Back to announcement
20260317_SOTS_Transaksi Material Tanpa Persetujuan RUPS_32054542_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review SOTSSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 80
Page 1
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
ATAS RENCANA TRANSAKSI
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
PENJUALAN ASET TETAP
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
OLEH
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
PT SATRIA MEGA KENCANA TBK
Jl. Panglima Polim Raya No. 28, Kelurahan Pulo,
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rekan
GP Plaza Office – Lantai 2 Unit 2, Jalan Gelora II No. 1, Palmerah, Tanah Abang, Jakarta Pusat 10270
Phone : 021 - 22530992-22530993-53661208-53661209 - Fax : 021 -53661210
kjppsapto,kasmodiard&rekankjppsapto,kasmodiard&rek
email : kjpp.saptokasmo@yahoo.co.id – website : www.kjpp-skr.com
an
Page 2
Page 3
Page 4
Jakarta, 30 Januari 2026 No : 00112/2.0084-00/BS/03/0283/1/I/2026 Hal : Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Penjualan Aset Tetap Kepada Yth. Direksi PT SATRIA MEGA KENCANA TBK Jalan Panglima Polim Raya No.28, Kelurahan Pulo, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan DKI Jakarta Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik Sapto, Kasmodiard dan Rekan (“Penilai”) merupakan penilai independen berdasarkan Surat Keputusan yang dikeluarkan oleh Menteri Keuangan Republik Indonesia dengan No. 45/KM.1/2011 tanggal 31 Januari 2011 dengan izin nomor 2.11.0084. Penilai Publik yang bertanggung jawab sekaligus bertanda tangan di dalam Laporan Penilaian ini adalah penilai dengan kualifikasi Penilai Bisnis dengan Nomor Izin Penilai Publik No. B-1.10-00283 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor 270/KM.1/2010 tanggal 16 April 2010, dan juga telah terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal di Otoritas Jasa Keuangan/OJK dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No.STTD.PB-48/PJ-1/PM.021/2024 tanggal 11 Januari 2024. Berdasarkan persetujuan atas surat proposal/kontrak perjanjian kerja No. 02.128/SP-PS/KJPP- SKR/XI/2025, tanggal 17 November 2025, Kantor Jasa Penilai Publik Sapto, Kasmodiard dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP SKR” atau “Kami”), mendapat penugasan dari PT Satria Mega Kencana Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat kewajaran rencana transaksi PT Satria Mega Kencana Tbk seperti yang diuraikan dalam laporan ini. Latar Belakang PT Satria Mega Kencana Tbk untuk selanjutnya disebut (“Perseroan”) merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha real estate dan kegiatan perusahaan holding dan bermaksud untuk menjual tanah dan bangunan villa kepada PT Sungai Mas Konstruksi yang selanjutnya disebut “SMK”. PT Sungai Mas Konstruksi yang selanjutnya disebut “SMK” merupakan perseroan terbatas yang didirikan dan menjalankan usaha berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia, memiliki kantor terdaftar di Jakarta. Sebagai perusahaan terbuka, Perseroan wajib menaati Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) untuk melaksanakan transaksi tersebut, terutama POJK 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha dan POJK 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan. Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk i
Page 5
Objek Rencana Transaksi Objek Rencana Transaksi adalah Transaksi Material jual beli aset non operasi dengan SMK sebesar Rp37.500.000.000 (tiga puluh tujuh miliar lima ratus juta Rupiah). Harga jual beli tersebut belum termasuk pajak-pajak dan biaya lainnya. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi Pihak-pihak yang bertransaksi adalah antara Perseroan sebagai penjual dengan SMK sebagai pihak pembeli. Maksud dan Tujuan Penilaian Maksud penilaian adalah memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi untuk tujuan pelaksanaan Rencana Transaksi. Tanggal Penilaian Analisis kewajaran dilaksanakan per tanggal 30 September 2025, parameter dan laporan keuangan yang digunakan dalam analisis adalah laporan keuangan per 30 September 2025 yang direviu oleh Kantor Akuntan Publik Jojo Sunarjo dan Rekan dengan opini wajar dalam semua hal yang material. Asumsi dan Kondisi Pembatas Dalam melakukan analisis, sebagai dasar dan pertimbangan bagi kami dalam memberikan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data sebagaimana diberikan oleh manajemen Perseroan, yang mana kami mengasumsikan bahwa informasi dan data yang telah diberikan oleh manajemen Perseroan adalah benar, lengkap, dapat diandalkan, dan tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun verifikasi secara mendetail atas semua informasi dan data yang telah diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung jawab apabila informasi dan data yang diberikan tersebut menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Pendekatan dan metode Pendapat kewajaran diberikan setelah dilakukan analisis atas Nilai dari objek yang ditransaksikan, dampak keuangan dari rencana transaksi terhadap kepentingan perusahaan, pertimbangan bisnis dari manajemen terkait dengan rencana transaksi terhadap kepentingan pemegang saham. Dalam melakukan analisis tersebut di atas, maka dilakukan analisis transaksi, analisis kualitatif atas rencana transaksi, analisis kuantitatif atas rencana transaksi dan analisis kewajaran nilai transaksi. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) Sejak tanggal penilaian hingga tanggal penerbitan laporan ini, tidak ada kejadian yang menyebabkan ketidakpastian terhadap kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan. Kejadian setelah tanggal penilaian tersebut tidak dimaksudkan untuk mempengaruhi hasil pendapat kewajaran pada tanggal penilaian. Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk ii
Page 6
Analisis Rencana Transaksi
a. Analisis Rencana Transaksi
Rencana transaksi yang akan dilakukan bukan merupakan transaksi benturan kepentingan
karena memberikan solusi kelangsungan usaha bagi Perseroan dan diselenggarakan sesuai
aturan perundang-undangan yang berlaku. Terkait rencana transaksi, sebagaimana tercantum
dalam nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) tertanggal 24 November 2025
disebutkan penjualan aset vila sebesar Rp37.500.000.000 sebagai objek transaksi dan jika dibagi
dengan nilai ekuitas PT Satria Mega Kencana Tbk berdasarkan Laporan Keuangan PT Satria Mega
Kencana Tbk untuk periode yang berakhir pada tanggal 30 September 2025 yang telah direviu
oleh Kantor Akuntan Publik Jojo Sunarjo dan Rekan sebesar Rp183.069.973.284, maka nilainya
transaksi mencapai lebih dari 20% (dua puluh persen) dari ekuitas Perseroan. Dengan demikian
rencana transaksi tersebut merupakan transaksi material sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3
Ayat 1 POJK No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Rencana transaksi yang akan dilakukan antara Perseroan dengan SMK merupakan transaksi
terafiliasi dan tidak mengandung benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK
No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi yaitu jual beli aset tetap diperkirakan dana dan
keuntungan dari hasil penjualan aset tersebut akan digunakan oleh Perseroan untuk dapat
membayar utang Perseroan.
Apabila Rencana Transaksi gagal maka Perseroan tidak mendapatkan dana tambahan untuk
mengurangi utang Perseroan dan harus menanggung biaya pajak PBB atas aset tersebut.
Keuntungan Rencana Transaksi yaitu Perseroan mendapatkan kas atas Rencana Transaksi
penjualan aset ini. Dana dan keuntungan dari hasil Rencana Transaksi akan digunakan oleh
Perseroan untuk mengurangi utang Perseroan yang pada akhirnya akan meningkatkan nilai
investasi para pemegang sahamnya. Dengan melepas kepemilikan aset maka perseroan akan
mengurangi beban pajak PBB-P2 setiap tahunnya.
Kerugian Transaksi, dengan dilakukannya Transaksi, terdapat biaya-biaya yang muncul akibat
Transaksi ini, yang tidak terbatas pada biaya lembaga penunjang pasar modal seperti biaya
penasehat keuangan, KAP, konsultan hukum, KJPP dengan biaya-biaya yang muncul antara lain
biaya penilaian objek transaksi, biaya-biaya terkait profesi penilai serta kewajiban-kewajiban
yang lain yang dapat muncul di kemudian hari.
b. Analisis Kualitatif
Akibat dampak tarif Amerika Serikat (AS) yang mendorong ketidakpastian tetap tinggi. AS
kembali mengenakan tambahan tarif kepada sektor farmasi, mebel, dan otomotif sejak
1 Oktober 2025 serta mengumumkan rencana pengenaan tarif tambahan sebesar 100%
terhadap produk asal Tiongkok. Berbagai indikator menunjukkan kebijakan tarif AS
memperlemah kinerja perdagangan global, tercermin dari melambatnya ekspor dan impor di
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk iii
Page 7
sebagian besar negara. Di AS, pertumbuhan ekonomi masih lemah sehingga mendorong
berlanjutnya penurunan kondisi ketenagakerjaan. Ekonomi Jepang, Eropa, dan India belum kuat
dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga, di tengah stimulus fiskal-moneter yang telah
dilakukan. Sementara itu, perekonomian Tiongkok pada triwulan III 2025 meningkat didorong
oleh stimulus fiskal. Probabilitas penurunan kembali Fed Funds Rate (FFR) semakin besar sejalan
dengan kondisi ketenagakerjaan di AS yang lemah. Sejalan dengan itu, yield US Treasury jangka
pendek kembali menurun dan indeks mata uang dolar AS (DXY) cenderung melemah. Aliran
modal ke emerging market (EM) masih berfluktuasi seiring dengan tingginya ketidakpastian
pasar keuangan global.
Perkembangan terkini menunjukkan pertumbuhan ekonomi pada triwulan III 2025 ditopang oleh
kenaikan ekspor sebagai antisipasi terhadap pengenaan tarif resiprokal AS. Sementara itu,
permintaan domestik masih perlu terus diperkuat sehingga dapat meningkatkan konsumsi
rumah tangga dan investasi. Belanja Pemerintah berkontribusi pada penguatan permintaan
domestik dan pertumbuhan ekonomi triwulan III 2025.
Nilai tukar Rupiah pada 21 Oktober 2025 tercatat sebesar Rp16.585 per dolar AS, atau menguat
0,45% (ptp) dibandingkan dengan level pada akhir September 2025. Rupiah sempat melemah
pada September 2025 sebesar 1,05% (ptp) dibandingkan dengan level pada akhir Agustus 2025
sejalan dengan ketidakpastian yang cukup tinggi.
Inflasi IHK September tercatat sebesar 2,65% (yoy). Inflasi inti tetap rendah sebesar 2,19% (yoy),
dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang masih di bawah kapasitas serta didukung
konsistensi suku bunga kebijakan moneter Bank Indonesia dalam menjangkar ekspektasi inflasi
sesuai dengan sasarannya dan imported inflation yang rendah.
BI Rate sebesar 4,75% pada triwulan III 2025. Bank Indonesia juga memperkuat kebijakan
makroprudensial untuk makin mendorong penurunan suku bunga, peningkatan likuiditas, dan
kenaikan pertumbuhan kredit/pembiayaan bagi pencapaian pertumbuhan ekonomi yang lebih
tinggi. Kebijakan sistem pembayaran tetap diarahkan untuk turut mendorong pertumbuhan
ekonomi melalui perluasan akseptasi pembayaran digital, penguatan struktur industri sistem
pembayaran, dan daya tahan infrastruktur sistem pembayaran.
c. Analisis Kuantitatif
Berdasarkan analisis historis keuangan Perseroan diketahui bahwa Perseroan memiliki kinerja
yang kurang baik. Dengan demikian Perseroan melakukan Rencana Transaksi untuk memperkuat
posisi keuangan dan mengurangi beban Perseroan adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan, diperkirakan akan mengalami peningkatan laba
usaha, dengan demikian Perseroan melakukan Rencana Transaksi adalah wajar.
Adapun dampak dari rencana transaksi yaitu rata-rata current ratio mencapai sebesar 1,27, debt
to equity ratio mencapai rata-rata sebesar 1,42, ROE rata-rata mencapai 0,17 dan debt to total
assets mencapai 0,58.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk iv
Page 8
Berdasarkan proforma posisi keuangan Perseroan terdapat penyesuaian antara sebelum dan
setelah Transaksi, rasio likuiditas Perseroan yang semula 0,71% menjadi 2,24%, sedangkan
leverage ratio Perseroan yang berupa debt to total assets ratio yang semula 56,08% menjadi
55,48%, rasio total debt to equity yang semula 127,66% menjadi 124,62% dan long term debt to
equity ratio yang semula 116,95% menjadi 111,49%.
d. Analisis Inkremental
Rencana transaksi adalah akan mengurangi utang Perseroan, maka konstribusi nilai tambah dari
transaksi tersebut dapat diukur dari peningkatan laba dan kinerja keuangan. Dari analisis laba
bersih dan arus kas bersih, dapat diketahui bahwa bila melakukan Rencana Transaksi lebih baik
dibandingkan tidak melakukan Rencana Transaksi.
Dengan dilakukannya transaksi, Perseroan akan mengurangi beban operasi dan memberikan
nilai tambah bagi Perseroan.
Informasi non keuangan yang relevan adalah Perseroan akan lebih fokus dalam bidang usaha
yang sedang dijalankan, yakni dalam bidang real estate dan kegiatan Perusahaan holding yang
menaungi usaha perhotelan entitas anak.
Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan rencana transaksi dan nilai
transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Dewan Komisaris Perseroan.
Rencana transaksi dan nilai transaksi dengan persyaratan yang mudah, transparan dan
akuntable yang dapat dipenuhi Perseroan sesuai dengan Peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Hal-hal material lainnya terkait dengan analisis inkremental dari rencana transaksi tidak ada.
Dengan analisis inkremental yang telah dilakukan, Penilai meyakini bahwa rencana transaksi
adalah wajar dan digunakan untuk mengurangi utang Perseroan.
e. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Analisis kewajaran atas Rencana Transaksi dilaksanakan dengan melakukan perbandingan antara
Nilai Transaksi dan Nilai Pasar. Nilai Rencana Transaksi sebagaimana tercantum dalam nota
kesepahaman (Memorandum of Understanding) tertanggal 24 November 2025 disebutkan
penjualan aset vila sebesar Rp37.500.000.000. Sementara itu, nilai pasar aset vila berdasarkan
laporan penilaian aset nomor 02018/2.0084-00/PI/03/0274/1/XII/2025 tanggal 22 Desember
2025 oleh KJPP Sapto, Kasmodiard dan Rekan adalah sebesar Rp37.700.000.000.
Dengan nilai transaksi penjualan aset vila sebesar Rp37.500.000.000 dan Nilai Pasar Wajar
sebesar Rp37.700.000.000, maka nilai transaksi lebih rendah 0,53% dari Nilai Pasar Wajar dan
masih dalam kisaran wajar. Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah
wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk v
Page 9
Pendapat Kewajaran Atas Transaksi Hasil analisis atas nilai transaksi penjualan aset vila adalah nilai transaksi masih dalam kisaran wajar dari Nilai Pasar Wajarnya memberikan kesimpulan bahwa nilai transaksi adalah wajar. Hasil analisis atas dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan perusahaan memberikan kesimpulan bahwa dengan dilakukannya transaksi akan meningkatkan laba Perseroan yang akan meningkatkan profitabilitas Perseroan yang dapat memberikan nilai tambah bagi Perseroan sejalan dengan kepentingan perusahaan. Hasil analisis atas pertimbangan bisnis dari manajemen terkait dengan transaksi terhadap kepentingan pemegang saham adalah untuk mengurangi utang dan beban Perseroan, memberikan kesimpulan bahwa pertimbangan bisnis dari manajemen tersebut sejalan dengan kepentingan pemegang saham. Berdasarkan kesimpulan dari hasil analisis tersebut di atas, maka kami berpendapat bahwa transaksi adalah Wajar bagi Perseroan. Kami menyatakan dengan sesungguhnya bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apa pun, baik saat ini maupun di masa datang terkait dengan usaha Perseroan maupun atas rencana transaksi yang akan dilakukan. Demikian laporan pendapat kewajaran ini kami sampaikan, atas kerja sama dan kepercayaan yang telah diberikan kepada kami untuk penugasan ini kami ucapkan terima kasih. Hormat kami, KJPP SAPTO, KASMODIARD DAN REKAN Property, Business Appraiser & Consultant Kasmodiard P., S.E., M.Sc., MAPPI (Cert.) Senior Partner Izin Penilai Publik : No. B-1.10.00283 MAPPI : No. 00-S-01277 STTD OJK : No. STTD.PB-48/PJ-1/PM.021/2024 Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Bisnis (B) Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk vi
Page 10
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami menerangkan bahwa:
1. Laporan penilaian ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan independensi Penilai
Publik, dan penilaian pada penugasan ini disusun mengacu pada Standar Penilaian
Indonesia serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI dan SPI Edisi VII 2018).
2. Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian dan opini atau kesimpulan akhir.
3. Penugasan penilaian telah dilakukan terhadap objek penilaian pada tanggal penilaian (Cut
off Date) 30 September 2025.
4. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian ini.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Perundang-
undangan yang berlaku.
6. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
7. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
8. Kesimpulan dalam laporan ini telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
9. Data ekonomi dan industri dalam laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang kami
yakini dan dapat dipertanggungjawabkan.
10. Penilai telah melakukan wawancara/pengumpulan data dan telah bekerja secara
profesional, bertindak secara independen.
11. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar analisis,
pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah benar.
12. Analisis, pendapat dan kesimpulan dalam laporan ini bebas dari konflik kepentingan atas
objek yang dinilai maupun pihak lain yang terlibat.
13. Imbalan jasa penilaian sama sekali tidak tergantung pada kesimpulan nilai yang tercantum
dalam laporan ini.
14. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
15. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transasksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk vii
Page 11
KJPP SKR menyatakan bahwa Para Penilai yang dilibatkan dalam penugasan penilaian ini adalah
Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian penilaian yang baik.
No. Nama Penilai Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab/Signing Partner
Kasmodiard
NIPP : B-1.10.00283
MAPPI No. : 00-S-01277
2. Penilai Senior/Senior Valuer
Mohammad Farid, S.E., M.M.
MAPPI No. : 00-T-01273
Register No. : RMK-2018.02249
Penilai/Valuer
3.
Ir. Didik Sutanto, M.M.
MAPPI No. : 06-P-02011
Register No. : RMK-2018.02250
Penilai/Valuer
4.
Ronny Hidayat, S.E.
MAPPI No. : 16-A-06199
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transasksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk viii
Page 12
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR ................................................................................................................. i
PERNYATAAN PENILAI ............................................................................................................. vii
DAFTAR ISI................................................................................................................................ ix
1 PENDAHULUAN . ................................................................................................. 1
1.1. Latar Belakang Penugasan.............................................................................. 1
1.2. Identitas Pemberi Tugas ................................................................................. 1
1.3. Tanggal Penilaian dan Masa Berlaku Laporan ................................................ 2
1.4. Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran .................................. 2
1.5. Objek Analisis Pendapat Kewajaran ............................................................. 2
1.6. Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Manajemen Terkait
Rencana Transaksi ......................................................................................... 2
1.7. Ruang Lingkup Pendapat Kewajaran ............................................................ 2
1.8. Keterkaitan Rencana Transaksi Dengan Peraturan Bapepam-LK ................ 3
1.9. Sumber Data dan Informasi ........................................................................... 3
1.10. Metodologi Analisis Kewajaran Transaksi ..................................................... 4
1.11. Independensi Penilai...................................................................................... 4
1.12. Asumsi dan Kondisi Pembatas........................................................................ 4
1.13. Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran ................................ 6
2 TINJAUAN DAN ANALISIS RENCANA TRANSASKSI ................................................ 7
2.1. Latar Belakang Transaksi .............................................................................. 7
2.2. Maksud dan Tujuan Transaksi ...................................................................... 7
2.3. Objek Transaksi ............................................................................................. 7
2.4. Identifikasi Pihak-Pihak yang Bertransaksi ................................................... 8
2.5. Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi .................... 12
3 ANALISIS KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI .................................................... 14
3.1. Pendekatan dan Metode Analisis yang Digunakan....................................... 14
3.2. Analisis atas Rencana Transaksi .................................................................... 14
3.3. Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi..................................................... 16
3.4. Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi.................................................. 32
3.5. Analisis Kewajaran atas Rencana Transaksi ................................................. 50
4 KESIMPULAN ...................................................................................................... 53
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transasksi oleh PT Satria Mega Kencana Tbk ix
Page 13
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Satria Mega Kencana Tbk (“SOTS”) adalah perseroan yang berkedudukan di Jakarta yang
didirikan pada tahun 2004 dan menjadi perseroan terbuka sejak tahun 2018. Perseroan bergerak
di bidang real estate dan kegiatan perusahaan holding yang menaungi usaha perhotelan entitas
anak.
Perseroan berencana untuk menjual aset tetap yang berupa sebidang tanah dan bangunan yang
berdiri di atasnya kepada PT Sungai Mas Konstruksi yang selanjutnya disebut “SMK” yang
merupakan perseroan terbatas yang didirikan dan menjalankan usaha berdasarkan hukum
Negara Republik Indonesia dan memiliki kantor terdaftar di Jakarta.
Berdasarkan nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) nomor 315A/MOU-
SMK/XI/2025 tanggal 24 November 2025 antara Perseroan dan SMK menyepakati harga jual beli
atas tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya tersebut adalah sebesar Rp37.500.000.000
di luar biaya pajak dan notaris.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, antara Perseroan dan SMK merupakan pihak
terafiliasi, maka merujuk pada ketentuan Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 bahwa Rencana
Transaksi merupakan transaksi afiliasi dan transaksi benturan kepentingan sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020. Rencana Transaksi ini juga merupakan
transaksi material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 karena nilai
transaksi di atas 20% (dua puluh persen) dari total ekuitas Perseroan berdasarkan laporan
keuangan reviu per 30 September 2025.
Untuk memenuhi ketentuan dalam POJK 17/POJK.04/2020 Perseroan telah menunjuk Kantor
Jasa Penilai Publik Sapto, Kasmodiard dan Rekan (KJPP SKR), sebagai penilai independen untuk
melaksanakan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi berdasarkan persetujuan atas surat
proposal/kontrak perjanjian kerja No. 02.128/SP-PS/KJPP-SKR/XI/2025, tanggal 17 November
2025.
1.2 Identitas Pemberi Tugas
Pemberi tugas dalam hal ini adalah sebagai berikut:
Nama : PT Satria Mega Kencana Tbk
Alamat : Jalan Panglima Polim Raya No.28, Kelurahan Pulo, Kecamatan Kebayoran
Baru, Jakarta Selatan
Telp : (021) 72781782
Email : corsec@satriamegakencana.com
Bidang Usaha : real estate dan kegiatan Perusahaan holding
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 1
Page 14
1.3 Tanggal Penilaian dan Masa Berlaku Laporan
Analisis Kewajaran dilaksanakan per tanggal 30 September 2025, parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis adalah laporan keuangan per 30 September 2025 yang
telah direviu oleh Kantor Akuntan Publik Jojo Sunarjo dan Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material.
Masa berlaku laporan penilaian ini yaitu selama 6 (enam) bulan sejak tanggal efektif penilaian
(cut off date) dalam laporan penilaian.
1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran
Maksud dan tujuan penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran adalah untuk memberikan
gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Rencana Transaksi dari aspek
keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu POJK No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan dan POJK No. 17/POJK.04/2020
tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 35/POJK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan (SEOJK) No. 17/2020 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018
yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
1.5 Objek Analisis Pendapat Kewajaran
Objek analisis pendapat kewajaran dalam hal ini adalah memberikan pendapat kewajaran atas
Rencana Transaksi penjualan aset tetap, yaitu rencana menjual vila.
1.6 Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Manajemen Terkait dengan Rencana
Transaksi
Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen Perseroan terkait dengan rencana
transaksi adalah untuk memperbaiki struktur permodalan Perseroan dengan penurunan jumlah
liabilitas dan peningkatan ekuitas.
1.7 Ruang Lingkup Pendapat Kewajaran
Sehubungan dengan POJK 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan
Kepentingan, POJK 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha Utama, dan POJK 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal serta SEOJK 17/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal, maka dalam penugasan laporan Pendapat Kewajaran atas
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 2
Page 15
Rencana Transaksi Perseroan ini, kami telah melakukan analisis melalui pendekatan dan
prosedur penilaian atas Rencana Transaksi yang mencakup hal-hal sebagai berikut:
a. Melakukan analisis atas kewajaran dari Rencana Transaksi Perseroan.
b. Melakukan analisis kualitatif dari Rencana Transaksi Perseroan.
c. Melakukan analisis dampak keuangan dari Rencana Transaksi Perseroan yang
dilaksanakan melalui analisis kuantitatif.
d. Memberikan opini terhadap kewajaran Rencana Transaksi Perseroan.
