Back to announcement
20230704_CAKK_Laporan Informasi dan Fakta Material_31336437_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review CAKKSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 64
Page 1
Laporan No. 00251/2.0118-00/BS/04/0596/1/VI/2023
File No. 072.12/IDR/DO.2/BFO/VI/2023
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI SEWA MENYEWA TANAH KOSONG
ANTARA PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk
DAN PT KOBIN KERAMIK INDUSTRI
KJPP ISKANDAR DAN REKAN
2023
Page 2
SURAT LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Laporan No. 00251/2.0118-00/BS/04/0596/1/VI/2023
File No. 072.12/IDR/DO.2/BFO/VI/2023 Jakarta, 23 Juni 2023
Kepada Yth.
Direksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK TBK
Jalan Raya Bogor Km. 22 No. 90
RT 004/005, Susukan, Ciracas
Jakarta Timur 13880
Dengan hormat,
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Sewa Menyewa Tanah Kosong
antara PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk dan PT Kobin Keramik Industri
Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (IDR atau Penilai atau Kami) telah memperoleh izin
usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 772/KM.1/2013 tanggal 12
November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-
774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal No. STTD.PPB-43/PM.223/2021 tanggal 22 September 2021 sebagai Penilai Properti/Aset dan
Bisnis di Pasar Modal.
Berdasarkan surat proposal/kontrak perjanjian kerja yang telah disepakati antara IDR dengan PT
Cahayaputra Asa Keramik Tbk No. 101.1/IDR/DO.2/Pr-BFO/VI/2023 tanggal 12 Juni 2023, IDR telah
melaksanakan Penilaian untuk Pendapat Kewajaran rencana transaksi sewa menyewa tanah kosong
antara PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk dan PT Kobin Keramik Industri seperti yang tertuang dalam
laporan ini.
Latar Belakang
PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk (selanjutnya disebut CAKK atau Perseroan atau Perusahaan)
merupakan perusahaan terbuka yang tercatat pada Bursa Efek Indonesia (selanjutnya disebut BEI).
CAKK memiliki tanah kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat. CAKK berencana untuk menyewakan tanah kosong
tersebut kepada PT Kobin Keramik Industri (selanjutnya disebut KKIN). Rencana transaksi sewa
menyewa tanah kosong antara CAKK dan KKIN selanjutnya disebut Rencana Transaksi.
Sebagai perusahaan terbuka, Perseroan wajib menaati Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) untuk
melaksanakan transaksi tersebut, terutama Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan No.
42/POJK.04/2020. Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, Perseroan telah menunjuk serta
menggunakan pendapat dari Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (selanjutnya disebut IDR
atau Penilai atau Kami), selaku Penilai Independen yang memberikan pendapat kewajaran atas
Rencana Transaksi tersebut.
IDR telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No.
772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda Terdaftar
i
Page 3
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-43/PM.223/2021 tanggal 22 September 2021 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal. Objek Penilaian Objek penilaian adalah rencana transaksi sewa menyewa tanah kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat untuk jangka waktu sewa 5 tahun antara CAKK dan KKIN. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi Pihak-pihak yang bertransaksi adalah CAKK selaku pemilik dan KKIN selaku penyewa. Maksud dan Tujuan Penilaian Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan penilaian independen atas pendapat kewajaran (Fairness Opinion) atas Rencana Transaksi dengan tujuan pelaksanaan transaksi. Tanggal Penilaian Tanggal penilaian 31 Desember 2022 ditetapkan berdasarkan laporan keuangan Perseroan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Nursal dari Kantor Akuntan Publik (KAP) Teramihardja, Pradhono & Chandra yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan. Asumsi dan Kondisi Pembatas • Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion. • Penilai melakukan penelaahan atas status hukum dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian. • Data dan informasi berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya. • Proyeksi keuangan yang digunakan adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty), jika penilaian menggunakan proyeksi keuangan. • Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan. • Laporan Penilaian ini terbuka untuk publik kecuali informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan. • Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan nilai akhir. • Penilai memperoleh informasi atas status hukum Objek Penilaian dari pemberi tugas. • Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas lainnya diungkapkan dalam laporan. Pendekatan dan Metode Sesuai dengan ruang lingkup penilaian, pendekatan dan metode yang digunakan adalah: a. Melakukan analisis transaksi. b. Melakukan analisis kualitatif atas Rencana Transaksi. c. Melakukan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi. d. Melakukan analisis kewajaran nilai transaksi. e. Melakukan analisis atas faktor lain yang relevan. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) Berdasarkan Pernyataan Persetujuan Pemegang Saham sebagaimana diaktakan dalam akta Notaris Rusnaldy, S.H. No. 17 tanggal 20 Januari 2023 tentang perubahan susunan anggota Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan menjadi sebagai berikut: Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk ii
Page 4
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Sanderawati Joesoef
Komisaris : Luciana Sutanto
Komisaris : Mohammad Raylan
Direksi
Direktur Utama : Johan Silitonga
Direktur : Budi Agusti
Kesimpulan
A. Analisis Transaksi
1. Analisis pengaruh transaksi terhadap keuangan Perseroan
Dengan transaksi sewa menyewa tanah kosong antara CAKK dan KKIN berdasarkan proforma
posisi keuangan likuiditas dan solvabilitas Perseroan mengalami peningkatan. Berdasarkan
proyeksi posisi keuangan likuiditas Perseroan mengalami peningkatan sedangkan solvabilitas
Perseroan mengalami penurunan namun tidak signifikan.
2. Analisis likuiditas dari transaksi
Berdasarkan analisis proforma posisi keuangan dan proyeksi keuangan Perseroan dengan
dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan mengalami peningkatan.
3. Nilai transaksi
Berdasarkan surat penawaran sewa tanah tanggal 22 Juni 2023 yang telah disepakati CAKK
dan KKIN, harga penawaran sewa tanah kosong seluas 97.905 M2 yang terletak di Desa
Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat sebesar Rp
20.000.000.000,-. Dengan demikian nilai transaksi sebesar Rp 20.000.000.000,-.
4. Materialitas nilai transaksi
Nilai transaksi sebesar Rp 20.000.000.000,- dan ekuitas Perseroan berdasarkan laporan
keuangan yang telah diaudit KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan per 31 Desember 2022
adalah sebesar Rp 252.522 juta dengan demikian materialitas nilai transaksi 7,92% dari ekuitas
Perseroan.
Dari uraian tersebut diatas, Rencana Transaksi tidak termasuk transaksi material dan tidak
memerlukan persetujuan RUPS sesuai dengan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
5. Hubungan antara pihak-pihak yang bertransaksi
Berdasarkan analisis hubungan kepemilikan saham, TBI merupakan pemegang 62,55% saham
CAKK dan pemegang 95,00% saham KKIN. Dengan demikian antara Perseroan dan KKIN
terdapat hubungan kepemilikan saham.
Berdasarkan analisis hubungan kepengurusan Budi Agusti sebagai Direktur Perseroan juga
sebagai Direktur KKIN. Dengan demikian antara Perseroan dan KKIN terdapat hubungan
kepengurusan.
Kemudian terdapat hubungan keluarga antara Sanderawati Joesoef sebagai Komisaris Utama
Perseroan, Hermanto Tanoko sebagai Komisaris Utama KKIN dan Belinda Natalia sebagai
Direktur Utama KKIN dimana Hermato Tanoko merupakan suami dari Sanderawati Joesoef
dan Belinda Natalia adalah anak dari Sanderawati Joesoef.
Dengan demikian Transaksi termasuk Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan OJK No. 42 /POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan.
6. Analisis perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati
Berdasarkan analisis perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati, dapat disimpulkan
bahwa perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati layak dan dapat diandalkan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk iii
Page 5
pelaksanaannya dari transaksi yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku, dengan pertimbangan tersebut rencana transaksi wajar dilaksanakan.
7. Analisis manfaat dan risiko dari transaksi
Manfaat transaksi adalah sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya transaksi akan meningkatkan laba dan profitabilitas Perseroan, yang
pada akhirnya dapat menciptakan nilai tambah bagi pemegang saham.
Risiko transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan tidak dapat menggunakan tanah kosong miliknya sewaktu-waktu dan
berpotensi untuk kehilangan kesempatan untuk mengembangkan tanah kosong miliknya
selama masa sewa berlangsung.
B. Analisis Kualitatif
1. Analisis industri dan lingkungan
Ekonomi Indonesia tahun 2022 tumbuh sebesar 5,31%. Pertumbuhan terjadi pada seluruh
lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan tertinggi adalah Transportasi
dan Pergudangan sebesar 19,87%, diikuti Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar
11,97%, dan Jasa Lainnya sebesar 9,47%. Sementara itu, Industri Pengolahan yang memiliki
peran dominan tumbuh 4,89%. Sedangkan Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan serta
Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor masing-masing tumbuh
sebesar 2,25% dan 5,52%.
Struktur PDB Indonesia menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku tahun 2022 tidak
menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh Lapangan
Usaha Industri Pengolahan sebesar 18,34%; diikuti oleh Perdagangan Besar dan Eceran;
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 12,85%; Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan
sebesar 12,40%; Pertambangan dan Penggalian sebesar 12,22%; serta Konstruksi sebesar
9,77%. Peranan kelima lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Indonesia mencapai
65,58%.
Pandemi Covid 19 memberikan dampak yang mempengaruhi seluruh sendi kehidupan. Salah
satu yang terkena dampak adalah industri keramik. Namun, industri keramik berhasil bangkit.
Hal itu ditandai dengan permintaan pasar yang terus meningkat. Hal tersebut tercermin pada
industri keramik mampu rebound di tengah pandemi Covid-19 yang ditandai dengan
meningkatnya level utilisasi produksi nasional ke level 75% atau yang tertinggi sejak tahun
2015. Keberhasilan ini ditopang oleh kebijakan pemerintah terkait insentif Harga Gas Bumi
Tertentu (HGBT) bagi industri sebesar USD6 per MMBTU melalui Keputusan Menteri ESDM
Nomor 89K/10/MEM Tahun 2020, yang selanjutnya diperbarui dengan Keputusan Menteri
ESDM Nomor 134.K/HK.02/MEM.M Tahun 2021, sehingga membantu industri keramik untuk
meningkatkan daya saing dan menggairahkan kembali optimisme industri keramik dalam
negeri.
Permintaan pasar yang meningkat juga terlihat dari mulai adanya ekspansi baru selama tahun
2021 di mana terdapat penambahan kapasitas produksi sekitar 13 juta meter persegi dari
kapasitas terpasang 538 juta meter persegi per tahun menjadi sekitar 551 juta meter persegi
per tahun. Selain itu, jumlah produksi keramik di tahun 2021 juga tumbuh positif sekitar 35%
dari sekitar 304 juta meter persegi di tahun 2020 menjadi sekitar 400—410 juta meter persegi
di tahun berikutnya. Keadaan pun semakin membaik pada tahun 2022. Hal ini tercermin dari
kinerja positif industri keramik sebagai subsektor dari industri bahan galian nonlogam, yang
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk iv
Page 6
tumbuh 1,35% dengan kontribusi 0,47% (y-o-y) pada triwulan I tahun 2022. Capaian tersebut
menempatkan industri bahan galian nonlogam sebagai peringkat kedua dalam kontribusi
perkembangan investasi di sektor industri kimia, farmasi dan tekstil (IKFT) sebesar 2,69%.
2. Analisis operasional dan prospek perusahaan
Perseroan mencatatkan pendapatan pada tahun 2022 sebesar Rp 250.321 juta. Berdasarkan
analisis vertikal laba rugi penyesuaian tahun 2022 tercatat proporsi beban pokok pendapatan
terhadap pendapatan sebesar 78,54%, proporsi laba kotor Perseroan sebesar 21,46%. Dari sisi
aset dan ekuitas, Perseroan berhasil mencatatkan peningkatan aset pada tahun 2022 sebesar
1,53%, dan ekuitas Perseroan juga meningkat 4,02% dari tahun sebelumnya.
Industri keramik Indonesia mencatatkan tingkat utilisasi kapasitas produksi nasional mencapai
79 persen dari target 80 persen pada 2022. Dengan kinerja bertumbuh positif dan utilisasi
diproyeksikan meningkat pada 2023, Asosiasi Aneka Industri Keramik Indonesia (Asaki)
menatap dengan optimistis dan siap meneruskan ekspansi. Asaki memproyeksikan tingkat
utilisasi kapasitas produksi pada 2023 akan mencapai 80 persen sampai 85 persen pada 2023.
Perkiraan kapasitas produksi total akan mencapai 470 juta meter persegi pada tahun depan.
Kinerja ekspor industri keramik Indonesia juga masih tumbuh positif meskipun pasar global
mengalami situasi resesi. Sebaliknya, impor industri keramik mengalami penurunan sekitar 2
persen. Menurut Asaki, dengan dukungan dan sinergitas dari pemerintah, Asaki optimistis,
fase ekspansi industri keramik nasional akan berlanjut. Direktorat Jenderal Industri Kimia,
Farmasi, dan Tekstil Kementerian Perindustrian menyatakan industri aneka keramik Indonesia
menumbuhkan optimisme dengan pencapaian utilisasi kapasitas produk nasional mencapai
79 persen pada 2022. Pencapaian itu menunjukkan pertumbuhan positif, yakni dari 74 persen
pada 2021. Produk ubin keramik Indonesia yang diproduksi industri nasional juga berkualitas
karena mampu memenuhi kebutuhan pasar dalam negeri dan juga memasok kebutuhan pasar
internasional.
Optimisme kebangkitan industri bahan bagunan nasional khususnya ubin keramik nasional
semakin jelas terlihat dengan adanya Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota
Negara (IKN) serta Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 9/M Tahun 2022 tentang
Pengangkatan Kepala dan Wakil Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara. Bentang keseluruhan luas
daratan IKN sebesar 256.142 hektare (Ha) dengan proyeksi pembangunan kawasan
pengembangan IKN Nusantara sebesar 78% atau seluas 199.962 Ha. Kondisi tersebut bisa
dimanfaatkan oleh seluruh stakeholder bahan bangunan dan jasa konstruksi nasional untuk
mulai menetapkan IKN Nusantara sebagai potensial market dalam peningkatan utilitas
produksi dan dalam upaya menekan laju impor.
3. Alasan dilakukannya transaksi
Alasan dilakukannya transaksi antara lain adalah:
− Dengan dilakukannya transaksi Perseroan dapat mengoptimalkan aset yang tidak
digunakan yang dapat menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan.
4. Keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif
Keuntungan yang bersifat kualitatif bagi Perseroan adalah dengan menyewakan tanah kosong
milik Perseroan kepada KKIN maka pengelolaan tanah kosong milik Perseroan akan lebih optimal
sehingga Perseroan dapat lebih dikenal masyarakat sebagai perusahaan dengan manajemen
yang profesional.
Kerugian yang bersifat kualitatif diperkirakan tidak ada.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk v
Page 7
C. Analisis Kuantitatif
1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Kewajiban Dan Kondisi Keuangan
1.1. Penilaian kinerja historis dan Rasio Keuangan
Tahun 2018 Perseroan mencatatkan total pendapatan sebesar Rp 274.477 juta dan
meningkat 5,43% di tahun 2019 menjadi Rp 289.384 juta. Tahun 2020 pertumbuhan
pendapatan Perseroan menurun 25,01% menjadi Rp 217.014 juta. Tahun 2021
pertumbuhan pendapatan Perseroan meningkat 24,62% menjadi Rp 270.440 juta. Tahun
2022 pertumbuhan pendapatan Perseroan menurun 7,44% menjadi Rp 250.321 juta.
Selama tahun 2018 – 2022 komposisi aset Perseroan didominasi oleh aset tidak lancar
dengan rata-rata proporsi terhadap total aset sebesar 69,74%, diikuti oleh aset lancar
sebesar 30,26%. Komposisi aset lancar terbesar adalah persediaan, sedangkan komposisi
aset tidak lancar didominasi utamanya oleh aset tetap. Tahun 2021, komposisi aset
Perseroan terdiri dari 23,48% aset lancar dan 76,52% aset tidak lancar. Pada tahun 2022,
komposisi aset Perseroan terdiri dari 28,38% aset lancar dan 71,62% aset tidak lancar.
Pada tahun 2018 – 2022 komposisi liabilitas Perseroan didominasi oleh liabilitas jangka
pendek dengan proporsi terhadap total liabilitas sebesar 63,67% diikuti oleh liabilitas
jangka panjang sebesar 36,33%. Komposisi liabilitas jangka pendek terbesar utamanya
berasal dari utang usaha sedangkan komposisi liabilitas jangka panjang didominasi oleh
liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan. Di tahun 2021, komposisi liabilitas
Perseroan sebesar 42,14% liabilitas jangka pendek dan 57,86% liabilitas jangka panjang.
Di tahun 2022, komposisi liabilitas Perseroan sebesar 86,20% liabilitas jangka pendek dan
13,80% liabilitas jangka panjang.
Profitabilitas merupakan kemampuan perusahaan untuk memperoleh laba selama
periode tertentu dari kegiatan bisnis yang dilakukannya. Selama tahun 2018 – 2022, rasio
profitabilitas Perseroan cenderung meningkat. Rata-rata profitabilitas Perseroan yang
diukur menggunakan EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan EAT/Sales berturut-turut
adalah 13,13%, 4,41%, 4,18% dan 2,88%. Pada tahun 2022, EBITDA/Sales, EBIT/Sales,
EBT/Sales, dan EAT/Sales masing-masing sebesar 16,24%, 4,09%, 5,47% dan 4,22%.
Sedangkan profitabilitas Perseroan yang dikaitkan dengan pengembalian terhadap
perusahaan dan pemegang saham yang diukur dengan Return on Equity (ROE) dan Return
on Asset (ROA). Rata-rata ROE dan ROA Perseroan dalam tahun 2018 – 2022 masing-
masing 3,52% dan 1,97%. Pada tahun 2022 tercatat ROE dan ROA Perseroan masing-
masing sebesar 4,18% dan 2,36%.
