Back to announcement
20230704_CSAP_Informasi Transaksi Afiliasi_31336679_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review CSAPSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 79
Page 1
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI/
REPORT OF VALUATION OF PROPERTY
(SUPERMARKET MITRA 10 CIBUBUR)
DI/AT
JL. ALTERNATIF CIBUBUR KM 14
KELURAHAN JATIRANGGA
KECAMATAN JATISAMPURNA
KOTA BEKASI
PROPINSI JAWA BARAT
MILIK/ATAS NAMA
OF/ON THE NAME OF
BUDYANTO TOTONG
TANGGAL PENILAIAN/
DATE OF VALUATION
31 DESEMBER 2022/
DECEMBER 31, 2022
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Penilai Properti dan Bisnis Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 2
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00165/2.0059-02/PI/10/0242/1/III/2023 14 Maret 2023/March 14, 2023
Kepada Yth./Messrs.
PT CATUR SENTOSA ADIPRANA Tbk
Jl. Raya Daan Mogot No. 234
Wijaya Kusuma
Jakarta 11510
U.p./Attn. : Direksi
Director
Hal/Re : Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Dengan hormat, Dear Sirs,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan In accordance with the assignment given to us,
kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Suwendho
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” Rinaldy dan Rekan (“SRR” or “we”), by the
atau “kami”), oleh manajemen PT Catur management of PT Catur Sentosa
Sentosa Adiprana Tbk (“Perseroan”) untuk Adiprana Tbk (“the Company”) to provide our
memberikan pendapat sebagai penilai opinion as an independent valuer on the
independen atas nilai pasar (market value) market value of property of/on the name of
properti milik/atas nama Budyanto Totong Budyanto Totong (“BT”) i.e. Mitra 10 Cibubur
(“BT”) yang berupa Supermarket Mitra 10 Supermarket (land [22,919.00 m²], buildings
Cibubur (tanah [20.919,00 m²], bangunan [22,070.00 m²], and other land improvements)
[22.070,00 m²], dan sarana pelengkap lainnya) located at Jl. Alternatif Cibubur Km 14,
yang terletak di Jl. Alternatif Cibubur Km 14, Kelurahan Jatirangga, Kecamatan
Kelurahan Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi, Propinsi Jawa
Jatisampurna, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat (“the Object of Valuation”), as stated in
Barat (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan surat our offering letter No. 230111.002/SRR-
penawaran kami No.230111.002/SRR- JK/SPN-A/CSAP/OR dated January 11, 2023
JK/SPN-A/CSAP/OR tanggal 11Januari 2023 which was approved by the management of the
yang telah disetujui oleh Perseroan, maka Company, herewith we as an official KJPP
dengan ini kami sebagai KJPP resmi dengan with a Business License No. 2.09.0059 based
Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan on Decree of Minister of Finance No.
Keputusan Menteri Keuangan 1056/KM.1/2009 dated August 20, 2009
No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus declared that we have inspected and valued the
2009, menyatakan bahwa kami telah Object of Valuation to deliver our opinion on
melakukan penilaian atas Obyek Penilaian the market value of the Object of Valuation as
dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat of December 31, 2022.
mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian
pada tanggal 31 Desember 2022.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong i
Page 3
RUANG LINGKUP PENUGASAN SCOPE OF WORK
1. Status Penilai 1. Valuer Status
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan Public Appraiser Ocky Rinaldy is an
penilai independen yang bernaung dalam independent appraiser under SRR based on
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik Public Appraiser License No. PB-
No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi 1.09.00242 with Property and Business
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar Valuation qualifications which registered as
sebagai profesi penunjang pasar modal di a capital market supporting profession in
Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan the Financial Services Authority (Otoritas
Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Jasa Keuangan or “OJK”) with a Letter of
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB- Registration as Capital Market Supporting
05/PM.2/2018 tanggal 4 Juni 2018 Profession (Surat Tanda Terdaftar [STTD]
(Penilaian Properti dan Bisnis) (pengganti Profesi Penunjang Pasar Modal) No.
dari STTD No. 02/BL/STTD-P/AB/2006 STTD.PPB-05/PM.2/2018 dated June 4,
tanggal 31 Mei 2006 [Penilai Properti dan 2018 (Property and Business Valuation)
Penilai Usaha]) dan bertindak untuk (extension of STTD No. 02/BL/STTD-
melakukan penilaian secara obyektif tanpa P/AB/2006 dated May 31, 2006 [Property
ada benturan kepentingan dan memiliki Valuer and Business Valuer]) and act to
kompetensi untuk melakukan penugasan carry out an objective valuation without any
sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup conflict of interest and have the competence
penugasan ini. to carry out the valuation as referred to in
the scope of this assignment.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan 2. The Assignor and the User of Report
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau The assignor is the Company, or PT Catur
PT Catur Sentosa Adiprana Tbk. Perseroan Sentosa Adiprana Tbk. The Company is a
adalah sebuah perseroan terbatas berstatus public company engaged in the trading of
perusahaan terbuka (public company) yang industrial goods, especially building
bergerak di bidang perdagangan barang materials and consumer goods. The
industri khususnya bahan bangunan dan Company is headquartered at Jl. Raya Daan
barang konsumsi. Perseroan berkantor pusat Mogot No. 234, Wijaya Kusuma, Jakarta
di Jl. Raya Daan Mogot No. 234, Wijaya 11510, with telephone number (021)
Kusuma, Jakarta 11510, dengan nomor 5668801, facsimile number (021) 5669445,
telepon (021) 5668801, nomor faksimile email address corsec@csahome.com, and
(021) 5669445, alamat email website address www.csahome.com.
corsec@csahome.com, dan alamat website
www.csahome.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek The user of the valuation report of the
Penilaian adalah Perseroan. Object of Valuation is the Company.
3. Obyek Penilaian dan Kepemilikan 3. Object of Appraisal and Ownership
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini The object being valued in this valuation is
adalah Obyek Penilaian, yaitu properti the Object of Valuation, i.e. property of/on
milik/atas nama BT yang berupa the name of BT i.e. Supermarket Mitra 10
Supermarket Mitra 10 Cibubur (tanah Cibubur (land [22,919.00 m²], buildings
[20.919,00 m²], bangunan [22.070,00 m²], [22,070.00 m²], and other land
dan sarana pelengkap lainnya) yang terletak improvements) located at Jl. Alternatif
di Jl. Alternatif Cibubur Km 14, Kelurahan Cibubur Km 14, Kelurahan Jatirangga,
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Kota Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi,
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong ii
Page 4
Bekasi, Propinsi Jawa Barat. Propinsi Jawa Barat.
Obyek Penilaian merupakan aset The Object of Valuation is an operational
operasional dari Perseroan. Berdasarkan asset of the Company. Based on regulation
Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 OJK No. 28/POJK.04/2021, dated
tanggal 28 Desember 2021 tentang December 28, 2021, about “Penilaian dan
“Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Properti di Pasar Modal” (“POJK Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), Operating
28/2021”), aset operasional didefinisikan assets were defined as "assets used in the
sebagai “aset yang digunakan dalam company's operations which are used
operasional perusahaan yang digunakan sustainably", while non-operating assets
secara berkelanjutan”, sedangkan aset non were defined as "assets that are separated
operasional didefinisikan sebagai “aset from the company's operations consisting of
yang terpisahkan dari operasional assets that will be used in the future, surplus
perusahaan yang terdiri atas aset yang akan assets, or investment assets".
dipakai pada masa yang akan datang, aset
surplus, atau aset investasi”.
Obyek Penilaian dilengkapi dengan The Object of Valuation is covered by
8 (delapan) buah dokumen kepemilikan 8 (eight) land ownership documents as
tanah yaitu sebagai berikut: follow:
a. Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 00322 a. Freehold Title Certificate (SHM)
yang diterbitkan di Bekasi pada tanggal No. 00322 issued in Bekasi, dated
5 Desember 2005, terakhir tercatat atas December 5, 2005, registered on the
nama Budyanto Totong, dengan Surat name of Budyanto Totong, and Letter of
Ukur No. 661/Jatirangga/2005 tanggal Measurement No. 661/Jatirangga/2005,
15November 2005, di Kelurahan dated November 15, 2005, at Kelurahan
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, luas Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
1.190,00 m². 1,190.00 m² area of land.
b. SHM No. 00335 yang diterbitkan di b. SHM No. 00335 issued in Bekasi, dated
Bekasi pada tanggal 3 April 2006, April 3, 2006, registered on the name of
terakhir tercatat atas nama Budyanto Budyanto Totong, and Letter of
Totong, dengan Surat Ukur Measurement No. 673/Jatirangga/2006,
No. 673/Jatirangga/2006 tanggal dated March 9, 2006, at Kelurahan
9Maret 2006, di Kelurahan Jatirangga, Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
Propinsi Jawa Barat, luas 500,00 m². 500.00 m² area of land.
c. SHM No. 00739 yang diterbitkan di c. SHM No. 00739 issued in Bekasi, dated
Bekasi pada tanggal 27 Juli 2011, July 27, 2011, registered on the name of
terakhir tercatat atas nama Budyanto Budyanto Totong, and Letter of
Totong, dengan Surat Ukur Measurement No. 22/Jatirangga/2010,
No. 22/Jatirangga/2010 tanggal dated October 27, 2010, at Kelurahan
27Oktober 2010, di Kelurahan Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, luas 1,068.00 m² area of land.
1.068,00 m².
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong iii
Page 5
d. SHM No. 01576 yang diterbitkan di d. SHM No. 01576 issued in Bekasi, dated
Bekasi pada tanggal 29 Agustus 2012, August 29, 2012, registered on the name
terakhir tercatat atas nama Budyanto of Budyanto Totong, and Letter of
Totong, dengan Surat Ukur Measurement No. 66/Jatirangga/2012,
No. 66/Jatirangga/2012 tanggal dated July 16, 2012, at Kelurahan
16Juli 2012, di Kelurahan Jatirangga, Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
Propinsi Jawa Barat, luas 181,00 m². 181.00 m² area of land.
e. SHM No. 01607 yang diterbitkan di e. SHM No. 01607 issued in Bekasi, dated
Bekasi pada tanggal 4 Februari 2013, February 4, 2013, registered on the
terakhir tercatat atas nama Budyanto name of Budyanto Totong, and Letter of
Totong, dengan Surat Ukur Measurement No. 1/Jatirangga/2013,
No. 1/Jatirangga/2013 tanggal dated January 7, 2013, at Kelurahan
7Januari 2013, di Kelurahan Jatirangga, Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
Propinsi Jawa Barat, luas 451,00 m². 451.00 m² area of land.
f. SHM No. 01661 yang diterbitkan di f. SHM No. 01661 issued in Bekasi, dated
Bekasi pada tanggal 12 Desember 2012, December 12, 2012, registered on the
terakhir tercatat atas nama Budyanto name of Budyanto Totong, and Letter of
Totong, dengan Surat Ukur Measurement No. 67/Jatirangga/2013,
No. 67/Jatirangga/2013 tanggal dated September 10, 2013, at Kelurahan
10September 2013, di Kelurahan Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, luas 1,695.00 m² area of land.
1.695,00 m².
g. SHM No. 01682 yang diterbitkan di g. SHM No. 01682 issued in Bekasi, dated
Bekasi pada tanggal 24 Januari 2005, January 24, 2005, registered on the
terakhir tercatat atas nama Budyanto name of Budyanto Totong, and Letter of
Totong, dengan Surat Ukur Measurement No. 2999/Jatikarya/2005,
No. 2999/Jatikarya/2005 tanggal dated January 7, 2005, at Kelurahan
7Januari 2005, di Kelurahan Jatikarya, Jatikarya, Kecamatan Jatisampurna,
Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
Propinsi Jawa Barat, luas 604,00 m²; 604.00 m² area of land; and
dan
h. SHM No. 02364 yang diterbitkan di h. SHM No. 02364 issued in Bekasi, dated
Bekasi pada tanggal 27 Desember 2004, December 27, 2004, registered on the
terakhir tercatat atas nama Budyanto name of Budyanto Totong, and Letter of
Totong, dengan Surat Ukur Measurement No. 806/2017, dated
No. 806/2017 tanggal September 22, 2017, at Kelurahan
22September 2017, di Kelurahan Jatikarya, Kecamatan Jatisampurna,
Jatikarya, Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, luas 15,230.00 m² area of land.
15.230,00 m².
Luas keseluruhan tanah sesuai dengan Total land area in accordance with the
dokumen-dokumen tersebut adalah documents is 20,919.00 m².
20.919,00 m².
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong iv
Page 6
4. Mata Uang yang Digunakan 4. Currency Used
Nilai pasar dari Obyek Penilaian per The market value of the Object of Valuation
tanggal 31 Desember 2022 dinyatakan as of the effective date of valuation, i.e.
dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi December 31, 2022, is stated in Rupiah
tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) (Rp) currency. As an additional
untuk mata uang Dollar Amerika Serikat information, the middle exchange rate of
terhadap Rupiah pada tanggal penilaian Bank Indonesia (BI) for US$ to Rp as of
adalah 1 US$ = Rp 15.731,00. December 31, 2022 is Rp 15,731.00 per
US$.
5. Maksud dan Tujuan Penilaian 5. Objective and Purpose of the Valuation
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah The objective of the valuation of the Object
untuk memberikan pendapat tentang nilai of Valuation is to obtain an independent
pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal opinion regarding the market value of the
31 Desember 2022 yang dinyatakan dalam Object of Valuation as of the effective date
mata uang Rupiah. of valuation, i.e. December 31, 2022, stated
in Rupiah (Rp) currency.
Maksud dari penilaian Obyek Penilaian The purpose of the valuation of the Object
adalah untuk memenuhi kebutuhan of Valuation is to provide needs the
Perseroan dalam rangka kepentingan Company for the purchase plan of the
rencana pembelian Obyek Penilaian. Object of Valuation.
6. Dasar Nilai 6. Basis of Value
Untuk keperluan penilaian atas Obyek For the purpose of the valuation of the
Penilaian, standar nilai yang kami Object of Valuation, value basis which we
pergunakan dalam laporan penilaian ini use in this valuation report is the market
adalah nilai pasar (market value), yang value. Based on POJK 28/2021, market
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan value is defined as “the estimated amount or
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat paid for exchange an asset or liability
diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran should exchange on the date of valuation
suatu aset atau liabilitas pada tanggal between a willing buyer and a willing seller
Penilaian, antara pembeli yang berminat in an arm's-length transaction, after proper
membeli dengan penjual yang berminat marketing and where the parties had each
menjual, dalam suatu transaksi bebas acted knowledgeably, prudently, and
ikatan, yang pemasarannya dilakukan without compulsion”.
secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa
paksaan”.
7. Tanggal Penilaian 7. Date of Valuation
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal The market value of the Object of Valuation
31 Desember 2022. Tanggal ini dipilih atas is estimated as at December 31, 2022. This
pertimbangan kepentingan dan tujuan date was chosen based on the considerations
penilaian. of the objective and purpose of the
valuation.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong v
Page 7
8. Tingkat Kedalaman Investigasi 8. Depth of Investigation
Batasan dalam melakukan inspeksi, The limitations on conducting inspections,
penelaahan, dan analisis untuk definisi reviews, and analyzes for the definition of
penugasan di atas adalah sebagai berikut: assignment above are as follows:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan a. The process of collecting, verifying and
analisis data dilakukan secara langsung analyzing data is carried out directly on
pada Obyek Penilaian. Bila pada Obyek the Object of Valuation. If there are
Penilaian dijumpai keterbatasan untuk limitations on the Object of Valuation to
dijangkau dan/atau diversifikasi secara be reached and/or verified as a whole,
keseluruhan, maka kami menggunakan then we use data collection by sampling
pendataan secara sampling dan and interviewing the relevant parties.
wawancara dari pihak yang relevan.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada b. Inspections can be carried out without
pembatasan akses ke Obyek Penilaian, any restrictions on access to the Object
termasuk data yang harus disediakan of Valuation, including data that must be
oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait provided by the assignor and/or other
lainya. related parties.
c. Segala sesuatu yang membatasi c. Anything that limits this assignment will
penugasan ini akan dicatatkan sebagai be recorded as a binding part of the
bagian yang mengikat atas hasil results of the assignment.
penugasan yang dilakukan.
9. Sifat dan Sumber Informasi 9. Nature and Reliable Sources of
Information
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber In evaluating the Object of Valuation, the
data dan informasi yang digunakan sources of data and information used
diantaranya berasal dari: include:
a. BI; a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta b. Official government or private
yang mempublikasi data informasi institutions that publish information data
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau related to the Object of Valuation and/or
aset lainnya yang relevan; other relevant assets;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau c. Central Bureau of Statistics (BPS);
and/or
d. Media tulis dan elektronik resmi yang d. Official written and electronic media
terbukti kebenaran data dan whose data and information are proven
informasinya. correct.
10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas 10. Main Assumptions
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini In accordance with Kode Etik Penilai
kami tidak memperhitungkan biaya dan Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, Edisi VII Tahun 2018 (“KEPI & SPI”), in
sesuai dengan yang diatur di dalam Kode this valuation we do not consider the
Etik Penilai Indonesia dan Standar expenses and taxes which will occur due to
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong vi
Page 8
Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018 the sale and/or purchase of the Object of
(“KEPI & SPI”). Valuation.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa: In this valuation we assume that:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini a. The value stated in this report and any
serta setiap nilai lain dalam laporan ini other values which constitute parts of the
yang merupakan bagian dari Obyek Object of Valuation are only valid in
Penilaian hanya berlaku sesuai dengan accordance with the objective and
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang purpose of this valuation. The values
dinyatakan dalam laporan penilaian ini stated in this report cannot be used for
tidak dapat digunakan untuk tujuan other valuation purposes to avoid
penilaian lain yang dapat mengakibatkan misinterpretation.
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan b. The Object of Valuation is covered with
dokumen kepemilikan/penguasaan yang ownership documents which are legally
sah secara hukum, dapat valid, transferable, and free of any
dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas encumbrances, claims, or any limitation
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun other than those stated in this report.
selain yang disebutkan dalam laporan ini.
c. Obyek Penilaian merupakan satu c. The Object of Valuation valued in this
kesatuan usaha yang dikelola oleh valuation constitutes a whole business
manajemen yang kompeten. entity managed by competent
management.
d. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan d. Other limitation, conditions, comments,
detail telah tercantum di dalam laporan and details are written in this report.
ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan We did not investigate, and we assume no
juga bukan merupakan tanggung jawab responsibility for matters of a legal nature
kami kemungkinan terjadinya masalah yang affecting the Object of Valuation or the title
berkaitan dengan status hukum thereto.
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau
sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak We have no present or contemplated future
memperoleh manfaat atau keuntungan interest in the Object of Valuation and
apapun dari Obyek Penilaian yang kami neither the employment to make the
nilai serta nilai yang kami laporkan, baik appraisal, nor the compensation for it, is
pada saat ini maupun di masa yang akan contingent upon the appraised value of the
datang. Object of Valuation.
11. Persyaratan dan Tujuan Publikasi 11. Requirements for Consent to Publication
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan does
memperkenankan penggunaan seluruh, not allow the use of this report either in part
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini or in whole as a reference in the form of
sebagai rujukan dalam bentuk dokumen, document, circular, statement, and
edaran, pernyataan, referensi ataupun references or publication in any form
dipublikasikan dalam bentuk apapun juga without prior written consent from KJPP
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Suwendho Rinaldy dan Rekan and/or
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong vii
Page 9
Rinaldy dan Rekan dan/atau Pemberi the Assignor.
Tugas.
12. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan 12. Confirmation That the Valuation is
Berdasarkan KEPI & SPI Based on KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan This valuation was conducted in compliance
memenuhi ketentuan-ketentuan dalam with the provisions of KEPI & SPI.
KEPI & SPI.
TANGGAL INSPEKSI DATE OF INSPECTION
Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian The physical inspection of the Object of
dilakukan pada tanggal 7 Februari 2023. Valuation was conducted on February 7 , 2023.
