Back to announcement
20260401_MTPS_Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_32057078_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review MTPSSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 68
Page 1
LAPORAN PENILAIAN ASET
DISIAPKAN UNTUK KEPENTINGAN
PT META EPSI Tbk
TERLETAK DI :
JALAN MAYJEN D.I. PANJAITAN KAV. 02
KELURAHAN RAWA BUNGA
KECAMATAN JATINEGARA
KOTA JAKARTA TIMUR
PROVINSI DKI JAKARTA
Page 2
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Herman Meirizki dan Rekan
Kantor Pusat Jakarta ; Kep. Menkeu No. 350/Km.1/2016
Bidang Jasa : Penilai Properti ; Wilayah Kerja : Republik Indonesia
The Akkas Commercial Building Lt.6, Jl. TB. Simatupang No. 23 , RT 11 RW 04,
Tanjung Barat, Jagakarsa, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12530
PENDAHULUAN
Jakarta, 25 Maret 2026
No. File : 00293/2.0120-00/PI/03/0374/1/III/2026
Perihal : Penilaian Aset
Kepada Yth.
PT META EPSI Tbk
Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02,
Kelurahan Rawa Bunga, Kecamatan Jatinegara,
Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta 13350
Dengan hormat,
Berdasarkan Surat Addendum Pekerjaan Penilaian Aset No. 112110.R/SP/HMR-JKT/PP-
LR/2025 yang telah disetujui pada tanggal 11 Desember 2025, tentang Pekerjaan Konsultan
untuk Jasa Penilaian Aset, untuk itu kami telah melakukan inspeksi ke lokasi aset yang
dimaksud dalam rangka penilaian terhadap aset tersebut, sesuai dengan dokumen-
dokumen, pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan yang diberikan oleh
Pemberi Tugas.
Laporan revisi nomor 00293/2.0120-00/PI/03/0374/1/III/2026 tanggal 25 Maret 2026 ini
merupakan revisi dari laporan penilaian aset kami sebelumnya yaitu laporan penilaian
nomor 00122/2.0120-00/PI/03/0374/1/II/2026 tanggal 06 Februari 2026 dan dengan
diterbitkannya laporan revisi ini, kami menyatakan bahwa laporan penilaian aset kami
sebelumnya yaitu nomor 00122/2.0120-00/PI/03/0374/1/II/2026 tanggal 06 Februari 2026
sudah tidak berlaku lagi.
Perubahan ini dikarenakan adanya penambahan informasi di dalam Laporan Penilaian
Aset mengacu pada POJK No. 28/POJK.04/2021.
Adapun aset yang dimaksud sebagai objek penilaian adalah:
Gedung Kantor, Jatinegara - Jakarta Timur
Meliputi tanah, bangunan gedung kantor dan bangunan - bangunan pendukung lain
dengan luas bangunan keseluruhan kurang lebih 3.750 meter persegi, serta sarana
pelengkap lainnya yang berada di atas tanah dengan luas berdasarkan dokumen
kepemilikan 4.802 meter persegi, terdiri dari 3 (tiga) dokumen Sertipikat Hak Guna
Bangunan. Aset tersebut terletak di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa
Bunga, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1
(021) 2940 7271 hmrvaluation@gmail.com www.hmr.co.id
Cabang : Tangerang Selatan (B); Surabaya (PS); Jakarta Selatan (B); Bogor (P)
Page 3
STATUS PENILAI
Penilai Publik sebagai penanggung jawab pekerjaan ini adalah :
• Susi Meirizki, S.T., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI : 08-S-02197
- No. Register Penilai : RMK-2017.00334
- No. Ijin Penilai Publik : P-1.13.00374
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
- No. STTD : STTD.PP-08/PJ-1/PM.02/2023
Bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses penilaian properti dan
sebagai Pemimpin Rekan dalam Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
dan Rekan selaku penyedia jasa penilaian independen. Dalam proses penilaian properti
yang dilakukan oleh Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan
akan melibatkan Penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan Tenaga Penilai serta dibantu
oleh Tenaga Pendukung yang kesemuanya merupakan karyawan Persekutuan Kantor Jasa
Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan.
Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah kordinator Penilai Publik. Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki
potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek Penilaian.
Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian Objektif dan
tidak memihak. Penilai merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian
atas Objek Penilaian, tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.
PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas : PT META EPSI Tbk
Bidang Usaha : Properti dan Konstruksi
Alamat Kantor : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta
13350
Telp. : 021 8564955
Website : www.metaepsi.com
Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2
bulan), aset atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain,
untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 2
Page 4
PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan : PT META EPSI Tbk
Bidang Usaha : Properti dan Konstruksi
Alamat Kantor : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta
13350
Telp. : 021 8564955
Website : www.metaepsi.com
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud penilaian ini adalah untuk melakukan verifikasi antara dokumen dan kondisi fisik
di lapangan, memperoleh dan memberikan opini independen atas Nilai Pasar dari properti
dimaksud sesuai lingkup penugasan yang dapat digunakan sebagai dasar pertimbangan
untuk tujuan kepentingan Jual-Beli dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk
penggunaan lainnya.
Penilaian ini dilaksanakan untuk kepentingan Pasar Modal. Oleh karena itu, dalam
penilaian ini Laporan disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI)
2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
DASAR NILAI
Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan,
sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 102. Adalah suatu hal yang kritikal bahwa
Dasar Nilai sesuai dengan persyaratan dan tujuan dari penugasan penilaian, dikarenakan
Dasar Nilai dapat mempengaruhi Penilai dalam menentukan pemilihan metode penilaian,
data masukan dan asumsi serta opini nilai akhir (SPI 2018, KPUP Butir 9-1). Dasar Nilai
yang sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar. (SPI 2018, SPI 103 Tabel Rujukan
A.1)
NILAI PASAR (MARKET VALUE)
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing - masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021).
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 3
Page 5
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101
Butir 3.1).
Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada
tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam
penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai
Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu
itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai
cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa
kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi
lainnya. (SPI 2018, SPI 101 Butir 6.2).
TANGGAL PENILAIAN
Penilaian dilakukan berdasarkan atas Nilai Pasar dengan tanggal penilaian 31 Desember
2025 dan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 06 Januari 2026. Penulisan dan
analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal
inspeksi.
KESIMPULAN NILAI
Laporan Penilaian ini disusun dan dikeluarkan berdasarkan beberapa asumsi atas semua
dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan, berikut dokumen dalam
bentuk fotokopi, turunan dan/atau salinan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang
dari pihak pemberi tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pekerjaan penilaian
ini adalah benar, akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, serta
didukung oleh kemampuan, keahlian, data-data statistik dan data lainnya yang
berhubungan dengan laporan penilaian ini yang kami miliki. Oleh sebab itu kami tidak
bertanggung jawab jika data/ informasi tersebut yang diberikan kepada kami tidak sesuai
dengan keadaan yang sebenarnya, sehingga hasil penilaian yang dihasilkan menjadi tidak
valid/ tidak akurat dan oleh karenanya harus dilakukan penilaian ulang.
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
1. Menghasilkan laporan penilaian properti yang bersifat non-disclaimer opinion .
2. Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas dokumen -
dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 4
Page 6
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
5. Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan.
6. Menghasilkan laporan penilaian properti yang terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas laporan penilaian
8. properti dan kesimpulan
Mencerminkan nilai akhir.
bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas status hukum
obyek penilaian.
9. Aset dimaksud dilengkapi dengan dokumen yang berlaku dan sah secara hukum,
dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini. Aset yang dinilai seolah-olah bebas dan bersih
dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.
10. Aset dimaksud tetap dikelola dan dirawat secara wajar selama masa pemakaian.
11. Aset dimaksud tidak terjadi perubahan kondisi fisik secara signifikan dan/atau tidak
terjadi penyerobotan oleh pihak lain selama pemakaian.
12. Nilai Aset dimaksud dianggap dimiliki dengan cara dibeli secara tunai sehingga cara
pembelian dan progres pembayaran / cicilan angsuran yang masih tersisa saat ini
tidak mempengaruhi nilai yang kami rekomendasikan.
13. Asumsi-asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan Umum, kondisi, komentar, dan detail
yang tertulis di dalam laporan ini.
Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia
yang ada, maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, metode penilaian, syarat-
syarat dan/atau pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa
semua data dan informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa nilai aset
tersebut pada tanggal penilaian, adalah sebagai berikut :
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 5
Page 7
Page 8
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
DAFTAR ISI 7
PERNYATAAN PENILAI 9
RINGKASAN NILAI 12
I. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN I - 1
I.1 Status Penilai I - 1
I.2 Pemberi Tugas I - 1
I.3 Pengguna Laporan I - 2
I.4 Objek Penilaian I - 2
I.5 Hak Kepemilikan I - 2
I.6 Jenis Mata Uang Yang Digunakan I - 3
I.7 Maksud dan Tujuan Penilaian I - 3
I.8 Dasar Nilai I - 4
I.9 Tanggal Penilaian I - 4
I.10 Tingkat Kedalaman Investigasi I - 5
I.11 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan I - 5
I.12 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian I - 6
I.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas I - 7
I.14 Asumsi Umum dan Asumsi Khusus I - 7
I.15 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi I - 8
I.16 Konfirmasi Dasar Penilaian I - 8
I.17 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian I - 9
I.18 Ruang Lingkup dan Proses Penilaian I - 9
I.19 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan I - 9
I.20 Kesimpulan Penilaian I - 14
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 7
Page 9
II. PENILAIAN GEDUNG KANTOR, JATINEGARA - JAKARTA TIMUR II - 1
II.1 Penjelasan Umum Objek II - 1
II.1.1 Lokasi dan Identitas II - 1
II.1.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan II - 2
II.1.3 Kondisi Fisik II - 3
II.1.4 Hak Kepemilikan II - 4
II.1.5 Komentar Pasar Properti II - 6
II.1.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use ) II - 7
II.1.7 Analisa Dampak Lingkungan II - 8
II.2 Proses Penilaian Gedung Kantor II - 8
II.2.1 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan II - 8
II.2.2 Penilaian Menggunakan Pendekatan Biaya II - 14
II.2.2.1 Penilaian Tanah II - 14
II.2.2.1.1 Faktor Justifikasi II - 14
II.2.2.1.2 Kesimpulan Nilai Tanah II - 15
II.2.2.2 Penilaian Bangunan II - 16
II.2.2.3 Penilaian Sarana Pelengkap Lainnya II - 23
II.2.3 Penilaian Menggunakan Pendekatan Pendapatan II - 25
II.2.3.1 Metode Arus Kas Terdiskonto II - 25
II.2.3.2 Tinjauan Umum Pasar Properti II - 25
II.2.3.3 Asumsi Penilaian II - 28
II.2.3.4 Indikasi Nilai Menggunakan Pendekatan Pendapatan II - 34
II.2.3.5 Kesimpulan Nilai (Rekonsiliasi) II - 35
II.2.4 Asumsi-Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan Umum II - 37
LAMPIRAN METODE ARUS KAS TERDISKONTO
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 8
Page 10
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, maka kami yang bertanda
tangan di bawah ini menyatakan bahwa :
1. Memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No.28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal menyatakan
bahwa:
a) Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada
tanggal penilaian (Cut Off Date);
b) Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
Laporan Penilaian Properti;
c) Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
d) Telah dilakukan inspeksi terhadap objek penilaian;
e) Perkiraan Nilai yang di hasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan Nilai;
f) Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan;
g) Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatasan;
h) Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam Laporan dapat di
pertanggung jawabkan; dan
i) Besaran Imbalan Jasa Penilaian tidak tergantung pada hasil penilaian.
2. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan
akurat.
3. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang
tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
4. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti
yang dinilai.
5. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
6. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya
atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai,
pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subsequent event ) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan dimaksud.
7. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan professional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 9
Page 11
Page 12
Page 13
RINGKASAN NILAI
PENILAIAN ASET UNTUK KEPENTINGAN PT META EPSI Tbk
TANGGAL PENILAIAN : 31 DESEMBER 2025
GEDUNG KANTOR - JALAN MAYJEN D.I PANJAITAN KAV. 02, KELURAHAN
RAWA BUNGA, KECAMATAN JATINEGARA, KOTA JAKARTA TIMUR, PROVINSI
DKI JAKARTA
I. PENDEKATAN PENDAPATAN
INDIKASI NILAI
URAIAN PASAR
(Rp)
- GEDUNG KANTOR 97.216.680.000
TOTAL I 97.216.680.000
Catatan :
- Luas tapak terbangun kurang lebih 1.759 meter persegi, terdapat asumsi tanah sisa
seluas kurang lebih 1.604 meter persegi. Sehingga kami mempertimbangkan analisa
tapak terbangun dengan asumsi sebagai gedung kantor, dan memperhitungkan nilai
tanah sisa dengan menggunakan pendekatan pendapatan.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 12
Page 14
II. PENDEKATAN BIAYA
INDIKASI NILAI
URAIAN PASAR
(Rp)
A. TANAH (4.802 M²) 94.551.380.000
B. BANGUNAN
B.1 Kantor (± 3.651 m²) 10.252.008.000
B.2 Pos Jaga 1 (± 8 m²) 26.128.000
B.3 Pos Jaga 2 (± 4 m²) 11.804.000
B.4 Tempat Istirahat Driver (± 54 m²) 83.214.000
B.5 Kantin (± 33 m²) 51.744.000
SUB TOTAL B 10.424.898.000
C. SARANA PELENGKAP LAINNYA
C.1 Sumber Air 1.625.000
C.2 Sumber Listrik 188.141.000
C.3 Perkerasan Halaman 321.532.000
C.4 Kanopi 11.125.000
C.5 Pagar 115.882.000
SUB TOTAL C 638.305.000
TOTAL II (A + B + C) 105.614.583.000
III. REKONSILIASI
Mengingat aset yang dinilai tergolong aset yang sudah beroperasi dan merupakan properti
Komersial (Income Producing Property ), maka harapan keuntungan (prinsip antisipasi) yang
akan diperoleh dalam investasi properti, merupakan faktor yang paling menentukan nilai
dari properti tersebut, oleh karena sudah beroperasi sehingga image dan kestabilan sudah
terbukti. Dalam penilaian ini Pendekatan Pendapatan hanya memotret arus kas dari
bangunan yang sudah beroperasi saat ini. Sementara itu, lahan kosong (excess land ) yang
direncanakan untuk pengembangan kantor belum menghasilkan pendapatan, sehingga
nilai ekonomisnya tidak terwakili dalam perhitungan arus kas operasional sekarang.
Terdapat indikasi bahwa kinerja operasional saat ini belum mencapai tingkat pemanfaatan
tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use ). Pendapatan yang dihasilkan saat ini dinilai
masih bersifat transisi dan belum merepresentasikan kapasitas earning power maksimal
dari aset tersebut secara jangka panjang. Berdasarkan hal tersebut maka perbandingan
komposisi nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya
menurut hemat kami kurang lebih 45 : 55.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 13
Page 15
Kesimpulan Nilai berdasarkan rekonsiliasi dari nilai yang dihasilkan oleh 2 (dua)
pendekatan penilaian di atas pada tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
NILAI PASAR
URAIAN BOBOT (%)
(Rp)
- PENDEKATAN PENDAPATAN 45% 43.747.506.000
- PENDEKATAN BIAYA 55% 58.088.021.000
TOTAL 101.835.527.000
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 14
Page 16
I. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
I. 1 STATUS PENILAI
Penilai Publik sebagai penanggung jawab pekerjaan ini adalah :
• Susi Meirizki, S.T., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI : 08-S-02197
- No. Register Penilai : RMK-2017.00334
- No. Ijin Penilai Publik : P-1.13.00374
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
- No. STTD : STTD.PP-08/PJ-1/PM.02/2023
Bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses penilaian properti dan
sebagai Pemimpin Rekan dalam Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
dan Rekan selaku penyedia jasa penilaian independen. Dalam proses penilaian properti
yang dilakukan oleh Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan
akan melibatkan Penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan Tenaga Penilai serta dibantu
oleh Tenaga Pendukung yang kesemuanya merupakan karyawan Persekutuan Kantor Jasa
Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan.
Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah kordinator Penilai Publik. Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki
potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek Penilaian.
Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak
memihak. Penilai merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian atas
Objek Penilaian, tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.
I. 2 PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas : PT META EPSI Tbk
Bidang Usaha : Properti dan Konstruksi
Alamat Kantor : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta
13350
Telp. : 021 8564955
Website : www.metaepsi.com
Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2
bulan), aset atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain,
untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-1
Page 17
I. 3 PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan : PT META EPSI Tbk
Bidang Usaha : Properti dan Konstruksi
Alamat Kantor : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta
13350
Telp. : 021 8564955
Website : www.metaepsi.com
I. 4 OBJEK PENILAIAN
Objek penilaian berupa tanah, bangunan gedung kantor dan bangunan - bangunan
pendukung lain, serta sarana pelengkap lainnya yang terletak di Jalan Mayjen D.I.
Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur,
Provinsi DKI Jakarta.
Kondisi fisik tanah yang dinilai berupa tanah darat dengan topografi datar. Elevasi tanah
lebih tinggi dari jalan dan bentuk tanah tidak beraturan. Di atas tanah tersebut terdapat
bangunan gedung kantor 2 lantai, pos jaga 1, pos jaga 2, tempat istirahat driver dan kantin
dalam kondisi cukup. Pada saat inspeksi di lapangan, objek digunakan sebagai kantor oleh
PT Meta Epsi Tbk dan sebagian disewakan.
Realisasi pembangunan atas objek ini masih sesuai dengan Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR) yang ditetapkan dan sarana infrastruktur listrik, telepon dan instalasi air bersih,
telah tersedia.
I. 5 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan informasi dan dokumen yang kami terima, data kepemilikan atas tanah objek
ini adalah sebagai berikut :
Tanggal
Dokumen Tanggal Surat Ukur/ Luas
No. Pemegang Hak Berakhirnya
Kepemilikan Penerbitan Gambar Situasi (M2)
Hak
14 Februari 13 Februari
1. SHGB No. 360 PT. META EPSI 4490/1997 4.505
2000 2040
19 November 17 November
2. SHGB No. 00407 PT. META EPSI 01/ 2002 79
2002 2042
30 September 29 September
3. SHGB No. 00464 PT META EPSI 00015/ 2005 218
2006 2025
TOTAL 4.802
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-2
Page 18
Dokumen Sertipikat yang kami terima yaitu SHGB No. 00464 telah habis masa berlaku hak nya pada tanggal 29 September 2025. Sampai laporan ini diterbitkan kami belum menerima perpanjangan sertipikat tersebut. Kami berasumsi bahwa SHGB dapat diperpanjang oleh pihak yang berwenang. Bentuk kepemilikan dari objek penilaian merupakan kepemilikan tunggal. Pemberi tugas dan pemegang hak atas tanah yang dinilai adalah PT Meta Epsi Tbk. Surat izin mendirikan bangunan untuk properti di atas adalah Surat Keputusan Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 12675/IMB/2009 tanggal 23 Desember 2009 tentang Izin Mendirikan Bangunan Kantor dan Hunian. Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Jakarta Timur, aset yang dinilai mempunyai ketentuan sebagai berikut : - Peruntukan Lahan : Kawasan perdagangan dan jasa skala kota - Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 55% - Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 6,06 I. 6 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan Mata Uang Rupiah. Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku. I. 7 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN Maksud penilaian ini adalah untuk melakukan verifikasi antara dokumen dan kondisi fisik di lapangan, memperoleh dan memberikan opini independen atas Nilai Pasar dari properti dimaksud sesuai lingkup penugasan yang dapat digunakan sebagai dasar pertimbangan untuk tujuan kepentingan Jual-Beli dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya. Penilaian ini dilaksanakan untuk kepentingan Pasar Modal. Oleh karena itu, dalam penilaian ini Laporan disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-3
Page 19
I. 8 DASAR NILAI Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan, sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 102. Adalah suatu hal yang kritikal bahwa Dasar Nilai sesuai dengan persyaratan dan tujuan dari penugasan penilaian, dikarenakan Dasar Nilai dapat mempengaruhi Penilai dalam menentukan pemilihan metode penilaian, data masukan dan asumsi serta opini nilai akhir (SPI 2018, KPUP Butir 9-1). Dasar Nilai yang sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar. (SPI 2018, SPI 103 Tabel Rujukan A.1) NILAI PASAR (MARKET VALUE) Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing - masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021). Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101 Butir 3.1). Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya. (SPI 2018, SPI 101 Butir 6.2). I. 9 TANGGAL PENILAIAN Penilaian dilakukan berdasarkan atas Nilai Pasar dengan tanggal penilaian 31 Desember 2025 dan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 06 Januari 2026. Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal inspeksi. ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-4
Page 20
I. 10 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI Investigasi lapangan merupakan bagian kegiatan investigasi. Investigasi lapangan ditujukan untuk melakukan verifikasi data dengan kondisi sebenarnya objek penilaian. Pelaksanaan investigasi lapangan telah kami laksanakan dan selama melakukan investigasi lapangan kami didampingi langsung oleh Ibu Venny Lindasari selaku perwakilan pemberi tugas. Pendamping menunjukan aset yang dijadikan objek penilaian serta memberikan informasi dan penjelasan berkaitan spesifikasi dan kondisi aset yang dijadikan objek penilaian. Dalam penilaian ini kami melakukan verifikasi kesesuaian antara data objek penilaian dari pemberi tugas dengan kondisi objek penilaian dari investigasi lapangan berdasarkan data yang diberikan oleh pemberi tugas. Dalam melakukan kegiatan penilaian ini, kami melakukan inspeksi terhadap seluruh aset- aset yang disepakati oleh pemberi tugas, yang termasuk kedalam ruang lingkup penilaian, namun demikian kami tidak melakukan inspeksi terhadap aset / sarana atau instalasi yang tertutup, tidak dapat dijangkau dan membahayakan, serta bagian yang tertanam. Oleh karenanya kami tidak memberikan pendapat umum atas kondisi aset tersebut yang dalam perhitungannya berdasarkan pengamatan visual dan dianggap dalam kondisi yang masih dapat berjalan dan akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya. Kami tidak melakukan pengukuran luas tanah secara menyeluruh namun kami melakukan pengecekan terhadap batas-batas atas objek yang dinilai. Dalam penilaian ini luas tanah berdasarkan hasil pengukuran BPN, kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah tersebut. Dalam melakukan investigasi lapangan, penelaah, perhitungan dan analisa terhadap objek penilaian kami memiliki keterbatasan dalam beberapa hal antara lain disebabkan oleh instalasi yang tertutup, tidak dapat dijangkau dan membahayakan, serta bagian yang tertanam. Selain itu kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah tersebut. I. 11 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN Semua informasi dan data (dokumen) yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/ atau dari pihak ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai dengan kondisi saat ini serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian. Data-data tersebut dianggap benar dan sesuai aslinya. Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian bersumber dari Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasikan data informasi terkait dengan properti, seperti Badan Pertanahan Nasional, Dinas Tata Ruang, KEPI dan SPI Edisi VII Tahun 2018, MAPPI, dan sumber lainnya yang dapat dipercaya. ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-5
Page 21
I.12 DEFINISI DAN ISTILAH YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018. Dalam Standar Penilaian Indonesia didefinisikan sebagai berikut : a. Real Properti Real Properti adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021). b. Aset Operasional Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan. (SE OJK NOMOR 33 /SEOJK.04/2021) c. Nilai (Value ) Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian. (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021). d. Harga (Price) Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain. (SPI 2018, KPUP Butir 4.2). e. Nilai Pasar (Market Value ) Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing- masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021) f. Metode Biaya Pengganti Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost Method /Metode DRC) adalah metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian. ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-6
Page 22
Dalam penilaian ini untuk Biaya Pengganti Baru bersumber dari Biaya Teknis Bangunan
MAPPI.
g. Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use )
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak
dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara
wajar, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi.
