Back to announcement
20260316_PMMP_Laporan Informasi dan Fakta Material_32054110_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review PMMPSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 101
Page 1
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
PT. TRI MITRA MAKMUR
A
SE
Jalan Wonokoyo
IZ
RT. 002 RW. 003
IN
Desa Landangan
BC
Kecamatan Kapongan
Kabupaten Situbondo
A
Propinsi Jawa Timur
Page 2
No. Laporan : 00777/2.0101-02/PI/07/0325/1/VII/2025 Jakarta, 14 Juli 2025
Kepada Yth :
PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK
DO
Menara BCA Grand Indonesia, Jl. M.H. Thamrin No. 1
KU
Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat, DKI Jakarta
M
10310
EN
Perihal : Laporan Penilaian Properti (Appraisal Report) an. PT. TRI MITRA
IN
MAKMUR
IM
ILI
Dengan hormat,
K
Memenuhi permintaan PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK berdasarkan Kontrak Kerja No.
BC
0502.00/KJPP-SAR/JKT/PNW/05/2025, tanggal 15 Mei 2025, dengan maksud untuk melakukan
A.
penilaian properti untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi atas properti yang
DI
LA
dimiliki oleh PT. TRI MITRA MAKMUR meliputi inspeksi, penelahaan, perhitungan dan analisis
RA
atas properti berupa :
NG
• Pabrik Pengolahan Udang yang meliputi Tanah, Bangunan, Sarana Pelengkap serta Mesin-Mesin
dan Peralatan berlokasi di Jalan Wonokoyo RT. 002 RW. 003, Desa Landangan, Kecamatan
M
Kapongan, Kabupaten Situbondo, Propinsi Jawa Timur.
EN
PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK memberikan kepada kami data-data berupa salinan Sertifikat
YE
Tanah. Kami mengasumsikan bahwa data-data tersebut akurat dan benar.
BA
Tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas NILAI PASAR dan NILAI
RL
LIKUIDASI dalam rangka kepentingan Lelang Agunan – PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK.
UA
Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI Edisi VII-2018), dimana dasar nilai
SK
yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah NILAI PASAR dan NILAI LIKUIDASI. Standar
AN
Penilaian Indonesia mendefinisikan sebagai berikut :
TA
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
NP
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
A
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
SE
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
IZ
IN
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI Edisi VII - 2018.101 Butir 3.1).
BC
A
Page 3
Nilai Likuidasi didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset
dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi
Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat
menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.
(SPI Edisi VII -2018. 102. Butir 3.7.b).
DO
Kami tidak memperoleh data properti yang memenuhi kondisi seperti yang dinyatakan dalam definisi
KU
Nilai Likuidasi. Oleh sebab itu, kami beranggapan bahwa Nilai Likuidasi merupakan indikasi saja yang
M
diperoleh dari analisis aktivitas pasar yang sesuai berdasarkan atas pemahaman terhadap perilaku pasar,
EN
kondisi pasar, dan tabel rujukan besaran koreksi (diskon) yang terdapat dalam Pedoman Penilaian
IN
Indonesia 05.
IM
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang rupiah. Kami mengingatkan bahwa
ILI
penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
K
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi
BC
karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia.
A.
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
DI
LA
1. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan
RA
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai
NG
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang
dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
M
2. Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan / penguasaan tanah yang sah
EN
secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
YE
yang dikemukakan dalam laporan ini.
BA
3. Batasan, kondisi, komentar dan detail yang tertulis di dalam laporan ini.
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
Appraisal Report Halaman ii
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 4
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami
berpendapat bahwa objek penilaian tersebut pada tanggal 11 Juni 2025 bergantung pada komentar yang
ada di laporan ini, adalah :
Nilai Pasar
DO
Rp. 192.229.000.000,-
KU
M
(Seratus Sembilan Puluh Dua Milyar Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Rupiah)
EN
Nilai Likuidasi
IN
Rp. 134.560.000.000,-
IM
ILI
(Seratus Tiga Puluh Empat Milyar Lima Ratus Enam Puluh Juta Rupiah)
K
BC
Merupakan Nilai Likuidasi dari objek penilaian dengan opini besaran koreksi (diskon) sebesar 70%,
A.
waktu ekspos selama 6 s.d 9 Bulan.
DI
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan
LA
Lelang mengatur masa berlaku laporan penilaian paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal
RA
penilaian. Oleh sebab itu, kami menyarankan kepada PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK untuk
NG
dilakukan penilaian ulang kurang dari 12 (dua belas) bulan.
Sesuai Standar Penilai Indonesia (SPI Edisi VII 2018), maka bersama ini kami menegaskan bahwa
M
EN
laporan ini bersifat rahasia, kami tidak bertanggungjawab kepada pihak ketiga baik sebagian maupun
keseluruhan terhadap laporan ini termasuk tidak dapat digandakan dalam dokumen apapun tanpa
YE
BA
persetujuan tertulis dari kami dan pemberi tugas.
RL
Demikan laporan penilaian ini disampaikan atas kerjasama dan kepercayaan kami ucapkan terimakasih.
UA
Hormat kami,
SK
KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN REKAN
AN
Professional Appraisers & Consultants
TA
NP
A
SE
IZ
Ir. Yulimen Krisyanto, MAPPI (Cert)
IN
Rekan
BC
MAPPI No. S-01293
A
Izin Penilai No. P-1.12.00325
No. Register : RMK-2017.00286
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
Appraisal Report Halaman iii
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 5
DAFTAR ISI
Halaman
I. PENDAHULUAN
Surat Pengantar ............................................................................................................................... i
DO
Daftar Isi .......................................................................................................................................... iv
KU
Pernyataan Penilai ........................................................................................................................... v
Ringkasan Eksekutif Penilaian Properti ...................................................................................... vii
M
EN
II. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
Identifikasi Status Penilai ............................................................................................................... 1
IN
Identifikasi Pemberi Tugas ............................................................................................................ 1
IM
Identifikasi Pengguna Laporan ..................................................................................................... 1
ILI
Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan .................................................................. 1
K
Jenis Mata Uang yang Digunakan ................................................................................................ 4
BC
Maksud dan Tujuan Penilaian ....................................................................................................... 4
Dasar Nilai ....................................................................................................................................... 4
A.
Tanggal Penilaian ............................................................................................................................ 5
DI
Tingkat Kedalaman Investigasi ..................................................................................................... 5
LA
Sifat dan Sumber Informasi .......................................................................................................... 5
RA
Asumsi Umum dan Asumsi Khusus ............................................................................................ 6
Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi .......................................................................... 7
NG
Pemenuhan Terhadap Standar Penilaian ................................................................................... 7
Laporan Penilaian ........................................................................................................................... 7
M
Batasan atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada
EN
Pihak Selain Pemberi Tugas .......................................................................................................... 7
YE
Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya .................................................................... 7
BA
III. PRESENTASI DATA, ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
RL
Tinjauan Properti Sebagai Objek Penilaian ................................................................................ 1
UA
Analisis Lingkungan ....................................................................................................................... 3
Deskripsi Tapak .............................................................................................................................. 4
SK
Deskripsi Bangunan dan Pengembangan Lainnya .................................................................... 5
AN
Deskripsi Personal Properti Yang Melekat Pada Tanah dan Bangunan ............................... 18
Tinjauan Pasar ................................................................................................................................. 19
TA
Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Zoning, Higest & Best Use / HBU) ................................ 22
NP
Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian...................................................................... 23
A
Nilai Tanah ..................................................................................................................................... 25
SE
Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap ........................................................................................ 26
Nilai Mesin-Mesin dan Peralatannya ........................................................................................... 26
IZ
Indikasi Kesimpulan Nilai ............................................................................................................ 42
IN
Asumsi dan Syarat Pembatas ....................................................................................................... 43
BC
A
IV. Lampiran
Foto-Foto Objek Penilaian
Lay Out Tanah
Peta Lokasi
Appraisal Report Halaman iv
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 6
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menerangkan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis, opini dan kesimpulan
yang digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat sebatas pengetahuan kami.
DO
2. Laporan penilaian ini menjelaskan secara keseluruhan semua batasan-batasan, yang mana dapat
mempengaruhi analisis, opini, dan kesimpulan yang telah dijelaskan sebelumnya.
KU
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap subyek
pemberi tugas dalam laporan ini, maupun kepentingan pribadi atau keberpihakan sehubungan
M
dengan hal-hal dalam laporan ini atau pihak-pihak terkait.
EN
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
IN
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
IM
nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan,
atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung
ILI
dengan penggunaan yang dimaksud
K
6. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan / dilaksanakan
BC
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan objek properti yang dinilai.
A.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
DI
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian dan tanggal
penilaian)
LA
b. Implementasi
RA
1. Investigasi : Inspeksi, Penelaahan, Penghitungan dan Analisis;
2. Penerapan Pendekatan Penilaian yang tepat dan sesuai untuk menghasilkan opini nilai akhir
NG
3. Kertas Kerja Penilaian
c. Penulisan Laporan
M
9. Penilai dan pelaksana inspeksi (surveyor) telah melaksanakan inspeksi lapangan terhadap objek
EN
penilaian
10. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
YE
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan
BA
dalam laporan penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat
RL
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia
UA
(SPI Edisi VII - 2018).
SK
No. NAMA TANDA TANGAN
AN
1. Penanggung Jawab
TA
Ir. Yulimen Krisyanto, MAPPI (Cert)
MAPPI : S-01293
NP
No. Register : RMK-2017.00286
Izin Penilai No. P-1.12.00325 ……..............................
A
SE
2. Reviewer 1
Budi Rahmadi, S.Kom
IZ
MAPPI : 13-T-04373
IN
No. Register : RMK-2017.01227 ……..............................
BC
3. Reviewer 2
A
Eko Gentur Mursito, AMd
MAPPI : 15-P-05687
No. Register : RMK-2017.00662 ……..............................
Appraisal Report Halaman v
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 7
4. Penilai/Pelaksana Inspeksi 1
Drs. Rusmanto
MAPPI : 00-T-01298
No. Register : RMK-2017.01229 ……..............................
5. Penilai/Pelaksana Inspeksi 2
Wahyudi
DO
MAPPI : 19-P-08964
No. Register : RMK-2021.03736 ……..............................
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
Appraisal Report Halaman vi
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 8
RINGKASAN EKSEKUTIF PENILAIAN ASET MILIK
Klien : PT. TRI MITRA MAKMUR
Tanggal Inspeksi : 11 Juni 2025
Tanggal Penilaian : 11 Juni 2025
Dasar Nilai : Nilai Pasar (Market Value)
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya (Cost Approach)
DO
Metode Penilaian : Metode Penjumlahan (Summation Method) dan Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated
Replacement Cost)
KU
Jenis Penilaian & Laporan : Normal dan Terinci
Tujuan Penilaian : Jual Beli Dalam Waktu Terbatas (Lelang)
M
Pengguna Laporan : PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK
EN
Waktu Exposure : 6 s.d 9 Bulan
LUAS
URAIAN NILAI PASAR NILAI LIKUIDASI
IN
M2
IM
Lokasi Aset :
Jalan Wonokoyo
ILI
RT. 002 RW. 003
K
Desa Landangan
Kecamatan Kapongan
BC
Kabupaten Situbondo
A.
Propinsi Jawa Timur
DI
Rincian Nilai Sesuai Fisik
LA
I. PENILAIAN TANAH Rp 44.111.100.000 Rp 30.877.770.000 66.835,00
RA
NG
II. PENILAIAN BANGUNAN
1 - Bangunan Kantor (Plant 1) Rp 515.646.000 Rp 360.952.200 162,00
2 - Bangunan Pabrik (Plant 1) Rp 5.240.040.000 Rp 3.668.028.000 1.560,00
M
3 - Bangunan Ruang Mesin (Plant 1) Rp 143.784.000 Rp 100.648.800 72,00
EN
4 - Bangunan Ruang Ganti dan Toilet 1 (Plant 1) Rp 258.912.000 Rp 181.238.400 144,00
5 - Bangunan Ruang Ganti dan Toilet 2 (Plant 1) Rp 258.912.000 Rp 181.238.400 144,00
YE
6 - Bangunan Material dan Silid Waste (Plant 1) Rp 42.384.000 Rp 29.668.800 24,00
BA
7 - Bangunan Laboratorium dan Ruang QC Rp 181.440.000 Rp 127.008.000 90,00
8 - Bangunan Poliklinik Rp 24.408.000 Rp 17.085.600 12,00
RL
9 - Bangunan Rumah Genset Rp 60.264.000 Rp 42.184.800 36,00
10 - Bangunan Gudang (Plant 1) Rp 3.101.868.000 Rp 2.171.307.600 1.386,00
UA
11 - Bangunan Kantor (Plant 2) Rp 643.800.000 Rp 450.660.000 200,00
12 - Bangunan Pabrik (Plant 2) Rp 19.496.640.000 Rp 13.647.648.000 5.520,00
SK
13 - Bangunan Ruang Mesin (Plant 2 dan Plant 4) Rp 733.772.000 Rp 513.640.400 274,00
AN
14 - Bangunan Ruang Ganti dan Toilet 1 (Plant 2) Rp 423.546.000 Rp 296.482.200 219,00
15 - Bangunan Rumah Boiler (Plant 2) Rp 55.800.000 Rp 39.060.000 36,00
TA
16 - Bangunan Rumah Genset dan Travo (Plant 2) Rp 131.616.000 Rp 92.131.200 72,00
17 - Bangunan Toilet Tempat Istirahat (Plant 2) Rp 16.764.000 Rp 11.734.800 11,00
NP
18 - Bangunan Kantor (Plant 4) Rp 891.576.000 Rp 624.103.200 168,00
19 - Bangunan Pabrik (Plant 4) Rp 6.618.080.000 Rp 4.632.656.000 1.064,00
A
20 - Bangunan Ruang Ganti dan Istirahat Karyawan (Plant 4) Rp 57.984.000 Rp 40.588.800 24,00
SE
21 - Bangunan Toilet Rp 6.752.000 Rp 4.726.400 4,00
22 - Bangunan Pos Jaga Rp 25.312.000 Rp 17.718.400 14,00
IZ
23 - Bangunan Mushola Rp 107.840.000 Rp 75.488.000 40,00
IN
Sub Total Rp 39.037.140.000 Rp 27.325.998.000 11.276,00
BC
III. PENILAIAN SARANA PELENGKAP Rp 1.220.556.000 Rp 854.389.200
A
IV. PENILAIAN MESIN-MESIN DAN PERALATAN
- Mesin -Mesin dan Peralatan Plant 1 (TMM 1) Rp 14.759.400.000 Rp 10.331.580.000
- Mesin -Mesin dan Peralatan Plant 2 (TMM 2) Rp 61.590.960.000 Rp 43.113.672.000
- Mesin -Mesin dan Peralatan Plant 4 (TMM 4) Rp 31.510.100.000 Rp 22.057.070.000
Sub Total Rp 107.860.460.000 Rp 75.502.322.000
TOTAL NILAI SESUAI FISIK Rp 192.229.256.000 Rp 134.560.479.200
DIBULATKAN Rp 192.229.000.000 Rp 134.560.000.000
Page 9
Catatan :
1 Perkiraan waktu ekspose sekitar 6 s.d 9 Bulan. Dengan mempertimbangkan waktu ekspose yang ada Penilai dapat
menyakini kisaran diskon wajar untuk penetapan Nilai Likuidasi sebesar 30% atau Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah
sebesar 70% dari Nilai Pasar.
2 Pada saat kami melakukan inspeksi dilapangan kami didampingi oleh Bapak Suryanto (Karyawan) yang kami anggap
mengetahui aspek teknis dan hukum dari properti yang dilakukan penilaian dan Berita Acara Inspeksi ditanda tangani
DO
bersama.
KU
Informasi Tata Kota
M
Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Ruang Kabupaten Situbondo, bahwa :
- Peruntukan untuk Kawasan Pertanian Lahan Basah
EN
- Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 40%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 0,8
- Garis Sempadan Jalan (GSJ) : 6 meter, Garis Sempadan Bangunan (GSB) : 10 meter
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
Page 10
DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
1. Identifikasi Status Penilai
Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai
Publik pada Kantor Jasa Penilai Publik Sudiono Awaludin dan Rekan. Penilai Publik
DO
dan KJPP Sudiono Awaludin dan Rekan dimaksud telah memiliki perizinan dengan
KU
izin usaha KJPP No. 2.12.00101 dan izin Penilai Publik No. P-1.12.00325 yang telah
M
terdaftar di Kementrian Keuangan Republik Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan,
EN
dengan No.STTD 133/NB.122/STTD-P/2018
IN
Selanjutnya, Pimpinan Rekan dan Rekan telah mempunyai Izin Penilai di bidang
IM
properti serta menjadi penilai terdaftar di Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
ILI
Didalam menjalankan penugasan ini :
K
1) Kami sebagai penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan
BC
subyek dan atau objek penilaian;
A.
