20260401_XCIS_Penyampaian Laporan Tahunan_32056921_lamp1.pdf

MANTOS JAGA PENILAI PEMILU
$ Dino Farip & Rekan

mua eamnaa aan La

No. Lap. :00086/2.M64-00/ P1/09/0447/1/ TI1/2025 Jakarta, 06 Maret 2026

Kepada Yth.
DIREKSI

DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN
Plaza Asia Building, Office Park Unit 2

Jalan Jenderal Sudirman Kav.59

Kelurahan Senayan, Kecamatan Kebayoran Baru

Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12190

Perihal 2 Penilaian Aset

Dengan Hormat,
KIPP Dino Farid dan Rekan telah ditunjuk oleh DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
berdasarkan Kontrak Nomor: 0586/SPW-VAL/DFR/X/2025 pada tanggal 30 Oktober 2025 untuk
melakukan pekerjaan penilaian aset tetap atas nama DIRE Ciptadana Properti Perhotelan
Padjajaran. Adapun aset yang menjadi objek penilaian adalah Hak Kepemilikan Finansial Tanah
dan Bangunan Hotel Padjajaran yang terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03,
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16159.
Berkenaan dengan pekerjaan penilaian objek penilaian di atas, telah dilakukan investigasi lapangan
pada tanggal 22 Januari 2026 guna melakukan pemeriksaan fisik serta kondisi (Investigasi) aset
terkait yang menjadi objek penilaian. Adapun tanggal penilaian adalah tanggal 31 Desember 2025,
Penilai merupakan Pimpinan dari KJPP Dino Farid dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai : Dino Suharianto, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
No, Izin Penilai Publik : P-1.1600447
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan adalah DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran yang
berkedudukan di Plaza Asia Building, Office Park unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kavling No, 59,
Kelurahan Senayan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12190,
Maksud penilaian ini adalah memberikan opini atau pendapat Nilai Pasar yang akan digunakan
untuk tujuan Pelaporan Keuangan untuk kepentingan standar akuntasi keuangan (PSAK-216 Aset
Tetap dan PSAK 113 - Pengukuran Nilai Wajar),
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan selain yang telah diuraikan
dalam laporan ini. Jika terdapat penyimpangan akan hal Ini, maka seluruh isi dalam laporan ini
tidak berlaku/ dapat dibatalkan.
Dalam melaksanakan pekerjaan ini, Penilai berpedoman pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia Nomor 28/ PJOK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021, Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) 2018 dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 dan SPI 300 Edisi Revisi Tahun 2020. SPI mendefinisikan
Nilai Pasar sebagai berikut:
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (KEPI & SPI Edisi VTI-2018, SPI 101 3.1).

MANTOR JABAR PEMILAK BUBUK
Dino Farip & REKAN

Pare
aa Ma

Laporan penilaian ini berupa Laporan Terinci (Comprehenstoe Style), dan terdiri dari beberapa bagian
yang saling terikat dan tidak dapat dipisahkan, yang meliputi:

Pendahuluan, yang merupakan surat, pernyataan penilai dan ringkasan hasi! penilaian:
Definisi dan Lingkup Penugasan:

Presentasi data:

Analisis Data dan Kesimpulan serta kondisi dan syarat pembatas:

Lampiran (deskripsi properti terperinci, rincian hasil penilaian, foto, peta dan legalitas).

Demikian pekerjaan penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan tidak memiliki konflik
kepentingan dalam kapasitas sebuah Kantor Jasa Penilai Publik.

Dengan mengacu pada KEPI dan sesuai SPI Edisi VII - 2018 dan SPI 300 Edisi Revisi tahun 2020,
serta memperhatikan semua faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini, serta berdasarkan
asumsi dan kondisi dan syarat pembatas yang berlaku dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari
Objek Penilaian milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran yang terletak di Jalan Raya
Pajajaran No.17, RT.02/RW.03, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi
Jawa Barat 16159, pada tanggal 31 Desember 2025, adalah sebesar:

Nilai Pasar
Rp37.889.300.000,-
(Sembilan Puluh Tujuh Miliar Delapan Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta Tiga Ratus Ribu
Rupiah)

ve

Hormat Kami,
KJPP Dino Farid dan Rekan

Anggota MAPPI : 13-5-04066

No, Izin Penilai Publik : P-1.16.00447

No. Izin Usaha KJPP : 219.0164

Register Penilai : RMK-2017.00511

No. STTD OJK : STTD.PP-200/PM.223/ 2022
No, IKNB : 246/ NB.122/STTD.PP/ 2022

KANTOR JASA PENILAI PUMUN
Dino FariD & REKAN

Pt edikanieli
ma
ara ema area na

DAFTAR ISI

PRESENTASI DATA. 3 P3

31 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE-HBU) ........ Id
32 — IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN... mwwwo-33
BAB IV 39
KESIMPULAN. 39

41 KESIMPULAN NILAL.......
42 KONDISI DANSYARAT PEMBATAS.......
LAMPIRAN

aa AAA AAA AN Paa aura PAN PANGAN TNNANNNNNAMAN ANN
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN Iv

NANTOR JASA PENA PURA
$ Dino Farip & REKAN

an LAN
maa

—nntn ara 20

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai penilai, yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:

L

0».

1

1.

13,

Pernyataan, analisis, opini serta kesimpulan dalam laporan penilaian ini pada Objek Penilaian,
sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat serta merupakan opini pada Tanggal
Penilaian yang tecantum pada laporan ini.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian irti dibatasi oleh
asunwi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam laporan penilaian, yang merupakan
hasil analisis, opini, dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak memniliki benturan
kepentingan serta sesuai dengan Tujuan Penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian
ini,

Telah dilakukan Inspeksi terhadap objek Penilaian.

Perkiraan nilai yang yang dihasilkan dalam penugasan penilaian ini telah disajikan sebagai

kesimpulan nilai di laporan ini.

Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau

gambaran nilai yang di inginkan oleh pemberi tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang

dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subseguent event) yang berhubungan
secara langsung dengan penggunaan yang di maksud.

Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan di dalam laporan ini.

Kesimpulan nilai di dalam laporan ini telah sesuai dengan asumsi dan kondisi pembatas.

Seluruh data dan Informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggungjawabkan,

Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap

properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-

pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.

Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

& Identifikasi masalah (identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan, penentuan tujuan,
penentuan dasar nilai, identifikasi objek penilaian, tanggal penilaian, asumsi dan kondisi
pembatas):

b. Pengumpulan dan pemilihan data:

& Analisis data:

d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian,

€. Pelaporan penilaian.

Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap

properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-

Pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.

Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam

pelaksanaan inspeksi, analis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan

dalam laporan Penilaian ini.

dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian

Indonesia (SPI) yang berlaku.

Me Hc“ — Heo
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN v

ema aLaraNa
ma

KANTOR JASA PEMULA PUG
$ Dino Farib & Rekan

Yang melakukan Penilaiar:
Na, Nama Kualifikasi Tanda Tangan

1 Dino Suharianto, S.E,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)

Izin Penilai Publik —: P-1.16.00447

MAPPI 1 NI-SAMO66

Register Penilai : RMK- 2017.00511

No. STTD OJK : STTD.PP-200/ PM-223/2022
No. IKNB :246/NB122/STTD.PP/2022

2 Hino Susanto, ST,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)

MAPPI 115-5-05743
Register Penilai 1: RMK-2019.02790 Reviewer 1

3, Sutresna Arinto, S.ST., M.M.

MAPPI 1 16-T-06396
Register Penilai : RMK-2017.00852 Reviewer 2

4 Ratna Tiwi Yenita, S.Pd.

MAPPI :20-P-1494
Register Penilai : RMK-202103746

8. Devy Desanti Asmara, S.PWK

MAPPI 1 25-A-14074

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN vi

MATA JAHA PEMILAI PUBLN

N Dino Farip & REKAN
C

Ea ANA
aa Maen

RINGKASAN PENILAIAN

RESUME PENILAIAN ASET

HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK

TANAH DAN BANGUNAN HOTEL PADJAJARAN

DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN
JALAN RAYA PAJAJARAN NO, 17, RT.02/RW.03,
KELURAHAN BANTARJATI, KECAMATAN BOGOR UTARA,
KOTA BOGOR, PROVINSI JAWA BARAT 16153

31 DESEMBER 2025

PENILAIAN DENGAN

PENDEKATAN Hak Kepemilikan

PENDAPATAN (INCOME Finansial

APPROACH)

Hotel

Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT

2/3, Kelurahan Bantarjati,

Kecamatan Bogor Utara, Kota

Bogor, Provinsi Jawa Barat Jumlah 97.889208317
Dibulatkan 97.889.300.000

97.889.408317

www aa ana
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN vii

MANITOI JAYA PEMAI PUBLIA,
Dino Farin & Rekan

TEMAN
(Mana maen

RINGKASAN EKSEKUTIF

Pemberi Tugas 1 DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
Pengguna Laporan 2 DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
Objek Penilaian

Jenis Properti £ Real Properti

Properti 2 Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah dan Bangunan Hotel
Padjajaran

Lokasi : Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.@2/RW.03, Kelurahan
Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa
Barat 16153

Bukti Kepemilikan — : SHGB No. 3996, SHGB No. 3997, dan SHGB No. 3409

Total Luas Tanah 1 3684 m3

Total Luas Bangunan : 41118 m'

Surat IMB 1 M0573BPPT.XI/2009 tanggal 18 November 2009 dan
640.420.BPPTPMIV/2011 tanggal 20 Aprit 2011

Perencanaan Kota : Zona Perdagangan dan Jasa

Jenis Penilaian z Normal

Tujuan Penilaian 2 Laporan Keuangan Tahunan

Dasar Nilai 1 Nilai Pasar

Format Laporan 2 Laporan Penilaian Terinci (Comprehensive Style)

Tanggal Inspeksi 1 21 Januari 2026

Tanggal Penilaian 2 31 Desember 2025

Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Asumsi Khusus 2 4 Tanggal inspeksi adalah setelah tanggal penilaian, dalam

penilaian ini kami berasumsi tidak terdapat perubahan
signifikan pada properti yang dinilai antara tanggal inspeksi
dan tanggal penilaian,

b. Berdasarkan Akta No, 4 tentang Sewa Tanah dari Bangunan
antara PT Bumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah”) dan PT
Kharita Sejahtera Bersama (“Penyewa"”) tanggal 27 Desember
2018, Uang Sewa pokok tahun pertama adalah Rp11-318.181.819
dan dibayar secara triwulan di setiap awal periode, dengan
ketentuan kenaikan sebesar 54 atau inflasi tahun kalender
sebelumnya, yang mana yang lebih tinggi. Lalu, berdasarkan
Akta No. 121 tentang Addendum Sewa Tanah dan Bangunan
Antara PT Bumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah”) dan PT
Kharita Sejahtera Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember
2022, skema Uang Sewa ditentukan berdasarkan skema revenue
sharing dengan proporsi yang menjadi hak Pemilik Tanah
adalah sebesar 208 dari pendapatan yang diperoleh Penyewa
atas hasil pengelolaan Hotel, dengan ketentuan minimum Nilai
Uang Sewa yang dibayarkan kepada Pemilik Tanah adalah
sebesar Rp2.500.000.000,- per tahun untuk tahun 2023, belum
termasuk PPN. Namun demikian, berdasarkan Surat No.

Iu APN NNNN
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN viti

KANTOR JRSA PEMILIK PLSLAK
Dino FaRib & REKAN
C ngan
03/KSB-GPH/ DIR/01.2025 tanggal 8 Januari 2025 poin (1) dan
Surat No, 06/SPC-BPP-PST/1/25 tanggal 11 Januari 2025 poin
(2), disampaikan bahwa Uang Sewa tanah dan bangunan yaitu
204 dari pendapatan usaha dengan minimum Rp1.200.000.000
dan maksimum Rp2.000.000.000 per tahun. Dalam perhitungan
penilaian ini, kami menggunakan asumsi tarif sewa
Rp2000.000.000,- per tahun, berdasarkan informasi dari
Pemberi Tugas. Lalu, berdasarkan informasi dari Pemberi
Tugas, untuk tahun 2026 nilai sewa tetap sebesar
Rp2.000.000.000,- per tahun. Oleh karena itu, dalam proyeksi
penilaian ini kami berasumsi bahwa tarif sewa untuk tahur-
tahun selanjutnya bersifat tetap (fired rate) sebesar

€ Risk-free rate menggunakan yield obligasi pemerintah tenor 30
concern (beroperasi berkelanjutan) dan mencakup perhitungan
terminal value:

d. Ketentuan dalam hubungan sewa menyewa tetap merujuk
pada Akta No. 4 tentang Sewa Tanah dan Bangunan Antara PT
Bumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah”) dan PT Kharita
Sejahtera Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember 2018 dan
Akta No. 121 tentang Addendum Sewa Tanah dan Bangunan
Antara PT Bumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah”) dan PT
Kharita Sejahtera Bersama (“Penyewa"”) tanggal 27 Desember
022:

& Asumsi khusus bersifat mengikat terhadap seluruh hasil
penilaian. Apabila di kemudian hari terdapat perbedaan antara
asumsi khusus dan kondisi sebenarnya di lapangan, maka
penilaian ini dapat dinyatakan tidak berlaku, dan dapat
dilakukan penilaian ulang,

Kesimpulan Nilai 1 Nilai Pasar

Rp37.889.300.000,-

(Sembilan Puluh Tujuh Miliar Delapan Ratus Delapan Puluh
Sembilan Juta Tiga Ratus Ribu Rupiah)

— eror ow-wi ii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN ix

ME NA
Dau an

KANTOR JASA PENILAI PUBLIA
$ Dino FaRiD & REKAN

AA AN

BABI
PENDAHULUAN
11 LINGKUP PENUGASAN
111 STATUS PENILAI

Kantor Jasa Penilai Publik Dino Farid dan Rekan (KJPPDF & Rekan) adalah suatu badan hukum
yang berbentuk persekutuan yang telah memiliki izin usaha dari Menteri Keuangan Nomor:
2190164 melalui Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 752/KM.1/2019 tanggal 11
Desember 2019 yang diperbarui dengan Nomor: 152/KM.1/2022 tanggal 25 Februari 2022
Persekutuan ini memiliki 6 (enam) orang Rekan yang seluruhnya merupakan Penilai Publik yang
telah memiliki izin dari Menteri Keuangan dan 1 (satu) orang Rekan Non Penilai Publik. Kualifikasi
yang dimiliki K/PPDF & Rekan adalah sebagai Penilai Properti, kualifikasi tersebut mengacu kepada
Izin Penilai Publik dari Pemimpin Rekan dan Rekan yang tergabung dalam KJPP Dino Farid dan
Rekan yaitu Penilai Properti.