DATA DAN INFORMASI YANG DATA AND INFORMATION USED
DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk In conducting the valuation to estimate the
memperkirakan nilai pasar dari Obyek market value of the Object of Valuation, we
Penilaian, kami telah menelaah, have reviewed, considered, referred to, or
mempertimbangkan, mengacu, atau performed procedures on the data and
melaksanakan prosedur atas data dan informasi information as follows:
sebagai berikut:
1. Salinan SHM, 1. Copy of SHM,
2. Salinan Surat Pemberitahuan Pajak 2. Copy of notification of land and building
Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan taxes (SPPT PBB),
(SPPT PBB),
3. Gambar layout bangunan, 3. Layout of buildings,
4. Data hasil inspeksi lapangan, dan 4. Results of physical site inspection; and
5. Dokumen lainnya yang berhubungan 5. Other documents related to the valuation.
dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH SIGNIFICANT EVENTS SUBSEQUENT TO
TANGGAL PENILAIAN THE ASSESSMENT DATE
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal From the date of valuation, i.e. December 31,
31 Desember 2022, sampai dengan tanggal 2022, until the date of issuance of this
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat valuation report, there are no significant events
kejadian penting yang dapat mempengaruhi that may affect the results of the valuation
hasil penilaian secara signifikan. significantly.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong viii
Page 10
PENDEKATAN PENILAIAN VALUATION APPROACH
Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam Approaches applied in this valuation are as
penilaian ini adalah sebagai berikut: follows:
- Pendekatan Pendapatan - Income Approach
Dalam melakukan penilaian Obyek In the valuation of the Object of Valuation
Penilaian yang berupa properti yang in the form of property that has the potential
memiliki potensi untuk menghasilkan to generate income but is relatively simple,
pendapatan namun relatif sederhana, the valuation method used is the Gross
metode penilaian yang digunakan adalah Income Multiplier method.
metode Gross Income Multiplier (GIM).
Dalam penilaian menggunakan metode In the valuation used the GIM method, an
GIM, indikasi nilai pasar Obyek Penilaian indication of the market value of the Object
dihasilkan dari konversi pendapatan kotor of Valuation is generated from the
tahunan (potential gross income/PGI) yang conversion of potential gross annual income
mencerminkan dan mewakili pendapatan (PGI) that reflects and represents the future
tahunan Obyek Penilaian di masa yang akan annual income of the Object of Valuation
datang dengan konstanta tertentu yang biasa with a certain constant commonly referred
disebut dengan GIM. to as GIM.
Untuk melaksanakan penilaian dengan For conducting the valuation used the GIM
metode GIM, kami memperhatikan method, we consider sales and leases of
penjualan dan sewa properti yang sebanding comparable and similar properties that have
dan sejenis serta memiliki kesamaan similar characteristics in terms of physical,
karakteristik baik dalam hal fisik, lokasi, location, and investment characteristics, if
dan karakteristik investasi, bila ada, any, records, interviews with persons or
pencatatan-pencatatan, wawancara- officials and other property owners who are
wawancara dengan orang-orang atau familiar with property values and rents in
pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik the area and comparable offers. The data is
properti lainnya yang mengetahui benar then analyzed to obtain the GIM of the
mengenai nilai-nilai properti dan harga Object of Valuation.
sewa di daerah itu serta penawaran yang
sebanding. Data tersebut kemudian
dianalisa untuk memperoleh GIM dari
Obyek Penilaian.
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar To obtain an indication of the market value
Obyek Penilaian, GIM yang telah diperoleh of the Object of Valuation, the GIM that has
tersebut dikalikan dengan PGI atau been obtained is multiplied by the PGI or
pendapatan kotor tahunan Obyek Penilaian. annual gross income of the Object of
Valuation.
- Pendekatan Biaya (Cost Approach) - Cost Approach
Pendekatan biaya adalah pendekatan The cost approach is a valuation approach
penilaian untuk mendapatkan nilai Obyek to obtain an indication of the value of the
Penilaian berdasarkan biaya reproduksi Object of Valuation based on the cost of
baru (reproduction cost new) atau biaya reproduction new or cost of replacement
pengganti baru (replacement cost new) new cut-off date after deducting
pada tanggal penilaian (cut off date) setelah depreciation.
dikurangi dengan penyusutan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong ix
Page 11
Biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru Cost of reproduction new/cost of
dihitung dengan mempertimbangkan biaya- replacement new are calculated by
biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan considering the costs incurred for the
suatu properti meliputi biaya perencanaan procurement of a property including
dan pengawasan, biaya pengadaan unit atau planning and supervision costs, unit or
material, biaya pondasi, biaya konstruksi material procurement costs, foundation
atau instalasi, termasuk semua pengeluaran costs, construction or installation costs,
standar yang berkaitan dengan angkutan, including all standard expenses related to
asuransi, bea masuk, pajak, dan biaya transportation, insurance, import duties,
bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak taxes, and interest costs during the
termasuk biaya akibat penundaan waktu construction period, but excluding costs due
dan biaya lembur. to time delays and overtime costs.
Pendekatan biaya digunakan dalam Cost approach is used in valuation of the
penilaian Obyek Penilaian yang berupa Object of Valuation in the form of
bangunan dan sarana pelengkap lainnya, buildings and other land improvement
dengan mempertimbangkan bahwa biaya considering that cost of
reproduksi baru/biaya pengganti baru dan reproduction/replacement new and
penyusutan dari Obyek Penilaian yang depreciation of the Object of Valuation in
berupa bangunan dan sarana pelengkap the form of buildings and other land
lainnya dapat diperkirakan. improvement can be estimated and at the
time of site inspection.
- Pendekatan Pasar (Market Approach) - Market Approach
Pendekatan pasar adalah pendekatan The market approach is a valuation
penilaian yang menggunakan data transaksi approach that uses transaction or offering
atau penawaran atas properti yang data on properties that are comparable and
sebanding dan sejenis dengan Obyek similar to the Object of Valuation which is
Penilaian yang didasarkan pada suatu based on a comparison and adjustment
proses perbandingan dan penyesuaian. process.
Pendekatan pasar dilakukan dengan The market approach is carried out by
memperhatikan dan mempertimbangkan taking into account and considering data on
data penjualan dan atau data penawaran sales and/or data on property offers that are
properti yang sebanding dan sejenis serta comparable and similar and have similar
memiliki kesamaan karakteristik baik physical characteristics such as location,
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan area and shape of land, frontage, nature of
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan ownership/type of certificate, topography,
dengan jalan (frontage), sifat condition of land surface, and accessibility,
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, and other if any.
keadaan permukaan tanah, dan mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-
lain bila ada.
Pendekatan pasar digunakan dalam The market approach is applied in this
penilaian ini dengan mempertimbangkan valuation considering that there are
bahwa pada saat penilaian dilakukan sufficient amount of listings and offerings
diperoleh data pembanding properti yang of comparable assets which in our opinion
sebanding dan sejenis yang dapat are appropriate to be used in the process of
digunakan dalam proses penilaian Obyek land valuation.
Penilaian yang berupa tanah.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong x
Page 12
Pendekatan-pendekatan dan metode-metode We apply the approaches and methods
tersebut di atas kami aplikasikan dengan mentioned above by taking into account the
memperhatikan karakteristik aset-aset yang characteristics of the assets that are
menjadi bagian-bagian dari Obyek Penilaian components of the Object of Valuation as
sebagai berikut: follows:
- Penilaian atas Obyek Penilaian dilakukan - The valuation of the Object of Valuation is
dengan menggunakan pendekatan carried out using income approach with
pendapatan dengan metode GIM dan GIM method and cost approach
pendekatan biaya.
Dalam penilaian menggunakan metode In the valuation used the GIM method, an
GIM, indikasi nilai pasar Obyek Penilaian indication of the market value of the Object
dihasilkan dari konversi pendapatan kotor of Valuation is generated from the
tahunan PGI yang mencerminkan dan conversion of PGI that reflects and
mewakili pendapatan tahunan Obyek represents future annual income of the
Penilaian di masa yang akan datang dengan Object of Valuation with a certain constant
konstanta tertentu yang biasa disebut commonly referred as GIM.
dengan GIM.
Pendekatan biaya digunakan dalam The cost approach is used in the valuation
penilaian Obyek Penilaian yang berupa of the Object of Valuation in the form of
bangunan dan sarana pelengkap lainnya buildings and other land improvements by
dengan mempertimbangkan bahwa biaya considering that the cost of reproduction
reproduksi baru/biaya pengganti baru dan new/cost of replacement new and
penyusutan dari bangunan dan sarana depreciation of buildings and other land
sarana pelengkap lainnya dapat improvements can be estimated. Especially
diperkirakan. Khusus untuk penilaian for land valuation, the approach used is the
tanah, pendekatan yang digunakan adalah market data approach. The market approach
pendekatan data pasar. Pendekatan pasar is a valuation approach that uses transaction
adalah pendekatan penilaian yang or offering data on comparable and similar
menggunakan data transaksi atau properties to the valuation object based on a
penawaran atas properti yang sebanding comparison and adjustment process.
dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang
didasarkan pada suatu proses perbandingan
dan penyesuaian.
Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai Given that the Object of Valuation is valued
dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, using 2 (two) approaches, then the
selanjutnya indikasi nilai yang diperoleh indication of the value obtained from each
dari tiap-tiap pendekatan tersebut of these approaches is reconciled by
direkonsiliasi dengan melakukan carrying out a weighting to obtain a
pembobotan tertimbang untuk memperoleh conclusion on the value of the Object of
kesimpulan nilai sebagai kesatuan unit Valuation as an operational unit.
operasional.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek We have personally inspected the Object of
Penilaian, menyelidiki kondisi pasar setempat, Valuation, investigated the local market
dan memberi perhatian atas: condition, and given consideration to the:
Biaya pengganti baru dari bangunan dan Cost of replacement new of buildings and
sarana pelengkap lainnya berdasarkan harga other land improvements in accordance with
pasaran setempat pada tanggal penilaian. the present market price/cost at the date of
valuation.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xi
Page 13
Jumlah depresiasi yang meliputi: Depreciation was considered for:
- Penyusutan Fisik - Physical Deterioration
Aus karena pemakaian, lapuk, kering, Wear and tear, decay, dryrot, cracks,
retak-retak, dan kerusakan struktural encrustation of structural defects;
dengan memperhatikan umur dan kondisi consideration given to age and observed
fisik yang terlihat; physical condition;
- Keusangan Fungsional atau Teknis - Functional Obsolescence
Perencanaan yang kurang/tidak Poor plan, functional inadequacy or over
memadai, ketidakmampuan atau adequacy due to size, style, age or
kelebihan kemampuan karena besarnya, otherwise;
macam, umur dan sebagainya;
- Keusangan Ekonomis atau Eksternal - External Obsolescence
Disebabkan karena perubahan dari luar Caused by external changes on the
terhadap properti, seperti infiltrasi property such as neighborhood
lingkungan oleh masyarakat atau infiltration of inharmonious people or
penggunaan properti yang tidak property uses, legislation and the like.
harmonis, perundang-undangan, dan
sebagainya.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN SYSTEMATICS OF VALUATION REPORT
Laporan penilaian ini terdiri atas: This appraisal report contains:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek This letter, which identifies the Object of
Penilaian dan merinci hasil dari Valuation and summarizes the result of our
pemeriksaan kami; valuation;
Pernyataan; Certificate of appraisers;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas; Assumptions and limiting conditions;
Daftar isi; List of contents;
Resume yang menunjukkan perincian nilai Resume of valuation, which shows the
pasar dari Obyek Penilaian; market value of the Object of Valuation;
Laporan penilaian Obyek Penilaian; Valuation report of the Object of Valuation;
Foto-foto dari Obyek Penilaian; Photographs of the Object of Valuation; and
Vicinity Obyek Penilaian; dan Vicinity of the Object of Valuation; and
Layout Obyek Penilaian. Layout of the Object of Valuation.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xii
Page 14
KESIMPULAN PENILAIAN VALUATION CONCLUSION
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor Based on the foregoing and other factors
yang erat hubungannya dengan penilaian, kami relevant to the valuation, it is our opinion that:
berkesimpulan bahwa:
Rp 420.381.460.000,00
( EMPAT RATUS DUA PULUH MILIAR TIGA RATUS DELAPAN PULUH SATU JUTA
EMPAT RATUS ENAM PULUH RIBU RUPIAH / FOUR HUNDRED AND TWENTY
BILLION THREE HUNDRED AND EIGHTY-ONE MILLION FOUR HUNDRED AND
SIXTY THOUSAND RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian represents the market value of the Object of
pada tanggal 31 Desember 2022. Valuation as of December 31, 2022.
Hormat kami/Yours faithfully,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan/Partner
Izin Penilai : PB-1.09.00242
STTD : STTD.PPB-05/PM.2/2018
MAPPI : 95-S-00654
OR/wk
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xiii
Page 15
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI CERTIFICATE OF APPRAISERS
1. Semua pernyataan dan data yang 1. All of the statements and data
tercantum dalam laporan ini adalah benar contained in this report are true and
adanya dan sesuai dengan pengetahuan confirmed to the Valuer(s)’s
dan itikad baik dari Penilai. knowledge and good intention.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi 2. The Valuer(s) had conducted an
atau penelitian fisik secara langsung atas inspection or physical observation
Obyek Penilaian. directly to the Object of Valuation.
3. Penilai sama sekali tidak mempunyai 3. The Valuer(s) has/have no present nor
kepentingan finansial atau apapun future financial or any other interest in
terhadap Obyek Penilaian untuk sekarang the Object of Valuation.
dan masa mendatang.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang 4. Values are reported in Rupiah and/or
Rupiah dan/atau ekuivalennya atas its equivalent as conforms to the
permintaan pemberi tugas. assignor.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah 5. In conducting the valuation, the
memenuhi lingkup pekerjaan sebagai Valuer(s) has/have fulfilled the scope
berikut: of work as follows:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, • Identification process
tujuan dan Obyek Penilaian, definisi (identification of limitation,
penilaian, dan tanggal penilaian); purposes and the Object of
Valuation, definition of valuation,
and date of valuation);
• Pengumpulan data dan wawancara; • Collection of data and interviews;
• Analisis data; • Data analysis;
• Estimasi nilai dengan menggunakan • Estimation of value using valuation
pendekatan penilaian; approaches;
• Pembuatan laporan penilaian. • Preparation of report.
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang 6. There are no valuers other than the
tertera dan bertandatangan di bawah ini, Valuer(s) listed and signed below that
yang telah terlibat dalam pelaksanaan were involved in the inspection,
inspeksi, analisis, dan pembuatan analysis, and making conclusion and
kesimpulan dan opini sebagaimana yang opinion as stated in this valuation
dinyatakan dalam laporan penilaian ini. report.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan 7. The Valuer(s) have/has completed the
pendidikan profesional yang professional education requirements
dilaksanakan/diselenggarakan oleh established/implemented by the
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia Indonesian Society of Appraisers
(MAPPI). (MAPPI).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xiv
Page 16
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup 8. The Valuer(s) have/has sufficient
dan memadai tentang sifat dan/atau jenis knowledge of the characteristics
Obyek Penilaian. and/or types of the Object of
Valuation.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang 9. The analysis, opinion, valuation
dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian conclusion, and valuation report had
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan- been prepared in accordance with
ketentuan dalam KEPI & SPI. KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah 10. Professional valuation of the Object of
dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada Valuation was conducted at date of
tanggal penilaian. valuation.
Rekan Penandatangan/Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ...............................................
Public Appraiser No. : PB-1.09.00242
Reg. M A P P I No. : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ...............................................
Reg. M A P P I No. : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Valuer Team
Ahmad Fikri, SE. ...............................................
Reg. M A P P I No. : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr. T. ...............................................
Reg. M A P P I No. : 19-P-08954
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xv
Page 17
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS ASSUMPTIONS AND LIMITING
CONDITIONS
1. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan 1. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
tidak memperkenankan penggunaan does not allow the use of this report either
seluruh, ataupun sebagian dari laporan in part or in whole as a reference in the
penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk form of document, circular, statement, and
dokumen, edaran, pernyataan, referensi references or publication in any form
ataupun dipublikasikan dalam bentuk without prior written consent from KJPP
apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
Suwendho Rinaldy dan Rekan.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak 2. The information provided by other party to
lain kepada KJPP Suwendho Rinaldy KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan as
dan Rekan seperti yang telah disebutkan mentioned in the valuation report is
dalam laporan penilaian ini dianggap considered reliable, and KJPP Suwendho
layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Rinaldy dan Rekan could not be held
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak responsible if the said information was
bertanggung jawab jika ternyata informasi proven incompatible with actual facts. The
yang diberikan itu terbukti tidak sesuai information stated without mentioning the
dengan hal yang sesungguhnya. Informasi sources is the result of our analysis of
yang dinyatakan tanpa menyebutkan existing data, examination of documents
sumbernya merupakan hasil penelaahan or information from government
kami terhadap data yang ada, pemeriksaan authorities. Responsibility to check the
atas dokumen ataupun keterangan dari correctness of the information is entirely
instansi pemerintah yang berwenang. on the side of the Assignor.
Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut
sepenuhnya berada di pihak Pemberi
Tugas.
3. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini 3. The value contained in this valuation
serta setiap nilai lain dalam laporan report and other values contained in this
penilaian ini yang merupakan bagian dari valuation report comprising parts of the
Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai Object of Valuation are only valid in
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai accordance with the objective and
yang disebutkan dalam laporan penilaian purposes written in the valuation report.
ini tidak boleh digunakan untuk tujuan The values mentioned in this valuation
penilaian lain yang dapat mengakibatkan report cannot be used for other valuation
terjadinya kesalahan. purposes that may result in a mistake.
4. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan 4. Although KJPP Suwendho Rinaldy dan
telah mempertimbangkan kondisi Obyek Rekan has already considered the
Penilaian, namun tidak berkewajiban condition of the Object of Valuation
untuk memeriksa struktur bangunan within the explained limited valuation
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xvi
Page 18
ataupun bagian-bagian dari Obyek mentioned in this valuation report, but is
Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan not obligated to inspect the structure of the
tidak dapat dijangkau. KJPP Suwendho buildings or portions of the Object of
Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban Valuation which are covered, invisible,
untuk melakukan pemeriksaan terhadap and not accessible. KJPP Suwendho
fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali Rinaldy dan Rekan has no obligation to
diinformasikan lain, pada penilaian ini conduct an inspection of environmental
kami berasumsi bahwa seluruh aspek and other facilities. Unless informed
tersebut dipenuhi dengan baik. otherwise, our valuation is based on the
assumption that all of those aspects are
well fulfilled.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas 5. We do not conduct an investigation into
kondisi tanah dan fasilitas lingkungan the conditions of soil and other
lainnya untuk suatu pengembangan baru. environmental facilities, for a new
Apabila tidak diinformasikan lain, development. If it has not informed
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, previously, our valuation is based on
dan untuk suatu rencana pengembangan fairness, and to a development plan there
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar is no unreasonable expenses or delay in
atau keterlambatan dalam masa the development.
pembangunan.
6. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan 6. The market value contained in this
nilai yang sesungguhnya tanpa valuation report represents the real value
memperhitungkan adanya kewajiban atas without considering any tax liabilities or
pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan any expenses which will occur due to the
transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang sale and/or purchase of the Object of
dinilai diasumsikan bebas dari segala Valuation. The Object of Valuation is
hipotik, persengketaan dan premi serta assumed free from all mortgages, disputes,
biaya lain yang belum terselesaikan. premiums and other costs that have not
been resolved.
7. Gambar, denah, ataupun peta yang 7. The images, plans or maps presented in
terdapat dalam laporan ini disajikan hanya this report are for visualization purposes
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami only. We do not carry out any
tidak melaksanakan survey/pemetaan dan survey/mapping and are not responsible
tidak bertanggung jawab mengenai hal ini. for this.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota 8. Information regarding the city planning
diperoleh secara tertulis dan atau secara plan is obtained in writing and or orally
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang issued by the competent authority. Unless
berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, instructed otherwise, we assume that the
kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian the Object of Valuation is considered not
yang dinilai tidak terpengaruh oleh to be affected by various restrictions and
berbagai hal yang bersifat pembatasan- the the Object of Valuation or current or
pembatasan dan Obyek Penilaian maupun future conditions of use are not in conflict
kondisi penggunaan baik saat ini ataupun with the applicable regulations.
yang akan datang tidak bertentangan
dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xvii
Page 19
9. Obyek Penilaian dilengkapi dengan 9. The Object of Valuation covered with a
dokumen kepemilikan/penguasaan yang ownership/tenure document of legally and
sah secara hukum dan bebas dari hak atas free right to the road and any trespass,
jalan dan pelanggaran apapun juga, including also free from handicap
termasuk pula bebas dari batasan yang restrictions, barriers or other overhead
memberatkan, halangan-halangan ataupun expenses. KJPP Suwendho Rinaldy dan
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk Rekan does not do re-measurements of the
tujuan pengungkapan luasan Obyek Object of Valuation in detail, but data
Penilaian dalam laporan ini, KJPP from certificate and building drawings
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak received from the Company.
melakukan pengukuran ulang terhadap
luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat
dan gambar bangunan yang diterima dari
Perseroan.
10. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung 10. The fee of this valuation is in no manner
pada besarnya nilai Obyek Penilaian yang contingent upon the value of the Object of
diperoleh atau yang tercantum dalam Valuation or the value contained in this
laporan penilaian ini. report.
11. Laporan penilaian ini tidak sah apabila 11. This appraisal report is invalid unless it
tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari bears the Valuer(s)’s signature(s) of KJPP
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan. Suwendho Rinaldy dan Rekan
Registered Public Valuers.
12. Penilai tidak berkewajiban memberikan 12. The Valuer(s) conducting valuation of the
kesaksian atau hadir di pengadilan karena Object of Valuation is/are not
laporan ini, berkaitan dengan terjadinya automatically obliged to testify and to be
sengketa atas Obyek Penilaian, tanpa present in court or other instances related
perjanjian tertulis terlebih dahulu. to the Object of Valuation, unless it has
been arranged in advance.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xviii
Page 20
DAFTAR ISI/TABLE OF CONTENTS
NO. URAIAN/ HALAMAN/
DESCRIPTION PAGE
- Resume Penilaian/Resume of Valuation xvii
- Penilaian Supermarket Mitra 10 Cibubur di/
Valuation of Mitra10 Cibubur Supermarket at
Jl. Alternatif Cibubur Km 14
Kelurahan Jatirangga
Kecamatan Jatisampurna
Kota Bekasi
Propinsi Jawa Barat
A. Ringkasan Eksekutif/Executive Summary A.1
B. Uraian Umum/General Description B.1
C. Pendekatan Penilaian/Valuation Approach C.1
D. Uraian Penilaian/Valuation Description D.1
E. Uraian Obyek Penilaian/Description of the Object of Valuation E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xix
Page 21
RESUME PENILAIAN/RESUME OF VALUATION
No. Uraian/ Nilai Pasar/
Description Market Value
(Rp .000,00)
- Supermarket Mitra 10 Cibubur di/
Mitra10 Cibubur Supermarket at
Jl. Alternatif Cibubur Km 14
Kelurahan Jatirangga
Kecamatan Jatisampurna
Kota Bekasi
Propinsi Jawa Barat
1. Tanah/Land 330.520.200
2. Bangunan/Buildings 89.266.865
3. Sarana Pelengkap Lainnya/Other Land Improvements 594.395
────────
Total 1-3 420.381.460
═══════
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong xx
Page 22
A. RINGKASAN EKSEKUTIF/EXECUTIVE SUMMARY
Pemberi Tugas: Assignor:
PT Catur Sentosa Adiprana Tbk PT Catur Sentosa Adiprana Tbk
Properti yang Dinilai: Property Valued:
Supermarket Mitra 10 Cibubur (tanah Mitra 10 Cibubur Supermarket (land
[20.919,00 m²], bangunan [22,919.00 m²], buildings
[22.070,00 m²], dan sarana pelengkap [22,070.00 m²], and other land
lainnya) milik/atas nama BT improvements) of/on the name of BT
Lokasi: Location:
Jl. Alternatif Cibubur Km 14, Kelurahan Jl. Alternatif Cibubur Km 14, Kelurahan
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat
Luas Tanah: Land Area:
20.919,00 m² 20,919.00 m²
Luas Bangunan: Building Area:
22.070,00 m² 22,070.00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah: Ownership Document of Land:
SHM No. 00322, SHM No. 00335, SHM No. 00322, SHM No. 00335,
SHMNo. 00739, SHM No. 01576, SHM No. 00739, SHM No. 01576,
SHM No. 01607, SHM No. 01661, SHM No. 01607, SHM No. 01661,
SHM No. 01682, dan SHM No. 02364 SHM No. 01682, and SHM No. 02364
Peruntukan Tata Kota: Urban City Planning:
Zona komersial Commercial area
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik: Highest and Best Use:
Penggunaan sebagai Supermarket Usage of the land as a Mitra 10 Cibubur
Mitra 10 Cibubur diperkirakan akan Supermarket represent the highest and
memenuhi prinsip penggunaan tertinggi best use
dan terbaik
Tanggal Inspeksi: Date of Inspection:
7 Februari 2023 February 7, 2023
Tanggal Penilaian: Date of Valuation:
31 Desember 2022 December 31, 2022
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong A.1
Page 23
Tujuan Penilaian: Objective of Valuation:
Untuk memenuhi kebutuhan Perseroan To provide needs the Company for the
dalam rangka kepentingan rencana purchase plan of the Object of Valuation.
pembelian Obyek Penilaian.
Definisi Nilai: Definition of Value:
Nilai pasar Market value
Pendekatan Penilaian: Valuation Approach:
Pendekatan pendaparan dan pendekatan Income approach and cost approach
biaya
Opini Nilai (Nilai Pasar): Value Opinion (Market Value):
Rp 420.381.460.000,00 Rp 420,381,460,000.00
(Empat Ratus Dua Puluh Miliar Tiga (Four Hundred and Twenty Billion Three
Ratus Delapan Puluh Satu Juta Empat Hundred and Eighty-One Million Four
Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah) Hundred and Sixty Thousand Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong A.2
Page 24
B. URAIAN UMUM/GENERAL DESCRIPTION
OBYEK PENILAIAN OBJECT OF VALUATION
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini The object being valued in this valuation is
adalah Obyek Penilaian, yaitu properti the Object of Valuation, i.e. property of/on
milik/atas nama BT yang berupa the name of the Company i.e. Mitra 10
Supermarket Mitra 10 Cibubur (tanah Cibubur Supermarket (land
[20.919,00 m²], bangunan [22.070,00 m²], [22,919.00 m²], buildings [22,070.00 m²],
dan sarana pelengkap lainnya) yang and other land improvements) located at
terletak di Jl. Alternatif Cibubur Km 14, Jl. Alternatif Cibubur Km 14, Kelurahan
Kelurahan Jatirangga, Kecamatan Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Kota
Jatisampurna, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Bekasi, Propinsi Jawa Barat.
Barat.
MATA UANG YG DIGUNAKAN CURRENCY USED
Nilai pasar dari Obyek Penilaian per The market value of the Object of
tanggal 31 Desember 2022 dinyatakan Valuation as of the effective date of
dalam mata uang Rupiah. Sebagai valuation, i.e. December 31, 2022, is
informasi tambahan, kurs tengah BI untuk stated in Rupiah (Rp) currency. As an
mata uang Dollar Amerika Serikat additional information, the middle
terhadap Rupiah pada tanggal penilaian exchange rate of BI for US$ to Rp as of
adalah 1 US$ = Rp 15.731,00. December 31, 2022 is Rp 15,731.00 per
US$.
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN PURPOSE AND OBJECTIVES OF
VALUATION
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah The objective of the valuation of the
untuk memberikan pendapat tentang nilai Object of Valuation is to obtain an
pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal independent opinion regarding the market
31 Desember 2022 yang dinyatakan dalam value of the Object of Valuation as of the
mata uang Rupiah. effective date of valuation, i.e. December
31, 2022, stated in Rupiah (Rp) currency.
Maksud dari penilaian Obyek Penilaian The purpose of the valuation of the Object
adalah untuk memenuhi kebutuhan of Valuation is to provide needs the
Perseroan dalam rangka kepentingan Company for the purchase plan of the
rencana pembelian Obyek Penilaian. Object of Valuation.
ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI MAIN ASSUMPTIONS
PEMBATAS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini In accordance with KEPI & SPI, in this
kami tidak memperhitungkan biaya dan valuation we do not consider the expenses
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, and taxes which will occur due to the sale
sesuai dengan yang diatur di dalam and/or purchase of the Object of
KEPI & SPI. Valuation.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.1
Page 25
Dalam penilaian ini kami berasumsi In this valuation we assume that:
bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini a. The value stated in this report and any
serta setiap nilai lain dalam laporan ini other values which constitute parts of
yang merupakan bagian dari Obyek the Object of Valuation are only valid
Penilaian hanya berlaku sesuai dengan in accordance with the objective and
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang purpose of this valuation. The values
dinyatakan dalam laporan penilaian ini stated in this report cannot be used for
tidak dapat digunakan untuk tujuan other valuation purposes to avoid
penilaian lain yang dapat misinterpretation.
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan b. The Object of Valuation is covered
dokumen kepemilikan/penguasaan yang with ownership documents which are
sah secara hukum, dapat legally valid, transferable, and free of
dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas any encumbrances, claims, or any
dari ikatan, tuntutan atau batasan limitation other than those stated in this
apapun selain yang disebutkan dalam report.
laporan ini.
c. Obyek Penilaian merupakan satu c. The Object of Valuation valued in this
kesatuan usaha yang dikelola oleh valuation constitutes a whole business
manajemen yang kompeten. entity managed by competent
management.
d. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan d. Other limitation, conditions, comments,
detail telah tercantum di dalam laporan and details are written in this report.
ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan We did not investigate, and we assume no
juga bukan merupakan tanggung jawab responsibility for matters of a legal nature
kami kemungkinan terjadinya masalah affecting the Object of Valuation or the
yang berkaitan dengan status hukum title thereto.
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau
sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak We have no present or contemplated
memperoleh manfaat atau keuntungan future interest in the Object of Valuation
apapun dari Obyek Penilaian yang kami and neither the employment to make the
nilai serta nilai yang kami laporkan, baik appraisal, nor the compensation for it, is
pada saat ini maupun di masa yang akan contingent upon the appraised value of the
datang. Object of Valuation.
DASAR NILAI YANG DIGUNAKAN BASIS OF VALUE
Untuk keperluan penilaian atas Obyek For the purpose of the valuation of the
Penilaian, standar nilai yang kami Object of Valuation, value basis which we
pergunakan dalam laporan penilaian ini use in this valuation report is the market
adalah nilai pasar (market value), yang value. Based on POJK 28/2021, market
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan value is defined as “the estimated amount
sebagai “estimasi sejumlah uang yang or paid for exchange an asset or liability
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil should exchange on the date of valuation
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.2
Page 26
penukaran suatu aset atau liabilitas pada between a willing buyer and a willing
tanggal Penilaian, antara pembeli yang seller in an arm's-length transaction, after
berminat membeli dengan penjual yang proper marketing and where the parties
berminat menjual, dalam suatu transaksi had each acted knowledgeably, prudently,
bebas ikatan, yang pemasarannya and without compulsion”.
dilakukan secara layak, dimana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian, dan tanpa paksaan”.
TANGGAL PENILAIAN DATE OF VALUATION
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal The market value of the Object of
31 Desember 2022. Tanggal ini dipilih Valuation is estimated as at December 31,
atas pertimbangan kepentingan dan tujuan 2022. This date was chosen based on the
penilaian. considerations of the objective and
purpose of the valuation.
KEJADIAN PENTING SETELAH SIGNIFICANT EVENTS SUBSEQUENT
TANGGAL PENILAIAN TO THE ASSESSMENT DATE
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal From the date of valuation, i.e. December
31 Desember 2022, sampai dengan 31, 2022, until the date of issuance of this
tanggal diterbitkannya laporan ini, tidak valuation report, there are no significant
terdapat kejadian penting yang dapat events that may affect the results of the
mempengaruhi hasil penilaian secara valuation significantly.
signifikan.
DATA DAN INFORMASI YANG DATA AND INFORMATION USED
DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk In conducting the valuation to estimate the
memperkirakan nilai pasar dari Obyek market value of the Object of Valuation,
Penilaian, kami telah menelaah, we have reviewed, considered, referred to,
mempertimbangkan, mengacu, atau or performed procedures on the data and
melaksanakan prosedur atas data dan information as follows:
informasi sebagai berikut:
1. Salinan SHM, 1. Copy of SHM,
2. Salinan SPPT PBB, 2. Copy SPPT PBB,
3. Gambar layout bangunan, 3. Layout of buildings,
4. Data hasil inspeksi lapangan, dan 4. Results of physical site inspection,
and
5. Dokumen lainnya yang berhubungan 5. Other documents related to the
dengan penilaian. assignment.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.3
Page 27
PENDEKATAN PENILAIAN VALUATION APPROACHES
Pendekatan-pendekatan yang digunakan Approaches applied in this valuation are
dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: as follows:
- Pendekatan Pendapatan - Income Approach
Dalam melakukan penilaian Obyek In the valuation of the Object of
Penilaian yang berupa properti yang Valuation in the form of property that
memiliki potensi untuk menghasilkan has the potential to generate income but
pendapatan namun relatif sederhana, is relatively simple, the valuation
metode penilaian yang digunakan method used is the Gross Income
adalah metode Gross Income Multiplier Multiplier method.
(GIM).
Dalam penilaian menggunakan metode In the valuation used the GIM method,
GIM, indikasi nilai pasar Obyek an indication of the market value of the
Penilaian dihasilkan dari konversi Object of Valuation is generated from
pendapatan kotor tahunan (potential the conversion of potential gross annual
gross income/PGI) yang mencerminkan income (PGI) that reflects and
dan mewakili pendapatan tahunan represents the future annual income of
Obyek Penilaian di masa yang akan the Object of Valuation with a certain
datang dengan konstanta tertentu yang constant commonly referred to as GIM.
biasa disebut dengan GIM.
Untuk melaksanakan penilaian dengan For conducting the valuation used the
metode GIM, kami memperhatikan GIM method, we consider sales and
penjualan dan sewa properti yang leases of comparable and similar
sebanding dan sejenis serta memiliki properties that have similar
kesamaan karakteristik baik dalam hal characteristics in terms of physical,
fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, location, and investment characteristics,
bila ada, pencatatan-pencatatan, if any, records, interviews with persons
wawancara-wawancara dengan orang- or officials and other property owners
orang atau pejabat-pejabat dan pemilik- who are familiar with property values
pemilik properti lainnya yang and rents in the area and comparable
mengetahui benar mengenai nilai-nilai offers. The data is then analyzed to
properti dan harga sewa di daerah itu obtain the GIM of the Object of
serta penawaran yang sebanding. Data Valuation.
tersebut kemudian dianalisa untuk
memperoleh GIM dari Obyek
Penilaian.
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar To obtain an indication of the market
Obyek Penilaian, GIM yang telah value of the Object of Valuation, the
diperoleh tersebut dikalikan dengan GIM that has been obtained is
PGI atau pendapatan kotor tahunan multiplied by the PGI or annual gross
Obyek Penilaian. income of the Object of Valuation.
- Pendekatan Biaya (Cost Approach) - Cost Approach
Pendekatan biaya adalah pendekatan The cost approach is a valuation
penilaian untuk mendapatkan nilai approach to obtain an indication of the
Obyek Penilaian berdasarkan biaya value of the Object of Valuation based
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.4
Page 28
reproduksi baru (reproduction cost on the cost of reproduction new or cost
new) atau biaya pengganti baru of replacement new cut-off date after
(replacement cost new) pada tanggal deducting depreciation.
penilaian (cut off date) setelah
dikurangi dengan penyusutan.
Biaya reproduksi baru/biaya pengganti Cost of reproduction new/cost of
baru dihitung dengan replacement new are calculated by
mempertimbangkan biaya-biaya yang considering the costs incurred for the
dikeluarkan untuk pengadaan suatu procurement of a property including
properti meliputi biaya perencanaan planning and supervision costs, unit or
dan pengawasan, biaya pengadaan unit material procurement costs, foundation
atau material, biaya pondasi, biaya costs, construction or installation costs,
konstruksi atau instalasi, termasuk including all standard expenses related
semua pengeluaran standar yang to transportation, insurance, import
berkaitan dengan angkutan, asuransi, duties, taxes, and interest costs during
bea masuk, pajak, dan biaya bunga the construction period, but excluding
selama masa konstruksi, tetapi tidak costs due to time delays and overtime
termasuk biaya akibat penundaan waktu costs.
dan biaya lembur.
Pendekatan biaya digunakan dalam Cost approach is used in valuation of
penilaian Obyek Penilaian yang berupa the Object of Valuation in the form of
bangunan dan sarana pelengkap buildings and other land improvement
lainnya, dengan mempertimbangkan considering that cost of
bahwa biaya reproduksi baru/biaya reproduction/replacement new and
pengganti baru dan penyusutan dari depreciation of the Object of Valuation
Obyek Penilaian yang berupa bangunan in the form of buildings and other land
dan sarana pelengkap lainnya dapat improvement can be estimated and at
diperkirakan. the time of site inspection.
- Pendekatan Pasar (Market Approach) - Market Approach
Pendekatan pasar adalah pendekatan The market approach is a valuation
penilaian yang menggunakan data approach that uses transaction or
transaksi atau penawaran atas properti offering data on properties that are
yang sebanding dan sejenis dengan comparable and similar to the Object of
Obyek Penilaian yang didasarkan pada Valuation which is based on a
suatu proses perbandingan dan comparison and adjustment process.
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan The market approach is carried out by
memperhatikan dan taking into account and considering
mempertimbangkan data penjualan dan data on sales and/or data on property
atau data penawaran properti yang offers that are comparable and similar
sebanding dan sejenis serta memiliki and have similar physical
kesamaan karakteristik baik dalam hal characteristics such as location, area
fisik seperti lokasi, luas dan bentuk and shape of land, frontage, nature of
tanah, sisi tanah yang berhadapan ownership/type of certificate,
dengan jalan (frontage), sifat topography, condition of land surface,
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, and accessibility, and other if any.
keadaan permukaan tanah, dan mudah
atau tidaknya dicapai (accessibility),
serta lain-lain bila ada.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.5
Page 29
Pendekatan pasar digunakan dalam The market approach is applied in this
penilaian ini dengan valuation considering that there are
mempertimbangkan bahwa pada saat sufficient amount of listings and
penilaian dilakukan diperoleh data offerings of comparable assets which in
pembanding properti yang sebanding our opinion are appropriate to be used
dan sejenis yang dapat digunakan in the process of land valuation.
dalam proses penilaian Obyek Penilaian
yang berupa tanah.
Pendekatan-pendekatan dan metode-metode We apply the approaches and methods
tersebut di atas kami aplikasikan dengan mentioned above by taking into account the
memperhatikan karakteristik aset-aset yang characteristics of the assets that are
menjadi bagian-bagian dari Obyek Penilaian components of the Object of Valuation as
sebagai berikut: follows:
- Penilaian atas Obyek Penilaian dilakukan - The valuation of the Object of Valuation is
dengan menggunakan pendekatan carried out using income approach with
pendapatan dengan metode GIM dan GIM method and cost approach
pendekatan biaya.
Dalam penilaian menggunakan metode In the valuation used the GIM method, an
GIM, indikasi nilai pasar Obyek Penilaian indication of the market value of the Object
dihasilkan dari konversi pendapatan kotor of Valuation is generated from the
tahunan PGI yang mencerminkan dan conversion of PGI that reflects and
mewakili pendapatan tahunan Obyek represents future annual income of the
Penilaian di masa yang akan datang dengan Object of Valuation with a certain constant
konstanta tertentu yang biasa disebut commonly referred as GIM.
dengan GIM.
Pendekatan biaya digunakan dalam The cost approach is used in the valuation
penilaian Obyek Penilaian yang berupa of the Object of Valuation in the form of
bangunan dan sarana pelengkap lainnya buildings and other land improvements by
dengan mempertimbangkan bahwa biaya considering that the cost of reproduction
reproduksi baru/biaya pengganti baru dan new/cost of replacement new and
penyusutan dari bangunan dan sarana depreciation of buildings and other land
sarana pelengkap lainnya dapat improvements can be estimated. Especially
diperkirakan. Khusus untuk penilaian for land valuation, the approach used is the
tanah, pendekatan yang digunakan adalah market data approach. The market approach
pendekatan data pasar. Pendekatan pasar is a valuation approach that uses transaction
adalah pendekatan penilaian yang or offering data on comparable and similar
menggunakan data transaksi atau properties to the valuation object based on a
penawaran atas properti yang sebanding comparison and adjustment process.
dan sejenis dengan obyek penilaian yang
didasarkan pada suatu proses perbandingan
dan penyesuaian.
Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai Given that the Object of Valuation is valued
dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, using 2 (two) approaches, then the
selanjutnya indikasi nilai yang diperoleh indication of the value obtained from each
dari tiap-tiap pendekatan tersebut of these approaches is reconciled by
direkonsiliasi dengan melakukan carrying out a weighting to obtain a
pembobotan untuk memperoleh kesimpulan conclusion on the value of the Object of
nilai sebagai kesatuan unit operasional. Valuation as an operational unit.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.6
Page 30
TINJAUAN EKONOMI INDONESIA INDONESIA ECONOMIC REVIEW
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank The Bank Indonesia Board of Governors'
Indonesia pada 21-22 Desember 2022 Meeting (RDG) on 21-22 December 2022
memutuskan untuk menaikkan BI 7-Day decided to increase the BI 7-Day Reverse
Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 25 Repo Rate (BI7DRR) by 25 bps to 5.50%,
bps menjadi 5,50%, suku bunga Deposit the Deposit Facility interest rate by 25 bps
Facility sebesar 25 bps menjadi 4,75%, to 4.75%, and Lending Facility interest
dan suku bunga Lending Facility sebesar rate by 25 bps to 6.25%. The decision to
25 bps menjadi 6,25%. Keputusan increase interest rates in a more measured
kenaikan suku bunga yang lebih terukur manner is a follow-up step for front-
tersebut sebagai langkah lanjutan untuk loaded, pre-emptive and forward-looking
secara front loaded, pre-emptive, dan measures to ensure the continued decline
forward looking memastikan terus in inflation and inflation expectations so
berlanjutnya penurunan ekspektasi inflasi that core inflation is maintained within the
dan inflasi sehingga inflasi inti tetap range of 3.0 ± 1%. The Rupiah exchange
terjaga dalam kisaran 3,0±1%. Kebijakan rate stabilization policy continues to be
stabilisasi nilai tukar Rupiah terus strengthened to control imported inflation
diperkuat untuk mengendalikan inflasi in addition to mitigating the spillover
barang impor (imported inflation) di impact of the still strong US dollar and
samping untuk memitigasi dampak high uncertainty on global financial
rambatan dari masih kuatnya dolar AS dan markets.
masih tingginya ketidakpastian pasar
keuangan global.
Menegaskan arah bauran kebijakan Bank Affirming the direction of Bank
Indonesia tahun 2023 sebagaimana Indonesia's policy mix for 2023 as stated
disampaikan dalam Pertemuan Tahunan at the 2022 Bank Indonesia Annual
Bank Indonesia (PTBI) 2022 tanggal 30 Meeting (PTBI) on 30 November 2022,
November 2022, kebijakan moneter tahun monetary policy for 2023 will remain
2023 akan tetap difokuskan untuk menjaga focused on maintaining stability ("pro-
stabilitas (“pro-stability") sementara stability") while macroprudential policies,
kebijakan makroprudensial, digitalisasi digitalization of the payment system,
sistem pembayaran, pendalaman pasar deepening money market, as well as
uang, serta program ekonomi dan inclusive and green economic and
keuangan inklusif dan hijau terus financial programs continue to be directed
diarahkan untuk mendorong pertumbuhan at encouraging growth (“pro-growth”).
(“pro-growth").
Sehubungan dengan itu, Bank Indonesia In this regard, Bank Indonesia continues to
terus memperkuat respons bauran strengthen its policy mix response to
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan maintain stability and momentum for
momentum pemulihan ekonomi sebagai economic recovery as follows:
berikut:
1. Memperkuat operasi moneter melalui 1. Strengthening monetary operations by
kenaikan struktur suku bunga di pasar increasing the interest rate structure on
uang sesuai dengan kenaikan suku the money market in accordance with
bunga BI7DRR tersebut di atas; the increase in the BI7DRR interest rate
mentioned above;
2. Memperkuat stabilisasi nilai tukar 2. Strengthening the stabilization of the
Rupiah sebagai bagian dari upaya Rupiah exchange rate as part of efforts
pengendalian inflasi, terutama to control inflation, especially imported
imported inflation, melalui intervensi inflation, through intervention in the
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.7
Page 31
di pasar valas dengan transaksi spot, foreign exchange market with spot
Domestic Non Deliverable Forward transactions, Domestic Non-
(DNDF), serta pembelian/penjualan Deliverable Forwards (DNDF), as well
Surat Berharga Negara (SBN) di pasar as buying/selling Government
sekunder; Securities (SBN) in the secondary
market;
3. Melanjutkan penjualan/pembelian 3. Continuing the sale/purchase of SBN in
SBN di pasar sekunder untuk the secondary market to strengthen the
memperkuat transmisi kenaikan transmission of the BI7DRR increase in
BI7DRR dalam meningkatkan daya increasing the attractiveness of SBN
tarik imbal hasil SBN bagi masuknya yields for foreign portfolio investors in
investor portofolio asing guna order to strengthen the stability of the
memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah exchange rate;
Rupiah;
4. Menerbitkan instrumen operasi 4. Issued a new foreign exchange
moneter (OM) valas yang baru untuk monetary operation instrument (OM) to
mendorong penempatan Devisa Hasil encourage the placement of Export
Ekspor (DHE), khususnya dari ekspor Proceeds (DHE), particularly from
Sumber Daya Alam (SDA), di dalam Natural Resource (SDA) exports,
negeri oleh bank dan eksportir untuk domestically by banks and exporters to
memperkuat stabilisasi, termasuk strengthen stabilization, including the
stabilitas nilai tukar Rupiah dan stability of the Rupiah exchange rate
pemulihan ekonomi nasional. and recovery national economy. The
Instrumen OM Valas tersebut OM Forex instrument is carried out
dilakukan dengan imbal hasil yang with competitive yields based on a
kompetitif berdasarkan mekanisme transparent market mechanism
pasar yang transparan disertai dengan accompanied by the provision of
pemberian insentif kepada bank; incentives to banks;
5. Memperkuat kebijakan 5. Strengthen accommodative, inclusive
makroprudensial yang akomodatif, and sustainable macroprudential
inklusif, dan berkelanjutan untuk policies to encourage bank
mendorong pertumbuhan credit/financing growth, especially for
kredit/pembiayaan perbankan, priority sectors that have not yet
khususnya kepada sektor-sektor recovered, People's Business Credit
prioritas yang belum pulih, Kredit (KUR), and green credit/financing, in
Usaha Rakyat (KUR), dan order to support economic recovery
kredit/pembiayaan hijau, dalam through improvements GWM incentive
rangka mendukung pemulihan provisions, effective from 1 April 2023,
perekonomian melalui include: (Attachment 1)
penyempurnaan ketentuan insentif
GWM, berlaku sejak 1 April 2023,
mencakup: (Lampiran 1)
a. Reklasifikasi 46 subsektor a. Reclassification of 46 priority sub-
prioritas 3 (tiga) kelompok sektor sectors into 3 (three) business sector
usaha yaitu kelompok yang groups, namely the Resilience group,
berdaya tahan (Resilience), the Growth Driver group, and the
kelompok penggerak Slow Starter group, according to
pertumbuhan (Growth Driver), current conditions by maintaining
dan kelompok penopang the credit/financing growth threshold
pemulihan (Slow Starter), sesuai that receives incentives for the Slow
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.8
Page 32
kondisi terkini dengan Starter it remains at least 1%, as well
mempertahankan threshold as increasing the threshold for the
pertumbuhan kredit/pembiayaan Resilience and Growth Driver
yang mendapatkan insentif untuk groups from a minimum of 1% to a
Slow Starter tetap minimal 1%, minimum of 5% and 3%
serta meningkatkan threshold respectively.
untuk kelompok Resilience dan
Growth Driver dari semula
minimal 1% menjadi masing-
masing minimal 5% dan 3%.
b. Peningkatan dua kali lipat besaran b. A doubling of the GWM incentive
insentif GWM kepada bank for KUR channeling banks and
penyalur KUR dan kredit UMKM MSME loans to a maximum of 1% is
menjadi paling besar 1% disertai accompanied by the addition of bank
dengan penambahan kelompok groups based on achieving the
bank berdasarkan pencapaian Macroprudential Inclusive Financing
Rasio Pembiayaan Inklusif Ratio (RPIM), namely above 30% -
Makroprudensial (RPIM), yaitu di 50%, and above 50%.
atas 30% - 50%, dan di atas 50%.
c. Pemberian insentif terhadap c. Providing incentives for green
penyaluran kredit/pembiayaan credit/financing, namely property
hijau yaitu kredit/pembiayaan and/or environmentally sound motor
properti dan/atau kendaraan vehicle loans/financing, with a
bermotor berwawasan lingkungan maximum of 0.3%.
paling besar 0,3%.
d. Peningkatan besaran total insentif d. dhe increase in the total amount of
GWM yang dapat diterima bank GWM incentives that can be
dari sebelumnya paling besar received by banks from previously a
200bps menjadi paling besar maximum of 200 bps to a maximum
280bps. of 280 bps.
6. Melanjutkan kebijakan transparansi 6. Continuing the policy of transparency
suku bunga dasar kredit (SBDK) of prime lending rates (SBDK) with a
dengan fokus pada respons suku focus on the response of banking
bunga perbankan terhadap suku bunga interest rates to policy rates (Appendix
kebijakan (Lampiran 2); 2);
7. Memperkuat kebijakan sistem 7. Strengthen payment system policies to
pembayaran untuk meningkatkan increase efficiency in order to maintain
efisiensi dalam rangka menjaga the momentum of economic recovery
momentum pemulihan ekonomi by:
dengan:
a. Continuing credit card policy by:
a. Melanjutkan kebijakan kartu i. Maintaining a maximum credit
kredit dengan: card interest rate limit of 1.75%
i. Mempertahankan batas per month.
maksimum suku bunga kartu
kredit 1,75% per bulan. ii. Extending the validity period of
ii. Memperpanjang masa berlaku the minimum payment limit
kebijakan batas minimum policy by credit card holders of
pembayaran oleh pemegang 5% of the total bill from
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.9
Page 33
kartu kredit 5% dari total December 31, 2022 to June 30,
tagihan dari semula 2023.
31 Desember 2022 menjadi
30 Juni 2023. iii. Extending the validity period of
iii. Memperpanjang masa berlaku the policy for late payment of
kebijakan nilai denda credit card payments by 1% or a
keterlambatan pembayaran maximum of IDR 100,000.00
kartu kredit sebesar 1% atau from December 31, 2022 to June
maksimal Rp100.000,00 dari 30, 2023.
semula 31 Desember 2022
menjadi 30 Juni 2023. b. Extending the validity period of the
b. Memperpanjang masa berlaku QRIS Merchant Discount Rate
Merchant Discount Rate (MDR) (MDR) for merchants in the Micro
QRIS untuk merchant kategori Business (UMI) category by 0%
Usaha Mikro (UMI) sebesar 0% from December 31, 2022 to June 30,
dari semula 31 Desember 2022 2023.
menjadi 30 Juni 2023. c. Continuing the validity period of the
c. Melanjutkan masa berlaku SKNBI tariff policy of IDR 1 from
kebijakan tarif SKNBI sebesar Bank Indonesia to banks and a
Rp1 dari Bank Indonesia ke bank maximum of IDR 2,900 from banks
dan maksimum Rp2.900 dari bank to customers from December 31,
kepada nasabah dari semula 2022 to June 30, 2023.
31 Desember 2022 menjadi
30 Juni 2023.
8. Menempuh langkah strategis untuk 8. Take strategic steps to ensure the
memastikan kelancaran sistem smooth running of the national
pembayaran nasional mengantisipasi payment system in anticipation of
Natal dan Tahun Baru dengan: Christmas and New Year by:
a. Memastikan ketersediaan uang a. Ensuring the availability of quality
Rupiah dengan kualitas yang Rupiah currency throughout the
terjaga di seluruh wilayah Negara territory of the Unitary State of the
Kesatuan Republik Indonesia Republic of Indonesia (NKRI).
(NKRI). b. Maintaining the operational
b. Menjaga keberlangsungan continuity of the payment system
operasional sistem pembayaran organized by Bank Indonesia and
yang diselenggarakan oleh Bank the payment system industry.
Indonesia dan industri sistem
pembayaran.
9. Memperkuat kerja sama internasional 9. Strengthening international
dengan bank sentral dan otoritas cooperation with central banks and
negara mitra lainnya, serta fasilitasi other partner country authorities, as
penyelenggaraan promosi investasi well as facilitating the implementation
dan perdagangan di sektor prioritas of investment and trade promotions in
bekerja sama dengan instansi terkait. priority sectors in collaboration with
Selain itu, Bank Indonesia relevant agencies. In addition, Bank
berkoordinasi dengan Indonesia is coordinating with relevant
Kementerian/Lembaga terkait untuk Ministries/Institutions to make the
menyukseskan Keketuaan ASEAN 2023 ASEAN Chair successful,
2023 khususnya melalui jalur especially through the financial
keuangan. channel.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.10
Page 34
Koordinasi kebijakan dengan Pemerintah Policy coordination with the Central
Pusat, Pemerintah Daerah, dan mitra Government, Regional Governments, and
strategis juga terus diperkuat. Dalam strategic partners is also continuously
kaitan ini, koordinasi dalam Tim being strengthened. In this regard,
Pengendalian Inflasi Pusat dan Daerah coordination within the Central and
(TPIP dan TPID) terus dilanjutkan melalui Regional Inflation Control Teams (TPIP
penguatan program Gerakan Nasional and TPID) continues through the
Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di strengthening of the National Food
berbagai daerah. Sinergi kebijakan antara Inflation Control Movement (GNPIP)
Bank Indonesia dengan kebijakan sektor program in various regions. Policy
Pemerintah dan dengan Komite Stabilitas synergy between Bank Indonesia and
Sistem Keuangan (KSSK) terus diperkuat Government sector policies and with the
dalam rangka menjaga stabilitas Financial System Stability Committee
makroekonomi dan sektor keuangan, (KSSK) continues to be strengthened in
mendorong kredit/pembiayaan kepada order to maintain macroeconomic and
dunia usaha pada sektor-sektor prioritas financial sector stability, encourage
untuk mendukung pertumbuhan ekonomi credit/financing to the business world in
dan ekspor, serta meningkatkan ekonomi priority sectors to support economic
dan keuangan inklusif dan hijau. growth and exports, and increase inclusive
and green economy and finance.
Perekonomian global menurun disertai The global economy is declining
dengan ketidakpastian yang masih tinggi. accompanied by high uncertainty. Global
Pertumbuhan ekonomi global 2023 masih economic growth in 2023 will still slow
melambat sebagaimana prakiraan, dengan down as predicted, with a high risk of
risiko resesi yang tinggi di beberapa recession in several countries, including
negara, termasuk Amerika Serikat (AS) the United States (US) and Europe. The
dan Eropa. Perlambatan ekonomi global global economic slowdown was affected
tersebut dipengaruhi oleh fragmentasi by economic fragmentation, trade and
ekonomi, perdagangan dan investasi investment due to continuing political
akibat ketegangan politik yang berlanjut tensions and the impact of aggressive
serta dampak pengetatan kebijakan monetary policy tightening in developed
moneter yang agresif di negara maju. countries. Bank Indonesia predicts that the
Bank Indonesia memprakirakan ekonomi world economy will grow by 3.0% in 2022
dunia tumbuh sebesar 3,0% pada 2022 dan and decrease to 2.6% in 2023. Meanwhile,
menurun menjadi 2,6% pada 2023. inflationary pressure is still high, although
Sementara itu, tekanan inflasi masih it has begun to ease, due to continuing
tinggi, meskipun mulai melandai, supply chain disruptions and a tight labor
dipengaruhi berlanjutnya gangguan rantai market, especially in the US and Europe .
pasokan dan ketatnya pasar tenaga kerja High inflation has pushed global monetary
terutama di AS dan Eropa. Inflasi yang policy to remain tight. The Fed is
masih tinggi mendorong kebijakan predicted to raise the Fed Funds Rate until
moneter global tetap ketat. The Fed early 2023 with a long cycle of monetary
diprakirakan akan menaikkan Fed Funds policy tightening, although at a lower rate.
Rate hingga awal 2023 dengan siklus These developments have contributed to
pengetatan kebijakan moneter yang the continued strength of the US dollar and
panjang, meskipun dengan besaran yang the ongoing high uncertainty in global
lebih rendah. Perkembangan ini financial markets, which has resulted in
mendorong tetap kuatnya mata uang dolar weak capital inflows to developing
AS dan masih tingginya ketidakpastian countries, including Indonesia.
pasar keuangan global yang kemudian
berdampak pada belum kuatnya aliran
modal masuk ke negara berkembang,
termasuk Indonesia.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.11
Page 35
Pertumbuhan ekonomi domestik Indonesia Indonesia's domestic economic growth
tetap baik. Permintaan domestik tetap remains good. Domestic demand remains
berdaya tahan dipengaruhi oleh daya beli resilient, influenced by people's
masyarakat dan keyakinan pelaku purchasing power and the confidence of
ekonomi yang tetap terjaga. economic actors that is maintained. These
Perkembangan ini tercermin pada berbagai developments are reflected in various
indikator bulan November 2022 dan hasil indicators for November 2022 and the
survei Bank Indonesia terakhir, seperti latest Bank Indonesia survey results, such
keyakinan konsumen, penjualan eceran, as consumer confidence, retail sales, and
dan Purchasing Managers' Index (PMI) Manufacturing Purchasing Managers'
Manufaktur. Sementara itu, kinerja ekspor Index (PMI). Meanwhile, export
diprakirakan tetap kuat, khususnya performance is predicted to remain strong,
didorong ekspor batu bara, CPO, besi dan especially driven by exports of coal, CPO,
baja, serta ekspor jasa, seiring permintaan iron and steel, as well as exports of
beberapa mitra dagang utama yang masih services, in line with the strong demand
kuat serta dampak positif kebijakan yang from several main trading partners and the
ditempuh Pemerintah. Secara spasial, positive impact of the policies adopted by
kinerja positif ekspor ditopang terutama the Government. Spatially, the positive
didorong Kalimantan, Sumatera, dan performance of exports was mainly driven
Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua), yang by Kalimantan, Sumatra and Sulawesi-
tetap tumbuh kuat. Pertumbuhan ekonomi Maluku-Papua (Sulampua), which
yang tetap baik sejalan dengan continued to grow strongly. Economic
perkembangan dari sisi lapangan usaha growth that remained good was in line
dimana sektor Perdagangan Besar dan with developments in terms of business
Eceran, Industri Pengolahan, serta fields where the Wholesale and Retail
Transportasi dan Pergudangan tumbuh Trade, Processing Industry, and
cukup kuat. Dengan perkembangan Transportation and Warehousing sectors
tersebut, pertumbuhan ekonomi 2022 grew quite strongly. With these
diprakirakan tetap bias ke atas dalam developments, economic growth in 2022 is
kisaran proyeksi Bank Indonesia pada 4,5- predicted to remain biased upwards within
5,3%. Pada tahun 2023, pertumbuhan the range of Bank Indonesia's projection of
ekonomi diprakirakan tetap kuat meskipun 4.5-5.3%. In 2023, economic growth is
sedikit melambat sejalan dengan predicted to remain strong although it will
perlambatan ekonomi global ke titik slow slightly in line with the global
tengah kisaran 4,5-5,3%. economic slowdown to the midpoint of the
4.5-5.3% range.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap Indonesia's balance of payments (BOP)
kuat sehingga mendukung ketahanan remains strong thereby supporting external
eksternal. Transaksi berjalan triwulan IV resilience. The current account for the
2022 diprakirakan kembali mencatatkan fourth quarter of 2022 is predicted to
surplus sejalan dengan kinerja neraca record a surplus again in line with the
perdagangan yang tetap baik. Neraca performance of the trade balance which
perdagangan November 2022 mencatat remains good. The November 2022 trade
surplus sebesar 5,2 miliar dolar AS, balance recorded a surplus of USD 5.2
didukung oleh kinerja ekspor komoditas billion, supported by the performance of
utama. Aliran masuk modal asing di main commodity exports. Inflows of
investasi portofolio secara perlahan mulai foreign capital in portfolio investment
terjadi pada November-Desember 2022, slowly began to occur in November-
meskipun secara triwulanan hingga 20 December 2022, although on a quarterly
Desember 2022 masih tercatat net basis until December 20 2022 there were
outflows sebesar 0,4 miliar dolar AS. still recorded net outflows of USD 0.4
Posisi cadangan devisa Indonesia akhir billion. The position of Indonesia's foreign
November 2022 meningkat dibandingkan exchange reserves at the end of November
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.12
Page 36
dengan posisi bulan sebelumnya, dan 2022 increased compared to the previous
tercatat sebesar 134,0 miliar dolar AS, month's position, and was recorded at
setara dengan pembiayaan 5,9 bulan impor US$134.0 billion, equivalent to 5.9
atau 5,8 bulan impor dan pembayaran months of import financing or 5.8 months
utang luar negeri Pemerintah, serta berada of imports and servicing the Government's
di atas standar kecukupan internasional foreign debt, and is above the standard
sekitar 3 bulan impor. Secara keseluruhan international sufficiency around 3 months
2022, kinerja NPI diprakirakan tetap of import. Overall, 2022 is predicted to
terjaga didukung surplus transaksi berjalan maintain balance of payments supported
berada dalam kisaran 0,4 - 1,2% dari PDB by the current account surplus in the range
sejalan permintaan eksternal dan harga of 0.4 - 1.2% of GDP in line with external
komoditas global yang masih tinggi, dan demand and global commodity prices
kinerja neraca transaksi modal dan which are still high, and the performance
finansial yang tetap baik terutama dalam of the capital and financial account
bentuk PMA. Di tengah risiko balance which remains good, especially in
ketidakpastian pasar keuangan global yang the form of FDI. Amidst the high risks of
masih tinggi, kinerja NPI pada 2023 juga uncertainty on global financial markets,
diprakirakan tetap baik ditopang oleh the balance of payments is also predicted
surplus neraca transaksi modal dan to perform well in 2023, supported by a
finansial serta transaksi berjalan yang surplus in the capital and financial account
solid dalam kisaran surplus 0,4% sampai balances and a solid current account
dengan defisit 0,4% dari PDB. within the range of a surplus of 0.4% to a
deficit of 0.4% of GDP.