2) Kami bekerja secara professional, tidak memihak dan tidak dipengaruhi oleh pihak
DI
lain (objektif);
LA
3) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian dalam penugasan ini
RA
dengan kualifikasi penilai properti (asset berwujud)
NG
4) Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan
M
tim penugasan dibawah koordinator Penilai Berizin atau penanggung jawab
EN
laporan penilaian.
YE
2. Identifikasi Pemberi Tugas
BA
Pemberi tugas adalah PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK dengan alamat di Menara
RL
BCA Grand Indonesia, Jl. M.H. Thamrin No. 1, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jkarta
UA
Pusat, DKI Jakarta 10310.
SK
3. Identifikasi Pengguna Laporan
AN
Pengguna laporan ini adalah PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK Laporan ini hanya
TA
dapat di pergunakan oleh pemberi tugas dan pengguna laporan, tidak boleh
NP
dipergunakan untuk keperluan penilaian manapun yang lain dan oleh karenanya tidak
A
sah jika dipergunakan demikian.
SE
4. Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan
IZ
Adapun objek penilaian adalah properti yang berupa :
IN
▪ Pabrik Pengolahan Udang yang meliputi Tanah, Bangunan, Sarana Pelengkap serta
BC
Mesin-Mesin dan Peralatan berlokasi di Jalan Wonokoyo RT. 002 RW. 003, Desa
A
Landangan, Kecamatan Kapongan, Kabupaten Situbondo, Propinsi Jawa Timur.
Definisi & Ruang Lingkup ~ 1
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 11
Hak kepemilikan atas properti berupa kepemilikan tunggal berjumlah 13
persil :
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 5 diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 01 Juli 2014, dan berakhirnya hak
pada tanggal 23 Juni 2044, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR,
DO
Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 6.959 m², sesuai Surat
KU
Ukur No. 84/LANDANGAN/2014 tanggal 30 Juni 2014.
M
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 6 diterbitkan oleh Kepala Kantor
EN
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 24 Desember 2014, dengan
IN
perubahan sertifikat tanggal 30 Desember 2014, dan berakhirnya hak pada tanggal
IM
24 Desember 2044, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di
ILI
Kabupaten Situbondo dengan luas 5.336 m², sesuai Surat Ukur No.
K
BC
97/LANDANGAN/2014 tanggal 16 Desember 2014.
A.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 7 diterbitkan oleh Kepala Kantor
DI
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 24 Desember 2014, dengan
LA
perubahan sertifikat tanggal 30 Desember 2014, dan berakhirnya hak pada tanggal
RA
24 Desember 2044, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di
NG
Kabupaten Situbondo dengan luas 3.084 m², sesuai Surat Ukur No.
98/LANDANGAN/2014 tanggal 16 Desember 2014.
M
EN
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 8 diterbitkan oleh Kepala Kantor
YE
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 24 Desember 2014, dengan
BA
perubahan sertifikat tanggal 09 Juni 2015, dan berakhirnya hak pada tanggal 03 Juni
RL
2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten
UA
Situbondo dengan luas 9.580 m², sesuai Surat Ukur No.
SK
96/LANDANGAN/2014 tanggal 16 Desember 2014.
AN
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 9 diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Situbondo, dan berakhirnya hak pada tanggal 09 Juni 2015,
TA
dan berakhir hak tanggal 03 Juni 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR,
NP
Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 5.669 m², sesuai Surat
A
Ukur No. 75/LANDANGAN/2013 tanggal 22 April 2013.
SE
IZ
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 10 diterbitkan oleh Kepala Kantor
IN
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 22 September 2015, dan
BC
berakhirnya hak pada tanggal 18 September 2045, atas nama PT. TRI MITRA
A
MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 4.180 m²,
sesuai Surat Ukur No. 101/LANDANGAN/2015 tanggal 18 September 2015.
Definisi & Ruang Lingkup ~ 2
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 12
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 11 diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 09 November 2004, dan
berakhirnya hak pada tanggal 27 Oktober 2015, dan berakhir hak tanggal 27
Oktober 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di
Kabupaten Situbondo dengan luas 4.231 m², sesuai Surat Ukur No. 11/2004
DO
tanggal 27 Oktober 2004.
KU
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 12 diterbitkan oleh Kepala Kantor
M
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 23 September 1978, dengan
EN
perubahan sertifikat tanggal 27 Oktober 2015, dan berakhirnya hak pada tanggal 12
IN
Oktober 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di
IM
Kabupaten Situbondo dengan luas 3.425 m², sesuai Surat Ukur No. 428/1978
ILI
tanggal 30 Juni 1978.
K
BC
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 13 diterbitkan oleh Kepala Kantor
A.
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 19 Februari 2004, dengan
DI
perubahan sertifikat tanggal 27 Oktober 2015, dan berakhirnya hak pada tanggal 12
LA
Oktober 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di
RA
Kabupaten Situbondo dengan luas 2.022 m², sesuai Surat Ukur No. 03/2004
NG
tanggal 14 Januari 2004.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 14 diterbitkan oleh Kepala Kantor
M
EN
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 12 November 2015, dan
YE
berakhirnya hak pada tanggal 11 November 2045, atas nama PT. TRI MITRA
BA
MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 10.810 m²,
RL
sesuai Surat Ukur No. 106/LANDANGAN/2015 tanggal 11 November 2015.
UA
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 15 diterbitkan oleh Kepala Kantor
SK
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 12 November 2015, dan
AN
berakhirnya hak pada tanggal 11 November 2045, atas nama PT. TRI MITRA
MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 2.114 m²,
TA
sesuai Surat Ukur No. 105/LANDANGAN/2015 tanggal 11 November 2015.
NP
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 16 diterbitkan oleh Kepala Kantor
A
SE
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 12 November 2015, dan
IZ
berakhirnya hak pada tanggal 11 November 2045, atas nama PT. TRI MITRA
IN
MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 4.365 m²,
BC
sesuai Surat Ukur No. 104/LANDANGAN/2015 tanggal 11 November 2015.
A
Definisi & Ruang Lingkup ~ 3
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 13
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 17 diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 06 Februari 1992, dan berakhirnya
hak pada tanggal 22 Februari 2016, dan berakhir hak tanggal 22 Februari 2046, atas
nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo
dengan luas 5.060 m², sesuai Surat Ukur No. 2293/1991 tanggal 19 November
DO
1991.
KU
5. Jenis Mata Uang Yang Digunakan
M
Mata uang yang digunakan pada penilaian ini adalah Rupiah.
EN
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
IN
Maksud dan Tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai
IM
Pasar (Market Value) dan Nilai Likuidasi (Liquidation Value) dalam rangka
ILI
kepentingan atas Lelang Agunan kepada PT. BANK CENTRAL ASIA, TBK.
K
BC
7. Dasar Nilai
Dasar nilai sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar (Market Value) dan
A.
Nilai Likuidasi (Liquidation Value). Definisi Nilai Pasar (Market Value) dan Nilai
DI
LA
Likuidasi (Liquidation Value) sesuai Sesuai Standard Penilaian (SPI Edisi VII-2018)
RA
sebagai berikut :
NG
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
M
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
EN
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
YE
BA
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(SPI Edisi VII - 2018. 101 Butir 3.1)
RL
UA
Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu
aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu
SK
pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat
AN
melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan
TA
mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. (SPI Edisi VII - 2018. 102
NP
Butir 3.5.b)
A
Nilai Likuidasi hanya berlaku pada tanggal penilaian dan mungkin tidak berlaku pada
SE
saat terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan di masa yang akan datang,
IZ
IN
karena kondisi pasar dan keadaan penjualan dapat berbeda. (SPI Edisi VII - 2018.
BC
202 Butir 5.1.e)
A
Harus di catat bahwa penilaian tersebut tidak memenuhi definisi Nilai Pasar dan
Penilai harus menyatakan Dasar Nilai ini sebagai Nilai Likuidasi. (SPI Edisi VII -
2018. 202 Butir 6.14.a)
Definisi & Ruang Lingkup ~ 4
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 14
8. Tanggal Penilaian
Tanggal efektif penilaian adalah 11 Juni 2025.
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
• Aspek Fisik :
−
DO
Dalam inspeksi lapangan (tim inspeksi) didampingi oleh counter part yang
mengetahui aspek teknis dan hukum dari properti yang dinilai dan berita acara
KU
inspeksi ditanda tangani bersama keduanya.
M
−
EN
Inspeksi terhadap properti dilakukan dengan akses yang memadai (tanpa
hambatan) dan pengumpulan penelaahan atau verifikasi serta analisis data
IN
properti objek penilaian dan pasar properti dilakukan dengan waktu yang
IM
memadai.
ILI
− Adanya batasan dalam melakukan inspeksi, menelaah, penghitungan dan analisis
K
BC
akan mempengaruhi tingkat kedalaman investigasi yang dapat kami lakukan
A.
dinyatakan secara terinci sebagai asumsi dan asumsi khusus.
DI
− Verifikasi terhadap luas tanah dilakukan dengan cara pengamatan terhadap
LA
batas tanah dilapangan dan membandingkannya dengan gambar situasi tanah
RA
disertifikat, sedangkan luas bangunan dilakukan pengukuran di lapangan dengan
NG
memperhatikan luas berdasarkan IMB/IPM atau bukti lain.
M
− Untuk aset yang secara fisik terbatas untuk dapat diperiksa dan dilihat maka
EN
identifikasi berdasarkan data dan informasi dari pendamping lapangan.
YE
• Aspek Legal :
BA
- Tidak dilakukan pengecekan terhadap keabsahan bukti kepemilikan tanah dan
RL
bangunan di dinas terkait.
UA
• Aspek Lingkungan :
SK
Melakukan analisa terkait akses ke properti, observasi sekitar properti dan
AN
pengumpulan data-data penawaran dan permintaan terhadap properti sejenis.
TA
10. Sifat dan Sumber Informasi
NP
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui
A
untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional
SE
maupun internasional. Sumber data tersebut antara lain: Pemberi Tugas, Bank
IZ
Indonesia, BPN, BPS, Pemerintah Daerah, Asosiasi Penilai, data riset lembaga
IN
independen. Kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya,
BC
oleh karenanya kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut.
A
Definisi & Ruang Lingkup ~ 5
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 15
11. Asumsi Umum dan Asumsi Khusus
Penilaian dan laporan penilain bergantung pada syarat-syarat pembatas sebagai berikut:
• Informasi yang disampaikan pemberi tugas dalam bentuk fotocopy atau
disampaikan secara lisan adalah benar, bila ternyata tidak sesuai semestinya maka
bukan tanggung jawab penilai.
DO
• Penilai tidak melakukan verifikasi mengenai dampak lingkungan dari properti dan
KU
atau aktivitas bisnis dari property tersebut, hal tersebut merupakan domain ahli
M
EN
lingkungan.
• Dalam hal penilaian yang ada hubungannya dengan kebenaran legalitas hak milik
IN
IM
serta hutang piutang yang mengakibatkan kerugian properti yang dinilai, bukan
merupakan ruang lingkup pekerjaan penilai, pekerjaan tersebut merupakan
ILI
pekerjaan konsultan hukum.
K
BC
• Penilaian ini dibuat atas dasar semua data dan kenyataan yang ada serta
A.
dilaksanakan sesuai tata cara penilaian yang berlaku.
DI
• Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Sudiono Awaludin dan
LA
Rekan seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan
RA
dipercaya, tetapi KJPP Sudiono Awaludin dan Rekan tidak bertanggung jawab jika
NG
ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
M
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya
EN
merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas
YE
dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung
BA
jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada
RL
dipihak klien.
UA
• Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
SK
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud
AN
dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
TA
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
NP
kesalahan.
A
• Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
SE
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
IZ
penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
IN
tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
BC
• Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
A
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan
transaksi penjualan tersebut. Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum diselesaikan.
Definisi & Ruang Lingkup ~ 6
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 16
• Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan
pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan,
halangan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP Sudiono
Awaludin dan Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti
secara detail, melainkan data dari gambar sertifikat tanah, dan gambar bangunan
DO
diperoleh dari klien.
KU
Asumsi Khusus :
M
• Perkiraan waktu ekspose sekitar 6 s.d 9 bulan. Dengan mempertimbangkan
EN
waktu ekspose yang ada Penilai dapat menyakini kisaran diskon wajar
IN
untuk penetapan Nilai Likuidasi sebesar 30% atau Nilai Likuidasi yang
IM
diperoleh adalah sebesar 70% dari Nilai Pasar.
ILI
• Pada saat kami melakukan inspeksi dilapangan kami didampingi oleh
K
BC
Bapak Suryanto (Karyawan) yang kami anggap mengetahui aspek teknis
A.
dan hukum dari properti yang dilakukan penilaian dan Berita Acara
DI
Inspeksi ditanda tangani bersama.
LA
12. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
RA
Laporan yang diterbitkan baik keseluruhan maupun sebagian tidak dapat di publikasi
NG
tanpa persetujuan pemberi tugas dan penilai.
13. Pemenuhan Terhadap Standar Penilaian
M
EN
Penilaian yang dilakukan telah sesuai dengan KEPI dan SPI Edisi VII 2018.
YE
14. Laporan Penilaian
BA
Laporan penilaian yang disampaikan merupakan jenis laporan penilaian Terbatas dan
RL
terinci (long form report) dalam Bahasa Indonesia dan Susunan Isi Laporan Penilaian adalah
UA
sesuai dengan SPI 105.
SK
15. Batasan atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain
AN
Pemberi Tugas
Penilai tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari
TA
peraturan dan hukum yang berlaku.
NP
16. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
A
Sesuai dengan tipe objek penilaian, untuk mendapatkan angka penilaian ini kami
SE
menerapkan pendekatan (approach) yang lazim diterapkan dalam appraisal.
IZ
IN
Sesuai tipe properti yang dinilai dan tujuan penilaiannya, maka pendekatan penilaian
BC
yang sesuai diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai adalah
A
Pendekatan Biaya (Cost Approach), dengan metode penilaian berupa Metode
Penjumlahan (Summation Method) karena tidak adanya data pasar yang sebanding
dan sejenis, sehingga pendekatan pasar tidak dapat diterapkan. Pendekatan pendapatan
Definisi & Ruang Lingkup ~ 7
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 17
juga tidak dapat diterapkan karena objek properti penilaian belum menghasilkan
pendapatan (income producing property).
Metode Pejumlahan (Summation Method) merupakan metode yang menghitung
nilai aset dengan menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponennya. Langkah-
langkah utama dalam metode penjumlahan adalah :
DO
a. Menilai setiap komponen aset yang merupakan bagian dari aset yang dinilai dengan
KU
menggunakan pendekatan dan metode penilaian yang sesuai, dan
M
b. Menjumlahkan nilai dari setiap komponen aset.
EN
Prinsip dasar dalam pendekatan biaya adalah suatu pendekatan yang didalam
IN
perhitungannya properti dipisahkan antara nilai tanah dan nilai bangunan. Dalam
IM
penerapan pendekatan biaya dengan metode penjumlahan, untuk mengestimasi nilai
ILI
tanah menggunakan pendekatan pasar dengan metode perbandingan langsung data
K
pasar (Direct Comparation Method) dari properti/bidang tanah yang sejenis dan
BC
sebanding. Menentukan nilai tanah seolah-olah dalam keadaan kosong atas dasar
A.
pemanfaatan tertinggi dan terbaik dengan pendekatan pasar dengan metode
DI
LA
perbandingan data pasar (Direct Comparation Method/DCM). Sedangkan nilai bangunan
RA
menggunakan pendekatan biaya dengan metode unit terpasang (unit in place), dimana
NG
estimasi biaya bangunan dihitung berdasarkan harga satuan unit terpasang. Nilai pasar
bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) pada saat tanggal
M
penilaian dikurangi dengan penyusutan.