Dino Suharianto, S.E, M.Ec.Dev,, MAPPI (Cert.) yang bertindak sebagai penanggung jawab dalam
penugasan ini merupakan Pemimpin Rekan di KJPP Dino Farid dan Rekan serta merupakan Penilai
Publik sesuai izin No. P-1.1600447 dan terdaftar pada Kementerian Keuangan. Dalam
melaksanakan penilaian ini, KJPPDF & Rekan bertindak secara objektif dan tidak memihak,
menjunjung tinggi kebenaran dan bersikap adil dalam hubungan profesional dan bisnis. KJPPDF &
Rekan melaksanakan penilaian atas aset secara independen dengan memegang teguh 5 (lima)
prinsip dasar etik yang meliputi Integritas, Objektivitas, Kompetensi, Kerahasiaan dan Perilaku
Profesional sesuai dengan yang termuat di dalam Kode Etik Penilai Indonesia Tahun 2018.
KJPPDF & Rekan menegaskan dalam hal ini tidak memiliki kepentingan baik sekarang atau di masa
yang akan datang terhadap aset yang dinilai, Penilai tidak pula memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun
potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik aset. KIPPDF dc Rekan melaksanakan penilaian
dengan tenaga Penilai yang telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh pemerintah yaitu Masyarakat
Seluruh penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai Publik yang bernaung di KIPP Dino Farid dan Rekan,

1.12 PEMBERI TUGAS

Nama : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran

Alamat : Plaza Asia Building Office Park unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kavling 59,
Kelurahan Senayan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kota Jakarta Selatan, Provinsi
DKI Jakarta 12190

Telepan : (021) 255 74883

Website : ciptadana-am.com

Bidang Usaha : Sektor Keuangan Lainnya

Email : am@ciptadana.com

Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2 bulan), aset
atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan Penilai lain untuk maksud, tujuan,

pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan.

LL — am io
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 1

KANTOR ABA PENLAI PURA
PN Dino FariD & REKAN

C Lengan
113 PENGGUNA LAPORAN
Nama : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
Alamat : Plaza Asia Building Office Park unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kavling 59,
Kelurahan Senayan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kota Jakarta Selatan. Provinsi
DKI jakarta 12190
Telepon 1 (021) 255 74883

Website - ciptadana-am.com

Bidang Usaha : Sektor Keuangan Lainnya

Email : camdiciptadana.com

114 OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN

Objek Penilaian yang dimaksud adalah real properti berupa Hak Kepemilikan Finansial atas Tanah

Padjajaran Padjgaran
Dalam hal Ini pemilik objek periiatan yang tercantam dalam Puki kepemilikan dapat berbeda
dengan pemberi tugas:
Properti kami asumsikan bebas dari segala sengketa dan hak atas properti dapat

115 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Jenis mata uang yang digunakan di dalam laporan ini adalah mata uang Rupiah.
1.1.6 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan opini atau pendapat Nilai Pasar yang
akan digunakan untuk laporan keuangan untuk kepentingan standar akuntasi keuangan (PSAK-216
Aset Tetap dan PSAK 113 - Pengukuran Nilai Wajar).

Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/ POJK.04/2021 dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/ SEOJK.04/ 2021 serta Standar
Penilaian Indonesia (SPT) Tahun 2018.

Laporan ini tidak dapat dipergunakan untuk tujuan selain yang telah diuraikan dalam laporan ini.
Jika terdapat penyimpangan akan hal ini, maka seluruh isi dalam Laporan Penilaian ini tidak
berlaku.

117  RUANG LINGKUP PENILAIAN
Penilai melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

«Identifikasi masalah (Identifikasi batasan, kepemilikan hak, tujuan dan objek, definisi penilaian,
dan tanggal penilaian):

«Pengumpulan data dan wawancara:

# Analisis data:

# Penulisan laporan.

Ba aa PPA APP NAYANTARA UN NANANG
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 2

PN ihanarani
Dana

KANTOR JASA PENLAI FUBLAK
$ Dino FaRiD & REKAN

118 DASAR NILAI
Paman ng ama e nga PL aNN MNLeEG Da pat AP MENPAR

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.

DEFINISI DARI NILALPASAR - SP1 101-31/2015

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII-2018/ SPI 101-3.1).
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/ PJOK.04/2021 dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021, objek
digolongkan menjadi Aset Operasional, yang didefinisikan sebagai berikut:

ASET OPERASIONAL

Aset Operasional adalah aset yang digunukan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan.

Nilai Pasar di dalam laporan penilaian ini setara dengan Nilai Wajar. Nilai Pasar digunakan karena
sesuai Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 2
Ayat 1 pointd.

Objek penilaian berupa Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah dan Bangunan Hotel Padjajaran
yang dimiliki oleh DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran tersebut secara umum kondisi
fisiknya berupa Hotel Padjajaran,

119 TANGGAL PENILAIAN

Tanggal Penilalan (Cut-Off Date of Valuation) ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2025.

L110 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

Aspek Fisik

a Dalam Investigasi dilakukan sebatas kondisi fisik yang dapat terlihat dan tingkat kesesuaian
antara data dan fisik terlihat:

b. Investigasi dilakukan dengan pengamatan, penelaahan, perhitungan dan analisis:

«& Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari Pemberi Tugas
sesuai objek penilaian yang dinyatakan dalam Penugasan ini:

d. Dalam investigasi, penilai memastikan sampai sejauh mana inspeksi dapat dilaksanakan dengan
mensyaratkan pemberi tugas untuk menandatangani berita acara inspeksi:

€ Verifikasi dan pemeriksaan dilakukan terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian

yang diperlukan dan penting dalam pelaksanaan penilaian Bila “diketahui
pemeriksaan/ verifikasi tidak dapat dilakukan atau memiliki keterbatasan, maka bal tersebut

didasarkan dari data pemberi tugas:
£ Bila ditemukan adanya batasan dalam investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam jumlah

— bw ————————————-5——--—-
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 3

9

MANTON JASA PENLA PUBUK

Dino Farip & REKAN
banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara sampling. Sedangkan jika aset dapat dlinspeksi
namun diinformasikan memiliki keterbatasan, maka data didasarkan dari data pemberi tugas
dan/atau data lain yang bisa diandalkan:

& Dalam bal terdapat perbedaan objek penilaian yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan
dengan hasil investigasi, maka perbedaan tersebut harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan
atau dapat dilakukan dengan berita acara perubahan objek penilaian yang ditandatangani oleh
Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian,

h. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
penilaian tidak diketahui, maka penugasan dimaksud tidak dapat diteruskan atau batal:

L Dalam hal objek penilaian dan kelengkapan dokumen tidak dapat/ memilik! keterbatasan
diperiksa atau diverifikasi, maka sumber data dan informasi didasarkan hanya dari pemberi
tugas dan/atau pihak lain yang disetujui pemberi tugas:

| Properti diasumsikan telah dilengkapi dengan sertifikat tanah dan/atau invoice dan/atau bukti
kepemilikan, dan/atau dokumen legalitas lainnya yang sah, serta bebas dari hak atas jalan dar
pelanggaran dalam bentuk apa pun. Properti juga diasumsikan bebas dari perbatasan yang
memberatkan, hambatan, maupun pengeluaran tidak wajar lainnya. Kami tidak berkewajiban
untuk melakukan pengukuran ulang secara detail terhadap luas properti (termasuk tanah,
bangunan, sarana pelengkap, dan jenis properti lainnya), maupun melakukan pengujian atas
properti tersebut (seperti tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin, peralatan, fix ture, furniture,
kendaraan, dan properti lainnya). Apabila pengukuran dan pengujian tidak dilakukan oleh
penilai, maka seluruh data terkait aspek-aspek tersebut sepenuhnya diperoleh dari pemberi
tugas dan/atau pihak yang ditunjuk oleh pemberi tugas.

Aspek Legal

Penilai tidak melakukan verifikasi dan validasi keabsahan/ kebenaran legalitas berupa sertifikat

tanah dan atau legalitas lainnya, Penilai berasumsi hal tersebut adalah benar, bahwa properti

dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/ penguasaan tanah yang sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tidak dalam sengketa, tuntutan atau halangan
apapun juga selain yang akan dikemukakan dalam laporan penilaian.

Aspek Lingkungan
Melakukan analisis terkait akses ke properti, observasi sekitar properti dan pengumpulan data-data

penawaran dan permintaan terhadap properti sejenis,

Analisis dan perhitungan dilakukan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPT) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-Tahun 2018 dan Edisi Revisi SPT 300 Tahun 2020, Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/ SEOJK.04/ 2021.

LL SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

Dalam laporan ini, penilai menelaah, mempertimbangkan, dan mengacu serta menganalisis
data/ informasi primer yang kami peroleh langsung dari Pemberi Tugas dan dari hasil investigasi di
lapangan, serta juga menggunakan data/informasi sekunder yang kami peroleh dari media yang
jelas sumbernya dan layak dipercaya lainnya,

———————————- 505005 500105 ————————
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 4

KANTOR JASA PENILAI PURA
Dino Farib & REKAN

mete matan
aren

1112 ASUMSI UMUM DAN ASUMSI KHUSUS
ASUMSI UMUM

a. Kami berasumsi bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak
kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan:

b. Kami sebagai penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang
terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran dan keabsahannya:

C, Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau:

d. Informasi yang disampaikan pemberi tugas dalam bentuk softcopy, hardcopy, fotocopy atau
disampaikan secara lisan adalah benar, bila ternyata tidak sesuai semestinya maka bukan
tanggung jawab penilai:

€. Penilai tidak melakukan verifikasi mengenai dampak lingkungan dari properti dan atau aktivitas
bisnis dari properti tersebut, hal tersebut merupakan domain ahli lingkungan:

f£. Dalam hal penilaian yang ada hubungannya dengan kebenaran legalitas hak milik serta utang
Piutang yang mengakibatkan kerugian properti yang dinilai, bukan merupakan ruang lingkup
pekerjaan penilai, pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan konsultan hukum:

&- Penilaian ini dibuat atas dasar semua data dan kenyataan yang ada serta dilaksanakan sesuai tata
cara penilaian yang berlaku:

h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada kami seperti yang disebutkan dalam
laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi kami tidak bertanggung jm jika

i Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak klien,

| Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian.
Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian
lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan:

k, Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan:

L Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan:

m. Properti dilengkapi sertipikat tanah, invoice, kepemilikan, legalitas terkait lainnya yang sah, dan
bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang
memberatkan, halanyan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. Kami tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail (seperti tanah, bangunan,
sarana pelengkap, dan jenis properti lainnya) serta tidak melakukan pengujian dalam hal apapun
terhadap properti (seperti tanah, bangunan. sarana pelengkap, mesin, peralatan, firture, furmiture,

: La aa AN MENANAM Maman
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 5

KANTOR JAGA PEMULA BLK

Dino Farip & REKAN
kendaraan dan properti lainnya), melainkan data terkait hal-hal tersebut diperoleh dari pemberi
tugas dan/atau pihak dari pemberi tugas:

n, Lokasi yang ditunjukkan oleh pemilik atau pemberi tugas atau pihak dari pemberi tugas adalah
benar, bila ternyata ada kesalahan dengan penunjukan lokasi tersebut bukan tanggung jawab
penilai:

0. Properti yang tidak dapat diperiksa/ diverifikasi oleh Penilai karena adanya batasan dan/atau
keterbatasan dalam melakukan inspeksi lapangan, maka data dan informasi disediakan oleh
Pemberi Tugas selanjutnya disetujui digunakan sebagai asumsi khusus dalam penilaian ini.
Kebenaran atas informasi dan data yang digunakan sebagai asumsi khusus dianggap wajar dan
benar,

Pp. Penilai akan menggunakan seluruh catatan publik yang dapat ditemukan, foto dan informasi
yang berasal dari sumber eksternal, baik dari website, profesional, pemilik properti, pihak ketiga
maupun sumber terverifikasi lainnya yang diasumsikan benar dan mencerminkan kondisi serta
jumlah aset sebenarnya.

