20230831_PDPP_Informasi Transaksi Afiliasi_31395088_lamp4.pdf

Ta

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Property and Business Valuarion

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Laporan Penilaian

LAPORAN PENILAIAN ASET

Milik:
PT Primadaya Plastisindo Tbk

Berupa:

Pabrik
(Tanah, Bangunan, dan Sarana Pelengkap)

Terletak di:
Jalan Raya Pasar Kemis No. 84, RT. 02/RW. 02

Desa Sukaharja, Kecamatan Sindang Jaya (d/h Pasar Kemis)
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten (d/h Jawa Barat)

Disiapkan untuk:

PT Primadaya Plastisindo Tbk

ri e Tobing Panuturi dan Rekan
&d? Kantor Jasa Penilai Publik
KANTOR PUSAT
Rukan The Walk No. 38, Jakarta Garden City

Kelurahan Cakung Timur, Kecamatan Cakung
Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta

TOBING PANUTURI DAN REKAN Bei
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Rukan 22 Walk Na Sa Ta Ka City,
2 3 urahan 'imur, tar
£ Property and Business Valuation Cakung, Jakata Timur. DKI Jakarta 13910,
NIU. 2.20.0171 — Kep. Menkeu No. 387/KM.1/2020 Email: topaz-admin@kipp-topaz.id
— TOPA YA Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia Pagar Tan F1 2 rei
Kantor Cabang :
Banjarmasin (PS): Jl. Meranti III, Komp. Madinah No. 23, RT. 036, D.h 15a, Alalak Utara, Kec. Banjarmasin Utara, Kota Banjarmasin, Email: anjarmasin@kipp-
topazid, toparbimkipp@email.com: Telp (0811) 4247394, Medan (P) : Kompleks Perumahan Villa Malina Indah, Jl. Deli Bunga No. 3, Medan, Sumatera Utara 20132,
Email: topaz medan@kipp-topaz:id, topazmdn.kipp@.gmail.com, Telp (061) 8216806
No. Laporan : 00144/2.0171-00/P1/10/0420/1/VI1/2023 Jakarta, 18 Juli 2023
Kepada Yth.,
PT Primadaya Plastisindo Tbk

Jalan Raya Pasar Kemis No. 84
Desa Sukaharja, Kecamatan Sindang Jaya
Tangerang - Banten 15560

Perihal : Laporan Penilaian Aset Milik PT Primadaya Plastisindo Tbk
u.p. Direksi
Dengan hormat,

Memenuhi permintaan PT Primadaya Plastisindo Tbk yang tercantum dalam Proposal Penawaran yang
disepakati No. 0533/MK/KJPP-TOPAZIV/2023 tertanggal 24 Mei 2023, kami KJPP Tobing Panuturi Dan
Rekan telah melaksanakan investigasi yaitu pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan
inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis, serta memastikan bahwa penilaian sudah dilakukan
dengan cara yang benar sesuai dengan tujuan penilaian atas aset yang dimiliki/dikuasai oleh PT
Primadaya Plastisindo Tbk.

Dalam laporan ini PT Primadaya Plastisindo Tbk yang beralamat di Jalan Raya Pasar Kemis No. 84,
Desa Sukaharja, Kecamatan Sindang Jaya, Tangerang - Banten 15560, bertindak sebagai “Pemberi
Tugas” dan “Pengguna Laporan”.

Aset dimaksud berupa Pabrik yang terdiri dari tanah dengan luas total 20.114 meter persegi, bangunan-
bangunan dengan luas total & 9.537,5 meter persegi, dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Raya
Pasar Kemis No. 84, RT. 02/RW. 02, Desa Sukaharja, Kecamatan Sindang Jaya (d/h Pasar Kemis),
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten (d/h Jawa Barat).

Dengan ini kami menyatakan bahwa, kami telah melaksanakan inspeksi pada tanggal 14 Juni 2023 dan
analisis terhadap objek penilaian serta menyampaikan kesimpulan hasil penilaian tersebut dalam laporan
tertulis dengan format Laporan Penilaian Terinci (Self-Contained atau Comprehensive Style).

Maksud dan tujuan penilaian ini adalah memberikan opini Nilai Pasar dari aset milik PT Primadaya
Plastisindo Tbk tersebut untuk tujuan Jual Beli Terkait Transaksi Afiliasi.

Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII-2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, dimana dasar penilaian yang
sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar.

Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII — 2018,101-3.1)

ee TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Ez Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 28/POJK.04/2021, Ketentuan Umum Pasal 1 poin 7).

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua keterangan, faktor-
faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat pembatas yang

berlaku, kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada tanggal 14 Juni 2023,
adalah sebesar:

Rp73.687.000.000,00
(tujuh puluh tiga miliar enam ratus delapan puluh tujuh juta rupiah)

Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap aset yang
dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki
kepentingan terhadap aset yang dinilai.

Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat laporan ini, atau
tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara keseluruhan isi laporan
maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari
penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.

Laporan ini berlaku dan dapat digunakan oleh Pemberi Tugas maupun Pengguna Laporan selama 6
(enam) bulan sejak tanggal penilaian.

Hormat Kami,
KJPP Tobing Panuturi Dan Rekan

UJURT DAN REKAN
tgr se Same Publik

Panuturi L. Tobing, S.P., S.H., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)., CSA.

Pemimpin Rekan

No. MAPPI :06-S-01967

No. Izin Penilai Publik : P-1.15.00420

No. Register Penilai : RMK-2017.00377

No. STTD OJK : PP-115/PM.223/2019

No. IKNB OJK :052/NB.122/STTD-P/A/2017

Lisensi Penilai Pertanahan : 846/SK-PT.01.01/V/2023
Kualifikasi Bidang Jasa: Penilai Berizin Properti (P)

sus

P

—

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Daftar Isi

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Di

Halaman

PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT).
RINGKASAN PENILAIAN (EXECUTIVE SUMMARY),
1 DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN.

Status Penilai

Objek Penilaian dan Kepemilikan
Jenis Uang yang Digunakan
Maksud dan Tujuan Penilaiai
Dasar Nilai.....
Tanggal Penilaian.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Sifat dan Sumber Informasi ..
Asumsi dan Asumsi Khusus.
Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI
Pendekatan Penilaian.......................
1151 Pendekatan Pasar (Market Approach)
115.2 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
115.3 Pendekatan Biaya (Cost Approach).
1154 Pendekatan Penilaian yang Digunakan.
116 Ruang Lingkup Penilaian.
147 Istilah Dalam Penilaian.
1.18 Sifat Penugasan
119 Proses Penilaian

2 PRESENTASI DATA...
21 Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian
22 Analisis Lingkungan.
2.3 Deskripsi Tapak...
24 Deskripsi Bangunan dan Pengembangan Lainny:

244 Izin Mendirikan Bagunai
242 Bangunan ...............
243 Sarana Pelengkap...
25 Tinjauan Pasar (Market Overview)
254 Perkembangan Ekonomi Indonesia
25.2 Perkembangan Ekonomi Provinsi Banten.
25.3 Tinjauan Pasar Komersial Triwulan | 2023

3 ANALISIS DATA & KESIMPULAN ..................
31 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis!
3.2 Nilai Tanah....
33 Implementasi Menggunakai

3.34 Indikasi Nilai Tanah..

332 Indikasi Nilai Bangunan
331 Sarana Pelengkap...
3.3.2 Ringkasan Indikasi Ni

manah ob NOununa

Sa maa sa la MN AA SN TA ar
ABwpSAS

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
SS Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (Dj

AA TOBING PANUTURI DAN REKAN

3.4 Komentar Pasar Properti (Property Marketability)
3.5 Kesimpulan Nilai..............

3.6 Kondisi & Syarat Pembatas

1
2
2

an 5
Ringkasan Nilai berdasarkan Bentuk Kepemilikan
Peta Lokasi

Peta BPN

Peta Tata Kota

Gambar Situasi Tanah

Gambar Situasi Bangunan

Foto Aset

-vi-

-

TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation

Penilaian Propertv (P) & Bisnis (B)

Property and Business Valuation
Penilaian Propertv (P) & Bisnis (Bj

| & TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

TAAN AA

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai Pelaksana dan tim
pendukung lainnya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1.Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis, opini, dan
kesimpulan yang digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat sebatas pengetahuan kami.

2. Penilai melakukan pengecekan legalitas properti, tetapi tidak menyatakan pendapat status hukum
ari legalitas properti tersebut. Penilai asumsikan bahwa legalitas properti tersebut (sertipikat tanah)
dan surat-surat yang berhubungan dengan properti tersebut adalah baik dan dapat diperjual-belikan
serta bebas dari sengketa.

3. Laporan penilaian ini menjelaskan secara keseluruhan semua batasan-batasan, yang mana dapat
mempengaruhi analisis, opini, dan kesimpulan yang telah dijelaskan sebelumnya.

4. Penilai tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
subyek pemberi tugas dalam laporan ini, maupun kepentingan pribadi atau keberpihakan
sehubungan dengan hal-hal dalam laporan ini atau pihak-pihak terkait.

5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan,
atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subseguent event) yang berhubungan secara langsung
dengan penggunaan yang dimaksud.

6. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai dengan aset dan/atau jenis industri yang dinilai.
Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a) Identifikasi masalah (identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan, penentuan tujuan

penilaian, penentuan dasar nilai, identifikasi objek penilaian dan hak kepemilikan, tanggal
penilaian, asumsi dan kondisi pembatas):

b) Inspeksi lapangan, pengumpulan data dan wawancara,

c) Analisis data:

d) Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian:
e). Pelaporan Penilaian.

8. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan terhadap objek penilaian pada tanggal 14 Juni 2023 dan
tanggal penilaian ditentukan tanggal 14 Juni 2023.

9. Penugasan penilaian ini adalah merupakan suatu kerja tim (team work). Penilai ahli dan staf
pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penilai
Berizin yang memiliki pertanggungjawaban terhadap Pemberi Tugas maupun Pengguna Laporan
sesuai dengan kapasitasnya masing-masing.

10.Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan
dalam laporan penilaian ini.

11.Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII - 2018.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan Syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi
analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

- vii -

ee TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
»Y Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Team Kerja Penilai Tanda Tangan

Penanggung Jawab

Panuturi L. Tobing, S.P., S.H., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)., CSA.

No. MAPPI 1 06-S-01967 Penilai Properti Berijin
No. Izin Penilai Publik : P-1.15.00420

No. Register Penilai : RMK-2017.00377

No. STTD OJK : PP-115/PM.223/2019

No. IKNB OJK :052/NB.122/STTD-P/A/2017

Lisensi Penilai Pertanahan : 846/SK-PT.01.01///2023
Kualifikasi Bidang Jasa”: Penilai Berizin Properti (P)

Penyelia

Dherry Badarwin Hardiwansyah, S.T.
No. MAPPI : 18-T-08081

No. Register Penilai : RMK-2020.03479

Penilai/Pelaksana Investigasi

Mulya Firmansyah
No. MAPPI 1 18-T-08583
No. Register Penilai : RMK-2019.02771

Choirul Mubarok, S.Si.

No. MAPPI 1 22-P-11233 Penilai Peserta
No. Register Penilai : RMK-2022.04385

- Vili -

&—

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Property and Business Vuluation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

RINGKASAN PENILAIAN (EXECUTIVE SUMMARY)

Nomor Laporan £ 1 00144/2.0171-00/P1/10/0420/1NV11/2023

Tanggal Laporan 1 18 Juli 2023

Judul Laporan : Laporan Penilaian Aset Milik PT Primadaya Plastisindo Tbk

Nomor Kontrak 1. 0533/MK/KJPP-TOPAZ/V/2023

Tanggal Kontrak 1 24 Mei 2023

Pemberi Tugas : PT Primadaya Plastisindo Tbk

Pengguna Laporan : PT Primadaya Plastisindo Tbk

Objek Penilaian : Pabrik yang terdiri dari tanah dengan luas total 20.114 meter persegi,
bangunan-bangunan dengan luas total -9.537,5 meter persegi, dan
sarana pelengkap.

Lokasi : Jalan Raya Pasar Kemis No. 84, RT. O2/RW. 02, Desa Sukaharja,

Kecamatan Sindang Jaya (dih Pasar Kemis), Kabupaten Tangerang,
Provinsi Banten (d/h Jawa Barat).

Dokumen Tanah 1 SHGB No. 02375, SHGB No. 02374, SHM No. 01001, SHM No. 01017,
SHM No. 01029, SHM No. 01030, SHM No. 01040, SHM No. 01045,
SHM No. 01046, SHM No. 01047, SHM No. 01056, SHM No. 01057,
SHM No. 01058, SHM No. 01059, SHM No. 01060, SHM No. 01063,
SHM No. 01064, SHM No. 01068, SHM No. 01067

Total Luas Tanah 1 20114m?

Pemegang Hak : PT. Primadaya Plastisindo (Berkedudukan di Kabupaten Bogor) dan Tirto
: Angesty

Peruntukan Lahan 1 Kawasan Permukiman Perkotaan

Luas Bangunan Fisik 001 29537,5m?