Dengan langkah-langkah stabilisasi Bank With Bank Indonesia's stabilization
Indonesia, stabilitas nilai tukar Rupiah measures, the stability of the Rupiah
terjaga di tengah masih tingginya exchange rate was maintained amidst the
ketidakpastian pasar keuangan global. high uncertainty in global financial
Tekanan nilai tukar Rupiah pada markets. The pressure on the Rupiah
November-Desember 2022 berkurang exchange rate in November-December
dipengaruhi aliran masuk modal asing 2022 will ease due to the inflow of foreign
yang terjadi di pasar SBN serta langkah- capital that has occurred in the SBN
langkah stabilisasi yang dilakukan oleh market as well as the stabilization
Bank Indonesia. Perkembangan nilai tukar measures taken by Bank Indonesia. The
Rupiah tersebut cukup positif di tengah development of the Rupiah exchange rate
dolar AS yang masih kuat dan was quite positive amidst the still strong
ketidakpastian pasar keuangan global yang US dollar and high uncertainty on global
masih tinggi. Indeks nilai tukar dolar AS financial markets. The US Dollar
terhadap mata uang utama (DXY) tercatat exchange rate index against major
masih tinggi di level 104,16 pada 21 currencies (DXY) remained high at 104.16
Desember 2022. Dengan perkembangan on December 21, 2022. With these
tersebut, nilai tukar Rupiah sampai dengan developments, the Rupiah exchange rate
21 Desember 2022, terdepresiasi 8,56% up to December 21, 2022, depreciated by
(ytd) dibandingkan dengan level akhir 8.56% (ytd) compared to the final level
2021. Depresiasi nilai tukar Rupiah 2021. The depreciation of the Rupiah
tersebut relatif lebih baik dibandingkan exchange rate is relatively better compared
dengan depresiasi mata uang sejumlah to the depreciation of the currencies of a
negara lain di kawasan, seperti Tiongkok number of other countries in the region,
8,96% (ytd) dan India 10,24% (ytd). Ke such as China's 8.96% (ytd) and India's
depan, Bank Indonesia terus memperkuat 10.24% (ytd). Going forward, Bank
kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah Indonesia will continue to strengthen the
agar sejalan nilai fundamentalnya untuk Rupiah exchange rate stabilization policy
mendukung upaya pengendalian inflasi so that it is in line with its fundamental
dan stabilitas makroekonomi. value to support efforts to control inflation
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.13
Page 37
and macroeconomic stability.
Ekspektasi inflasi dan inflasi secara Inflation expectations and monthly
bulanan terus menurun dan lebih rendah inflation continued to decline and were
dari prakiraan awal, meskipun masih lower than earlier forecasts, although they
tinggi. Inflasi IHK November 2022 were still high. November 2022 CPI
tercatat lebih rendah dari prakiraan dan inflation was recorded lower than forecast
inflasi bulan sebelumnya, meski masih and inflation in the previous month,
tinggi sebesar 5,42% (yoy) dan di atas although it was still high at 5.42% (yoy)
sasaran 3,0±1%. Inflasi kelompok volatile and above the target of 3.0 ± 1%. Inflation
food juga turun menjadi 5,70% (yoy) baik in the volatile foods category also fell to
secara nasional maupun di sebagian besar 5.70% (yoy) both nationally and in most
wilayah Indonesia, didukung sinergi dan parts of Indonesia, supported by close
koordinasi kebijakan yang erat antara policy synergy and coordination between
Pemerintah (Pusat dan Daerah), Bank the Government (Central and Regional),
Indonesia, dan para mitra strategis melalui Bank Indonesia, and strategic partners
TPIP-TPID dan GNPIP. Inflasi through TPIPs and GNPIP. Administered
administered prices juga tercatat turun prices inflation also fell to 13.01% (yoy)
menjadi sebesar 13,01% (yoy) sejalan in line with lower air transport fares and
dengan menurunnya tarif angkutan udara non-subsidized fuel prices. Meanwhile,
dan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) core inflation declined again to 3.30%
nonsubsidi. Sementara itu, inflasi inti (yoy), influenced by the continued impact
kembali menurun menjadi 3,30% (yoy), of fuel price adjustments on limited core
dipengaruhi oleh dampak lanjutan inflation and subdued inflationary pressure
penyesuaian harga BBM terhadap inflasi from the demand side. Going forward,
inti yang terbatas dan tekanan inflasi dari Bank Indonesia will continue to strengthen
sisi permintaan yang belum kuat. Ke its policy response to ensure the continued
depan, Bank Indonesia akan terus decline in inflation expectations and
memperkuat respons kebijakan guna inflation so that core inflation is
memastikan terus berlanjutnya penurunan maintained within the range of 3.0 ± 1%.
ekspektasi inflasi dan inflasi sehingga
inflasi inti tetap terjaga dalam kisaran
3,0±1%.
Likuiditas perbankan dan perekonomian The liquidity of the banking system and
masih memadai untuk mendorong the economy is still sufficient to encourage
peningkatan kredit/pembiayan dan increased credit/financing and further
pemulihan ekonomi lebih lanjut. Pada economic recovery. In November 2022,
November 2022, rasio Alat Likuid the ratio of Liquid Assets to Third Party
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) Funds (AL/DPK) remained high, reaching
tetap tinggi, mencapai 30,42%, sehingga 30.42%, thus supporting the availability of
mendukung ketersediaan dana bagi funds for banks to channel credit/financing
perbankan untuk penyaluran for the business world. This is in line with
kredit/pembiayaan bagi dunia usaha. Hal the accommodative liquidity policy stance
ini sejalan dengan stance kebijakan by Bank Indonesia. Economic liquidity
likuiditas yang akomodatif oleh Bank also remained in line with economic
Indonesia. Likuiditas perekonomian juga activity, reflected in the narrow (M1) and
tetap sejalan dengan kegiatan ekonomi, broad (M2) money supply which grew by
tercermin pada uang beredar dalam arti 11.7% (yoy) and 9.5% (yoy), respectively.
sempit (M1) dan luas (M2) yang tumbuh Meanwhile, in line with the
masing-masing sebesar 11,7% (yoy) dan implementation of the Joint Agreement
9,5% (yoy). Sementara itu, sejalan (KB) between Bank Indonesia and the
pelaksanaan Kesepakatan Bersama (KB) Ministry of Finance, Bank Indonesia will
Bank Indonesia dan Kementerian continue to purchase SBN on the primary
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.14
Page 38
Keuangan, Bank Indonesia melanjutkan market in the framework of the national
pembelian SBN di pasar perdana dalam economic recovery program as well as
rangka program pemulihan ekonomi financing health and humanitarian
nasional serta pembiayaan penanganan assistance to deal with the impact of the
kesehatan dan kemanusiaan guna Covid-19 pandemic. In 2022 as a whole,
penanganan dampak pandemi Covid-19. until 21 December 2022, Bank Indonesia
Secara keseluruhan tahun 2022, hingga 21 has purchased IDR 144.53 trillion of SBN,
Desember 2022, Bank Indonesia telah consisting of IDR 49.11 trillion for KB I
melakukan pembelian SBN sebesar and IDR 95.42 trillion for KB III. In
Rp144,53 triliun yang terdiri dari accordance with KB III, Bank Indonesia
pelaksaan KB I sebesar Rp49,11 triliun will still purchase SB
dan KB III sebesar Rp95,42 triliun. Sesuai
KB III, Bank Indonesia juga masih akan
melakukan pembelian SBN di pasar
perdana sebesar Rp128,58 triliun untuk
pendanaan anggaran kesehatan dan
kemanusiaan dalam APBN 2022.
Suku bunga perbankan juga masih Banking interest rates are also still
kondusif mendukung pemulihan ekonomi. conducive to supporting economic
Di pasar uang, suku bunga IndONIA pada recovery. On the money market,
21 Desember 2022 naik 200 bps IndONIA's interest rate on 21 December
dibandingkan akhir Juli 2022 menjadi 2022 rose 200 bps compared to the end of
sebesar 4,80%, sejalan dengan kenaikan July 2022 to 4.80%, in line with the
BI7DRR dan penguatan strategi operasi increase in the BI7DRR and the
moneter Bank Indonesia. Imbal hasil SBN strengthening of Bank Indonesia's
tenor jangka pendek meningkat 59 bps, monetary operations strategy. Yields on
sementara imbal hasil SBN tenor jangka short-term SBN increased by 59 bps, while
panjang tetap terkendali. Sementara itu, yields on long-term SBN remained under
kenaikan suku bunga perbankan, baik control. Meanwhile, increases in bank
suku bunga dana maupun suku bunga interest rates, both deposit rates and
kredit, lebih terbatas. Suku bunga deposito lending rates, were more limited. The 1-
1 bulan pada November 2022 tercatat month deposit interest rate in November
3,72% atau meningkat 83 bps 2022 was recorded at 3.72%, an increase
dibandingkan dengan level Juli 2022, of 83 bps compared to the July 2022 level,
sementara suku bunga kredit November while the November 2022 lending rate was
2022 tercatat 9,11% atau meningkat 17 recorded at 9.11% or an increase of 17 bps
bps dibandingkan dengan level Juli 2022. compared to the July 2022 level. The
Kenaikan suku bunga perbankan yang increase in bank interest rates was limited
terbatas tersebut dipengaruhi likuiditas This is influenced by liquidity that is still
yang masih longgar. Ke depan, Bank loose. Going forward, Bank Indonesia will
Indonesia akan terus mendorong continue to encourage banks to establish
perbankan untuk membentuk suku bunga efficient, accommodative and competitive
kredit yang efisien, akomodatif, dan lending rates that can support economic
kompetitif yang dapat mendukung recovery.
pemulihan ekonomi.
Intermediasi perbankan terus membaik Banking intermediation continues to
didorong peningkatan dari sisi permintaan improve driven by increases in demand
dan penawaran. Pertumbuhan kredit pada and supply. Credit growth in November
November 2022 tercatat sebesar 11,16% 2022 was recorded at 11.16% (yoy),
(yoy), ditopang oleh pertumbuhan positif supported by positive growth in all types
di seluruh jenis kredit dan mayoritas of credit and the majority of economic
sektor ekonomi. Pemulihan intermediasi sectors. Intermediation recovery also
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.15
Page 39
juga terjadi pada perbankan syariah, occurred in sharia banking, with financing
dengan pertumbuhan pembiayaan sebesar growth of 23.5% (yoy). In the MSME
23,5% (yoy). Di segmen UMKM, segment, MSME credit growth in
pertumbuhan kredit UMKM pada November 2022 was recorded to be quite
November 2022 tercatat cukup tinggi high at 18.13% (yoy). On the supply side,
sebesar 18,13% (yoy). Di sisi penawaran, improvement in banking intermediation
perbaikan intermediasi perbankan was supported by adequate banking
didukung likuiditas perbankan yang liquidity and loose credit/payment
memadai dan standar penyaluran standards. Meanwhile, from the demand
kredit/pembayaan yang tetap longgar. side, the increase in credit/financing was
Sementara dari sisi permintaan, kenaikan supported by steady corporate demand and
kredit/pembiayaan ditopang oleh household consumption. Overall, these
permintaan korporasi dan konsumsi rumah positive developments in banking
tangga yang tetap baik. Secara intermediation have contributed to
keseluruhan, perkembangan intermediasi economic recovery.
perbankan yang positif ini turut
mendukung pemulihan ekonomi.
Ketahanan sistem keuangan, khususnya The resilience of the financial system,
perbankan, tetap terjaga baik dari sisi especially banking, is maintained both in
permodalan maupun likuiditas. terms of capital and liquidity. Banking
Permodalan perbankan tetap kuat dengan capital remains strong with the October
rasio kecukupan modal (Capital Adequacy 2022 capital adequacy ratio (CAR)
Ratio/CAR) Oktober 2022 tetap tinggi remaining high at 25.08%. Along with
sebesar 25,08%. Seiring dengan kuatnya strong capital, risk remains under control
permodalan, risiko tetap terkendali yang as reflected in the ratio of non-performing
tercermin dari rasio kredit bermasalah loans (NPL) in October 2022 which was
(Non Performing Loan/NPL) pada recorded at 2.72% (gross) and 0.78% (net).
Oktober 2022 yang tercatat 2,72% (bruto) Banking liquidity in November 2022 was
dan 0,78% (neto). Likuiditas perbankan maintained supported by growth in Third
pada November 2022 tetap terjaga Party Funds (DPK) of 8.80% (yoy). Bank
didukung oleh pertumbuhan Dana Pihak Indonesia's simulation results show that
Ketiga (DPK) sebesar 8,80% (yoy). Hasil banking resilience is still maintained.
simulasi Bank Indonesia menunjukkan Going forward, Bank Indonesia will
bahwa ketahanan perbankan masih terjaga. continue to strengthen synergies with the
Ke depan, Bank Indonesia akan terus KSSK in mitigating various domestic and
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam global macroeconomic risks that could
memitigasi berbagai risiko makroekonomi undermine financial system resilience.
domestik dan global yang dapat
mengganggu ketahanan sistem keuangan.
Bank Indonesia terus mendorong Bank Indonesia continues to promote
peningkatan efisiensi sistem pembayaran efficiency improvements in the payment
melalui penguatan kebijakan dan system through strengthening policies and
akselerasi digitalisasi untuk menjaga accelerating digitalization to maintain the
momentum pemulihan ekonomi. Transaksi momentum of economic recovery. Digital
ekonomi dan keuangan digital meningkat economic and financial transactions have
ditopang oleh naiknya akseptasi dan increased supported by increasing public
preferensi masyarakat dalam berbelanja acceptance and preference for online
daring, luasnya dan mudahnya sistem shopping, the breadth and ease of digital
pembayaran digital, serta cepatnya digital payment systems, and the speed of digital
banking. Nilai transaksi uang elektronik banking. The value of electronic money
(UE) pada November 2022 tumbuh (EU) transactions in November 2022 grew
12,84% (yoy) mencapai Rp 35,3 triliun 12.84% (yoy) to reach IDR 35.3 trillion,
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.16
Page 40
sedangkan nilai transaksi digital banking while the value of digital banking
meningkat 13,88% (yoy) menjadi Rp transactions increased 13.88% (yoy) to
4.561,2 triliun sejalan dengan normalisasi IDR 4,561.2 trillion in line with the
mobilitas masyarakat. Selain itu, nilai normalization of people's mobility. In
transaksi pembayaran menggunakan kartu addition, the value of payment transactions
ATM, kartu debet, dan kartu kredit juga using ATM cards, debit cards and credit
meningkat 16,85% (yoy) menjadi Rp cards also increased 16.85% (yoy) to Rp
664,9 triliun. Sementara itu, jumlah Uang 664.9 trillion. Meanwhile, the amount of
Kartal Yang Diedarkan (UYD) pada currency in circulation (UYD) in
November 2022 meningkat 7,77% (yoy) November 2022 increased 7.77% (yoy) to
mencapai Rp 935,2 triliun. Bank Indonesia Rp 935.2 trillion. Bank Indonesia
terus memastikan ketersediaan uang continues to ensure the availability of
Rupiah dengan kualitas yang terjaga di quality Rupiah currency throughout the
seluruh wilayah NKRI serta memastikan Unitary State of the Republic of Indonesia
kelancaran sistem pembayaran nasional and ensures the smooth operation of the
mengantisipasi Natal dan Tahun Baru. national payment system in anticipation of
Christmas and New Year.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong B.17
Page 41
C. PENDEKATAN PENILAIAN/APPROACH OF VALUATION
Pendekatan-pendekatan yang digunakan Approaches applied in this valuation are
dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: as follows:
- Pendekatan Pendapatan - Income Approach
Dalam melakukan penilaian Obyek In the valuation of the Object of
Penilaian yang berupa properti yang Valuation in the form of property that
memiliki potensi untuk menghasilkan has the potential to generate income but
pendapatan namun relatif sederhana, is relatively simple, the valuation
metode penilaian yang digunakan method used is the Gross Income
adalah metode Gross Income Multiplier Multiplier method.
(GIM).
Dalam penilaian menggunakan metode In the valuation used the GIM method,
GIM, indikasi nilai pasar Obyek an indication of the market value of the
Penilaian dihasilkan dari konversi Object of Valuation is generated from
pendapatan kotor tahunan (potential the conversion of potential gross annual
gross income/PGI) yang mencerminkan income (PGI) that reflects and
dan mewakili pendapatan tahunan represents the future annual income of
Obyek Penilaian di masa yang akan the Object of Valuation with a certain
datang dengan konstanta tertentu yang constant commonly referred to as GIM.
biasa disebut dengan GIM.
For conducting the valuation used the
Untuk melaksanakan penilaian dengan GIM method, we consider sales and
metode GIM, kami memperhatikan leases of comparable and similar
penjualan dan sewa properti yang properties that have similar
sebanding dan sejenis serta memiliki characteristics in terms of physical,
kesamaan karakteristik baik dalam hal location, and investment characteristics,
fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, if any, records, interviews with persons
bila ada, pencatatan-pencatatan, or officials and other property owners
wawancara-wawancara dengan orang- who are familiar with property values
orang atau pejabat-pejabat dan pemilik- and rents in the area and comparable
pemilik properti lainnya yang offers. The data is then analyzed to
mengetahui benar mengenai nilai-nilai obtain the GIM of the Object of
properti dan harga sewa di daerah itu Valuation.
serta penawaran yang sebanding. Data
tersebut kemudian dianalisa untuk
memperoleh GIM dari Obyek
Penilaian.
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar To obtain an indication of the market
Obyek Penilaian, GIM yang telah value of the Object of Valuation, the
diperoleh tersebut dikalikan dengan GIM that has been obtained is
PGI atau pendapatan kotor tahunan multiplied by the PGI or annual gross
Obyek Penilaian. income of the Object of Valuation.
- Pendekatan Biaya (Cost Approach) - Cost Approach
Pendekatan biaya adalah pendekatan The cost approach is a valuation
penilaian untuk mendapatkan nilai approach to obtain an indication of the
Obyek Penilaian berdasarkan biaya value of the Object of Valuation based
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong C.1
Page 42
reproduksi baru (reproduction cost on the cost of reproduction new or cost
new) atau biaya pengganti baru of replacement new cut-off date after
(replacement cost new) pada tanggal deducting depreciation.
penilaian (cut off date) setelah
dikurangi dengan penyusutan.
Biaya reproduksi baru/biaya pengganti Cost of reproduction new/cost of
baru dihitung dengan replacement new are calculated by
mempertimbangkan biaya-biaya yang considering the costs incurred for the
dikeluarkan untuk pengadaan suatu procurement of a property including
properti meliputi biaya perencanaan planning and supervision costs, unit or
dan pengawasan, biaya pengadaan unit material procurement costs, foundation
atau material, biaya pondasi, biaya costs, construction or installation costs,
konstruksi atau instalasi, termasuk including all standard expenses related
semua pengeluaran standar yang to transportation, insurance, import
berkaitan dengan angkutan, asuransi, duties, taxes, and interest costs during
bea masuk, pajak, dan biaya bunga the construction period, but excluding
selama masa konstruksi, tetapi tidak costs due to time delays and overtime
termasuk biaya akibat penundaan waktu costs.
dan biaya lembur.