I. 13 ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
a. Menghasilkan laporan penilaian properti yang bersifat non-disclaimer opinion .
b. Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas dokumen -
dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai.
d. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
e. Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan.
f. Menghasilkan laporan penilaian properti yang terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
g. Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas laporan penilaian
properti dan kesimpulan nilai akhir.
h. Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas status hukum
obyek penilaian.
I. 14 ASUMSI UMUM DAN ASUMSI KHUSUS
I. 14.1 ASUMSI UMUM
- Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini dan setiap nilai dalam laporan yang
merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
- Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/ penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-7
Page 23
I. 14.2 ASUMSI KHUSUS
- Dokumen Sertipikat yang kami terima yaitu SHGB No. 00464 telah habis masa berlaku
hak nya pada tanggal 29 September 2025. Sampai laporan ini diterbitkan kami belum
menerima perpanjangan sertipikat tersebut. Kami berasumsi bahwa SHGB dapat
diperpanjang oleh pihak yang berwenang.
- Luas tapak terbangun kurang lebih 1.759 meter persegi, terdapat asumsi tanah sisa
seluas kurang lebih 1.604 meter persegi. Sehingga kami mempertimbangkan analisa
tapak terbangun dengan asumsi sebagai gedung kantor, dan memperhitungkan nilai
tanah sisa dengan menggunakan pendekatan pendapatan. Nilai dari properti yang
sudah selesai dikembangkan didasarkan pada asumsi khusus bahwa proyek akan
diselesaikan pada tanggal perkiraan penyelesaian proyek sesuai dengan rencana dan
spesifikasi yang ditentukan.
- Berdasarkan sertipikat objek terkena rencana jalan dan luas tanah yang tercantum
dalam sertipikat sudah dikurangi rencana jalan. Pada saat inspeksi terdapat sebagian
bangunan kantor, sebagian bangunan kantin dan bangunan trafo yang berada di atas
rencana jalan tersebut, sehingga dalam penilaian ini luas tanah berdasarkan sertipikat
(luas tanah yang sudah dikurangi rencana jalan) dan bangunan yang berada di atas
rencana jalan tersebut tidak termasuk ke dalam objek penilaian.
- Tanggal penilaian sebelum tanggal inspeksi di lapangan, oleh karena itu kami
mempunyai asumsi bahwa tidak ada perubahan yang signifikan pada kondisi properti
yang dinilai antara tanggal penilaian dan tanggal inspeksi di lapangan. Apabila
terdapat perubahan maka laporan penilaian ini tidak berlaku.
I.15 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Hasil Penilaian ini hanya ditujukan kepada Pemberi Tugas sesuai dengan tujuan yang telah
disetujui. Untuk penggunaan maupun publikasi kepada pihak selain Pemberi Tugas,
terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan,
termasuk referensi mengenai laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan
direksi/pimpinan perusahaan, dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau
pernyataan/edaran apapun, maka Pemberi Tugas harus mendapatkan persetujuan tertulis
dari KJPP Herman Meirizki dan Rekan.
I.16 KONFIRMASI DASAR PENILAIAN
Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah
dibuat dengan memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 serta
ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII Tahun 2018.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-8
Page 24
I. 17 KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN Kejadian - kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events ) tidak dapat digunakan untuk memutakhirkan hasil penilaian. I. 18 RUANG LINGKUP DAN PROSES PENILAIAN Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis selanjutnya menghasilkan opini nilai. Tahapan-tahapan tersebut adalah sebagai berikut : 1. Identifikasi permasalahan 2. Analisis Pendahuluan 3. Inspeksi lapangan 4. Pengumpulan data dan analisis 5. Penerapan Metoda Penilaian 6. Rekonsiliasi Nilai (Bila menggunakan lebih dari satu pendekatan) 7. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian I. 19 PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN Pendekatan dan metode penilaian serta prosedur penilaian yang digunakan sesuai dengan dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal. Terdapat beberapa metode yang lazim digunakan dalam penilaian suatu aset yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Prinsipnya semua metode dapat diaplikasikan terhadap semua jenis aset, tetapi pada kenyataannya ada beberapa metode yang kurang sesuai atau terpaksa tidak dapat digunakan sehubungan dengan data-data yang disyaratkan oleh metode bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih disebabkan oleh tujuan dari pada penilaian itu sendiri. Berdasarkan profil objek penilaian, aset yang dinilai dimiliki oleh PT Meta Epsi Tbk. Berdasarkan jenis dan karakteristik aset, maka jenis aset dapat digolongkan sebagai penilaian properti berupa gedung kantor. Aset yang dinilai merupakan Aset Operasional. Sesuai dengan jenis dan karakteristik objek penilaian tersebut dan dengan mempertimbangkan jenis Objek Penilaian, Tujuan Penilaian dan Pendekatan Penilaian yang dapat digunakan serta memperhatikan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, maka dalam penilaian ini untuk menentukan Nilai Pasar digunakan pendekatan penilaian dapat dijelaskan sebagai berikut : ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-9
Page 25
- Gedung Kantor
Objek berupa gedung kantor meliputi tanah, bangunan dan sarana pelengkap lainnya yang
pada saat inspeksi dalam kondisi disewa, sehingga aset merupakan properti yang dapat
menghasilkan pendapatan (Income Producing Property ). Dalam penilaian ini kami
menggunakan dua pendekatan yakni Pendekatan Biaya dengan metode Biaya Pengganti
dan Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus Kas Terdiskonto.
Kedua pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan proporsi 55% untuk Pendekatan Biaya
dan 45% untuk Pendekatan Pendapatan, mengingat aset yang dinilai tergolong aset yang
sudah beroperasi dan sebagian disewakan, maka harapan keuntungan (prinsip antisipasi)
yang akan diperoleh dalam investasi properti, merupakan faktor yang paling menentukan
nilai dari properti tersebut, oleh karena sudah beroperasi sehingga image dan kestabilan
sudah terbukti, namun dalam penilaian ini Pendekatan Pendapatan belum memberikan
nilai gambar yang sesungguhnya.
Tanah, bangunan dan sarana pelengkap lainnya menggunakan pendekatan biaya, terdiri
dari :
a. Tanah menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar
b. Bangunan menggunakan Metode Biaya Pengganti atau dikenal dengan metode
Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost / DRC)
c. Sarana Pelengkap Lainnya menggunakan Metode Biaya Pengganti atau dikenal
dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost /
DRC).
Pemilihan pendekatan dalam penilaian sangat tergantung dari jenis objek yang dinilai dan
ketersediaan data di lapangan. Sesuai maksud dan tujuan penilaian, dasar nilai, jenis dan
karakteristik objek penilaian serta ketersediaan data pasar di lapangan, maka pendekatan
penilaian berbasis pasar untuk real properti menurut KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018
(KPUP) dalam penilaian ini pendekatan yang digunakan adalah :
a. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (SPI 2018 - KPUP 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang
telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed ) dari aset yang identik
atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga
transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya,
sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan
dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
(aset pembanding) dan yang dinilai. (SPI 2018 - KPUP 15.2)
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-10
Page 26
b. Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (SPI
2018 - KPUP 17).
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (SPI 2018 - KPUP 17)
“Faktor Penyusutan (Depreciations )“ atas metode Cost Approach pada umumnya
disebabkan oleh 3 ( tiga ) faktor yaitu :
> Kemunduran Fisik ( Phisical Deteriorations )
Yaitu penyusutan nilai yang disebabkan oleh umur pemakaian, keausan serta
perawatan dan lain-lain. Pertimbangan-pertimbangan disesuaikan dengan umur dan
kondisi fisik yang ada.
> Keusangan Fungsional ( Functional Obsolescence )
Yaitu penyusutan Nilai diakibatkan perencanaan yang kurang baik, ketidak
seimbangan yang bertalian dengan ukuran, kapasitas, model, bentuk dan lain-lain.
> Keusangan Ekonomis ( Economical Obsolescence )
Yaitu penyusutan nilai dipengaruhi oleh faktor-faktor : perubahan sosial, peraturan
pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi, peruntukan dan lain-lain.
c. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini. (SPI 2015 - KPUP 18.1)
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. (SPI 2015 - KPUP 18.2)
Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan
suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (SPI 2015 - KPUP
18.3)
Metode yang termasuk dalam Pendekatan Pendapatan meliputi :
a. Kapitalisasi pendapatan, dimana semua-risiko atau tingkat kapitalisasi keseluruhan
____________________________________________________________
diterapkan pada suatu pendapatan periode tunggal,
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-11
Page 27
b. Arus Kas Terdiskonto (DCF) dimana tingkat diskonto yang diterapkan pada
serangkaian arus kas untuk periode yang akan datang yang didiskonto ke nilai kini
(present value),
c. Berbagai model opsi harga.
Value/Nilai = Discounted NI’s + Discounted PpV
= NI 1 + NI 2 + NI 3 + …….. + NI n-1 + NI n . + Perpetuity Value
(1+i1)1 (1+i2)2 (1+i3)3 (1+in-1)n-1 (1+in)n (1+in)n
Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar dibawah ini
…………
1 2 3 4 5 n-1 n
1
(1+ i) 1 1
(1+ i) ²
1
(1+ i) 3
1
(1+ i) 4
1
(1+ i) 5
1
(1+ i) n-1
1
(1+ i) n
Value of
Property Discounted Cash Flow Method
Proses penilaian ini, antara lain terdiri dari :
a. Menentukan dan atau memprediksikan potensi pendapatan yang akan diperoleh dari
sewa unit kantor serta pendapatan lainnya.
b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan dikeluarkan
untuk mengelola kegiatan gedung kantor dan pendapatan lainnya sehingga
diakumulasikan dengan biaya keseluruhan sebagai total pengeluaran (Expenses ).
c. Menghitung pendapatan bersih (Net Operational Income ) dengan cara mengurangi
pendapatan kotor (Gross Income ) dengan total pengeluaran (Total Expenses ).
d. Menghitung Nilai Kini dari Net Operational Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti yang bersangkutan.
e. Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income
f. Menghitung Terminal Value di akhir masa proyeksi kemudian di diskon faktor untuk
mendapatkan Nilai Kini Terminal Value .
