Back to announcement
20260317_SOTS_Transaksi Material Tanpa Persetujuan RUPS_32054542_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review SOTSSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 37
Page 1
LAPORAN PENILAIAN ASET
(Tanah dan Bangunan Villa)
Yang dimiliki dan / atau dikuasai
PT. Satria Mega Kencana, Tbk
Terletak di
Pulau Tengah Kav 51, Kelurahan Pulau Pari
Kecamatan Pulau Seribu Selatan, Kabupaten Kepulauan Seribu
Provinsi DKI Jakarta
Page 2
Jakarta, 22 Desember 2025 Kepada Yang Terhormat, PT. Satria Mega Kencana, Tbk Jalan Panglima Polim No. 28, Kelurahan Pulo, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta Perihal : Penilaian Properti No. Laporan : 02018/2.0084-00/PI/03/0274/1/XII/2025 Dengan Hormat, Berdasarkan permintaan dari PT. Satria Mega Kencana, Tbk, yang tertuang dalam Surat Permohonan Penerbitan Penawaran Jasa Penilaian Aset No. 336/SMK-Replet/XII/2025 tanggal 8 Oktober 2025 dan Surat Penawaran Jasa Penilaian dari KJPP Sapto, Kasmodiard dan Rekan (KJPP SKR) No. 01.804/Prop/KJPP-SKR/X/2025, tertanggal 16 Oktober 2025, yang kemudian telah disepakati dan ditandatangani oleh kedua belah pihak pada tanggal 16 Oktober 2025, serta Surat Penunjukan dari PT. Satria Mega Kencana, Tbk No. 337/SMK- Replet/XII/2025 tanggal 16 Oktober 2025 sehingga menjadi Kontrak Penugasan antara PT. Satria Mega Kencana, Tbk kepada Kantor Jasa Penilai Publik Sapto, Kasmodiard & Rekan (“KJPP SKR”), yang didirikan berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 45/KM.1/2011 dengan Izin Usaha No. 2.11.0084 tertanggal 31 Januari 2011 dan terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilai Properti) Nomor 63/BL/STTD-P/A/2011, menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisis atas Aset dimaksud. Dalam melakukan penilaian ini KJPP Sapto Kasmodiard dan Rekan memiliki tim pelaksana penilaian properti yang seluruhnya merupakan Penilai Internal KJPP Sapto Kasmodiard dan Rekan dengan rincian: • Tenaga Ahli Penilai Properti Bersertifikat; • Tenaga Ahli Penilai Properti dan Surveyor; • Tenaga Pendukung Seluruh Penilai, ahli dan staff pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian ini. Semua tenaga yang dimaksud dan karyawan KJPP Sapto Kasmodiard dan Rekan yang ditugasi dalam pekerjaan ini bekerja secara profesional, memiliki kompetensi, objektif, tidak memihak dan tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas, Pengguna Laporan dan/atau Objek Penilaian. Dalam melaksanakan tugas penilaian ini, Penilai telah mempertimbangkan dan memperhatikan hal-hal sebagai berikut. Pemberi Tugas Penilaian ini ditugaskan oleh PT Satria Mega Kencana Tbk yang bergerak di perusahaan holding, dengan alamat Jalan Panglima Polim No. 28, Kelurahan Pulo, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Page 3
Pengguna Laporan Pengguna Laporan Penilaian ini adalah PT Satria Mega Kencana Tbk yang bergerak di perusahaan holding, dengan alamat Jalan Panglima Polim No. 28, Kelurahan Pulo, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta. Objek Penilaian Objek yang dinilai Real Properti berupa Tanah seluas 1.500 meter persegi dan bangunan villa seluas 1.677 meter persegi yang berdiri diatasnya, tetapi tidak termasuk mesin peralatan, persediaan, suku cadang dan aset tidak berwujud lainnya yang berlokasi di Pulau Tengah Kav 51, Kelurahan Pulau Pari, Kecamatan Pulau Seribu Selatan, Kabupaten Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta. Maksud dan Tujuan Penilaian Kami mengerti bahwa maksud dari penilaian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar yang akan digunakan untuk tujuan Jual Beli Dalam Rangka Fairness Opinion Yang Berhubungan Dengan Pasar Modal Sesuai Dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 dan SEPOJK 33/SEOJK/2021. Standar Penilaian Penilaian ini dilaksanakan sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia/POJKRI No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII tahun 2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018). Dasar Nilai Sesuai dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 dan SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021, maka Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar. Tanggal Penilaian dan Inspeksi Penilaian ini dimaksudkan untuk mengukapkan Nilai Pasar dari Properti tersebut yang dinilai per tanggal 30 September 2025, Kami telah melakukan inspeksi atas properti tersebut pada tanggal 28 November 2025. Penilaian ini telah dibuat dengan berpedoman kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, dan Standar Penilaian Indonvesia (SPI) Edisi VII- 2018. PT. Satria Mega Kencana, Tbk ii
Page 4
Page 5
Page 6
ASUMSI UMUM DAN KONDISI PEMBATAS
1. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai properti telah melakukan penelahaan atas semua dokumen-dokumen yang
digunakan dalam penilaian ini.
3. Data dan informasi pembanding yang kami gunakan dalam penilaian ini telah divalidasi
oleh Asosiasi Profesi Penilai.
4. Untuk penilaian dengan Pendekatan Pendapatan menggunakan proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat
oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
5. Penilai properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan.
6. Laporan penilaian properti ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian properti dan kesimpulan Nilai Akhir.
8. Penilai Properti telah melakukan penelahaan atas status hukum obyek penilaian,
sebatas kemampuan dan kewajiban kami sebagai Penilai.
9. Penilaian ini memandang properti yang dinilai sebagai satu kesatuan fisik yang
memberi daya guna tertentu, sehingga nilai yang dihasilkan mencerminkan kesatuan
nilai dari keseluruhan properti, sehingga upaya untuk memisah-misahkan satu atau
beberapa nilai aset untuk kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini
menjadi tidak berlaku, kecuali bila pemisahan tersebut telah dipertimbangkan
sebelumnya dan dijelaskan dalam laporan ini.
10. Berdasarkan salinan dokumen dan bukti kepemilikan yang kami terima, properti berada
dalam kondisi kepemilikan yang sah dan dalam penilaian ini kami tidak
mempertimbangkan sengketa, perjanjian khusus, dan beban hutang atau hipotek,
kecuali dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan adalah nilai yang mencerminkan seluruh nilai properti
tanpa memperhitungkan kewajiban untuk membayar pajak penjualan ataupun
keharusan untuk mengeluarkan biaya-biaya yang diperlukan untuk penjualan.
12. Pemberi tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada penilai,
termasuk di dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, rekan atau partner,
manajer, majikan atau agen tunggal.
13. Laporan Penilaian ini tidak berlaku sah bila tidak di atas kertas khusus berlogo dan atau
dengan cap huruf KJPP Sapto, Kasmodiard dan Rekan, dan ditandatangani oleh
Pemimpin Rekan atau Rekan yang secara resmi ditunjuk.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk v
Page 7
LAPORAN PENILAIAN
PROPERTI
Daftar Isi
SURAT PENGANTAR i-ii
PERNYATAAN PENILAI iv
ASUMSI UMUM DAN KONDISI PEMBATAS v
DAFTAR ISI vi
1. PENDAHULUAN 1-6
1.1 Nomor laporan ...................................................................................................................................
1.2 Tanggal laporan penilaian....................................................................................................................
1.3 Identifikasi pemberi tugas....................................................................................................................
1.4 Dasar Penugasan.................................................................................................................................
1.5 Obyek penilaian...................................................................................................................................
1.6 Tanggal Inspeksi.................................................................................................................................
1.7 Tanggal Penilaian................................................................................................................................
1.8 Maksud dan Tujuan Penilaian ..............................................................................................................
1.9 Ruang lingkup penilaian.......................................................................................................................
1.10 Dasar Nilai..........................................................................................................................................
1.11 Mata Uang..........................................................................................................................................
1.12 Definisi dan Istilah yang digunakan ……................................................................................................
1.13 Informasi yang digunakan..................................................................................................................
1.14 Pendekatan & Metode Penilaian.............................................................................................................
1.15 Uraian Penilaian...................................................................................................................................
