Back to announcement
20230703_VICI_Informasi Transaksi Afiliasi_31335976_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review VICISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 64
Page 1
Laporan No. 00241/2.0118-00/BS/05/0596/1/VI/2023
File No. 072.2/IDR/DO.2/BFO/VI/2023
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
ATAS RENCANA TRANSAKSI PEMBELIAN
TANAH DAN BANGUNAN GUDANG
MILIK PT SUKA SUKSES SEJATI
OLEH PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
KJPP ISKANDAR DAN REKAN
2023
Page 2
SURAT LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Laporan No. 00241/2.0118-00/BS/05/0596/1/VI/2023
File No. 072.2/IDR/DO.2/BFO/VI/2023 Jakarta, 23 Juni 2023
Kepada Yth.
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Puri Indah Financial Tower Lt 10-11
Puri Lingkar Dalam Blok T-8
Kembangan Selatan, Jakarta Barat
Dengan hormat,
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Pembelian Tanah dan
Bangunan Gudang milik PT Suka Sukses Sejati oleh PT Victoria Care Indonesia Tbk
Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (IDR atau Penilai atau Kami) telah memperoleh izin
usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 772/KM.1/2013 tanggal 12
November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-
774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal No. STTD.PPB-43/PM.223/2021 tanggal 22 September 2021 sebagai Penilai Properti/Aset dan
Bisnis di Pasar Modal.
Berdasarkan surat proposal/kontrak perjanjian kerja yang telah disepakati antara IDR dengan PT
Victoria Care Indonesia Tbk No. 106.3/IDR/DO.2/Pr-FO/VI/2023 tanggal 19 Juni 2023, IDR telah
melaksanakan Penilaian untuk Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Pembelian Tanah dan
Bangunan Gudang milik PT Suka Sukses Sejati oleh PT Victoria Care Indonesia Tbk seperti yang
tertuang dalam laporan ini.
Latar Belakang
PT Victoria Care Indonesia Tbk (selanjutnya disebut VICI atau Perseroan atau Perusahaan atau Pemberi
Tugas) merupakan perusahaan terbuka yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). VICI berencana
untuk melakukan pembelian tanah dan bangunan gudang milik PT Suka Sukses Sejati (selanjutnya
disebut SSS). Rencana transaksi pembelian tanah dan bangunan gudang milik SSS oleh VICI selanjutnya
disebut Rencana Transaksi.
Sebagai perusahaan terbuka, Perseroan wajib menaati Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) untuk
melaksanakan transaksi tersebut, terutama Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan No.
42/POJK.04/2020. Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, Perseroan telah menunjuk serta
menggunakan pendapat dari Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (selanjutnya disebut IDR
atau Penilai atau Kami), selaku penilai independen yang memberikan pendapat kewajaran atas
Rencana Transaksi tersebut.
IDR telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No.
772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-43/PM.223/2021 tanggal 22 September 2021 sebagai
Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal.
i
Page 3
Objek Penilaian
Objek penilaian adalah rencana transaksi pembelian sebidang tanah SHGB No. 506 seluas 1.588 m2
berikut bangunan gudang diatasnya seluas 1.242 m2 milik SSS yang terletak di Sinar Gedangan B-02,
Kelurahan Gemurung, Kec. Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur dengan harga Rp 17.000 juta sesuai
dengan Surat SSS kepada VICI No. 001/DIR-SSS/VI/2023 tanggal 5 Juni 2023 perihal penawaran gudang
dan Surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19 Juni 2023 perihal pembelian gudang.
Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi adalah VICI selaku pembeli dan SSS sebagai penjual tanah dan bangunan
gudang.
Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi untuk tujuan
pelaksanaan Rencana Transaksi.
Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian 31 Desember 2022 ditetapkan berdasarkan laporan keuangan Perseroan yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Benediktio Salim dari
Kantor Akuntan Publik (KAP) Purwantono, Sungkoro & Surja terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
• Laporan penilaian ini bersifat non disclaimer opinion.
• Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian.
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
• Proyeksi keuangan yang digunakan adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty), jika penilaian menggunakan proyeksi keuangan.
• Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan.
• Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perusahaan.
• Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan Nilai akhir.
• Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Penilaian dari pemberi tugas.
• Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas lainnya diungkapkan dalam laporan.
Pendekatan dan Metode
Pendapat kewajaran diberikan setelah dilakukan analisis atas:
• Nilai dari objek yang ditransaksikan.
• Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
• Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait dengan Rencana
Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
Dalam melakukan analisis tersebut diatas, maka dilakukan analisis sebagai berikut:
a. Melakukan analisis transaksi.
b. Melakukan analisis kualitatif atas Rencana Transaksi.
c. Melakukan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi.
d. Melakukan analisis kewajaran nilai transaksi.
e. Melakukan analisis atas faktor lain yang relevan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk ii
Page 4
Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
• Berdasarkan akta Nomor 13 tanggal 25 Mei 2023 yang dibuat oleh Notaris Rudy Siswanto, S.H. yang
telah disahkan oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
No. AHU-0116454.AH.01.11.Tahun 2023 tanggal 21 Juni 2023, terjadi perubahan pasal 15 anggaran
dasar dan perubahan susunan Direksi dan Komisaris Perseroan menjadi sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Luhur Dino Herlambang
Komisaris : Luhur Iwan Hernadi
Komisaris : Arliadi Hadid Mahadi
Komisaris Independen : Drs. Herbudianto
Komisaris Independen : Van Schoote Christian Pierre B
Direksi
Direktur Utama : Billy Hartono Salim
Direktur : Sumardi Widjaja
Direktur : Whendy Yusman Suwito
Direktur : Tene Michael Alexander
Direktur : Henny Soetanto
• Berdasarkan akta Nomor 35 tanggal 16 Juni 2023 yang dibuat oleh Notaris Rudy Siswanto, S.H.,
telah terjadi perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar SSS dan persetujuan untuk mengangkat kembali
seluruh anggota Direksi dan Dewan Komisaris SSS untuk masa jabatan selama 5 (lima) tahun.
Kesimpulan
A. Analisis Transaksi
1. Analisis pengaruh transaksi terhadap keuangan Perseroan
Dengan transaksi pembelian tanah dan bangunan gudang milik SSS oleh VICI berdasarkan
proforma keuangan akan menurunkan likuiditas dan solvabilitas Perseroan. Berdasarkan
proyeksi keuangan rencana transaksi akan meningkatkan profitabilitas Perseroan sedangkan
likuiditas dan solvabilitas Perseroan menurun namun tidak signifikan.
2. Analisis likuiditas dari transaksi
Berdasarkan analisis proforma posisi keuangan dan proyeksi keuangan Perseroan dengan
dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan mengalami penurunan namun tidak signifikan.
3. Nilai transaksi
Berdasarkan surat SSS kepada VICI No. 001/DIR-SSS/VI/2023 tanggal 5 Juni 2023 perihal
penawaran gudang dan surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19 Juni 2023
perihal pembelian gudang, harga pembelian gudang milik SSS oleh VICI sebesar
Rp 17.000.000.000,-. Dengan demikian nilai transaksi adalah sebesar Rp 17.000.000.000,-.
4. Materialitas nilai transaksi
Nilai transaksi sebesar Rp 17.000 juta dan ekuitas Perseroan berdasarkan laporan keuangan
yang telah diaudit KAP Purwantono, Sungkoro & Surja per 31 Desember 2022 adalah sebesar
Rp 801.013 juta, dengan demikian materialitas nilai transaksi 2,12% dari ekuitas Perseroan.
Dari uraian tersebut diatas Rencana Transaksi tidak termasuk transaksi material dan tidak
memerlukan persetujuan RUPS sesuai dengan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
5. Hubungan antara pihak-pihak yang bertransaksi
Berdasarkan analisis hubungan kepemilikan saham, SSIS adalah pemegang 59,95% saham VICI
dan pemegang 99,99% saham SSS. Dengan demikian antara VICI dan SSS terdapat hubungan
kepemilikan saham.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk iii
Page 5
Berdasarkan analisis hubungan kepengurusan, terdapat hubungan kepengurusan antara
Perseroan dan SSS dimana Luhur Iwan Hernadi sebagai Komisaris Perseroan juga sebagai
Direktur SSS dan Billy Hartono Salim sebagai Direktur Utama Perseroan juga sebagai Direktur
Utama SSS. Dengan demikian antara Perseroan dan SSS terdapat hubungan kepengurusan.
Dengan demikian Rencana Transaksi termasuk Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan OJK No. 42 /POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan.
6. Analisis perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati
Berdasarkan analisis perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati, dapat disimpulkan
bahwa perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati layak dan dapat diandalkan
pelaksanaannya dari transaksi yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku, dengan pertimbangan tersebut Rencana Transaksi wajar.
7. Analisis manfaat dan risiko dari transaksi
Manfaat transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan akan menghemat beban sewa tanah dan bangunan gudang saat ini sehingga
meningkatkan laba Perseroan.
• Kepemilikan aset tanah dan bangunan gudang merupakan suatu investasi yang nilainya
akan terus meningkat, sehingga Perseroan akan memperoleh apresiasi nilai investasi
berupa peningkatan harga properti yang dimiliki.
Risiko transaksi adalah sebagai berikut:
• Risiko atas transaksi yang akan dilakukan adalah risiko atas kepemilikan aset yang berupa
beban manajemen untuk pemeliharaan aset, asuransi dan pajak properti.
B. Analisis Kualitatif
1. Analisis industri dan lingkungan
Ekonomi Indonesia tahun 2022 tumbuh sebesar 5,31%. Pertumbuhan terjadi pada seluruh
lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan tertinggi adalah Transportasi
dan Pergudangan sebesar 19,87%, diikuti Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar
11,97%, dan Jasa Lainnya sebesar 9,47%. Sementara itu, Industri Pengolahan yang memiliki
peran dominan tumbuh 4,89%. Sedangkan Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan serta
Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor masing-masing tumbuh
sebesar 2,25% dan 5,52%.
Struktur PDB Indonesia menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku tahun 2022 tidak
menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh Lapangan
Usaha Industri Pengolahan sebesar 18,34%; diikuti oleh Perdagangan Besar dan Eceran;
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 12,85%; Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan
sebesar 12,40%; Pertambangan dan Penggalian sebesar 12,22%; serta Konstruksi sebesar
9,77%. Peranan kelima lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Indonesia mencapai
65,58%.
Berdasarkan pantauan Bank Indonesia, perekonomian global menurun disertai ketidakpastian
yang masih tinggi. Sampai awal 2023, pertumbuhan ekonomi global diperkirakan masih
melambat dengan risiko resesi yang tinggi di beberapa negara, termasuk Amerika Serikat (AS)
dan Eropa. Perlambatan ekonomi global tersebut dipengaruhi oleh fragmentasi ekonomi,
perdagangan, dan investasi akibat ketegangan politik yang berlanjut serta dampak pengetatan
kebijakan moneter yang agresif di negara maju. Bank Indonesia memperkirakan ekonomi
dunia tumbuh sebesar 3,0% pada 2022 dan menurun menjadi 2,6% pada 2023. Sementara itu,
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk iv
Page 6
tekanan inflasi global masih tinggi meskipun mulai melandai, dipengaruhi berlanjutnya
gangguan rantai pasokan dan ketatnya pasar tenaga kerja, terutama di AS dan Eropa. Inflasi
yang masih tinggi mendorong kebijakan moneter global tetap ketat dengan prakiraan
kenaikan Fed Funds Rate hingga awal 2023. Perkembangan ini mendorong tetap kuatnya mata
uang dolar AS dan masih tingginya ketidakpastian pasar keuangan global yang kemudian
berdampak pada belum kuatnya aliran modal masuk ke negara berkembang, termasuk
Indonesia. Pertumbuhan ekonomi domestik Indonesia tetap baik. Permintaan domestik tetap
berdaya tahan dipengaruhi oleh daya beli masyarakat dan keyakinan pelaku ekonomi yang
tetap terjaga. Pertumbuhan ekonomi Indonesia Triwulan IV-2022 tercatat tinggi sebesar
5,01% (yoy) sehingga secara keseluruhan tahun 2022 tercatat 5,31% (yoy), jauh meningkat
dari capaian tahun sebelumnya sebesar 3,70% (yoy). (Sumber: Bank Indonesia, Tinjauan
Kebijakan Moneter, Februari 2023)
Badan Pengawas Obat dan Makanan atau BPOM menilai, kosmetik merupakan kategori
produk yang mendapatkan izin edar terbanyak di Indonesia dalam lima tahun terakhir dengan
jumlah 411.410 produk. BPOM juga mencatat, jumlah perusahaan industri kecantikan tumbuh
hingga 20,6 persen dari tahun 2021 yang berjumlah 819 menjadi 913 di Juli 2022. Peningkatan
industri kecantikan tersebut didominasi oleh usaha kecil dan menengah (UKM), yakni sebesar
83 persen. Sementara untuk nilai pasar kosmetik di Indonesia di tahun 2021 mencapai 6,3
miliar dollar AS atau sekitar Rp 98 triliun.
2. Analisis operasional dan prospek perusahaan
VICI mencatatkan pendapatan pada tahun 2022 sebesar Rp 1.045.721 juta dimana turun
9,31% bila dibandingkan dengan total penjualan di tahun sebelumnya. Berdasarkan analisis
vertikal laba rugi penyesuaian tercatat proporsi beban pokok pendapatan terhadap
pendapatan sebesar 46,90%, proporsi laba kotor Perseroan sebesar 53,10%.
Selain itu, permintaan produk-produk antiseptik juga mengalami penurunan seiring dengan
membaiknya kondisi pandemi yang berdampak pada perubahan perilaku masyarakat dalam
menyikapinya. Penurunan permintaan akan produk-produk antiseptik karena membaiknya
situasi pandemi berpengaruh terhadap penjualan Perseroan, yang pada tahun 2021 lalu
produk antiseptik mampu menyumbangkan sekitar 25% dari penjualan Perseroan, turun
menjadi 7% di tahun 2022.
Namun sebaliknya, permintaan produk non-antiseptik Perseroan justru meningkat seiring
perubahan status pandemi menjadi endemi. Perseroan melihat ini sebagai peluang yang
bagus dan menyiapkan beragam strategi, inovasi, produk-produk baru, serta mengoptimalkan
produk-produk lama (existing) lewat pengembangan formula hingga packaging untuk kategori
perawatan tubuh dan kosmetik. Pasalnya, dengan kondisi yang semakin membaik dan
perubahan gaya hidup, permintaan produk perawatan tubuh dan kosmetik Perseroan terus
bertambah sehingga turut membantu meningkatkan kinerja penjualan Perseroan sampai
dengan akhir tahun 2022.
Penjualan produk non-antiseptik tumbuh sekitar 13% YoY pada tahun 2022. Pertumbuhan ini
terutama didorong oleh produk-produk baru di kategori perawatan kulit dan kosmetik
dekoratif yang diluncurkan tahun ini. Bauran produk baru juga berdampak positif dalam
bentuk kenaikan margin laba kotor menjadi 53,10% dibandingkan periode yang sama tahun
2021 sebesar 50,27%.
Perseroan juga terus mendorong penjualan di platform digital/ online. Dengan tim dan
strategi yang tepat, Perseroan mampu menorehkan pertumbuhan penjualan lewat platform
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk v
Page 7
digital/online sebesar 219,7% di sembilan bulan pertama 2022 dibandingkan periode yang
sama di tahun sebelumnya. Terkait dengan distribusi, Perseroan semakin memperkuat
jaringannya, salah satunya dengan bekerja sama dengan PT Kimia Farma Apotek untuk
memperluas distribusi produk-produk Perseroan. Dalam kerja sama ini, ada sekitar 140 outlet
Kimia Farma di daerah Jawa sampai Bali yang menyediakan display khusus produk-produk PT
Victoria Care Indonesia Tbk, seperti Herborist, Secret Clean, Nuface, hingga Miranda, serta
menghadirkan produkproduk lain yang didistribusikan oleh PT Victoria Care Indonesia Tbk,
seperti Bali Boat, Bali Dancer, hingga Secret Garden. Secara keseluruhan, ada sekitar 600 gerai
Kimia Farma yang menyediakan produk Perseroan. Sebagai salah satu strategi pemasaran,
Perseroan bekerja sama dengan public figure asal Korea Selatan, Ahn Yeo Seop, sebagai brand
ambassador untuk Nuface, yang baru pertama kali dilakukan di tahun 2022. Animo pelanggan
yang tinggi terhadap artis-artis Korea Selatan menjadi pertimbangan utama Perseroan dalam
memilih brand ambassador tersebut sehingga diharapkan mampu mendongkrak penjualan
produk-produk Perseroan, terutama untuk brand Nuface.
Saat ini, industri kosmetika semakin berkembang pesat seiring dengan berkembangnya era
digital. Pola peredaran produk kosmetika yang sebelumnya dilakukan secara konvensional,
kini semakin mudah, murah dan cepat melalui distribusi online. Dengan melihat kondisi
tersebut, dunia usaha kosmetik diproyeksikan akan terus tumbuh dan akan tetap berkembang
setiap tahun, terutama dengan semakin menurunnya masa pandemi COVID-19.
Dengan melihat perubahan kondisi pandemi dan perilaku masyarakat menjelang akhir tahun
2022, Perseroan melihat peluang usaha masih sangat prospektif dan semakin terbuka di tahun
depan, terutama untuk segmen kosmetik dekoratif dan skincare. Oleh karena itu, Perseroan
berinisiatif untuk lebih agresif dalam melakukan peluncuran produk baru, khususnya yang
mewakili kedua segmen tersebut.
3. Alasan dilakukannya transaksi
Alasan dilakukannya transaksi antara lain adalah:
− Tanah dan bangunan gudang saat ini sedang dalam masa sewa oleh VICI, oleh sebab itu
pembelian tanah dan bangunan gudang dalam rangka efisiensi biaya sewa.
− Lokasi tanah dan bangunan gudang yang akan dibeli VICI berdekatan dengan fasilitas
produksi VICI.
4. Keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif
Keuntungan Perseroan adalah dapat melakukan penghematan beban sewa dan akan
meningkatkan dan laba Perseroan.
Kerugian Perseroan yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan dilakukan tidak ada.
C. Analisis Kuantitatif
1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Kewajiban Dan Kondisi Keuangan
1.1. Penilaian kinerja historis dan Rasio Keuangan
Berdasarkan analisis vertikal laba rugi penyesuaian, beban pokok pendapatan terhadap
pendapatan 49,73% pada tahun 2021 dan 46,90% pada tahun 2022. Beban umum dan
administrasi terhadap pendapatan 8,24% pada tahun 2021 dan 10,41% pada tahun 2022.
Berdasarkan analisis horizontal laba rugi penyesuaian, pertumbuhan pendapatan
Perseroan selama tahun 2018 - 2022 sebesar 16,55%. EBITDA Perseroan tercacat positif
Rp 264.168 juta pada tahun 2021 dan menurun menjadi sebesar Rp 177.013 juta pada
tahun 2022, EBIT pada tahun 2021 tercatat sebesar Rp 233.415 juta dan pada tahun 2022
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk vi
Page 8
tercatat sebesar Rp 147.414 juta, EBT pada tahun 2021 tercatat sebesar Rp 224.727 juta
dan pada tahun 2022 sebesar Rp 132.396 juta, dan laba bersih pada tahun 2021 tercatat
sebesar Rp 177.276 juta dan pada tahun 2022 menurun menjadi Rp 97.639 juta.
Pada tahun 2018, Perusahaan membukukan pendapatan sebesar Rp 594.728 juta. Tahun
2019, pendapatan Perseroan meningkat sebesar 34,14% menjadi Rp 797.791 juta. Pada
tahun 2020, pendapatan Perseroan kembali meningkat sebesar 31,14% menjadi Rp
1.046.189 juta. Tahun 2021, pendapatan Perseroan kembali mengalami peningkatan
sebesar 10,22% menjadi Rp 1.153.102 juta. Di tahun 2022, pendapatan Perseroan
menurun -9,31% menjadi Rp 1.045.721 juta.