1.8 Keterkaitan Rencana Transaksi dengan Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal.
Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tanggal 2 Juli 2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tanggal 21 April 2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 31/POJK.04/2015 tentang Keterbukaan atas
Informasi atau Fakta Material oleh Emiten atau Perusahaan Publik.
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 15/POJK.04/2020 tentang Rencana dan
Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka.
1.9 Sumber Data dan Informasi
a. Laporan Keuangan PT Satria Mega Kencana Tbk untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 dengan angka perbandingan 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh
KAP Jojo Sunarjo dan Rekan dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
b. Laporan Keuangan PT Satria Mega Kencana Tbk untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 dengan angka perbandingan 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh
KAP Jojo Sunarjo dan Rekan dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
c. Laporan Keuangan PT Satria Mega Kencana Tbk untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 dengan angka perbandingan 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh
KAP Jojo Sunarjo dan Rekan dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
d. Laporan Keuangan PT Satria Mega Kencana Tbk untuk tahun yang berakhir pada tanggal
30 September 2025 yang telah direviu oleh KAP Jojo Sunarjo dan Rekan dengan pendapat
bahwa laporan keuangan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
e. Proyeksi keuangan Perseroan periode 2025-2030 yang disediakan oleh manajemen. Dalam
menyusun laporan pendapat kewajaran ini, Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang
disesuaikan.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 3
Page 16
f. Proforma Laporan Keuangan Perseroan sebelum dan setelah pelaksanaan Rencana Transaksi yang disediakan oleh manajemen Perseroan dan telah direviu oleh KAP Jojo Sunarjo dan Rekan. g. Nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) tertanggal 24 November 2025. h. Laporan Penilaian Aset (Tanah dan Bangunan Villa) oleh KJPP Sapto, Kasmodiard dan Rekan. i. Hasil wawancara dengan manajemen Perseroan yang kami anggap layak dan relevan guna mengumpulkan dan menganalisis data dan informasi untuk keperluan proses penilaian. j. Data dan informasi pendukung lainnya dari pihak eksternal Perseroan baik dari media cetak maupun media elektronik mengenai kondisi pasar dan industri. 1.10 Metodologi Analisis Kewajaran Transaksi Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah melakukan analisis melalui pendekatan dan prosedur penilaian Rencana Transaksi yang mencakup hal-hal sebagai berikut: a. Analisis atas Rencana Transaksi Perseroan. b. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi Perseroan. c. Analisis atas Kewajaran Rencana Transaksi Perseroan. 1.11 Independensi Penilai Dalam mempersiapkan laporan pendapat kewajaran ini, KJPP SKR bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan, dan tidak terafiliasi dengan Perseroan maupun pihak- pihak lainnya yang terafiliasi dengan Perseroan maupun KJPP SKR juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan pendapat kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak mana pun. Imbalan yang Kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran nilai yang dihasilkan dari proses analisis kewajaran ini. 1.12 Asumsi dan Kondisi Pembatas Pendapat kewajaran ini dibuat berdasarkan asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut: Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan rencana aksi korporasi yang akan dilakukan pada tanggal pendapat ini diterbitkan. Dalam penyusunan pendapat kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat dalam aksi korporasi serta keakuratan informasi mengenai rencana aksi korporasi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan. Pendapat kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat kewajaran. Penyusunan pendapat Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 4
Page 17
kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan
melalui analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat kewajaran ini sampai
dengan tanggal terjadinya rencana aksi korporasi tidak terjadi perubahan apa pun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
pendapat kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan
kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
Kami tidak melakukan proses due diligence terhadap entitas atau pihak-pihak yang
melakukan transaksi.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
keandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi
lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum yang pada
hakikatnya adalah benar, lengkap dan tidak menyesatkan, dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak
mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami
menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis pendapat kewajaran atas aksi korporasi ini dipersiapkan menggunakan data dan
informasi sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Oleh karenanya,
kami tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas pendapat kewajaran kami
dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Kami tidak melakukan pengukuran atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami
juga tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari rencana aksi korporasi ini.
Jasa-jasa yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan aksi korporasi ini
hanya merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas aksi korporasi yang akan
dilakukan dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan
penelitian atas keabsahan aksi korporasi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan
dari aksi korporasi tersebut.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan aksi korporasi ini tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apa pun, suatu penelaahan atau audit atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan, atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain
itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan
dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar aksi korporasi yang
ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut
terhadap aksi korporasi ini.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 5
Page 18
1.13 Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran Berdasarkan informasi yang kami terima tidak terdapat kejadian-kejadian penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian hingga tanggal laporan penilaian ini diterbitkan. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 6
Page 19
2 TINJAUAN DAN ANALISIS RENCANA TRANSAKSI 2.1 Latar Belakang Transaksi Perseroan melakukan kesepakatan dengan pihak PT Sungai Mas Konstruksi (SMK) sehubungan dengan rencana transaksi penjualan aset tetap berupa sebidang tanah seluas 1.500 meter persegi berikut bangunan villa seluas 1.677 meter persegi yang berada di atasnya, serta segala sesuatu yang tertanam atau melekat di atas tanah termasuk fasilitas yang menjadi satu kesatuan dengan bangunan, dikenal dengan nama Villa Type Angel Fish nomor 51, berlokasi di Pulau Tengah, Kelurahan Pulau Pari, Kecamatan Kepulauan Seribu Selatan, Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”). 2.2 Maksud dan Tujuan Transaksi Maksud dan tujuan atas Rencana Transaksi yang dilakukan Perseroan adalah untuk digunakan membayar utang dan diharapkan dapat memperbaiki profil keuangan Perseroan. Untuk rencana tersebut, maka Perseroan melakukan rencana transaksi penjualan aset tetap non operasi kepada PT Sungai Mas Konstruksi (SMK), sesuai dengan nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) tertanggal 24 November 2025. 2.3 Objek Transaksi Objek transaksi dalam hal ini adalah Rencana Transaksi penjualan aset tetap Perseroan, berupa sebidang tanah seluas ± 1.500 m2 berikut bangunan villa seluas 1.677 m2 yang berada di atasnya, serta segala sesuatu yang tertanam atau melekat di atas tanah termasuk fasilitas yang menjadi satu kesatuan dengan bangunan, dikenal dengan nama Villa Type Angel Fish nomor 51, berlokasi di Pulau Tengah, Kelurahan Pulau Pari, Kecamatan Kepulauan Seribu Selatan, Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta. Dasar kepemilikan Perseroan atas aset tersebut, berupa: Perjanjian Pengikatan Jual Beli Villa H-Resort Pulau Tengah Nomor 007/PPJB/SUI/Angel Fish/51/0515 tertanggal 8 Mei 2015; Berita Acara Serah Terima Villa H-Resort Nomor 07/BAST/AngelFish/SUI/1015 tertanggal 20 Oktober 2015; yang keduanya dibuat di bawah tangan, bermeterai cukup, dan ditandatangani oleh dan antara PT Setiautama Island selaku penjual dan Perseroan selaku pembeli. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 7
Page 20
2.4 Identifikasi Pihak-Pihak yang Bertransaksi a. PT Satria Mega Kencana Tbk (“Perseroan”) Riwayat Singkat PT Satria Mega Kencana Tbk merupakan suatu perseroan terbatas terbuka yang berkedudukan di Jakarta, didirikan berdasarkan akta pendirian nomor 62 tanggal 16 Juni 2004 yang dibuat di hadapan Ilmiawan Dekrit Supatmo, S.H., Notaris di Jakarta dan telah memperoleh pengesahan badan hukum dari Menteri Hukum dan HAM RI dengan Surat Keputusan Nomor C- 10271.HT.01.01.TH.2005 tanggal 14 April 2005. Anggaran Dasar Perseroan sebagaimana telah dimuat dalam Akta Pendirian Perseroan telah diubah beberapa kali, di antaranya akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas Nomor 27 tanggal 09 Mei 2018 yang dibuat oleh Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum, M.Kn, Notaris di Jakarta Barat, yang telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya Nomor: AHU- 0010551.AH.01.02.TAHUN 2018 tanggal 14 Mei 2018 dan akta Pernyataan Keputusan Rapat tanggal 07 Juni 2023 Nomor : 75 dibuat di hadapan Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum, M.Kn, Notaris di Jakarta Barat, yang telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya tertanggal 27 Juni 2023 Nomor : AHU- 0024650.AH.01.02.TAHUN2018 serta yang Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasarnya telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tertanggal 27 Juni 2023 Nomor : AHU- AH.01.03-0084427. Data perizinan dan legalitas yang dimiliki oleh Perseroan adalah sebagai berikut: Akta Pendirian Nomor 62 tanggal 16 Juni 2004 yang dibuat di hadapan Ilmiawan Dekrit Supatmo, S.H., Notaris di Jakarta. Surat Pengesahan Akta Pendirian yang ditetapkan oleh Menteri Hukum dan HAM RI dengan Surat Keputusan Nomor C-10271.HT.01.01.TH.2005 tanggal 14 April 2005. Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas Nomor 27 tanggal 09 Mei 2018 oleh Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum, M.Kn, Notaris di Jakarta Barat. Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT Satria Mega Kencana Tbk Nomor: 188 tanggal 24 Agustus 2021, yang dibuat di hadapan Christina Dwi Utama, S.H., M.H., M.Kn., Notaris di Jakarta. Akta tersebut telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor: AHU-AH.01.03-0445167 tanggal 7 September 2021 perihal Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Satria Mega Kencana Tbk Nomor: 74 tanggal 7 Juni 2023, yang dibuat di hadapan Christina Dwi Utami, S.H., M.H., M.Kn. Notaris di Jakarta, akta mana telah diterima dan dicatat dalam Sisminbakum Direktorat Jenderal Administrasi Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 8
Page 21
Hukum Umum Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor: AHU-AH.01.09-0132187
tanggal 27 Juni 2023 perihal Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan, dan
telah didaftarkan dalam Daftar Perseoran Nomor: AHU-0120309.AH.01.11. Tahun 2023
tanggal 27 Juni 2023.
Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Satria Mega Kencana Tbk Nomor: 75 tanggal 7 Juni
2023, yang dibuat di hadapan Christina Dwi Utami, S.H., M.H., M.Kn. Notaris di Jakarta, akta
mana telah diterima dan dicatat dalam Sisminbakum Nomor: AHU-AH.01.03.0084427
tanggal 27 Juni 2023 perihal Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar
Perseroan dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan Nomor: AHU-0121325.AH.01.11
Tahun 2023 tanggal 27 Juni 2023, serta telah mendapatkan persetujuan perubahan
anggaran dasar perseroan terbatas PT Satria Mega Kencana Tbk. berdasarkan surat
Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor AHU-
0036710.AH.01.02.Tahun 2023 tanggal 27 Juni 2023.
Nomor Induk Berusaha (NIB) PT Satria Mega Kencana Tbk dengan nomor
8120012152144 yang diterbitkan oleh Badan Koordinasi Penanaman Modal yang
diterbitkan tanggal 24 November 2018.
Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) dengan Nomor Induk Berusaha (NIB)
8120012152144 yang dikeluarkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS
Pemerintah Republik Indonesia dengan tanggal terbit izin usaha pertama tanggal 8 Januari
2021 perubahan ke-6 tanggal 18 Mei 2021.
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) PT Satria Mega Kencana Tbk dengan Nomor 0024
1509 7101 9000 pada Kantor Pelayanan Pajak Perusahaan Masuk Bursa.
Domisili Perseroan
Perseroan berdomisili di Jalan Panglima Polim Raya No.28, Kelurahan Pulo, Kecamatan
Kebayoran Baru, Jakarta Selatan.
Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham
Susunan kepemilikan saham PT Satria Mega Kencana Tbk dan besarannya berdasarkan
Laporan Keuangan PT Satria Mega Kencana Tbk periode 30 September 2025 adalah sebagai
berikut:
Jumlah saham Persentase Jumlah
No. Nama Pemegang saham ditempatkan kepemilikan modal
Rp.
1 Herman Herry Adranacus 260,000,000 26.00 26,000,000,000
2 Stevano Rizky Adranacus 247,967,600 24.80 24,796,760,000
3 Indjun 141,991,000 14.20 14,199,100,000
4 Vonny Kristiani 99,000,000 9.90 9,900,000,000
5 Cindy Angelina Adranacus 1,000,000 0.10 100,000,000
6 Masyarakat 250,045,379 25.00 25,004,537,900
Total 1,000,003,979 100.00 100,000,397,900
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 9
Page 22
Susunan Pengurus Perseroan Berdasarkan akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa tertanggal 20 November 2024 Nomor : 167, dibuat oleh Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum, M.Kn., yang Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroannya telah diterima dan dicatat di dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tertanggal 06 Desember 2024 Nomor : AHU-AH.01.09-0285089, susunan pengurus Perseroan adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris: Komisaris Utama : Stevano Rizki Adranacus Komisaris Independen : Husni Heron Direksi: Direktur Utama : Floreta Tane Direktur : Cesilia Purba Kegiatan Usaha Sesuai dengan Pasal 3 anggaran dasar Perusahaan sebagaimana tercantum dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Satria Mega Kencana Tbk Nomor: 75 tanggal 7 Juni 2023, yang dibuat di hadapan Christina Dwi Utami, S.H., M.H., M.Kn. Notaris di Jakarta, maksud dan tujuan Perseroan ialah berusaha dalam bidang real estate dimiliki sendiri atau disewa, kawasan pariwisata, kawasan industri, aktivitas perusahaan holding dan real estate atas dasar balas jasa atau kontrak. Pasar Geografis Penjualan yang ditawarkan oleh Perseroan mencakup seluruh wilayah di Indonesia. Segmen Pasar Perseroan serta Hasil yang Telah Dicapai Perseroan melalui entitas anak mengandalkan segmen pasar yang khusus dalam hal ini hotel pada beberapa lokasi. Penjualan Perseroan selama tahun 2024 sebesar Rp22,5 miliar. Jika dibandingkan dengan tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp22,5 miliar, maka tidak mengalami perubahan yang signifikan. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 10
Page 23
b. PT Sungai Mas Konstruksi
Riwayat Singkat
PT Sungai Mas Konstruksi (“SMK”) didirikan berdasarkan Akta Pendirian Nomor 20 tanggal
21 September 2015 oleh Ryan Bayu Candra, S.H., MKn., Notaris di Jakarta. Akta pendirian
tersebut telah mendapat pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dengan No.AHU-2458469.AH.01.01. Tahun 2015 tanggal 29 September 2015.
Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, di antaranya dengan
akta Pernyataan Keputusan Di Luar Rapat Para Pemegang Saham Nomor 07 tanggal
31 Desember 2024, dibuat di hadapan Victoria, S.H., M.Kn. Notaris di Kota Serang, yang
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasarnya telah diterima dan dicatat di dalam
Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia tertanggal 14 Februari 2025 Nomor AHU-AH.01.03-0046771.
Domisili
SMK pada saat ini berkedudukan di Jalan Panglima Polim Raya No.28, Kelurahan Pulo,
Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan.
Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham
Berdasarkan akta Pernyataan Keputusan Di Luar Rapat Para Pemegang Saham Nomor 07 tanggal
31 Desember 2024, dibuat di hadapan Victoria, S.H., M.Kn. Notaris di Kota Serang, yang
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasarnya telah diterima dan dicatat di dalam
Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia tertanggal 14 Februari 2025 Nomor AHU-AH.01.03-0046771, tercatat bahwa susunan
pemegang saham SMK pada tanggal Keterbukaan Informasi ini adalah sebagai berikut:
Jumlah saham Persentase Jumlah
No. Nama Pemegang saham ditempatkan kepemilikan Modal (Rp)
1 PT Sungai Mas Internasional 37,625 99.67 3,762,500,000
2 Stevano Rizky Adranacus 125 0.33 12,500,000
Jumlah 37,750 100.00 3,775,000,000
Susunan Pengurus
Sesuai dengan akta Pernyataan Keputusan Di Luar Rapat Para Pemegang Saham Nomor 04
tanggal 9 Desember 2025 yang dibuat di hadapan Victoria, S.H., M.Kn., Notaris di Kota Serang,
yang telah diterima dan dicatat oleh Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana
ternyata dari surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan tertanggal
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 11
Page 24
18 Desember 2025 nomor AHU-AH.01.09-0363752, disebutkan bahwa susunan pengurus Perseroan adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Komisaris : Floreta Tane Direksi Direktur : Stevano Rizki Adranacus Kegiatan Usaha Sesuai dengan Pasal 3 anggaran dasar Perseroan ruang lingkup kegiatan Perseroan terutama bergerak dalam bidang konstruksi, perdagangan dan jasa, aktivitas professional, ilmiah dan teknis. Pasar Geografis Dalam melakukan kegiatan usahanya, SMK mengandalkan jaringan pemasaran di seluruh wilayah Indonesia. 2.5 Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi Berikut adalah poin-poin nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) tanggal 24 November 2025 yang telah disepakati terkait dengan rencana transaksi penjualan aset tetap vila milik Perseroan (SOTS): 1. Bahwa Perseroan adalah pihak yang menjual aset, selanjutnya secara bersama-sama disebut penjual. 2. Bahwa SMK adalah pihak yang membeli aset, selanjutnya disebut pembeli. 3. Bahwa penjual adalah pemilik dari dan/atau yang pemegang hak atas aset tetap berupa sebidang tanah seluas 1.500 meter persegi berikut bangunan villa seluas 1.677 meter persegi yang berada di atasnya, serta segala sesuatu yang tertanam atau melekat di atas tanah termasuk fasilitas yang menjadi satu kesatuan dengan bangunan, dikenal dengan nama Villa Type Angel Fish nomor 51, berlokasi di Pulau Tengah, Kelurahan Pulau Pari, Kecamatan Kepulauan Seribu Selatan, Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta, selanjutnya disebut sebagai Objek Villa. 4. Objek Villa tersebut berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan dengan Nomor Identifikasi Bidang (NIB) tercantum pada sertipikat : 09.05.000024861.0 dan tercatat atas nama Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta. 5. Objek Villa tersebut dibeli PIHAK PERTAMA dari PT SETIAUTAMA ISLAND (Developer) berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Villa H-Resort Pulau Tengah Nomor 007/PPJB/SUI/Angel Fish/51/0515 tertanggal 8 Mei 2015 (“PPJB”), dan PIHAK PERTAMA telah membayar lunas seluruh harga pembelian Objek Villa tersebut kepada Developer. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 12
Page 25
6. Pembeli berjanji dan mengikatkan diri kepada Perseroan, dalam waktu selambat-lambatnya
tanggal 27 Maret 2026 menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Perseroan dan Perseroan
menjual Objek Villa kepada pembeli, yang dengan ini berjanji untuk membeli dari Perseroan,
dengan menandatangani akta Perjanjian Pengalihan bersama dengan Developer, di hadapan
Notaris yang berwenang.
7. Harga jual beli dan biaya atas Objek Villa tersebut adalah sebesar Rp37.500.000.000 belum
termasuk pajak-pajak dan biaya lain-lain yang mungkin timbul dari proses pengalihan.
8. Cara pembayaran :
- Harga Jual Beli akan dibayarkan oleh Pembeli kepada Penjual, secara bertahap atau
sekaligus lunas, dengan ketentuan seluruh Harga Jual Beli wajib telah dibayar lunas oleh
Pembeli kepada Penjual paling lambat pada tanggal yang sama dengan tanggal
penandatanganan Perjanjian Pengalihan.
- Atas pembayaran yang dilakukan oleh Pembeli kepada Penjual, maka Penjual akan
memberikan tanda penerimaan atau kuitansi tersendiri kepada Pembeli, atau bukti
transfer, bukti Right Time Gross Settlement (RTGS) yang telah divalidasi oleh bank
berlaku pula sebagai tanda terima atau kuitansinya yang sah.
9. Jangka waktu berlaku sejak ditandatangani oleh Para Pihak sampai selambat-lambatnya
pada tanggal 27 Maret 2026.
10. Para Pihak setuju dan sepakat bahwa pada hari yang sama dengan dilaksanakannya
penandatangan akta Perjanjian Pengalihan dari Penjual kepada Pembeli dengan disaksikan
oleh Developer di hadapan Notaris, maka akan dilakukan serah terima Objek Villa secara
langsung dari Developer kepada Pembeli dan atas hal tersebut akan diterbitkan Berita Acara
Serah Terima.
11. Selama akta Perjanjian Pengalihan belum ditandatangani oleh Para Pihak, maka Penjual
dengan ini memberikan hak dan kewenangan kepada Pembeli untuk melakukan tindakan
pengurusan atas tanah dan bangunan Objek Villa serta berkoordinasi dengan pihak
Developer dan/atau Pemerintah Provinsi DKI Jakarta guna keperluan pengajuan sertipikat
Hak Guna Bangunan atas nama Pembeli di atas Hak Pengelolaan (HPL).
12. Kesepakatan MOU hanya dapat diubah dan/atau ditambah baik sebagian maupun
seluruhnya, apabila dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak.
13. Ketentuan lebih lanjut mengenai Kesepakatan ini, akan diatur kembali lebih lanjut oleh Para
Pihak berdasarkan musyawarah mufakat dan dituangkan dalam Perjanjian Pengalihan.
14. Mengenai Kesepakatan MOU dengan segala akibat serta pelaksanaannya, Para Pihak telah
memilih tempat tinggal (domisili) hukum yang tetap dan seumumnya di Kepaniteraan
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di Jakarta.
Berdasarkan analisis nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) dan persyaratan yang
telah disepakati, dapat disimpulkan bahwa nota kesepahaman dan persyaratan yang telah
disepakati layak dan dapat diandalkan pelaksanaannya dari transaksi yang dilakukan sesuai
dengan peratauran perundang-undangan yang berlaku, dengan pertimbangan tersebut rencana
transaksi wajar dilaksanakan.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 13
Page 26
3 ANALISIS KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
3.1 Pendekatan dan Metode Analisis yang Digunakan
Dalam menilai kewajaran Transaksi, kami menggunakan metodologi analisis sebagai berikut:
a. Analisis atas rencana transaksi.
b. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas rencana transaksi.
c. Analisis kewajaran rencana transaksi.
3.2 Analisis atas Rencana Transaksi
a. Pihak-pihak yang melakukan transaksi dan hubungan keterkaitan antar pihak.
Pihak-pihak yang melakukan transaksi
Sebagaimana disampaikan pada bab sebelumnya, bahwa pihak-pihak yang melakukan transaksi
dalam rencana transaksi ini adalah Perseroan dan PT Sungai Mas Konstruksi (SMK).
Hubungan keterkaitan antara pihak-pihak yang melakukan transaksi
Hubungan dari segi kepemilikan saham SMK dengan PT Satria Mega Kencana Tbk, terdapat
hubungan keterkaitan baik secara langsung maupun tidak langsung. Di mana secara langsung
baik Perseroan dan SMK memiliki Pemegang Saham yang sama, yaitu Bapak Stevano Rizki
Adranacus. Sedangkan keterkaitan secara tidak langsung terjadi karena Ultimate Beneficial
Owner dari Perseroan dan SMK adalah pribadi yang sama yaitu Bapak Herman Herry
Adranacus.