ASUMSI KHUSUS

4, Tanggal inspeksi adalah setelah tanggal penilaian, dalam penilaian ini kami berasumsi tidak
terdapat perubahan signifikan pada properti yang dinilai antara tanggal inspeksi dan
tanggal penilaian:

b. Berdasarkan Akta No. 4 tentang Sewa Tanah dan Bangunan antara PT Bumi Pakuan Permai
(“Pemilik Tanah”) dan PT Kharita Sejahtera Bersama (“Penyewa") tanggal 27 Desember 2018,
Uang sewa pokok tahun pertama adalah Rp11.318.181.819 dan dibayar secara triwulan di setiap
awal periode, dengan ketentuan kenaikan sebesar 54 atau inflasi tahun kalender sebelumnya,
yang mana yang lebih tinggi. Lalu, berdasarkan Akta No. 121 tentang Addendum Sewa Tanah
dan Bangunan antara PT Bumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah”) dan PT Kharita Sejahtera
Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember 2022, skema Uang Sewa ditentukan berdasarkan
skema revenue sharing dengan proporsi yang menjadi hak Pemilik Tanah adalah sebesar 204 dari
pendapatan yang diperoleh Penyewa atas hasil pengelolaan Hotel, dengan ketentuan minimum
Nilai Uang Sewa yang dibayarkan kepada Pemilik Tanah adalah sebesar Rp2.500.000.000,- per
tahun untuk tahun 2023, belum termasuk PPN. Namun demikian, berdasarkan Surat No,
03/ KSB-GPH/ DIR/01.2025 tanggal 8 Januari 2025 poin (1) dan Surat No, 06/SPC-BPP-PST/1/25
tanggal 11 Januari 2025 poin (2), disampaikan bahwa Uang Sewa tanah dan bangunan yaitu 204
dari pendapatan usaha dengan minimum Rp1.200.000.000 dan maksimum Rp2.000.000.000 per
tahun. Dalam perhitungan penilaian ini, kami menggunakan asumsi tarif sewa Rp2.000.000.000,-
per tahun, berdasarkan informasi dari Pemberi Tugas. Lalu, berdasarkan informasi dari Pemberi
Tugas, untuk tahun 2026 nilai sewa tetap sebesar Rp2.000.000.000,- per tahun. Oleh karena itu,
dalam proyeksi penilaian ini kami berasumsi bahwa tarif sewa untuk tahun-tahun selanjutnya
bersifat tetap (fixed rate) sebesar Rp2 000.000.000,- per tahun:

& Risk-free rate menggunakan yield obligasi pemerintah tenor 30 tahun, diaplikasikan pada aset
properti yang bersifat going concern (beroperasi berkelanjutan) dan mencakup perhitungan
terminal valie:

d, Ketentuan dalam hubungan sewa menyewa tetap merujuk pada Akta No. 4 tentang Sewa Tanah
dan Bangunan Antara PT Bumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah") dan PT Kharita Sejahtera
Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember 218 dan Akta No, 121 tentang Addendum Sewa
Tanah dan Bangunan Antara PT Yumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah”) dan PT Kharita
Sejahtera Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember 2022:

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 6

VANTU JASA PENILAI PUN
Dino Farib & Rekan

"00 msatONh
maan

€ Asumsi khusus bersifat mengikat terhadap seluruh hasil penilaian. Apabila di kemudian hari
terdapat perbedaan antara asumsi khusus dan kondisi sebenarnya di lapangan, rnaka penilaian
ini dapat dinyatakan tidak berlaku, dan dapat dilakukan penilaian ulang.

11.13 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang

dipublikasikan harus memperoleh persetujuan tertulis dari Kantor Jasa Penilai Publik Dino Farid &

Rekan, di mana laporan yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana

yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini dan bukan untuk dipublikasikan secara umum.

1114 PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN INDONESIA, KODE ETIK PENILAI,
PERATURAN OJK DAN SURAT EDARAN OJK

Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPT) dan Standar Penilaian Indonesia
(SPT) Edisi VII-Tahun 2018 dan Edisi Revisi SPI 300 Tahun 2020, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia (POJK RI) Namor 28/ POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia (SEOJK RI) Nomor 33/SEOJK.04/ 2021.

115 KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN SESUAI SPI

Indonesia (SPT) Edisi VTI tahun 2018, SPI 300, dan SPI 310 Edisi Revisi Tahun 2020.

1116 PROSES PENILAIAN

Proses Penilaian adalah suatu prosedur sistematis yang digunakan untuk mengestimasi tentang
nilai properti yang sebenarnya pada saat tanggal penilaian dilakukan. Proses/ Lingkup Penugasan
menurut Standar Penilaian Indonesia (SPT EDISI VII - 2018) yang berlaku secara garis besar adalah
sebagai berikut:

1 Definisi Penugasan/ Identifikasi Masalah:

2. Pengumpulan dan Pemilihan Data:

3, Analisis Data:

4 Opini Nilai tanah,

5, Pendekatan Penilaian,

6. Rekonsiliasi indikasi nilai dan opini nilai akhir:

7, Pelaporan Penilaian,

Pan ———————— aa R Rr —
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 7

$

KANTOR JASA PEMAI PURKAK
Dino Farip & REKAN

MIL MLNA
ega

DATA UMUM PENAWARAN
Wilayah, kota, dan lingkungan PN Kang Data Perbandingan
(Weightwrtvoad) (Transaksi, Penawaran, Sewa, Tingkat
Hunian, Pendapatan)
ANALISIS DATA
Analisis Pasar Analisis HBU (Pengguraan Tertunggi dan Terbaik)
Permintaan dan Penawaran € Tanah dalam keadaan Kosong
Studi Pasar 2 Properti setelah dikembangkan
OPINI NILAI PROPERTI
PENDEKATAN PENILAIAN
PENDEKATAN Pj PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN BIAYA

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

Sumber: SPI Edisi VII-2018 KPUP 21.1, 2018
1117 INFORMASI DAN DATA YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan proses penilaian untuk memperkirakan Nilai Pasar dari objek penilaian, penilai
telah menelaah serta mempertimbangkan apa yang menjadi acuan dan pelaksanaan prosedur atas
data dan informasi (baik tertulis ataupun tidak tertulis). Informasi dan data yang berkaitan dengan
penilaian ini di antaranya adalah Sertifikat Bukti kepemilikan beserta Layout Tanah, IMB beserta
Layout Bangunan, dan Perjanjian antara Pemilik dengan Penyewa.
1.118 TENAGA AHLI
Dalam penilaian ini kami tidak menggunakan tenaga ahli dari pihak eksternal.
119 — PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TERKAIT

Undang-undang Pasar Modal No. 8 tahun 1995, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia (POJK RI) Nomor 68/ POJK.04/2017 tentang Penilai Yang Melakukan Kegiatan Di Pasar
Modal, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia (POJK RI) Nomor 28/ POJK.04/2021
tentang Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal dan Surat Edaran
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia (SEOIK RI) Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang
Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal,

12 PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENGGUNAANNYA
Pendekatan Penilaian yang umum digunakan dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut:
1 Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai

dengan aset yang sebanding dan sejenis, di mana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia. (POJK RI No, 28/POJK.04/2021-11.18):

LL
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 8

$

PANTI JASA PENLAN PAR

Dino Farib & REKAN
Pendekatan Pasar, pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, di mana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (SPI Edisi VTI-2018-KPUP 15.1).

2. Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat tni. (POJK RI No. 28/POJK.0M/2021-
L119)

Pendekatan Pendapatan, pendekatan pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah
arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. (SPI Edisi VII-2018-KPUP 16.2).

3, Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek

Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian
setelah dikurangi dengan penyusutan, (POJK RI No. 28/POJK.04/2021-11.20):
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, di mana
pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari biaya untuk memperoleh aset dengan
kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (SPI Edisi VTI-2018-KPUP
17.0,

Berikut penggunaan beserta a
Tana Tidak digunakan karena terdapat cukup data pasar untuk penawaran/ transaksi
Penilaian yang

sebanding.
Digunakan Obyek Peniluan karena Obyek Peniluan memiliki potensi pendapatan. sehangga
Pendapatan Pendekatan Pendapatan dapat mengahimodasi arus kas yang dihasilkan di masa depan dan Objek
Penilaian berupa Hak Kepemilikan Finansial.
Biaya Tidak digunakan karena Pendekatan perutapatan sudah dapat memberikan hasil pervlaian yang,
cukup akurat.

121 METODE PENILAIAN

Nilai objek Penilaian didapatkan dengan mengkonversikan pendapatan kotor tahunan (potential
gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan di masa yang akan datang
dengan konstanta tertentu. (POJK RI) Nomor 28/POJK.04/ 2021,

13 PENGERTIAN DAN DEFINISI
1 Penilai

Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian di
pasar modal (POJK No. 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK.4/2021).

2 Penilaian

Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek
penilaian (POJK No. 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No, 38/ POJK.4/ 2021).

3. Penilai Properti

Penilai Properti adalah Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti sebagaimana dimaksud

dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal
(POJK No, 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK4/2021).

'——  — WWW
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 9

KANTOR JAGA PENILAI PERLAK

Dino Farin & Rekan

ME MA
mana
— aga manar ema 0

4. Penilaian Properti
Penilaian Properti adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas objek Penilaian
properti sebagaimana dimaksud dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengerui Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal (POJK No. 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK.4/2021),
5, Penugasan Penilaian Profesional

Penugasan Penilaian Profesional adalah penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan Penilaian, dan tanggal tertentu dimana
Penilai mendasarkan opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian (POJK No. 28/ POJK.4/2021
dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021).

6. Nilai

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian (POJK No.
28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK 4/ 2021),

7. Nilai Pasar

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau Iiabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK No. 28/POJK4/2021 dan SEOJK No.
33/ POJKA/ 2021).

8, Real Properti

Real Properti adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah termasuk
hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan manfaat yang berkaitan
dengan kepemilikan real estate (POJK No. 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK.4/ 2021).

9. Aset Operasional

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan (POJK No, 28/ POJK.A/2021 dan SEOJK No: 33/ POJKA4/2021).
10. Aset Non Operasional

Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas
aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi (POJK No,
28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POTK.4/2021).

11. Laporan Penilaian Properti

Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang memuat
Opini Penilai Properti mengenai objek Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses Penilaian
(POJK No. 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 39/ POJK.4/2021).

12. Pendekatan Penilaian

Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan satu
atau lebih metode Penilaian (POJK No. 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK4/ 2021),

—— aa
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 10

MANTUA JAGA PENILAI PUMA
Dino Farin & REKAN

an aa
cawan?

13. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini (POJK No, 28/POJK.4/2021 dan
SEOJK No. 33/POJK.4/2021).

14. Tanggal Penilaian

Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan manfaat
ekanomi dinyatakan (POJK No. 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 23/POJK-4/2021).

15. Tanggal Laporan

Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Properti
oleh Penilai Properti (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK.4/2021).

16. Inspeksi

Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa fisik

dan memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel (POJK
No. 28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK.4/ 2021),

17. Asumsi

Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang

mungkin dapat memengaruhi objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah
dianalisis oleh Penilai Properti sebagai bagian dari proses Penilaian (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan
SEOJK No. 33/POJKA/2021).

18. Metode Penilaian

Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan Penilaian (POJK
No, 28/POJK4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK.4/2021).

19, Tenaga Ahli

Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang tertentu di
luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa penilai publik (POJK No.
28/ POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/ POJK.4/ 2021),

14 KEJADIAN PENTING SETELAH PENILAIAN

Tidak ada kejadian penting setelah tanggal penilaian (subseguent event) yang dapat memengaruhi
Nilai dari Objek Penilaian.

—————————— —.——————n me 5
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 11

an wa
mna

KANTOR JASA PENLAI PURA.
$ Dino Farip & REKAN
c

BAB II
PRESENTASI DATA
21 TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBJEK PENILAIAN

Objek penilaian ini adalah aset berupa Tanah seluas 3,684 meter persegi dan Bangunan Hotel seluas
kurang lebih sebesar 11,148 meter persegi yang terletak Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03,
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153.

Objek penilaian adalah Grande Padjajaran Hotel Bogor dengan hotel bintang 4, yang memiliki total

NN Sa an
Superior

Deluxe
Executive
Royal Suite
Total Y

dn Ga ra) —
Soluna
asia

Objek penilaian dibangun pada tahun 2012 dengan saat ini operatornya adalah PT Kharita Sejahtera
Bersama. dilengkapi dengan fasilitas laundry & dry cleaning, concierge service, valet parking, business
center, lounge, restaurant, 24 hours room service, swimming pool. fitness center, spa & massage, kids club,
Selain itu, memiliki meetis

"| aon 1 8x16 6 100 150 180 300
Z7 DumondT TT 5 Ej Ty El —
TT Diamond IT I 5x16 5 » ri Ej aj
TT Sapphire T 1x3 3 Ej z0 El Ej
57 Sapphire 1 1oxg 3 Pj - nj EJ
67 Saphire IT 1 3x5 3 E) 5 3 IL)
7 Sephire lir T 5x8 3 EJ 2 3 ca
BT Emerald IT 3 Ej 30 EI 3
9 Ruby IT nose 3 in 1 3 2
TO | Ziron z 10x3 3 Ej Ej Ej 3e
Ti Ona z 10x3 3 EJ E EJ 36
12 Pirus IT 0x0 3 30 Ej Bj 2
13 Zamrod Bro) 3x3 35 30 3 30 ri
Ta | Onyx RI 1 25 E EJ 15 EJ

Fasilitas pada merting place diatas meliputi screen, sound system, flipchart, white board and marker, wifi,

Hn LL. TA HH
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 12

9

KANTOR JAGA PENILAI PUBLM
Dino Farin & REKAN

22 IDENTIFIKASI LINGKUNGAN

Properti dimaksud terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17, RTU2/RW.43, Kelurahan Bantarjati,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153, Selain itu, terdapat properti yang
mudah dikenali yang berdekatan dengan objek penilaian atau dalam radius:

#4 10 meter di arah barat Laut dari objek penilaian terdapat Universitas Binaniaga Indonesia
(UNBIN) Kampus Pajajaran.