Profitabilitas merupakan kemampuan perusahaan untuk memperoleh laba selama
periode tertentu dari kegiatan bisnis yang dilakukannya. Selama tahun 2018 – 2022, rasio
profitabilitas Perseroan cenderung meningkat. Rata-rata profitabilitas Perseroan yang
diukur menggunakan EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan EAT/Sales berturut-turut
adalah 20,94%, 18,66%, 16,89% dan 12,78%. Pada tahun 2022, EBITDA/Sales, EBIT/Sales,
EBT/Sales, dan EAT/Sales masing-masing sebesar 16,93%, 14,10%, 12,66% dan 9,34%.
Sedangkan profitabilitas Perseroan yang dikaitkan dengan pengembalian terhadap
perusahaan dan pemegang saham yang diukur dengan Return on Equity (ROE) dan Return
on Asset (ROA). Rata-rata ROE dan ROA Perseroan dalam tahun 2018 – 2022 masing-
masing 21,52% dan 13,33%. Pada tahun 2022 tercatat ROE dan ROA Perseroan masing-
masing sebesar 12,19% dan 8,48%.
Likuiditas adalah kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban jangka pendek
yang harus dibayar dengan aset lancarnya. Dalam mengukur tingkat likuiditas perusahaan,
digunakan Current Ratio (CR). Semakin tinggi CR maka semakin tinggi likuiditas suatu
perusahaan. Pada tahun 2018 – 2022, pertumbuhan likuiditas perusahaan cenderung
meningkat dengan Current Ratio tahun 2022 sebesar 2,57x, artinya Perseroan memiliki Rp
2,57 aset lancar yang dapat digunakan untuk memenuhi setiap Rp 1 utang lancarnya.
Solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk melunasi seluruh kewajibannya
ketika dilikuidasi yang diukur dengan Debt to Equity Ratio (DER) dan Debt to Asset Ratio
(DAR). Semakin rendah DER dan DAR maka semakin tinggi solvabilitas perusahaan.
Solvabilitas Perseroan tahun 2018 – 2022 cenderung menurun, dengan DER dan DAR
tahun 2022 masing-masing adalah 0,44x dan 0,30x. Artinya, perusahaan memiliki utang
Rp 0,44 untuk setiap Rp 1 ekuitas yang dimilikinya serta setiap Rp 1 aset perusahaan
dibiayai oleh utang sebesar Rp 0,30.
1.2. Penilaian arus kas
Pada tahun 2018, arus kas operasi Perseroan tercatat positif sebesar Rp 30.917 juta yang
utamanya diperoleh dari penerimaan dari pelanggan. Tahun 2019, Perseroan
memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 89.821 juta yang utamanya berasal dari
penerimaan dari pelanggan. Pada tahun 2020, Perseroan memperoleh kas dari aktivitas
operasi sebesar Rp 108.828 juta yang utamanya berasal dari penerimaan dari pelanggan.
Di tahun 2021, Perseroan memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 110.238 juta
yang utamanya berasal dari penerimaan dari pelanggan. Tahun 2022, Perseroan
memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 118.961 juta yang utamanya berasal
dari penerimaan dari pelanggan.
Selanjutnya tahun 2018, Perseroan tercatat memperoleh kas dari aktivitas investasi
sebesar Rp 46.735 juta yang utamanya diperoleh dari penerimaan piutang kepada pihak
berelasi. Di tahun 2019, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk vii
Page 9
58.624 juta yang utamanya digunakan untuk pembelian merek dagang. Tahun 2021,
Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp 75.972 juta yang
utamanya digunakan untuk perolehan aset tetap dan uang muka pembelian aset tetap. Di
tahun 2021, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp 15.697 juta
yang utamanya digunakan untuk perolehan aset tetap dan uang muka pembelian aset
tetap. Tahun 2022, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp
22.746 juta yang utamanya digunakan untuk perolehan aset tetap dan uang muka
pembelian aset tetap.
Tahun 2018, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 121.258
juta yang utamanya digunakan untuk pembayaran utang bank jangka pendek. Pada tahun
2019, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 10.596 juta
yang utamanya berasal untuk pembayaran beban bunga. Di tahun 2020, Perseroan
tercatat memperoleh kas dari aktivitas pendanaan sebesar Rp 37.976 juta yang utamanya
berasal dari penerimaan dari penerbitan saham baru. Pada tahun 2021, arus kas dari
aktivitas pendanaan tercatat negatif sebesar Rp 88.371 juta yang utamanya disebabkan
oleh pembayaran dividen kas. Tahun 2022, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas
pendanaan sebesar Rp 101.882 juta yang utamanya digunakan untuk pembayaran dividen
kas.
Kas Perseroan di tahun 2018 tercatat sebesar Rp 24.598 juta. Tahun 2019, kas Perseroan
menurun -88,84% dari tahun sebelumnya menjadi Rp 2.744 juta yang disebabkan oleh kas
aktivitas investasi dan pendanaan yang tercatat negatif. Pada tahun 2020, kas Perseroan
meningkat 2.402,02% dari tahun sebelumnya menjadi Rp 68.658 juta yang utamanya
diperoleh dari kas aktivitas operasi dan pendanaan yang positif. Di tahun 2021, kas
Perseroan menurun -93,75% menjadi Rp 4.293 juta yang utamanya disebabkan oleh kas
aktivitas investasi dan pendanaan yang negatif. Tahun 2022, kas Perseroan meningkat
33,16% menjadi Rp 5.716 juta yang utamanya karena kas aktivitas operasi yang positif.
Saldo kas pada setiap tahun selalu positif karena kebutuhan kas untuk operasi dan
investasi disesuaikan dengan pendanaannya.
1.3. Analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan proforma laporan keuangan setelah
transaksi.
Berdasarkan analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan proforma laporan
keuangan setelah transaksi dapat disimpulkan dengan dilakukannya transaksi kondisi
likuiditas dan solvabilitas Perseroan mengalami penurunan namun tidak signifikan.
1.4. Penilaian atas proyeksi keuangan yang diperoleh dari manajemen.
Tanpa dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan masing-masing sebesar 18,97%, 17,30%, 16,51% dan 12,88%. Sedangkan
dengan dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan
EAT/Sales Perseroan setiap tahun masing-masing sebesar 19,00%, 17,32%, 16,51% dan
12,88%. Dengan demikian dengan dilakukannya transaksi profitabilitas Perseroan yang
diukur dengan EBITDA dan EBIT mengalami peningkatan.
Tanpa dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Current
Ratio (CR) sebesar 450,73% sedangkan dengan dilakukannya transaksi CR Perseroan
menjadi 443,84%.
Tanpa dilakukannya transaksi solvabilitas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Debt to
Equity Ratio (DER) dan Debt to Assets Ratio (DAR) masing-masing 23,57% dan 18,90%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk viii
Page 10
sedangkan dengan dilakukannya transaksi DER dan DAR Perseroan menjadi 23,58% dan
18,90%.
Dengan transaksi, proyeksi posisi keuangan Perseroan menunjukan bahwa likuiditas dan
solvabilitas Perseroan mengalami penurunan namun tidak signifikan.
Dengan dan tanpa transaksi proyeksi arus kas Perseroan menunjukkan tidak ada cash
deficiency dan kelangsungan usaha Perseroan selama umur proyeksi terjamin.
2. Analisis Inkremental
2.1. Konstribusi Nilai Tambah
Dengan dilakukannya transaksi, peningkatan kontribusi nilai tambah dalam periode 1
Januari 2023 – 31 Desember 2027 terhadap peningkatan laba EBITDA, EBIT, EBT dan EAT
masing-masing sebesar Rp 2.669 juta, Rp 1.749 juta, Rp 185 juta dan Rp 144 juta.
Dengan dilakukannya transaksi, peningkatan kontribusi nilai tambah dalam tahun 2023-
2027 terhadap peningkatan profitabilitas EBITDA dab EBIT rata-rata masing-masing
sebesar 0,18 dan 0,14%.
Berdasarkan analisis tersebut dapat disimpulkan bahwa dengan dilakukannya transaksi,
Perseroan akan memperoleh nilai tambah berupa peningkatan laba dan profitabilitas
yang akan menguntungkan Perseroan.
2.2. Biaya dan pendapatan yang relevan
Dengan dilakukannya transaksi, Perseroan akan memperoleh penghematan beban sewa
yang akan meningkatkan profitabilitas Perseroan.
2.3. Informasi non keuangan yang relevan
Rencana transaksi yang merupakan efisiensi dari pengeluaran beban sewa yang akan
meningkatkan laba Perseroan serta berdampak positif bagi reputasi Perseroan.
2.4. Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan
Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan Rencana Transaksi
dan nilai transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris Perseroan.
Rencana Transaksi dan nilai transaksi dengan persyaratan yang mudah, transparan dan
akuntabel yang dapat dipenuhi Perseroan sesuai dengan Peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
Alternatif lain dari Rencana Transaksi apabila dilakukan dengan pihak lain tidak ada dan
Perseroan tidak mengenal pihak lain tersebut, sehingga Rencana Transaksi tidak dapat
dilaksanakan.
2.5. Hal-Hal Material Lainnya
Hal-hal material lainnya terkait dengan analisis inkremental dari Rencana Transaksi tidak
ada. Dengan analisis inkremental yang telah dilakukan, Penilai meyakini bahwa Rencana
Transaksi adalah wajar dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
D. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
1. Hasil Penilaian Objek Transaksi
Objek penilaian adalah rencana transaksi pembelian sebidang tanah SHGB No. 506 seluas
1.588 m2 berikut bangunan gudang diatasnya seluas 1.242 m2 milik SSS yang terletak di Sinar
Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung, Kec. Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur dengan
harga Rp 17.000 juta sesuai dengan Surat SSS kepada VICI No. 001/DIR-SSS/VI/2023 tanggal 5
Juni 2023 perihal penawaran gudang dan Surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23
tanggal 19 Juni 2023 perihal pembelian gudang.
Berdasarkan Laporan Penilaian Properti No. 00235/2.0118-00/PI/05/0463/1/VI/2023 tanggal
19 Juni 2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan, menyatakan bahwa Nilai Pasar
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk ix
Page 11
Tanah dan Bangunan Gudang yang terletak di Sinar Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung,
Kec. Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur per 31 Desember 2022 adalah Rp 16.069.000.000,-
(enam belas miliar enam puluh sembilan juta rupiah).
2. Nilai Transaksi
Berdasarkan surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19 Juni 2023 perihal
pembelian gudang, harga pembelian gudang milik SSS oleh VICI sebesar Rp 17.000.000.000,-.
Dengan demikian nilai transaksi adalah sebesar Rp 17.000.000.000,-.
3. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Nilai transaksi pembelian gudang adalah sebesar Rp 17.000.000.000,- dan Nilai Pasarnya
adalah Rp 16.069.000.000,- maka nilai transaksi lebih tinggi 5,79% dari Nilai Pasarnya namun
masih dalam kisaran wajar. Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah
wajar.
4. Analisis Bahwa Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah dari Transaksi Yang Dilakukan
Berdasarkan hasil analisis dapat dipastikan bahwa nilai transaksi memberikan nilai tambah
sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya transaksi, peningkatan kontribusi nilai tambah dalam periode 1
Januari 2023 – 31 Desember 2027 terhadap peningkatan laba EBITDA, EBIT, EBT dan EAT
masing-masing sebesar Rp 2.669 juta, Rp 1.749 juta, Rp 185 juta dan Rp 144 juta.
• Dengan dilakukannya transaksi, peningkatan kontribusi nilai tambah dalam tahun 2023-
2027 terhadap peningkatan profitabilitas EBITDA dab EBIT rata-rata masing-masing
sebesar 0,18 dan 0,14%.
Berdasarkan analisis tersebut, kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
E. Analisis Atas Faktor Lain Yang Relevan
1. Analisis Faktor Lain Yang Relevan
Berdasarkan konfirmasi dari manajemen VICI tanah sebidang tanah SHGB No. 506 seluas 1.588
m2 berikut bangunan gudang diatasnya seluas 1.242 m2 milik SSS yang terletak di Sinar
Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung, Kec. Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur tidak sedang
dijaminkan kepada pihak lain dengan demikian rencana transaksi pembelian tanah dan
bangunan gudang milik SSS oleh Perseroan dapat dilakukan.
Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan asumsi bahwa transaksi yang akan dilakukan
oleh manajemen Perseroan sesuai dengan Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk x
Page 12
Pendapat Kewajaran Atas Transaksi
Hasil analisis atas nilai transaksi pembelian tanah dan bangunan gudang milik 555 oleh VICI adalah nilai
transaksi lebih tinggi dari Nilai Pasarnya namun masih dalam kisaran wajar memberikan kesimpulan
bahwa nilai transaksi adalah wajar.
Hasil analisis atas dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham adalah dengan pembelian tanah dan bangunan gudang akan memperoleh apresiasi
harga dan penghematan beban sewa yang akan meningkatkan laba Perseroan. Dengan demikian
dengan dilakukannya transaksi memberikan dampak keuangan yang positif terhadap kepentingan
pemegang saham Perseroan .
Hasil analisis atas pertimbangan bisnis dari manajemen terkait dengan transaksi terhadap kepentingan
pemegang saham adalah Perseroan akan melakukan investasi yang layak dan menguntungkan serta
berpotensi meningkatkan laba dari penghematan beban sewa dan akan meningkatkan profitabilitas
Perseroan yang akan meningkatkan nilai saham Perseroan . Dengan demikian transaksi
menguntungkan sesuai dengan kepentingan pemegang saham.
Berdasarkan kesimpulan dari hasil analisis tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa rencana
transaksi adalah wajar.
m
"'''I1r.
.1
Adhitva An I 0, S.I.Kom. MM .• MAPPI (Cert.)
Pemimpin Rekan
Penilai Properti/Aset dan Bisnis
MAPPI No.: 11-S-03079
NIPP Menkeu No. P-1.16.00463
NIPP Menkeu No. 8-1 .21.00S96
STTO OJK No.: STTD.PP8-43/PM.223/2021
Pendopot Kewajaron otas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk xi
Page 13
0) K.nlor J.s. Pen;I. ; Publik
ISKANDAR DAN REKAN
Registered Property & Business Valuer
PERNYATAAN PENILAI
1. Bahwa penugasan penilaian Pendapat Kewajaran dilakukan atas Rencana Transaksi.
2. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini kami telah bertindak secara independen
tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, maupun pemegang saham
Perseroan ataupun pihak-pihak yang terkait dengan Perseroan tersebut. Kami juga tidak
mempunyai kepentingan ataupun keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan pendapat kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau kerugian pada pihak mana pun .
3. Bahwa perhitungan dan analisis dalam pemberian pendapat kewajaran telah dilakukan
dengan benar sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
4. Bahwa penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku .
5. Bahwa penilaian yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan.
6. Bahwa lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
7. Bahwa kami bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran.
8. Bahwa kesimpulan penilaian telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
9. Bahwa data ekonomi dan indu stri dalam laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini
penilai dapat dipertanggungjawabkan.
Penanggung Jawab,
Adhitya Anindito, S.I.Kom, MM ., MAPPI ((ert.)
MAPPf No.: 11-5-03079
NfPP M enkeu No. P-1.16.00463
NfPP Menkeu No. B- 1.21.oo596
5TTO OJK No.: 5TTO.PPB-43/ PM.223/ 2021
Supervisor,
Radithe Pramudito, SE ., M.Ec.Dev, MAPPI ((ert.)
MAPPf No.: 10-5-02670
RMK-2017.oo31 6
Penilai,
Sigit E. Purnomo, SE.
MAPPf No.: 19-T-09657
RMK-2020.03575
Syafika Firdausha, A.Md .Ak
MAPPf No. : 21-P-11013
RMK-2022. 04256
Pendopot Kewojoron otas Rencono Transoksi PT Vic toria Care Indonesia rbk xii
Page 14
DAFTAR ISI
SURAT LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI .......................................... i
PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................................ xii
DAFTAR ISI ................................................................................................................................ xiii
BAB I PENDAHULUAN................................................................................................................. I-1
1.1. Latar Belakang ............................................................................................................................ I-1
1.2. Identitas Pemberi Tugas ............................................................................................................. I-1
1.3. Objek Penilaian ........................................................................................................................... I-1
1.4. Maksud dan Tujuan Penilaian..................................................................................................... I-1
1.5. Tanggal Penilaian ........................................................................................................................ I-2
1.6. Ruang Lingkup Penilaian ............................................................................................................. I-2
1.7. Pendekatan dan Metode ............................................................................................................ I-2
1.8. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi .................................................................................................... I-2
1.9. Pernyataan Independensi dan Tidak Adanya Benturan Kepentingan ........................................ I-3
1.10. Uraian Mengenai Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Serta Hasil Penilaian Oleh
Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian
Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi ............................................................................ I-3
1.11. Sumber Data ............................................................................................................................... I-3
1.12. Informasi Mengenai Identitas Dan Jabatan Pihak-Pihak Yang Telah Diwawancarai
Dan Hubungannya Dengan Objek Penilaian ............................................................................... I-4
1.13. Asumsi dan Kondisi Pembatas .................................................................................................... I-4
1.14. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) ............................................................ I-6
BAB II ANALISIS TRANSAKSI ....................................................................................................... II-1
2.1. Analisis Pengaruh Transaksi Terhadap Keuangan Perseroan .................................................... II-1
2.2. Analisis likuiditas Dari Transaksi ................................................................................................ II-1
2.3. Nilai Transaksi ............................................................................................................................ II-1
2.4. Materialitas Nilai Transaksi........................................................................................................ II-1
2.5. Hubungan Antara Pihak-Pihak Yang Bertransaksi ..................................................................... II-2
2.6. Analisis Perjanjian Dan Persyaratan Yang Telah Disepakati ...................................................... II-3
2.7. Analisis Manfaat Dan Risiko Dari Transaksi ............................................................................... II-3
BAB III ANALISIS KUALITATIF .................................................................................................... III-1
3.1. Riwayat Singkat Perusahaan Dan Kegiatan Usaha ................................................................... III-1
3.2. Analisis Industri dan Lingkungan .............................................................................................. III-3
3.3. Alasan Dilakukannya Transaksi ................................................................................................. III-8
3.4. Keuntungan Dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif Atas Transaksi Yang Akan Dilakukan ........ III-8
BAB IV ANALISIS KUANTITATIF ................................................................................................. IV-1
4.1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan ......................... IV-1
4.2. Analisis Inkremental .............................................................................................................. IV-22
BAB V ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI ......................................................................... V-1
5.1. Hasil Penilaian Objek Transaksi ................................................................................................ V-1
5.2. Nilai Transaksi ........................................................................................................................... V-1
5.3. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi ............................................................................................ V-1
5.4. Analisis Bahwa Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah dari Transaksi Yang Dilakukan ..... V-1
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk xiii
Page 15
BAB VI ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN ................................................................ VI-1 6.1. Analisis Faktor Lain Yang Relevan ............................................................................................ VI-1 BAB VII KESIMPULAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI ............................................. VII-1 LAMPIRAN Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk xiv
Page 16
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
PT Victoria Care Indonesia Tbk (selanjutnya disebut VICI atau Perseroan atau Perusahaan atau
Pemberi Tugas) merupakan perusahaan terbuka yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI).
VICI berencana untuk melakukan pembelian tanah dan bangunan gudang milik PT Suka Sukses
Sejati (selanjutnya disebut SSS). Rencana transaksi pembelian tanah dan bangunan gudang milik
SSS oleh VICI selanjutnya disebut Rencana Transaksi.
Sebagai perusahaan terbuka, Perseroan wajib menaati Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
untuk melaksanakan transaksi tersebut, terutama Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan No.
42/POJK.04/2020. Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, Perseroan telah menunjuk
serta menggunakan pendapat dari Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (selanjutnya
disebut IDR atau Penilai atau Kami), selaku penilai independen yang memberikan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi tersebut.
IDR telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No.
772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-43/PM.223/2021 tanggal 22 September
2021 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal.
