Back to announcement
20230704_BKSL_Informasi Transaksi Afiliasi_31336717_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review BKSLSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 67
Page 1
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 2
No. : 00087/2.0162-00/BS/03/0153/1/VI/2023 30 Juni 2023 Kepada Yth. PT SENTUL CITY Tbk Gedung Menara Sudirman Lt. 25 Jl. Jend. Sudirman Kav. 60 Jakarta 12190 U.p. : Direksi Hal : Pendapat Kewajaran atas Transaksi Dengan hormat, Pada tanggal 30 Juni 2023, PT Sentul City Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) dan PT Bukit Jonggol Asri (selanjutnya disebut “BJA”) telah menandatangani Perjanjian Pengakuan Hutang (selanjutnya disebut “PPH”), dimana Perseroan dan BJA telah setuju untuk menyelesaikan hutang yang dimiliki oleh Perseroan kepada BJA dengan jumlah sebesar Rp 573,11 miliar dan utang yang dimiliki oleh BJA kepada Perseroan dengan jumlah sebesar Rp 739,35 miliar dengan melakukan perjumpaan utang sebagaimana telah disepakati dalam Surat Konfirmasi Perjumpaan Hutang (selanjutnya disebut “SKPH”) sehingga sisa kewajiban BJA kepada Perseroan adalah sebesar Rp 166,24 miliar dengan jangka waktu lima tahun dan bunga sebesar 11,00% per tahun (selanjutnya disebut “Transaksi”). Sehubungan dengan Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas kewajaran Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/230310-001 tanggal 10 Maret 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Transaksi.
Page 3
ALASAN DAN LATAR BELAKANG TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan meliputi bidang konstruksi, real estat, dan jasa. Perseroan
berdomisili di Gedung Menara Sudirman Lantai 25, Jalan Jenderal Sudirman Kavling 60,
Jakarta 12190, dengan nomor telepon: (021) 522 6877, nomor faksimile: (021) 522 6818,
dan email: ptsc@sentulcity.co.id.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2022, struktur kepemilikan Perseroan pada beberapa entitas anak Perseroan
adalah sebagai berikut:
Perseroan
80,00% 51,00% 99,90%
PT Bukit Jonggol PT Sentul PP PT Sukaputra Graha
Asri Tbk (BJA) Properti (SPP) Cemerlang (SGC)
BJA merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha BJA adalah bergerak dalam bidang real estat, perdagangan besar, dan
konsultasi.
SPP merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha SPP adalah bergerak dalam bidang real estat.
SGC merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha SGC adalah bergerak dalam bidang pengelolaan kota.
Perseroan dan entitas anak Perseroan selalu berupaya untuk melakukan pengembangan
atas bisnis dan usahanya dengan memperoleh sumber pendanaan dengan tingkat biaya
modal yang rendah. Dalam hal ini, Perseroan dan entitas anak Perseroan saling
memberikan dukungan modal kerja dan/atau biaya belanja modal yang dibutuhkan dalam
mengembangkan portofolio bisnis yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat balikan atas
investasi yang telah dilakukan Perseroan dan entitas anak Perseroan.
2
Page 4
Dalam rangka menanggapi Surat No. S-2008/PM.221/2022 tanggal 18 November 2022 dari
OJK kepada Perseroan terkait dengan Permintaan Penjelasan Transaksi Afiliasi
(selanjutnya disebut “Surat OJK”), Perseroan telah membuat Surat dengan
No. 10/SC-CS/I/2023 tanggal 17 Januari 2023 kepada OJK (selanjutnya disebut “Surat
Perseroan”) sehubungan dengan jawaban Perseroan atas Surat OJK dimana Perseroan
telah berkomitmen untuk melakukan kewajiban atas transaksi afiliasi sebagai berikut:
• Berdasarkan Perjanjian Pengakuan Hutang tanggal 30 Desember 2022 antara
Perseroan dan BJA (selanjutnya disebut “PPH BJA”), BJA mengakui bahwa Perseroan
telah memberikan pinjaman kepada BJA sebesar Rp 739,35 miliar dengan jangka waktu
selambat-lambatnya satu tahun sejak tanggal PPH BJA dimana atas pinjaman tersebut
tidak dikenakan bunga sebagaimana telah disepakati oleh kedua belah pihak;
• Berdasarkan Perjanjian Pengakuan Hutang tanggal 30 Desember 2022 antara
Perseroan dan BJA (selanjutnya disebut “PPH Perseroan”), Perseroan mengakui bahwa
BJA telah memberikan pinjaman kepada Perseroan sebesar Rp 573,11 miliar dengan
jangka waktu selambat-lambatnya satu tahun sejak tanggal PPH Perseroan dimana atas
pinjaman tersebut tidak dikenakan bunga sebagaimana telah disepakati oleh kedua
belah pihak;
• Berdasarkan Perjanjian Pengakuan Hutang tanggal 30 Desember 2022 antara
Perseroan dan SPP (selanjutnya disebut “PPH SPP”), SPP mengakui bahwa Perseroan
telah memberikan pinjaman kepada SPP sebesar Rp 12,87 miliar dengan jangka waktu
selambat-lambatnya satu tahun sejak tanggal PPH SPP dimana atas pinjaman tersebut
tidak dikenakan bunga sebagaimana telah disepakati oleh kedua belah pihak; dan
• Berdasarkan Perjanjian Pengakuan Hutang tanggal 30 Desember 2022 antara BJA dan
SGC (selanjutnya disebut “PPH SGC”), BJA mengakui bahwa SGC telah memberikan
pinjaman kepada BJA sebesar Rp 0,15 miliar dengan jangka waktu selambat-lambatnya
satu tahun sejak tanggal PPH SGC dimana atas pinjaman tersebut tidak dikenakan
bunga sebagaimana telah disepakati oleh kedua belah pihak.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, SPP dan BJA telah
melakukan pelunasan atas pinjaman yang diperoleh masing-masing dari Perseroan dan
SGC pada tanggal 27 Juni 2023 dan 23 Juni 2023 sehingga atas kewajiban terkait transaksi
afiliasi sebagaimana tercantum dalam Surat OJK, Perseroan dan BJA telah
menandatangani PPH pada tanggal 30 Juni 2023, dimana Perseroan telah setuju untuk
melakukan perjumpaan utang sebagaimana telah disepakati dalam SKPH sehingga sisa
kewajiban BJA kepada Perseroan adalah sebesar Rp 166,24 miliar dengan jangka waktu
lima tahun dan bunga sebesar 11,00% per tahun.
3
Page 5
Transaksi merupakan salah satu upaya Perseroan dalam melakukan pemenuhan atas Surat
OJK dan menerapkan pencatatan laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan BJA yang
lebih efisien. Berdasarkan PPH, sisa kewajiban BJA kepada Perseroan sebesar
Rp 166,24 miliar dengan jangka waktu lima tahun dan dapat dilunasi oleh BJA sewaktu-
waktu dengan tingkat suku bunga sebesar 11,00% per tahun sebagaimana telah disepakati
oleh para pihak dalam PPH.
Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap bahwa tidak akan menyebabkan
bertambahnya utang piutang di antara Perseroan dan entitas anak Perseroan dalam
melakukan pengembangan bisnis dan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan di masa
yang akan datang sehingga dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
pada masa yang akan datang yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan nilai bagi
seluruh pemegang saham Perseroan.
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Transaksi merupakan salah satu upaya Perseroan dalam melakukan pemenuhan atas
Surat OJK dan menerapkan pencatatan laporan keuangan konsolidasian Perseroan dan
BJA yang lebih efisien. Berdasarkan PPH, sisa kewajiban BJA kepada Perseroan
sebesar Rp 166,24 miliar dengan jangka waktu lima tahun dan dapat dilunasi oleh BJA
sewaktu-waktu dengan tingkat suku bunga sebesar 11,00% per tahun sebagaimana
telah disepakati oleh para pihak dalam PPH.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap bahwa tidak akan menyebabkan
bertambahnya utang piutang di antara Perseroan dan entitas anak Perseroan dalam
melakukan pengembangan bisnis dan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan di
masa yang akan datang sehingga dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan pada masa yang akan datang yang pada akhirnya diharapkan dapat
meningkatkan nilai bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa BJA
merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar 80,00% pada tanggal
31 Desember 2022 dan terdapat kesamaan pengurus Perseroan dan BJA, maka Transaksi
merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & rekan (selanjutnya
disebut “TSFBR”), jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 10.323,21 miliar.
Selanjutnya, berdasarkan PPH, nilai transaksi atas Transaksi tersebut adalah sebesar
Rp 166,24 miliar.
4
Page 6
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Transaksi tersebut mencerminkan kurang dari
20,00% ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2022, sehingga berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Transaksi bukan merupakan
transaksi material sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan
oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Transaksi.
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan
Transaksi dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini
juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak
menyetujui Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas Transaksi.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah transaksi dimana
Perseroan dan BJA telah setuju untuk menyelesaikan hutang yang dimiliki oleh Perseroan
kepada BJA dengan jumlah sebesar Rp 573,11 miliar dan utang yang dimiliki oleh BJA
kepada Perseroan dengan jumlah sebesar Rp 739,35 miliar dengan melakukan perjumpaan
utang sebagaimana telah disepakati dalam SKPH sehingga sisa kewajiban BJA kepada
Perseroan adalah sebesar Rp 166,24 miliar dengan jangka waktu lima tahun dan bunga
sebesar 11,00% per tahun.
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi adalah untuk
memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Transaksi dari
aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu POJK 42/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
5
Page 7
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Transaksi dalam Laporan Pendapat Kewajaran diperhitungkan
pada tanggal 31 Desember 2022. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan
dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini merupakan laporan terinci.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh manajemen
Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00238/2.1068/AU.1/03/1619-1/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00367/2.1068/AU.1/03/1044-2/1/IV/2022 tanggal 26 April 2022 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00492/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/VI/2021 tanggal 15 Juni 2021 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00556/2.1068/AU.1/03/1241-3/1/IV/2020 tanggal 30 April 2020 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00469/2.1068/AU.1/03/1241-2/1/III/2019 tanggal 27 Maret 2019 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan hal lain;
6
Page 8
7. Laporan keuangan konsolidasian BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00203/2.1068/AU.1/03/1619-1/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan konsolidasian BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00344/2.1068/AU.1/03/11044-2/1/IV/2022 tanggal 22 April 2022 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
9. Laporan keuangan konsolidasian BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00395/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/V/2021 tanggal 27 Mei 2021 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
10. Laporan keuangan konsolidasian BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00428/2.1068/AU.1/03/1241-3/1/IV/2020 tanggal 17 April 2020 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
11. Laporan keuangan konsolidasian BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00509/2.1068/AU.1/03/1241-2/1/III/2019 tanggal 28 Maret 2019 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
12. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2022 sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
13. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan setelah Transaksi untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023 – 2027 yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
14. PPH;
15. PPH Perseroan;
16. PPH BJA;
17. PPH SPP;
18. PPH SGC;
19. SKPH;
20. Surat OJK;
7
Page 9
21. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Pernyataan Keputusan Rapat No. 38, tanggal 25 Juli 2022, yang dibuat oleh Nitra Reza,
SH., M.Kn, Notaris di Bogor, mengenai penyesuaian kegiatan usaha Perseroan dengan
klasifikasi baku lapangan usaha Indonesia tahun 2020;
22. Anggaran dasar BJA yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 104
tanggal 27 Juli 2022, yang dibuat oleh Elizabeth Karina Leonita, S.H., M.Kn., Notaris di
Kota Bogor, mengenai penyesuaian maksud dan tujuan serta kegiatan usaha BJA;
23. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Iwan Budiharsana dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Transaksi;
24. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di
masa mendatang;
25. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Transaksi;
26. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
27. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
28. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
29. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan
untuk penugasan; dan
30. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
8
Page 10
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah. Dalam
melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan
dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan informasi-
informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum
dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut. Segala
perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami
secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa
mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan
kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Oleh karenanya, kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat Kewajaran kami dikarenakan
adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan setelah Transaksi disusun oleh
manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan keuangan
tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi operasi dan
kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang perlu
kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Transaksi hanya merupakan pemberian
Pendapat Kewajaran atas Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan.
Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari aspek hukum dan implikasi
aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis
dan keuangan. Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah
memperoleh informasi atas status hukum Perseroan dan BJA berdasarkan anggaran dasar
Perseroan dan BJA.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain
itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan
dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi yang ada dan
mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap
Transaksi.
9
Page 11
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi
pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat
dalam Transaksi. Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan
jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai Transaksi yang
diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan
melalui analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh
secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan Pendapat
Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi,
memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi, serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis dalam
rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami
bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang
memiliki dampak material terhadap Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak
terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara
eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan
keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya
setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal
Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas,
maka Pendapat Kewajaran atas Transaksi mungkin berbeda.
Analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini dilakukan dalam kondisi yang tidak
menentu, antara lain, namun tidak terbatas pada, tingginya tingkat ketidakpastian akibat
adanya pandemi wabah Covid-19. Prinsip kehati-hatian diperlukan dalam penggunaan
Laporan Pendapat Kewajaran, khususnya berkenaan perubahan yang terjadi dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal penggunaan Laporan Pendapat Kewajaran. Perubahan
asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini akan
berpengaruh secara material terhadap kesimpulan Pendapat Kewajaran.
10
Page 12
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan Pendapat
Kewajaran.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi, KR bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak memilki kepentingan
ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Pendapat
Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran
kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan KR hanya
menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230310-001 tanggal
10 Maret 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 31 Desember 2022, sampai dengan tanggal diterbitkannya
Laporan Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat
Kewajaran (subsequent events), yang secara signifikan dapat mempengaruhi Pendapat
Kewajaran.
