Back to announcement
20230704_UNTR_Informasi Transaksi Afiliasi_31337020_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review UNTRSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 77
Page 1
Page 2
Page 3
Page 4
Page 5
Page 6
Page 7
Page 8
Page 9
Page 10
Page 11
Page 12
Page 13
Page 14
Page 15
Page 16
Page 17
Page 18
Page 19
16
I. PENDAHULUAN
I.1 Dasar Penugasan
Berdasarkan permintaan dari PT United Tractors Tbk (“Perseroan”,”UT”)
untuk memberikan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) atas Rencana
Transaksi Pembelian Sebidang Tanah dengan Luas 6.118 m2 dan Bangunan
dengan Luas887 m2 Milik PT Lestari Tani Teladan, yang Merupakan Anak
Perusahaan dari PT Astra Agro Lestari Tbk, oleh PT United Tractors Tbk
yang tertuang dalam:
• Surat Permohonan Penilaian No. LUT/42/9960/I/2023 tanggal 23 Januari
2023 dari PT United Tractors Tbk;
• Surat Penawaran No. 0064/NDR-DA/Prop/I/23 tanggal 24 Januari 2023 dari
KJPP Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti & Rekan yang telah disetujui;
• Surat Permohonan Penawaran Pekerjaan Tambahan No.
LUT/43/9960/II/2023 tanggal 16 Februari 2023 dari PT United Tractors
Tbk;
• Addendum Surat Penawaran No. 0120/NDR-DA/Prop/II/23 tanggal
17 Februari 2023 dari KJPP Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti & Rekan yang
telah disetujui;
• Surat Penunjukan No. LUT/44/9960/II/2023 tanggal 20 Februari 2023 dari
PT United Tractors Tbk;
• Surat Perjanjian Kerja No. 011/NDR-DA/SPK/II/23 tanggal 21 Februari
2023 antara KJPP Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti & Rekan dengan
PT United Tractors Tbk.
Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan investigasi dan
penilaian atas kewajaran rencana transaksi di atas, serta menyampaikan
laporan ini untuk keperluan pengguna laporan.
I.2 Identifikasi Status Penilai
• Penilaian ini telah dilaksanakan oleh Penilai Publik Dewi Apriyanti, S.E.,
MAPPI (Cert.) yang merupakan Pemimpin Rekan pada KJPP Nirboyo
Adiputro, Dewi Apriyanti & Rekan (“KJPP NDR”) dengan Izin Penilai No.
PB-1.09.00149 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia;
• Penilai tersebut di atas terdaftar pada Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia Bidang Pasar Modal dengan No. STTD.PPB-23/PM.2/2018;
• Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian yang objektif dan tidak
memihak;
• Penilai tidak mempunyai benturan kepentingan dan/atau potensi
benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian;
Page 20
17
• Penilai tidak memiliki keterlibatan material terkait dengan objek
penilaian;
• Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian dan kami tidak
menggunakan bantuan tenaga ahli dari luar KJPP NDR dalam melaksanakan
penilaian ini.
I.3 Identifikasi Pemberi Tugas Dan Pengguna Laporan
• Identitas Pemberi Tugas
Nama : PT United Tractors Tbk
Alamat : Jalan Raya Bekasi Km. 22, Jakarta
Bidang usaha : Perdagangan
Telepon/Faks : 021-24579999
Email : yudistira@unitedtractors.com
Contact Person : Bpk. Yudistira
Jabatan : Corporate Finance & Accounting Division Head
Perseroan
• Pengguna Laporan : PT United Tractors Tbk
I.4 Identifikasi Objek Penilaian
Objek penilaian adalah penyusunan pendapat kewajaran atas rencana
transaksi pembelian aset melalui skema pelepasan hak atas tanah oleh
Perseroan atas sebidang tanah dengan luas 6.118 m 2 dan bangunan dengan
luas 887 m2 yang dimiliki dan dikuasai oleh PT Lestari Tani Teladan (“LTT”),
yang merupakan anak perusahaan dari PT Astra Agro Lestari Tbk (“AAL”).
Tanah dan bangunan terletak di Jalan Garuda, Kelurahan Birobuli Utara,
Kecamatan Palu Selatan, Kota Palu, Provinsi Sulawesi Tengah.
Rincian informasi atas tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:
Keterangan Bukti Kepemilikan Luas Fisik (m2) Tanggal Terbit Tanggal Berakhir
Tanah SHGB No. 09 6.118 24 Desember 2005 24 Desember 2035
Kantor IMB No . 650/231/DTR 2007 432 26 April 2007 -
Gudang IMB No. 650/232/DTR 2007 72 26 April 2007 -
Mess Direktur IMB No. 650/491/DPRP 2010 145 25 Mei 2010 -
Mess Karyawan IMB No. 650/489/DPRP 2010 186 25 Mei 2010 -
Musholla - 36 - -
Pos Jaga - 16 - -
Total Bangunan 887
Page 21
18
Perseroan berencana membeli tanah dan bangunan melalui skema pelepasan
hak atas tanah tersebut dengan harga transaksi sebesar Rp14.725.600.000,-.
Selanjutnya dalam laporan ini rencana transaksi ini akan disebut sebagai
“Rencana Transaksi”.
I.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Rencana Transaksi dilaksanakan dengan menggunakan mata uang Indonesia
Rupiah (“Rp”).
I.6 Alasan Dan Latar Belakang Rencana Transaksi
Perseroan berencana melakukan Rencana Transaksi untuk mendukung
kegiatan operasional Perseroan, dimana tanah dan bangunan yang dibeli akan
digunakan untuk menjadi kantor cabang Perseroan.
I.7 Ringkasan Rencana Transaksi
Dalam draft akta pelepasan dan pengoperan hak atas tanah (“draft
Perjanjian”) antara Perseroan dan LTT versi tanggal 30 Juni 2023 terkait
dengan pembelian sebidang tanah dengan luas 6.118 m2 dan bangunan
dengan luas 887 m2 yang terletak di Jalan Garuda, Kelurahan Birobuli Utara,
Kecamatan Palu Selatan, Kota Palu, Provinsi Sulawesi Tengah, beberapa
syarat dan ketentuan yang disepakati dalam draft Perjanjian adalah sebagai
berikut:
• Harga transaksi Rp14.725.600. 000,-. tidak termasuk biaya PPN (11%) yang
akan dibayarkan oleh Perseroan kepada LTT setelah penandatanganan
draft Perjanjian;
• LTT menjamin Perseroan bahwa tanah dan bangunan yang dilepaskan
adalah milik LTT, tidak tersangkut sengketa dan tidak dijaminkan dalam
bentuk apapun serta bebas dari hak-hak orang lain;
• Apabila dikemudian hari terdapat gugatan atau tuntunan yang
berhubungan dengan tanah dan bangunan tersebut maka akan menjadi
tanggung jawab sepenuhnya dari LTT.
I.8 Maksud Dan Tujuan Penilaian
Pelaksanaan penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan pendapat
kewajaran (fairness opinion) atas Rencana Transaksi yang ditujukan dalam
rangka memenuhi ketentuan Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal
1 Juli 2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Berdasarkan penjelasan dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
memenuhi ketentuan peraturan tentang transaksi afiliasi namun bukan
termasuk transaksi material karena harga transaksi besarannya di bawah 20%
Page 22
19
dari ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2022 serta atas Rencana
Transaksi tidak terdapat benturan kepentingan.
I.9 Benturan Kepentingan Rencana Transaksi
Berdasarkan penjelasan dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi tidak
terdapat benturan kepentingan.
I.10 Tanggal Penilaian
• Tanggal penilaian adalah per tanggal 31 Desember 2022
• Tanggal laporan penilaian adalah tanggal 30 Juni 2023
I.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melaksanakan penilaian ini kami telah melakukan investigasi untuk
mengumpulkan data dengan cara melakukan wawancara dengan manajemen
Perseroan, serta melakukan penelaahan, perhitungan dan analisis dari data
dan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan maupun sumber-
sumber lainnya yang relevan dan dapat diandalkan.
Dalam proses penilaian ini kami melakukan wawancara dengan:
• Bpk. Yudistira sebagai Corporate Finance & Accounting Division Head
Perseroan;
• Ibu Inge Teja sebagai Corporate Financial Planning Departement Head
Perseroan;
• Bapak Bagus Setiawan sebagai General Affairs Department Head
Perseroan.
I.12 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Dalam mempersiapkan laporan ini, kami menggunakan data dan informasi
yang diperoleh dari manajemen Perseroan maupun sumber-sumber lainnya
yang relevan dan dapat diandalkan. Data dan informasi yang digunakan
adalah sebagai berikut:
1. Draft Perjanjian antara Perseroan dan LTT versi tanggal 30 Juni 2023;
2. Laporan Penilaian Properti No. 01153/2.0001-01/PI/02/0232/1/VI/2023
tanggal 23 Juni 2023 yang dilakukan oleh KJPP Latief, Hanif & Rekan
(“KJPP LHR”) yang dilaksanakan oleh Penilai Publik Al Hanif Daru
Pusaka, MAPPI (Cert.) dan penilai tersebut telah terdaftar pada Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia Bidang Pasar Modal dengan No.
STTD.PP-151/PM.223/2019;
3. Laporan Keuangan Perseroan per tanggal 31 Desember 2018 sampai
dengan tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP
Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan (PwC) dengan opini wajar dalam
semua hal yang material;
Page 23
20
4. Proyeksi keuangan Perseroan berupa proyeksi laba rugi, proyeksi posisi
keuangan dan proyeksi arus kas;
5. Proforma keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi;
6. Dokumen legal Perseroan, AAL dan LTT seperti akta pendirian dan akta
perubahannya, NIB, NPWP serta dokumen-dokumen penting lainnya;
7. Analisis ekonomi berdasarkan data dan informasi yang diperoleh dari
Economic Intelligence Unit (EIU), Bank Indonesia serta data dan
informasi lainnya yang dipublikasikan secara umum;
8. Wawancara dengan manajemen Perseroan sehubungan dengan Rencana
Transaksi;
9. Berbagai sumber informasi, baik dari media cetak dan elektronik maupun
dari hasil analisis lainnya yang kami anggap relevan.
Kami berasumsi bahwa data dan informasi yang diberikan telah diungkapkan
sepenuhnya, sejujurnya, benar dan dapat dipertanggungjawabkan.
I.13 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan ini dan/atau referensi yang melampirinya dilaksanakan sesuai
dengan maksud dan tujuan penilaian yang dinyatakan dalam laporan ini dan
laporan ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
I.14 Standar Penilaian
Kami menyusun laporan ini sesuai dengan Peraturan OJK No.
35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis
di Pasar Modal, Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII-2018 (KEPI & SPI
edisi VII-2018), serta peraturan perundangan yang berlaku.
I.15 Metode Dan Prosedur Penyusunan Pendapat Kewajaran
Analisis pendapat kewajaran yang kami lakukan atas Rencana Transaksi
adalah:
• Analisis transaksi;
• Analisis kualitatif;
• Analisis kuantitatif;
• Analisis atas kewajaran nilai transaksi;
• Analisis atas faktor lain yang relevan.
Page 24
21
I.16 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Dalam penilaian atas kewajaran Rencana Transaksi per tanggal
31 Desember 2022, terdapat kejadian penting yang diketahui maupun yang
patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan tanggal laporan
dikeluarkan yang tidak mempengaruhi hasil penilaian yaitu:
• Berdasarkan Akta No. 51 tanggal 12 April 2023 dari Notaris Jose Dima
Satria S.H., M.Kn., terdapat perubahan susunan Dewan Komisaris dan
Direksi Perseroan menjadi sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Djony Bunarto Tjondro
Wakil Presiden Komisaris : Gidion Hasan
Komisaris : Djoko Pranoto Santoso
Komisaris : Benjamin Herrenden Birks
Komisaris Independen : Paulus Bambang Widjarnako
Komisaris Independen : Nanan Soekarna
Direksi
Presiden Direktur : Franciscus Xaverius Laksana Kesuma
Direktur : Loudy Irwanto Ellias
Direktur : Idot Supriadi
Direktur : Iwan Hadiantoro
Direktur : Edhie Sarwono
Direktur : Widjaja Kartika
• Berdasarkan Akta No. 2 tanggal 3 April 2023 dari Notaris Aulia Taufani
S.H., terdapat perubahan susunan Dewan Komisaris dan Direksi AAL
menjadi sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Chiew Sin Cheok
Komisaris : Johannes Loman
Komisaris Independen : Aridono Sukmanto
Komisaris Independen : Ratna Wardhani
Direksi
Presiden Direktur : Santosa
Direktur : Mario Casimirus Surung Gultom
Direktur : Mohamad Hadi Sugeng Wahyudiono
Direktur : Rujito Purnomo
Direktur : Said Fakhrullazi
Direktur : Eko Prasetyo
Direktur : Djap Tet Fa
Page 25
22
II ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN
II.1 Analisis Transaksi
II.1.1 Pihak Yang Bertransaksi
Berdasarkan draft Perjanjian antara Perseroan dan LTT versi tanggal 30 Juni
2023, pihak yang terlibat dalam Rencana transaksi adalah:
• Perseroan sebagai pihak pembeli;
• LTT sebagai pihak penjual.
II.1.2 Susunan Pemegang Saham Dan Susunan Manajemen Pihak Yang
Bertransaksi
Perseroan dan AAL adalah perusahaan yang dikendalikan oleh induk
perusahaannya yaitu PT Astra International Tbk (“ASTRA”), perusahaan yang
didirikan di Indonesia.