Likuiditas adalah kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban jangka pendek
yang harus dibayar dengan aset lancarnya. Dalam mengukur tingkat likuiditas perusahaan,
digunakan Current Ratio (CR). Semakin tinggi CR maka semakin tinggi likuiditas suatu
perusahaan. Pada tahun 2018 – 2022, pertumbuhan likuiditas perusahaan cenderung
fluktuatif dengan Current Ratio tahun 2022 sebesar 0,75x, artinya Perseroan memiliki Rp
0,75 aset lancar yang dapat digunakan untuk memenuhi setiap Rp 1 utang lancarnya.
Solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk melunasi seluruh kewajibannya
ketika dilikuidasi yang diukur dengan Debt to Equity Ratio (DER) dan Debt to Asset Ratio
(DAR). Semakin rendah DER dan DAR maka semakin tinggi solvabilitas perusahaan.
Solvabilitas Perseroan tahun 2018 – 2022 terus meningkat, dengan DER dan DAR tahun
2022 masing-masing adalah 0,77x dan 0,44x. Artinya, perusahaan memiliki utang Rp 0,77
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk vi
Page 8
untuk setiap Rp 1 ekuitas yang dimilikinya serta setiap Rp 1 aset perusahaan dibiayai oleh
utang sebesar Rp 0,44.
1.2. Penilaian arus kas
Pada tahun 2018, arus kas operasi Perseroan tercatat positif sebesar Rp 6.169 juta yang
utamanya berasal dari penerimaan kas dari pelanggan. Di tahun 2019, Perseroan
memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 44.330 juta yang utamanya berasal dari
penerimaan kas dari pelanggan. Di tahun 2020, Perseroan memperoleh kas dari aktivitas
operasi sebesar Rp 20.751 juta yang utamanya berasal dari penerimaan kas dari
pelanggan. Pada tahun 2021, Perseroan tercatat memperoleh kas dari aktivitas operasi
sebesar Rp 25.840 juta yang utamanya berasal dari penerimaan kas dari pelanggan. Pada
tahun 2022, Perseroan tercatat menggunakan kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 1.907
juta yang utamanya untuk pembayaran kas kepada pemasok.
Selanjutnya tahun 2018, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi
sebesar Rp 29.799 juta utamanya untuk pembayaran uang muka aset tetap. Di tahun
2019, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp 33.225
juta yang utamanya untuk pembayaran uang muka aset tetap. Di tahun 2020, Perseroan
tercatat menggunakan kas dari aktivitas investasi sebesar Rp 51.238 juta yang utamanya
untuk perolehan aset tetap. Di tahun 2021, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk
aktivitas investasi sebesar Rp 42.867 juta yang utamanya untuk perolehan aset tetap. Di
tahun 2022, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp
26.440 juta yang utamanya untuk penambahan deposito berjangka.
Pada tahun 2018, Perseroan memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp
23.950 juta yang utamanya berasal dari penerimaan dari penawaran saham setelah
dikurangi biaya emisi saham. Di tahun 2019, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk
aktivitas pendanaan sebesar Rp 9.035 juta yang utamanya untuk penurunan utang pihak
berelasi. Pada tahun 2020, memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 33.561
juta yang utamanya berasal dari penerimaan utang bank. Pada tahun 2021, Perseroan
tercatat memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 13.810 juta yang
utamanya berasal dari penerimaan utang bank. Tahun 2022, Perseroan tercatat
memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 27.748 juta yang utamanya
berasal dari penerimaan utang bank.
Kas Perseroan di tahun 2018 tercatat sebesar Rp 591 juta dan meningkat 349,93% di tahun
2019 menjadi Rp 2.661 juta. Pada tahun 2020 kas Perseroan meningkat 115,49% dari
tahun sebelumnya menjadi Rp 5.734 juta yang utamanya dari perolehan kas aktivitas
operasi dan pendanaan. Di tahun 2021 kas Perseroan menurun 56,11% menjadi Rp 2.517
yang utamanya karena kas aktivitas investasi negatif. Di tahun 2022 kas Perseroan
menurun 23,79% menjadi Rp 1.918 yang utamanya karena kas aktivitas investasi yang
negatif.
Saldo kas pada setiap tahun selalu positif karena kebutuhan kas untuk operasi dan
investasi disesuaikan dengan pendanaannya.
1.3. Analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan proforma laporan keuangan setelah
transaksi.
Berdasarkan analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan proforma laporan
keuangan setelah transaksi dapat disimpulkan dengan dilakukannya transaksi kondisi
likuiditas dan solvabilitas mengalami peningkatan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk vii
Page 9
1.4. Penilaian atas proyeksi keuangan yang diperoleh dari manajemen.
Tanpa dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan masing-masing sebesar 14,35%, 5,03%, 2,10% dan 1,64%. Sedangkan dengan
dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan setiap tahun masing-masing sebesar 14,35%, 5,03%, 3,22% dan 2,76%. Dengan
demikian dengan dilakukannya transaksi profitabilitas Perseroan yang diukur dengan
EBT/Sales dan EAT/Sales mengalami peningkatan.
Tanpa dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Current
Ratio (CR) sebesar 96,21% sedangkan dengan dilakukannya transaksi CR Perseroan
menjadi 103,57%.
Tanpa dilakukannya transaksi solvabilitas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Debt to
Equity Ratio (DER) dan Debt to Assets Ratio (DAR) masing-masing 65,57% dan 39,57%
sedangkan dengan dilakukannya transaksi DER dan DAR Perseroan menjadi 66,26% dan
39,74%.
Dengan transaksi, proyeksi posisi keuangan Perseroan menunjukan bahwa likuiditas
Perseroan mengalami peningkatan sedangkan solvabilitas Perseroan mengalami
penurunan namun tidak signifikan.
Dengan dan tanpa transaksi proyeksi arus kas Perseroan menunjukkan tidak ada cash
deficiency dan kelangsungan usaha Perseroan selama umur proyeksi terjamin.
2. Analisis Inkremental
2.1. Konstribusi Nilai Tambah
Dengan dilakukannya transaksi, kontribusi nilai tambah dalam tahun 2023 - 2028
terhadap peningkatan profitabilitas EBT serta EAT rata-rata masing-masing sebesar 6,24%
dan 7,71%.
Berdasarkan analisis tersebut dapat disimpulkan bahwa dengan dilakukannya transaksi,
Perseroan akan memperoleh nilai tambah berupa peningkatan laba dan peningkatan
profitabilitas yang akan menguntungkan Perseroan.
2.2. Biaya dan pendapatan yang relevan
Perseroan akan memperhatikan biaya dan pendapatan yang relevan sesuai dengan
keadaan industri dan margin laba yang diharapkan. Apabila pendapatan berkurang
Perseroan akan menurunkan biaya secara proporsional hingga margin laba yang
diharapkan dapat tercapai. Dengan demikian transaksi yang dilakukan memberikan nilai
tambah bagi Perseroan.
2.3. Informasi non keuangan yang relevan
Informasi non keuangan yang relevan adalah dengan dilakukannya transaksi maka
Perseroan dapat mengoptimalkan aset yang tidak digunakan oleh Perseroan.
2.4. Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan
Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan Rencana Transaksi
dan nilai transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris Perseroan.
Rencana Transaksi dan nilai transaksi dengan persyaratan yang mudah, transparan dan
akuntabel yang dapat dipenuhi Perseroan sesuai dengan Peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
Alternatif lain dari Rencana Transaksi apabila dilakukan dengan pihak lain tidak ada dan
Perseroan tidak mengenal pihak lain tersebut, sehingga Rencana Transaksi tidak dapat
dilaksanakan.
2.5. Hal-Hal Material Lainnya
Hal-hal material lainnya terkait dengan analisis inkremental dari Rencana Transaksi tidak
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk viii
Page 10
ada. Dengan analisis inkremental yang telah dilakukan, Penilai meyakini bahwa Rencana
Transaksi adalah wajar dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
D. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
1. Hasil Penilaian Objek Transaksi
Berdasarkan Laporan Penilaian Properti No. 00243/2.0118-00/PI/04/0463/1/VI/2023 tanggal
23 Juni 2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan, menyatakan bahwa Nilai Pasar
Sewa Tanah Kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat untuk jangka waktu sewa 5 tahun per 31 Desember
2022 adalah Rp 18.700.000.000,- (delapan belas miliar tujuh ratus juta Rupiah).
2. Nilai Transaksi
Berdasarkan surat penawaran sewa tanah tanggal 22 Juni 2023 yang telah disepakati CAKK
dan KKIN, harga penawaran sewa tanah kosong seluas 97.905 M2 yang terletak di Desa
Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat sebesar Rp
20.000.000.000,-. Dengan demikian nilai transaksi sebesar Rp 20.000.000.000,-.
3. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Dengan Nilai Sewa yang merupakan nilai transaksi sewa tanah kosong adalah Rp
20.000.000.000,- dan Nilai Pasar Sewa objek transaksi dari hasil penilaian adalah Rp
18.700.000.000,-, maka nilai transaksi lebih tinggi 6,95% dari Nilai Pasar Sewanya, dengan
demikian kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
4. Analisis Bahwa Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah dari Transaksi Yang Dilakukan
Berdasarkan hasil analisis dapat dipastikan bahwa nilai transaksi memberikan nilai tambah
sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya transaksi, kontribusi nilai tambah pada tahun 2023 - 2028
terhadap laba EBT serta EAT masing-masing sebesar Rp 20.000 juta dan Rp 20.000 juta.
• Dengan dilakukannya transaksi, kontribusi nilai tambah dalam tahun 2023 - 2028
terhadap peningkatan profitabilitas EBT serta EAT rata-rata masing-masing sebesar
6,24% dan 7,71%.
Berdasarkan analisis tersebut, kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
E. Analisis Atas Faktor Lain Yang Relevan
1. Analisis Faktor Lain Yang Relevan
Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan asumsi bahwa transaksi yang akan dilakukan
oleh manajemen Perseroan sesuai dengan Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk ix
Page 11
Page 12
Page 13
DAFTAR ISI
SURAT LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI .......................................... i
PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................................. xi
DAFTAR ISI ................................................................................................................................. xii
BAB I PENDAHULUAN................................................................................................................. I-1
1.1. Latar Belakang ............................................................................................................................ I-1
1.2. Identitas Pemberi Tugas ............................................................................................................. I-1
1.3. Objek Penilaian ........................................................................................................................... I-1
1.4. Maksud dan Tujuan Penilaian..................................................................................................... I-1
1.5. Tanggal Penilaian ........................................................................................................................ I-1
1.6. Ruang Lingkup Penilaian ............................................................................................................. I-2
1.7. Pendekatan dan Metode ............................................................................................................ I-2
1.8. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi .................................................................................................... I-2
1.9. Pernyataan Independensi dan Tidak Adanya Benturan Kepentingan ........................................ I-2
1.10. Uraian Mengenai Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Serta Hasil Penilaian Oleh
Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian
Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi ............................................................................ I-3
1.11. Sumber Data ............................................................................................................................... I-3
1.12. Informasi Mengenai Identitas Dan Jabatan Pihak-Pihak Yang Telah Diwawancarai
Dan Hubungannya Dengan Objek Penilaian ............................................................................... I-4
1.13. Asumsi dan Kondisi Pembatas .................................................................................................... I-4
1.14. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) ............................................................ I-6
BAB II ANALISIS TRANSAKSI ....................................................................................................... II-1
2.1. Analisis Pengaruh Transaksi Terhadap Keuangan Perseroan .................................................... II-1
2.2. Analisis likuiditas Dari Transaksi ................................................................................................ II-1
2.3. Nilai Transaksi ............................................................................................................................ II-1
2.4. Materialitas Nilai Transaksi........................................................................................................ II-1
2.5. Hubungan Antara Pihak-Pihak Yang Bertransaksi ..................................................................... II-2
2.6. Analisis Perjanjian Dan Persyaratan Yang Telah Disepakati ...................................................... II-3
2.7. Analisis Manfaat Dan Risiko Dari Transaksi ............................................................................... II-3
BAB III ANALISIS KUALITATIF .................................................................................................... III-1
3.1. Riwayat Singkat Perusahaan Dan Kegiatan Usaha ................................................................... III-1
3.2. Analisis Industri dan Lingkungan .............................................................................................. III-3
3.3. Alasan Dilakukannya Transaksi ................................................................................................. III-8
3.4. Keuntungan Dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif Atas Transaksi Yang Akan Dilakukan ........ III-8
BAB IV ANALISIS KUANTITATIF ................................................................................................. IV-1
4.1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan ......................... IV-1
4.2. Analisis Inkremental .............................................................................................................. IV-23
BAB V ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI ......................................................................... V-1
5.1. Hasil Penilaian Objek Transaksi ................................................................................................ V-1
5.2. Nilai Transaksi ........................................................................................................................... V-1
5.3. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi ............................................................................................ V-1
5.4. Analisis Bahwa Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah dari Transaksi Yang Dilakukan ..... V-1
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk xii
Page 14
BAB VI ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN ................................................................ VI-1 6.1. Analisis Faktor Lain Yang Relevan ............................................................................................ VI-1 BAB VII KESIMPULAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI ............................................. VII-1 LAMPIRAN Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk xiii
Page 15
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk (selanjutnya disebut CAKK atau Perseroan atau Perusahaan)
merupakan perusahaan terbuka yang tercatat pada Bursa Efek Indonesia (selanjutnya disebut
BEI). CAKK memiliki tanah kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci,
Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat. CAKK berencana untuk
menyewakan tanah kosong tersebut kepada PT Kobin Keramik Industri (selanjutnya disebut
KKIN). Rencana transaksi sewa menyewa tanah kosong antara CAKK dan KKIN selanjutnya
disebut Rencana Transaksi.
Sebagai perusahaan terbuka, Perseroan wajib menaati Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
untuk melaksanakan transaksi tersebut, terutama Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan No.
42/POJK.04/2020. Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, Perseroan telah menunjuk
serta menggunakan pendapat dari Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (selanjutnya
disebut IDR atau Penilai atau Kami), selaku Penilai Independen yang memberikan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi tersebut.
IDR telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No.
772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-43/PM.223/2021 tanggal 22 September
2021 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal.
1.2. Identitas Pemberi Tugas
Nama Pemberi Tugas : PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk
Bidang Usaha : Industri bahan bangunan dari keramik
Alamat Kantor : Belleza Office Tower Lt. 21 Unit 01 - 02, Jl. Letjen. Soepeno No. 34,
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12210
No. Telepon/Fax : 021-8404040/021-8401277
Email : support@kaisarceramics.com
Website : www.kaisar-ceramics.com
1.3. Objek Penilaian
Objek penilaian adalah rencana transaksi sewa menyewa tanah kosong seluas 97.905 m2 yang
terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat
untuk jangka waktu sewa 5 tahun antara CAKK dan KKIN.
1.4. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan penilaian independen atas pendapat
kewajaran (Fairness Opinion) atas Rencana Transaksi dengan tujuan pelaksanaan transaksi.
1.5. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian 31 Desember 2022 ditetapkan berdasarkan laporan keuangan Perseroan yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Nursal dari
Kantor Akuntan Publik (KAP) Teramihardja, Pradhono & Chandra yang terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-1
Page 16
1.6. Ruang Lingkup Penilaian
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) merupakan suatu pernyataan yang diberikan oleh
Penilai Usaha untuk menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan dilakukan adalah wajar atau
tidak wajar. Ruang lingkup penilaian, antara lain:
a. Identifikasi masalah (identifikasi asumsi dan kondisi pembatas, tujuan dan objek penilaian,
definisi penilaian dan tanggal penilaian),
b. Pengumpulan data,
c. Analisis data,
d. Estimasi nilai sesuai dengan dasar nilai dan premis nilai yang digunakan dengan
menggunakan pendekatan penilaian,
e. Penulisan laporan.
Sesuai dengan peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, pemberian pendapat kewajaran setelah
dilakukan analisis atas:
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan.
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang
saham.
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait dengan Rencana
Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
Sifat Rencana Transaksi terkait dengan ada atau tidak adanya hubungan antara pihak-pihak yang
bertransaksi diatur sesuai dengan Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Benturan Kepentingan dan nilai materialitas Rencana Transaksi diatur sesuai dengan
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Sehubungan dengan peraturan-peraturan tersebut berkaitan dengan penunjukkan IDR untuk
memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi, maka ruang lingkup pendapat
kewajaran berdasarkan pada analisis atas kewajaran dari Rencana Transaksi tersebut.
1.7. Pendekatan dan Metode
Sesuai dengan ruang lingkup penilaian, pendekatan dan metode yang digunakan adalah:
a. Melakukan analisis transaksi.
b. Melakukan analisis kualitatif atas Rencana Transaksi.
c. Melakukan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi.
d. Melakukan analisis kewajaran nilai transaksi.
e. Melakukan analisis atas faktor lain yang relevan.
1.8. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi adalah CAKK selaku pemilik dan KKIN selaku penyewa.
1.9. Pernyataan Independensi dan Tidak Adanya Benturan Kepentingan
1. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini kami tidak ada benturan
kepentingan dengan Perseroan maupun pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan
transaksi yang akan dilakukan Perseroan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-2
Page 17
2. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini kami telah bertindak secara
independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, maupun
pemegang saham Perseroan ataupun pihak-pihak yang terkait dengan Perseroan tersebut.
Kami juga tidak mempunyai kepentingan ataupun keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini. Selanjutnya, laporan pendapat kewajaran ini tidak dilakukan untuk
memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun.
3. Tidak ada satupun dari pemilik ataupun pegawai kami yang memiliki kepentingan dalam
bentuk apapun yang dapat menghalangi kami untuk melakukan penilaian secara
independen terhadap pendapat kewajaran ini. Kompensasi dan honorarium kami tidak
bergantung kepada kejadian maupun kesimpulan yang diambil oleh Perseroan sebagai
akibat dari laporan kami ini.
4. Uraian mengenai ada atau tidak adanya benturan kepentingan atas transaksi yang akan
dilakukan Perseroan dinyatakan dalam Surat Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris
Perseroan.
1.10. Uraian Mengenai Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Serta Hasil Penilaian Oleh Penilai
Usaha Dan/Atau Penilai Properti Yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian Pendapat Kewajaran
Atas Rencana Transaksi
Dalam pendapat kewajaran ini kami menggunakan hasil penilaian dari Penilai Properti yang
telah melakukan penilaian terhadap objek transaksi.