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini, kami telah melakukan analisis
melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi dari hal-hal sebagai
berikut:
I. Analisis atas Transaksi;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi; dan
III. Analisis atas Kewajaran Transaksi.
11
Page 13
I. ANALISIS TRANSAKSI
Berdasarkan pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi
sebagaimana diuraikan di atas, analisis Transaksi adalah sebagai berikut:
I.A. Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-pihak yang Bertransaksi
I.A.1. PT Sentul City Tbk
Dalam Transaksi, Perseroan merupakan pihak yang telah setuju untuk
menyelesaikan hutang yang dimiliki oleh Perseroan kepada BJA dengan jumlah
sebesar Rp 573,11 miliar dan utang yang dimiliki oleh BJA kepada Perseroan
dengan jumlah sebesar Rp 739,35 miliar dengan melakukan perjumpaan utang
sebagaimana telah disepakati dalam SKPH sehingga sisa kewajiban BJA
kepada Perseroan adalah sebesar Rp 166,24 miliar dengan jangka waktu lima
tahun dan bunga sebesar 11,00% per tahun. Berdasarkan keterangan yang
diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal 31 Desember 2022,
Perseroan merupakan entitas induk BJA dengan kepemilikan sebesar 80,00%.
Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham, dan kegiatan usaha
Perseroan adalah sebagai berikut:
I.A.1.a. Latar Belakang
Perseroan didirikan pertama kali dengan nama PT Sentragriya Kharisma
dengan Akta Notaris Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta No. 311
tanggal 16 April 1993. Akta pendirian ini telah disetujui oleh Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. C-24350.HT.01.01.Th.93
tanggal 8 Juni 1993 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 65 tanggal 13 Agustus 1993, Tambahan No. 3693.
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan.
Perubahan terakhir berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 38,
tanggal 25 Juli 2022, yang dibuat oleh Nitra Reza, SH., M.Kn, Notaris di Bogor,
sehubungan dengan penyesuaian anggaran dasar Perseroan dan telah
mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia sebagaimana dinyatakan pada Surat Keputusan Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. AHU-0052995.AH.01.02.Tahun 2022, tanggal 28 Juli 2022.
Perseroan memulai kegiatan komersialnya sejak tahun 1995 dengan kantor
operasional yang berdomisili di Sentul City Building di Jalan MH. Thamrin,
Kavling 8, kawasan perumahan Sentul City, Bogor.
12
Page 14
I.A.1.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada tanggal
31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Basaria Panjaitan
Komisaris : Sumarsono
Komisaris Independen : Jonnardi
Direksi
Presiden Direktur : Tjetje Muljanto
Direktur : Richard Susilo
Direktur : Iwan Budiharsana
I.A.1.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham Perseroan berikut dengan kepemilikannya pada
tanggal 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Sakti Generasi Perdana 35.338.370.746 52,68% 3.533.837.074.600
Stella Isabella Djohan 11.244.503.014 16,76% 1.124.450.301.400
Masyarakat (masing-masing dengan pemilikan
kurang dari 5%) 20.500.687.322 30,56% 2.872.634.207.200
Jumlah 67.083.561.082 100,00% 7.530.921.583.200
I.A.1.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan meliputi bidang konstruksi, real estat,
dan jasa.
13
Page 15
I.A.1.e. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan meliputi bidang konstruksi, real estat,
dan jasa.
Usaha Perseroan dikelompokkan menjadi dua segmen yaitu segmen utama di
bidang real estat dan segmen lainnya yang terdiri dari pengelolaan kota,
kegiatan wisata, hotel, dan restoran. Perseroan optimis dengan prospek usaha
dan bisnis properti untuk jangka panjang maupun beberapa tahun ke depan.
Bergesernya konsentrasi pengembangan infrastruktur ke arah selatan Jakarta,
yang ditandai dengan dicanangkannya pengembangan tol Bogor Ciawi
Sukabumi (Bocimi) serta dimulainya pembangunan light rail transit (LRT) dari
Cawang sampai Kota Bogor, maka tidak dapat dipungkiri lagi bahwa Perseroan
mempunyai prospek yang sangat baik di masa mendatang. Pengembangan
infrastruktur yang masif menandakan bertumbuhnya jumlah penduduk serta
bangkitnya ekonomi yang besar, hal ini terlihat dengan semakin banyaknya
fasilitas-fasilitas baru dan hunian-hunian yang terbangun.
Beberapa indikator penting yang berkaitan dengan prospek usaha Perseroan
kini dan masa mendatang, sebagai berikut:
• Faktor perkembangan regional dan infrastruktur
Pertumbuhan penduduk, meningkatnya kelas menengah serta
berkembangnya area perkotaan di kawasan Jabodetabek telah
mengakibatkan meningkatnya kebutuhan sarana hunian serta produk
properti lainnya.
• Faktor topografi dan iklim
Secara tata ruang, kawasan Sentul City yang berada di ketinggian rata-rata
300 – 500 meter di atas permukaan laut sehingga mempunyai karakter
yang ideal untuk segala jenis pengembangan properti terlebih lagi untuk
hunian. Kawasan Sentul City sarat dengan penghijauan sesuai dengan tata
ruang yang mengindikasikan 65% kawasan sebagai penghijauan.
Kondisi topografi dan iklim tersebut menjadikan Sentul City mempunyai nilai
lebih dari sisi estetika kawasan yang berujung pada semakin tingginya
harga properti di kawasan Sentul City.
• Faktor daya serap pasar
Daya serap pasar perumahan kelas menengah dan atas di area Bogor dan
sekitarnya masih relatif tinggi. Terlebih lagi permintaan tinggi untuk properti
akan tetap terjadi karena populasi Indonesia besar dan muda yang berarti
masih banyak pembeli rumah pertama di masa mendatang.
14
Page 16
Dengan strategi menghentikan penjualan unit tanah kavling dan fokus
memasarkan unit tanah dan bangunan, maka perkembangan fisik makin
terlihat lebih nyata di kawasan Sentul City, sehingga kepercayaan
konsumen semakin hari semakin baik.
• Faktor lokasi dan akesesibilitas
Selain jaringan eksisting tol Jagorawi dan tol Bogor Ring Road, saat ini
sudah mulai dikembangkan jalan Poros Tengah – Timur yang membuka
alternatif area Sentul ke Cipanas, jalan tersebut merupakan rencana
Pemerintah Pusat untuk mengantisipasi perkembangan area Jonggol dan
berhubungan langsung dengan akses ke Cianjur, Bekasi, dan Cikarang.
Selain itu rencana jaringan tol baru yang merupakan perpanjangan tol
Jagorawi ke arah Sukabumi, Cianjur, dan Bandung yang merupakan
jaringan tol poros selatan Jawa menjadikan kawasan Sentul City akan
menjadi sangat strategis dan semakin mudah diakses baik dari arah utara,
barat, timur, dan selatan.
Dengan demikian, pengembangan berbagai produk properti akan lebih
mudah diserap pasar karena produk-produk tersebut akan mempunyai
pasar yang lebih besar dibanding dengan daerah lainnya.
• Faktor land bank
Perseroan memiliki tanah yang belum dikembangkan sekitar 1.300 hektar
dari izin lokasi sekitar 3.100 hektar, sedangkan BJA yang dikenal dengan
Sentul Nirwana memiliki tanah yang belum dikembangkan sekitar 12.000
hektar, dari izin lokasi 30.000 hektar.
Besarnya tanah yang belum dikembangkan tersebut memberikan
keleluasaan bagi Perseroan untuk mengembangkan berbagai jenis properti
unggulan dan variasi, sesuai dengan segmentasi pasar serta target pasar
yang dituju.
• Faktor kelengkapan fasilitas
Pengembangan Sentul City yang telah berlangsung selama lebih dari 20
tahun sampai saat ini, bisa dijadikan referensi penting akan lengkapnya
segala fasilitas yang dibutuhkan untuk suatu kota mandiri. Mulai dari
fasilitas pendidikan, rekreasi, hunian, bahkan fasilitas kesehatan telah
beroperasi dengan baik di Sentul City.
15
Page 17
Aspek Pemasaran
Untuk menaikkan pencapaian penjualan, Perseroan tetap mempertahankan
kepuasan pelanggan dan pemangku kepentingan lainnya, Perseroan
memberikan berbagai desain yang inovatif, berkualitas, menciptakan
kenyamanan bagi semua penghuni, penyewa, dan para pengunjung serta
menjadikan kawasan Sentul City sebagai pilihan utama.
I.A.2. PT Bukit Jonggol Asri
Dalam Transaksi, BJA merupakan pihak yang telah setuju untuk
menyelesaikan piutang yang dimiliki BJA dari Perseroan dengan jumlah
sebesar Rp 573,11 miliar dan utang yang dimiliki oleh BJA kepada Perseroan
dengan jumlah sebesar Rp 739,35 miliar dengan melakukan perjumpaan utang
sebagaimana telah disepakati dalam SKPH sehingga sisa kewajiban BJA
kepada Perseroan adalah sebesar Rp 166,24 miliar dengan jangka waktu lima
tahun dan bunga sebesar 11,00% per tahun. Berdasarkan keterangan yang
diperoleh dari manajemen Perseroan, BJA merupakan entitas anak Perseroan
dengan kepemilikan sebesar 80,00%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan
saham dan kegiatan usaha BJA adalah sebagai berikut:
I.A.2.a. Latar Belakang
BJA didirikan dengan akta Notaris Sulaiman Sjah, S.H., No. 48 tanggal
19 April 1995. Akta pendirian ini telah disetujui oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. C2-17101.HT.01.01 Tahun 1995 tanggal 27 Desember 1995 dan telah
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 48 tanggal
9 Desember 1997, Tambahan No. 5755.
Anggaran dasar BJA telah mengalami beberapa kali perubahan dan yang
terakhir adalah Akta Notaris No. 104 tanggal 27 Juli 2022, yang dibuat oleh
Elizabeth Karina Leonita, S.H., M.Kn., Notaris di Kota Bogor, mengenai
penyesuaian maksud dan tujuan serta kegiatan usaha BJA. Perubahan ini telah
mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan Republik Indonesia
berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0152346.AH.01.11 Tahun 2022
tanggal 5 Agustus 2022.
BJA memulai kegiatan komersialnya sejak tahun 1995 dengan kantor
operasional berlokasi di Gedung Graha Utama, Jalan MH. Thamrin Kavling 2,
Sentul City, Bogor 16810, Indonesia.
16
Page 18
I.A.2.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi BJA pada tanggal 31 Desember 2022
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Tranggono Ting
Komisaris : Sumarsono
Direksi
Direktur Utama : J. Arnes Lukman
Direktur : Richard
Direktur : Dian Purwheny
Direktur : Roli Irawan
I.A.2.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham BJA berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Sentul City Tbk 1.920.000.000 80,00% 1.920.000.000.000
PT Manika Elok Cemerlang 480.000.000 20,00% 480.000.000.000
Jumlah 2.400.000.000 100,00% 2.400.000.000.000
I.A.2.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha BJA adalah bergerak dalam bidang real estat,
perdagangan besar, dan konsultasi.
17
Page 19
I.B. Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi
Pada tanggal 30 Juni 2023, Perseroan dan BJA telah menandatangani PPH
sehubungan dengan Transaksi. Pokok-pokok kesepakatan penting dalam PPH
adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPH adalah Perseroan dan
BJA.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek transaksi berdasarkan PPH adalah transaksi dimana Perseroan dan
BJA telah setuju untuk menyelesaikan hutang yang dimiliki oleh Perseroan
kepada BJA dengan jumlah sebesar Rp 573,11 miliar dan utang yang
dimiliki oleh BJA kepada Perseroan dengan jumlah sebesar
Rp 739,35 miliar dengan melakukan perjumpaan utang sebagaimana telah
disepakati dalam SKPH sehingga sisa kewajiban BJA kepada Perseroan
adalah sebesar Rp 166,24 miliar.
• Pelunasan Hutang
Pelunasan Hutang berdasarkan PPH adalah sebagai berikut:
1. BJA sepakat untuk melunasi kewajiban BJA kepada Perseroan dengan
salah satu atau kombinasi dari cara-cara sebagai berikut:
- Pembayaran secara tunai;
- Cara lainnya yang disepakati oleh Perseroan dan BJA.
2. PPH berlaku dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak
penandatanganan PPH dan dapat diperpanjang berdasarkan
kesepakatan Perseroan dan BJA.
3. BJA dapat membayar hutang kepada Perseroan sewaktu-waktu.
• Bunga
Bunga berdasarkan PPH disepakati oleh Perseroan dan BJA bahwa utang
yang diberikan oleh Perseroan kepada BJA dikenakan bunga sebesar
11,00% per tahun, dimana perhitungan bunga akan dilakukan setiap bulan.
• Hukum yang Berlaku
PPH serta hak dan kewajiban Perseroan dan BJA diatur dan tunduk kepada
hukum negara Republik Indonesia.
18
Page 20
I.C. Analisis atas Manfaat dan Risiko dari Transaksi
Manfaat Transaksi adalah sebagai berikut:
• Transaksi merupakan salah satu upaya Perseroan dalam melakukan
pemenuhan atas Surat OJK dan menerapkan pencatatan laporan keuangan
konsolidasian Perseroan dan BJA yang lebih efisien. Berdasarkan PPH,
sisa kewajiban BJA kepada Perseroan sebesar Rp 166,24 miliar dengan
jangka waktu lima tahun dan dapat dilunasi oleh BJA sewaktu-waktu
dengan tingkat suku bunga sebesar 11,00% per tahun sebagaimana telah
disepakati oleh para pihak dalam PPH.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap bahwa tidak akan
menyebabkan bertambahnya utang piutang di antara Perseroan dan entitas
anak Perseroan dalam melakukan pengembangan bisnis dan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan di masa yang akan datang sehingga
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang akan datang yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan nilai
bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
Risiko Transaksi adalah sebagai berikut:
• Apabila BJA tidak memiliki kecukupan dana untuk melunasi kewajibannya
pada saat jatuh tempo sebagaimana diatur dalam PPH, maka hal tersebut
berpotensi memberikan dampak bagi likuiditas dan kinerja keuangan
Perseroan.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya di bidang real estat, BJA tidak
terlepas dari berbagai risiko usaha yang dihadapi, antara lain
kebijakan/peraturan Pemerintah yang berpotensi memberikan dampak bagi
kelangsungan BJA.