Uraian Singkat PT United Tractors Tbk
Susunan pemegang saham Perseroan per 31 Desember 2022 adalah sebagai
berikut:
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Persentase
Jumlah Saham Nilai
Kepemilikan
PT Astra International Tbk 2.219.317.358 554.829 59,50%
Masyarakat 1.412.491.778 353.123 37,87%
Jumlah saham beredar 3.631.809.136 907.952 97,36%
Saham tresuri 98.326.000 24.582 2,64%
Jumlah 3.730.135.136 932.534 100,00%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan per 31 Desember 2022 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Djony Bunarto Tjondro
Wakil Presiden Komisaris : Gidion Hasan
Komisaris : Djoko Pranoto Santoso
Komisaris : Benjamin Herrenden Birks
Komisaris Independen : Paulus Bambang Widjarnako
Komisaris Independen : Nanan Soekarna
Page 26
23
Direksi
Presiden Direktur : Franciscus Xaverius Laksana Kesuma
Direktur : Iman Nurwahyu
Direktur : Loudy Irwanto Ellias
Direktur : Idot Supriadi
Direktur : Iwan Hadiantoro
Direktur : Edhie Sarwono
Pada saat laporan ini dikeluarkan terdapat perubahan pada susunan Dewan
Komisaris dan Direksi Perseroan. Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Perseroan saat laporan ini dikeluarkan seperti yang dinyatakan dalam bab
I.16.
Uraian Singkat PT Astra Agro Lestari Tbk
Susunan pemegang saham AAL per 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Persentase
Jumlah Saham Nilai
Kepemilikan
PT Astra International Tbk 1.533.682.440 766.841 79,68%
Masyarakat 391.005.893 195.503 20,32%
Jumlah 1.924.688.333 962.344 100,00%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi AAL per 31 Desember 2022 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Chiew Sin Cheok
Komisaris : Johannes Loman
Komisaris Independen : Sidharta Utama
Komisaris Independen : Aridono Sukmanto
Direksi
Presiden Direktur : Santosa
Direktur : Mario Casimirus Surung Gultom
Direktur : Mohamad Hadi Sugeng Wahyudiono
Direktur : Rujito Purnomo
Direktur : Nico Tahir
Direktur : Said Fakhrullazi
Direktur : Eko Prasetyo
Pada saat laporan ini dikeluarkan terdapat perubahan pada susunan Dewan
Komisaris dan Direksi AAL. Susunan Dewan Komisaris dan Direksi AAL saat
laporan ini dikeluarkan seperti yang dinyatakan dalam bab I.16.
Page 27
24
Uraian Singkat PT Lestari Tani Teladan
Susunan pemegang saham LTT per 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Persentase
Jumlah Saham Nilai
Kepemilikan
PT Astra Agro Lestari Tbk 10.589 10.589 94,99%
Burhanuddin Lamadjido 558 558 5,01%
Jumlah 11.147 11.147 100,00%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi LTT per 31 Desember 2022 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Santosa
Komisaris : Joko Supriyono
Komisaris : Mario Casimirus Surung Gultom
Direksi
Presiden Direktur : Said Fakhrullazi
Direktur : Dony Yoga Perdana
Direktur : Cahyo Kurniawan Wahyutomo
Pada saat laporan ini dikeluarkan tidak terdapat perubahan pada susunan
pemegang saham serta susunan Dewan Komisaris dan Direksi LTT.
II.1.3 Hubungan Antara Pihak Yang Bertransaksi
Berdasarkan analisis terhadap dokumen korporasi atas pihak yang
bertransaksi dalam Rencana Transaksi serta berdasarkan informasi yang
diperoleh dari manajemen Perseroan, terdapat hubungan afiliasi antara
pihak yang bertransaksi berupa hubungan kepemilikan yang disebabkan oleh:
• ASTRA merupakan induk perusahaan Perseroan dan AAL dengan
kepemilikan saham atas masing-masing perusahaan sebesar 59,50% dan
79,68%;
• AAL merupakan induk perusahaan dari LTT dengan kepemilikan saham
sebesar 94,99%;
• Sehingga Perseroan dan LLT yang merupakan anak perusahaan AAL,
tergabung dalam Grup ASTRA.
Page 28
25
PT Astra International
Tbk
79,68%
59,50%
PT Astra Agro
PT United Tractors Tbk
LestariTbk
94,99%
PT Lestari Tani
Teladan
II.1.4 Perjanjian Dan Persyaratan Rencana Transaksi
Dalam draft Perjanjian antara Perseroan dan LTT versi tanggal 30 Juni 2023
terkait dengan pembelian sebidang tanah dengan luas 6.118 m2 dan bangunan
dengan luas 887 m2 yang terletak di Jalan Garuda, Kelurahan Birobuli Utara,
Kecamatan Palu Selatan, Kota Palu, Provinsi Sulawesi Tengah, beberapa
syarat dan ketentuan yang disepakati dalam draft Perjanjian adalah sebagai
berikut:
• Harga transaksi Rp14.725.600.000,-. tidak termasuk biaya PPN (11%) yang
akan dibayarkan oleh Perseroan kepada LTT setelah penandatanganan
draft Perjanjian;
• LTT menjamin Perseroan bahwa tanah dan bangunan yang dilepaskan
adalah milik LTT, tidak tersangkut sengketa dan tidak dijaminkan dalam
bentuk apapun serta bebas dari hak-hak orang lain;
• Apabila dikemudian hari terdapat gugatan atau tuntunan yang
berhubungan dengan tanah dan bangunan tersebut maka akan menjadi
tanggung jawab sepenuhnya dari LTT.
II.1.5 Manfaat Dan Risiko Rencana Transaksi
Manfaat Rencana Transaksi adalah:
• Lokasi tanah yang dibeli berada di lokasi bebas gempa;
• Berpotensi menigkatkan kredibilitas Perseroan sebagai perusahaan. Saat
ini Perseroan merupakan satu-satunya dealer heavy equipment yang
memiliki kantor cabang di Palu, Sulawesi Tengah. Kantor cabang yang
dimiliki Perseroan saat ini terpisah menjadi 3 kantor berbeda. Sehingga
dengan Rencana Transaksi, Perseroan berencana untuk membangun
kantor baru untuk menggabungkan kantor cabang tersebut.
Page 29
26
Risiko Rencana Transaksi adalah:
• Perseroan menanggung risiko penurunan nilai tanah;
• Perseroan harus melakukan penilaian atas tanah tersebut setiap tahunnya;
• Adanya risiko tanah yang akan dibeli Perseroan digunakan oleh masyarakat
sekitar;
• Adanya risiko penolakan dari masyarakat sekitar terkait rencana
pembangunan kantor oleh Perseroan;
• Adanya potensi perubahan tata ruang.
II.2 Analisis Kualitatif
II.2.1 Riwayat Singkat Dan Sifat Kegiatan Usaha
PT United Tractors Tbk
Perseroan didirikan di Indonesia pada tanggal 13 Oktober 1972 dengan nama
PT Inter Astra Motor Works, berdasarkan Akta Pendirian No. 69, di hadapan
Djojo Muljadi, S.H., Akta Pendirian tersebut disahkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. Y.A.5/34/8
tanggal 6 Februari 1973 dan diumumkan dalam Lembaran Berita Negara No.
31, Tambahan No. 281 tanggal 17 April 1973. Anggaran Dasar Perseroan telah
mengalami perubahan dari waktu ke waktu. Perubahan Anggaran Dasar
terakhir terkait dengan perubahan maksud dan tujuan serta kegiatan usaha
Perseroan sebagaimana dituangkan dalam Akta No. 79 tanggal 8 April 2022
yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta,
yang telah mendapat pemberitahuan penerimaan pemberitahuan perubahan
anggaran dasar dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
sesuai dengan suratnya tanggal 19 April 2022 No. AHU- 0028206.AH.01.02.
tahun 2022.
Ruang lingkup kegiatan utama Perseroan dan entitas anak meliputi penjualan
dan penyewaan alat berat beserta pelayanan purna jual; penambangan dan
kontraktor penambangan; rekayasa, perencanaan, perakitan, dan
pembuatan komponen mesin, alat, peralatan, dan alat berat; pembuatan
kapal serta jasa perbaikannya; penyewaan kapal dan angkutan pelayaran,
industri konstruksi; pembangkit listrik; dan industri perikanan.
Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1973. Perseroan
berkedudukan di Jakarta, Indonesia.
Perseroan dikendalikan oleh induk perusahaannya PT Astra International Tbk,
perusahaan yang didirikan di Indonesia.
Page 30
27 PT Astra Agro Lestari Tbk AAL didirikan dengan nama PT Suryaraya Cakrawala berdasarkan Akta Notaris Ny. Rukmasanti Hardjasatya, S.H., No. 12 tanggal 3 Oktober 1988, yang kemudian berubah menjadi PT Astra Agro Niaga berdasarkan Akta perubahan No. 9 tanggal 4 Agustus 1989 dari notaris yang sama. Akta pendirian Perusahaan dan perubahannya disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-10099.HT.01.01.TH.89 tanggal 31 Oktober 1989 dan diumumkan dalam Lembaran Berita Negara Republik Indonesia No. 101 tanggal 19 Desember 1989, Tambahan No. 3626. Pada tanggal 30 Juni 1997, AAL melakukan penggabungan usaha dengan PT Suryaraya Bahtera melalui perjanjian penggabungan usaha yang diaktakan dengan Akta Notaris Benny Kristianto, S.H., No. 126 tanggal 19 Juni 1997 beserta perubahannya No. 176 tanggal 30 Juni 1997. Penggabungan usaha ini dicatat dengan metode penyatuan kepemilikan (pooling of interest). Setelah penggabungan usaha ini, nama perusahaan diubah menjadi PT Astra Agro Lestari dan meningkatkan modal dasar dari Rp250 Miliar menjadi Rp 2 Triliun yang terdiri dari 4 miliar saham dengan nilai nominal Rp500. Perubahan nama dan peningkatan modal dasar perusahaan diaktakan dengan Akta Notaris Benny Kristianto, S.H., No. 136 tanggal 23 Juni 1997 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.C2- 5992.HT.01.04.TH.97 tanggal 2 Juli 1997 dan diumumkan dalam Lembaran Berita Negara Republik Indonesia No. 95 tanggal 27 November 1997, Tambahan No. 5616. Perubahan Anggaran Dasar guna memenuhi ketentuan hukum dan peraturan yang berlaku di Pasar Modal, termasuk perubahan nama perusahaan menjadi PT Astra Agro Lestari Tbk, dan persetujuan para pemegang saham atas penawaran umum saham perusahaan kepada masyarakat sebanyak 125,8 juta saham, diaktakan dengan Akta Notaris Benny Kristianto, S.H., No. 65 tanggal 11 Agustus 1997. Perubahan Anggaran Dasar tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.C2- 8271.HT.01.04.TH.97 tanggal 21 Agustus 1997 dan diumumkan dalam Lembaran Berita Negara Republik Indonesia No. 95 tanggal 27 November 1997, Tambahan No. 5617.
Page 31
28 Anggaran Dasar telah beberapa kali mengalami perubahan, terakhir mengenai perubahan beberapa ketentuan dalam Anggaran Dasar untuk disesuaikan dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berbasis Risiko dan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia tahun 2020, diaktakan pada Akta No. 55 tanggal 13 April 2022 yang dibuat di hadapan Aulia Taufani S.H., Notaris di Jakarta Selatan dan disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Pemberitahuan Penerimaan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-0030869.AH.01.02 Tahun 2022 tanggal 27 April 2022. Berdasarkan Anggaran Dasar, maksud dan tujuan serta kegiatan usaha perusahaan adalah pertanian dan peternakan, perdagangan, industri pengolahan (agro industri), pengangkutan dan jasa (aktivitas profesional ilmiah dan teknis), treatment air limbah, treatment dan pemulihan material sampah dan aktivitas remediasi, serta aktivitas kesehatan manusia dan aktivitas sosial. Perusahaan mulai beroperasi komersial pada tahun 1995. PT Lestari Tani Teladan LTT didirikan berdasarkan Akta Notaris Ny. Rukmasanti Hardjasatya, S.H., No. 30 tanggal 9 April 1987. Akta pendirian ini telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2- 7967.HT.01.01.TH.87 tanggal 17 Desember 1987 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 35 tanggal 30 April 1991, Tambahan No. 1213. Anggaran Dasar perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan terakhir mengenai beberapa ketentuan dalam Anggaran Dasar untuk disesuaikan dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berbasis Risiko dan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia tahun 2020, diaktakan pada Akta No. 40 tanggal 8 April 2022 yang dibuat di hadapan Nurhasanah, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Barat dan telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Pemberitahuan Penerimaan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-0030329.AH.01.02. tahun 2022 tanggal 26 April 2022. Berdasarkan Anggaran Dasar, ruang lingkup kegiatan perusahaan adalah pertanian, perdagangan, industri pengolahan (agro industri), pengangkutan, pengelolaan air, air limbah, pengeloaan dan daur ulang sampah, aktivitas professional ilmiah dan teknis (konsultasi manajemen lainnya). Perusahaan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1998.
Page 32
29
II.2.2 Analisis Industri Dan Bisnis
Kinerja Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global semakin melambat dari prakiraan sebelumnya.
Hal ini disebabkan oleh fragmentasi politik dan ekonomi yang belum usai
serta pengetatan kebijakan moneter yang agresif di negara maju. Koreksi
proyeksi pertumbuhan ekonomi yang cukup besar dan disertai dengan
meningkatnya risiko potensi resesi terjadi di Amerika Serikat (AS) dan Eropa.
Penghapusan Kebijakan Nol-Covid (Zero Covid Policy) di Tiongkok
diprakirakan akan menahan perlambatan pertumbuhan ekonomi global.