Berdasarkan Laporan Penilaian Properti No. 00243/2.0118-00/PI/04/0463/1/VI/2023 tanggal 23
Juni 2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan, menyatakan bahwa Nilai Pasar Sewa
Tanah Kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat untuk jangka waktu sewa 5 tahun per 31 Desember
2022 adalah Rp 18.700.000.000,- (delapan belas miliar tujuh ratus juta Rupiah).
1.11. Sumber Data
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
a) Copy legalitas dan perizinan CAKK.
b) Copy legalitas dan perizinan KKIN.
c) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Nursal dari KAP Teramihardja, Pradhono & Chandra
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
d) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Grace Octavia dari KAP Hertanto, Grace, Karunawan
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
e) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik David Kurniawan dari KAP Morhan & Rekan dengan
opini wajar, dalam semua hal yang material.
f) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Morhan Tirtonadi dari KAP Morhan & Rekan dengan
opini wajar, dalam semua hal yang material.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-3
Page 18
g) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Morhan Tirtonadi dari KAP Morhan & Rekan dengan
opini wajar, dalam semua hal yang material.
h) Laporan keuangan proforma CAKK per 31 Desember 2022 sebelum dan setelah transaksi dari
manajemen Perseroan.
i) Surat penawaran sewa tanah tanggal 22 Juni 2023 yang telah disepakati CAKK dan KKIN.
j) Proyeksi keuangan dari manajemen Perseroan.
k) Laporan Penilaian Properti Sewa yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan No.
00243/2.0118-00/PI/04/0463/1/VI/2023 tanggal 23 Juni 2023 berupa Tanah Kosong seluas
97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang,
Provinsi Jawa Barat untuk jangka waktu sewa 5 tahun.
l) Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Transaksi.
1.12. Informasi Mengenai Identitas Dan Jabatan Pihak-Pihak Yang Telah Diwawancarai Dan
Hubungannya Dengan Objek Penilaian
Kami telah melakukan diskusi dan wawancara dengan manajemen Perseroan pada tanggal 21
Juni 2023. Identitas yang kami wawancarai adalah Bapak Alex Dwi Adha dan Bapak Marissi
Jordan sebagai representatif Perseroan.
1.13. Asumsi dan Kondisi Pembatas
a) Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b) Penilai melakukan penelaahan atas status hukum dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
c) Data dan informasi berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
d) Proyeksi keuangan yang digunakan adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty), jika penilaian menggunakan proyeksi
keuangan.
e) Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan.
f) Laporan Penilaian ini terbuka untuk publik kecuali informasi yang bersifat rahasia, yang
dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
g) Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
h) Penilai memperoleh informasi atas status hukum Objek Penilaian dari pemberi tugas.
i) IDR mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat ini sampai dengan terjadinya
Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap
Transaksi.
j) Pendapat ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan bahwa penggunaan sebagian dari
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat
tersebut. Penyusunan pendapat ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak
dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.
k) Pendapat Kewajaran tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah pada
tanggal Pendapat ini dikeluarkan. Penilaian Kewajaran ini hanya dilakukan terhadap
Transaksi seperti yang diuraikan diatas.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-4
Page 19
l) IDR tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapatnya
karena peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
m) Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Pendapat Kewajaran ini, IDR melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan
data sebagaimana diberikan manajemen Perseroan yang mana berdasarkan hakekat
kewajaran adalah benar, lengkap, dapat diandalkan, serta tidak menyesatkan. IDR tidak
melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-
data yang diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan
demikian IDR tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung-jawab terhadap
kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut.
n) Sebagai dasar bagi IDR untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Pendapat
Kewajaran atas Transaksi, IDR menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada
Sumber Data pada laporan pendapat kewajaran sebagai bahan pertimbangan.
o) Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil penilaian
IDR secara material. Oleh karena itu, IDR tidak dapat menerima tanggung jawab atas
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data
tersebut.
p) Pendapat Kewajaran ini disusun hanya dengan mempertimbangkan sudut pandang
pemegang saham Perseroan dan tidak mempertimbangkan sudut pandang stakeholders
lain serta aspek-aspek lainnya.
q) IDR menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini sampai
dengan tanggal terjadinya Transaksi tidak terjadi perubahan yang sangat berpengaruh
secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran.
r) Dengan ini IDR menyatakan bahwa penugasan IDR tidak termasuk menganalisis transaksi-
transaksi di luar Transaksi yang mungkin tersedia bagi Perseroan serta pengaruh dari
transaksi-transaksi tersebut terhadap Transaksi.
s) IDR tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari segi hukum dan implikasi
aspek perpajakan dari Transaksi tersebut.
t) Mengingat bahwa adanya kemungkinan terjadinya perbedaan waktu dari tanggal laporan
ini dengan pelaksanaan Transaksi, maka kesimpulan di atas berlaku bila tidak ada
perubahan yang memiliki dampak yang signifikan terhadap nilai dari Transaksi. Perubahan
tersebut termasuk perubahan baik secara internal pada masing-masing perusahaan
maupun secara eksternal meliputi: kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan pemerintah Indonesia setelah tanggal laporan ini
dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal laporan ini dikeluarkan terjadi perubahan tersebut
di atas, maka pendapat kewajaran atas Transaksi ini mungkin berbeda.
u) Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi dan tidak
dapat dipergunakan untuk kepentingan lain maupun pihak lain.
v) Pendapat Kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk
menyetujui atau tidak menyetujui Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas
Transaksi tersebut.
w) IDR juga berpegang kepada surat pernyataan manajemen Perseroan (management
representation letter) atas penugasan IDR untuk mempersiapkan Laporan Pendapat
Kewajaran, bahwa perseroan telah menyampaikan seluruh informasi penting dan relevan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-5
Page 20
berkenaan dengan Transaksi dan sepanjang pengetahuan manajemen Perseroan tidak ada
faktor material yang belum diungkapkan dan dapat menyesatkan.
x) Data dan informasi yang diterima Penilai dari Pemberi Tugas diasumsikan benar dan dapat
dipertanggungjawabkan, antara lain termasuk penunjukan letak lokasi tempat, spesifikasi
jenis dan jumlah asset objek penilaian dan apabila data dan informasi tersebut tidak benar
maka Pemberi Tugas membebaskan Penilai dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang
tidak tepat dikarenakan kesalahan tersebut.
y) Informasi yang telah diberikan pihak lain kepada Penilai seperti yang telah disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak
bertanggungjawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan
hal yang sesungguhnya. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas.
z) Adalah bukan tugas Penilai untuk melakukan uji tuntas (due diligence) dari aspek hukum
atas catatan publik serta catatan kepemilikan.
aa) Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas dari laporan penilaian yang dibuat terpisah sebagai
satu kesatuan dari laporan ini akan dituangkan didalam laporan penilaian yang dibuat
terpisah tersebut.
bb) Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan asli/basah Pemimpin Rekan/Rekan
dan stempel/seal perusahaan KJPP Iskandar dan Rekan serta tidak dapat
dipertanggungjawabkan bilamana Pemberi Tugas tidak melunasi imbalan jasa atas
pekerjaan penilaian ini.
cc) Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan
(integral) dari laporan ini.
1.14. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Berdasarkan Pernyataan Persetujuan Pemegang Saham sebagaimana diaktakan dalam akta
Notaris Rusnaldy, S.H. No. 17 tanggal 20 Januari 2023 tentang perubahan susunan anggota
Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan menjadi sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Sanderawati Joesoef
Komisaris : Luciana Sutanto
Komisaris : Mohammad Raylan
Direksi
Direktur Utama : Johan Silitonga
Direktur : Budi Agusti
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-6
Page 21
BAB II
ANALISIS TRANSAKSI
2.1. Analisis Pengaruh Transaksi Terhadap Keuangan Perseroan
Dengan transaksi sewa menyewa tanah kosong antara CAKK dan KKIN berdasarkan proforma
posisi keuangan likuiditas dan solvabilitas Perseroan mengalami peningkatan. Berdasarkan
proyeksi posisi keuangan likuiditas Perseroan mengalami peningkatan sedangkan solvabilitas
Perseroan mengalami penurunan namun tidak signifikan.
2.2. Analisis likuiditas Dari Transaksi
Berdasarkan analisis proforma posisi keuangan dan proyeksi keuangan Perseroan dengan
dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan mengalami peningkatan.
2.3. Nilai Transaksi
Berdasarkan surat penawaran sewa tanah tanggal 22 Juni 2023 yang telah disepakati CAKK dan
KKIN, harga penawaran sewa tanah kosong seluas 97.905 M2 yang terletak di Desa Kutopohaci,
Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat sebesar Rp 20.000.000.000,-.
Dengan demikian nilai transaksi sebesar Rp 20.000.000.000,-.
2.4. Materialitas Nilai Transaksi
Berdasarkan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha, suatu transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi
sama dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka.
Dalam hal perusahaan terbuka memiliki ekuitas negatif transaksi dikategorikan sebagai
Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 10% atau lebih dari total aset Perusahaan
Terbuka.
Perusahaan Terbuka yang akan melakukan Transaksi Material wajib terlebih dahulu
memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) dalam hal:
1. Transaksi Material lebih dari 50% terhadap ekuitas atau aset atau laba bersih atau
pendapatan usaha Perseroan.
2. Transaksi Material lebih dari 25% terhadap aset Perseroan apabila ekuitas Perseroan
negatif.
3. Laporan Penilai menyatakan bahwa Transaksi Material yang akan dilakukan tidak wajar.
Berdasarkan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha, transaksi berupa perolehan dan pelepasan atas perusahaan atau segmen
operasi dikategorikan sebagai Transaksi Material dalam hal:
a. Nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka;
b. Total aset yang menjadi objek transaksi dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20%;
c. Laba bersih objek transaksi dibagi dengan laba bersih Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20%; atau
d. Pendapatan usaha objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha Perusahaan Terbuka
nilainya sama dengan atau lebih dari 20%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk II-1
Page 22
e. Dalam hal perusahaan terbuka memiliki ekuitas negatif transaksi dikategorikan sebagai
Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 10% atau lebih dari total aset
Perusahaan Terbuka.
Nilai transaksi sebesar Rp 20.000.000.000,- dan ekuitas Perseroan berdasarkan laporan
keuangan yang telah diaudit KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan per 31 Desember 2022
adalah sebesar Rp 252.522 juta dengan demikian materialitas nilai transaksi 7,92% dari ekuitas
Perseroan.
Dari uraian tersebut diatas, Rencana Transaksi tidak termasuk transaksi material dan tidak
memerlukan persetujuan RUPS sesuai dengan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
2.5. Hubungan Antara Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi adalah CAKK selaku pemilik dan KKIN selaku penyewa.
Hubungan Kepemilikan Saham
Keterangan
TBI : PT Tancorp Bangun Indonesia
CAKK : PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk
KKIN : PT Kobin Keramik Industri
Berdasarkan analisis hubungan kepemilikan saham, TBI merupakan pemegang 62,55% saham
CAKK dan pemegang 95,00% saham KKIN. Dengan demikian antara Perseroan dan KKIN terdapat
hubungan kepemilikan saham.
Hubungan Kepengurusan
Hubungan kepengurusan antara Perseroan dan KKIN adalah sebagai berikut:
No. Nama Perseroan KKIN
1 Sanderawati Joesoef KU
2 Luciana Sutanto K
3 Mohammad Raylan K
4 Johan Silitonga DU
5 Budi Agusti D D
6 Hermanto Tanoko KU
7 Belinda Natalia DU
Keterangan
KU : Presiden Komisaris
KI : Komisaris Independen
K : Komisaris
DU : Presiden Direktur
D : Direktur
Berdasarkan analisis hubungan kepengurusan Budi Agusti sebagai Direktur Perseroan juga
sebagai Direktur KKIN. Dengan demikian antara Perseroan dan KKIN terdapat hubungan
kepengurusan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk II-2
Page 23
Kemudian terdapat hubungan keluarga antara Sanderawati Joesoef sebagai Komisaris Utama
Perseroan, Hermanto Tanoko sebagai Komisaris Utama KKIN dan Belinda Natalia sebagai
Direktur Utama KKIN dimana Hermato Tanoko merupakan suami dari Sanderawati Joesoef dan
Belinda Natalia adalah anak dari Sanderawati Joesoef.
Dengan demikian Transaksi termasuk Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
OJK No. 42 /POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan.
2.6. Analisis Perjanjian Dan Persyaratan Yang Telah Disepakati
Berdasarkan surat penawaran sewa tanah tanggal 22 Juni 2023 yang telah disepakati CAKK dan
KKIN, hal-hal penting dalam perjanjian tersebut adalah sebagai berikut:
- Pihak-pihak yang bertransaksi adalah CAKK selaku pemilik tanah kosong seluas 97.905 M2
yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa
Barat dan KKIN selaku penyewa.
- CAKK bermaksud untuk menyewakan aset yang dimilikinya kepada KKIN dan KKIN bersedia
untuk menyewa aset tersebut dari CAKK.
- Harga sewa menyewa tanah kosong yang ditentukan sebesar Rp 20.000.000.000,- dengan
jangka waktu 5 tahun terhitung mulai tanggal 1 Agustus 2023, dan berakhir pada tanggal 31
Juli 2028 dan dapat diperpanjang untuk periode 5 (lima) tahun berikutnya secara otomatis.
- KKIN akan membayar harga sewa kepada CAKK dengan jadwal sebagai berikut:
a. Sebesar Rp 3.000.000.000,- paling lambat tanggal 15 Juli 2023.
b. Sebesar Rp 10.000.000.000,- paling lambat tanggal 15 Agustus 2023.
c. Sebesar Rp 7.000.000.000,- paling lambat tanggal 15 Desember 2023.
- Selama jangka waktu sewa dan/atau jangka waktu sewa lanjutan, KKIN memiliki hak opsi
penuh untuk membeli objek sewa (“Hak Opsi”).
- Dalam hal KKIN akan melaksanakan Hak Opsi tersebut, KKIN wajib memberitahukan kepada
CAKK secara tertulis dalam waktu sekurang-kurangnya 30 hari sebelum pelaksanaan Hak
Opsi tersebut.
- Harga beli objek sewa tersebut akan ditentukan berdasarkan harga pasar wajar yang
ditentukan oleh hasil penilaian independen dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yang
terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) yang akan ditunjuk berdasarkan kesepakatan CAKK
dan KKIN (“Harga Beli”).
- Dalam hal pada saat Hak Opsi dilaksanakan oleh KKIN selama jangka waktu sewa dan/atau
jangka waktu sewa lanjutan, CAKK dan KKIN sepakat bahwa harga sewa yang telah
dibayarkan oleh KKIN kepada CAKK secara proporsional atas sisa jangka waktu sewa
dan/atau jangka waktu sewa lanjutan akan dikembalikan dan/atau diperhitungkan sebagai
pengurang Harga Beli.
Berdasarkan analisis perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati, dapat disimpulkan
bahwa perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati layak dan dapat diandalkan
pelaksanaannya dari transaksi yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku, dengan pertimbangan tersebut rencana transaksi wajar dilaksanakan.
2.7. Analisis Manfaat Dan Risiko Dari Transaksi
Manfaat transaksi adalah sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya transaksi akan meningkatkan laba dan profitabilitas Perseroan, yang
pada akhirnya dapat menciptakan nilai tambah bagi pemegang saham.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk II-3
Page 24
Risiko transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan tidak dapat menggunakan tanah kosong miliknya sewaktu-waktu dan
berpotensi untuk kehilangan kesempatan untuk mengembangkan tanah kosong miliknya
selama masa sewa berlangsung.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk II-4
Page 25
BAB III
ANALISIS KUALITATIF
3.1. Riwayat Singkat Perusahaan Dan Kegiatan Usaha
Perseroan
a) Riwayat Singkat Perseroan
PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk didirikan dengan Akta No. 137 tanggal 29 Juni 1995, yang
dibuat di hadapan Notaris Winanto Wiryomartani, S.H. Akta pendirian tersebut telah
mendapat pengesahan dari Menteri Hukum Republik Indonesia tanggal 8 September 1995
dalam Surat Keputusan No. C2-11.327 HT.01.01 TH.95 dan telah didaftarkan di Kantor
Pengadilan Negeri Jakarta Barat No. 1947/1995 tanggal 18 Oktober 1995 serta telah
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal 12 Desember 1995 No. 99,
tambahan No. 10238.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta Notaris No. 157 yang dibuat di hadapan Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn.,
tanggal 15 Juli 2020 menyetujui antara lain perubahan Anggaran Dasar Perusahaan dalam
rangka penyesuaian dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan, termasuk perubahan pasal 3
Anggaran Dasar Perusahaan tentang maksud dan tujuan serta kegiatan usaha Perusahaan
sesuai dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia tahun 2017 berikut perubahan
atau pembaharuannya atau bunyi lain sebagaimana ditentukan instansi yang berwenang.
Perubahan tersebut telah disetujui oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Surat Persetujuan No. AHU-0053567.AH.01.02. Tahun 2020
tanggal 5 Agustus 2020.