€ £ 350 meter di arah timur dari objek penilaian terdapat Rumah Sakit Azra Bogor:

@ £ 800 meter di arah timur dari objek penilaian terdapat Masjid Salman Alfarisi:

Gambar 2.1. Lokasi Objek Penilaian (-6.5762711, 106.8070201)

Sumber: google earth, 2026, dianalisis

Objek Penilaian memiliki 1 Jalan akses utama, yaitu Jalan Pajajaran di bagian depan objek penilaian,
Jalan Pajajaran memiliki lebar Jalan kurang lebih 16 meter dengan perkerasan berupa Aspal
Bangunan di sekitar lokasi objek didominasi oleh kawasan Campuran, Kepadatan di lingkungan
sekitar Objek Penilaian tergolong padat. Pertumbuhan pengembangan di sekitar objek penilaian
relatif stabil Kondisi Jalan Pajajaran yang merupakan akses menuju objek utama relatif lancar,
dengan kemudahan belanja dan sarana pendidikan relatif baik, dan ketersediaan transportasi publik
di sekitar objek penilaian juga relatif baik.
Pencapaian utama menuju Jambu Dua Plaza Bogor dapat ditempuh dengan melalui Jalan Pajajaran
sejauh kurang lebih 1.200 meter. Dari sebrang Jambu Dua Plaza Bogor, ke arah Timur di Jalan
Ahmad Yani. Setelah kurang lebih 110 meter, ada pertigaan belok kanan menuju Jalan Raya
Pajajaran kurang lebih 900 meter. Lalu belok kanan, objek telah tiba. Objek penilaian berada di
sebelah kanan dari arah Utara Jalan
Fasilitas
Di sekitar Objek Penilaian sudah dilengkapi beberapa fasilitas pelengkap lainnya seperti:

Tenaga listrik PT PLN.

Air PDAM dan Sumur Bor.

NAN
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIKE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 13

KANTOA AASA PERAN PUBEAN
£ Dixo FaRiD & REKAN
Cc

EN PAMA
Ma

23 DESKRIPSI TAPAK

Tapak properti dimaksud berbentuk tidak beraturan dengan total luas tanah sesuai dengan legalitas
yang kami terima yaitu seluas 3.684 meter persegi. Tapak Properti terletak di posisi Tengah.

Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas tanah dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat legalitas
yang kami terima, kami berpendapat bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai
dengan besaran luas yang dinyatakan dalam fotokopi surat legalitas tanah properti dimaksud.
Berdasarkan salinan surat tanah yang diberikan, properti dimaksud dilengkapi dengan bukti

PT Yumi Pakuan
Permai

PT Bumi Pakuan

18 Desember 1547

Perimai PI xos og

SHGB | Mop | PTBumiPakuan | MNovember | 21 Oktober | 39/Banturati/ | IN November 140d
l Permai ani 241 ani ANY

Total 3584

Berdasarkan informasi dari pihak pemberi tugas, PT Bumi Pakuan Permai yang namanya terdaftar
di sertipikat merupakan Pemilik dari Hotel selaku Perusahaan yang dimiliki sahamnya oleh pihak
Pemberi Tugas dalam hal ini Dire Ciptadana.

Dengan batas-batas tapak tanah sebagai berikut:

: Universitas Binaniaga Indonesia (UNBIN) Kampus Pajajaran

: Jalan Raya Pajajaran

: Bank OCBC Bogor

Utara
Timur
Selatan
Barat

: Kali Cibagolo

24 DESKRIPSI BANGUNAN & PENGEMBANGAN LAINNYA

. Deskripsi Bangunan
Bangunan objek penilaian adalah bangunan hotel dengan luas kurang lebih 11.148 meter persegi
yang terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW,03, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor
Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153,

Kami menerima dokumen bangunan objek penilaian berupa IMB dengan No. 640-573-BPPT-
X1/2009 tertanggal 18 November 2009 dan IMB No, 640.420. BPPTPM-IV/2011 tertanggal 20 April
2011, Perhitungan penilaian bangunan berdasarkan BTB (Biaya Teknis Bangunan) MAPPI yang
Tan Sean Dena GAN NAE TAN PON,

Basement 2 1406 | Area Parkir, Kantor Manajemen, Aroa ME, Ruang Pertemuan
Basement 1 1159 | Restoran, Dapur, Area Parkir, Ruang Pertemuan

Lantai 7 1.362 | Kamar Hotel, SPA, Ruang Fitness, Kolam Renang, Ruang Pertemuan
Lantai 3 1.350 | Kamar Hotel Ruang Pertemuan

Lantai 5 1011 | Kamar Hotel

Lantai 6 1011 | Kamar Hotel

ae AR RA. ALS namun
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 14

Cc

MANDI JASA PENILAI PULA

Dino Farip & REKAN

man maa
kana pama TAI

Lantai 7 1011 | Kamar Hotel

Lantai Atap 124 | Area ME

Ruang Genset 6 | Rumah Genset

Total 1.148

hb. Deskripsi Sarana Pelengkap

Pada saat inspeksi, properti dimaksud dilengkapi dengan Sarana pelengkap yang terdiri dari
Perkerasan Halaman. Pada saat inspeksi, Penilai tidak melakukan pengujian terhadap seluruh
sarana pelengkap, namun berdasarkan Observasi yang Penilai lakukan, Sarana Pelengkap dalam

kondisi sewajarnya.

25 DOKUMEN KEPEMILIKAN

Objek Penilaian dilengkapi dengan perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan dengan

ringkasan sebagai berikut :

1. Akta No.4 : Sewa Tanah dan Bangunan Antara PT Bumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah")
dan PT Kharita Sejahtera Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember 2018,

2. Akta No. 121 tentang Addendum Sewa Tanah dan Bangunan Antara PT Bumi Pakuan Permai
(“Pemilik Tanah") dan PT Kharita Sejahtera Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember 2022

Para

1 Pihak yang menyewakan (Lewor) | PT Bumi Pakuan Permai ("BPP”)

2 | Penyewa (Lesser) PT Kharita Sejahtera Bersuma (“KSB”)

3, | Properti PH

4 Ijin Penggunaan Hotel

5, Tanggal Perjanjian 7 Desember A8

6 Masa Sewa 15 (lima belas) tahun

7. Uang Sewa Pokok Uang sewa pokok tahun pertama adalah Rp11.318.181.819,- dan

dibayar secara triwulan di setiap awal periode.

Kenaikan sebesar (i) 58 atau (ii) inflasi tahun kalender
sebelumnya, yang mana yang lebih tinggi.

Namun berdasarkan addendum, Uang Sewa ditentukan
berdasarkan skema rrwmue sturing dengan proporsi yang
menjadi hak Pemilik Tanah adalah sebesar 205 dari pendapatan
yang diperoleh Penyewa atas hasil pengelolaan Hotel Padjajaran
Bogor yang terdiri dari Room Revenue, Food dan Reterage Revenue,
Laundry Revemue, Sport Fitness dan Spa Revenue, Business Center
Revenue dan pendapatan lainnya, yang dinyatakan dalam
laporan keuangan Penyewa (“Pendapatan Usaha”), dengan
ketentuan minimum Nilai Uang Sewa yang dibayarkan kepada

———- LL  ——
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 15

KANTOR JAGA PENILAI PL
Dino Farin & REKAN

Pemilik Tanah adalah sebesar Rp2.500,000.000,- per tahun untuk

tahun 2023 belum termasuk PPN.

Namun demikian, berdasarkan Surat No, (9/KSI-
GPH/ DIR/01.2028 tunggal 8 Januari 2025 poin (1) dan Surat No.
O6/SPC-BPP-PST/1/25 tanggal 11 Januari 2025 poin (2)
disampaikan bahwa Uang Sewa tanah dan bangunan yaitu 208
dari pendapatan usaha dengan minimum Rp1.200.000.000 dan
maksimum Rp2000000.000 per tahun. Dalam perhitungan
penilaian ini, kami menggunakan asumsi tarif sewa

Rp2000.000.000.- per tahun, berdasarkan informasi dari Pemberi

Tugas. Lalu, berdasarkan informasi dari Pemberi Tugas, untuk

tahun 2026 nilai sewa tetap sebesar Rp2.000.000.000.- per tahun.

Oleh karena itu, dalam proyeksi penilaian ini kami berasumsi

bahwa tarif sewa untuk tahun-tahun selanjutnya bersifat tetap

(fixed rate) sebesar Rp2.000.000,000,- per tahun,

La Kewajiban Penyewa (KSB) «  Penyewa harus membayar semua biaya dan pengeluaran
untuk pengoperasian bangunan dan semua perlengkapan
mekanis dan listrik yang terletak dalam properti:

« Membeli dan menjaga tetap berlakunya polis-polis asuransi
dengan perasahaan-perusahaan asuransi yang disepakati
oleh Pemilik Tanah dan Penyewa:

# Pemeliharaan dan perbaikan tiap kerusakan pada properti:

#  Penyewa harus membayar terkait Pajak Bumi dan Bangunan

tiap periode selama jangka waktuperjanjian.
9. Kewajiban Pesnilik Tanah dan | Setelah berakhirnya jangka waktu sepuluh tahun dari tanggal
Bangunan mulai sewa, pemilik tanah ukan melakukan semua pekerjaan

perbaikan dan penggantian sehubungan dengan bagian
struktural internal dan/ atau eksternal dari bangunan.
10. | Biaya Hukum Masing-masing pihak menanggung biaya hukurnnya sendiri.
1N. | PPN bagi Penyewa Akan ditanggung oleh Penyewa.

Pengakhin Tanpa mengurangi hak-hak Pemilik Tanah menurut hukum dan
2 Tega an keadilan, dalam hal Penyewa berusaha untuk mengakhiri Sewa
ini untuk alasan apapun sebelum berakhirnya Jangka Waktu,
Pemilik Tanah berhak menerima dari Penyewa segera dalam
jumlah borongan, jumlah yang setara dengan Uang Sewa
keseluruhan untuk Jangka Waktu keseluruhan dikurangi Uang
Sewa yang sebenarnya diterima oleh Pemilik Tanah pada waktu
pengakhiran Sewa yang diakui oleh Penyewa, dengan ketentuan
bahwa dalam hal Pemilik Tanah mengadakan sewa menyewa
sehubungan dengan Properti untuk Jangka Waktu sisa, Pemilik
Tanah akan setelah diterimanya uang sewa dari para penyewa

—-—- aa ANE. 0 ana
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 16

alir JSAPENLA PAN
Dino Fario & REKAN

akan inoli
saman Mag

baru sehubungan dengan Jangka Waktu Sisa, mernbayar kepada
Penyewa jumlah yang setara dengan:

() Uang sewa (atau keseluruhan uang sewa, mar yang- sesuai)
selama Jangka Waktu Sis: atau

(ii) Pembayaran Sekaligus, mana saja yang lebih rendah, dan
lebih lanjut dengan ketentuan bahwa tidak ada sesuatu dalam
Sewa ini yang akan ditafsirkan untuk mengenakan atau
menyiratkan suatu kesajiban terhadap Pemilik Tanah untuk
menerima upaya pengakhiran Sewa tni oleh Penyewa

y

Pada akhir sewa ini, penyewa harus atas biaya dan

pengeluarannya sendiri:

(0 Molopas semua perlengkapan, peralatan, furniture dan
barang-barang milik Penyewa:

(ih Mengembalikan ke Kondisi Awal sampai sewajarnya
memuaskan Pemilik Tanah:

(iti) Memperbaiki sampai sewajarnya memuaskan Pemilik Tanah
semua kerusakan pada Properti dan Bangunan yang
dikarenakan pelepasan barang milik penyewa:

(Iv) Mengosongkan Properti dan Memberikan properti kembali
kepada Pemilik Tanah Bersama dengan semua kunci
Properti.