Jenis Format Laporan : Laporan Penilaian Terinci

Tanggal Inspeksi 1 14 Juni 2023

Tanggal Penilaian 2 14 Juni 2023

Penggunaan Mata Uang — : Rupiah

Tujuan Penilaian” : Jual Beli Terkait Transaksi Afiliasi

Dasar Nilai : Nilai Pasar

Asumsi Khusus 1." Untuk kepentingan dan sesuai permintan pemberi tugas penilai

diminta untuk memberikan indikasi nilai pasar tanah sesuai dengan
jenis sertipikat masing-masing tanah yaitu terdiri dari 2 (dua) sertipikat
Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 02375, 02374 dan 17 (tujuh belas)
Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 01001, 01017, 01029, 01030, 01040,
01045, 01046, 01047, 01056, 01057, 01058, 01059, 01060, 01063,
01064, 01066, 01067
" Opini Indikasi Nilai Pasar Tanah pada prinsipnya adalah merupakan
satu kesatuan utuh dari Nilai Pasar properti secara keseluruhan.
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Nilai Pasar (Market Value) : Rp73.687.000.000,00
(tujuh puluh tiga miliar enam ratus delapan puluh tujuh juta rupiah)

Ringkasan penilaian ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala asumsi, batasan dan
dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak seharusnya dibaca secara terpisah.

-ix-

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£& Property and Business Kaluation
Pemilanan Property (PJ & Bisnis (BJ

1 DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN

Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas sejauh mana suatu pekerjaan penilaian
berikut pelaporannya telah dilakukan oleh Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud
diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-541 s/d 5.112 dan 51.15 (secara bersamaan
dapat dibaca pada bagian ke-3 dan 5 dari juknis ini) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2024 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal sebagai berikut.

11 Dasar Penugasan

Dasar penugasan penilaian ini adalah sesuai dengan Surat Penawaran 0533/MK/KJPP-
TOPAZNVI2023, tertanggal 24 Mei 2023, yang telah disetujui oleh Pemberi Tugas.

Dengan hal tersebut di atas, maka kami dari KJPP Tobing Panuturi Dan Rekan (TOPAZ)
sebagai perusahaan penilai yang terdaftar di Pasar Modal, melakukan penilaian properti untuk
keperluan PT Primadaya Plastisindo Tbk, sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018.

Real Properti merupakan penguasaan yuridis atas real estat yang mencakup semua hak,
semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real
estat dan dapat disebut juga suatu konsep non-fisik (konsep hukum). Sedangkan real estat
adalah objek fisik yang terdapat di atas tanah dan melekat pada tanah yang dimaksud.

12 Status Penilai

Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Tobing Panuturi Dan Rekan adalah KJPP resmi
berdasarkan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUPKJPP) No. 2.20.0171, sesuai

Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 387/KM.1/2020 tanggal 11 Agustus
2020.

Penilai Publik sebagai penanggung jawab yang bertandatangan dalam laporan ini:

Panuturi L. Tobing, S.P., S.H., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)., CSA.

- No. MAPPI :06-S-01967

- No. Izin Penilai Publik : P-1.15.00420

- No. Register Penilai : RMK-2017.00377

- No. STTD OJK : PP-115/PM.223/2019

- No. IKNB OJK : 052/NB.122/STTD-P/A/2017
- Lisensi Penilai Pertanahan : 846/SK-PT.01.01/V/2023
- Kualifikasi Ijin : Penilai Properti (P)

Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. KJPP Tobing Panuturi
dan Rekan juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan
penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh
nilai yang dihasilkan.

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
&£& Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Pemahaman Kami tentang Kebutuhan Pemberi Tugas

“PT Primadaya Plastisindo Tbk" merupakan adalah perusahaan manufaktur lokal Indonesia,
yang bergerak dalam bidang injeksi plastik, khusus dalam kemasan plastik, dalam bentuk Jug
PC, Preform PET, Botol PET, Straw PP, Tutup Jug HDPE, Jeriken HDPE, Tutup Botol PP, dan
Tisu Sanitasi Jug & Tangan.

Sehubungan dengan rencana “PT Primadaya Plastisindo Tbk" untuk Jual Beli Terkait Transaksi
Afiliasi, pemenuhan Peraturan POJK No. 42/POJK.04/2020. Perseroan memerlukan estimasi
Nilai Pasar yang akan digunakan untuk tujuan Jual Beli Terkait Transaksi Afiliasi.

Laporan ini mengatur secara garis besar Syarat dan ketentuan dimana KJPP Tobing Panuturi
dan Rekan akan bertindak selaku Penilai Independen dan melakukan penilaian aset tetap
berwujud guna membantu kepentingan manajemen (PT Primadaya Plastisindo Tbk).

1.3 Pemberi Tugas
Pemberi Tugas penilaian ini adalah:

- Nama : PT Primadaya Plastisindo Tbk

- Alamat : Jalan Raya Pasar Kemis No. 84, Desa Sukaharja, Kecamatan Sindang
Jaya, Tangerang - Banten 15560

- Bidang Usaha : Industri Manufaktur Plastik

14 Pengguna Laporan
Pengguna Laporan penilaian ini adalah:

- Nama : PT Primadaya Plastisindo Tbk

- Alamat : Jalan Raya Pasar Kemis No. 84, Desa Sukaharja, Kecamatan Sindang
Jaya, Tangerang - Banten 15560

- Bidang Usaha : Industri Manufaktur Plastik

15 Objek Penilaian dan Kepemilikan

Objek penilaian berupa Bangunan Pabrik yang terdiri dari tanah dengan luas total 20.114
meter persegi, bangunan-bangunan dengan luas total -9.537,5 meter persegi, dan sarana
pelengkap yang terletak di Jalan Raya Pasar Kemis No. 84, RT. O2/RW. 02, Desa Sukaharja,
Kecamatan Sindang Jaya (d/h Pasar Kemis), Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten (d/h
Jawa Barat).

Bentuk kepemilikan atas objek penilaian ini adalah kepemilikan Tunggal berupa SHGB
No.02375, SHGB No.02374, atas nama PT. Primadaya Piastisindo (Berkedudukan di
Kabupaten Bogor), dan SHM No. 01001, SHM No.01017, SHM No.01029, SHM No.01030,
SHM No.01040, SHM No.01045, SHM No.01046, SHM No.01047, SHM No.01056, SHM
No.01057, SHM No.01058, SHM No.01059, SHM No.01060, SHM No.01063, SHM No.01064,
SHM No.01066, SHM No.01067, atas nama Tirto Angesty.

Keterkaitan Tirto Angesty atas kepemilikan 17 (tujuh belas) bidang tanah bersertipikat Hak
Milik dengan PT Primadaya Plastisindo Tbk adalah selaku Komisaris Utama dan (Pemegang
Saham PT Primadaya Plastisindo Tbk.

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Er Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Dokumen tersebut berupa salinan yang kami terima dari Pemberi Tugas. Kepemilikan atas
aset dimaksud terikat kepada kepemilikan yang sah berdasarkan pernyataan yang diberikan
oleh Pemberi Tugas.

1.6 Jenis Uang yang Digunakan

Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah, apabila diperlukan dapat menggunakan
mata uang yang lain, dengan syarat mata uang rupiah tetap digunakan.

1.7 Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan tujuan penilaian ini adalah memberikan opini Nilai Pasar dari aset milik PT
Primadaya Plastisindo Tbk tersebut untuk tujuan Jual Beli Terkait Transaksi Afiliasi.

Laporan hasil penilaian tidak untuk digunakan di luar konteks atau tujuan yang dimaksudkan.
Penilai tidak bertanggung jawab apabila Laporan Penilaian digunakan selain dari tujuan yang
telah disebutkan di atas.

1.8 Dasar Nilai
Dasar Nilai dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar (Market Value).

Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SPI Edisi VII - 2018,101-3.1).

Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021,
Ketentuan Umum Pasal 1 poin 7).

1.9 Tanggal Penilaian

Pemeriksaan objek penilaian (inspeksi lapangan) di lokasi dilakukan pada tanggal 14 Juni
2023 dan Tanggal penilaian ditentukan tanggal 14 Juni 2023. Pada saat ini tidak sedang
dilakukan penilaian oleh pihak lain atas properti yang sama.

110 Tingkat Kedalaman Investigasi

Penilai mengungkapkan bahwa investigasi yang akan dilakukan dibatasi hal-hal sebagai
berikut:

1. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi properti termasuk data
yang harus disediakan oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait lainnya.

2. Investigasi dilakukan melalui proses pengumpulan data dengan cara inspeksi, penelaahan,
perhitungan dan analisis.

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£& Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

3. Inspeksi dilakukan dengan disertai surat tugas atau persetujuan inspeksi serta dilengkapi
berita acara inspeksi yang ditandatangani oleh Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek atau
pihak yang dikuasakan.

4. Kami akan melakukan verifikasi terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian,
yang diperlukan dan dianggap penting dalam pelaksanaan penilaian. Bila diketahui
pemeriksaan/verifikasi tidak dapat dilakukan atau memiliki keterbatasan, maka hal-hal
tersebut akan dinyatakan dalam berita acara perubahan Surat Perjanjian Kerja (SPK) yang
ditandatangani oleh Penilai, Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek Penilaian.

5. Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, maka inspeksi kami lakukan
secara sampling. Sedangkan jika aset yang di inspeksi dinformasikan tidak dapat diperiksa,
maka hal tersebut akan dicatatkan sebagai kondisi pembatas yang berhubungan dengan
asumsi khusus.

6. Dalam hal terdapat perbedaan objek penilaian atau item lainnya yang dinyatakan dalam
Surat Perjanjian Kerja (SPK) dengan hasil investigasi, maka perbedaan tersebut akan
dinyatakan dalam berita acara perubahan Surat Perjanjian Kerja (SPK) yang
ditandatangani oleh Penilai, Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek Penilaian.

7. Apabila inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek penilaian tidak
diketahui, maka penugasan dimaksud tidak dapat diteruskan atau batal.

8. Kami tidak melakukan survei pengukuran secara menyeluruh atas obyek yang dinilai.
Pemeriksaan batas fisik tanah sesuai dengan dokumen tanah dan luas tanah diasumsikan
sesuai

9. Luas bangunan yang digunakan dalam penilaian ini adalah luas yang tertera dalam
sertipikat tanah dan/atau sesuai dengan data yang akan diperjualbelikan. Penilai tidak
melakukan pengukuran terhadap tanah tersebut.

141 Sifat dan Sumber Informasi

Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk
digunakan sepanjang sumber informasi dan data tersebut dipublikasikan pada tingkat
nasional maupun internasional.

Sumber informasi dan data tersebut antara lain:

- Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN),

. Bank Indonesia (BI):

. Badan Pusat Statistik (BPS):

. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI):

. Lembaga resmi pemerintah pusat dan/daerah atau swasta yang mempublikasikan data
informasi terkait dengan Properti dan/atau jenis industri yang dinilai:

6. Media tulis dan media elektronik resmi.

NK WN—

112 Asumsi dan Asumsi Khusus

Asumsi adalah hal yang wajar untuk di terima sebagai fakta dalam kontek perusahaan
penilaian tanpa penyelidikan tertentu atau verifikasi, hal tersebut dinyatakan untuk dapat
diterima dalam pemahaman penilaian.

Dalam penugasan ini KJPP Tobing Panuturi dan Rekan berasumsi bahwa:

a. Penilai tidak bertanggung jawab atas keabsahan dari dokumen legalitas.

b. Penilaian ini tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terkait dengan penjualan dan
pengalihan kepada pihak lain.

C. Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai.

-4-

AN TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£ Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

d. Pemberi tugas akan mengemukakan dan memberikan informasi dan data yang
menyangkut aset secara menyeluruh dan benar.

e. Kami tidak memeriksa kondisi aset di bawah permukaan tanah, tidak menyelidiki
kelayakan konstruksi (construction audit) dan mempertimbangkan informasi dari pemilik
obyek penilaian dimaksud.

Asumsi Khusus
a. Penugasan Khusus : ada
b. Penyimpangan Standar, tidak ada

Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
» Asumsi:

- Properti dalam penilaian dilengkapi dengan dokumen yang masih berlaku, sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas ikatan, tuntutan ataupun halangan apapun juga,
selain yang dikemukakan dalam laporan ini.

- Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik

- Datayang diberikan oleh Pemberi Tugas terkait dengan objek penilaian, adalah benar
dan dapat dipertanggung jawabkan keabsahannya.

- Inspeksi lapangan yang dikemukakan dalam Laporan ini, kami lakukan hanya terhadap
kondisi tanah yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset
di bawah permukaan tanah. Kami melakukan inspeksi secara visual, tetapi tidak secara
terperinci/mendetail pada bagian yang tidak terlihat.

- Objek penilaian dinilai dalam kondisi apa adanya sesuai data dan informasi yang
tersedia.

- Batasan, kondisi dan komentar serta detail yang tertulis dalam laporan ini merupakan
dasar penyusunannya.

" Asumsi Khusus:

- Untuk kepentingan dan sesuai permintan pemberi tugas, penilai diminta untuk
memberikan opini indikasi nilai pasar tanah sesuai dengan jenis sertipikat masing-
masing tanah yaitu terdiri dari 2 (dua) sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No.
02375, 02374 dan 17 (tujuh belas) Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 01001, 01017,
01029, 01030, 01040, 01045, 01046, 01047, 01056, 01057, 01058, 01059, 01060,
01063, 01064, 01066, 01067.

- Opini Indikasi Nilai Pasar Tanah pada prinsipnya adalah merupakan satu kesatuan
utuh dari Nilai Pasar properti secara keseluruhan.