Secara keseluruhan, Bank Indonesia menurunkan proyeksi pertumbuhan
ekonomi dunia tahun 2023 menjadi 2,3% dari prakiraan sebelumnya sebesar
2,6%. Tekanan inflasi global terindikasi mulai berkurang sejalan dengan
melambatnya pertumbuhan ekonomi global, meskipun tetap di level tinggi
seiring dengan masih tingginya harga energi dan pangan, berlanjutnya
gangguan rantai pasokan, dan masih ketatnya pasar tenaga kerja terutama
di AS dan Eropa. Sejalan dengan tekanan inflasi yang melandai, pengetatan
kebijakan moneter di negara maju mendekati titik puncaknya dengan suku
bunga diprakirakan masih akan tetap tinggi di sepanjang 2023.
Ketidakpastian pasar keuangan global juga mulai mereda sehingga
berdampak pada meningkatnya aliran modal global ke negara berkembang.
Tekanan pelemahan nilai tukar negara berkembang juga berkurang.
Perbaikan pertumbuhan ekonomi Indonesia berlanjut didorong oleh
permintaan domestik yang semakin kuat. Pertumbuhan ekonomi 2022
diprakirakan bias ke atas dalam kisaran 4,5-5,3% didorong oleh kuatnya
kinerja ekspor serta membaiknya konsumsi rumah tangga dan investasi non-
bangunan. Pada 2023, pertumbuhan ekonomi diprakirakan berlanjut,
meskipun sedikit melambat ke titik tengah kisaran 4,5-5,3%, sejalan dengan
menurunnya prospek pertumbuhan ekonomi global. Konsumsi rumah tangga
diprakirakan akan tumbuh lebih tinggi sejalan dengan meningkatnya
mobilitas masyarakat pasca penghapusan kebijakan Pemberlakuan
Pembatasan Kebijakan Masyarakat (PPKM). Investasi juga diprakirakan akan
membaik didorong oleh membaiknya prospek bisnis, meningkatnya aliran
masuk Penanaman Modal Asing (PMA), serta berlanjutnya penyelesaian
Proyek Strategis Nasional (PSN). Ekspor diprakirakan tumbuh lebih rendah
akibat melambatnya ekonomi global, meskipun akan termoderasi dengan
permintaan dari Tiongkok. Berdasarkan Lapangan Usaha, prospek sektor
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, Informasi dan
Komunikasi, serta Konstruksi diprakirakan tumbuh cukup kuat didorong
kenaikan permintaan domestik tersebut. Sementara secara spasial,
Page 33
30 pertumbuhan ekonomi yang kuat diprakirakan terjadi di seluruh wilayah seiring dengan perbaikan permintaan domestik. Inflasi menurun lebih cepat dari yang diprakirakan. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada akhir 2022 tercatat sebesar 5,51% (yoy), jauh lebih rendah dari prakiraan sesuai dengan Consensus Forecast 6,5% (yoy) pasca penyesuaian harga Bahan Bakar Minyak (BBM) bersubsidi pada September 2022. Demikian pula inflasi inti tercatat rendah pada akhir 2022 yaitu sebesar 3,36% (yoy) jauh lebih rendah dari prakiraan Bank Indonesia sebesar 4,61% (yoy). Penurunan inflasi IHK dan inti tersebut sebagai hasil koordinasi yang sangat erat antara Pemerintah dan Bank Indonesia melalui respons kebijakan moneter Bank Indonesia yang front loaded, pre-emptive, dan forward looking, didukung dengan pengendalian inflasi bahan pangan bergejolak (volatile food) melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP). Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi inti tetap berada dalam kisaran 3,0±1% pada semester I 2023 dan inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) kembali ke dalam sasaran 3,0±1% pada semester II 2023. Bank Indonesia akan terus memperkuat respons kebijakan moneter, serta terus berkoordinasi dengan Pemerintah guna memastikan penurunan dan terkendalinya inflasi tersebut. Prospek Industri Alat Berat Industri alat berat di Indonesia kini semakin bersinar dengan produksinya yang juga terus meningkat. Tentunya hal ini sejalan dengan pertumbuhan ekonomi nasional yang juga semakin baik dari hari ke hari. Terdapat banyak faktor yang mendukung peningkatan industri alat berat di tanah air, khususnya saat ekonomi mulai membaik setelah pandemi Covid-19. Berbagai sektor yang berkaitan dengan alat-alat besar mengalami kenaikan performa setelah pandemi sehingga sektor produksi alat ini juga ikut mengalami peningkatan. Prospek bisnis di 2022 diperkirakan masih positif, dengan masih banyaknya kebutuhan alat berat di hampir setiap sektor. Produksi alat berat nasional di sepanjang 2022 tercatat sebanyak 8.826 unit atau tumbuh 30,9% dibandingkan 2021 sebesar 6.740 unit. Produksi alat berat di 2022 ini mencetak rekor tertinggi sejak 1999 di mana pada kala itu produksi baru di 726 unit dalam setahun. Bukan hanya dari segi angka produksi, permintaan atau perdagangan alat berat juga berada dalam kondisi yang cukup baik. Permintaan alat berat meningkat di empat sektor industri yaitu pertambangan, agro, konstruksi, dan kehutanan. Segmen yang membutuhkan paling banyak alat berat dan layanan pendukung adalah pertambangan. Di sisi lain, sektor ini juga didukung oleh harga komoditas yang positif. Tak hanya pertambangan, sektor
Page 34
31 konstruksi dan perkebunan juga menunjukkan permintaan yang positif. Sebanyak 5.909 unit alat berat dijual ke industri pertambangan pada Januari- Agustus 2022 dan meningkat 93% dari periode yang sama di tahun 2021. Berikutnya adalah industri pertanian atau agro yang pada periode sama terjual 1.513 unit, 41% lebih tinggi dibandingkan tahun sebelumnya. Kemudian ke sektor konstruksi yang pada periode sama, jumlah alat berat yang dijual ke industri ini meningkat 84 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Sebanyak 4.854 alat berat dijual ke sektor pertanian. Untuk sektor kehutanan jumlah penjualan alat berat ke industri pada Januari- Agustus 2022 meningkat 14 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Sebanyak 1.687 truk berat dijual ke sektor kehutanan. Pertumbuhan terjadi karena konstruksi ikut tumbuh, pembangunan jalan mulai berjalan. Pertumbuhan alat berat paling mencolok dan signifikan adalah alat-alat berat dari China. Bila melihat data hingga Juli 2022, jumlah alat berat yang sudah terjual di market Indonesia sebanyak 12.000 unit. Dari jumlah itu, 26% persen di antaranya dikuasai oleh produk-produk China. Angka ini diperkirakan masih akan bertumbuh pesat hingga akhir tahun 2022. Pemulihan ekonomi dan prospek pertumbuhan bisnis batubara menjadi latar belakang Perseroan untuk terus menggenjot penjualan alat berat dan melakukan diversifikasi bisnis. Bisnis tambang yang tumbuh moncer hingga akhir tahun 2022 membuat pelaku usaha kebanjiran permintaan alat berat. Penjualan alat berat mencapai 5.500 unit tahun 2022. Jumlah ini sekitar 56% lebih banyak dari penjualan sebanyak 3.088 unit pada 2021. Peningkatan penjualan alat berat tahun ini didorong oleh permintaan dari sektor pertambangan dengan porsi lebih dari 60%. Selebihnya dari sektor konstruksi, kehutanan, dan agro. Kenaikan harga komoditas batu bara juga mendorong penjualan alat berat di Indonesia selama dua tahun terakhir. Tahun 2022 diprediksi menjadi pencapaian penjualan tertinggi untuk produksi alat berat sejak 2011. Produksi alat berat akan meningkat tajam. Jumlahnya diperkirakan akan melebihi perkiraan, seiring dengan kenaikan harga komoditas batu bara lebih lanjut. Peningkatan produksi alat berat tahun ini tidak lepas dari dampak pemulihan ekonomi dan permintaan tahun lalu yang belum sepenuhnya terwujud. Menguatnya harga komoditas masih berlangsung hingga sekarang. Kondisi ini telah mendorong meningkatnya permintaan alat berat dan berbagai pendukung logistik di sektor tersebut. Permintaan yang terus menguat itu diperkirakan berlanjut hingga 2023. Prospek tersebut memberikan dampak terhadap pertumbuhan bisnis alat berat. Strategi yang dipersiapkan Perseroan untuk mewujudkan target pertumbuhan yaitu
Page 35
32
memfokuskan pada pemenuhan kebutuhan pelanggan terhadap alat berat
dan layanan purna jual yang unggul. Hal ini dilakukan agar pelanggan dapat
mengembangkan usahanya secara optimal dan memanfaatkan momentum
yang positif.
II.2.3 Analisis Operasional Dan Prospek Usaha
Seiring dengan berjalannya pemulihan ekonomi, kenaikan harga energi
sebagai dampak kondisi iklim serta pengaruh situasi geopolitik di Eropa
menyebabkan peningkatan konsumsi dan peningkatan harga batu bara global.
Termasuk dalam hal ini adalah kenaikan pemintaan batu bara termal untuk
pembangkit listrik di negara-negara konsumsi terbesar seperti Cina dan India
turut mendorong harga komoditas yang telah naik sejak 2021.
Kondisi tersebut mendorong pertumbuhan signifikan Perseroan pada segmen
usaha mesin konstruksi, kontraktor penambangan, dan pertambangan batu
bara sepanjang 2022. Perseroan membukukan pendapatan bersih sepanjang
tahun 2022 sebesar Rp123,6 triliun atau naik sebesar 56% dari Rp79,5 triliun
pada tahun 2021. Seiring dengan peningkatan pendapatan bersih, laba bersih
Perseroan meningkat 104% menjadi Rp21,0 triliun dibandingkan tahun
sebelumnya sebesar Rp10,3 triliun.
Masing-masing segmen usaha, yaitu: kontraktor penambangan, mesin
konstruksi, pertambangan batu bara, pertambangan emas, industri
konstruksi, dan energi secara berturut-turut memberikan kontribusi sebesar
38%, 30%, 25%, 6%, 1%, dan kurang dari 1% terhadap total pendapatan bersih
secara konsolidasi.
Saat ini Perseroan berada dalam kondisi yang baik seiring dengan kondisi
pasar komoditas yang sangat kondusif. Akan tetapi faktor-faktor yang
mempengaruhi kondisi global semakin kompleks dan tidak dapat diprediksi.
Resesi ekonomi global akan berpotensi mempengaruhi kembali sektor
industri komoditas karena turunnya permintaan termasuk komoditas batu
bara.
Perseroan terus konsisten menjalankan strategi diversifikasi usaha untuk
menyeimbangkan portofolio usaha dan menciptakan pertumbuhan bisnis
yang berkelanjutan, dengan fokus utama pengembangan aset mineral lainnya
serta meningkatkan portofolio energi baru terbarukan.
Page 36
33
Di sisi lain, teknologi yang terus berkembang dengan pesat akan
menyebabkan keunggulan kompetitif Perseroan saat ini akan dengan cepat
menjadi using di masa depan. Oleh karena itu Perseroan harus memiliki
fleksibilitas dan kesiapan menghadapi semua tantangan dan perubahan,
memiliki kombinasi dari prediksi dan mitigasi, dan kemampuan melakukan
antisipasi di saat situasi menjadi tidak kondusif.
II.2.4 Alasan Dan Latar Belakang Rencana Transaksi
Perseroan berencana melakukan Rencana Transaksi untuk mendukung
kegiatan operasional Perseroan, dimana tanah dan bangunan yang dibeli akan
digunakan untuk menjadi kantor cabang Perseroan.
II.2.5 Keuntungan Dan Kerugian Atas Dilakukannya Rencana Transaksi
Keuntungan Rencana Transaksi adalah:
• Tanah yang akan dibeli Perseroan berada di daerah yang bebas gempa;
• Adanya potensi mendapatkan capital gain seiring dengan potensi kenaikan
harga tanah;
• Adanya potensi dapat menggantikan biaya sewa yang selama ini
dikeluarkan untuk kantor cabang di Palu, Sulawesi Tengah
Kerugian Rencana Transaksi adalah:
• Adanya tambahan biaya PBB, biaya perawatan, biaya utilitas dan lain-lain
yang harus dibayarkan oleh Peseroan.
Page 37
34
II.3 Analisis Kuantitatif
II.3.1 Penilaian Kinerja Historis
Berdasarkan data Laporan Keuangan Auditan Perseroan per 31 Desember
2018 sampai dengan per 31 Desember 2022 yang kami peroleh dari
manajemen Perseroan, kondisi keuangan Perseroan adalah sebagai berikut:
Laporan Posisi Keuangan
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Audit Audit Audit Audit Audit
31-Dec-18 31-Dec-19 31-Dec-20 31-Dec-21 31-Dec-22
Aset
Aset lancar
Jumlah aset lancar 55.651.808 50.826.955 44.195.782 60.604.068 78.930.048
Aset tidak lancar
Jumlah aset tidak lancar 60.629.209 60.886.420 55.605.181 51.957.288 61.548.172
Jumlah aset 116.281.017 111.713.375 99.800.963 112.561.356 140.478.220
Liabilitas
Liabilitas jangka pendek
Jumlah liabilitas jangka pendek 48.785.716 32.585.529 20.943.824 30.489.218 42.037.402
Liabilitas jangka panjang
Jumlah liabilitas jangka panjang 10.444.622 18.017.772 15.709.999 10.249.381 8.926.993
Jumlah liabilitas 59.230.338 50.603.301 36.653.823 40.738.599 50.964.395
Ekuitas
Jumlah ekuitas 57.050.679 61.110.074 63.147.140 71.822.757 89.513.825
Jumlah liabilitas & ekuitas 116.281.017 111.713.375 99.800.963 112.561.356 140.478.220
Jumlah aset mengalami pertumbuhan rata-rata tahun CAGR sebesar 4,84%
sejak tahun 2018 sampai dengan tahun 2022. Jumlah liabilitas mengalami
penurunan rata-rata tahun CAGR sebesar 3,69% sejak tahun 2018 sampai
dengan tahun 2022. Jumlah ekuitas mengalami pertumbuhan rata-rata tahun
CAGR sebesar 11,92% sejak tahun 2018 sampai dengan tahun 2022.