26 PERATURAN PEMERINTAH

Rencana Tata Ruang pada Objek Penilaian mengacu pada Peraturan Wali Kota Bogor Nomor 27
Tahun 2018 tentang Penyelenggaraan Sistem Informasi Perencanaan, Pemanfaatan, dan
Pengendalian Ruang Pemerintah Kota Bogor, sebagaimana tercantum pada laman resmi
https/simtaru.kotabogor.go.id/. Adapun rincian perencanaan tata ruang pada Objek Penilaian adalah
sebagai berikut:

Swsubwr: https.7wonturu kotahegor gs ad

Gambar 2.2 Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bogor

AT

: Kawasan Perdagangan dan Jasa
1758

PARARE
5

————————————————————---------—-—ameeaaa aan. aa
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 17

MANTDII JASA PENLN PBL.
Dino Farib & REKAN

an ma
agam

z7 TINJAUAN PASAR
2741 PERKEMBANGAN EKONOMI
27441 Perkembangan Ekonomi Indonesia

Perekonomian daerah 2025 ditopang wilayah Jawa dan Sumatera, Perbaikan ekonomi di kedua
wilayah tersebut didukung kinerja ekspor, di tengah permintaan domestik yang belum kuat di
seluruh wilayah. Sementara itu, ekspor di wilayah lainnya tumbuh lebih terbatas akibat penurunan
permintaan negara mitra, kendala produksi, serta kebijakan kuota ekspor. Permintaan domestik
yang belum kuat sejalan dengan normalisasi konsumsi swasta di seluruh wilayah pascaPemilu 2024
dan perbaikan investasi yang diprakirakan hanya didorong Jawa dan Sulampua, Terbatasnya
konsumsi swasta mengakibatkan kinerja LU Akmamin tertahan, sementara penurunan ekspor di
wilayah timur mengakibatkan perlambatan pada LU Pertambangan. Kinerja LU Industri di
mayoritas wilayah membaik ditopang permintaan ekspor, sementara LU Pertanian diprakirakan
tumbuh lebih baik secara merata, didorong kebijakan Pemerintah.
Gambar 2.3 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Kumulatif Triwulan II 2025

Sumateng 0... #etmantan

— aa Minat ai

Sumber: bi.go.id, 2026
Pertumbuhan ekonomi daerah 2026 diprakirakan meningkat dibandingkan capaian 2025. Perbaikan
terutama didorong Konsumsi swasta di seluruh wilayah. Ekspektasi yang positif, implementasi
program Pemerintah yang menyerap tenaga kerja, serta prospek investasi yang meningkat akan
mendorong optimisme pada 2026. Perbaikan investasi di Jawa, Sulampua dan Kalimantan akan
ditopang peningkatan kapasitas industri dan kelanjutan proyek infrastruktur Pemerintah,
Sementara itu, investasi di Balinusra masih akan didorong proyek terkait aktivitas pariwisata,
Kinerja eksternal diprakirakan menguat di mayoritas wilayah. Ekspor hilirisasi logam membaik di
Balinusra, Kalimantan, dan Jawa. Prospek perbaikan permintaan domestik mendorong kinerja LU
Akmamin di wilayah barat, dan LU Industri berorientasi domestik di Jawa. Sementara LU
Pertambangan di KTI diprakirakan tumbuh lebih baik seiring berakhirnya kendala produksi pada
2025. Berbeda dengan LU lainnya, pertumbuhan LU Pertanian diprakirakan mengalami normalisasi
pascatumbuh tinggi pada 2025.

————-—-—-—---—--------maaaa an
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 18

Dino Farid & Rekan

MAN MANA
ni
esa nara Le

141.1 Perkembangan Inflasi di Berbagai Daerah

Inflasi IHK gabungan kota di seluruh wilayah pada tahun 2025 tetap terkendali. Secara nasional,
inflasi IHK pada 2025 sebesar 2,924 (yoy) dalam rentang kisaran sasaran 25218, meski meningkat
dibandingkan capaian 2024. Peningkatan terjadi pada semua kelompok inflasi, yaitu Inti, volatile food
(VF), dan administered prices (AP). Inflasi kelompok inti meningkat namun tetap terkendali, Hal ini
didukung konsistensi kebijakan moneter Bank Indonesia dalam menjangkar ekspektasi inflasi sesuai
dengan sasaran dan dampak imported inflation yang terkendali, serta pertumbuhan ekonomi yang
masih di bawah kapasitas potensial. Peningkatan inflasi VF terutama disebabkan gangguan
produksi hortikultura dan ikan akibat cuaca yang cenderung basah, Peningkatan juga terjadi pada
kelompok AP kendati terbatas akibat kenaikan harga rokok. Berdasarkan provinsi, inflasi IHK
tertinggi terjadi di Aceh dan terendah di Sulawesi Utara.

Inflasi inti 2025 meningkat, namun terjaga pada level yang rendah di seluruh wilayah. Peningkatan
inflasi terutama didorong oleh faktor global khususnya kenaikan harga emas yang berdampak
merata di seluruh wilayah. Dampak tekanan dari faktor global lebih dominan pascaCOVID di
seluruh wilayah dibandingkan pengaruh faktor domestik sejalan permintaan domestik yang masih
perlu terus didorong, Inflasi inti yang terjaga juga didorong oleh meluasnya digitalisasi
pascaCOVID yang meningkatkan efisiensi perekonomian daerah.

Gambar 2.4 Peta Inflasi IHK berdasarkan Provinsi, Tahun 2025

Inflasi 2026 di seluruh wilayah diprakirakan tetap terjaga rendah dalam rentang sasaran 2.514.
Inflasi inti diprakirakan tetap rendah seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar, kapasitas ekonomi
yang masih di bawah potensial, dampak imported inflation yang terkendali, serta dampak positif
digitalisasi. Inflasi VF diprakirakan terkendali didukung sinergi pengendalian inflasi melalui Tim
Pengendalian Inflasi Pusat/ Daerah (TPIP/TPID) dan penguatan implementasi Program Ketahanan
Pangan di daerah,

La 12an
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 19

KANTOR JASA PENA PAKA
Dino Farib & Rekan

am munan
mena
netra oma 10

27.2 PERKEMBANGAN PROPERTI KOMERSIAL

27.21 Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tumbuh relatif
stabisebesar 0,698 (yoy). dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya. Hal ini didorong
terutama oleh peningkatan permintaan segmen lahan industri di Banten untuk bidang tekstil,
furnitur, dan kosmetik. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa pada
triwulan IV 2025 secara tahunan terkontraksi 1,554 (yoy), sedikit lebih dalam dari kontraksi 1,534
(yoy) pada triwulan II 2025. Pelemahan permintaan terjadi pada segmen perkantoran sewa dan ritel

sewa serta penurunan permintaan pada segmen hotel dan coroention hall.
Gambar 25 Pertumbuhan Tahunan Indeks Gambar 26 Pertumbuhan Tahunan Indeks

Permintaan Properti Komersial Kategori Jual Permintaan Properti Komersial Kategori Sewa
(Xx, yoy) (8. yoy)

Gambar 2.7 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Gambar 28 Pertumbuhan Triwulanan Indeks
Permintaan Properti Komersial Kategori Jual Permintaan Properti Komersial Kategori Sewa
(8, ata) (&. yoy)

Sumber: Bank Indonesia, 2026

Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025
tumbuh sebesar 0.201 (gtg), melambat dibandingkan pertumbuhan 0,265 (gtg) pada triwulan
sebelumnya. Perlambatan permintaan disebabkan oleh masih stagnannya permintaan dari seluruh
segmen. Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan
tumbuh sebesar 0,864 (gtg), melambat dibandingkan 1,199 (gtg) pada triwulan sebelumnya. Hal
ini disebabkan oleh penurunan permintaan pada segmen perkantoran sewa di Bandung, Medan,
dan Denpasar sebagai dampak dari downsizing dan keluarnya beberapa tenant, Selain itu,
penurunan permintaan juga terjadi pada segmen hotel terutama di Denpasar,

aa aa men mam,
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 2)

9

ANTO JAJIA PENILAI DURIAN
Dino FariD & REKAN

2.722 Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tercatat tumbuh sebesar
2189 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 1,008 (yoy) pada triwulan III 2025 terutama didorong oleh
pembukaan pasokan lahan industri yang siap jual di Semarang. Sementara Itu, Indeks Pasokan
Properti Komersial kategori sewa secaratahunan tumbuh sebesar 1,61 & (yoy), lebih rendah
dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 2,028 (yoy). Perlambatan ini disehabkan
oleh melambatnya pasokan pada segmen ritel sewa di Jakarta dan Bodebek.

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025
meningkat sebesar 1,168 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,898 (yoy) pada triwulan sebelumnya
yang didorong oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri di Banten dan Semarang.
Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa tercatat tumbuh sebesar 0,154
(gtg), melambat dari 0,338 (gtg) pada triwulan III 2025, Perlambatan pasokan terutama terjadi pada
segmen hotel di wilayah Bodebek, Surabaya, Denpasar, dan Palembang, serta segmen ritel sewa di
wilayah Bodebek dan Medan.

Gambar 29 Pertumbuhan Tahunan Indeks Gambar 2.10 Pertumbuhan Tahunan Indeks
Pasokan Properti Komersial Kategori Jual (8, Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa ('&,

Gambar 2.11 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Gambar 2.12 Pertumbuhan Triwulanan Indeks
Pasokan Properti Komersial Kategori Jual (&, Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa ('k,

at)

Sumber: Bank Indonesia, 2026

2723 Perkembangan Harga Properti Komersial

Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan IV 2025 tumbuh
sebesar 0,784 (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar
0458 (yoy). Pertumbuhan harga jual didorong oleh kenaikan harga pada segmen lahan industri di
Semarang dan Bodebek. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa terkontraksi
1358 (yoy), lebih dalam dari kontraksi 0498 (yoy) pada triwulan sebelumnya, Penurunan harga
sewa terutama disebabkan penurunan harga segmen hotel pada hampir seluruh kota yang disurvei

nana LL LL ———————
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 21

ANTO JASA PEALAI PMI
Dino FaRib & REKAN

man aan
names

serta perlambatan pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Medan sebagai upaya
pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan.

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025
terakselerasi sebesar 0,354 (gtg), setelah pada triwulan sebelumnya terkontraksi 0/024 (gtg) yang
didorong oleh kenaikan harga pada segmen lahan industri di wilayah Bodebek dian Semarang,
Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2025 melanjutkan kontraksi 0.27
(tg). lebih dalam dar kontraksi 0.084 (gtg) padatriwulan sebelumnya, Kontraksi indeks harga
disebabkan oleh pelemahan harga pada segmen ritelsewaterutama di Medan serta segmen hotel
terutama di wilayah Bodebek, Denpasar, dan Jakarta.

Gambar 213 Perkembangan Indeks Harga Gambar 214 Perkembangan Indeks Harga
Properti Komersial Kategori Jual Tahunan (&, Properti Komersial Kategori Sewa Tahunan (,
yoy) yoy)

4 Jalil

Gimbar 118 Perkembangan Indeks Harga Gambar 216 Perkembangan Indeks Harga
Kategori Jual Properti Komersial Triwulanan Kategori Sewa Properti Komersial Triwulanan
(W, ata) (8, gtg)

Gaka Aa Ea Yaa — SARAN EA

Sumber: Bank Indonesia, 2026
273 PERKEMBANGAN HOTEL DI KOTA BOGOR
2731 Jumlah Hotel

Jumlah hotel yang beroperasi di wilayah Kota Bogor tercatat sebanyak 98 hotel, yang terdiri atas
hotel non-bintang maupun hotel berbintang (bintang 1 sampai dengan bintang 4). Dari jumlah
tersebut. komposisi terbesar masih didominasi oleh hotel non-bintang, sedangkan hotel berbintang
terkonsentrasi pada kategori bintang 3 dan bintang 4.

Secara kapasitas akomodasi, keseluruhan hotel di Kota Bogor memiliki total 5.830 kamar dengan
jumlah 8.745 tempat tidur. Data tersebut menunjukkan bahwa Kota Bogor memiliki kapasitas

perhotelan yang relatif memadai untuk mendukung aktivitas pariwisata, perjalanan bisnis, maupun
kegiatan MICE (Meeting, Incentioe, Convention, and Exhibition).

— aa
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 22

9

NANTI JASA PENILAI PUBLIN
Dino Farin & REKAN

PERUT
Dauh
aa

Tabel 2.1 jumlah Hotel menurut dan Kecamatan di Kota , 2024

Bogor Selatan
Bogor Timur
Bogor Utara
Bogor Tengah
Bogor Barat
Tanah Sareal -
Kota Bogor 2 s » 1
Distribusi hotel berdasarkan kecamatan menunjukkan bahwa wilayah dengan konsentrasi hotel
terbanyak berada di Kecamatan Bogor Utara dan Bogor Tengah, yang merupakan area dengan
aksesibilitas dan aktivitas ekonomi yang relatif lebih tinggi dibandingkan kecamatan lainnya.
Kondisi ini mencerminkan bahwa perkembangan sektor perhotelan di Kota Boyor cenderung
mengikuti pusat kegiatan ekonomi dan kawasan dengan tingkat kunjungan yang lebih tinggi.
Secara umum, jumlah unit hotel serta kapasitas kamar dan tempat tidur tersebut mengindikasikan
bahwa pasar perhotelan di Kota Bogor berada pada skala menengah dengan potensi persaingan
yang cukup kompetitif, khususnya pada segmen hotel non-bintang dan hotel bintang 3.

1732 Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel

Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel Gabungan (Bintang dan Non Bintang) di Kota Bogor pada
Desember 2025 mencapai 59,004, naik 2,67 poin dibandingkan TPK November 2025 (b-ke-b) yang
mencapai 56,334. Secara tahun-ke-tahun, TPK Hotel Gabungan mengalami kenaikan sebesar 0,69
poin dibandingkan dengan TPK Desember 2024 yang mesncapai 5816.

Gambar 2.17 Perkembangan TPK Hotel Kota Bogor, en:

Sumber: Bank Indonesia, 2026
TPK Hotel Bintang pada Desember 2025 mencapai 65,248, mengalami kenaikan sebesar 3,59 poin
dibandingkan dengan TPK bulan sebelumnya (November 2025), dan jika dibandingkan dengan
tahun sebelumnya (Desember 2024) mengalami kenaikan sebesar 2,90 poin. Adapun untuk TPK Non
Bintang dibanding dengan bulan sebelumnya (November 2025) turun sebesar 1,18 poin yaitu dari
39A2K menjadi 32244 dan jika dibandingkan dengan tahun sebelumnya (Desember 2024)
mengalami penurunan 542 poin yaitu dari 37,664 menjadi 32.249,

saja

(alala ha

“ha “
z3

tajal ralunlual »

Bolejalelelw
sebal

——— 25 155 1 — 5 —. 5 5 ——- 5. —————
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 23

KANTO JAGA PENILAI PELAN
Dino Farin & REKAN

Cc Mn
Pengamatan Tingkat Penghunian Kamar Hotel Bintang menurut klasifikasinya pada bulan
Desember 2025 menunjukkan bahwa klasifikasi bintang 4 mencapai TPK tertinggi diantara
klasifikasi lainnya yaitu sebesar 6811X, diikuti bintang 3 dengan TPK sebesar 66,621, TPK terendah
di bulan Desember 2025 tercatat pada hotel bintang 2 yaitu sebesar 34.971
Jika dibandingkan secara bulan ke bulan maupun tahun ke tahun, seluruh klasifikasi bintang
mengalami kenaikan TPK kecuali hotel bintang 2 yang mengalami penurunan TPK sebesar 4,14 poin
dibanding bulan sebelumnya dan turun 1937 poin dibanding bulan yang sama pada tahun
sebelumnya. Hotel bintang 4 mengalami kenaikan TPK terbesar secara bulan ke bulan yaitu 6,15
poin dari 61,961 menjadi 68,119 dan hotel bintang 3 mengalami kenaikan TPK terbesar secara tahun
ke tahun yaitu naik 13,22 poin dari 53411 menjadi 66,624.

