20231003_OILS_Informasi Transaksi Afiliasi_31434781_lamp3.pdf

PAK DJ Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) dan Bisnis (B)
'.) IN 4 Ra Wilayah Kerja : Indonesia
Kantor Jasa Penilai Publik
Benedictus Darmapuspita dan Rekan

Surat Iin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik No.212.0193
Surat BAPEPAM No. S-8154/BL/2012

Jakarta, 14 September 2023

Kepada Yth.

PT Indo Oil Perkasa Tbk

Jl. Raya Perning RT 07 / RW 02
Kec. Jetis, Kab. Mojokerto
Jawa Timur 61352

Hal : Penilaian Properti
No. Laporan : 00341/2.0103-00/P1/04/0121/1/1X/2023

Dengan hormat,

Sehubungan dengan penugasan yang diberikan oleh PT Indo Oil Perkasa Tbk,
mengacu pada Proposal Ref. No. BDR 23P-113/R2 tanggal 10 Mei 2023, kami
telah melaksanakan penilaian properti berupa tanah seluas kurang lebih 5.429
meter persegi dan bangunan gudang di atasnya dengan luas kurang lebih 3.257
meter persegi yang terletak di Jalan Raya Perning KM. 39, Desa Perning,
Kecamatan Jetis, Kabupaten Mojokerto, Provinsi Jawa Timur.

Dasar Nilai yang kami gunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Sewa Pasar pada
tanggal 30 Juni 2023 dengan tujuan penilaian yaitu untuk menunjang keperluan
Transaksi Pengoperan Sewa Tanah dan Bangunan Gudang antara
PT Mandalindo Tata Perkasa dan PT Indo Oil Perkasa, Tbk. Dalam penilaian ini
kami menggunakan Pendekatan Pendapatan.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai perkiraan
jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal
penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang berminat
menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak
hati-hati, dan tanpa paksaan (SPI 101-3.6).

Penilaian ini didasarkan pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
(SEOJK) Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal. Setelah melakukan inspeksi lapangan pada
tanggal 27 Juli 2023 — 28 Juli 2023, mengumpulkan data yang berkaitan dengan
properti, menganalisa, membandingkan, dan melakukan penyesuaian atas semua
faktor yang relevan yang turut mempengaruhi nilai, dengan berpedoman pada
kondisi pembatas tersebut dalam laporan, kami berpendapat bahwa:

Pusat :
Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB), Jl. Musi No. 38 Cideng - Gambir Jakarta 10150
Telp. : (021) 3448577, 3518414, 3518235, 3813522, 34832688, 3813146, Fax. : (021) 3459648
Website : www.bdr.co.id, E-mail : info@bdr.co.id
Cabang :

Surabaya : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (031) 8782820, 8782821, 081235158473, E-mail : surabaya@bdr.co.id
Makassar : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (0411) 4671006, 085100040950, E-mail : makassar@bdr.co.id
Medan : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (061) 42566654, E-mail : medan@bdr.co.id
Sukoharjo : Bidang Jasa : Penilaian Properti Sederhana (PS), Telp. : (0271) 7469143, E-mail : sukoharjo@bdr.co.id
Denpasar : Bidang Jasa: Penilaian Properti dan Bisnis (PB), Telp. : 08113838466, E-mail : bali@bdr.co.id, info@bdr-bali.com

Rp9.773.000.000,-
(SEMBILAN MILIAR TUJUH RATUS TUJUH PULUH TIGA JUTA RUPIAH)

merupakan Nilai Sewa Pasar properti selama 18 tahun 11 bulan pada tanggal
30 Juni 2023.

Surat Pengantar ini merupakan bagian tidak terpisahkan dari Laporan Penilaian
Lengkap.

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari properti yang kami nilai atau nilai yang kami laporkan, baik saat ini
maupun di masa datang.

Hormat kami,

KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Pimpinan Rekan

Dn

—

Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert)
Nomor Izin Penilai Publik: PB-1.09.00121
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB)

MAPPI 1 94-S-00409
STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017
No. Register : RMK-2017.00108
Pap RAD: 06
W

DAFTAR ISI

SURAT PENGANYAR.c.oo.coo.o.oowoxerrex»oocwoteosew sen senenanneneeara 1
DAFTAR Sinema insan mam ana 3
PERNYATAAN PENILAI

RINGKASAN HASIL PENILAIAN.
BAB | PENDAHULUAN
| Status dan Kualifikasi Penilai...» o.c.ccomwoumaan 7

12 Pemberi Tugas............oooooocooooooooomean 8
1.3 Pengguna Laporan

14 Objek Penilaian BR)
1.5 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................o.ooooo.oooo 9
1:6:  Maksudidan Tujuan PenilaidN mocca same 9

1.7 Dasar Nilai
18 Tanggal Penilaian ..

1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi ..
1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat Diandalkan
111 Asumsi, Asumsi Khusus, dan Kondisi Pembatas............................... 11
112 Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi

1.13 Standar Penilaian dan Pendekatan yang Digunakan...

114 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event) ....13
BABI "TINJAUAN PASAR eomma
BAB III DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

1. Data Properti

2. Penilaian Properti
BAB IV KESIMPULAN NILAI
LAMPIRAN

Perhitungan Discounted Cash Flow Sewa

Foto-Foto

Peta Lokasi

Gambar Situasi Tanah dan Tata Letak Bangunan

Surat Representasi

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Independen,
kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1.

Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah
benar dan akurat.

Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian
pada tanggal penilaian (Cut Off Date).

Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang telah diungkapkan
dalam Laporan Penilaian Properti.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian
ini telah sesuai dengan asumsi dan kondisi pembatas yang diungkapkan di
dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini, dan
kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap
properti yang dinilai.

Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian
yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.

Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas,
besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi
yang terjadi kemudian (subseguent event) yang berhubungan secara
langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).

Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti
yang dinilai.

Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian sebagai berikut:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas aset yang dinilai.

b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang dinilai.

C. Menganalisa data-data yang diberikan oleh pemberi tugas.

d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan
metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan
dalam perhitungan.

e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam Laporan Penilaian.

4

10. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

11. Seluruh dokumen pendukung penilaian yang kami terima dari pemberi

tugas adalah dalam bentuk salinan (copy).

12. Analisa pendapat dan kesimpulan dalam Laporan Penilaian ini telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan KEPI & SPI Edisi VII-2018, POJK Nomor
28/POJK.04/2021, dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 yang berlaku.

13. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.

Nama

Tanda Tangan

Penanggung Jawab:
Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert)

Nomor Izin Penilai Publik: PB-1.09.00121
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB)

De

MAPPI : 94-S-00409 aa
STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ- 1/PM.02/2023

STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017

No. Register : RMK-2017.00108

Pemeriksa: |
Novia Dwi Nurlawati, S.E., M.Ec.Dev. Nu
MAPPI : 14-T-05293

No. Register : RMK-2017.01097

Penilai:

Haikal Putra Tama, S.T.