19
Page 21
II. ANALISIS KUALITATIF ATAS TRANSAKSI
II.A. PT Bukit Jonggol Asri
II.A.1. Latar Belakang
BJA didirikan dengan akta Notaris Sulaiman Sjah, S.H., No. 48 tanggal
19 April 1995. Akta pendirian ini telah disetujui oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. C2-17101.HT.01.01 Tahun 1995 tanggal 27 Desember 1995 dan telah
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 48 tanggal
9 Desember 1997, Tambahan No. 5755.
Anggaran dasar BJA telah mengalami beberapa kali perubahan dan yang
terakhir adalah Akta Notaris No. 104 tanggal 27 Juli 2022, yang dibuat oleh
Elizabeth Karina Leonita, S.H., M.Kn., Notaris di Kota Bogor, mengenai
penyesuaian maksud dan tujuan serta kegiatan usaha BJA. Perubahan ini telah
mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan Republik Indonesia
berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0152346.AH.01.11 Tahun 2022
tanggal 5 Agustus 2022.
BJA memulai kegiatan komersialnya sejak tahun 1995 dengan kantor
operasional berlokasi di Gedung Graha Utama, Jalan MH. Thamrin Kavling 2,
Sentul City, Bogor 16810, Indonesia.
II.A.2. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha BJA adalah bergerak dalam bidang real estat,
perdagangan besar, dan konsultasi.
20
Page 22
II.B. Tinjauan Industri Properti
II.B.1. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dengan perkembangan yang cukup pesat di setiap tahunnya untuk industri
properti. Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estat, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan
serta kawasan industri. Sektor properti dunia mengalami penyesuaian akibat
ketidakpastian iklim investasi. Dari sisi volume investasi, industri properti di
dunia pada Q4/2022 masih merasakan dampak dari tingginya suku bunga yang
kemudian menyebabkan peningkatan harga properti.
Berdasarkan laporan Jones Lang LaSalle (JLL) yang berjudul Global Real
Estate Perspective – Highlights, pada Maret 2023, volume investasi real estat
di dunia pada Q4/2022 adalah sebesar USD 203,00 miliar, mengalami
penurunan sebesar 58,00% dibandingkan periode yang sama pada tahun
sebelumnya. Secara tahunan, volume investasi real estat dunia pada tahun
2022 adalah sebesar USD 1,03 triliun, mengalami penurunan sebesar 19,00%
dibandingkan dengan tahun 2021.
Kenaikan/Penurunan Volume Investasi Real Estat
Tahun 2022
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
-10,00%
-20,00%
-30,00%
-40,00%
Fasilitas
Industri Residen Perkant Kesehat Ritel Hotel
Tujuan
sial oran an
Khusus
Volume Investasi -28,00% -23,00% -22,00% -19,00% -17,00% 6,00% 18,00%
Sumber: JLL Global Real Estate Perspective - Highlight March 2022
21
Page 23
Indeks Sewa Kantor Utama di Asia Pasifik
Periode Q4/2021 - Q4/2022
Pertumbuhan
Kawasan
(Q4/2021 - Q4/2022)
Australia
Brisbane 4,90%
Melbourne 5,40%
Perth 2,40%
Sydney 3,00%
Auckland 5,90%
Asia Timur
Tokyo -2,50%
Beijing -0,90%
Guangzhou -6,50%
Shanghai 0,00%
Shenzhen -2,50%
Hongkong -6,30%
Taipei 4,00%
Seoul 3,60%
India
Bengaluru 11,00%
Mumbai 7,00%
Delhi - National Capital Region 0,00%
ASEAN
Phnom Penh 1,80%
Jakarta -6,50%
Kuala Lumpur -1,40%
Singapura 5,50%
Bangkok 5,50%
Manila -5,90%
Ho Chi Minh -0,20%
Sumber: Knight Frank Research - Asia Pacific Prime Office Rental Index Q4/2022
Sementara itu, berdasarkan laporan yang dipublikasikan oleh Knight Frank
Research dalam laporannya yang berjudul Asia-Pacific Prime Office Rental
Index Q4/2022, pada Q4/2022, sewa kantor utama yang terdapat di Kawasan
Asia Timur dan Asia Tenggara cenderung mengalami penurunan sebesar
0,90% - 6,50% dibandingkan dengan Q4/2021. Sedangkan pada Q4/2022,
kawasan Australia memberikan kontribusi cukup besar terhadap pertumbuhan
jumlah sewa kantor utama yaitu mengalami kenaikan dengan rentang sebesar
2,40% - 5,90%.
Berdasarkan laporan JLL yang berjudul JLL Global Real Estate Perspective -
Highlight March 2022, investasi sekotr real estat yang mengalami penurunan
paling tinggi pada tahun 2022 adalah sektor industri, residensial, dan
perkantoran dengan penurunan masing-masing sebesar 28,00%, 23,00%, dan
22,00%.
22
Page 24
Pertumbuhan Harga Sewa Perumahan Kota-Kota di Dunia
Periode Q4/2021 - Q4/2022
Pertumbuhan Pertumbuhan
Negara
Q4/2021 - Q4/2022 Q3/2022 - Q4/2022
Singapura 28,20% 7,30%
New York 18,60% 0,00%
London 17,80% 2,90%
Toronto 15,00% -0,20%
Tokyo 8,40% 3,90%
Sydney 6,70% 3,70%
Auckland 3,80% 5,40%
Jenewa 3,80% 1,00%
Monako 2,70% 0,00%
Hong Kong -6,40% -1,40%
Sumber: Knight Frank - Prime Global Rental Index Q4/2022
Menurut data yang diperoleh dari Knight Frank yang berjudul Prime Global
Rental Index Q4/2022, pertumbuhan harga rumah terbesar di dunia pada
Q3/2022 – Q4/2022 adalah Singapura, Auckland, dan Tokyo masing-masing
dengan tingkat pertumbuhan sebesar 7,30%, 5,40%, dan 3,90% yang mana
posisi pertama dengan tingkat pertumbuhan harga rumah secara tahunan
masih diduduki oleh Singapura yaitu sebesar 28,20%. Selanjutnya, untuk
indeks harga rumah yang tersebar di seluruh dunia mengalami peningkatan
rata-rata sebesar 10,30% pada Q4/2022 dibandingkan dengan periode yang
sama tahun sebelumnya.
Hasil analisis Imarc yang dikemukakan dalam laporannya yang berjudul Real
Estate Market: Global Industry Trends, Share, Size, Growth, Opportunity and
Forecast 2023-2028 menyampaikan bahwa pada tahun 2028, pasar real estat
dunia diperkirakan mengalami peningkatan dengan laju pertumbuhan majemuk
tahunan sebesar 1,80% dari tahun 2023 hingga tahun 2028 menjadi sebesar
USD 7.954,00 miliar pada tahun 2028, kenaikan ini dipicu oleh masifnya tingkat
urbanisasi secara global, peningkatan jumlah penduduk dunia, meningkatnya
kebutuhan akan perumahan dan infrastruktur yang berkualitas yang kemudian
mendorong pasar real estat dunia. Pergeseran minat konsumen untuk
perumahan yang bersih, aman, dengan pembangunan infrastruktur yang
memadai serta konektivitas jalan darat, udara, dan kereta api juga turut
menciptakan prospek pasar yang positif bagi industri properti dunia pada masa
mendatang.
23
Page 25
II.B.2. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi Indonesia, hal ini
disebabkan industri properti saling terkait dengan industri-industri lainnya,
misalnya industri bahan baku bangunan, konstruksi, logistik, bidang jasa,
maupun industri keuangan serta perbankan dalam kredit pemilikan rumah.
Pertumbuhan industri properti yang tinggi dapat berdampak terhadap
pendapatan domestik bruto nasional serta ketersediaan lapangan pekerjaan.
Setelah melalui dua tahun pandemi, industri properti Indonesia mulai menuju
posisi normal pada tahun 2022, dimana aktivitas ekonomi kembali berlangsung.
Selain itu, kenaikan harga bahan konstruksi bangunan merupakan salah satu
faktor kenaikan indeks harga properti, yang kemudian diikuti dengan kenaikan
pemintaan terhadap properti selama tiga kuartal terakhir pada tahun 2022.
Selain itu, kebijakan suku bunga acuan BI-7 Day Reverse Repo Rate sebesar
3,50% selama 18 bulan sampai dengan awal semester II/2022 mendorong
perbankan untuk menurunkan suku bunga KPR menjadi sekitar 7,70% tahun
2022 untuk mempermudah dan meningkatkan masyarakat dalam hal
kepemilikan properti.
II.B.2.a. Perumahan
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia (BI), harga properti
residensial di pasar primer secara tahunan terus meningkat hingga Q4/2022.
Hal tersebut tercermin dari peningkatan Indeks Harga Properti Residensial
(IHPR) Q4/2022 yaitu sebesar 2,00% dibandingkan dengan Q3/2022 yaitu
sebesar 1,94%. Kenaikan IHPR terjadi pada rumah tipe menengah dan kecil
yang masing-masing tumbuh secara tahunan sebesar 3,22% dan 2,08%.
Pertumbuhan IHPR pada Q4/2022 yang cukup stabil terutama didorong oleh
harga pada tipe rumah menengah dan besar yang masih meningkat secara
triwulanan masing-masing sebesar 0,76% dan 0,37%.
Selain itu, penjualan properti residensial pada Q4/2022 mengalami penurunan
yang disebabkan oleh pertumbuhan penjualan rumah yang tercatat mengalami
kontraksi sebesar 9,04% secara tahunan, lebih rendah dibandingkan dengan
pertumbuhan penjualan rumah pada Q3/2022 sebesar 13,58% secara tahunan.
Faktor utama penyebab menurunnya pertumbuhan penjualan properti
residensial adalah penurunan volume penjualan pada seluruh tipe rumah, pada
tipe rumah besar mengalami penurunan sebesar 17,28%, pada rumah tipe
menengah dan kecil masing-masing mengalami penurunan sebesar 18,88%
dan 14,44%.
24
Page 26
Dari sisi regulasi, Pemerintah mendorong kemudahan mekanisme layanan
perizinan berusaha melalui sektor properti Indonesia dengan Undang-Undang
Cipta Kerja, percepatan layanan perizinan dasar industri properti antara lain
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, Persetujuan Bangunan Gedung,
Sertifikat Laik Fungsi, dan Persetujuan Izin Lingkungan yang memerlukan
dukungan dari Pemerintah Daerah untuk percepatan pelaksanaannya. Selain
itu, juga untuk meningkatkan permintaan dan volume investasi pada sektor
properti, Pemerintah juga mengeluarkan kebijakan rasio pinjaman terhadap
nilai sebesar 100,00% terhadap kredit properti yang berlaku hingga
31 Desember 2023 serta kebijakan Pajak Pertambahan Nilai ditanggung
Pemerintah selama masa pandemi.
II.B.2.b. Apartemen
Berdasarkan data Colliers International Indonesia, belum ada proyek
apartemen yang diluncurkan dan diselesaikan pada Q4/2022, dimana secara
tahunan pada tahun 2022, sebanyak 1.484 unit apartemen di Jakarta telah
diselesaikan yang mana merupakan 25,00% dari proyek sebelumnya.
Harga Permintaan Rata-Rata Apartemen di Jakarta dan Sekitarnya
Periode Q3/2022 - Q4/2022
(Dalam jutaan Rupiah per meter persegi)
Kawasan Q3/2022 Q4/2022
Centra Business District (CBD) 52,47 52,70
Jakarta Selatan 39,67 39,85
Non-Prime Area 26,89 26,94
Sumber: Colliers International Indonesia - Jakarta Property Market Report Q4/2022
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers International Indonesia, pada
Q4/2022 harga permintaan rata-rata apartemen di Kawasan CBD, Jakarta
Selatan, dan Non-Prime Area masing-masing mengalami peningkatan sebesar
0,44%, 0,45%, dan 0,18% dibandingkan dengan Q3/2022. Sedangkan untuk
tingkat okupansi apartemen di Jakarta pada Q4/2022 adalah sebesar 61,15%,
mengalami peningkatan sebesar 1.30% dibandingkan dengan kuartal
sebelumnya, hal ini terutama disebabkan oleh dilanjutkannya kebijakan bekerja
dari kantor pada Q4/2022 yang berkontribusi dalam meningkatkan jumlah sewa
apartemen.
Colliers International Indonesia memproyeksikan sejak tahun 2023 hingga
tahun 2026, terdapat tambahan pasokan unit apartemen yaitu sejumlah 22.919
unit dimana pada Q2/2024, sejumlah 2 proyek apartemen akan diselesaikan
dengan tambahan 592 unit apartemen.
25
Page 27
II.B.2.c. Perkantoran
Berdasarkan data yang diperoleh dari JLL dalam laporannya yang berjudul
Jakarta Property Market Review 4Q 2022 yang dirilis pada bulan
Februari 2023, penyerapan pasar kantor grade A tercatat sebesar 15.000 meter
persegi/sqm pada Q4/2022, mengalami sedikit peningkatan dibandingkan
dengan Q3/2022. Tren yang sebaliknya dijumpai pada gedung perkantoran
grade B dan grade C dengan penyerapan pasar masih dalam posisi negatif.
Kontrak sewa kantor pada Q4/2022 mengalami penurunan sebesar 1,08%
akibat permintaan yang terbatas, tambahan pasokan ruang kantor, dan
okupansi kantor yang rendah. Sementara itu, faktor persaingan harga turut
menahan pertumbuhan pendapatan sewa kantor, khususnya untuk pemilik
kantor dengan okupansi yang rendah.
Sementara itu, menurut data JLL, pada Q4/2022 perkantoran di kawasan
non-CBD mengalami permintaan negatif sebesar 1.000 sqm dan secara
tahunan pada tahun 2022 kawasan non-CBD membukukan permintaan negatif
sebesar 12.500 sqm. Seiring dengan kembalinya aktivitas bisnis di
perkantoran, tren pemangkasan ruang tetap manjadi pilihan dari para penyewa
kantor.
Selain itu, berdasarkan data Colliers Indonesia, pada Q4/2022, kekosongan
ruang kantor mengalami peningkatan sebesar 26,30%. Colliers Indonesia
memproyeksikan dengan adanya tambahan pasokan perkantoran pada ruang
kantor pada tahun 2023 berakibat terhadap peningkatan pasokan ruang kantor.