Pendekatan biaya digunakan dalam Cost approach is used in valuation of
penilaian Obyek Penilaian yang berupa the Object of Valuation in the form of
bangunan dan sarana pelengkap buildings and other land improvement
lainnya, dengan mempertimbangkan considering that cost of
bahwa biaya reproduksi baru/biaya reproduction/replacement new and
pengganti baru dan penyusutan dari depreciation of the Object of Valuation
Obyek Penilaian yang berupa bangunan in the form of buildings and other land
dan sarana pelengkap lainnya dapat improvement can be estimated and at
diperkirakan. the time of site inspection.
- Pendekatan Pasar (Market Approach) - Market Approach
Pendekatan pasar adalah pendekatan The market approach is a valuation
penilaian yang menggunakan data approach that uses transaction or
transaksi atau penawaran atas properti offering data on properties that are
yang sebanding dan sejenis dengan comparable and similar to the Object of
Obyek Penilaian yang didasarkan pada Valuation which is based on a
suatu proses perbandingan dan comparison and adjustment process.
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan The market approach is carried out by
memperhatikan dan taking into account and considering
mempertimbangkan data penjualan dan data on sales and/or data on property
atau data penawaran properti yang offers that are comparable and similar
sebanding dan sejenis serta memiliki and have similar physical
kesamaan karakteristik baik dalam hal characteristics such as location, area
fisik seperti lokasi, luas dan bentuk and shape of land, frontage, nature of
tanah, sisi tanah yang berhadapan ownership/type of certificate,
dengan jalan (frontage), sifat topography, condition of land surface,
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, and accessibility, and other if any.
keadaan permukaan tanah, dan mudah
atau tidaknya dicapai (accessibility),
serta lain-lain bila ada.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong C.2
Page 43
Pendekatan pasar digunakan dalam The market approach is applied in this
penilaian ini dengan valuation considering that there are
mempertimbangkan bahwa pada saat sufficient amount of listings and
penilaian dilakukan diperoleh data offerings of comparable assets which in
pembanding properti yang sebanding our opinion are appropriate to be used
dan sejenis yang dapat digunakan in the process of land valuation.
dalam proses penilaian Obyek Penilaian
yang berupa tanah.
Pendekatan-pendekatan dan metode-metode We apply the approaches and methods
tersebut di atas kami aplikasikan dengan mentioned above by taking into account the
memperhatikan karakteristik aset-aset yang characteristics of the assets that are
menjadi bagian-bagian dari Obyek Penilaian components of the Object of Valuation as
sebagai berikut: follows:
- Penilaian atas Obyek Penilaian dilakukan - The valuation of the Object of Valuation is
dengan menggunakan pendekatan carried out using income approach with
pendapatan dengan metode GIM dan GIM method and cost approach
pendekatan biaya.
Dalam penilaian menggunakan metode In the valuation used the GIM method, an
GIM, indikasi nilai pasar Obyek Penilaian indication of the market value of the Object
dihasilkan dari konversi pendapatan kotor of Valuation is generated from the
tahunan PGI yang mencerminkan dan conversion of PGI that reflects and
mewakili pendapatan tahunan Obyek represents future annual income of the
Penilaian di masa yang akan datang dengan Object of Valuation with a certain constant
konstanta tertentu yang biasa disebut commonly referred as GIM.
dengan GIM.
Pendekatan biaya digunakan dalam The cost approach is used in the valuation
penilaian Obyek Penilaian yang berupa of the Object of Valuation in the form of
bangunan dan sarana pelengkap lainnya buildings and other land improvements by
dengan mempertimbangkan bahwa biaya considering that the cost of reproduction
reproduksi baru/biaya pengganti baru dan new/cost of replacement new and
penyusutan dari bangunan dan sarana depreciation of buildings and other land
sarana pelengkap lainnya dapat improvements can be estimated. Especially
diperkirakan. Khusus untuk penilaian for land valuation, the approach used is the
tanah, pendekatan yang digunakan adalah market data approach. The market approach
pendekatan data pasar. Pendekatan pasar is a valuation approach that uses transaction
adalah pendekatan penilaian yang or offering data on comparable and similar
menggunakan data transaksi atau properties to the valuation object based on a
penawaran atas properti yang sebanding comparison and adjustment process.
dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang
didasarkan pada suatu proses perbandingan
dan penyesuaian.
Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai Given that the Object of Valuation is valued
dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, using 2 (two) approaches, then the
selanjutnya indikasi nilai yang diperoleh indication of the value obtained from each
dari tiap-tiap pendekatan tersebut of these approaches is reconciled by
direkonsiliasi dengan melakukan carrying out a weighting to obtain a
pembobotan untuk memperoleh kesimpulan conclusion on the value of the Object of
nilai sebagai kesatuan unit operasional. Valuation as an operational unit.
******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong C.3
Page 44
D. URAIAN PENILAIAN/VALUATION DESCRIPTION
D.1 PENDEKATAN PENILAIAN D.1 VALUATION APPROACH
YANG DIGUNAKAN APPLIED
– PENDEKATAN BIAYA – COST APPROACH
Pendekatan biaya adalah pendekatan The cost approach is a valuation
penilaian untuk mendapatkan indikasi approach in which the value of the
nilai Obyek Penilaian yang berupa Object of Valuation in the form of
bangunan dan sarana pelengkap lainnya buildings and other land improvements is
berdasarkan biaya reproduksi baru obtained based on cost of
(reproduction cost new) atau biaya reproduction/replacement new on the
pengganti baru (replacement cost new) date of valuation, after deducted with
pada tanggal penilaian (cut off date) depreciation.
setelah dikurangi dengan penyusutan.
Pada pendekatan ini, nilai pasar Obyek In this valuation, market value of the
Penilaian yang berupa bangunan Object of Valuation in form of buildings
diperoleh dengan terlebih dahulu is calculated by estimating the
mengestimasi biaya pengganti baru replacement cost new (RCN) of the
(BPB) Obyek Penilaian yang berupa Object of Valuation in form of buildings
bangunan dengan menggunakan metode used the square meter method which is
meter persegi (square meter method) calculated based on the per meter square
yang dihitung dengan mengacu pada data RCN reference data for buildings in Kota
standar BPB per meter persegi bangunan Bekasi (obtained from MAPPI), which is
Kota Bekasi (diperoleh dari MAPPI), then adjusted by considering the
yang kemudian disesuaikan dengan materials used in the buildings. After
mempertimbangkan bahan-bahan such adjustments, the RCN is then
bangunan yang digunakan pada deducted by physical, functional, and
bangunan. Setelah disesuaikan, BPB external depreciation of the buildings and
tersebut kemudian dikurangi dengan other land improvements.
penyusutan/depresiasi fisik, fungsional,
dan eksternal dari bangunan dan sarana
pelengkap lainnya.
Nilai pasar tanah diperoleh dengan Market value of land using the the
menggunakan pendekatan pendekatan market approach. The market approach is
pasar. Pendekatan pasar adalah a valuation approach which considers the
pendekatan penilaian yang menggunakan transaction or offering of similar
data transaksi atau penawaran atas properties comparable to the Object of
properti yang sebanding dan sejenis Valuation in the form of land and
dengan Obyek Penilaian yang didasarkan establishes a value estimate based on
pada suatu proses perbandingan dan processes involving comparison and
penyesuaian. adjustment.
Penyesuaian dilakukan dengan langsung These data are then analyzed and
membandingkan secara keseluruhan adjustments are made for the differences
perbedaan dan kesamaan karakteristik between the Object of Valuation and the
antara Obyek Penilaian dengan data comparable assets
pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Penilaian Properti Yang Disusun untuk PT Catur Sentosa Adiprana Tbk/
Valuation of Property Compiled for PT Catur Sentosa Adiprana Tbk D.1
Page 45
Prosedur penyesuaian yang dilakukan The adjustment procedures used in the
dalam proses penilaian dengan market approach are as follows:
menggunakan pendekatan data pasar
adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data a. Offering prices of the comparables are
penawaran properti yang sebanding discounted to reflect the estimate
dan sejenis dengan Obyek Penilaian transaction prices.
diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk b. After the estimate transaction prices
masing-masing data pembanding for each comparable property are
diperoleh, dilakukan penyesuaian determined, adjustments are made for
untuk perbedaan-perbedaan dalam hal differences in characteristics between
karakteristik antara Obyek Penilaian the Object of Valuation and each
dan tiap-tiap data pembanding, comparable property, to make each
dengan tujuan untuk sedapat mungkin comparable property as close as
menyamakan masing-masing data possible to the Object of Valuation. A
pembanding dengan Obyek Penilaian. comparable property which is better in
Apabila data pembanding memiliki a certain characteristic compared to
karakteristik yang lebih baik daripada the Object of Valuation will be given
Obyek Penilaian, maka dilakukan negative adjustment in the estimate
penyesuaian negatif, sedangkan transaction price, and a comparable
apabila data pembanding memiliki property which is worse in a certain
karakteristik yang lebih jelek daripada characteristic compared to the Object
Obyek Penilaian, maka dilakukan of Valuation will be given positive
penyesuaian positif. adjustment in the estimate transaction
price.
c. Setelah penyesuaian untuk masing- c. After adjustments for each comparable
masing data pembanding dilakukan, property are made, market value of the
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Object of Valuation in the form of
Penilaian diperoleh dengan land is concluded using weighted
melakukan rata-rata tertimbang dari average of the adjusted prices of each
indikasi nilai masing-masing data comparable property. Weight for each
pembanding yang telah disesuaikan. comparable property is determined
Bobot dari tiap-tiap data pembanding based on the amount of adjustments
ditentukan berdasarkan besar kecilnya made. Comparable property with more
penyesuaian yang dilakukan. Data adjustments (in absolute value) is
pembanding dengan penyesuaian yang given smaller weight, while
lebih besar (secara absolut) diberi comparable property with less
bobot yang lebih kecil, sedangkan adjustments (in absolute value) is
data pembanding dengan penyesuaian given bigger weight.
yang lebih kecil (secara absolut)
diberi bobot yang lebih besar.
Dengan demikian, berdasarkan Therefore, based on cost approach,
pendekatan biaya, indikasi nilai pasar market value of the Object of Valuation
Obyek Penilaian yang berupa tanah, in the form of land, buildings and other
bangunan dan sarana pelengkap lainnya land improvements, can be calculated by
dapat dihitung dengan formula sebagai the following formula:
berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong D.2
Page 46
Nilai Pasar = (BPB - [BPB × Market Value = (RCN - [RCN ×
Penyusutan/Depresiasi]) Depreciation]) +
+ Nilai Pasar Tanah Market Value of
Land
PROSEDUR PENILAIAN VALUATION PROCEDURES
Sesuai dengan pendekatan dan metode In accordance with the approach of
penilaian yang telah diuraikan di atas, valuation mentioned above, the
untuk menentukan nilai pasar Obyek procedure to determine the market value
Penilaian yang berupa bangunan dan of the Object of Valuation in the form of
sarana pelengkap lainnya, berdasarkan buildings and other land improvements,
pendekatan biaya kami melakukan are as follows:
perhitungan berdasarkan kondisi pasar
dengan prosedur yang dijelaskan dalam
uraian berikut ini.
1. BPB 1. RCN
BPB Obyek Penilaian yang berupa The RCN of the Object of Valuation
bangunan dan sarana pelengkap in the form of buildings and other
lainnya diestimasi dengan land improvements is estimated by
menggunakan metode meter persegi using the square meter method
yang dihitung dengan mengacu pada which is calculated based on the per
data standar BPB per meter persegi meter square RCN reference data for
bangunan Kota Bekasi (diperoleh buildings in Kota Bekasi (obtained
dari MAPPI), yang kemudian from MAPPI), which is then
disesuaikan dengan adjusted by considering the materials
mempertimbangkan bahan-bahan used in the buildings and other land
bangunan yang digunakan pada improvements.
bangunan dan sarana pelengkap
lainnya.
2. Penyusutan/Depresiasi 2. Depreciation
Penyusutan/depresiasi atas Obyek Depreciation of the Object of
Penilaian yang berupa bangunan dan Valuation in the form of buildings
sarana pelengkap lainnya diestimasi and other land improvements is
menggunakan metode breakdown estimated by considering the
yaitu dengan mempertimbangkan physical, functional, and external
kondisi fisik, fungsional, dan condition of the Object of Valuation
eksternal dari Obyek Penilaian yang in the form of buildings and other
berupa bangunan dan sarana land improvements.
pelengkap lainnya.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian 3. Market Value of the Object of
Valuation
Nilai pasar Obyek Penilaian yang Market value of the Object of
berupa bangunan dan sarana Valuation in the form of buildings,
pelengkap lainnya, diperoleh dengan other land improvements, and
mengurangkan penyusutan/ machinery and hotel equipment is
depresiasi terhadap BPB Obyek obtained by deducting depreciation
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong D.3
Page 47
Penilaian yang berupa bangunan dan to RCN of the Object of Valuation in
sarana pelengkap lainnya. the form of buildings and other land
improvements.
PENILAIAN VALUATION
Dari perhitungan dengan menggunakan From the calculation using the cost
pendekatan biaya, diperoleh hasil bahwa approach, the market value of the Object
nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa of Valuation in the form of land,
tanah, bangunan, dan sarana pelengkap buildings, and other land improvements
lainnya adalah sebesar is Rp 419,339,100,000.00 The
Rp 419.339.100.000,00 dengan calculation summary of the Object
ringkasan perhitungan sebagai berikut: Valuation is as follows:
- Ringkasan Perhitungan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian/
Summary of Calculation of the Indicated Market Value of the Object of the Valuation
Nilai Pasar/
Uraian/Description Luas/Area Market Value
(Rp ,000.00)
1. Tanah/Land 20.919,00 m² 330.520.200
2. Bangunan/Buildings
- Outlet Mitra10 17.695,00 m² 71.764.000
- Gudang & Risefloor/Warehouse & Risefloor 4.048,00 m² 15.733.100
- Pos Jaga/Guard Post 30,00 m² 64.800
- Rumah Control Room /Control Room House 27,00 m² 63.800
- Rumah Genset/Generator House 44,00 m² 103.900
- Rumah Trafo/Trafo House 24,00 m² 56.700
- Musholla/Prayer Room 96,00 m² 207.300
- Rumah Pompa Lama/Old Waterpump House 50,00 m² 112.200
- Rumah Genset Lama/Old Generator House 56,00 m² 125.600
Total Bangunan/Total Buildings 22.070,00 m² 88.231.400
3. Sarana Pelengkap Lainnya/Other Land Improvements
- Pagar keliling/Parimeter Fence 106.800
- Perkerasan halaman/Courtyard Pavement 480.700
Total Sarana Pelangkap Lainnya/Total Other Land Improvements 587.500
Total 419.339.100
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong D.4
Page 48
- Ringkasan Perhitungan Indikasi Nilai Pasar Tanah/
Summary of Calculation of the Indicated Market Value of the Land
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Valuation Object Description No
1 2 3
1. Nama Jalan Jl. Raya Alternatif Cibubur Jl. Alternatif Cibubur Jl. Alternatif Cibubur Jl/ Alternatif Cibubur Jl. Raya Alternatif Street 1.
Kelurahan/Desa Jatirangga Nagrak Jatisampurna Harjamukti Jatirangga District
Kecamatan Jatisampurna Gunung Putri Jatisampurna Cimanggis Jatisampurna Sub District
Kotamadya/Kabupaten Bekasi Bogor Bekasi Depok Bekasi Municipality / Regency
Propinsi Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Province
Koordinat Lokasi 6°22'52.7"S 106°55'51.8"E 6°23'07.3"S 106°56'03.9"E 6°22'37.9"S 106°55'11.8"E 6°22'32.4"S 106°54'14.5"E
2. Luas tanah (m²) 20.919 16.091,00 32.000,00 2.000,00 20,919 Land area (m²) 2.
3. Luas bangunan (m²) 22.070 9.793,00 - 22,070 Building area (m²) 3.
4. Harga Penawaran (Rp) 300.000.000.000 480.000.000.000 44.000.000.000 Offering Price (Rp) 4.
5. Status Penawaran Penawaran Transaksi 2021Bln Juli/Agstus Status 5.
6. Diskon 10,0% 10,0% 0,0% Discount 6.
7. Peruntukan sesuai tata kota Perdagangan dan Jasa Campuran Campuran Campuran Trade and Service Allotment according to urban 7.
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHGB SHM SHM SHGB Proof of ownership 8.
9. Penggunaan Hotel Tanah dan Bangunan Tanah Kosong Tanah Kosong Hotel Utilization 9.
ANALISA
10. Harga setelah diskon (Rp) 270.000.000.000 432.000.000.000 44.000.000.000 Price after discount (Rp) 10.
11. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) 3.219.231 - - Assumption of replacement cost new (Rp/m²) 11.
12. Asumsi kondisi bangunan 50,0% 60,0% 0,0% Assumption of building condition 12.
13. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) 15.762.964.592 - - Indication of maket value of building (Rp) 13.
14. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 254.237.035.409 432.000.000.000 44.000.000.000 Indication of maket value of land (Rp) 14.
15. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 15.799.952 13.500.000 22.000.000 Indication of maket value of land (Rp/m²) 15.
16. Analisa penyesuaian nilai tanah per m² Analysis of adjusting land values per m² 16.
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Time (Offering/Transaction) a.
b. Lokasi Location b.
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Road side -
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Corner -
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Located at T junction -
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Cul de sac -
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Distance to main street -
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Distance to business activity -
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Conditions/soil (hard/soft) -
- Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Beach Side -
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 River side -
- Kelas jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Road Class -
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Free/prone to flooding -
- Kenyamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Amenities -
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Near traditional markt -
- Dekat Bandara 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Near railroad -
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Near Gas Station -
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Road Traffic Conditions -
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Near toll gate -
c. Ukuran -5,0% -789.998 10,0% 1.350.000 -20,0% -4.400.000 Size c.
d. Kontur/Topografi Contour/Topography d.
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Countour (flat/bumpy) -
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) 0,0% 0 5,0% 675.000 0,0% 0 Elevation (under/above road surface) -
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Accessibility d.
f. Tanda bukti kepemilikan 5,0% 789.998 0,0% 0 0,0% 0 Ownership f.
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Land Shape g.
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Land Utilization h.
i. Peraturan (kdb/klb) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Regulation (kdb/klb) i.
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Zoning j.
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Scarcity k.
l. Fasilitas Facility l.
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Electricity -
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Telephone -
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Fresh Water -
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Waste treatment -
m. Fasilitas Sosial dan Umum 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Industrial Zoning (Heavy, Medium, Light) m.
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Security -
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 Social facilities and public facilities n
n Fasus & Fasom/Perkembangan Lingkungan 0,0% 0 0,0% 0 -5,0% -1.100.000 Environmental & social economic quality o
Total 0,0% 0 15,0% 2.025.000 -25,0% -5.500.000 Total
17. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 15.799.952 15.525.000 16.500.000 Indication of land value (Rp/m²) 17.
18. Persentase pembobotan 100,00% 48,39% 32,26% 19,35% 100,00% Percentage of weighting 18.
19. Nilai hasil pembobotan (Rp) 7.645.138 5.008.065 3.193.548 The weighted value (Rp) 19.
20. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 15.846.751 Contact Person 15,846,751 Land market value (Rp/m²) 20.
21. Dibulatkan (Rp/m²) 15.800.000 15,800,000 Rounded (Rp/m²) 21.
22. Nilai pasar tanah (Rp) 330.520.000.000 Ibu Devina Pratiwi Ibu Sarah Bpk. Kinanto 330,520,000,000 Market value of land (Rp) 22.
0811 820 9500 0878 6985 1989 0818 886 402
– PENDEKATAN PENDAPATAN – INCOME APPROACH
Pendekatan pendapatan merupakan suatu Income approach is a valuation approach
pendekatan penilaian dimana nilai suatu where the value of a property is
properti ditentukan berdasarkan determined based on its ability to
kemampuan properti tersebut untuk generate future profits over its economic
menghasilkan keuntungan di masa life.
mendatang selama umur ekonomisnya.
Dalam penilaian Obyek Penilaian, nilai In the valuation used the GIM method,
Obyek Penilaian dihasilkan dari konversi an indication of the market value of the
pendapatan kotor tahunan (potential Object of Valuation is generated from
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong D.5
Page 49
gross income/PGI) yang mencerminkan the conversion of potential gross annual
dan mewakili pendapatan tahunan Obyek income (PGI) that reflects and represents
Penilaian di masa yang akan datang the future annual income of the Object of
dengan konstanta tertentu yang biasa Valuation with a certain constant
disebut dengan GIM. commonly referred to as GIM.