1.2. Identitas Pemberi Tugas
Nama Pemberi Tugas : PT Victoria Care Indonesia Tbk
Bidang Usaha : Bidang industri pengolahan dan distribusi produk kosmetik dan
perlengkapan mandi, bahan pembersih keperluan rumah tangga dan
perdagangan besar alat laboratorium farmasi dan kedokteran
Alamat Kantor : Puri Indah Financial Tower Lt 10-11, Puri Lingkar Dalam Blok T-8,
Kembangan Selatan, Jakarta Barat
No. Telepon/Fax : 021 5436 8111
Email : corsec@vci.co.id
Website : www.vici.co.id
1.3. Objek Penilaian
Objek penilaian adalah rencana transaksi pembelian sebidang tanah SHGB No. 506 seluas 1.588
m2 berikut bangunan gudang diatasnya seluas 1.242 m2 milik SSS yang terletak di Sinar
Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung, Kec. Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur dengan harga
Rp 17.000 juta sesuai dengan Surat SSS kepada VICI No. 001/DIR-SSS/VI/2023 tanggal 5 Juni
2023 perihal penawaran gudang dan Surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19
Juni 2023 perihal pembelian gudang.
1.4. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi untuk tujuan
pelaksanaan Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk I-1
Page 17
1.5. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian 31 Desember 2022 ditetapkan berdasarkan laporan keuangan Perseroan yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Benediktio
Salim dari Kantor Akuntan Publik (KAP) Purwantono, Sungkoro & Surja terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan.
1.6. Ruang Lingkup Penilaian
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) merupakan suatu pernyataan yang diberikan oleh
Penilai Usaha untuk menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan dilakukan adalah wajar atau
tidak wajar. Ruang lingkup penilaian, antara lain:
a. Identifikasi masalah (identifikasi asumsi dan kondisi pembatas, tujuan dan objek penilaian,
definisi penilaian dan tanggal penilaian),
b. Pengumpulan data,
c. Analisis data,
d. Estimasi nilai sesuai dengan dasar nilai dan premis nilai yang digunakan dengan
menggunakan pendekatan penilaian,
e. Penulisan laporan.
Sesuai dengan peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, pemberian pendapat kewajaran setelah
dilakukan analisis atas:
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan.
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang
saham.
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait dengan Rencana
Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
Sifat Rencana Transaksi terkait dengan ada atau tidak adanya hubungan antara pihak-pihak yang
bertransaksi diatur sesuai dengan Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Benturan Kepentingan dan nilai materialitas Rencana Transaksi diatur sesuai dengan
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Sehubungan dengan peraturan-peraturan tersebut berkaitan dengan penunjukkan IDR untuk
memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi, maka ruang lingkup pendapat
kewajaran berdasarkan pada analisis atas kewajaran dari Rencana Transaksi tersebut.
1.7. Pendekatan dan Metode
Sesuai dengan ruang lingkup penilaian, pendekatan dan metode yang digunakan adalah:
a. Melakukan analisis transaksi.
b. Melakukan analisis kualitatif atas Rencana Transaksi.
c. Melakukan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi.
d. Melakukan analisis kewajaran nilai transaksi.
e. Melakukan analisis atas faktor lain yang relevan.
1.8. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi adalah VICI selaku pembeli dan SSS sebagai penjual tanah dan
bangunan gudang.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk I-2
Page 18
1.9. Pernyataan Independensi dan Tidak Adanya Benturan Kepentingan
1. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini kami tidak ada benturan
kepentingan dengan Perseroan maupun pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan
transaksi yang akan dilakukan Perseroan.
2. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini kami telah bertindak secara
independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, maupun
pemegang saham Perseroan ataupun pihak-pihak yang terkait dengan Perseroan tersebut.
Kami juga tidak mempunyai kepentingan ataupun keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini. Selanjutnya, laporan pendapat kewajaran ini tidak dilakukan untuk
memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun.
3. Tidak ada satupun dari pemilik ataupun pegawai kami yang memiliki kepentingan dalam
bentuk apapun yang dapat menghalangi kami untuk melakukan penilaian secara
independen terhadap pendapat kewajaran ini. Kompensasi dan honorarium kami tidak
bergantung kepada kejadian maupun kesimpulan yang diambil oleh Perseroan sebagai
akibat dari laporan kami ini.
4. Uraian mengenai ada atau tidak adanya benturan kepentingan atas transaksi yang akan
dilakukan Perseroan dinyatakan dalam Surat Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris
Perseroan.
1.10. Uraian Mengenai Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Serta Hasil Penilaian Oleh Penilai
Usaha Dan/Atau Penilai Properti Yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian Pendapat Kewajaran
Atas Rencana Transaksi
Dalam pendapat kewajaran ini kami menggunakan hasil penilaian dari Penilai Properti yang
telah melakukan penilaian terhadap objek transaksi.
Berdasarkan Laporan Penilaian Properti No. 00235/2.0118-00/PI/05/0463/1/VI/2023 tanggal 19
Juni 2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan, menyatakan bahwa Nilai Pasar Tanah
dan Bangunan Gudang yang terletak di Sinar Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung, Kec.
Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur per 31 Desember 2022 adalah Rp 16.069.000.000,- (enam
belas miliar enam puluh sembilan juta rupiah).
1.11. Sumber Data
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
a) Copy legalitas dan perizinan VICI.
b) Copy legalitas dan perizinan SSS.
c) Laporan keuangan VICI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Benediktio Salim dari KAP Purwantono, Sungkoro &
Surja dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
d) Laporan keuangan VICI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Benediktio Salim dari KAP Purwantono, Sungkoro &
Surja dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
e) Laporan keuangan VICI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Benediktio Salim dari KAP Purwantono, Sungkoro &
Surja dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk I-3
Page 19
f) Laporan keuangan VICI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Peter Surja dari KAP Purwantono, Sungkoro & Surja
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
g) Laporan keuangan VICI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Peter Surja dari KAP Purwantono, Sungkoro & Surja
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
h) Laporan keuangan proforma VICI per 31 Desember 2022 sebelum dan setelah transaksi dari
manajemen Perseroan.
i) Surat SSS kepada VICI No. 001/DIR-SSS/VI/2023 tanggal 5 Juni 2023 perihal penawaran
gudang.
j) Surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19 Juni 2023 perihal pembelian
gudang.
k) Laporan Penilaian Properti No. 00235/2.0118-00/PI/05/0463/1/VI/2023 tanggal 19 Juni
2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan.
l) Proyeksi keuangan dari manajemen Perseroan.
m) Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Transaksi.
1.12. Informasi Mengenai Identitas Dan Jabatan Pihak-Pihak Yang Telah Diwawancarai Dan
Hubungannya Dengan Objek Penilaian
Kami telah melakukan diskusi dan wawancara dengan manajemen Perseroan pada tanggal 20 –
23 Juni 2023. Identitas yang kami wawancarai adalah Ibu Henny Soetanto sebagai representatif
VICI.
1.13. Asumsi dan Kondisi Pembatas
a) Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b) Penilai melakukan penelaahan atas status hukum dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
c) Data dan informasi berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
d) Proyeksi keuangan yang digunakan adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty), jika penilaian menggunakan proyeksi
keuangan.
e) Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan.
f) Laporan Penilaian ini terbuka untuk publik kecuali informasi yang bersifat rahasia, yang
dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
g) Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
h) Penilai memperoleh informasi atas status hukum Objek Penilaian dari pemberi tugas.
i) IDR mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat ini sampai dengan terjadinya
Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap
Transaksi.
j) Pendapat ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan bahwa penggunaan sebagian dari
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk I-4
Page 20
tersebut. Penyusunan pendapat ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak
dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.
k) Pendapat Kewajaran tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah pada
tanggal Pendapat ini dikeluarkan. Penilaian Kewajaran ini hanya dilakukan terhadap
Transaksi seperti yang diuraikan diatas.
l) IDR tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapatnya
karena peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
m) Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Pendapat Kewajaran ini, IDR melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan
data sebagaimana diberikan manajemen Perseroan yang mana berdasarkan hakekat
kewajaran adalah benar, lengkap, dapat diandalkan, serta tidak menyesatkan. IDR tidak
melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-
data yang diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan
demikian IDR tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung-jawab terhadap
kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut.
n) Sebagai dasar bagi IDR untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Pendapat
Kewajaran atas Transaksi, IDR menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada
Sumber Data pada laporan pendapat kewajaran sebagai bahan pertimbangan.
o) Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil penilaian
IDR secara material. Oleh karena itu, IDR tidak dapat menerima tanggung jawab atas
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data
tersebut.
p) Pendapat Kewajaran ini disusun hanya dengan mempertimbangkan sudut pandang
pemegang saham Perseroan dan tidak mempertimbangkan sudut pandang stakeholders
lain serta aspek-aspek lainnya.
q) IDR menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini sampai
dengan tanggal terjadinya Transaksi tidak terjadi perubahan yang sangat berpengaruh
secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran.
r) Dengan ini IDR menyatakan bahwa penugasan IDR tidak termasuk menganalisis transaksi-
transaksi di luar Transaksi yang mungkin tersedia bagi Perseroan serta pengaruh dari
transaksi-transaksi tersebut terhadap Transaksi.
s) IDR tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari segi hukum dan implikasi
aspek perpajakan dari Transaksi tersebut.
t) Mengingat bahwa adanya kemungkinan terjadinya perbedaan waktu dari tanggal laporan
ini dengan pelaksanaan Transaksi, maka kesimpulan di atas berlaku bila tidak ada
perubahan yang memiliki dampak yang signifikan terhadap nilai dari Transaksi. Perubahan
tersebut termasuk perubahan baik secara internal pada masing-masing perusahaan
maupun secara eksternal meliputi: kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan pemerintah Indonesia setelah tanggal laporan ini
dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal laporan ini dikeluarkan terjadi perubahan tersebut
di atas, maka pendapat kewajaran atas Transaksi ini mungkin berbeda.
u) Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi dan tidak
dapat dipergunakan untuk kepentingan lain maupun pihak lain.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk I-5
Page 21
v) Pendapat Kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk
menyetujui atau tidak menyetujui Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas
Transaksi tersebut.
w) IDR juga berpegang kepada surat pernyataan manajemen Perseroan (management
representation letter) atas penugasan IDR untuk mempersiapkan Laporan Pendapat
Kewajaran, bahwa perseroan telah menyampaikan seluruh informasi penting dan relevan
berkenaan dengan Transaksi dan sepanjang pengetahuan manajemen Perseroan tidak ada
faktor material yang belum diungkapkan dan dapat menyesatkan.
x) Data dan informasi yang diterima Penilai dari Pemberi Tugas diasumsikan benar dan dapat
dipertanggungjawabkan, antara lain termasuk penunjukan letak lokasi tempat, spesifikasi
jenis dan jumlah asset objek penilaian dan apabila data dan informasi tersebut tidak benar
maka Pemberi Tugas membebaskan Penilai dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang
tidak tepat dikarenakan kesalahan tersebut.
y) Informasi yang telah diberikan pihak lain kepada Penilai seperti yang telah disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak
bertanggungjawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan
hal yang sesungguhnya. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas.
z) Adalah bukan tugas Penilai untuk melakukan uji tuntas (due diligence) dari aspek hukum
atas catatan publik serta catatan kepemilikan.
aa) Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas dari laporan penilaian yang dibuat terpisah sebagai
satu kesatuan dari laporan ini akan dituangkan didalam laporan penilaian yang dibuat
terpisah tersebut.
bb) Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan asli/basah Pemimpin Rekan/Rekan
dan stempel/seal perusahaan KJPP Iskandar dan Rekan serta tidak dapat
dipertanggungjawabkan bilamana Pemberi Tugas tidak melunasi imbalan jasa atas
pekerjaan penilaian ini.
cc) Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan
(integral) dari laporan ini.
1.14. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
• Berdasarkan akta Nomor 13 tanggal 25 Mei 2023 yang dibuat oleh Notaris Rudy Siswanto,
S.H. yang telah disahkan oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat No. AHU-0116454.AH.01.11.Tahun 2023 tanggal 21 Juni 2023,
terjadi perubahan pasal 15 anggaran dasar dan perubahan susunan Direksi dan Komisaris
Perseroan menjadi sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Luhur Dino Herlambang
Komisaris : Luhur Iwan Hernadi
Komisaris : Arliadi Hadid Mahadi
Komisaris Independen : Drs. Herbudianto
Komisaris Independen : Van Schoote Christian Pierre B
Direksi
Direktur Utama : Billy Hartono Salim
Direktur : Sumardi Widjaja
Direktur : Whendy Yusman Suwito
Direktur : Tene Michael Alexander
Direktur : Henny Soetanto
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk I-6
Page 22
• Berdasarkan akta Nomor 35 tanggal 16 Juni 2023 yang dibuat oleh Notaris Rudy Siswanto,
S.H., telah terjadi perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar SSS dan persetujuan untuk
mengangkat kembali seluruh anggota Direksi dan Dewan Komisaris SSS untuk masa jabatan
selama 5 (lima) tahun.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk I-7
Page 23
BAB II
ANALISIS TRANSAKSI
2.1. Analisis Pengaruh Transaksi Terhadap Keuangan Perseroan
Dengan transaksi pembelian tanah dan bangunan gudang milik SSS oleh VICI berdasarkan
proforma keuangan akan menurunkan likuiditas dan solvabilitas Perseroan. Berdasarkan
proyeksi keuangan rencana transaksi akan meningkatkan profitabilitas Perseroan sedangkan
likuiditas dan solvabilitas Perseroan menurun namun tidak signifikan.
2.2. Analisis Likuiditas Dari Transaksi
Berdasarkan analisis proforma posisi keuangan dan proyeksi keuangan Perseroan dengan
dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan mengalami penurunan namun tidak signifikan.
2.3. Nilai Transaksi
Berdasarkan surat SSS kepada VICI No. 001/DIR-SSS/VI/2023 tanggal 5 Juni 2023 perihal
penawaran gudang dan surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19 Juni 2023
perihal pembelian gudang, harga pembelian gudang milik SSS oleh VICI sebesar
Rp 17.000.000.000,-. Dengan demikian nilai transaksi adalah sebesar Rp 17.000.000.000,-.
2.4. Materialitas Nilai Transaksi
Berdasarkan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha, suatu transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi
sama dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka.
Dalam hal perusahaan terbuka memiliki ekuitas negatif transaksi dikategorikan sebagai
Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 10% atau lebih dari total aset Perusahaan
Terbuka.
Perusahaan Terbuka yang akan melakukan Transaksi Material wajib terlebih dahulu
memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) dalam hal:
1. Transaksi Material lebih dari 50% terhadap ekuitas atau aset atau laba bersih atau
pendapatan usaha Perseroan.
2. Transaksi Material lebih dari 25% terhadap aset Perseroan apabila ekuitas Perseroan
negatif.
3. Laporan Penilai menyatakan bahwa Transaksi Material yang akan dilakukan tidak wajar.
Berdasarkan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha, transaksi berupa perolehan dan pelepasan atas perusahaan atau segmen
operasi dikategorikan sebagai Transaksi Material dalam hal:
a. Nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka;
b. Total aset yang menjadi objek transaksi dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20%;
c. Laba bersih objek transaksi dibagi dengan laba bersih Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20%; atau
d. Pendapatan usaha objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha Perusahaan Terbuka
nilainya sama dengan atau lebih dari 20%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk II-1
Page 24
e. Dalam hal perusahaan terbuka memiliki ekuitas negatif transaksi dikategorikan sebagai
Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 10% atau lebih dari total aset
Perusahaan Terbuka.
Nilai transaksi sebesar Rp 17.000 juta dan ekuitas Perseroan berdasarkan laporan keuangan
yang telah diaudit KAP Purwantono, Sungkoro & Surja per 31 Desember 2022 adalah sebesar
Rp 801.013 juta, dengan demikian materialitas nilai transaksi 2,12% dari ekuitas Perseroan.
Dari uraian tersebut diatas Rencana Transaksi tidak termasuk transaksi material dan tidak
memerlukan persetujuan RUPS sesuai dengan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
2.5. Hubungan Antara Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi adalah VICI selaku pembeli dan SSS sebagai penjual tanah dan
bangunan gudang.
Hubungan Kepemilikan Saham
Keterangan
SSIS : PT Sukses Sejati Sejahtera
VICI : PT Victoria Care Indonesia Tbk
SSS : PT Suka Sukses Sejati
Berdasarkan analisis hubungan kepemilikan saham, SSIS adalah pemegang 59,95% saham VICI
dan pemegang 99,99% saham SSS. Dengan demikian antara VICI dan SSS terdapat hubungan
kepemilikan saham.
Hubungan Kepengurusan
Hubungan kepengurusan antara Perseroan dan SSS adalah sebagai berikut:
No. Nama Perseroan SSS
1 Luhur Dino Herlambang KU
2 Luhur Iwan Hernadi K D
3 Arliadi Hadid Mahadi K
4 Drs. Herbudianto KI
5 Van Schoote Christian Pierre B KI
6 Billy Hartono Salim DU DU
7 Sumardi Widjaja D
8 Rosid Sujono D
9 Henny Soetanto D
10 Tene Michael Aelxander D
11 Tan Eva Margareth K
Keterangan
KU : Komisaris Utama
K : Komisaris
KI : Komisaris Independen
DU : Direktur Utama
D : Direktur
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk II-2
Page 25
Berdasarkan analisis hubungan kepengurusan, terdapat hubungan kepengurusan antara
Perseroan dan SSS dimana Luhur Iwan Hernadi sebagai Komisaris Perseroan juga sebagai
Direktur SSS dan Billy Hartono Salim sebagai Direktur Utama Perseroan juga sebagai Direktur
Utama SSS. Dengan demikian antara Perseroan dan SSS terdapat hubungan kepengurusan.
Dengan demikian Rencana Transaksi termasuk Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan OJK No. 42 /POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan.
2.6. Analisis Perjanjian Dan Persyaratan Yang Telah Disepakati
Berdasarkan surat SSS kepada VICI No. 001/DIR-SSS/VI/2023 tanggal 5 Juni 2023 perihal
penawaran gudang dan surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19 Juni 2023
perihal pembelian gudang, hal-hal penting dalam surat tersebut adalah sebagai berikut:
• SSS menawarkan gudang yang berlokasi di Sinar Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung,
Kecamatan Gedangan, Kota Sidoarjo Jawa Timur dengan luas tanah 1.588 m2 dan luas
bangunan 1.242 m2.
• SSS menawarkan harga jual gudang milik SSS senilai Rp 17.000.000.000,- belum termasuk
PPN.
• VICI setuju untuk membeli gudang milik SSS dengan harga sebesar Rp 17.000.000.000,-
belum termasuk PPN.
Berdasarkan analisis perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati, dapat disimpulkan bahwa
perjanjian dan persyaratan yang telah disepakati layak dan dapat diandalkan pelaksanaannya
dari transaksi yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku,
dengan pertimbangan tersebut Rencana Transaksi wajar.
2.7. Analisis Manfaat Dan Risiko Dari Transaksi
Manfaat transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan akan menghemat beban sewa tanah dan bangunan gudang saat ini sehingga
meningkatkan laba Perseroan.
• Kepemilikan aset tanah dan bangunan gudang merupakan suatu investasi yang nilainya
akan terus meningkat, sehingga Perseroan akan memperoleh apresiasi nilai investasi
berupa peningkatan harga properti yang dimiliki.
Risiko transaksi adalah sebagai berikut:
• Risiko atas transaksi yang akan dilakukan adalah risiko atas kepemilikan aset yang berupa
beban manajemen untuk pemeliharaan aset, asuransi dan pajak properti.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk II-3
Page 26
BAB III
ANALISIS KUALITATIF
3.1. Riwayat Singkat Perusahaan Dan Kegiatan Usaha
Perseroan
a) Riwayat Singkat Perseroan
PT Victoria Care Indonesia Tbk adalah perseroan terbuka yang didirikan di Indonesia
berdasarkan Akta Notaris Marina Soewana, S.H., No. 32 tanggal 20 April 2006 dengan nama
PT Victoria Care Indonesia. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. W7-00267.HT.01.01. Tahun 2006
tanggal 8 September 2006.
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami perubahan, terakhir berdasarkan Akta No. 4
tanggal 11 Mei 2022 dari Rudy Siswanto S.H., sehubungan dengan perubahan anggaran
dasar Perseroan. Perubahan tersebut telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-
0033887.AH.01.02.Tahun 2022 tanggal 19 Mei 2022.