Dari sisi harga sewa ruang kantor, harga rata-rata sewa ruang kantor untuk
tahun 2023 sampai dengan 2025 diproyeksikan sebesar Rp 42,90 juta/sqm
atau tumbuh sebesar 2,39%.
II.B.2.d. Perkantoran
Berdasarkan data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS), secara
kumulatif, pada Januari – Desember 2022, jumlah wisatawan mancanegara
(Wisman) ke Indonesia mencapai 5,47 juta orang atau naik sebesar 251,28%
dibandingkan dengan jumlah kunjungan wisman pada periode yang sama
tahun sebelumnya. Sementara itu, kunjungan wisman pada Desember 2022
juga mengalami kenaikan sebesar 36,19% dibandingkan November 2022.
Berdasarkan data yang diperoleh dari BPS, Tingkat Penghunian Kamar (TPK)
hotel klasifikasi berbintang di Indonesia pada bulan Desember 2022 mencapai
rata-rata 56,90% atau meningkat 5,33 poin dibandingkan dengan TPK pada
bulan Desember 2021. Selain itu, TPK hotel klasifikasi non bintang pada
Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar 26,45% atau 2,41 poin
dibandingkan TPK Desember 2021.
26
Page 28
Selanjutnya, berdasarkan data dari BPS, rata-rata lama tamu menginap di hotel
klasifikasi berbintang selama bulan Desember 2022 adalah sebesar 1,62 hari,
mengalami kenaikan sebesar 0,01 poin dibandingkan Desember 2021 dan
mengalami penurunan sebesar 0,08 poin dibandingkan dengan
November 2021.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, tambahan pasokan
kamar hotel di Jakarta diproyeksikan sebesar 638 kamar hotel baru hingga
akhir tahun 2023 dengan sebagian besar merupakan hotel bintang lima.
II.B.2.d. Kawasan Industri
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, beberapa kawasan
mempercepat pembangunan tanah kosong menjadi kawasan siap dibangun
pada tahun 2022, setidaknya terdapat 74,00 hektar tanah disiapkan di kawasan
Timur Jakarta, termasuk Bekasi dan Karawang. Sementara itu, untuk kawasan
Barat, khususnya Serang, terdapat dua kawasan industri yang sedang
mengembangkan 300,00 hektar tanah manjadi kawasan siap dibangun.
Selanjutnya, Bogor tidak lagi dikembangkan sebagai kawasan industri,
melainkan saat ini pengembangan kawasan industri terpusat di Sukabumi yaitu
di kawasan industri Cikembar Sukabumi yang sedang dalam tahap
perencanaan.
Rata-rata Harga Lahan dan Biaya Pemeliharaan di Kawasan Industri pada Q4/2022
(USD per m²)
Harga Lahan Biaya Pemeliharaan
Area
Rendah Tinggi Rendah Tinggi
Bogor - Sukabumi 192,76 353,40 0,06 0,07
Tangerang 179,91 240,96 0,03 0,08
Karawang 150,00 155,00 0,05 0,10
Bekasi 205,62 205,62 0,06 0,08
Serang 128,51 138,15 0,03 0,05
Sumber: Colliers International Indonesia - Jakarta Property Market Report, January 2023
Menurut data dari Colliers Indonesia, harga lahan di kawasan industri di
Jabodetabek pada Q4/2022 berada di kisaran USD 128,51/m2 hingga
USD 353,40/m2. Harga lahan industri yang paling mahal adalah di sekitar
Bogor - Sukabumi, yaitu kurang lebih sekitar USD 192,76/m2 sampai dengan
USD 353,40/m2. Sedangkan harga lahan industri yang paling murah adalah di
daerah Serang dan Bekasi, yaitu masing-masing sekitar USD 128,51/m2 dan
USD 205,62/m2.
27
Page 29
Dengan adanya berbagai kebijakan yang diberikan oleh Pemerintah untuk
mendorong industri properti nasional melalui percepatan layanan perizinan
dasar industri properti, kebijakan rasio pinjaman yang disertai dengan berbagai
proyek ekspansi kawasan industri di berbagai wilayah di Indonesia diharapkan
dapat memberikan prospek positif terhadap industri properti pada masa
mendatang.
II.C. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan meliputi bidang konstruksi, real estat,
dan jasa.
Usaha Perseroan dikelompokkan menjadi dua segmen yaitu segmen utama di
bidang real estat dan segmen lainnya yang terdiri dari pengelolaan kota,
kegiatan wisata, hotel, dan restoran. Perseroan optimis dengan prospek usaha
dan bisnis properti untuk jangka panjang maupun beberapa tahun ke depan.
Bergesernya konsentrasi pengembangan infrastruktur ke arah selatan Jakarta,
yang ditandai dengan dicanangkannya pengembangan tol Bogor Ciawi
Sukabumi (Bocimi) serta dimulainya pembangunan light rail transit (LRT) dari
Cawang sampai Kota Bogor, maka tidak dapat dipungkiri lagi bahwa Perseroan
mempunyai prospek yang sangat baik di masa mendatang. Pengembangan
infrastruktur yang masif menandakan bertumbuhnya jumlah penduduk serta
bangkitnya ekonomi yang besar, hal ini terlihat dengan semakin banyaknya
fasilitas-fasilitas baru dan hunian-hunian yang terbangun.
Beberapa indikator penting yang berkaitan dengan prospek usaha Perseroan
kini dan masa mendatang, sebagai berikut:
• Faktor perkembangan regional dan infrastruktur
Pertumbuhan penduduk, meningkatnya kelas menengah serta
berkembangnya area perkotaan di kawasan Jabodetabek telah
mengakibatkan meningkatnya kebutuhan sarana hunian serta produk
properti lainnya.
• Faktor topografi dan iklim
Secara tata ruang, kawasan Sentul City yang berada di ketinggian rata-rata
300 – 500 meter di atas permukaan laut sehingga mempunyai karakter
yang ideal untuk segala jenis pengembangan properti terlebih lagi untuk
hunian. Kawasan Sentul City sarat dengan penghijauan sesuai dengan tata
ruang yang mengindikasikan 65% kawasan sebagai penghijauan.
Kondisi topografi dan iklim tersebut menjadikan Sentul City mempunyai nilai
lebih dari sisi estetika kawasan yang berujung pada semakin tingginya
harga properti di kawasan Sentul City.
28
Page 30
• Faktor daya serap pasar
Daya serap pasar perumahan kelas menengah dan atas di area Bogor dan
sekitarnya masih relatif tinggi. Terlebih lagi permintaan tinggi untuk properti
akan tetap terjadi karena populasi Indonesia besar dan muda yang berarti
masih banyak pembeli rumah pertama di masa mendatang.
Dengan strategi menghentikan penjualan unit tanah kavling dan fokus
memasarkan unit tanah dan bangunan, maka perkembangan fisik makin
terlihat lebih nyata di kawasan Sentul City, sehingga kepercayaan
konsumen semakin hari semakin baik.
• Faktor lokasi dan akesesibilitas
Selain jaringan eksisting tol Jagorawi dan tol Bogor Ring Road, saat ini
sudah mulai dikembangkan jalan Poros Tengah – Timur yang membuka
alternatif area Sentul ke Cipanas, jalan tersebut merupakan rencana
Pemerintah Pusat untuk mengantisipasi perkembangan area Jonggol dan
berhubungan langsung dengan akses ke Cianjur, Bekasi, dan Cikarang.
Selain itu rencana jaringan tol baru yang merupakan perpanjangan tol
Jagorawi ke arah Sukabumi, Cianjur, dan Bandung yang merupakan
jaringan tol poros selatan Jawa menjadikan kawasan Sentul City akan
menjadi sangat strategis dan semakin mudah diakses baik dari arah utara,
barat, timur, dan selatan.
Dengan demikian, pengembangan berbagai produk properti akan lebih
mudah diserap pasar karena produk-produk tersebut akan mempunyai
pasar yang lebih besar dibanding dengan daerah lainnya.
• Faktor land bank
Perseroan memiliki tanah yang belum dikembangkan sekitar 1.300 hektar
dari izin lokasi sekitar 3.100 hektar, sedangkan BJA yang dikenal dengan
Sentul Nirwana memiliki tanah yang belum dikembangkan sekitar 12.000
hektar, dari izin lokasi 30.000 hektar.
Besarnya tanah yang belum dikembangkan tersebut memberikan
keleluasaan bagi Perseroan untuk mengembangkan berbagai jenis properti
unggulan dan variasi, sesuai dengan segmentasi pasar serta target pasar
yang dituju.
29
Page 31
• Faktor kelengkapan fasilitas
Pengembangan Sentul City yang telah berlangsung selama lebih dari 20
tahun sampai saat ini, bisa dijadikan referensi penting akan lengkapnya
segala fasilitas yang dibutuhkan untuk suatu kota mandiri. Mulai dari
fasilitas pendidikan, rekreasi, hunian, bahkan fasilitas kesehatan telah
beroperasi dengan baik di Sentul City.
Aspek Pemasaran
Untuk menaikkan pencapaian penjualan, Perseroan tetap mempertahankan
kepuasan pelanggan dan pemangku kepentingan lainnya, Perseroan
memberikan berbagai desain yang inovatif, berkualitas, menciptakan
kenyamanan bagi semua penghuni, penyewa, dan para pengunjung serta
menjadikan kawasan Sentul City sebagai pilihan utama.
II.D. Alasan Dilakukan Transaksi
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Transaksi merupakan salah satu upaya Perseroan dalam melakukan
pemenuhan atas Surat OJK dan menerapkan pencatatan laporan keuangan
konsolidasian Perseroan dan BJA yang lebih efisien. Berdasarkan PPH,
sisa kewajiban BJA kepada Perseroan sebesar Rp 166,24 miliar dengan
jangka waktu lima tahun dan dapat dilunasi oleh BJA sewaktu-waktu
dengan tingkat suku bunga sebesar 11,00% per tahun sebagaimana telah
disepakati oleh para pihak dalam PPH.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap bahwa tidak akan
menyebabkan bertambahnya utang piutang di antara Perseroan dan entitas
anak Perseroan dalam melakukan pengembangan bisnis dan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan di masa yang akan datang sehingga
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang akan datang yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan nilai
bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
30
Page 32
II.E. Analisis Keuntungan dan Kerugian dari Transaksi
Keuntungan Transaksi adalah sebagai berikut:
• Transaksi merupakan salah satu upaya Perseroan dalam melakukan
pemenuhan atas Surat OJK dan menerapkan pencatatan laporan keuangan
konsolidasian Perseroan dan BJA yang lebih efisien. Berdasarkan PPH,
sisa kewajiban BJA kepada Perseroan sebesar Rp 166,24 miliar dengan
jangka waktu lima tahun dan dapat dilunasi oleh BJA sewaktu-waktu
dengan tingkat suku bunga sebesar 11,00% per tahun sebagaimana telah
disepakati oleh para pihak dalam PPH.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap bahwa tidak akan
menyebabkan bertambahnya utang piutang di antara Perseroan dan entitas
anak Perseroan dalam melakukan pengembangan bisnis dan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan di masa yang akan datang sehingga
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang akan datang yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan nilai
bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
Kerugian Transaksi adalah sebagai berikut:
• Apabila BJA tidak memiliki kecukupan dana untuk melunasi kewajibannya
pada saat jatuh tempo sebagaimana diatur dalam PPH, maka hal tersebut
berpotensi memberikan dampak bagi likuiditas dan kinerja keuangan
Perseroan.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya di bidang real estat, BJA tidak
terlepas dari berbagai risiko usaha yang dihadapi, antara lain
kebijakan/peraturan Pemerintah yang berpotensi memberikan dampak bagi
kelangsungan BJA.
31
Page 33
III. ANALISIS KUANTITATIF ATAS TRANSAKSI
III.A. Analisis atas Kinerja Historis Perseroan
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2018 telah diaudit oleh KAP TSFBR
masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan hal lain.
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2019 telah diaudit oleh KAP
TSFBR masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan
penekanan suatu hal dan hal lain.