143 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi

Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Tobing Panuturi Dan Rekan tidak memperbolehkan
penggunaan seluruh, ataupun sebagian dari Laporan Penilaian ini sebagai rujukan dalam
dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa ijin tertulis dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Tobing Panuturi Dan Rekan.

Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan
laporan ini dan untuk tujuan apapun tanpa persetujuan tertulis dari Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Tobing Panuturi Dan Rekan.

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Laporan penilaian ini dianggap berlaku apabila terdapat cap atau stempel Kantor Jasa Penilai
Publik (KJPP) Tobing Panuturi Dan Rekan serta ditandatangani oleh penilai berijin yang
namanya tertera dalam laporan ini

114 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Penilaian dilaksanakan berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 28/POJK.04/2021, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII — 2018 dan peraturan serta perundang-perundangan yang berlaku.

145 Pendekatan Penilaian

Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode
penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pendekatan utama yang
digunakan dalam penilaian terdiri dari Pendekatan Pasar (Market Approach), Pendekatan
Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach).

1151 Pendekatan Pasar (Market Approach)

Pendekatan pasar memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset dengan aset
lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi harga (SPI 2018, 105-6.1).

Konsep dasar dari Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah pada prinsip supply and
demand, yaitu keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu
adanya kecenderungan minat yang tinggi pada properti sejenis yang ditawarkan lebih murah
dibandingkan properti yang lebih mahal.

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang
telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan (untuk dijual) atau terdaftar (listed) dari aset yang indentik atau sebanding,
relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama
dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau
penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan
Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi
karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai.

Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi
yang terjadi atas beberapa properti sejenis dan kemudian dilakukan analisa hubungan
korelasi dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi
objek penilaian. Apabila properti yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data,
maka penyesuaiannya berupa penambahan nilai (Positif), sebaliknya apabila properti yang
dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan
nilai (Negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti
dan data-data pembanding yang tersedia.

115.2 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu
aset income producing. Nilai aset dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan
bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh aset tersebut sepanjang umur
ekonomis yang masih tersisa.

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
».N Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu aset
kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan
pendapatan.

Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak
terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu
Oleh suatu aset dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari aset bersangkutan selama
tingkat kapitalisasi yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di
pasar aset bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.

Apabila pendapatan dari aset yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya
dapat menggunakan Metoda Arus Kas Terdiskonto atau lebih dikenal dengan istilah metode
DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu aset adalah sejumlah
nilai kini dari Net Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil operasional aset tersebut
termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih
terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil.

Nilai/Value - £ discoundted NP's # Discounted PpV

Ng NI 33 23 Ng Perpetuity Vali
Value — -NL an tea at Ni
Gi Geing (hp (tin-a)" (tia)? (tin) "

Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar di bawah ini.

Terminal Value

18 2 3 & Aj 1 n | ma
|” jl Fak
Oz 1

Gp

Pee |
Ti

H7
Lai

m. @

Pa.
Ten"

Value of Discounted Cash Flow Method
Property

Hasil penilaian dengan metode Arus Kas Terdiskonto merupakan nilai dari keseluruhan
bagian properti eksisting yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional.

115.3 Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli
akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendpatkan aset dengan utilitas yang sama,
baik melalui pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-
faktor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, resiko atau faktor-faktor
lainnya. Pendekatan ini memberikan indikasi nilai dengan menghitung biaya pengganti atau
reproduksi saat ini dari aset dan membuat pengurangan untuk kemunduran fisik dan seluruh

23

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

&£& Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

bentuk keusangan lainnya yang relevan. Dalam Penilaian Perusahaan Pendekatan berbasis
aset (asset based approach) (SPI Edisi VII — 2018, 106-6.5.a)

Pada umumnya terdapat tiga metode Pendekatan Biaya (SPI Edisi VII — 2018, 106-6.6):

1. Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost/DRC): metode yang mengindikasikan nilai dengan
menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara,

2. Metode Biaya Reproduksi, metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya
untuk membuat replika aset, dan

3. Metode Penjumlahan, metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai
Gari setiap bagian komponennya.

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayarkan pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang
setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah
usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini,
diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung
pada Dasar Nilai yang diperlukan.

1.154 Pendekatan Penilaian yang Digunakan

Pemilihan pendekatan dan metode dalam penilaian sangat tergantung dari obyek yang dinilai
serta ketersediaan data di lapangan. Berdasarkan Peraturan No. 28/POJK.04/2021 Pasal 34
butir 1 “Dalam hal Penilai Properti melakukan Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu,
Penilai Properti dapat menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 33”.

Mengacu kepada Peraturan LK No. VIII.C.4 angka 10 butir d, objek yang dapat menggunakan
satu Pendekatan adalah :

a. Penilaian tanah kosong:

b. Penilaian unit properti dengan status strata title:

C. Penilaian properti dengan status bangun, kelola dan serah (built,operate and
transfer/BOT),

d. Penilaian properti industri termasuk mesin dan peralatan yang tidak memiliki data pasar:

e. Penilaian Properti Khusus (Specialized Property).

Dalam penilaian ini kami menggunakan 1 (satu) Pendekatan yaitu Pendekatan Biaya dengan
alasan sebagai berikut :

Pendekatan Biaya digunakan karena aset yang dinilai merupakan properti yang tergolong ke
dalam jenis properti industri dan data pembanding untuk Pendekatan Pasar tidak tersedia di
lapangan, sedangkan untuk Pendekatan Pendapatan tidak digunakan karena properti
tersebut bukan properti yang menghasilkan pendapatan (income).

116 Ruang Lingkup Penilaian

Penilai telah melaksanakan penilaian properti dengan ruang lingkup sebagai berikut :

a. Identifikasi masalah meliputi : Identifikasi Aset, Identifikasi Hak atas Aset, Maksud
Penggunaan Penilaian, Penentuan Dasar Nilai yang digunakan, Tanggal Penilaian, Ruang
lingkup penugasan, Asumsi dan kondisi pembatas:

— 3

Aa TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£ Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

b. Analisis Pendahuluan dan pengumpulan data meliputi : Data umum (seperti : wilayah kota
dan lingkungan sosial ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan), Data khusus (seperti :
data poperti yang dinilai, data pembanding, biaya dan depresiasi, sejarah kepemilikan,
penggunaan aset). Data Permintaan dan Penawaran (seperti : pasar dari aset, persediaan
dan aset pesaing, penjualan dan penawaran, tingkat kekosongan, kajian permintaan,
tingkat penyerapan):

C. Analisa Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use):

d. Penerapan Pendekatan Penilaian:

e. Pelaporan Penilaian.

Istilah Dalam Penilaian
Dalam penilaian ini, kami menggunakan istilah-istilah sebagai berikut :

Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28IPOJK.04/2021,
Ketentuan Umum Pasal 1 poin 7)

Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau kewajiban pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SPI 101. 3.1 - 2018).

Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang secara wajar dimungkinkan dan dari segi hukum diizinkan dari sebidang
tanah kosong atau aset yang yang telah dikembangkan, secara fisik dimungkinkan, didukung
secara memadai, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi (SPI 360 - 2018).

Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang

memuat opini Penilai Properti mengenai obyek penilaian serta menyajikan informasi tentang
proses penilaian.

Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan
salah satu atau lebih Metode Penilaian.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang
didasarkan pada pendapatan dan biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat
dihasilkan oleh obyek penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.

Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan
indikasi Nilai obyek penilaian berdasarkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
setelah dikurangi dengan Penyusutan.

Tanggal Penilaian (Cut Off Date) adalah tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau
perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.

-9-

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
&£& Property and Business Valuation
Penilaian Property (PJ & Bisnis (B)

Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal dimana laporan diterbitkan dan
ditandatangani oleh Penilai Properti.

Inspeksi adalah kunjungan dan penelitian suatu obyek penilaian dengan tujuan mendapatkan
informasi atas obyek penilaian sebagai dasar untuk menentukan opini profesional atas nilai
obyek penilaian.

Real Properti adalah real estat serta konsep hukum yang melekat pada real estat atau
penguasaan atas real estat yang mencakup semua hak atas tanah tertentu, semua
kepentingan (interest), dan keuntungan (beneff) yang melekat real estat tersebut.

Perseroan adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan menurut dan berdasarkan hukum
dan Undang-Undang Negara Republik Indonesia.

118 Sifat Penugasan

Penugasan pekerjaan penilaian properti ini bersifat independen dan bebas dari benturan
kepentingan (conflict of interest).

119 Proses Penilaian

Proses Penilaian adalah suatu proses yang meliputi pendefinisian penugasan, implementasi
(meliputi proses pengumpulan data yang cukup dengan cara inspeksi, penelaahan,
penghitungan, analisa dengan menggunakan pendekatan yang sesuai, dan memberikan
simpulan nilai yang sesuai dengan objek penilaian dan tujuan penilaian) serta menyusun dan
membuat laporan penilaian atas objek penilaian.

-10-

TOBING PANUTURI DAN REKAN
2 KANTOR JA: j
Ea perty a

2 PRESENTASI DATA
21 Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Objek penilaian berupa Pabrik yang terdiri dari tanah dengan luas total 20.114 meter persegi,
bangunan-bangunan dengan luas total -9.537,5 meter persegi, dan sarana pelengkap yang
terletak di Jalan Raya Pasar Kemis No. 84, RT. O2/RW. 02, Desa Sukaharja, Kecamatan
Sindang Jaya (d/h Pasar Kemis), Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten (d/h Jawa Barat).

Pada saat inspeksi lapangan, kami didampingi oleh Ibu Tania selaku perwakilan dari Pemberi
Tugas, dan aset yang dinilai pada saat inspeksi lapangan berupa pabrik yang beroperasi dan
dapat dilakukan pengamatan, pengukuran dan pendokumentasian secara langsung.

2.2 Analisis Lingkungan

Objek penilaian secara geografis lokasi aset berada pada koordinat -6.18633517 dan
106.52863994. Aset ini terletak di sisi sebelah barat Jalan Raya Pasar Kemis. Letak objek ini
berada &500 meter di sebelah timur Komplek Perumahan Suvama Sutera, 750 meter di
Sebelah barat dari Kawasan Industri Jatake atau 4750 meter di sebelah selatan dari Pabrik
PT Victory Chingluh Indonesia.

Jalan Raya Pasar Kemis yang merupakan jalan di depan objek penilaian dengan lebar ROW
jalan #12 meter terbuat dari perkerasan aspal dengan meter perkerasan #10 meter kondisi
baik dilengkapi dengan drainase terbuka dengan lebar #1 meter.

-1-

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

&£& Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

A TOBING PANUTURI DAN REKAN

Pada umumnya jalan di daerah sekitar Objek penilaian terawat dengan baik, dengan lebar
jalan antara 10 meter sampai dengan 15 meter terbuat dari aspal dilengkapi drainase terbuka
dan lampu penerangan jalan.

Bangunan atau fasilitas yang berdekatan dengan objek ini dan dapat digunakan sebagai
petunjuk, antara lain:

» Komplek PerumahanSuvama Sutera : berjarak 500 meter
» Kawasan Industri Jatake : berjarak «750 meter
» Pabrik PT Victory Chingluh Indonesia : berjarak -750 meter

Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedangkan
angkutan umum tidak tersedia.

Kami juga mengidentifikasi aspek sisi positif dan negatif dari lingkungan objek penilaian,
sebagai berikut:
» Sisi Positif
- Fasilitas umum dan sosial mudah dicapai.
Sisi Negatif
- Pada saat inspeksi dilapangan terdapat Tower Saluran Udara Tegangan Tinggi
(SUTT 150 KVA).

Berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang Wilayah Kabupaten Tangerang pada website
https://gistaru.atrbpn.go.idtronline/, objek penilaian berada pada Zona/Peruntukan/Kawasan
dengan ketentuan sebagai berikut :

» Zona/Peruntukan/Kawasan : Kawasan Permukiman Perkotaan

» Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 6096
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 1,2

-42-

An TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Y and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

2.3 Deskripsi Tapak

Bidang tanah ini mempunyai bentuk tidak beraturan dengan lebar tanah &115 meter dan sisi
terpanjang tanah kebelakang -150 meter. Pada saat inspeksi lapangan, bidang tanah aset

langsung berbatasan dengan Jalan Raya Pasar Kemis. Legalitas tanah diuraikan sebagai
berikut:

PT. PRIMADAYA
PLASTISINDO
(Berkedudukan di
Kabupaten
Bogor)
PT. PRIMADAYA
PLASTISINDO
(Berkedudukan di
Kabupaten
L
2JU 1053/SUKAH
SM | otot | Sa —0 fnrtoancesiy | nanaan | 18 Mei2021 257
18 NOV 1049/SUKAH .
SHM | oto17 | '0 20 Jnrtoancesny | noor | 17 Mei2021 186
21 FEB 1048/SUKAH :
sum | oreo | Sg 20 jartoancesry | Taionar | 07 Mei202t 269
21 FEB 104/SUKAH | 17 November
sum | otogo | 2 RO ANE aa be 1.219
15 MAR HOS/SUKAH | 17 November
SEM | 01010 | Tana DP RTOANGESIY | Dear aa 845
08 APR 1051/SUKAH .
SHM | otoes | Waa -0 Jrrtoaneesiy | “aunonot | 17 Mei2021 786
08 APR 1048/SUKAH :
sumo | orox6 | Sep 0 Jmrtoancesiy | apaan” | 17 Mei2021 1.303
08 APR 1055/SUKAH
SEM | ono | 2 Dnrtoancesiy | Tanpa | 18 Mei202t 688
07 JUN O1047ISUKA .
SEM | orose | Hasan — DnRtoancesty | Hapimooo | 17 Mei2021 885
07 JUN "MOB/SUKAH | 06 Desember
sam | otoo7 | aga 20 Jnrtoancesiy | “ajang TA 200
O7 JUN 1108/SUKAR | 09 Desember
SEM | orose | Goa 2 Pnrtoancesny | Make Ai 15
10 JUN O1112ISUKA | 17 Januari
SEM | oroso | “aa 5D RTOANGESTY | Nak AaA Pe 72
10 JUN O1113ISUKA | 17 Januari
SEM | o1oeo | "aa Dato Anca | ea Ta LG
23 JUN 110S/SUKAH | 29 November
SHM | oroe3 | oa 50 Jnrtoaneesry | Mapan ai 710
24 JUN 1109/SUKAH | 09 Desember
SHM | otosx | Soap 5 Jartoancesiy | nopar ai 408
07 JUL 1052/SUKAH :
sum | oroee | aa -0 (nrtoancesty | “hnyaotot | 17 Mei2021 1.085
O7 JUL 1056/SUKAH .
SHM | otoe7 | Sana 5 Jartoancesiy | Anuaonor | 18 Mei 2021 910
Jumlah Luas Keseluruhan 20.114

Tapak tanah berada pada posisi tengah (interior/key lot), pada umumnya tapak tanah sudah
padat (matang), elevasi permukaan tanah rata, dan tinggi permukaannya rata dari permukaan
jalan di depannya.