Page 38
35
Laporan Laba Rugi
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Audit Audit Audit Audit Audit
31-Dec-18 31-Dec-19 31-Dec-20 31-Dec-21 31-Dec-22
Pendapatan 84.624.733 84.430.478 60.346.784 79.460.503 123.607.460
Beban pokok pendapatan (63.515.207) (63.199.825) (47.357.491) (59.795.542) (88.848.772)
Laba kotor 21.109.526 21.230.653 12.989.293 19.664.961 34.758.688
Beban penjualan (968.142) (1.039.971) (1.342.063) (1.125.733) (1.064.580)
Beban umum & administrasi (3.371.034) (3.585.671) (3.353.253) (3.663.613) (4.561.392)
Penghasilan lain-lain 282.390 501.446
Beban lain-lain (977.414) (312.886) (824.035) (980.291) (560.803)
Penghasilan keuangan 764.213 616.712 758.513 871.973 998.148
Biaya keuangan (1.437.596) (2.333.765) (1.539.907) (754.155) (759.935)
Bagian atas laba bersih entitas asosiasi &
306.776 400.367 322.638 449.108 635.915
ventura bersama
Laba sebelum pajak penghasilan 15.708.719 15.476.885 7.011.186 14.462.250 29.446.041
Beban pajak penghasilan (4.210.310) (4.342.244) (1.378.761) (3.853.983) (6.452.368)
Laba tahun berjalan 11.498.409 11.134.641 5.632.425 10.608.267 22.993.673
Laba komprehensif lainnya 1.041.492 (2.383.785) (214.462) 1.343.993 5.054.921
Jumlah laba komprehensif tahun
12.539.901 8.750.856 5.417.963 11.952.260 28.048.594
berjalan
Laba per saham 2.983 3.033 1.609 2.756 5.679
Jumlah pendapatan mengalami pertumbuhan rata-rata tahun CAGR sebesar
9,94% sejak tahun 2018 sampai dengan tahun 2022. Jumlah laba kotor
mengalami pertumbuhan rata-rata tahun CAGR sebesar 13,28% sejak tahun
2018 sampai dengan tahun 2022. Jumlah laba tahun berjalan mengalami
pertumbuhan rata-rata tahun CAGR sebesar 18,92% sejak tahun 2018 sampai
dengan tahun 2022.
Page 39
36
Laporan Arus Kas
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Audit Audit Audit Audit Audit
31-Dec-18 31-Dec-19 31-Dec-20 31-Dec-21 31-Dec-22
Arus kas dari aktivitas operasi
Kas bersih yang diperoleh dari aktivitas
19.209.753 9.435.985 18.557.088 23.284.854 32.891.585
operasi
Arus kas dari aktivitas investasi
Kas bersih yang digunakan untuk aktivitas
(27.980.823) (9.757.541) (2.594.328) (3.158.997) (10.401.292)
investasi
Arus kas dari aktivitas pendanaan
Kas bersih yang (digunakan untuk) /
1.120.862 (830.690) (7.834.254) (7.419.838) (18.653.279)
diperoleh dari aktivitas pendanaan
Kenaikan bersih kas & bank (7.650.208) (1.152.246) 8.128.506 12.706.019 3.837.014
Dampak perubahan selisih kurs terhadap
256.894 (195.268) 279.407 117.148 1.122.758
kas & bank
Kas & bank - awal 20.831.489 13.438.175 12.090.661 20.498.574 33.321.741
Kas & bank - akhir 13.438.175 12.090.661 20.498.574 33.321.741 38.281.513
Sejak tahun 2018 sampai dengan tahun 2022, aktivitas operasi Perseroan
mampu memenuhi kebutuhan aktivitas investasi dan pendanaan.
Analisis Rasio
Audit Audit Audit Audit Audit
Analisis Rasio
31-Dec-18 31-Dec-19 31-Dec-20 31-Dec-21 31-Dec-22
Rasio likuiditas
Rasio lancar 1,14 1,56 2,11 1,99 1,88
Rasio cepat 0,86 1,22 1,73 1,68 1,51
Rasio kas 0,28 0,37 0,98 1,09 0,91
Rasio solvabilitas
Debt to equity ratio 18,07% 23,06% 19,77% 12,79% 3,35%
Debt to total assets ratio 8,86% 12,61% 12,51% 8,16% 2,14%
Long term debt to equity ratio 5,76% 17,37% 13,36% 4,15% 1,13%
Rasio profitabilitas
Gross profit margin 24,94% 25,15% 21,52% 24,75% 28,12%
Net profit margin 13,59% 13,19% 9,33% 13,35% 18,60%
ROA 0,10 0,10 0,06 0,09 0,16
ROE 0,20 0,18 0,09 0,15 0,26
Rasio Likuiditas
Rasio lancar mengalami pertumbuhan dari 1,14 pada tahun 2018 menjadi
1,88 pada tahun 2022. Rasio cepat mengalami pertumbuhan dari 0,86 pada
tahun 2018 menjadi 1,51 pada tahun 2022. Rasio kas mengalami
pertumbuhan dari 0,28 pada tahun 2018 menjadi 0,91 pada tahun 2022.
Sejak tahun 2018 sampai 2022, secara keseluruhan aset lancar Perseroan
mampu memenuhi kewajiban jangka pendeknya karena rasio likuiditas
secara keseluruhan berada di atas 1 khususnya untuk rasio lancar.
Page 40
37 Rasio Solvabilitas Debt to equity ratio mengalami penurunan dari 18,07% pada tahun 2018 menjadi 3,35% pada tahun 2022. Debt to total assets ratio mengalami penurunan dari 8,86% pada tahun 2018 menjadi 2,14% pada tahun 2022. Long term debt to equity ratio mengalami penurunan dari 5,76% pada tahun 2018 menjadi 1,13% pada tahun 2022. Sejak tahun 2018 sampai 2022, jumlah kewajiban berbunga Perseroan mengalami penurunan baik untuk kewajiban berbunga jangka pendek maupun kewajiban berbunga jangka panjang. Rasio Profitabilitas Gross profit margin mengalami pertumbuhan dari 24,94% pada tahun 2018 menjadi 28,12% pada tahun 2022. Net profit margin mengalami pertumbuhan dari 13,59% pada tahun 2018 menjadi 18,60% pada tahun 2022. ROA mengalami pertumbuhan dari 0,10 pada tahun 2018 menjadi 0,16 pada tahun 2022. ROE mengalami pertumbuhan dari 0,20 pada tahun 2018 menjadi 0,26 pada tahun 2022. Pendapatan Perseroan sejak tahun 2018 sampai dengan 2022 mengalami pertumbuhan rata-rata tahunan CAGR sebesar 9,94%. Walaupun pendapatan Perseroan sempat mengalami penurunan di tahun 2020 dan 2021 yang disebabkan oleh pandemi Covid-19, namun di tahun 2022 dengan adanya peningkatan harga jual batubara, pendapatan Perseroan dapat mengalami pertumbuhan yang cukup signifikan.
Page 41
38
II.3.2 Analisis Keuangan Sebelum Dan Sesudah Rencana Transaksi
Berdasarkan proforma keuangan yang diberikan oleh manajemen Perseroan,
maka pengaruh Rencana Transaksi terhadap posisi keuangan dan kinerja
Perseroan adalah sebagai berikut:
Proforma Posisi Keuangan
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Sesudah Rencana
Audit
Penyesuaian Transaksi
31-Dec-22 31-Dec-22
Aset
Aset lancar
Kas & setara kas 38.281.513 (16.345) 38.265.168
Pajak dibayar di muka:
- Pajak penghasilan badan 806.305 806.305
- Pajak lain-lain 3.411.700 1.620 3.413.320
Jumlah aset lancar 78.930.048 (14.726) 78.915.322
Aset tidak lancar
Aset tetap 23.677.857 14.725,6 23.692.583
Jumlah aset tidak lancar 61.548.172 14.726 61.562.898
Jumlah aset 140.478.220 0 140.478.220
Liabilitas
Liabilitas jangka pendek
Jumlah liabilitas jangka pendek 42.037.402 0 42.037.402
Liabilitas jangka panjang
Jumlah liabilitas jangka panjang 8.926.993 0 8.926.993
Jumlah liabilitas 50.964.395 0 50.964.395
Ekuitas
Jumlah ekuitas 89.513.825 0 89.513.825
Jumlah liabilitas & ekuitas 140.478.220 0 140.478.220
Proforma posisi keuangan mengenai pengaruh Rencana Transaksi
menunjukkan perbedaan antara sebelum dan sesudah Rencana Transaksi
pada tanggal 31 Desember 2022 yang disebabkan oleh:
• Jumlah aset lancar berkurang Rp 14.725.600.000,- yang disebabkan oleh:
o Kas & setara kas berkurang sebesar Rp16.345.416.000,- yang
disebabkan dari pembayaran kas untuk Rencana Transaksi dan
pembayaran pajak terkait Rencana Transaksi;
o Pajak dibayar dimuka bertambah sebesar Rp1.619.816.000,- yang
disebabkan dari pembayaran PPN terkait Rencana Transaksi.
• Jumlah aset tidak lancar bertambah Rp 14.725.600.000,- yang disebabkan
penambahan aset tetap dari Rencana Transaksi.
Page 42
39
Proforma Laba Rugi
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Sesudah Rencana
Audit
Penyesuaian Transaksi
31-Dec-22 31-Dec-22
Pendapatan 123.607.460 123.607.460
Beban pokok pendapatan (88.848.772) (88.848.772)
Laba kotor 34.758.688 0 34.758.688
Beban penjualan (1.064.580) (1.064.580)
Beban umum & administrasi (4.561.392) (4.561.392)
Penghasilan lain-lain
Beban lain-lain (560.803) (560.803)
Penghasilan keuangan 998.148 998.148
Biaya keuangan (759.935) (759.935)
Bagian atas laba bersih entitas asosiasi &
635.915 635.915
ventura bersama
Laba sebelum pajak penghasilan 29.446.041 0 29.446.041
Beban pajak penghasilan (6.452.368) (6.452.368)
Laba tahun berjalan 22.993.673 0 22.993.673
Laba komprehensif lainnya 5.054.921 5.054.921
Jumlah laba komprehensif tahun
28.048.594 0 28.048.594
berjalan
Proforma laba rugi mengenai pengaruh Rencana Transaksi tidak
menunjukkan perbedaan antara sebelum dan sesudah Rencana Transaksi
pada tanggal 31 Desember 2022 karena Rencana Transaksi tidak
mempengaruhi performa operasional Perseroan per 31 Desember 2022.
Page 43
40
II.3.3 Analisis Rasio Keuangan Sebelum Dan Sesudah Transaksi
Berdasarkan proforma keuangan per 31 Desember 2022 yang diberikan oleh
manajemen Perseroan, kami melakukan perbandingan analisis rasio
keuangan antara sebelum dan sesudah Rencana Transaksi dilakukan. Hasil
analisis adalah sebagai berikut:
Analisis Rasio
Sesudah Rencana
Audit
Analisis Rasio Transaksi Selisih
31-Dec-22 31-Dec-22
Rasio likuiditas
Rasio lancar 1,88 1,88 -0,02%
Rasio cepat 1,51 1,51 -0,02%
Rasio kas 0,91 0,91 -0,04%
Rasio solvabilitas
Debt to equity ratio 3,35% 3,35% 0,00%
Debt to total assets ratio 2,14% 2,14% 0,00%
Long term debt to equity ratio 1,13% 1,13% 0,00%
Rasio profitabilitas
Gross profit margin 28,12% 28,12% 0,00%
Net profit margin 18,60% 18,60% 0,00%
ROA 0,16 0,16 0,00%
ROE 0,26 0,26 0,00%
Dari tabel di atas, dapat diperoleh informasi bahwa per 31 Desember 2022,
dengan dilakukannya Rencana Transaksi maka:
• Rasio likuiditas Perseroan akan mengalami penurunan akibat pembayaran
kas untuk Rencana Transaksi dan pembayaran pajak terkait Rencana
Transaksi namun penurunannya tidak signifikan;
• Rasio solvabilitas dan rasio profitabilitas tidak mengalami perubahan.
Dari hasil analisis atas proforma keuangan sebelum dan sesudah Rencana
Transaksi dapat disimpulkan bahwa Rencana Transaksi akan mempengaruhi
rasio keuangan khususnya rasio likuiditas namun perubahannya tidak
signifikan. Sedangkan rasio solvabilitas dan rasio profitabilitas tidak
mengalami perubahan.
Page 44
41
II.3.4 Penilaian Atas Proyeksi Keuangan
Kami melakukan perbandingan atas proyeksi keuangan sebelum dan sesudah
Rencana Transaksi yang sudah disiapkan oleh manajemen Perseroan. Asumsi
utama yang digunakan adalah bahwa:
• Dalam proyeksi keuangan sesudah Rencana Transaksi, tanah dan bangunan
yang dibeli oleh Perseroan dalam Rencana Transaksi belum akan digunakan
dan/atau dibangun menjadi kantor cabang Perseroan di Palu, Sulawesi
Tengah. Sehingga akan terdapat tambahan biaya PBB, biaya perawatan,
biaya utilitas dan lain-lain yang harus dibayarkan oleh Peseroan.