Hubungan dari segi kepengurusan
Rencana transaksi melibatkan baik secara langsung maupun tidak langsung pihak-pihak yang
melakukan transaksi, karena pihak penjual dan pembeli saling terlibat dalam kepengurusan
masing-masing perseroan, seperti pada berikut ini:
Nama SOTS SMK
Floreta Tane Direktur Utama Komisaris
Stevano Rizki Adranacus Komisaris Utama Direktur
Sesuai POJK No.42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan, butir 1.4. dimaksud Benturan Kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan
ekonomis Perusahaan terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali yang dapat merugikan
Perusahaan terbuka dimaksud.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 14
Page 27
Rencana transaksi yang akan dilakukan antara Perseroan dengan PT Sungai Mas Konstruksi, merupakan transaksi terafiliasi dan tidak mengandung benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan. Memperhatikan definisi Benturan Kepentingan di atas (yang merugikan Perusahaan) dan alasan yang telah dikemukakan serta harga transaksi yang akan dilaksanakan, maka Rencana Transaksi penjualan aset tetap bukan merupakan transaksi benturan kepentingan, namun memberikan solusi kelangsungan usaha bagi Perseroan dan diselenggarakan sesuai aturan perundang-undangan yang berlaku dan menguntungkan Perseroan. b. Skema Rencana Transaksi Sehubungan rencana transaksi penjualan aset tetap, maka dalam rangka transaksi tersebut, Perseroan akan melakukan rencana transaksi yang terdiri dari: - Tanah seluas 1.500 meter persergi - Bangunan seluas 1.677 meter persegi. Atas tanah dan bangunan tersebut dikenal dengan nama Villa Type Angel Fish nomor 51, berlokasi di Pulau Tengah, Kelurahan Pulau Pari, Kecamatan Kepulauan Seribu Selatan, Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”). Dengan demikian, Rencana Transaksi yang akan dilakukan berdasarkan nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) tertanggal 24 November 2025 adalah aset tetap berupa Villa dengan harga keseluruhan sebesar Rp37.500.000.000. c. Analisis Manfaat Rencana Transaksi Apabila Rencana Transaksi dilaksanakan, maka secara umum, manfaat dari dilakukannya transaksi ini diharapkan akan memberikan keuntungan strategis bagi Perseroan. Apabila transaksi tersebut terlaksana, maka aset tetap non operasi Perseroan akan berkurang. Adapun manfaat yang diperoleh Perseroan dengan dilakukannya Transaksi ini, diharapkan dapat mengurangi jumlah utang Perseroan dan memperbaiki struktur keuangan Perseroan. d. Analisis Risiko Rencana Transaksi bagi Perseroan Rencana transaksi diperkirakan tidak memiliki risiko terhadap Perseroan. Sementara risiko jika rencana transaksi ini tidak terjadi adalah Perseroan tidak mendapatkan dana dan harus menanggung biaya pajak PBB atas aset tersebut setiap tahunnya. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 15
Page 28
3.3 Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi Analisis kualitatif atas rencana transaksi dilakukan dengan melihat kondisi perekonomian dan tinjauan terhadap kinerja industri bidang usaha yang dijalankan Perusahaan serta melihat potensi atau prospek usaha Perusahaan ke depannya. a. Tinjauan Perekonomian Dunia Dinamika perekonomian global berubah cepat dengan ketidakpastian yang tinggi. Di awal tahun 2024, ketegangan politik dunia tetap tinggi dengan berlanjutnya konflik antara Rusia dan Ukraina. Setelah sedikit mereda, ketegangan geopolitik dunia kembali meningkat tinggi dipicu serangan Israel ke Palestina. Di penghujung tahun 2024, terpilihnya kembali Presiden Trump di Amerika Serikat (AS) dengan kebijakan America First dapat menyebabkan perubahan besar pada lanskap geopolitik dan perekonomian dunia ke depan. Asesmen awal menunjukkan kemungkinan Pemerintah AS di bawah Presiden Trump akan menerapkan tarif yang tinggi kepada negara-negara yang mengalami surplus perdagangan besar dengan AS dalam kebijakan internasionalnya. Sementara untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dalam negeri, Pemerintah AS yang baru diprakirakan akan memberlakukan kebijakan pemotongan pajak, baik kepada korporasi maupun penghasilan personal, dengan konsekuensi pada meningkatnya defisit fiskal dari 6,5% menjadi 7,7% dari PDB pada tahun 2025 dan makin membengkaknya utang Pemerintah AS ke depan. Hasil Pemilihan Umum di AS ini telah berdampak negatif pada memburuknya kondisi pasar keuangan global pada triwulan IV 2024, dan ke depan diprakirakan dapat menyebabkan melambatnya pertumbuhan ekonomi dunia dengan risiko fragmentasi perdagangan dan investasi yang makin meningkat. Perubahan dinamika geopolitik dunia yang cepat telah berdampak pada perkembangan ekonomi dan pasar keuangan global di sepanjang tahun 2024 serta diprakirakan masih berlanjut pada tahun 2025 dan tahun-tahun berikutnya. Secara keseluruhan, pertumbuhan ekonomi global pada 2024 melambat dari 3,3% pada 2023 menjadi 3,2% pada 2024 dan diprakirakan tetap 3,2% pada 2025 dan melambat lebih lanjut menjadi 3,1% pada 2026 (Tabel 6.1). Divergensi pola pertumbuhan antarnegara berlanjut dengan fragmentasi ekonomi dan perdagangan dunia yang meningkat. Ekonomi AS diprakirakan tetap kuat pada 2024 dan 2025 disertai dengan risiko pemanasan ekonomi membayangi dengan membengkaknya defisit fiskal dan utang Pemerintah. Pertumbuhan Tiongkok dan Kawasan Eropa akan cenderung melambat dengan masih lemahnya permintaan domestik dan kemungkinan dampak pengenaan tarif dagang yang tinggi oleh Pemerintah AS. Pertumbuhan ekonomi India, Indonesia, dan sejumlah Negara Emerging Market Economies (EMEs) masih cukup baik, didukung oleh permintaan domestik di tengah kendala ekspor karena perlambatan ekonomi dan fragmentasi perdagangan global. Inflasi dunia menurun dari 6,2% pada 2023 ke 5,2% pada 2024, namun diprakirakan masih tetap tinggi pada 2025 dan 2026, masing-masing 4,5% dan 4,2%, dengan kemungkinan terjadinya perang dagang Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 16
Page 29
antara AS dengan sejumlah mitra dagang utamanya, serta terganggunya mata rantai pasok perdagangan dunia. Kinerja dan Prospek Ekonomi Global Tingkat Perekonomian Dunia Sumber: BPS, Proyeksi Bank Indonesia Dinamika geopolitik dan perekonomian dunia berpengaruh besar terhadap kebijakan moneter bank-bank sentral dan perkembangan pasar keuangan global. Ketidakpastian pasar keuangan masih tinggi di paruh pertama 2024 karena ketegangan geopolitik Rusia-Ukraina dan serangan Israel ke Palestina. Premi risiko obligasi negara EMEs yang tecermin pada Emerging Market Bond Index (EMBI) Spread meningkat tinggi dari sekitar 270 pada April 2024 menjadi sekitar 380 pada Agustus 2024. Demikian pula tingkat volatilitas pasar keuangan dunia (VIX) dan Credit Default Swap (CDS) Indonesia juga meningkat. Pada triwulan III 2024, dengan meredanya ketegangan politik dan berlanjutnya arah penurunan inflasi, bank-bank sentral mulai menurunkan suku bunga kebijakan moneternya, termasuk Bank Sentral AS, the Fed, yang akhirnya mulai menurunkan Federal Funds Rate (FFR) pada September 2024. Pelonggaran kebijakan moneter ini membawa perkembangan positif pada pasar keuangan dunia. Indeks dolar AS terhadap mata uang dunia (DXY) yang pada awal 2024 mencapai sekitar 105 kemudian melemah menjadi sekitar 101 pada September 2024, demikian pula EMBI Spread juga menurun. Secara lebih rinci, ekonomi AS cenderung melambat pada tahun 2024 meskipun dapat kembali meningkat ke depan dengan kebijakan Pemerintah yang baru. Pertumbuhan ekonomi AS masih relatif kuat hingga pertengahan tahun 2024, tetapi kemudian mulai melambat dan diprakirakan menurun ke 2,4% pada tahun 2025 meskipun dapat kembali membaik dengan kebijakan Pemerintah AS yang baru. Sumber pertumbuhan ekonomi terutama dari permintaan domestik, khususnya pada sektor jasa dan investasi di teknologi informasi dan jasa keuangan. Sementara itu, pemulihan ekonomi Kawasan Eropa yang terus berlangsung terlihat masih belum kuat. Pertumbuhan tahun 2024 masih tercatat di bawah historis yaitu 0,8%, dan diprakirakan meningkat sebesar 1,1% pada 2025. Hal ini dipengaruhi oleh masih lemahnya konsumsi seiring preferensi menabung dan investasi rumah tangga ke aset keuangan yang tinggi. Di kawasan Asia, ekonomi Tiongkok dalam tren menurun. Pertumbuhan ekonomi Tiongkok menurun dari 5,2% pada 2023 menjadi 4,8% pada 2024 dan diprakirakan menurun lagi ke 4,4% pada 2025. Inflasi 2024 lebih rendah dari prakiraan, yaitu hanya 0,1%, dan diprakirakan juga Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 17
Page 30
tetap rendah sekitar 1,3% pada 2025 seiring permintaan domestik yang lemah. Pertumbuhan ekonomi yang melambat ini disebabkan oleh lemahnya konsumsi seiring makin turunnya keyakinan konsumen, dan rendahnya ekspor sejalan dengan turunnya kinerja manufaktur global dan berlanjutnya ketegangan perdagangan dengan AS. Kinerja sektoral melambat di hampir semua lapangan usaha, dengan berlanjutnya penurunan properti yang diikuti perlambatan manufaktur dan jasa. Sementara itu, pemulihan ekonomi Jepang masih lemah. Ekonomi Jepang pada 2024 diprakirakan terkontraksi 0,1% setelah sebelumnya tumbuh 1,9% pada 2023 terutama karena perlambatan manufaktur dan ekspor sejalan dengan ekonomi global, sedangkan konsumsi tetap kuat didukung perbaikan upah riil. Inflasi pada tahun 2024 masih tinggi, yaitu sekitar 2,3% karena kenaikan upah dan pelemahan Yen, dan diprakirakan menurun ke 1,8% pada 2025. Di tengah pelemahan ekonomi berbagai negara tersebut, ekonomi India menunjukkan kinerja yang cukup baik dan mendukung pertumbuhan ekonomi global. PDB India diprakirakan masih tinggi yaitu 6,6% pada 2024 dan 2025, meskipun melambat dari 7,7% pada 2023 sejalan dengan perlambatan ekonomi global. Konsumsi tetap tumbuh tinggi ditopang penyerapan tenaga kerja perkotaan dan pedesaan. Investasi swasta, baik bangunan maupun nonbangunan, dan sektor jasa diprakirakan membaik, sejalan konsumsi dalam negeri. Demikian pula halnya kinerja ekonomi ASEAN-5 (Indonesia, Singapura, Malaysia, Thailand, dan Filipina) yang menunjukkan pertumbuhan yang meningkat. Pertumbuhan ekonomi ASEAN-5 meningkat dari 4,0% pada tahun 2023 menjadi 4,8% pada 2024 dan 4,7% pada 2025. Inflasi juga menurun, yaitu dari 3,5% pada 2023 menjadi 2,7% pada 2024 dan 2025. Secara keseluruhan, perkembangan ini menunjukkan ekonomi ASEAN-5 memiliki ketahanan dalam menghadapi dampak rambatan global dan capaian pertumbuhan ekonomi. Secara khusus, hasil Pemilihan Umum di AS perlu dicermati pengaruhnya pada hubungan perdagangan negara-negara ASEAN dengan AS ke depan, terutama pada Vietnam yang termasuk negara mempunyai surplus perdagangan yang besar dengan AS. Dinamika perekonomian global yang berubah cepat dengan ketidakpastian tinggi tersebut mengharuskan negara-negara EMEs untuk memperkuat ketahanan ekonominya guna menjaga keberlanjutan pemulihan ekonomi dalam dua tahun ke depan. b. Kondisi Ekonomi Indonesia Pertumbuhan Ekonomi Ekonomi Indonesia menunjukkan ketahanan yang kuat dalam memitigasi dampak rambatan global dan dengan kinerja yang diakui secara internasional. Perkembangan dalam lima tahun terakhir menunjukkan kinerja ekonomi Indonesia termasuk salah satu yang terbaik di EMEs dengan stabilitas yang terjaga dan pertumbuhan yang cukup tinggi. Pertumbuhan ekonomi sejak tahun 2018 dapat mencapai di atas 5%, kecuali pada periode pandemi Covid-19. Bahkan, kontraksi ekonomi sebagai dampak Covid-19 termasuk yang relatif kecil dibandingkan dengan kondisi negara-negara lain. Stabilitas makroekonomi dan sistem keuangan tetap terjaga. Inflasi Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 18
Page 31
tetap terkendali rendah, dengan rerata di bawah 3% selama periode 2018-2023, dan nilai tukar Rupiah terjaga stabil, didukung komitmen tinggi dari kebijakan moneter Bank Indonesia. Proses pemulihan ekonomi Indonesia terus berlanjut pada 2024 dengan pertumbuhan yang diprakirakan tetap baik pada 2025 dan meningkat pada 2026. Pertumbuhan ekonomi hingga triwulan III 2024 cukup baik didukung oleh permintaan domestik, meskipun melambat dari 5,11% pada triwulan I 2024 menjadi 5,05% pada triwulan II 2024 dan 4,95% pada triwulan III 2024. Investasi tetap membaik, khususnya investasi bangunan sejalan dengan penyelesaian berbagai PSN. Konsumsi rumah tangga, khususnya kelas menengah ke atas, tetap terjaga. Ekspor nonmigas tumbuh relatif tinggi di tengah perlambatan ekonomi global dan penurunan harga komoditas. Sementara itu, impor meningkat baik untuk kebutuhan ekspor maupun permintaan domestik, dan karenanya menyebabkan penurunan pertumbuhan ekonomi. Pada triwulan IV 2024, pertumbuhan ekonomi diprakirakan tetap baik ditopang terutama oleh kenaikan investasi dan terjaganya konsumsi rumah tangga, serta peningkatan belanja Pemerintah pada akhir tahun. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia (yoy) Sumber: BPS, Proyeksi Bank Indonesia Secara keseluruhan tahun, Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan ekonomi 2024 berada dalam kisaran 4,7-5,5%, tetap baik pada tahun 2025 dengan kisaran yang sama, dan akan meningkat lebih tinggi pada 2026 dalam kisaran 4,8-5,6%. Ke depan, berbagai upaya perlu terus ditempuh untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, baik dari sisi permintaan maupun dari sisi penawaran. Untuk itu, Bank Indonesia memperkuat bauran kebijakan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi agar lebih tinggi, serta bersinergi erat dengan kebijakan stimulus fiskal Pemerintah. Dari sisi penawaran, kebijakan reformasi struktural perlu terus diperkuat untuk mendorong sektor ekonomi yang dapat menyerap tenaga kerja. Upaya tersebut didukung dengan optimalisasi stimulus kebijakan makroprudensial dan akselerasi digitalisasi transaksi pembayaran yang ditempuh Bank Indonesia. Dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh sektor ekonomi yang cenderung padat modal, dan karenanya sektor ekonomi yang padat tenaga kerja perlu lebih didorong ke depan. Perkembangan ini tecermin pada sektor-sektor yang berorientasi ekspor dan sebagai hasil dari hilirisasi sumber daya alam seperti Pertambangan dan Penggalian, serta Industri Pengolahan yang tumbuh relatif tinggi. Sektor-sektor yang mencerminkan pembangunan infrastruktur dan konektivitas seperti Konstruksi, serta Transportasi dan Pergudangan juga Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 19
Page 32
mendukung kinerja pertumbuhan ekonomi nasional. Selain itu, sektor-sektor yang sejalan dengan kenaikan konsumsi masyarakat dan digitalisasi seperti Perdagangan Besar dan Eceran, Akomodasi dan Makanan-Minuman (Akmamin), serta Informasi dan Komunikasi, juga makin tumbuh tinggi. Demikian pula berbagai sektor jasa seperti Jasa Keuangan dan Asuransi, Jasa Perusahaan, serta Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial yang terus menunjukkan peningkatan. Perkembangan berbagai lapangan usaha ini menunjukkan pola pemulihan ekonomi Indonesia pasca-Covid-19 yang makin kuat, dari sektor-sektor yang makin pulih dari dampak memar (scarring effect) Covid-19 pada periode 2021-2022 ke sektor-sektor yang berorientasi ekspor pada periode 2022-2024, dan selanjutnya ke sektor-sektor untuk makin mendorong permintaan domestik ke depan. Ke depan, perkembangan sektor-sektor seperti Pertanian, Perdagangan khususnya eceran, Akmamin, Informasi dan Komunikasi khususnya digitalisasi, serta berbagai sektor jasa, perlu terus didorong karena tidak saja penting untuk pertumbuhan berkelanjutan, tetapi juga untuk penyerapan tenaga kerja yang lebih besar. Pertumbuhan ekonomi di hampir seluruh wilayah Indonesia juga menunjukkan kinerja yang cukup baik. Pada tahun 2024, pertumbuhan ekonomi di wilayah Bali dan Nusa Tenggara (Balinusra) diprakirakan membaik, yaitu menjadi sekitar 5,5% dari 4,0%, didorong oleh pariwisata dan ekspor pertambangan. Ekonomi wilayah Kalimantan juga tumbuh membaik dari 5,4% pada 2023 menjadi sekitar 5,5% pada 2024, karena pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) dan ekspor pertambangan. Demikian pula, pertumbuhan ekonomi wilayah Sulawesi, Maluku, dan Papua (Sulampua) meningkat dari 6,5% pada 2023 menjadi sekitar 6,9% pada 2024, didukung oleh investasi industri dan pertambangan terkait dengan hilirisasi sumber daya alam. Ekonomi wilayah Jawa tumbuh sekitar 4,9% karena aktivitas industri dan perdagangan, sementara ekonomi wilayah Sumatera melambat dari 4,7% menjadi 4,5% karena aktivitas industri dan pertambangan. Pada tahun 2025, ekonomi wilayah Jawa dan wilayah Sumatera diprakirakan akan kembali membaik dengan aktivitas perdagangan dan ekspor perkebunan. Sementara itu, perlambatan ekonomi diprakirakan akan terjadi di wilayah Sulampua serta wilayah Balinusra karena penurunan aktivitas pertambangan, selain juga di wilayah Kalimantan karena penurunan aktivitas di IKN. Inflasi Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada tahun 2024 menurun dan terjaga dalam kisaran sasaran 2,5±1%. Inflasi IHK pada Desember 2024 tercatat rendah 1,57% dan juga pada seluruh komponennya. Inflasi inti tercatat rendah sebesar 2,26% (yoy), sementara inflasi volatile food (VF) terus menurun menjadi 0,12% (yoy). Terkendalinya inflasi inti sejalan dengan konsistensi kebijakan suku bunga Bank Indonesia untuk mengarahkan ekspektasi inflasi ke depan berada dalam kisaran sasaran 2,5±1% dengan mempertimbangkan pertumbuhan ekonomi. Kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah juga berpengaruh positif pada terkendalinya inflasi barang impor (imported inflation). Penurunan inflasi VF didukung oleh peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya musim panen, eratnya sinergi pengendalian inflasi melalui Tim Pengendalian Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP/TPID), juga diperkuat melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP), dan pengaruh base effect harga pangan. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 20
Page 33
Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan domestik, imported inflation yang terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia bersama Pemerintah Pusat dan Daerah. Bank Indonesia terus berkomitmen memperkuat efektivitas kebijakan moneter guna menjaga inflasi tahun 2025 dan 2026 terkendali dalam sasaran yang ditetapkan Pemerintah sebesar 2,5±1%. Inflasi IHK dan Komponen Nilai Tukar Rupiah Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga didukung kebijakan moneter Bank Indonesia. Seperti dijelaskan pada bagian sebelumnya, dinamika geopolitik dunia dan pasar keuangan global yang berubah cepat dengan ketidakpastian tinggi mendorong tingginya yield US Treasury dan penguatan mata uang dolar AS, yang berpengaruh besar pada aliran investasi portofolio asing dan nilai tukar negara-negara EMEs, termasuk Indonesia. Hingga pertengahan tahun 2024 indeks dolar AS terhadap mata uang dunia (DXY) menguat secara luas hingga mencapai sekitar 105 pada Juni 2024 dari sekitar 103 pada akhir 2023 (Grafik 2.3.). Dengan kejelasan arah dan kemudian penurunan FFR, indeks mata uang dolar AS kemudian melemah hingga sekitar 101 pada September 2024. Tetapi dolar AS kemudian kembali menguat dengan memanasnya ketegangan politik di Timur Tengah dan hasil Pemilihan Umum di AS hingga sekitar 107 pada Desember 2024. Penguatan mata uang dolar AS secara luas tersebut menimbulkan tekanan pelemahan pada seluruh mata uang dunia, tidak terkecuali Rupiah. Nilai tukar Rupiah yang pada akhir tahun 2023 berada pada sekitar Rp.15.500 per dolar AS, melemah hingga sekitar Rp16.328 pada Juni 2024, kemudian menguat ke sekitar Rp15.319 pada September 2024, dan kembali tertekan karena gejolak global tersebut ke sekitar Rp.16.102 per dolar AS pada akhir Desember 2024. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 21
Page 34
Untuk menahan dampak negatif tingginya rambatan global ini, Bank Indonesia meningkatkan intensitas kebijakan moneternya dalam stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui intervensi valas secara spot, Domestic NonDeliverable Forward (DNDF), dan pembelian SBN dari pasar sekunder. Strategi operasi moneter dengan instrumen khususnya SRBI juga ditingkatkan, dan seperti dikemukakan di atas, berhasil menarik kembali masuknya aliran portofolio asing sehingga memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah. Secara keseluruhan, hingga 31 Desember 2024 Rupiah melemah sebesar 4,34% (point-to-point, ptp) atau 3,74% (rerata) dibandingkan dengan kondisi tahun 2023. Tingkat pelemahan Rupiah sebanding dan bahkan lebih rendah dibandingkan dengan mata uang sejumlah negara lain seperti Won Korea, Peso Mexico, Real Brasil, Yen Jepang, dan Lira Turki. Ke depan, nilai tukar Rupiah diprakirakan akan stabil sejalan dengan positifnya kondisi fundamental ekonomi Indonesia, yaitu menariknya imbal hasil, rendahnya inflasi dan meningkatnya pertumbuhan ekonomi Indonesia, serta tingginya komitmen kebijakan moneter Bank Indonesia. Pergerakan Nilai Tukar Rupiah vs Nilai Tukar Negara Lain Sumber: Reuters dan Bloomberg Suku Bunga BI-Rate Bank Indonesia secara konsisten menetapkan suku bunga kebijakan moneternya untuk mengarahkan prakiraan dan ekspektasi inflasi dalam dua tahun ke depan tetap terkendali pada kisaran sasaran 2,5±1% yang ditetapkan Pemerintah. Seperti dikemukakan di atas, dolar AS yang menguat tajam pada paruh pertama tahun 2024 memberikan tekanan pelemahan Rupiah yang diprakirakan dapat berdampak pada meningkatnya inflasi harga impor (imported inflation). Karena itu, di samping terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah, Bank Indonesia memutuskan untuk menaikkan BI-Rate sebesar 25 bps dari 6,00% menjadi 6,25% pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) bulan April 2024. Kemudian dengan kejelasan arah kebijakan FFR dan juga penguatan nilai tukar Rupiah, Bank Indonesia pada RDG September 2024 menurunkan BI- Rate sebesar 25 bps menjadi 6,00% dan memandang masih terbuka ruang penurunan lebih lanjut sepanjang stabilitas Rupiah terjaga. Suku bunga pasar uang (INDONIA) bergerak di sekitar Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 22
Page 35
BI-Rate, yaitu 6,18% pada 31 Desember 2024. Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan tanggal 27 Desember 2024 tercatat masing- masing pada level 7,18%; 7,21%; dan 7,30%, tetap menarik untuk mendukung aliran masuk modal asing. Imbal hasil SBN tenor 2 tahun dan 10 tahun, per 31 Desember 2024, meningkat masing-masing menjadi 6,90% dan 6,97% sejalan kenaikan yield UST. Suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Desember 2024 tercatat masing-masing sebesar 4,87% dan 9,20%, relatif stabil dibandingkan dengan level bulan sebelumnya. Likuiditas yang memadai serta efisiensi perbankan dalam pembentukan harga yang makin baik dengan kebijakan transparansi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK), berdampak positif pada suku bunga perbankan yang tetap terjaga. Suku Bunga BI-Rate Strategi operasi moneter pro-market terus dioptimalkan untuk mendukung penguatan kebijakan suku bunga dan intervensi valas dalam stabilisasi nilai tukar Rupiah dan pencapaian sasaran inflasi. Seluruh instrumen moneter, baik SRBI (Sekuritas Rupiah Bank Indonesia), SVBI (Sekuritas Valas Bank Indonesia), dan SUVBI (Sukuk Valas Bank Indonesia) terus dioptimalkan untuk memperkuat efektivitas transmisi kebijakan moneter, di samping untuk mempercepat upaya pendalaman pasar uang dan pasar valas serta mendorong aliran masuk modal asing ke dalam negeri. Hingga 31 Desember 2024, posisi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI masing-masing tercatat sebesar Rp923,53 triliun, 1,97 miliar dolar AS, dan 516 juta dolar AS. Penerbitan SRBI telah mendukung upaya peningkatan aliran masuk portofolio asing ke dalam negeri dan penguatan nilai tukar Rupiah. Kepemilikan nonresiden dalam SRBI mencapai Rp224,17 triliun (24,3% dari total outstanding). Implementasi dealer utama (Primary Dealer, PD) sejak Mei 2024 juga makin meningkatkan transaksi SRBI di pasar sekunder dan repurchase agreement (repo) antarpelaku pasar. Peran PD dalam transaksi SRBI di pasar sekunder meningkat dari rerata 55% pada April-Mei 2024 menjadi 89% pada Oktober 2024. Perkembangan positif ini memperkuat efektivitas instrumen moneter dalam stabilisasi nilai tukar Rupiah dan pengendalian inflasi. Ke depan, Bank Indonesia terus mengoptimalkan berbagai inovasi instrumen pro-market ini, baik dari sisi volume transaksi maupun sisi daya tarik imbal hasil, untuk makin memperdalam pasar uang dan memperkuat efektivitas transmisi kebijakan Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 23