1.16 Independensi penilai............................................................................................................................
1.17 Asumsi Umum dan Kondisi Pembatas.......................................................................................................
1.18 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent event)…………………………….…………………………
1.19 Tenaga Ahli......................................................................................................................................
1.20 Peraturan dan Perundang-Undangan Terkait.......................................................................................
2. TINJAUAN PASAR 7 - 12
363624
3. PENGUNGKAPAN ATAS ASET 13
4. DATA DAN INFORMASI 14 - 19
5. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 20 - 28
Kondisi dan Syarat Pembatas
PT. Satria Mega Kencana, Tbk vi
Page 8
1 PENDAHULUAN
1.1. Nomor Laporan
Laporan Penilaian ini adalah Laporan Penilaian Properti dengan Nomor Laporan
02018/2.0084-00/PI/03/0274/1/XII/2025
1.2. Tanggal Laporan Penilaian
Tanggal laporan penilaian adalah 22 Desember 2025
1.3. Indentifikasi Pemberi Tugas
Pemberi Tugas : PT. Satria Mega Kencana, Tbk
Alamat : Jalan Panglima Polim No. 28
Kelurahan Pulo, Kecamatan Kebayoran Baru
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
Email : cakra@satriamegakencana.com
No. Telp : 089652247155
Fax : -
Bidang Usaha : Perusahaan Holding
1.4. Dasar Penugasan
Dasar penugasan ini adalah Surat Penawaran Jasa Penilaian Kantor Jasa Penilai Publik
Sapto, Kasmodiard dan Rekan (KJPP SKR) No. 01.804/Prop/KJPP-SKR/X/2025, tanggal
16 Oktober 2025, yang telah disetujui dan ditanda tangani sehingga menjadi Kontrak
Penugasan.
1.5. Obyek Penilaian
Obyek penilaian dimaksud dalam penilaian ini adalah Real Properti berupa Tanah
seluas 1.500 meter persegi dan bangunan villa seluas 1.677 meter persegi yang berdiri
diatasnya, tetapi tidak termasuk mesin peralatan, persediaan, suku cadang dan aset
tidak berwujud lainnya yang berlokasi di Pulau Tengah Kav 51, Kelurahan Pulau Pari,
Kecamatan Pulau Seribu Selatan, Kabupaten Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta.
1.6. Tanggal Inspeksi
Berdasarkan penugasan yang kami terima, kami telah melakukan inspeksi atas properti
teresebut pada tanggal 28 November 2025.
1.7. Tanggal Penilaian
Berdasarkan penugasan yang kami terima, Penilaian ini dimaksud untuk mengukapkan
Nilai Pasar dari properti tersebut yang dinilai dengan Tanggal Penilaian (cut of date)
30 September 2025.
1.8. Maksud dan Tujuan Penilaian
Penilaian ini bermaksud untuk memberikan opini Nilai Pasar yang akan digunakan
untuk tujuan Jual Beli Dalam Rangka Fairness Opinion Yang Berhubungan Dengan
Pasar Modal Sesuai Dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 dan SEPOJK 33/SEOJK/2021.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 1
Page 9
1.9. Ruang Lingkup Penilaian
Ruang lingkup penilaian ini meliputi :
- Identifikasi dan inspeksi fisik terhadap properti yang dinilai
- Melakukan inspeksi terhadap lingkungan sekitar properti yang dinilai
- Melakukan analisa terhadap data-data yang di dapat, baik data di lapangan, data
dari pemberi tugas dan data-data lainnya yang di dapat dari pihak manapun
mengenai properti tersebut atau yang ada hubungannya dengan properti tersebut.
- Melakukan analisa dan perhitungan penilaian dengan menggunakan pendekatan
dan metode penilaian yang sesuai dengan asumsi dan dasar penilaian ini.
- Mengungkapkan hasil analisa dari data-data yang didapat, perhitungan nilai dan
kesimpulannya dalam laporan penilaian ini.
1.10. Dasar Nilai
Sesuai dengan POJKRI No. 28/POJK.04/2021 Pasal 2 ayat 1.d. tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, dasar nilai yang digunakan untuk
tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar.
1.11. Mata Uang
Dalam penilaian ini mata uang yang dipergunakan sesuai dengan POJKRI No.
28/POJK.04/2021 Pasal 63, dimana mata uang dinyatakan harus sesuai dengan laporan
keuangan Objek Penilaian yaitu dalam mata uang Indonesia Rupiah.
1.12. Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SE OJK No. 33/SEOJK.04/2020. I angka 7)
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau
aset investasi. (SE OJK No. 33/SEOJK.04/2020. I angka 14)
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan salah satu cara atau lebih metode penilaian. (SE OJK No.
33/SEOJK.04/2020. I angka 16)
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset sebanding dan sejenis, dimana harga transaksi atau
penawaran tersedia. (SE OJK No. 33/SEOJK.04/2020. I angka 17)
Tanggal Penilaian (Cut Off Date) adalah tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau
perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan. (SE OJK No. 33/SEOJK.04/2020. I
angka 20)
1.13. Informasi yang digunakan
Sumber data kami peroleh adalah bersumber dari manajemen PT. Satria Mega
Kencana, Tbk selaku Pemberi Tugas.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 2
Page 10
Data- data yang kami gunakan terkait penilaian ini :
1. Copy Perjanjian Pengikatan Jual Beli Villa H-Resort Pulau Tengah No.
007/PPJB/SUI/Angel Fish/51/0515 tanggal 08 Mei 2015, dengan Pihak pertama
adalah PT SETIAUTAMA ISLAND (Developer) dan Pihak Kedua adalah PT. Satria
Mega Kencana, Tbk.
2. Data ekonomi, inflasi dan Pariwisata dari Badan Pusat Statistik (www.bps.go.id)
3. Market overview berasal dari Bank Indonesia (www.bi.go.id)
4. Peta berasal dari google map (www.google.co.id)
5. Data pembanding berasal dari langsung di lokasi, dan media elektronik lainnya.
6. Data Pembanding yang telah divalidasi oleh asosiasi profesi penilai.
1.14. Pendekatan dan Metode Penilaian yang ditetapkan serta alasan
penggunaannya
Dalam melakukan penilaian ini, Penilai berpedoman pada POJKRI No. 28/POJK.04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, serta Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII tahun 2018 (KEPI &
SPI Edisi VII-2018).
Berikut adalah Pendekatan Penilaian yang digunakan dalam melakukan Penilaian
Properti dalam penilaian ini, sesuai dengan Peraturan POJKRI No. 28/POJK.04/2021,
Bab X dan SEOJKRI No. 33/SEOJK.04/2021, angka III.
Secara umum, terdapat 3 (tiga) pendekatan penilaian yang digunakan di dalam proses
penilaian, yakni :
• Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pendapatan
• Pendekatan Biaya
Pendekatan atau metode penilaian yang paling sesuai untuk digunakan tergantung
kepada pertimbangan sebagai berikut :
• Dasar dan premis nilai yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan tujuan
penugasan penilaian
• Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin
diterapkan
• Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau
metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar relevan
• Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode
atau beberapa metode
Adapun penggunaan pendekatan dan alasan penggunaan pendekatan adalah sebagai
berikut :
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 3
Page 11
1. Pendekatan Pasar digunakan Paling mencerminkan nilai jual di pasar; villa
termasuk properti residensial non-operasional; terdapat data pembanding yang
sebanding (dengan karakteristik lokasi yang sama dengan objek penilaian).
Metode yang digunakan dalam adalah metode perbandingan data pasar
2. Pendekatan Pendapatan tidak digunakan ;objek penilaian tidak memiliki
pendapatan/arus kas, serta objek penilaian merupakan penggunaan sendiri.
3. Pendekatan Biaya digunakan untuk menilai bangunan secara fisik; sebagai cross-
check; relevan jika pembanding terbatas atau objek unik.
Metode yang digunakan adalah Biaya Penggantu Terdepresiasi.
1.15. Uraian Penilaian
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana
informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.
Tahapan yang dilakukan dalam penilaian dengan Pendekatan Pasar, yaitu:
1. Identifikasi Properti Pembanding:
• Mencari properti yang sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai.
• Properti pembanding harus berada di segmen pasar yang sama dan memiliki
karakteristik serupa, baik secara fisik maupun non-fisik.