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-12
Page 28
g. Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income dan Terminal Value
untuk mendapatkan Nilai Pasar Properti.
Dari pendekatan penilaian tersebut, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut :
1. Properti dalam penilaian adalah berupa gedung kantor.
2. Data pembanding yang tersedia dilapangan.
Maka sesuai dengan KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018 – SPI 106 dalam penilaian ini
digunakan Pendekatan sebagai berikut :
PENDEKATAN METODE YANG DIGUNAKAN
- Pendekatan Biaya - Tanah : Perbandingan Data Pasar
- Bangunan : Biaya Pengganti Terdepresiasi
- Sarana Pelengkap Lainnya : Biaya Pengganti Terdepresiasi
- Pendekatan - Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow)
Pendapatan
- Rekonsiliasi Pendapatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya transaksi jual - beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia (SPI 101 butir 3.3).
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-13
Page 29
I. 20 KESIMPULAN PENILAIAN
Laporan Penilaian ini disusun dan dikeluarkan berdasarkan beberapa asumsi atas semua
dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan, berikut dokumen dalam
bentuk fotokopi, turunan dan/atau salinan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang
dari pihak pemberi tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pekerjaan penilaian
ini adalah benar, akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, serta
didukung oleh kemampuan, keahlian, data-data statistik dan data lainnya yang
berhubungan dengan laporan penilaian ini yang kami miliki. Oleh sebab itu kami tidak
bertanggung jawab jika data/ informasi tersebut yang diberikan kepada kami tidak sesuai
dengan keadaan yang sebenarnya, sehingga hasil penilaian yang dihasilkan menjadi tidak
valid/ tidak akurat dan oleh karenanya harus dilakukan penilaian ulang.
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
1. Aset dimaksud dilengkapi dengan dokumen yang berlaku dan sah secara hukum,
dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini. Aset yang dinilai seolah-olah bebas dan bersih
dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.
2. Aset dimaksud tetap dikelola dan dirawat secara wajar selama masa pemakaian.
3. Aset dimaksud tidak terjadi perubahan kondisi fisik secara signifikan dan/atau tidak
terjadi penyerobotan oleh pihak lain selama pemakaian.
4. Nilai Aset dimaksud dianggap dimiliki dengan cara dibeli secara tunai sehingga cara
pembelian dan progres pembayaran / cicilan angsuran yang masih tersisa saat ini
tidak mempengaruhi nilai yang kami rekomendasikan.
5. Asumsi-asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan Umum, kondisi, komentar, dan detail
yang tertulis di dalam laporan ini.
Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia
yang ada, maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, metode penilaian, syarat-
syarat dan/atau pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa
semua data dan informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa nilai aset
tersebut pada tanggal penilaian, adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar :
Rp 101.835.527.000,-
(SERATUS SATU MILIAR DELAPAN RATUS TIGA PULUH LIMA JUTA LIMA
RATUS DUA PULUH TUJUH RIBU RUPIAH)
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-14
Page 30
II. PENILAIAN GEDUNG KANTOR, JATINEGARA - JAKARTA TIMUR
II.1 PENJELASAN UMUM OBJEK
II.1.1 Lokasi dan Identitas
Objek penilaian berupa tanah, bangunan gedung kantor dan bangunan - bangunan
pendukung lain, serta sarana pelengkap lainnya yang terletak di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan
Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI
Jakarta.
Lokasi objek dapat dicapai dari Kantor Camat Jatinegara ke arah utara melalui Jalan D.I.
Mayjen Panjaitan sejauh kurang lebih 250 meter. Aset berada di sebelah kiri jalan.
LOKASI ASET
ge
Titik Koordinat Aset : -6.225972, 106.874311
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :
- Kantor Camat Jatinegara
- Universitas Mpu Tantular
- Kantor Samsat Jakarta Timur
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-1
Page 31
II.1.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan
Objek ini terletak di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta. Keadaan lingkungan
sekitar aset merupakan kawasan dengan peruntukan sebagai perdagangan dan jasa skala
kota dengan tingkat kepadatan tinggi.
LOKASI ASET
Jalan didepan objek terbuat dari perkerasan aspal dengan lebar badan jalan kurang lebih 16
meter. Jalan tersebut dilengkapi dengan saluran tipe terbuka.
SUASANA JALAN MAYJEN D.I. SUASANA JALAN MAYJEN D.I.
PANJAITAN, OBJEK BERADA DI PANJAITAN, OBJEK BERADA DI
SEBELAH KIRI JALAN SEBELAH KANAN JALAN
Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar objek adalah jaringan listrik dari PLN,
jaringan telepon dari TELKOM dan jaringan air bersih dari PAM. Fasilitas umum yang
berada dalam radius 1 kilometer antara lain dapat ditemui kantor pemerintahan, sekolah -
sekolah dan lain - lain.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-2
Page 32
Angkutan umum dapat ditemui di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan (di depan objek) dengan
jenis angkutan umum seperti angkutan kota, tranjakarta, dan angkutan penumpang
lainnya.
II.1.3 Kondisi Fisik
Kondisi fisik tanah yang dinilai berupa tanah darat dengan topografi datar. Elevasi tanah
lebih tinggi dari jalan dan bentuk tanah tidak beraturan. Di atas tanah tersebut terdapat
bangunan gedung kantor 2 lantai, pos jaga 1, pos jaga 2, tempat istirahat driver dan kantin
dalam kondisi cukup. Pada saat inspeksi di lapangan, objek digunakan sebagai kantor oleh
PT Meta Epsi Tbk dan sebagian disewakan.
TAMPAK DEPAN OBJEK TAMPAK SUASANA OBJEK
TAMPAK SUASANA OBJEK TAMPAK SUASANA OBJEK
TAMPAK SUASANA OBJEK TAMPAK SUASANA OBJEK
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-3
Page 33
Batas-batas objek ditandai dengan :
- Sebelah Utara : Tanah dan Bangunan
- Sebelah Selatan : Rencana Jalan
- Sebelah Barat : Rumah Tinggal dan Rencana Jalan
- Sebelah Timur : Saluran Air dan Jalan Mayjen D.I. Panjaitan
II.1.4 Hak Kepemilikan
Berdasarkan informasi dan dokumen yang kami terima, data kepemilikan atas tanah objek
ini adalah sebagai berikut :
Tanggal Surat Ukur/
Dokumen Tanggal Luas
No. Pemegang Hak Berakhirnya Gambar
Kepemilikan Penerbitan (M2)
Hak Situasi
14 Februari 13 Februari
1. SHGB No. 360 PT. META EPSI 4490/1997 4.505
2000 2040
19
17 November
2. SHGB No. 00407 PT. META EPSI November 01/ 2002 79
2042
2002
30
29 September
3. SHGB No. 00464 PT META EPSI September 00015/ 2005 218
2025
2006
TOTAL 4.802
Dokumen Sertipikat yang kami terima yaitu SHGB No. 00464 telah habis masa berlaku hak
nya pada tanggal 29 September 2025. Sampai laporan ini diterbitkan kami belum menerima
perpanjangan sertipikat tersebut. Kami berasumsi bahwa SHGB dapat diperpanjang oleh
pihak yang berwenang.
Bentuk kepemilikan dari objek penilaian merupakan kepemilikan tunggal.
Pemberi tugas dan pemegang hak atas tanah yang dinilai adalah PT Meta Epsi Tbk.
Surat izin mendirikan bangunan untuk properti di atas adalah Surat Keputusan Kepala
Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.
12675/IMB/2009 tanggal 23 Desember 2009 tentang Izin Mendirikan Bangunan Kantor dan
Hunian.
Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Jakarta Timur, aset yang dinilai
mempunyai ketentuan sebagai berikut :
Peruntukan Lahan : Kawasan perdagangan dan jasa skala kota
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 55%
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 6,06
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-4
Page 34
GAMBAR SITUASI TANAH
Tanah dan Bangunan
2
1
Rumah
Tinggal
3
Rencana Jalan
Keterangan :
1. SHGB No. 360, LT : 4.505 m²
2. SHGB No. 00407, LT : 79 m²
3. SHGB No. 00464, LT : 218 m²
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas tanah yang dinilai. Namun demikian kami melakukan pengecekan
terhadap batas-batas atau patok-patok yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh Ibu
Venny Lindasari selaku perwakilan pemberi tugas untuk melakukan verifikasi terhadap
bentuk dan luas tanah, seperti yang tercantum dalam dokumen tanah yang kami terima.
Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai
dengan besaran luasan yang dinyatakan dalam salinan surat tanah tersebut diatas, selain itu
lokasi dan batas - batas tanah kami anggap sesuai dengan yang ditunjukkan oleh Ibu Venny
Lindasari selaku perwakilan pemberi tugas.
Dalam penilaian ini kami mengasumsikan bahwa perpanjangan masa berlaku Hak Guna
Bangunan dapat diberikan oleh pejabat yang berwenang. Selain itu kami tidak meneliti
secara detil aspek hukum dari surat tanah di atas dan menyarankan agar menunjuk
konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian ini kami
beranggapan bahwa aset dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-5
Page 35
II.1.5 Komentar Pasar Properti
Faktor penting yang mempengaruhi nilai adalah lokasi yang cukup strategis. Kelompok
pembeli adalah pengguna langsung (end user) dari kalangan menengah ke atas. Waktu
yang diperlukan untuk penjualan adalah sekitar 1 tahun. Metode yang terbaik untuk
penjualan melalui agen properti ataupun dijual langsung oleh pemilik dengan promosi
yang cukup.
Berdasarkan hasil survei lapangan, kami mendapatkan data pembanding dengan
karakteristik sama. Data yang kami dapat terletak di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan dan Jalan
Mayjen Sutoyo, indikasi nilai tanah untuk jalan ini kurang lebih Rp 18.700.000,- per meter
persegi sampai Rp 20.700.000,- per meter persegi.
Data - data yang didapat dilapangan yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam
penilaian ini adalah sebagai berikut :
Data 1 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : Sertipikat Hak Guna Bangunan
- Luas Tanah : Kurang lebih 7.800 meter persegi
- Lokasi : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan, Kelurahan Cipinang Besar
Selatan, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur
- Jarak Data Pembanding : Kurang lebih 320 meter
- Harga Penawaran : Rp 195.000.000.000,-
- Indikasi Harga Transaksi : Rp 146.250.000.000,-
- Permukaan : Tanah Darat
- Peruntukan Tanah : Perdagangan dan Jasa Skala Kota
- Titik Koordinat : -6.228574, 106.876211
- Narasumber : Agen
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : Sertipikat Hak Guna Bangunan
- Luas Tanah : Kurang lebih 6.000 meter persegi
- Lokasi : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan, Kelurahan Cipinang Besar
Selatan, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur
- Jarak Data Pembanding : Kurang lebih 650 meter
- Harga Penawaran : Rp 156.000.000.000,-
- Indikasi Harga Transaksi : Rp 117.000.000.000,-
- Permukaan : Tanah Darat
- Peruntukan Tanah : Perdagangan dan Jasa Skala Kota
- Titik Koordinat : -6.231360, 106.876867
- Narasumber : Agen
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-6
Page 36
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : Sertipikat Hak Milik
- Luas Tanah : Kurang lebih 4.485 meter persegi
- Lokasi : Jalan Mayjen Sutoyo, Kelurahan Cawang, Kecamatan
Kramat Jati, Kota Jakarta Timur
- Jarak Data Pembanding : Kurang lebih 2.700 meter
- Harga Penawaran : Rp 103.150.000.000,-
- Indikasi Harga Transaksi : Rp 92.835.000.000,-
- Permukaan : Tanah Darat
- Peruntukan Tanah : Perdagangan dan Jasa Skala Kota
- Titik Koordinat : -6.248245, 106.874011
- Narasumber : Agen
Peta Lokasi Data Pembanding dan Objek Penilaian Terlampir.