Ikhtisar data keuangan penting Perseroan adalah sebagai berikut:
III.A.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 290.278 315.191 147.256 368.408 250.875
Piutang usaha
Pihak ketiga 223.666 126.844 197.406 846.983 998.298
Pihak berelasi - - - - 151.125
Aset keuangan lancar lainnya 331.486 531.384 353.256 182.086 168.061
Persediaan 3.265.947 3.207.888 3.184.161 2.563.391 2.472.252
Uang muka lainnya 245.637 309.394 314.913 262.668 226.481
Pajak dibayar di muka 86.322 113.460 335.916 255.432 216.271
Beban dibayar di muka 38.367 50.466 22.016 37.590 30.605
Jumlah Aset Lancar 4.481.703 4.654.627 4.554.923 4.516.560 4.513.968
ASET TIDAK LANCAR
Tanah untuk pengembangan 10.768.099 10.840.470 9.513.280 9.481.709 9.080.968
Uang muka perolehan tanah 378.953 378.453 1.740.374 356.331 355.831
Uang muka penyertaan saham - - - - 37.500
Investasi pada entitas asosiasi 240.044 263.416 278.131 228.360 141.441
Piutang pihak berelasi non-usaha 28.293 33.808 33.808 209.735 33.382
Aset tetap 210.649 195.139 191.976 208.374 215.846
Aset hak-guna - 771 3.082 - -
Properti investasi 230.508 231.675 1.937.721 2.154.564 1.750.003
Aset keuangan tidak lancar lainnya 370.389 42.894 102.873 103.170 107.778
Aset pajak tangguhan 11.110 11.724 13.048 14.457 14.002
Aset tak berwujud 2.013 2.013 2.013 2.013 2.013
Jumlah Aset Tidak Lancar 12.240.057 12.000.362 13.816.307 12.758.712 11.738.765
JUMLAH ASET 16.721.760 16.654.989 18.371.230 17.275.273 16.252.732
32
Page 34
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Pinjaman bank jangka pendek 468.992 288.657 138.988 138.925 38.815
Utang usaha 143.977 59.235 408.466 352.295 438.263
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 791.095 372.254 1.492.095 1.318.161 963.775
Beban akrual 410.285 295.963 275.370 190.279 191.682
Utang pajak 42.197 55.732 122.144 120.184 116.514
Pinjaman bagian jangka panjang yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun:
Pinjaman bank 123.301 247.957 330.308 158.400 67.160
Uang muka pelanggan 236.589 322.764 464.511 546.974 808.631
Liabilitas sewa - - 13.439 14.775 3.931
Surat utang jangka menengah - - - 440.410 441.385
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.216.436 1.642.561 3.245.321 3.280.402 3.070.155
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam satu tahun:
Pinjaman bank 1.513.661 1.273.098 2.053.519 2.153.252 1.391.599
Liabilitas sewa - 2.910 16.235 23.530 1.161
Surat utang jangka menengah 350.753 418.905 374.589 - -
Uang muka pelanggan 1.712.737 1.728.327 1.680.378 146.316 236.251
Uang muka pelanggan - sewa - - 672.384 685.440 685.440
Utang pihak berelasi non-usaha 24.093 24.289 24.841 23.129 23.129
Utang usaha - jangka panjang 123.384 238.826 - - -
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 419.837 796.835 - - -
Pendapatan ditangguhkan 4.064 2.868 1.658 216.133 173.474
Liabilitas imbalan kerja karyawan 33.584 40.320 52.206 50.148 50.397
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 4.182.114 4.526.378 4.875.810 3.297.948 2.561.451
JUMLAH LIABILITAS 6.398.549 6.168.940 8.121.131 6.578.350 5.631.607
EKUITAS
Modal saham 7.530.922 7.530.922 7.530.922 6.348.432 6.348.431
Tambahan modal disetor 918.969 918.969 918.969 741.595 741.595
Komponen ekuitas lainnya (199.412) (199.412) (199.412) (4.115) (5.101)
Saldo laba 592.979 751.894 484.117 2.428.206 2.372.234
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk 8.843.458 9.002.373 8.734.596 9.514.118 9.457.160
Kepentingan non-pengendali 1.479.753 1.483.677 1.515.503 1.182.805 1.163.965
JUMLAH EKUITAS 10.323.211 10.486.050 10.250.099 10.696.923 10.621.126
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 16.721.760 16.654.989 18.371.230 17.275.273 16.252.732
III.A.2. Aset
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020,
2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 16.721,76 miliar,
Rp 16.654,99 miliar, Rp 18.371,23 miliar, Rp 17.257,27 miliar, dan
Rp 16.252,73 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 66,77 miliar atau setara dengan 0,40% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan piutang usaha – pihak ketiga sebesar
Rp 327,49 miliar yang disertai dengan penurunan aset keuangan lancar lainnya
sebesar Rp 199,90 miliar.
33
Page 35
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 1.716,24 miliar atau setara dengan 9,34% dibandingkan
dengan jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan uang muka perolehan tanah dan properti investasi
masing-masing sebesar Rp 1.361,92 miliar dan Rp 1,706,05 miliar yang disertai
dengan kenaikan tanah untuk pengembangan sebesar Rp 1.327,19 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 1.095,96 miliar atau setara dengan 6,34% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan persediaan dan uang muka perolehan tanah
masing-masing sebesar Rp 620,77 miliar dan Rp 1.384,04 miliar yang disertai
dengan penurunan piutang usaha – pihak ketiga sebesar Rp 649,58 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 1.022,54 miliar atau setara dengan 6,29% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan tanah untuk pengembangan dan properti investasi
masing-masing sebesar Rp 400,74 miliar dan Rp 404,56 miliar.
III.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 6.398,55 miliar,
Rp 6.168,94 miliar, Rp 8.121,13 miliar, Rp 6.578,35 miliar, dan
Rp 5.631,61 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 229,61 miliar atau setara dengan 3,72% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan liabilitas keuangan jangka pendek lainnya
dan pinjaman bank jangka pendek masing-masing sebesar Rp 418,84 miliar
dan Rp 180,34 miiliar yang disertai dengan penurunan liabilitas keuangan
jangka panjang lainnya sebesar Rp 377,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 1.952,19 miliar atau setara dengan 24,04%
dibandingkan dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020.
Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan liabilitas keuangan jangka
pendek lainnya, pinjaman bank, dan uang muka pelanggan – sewa masing-
masing sebesar Rp 1.119,84 miliar, Rp 862,77 miliar, dan Rp 672,38 miliar
yang disertai dengan kenaikan liabilitas keuangan jangka panjang lainnya
sebesar Rp 796,84 miliar.
34
Page 36
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 1.542,78 miliar atau setara dengan 23,45% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan uang muka pelanggan sebesar
Rp 1.451,60 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 946,74 miliar atau setara dengan 16,81% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan liabilitas keuangan jangka pendek lainnya
dan pinjaman bank masing-masing sebesar Rp 354,39 miliar dan
Rp 852,89 miliar yang disertai dengan penurunan uang muka pelanggan
sebesar Rp 351,59 miliar.
III.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 10.323,21 miliar,
Rp 10.468,05 miliar, Rp 10.250,10 miliar, Rp 10.696,92 miliar, dan
Rp 10.621,13 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 162,84 miliar atau setara dengan 1,55% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan
sebesar Rp 167,08 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 235,95 miliar atau setara dengan 2,30% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 229,27 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 446,82 miliar atau setara dengan 4,18% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan
dan penyesuaian atas dampak penerapan standar akuntansi baru
masing-masing sebesar Rp 556,30 miliar dan Rp 1.335,21 miliar yang disertai
dengan kenaikan modal saham sebesar Rp 1.182,49 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 75,80 miliar atau setara dengan 0,71% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 68,93 miliar.
35
Page 37
III.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Pendapatan neto 672.300 910.709 451.847 951.421 1.316.806
Beban pokok pendapatan 235.020 281.857 202.855 385.118 607.190
Laba bruto 437.280 628.852 248.992 566.303 709.615
Beban penjualan (28.683) (26.189) (21.169) (30.731) (47.580)
Beban umum dan administrasi (169.758) (201.990) (166.922) (227.456) (275.985)
Beban pajak final (12.738) (67.072) (12.128) (19.168) (33.371)
Pendapatan operasi lainnya 99.102 250.174 65.567 81.377 290.844
Beban operasi lainnya (128.427) (86.358) (355.622) (133.058) (102.504)
Laba (rugi) usaha 196.776 497.417 (241.282) 237.268 541.019
Bagian atas rugi neto entitas asosiasi (23.372) (14.714) (4.229) 14.918 (20.534)
Pendapatan keuangan 4.075 9.343 10.128 15.668 12.340
Beban keuangan (343.323) (261.670) (318.761) (199.746) (164.288)
Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan (165.845) 230.375 (554.144) 68.108 368.538
Beban pajak penghasilan (1.238) (1.104) (2.158) 820 54
Laba (rugi) neto tahun berjalan (167.083) 229.270 (556.302) 68.928 368.591
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 4.244 6.304 (92) 6.466 7.472
Jumlah penghasilan (rugi) komprehensif tahun berjalan (162.839) 235.575 (556.393) 75.394 376.063
Laba (rugi) neto tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk (163.159) 261.473 (608.784) 49.505 335.872
Kepentingan non-pengendali (3.924) (32.202) 52.482 19.423 32.719
III.A.6 Pendapatan Neto
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah
sebesar Rp 672,30 miliar, Rp 910,71 miliar, Rp 451,85 miliar, Rp 951,42 miliar,
dan Rp 1.316,81 miliar.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar Rp 238,41 miliar atau
setara dengan 26,18% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 458,86 miliar atau setara
dengan 101,55% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami penurunan sebesar Rp 499,57 miliar atau
setara dengan 52,51% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami penurunan sebesar Rp 365,39 miliar atau
setara dengan 27,75% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018.
36
Page 38
III.A.7. Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan
Rugi neto tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 desember 2022 dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 167,08 miliar dan Rp 556,30 miliar. Laba tahun berjalan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2019, dan 2018
masing-masing adalah sebesar Rp 229,27 miliar, Rp 68,93 miliar, dan
Rp 368,59 miliar.
Rugi neto tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 396,35 miliar atau setara
dengan 172,88% dibandingkan dengan laba neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Laba neto tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 785,57 miliar atau setara
dengan 141,21% dibandingkan dengan rugi neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
Rugi neto tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 625,23 miliar atau setara
dengan 907,08% dibandingkan dengan laba neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019.
Laba neto tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami penurunan sebesar Rp 299,66 miliar atau
setara dengan 81,30% dibandingkan dengan laba neto tahun berjalan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018.
37
Page 39
III.A.8. Laporan Arus Kas Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 514.875 887.473 378.825 646.818 904.356
Pengeluaran kas untuk perolehan tanah, pembayaran ke
kontraktor, dan pemasok (204.898) (226.757) (1.722.741) (629.416) (1.412.750)
Pengeluaran kas untuk karyawan (98.501) (103.022) (80.626) (102.053) (95.941)
Penerimaan (pengeluaran) kas untuk aktivitas operasi lainnya (119.589) (437.553) 182.909 (113.698) 17.887
Penerimaan bunga 4.075 9.343 10.128 15.668 12.340
Pembayaran beban keuangan (343.323) (255.670) (278.565) (298.583) (196.581)
Pembayaran pajak penghasilan (1.553) (3.584) (305) (713) (217)
Pembayaran pajak final (12.738) (66.565) (12.019) (20.456) (44.740)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi (261.652) (196.336) (1.522.394) (502.433) (815.646)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penjualan aset tetap 7.111 368 122 - -
Perolehan aset tetap (24.169) (8.056) (2.360) (7.192) (10.122)
Penambahan properti investasi - - - (248.253) (259.463)
Penjualan properti investasi - 1.227.616 - - -
Perolehan obligasi - (10.400) - - -
Penyertaan pada entitas asosiasi - - (54.000) (72.000) (0)
Penerimaan dari pembayaran tersedia untuk dijual - - - 963 500
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Investasi (17.057) 1.209.528 (56.238) (326.481) (269.085)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan pinjaman bank jangka pendek 180.336 149.669 63 100.000 -
Pembayaran pinjaman bank jangka pendek - - - - (8.610)
Penerimaan pinjaman jangka panjang 115.907 49.113 98.297 919.185 503.821
Pembayaran pinjaman jangka panjang (39.537) (1.017.652) (92.113) (66.157) (46.773)
Pembayaran liabilitas sewa (2.910) (26.764) (8.631) (6.984) (1.895)
Penerimaan dari setoran modal oleh kepentingan
non-pengendali pada entitas anak - - - - 301.402
Penerbitan saham baru - 376 1.359.863 1 -
Tambahan modal disetor - - 0 402 1
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan 253.797 (845.257) 1.357.479 946.448 747.945
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (24.913) 167.935 (221.153) 117.534 (336.786)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 315.191 147.256 368.408 250.875 587.661
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 290.278 315.191 147.256 368.408 250.875
Arus Kas Untuk Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan
2018 masing-masing adalah sebesar Rp 261,65 miliar, Rp 196,34 miliar,
Rp 1.522,39 miliar, Rp 502,43 miliar, dan Rp 815,65 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 261,65 miliar
terutama berasal dari pengeluaran kas untuk perolehan tanah, pembayaran ke
kontraktor, dan pemasok, pengeluaran kas untuk aktivitas operasi lainnya,
serta pembayaran beban keuangan masing-masing sebesar Rp 204,90 miliar,
Rp 119,59 miliar, dan Rp 343,32 miliar yang disertai dengan penerimaan kas
dari pelanggan sebesar Rp 514,88 miliar.
38
Page 40
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 196,34 miliar
terutama berasal dari pengeluaran kas untuk perolehan tanah, pembayaran ke
kontraktor, dan pemasok, pengeluaran kas untuk karyawan, pengeluaran kas
untuk aktivitas operasi lainnya, dan pembayaran beban keuangan
masing-masing sebesar Rp 226,76 miliar, Rp 103,02 miliar, Rp 437,55 miliar,
dan Rp 255,67 miliar yang disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan
sebesar Rp 887,47 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 1.522,39 miliar
terutama berasal dari pengeluaran kas untuk perolehan tanah, pembayaran ke
kontraktor, dan pemasok sebesar Rp 1.722,74 miliar yang disertai dengan
penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 378,83 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 502,43 miliar
terutama berasal dari pengeluaran kas untuk peroleh tanah, pembayaran ke
kontraktor, dan pemasok serta pembayaran beban keuangan masing-masing
sebesar Rp 629,42 miliar dan Rp 298,58 miliar yang disertai dengan
penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 646,82 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 815,65 miliar
terutama berasal dari pengeluaran kas untuk peroleh tanah, pembayaran ke
kontraktor, dan pemasok serta pembayaran beban keuangan masing-masing
sebesar Rp 1.412,75 miliar dan Rp 196,58 miliar yang disertai dengan
penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 904,36 miliar.
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2020, 2019, dan
2018 masing-masing adalah sebesar Rp 17,06 miliar, Rp 56,24 miliar,
Rp 326,48 miliar, dan Rp 269,09 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari
aktivitas investasi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 adalah sebesar Rp 1.209,53 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 17,06 miliar
terutama berasal dari perolehan aset tetap sebesar Rp 24,17 miliar yang
disertai dengan penjualan aset tetap sebesar Rp 7,11 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 1.209,53 miliar
terutama berasal dari penjualan properti investasi sebesar 1.227,62 miliar.
39
Page 41
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 56,24 miliar
terutama berasal dari penyertaan pada entitas asosiasi sebesar
Rp 54,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 326,48 miliar
terutama berasal dari penambahan properti investasi sebesar Rp 248,25 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 269,09 miliar
terutama berasal dari penambahan properti investasi sebesar Rp 259,46 miliar.
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2020, 2019, dan 2018
masing-masing adalah sebesar Rp 253,80 miliar, Rp 1.357,48 miliar,
Rp 946,45 miliar, dan Rp 747,95 miliar. Arus kas bersih yang digunakan untuk
aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 sebesar Rp 845,26 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 253,80 miliar
terutama berasal dari penerimaan pinjaman bank jangka pendek dan
penerimaan pinjaman jangka panjang masing-masing sebesar Rp 180,34 miliar
dan Rp 115,91 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 845,26 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman jangka panjang sebesar
Rp 1.017,65 miliar yang disertai dengan penerimaan pinjaman bank jangka
pendek sebesar Rp 149,67 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 1.357,48 miliar
terutama berasal dari penerbitan saham baru sebesar Rp 1.359,86 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 946,45 miliar
terutama berasal dari penerimaan pinjaman jangka panjang sebesar
Rp 919,19 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 747,95 miliar
terutama berasal dari penerimaan pinjaman jangka panjang sebesar
Rp 503,82 miliar.