Kantor pusat Perusahaan terletak di Belezza Office Tower Lantai 21 Unit 01 & 02, Jalan Letjen
Soepeno No. 34, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, sedangkan pabrik berlokasi di Desa
Kutapohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Jawa Barat.
b) Kegiatan Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan
bergerak di bidang industri bahan bangunan dari tanah liat/keramik bukan batu bata dan
genteng.
c) Susunan Pemegang Saham
Berdasarkan laporan keuangan (audited) Perseroan per 31 Desember 2022, susunan
pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Jumlah Saham Persentase Jumlah
No. Pemegang Saham
(Lembar) (%) (Rp.Juta)
1 PT Tancorp Bangun Indonesia 752.636.700 62,55% 75.264
2 PT Marissi Idola Sumber Sejahtera 241.300.000 20,05% 24.130
3 Masyarakat (masing-masing dengan kepemilikan 5%) 209.363.519 17,40% 20.936
Jumlah 1.203.300.219 100,00% 120.330
d) Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan berdasarkan laporan keuangan (audited)
per 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-1
Page 26
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan
Independen : Theo Lekatompessy
Komisaris : Hendra Linardi
Direksi
Direktur Utama : Johan Silitonga
Direktur : Juli Berliana Posman
Berdasarkan Pernyataan Persetujuan Pemegang Saham sebagaimana diaktakan dalam akta
Notaris Rusnaldy, S.H. No. 17 tanggal 20 Januari 2023 tentang perubahan susunan anggota
Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan menjadi sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Sanderawati Joesoef
Komisaris : Luciana Sutanto
Komisaris : Mohammad Raylan
Direksi
Direktur Utama : Johan Silitonga
Direktur : Budi Agusti
PT Kobin Keramik Industri (KKIN)
a) Riwayat Singkat
PT Kobin Keramik Industri adalah sebuah perusahaan yang didirikan dan terdaftar di
Kementrian Hukum dan HAM berdasarkan Akta Pendirian No.1 tertanggal 1 November 1997
Akta Perubahan terakhir KKIN adalah Akta Berita Acara No.40 tertanggal 21 Juli 2022 dan SK
Menkumham No. AHU-0053874.AH.01.02.TAHUN 2022.
b) Kegiatan Usaha
KKIN memiliki bidang usaha yaitu:
- Industri Bahan Bangunan dari Tanah Liat/ Keramik bukan Batu Bata dan Genteng
- Perdagangan Besar Genteng, Batu Bata, Ubin dan sejenisnya dari Tanah Liat, Kapur,
Semen atau Kaca
c) Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham KKIN per 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Jumlah Saham Persentase Jumlah
No. Pemegang Saham
(Lembar) (%) (Rp.Juta)
1 PT Tancorp Bangun Indonesia 2.811.240 95,00% 177.223
2 PT Berkat Nobel Tangguh 147.960 5,00% 14.759
Jumlah 2.959.200 100,00% 191.982
d) Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Susunan dewan komisaris dan direksi KKI per 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Hermanto Tanoko
Direksi
Direktur Utama : Belinda Natalia
Direktur : Budi Agusti
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-2
Page 27
3.2. Analisis Industri dan Lingkungan
3.2.1. Tinjauan Makro Ekonomi
PDB Menurut Lapangan Usaha
Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2022 (c-to-c)
Ekonomi Indonesia tahun 2022 tumbuh sebesar 5,31%. Pertumbuhan terjadi pada seluruh
lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan tertinggi adalah Transportasi
dan Pergudangan sebesar 19,87%, diikuti Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar
11,97%, dan Jasa Lainnya sebesar 9,47%. Sementara itu, Industri Pengolahan yang memiliki
peran dominan tumbuh 4,89%. Sedangkan Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan serta
Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor masing-masing tumbuh
sebesar 2,25% dan 5,52%.
Gambar 1. Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (c-to-c) (%)
Struktur PDB Indonesia menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku tahun 2022 tidak
menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh Lapangan
Usaha Industri Pengolahan sebesar 18,34%; diikuti oleh Perdagangan Besar dan Eceran;
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 12,85%; Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan
sebesar 12,40%; Pertambangan dan Penggalian sebesar 12,22%; serta Konstruksi sebesar 9,77%.
Peranan kelima lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Indonesia mencapai 65,58%.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2022 Terhadap Triwulan IV-2021 (y-on-y)
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2022 terhadap triwulan IV-2021 (y-on-y) tumbuh sebesar 5,01%.
Pertumbuhan terjadi pada seluruh lapangan usaha. Lapangan usaha yang tumbuh signifikan
adalah Transportasi dan Pergudangan sebesar 16,99%, diikuti Penyediaan Akomodasi dan
Makan Minum sebesar 13,81%, serta Jasa Lainnya sebesar 11,14%. Sebagai lapangan usaha yang
memiliki peran dominan, Industri Pengolahan tumbuh sebesar 5,64%. Sedangkan Pertanian,
Kehutanan, dan Perikanan serta Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda
Motor masing-masing tumbuh sebesar 4,51% dan 6,55%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-3
Page 28
Gambar 2. Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (y-on-y) (%)
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2022 Terhadap Triwulan III-2022 (q-to-q)
Ekonomi Indonesia pada triwulan IV-2022 tumbuh sebesar 0,36% (q-to-q) dibanding triwulan III-
2022. Hampir seluruh lapangan usaha tumbuh positif. Lapangan Usaha Administrasi
Pemerintahan, Pertahanan, dan Jaminan Sosial Wajib tumbuh signifikan sebesar 10,56%, diikuti
Jasa Pendidikan sebesar 9,22%, serta Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial sebesar 8,48%. Industri
Pengolahan yang memiliki peran dominan tumbuh 1,60%. Sementara untuk Pertanian,
Kehutanan, dan Perikanan mengalami kontraksi pertumbuhan sebesar 17,40% serta
Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor tumbuh sebesar 0,69%.
Gambar 3. Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (q-to-q) (%)
PDB Menurut Pengeluaran
Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2022 (c-to-c)
Ekonomi Indonesia tahun 2022 tumbuh sebesar 5,31%. Pertumbuhan terjadi pada hampir
semua komponen pengeluaran kecuali Komponen PK-P yang terkontraksi sebesar 4,51%.
Komponen pengeluaran yang tumbuh signifikan adalah Komponen Ekspor Barang dan Jasa
sebesar 16,28%, diikuti Komponen Pengeluaran Konsumsi Lembaga Nonprofit yang Melayani
Rumah Tangga (PK-LNPRT) sebesar 5,64%, Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga
(PK-RT) sebesar 4,93%, dan Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) sebesar 3,87%.
Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa (yang merupakan faktor pengurang dalam
PDB menurut pengeluaran) tumbuh sebesar 14,75%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-4
Page 29
Gambar 4. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (c-to-c) (%)
Struktur PDB Indonesia menurut pengeluaran atas dasar harga berlaku tahun 2022 tidak
menunjukkan perubahan yang berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh
Komponen PK-RT yang mencakup lebih dari separuh PDB Indonesia yaitu sebesar 51,87%, diikuti
oleh komponen PMTB sebesar 29,08%, Komponen Ekspor Barang dan Jasa sebesar 24,49%,
Komponen PK-P sebesar 7,66%, Komponen PK-LNPRT sebesar 1,17%, dan Komponen Perubahan
Inventori sebesar 0,66%. Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa sebagai faktor
pengurang dalam PDB memiliki peran sebesar 20,90%.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2022 Terhadap Triwulan IV-2021 (y-on-y)
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2022 terhadap triwulan IV-2021 tumbuh sebesar 5,01% (y-on-y).
Pertumbuhan terjadi pada hampir semua komponen pengeluaran, kecuali Komponen PK-P yang
terkontraksi sebesar 4,77%. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Komponen Ekspor Barang dan
Jasa yang tumbuh sebesar 14,93%, diikuti oleh Komponen PK-LNPRT, Komponen PK-RT, dan
Komponen PMTB yang masing-masing tumbuh sebesar 5,70%, 4,48%, dan 3,33%. Sementara
itu, Komponen Impor Barang dan Jasa tumbuh sebesar 6,25%.
Gambar 5. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (y-on-y) (%)
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2022 Terhadap Triwulan III-2022 (q-to-q)
Ekonomi Indonesia pada triwulan IV-2022 dibanding triwulan III-2022 (q-to-q) tumbuh sebesar
0,36%. Pertumbuhan terjadi pada semua Komponen Pengeluaran kecuali Komponen Ekspor
Barang dan Jasa yang terkontraksi sebesar 0,25%. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada
Komponen PK-P sebesar 30,13%, diikuti oleh Komponen PMTB, Komponen PK-RT, dan
Komponen PK-LNPRT yang masing-masing tumbuh sebesar 3,31%; 2,12%; dan 0,46%.
Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa mengalami kontraksi pertumbuhan sebesar
2,53%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-5
Page 30
Gambar 6. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (q-to-q) (%)
3.2.2. Perkembangan Industri
Perkembangan Industri Keramik
Pandemi Covid 19 memberikan dampak yang mempengaruhi seluruh sendi kehidupan. Salah
satu yang terkena dampak adalah industri keramik. Namun, industri keramik berhasil bangkit.
Hal itu ditandai dengan permintaan pasar yang terus meningkat. Hal tersebut tercermin pada
industri keramik mampu rebound di tengah pandemi Covid-19 yang ditandai dengan
meningkatnya level utilisasi produksi nasional ke level 75% atau yang tertinggi sejak tahun 2015.
Keberhasilan ini ditopang oleh kebijakan pemerintah terkait insentif Harga Gas Bumi Tertentu
(HGBT) bagi industri sebesar USD6 per MMBTU melalui Keputusan Menteri ESDM Nomor
89K/10/MEM Tahun 2020, yang selanjutnya diperbarui dengan Keputusan Menteri ESDM
Nomor 134.K/HK.02/MEM.M Tahun 2021, sehingga membantu industri keramik untuk
meningkatkan daya saing dan menggairahkan kembali optimisme industri keramik dalam negeri.
Permintaan pasar yang meningkat juga terlihat dari mulai adanya ekspansi baru selama tahun
2021 di mana terdapat penambahan kapasitas produksi sekitar 13 juta meter persegi dari
kapasitas terpasang 538 juta meter persegi per tahun menjadi sekitar 551 juta meter persegi
per tahun. Selain itu, jumlah produksi keramik di tahun 2021 juga tumbuh positif sekitar 35%
dari sekitar 304 juta meter persegi di tahun 2020 menjadi sekitar 400—410 juta meter persegi
di tahun berikutnya. Keadaan pun semakin membaik pada tahun 2022. Hal ini tercermin dari
kinerja positif industri keramik sebagai subsektor dari industri bahan galian nonlogam, yang
tumbuh 1,35% dengan kontribusi 0,47% (y-o-y) pada triwulan I tahun 2022.
Capaian tersebut menempatkan industri bahan galian nonlogam sebagai peringkat kedua dalam
kontribusi perkembangan investasi di sektor industri kimia, farmasi dan tekstil (IKFT) sebesar
2,69%.
Di samping itu, adanya strategi pemulihan ekonomi nasional turut berdampak positif pada
kinerja ekspor industri keramik pada kuartal I tahun 2022. Ekspor produk keramik nasional
tumbuh sebesar 12% dengan total volume 3,9 juta meter persegi, yang didukung oleh
peningkatan penjualan ke negara Filipina, Malaysia, dan Thailand. Kinerja gemilang dari capaian
ekspor tersebut, juga diikuti dengan penurunan volume impor sebesar 21% (year on year) dari
18,5 juta meter persegi menjadi 14,4 juta meter persegi, yang berdampak pada kenaikan utilitas
pada kuartal I-2022 berada di level 83%. Prestasi kinerja industri keramik nasional ini tentunya
didukung dengan keberadaan Balai Besar Standardisasi dan Pelayanan Jasa Industri Keramik dan
Mineral Nonlogam (BBSPJI Keramik dan Mineral Nonlogam) yang menyelenggarakan layanan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-6
Page 31
jasa seperti pengujian, sertifikasi, standardisasi, bimbingan teknis dan jasa teknis lainnya, yang
dapat memastikan kualitas produk keramik secara akurat dan terpercaya.
Permintaan pasar dalam negeri untuk keramik akan terus meningkat seiring pulihnya sektor
konstruksi dan properti termasuk dengan akan dimulainya pembangunan Ibu Kota Negara (IKN)
Nusantara di Kalimantan Timur. Daya saing industri ubin keramik dalam negeri semakin kuat
yang ditandai dengan meningkatnya proporsi supply lokal dibanding impor.
3.2.3. Analisis Operasional Dan Prospek Perusahaan
Perseroan mencatatkan pendapatan pada tahun 2022 sebesar Rp 250.321 juta. Berdasarkan
analisis vertikal laba rugi penyesuaian tahun 2022 tercatat proporsi beban pokok pendapatan
terhadap pendapatan sebesar 78,54%, proporsi laba kotor Perseroan sebesar 21,46%. Dari sisi
aset dan ekuitas, Perseroan berhasil mencatatkan peningkatan aset pada tahun 2022 sebesar
1,53%, dan ekuitas Perseroan juga meningkat 4,02% dari tahun sebelumnya.
Industri keramik Indonesia mencatatkan tingkat utilisasi kapasitas produksi nasional mencapai
79 persen dari target 80 persen pada 2022. Dengan kinerja bertumbuh positif dan utilisasi
diproyeksikan meningkat pada 2023, Asosiasi Aneka Industri Keramik Indonesia (Asaki) menatap
dengan optimistis dan siap meneruskan ekspansi. Asaki memproyeksikan tingkat utilisasi
kapasitas produksi pada 2023 akan mencapai 80 persen sampai 85 persen pada 2023. Perkiraan
kapasitas produksi total akan mencapai 470 juta meter persegi pada tahun depan.
Kinerja ekspor industri keramik Indonesia juga masih tumbuh positif meskipun pasar global
mengalami situasi resesi. Sebaliknya, impor industri keramik mengalami penurunan sekitar 2
persen. Menurut Asaki, dengan dukungan dan sinergitas dari pemerintah, Asaki optimistis, fase
ekspansi industri keramik nasional akan berlanjut. Direktorat Jenderal Industri Kimia, Farmasi,
dan Tekstil Kementerian Perindustrian menyatakan industri aneka keramik Indonesia
menumbuhkan optimisme dengan pencapaian utilisasi kapasitas produk nasional mencapai 79
persen pada 2022. Pencapaian itu menunjukkan pertumbuhan positif, yakni dari 74 persen pada
2021. Produk ubin keramik Indonesia yang diproduksi industri nasional juga berkualitas karena
mampu memenuhi kebutuhan pasar dalam negeri dan juga memasok kebutuhan pasar
internasional.
Optimisme kebangkitan industri bahan bagunan nasional khususnya ubin keramik nasional
semakin jelas terlihat dengan adanya Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota
Negara (IKN) serta Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 9/M Tahun 2022 tentang
Pengangkatan Kepala dan Wakil Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara. Bentang keseluruhan luas
daratan IKN sebesar 256.142 hektare (Ha) dengan proyeksi pembangunan kawasan
pengembangan IKN Nusantara sebesar 78% atau seluas 199.962 Ha. Kondisi tersebut bisa
dimanfaatkan oleh seluruh stakeholder bahan bangunan dan jasa konstruksi nasional untuk
mulai menetapkan IKN Nusantara sebagai potensial market dalam peningkatan utilitas produksi
dan dalam upaya menekan laju impor.
Upaya tersebut perlu diimbangi dengan peningkatan keterampilan dan keahlian tenaga kerja
melalui riset dan adopsi teknologi mutakhir yang menciptakan produk dengan desain dan
kualitas kelas dunia yang efektif, efisien, serta ramah lingkungan. Sehingga industri keramik
dapat berjaya di negeri sendiri dan berdaya saing di pasar global. Sejalan dengan itu, pemerintah
telah menerbitkan regulasi Peraturan Presiden Nomor 12 tahun 2021 tentang Peningkatan
Penggunaan Produk Dalam Negeri dalam Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Disebutkan
bahwa kementerian, lembaga, perangkat daerah wajib menggunakan produk dalam negeri
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-7
Page 32
termasuk rancang bangun dan perekeyasa nasional yang mepersyaratkan Tingkat Kandungan
Dalam Negeri (TKDN) paling sedikit 40%. Berikutnya, strategi pemerintah yakni dengan
melibatkan kolaborasi antara Kementerian Perindustrian, Kementerian Perdagangan dan
Kementerian Keuangan melalui pemberlakuan peraturan perpanjangan Bea Masuk Tindakan
Pengamanan (BMTP) atau safeguard ubin keramik selama tiga tahun melalui regulasi Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 156/PMK.010/2021.
Selain itu, Kementarian Perindustrian terus memacu daya saing industri keramik nasional.
Sebab, merupakan salah satu sektor yang diprioritaskan pengembangannya untuk memenuhi
kebutuhan pasar dalam negeri maupun ekspor. Ada empat poin penting guna mencapai sasaran
tersebut, yakni ketersediaan gas industri dengan harga yang kompetitif, kemudian inovasi,
adanya sumber daya manusia (SDM) yang kompeten, serta pengembangan bagi industri keramik
dalam negeri. Menperin optimistis, apabila langkah strategis tersebut berjalan dengan baik,
Indonesia berpotensi mampu menduduki peringkat ke-4 dunia sebagai produsen keramik.
Di samping itu, pemerintah sedang menggalakkan implementasi peta jalan Making Indonesia
4.0. Salah satu aspirasinya adalah mendongkrak pertumbuhan ekonomi nasional hingga 1-2
persen. Di era digitalisasi saat ini, beberapa industri keramik nasional sudah menerapkan
teknologi terbaru, seperti digital printing dan digital glazing yang mampu memproduksi
keramik dengan ukuran besar. Apalagi, Indonesia didukung ketersediaan bahan baku berupa
sumber daya alam (SDA) yang besar, sehingga industri keramik diproyeksi bisa menunjukkan
kinerja yang positif.
3.3. Alasan Dilakukannya Transaksi
Alasan dilakukannya transaksi antara lain adalah:
− Dengan dilakukannya transaksi Perseroan dapat mengoptimalkan aset yang tidak
digunakan yang dapat menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan.
3.4. Keuntungan Dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif Atas Transaksi Yang Akan Dilakukan
Keuntungan yang bersifat kualitatif bagi Perseroan adalah dengan menyewakan tanah kosong milik
Perseroan kepada KKIN maka pengelolaan tanah kosong milik Perseroan akan lebih optimal
sehingga Perseroan dapat lebih dikenal masyarakat sebagai perusahaan dengan manajemen yang
profesional.
Kerugian yang bersifat kualitatif diperkirakan tidak ada.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-8
Page 33
BAB IV
ANALISIS KUANTITATIF
4.1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan
4.1.1. Penilaian Kinerja Historis
Kinerja historis diperoleh dari laporan keuangan CAKK periode 31 Desember 2018 – 2022
(audited) oleh KAP Teramihardja, Pradhono & Chandra.