Kami juga mengidentifikasi beberapa faktor penambah dari properti yang dinilai.
Faktor Penambah :
- Akses menuju lokasi mudah dicapai
II.1.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use )
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest
and Best Use ) sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diijinkan, secara financial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (SPI
Edisi VII-2018 – KPUP 10.1)
Analisa Sebagai Kondisi Terbangun (As Improved )
Sesuai dengan kondisi aset berupa tanah yang sudah dikembangkan saat ini (As Improved )
sebagai bangunan gedung kantor, maka dapat dianalisis sebagai berikut:
1. Penggunaan secara hukum
a. Peruntukkan (Zoning) : Perdagangan dan Jasa Skala Kota
Penggunaan Objek : Gedung Kantor
Sehingga √ Sesuai Tidak Sesuai
b. Perizinan (IMB/ PBG) √ Ada Tidak Ada
d. Restriksi publik atau swasta Ada √ Tidak Ada
Berdasarkan hal tersebut di atas, maka objek yang pemanfaatannya sebagai bangunan
gedung kantor masih sesuai dengan ketentuan pemanfatan ruang yang diperbolehkan,
sehingga secara hukum diizinkan.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-7
Page 37
2. Penggunaan secara fisik Beberapa hal yang menjadi pertimbangan penggunaan tanah sebagai bangunan gedung kantor antara lain: a. Bentuk dan ukuran tanah √ Mungkin Tidak Mungkin b. Topografi/ kontur tanah √ Mungkin Tidak Mungkin c. Lebar hadap jalan (frontage) √ Mungkin Tidak Mungkin d. Kemudahan akses √ Ya Tidak e. Rawan bencana Ya √ Tidak Berdasarkan hal tersebut diatas, maka objek secara fisik memungkinkan untuk dikembangkan menjadi bangunan gedung kantor. 3. Penggunaan secara finansial Bila ditinjau terhadap penggunaan secara finansial untuk kondisi tanah yang sudah terbangun, maka kondisi terbangun saat ini sebagai bangunan gedung kantor dengan zonasi objek yang dinilai berada di kawasan perdagangan dan jasa skala kota, serta berdasarkan kondisi lingkungan sekitar objek merupakan bangunan campuran maka maka penggunaan secara finasial layak. 4. Menghasilkan Nilai Tertinggi dari Properti Secara fisik dimungkinkan dikembangkan, secara hukum diizinkan dan secara finasial layak, maka pengembangan tersebut akan menghasilkan nilai tertinggi dari properti. Ditinjau dari analisa terhadap faktor-faktor tersebut diatas, maka kondisi properti terbangun saat ini masih memenuhi kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik kelanjutan dari penggunaan yang ada dari properti setelah dikembangkan sebagai bangunan gedung kantor. II.1.7 Analisa Dampak Lingkungan Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa tidak ada kendala pada kondisi (daya dukung) tanah dan fondasi, serta tidak bertanggung jawab untuk identifikasi mengenai risiko lingkungan baik aktual maupun potensial. Selain itu gedung kantor dalam penilaian ini telah dilengkapi dengan surat izin mendirikan bangunan. II.2 PROSES PENILAIAN GEDUNG KANTOR II.2.1 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan Pendekatan dan metode penilaian serta prosedur penilaian yang digunakan sesuai dengan dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal. ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-8
Page 38
Terdapat beberapa metode yang lazim digunakan dalam penilaian suatu aset yaitu
Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Prinsipnya semua
metode dapat diaplikasikan terhadap semua jenis aset, tetapi pada kenyataannya ada
beberapa metode yang kurang sesuai atau terpaksa tidak dapat digunakan sehubungan
dengan data-data yang disyaratkan oleh metode bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih
disebabkan oleh tujuan dari pada penilaian itu sendiri.
Berdasarkan profil objek penilaian, aset yang dinilai dimiliki oleh PT Meta Epsi Tbk.
Berdasarkan jenis dan karakteristik aset, maka jenis aset dapat digolongkan sebagai
penilaian properti berupa gedung kantor.
Aset yang dinilai merupakan Aset Operasional. Sesuai dengan jenis dan karakteristik objek
penilaian tersebut dan dengan mempertimbangkan jenis Objek Penilaian, Tujuan Penilaian
dan Pendekatan Penilaian yang dapat digunakan serta memperhatikan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, maka dalam penilaian ini untuk menentukan Nilai
Pasar digunakan pendekatan penilaian dapat dijelaskan sebagai berikut :
- Gedung Kantor
Objek berupa gedung kantor meliputi tanah, bangunan dan sarana pelengkap lainnya yang
pada saat inspeksi dalam kondisi disewa, sehingga aset merupakan properti yang dapat
menghasilkan pendapatan (Income Producing Property ). Dalam penilaian ini kami
menggunakan dua pendekatan yakni Pendekatan Biaya dengan metode Biaya Pengganti
dan Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus Kas Terdiskonto.
Kedua pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan proporsi 55% untuk Pendekatan Biaya
dan 45% untuk Pendekatan Pendapatan, mengingat aset yang dinilai tergolong aset yang
sudah beroperasi dan sebagian disewakan, maka harapan keuntungan (prinsip antisipasi)
yang akan diperoleh dalam investasi properti, merupakan faktor yang paling menentukan
nilai dari properti tersebut, oleh karena sudah beroperasi sehingga image dan kestabilan
sudah terbukti, namun dalam penilaian ini Pendekatan Pendapatan belum memberikan
nilai gambar yang sesungguhnya.
Tanah, bangunan dan sarana pelengkap lainnya menggunakan pendekatan biaya, terdiri
dari :
a. Tanah menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar
b. Bangunan menggunakan Metode Biaya Pengganti atau dikenal dengan metode Biaya
Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost / DRC)
c. Sarana Pelengkap Lainnya menggunakan Metode Biaya Pengganti atau dikenal
dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost / DRC).
Pemilihan pendekatan dalam penilaian sangat tergantung dari jenis objek yang dinilai dan
ketersediaan data di lapangan. Sesuai maksud dan tujuan penilaian, dasar nilai, jenis dan
karakteristik objek penilaian serta ketersediaan data pasar di lapangan, maka pendekatan
penilaian berbasis pasar untuk real properti menurut KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018
(KPUP) dalam penilaian ini pendekatan yang digunakan adalah :
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-9
Page 39
a. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (SPI 2018 - KPUP 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang
telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik
atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga
transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya,
sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan
dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
(aset pembanding) dan yang dinilai. (SPI 2018 - KPUP 15.2)
b. Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (SPI
2018 - KPUP 17).
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (SPI 2018 - KPUP 17)
“Faktor Penyusutan (Depreciations )“ atas metode Cost Approach pada umumnya disebabkan
oleh 3 ( tiga ) faktor yaitu :
> Kemunduran Fisik ( Phisical Deteriorations )
Yaitu penyusutan nilai yang disebabkan oleh umur pemakaian, keausan serta
perawatan dan lain-lain. Pertimbangan-pertimbangan disesuaikan dengan umur dan
kondisi fisik yang ada.
> Keusangan Fungsional ( Functional Obsolescence )
Yaitu penyusutan Nilai diakibatkan perencanaan yang kurang baik, ketidak
seimbangan yang bertalian dengan ukuran, kapasitas, model, bentuk dan lain-lain.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-10
Page 40
> Keusangan Ekonomis ( Economical Obsolescence )
Yaitu penyusutan nilai dipengaruhi oleh faktor-faktor : perubahan sosial, peraturan
pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi, peruntukan dan lain-lain.
c. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini. (SPI 2018 - KPUP 16.1)
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang
sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau
bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari
penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (SPI 2018 - KPUP 16.2)
Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan untuk liabilitas, dengan mempertimbangkan arus
kas yang diperlukan untuk memenuhi liabilitas sampai lunas. (SPI 2018 - KPUP 16.3)
Metode yang termasuk dalam Pendekatan Pendapatan meliputi :
a. Kapitalisasi pendapatan, dimana semua-risiko atau tingkat kapitalisasi keseluruhan
diterapkan pada suatu pendapatan periode tunggal,
b. Arus Kas Terdiskonto (DCF) dimana tingkat diskonto yang diterapkan pada
serangkaian arus kas untuk periode yang akan datang yang didiskonto ke nilai kini
(present value) ,
c. Berbagai model opsi harga.
Value/Nilai = Discounted NI’s + Discounted PpV
= NI 1 + NI 2 + NI 3 + …….. + NI n-1 + NI n . + Perpetuity Value
(1+i1)1 (1+i2)2 (1+i3)3 (1+in-1)n-1 (1+in)n (1+in)n
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-11
Page 41
Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar dibawah ini.
…………
1 2 3 4 5 n-1 n
1
(1+ i) 1 1
(1+ i) ²
1
(1+ i) 3
1
(1+ i) 4
1
(1+ i) 5
1
(1+ i) n-1
1
(1+ i) n
Value of
Property Discounted Cash Flow Method
Proses penilaian ini, antara lain terdiri dari :
a. Menentukan dan atau memprediksikan potensi pendapatan yang akan diperoleh dari
sewa unit kantor serta pendapatan lainnya.
b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan dikeluarkan
untuk mengelola kegiatan gedung kantor dan pendapatan lainnya sehingga
diakumulasikan dengan biaya keseluruhan sebagai total pengeluaran (Expenses ).
c. Menghitung pendapatan bersih (Net Operational Income ) dengan cara mengurangi
pendapatan kotor (Gross Income ) dengan total pengeluaran (Total Expenses ).
d. Menghitung Nilai Kini dari Net Operational Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti yang bersangkutan.
e. Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income.
f. Menghitung Terminal Value di akhir masa proyeksi kemudian di diskon faktor untuk
mendapatkan Nilai Kini Terminal Value .
g. Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income dan Terminal Value untuk
mendapatkan Nilai Pasar Properti.
Dari pendekatan penilaian tersebut, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut :
1. Properti dalam penilaian adalah berupa gedung kantor.
2. Data pembanding yang tersedia dilapangan.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-12
Page 42
Maka sesuai dengan KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018 – SPI 106 dalam penilaian ini
digunakan Pendekatan sebagai berikut :
PENDEKATAN METODE YANG DIGUNAKAN
- Pendekatan Biaya - Tanah : Perbandingan Data Pasar
- Bangunan : Biaya Pengganti Terdepresiasi
- Sarana Pelengkap Lainnya : Biaya Pengganti Terdepresiasi
- Pendekatan - Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow )
Pendapatan
- Rekonsiliasi Pendapatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya transaksi jual - beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia (SPI 101 butir 3.3).
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-13
Page 43
II.2.2 Penilaian Aset Menggunakan Pendekatan Biaya
II.2.2.1 Penilaian Tanah
II.2.2.1.1 Faktor Justifikasi
Sehubungan dengan Metode Perbandingan Data Pasar, faktor-faktor yang menjadi
pertimbangan dalam melakukan justifikasi perbandingan adalah :
1. Hak atas properti yang dialihkan, meliputi faktor status kepemilikan dengan
perbandingan antara Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Girik atau lain-lainnya.