EN
Biaya Reproduksi Baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti
YE
baru yang sama / identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
BA
setempat pada tanggal penilaian. (SPI Edisi VII-2018, PPI 08 Butir 3.3.a)
RL
Biaya Pengganti Baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru
UA
yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
SK
tanggal penilaian. (SPI Edisi VII-2018, PPI 08 Butir 3.3.b)
AN
Dalam konteks pendekatan biaya, depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang
TA
diperhitungkan untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara
NP
guna merefleksikan dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang
A
mempengaruhi aset yang dinilai. Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan
SE
untuk berbagai tipe penyusutan/keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam
IZ
IN
sub kategori apabila melakukan penyesuaian :
o Penyusutan fisik : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau
BC
komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan
A
o Keusangan fungsional : Keusangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset
yang dinilai dibandingkan dengan penggantiannya seperti desain, spesifikasi dan
teknologi yang sudah ketinggalan zaman
Definisi & Ruang Lingkup ~ 8
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 18
o Keusangan eksternal atau ekonomis : Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh
faktor ekonomi, lokasi atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat
berupa temporer atau permanen
Sehingga diperoleh :
Nilai Properti = Nilai tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi
DO
Mesin-Mesin dan Peralatannya, untuk mendapatkan angka penilaian ini Kami
KU
menerapkan pendekatan (approach) yang lazim diterapkan dalam appraisal, yaitu
M
Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya Pengganti
EN
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC). Alasan penggunaan karena
IN
data pasar untuk aset yang sejenis dan sebanding tidak ditemukan dan tipe properti
IM
bukan termasuk properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property)
ILI
sehingga pendekatan pasar dan pendekatan pendapatan tidak dapat diterapkan.
K
Pendekatan Biaya (Cost Approach) memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip
BC
ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk
A.
mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan
DI
LA
pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak
RA
semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya. Pendekatan ini
NG
memberikan nilai dengan menghitung biaya penggantian atau reproduksi saat ini dari
bentuk keusangan lainnya yang relevan.(SPI Edisi VII-2018, 106 Butir 5.5)
M
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
EN
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset / properti lebih dari pada biaya
YE
untuk memperoleh aset / properti dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat
BA
pembelian atau konstruksi. (SPI Edisi VII - 2018; Konsep dan Prinsip Umum
RL
Penilaian; klausul 19.1).
UA
Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC)
SK
merupakan metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
AN
membuat replika aset.
TA
Langkah-langkah utama dalam metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated
NP
Replacement Cost/DRC) adalah :
A
a. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang
SE
akan membuat atau mendapatkan aset member utilitas setara,
IZ
IN
b. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait dengan fisik, fungsi, dan
keusangan eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
BC
c. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan
A
nilai dari aset.
Definisi & Ruang Lingkup ~ 9
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 19
Mesin dan peralatan adalah segenap kelengkapan fisik yang dipergunakan dalam
suatu kegiatan, termasuk instalasi dan peralatan penunjang lainnya yang berkaitan
secara keseluruhan membentuk suatu kesatuan kerja.
Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan ditempat (in-situ) dan didasarkan
pada anggapan bahwa mesin dan peralatan akan terus berfungsi sebagaimana mestinya
DO
di dalam suatu sistem yang sedang berjalan (going concern).
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
Definisi & Ruang Lingkup ~ 10
Appraisal Report
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 20
P E R S E N T A S I D A T A, A N A L I S I S D A N K E S I M P U L A N
NILAI PROPERTI
1. Tinjauan Properti Sebagai Objek Penilaian
1.1. Identifikasi Properti
DO
Jenis obyek properti yang dinilai berupa Tanah seluas 66.835,00 m2, Bangunan (Pabrik
KU
Pengolahan Udang) seluas ± 11.276,00 m2 dan Sarana Pelengkap serta Mesin – Mesin dan
M
Peralatannya yang dimiliki oleh PT. TRI MITRA MAKMUR.
EN
Secara administrasi pemerintahan objek penilaian terletak di wilayah :
IN
Propinsi : Jawa Timur
IM
Kabupaten : Situbondo
ILI
Kecamatan : Kapongan
K
Desa : Landangan
BC
A.
Lokasi : Jalan Wonokoyo RT. 002 RW. 003
Hasil investigasi atau inspeksi di lapangan dapat diidentifikasikan bahwa properti yang
DI
LA
menjadi objek penilaian yang terletak di Jalan Wonokoyo RT. 002 RW. 003, Desa
RA
Landangan, Kecamatan Kapongan, Kabupaten Situbondo, Propinsi Jawa Timur.
NG
1.2. Data Legalitas Tanah
Berdasarkan salinan copy surat tanah yang diberikan, properti dimaksud dilengkapi dengan
M
surat bukti kepemilikan tanah berupa :
EN
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 5 diterbitkan oleh Kepala Kantor
YE
BA
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 01 Juli 2014, dan berakhirnya hak pada
RL
tanggal 23 Juni 2044, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di
UA
Kabupaten Situbondo dengan luas 6.959 m², sesuai Surat Ukur No.
84/LANDANGAN/2014 tanggal 30 Juni 2014.
SK
AN
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 6 diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 24 Desember 2014, dengan perubahan
TA
sertifikat tanggal 30 Desember 2014, dan berakhirnya hak pada tanggal 24 Desember
NP
2044, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten
A
Situbondo dengan luas 5.336 m², sesuai Surat Ukur No. 97/LANDANGAN/2014
SE
IZ
tanggal 16 Desember 2014.
IN
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 7 diterbitkan oleh Kepala Kantor
BC
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 24 Desember 2014, dengan perubahan
A
sertifikat tanggal 30 Desember 2014, dan berakhirnya hak pada tanggal 24 Desember
2044, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten
Situbondo dengan luas 3.084 m², sesuai Surat Ukur No. 98/LANDANGAN/2014
tanggal 16 Desember 2014.
Appraisal Report 1
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 21
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 8 diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 24 Desember 2014, dengan perubahan
sertifikat tanggal 09 Juni 2015, dan berakhirnya hak pada tanggal 03 Juni 2045, atas nama
PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas
DO
9.580 m², sesuai Surat Ukur No. 96/LANDANGAN/2014 tanggal 16 Desember 2014.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 9 diterbitkan oleh Kepala Kantor
KU
Pertanahan Kabupaten Situbondo, dan berakhirnya hak pada tanggal 09 Juni 2015, dan
M
EN
berakhir hak tanggal 03 Juni 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR,
Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 5.669 m², sesuai Surat Ukur No.
IN
75/LANDANGAN/2013 tanggal 22 April 2013.
IM
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 10 diterbitkan oleh Kepala Kantor
ILI
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 22 September 2015, dan berakhirnya hak
K
BC
pada tanggal 18 September 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR,
A.
Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 4.180 m², sesuai Surat Ukur No.
DI
101/LANDANGAN/2015 tanggal 18 September 2015.
LA
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 11 diterbitkan oleh Kepala Kantor
RA
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 09 November 2004, dan berakhirnya hak
NG
pada tanggal 27 Oktober 2015, dan berakhir hak tanggal 27 Oktober 2045, atas nama PT.
M
TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 4.231
EN
m², sesuai Surat Ukur No. 11/2004 tanggal 27 Oktober 2004.
YE
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 12 diterbitkan oleh Kepala Kantor
BA
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 23 September 1978, dengan perubahan
RL
sertifikat tanggal 27 Oktober 2015, dan berakhirnya hak pada tanggal 12 Oktober 2045,
UA
atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo
SK
dengan luas 3.425 m², sesuai Surat Ukur No. 428/1978 tanggal 30 Juni 1978.
AN
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 13 diterbitkan oleh Kepala Kantor
TA
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 19 Februari 2004, dengan perubahan
NP
sertifikat tanggal 27 Oktober 2015, dan berakhirnya hak pada tanggal 12 Oktober 2045,
atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo
A
SE
dengan luas 2.022 m², sesuai Surat Ukur No. 03/2004 tanggal 14 Januari 2004.
IZ
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 14 diterbitkan oleh Kepala Kantor
IN
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 12 November 2015, dan berakhirnya hak
BC
pada tanggal 11 November 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR,
A
Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 10.810 m², sesuai Surat Ukur No.
106/LANDANGAN/2015 tanggal 11 November 2015.
Appraisal Report 2
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 22
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 15 diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 12 November 2015, dan berakhirnya hak
pada tanggal 11 November 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR,
Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 2.114 m², sesuai Surat Ukur No.
DO
105/LANDANGAN/2015 tanggal 11 November 2015.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 16 diterbitkan oleh Kepala Kantor
KU
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 12 November 2015, dan berakhirnya hak
M
EN
pada tanggal 11 November 2045, atas nama PT. TRI MITRA MAKMUR,
Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 4.365 m², sesuai Surat Ukur No.
IN
104/LANDANGAN/2015 tanggal 11 November 2015.
IM
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 17 diterbitkan oleh Kepala Kantor
ILI
Pertanahan Kabupaten Situbondo, pada tanggal 06 Februari 1992, dan berakhirnya hak
K
BC
pada tanggal 22 Februari 2016, dan berakhir hak tanggal 22 Februari 2046, atas nama PT.
A.
TRI MITRA MAKMUR, Berkedudukan di Kabupaten Situbondo dengan luas 5.060
DI
m², sesuai Surat Ukur No. 2293/1991 tanggal 19 November 1991.
LA
1.3. Data Legalitas Bangunan
RA
Pada saat kami melakukan inspeksi dilapangan kami tidak menerima copy/salinan.
NG
2. Analisis Lingkungan
M
Tanah dan Bangunan (Pabrik Pengolahan Udang) milik PT. TRI MITRA MAKMUR
EN
merupakan salah satu Pabrik Pengolahan Udang yang ada di Jalan Wonokoyo RT. 002 RW. 003,
YE
Desa Landangan, Kecamatan Kapongan, Kabupaten Situbondo, Propinsi Jawa Timur, yang
BA
relative dekat dengan Kawasan Pertanian Lahan Basah.
RL
Dari lokasi properti ke beberapa titik lokasi penciri lokasi yang berada disekitarnya sebagai
UA
berikut :
SK
• Jarak ± 300 meter arah Timur Laut dari SMAN 1 Kapongan
AN
Pencapaian ke lokasi aset dari Alun Alun Kapongan masuk ke Jalan Raya Pantura ± 2,3
TA
kilometer belok ke kanan masuk ke Jalan Wonokoyo ± 300 meter, aset berada disebelah kiri
NP
jalan. Perkerasan jalan di depan lokasi berupa aspal dengan lebar ± 8 meter. Jalan didepan lokasi
A
merupakan Jalan Lingkungan dengan lalu lintasnya dua arah dengan intensitas rendah. Kondisi
SE
IZ
jalan baik untuk dilewati kendaraan roda dua maupun roda empat sehingga aksesibilitas menuju
IN
lokasi tergolong baik.
BC
Daerah lingkungan sekitar lokasi objek telah tersedia fasilitas listrik dari PLN, sarana air bersih
A
dari PDAM dan Telephone dari TELKOM. Kepadatan bangunan sekitar lokasi berkisar antara
60%-80%. Lingkungan sekitarnya merupakan kawasan permukiman yang merupakan daerah
bebas banjir.
Appraisal Report 3
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 23
Kami mengidentifikasikan beberapa sisi positif dan negatif dari lokasi properti yang dinilai.
Positif : - Properti dimaksud memiliki aksesibilitas yang cukup baik dan dapat ditempuh
dengan kendaraan roda dua dan roda empat dan kondisi jalan yang cukup
dapat dilewati kendaraan beban.
- Lokasi properti berada tidak terlalu jauh dengan prasarana yang sudah ada
DO
seperti pemukiman, tempat ibadah, kantor pemerintahan, dan fasilitas lainnya.
KU
Negatif : -
M
EN
3. Deskrispi Tapak
IN
Bentuk tanah objek penilaian memiliki bentuk Persegi Panjang terdiri dari 13 (tiga belas)
IM
Sertifikat. Lebar bentang tanah bagian depan menghadap jalan ± 156 meter. Kontur tanah relatif
ILI
datar dan ketinggian tanah dengan jalan depan lokasi sama dengan jalan depan lokasi. Sifat tanah
K
saat dilakukan observasi lapangan adalah tanah darat yang telah dilakukan
BC
perbaikan/pematangan terhadap tanah tersebut kemudian dibangun Pabrik Pengolahan
A.
Udang beserta fasilitas pendukungnya. Luas tanah yang kami maksud sebesar ± 66.835,00 m2
DI
LA
yang terdiri dari 13 (Tiga Belas) Sertifikat Hak Guna Bangun (SHGB). Kami mengingatkan
RA
bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas tanah secara detail. Tetapi berdasarkan
NG
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah,
kami beranggapan bahwa besaran luas tanah yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan
M
besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah tersebut.
EN
Titik koordinat GPS (Global Positioning System) yang diambil pada peta Google Map pada
YE
koordinat titik adalah (-7.694208, 114.089030).
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
Lokasi
A
Aset
SE
IZ
IN
BC
A
Appraisal Report 4
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 24
Adapun batas-batas tanah adalah sebagai berikut :
• Sebelah Utara : Sawah
• Sebelah Timur : Pabrik
• Sebelah Selatan : Sungai
DO
• Sebelah Barat : Jalan Wonokoyo
KU
Pengamatan pada batas-batas persil cukup jelas untuk tanah bagian depan terdapat jalan
M
wonokoyo untuk tanah bagian dalam berdiri bangunan pabrik pengolahan udang dan sarana
EN
perkerasan jalan, sementara dibagian belakang berbatasan dengan pabrik bagian samping kiri
berbatasan dengan sungai dan batas kanan berbatasan dengan sawah.
IN
IM
4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan Lainnya
ILI
Berdasarkan informasi verbal dari Dinas Tata Ruang Kabupaten Situbondo. Berdasarkan
K
BC
perbandingan dengan properti lain yang berdekatan dan berada dalam satu wilayah yang sama
A.
dengan properti dimaksud, kami memahami bahwa properti dimaksud berada di lokasi yang
DI
diperuntukan sebagai Kawasan Pertanian Lahan Basah. Menurut opini kami daerah tersebut
LA
relatif tidak rentan terjadi perubahan secara ekstrim berkaitan dengan peruntukan lahan
RA
(rezoning), perubahan market conditions dan lain sebagainya.
NG
Kami tidak melakukan survey properti secara detail dan juga tidak menginspeksi bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat atau tidak dapat dijangkau, dan bagian tersebut dianggap
M
EN
dalam kondisi baik. Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian
properti yang tidak diinspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk memberikan gambaran
YE
BA
ataupun pernyataan atas bagian bangunan tersebut. Pada properti dimaksud berdiri bangunan
Pabrik Pengolahan Udang dan fasilitas pendukungnya.