Kami telah melakukan penyesuaian yang mencerminkan kewajaran proyeksi
dengan kemampuan pencapaiannya. Penyesuaian dilakukan dengan melihat
kepada tingkat kewajaran atas profitabilitas Perseroan selama periode
proyeksi berdasarkan data historis dan asumsi-asumsi yang disampaikan oleh
manajemen.
Perbandingan antara proyeksi keuangan sebelum dan sesudah Rencana
Transaksi adalah sebagai berikut:
Analisis Proyeksi Laba Rugi
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Pendapatan
Sebelum Rencana Transaksi 126.700.990 119.024.520 123.543.841 127.169.430 132.745.935
Sesudah Rencana Transaksi 126.700.990 119.024.520 123.543.841 127.169.430 132.745.935
Selisih 0 0 0 0 0
% selisih 0,000% 0,000% 0,000% 0,000% 0,000%
Laba Kotor
Sebelum Rencana Transaksi 27.852.248 26.607.490 28.776.873 30.014.217 31.493.047
Sesudah Rencana Transaksi 27.852.248 26.607.490 28.776.873 30.014.217 31.493.047
Selisih 0 0 0 0 0
% selisih 0,000% 0,000% 0,000% 0,000% 0,000%
EBIT
Sebelum Rencana Transaksi 21.671.209 20.609.952 22.532.453 23.517.534 24.706.295
Sesudah Rencana Transaksi 21.671.071 20.609.811 22.532.309 23.517.387 24.706.144
Selisih (138) (141) (144) (147) (150)
% selisih -0,001% -0,001% -0,001% -0,001% -0,001%
Laba Sebelum Pajak Penghasilan
Sebelum Rencana Transaksi 21.007.944 19.901.392 21.590.481 22.499.179 23.588.235
Sesudah Rencana Transaksi 21.007.806 19.901.251 21.590.337 22.499.032 23.588.085
Selisih (138) (141) (144) (147) (150)
% selisih -0,001% -0,001% -0,001% -0,001% -0,001%
Laba Tahun Berjalan
Sebelum Rencana Transaksi 16.063.342 15.216.326 16.457.187 17.314.055 18.115.897
Sesudah Rencana Transaksi 16.063.204 15.216.185 16.457.043 17.313.908 18.115.746
Selisih (138) (141) (144) (147) (150)
% selisih -0,001% -0,001% -0,001% -0,001% -0,001%
Page 45
42
Dari tabel di atas dapat diperoleh informasi bahwa Rencana Transaksi akan
menambah biaya operasional Perseroan yang tidak signifikan selama periode
proyeksi yang disebabkan oleh tambahan biaya PBB, biaya perawatan, biaya
utilitas dan lain-lain yang harus dibayarkan oleh Peseroan.
Analisis Proyeksi Posisi Keuangan
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Aset Lancar
Sebelum Rencana Transaksi 64.130.645 72.839.814 77.428.120 84.376.909 96.369.844
Sesudah Rencana Transaksi 64.115.847 72.824.939 77.413.167 84.361.873 96.354.722
Selisih (14.799) (14.875) (14.954) (15.036) (15.121)
% selisih -0,023% -0,020% -0,019% -0,018% -0,016%
Aset Tidak Lancar
Sebelum Rencana Transaksi 71.470.552 80.937.883 86.576.881 88.377.688 89.207.915
Sesudah Rencana Transaksi 71.485.212 80.952.479 86.591.412 88.392.153 89.222.316
Selisih 14.661 14.596 14.531 14.466 14.401
% selisih 0,021% 0,018% 0,017% 0,016% 0,016%
Aset
Sebelum Rencana Transaksi 135.601.197 153.777.697 164.005.001 172.754.597 185.577.759
Sesudah Rencana Transaksi 135.601.059 153.777.418 164.004.578 172.754.027 185.577.038
Selisih (138) (279) (423) (570) (721)
% selisih 0,000% 0,000% 0,000% 0,000% 0,000%
Liabilitas Jangka Pendek
Sebelum Rencana Transaksi 49.372.407 36.580.707 36.037.582 33.194.347 33.850.107
Sesudah Rencana Transaksi 49.372.407 36.580.707 36.037.582 33.194.347 33.850.107
Selisih 0 0 0 0 0
% selisih 0,000% 0,000% 0,000% 0,000% 0,000%
Liabilitas Jangka Panjang
Sebelum Rencana Transaksi 8.881.927 9.306.933 9.110.400 9.044.302 8.973.584
Sesudah Rencana Transaksi 8.881.927 9.306.933 9.110.400 9.044.302 8.973.584
Selisih 0 0 0 0 0
% selisih 0,000% 0,000% 0,000% 0,000% 0,000%
Liabilitas
Sebelum Rencana Transaksi 58.254.334 45.887.639 45.147.982 42.238.649 42.823.692
Sesudah Rencana Transaksi 58.254.334 45.887.639 45.147.982 42.238.649 42.823.692
Selisih 0 0 0 0 0
% selisih 0,000% 0,000% 0,000% 0,000% 0,000%
Ekuitas
Sebelum Rencana Transaksi 77.346.862 107.890.058 118.857.020 130.515.948 142.754.067
Sesudah Rencana Transaksi 77.346.724 107.889.779 118.856.596 130.515.378 142.753.346
Selisih (138) (279) (423) (570) (721)
% selisih 0,000% 0,000% 0,000% 0,000% -0,001%
Page 46
43
Dari tabel di atas dapat diperoleh informasi bahwa:
• Jumlah aset dalam proyeksi keuangan sesudah Rencana Transaksi
mengalami perubahan yang disebabkan oleh:
o Pembayaran kas untuk Rencana Transaksi
o Pembayaran kas untuk tambahan biaya PBB, biaya perawatan, biaya
utilitas dan lain-lain;
o Peningkatan jumlah aset tetap dari Rencana Transaksi;
• Jumlah liabilitas dalam proyeksi keuangan sebelum dan sesudah Rencana
Transaksi tidak mengalami perubahan;
• Jumlah ekuitas dalam proyeksi keuangan sesudah Rencana Transaksi yang
disebabkan oleh tambahan biaya PBB, biaya perawatan, biaya utilitas dan
lain-lain.
Dari analisis proyeksi keuangan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi
dapat disimpulkan bawha Rencana Transaksi akan mempengaruhi biaya
operasional Perseroan namun dengan penambahan yang tidak signifikan.
Dengan Rencana Transaksi maka Perseroan berpotensi meningkatkan
kredibilitasnya sebagai perusahaan karena saat ini Perseroan merupakan
satu-satunya dealer heavy equipment yang memiliki kantor cabang di Palu,
Sulawesi Tengah. Kantor cabang yang dimiliki Perseroan saat ini terpisah
menjadi 3 kantor berbeda dan dengan Rencana Transaksi, Perseroan
berencana untuk membangun kantor baru untuk menggabungkan kantor
cabang tersebut.
II.3.5 Analisis Inkremental
Analisis inkremental dilakukan dengan cara:
• Melihat kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari
Rencana Transaksi;
• Biaya atau pendapatan yang relevan;
• Informasi non keuangan yang relevan;
• Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai dari Rencana Transaksi;
• Hal material lainnya.
Page 47
44
Hasil analisis adalah sebagai berikut:
Kontribusi Nilai Tambah
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Tanah seluas 6.118 meter persegi &
Objek penilaian
bangunan seluas 887 meter persegi
Tanggal penilaian 31-Dec-22
Nilai Pasar Harga Transaksi
14.040 14.726
Selisih harga transaksi terhadap nilai pasar 686
% Selisih harga transaksi terhadap nilai
4,88%
pasar
Dari analisis kontribusi nilai tambah, dapat diperoleh informasi bahwa harga
transaksi dalam Rencana Transaksi lebih tinggi Rp686 juta atau 4,88%
dibandingkan Nilai Pasar, namun diharapkan bahwa Rencana Transaksi dapat
mendukung kegiatan operasional Perseroan, dimana tanah dan bangunan
yang dibeli akan digunakan untuk menjadi kantor cabang Perseroan.
Biaya Atau Pendapatan Yang Relevan
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Laba Tahun Berjalan
Sebelum Rencana Transaksi 16.063.342 15.216.326 16.457.187 17.314.055 18.115.897
Sesudah Rencana Transaksi 16.063.204 15.216.185 16.457.043 17.313.908 18.115.746
Lembar saham 3.730.135.136
Laba Per Saham (Rupiah)
Sebelum Rencana Transaksi 4.306,37 4.079,30 4.411,95 4.641,67 4.856,63
Sesudah Rencana Transaksi 4.306,33 4.079,26 4.411,92 4.641,63 4.856,59
Selisih (0,04) (0,04) (0,04) (0,04) (0,04)
% selisih -0,001% -0,001% -0,001% -0,001% -0,001%
Dari analisis laba per saham sebelum dan sesudah Rencana Transaksi
menunjukkan Rencana Transaksi akan mempengaruhi kegiatan operasional
Perseroan selama periode proyeksi yang disebabkan oleh tambahan biaya
PBB, biaya perawatan, biaya utilitas dan lain-lain yang harus dibayarkan oleh
Peseroan. Namun perubahannya tidak signifikan.
Page 48
45 Informasi Non Keuangan Yang Relevan Dengan Rencana Transaksi Perseroan akan membeli tanah yang berada di lokasi bebas gempa serta Perseroan berpotensi menigkatkan kredibilitas sebagai perusahaan karena saat ini Perseroan merupakan satu-satunya dealer heavy equipment yang memiliki kantor cabang di Palu, Sulawesi Tengah. Kantor cabang yang dimiliki Perseroan saat ini terpisah menjadi 3 kantor berbeda. Sehingga dengan Rencana Transaksi, Perseroan berencana untuk membangun kantor baru untuk menggabungkan kantor cabang tersebut. Prosedur Pengambilan Keputusan Oleh Perusahaan Dalam Menentukan Rencana Dan Nilai Rencana Transaksi Manajemen Perseroan terlebih dahulu menunjuk KJPP LHR untuk memberikan opini Nilai Pasar atas objek dari Rencana Transaksi. Dalam penentuan harga transaksi manajemen Perseroan melakukan negosiasi dengan LTT. Dari hasil negosiasi, ditentukan bahwa manajemen Perseroan akan membayar di atas Nilai Pasarnya dengan pertimbangan bahwa lokasi tanah dan bangunan yang akan dibeli Perseroan berada di lokasi bebas gempa sehingga lebih aman. Informasi Material Lainnya Berdasarkan dari data dan informasi yang telah diberikan oleh manajemen serta hasil analisis yang sudah diungkap dalam laporan ini,kami tidak menemukan adanya informasi material lainnya atas Rencana Transaksi selain dari informasi yang sudah kami sampaikan dalam laporan ini.
Page 49
46
II.3.6 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas atas Rencana Transaksi dilakukan dengan melihat
pengaruh perubahan harga transaksi terhadap Nilai Pasarnya. Perhitungan
analisis sensitivitas adalah sebagai berikut:
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Objek
Tanah seluas 6.118 meter persegi & bangunan seluas 887 meter persegi
penilaian
Tanggal
31-Dec-22
penilaian
Harga Harga Harga Harga
Nilai Harga
Transaksi + Transaksi + Transaksi – Transaksi -
Pasar Transaksi
2,5% 5% 2,5% 5%
14.040 14.726 15.094 15.462 14.357 13.989
Selisih harga
transaksi
686 1.054 1.422 317 (51)
terhadap
nilai pasar
% Selisih
harga
transaksi 4,88% 7,51% 10,13% 2,26% -0,36%
terhadap
nilai pasar
% Selisih
dengan 53,70% 107,39% -53,70% -107,39%
selisih awal
Dari perhitungan di atas menunjukkan:
• Apabila harga transaksi naik 2,5%, maka selisih antara harga transaksi
dengan Nilai Pasar menjadi 7,51%. Perubahan ini setara dengan kenaikan
53,70% dari selisih awal antara antara harga transaksi dengan Nilai Pasar;
• Apabila harga transaksi naik 5%, maka selisih antara harga transaksi
dengan Nilai Pasar menjadi 10,13%. Perubahan ini setara dengan kenaikan
107,39% dari selisih awal antara antara harga transaksi dengan Nilai Pasar;
• Apabila harga transaksi turun 2,5%, maka selisih antara harga transaksi
dengan Nilai Pasar menjadi 2,26%. Perubahan ini setara dengan penurunan
53,70% dari selisih awal antara antara harga transaksi dengan Nilai Pasar;
• Apabila harga transaksi turun 5%, maka selisih antara harga transaksi
dengan Nilai Pasar menjadi -0,36%. Perubahan ini setara dengan
penurunan 107,39% dari selisih awal antara antara harga transaksi dengan
Nilai Pasar;
Dari analisis sensitivitas dapat disimpulkan bahwa, Nilai Pasar sensitif
terhadap perubahan harga transaksi.
Page 50
47
II.4 Analisis Atas Kewajaran Nilai Rencana Transaksi
Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan oleh KJPP LHR dalam Laporan
Penilaian Properti No. 01153/2.0001-01/PI/02/0232/1/VI/2023 tanggal
23 Juni 2023 yang dilaksanakan oleh Penilai Publik Al Hanif Daru Pusaka,
MAPPI (Cert.) dan penilai tersebut telah terdaftar pada Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia Bidang Pasar Modal dengan No. STTD.PP-
151/PM.223/2019 dengan objek penilaian berupa tanah dan bangunan
(kantor, gudang dan mess) dengan luas tanah 6.118 m 2 dan total luas
bangunan 887 m2 yang beralamat di Jalan Garuda No. 34, Kelurahan Birobuli
Utara, Kecamatan Palu Selatan, Kota Palu, Propinsi Sulawesi Tengah,
diperoleh informasi bahwa Nilai Pasar untuk objek yang dinilai per
31 Desember 2022 adalah sebesar Rp14.040.000.000,-.
Harga transaksi yang diatur dalam draft Perjanjian antara Perseroan dan LTT
versi tanggal 30 Juni 2023, adalah sebesar Rp14.725.600.000,-.