2. Syarat Pembiayaan, meliputi jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi harus di
analisis dan diperhitungkan.
3. Kondisi Penjualan, motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi diberbagai
situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa
transaksi menjadi bukan pasar, seperti adanya keterpaksaan atas suatu transaksi.
4. Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian, meliputi biaya perbaikan atau
penggantian struktur atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi
lingkungan, biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk ijin
pengembangan.
5. Kondisi Pasar, kondisi pasar pada saat transaksi penjualan properti pembanding dapat
berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai.
6. Lokasi, meliputi pertimbangan pada lebar dan kondisi fisik jalan di depan aset,
aksesibilitas ke pusat kegiatan/ keramaian dan posisi atas tanah.
7. Karakteristik Fisik, meliputi pertimbangan kondisi fisik dan topografi tanah, ukuran
luas tanah sehubungan dengan likuiditas (tingkat kemudahan) penjualan, bentuk
denah tanah dan lebar frontage tanah.
8. Karakteristik Ekonomi digunakan untuk menganalisis properti penghasil pendapatan.
9. Penggunaan, meliputi peruntukan/ zoning dan restriksi atau limitasi lainnya yang
mempengaruhi penggunaan properti.
10. Komponen non-realty dalam penjualan, seperti perabotan, perlengkapan dan
peralatan (fixture, furniture and equipment / FF&E).
Dalam penilaian ini faktor justifikasi yang digunakan dalam penyesuaian guna perhitungan
pendekatan pasar tanah meliputi hak kepemilikan, beda ketinggian dengan jalan, luas
tanah dan berbatasan dengan sungai.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-14
Page 44
II.2.2.2 Kesimpulan Nilai Tanah
Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar tanah seluas 4.802 meter persegi ini pada
tanggal penilaian adalah :
Indikasi Nilai Pasar :
Rp 94.551.380.000,-
(SEMBILAN PULUH EMPAT MILIAR LIMA RATUS LIMA PULUH SATU JUTA TIGA
RATUS DELAPAN PULUH RIBU RUPIAH)
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-15
Page 45
II.2.2.2 Penilaian Bangunan
Penilaian terhadap bangunan adalah merupakan estimasi nilai berdasarkan kondisi visual
saat peninjauan lapangan dan diyakini berada di atas tanah yang dinilai.
Kami tidak melakukan inspeksi terhadap bagian bangunan atau instalasi-instalasi
bangunan yang tertutup, tidak dapat dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual, atau
bagian yang tertanam dianggap dalam kondisi yang masih dapat berjalan dan akan
diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya.
Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian aset yang tidak
diinspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk memberikan gambaran ataupun
pernyataan atas bagian bangunan tersebut.
Ringkasan nilai masing - masing bangunan adalah sebagai berikut :
INDIKASI NILAI PASAR
No. URAIAN
(Rp)
1. Gedung Kantor (± 3.651 m²) 10.252.008.000,-
2. Pos Jaga 1 (± 8 m²) 26.128.000,-
3. Pos Jaga 2 (± 4 m²) 11.804.000,-
4. Tempat Istirahat Driver (± 54 m²) 83.214.000,-
5. Kantin (± 33 m²) 51.744.000,-
JUMLAH 10.424.898.000,-
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-16
Page 46
GAMBAR SITUASI BANGUNAN
Tanah dan Bangunan
3
2 5 1
Rumah
3
Tinggal
4
2
1
Rencana Jalan
Keterangan : Bangunan yang tidak dinilai
1. Gedung Kantor 1. Sebagian Bangunan Kantor
2. Pos Jaga 1 2. Sebagian Bangunan Kantin
3. Pos Jaga 2 3. Bangunan Trafo
4. Tempat Istirahat Driver
5. Kantin
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-17
Page 47
Uraian lengkap bangunan tersebut adalah sebagai berikut :
1. Gedung Kantor
Konstruksi Rangka Bangunan : Beton bertulang dan profil baja
Pondasi : Tapak beton dan batu kali
Luas Bangunan : Kurang lebih 3.651 meter persegi
Atap : Spandek
Plafon : Gypsum dan beton ekspose
Dinding : Pasangan bata merah diplester, diaci dan dicat, serta
sebagian dilapisi keramik
Lantai : Keramik, granit, vynil , karpet dan rabat beton
Jendela : Kaca rangka aluminium, kaca stopsol 8 mm rangka
curtain wall dan kaca rangka kayu
Pintu : Kayu panil, kaca rangka aluminium, kaca tempered
floor hinge dan PVC
Penggunaan Ruangan : Kantor
Kondisi Fisik : Cukup
Kondisi Perawatan : Cukup
Indikasi Nilai Pasar : Rp 10.252.008.000,-
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-18
Page 48
2. Pos Jaga 1 Konstruksi Rangka Bangunan : Beton bertulang Pondasi : Batu kali Luas Bangunan : Kurang lebih 8 meter persegi Atap : Spandek Plafon : Gypsum Dinding : Pasangan bata merah diplester, diaci dan dilapisi cat Lantai : Keramik Jendela : Kaca rangka aluminium Penggunaan Ruangan : Pos jaga 1 Kondisi Fisik : Cukup Kondisi Perawatan : Cukup Indikasi Nilai Pasar : Rp 26.128.000,- ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-19
Page 49
3. Pos Jaga 2 Konstruksi Rangka Bangunan : Beton bertulang Pondasi : Batu kali Luas Bangunan : Kurang lebih 4 meter persegi Atap : Spandek Plafon : Gypsum Dinding : Pasangan bata merah diplester, diaci dan dilapisi cat Lantai : Keramik Jendela : Kaca rangka aluminium Pintu : Kaca rangka aluminium Penggunaan Ruangan : Pos jaga 2 Kondisi Fisik : Cukup Kondisi Perawatan : Cukup Indikasi Nilai Pasar : Rp 11.804.000,- ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-20
Page 50
4. Tempat Istirahat Driver Konstruksi Rangka Bangunan : Beton bertulang Pondasi : Batu kali Luas Bangunan : Kurang lebih 54 meter persegi Atap : Spandek Plafon : Gypsum dan triplek Dinding : Pasangan bata merah diplester, diaci dan dilapisi cat Lantai : Keramik dan paving block Penggunaan Ruangan : Tempat istirahat driver Kondisi Fisik : Cukup Kondisi Perawatan : Cukup Indikasi Nilai Pasar : Rp 83.214.000,- ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-21
Page 51
5. Kantin Konstruksi Rangka Bangunan : Beton bertulang Pondasi : Batu kali Luas Bangunan : Kurang lebih 33 meter persegi Atap : Spandek Dinding : Pasangan bata merah diplester, diaci dan dilapisi cat Lantai : Keramik Penggunaan Ruangan : Kantin Kondisi Fisik : Cukup Kondisi Perawatan : Cukup Indikasi Nilai Pasar : Rp 51.744.000,- ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-22
Page 52
II.2.2.3 Penilaian Sarana Pelengkap Lainnya
Penilaian terhadap sarana pelengkap lainnya adalah merupakan estimasi nilai berdasarkan
kondisi visual saat peninjauan lapangan dan diyakini berada di atas tanah yang dinilai.
Kami tidak melakukan inspeksi terhadap bagian sarana atau instalasi-instalasi yang
tertutup, tidak dapat dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang
tertanam dianggap dalam kondisi yang masih dapat berjalan dan akan diperhitungkan
secara wajar sesuai fungsinya.
Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian aset yang tidak
diinspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk memberikan gambaran ataupun
pernyataan atas bagian tersebut.
Ringkasan nilai masing-masing sarana pelengkap lainnya adalah sebagai berikut :
INDIKASI NILAI PASAR
NO. URAIAN
(Rp)
1. Sumber Air 1.625.000,- 1.625.000,-
2. Sumber Listrik 20.090.000,- 188.141.000,-
3. Perkerasan Halaman #REF! 321.532.000,-
4. Kanopi 19.719.000,- 11.125.000,-
5. Pagar 148.400.000,- 115.882.000,-
JUMLAH #REF! 638.305.000,-
Uraian lengkap masing-masing sarana pelengkap lainnya tersebut adalah sebagai berikut :
1. Sumber Air
Sumber Air : PAM
Kondisi Fisik : Beroperasi
Kondisi Perawatan : Cukup
Indikasi Nilai Pasar : Rp 1.625.000,-
2. Sumber Listrik
Sumber Listrik : PLN
Kapasitas : 197.000 VA
Kondisi Fisik : Beroperasi
Kondisi Perawatan : Cukup
Indikasi Nilai Pasar : Rp 188.141.000,-
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-23
Page 53
3. Perkerasan Halaman Konstruksi : Paving block Luas : Kurang lebih 2.327 meter persegi Kondisi Fisik : Cukup Kondisi Perawatan : Cukup Indikasi Nilai Pasar : Rp 321.532.000,- 4. Kanopi Konstruksi : Rangka hollow atap spandek Luas : Kurang lebih 63 meter persegi Kondisi Fisik : Cukup Kondisi Perawatan : Cukup Indikasi Nilai Pasar : Rp 11.125.000,- 5. Pagar Konstruksi : Pasangan bata dan besi Luas - Pasangan bata : Kurang lebih 95 meter persegi - Besi : Kurang lebih 24 meter persegi - Pasangan bata dan besi : Kurang lebih 200 meter persegi Kondisi Fisik : Cukup Kondisi Perawatan : Cukup Indikasi Nilai Pasar : Rp 115.882.000,- ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-24
Page 54
II.2.3 Penilaian Menggunakan Pendekatan Pendapatan
II.2.3.1 Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow )
Aset yang dinilai adalah gedung kantor beserta sarana pendukung lainnya.
Mengingat hal tersebut, maka dalam melakukan penilaian kami menggunakan Pendekatan
Pendapatan (Income Approach) dengan menggunakan Metode Arus Kas Terdiskonto
(Discounted Cash Flow) dengan langkah-langkah penilaian sebagai berikut :
1. Menentukan dan atau memprediksikan potensi pendapatan yang akan diperoleh dari
sewa ruang kantor serta pendapatan lainnya.
2. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan dikeluarkan
untuk mengelola kegiatan gedung kantor dan pendapatan lainnya sehingga
diakumulasikan dengan biaya keseluruhan sebagai total pengeluaran (Expenses ).
3. Menghitung pendapatan bersih (Net Operational Income ) dengan cara mengurangi
pendapatan kotor (Gross Income ) dengan total pengeluaran (Total Expenses ).
4. Menghitung Nilai Kini dari Net Operational Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti yang bersangkutan.
5. Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income.
6. Menghitung Terminal Value di akhir masa proyeksi kemudian di diskon faktor untuk
mendapatkan Nilai Kini Terminal Value .
7. Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income dan Terminal Value untuk
mendapatkan Nilai Pasar Properti.
II.2.3.2 Tinjauan Umum Pasar Properti
a. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tumbuh sebesar
0,67% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,45% (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 1).