Page 36
moneter. Dengan didukung kondisi fundamental ekonomi domestik yang kuat, akan mendorong berlanjutnya aliran masuk portofolio asing dan stabilitas nilai tukar Rupiah. c. Perkembangan Industri Pariwisata Di Indonesia Sesuai dengan Rencana Strategis Pembangunan Kebudayaan dan Kepariwisataan Nasional, maka kebijakan dalam pembangunan kepariwisataan nasional diarahkan untuk: a) Peningkatkan daya saing destinasi, produk dan usaha pariwisata nasional; b) Peningkatan pangsa pasar pariwisata melalui pemasaran terpadu di dalam maupun di luar negeri; c) Peningkatan kualitas, pelayanan dan informasi wisata; d) Pengembangan incentive system usaha dan investasi di bidang pariwisata; e) Pengembangan infrastruktur pendukung pariwisata; f) Pengembangan SDM (standarisasi, akreditasi dan sertifikasi kompetensi); g) Sinergi multi-stakeholders dalam desain program kepariwisataan Penyiapan sumberdaya manusia yang memiliki kompetensi tinggi di bidang pelayanan jasa kepariwisataan juga menjadi hal yang perlu dilakukan. Kemampuan masyarakat dalam berinteraksi dan bersosialisasi perlu dilengkapi pula dengan kemampuan teknis, operasional dan manajerial dalam penyediaan barang dan jasa kepariwisataan. Berdasarkan berbagai kondisi tersebut, pengembangan pariwisata di bebagai daerah, harus difokuskan pada pengembangan pariwisata berbasis bahari dengan dukungan budaya yang kaya. Perkembangan pariwisata Indonesia selama beberapa tahun terakhir cukup menggembirakan. Hal ini ditandai dengan masuknya sektor pariwisata sebagai salah satu dari 5 (lima) sektor prioritas pembangunan nasional. Pesatnya perkembangan kondisi pariwisata nasional disinyalir sebagai dampak dari pertumbuhan ekonomi Indonesia yang cukup tinggi. Pertumbuhan ekonomi yang cukup tinggi yang disertai peningkatan daya beli masyarakat serta didukung dengan kondisi keamanan yang cukup kondusif, maka hal ini akan mendorong meningkatnya jumlah kunjungan wisatawan, baik wisatawan mancanegara maupun wisatawan nusantara. Selama periode tahun 2014 sampai dengan tahun 2023 perkembangan jumlah wisatawan mancanegara yang datang ke Indonesia yang berkunjung melalui 13 pintu masuk mengalami fluktuasi dengan kecenderungan menunjukkan pertumbuhan rata-rata sebesar 30% setiap tahunnya. Saat dunia menghadapi keadaan darurat kesehatan yang disebabkan oleh pandemic COVID-19, pariwisata menjadi sektor yang paling terdampak negatif selama pandemic tersebut berlangsung, terutama pada penurunan jumlah kunjungan wisatawan hampir di setiap negara. Kondisi ini tentu saja diakibatkan oleh adanya kebijakan pembatasan perjalanan yang diberlakukan di hampir semua negara di seluruh dunia. UNWTO mencatat penurunan pertumbuhan kunjungan wisatawan Internasional pada 2021 sebesar 72% dibandingkan dengan periode tahun 2019. Khusus di kawasan Asia Pasifik, penurunannya menyentuh angka 94% dan Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 24
Page 37
kawasan ASEAN terdepresiasi cukup dalam yaitu 98%. Kondisi ini sejalan dengan keadaan capaian wisatawan mancanegara di Indonesia sepanjang tahun 2021 yang hanya sebesar 1,56 juta kunjungan atau mengalami penurunan hingga 61,57% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun sebelumnya, namun angka tersebut masih lebih baik dibandingkan dengan pertumbuhan wisatawan mancanegara pada tahun 2020 yang menurun cukup tajam sebesar 74,84%. Jumlah kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia selama tahun 2021 didominasi oleh wisatawan mancanegara yang masuk ke Indonesia melalui wilayah perbatasan yaitu sebesar 90,93 persen. Berkurangnya proporsi kunjungan wisatawan mancanegara yang masuk melalui Tempat Pemeriksaan Imigrasi atau pintu masuk utama seperti pada tahun-tahun sebelumnya disebabkan oleh adanya kebijakan pembatasan perjalanan bagi warga Negara asing yang ingin berkunjung ke Indonesia. Terjadi pergeseran lalu lintas wisatawan mancanegara yang masuk ke Indonesia, di mana pada tahun 2020 mayoritas wisatawan mancanegara masuk melalui pintu udara, namun pada tahun 2021 pintu masuk darat yang mendominasi. Pada tahun 2021, jumlah kunjungan wisatawan mancanegara yang melalui pintu darat tercatat 1,01 juta kunjungan atau 64,51% dari keseluruhan kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia. Tingginya proporsi tersebut tidak terlepas dari adanya penurunan kunjungan wisatawan mancanegara secara drastis pada pintu masuk udara yaitu sebesar 91,99% atau hanya 0,14 juta kunjungan atau 8,81%dari keseluruhan kunjungan wisatawan mancanegara pada tahun 2021. Proporsi kecil pada pintu masuk udara merupakan imbas dari kebijakan pembatasan perjalanan masuk bagi warga negara asing ke Indonesia sebagai upaya pencegahan penyebaran COVID-19. Perkembangan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia selama periode tahun 2019 sampai dengan tahun 2024 berdasarkan pintu masuk adalah seperti grafik di bawah ini: Rincian Jumlah Kunjungan Wisatawan Mancanegara Sumber: Pusdatin Kemenparekraf & BPS Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 25
Page 38
Di sisi lain, distribusi kunjungan wisatawan mancanegara menurut kebangsaan di 5 (lima) pintu masuk utama tertinggi adalah seperti grafik di bawah ini: Kedatangan Wisatawan Mancanegara Berdasarkan Pintu Masuk Utama Sumber: Pusdatin Kemenparekraf & BPS Perkembangan jumlah wisatawan nusantara dan perkembangan jumlah perjalanan selama periode tahun 2019 -2024 adalah seperti tabel di bawah ini: Perkembangan Jumlah Kunjungan Wisatawan Nusantara Sumber: Pusdatin Kemenparekraf & BPS Badan Pusat Statistik (BPS) melaporkan, ada 734,86 juta kunjungan wisatawan nusantara (wisnus) di Indonesia pada 2022. Jumlahnya naik 19,82% dibandingkan tahun sebelumnya yang sebanyak 613,30 juta kunjungan. Melihat trennya, jumlah kunjungan wisnus Indonesia sempat jeblok pada 2020. Ini terjadi karena adanya pembatasan mobilitas masyarakat di dalam negeri akibat pandemi Covid-19. Namun, kunjungan wisnus mulai pulih seiring melandainya pandemi pada 2021 dan 2022. Hanya saja, jumlahnya masih belum bisa menyamai masa pra-pandemi Covid-19 pada 2019 yang mencapai 722,16 juta kunjungan wisnus. Pada tahun 2023 jumlah Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 26
Page 39
kunjungan wisatawan nusantara (wisnus) di Indonesia sudah mencapai 839,67 juta dan sampai
dengan Bulan Juli tahun 2024 adalah sebanyak 598,72 juta.
d. Profil Industri Pariwisata Provinsi DKI Jakarta
Sektor pariwisata memiliki peranan penting sebagai salah satu sumber bagi penerimaan devisa,
serta dapat mendorong pertumbuhan ekonomi nasional. Perkembangan pariwisata juga
mendorong dan mempercepat pertumbuhan ekonomi. Kegiatan pariwisata menciptakan
permintaan, baik konsumsi maupun investasi yang pada gilirannya akan menimbulkan kegiatan
produksi barang dan jasa.
Bisnis Akomodasi Di Provinsi DKI Jakarta
Hotel berbintang adalah usaha yang menggunakan suatu bangunan atau sebagian bangunan
yang disediakan secara khusus, dan setiap orang dapat menginap, makan, serta memperoleh
pelayanan dan telah memenuhi persyaratan sebagai hotel berbintang seperti yang telah
ditentukan oleh Departemen Kebudayaan dan Pariwisata. Ciri khusus dari hotel adalah
mempunyai restoran yang berada di bawah manajemen hotel tersebut. Demonstrasi yang
terjadi di dalam negeri beberapa tahun terakhir sangat mempengaruhi perekonomian secara
langsung maupun tidak langsung. Secara langsung mempengaruhi rata-rata kunjungan
wisatawan mancanegara ke Indonesia, perubahan ini merupakan kombinasi antara faktor
musiman (seasonal variance) dan dampak ketakutan turis untuk melakukan perjalanan jauh
menyangkut masalah keamanan dan kenyamanan.
Perkembangan jumlah wisatawan mancanegara dan wisatawan nusantara yang menginap pada
hotel berbintang di Provinsi DKI Jakarta selama periode tahun 2022 sampai dengan tahun 2024,
secara total menunjukan fluktuasi dengan kecenderungan mengalami pertumbuhan yang cukup
signifikan, yaitu dengan kenaikan sebesar ±30,8% setiap tahunnya.
Jumlah Wisatawan Yang Menginap Di Hotel Bintang (Ribu Orang)
Wisatawan Wisatawan
Tahun Mancanegara Nusantara Total
2017 1.978,4 10.228,4 12.206,8
2018 2.266,1 12.050,5 14.316,5
2019 1.529,8 10.262,7 11.792,4
2020 267,7 367,8 635,5
2021 283,0 5.997,9 6.280,9
2022 329,7 6.265,2 6.594,9
2023 941,4 10.347,8 6.924,7
2024 1.279,9 11.842,1 7.270,9
Sumber; BPS Provinsi DKI Jakarta, 2025
Jumlah Wisatawan Mancanegara yang menginap di Hotel Bintang Tahun 2024 sebanyak 1.280
ribu orang yang berarti mengalami kenaikan sebesar 36% dibandingkan tahun 2023 sebanyak
941 ribu orang.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 27
Page 40
Jumlah Wisatawan Mancanegara Yang Menginap Di Hotel Bintang (Ribu Orang) Sumber; BPS Provinsi DKI Jakarta, 2025 Sedangkan jumlah wisatawan Nusantara yang menginap di Hotel Bintang tahun 2024 sebanyak 11.842 ribu orang, yang berarti mengalami kenaikan sebesar 14,4% dibandingkan tahun 2023 sebanyak 10.348 ribu orang. Para wisatawan tersebut datang dan tinggal di hotel sebagai turis dan atau dalam rangka perjalanan / tugas dinas. Jumlah Wisatawan Nusantara Yang Menginap Di Hotel Bintang (Ribu Orang) Sumber; BPS Provinsi DKI Jakarta, 2025 Hotel bintang tiga menjadi pilihan utama menginap tamu Indonesia, sebanyak 44,90 persen. Sementara tamu asing lebih memilih menginap di hotel bintang lima, sebanyak 54,97 persen. Proporsi Tamu Hotel Menurut Kelas Hotel Bintang Sumber; BPS Provinsi DKI Jakarta, 2025 Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 28
Page 41
Tingkat Hunian Hotel Di Provinsi DKI Jakarta Tingkat penghunian kamar (room occupancy rate) adalah banyaknya malam kamar yang terjual / dihuni (room night occupied) dibagi dengan banyaknya malam kamar yang tersdia (room ninght available) dikalikan seratus persen. Untuk memberikan pelayanan yang sebaik-baiknya di bidang akomodasi kepada wisatawan yang datang ke Kota Jakarta sebagai ibukota negara Republik Indonesia, maka dibutuhkan penyediaan kamar hotel yang baik dan representatif. Salah satu indikator keberhasilan pengelolaan akomodasi adalah dilihat dari tingkat hunian kamar hotel (occupancy). Kota Jakarta selain sebagai Ibukota negara, pusat pemerintahan serta pusat bisnis dan perdagangan, Kota Jakarta juga memiliki banyak potensi wisata yang menarik untuk dikunjung dan dinikmati oleh para wisatawan yang datang ke kota ini. Untuk menunjang semua kegiatan tersebut di Kota Jakarta terdapat banyak pilihan sarana akomodasi berupa hotel berbintang dan non bintang. Seiring dengan proses pemulihan perekonomian Jakarta pada Tahun 2021, industri perhotelan juga mulai bangkit. Pada tahun 2021, jumlah hotel berbintang di Jakarta sebanyak 384 dengan jumlah kamar 52,543, sedangkan hotel non-bintang dan akomodasi lainnya sebanyak 509 dengan jumlah kamar 11.516. Pada tahun 2022 tercatat sebanyak 432 unit hotel berbintang yang terdapat di DKI Jakarta. Hotel berbintang terbanyak terdapat di Kota Jakarta Pusat yaitu sebanyak 182 unit. Rincian jumlah hotel bintang di Provinsi DKI Jakarta selama tahun 2024 adalah sebagai berikut: Rincian Jumlah Hotel Berbintang, Tahun 2024 Sumber; BPS Provinsi DKI Jakarta, 2025 Pada tahun 2024, sebanyak 496 hotel bintang beroperasi di DKI Jakarta. Sebagian besar di antaranya merupakan hotel bintang tiga yaitu sebanyak 176 hotel. Jumlah hotel terbanyak berikutnya adalah hotel bintang dua dan bintang empat yaitu masing-masing sebanyak 142 dan 88 hotel. Jumlah hotel bintang satu dan bintang lima merupakan yang terendah yaitu masing- masing sebanyak 53 dan 37 hotel. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 29
Page 42
Seiring dengan proses pemulihan perekonomian Jakarta pada Tahun 2023, industri perhotelan juga mulai bangkit. Berdasarkan grafik, TPK Hotel pada tahun 2023 lebih baik jika dibandingkan tahun 2022, namun belum kemballi normal seperti sebelum ada pandemi. TPK meningkat secara perlahan di awal tahun 2023 hingga pertengahan tahun, meskipun sempat menurun di bulan April, namun perlahan bangkit dan meningkat hingga akhir tahun 2023. Tingkat hunian kamar (TPK) Hotel di DKI Jakarta selama tahun 2023 dan tahun 2024 masing-masing adalah seperti grafik di bawah ini: Perkembangan Tingkat Hunian Kamar Hotel Tahun 2023 Perkembangan Tingkat Hunian Kamar Hotel Tahun 2024 e. Strategi Pemasaran Perseroan pada saat ini bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding, real estate, kawasan pariwisata. Perseroan lewat entitas anak-anak perusahaannya maupun sendiri menitikberatkan kegiatan usahanya di bidang investasi yang meliputi antara lain sektor properti/ real estate, perhotelan, dan kawasan industri pariwisata. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 30
Page 43
Perseroan mempunyai visi menjadi perseroan investasi properti terkemuka di indonesia yang selalu berusaha untuk menciptakan nilai bagi semua pemangku kepentingan serta memacu perkembangan bangsa indonesia. Sedangkan misi perseroan adalah: ~ Membangun dan mengembangkan kawasan industri pariwisata terpadu di Indonesia. ~ Mengembangkan produk-produk inovatif yang didukung oleh pelayanan yang unggul. ~ Melestarikan aspek kultur/budaya dari daerah industri pariwisata Indonesia. ~ Membangun budaya bekerja yang positif (positive working culture) untuk para pekerja/karyawan Perseroan. ~ Memaksimalkan target finansial melalui proses yang efisien dengan mengedepankan prinsip kehati-hatian (prudent). Pangsa pasar Perseroan meliputi pangsa pasar yang ditargetkan oleh sebuah korporasi di bidang properti/real estate dan area industri pariwisata mencakup berbagai pengembangan dan investasi yang disesuaikan untuk memenuhi kebutuhan dan preferensi dari berbagai segmen pasar. Strategi dan Target Pasar perseroan antara lain adalah: Segmentasi Pasar: Penentuan segmen pasar spesifik berdasarkan demografi, gaya hidup, atau preferensi pengguna. Diferensiasi Produk: Menciptakan nilai unik melalui desain, lokasi, atau fasilitas yang membedakan properti atau destinasi dari pesaing. Inovasi: Penerapan teknologi baru, seperti realitas virtual untuk pemasaran properti atau pengembangan konsep wisata baru yang belum ada di pasar. Keberlanjutan dan Tanggung Jawab Sosial: Pengembangan yang mempertimbangkan dampak lingkungan, efisiensi energi, dan kontribusi positif terhadap masyarakat sekitar. Pangsa pasar spesifik yang ditargetkan oleh suatu perseroan akan sangat tergantung pada kompetensi intinya, visi strategis, dan pemahaman mendalam terhadap kebutuhan serta keinginan pasar targetnya. Keberhasilan dalam mengidentifikasi dan mengeksploitasi peluang pasar ini membutuhkan penelitian pasar yang teliti, perencanaan strategis yang efektif, dan implementasi yang efisien. f. Analisis Operasional dan Prospek Perseroan Operasional adalah satu dari tiga fungsi strategi perseroan di mana pun, selain pemasaran dan keuangan. Ini artinya, manajemen operasional merupakan bagian vital dalam penyempurnaan strategi perusahaan dan memastikan kelangsungan hidup perusahaan dalam jangka panjang dengan tujuan akhir dari manajemen operasional tentunya adalah untuk meningkatkan profitabilitas perusahaan. Manajemen operasional adalah bidang manajemen yang berkaitan dengan pengawasan, perancangan, dan pengendalian proses produksi serta perancangan ulang operasi bisnis dalam produksi barang atau jasa. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 31
Page 44
Perseroan memiliki kegiatan usaha dalam bidang real estate dan aktivitas perusahaan holding
dan memiliki pangsa pasar pada sektor bisnis (korporasi), Perseroan akan terus beroperasi sesuai
dengan bidang usaha yang dijalankan.
g. Alasan dilakukannya Transaksi
Rencana Transaksi yang akan dilakukan Perseroan adalah untuk dapat mengurangi utang
Perseroan.
Apabila Rencana Transaksi tersebut terlaksana, hal ini diharapkan akan membawa keuntungan
strategis bagi Perseroan mengingat utang yang cukup tinggi. Untuk mengatasi hal tersebut,
Perseroan bermaksud menjual sebagian aset berupa villa yang dikenal dengan nama Villa Type
Angel Fish nomor 51, berlokasi di Pulau Tengah, Kelurahan Pulau Pari, Kecamatan Kepulauan
Seribu Selatan, Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta.
h. Keuntungan dan Kerugian Transaksi
Keuntungan yang akan diperoleh Perseroan dari Rencana Transaksi ini adalah sebagai berikut:
- Dengan dilakukannya rencana transaksi, Perseroan berkeyakinan akan mendatangkan
banyak manfaat bagi Perseroan di kemudian hari, antara lain dapat melaksanakan
pembayaran utang Perseroan yang cukup besar.
- Perseroan mendapatkan kas atas rencana transaksi penjualan aset ini. Dana dan
keuntungan dari hasil rencana transaski akan digunakan oleh Perseroan untuk membayar
utang yang pada akhirnya akan memperbaiki struktur keuangan Perseroan.
- Dengan melepas kepemilikan aset Villa, maka Perseroan akan mengurangi beban pajak PBB-
P2 setiap tahunnya.
Kerugian yang akan diperoleh Perseroan dari rencana transaksi ini adalah sebagai berikut:
- Dengan dilakukannya rencana transaksi, terdapat biaya yang akan muncul akibat transaksi
ini, yang tidak terbatas pada biaya lembaga penunjang pasar modal, seperti biaya penasihat
keuangan, KAP, Konsultan hukum, KJPP dengan biaya-biaya yang muncul antara lain biaya
penilaian objek transaksi, biaya-biaya terkait profesi penilai serta kewajiban-kewajiban yang
lain yang dapat muncul di kemudian hari.
3.4 Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi
Analisis kuantitatif atas rencana transaksi merupakan analisis penilaian yang dilakukan
terhadap kinerja keuangan Perseroan secara historis yang meliputi analisis terhadap kinerja
keuangan dan analisis rasio keuangan Perseroan, serta analisis terhadap proforma laporan
keuangan Perseroan.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 32
Page 45
PT Satria Mega Kencana Tbk (“Perseroan”)
a. Analisis Kinerja Keuangan Perseroan
Ikhtisar Laporan Posisi Keuangan Perseroan
Audited Audited Audited Audited Reviu
Description 2021 Analysis 2022 Analysis 2023 Analysis 2024 Analysis 30-Sep-25 Analysis
Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical
Aset
Aset lancar
o Kas dan setara kas 15,453,245 3.74% 11,831,392 2.92% 11,887,906 2.74% 5,722,484 1.36% 4,913,777 1.18%
o Piutang usaha 442,752 0.11% 292,955 0.07% 396,263 0.09% 595,988 0.14% 694,820 0.17%
o Piutang lain-lain 1,683,274 0.41% 871,587 0.22% 58,384 0.01% 54,225 0.01% 118,449 0.03%
o Persediaan 285,127 0.07% 334,370 0.08% 395,530 0.09% 433,086 0.10% 382,891 0.09%
o Perlengkapan 1,254,493 0.30% 1,370,102 0.34% 1,518,125 0.35% 1,632,681 0.39% 1,652,112 0.40%
o Pajak dibayar dimuka 4,692,541 1.14% 4,763,314 1.18% 4,777,828 1.10% 4,805,482 1.14% 4,857,138 1.17%
o Uang muka dan biaya dibayar dimuka 320,986 0.08% 280,232 0.07% 661,079 0.15% 832,486 0.20% 1,377,121 0.33%
Jumlah aset lancar 24,132,418 5.84% 19,743,952 4.87% 19,695,115 4.54% 14,076,432 3.34% 13,996,309 3.36%
Aset tidak lancar
o Piutang pihak berelasi 2,811,019 0.68% 3,306,466 0.82% 2,008,240 0.46% - 0.00% - 0.00%
o Biaya dibayar dimuka 34,423 0.01% 6,153 0.00% 11,703 0.00% 2,188 0.00% - 0.00%
o Aset tetap 380,869,682 92.24% 374,792,277 92.54% 409,326,965 94.28% 403,844,523 95.89% 399,525,509 95.86%
o Aset pajak tangguhan 2,177,270 0.53% 3,101,360 0.77% 1,908,320 0.44% 2,019,269 0.48% 2,061,101 0.49%
o Aset lain-lain 2,866,434 0.69% 4,066,434 1.00% 1,200,000 0.28% 1,200,000 0.28% 1,200,000 0.29%
Jumlah aset tidak lancar 388,758,827 94.16% 385,272,690 95.13% 414,455,227 95.46% 407,065,980 96.66% 402,786,610 96.64%
Jumlah Aset 412,891,246 100.00% 405,016,642 100.00% 434,150,342 100.00% 421,142,413 100.00% 416,782,918 100.00%
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas lancar
o Utang usaha 427,400 0.10% 570,324 0.14% 492,188 0.11% 483,004 0.11% 871,624 0.21%
o Utang lain-lain 3,178,630 0.77% 2,478,129 0.61% 1,898,084 0.44% 1,458,759 0.35% 6,109,715 1.47%
o Utang pajak 1,054,560 0.26% 1,123,789 0.28% 935,493 0.22% 721,731 0.17% 454,059 0.11%
o Beban akrual 1,360,777 0.33% 1,973,473 0.49% 1,844,387 0.42% 2,277,327 0.54% 2,174,408 0.52%
o Jaminan pelanggan 600,532 0.15% 455,052 0.11% 702,174 0.16% 256,764 0.06% 159,107 0.04%
o Liabilitas jangka pg jatuh tempo 7,709,097 1.87% 7,094,726 1.75% 7,759,146 1.79% 8,971,813 2.13% 9,851,953 2.36%
Jumlah liabilitas lancar 14,330,995 3.47% 13,695,493 3.38% 13,631,472 3.14% 14,169,398 3.36% 19,620,866 4.71%
Liabilitas tidak lancar
o Utang pihak berelasi 65,520,951 15.87% 81,824,966 20.20% 95,277,499 21.95% 107,095,747 25.43% 116,830,125 28.03%
o Liabilitas jangka panjang 73,380,745 17.77% 66,286,019 16.37% 58,680,733 13.52% 49,703,425 11.80% 42,095,317 10.10%
o Liabilitas imbalan pasca kerja 1,600,745 0.39% 1,440,231 0.36% 1,515,385 0.35% 1,559,685 0.37% 1,534,685 0.37%
o Liabilitas pajak tangguhan - 0.00% - 0.00% 53,513,222 12.33% 53,626,452 12.73% 53,631,952 12.87%
Jumlah liabilitas tidak lancar 140,502,441 34.03% 149,551,217 36.92% 208,986,840 48.14% 211,985,309 50.34% 214,092,079 51.37%
Jumlah Liabilitas 154,833,436 37.50% 163,246,710 40.31% 222,618,312 51.28% 226,154,708 53.70% 233,712,945 56.08%
Ekuitas
o Modal disetor 100,000,008 24.22% 100,000,008 24.69% 100,000,398 23.03% 100,000,398 23.75% 100,000,398 23.99%
o Tambahan modal disetor 14,489,467 3.51% 14,489,467 3.58% 14,491,454 3.34% 14,491,454 3.44% 14,491,454 3.48%
o Surplus revaluasi aset tetap 198,532,390 48.08% 198,532,390 49.02% 183,875,075 42.35% 183,875,075 43.66% 183,875,075 44.12%
o Komponen ekuitas lainnya 1,473,991 0.36% 1,705,037 0.42% 1,561,103 0.36% 1,630,418 0.39% 1,630,418 0.39%
o Saldo laba (rugi) (68,435,166) -16.57% (84,871,098) -20.95% (98,403,115) -22.67% (114,862,484) -27.27% (126,643,378) -30.39%
o Komponen non pengendali 11,997,120 2.91% 11,914,128 2.94% 10,007,115 2.30% 9,852,844 2.34% 9,716,007 2.33%
Jumlah Ekuitas 258,057,810 62.50% 241,769,932 59.69% 211,532,030 48.72% 194,987,705 46.30% 183,069,973 43.92%
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 412,891,246 100.00% 405,016,642 100.00% 434,150,342 100.00% 421,142,413 100.00% 416,782,918 100.00%
Total Aset
Total aset perseroan pada tanggal 30 September 2025 sebesar Rp416,7 miliar, turun
sebesar 1,04%, jika dibandingkan dengan 31 Desember 2024 yang mencapai Rp421,1 miliar.