MAPPI 1 17-P-07410 JP
No. Register : RMK-2021.04153

Objek Penilaian

Lokasi

Pemberi Tugas
Tujuan Penilaian

Tanggal Penilaian
Tanggal Inspeksi

RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Properti berupa tanah seluas kurang lebih 5.429
meter persegi dan bangunan gudang di atasnya
dengan luas kurang lebih 3.257 meter persegi

Jalan Raya Perning KM. 39, Desa Perning,
Kecamatan Jetis, Kabupaten Mojokerto, Provinsi
Jawa Timur

PT Indo Oil Perkasa Tbk

Menunjang Keperluan Transaksi Pengoperan Sewa
Tanah dan Bangunan Gudang antara
PT Mandalindo Tata Perkasa dan PT- Indo Oil
Perkasa, Tbk

30 Juni 2023
27 — 28 Juli 2023

Metodologi Pendekatan Pendapatan
Dasar Nilai Nilai Sewa Pasar
Kesimpulan
“ Nilai Sewa Pasar
Properti
Pe” (Rp)
(Tanah dan Bangunan Gudang | 9.773.000.000”) |

") Catatan : Nilai sewa pasar properti selama 18 tahun 11 bulan.

BABI

PENDAHULUAN

11 Status dan Kualifikasi Penilai

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (selanjutnya disebut "BDR”)
didirikan di Jakarta pada tahun 2008 mengacu pada Surat Keputusan
Menteri Keuangan No. 125/PMK.01/2008 tanggal 3 September 2008
tentang Jasa Penilai Publik dan telah memenuhi persyaratan Peraturan
Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 101/PMK.01/2014 tentang
Penilai Publik, No. 56/PMK.01/2017 tentang Perubahan atas Peraturan
Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, dan No.
228/PMK.01/2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri
Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik.

BDR yang berkedudukan di Jalan Musi No. 38, Jakarta Pusat merupakan
Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal berdasarkan surat No. S-8154/BL/2012 tanggal 29 Juni 2012
dan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 696/KM.1/2012 tentang Izin
Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dengan nomor izin: 2.12.0103 tanggal
18 Juni 2012 serta Penilai Pertanahan berdasarkan Keputusan Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional RI No. 129/SK-
600.PT.01.01///2020 tanggal 18 Mei 2020.

Penanggung jawab dari Laporan Penilaian ini adalah Ir. Benedictus
Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert) dengan nomor anggota
MAPPI: 94-S-00409 dan Nomor Izin Penilai Publik PB-1.09.00121,
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 144/KM.1/2009,
tanggal 10 Februari 2009 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai Properti
dan Bisnis. Penanggung jawab juga memiliki kualifikasi sebagai Penilai
Penunjang Pasar Modal dengan nomor STTD.PPB-18/PM.2/2018, serta
sebagai penilai di Industri Keuangan Non Bank (IKNB) dengan STTD OJK
(IKNB) No. 050/NB.122/STTD-P/2017, tanggal 7 April 2017.

Kami tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan, baik
aktual maupun potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik properti.
Dengan demikian, kami memberikan penilaian yang objektif dan tidak
memihak.

Kami memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Apabila terdapat
bantuan tenaga ahli dalam kaitannya dengan aspek penugasan, maka
sifat bantuan dan ruang lingkup pekerjaan akan disepakati dan
diungkapkan dalam lingkup penugasan ini.

1.2

1.3

14

Pemberi Tugas

Mengacu pada Proposal Ref. No. BDR 23P-113/R2 tanggal 10 Mei 2023,
Pemberi Tugas Penilaian adalah:

a. Nama 1 PT Indo Oil Perkasa Tbk

b. NPWP 1 75.280.310.6-602.000

c. Bidang Usaha 1 Pengolahan Produksi Kopra dan Penjualan
Minyak Kelapa

d. Alamat : Jl. Raya Perning RT 07 / RW 02
Kec. Jetis, Kab. Mojokerto, Jawa Timur
61352

e. Penanggung Jawab : Direksi PT Indo Oil Perkasa Tbk
Pengguna Laporan

Laporan Penilaian ini diterbitkan tanggal 14 September 2023 dengan
No. Laporan: 00341/2.0103-00/P1/04/0121/1/1X/2023 dan akan digunakan
oleh PT Indo Oil Perkasa Tbk dalam rangka memenuhi Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan (OJK) terkait dengan Peraturan Perusahaan
Publik (Terbuka) tentang Keterbukaan Informasi.

Objek Penilaian

PT Mandalindo Tata Perkasa (PT MTP) memiliki bangunan gudang
dengan luas kurang lebih 3.257 meter persegi yang berdiri di atas sebagian
tanah Sertipikat Hak Milik No. 53, Sertipikat Hak Milik No. 418 dan Sertipikat
Hak Milik No. 306 dengan nama pemegang hak yaitu tuan Tan Bun Tik
(TBT), tuan Ghandi Widagdo Sutanto (GWS), tuan Johan Widakdo Liem
(JWL), dan tuan Yonathan Widakdo Sutanto (YWS). TBT, GWS, JWL dan
YWS menyewakan tanah tersebut kepada PT MTP dari 31 Mei 2012 sampei
dengan 31 Mei 2042 yang diikat dalam perjanjian sewa menyewa. PT MTP
akan mengoperkan hak sewa tanah dan bangunan gudang dari 30 Juni 2023
sampai dengan berakhirnya hak sewa yaitu 31 Mei 2042 kepada PT Indo Oil
Perkasa Tbk atas persetujuan dari TBT, GWS, JWL dan YWS.

Objek penilaian properti adalah berupa tanah seluas kurang lebih 5.429
meter persegi dan bangunan gudang di atasnya dengan luas kurang lebih
3.257 meter persegi yang terletak di Jalan Raya Perning KM. 39, Desa
Perning, Kecamatan Jetis, Kabupaten Mojokerto, Provinsi Jawa Timur.

Bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah kepemilikan parsial.
Penilaian properti ini tidak mencakup surat berharga perusahaan dan/atau

properti berwujud dan tidak berwujud lainnya yang tidak termasuk dalam
objek penilaian.

1.5

1.6

hi

1.8

1.9

Jenis Mata Uang yang Digunakan
Nilai dilaporkan dalam mata uang Rupiah (IDR).

Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai
Nilai Sewa Pasar dari properti yang dinilai dengan mempertimbangkan
dan mengacu kepada tujuan penilaian, yaitu untuk menunjang keperluan
Transaksi Pengoperan Sewa Tanah dan Bangunan Gudang antara
PT Mandalindo Tata Perkasa dan PT Indo Oil Perkasa, Tbk.

Dasar Nilai

Mengacu pada tujuan penilaian di atas, maka dasar nilai yang
dipergunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Sewa Pasar.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset
pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan
penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan (SPI 101-3.6).

Tanggal Penilaian

Sesuai dengan lingkup penugasan yang disepakati dengan Pemberi
Tugas, penilaian dibuat per tanggal penilaian 30 Juni 2023. Penilaian ini
berlaku terbatas pada tanggal tersebut.

Tingkat Kedalaman Investigasi

Tingkat kedalaman investigasi sesuai dengan ruang lingkup dari
penugasan penilaian yang telah disepakati, yaitu:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas properti yang dinilai.

Inspeksi fisik atas aset yang dinilai telah dilakukan pada tanggal
27— 28 Juli 2023. Pada saat inspeksi, kami didampingi oleh Bapak
Peter Surya Prabowo selaku perwakilan dari PT Indo Oil Perkasa Tbk.

Kami melakukan pengukuran terhadap luas bangunan secara umum
dan kami hanya dapat melakukan inspeksi terhadap properti
sebagaimana yang dapat ditunjukkan oleh pendamping lapangan.

Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian kami tidak dapat melakukan pemeriksaan hingga detail pada
bagian-bagian properti yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat
dijangkau. Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa tidak ada

kondisi signifikan pada bagian-bagian tersebut yang mempengaruhi
penilaian. Inspeksi dilakukan untuk mengetahui spesifikasi teknis dan
kondisi secara umum. Kami tidak melakukan uji kualitas, baik uji
kualitas kekuatan, ketahanan, keandalan, maupun uji kualitas apapun
terhadap properti yang memerlukan suatu alat ukur spesifik.

b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang
dinilai.

c. Menganalisa data-data yang diberikan oleh pemberi tugas.

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian
yang diperoleh dari pemberi tugas sesuai dengan daftar aset dan
dokumen kepemilikan atau penugasan yang diterima. Bukan tugas
penilai untuk melakukan uji tuntas dalam aspek hukum atau catatan
publik serta catatan kepemilikan.

d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan
metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan
dalam perhitungan.

e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian.

1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat Diandalkan

Data umum yang digunakan dalam menganalisa nilai aset di antaranya:
a. Lokasi dan aksesibilitas
b. Kondisi lingkungan sekitar

Data khusus berupa informasi dan salinan dokumen tentang properti yang
dinilai, yang kami terima dan/atau ditunjukkan oleh Pemberi Tugas dan
digunakan dalam menganalisa nilai properti di antaranya:

a. Sertipikat Hak Milik

b. Izin Mendirikan Bangunan

c. SPPT PBB Tahun 2022

d. Perjanjian Sewa Menyewa Tanah antara PT Mandalindo Tata Perkasa

dengan Pemilik Tanah tanggal 31 Mei 2012

Sifat dan sumber informasi yang relevan tersebut yang digunakan dalam
proses penilaian dan tanpa verifikasi, telah disetujui oleh Pemberi Tugas.
Berdasarkan surat representasi No. 019/SK/IOP/IX/2023 tanggal
11 September 2023, dinyatakan bahwa seluruh data dan informasi yang
disampaikan akurat, valid, dan sesuai dengan aslinya, dengan demikian
surat representasi tersebut menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan
dengan Laporan Penilaian ini.

10

1.11 Asumsi, Asumsi Khusus, dan Kondisi Pembatas

Penilaian dan laporan penilaian bergantung kepada asumsi, asumsi
khusus dan kondisi pembatas sebagai berikut:

a.

Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti
yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan
dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata
informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak
pemberi tugas.

Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini hanya berlaku sesuai
dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam
laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain
yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan
ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat, dan
tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada
pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya, atau kerusakan yang tidak
terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan
terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain.
Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini
dipenuhi dengan baik.

Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas
lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak
diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar
atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang
berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai. Jika properti ini
kegiatannya berindikasi terhadap pencemaran dan kerusakan
lingkungan yang mempengaruhi properti yang dinilai maka laporan ini
tidak berlaku dan harus segera dilakukan penilaian ulang.

Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan
kepada informasi dan data pemerintah yang diberikan pemberi
tugas/pengguna laporan. Oleh karena itu, kami tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luas tanah secara detail.

1

9. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini
disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak
melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini.

h. Kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan kondisi
penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku, kecuali
diinstruksikan lain.

i. Kami berasumsi bahwa status kepemilikan properti adalah sah, bebas
dari sengketa, dan tidak dijadikan jaminan utang atau hipotek.

j. Gambar bidang tanah kurang lebih seluas 5.429 meter persegi yang
akan disewakan tidak terlampir didalam perjanjian sewa antara PT
Mandalindo Tata Perkasa (PT MTP) dengan tuan Tan Bun Tik (TBT),
tuan Ghandi Widagdo Sutanto (GWS), tuan Johan Widakdo Liem
(JWL), dan tuan Yonathan Widakdo Sutanto (YWS). Sehingga kami
berasumsi bahwa bidang tanah yang akan disewa oleh PT MTP itu
merupakan bagian dari Sertipikat Hak Milik No. 53, Sertipikat Hak Milik
No. 418 dan Sertipikat Hak Milik No. 306 sesuai dengan hasil inspeksi
dilapangan.

k. Laporan penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di
atas kertas khusus berlogo dan/atau dengan cap huruf timbul KJPP
Benedictus Darmapuspita dan Rekan, dan ditandatangani oleh rekan
yang secara resmi ditunjuk.

1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi

Laporan penilaian terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.

1.13 Standar Penilaian dan Pendekatan yang Digunakan

Penilaian telah dilakukan dengan didasarkan pada Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun
2018, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 28/POJK.04/2021
dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal. Dalam penilaian terdapat 3 (tiga) pendekatan
yang dapat digunakan, yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan,
dan Pendekatan Biaya.

Berdasarkan POJK 28, disebutkan bahwa penilai properti wajib
menggunakan paling sedikit 2 (dua) Pendekatan Penilaian untuk
memperoleh hasil Penilaian yang akurat dan objektif. Dalam hal Penilai
Properti melakukan Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu,

12

Penilai Properti dapat menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian. Jenis
objek Penilaian properti yang dapat dilakukan Penilaian dengan
menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian di antaranya adalah properti
industri.

Properti yang dinilai berupa tanah seluas kurang lebih 5.429 meter persegi
dan bangunan gudang diatasnya dengan luas kurang lebih 3.257 meter
persegi, di mana data pasar pembanding yang sejenis sulit diperoleh
sehingga Pendekatan Pasar tidak dapat digunakan. Dengan demikian
kami menggunakan Pendekatan Pendapatan untuk menghasilkan nilai
sewa.

Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan
indikasi Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu
nilai saat ini (POJK 28 Pasal 1 ayat 19).

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan
aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses
kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi
sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus
kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak
atau bukan dari kontrak, misalnya keuntungan yang diantisipasi akan
diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (SPI KPUP-16.2).

Dalam menerapkan Metode Diskonto Arus Kas (DCF), Nilai objek
Penilaian didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran
pendapatan di masa yang akan datang dengan Tingkat Diskonto tertentu
menjadi nilai sekarang (SEOJK 33 1!1.6.b.2).

Dalam menggunakan Pendekatan Pendapatan untuk mendapatkan nilai
sewa properti, indikasi nilai properti didapatkan dengan menerapkan
Metode Biaya Pengganti serta Metode Pendekatan Data Pasar.

1.14 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)
Berdasarkan informasi dari manajemen, bahwa perjanjian antara pemilik

tanah dengan PT Mandalindo Tata Perkasa akan dilakukan waarmerking
di depan notaris.

13

BAB II

TINJAUAN PASAR

Kondisi Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi triwulan II 2023 tercatat sebesar 5,1796 (yoy), meningkat
dari pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 5,044 (yoy). Sumber
pertumbuhan terutama dari kuatnya permintaan domestik sejalan dengan
kenaikan pertumbuhan konsumsi rumah tangga dan pemerintah serta
peningkatan investasi, di tengah kinerja ekspor yang menurun karena
melemahnya perekonomian dan harga komoditas dunia. Berdasarkan
Lapangan Usaha (LU), seluruh sektor mencatat pertumbuhan positif dengan
pertumbuhan yang tinggi tercatat pada sektor jasa, seperti Transportasi dan
Pergudangan, Akomodasi dan Makan Minum, serta Perdagangan Besar dan
Eceran. Secara spasial, pertumbuhan sebagian besar wilayah meningkat
dengan pertumbuhan tertinggi tercatat di wilayah Sulawesi-Maluku-Papua.
Perkembangan terkini menunjukkan kegiatan ekonomi pada triwulan III 2023
tetap baik, sebagaimana tecermin pada perkembangan penjualan eceran,
Purchasing Managers' Index (PMI) Manufaktur, dan ekspektasi penghasilan.
Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan
tetap berada dalam kisaran proyeksi 4,5-5,3”o. Bank Indonesia akan terus
memperkuat sinergi stimulus fiskal Pemerintah dengan stimulus
makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong pertumbuhan ekonomi,
khususnya dari sisi permintaan.