40
Page 42
III.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Rasio Likuiditas
Lancar 2,02 2,83 1,40 1,38 1,47
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,04 0,05 0,02 0,06 0,08
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,62 0,63 0,56 0,62 0,65
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,38 0,37 0,44 0,38 0,35
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,62 0,59 0,79 0,61 0,53
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 65,04% 69,05% 55,11% 59,52% 53,89%
Marjin laba (rugi) usaha 29,27% 54,62% -53,40% 24,94% 41,09%
Marjin laba (rugi) bersih -24,85% 25,17% -123,12% 7,24% 27,99%
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset 1,18% 2,99% -1,31% 1,37% 3,33%
Imbal hasil aset -1,00% 1,38% -3,03% 0,40% 2,27%
Laba (rugi) usaha terhadap ekuitas 1,91% 4,74% -2,35% 2,22% 5,09%
Imbal hasil ekuitas -1,62% 2,19% -5,43% 0,64% 3,47%
III.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi Perseroan. Pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018, rasio
perputaran jumlah aset masing-masing adalah 0,04; 0,05; 0,02; 0,06; dan 0,08.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas
Perseroan terhadap jumlah aset Perseroan. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018, rasio ekuitas terhadap jumlah
aset masing-masing adalah 0,62; 0,63; 0,56; 0,62; dan 0,65..
III.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018, rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,38; 0,37; 0,44;
0,38; dan 0,35, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 0,62; 0,59; 0,79; 0,61; dan 0,53.
41
Page 43
III.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2019, dan 2018,
masing-masing adalah 1,38%, 0,40%, dan 2,27%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2019, dan
2018 masing-masing adalah 2,19%, 0,64%, dan 3,47%.
III.B. Analisis atas Kinerja Historis BJA
Laporan keuangan konsolidasian BJA untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, dan 2019 telah diaudit oleh
KAP TSFBR masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian
dengan penekanan suatu hal dan hal lain. Laporan keuangan konsolidasian
BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 telah diaudit
oleh KAP TSFBR dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
Ikhtisar data keuangan penting BJA adalah sebagai berikut:
III.B.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 3.277 1.545 1.533 1.965 993
Piutang usaha 87.085 8.760 9.127 62.811 206.885
Piutang lain-lain 604.996 608.594 608.593 622.014 557.590
Persediaan 56.343 56.343 56.193 50.190 55.863
Uang muka 9.294 11.990 13.070 6.703 6.699
Pajak dibayar di muka 1.188 3.354 24.433 17.931 18.187
Beban dibayar di muka 2.810 2.604 3.281 4.807 6.548
Jumlah Aset Lancar 764.994 693.190 716.230 766.421 852.765
ASET TIDAK LANCAR
Dana yang dibatasi penggunaannya 6.923 7.996 8.580 8.757 10.325
Tanah untuk pengembangan 3.334.069 3.372.527 3.349.444 3.349.444 3.333.593
Uang muka perolehan tanah 249.909 249.909 249.909 249.909 249.909
Investasi pada entitas asosiasi 64.163 65.016 66.022 66.173 58.055
Aset tetap 2 3 145 674 1.227
Jumlah Aset Tidak Lancar 3.655.066 3.695.451 3.674.101 3.674.958 3.653.109
JUMLAH ASET 4.420.059 4.388.641 4.390.331 4.441.379 4.505.873
42
Page 44
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Pinjaman bank jangka pendek 19.992 19.997 19.988 19.925 19.815
Utang usaha
Pihak ketiga 5.430 3.127 4.468 5.061 9.950
Pihak berelasi 154 154 154 154 86.871
Utang lain-lain 813.262 779.968 681.219 651.316 592.667
Biaya akrual 13.434 13.834 17.021 11.977 11.563
Utang pajak 11.465 2.943 3.954 4.315 3.471
Bagian pinjaman jangka panjang yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun:
Bank 8.664 29.090 44.639 32.031 37.607
Uang muka pelanggan 24.897 50.336 117.506 117.506 117.506
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 897.298 899.448 888.948 842.284 879.451
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam satu tahun:
Bank 3.340 11.983 4.639 28.251 54.568
Uang muka pelanggan 23.018 39.027 45.010 48.597 65.018
Pendapatan diterima di muka 61 61 61 61 61
Liabilitas diestimasi imbalan kerja karyawan - 1.081 1.081 1.081 1.081
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 26.419 52.152 50.791 77.990 120.728
JUMLAH LIABILITAS 923.717 951.600 939.739 920.274 1.000.180
EKUITAS
Modal saham 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Tambahan modal disetor 1.137.500 1.137.500 1.137.500 1.137.500 1.137.500
Defisit (41.159) (100.460) (86.910) (16.396) (31.807)
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 3.496.341 3.437.040 3.450.590 3.521.104 3.505.693
Kepentingan non-pengendali 1 1 1 1 1
JUMLAH EKUITAS 3.496.342 3.437.041 3.450.591 3.521.105 3.505.694
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.420.059 4.388.641 4.390.331 4.441.379 4.505.873
III.B.2. Aset
Jumlah aset BJA pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019
dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 4.420,06 miliar,
Rp 4.388,64 miliar, Rp 4.390,33 miliar, Rp 4.441,38 miliar, dan
Rp 4.505,87 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset BJA mengalami kenaikan
sebesar Rp 31,42 miliar atau setara dengan 0,72% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan piutang usaha sebesar Rp 78,33 miliar yang disertai
dengan penurunan tanah untuk pengembangan sebesar Rp 38,46 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset BJA mengalami penurunan
sebesar Rp 1,69 miliar atau setara dengan 0,04% dibandingkan dengan jumlah
aset pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
penurunan pajak dibayar di muka sebesar Rp 21,08 miliar yang disertai dengan
kenaikan tanah untuk pengembangan sebesar Rp 23,08 miliar.
43
Page 45
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset BJA mengalami penurunan
sebesar Rp 51,05 miliar atau setara dengan 1,15% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2019. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan piutang usaha sebesar Rp 53,68 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah aset BJA mengalami penurunan
sebesar Rp 64,49 miliar atau setara dengan 1,43% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2018. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan piutang usaha sebesar Rp 144,07 miliar yang
disertai dengan kenaikan piutang lain-lain dan tanah untuk pengembangan
masing-masing sebesar Rp 64,42 miliar dan Rp 15,85 miliar.
III.B.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas BJA pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020,
2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 923,72 miliar,
Rp 951,60 miliar, Rp 939,74 miliar, Rp 920,27 miliar, dan Rp 1.000,18 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas BJA mengalami penurunan
sebesar Rp 27,88 miliar atau setara dengan 2,93% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan utang bank dan uang muka pelanggan
masing-masing sebesar Rp 29,07 miliar dan Rp 41,45 miliar yang disertai
dengan kenaikan utang lain-lain dan utang pajak masing-masing sebesar
Rp 33,30 miliar dan Rp 8,52 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas BJA mengalami kenaikan
sebesar Rp 11,86 miliar atau setara dengan 1,26% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 98,75 miliar yang disertai
dengan penurunan utang bank dan uang muka pelanggan masing-masing
sebesar Rp 8,21 miliar dan Rp 73,15 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas BJA mengalami kenaikan
sebesar Rp 19,47 miliar atau setara dengan 2,12% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 29,90 miliar yang disertai
dengan penurunan utang bank sebesar Rp 11,01 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah liabilitas BJA mengalami penurunan
sebesar Rp 79,91 miliar atau setara dengan 7,99% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2018. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan utang usaha – pihak berelasi, utang bank, dan
uang muka pelanggan masing-masing sebesar Rp 86,72 miliar,
Rp 31,89 miliar, dan Rp 16,42 miliar yang disertai dengan kenaikan utang
lain-lain sebesar Rp 58,65 miliar.
44
Page 46
III.B.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas BJA pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020,
2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 3.496,34 miliar,
Rp 3.437,04 miliar, Rp 3.450,59 miliar, Rp 3.521,11 miliar, dan
Rp 3.505,69 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas BJA mengalami kenaikan
sebesar Rp 59,30 miliar atau setara dengan 1,73% dibandingkan dengan
jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba neto tahun berjalan yang dibukukan oleh BJA sebesar
Rp 59,30 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas BJA mengalami penurunan
sebesar Rp 13,55 miliar atau setara dengan 0,39% dibandingkan dengan
jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh rugi neto tahun berjalan yang dibukukan oleh BJA sebesar
Rp 13,55 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas BJA mengalami penurunan
sebesar Rp 70,51 miliar atau setara dengan 2,00% dibandingkan dengan
jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh rugi neto tahun berjalan yang dibukukan oleh BJA dan
penyesuaian atas standar akuntansi baru masing-masing sebesar
Rp 16,15 miliar dan Rp 54,37 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah ekuitas BJA mengalami kenaikan
sebesar Rp 15,41 miliar atau setara dengan 0,44% dibandingkan dengan
jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba neto tahun berjalan yang dibukukan oleh BJA sebesar
Rp 15,41 miliar.
III.B.5. Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Pendapatan neto 112.387 - - 22.816 30.689
Beban pokok pendapatan 36.614 - - 8.762 14.183
Laba kotor 75.773 - - 14.054 16.506
Beban penjualan dan pemasaran - (9) - (10) -
Beban umum dan administrasi (2.722) (1.903) (1.685) (1.466) (13.643)
Beban pajak final (2.810) - - (870) (1.448)
Pendapatan operasi lainnya 1.399 - - 497 30
Beban operasi lainnya (6.921) (661) (170) (2.135) (10.888)
Laba (rugi) usaha 64.720 (2.573) (1.855) 10.071 (9.443)
Bagian atas laba (rugi) neto entitas asosiasi (853) (1.006) (151) 8.119 (123)
Pendapatan keuangan 159 208 285 326 369
Beban keuangan (4.725) (10.179) (14.425) (3.105) (3.571)
Laba (rugi) neto tahun berjalan 59.301 (13.550) (16.146) 15.411 (12.767)
45
Page 47
III.B.6 Pendapatan Neto
Pendapatan neto BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar
Rp 112,39 miliar, Rp 22,82 miliar, dan Rp 30,69 miliar. Untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 dan 2020, BJA tidak
membukukan pendapatan.
Pendapatan neto BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 112,39 miliar
dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021.
Pendapatan neto BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami penurunan sebesar Rp 7,87 miliar atau setara
dengan 25,65% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018.
III.B.7. Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan
Laba neto tahun berjalan BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2019 masing-masing adalah sebesar Rp 59,30 miliar
dan Rp 15,41 miliar. Rugi neto tahun berjalan BJA untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2018 masing-masing
adalah sebesar Rp 13,55 miliar, Rp 16,15 miliar, dan Rp 12,77 miliar.
Laba neto tahun berjalan BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 72,85 miliar atau setara
dengan 537,64% dibandingkan dengan rugi neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Rugi neto tahun berjalan BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami penurunan sebesar Rp 2,60 miliar atau setara
dengan 16,08% dibandingkan dengan rugi neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
Rugi neto tahun berjalan BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 31,56 miliar atau setara
dengan 204,77% dibandingkan dengan laba neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019.
Laba neto tahun berjalan BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami kenaikan sebesar Rp 28,18 miliar atau setara
dengan 220,71% dibandingkan dengan rugi neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018.
46
Page 48
III.B.8. Laporan Arus Kas
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 1.145 - - 23.674 31.790
Penerimaan dari restitusi pajak 2.224 - - - -
Pembayaran kepada kontraktor dan pemasok (206) (1.790) (1.614) (13.527) (29.886)
Pembayaran untuk aktivitas operasi lainnya (3.575) (3.790) (2.484) (412) (1.534)
Penerimaan dari pendapatan bunga 159 208 285 326 369
Pembayaran beban bunga (4.725) (10.179) (11.529) (10.653) (7.147)
Pembayaran pajak final - - (327) (254) (2.684)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi (4.978) (15.550) (15.670) (846) (9.092)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Pembelian aset tetap - - - (15) -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi - - - (15) -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan dari pihak berelasi 35.782 23.758 26.180 33.614 40.006
Pembayaran pinjaman bank jangka panjang (29.068) (8.205) (11.005) (31.892) (32.457)
Penerimaan (pembayaran) pinjaman pihak ketiga
jangka pendek (4) 9 63 110 (110)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 6.710 15.562 15.238 1.832 7.439
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 1.732 12 (432) 972 (1.653)
- - - - -
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 1.545 1.533 1.965 993 2.646
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 3.277 1.545 1.533 1.965 993
Arus Kas Untuk Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018
masing-masing adalah sebesar Rp 4,98 miliar, Rp 15,55 miliar, Rp 15,67 miliar,
Rp 0,85 miliar, dan Rp 9,09 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 4,98 miliar terutama
berasal dari pembayaran beban bunga sebesar Rp 4,73 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 15,55 miliar terutama
berasal dari pembayaran beban bunga sebesar Rp 10,18 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 15,67 miliar terutama
berasal dari pembayaran beban bunga sebesar Rp 11,53 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 0,85 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada kontraktor dan pemasok serta pembayaran
beban bunga masing-masing sebesar Rp 13,53 miliar dan Rp 10,65 miliar yang
disertai dengan penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 23,67 miliar.
47
Page 49
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 9,09 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada kontraktor dan pemasok serta pembayaran
beban bunga masing-masing sebesar Rp 29,89 miliar dan Rp 7,15 miliar yang
disertai dengan penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 31,79 miliar.
Arus Kas Untuk Aktivitas Investasi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021,
2020, dan 2018, BJA tidak memiliki arus kas bersih yang diperoleh
dari/digunakan untuk aktivitas investasi BJA. Arus kas bersih yang digunakan
untuk aktivitas investasi BJA untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 adalah sebesar Rp 0,02 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 0,01 miliar yang
seluruhnya berasal dari pembelian aset tetap.