Laporan Laba Rugi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Laba Rugi (Rp. Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022
PENDAPATAN BERSIH 274.477 289.384 217.014 270.440 250.321
BEBAN POKOK PENDAPATAN (235.219) (261.598) (193.634) (242.805) (225.641)
LABA KOTOR 39.259 27.786 23.380 27.635 24.679
BEBAN USAHA
Beban penjualan (636) (694) (385) (67) (356)
Beban umum dan administrasi (15.616) (19.191) (17.312) (16.136) (14.097)
Jumlah (16.252) (19.884) (17.696) (16.203) (14.453)
LABA (RUGI) USAHA 23.007 7.901 5.684 11.432 10.227
Beban bunga (3.769) (1.137) (2.194) (5.192) (5.755)
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih (1.480) (2.721) (1.206) 11.399 9.233
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 17.757 4.043 2.284 17.640 13.705
Pajak (4.455) (1.977) (2.140) (5.340) (3.154)
LABA (RUGI) BERSIH 13.302 2.066 144 12.299 10.551
Laba (rugi) komprehensif lain 14.916 (1.099) 3.534 2.414 (792)
LABA KOMPREHENSIF 28.219 966 3.678 14.714 9.759
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2018-2022
Margin Laba Kotor 10,95% 14,30% 9,60% 10,77% 10,22% 9,86%
Margin Laba Usaha 4,41% 8,38% 2,73% 2,62% 4,23% 4,09%
Margin Laba Sebelum Pajak 4,18% 6,47% 1,40% 1,05% 6,52% 5,47%
Margin Laba Bersih 2,88% 4,85% 0,71% 0,07% 4,55% 4,22%
Sumber : Laporan keuangan tahun 2018 - 2022 (audited)
Laporan laba rugi yang telah disesuaikan pencatatannya yang meliputi EBITDA adalah sebagai
berikut:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-1
Page 34
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Laba Rugi Penyesuaian (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022
PENDAPATAN BERSIH 274.477 289.384 217.014 270.440 250.321
BEBAN POKOK PENDAPATAN (220.607) (244.012) (173.545) (218.035) (196.609)
LABA KOTOR 53.870 45.371 43.468 52.405 53.712
Beban penjualan (636) (694) (385) (67) (356)
Beban umum dan administrasi (14.755) (18.243) (16.199) (14.799) (12.693)
EBITDA 38.479 26.435 26.885 37.539 40.663
Depresiasi dan amortisasi (15.472) (18.534) (21.201) (26.107) (30.436)
EBIT 23.007 7.901 5.684 11.432 10.227
Beban bunga (3.769) (1.137) (2.194) (5.192) (5.755)
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih (1.480) (2.721) (1.206) 11.399 9.233
EBT 17.757 4.043 2.284 17.640 13.705
Pajak (4.455) (1.977) (2.140) (5.340) (3.154)
LABA BERSIH (EAT) 13.302 2.066 144 12.299 10.551
Laba (rugi) komprehensif lain 14.916 (1.099) 3.534 2.414 (792)
LABA KOMPREHENSIF 28.219 966 3.678 14.714 9.759
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2018-2022
EBITDA/Sales 13,13% 14,02% 9,14% 12,39% 13,88% 16,24%
EBIT/Sales 4,41% 8,38% 2,73% 2,62% 4,23% 4,09%
EBT/Sales 4,18% 6,47% 1,40% 1,05% 6,52% 5,47%
EAT/Sales 2,88% 4,85% 0,71% 0,07% 4,55% 4,22%
Analisis vertikal laporan laba rugi penyesuaian adalah sebagai berikut:
Analisis Vertikal Laba Rugi Penyesuaian
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
PENDAPATAN BERSIH 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
BEBAN POKOK PENDAPATAN -80,37% -84,32% -79,97% -80,62% -78,54% -80,77%
LABA KOTOR 19,63% 15,68% 20,03% 19,38% 21,46% 19,23%
Beban penjualan -0,23% -0,24% -0,18% -0,02% -0,14% -0,16%
Beban umum dan administrasi -5,38% -6,30% -7,46% -5,47% -5,07% -5,94%
EBITDA 14,02% 9,14% 12,39% 13,88% 16,24% 13,13%
Depresiasi -5,64% -6,40% -9,77% -9,65% -12,16% -8,72%
EBIT 8,38% 2,73% 2,62% 4,23% 4,09% 4,41%
Beban bunga -1,37% -0,39% -1,01% -1,92% -2,30% -1,40%
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih -0,54% -0,94% -0,56% 4,22% 3,69% 1,17%
EBT 6,47% 1,40% 1,05% 6,52% 5,47% 4,18%
Pajak -1,62% -0,68% -0,99% -1,97% -1,26% -1,31%
LABA BERSIH (EAT) 4,85% 0,71% 0,07% 4,55% 4,22% 2,88%
Laba (rugi) komprehensif lain 5,43% -0,38% 1,63% 0,89% -0,32% 1,45%
LABA KOMPREHENSIF 10,28% 0,33% 1,70% 5,44% 3,90% 4,33%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-2
Page 35
Analisis horizontal laba rugi penyesuaian adalah sebagai berikut:
Analisis Horizontal Laba Rugi Penyesuaian
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
PENDAPATAN BERSIH n/a 5,43% -25,01% 24,62% -7,44% -0,60%
BEBAN POKOK PENDAPATAN n/a 10,61% -28,88% 25,64% -9,83% -0,62%
LABA KOTOR n/a -15,78% -4,19% 20,56% 2,49% 0,77%
Beban penjualan n/a 8,98% -44,55% -82,47% 427,91% 77,47%
Beban umum dan administrasi n/a 23,63% -11,20% -8,64% -14,23% -2,61%
EBITDA n/a -31,30% 1,70% 39,63% 8,32% 4,59%
Depresiasi n/a 19,79% 14,39% 23,14% 16,58% 18,48%
EBIT n/a -65,66% -28,07% 101,13% -10,54% -0,78%
Beban bunga n/a -69,83% 92,93% 136,63% 10,85% 42,64%
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih n/a 83,85% -55,69% -1045,36% -19,01% -259,05%
EBT n/a -77,23% -43,51% 672,34% -22,31% 132,32%
Pajak n/a -55,61% 8,21% 149,60% -40,94% 15,31%
LABA BERSIH (EAT) n/a -84,47% -93,01% 8417,42% -14,22% 2056,43%
Laba (rugi) komprehensif lain n/a -107,37% -421,43% -31,68% -132,79% -173,32%
LABA KOMPREHENSIF n/a -96,58% 280,69% 300,01% -33,67% 112,61%
Berdasarkan analisis vertikal laba rugi penyesuaian, beban pokok pendapatan terhadap
pendapatan 78,54% pada tahun 2022. Beban penjualan dan beban umum dan administrasi
terhadap pendapatan masing-masing sebesar 0,14% dan 5,07% pada tahun 2022. Berdasarkan
analisis horizontal laba rugi penyesuaian, pertumbuhan pendapatan Perseroan pada tahun 2022
menurun sebesar 7,44%. EBITDA Perseroan tercatat positif Rp 37.539 juta pada tahun 2021 dan
meningkat 8,32% menjadi Rp 40.663 juta pada tahun 2022, EBIT pada tahun 2021 tercatat positif
Rp 11.432 dan pada tahun 2022 menjadi sebesar Rp 10.227 juta, EBT pada tahun 2021 tercatat
positif Rp 17.640 juta dan pada tahun 2022 menjadi Rp 13.705 juta, dan laba bersih pada tahun
2021 tercatat positif Rp 14.714 juta dan pada tahun 2022 menjadi Rp 9.759 juta.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-3
Page 36
Laporan Posisi Keuangan
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Posisi Keuangan (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank 591 2.661 5.734 2.517 1.918
Deposito berjangka - - - - 13.416
Piutang usaha 50.465 36.302 39.541 45.392 23.583
Piutang lain-lain 515 301 557 247 290
Persediaan 49.862 48.020 36.702 50.347 84.411
Biaya dibayar di muka 1.561 1.209 1.827 585 338
Uang muka 16.358 21.393 9.345 4.517 3.179
Investasi jangka pendek 10.000 1.104 252 - -
Jumlah Aset Lancar 129.352 110.989 93.958 103.606 127.136
Aset Tidak Lancar
Investasi - - - 2.066 1.868
Aset pajak tangguhan 7.902 9.592 7.269 7.925 6.819
Aset tetap
Nilai perolehan 206.867 247.261 309.912 388.632 402.159
Akumulasi penyusutan 19.563 38.097 59.098 63.322 92.781
Nilai buku 187.303 209.164 250.815 325.310 309.378
Aset hak guna
Nilai perolehan - - 1.056 1.056 1.315
Akumulasi amortisasi - - 176 704 190
Nilai buku - - 880 352 1.125
Aset tidak lancar lainnya 4.333 175 1.979 1.965 1.645
Jumlah Aset Tidak Lancar 199.539 218.931 260.942 337.618 320.834
JUMLAH ASET 328.891 329.920 354.901 441.224 447.970
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 4.910 10.109 164 10.046 104.609
Utang usaha 57.759 52.411 49.428 38.492 26.837
Utang pajak 4.384 2.007 1.328 6.118 1.719
Beban masih harus dibayar 494 463 655 6.538 19.013
Utang jaminan 500 10.500 - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Utang bank - - - 7.127 -
Utang lain-lain - 3.823 761 15.317 15.623
Utang pihak berelasi 14.234 - - - -
Liabilitas sewa - - - - 677
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 82.282 79.314 52.335 83.637 168.476
Liabilitas Jangka Panjang
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank - - 46.818 44.380 -
Utang lain-lain - 250 - 34.855 20.790
Jaminan pelanggan - - 10.500 13.000 500
Liabilitas pajak tangguhan - - - - 4
Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan 25.727 28.508 19.719 22.591 5.678
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 25.727 28.758 77.038 114.826 26.972
JUMLAH LIABILITAS 108.009 108.072 129.373 198.462 195.448
Ekuitas
Modal saham 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330
Tambahan modal disetor 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860
Surplus revaluasi aset tetap 100.961 92.931 84.900 84.234 74.747
Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja (4.586) (5.685) (2.151) (5.054) (5.647)
Perubahan nilai wajar atas investasi - - - (85) (283)
Saldo laba (rugi) (36.682) (26.586) (18.412) 2.476 22.514
Kepentingan non-pengendali - - - - 1
Jumlah Ekuitas 220.883 221.849 225.527 242.762 252.522
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 328.891 329.920 354.901 441.224 447.970
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2018-2022
Current Ratio 135,20% 157,21% 139,94% 179,53% 123,88% 75,46%
Debt to Equity Ratio 62,83% 48,90% 48,71% 57,36% 81,75% 77,40%
Debt to Asset Ratio 38,13% 32,84% 32,76% 36,45% 44,98% 43,63%
Sumber : Laporan keuangan tahun 2018 - 2022 (audited)
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-4
Page 37
Laporan Arus Kas
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Arus Kas (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 245.183 313.547 213.739 267.089 259.630
Pembayaran kas kepada pemasok (166.350) (200.821) (139.591) (202.819) (209.115)
Pembayaran untuk beban usaha dan karyawan (43.111) (47.677) (43.770) (44.480) (43.097)
Pembayaran bunga (3.769) (1.137) (2.194) (5.192) (6.179)
Pembayaran pajak penghasilan (3.658) (5.663) (1.530) (1.335) (5.449)
Penerimaan klaim asuransi - - - 13.464 -
Penerimaan (Pembayaran) lainnya - bersih (22.126) (13.919) (5.903) (888) 2.304
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Operasi 6.169 44.330 20.751 25.840 (1.907)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Hasil penjualan aset tetap 20 - 4 893 114
Penambahan deposito berjangka - - - - (13.416)
Perolehan aset tetap (7.718) (21.220) (44.522) (40.623) (13.138)
Pembayaran uang muka aset tetap (15.101) (20.973) (5.665) (965) -
Penambahan investasi 3.000 - - (2.172) -
Pembayaran aset hak guna - - (1.056) - -
Pelepasan investasi jangka pendek (10.000) 4.805 - - -
Penerimaan atas pengembalian uang jaminan - 4.162 - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Investasi (29.799) (33.225) (51.238) (42.867) (26.440)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan utang bank - - 47.491 24.571 531.709
Pembayaran utang bank (19.880) 5.199 (10.618) (10.000) (488.654)
Pembayaran utang lain-lain - - (3.312) (761) (14.670)
Pembayaran utang liabilitas sewa - - - - (639)
Setoran modal saham dari kepentingan non-pengendali kepada entitas anak - - - - 1
Peningkatan modal disetor 7.000 0,001 0,04 - -
Penurunan utang pihak berelasi (11.490) (14.234) - - -
Penerimaan dari penawaran saham setelah dikurangi biaya emisi saham 48.319 - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Pendanaan 23.950 (9.035) 33.561 13.810 27.748
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS & SETARA KAS 319 2.070 3.073 (3.217) (599)
KAS & SETARA KAS AWAL TAHUN 272 591 2.661 5.734 2.517
KAS & SETARA KAS AKHIR TAHUN 591 2.661 5.734 2.517 1.918
Sumber : Laporan keuangan tahun 2018 - 2022 (audited)
Pendapatan
Pertumbuhan pendapatan tahun 2018 – 2022 adalah sebagai berikut:
Pertumbuhan Pendapatan
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Total pertumbuhan n/a 5,43% -25,01% 24,62% -7,44% -0,60%
(Rp.Juta)
Total pendapatan 274.477 289.384 217.014 270.440 250.321
Tahun 2018 Perseroan mencatatkan total pendapatan sebesar Rp 274.477 juta dan meningkat
5,43% di tahun 2019 menjadi Rp 289.384 juta. Tahun 2020 pertumbuhan pendapatan Perseroan
menurun 25,01% menjadi Rp 217.014 juta. Tahun 2021 pertumbuhan pendapatan Perseroan
meningkat 24,62% menjadi Rp 270.440 juta. Tahun 2022 pertumbuhan pendapatan Perseroan
menurun 7,44% menjadi Rp 250.321 juta.
Aset
Komposisi aset Perseroan pada tahun 2018 – 2022 adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-5
Page 38
Komposisi Aset
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Aset Lancar 39,33% 33,64% 26,47% 23,48% 28,38% 30,26%
Aset Tidak Lancar 60,67% 66,36% 73,53% 76,52% 71,62% 69,74%
Jumlah 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
(Rp.Juta)
Aset Lancar 129.352 110.989 93.958 103.606 127.136
Aset Tidak Lancar 199.539 218.931 260.942 337.618 320.834
Jumlah 328.891 329.920 354.901 441.224 447.970
Selama tahun 2018 – 2022 komposisi aset Perseroan didominasi oleh aset tidak lancar dengan
rata-rata proporsi terhadap total aset sebesar 69,74%, diikuti oleh aset lancar sebesar 30,26%.
Komposisi aset lancar terbesar adalah persediaan, sedangkan komposisi aset tidak lancar
didominasi utamanya oleh aset tetap. Tahun 2021, komposisi aset Perseroan terdiri dari 23,48%
aset lancar dan 76,52% aset tidak lancar. Pada tahun 2022, komposisi aset Perseroan terdiri dari
28,38% aset lancar dan 71,62% aset tidak lancar.
Selanjutnya, pertumbuhan aset Perseroan disajikan sebagai berikut:
Pertumbuhan Aset
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Aset Lancar n/a -14,20% -15,34% 10,27% 22,71% 0,86%
Aset Tidak Lancar n/a 9,72% 19,19% 29,38% -4,97% 13,33%
Jumlah n/a 0,31% 7,57% 24,32% 1,53% 8,43%
Dalam tahun 2018 – 2022 pertumbuhan aset Perseroan cenderung meningkat dengan tingkat
pertumbuhan aset rata-rata sebesar 8,43%. Tahun 2018, Perseroan membukukan total aset
sebesar Rp 328.891 juta yang didominasi oleh aset tetap. Di tahun 2019, pertumbuhan aset
Perseroan meningkat 0,31% sehingga total aset Perseroan menjadi Rp 329.920 juta yang terdiri
dari Rp 110.989 juta aset lancar dan Rp 218.931 juta aset tidak lancar. Di tahun 2020,
pertumbuhan aset Perseroan meningkat 7,57% sehingga total aset Perseroan menjadi
Rp 354.901 juta yang terdiri dari Rp 93.958 juta aset lancar dan Rp 260.942 juta aset tidak lancar.
Pada tahun 2021, pertumbuhan aset Perseroan meningkat sebesar 24,32% sehingga aset
Perseroan menjadi Rp 441.224 juta yang terdiri dari aset lancar sebesar Rp 103.606 juta dan
aset tidak lancar Rp 337.618 juta. Di tahun 2022, pertumbuhan aset Perseroan meningkat 1,53%
sehingga total aset Perseroan menjadi Rp 447.970 juta yang terdiri dari Rp 127.136 juta aset
lancar dan Rp 320.834 juta aset tidak lancar.
Liabilitas
Berdasarkan laporan posisi keuangan tahun 2018 – 2022, berikut disajikan komposisi liabilitas
perusahaan:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-6
Page 39
Komposisi Liabilitas
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Liabilitas Jangka Pendek 76,18% 73,39% 40,45% 42,14% 86,20% 63,67%
Liabilitas Jangka Panjang 23,82% 26,61% 59,55% 57,86% 13,80% 36,33%
Jumlah 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
(Rp.Juta)
Liabilitas Jangka Pendek 82.282 79.314 52.335 83.637 168.476
Liabilitas Jangka Panjang 25.727 28.758 77.038 114.826 26.972
Jumlah 108.009 108.072 129.373 198.462 195.448
Pada tahun 2018 – 2022 komposisi liabilitas Perseroan didominasi oleh liabilitas jangka pendek
dengan proporsi terhadap total liabilitas sebesar 63,67% diikuti oleh liabilitas jangka panjang
sebesar 36,33%. Komposisi liabilitas jangka pendek terbesar utamanya berasal dari utang usaha
sedangkan komposisi liabilitas jangka panjang didominasi oleh liabilitas diestimasi atas imbalan
kerja karyawan. Di tahun 2021, komposisi liabilitas Perseroan sebesar 42,14% liabilitas jangka
pendek dan 57,86% liabilitas jangka panjang. Di tahun 2022, komposisi liabilitas Perseroan
sebesar 86,20% liabilitas jangka pendek dan 13,80% liabilitas jangka panjang.