Tekanan inflasi terus menurun dan semakin terkendali dalam sasaran 3,0t1Y4.
Inflasi IHK Juli 2023 tercatat rendah, yaitu 3,08Y6 (yoy), menurun dari inflasi
Juni 2023 sebesar 3,52Y6 (yoy). Penurunan inflasi terjadi di seluruh kelompok.
Inflasi inti turun menjadi 2,43Y6 (yoy), dari inflasi bulan sebelumnya sebesar
2,58Yo (yoy), sejalan dengan permintaan yang terkelola, ekspektasi inflasi yang
terjaga, serta imported inflation yang rendah. Kelompok volatile food bahkan
deflasi sebesar 0,03Y6 (yoy), dari inflasi bulan sebelumnya sebesar 1,206
(yoy), sejalan dengan kesuksesan GNPIP di berbagai daerah. Inflasi kelompok
administered prices juga terus menurun menjadi 8,42Yo (yoy), dari
perkembangan bulan sebelumnya sebesar 9,214 (yoy). Rendahnya inflasi
sebagai hasil nyata dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi
pengendalian inflasi antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan
Daerah) dalam TPIP dan TPID. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0t1”5 pada sisa
tahun 2023 dan 2,5t1Y6 pada 2024.

Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Timur

Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan I 2023 melanjutkan perbaikan. Pada
triwulan laporan, ekonomi Jawa Timur tumbuh 4,95Y6 (yoy), meningkat
dibandingkan triwulan IV 2022 yang tumbuh sebesar 4,7644 (yoy). Peningkatan

14

kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan | 2023 terutama ditopang oleh lebih
tingginya pertumbuhan konsumsi domestik, yakni konsumsi rumah tangga (RT),
Lembaga Non Profit yang melayani Rumah Tangga (LNPRT), dan pemerintah.

Inflasi gabungan Kota IHK Jawa Timur pada triwulan II 2023 diprakirakan lebih
rendah dibandingkan triwulan | 2023, namun masih berada di atas kisaran
target inflasi 3,0t1,0Yo (yoy). Semakin terkendalinya tingkat inflasi gabungan
kota IHK Jawa Timur pada triwulan II 2023 diprakirakan terutama terjadi pada
kelompok Makanan, Minuman, dan Tembakau didorong oleh meningkatnya
pasokan bahan pangan sejalan dengan masih berlangsungnya masa panen
komoditas beras dan hortikultura. Meskipun demikian, inflasi gabungan kota
IHK Jawa Timur pada triwulan II 2023 diprakirakan masih berada di atas
kisaran target inflasi 3,0t1,0”o (yoy) terutama dipengaruhi oleh peningkatan
permintaan beras, telur ayam ras, dan daging ayam ras sejalan dengan
pemenuhan program bantuan sosial.

Perekonomian Jawa Timur pada tahun 2023 diprakirakan tetap tumbuh positif
meskipun termoderasi dibandingkan tahun 2022 disebabkan oleh faktor global
dan domestik. Kinerja ekonomi Jawa Timur pada tahun 2023 diprakirakan
berada di kisaran 4,646-5,444 (yoy), cenderung bias bawah, termoderasi
dibandingkan tahun 2022 yang tumbuh sebesar 5,346 (yoy). Moderasi kinerja
ekonomi Jawa Timur pada tahun 2023 terutama dipengaruhi oleh estimasi
kinerja ekonomi global pada tahun 2023 yang diprakirakan lebih rendah
dibandingkan tahun 2022. Perlambatan ekonomi global tersebut dipengaruhi
oleh fragmentasi ekonomi, perdagangan, dan investasi akibat konflik geopolitik
Rusia-Ukraina dan Tiongkok-Taiwan yang berlanjut serta dampak pengetatan
kebijakan moneter yang agresif di negara maju.

Perkembangan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II
2023 secara tahunan tumbuh sebesar 5,874 (yoy), melambat dibandingkan
9,354 (yoy) pada triwulan I 2023. Perlambatan permintaan untuk kategori sewa
terutama disebabkan oleh perlambatan permintaan pada segmen hotel,
convention hall, dan apartemen sewa. Perlambatan permintaan segmen hotel
hampir terjadi di seluruh kota amatan, terutama di Jakarta dan Banten,
disebabkan oleh kegiatan Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition
(MICE) selama masa HBKN Ramadhan yang terbatas. Sementara itu, Indeks
Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2023 tumbuh
sebesar 0,366 (yoy), melambat dibandingkan 0,589 (yoy) pada triwulan |
2023, terutama disebabkan oleh permintaan pada segmen lahan industri di
Semarang dan Banten yang mengalami perlambatan.

Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2023
tumbuh sebesar 2,33Y6 (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan pada
triwulan sebelumnya sebesar 5,156 (yoy). Hal ini terutama disebabkan oleh
penurunan indeks harga segmen Convention Hall di Jakarta serta segmen hotel
di Jakarta, Banten, dan Makassar sejalan dengan permintaan hotel yang

15

terbatas. Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori jual pada triwulan Il 2023 mengalami kenaikan sebesar 0,314c (yoy)
dibandingkan triwulan I 2023 yang meningkat sebesar 0,22”4 (yoy). Hal ini
seiring akselerasi harga segmen warehouse complex di Jakarta.

Perkembangan Industri di Mojokerto

Jawa Timur telah berkembang menjadi tujuan investasi favorit bagi investor
dalam dan luar negeri. Menurut Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM),
selama tiga tahun terakhir, investasi tumbuh dengan CAGR 16,676, melebihi
kinerja investasi nasional yang tumbuh sekitar 5,596. Apalagi Jawa Timur
menduduki peringkat ketiga setelah Jawa Barat dan DKI Jakarta dengan
realisasi Rp 79,5 triliun dari Januari hingga Desember 2021. Di Surabaya Raya,
kawasan industri besar sebagian besar terkonsentrasi di enam wilayah, yaitu
Mojokerto, Sidoarjo, Gresik, Surabaya, Pasuruan dan Tuban. Kawasan industri
di Mojokerto umumnya menampung industri ringan hingga menengah,
termasuk pengolahan makanan, pengemasan dan beberapa manufaktur
elektronik.

Struktur ekonomi Kabupaten Mojokerto Tahun 2022, dari segi produksi
didominasi oleh Lapangan Usaha Industri Pengolahan sebesar 56,556. Dari
sisi pengeluaran, didominasi oleh Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah
Tangga 55,33Yo. Mendukung perkembangan dan pertumbuhan industri di
Kabupaten Mojokerto, PLN UP2D Jatim bersama PLN UP3 Mojokerto
mengoperasikan penyulang baru di Gardu Induk Ngoro yang berlokasi di
Kawasan Industri Ngoro Mojokerto.

Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter Agustus 2023, Bank Indonesia
Laporan Perekonomian Provinsi Jawa Timur Mei 2023, Bank Indonesia
Perkembangan Properti Komersial Triwulan 1I-2023, Bank Indonesia
Mojokertokab.bps.go.id
Daya.id
Radarsurabaya.jawapos.com

16

BAB III

DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

1. Data Properti
Lokasi dan Identifikasi

Properti dalam penilaian ini terletak di Jalan Raya Perning KM. 39, Desa
Perning, Kecamatan Jetis, Kabupaten Mojokerto, Provinsi Jawa Timur, berada
kurang lebih 1,4 kilometer sebelah barat persimpangan Jalan Raya Perning
dengan Jalan Raya Jetis, atau kurang lebih 2 kilometer sebelah barat Polsek
Wringinanom. Lokasi tersebut berjarak kurang lebih 11 kilometer sebelah timur
laut Alun-Alun Mojokerto, dengan titik koordinat 7”24'14.9"S 112”29'04.5"E.

Jalan di Depan Properti

Jalan di depan properti adalah Jalan Raya Perning yang merupakan jalan
dengan perkerasan aspal yang sering dilalui masyarakat sekitar maupun truk
bermuatan, digunakan untuk 2 (dua) arah dengan lebar jalan kurang lebih
8 meter. Pada saat inspeksi, jalan tersebut dalam kondisi baik.

Data Lingkungan dan Fasilitas Lainnya

Sarana utilitas seperti fasilitas listrik dari PLN dan air bersih dari PDAM tersedia
di kawasan ini. Sarana transportasi umum berupa bus antar kota tersedia di
dekat pintu gerbang Tol Lebani, kurang lebih 7,1 kilometer sebelah timur dari
lokasi properti.

Lingkungan terdekat dari lokasi tersebut di atas didominasi oleh bangunan
pemukiman dan terdapat beberapa bangunan industri. Di antara bangunan-
bangunan di kawasan tersebut yang dapat dipergunakan sebagai petunjuk
antara lain adalah:

e PT Kitoshindo International Biotech
e PT Alu Aksara Pratama
e Pasar Perning

Dokumen Kepemilikan

Dalam penilaian ini, kami dilengkapi dengan dokumen Perjanjian antara Tuan
Tan Bun Tik (TBT), Tuan Ghandi Widagdo Sutanto (GWS), Tuan Yonathan
Widakdo Sutanto (YWS), Tuan Johan Widako Liem (JWL) selaku Pihak
Pertama dengan PT Mandalindo Tata Perkasa yang diwakili oleh Tuan Ghandi
Widagdo Sutanto selaku Pihak Kedua tentang Perjanjian Sewa Menyewa
Tanah yang dibuat pada tanggal 31 Mei 2012.

17

Berikut adalah beberapa klausa yang dicantumkan dalam perjanjian tersebut:

e Pihak Pertama adalah pemilik tanah dengan perincian sebagai berikut :

No. Urut | No. SHM Tanah Luas (m?) Nama Pemilik Lokasi Lahan

1 306 2.360 TBT, GWS, YWS dan JWL | Desa Sidorejo

2 53 5.945 TBT, GWS, YWS dan JWL | Desa Perning

3 418 1.245 TBT, GWS, YWS dan JWL | Desa Perning
Total Luas Tanah 9.550

e Pihak Pertama akan menyewakan sebagian tanah tersebut yang berada di
SHM nomor 53, SHM nomor 306, dan SHM nomor 418 dengan luas total
5.429 meter persegi kepada Pihak Kedua.

e Sewa menyewa tanah ini dibuat jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan
dapat diperpanjang dengan persetujuan kedua belah pihak.

e Jangka waktu itu dihitung mulai dari tanggal 31 Mei 2012 yang akan
berakhir dengan sendirinya menurut hukum pada tanggal 31 Mei 2042.

e Apabila Pihak Kedua bermaksud untuk memperpanjang jangka waktu sewa
ini, maka Pihak Kedua wajib untuk memberitahukan secara tertulis kepada
Pihak Pertama selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sebelum berakhirnya
Perjanjian ini.

e Bahwa Pihak Kedua akan mempergunakan Tanah yang disewa itu untuk
keperluan pendirian Gudang.

s Segala biaya yang timbul sehubungan dengan pendirian Gudang,
pemanfatan, pemeliharaan dan pajak-pajak yang ada terkait dengan Tanah
dan bangunan akan menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua.

e Pihak Kedua akan membayarkan Rp. 192.219.808,- per tahun kepada
Pihak Pertama sampai dengan berakhirnya masa sewa.

e Biaya-biaya untuk pembangunan, perijinan, dan lain-lain yang menyangkut
Gedung yang ada di atas tanah yang disewa ditanggung sepenuhnya oleh
Pihak Kedua.

e Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas jasa penyewaan Tanah dan pajak-
pajak lain ditetapkan oleh Pemerintah yang timbul berdasarkan Perjanjian
ini, serta sepanjang tidak ada peraturan lain mengenai pajak yang akan
diterapkan oleh Pemerintah menjadi tanggung jawab dan harus dibayarkan
oleh Pihak Kedua.

» Pihak Kedua dapat memindahkan ataupun mengalihkan hak sewa
berdasarkan Perjanjian ini, baik untuk sebagian maupun seluruhnya kepada
orang lain, dengan persetujuan Pihak Pertama.

Dalam penilaian ini, kami juga dilengkapi dengan dokumen sertipikat hak milik
atas tanah yang sebagiannya menjadi objek sewa dengan luas keseluruhan
20.409 meter persegi yang secara teknis sebagai berikut:

18

No. Dokumen Kepemilikan (m3
1. | Sertipikat Hak Milik No. 296/Desa Sidorejo
Nama Pemegang Hak : Tan Bun Tik
Penerbitan Sertipikat : Mojokerto, 31 Januari 1980
Gambar Situasi Tgl. :27 September 1979
No. : 5669 1.630
2. | Sertipikat Hak Milik No. 297/Desa Sidorejo
Nama Pemegang Hak : Tan Bun Tik
Penerbitan Sertipikat : Mojokerto, 31 Januari 1980
Gambar Situasi Tgl. :27 September 1979
No. :5670 1.575
3. | Sertipikat Hak Milik No. 304/Desa Sidorejo
Nama Pemegang Hak : Tan Bun Tik
Penerbitan Sertipikat : Mojokerto, 31 Januari 1980
Gambar Situasi Tgl. :27 September 1979
No. :5677 1.605
4. | Sertipikat Hak Milik No. 305/Desa Sidorejo
Nama Pemegang Hak : Tan Bun Tik
Penerbitan Sertipikat : Mojokerto, 31 Januari 1980
Gambar Situasi Tgl. :27 September 1979
No. :5678 1.385
5. | Sertipikat Hak Milik No. 306/Desa Sidorejo
Nama Pemegang Hak 1 4. Tan Bun Tik untuk 72,56 bagian
2. Ghandi Widagdo Sutanto untuk
9,17Yo bagian
3. Johan Widakdo Liem untuk
9,17Yo bagian
4. Yonathan Widakdo Sutanto
untuk 9,17”o bagian
Penerbitan Sertipikat : Mojokerto, 31 Januari 1980
Gambar Situasi Tgi. : 27 September 1979
No. :5679 2.360

19

No.