Property and Business Valuation

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

S0 Ong

SHGB No. 02374
Tanah
Kosong SEM NG O1cep
SN Op ee
t
Tan

Batas-batas tanah dari letak aset adalah sebagai berikut:

-Utara : Rumah Tinggal
- Timur  : Jalan Raya Pasar Kemis
- Selatan : Rumah Tinggal
-Barat : Tanah Kosong

Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Ruang Kabupaten Tangerang, terdapat rencana jalan
di depan aset dari ROW 12 m menjadi ROW 30 m, sehingga bidang tanah aset terindikasi
akan terpotong rencana jalan tersebut yaitu seluas (-117 m x 9m - 1.053 m2), sehingga sisa
tanah aset yaitu seluas (42014 m? - 1.053 m2 - 19.061 m2). Dan rencana GSB yang
itentukan adalah 24 m dari as jalan, sehingga terdapat bangunan yang terindikasi melanggar
GSB yaitu bangunan Pos Jaga 1 seluas 32 m2, Musholla Depan seluas 4 m2, dan Bangunan
Mess Seluas 180 m2. Dalam laporan penilaian ini kami hanya menginformasikan tanpa
melakukan pemotongan.

Penilai tidak melakukan pengukuran luas dari tanah dimaksud. Berdasarkan pengamatan di
lapangan terkait batas dan fisik tanah serta melakukan pengecekan dengan salinan surat ukur
tersebut yang diberikan oleh pemberi tugas, kami beranggapan bahwa besaran luas tanah
yang dinyatakan dalam penilaian ini sesuai dengan yang tercantum dalam salinan sertipikat
tanah dimaksud.

-14-

Pe 8 TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
»N Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

24 Deskripsi Bangunan dan Pengembangan Lainnya
241 Izin Mendirikan Bagunan

Salinan/copy Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 647/791-DB/1998 dikeluarkan oleh Kepala
Dinas Bangunan a.n Bupati Tangerang pada tanggal 27 Januari 1998 dari Pemberi Tugas.

2.4.2 Bangunan

Objek penilaian ini adalah Bangunan Pabrik dan Gudang yang terdiri dari beberapa unit
bangunan, dengan rincian bangunan sebagai berikut :

1. Warehouse Finished Goods & Mess

«Jumlah Lantai 1 1 (satu) Lantai
“ Tahun Bangun 1 #1998
“Umur Ekonomis : 50 Tahun
«Luas Fisik 1 #1.800m?
“Elemen Bangunan
- Pondasi 1 Tiang Pancang/Bor Pile
- Struktur 1 Struktur Profil Baja
- Rangka Atap : Profil Baja
- Penutup Atap : Spandek,
- Plafon : Gypsum
- Dinding : Bata Ringan
- Pelapis Dinding 1 Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
- Pintu & Jendela 1 Pintu Besi, Pintu Kayu & Jendela Kaca Rk. Kayu
- Lantai 1 Plat Lantai Beton T - 15 cm, Keramik
- Utilitas : Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
“Kondisi : Cukup dan terawat

2. Gedung A & Kantor

«Jumlah Lantai 1 1 (satu) Lantai
“ Tahun Bangun 1 11998
“Umur Ekonomis : 50 Tahun
“Luas Fisik 1 #1551m
“Elemen Bangunan
- Pondasi : Tiang Pancang/Bor Pile
- Struktur : Struktur Profil Baja
- Rangka Atap : Profil Baja
- Penutup Atap 1: Spandek
- Plafon 1 Gypsum
- Dinding 1 Bata Ringan
- Pelapis Dinding 1 Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
- Pintu & Jendela 1 Pintu Besi, Pintu & Jendela Kaca Rk. Aluminium
- Lantai : Plat Lantai Beton T - 15 cm, Keramik
- Utilitas £ Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
» Kondisi 1: Cukup dan terawat

-15-

3. Gedung B & Kantor

4. Gedung C (R. Produksi & R. Utility)

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Plafon

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela
- Lantai

- Utilitas

Kondisi

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela
- Lantai

- Utilitas

Kondisi

5. Gedung D (Workshop)

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Dinding

- Pelapis Dinding

AN TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
& Property and Business Faluation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B

1 (satu) Lantai

: 41998
: 50 Tahun
1 #1692m?

1 Tiang Pancang/Bor Pile
1 Struktur Profil Baja

1 Profil Baja

1: Spandek

: Gypsum

Bata Ringan

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)

Pintu Besi, Pintu & Jendela Kaca Rk. Aluminium
Plat Lantai Beton T - 15 cm, Keramik

: Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
: Cukup dan terawat

1 (Satu) Lantai

: #1998
1 50 Tahun
1 158m

Tiang Pancang/Bor Pile

: Struktur Profil Baja
: Profil Baja
: Spandek

Bata Ringan

: Dilapis Cat (Diplester & Diaci)

Pintu Besi
Plat Lantai Beton T - 15 cm

: Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
1 Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

: #1998
1 30 Tahun
1 300m?

: Tapak Beton
1 Struktur Profil Baja
: Profil Baja

Spandek

Batako,

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)

-16-

- Pintu & Jendela
- Lantai
- Utilitas
Kondisi

6. Gedung E

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela
- Lantai

- Utilitas

Kondisi

7. Canopy (Gate 3)

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Pintu & Jendela
- Lantai

- Utilitas

Kondisi

8. Kantin & Musholla

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

Property and Business Valuation

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

1 Pintu Besi

: Plat Lantai Beton T -10 cm
1 Batako

1 Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

: 1998

30 Tahun

1 4887 m2

Tapak Beton

: Struktur Profil Baja
1 Profil Baja

Spandek

Batako,

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu Besi

: Plat Lantai Beton T- 12cm

Batako

: Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

» 42019
1 30 Tahun
1 890m?

1 Tapak Beton
: Struktur Profil Baja

Profil Baja

: Spandek
1 Pintu Besi

Plat Lantai Beton T - 8 cm

Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
1 Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

» 41908
1 30 Tahun
1 #108m?

1 Tapak Beton

Beton Bertulang

: Baja Ringan (Atap Asbes, Seng DI)
: Spandek

-17-

- Plafon

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela

- Lantai
- Utilitas
Kondisi

9. Parkiran Mobil

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Lantai

Kondisi

10.Gazebo 1

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Lantai

- Utilitas

Kondisi

11.Gazebo 2

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

: 2020
1 30 Tahun
1 x202,5m?

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

: Gypsum

Batako
Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu Kaca Rk Aluminium, Jendela Kaca Rangka

"Aluminium, Pintu KM UPVC / PVC

Keramik

: Jaringan listrik, Peralatan piping, Instalasi plumbing
1 Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

1 Tapak Beton,
1 Struktur Profil Baja,

Profil Baja, ,

: Spandek, ,

Pemasangan 1 m2? Paving Block Natural uk.

— 8x10x20cm
1 Baik dan terawat

1 (satu) Lantai

: 22019
1 20 Tahun
1 tm

1 Batu Kali

Beton Bertulang

: Kayu (Atap Genteng)

Genteng Tanah Liat
Batako
Dilapis Cat (Diplester & Diaci)

1 Keramik
: Jaringan listrik
: Baik dan terawat

1 (satu) Lantai

22019
: 20 Tahun
1 18m

Batu Kali

: Beton Bertulang

-18-

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Dinding

- Pelapis Dinding

- Lantai

- Utilitas
“Kondisi

12.Gazebo 3

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Lantai

- Utilitas
"Kondisi

sa
.........

13. Musholla Depan

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Plafon

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela

- Lantai
- Utilitas
“Kondisi

14.Gardu 1

«Jumlah Lantai
“ Tahun Bangun
» Umur Ekonomis

- Batako

Aa TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
NY Property and Business Valuation

Penilaian Praperty (P) & Bisnis (B)

Kayu (Atap Genteng)

: Genteng Tanah Liat
1 Batako
: Dilapis Cat (Diplester & Diaci)

Keramik

: Jaringan listrik

Baik dan terawat

1 (satu) Lantai

: 22019
1 20 Tahun
1 18m

Batu Kali
Beton Bertulang

: Kayu (Atap Genteng)
1 Genteng Tanah Liat
: Batako

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Keramik

: Jaringan listrik

Baik dan terawat

1 (satu) Lantai

#1998
1 20 Tahun

idm?

Batu Kali

Beton Bertulang

Dak Beton (Jika Pakai Balok)
Dak Beton

Beton Ekspose

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)

-. Pintu Kayu Dobel Triplek / HPL, Jendela Kaca
"Rangka Kayu

Keramik

: Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
: Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

» 41998
1 20 Tahun

-19-

Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Plafon

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela
- Lantai

- Utilitas

Kondisi

15.Gardu 2

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Plafon

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela
- Lantai

- Utilitas

Kondisi

16.Pos Jaga 1

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Plafon

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela
- Lantai

- Utilitas

ge TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£& Property and Business Valuation

Maa an Meme omteiA omnoseal
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

1 436m

1 Batu Kali
1 Beton Bertulang

Dak Beton (Jika Pakai Balok)
Dak Beton

: Beton Ekspose

Batako

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu Besi

Rabat Beton (Semen Ekspose)

: Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
: Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

: 41998

20 Tahun

1 220m

Batu Kali
Beton Bertulang

: Dak Beton (Jika Pakai Balok)

Dak Beton
Beton Ekspose
Batako

: Dilapis Cat (Diplester & Diac)

Pintu Besi
Rabat Beton (Semen Ekspose)

: Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair

Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

#1998
1 20 Tahun
1 120m

Batu Kali
Beton Bertulang

: Dak Beton (Jika Pakai Balok)

Dak Beton
Beton Ekspose

Batako

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)

: Pintu Kayu Panil, Jendela Kaca Rangka Kayu

Keramik

: Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair

3

Kondisi

17.Pos Jaga 2

.
.
.

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Plafon

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela

- Lantai
- Utilitas
Kondisi

18.Gudang Penyimpanan

19. Spare Part & R. Genset

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik
Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

- Dinding

- Pelapis Dinding
- Pintu & Jendela
- Lantai

- Utilitas

Kondisi

Jumlah Lantai
Tahun Bangun
Umur Ekonomis
Luas Fisik

Elemen Bangunan
- Pondasi

- Struktur

- Rangka Atap

- Penutup Atap

» 41998
: 20 Tahun
1 19m

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

£ Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)
Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

Batu Kali

Beton Bertulang

Dak Beton (Jika Pakai Balok)
Dak Beton

Beton Ekspose

: Batako

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu Kayu Dobel Triplek / HPL, Jendela Kaca

Rangka Aluminium

Keramik

: Jaringan Iistrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
1 Cukup dan terawat

1 (satu) Lantai

:
1 30 Tahun

148 m2

1 Tapak Beton
: Struktur Profil Baja

Profil Baja

: Spandek
1 Batako

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu Besi
Plat Lantai Beton T - 8 cm

: Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
1 Baik dan terawat

1 (satu) Lantai

: 20
1 30 Tahun
1 240m?