Untuk melaksanakan penilaian dengan For conducting the valuation used the
metode GIM, kami memperhatikan GIM method, we consider sales and
penjualan dan sewa properti yang leases of comparable and similar
sebanding dan sejenis serta memiliki properties that have similar
kesamaan karakteristik baik dalam hal characteristics in terms of physical,
fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, location, and investment characteristics,
bila ada, pencatatan-pencatatan, if any, records, interviews with persons
wawancara-wawancara dengan orang- or officials and other property owners
orang atau pejabat-pejabat dan pemilik- who are familiar with property values
pemilik properti lainnya yang and rents in the area and comparable
mengetahui benar mengenai nilai-nilai offers. The data is then analyzed to
properti dan harga sewa di daerah itu obtain the GIM of the Object of
serta penawaran yang sebanding. Data Valuation.
tersebut kemudian dianalisa untuk
memperoleh GIM dari Obyek Penilaian.
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar To obtain an indication of the market
Obyek Penilaian, GIM yang telah value of the Object of Valuation, the
diperoleh tersebut dikalikan dengan PGI GIM that has been obtained is multiplied
atau pendapatan kotor tahunan Obyek by the PGI or annual gross income of the
Penilaian. Object of Valuation.
PROSEDUR PENILAIAN VALUATION PROCEDURES
Sesuai dengan pendekatan dan metode In accordance with the approach and
penilaian yang telah diuraikan di atas, method of valuation described above, to
untuk menentukan indikasi nilai pasar determine the indication of market value
Obyek Penilaian kami melakukan of the Object of the Valuation we
perhitungan berdasarkan kondisi pasar perform calculations based on market
dengan prosedur yang akan dijelaskan conditions with the procedures described
dalam uraian berikut ini: in the following description:
1. Pendapatan Kotor Tahunan 1. Annual Gross Income
Mengestimasi pendapatan kotor Estimates the gross annual income of
tahunan dari Obyek Penilaian yang the Object of Valuation obtained
diperoleh dari properti yang from comparable and similar
sebanding dan sejenis dengan Obyek properties to the Object of
Penilaian. Pendapatan kotor tahunan Valuation. The gross annual income
yang dimaksud adalah PGI. referred to is PGI.
2. Harga Jual 2. Sale Price
Mengestimasi harga jual Obyek Estimating the selling price of the
Penilaian dengan melakukan Object of Valuation by making
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong D.6
Page 50
penyesuaian yang diperoleh dari adjustments obtained from
pembanding properti yang sebanding comparable and similar properties to
dan sejenis dengan Obyek Penilaian. the Object of Valuation.
3. Penentuan GIM 3. Determination of GIM
Harga jual (value) Sale price (value)
GIM = GIM =
Potential gross Potential gross
income (PGI) income (PGI)
4. Penentuan Nilai 4. Determination of Value
Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian The indication of the market value of
dihitung dengan cara mengalikan the Object of Valuation is calculated
PGI dengan rata-rata GIM yang by multiplying the PGI by the
diperoleh. average GIM obtained.
PENENTUAN GIM DETERMINATION OF GIM
Dalam penilaian ini GIM diperoleh dari In this valuation, GIM is derived from
perbandingan harga jual properti dengan the comparison of the property selling
pendapatan kotor tahunan properti price with the property gross annual
tersebut tanpa mempertimbangkan income without considering cost factors
faktor-faktor biaya seperti utilitas, pajak, such as utilities, taxes, maintenance, and
pemeliharaan, dan tingkat kekosongan. vacancy rates.
Harga jual properti adalah harga properti The sale price of the property is the price
komersial yang berasal dari data of the commercial property derived from
penawaran penjualan properti komersial sales bid data of similar commercial
sejenis, yang memiliki karakteristik yang property, which have the same
sama dengan Obyek Penilaian, characteristics as the Object of
sedangkan pendapatan kotor tahunan Valuation, while the gross annual income
adalah indikasi pendapatan sewa tahunan is estimated annual rental income from
dari Obyek Penilaian tanpa dikurangi the Object of Valuation without
dengan biaya apapun. Untuk menghitung deducting any costs. To calculate the
pendapatan kotor tahunan, kami gross annual income, we refer to the
mengacu pada data pasar penawaran market data of office building rental bids
sewa properti komersial yang berlaku prevailing on the valuation date.
saat tanggal penilaian.
Selanjutnya, dari hasil perhitungan Furthermore, from the calculation
diperoleh rata-rata GIM adalah sebesar results, the average GIM is 33 times.
33 kali.
Rata-rata GIM yang diperoleh tersebut The average GIM obtained is used to
digunakan untuk menentukan nilai pasar determine the market value of the Object
Obyek Penilaian. of Valuation.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong D.7
Page 51
PENILAIAN VALUATION
Dari perhitungan dengan menggunakan From the calculation using the income
pendekatan pendapatan, diperoleh hasil approach, the market value of the Object
bahwa nilai pasar Obyek Penilaian of Valuation is Rp 421,945,000,000.00
adalah sebesar Rp 421.945.000.000,00 The calculation summary of the Object
dengan ringkasan perhitungan sebagai Valuation is as follows:
berikut:
Harga Sewa Setelah Harga
Gross Income
No. Lokasi/Location Diskon/Rent Price After Penawaran Jual/Price
Muliplier (GIM)
Discount (Rp/Th) Sell Offer
1 Jl. Raya Alternatif Cibubur 127.500.000 4.044.000.000 32
2 Jl. Raya Alternatif Cibubur 136.000.000 4.044.000.000 30
3 Jl. Raya Alternatif Cibubur 140.250.000 5.393.000.000 38
Rata-Rata GIM 33
Analisa Penentuan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian/Analysis of Determination
of Market Value Indication of Object of Valuation
Luas Tanah/Land Area (m²) 20.919 20.919
Luas Bangunan/Buildings Area (m²) 21.743 21.743
Harga Sewa Rata-Rata/Average Rent Price (Rp/m²/Tahun) 582.730 582.730
Indikasi Pendapatan Kotor Obyek Penilaian/
Potential Gross Income Indication of the Object of Valuation (Rp/Tahun) 12.670.298.390 12.670.298.390
GIM 33 33
Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian dengan Metode GIM/
Indication of Market Value of Object of Valuation with GIM Method 421.945.027.269 421.945.027.269
Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian/
Indication of Market Value of the Object of Valuation (Dibulatkan/Round ) 421.945.000.000 421.945.000.000
D.2 REKONSILIASI D.2 RECONCILIATION
Untuk mendapatkan nilai pasar dari To obtain the market value of the Object
Obyek Penilaian yang merupakan hasil of Valuation which represents the
gabungan dari dua pendekatan penilaian combined result of the two valuation
yang digunakan, kami merekonsiliasi approaches used, we reconciled the value
nilai yang dihasilkan dari masing-masing resulting from each approach by
pendekatan dengan melakukan weighting the indicative market value of
pembobotan nilai pasar indikatif dari the Object of Valuation obtained from
Obyek Penilaian yang diperoleh dari both approaches. We used a 40.00%
kedua pendekatan tersebut. Kami weight for the income approach with the
menggunakan bobot 40,00% untuk GIM method and 60.00% for the cost
pendekatan pendapatan dengan metode approach.
GIM dan 60,00% untuk pendekatan
biaya.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi, nilai Based on the reconciliation, the market
pasar Obyek Penilaian adalah sebesar value of the Object of Valuation is
Rp 420.381.460.000,00 dengan amounting to Rp 420,381,460,000.00
perhitungan sebagai berikut with the calculation as follows:
(Rp Ribu/Million )
Indikasi Nilai Nilai Pasar
Bobot/
Uraian/Description Pasar/Indication Tertimbang/Weighte
Weight
Market Value d Market Value
Pendekatan Pendapatan/Income Approach 421.945.000 40,00% 168.778.000
Pendekatan Biaya/Cost Approach 419.339.100 60,00% 251.603.460
Total 841.284.100 100,00% 420.381.460
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong D.8
Page 52
Rincian nilai pasar Obyek Penilaian The market value of the Object of
dapat dilihat pada tabel berikut: Valuation is detailed as follows:
Biaya Pengganti Penyusutan/ Nilai Pasar/
No. Uraian/Description Baru/Replacement Depreciation Market Value
Cost New (Rp Ribu) (%) (Rp Ribu)
1. Tanah/Land 330.520.200 0,00% 330.520.200
2. Bangunan/Buildings 111.356.900 19,84% 89.266.865
3. Sarana Pelengkap Lainnya/ 1.468.700 59,53% 594.395
Other Land Improvements
Total 420.381.460
D.3 KESIMPULAN PENILAIAN D.3 VALUATION CONCLUSION
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor- Based on the foregoing and other factors
faktor yang erat hubungannya dengan relevant to the valuation, it is our opinion
penilaian, kami berkesimpulan bahwa: that:
Rp 420.381.460.000,00
( EMPAT RATUS DUA PULUH MILIAR TIGA RATUS DELAPAN PULUH SATU
JUTA EMPAT RATUS ENAM PULUH RIBU RUPIAH / FOUR HUNDRED AND
TWENTY BILLION THREE HUNDRED AND EIGHTY-ONE MILLION FOUR
HUNDRED AND SIXTY THOUSAND RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek represents the market value of the Object
Penilaian pada tanggal of Valuation as of December 31, 2022.
31 Desember 2022.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong D.9
Page 53
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN/DESCRIPTION OF THE OBJECT OF VALUATION
- TANAH - LAND
Obyek Penilaian adalah tanah yang The Object of Valuation is a land which
berdiri di atas sebidang tanah dengan is built on a parcel of land with 8 (eight)
8 (delapan) buah dokumen kepemilikan. ownership documents.
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat Description of the land is as follows:
dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI LOCATION AND IDENTIFICATION
Tanah dalam penilaian adalah sebidang The land valuation is a parcel of land
tanah yang terletak di Propinsi Jawa located at Propinsi Jawa Barat, Kota
Barat, Kota Bekasi, Kecamatan Bekasi, Kecamatan Jatisampurna,
Jatisampurna, Kelurahan Jatirangga dan Kelurahan Jatirangga and identified as
dapat diidentifikasikan sebagai Jl. Alternatif Cibubur Km 14.
Jl. Alternatif Cibubur Km 14.
DATA TANAH DATA OF LAND
Tanah tersebut dilengkapi dengan The land is covered with 8 (eight)
8 (delapan) buah dokumen kepemilikan ownership documents as follows:
sebagai berikut:
1. SHM No. 00322 yang diterbitkan di 1. SHM No. 00322 issued in Bekasi,
Bekasi pada tanggal 5 Desember dated December 5, 2005, registered
2005, terakhir tercatat atas nama on the name of Budyanto Totong,
Budyanto Totong, dengan Surat and Letter of Measurement
Ukur No. 661/Jatirangga/2005 No. 661/Jatirangga/2005, dated
tanggal 15November 2005, di November 15, 2005, at Kelurahan
Kelurahan Jatirangga, Kecamatan Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Jatisampurna, Kota Bekasi, Propinsi Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
Jawa Barat, luas 1.190,00 m². 1,190.00 m² area of land,
2. SHM No. 00335 yang diterbitkan di 2. SHM No. 00335 issued in Bekasi,
Bekasi pada tanggal 3 April 2006, dated April 3, 2006, registered on the
terakhir tercatat atas nama Budyanto name of Budyanto Totong, and
Totong, dengan Surat Ukur Letter of Measurement
No. 673/Jatirangga/2006 tanggal No. 673/Jatirangga/2006, dated
9Maret 2006, di Kelurahan March 9, 2006, at Kelurahan
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
luas 500,00 m². 500.00 m² area of land.
3. SHM No. 00739 yang diterbitkan di 3. SHM No. 00739 issued in Bekasi,
Bekasi pada tanggal 27 Juli 2011, dated July 27, 2011, registered on
terakhir tercatat atas nama Budyanto the name of Budyanto Totong, and
Totong, dengan Surat Ukur Letter of Measurement
No. 22/Jatirangga/2010 tanggal No. 22/Jatirangga/2010, dated
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.1
Page 54
27Oktober 2010, di Kelurahan October 27, 2010, at Kelurahan
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
luas 1.068,00 m². 1,068.00 m² area of land.
4. SHM No. 01576 yang diterbitkan di 4. SHM No. 01576 issued in Bekasi,
Bekasi pada tanggal dated August 29, 2012, registered on
29 Agustus 2012, terakhir tercatat the name of Budyanto Totong, and
atas nama Budyanto Totong, dengan Letter of Measurement
Surat Ukur No. 66/Jatirangga/2012 No. 66/Jatirangga/2012, dated July
tanggal 16 Juli 2012, di Kelurahan 16, 2012, at Kelurahan Jatirangga,
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Kecamatan Jatisampurna, Kota
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
luas 181,00 m². 181.00 m² area of land.
5. SHM No. 01607 yang diterbitkan di 5. SHM No. 01607 issued in Bekasi,
Bekasi pada tanggal dated February 4, 2013, registered on
4 Februari 2013, terakhir tercatat the name of Budyanto Totong, and
atas nama Budyanto Totong, dengan Letter of Measurement
Surat Ukur No. 1/Jatirangga/2013 No. 1/Jatirangga/2013, dated January
tanggal 7Januari 2013, di Kelurahan 7, 2013, at Kelurahan Jatirangga,
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Kecamatan Jatisampurna, Kota
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
luas 451,00 m². 451.00 m² area of land.
6. SHM No. 01661 yang diterbitkan di 6. SHM No. 01661 issued in Bekasi,
Bekasi pada tanggal 12 Desember dated December 12, 2012, registered
2012, terakhir tercatat atas nama on the name of Budyanto Totong,
Budyanto Totong, dengan Surat and Letter of Measurement
Ukur No. 67/Jatirangga/2013 tanggal No. 67/Jatirangga/2013, dated
10September 2013, di Kelurahan September 10, 2013, at Kelurahan
Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna, Jatirangga, Kecamatan Jatisampurna,
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
luas 1.695,00 m². 1,695.00 m² area of land.
7. SHM No. 01682 yang diterbitkan di 7. SHM No. 01682 issued in Bekasi,
Bekasi pada tanggal 24 Januari dated January 24, 2005, registered on
2005, terakhir tercatat atas nama the name of Budyanto Totong, and
Budyanto Totong, dengan Surat Letter of Measurement
Ukur No. 2999/Jatikarya/2005 No. 2999/Jatikarya/2005, dated
tanggal 7Januari 2005, di Kelurahan January 7, 2005, at Kelurahan
Jatikarya, Kecamatan Jatisampurna, Jatikarya, Kecamatan Jatisampurna,
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
luas 604,00 m²; dan 604.00 m² area of land; and
8. SHM No. 02364 yang diterbitkan di 8. SHM No. 02364 issued in Bekasi,
Bekasi pada tanggal 27 Desember dated December 27, 2004, registered
2004, terakhir tercatat atas nama on the name of Budyanto Totong,
Budyanto Totong, dengan Surat and Letter of Measurement
Ukur No. 806/2017 tanggal No. 806/2017, dated September 22,
22September 2017, di Kelurahan 2017, at Kelurahan Jatikarya,
Jatikarya, Kecamatan Jatisampurna, Kecamatan Jatisampurna, Kota
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Bekasi, Propinsi Jawa Barat for
15,230.00 m² area of land.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.2
Page 55
luas 15.230,00 m².
Total luas tanah berdasarkan dokumen Total land area in accordance with the
tersebut adalah 20.919,00 m². documents is 20,919.00 m².
ANALISIS LINGKUNGAN NEIGHBORHOOD ANALYSIS
Lokasi tanah terletak di kawasan The land is located at mixed use area,
campuran yang merupakan daerah bebas which is free of flood.
banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari The site can be reached from Jagorawi
Jl. Tol Jagorawi ke arah selatan, keluar Toll Road heading to the south and than
di Gerbang Tol Cibubur, pada pertigaan exit Cibubur Toll Gate, at the T-junction
Jl. Alternatif Cibubur membelok ke arah with Jl. Alternatif Cibubur to the south
selatan ± 4 km menuju lokasi yang leading the location with a distance of
dimaksud. ± 4 km.
Di sekitarnya pada umumnya adalah In general, the surroundings are
bangunan rumah toko (ruko), rumah shophouses, hospital, residential houses
sakit, perumahan dan mall dengan and mall in good condition and
kondisi rata-rata baik dan bersifat permanent building.
permanen.
Di sebelah barat daya dari lokasi dengan In the southwest with a radius of ± 600 m
radius ± 600 m terdapat Mall Ciputra from the location lies Mall Ciputra
Cibubur, di sebelah tenggara dengan Cibubur, in the Southeast side with a
radius ± 350 m dari lokasi terdapat radius of ± 350 m from the location lies
Perumahan CitraGrand Cibubur, CitraGrand Cibubur Residential, whereas
sedangkan pusat kota Bekasi terletak di the city center of Kota Bekasi lies in the
sebelah timur laut dengan jarak ± 34 km. northeast side within a distance of
± 34 km from the location.
Kami juga mengidentifikasi sisi positif We also identified the positive side of the
dari lokasi Obyek Penilaian, yaitu Obyek location of the Object of Valuation,
Penilaian dekat dengan pusat keramaian namely the Object of Valuation is close
dan mudah dijangkau dari jalan tol. to the center of the crowd and easily
accessible from the toll road.
ANALISIS SITE SITE ANALYSIS
Lokasi tanah di sisi sebelah utara dari Location of the land is in the north of
Jl. Alternatif Cibubur. Jl. Alternatif Cibubur.
Bentuk tanah tidak beraturan dengan The land is irregular shape with a
ukuran lebar depan yang sejajar dengan frontage of ± 103 m and a maximum
jalan di depan lokasi ± 103 m dan depth of ± 114 m.
panjang ke belakang maksimum
± 114 m.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.3
Page 56
Kontur tanah pada umumnya datar Contour of the land is generally flat with
dengan ketinggian kurang lebih sama the same elevation than the road in front
dengan permukaan jalan di depan lokasi. of location.
Sifat tanah pada umumnya adalah tanah In general, land condition is hard.
keras.
Di atas tanah telah ada bangunan There is Mitra 10 Cibubur Supermarket
Supermarket Mitra 10 Cibubur. building already on the ground.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut: The land boundaries are as follows:
- Sebelah utara : Tanah kosong. - North : Vacand land.
- Sebelah timur : Yayasan - East : Yayasan
Radhasoami Radhasoami
Satsang Beas Satsang Beas
Indonesia. Indonesia.
- Sebelah selatan : Jl. Alternatif - South : Jl. Alternatif
Cibubur. Cibubur.
- Sebelah barat : Pemukiman dan - West : Vacant land and
tanah kosong. residential.
Perkerasan jalan di depan lokasi The road in front of the location
(Jl. Alternatif Cibubur) pada umumnya (Jl. Alternatif Cibubur) is generally
terbuat dari aspal hotmix dengan lebar hardened with aspalt hotmix ± 22 m
± 22 m dilengkapi dengan saluran air wide, completed with closed sewerage,
tertutup, jalur hijau, median jalan, green belt, road divide, sidewalk, and
trotoar, dan lampu penerangan jalan street lighting.
umum.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah The location can be reached from the
barat laut melalui jalan tol Jagorawi – west route, through Jagorawi toll road –
Gerbang Tol Cibubur – Jl. Alternatif Cibubur Toll Gate – Jl. Alternatif
Cibubur. Cibubur.
PERENCANAAN KOTA URBAN PLANNING
Berdasarkan informasi rencana tata kota Based on information of urban planning
yang kami terima dari manajemen which received from the management of
Perseroan, lokasi Obyek Penilaian the Company, the Object of Valuation is
terletak di areal yang memiliki located in an area designated for mixed
peruntukan sebagai kawasan campuran. area.