Pada bulan Desember 2025, TPK hotel non bintang tertinggi terdapat pada kelompok kamar »40
sebesar 36,634, namun mengalami penurunan TPK terdalam secara bulan-ke-bulan dibanding
klasifikasi hotel non bintang lainnya yaitu turun 2,60 poin dari 39,234, Sedangkan kelompok kamar
non bintang lainnya mengalami kenaikan TPK dengan kelompok kamar 40, Kelompok kamar »40
mengalami kenaikan secara t-ke-t sebesar 218 poin dari 34464 menjadi 36634. Sedangkan
kelompok kamar 25-40 mengalami penurunan TPK terdalam sebesar 14,95 poin dari 44,70 persen di
Desember 2024 menjadi 29,764 di Desember 2025.

27.32 Rata-Rata Lama Menginap Tamu Hotel

Secara gabungan, rata-rata lama menginap tamu (asing dan nusantara) pada jasa akomodasi di Kota
Bogor pada Desember 2025 tercatat selama 1,34 malam, lebih singkat 0/04 malam jika dibandingkan
secara bulan-ke-bulan dan lebih lama 0,05 malam secara tahun-ke-tahun. Rata-rata lama menginap
tamu di hotel bintang selama 1,39 malam, lebih lama dibandingkan dengan tamu yang menginap di
hotel non bintang yaitu 1,07 malam.

Tabel 2.2 Rata-rata Lama Tamu Hotel dan Non
Bintang 252 25 267 130 143 137 131 143 1,39
Non Bintang 000 416 000 117 1,10 107 117 La 10?
Total 2152 249 267 128 138 133 129 139 14

Rata-rata lama menginap tamu asing di bulan Desember 2025 tercatat 267 malam, lebih lama
dibandingkan secara bulan-ke-bulan maupun tahun-ke-tahun masing-masing sebesar 243 malam
di November 2025 dan 2,52 malam di Desember 2024. Rata-rata lama menginap tamu nusantara di
bulan Desember 2025 tercatat 1,39 malam, lebih singkat secara bulan-ke-bulan, namun lebih lama
secara tahun-ke-tahun masing-masing sebesar 1,38 malam di November 2025 dan 1,28 malam di
Desember 2024

ANALISA mada anna anna Le
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 24

en ara

MANTOR JASA PERILAN PL
S Dino Farip & REKAN
«

ning

28 DATA PASAR HOTEL DI SEKITAR OBJEK PENILAIAN

Saat ini di Kota Bogor ada beberapa Hotel yang sejenis dan menjadi kompetitor objek penilaian
Grande Padjadjaran Hotel Bogor, sebagai berikut

1. Swiss-Belhotel Bogor

Gambar 2.18 Swiss-Belhotel Bogor

Swiss-Belhotel Bogor berlokasi di Jalan Salak

No.38-40, Babakan, Kecamatan Bogor Tengah,
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat. Dibangun pada
tahun 2016, dioperasikan oleh PT. Hotel Properti
International, dengan total kamar 150, dan Rating
Hotel masuk ketegori Bintang 4.
Memiliki fasilitas seperti swimming pool, gym, kids
club, prayer room, business center, gi shop, laundy

E 7A8.000,- 8.4, KIBAMUK-
bd BSO.O0N,- 8d. #75 000,
Suites 53 L7R0ANO,- ad. 1,765 AKI,
Prendonittal Suit 10g ASTSOOKL- ad. 3S MM.

Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :

Alpen (1 ad 3) 12 K0 Too | 3140 100-130 £

1 X9

2 | Himalaya (1 xd3) 312 30-50 a0.70 wo | A0 100-190

3 | Rockymountain 1 813 gn 10-20 nw kie) 09

4 | Skyline Baltroooi 0 30-130 10.0 100.200 | 30.180 10-9 s
3. | Mount Blanc 1 183 | - - n
& | Mount Blanc 2 353 | 1

Rirwian pricelist Fusilitas Meeting Swiss-Belhotel Bogor sebagai berikut :

Merting room and (? » fsalitira Jumeh and dinar, eh
beraifint. eromadatny for |

Meeting room and (f's Amcalihes. Inmeh anuf drumer, 3x cofire Perak,
drrakfust mcomusaditias fr 1 might

——————-——-—---—---m m5
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 25

KANTOR JASA PENLA PBL

9 Dino Farib & REKAN
c

MERE ANA
Sama ane

2 Hotel Royal Padjajaran Bogor

Gambar 2.19 Hotel Royal Bogor Hotel Royal Bogor berlokasi di Jalan Raya Pajajaran
No.12, Kelurahan Babakan, Kecamatan Bogor
Tengah, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat. Dibangun
pada tahun 2015, dioperasikan oleh PT Grand Royal
Padjajaran Bogor, dengan total kamar 98, dan
Rating Hotel masuk ketegori Bintang 4.

Memiliki fasilitas seperti Restaurant, meeting root,
surimming pool, fitness corner, kids cormer,

Rincian pricelist waran) Hotel Royal berikut :

Saperiar E ” 1.200.000,-
Deebusar E El 1.400. 00,-
Baloony 1 “ 1900.000,-
Executive 3 N/A 1W0.000,-
Suite 1 MA 1800.000,-
Penthouse (3 BR) 1 N/A La
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :

1 | Royal 6 | “ 8 1» 4

2 | Hoyal 25 | “ 8 » w

IT | Royal Ia “ “ 19 “

& | Royal Balircom (EJ Et) - -

5 | Botani 1 » Era 5 1

$ | Botani? 1» 1» tj 1s

7 | Butani 3 1 12 2. 1

8 | Botani 123 5 3 bl 8

9 | Palacel Pa 1 Es E1

10 | Palacez tai 1 “ 3

UN | Palace 2 12 “ B1

12 | Palace 25 bul 5 ya Lu)
Rincian pricelist Fasilitas Meeting Hotel Royal Bogor sebagai berikut :

Hali Day Goltod. | Meeting room amal 1f' fardlities. Tunck or dinner, Tx coffee berak
One Day SSK, | Meeting room amd 1t'0 fecilities. hunch or dinner, 2x coffe beruk
Fusli Day BSO00K1,- | Meeting room ama iF 3 Anilihes, aneh and dinner, Zx coffee berak
Fudi Bowrd » Lacogon.. | Meeting rocan mrul 13 Jcilithes. banch and dinner. 2x coffee break
Residemtial Sengle pesidenthal fall besarit meeting

Full Board TAM0.000,- | Meeting room and Iv furalites. lunch and dimner, 2x coffee hreak
Residemtal Twin mssdential fidl board mertang

——maaaa ————————————————— —— —a
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 26

IKAT JASA PENLAI PUN
Dino Farib & REKAN

Mam maan
( ma

3. Arch Hotel

Gambar 2.20 Arch Hotel Bogor

Arch Hotel berlokasi di Jalan Raya Pajajaran,
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara,
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat. Dibangun pada
tahun 2014, dikembangkan dan dioperasikan oleh
Horison Hotels Group, dengan total kamar 105,
dan Rating Hotel masuk ketegori Bintang 3.

Memiliki fasilitas seperti restaurant, ATM,
swimming pool, laundry, babysitting service, dan

gyn.

waran) Arch Hotel sebagai berikut :

aa east
Detury Ca) 650.000.

En
Areh z El Ken
Tunlor Sutte 1 2 Twooda
Exwcuttve Suite T & TA Oi
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :
AB kera 10 cg 9 190 » 1m 1g
2 | Kilimanjaro 1 3 2 El Et 15 PI “
3 | Kilimanjaro 2 2 3 2 n | 13 10 ”
4 | Kinabalu 1 Kid : 3 3g 18 z 2
5 | Kinabalu 2 3 2 PI 18 | 0 19 7
& | Mimataya 1 “ “ 0 | » “ 3
7 | Himalaya 2 ka Et 2 » 2 ba
& | Himalaya 3 3 E- 4 10 10 ”
9 | Arjano 2 2 1 39 2 bal
10 | Agung 3 1 2 19 1 El
1 | Agung3 «& “lm w 1 12 ” |

Rincian pricelist Fasilitas Meeting Arch Hotel Bogor sebagai berikut

Full Board # Residential Single

1
arit

Halt Day 35000, | Iwncyddinner, 1 time cofir berak
Fall Day 250000: | Temolyilianes. 3 Himes cafe Preak
Fall Day Pius Toonoo, | Lunch dimser, 3 Himne cafe brsak
Presentation Package Sion, | 1 Ame cape Prvaak

Ta.

Pn

Tunck, Waner, 1 tmes coffee break, residen Fall bonri

Puli Board « Reskderitial Twin

nwetimy

Lunch, dinner, 2 tumes coffne break, resadentual full

Lam
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 27

KANTON AA PENILAI PUMA
Dino FaRip & REKAN

antika asal
( Dana

4. Hotel Amaroossa Royal Bogor

Gambar 2.71 Hotel Amaroossa Royal Bogor — Hotel Amaroossa Royal Bogor berlokasi di Jalan

. Otto Iskandardinata — No.84, Kelurahan
Baranangsiang, Kecamatan Bogor Timur, Kota
Bogor, Provinsi Jawa Barat. Dibangun pada tahun
212, dioperasikan oleh PT Rhadana Hospitality
Indonesia, dengan total kamar 112, dan Rating
Hotel masuk ketegori Bintang 4.

Memiliki fasilitas seperti fitness center, sky coffee and
snack, indoor swimming pool, massage and spu,
business center, dan laundy service,
waran) Hotel Amaroossa Royal sel berikut :

E3 T 300.00,
Executive 4 3 1000000,-
Suite 8 . 1000000,
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :
| | Pakuan Balirooen 168 300 80 2 yag 10
2 | Pakuan? 128 10 Es 59 8 39
3 | Pakuan 3 s0 3 “0 M 38
4 | Syailendra (L) . 5 1 n M 16
3 | Samara (1) “ 3 18 n En 18
& | Sanjaya (1) m “ ET “ & 1.
7 | Sentaru (1) F7 15 1 0 0 9
"J1 Samudra (1) Ea “ 3 EI » En
Rincian pricelist Fasilitas Meeting Hotel Amaroossa Royal Bogor sebagai berikut :
Half Day 300L00,- | Meeting rooen and &f'4 fecilrtiru, 01 dinner, Lx
One Day WO.000.- | Merting room and 1s Jeriitex, Tunch or dinner, Ex coffe berak
Full Day GO.00.- | Merting room and (F4 Anciithes. Tunik and (inner, 2x coffee berak
Full Board « 1350000 | Meeting room and 1 Pocilitks, Tunck and dinner, 2x cofoe Proak
Renidential Single esiukerbial Au bowri meeting
Pali Board « 950.000- | Merting room anal 13 Pacilites, tuch mad dimner, Tx rafhw Invek
Residential Twin mendera fall bener mereteng

Lama emaan Lana ——— 5
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 28

KANTOR JAGA PENLA PURA
Dino Faripo & REKAN

Par LitnA
( ea

5. Hotel Grand Savero Bogor

Gambar 2.22 Hotel Grand Savero Bogor Hotel Grand Savero Bogor berlokasi di Jalan Jalan
Raya Pajajaran No.27, Kelurahan Babakan,
Kecamatan Bogor Tengah, Kota Bogor, Provinsi
Jawa Barat Dibangun pada tahun 2015,
dioperasikan oleh Savero Hotels Group, dengan
total kamar 130, dan Rating Hotel masuk ketegori

Bintang 4.