Penurunan aset terutama disebabkan karena operasional Perseroan yang mengalami kerugian.
Aset Lancar
Berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan, yang masuk ke dalam klasifikasi aset lancar
adalah jika dapat diselesaikan dalam waktu kurang atau sama dengan dua belas bulan. Total
aset lancar perseroan pada 30 September 2025 mencapai Rp13,9 miliar atau turun sebesar
0,57% dari tahun 2024 yang tercatat sebesar Rp14,0 miliar.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 33
Page 46
Aset Tidak Lancar Sebanding dengan aset lancar, aset tidak lancar Perseroan pada periode 30 September 2025 terjadi penurunan jika dibandingkan dengan tahun 2024. Perseroan membukukan aset tidak lancar sebesar Rp402,7 miliar pada 30 September 2025 atau turun sebesar 1,05% dibandingkan tahun 2024 yang tercatat sebesar Rp407,0 miliar. Total Liabilitas Liabilitas terdiri dari liabilitas jangka pendek dan liabilitas jangka panjang. Hingga 30 September 2025, jumlah liabilitas mencapai Rp233,7 miliar, meningkat sebesar 3,34% dibandingkan tahun 2024 sebesar Rp226,1 miliar. Peningkatan ini terjadi akibat penambahan utang pihak berelasi untuk operasional Perseroan. Liabilitas Jangka Pendek Liabilitas jangka pendek terdiri dari utang usaha pihak ketiga, utang lain-lain, utang pajak, beban akrual, jaminan pelanggan, dan pinjaman Bank dan serta lembaga keuangan. Sepanjang tahun 2025, liabilitas jangka pendek meningkat sebesar 38,47% di mana pada tahun 2025 sebesar Rp19,6 miliar dan tahun 2024 sebesar Rp14,1 miliar. Liabilitas Jangka Panjang Pos liabilitas jangka panjang terdiri dari utang pihak berelasi, liablitas jangka panjang, liabilitas diestimasi atas imbalan kerja dan liabilitas pajak tangguhan. Liabilitas jangka panjang pada tahun 2025, mengalami peningkatan sebesar 0,99% dari Rp211,9 miliar pada tahun 2024 dan menjadi Rp214,0 miliar pada tahun 2025. Ekuitas Total ekuitas Perseroan pada tahun 2025 mencapai Rp183,0 miliar, mengalami penurunan sebesar 6,11% dari tahun 2024 yang tercatat sebesar Rp194,9 miliar. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 34
Page 47
Ikhtisar Laporan Laba/(Rugi) Perseroan
Audited Audited Audited Audited Reviu
Description 2021 Analysis 2022 Analysis 2023 Analysis 2024 Analysis 30-Sep-25 Analysis
Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical
o Pendapatan 12,383,996 100.00% 19,396,218 100.00% 22,585,257 100.00% 22,552,571 100.00% 14,853,833 100.00%
o Beban pokok pendapatan (4,996,400) -40.35% (6,616,368) -34.11% (7,774,657) -34.42% (8,204,582) -36.38% (5,479,753) -36.89%
o Laba (rugi) kotor 7,387,596 59.65% 12,779,850 65.89% 14,810,600 65.58% 14,347,989 63.62% 9,374,081 63.11%
o Beban usaha
Beban penjualan (462,206) -3.73% (953,020) -4.91% (1,012,578) -4.48% (1,091,950) -4.84% (938,750) -6.32%
Beban umum dan administrasi (22,189,684) -179.18% (22,078,524) -113.83% (20,059,007) -88.81% (22,011,034) -97.60% (16,060,347) -108.12%
(22,651,889) -182.91% (23,031,545) -118.74% (21,071,585) -93.30% (23,102,984) -102.44% (16,999,097) -114.44%
o Laba (rugi) usaha (15,264,293) -123.26% (10,251,695) -52.85% (6,260,985) -27.72% (8,754,995) -38.82% (7,625,016) -51.33%
o Penghasilan (beban) lain-lain
Pendapatan bunga 144,561 1.17% 106,826 0.55% 169,565 0.75% 142,041 0.63% 29,833 0.20%
Laba (rugi) penjualan aset tetap (18,438) -0.15% - 0.00% 113,120 0.50% 21,794 0.10% 1,351 0.01%
Beban keuangan (9,669,775) -78.08% (7,955,646) -41.02% (7,673,359) -33.98% (6,490,912) -28.78% (4,220,249) -28.41%
Beban pajak (626,304) -5.06% (709,336) -3.66% (444,750) -1.97% (1,089,019) -4.83% (38,646) -0.26%
Penyisihan penurunan nilai piutang (183,579) -1.48% 21,119 0.11% 206,735 0.92% 1,156 0.01% (3,149) -0.02%
Lain-lain-bersih 1,726,732 13.94% 2,002,997 10.33% 163,527 0.72% 15,410 0.07% 143,840 0.97%
(8,626,802) -69.66% (6,534,040) -33.69% (7,465,161) -33.05% (7,399,530) -32.81% (4,087,020) -27.51%
o Laba sebelum pajak (23,891,095) -192.92% (16,785,735) -86.54% (13,726,146) -60.77% (16,154,525) -71.63% (11,712,035) -78.85%
o Pajak
Pajak kini (331,562) -2.68% (722,447) -3.72% (565,315) -2.50% (478,471) -2.12% (165,224) -1.11%
Pajak tangguhan 1,001,915 8.09% 989,257 5.10% 615,728 2.73% 19,261 0.09% 36,332 0.24%
o Laba setelah pajak (23,220,741) -187.51% (16,518,924) -85.17% (13,675,734) -60.55% (16,613,735) -73.67% (11,840,927) -79.72%
o Penghasilan komprehensif lain
Pengukuran kembali imbalan pasca kerja 680,748 5.50% 296,213 1.53% (79,144) -0.35% 88,988 0.39% - 0.00%
Surplus revaluasi aset tetap 0.00% 0.00% 38,114,142 168.76% - 0.00% - 0.00%
Manfaat (beban) pajak penghasilan (149,764) -1.21% (65,167) -0.34% (8,367,699) -37.05% (19,577) -0.09% - 0.00%
Jumlah penghasilan (kerugian) komprehensif lain 530,983 4.29% 231,046 1.19% 29,667,298 131.36% 69,411 0.31% - 0.00%
Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan (22,689,758) -183.22% (16,287,878) -83.97% 15,991,565 70.81% (16,544,325) -73.36% (11,840,927) -79.72%
Jumlah penghasilan (kerugian) komprehensif yang dapat diatribusikan
Pemilik entitas induk (23,099,817) -186.53% (16,435,931) -84.74% (13,614,196) -60.28% (16,459,369) -72.98% - 0.00%
Kepentingan non-pengendali (120,924) -0.98% (82,993) -0.43% (61,538) -0.27% (154,366) -0.68% (11,840,927) -79.72%
Laba komprehensif tahun berjalan (22,689,758) -183.22% (16,287,878) -83.97% 15,991,565 70.81% (16,544,325) -73.36% (11,840,927) -79.72%
Pendapatan
Pendapatan PT Satria Mega Kencana Tbk selama tahun 2021 sampai dengan tahun 2025
(30 September 2025) mengalami peningkatan dan penurunan yang fluktuatif. Pendapatan
terbesar terjadi pada tahun 2023 yaitu sebesar Rp22,58 miliar, sedangkan terendah terjadi
pada tahun 2021 yaitu sebesar Rp.12,3 miliar, dengan rata-rata pertumbuhan dari tahun 2021
hingga tahun 2025 adalah sebesar 9,70%.
Berdasarkan Laporan Keuangan per 30 September 2025 tercatat pendapatan P erseroan
sebesar Rp14,8 miliar dan bila disetahunkan, maka pendapatan tersebut mengalami menurun
sebesar 12,18% dibandingkan tahun sebelumnya yang memiliki pendapatan sebesar Rp22,5
miliar.
Beban Pokok Pendapatan
Rata-Rata beban pokok pendapatan PT Satria Mega Kencana Tbk terhadap pendapatan di
tahun yang sama selama tahun 2021 sampai dengan tahun 2025 adalah sebesar 36,43%.
Berdasarkan Laporan Keuangan per 30 September 2025 tercatat beban pokok pendapatan
perseroan sebesar Rp5,4 miliar di mana beban pokok pendapatan tersebut bila dibandingkan
dengan pendapatannya meningkat sebesar 0,51% dibandingkan tahun sebelumnya yang
memiliki beban pokok pendapatan sebesar Rp8,2 miliar.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 35
Page 48
Laba Kotor
Meskipun pendapatan di tahun 2025 mengalami penurunan, namun beban pokok pendapatan
mengalami kenaikan, hal ini berdampak pada laba kotor yang mengalami penurunan.
Laba Usaha
Diperoleh dari selisih laba kotor terhadap beban usaha. Pada tahun 2021 sampai dengan tahun
2025, Perseroan mencatatkan kerugian secara terus menerus.
Laba (Rugi) Tahun Berjalan
Selama periode tahun 2021 sampai dengan tahun 2025, Perseroan mencatatkan kerugian setiap
tahunnya, kecuali pada tahun 2023 akibat adanya surplus revaluasi aset tetap.
Ikhtisar Laporan Arus Kas Perseroan
Audited Audited Audited Audited Reviu
Keterangan 2021 2022 2023 2024 30-Sep-25
Rp.000 Rp.000 Rp.000 Rp.000 Rp.000
Arus Kas Operasi
Penerimaan Kas dari Pelanggan 12,934,062 19,624,832 22,668,364 21,907,436 14,631,221
Pembayaran Kepada Pemasok dan biaya Operasi Lainnya (7,319,873) (11,200,292) (10,138,410) (15,692,913) (10,577,065)
Pembayaran Kepada Karyawan (10,037,237) (11,205,008) (10,814,439) (10,607,869) (6,744,376)
Pembayaran Pajak (598,206) (661,758)
Total Arus Kas Operasi (5,021,254) (3,442,225) 1,715,515 (4,393,346) (2,690,220)
Arus Kas Investasi
Perolehan aset hak guna (282,600) -
Perolehan aset tetap (552,550) (703,567) (1,108,403) (984,574) (293,542)
Aset tetap dalam pembangunan 79,002 (427,207) (98,000) (279,208)
Hasil Penjualan Aset Tetap 754,000 113,120 21,794 191,351
Total Arus Kas Investasi 201,450 (624,565) (1,705,090) (1,060,780) (381,398)
Arus Kas Pendanaan
Dana Penerimaan dari Modal Disetor 7 - 2,377
Pembayaran Utang bank (6,000,000) (6,600,000) (7,200,000) (7,800,000) (6,750,000)
Peningkatan (Penurunan) utang berelasi 25,293,250 15,712,126 12,716,634 11,377,822 13,363,298
(Peningkatan) Penurunan piutang berelasi (493,771) 298,871 2,069,275 2,008,240 (191,370)
Pembayaran dan penerimaan bunga (9,382,044) (7,749,161) (7,498,237) (6,231,418) (4,109,561)
Pembayaran liabilitas sewa pembiayaan (2,073,963) (1,216,899) (43,960) (65,940) (49,455)
Total Arus Kas Pendanaan 7,343,479 444,937 46,089 (711,296) 2,262,911
Perubahan Kas Dan Setara Kas 2,523,674 (3,621,853) 56,514 (6,165,422) (808,706)
Kas Dan Setara Kas Awal 12,929,571 15,453,245 11,831,392 11,887,906 5,722,484
Kas dan Setara Kas Akhir 15,453,245 11,831,392 11,887,906 5,722,484 4,913,777
Berikut adalah hal-hal penting dalam arus kas Perseroan berdasarkan data laporan arus
keuangan Perseroan sebagaimana disajikan pada tabel di atas:
• Arus kas bersih yang diperoleh Perseroan dari aktivitas operasi per 31 Desember 2024
adalah negatif sebesar Rp16,5 miliar, begitu juga halnya dengan tahun 2025 Perseroan
membukukan negatif arus kas dari aktivitas operasi sebesar Rp7,1 miliar.
• Arus kas bersih yang diperoleh Perseroan dari aktivitas investasi per 31 Desember 2024
adalah sebesar Rp7,3 miliar, di mana pada tahun 2025 Perseroan membukukan arus kas
dari aktivitas investasi sebesar Rp4,2 miliar.
• Arus kas bersih yang diperoleh Perseroan dari aktivitas pendanaan per 31 Desember
2024 adalah sebesar Rp2,9 miliar, di mana pada tahun 2021 Perseroan membukukan
arus kas dari aktivitas pendanaan sebesar Rp2,1 miliar.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 36
Page 49
b. Analisis Rasio Keuangan Perseroan Rasio-Rasio
Ratio Analysis atau analisis rasio merupakan salah satu bentuk teknis analisis laporan
keuangan yang digunakan untuk mengetahui hubungan dari pos- pos tertentu dari posisi
keuangan dan laba rugi secara individu atau kombinasi antara keduanya. Berikut adalah tabel
berbagai macam rasio keuangan yang kami gunakan dalam analisis rasio keuangan
Perusahaan:
Rasio Keuangan Perseroan
Audited Audited Audited Audited Reviu Rate-rata
Description 2021 2022 2023 2024 30-Sep-25 2021-30 Sept 2025
1 LIQUIDITY RATIO / WORKING CAPITAL
Current Ratio 168.39% 144.16% 144.48% 99.34% 71.33% 125.54%
Working Capital to Total Assets Ratio 2.37% 1.49% 1.40% -0.02% -1.35% 0.78%
2 LEVERAGE RATIO / SOLVABILITAS RATIO
Total Debt to Total Assets Ratio 37.50% 40.31% 51.28% 53.70% 56.08% 47.77%
Total Debt to Equity Ratio 60.00% 67.52% 105.24% 115.98% 127.66% 95.28%
Long Term Debt to Equity Ratio 54.45% 61.86% 98.80% 108.72% 116.95% 88.15%
3 ACTIVITY RATIO
Asset Turn Over 0.03 0.05 0.05 0.05 0.04 0.04
Working Capital Turn Over 1.26 3.21 3.72 (242.59) (2.64) (47.41)
Account Payable Turn Over 11.69 13.26 14.63 16.83 6.66 12.62
Average Day's Account Payable 30.79 27.14 24.60 21.39 40.53 28.89
Receivable Turn Over 27.97 52.73 65.54 45.46 19.51 42.24
Average Day's Receivable 12.87 6.83 5.49 7.92 13.84 9.39
4 RENTABILITAS/PROFITABILITAS RATIO
Gross Profit Margin 59.65% 65.89% 65.58% 63.62% 63.11% 63.57%
Operating Profit Margin -192.92% -86.54% -60.77% -71.63% -78.85% -98.14%
Net Profit Margin -187.51% -85.17% -60.55% -73.67% -79.72% -97.32%
Operating Ratio 182.91% 118.74% 93.30% 102.44% 114.44% 122.37%
Earning Power/Net Return on Invesment (ROI) -5.79% -4.14% -3.16% -3.84% -2.81% -3.95%
Net Return on Equity (ROE) -9.00% -6.83% -6.47% -8.52% -6.47% -7.46%
Return on Invesment (ROI) -5.62% -4.08% -3.15% -3.94% -2.84% -3.93%
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui
sejauh mana kemampuan perusahaan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya.
Beberapa rasio keuangan yang masuk dalam kategori ini antara lain adalah:
1. Rasio Lancar (current ratio)
Rasio ini merupakan perbandingan antara aset lancar dengan utang lancar. Rasio ini
bertujuan untuk mengetahui sampai seberapa jauh jumlah aset lancar perusahaan dapat
menjamin utang jangka pendek. Secara umum semakin tinggi rasio lancar maka semakin
aman perusahaan. Rasio lancar Perusahaan untuk tahun 2021 hingga tahun 2025
mengalami fluktuasi dengan rata-rata rasio sebesar 1,25 kali yang artinya sejak tahun
2021 sampai dengan 30 September 2025, perseroan dapat menjamin semua liabilitas
lancarnya.
2. Rasio Modal Kerja terhadap Total Aset (working capital to total assets ratio)
Rasio modal kerja terhadap total aset pada dasarnya mempunyai tujuan untuk mengukur
kemampuan perusahaan untuk dapat memenuhi kewajiban-kewajiban jangka pendeknya.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 37
Page 50
Rasio ini menunjukkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan modal kerja bersih dari
seluruh total aset yang dimilikinya. Modal kerja ini digunakan untuk membiayai operasi
perusahaan atau menanggulangi kesulitan-kesulitan keuangan yang mungkin terjadi. Rasio
modal kerja terhadap total aset Perusahaan untuk tahun 2021 hingga tahun 2025 memiliki
rata-rata rasio sebesar 0,78%.
Rasio Aktivitas
Aktivitas merupakan suatu rasio yang berfungsi untuk mengukur tingkat efektifitas
penggunaan aset perusahaan. Rasio ini sering juga disebut rasio perputaran. Secara umum
semakin tinggi perputaran berarti semakin efektif tingkat penggunaan aset perusahaan.
Adapun beberapa rasio yang termasuk dalam kategori ini adalah:
1. Rasio perputaran piutang usaha (account receivable turnover)
Rasio ini untuk mengukur sampai seberapa cepat perusahaan dapat menagih piutangnya.
Semakin sering perputarannya berarti semakin pendek umur piutang. Berdasarkan
tabel rasio perputaran piutang usaha Perusahaan di atas, dapat dilihat bahwa perputaran
piutang Perusahaan per 30 September 2025 mencapai 19 kali mengalami penurunan
dibandingkan per 31 Desember 2024 yang tercatat sebesar 45 kali.
2. Rasio perputaran utang usaha (account payable turnover)
Rasio ini untuk mengukur tingkat perputaran utang usaha perusahaan kepada pemasok.
Perputaran yang cepat akan lebih menyenangkan pemasok, karena umur utang usaha
perusahaan yang pendek. Rasio perputaran utang usaha Perusahaan per 31 Desember
2024 tercatat sebesar 16 kali.
Rasio Solvabilitas (Leverage)
Rasio solvabilitas (Leverage) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan
perusahaan untuk melunasi utang-utangnya. Adapun rasio yang termasuk dalam kategori ini
adalah rasio total utang terhadap total ekuitas (Liabilities to total equity) dan rasio total
utang terhadap total aset (Liabilities to total assets). Rasio total utang terhadap total ekuitas
merupakan perbandingan antara total liabilitas terhadap total ekuitas atau modal perusahaan.
Rasio satu menunjukkan jumlah utang sama dengan jumlah ekuitas. Rasio liabilities to
total equity Perusahaan untuk periode 31 Desember 2024 sebesar 115,9%, di mana hal ini
mengindikasikan bahwa total utang Perusahaan pada periode tersebut lebih kecil bila
dibandingkan dengan modal atau ekuitas yang dimiliki. Adapun rasio total utang terhadap
total aset Perusahaan per 30 September 2025 mencapai 127,6%.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 38
Page 51
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam menghasilkan
laba. Beberapa rasio yang termasuk dalam kategori ini antara lain adalah:
1. Rasio laba kotor (gross profit margin ratio)
Rasio ini mengukur tingkat profitabilitas suatu produk atau jasa sebelum dikurangi oleh
beban beban yang lainnya. Rasio laba kotor Perusahaan secara rata-rata selama tahun
2021 hingga tahun 2025 adalah sebesar 63,57%.
2. Rasio laba operasi (operating profit margin ratio)
Rasio ini digunakan untuk mengukur tingkat laba yang dihasilkan dari aktivitas operasional
perusahaan. Adapun rasio laba operasi Perusahaan untuk periode 31 Desember 2024
adalah negatif sebesar 71,63% mengalami peningkatan bila dibandingkan tahun
sebelumnya yang tercatat negatif sebesar 78 ,85%.
3. Rasio laba bersih (net profit margin ratio)
Rasio ini mengukur hasil akhir dari seluruh aktivitas perusahaan. Rasio ini juga
menggambarkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba bersih. Rasio laba
bersih Perusahaan untuk periode 31 Desember 2024 adalah negatif sebesar 73,67%
mengalami peningkatan bila dibandingkan tahun sebelumnya yang tercatat negatif
sebesar 79 ,72%.
4. Rasio laba atas aset (return on asset)
Rasio ini digunakan untuk mengetahui sampai seberapa jauh aset yang digunakan
dapat menghasilkan laba. Rasio laba atas aset Perusahaan untuk periode 31 Desember
2024 mencapai negatif sebesar 3,94%, sedangkan pada periode 30 September 2025 dengan
pencapaian rasio mencapai negatif sebesar 2,84%.
5. Rasio laba atas ekuitas (return on equity)
Rasio ini digunakan untuk mengetahui sampai seberapa jauh hasil atau keuntungan
yang diperoleh dari setiap modal yang ditanamkan. Sama seperti halnya rasio profitabilitas
lainnnya untuk periode 31 Desember 2024 rasio laba atas ekuitas Perusahaan mencapai
negatif sebesar 8,52%, sedangkan pada periode 30 September 2025 yang tercatat negatif
sebesar 6,47%.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 39
Page 52
c. Analisis terhadap Proforma Laporan Keuangan Perseroan
Analisis dilakukan mencakup analisis dampak Transaksi terhadap laporan keuangan Perseroan
yang dilakukan berdasarkan informasi keuangan Proforma Perseroan sebelum dan setelah
Transaksi pada tanggal 30 September 2025 yang telah direviu oleh KAP Jojo Sunarjo dan Rekan.
Tujuan informasi keuangan Proforma adalah untuk memperlihatkan dampak signifikan Transaksi
yang terjadi atas informasi keuangan historis. Namun, informasi keuangan Proforma bukan
merupakan petunjuk hasil usaha atau dampak yang berkaitan atas posisi keuangan sebagai akibat
dari transaksi yang telah terjadi sebelumnya.