• Menggunakan minimal 3 properti pembanding untuk mendapatkan hasil yang
lebih akurat.
2. Pengumpulan Data:
• Data penawaran atau transaksi properti pembanding, seperti harga jual, tanggal
transaksi, dan lokasi.
• Data ini dapat diperoleh dari berbagai sumber, seperti penjual, pembeli, notaris,
agen properti, dan data pasar lainnya.
3. Analisis dan Penyesuaian Data:
• Analisis data untuk memahami faktor-faktor yang mempengaruhi harga properti,
seperti lokasi, ukuran, kondisi.
• Lakukan penyesuaian pada data pembanding untuk memperhitungkan
perbedaan dengan properti yang dinilai, misalnya penyesuaian waktu, lokasi,
atau kondisi fisik.
4. Rekonsiliasi dan Penentuan Nilai:
• Setelah melakukan penyesuaian, rekonsiliasi indikasi nilai dari setiap properti
pembanding.
• Tingkat pembobotan untuk masing masing property pembanding ditentukan
berdasarkan pada tingkat kemiripan masing-masing properti pembanding
terhadap objek yang dinilai.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 4
Page 12
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk
memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau
dengan pembuatan konstruksi.
Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan; pertama, yang dapat
dipergunakan dalam estimasi Nilai Pasar dan kedua, yang tidak dapat dipergunakan
dalam estimasi Nilai Pasar. Jika Pendekatan Biaya diterapkan untuk estimasi Nilai Pasar,
maka semua unsur pendekatan tersebut harus diambil berdasarkan kelaziman yang
ada di pasar atau dalam praktek penilaian. Jika Pendekatan Biaya diterapkan pada
situasi dan kondisi selain Nilai Pasar, maka sebagian unsur-unsur yang dipergunakan
tidak berdasarkan pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan Biaya dengan
menerapkan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) yang menggabungkan
unsur-unsur yang didasarkan pada data pasar dengan unsur-unsur bukan data pasar,
tidak dapat dianggap sebagai Nilai Pasar
Tahapan yang dilakukan dalam penilaian dengan Pendekatan Biaya, yaitu:
1. Untuk Indikasi nilai tanah, diperoleh dari pendekatan pasar yang di ekstraksi dari
data pembanding
2. Dalam menilai bangunan metode yang digunakan adalah Biaya Pengganti Baru
Terdepresiasi
3. Menentukan Depresiasi atas aset yaitu, kemunduran fisik, keusangan fungsional,
keusangan ekonomi
4. Setelah mendapatkan depresiasi, maka biaya pengganti baru bangunan objek
dikalikan persentase depresiasi.
1.16. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terfiliasi dengan Pihak Pemberi Tugas maupun dengan pihak-
pihak yang terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan
pribadi berkaitan dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan
pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi
oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari Proses Penilaian ini.
1.17. Asumsi Umum dan Kondisi Pembatas
- Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
- Penilai properti telah melakukan penelahaan atas semua dokumen-dokumen yang
digunakan dalam penilaian ini.
- Data dan informasi pembanding yang kami gunakan dalam penilaian ini telah
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai.
- Laporan penilaian properti ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
- Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian properti dan kesimpulan Nilai
Akhir.
- Penilai Properti telah melakukan penelahaan atas status hukum obyek penilaian,
sebatas kemampuan dan kewajiban kami sebagai Penilai.
- Penilaian ini memandang properti yang dinilai sebagai satu kesatuan fisik yang
memberi daya guna tertentu, sehingga nilai yang dihasilkan mencerminkan
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 5
Page 13
kesatuan nilai dari keseluruhan properti, sehingga upaya untuk memisah-misahkan
satu atau beberapa nilai aset untuk kepentingan tertentu, akan membuat laporan
penilaian ini menjadi tidak berlaku, kecuali bila pemisahan tersebut telah
dipertimbangkan sebelumnya dan dijelaskan dalam laporan ini.
- Berdasarkan salinan dokumen dan bukti kepemilikan yang kami terima, properti
berada dalam kondisi kepemilikan yang sah dan dalam penilaian ini kami tidak
mempertimbangkan sengketa, perjanjian khusus, dan beban hutang atau hipotek,
kecuali dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
- Perkiraan nilai yang dihasilkan adalah nilai yang mencerminkan seluruh nilai properti
tanpa memperhitungkan kewajiban untuk membayar pajak penjualan ataupun
keharusan untuk mengeluarkan biaya-biaya yang diperlukan untuk penjualan.
- Pemberi tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada penilai,
termasuk di dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, rekan atau partner,
manajer, majikan atau agen tunggal.
- Laporan Penilaian ini tidak berlaku sah bila tidak di atas kertas khusus berlogo dan
atau dengan cap huruf KJPP Sapto, Kasmodiard dan Rekan, dan ditandatangani oleh
Pemimpin Rekan atau Rekan yang secara resmi ditunjuk.
1.18. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent event)
Berdasarkan pengamatan kami dan informasi yang diberikan pemberi tugas tidak ada
kejadian penting setelah tanggal penilaian sampai tanggal dikeluarkan laporan
penilaian ini.
1.19. Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian ini KJPP SKR memiliki tim pelaksana penilaian properti yang
seluruhnya merupakan Penilai Internal KJPP SKR dengan rincian:
- Penilai Properti Bersertifikat;
- Penilai Properti dan Surveyor;
- Tenaga Pendukung
Seluruh Penilai, ahli dan staff pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan
penilaian ini.
1.20. Peraturan dan Perundang-Undangan Terkait
Penilaian ini merujuk kepada :
- Undang – Undang Pasar Modal No. 8 Tahun 1995;
- Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal;
- Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal;
- Kode Etik Penilaia Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VIII-2018.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 6
Page 14
2 TINJAUAN PASAR
Perekonomian Nasional
Perkembangan Terkini dan Prospek Pertumbuhan Ekonomi Daerah
Kinerja ekonomi daerah pada triwulan III 2025 diperkirakan tetap solid, didorong oleh
peningkatan pertumbuhan di sebagian besar wilayah. Penguatan ini terutama berasal
dari kenaikan investasi, khususnya melalui proyek strategis serta ekspansi industri di
kawasan industri (KI) dan kawasan ekonomi khusus (KEK), yang juga didukung
percepatan proyek pemerintah. Dari sisi eksternal, ekspor nonmigas hingga Agustus
2025 masih tumbuh positif di banyak daerah, terutama ditopang oleh Sumatera, Jawa,
dan Sulampua. Perbaikan investasi juga tercermin pada membaiknya kinerja sektor
Konstruksi. Aktivitas di KI turut mendorong kenaikan kinerja sektor Industri di wilayah
barat serta tingginya pertumbuhan sektor Industri di wilayah timur. Selain itu, sektor
Pertanian di Sumatera, Jawa, dan Sulampua menunjukkan peningkatan seiring panen
gadu dan naiknya produksi perkebunan.
Secara keseluruhan, perekonomian daerah sepanjang 2025 diproyeksikan lebih baik
dibandingkan tahun 2024. Penguatan ini terutama berasal dari wilayah barat,
khususnya Jawa dan Sumatera, sementara wilayah timur mengalami pertumbuhan
yang relatif terbatas, terutama di Sulampua. Dari sisi domestik, kinerja wilayah barat
terutama didorong oleh investasi, sementara pertumbuhan konsumsi rumah tangga
cenderung lebih lemah. Dorongan investasi paling kuat terlihat di Jawa yang menjadi
pusat pengembangan kawasan industri. Sementara itu, terbatasnya perbaikan di
wilayah timur dipengaruhi oleh lemahnya kinerja eksternal akibat permintaan negara
mitra yang melemah serta kendala produksi di sektor Pertambangan. Dukungan fiskal
daerah pada 2025 diperkirakan tidak sebesar sebelumnya, meski terdapat percepatan
pada semester II.