Atas dasar informasi di atas, hasil perbandingan adalah sebagai berikut:
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Tanah seluas 6.118 meter persegi &
Objek penilaian
bangunan seluas 887 meter persegi
Tanggal penilaian 31-Dec-22
Nilai Pasar Harga Transaksi
14.040 14.726
Selisih harga transaksi terhadap nilai pasar 686
% Selisih harga transaksi terhadap nilai
4,88%
pasar
Dari analisis di atas maka diperoleh bahwa selisih antara harga transaksi
dengan Nilai Pasarnya adalah sebesar 4,88%. Selisih antara harga transaksi
dengan Nilai Pasar tersebut memenuhi ketentuan POJK No. 35 Pasal 48.b.,
dimana diatur mengenai batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak
boleh melebihi 7,5% dari nilai yang dijadikan acuan.
Page 51
48
II.5 Analisis Atas Faktor-faktor Lain yang Relevan
Dalam draft Perjanjian diatur mengenai jaminan yang diberikan LTT bahwa
tanah dan bangunan yang dilepaskan adalah milik LTT, tidak tersangkut
sengketa dan tidak dijaminkan dalam bentuk apapun serta bebas dari hak-
hak orang lain. Apabila dikemudian hari terdapat gugatan atau tuntunan yang
berhubungan dengan tanah dan bangunan tersebut maka akan menjadi
tanggung jawab sepenuhnya dari LTT.
Page 52
49
III KESIMPULAN ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN
Hasil analisis pendapat kewajaran yang kami lakukan atas Rencana Transaksi
adalah sebagai berikut:
• Analisis Transaksi:
a. Berdasarkan draft Perjanjian antara Perseroan dan LTT versi tanggal
30 Juni 2023, pihak yang terlibat dalam Rencana transaksi adalah:
• Perseroan sebagai pihak pembeli;
• LTT sebagai pihak penjual.
b. Berdasarkan analisis terhadap dokumen korporasi atas pihak yang
bertransaksi dalam Rencana Transaksi serta berdasarkan informasi
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, terdapat hubungan afiliasi
antara pihak yang bertransaksi berupa hubungan kepemilikan yang
disebabkan oleh:
• ASTRA merupakan induk perusahaan Perseroan dan AAL dengan
kepemilikan saham atas masing-masing perusahaan sebesar 59,50%
dan 79,68%;
• AAL merupakan induk perusahaan dari LTT dengan kepemilikan
saham sebesar 94,99%;
• Sehingga Perseroan dan LLT yang merupakan anak perusahaan AAL,
tergabung dalam Grup ASTRA.
c. Dalam draft Perjanjian antara Perseroan dan LTT versi tanggal 30 Juni
2023 terkait dengan pembelian sebidang tanah dengan luas 6.118 m2
dan bangunan dengan luas 887 m2 yang terletak di Jalan Garuda,
Kelurahan Birobuli Utara, Kecamatan Palu Selatan, Kota Palu, Provinsi
Sulawesi Tengah, beberapa syarat dan ketentuan yang disepakati
dalam draft Perjanjian adalah sebagai berikut:
• Harga transaksi Rp14.725.600.000,-. tidak termasuk biaya PPN
(11%) yang akan dibayarkan oleh Perseroan kepada LTT setelah
penandatanganan draft Perjanjian;
• LTT menjamin Perseroan bahwa tanah dan bangunan yang
dilepaskan adalah milik LTT, tidak tersangkut sengketa dan tidak
dijaminkan dalam bentuk apapun serta bebas dari hak-hak orang
lain;
• Apabila dikemudian hari terdapat gugatan atau tuntunan yang
berhubungan dengan tanah dan bangunan tersebut maka akan
menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari LTT.
Page 53
50
d. Manfaat Rencana Transaksi adalah:
• Lokasi tanah yang dibeli berada di lokasi bebas gempa;
• Berpotensi menigkatkan kredibilitas Perseroan sebagai perusahaan.
Saat ini Perseroan merupakan satu-satunya dealer heavy equipment
yang memiliki kantor cabang di Palu, Sulawesi Tengah. Kantor
cabang yang dimiliki Perseroan saat ini terpisah menjadi 3 kantor
berbeda. Sehingga dengan Rencana Transaksi, Perseroan berencana
untuk membangun kantor baru untuk menggabungkan kantor
cabang tersebut.
e. Risiko Rencana Transaksi adalah:
• Perseroan menanggung risiko penurunan nilai tanah;
• Perseroan harus melakukan penilaian atas tanah tersebut setiap
tahunnya;
• Adanya risiko tanah yang akan dibeli Perseroan digunakan oleh
masyarakat sekitar;
• Adanya risiko penolakan dari masyarakat sekitar terkait rencana
pembangunan kantor oleh Perseroan;
• Adanya potensi perubahan tata ruang.
• Analisis Kualitatif:
a. Keuntungan Rencana Transaksi adalah:
• Tanah yang akan dibeli Perseroan berada di daerah yang bebas
gempa;
• Adanya potensi mendapatkan capital gain seiring dengan potensi
kenaikan harga tanah;
• Adanya potensi dapat menggantikan biaya sewa yang selama ini
dikeluarkan untuk kantor cabang di Palu, Sulawesi Tengah.
b. Kerugian Rencana Transaksi adalah:
• Adanya tambahan biaya PBB, biaya perawatan, biaya utilitas dan
lain-lain yang harus dibayarkan oleh Peseroan.
• Analisis Kuantitatif:
a. Dari hasil analisis atas proforma keuangan sebelum dan sesudah
Rencana Transaksi dapat disimpulkan bahwa Rencana Transaksi akan
mempengaruhi rasio keuangan khususnya rasio likuiditas namun
perubahannya tidak signifikan. Sedangkan rasio solvabilitas dan rasio
profitabilitas tidak mengalami perubahan;
Page 54
51
b. Dari analisis proyeksi keuangan sebelum dan sesudah Rencana
Transaksi dapat disimpulkan bawha Rencana Transaksi akan
mempengaruhi biaya operasional Perseroan namun dengan
penambahan yang tidak signifikan. Dengan Rencana Transaksi maka
Perseroan berpotensi meningkatkan kredibilitasnya sebagai
perusahaan karena saat ini Perseroan merupakan satu-satunya dealer
heavy equipment yang memiliki kantor cabang di Palu, Sulawesi
Tengah. Kantor cabang yang dimiliki Perseroan saat ini terpisah
menjadi 3 kantor berbeda dan dengan Rencana Transaksi, Perseroan
berencana untuk membangun kantor baru untuk menggabungkan
kantor cabang tersebut;
c. Dari analisis kontribusi nilai tambah, dapat diperoleh informasi bahwa
harga transaksi dalam Rencana Transaksi lebih tinggi Rp686 juta atau
4,88% dibandingkan Nilai Pasar, namun diharapkan bahwa Rencana
Transaksi dapat mendukung kegiatan operasional Perseroan, dimana
tanah dan bangunan yang dibeli akan digunakan untuk menjadi kantor
cabang Perseroan;
d. Dari analisis sensitivitas dapat disimpulkan bahwa, Nilai Pasar sensitif
terhadap perubahan harga transaksi.
• Analisis Atas Kewajaran Nilai Transaksi:
Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan oleh KJPP LHR dalam Laporan
Penilaian Properti No. 01153/2.0001-01/PI/02/0232/1/VI/2023 tanggal
23 Juni 2023 yang dilaksanakan oleh Penilai Publik Al Hanif Daru Pusaka,
MAPPI (Cert.) dan penilai tersebut telah terdaftar pada Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia Bidang Pasar Modal dengan No. STTD.PP-
151/PM.223/2019 dengan objek penilaian berupa tanah dan bangunan
(kantor, gudang dan mess) dengan luas tanah 6.118 m 2 dan total luas
bangunan 887 m2 yang beralamat di Jalan Garuda No. 34, Kelurahan
Birobuli Utara, Kecamatan Palu Selatan, Kota Palu, Propinsi Sulawesi
Tengah, diperoleh informasi bahwa Nilai Pasar untuk objek yang dinilai
per 31 Desember 2022 adalah sebesar Rp14.040.000.000,-.
Harga transaksi yang diatur dalam draft Perjanjian antara Perseroan dan
LTT versi tanggal 30 Juni 2023, adalah sebesar Rp14.725.600.000,-.
Page 55
52
Atas dasar informasi di atas, hasil perbandingan adalah sebagai berikut:
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Tanah seluas 6.118 meter persegi &
Objek penilaian
bangunan seluas 887 meter persegi
Tanggal penilaian 31-Dec-22
Nilai Pasar Harga Transaksi
14.040 14.726
Selisih harga transaksi terhadap nilai pasar 686
% Selisih harga transaksi terhadap nilai
4,88%
pasar
Dari analisis di atas maka diperoleh bahwa selisih antara harga transaksi
dengan Nilai Pasarnya adalah sebesar 4,88%. Selisih antara harga transaksi
dengan Nilai Pasar tersebut memenuhi ketentuan POJK No. 35 Pasal 48.b.,
dimana diatur mengenai batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai
tidak boleh melebihi 7,5% dari nilai yang dijadikan acuan.
• Analisis Atas Faktor Lain Yang Relevan:
Dalam draft Perjanjian diatur mengenai jaminan yang diberikan LTT
bahwa tanah dan bangunan yang dilepaskan adalah milik LTT, tidak
tersangkut sengketa dan tidak dijaminkan dalam bentuk apapun serta
bebas dari hak-hak orang lain. Apabila dikemudian hari terdapat gugatan
atau tuntunan yang berhubungan dengan tanah dan bangunan tersebut
maka akan menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari LTT.
Kesimpulan
Atas dasar analisis pendapat kewajaran yang kami lakukan atas Rencana
Transaksi, maka kami berkesimpulan bahwa atas Rencana Transaksi
Pembelian Sebidang Tanah dengan Luas 6.118 m2 dan Bangunan dengan
Luas 887 m2 Milik PT Lestari Tani Teladan, yang Merupakan Anak
Perusahaan dari PT Astra Agro Lestari Tbk, oleh PT United Tractors Tbk
dengan Harga Transaksi Sebesar Rp14.725.600.000,- adalah Wajar.
Page 56
Page 57
Lampiran 1 Laporan Ringkas Penilaian Properti
Page 58
01153/2.0001-01/PI/02/0232/1/VI/2023
LAPORAN PENILAIAN RINGKAS
PT. UNITED TRACTORS TBK.
Tanah dan Bangunan (Kantor, Gudang & Mess)
Lokasi :
Jl. Garuda No. 34,
Kelurahan Birobuli Utara, Kecamatan Palu Selatan,
Kota Palu, Propinsi Sulawesi Tengah
94111
Page 59
No. : 001153/2.0001-01/P/02/0232/1/VI/2023 Bekasi, 23 Juni 2023
KEPADA YTH.
PT. UNITED TRACTORS, TBK.
Jl. Raya Bekasi Km 22,
Kel. Cakung, Jakarta Timur,
DKI Jakarta, Indonesia 13910
Dengan hormat,
PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN (KANTOR, GUDANG, DAN MESS)
JL. GARUDA NO. 34,
KELURAHAN BIROBULI UTARA, KEC. PALU SELATAN
KOTA PALU, PROPINSI SULAWESI TENGAH
Sesuai dengan Surat Perintah Kerja (SPK) dari PT. United Tractors, Tbk. nomor SPK/358-
M/9972/XII/2022, tanggal 28 Desember 2022 menugaskan kepada kami, Kantor Jasa Penilai
Publik (KJPP) Latief Hanif dan Rekan dengan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
(SIUKJPP) Nomor 2.08.0001, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 760/KM.1/2008 tanggal
20 November 2008 dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa
keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal
dengan Nomor STTD.PP-151/PM.232/2019 tanggal 15 November 2019 terdaftar atas nama
Al Hanif Daru Pusaka, MAPPI (Cert.) telah melakukan penelitian / pemeriksaan dan penilaian
atas aset operasional yang akan dibeli oleh pihak pembeli, yaitu PT. United Tractors, Tbk.
berupa :
➢ Tanah dan Bangunan (Kantor, Gudang, dan Mess) dengan luas tanah 6.118 m2 dan total
luas bangunan 887 m2 yang beralamat di Jl. Garuda No. 34, Kel. Birobuli Utara, Kec. Palu
Selatan, Kota Palu, Propinsi Sulawesi Tengah.
Laporan yang disampaikan ini adalah laporan ringkas dan laporan terperinci (comprehensive).
Kami mengerti bahwa tujuan penilaian obyek ini adalah untuk Mengungkapkan Opini
Independen Mengenai Nilai Pasar dengan Tujuan Jual Beli dalam rangka Transaksi Antar
Perusahaan Yang Terafiliasi.
Dengan ini kami telah melakukan inspeksi properti untuk melakukan pengecekan fisik dan
kondisi aset yang dinilai pada tanggal 19 Juni 2023 dan tanggal analisis penilaian atas objek
yang dimaksud pada tanggal 31 Desember 2022.
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 1
Page 60
Penilaian ini disusun mengikuti Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SEOJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal serta memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilai
Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018.
Dasar Nilai dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar dengan definisi sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (Cut Off
Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing – masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati – hatian dan tanpa
paksaan (Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 – BAB I Ketentuan Umum).
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah yang didasari
pemahaman bahwa pasar properti dimaksud dalam mata uang Rupiah. Untuk itu kami
mengingatkan bahwa penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku. Untuk
informasi tambahan, nilai kurs tengah mata uang Dolar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada
tanggal penilaian adalah US.$1 = Rp. 15.731,- (kurs tengah).