Selanjutnya, pertumbuhan liabilitas perusahaan disajikan sebagai berikut:
Pertumbuhan Liabilitas
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Liabilitas Jangka Pendek n/a -3,61% -34,01% 59,81% 101,44% 30,91%
Liabilitas Jangka Panjang n/a 11,78% 167,89% 49,05% -76,51% 38,05%
Jumlah n/a 0,06% 19,71% 53,40% -1,52% 17,91%
Dalam tahun 2018 – 2022, pertumbuhan liabilitas Perseroan cenderung meningkat dengan
tingkat pertumbuhan liabilitas rata-rata sebesar 17,91%. Pada tahun 2018, Perseroan
mencatatkan total liabilitas sebesar Rp 108.009 juta yang terdiri dari Rp 82.282 juta liabilitas
Jangka Pendek dan Rp 25.727 juta liabilitas Jangka Panjang. Tahun 2019, pertumbuhan liabilitas
Perseroan meningkat 0,06% sehingga total liabilitas menjadi Rp 108.072 juta. Tahun 2020,
pertumbuhan liabilitas Perseroan meningkat 19,71% sehingga total liabilitas menjadi
Rp 129.373 juta. Tahun 2021, pertumbuhan liabilitas Perseroan meningkat 53,40% sehingga
total liabilitas menjadi Rp 198.462 juta. Pada tahun 2022, pertumbuhan liabilitas Perseroan
menurun 1,52% sehingga total liabilitas menjadi Rp 195.448 juta.
Penilaian Arus Kas
Pada tahun 2018, arus kas operasi Perseroan tercatat positif sebesar Rp 6.169 juta yang
utamanya berasal dari penerimaan kas dari pelanggan. Di tahun 2019, Perseroan memperoleh
kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 44.330 juta yang utamanya berasal dari penerimaan kas
dari pelanggan. Di tahun 2020, Perseroan memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar
Rp 20.751 juta yang utamanya berasal dari penerimaan kas dari pelanggan. Pada tahun 2021,
Perseroan tercatat memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 25.840 juta yang utamanya
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan. Pada tahun 2022, Perseroan tercatat menggunakan
kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 1.907 juta yang utamanya untuk pembayaran kas kepada
pemasok.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-7
Page 40
Selanjutnya tahun 2018, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar
Rp 29.799 juta utamanya untuk pembayaran uang muka aset tetap. Di tahun 2019, Perseroan
tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp 33.225 juta yang utamanya untuk
pembayaran uang muka aset tetap. Di tahun 2020, Perseroan tercatat menggunakan kas dari
aktivitas investasi sebesar Rp 51.238 juta yang utamanya untuk perolehan aset tetap. Di tahun
2021, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp 42.867 juta yang
utamanya untuk perolehan aset tetap. Di tahun 2022, Perseroan tercatat menggunakan kas
untuk aktivitas investasi sebesar Rp 26.440 juta yang utamanya untuk penambahan deposito
berjangka.
Pada tahun 2018, Perseroan memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 23.950 juta
yang utamanya berasal dari penerimaan dari penawaran saham setelah dikurangi biaya emisi
saham. Di tahun 2019, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas pendanaan sebesar
Rp 9.035 juta yang utamanya untuk penurunan utang pihak berelasi. Pada tahun 2020,
memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 33.561 juta yang utamanya berasal dari
penerimaan utang bank. Pada tahun 2021, Perseroan tercatat memperoleh kas untuk aktivitas
pendanaan sebesar Rp 13.810 juta yang utamanya berasal dari penerimaan utang bank. Tahun
2022, Perseroan tercatat memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 27.748 juta
yang utamanya berasal dari penerimaan utang bank.
Kas Perseroan di tahun 2018 tercatat sebesar Rp 591 juta dan meningkat 349,93% di tahun 2019
menjadi Rp 2.661 juta. Pada tahun 2020 kas Perseroan meningkat 115,49% dari tahun
sebelumnya menjadi Rp 5.734 juta yang utamanya dari perolehan kas aktivitas operasi dan
pendanaan. Di tahun 2021 kas Perseroan menurun 56,11% menjadi Rp 2.517 yang utamanya
karena kas aktivitas investasi negatif. Di tahun 2022 kas Perseroan menurun
23,79% menjadi Rp 1.918 yang utamanya karena kas aktivitas investasi yang negatif.
Saldo kas pada setiap tahun selalu positif karena kebutuhan kas untuk operasi dan investasi
disesuaikan dengan pendanaannya.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-8
Page 41
4.1.2. Analisis Rasio Keuangan
Rasio keuangan disajikan sebagai berikut:
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Analisis Rasio
Tahun
Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
Pertumbuhan Pendapatan n/a 5,43% -25,01% 24,62% -7,44% -0,60%
Rasio Profitabilitas
EBITDA/Sales 14,02% 9,14% 12,39% 13,88% 16,24% 13,13%
EBIT/Sales 8,38% 2,73% 2,62% 4,23% 4,09% 4,41%
EBT/Sales 6,47% 1,40% 1,05% 6,52% 5,47% 4,18%
EAT/Sales 4,85% 0,71% 0,07% 4,55% 4,22% 2,88%
ROE 6,02% 0,93% 0,06% 5,07% 4,18% 3,25%
ROA 4,04% 0,63% 0,04% 2,79% 2,36% 1,97%
Rasio Efektivitas
Perputaran Piutang Usaha 5,44x 7,97x 5,49x 5,96x 10,61x 7,09x
Perputaran Persediaan 4,42x 5,08x 4,73x 4,33x 2,33x 4,18x
Perputaran Aset 0,83x 0,88x 0,61x 0,61x 0,56x 0,70x
Perputaran Utang Usaha 3,82x 4,66x 3,51x 5,66x 7,33x 5,00x
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Current Ratio 1,57x 1,40x 1,80x 1,24x 0,75x 1,35x
Debt to Equity 0,49x 0,49x 0,57x 0,82x 0,77x 0,63x
Debt to Asset 0,33x 0,33x 0,36x 0,45x 0,44x 0,38x
Profitabilitas merupakan kemampuan perusahaan untuk memperoleh laba selama periode
tertentu dari kegiatan bisnis yang dilakukannya. Selama tahun 2018 – 2022, rasio profitabilitas
Perseroan cenderung meningkat. Rata-rata profitabilitas Perseroan yang diukur menggunakan
EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan EAT/Sales berturut-turut adalah 13,13%, 4,41%, 4,18%
dan 2,88%. Pada tahun 2022, EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan EAT/Sales masing-
masing sebesar 16,24%, 4,09%, 5,47% dan 4,22%.
Sedangkan profitabilitas Perseroan yang dikaitkan dengan pengembalian terhadap perusahaan
dan pemegang saham yang diukur dengan Return on Equity (ROE) dan Return on Asset (ROA).
Rata-rata ROE dan ROA Perseroan dalam tahun 2018 – 2022 masing-masing 3,52% dan 1,97%.
Pada tahun 2022 tercatat ROE dan ROA Perseroan masing-masing sebesar 4,18% dan 2,36%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-9
Page 42
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Likuiditas adalah kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban jangka pendek yang
harus dibayar dengan aset lancarnya. Dalam mengukur tingkat likuiditas perusahaan, digunakan
Current Ratio (CR). Semakin tinggi CR maka semakin tinggi likuiditas suatu perusahaan. Pada
tahun 2018 – 2022, pertumbuhan likuiditas perusahaan cenderung fluktuatif dengan Current
Ratio tahun 2022 sebesar 0,75x, artinya Perseroan memiliki Rp 0,75 aset lancar yang dapat
digunakan untuk memenuhi setiap Rp 1 utang lancarnya.
Solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk melunasi seluruh kewajibannya ketika
dilikuidasi yang diukur dengan Debt to Equity Ratio (DER) dan Debt to Asset Ratio (DAR). Semakin
rendah DER dan DAR maka semakin tinggi solvabilitas perusahaan. Solvabilitas Perseroan tahun
2018 – 2022 terus meningkat, dengan DER dan DAR tahun 2022 masing-masing adalah 0,77x
dan 0,44x. Artinya, perusahaan memiliki utang Rp 0,77 untuk setiap Rp 1 ekuitas yang
dimilikinya serta setiap Rp 1 aset perusahaan dibiayai oleh utang sebesar Rp 0,44.
Rasio Efektivitas
Efektivitas adalah kemampuan perusahaan dalam memanfaatkan seluruh sumber daya yang
dimilikinya. Efektivitas dapat diukur dengan rasio perputaran piutang usaha, perputaran
persediaan, perputaran aset dan perputaran utang usaha.
Rasio perputaran piutang usaha tahun 2018 – 2022 cenderung meningkat dari 5,44x pada tahun
2018 menjadi 10,61x pada tahun 2022 atau selama tahun tersebut rata-rata sebesar 7,09x. Pada
tahun 2022 tingkat perputaran piutang usaha sebesar 10,61x, artinya dalam satu tahun
Perseroan dapat menagih piutang usahanya selama ± 34 hari.
Rasio perputaran persediaan tahun 2018 – 2022 cenderung berfluktuasi dari 4,42x pada tahun
2018 menjadi 2,33x pada tahun 2022 atau selama tahun tersebut rata-rata sebesar 4,18x. Pada
tahun 2022 tingkat perputaran persediaan sebesar 2,33x, artinya dalam satu tahun Perseroan
dapat menghabiskan persediaannya selama ± 157 hari.
Rasio perputaran aset dalam tahun 2018 – 2022 cenderung berfluktuasi dari 0,83x pada tahun
2018 menjadi 0,56x pada tahun 2022 atau selama tahun tersebut rata-rata sebesar 0,70x. Pada
tahun 2022 tingkat perputaran aset Perseroan sebesar 0,56x, artinya Perseroan
menginvestasikan asetnya selama lebih dari satu tahun untuk memperoleh pendapatan.
Rasio perputaran utang usaha dalam tahun 2018 – 2022 cenderung fluktuatif dari 3,82x pada
tahun 2018 menjadi 7,33x pada tahun 2022 atau selama tahun tersebut rata-rata sebesar 5,00x.
Pada tahun 2022 tingkat perputaran utang usaha sebesar 7,33x, artinya Perseroan dapat
melunasi utang usahanya dalam waktu ± 50 hari.
4.1.3. Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi dan Proforma Laporan Keuangan Setelah
Transaksi
Analisis dilakukan mencakup analisis dampak transaksi terhadap laporan keuangan Perseroan
yang dilakukan berdasarkan informasi keuangan proforma Perseroan sebelum dan setelah
transaksi pada tanggal 31 Desember 2022 dari manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-10
Page 43
Tujuan informasi keuangan Proforma adalah untuk memperlihatkan dampak signifikan
transaksi yang terjadi atas informasi keuangan historis. Namun, Informasi keuangan proforma
bukan merupakan petunjuk hasil usaha atau dampak yang berkaitan atas posisi keuangan
sebagai akibat dari transaksi yang telah terjadi sebelumnya. Informasi keuangan proforma
disusun dengan menggunakan asumsi-asumsi sebagai berikut:
• Laporan posisi keuangan sebelum transaksi diambil dari laporan keuangan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik
Nursal dari KAP Teramihardja, Pradhono & Chandra.
• Pelaksanaan transaksi telah berlaku efektif pada tanggal 31 Desember 2022.
• Pelaksanaan transaksi telah efektif dan sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang
berlaku.
Informasi keuangan proforma tersebut adalah sebagai berikut:
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Posisi Keuangan Proforma (Rp.Juta)
Sebelum Setelah
Uraian Transaksi Penyesuaian Transaksi
31 Des 2022 31 Des 2022
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank 1.918 20.000 21.918
Deposito berjangka 13.416 - 13.416
Piutang usaha 23.583 - 23.583
Piutang lain-lain 290 - 290
Persediaan 84.411 - 84.411
Biaya dibayar di muka 338 - 338
Uang muka 3.179 - 3.179
Investasi jangka pendek - - -
Jumlah Aset Lancar 127.136 20.000 147.136
Aset Tidak Lancar
Investasi 1.868 - 1.868
Aset pajak tangguhan 6.819 - 6.819
Aset tetap 309.378 - 309.378
Aset hak guna 1.125 - 1.125
Aset tidak lancar lainnya 1.645 - 1.645
Jumlah Aset Tidak Lancar 320.834 - 320.834
JUMLAH ASET 447.970 20.000 467.970
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-11
Page 44
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Posisi Keuangan Proforma (Rp.Juta)
Sebelum Setelah
Uraian Transaksi Penyesuaian Transaksi
31 Des 2022 31 Des 2022
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 104.609 - 104.609
Utang usaha 26.837 - 26.837
Utang pajak 1.719 - 1.719
Beban masih harus dibayar 19.013 - 19.013
Pendapatan sewa diterima dimuka - - -
Utang jaminan - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Utang bank - - -
Utang lain-lain 15.623 - 15.623
Utang pihak berelasi - - -
Liabilitas sewa 677 - 677
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 168.476 - 168.476
Liabilitas Jangka Panjang
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank - - -
Utang lain-lain 20.790 - 20.790
Jaminan pelanggan 500 - 500
Liabilitas pajak tangguhan 4 - 4
Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan 5.678 - 5.678
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 26.972 - 26.972
JUMLAH LIABILITAS 195.448 - 195.448
Ekuitas
Modal saham 120.330 - 120.330
Tambahan modal disetor 40.860 - 40.860
Surplus revaluasi aset tetap 74.747 - 74.747
Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja (5.647) - (5.647)
Perubahan nilai wajar atas investasi (283) - (283)
Saldo laba (rugi) 22.514 20.000 42.514
Kepentingan non-pengendali 1 - 1
Jumlah Ekuitas 252.522 20.000 272.522
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 447.970 20.000 467.970
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Current Ratio 75,46% 87,33%
Debt to Equity Ratio 77,40% 71,72%
Debt to Asset Ratio 43,63% 41,77%
Sumber: Manajemen Perseroan
Berikut adalah analisis singkat atas informasi posisi keuangan proforma Perseroan per 31
Desember 2022 atas transaksi:
• Proforma aset lancar meningkat 15,73% dari Rp 127.136 juta menjadi Rp 147.136 juta.
• Proforma aset tidak lancar tidak mengalami perubahan.
• Secara keseluruhan proforma aset Perseroan setelah dilakukannya Rencana Transaksi
meningkat 4,46%.
• Proforma liabilitas jangka pendek tidak mengalami perubahan.
• Proforma liabilitas jangka panjang tidak mengalami perubahan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-12
Page 45
• Secara keseluruhan proforma liabilitas Perseroan tidak mengalami perubahan.
• Proforma ekuitas meningkat 7,92% dari Rp 252.522 juta menjadi Rp 272.522 juta.
• Proforma Current Ratio mengalami peningkatan dari 75,46% menjadi 87,33%.
• Proforma Debt to Equity Ratio dan Debt to Asset Ratio mengalami penurunan masing-
masing dari 77,40% dan 43,63% menjadi 71,72% dan 41,77%.
Berdasarkan uraian tersebut diatas dapat disimpulkan dengan dilakukannya transaksi kondisi
likuiditas dan solvabilitas mengalami peningkatan.
4.1.4. Penilaian Atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Manajemen
Kami telah menerima proyeksi keuangan tanpa dan dengan transaksi dari manajemen. Proyeksi
keuangan tersebut telah kami sesuaikan. Berdasarkan penilaian kami, proyeksi keuangan
tersebut yang telah disesuaikan telah mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat
oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya. Proyeksi keuangan yang digunakan
adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
a. Proyeksi Keuangan Perseroan Tanpa Transaksi
Asumsi – Asumsi
Jangka Waktu Proyeksi
Perjanjian sewa menyewa tanah kosong antara CAKK dan KKIN berakhir pada 31 Juli 2028
oleh sebab itu proyeksi keuangan disajikan mulai dari 1 Januari 2023 – 31 Desember 2028.
Laporan Laba (Rugi)
▪ Proyeksi pendapatan diasumsikan meningkat 5,00% setiap tahun dari tahun
sebelumnya.
▪ Beban pokok pendapatan diasumsikan sebesar 80,00% dari pendapatan.
▪ Beban penjualan diasumsikan sebesar 0,15% dari pendapatan.
▪ Beban umum dan administrasi diasumsikan sebesar 5,50% dari pendapatan.
▪ Perhitungan penyusutan dan amortisasi dengan metode garis lurus dengan sisa umur
ekonomis yang wajar disajikan pada lampiran 1.
▪ Perhitungan beban bunga disajikan pada lampiran 2.
▪ Pendapatan (beban) lain-lain bersih diasumsikan nol atau tidak ada.
▪ Tarif pajak diasumsikan sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak dengan menerapkan tax
loss carry forward.
Laporan Posisi Keuangan
▪ Aset lancar
− Deposito berjangka diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Piutang usaha diasumsikan sebesar 45 hari dari pendapatan.
− Piutang lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Persediaan diasumsikan 120 hari dari beban pokok pendapatan.
− Biaya dibayar dimuka diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Uang muka diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Investasi jangka pendek diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
▪ Aset tidak lancar
− Investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset tetap
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-13
Page 46
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi
penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan disajikan pada
lampiran 1.
− Aset hak guna
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi
penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan disajikan pada
lampiran 1.
− Aset tidak lancar lainnya diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
▪ Liabilitas jangka pendek
− Perhitungan utang bank jangka pendek disajikan pada lampiran 2.
− Utang usaha diasumsikan sebesar 60 hari dari beban pokok pendapatan.
− Utang pajak diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Beban masih harus dibayar diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember
2022.
− Utang jaminan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Perhitungan bagian jangka pendek dari utang jangka panjang utang lain-lain
disajikan pada lampiran 2.
− Liabilitas sewa diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
▪ Liabilitas jangka panjang
− Perhitungan utang jangka panjang, setelah dikurangi bagian jangka pendek berupa
utang lain-lain disajikan pada lampiran 2.
− Jaminan pelanggan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Liabilitas pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan diasumsikan tetap, sama dengan
per 31 Desember 2022.
▪ Ekuitas
− Modal saham diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Tambahan modal disetor diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Surplus revaluasi aset tetap diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember
2022.
− Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja diasumsikan tetap, sama
dengan per 31 Desember 2022.
− Perubahan nilai wajar investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember
2022.
− Saldo laba (rugi) adalah penjumlahan antara laba (rugi) bersih periode berjalan
dengan saldo (rugi) laba periode sebelumnya.