RL
UA
Uraian Bangunan Sipil
SK
1. Bangunan Kantor (Plant 1)
AN
Tipe bangunan : Permanen
TA
No. IMB & Tanggal : “Kami tidak menerima salinan/copy IMB”
NP
Jumlah lantai : 1 (satu) Lantai
A
Tahun dibangun : 2016
SE
Tahun renovasi : -
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Tapak beton bertulang
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Rangka baja ringan
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
➢ Dinding : Pasangan batu bata, diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : Kaca rangka aluminium
Appraisal Report 5
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 25
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kaca rangka aluminium
➢ Atap : Spandek
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 162,00 m2
Kondisi : Baik
KU
2. Bangunan Pabrik (Plant 1)
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2016
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Tapak borepile/tiang pancang
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi profil baja
DI
➢ Konstruksi atap : Profil baja
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Plat lantai beton
NG
➢ Dinding : Pasangan batu bata, diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : Pintu besi
YE
➢ Atap : Sandwich panel eps wall
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 1.560 m2
SK
Kondisi : Baik
AN
3. Bangunan Ruang Mesin (Plant 1)
Tipe bangunan : Permanen
TA
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
NP
Tahun dibangun : 2016
A
Tahun renovasi : -
SE
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Tapak beton bertulang
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Dak beton
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Plat lantai beton
➢ Dinding : Pasangan batu bata, diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
Appraisal Report 6
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 26
➢ Daun pintu/jendela : -
➢ Atap : Dak beton
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 144,00 m2
Kondisi : Cukup
KU
4. Bangunan Ruang Ganti dan Toilet (Plant 1)
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2016
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Beton setempet dan batu kali
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
DI
➢ Konstruksi atap : Rangka baja ringan
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Keramik
NG
➢ Dinding : Pasangan batu bata, diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : Pintu km upvc/pvc
YE
➢ Atap : Spandek
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 144,00 m2
SK
Kondisi : Cukup
AN
5. Bangunan Ruang Ganti dan Toilet 2 (Plant 1)
Tipe bangunan : Permanen
TA
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
NP
Tahun dibangun : 2016
A
Tahun renovasi : -
SE
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Beton setempet dan batu kali
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Rangka baja ringan
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
Appraisal Report 7
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 27
➢ Daun pintu/jendela : Pintu KM PVC
➢ Atap : Spandek
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 144,00 m2
Kondisi : Cukup
KU
6. Bangunan Material dan Silid Waste (Plant 1)
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2016
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Beton setempet dan batu kali
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
DI
➢ Konstruksi atap : Rangka baja ringan
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Keramik
NG
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : -
YE
➢ Atap : Asbes
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 24,00 m2
SK
Kondisi : Cukup
AN
7. Bangunan Laboratorium dan Ruang QC
Tipe bangunan : Permanen
TA
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
NP
Tahun dibangun : 2016
A
Tahun renovasi : -
SE
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Beton setempet dan batu kali
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Dak beton
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : Jendela kaca rangka aluminium
Appraisal Report 8
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 28
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kaca rangka aluminium
➢ Atap : Dak beton
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 90,00 m2
Kondisi : Cukup
KU
8. Bangunan Poliklinik
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2016
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Beton setempet dan batu kali
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
DI
➢ Konstruksi atap : Dak beton
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Keramik
NG
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : Jendela kaca rangka aluminium
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kaca rangka aluminium
YE
➢ Atap : Dak beton
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 12,00 m2
SK
Kondisi : Cukup
AN
9. Bangunan Rumah Genset
Tipe bangunan : Permanen
TA
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
NP
Tahun dibangun : 2016
A
Tahun renovasi : -
SE
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Beton setempet dan batu kali
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Dak beton
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Rabat beton
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
Appraisal Report 9
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 29
➢ Daun pintu/jendela : Rolling door dan pintu besi
➢ Atap : Dak beton
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 36,00 m2
Kondisi : Cukup
KU
10. Bangunan Gudang (Plant 1)
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2016
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Tapak beton bertulang
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi profil baja
DI
➢ Konstruksi atap : Profil baja
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Plat lantai beton
NG
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : Pintu besi
YE
➢ Atap : Spandek
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 1.386,00 m2
SK
Kondisi : Baik
AN
11. Bangunan Kantor (Plant 2)
Tipe bangunan : Permanen
TA
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
NP
Tahun dibangun : 2016
A
Tahun renovasi : -
SE
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Tapak beton bertulang
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Dak beton
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester, dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : Jendela kaca rangka aluminium
Appraisal Report 10
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 30
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kaca rangka aluminium
➢ Atap : Dak beton
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 200,00 m2
Kondisi : Baik
KU
12. Bangunan Pabrik (Plant 2)
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2016
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Tapak beton/Mini pile
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi profil baja
DI
➢ Konstruksi atap : Profil baja
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Plat lantai beton
NG
➢ Dinding : Sandwich panel EPS wall
➢ Kusen pintu/jendela : -
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : Pintu besi
YE
➢ Atap : Spandek
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 5.520,00 m2
SK
Kondisi : Baik
AN
13. Bangunan Ruang Mesin (Plant 2 dan Plant 4)
Tipe bangunan : Permanen
TA
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
NP
Tahun dibangun : 2016
A
Tahun renovasi : 2021
SE
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Tapak beton bertulang
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Dak beton
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Plat lantai beton
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
Appraisal Report 11
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 31
➢ Daun pintu/jendela : Pintu besi
➢ Atap : Dak beton
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 274,00 m2
Kondisi : Baik
KU
14. Bangunan Ruang Ganti dan Toilet 1 (Plant 2)
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2016
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Beton setempat dan batu kali
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
DI
➢ Konstruksi atap : Dak beton
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Keramik
NG
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kaca tempered floor
YE
➢ Atap : Dak beton
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 219,00 m2
SK
Kondisi : Cukup
AN
15. Bangunan Rumah Boiler (Plant 2)
Tipe bangunan : Permanen
TA
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
NP
Tahun dibangun : 2016
A
Tahun renovasi : -
SE
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Beton setempat dan batu kali
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Dak beton
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Rabat beton
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
Appraisal Report 12
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 32
➢ Daun pintu/jendela : -
➢ Atap : Dak beton
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 36,00 m2
Kondisi : Baik
KU
16. Bangunan Rumah Genset dan Travo (Plant 2)
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2016
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Tapak beton bertulang
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
DI
➢ Konstruksi atap : Dak beton
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Plat lantai beton
NG
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : Pintu besi
YE
➢ Atap : Dak beton
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 72,00 m2
SK
Kondisi : Cukup
AN
17. Bangunan Toilet Tempat Istirahat (Plant 2)
Tipe bangunan : Permanen
TA
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
NP
Tahun dibangun : 2016
A
Tahun renovasi : -
SE
IZ
a. Konstruksi Bangunan
IN
➢ Pondasi : Tapak beton bertulang
BC
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
A
➢ Konstruksi atap : Dak beton
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
Appraisal Report 13
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 33
➢ Daun pintu/jendela : Pintu KM PVC
➢ Atap : Dak beton
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
DO
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 11,00 m2
Kondisi : Cukup
KU
18. Bangunan Kantor (Plant 4)
M
Tipe bangunan : Permanen
EN
Jumlah lantai : 2 (Dua) Lantai
IN
Tahun dibangun : 2021
IM
Tahun renovasi : -
ILI
a. Konstruksi Bangunan
K
BC
➢ Pondasi : Tapak beton bertulang
A.
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
DI
➢ Konstruksi atap : Dak beton
LA
b. Komponen Bangunan
RA
➢ Lantai : Granit
NG
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester, dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : Jendela kaca rangka aluminium
M
EN
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kaca rangka aluminium
YE
➢ Atap : Dak beton
BA
c. Fasilitas Bangunan
RL
➢ Listrik : Terpasang
UA
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 168,00 m2
SK
Luas Bangunan Lantai 1 : 36,00 m2
AN
Luas Bangunan Lantai 2 : 132,00 m2
Kondisi : Sangat Baik
TA
19. Bangunan Pabrik (Plant 2)
NP
Tipe bangunan : Permanen
A
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
SE
IZ
Tahun dibangun : 2021
IN
Tahun renovasi : -
BC
a. Konstruksi Bangunan
A
➢ Pondasi : Tapak beton/Mini pile
➢ Kolom & balok : Konstruksi profil baja
➢ Konstruksi atap : Profil baja
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Plat lantai beton
Appraisal Report 14
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 34
➢ Dinding : Sandwich panel EPS wall
➢ Kusen pintu/jendela : -
➢ Daun pintu/jendela : Pintu besi
➢ Atap : Spandek
DO
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
KU
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 1.064,00 m2
M
Kondisi : Sangat Baik
EN
20. Bangunan Ruang Ganti dan Istirahat Kryawan (Plant 4)
IN
Tipe bangunan : Permanen
IM
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
ILI
Tahun dibangun : 2021
K
BC
Tahun renovasi : -
A.
a. Konstruksi Bangunan
DI
➢ Pondasi : Beton setempat dan batu kali
LA
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
RA
➢ Konstruksi atap : Rangka baja ringan
NG
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
M
EN
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
YE
➢ Kusen pintu/jendela : Jendela kaca rangka kayu
BA
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kayu panil
RL
➢ Atap : Spandek
UA
c. Fasilitas Bangunan
SK
➢ Listrik : Terpasang
AN
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 24,00 m2
Kondisi : Baik
TA
21. Bangunan Toilet
NP
Tipe bangunan : Permanen
A
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
SE
IZ
Tahun dibangun : 2016
IN
Tahun renovasi : -
BC
a. Konstruksi Bangunan
A
➢ Pondasi : Beton setempat dan batu kali
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
➢ Konstruksi atap : Dak beton
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
Appraisal Report 15
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 35
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : -
➢ Daun pintu/jendela : Pintu KM PVC
➢ Atap : Dak beton
DO
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
KU
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 4,00 m2
M
Kondisi : Cukup
EN
22. Bangunan Pos Jaga
IN
Tipe bangunan : Permanen
IM
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
ILI
Tahun dibangun : 2016
K
BC
Tahun renovasi : -
A.
a. Konstruksi Bangunan
DI
➢ Pondasi : Beton setempat dan batu kali
LA
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
RA
➢ Konstruksi atap : Dak beton
NG
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
M
EN
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
YE
➢ Kusen pintu/jendela : Jendela kaca rangka aluminium
BA
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kaca rangka aluminium
RL
➢ Atap : Dak beton
UA
c. Fasilitas Bangunan
SK
➢ Listrik : Terpasang
AN
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 14,00 m2
Kondisi : Cukup
TA
23. Bangunan Mushola
NP
Tipe bangunan : Permanen
A
Jumlah lantai : 1 (Satu) Lantai
SE
IZ
Tahun dibangun : 2021
IN
Tahun renovasi : -
BC
a. Konstruksi Bangunan
A
➢ Pondasi : Beton setempat dan batu kali
➢ Kolom & balok : Konstruksi beton bertulang
➢ Konstruksi atap : Baja ringan
b. Komponen Bangunan
➢ Lantai : Keramik
Appraisal Report 16
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 36
➢ Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
➢ Kusen pintu/jendela : Jendela kaca rangka aluminium
➢ Daun pintu/jendela : Pintu kaca rangka aluminium
➢ Atap : Genteng beton
DO
c. Fasilitas Bangunan
➢ Listrik : Terpasang
KU
Luas Bangunan Sesuai Fisik : 40,00 m2
M
Kondisi : Baik
EN
IN
Uraian Sarana dan Prasarana
IM
1. Pagar
ILI
• Spesifikasi : Pasangan bata merah diplester dan dicat serta pintu
K
pagar rangka besi
BC
• Panjang : 1.094 m¹
A.
• Kondisi : Cukup
DI
LA
2. Perkerasan
RA
• Spesifikasi : Paving Block
NG
• Luas : 7.807,00 m2
• Kondisi : Cukup
M
EN
3. Tempat Istirahat Karyawan 1 Plant 1
YE
• Spesifikasi : Kontruksi rangka hollo dengan atap spandek
BA
• Luas : 100 m2
RL
• Kondisi : Cukup
UA
4. Tempat Istirahat Karyawan 2 Plant 2
SK
• Spesifikasi : Kontruksi rangka hollo dengan atap spandek
AN
• Luas : 126 m2
TA
• Kondisi : Cukup
NP
5. Tempat Istirahat Karyawan Plant 4
A
• Spesifikasi : Kontruksi rangka hollo dengan atap spandek
SE
• Luas : 90 m2
IZ
IN
• Kondisi : Cukup
BC
6. Parkir Mobil 1
A
• Spesifikasi : Kontruksi rangka hollo dengan atap spandek
• Luas : 144 m2
• Kondisi : Cukup
Appraisal Report 17
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 37
7. Parkir Mobil 2
• Spesifikasi : Kontruksi rangka hollo dengan atap spandek
• Luas : 216 m2
• Kondisi : Cukup
DO
8. Rumah Pompa Plat 1
KU
• Spesifikasi : Kontruksi baja ringan dengan atap spandek
M
• Luas : 28 m2
EN
• Kondisi : Cukup
IN
9. Rumah Pompa Plant 2
IM
• Spesifikasi : Kontruksi baja ringan dengan atap spandek
ILI
• Luas : 28 m2
K
• Kondisi : Cukup
BC
10. Bak Limbah Plant 1
A.
• Spesifikasi : Kontruksi beton bertulang
DI
• Luas
LA
: 45 m2
RA
• Kondisi : Cukup
NG
11. Bak Limbah Plant 2
• Spesifikasi : Kontruksi beton bertulang
M
EN
• Luas : 60 m2
YE
• Kondisi : Cukup
BA
5. Deskripsi Personal Properti Yang Melekat Pada Tanah dan Bangunan
RL
Utilitas dan sarana penunjang melekat terhadap tanah yang memberikan kontribusi nilai lebih
UA
pada properti penilaian yang meliputi adanya saluran drainase untuk pembuangan air kotor
SK
berada di depan lokasi properti berada disisi jalan. Hasil dari inspeksi terhadap utilitas sarana
AN
tersebut cukup terawat dan kondisi properti cukup.
TA
Utilitas dan sarana penunjang terhadap bangunan yang memberikan kontribusi nilai lebih pada
NP
properti penilaian yang meliputi fasilitas yang dibutuhkan untuk bangunan seperti instalasi daya
A
listrik dengan kondisi penerangan ruangan, kebutuhan air bersih dari sumur bor.
SE
IZ
IN
BC
A
Appraisal Report 18
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 38
6. Tinjauan Pasar
Kondisi Pasar Properti Indonesia (KOMERSIAL)
A. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan I 2025 tumbuh sebesar
DO
0,48% (yoy), lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,35% (yoy)
(Grafik 1). Kondisi ini terutama didorong oleh peningkatan pemintaan pada segmen
KU
perkantoran jual sejalan dengan ekspansi pada tenant eksisting di wilayah jakarta. Kenaikan
M
permintaan juga terjadi pada segmen warehouse complex di Palembang. Sementara itu, indeks
EN
permintaan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan I 2025 secara tahunan tumbuh
IN
sebesar 1,74% (yoy) pada triwulan IV 2024 (Grafik 2). Perkembangan tersebut terutama
IM
didorong penurunan permintaan pada segmen hotel dan convention and exhibition(MICE) pad
ILI
periode laporan. Perlambatan permintaan juga bersumber dari moderasi permintaan segmen ritel
K
BC
sewa di Jakarta, Makasar, dan Semarang, serta permintaan yang terkontraksi lebih dalam di
A.
Palembang dan Medan.
DI
LA
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
Secara triwulanan, lndeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2025
UA
tumbuh relatif stabil sebesar 0,18% (qtq) (Grafik 3). Pertumbuhan tersebut terutama ditopang
SK
oleh kenaikan permintaan segmen perkantoran jual di Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain, indeks
AN
permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan mengalami kontraksi sebesar
0,88% (qtq) (Grafik 4). Perkembangan tersebut disebabkan oleh penurunan permintaan pada
TA
segmen hotel di seluruh Kabupaten yang disurvei sejalan dengan berakhirnya peak season liburan
NP
Hari Besar Keagaaman Nasional (HBKN) Natal dan Tahun Baru, serta dipengaruhi oleh periode
A
Ramadan. Selain itu, penurunan juga terjadi pada segmen convention hall di Jakarta dan
SE
IZ
Palembang.
IN
BC
A
Appraisal Report 19
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 39
B. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
lndeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2025 tercatat tumbuh sebesar
0,23% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,11% (yoy) pada triwulan IV 2024 (Grafik 5) didorong
oleh penambahan pasokan perkantoran jual di Jakarta. Sementara itu, indeks pasokan Properti
Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,04% (yoy), lebih rendah
DO
dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,89% (yoy) (Grafik 6). Perlambatan pasokan
KU
tersebut terjadi pada seluruh segmen kategori sewa.
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
Secara triwulanan, lndeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2025
LA
tumbuh sebesar 0,12% (qtq), meningkat dengan triwulan IV 2024 (Grafik 7). Kondisi ini
RA
didorong oleh meningkatnya pasokan pada segmen perkantoran jual di Jakarta. Selanjutnya,
NG
indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa tercata meningkat dari 0,56% (qtq) pada
M
triwulan IV 2024 menjadi 0,70% (qtq) pada triwulan I 2025 (Grafik 8). Peningkatan ini terutama
EN
didorong oleh kenaikan pasokan pada segmen apartemen sewa di Denpasar, segmen hotel di
YE
Banten, serta segmen ritel sewa pada mayoritas Kabupaten yang disurvei kecuali di Jakarta dan
BA
Surabaya.