Informasi keuangan proforma disusun dengan menggunakan asumsi-asumsi sebagai berikut:
- Laporan posisi keuangan sebelum transaksi diambil dari laporan keuangan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 30 September 2025 yang telah direviu oleh Kantor Akuntan
Publik Jojo Sunarjo dan Rekan dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
- Pelaksanaan tansaksi telah berlaku efektif dan sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang
berlaku.
Informasi keuangan Proforma Perseroan tersebut adalah sebagai berikut:
Proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan
Historis Proforma
Keterangan Rencana Transaksi Penyesuaian Rencana Transaksi
Tidak Dilakukan Dilakukan
Rp. Rp. Rp.
Aset
Aset lancar
o Kas dan setara kas 4,913,777,316 - 4,913,777,316
o Piutang usaha 694,820,060 41,625,000,000 42,319,820,060
o Piutang lain-lain 118,449,007 - 118,449,007
o Persediaan 382,891,346 - 382,891,346
o Perlengkapan 1,652,112,340 - 1,652,112,340
o Pajak dibayar dimuka 4,857,137,998 - 4,857,137,998
o Uang muka dan biaya dibayar dimuka 1,377,120,531 - 1,377,120,531
Jumlah aset lancar 13,996,308,598 41,625,000,000 55,621,308,598
Aset tidak lancar
o Aset tetap 399,525,508,915 (34,557,460,294) 364,968,048,621
o Aset pajak tangguhan 2,061,100,837 2,061,100,837
o Aset lain-lain 1,200,000,000 1,200,000,000
Jumlah aset tidak lancar 402,786,609,752 (34,557,460,294) 368,229,149,458
Jumlah Aset 416,782,918,350 7,067,539,706 423,850,458,056
Kewajiban dan Ekuitas
Kewajiban
Kewajiban lancar
o Utang usaha 871,624,453 - 871,624,453
o Utang lain-lain 6,109,714,772 - 6,109,714,772
o Utang pajak 454,058,785 5,165,625,000 5,619,683,785
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 40
Page 53
Historis Proforma
Keterangan Rencana Transaksi Penyesuaian Rencana Transaksi
Tidak Dilakukan Dilakukan
Rp. Rp. Rp.
o Beban akrual 2,174,407,975 - 2,174,407,975
o Jaminan pelanggan 159,107,053 - 159,107,053
o Liabilitas jangka pg jatuh tempo 9,851,953,393 - 9,851,953,393
Jumlah kewajiban lancar 19,620,866,431 5,165,625,000 24,786,491,431
Kewajiban tidak lancar
o Utang pihak berelasi 116,830,124,956 - 116,830,124,956
o Liabilitas jangka panjang 42,095,316,835 - 42,095,316,835
o Liabilitas imbalan pasca kerja 1,534,685,070 - 1,534,685,070
o Liabilitas pajak tangguhan 53,631,951,774 (3,723,198,810) 49,908,752,964
Jumlah kewajiban tidak lancar 214,092,078,635 (3,723,198,810) 210,368,879,825
Jumlah kewajiban 233,712,945,066 1,442,426,190 235,155,371,256
Ekuitas
o Modal disetor 100,000,397,900 - 100,000,397,900
o Tambahan modal disetor 14,491,453,870 - 14,491,453,870
o Surplus revaluasi aset tetap 183,875,074,658 (16,923,630,955) 166,951,443,703
o Komponen ekuitas lainnya 1,630,418,401 - 1,630,418,401
o Saldo laba (rugi) (126,643,378,222) 22,548,744,471 (104,094,633,751)
o Komponen non pengendali 9,716,006,677 - 9,716,006,677
Jumlah Ekuitas 183,069,973,284 5,625,113,516 188,695,086,800
Jumlah Kewajiban dan Ekuitas 416,782,918,350 7,067,539,706 423,850,458,056
Mengacu pada laporan keuangan proforma di atas dapat dilihat bahwa Rencana Transaksi yang
akan dilakukan oleh Perseroan memiliki dampak terhadap laporan posisi keuangan Perseroan.
Adapun dampak yang muncul akibat rencana transaksi tersebut antara lain:
Aset lancar Perseroan secara keseluruhan mengalami perubahan sehubungan dengan
transaksi penjualan aset vila sebesar Rp41.625.000.000 (Rp37.500.000.000 + PPN).
Aset tidak lancar Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp34.557.460.294 yang
disebabkan karena penjualan aset tetap yang berupa nilai buku tanah dan bangunan vila.
Jumlah Liabilitas lancar Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp5.165.625.000 karena
adanya beban pajak atas penjualan aset villa.
Liabilitas tidak lancar mengalami perubahan sehubungan dengan beban pajak tangguhan yang
mengalami penurunan sebesar Rp3.723.198.810.
Ekuitas mengalami peningkatan sebesar Rp5.625.113.516, yang disebabkan karena adanya
keuntungan dari penjualan aset tetap.
Berikut adalah perbandingan rasio keuangan Perseroan bila rencana transaksi tidak dilakukan
dan bila rencana transaksi dilakukan:
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 41
Page 54
Perbandingan Rasio Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi Dilakukan
Keterangan Rencana Transaksi Rencana Transaksi
Tidak Dilakukan Dilakukan
LIQUIDITY RATIO / WORKING CAPITAL
Current Ratio 0.71 2.24
Working Capital to Total Assets Ratio (0.01) 0.07
LEVERAGE RATIO / SOLVABILITAS RATIO
Total Debt to Total Assets Ratio 56.08% 55.48%
Total Debt to Equity Ratio 127.66% 124.62%
Long Term Debt to Equity Ratio 116.95% 111.49%
Berdasarkan proforma setelah transaksi, dapat dilihat bahwa rasio keuangan Perseroan menjadi
turun, hal ini dapat dilihat berdasarkan tabel proforma rasio keuangan Perseroan di atas
yang mengindikasikan bahwa rasio likuiditas Perseroan yang semula 0,71% menjadi 2,24%,
sedangkan leverage ratio Perseroan yang berupa debt to total asets ratio yang semula 56,08%
menjadi 55,48%, rasio total debt to equity yang semula 127,66% menjadi 124,62% dan long term
debt to equity ratio yang semula 116,95% menjadi 111,49%.
d. Analisis Penilaian atas Proyeksi Keuangan
Dalam memberikan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi, kami juga melakukan analisis atas
proyeksi keuangan yang diberikan oleh pihak manajemen Perseroan dalam kondisi tidak
melakukan Rencana Transaksi dan kondisi melakukan Rencana Transaksi.
Pada tabel di bawah ini dapat dilihat perbandingan kondisi dan rasio keuangan berdasarkan
proyeksi Perseroan yang telah disesuaikan apabila tidak melakukan Rencana Transaksi dan
melakukan Rencana Transaksi.
Tidak melakukan Rencana Transaksi
Asumsi-asumsi proyeksi keuangan Perseroan adalah sebagai berikut:
Jangka waktu proyeksi
Jangka waktu proyeksi disajikan mulai dari 1 Oktober 2025 sampai dengan 31 Desember
2030.
Proyeksi laba (Rugi)
- Pendapatan diasumsikan untuk unit dan rata-rata harga adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 42
Page 55
Proj Proj Proj Proj Proj Proj
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Okt-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Operational day per year 91 365 365 366 365 365
Operational month per year 3 12 12 12 12 12
Hotel
Falatehan 69 69 69 69 69 69
Pejompongan 58 58 58 58 58 58
Canggu 9 9 9 9 9 9
Occupancy Average
Falatehan 70.00% 70.00% 70.00% 70.00% 75.00% 75.00%
Pejompongan 60.00% 60.00% 60.00% 60.00% 65.00% 65.00%
Canggu 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00%
Room Sold
Falatehan 4,393 17,571 17,571 17,619 18,826 18,826
Pejompongan 3,181 12,722 12,722 12,757 13,783 13,783
Canggu 655 2,619 2,619 2,626 2,619 2,619
Average Room Rate
Falatehan 412,000 432,600 454,230 476,942 500,789 525,828
Pejompongan 435,000 456,750 479,588 503,567 528,745 555,182
Canggu 1,478,000 1,551,900 1,629,495 1,710,970 1,796,518 1,886,344
Food & Beverage Revenue 43.78% 43.78% 43.78% 43.78% 43.78% 43.78%
Minor Revenue 0.74% 0.74% 0.74% 0.74% 0.74% 0.74%
Pendapatan spa 0.98% 0.98% 0.98% 0.98% 0.98% 0.98%
Pendapaatan
Pendapaatan Hotel
* Kamar 4,161,138 17,476,778 18,350,616 19,320,937 21,420,645 22,491,677
* Makan dan minum 1,821,907 7,652,008 8,034,609 8,459,453 9,378,786 9,847,725
* Lain-lain 30,792 129,327 135,794 142,974 158,512 166,437
Pendapatan spa 40,689 170,893 179,438 188,926 209,457 219,930
Pendapatan lainnya - - - - - -
Total 6,054,525 25,429,006 26,700,457 28,112,289 31,167,400 32,725,770
- Beban langsung diasumsikan sebesar 36,8% dari pendapatan setiap tahunnya.
- Beban umum administasi diasumsikan dengan rata-rata sebesar 81,7% dari pendapatan
setiap tahunnya.
- Perhitungan penyusutan dan amortisasi dengan metode garis lurus dengan sisa umur
ekonomis yang wajar.
- Asumsi pembayaran beban bunga pinjaman diperhitungkan sebesar 9% dari jumlah
fasilitas pinjaman.
- Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan Undang-Undang Pokok Perpajakan yang
berlaku di Indonesia. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002, terdapat
PPh final atas persewaan tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai
persewaan tanah dan/atau bangunan, dengan demikian besaran beban pajak
penghasilan diperhitungkan sebesar 10,0% dari nilai pendapatan.
Proyeksi Posisi Keuangan
- Aset lancar
o Piutang usaha diasumsikan 10 hari dari pendapatan usaha.
o Persediaan diasumsikan 22 hari dari beban pokok.
o Perlengkapan diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 2% setiap tahunnya.
o Pajak dibayar dimuka diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 1% setiap
tahunnya.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 43
Page 56
o Piutang lain-lain dan uang muka dan biaya dibayar dimuka diasumsikan tetap sama
sesuai dengan yang tertera pada laporan keuangan per 30 September 2025.
- Aset tidak lancar
o Nilai perolehan aset tetap diasumsikan tetap. Akumulasi penyusutan dihitung
dengan menambahkan akumulasi penyusutan tahun sebelumnya dengan
penyusutan tahun berjalan.
o Aset pajak tangguhan dan aset lain-lain diasumsikan tetap sama sesuai dengan yang
tertera pada laporan keuangan per 30 September 2025.
- Liabilitas jangka pendek
o Utang usaha pihak ketiga diasumsikan 30 hari dari beban pokok pendapatan.
o Utang lain-lain diasumsikan tetap sama sesuai dengan yang tertera pada laporan
keuangan per 30 September 2025.
o Utang pajak diasumsikan sebesar beban pajak penghasilan setiap tahunnya.
o Beban akrual diasumsikan 45 hari dari beban operasi.
o Jaminan pelanggan diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 1% setiap
tahunnya.
- Liabilitas jangka panjang
o Utang pihak berelasi disesuaikan dengan adanya penambahan sehubungan dengan
kebutuhan beban operasional Perseroan.
o Liabilitas jangka panjang dibukukan sesuai dengan jadwal dan rencana manajemen
perseroan.
o Liabilitas imbalan pascakerja diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 2%
setiap tahunnya.
o Liabilitas pajak tangguhan diasumsikan tetap sama sesuai dengan yang tertera pada
laporan keuangan per 30 September 2025.
- Ekuitas
o Modal saham diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2025.
o Tambahan modal disetor dan surplus revaluasi aset tetap diasumsikan tetap, sama
dengan per 30 September 2025.
o Saldo (rugi) laba adalah penjumlahan antara laba (rugi) bersih periode berjalan
dengan saldo (rugi) laba periode sebelumnya.
Asumsi-asumsi yang digunakan yang terkait langsung dengan kegiatan usaha dalam proyeksi
posisi keuangan adalah wajar.
Secara ringkas berdasarkan prediksi 5 (lima) tahun ke depan untuk kondisi tidak melakukan
Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 44
Page 57
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Kas dan setara kas *) 5,307 5,301 5,374 4,927 4,748 4,480
Aset Lancar *) 14,595 14,732 14,952 14,656 14,719 14,615
Liabilitas Jangka Pendek *) 20,706 24,654 26,166 27,555 13,949 14,026
Total Liabilitas *) 236,298 245,345 253,736 260,678 266,105 270,216
Pendapatan *) 6,055 25,429 26,700 28,112 31,167 32,726
Laba Bersih *) (3,464) (13,840) (11,017) (10,133) (8,268) (7,154)
Total Ekuitas *) 179,606 165,766 154,748 144,615 136,347 129,194
Current Ratio 0.70 0.60 0.57 0.53 1.06 1.04
Debt to Equity Ratio 1.32 1.48 1.64 1.80 1.95 2.09
Return on Equity (%) 0.03 0.15 0.17 0.19 0.23 0.25
Debt to Total Assets 0.57 0.60 0.62 0.64 0.66 0.68
*) dalam miliaran Rupiah
Berdasarkan ringkasan tersebut di atas, untuk proyeksi keuangan dengan kondisi tidak
melakukan rencana transaksi dapat diketahui bahwa rata-rata current ratio mencapai sebesar
0,75, debt to equity ratio mencapai rata-rata sebesar 1,71, ROE rata-rata mencapai 0,17 dan
debt to total assets mencapai 0,63. Penjelasan lebih lanjut dapat dilihat pada lampiran.
Melakukan Rencana Transaksi
Asumsi-asumsi proyeksi keuangan Perseroan adalah sebagai berikut:
Jangka waktu proyeksi
Jangka waktu proyeksi disajikan mulai dari 1 Oktober 2025 sampai dengan 31 Desember
2030.
Proyeksi laba (Rugi)
- Pendapatan SOTS diasumsikan untuk unit dan rata-rata harga adalah sebagai berikut:
Proj Proj Proj Proj Proj Proj
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Okt-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Operational day per year 91 365 365 366 365 365
Operational month per year 3 12 12 12 12 12
Hotel
Falatehan 69 69 69 69 69 69
Pejompongan 58 58 58 58 58 58
Canggu 9 9 9 9 9 9
Occupancy Average
Falatehan 70.00% 70.00% 70.00% 70.00% 75.00% 75.00%
Pejompongan 60.00% 60.00% 60.00% 60.00% 65.00% 65.00%
Canggu 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00%
Room Sold
Falatehan 4,393 17,571 17,571 17,619 18,826 18,826
Pejompongan 3,181 12,722 12,722 12,757 13,783 13,783
Canggu 655 2,619 2,619 2,626 2,619 2,619
Average Room Rate
Falatehan 412,000 432,600 454,230 476,942 500,789 525,828
Pejompongan 435,000 456,750 479,588 503,567 528,745 555,182
Canggu 1,478,000 1,551,900 1,629,495 1,710,970 1,796,518 1,886,344
Food & Beverage Revenue 43.78% 43.78% 43.78% 43.78% 43.78% 43.78%
Minor Revenue 0.74% 0.74% 0.74% 0.74% 0.74% 0.74%
Pendapatan spa 0.98% 0.98% 0.98% 0.98% 0.98% 0.98%
Pendapaatan
Pendapaatan Hotel
* Kamar 4,161,138 17,476,778 18,350,616 19,320,937 21,420,645 22,491,677
* Makan dan minum 1,821,907 7,652,008 8,034,609 8,459,453 9,378,786 9,847,725
* Lain-lain 30,792 129,327 135,794 142,974 158,512 166,437
Pendapatan spa 40,689 170,893 179,438 188,926 209,457 219,930
Pendapatan lainnya - - - - - -
Total 6,054,525 25,429,006 26,700,457 28,112,289 31,167,400 32,725,770
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 45
Page 58
- Beban langsung diasumsikan sebesar 36,8% dari pendapatan setiap tahunnya.
- Beban umum administasi diasumsikan dengan rata-rata sebesar 78,56% dari pendapatan
setiap tahunnya.
- Perhitungan penyusutan dan amortisasi dengan metode garis lurus dengan sisa umur
ekonomis yang wajar.
- Asumsi pembayaran beban bunga pinjaman diperhitungkan sebesar 9% dari jumlah
fasilitas pinjaman.
- Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan Undang-Undang Pokok Perpajakan yang
berlaku di Indonesia. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002, terdapat
PPh final atas persewaan tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai
persewaan tanah dan/atau bangunan, dengan demikian besaran beban pajak
penghasilan diperhitungkan sebesar 10,0% dari nilai pendapatan.
Proyeksi Posisi Keuangan
- Aset lancar
o Piutang usaha diasumsikan 10 hari dari pendapatan usaha dan piutang usaha pihak
berelasi pada awal proyeksi diasumsikan mengalami peningkatan sehubungan
dengan tagihan atas penjualan aset vila.
o Persediaan diasumsikan 22 hari dari beban pokok.
o Perlengkapan diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 2% setiap tahunnya.
o Pajak dibayar dimuka diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 1% setiap
tahunnya.
o Piutang lain-lain dan uang muka dan biaya dibayar dimuka diasumsikan tetap sama
sesuai dengan yang tertera pada laporan keuangan per 30 September 2025.
- Aset tidak lancar
o Nilai perolehan aset tetap diasumsikan mengalami penurunan sehubungan dengan
bahagian penjualan aset villa. Akumulasi penyusutan dihitung dengan
menambahkan akumulasi penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun
berjalan.
o Aset pajak tangguhan dan aset lain-lain diasumsikan tetap sama sesuai dengan yang
tertera pada laporan keuangan per 30 September 2025.
- Liabilitas jangka pendek
o Utang usaha pihak ketiga diasumsikan 30 hari dari beban pokok pendapatan.
o Utang lain-lain diasumsikan tetap sama sesuai dengan yang tertera pada laporan
keuangan per 30 September 2025.
o Utang pajak diasumsikan sebesar beban pajak penghasilan setiap tahunnya.
o Beban akrual diasumsikan 45 hari dari beban operasi.
o Jaminan pelanggan diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 1% setiap
tahunnya.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 46
Page 59
- Liabilitas jangka panjang
o Utang pihak berelasi disesuaikan dengan adanya penambahan sehubungan dengan
kebutuhan beban operasional Perseroan.
o Liabilitas jangka panjang dibukukan sesuai dengan jadwal dan rencana manajemen
perseroan.
o Liabilitas imbalan pascakerja diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 2%
setiap tahunnya.
o Liabilitas pajak tangguhan pada awal proyeksi disesuaikan dengan adanya pajak
tangguhan atas asumsi penjualan aset vila.
- Ekuitas
o Modal saham diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2025.
o Tambahan modal disetor diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2025.
o Surplus revaluasi aset tetap diasumsikan pada awal proyeksi mengalami penurunan
sehubungan dengan penjualan aset vila.
o Saldo (rugi) laba adalah penjumlahan antara laba (rugi) bersih periode berjalan
dengan saldo (rugi) laba periode sebelumnya.
Asumsi-asumsi yang digunakan yang terkait langsung dengan kegiatan usaha dalam proyeksi
posisi keuangan adalah wajar.
Secara ringkas berdasarkan prediksi 5 (lima) tahun ke depan untuk kondisi melakukan
Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Kas dan setara kas *) 5,015 4,640 4,766 4,619 4,209 4,270
Aset Lancar *) 51,754 9,855 10,086 10,048 9,837 10,019
Liabilitas Jangka Pendek *) 15,088 18,000 19,523 21,170 7,290 7,653
Total Liabilitas *) 235,957 202,969 211,371 218,570 223,723 228,120
Pendapatan *) 6,055 25,429 26,700 28,112 31,167 32,726
Laba Bersih *) (301) (12,960) (10,137) (9,253) (7,387) (6,273)
Total Ekuitas *) 182,769 169,809 159,672 150,419 143,032 136,758
Current Ratio 3.43 0.55 0.52 0.47 1.35 1.31
Debt to Equity Ratio 1.29 1.20 1.32 1.45 1.56 1.67
Return on Equity (%) 0.03 0.15 0.17 0.19 0.22 0.24
Debt to Total Assets 0.56 0.54 0.57 0.59 0.61 0.63
*) dalam miliaran Rupiah
Berdasarkan ringkasan tersebut di atas, untuk proyeksi keuangan dengan kondisi melakukan
rencana transaksi dapat diketahui bahwa rata-rata current ratio mencapai sebesar 1,27, debt
to equity ratio mencapai rata-rata sebesar 1,42, ROE rata-rata mencapai 0,17 dan debt to
total assets mencapai 0,58. Penjelasan lebih lanjut dapat dilihat pada lampiran.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 47
Page 60
Analisis kelayakan
Kelayakan investasi diukur terhadap biaya modal rata-rata tertimbang (Weighted Average
cost of capital/WACC) dari perusahaan industry sejenis sengan SOTS yang merupakan tingkat
diskonto. Jika investasi menghasilkan Internal Rate of Return (IRR) lebih besar atau sama
dengan WACC atau Net Present Value (NPV) positif, maka investasi tersebut layak.
Rencana transaksi adalah melakukan penjualan aset villa pada PT SMK oleh SOTS dalam
rangka mengurangi utang Perseroan.
Tingkat diskonto diperoleh dengan mengaplikasikan model biaya modal rata-rata
tertimbang (Weighted Average Cost Of Capital, WACC) dengan formula sebagai berikut:
WACC = [ ke x We ] + [ kd (1-t) x Wd ]
di mana :
ke = biaya modal untuk ekuitas
kd = biaya modal untuk utang
We = bobot ekuitas dalam struktur kapital
Wd = bobot utang dalam struktur kapital
t = tarif pajak
Biaya ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (CAPM).
Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium
untuk menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, tambahan premi juga diperlukan untuk
dapat menarik ekuitas ke dalam suatu investasi dan untuk meliput dampak dari skala usaha
dan kondisi spesifik subjek perusahaan.
Formula biaya ekuitas sebagai berikut:
Ke = Rf + (B*Rpm)-CDs
Di mana :
Ke = Tingkat Balikan Yang Diharapkan atas Biaya dari Ekuitas
Rf = Tingkat Balikan Investasi Bebas Risiko Yang Diharapkan
Rpm = Premi Risiko Ekuitas untuk pasar secara keseluruhan
Beta (β) = Risiko Sistematik
CDs = Risiko Spesifik
Berdasarkan uraian tersebut di atas maka biaya modal (WACC) yang merupakan
tingkat diskonto adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 48
Page 61
Uraian Parameter Formula Value
Beta Unlevered Beta Unlevered =Beta/(1+(1-tax)*D/E) 0.305
Taxes Tax 10.00%
Debt to equity ratio DE =D/E 214.80%
Weighted debt D =(1/(1/(D/E)+1)) 68.23%
Weigthed equity E =((1/(D/E))/(1/(D/E)+1)) 31.77%
Beta Re-Levered β (Beta) =Unlever*(1+(1-tax)*(D/E)) 0.893
Risk Free Rate (Rf) KRf =Yield,Tennor 30 th. 6.45%
Market Risk Rpm =Damodaran 6.87%
RBDS (Rating-based Default
Rs
Spread) =Damodaran 1.89%
Interest rate I =Bank Persero 8.67%
Cost of equity Ke =Rf + (B*Rpm)-CDs 10.70%
Cost of debt Kd =I*(1-tax) 7.80%
Weighted average cost of capital WACC =(1/(1/DE+1)*kd)+((1/DE)/(1/DE+1)*ke) 8.72%
Dengan demikian tingkat diskonto adalah 8,72%.