Konsumsi Swasta
Di Sumatera dan Kalimantan, ketahanan konsumsi swasta pada triwulan III 2025
diperkirakan tetap terjaga, didukung kuatnya konsumsi rumah tangga meski
pertumbuhan konsumsi LNPRT melambat setelah berlalunya kegiatan keagamaan pada
HBKN. Konsumsi rumah tangga diperkuat oleh meningkatnya pendapatan masyarakat,
penyaluran stimulus fiskal seperti BSU dan program penguatan daya beli, serta naiknya
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 7
Page 15
pendapatan pekerja sawit seiring kenaikan harga TBS yang tercermin pada perbaikan
Nilai Tukar Petani. Realisasi stimulus fiskal juga diperkirakan terus mendorong daya
beli di berbagai wilayah. Sepanjang 2025, konsumsi swasta diproyeksikan tetap
tumbuh tinggi meski lebih moderat karena normalisasi belanja Pemilu yang menekan
konsumsi LNPRT, sementara konsumsi rumah tangga tetap meningkat terutama di
Sumatera, Balinusra, dan Kalimantan berkat kenaikan pendapatan ASN dan
penyesuaian UMP. Di Jawa dan Sulampua, konsumsi rumah tangga cenderung stabil
mengikuti pertumbuhan pendapatan riil dan ekspektasi konsumen yang lebih terbatas,
sehingga secara keseluruhan konsumsi swasta tetap menjadi pendorong utama
pertumbuhan ekonomi meskipun lebih moderat dibandingkan tahun sebelumnya.
Investasi
Kinerja investasi daerah pada triwulan III 2025 diperkirakan menguat di sebagian besar
wilayah, dengan Jawa mencatat peningkatan tertinggi seiring prospek positif
pengembangan KI/KEK yang didukung percepatan proyek pemerintah di Jawa dan
Sumatera. Pembangunan IKN yang kembali berjalan setelah pembukaan blokir
anggaran serta program pembangunan 3 juta rumah turut mendorong investasi di
Kalimantan, sementara Balinusra mendapat dorongan dari realisasi proyek swasta dan
pemerintah, termasuk KEK. Di Sulampua, investasi masih ditopang proyek hilirisasi
mineral meski pertumbuhannya relatif terbatas pada triwulan III. Secara keseluruhan
tahun 2025, investasi daerah diprakirakan tetap tumbuh positif dengan Jawa dan
Sulampua sebagai penopang utama, didukung pembangunan KI/KEK yang masif dan
proyek hilirisasi mineral serta migas. Di Sumatera, investasi pada semester II
diperkirakan meningkat seiring percepatan proyek pemerintah setelah pembukaan
blokir anggaran, sementara Balinusra tetap mencatat prospek kuat meski sempat
tertahan efisiensi anggaran. Sebaliknya, kebijakan efisiensi menahan realisasi
pembangunan IKN sehingga membatasi pertumbuhan investasi Kalimantan sepanjang
2025.
Konsumsi Pemerintah – Fiskal Daerah
Belanja pemerintah pada triwulan III 2025 diperkirakan meningkat di seluruh wilayah,
didorong kebijakan relaksasi belanja dan penetapan APBD-P di mayoritas daerah,
dengan Jawa, Balinusra, dan Sulampua mencatat perbaikan paling menonjol. Kenaikan
gaji ASN sebesar 8% sejak Agustus 2025, penyaluran berbagai tunjangan, serta
percepatan belanja program prioritas turut mendorong peningkatan belanja pegawai
dan barang/jasa, sementara kenaikan PAD hingga Agustus—yang ditopang perbaikan
penerimaan pajak dan retribusi—semakin memperkuat realisasi fiskal daerah. Relaksasi
belanja sejak triwulan II dan penyelesaian APBD-P pada triwulan III juga memberi
dorongan tambahan terhadap konsumsi pemerintah di berbagai wilayah. Sepanjang
2025, kontribusi konsumsi pemerintah terhadap perekonomian daerah tetap positif
meski lebih moderat dibandingkan tahun sebelumnya akibat normalisasi pascaPemilu
dan Pilkada, proses administratif realokasi dana transfer, keterlambatan penetapan
APBD, serta pergeseran komposisi belanja untuk program prioritas yang menahan
realisasi pada paruh pertama tahun. Di Kalimantan, konsumsi pemerintah bahkan
diproyeksikan terkontraksi karena menurunnya belanja pembangunan IKN sepanjang
2025.
Ekspor Luar Negri
Ekspor nonmigas hingga Agustus pada triwulan III 2025 tetap tumbuh positif di
mayoritas wilayah, terutama didorong oleh Sumatera, Jawa, dan Sulampua. Ekspor
Jawa meningkat berkat naiknya permintaan emas global sebagai aset safe haven yang
sejalan dengan kenaikan harga dan produksi smelter di Gresik. Di Sumatera, ekspor
CPO ke India menguat selama periode Diwali dan ditopang perbaikan produksi,
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 8
Page 16
sedangkan ekspor Sulampua didorong komoditas nikel dan turunannya seperti NPI dan
besi baja karena permintaan Tiongkok yang meningkat. Perbaikan kontraksi ekspor
Kalimantan dipengaruhi tingginya permintaan batu bara dari Asia Timur dan ASEAN
serta peningkatan produksi untuk memenuhi target RKAB. Sementara itu, Balinusra
masih mencatat kontraksi akibat turunnya ekspor konsentrat tembaga, tetapi tekanan
tersebut tertahan oleh mulai beroperasinya smelter yang mendorong ekspor produk
olahan tembaga.
Prospek ekspor nonmigas sepanjang 2025 diperkirakan tetap kuat di sebagian besar
wilayah, kecuali Sulampua. Jawa diproyeksikan terus mencatat kinerja solid berkat
tingginya permintaan dan harga emas, sementara Sumatera mendapat dorongan dari
permintaan CPO Tiongkok dan India serta pemulihan produksi TBS. Ekspor Kalimantan
juga berpeluang meningkat melalui ekspor CPO dan alumina. Sebaliknya, prospek
ekspor Balinusra masih tertahan oleh penurunan ekspor konsentrat tembaga di tengah
peningkatan kapasitas smelter yang berlangsung bertahap dan kualitas bijih yang
belum optimal, sedangkan Sulampua menghadapi tekanan dari turunnya ekspor
pertambangan akibat berakhirnya izin ekspor konsentrat tembaga serta kendala
produksi di Papua.
Inflasi
Inflasi IHK pada triwulan III 2025 tetap terkendali di seluruh wilayah, dengan angka
nasional sebesar 2,65% (yoy), sedikit lebih tinggi dari triwulan sebelumnya tetapi masih
lebih rendah dari pola tiga tahun terakhir. Inflasi inti terjaga rendah karena kebijakan
Bank Indonesia yang konsisten dan permintaan yang kembali normal setelah HBKN,
meski ada tekanan dari kenaikan harga emas global. Dari sisi wilayah, inflasi tertinggi
tercatat di Sumatera Utara dan terendah di Maluku Utara.
Kenaikan inflasi terutama berasal dari kelompok volatile food (VF), terutama akibat
naiknya harga cabai merah karena cuaca yang kurang mendukung dan serangan hama
di daerah sentra seperti Sumatera Utara dan Bengkulu. Harga daging ayam ras juga
naik karena meningkatnya biaya pakan jagung. Sementara itu, kelompok administered
prices (AP) ikut mendorong inflasi melalui kenaikan harga rokok dan tarif air minum
PAM di beberapa provinsi. Tekanan inflasi ini tertahan oleh turunnya tarif angkutan
setelah musim liburan.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 9
Page 17
Sepanjang 2025, inflasi diperkirakan tetap berada dalam sasaran 2,5±1%. Stabilitas ini
didukung kebijakan moneter Bank Indonesia, inflasi impor yang terkendali, serta
pasokan pangan yang membaik di daerah sentra. Pemerintah dan Bank Indonesia terus
memperkuat koordinasi melalui TPIP–TPID serta program GNPIP untuk memastikan
distribusi pangan lebih lancar dan menahan tekanan harga di wilayah non-sentra.
Sumber : www.bi.go.id (Laporan Nusantara Oktober 2025)
Permintaan Properti Komersial
Permintaan terhadap properti komersial kategori jual pada triwulan III 2025
menunjukkan peningkatan sebesar 0,67% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,45%
(yoy) pada periode sebelumnya (Grafik 1). Pertumbuhan ini terutama dipengaruhi oleh
meningkatnya minat terhadap lahan industri di kawasan Bodebek dan Banten, serta
meningkatnya permintaan untuk segmen perkantoran jual di Jakarta. Sebaliknya,
permintaan properti komersial kategori sewa mengalami penurunan sebesar 1,53%
(yoy), lebih dalam dibandingkan kontraksi 0,18% (yoy) pada triwulan II 2025 (Grafik
2). Koreksi permintaan tersebut terutama terjadi pada segmen convention hall di
Jakarta dan Palembang serta segmen hotel di hampir seluruh wilayah survei.
Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan II
2025 hanya meningkat 0,06% (qtq), melambat dibandingkan pertumbuhan 0,18%
(qtq) pada triwulan sebelumnya. Perlambatan ini utamanya disebabkan oleh turunnya
permintaan perkantoran jual di Jakarta dan Surabaya. Sebaliknya, Indeks Permintaan
Properti Komersial kategori sewa menunjukkan perbaikan dengan pertumbuhan 0,33%
(qtq), berbalik positif setelah pada triwulan sebelumnya terkontraksi cukup dalam
sebesar 3,85% (qtq). Kenaikan tersebut ditopang oleh meningkatnya permintaan
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 10
Page 18
segmen convention hall yang terdorong oleh maraknya penyelenggaraan berbagai
event berskala nasional dan internasional di Jakarta, yang turut memperkuat aktivitas
sektor jasa dan mendorong kebutuhan ruang sewa sementara.
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2025
meningkat sebesar 1,00% (yoy), lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan 0,15% (yoy)
pada triwulan II 2025. Kenaikan ini utamanya disebabkan oleh penambahan pasokan
lahan industri baru di kawasan Bodebek (Grafik 5). Sementara itu, Indeks Pasokan
Properti Komersial untuk kategori sewa menunjukkan pertumbuhan tahunan sebesar
2,02% (yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan 1,97% (yoy) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 6), yang didorong oleh peningkatan pasokan pada segmen hotel
di wilayah Jabodebek, Surabaya, dan Palembang.
Secara triwulanan, pasokan kategori jual pada triwulan III 2025 tercatat naik sebesar
0,89% (qtq), terutama akibat bertambahnya pasokan pada segmen lahan industri di
Bodebek (Grafik 7). Di sisi lain, Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa
tumbuh sebesar 0,33% (qtq), menurun dibandingkan 0,42% (qtq) pada triwulan II
2025 (Grafik 8). Perlambatan tersebut terutama terjadi pada segmen ritel sewa di
Semarang.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 11
Page 19
Perkembangan Harga Properti Komersial
Pada segmen jual, Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan III 2025 mencatat
pertumbuhan sebesar 0,45% (yoy), relatif stabil dibandingkan triwulan sebelumnya
yang tumbuh 0,43% (yoy) (Grafik 9). Sementara itu, Indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori sewa justru mengalami penurunan sebesar 0,49% (yoy), setelah pada
triwulan sebelumnya meningkat 1,14% (yoy) (Grafik 10). Penurunan harga sewa
tersebut terutama dipengaruhi oleh koreksi harga pada segmen hotel, yang dilakukan
pengembang sebagai strategi mempertahankan permintaan.
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan
III 2025 mengalami kontraksi sebesar 0,02% (qtq), setelah mencatat peningkatan
0,16% (qtq) pada periode sebelumnya (Grafik 11). Penurunan ini berkaitan dengan
melemahnya harga pada segmen lahan industri di Bodebek, yang dipengaruhi
penguatan nilai tukar rupiah mengingat sebagian besar transaksi lahan industri
mengacu pada mata uang dolar AS. Pada sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial
kategori sewa juga terkontraksi sebesar 0,08% (qtq) pada triwulan III 2025, setelah
tumbuh 0,11% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 12). Koreksi harga ini terutama
terjadi pada segmen hotel, khususnya di wilayah Jabodebek dan Semarang.
Sumber : https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Documents/PPKom_Tw_III_2025
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 12
Page 20
3 PENGUNGKAPAN ATAS ASET Objek Penilaian berupa 1 (satu) unit rumah tinggal atau biasa disebut juga sebagai villa yang dikategorikan sebagai Aset Non-Operasional yang tidak digunakan dalam kegiatan operasional utama perusahaan. Villa tersebut berlokasi di kawasan pariwisata dengan akses melalui jalur air dan jalur udara. Lingkungan sekitar merupakan area hunian private yang berkembang dengan tingkat aktivitas yang relatif stabil, sehingga mendukung keberlangsungan nilai properti. Bangunan rumah tinggal tersebut memiliki konstruksi permanen dengan struktur beton bertulang, dinding pasangan bata, dan atap dakbeton. Tata ruang bangunan mengikuti fungsi hunian pada umumnya dengan konsep villa private, terdiri dari ruang meeteng beserta bartender, rung karaoke,kamar tidur, kamar mandi, dapur, serta area bersantai. Kondisi fisik bangunan secara umum berada dalam keadaan sangat baik, meskipun terdapat beberapa bagian yang membutuhkan pemeliharaan rutin akibat usia bangunan. Luas tanah dan luas bangunan sesuai sebagaimana tercantum dalam dokumen legal yang dimiliki perusahaan. Untuk menentukan nilai aset berdasarkan peraturan OJK, maka penilaian dilakukan dengan 2 (dua) pendekatan penilaian, dimana penilaian dilakukan dengan menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), yaitu mengacu pada transaksi dan penawaran properti sejenis di wilayah sekitar yang memiliki kemiripan dari segi lokasi, luas, kondisi, dan karakteristik bangunan. Pendekatan ini dipilih karena pasar rumah tinggal umumnya memiliki data pembanding yang memadai dan dapat menggambarkan nilai pasar aset secara lebih representatif. Sebagai bahan pertimbangan tambahan, dilakukan pula analisis menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) untuk menilai kewajaran nilai bangunan berdasarkan biaya reproduksi baru dikurangi penyusutan yang relevan. Hasil dari proses penilaian tersebut kemudian dilakukan rekonsiliasi nilai dari kedua pendekatan tersebut, sehingga menghasilkan estimasi Nilai Pasar rumah tinggal yang mencerminkan nilai pasar pada tanggal penilaian. Penilaian mempertimbangkan berbagai faktor, termasuk lokasi, kondisi fisik, usia bangunan, serta tren pasar properti perumahan di wilayah terkait. Aset ini berstatus dimiliki atau dikuasai sepenuhnya oleh PT Satria Mega Kencana Tbk, yang didukung oleh dokumen legal yang sah, data legal yang kami terima dari pemberi tugas berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) hak atas tanah seluas 1.500 meter persegi berikut bangunan rumah tinggal yang berdiri diatasnya. Dokumen perizinan bangunan tidak kami terima hingga saat laporan ini terbit, sebagai tambahan informasi dari pemberi tugas, aset tidak sedang diagunkan, tidak dalam proses sengketa, dan tidak dimanfaatkan untuk mendukung aktivitas operasional perusahaan. Dengan demikian, rumah tinggal tersebut diklasifikasikan sebagai aset non-operasional yang tidak berpotensi memberikan manfaat ekonomi di masa depan, baik melalui penyewaan, pemanfaatan alternatif, maupun potensi divestasi sesuai strategi perusahaan. PT. Satria Mega Kencana, Tbk 13
Page 21
4 DATA DAN INFORMASI
Obyek Penilaian
Objek penilaian adalah real properti berupa Tanah seluas 1.500 meter persegi dan bangunan
villa yang berdiri diatasnya.
Tampak Depan Properti
Lokasi dan Identitas Aset
Aset yang dinilai adalah tanah dan bangunan villa yang secara administratif terletak di Pulau
Tengah Kav 51, Kelurahan Pulau Pari, Kecamatan Pulau Seribu Selatan, Kabupaten Kepulauan
Seribu, Provinsi DKI Jakarta. (Koordinat : -5.858674, 106.607996).
Objek berada dalam radius :
- Lebih kurang 1000 m sebelah Barat dari Pulau Pari;
- Lebih kurang 7000 m sebelah Utara dari Pulau Bokor
Sumber : Google.Map
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 14
Page 22
Akses Menuju Lokasi
Akses menuju lokasi adalah melalui jalur air dan jalur udara, Pada saat inspeksi dilakukan
terdapat jalan pada pulau tersebut, akan tetapi bukan jalan nasional, melainkan jalan khusus
yang menghubungkan area pulau tersebut.