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
C. Perkembangan Harga Properti Komersial
IN
Pada kategori jual, perkembangan indeks Harga Properti Komersial meningkat dari 0,19% (yoy)
BC
pada triwulan IV 2024 menjadi 0,42% (yoy) pada triwulan I 2025 (Garfik 9). Perkembangan
A
tersebut terutama didorong peningkatan harga pada segmen lahan industri di wilayah Bodebek
dan Semarang. Peningkatan harga jual terjadi pada segmen warehouse complex di Jakarta dan
Palembang karena kenaikan harga bangunan. Sementara itu, indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori sewa pada triwulan I 2025 juga tumbuh sebesar 2,53% (yoy) lebih tinggi
dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,93% (yoy) (Grafik 10). Peningkatan harga tersebut
Appraisal Report 20
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 40
didorong oleh kenaikan harga segmen perkantoran sewa di Jakarta, Semarang dan Palembang.
Selain itu, harga sewa hotel juga meningkat, terutama di Jakarta, Banten, dan Denpasar, sejalan
dengan upaya perusahaan untuk menjaga margin.
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
Secara triwulanan, lndeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan I 2025
K
tumbuh sebesar 0,28% (qtq), lebih tinggi dari pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,02%
BC
(qtq) (Grafik 11). Peningkatan tersebut didorong oleh peningkatan harga pada segmen
A.
perkantoran jual di Surabaya, lahan industri di Bodebek dan Semarang, serta warehouse complex di
DI
Jakarta dan Palembang. Sementara itu, Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa pada
LA
triwulan I 2025 terkontraksi sebesar 1,10% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya tumbuh
RA
sebesar 0,60% (qtq) (Grafik 12). Kondisi tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen
NG
hotel dan convention hall diseluruh Kabupaten yang disurvei.
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
Sumber : (https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Pages/PPKom_Triwulan_I_2025.aspx).
NP
Aset yang dimaksud dalam penilaian ini terletak di Jalan Wonokoyo RT. 002 RW. 003, Desa
A
Landangan, Kecamatan Kapongan, Kabupaten Situbondo, Propinsi Jawa Timur. Dimana jalan
SE
di depan aset tersebut adalah Jalan Wonokoyo di daerah tersebut, dengan tingkat lalulintas yang
IZ
IN
rendah dan jumlah penduduk yang cukup padat dengan pendapatan masyarakat tergolong
BC
menengah. Disekitar lokasi objek penilaian bangunan-bangunan didominasi oleh bangunan
A
Pabrik Pengolahan Udang dengan kepadatan penduduk yang sedang, sehingga kebutuhan
terhadap Pabrik Pengolahan Udang di daerah tersebut tergolong tinggi.
Appraisal Report 21
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 41
Properti yang dinilai menurut pendapat kami cukup marketable, yang dipengaruhi faktor-faktor
antara lain :
▪ Dokumen kepemilikan jelas yang dapat dipindahtangankan.
▪ Aksesibilitas menuju properti dimaksud tergolong baik, dapat ditempuh dengan kendaraan
DO
roda dua dan empat.
KU
7. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik
M
(Zoning, Highest and Best Use / HBU)
EN
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai
IN
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik
IM
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial
ILI
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (PPI 10.3.0).
K
Kami tidak melakukan kajian HBU secara mendalam, analisis HBU yang kami lakukan hanya
BC
sebatas pengamatan dilingkungan sekitar dan legalitas perizinan yang ada.
A.
Penggunaan secara Fisik
DI
Dengan mempertimbangkan luas tanah sebesar 66.835 m2 dan beberapa faktor seperti ukuran,
LA
RA
bentuk dan kegunaan, lebar hadap jalan (frontage), kemudahan akses, lokasi, topografi, kondisi
tanah dan resiko bencana alam seperti banjir dan gempa, properti dimaksud dimungkinkan
NG
memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
M
Penggunaan secara Hukum
EN
Dengan mempertimbangkan penggunaan yang diizinkan oleh peraturan saat ini bahwa properti
YE
dimaksud sebagai Pabrik Pengolahan Udang. Berdasarkan penggunaan eksisting saat ini
BA
dengan memperhatikan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Ketinggian Bangunan, Garis
RL
Semapadan Bangunan (GSB), ketinggian dan jenis material, maka kami mengidentifikasi bahwa
UA
pengembangan saat ini sebagai Pabrik Pengolahan Udang sesuai dengan peraturan yang
SK
berlaku.
AN
Penggunaan secara Finansial
TA
Uji finansial dilakukan terhadap alternatif penggunaan yang secara hukum diijinkan dan secara
NP
fisik dimungkinkan. Apabila penggunaan potensial memiliki nilai yang selaras dengan biaya dan
A
memenuhi kedua uji diatas maka penggunaan tersebut secara finansial layak. Beberapa
SE
penggunaan ekonomis dari tanah seperti properti perumahan yang tidak dapat dikategorikan
IZ
sebagai properti penghasil pendapatan seperti properti komersial, maka kelayakan finansial
IN
diukur berdasarkan pertimbangan harga dan tren harga. Untuk properti penghasil pendapatan,
BC
analis pendapatan dalam kelayakan finansial harus didukung oleh Studi Pasar/Marketabilitas.
A
Kedalaman analis akan berbeda sesuai dengan kebutuhan penugasan, tetapi permintaan
ekonomis terhadap properti merupakan persyaratan Uji Finansial dari alternatif pengembangan.
(PPI 10.4.17)
Appraisal Report 22
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 42
Untuk properti yang tidak menghasilkan pendapatan, Uji Finansial dilakukan dengan
membandingkan keuntungan nilai yang dihasilkan dari penggunaan terhadap biaya yang
dikeluarkan. Apabila manfaat nilai melebihi biaya, penggunaan tersebut layak secara finansial dan
sebaliknya. (PPI 10.4.19)
Penentuan kelayakan secara finansial melibatkan analisa ekonomi terhadap pasar mikro dari
DO
pengembangan properti, analisis lokasi, permintaan dan penawaran serta analisis resiko. Dengan
KU
mempertimbangkan data-data pasar jasa perdagangan dan parameter lain yang mempengaruhi
M
pendapatan properti, menunjukkan bahwa properti dimaksud memenuhi penggunaan yang layak
EN
secara finansial.
IN
Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi
IM
Penentuan produktivitas tertinggi membutuhkan pertimbangan dari berbagai usulan
ILI
pengembangan dan skenario pengembangan dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan
K
pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai Pabrik Pengolahan Udang
BC
dapat memberikan hasil yang tertinggi.
A.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti Terbangun saat
DI
LA
ini (As Improved) :
RA
Berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, kondisi properti terbangun saat ini
NG
Pabrik Pengolahan Udang telah memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik.
M
8. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
EN
Secara umum, ada tiga macam pendekatan penilaian yang digunakan dalam mengestimasi nilai
YE
properti, dimana pendekatan yang digunakan tergantung dari tipe properti, maksud penggunaan
BA
penilaian, ruanglingkup pekerjaan, serta kualitas dan kuantitas data yang tersedia. Tiga macam
RL
pendekatan tersebut adalah Pendekatan Pasar (Market Approach), Pendekatan Pendapatan (Income
UA
Approach), Pendekatan Biaya (Cost Approach).
SK
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
AN
dengan aset yang indentik atau sebanding dimana informasi harga transaksi atau penawaran
TA
tersedia. (SPI-Edisi VII 2018; Konsep dan Prinsip Umum Penilaian; klausul 15.1).
NP
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas dimasa yang
A
akan datang ke nilai ini. (SPI-Edisi VII 2018; Konsep dan Prinsip Umum Penilaian; klausul
SE
16.1).
IZ
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana
IN
pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan
BC
kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi. (SPI-Edisi VII 2018;
A
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian; klausul 17.0).
Appraisal Report 23
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 43
Sesuai tipe properti yang dinilai dan tujuan penilaiannya, maka pendekatan penilaian yang sesuai
diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai adalah Pendekatan Biaya (Cost
Approach), dengan metode penilaian berupa Metode Penjumlahan (Summation Method)
karena tidak adanya data pasar yang sebanding dan sejenis, sehingga pendekatan pasar tidak
dapat diterapkan. Pendekatan pendapatan juga tidak dapat diterapkan karena objek properti
DO
penilaian belum menghasilkan pendapatan (income producing property).
KU
Metode Pejumlahan (Summation Method) merupakan metode yang menghitung nilai aset
M
dengan menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponennya. Langkah-langkah utama dalam
EN
metode penjumlahan adalah :
IN
a. Menilai setiap komponen aset yang merupakan bagian dari aset yang dinilai dengan
IM
menggunakan pendekatan dan metode penilaian yang sesuai, dan
ILI
b. Menjumlahkan nilai dari setiap komponen aset.
K
Prinsip dasar dalam pendekatan biaya adalah suatu pendekatan yang didalam perhitungannya
BC
properti dipisahkan antara nilai tanah dan nilai bangunan. Dalam penerapan pendekatan biaya
A.
dengan metode penjumlahan, untuk mengestimasi nilai tanah menggunakan pendekatan pasar
DI
LA
dengan metode perbandingan langsung data pasar (Direct Comparation Method) dari
RA
properti/bidang tanah yang sejenis dan sebanding. Menentukan nilai tanah seolah-olah dalam
NG
keadaan kosong atas dasar pemanfaatan tertinggi dan terbaik dengan pendekatan pasar dengan
metode perbandingan data pasar (Direct Comparation Method/DCM). Sedangkan nilai bangunan
M
menggunakan pendekatan biaya dengan metode unit terpasang (unit in place), dimana estimasi
EN
biaya bangunan dihitung berdasarkan harga satuan unit terpasang. Nilai pasar bangunan dihitung
YE
dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) pada saat tanggal penilaian dikurangi dengan
BA
penyusutan.
RL
Biaya Reproduksi Baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang
UA
sama / identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
SK
penilaian. (SPI Edisi VII-2018, PPI 08 Butir 3.3.a)
AN
Biaya Pengganti Baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara
TA
dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (SPI
NP
Edisi VII-2018, PPI 08 Butir 3.3.b)
A
Dalam konteks pendekatan biaya, depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang diperhitungkan
SE
untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara guna merefleksikan
IZ
IN
dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi aset yang dinilai.
BC
Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan untuk berbagai tipe penyusutan/keusangan,
A
yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam sub kategori apabila melakukan penyesuaian :
o Penyusutan fisik : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau
komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan
Appraisal Report 24
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 44
o Keusangan fungsional : Keusangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang dinilai
dibandingkan dengan penggantiannya seperti desain, spesifikasi dan teknologi yang sudah
ketinggalan zaman
o Keusangan eksternal atau ekonomis : Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor
ekonomi, lokasi atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer
DO
atau permanen
KU
Sehingga diperoleh :
M
Nilai Properti = Nilai tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi
EN
IN
9. Nilai Tanah
IM
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian tanah. Menentukan nilai tanah dengan menganggap
ILI
tanah dalam keadaan kosong dengan mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik.
K
Nilai tanah diperoleh melalui analisa transaksi, penawaran dan permintaan properti sejenis yang
BC
berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan antara lain : lokasi, jenis
A.
surat tanah, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, kondisi pasar, karakteristik fisik, karakteristik
DI
ekonomi, penggunaan dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi penilaian.
LA
Berikut beberapa penawaran dan transaksi atas beberapa properti yang bersumber dari
RA
masyarakat umum.
NG
Tabel.1 Data Tanah
M
Luas Harga
EN
Jenis Jarak
No (M2) Lokasi Penawaran Sumber
Properti dr Aset
YE
LT LB (Rp)
BA
Jalan Banyuwangi, Desa
RL
Kesambi Rampak, Bapak
Rumah
UA
1 1.667 500 Kecamatan Kapongan, 2.500.000.000 Fendi ± 100 m
Tinggal
Kabupaten Situbondo, (Pemilik)
SK
Propinsi Jawa Timur
AN
Jalan Laok Lindung
TA
No. 88, Desa
Bapak
Landangan, Kecamatan
NP
2 Gudang 50.000 1.000 40.000.000.000 Edwin ± 100 m
Kapongan, Kabupaten
(Agent)
A
Situbondo, Propinsi
SE
Jawa Timur
IZ
Jalan Banyuwangi, Desa
IN
Landangan, Kecamatan
Tanah Ibu Erny
BC
3 25.000 - Kapongan, Kabupaten 18.700.000.000 ± 110 m
Kosong (Agent)
A
Situbondo, Propinsi
Jawa Timur,
Data-data tersebut di atas dilakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor seperti lokasi,
aksesibilitas, ukuran dan bentuk tanah, legalitas, penyesuaian sumber data penawaran atau
realisasi penjualan, dan lain-lain terhadap objek penilaian.
Appraisal Report 25
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 45
10. Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap
Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian bangunan dan sarana pelengkap. Nilai bangunan
dan sarana pelengkap diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung biaya pembuatan baru (cost
of reproduction new) dari bangunan dan sarana pelengkap tersebut berdasarkan harga-harga
DO
komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis kemudian dikurangi dengan perkiraan
depresiasi yang disebabkan oleh keusangan fisik, kemunduran fungsi dan faktor eksternal.
KU
Metode yang digunakan untuk menentukan biaya pembuatan baru adalah unit terpasang (unit in
M
place).
EN
Kami tidak melakukan survey properti secara detail dan juga tidak menginspeksi bagian dari
IN
properti yang tertutup, tidak terlihat atau tidak dapat dijangkau, dan bagian tersebut dianggap
IM
dalam kondisi baik. Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian
ILI
properti yang tidak diinspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk memberikan gambaran
K
BC
ataupun pernyataan atas bagian bangunan tersebut. Dalam penilaian ini umur ekonomis
A.
bangunan utama ditentukan 20-30 tahun dan sarana pelengkap selama 10-20 tahun.
DI
11. Nilai Mesin - Mesin dan Peralatannya.
LA
RA
Mesin-Mesin dan Peralatannya, untuk mendapatkan angka penilaian ini Kami menerapkan
pendekatan (approach) yang lazim diterapkan dalam appraisal, yaitu Pendekatan Biaya (Cost
NG
Approach) dengan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement
M
Cost/DRC). Alasan penggunaan karena data pasar untuk aset yang sejenis dan sebanding tidak
EN
ditemukan dan tipe properti bukan termasuk properti yang menghasilkan pendapatan (income
YE
producing property) sehingga pendekatan pasar dan pendekatan pendapatan tidak dapat diterapkan.
BA
Pendekatan Biaya (Cost Approach) memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi
RL
bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan
UA
utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan
SK
mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau
AN
faktor-faktor lainnya. Pendekatan ini memberikan nilai dengan menghitung biaya penggantian
TA
atau reproduksi saat ini dari bentuk keusangan lainnya yang relevan. (SPI Edisi VII-2018, 106
NP
Butir 5.5)
A
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana
SE
pembeli tidak akan membayar suatu aset / properti lebih dari pada biaya untuk memperoleh
IZ
aset / properti dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
IN
(SPI Edisi VII - 2018; Konsep dan Prinsip Umum Penilaian; klausul 19.1).
BC
Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) merupakan
A
metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat replika aset.
Langkah-langkah utama dalam metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement
Cost/DRC) adalah :
a. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat atau mendapatkan aset member utilitas setara,
Appraisal Report 26
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 46
b. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait dengan fisik, fungsi, dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
c. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan nilai dari
aset.
Mesin dan peralatan adalah segenap kelengkapan fisik yang dipergunakan dalam suatu kegiatan,
DO
termasuk instalasi dan peralatan penunjang lainnya yang berkaitan secara keseluruhan
KU
membentuk suatu kesatuan kerja.
M
Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan ditempat (in-situ) dan didasarkan pada
EN
anggapan bahwa mesin dan peralatan akan terus berfungsi sebagaimana mestinya di dalam suatu
IN
sistem yang sedang berjalan (going concern).
IM
ILI
Uraian Mesin-Mesin dan Peralatannya
K
Qty URAIAN NILAI PASAR
BC
A.