− Kepentingan non-pengendali diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember
2022.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-14
Page 47
Asumsi – asumsi yang digunakan yang terkait langsung dengan kegiatan usaha dalam
proyeksi posisi keuangan adalah wajar.
Proyeksi Laba Rugi Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Laba Rugi Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
PENDAPATAN BERSIH 250.321 262.837 275.979 289.777 304.266 319.480 335.454
BEBAN POKOK PENDAPATAN (196.609) (210.269) (220.783) (231.822) (243.413) (255.584) (268.363)
LABA KOTOR 53.712 52.567 55.196 57.955 60.853 63.896 67.091
Beban penjualan (356) (394) (414) (435) (456) (479) (503)
Beban umum dan administrasi (12.693) (14.456) (15.179) (15.938) (16.735) (17.571) (18.450)
EBITDA 40.663 37.717 39.603 41.583 43.662 45.845 48.138
Depresiasi dan amortisasi (30.436) (24.954) (25.150) (26.245) (28.173) (30.102) (32.031)
EBIT 10.227 12.763 14.453 15.338 15.489 15.743 16.107
Beban bunga (5.755) (8.672) (8.672) (8.672) (8.672) (8.672) (8.672)
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih 9.233 - - - - - -
EBT 13.705 4.091 5.781 6.666 6.817 7.071 7.435
Pajak (3.154) (900) (1.272) (1.467) (1.500) (1.556) (1.636)
LABA BERSIH (EAT) 10.551 3.191 4.509 5.200 5.317 5.515 5.799
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2023-2028
EBITDA/Sales 14,35% 16,24% 14,35% 14,35% 14,35% 14,35% 14,35% 14,35%
EBIT/Sales 5,03% 4,09% 4,86% 5,24% 5,29% 5,09% 4,93% 4,80%
EBT/Sales 2,10% 5,47% 1,56% 2,09% 2,30% 2,24% 2,21% 2,22%
EAT/Sales 1,64% 4,22% 1,21% 1,63% 1,79% 1,75% 1,73% 1,73%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-15
Page 48
Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank 1.918 13.199 8.456 15.787 30.156 46.467 64.797
Deposito berjangka 13.416 13.416 13.416 13.416 13.416 13.416 13.416
Piutang usaha 23.583 32.405 34.025 35.726 37.512 39.388 41.357
Piutang lain-lain 290 290 290 290 290 290 290
Persediaan 84.411 69.130 72.586 76.215 80.026 84.028 88.229
Biaya dibayar di muka 338 338 338 338 338 338 338
Uang muka 3.179 3.179 3.179 3.179 3.179 3.179 3.179
Investasi jangka pendek - - - - - - -
Jumlah Aset Lancar 127.136 131.956 132.290 144.952 164.917 187.105 211.606
Aset Tidak Lancar
Investasi 1.868 1.868 1.868 1.868 1.868 1.868 1.868
Aset pajak tangguhan 6.819 6.819 6.819 6.819 6.819 6.819 6.819
Aset tetap
Nilai perolehan 402.159 417.589 433.019 448.450 463.880 479.310 494.740
Akumulasi penyusutan 92.781 117.690 142.796 168.997 197.127 227.185 259.172
Nilai buku 309.378 299.899 290.223 279.453 266.753 252.125 235.568
Aset hak guna
Nilai perolehan 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315
Akumulasi amortisasi 190 234 278 322 366 410 453
Nilai buku 1.125 1.081 1.037 993 950 906 862
Aset tidak lancar lainnya 1.645 1.645 1.645 1.645 1.645 1.645 1.645
Jumlah Aset Tidak Lancar 320.834 311.311 301.591 290.777 278.034 263.362 246.761
JUMLAH ASET 447.970 443.267 433.881 435.729 442.951 450.467 458.367
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609
Utang usaha 26.837 34.565 36.293 38.108 40.013 42.014 44.114
Utang pajak 1.719 1.719 1.719 1.719 1.719 1.719 1.719
Beban masih harus dibayar 19.013 19.013 19.013 19.013 19.013 19.013 19.013
Utang jaminan - - - - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Utang bank - - - - - - -
Utang lain-lain 15.623 15.623 5.167 - - - -
Utang pihak berelasi - - - - - - -
Liabilitas sewa 677 677 677 677 677 677 677
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 168.476 176.205 167.477 164.124 166.030 168.030 170.131
Liabilitas Jangka Panjang
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank - - - - - - -
Utang lain-lain 20.790 5.167 - - - - -
Jaminan pelanggan 500 500 500 500 500 500 500
Liabilitas pajak tangguhan 4 4 4 4 4 4 4
Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan 5.678 5.678 5.678 5.678 5.678 5.678 5.678
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 26.972 11.349 6.182 6.182 6.182 6.182 6.182
JUMLAH LIABILITAS 195.448 187.553 173.658 170.306 172.212 174.212 176.313
Ekuitas
Modal saham 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330
Tambahan modal disetor 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860
Surplus revaluasi aset tetap 74.747 74.747 74.747 74.747 74.747 74.747 74.747
Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja (5.647) (5.647) (5.647) (5.647) (5.647) (5.647) (5.647)
Perubahan nilai wajar atas investasi (283) (283) (283) (283) (283) (283) (283)
Saldo laba (rugi) 22.514 25.705 30.214 35.414 40.731 46.246 52.045
Kepentingan non-pengendali 1 1 1 1 1 1 1
Jumlah Ekuitas 252.522 255.713 260.222 265.422 270.739 276.255 282.054
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 447.970 443.267 433.881 435.729 442.951 450.467 458.367
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2023-2028
Current Ratio 96,21% 75,46% 74,89% 78,99% 88,32% 99,33% 111,35% 124,38%
Debt to Equity Ratio 65,57% 77,40% 73,35% 66,73% 64,16% 63,61% 63,06% 62,51%
Debt to Asset Ratio 39,57% 43,63% 42,31% 40,02% 39,09% 38,88% 38,67% 38,47%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-16
Page 49
Proyeksi Arus Kas Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Arus Kas Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Proyeksi
Uraian
2023 2024 2025 2026 2027 2028
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba Bersih 3.191 4.509 5.200 5.317 5.515 5.799
Depresiasi dan amortisasi 24.954 25.150 26.245 28.173 30.102 32.031
Perubahan Modal Kerja :
(Kenaikan) Penurunan Piutang usaha (8.821) (1.620) (1.701) (1.786) (1.876) (1.969)
(Kenaikan) Penurunan Piutang lain-lain - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Persediaan 15.282 (3.456) (3.629) (3.811) (4.001) (4.201)
(Kenaikan) Penurunan Biaya dibayar di muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Uang muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset pajak tangguhan - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tidak lancar lainnya - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang usaha 7.728 1.728 1.815 1.905 2.001 2.101
Kenaikan (Penurunan) Utang pajak - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Beban masih harus dibayar - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang jaminan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Jaminan pelanggan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas pajak tangguhan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan - - - - - -
Perubahan Modal Kerja 14.189 (3.348) (3.516) (3.692) (3.876) (4.070)
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Operasi 42.334 26.311 27.929 29.799 31.741 33.760
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
(Kenaikan) Penurunan Deposito berjangka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Investasi jangka pendek - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Investasi - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tetap (15.430) (15.430) (15.430) (15.430) (15.430) (15.430)
(Kenaikan) Penurunan Aset hak guna - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Investasi (15.430) (15.430) (15.430) (15.430) (15.430) (15.430)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kenaikan (Penurunan) Utang bank jangka pendek - - - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun
Kenaikan (Penurunan) Utang bank - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang lain-lain - (10.456) (5.167) - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang pihak berelasi - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas sewa - - - - - -
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Kenaikan (Penurunan) Utang bank - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang lain-lain (15.623) (5.167) - - - -
Kenaikan (Penurunan) Modal saham - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Tambahan modal disetor - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Surplus revaluasi aset tetap - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan
kerja - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Perubahan nilai wajar atas investasi - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kepentingan non-pengendali - - - - - -
Penyesuaian - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Pendanaan (15.623) (15.623) (5.167) - - -
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK 11.280 (4.743) 7.331 14.369 16.311 18.330
KAS DAN BANK AWAL TAHUN 1.918 13.199 8.456 15.787 30.156 46.467
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 13.199 8.456 15.787 30.156 46.467 64.797
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-17
Page 50
b. Proyeksi Keuangan Perseroan Dengan Transaksi
Asumsi – Asumsi
Jangka Waktu Proyeksi
Perjanjian sewa menyewa tanah kosong antara CAKK dan KKIN berakhir pada 31 Juli 2028
oleh sebab itu proyeksi keuangan disajikan mulai dari 1 Januari 2023 – 31 Desember 2028.
Laporan Laba (Rugi)
▪ Proyeksi pendapatan diasumsikan meningkat 5,00% setiap tahun dari tahun
sebelumnya.
▪ Beban pokok pendapatan diasumsikan sebesar 80,00% dari pendapatan.
▪ Beban penjualan diasumsikan sebesar 0,15% dari pendapatan.
▪ Beban umum dan administrasi diasumsikan sebesar 5,50% dari pendapatan.
▪ Perhitungan penyusutan dan amortisasi dengan metode garis lurus dengan sisa umur
ekonomis yang wajar disajikan pada lampiran 1.
▪ Perhitungan beban bunga disajikan pada lampiran 2.
▪ Proyeksi pendapatan sewa tanah dari KKIN disajikan pada lampiran 3.
▪ Pendapatan (beban) lain-lain bersih diasumsikan nol atau tidak ada.
▪ Tarif pajak diasumsikan sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak dengan menerapkan tax
loss carry forward.
Laporan Posisi Keuangan
▪ Aset lancar
− Deposito berjangka diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Piutang usaha diasumsikan sebesar 45 hari dari pendapatan.
− Piutang lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Persediaan diasumsikan 120 hari dari beban pokok pendapatan.
− Biaya dibayar dimuka diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Uang muka diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Investasi jangka pendek diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
▪ Aset tidak lancar
− Investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset tetap
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi
penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan disajikan pada
lampiran 1.
− Aset hak guna
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi
penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan disajikan pada
lampiran 1.
− Aset tidak lancar lainnya diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
▪ Liabilitas jangka pendek
− Perhitungan utang bank jangka pendek disajikan pada lampiran 2.
− Utang usaha diasumsikan sebesar 60 hari dari beban pokok pendapatan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-18
Page 51
− Utang pajak diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Beban masih harus dibayar diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember
2022.
− Perhitungan pendapatan sewa diterima dimuka disajikan pada lampiran 3.
− Utang jaminan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Perhitungan bagian jangka pendek dari utang jangka panjang utang lain-lain
disajikan pada lampiran 2.
− Liabilitas sewa diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
▪ Liabilitas jangka panjang
− Perhitungan utang jangka panjang, setelah dikurangi bagian jangka pendek berupa
utang lain-lain disajikan pada lampiran 2.
− Jaminan pelanggan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Liabilitas pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan diasumsikan tetap, sama dengan
per 31 Desember 2022.
▪ Ekuitas
− Modal saham diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Tambahan modal disetor diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Surplus revaluasi aset tetap diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember
2022.
− Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja diasumsikan tetap, sama
dengan per 31 Desember 2022.
− Perubahan nilai wajar investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember
2022.
− Saldo laba (rugi) adalah penjumlahan antara laba (rugi) bersih periode berjalan
dengan saldo (rugi) laba periode sebelumnya.
− Kepentingan non-pengendali diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember
2022.
Asumsi – asumsi yang digunakan yang terkait langsung dengan kegiatan usaha dalam
proyeksi posisi keuangan adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-19
Page 52
Proyeksi Laba Rugi Dengan Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Laba Rugi Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
PENDAPATAN BERSIH 250.321 262.837 275.979 289.777 304.266 319.480 335.454
BEBAN POKOK PENDAPATAN (196.609) (210.269) (220.783) (231.822) (243.413) (255.584) (268.363)
LABA KOTOR 53.712 52.567 55.196 57.955 60.853 63.896 67.091
Beban penjualan (356) (394) (414) (435) (456) (479) (503)
Beban umum dan administrasi (12.693) (14.456) (15.179) (15.938) (16.735) (17.571) (18.450)
EBITDA 40.663 37.717 39.603 41.583 43.662 45.845 48.138
Depresiasi dan amortisasi (30.436) (24.954) (25.150) (26.245) (28.173) (30.102) (32.031)
EBIT 10.227 12.763 14.453 15.338 15.489 15.743 16.107
Beban bunga (5.755) (8.672) (8.672) (8.672) (8.672) (8.672) (8.672)
Pendapatan sewa tanah dari KKIN - 1.667 4.000 4.000 4.000 4.000 2.333
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih 9.233 - - - - - -
EBT 13.705 5.758 9.781 10.666 10.817 11.071 9.768
Pajak (3.154) (900) (1.272) (1.467) (1.500) (1.556) (1.636)
LABA BERSIH (EAT) 10.551 4.858 8.509 9.200 9.317 9.515 8.132
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2023-2028
EBITDA/Sales 14,35% 16,24% 14,35% 14,35% 14,35% 14,35% 14,35% 14,35%
EBIT/Sales 5,03% 4,09% 4,86% 5,24% 5,29% 5,09% 4,93% 4,80%
EBT/Sales 3,22% 5,47% 2,19% 3,54% 3,68% 3,56% 3,47% 2,91%
EAT/Sales 2,76% 4,22% 1,85% 3,08% 3,17% 3,06% 2,98% 2,42%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-20
Page 53
Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank 1.918 33.199 28.456 35.787 50.156 66.467 84.797
Deposito berjangka 13.416 13.416 13.416 13.416 13.416 13.416 13.416
Piutang usaha 23.583 32.405 34.025 35.726 37.512 39.388 41.357
Piutang lain-lain 290 290 290 290 290 290 290
Persediaan 84.411 69.130 72.586 76.215 80.026 84.028 88.229
Biaya dibayar di muka 338 338 338 338 338 338 338
Uang muka 3.179 3.179 3.179 3.179 3.179 3.179 3.179
Investasi jangka pendek - - - - - - -
Jumlah Aset Lancar 127.136 151.956 152.290 164.952 184.917 207.105 231.606
Aset Tidak Lancar
Investasi 1.868 1.868 1.868 1.868 1.868 1.868 1.868
Aset pajak tangguhan 6.819 6.819 6.819 6.819 6.819 6.819 6.819
Aset tetap
Nilai perolehan 402.159 417.589 433.019 448.450 463.880 479.310 494.740
Akumulasi penyusutan 92.781 117.690 142.796 168.997 197.127 227.185 259.172
Nilai buku 309.378 299.899 290.223 279.453 266.753 252.125 235.568
Aset hak guna
Nilai perolehan 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315
Akumulasi amortisasi 190 234 278 322 366 410 453
Nilai buku 1.125 1.081 1.037 993 950 906 862
Aset tidak lancar lainnya 1.645 1.645 1.645 1.645 1.645 1.645 1.645
Jumlah Aset Tidak Lancar 320.834 311.311 301.591 290.777 278.034 263.362 246.761
JUMLAH ASET 447.970 463.267 453.881 455.729 462.951 470.467 478.367
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609
Utang usaha 26.837 34.565 36.293 38.108 40.013 42.014 44.114
Utang pajak 1.719 1.719 1.719 1.719 1.719 1.719 1.719
Beban masih harus dibayar 19.013 19.013 19.013 19.013 19.013 19.013 19.013
Pendapatan sewa diterima dimuka - 18.333 14.333 10.333 6.333 2.333 -
Utang jaminan - - - - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Utang bank - - - - - - -
Utang lain-lain 15.623 15.623 5.167 - - - -
Utang pihak berelasi - - - - - - -
Liabilitas sewa 677 677 677 677 677 677 677
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 168.476 194.538 181.810 174.458 172.363 170.364 170.131
Liabilitas Jangka Panjang
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank - - - - - - -
Utang lain-lain 20.790 5.167 - - - - -
Jaminan pelanggan 500 500 500 500 500 500 500
Liabilitas pajak tangguhan 4 4 4 4 4 4 4
Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan 5.678 5.678 5.678 5.678 5.678 5.678 5.678
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 26.972 11.349 6.182 6.182 6.182 6.182 6.182
JUMLAH LIABILITAS 195.448 205.887 187.992 180.640 178.545 176.546 176.313
Ekuitas
Modal saham 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330
Tambahan modal disetor 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860
Surplus revaluasi aset tetap 74.747 74.747 74.747 74.747 74.747 74.747 74.747
Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja (5.647) (5.647) (5.647) (5.647) (5.647) (5.647) (5.647)
Perubahan nilai wajar atas investasi (283) (283) (283) (283) (283) (283) (283)
Saldo laba (rugi) 22.514 27.372 35.881 45.081 54.398 63.913 72.045
Kepentingan non-pengendali 1 1 1 1 1 1 1
Jumlah Ekuitas 252.522 257.380 265.889 275.089 284.406 293.921 302.054
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 447.970 463.267 453.881 455.729 462.951 470.467 478.367
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2023-2028
Current Ratio 103,57% 75,46% 78,11% 83,76% 94,55% 107,28% 121,57% 136,13%
Debt to Equity Ratio 66,26% 77,40% 79,99% 70,70% 65,67% 62,78% 60,07% 58,37%
Debt to Asset Ratio 39,74% 43,63% 44,44% 41,42% 39,64% 38,57% 37,53% 36,86%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-21
Page 54
Proyeksi Arus Kas Dengan Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Arus Kas Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Proyeksi
Uraian
2023 2024 2025 2026 2027 2028
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba Bersih 4.858 8.509 9.200 9.317 9.515 8.132
Depresiasi dan amortisasi 24.954 25.150 26.245 28.173 30.102 32.031
Perubahan Modal Kerja :
(Kenaikan) Penurunan Piutang usaha (8.821) (1.620) (1.701) (1.786) (1.876) (1.969)
(Kenaikan) Penurunan Piutang lain-lain - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Persediaan 15.282 (3.456) (3.629) (3.811) (4.001) (4.201)
(Kenaikan) Penurunan Biaya dibayar di muka - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Uang muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset pajak tangguhan - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tidak lancar lainnya - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang usaha 7.728 1.728 1.815 1.905 2.001 2.101
Kenaikan (Penurunan) Utang pajak - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Beban masih harus dibayar - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Pendapatan sewa diterima dimuka 18.333 (4.000) (4.000) (4.000) (4.000) (2.333)
Kenaikan (Penurunan) Utang jaminan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Jaminan pelanggan - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas pajak tangguhan - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan - - - - - -
Perubahan Modal Kerja 32.522 (7.348) (7.516) (7.692) (7.876) (6.403)
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Operasi 62.334 26.311 27.929 29.799 31.741 33.760
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
(Kenaikan) Penurunan Deposito berjangka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Investasi jangka pendek - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Investasi - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tetap (15.430) (15.430) (15.430) (15.430) (15.430) (15.430)
(Kenaikan) Penurunan Aset hak guna - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Investasi (15.430) (15.430) (15.430) (15.430) (15.430) (15.430)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kenaikan (Penurunan) Utang bank jangka pendek - - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun
Kenaikan (Penurunan) Utang bank - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang lain-lain - (10.456) (5.167) - -
Kenaikan (Penurunan) Utang pihak berelasi - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas sewa - - - - -
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Kenaikan (Penurunan) Utang bank - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang lain-lain (15.623) (5.167) - - -
Kenaikan (Penurunan) Modal saham - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Tambahan modal disetor - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Surplus revaluasi aset tetap - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan
kerja - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Perubahan nilai wajar atas investasi - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kepentingan non-pengendali - - - - -
Penyesuaian - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Pendanaan (15.623) (15.623) (5.167) - - -
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK 31.280 (4.743) 7.331 14.369 16.311 18.330
KAS DAN BANK AWAL TAHUN 1.918 33.199 28.456 35.787 50.156 66.467
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 33.199 28.456 35.787 50.156 66.467 84.797
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-22
Page 55
Tanpa dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan masing-masing sebesar 14,35%, 5,03%, 2,10% dan 1,64%. Sedangkan dengan
dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan setiap tahun masing-masing sebesar 14,35%, 5,03%, 3,22% dan 2,76%. Dengan
demikian dengan dilakukannya transaksi profitabilitas Perseroan yang diukur dengan
EBT/Sales dan EAT/Sales mengalami peningkatan.