Jalan di belakang Properti
Lingkungan Sekitar
Lingkungan di sekitar objek adalah bangunan bangunan private villa. Bangunan-bangunan
penting yang dapat digunakan sebagai petunjuk lokasi di sekitar objek penilaian adalah Tower
H Island. Fasilitas umum yang dapat dijumpai/tersedia berada di pulau sebelahnya yaitu Pulau
Pari antara lain ; tempat ibadah, sekolah, sedangkan jenis infrastruktur seperti listrik dari PLN
dan ketersediaan air bersih hasil pengolahan dari Water Treadment air laut pada lokasi objek
penilaian sudah tersedia.
Tanah
Uraian Tapak
Secara makro, tanah atas villa berada pada alas hak pengelolaan, dalam penilaian ini fokus
lahan hanya berada dalam lingkup Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), berdasarkan PPJB
bentuk tanah secara umum dikategorikan adalah Beraturan. Luas lahan dari bukti kepemilikan
adalah 1.500 meter persegi. Di dalam penugasan ini kami tidak melakukan pengukuran ulang
terhadap luas tanah properti secara terperinci.
OBJEK
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 15
Page 23
Dokumen Kepemilikan
Villa tersebut berdiri diatas tanah Hak Pengelolaan Lahan (HPL) atas nama Pemerintah Daerah
Provinsi DKI Jakarta cq. Pemerintah Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu, dan hingga
laporan ini diterbitkan proses pengurusan sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) masih berjalan
(sesuai dengan surat keterangan dari PT. Satria Mega Kencana, Tbk, No. 343/SMK-
SK/XII/2025 tanggal19 Desember 2025).
Tanah yang dinilai terdiri atas satu copy salinan PPJB kepemilikan tanah, salinan yang kami
terima adalah :
• Legalitas Tanah : PPJB Sebidang tanah berikut bangunan villa diatasnya
• Nomor : 007/PPJB/SUI/Angel Fish/51/0515
• Tanggal Penerbitan : 08 Mei 2015
• Luas Tanah : 1.500 meter persegi
• Nomor Gambar Situasi : -
• Tanggal Gambar Situasi : -
Topografi
Lahan memiliki kontur pemukaan yang rata dengan tinggi permukaan tanah lebih tinggi 0.2
meter dari permukaan jalan di belakangnya dan lebih tinggi 3 meter dari permukaan air laut
(pada saat inspeksi dilakukan kondisi laut sedang surut) di depan objek penilaian.
Batas- Batas
Batas - batas tanah properti adalah sebagai berikut :
❖ Sebelah Utara : Jalan Lingkungan dan Villa
❖ Sebelah Timur : Villa
❖ Sebelah Selatan : Laut dan Docking Kapal Milik Pribadi
❖ Sebelah Barat : Villa
Tata Kota
• Peruntukan : Pariwisata
• KDB : 30 %
• KLB : 1.2
Penggunaan Tanah Saat Ini
Pada saat penilaian dilakukan di atas lahan sudah terbangun bangunan Villa.
TAMPAK DEPAN ASET TAMPAK BANGUNAN BELAKANG
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 16
Page 24
TAMPAK LANTAI 1 TAMPAK LANTAI 1
TAMPAK LANTAI 1 TAMPAK LANTAI 1
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 17
Page 25
TAMPAK LANTAI 2 TAMPAK LANTAI 2
TAMPAK KAMAR UTAMA TAMPAK TOILET
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 18
Page 26
TAMPAK LANTAI 3 TAMPAK LANTAI 3 PT. Satria Mega Kencana, Tbk 19
Page 27
5 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST
USE/HBU)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan,
telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara financial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari asset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII 2018, KPUP-10.1)
Tanah dengan kondisi Telah Dikembangkan (As Improved)
Secara Fisik Memungkinkan (Physically Possible)
Secara fisik, objek berupa rumah tinggal/villa yang berada pada suatu lahan dengan bentuk
dan ukuran yang memungkinkan untuk pengembangan hunian. Kondisi lingkungan sekitar
telah terbangun dengan dominasi penggunaan sebagai area private villa. Ketersediaan akses,
infrastruktur umum, serta utilitas seperti listrik, air, dan jaringan jalan memenuhi syarat untuk
digunakan sebagai rumah tinggal/villa. Dengan demikian, dari aspek fisik, penggunaan sebagai
rumah tinggal/villa dinilai memungkinkan.
Secara Hukum Diizinkan (Legally Permissible)
Berdasarkan peraturan tata ruang dan ketentuan penggunaan lahan pada wilayah setempat,
zona lokasi objek termasuk dalam kawasan pariwisata. Kegiatan pembangunan rumah tinggal
atau disebut juga villa diperbolehkan sesuai peraturan daerah dan tidak bertentangan dengan
ketentuan bangunan gedung. Dengan demikian, penggunaan sebagai rumah tinggal/villa
diizinkan secara hukum.
Secara Finansial Layak (Financially Feasible)
Analisis pasar menunjukkan bahwa permintaan terhadap rumah tinggal/villa di kawasan
tersebut cukup stabil, dengan tingkat hunian yang relatif baik dan tren harga yang cenderung
meningkat. Biaya pemeliharaan dan pengelolaan bangunan relatif rendah jika dibandingkan
potensi nilai pasar yang dapat dihasilkan. Oleh karena itu, penggunaan sebagai rumah
tinggal/villa dinilai layak secara finansial.
Memberikan Nilai Tertinggi (Maximally Productive)
Jika dibandingkan alternatif penggunaan lain seperti usaha komersial skala kecil atau fungsi
campuran, penggunaan sebagai rumah tinggal/villa tetap merupakan opsi yang memberikan
nilai pasar tertinggi dan sejalan dengan karakter lokasi, situasi pasar, pengembangan di
lingkungan sekitar. Dengan memenuhi beberapa kriteria sebelumnya dan menghasilkan nilai
optimum, penggunaan sebagai hunian ditetapkan sebagai opsi yang paling produktif.
Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik
Berdasarkan analisis faktor-faktor tersebut diatas, dan sesuai dengan prinsip-prinsip yang
diatur dalam KEPI dan SPI, maka penggunaan tertinggi dan terbaik adalah sebagai rumah
tinggal/villa.
Kami tidak melakukan kajian/analisa penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendalam
karena pekerjaan tersebut merupakan penugasan tersendiri.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 20
Page 28
ANALISA PASAR PROPERTI DI SEKITAR ASET Lokasi aset yang terletak dipulau H atau disebut juga pulau Tengah yang bersifat Private Area, di Pulau tersebut terdabat ±52 unit rumah tingga/villa. Pulau terdekat dengan objek penilaian adalah Pulau Pari di sebelah timur kemudian Pulau Tidung disebelah utara, area sekitarnya yang berada di pulau tersebut tidak memiliki kegiatan komersil ataupun perdagangan, hanya khusus sebagai tempat peristirahatan bagi pemilik-pemilik rumah tinggal/villa. Kondisi ini mempengaruhi harga tanah di sekitarnya. Dari hasil informasi yang di dapat di lapangan, harga tanah di sekitar obyek penilaian berkisar antara Rp. 14 Juta sampai Rp. 24 Juta permeter perseginya. Harga yang ditawarkan masih negosiasi tergantung pada luas, letak, bukti kepemilikan, kondisi pasar properti sekitar dan faktor-faktor lainnya. PERTIMBANGAN PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE PENILAIAN Pertimbangan Pendekatan Penilaian Dari hasil identifikasi masalah terhadap objek penilaian, ada beberapa alasan yang akan di gunakan sebagai pertimbangan pendekatan penilaian, antara lain: 1. Sebagai aset non-operasional 2. Tidak menghasilkan pendapatan 3. Digunakan sendiri Aset yang dinilai adalah rumah tinggal/villa, sehingga dapat dikategorikan bukan sebagai objek penilaian tertentu, sehingga sesuai dengan SE OJK No.33/SEOJK.04/2021, III.1.b menggunakan paling sedikit 2 (dua) pendekatan untuk memperoleh hasil penilaian yang akurat dan objektif. Berdasarkan alasan diatas dan sejalan dengan peraturan OJK, maka pendekatan yang dapat diterapkan adalah Pendekatan Pasar (Market Aprroach) dengan metode Perbandingan data Pasar dan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan metode Biaya Penggati atau disebut juga Biaya Pengganti Terdepresiasi. PT. Satria Mega Kencana, Tbk 21
Page 29
Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
Pendekatan Pasar
Dalam perhitungan nilai tanah, digunakan Metode Teknik Perbandingan Data Pasar.
Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari
properti yang dinilai dari bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar
terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat penting analisis dari penawaran dan
harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti pesaing
dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
Uraian proses penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pasar, yaitu pendekatan pasar
dilakukan dengan cara mendapatkan beberapa data pembanding sejenis dari pasar terbuka
pada tanggal penilaian. Dari beberapa data pembanding yang didapat kemudian dipilih dan
dianalisa serta dilakukan penyesuaian atau perbandingan terhadap obyek penilaian. Setelah
dilakukan proses penyesuaian dan didapatkan indikasi nilai dari setiap properti pembanding
yang telah disesuaikan, maka dilakukan rekonsiliasi dengan tingkat pembobotan berdasarkan
kemiripan dari masing-masing properti pembanding terhadap obyek yang dinilai untuk
menghasilkan Nilai tunggal, yang merupakan kesimpulan Nilai dari Pendekatan Data Pasar.
Penentuan nilai aset berdasarkan perbandingan atas analisa transaksi, penawaran, dan
permintaan aset sejenis yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor
perbandingan antara lain: lokasi, jenis sertifikat, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, kondisi
pasar, karakteristik fisiik, ekonomi, penggunaan, dan faktor-faktor lainnya yang
mempengaruhi penilaian.
Berikut data penawaran/indikasi transaksi yang kami anggap relevan untuk dijadikan
pembanding:
URAIAN OBJEK YANG PEMBANDING - 1 PEMBANDING - 2 PEMBANDING - 3
DINILAI
Jenis Objek TANAH DAN TANAH DAN TANAH DAN
RUMAH DAN
BANGUNAN BANGUNAN BANGUNAN
BANGUNAN VILLA
Catatan / Spesifik Properti ---> - - -
Alamat Pulau Tengah Kav Kawasan Pantai Kawasan Pantai Komplek pantai
51, Kelurahan Pulau Indah Kapuk, Ebony Indah Kapuk, Ebony Mutiara (Kanal),
Pari, Kecamatan Golf, Kota Jakarta Golf, Kota Jakarta Jalan Pantai
Pulau Seribu Utara, Provinsi DKI Utara, Provinsi DKI Mutiara S, Kota
Selatan, Kabupaten Jakarta Jakarta Jakarta Utara,
Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta
Provinsi DKI Jakarta
INFORMASI UMUM
Perkiraan Titik Koordinat -5.858674 , -6.105233, -6.105597, -6.102071,
Terdekat 106.607996 106.745754 106.744711 106.794080
Waktu Penawaran / Transaksi 28 November 2025 28 November 2025 28 November 2025
Sumber Informasi Data AGEN PROPERTI AGEN PROPERTI AGEN PROPERTI
└ Tambahan informasi data (jika - - -
diperlukan)
Nama EDDI MORID DJOKO SAPUTRO GADING PRO
No. Telp +6281808410075 087883771488 08118753299
Status Data (Transaksi atau PENAWARAN PENAWARAN PENAWARAN
Penawaran)
Harga Penawaran / Transaksi 75,000,000,000 65,000,000,000 55,000,000,000
Legalitas PPJB SHM SHM SHM
Luas Tanah - (m²) 1,500 1,045 1,679 1,200
Luas Bangunan - (m²) 1,677 3,000 1,000 1,800
Jumlah lantai 3 4 2 3
Sketsa Data Pembanding dan Objek
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 22
Page 30
Dengan menggunakan metode penilaian serta mempertimbangkan semua informasi, faktor-
faktor seperti yang terkandung dalam laporan ini dan berdasarkan asumsi dan batasan yang
mendasari.
Indikasi nilai dari aset yang berupa tanah, bangunan dan sarana pelengkap dengan
menggunakan Pendekatan pasar adalah sebesar:
Rp 38,787,000,000,-
(Tiga Puluh Delapan Miliar Tujuh Ratus Delapan Puluh Tujuh Juta Rupiah)
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 23
Page 31
Pendekatan Biaya Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayarkan pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan; pertama, yang dapat dipergunakan dalam estimasi Nilai Pasar dan kedua, yang tidak dapat dipergunakan dalam estimasi Nilai Pasar. Jika Pendekatan Biaya diterapkan untuk estimasi Nilai Pasar, maka semua unsur pendekatan tersebut harus diambil berdasarkan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. Jika Pendekatan Biaya diterapkan pada situasi dan kondisi selain Nilai Pasar, maka sebagian unsur-unsur yang dipergunakan tidak berdasarkan pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan Biaya dengan menerapkan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) yang menggabungkan unsur-unsur yang didasarkan pada data pasar dengan unsur-unsur bukan data pasar, tidak dapat dianggap sebagai Nilai Pasar. Penerapan yang berbeda antara Pendekatan Biaya dan pendekatan lainnya untuk memperkirakan Nilai Pasar, jangan sampai membingungkan atau menimbulkan salah pengertian dalam penggunaan, penyajian maupun penerapannya. Perhitungan nilai properti dengan pendekatan biaya; Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan beserta sarana pelengkap Penilaian Tanah Dalam perhitungan nilai tanah, digunakan Metode Teknik Perbandingan Data Pasar. Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dari bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat penting analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar. Penentuan nilai aset berdasarkan perbandingan atas analisa transaksi, penawaran, dan permintaan aset sejenis yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan antara lain: lokasi, jenis sertifikat, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, kondisi pasar, karakteristik fisiik, ekonomi, penggunaan, dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi penilaian. PT. Satria Mega Kencana, Tbk 24
Page 32
Berikut data penawaran/indikasi transaksi yang kami anggap relevan untuk dijadikan
pembanding:
URAIAN OBJEK YANG PEMBANDING - 1 PEMBANDING - 2 PEMBANDING - 3
DINILAI
Jenis Objek TANAH KOSONG TANAH KOSONG TANAH KOSONG
TANAH KOSONG
Catatan / Spesifik Properti ---> - - -
Alamat Pulau Tengah Kav Kavling Golf Island Kavling Golf Island Komplek pantai
51, Kelurahan Pulau Mozart, Kota Mozart, Kota jakarta Mutiara, Jalan
Pari, Kecamatan jakarta Utara, Utara, Provinsi DKI Pantai Mutiara S,
Pulau Seribu Provinsi DKI Jakarta Jakarta Kota jakarta Utara,
Selatan, Kabupaten Provinsi DKI Jakarta
Kepulauan Seribu,
Provinsi DKI Jakarta
INFORMASI UMUM
Perkiraan Titik Koordinat -5.858674 , -6.081944, -6.084914, -6.102604,
Terdekat 106.607996 106.754359 106.753169 106.791787
Waktu Penawaran / Transaksi 28 November 2025 28 November 2025 28 November 2025
Sumber Informasi Data AGEN PROPERTI AGEN PROPERTI AGEN PROPERTI
└ Tambahan informasi data (jika - - -
diperlukan)
Nama Rumah 123 WONG LINDA DJOKO SAPUTRO
No. Telp 085183299123 087747749994 087883771488
Status Data (Transaksi atau PENAWARAN PENAWARAN PENAWARAN
Penawaran)
Harga Penawaran / Transaksi 11,000,000,000 18,500,000,000 19,872,000,000
Legalitas PPJB AJB SHM SHGB
Luas Tanah - (m²) 1,500 354 600 864
Luas Bangunan - (m²) 0 0 0
Jumlah lantai 1 1 1 1
Sketsa Data Pembanding dan Objek
Berdasarkan penyesuaian, penelahaan, penghitungan, dan analisis antara obyek penilaian
dengan data pembanding yang lazim dalam penilaian, maka diperoleh Indikasi Nilai Pasar atas
Tanah sebagai berikut:
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 25
Page 33
Keterangan Luas Indikasi Nilai Pasar
Tanah 1.500 21,900,000,000
Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Sedangkan untuk bangunan dan pengembangan lainnya digunakan Metode Biaya Pengganti
Baru Terdepresiasi, dengan memperhatikan hal-hal sebagai berikut :
• Biaya Pengganti Baru adalah estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang
setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian.