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
1. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
3. Dengan memperhatikan tujuan dan jenis objek yang dinilai serta berdasarkan
ketentuan Peraturan OJK nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran OJK nomor
33/SEOJK.04/2021, maka kami menggunakan 2 (dua) pendekatan, yaitu Pendekatan
Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
4. Laporan penilaian ini hanya ditujukan untuk Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
5. Batasan, kondisi, komentar dan detail yang tertulis didalam laporan ini.
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 2
Page 61
Dengan mengacu pada Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, serta
memperhatikan semua faktor – faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan
pada asumsi – asumsi dan syarat – syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar atas properti dimaksud, per tanggal 31 Desember 2022, bergantung pada
komentar yang ada di laporan ini, adalah :
Rp. 14.040.000.000
( Empat Belas Miliar Empat Puluh Juta Rupiah)
Demikian penilaian aset ini disampaikan secara obyektif dan bebas dari konflik kepentingan
dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.
Hormat kami,
KJPP Latief, Hanif dan Rekan
Izin Usaha : 2.08.0001
Al Hanif Daru Pusaka, MAPPI (Cert.)
Rekan
Izin Penilai : No. P-1.09.00232
MAPPI : No. 02-S-01684
RMK : No. RMK-2017.00207
STTD OJK : No. STTD.PP-151/PM.223/2019
Klasifikasi Izin : Penilai Properti (P)
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 3
Page 62
RINGKASAN HASIL PENILAIAN PROPERTI
PT. UNITED TRACTORS, TBK.
Pemberi Tugas : PT. United Tractors, Tbk.
Tujuan Penilaian : Jual Beli (Transaksi antar perusahaan yang terafiliasi)
Lokasi : Jl. Garuda No. 34, Kel. Birobuli Utara, Kec. Palu Selatan
Kota Palu, Propinsi Sulawesi Tengah.
Tanggal Inspeksi : 19 Juni 2023
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2022
Nilai Pasar Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian Bobot
(Rp.) ( Rp.)
a. Pendekatan Biaya 14.226.714.328 85% 12.092.707.179
Pendekatan Pendapatan 12.980.514.128 15% 1.947.077.119
NILAI OBYEK 14.039.784.298
PEMBULATAN 14.040.000.000
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 4
Page 63
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami bertandatangan di bawah ini menyatakan
bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis,
opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap properti yang
dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki
kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas
5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai
yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan / dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukannya
dalam batas – batas yang ditetapkan berdasarkan Peraturan OJK nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di pasar Modal dan Surat Edaran OJK nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Penulisan dan penyusunan laporan penilaian.
9. Penilai dan atau pelaksana lapangan yang tersebut dibawah ini telah melakukan inspeksi lapangan yang
merupakan objek penilaian
10. Penilai bertanggung jawab atas seluruh data dan informasi yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
11. Tidak Seorang pun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini.
12. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai.
13. Kesimpulan Nilai telah disesuaikan dengan asumsi – asumsi dan kondisi pembatas.
14. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang digunakan dalam laporan penilaian properti.
Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan penilaian. Penilai yang
menandatangani bagian lainnya dari laporan penilaian, termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus
menandatangani pernyataan ini.
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 5
Page 64
Nama Tanda Tangan Atasan Penilai : Al Hanif Daru Pusaka, MAPPI (Cert.) …………………………. Izin Penilai : No. P-1.09.00232 MAPPI : No. 02-S-01684 RMK : No. RMK-2017.00207 STTD OJK : No. STTD.PP-151/PM.223/2019 Klasifikasi Izin : Penilai Properti (P) Reviewer 1 : A. Taufik, SE ………………………… MAPPI : No. 17-T-07997 RMK : No. RMK-2019.02827 Reviewer 2 : Moh. Alfansuri Eriyana, ST ………………………… MAPPI : No. 17-T-07719 RMK : No. RMK-2019.02828 Penilai : Khrisna Primadya, SM ………..………………… MAPPI : No. 19-T-09275 RMK : No. RMK-2020.03521 Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 6
Page 65
LINGKUP PENUGASAN
Penilaian Tanah dan Bangunan (Kantor, Gudang, dan Mess)
Berlokasi di Jl. Garuda No. 34
Kel. Birobuli Utara, Kec. Palu Selatan,
Kota Palu, Propinsi Sulawesi Tengah
1. Status Penilai : a) Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Latief, Hanif dan Rekan
adalah sebagai KJPP resmi berlaku berdasarkan Surat Izin
Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP) Nomor
2.08.0001 sesuai Keputusan Menteri Keuangan Nomor
760/KM.1/2008 tanggal 20 November 2008 dan terdaftar
sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa
keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD)
Profesi Penunjang Pasar Modal dengan Nomor STTD.PP-
151/PM.232/2019 tanggal 15 November 2019,
b) KJPP Latief, Hanif dan Rekan / Penilai bertindak objektif dan
tidak memihak dalam memberikan opini penilaian,
c) KJPP Latief, Hanif dan Rekan / Penilai dalam melakukan
penilaian atas aset dimaksud, tidak mempunyai atau
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan Pemberi
Tugas dan atau objek penilaian,
d) KJPP Latief, Hanif dan Rekan / Penilai mempunyai
kompetensi untuk melakukan penilaian yang dimaksud,
e) Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini,
adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah Koordinator
Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian,
Dalam penugasan ini penilai yang terlibat dalam pelaksanaan
penugasan adalah :
Penilai Publik : Al Hanif Daru Pusaka, MAPPI (Cert.)
Izin Penilai : No. P-1.09.00232
MAPPI : No. 02-S-01684
RMK : No. RMK-2017.00207
STTD OJK : No. STTD.PP-151/PM.223/2019
Klasifikasi Izin : Penilai Properti (P)
Reviewer 1 : Abang Taufik, SE
MAPPI : No. 17-T-07997
RMK : No. RMK-2019.02827
Reviewer 2 : Moh. Alfansuri Eriyana, ST
MAPPI : No. 17-T-07719
RMK : No. RMK-2019.02828
Penilai : Khrisna Primadya, SM
MAPPI : No. 19-T-09275
RMK : No. RMK-2020.03521
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 7
Page 66
Dalam penugasan ini Penilai tidak memiliki kepentingan finansial
atas Obyek Penilaian baik saat ini maupun di masa mendatang.
Penilai memiliki kualifikasi professional untuk menerima
penugasan ini.
2. Pemberi Tugas : Pemberi tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup
Penugasan ini adalah PT. United Tractors, Tbk., yang beralamat
di Jl. Raya Bekasi Km 22, Cakung, Jakarta Timur, DKI Jakarta.
3. Pengguna : Pengguna laporan sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup
Laporan Penugasan ini adalah PT. United Tractors, Tbk., yang
beralamat di Jl. Raya Bekasi Km 22, Cakung, Jakarta Timur, DKI
Jakarta.
4. Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan (Kantor, Gudang, & Mess) dengan luas
& Kepemilikan tanah 6.118 m2 dan total luas bangunan 887 m2 yang didukung
dengan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) nomor 09 atas
nama PT. Lestari Tani Teladan dengan kepemilikan tunggal.
5. Jenis Mata : Rupiah
Uang Yang
digunakan
6. Maksud dan : Memberikan opini Nilai Pasar (Market Value) untuk tujuan Jual
Tujuan Beli (Transaksi antar perusahaan yang terafiliasi)
Penilaian sebagaimana diatur oleh perundang – undangan dan ketentuan
yang berlaku.
7. Dasar Nilai : Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing – masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, dan tanpa paksaan. (Peraturan
OJK Nomor 28/POJK.04/2021 – Bab I Ketentuan Umum).
8. Tanggal : Sesuai dengan surat penugasan yang disepakati dengan pemberi
Penilaian tugas, maka tanggal inspeksi dan tanggal penilaian adalah :
Tanggal Inspeksi : 19 Juni 2023
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2022
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 8
Page 67
9. Tingkat : 1. Inspeksi dilakukan dari luar dan dalam properti yang
kedalaman didampingi oleh Bapak Bowo selaku pihak dari pemberi
investigasi tugas,
2. Investigasi terhadap objek penilaian dilakukan terbatas pada
kondisi fisik yang terlihat, cek zoning berdasarkan Perda Kota
Palu No. 2 Tahun 2021 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah tahun 2021 – 2041 dan analisis lingkungan dilakukan
hanya dengan pengamatan umum, serta penelaahan,
perhitungan dan analisis,
3. Proses pengumpulan dan analisa data dilakukan secara
lengkap pada objek penilaian. Bila ada aset-aset tertentu
dijumpai keterbatasan untuk di jangkau maupun diidentifikasi
secara keseluruhan, maka kami menggunakan pendataan
secara sampling secukupnya,
4. Hasil inspeksi yang dilakukan penilai dilengkapi dengan
berita acara hasil inspeksi yang di tandatangani pemberi
tugas dan/atau pemilik aset bersama-sama penilai,
5. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan
di catatkan sebagai bagian yang mengikat atas hasil
penilaian yang dilakukan.
10. Sifat dan : Sumber informasi yang kami gunakan menggunakan data primer
sumber dan data sekunder, untuk data sekunder kami tidak melakukan
informasi yang verifikasi ulang, sumber data sekunder antara lain :
dapat
diandalkan 1. Bank Indonesia,
2. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi
data informasi terkait dengan properti,
3. Badan Pusat Statistik,
4. Media tulis dan elektronik resmi,
5. Data riset MAPPI berupa Biaya Teknis Bangunan (BTB),
6. Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk
penilaian diperoleh dari media cetak, media elektronik dan
papan pengumuman yang layak,
Sedangkan data primer diperoleh dengan cara wawancara
langsung maupun komunikasi menggunakan telepon, sumber
data primer diperoleh dari :
1. Penjual maupun agen properti di sekitar lokasi
2. Pemilik aset atau yang mewakili
11. Asumsi Umum : • Laporan Penilaian ini bersifat Non Disclaimer Opinion.
dan Asumsi • Kami berasumsi bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai
Khusus masalah hukum dan bahwa hak kepemilikannya adalah sah
dan dapat dipasarkan,
• Kami berasumsi bahwa objek penilaian yang ditunjukan
kepada kami adalah benar merupakan subjek dalam penilaian
dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap
kebenarannya,
• Properti dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku
dan sah secara hukum dapat dialihkan dan bebas ikatan,
tuntutan atau halangan apapun juga,
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 9
Page 68
• Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih
berjalan, jika ada dapat diabaikan dan aset yang dinilai seolah
– olah bersih dibawah tanggung jawab pemilik.
• Pemberi Tugas telah memberikan informasi dan data terkait
objek penilaian secara menyeluruh, akurat dan benar,
• Objek Penilaian yang terdapat di luar identifikasi secara
sampling diasumsikan adalah benar, mendekati karakteristik
yang sama dengan objek yang diperiksa secara sampling,
• Data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
• Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal
penilaian dengan waktu penggunaan hasil penilaian dapat
menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan
pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan
akses data dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian.
Apabila pengguna hasil penilaian menemukan kondisi
tersebut, disarankan untuk menugaskan penilai melakukan
review terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan
apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, penilai dapat
melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali
prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih
lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan
dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan
penugasan penilaian sebelumnya,
• Kami berhak atas dan tidak berkewajiban merevisi dan
memperbaiki isi dalam laporan penilaian ini apabila terdapat
data atau informasi yang kami peroleh sesudah penyelesaian
laporan ini,
• Penggunaan data dimaksud menjadi asumsi khusus dalam
penilaian ini. Asumsi khusus yang digunakan mengikat
terhadap keseluruhan hasil penilaian ini.
12. Persyaratan : Laporan yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk
atas kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup
persetujuan Penugasan ini. Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk
untuk publikasi mengumumkan ataupun mempergunakan laporan ini dan untuk
apapun tanpa persetujuan dari pemberi tugas dan pengguna
laporan.
13. Standar : Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar
penilaian yang yang berlaku dalam Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tentang
digunakan Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal,
14. Laporan : Laporan yang akan disampaikan berupa laporan ringkas dan
Penilaian laporan lengkap sebanyak 2 (dua) rangkap dalam bahasa
Indonesia.
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 10
Page 69
15. Batasan atau : Penilai hanya bertanggung jawab memberikan laporan dan
pengecualian informasi kepada pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainnya
atas tanggung sebagaimana yang diatur dalam Lingkup Penugasan ini.
jawab kepada
pihak selain
pemberi tugas
16. Pendekatan : • Berdasarkan peraturan OJK nomor 28/POJK.04/2021 dan
Penilaian Surat Edaran OJK nomor 33/SEOJK.04/2021 untuk
menentukan nilai suatu properti dalam proses penilaian
terdapat 3 pendekatan yang dapat digunakan yaitu :
a. Pendekatan Pasar (Market Approach), Pendekatan
Pasar menghasilkan indikasi Nilai dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik
atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau
penawaran.
Dalam pendekatan pasar, langkah pertama adalah
mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari
transaksi properti yang identik atau sebanding. Jika
transaksi terakhir yang terjadi hanya sedikit, dapat
dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari
properti yang identik atau sebanding, relevansinya dengan
informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan
penyesuaian atas informasi harga transaksi atau
penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi
yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi
yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat
juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari
properti yang ditransaksikan dan yang dinilai.
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach),
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi Nilai
dengan mengubah arus kas dimasa yang akan datang ke
nilai kini.