: Tapak Beton
1 Struktur Profil Baja

Profil Baja

Spandek

-A-

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
& Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

- Dinding 1 Batako

- Pelapis Dinding 1 Dilapis Cat (Diplester & Diaci)

- Pintu & Jendela : Pintu Besi

- Lantai 1 Plat Lantai Beton T - 10cm

- Utilitas : Jaringan listrik, Instalasi plumbing, Peralatan sanitair
» Kondisi 1 Cukup dan terawat

2.4.3 Sarana Pelengkap
Sarana pelengkap dari objek penilaian ini adalah sebagai berikut:

Sumber Listrik Perusahan Listrik Negara
(PLN)

Gudang/Pabrik Kelompok IV A- IV B - V
(Khusus) Diameter Pipa 2,00 Inchi
Perkerasan Halaman/Parkir 43.041 | m2 | Terbuat dari beton k-300 tebal 16 cm

Listrik 2.400 | kVA

Sumber Air 1 unit

si Pagar Panel Beton Mutu K225 -Tinggi 2,40
Pagar Keliling 1658| m Pak Ni sa ingg
Saluran Air 1448 | mz Sa air, terbuka lebar 1 mtr, pas batu

2.5 Tinjauan Pasar (Market Overview)
2.54 Perkembangan Ekonomi Indonesia

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan pertumbuhan ekonomi
Indonesia tetap kuat. Pada triwulan IV 2022, pertumbuhan ekonomi Indonesia tercatat tetap
tinggi yakni 5,0196 (yoy), di tengah pertumbuhan ekonomi global yang dalam tren melambat.
Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan Indonesia secara keseluruhan tahun 2022
tercatat 5,3196 (yoy), jauh meningkat dari capaian tahun sebelumnya sebesar 3,709 (yoy).
Ke depan, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan tetap kuat pada kisaran 4,5-5,30,
didorong oleh peningkatan permintaan domestik, baik konsumsi rumah tangga maupun
investasi. Prakiraan tersebut sejalan dengan naiknya mobilitas masyarakat
pascapenghapusan kebijakan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM),
membaiknya prospek bisnis, meningkatnya aliran masuk Penanaman Modal Asing (PMA),
serta berlanjutnya penyelesaian Proyek Strategis Nasional (PSN).

Pertumbuhan ekonomi yang kuat didukung oleh hampir seluruh komponen PDB dari sisi
pengeluaran. Konsumsi rumah tangga tumbuh sebesar 4,4896 (yoy) sejalan meningkatnya
mobilitas masyarakat, termasuk aktivitas perayaan Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN)
Natal dan Tahun Baru, serta berlanjutnya penyaluran bantuan sosial. Ekspor tetap tumbuh
tinggi sebesar 14,93Y6 (yoy), didorong oleh permintaan mitra dagang utama yang masih kuat.
Pertumbuhan investasi nonbangunan juga tetap tinggi sejalan dengan kinerja ekspor,
meskipun pertumbuhan investasi secara keseluruhan sedikit tertahan pada 3,336 (yoy)
akibat investasi bangunan yang masih rendah. Sementara itu, konsumsi Pemerintah
terkontraksi 4,7796 (yoy), namun lebih dipengaruhi oleh penurunan belanja barang untuk
Penanganan Covid-19 dan Pemulihan Ekonomi Nasional (PC-PEN) seiring dengan kondisi
pandemi yang terus membaik.

e TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£ Property and Business Faluation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Pertumbuhan ekonomi yang tetap kuat juga tecermin secara Lapangan Usaha dan spasial.
Secara Lapangan Usaha (LU), seluruh LU pada triwulan IV 2022 juga menunjukkan kinerja
positif, terutama ditopang oleh Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta
Informasi dan Komunikasi. LU Transportasi dan Pergudangan serta Penyediaan Akomodasi
dan Makan Minum juga mencatat pertumbuhan yang tinggi didorong oleh bertanjutnya
peningkatan mobilitas masyarakat dan naiknya kunjungan wisatawan mancanegara dan
wisatawan nusantara. Secara spasial, pertumbuhan ekonomi triwulan IV 2022 tercatat tetap
kuat di seluruh wilayah Indonesia, meskipun ada sebagian daerah yang melambat.
Pertumbuhan ekonomi tertinggi tercatat di wilayah Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua),
diikuti Bali-Nusa Tenggara (Balinusra), Kalimantan, Sumatera, dan Jawa.

2.5.2 Perkembangan Ekonomi Provinsi Banten

Ekonomi Banten triwulan I-2023 terhadap triwulan I-2022 tumbuh 4,6896. Lapangan usaha
yang tumbuh sangat tinggi, antara lain Transportasi dan Pergudangan sebesar 19,495,
lapangan usaha Jasa Lainnya sebesar 9,996, dan lapangan usaha Penyediaan Akomodasi
dan Makan Minum mencapai 9,996.

Beberapa lapangan usaha yang memiliki kontribusi atau share besar terhadap perekonomian
Banten, yang pada triwulan I-2023 mengalami pertumbuhan di antaranya lapangan usaha
Industri Pengolahan sebesar 4,1296, lapangan usaha Perdagangan Besar dan Eceran,
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 4,2396, lapangan usaha Konstruksi sebesar 1,65
Yo, lapangan usaha Real Estat sebesar 2,9796, serta lapangan usaha Pertanian, Kehutanan,
dan Perikanan sebesar 3,3896. Laju pertumbuhan ekonomi menurut lapangan usaha (y-on-y)
(Ye) dapat dilihat pada grafik di bawah ini.

Hi ii L is dad dl, Mal

aa — sai ga nba
6 Reparasi Mobi dan
Sepeca Motor

#Triwulan 2022 #TriwulanIV:2022 “Triwulan 2023

(Sumber: Pertumbuhan Ekonomi Banten Triwulan I-2023 oleh BPS)

Struktur ekonomi Banten menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku pada triwulan I-
2023, mengalami pergeseran lapangan usaha dibandingkan masa sebelum pandemi Covid-
19. Perekonomian Banten tetap didominasi oleh lapangan usaha Industri Pengolahan,
lapangan usaha Perdagangan Besar dan Eceran: Reparasi Mobil dan Sepeda Motor, dan
lapangan usaha Konstruksi, dengan share masing-masing mencapai 30,224, 12,566, dan
11,8496. Adapun share lapangan usaha Transportasi & Pergudangan dan lapangan usaha
Real Estat sebesar 10,3246 dan 8,0296. Berarti, peranan kelima lapangan usaha tersebut
dalam perekonomian Banten mencapai 72,976. Persentase struktur ekonomi menurut
lapangan usaha (y-on-y) (90) dapat dilihat pada ggrafik di bawah ini.

2233

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

sra2s5 1220
029 2033
tetua
mTriwulan 2022 » Triwulan IV-2022 # Triwulan I-2023

(Sumber: Pertumbuhan Ekonomi Banten Triwulan I-2023 oleh BPS)

2.5.3 Tinjauan Pasar Komersial Triwulan | 2023
2.5.3.4 Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan | 2023 secara
tahunan tumbuh sebesar 9,3596 (yoy), melambat dibandingkan 12,229 (yoy) pada triwulan
IV 2022 (Grafik 1). Perlambatan permintaan untuk kategori sewa terutama disebabkan oleh
perlambatan permintaan pada segmen hotel di mayoritas kota terutama Denpasar, seiring
dengan berakhirnya international event G20 di triwulan sebelumnya. Meski demikian,
permintaan pada segmen hotel di wilayah Jabodebek masih menunjukkan peningkatan yang
didorong oleh kegiatan MICE (Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition) berbagai
instansi serta rangkaian kegiatan ASEAN Summit yang diadakan di Jakarta pada triwulan |
2023. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan
12023 tumbuh sebesar 0,5896 (yoy), lebih rendah dibandingkan 0,7696 (yoy) pada triwulan IV
2022 (Grafik 2). Kondisi tersebut disebabkan oleh permintaan pada segmen lahan industri
terutama di wilayah Bodebek dan Semarang yang menurun. Di sisi lain, permintaan pada
segmen lahan industri Banten masih tumbuh positif karena adanya ekspansi usaha.

?
1

(Sumber: Perkembangan Properti Komersial - Triwulan I-2023 oleh Bank Indonesia)

Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan | 2023 pada kategori sewa
terkontraksi sebesar -4,23”4 (gta) berbeda dengan kondisi pada triwulan sebelumnya yang
tumbuh positif sebesar 6,4396 (ata) (Grafik 3). Penurunan permintaan terjadi pada mayoritas
segmen sewa terutama pada segmen hotel yang mengalami kontraksi di seluruh kota
Cakupan survei. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan | 2023 pada
kategori jual relatif stagnan hanya tumbuh sebesar 0,0494 (ata), melambat dibandingkan
0,1496 (gta) pada triwulan IV 2022 (Grafik 4). Berdasarkan segmen, perlambatan disebabkan
oleh stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di Semarang, Jakarta, dan Surabaya
karena rendahnya ketertarikan investor. Selain itu, permintaan pada segmen warehouse
complex juga mengalami perlambatan terutama di wilayah Bodebek.
-24-

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

menata menda Ongan 5 Ketamapa Kab had

(Sumber: Perkembangan Properti Komersial - Triwulan I-2023 oleh Bank Indonesia)
2.5.3.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan | 2023 tumbuh sebesar
1,05& (yoy) lebih tinggi dibandingkan 0,7896 (yoy) pada triwulan IV 2022 (Grafik 5). Hal ini
didorong oleh peningkatan pasokan pada seluruh segmen pada kategori sewa terutama pada
perkantoran sewa sejalan operasionalisasi gedung perkantoran baru di Jakarta dan
penambahan pasokan ruang perkantoran sewa di Semarang. Peningkatan pasokan juga
didorong oleh penambahan pasokan ritel sewa baru di Banten. Selain itu, terdapat juga
tambahan pasokan hotel di Denpasar. Di sisi lain, Indeks Pasokan untuk kategori jual
melambat dari 1,00Y6 (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,8394 (yoy) (Grafik 6). Kondisi
ini terutama dipengaruhi oleh perkembangan pasokan lahan industri yang stagnan di wilayah
Bodebek.

Lam aa mama Mata Pa an

(Sumber: Perkembangan Properti Komersial - Triwulan I-2023 oleh Bank Indonesia)

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan | 2023
meningkat sebesar 0,546 (gtg) lebih baik dibandingkan kondisi triwulan sebelumnya yang
terkontraksi sebesar -0,1496 (gtg) pada triwulan IV 2022 (Grafik 7). Hal ini didorong oleh
peningkatan pasokan pada mayoritas segmen terkecuali segmen convention hall.
Peningkatan pasokan terutama didorong oleh dibukanya ritel sewa baru di Denpasar. Di sisi
lain, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual relatif stagnan tidak terdapat perubahan
pada triwulan laporan (Grafik 8).

2

|

Lan mama — Pama Meta mn Petanaya —— Kam memkaai metanunn one 5 Pekanoenbah Banyak an bad

(Sumber: Perkembangan Properti Komersial - Triwulan I-2023 oleh Bank Indonesia)

-25-

AN TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£& Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

2.5.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial

Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan I 2023 meningkat sebesar
5,1596 (yoy), namun melambat dibandingkan peningkatan pada triwulan sebelumnya sebesar
8,559 (yoy) (Grafik 9). Perlambatan harga sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring
dengan penurunan harga pada segmen perkantoran sewa di Jakarta, Bandung, dan
Denpasar sebagai strategi dalam meningkatkan okupansi. Selain itu, perlambatan juga terjadi
pada segmen hotel dikarenakan tingginya permintaan seiring masa peak season dan
pelaksanaan intemational event G20 pada triwulan sebelumnya. Selanjutnya, perkembangan
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan | 2023 juga melambat
karena hanya mengalami kenaikan sebesar 0,2296 (yoy) bandingkan triwulan IV 2022 yang
meningkat sebesar 0,3096 (yoy) (Grafik 10). Hal ini seiring melambatnya akselerasi harga
segmen perkantoran jual di Jakarta dan Semarang sebagai strategi dalam mempertahankan
tingkat okupansi.

|
2

2

Bakau

bisbotidaaga
Ereenaa

SENIN

membara Cr Penahan wb

(Sumber: Perkembangan Properti Komersial - Triwulan I-2023 oleh Bank Indonesia)

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan | 2023
menurun sebesar -2,71Y6 (ata) dari triwulan sebelumnya (Grafik 11). Sumber penurunan
harga tersebut berasal dari harga hotel yang menurun di seluruh kota cakupan survei dan
harga apartemen sewa di Bandung. Selanjutnya, Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori jual pada triwulan | 2023 stabil dengan peningkatan harga hanya sebesar 0,0194 (ata)
dari triwulan sebelumnya (Grafik 12). Hal ini dipengaruhi oleh perlambatan harga lahan
industri di wilayah Bodebek dan Semarang.

mmm Menang Patam 20 Mija 2

(Sumber: Perkembangan Properti Komersial - Triwulan I-2023 oleh Bank Indonesia)

3 ANALISIS DATA & KESIMPULAN

34

A

t—

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis)

Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu objek, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari objek tersebut (SPI Edisi VII-2018, KPUP 10.1)

Dengan mempertimbangkan objek yang dinilai, tapak tanah dikembangkan menjadi
Bangunan Pabrik, maka analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik atas tanah dengan
kondisi terbangun saat ini (As Improved) adalah sebagai berikut:

Tanah dengan kondisi Terbangun saat ini (As Improved)
1) Secara Hukum Diizinkan (Legally Permissible)

Tapak objek dimaksud memiliki peruntukan sebagai Kawasan Permukiman Perkotaan
dengan dokumen IMB untuk mendirikan Bangunan Pabrik, maka kami
mengidentifikasikan pengembangan saat ini sesuai dengan peraturan tata kota yang
berlaku (legal conforming), maka objek tersebut memenuhi penggunaan yang layak

secara hukum.

2) Secara Fisik Dimungkinkan (Physically Possible)

Dengan memperhatikan luas tanah 20.114 m? dengan bentuk tidak beraturan, dengan
lebar &115 meter dan sisi terpanjang tanah kebelakang 150 meter dengan
pengembangan Bangunan Pabrik dan Gudang diatasnya aset dimaksud memenuhi
penggunaan secara fisik. Ukuran, bentuk, kontur tanah, aksesibilitas sebidang tanah,
serta ancaman bencana alam seperti banjir dan gempa bumi dapat mempengaruhi suatu
aset penilaian.