• Depresiasi/Keusangan yang dihitung berdasarkan umur efektif dari aset yang ditentukan
sesudah diadakan pemeriksaan fisik atas kondisi dan kapasitas saat ini, meliputi
keusangan fisik, keusangan fungsional dan keusangan ekonomis, jikalau ada dengan
mempertimbangkan jangka waktu berlakunya hak kepemilikan.
• Kemunduran Fisik Berhubungan dengan umur dan kondisi fisik yang ada seperti
keretakan, kelapukan, kerusakan konstruksi.
• Keusangan Fungsional Kurangnya perencanaan, ukuran, model atau bentuk yangkurang
cocok, umur dan lainnya.
• Keusangan Ekonomis Sebagai akibat dari pengaruh eksternal seperti perubahan sosial,
peraturan pemerintah dan batasan karena adanya peraturan.
Keterangan Luas Indikasi Nilai Pasar
Bangunan Rumah Tinggal 1.677 14,019,720,000
Kolam renang 175 700,000,000
Dengan menggunakan metode penilaian serta mempertimbangkan semua informasi, faktor-
faktor seperti yang terkandung dalam laporan ini dan berdasarkan asumsi dan batasan yang
mendasari.
Indikasi nilai dari aset yang berupa tanah, bangunan dan sarana pelengkap dengan
menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar:
Rp36,619,000,000,-
(Tiga Puluh Enam Miliar Enam Ratus Sembilan Belas Juta Rupiah)
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 26
Page 34
REKONSILIASI ESTIMASI NILAI DAN KESIMPULAN NILAI
Rekonsiliasi Nilai
Dalam proses penilaian, Penilai telah menggunakan Pendekatan Pasar dan Pendekatan
Biaya untuk memperoleh indikasi nilai dari objek penilaian. Kedua pendekatan tersebut
dianalisis, dievaluasi, dan dibandingkan untuk menentukan indikasi nilai akhir yang paling
mencerminkan kondisi pasar wajar (market value) pada tanggal penilaian.
1. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar memberikan indikasi nilai berdasarkan perbandingan dengan properti
pembanding yang telah terjual atau sedang ditawarkan di pasar. Data pembanding telah
disesuaikan melalui penyesuaian kuantitatif maupun kualitatif atas faktor-faktor
perbedaan seperti lokasi, luas tanah, luas bangunan, kondisi, kualitas bangunan, serta
waktu transaksi.
Pendekatan Pasar dinilai memiliki tingkat relevansi tinggi, karena mencerminkan
perilaku aktual pelaku pasar dan kondisi permintaan-penawaran saat ini. Dengan
demikian, hasil dari Pendekatan Pasar dianggap sebagai indikasi nilai yang kuat dan
representatif untuk objek rumah tinggal.
2. Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya dilakukan dengan menghitung biaya pengganti baru (replacement cost
new) dari bangunan, kemudian dikurangi penyusutan fisik, fungsional, maupun eksternal
sehingga diperoleh nilai bangunan tersisa. Nilai tanah dihitung berdasarkan data pasar,
kemudian ditambahkan pada nilai bangunan untuk menghasilkan total indikasi nilai
properti. Pendekatan Biaya memberikan gambaran mengenai nilai penawaran
minimum dari sisi biaya pembangunan. Namun, pendekatan ini tidak sepenuhnya
mencerminkan kondisi pasar aktual, terutama dalam situasi ketika harga transaksi
dipengaruhi oleh faktor lokasi dan kebutuhan pembeli. Oleh karena itu, akurasi
pendekatan ini dinilai cukup baik, tetapi tidak sekuat pendekatan pasar dalam
mencerminkan preferensi pembeli.
3. Pertimbangan dan Pembobotan
Dalam melakukan rekonsiliasi, Penilai mempertimbangkan:
• Kualitas data pembanding pada Pendekatan Pasar.
• Keandalan perhitungan biaya dan estimasi penyusutan pada Pendekatan Biaya.
• Karakter objek berupa rumah tinggal yang umumnya diperdagangkan aktif di
pasar, sehingga nilai pasar lebih banyak ditentukan oleh permintaan-penawaran
aktual.
• Kesesuaian masing-masing pendekatan terhadap karakteristik objek dan data
lokal.
PENDEKATAN PENILAIAN INDIKASI NILAI PEMBOBOTAN JUMLAH
PENDEKATAN PASAR 38,787,000,000 50% 19,393,500,000
PENDEKATAN BIAYA 36,619,000,000 50% 18,309,500,000
INDIKASI NILAI PASAR 100% 37,703,000,000
pembulatan 37,700,000,000
Dengan mempertimbangkan faktor tersebut, Pendekatan Pasar diberikan bobot sama besar,
karena mencerminkan nilai yang mungkin dibayar oleh pembeli di pasar terbuka.
Pendekatan Biaya tetap digunakan sebagai pembanding dan kontrol kewajaran, serta
diberikan bobot sama besar.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 27
Page 35
Page 36
Kondisi Dan Syarat Pembatas
Penilaian dan Laporan Penilaian ini bergantung kepada Kondisi dan Syarat Pembatas sebagai
berikut.
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan
dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung
jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan
hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun
keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan
laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan
sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab
kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan
ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan
untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan
bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat.
Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan
dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa
seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada
pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untukkemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
8. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi
dan data yang diberikan Pemberi Tugas / pengguna laporan. Oleh karena itu, kami tidak
melakukan penyelidikan terhadap keabsahan / keaslian dokumen tersebut dan kami tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari
sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas / pengguna laporan.
9. Apabila terdapat suatu tuntutan dan/atau gugatan sehubungan dengan aset yang sedang
dinilai oleh Penilai, maka tuntutan dan/atau gugatan tersebut dapat diabaikan dan Penilai
menganggap aset tersebut dalam keadaan bebas, tidak digadaikan dan/atau dijaminkan
dan/atau tidak ada tuntutan maupun gugatan dan saat ini Penilai mengasumsikan aset
berada dalam kepemilikan yang sah dan/atau dalam pengawasan dan tanggung jawab
dari pemilik aset tersebut.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 29
Page 37
10. Kantor Jasa Penilai Publik Sapto, Kasmodiard & Rekan dalam hubungan dan
berkaitan dengan tugas penilaian ini, dapat memberikan keterangan kepada pihak lain
selain Pemberi Tugas dan/atau pengguna jasa dan/atau memberikan kesaksian pada
suatu sidang pengadilan maupun badan pemerintah lainnya yang berkenaan dengan aset
yang dinilai, dengan terlebih dahulu mendapatkan persetujuan (komitmen) dari pihak
Pemberi Tugas dan segala beban biaya yang timbul menjadi beban dan tanggung jawab
dari Pemberi Tugas.
11. Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera cap
basah/timbul (seal) Kantor Jasa Penilai Publik Sapto, Kasmodiard & Rekan serta
tandatangan dari Pimpinan Rekan dan/atau Rekan yang memiliki izin Penilai Publik.
12. Jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan kami
membutuhkan suatu perbaikan pada Laporan ini, maka kami berhak untuk melakukan
perubahan pada Laporan Penilaian ini.
PT. Satria Mega Kencana, Tbk 30
Names mentioned 19 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Sapto
p.2 ×3
unresolved
org
Kasmodiard dan Rekan
p.2 ×4
unresolved
org
KJPP SKR
p.2 ×5
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Sapto
p.2 ×4
unresolved
org
Kasmodiard & Rekan
p.2 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
KJPP Sapto Kasmodiard dan Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Sapto Kasmodiard
p.2 ×3
unresolved
org
Penilai Internal KJPP Sapto Kasmodiard dan Rekan
p.2
unresolved
—
Pemberi Tug
· Penilai
p.2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.3 ×3
unresolved
org
PT SETIAUTAMA ISLAND
p.10
unresolved
org
Pusat Statistik
p.10
unresolved
org
Bank Indonesia
p.10 ×4
unresolved
org
Pemerintah Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu
p.23
unresolved
—
Syarat Pembat
· Penilai
p.36
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
5544 ms
12 Sep 2026 22:30
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}