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang
akan dihasilkan properti selama masa manfaatnya dan
menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal
dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus
kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau
beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya
keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari
penggunaan atau kepemilikan suatu properti.
c. Pendekatan Biaya (Cost Approach), Pendekatan Biaya
menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu
properti lebih daripada biaya untuk memperoleh properti
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 11
Page 70
dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat
pembelian atau konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan
dibayar pembeli dipasar untuk properti yang akan dinilai,
tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun
untuk properti yang setara, kecuali ada faktor waktu yang
tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya.
Umumnya properti yang dinilai akan kurang menarik
dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan
dengan properti alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya
perbedaan biaya dengan properti alternatif, tergantung
pada Dasar Nilai yang diperlukan.
• Dalam menentukan pendekatan dan metodologi mana yang
akan dilakukan sangat tergantung pada karakteristik dari pada
aset yang akan dinilai dan juga perlu dipertimbangkan
ketersediaan data yang diperlukan untuk dapat melaksanakan
penilaian,
• Untuk tujuan penilaian ini sesuai dengan jenis dan klasifikasi
properti, kami menggunakan 2 (dua) Pendekatan Penilaian,
mengingat objek penilaian berupa Tanah dan Bangunan
(Kantor, Gudang, & Mess), maka pendekatan yang paling
sesuai yang dapat digunakan adalah Pendekatan
Pendapatan (Income Approach) dengan Metode Arus Kas
Terdiskonto (Discounted Cash Flow) dan Pendekatan Biaya
(Cost Approach) dengan Metode Biaya Pengganti Baru
(Replacement Cost New).
17. Uraian Proses : Proses Penilaian adalah suatu proses yang meliputi pendefinisian
Penilaian penugasan, implementasi (meliputi proses pengumpulan data
yang cukup dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan,
analisa dengan menggunakan pendekatan yang sesuai, dan
memberikan simpulan nilai yang sesuai dengan objek penilaian
dan tujuan penilaian) serta menyusun dan membuat laporan
penilaian atas objek penilaian.
18. Persyaratan : Pemberi tugas menjamin, bahwa obyek yang akan dinilai tidak
Lain sedang atau telah dinilai oleh penilai publik lainnya, untuk maksud
dan tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama
atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 12
Page 71
SYARAT PEMBATAS
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan
penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya
merupakan hasil penelaahan KJPP Latief Hanif dan Rekan terhadap data yang ada, pemeriksaan
atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk
memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditunjukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan Penilaian. KJPP Latief Hanif dan Rekan tidak bergantung jawab kepada
pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung
jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang
dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. KJPP Latief Hanif dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Latief Hanif dan Rekan tidak memberikan
jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat.
Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya.
Kecuali diinformasikan lain, penilaian KJPP Latief Hanif dan Rekan didasarkan pada asumsi bahwa
seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
5. KJPP Latief Hanif dan Rekan tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas
lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian
KJPP Latief Hanif dan Rekan didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
6. KJPP Latief Hanif dan Rekan tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian KJPP Latief Hanif dan Rekan
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap
nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. KJPP Latief Hanif dan Rekan tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinsruksikan lain,
KJPP Latief Hanif dan Rekan beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik
saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data
yang diberikan Lembaga Pertanahan selaku pemberi tugas / pengguna laporan (bila dinyatakan lain
sebutkan). Oleh karena itu, KJPP Latief Hanif dan Rekan tidak melakukan pengukuran ulang
terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang
diterima dari Pemberi Tugas.
10. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel kantor
(office seal) dari KJPP Latief Hanif Dan Rekan.
Laporan Penilaian Ringkas PT. United Tractors, Tbk. 13
Page 72
Lampiran 2
PT UNITED TRACTORS Tbk
Proyeksi Laba Rugi - Sebelum Rencana Transaksi
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Pendapatan 126.700.990 119.024.520 123.543.841 127.169.430 132.745.935
Beban pokok pendapatan (98.848.742) (92.417.030) (94.766.968) (97.155.212) (101.252.887)
Laba kotor 27.852.248 26.607.490 28.776.873 30.014.217 31.493.047
Beban operasi (6.181.038) (5.997.538) (6.244.421) (6.496.684) (6.786.753)
EBIT 21.671.209 20.609.952 22.532.453 23.517.534 24.706.295
Keuntungan/(kerugian) nilai tukar (270.397) 0 0 0 0
Penghasilan/(beban) keuangan (226.882) 44.997 44.277 (18.685) 16.776
Penghasilan/(beban) lain-lain (165.986) (753.556) (986.249) (999.669) (1.134.836)
Laba sebelum pajak penghasilan 21.007.944 19.901.392 21.590.481 22.499.179 23.588.235
Beban pajak penghasilan (4.944.602) (4.685.066) (5.133.293) (5.185.124) (5.472.339)
Laba tahun berjalan 16.063.342 15.216.326 16.457.187 17.314.055 18.115.897
Page 73
PT UNITED TRACTORS Tbk
Proyeksi Posisi Keuangan - Sebelum Rencana Transaksi
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Aset
Aset lancar
Kas & setara kas 17.115.406 24.507.396 27.699.824 31.601.824 37.781.288
Piutang usaha 23.326.148 22.481.336 24.123.204 25.820.252 30.670.445
Persediaan 16.785.117 18.658.232 18.837.977 20.181.905 21.159.576
Uang muka 2.129.750 1.977.899 2.080.254 2.071.876 2.063.826
Biaya dibayar di muka 0 25.549 31.934 46.124 39.781
Aset lancar lain-lain 4.774.224 5.189.402 4.654.927 4.654.927 4.654.927
Jumlah aset lancar 64.130.645 72.839.814 77.428.120 84.376.909 96.369.844
Aset tidak lancar
Piutang dari pemegang saham 1.789.691 1.898.006 1.898.006 1.898.006 1.898.006
Investasi pada entitas asosiasi & ventura
10.798.057 16.088.183 21.068.316 21.472.141 21.892.883
bersama
Aset tetap 44.792.227 50.229.279 51.471.994 51.738.239 52.182.515
Properti pertambangan 0 0 0 0 0
Aset pajak tangguhan 3.116.062 2.777.245 2.800.307 2.800.559 2.800.808
Beban eksplorasi & pengembangan tangguhan 6.350.789 8.296.903 7.690.589 8.821.114 8.786.111
Goodwill 2.509.501 1.342.872 1.342.872 1.342.872 1.342.872
Aset tidak lancar lain-lain 2.114.224 305.395 304.797 304.757 304.721
Jumlah aset tidak lancar 71.470.552 80.937.883 86.576.881 88.377.688 89.207.915
Jumlah aset 135.601.197 153.777.697 164.005.001 172.754.597 185.577.759
Page 74
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Aset
Aset lancar
Jumlah aset lancar 64.130.645 72.839.814 77.428.120 84.376.909 96.369.844
Aset tidak lancar
Jumlah aset tidak lancar 71.470.552 80.937.883 86.576.881 88.377.688 89.207.915
Jumlah aset 135.601.197 153.777.697 164.005.001 172.754.597 185.577.759
Liabilitas
Liabilitas jangka pendek
Utang usaha 25.377.897 23.297.662 21.667.960 18.039.610 17.804.501
Akrual 10.626.346 7.785.365 8.727.676 9.555.679 10.401.292
Utang pajak 3.408.151 3.022.769 3.075.149 3.032.262 3.077.519
Liabilitas jangka pendek lain-lain 9.960.014 2.474.911 2.566.796 2.566.796 2.566.796
Jumlah liabilitas jangka pendek 49.372.407 36.580.707 36.037.582 33.194.347 33.850.107
Liabilitas jangka panjang
Liabilitas pajak tangguhan 2.402.874 2.806.649 2.591.052 2.523.663 2.451.668
Pinjaman bank jangka panjang 1.620.000 1.942.893 1.903.854 1.903.854 1.903.854
Liabilitas imbalan kerja 3.892.772 3.917.944 3.934.856 3.936.147 3.937.424
Liabilitas jangka panjang lain-lain 966.280 639.447 680.639 680.639 680.639
Jumlah liabilitas jangka panjang 8.881.927 9.306.933 9.110.400 9.044.302 8.973.584
Jumlah liabilitas 58.254.334 45.887.639 45.147.982 42.238.649 42.823.692
Ekuitas
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
73.466.258 99.717.543 109.094.182 119.102.492 129.549.296
pemiliki entitas induk
Kepentingan nonpengendali 3.880.604 8.172.515 9.762.838 11.413.456 13.204.771
Jumlah ekuitas 77.346.862 107.890.058 118.857.020 130.515.948 142.754.067
Jumlah liabilitas & ekuitas 135.601.197 153.777.697 164.005.002 172.754.597 185.577.759
Page 75
Lampiran 3
PT UNITED TRACTORS Tbk
Proyeksi Laba Rugi - Sesudah Rencana Transaksi
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Pendapatan 126.700.990 119.024.520 123.543.841 127.169.430 132.745.935
Beban pokok pendapatan (98.848.742) (92.417.030) (94.766.968) (97.155.212) (101.252.887)
Laba kotor 27.852.248 26.607.490 28.776.873 30.014.217 31.493.047
Beban operasi (6.181.177) (5.997.679) (6.244.565) (6.496.831) (6.786.903)
EBIT 21.671.071 20.609.811 22.532.309 23.517.387 24.706.144
Keuntungan/(kerugian) nilai tukar (270.397) 0 0 0 0
Penghasilan/(beban) keuangan (226.882) 44.997 44.277 (18.685) 16.776
Penghasilan/(beban) lain-lain (165.986) (753.556) (986.249) (999.669) (1.134.836)
Laba sebelum pajak penghasilan 21.007.806 19.901.251 21.590.337 22.499.032 23.588.085
Beban pajak penghasilan (4.944.602) (4.685.066) (5.133.293) (5.185.124) (5.472.339)
Laba tahun berjalan 16.063.204 15.216.185 16.457.043 17.313.908 18.115.746
Page 76
PT UNITED TRACTORS Tbk
Proyeksi Posisi Keuangan - Sesudah Rencana Transaksi
Disajikan dalam jutaan Rupiah
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Aset
Aset lancar
Kas & setara kas 17.098.988 24.490.902 27.683.250 31.585.169 37.764.547
Piutang usaha 23.326.148 22.481.336 24.123.204 25.820.252 30.670.445
Persediaan 16.785.117 18.658.232 18.837.977 20.181.905 21.159.576
Uang muka 2.129.750 1.977.899 2.080.254 2.071.876 2.063.826
Biaya dibayar di muka 0 25.549 31.934 46.124 39.781
Aset lancar lain-lain 4.775.844 5.191.022 4.656.547 4.656.547 4.656.547
Jumlah aset lancar 64.115.847 72.824.939 77.413.167 84.361.873 96.354.722
Aset tidak lancar
Piutang dari pemegang saham 1.789.691 1.898.006 1.898.006 1.898.006 1.898.006
Investasi pada entitas asosiasi & ventura
10.798.057 16.088.183 21.068.316 21.472.141 21.892.883
bersama
Aset tetap 44.806.887 50.243.875 51.486.525 51.752.705 52.196.915
Properti pertambangan 0 0 0 0 0
Aset pajak tangguhan 3.116.062 2.777.245 2.800.307 2.800.559 2.800.808
Beban eksplorasi & pengembangan tangguhan 6.350.789 8.296.903 7.690.589 8.821.114 8.786.111
Goodwill 2.509.501 1.342.872 1.342.872 1.342.872 1.342.872
Aset tidak lancar lain-lain 2.114.224 305.395 304.797 304.757 304.721
Jumlah aset tidak lancar 71.485.212 80.952.479 86.591.412 88.392.153 89.222.316
Jumlah aset 135.601.059 153.777.418 164.004.578 172.754.027 185.577.038
Page 77
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
31-Dec-23 31-Dec-24 31-Dec-25 31-Dec-26 31-Dec-27
Aset
Aset lancar
Jumlah aset lancar 64.115.847 72.824.939 77.413.167 84.361.873 96.354.722
Aset tidak lancar
Jumlah aset tidak lancar 71.485.212 80.952.479 86.591.412 88.392.153 89.222.316
Jumlah aset 135.601.059 153.777.418 164.004.578 172.754.027 185.577.038
Liabilitas
Liabilitas jangka pendek
Utang usaha 25.377.897 23.297.662 21.667.960 18.039.610 17.804.501
Akrual 10.626.346 7.785.365 8.727.676 9.555.679 10.401.292
Utang pajak 3.408.151 3.022.769 3.075.149 3.032.262 3.077.519
Liabilitas jangka pendek lain-lain 9.960.014 2.474.911 2.566.796 2.566.796 2.566.796
Jumlah liabilitas jangka pendek 49.372.407 36.580.707 36.037.582 33.194.347 33.850.107
Liabilitas jangka panjang
Liabilitas pajak tangguhan 2.402.874 2.806.649 2.591.052 2.523.663 2.451.668
Pinjaman bank jangka panjang 1.620.000 1.942.893 1.903.854 1.903.854 1.903.854
Liabilitas imbalan kerja 3.892.772 3.917.944 3.934.856 3.936.147 3.937.424
Liabilitas jangka panjang lain-lain 966.280 639.447 680.639 680.639 680.639
Jumlah liabilitas jangka panjang 8.881.927 9.306.933 9.110.400 9.044.302 8.973.584
Jumlah liabilitas 58.254.334 45.887.639 45.147.982 42.238.649 42.823.692
Ekuitas
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
73.466.120 99.717.264 109.093.759 119.101.922 129.548.575
pemiliki entitas induk
Kepentingan nonpengendali 3.880.604 8.172.515 9.762.838 11.413.456 13.204.771
Jumlah ekuitas 77.346.724 107.889.779 118.856.596 130.515.378 142.753.346
Jumlah liabilitas & ekuitas 135.601.059 153.777.418 164.004.578 172.754.027 185.577.038
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
13916 ms
12 Sep 2026 22:10
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}