Faktor-faktor uji fisik dari objek penilaian sebagai berikut:

Ukuran Tanah 20.114 m2 Baik Dimungkinkan
Bentuk dan Kegunaan Tidak Beraturan Baik Dimungkinkan
Lebar Hadap Jalan (Frontage) dan - . .
Dimensi 115 meter Baik Dimungkinkan
Kemudahan Akses Mudah Baik Dimungkinkan
Ketersediaan dan Kapasitas Utilitas Lengkap Baik Dimungkinkan
Lokasi Dalam Market Area Ya Baik Dimungkinkan
Topografi Dataran/landai Baik Dimungkinkan
Water Frontage (Dekat 5 5 4 5
Sungai/Danau/Telukidil) Tidak Baik Dimungkinkan
Kondisi Tanah dan Lapisan Bawah M Baik Dimungkinkan
Tanah

Banjir dan Kemungkinan Tanah 7 j " 8
Longsor Tidak Baik Dimungkinkan

Dari faktor-faktor uji fisik maka pengembangan tanah diatas secara fisik dimungkinkan.

-N

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

3) Secara Finansial Menguntungkan (Financially Feasible)

Analisis finansial akan memberikan gambaran kelayakan aset penilaian berdasarkan
pertimbangan finansial. Kami tidak melaksanakan perhitungan kelayakan finansial,
karena perhitungan kelayakan finansial merupakan penugasan tersendiri.

4) Secara Produktifitas Optimal (Maximally Productive)

Dengan memperhatikan uji aspek hukum, fisik, finansial, situasi pasar dan
pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan tapak tanah saat ini sebagai
Bangunan Pabrik (existing use) diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.

Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Berdasarkan Analisis terhadap faktor-faktor tersebut di atas, kondisi aset saat ini sebagai
Bangunan Pabrik sudah memenuhi penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use),
dimana aset dalam kondisi terbangun (As Improved).

Kami menyadari bahwa analisis mendetail dan terperinci terhadap penggunaan yang tertinggi
dan terbaik (Highest and Best Use) belum kami lakukan karena sebagaimana dalam SPI Edisi
VII — 2018, KPUP. 10.7 Studi HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah
dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam dilakukan dengan
analisis secara mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar
dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang
menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU.

Nilai Tanah

Tahapan yang dilakukan penilai untuk menentukan Indikasi Nilai Pasar Tanah adalah sebagai
berikut:

1. Melakukan inspeksi terhadap objek penilaian, dengan melakukan investigasi dan lain-
lainya yang mempengaruhi indikasi nilai pasar.

2. Melakukan verifikasi terhadap data pasar tanah, dalam hal ini adalah data sebanding
dari objek penilaian yang ditransaksikan maupun ditawarkan untuk dijual. Penilai juga
melakukan analisis terhadap marketabilitas terhadap harga pasar tanah yang sebanding
disekitar lokasi.

3. Dalam menentukan indikasi nilai pasar tanah, penilai membandingkan antara data di
sekitar lokasi dengan objek penilaian, terhadap adanya perbedaan antara data
pembanding dengan objek penilaian dilakukan penyesuaian/adjustment.

4. Dari data yang telah dikategorikan sebanding atau mewakili, penilai melakukan proses
penyesuaian antara data pembanding dengan objek penilaian.

5. Pada penyesuaian penilai menggunakan teknik penyesuaian dalam bentuk biaya dalam
bentuk persentase (90).

Hasil penyesuaian dan setelah memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi indikasi nilai
pasar, kemudian penilai menyimpulkan indikasi nilai pasar tanah dari objek penilaian.

Nilai tanah dihitung menggunakan Pendekatan Pasar dengan metode Perbandingan Data
Pasar. Objek penilaian merupakan hasil dari representasi data pembanding yang ada dengan
melakukan penyesuaian pada elemen-elemen yang berbeda antara data pembanding yang
ada dengan objek penilaian.

18

Property and Business Valuation

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Data penawaran sebagai pembanding yang kami dapatkan di sekitar objek yang dapat
digunakan sebagai dasar untuk penilaian tanah adalah:

Data Pembanding 1

Jenis Aset
Alamat

Titik Koordinat

Jarak dari Objek Penilaian
Luas Tanah

Legalitas

Bentuk Tanah

Elevasi

Harga Penawaran

Waktu Penawaran

Lama Waktu Penawaran

Data Pembanding 2

D

Jenis Aset
Alamat

Titik Koordinat

Jarak dari Objek Penilaian
Luas Tanah

Legalitas

Bentuk Tanah

Elevasi

Harga Penawaran

Waktu Penawaran

Lama Waktu Penawaran

P' ndin,
Jenis Aset
Alamat

Titik Koordinat

Jarak dari Objek Penilaian
Luas Tanah

Legalitas

Bentuk Tanah

Elevasi

Harga Penawaran

Waktu Penawaran

Lama Waktu Penawaran

: Tanah Kosong
: Jalan Raya Pasar Kemis, Desa Kutajaya,

Kecamatan Pasar Kemis, Kabupaten Tangerang,
Provinsi Banten

16171628, 106.560111

3.500 meter
34.000 m2
Sertipikat Hak Guna Bangunan

: Tidak Beraturan

Tengah (Interior/Key Lot)
Rp91.800.000.000,00

14 Juni 2023

29 Bulan

Tanah Kosong

Jalan Raya Pasar Kemis, Desa Sukaharja,
Kecamatan Sindang Jaya, Kabupaten Tangerang,
Provinsi Banten

-6.1665876, 106.5316163

22.000 meter
1 8.010 m?

Sertipikat Hak Milik
Tengah (Interior/Key Lot)
Tidak Beraturan
Rp24.030.000.000,00

14 Juni 2023

?9 Bulan

Tanah Kosong

: Jalan Merdeka, Desa Sukamantri, Kecamatan

Pasar Kemis, Kabupaten Tangerang, Provinsi
Banten

1 “61803482, 106.5447886

1.800 meter

13.400 m?

Sertipikat Hak Guna Bangunan
Persegi Beraturan

Hook (Corner Lot)
Rp46.900.000.000,00

14 Juni 2023

29 Bulan

Berdasarkan keterangan data penjualan dan penawaran yang kami peroleh, indikasi harga
tanah di sekitar lokasi ini untuk properti yang sebanding dengan aset yang dinilai berkisar
antara Rp2.500.000,00 /m2 s/d Rp3.500.000,00 /m2.

-29-

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£& Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

3.3 Implementasi Menggunakan Pendekatan Penilaian

Pendekatan penilaian ini menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach), adapun
implementasi menggunakan pendekatan dan metode serta teknik penilaian ini adalah sebagai
berikut:

Indikasi Nilai Tanah Perbandingan Mengumpulkan data harga transaksi/penawaran dari

Data Pasar aset sejenis dan sebanding, serta melakukan
penyesuaian atas sifat atau karakteristik yang
berbeda dengan aset yang dinilai (Sales Comparison

Method)
Indikasi Nilai Bangunan | Biaya Pengganti | Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated
Replacement Cost! DRC)
Indikasi Nilai Sarana Biaya Pengganti | Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated
Pelengkap Replacement Cost! DRC)

3.31 Indikasi Nilai Tanah

Untuk penilaian aset tanah menggunakan Pendekatan Pasar dengan metode Perbandingan
Data Pasar (Direct Comparison Method) dan teknik mengumpulkan data harga
transaksi/penawaran dari aset sejenis dan sebanding, serta melakukan penyesuaian atas
sifat atau karakteristik yang berbeda dengan aset yang dinilai (Sales Comparison Methoa).
Penentuan nilai diperoleh berdasarkan perbandingan atas analisis transaksi, penawaran dan
permintaan aset sejenis yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor
perbandingan transaksi dan perbandingan fisik yang antara lain: lokasi, legalitas, kondisi
transaksi, kondisi pasar, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan berdasarkan
unsur waktu dan peruntukannya, serta faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi penilaian.

Untuk kepentingan dan sesuai permintan pemberi tugas, penilai diminta untuk memberikan
opini indikasi Nilai Pasar tanah sesuai dengan jenis sertipikat masing-masing tanah yaitu
terdiri dari 2 (dua) sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 02375, 02374 dan 17 (tujuh
belas) Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 01001, 01017, 01029, 01030, 01040, 01045, 01046,
01047, 01056, 01057, 01058, 01059, 01060, 01063, 01064, 01066, 01067. Indikasi Nilai
Pasar masing-masing dari sertipikat adalah sebafgai berikut:

Indikasi

Nilai Pasar
(Rp)

2 (dua) Bidang Tanah . 21.890.100.000,00
Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No.
02375, 02374
2 17 (tujuh belas ) Bidang Tanah 11.759 30.808.580.000,00
Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 01001, 01017,
01029, 01030, 01040, 01045, 01046, 01047,
01056, 01057, 01058, 01059, 01060, 01063,
01064, 01066, 01067

Total 20.114 52.698.680.000,00

Opini Indikasi Nilai Pasar Tanah pada prinsipnya adalah merupakan satu kesatuan utuh dari
Nilai Pasar properti secara keseluruhan.
-30-

3.4

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Setelah mempertimbangkan secara seksama atas semua data dan faktor lain yang erat

hubungannya dengan penilaian ini, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Pasar tanah
keseluruhan seluas 20.114 m? adalah:

Indikasi Nilai Tanah : Rp52.698.680.000,00

(lima puluh dua miliar enam ratus sembilan puluh delapan juta enam
ratus delapan puluh ribu rupiah)

3.3.2 Indikasi Nilai Bangunan

Nilai bangunan diperoleh dengan menghitung biaya penggantian berdasarkan harga-harga
komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis, kemudian dikurangi dengan
perkiraan depresiasi (Depreciated Replacement CostIDRC) yang disebabkan oleh keusangan
fisik, kemunduran fungsi dan ekstemal.

Indikasi Nilai Bangunan : Rp17.744.725.000,00
(tujuh belas miliar tujuh ratus empat puluh empat juta tujuh ratus
dua puluh lima ribu rupiah)

3.31 Sarana Pelengkap

Nilai bangunan diperoleh dengan menghitung biaya penggantian berdasarkan harga-harga
komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis, kemudian dikurangi dengan
perkiraan depresiasi (Depreciated Replacement CostIDRC) yang disebabkan oleh keusangan
fisik, kemunduran fungsi dan eksternal.

Indikasi Nilai Sarana Pelengkap : Rp3.243.992.000,00
(tiga miliar dua ratus empat puluh tiga juta sembilan
ratus sembilan puluh dua ribu rupiah)

3.3.2 Ringkasan Indikasi Nilai

Indikasi Nilai Pasar

Uraian Aset

(Rp)

Tanah 52.698.680.000,00
2 | Bangunan-Bangunan 9.537,5 17.744.725.000,00
3 | Sarana Pelengkap 3.243.992.000,00

Total 73.687.397.000,00
Dibulatkan 73.687.000.000,00

Komentar Pasar Properti (Property Marketability)

Aset yang dinilai terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai Kawasan Permukiman
Perkotaan dimana secara legalitas dokumen IMB untuk mendirikan Bangunan Pabrik dan
Gudang. Kondisi pada saat inspeksi di lapangan, lingkungan di sekitar aset pada umumnya
bangunan pabrik, pergudangan, dan rumah tinggal. Perkembangan pasar di sekitar lokasi

menunjukkan perkembangan yang stabil, pasokan properti (supply) di sekitar lokasi saat ini
normal.

Dengan melihat perkembangan dan permintaan akan properti di daerah setempat, baik
properti residensial di sekitar lokasi aset berada maupun properti komersial, maka faktor

Sia

3.5

3.6

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

ta

Property and Business Valuation
Penilaian Property (PJ & Bisnis (B)

tersebut di atas merupakan salah satu faktor penting yang diharapkan akan mempengaruhi
nilai, selain dari faktor-faktor fisik aset itu sendiri yang mencakup jenis dan kegunaan aset,
ukuran dan bentuk, lokasi dan faktor peraturan pemerintah.

Berdasarkan inspeksi di lapangan dan informasi berdasarkan lokasi, jenis/tipe dan fungsi
pada kondisi pasarnya tidak normal atau relatif tidak menarik investor, perlu pemasaran
dengan waktu yang lebih panjang. Kondisi ini mempengaruhi pangsa pasar aset di daerah
tersebut. Dari hasil pengamatan kami, maka kami berpendapat bahwa marketabilitas dari aset
yang dinilai adalah cukup.

Kesimpulan Nilai

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, memperhatikan semua faktor-faktor
seperti yang terdapat dalam Laporan ini serta berdasarkan pada asumsi dan syarat pembatas
yang berlaku, kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada
tanggal 14 Juni 2023, adalah sebesar:

Rp73.687.000.000,00
(tujuh puluh tiga miliar enam ratus delapan puluh tujuh juta rupiah)

Kondisi & Syarat Pembatas

Penilaian dan Laporan Penilaian ini bergantung kepada Kondisi dan Syarat Pembatas
sebagai berikut:

1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan
dalam Laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung
jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan
hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun
keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.

2. Kami tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang terkait,
oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya. Kami juga tidak
bertanggung jawab atas hal-hal yang menyangkut hukum, selain itu kami tidak
mengemukakan pendapat mengenai kepemilikan dari obyek penilaian.