I. Mesin Mesin dan Peralatannya Plant 1 - (TMM 1)
DI
A. Mesin Produksi
5 - Unit AC Split Duct
LA
Merek : Daikin/Thailand
RA
Model/Tipe : RU08NY14
Kapasitas : 8 Pk
NG
Lengkap dengan indoor system, ducting serta peralatan standar lainnya untuk bisa
beroperasi normal
M
Tahun : 2006 Kondisi : Cukup Rp 83.500.000
EN
4 - Unit Auto Seal
YE
Merek : Hualian / China
Model/Tipe : FRB-770 II
BA
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa
RL
beroperasi normal
Tahun : 2018 Kondisi : Cukup Rp 7.300.000
UA
2 - Unit Straping Band
SK
Merek : Taipack / China
AN
Model/Tipe : -
Digerakkan oleh motor listrik, lengkap dengan peralatan standar
TA
lainnya untuk bisa beroperasi normal
Tahun : 2012 Kondisi : Buruk Rp 2.600.000
NP
2 - Unit Straping Band
A
Merek : Wirapax / China
SE
Model/Tipe : -
IZ
Digerakkan oleh motor listrik, lengkap dengan peralatan standar
lainnya untuk bisa beroperasi normal
IN
Tahun : 2015 Kondisi : Cukup Rp 3.600.000
BC
2 - Unit Carton Sealer
A
Merek : Wirapax / China
Model/Tipe : FXJ-6050
Digerakkan oleh motor listrik, lengkap dengan peralatan standar
lainnya untuk bisa beroperasi normal
Tahun : 2013 Kondisi : Cukup Rp 10.500.000
Appraisal Report 27
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 47
1 - Unit Shrink Tunnel
Model/Tipe : CN-4520A
Digerakkan oleh motor listrik, lengkap dengan peralatan standar
lainnya untuk bisa beroperasi normal
Tahun : 2013 Kondisi : Cukup Rp 3.200.000
2 - Unit Metal Detector
DO
Merek : Anritsu
Model/Tipe : KDS8113BW
KU
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 242.500.000
M
6 - Unit Hand Dryer
EN
Merek : Toto
Model/Tipe : TYC322WF
IN
Tahun : 2002 Kondisi : Cukup Rp 4.900.000
IM
21 - Unit Fly Catcher
ILI
Merek : Krisbow
Kapasitas 15 x 2 Watt
K
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 10.000.000
BC
4 - Unit Air Curtain untuk Ruang Pendingin
A.
Merek : Aowid
DI
Model/Tipe : DXX098
LA
Digerakkan motor listrik 1,7 kW
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 16.800.000
RA
2 - Unit Hand Dryer
NG
Merek : Toto
Model/Tipe : HD3000S
M
Menggunakam thermal cut off
EN
Menggunakam sensor otomatis
Tahun : 2002 Kondisi : Buruk Rp 1.200.000
YE
BA
1 - Unit Ke Out Lift (Mesin Defrost)
Merek : Shenzhen / China
RL
Model/Tipe : -
Kapasitas 3000 kg/hr
UA
Digerakkan oleh motor listrik, lengkap dengan peralatan standar
lainnya untuk bisa beroperasi normal
SK
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 278.300.000
AN
2 - Unit Doughmaker Machine/Butter Machine
TA
Merek : Fomac / China
Model/Tipe : DMX B30
NP
Volume : 30 liter
Power : 1,1 kW
A
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 14.600.000
SE
IZ
2 - Unit Butter Machine
IN
Merek : Sun Max
Digerakkan motor listrik
BC
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 14.600.000
A
2 - Unit Bread Crusher
Merek : Nam Dong Co. Ltd
Model/Tipe : -
Digerakkan motor listrik
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 11.200.000
Appraisal Report 28
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 48
1 - Unit Soaking Machine
Merek : Lokal
Model/Tipe : -
Kapasitas : 2 box
Digerakkan motor listrik
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 32.900.000
DO
3 - Unit Water Tube
Merek : Shenzhen / China
KU
Model/Tipe : -
Kapasitas : 65 liter
M
Material s/s
EN
Tahun : 2014 Kondisi : Cukup Rp 8.200.000
IN
6 - Unit Meja Conveyor
IM
Merek : Shenzhen / China
Model/Tipe : Belt Conveyor
ILI
Ukuran : 10 m panjang x 30 cm lebar belt
Rangka s/s, digerakkan motor listrik
K
Tahun : 2014 Kondisi : Wajar Rp 349.100.000
BC
2 - Unit Vacuum Machine (double chamber)
A.
Merek : Wirapax
DI
Model/Tipe : HVC-510S-2A
LA
Digerakkan motor listrik
Tahun : 2018 Kondisi : Baik Rp 73.900.000
RA
4 - Unit Peeling Conveyor
NG
Merek : Shenzhen / China
Model/Tipe : Belt Conveyor
M
Ukuran : 6 m panjang x 30 cm lebar belt
EN
Rangka s/s, digerakkan motor listrik
Tahun : 2014 Kondisi : Wajar Rp 845.100.000
YE
BA
1 - Unit Pressure Whasher
Merek : Karcher Nilfisk
RL
Model/Tipe : E130.3-8
Lengkap dengan perlatan standar lainnya untukoperasi normal
UA
Tahun : 2017 Kondisi : Baik Rp 9.000.000
SK
2 - Unit Coldroom Storage Door, Aowid
AN
Merek : Aowid/China
Model/Tipe : Pelat s/s
TA
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 214.900.000
NP
2 - Unit Air Blast Frezer
Merek : China
A
Ukuran ruang : 5 m x 5 m x 3 m T
SE
Kapasitas 3000 kg/H
IZ
Lengkap dengan perlatan standar lainnya untukoperasi normal
IN
Tahun : 2014 Kondisi : Wajar Rp 1.683.300.000
BC
6 - Unit Digital Scale
Merek : Jadever
A
Tipe : JWP
Kapasitas 6 kg x 1 g
Tahun : 2017 Kondisi : Cukup Rp 6.500.000
Appraisal Report 29
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 49
7 - Unit Digital Scale
Merek : Ohaus
Tipe : T24PE
Kapasitas 150 kg
Tahun : 2014 Kondisi : Cukup Rp 5.700.000
Sub Total Rp 3.933.400.000
DO
B. Utilitas
KU
1 - Unit Pembangkit Listrik Tenaga Diesel/Genset
Terdiri - dari :
M
- AC Generator
EN
Merek : Caterpillar
Stamford
Kapasitas 330 KVA, 1500 Rpm, digerakkan oleh :
IN
- Mesin Diesel
IM
Merek : Cummins
Tipe : NTA8855-G2A
ILI
Konstruksi 6 silinder, distar dengan baterai, lengkap dengan panel kontrol serta
peralatan standar lainnya untuk operasi normal
K
Tahun : 2005 Kondisi : Cukup Rp 157.900.000
BC
1 - Unit Reciprocating Compressor 1
A.
Merek : Mycom
DI
Model : N6M
LA
Digerakkan motor listrik 55 kW
Tahun : 2012 Kondisi : Wajar Rp 585.900.000
RA
1 - Unit Reciprocating Compressor 2
NG
Merek : Mycom
Model : 4M
M
Digerakkan motor listrik 90 kW
EN
Tahun : 2012 Kondisi : Wajar Rp 439.500.000
YE
1 - Unit Reciprocating Compressor 3
BA
Merek : Mycom
Model : N6WBHE
RL
Digerakkan motor listrik
Tahun : 2012 Kondisi : Wajar Rp 585.900.000
UA
1 - Unit Reciprocating Compressor 4
SK
Merek : Mycom
AN
Model : 62A
Digerakkan motor listrik
TA
Tahun : 2012 Kondisi : Wajar Rp 585.900.000
NP
4 - Unit Liquid Pump
Merek : WITT
A
Model : GP-42
SE
Digerakkan motor listrik 2,2 kW
IZ
Tahun : 2014 Kondisi : Wajar Rp 387.500.000
IN
2 - Unit Evaporative Condenser
BC
Merek : Aowid
Model/Tipe : SZNXII-700
A
Coil tes pressure 400 PSIG
Unit lengkap dengan instalasi pemipaan dan peralatan standar lainnya untuk bisa
operasi normal
Tahun : 2017 Kondisi : Baik Rp 1.983.700.000
Appraisal Report 30
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 50
1 - Unit Flake Ice
Merek : Snows
Model/Tipe : GMS-250K
Kapasitas : 25 ton/H
Unit lengkap dengan instalasi pemipaan dan peralatan standar lainnya untuk bisa
operasi normal
Tahun : 2011 Kondisi : Wajar Rp 597.800.000
DO
1 - Unit Intercooler
KU
Merek : Tung Tin
Volume : 54240 liter
M
Design pres 18 Bar, 10° C
EN
Unit lengkap dengan instalasi pemipaan dan peralatan standar lainnya untuk bisa
operasi normal
IN
Tahun : 2012 Kondisi : Wajar Rp 2.998.800.000
IM
2 - Unit Low Presure Vessel
ILI
Merek : Tung Tin
Volume : 3500 liter
K
Design pres 28 Bar, 38° C
BC
Unit lengkap dengan instalasi pemipaan dan peralatan standar lainnya untuk bisa
operasi normal
A.
Tahun : 2016 Kondisi : Baik Rp 1.586.900.000
DI
LA
2 - Unit Sand Filter
Merek : Pentair
RA
Model/Tipe : 2472A4T4BNAL
Tekanan kerja : 100 Psi
NG
Tahun : 2016 Kondisi : Baik Rp 19.900.000
M
2 - Unit Dosing Pump, Alipu
EN
Merek : Alipu
Model/Tipe : JM4.72/7
YE
Digerakkan motor listrik 15 W
BA
Tahun : 2005 Kondisi : Cukup Rp 1.000.000
RL
4 - Unit Hand Dryer
Merek : Krisbow
UA
Model/Tipe : AK2630K
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 4.100.000
SK
AN
4 - Unit Hand Dryer
Merek : Toto
TA
Model/Tipe : HD3000S
Tahun : 2002 Kondisi : Buruk Rp 2.400.000
NP
1 - Unit Pengadaan Daya listrik PLN, 197 kVA x 2
A
Terdiri dari :
SE
Daya listrik PLN kapasitas 197 x 2 kVA
IZ
Berbagai macam kawat tembaga terisolasi baik yang terbuka maupun tertutup, panel
IN
kontrol, panel distribusi, kotak sambungan dan peralatan lainnya untuk instalasi
normal
BC
Tahun : 2015 Kondisi : Sangat Baik Rp 888.800.000
A
Sub Total Rp 10.826.000.000
Total TMM 1 Rp 14.759.400.000
Appraisal Report 31
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 51
II. Mesin Mesin dan Peralatannya Plant 2 - (TMM 2)
A. Mesin Produksi
3 - Unit Tunnel Freezer/Individual Quick Freezer
Merek : Aowid
Model/Tipe : QSDW500
Kapasitas : 500 kg/h
DO
Power : 29 kW
Masing masing unit lengkap dengan infeed conveyor, instalasi pendingin dan
KU
peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 8.476.500.000
M
EN
2 - Unit Steam Coocker
Merek : Dantech
IN
Model/Tipe : IL-SC/500
IM
Kapasitas masing masing 1500 kh/jam
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
ILI
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 2.280.500.000
K
1 - Unit Hardener Tunnel
BC
Merek : Aowid /China
Model : FSD 500
A.
Kapasitas 500 kg/h
DI
Unit lengkap dengan asesories lainnya untuk bisa operasi normal
LA
Tahun : 2020 Kondisi : Baik Rp 1.341.300.000
RA
3 - Unit Grading Machine
Merek : Zhenshen/China
NG
Power : Masing masing 3,75 kW
Kapasitas masing masing 1500 kg/jam
M
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
EN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 2.635.400.000
YE
4 - Unit High Pressure Washer
BA
Merek : Zhenshen/China
Power : 2 kW
RL
Unit lengkap dengan selang serta peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
UA
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 555.000.000
SK
6 - Unit De Heading Conveyor
AN
Merek : Zhenshen
Model/Tipe : CYD 22
TA
Power : 1,2 kW
Ukuran 8 m panjang, terdiri dari tiga line
NP
Unit digerakkan oleh motor listrik lengkap distribusi pipa air serta peralatan standar
lainnya untuk bisa operasi normal
A
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 1.210.900.000
SE
IZ
8 - Unit Peeling Conveyor
IN
Merek : Zhenshen
Model/Tipe : CPZ21
BC
Power : 1,2 kW
Ukuran 10 m panjang, terdiri dari tiga line
A
Unit digerakkan oleh motor listrik lengkap dengan saluran pembuangan untuk
sampah kulit serta peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 2.438.200.000
Appraisal Report 32
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 52
1 - Unit Ke Out Lift (Mesin Defrost)
Merek : Shenzhen
Model/Tipe : KFB 321
Power : 1,6 kW
Kapasitas : 1500 kg/jam
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 287.600.000
DO
1 - Unit Product Conveyor/Conveyor Modul
KU
Merek : Shenzhen
Jenis : Modul konveyor
M
Ukuran 15,5 m panjang, digerakkan motor listrik 0,85 kW
EN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 184.600.000
IN
3 - Unit Flake Ice, Snows
IM
Merek : Snows
Model/Tipe : GMS-250K
ILI
Kapasitas : 25 ton/H
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 2.076.600.000
K
BC
3 - Unit Waste Belt Conveyor
Merek : Shenzhen
A.
Jenis : Belt Conveyor
DI
Ukuran masing masing 15 m P, 16 m P & 23 m P, digerakkan oleh motor listrik 0,75
LA
kW
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 334.200.000
RA
2 - Unit Meja Conveyor
NG
Merek : Lokal
Jenis : Belt Conveyor
M
Ukuran masing 9 m P, digerakkan oleh motor listrik 2 kW
EN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 194.700.000
YE
4 - Unit Soaking Machine 4 box
BA
Merek : Zhenshen
Model/Tipe : 4JS1
RL
Power : 1,5 kW
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
UA
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 252.300.000
SK
1 - Unit Soaking Machine 2 box
AN
Merek : Zhenshen
Model/Tipe : -
TA
Power : 0,75 kW
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
NP
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 41.600.000
A
3 - Unit Metal Detector
SE
Merek : Anritsu
IZ
Model/Tipe : KDS8113BW
IN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 460.100.000
BC
1 - Unit Metal Detector
Merek : Anritsu
A
Model/Tipe : KDS8137AW
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 122.000.000
Appraisal Report 33
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 53
6 - Unit Auto Sealer
Merek : Hualian
Model/Tipe : FRB-770 II
Power : 0,65 kW
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 17.500.000
3 - Unit Carton Sealer
DO
Merek : Hualian
Model/Tipe : FXJ-6050
KU
Power : 0,65 kW
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 31.400.000
M
EN
18 - Unit Timbangan Digital
Merek : Jadever/Taiwan
IN
Model/Tipe : JWP
IM
Kapasitas : 6 kg
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 70.200.000
ILI
4 - Unit Straping Band Machine
K
Merek : Wirapack
BC
Model/Tipe : XT8022B
Power : 1300 Watt
A.
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 21.200.000
DI
LA
7 - Unit Timbangan Digital
Merek : Henher
RA
Model/Tipe : XDLED-SS
Kapasitas : 150 kg
NG
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 63.900.000
M
6 - Unit Air Curtain for cold storage
EN
Merek : Aowid
Model/Tipe : DTY1112
YE
Power : 1,7 kW
BA
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 36.300.000
RL
4 - Unit Cooler Cold Storage
UA
Merek : Aowid
Kapasitas : 3 blower
SK
Power : 8,85 kW
AN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 1.379.500.000
TA
3 - Unit Cooler Anteroom
Merek : Aowid
NP
Kapasitas : 3 blower
Power : 6,7 kW
A
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 1.034.600.000
SE
IZ
Sub Total Rp 25.546.100.000
IN
B. Utilitas
BC
1 - Unit Reciprocating Compressor 1
Merek : Gram
A
Model/Tipe : HC6100
Digerakkan motor listrik 45 kW
Tahun : 2015 Kondisi : Wajar Rp 695.800.000
Appraisal Report 34
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 54
1 - Unit Reciprocating Compressor 2
Merek : Mycom
Model/Tipe : N6M II
Digerakkan motor listrik 55 kW
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 807.300.000
1 - Unit Reciprocating Compressor 3
DO
Merek : Mycom
Model/Tipe : N6M
KU
Digerakkan motor listrik 55 kW
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 807.300.000
M
EN
1 - Unit Reciprocating Compressor 4
Merek : Mycom
IN
Model/Tipe : N6WBHE
IM
Digerakkan motor listrik 45 kW
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 807.300.000
ILI
1 - Unit Reciprocating Compressor 5
K
Merek : Mycom
BC
Model/Tipe : N6M II
Digerakkan motor listrik 55 kW
A.