Hal ini didorong terutama oleh peningkatan permintaan segmen lahan industri di wilayah
Bodebek dan Banten, serta segmen perkantoran jual di Jakarta. Sementara itu, Indeks
Permintaan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2025 secara tahunan
terkontraksi 1,53% (yoy), lebih dalam dari kontraksi 0,18% (yoy) pada triwulan II 2025
(Grafik 2). Penurunan permintaan terutama terjadi pada segmen convention hall di Jakarta
dan Palembang serta segmen hotel hampir di seluruh kota cakupan survei.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-25
Page 55
Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tumbuh sebesar 0,26% (qtq), lebihtinggi dibandingkan pertumbuhan 0,06% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 3). Kenaikan permintaan tersebut terutama didorong oleh kenaikan permintaan segmen lahan industri di wilayah Bodebek. Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh sebesar 1, 19% (qtq), meningkat dibandingkan 0,33% (qtq) pada triwulan sebelumnya(Grafik 4). Kenaikan tersebut didorong oleh peningkatan permintaan pada segmen hotel pada mayoritas kota dan perkantoran sewa di Jakarta dan Surabaya. b. Perkembangan Pasokan Properti Komersial Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tercatat tumbuh sebesar 1,00% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0, 15% (yoy) pada triwulan II 2025 terutama didorong oleh pembukaan lahan industri baru di wilayah Bodebek (Grafik 5). Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,02% (yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 1,97% (yoy) (Grafik 6). Perkembangan ini didukung oleh pasokan pada segmen hotel di Jabodebek, Surabaya, dan Palembang yang meningkat. ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-26
Page 56
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 meningkat sebesar 0,89% (yoy) didorong oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri di wilayah Bodebek (Grafik 7). Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa tercatat tumbuh sebesar 0,33% (qtq), melambat dari 0,42% (qtq) pada trivulan II 2025 (Grafik 8). Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Semarang. c. Perkembangan Harga Properti Komersial Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan III 2025 tumbuh sebesar 0,45% (yoy), relatif stabil dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 0,43% (yoy) (Grafik 9). Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa terkontraksi 0,49% (yoy), setelah mengalami peningkatan 1,14% (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 10). Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga segmen hotel sebagai upaya pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan. ____________________________________________________________ LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-27
Page 57
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
terkontraksi 0,02% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya meningkat 0, 16% (qtq) (Grafik
11). Kondisi tersebut disebabkan oleh kontraksi harga pada segmen lahan industri di
wilayah Bodebek dipengaruhi penguatan nilai tukar rupiah mengingat harga lahan industri
umumnya menggunakan acuan dolar AS. Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa
pada triwulan III 2025 juga terkontraksi 0,08% (qtq), setelah mengalami kenaikan 0,11%
(qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 12). Kontraksi indeks harga disebabkan oleh
pelemahan harga pada segmen hotel terutama di Jabodebek dan Semarang.
Sumber: www.bi.go.id
II.2.3.3 Asumsi Penilaian
Analisa Proyeksi Pendapatan Gedung Kantor Existing
Dalam melakukan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, kami
menggunakan asumsi-asumsi didasarkan pada kondisi fisik aset yang dinilai, kondisi pasar
properti gedung kantor di wilayah Jabodetabek dan sekitarnya, yaitu sebagai berikut :
1. Tahun Proyeksi
Masa proyeksi diasumsikan selama 10 (sepuluh) tahun dengan asumsi pertumbuhan
dari pendapatan bersih sudah diasumsikan stabil.
2. Luas Area Efektif
Luas bangunan gedung kantor adalah kurang lebih 3.651 meter persegi dengan luas
area efektif adalah kurang lebih 75%dari total luas bangunan secara keseluruhan.
3. Asumsi Harga Sewa
Mengingat bahwa daerah Jakarta dan sekitarnya yang sudah memiliki banyak pesaing
untuk gedung kantor, maka asumsi harga sewa menggunakan Analisa quality rating
Dimana dengan membandingkan harga sewa unit kantor di sekitar aset, dengan
asumsi kenaikan harga sewa berdasarkan rata-rata inflasi kurang lebih 10 tahun.
Berdasarkan kondisi pasar properti maka asumsi harga sewa gedung kantor adalah
sebagai berikut :
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-28
Page 58
Tahun ke - Harga Sewa Unit Kantor/m²
1 169.000
2 175.514
3 182.280
4 189.306
5 196.603
6 204.181
7 212.052
8 220.225
9 228.714
10 237.530
*) Tarif tersebut diasumsikan mengalami kenaikan setiap tahun sekali sebesar 3,85%.
4. Tingkat Hunian
Asumsi tingkat hunian dengan rincian sebagai berikut :
Tahun ke - Tingkat Hunian
1 80%
2 80%
3 80%
4 85%
5 85%
6 85%
7 85%
8 85%
9 85%
10 85%
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-29
Page 59
5. Pendapatan Kotor
Berdasarkan asumsi-asumsi tersebut, yaitu occupancy , harga sewa, maka dapat
ditentukan pendapatan dari pendapatan sewa kantor, yaitu sebagai berikut :
Tahun
Total Pendapatan
Proyeksi
- Tahun ke- 1 Rp 370.211.400
- Tahun ke- 2 Rp 4.613.779.507
- Tahun ke- 3 Rp 4.791.622.962
- Tahun ke- 4 Rp 5.287.341.697
- Tahun ke- 5 Rp 5.491.148.384
- Tahun ke- 6 Rp 5.702.811.034
- Tahun ke- 7 Rp 5.922.632.466
- Tahun ke- 8 Rp 6.150.927.168
- Tahun ke- 9 Rp 6.388.021.753
- Tahun ke- 10 Rp 6.634.255.422
6. Biaya Pengeluaran
Asumsi biaya pengeluaran ditentukan dengan analisa biaya administrasi atas sewa
pada gedung kantor, umumnya dengan mempertimbangkan karakteristik ukuran dan
lokasi. Analisa juga dilakukan mengenai asumsi biaya yang harus dihitung dari
kondisi fisik aset dinilai yang meliputi :
> Biaya Operasional
1. Biaya Gaji
2. Biaya administrasi
3. Biaya Pemasaran
4. Biaya Pemeliharaan
> Sinking Fund
> Pajak Bumi dan Bangunan
Rincian biaya pengeluaran per tahun proyeksi adalah sebagai berikut :
Tahun
Biaya Operasional Sinking Fund Pajak Bumi dan Bangunan
Proyeksi
- Tahun ke- 1 Rp 58.812.745 Rp 18.510.570 Rp 25.914.788
- Tahun ke- 2 Rp 719.452.361 Rp 230.688.975 Rp 322.964.435
- Tahun ke- 3 Rp 747.184.482 Rp 239.581.148 Rp 335.413.471
- Tahun ke- 4 Rp 800.867.178 Rp 264.367.085 Rp 348.342.371
- Tahun ke- 5 Rp 831.737.527 Rp 274.557.419 Rp 361.769.629
- Tahun ke- 6 Rp 863.797.810 Rp 285.140.552 Rp 375.714.457
- Tahun ke- 7 Rp 897.093.893 Rp 296.131.623 Rp 390.196.804
- Tahun ke- 8 Rp 931.673.413 Rp 307.546.358 Rp 405.237.390
- Tahun ke- 9 Rp 967.585.839 Rp 319.401.088 Rp 420.857.733
- Tahun ke- 10 Rp 1.004.882.552 Rp 331.712.771 Rp 437.080.180
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-30
Page 60
7. Keuntungan Bersih
Pengurangan atas pendapatan kotor dengan biaya - biaya tersebut akan didapatkan
keuntungan bersih (Nett Operating Income ).
8. Tingkat Diskonto (Discount Rate )
Tingkat diskonto diasumsikan sebesar 10,38% yang ditentukan dengan menggunakan
perhitungan Weight Average Cost of Capital (WACC) setelah mempertimbangkan
6,1675% risk free ; 8,84% interest rate ; 1,273 betacoefficient untuk real estate dan 7,03%
risk premium.
9. Terminal Value
Pendapatan akan didapatkan terus menerus (perpetuity value) dan diasumsikan
pendapatan tersebut akan stabil di akhir masa proyeksi sehingga diperhitungkan
Terminal Valuenya atas property. Umur ekonomis bangunan kantor berdasarkan
MAPPI yaitu 40 tahun.
10. Nilai properti merupakan penjumlahan dari total present value dan terminal value.
*) Lembar Perhitungan Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) Terlampir
Analisa Proyeksi Pendapatan Tanah Pengembangan
Dalam melakukan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, kami
menggunakan asumsi-asumsi didasarkan pada kondisi fisik aset yang dinilai, kondisi pasar
properti gedung kantor di wilayah Jabodetabek dan sekitarnya, yaitu sebagai berikut :
1. Tahun Proyeksi
Masa proyeksi diasumsikan selama 10 (sepuluh) tahun dengan asumsi pertumbuhan
dari pendapatan bersih sudah diasumsikan stabil.
2. Luas Area Efektif
Luas excess land adalah kurang lebih 1.604 meter persegi dengan bangunan asumsi
gedung kantor adalah kurang lebih 5.346 meter persegi dan luas area efektif adalah
kurang lebih 4.009 meter persegi.
3. Asumsi Harga Sewa
Mengingat bahwa daerah Jakarta dan sekitarnya yang sudah memiliki banyak pesaing
untuk gedung kantor, maka asumsi harga sewa menggunakan Analisa quality rating
Dimana dengan membandingkan harga sewa unit kantor di sekitar aset, dengan
asumsi kenaikan harga sewa berdasarkan rata-rata inflasi kurang lebih 10 tahun.
Berdasarkan kondisi pasar properti maka asumsi harga sewa gedung kantor adalah
sebagai berikut :
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-31
Page 61
Tahun ke - Harga Sewa Unit Kantor /m²
1 220.000
2 228.480
3 237.287
4 246.434
5 255.933
6 265.798
7 276.043
8 286.684
9 297.734
10 309.211
*) Tarif tersebut diasumsikan mengalami kenaikan setiap tahun sekali sebesar 3,85%.
4. Tingkat Hunian
Asumsi tingkat hunian atas objek adalah sebagai berikut :
Tahun ke - Tingkat Hunian
1 0%
2 0%
3 0%
4 40%
5 50%
6 60%
7 60%
8 85%
9 85%
10 85%
5. Pendapatan Kotor
Berdasarkan asumsi-asumsi tersebut, yaitu occupancy , harga sewa, maka dapat
ditentukan pendapatan dari pendapatan sewa kantor, yaitu sebagai berikut :
Tahun
Total Pendapatan
Proyeksi
- Tahun ke- 1 Rp -
- Tahun ke- 2 Rp -
- Tahun ke- 3 Rp -
- Tahun ke- 4 Rp 4.742.343.774
- Tahun ke- 5 Rp 6.156.428.609
- Tahun ke- 6 Rp 7.672.482.304
- Tahun ke- 7 Rp 7.968.226.987
- Tahun ke- 8 Rp 11.723.442.944
- Tahun ke- 9 Rp 12.175.336.580
- Tahun ke- 10 Rp 12.644.648.977
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-32
Page 62
6. Biaya Pengeluaran
Asumsi biaya pengeluaran ditentukan dengan analisa biaya administrasi atas sewa
pada gedung kantor, umumnya dengan mempertimbangkan karakteristik ukuran dan
lokasi. Analisa juga dilakukan mengenai asumsi biaya yang harus dihitung dari
kondisi fisik aset dinilai yang meliputi :
> Biaya Konstruksi
> Biaya Operasional
1. Biaya Gaji
2. Biaya dan administrasi
3. Biaya Pemasaran
4. Biaya Pemeliharaan
> Sinking Fund
Rincian biaya pengeluaran per tahun proyeksi adalah sebagai berikut :
Tahun
Biaya Konstruksi Biaya Operasional Sinking Fund
Proyeksi
- Tahun ke- 1 Rp 20.366.454.060 - -
- Tahun ke- 2 Rp 12.219.872.436 - -
- Tahun ke- 3 Rp 8.146.581.624 - -
- Tahun ke- 4 - Rp 729.737.502 Rp 237.117.189
- Tahun ke- 5 - Rp 856.368.934 Rp 307.821.430
- Tahun ke- 6 - Rp 991.678.426 Rp 383.624.115
- Tahun ke- 7 - Rp 1.029.903.816 Rp 398.411.349
- Tahun ke- 8 - Rp 1.345.448.363 Rp 586.172.147
- Tahun ke- 9 - Rp 1.397.310.222 Rp 608.766.829
- Tahun ke- 10 - Rp 1.451.171.157 Rp 632.232.449
7. Keuntungan Bersih
Pengurangan atas pendapatan kotor dengan biaya - biaya tersebut akan didapatkan
keuntungan bersih (Nett Operating Income ).