3. Dalam penilaian ini, kami menganggap bahwa dokumen-dokumen yang terkait dengan
obyek penilaian adalah benar.

4. Penilai tidak melakukan pengukuran atas luasan tanah, namun untuk bangunan
dilakukan pengukuran sesuai dengan kondisi yang terlihat.

5. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.

6. Kami telah mempertimbangkan kondisi aset dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari aset yang tertutup, tidak terlihat, dan
tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, pengkaratan,
pembusukan atau kerusakan yang tidak terlihat.

7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.

-2-

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

TOBING PANUTURI DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

—-

. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa asset beroperasi sesuai dengan peraturan

yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin teknis sesuai yang
dikeluarkan oleh istansi yang berwenang.

. Kondisi-kondisi yang tersembunyi terhadap kegiatan usaha/bisnis yang dapat membuat

efek negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab kami sebab merupakan bagian
pekerjaan ahli lainnya.

Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan terbatas pada
maksud dan tujuan penilaian yang ditentukan. Laporan ini tidak berlaku untuk maksud
dan tujuan yang berbeda.

Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan di media
cetak/elektronik harus mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai penilai dan
pembuat laporan. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas
publikasi tersebut.

Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali disebutkan
sebelumnya dalam surat penugasan dan laporan penilaian.

KJPP Tobing Panuturi Dan Rekan, tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau
hadir di depan pengadilan atau pejabat pemerintahan mengenai penilaian ini, terkecuali
jika telah diadakan persetujuan sebelumnya.

Siapapun yang mendapat laporan ini atau tembusan daripadanya tidak ada hak untuk
mengumumkan atau mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin dari penilai
atau pemiliknya, kecuali pemiliknya sendiri.

Kami berhak dan tidak berkewajiban merevisi dan memperbaiki isi dalam laporan
penilaian ini apabila terdapat data atau informasi yang kami peroleh sesudah
penyelesaian laporan ini.

Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai kegiatan usaha/bisnis yang
diperoleh atau yang tercantum dalam laporan. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi
tandatangan pimpinan perusahaan dan stempel/seal perusahaan KJPP Tobing Panuturi
Dan Rekan.

Bahwa Perseroan harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan
kepada KJPP Tobing Panuturi Dan Rekan dari gugatan, tanggung jawab, biaya dan
pengeluaran (termasuk namun tidak terbatas pada biaya hukum dan waktu yang telah
diberikan) ditujukan pada, dibayarkan atau ditimbulkan oleh KJPP Tobing Panuturi Dan
Rekan yang ditimbulkan sehubungan dengan dikeluarkannya Laporan Penilaian aset,
kecuali sejauh telah ditentukan dalam perjanjian sebelumnya.

Kami menegaskan bahwa laporan ini tidak berlaku umum, tetapi hanya khusus kepada
pengguna laporan yang tercantum di dalam laporan penilaian ini. Kami tidak
bertanggung jawab kepada pihak lain yang menggunakan laporan penilaian ini, baik
secara sebagian maupun keseluruhan laporan atau sebagai rujukan untuk diterbitkan
dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada
pihak lain tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun
konteks dimana akan dimunculkan.

Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya tingkat
ketidakpastian) sebagai akibat dari adanya pandemi wabah Covid-19 sehingga
pengguna laporan penilaian diminta untuk berhati-hati dalam menentukan
relevansiantara hasil penilaian dengan kebutuhannya (terkait penggunaan hasil
penilaian), khususnya berkenaan dengan pengambilan keputusan bisnis dan
ekonomi/keuangan.

2333

AN TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
£ Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

21. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan
pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data dan informasi
serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian menemukan kodisi
tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan reviu terhadap penugasan
yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan di butuhkan, Penilai dapat
melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang
sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus
dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan
penilaian sebelumnya.

CC

TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

Lampwaw

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

AN TOBING PANUTURI DAN REKAN
Property and Business Valuati

Penilaian Property (P) & Bisnis (B)
RINGKASAN NILAI
No. Kontrak 1 0583/MK/KJPP-TOPAZN//2023
Pemberi Tugas : PT Primadaya Plastisindo Tbk
Alamat : dalan Raya Pasar Kemis No. 84, Desa

Sukaharja, Kecamatan Sindang Jaya,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

Debitur/Klien : PT Primadaya Plastisindo Tbk
Tujuan Penilaian : Jual-Beli

Dasar Nilai : Nilai Pasar

Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya

Aset / Properti : Pabrik

Tanggal Inspeksi : 14 Juni 2023

Tanggal Penilaian : 14 Juni 2023

INDI

NILAI

& Pabrik
Jalan Raya Pasar Kemis No. 84, Desa Sukaharja,
Kecamatan Sindang Jaya, Kabupaten Tangerang,

Provinsi Banten
1 Tanah SHM 11.7590 30.808.580.000,00
2 Bangunan
- Gedung C (R. Produksi & R. Utility) 1.598,0 3.196.000.000,00
- Gedung D (Workshop) 300,0 447.000.000,00
- Gedung 987,0 1.095.570.000,00
- Canopy (Gate 3) 3750 416.250.000,00
- Kantin & Musholla 108,0 160.920.000,00
- Parkiran Mobil 202,5 388.175.000,00
- Gazebo1 40 4.560.000,00
Gazebo 2 80 9.120.000,00
Gazebo3 80 9.120.000,00
Gardu 1 36,0 45.000.000,00
Gardu 2 20,0 25.000.000,00
Pos Jaga 2 90 8.730.000,00
Gudang Penyimpanan 480 71.520.000,00
Sub Total Bangunan 3.703,5 5.826.965.000,00
3 Sarana Pelengkap 816.526.000,00

T

Dibulatkan

“)Setelah melalui proses inspeksi lapangan serta berdasarkan analisis dengan menggunakan pendekatan dan metode
yang telah sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI), maka opini Nilai Pasar adalah Rp 37.452.000.000,00

Catatan :
@# Pada saat inspeksi dilapangan terdapat Tower Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT 150 KVA).

2

TOBING PANUTURI DAN REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Property and Business Valuation
Penilaian Property (P) & Bisnis (B)

RINGKASAN NILAI

No, Kontrak
Pemberi Tugas
Alamat

Debitur/Klien

Tujuan Penilaian
Dasar Nilai
Pendekatan Penilaian
Aset / Properti
Tanggal Inspeksi
Tanggal Penilaian

1 0533/MK/KJPP-TOPAZ/V/2023
: PT Primadaya Plastisindo Tbk
: Jalan Raya Pasar Kemis No. 84, Desa

Sukaharja, Kecamatan Sindang Jaya,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

: PT Primadaya Plastisindo Tbk
: Jual-Beli

: Nilai Pasar

: Pendekatan Biaya

: Pabrik

: 44 Juni 2023

: 14 Juni 2023

K PENILAIAN

& Pabrik

dalan Raya Pasar Kemis No. 84, Desa Sukaharja,
Kecamatan Sindang Jaya, Kabupaten Tangerang,

Provinsi Banten
1 Tanah SHGB 8.355,0
2 Bangunan
- Warehouse Finished Goods & Mess 1.800,0
- GedungA & Kantor 1.551,0
- Gedung B & Kantor 1.692,0
- Canopy (Gate 3) 5150
- Musholla Depan 40
- Pos Jaga 1 320
Part & R. Genset. 240,0
Sub Total Bangunan 5.834,0

21.890.100.000,00

3.996.000.000,00
3.303.630.000,00
3.654.720.000,00
571.650.000,00
5.840.000,00
49.920.000,00
386.000.000,00
11.917.760.000,00

2.421.466.000,00

“JSetelah melalui proses inspeksi lapangan serta berdasarkan analisis dengan menggunakan pendekatan dan metode
yang telah sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI), maka opini Nilai Pasar adalah Rp 36.235.000.000,00

r

LUvaNYya

HVNVL ISVNLIS
UYANYD

“IS Welsuempuei Umuepeg Auoug Yoo eeyuodia

IS'6 Yosegnw InJ10YO #Yojo peng

Kewwer ja) yeong d01uy

w

24810 wexdersia

usyueg unoid 'Buesobuej uajedngeyi
ker Guepuyg unoweooy 'elreyeyng esa
YO “ON siwey Jeseg Bkorj Untar
1105190101

YGL Opujsnseid BAEPEWNd Ld
Lamun uexdersig
YGL Opujspseid BAepeuild Ld

LASV NVIVIINId

is odua|

Y

N

NYONYAI.LIM

SILSY Jesey efey uejep

Ueleued yelao yep yeue) amuog SEJE ISBASNI! Ueyednuew BAUEY Jul JegWEO|
1 UBJEI8O)|

pevusuel Isegsueg |)

1e66uj1 yewny

51220 "ON SOHS

P1E20 "ON BOHS

5p010 ON MHS

Buosoy
YeURI

IEBBuIy yewny

Argand IVIINGd VSVP YOLNYA
NYAFA NYG PAN.LANYd ONIIOL

r r r r

jubunsuo p pswuddy tuadotg ya

Z YVBNYI
BD

ANIINO Ndg
HVNVL ISVNLIS #VENVI

Ts YeksuempieH umuepeg Aueug "yaio eayusd
ISS Movegny Inoya :Yofo Yengl

16010 ON KHS

minang Wanda VevI wOLN Va | Tarang
NVAHU NYA TANLNNVA DNIOL Ta
la

Ws fin!
el 2
,
Hg
L
2

uayueg isumoig Busioduey ueredngey
er buepurg ueyoweooy 'elleyeyng esa)
pg “ON siwoy sesod BA ugjar
Joey 158201

Yg opujspseid BAepeWild Ld
2 xnyun ueydersig
Yg Opujspseid BASPpELIHd Ld

08010 ONYHS | N ad)
ea,

13SV NVIVUINId

1 due

@
Y
N
NYONYAI.LIM

: ug
MITANd IVTINGA VSV£ OLNVA
NYATA NYG TANLNNYI DNIGOL

II r r r r r r

£ UVANYO

Or 0)

ISVMOT VL3d

vejueg ysutoig 'Guwobuey unedngeyi
ker Buepuis uejeweosy 'elieyayns esa
pg "On siwayy Jesug BAE Uejer
:yesy I9ey01

GL Opuispseld BABpEWHd Ld
anjun vexderaig
NGL OPUISNSEId BABPEWNJ Ld

13SV NVIVIINId

V,
M
NVONYUBLIN

junpnsuoy p roswaddy Kuodotg
arTgnd IVIINGI VSVF MOLNVA
NVAHU NYG RINLANYId ONIIOL
r

Ba an NEapoda UTY —
- 26000)

YUvENVd

HVAVTIM
ONYNY VLVL TIVL3G VNVIN3U

LIS 'uefsuempseH umuepeg Auoug -Yolo esyuadig
ISS Yoregny Inyoud “ufo yangg

(ruyer ia) pesna 201ue51 anom nee neueg Jenyes Yenamey |
1 eusnyond Aa unyouuanag vesamy
Ku KI
Aya, aa 2NI9OL da Bang Kanan
Okeg png Ununniad uesamey
Ts 7 las) 0Geuey uerBungwag pe

2 yIO ueydersig

uajueg jsuinoig 'Buesobua| uejadnge)i
'ekep buepuls ueyeureosy 'elayayns es0g
p8'ON siluoy Jasad BAen uerer
11esy iso)

xg4 opulspseid BAepewlid Ld
2 anyun uendersg
NgL OpuIspseld BAEPEWd Ld

LISV NVIVTINId

Y

N

NVONYAILIM

tupynsuoy p posuddy Kuodotg
ATIANd IVIINGd VSVf YOLNYA
Ba Nya MINLANYA 2NIUOL $
Png eng — BAP AI or

r

| OLO4 NYSId NYI

Leber sog ueunbueg edwe| yesy ueuey yeogeS SILaY Jesec Uejer ISEMJIS NEJWBI

TS YefsuempieH umuepeg Auoug :yojo Bewuadig

ISS Yoegny IniOU) “Yoyo OJO

(evexer pia) peng d0juey
Buesyejag J0JUBY

24910 wexdensig

unjueg (euinoid 'Guesebue |, uejedngeyi
her Guepurs umjewesey 'elieyeyng es0g
p9 On siwoy seseg ekey urer
1106Y 168101

Yg, Opujspseld EAepewld 1d
nun verdersig
NG OpuIspseId EAEPEWIHd Id

105y UIN Uejogas s/oy Jesed uejer ISemIS YedLPL Jesy uedag Veda.

13SV NVIVTINId

13SV OLOJ

NYONYYILIN

Juvnswo) p psuddy Gtodotg
MI Td IVIINGI VSV£ MOLNYA
NYA NYG RINLANYId DNIGOL

r r r r

ArTgnd IVIINId VSVf BOLNYA
NYATA NVG IMNLNNYI ONIGOL

2 OLO4J NYSIdWYI

“SAW? SPOOD peuslul- SENOYSUEM Usundueg Lele YOWE).

TS Welsuempisn Umwepeg Kuoug Yap Bomedi

ISS "Youegny Insloy :Yojo NOLA

(eweyer pia) yong soyuey

2 4010 vendersig

sen g spoo9 peuslul esnoyareM Ueundueg Weje Mede

vayueg isunoug 'Buwiebury ueyedngey,
ker buepurg ugeweooy 'elieyeyng esog
y8 ON siwoy Jeseg Boy Unjer
:100y 1600101

XGL OPUISNSEId BARPEWHG Ld
Dymun usydersig
YG OpuIsNseld BAEpELING Ld

seo 8 spo00 peuslui4 esnoyaIeM Ueundung yEdIUI.