Dokumen Kepemilikan

Luas
(m3)

Sertipikat Hak Milik No. 53/Desa Perning

Nama Pemegang Hak

Penerbitan Sertipikat
Surat Ukur

1 1. Tan Bun Tik untuk 72,546 bagian

2. Ghandi Widagdo Sutanto untuk
9,17”o bagian

3. Johan Widakdo Liem untuk
9,17”o bagian

4. Yonathan Widakdo Sutanto
untuk 9,17” bagian

: Mojokerto, 5 Desember 2000

Tgl. : 4 Desember 2000
No. :142/16.15

5.945

Sertipikat Hak Milik No. 418/Desa Perning

Nama Pemegang Hak

Penerbitan Sertipikat
Surat Ukur

1 1. Tan Bun Tik untuk 72,546 bagian

2. Ghandi Widagdo Sutanto untuk
9,17”o bagian

3. Johan Widakdo Liem untuk
9,176 bagian

4. Yonathan Widakdo Sutanto
untuk 9,17Yo bagian

: Mojokerto, 29 April 2002

Tgl. : 21 Februari 2002
No. : 148/16.14/2001

1.245

Sertipikat Hak Milik No. 508/Desa Sidorejo

Nama Pemegang Hak

Penerbitan Sertipikat
Surat Ukur

1 1. Tan Bun Tik untuk 72,56 bagian

2. Ghandi Widagdo Sutanto untuk
9,17”o bagian

3. Johan Widakdo Liem untuk
9,176 bagian

4. Yonathan Widakdo Sutanto
untuk 9,17”o bagian

: Mojokerto, 8 Agustus 2002

Tgl. : 12 Mei 2002
No. : 132/16.15/2002

2.930

20

No. Dokumen Kepemilikan

9. | Sertipikat Hak Milik No. 509/Desa Sidorejo

Nama Pemegang Hak 1 1. Tan Bun Tik untuk 72,546 bagian
2. Ghandi Widagdo Sutanto untuk
9,17”o bagian
3. Johan Widakdo Liem untuk
9,17”o bagian
4. Yonathan Widakdo Sutanto
untuk 9,17Yo bagian

Penerbitan Sertipikat : Mojokerto, 8 Agustus 2002

Surat Ukur Tgl. : 12 Mei 2002

No. : 131/16.15/2002 1.734

Jumlah |. 20.409 |

Kami berasumsi bahwa dokumen tersebut sah dan bebas dari sengketa atau
ikatan-ikatan lainnya.

Peruntukan dan Rencana Tata Ruang

Peruntukan

Berdasarkan informasi dari Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang
Kabupaten Mojokerto dan Peraturan Daerah Kabupaten Mojokerto No. 9 Tahun
2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Mojokerto Tahun 2012-
2032, tanah properti diperuntukan sebagai Kawasan Peruntukan Industri,
dengan ketentuan sebagai berikut:

e Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : Maksimum 6076
e Koefisien Luas Bangunan (KLB) : Maksimum 7
e Koefisien Dasar Hijau (KDH) : Minimum 20Yc

Rencana Tata Ruang

Dalam penilaian ini kami telah mempertimbangkan Rencana Dinas Pekerjaan
Umum dan Penataan Ruang Kabupaten Mojokerto dan Peraturan Daerah
Kabupaten Mojokerto No. 9 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten Mojokerto Tahun 2012-2032 dan tidak ada rencana yang
berpengaruh terhadap nilai properti.

Alas Tanah
Alas tanah yang dimanfaatkan untuk bangunan gudang memiliki luas
keseluruhan kurang lebih 5.429 meter persegi, alas tanah properti beraturan,

keadaan permukaan tanahnya datar dengan elevasi tanah sama tinggi dari
permukaan jalan di depannya.

21

Adapun batas-batas alas tanah sebagai berikut:

sebelah utara 1 Area Pabrik PT Mandalindo Tata Perkasa
sebelah timur : Area Pabrik PT Mandalindo Tata Perkasa
sebelah selatan : Pabrik PT Alu Aksara Pratama

sebelah barat : Area Pabrik PT Mandalindo Tata Perkasa
Bangunan

Bangunan gudang seluas kurang lebih 3.257 meter persegi yang menjadi objek
penilaian dibangun untuk mendukung kegiatan operasional PT Mandalindo Tata
Perkasa. Bangunan tersebut berdiri di atas tanah SHM nomor 53, SHM nomor
306, dan SHM nomor 418, tanah SHM tersebut menjadi bagian dari Perjanjian
Sewa Menyewa Tanah yang dimanfaatkan oleh PT Mandalindo Tata Perkasa
untuk jangka waktu hingga 31 Mei 2042.

Dalam penilaian ini kami dilengkapi copy Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Nomor: 188/2881/416-207.4/2013 ditetapkan di Mojokerto tanggal 31 Oktober

2013 untuk mendirikan bangunan gedung baru, jenis bangunan gedung
gudang, dengan luas bangunan gedung 3.312 meter persegi.

Uraian Bangunan

1. Bangunan Gudang

# Jumlah lantai 1 1 (satu) lantai
e Konstruksi utama : Baja
e Dinding 1: Batu bata diplester dan dicat
e Lantai : Pelat beton
e# Atap : Spandek
e Langit-langit : Tidak ada
e Dinding pemisah 1 Tidak ada
» Jendela 1 Tidak ada
e Pintu 1 Pintu besi
e Fasilitas bangunan
- Listrik 1 Tersedia
- Air bersih 1 Tersedia
- Telepon 1 Tidak tersedia
- Alat penyejuk ruangan (AC) : Tidak tersedia
» Tahun dibangun 1 2013
Kondisi bangunan 1 Baik
# Luas lantai 1 t3.257 meter persegi

2. Penilaian Properti

Penilaian telah dilakukan dengan didasarkan pada KEPI & SPI Edisi VII - 2018,
POJK Nomor 28/POJK.04/2021 dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.
Pemilihan pendekatan dan metode yang digunakan untuk menghasilkan
kesimpulan nilai sangat bergantung ketersediaan data pembanding, serta

22

mempertimbangkan semua lingkup penugasan seperti tujuan penilaian, dasar
nilai yang digunakan, tersedianya informasi dan sumber data masukan serta
metode atau teknis yang diterapkan oleh pelaku pasar secara relevan,
termasuk disesuaikan dengan jenis dan karakteristik setiap komponen properti.

Properti yang dinilai merupakan jenis properti industri (bangunan gudang) di
mana data pasar pembanding yang sejenis sulit diperoleh sehingga
Pendekatan Pasar tidak dapat digunakan. Dengan demikian kami
menggunakan Pendekatan Pendapatan untuk menghasilkan kesimpulan nilai
sewa.

Bangunan merupakan properti yang tidak dapat dipisahkan dari tanah. Tanah
sebagai alas bangunan dalam penilaian ini merupakan tanah milik TBT, GWS,
YWS, JWL yang dimanfaatkan oleh PT Mandalindo Tata Perkasa dengan masa
berlaku yang terbatas, maka untuk komponen properti berupa bangunan dinilai
sebagai satu kesatuan dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan
dengan menerapkan Metode Diskonto Arus Kas (DCF) dengan masa proyeksi
terbatas.

Secara matematis, Nilai Properti dapat diformulasikan sebagai berikut:

v-!
—R

di mana:

V Nilai Properti
I 1 Pendapatan bersih
R : Tingkat kapitalisasi

Berdasarkan formula di atas, apabila data pembanding sewa tidak didapatkan,
maka metode yang paling mungkin dilakukan untuk mendapatkan estimasi
pendapatan bersih (terkait dengan nilai sewa) adalah dengan menghitung
indikasi nilai properti terlebih dahulu kemudian dikalikan dengan tingkat
kapitalisasi.