Perseroan beralamat di Puri Indah Financial Tower Lt 10-11, Puri Lingkar Dalam Blok T-8,
Kembangan Selatan, Jakarta Barat.
b) Kegiatan Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, Perseroan bergerak dalam bidang industri
pengolahan dan distribusi produk kosmetik dan perlengkapan mandi, bahan pembersih
keperluan rumah tangga dan perdagangan besar alat laboratorium farmasi dan kedokteran.
c) Susunan Pemegang Saham
Berdasarkan laporan keuangan (audited) Perseroan per 31 Desember 2022, susunan
pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Jumlah Saham Persentase Jumlah
No. Pemegang Saham
(Lembar) (%) (Rp)
1 PT Sukses Sejati Sejahtera 4.021.380.000 59,95% 201.069.000.000
2 Beauty Brands International Pte. Ltd., Singapura 1.677.000.000 25,00% 83.850.000.000
3 Luhur Dino Herlambang 1.635.500 0,02% 81.775.000
4 Lain-lain (dengan kepemilikan masing-masing di
1.007.984.500 15,03% 50.399.225.000
bawah 5% termasuk publik)
Jumlah 6.708.000.000 100,00% 335.400.000.000
d) Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan berdasarkan laporan keuangan (audited)
per 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk III-1
Page 27
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Luhur Dino Herlambang
Komisaris : Luhur Iwan Hernadi
Komisaris : Arliadi Hadid Mahadi
Komisaris Independen : Drs. Herbudianto
Komisaris Independen : Van Schoote Christian Pierre B
Direksi
Direktur Utama : Billy Hartono Salim
Direktur : Sumardi Widjaja
Direktur : Rosid Sujono
Direktur : Henny Soetanto
Direktur : Tene Michael Aelxander
PT Suka Sukses Sejati
a) Riwayat Singkat
PT Suka Sukes Sejati didirikan berdasarkan akta No. 19 tanggal 30 November 2000 yang
dibuat oleh Notaris Marina Soewana, S.H. yang telah disahkan berdasarkan Keputusan
Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor C-18798
HT.01.01.TH.2001.
SSS beralamat di Ruko Mutiara Taman Palem Blok A-2 No. 18, Desa/Kelurahan Cengkareng
Timur, Kec. Cengkareng, Kota Adm. Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta.
b) Kegiatan Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar SSS, bidang usaha SSS adalah perdagangan besar
kosmetik untuk manusia.
c) Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham SSS per tanggal 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Jumlah Saham Persentase Jumlah
No. Pemegang Saham
(Lembar) (%) (Rp)
1 PT Sukses Sejati Sejahtera 149.987 99,99% 29.997.400.000
2 Luhur Iwan Hernadi 13 0,01% 2.600.000
Jumlah 150.000 100,00% 30.000.000.000
d) Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Susunan pemegang saham SSS per tanggal 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Tan Eva Margareth
Direksi
Direktur Utama : Billy Hartono Salim
Direktur : Luhur Iwan Hernadi
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk III-2
Page 28
3.2. Analisis Industri dan Lingkungan
3.2.1. Tinjauan Makro Ekonomi
Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2022 (c-to-c)
Ekonomi Indonesia tahun 2022 tumbuh sebesar 5,31%. Pertumbuhan terjadi pada seluruh
lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan tertinggi adalah Transportasi
dan Pergudangan sebesar 19,87%, diikuti Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar
11,97%, dan Jasa Lainnya sebesar 9,47%. Sementara itu, Industri Pengolahan yang memiliki
peran dominan tumbuh 4,89%. Sedangkan Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan serta
Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor masing-masing tumbuh
sebesar 2,25% dan 5,52%.
Gambar 1. Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (c-to-c) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
Struktur PDB Indonesia menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku tahun 2022 tidak
menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh Lapangan
Usaha Industri Pengolahan sebesar 18,34%; diikuti oleh Perdagangan Besar dan Eceran;
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 12,85%; Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan
sebesar 12,40%; Pertambangan dan Penggalian sebesar 12,22%; serta Konstruksi sebesar 9,77%.
Peranan kelima lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Indonesia mencapai 65,58%.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2022 Terhadap Triwulan IV-2021 (y-on-y)
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2022 terhadap triwulan IV-2021 (y-on-y) tumbuh sebesar 5,01%.
Pertumbuhan terjadi pada seluruh lapangan usaha. Lapangan usaha yang tumbuh signifikan
adalah Transportasi dan Pergudangan sebesar 16,99%, diikuti Penyediaan Akomodasi dan
Makan Minum sebesar 13,81%, serta Jasa Lainnya sebesar 11,14%. Sebagai lapangan usaha yang
memiliki peran dominan, Industri Pengolahan tumbuh sebesar 5,64%. Sedangkan Pertanian,
Kehutanan, dan Perikanan serta Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda
Motor masing-masing tumbuh sebesar 4,51% dan 6,55%.
Gambar 2. Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (y-on-y) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk III-3
Page 29
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2022 Terhadap Triwulan III-2022 (q-to-q)
Ekonomi Indonesia pada triwulan IV-2022 tumbuh sebesar 0,36% (q-to-q) dibanding triwulan III-
2022. Hampir seluruh lapangan usaha tumbuh positif. Lapangan Usaha Administrasi
Pemerintahan, Pertahanan, dan Jaminan Sosial Wajib tumbuh signifikan sebesar 10,56%, diikuti
Jasa Pendidikan sebesar 9,22%, serta Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial sebesar 8,48%. Industri
Pengolahan yang memiliki peran dominan tumbuh 1,60%. Sementara untuk Pertanian,
Kehutanan, dan Perikanan mengalami kontraksi pertumbuhan sebesar 17,40% serta
Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor tumbuh sebesar 0,69%.
Gambar 3. Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (q-to-q) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
PDB Menurut Pengeluaran, Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2022 (c-to-c)
Ekonomi Indonesia tahun 2022 tumbuh sebesar 5,31%. Pertumbuhan terjadi pada hampir
semua komponen pengeluaran kecuali Komponen PK-P yang terkontraksi sebesar 4,51%.
Komponen pengeluaran yang tumbuh signifikan adalah Komponen Ekspor Barang dan Jasa
sebesar 16,28%, diikuti Komponen Pengeluaran Konsumsi Lembaga Nonprofit yang Melayani
Rumah Tangga (PK-LNPRT) sebesar 5,64%, Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga
(PK-RT) sebesar 4,93%, dan Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) sebesar 3,87%.
Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa (yang merupakan faktor pengurang dalam
PDB menurut pengeluaran) tumbuh sebesar 14,75%.
Gambar 4. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (c-to-c) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
Struktur PDB Indonesia menurut pengeluaran atas dasar harga berlaku tahun 2022 tidak
menunjukkan perubahan yang berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh
Komponen PK-RT yang mencakup lebih dari separuh PDB Indonesia yaitu sebesar 51,87%, diikuti
oleh komponen PMTB sebesar 29,08%, Komponen Ekspor Barang dan Jasa sebesar 24,49%,
Komponen PK-P sebesar 7,66%, Komponen PK-LNPRT sebesar 1,17%, dan Komponen Perubahan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk III-4
Page 30
Inventori sebesar 0,66%. Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa sebagai faktor
pengurang dalam PDB memiliki peran sebesar 20,90%.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2022 Terhadap Triwulan IV-2021 (y-on-y)
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2022 terhadap triwulan IV-2021 tumbuh sebesar 5,01% (y-on-y).
Pertumbuhan terjadi pada hampir semua komponen pengeluaran, kecuali Komponen PK-P yang
terkontraksi sebesar 4,77%. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Komponen Ekspor Barang dan
Jasa yang tumbuh sebesar 14,93%, diikuti oleh Komponen PK-LNPRT, Komponen PK-RT, dan
Komponen PMTB yang masing-masing tumbuh sebesar 5,70%, 4,48%, dan 3,33%. Sementara
itu, Komponen Impor Barang dan Jasa tumbuh sebesar 6,25%.
Gambar 5. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (y-on-y) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2022 Terhadap Triwulan III-2022 (q-to-q)
Ekonomi Indonesia pada triwulan IV-2022 dibanding triwulan III-2022 (q-to-q) tumbuh sebesar
0,36%. Pertumbuhan terjadi pada semua Komponen Pengeluaran kecuali Komponen Ekspor
Barang dan Jasa yang terkontraksi sebesar 0,25%. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada
Komponen PK-P sebesar 30,13%, diikuti oleh Komponen PMTB, Komponen PK-RT, dan
Komponen PK-LNPRT yang masing-masing tumbuh sebesar 3,31%; 2,12%; dan 0,46%.
Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa mengalami kontraksi pertumbuhan sebesar
2,53%.
Gambar 6. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (q-to-q) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
3.2.2. Perkembangan Industri
Perkembangan Industri Kosmetik dan Kecantikan di Indonesia
Berdasarkan pantauan Bank Indonesia, perekonomian global menurun disertai ketidakpastian
yang masih tinggi. Sampai awal 2023, pertumbuhan ekonomi global diperkirakan masih
melambat dengan risiko resesi yang tinggi di beberapa negara, termasuk Amerika Serikat (AS)
dan Eropa. Perlambatan ekonomi global tersebut dipengaruhi oleh fragmentasi ekonomi,
perdagangan, dan investasi akibat ketegangan politik yang berlanjut serta dampak pengetatan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk III-5
Page 31
kebijakan moneter yang agresif di negara maju. Bank Indonesia memperkirakan ekonomi dunia
tumbuh sebesar 3,0% pada 2022 dan menurun menjadi 2,6% pada 2023. Sementara itu, tekanan
inflasi global masih tinggi meskipun mulai melandai, dipengaruhi berlanjutnya gangguan rantai
pasokan dan ketatnya pasar tenaga kerja, terutama di AS dan Eropa. Inflasi yang masih tinggi
mendorong kebijakan moneter global tetap ketat dengan prakiraan kenaikan Fed Funds Rate
hingga awal 2023. Perkembangan ini mendorong tetap kuatnya mata uang dolar AS dan masih
tingginya ketidakpastian pasar keuangan global yang kemudian berdampak pada belum kuatnya
aliran modal masuk ke negara berkembang, termasuk Indonesia. Pertumbuhan ekonomi
domestik Indonesia tetap baik. Permintaan domestik tetap berdaya tahan dipengaruhi oleh
daya beli masyarakat dan keyakinan pelaku ekonomi yang tetap terjaga. Pertumbuhan ekonomi
Indonesia Triwulan IV-2022 tercatat tinggi sebesar 5,01% (yoy) sehingga secara keseluruhan
tahun 2022 tercatat 5,31% (yoy), jauh meningkat dari capaian tahun sebelumnya sebesar 3,70%
(yoy). (Sumber: Bank Indonesia, Tinjauan Kebijakan Moneter, Februari 2023)
Badan Pengawas Obat dan Makanan atau BPOM menilai, kosmetik merupakan kategori produk
yang mendapatkan izin edar terbanyak di Indonesia dalam lima tahun terakhir dengan jumlah
411.410 produk. BPOM juga mencatat, jumlah perusahaan industri kecantikan tumbuh hingga
20,6 persen dari tahun 2021 yang berjumlah 819 menjadi 913 di Juli 2022. Peningkatan industri
kecantikan tersebut didominasi oleh usaha kecil dan menengah (UKM), yakni sebesar 83 persen.
Sementara untuk nilai pasar kosmetik di Indonesia di tahun 2021 mencapai 6,3 miliar dollar AS
atau sekitar Rp 98 triliun.
Mengacu pada data yang dirilis oleh Nielsen and Euromonitor menunjukkan pertumbuhan
penjualan produk kecantikan bertumbuh besar sejak 2017 sebesar 11,99% dengan memberikan
kontribusi sebesar Rp19 triliun. Dalam enam tahun terakhir, pertumbuhan sektor kosmetik
ataupun kecantikan bertumbuh sebesar 10%. Selain itu, ekspor produk kecantikan juga
menunjukkan pertumbuhan yang kuat sejak tahun 2013 hingga 2017 sebesar 3,56%.
Sementara melansir dari data Statistika, pertumbuhan produk kecantikan ataupun kosmetik
secara global kembali tumbuh sekitar 6,46% terkhususnya ditahun 2021. Hal itu didorong kuat
oleh penjualan secara daring yang mencapai 25,2% pada tahun ini. Sebab pada tahun-tahun
sebelumnya, dimana tahun 2020 pertumbuhan turun 8% dengan%tase lebih rendah 13,25%
dibandingkan pertumbuhannya pada tahun 2019 yang naik 5,25% yang disebabkan pandemi
Covid-19.
Bagi Perseroan, tantangan yang akan dihadapi masih akan didominasi oleh faktor eksternal,
seperti perubahan kebijakan yang berdampak langsung atau tidak langsung pada industri dan
kanal distribusi. Selain itu, kestabilan fluktuasi kurs, perpajakan, dan keandalan pasokan barang
juga patut menjadi perhatian serius bagi Perseroan. Namun demikian, Dewan Komisaris yakin
bahwa Perseroan memiliki prospek usaha yang positif sejalan dengan kesadaran konsumen
terhadap kebutuhan produk-produk personal care dan juga didukung dengan demografi
penduduk di Indonesia yang relatif mudah dan terbuka dengan perubahan-perubahan tren di
personal care dan kosmetik dekoratif. Beberapa rekomendasi yang dapat dilakukan Direksi
adalah terus memperkuat dan memperkaya jalur distribusi, terutama di saluran modern trade
dan platform digital. Perseroan juga diharapkan terus melanjutkan eksplorasi dalam
pengembangan produk dan selalu update terhadap tren yang berlaku, khususnya yang ada di
dunia digital, serta mengoptimalkan produk-produk yang sudah ada sebelumnya (existing) lewat
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk III-6
Page 32
pengembangan formula hingga packaging. Selain itu, inovasi akan menjadi kunci dalam
memenangkan persaingan. Perseroan tidak boleh berhenti dalam melakukan inovasi produk
yang disesuaikan dengan tren permintaan pasar dan terus menawarkan produk yang
berkualitas, up to date, dan terjangkau oleh sebagian besar masyarakat Indonesia.
3.2.3. Analisis Operasional Dan Prospek Perusahaan
Varian Covid-19 Omicron di awal tahun sempat mengganggu kinerja Perseroan. Beberapa
strategi pemasaran offline yang sudah dijalankan Perseroan terpaksa harus ditunda sesuai
dengan perkembangan situasi pada masa itu. Hal ini tentunya berpengaruh terhadap kinerja
Perseroan yang kurang menggembirakan di awal kuartal tahun 2022.
VICI mencatatkan pendapatan pada tahun 2022 sebesar Rp 1.045.721 juta dimana turun 9,31%
bila dibandingkan dengan total penjualan di tahun sebelumnya. Berdasarkan analisis vertikal
laba rugi penyesuaian tercatat proporsi beban pokok pendapatan terhadap pendapatan sebesar
46,90%, proporsi laba kotor Perseroan sebesar 53,10%.
Selain itu, permintaan produk-produk antiseptik juga mengalami penurunan seiring dengan
membaiknya kondisi pandemi yang berdampak pada perubahan perilaku masyarakat dalam
menyikapinya. Penurunan permintaan akan produk-produk antiseptik karena membaiknya
situasi pandemi berpengaruh terhadap penjualan Perseroan, yang pada tahun 2021 lalu produk
antiseptik mampu menyumbangkan sekitar 25% dari penjualan Perseroan, turun menjadi 7% di
tahun 2022.
Namun sebaliknya, permintaan produk non-antiseptik Perseroan justru meningkat seiring
perubahan status pandemi menjadi endemi. Perseroan melihat ini sebagai peluang yang bagus
dan menyiapkan beragam strategi, inovasi, produk-produk baru, serta mengoptimalkan produk-
produk lama (existing) lewat pengembangan formula hingga packaging untuk kategori
perawatan tubuh dan kosmetik. Pasalnya, dengan kondisi yang semakin membaik dan
perubahan gaya hidup, permintaan produk perawatan tubuh dan kosmetik Perseroan terus
bertambah sehingga turut membantu meningkatkan kinerja penjualan Perseroan sampai
dengan akhir tahun 2022.
Penjualan produk non-antiseptik tumbuh sekitar 13% YoY pada tahun 2022. Pertumbuhan ini
terutama didorong oleh produk-produk baru di kategori perawatan kulit dan kosmetik dekoratif
yang diluncurkan tahun ini. Bauran produk baru juga berdampak positif dalam bentuk kenaikan
margin laba kotor menjadi 53,10% dibandingkan periode yang sama tahun 2021 sebesar
50,27%.
Perseroan juga terus mendorong penjualan di platform digital/ online. Dengan tim dan strategi
yang tepat, Perseroan mampu menorehkan pertumbuhan penjualan lewat platform
digital/online sebesar 219,7% di sembilan bulan pertama 2022 dibandingkan periode yang sama
di tahun sebelumnya. Terkait dengan distribusi, Perseroan semakin memperkuat jaringannya,
salah satunya dengan bekerja sama dengan PT Kimia Farma Apotek untuk memperluas distribusi
produk-produk Perseroan. Dalam kerja sama ini, ada sekitar 140 outlet Kimia Farma di daerah
Jawa sampai Bali yang menyediakan display khusus produk-produk PT Victoria Care Indonesia
Tbk, seperti Herborist, Secret Clean, Nuface, hingga Miranda, serta menghadirkan
produkproduk lain yang didistribusikan oleh PT Victoria Care Indonesia Tbk, seperti Bali Boat,
Bali Dancer, hingga Secret Garden. Secara keseluruhan, ada sekitar 600 gerai Kimia Farma yang
menyediakan produk Perseroan. Sebagai salah satu strategi pemasaran, Perseroan bekerja
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk III-7
Page 33
sama dengan public figure asal Korea Selatan, Ahn Yeo Seop, sebagai brand ambassador untuk
Nuface, yang baru pertama kali dilakukan di tahun 2022. Animo pelanggan yang tinggi terhadap
artis-artis Korea Selatan menjadi pertimbangan utama Perseroan dalam memilih brand
ambassador tersebut sehingga diharapkan mampu mendongkrak penjualan produk-produk
Perseroan, terutama untuk brand Nuface.
Saat ini, industri kosmetika semakin berkembang pesat seiring dengan berkembangnya era
digital. Pola peredaran produk kosmetika yang sebelumnya dilakukan secara konvensional, kini
semakin mudah, murah dan cepat melalui distribusi online. Dengan melihat kondisi tersebut,
dunia usaha kosmetik diproyeksikan akan terus tumbuh dan akan tetap berkembang setiap
tahun, terutama dengan semakin menurunnya masa pandemi COVID-19.
Dengan melihat perubahan kondisi pandemi dan perilaku masyarakat menjelang akhir tahun
2022, Perseroan melihat peluang usaha masih sangat prospektif dan semakin terbuka di tahun
depan, terutama untuk segmen kosmetik dekoratif dan skincare. Oleh karena itu, Perseroan
berinisiatif untuk lebih agresif dalam melakukan peluncuran produk baru, khususnya yang
mewakili kedua segmen tersebut. Untuk memperkuat segmen ini, Perseroan telah meluncurkan
beragam produk, mulai dari eyebrow, lip matte, serum, liptint, hingga sunscreen. Perseroan juga
terus mengembangkan jalur penjualan, baik dengan penambahan titik-titik distribusi offline
maupun kanal penjualan online yang baru. Melalui divisi digital marketing, Perseroan akan
mengimplementasikan strategi pemasaran, baik dari sisi produk dan distribusi, dengan
memanfaatkan modern trade dan platform digital yang didukung dengan tim kreatif yang andal
dalam pembuatan konten di media sosial dan penyediaan analisis data. Selain itu, Perseroan
juga akan melakukan berbagai kegiatan pemasaran lain secara agresif untuk memperkuat
beberapa brand yang digunakan oleh produk-produk baru Perseroan. Perseroan akan terus
mengamati beragam tren terbaru di pasaran dan melakukan survei untuk mengetahui
kebutuhan pasar. Diharapkan, pasar dan distribusi Perseroan akan semakin luas dan konsumen
pun menjadi lebih mudah dan cepat dalam memperoleh produk Perseroan.
3.3. Alasan Dilakukannya Transaksi
Alasan dilakukannya transaksi antara lain adalah:
− Tanah dan bangunan gudang saat ini sedang dalam masa sewa oleh VICI, oleh sebab itu
pembelian tanah dan bangunan gudang dalam rangka efisiensi biaya sewa.