Arus Kas Dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018
masing-masing adalah sebesar Rp 6,71 miliar, Rp 15,56 miliar, Rp 15,24 miliar,
Rp 1,83 miliar, dan Rp 7,44 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 6,71 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pihak berelasi sebesar Rp 35,78 miliar yang
disertai dengan pembayaran pinjaman bank jangka panjang sebesar
Rp 29,07 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 15,56 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pihak berelasi sebesar Rp 23,76 miliar yang
disertai dengan pembayaran pinjaman bank jangka panjang sebesar Rp
8,21 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 15,24 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pihak berelasi sebesar Rp 26,18 miliar yang
disertai dengan pembayaran pinjaman bank jangka panjang sebesar
Rp 11,01 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BJA untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 1,83 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pihak berelasi sebesar Rp 33,61 miliar yang
disertai dengan pembayaran pinjaman bank jangka panjang sebesar
Rp 31,89 miliar.
48
Page 50
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BJA untuk tahun yang
berakhir pada 31 Desember 2018 sebesar Rp 7,44 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pihak berelasi sebesar Rp 40,01 miliar yang disertai dengan
pembayaran pinjaman bank jangka panjang sebesar Rp 32,46 miliar.
III.B.9. Rasio-rasio Keuangan
Keterangan 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Rasio Likuiditas
Lancar 0,85 0,77 0,81 0,91 0,97
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,03 N/A N/A 0,01 0,01
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,79 0,78 0,79 0,79 0,78
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,21 0,22 0,21 0,21 0,22
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,26 0,28 0,27 0,26 0,29
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 67,42% N/A N/A 61,60% 53,78%
Marjin laba (rugi) usaha 57,59% N/A N/A 44,14% -30,77%
Marjin laba (rugi) bersih 52,77% N/A N/A 67,55% -41,60%
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset 1,46% N/A N/A 0,23% -0,21%
Imbal hasil aset 1,34% N/A N/A 0,35% -0,28%
Laba (rugi) usaha terhadap ekuitas 1,85% N/A N/A 0,29% -0,27%
Imbal hasil ekuitas 1,70% N/A N/A 0,44% -0,36%
III.B.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan BJA dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi BJA. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2019, dan 2018, rasio perputaran jumlah aset masing-
masing adalah 0,03; 0,01; dan 0,01.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas BJA
terhadap jumlah aset BJA. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018, rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing
adalah 0,79; 0,78; 0,79; 0,79; dan 0,78.
III.B.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan BJA untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018, rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,21; 0,22; 0,21;
0,21; dan 0,22, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 0,26; 0,28; 0,27; 0,26; dan 0,29.
49
Page 51
III.B.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan BJA dalam menghasilkan
laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2019 masing-masing
adalah 1,34% dan 0,35%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan BJA dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2019 masing-masing
adalah 1,70% dan 0,44%.
III.C. Analisis atas Laporan Proforma
Analisis atas Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan Sebelum
dan Setelah Transaksi.
Tabel di bawah ini menunjukkan ikhtisar mengenai proforma laporan posisi
keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi yang
disusun oleh manajemen Perseroan.
Ikhtisar data keuangan penting proforma pada tanggal 31 Desember 2022:
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/22 Penyesuaian
Transaksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 290.278 - 290.278
Piutang usaha - pihak ketiga 223.666 - 223.666
Aset keuangan lancar lainnya 331.486 - 331.486
Persediaan 3.265.947 - 3.265.947
Uang muka lainnya 245.637 - 245.637
Pajak dibayar di muka 86.322 - 86.322
Beban dibayar di muka 38.367 - 38.367
Jumlah Aset Lancar 4.481.703 - 4.481.703
ASET TIDAK LANCAR
Tanah untuk pengembangan 10.768.099 - 10.768.099
Uang muka perolehan tanah 378.953 - 378.953
Investasi pada entitas asosiasi 240.044 - 240.044
Piutang pihak berelasi non-usaha 28.293 - 28.293
Aset tetap 210.649 - 210.649
Properti investasi 230.508 - 230.508
Aset keuangan tidak lancar lainnya 370.389 - 370.389
Aset pajak tangguhan 11.110 - 11.110
Aset tak berwujud 2.013 - 2.013
Jumlah Aset Tidak Lancar 12.240.057 - 12.240.057
JUMLAH ASET 16.721.760 - 16.721.760
50
Page 52
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/22 Penyesuaian
Transaksi
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Pinjaman bank jangka pendek 468.992 - 468.992
Utang usaha 143.977 - 143.977
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 791.095 - 791.095
Beban akrual 410.285 - 410.285
Utang pajak 42.197 - 42.197
Pinjaman bagian jangka panjang yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun:
Pinjaman bank 123.301 - 123.301
Uang muka pelanggan 236.589 - 236.589
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.216.436 - 2.216.436
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam satu tahun:
Pinjaman bank 1.513.661 - 1.513.661
Surat utang jangka menengah 350.753 - 350.753
Uang muka pelanggan 1.712.737 - 1.712.737
Utang pihak berelasi non-usaha 24.093 - 24.093
Utang usaha - jangka panjang 123.384 - 123.384
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 419.837 - 419.837
Pendapatan ditangguhkan 4.064 - 4.064
Liabilitas imbalan kerja karyawan 33.584 - 33.584
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 4.182.114 - 4.182.114
JUMLAH LIABILITAS 6.398.549 - 6.398.549
EKUITAS
Modal saham 7.530.922 - 7.530.922
Tambahan modal disetor 918.969 - 918.969
Komponen ekuitas lainnya (199.412) - (199.412)
Saldo laba 592.979 - 592.979
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
Induk 8.843.458 - 8.843.458
Kepentingan non-pengendali 1.479.753 - 1.479.753
JUMLAH EKUITAS 10.323.211 - 10.323.211
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 16.721.760 - 16.721.760
51
Page 53
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/22 Penyesuaian
Transaksi
Pendapatan neto 672.300 - 672.300
Beban pokok pendapatan 235.020 - 235.020
Laba kotor 437.280 - 437.280
Beban penjualan (28.683) - (28.683)
Beban umum dan administrasi (169.758) - (169.758)
Beban pajak final (12.738) - (12.738)
Pendapatan operasi lainnya 99.102 - 99.102
Beban operasi lainnya (128.427) - (128.427)
Laba usaha 196.776 - 196.776
Bagian atas rugi neto entitas asosiasi (23.372) - (23.372)
Pendapatan keuangan 4.075 - 4.075
Beban keuangan (343.323) - (343.323)
Rugi sebelum beban pajak penghasilan (165.845) - (165.845)
Beban pajak penghasilan (1.238) - (1.238)
Rugi neto tahun berjalan (167.083) - (167.083)
Penghasilan komprehensif lain 4.244 - 4.244
Jumlah rugi komprehensif tahun berjalan (162.839) - (162.839)
Rugi neto tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (163.159) - (163.159)
Kepentingan non-pengendali (3.924) - (3.924)
III.D. Analisis Inkremental
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini, kami juga melakukan
analisis inkremental dengan mempertimbangkan hal-hal antara lain sebagai
berikut:
• Kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi
yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap proyeksi keuangan
Perseroan;
• Biaya atau pendapatan yang relevan;
• Informasi non-keuangan yang relevan; dan
• Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
52
Page 54
III.D.1. Kontribusi Nilai Tambah terhadap Perseroan
Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan setelah
Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023 – 2027:
PT Sentul City Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023 - 2027
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/23 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27
Pendapatan neto 1.092.348 994.743 1.892.600 1.919.825 3.749.808
Beban pokok pendapatan 229.499 234.480 497.054 500.730 1.021.775
Laba bruto 862.849 760.263 1.395.546 1.419.095 2.728.033
Beban usaha 148.063 171.781 189.109 208.617 229.529
Laba usaha 714.786 588.481 1.206.437 1.210.478 2.498.504
Beban lain-lain (57.550) (73.204) (92.080) (95.732) (101.469)
Laba neto tahun berjalan 657.236 515.278 1.114.357 1.114.746 2.397.035
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah pendapatan neto dan
laba neto tahun berjalan Perseroan setelah Transaksi masing-masing adalah
sebesar Rp 9,65 triliun dan Rp 5,80 triliun.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen
Perseroan, mengingat bahwa BJA merupakan entitas anak Perseroan dengan
kepemilikan sebesar 80,00% serta laporan keuangan BJA telah
dikonsolidasikan dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan, maka
berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif tersebut di atas, setelah
Transaksi menjadi efektif, tidak terdapat implikasi terhadap proyeksi laporan
keuangan konsolidasian Perseroan.
III.D.2. Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, tidak
terdapat biaya atau pendapatan yang relevan yang signifikan terkait dengan
Transaksi, selain yang telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
III.D.3. Informasi Non-Keuangan yang Relevan
III.D.3.a. Produk dan/atau jasa yang dihasilkan
Perseroan merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang konstruksi,
real estat, dan jasa. Dengan demikian, produk dan/atau jasa yang dihasilkan
oleh Perseroan adalah produk-produk sehubungan dengan kegiatan real estat,
pengelolaan kota, kegiatan wisata, hotel, dan restoran.
53
Page 55
III.D.3.b. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis Perseroan meliputi
wilayah Desa Babakan Madang, Desa Sumur Batu, Desa Cijayanti, Desa
Citaringgul, Desa Bojong Koneng, Desa Cipambuan, Desa Kadumangu, Desa
Karang Tengah, Kecamatan Babakan Madang serta Desa Cadasngampar,
Kabupaten Bogor.
III.D.3.c. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha Perseroan adalah
sebagai berikut:
• PT Bumi Serpong Damai Tbk
• PT Modernland Tbk
• PT Alam Sutera Realty Tbk
III.D.3.d. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan
Perseroan adalah sebagai berikut:
• Mengembangkan strategi pemasaran dengan membangun berbagai
fasilitas yang mengacu pada konsep-konsep antara lain sebagai berikut:
- Pengembangan kota dengan mengusung konsep green property.
- Pengembangan sarana pendidikan yang dapat dimanfaatkan oleh
masyarakat umum.
- Pengembangan kawasan wisata dan komersial terpadu, termasuk
fungsi akomodasi yang didesain untuk menjadi tujuan wisata sekaligus
fasilitas kota yang bertaraf internasional.
- Pengembangan aspek seni dan budaya, melalui penyediaan sarana
dan prasarana untuk tempat pertunjukkan kebudayaan dan tempat-
tempat yang bernuansa tradisional.
- Pengembangan zona komersial, hunian, dan fasilitas.
- Redevelopment program, yaitu perbaikan dan revitalisasi untuk fasilitas-
fasilitas dan infrastruktur pada cluster yang telah ada.
• Meluncurkan produk-produk premium untuk memenuhi kebutuhan pangsa
pasar kelas menengah ke atas.
54
Page 56
III.D.3.e. Prosedur Pengambilan Keputusan atas Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan atas Transaksi telah dilakukan melalui proses yang
sesuai prosedur internal Perseroan. Setelah menentukan rencana atas
Transaksi, Direktur harus memperoleh persetujuan dari Presiden Direktur dan
Dewan Komisaris. Sebelum Direktur mengusulkan usulan rencana atas
Transaksi, Direktur telah melalui tahapan proses analisis internal, sebagaimana
konfirmasi dengan manajemen Perseroan. Dengan demikian, manajemen telah
mengikuti prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam
menentukan rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
55
Page 57
IV. ANALISIS ATAS KEWAJARAN TRANSAKSI
Analisis kewajaran Transaksi secara lengkap adalah sebagai berikut:
1. Berdasarkan PPH, Perseroan dan BJA telah setuju untuk menyelesaikan
hutang yang dimiliki oleh Perseroan kepada BJA dengan jumlah sebesar
Rp 573,11 miliar dan utang yang dimiliki oleh BJA kepada Perseroan
dengan jumlah sebesar Rp 739,35 miliar dengan melakukan perjumpaan
utang sebagaimana telah disepakati dalam SKPH sehingga sisa kewajiban
BJA kepada Perseroan adalah sebesar Rp 166,24 miliar dengan tingkat
bunga sebesar 11,00% per tahun.
Kami melakukan analisis perbandingan terhadap pinjaman beberapa
perusahaan publik lainnya di dalam Indonesia. Berikut adalah keterangan
mengenai tingkat bunga atas fasilitas pinjaman pada perusahaan publik di
Indonesia menggunakan laporan keuangan terkini sebagaimana telah
dipublikasikan pada website Bursa Efek Indonesia sebagai berikut:
Jumlah Pinjaman Tanggal Perolehan Pinjaman
No. Perusahaan Bunga Pinjaman
(IDR) dan/atau Tanggal Jatuh Tempo
1 PT Mulia Boga Raya Tbk
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk 200.000.000.000 JIBOR + 1,30% 23 Agustus 2021 - September 2023
2 PT Waskita Karya (Persero) Tbk
PT Kresna Kusuma Dyandra Marga 713.000.000.000 12,00% - 12,65% 29 Desember 2022 - 30 Desember 2023
PT Cimanggis Cibitung Tollways 1.043.842.500 8,50% 29 Desember 2022 - 30 Desember 2023
3 PT Arkha Jayanti Persada Tbk
PT Arkha Forging Indonesia 88.498.560.528 8,00% 7 Agustus 2018 dan dapat dikonversi
PT Prima Mulia Engineering 39.957.656.600 8,00% sewaktu-waktu
4 PT Astra Otoparts Tbk
PT Evoluzione Tyres 57.800.000.000 JIBOR 3 bulan + 2,75% 9 Mei 2019 - 1 Desember 2027
5 PT Semen Indonesia (Persero) Tbk
PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk
Pinjaman sindikasi 4.150.000.000.000 JIBOR 3 bulan + 1,45% Sampai dengan 19 Desember 2027
Pinjaman sindikasi 2.740.000.000.000 JIBOR 3 bulan + 1,45% Sampai dengan 19 Desember 2027
Pinjaman sindikasi 1.700.000.000.000 9,25% Sampai dengan 12 Mei 2030
6 PT Mahaka Media Tbk
PT Radio Attahiriyah 65.400.000 5,00% -
PT Beyond Media 8.437.729.372 5,00% -
PT Strategi Inisiatif Media 6.775.958.564 5,00% -
PT Media Cipta Mahardhika 2.525.867.100 5,00% -
PT Mahaka Visual Integra 7.003.615.894 5,00% -
PT Ekatana Intrasurya Persada 712.950.140 5,00% -
7 PT Anabatic Technologies Tbk
PT Indonesia Mobilindo 120.000.000.000 12,00% 7 Januari 2020 - 30 Juni 2024
PT Titan Investama 79.000.000.000 12,00% 7 Januari 2020 - 30 Juni 2024
8 PT GoTo Gojek Tokopedia Tbk
Pathao, Inc. 263.494.000.000 10,00% Sampai dengan Juni 2023
9 PT Isra Presisi Indonesia Tbk
PT Tampomas Makmur Sejahtera 1.000.000.000 3,50% 4 Februari 2022 - 4 Agustus 2027
PT Nanbu Teknika Indonesia 1.000.000.000 3,50% 4 Februari 2022 - 4 Agustus 2027
Berdasarkan data dari laporan keuangan terkini perusahaan publik di
Indonesia sebagaimana diuraikan di atas yang diperoleh dari website Bursa
Efek Indonesia, tingkat bunga atas pinjaman yang dikenakan berkisar
antara 3,50% per tahun sampai dengan 12,65% per tahun. Dengan
demikian, tingkat bunga pada Transaksi sebesar 11,00% per tahun masih
berada di kisaran tingkat bunga pinjaman sejenis yang ada di perusahaan
publik di atas.