8. Tingkat Diskonto (Discount Rate )
Tingkat diskonto diasumsikan sebesar 10,38% yang ditentukan dengan menggunakan
perhitungan Weight Average Cost of Capital (WACC) setelah mempertimbangkan
6,1675% risk free ; 8,84% interest rate ; 1,273 betacoefficient untuk real estate dan 7,03%
risk premium.
9. Terminal Value
Pendapatan akan didapatkan terus menerus (perpetuity value ) dan diasumsikan
pendapatan tersebut akan stabil di akhir masa proyeksi sehingga diperhitungkan
Terminal Valuenya atas property. Umur ekonomis bangunan kantor berdasarkan
MAPPI yaitu 40 tahun.
10. Nilai properti merupakan penjumlahan dari total present value dan terminal value.
*) Lembar Perhitungan Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) Terlampir
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-33
Page 63
II.2.3.4 Indikasi Nilai Menggunakan Pendekatan Pendapatan
Setelah memperhatikan berbagai asumsi yang berhubungan dengan penilaian dan kondisi
pasar gedung kantor yang berada di Jakarta, maka kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai
Pasar atas gedung kantor dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, pada tanggal
penilaian adalah sebesar :
Indikasi Nilai Pasar :
Rp 97.216.680.000,-
(SEMBILAN PULUH TUJUH MILIAR DUA RATUS ENAM BELAS JUTA ENAM
RATUS DELAPAN PULUH RIBU RUPIAH)
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-34
Page 64
II.2.3.5 Kesimpulan Nilai (Rekonsiliasi)
Berdasarkan hasil penilaian dengan menggunakan dua pendekatan yaitu Pendekatan Biaya
dan Pendekatan Pendapatan, maka dilakukan rekonsiliasi atas kedua nilai tersebut sebagai
kesimpulan nilai aset atas PT Meta Epsi adalah sebagai berikut :
I. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
INDIKASI NILAI PASAR
URAIAN
(Rp)
Gedung Kantor 97.216.680.000,-
TOTAL 97.216.680.000,-
II. Pendekatan Biaya (Cost Approach )
INDIKASI NILAI PASAR
URAIAN
(Rp)
Gedung kantor terdiri dari:
- Tanah (4.802 m²) 94.551.380.000,-
- Bangunan (± 3.651 m²) 10.424.898.000,-
- Sarana Pelengkap Lainnya 638.305.000,-
TOTAL 105.614.583.000,-
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-35
Page 65
III. REKONSILIASI
Mengingat aset yang dinilai tergolong aset yang sudah beroperasi dan merupakan properti
Komersial (Income Producing Property ), maka harapan keuntungan (prinsip antisipasi) yang
akan diperoleh dalam investasi properti, merupakan faktor yang paling menentukan nilai
dari properti tersebut, oleh karena sudah beroperasi sehingga image dan kestabilan sudah
terbukti. Dalam penilaian ini Pendekatan Pendapatan hanya memotret arus kas dari
bangunan yang sudah beroperasi saat ini. Sementara itu, lahan kosong (excess land ) yang
direncanakan untuk pengembangan kantor belum menghasilkan pendapatan, sehingga
nilai ekonomisnya tidak terwakili dalam perhitungan arus kas operasional sekarang.
Terdapat indikasi bahwa kinerja operasional saat ini belum mencapai tingkat pemanfaatan
tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use ). Pendapatan yang dihasilkan saat ini dinilai
masih bersifat transisi dan belum merepresentasikan kapasitas earning power maksimal
dari aset tersebut secara jangka panjang. Berdasarkan hal tersebut maka perbandingan
komposisi nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya
menurut hemat kami kurang lebih 45 : 55.
Kesimpulan Nilai berdasarkan rekonsiliasi dari nilai yang dihasilkan oleh 2 (dua)
pendekatan penilaian di atas pada tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
NILAI PASAR NILAI PASAR
URAIAN BOBOT
(Rp) (Rp)
I Pendekatan Pendapatan 97.216.680.000,- 45% 43.747.506.000,-
II Pendekatan Biaya 105.614.583.000,- 55% 58.088.021.000,-
TOTAL 101.835.527.000,-
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-36
Page 66
II.2.4 Asumsi-Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan Umum
Penilaian aset ini berdasarkan dengan asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai
berikut :
1. Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai dan
hasil dari penilaian yang dilakukan.
2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau
diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka
penilaian aset ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya
serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini; Bahwa
dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotokopi, turunan
dan/atau salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen tersebut adalah sah,
benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya serta tidak mengalami
perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini; Bila ternyata dokumen tersebut
tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya, maka diluar tanggung jawab penilai dan
laporan ini dengan sendirinya menjadi tidak berlaku.
3. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap
dokumen yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami
adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam
setiap dokumen fotokopi, turunan dan / atau salinan yang diberikan oleh pemberi
tugas pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen aslinya dan
tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen tersebut
adalah benar adanya.
4. Bahwa instansi Pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan dan/atau
menerbitkan izin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada
Pemberi Tugas adalah pejabat dan/atau pihak yang berwenang untuk melakukan
tindakan-tindakan tersebut dan diwakili oleh orang - (orang) yang berhak dan
mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan / atau bukti tanda pendaftaran yang
bersangkutan.
5. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memberikan legalitas atas
suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan
didalamnya atas aset yang terkait.
6. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa
kelengkapan/syarat-syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan
hak tanggungan, dan oleh karenanya jika laporan ini bertujuan sebagai dasar
kebijakan pemberian kredit oleh bank, maka pihak bank bersangkutan berkewajiban
memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut termasuk didalamnya
aspek legalitas.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-37
Page 67
7. Kecuali dinyatakan secara tegas dalam laporan penilaian aset ini, tidak dapat
diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas
dan/atau hutang atas aset yang dinilai; kami tidak melakukan
penelitian/penyelidikan atas kepemilikan dan/atau hutang serta keabsahan dokumen-
dokumen dari aset yang dinilai, dengan anggapan hak atas Harta Milik tersebut jelas
dan berada dibawah kepemilikan yang sah.
8. Bahwa semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik di dalam
maupun di luar Pengadilan) yang berkaitan dengan aset yang dinilai tidak menjadi
tanggung jawab kami; dalam penaksiran ini aset yang ditaksir seolah-olah bebas dan
bersih dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.
9. Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada pemberi tugas dimaksud dan kami tidak
bertanggung jawab terhadap pihak lain yang menggunakan Laporan Penilaian ini.
10. Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap (seal) dan tanda
tangan asli dari pihak kami.
11. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan Rupiah yang didasari pemahaman bahwa
pasar properti dimaksud dalam mata uang rupiah.
12. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari – orang (man-day) dan bukan
ditentukan berdasarkan besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian.
13. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta
yang berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market
conditions dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami.
14. Bahwa jika terdapat bangunan sebagai objek penilaian, maka kami
mempertimbangkan kondisi visual bangunan dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari aset
yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan
jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak
terlihat.
15. Bahwa objek spenilaian tidak mengandung dan/atau menggunakan material yang
bersifat merusak dan berbahaya.
16. Bahwa jika terdapat bangunan dan sarana pelengkap lainnya sebagai objek penilaian,
maka semua bangunan dan sarana pelengkap lainnya tersebut dianggap berada dalam
garis batas tanah tersebut, dan dibangun sesuai dengan peraturan pembangunan
daerah yang berlaku, kecuali disebutkan secara khusus.
17. Bahwa gambar, sketsa atau peta yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini
dimaksudkan untuk membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang aset
yang dinilai. Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh atas objek yang
dimaksud pada gambar, sketsa atau peta tersebut dan tidak bertanggung jawab untuk
hal-hal yang berhubungan dengan itu.
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-38
Page 68
18. Bahwa dalam penilaian ini, jika terdapat mesin-mesin maka dirincikan sebagai satu
unit kerja lengkap, yaitu termasuk semua bagian (part) dan perlengkapan (accessories)
yang biasanya secara teknis tergabung dalam unit tersebut.
19. Bahwa jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan
kami membutuhkan suatu perbaikan pada laporan ini, maka kami berhak untuk
melakukan perubahan pada laporan penilaian ini.
20. KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN oleh karena penaksiran ini, tidak mempunyai
kewajiban untuk memberikan penjelasan kepada pihak lain maupun memberi
kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara pengadilan atau Instansi Pemerintah
lainnya yang berhubungan.
21. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan,
serta ditujukan terbatas kepada pemberi tugas. Tanggung jawab yang berkaitan
dengan laporan tersebut hanya terbatas kepada si pemberi tugas dimaksud dan penilai
tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain selain si pemberi tugas dimaksud. Pihak
lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
22. Bahwa tanggung jawab KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN sehubungan dengan
jasa yang diberikan dalam Laporan Penilaian ini (terlepas pada tindakan dalam
kontrak, kelalaian, atau lain hal) terbatas pada Fee yang dibayarkan oleh pemberi
tugas untuk bagian dari kewajiban jasa atau hasil-hasil pekerjaan yang diberikan.
Dalam keadaan apapun, KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN termasuk di
dalamnya Pemimpin Rekan, Wakil Pemimpin Rekan, Rekan dan seluruh staf yang
ada, tidak bertanggung jawab atas akibat, kejadian khusus atau kerugian yang
ditimbulkan dari pelaksanaan hukum, kerugian atau biaya (termasuk, tetapi tidak
terbatas pada kerugian atas keuntungan, biaya yang dimungkinkan, dan sebagainya)
walaupun untuk hal itu KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN sebelumnya telah
diberitahukan kemungkinan akan terjadinya hal-hal tersebut.
23. Bahwa pemberi tugas harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan
kepada KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN dari dan terhadap gugatan, tanggung
jawab, biaya dan pengeluaran (termasuk akan tetapi tidak terbatas pada biaya hukum
dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada, dibayarkan atau ditimbulkan oleh
KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN pada setiap saat dan berbagai cara yang
ditimbulkan sehubungan dengan dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset
dimaksud, kecuali sejauh telah ditentukan dalam perjanjian sebelumnya.
*******
____________________________________________________________
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-39
Names mentioned 13 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Herman Meirizki dan Rekan
p.2
unresolved
person
Susi Meirizki
p.3 ×2
unresolved
org
Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan
p.3 ×6
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
p.3 ×4
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×3
unresolved
person
Venny Lindasari
p.20 ×3
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.20
unresolved
org
KJPP Herman Meirizki dan Rekan
p.23
unresolved
org
KJPP Herman Meirizki
p.23 ×7
unresolved
org
KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN
p.68 ×6
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
9509 ms
12 Sep 2026 22:30
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}