− Lokasi tanah dan bangunan gudang yang akan dibeli VICI berdekatan dengan fasilitas
produksi VICI.
3.4. Keuntungan Dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif Atas Transaksi Yang Akan Dilakukan
Keuntungan Perseroan adalah dapat melakukan penghematan beban sewa dan akan
meningkatkan dan laba Perseroan.
Kerugian Perseroan yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan dilakukan tidak ada.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk III-8
Page 34
BAB IV
ANALISIS KUANTITATIF
4.1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan
4.1.1. Penilaian Kinerja Historis
Kinerja historis diperoleh dari laporan keuangan Perseroan periode 31 Desember 2018 – 31
Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP dan periode 31 Desember 2022 yang telah diaudit
oleh KAP sebagaimana yang telah diuraikan pada sumber data.
Laporan Laba Rugi
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Laba Rugi (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022
PENJUALAN 594.728 797.791 1.046.189 1.153.102 1.045.721
BEBAN POKOK PENJUALAN (287.161) (368.296) (526.767) (579.320) (496.245)
LABA KOTOR 307.567 429.495 519.422 573.782 549.475
BEBAN USAHA
Beban penjualan dan pemasaran (148.502) (190.177) (202.787) (222.881) (271.638)
Beban umum dan administrasi (57.589) (68.874) (101.784) (117.485) (130.423)
Jumlah (206.090) (259.052) (304.571) (340.367) (402.061)
LABA (RUGI) USAHA 101.476 170.443 214.851 233.415 147.414
Pendapatan lain-lain 4.876 1.822 1.492 6.671 1.374
Beban lain-lain (1.908) (3.270) (2.199) (49) (598)
Pendapatan keuangan 162 14 16 363 6
Beban keuangan (15.997) (18.233) (20.545) (15.674) (15.800)
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 88.610 150.778 193.615 224.727 132.396
Pajak (23.295) (39.015) (45.249) (47.451) (34.757)
LABA (RUGI) BERSIH 65.315 111.763 148.366 177.276 97.639
Penghasilan komprehensif lain 705 (376) (2.775) (332) 174
LABA KOMPREHENSIF 66.020 111.387 145.591 176.944 97.813
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2018-2022
Margin Laba Kotor 51,501% 51,716% 53,836% 49,649% 49,760% 52,545%
Margin Laba Usaha 18,661% 17,063% 21,364% 20,537% 20,242% 14,097%
Margin Laba Sebelum Pajak 16,891% 14,899% 18,899% 18,507% 19,489% 12,661%
Margin Laba Bersih 12,777% 10,982% 14,009% 14,182% 15,374% 9,337%
Sumber : Laporan keuangan 2018 – 2022 (audited)
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-1
Page 35
Laporan laba rugi yang telah disesuaikan pencatatannya yang meliputi EBITDA adalah sebagai
berikut:
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Laba Rugi Penyesuaian (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022
PENJUALAN 594.728 797.791 1.046.189 1.153.102 1.045.721
BEBAN POKOK PENJUALAN (284.462) (365.030) (520.751) (573.401) (490.430)
LABA KOTOR 310.266 432.761 525.438 579.701 555.291
Beban penjualan dan pemasaran (148.502) (190.177) (200.178) (220.497) (269.460)
Beban umum dan administrasi (50.901) (58.866) (82.463) (95.037) (108.817)
EBITDA 110.864 183.718 242.796 264.168 177.013
Depresiasi dan amortisasi (9.387) (13.275) (27.945) (30.753) (29.599)
EBIT 101.476 170.443 214.851 233.415 147.414
Pendapatan lain-lain 4.876 1.822 1.492 6.671 1.374
Beban lain-lain (1.908) (3.270) (2.199) (49) (598)
Pendapatan keuangan 162 14 16 363 6
Beban keuangan (15.997) (18.233) (20.545) (15.674) (15.800)
EBT 88.610 150.778 193.615 224.727 132.396
Pajak (23.295) (39.015) (45.249) (47.451) (34.757)
LABA BERSIH (EAT) 65.315 111.763 148.366 177.276 97.639
Penghasilan komprehensif lain 705 (376) (2.775) (332) 174
LABA KOMPREHENSIF 66.020 111.387 145.591 176.944 97.813
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2018-2022
EBITDA/Sales 20,94% 18,64% 23,03% 23,21% 22,91% 16,93%
EBIT/Sales 18,66% 17,06% 21,36% 20,54% 20,24% 14,10%
EBT/Sales 16,89% 14,90% 18,90% 18,51% 19,49% 12,66%
EAT/Sales 12,78% 10,98% 14,01% 14,18% 15,37% 9,34%
Analisis vertikal laporan laba rugi penyesuaian adalah sebagai berikut:
Analisis Vertikal Laba Rugi Penyesuaian
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
PENJUALAN 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
BEBAN POKOK PENJUALAN -47,83% -45,76% -49,78% -49,73% -46,90% -48,00%
LABA KOTOR 52,17% 54,24% 50,22% 50,27% 53,10% 52,00%
Beban penjualan dan pemasaran -24,97% -23,84% -19,13% -19,12% -25,77% -22,57%
Beban umum dan administrasi -8,56% -7,38% -7,88% -8,24% -10,41% -8,49%
EBITDA 18,64% 23,03% 23,21% 22,91% 16,93% 20,94%
Depresiasi -1,58% -1,66% -2,67% -2,67% -2,83% -2,28%
EBIT 17,06% 21,36% 20,54% 20,24% 14,10% 18,66%
Pendapatan lain-lain 0,82% 0,23% 0,14% 0,58% 0,13% 0,38%
Beban lain-lain -0,32% -0,41% -0,21% 0,00% -0,06% -0,20%
Pendapatan keuangan 0,03% 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,01%
Beban keuangan -2,69% -2,29% -1,96% -1,36% -1,51% -1,96%
EBT 14,90% 18,90% 18,51% 19,49% 12,66% 16,89%
Pajak -3,92% -4,89% -4,33% -4,12% -3,32% -4,11%
LABA BERSIH (EAT) 10,98% 14,01% 14,18% 15,37% 9,34% 12,78%
Penghasilan komprehensif lain 0,12% -0,05% -0,27% -0,03% 0,02% -0,04%
LABA KOMPREHENSIF 11,10% 13,96% 13,92% 15,35% 9,35% 12,74%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-2
Page 36
Analisis horizontal laba rugi penyesuaian adalah sebagai berikut:
Analisis Horizontal Laba Rugi Penyesuaian
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
PENJUALAN n/a 34,14% 31,14% 10,22% -9,31% 16,55%
BEBAN POKOK PENJUALAN n/a 28,32% 42,66% 10,11% -14,47% 16,66%
LABA KOTOR n/a 39,48% 21,42% 10,33% -4,21% 16,75%
Beban penjualan dan pemasaran n/a 28,06% 5,26% 10,15% 22,21% 16,42%
Beban umum dan administrasi n/a 15,65% 40,09% 15,25% 14,50% 21,37%
EBITDA n/a 65,72% 32,16% 8,80% -32,99% 18,42%
Depresiasi n/a 41,41% 110,51% 10,05% -3,75% 39,56%
EBIT n/a 67,96% 26,05% 8,64% -36,84% 16,45%
Pendapatan lain-lain n/a -62,63% -18,14% 347,16% -79,41% 46,75%
Beban lain-lain n/a 71,33% -32,74% -97,79% 1130,28% 267,77%
Pendapatan keuangan n/a -91,10% 13,24% 2124,35% -98,39% 487,02%
Beban keuangan n/a 13,97% 12,69% -23,71% 0,80% 0,94%
EBT n/a 70,16% 28,41% 16,07% -41,09% 18,39%
Pajak n/a 67,49% 15,98% 4,87% -26,75% 15,39%
LABA BERSIH (EAT) n/a 71,11% 32,75% 19,49% -44,92% 19,61%
Penghasilan komprehensif lain n/a -153,32% 638,25% -88,05% -152,33% 61,14%
LABA KOMPREHENSIF n/a 68,72% 30,71% 21,53% -44,72% 19,06%
Berdasarkan analisis vertikal laba rugi penyesuaian, beban pokok pendapatan terhadap
pendapatan 49,73% pada tahun 2021 dan 46,90% pada tahun 2022. Beban umum dan
administrasi terhadap pendapatan 8,24% pada tahun 2021 dan 10,41% pada tahun 2022.
Berdasarkan analisis horizontal laba rugi penyesuaian, pertumbuhan pendapatan Perseroan
selama tahun 2018 - 2022 sebesar 16,55%. EBITDA Perseroan tercacat positif Rp 264.168 juta
pada tahun 2021 dan menurun menjadi sebesar Rp 177.013 juta pada tahun 2022, EBIT pada
tahun 2021 tercatat sebesar Rp 233.415 juta dan pada tahun 2022 tercatat sebesar Rp 147.414
juta, EBT pada tahun 2021 tercatat sebesar Rp 224.727 juta dan pada tahun 2022 sebesar Rp
132.396 juta, dan laba bersih pada tahun 2021 tercatat sebesar Rp 177.276 juta dan pada tahun
2022 menurun menjadi Rp 97.639 juta.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-3
Page 37
Laporan Posisi Keuangan
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Posisi Keuangan (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 24.598 2.744 68.658 4.293 5.716
Piutang usaha 147.377 156.815 176.284 271.887 249.800
Piutang lain-lain 91 103 187 211 188
Piutang pihak berelasi 18.415 - - - -
Persediaan 126.533 178.947 222.364 246.499 306.992
Pajak dibayar di muka - 516 - - -
Biaya dibayar di muka dan uang
48.915 50.359 52.369 38.070 68.678
muka - bag lancar
Jumlah Aset Lancar 365.930 389.484 519.861 560.959 631.372
Aset Tidak Lancar
Biaya dibayar di muka dan uang 3.001
30.880 21.696 4.833 8.286
muka - setelah dikurangi bag lancar
Aset takberwujud
Nilai perolehan - 50.000 84.143 84.143 172.075
Akumulasi amortisasi - - 559 1.595 2.649
Nilai buku - 50.000 83.584 82.548 169.426
Aset tetap
Nilai perolehan 247.621 352.609 400.499 413.390 430.400
Akumulasi penyusutan 63.150 72.095 94.568 115.291 137.901
Nilai buku 184.471 280.513 305.931 298.099 292.499
Aset hak-guna - - 7.740 7.344 4.729
Properti investasi 30.763 30.763 30.763 33.342 33.481
Aset pajak tangguhan 4.686 6.209 8.108 9.791 10.317
Aset tidak lancar lain-lain 441 895 782 881 795
Jumlah Aset Tidak Lancar 251.241 390.075 439.908 436.838 519.532
JUMLAH ASET 617.171 779.560 959.769 997.797 1.150.904
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 181.410 138.955 134.037 63.502 70.592
Utang usaha 48.396 57.974 33.750 44.670 83.143
Utang lain-lain 320 415 1.201 275 1.828
Uang muka pelanggan - - 68 3 53
Utang pajak 21.157 10.788 18.500 21.775 19.689
Beban akrual 36.182 43.183 22.979 8.316 12.310
Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk pendek - - 6.061 8.928 10.168
Liabilitas jangka panjang yg jth
tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang - 6.638 7.059 7.979 7.762
Utang pembiayaan konsumen 4.040 4.676 5.278 5.746 5.393
Liabilitas sewa - - 527 319 357
Utang pada pihak berelasi - - - - 34.645
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 291.506 262.628 229.460 161.514 245.941
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk panjang 12.499 15.239 22.171 18.631 18.091
Liabilitas jangka panjang - stlh dikurangi bag. yg jth
tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang - 77.766 70.755 62.795 55.033
Utang pembiayaan konsumen 7.865 7.238 6.077 3.999 1.831
Liabilitas sewa - - 1.075 702 355
Utang pada pihak berelasi - - - - 28.640
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 20.364 100.244 100.078 86.127 103.950
JUMLAH LIABILITAS 311.870 362.872 329.538 247.640 349.891
Ekuitas
Modal saham 35.000 285.000 335.400 335.400 335.400
Tambahan modal disetor 250.000 - 44.995 44.995 44.995
Saldo laba (rugi) 23.463 135.226 256.149 376.407 427.090
Rugi komprehensif lain-lain (3.162) (3.538) (6.313) (6.644) (6.471)
Jumlah Ekuitas 305.301 416.688 630.231 750.157 801.013
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 617.171 779.560 959.769 997.797 1.150.904
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2018-2022
Current Ratio 220,88% 125,53% 148,30% 226,56% 347,31% 256,72%
Debt to Equity Ratio 63,64% 102,15% 87,08% 52,29% 33,01% 43,68%
Debt to Asset Ratio 37,33% 50,53% 46,55% 34,34% 24,82% 30,40%
Sumber : Laporan keuangan 2018 – 2022 (audited)
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-4
Page 38
Laporan Arus Kas
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Arus Kas (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 583.022 787.274 1.024.458 1.061.389 1.071.548
Pembayaran kepada pemasok (274.422) (386.014) (564.579) (528.455) (488.289)
Pembayaran untuk kegiatan usaha (163.713) (141.995) (147.076) (187.485) (219.256)
Pembayaran kepada karyawan (94.424) (115.645) (161.610) (188.408) (202.859)
Kas diperoleh dari operasi 50.463 143.620 151.193 157.041 161.144
Penerimaan dari (pembayaran untuk):
Pajak penghasilan (17.655) (50.601) (43.017) (47.253) (41.623)
Lain-lain (1.891) (3.197) 653 451 (560)
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Operasi 30.917 89.821 108.828 110.238 118.961
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap dan uang muka pembelian aset tetap (34.055) (34.285) (40.417) (13.230) (19.483)
Pembelian merek dagang - (43.857) (30.000) - -
Perolehan aset hak-guna - - (1.590) (3.895) (4.267)
Pembelian perangkat lunak - - (4.143) - (292)
Penerimaan dari penjualan aset tetap 1.037 1.103 178 3.686 1.295
Pencairan (penempatan) deposito berjangka yang dibatasi penggunaannya 25.000 - - - -
Penerimaan piutang kepada pihak berelasi 60.896 18.415 - - -
Penambahan uang muka merek dagang (6.143) - - - -
Penambahan properti investasi - - - (2.258) -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Investasi 46.735 (58.624) (75.972) (15.697) (22.746)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan utang bank jangka panjang - 13.139 - - -
Pembayaran utang bank jangka pendek (75.000) - - - -
Pembayaran utang bank jangka panjang (1.703) - - - -
Pembayaran dividen kas (25.000) - (25.000) (57.018) (46.956)
Pembayaran utang pada pihak berelasi - - - - (30.000)
Pembayaran beban bunga (15.871) (16.837) (20.595) (15.644) (10.074)
Pembayaran utang bank jangka panjang - (771) (6.742) (7.175) (8.077)
Pembayaran utang pembiayaan konsumen (3.684) (4.772) (5.577) (6.427) (6.467)
Pembayaran provisi utang bank - (1.355) - - -
Pembayaran liabilitas sewa - - (1.031) (581) (309)
Pembayaran biaya penerbitan saham baru - - (3.880) (1.526) -
Penerimaan dari penerbitan saham baru - - 100.800 - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Pendanaan (121.258) (10.596) 37.976 (88.371) (101.882)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS & SETARA KAS (43.606) 20.601 70.832 6.170 (5.667)
KAS & SETARA KAS AWAL TAHUN (113.205) 24.598 2.744 68.658 4.293
KAS & SETARA KAS AKHIR TAHUN SEBELUM PENYESUAIAN (156.811) 45.199 73.576 74.828 (1.375)
Penyesuaian 181.410 (42.455) (4.918) (70.535) 7.091
KAS & SETARA KAS AKHIR TAHUN 24.598 2.744 68.658 4.293 5.716
Sumber : Laporan keuangan 2018 – 2022 (audited)
Pendapatan
Komposisi pendapatan tahun 2018 – 2022 seluruhnya adalah pendapatan dari kontrak dengan
pelanggan. Pertumbuhan pendapatan periode 2018 – 2022 adalah sebagai berikut:
Pertumbuhan Pendapatan Berdasarkan Segmen Pendapatan
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Pendapatan dari kontrak
n/a 34,14% 31,14% 10,22% -9,31% 16,55%
dengan pelanggan
Total pertumbuhan n/a 34,14% 31,14% 10,22% -9,31% 16,55%
(Rp.Juta)
Pendapatan dari kontrak
594.728 797.791 1.046.189 1.153.102 1.045.721
dengan pelanggan
Total pendapatan 594.728 797.791 1.046.189 1.153.102 1.045.721
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-5
Page 39
Pada tahun 2018, Perusahaan membukukan pendapatan sebesar Rp 594.728 juta. Tahun 2019,
pendapatan Perseroan meningkat sebesar 34,14% menjadi Rp 797.791 juta. Pada tahun 2020,
pendapatan Perseroan kembali meningkat sebesar 31,14% menjadi Rp 1.046.189 juta. Tahun
2021, pendapatan Perseroan kembali mengalami peningkatan sebesar 10,22% menjadi Rp
1.153.102 juta. Di tahun 2022, pendapatan Perseroan menurun -9,31% menjadi Rp 1.045.721
juta.
Aset
Komposisi aset Perseroan pada tahun 2018 – 2022:
Komposisi Aset
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Aset Lancar 59,29% 49,96% 54,17% 56,22% 54,86% 54,90%
Aset Tidak Lancar 40,71% 50,04% 45,83% 43,78% 45,14% 45,10%
Jumlah 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
(Rp.Juta)
Aset Lancar 365.930 389.484 519.861 560.959 631.372
Aset Tidak Lancar 251.241 390.075 439.908 436.838 519.532
Jumlah 617.171 779.560 959.769 997.797 1.150.904
Selama tahun 2018 – 2022 komposisi aset Perseroan didominasi oleh aset lancar dengan rata-
rata proporsi terhadap total aset sebesar 54,90%, diikuti oleh aset tidak lancar sebesar 45,10%.
Komposisi aset lancar terbesar adalah persediaan, sedangkan komposisi aset tidak lancar
didominasi utamanya oleh aset tetap. Tahun 2022, komposisi aset Perseroan terdiri dari 54,86%
aset lancar dan 45,14% aset tidak lancar.
Selanjutnya, pertumbuhan aset Perseroan disajikan sebagai berikut:
Pertumbuhan Aset
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Aset Lancar n/a 6,44% 33,47% 7,91% 12,55% 15,09%
Aset Tidak Lancar n/a 55,26% 12,78% -0,70% 18,93% 21,57%
Jumlah n/a 26,31% 23,12% 3,96% 15,34% 17,18%
Dalam tahun 2018 – 2022 pertumbuhan aset Perseroan terus meningkat dengan tingkat
pertumbuhan aset rata-rata sebesar 17,18%. Tahun 2018, Perseroan membukukan total aset
sebesar Rp 617.171 juta yang utamanya adalah aset tetap Tahun 2019, pertumbuhan aset
Perseroan meningkat 26,31% sehingga total aset Perseroan menjadi Rp 779.560 juta yang terdiri
dari Rp 389.484 juta aset lancar dan Rp 390.075 juta aset tidak lancar. Di tahun 2020,
pertumbuhan aset Perseroan kembali meningkat 23,12% sehingga total aset Perseroan menjadi
Rp 959.769 juta yang terdiri dari Rp 519.861 juta aset lancar dan Rp 439.908 juta aset tidak
lancar. Pada tahun 2021, pertumbuhan aset Perseroan kembali mengalami peningkatan sebesar
3,96% sehingga aset Perseroan menjadi Rp 997.797 juta yang terdiri dari aset lancar sebesar Rp
560.959 juta dan aset tidak lancar Rp 436.838 juta. Tahun 2022, pertumbuhan aset Perseroan
kembali meningkat sebesar 15,34% sehingga aset Perseroan menjadi Rp 1.150.904 juta yang
terdiri dari aset lancar sebesar Rp 631.372 juta dan aset tidak lancar Rp 519.532 juta.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-6
Page 40
Liabilitas
Berdasarkan laporan posisi keuangan tahun 2018 –2022, berikut disajikan komposisi liabilitas
perusahaan:
Komposisi Liabilitas
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Liabilitas Jangka Pendek 93,47% 72,37% 69,63% 65,22% 70,29% 74,20%
Liabilitas Jangka Panjang 6,53% 27,63% 30,37% 34,78% 29,71% 25,80%
Jumlah 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
(Rp.Juta)
Liabilitas Jangka Pendek 291.506 262.628 229.460 161.514 245.941
Liabilitas Jangka Panjang 20.364 100.244 100.078 86.127 103.950
Jumlah 311.870 362.872 329.538 247.640 349.891
Pada tahun 2018 – 2022 komposisi liabilitas Perseroan didominasi oleh liabilitas jangka pendek
dengan proporsi terhadap total liabilitas sebesar 74,20% diikuti oleh liabilitas jangka panjang
sebesar 25,80%. Komposisi liabilitas jangka pendek terbesar utamanya berasal dari utang bank
jangka pendek sedangkan komposisi liabilitas jangka panjang didominasi utamanya dari utang
bank jangka panjang. Di tahun 2022, komposisi liabilitas Perseroan sebesar 70,29% liabilitas
jangka pendek dan 29,71% liabilitas jangka panjang.