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 807.300.000
DI
LA
1 - Unit Reciprocating Compressor 6
Merek : Mycom
RA
Model/Tipe : N6WBHE
Digerakkan motor listrik 45 kW
NG
Tahun : 1994 Kondisi : Buruk Rp 195.300.000
M
1 - Unit Reciprocating Compressor 7
EN
Merek : Mycom
Model/Tipe : N4
YE
Digerakkan motor listrik 90 kW
BA
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 605.500.000
RL
1 - Unit Reciprocating Compressor 8
Merek : Mycom
UA
Model/Tipe : N6M II
Digerakkan motor listrik 90 kW
SK
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 807.300.000
AN
1 - Unit Reciprocating Compressor 9
TA
Merek : Mycom
Model/Tipe : N6M II
NP
Digerakkan motor listrik 90 kW
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 807.300.000
A
SE
1 - Unit Reciprocating Compressor 10
IZ
Merek : Gram
IN
Model/Tipe : HCT8100
Digerakkan motor listrik 45 kW
BC
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 756.800.000
A
Appraisal Report 35
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 55
4 - Unit Liquid Pump
Merek : WITT
Model/Tipe : GI-51
Digerakkan motor listrik 2,2 kW, lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa
operasi normal
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 436.900.000
DO
4 - Unit Evaporative Condenser
Merek : Aowid
KU
Model/Tipe : SZNXII-1000
Power 12,8 kW, lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk operasi normal
M
EN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 3.513.900.000
IN
1 - Unit Transformator
IM
Merek : Starlite
Model/Tipe : T1600N53
ILI
Kapasitas : 1600 kVA
Tahun : 2020 Kondisi : Baik Rp 180.900.000
K
BC
1 - Unit Pembangkit Listrik Tenaga Diesel/Genset
Terdiri - dari :
A.
- AC Generator
DI
Merek : Caterpillar
Stamford
LA
Kapasitas 500 KVA, 1500 Rpm, digerakkan oleh :
- Mesin Diesel
RA
Merek : Deuzt
Tipe : BF1015CP
NG
Power : 448 kW
Konstruksi 8 silinder tipe V, distar dengan baterai, lengkap dengan panel kontrol serta
M
peralatan standar lainnya untuk operasi normal
EN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 726.600.000
YE
1 - Unit Cubicle
BA
Merek : Scheneider
Model/Tipe : SM6-DM1A-1AC16
RL
Kapasitas : 630 Ampere
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 175.500.000
UA
2 - Unit AC Split Duct
SK
Merek : Daikin
AN
Model/Tipe : RU08NY14
Kapasitas : 8 PK
TA
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 94.200.000
NP
1 - Unit MDP & Capasitor
A
Merek : Schneider
SE
Model/Tipe : -
IZ
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
IN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 11.000.000
BC
1 - Unit Electrical Panel
Merek : Schneider
A
Model/Tipe : -
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk bisa operasi normal
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 1.889.500.000
Appraisal Report 36
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 56
2 - Unit Pressure Vesel dan Intercooler
Terdiri dari :
2 - Vessel, kapasitas 3500 liter
Merek : Trunk Tin
Kapasitas : 3500 liter
Design press 18 bar
1 - Intercooler, Tung Tin
DO
Merek : Trunk Tin
Kapasitas : 3500 liter
KU
Design press 18 bar
Unit lengkap dengan instalasi pemipaan, katub katub, serta peralatan standar lainnya
M
untuk bisa operasi normal
EN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 5.499.600.000
IN
1 - Unit Steam Water Boiler
IM
Merek : Standardkessel Duisburg
Model/Tipe : -
ILI
Kapasitas : 1600 kg/Hr
Tekanan maximum 10 bar
K
Lengkap dengan Burner merek Weishoup dengan bahan bakar solar
BC
Tahun : 1999 Kondisi : Wajar Rp 428.900.000
A.
4 - Unit Hand Dryer
DI
Model/Tipe : Toto
LA
Kapasitas : HD3000S
Tahun : 2002 Kondisi : Buruk Rp 2.400.000
RA
1 - Unit Pengadaan Daya listrik PLN, 1110 Kva + Instalasi
NG
Terdiri dari :
Daya listrik PLN kapasitas 1110 kVA
M
Berbagai macam kawat tembaga terisolasi baik yang terbuka maupun tertutup, panel
EN
kontrol, panel distribusi, kotak sambungan dan peralatan lainnya untuk instalasi
normal
YE
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 2.991.660.000
BA
Sub Total Rp 23.048.260.000
RL
C. Lain - Lain
UA
8 - Unit Coldroom Storage Door + Air Curtain
Merek : Aowid/Yantai
SK
Model/Tipe : Pelat s/s
AN
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 888.000.000
TA
8 - Unit Wall Panel Untuk Cold Storage Room 1 s/d 8 & Anteroom
Buatan :
NP
Terdiri dari delapan unit Cold Strorage
Masing masing dengan ukuran : 22 m P x 14 m L x 6 m T
A
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 9.372.000.000
SE
IZ
1- Set Pengisian Amonia u/ 2 Pressure Vesel & Intercooler)
IN
Unit lengkap dengan instalasi pemipaan, katub katub, serta peralatan standar lainnya
untuk bisa operasi normal
BC
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 302.700.000
A
Appraisal Report 37
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 57
4 - Unit Liquid Pump
Merek : WITT
Model/Tipe : GP-42
Digerakkan motor listrik 2,2 kW, lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk
operasi normal
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 436.900.000
DO
2 - Unit Electric Forklift
KU
Merek : Nichiyu
Model/Tipe : FBD10-70-300
M
Kapasitas angkat 1500 kg
EN
Tahun : 2016 Kondisi : Cukup Rp 123.500.000
IN
1 - Unit Pallet Mover
IM
Merek : Nichiyu
Model/Tipe : PLD15-70
ILI
Kapasitas angkat 1500 kg
Tahun : 2016 Kondisi : Cukup Rp 46.800.000
K
BC
1 - Unit Pallet Mover
Merek : Nichiyu
A.
Model/Tipe : ERE-120
DI
Kapasitas angkat 1500 kg
LA
Tahun : 2016 Kondisi : Cukup Rp 39.300.000
RA
3 - Unit Sand Filter
Merek : Pentair
NG
Model/Tipe : 3672A4T4BNA
Tekanan kerja 100 Psi
M
Tahun : 2016 Kondisi : Cukup Rp 13.700.000
EN
Lot Steel Pallet
YE
Merek : Nutech
BA
Material s/s, ukuran 1 m x 1 m
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 533.800.000
RL
Lot Drive in Racking System
UA
Merek : Nutech
Material bahan baja
SK
Tahun : 2016 Kondisi : Wajar Rp 1.239.900.000
AN
Sub Total Rp 12.996.600.000
TA
Total TMM 2 Rp 61.590.960.000
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
Appraisal Report 38
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 58
III. Mesin Mesin dan Peralatannya Plant 4 - (TMM 4)
A. Instalasi Pendingin Pemrosesan Udang
1 - Unit Refrigerant System
Terdiri dari :
1 - Reciprocating Compressor
Merek : Mycom
DO
Model : N62M II
Digerakkan motor listrik 90 kW
KU
1 - Ammonia Refrigeration Store For Cold Storage
(Low Pressure Vesel)
M
Merek : Trung Tin
EN
Model : 040201066002
Unit lengkap intalasi pemipaan serta peralatan standar lainnya untuk bisa
IN
beroperasi normal
IM
1 - Amonia Pump GP51 with Accessories and valve
Terdiri dari :
ILI
2 - Refrigerant Pump
Merek: WITT
K
Tipe : GP 51
BC
- Counter Flange
- Gasket 6412.E51K30
A.
- Hexagonal Head Cap Screw
DI
- Hexagonal Nut
LA
- Counter Flange
- Gasket
RA
- RTV 250 Angle stop valve, size 250 mm
- RTV 200 Angle stop valve, size 200 mm
NG
- Valve and Control for Refrigerant Plant
Terdiri dari :
M
- 41" HGV1 Long neck gaugevalve
EN
- HLL float switch complete
- HS4(50) Solenoid valve with strainer, 2" SW flange, coil 200 V
YE
- HS4AL(25) Defferntial regulator with 1" SW flange
BA
- H5602D-P Dual pressure relief valve set at 275 psig
- H5600A-P Single pressure relief valve set at 275 psig
RL
- HS7(25) Solenoid valve with strainer, 1" SW flange, coil 200 V
- HCK5DW(100) 2-step gas power valve with weld-in body
UA
- HS8A(15) Solenoid valve with strainer, 1/2" SW flange, coil 200 V
- HS6(4) Solenoid valve with strainer, Y2" SW flange, coil 200 V
SK
- HS8A(15) Solenoid valve with strainer, 3/4" SW flange, coil 200 V
AN
- 4" Duplex pressure gauge 3/8" connection
- 4" Single pressure gauge 3/8" connection
TA
- OFV 20D Ang valve cap 2412+183
- OFV 25A Ang valve cap 2412+186
NP
- TEA20-12 Therm Exp. Valve 06806140
- SVA-S 25 A p/n 148B5421
A
- Danfos REG-SB 25A p/n 148B5427
SE
- Danfos EVRAT 20 selenoid valve p/n 32F6219
IZ
- Danfos FA 20 strainer p/n 006-1013
IN
- Danfos Flange set V2" p/n 027NI1220
- Danfos OFV 20D p/n 2412+183
BC
- Danfos SVA-S100A p/n 14886021
Unit lengkap intalasi pemipaan serta peralatan standar lainnya untuk bisa beroperasi
A
normal
Tahun : 2021 Kondisi : Baik Rp 21.597.400.000
Appraisal Report 39
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 59
1 - Unit Tunnel Freezer/Individual Quick Freezer
Merek : Aowid/China
Model/Tipe : QSDW-750
No. Seri : Y21040IC210119D007
Kapasitas : 750 kg/h
Unit lengkap dengan unit pendingin serta peralatan standar lainnya untuk operasi
normal
DO
Tahun : 2021 Kondisi : Baik Rp 3.092.400.000
KU
1 - Unit Flake Ice
Merek : Snows
M
Model/Tipe : GMS-250KA
EN
Kapasitas : 25 Ton/24 jam
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk operasi normal
IN
Tahun : 2021 Kondisi : Baik Rp 278.300.000
IM
Sub Total Rp 24.968.100.000
ILI
B. Mesin dan Peralatan Pemrosesan Udang
K
6 - Unit Peeling Conveyor
BC
Merek : Shenzhen/China
Model/Tipe : Belt Conveyor
A.
Ukuran 12 m P x 0,5 m L, digerakkan oleh motor loistrik
DI
Tahun : 2021 Kondisi : Baik Rp 1.098.400.000
LA
1 - Unit Meja Conveyor
RA
Merek : Shenzhen/China
Model/Tipe : Belt Conveyor
NG
Ukuran 14 m P x 0,5 m L digerakkan motor listrik
Tahun : 2021 Kondisi : Baik Rp 80.400.000
M
EN
1 - Unit Soaking Machine
Tidak ada pelat nama
YE
Terdiri dari 2 box mixer, digerakkan oleh motor listrik
BA
Tahun : 2021 Kondisi : Wajar Rp 64.100.000
RL
1 - Unit Butter Machine
Merek : Getra
UA
Model/Tipe : B.30
Kapasitas : 10 kg
SK
Tahun : 2021 Kondisi : Wajar Rp 12.500.000
AN
1 - Unit Butter Mixer
TA
Merek : TCA
Model/Tipe : DJJ-100
NP
Kapasitas : 100 liter
Digerakkan oleh motor listrik 3 kW
A
Tahun : 2021 Kondisi : Wajar Rp 49.200.000
SE
IZ
1 - Unit Tempura Batter
IN
Merek : TCA
Model/Tipe : NJJ-600
BC
Digerakkan oleh motor listrik 2,2 kW
Tahun : 2021 Kondisi : Wajar Rp 287.100.000
A
1 - Unit Conveyor Modular
Merek : Shenzhen/China
Model/Tipe : Modular Conveyor
Ukuran 4,8 m P x 0,3 m L, digerakkan oleh motor listrik
Tahun : 2021 Kondisi : Baik Rp 3.300.000
Appraisal Report 40
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 60
1 - Unit Fryer Machine
Merek : TCA/China
Terdiri dari :
1 - Diesel Continuos Fryer With Internal Oil Filtering System
Tipe XDL-6500 X 800
1 - External Diesel Heater Exchanger With Diesel Burner
Tipe HRQ-20
DO
1 - Vacuum Oil Filter
Tipe XDL-6500 X 800
KU
1 - Oil Tank
Tipe YG-2000
M
1 - Air Cooling Line With Swing Function
EN
Tipe SSJ-5000
No. seri 2021-2070
IN
digerakkan motor listrik 4 kW
IM
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya untuk operasi normal
Tahun : 2021 Kondisi : Baik Rp 4.329.400.000
ILI
1 - Unit Infeed Conveyor (Mesh Conveyor)
K
Ukuran 2 m P x 1,5 m L, digerakkan motor listrik
BC
Tahun : 2021 Kondisi : Baik Rp 75.800.000
A.
Sub Total Rp 6.000.200.000
DI
LA
C. Lain - Lain
1 - Unit Metal Detector
RA
Merek : Anritsu
Model/Tipe : KDS3012ABW
NG
Tahun : 2020 Kondisi : Wajar Rp 143.500.000
M
1 - Unit Shrink Tunnel/Packaging Machine
EN
Model/Tipe : CN-4520A
Power : 6 kW
YE
Tahun : 2020 Kondisi : Wajar Rp 5.900.000
BA
1 - Unit Carton Sealer
RL
Merek : Hualian
Model/Tipe : FXJ6050
UA
Tahun : 2020 Kondisi : Wajar Rp 9.800.000
SK
1 - Unit Straping Band
AN
Merek : Taipack
Model/Tipe : FRB-7711
TA
Tahun : 2020 Kondisi : Wajar Rp 5.000.000
NP
1- Lot Instalasi dan pekerjaan Kelistrikan
Terdiri dari berbagai macam kawat tembaga terisolasi baik yang terbuka maupun
A
tertutup, transformator, panel kontrol, panel distribusi kapasitor bank, kotak
SE
sambungan dan peralatan lainnya untuk instalasi normal
IZ
Tahun : 2020 Kondisi : Wajar Rp 377.600.000
IN
Sub Total Rp 541.800.000
BC
Total TMM 4 Rp 31.510.100.000
Total Mesin-Mesin dan Peralatan Rp 107.860.460.000
A
Appraisal Report 41
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 61
12. Indikasi Kesimpulan Nilai
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang rupiah. Kami mengingatkan
bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang
DO
terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur didalam Standar Penilaian Indonesia.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku,
KU
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dari properti yang terletak di Jalan
M
Wonokoyo RT. 002 RW. 003, Desa Landangan, Kecamatan Kapongan, Kabupaten Situbondo,
EN
Propinsi Jawa Timur, sesuai inspeksi lapangan tanggal 12 Juni 2025 bergantung pada komentar
IN
yang ada di laporan ini, adalah :
IM
ILI
Nilai Pasar
K
BC
Rp. 192.229.000.000,-
A.
DI
(Seratus Sembilan Puluh Dua Milyar Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Rupiah)
LA
Nilai Likuidasi
RA
NG
Rp. 134.560.000.000,-
M
EN
(Seratus Tiga Puluh Empat Milyar Lima Ratus Enam Puluh Juta Rupiah)
YE
Penilaian di atas bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
BA
1. Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan tanah
RL
yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan
UA
apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
SK
2. Mengingat tujuan penilaian properti dimaksud untuk kepentingan Lelang Hak Tanggungan,
AN
maka pihak pemenang lelang memperhatikan dan melakukan pemeriksaan (assessments)
TA
terhadap dokumen legalitas berkaitan dengan kepemilikan tanah dan izin tata ruang wilayah.
NP
3. Batasan, kondisi, komentar dan detail yang tertulis di dalam laporan ini.
A
SE
IZ
IN
BC
A
Appraisal Report 42
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 62
13. Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatas
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan
dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung
jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
DO
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil
penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan
KU
dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
M
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
EN
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan
IN
laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang
IM
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untk maksud dan tujuan
ILI
sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab
K
BC
kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan
A.
ini bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
DI
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
LA
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
RA
tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan
NG
untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. KJPP Sudiono Awaludin dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud,
M
EN
namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-
bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Sudiono
YE
BA
Awaludin dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama
lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. KJPP Sudiono Awaludin dan Rekan tidak
RL
UA
berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya.
Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini
SK
dipenuhi dengan baik.