56
Page 58
2. Berdasarkan data yang diperoleh dari website Bank Indonesia, tingkat
bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah untuk modal kerja pada bulan
Desember 2022 untuk kelompok Bank Persero, Bank Swasta Nasional, dan
Bank Umum masing-masing adalah sebesar 8,29%, 9,17%, dan 8,60%.
Berdasarkan PPH, tingkat bunga sehubungan dengan Transaksi adalah
sebesar 11,00% per tahun. Dengan demikian, tingkat bunga atas Transaksi
berada di atas tingkat bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah pada bulan
Desember 2022 untuk kelompok Bank Persero, Bank Swasta Nasional, dan
Bank Umum.
3. Berdasarkan data yang diperoleh dari website Bank Indonesia, tingkat
bunga simpanan dalam mata uang Rupiah pada bulan Desember 2022
untuk kelompok Bank Persero, Bank Swasta Nasional, dan Bank Umum
masing-masing adalah sebesar 4,71%, 3,82%, dan 4,71%. Selanjutnya,
berdasarkan PPH, tingkat bunga sehubungan dengan Transaksi adalah
sebesar 11,00% per tahun. Dengan demikian, tingkat bunga atas Transaksi
berada di atas tingkat bunga simpanan dalam mata uang Rupiah pada
bulan Desember 2022 untuk kelompok Bank Persero, Bank Swasta
Nasional, dan Bank Umum sehingga Perseroan berpotensi
mengoptimalkan saldo kas dan setara kas Perseroan dengan melakukan
Transaksi yang diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan dengan potensi pendapatan bunga yang lebih
tinggi dibandingkan dengan tingkat bunga simpanan dalam mata uang
Rupiah pada bulan Desember 2022 untuk kelompok Bank Persero, Bank
Swasta Nasional, dan Bank Umum.
4. Berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022, kisaran tingkat bunga atas
deposito berjangka atas kas dan setara kas Perseroan adalah sebesar
3,00% – 5,90%. Selanjutnya, berdasarkan PPH, tingkat bunga sehubungan
dengan Transaksi adalah sebesar 11,00% per tahun. Dengan demikian,
tingkat bunga atas Transaksi berada di atas kisaran tingkat bunga atas
deposito berjangka atas kas dan setara kas Perseroan sehingga Perseroan
berpotensi mengoptimalkan saldo kas dan setara kas Perseroan dengan
melakukan Transaksi yang diharapkan dapat meningkatkan kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan dengan potensi pendapatan bunga
yang lebih tinggi dibandingkan dengan kisaran tingkat bunga atas deposito
berjangka atas kas dan setara kas Perseroan.
57
Page 59
5. Berdasarkan proyeksi laporan keuangan BJA yang disusun oleh
manajemen BJA, saldo kas dan setara kas BJA pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023 – 2027 adalah sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/23 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27
Kas dan setara kas awal tahun 3.277 53.333 83.751 143.807 209.576
Kenaikan (penurunan) neto kas dan setara kas 82.300 30.418 60.056 65.769 92.528
Pembayaran pinjaman jangka pendek (19.992) - - - -
Pembayaran utang bank (8.664) - - - -
Pembayaran beban bunga (3.587) - - - (99.640)
Pembayaran utang lain-lain pihak berelasi - - - - (163.935)
Kas dan setara kas akhir tahun 53.333 83.751 143.807 209.576 38.528
Berdasarkan PPH, Perseroan dan BJA telah setuju untuk menyelesaikan
hutang yang dimiliki oleh Perseroan kepada BJA dengan jumlah sebesar
Rp 573,11 miliar dan utang yang dimiliki oleh BJA kepada Perseroan
dengan jumlah sebesar Rp 739,35 miliar dengan melakukan perjumpaan
utang sebagaimana telah disepakati dalam SKPH sehingga sisa kewajiban
BJA kepada Perseroan adalah sebesar Rp 166,24 miliar. Selanjutnya,
berdasarkan proyeksi laporan posisi keuangan BJA tersebut di atas, BJA
diperkirakan memiliki kemampuan untuk melakukan pelunasan fasilitas
pinjaman tersebut kepada Perseroan pada saat jatuh tempo.
6. Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan setelah
Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023 – 2027:
PT Sentul City Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023 - 2027
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/23 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27
Pendapatan neto 1.092.348 994.743 1.892.600 1.919.825 3.749.808
Beban pokok pendapatan 229.499 234.480 497.054 500.730 1.021.775
Laba bruto 862.849 760.263 1.395.546 1.419.095 2.728.033
Beban usaha 148.063 171.781 189.109 208.617 229.529
Laba usaha 714.786 588.481 1.206.437 1.210.478 2.498.504
Beban lain-lain (57.550) (73.204) (92.080) (95.732) (101.469)
Laba neto tahun berjalan 657.236 515.278 1.114.357 1.114.746 2.397.035
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah pendapatan neto dan
laba neto tahun berjalan Perseroan setelah Transaksi masing-masing
adalah sebesar Rp 9,65 triliun dan Rp 5,80 triliun.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
mengingat bahwa BJA merupakan entitas anak Perseroan dengan
kepemilikan sebesar 80,00% serta laporan keuangan BJA telah
dikonsolidasikan dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan, maka
berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif tersebut di atas,
setelah Transaksi menjadi efektif, tidak terdapat implikasi terhadap proyeksi
laporan keuangan konsolidasian Perseroan.
58
Page 60
7. Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba neto tahun berjalan
konsolidasian Perseroan setelah Transaksi untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2023 – 2027 adalah sebesar Rp 4,25 triliun.
Dalam perhitungan nilai kini, digunakan tingkat diskonto sebesar 10,56%,
yang merupakan biaya modal kapital Perseroan, yang ditentukan dengan
menggunakan formula sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Dimana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
Biaya Modal untuk Ekuitas
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
dimana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu,
atau biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas
risiko (risk free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity
risk premium)
RBDS = Rating-based default spread
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas
risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk
jangka panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal
31 Desember 2022, maka instrumen bebas risiko yang dipakai yaitu
obligasi Indonesia berjangka panjang dalam mata uang Rupiah dengan
jangka waktu 5 tahun dengan tingkat yield rata-rata sebesar 7,01%, yang
diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA) dan angka tersebut
akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
59
Page 61
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity
market risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara
(country-specific risk premiums) seperti volatilitas harga saham untuk
menghasilkan base equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan
risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi
perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar
negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat
premi risiko sebesar 9,23%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2022 yang diterbitkan pada
bulan Januari tahun 2023.
Dalam penilaian ini juga digunakan RBDS untuk melakukan penyesuaian
terhadap biaya modal ekuitas, mengingat dalam perhitungan biaya modal
ekuitas ini digunakan RPm yang berasal dari hasil riset Aswath Damodaran,
dimana RBDS sebesar 2,33% digunakan untuk mengurangi besaran biaya
modal ekuitas.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas.
Beta akan dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity
risk premium. Beta Perseroan diperoleh dari riset Bloomberg per tanggal
31 Desember 2022 sebesar 0,91.
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan
CAPM dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar
2,33% diperoleh biaya modal atas ekuitas Perseroan sebagaimana tampak
dalam perhitungan di bawah ini:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
= 6,58% + ( 0,91 x 9,23% ) – 2,33%
= 12,62%
Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas Perseroan dilakukan dengan mendiskonto
tingkat balikan terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free
cash flows to invested capital), maka tingkat diskonto yang digunakan
adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal,
baik yang berasal dari pinjaman jangka panjang (biaya modal untuk utang)
maupun yang berasal dari ekuitas (biaya modal untuk ekuitas).
Dalam perhitungan ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah
suku bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku
bunga kredit investasi bank persero untuk bulan Desember 2022 yang
dipublikasikan oleh Bank Indonesia sebesar 8,72%.
60
Page 62
Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot
ekuitas sebesar 47,26% dan bobot utang sebesar 52,74%, yang diolah dari
data DER Perseroan serta menggunakan tarif pajak penghasilan sebesar
0,00%, maka weighted average cost of capital (WACC) adalah sebagai
berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
= (12,62% x 47,26%) + (8,72% x [1 – 0,00%] x 52,74%)
= 10,56%
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba neto tahun berjalan
konsolidasian Perseroan setelah Transaksi untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2023 – 2027 adalah sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/23 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27
Laba bersih 657.236 515.278 1.114.357 1.114.746 2.397.035
Faktor diskonto 0,9510 0,8602 0,7780 0,7037 0,6365
Nilai kini 625.031 443.242 866.970 784.447 1.525.713
Jumlah nilai kini 4.245.402
8. Transaksi merupakan salah satu upaya Perseroan dalam melakukan
pemenuhan atas Surat OJK dan menerapkan pencatatan laporan keuangan
konsolidasian Perseroan dan BJA yang lebih efisien. Berdasarkan PPH,
sisa kewajiban BJA kepada Perseroan sebesar Rp 166,24 miliar dengan
jangka waktu lima tahun dan dapat dilunasi oleh BJA sewaktu-waktu
dengan tingkat suku bunga sebesar 11,00% per tahun sebagaimana telah
disepakati oleh para pihak dalam PPH.
9. Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap bahwa tidak akan
menyebabkan bertambahnya utang piutang di antara Perseroan dan entitas
anak Perseroan dalam melakukan pengembangan bisnis dan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan di masa yang akan datang sehingga
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang akan datang yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan nilai
bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh
dari manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Transaksi adalah wajar.
61
Page 63
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk kepentingan lain.
Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk
menyetujui Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan Transaksi dan
tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang
mendasari Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
62
Page 64
Lampiran A
PERNYATAAN PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan Perseroan.
4. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
6. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan
dengan benar dan kami bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
63
Page 65
Lampiran B
PT Sentul City Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023 - 2027
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/23 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27
Pendapatan neto 1.092.348 994.743 1.892.600 1.919.825 3.749.808
Beban pokok pendapatan 229.499 234.480 497.054 500.730 1.021.775
Laba bruto 862.849 760.263 1.395.546 1.419.095 2.728.033
Beban usaha 148.063 171.781 189.109 208.617 229.529
Laba usaha 714.786 588.481 1.206.437 1.210.478 2.498.504
Beban lain-lain (57.550) (73.204) (92.080) (95.732) (101.469)
Laba neto tahun berjalan 657.236 515.278 1.114.357 1.114.746 2.397.035
64
Page 66
Lampiran C
PT Sentul City Tbk
Proyeksi Nilai Kini Laba Tahun Berjalan Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023 - 2027
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/23 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27
Laba bersih 657.236 515.278 1.114.357 1.114.746 2.397.035
Faktor diskonto 0,9502 0,8578 0,7745 0,6992 0,6312
Nilai kini 624.505 442.005 863.069 779.431 1.513.008
Jumlah nilai kini 4.222.019
65
Page 67
Lampiran D
Pada tanggal 30 Juni 2023, Perseroan dan BJA telah menandatangani PPH sehubungan
dengan Transaksi. Pokok-pokok kesepakatan penting dalam PPH adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPH adalah Perseroan dan BJA.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek transaksi berdasarkan PPH adalah transaksi dimana Perseroan dan BJA telah
setuju untuk menyelesaikan hutang yang dimiliki oleh Perseroan kepada BJA dengan
jumlah sebesar Rp 573,11 miliar dan utang yang dimiliki oleh BJA kepada Perseroan
dengan jumlah sebesar Rp 739,35 miliar dengan melakukan perjumpaan utang
sebagaimana telah disepakati dalam SKPH sehingga sisa kewajiban BJA kepada
Perseroan adalah sebesar Rp 166,24 miliar.
• Opsi Pelunasan Hutang
1. BJA sepakat untuk melunasi kewajiban BJA kepada Perseroan dengan salah satu
atau kombinasi dari cara-cara sebagai berikut:
- Pembayaran secara tunai;
- Cara lainnya yang disepakati oleh Perseroan dan BJA.
2. PPH berlaku dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak penandatanganan PPH dan
dapat diperpanjang berdasarkan kesepakatan Perseroan dan BJA.
3. BJA dapat membayar hutang kepada Perseroan sewaktu-waktu.
• Bunga
Bunga berdasarkan PPH disepakati oleh Perseroan dan BJA bahwa utang yang
diberikan oleh Perseroan kepada BJA dikenakan bunga sebesar 11,00% per tahun,
dimana perhitungan bunga akan dilakukan setiap bulan.
• Hukum yang Berlaku
PPH serta hak dan kewajiban Perseroan dan BJA diatur dan tunduk kepada hukum
negara Republik Indonesia.
66
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
8377 ms
12 Sep 2026 22:10
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah '
'transaksi dimana'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah transaksi '
'dimana',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}