LASV NVIVIIN3d

13SY OLOJ

NYONYAILIM

tuopnsuo) p ppsiwuddy Htodotg

Y Bunpeg ueunbueg Wwejeg yedwe|

£ OLOJ NVUIdWVT

LS 'YeksuempueH uwuepeg Aweyg :yejo esyuadig
ISIS Mesegny InJroyo :Yao Ci

(eweyer iya) yeeng soyusy
:eusnyepg Jawa)
Krsndosg
VSVI BOANVN

ANYVd ONIGOL

WI Leideroia

vajueg (sumoug 'Buesebuey uojednge) y Bunpeg usunBueg wereg Yedwei.  Bunpeg ueundueg yedwe.
ker buepuis ugeweooy 'eleyayng eseg
P8 ON siway Jeseg eka URjer
1yesy Iseyo1
YG Opu!spseld BAEpELINd Ld
Lynyun ueydersig.

YG opujspsuid eAepewld Ld

LISV NVIVTIN3d

13SV OLOJ

NYONVY3LIM

MYTANd IVTINGd VSVf YOLNYA
NYA NYG IMN.LLANYId ONIGOL
r dag r r r r r r r f r r f f r | Tr ( ( (

lupumsuoy p osmwuddy duodoig Vu

r

p OLO4 NVUIdWVI

@ Dunpeo usunbueg Wejeg sedwei.

@ Dunpa veunbueg wejeg vedwel,

HIS Welsuempue umuepeg Auoyg woio eexuodig

ISS ovegnyy IU :yeIo IOI

Cesuenyer ia) yesnd Z0gue

LUBIO Wedersia

uajueg ysujnoig 'BuesoBur| uayedngey
'ekep buepurs ueyeweoey 'elieyeyng esog
p8 ON siwoy sesag Bhey uejer
1105y 188YOT

Y9L opujspseid BABPEWHd Ld
Lamun uendersig
XGL opujspseid EAepewld Id

@ Bunpeg ueunBueg Wejeg Yedue.

@ Bunpeg usundueg vedwe |.

1ISV NVIVTIN3d

13SV OLOJ

NVONVYILIM

Jupipnsuo) p jsiaddy Auadotg
SrTgnd IVIINFd VSV£ HOLNVA
NVAFA NYG PRINLANYId ONIMOL 5 7

tr T r f

(in Bunpeo) 3 Bunpeg wejeg Yedwe (£ ae) idouey ueunBueg vedweL

S5 13SV OLOJ

LS YefsuempieH umvepeg Auoug Yoo eexuadia
ISS Molegnw Inouo 1Wofo Ooh

(rweyer px) Jeong Joyuy

YelO uendersig

veyueg isujnolg 'BueseBuey vejednguy (emo) (douey ueunBueg vedwe)
kekar Buaputs urjewesoy 'elieyeyng eeoc)
Y8'ON siwoy Jeseg key Uejer
Hasy 1seyo7

NG opujspseid BAepeWld Ld
Lanyun uexdersia
N9L OpUIspseId BAepeUIld Ld

13SV NVIVTIN3d

13SV OLO4

NYONYYILIM

MITANd IVTINTd VSVF YOLNYA
NVAGU NYG PRINLANYId ONIOL
Ta r r "— r r r ( r f I I

Jupinsuo) p peswuddy Guodoig “

9 L3ISV OLO4

Ismpoug "4 ueundueg Wejeg Mede

Apn uzundueg wejeg yedwe1

“LS 'Ys/suempuej uwuepeg Aueyg :y0jo ESyuedig

Is's Meregnyl Ins10Y9 “Yojo JO|

rer IMO) Jesng doguey

YalO vendersi

vojueg joumoig 'Gussobue1 uoyodngeyi
ker buepuis ueyeweooy 'elseyeyng eseg
Y8 ON sila sesag Bay uejer
105y 15801

NGL Opujspseig BAepewilid Ld
2 anjun uexdersia
NGL Opujspseig BAepeuilid Ld

hun 'g 1svmpong "4 usundueg yedwei.

LISY NVIVTINId

13SY OLOJ

NYONYAILIM

ArTand IVAINGd VSVf YOLNYA
NYVAHA NYG TANLNANYId ONIGOL

juvnsuoy p roswuddy Auodorg Is

r Y r F

4 LASV OLO4

JS 'yehsuempuoH vwuepeg Aueyg :Yojo eSnUodig

ISIS WOuEgNY INA :Yafo OJO

(ewewar iya) yesng Jojuey

YSIO Uasidersig

Jesueg "4 8 Vad Meds usundueg Wejeg Yedwe|

Jesua9 4 $ veg Suedg Ueundueg Yeduue |

uajueg Isulnoig Guesobue| ueyedngeyi
'eker uepuls Unyeweooy 'elieyayng eseg
Y8 ON siwoy Jeseg AB4 Uejer
1106Y ISBYOT

Yg opujspseid BAepewild Ld
ayun uexdersia
GL Opujspseid BAepewjid Ld

LISV NVIVTINId

13ISY OLO4

NYONVYALIN

doyswom ueunbueg Wereg yadue|.

doysyuom usunbueg yedwe

MYIGNA IVTINAd VSVf YOLNYA

luymsuo) p poswuddy Kuodoig “-

NYAAA NYG PININNYI ONIGOL

f

f T r r

8 LISV OLO4

ejpusnyi g UNuEY Ueunbueg wejed Yedwe |.

Ejjousny 8 unuey ueundueg wejeg yedLe

TS 'yeksuempieH umuspeg Avayg :Yaio eshuedig

IS1S MoJegn INJIOYO "YejO AO

AIO Wnxdarsi

vejueg sujnoig “Buwobuej unredngey
her Buepulg uejeweoay 'elleyenng esa
8 ON SILOY Iesuci BAnyj Ujar
1105 15601

NG opujspseig BAepewlg Ld
2 xmun uevdersia
Yg1 opujspseid BAepewlid Ld

BIIOUSNA  UNUEN Ueundueg MedlwB|,

LASV NVIVIINId

1ISY OLO4

NYONVYILIN

NrTgNd IVIINGd VSVP YOLNYA
NVAFU NYG IINLANYd DNIGOL

Jupnnsuo)  tsivuddy Kuodotg Ns

f r r Ir

6 LISV OLO4

“Ls 'yefsuemp1eH uwugpeg Aveyg :yaio EYLOdIG

ISS Moregny IaoyO “Woo MOG

(ewener iya) yesng doguny
(uesyejod 20101

»
4

E)
NV!

WIO uaydersia

19Sy Uesejayad BOY MedUeI

INGOM apjed usunBueg Yedwej

vejueg isumoig 'Busabumy uayedngeyi
eker buepulg ueyeweooy 'eleyayng esog
pg ON siway seseg eka Uejer
:105y 188401

Yg opujspseig BAepewld Ld
Lumuri Uendersg
xg1 opujspsejg BAepewld Ld

13SV NVIVTIN3d

13ISV OLO4

NYONVYILIN

€'z'| 092280 usunbueg yedwe1

usuedulAveg Buepng usundueg yedwe |.

jununsuoy p pswuddy Guodotg R3
nyagnd IVTINTd VSVF YOLNYA
NVAGA NVG RINLANYId ONIGOL

f

1 r r f

04 L3SV OLOJ

19sy wegeg ly upinjes yedwe|

LS YeksuemipieH umispeg Ave :yajo eenuadig

ISS MOJRANYY INMNOYO :WO|O JONI

(eueyer pia) yesng toguey

2 Yao vendersig

yes yeuel were LAN Jamoj yedwey

Usyueg ovinoug 'Bueuoduey uoyednga)
kar Buepurg uereweony 'elreyayng Bsog
pon siwoy seveg okay ueror
1106y 158101

491 Opujspseig BAepewld Ld
Limurn Uendesia

191 opujspseig BKepewpd Ld

Yesy Lnseioylad BAY YedLUB.

Jesy Upseleyiod BSIY YedWwe |.

LASV NVIVTINId

13SV OLO4

NYONVYILIM

lunynsuoy p poswuddy Kuodotg 28.
MITTANd IVIINAd VSVf YOLNYA
NYIFA NYG RIALANYId DNIIOL

Fr Tr r r

SuvaNYI uejejiuad yelgo yep Ueundueg 8 UBUB) Ynjusg SEJE Iseysn|! UEyEOrusW BAURU Jul JeGLueO

1 16)EEO)|
ovz jesus uwed ards| Gi ||s zogeze0| 11
Bb ueuedulAuad Buepno| gs | Logeze9| ol
NYNNONYA ISVNLIS 6 zebersoal| Z1 || coz IGOW usiPiPd| 6
HYANYO z Lebersod| gl ||eot ejousnw PujusN| G
og anpen| GL (| ose (asn) Kdouso| 4
C3 Lnpoo| v1 || 286 abunpeo| 9
y uedeg enousnw| e1 || ooe (douswomf a Bunpeo| S
8 Eogezeo| z1 ||ses'i un B8 Smpug HO bunpen| $
"LS 'yeAsuemipseH umuepeg Aweug :yojo esyuedig 2691 Jguey 8g Bunpen| £
ISS YALEgNA InYOYO “Vofo JENGIG LG Jouey 8 y bunpen| €
Isew 8 spoog peusjuij esnoyoem| |

NVAAW NVG TANANNYI ONIGOL
“.

TYBIO venderia

uegueg (sulhoud 'Busodue1 uejedngey
eker Buwpug uegeweooy 'lieyeyng esag
“ON Siway use Ken uejep AA wan
es 001 | -.

194 Opujspseid BAepewlid Ld
2 anjun uexdersig
YGL opujspsejd BAepewild Id

13SV NVIVIINId

N

NYONYUI.LIN

MITANd IVTINTA VSVf YOLNYA
NYATA NYG TANLANYd DNIGOL

Tr 9 1 | wang Naa r

Joynsuo) p roswuddy tuodoug “
FT

MITANd IVTINGI VSVF HOLNYA
NYATA NYG TANLANYI ONIJOL

(

GAYANYI

ONIANYAWId VLVG
8 ISVMOT VL3d

“TS WeksuompieH umepeg Kuoyg ojo seredia

IS'$ Yalegnyy Inwoy9 :Yofo jengig

Ceweyer iya) yesng Joyuey

Bussypjad saguoy
uang y Kasadoag

ad vSvI BOANYN

NVAIH NYA IANAANVA ONIBOL

w

Y01O vexdersig

Ueyung yeumoig 'BueuoBue1 ugjedngey
(ker Guepuig ueyeweooy'elleyayng esag
#8 'ON siwoy Jeseg ukeny uejor
Has 188yo1

NGL OpUISpSeid BAEPEWNG Ld
2amun veydersig
YGL Opujspseid BKepewpd Ld

LISV NVIVIINId

9

N

NYVONYAILIN

lupunsuoy p pswaddy Auodoug Uu

f f Fr f

FORMULIR VALIDASI DATA

Jenis Property Real Property Ref.NO
DATA PEMOHON OBYEK PENILAIAN
Pernyataan Permohonan Vakdas Taman Kosong Unit Kios / Toko
Nama, 1 Penutur! Tobing 5.7. M.fc Dev. MAPPI (Cort). CSA Rumah Teggal Gedung Pusat Perbelanaan
Nomor mappi 1 :06:5-01967 tuko/Rukan Tanah industri
wp :P-tasc0020 net apartemen “ Pata
0 PP Tobing Penutur & Retan "Ruang Kantor Strata Tie Peredunan
Tekepon ras |: 0214614209 kantor ketutaran
Dengan in menyatakan bertanggung Jawab penuh atas kebenaran cata yang wotei Pertariarngan
“validasi ni (Data Terlampir) Pasi
Wari Tanggai Senin 117 huh 2003
Tanda Tangan
30an Lokasi:
(PU Primadaya Pastisindo Tik
TAN: alun Raya Pasar Kerns No. 84, Desa Sukaharj, Kecamatan Sindarg jaya, Kabupaten
Tangerang, Ptovos Banten
L Prosedur Pengambilan Data |» Jenmar JL. Jserunaer
Nama (rerson/'nsttus) No telepon
1 |uapan ongui 2 onszsass1n
Oenbar ons 2) sapat saran aj onrararsa267
2 | eapak Farhan 2 |onnrsassaso7
&. 4
Lokasi 8 Letak/Possi Karaterstik
Meritun Data Leon apaanan
Luas Tanah / Luas Kongii Bangunan
serta ap / Gambar Situasi
Transaksi
Sitat ata « Jeenawaran
informasi

“Vahidator MAP tidak bertarupung jawab atas kebenaran dari data-data yang Gwadasi, kebenaran data sepenuhnya merupakan tanggung jawab Pendai

NILAI

2 DB /V1/23/ vat/ ppm
Sumber data, prosedur pengambilan data telah divalidasi oieh MAPP!

V7-T . m93
#vwvien Kenyanthi

Ago-s- onse

Jaan at Pase Kama Desa Kena

nan Raa Pmr Ker Ora Sasana | Daan egesa Cena Stararas
sang sa
Tangan Praes Suren Tangan Poern batam

Aan asa aan abu
nama 2 Tan mei
puma Prortsi