Selanjutnya, pertumbuhan liabilitas perusahaan disajikan sebagai berikut:
Pertumbuhan Liabilitas
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
(%)
Liabilitas Jangka Pendek n/a -9,91% -12,63% -29,61% 52,27% 0,03%
Liabilitas Jangka Panjang n/a 392,27% -0,16% -13,94% 20,69% 99,71%
Jumlah n/a 16,35% -9,19% -24,85% 41,29% 5,90%
Dalam tahun 2018 – 2022, pertumbuhan liabilitas Perseroan cenderung fluktuatif dengan
tingkat pertumbuhan liabilitas rata-rata sebesar 5,90%. Pada tahun 2018, Perseroan
mencatatkan liabilitas seebsar Rp 311.870 juta. Pada tahun 2019, pertumbuhan Perseroan
meningkat 26,31% sehingga total liabilitas menjadi Rp 362.872 juta. Di tahun 2020,
pertumbuhan Perseroan menurun -9,19% sehingga total liabilitas menjadi Rp 329.538 juta.
Tahun 2021, pertumbuhan liabilitas Perseroan kembali menurun -24,85% sehingga total
liabilitas menjadi Rp 247.640 juta. Pada tahun 2022, pertumbuhan Perseroan meningkat 41,29%
sehingga total liabilitas menjadi Rp 349.891 juta
Penilaian Arus Kas
Pada tahun 2018, arus kas operasi Perseroan tercatat positif sebesar Rp 30.917 juta yang
utamanya diperoleh dari penerimaan dari pelanggan. Tahun 2019, Perseroan memperoleh kas
dari aktivitas operasi sebesar Rp 89.821 juta yang utamanya berasal dari penerimaan dari
pelanggan. Pada tahun 2020, Perseroan memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar Rp
108.828 juta yang utamanya berasal dari penerimaan dari pelanggan. Di tahun 2021, Perseroan
memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 110.238 juta yang utamanya berasal dari
penerimaan dari pelanggan. Tahun 2022, Perseroan memperoleh kas dari aktivitas operasi
sebesar Rp 118.961 juta yang utamanya berasal dari penerimaan dari pelanggan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-7
Page 41
Selanjutnya tahun 2018, Perseroan tercatat memperoleh kas dari aktivitas investasi sebesar Rp
46.735 juta yang utamanya diperoleh dari penerimaan piutang kepada pihak berelasi. Di tahun
2019, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp 58.624 juta yang
utamanya digunakan untuk pembelian merek dagang. Tahun 2021, Perseroan menggunakan kas
untuk aktivitas investasi sebesar Rp 75.972 juta yang utamanya digunakan untuk perolehan aset
tetap dan uang muka pembelian aset tetap. Di tahun 2021, Perseroan menggunakan kas untuk
aktivitas investasi sebesar Rp 15.697 juta yang utamanya digunakan untuk perolehan aset tetap
dan uang muka pembelian aset tetap. Tahun 2022, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas
investasi sebesar Rp 22.746 juta yang utamanya digunakan untuk perolehan aset tetap dan uang
muka pembelian aset tetap.
Tahun 2018, Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 121.258 juta
yang utamanya digunakan untuk pembayaran utang bank jangka pendek. Pada tahun 2019,
Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 10.596 juta yang utamanya
berasal untuk pembayaran beban bunga. Di tahun 2020, Perseroan tercatat memperoleh kas
dari aktivitas pendanaan sebesar Rp 37.976 juta yang utamanya berasal dari penerimaan dari
penerbitan saham baru. Pada tahun 2021, arus kas dari aktivitas pendanaan tercatat negatif
sebesar Rp 88.371 juta yang utamanya disebabkan oleh pembayaran dividen kas. Tahun 2022,
Perseroan menggunakan kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 101.882 juta yang utamanya
digunakan untuk pembayaran dividen kas.
Kas Perseroan di tahun 2018 tercatat sebesar Rp 24.598 juta. Tahun 2019, kas Perseroan
menurun -88,84% dari tahun sebelumnya menjadi Rp 2.744 juta yang disebabkan oleh kas
aktivitas investasi dan pendanaan yang tercatat negatif. Pada tahun 2020, kas Perseroan
meningkat 2.402,02% dari tahun sebelumnya menjadi Rp 68.658 juta yang utamanya diperoleh
dari kas aktivitas operasi dan pendanaan yang positif. Di tahun 2021, kas Perseroan menurun
-93,75% menjadi Rp 4.293 juta yang utamanya disebabkan oleh kas aktivitas investasi dan
pendanaan yang negatif. Tahun 2022, kas Perseroan meningkat 33,16% menjadi Rp 5.716 juta
yang utamanya karena kas aktivitas operasi yang positif.
Saldo kas pada setiap tahun selalu positif karena kebutuhan kas untuk operasi dan investasi
disesuaikan dengan pendanaannya.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-8
Page 42
4.1.2. Analisis Rasio Keuangan
Rasio keuangan disajikan sebagai berikut:
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Analisis Rasio
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
Pertumbuhan Pendapatan n/a 34,14% 31,14% 10,22% -9,31% 16,55%
Rasio Profitabilitas
EBITDA/Sales 18,64% 23,03% 23,21% 22,91% 16,93% 20,94%
EBIT/Sales 17,06% 21,36% 20,54% 20,24% 14,10% 18,66%
EBT/Sales 14,90% 18,90% 18,51% 19,49% 12,66% 16,89%
EAT/Sales 10,98% 14,01% 14,18% 15,37% 9,34% 12,78%
ROE 21,39% 26,82% 23,54% 23,63% 12,19% 21,52%
ROA 10,58% 14,34% 15,46% 17,77% 8,48% 13,33%
Rasio Efektivitas
Perputaran Piutang Usaha 4,04x 5,09x 5,93x 4,24x 4,19x 4,70x
Perputaran Persediaan 2,25x 2,04x 2,34x 2,33x 1,60x 2,11x
Perputaran Aset 0,96x 1,02x 1,09x 1,16x 0,91x 1,03x
Perputaran Utang Usaha 5,88x 6,30x 15,43x 12,84x 5,90x 9,27x
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Current Ratio 1,26x 1,48x 2,27x 3,47x 2,57x 2,21x
Debt to Equity 1,02x 0,87x 0,52x 0,33x 0,44x 0,64x
Debt to Asset 0,51x 0,47x 0,34x 0,25x 0,30x 0,37x
Profitabilitas merupakan kemampuan perusahaan untuk memperoleh laba selama periode
tertentu dari kegiatan bisnis yang dilakukannya. Selama tahun 2018 – 2022, rasio profitabilitas
Perseroan cenderung meningkat. Rata-rata profitabilitas Perseroan yang diukur menggunakan
EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan EAT/Sales berturut-turut adalah 20,94%, 18,66%,
16,89% dan 12,78%. Pada tahun 2022, EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan EAT/Sales
masing-masing sebesar 16,93%, 14,10%, 12,66% dan 9,34%.
Sedangkan profitabilitas Perseroan yang dikaitkan dengan pengembalian terhadap perusahaan
dan pemegang saham yang diukur dengan Return on Equity (ROE) dan Return on Asset (ROA).
Rata-rata ROE dan ROA Perseroan dalam tahun 2018 – 2022 masing-masing 21,52% dan 13,33%.
Pada tahun 2022 tercatat ROE dan ROA Perseroan masing-masing sebesar 12,19% dan 8,48%.
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Likuiditas adalah kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban jangka pendek yang
harus dibayar dengan aset lancarnya. Dalam mengukur tingkat likuiditas perusahaan, digunakan
Current Ratio (CR). Semakin tinggi CR maka semakin tinggi likuiditas suatu perusahaan. Pada
tahun 2018 – 2022, pertumbuhan likuiditas perusahaan cenderung meningkat dengan Current
Ratio tahun 2022 sebesar 2,57x, artinya Perseroan memiliki Rp 2,57 aset lancar yang dapat
digunakan untuk memenuhi setiap Rp 1 utang lancarnya.
Solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk melunasi seluruh kewajibannya ketika
dilikuidasi yang diukur dengan Debt to Equity Ratio (DER) dan Debt to Asset Ratio (DAR). Semakin
rendah DER dan DAR maka semakin tinggi solvabilitas perusahaan. Solvabilitas Perseroan tahun
2018 – 2022 cenderung menurun, dengan DER dan DAR tahun 2022 masing-masing adalah 0,44x
dan 0,30x. Artinya, perusahaan memiliki utang Rp 0,44 untuk setiap Rp 1 ekuitas yang
dimilikinya serta setiap Rp 1 aset perusahaan dibiayai oleh utang sebesar Rp 0,30.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-9
Page 43
Rasio Efektivitas
Efektivitas adalah kemampuan perusahaan dalam memanfaatkan seluruh sumber daya yang
dimilikinya. Efektivitas dapat diukur dengan rasio perputaran piutang usaha, perputaran
persediaan, perputaran aset dan perputaran utang usaha. Pada tahun 2022, Perseroan memiliki
tingkat perputaran piutang usaha sebesar 4,19x, artinya dalam satu tahun Perseroan dapat
menagih piutang usahanya selama ±87 hari. Selanjutnya, efektivitas Perseroan dalam mengelola
persediaannya dengan tingkat perputaran persediaan sebesar 1,60x, artinya dalam satu tahun
Perseroan dapat menghabiskan persediaannya selama ±228 hari. Kemudian, perusahaan
memiliki tingkat perputaran aset yang cenderung meningkat, pada tahun 2022 perputaran aset
Perseroan sebesar 0,91x, artinya Perseroan menginvestasikan asetnya selama lebih dari satu
tahun untuk memperoleh pendapatan. Perusahaan memiliki tingkat perputaran utang usaha
yang cenderung meningkat, pada tahun 2022 perputaran utang usaha Perseroan sebesar 5,90x,
artinya Perseroan dapat melunasi utang usahanya dalam waktu ±62 hari.
4.1.3. Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi dan Proforma Laporan Keuangan Setelah
Transaksi
Analisis dilakukan mencakup analisis dampak transaksi terhadap laporan keuangan Perseroan
yang dilakukan berdasarkan informasi keuangan proforma Perseroan sebelum dan setelah
transaksi pada tanggal 31 Desember 2022 dari manajemen Perseroan.
Tujuan informasi keuangan Proforma adalah untuk memperlihatkan dampak signifikan
transaksi yang terjadi atas informasi keuangan historis. Namun, Informasi keuangan proforma
bukan merupakan petunjuk hasil usaha atau dampak yang berkaitan atas posisi keuangan
sebagai akibat dari transaksi yang telah terjadi sebelumnya. Informasi keuangan proforma
disusun dengan menggunakan asumsi-asumsi sebagai berikut:
• Laporan posisi keuangan sebelum transaksi diambil dari laporan keuangan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik
Benediktio Salim dari Kantor Akuntan Publik (KAP) Purwantono, Sungkoro & Surja.
• Pelaksanaan transaksi telah berlaku efektif pada tanggal 31 Desember 2022.
• Pelaksanaan transaksi telah efektif dan sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang
berlaku.
Informasi keuangan proforma tersebut adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-10
Page 44
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Posisi Keuangan Proforma (Rp.Juta)
Sebelum Setelah
Uraian Transaksi Penyesuaian Transaksi
31 Des 2022 31 Des 2022
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 5.716 - 5.716
Piutang usaha 249.800 - 249.800
Piutang lain-lain 188 - 188
Piutang pihak berelasi - - -
Persediaan 306.992 - 306.992
Pajak dibayar di muka - 1.870 a) 1.870
Biaya dibayar di muka dan uang muka -
68.678 68.678
bag lancar -
Jumlah Aset Lancar 631.372 1.870 633.242
Aset Tidak Lancar
Biaya dibayar di muka dan uang muka - 8.286
8.286
setelah dikurangi bag lancar -
Aset takberwujud 169.426 - 169.426
Aset tetap 292.499 17.000 b) 309.499
Aset hak-guna 4.729 - 4.729
Properti investasi 33.481 - 33.481
Aset pajak tangguhan 10.317 - 10.317
Aset tidak lancar lain-lain 795 - 795
Jumlah Aset Tidak Lancar 519.532 17.000 536.532
JUMLAH ASET 1.150.904 18.870 1.169.774
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 70.592 18.870 c) 89.462
Utang usaha 83.143 - 83.143
Utang lain-lain 1.828 - 1.828
Uang muka pelanggan 53 - 53
Utang pajak 19.689 - 19.689
Beban akrual 12.310 - 12.310
Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk
10.168 10.168
pendek -
Liabilitas jangka panjang yg jth tempo dlm
waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang 7.762 - 7.762
Utang pembiayaan konsumen 5.393 - 5.393
Liabilitas sewa 357 - 357
Utang pada pihak berelasi 34.645 - 34.645
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 245.941 18.870 264.811
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk 18.091 - 18.091
Liabilitas jangka panjang - stlh dikurangi
bag. yg jth tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang 55.033 - 55.033
Utang pembiayaan konsumen 1.831 - 1.831
Liabilitas sewa 355 - 355
Utang pada pihak berelasi 28.640 - 28.640
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 103.950 - 103.950
JUMLAH LIABILITAS 349.891 18.870 368.761
Ekuitas
Modal saham 335.400 - 335.400
Tambahan modal disetor 44.995 - 44.995
Saldo laba (rugi) 427.090 - 427.090
Rugi komprehensif lain-lain (6.471) - (6.471)
Jumlah Ekuitas 801.013 - 801.013
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.150.904 18.870 1.169.774
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Current Ratio 256,72% 239,13%
Debt to Equity Ratio 43,68% 46,04%
Debt to Asset Ratio 30,40% 31,52%
a) Pajak Pertambahan Nilai sebesar 11% dari nilai transaksi
b) Nilai transaksi pembelian gudang milik SSS oleh VICI
c) Sumber pendanaan pembelian gudang berasal dari utang bank jangka pendek
Sumber: Manajemen Perseroan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-11
Page 45
Berikut adalah analisis singkat atas informasi posisi keuangan proforma Perseroan per 31
Desember 2022 atas transaksi:
• Proforma aset lancar mengalami peningkatan 0,30% dari Rp 631.372 juta menjadi Rp
633.242 juta.
• Proforma aset tidak lancar mengalami peningkatan 3,27% dari Rp 519.532 juta menjadi Rp
536.532 juta.
• Secara keseluruhan proforma aset Perseroan setelah dilakukannya Rencana Transaksi
mengalami peningkatan 1,64% menjadi Rp 1.150.904 juta menjadi Rp 1.169.774 juta.
• Proforma liabilitas jangka pendek mengalami peningkatan 7,67% dari Rp 245.941 juta
menjadi Rp 264.811 juta.
• Proforma liabilitas jangka panjang tidak mengalami perubahan.
• Secara keseluruhan proforma liabilitas Perseroan mengalami peningkatan 5,39% dari Rp
349.891 juta menjadi Rp 368.761 juta.
• Proforma ekuitas tidak mengalami perubahan.
• Proforma Current Ratio mengalami penurunan dari 256,72% menjadi 239,13%.
• Proforma Debt to Equity Ratio mengalami peningkatan dari 43,68% menjadi 46,04%.
• Proforma Debt to Asset Ratio mengalami peningkatan dari 30,40% menjadi 31,52%.
Berdasarkan uraian tersebut diatas dapat disimpulkan dengan dilakukannya transaksi kondisi
likuiditas dan solvabilitas Perseroan mengalami penurunan namun tidak signifikan.
4.1.4. Penilaian Atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Manajemen
Kami telah menerima proyeksi keuangan tanpa dan dengan transaksi dari manajemen. Proyeksi
keuangan tersebut telah kami sesuaikan. Berdasarkan penilaian kami, proyeksi keuangan
tersebut yang telah disesuaikan telah mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat
oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya. Proyeksi keuangan yang digunakan
adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
a. Proyeksi Keuangan Perseroan Tanpa Transaksi
Asumsi – Asumsi
Jangka Waktu Proyeksi
Proyeksi keuangan disajikan mulai dari 1 Januari 2023 – 31 Desember 2027.
Laporan Laba (Rugi)
▪ Proyeksi penjualan tahun 2023 diasumsikan meningkat 20,00% dari tahun sebelumnya,
Proyeksi penjualan tahun 2024 diasumsikan meningkat 15,00% dari tahun sebelumnya
dan proyeksi penjualan tahun 2024-2027 diasumsikan meningkat 10,00% dari tahun
sebelumnya.
▪ Beban pokok penjualan diasumsikan sebesar 48,00% dari penjualan.
▪ Beban penjualan dan pemasaran diasumsikan 23,00% dari penjualan.
▪ Beban umum dan administrasi diasumsikan 10,00% dari penjualan ditambah dengan
asumsi biaya sewa gudang.
▪ Perhitungan penyusutan dan amortisasi dengan metode garis lurus dengan sisa umur
ekonomis yang wajar disajikan pada lampiran 1.
▪ Pendapatan lain-lain diasumsikan nol atau tidak ada.
▪ Beban lain-lain diasumsikan nol atau tidak ada.
▪ Pendapatan keuangan diasumsikan nol atau tidak ada.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-12
Page 46
▪ Perhitungan beban keuangan disajikan pada lampiran 2.
▪ Tarif pajak diasumsikan sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak dengan menerapkan tax
loss carry forward.
Laporan Posisi Keuangan
▪ Aset lancar
− Piutang usaha diasumsikan sebesar 90 hari dari pendapatan.
− Piutang lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Piutang pihak berelasi diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Persediaan diasumsikan 180 hari dari beban pokok penjualan.
− Pajak dibayar dimuka diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Biaya dibayar dimuka dan uang muka diasumsikan tetap, sama dengan per 31
Desember 2022.
▪ Aset tidak lancar
− Biaya dibayar dimuka dan uang muka setelah dikurangi bagian lancar diasumsikan
tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset takberwujud
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi amortisasi dihitung dengan menambahkan akumulasi amortisasi
tahun sebelumnya dengan amortisasi tahun berjalan disajikan pada lampiran 1.
− Aset tetap
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi
penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan disajikan pada
lampiran 1.
− Aset hak guna diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Properti investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset tidak lancar lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
▪ Liabilitas jangka pendek
− Perhitungan utang bank jangka pendek disajikan pada lampiran 2.
− Utang usaha diasumsikan sebesar 60 hari dari beban pokok penjualan.
− Utang lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Beban akrual diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Liabilitas imbalan kerja karyawan jangka pendek diasumsikan tetap, sama dengan
per 31 Desember 2022.
− Perhitungan liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu 1 tahun yang
terdiri dari utang bank jangka panjang, utang pembiayaan konsumen, liabilitas sewa
dan utang pada pihak berelasi disajikan pada lampiran 2.
▪ Liabilitas jangka panjang
− Liabilitas imbalan kerja karyawan jangka panjang diasumsikan tetap, sama dengan
per 31 Desember 2022.
− Perhitungan liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu 1 tahun yang
terdiri dari utang bank jangka panjang, utang pembiayaan konsumen, liabilitas sewa
dan utang pada pihak berelasi disajikan pada lampiran 2.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-13
Page 47
▪ Ekuitas
− Modal saham diasumsikan tetap, diasumsikan tetap, sama dengan per 31
Desember 2022.