Perhitungan kelayakan dengan dilakukannya rencana transaksi adalah sebagai berikut:
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
a. Outlays & Modal Kerja
Aset tetap (364,968,049) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000)
Perubahan Modal Kerja (31,651,293) 44,435,983 1,418,266 1,537,487 (14,078,687) 241,785
Jumlah Outlays dan Modal Kerja (396,619,341) 43,435,983 418,266 537,487 (15,078,687) (758,215)
b. Proceeds
o Laba (rugi) bersih (301,351) (12,959,865) (10,136,982) (9,252,815) (7,387,123) (6,273,459)
o Penyusutan dan amortisasi 1,257,222 5,049,908 2,965,580 3,015,580 3,022,601 3,059,060
o Bunga 1,051,153 4,024,197 3,204,759 2,238,265 1,172,870 0
o Nilai buku 351,598,098
Proceeds 2,007,024 (3,885,761) (3,966,643) (3,998,970) (3,191,651) 348,383,699
Investasi - Cash Inflow (Arus Kas Bersih - FCF) (394,612,317) 39,550,222 (3,548,378) (3,461,483) (18,270,338) 347,625,484
Akumulasi Arus Kas Bersih (FCF) (394,612,317) (355,062,095) (358,610,472) (362,071,956) (380,342,294) (32,716,810)
c. Hasil Analisis Kelayakan
Year Calculation 0.25 1.25 2.25 3.25 4.25 5.25
Discount Rate (WACC) 8.72% 8.72% 8.72% 8.72% 8.72% 8.72%
Discount Factor 0.9793 0.9007 0.8284 0.7620 0.7008 0.6446
Present Value (PV) (386,445,718) 35,623,636 (2,939,616) (2,637,512) (12,804,135) 224,071,553
Total Net Present Value (NPV) = (145,131,792)
Internal Rate of Return (IRR) = -1.83%
Hasil analisis kelayakan SOTS dengan melakukan rencana transaksi menunjukan bahwa
rencana transaksi adalah tetap tidak layak yang ditunjukkan dengan nilai IRR sebesar -1,83%
lebih besar dari tingkat WACC sebesar 8,72% dan NPV negatif sebesar Rp 145,1 miliar.
Analisis sensitivitas dilakukan terhadap adanya penurunan pendapatan dan peningkatan
beban langsung yang berpengaruh terhadap kelayakan proyek yang digambarkan sebagai
berikut:
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 49
Page 62
Uraian 1 2 3 4 5 6
A Sensitivitas Proyek Thd Pendapatan
1 Penurunan Tarif 0% 2% 4% 6% 8% 10%
2 Nilai IRR -1.83% -1.93% -2.02% -2.11% -2.21% -2.30%
3 Net Present Value (145,131,792) (146,417,727) (147,703,661) (148,989,596) (150,275,530) (151,561,465)
B Sensitivitas Proyek Thd Beban Langsung
1 Kenaikan Beban Langsung 0% 2% 4% 6% 8% 10%
2 Nilai IRR -1.83% -1.87% -1.90% -1.94% -1.97% -2.01%
3 Net Present Value (145,131,792) (145,578,941) (146,036,298) (146,503,863) (146,981,637) (147,469,619)
Berdasarkan analisis sensitivitas tersebut di atas, terlihat bahwa kelayakan proyek sensitif
terhadap penurunan pendapatan maupun dengan kenaikan beban langsung perseroan.
3.5 Analisis Kewajaran atas Rencana Transaksi
Analisis Kewajaran atas rencana transaksi Perseroan dilakukan melalui analisis perbandingan
harga transaksi dan dengan melihat adanya incremental atau nilai tambah yang dapat
dihasilkan oleh Perseroan sehubungan dengan adanya transaksi tersebut.
a. Analisis Perbandingan Harga Transaksi
Analisis Perbandingan Harga Transaksi dilakukan dengan melihat hasil penilaian aset villa.
Berikut merupakan tabel perbandingan antara Nilai Transaksi berdasarkan nota
kesepahaman (Memorandum of Understanding) tertanggal 24 November 2025 dan Nilai
Pasar berdasarkan pihak Penilai Independen:
Rencana Penjualan aset Nilai
Nilai Pasar Rp. 37,700,000,000
Nilai Jual Kesepakatan Rp. 37,500,000,000
Nilai Rencana Transaksi sebagaimana tercantum dalam nota kesepahaman (Memorandum of
Understanding) tertanggal 24 November 2025 disebutkan penjualan aset Villa berupa
sebidang tanah seluas 1.500 meter persegi berikut bangunan villa seluas 1.677 meter persegi
yang berada di atasnya, serta segala sesuatu yang tertanam atau melekat di atas tanah
termasuk fasilitas yang menjadi satu kesatuan dengan bangunan, dikenal dengan nama Villa
Type Angel Fish nomor 51, berlokasi di Pulau Tengah, Kelurahan Pulau Pari, Kecamatan
Kepulauan Seribu Selatan, Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta
sebesar Rp37.500.000.000.
Sementara itu, nilai pasar aset (tanah dan bangunan Villa) sesuai dengan hasil penilaian aset
berdasarkan laporan penilaian nomor 02018/2.0084-00/PI/03/0274/1/XII/2025 tanggal 22
Desember 2025 oleh KJPP Sapto, Kasmodiard dan Rekan adalah sebesar Rp37.700.000.000.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 50
Page 63
Dengan nilai transaksi sesuai nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) adalah
sebesar Rp37.500.000.000 atau dengan Nilai Pasar Wajar Penilaian aset adalah sebesar
Rp37.700.000.000, maka nilai transaksi lebih rendah 0,53% dari Nilai Pasar Wajar dan masih
dalam kisaran wajar. Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
b. Analisis Inkremental
Analisis inkremental untuk mengukur nilai tambah dari transaksi dengan memtimbangkan:
− Konstribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi dan
dampaknya terhadap proyeksi keuangan.
− Biaya dan pendapatan yang relevan.
− Informasi non keuangan yang relevan.
− Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana dan
nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
− Hal-hal material lain.
Kontribusi Nilai Tambah dari Rencana Transaksi
Rencana transaksi adalah untuk penurunan utang SOTS, maka konstribusi nilai tambah
dari transaksi tersebut dapat diukur dari peningkatan laba dan kinerja keuangan.
Berdasarkan proyeksi laba rugi, perhitungan kontribusi nilai tambah terhadap laba
Perseroan adalah sebagai berikut:
Analisa laba bersih tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 adalah sebagai berikut:
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Melakukan Rencana Transaksi (301) (12,960) (10,137) (9,253) (7,387) (6,273)
Tidak Melakukan Rencana Transaksi (3,464) (13,840) (11,017) (10,133) (8,268) (7,154)
Kenaikan (Penurunan) Laba Bersih 3,163 880 880 880 880 880
Analisi arus kas bersih (net cash flow) tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 adalah
sebagai berikut:
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Melakukan Rencana Transaksi 2,007 (3,886) (3,967) (3,999) (3,192) 348,384
Tidak Melakukan Rencana Transaksi (936) (3,886) (3,967) (3,999) (3,192) 378,319
Kenaikan (Penurunan) 2,943 - - - (0) (29,935)
Dari analisis laba bersih dan arus kas bersih, dapat diketahui bahwa bila melakukan
Rencana Transaksi lebih baik dibandingkan tidak melakukan Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 51
Page 64
Biaya dan Pendapatan yang Relevan
Dengan dilakukannya transaksi, Perseroan akan dapat mengurungi beban dan
memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
Informasi Non Keuangan yang Relevan
Informasi non keuangan yang relevan adalah Perseroan diharapkan akan dapat
meningkatkan laba Perseroan.
Prosedur Pengambilan Keputusan oleh Perseroan Dalam Menentukan Rencana Transaksi
dan Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif lain
Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan rencana transaksi
dan nilai transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Dewan Komisaris.
Rencana transaksi dan nilai transaksi dengan persyaratan yang mudah, transparan dan
akuntable yang dapat dipenuhi Perseroan sesuai dengan Peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
Hal-hal material lainnya
Hal-hal material lainnya terkait dengan analisis inkremental dari rencana transaksi tidak
ada. Dengan analisis inkremental yang telah dilakukan, Penilai meyakini bahwa rencana
transaksi adalah wajar dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 52
Page 65
4 KESIMPULAN Secara kualitatif, dapat diketahui bahwa pihak yang terlibat dalam transaksi ini adalah Perseroan dengan PT Sungai Mas Konstruksi. Rencana transaksi ini merupakan transaksi yang mengandung unsur transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam POJK No. 42/POJK.04/2020 karena terdapat pemegang saham dan pengurus yang sama di dalam Perseroan dan SMK. Rencana transaksi yang akan dilakukan bukan merupakan transaksi benturan kepentingan karena memberikan solusi kelangsungan usaha bagi Perseroan dan diselenggarakan sesuai aturan perundang-undangan yang berlaku dan menguntungkan Perseroan. Terkait rencana transaksi, sebagaimana tercantum dalam nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) tertanggal 24 November 2025 disebutkan penjualan aset vila sebesar Rp37.500.000.000 sebagai objek transaksi dan jika dibagi dengan nilai ekuitas PT Satria Mega Kencana Tbk berdasarkan Laporan Keuangan PT Satria Mega Kencana Tbk untuk periode yang berakhir pada tanggal 30 September 2025 yang telah direviu oleh Kantor Akuntan Publik Jojo Sunarjo dan Rekan sebesar Rp183.069.973.284, maka nilainya transaksi mencapai lebih dari 20% (dua puluh persen) dari ekuitas Perseroan. Dengan demikian rencana transaksi tersebut merupakan transaksi material sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Ayat 1 POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha. Secara kuantitatif mengacu pada laporan neraca Perseroan selama 5 (lima) tahun terakhir, dapat dilihat bahwa selama tahun 2021 sampai dengan tahun 2025 jumlah aset Perseroan mengalami fluktuasi. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2023 yaitu akibat adanya penilaian aset tetap kembali. Jika dibandingkan antara Nilai Transaksi dan Nilai Pasar. Nilai Rencana Transaksi sebagaimana tercantum dalam nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) tertanggal 24 November 2025 disebutkan penjualan aset vila sebesar Rp37.500.000.000. Sementara itu, nilai pasar aset vila berdasarkan laporan penilaian aset (Tanah dan Bangunan Villa) nomor 02018/2.0084- 00/PI/03/0274/1/XII/2025 tanggal 22 Desember 2025 oleh KJPP Sapto, Kasmodiard dan Rekan adalah sebesar Rp37.700.000.00. Dengan demikian, nilai transaksi lebih rendah 0,53% dari Nilai Pasar Wajar dan masih dalam kisaran wajar. Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar. Adapun dampak keuangan dari Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh Perseroan, mengacu pada laporan keuangan proforma dapat dilihat bahwa Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh Perseroan mengakibatkan rasio keuangan Perseroan menjadi lebih baik, hal ini dapat dilihat berdasarkan tabel proforma rasio keuangan yang menyajikan perhitungan rasio keuangan jika rencana transaksi tidak dilakukan dan jika rencana transaksi dilakukan yang mengindikasikan bahwa rasio likuiditas Perseroan secara rata-rata mengalami penurunan, sedangkan leverage ratio Perseroan menjadi lebih tinggi bila dibandingkan dengan kondisi eksisting atau sebelum rencana transaksi dilakukan. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 53
Page 66
Dengan demikian, berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam rangka menentukan dampak positif secara kualitatif maupun kuantitatif dari Rencana Transaksi yang akan dilakukan, serta dengan membandingkan besarnya nilai transaksi dengan nilai pasar wajar yang tidak melebihi batas atas ataupun batas bawah 7,5% dari nilai yang dijadikan acuan sebagaimana tercantum dalam POJK No. 35/POJK.04/2020, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh Perseroan adalah Wajar. Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk. 54
Page 67
LAMPIRAN-LAMPIRAN
Page 68
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
MELAKUKAN RENCANA TRANSAKSI DAN TIDAK MELAKUKAN RENCANA TRANSAKSI
Uraian Lampiran
Laporan Posisi Keuangan 1
Perhitungan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain 2
Laporan Arus Kas 3
Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi 4
Proyeksi Laba (Rugi) Sebelum Rencana Transaksi 5
Proyeksi Arus Kas Sebelum Rencana Transaksi 6
Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi 7
Proyeksi Laba (Rugi) Setelah Rencana Transaksi 8
Proyeksi Arus Kas Setelah Rencana Transaksi 9
Analisa Kelayakan Sebelum Rencana Transaksi 10
Analisa Kelayakan Setelah Rencana Transaksi 11
Analisa Sensitivitas Setelah Rencana Transaksi 12
Page 69
Lampiran - 1
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Laporan Posisi Keuangan
Periode 31 Desember 2021 sampai dengan 30 September 2025
Audited Audited Audited Audited Reviu
Description 2021 Analysis 2022 Analysis 2023 Analysis 2024 Analysis 30-Sep-25 Analysis
Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical
Aset
Aset lancar
o Kas dan setara kas 15,453,245 3.74% 11,831,392 2.92% 11,887,906 2.74% 5,722,484 1.36% 4,913,777 1.18%
o Piutang usaha 442,752 0.11% 292,955 0.07% 396,263 0.09% 595,988 0.14% 694,820 0.17%
o Piutang lain-lain 1,683,274 0.41% 871,587 0.22% 58,384 0.01% 54,225 0.01% 118,449 0.03%
o Persediaan 285,127 0.07% 334,370 0.08% 395,530 0.09% 433,086 0.10% 382,891 0.09%
o Perlengkapan 1,254,493 0.30% 1,370,102 0.34% 1,518,125 0.35% 1,632,681 0.39% 1,652,112 0.40%
o Pajak dibayar dimuka 4,692,541 1.14% 4,763,314 1.18% 4,777,828 1.10% 4,805,482 1.14% 4,857,138 1.17%
o Uang muka dan biaya dibayar dimuka 320,986 0.08% 280,232 0.07% 661,079 0.15% 832,486 0.20% 1,377,121 0.33%
Jumlah aset lancar 24,132,418 5.84% 19,743,952 4.87% 19,695,115 4.54% 14,076,432 3.34% 13,996,309 3.36%
Aset tidak lancar
o Piutang pihak berelasi 2,811,019 0.68% 3,306,466 0.82% 2,008,240 0.46% - 0.00% - 0.00%
o Biaya dibayar dimuka 34,423 0.01% 6,153 0.00% 11,703 0.00% 2,188 0.00% - 0.00%
o Aset tetap 380,869,682 92.24% 374,792,277 92.54% 409,326,965 94.28% 403,844,523 95.89% 399,525,509 95.86%
o Aset pajak tangguhan 2,177,270 0.53% 3,101,360 0.77% 1,908,320 0.44% 2,019,269 0.48% 2,061,101 0.49%
o Aset lain-lain 2,866,434 0.69% 4,066,434 1.00% 1,200,000 0.28% 1,200,000 0.28% 1,200,000 0.29%
Jumlah aset tidak lancar 388,758,827 94.16% 385,272,690 95.13% 414,455,227 95.46% 407,065,980 96.66% 402,786,610 96.64%
Jumlah Aset 412,891,246 100.00% 405,016,642 100.00% 434,150,342 100.00% 421,142,413 100.00% 416,782,918 100.00%
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas lancar
o Utang usaha 427,400 0.10% 570,324 0.14% 492,188 0.11% 483,004 0.11% 871,624 0.21%
o Utang lain-lain 3,178,630 0.77% 2,478,129 0.61% 1,898,084 0.44% 1,458,759 0.35% 6,109,715 1.47%
o Utang pajak 1,054,560 0.26% 1,123,789 0.28% 935,493 0.22% 721,731 0.17% 454,059 0.11%
o Beban akrual 1,360,777 0.33% 1,973,473 0.49% 1,844,387 0.42% 2,277,327 0.54% 2,174,408 0.52%
o Jaminan pelanggan 600,532 0.15% 455,052 0.11% 702,174 0.16% 256,764 0.06% 159,107 0.04%
o Liabilitas jangka pg jatuh tempo 7,709,097 1.87% 7,094,726 1.75% 7,759,146 1.79% 8,971,813 2.13% 9,851,953 2.36%
Jumlah liabilitas lancar 14,330,995 3.47% 13,695,493 3.38% 13,631,472 3.14% 14,169,398 3.36% 19,620,866 4.71%
Liabilitas tidak lancar
o Utang pihak berelasi 65,520,951 15.87% 81,824,966 20.20% 95,277,499 21.95% 107,095,747 25.43% 116,830,125 28.03%
o Liabilitas jangka panjang 73,380,745 17.77% 66,286,019 16.37% 58,680,733 13.52% 49,703,425 11.80% 42,095,317 10.10%
o Liabilitas imbalan pasca kerja 1,600,745 0.39% 1,440,231 0.36% 1,515,385 0.35% 1,559,685 0.37% 1,534,685 0.37%
o Liabilitas pajak tangguhan - 0.00% - 0.00% 53,513,222 12.33% 53,626,452 12.73% 53,631,952 12.87%
Jumlah liabilitas tidak lancar 140,502,441 34.03% 149,551,217 36.92% 208,986,840 48.14% 211,985,309 50.34% 214,092,079 51.37%
Jumlah Liabilitas 154,833,436 37.50% 163,246,710 40.31% 222,618,312 51.28% 226,154,708 53.70% 233,712,945 56.08%
Ekuitas
o Modal disetor 100,000,008 24.22% 100,000,008 24.69% 100,000,398 23.03% 100,000,398 23.75% 100,000,398 23.99%
o Tambahan modal disetor 14,489,467 3.51% 14,489,467 3.58% 14,491,454 3.34% 14,491,454 3.44% 14,491,454 3.48%
o Surplus revaluasi aset tetap 198,532,390 48.08% 198,532,390 49.02% 183,875,075 42.35% 183,875,075 43.66% 183,875,075 44.12%
o Komponen ekuitas lainnya 1,473,991 0.36% 1,705,037 0.42% 1,561,103 0.36% 1,630,418 0.39% 1,630,418 0.39%
o Saldo laba (rugi) (68,435,166) -16.57% (84,871,098) -20.95% (98,403,115) -22.67% (114,862,484) -27.27% (126,643,378) -30.39%
o Komponen non pengendali 11,997,120 2.91% 11,914,128 2.94% 10,007,115 2.30% 9,852,844 2.34% 9,716,007 2.33%
Jumlah Ekuitas 258,057,810 62.50% 241,769,932 59.69% 211,532,030 48.72% 194,987,705 46.30% 183,069,973 43.92%
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 412,891,246 100.00% 405,016,642 100.00% 434,150,342 100.00% 421,142,413 100.00% 416,782,918 100.00%
Page 70
Lampiran - 2
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Perhitungan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Periode 31 Desember 2021 sampai dengan 30 September 2025
Audited Audited Audited Audited Reviu
Description 2021 Analysis 2022 Analysis 2023 Analysis 2024 Analysis 30-Sep-25 Analysis
Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical Rp.000 Vertical
o Pendapatan 12,383,996 100.00% 19,396,218 100.00% 22,585,257 100.00% 22,552,571 100.00% 14,853,833 100.00%
o Beban pokok pendapatan (4,996,400) -40.35% (6,616,368) -34.11% (7,774,657) -34.42% (8,204,582) -36.38% (5,479,753) -36.89%
o Laba (rugi) kotor 7,387,596 59.65% 12,779,850 65.89% 14,810,600 65.58% 14,347,989 63.62% 9,374,081 63.11%
o Beban usaha
Beban penjualan (462,206) -3.73% (953,020) -4.91% (1,012,578) -4.48% (1,091,950) -4.84% (938,750) -6.32%
Beban umum dan administrasi (22,189,684) -179.18% (22,078,524) -113.83% (20,059,007) -88.81% (22,011,034) -97.60% (16,060,347) -108.12%
(22,651,889) -182.91% (23,031,545) -118.74% (21,071,585) -93.30% (23,102,984) -102.44% (16,999,097) -114.44%
o Laba (rugi) usaha (15,264,293) -123.26% (10,251,695) -52.85% (6,260,985) -27.72% (8,754,995) -38.82% (7,625,016) -51.33%
o Penghasilan (beban) lain-lain
Pendapatan bunga 144,561 1.17% 106,826 0.55% 169,565 0.75% 142,041 0.63% 29,833 0.20%
Laba (rugi) penjualan aset tetap (18,438) -0.15% - 0.00% 113,120 0.50% 21,794 0.10% 1,351 0.01%
Beban keuangan (9,669,775) -78.08% (7,955,646) -41.02% (7,673,359) -33.98% (6,490,912) -28.78% (4,220,249) -28.41%
Beban pajak (626,304) -5.06% (709,336) -3.66% (444,750) -1.97% (1,089,019) -4.83% (38,646) -0.26%
Penyisihan penurunan nilai piutang (183,579) -1.48% 21,119 0.11% 206,735 0.92% 1,156 0.01% (3,149) -0.02%
Lain-lain-bersih 1,726,732 13.94% 2,002,997 10.33% 163,527 0.72% 15,410 0.07% 143,840 0.97%
(8,626,802) -69.66% (6,534,040) -33.69% (7,465,161) -33.05% (7,399,530) -32.81% (4,087,020) -27.51%
o Laba sebelum pajak (23,891,095) -192.92% (16,785,735) -86.54% (13,726,146) -60.77% (16,154,525) -71.63% (11,712,035) -78.85%
o Pajak
Pajak kini (331,562) -2.68% (722,447) -3.72% (565,315) -2.50% (478,471) -2.12% (165,224) -1.11%
Pajak tangguhan 1,001,915 8.09% 989,257 5.10% 615,728 2.73% 19,261 0.09% 36,332 0.24%
o Laba setelah pajak (23,220,741) -187.51% (16,518,924) -85.17% (13,675,734) -60.55% (16,613,735) -73.67% (11,840,927) -79.72%
o Penghasilan komprehensif lain
Pengukuran kembali imbalan pasca kerja 680,748 5.50% 296,213 1.53% (79,144) -0.35% 88,988 0.39% - 0.00%
Surplus revaluasi aset tetap 0.00% 0.00% 38,114,142 168.76% - 0.00% - 0.00%
Manfaat (beban) pajak penghasilan (149,764) -1.21% (65,167) -0.34% (8,367,699) -37.05% (19,577) -0.09% - 0.00%
Jumlah penghasilan (kerugian) komprehensif lain 530,983 4.29% 231,046 1.19% 29,667,298 131.36% 69,411 0.31% - 0.00%
Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan (22,689,758) -183.22% (16,287,878) -83.97% 15,991,565 70.81% (16,544,325) -73.36% (11,840,927) -79.72%
Jumlah penghasilan (kerugian) komprehensif yang dapat diatribusikan
Pemilik entitas induk (23,099,817) -186.53% (16,435,931) -84.74% (13,614,196) -60.28% (16,459,369) -72.98% - 0.00%
Kepentingan non-pengendali (120,924) -0.98% (82,993) -0.43% (61,538) -0.27% (154,366) -0.68% (11,840,927) -79.72%
Laba komprehensif tahun berjalan (22,689,758) -183.22% (16,287,878) -83.97% 15,991,565 70.81% (16,544,325) -73.36% (11,840,927) -79.72%
Page 71
Lampiran - 3
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Laporan Arus Kas
Periode 31 Desember 2021 sampai dengan 30 September 2025
Audited Audited Audited Audited Reviu
Keterangan 2021 2022 2023 2024 30-Sep-25
Rp.000 Rp.000 Rp.000 Rp.000 Rp.000
Arus Kas Operasi
Penerimaan Kas dari Pelanggan 12,934,062 19,624,832 22,668,364 21,907,436 14,690,777
Pembayaran Kepada Pemasok dan biaya Operasi Lainnya (7,319,873) (11,200,292) (10,138,410) (15,692,913) (17,201,642)
Pembayaran Kepada Karyawan (10,037,237) (11,205,008) (10,814,439) (10,607,869) (969,390)
Pembayaran Pajak (598,206) (661,758) (815,219)
Total Arus Kas Operasi (5,021,254) (3,442,225) 1,715,515 (4,393,346) (4,295,473)
Arus Kas Investasi
Perolehan aset hak guna (282,600) -
Perolehan aset tetap (552,550) (703,567) (1,108,403) (984,574) 2,188
Aset tetap dalam pembangunan 79,002 (427,207) (98,000) 4,319,014
Hasil Penjualan Aset Tetap 754,000 113,120 21,794 (41,832)
Total Arus Kas Investasi 201,450 (624,565) (1,705,090) (1,060,780) 4,279,370
Arus Kas Pendanaan
Dana Penerimaan dari Modal Disetor 7 - 2,377 9,734,378