Tanpa dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Current
Ratio (CR) sebesar 96,21% sedangkan dengan dilakukannya transaksi CR Perseroan menjadi
103,57%.
Tanpa dilakukannya transaksi solvabilitas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Debt to
Equity Ratio (DER) dan Debt to Assets Ratio (DAR) masing-masing 65,57% dan 39,57%
sedangkan dengan dilakukannya transaksi DER dan DAR Perseroan menjadi 66,26% dan
39,74%.
Dengan transaksi, proyeksi posisi keuangan Perseroan menunjukan bahwa likuiditas
Perseroan mengalami peningkatan sedangkan solvabilitas Perseroan mengalami penurunan
namun tidak signifikan.
Dengan dan tanpa transaksi proyeksi arus kas Perseroan menunjukkan tidak ada cash
deficiency dan kelangsungan usaha Perseroan selama umur proyeksi terjamin.
4.2. Analisis Inkremental
Analisis inkremental untuk mengukur nilai tambah dari transaksi dengan mempertimbangkan:
− Konstribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi dan dampaknya
terhadap proyeksi keuangan.
− Biaya dan pendapatan yang relevan.
− Informasi non keuangan yang relevan.
− Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai
transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
− Hal-hal material lain.
4.2.1. Konstribusi Nilai Tambah
Berdasarkan proyeksi keuangan dampak dilakukannya transaksi akan meningkatkan laba dan
profitabilitas Perseroan yang memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
Analisis kontribusi nilai tambah terhadap laba Perseroan dapat dihitung sebagai berikut:
Konstribusi Nilai Tambah Terhadap Laba Perseroan (Rp.Juta)
Tahun
Uraian Jumlah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Dengan Transaksi (1)
EBT 5.758 9.781 10.666 10.817 11.071 9.768 57.861
EAT 4.858 8.509 9.200 9.317 9.515 8.132 49.532
Tanpa Transaksi (2)
EBT 4.091 5.781 6.666 6.817 7.071 7.435 37.861
EAT 3.191 4.509 5.200 5.317 5.515 5.799 29.532
Konstribusi Nilai Tambah (1-2)
EBT 1.667 4.000 4.000 4.000 4.000 2.333 20.000
EAT 1.667 4.000 4.000 4.000 4.000 2.333 20.000
Berdasarkan hasil perhitungan, terlihat bahwa dengan dilakukannya transaksi memberikan
konstribusi nilai tambah terhadap laba Perseroan. Dengan dilakukannya transaksi, kontribusi
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-23
Page 56
nilai tambah pada tahun 2023 - 2028 terhadap laba EBT serta EAT masing-masing sebesar
Rp 20.000 juta dan Rp 20.000 juta.
Analisis kontribusi nilai tambah terhadap profitabilitas Perseroan dapat dihitung sebagai
berikut:
Konstribusi Nilai Tambah Terhadap Profitabilitas Perseroan
Tahun Rata-rata
Uraian
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2023-2028
Dengan Transaksi (1)
EBT/Sales 2,19% 3,54% 3,68% 3,56% 3,47% 2,91% 3,22%
EAT/Sales 1,85% 3,08% 3,17% 3,06% 2,98% 2,42% 2,76%
Tanpa Transaksi (2)
EBT/Sales 1,56% 2,09% 2,30% 2,24% 2,21% 2,22% 2,10%
EAT/Sales 1,21% 1,63% 1,79% 1,75% 1,73% 1,73% 1,64%
Konstribusi Nilai Tambah
EBT/Sales 0,63% 1,45% 1,38% 1,31% 1,25% 31,38% 6,24%
EAT/Sales 0,63% 1,45% 1,38% 1,31% 1,25% 40,24% 7,71%
Berdasarkan hasil perhitungan, terlihat bahwa dengan dilakukannya transaksi memberikan
konstribusi nilai tambah terhadap profitabilitas Perseroan. Dengan dilakukannya transaksi,
kontribusi nilai tambah dalam tahun 2023 - 2028 terhadap peningkatan profitabilitas EBT serta
EAT rata-rata masing-masing sebesar 6,24% dan 7,71%.
Berdasarkan analisis tersebut dapat disimpulkan bahwa dengan dilakukannya transaksi,
Perseroan akan memperoleh nilai tambah berupa peningkatan laba dan peningkatan
profitabilitas yang akan menguntungkan Perseroan.
4.2.2. Biaya dan Pendapatan yang Relevan
Perseroan akan memperhatikan biaya dan pendapatan yang relevan sesuai dengan keadaan
industri dan margin laba yang diharapkan. Apabila pendapatan berkurang Perseroan akan
menurunkan biaya secara proporsional hingga margin laba yang diharapkan dapat tercapai.
Dengan demikian transaksi yang dilakukan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
4.2.3. Informasi Non Keuangan yang Relevan
Informasi non keuangan yang relevan adalah dengan dilakukannya transaksi maka Perseroan
dapat mengoptimalkan aset yang tidak digunakan oleh Perseroan.
4.2.4. Prosedur Pengambilan Keputusan Oleh Perseroan Dalam Menentukan Rencana Transaksi dan
Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif lain
Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan Rencana Transaksi dan
nilai transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris Perseroan. Rencana
Transaksi dan nilai transaksi dengan persyaratan yang mudah, transparan dan akuntabel yang
dapat dipenuhi Perseroan sesuai dengan Peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Alternatif lain dari Rencana Transaksi apabila dilakukan dengan pihak lain tidak ada dan
Perseroan tidak mengenal pihak lain tersebut, sehingga Rencana Transaksi tidak dapat
dilaksanakan.
4.2.5. Hal-Hal Material Lainnya
Hal-hal material lainnya terkait dengan analisis inkremental dari Rencana Transaksi tidak ada.
Dengan analisis inkremental yang telah dilakukan, Penilai meyakini bahwa Rencana Transaksi
adalah wajar dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-24
Page 57
BAB V
ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI
Analisis kewajaran nilai transaksi meliputi :
a. Perbandingan antara nilai transaksi dengan hasil penilaian atas transaksi yang dilakukan.
b. Analisis untuk memastikan bahwa nilai transaksi memberikan nilai tambah dari transaksi yang
dilakukan.
Kewajaran nilai transaksi berdasarkan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, menyatakan bahwa batas atas dan
batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi 7,50% dari nilai hasil penilaian.
5.1. Hasil Penilaian Objek Transaksi
Berdasarkan Laporan Penilaian Properti No. 00243/2.0118-00/PI/04/0463/1/VI/2023 tanggal 23
Juni 2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan, menyatakan bahwa Nilai Pasar Sewa
Tanah Kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat untuk jangka waktu sewa 5 tahun per 31 Desember
2022 adalah Rp 18.700.000.000,- (delapan belas miliar tujuh ratus juta Rupiah).
5.2. Nilai Transaksi
Berdasarkan surat penawaran sewa tanah tanggal 22 Juni 2023 yang telah disepakati CAKK dan
KKIN, harga penawaran sewa tanah kosong seluas 97.905 M2 yang terletak di Desa Kutopohaci,
Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat sebesar Rp 20.000.000.000,-.
Dengan demikian nilai transaksi sebesar Rp 20.000.000.000,-.
5.3. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Dengan Nilai Sewa yang merupakan nilai transaksi sewa tanah kosong adalah Rp
20.000.000.000,- dan Nilai Pasar Sewa objek transaksi dari hasil penilaian adalah Rp
18.700.000.000,-, maka nilai transaksi lebih tinggi 6,95% dari Nilai Pasar Sewanya, dengan
demikian kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
5.4. Analisis Bahwa Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah dari Transaksi Yang Dilakukan
Berdasarkan hasil analisis dapat dipastikan bahwa nilai transaksi memberikan nilai tambah
sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya transaksi, kontribusi nilai tambah pada tahun 2023 - 2028 terhadap
laba EBT serta EAT masing-masing sebesar Rp 20.000 juta dan Rp 20.000 juta.
• Dengan dilakukannya transaksi, kontribusi nilai tambah dalam tahun 2023 - 2028 terhadap
peningkatan profitabilitas EBT serta EAT rata-rata masing-masing sebesar 6,24% dan 7,71%.
Berdasarkan analisis tersebut, kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk V-1
Page 58
BAB VI
ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN
6.1. Analisis Faktor Lain Yang Relevan
Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan asumsi bahwa transaksi yang akan dilakukan oleh
manajemen Perseroan sesuai dengan Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VI-1
Page 59
BAB VII
KESIMPULAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI
Hasil analisis atas nilai transaksi sewa menyewa tanah kosong milik CAKK oleh KKIN adalah nilai
transaksi lebih tinggi dari Nilai Pasar Sewanya namun masih dalam kisaran wajar memberikan
kesimpulan bahwa nilai transaksi adalah wajar.
Hasil analisis atas dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham memberikan kesimpulan bahwa dengan dilakukannya transaksi akan
meningkatkan laba dan profitabilitas yang dapat memberikan nilai tambah bagi Perseroan
sejalan dengan kepentingan pemegang saham.
Hasil analisis atas pertimbangan bisnis dari manajemen terkait dengan transaksi terhadap
kepentingan pemegang saham adalah untuk mengoptimalkan aset yang tidak digunakan dalam
rangka menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan sejalan dengan kepentingan pemegang
saham.
Berdasarkan kesimpulan dari hasil analisis tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa
rencana transaksi adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-1
Page 60
LAMPIRAN Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-1
Page 61
Lampiran 1
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Perhitungan Nilai Perolehan, Penyusutan dan Akumulasi Penyusutan Aset Tetap (Rp.Juta)
Umur Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Ekonomis 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET TETAP
A. Nilai Perolehan
Tanah 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105
Bangunan 89.187 89.187 89.187 89.187 89.187 89.187 89.187
Instalasi 15.251 15.251 15.251 15.251 15.251 15.251 15.251
Mesin 273.941 273.941 273.941 273.941 273.941 273.941 273.941
Kendaraan berat 3.417 3.417 3.417 3.417 3.417 3.417 3.417
Kendaraan kantor 3.959 3.959 3.959 3.959 3.959 3.959 3.959
Peralatan dan inventaris kantor 3.307 3.307 3.307 3.307 3.307 3.307 3.307
Perabot kantor 769 769 769 769 769 769 769
Aset tetap dalam pembangunan 2.222 2.222 2.222 2.222 2.222 2.222 2.222
Capex 2023 15.430 15.430 15.430 15.430 15.430 15.430 15.430
Capex 2024 15.430 15.430 15.430 15.430 15.430 15.430
Capex 2025 15.430 15.430 15.430 15.430 15.430
Capex 2026 15.430 15.430 15.430 15.430
Capex 2027 15.430 15.430 15.430
Capex 2028 15.430 15.430
Jumlah Nilai Perolehan 402.159 417.589 433.019 448.450 463.880 479.310 494.740
B. Penyusutan Aset Tetap
Bangunan 89.187 20 4.459 4.459 4.459 4.459 4.459 4.459
Instalasi 15.251 20 763 763 763 763 763 763
Mesin 273.941 16 17.121 17.121 17.121 17.121 17.121 17.121
Kendaraan berat 3.417 4 854 696 - - -
Kendaraan kantor 3.959 4 693 - - - -
Peralatan dan inventaris kantor 3.307 4 827 68 - - -
Perabot kantor 769 4 192 70 - - -
Capex 2023 15.430 8 - 1.929 1.929 1.929 1.929 1.929
Capex 2024 15.430 8 - - 1.929 1.929 1.929 1.929
Capex 2025 15.430 8 - - - 1.929 1.929 1.929
Capex 2026 15.430 8 - - - - 1.929 1.929
Capex 2027 15.430 8 - - - - - 1.929
Capex 2028 15.430 8 - - - - - -
Jumlah Penyusutan Aset Tetap - 24.910 25.106 26.201 28.130 30.058 31.987
C. Akumulasi Penyusutan
Bangunan 14.258 18.718 23.177 27.636 32.096 36.555 41.014
Instalasi 3.193 3.955 4.718 5.480 6.243 7.005 7.768
Mesin 67.277 84.399 101.520 118.641 135.763 152.884 170.005
Kendaraan berat 1.867 2.721 3.417 3.417 3.417 3.417 3.417
Kendaraan kantor 3.266 3.959 3.959 3.959 3.959 3.959 3.959
Peralatan dan inventaris kantor 2.413 3.240 3.307 3.307 3.307 3.307 3.307
Perabot kantor 506 698 769 769 769 769 769
Capex 2023 - 1.929 3.858 5.786 7.715 9.644
Capex 2024 - - 1.929 3.858 5.786 7.715
Capex 2025 - - - 1.929 3.858 5.786
Capex 2026 - - - - 1.929 3.858
Capex 2027 - - - - - 1.929
Capex 2028 - - - - - -
Jumlah Akumulasi Penyusutan 92.781 117.690 142.796 168.997 197.127 227.185 259.172
D. Nilai Buku
Tanah 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105
Bangunan 74.928 70.469 66.010 61.550 57.091 52.632 48.172
Instalasi 12.059 11.296 10.534 9.771 9.009 8.246 7.483
Mesin 206.664 189.542 172.421 155.300 138.178 121.057 103.936
Kendaraan berat 1.550 696 - - - - -
Kendaraan kantor 693 - - - - - -
Peralatan dan inventaris kantor 894 68 - - - - -
Perabot kantor 263 70 - - - - -
Aset tetap dalam pembangunan 2.222 2.222 2.222 2.222 2.222 2.222 2.222
Capex 2023 - 15.430 13.501 11.573 9.644 7.715 5.786
Capex 2024 - - 15.430 13.501 11.573 9.644 7.715
Capex 2025 - - - 15.430 13.501 11.573 9.644
Capex 2026 - - - - 15.430 13.501 11.573
Capex 2027 - - - - - 15.430 13.501
Capex 2028 - - - - - - 15.430
Jumlah Nilai Buku 309.378 299.899 290.223 279.453 266.753 252.125 235.568
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-1
Page 62
Lampiran 1 (lanjutan)
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Perhitungan Nilai Perolehan, Amortisasi dan Akumulasi Amortisasi Aset Hak Guna (Rp.Juta)
Umur Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Ekonomis 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET HAK GUNA
Nilai Perolehan
Aset hak guna 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315
Jumlah Nilai Perolehan 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315 1.315
Amortisasi
Aset hak guna 30 44 44 44 44 44 44
Jumlah Amortisasi 44 44 44 44 44 44
Akumulasi Amortisasi
Aset hak guna 190 234 278 322 366 410 453
Jumlah Akumulasi Amortisasi 190 234 278 322 366 410 453
Nilai Buku
Aset hak guna 1.125 1.081 1.037 993 950 906 862
Jumlah Nilai Buku 1.125 1.081 1.037 993 950 906 862
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-2
Page 63
Lampiran 2
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Bank Jangka Pendek (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Penarikan kredit 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609
Jumlah Utang 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609
Bunga 8,29% 8.672 8.672 8.672 8.672 8.672 8.672
Angsuran Pokok 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609
Saldo 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609 104.609
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman modal kerja dari Bank Pemerintah per Desember 2022 (sumber : www.bi.go.id)
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Lain-Lain (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Penarikan kredit - - - - - -
Jumlah Utang 36.413 20.790 5.167 - - -
Bunga 8,72% 3.175 1.813 451 - - -
Angsuran Pokok 15.623 15.623 5.167 - - -
Saldo 36.413 20.790 5.167 - - - -
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman investasi dari Bank Pemerintah per Desember 2022 (sumber : www.bi.go.id)
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-3
Page 64
Lampiran 3
Proyeksi Pendapatan Sewa (Rp.Juta)
Nilai Tahun
Uraian Transaksi Ags - Des 2024 2025 2026 2027 Jan-Jul
2023 2028
Pendapatan sewa 20.000 1.667 4.000 4.000 4.000 4.000 2.333
Pendapatan sewa diterima dimuka 20.000 18.333 14.333 10.333 6.333 2.333 -
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-4
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
11400 ms
12 Sep 2026 22:10
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': '................................................................................................ '
'V-1'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '................................................................................................ '
'V-1',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}