− Tambahan modal disetor diasumsikan tetap, diasumsikan tetap, sama dengan per
31 Desember 2022.
− Saldo laba (rugi) adalah penjumlahan antara laba (rugi) bersih periode berjalan
dengan saldo (rugi) laba periode sebelumnya.
− Rugi komprehensif lain-lain diasumsikan tetap, diasumsikan tetap, sama dengan
per 31 Desember 2022.
Asumsi – asumsi yang digunakan yang terkait langsung dengan kegiatan usaha dalam
proyeksi posisi keuangan adalah wajar.
Proyeksi Laba Rugi Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Proyeksi Laba Rugi Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
PENJUALAN 1.045.721 1.254.865 1.443.094 1.587.404 1.746.144 1.920.759
BEBAN POKOK PENJUALAN (490.430) (602.335) (692.685) (761.954) (838.149) (921.964)
LABA KOTOR 555.291 652.530 750.409 825.450 907.995 998.794
Beban penjualan dan pemasaran (269.460) (288.619) (331.912) (365.103) (401.613) (441.774)
Beban umum dan administrasi (108.817) (126.086) (144.879) (159.277) (175.115) (192.537)
EBITDA 177.013 237.824 273.618 301.070 331.266 364.483
Depresiasi dan amortisasi (29.599) (38.978) (18.997) (19.842) (22.967) (26.092)
EBIT 147.414 198.847 254.620 281.228 308.299 338.391
Pendapatan lain-lain 1.374 - - - - -
Beban lain-lain (598) - - - - -
Pendapatan keuangan 6 - - - - -
Beban keuangan (15.800) (17.606) (13.356) (9.974) (9.297) (8.620)
EBT 132.396 181.241 241.264 271.254 299.002 329.770
Pajak (34.757) (39.873) (53.078) (59.676) (65.780) (72.549)
LABA BERSIH (EAT) 97.639 141.368 188.186 211.578 233.222 257.221
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2023-2027
EBITDA/Sales 18,97% 16,93% 18,95% 18,96% 18,97% 18,97% 18,98%
EBIT/Sales 17,30% 14,10% 15,85% 17,64% 17,72% 17,66% 17,62%
EBT/Sales 16,51% 12,66% 14,44% 16,72% 17,09% 17,12% 17,17%
EAT/Sales 12,88% 9,34% 11,27% 13,04% 13,33% 13,36% 13,39%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-14
Page 48
Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 5.716 79.103 146.578 286.876 446.107 626.044
Piutang usaha 249.800 309.419 355.831 391.415 430.556 473.612
Piutang lain-lain 188 188 188 188 188 188
Piutang pihak berelasi - - - - - -
Persediaan 306.992 297.042 341.598 375.758 413.334 454.667
Pajak dibayar dimuka - - - - - -
Biaya dibayar dimuka dan uang
68.678 68.678 68.678 68.678 68.678 68.678
muka - bag lancar
Jumlah Aset Lancar 631.372 754.429 912.873 1.122.914 1.358.862 1.623.188
Aset Tidak Lancar
Biaya dibayar dimuka dan uang
8.286 8.286 8.286 8.286 8.286 8.286
muka - setelah dikurangi bag lancar
Aset takberwujud
Nilai perolehan 172.075 172.075 172.075 172.075 172.075 172.075
Akumulasi amortisasi 2.649 8.385 14.121 19.856 25.592 31.328
Nilai buku 169.426 163.690 157.954 152.218 146.483 140.747
Aset tetap
Nilai perolehan 430.400 455.404 480.407 505.411 530.414 555.418
Akumulasi penyusutan 137.901 171.143 184.405 198.511 215.742 236.098
Nilai buku 292.499 284.260 296.002 306.900 314.673 319.319
Aset hak-guna 4.729 4.729 4.729 4.729 4.729 4.729
Properti investasi 33.481 33.481 33.481 33.481 33.481 33.481
Aset pajak tangguhan 10.317 10.317 10.317 10.317 10.317 10.317
Aset tidak lancar lain-lain 795 795 795 795 795 795
Jumlah Aset Tidak Lancar 519.532 505.558 511.564 516.726 518.762 517.673
JUMLAH ASET 1.150.904 1.259.986 1.424.437 1.639.640 1.877.625 2.140.861
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592
Utang usaha 83.143 99.014 113.866 125.253 137.778 151.556
Utang lain-lain 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828
Uang muka pelanggan 53 53 53 53 53 53
Utang pajak 19.689 19.689 19.689 19.689 19.689 19.689
Beban akrual 12.310 12.310 12.310 12.310 12.310 12.310
Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk pendek 10.168 10.168 10.168 10.168 10.168 10.168
Liabilitas jangka panjang yg jth
tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang 7.762 7.762 7.762 7.762 7.762 7.762
Utang pembiayaan konsumen 5.393 1.831 - - - -
Liabilitas sewa 357 355 - - - -
Utang pada pihak berelasi 34.645 28.640 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 245.941 252.242 236.269 247.655 260.181 273.959
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk panjang 18.091 18.091 18.091 18.091 18.091 18.091
Liabilitas jangka panjang - stlh dikurangi bag. yg jth
tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang 55.033 47.271 39.509 31.747 23.985 16.223
Utang pembiayaan konsumen 1.831 - - - - -
Liabilitas sewa 355 - - - - -
Utang pada pihak berelasi 28.640 - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 103.950 65.362 57.600 49.838 42.076 34.314
JUMLAH LIABILITAS 349.891 317.605 293.869 297.494 302.257 308.273
Ekuitas
Modal saham 335.400 335.400 335.400 335.400 335.400 335.400
Tambahan modal disetor 44.995 44.995 44.995 44.995 44.995 44.995
Saldo laba (rugi) 427.090 568.458 756.644 968.222 1.201.444 1.458.664
Rugi komprehensif lain-lain (6.471) (6.471) (6.471) (6.471) (6.471) (6.471)
Jumlah Ekuitas 801.013 942.381 1.130.568 1.342.146 1.575.367 1.832.588
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.150.904 1.259.986 1.424.437 1.639.640 1.877.625 2.140.861
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2023-2027
Current Ratio 450,73% 256,72% 299,09% 386,37% 453,42% 522,28% 592,49%
Debt to Equity Ratio 23,57% 43,68% 33,70% 25,99% 22,17% 19,19% 16,82%
Debt to Asset Ratio 18,90% 30,40% 25,21% 20,63% 18,14% 16,10% 14,40%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-15
Page 49
Proyeksi Arus Kas Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Proyeksi Arus Kas Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Proyeksi
Uraian
2023 2024 2025 2026 2027
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba Bersih 141.368 188.186 211.578 233.222 257.221
Depresiasi dan amortisasi 38.978 18.997 19.842 22.967 26.092
Perubahan Modal Kerja :
(Kenaikan) Penurunan Piutang usaha (59.619) (46.413) (35.583) (39.141) (43.056)
(Kenaikan) Penurunan Piutang lain-lain - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Piutang pihak berelasi - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Persediaan 9.950 (44.556) (34.160) (37.576) (41.333)
(Kenaikan) Penurunan Pajak dibayar dimuka - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Biaya dibayar dimuka dan uang muka - bag lancar - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Biaya dibayar dimuka dan uang muka - setelah
dikurangi bag lancar - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset pajak tangguhan - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tidak lancar lain-lain - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang usaha 15.871 14.852 11.387 12.525 13.778
Kenaikan (Penurunan) Utang lain-lain - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Uang muka pelanggan - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang pajak - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Beban akrual - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk pendek - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas sewa (2) (355) - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk panjang - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas sewa (355) - - - -
Perubahan Modal Kerja (34.155) (76.472) (58.356) (64.192) (70.611)
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Operasi 146.191 130.712 173.063 191.997 212.702
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
(Kenaikan) Penurunan Aset takberwujud - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tetap (25.004) (25.004) (25.004) (25.004) (25.004)
(Kenaikan) Penurunan Aset hak-guna - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Properti investasi - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Investasi (25.004) (25.004) (25.004) (25.004) (25.004)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kenaikan (Penurunan) Utang bank jangka pendek - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas jangka panjang yg jth tempo dlm waktu
1 thn:
Utang bank jangka panjang - - - - -
Utang pembiayaan konsumen (3.563) (1.831) - - -
Utang pada pihak berelasi (6.006) (28.640) - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas jangka panjang - stlh dikurangi bag. yg
jth tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang (7.762) (7.762) (7.762) (7.762) (7.762)
Utang pembiayaan konsumen (1.831) - - - -
Utang pada pihak berelasi (28.640) - - - -
Kenaikan (Penurunan) Modal saham - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Tambahan modal disetor - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Rugi komprehensif lain-lain - - - - -
Penyesuaian - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Pendanaan (47.801) (38.232) (7.762) (7.762) (7.762)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK 73.387 67.475 140.298 159.231 179.936
KAS DAN BANK AWAL TAHUN 5.716 79.103 146.578 286.876 446.107
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 79.103 146.578 286.876 446.107 626.044
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-16
Page 50
b. Proyeksi Keuangan Perseroan Dengan Transaksi
Asumsi – Asumsi
Jangka Waktu Proyeksi
Proyeksi keuangan disajikan mulai dari 1 Januari 2023 – 31 Desember 2027.
Laporan Laba (Rugi)
▪ Proyeksi penjualan tahun 2023 diasumsikan meningkat 20,00% dari tahun sebelumnya,
Proyeksi penjualan tahun 2024 diasumsikan meningkat 15,00% dari tahun sebelumnya
dan proyeksi penjualan tahun 2024-2027 diasumsikan meningkat 10,00% dari tahun
sebelumnya.
▪ Beban pokok penjualan diasumsikan sebesar 48,00% dari penjualan.
▪ Beban penjualan dan pemasaran diasumsikan 23,00% dari penjualan.
▪ Beban umum dan administrasi diasumsikan 10,00% dari penjualan tanpa asumsi biaya
sewa gudang.
▪ Perhitungan penyusutan dan amortisasi dengan metode garis lurus dengan sisa umur
ekonomis yang wajar disajikan pada lampiran 1.
▪ Pendapatan lain-lain diasumsikan nol atau tidak ada.
▪ Beban lain-lain diasumsikan nol atau tidak ada.
▪ Pendapatan keuangan diasumsikan nol atau tidak ada.
▪ Perhitungan beban keuangan disajikan pada lampiran 2.
▪ Tarif pajak diasumsikan sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak dengan menerapkan tax
loss carry forward.
Laporan Posisi Keuangan
▪ Aset lancar
− Piutang usaha diasumsikan sebesar 90 hari dari pendapatan.
− Piutang lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Piutang pihak berelasi diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Persediaan diasumsikan 180 hari dari beban pokok penjualan.
− Pajak dibayar dimuka diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Biaya dibayar dimuka dan uang muka diasumsikan tetap, sama dengan per 31
Desember 2022.
▪ Aset tidak lancar
− Biaya dibayar dimuka dan uang muka setelah dikurangi bagian lancar diasumsikan
tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset takberwujud
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi amortisasi dihitung dengan menambahkan akumulasi amortisasi
tahun sebelumnya dengan amortisasi tahun berjalan disajikan pada lampiran 1.
− Aset tetap
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi
penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan disajikan pada
lampiran 1.
− Aset hak guna diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Properti investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-17
Page 51
− Aset pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Aset tidak lancar lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
▪ Liabilitas jangka pendek
− Perhitungan utang bank jangka pendek disajikan pada lampiran 2.
− Utang usaha diasumsikan sebesar 60 hari dari beban pokok penjualan.
− Utang lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Beban akrual diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2022.
− Liabilitas imbalan kerja karyawan jangka pendek diasumsikan tetap, sama dengan
per 31 Desember 2022.
− Perhitungan liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu 1 tahun yang
terdiri dari utang bank jangka panjang, utang pembiayaan konsumen, liabilitas sewa
dan utang pada pihak berelasi disajikan pada lampiran 2.
▪ Liabilitas jangka panjang
− Liabilitas imbalan kerja karyawan jangka panjang diasumsikan tetap, sama dengan
per 31 Desember 2022.
− Perhitungan liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu 1 tahun yang
terdiri dari utang bank jangka panjang, utang pembiayaan konsumen, liabilitas sewa
dan utang pada pihak berelasi disajikan pada lampiran 2.
▪ Ekuitas
− Modal saham diasumsikan tetap, diasumsikan tetap, sama dengan per 31
Desember 2022.
− Tambahan modal disetor diasumsikan tetap, diasumsikan tetap, sama dengan per
31 Desember 2022.
− Saldo laba (rugi) adalah penjumlahan antara laba (rugi) bersih periode berjalan
dengan saldo (rugi) laba periode sebelumnya.
− Rugi komprehensif lain-lain diasumsikan tetap, diasumsikan tetap, sama dengan
per 31 Desember 2022.
Asumsi – asumsi yang digunakan yang terkait langsung dengan kegiatan usaha dalam
proyeksi posisi keuangan adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-18
Page 52
Proyeksi Laba Rugi Dengan Dilakukannya Transaksi
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Proyeksi Laba Rugi Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
PENJUALAN 1.045.721 1.254.865 1.443.094 1.587.404 1.746.144 1.920.759
BEBAN POKOK PENJUALAN (490.430) (602.335) (692.685) (761.954) (838.149) (921.964)
LABA KOTOR 555.291 652.530 750.409 825.450 907.995 998.794
Beban penjualan dan pemasaran (269.460) (288.619) (331.912) (365.103) (401.613) (441.774)
Beban umum dan administrasi (108.817) (125.486) (144.309) (158.740) (174.614) (192.076)
EBITDA 177.013 238.424 274.188 301.607 331.767 364.944
Depresiasi dan amortisasi (29.599) (38.978) (19.169) (20.052) (23.216) (26.380)
EBIT 147.414 199.447 255.019 281.555 308.551 338.564
Pendapatan lain-lain 1.374 - - - - -
Beban lain-lain (598) - - - - -
Pendapatan keuangan 6 - - - - -
Beban keuangan (15.800) (19.170) (13.356) (9.974) (9.297) (8.620)
EBT 132.396 180.277 241.663 271.580 299.254 329.943
Pajak (34.757) (39.661) (53.166) (59.748) (65.836) (72.588)
LABA BERSIH (EAT) 97.639 140.616 188.497 211.833 233.418 257.356
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2023-2027
EBITDA/Sales 19,00% 16,93% 19,00% 19,00% 19,00% 19,00% 19,00%
EBIT/Sales 17,32% 14,10% 15,89% 17,67% 17,74% 17,67% 17,63%
EBT/Sales 16,51% 12,66% 14,37% 16,75% 17,11% 17,14% 17,18%
EAT/Sales 12,88% 9,34% 11,21% 13,06% 13,34% 13,37% 13,40%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-19
Page 53
Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Dilakukannya Transaksi
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 5.716 59.481 127.129 267.583 426.950 607.000
Piutang usaha 249.800 309.419 355.831 391.415 430.556 473.612
Piutang lain-lain 188 188 188 188 188 188
Piutang pihak berelasi - - - - - -
Persediaan 306.992 297.042 341.598 375.758 413.334 454.667
Pajak dibayar dimuka - 1.870 1.870 1.870 1.870 1.870
Biaya dibayar dimuka dan uang muka - bag lancar 68.678 68.678 68.678 68.678 68.678 68.678
Jumlah Aset Lancar 631.372 736.676 895.294 1.105.490 1.341.575 1.606.014
Aset Tidak Lancar
Biaya dibayar dimuka dan uang
muka - setelah dikurangi bag lancar 8.286 8.286 8.286 8.286 8.286 8.286
Aset takberwujud
Nilai perolehan 172.075 172.075 172.075 172.075 172.075 172.075
Akumulasi amortisasi 2.649 8.385 14.121 19.856 25.592 31.328
Nilai buku 169.426 163.690 157.954 152.218 146.483 140.747
Aset tetap
Nilai perolehan 430.400 472.404 497.717 523.030 548.343 573.655
Akumulasi penyusutan 137.901 171.143 184.577 198.893 216.373 237.018
Nilai buku 292.499 301.260 313.140 324.136 331.969 336.638
Aset hak-guna 4.729 4.729 4.729 4.729 4.729 4.729
Properti investasi 33.481 33.481 33.481 33.481 33.481 33.481
Aset pajak tangguhan 10.317 10.317 10.317 10.317 10.317 10.317
Aset tidak lancar lain-lain 795 795 795 795 795 795
Jumlah Aset Tidak Lancar 519.532 522.558 528.701 533.962 536.059 534.991
JUMLAH ASET 1.150.904 1.259.234 1.423.995 1.639.453 1.877.634 2.141.005
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592
Utang usaha 83.143 99.014 113.866 125.253 137.778 151.556
Utang lain-lain 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828
Uang muka pelanggan 53 53 53 53 53 53
Utang pajak 19.689 19.689 19.689 19.689 19.689 19.689
Beban akrual 12.310 12.310 12.310 12.310 12.310 12.310
Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk pendek 10.168 10.168 10.168 10.168 10.168 10.168
Liabilitas jangka panjang yg jth
tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang 7.762 7.762 7.762 7.762 7.762 7.762
Utang pembiayaan konsumen 5.393 1.831 - - - -
Liabilitas sewa 357 355 - - - -
Utang pada pihak berelasi 34.645 28.640 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 245.941 252.242 236.269 247.655 260.181 273.959
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk panjang 18.091 18.091 18.091 18.091 18.091 18.091
Liabilitas jangka panjang - stlh dikurangi bag. yg jth
tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang 55.033 47.271 39.509 31.747 23.985 16.223
Utang pembiayaan konsumen 1.831 - - - - -
Liabilitas sewa 355 - - - - -
Utang pada pihak berelasi 28.640 - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 103.950 65.362 57.600 49.838 42.076 34.314
JUMLAH LIABILITAS 349.891 317.605 293.869 297.494 302.257 308.273
Ekuitas
Modal saham 335.400 335.400 335.400 335.400 335.400 335.400
Tambahan modal disetor 44.995 44.995 44.995 44.995 44.995 44.995
Saldo laba (rugi) 427.090 567.705 756.202 968.035 1.201.453 1.458.809
Rugi komprehensif lain-lain (6.471) (6.471) (6.471) (6.471) (6.471) (6.471)
Jumlah Ekuitas 801.013 941.629 1.130.126 1.341.959 1.575.377 1.832.732
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.150.904 1.259.234 1.423.995 1.639.453 1.877.634 2.141.005
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2023-2027
Current Ratio 443,84% 256,72% 292,05% 378,93% 446,38% 515,63% 586,23%
Debt to Equity Ratio 23,58% 43,68% 33,73% 26,00% 22,17% 19,19% 16,82%
Debt to Asset Ratio 18,90% 30,40% 25,22% 20,64% 18,15% 16,10% 14,40%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-20
Page 54
Proyeksi Arus Kas Dengan Dilakukannya Transaksi
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Proyeksi Arus Kas Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Proyeksi
Uraian
2023 2024 2025 2026 2027
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba Bersih 140.616 188.497 211.833 233.418 257.356
Depresiasi dan amortisasi 38.978 19.169 20.052 23.216 26.380
Perubahan Modal Kerja :
(Kenaikan) Penurunan Piutang usaha (59.619) (46.413) (35.583) (39.141) (43.056)
(Kenaikan) Penurunan Piutang lain-lain - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Piutang pihak berelasi - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Persediaan 9.950 (44.556) (34.160) (37.576) (41.333)
(Kenaikan) Penurunan Pajak dibayar dimuka (1.870) - - - -
(Kenaikan) Penurunan Biaya dibayar dimuka dan uang muka - bag lancar - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Biaya dibayar dimuka dan uang muka - setelah
dikurangi bag lancar - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset pajak tangguhan - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tidak lancar lain-lain - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang usaha 15.871 14.852 11.387 12.525 13.778
Kenaikan (Penurunan) Utang lain-lain - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Uang muka pelanggan - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang pajak - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Beban akrual - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk pendek - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas sewa (2) (355) - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas imbalan kerja karyawan - jk panjang - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas sewa (355) - - - -
Perubahan Modal Kerja (36.025) (76.472) (58.356) (64.192) (70.611)
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Operasi 143.569 131.194 173.528 192.442 213.125
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
(Kenaikan) Penurunan Aset takberwujud - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tetap (42.004) (25.313) (25.313) (25.313) (25.313)
(Kenaikan) Penurunan Aset hak-guna - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Properti investasi - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Investasi (42.004) (25.313) (25.313) (25.313) (25.313)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kenaikan (Penurunan) Utang bank jangka pendek - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas jangka panjang yg jth tempo dlm waktu
1 thn:
Utang bank jangka panjang - - - - -
Utang pembiayaan konsumen (3.563) (1.831) - - -
Utang pada pihak berelasi (6.006) (28.640) - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas jangka panjang - stlh dikurangi bag. yg
jth tempo dlm waktu 1 thn:
Utang bank jangka panjang (7.762) (7.762) (7.762) (7.762) (7.762)
Utang pembiayaan konsumen (1.831) - - - -
Utang pada pihak berelasi (28.640) - - - -
Kenaikan (Penurunan) Modal saham - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Tambahan modal disetor - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Rugi komprehensif lain-lain - - - - -
Penyesuaian - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Pendanaan (47.801) (38.232) (7.762) (7.762) (7.762)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK 53.765 67.648 140.454 159.367 180.050
KAS DAN BANK AWAL TAHUN 5.716 59.481 127.129 267.583 426.950
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 59.481 127.129 267.583 426.950 607.000
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-21
Page 55
Tanpa dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan masing-masing sebesar 18,97%, 17,30%, 16,51% dan 12,88%. Sedangkan dengan
dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan setiap tahun masing-masing sebesar 19,00%, 17,32%, 16,51% dan 12,88%.