FASILITAS LINGKUNGAN NEIGHBORHOOD FACILITY
Lalu lintas umum terdapat di Public transportation goes along
Jl. Alternatif Cibubur, yang merupakan Jl. Alternatif Cibubur, which is the main
lalu lintas utama di daerah tersebut yang road in the area and situated in the front
terletak di depan lokasi dan merupakan of the location and is a two-way traffic
lalu lintas dua arah dari barat ke timur from west to east and the other way
dan sebaliknya dengan intensitas around with a high traffic intensity.
pemakaian yang tinggi.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.4
Page 57
Perkerasan jalan terbuat dari aspal The road is hardened with asphalt hotmix
hotmix dengan lebar ± 22 m dan ± 22 m wide, completed with close
dilengkapi dengan saluran air tertutup sewerage and road lighting.
dan lampu penerangan jalan.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas Electricity from PT PLN (Persero), clear
listrik dari PT PLN (Persero), air bersih water from PDAM, and telephone line
dari PDAM, dan telepon dari PT Telkom from PT Telkom (Persero) Tbk are
(Persero) Tbk, yang semuanya telah available in the area and connected to the
disambungkan ke lokasi, serta fasilitas location, and public transport facility.
transportasi umum, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN ZONING, HIGHEST AND BEST USE
TERBAIK
Pemanfaatan tertinggi dan terbaik The highest and best use, based on the
(highest and best use atau HBU) KEPI & SPI, is defined as “the most
berdasarkan KEPI & SPI didefinisikan probable use of a property which
sebagai “penggunaan yang paling physically possible, appropriately
mungkin dan optimal dari suatu aset, justified, legally permissible, financially
yang secara fisik dimungkinkan, telah feasible, and which results in the highest
dipertimbangkan secara memadai, secara value of the property being valued”
hukum diizinkan, secara finansial layak, (KEPI & SPI –KPUP 10.1).
dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset
tersebut” (KEPI & SPI –KPUP 10.1).
Analisis pemanfaatan tertinggi dan Analysis of the highest and best use of
terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini land (as improved) is as follows:
(as improved) adalah sebagai berikut:
- Penggunaan Secara Hukum - Legal Aspect
Berdasarkan sertifikat kepemilikan Based on land ownership certificates,
tanah, lokasi Obyek Penilaian terletak the Object of Valuation is located in
di areal yang memiliki peruntukan an area designated for vertical
sebagai kawasan hunian vertikal. residential area. The current use of the
Dengan demikian, Obyek Penilaian Object of Valuation already fulfills
telah sesuai dengan peruntukan dan and/or the existing regulations.
atau peraturan yang berlaku.
- Penggunaan Secara Fisik - Physical Use
Dengan memperhatikan tanah seluas Considering that the land area is
20.919,00 m² dan bangunan seluas 20,919.00 m² and buildings area is
22.070,00 m², maka Obyek Penilaian 22,070.00 m², the Object of Valuation
telah memenuhi penggunaan yang is physically feasible for a commercial
layak secara fisik sebagai kawasan use.
komersial.
- Penggunaan Secara Finansial - Financial Aspect
Obyek Penilaian adalah supermarket The Object of Valuation is a
yang memiliki potensi untuk supermarket which has potential to
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.5
Page 58
menghasilkan pendapatan. generate income.
- Penggunaan Berdasarkan Nilai - The Highest Value
Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi sekitar, Considering the surrounding location,
situasi pasar, dan pengembangan di market situation, and land
sekelilingnya, maka development in the surrounding area,
penggunaan/pemanfaatan Obyek the usage of the Object of Valuation
Penilaian sebagai supermarket saat ini for a supermarket is estimated to
diperkirakan memberikan nilai yang provide the highest value.
tertinggi.
Mengingat uraian-uraian di atas dan Based on the analysis above and
memperhatikan penggunaan tanah di considering the use of surrounding area,
sekitarnya, maka menurut hemat kami we are of the opinion that the usage for
penggunaan/pemanfaatan tanah sebagai supermarket represents the highest and
supermarket diperkirakan merupakan best use of the land.
penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi
dan terbaik dari tanah tersebut.
E.2 BANGUNAN E.2 BUILDINGS
OUTLET MITRA 10 OUTLET MITRA 10
Tipe bangunan : Supermarket. Type of building : Supermarket.
Jumlah lantai : 3 (tiga). Number of story : 3 (three).
Konstruksi
bangunan : Rangka baja dan Construction : Steel frames and
beton bertulang. reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Rangka baja dan - Foundation : Steel frames and
beton bertulang. reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
atap : Rangka baja. structure : Steel frames.
Lantai : Keramik. Floor : Ceramic tiles.
Dinding : Pasangan bata ringan Wall : Plastered and painted
diplester dan dicat. light brick masonry.
Kusen, pintu, Frame, door,
dan jendela : Alumunium, pintu and window : Alumunium, glass
kaca dengan rangka doors with
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.6
Page 59
alumunium, jendela alumunium frames,
kaca dengan rangka and glass windows
alumunium. with alumunium
frames.
Langit-langit : Gypsumboard. Ceiling : Gypsumboard.
Penutup atap : Alderon. Roof : Alderon roof.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
- Sumber air bersih - The source of
dari PDAM yang clean water is
disalurkan obtained from
menggunakan PDAM which is
pompa listrik. distributed using
an electric pump.
- Jaringan - Connected
telekomunikasi telephone line
dari PT Telkom from PT Telkom
(Persero) Tbk. (Persero) Tbk.
Luas bangunan
efektif : 17.695,00 m². Effective area : 17,695.00 m².
Kondisi*) : Baik. Condition *) : Good.
GUDANG DAN RISEFLOOR WAREHOUSE AND RISEFLOOR
Tipe bangunan : Gudang. Type of building : Warehouse.
Jumlah lantai : 1 (satu). Number of story : 1 (one).
Konstruksi
bangunan : Rangka baja dan Construction : Steel frames and
beton bertulang. Reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Ranka baja dan - Foundation : Steel frames and
Beton bertulang. Reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
atap : Rangka baja. structure : Steel frames.
Lantai : Beton bertulang. Floor : Reinforced concrete.
Dinding : Batu bata diplester Wall : Painted brick masonry.
dan dicat.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.7
Page 60
Kusen, pintu, Frame, door,
dan jendela : Baja, pintu plat baja and window : Steel, steel plate
dengan rangka baja, doors with steel
dan jendela kaca frames, and glass
dengan rangka windows with
alumunium. alumunium frames.
Langit-langit : - Ceiling : -
Penutup atap : Spandek. Roof : Spandex roof.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
- Sumber air bersih - The source of
dari PDAM yang clean water is
disalurkan obtained from
menggunakan PDAM which is
pompa listrik. distributed using
an electric pump.
- Jaringan - Connected
telekomunikasi telephone line
dari PT Telkom from PT Telkom
(Persero) Tbk. (Persero) Tbk.
Luas bangunan
efektif : 4.048,00 m². Effective area : 4,048.00 m².
Kondisi*) : Baik. Condition *) : Good.
POS JAGA GUARD POST
Tipe bangunan : Pos jaga. Type of building : Guard post.
Jumlah lantai : 1 (satu). Number of story : 1 (one).
Konstruksi
bangunan : Beton bertulang. Construction : Reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Beton bertulang. - Foundation : Reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
atap : Rangka kayu. structure : Wooden frames.
Lantai : Keramik. Floor : Ceramic tiles.
Dinding : Batu bata diplester Wall : Painted brick
dan dicat. masonry.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.8
Page 61
Kusen, pintu, Frame, door,
dan jendela : Kayu, pintu kayu and window : Wooden frames,
dengan rangka kayu, wooden doors with
serta jendela kaca wooden frames, and
dengan rangka kayu. partly glass windows
with wooden frames.
Langit-langit : Gysumboard Ceiling : Gypsumboard
Penutup atap : Genteng tanah liat. Roof : Clay roof.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
- Sumber air bersih - The source of
dari PDAM yang clean water is
disalurkan obtained from
menggunakan PDAM which is
pompa listrik. distributed using
an electric pump.
Luas bangunan
efektif : 30,00 m². Effective area : 30.00 m².
Kondisi*) : Cukup. Condition *) : Average.
RUMAH CONTROL ROOM CONTROL ROOM HOUSE
Tipe bangunan : Gudang. Type of building : Warehouse.
Jumlah lantai : 1 (satu). Number of story : 1 (one).
Konstruksi
bangunan : Beton bertulang. Construction : Reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Beton bertulang. - Foundation : Reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
atap : Rangka baja. structure : Steel frames.
Lantai : Beton bertulang. Floor : Reinforced concrete.
Dinding : Batu bata diplester Wall : Painted brick
dan dicat. masonry.
Kusen, pintu, Frame, door,
dan jendela : Baja, pintu plat baja and window : Steel, steel plate
dengan rangka baja. doors with steel
frames.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.9
Page 62
Langit-langit : - Ceiling : -
Penutup atap : Beton bertulang. Roof : Reinforced concrete.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
Luas bangunan
efektif : 27,00 m². Effective area : 27.00 m².
Kondisi*) : Cukup. Condition *) : Average.
RUMAH GENSET GENERATOR HOUSE
Tipe bangunan : Gudang. Type of building : Warehouse.
Jumlah lantai : 1 (satu). Number of story : 1 (one).
Konstruksi
bangunan : Beton bertulang. Construction : Reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Beton bertulang. - Foundation : Reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
atap : Rangka baja. structure : Steel frames.
Lantai : Beton bertulang. Floor : Reinforced concrete.
Dinding : Batu bata diplester Wall : Painted brick
dan dicat. masonry.
Kusen, pintu, Frame, door,
dan jendela : Baja, pintu plat baja and window : Steel, steel plate
dengan rangka baja. doors with steel
frames.
Langit-langit : - Ceiling : -
Penutup atap : Beton bertulang. Roof : Reinforced concrete.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
Luas bangunan
efektif : 44,00 m². Effective area : 44.00 m².
Kondisi*) : Cukup. Condition *) : Average.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.10
Page 63
RUMAH TRAFO TRAFO HOUSE
Tipe bangunan : Gudang. Type of building : Warehouse.
Jumlah lantai : 1 (satu). Number of story : 1 (one).
Konstruksi
bangunan : Beton bertulang. Construction : Reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Beton bertulang. - Foundation : Reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
atap : Rangka baja. structure : Steel frames.
Lantai : Beton bertulang. Floor : Reinforced concrete.
Dinding : Batu bata diplester Wall : Painted brick
dan dicat. masonry.
Kusen, pintu, Frame, door,
dan jendela : Baja, pintu plat baja and window : Steel, steel plate
dengan rangka baja. doors with steel
frames.
Langit-langit : - Ceiling : -
Penutup atap : Beton bertulang. Roof : Reinforced concrete.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
Luas bangunan
efektif : 24,00 m². Effective area : 24.00 m².
Kondisi*) : Cukup. Condition *) : Average.
MUSHOLLA PRAYER ROOM
Tipe bangunan : Musholla. Type of building : Prayer room.
Jumlah lantai : 1 (satu). Number of story : 1 (one).
Konstruksi
bangunan : Beton bertulang. Construction : Reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Beton bertulang. - Foundation : Reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.11
Page 64
atap : Rangka kayu. structure : Wooden frames.
Lantai : Keramik. Floor : Ceramic tiles.
Dinding : Pasangan batu bata. Wall : Painted brick
masonry.
Kusen, pintu,
dan jendela : Alumunium, pintu Frame, door,
kaca dengan rangka and window : Alumunium, glass
alumunium, dan door with alumunium
jendela kaca dengan frames, and glass
rangka alumunium. window with
alumunium frames.
Langit-langit : Gypsumboard. Ceiling : Gypsumboard
Penutup atap : Genteng tanah liat. Roof : Clay roof.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
- Sumber air bersih - The source of
diperoleh dari clean water is
PDAM yang obtained from
disalurkan PDAM which is
menggunakan distributed using
pompa listrik. an electric pump.
Luas bangunan
efektif : 96,00 m². Effective area : 96.00 m².
Kondisi*) : Cukup. Condition *) : Average.
2 UNIT RUMAH POMPA LAMA 2 UNIT OLD WATERPUMP HOUSE
Tipe bangunan : Gudang. Type of building : Warehouse.
Jumlah lantai : 1 (satu). Number of story : 1 (one).
Konstruksi
bangunan : Beton bertulang. Construction : Reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Beton bertulang. - Foundation : Reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
atap : Rangka baja. structure : Steel frames.
Lantai : Beton bertulang. Floor : Reinforced concrete.
Dinding : Batu bata diplester Wall : Painted brick
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.12
Page 65
dan dicat. masonry.
Kusen, pintu, Frame, door,
dan jendela : Baja, pintu plat baja and window : Steel, steel plate
dengan rangka baja. doors with steel
frames.
Langit-langit : - Ceiling : -
Penutup atap : Beton bertulang. Roof : Reinforced concrete.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
Luas bangunan
efektif : @25,00 m². Effective area : @25.00 m².
Kondisi*) : Cukup. Condition *) : Average.
RUMAH GENSET LAMA OLD GENARATOR HOUSE
Tipe bangunan : Gudang. Type of building : Warehouse.
Jumlah lantai : 1 (satu). Number of story : 1 (one).
Konstruksi
bangunan : Beton bertulang. Construction : Reinforced concrete.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Materials used for:
- Pondasi : Beton bertulang. - Foundation : Reinforced concrete.
- Dinding
pengisi : Pasangan batu bata. - Wall : Brick masonry.
- Konstruksi - Roof
atap : Rangka baja. structure : Steel frames.
Lantai : Beton bertulang. Floor : Reinforced concrete.
Dinding : Batu bata diplester Wall : Painted brick
dan dicat. masonry.
Kusen, pintu, Frame, door,
dan jendela : Baja, pintu plat baja and window : Steel, steel plate
dengan rangka baja. doors with steel
frames.
Langit-langit : - Ceiling : -
Penutup atap : Beton bertulang. Roof : Reinforced concrete.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik dari Other facilities : - Electricity from
PT PLN (Persero). PT PLN (Persero).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.13
Page 66
Luas bangunan
efektif : 56,00 m². Effective area : 56.00 m².
Kondisi*) : Cukup. Condition *) : Average.
E.3 SARANA PELENGKAP LAINNYA E.3 OTHER LAND IMPROVEMENTS
PAGAR KELILING PARIMETER FENCE
Tipe bangunan : Pasangan panel Type of building : Concrete panel pair
beton dengan with reinforced
konstruksi batu kali concrete
dan beton bertulang. construction,
riverstone masonry
foundation.
Luas efektif : 556,00 m. Effective area : 556.00 m.
Kondisi*) : Sedang. Condition *) : Fair.
PERKERASAN HALAMAN COURTYARD PAVEMENT
Tipe bangunan : Beton bertulang dan Type of building : Reinforced concrete
sebagian pasangan construction, and
paving block. partly with paving
block.
Luas efektif : 8.011,80 m². Effective area : 8,011.80 m².
Kondisi*) : Sedang. Condition *) : Fair.
*) Keterangan: *) Remarks:
Sangat baik : 90%–100% Very good : 90%–100%
Baik : 70%–89% Good : 70%–89%
Cukup : 50%–69% Average : 50%–69%
Sedang : 30%–49% Fair : 30%–49%
Buruk : 10%–29% Poor : 10%–29%
Sangat buruk : 0%–9% Very poor : 0%–9%
******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong E.14
Page 67
LAMPIRAN/APPENDICES Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/ Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 68
LAMPIRAN I/APPENDIX I
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN/
PHOTOGRAPH OF THE OBJECT OF VALUATION
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 69
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI/
PHOTOGRAPH OF THE OBJECT OF VALUATION AT
JL. ALTERNATIF CIBUBUR KM 14
KELURAHAN JATIRANGGA
KECAMATAN JATISAMPURNA
KOTA BEKASI
PROPINSI JAWA BARAT
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 70
JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. ALTERNATIF CIBUBUR)
DARI ARAH BARAT/
ROAD IN FRONT OF LOCATION (JL. ALTERNATIF CIBUBUR)
TAKEN FROM WEST DIRECTION
JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. ALTERNATIF CIBUBUR)
DARI ARAH TIMUR/
ROAD IN FRONT OF LOCATION (JL. ALTERNATIF CIBUBUR)
TAKEN FROM EAST DIRECTION
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 71
TAMPAK BAGIAN DEPAN OBYEK PENILAIAN
FRONT VIEW SITUATION OF THE OBJECT OF VALUATION
OUTLET MITRA10
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 72
TAMPAK SITUASI BAGIAN DALAM OBYEK PENILAIAN
INSIDE VIEW OF THE OBJECT OF VALUATION
TAMPAK SITUASI BAGIAN LANTAI 1
INSIDE VIEW OF 1ST FLOOR
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 73
TAMPAK SITUASI BAGIAN LANTAI 2
INSIDE VIEW OF 2 nd FLOOR
TAMPAK SITUASI BAGIAN LANTAI 3
INSIDE VIEW OF 3rd FLOOR
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 74
TAMPAK SITUASI GUDANG
WAREHOUSE SITUATION
MUSHOLLA
PRAYER ROOM
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 75
AREA PARKIR
PARKING AREA
RUMAH GENSET
GENERATOR HOUSE
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 76
LAMPIRAN II/APPENDICES II
VICINITY DAN LAYOUT OBYEK PENILAIAN
VICINITY AND LAYOUT THE OBJECT OF VALUATION
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 77
Lokasi Data Pembanding/
Location of Comparables
Obyek Penilaian/
the Object of Valuation di/at
Jl. Alternatif Cibubur Km 14
Kelurahan Jatirangga
Kecamatan Jatisampurna DATA PEMBANDING 2/
Kota Bekasi COMPARISON 2
Propinsi Jawa Barat
TRANS STUDIO
MALL CIBUBUR
RS. MITRA
OBYEK PENILAIAN/
KELUARGA
THE OBJECT OF VALUATION
DATA PEMBANDING 3/
COMPARISON 3
PINTU TOL
JATIKARYA 2
MALL CIPUTRA
CIBUBUR
DATA PEMBANDING 1/
COMPARISON 1
N
Penilaian Properti Milik/Atas Nama Budyanto Totong/
Valuation of Property of/on the Name of Budyanto Totong
Page 78
VICINITY MAP
SHM No. 322
2
Luas/Land Area 1.190,00 m TRANS STUDIO
MALL CIBUBUR
RS. MITRA
OBYEK PENILAIAN/
KELUARGA
THE OBJECT OF VALUATION
SHM No. 335
Luas/Land Area 500,00 m 2 SH M No. 1682
Luas/Land Area 604,00 m 2 PINTU TOL
JATIKARYA 2
MALL CIPUTRA
CIBUBUR
SH M No. 1576 SHM No. 1607
2
Luas/Land Area 181,00 m 2 Luas/Land Area 451,00 m
SHM No. 1661
2
Luas/Land Area 1.695,00 m
SHM No. 739
Luas/Land Area 1.068,00 m 2
SH M No. 2364
2
Luas/Land Area 15.230,00 m
JL. ALTERNATIF CIBUBUR PEMBERI TUGAS/ASSIGNOR:
PT CATUR SENTOSA ADIPRANA TBK
GAMBAR/FIGURE 1 SKALA/SCALE : Not to Scale
Situasi Tanah/Land Situation di/at
TANGGAL/DATE : March 13, 2023
Jl. Alternatif Cibubur Km 14
Kelurahan Jatirangga GBR/DRAW. NO : 230313 .002/GB/SRR
Kecamatan Jatisampurna
DIGAMBAR/ DIPERIKSA/
Kota Bekasi DRAWN BY CHECKED BY
Propinsi Jawa Barat
SUWENDHO RINALDY & REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Penilaian Properti dan Bisnis
Page 79
VICINITY MAP
TRANS STUDIO
MALL CIBUBUR
RS. MITRA
OBYEK PENILAIAN/
KELUARGA
THE OBJECT OF VALUATION
PINTU TOL
JATIKARYA 2
MALL CIPUTRA
CIBUBUR
DESCRIPTION:
1. Outlet Mitra10
2. Gudang & Risefloor/Warehouse & Risefloor
3. Pos Jaga/Guard Post
4. Rumah Control Room/Control Room House
5. Rumah Genset/Generator House
6. Rumah Trafo/Trafo House
7. Musholla/Prayer Room
8. Rumah Pompa Lama/Old Waterpump House
9. Rumah Genset Lama/Old Generator House
JL. ALTERNATIF CIBUBUR PEMBERI TUGAS/ASSIGNOR:
PT CATUR SENTOSA ADIPRANA TBK
GAMBAR/FIGURE 2
SKALA/SCALE : Not to Scale
Situasi Bangunan/Buildings Situation di/at
Jl. Alternatif Cibubur Km 14 TANGGAL/DATE : March 13, 2023
Kelurahan Jatirangga
GBR/DRAW. NO : 230313 .002/GB/SRR
Kecamatan Jatisampurna
DIGAMBAR/ DIPERIKSA/
Kota Bekasi DRAWN BY CHECKED BY
Propinsi Jawa Barat
SUWENDHO RINALDY & REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Penilaian Properti dan Bisnis
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
21058 ms
12 Sep 2026 22:10
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}