Dalam prinsip Pendekatan Pendapatan menggunakan Metode Diskonto Arus
Kas (DCF), nilai properti diformulasikan sebagai berikut:

pv— DG AKB
“4 -4-i)7"

di mana:

PV : Nilai saat ini

AKB : Aliran kas bersih

i : tingkat pengembalian investasi yang wajar
n : tahun ken

23

Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih

diskonto dan dijumlahkan, nilainya sama dengan indikasi nilai properti.
Asumsi-asumsi yang digunakan:

e Arus Kas Bersih (Net Operating Income/NOI)

Arus kas bersih diperoleh dari estimasi sewa (net) dari masing-masing
komponen properti yaitu tanah dan bangunan. Dasar penentuan harga sewa
dihitung dengan terlebih dahulu mengestimasikan indikasi nilai tanah dan
indikasi nilai bangunan dengan asumsi masa berlaku tidak terbatas
menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar untuk tanah dan
menggunakan Metode Biaya Pengganti untuk bangunan, kemudian harga
sewa dihitung agar didapatkan nilai kini pendapatan bersih yang setara
dengan indikasi nilai tanah dan indikasi nilai bangunan tersebut, dengan
asumsi sewa dibayar di awal periode dengan kenaikan sewa tanah dan
bangunan sebesar 1,67”o (Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti
Komersial Total Bank Indonesia).

Dalam menerapkan Metode Biaya Pengganti, indikasi nilai bangunan diperoleh
dari Biaya Pengganti Baru sebagai perkiraan jumlah uang yang dikeluarkan
untuk pembuatan/pengganti properti baru, kemudian dikurangi dengan
penyusutan yang tercermin dari hasil pengamatan atas kondisi properti.

Dalam menerapkan Metode Perbandingan Data Pasar, indikasi nilai proporsi
alas tanah diperoleh dengan membandingkan beberapa transaksi penawaran
jual beli tanah yang terletak tidak jauh dari tanah yang dinilai. Data tersebut
dianalisa dan disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara
tanah yang dinilai dengan transaksi yang terjadi di pasaran. Proses
perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi,
luas tanah, kondisi lahan dan akses. Kami juga telah mempertimbangkan
beberapa faktor yang berpengaruh terhadap harga pasar tanah seperti
kelengkapan surat tanah, keserasian lingkungan, peruntukan tanah, restriksi
dan rencana pengembangan lingkungan serta manfaat tertinggi dan terbaik
atas bidang tanah tersebut. Adapun data pasar yang kami gunakan sebagai
pembanding untuk memperoleh indikasi nilai tanah adalah sebagai berikut:

1. Jenis properti : Tanah dan Bangunan
Lokasi : Jalan Raya Wringinanom, Desa
Sumengko, Kecamatan Wringinanom,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur

Titik Koordinat 1 T2332.6"5 112”3251.7"E

Jarak dari properti 1 t8,1 kilometer sebelah timur dari Properti
Luas tanah 1 16.000 meter persegi

Luas bangunan 1 6.870 meter persegi

Dokumen kepemilikan : Sertipikat Hak Milik

Harga penawaran 1 Rp50.000.000.000,-

24

2. Jenis properti
Lokasi

Titik Koordinat

Jarak dari properti
Luas tanah

Luas bangunan
Dokumen kepemilikan
Harga penawaran

Jenis properti
Lokasi

Koordinat

Jarak dari properti
Luas tanah

Dokumen kepemilikan

Tanah dan Bangunan
Jalan Raya Jetis,
Kecamatan Jetis,
Provinsi Jawa Timur
7”2415.8"S 112”28'04.7"E

t 2,6 kilometer sebelah barat dari Properti
4.850 meter persegi

1.250 meter persegi

Sertipikat Hak Milik

Rp12.000.000.000,-

Desa Paringan,
Kabupaten Mojokerto,

Tanah Kosong

Jalan Raya Jetis - Wringinanom, Desa
Mojolebak, Kecamatan Jetis, Kabupaten
Mojokerto, Provinsi Jawa Timur
7”24'04.9"S 112”26'57.3"E

t 4,6 kilometer sebelah barat dari Properti
13.000 meter persegi

Sertipikat Hak Milik

Harga penawaran Rp23.400.000.000,-

Dari hasil perhitungan di atas, diperoleh indikasi nilai untuk tanah dan
bangunan berikut sarana pelengkap dengan asumsi masa berlaku tidak
terbatas adalah sebesar Rp16.483.400.000,- sehingga estimasi

pendapatan bersih per tahun (harga sewa net) adalah sebesar
Rp1.049.157.676,-

» Masa Proyeksi

Alas tanah memiliki masa berlaku terbatas sehingga masa proyeksi
diasumsikan hanya sepanjang 18,92 tahun.

» Discount Rate

Discount rate diperoleh dengan menggunakan metode Band of
Investment Method (BOIM), dengan rumus:

BOIM - (WE x KE) # (WD x KD)

Keterangan - We :  Percentage of financing that is eguity (4096)
- Ke 1 Cost of Eguity (11,6896)
-Wp 1  Percentage of financing that is debt (6046) - Proporsi
pembiayaan investasi bank
- Kp 1. Cost of Debt (9,284) — Suku bunga pinjaman investasi Bank
Persero Mei 2023
di mana

KE -Rf# (Bx RPm)

25

Keterangan -Rr 2 Risk Capital (6,654796) — IGSYC per 3 Juli 2023 tenor 19 tahun
-B 1 Unsystematic Risk (1)
- RP 2. Total Risk Premium (5,02946)

Berdasarkan rumus di atas, diperoleh discount rate untuk tanah, bangunan
dan sarana pelengkap sebesar 10,24Y4.

Berdasarkan hasil analisa dengan mempertimbangkan asumsi-asumsi di
atas serta faktor-faktor lain yang berkaitan dengan penilaian di atas, kami
berpendapat bahwa:

Rp9.773.000.000,-

(SEMBILAN MILIAR
TUJUH RATUS TUJUH PULUH TIGA JUTA RUPIAH)

Merupakan Nilai Sewa Pasar properti per tanggal 30 Juni 2023.

26

BAB IV

KESIMPULAN NILAI

Penilaian telah dilakukan dengan didasarkan pada Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018, Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran
Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal. Setelah melakukan
inspeksi lapangan pada tanggal 27 Juli 2023 — 28 Juli 2023, mengumpulkan
data yang berkaitan dengan properti, menganalisa, membandingkan, dan
melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan yang turut
mempengaruhi nilai, dengan berpedoman pada kondisi pembatas tersebut
dalam laporan, kami berpendapat bahwa:

Rp9.773.000.000,-

(SEMBILAN MILIAR
TUJUH RATUS TUJUH PULUH TIGA JUTA RUPIAH)

merupakan Nilai Sewa Pasar properti pada tanggal 30 Juni 2023.