Memiliki fasilitas seperti pool har, spa, fitness

swimming pool, business center, Prayer room, gift shop,
laundy service.

waran) Hotel Grand Savero berikut :

36 “

3 El LAMO.000,-
Baloory 1 Ka Ta
Executive 3 NjA DNAN,»
Suite ' 763 Ta,
Penahouse Cd BR) 1 NYA AKAN,»
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :
1 | Royal 6 “ 3 12 Ci
2 | Royal 15 “ 8 10 W
F7 Royal 1d En “ El «
& | Royal Ballroom 1 Ec) Ki E)
5 | Botani 1 u 2 El 1”
8 | Botani 3 z & 1
7 | Botani 3 1 1» 3 1”
F7 Botani 121 3 ES » 3
2 | Palacet El 1 8 3
10 | Palace2 2 12 40 5
TI | Palace3 . u » 5
12 | Palace 129 bj 3 130 -
Rincian pricelist Fasilitas Meeting Hotel Grand Savero Bogor sebagai berikut :
Presentation 35O.000,- | Mocttng room and it's Sacilihies, Tx broh
Halit Dug G0.000- | Mpeting rooen and Us facdlites Jumeh or ditmer, Tx coffee break
One Day 550.000,- | Meeting room and 175 Aacilihies hunch or dinner. 2x coffee break
Fuli Day 650D00,- | Movtrng ros mu 173 feclites lunuh and dinner, 2x coffee becak
Full Board 1200000 | Meeting room mud (4 Jecliten lunch and diuner. Ex cnffoe kerak
Renidlertial Sirgle pesndentia) Aid! Ieend merting
Pull Board « 1400000 | Meeting room and (F3 Focilitiea lunch ani @nmer, Tx roger Freak
Residderetial T vetts resndential full board merting

L— a.n ——— 5» ———————————-—
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 29

$

MANTUR JGA PENILAI PUBL
Dino Farid & REKAN
mean an
Bare

29 KINERJA OPERASIONAL.

Januari 406,300 411472 455.178
Februari W8.139 416345 424388
Maret 400.288 391.383 128759
April 416406 42377 371.38I
Mei 390067 395.647 384376
Juri 395.331 1.9 400.138
Jali 388.499 403.326 386.700
Agustus 381854 300164 392820
September 399.87 401619 415.295
Oktober 414425 USM 395.188
November 399.975 418.344 34662
Desember 497.841 451.674 413450
Rata-itata 403.488 412.327 390400

Berdasarkan data historikal Januari-Desember, Average Room Rate (ARR) pada Objek Penilaian
Rp437.841/ kamar/ malam, dengan rata-rata tahunan sebesar Rp403.488. Pada tahun 2024, ARR
mengalami peningkatan dengan rata-rata menjadi Rp412.327, atau naik sekitar 2.138 dibandingkan
tahun sebelumnya, dengan kisaran tarif Rp391.953 hingga Rp451.674/ kamar/ malam.

Namun, pada tahun 2025 adanya penurunan ARR dengan rata-rata sebesar Rp30.400, yang
menurut hasil wawancara pada saat inspeksi disebabkan oleh kebijakan efisiensi operasional serta
strategi penyesuaian tarif untuk menjaga daya saing. Berdasarkan keterangan pengelola, faktor
utama yang memengaruhi ARR adalah tingkat hunian serta dinamika harga yang ditetapkan oleh
hotel pesaing di sekitar lokasi.

war A00 | A9OOK | ILOOK | 45870 DATA | 0p1X

Jami 46,281

Februari s200x | 6e0ow | 32asw | a77 | so2s | a77e1 | 3sesu
Maret 7a0ow | 2s20x | 47738 | 7iaos | saman | aasew | a2201
April saoor | act | s90sw | a0sex | asaew | 40254 | a73an
Mei azpon | 0x) a926w | saain | ss3in | sasox | 30an
Jani 55001 BAON | 604sm | 7271| GA2t | ALAN | I201N
Jati TeMOn | 17MOM | IIKIN | 649OX | Gi2s8 | 60361 | 39268
Agustus mpox | as90w | mas | some | sasa | aa3an | 35205
September 7a00x | 3x24 | sisix | 58254 | szisx | s201x| “osn
Oktober sason | s100n | oeaox | sean | es7sn | 49001 | sasex
November zacox | 7aasu | 7ason | 7ases | zaaox | sagin | 7290x,
Desember zasox | o19ew | 731sx | 73731 | 7acan | 6290x)| 7asix
Rata-Rata ea2In | asam | Anas | 607e | ses | ana | adas

aa PA ana Kan mana MAL L—
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 30

MANTUR JASA PEMULA PURA
Dino Farip & REKAN

Berbeda dengan ARR, tingkat hunian (occupancy rate) pada Objek Penilaian menunjukkan fluktuasi
yang cukup signifikan secara historikal. Pada tahun 2020, tingkat hunian mengalami penurunan
tajam, dengan rata-rata sebesar 36.984, sebagai dampak langsung dari pandemi COVID-19 serta
penerapan kebijakan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) oleh pemerintah.
Seiring dengan menurunnya jumlah kasus COVID-19, tingkat hunian mulai menunjukkan
pemulihan pada tahun 2021 dan mencapai peningkatan yang lebih stabil pada tahun 2022, dengan
rata-rata masing-masing sebesar 47,254 dan 60,768.

Namun, pada tahun 2023 dan 2024, tingkat hunian kembali mengalami penurunan menjadi masing-
masing 58,524 dan 46,904, yang berdasarkan informasi dari pihak pengelola disebabkan oleh
kondisi pasar perhotelan yang masih belum sepenuhnya stabil pascapandomi. Hingga tahun 2025,
tingkat hunian rata-rata tercatat sebesar 43458, yang menunjukkan bahwa proses pemulihan
kinerja operasional hotel masih berlangsung secara bertahap. Selain itu, tingkat hunian tersebut juga
dipengaruhi oleh kebijakan efisiensi operasional pemerintah, khususnya objek penilaian merupakan
segmen hotel bisnis, di mana terjadi penurunan aktivitas penggunaan ruang pertemuan (meeting
room) yang berdampak langsung terhadap tingkat okupansi kamar.

Berdasarkan pola musiman (seasonality), high season pada Objek Penilaian umumnya terjadi pada
bulan November dan Desember, yang secara konsisten mencatat tingkat hunian tertinggi.
Sementara, low season secara historikal cenderung terjadi pada kuartal 1 (Januari-Maret), di mana
tingkat hunian relatif lebih rendah dibandingkan periode lainnya,

—'  —- rw“ w——
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 31

NYuVIVIOVa NYTILOH Una LLAIAONd VNVOV LAI ANK — LL Ona NVIVTINIId NVAOJVI

SNN NABI MALBEETNYG NET NAME LATKUTNAEL  SAWNP SLNT MATTLNGANY SME ENPSNEWAA Pun Nigaaadip pn) ION
aro (some wan ME NEKALEY Pa ind Pi SEINVUI DANA IVA
1 POS &y RL ya Sana KEL OT Mae munguny
MENGAN .p MN TIK EN 1 Pk MT OK IL Pe Yurnag

Mariaroa uk (WS 62 LM oz Sic eenyez wear dita -

MORE aa MAMSLT mw IK 00 EL NT Oa na

SADAVI MINI

ae 0 uan TEE MIN METAMUAGTT ONE NAIK MENNTKMTTI SL SIA NANANG 400

BA in ti TAK AA KTT MP ATI KAKI
ME KTTMA “ BEP perasa un Meera MOgpapaO YEpYA Oleng Pn),
"NU ug NN UK Des epaLat sai 100 AL Wiasnyag oKdapa1
#ROTUL KAN € Ke MOMATI MELATI Mr ms Bln Wany ep ny Mar
SKESANNGUT uu v KL MY Opa Pia MERYRYA sewarihap -
Map Gp Aa
mani az OerPNrLers Wareir Dar Per Te Yandary cina pro),
La OI ELE u Pa li Oreo pas PULPEN Abay pun po
Sr Kn SAR . Pki Ca MN VL mung -
Tenar area
kn mai
“—— SARANKAN Pa MM URTAT TALI eIeET WONGATA TVAOL
cu ON BURU re 1 7» EN MUNAS LM NO # dangan umpeskryrang -
1 NN ui wi 1 MY «at NN ibu KU MNNOLKTIT “-
Pa en wraiea umat TN MATURE LT LAN MATERTNT UI KKIR kepaanery
Pala PAN BIT AY 7 IN La 1 WWW MKTWNSGOL Ket PK NGTUTN Mruatag pan poj -
Lv Kel EM UTW ur UNO TA UU 8 WOL CANGLTGAGUT MN TIME ME seneng -
Smua

Bay gear

KANTOR JAGA PEMAI PUBLA
DiNo Farib & REKAN
mam asna

aan
—angamnana aa 2

Laporan laba rugi tersebut hanya sebagai tambahan informasi. Laporan keuangan periode 2022
sampai dengan 2024 disajikan berdasarkan data yang telah diaudit (Auditor). Sedangkan,
Laporan untuk periode 2021 dan 2024 (per 31 Desember) masih berstatus belum diaudit
(Unuudited),

- Total pendapatan tahun 2022 melonjak tajam sebesar 36,14 menjadi Rp21,25 miliar. Kenaikan
ini didorong oleh pelonggaran kebijakan PPKM, di mana segmen Room dan Food & Beverage
(F&B) menjadi kontributor utama dengan pertumbuhan masing-masing 45,11 dan 27,58.
Tahun 2023 mencatatkan pendapatan tertinggi sebesar Rp21,99 miliar (naik 3,54 dari 2022),
yang mengindikasikan stabilisasi bisnis di level optimal. Lalu pada tahun 2024, terdapat
penurunan pendapatan yang cukup signifikan sebesar 18,24 (menjadi Rp17,09 miliar). Hal ini
memerlukan evaluasi lebih lanjut, terutama pada penurunan drastis pendapatan F&B sebesar
268

- Biaya langsung (Direct Costs) cenderung terkendali di kisaran 368 - 438 dari total pendapatan.
Namun, pada tahun 2024, meskipun pendapatan turun, rasio total biaya terhadap pendapatan
justru naik menjadi 458, menunjukkan adanya tekanan pada margin keuntungan. Biaya
pegawai mengalami kenaikan signifikan pada 2022 (naik 84,94) seiring dengan normalisasi
operasional dan penyesuaian UMR, namun berhasil ditekan secara konsisten hingga tahun 2024

-GOP tertinggi dicapai pada tahun 2023 sebesar Rp12,61 miliar, Secara nominal, GOP tahun 2021
menunjukkan pemulihan awal yang baik pasca-2020 akibat kenaikan tingkat hunian.

- Terjadi lonjakan NOI yang sangat signifikan pada tahun 2022 (445438) dari Rp1,09 miliar
menjadi Rp6,09 miliar, Hal ini dipicu oleh kenaikan pendapatan yang dibarengi dengan
penurunan biaya sewa (Fixed Charges). Pada tahun 2024, NO! mengalami penurunan tajam
sebesar 35,08 menjadi Rp5,06 miliar, yang disebabkan oleh penurunan pendapatan secara
keseluruhan meskipun biaya tetap (Fixed Charges) berkurang,

210 INFORMASI RELEVAN LAINNYA

Pada saat inspeksi dilakukan dan berdasarkan analisis wilayah persekitaran Objek Penilaian sudah
ada pengembangan yang dapat meningkatkan ekspektasi terhadap kenaikan nilai properti di daerah
setempat di kemudian hari. Begitu pula tidak didapati Infomasi yang berkaitan dengan perubahan
lingkungan yang dapat berdampak terhadap penurunan nilai properti di daerah setempat di
kemudian hari.

Faktor Penambah Nilai : -

Faktor Pengurang Nilai :-

———--——--—-----aeeem TAI Pog nnnan n  mmanaga—nna,
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 33

WANTOH JASA PENILAI PUTELAK
Dino FakiD & REKAN

Mn NA
Denah
—nsamyar an 00

BAB III
PENILAIAN PROPERTI
31 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE-HBU)

Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai

penggunaan yang paling mungkin dan paling optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut, (KPUP 10.1)

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) Properti dalam Kondisi Terbangun (As
Improve)

Analisis Penggunaan Secara Hukum

Ditinjau dari perspektif legal atau hukum, objek penilaian telah memiliki surat kepernilikan berupa
SHGB, Objek Penilaian memiliki Luas Tanah 3.684 meter persegi dan Luas Bangunan kurang lebih

sebesar 11,148 meter persegi serta menurut peraturan objek penilaian terletak di Zona Perdagangan
dan Jasa. Dengan demikian, Pengembangan Hotel telah diizinkan secara hukum dan telah sah objek
penilaian tersebut dimiliki oleh pemegang hak yang tertera dalam surat kepemilikan tanah tersebut.

Analisis Penggunaan Secara Fisik

Dengan memperhatikan luas tanah sebesar 3.684 meter persegi dan luas kotor bangunan sebesar
kurang lebih 11.148 meter persegi, properti dimaksud memenuhi penggunaan yang sesuai secara
fisik sebagai Hotel.

Analisis Penggunaan Secara Finansial

Mempertimbangkan analisis pasar termasuk suppiy-demand, tren harga, tingkat pengembalian
investasi terhadap properti Hotel maka pengembangan saat ini sebagai Hotel layak secara finansial.

Analisis Produktivitas Maksimum

Berdasarkan hasil Analisis pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) yang telah
dipaparkan sebelumnya yang pemenuhan secara hukum diizinkan (Legally Permissible), secara fisik

memungkinkan (Physically Possible), secara finansial layak (Financially Feasihle) maka pengembangan
sekarang sebagai Hotel memiliki produktivitas yang maksimum (Maximally Productior).

Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Berdasarkan analisis terhadap faktor-faktor tersebut di atas, pengembangan properti saat ini sebagai
Hotel telah memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Analisis Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik tidak dilakukan secara mendetail dan terperinci. Karena Analisis Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik yang mendetail dan terperinci merupakan pekerjaan yang terpisah dari pekerjaan
penilaian.

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 34

KANTOR JAGA PENILA FUEL

Dino Farin & Rekan

PAN
Damar

ena memarar an

34

IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN

Pada penilaian tni Pendekatan Penilaian yang digunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach).
PENDEKATAN PENDAPATAN

Objek penilaian adalah Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah seluas 3.684 meter persegi dan
Bangunan kurang lebih sebesar 11.148 meter persegi yang memiliki potensi pendapatan maka
pendekatan yang digunakan untuk menghitung adalah dengan pendekatan pendapatan dengan
menggunakan metode analisis DCF (Discounted Cash Flow).