AN
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
TA
untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami
NP
didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran
A
tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
SE
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
IZ
IN
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
BC
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
A
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
Appraisal Report 43
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 63
8. Keterangan mengenai rencana tata Kabupaten diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang
Kabupaten dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi berwenang. Kecuali
diinstruksikan lain, Kami beranggapan bahwa yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai
hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik
saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang
DO
berlaku
KU
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan
M
data yang diberikan Pemberi Tugas dan /atau pengguna laporan. Oleh karena itu, Kami
EN
tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara rinci, melainkan
IN
didasarakan kepada data sertifikat, gambar bangunan dan data lainnya yang diterima dari
IM
pemberi tugas.
ILI
10. Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan dimedia
K
cetak/elektronik harus mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai penilai dan pembuat
BC
laporan;
A.
11. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan
DI
LA
laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan;
RA
12. Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap properti yang dapat membawa efek
NG
negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab kami sebab merupakan bagian
pekerjaan ahli lainnya;
M
13. Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
EN
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti
YE
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau. Penilai tidak memberikan jaminan bila ada
BA
pelapukan rayap, gangguan lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat.
RL
14. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun atas harta yang kami nilai, baik sekarang
UA
maupun dikemudin hari, dan tugas kami untuk melaksanakan Penilaian ini sekali-kali tidak
SK
tergantung dari nilai yang dilaporkan.
AN
15. Hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan pengguna hasil
TA
penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk
NP
menugaskan penilai melakukan review terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan
A
apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan
SE
mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap.
IZ
IN
Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan
BC
berbeda dengan penilaian sebelumnya
A
16. Laporan penilaian ini dibuat dengan maksud dan tujuan untuk kepentingan Lelang atas
Hak Tanggungan di PT, BANK CENTRAL ASIA, TBK dan tidak boleh
dipergunakan untuk keperluan Penilaian manapun yang lain dan oleh karenanya tidak sah
jika dipergunakan demikian.
Appraisal Report 44
PT. TRI MITRA MAKMUR
Page 64
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK SITUASI JALAN SITUBONDO -
TAMPAK SITUASI JALAN WONOKOYO
BANYUWANGI
EN
(AKSES MENUJU ASET BERADA DI SEBELAH
YE
(ASET BERADA DI SEBELAH KIRI JALAN )
KIRI JALAN)
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK SITUASI JALAN WONOKOYO
TAMPAK DEPAN ASET
(ASET BERADA DI SEBELAH KANAN JALAN )
Page 65
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN KANTOR TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
(PLANT 1) KANTOR (PLANT 1)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN TAMPAK DEPAN BANGUNAN PABRIK
KANTOR (PLANT 1) (PLANT 1)
Page 66
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
PABRIK (PLANT 1) PABRIK (PLANT 1)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUANG MESIN TAMPAK DALAM BANGUNAN RUANG MESIN
Page 67
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUANG GANTI TAMPAK DALAM BANGUNAN RUANG GANTI
DAN TOILET 1 (PLANT 1) DAN TOILET 1 (PLANT 1)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUANG GANTI TAMPAK DALAM BANGUNAN RUANG GANTI
DAN TOILET 2 (PLANT 1) DAN TOILET 2 (PLANT 1)
Page 68
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN MATERIAL TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
DAN SILID WASTE MATERIAL DAN SILID WASTE
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK DEPAN BANGUNAN TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
LABORATORIUM DAN RUANG QC LABORATORIUM DAN RUANG QC
Page 69
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
TAMPAK DEPAN BANGUNAN POLIKLINIK
POLIKLINIK
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUMAH TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
GENSET RUMAH GENSET
Page 70
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN GUDANG TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
(PLANT 1) GUDANG (PLANT 1)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
GUDANG (PLANT 1) GUDANG (PLANT 1)
Page 71
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
GUDANG (PLANT 1) GUDANG (PLANT 1)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK DEPAN BANGUNAN KANTOR TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
(PLANT 2) KANTOR (PLANT 2)
Page 72
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN PABRIK TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
(PLANT 2) PABRIK (PLANT 2)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUANG MESIN
PABRIK (PLANT 2) (PLANT 2 DAN 4)
Page 73
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DALAM BANGUNAN RUANG MESIN TAMPAK DALAM BANGUNAN RUANG MESIN
(PLANT 2 DAN 4) (PLANT 2 DAN 4)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUANG GANTI TAMPAK DALAM BANGUNAN RUANG GANTI
DAN TOILET (PLANT 2) DAN TOILET (PLANT 2)
Page 74
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUMAH TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
BOILER (PLANT 2) RUMAH BOILER (PLANT 2)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUMAH TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
GENSET DAN TRAVO RUMAH GENSET DAN TRAVO
Page 75
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN TOILET TAMPAK DEPAN BANGUNAN KANTOR
TEMPAT ISTIRAHAT (PLANT 2) (PLANT 2)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
KANTOR (PLANT 2) KANTOR (PLANT 2)
Page 76
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN PABRIK TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
(PLANT 4) PABRIK (PLANT 4)
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK DEPAN BANGUNAN RUANG GANTI TAMPAK DALAM BANGUNAN RUANG GANTI
KARYAWAN (PLANT 4) KARYAWAN (PLANT 4)
Page 77
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK DEPAN BANGUNAN TOILET TAMPAK DEPAN BANGUNAN POS JAGA
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN POS
TAMPAK DEPAN BANGUNAN MUSHOLA
JAGA
Page 78
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK RUANG DALAM BANGUNAN
TEMPAT ISTIRAHAT KARYAWAN 1 PLANT 2
MUSHOLA
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
PARKIR MOBIL 1 PARKIR MOBIL 2
Page 79
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
TAMPAK SELASAR TAMPAK PERKERASAN ASET
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
A
TAMPAK PERKERASAN ASET TAMPAK PERKERASAN ASET
Page 80
FOTO ASET PLANT 1 (TMM-1)
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
AC Split Duct (Outdoor Unit) Auto Seal
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Shrink Tunnel Carton Sealer
A
Page 81
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Metal Detector Fly Catcher
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Ke Out Lift (Mesin Defrost) Bread Crusher
A
Page 82
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Meja Conveyor Peeling Conveyor
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Air Blast Frezer Vacuum Machine (double chamber)
A
Page 83
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Pembangkit Listrik Tenaga Diesel/Genset Reciprocating Compressor
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Reciprocating Compressor Evaporative Condenser
A
Page 84
A
BC
IN
IZ
SE
A
NP
TA
Sand Filter
Flake Ice
AN
SK
UA
RL
BA
FOTO ASET
YE
EN
M
NG
RA
LA
DI
INTERCOOLER
A.
Liquid Pump
BC
K
ILI
IM
IN
EN
M
KU
DO
Page 85
FOTO ASET PLANT 2 (TMM-2)
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Tunnel Freezer/Individual Quick Freezer Steam Coocker, Dantech
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Hardener Tunnel, Aowid Grading Machine
A
Page 86
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Peeling Conveyor Ke Out Lift (Mesin Defrost)
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Flake Ice, Snows High Pressure Washer
A
Page 87
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Waste Belt Conveyor Soaking Machine
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Auto Sealer, Hualian Carton Sealer
A
Page 88
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Metal Detector Timbangan Digital
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Reciprocating Compressor Reciprocating Compressor
A
Page 89
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Evaporative Condenser Pembangkit Listrik Tenaga Diesel/Genset
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Pressure Vesel Steam Water Boiler
A
Page 90
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Cooler Anteroom Electric Forklift
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Transformator Drive in Racking System
A
Page 91
FOTO ASET PLANT 4 (TMM-4)
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Reciprocating Compressor Refrigerant Pump
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Low Pressure Vesel Tunnel Freezer/Individual Quick Freezer
A
Page 92
FOTO ASET PLANT 4 (TMM-4)
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Flake Ice Conveyor Modular
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Infeed Conveyor (Mesh Conveyor) Butter Machine
A
Page 93
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Peeling Conveyor Meja Conveyor
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Butter Mixer Tempura Batter
A
Page 94
FOTO ASET
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
Fryer Machine Panel Listrik
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
BC
Shrink Tunnel/Packaging Machine Carton Sealer
A
Page 95
DO
KU
M
EN
5 4 2
IN
IM
ILI
1
K
13 6 3
BC
A.
DI
9 12 10
LA
7 8
RA
11
NG
Keterangan :
1. SHGB No. 5, Luas : 6.959 M²
M
2. SHGB No. 6, Luas : 5.336 M²
3. SHGB No. 7, Luas : 3.084 M²
EN
4. SHGB No. 8, Luas : 9.580 M²
YE
5. SHGB No. 9, Luas : 5.669 M²
6. SHGB No. 10, Luas : 4.180 M²
BA
7. SHGB No. 11, Luas : 4.231 M²
RL
8. SHGB No. 12, Luas : 3.425 M²
9. SHGB No. 13, Luas : 2.022 M²
UA
10. SHGB No. 14, Luas : 10.810 M²
SK
11. SHGB No. 15, Luas : 2.114 M²
12. SHGB No. 16, Luas : 4.365 M²
AN
13. SHGB No. 17, Luas : 5.060 M²
TA
NP
A
SE
IZ
Luas 66.835 m2
TANAH U
IN
Skala : Tanpa Skala U
BC
Jalan Wonokoyo Gambar :
RT. 002 RW. 003 Tanggal
A
Desa Landangan
Kecamatan Kapongan 11 Juni 2025
Kabupaten Situbondo SITUASI TANAH
Propinsi Jawa Timur
PT. TRI MITRA MAKMUR
KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN
REKAN
Page 96
15
DO
17 16
20
KU
14 13
M
12 19
10
EN
18
11
IN
5
IM
1 2
9
ILI
6 4 3
8
K
7
BC
A.
21
DI
Keterangan :
LA
1. Bangunan Kantor (Plant 1)
RA
22 2. Bangunan Pabrik (Plant 1)
23 3. Bangunan Ruang Mesin (Plant 1)
NG
4. Bangunan Ruang Ganti dan Toilet (Plant 1)
5. Bangunan Ruang Ganti dan Toilet 2 (Plant 2)
M
6. Bangunan Material dan Silid Waste (Plant 1)
7. Bangunan Laboratorium dan Ruang QC
EN
8. Bangunan Poliklinik
YE
9. Bangunan Rumah Genset
10. Bangunan Gudang (Plant 1)
BA
11. Bangunan Kantor (Plant 2)
12. Bangunan Pabrik (Plant 2)
RL
13. Bangunan Ruang Mesin (Plant 2 dan 4)
UA
14. Bangunan Ruang Ganti dan Toilet 1 (Plant 2)
15. Bangunan Rumah Boiler
SK
16. Bangunan Rumah Genset dan Travo (Plant 2)
17. Bangunan Toilet Tempat Istirahat (Plant 2)
AN
18. Bangunan Kantor (Plant 4)
19. Bangunan Pabrik (Plant 4)
TA
20. Bangunan Ruang Ganti dan Istirahat Karyawan Plant 4)
NP
21. Bangunan Toilet
22. Bangunan Pos Jaga
A
23. Bangunan Mushola
SE
IZ
IN
Luas 11.276 m2
BANGUNAN U
Skala U
BC
: Tanpa Skala
Jalan Wonokoyo Gambar :
A
RT. 002 RW. 003 Tanggal
Desa Landangan
Kecamatan Kapongan 11 Juni 2025 SITUASI
Kabupaten Situbondo BANGUNAN
Propinsi Jawa Timur
PT. TRI MITRA MAKMUR
KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN
REKAN
Page 97
DO
KU
M
Data 2
EN
IN
IM
ILI
Data 1
K
BC
Lokasi Aset
A.
DI
LA
RA
NG
M
EN
Data 3
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
IN
PETA LOKASI Skala : Tanpa Skala U
BC
U
Jalan Wonokoyo Gambar :
A
RT. 002 RW. 003 Tanggal
Desa Landangan
Kecamatan Kapongan 11 Juni 2025
Kabupaten Situbondo PETA LOKASI
Propinsi Jawa Timur
PT. TRI MITRA MAKMUR KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN
REKAN
Page 98
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
PETA GOOGLE Skala : Tanpa Skala U
A
U
SE
Jalan Wonokoyo Gambar :
IZ
RT. 002 RW. 003 Tanggal
IN
Desa Landangan
Kecamatan Kapongan 11 Juni 2025
BC
Kabupaten Situbondo PETA GOOGLE
A
Propinsi Jawa Timur
PT. TRI MITRA MAKMUR KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN
REKAN
Page 99
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
-7.694208,
LA
114.089030
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
PETA GEOTAGING Skala : Tanpa Skala
A
U
U
SE
Jalan Wonokoyo Gambar :
IZ
RT. 002 RW. 003 Tanggal
IN
Desa Landangan
Kecamatan Kapongan 11 Juni 2025
BC
PETA
Kabupaten Situbondo GEOTAGING
A
Propinsi Jawa Timur
PT. TRI MITRA MAKMUR KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN
REKAN
Page 100
DO
KU
M
EN
IN
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
PETA BPN ONLINE Skala : Tanpa Skala
A
U
U
SE
Jalan Wonokoyo Gambar :
IZ
RT. 002 RW. 003 Tanggal
IN
Desa Landangan
Kecamatan Kapongan 11 Juni 2025
BC
PETA BPN
Kabupaten Situbondo ONLINE
A
Propinsi Jawa Timur
PT. TRI MITRA MAKMUR KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN
REKAN
Page 101
DO
KU
M
EN
Lokasi
IN
Aset
IM
ILI
K
BC
A.
DI
LA
RA
NG
M
EN
YE
BA
RL
UA
SK
AN
TA
NP
A
SE
IZ
BLOK PLAN TATA KOTA Skala : Tanpa Skala
IN
U
Jalan Wonokoyo U
BC
Gambar :
RT. 002 RW. 003 Tanggal
A
Desa Landangan
Kecamatan Kapongan 11 Juni 2025 BLOK PLAN
Kabupaten Situbondo TATA KOTA
Propinsi Jawa Timur
PT. TRI MITRA MAKMUR KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN
REKAN
Names mentioned 38 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT. TRI MITRA MAKMUR A SE
p.1
unresolved
person
H. Thamrin
p.2 ×2
unresolved
org
PT. TRI MITRA IN MAKMUR IM ILI
p.2
unresolved
org
PT. TRI MITRA MAKMUR
p.2 ×88
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.4
unresolved
org
KJPP SUDIONO AWALUDIN DAN REKAN AN Professional Appraisers
p.4
unresolved
person
NP A SE IZ Ir. Yulimen Krisyanto
p.4 ×3
unresolved
person
Penanggung Jawab TA Ir. Yulimen Krisyanto
p.6
unresolved
person
Budi Rahmadi
p.6
unresolved
person
Drs. Rusmanto MAPPI
p.7
unresolved
org
PT. TRI MITRA MAKMUR Tanggal Inspeksi
p.8
unresolved
person
Suryanto
p.9 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Sudiono Awaludin dan Rekan
p.10
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Sudiono Awaludin
p.10
unresolved
org
KJPP Sudiono Awaludin dan Rekan
p.10 ×12
unresolved
org
KJPP Sudiono Awaludin
p.10 ×6
unresolved
org
KJPP
p.10
unresolved
org
Pimpinan Rekan dan Rekan
p.10
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia. ILI Didalam
p.10
unresolved
org
PT. TRI MITRA A MAKMUR
p.11
unresolved
org
PT. TRI MITRA BA MAKMUR
p.12
unresolved
org
PT. TRI MITRA IN MAKMUR
p.12
unresolved
org
Bank IZ Indonesia
p.14
unresolved
—
Jawab Kepada Pihak Selain AN Pemberi Tug
· Penilai
p.16
unresolved
org
PT. TRI MITRA MAKMUR. EN Secara
p.20
unresolved
org
PT. M TRI MITRA MAKMUR
p.21
unresolved
org
PT. A. TRI MITRA MAKMUR
p.22
unresolved
org
PT. TRI MITRA MAKMUR EN
p.22
unresolved
person
Rumah UA
p.44
unresolved
person
Landangan
p.44
unresolved
person
Erny BC
p.44
unresolved
org
Nam Dong Co. Ltd
p.47
unresolved
org
KJPP Sudiono YE BA Awaludin dan Rekan
p.62
unresolved
org
KJPP Sudiono YE BA Awaludin
p.62
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
8728 ms
12 Sep 2026 22:30
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}