Pembayaran Utang bank (6,000,000) (6,600,000) (7,200,000) (7,800,000) (7,608,108)
Peningkatan (Penurunan) utang berelasi 25,293,250 15,712,126 12,716,634 11,377,822 (25,000)
(Peningkatan) Penurunan piutang berelasi (493,771) 298,871 2,069,275 2,008,240 5,500
Pembayaran dan penerimaan bunga (9,382,044) (7,749,161) (7,498,237) (6,231,418) -
Pembayaran liabilitas sewa pembiayaan (2,073,963) (1,216,899) (43,960) (65,940) -
Total Arus Kas Pendanaan 7,343,479 444,937 46,089 (711,296) 2,106,769
Perubahan Kas Dan Setara Kas 2,523,674 (3,621,853) 56,514 (6,165,422) 2,090,667
Kas Dan Setara Kas Awal 12,929,571 15,453,245 11,831,392 11,887,906 5,722,484
Kas dan Setara Kas Akhir 15,453,245 11,831,392 11,887,906 5,722,484 7,813,150
Page 72
Lampiran - 4
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
(Disajikan dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Aset
Aset lancar
o Kas dan setara kas 5,306,970 5,301,039 5,373,883 4,926,794 4,747,690 4,479,527
o Piutang usaha 663,510 696,685 731,519 768,095 853,901 896,596
o Piutang lain-lain 118,449 118,449 118,449 118,449 118,449 118,449
o Persediaan 538,130 565,036 593,288 622,953 692,544 727,172
o Perlengkapan 1,685,155 1,718,858 1,753,235 1,788,300 1,824,066 1,860,547
o Pajak dibayar dimuka 4,905,709 4,954,766 5,004,314 5,054,357 5,104,901 5,155,950
o Uang muka dan biaya dibayar dimuka 1,377,121 1,377,121 1,377,121 1,377,121 1,377,121 1,377,121
Jumlah aset lancar 14,595,043 14,731,954 14,951,809 14,656,068 14,718,672 14,615,362
Aset tidak lancar
o Aset tetap 398,048,181 393,117,848 390,271,843 387,375,838 384,472,812 381,533,327
o Aset pajak tangguhan 2,061,101 2,061,101 2,061,101 2,061,101 2,061,101 2,061,101
o Aset lain-lain 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000
Jumlah aset tidak lancar 401,309,281 396,378,949 393,532,944 390,636,939 387,733,912 384,794,427
Jumlah Aset 415,904,325 411,110,903 408,484,753 405,293,007 402,452,584 399,409,789
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas lancar
o Utang usaha 1,100,720 1,155,756 1,213,544 1,274,221 1,416,568 1,487,396
o Utang lain-lain 6,109,715 6,109,715 6,109,715 6,109,715 6,109,715 6,109,715
o Utang pajak 605,453 2,542,901 2,670,046 2,811,229 3,116,740 3,272,577
o Beban akrual 2,564,477 2,658,865 2,498,280 2,598,530 2,712,781 2,828,855
o Jaminan pelanggan 209,084 254,290 521,295 281,123 592,797 327,258
o Liabilitas jangka pg jatuh tempo 10,116,517 11,932,029 13,153,017 14,479,882 - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 20,705,965 24,653,555 26,165,896 27,554,700 13,948,601 14,025,801
Liabilitas tidak lancar
o Utang pihak berelasi 120,830,125 137,830,125 157,830,125 177,830,125 196,830,125 200,830,125
o Liabilitas jangka panjang 39,564,928 27,632,899 14,479,882 - - -
o Liabilitas imbalan pasca kerja 1,565,379 1,596,686 1,628,620 1,661,192 1,694,416 1,728,305
o Liabilitas pajak tangguhan 53,631,952 53,631,952 53,631,952 53,631,952 53,631,952 53,631,952
Jumlah liabilitas tidak lancar 215,592,383 220,691,662 227,570,579 233,123,269 252,156,493 256,190,381
Jumlah Liabilitas 236,298,349 245,345,218 253,736,474 260,677,969 266,105,094 270,216,183
Ekuitas
o Modal disetor 100,000,398 100,000,398 100,000,398 100,000,398 100,000,398 100,000,398
o Tambahan modal disetor 14,491,454 14,491,454 14,491,454 14,491,454 14,491,454 14,491,454
o Surplus revaluasi aset tetap 183,875,075 183,875,075 183,875,075 183,875,075 183,875,075 183,875,075
o Komponen ekuitas lainnya 1,630,418 1,630,418 1,630,418 1,630,418 1,630,418 1,630,418
o Saldo laba (rugi) (130,107,375) (143,947,666) (154,965,073) (165,098,314) (173,365,861) (180,519,745)
o Komponen non pengendali 9,716,007 9,716,007 9,716,007 9,716,007 9,716,007 9,716,007
Jumlah Ekuitas 179,605,976 165,765,686 154,748,278 144,615,038 136,347,490 129,193,606
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 415,904,325 411,110,903 408,484,753 405,293,007 402,452,584 399,409,789
Page 73
Lampiran - 5
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Proyeksi Laba (Rugi) Sebelum Rencana Transaksi
(Disajikan dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
o Pendapatan 6,054,525 25,429,006 26,700,457 28,112,289 31,167,400 32,725,770
o Beban pokok pendapatan (2,232,016) (9,374,467) (9,843,190) (10,363,666) (11,489,940) (12,064,437)
o Laba (rugi) kotor 3,822,509 16,054,540 16,857,267 17,748,623 19,677,460 20,661,333
o Beban usaha
Beban penjualan (312,917) (1,314,250) (1,379,962) (1,448,960) (1,521,408) (1,597,479)
Beban umum dan administrasi (5,200,189) (21,566,350) (20,263,823) (21,134,714) (22,003,670) (22,945,161)
(5,513,106) (22,880,599) (21,643,785) (22,583,674) (23,525,079) (24,542,640)
o Laba (rugi) usaha (1,690,597) (6,826,060) (4,786,518) (4,835,050) (3,847,618) (3,881,307)
o Penghasilan (beban) lain-lain
Pendapatan bunga - - - - - -
Laba (rugi) penjualan aset tetap - - - - - -
Beban keuangan (1,167,948) (4,471,330) (3,560,844) (2,486,961) (1,303,189) -
Beban pajak - - - - - -
Penyisihan penurunan nilai piutang - - - - - -
Lain-lain-bersih - - - - - -
(1,167,948) (4,471,330) (3,560,844) (2,486,961) (1,303,189) -
o Laba sebelum pajak (2,858,545) (11,297,390) (8,347,362) (7,322,011) (5,150,808) (3,881,307)
o Beban Pajak Penghasilan (605,453) (2,542,901) (2,670,046) (2,811,229) (3,116,740) (3,272,577)
o Laba setelah pajak (3,463,997) (13,840,290) (11,017,407) (10,133,240) (8,267,548) (7,153,884)
o Penghasilan komprehensif lain
Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan (3,463,997) (13,840,290) (11,017,407) (10,133,240) (8,267,548) (7,153,884)
Laba rugi awal tahun
Koreksi laba rugi ditahan
Laba rugi akhir tahun (3,463,997) (13,840,290) (11,017,407) (10,133,240) (8,267,548) (7,153,884)
Page 74
Lampiran - 6
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Proyeksi Arus Kas Sebelum Rencana Transaksi
(Disajikan dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Arus Kas Operasi
Penerimaan Kas dari Pelanggan 6,085,836 25,395,831 26,665,622 28,075,713 31,081,594 32,683,075
Pembayaran Kepada Pemasok dan biaya Operasi Lainnya (5,318,156) (25,045,422) (26,140,639) (27,727,574) (29,108,936) (31,201,184)
Pembayaran Kepada Karyawan (438,083) (1,113,983) (1,366,820) (1,435,161) (1,506,919) (1,582,265)
Pembayaran Pajak (502,630) (654,510) (2,592,448) (2,720,089) (2,861,772) (3,167,789)
Total Arus Kas Operasi (173,034) (1,418,084) (3,434,284) (3,807,111) (2,396,033) (3,268,163)
Arus Kas Investasi
Perolehan aset hak guna
Perolehan aset tetap - (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000)
Aset tetap dalam pembangunan
Hasil Penjualan Aset Tetap
Total Arus Kas Investasi - (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000)
Arus Kas Pendanaan
Dana Penerimaan dari Modal Disetor
Pembayaran Utang bank (2,227,360) (10,116,517) (11,932,029) (13,153,017) (14,479,882) -
Peningkatan (Penurunan) utang berelasi 4,000,000 17,000,000 20,000,000 20,000,000 19,000,000 4,000,000
(Peningkatan) Penurunan piutang berelasi
Pembayaran bunga (1,167,948) (4,471,330) (3,560,844) (2,486,961) (1,303,189) -
Pembayaran liabilitas sewa pembiayaan (38,465) - - - - -
Total Arus Kas Pendanaan 566,227 2,412,153 4,507,128 4,360,022 3,216,929 4,000,000
Perubahan Kas Dan Setara Kas 393,193 (5,931) 72,843 (447,089) (179,104) (268,163)
Kas Dan Setara Kas Awal 4,913,777 5,306,970 5,301,039 5,373,883 4,926,794 4,747,690
Kas dan Setara Kas Akhir 5,306,970 5,301,039 5,373,883 4,926,794 4,747,690 4,479,527
Page 75
Lampiran - 7
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
(Disajikan dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Aset
Aset lancar
o Kas dan setara kas 5,014,586 4,639,890 4,765,670 4,618,613 4,208,628 4,269,903
o Piutang usaha 42,288,510 696,685 731,519 768,095 853,901 896,596
o Piutang lain-lain 118,449 118,449 118,449 118,449 118,449 118,449
o Persediaan 538,130 565,036 593,288 622,953 692,544 727,172
o Perlengkapan 1,685,155 1,718,858 1,753,235 1,788,300 1,824,066 1,860,547
o Pajak dibayar dimuka 732,138 739,459 746,854 754,323 761,866 769,484
o Uang muka dan biaya dibayar dimuka 1,377,121 1,377,121 1,377,121 1,377,121 1,377,121 1,377,121
Jumlah aset lancar 51,754,088 9,855,499 10,086,136 10,047,852 9,836,575 10,019,271
Aset tidak lancar
o Aset tetap 363,710,827 359,660,919 357,695,339 355,679,759 353,657,158 351,598,098
o Aset pajak tangguhan 2,061,101 2,061,101 2,061,101 2,061,101 2,061,101 2,061,101
o Aset lain-lain 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000
Jumlah aset tidak lancar 366,971,927 362,922,020 360,956,440 358,940,860 356,918,258 354,859,198
Jumlah Aset 418,726,015 372,777,518 371,042,576 368,988,712 366,754,833 364,878,470
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas lancar
o Utang usaha 1,100,720 1,155,756 1,213,544 1,274,221 1,416,568 1,487,396
o Utang lain-lain 25,564 25,564 25,564 25,564 25,564 25,564
o Utang pajak 1,646,078 2,542,901 2,670,046 2,811,229 3,116,740 3,272,577
o Beban akrual 1,990,247 2,089,759 2,194,247 2,297,664 2,419,157 2,540,115
o Jaminan pelanggan 209,084 254,290 267,005 281,123 311,674 327,258
o Liabilitas jangka pg jatuh tempo 10,116,517 11,932,029 13,153,017 14,479,882 - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 15,088,209 18,000,298 19,523,422 21,169,683 7,289,703 7,652,910
Liabilitas tidak lancar
o Utang pihak berelasi 129,830,125 105,830,125 125,830,125 145,830,125 164,830,125 168,830,125
o Liabilitas jangka panjang 39,564,928 27,632,899 14,479,882 - - -
o Liabilitas imbalan pasca kerja 1,565,379 1,596,686 1,628,620 1,661,192 1,694,416 1,728,305
o Liabilitas pajak tangguhan 49,908,753 49,908,753 49,908,753 49,908,753 49,908,753 49,908,753
Jumlah liabilitas tidak lancar 220,869,184 184,968,463 191,847,380 197,400,070 216,433,294 220,467,183
Jumlah Liabilitas 235,957,393 202,968,762 211,370,802 218,569,753 223,722,997 228,120,092
Ekuitas
o Modal disetor 100,000,398 100,000,398 100,000,398 100,000,398 100,000,398 100,000,398
o Tambahan modal disetor 14,491,454 14,491,454 14,491,454 14,491,454 14,491,454 14,491,454
o Surplus revaluasi aset tetap 166,951,444 166,951,444 166,951,444 166,951,444 166,951,444 166,951,444
o Komponen ekuitas lainnya 1,630,418 1,630,418 1,630,418 1,630,418 1,630,418 1,630,418
o Saldo laba (rugi) (110,021,099) (122,980,964) (133,117,946) (142,370,762) (149,757,884) (156,031,343)
o Komponen non pengendali 9,716,007 9,716,007 9,716,007 9,716,007 9,716,007 9,716,007
Jumlah Ekuitas 182,768,622 169,808,757 159,671,774 150,418,959 143,031,836 136,758,377
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 418,726,015 372,777,518 371,042,576 368,988,712 366,754,833 364,878,470
Page 76
Lampiran - 8
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Proyeksi Laba (Rugi) Setelah Rencana Transaksi
(Disajikan dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
o Pendapatan 6,054,525 25,429,006 26,700,457 28,112,289 31,167,400 32,725,770
o Beban pokok pendapatan (2,232,016) (9,374,467) (9,843,190) (10,363,666) (11,489,940) (12,064,437)
o Laba (rugi) kotor 3,822,509 16,054,540 16,857,267 17,748,623 19,677,460 20,661,333
o Beban usaha
Beban penjualan (312,917) (1,314,250) (1,379,962) (1,448,960) (1,521,408) (1,597,479)
Beban umum dan administrasi (4,980,083) (20,685,925) (19,383,398) (20,254,289) (21,123,245) (22,064,736)
(5,293,000) (22,000,174) (20,763,360) (21,703,249) (22,644,654) (23,662,215)
o Laba (rugi) usaha (1,470,490) (5,945,635) (3,906,093) (3,954,625) (2,967,193) (3,000,882)
o Penghasilan (beban) lain-lain
Pendapatan bunga - - - - - -
Laba (rugi) penjualan aset tetap 2,942,540 - - - - -
Beban keuangan (1,167,948) (4,471,330) (3,560,844) (2,486,961) (1,303,189) -
Beban pajak - - - - - -
Penyisihan penurunan nilai piutang - - - - - -
Lain-lain-bersih - - - - - -
1,774,592 (4,471,330) (3,560,844) (2,486,961) (1,303,189) -
o Laba sebelum pajak 304,101 (10,416,965) (7,466,937) (6,441,586) (4,270,383) (3,000,882)
o Beban Pajak Penghasilan (605,453) (2,542,901) (2,670,046) (2,811,229) (3,116,740) (3,272,577)
o Laba setelah pajak (301,351) (12,959,865) (10,136,982) (9,252,815) (7,387,123) (6,273,459)
o Penghasilan komprehensif lain
Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan (301,351) (12,959,865) (10,136,982) (9,252,815) (7,387,123) (6,273,459)
Laba rugi awal tahun
Koreksi laba rugi ditahan
Laba rugi akhir tahun (301,351) (12,959,865) (10,136,982) (9,252,815) (7,387,123) (6,273,459)
Page 77
Lampiran - 9
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Proyeksi Arus Kas Setelah Rencana Transaksi
(Disajikan dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Arus Kas Operasi
Penerimaan Kas dari Pelanggan (35,539,164) 67,020,831 26,665,622 28,075,713 31,081,594 32,683,075
Pembayaran Kepada Pemasok dan biaya Operasi Lainnya (15,699,736) (25,040,297) (26,129,855) (27,470,118) (29,382,817) (30,915,177)
Pembayaran Kepada Karyawan (438,083) (1,113,983) (1,366,820) (1,435,161) (1,506,919) (1,582,265)
Pembayaran Pajak 586,566 (1,653,399) (2,550,295) (2,677,514) (2,818,772) (3,124,359)
Total Arus Kas Operasi (51,090,418) 39,213,151 (3,381,348) (3,507,079) (2,626,913) (2,938,726)
Arus Kas Investasi
Perolehan aset hak guna
Perolehan aset tetap (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000)
Hasil Penjualan Aset Tetap 41,625,000
Total Arus Kas Investasi 41,625,000 (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000)
Arus Kas Pendanaan
Dana Penerimaan dari Modal Disetor
Pembayaran Utang bank (2,227,360) (10,116,517) (11,932,029) (13,153,017) (14,479,882) -
Peningkatan (Penurunan) utang berelasi 13,000,000 (24,000,000) 20,000,000 20,000,000 19,000,000 4,000,000
Pembayaran bunga (1,167,948) (4,471,330) (3,560,844) (2,486,961) (1,303,189) -
Pembayaran liabilitas sewa pembiayaan (38,465) - - - - -
Total Arus Kas Pendanaan 9,566,227 (38,587,847) 4,507,128 4,360,022 3,216,929 4,000,000
Perubahan Kas Dan Setara Kas 100,809 (374,696) 125,780 (147,057) (409,985) 61,274
Kas Dan Setara Kas Awal 4,913,777 5,014,586 4,639,890 4,765,670 4,618,613 4,208,628
Kas dan Setara Kas Akhir 5,014,586 4,639,890 4,765,670 4,618,613 4,208,628 4,269,903
Page 78
Lampiran - 10
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Analisa Kelayakan Sebelum Rencana Transaksi
(Disajikan dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
a. Outlays & Modal Kerja
Aset tetap (399,525,509) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000)
Perubahan Modal Kerja 11,417,892 3,804,748 1,365,329 1,237,456 (13,847,806) (87,652)
Jumlah Outlays dan Modal Kerja (388,107,617) 2,804,748 365,329 237,456 (14,847,806) (1,087,652)
b. Proceeds
o Laba (rugi) bersih (3,463,997) (13,840,290) (11,017,407) (10,133,240) (8,267,548) (7,153,884)
o Penyusutan dan amortisasi 1,477,328 5,930,333 3,846,005 3,896,005 3,903,026 3,939,485
o Bunga (1-Pajak) 1,051,153 4,024,197 3,204,759 2,238,265 1,172,870 -
o Nilai buku 381,533,327
Proceeds (935,516) (3,885,761) (3,966,643) (3,998,970) (3,191,651) 378,318,928
Investasi - Cash Inflow (Arus Kas Bersih - FCF) (389,043,132) (1,081,013) (3,601,314) (3,761,514) (18,039,458) 377,231,276
Akumulasi Arus Kas Bersih (FCF) (389,043,132) (390,124,145) (393,725,459) (397,486,973) (415,526,431) (38,295,155)
c. Hasil Analisis Kelayakan
Year Calculation 0.25 1.25 2.25 3.25 4.25 5.25
Discount Rate (WACC) 8.72% 8.72% 8.72% 8.72% 8.72% 8.72%
Discount Factor 0.9793 0.9007 0.8284 0.7620 0.7008 0.6446
Present Value (PV) (380,991,789) (973,689) (2,983,471) (2,866,124) (12,642,331) 243,154,779
Total Net Present Value (NPV) = (157,302,623)
Internal Rate of Return (IRR) = -2.01%
Page 79
Lampiran - 11
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Analisa Kelayakan Setelah Rencana Transaksi
(Disajikan dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030
a. Outlays & Modal Kerja
Aset tetap (364,968,049) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000) (1,000,000)
Perubahan Modal Kerja (31,651,293) 44,435,983 1,418,266 1,537,487 (14,078,687) 241,785
Jumlah Outlays dan Modal Kerja (396,619,341) 43,435,983 418,266 537,487 (15,078,687) (758,215)
b. Proceeds
o Laba (rugi) bersih (301,351) (12,959,865) (10,136,982) (9,252,815) (7,387,123) (6,273,459)
o Penyusutan dan amortisasi 1,257,222 5,049,908 2,965,580 3,015,580 3,022,601 3,059,060
o Bunga 1,051,153 4,024,197 3,204,759 2,238,265 1,172,870 0
o Nilai buku 351,598,098
Proceeds 2,007,024 (3,885,761) (3,966,643) (3,998,970) (3,191,651) 348,383,699
Investasi - Cash Inflow (Arus Kas Bersih - FCF) (394,612,317) 39,550,222 (3,548,378) (3,461,483) (18,270,338) 347,625,484
Akumulasi Arus Kas Bersih (FCF) (394,612,317) (355,062,095) (358,610,472) (362,071,956) (380,342,294) (32,716,810)
c. Hasil Analisis Kelayakan
Year Calculation 0.25 1.25 2.25 3.25 4.25 5.25
Discount Rate (WACC) 8.72% 8.72% 8.72% 8.72% 8.72% 8.72%
Discount Factor 0.9793 0.9007 0.8284 0.7620 0.7008 0.6446
Present Value (PV) (386,445,718) 35,623,636 (2,939,616) (2,637,512) (12,804,135) 224,071,553
Total Net Present Value (NPV) = (145,131,792)
Internal Rate of Return (IRR) = -1.83%
Page 80
Lampiran - 12
PT SATRIA MEGA KENCANA Tbk. dan Entitas Anak
Analisa Sensitivitas Setelah Rencana Transaksi
Uraian 1 2 3 4 5 6
A Sensitivitas Proyek Thd Pendapatan
1 Penurunan Tarif 0% 2% 4% 6% 8% 10%
2 Nilai IRR -1.83% -1.93% -2.02% -2.11% -2.21% -2.30%
3 Net Present Value (145,131,792) (146,417,727) (147,703,661) (148,989,596) (150,275,530) (151,561,465)
B Sensitivitas Proyek Thd Beban Langsung
1 Kenaikan Beban Langsung 0% 2% 4% 6% 8% 10%
2 Nilai IRR -1.83% -1.87% -1.90% -1.94% -1.97% -2.01%
3 Net Present Value (145,131,792) (145,578,941) (146,036,298) (146,503,863) (146,981,637) (147,469,619)
20.00%
17.50%
15.00%
12.50%
10.00%
7.50%
5.00%
Nilai IRR
2.50%
0.00%
-2.50% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00%
-5.00%
-7.50%
-10.00%
Tingkat Kenaikan/Penurunan
Names mentioned 59 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Sapto
p.4 ×2
unresolved
org
Kasmodiard dan Rekan
p.4 ×7
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.4
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.4
unresolved
org
KJPP SKR
p.4 ×5
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Jojo Sunarjo dan Rekan
p.5 ×5
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Jojo Sunarjo
p.5 ×4
unresolved
org
Bank Indonesia
p.7 ×23
unresolved
org
KJPP Sapto
p.8 ×5
unresolved
person
Consultant Kasmodiard P.
p.9
unresolved
person
Kasmodiard P., S.E., M.Sc., MAPPI (Cert.)
· Senior Partner
p.9
unresolved
person
Senior Valuer Mohammad Farid
p.11
unresolved
person
Ir. Didik Sutanto
p.11 ×2
unresolved
person
Ronny Hidayat
p.11
unresolved
org
Bapepam-LK
p.12 ×2
unresolved
org
Pendapat Kewajaran – PT Satria Mega Kencana Tbk.
p.13
unresolved
org
Jojo Sunarjo dan Rekan
p.15 ×6
unresolved
org
Jojo Sunarjo
p.15 ×6
unresolved
org
PT Setiautama Island
p.19 ×2
unresolved
person
Ilmiawan Dekrit Supatmo
· Notaris
p.20 ×3
unresolved
org
Menteri Hukum dan HAM RI
p.20 ×2
unresolved
person
Christina Dwi Utami
· Notaris
p.20 ×13
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.20 ×3
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.20 ×4
unresolved
org
Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Kementerian Hukum dan Hak Asasi
p.20
unresolved
org
Direktorat Jenderal Administrasi Pendapat Kewajaran
p.20
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.21
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor AHU-
p.21
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Modal
p.21
unresolved
—
Cindy Angelina Adranacus
p.21
unresolved
org
PT Sungai Mas Konstruksi Riwayat Singkat
p.23
unresolved
person
Ryan Bayu Candra
· Notaris
p.23
unresolved
person
Victoria
· Notaris
p.23 ×5
unresolved
org
PT Sungai Mas Internasional
p.23
unresolved
org
Kementerian Hukum Republik Indonesia
p.23
unresolved
org
Pemerintah Provinsi DKI
p.25
unresolved
org
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan
p.25
unresolved
person
Stevano Rizki Adranacus. Sedangkan
· Komisaris Utama
p.26 ×5
unresolved
person
Floreta Tane
· Direktur Utama
p.26
unresolved
org
Bank Sentral AS
p.29
unresolved
org
Kota Nusantara
p.32
unresolved
org
Bank Indonesia. Pergerakan Nilai Tukar
p.34
unresolved
org
Pusat Statistik
p.38
unresolved
org
Departemen Kebudayaan dan Pariwisata. Ciri
p.39
unresolved
org
PT SMK
p.60
unresolved
org
PT Sungai Mas Konstruksi. Rencana
p.65
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
5301 ms
12 Sep 2026 22:30
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Tanda Tangan',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dan jika dibagi'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dan jika dibagi',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}