ASUMSI PROYEKSI FINANSIAL HOTEL

1

Periode proyeksi arus kas selama 8 (delapan) tahun sesuai dengan sisa perjanjian sewa yaitu 1
Januari 2026 sampai dengan 26 Desember 2033:

Biaya sewa yang diperhitungkan adalah sebesar Rp2.000.000.000,- per tahun yang merupakan
ketentuan maksimum berdasarkan Surat No. 09/ KSB-GPH/ DIR/01.2025 tanggal 8 Januari
2025 dan Surat No. 06/SPC-BPP-PST/1/25 tanggal 11 Januari 2025:

Setelah berakhirnya jangka waktu sepuluh tahun dari tanggal mulai sewa (yaitu tahun 2029
dan seterusnya), pemilik tanah akan melakukan semua pekerjaan perbaikan dan penggantian
sehubungan dengan bagian struktural internal dan/atau eksternal dari bangunan. Berdasarkan
hasil analisis dan perhitungan kami bahwa pekerjaan perbaikan dan penggantian adalah
sebesar Rp412.600.000 per tahun:

Pada akhir sewa, penyewa wajib mengembalikan properti kembali kepada pemilik berupa
tanah dan bangunan beserta sarana pelengkap, adalah sebesar Rp198.622.638.297.

2. Indikasi Nilai Tanah

Kami mengumpulkan beberapa data penawaran dan/atau transaksi yang berada di sekitar
properti. Dalam melakukan penilaian, penilai menggunakan metode penilaian berupa metode
perbandingan Data Pasar.

Berikut data-data penawaran yang didapat di sekitar objek penilaian:

Data 1 (Penawaran)

- Jenis Objek 1 Tanah Kosong

- Dokumen Kepemilikan :. SHM

- Luas Tanah 1 172m

« Luas Bangunan Po 0m

- Lokasi 2. Jalan Raya Padjajaran, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan
Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

- Harga Penawaran (Rp) 2 25680.M0.000,-

- Tanggal Data 1. M januari 2026

Data 2 (Penawaran)

- Jenis Objek 1 Tanah Kosong

« Dokumen Kepemilikan 2. SHM

 ———— — ———————————— ———--—
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 35

MANTOA JABA PENILAI MIL.
Dino Fario & REKAN

pang 3

« Luas Tanah 5.062 m3

» Luas Bangunan mn

- Lokasi Jalan Raya Padjajaran, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan
Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

- Harga Penawaran (Rp) 80,000.000,000,-

- Tanggal Data 2 Januari 2026

Data 3 (Penawaran)

- Jenis Objek Tanah Kosong

- Dokumen Kepemilikan SHM

« Luas Tanah 4700 m3

« Luas Bangunan Po 0m

- Lokasi 2. Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Tanah Sereal, Kecamatan
Tanah Sereal, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

- Harga Penawaran (Rp) 75.200.000.000,-

- Tanggal Data 2 Januari 2026

Dari data yang didapat, dilakukan beberapa penyesuaian pada beberapa faktor seperti legalitas,
lebar jalan, kondisi lingkungan, bentuk tanah, elevasi, luas tanah, lebar muka, dan jenis tanah
yang membedakan antara objek penilaian dengan data pembanding, Berdasarkan data yang
terkumpul dan tersedia di lapangan, dapat disimpulkan bahwa indikasi Nilai Tanah yakni
sebesar Rp33,583.780.000,-

b. Indikasi Nilai Bangunan

Penilaian menggunakan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi sehingga yang harus dilakukan
adalah menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New). Untuk menghasilkan indikasi
nilai bangunan, Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) tersebut dikurangi dengan
depresiasi bangunan. Metode depresiasi yang digunakan yakni metode breakdown yang terdiri
dari penyusutan fisik (physical deterioration), keusangan fungsi (functional obsolescence) dan
keusangan ekonomis (economic obsolescence),

Di atas tanah yang menjadi objek penilaian terdapat bangunan yaitu:

1. Bangunan Hotel
Luas Bangunan £ 11.148 mi
Jumlah Lantai 5 6 Lantai 2 Basement
Tahun Bangun : 2012
Renovasi $ 219
Spesifikasi Bangunan
Pondasi : Bore pile dan Rakit
Struktur Beton Bertulang
Rangka Atap Dak Beton
Penutup Atap Dak Beton

5-5 — ———--
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 36

Pakan
sm Ma
Lena an

MANTOR JASA PEMUIG PUBUA
£ Dino Farin & REKAN
Plafond

Dinding

Pintu dan Jendela

Lantai

Utilitas

Sumber Air

Daya Listrik
Indikasi Nilai Pasar

Gypsum dan Beton Ekspos

Bata Ringan, Dilapis Cat (diplester & diaci), Dilapis
Granit/ Homogeneous Tile, dan Dilapis Wallpapaer
Pintu Kayu Panil, Pintu Kaca Tempered Floor Hinge,
Pintu Besi, Pintu Kaca Rangka Aluminium, Jendela Kaca
Rangka Aluminium, dan Jendela Kaca Tempered
Frameless

Granit/ Homogenous Tile, Keramik, Karpet, Rabat Beton
(Semen Ekspos)

Instalasi Mekanikal, Elektrikal, dan Plumbing

PDAM dan Sumur Bor

780 KVA

Rp103.852.218.000

Perkerasan Halaman

Spesifikasi

Kondisi
Indikasi Nilai Pasar

1 Paving Block dengan luas 4 548,5 m3
Aspal dengan luas 4 316,9 m'

1 Baik

1. Rp223986 M3

& Indikasi Terminal Value Objek Penilaian

Tanah 53.583,780.000
Bangunan 109.552. 18000
Sarana Pelengkap 222 980349
Indikasi Nilai 157.659.964.343

Berdasarkan data yang terkumpul dan tersedia di lapangan, dapat disimpulkan bahwa
indikasi Nilai Properti yakni sebesar Rp157.659.984.343,-
Selanjutnya, dalam perhitungan Terminal Value pada akhir periode proyeksi, digunakan
asumsi tingkat pertumbuhan (grototh rate) sebesar 2,93 per tahun. Dengan dasar indikasi
nilai properti pada tahun 2026 sebesar Rp157.659.984.343, maka diperoleh Terminal Value
sebesar Rp196.622.638.297,- pada akhir periode proyeksi.

3. Tingkat discount rate menggunakan metode WACC diperoleh sebesar 10,894.
Tingkat diskonto atau discount rate merupakan tingkat pengembalian yang diharapkan dari
perspektif para investor ataupun kreditor. Dari hasil penghitungan WACC ini, kami membagi
tiga diantaranya WACC Kantor diperoleh discount rate sebesar 10894 dengan rincian sebagai

berikut :

bbmbmw—e
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 37

MANTOR JASA PENILAI PUBU

Dino Fario & Rekan

Beta Untevwreit BU | Beta Danvodaran (Real Estate-- Operation & Service) 0306
Tax T NGI dalam Pendaian Properti Before Tax Dana
Debt af Eguty Ratio wd f we 185,711
Beta Relrvered Las

Risk Free Kate RP | NGSYC 3012-2028 30 years A67

Kerta Relenered « Lag
Egutty Kesh Perairan Tan Premium Market Risk (PM) Dumudaran 7
RBLYS Inntowesia & Rating Based Default Sprvad Damadaran La7n

Cont of Eguity Ke | RP PEM-RNOSASpocific Risk 19an
Wergioteal of Farutty We | Proporsi Dana Sendiri Pn
Coat af Debt Ka | Suku Bunga Kredit Investasi Batik Pemerintah aa

af Diet wa Piryaman CALON

KESIMPULAN NILAI HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL

Berdasarkan analisis dan perhitungan biaya sewa sebesar Rp2000.000.000,- per tahun yang
merupakan ketentuan maksimum berdasarkan surat kedua belah pihak antara pihak mitra dan

Pajajaran No.17, RT.02/RW.03, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi
Jawa Barat 16153 pada tanggal 31 Desember 2025, yakni sebesar:

Indikasi Nilai Pasar
Rp37.889-300.000,-

(Sembilan Puluh Tujuh Millar Delapan Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta Tiga Ratus Ribu

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 38

TE aa
ema Mey
anne kemanan mma ga

MKANTOR JASA PENILAI PUS
$ Dino Farin & Rekan

BAB IV

41 KESIMPULAN NILAI

Hasil penilaian atas aset yang telah diuraikan dalam laporan ini tanpa menyalahi prosedur yang
ada, sesuai dengan POJK No. 28/ POJK4/ 2021, SEOJK No. 33/SEOJK 4/2021, KEPI dan SPI serta
mempertimbangkan kondisi ekonomi dan Industri terkait beserta faktor-faktor lain yang erat
kaitannya dengan penilaian, Berdasarkan data yang terkumpul dan tersedia di lapangan, dapat
disimpulkan bahwa Nilai Pasar objek penilaian yang terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17,
RT.02/RW.09, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153
pada tanggal 31 Desember 2025, yakni sebesar:

Nilai Pasar
Rp97.889.300.000,-
(Sembilan Puluh Tujuh Miliar Delapan Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta Tiga Ratus Ribu
Rupiah)

Pe aBRMM ATAU AT EPANN TAN MEN NNNNNNNNNNNENTNANENNPNNAN TAN
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 39

(ANTO JASA PENILN PUBLA
$ Dino Farib & REKAN

ERA LAN
Sma mn”

snare gmn an Una 0

41

KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS

Hasil Penilaian Laporan KJPP Dino Farid dan Rekan bergantung kepada kondisi dan syarat
pembatas sebagai berikut:

L

KIPP Dino Farid & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun
sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi
ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KIPP Dino Farid &
Rekan.

Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Dino Farid & Rekan seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Dino
Farid & Rekan tidak bertanggungjawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tampa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, perneriksaan atas
dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab
untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi
Tugas,

Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud
dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan
yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP Dino Farid & Rekan tidak bertanggung jawab
kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud, Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan
penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

KIPP Dino Parid & Rekan telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Dino Farid & Rekan tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang
tidak terlihat. KIPP Dino Farid & Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan
terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami
didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.

Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan,

Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.

Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan.

Paul panen UANNANNNNNNNPNTANN NN NN
LAPOKAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN W)

KANTOR ARSA PEMLAI PUBLIK

Dino Fario & REKAN

bgtikanaieni
Dom nagn

“ang Gam anaa Kn | La

9.

10.

”.

12

13,

Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak

bertanggung jawab mengenai hal ini.

Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang
bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini
maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perizinan yang ada didasarkan kepada informasi dan
data yang diberikan Pemberi Tugas/ pengguna laporan. Oleh karena itu, kami tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat &
gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.

Penilaian iri didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki perizinan yang dikeluarkan oleh
instansi yang berwenang, Bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi dianggap tidak
memiliki kerusakan berarti dan tidak mengubah penilaian.

Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan ini,
berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud, tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.

Sea ANA NaNNNNNNNNNNNNANTANNANTNNNNN
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI - DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 41

LAMPIRAN

LAMPIRAN DENAH OBJEK PENTLAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 07/13
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogot, Provinsi Jawa Barat

MUSTIFASI PENAHTANANI

Kelangan:
SLGB No. 3396 : 3m
SGB Nu A27 KAM

SHGB No M9 2d mi
Total 2 MEBL 3

LAMPIRAN DENAH OJEK PENILATAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT (29
Kelorahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

ILUSTRASI DENAH BANGIINAN

(rantai Groend Hour se Foorj

LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN PINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Kaya Pajajaran No, J7, RT 02/93
Kelotehan Bantarjah, Kecamaten Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

WUSTAASI DENAL BANGUNAN

Lacdpl Lrrrer Groendil

LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL

Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 0213
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Rogor Utara
Kota Bugar, Peuvinul Jawa Barat

ILUSTRASI NENAH BANGUNAN

Landa) Lowat Gevand 2

LAMPIKAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jelan Raya Pajajaran No. 17, RT 02113
Ketorahan Dantarjatl, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

LOSTRAS DENAH BANGUNAN

anta 3 (Lues 2)

LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN PTNANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. J7, RT O2/9
Kelorahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Darat

ILUSTRASI MENAH BANGUNAN

Lantai 2 (Lanbai 3h

|

LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HAK KPPFMILIKAN FINANSIAL UNTILK HOTEL
Jalam Raya Pajajaran No, 17, RT 02/03
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bngor, Provinei Jawa Barat

DLCSTRASI DANAR BANGUNAN

PEantar 3 Itandal 5)

LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAJAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Fajajaran No. 17, RT 023
Kelurahan Bantarjati, Kecadtatan Bogor Uta
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

ILUSTRASI DENAH BANGUNAN

(Lantai #3 (Lantal 6-7)

LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 02/13
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

£ TAMTAR MALAMAN PROPeaTi 1 TAMPAK HALAMAN TELPERTI

TAMPAK JALAN MENUJU BAREMINT

LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 02/19
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

TAMPAK FASILITAS KITYS CLUU PROPERTI TAMPAK TERAS LANTAI 3 PROPERTI

LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/03
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

TAMPAK BASEMENT Ki PROPERTI

TAMPAK MUANG STORAGE PROPENTI

LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 02/03
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi jawa Barat

I TAMPAK DALAM LUMNY PWOPERTI 1

3

 ) on |

TAMPAK KAMAR TIPE SUPERION PROPERTI I TAMPAK TANGGA DAKLMAT |

LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 02/03
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinwi Jawa Barat

an) TAMPAK KAMAR TIPE DIKLLINI PELIPEN TI

LAMPIRAN TATA KOTA OBJEK PENILAIAN
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 02/03
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat

to ?

3iOe. Ver AA MAMALA WP D PURA

Kedu Lawa

“tamu Suit Tama

Objek Penilaian berada pada Zona Perdagangan dan Jasa
- KDB - 734
“ KLB Gi)

10x

FE)