2

LAMPIRAN
PERHITUNGAN D/SCOUNTED CASH FLOW SEWA

000"000'£ZZ'6 veyejngud
(9 4 Lvilud)
TLE"88TLL6 | cbOT IOW T£ uebuap ledwes
IHadog JeSEdJ EMOS IEJIN
Ltb Obt LCC CISSTO 6cbELT LEPT 1681 TpOC !OW TE - TOT IUng O£
181 bob bbt 062110 9pO9IS TPT O0'8T Tpoc Jun 6Z - OpOZ Iunf O£
088"B00 S9 190610 Erb IE 06ET 0011 OpOz IUng 6Z - 6£0z !unf O£
B99'OSE'18T £T01C0 S7805”19€T 00'9T 6202 Iunf 6 - £Oz lunf O£
866515 TT SITETO 902 StO SbET O0'ST BSOT IUng 6Z - LEOC !Ung O£
599 £p8' LEE LESST'0 SbT TS6CC£ T 00'bT L£02 !unf 6Z - 9£0z !unf O£
658” SC 99E 25180 900"02Z'TO£ T 00'£T 9g0z !unf 6Z - S£Oz !unf O£
9bt 60 16E 9E0TE0 878'S6861CT OOT GEOZ IUng 6Z - pEOC !UNf O£
167969 OEb bIZPE0 GPL TB BSC O0TT pEOZ IUnf 6z - ££0z !unf O£
76590019 8T11E0 000'SPT BEC T 00'OT Eg0z Iunf 6 - ZEOz Iung OE
98 LL£”90S T8STb'0 606'908”LICT 00'6 T£02 !unf 6Z - T£OC !unf O£
It 890 6bS 0p8SY'0 9682081611 008 Teoz Jung 6Z - 0£0z Iung OE
9OT BSE'S6S PESOSO GLP LT BLTT 00 0202 IUNT 6z - 6ZOz !Unf O£
ESC'OSS'GP9 0TZ5S0 SPCSZLBSTT 009 6z0z Iunf 6Z - 8cOz Iunf O£
688£16”669 STb190 S06'0bZ 6ETT O0'S 8C0z IUng 67 - ZzOz !unf O£
G/”686'BSZ 501190 Gee GIO ICT T Oo 1202 IUNf 62 - 9zoz !Unf OE
C99 116 218 629410 Z1Z0'509'ZOT T 00'£ 9zoz !unf 6z - Szoz !unf 0£
SEO PSET68 £87c80 GGE'£Gp 480 T Oo G7Oz IUng 62 - bcoz IUnf 0£
199 p85 196 012060 776199901 00T PCOZ IUNF 6z - £cOz !Un( O£
Yo OT Yol9T
(ueunbueg (ueunbueg
#yeuel) 218Y JUnO02SIG #yeuel) unyel Opollad
MHadosd IUIY ISIIN Imodoig emas
£z0z/90/0£ Jod

MG. “ESEMAOd IIO OPUI Ld UEP ESEYAOd EJEL OPUIEPUEN Ld
EmaS MOJJ YSP) pPoJUno9SIG uebunyyJad

LAMPIRAN
FOTO - FOTO

Tampak Bangunan Gudang

Tampak Bangunan Gudang

Tampak Dalam Bangunan Gudang

Tampak Dalam Bangunan Gudang

iii

Tampak Dalam Bangunan Gudang

Tampak sisi belakang Bangunan Gudang

LAMPIRAN

PETA LOKASI, GAMBAR SITUASI TANAH DAN
TATA LETAK BANGUNAN

P 9
9 oo
pa -
.9 9 sweusna
! 9
-) « 9
:G “9
9
? 9 po
sung
9 “ k:|
9 9 o O
9
9
X) sn
9
9
3)
e H9 9 s9
9

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan

Jalan Raya Perning KM39 al
Desa Perning, Kecamatan Jetis

Kabupaten Mojokerto, Provinsi Jawa Timur

mal

i#ii

PT Indo Oil Perkasa Tok

ewe sexs
1 eduei

uajo uajo n
esyusdig | segwesig | PPAS

-— vep ma smoipauag

&sj
NOS

YIO engig

JNWIL EMEP ISUIMOId 'oyeyolow uejedngey
sijar uejewebay 'Guluag esag
GEN bulwag eAey uejer

IA ISVMOTNIT ILAAdOMdA

KN ISA ENG

“usiluelad wejep udweja)
Iyepn emasip bueA yeue) buepig Jegwe6 ynjun

“AU 0G96
Isenjas yeuej uep uei6eg ueyednuaw ,w 6zp'S
senjas yjga| Bueiny yeuej Buepig Jegwe9

zW 0S96 yeue| seng yejuinr

aw Spg” 'yeue| seni 'glp "ON WHS '£
zW Sp6'S YEUEI SENY '£G ON WHS 'Z
zW 09 'yeuej senJ '90£ ON WHS "|

ysuej sejeg nj

PT Indo Oil Perkasa Tok

i#ii

1 Pun | aa & »

usjo uajo n
esyuadig Jegwebig SIBNS

veyoy uep endsndeuneg sniaipauag

NO 10 yeng!g

antulj, EMEP ISUnOId 'oyeyolow usjedngeyi
sijar uejeweday 'bujusag esag
GE WN Burwag eKey uejer

IG ISVMOTMAI ILAGdOaA

buepn9 ueun6ueg "|

yeuej sejeg DO

TUESUETAN

25)

PT Indo Oil Perkasa Tbk

ii

LAMPIRAN
SURAT REPRESENTASI

8) PT Indo Oil Perkasa Tbk.

Head Office: Homepage : www.indooilperkasa.com
Jalan Raya Perning RT. 07 RW. 02, Perning Email Corseciop@ioperkasa.com
Jetis, Mojokerto 61352, Indonesia Fax 1 (0321367 0749

Phone 2 (0321367 741

No. 019/SK/IOP/IX/2023
Mojokerto, 11 September 2023

Kepada Yth.
KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Jl. Musi No, 38

Jakarta Pusat 101
Up. : Yth. Bp. Ir. B. Supriyanto D., M.Sc., MAPPI (Cert)

Hal : Surat Pernyataan atas penugasan penilalan properti sesuai kontrak Ref. No. BDR 23P — 113/R2
tanggal 10 Mei 2023 yang telah disetujui oleh PT Indo Oil Perkasa Tbk

Dengan hormat,

Merujuk pada perihal tersebut di atas, berikut adalah pernyataan dari PT Indo Oil Perkasa Tbk atas penugasan

dimaksud, sebagai berikut :

a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam bentuk
asli maupun foto kopi dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada KJPP Benedictus Darmapuspita dan
Rekan yang kemudian digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai dan pendapat kewajaran adalah
benar-benar berasal dari PT Indo Oil Perkasa Tbk, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya
pada tanggal penilaian dan pendapat kewajaran sampai dengan dikeluarkannya laporan.

b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan penilaian dan
pendapat kewajaran, kami PT Indo Oil Perkasa Tbk memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya
kepada KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan termasuk di dalamnya anggota rekan dan seluruh staff
yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga)
baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap
pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah
yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.

Cc. Bahwa data-data yang diberikan oleh PT Indo Oil Perkasa Tbk kepada KJPP Benedictus Darmapuspita dan
Rekan, bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan antara pihak-pihak yang terkait dan/atau mempunyai
kepentingan di dalamnya berikut akan digunakan sebagaimana mestinya oleh KJPP Benedictus Darmapuspita
dan Rekan sesuai dengan Kontrak Ref. No. BDR 23P — 113/R2 tanggal 10 Mei 2023.

d. Bahwa PT Indo Oil Perkasa Tbk telah mendapatkan konfirmasi dari PT Mandalindo Tata Perkasa dan Pemilik
Tanah, bahwa Perjanjian Sewa Menyewa Tanah yang menjadi alas bangunan objek penilaian dapat dialihkan,
dan dinyatakan dalam suatu izin tertulis.

Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan penilaian dan pendapat kewajaran
yang dibuat oleh KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan.

Hormat Kami
PT INDO OIL PERKASA Tbk

DIREKTUR