Dengan demikian dengan dilakukannya transaksi profitabilitas Perseroan yang diukur
dengan EBITDA dan EBIT mengalami peningkatan.
Tanpa dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Current
Ratio (CR) sebesar 450,73% sedangkan dengan dilakukannya transaksi CR Perseroan menjadi
443,84%.
Tanpa dilakukannya transaksi solvabilitas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Debt to
Equity Ratio (DER) dan Debt to Assets Ratio (DAR) masing-masing 23,57% dan 18,90%
sedangkan dengan dilakukannya transaksi DER dan DAR Perseroan menjadi 23,58% dan
18,90%.
Dengan transaksi, proyeksi posisi keuangan Perseroan menunjukan bahwa likuiditas dan
solvabilitas Perseroan mengalami penurunan namun tidak signifikan.
Dengan dan tanpa transaksi proyeksi arus kas Perseroan menunjukkan tidak ada cash
deficiency dan kelangsungan usaha Perseroan selama umur proyeksi terjamin.
4.2. Analisis Inkremental
Analisis inkremental untuk mengukur nilai tambah dari transaksi dengan mempertimbangkan:
− Konstribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi dan dampaknya
terhadap proyeksi keuangan.
− Biaya dan pendapatan yang relevan.
− Informasi non keuangan yang relevan.
− Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai
transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
− Hal-hal material lain.
4.2.1. Konstribusi Nilai Tambah
Berdasarkan proyeksi keuangan dampak dilakukannya transaksi akan meningkatkan
pendapatan, laba dan profitabilitas Perseroan yang memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
Analisis kontribusi nilai tambah terhadap laba dan profitabilitas Perseroan dapat dihitung
sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-22
Page 56
Konstribusi Nilai Tambah Terhadap Laba Perseroan (Rp.Juta)
Tahun
Uraian Jumlah
2023 2024 2025 2026 2027
Dengan Transaksi (1)
EBITDA 238.424 274.188 301.607 331.767 364.944 1.510.930
EBIT 199.447 255.019 281.555 308.551 338.564 1.383.135
EBT 180.277 241.663 271.580 299.254 329.943 1.322.717
EAT 140.616 188.497 211.833 233.418 257.356 1.031.719
Tanpa Transaksi (2)
EBITDA 237.824 273.618 301.070 331.266 364.483 1.508.261
EBIT 198.847 254.620 281.228 308.299 338.391 1.381.385
EBT 181.241 241.264 271.254 299.002 329.770 1.322.532
EAT 141.368 188.186 211.578 233.222 257.221 1.031.575
Konstribusi Nilai Tambah (1-2)
EBITDA 600 570 537 501 461 2.669
EBIT 600 398 326 252 173 1.749
EBT (964) 398 326 252 173 185
EAT (752) 311 255 196 135 144
Berdasarkan hasil perhitungan, terlihat bahwa dengan dilakukannya transaksi memberikan
konstribusi nilai tambah terhadap pendapatan dan laba Perseroan. Dengan dilakukannya
transaksi, peningkatan kontribusi nilai tambah dalam periode 1 Januari 2023 – 31 Desember
2027 terhadap peningkatan laba EBITDA, EBIT, EBT dan EAT masing-masing sebesar Rp 2.669
juta, Rp 1.749 juta, Rp 185 juta dan Rp 144 juta.
Analisis kontribusi nilai tambah terhadap profitabilitas Perseroan dapat dihitung sebagai
berikut:
Konstribusi Nilai Tambah Terhadap Profitabilitas Perseroan
Tahun Rata-rata
Uraian
2023 2024 2025 2026 2027 2023-2027
Dengan Transaksi (1)
EBITDA/Sales 19,00% 19,00% 19,00% 19,00% 19,00% 19,00%
EBIT/Sales 15,89% 17,67% 17,74% 17,67% 17,63% 17,32%
Tanpa Transaksi (2)
EBITDA/Sales 18,95% 18,96% 18,97% 18,97% 18,98% 18,97%
EBIT/Sales 15,85% 17,64% 17,72% 17,66% 17,62% 17,30%
Konstribusi Nilai Tambah
EBITDA/Sales 0,25% 0,21% 0,18% 0,15% 0,13% 0,18%
EBIT/Sales 0,30% 0,16% 0,12% 0,08% 0,05% 0,14%
Berdasarkan hasil perhitungan, terlihat bahwa dengan dilakukannya transaksi memberikan
konstribusi nilai tambah terhadap profitabilitas Perseroan. Dengan dilakukannya transaksi,
peningkatan kontribusi nilai tambah dalam tahun 2023-2027 terhadap peningkatan
profitabilitas EBITDA dab EBIT rata-rata masing-masing sebesar 0,18 dan 0,14%.
Berdasarkan analisis tersebut dapat disimpulkan bahwa dengan dilakukannya transaksi,
Perseroan akan memperoleh nilai tambah berupa peningkatan laba dan profitabilitas yang akan
menguntungkan Perseroan.
4.2.2. Biaya dan Pendapatan yang Relevan
Dengan dilakukannya transaksi, Perseroan akan memperoleh penghematan beban sewa yang
akan meningkatkan profitabilitas Perseroan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-23
Page 57
4.2.3. Informasi Non Keuangan yang Relevan
Rencana transaksi yang merupakan efisiensi dari pengeluaran beban sewa yang akan
meningkatkan laba Perseroan serta berdampak positif bagi reputasi Perseroan.
4.2.4. Prosedur Pengambilan Keputusan Oleh Perseroan Dalam Menentukan Rencana Transaksi dan
Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif lain
Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan Rencana Transaksi dan
nilai transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris Perseroan. Rencana
Transaksi dan nilai transaksi dengan persyaratan yang mudah, transparan dan akuntabel yang
dapat dipenuhi Perseroan sesuai dengan Peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Alternatif lain dari Rencana Transaksi apabila dilakukan dengan pihak lain tidak ada dan
Perseroan tidak mengenal pihak lain tersebut, sehingga Rencana Transaksi tidak dapat
dilaksanakan.
4.2.5. Hal-Hal Material Lainnya
Hal-hal material lainnya terkait dengan analisis inkremental dari Rencana Transaksi tidak ada.
Dengan analisis inkremental yang telah dilakukan, Penilai meyakini bahwa Rencana Transaksi
adalah wajar dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk IV-24
Page 58
BAB V
ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI
Analisis kewajaran nilai transaksi meliputi :
a. Perbandingan antara nilai transaksi dengan hasil penilaian atas transaksi yang dilakukan.
b. Analisis untuk memastikan bahwa nilai transaksi memberikan nilai tambah dari transaksi yang
dilakukan.
Kewajaran nilai transaksi berdasarkan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, menyatakan bahwa batas atas dan
batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi 7,50% dari nilai hasil penilaian.
5.1. Hasil Penilaian Objek Transaksi
Objek penilaian adalah rencana transaksi pembelian sebidang tanah SHGB No. 506 seluas 1.588
m2 berikut bangunan gudang diatasnya seluas 1.242 m2 milik SSS yang terletak di Sinar
Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung, Kec. Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur dengan harga
Rp 17.000 juta sesuai dengan Surat SSS kepada VICI No. 001/DIR-SSS/VI/2023 tanggal 5 Juni
2023 perihal penawaran gudang dan Surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19
Juni 2023 perihal pembelian gudang.
Berdasarkan Laporan Penilaian Properti No. 00235/2.0118-00/PI/05/0463/1/VI/2023 tanggal 19
Juni 2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan, menyatakan bahwa Nilai Pasar Tanah
dan Bangunan Gudang yang terletak di Sinar Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung, Kec.
Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur per 31 Desember 2022 adalah Rp 16.069.000.000,- (enam
belas miliar enam puluh sembilan juta rupiah).
5.2. Nilai Transaksi
Berdasarkan surat VICI kepada SSS No. 004/COO/VCI-06/23 tanggal 19 Juni 2023 perihal
pembelian gudang, harga pembelian gudang milik SSS oleh VICI sebesar Rp 17.000.000.000,-.
Dengan demikian nilai transaksi adalah sebesar Rp 17.000.000.000,-.
5.3. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Nilai transaksi pembelian gudang adalah sebesar Rp 17.000.000.000,- dan Nilai Pasarnya adalah
Rp 16.069.000.000,- maka nilai transaksi lebih tinggi 5,79% dari Nilai Pasarnya namun masih
dalam kisaran wajar. Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
5.4. Analisis Bahwa Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah dari Transaksi Yang Dilakukan
Berdasarkan hasil analisis dapat dipastikan bahwa nilai transaksi memberikan nilai tambah
sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya transaksi, peningkatan kontribusi nilai tambah dalam periode 1
Januari 2023 – 31 Desember 2027 terhadap peningkatan laba EBITDA, EBIT, EBT dan EAT
masing-masing sebesar Rp 2.669 juta, Rp 1.749 juta, Rp 185 juta dan Rp 144 juta.
• Dengan dilakukannya transaksi, peningkatan kontribusi nilai tambah dalam tahun 2023-
2027 terhadap peningkatan profitabilitas EBITDA dab EBIT rata-rata masing-masing sebesar
0,18 dan 0,14%.
Berdasarkan analisis tersebut, kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk V-1
Page 59
BAB VI
ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN
6.1. Analisis Faktor Lain Yang Relevan
Berdasarkan konfirmasi dari manajemen VICI tanah sebidang tanah SHGB No. 506 seluas 1.588
m2 berikut bangunan gudang diatasnya seluas 1.242 m2 milik SSS yang terletak di Sinar
Gedangan B-02, Kelurahan Gemurung, Kec. Gedangan, Kota Sidoarjo, Jawa Timur tidak sedang
dijaminkan kepada pihak lain dengan demikian rencana transaksi pembelian tanah dan
bangunan gudang milik SSS oleh Perseroan dapat dilakukan.
Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan asumsi bahwa transaksi yang akan dilakukan oleh
manajemen Perseroan sesuai dengan Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk VI-1
Page 60
BAB VII
KESIMPULAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI
Hasil analisis atas nilai transaksi pembelian tanah dan bangunan gudang milik SSS oleh VICI
adalah nilai transaksi lebih tinggi dari Nilai Pasarnya namun masih dalam kisaran wajar
memberikan kesimpulan bahwa nilai transaksi adalah wajar.
Hasil analisis atas dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham adalah dengan pembelian tanah dan bangunan gudang akan memperoleh
apresiasi harga dan penghematan beban sewa yang akan meningkatkan laba Perseroan. Dengan
demikian dengan dilakukannya transaksi memberikan dampak keuangan yang positif terhadap
kepentingan pemegang saham Perseroan.
Hasil analisis atas pertimbangan bisnis dari manajemen terkait dengan transaksi terhadap
kepentingan pemegang saham adalah Perseroan akan melakukan investasi yang layak dan
menguntungkan serta berpotensi meningkatkan laba dari penghematan beban sewa dan akan
meningkatkan profitabilitas Perseroan yang akan meningkatkan nilai saham Perseroan. Dengan
demikian transaksi menguntungkan sesuai dengan kepentingan pemegang saham.
Berdasarkan kesimpulan dari hasil analisis tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa
rencana transaksi adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk VII-1
Page 61
LAMPIRAN Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk VII-1
Page 62
Lampiran 1
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Nilai Perolehan, Penyusutan dan Akumulasi Penyusutan Aset Tetap (Rp.Juta) (Tanpa Transaksi)
Umur Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Ekonomis 2022 2023 2024 2025 2026 2027
ASET TETAP
A. Nilai Perolehan
Tanah 152.583 152.583 152.583 152.583 152.583 152.583
Bangunan dan prasarana 157.096 157.096 157.096 157.096 157.096 157.096
Kendaraan 45.966 45.966 45.966 45.966 45.966 45.966
Perlengkapan kantor 38.256 38.256 38.256 38.256 38.256 38.256
Peralatan pabrik 36.163 36.163 36.163 36.163 36.163 36.163
Peralatan laboratorium 335 335 335 335 335 335
Capex 2023 25.004 25.004 25.004 25.004 25.004 25.004
Capex 2024 25.004 25.004 25.004 25.004 25.004
Capex 2025 25.004 25.004 25.004 25.004
Capex 2026 25.004 25.004 25.004
Capex 2027 25.004 25.004
Capex 2027 25.004
Jumlah Nilai Perolehan 430.400 455.404 480.407 505.411 530.414 555.418
B. Penyusutan Aset Tetap
Bangunan dan prasarana 157.096 20 7.855 7.855 7.855 7.855 7.855
Kendaraan 45.966 4 11.492 2.281 - - -
Perlengkapan kantor 38.256 4 6.682 - - - -
Peralatan pabrik 36.163 4 7.154 - - - -
Peralatan laboratorium 335 4 59 - - - -
Capex 2023 25.004 8 - 3.125 3.125 3.125 3.125
Capex 2024 25.004 8 - - 3.125 3.125 3.125
Capex 2025 25.004 8 - - - 3.125 3.125
Capex 2026 25.004 8 - - - - 3.125
Capex 2027 25.004 8 - - - - -
Jumlah Penyusutan Aset Tetap - 33.242 13.262 14.106 17.231 20.357
C. Akumulasi Penyusutan
Bangunan dan prasarana 44.849 52.704 60.558 68.413 76.268 84.123
Kendaraan 32.193 43.685 45.966 45.966 45.966 45.966
Perlengkapan kantor 31.574 38.256 38.256 38.256 38.256 38.256
Peralatan pabrik 29.009 36.163 36.163 36.163 36.163 36.163
Peralatan laboratorium 276 335 335 335 335 335
Capex 2023 - 3.125 6.251 9.376 12.502
Capex 2024 - - 3.125 6.251 9.376
Capex 2025 - - - 3.125 6.251
Capex 2026 - - - - 3.125
Capex 2027 - - - - -
Jumlah Akumulasi Penyusutan 137.901 171.143 184.405 198.511 215.742 236.098
D. Nilai Buku
Tanah 152.583 152.583 152.583 152.583 152.583 152.583
Bangunan dan prasarana 112.248 104.393 96.538 88.683 80.828 72.974
Kendaraan 13.773 2.281 - - - -
Perlengkapan kantor 6.682 - - - - -
Peralatan pabrik 7.154 - - - - -
Peralatan laboratorium 59 - - - - -
Capex 2023 - 25.004 21.878 18.753 15.627 12.502
Capex 2024 - - 25.004 21.878 18.753 15.627
Capex 2025 - - - 25.004 21.878 18.753
Capex 2026 - - - - 25.004 21.878
Capex 2027 - - - - - 25.004
Jumlah Nilai Buku 292.499 284.260 296.002 306.900 314.673 319.319
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Nilai Perolehan, Amortisasi dan Akumulasi Amortisasi Aset Takberwujud (Rp.Juta)
Umur Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Ekonomis 2022 2023 2024 2025 2026 2027
ASET TAKBERWUJUD
Nilai Perolehan
Aset hak guna 172.075 172.075 172.075 172.075 172.075 172.075
Jumlah Nilai Perolehan 172.075 172.075 172.075 172.075 172.075 172.075
Amortisasi
Aset hak guna 30 5.736 5.736 5.736 5.736 5.736
Jumlah Amortisasi 5.736 5.736 5.736 5.736 5.736
Akumulasi Amortisasi
Aset hak guna 2.649 8.385 14.121 19.856 25.592 31.328
Jumlah Akumulasi Amortisasi 2.649 8.385 14.121 19.856 25.592 31.328
Nilai Buku
Aset hak guna 169.426 163.690 157.954 152.218 146.483 140.747
Jumlah Nilai Buku 169.426 163.690 157.954 152.218 146.483 140.747
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk VII-1
Page 63
Lampiran 1 (Lanjutan)
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Nilai Perolehan, Penyusutan dan Akumulasi Penyusutan Aset Tetap (Rp.Juta) (Dengan Transaksi)
Umur Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Ekonomis 2022 2023 2024 2025 2026 2027
ASET TETAP
A. Nilai Perolehan
Tanah 152.583 166.145 166.145 166.145 166.145 166.145
Bangunan dan prasarana 157.096 160.534 160.534 160.534 160.534 160.534
Kendaraan 45.966 45.966 45.966 45.966 45.966 45.966
Perlengkapan kantor 38.256 38.256 38.256 38.256 38.256 38.256
Peralatan pabrik 36.163 36.163 36.163 36.163 36.163 36.163
Peralatan laboratorium 335 335 335 335 335 335
Capex 2023 25.004 25.004 25.004 25.004 25.004 25.004
Capex 2024 25.313 25.313 25.313 25.313 25.313
Capex 2025 25.313 25.313 25.313 25.313
Capex 2026 25.313 25.313 25.313
Capex 2027 25.313 25.313
Jumlah Nilai Perolehan 430.400 472.404 497.717 523.030 548.343 573.655
B. Penyusutan Aset Tetap
Bangunan dan prasarana 157.096 20 7.855 8.027 8.027 8.027 8.027
Kendaraan 45.966 4 11.492 2.281 - - -
Perlengkapan kantor 38.256 4 6.682 - - - -
Peralatan pabrik 36.163 4 7.154 - - - -
Peralatan laboratorium 335 4 59 - - - -
Capex 2023 25.004 8 - 3.125 3.125 3.125 3.125
Capex 2024 25.313 8 - - 3.164 3.164 3.164
Capex 2025 25.313 8 - - - 3.164 3.164
Capex 2026 25.313 8 - - - - 3.164
Capex 2027 25.313 8 - - - - -
Jumlah Penyusutan Aset Tetap - 33.242 13.434 14.316 17.480 20.645
C. Akumulasi Penyusutan
Bangunan dan prasarana 44.849 52.704 60.730 68.757 76.784 84.810
Kendaraan 32.193 43.685 45.966 45.966 45.966 45.966
Perlengkapan kantor 31.574 38.256 38.256 38.256 38.256 38.256
Peralatan pabrik 29.009 36.163 36.163 36.163 36.163 36.163
Peralatan laboratorium 276 335 335 335 335 335
Capex 2023 - 3.125 6.251 9.376 12.502
Capex 2024 - - 3.164 6.328 9.492
Capex 2025 - - - 3.164 6.328
Capex 2026 - - - - 3.164
Capex 2027 - - - - -
Jumlah Akumulasi Penyusutan 137.901 171.143 184.577 198.893 216.373 237.018
D. Nilai Buku
Tanah 152.583 166.145 166.145 166.145 166.145 166.145
Bangunan dan prasarana 112.248 107.831 99.804 91.777 83.751 75.724
Kendaraan 13.773 2.281 - - - -
Perlengkapan kantor 6.682 - - - - -
Peralatan pabrik 7.154 - - - - -
Peralatan laboratorium 59 - - - - -
Capex 2023 - 25.004 21.878 18.753 15.627 12.502
Capex 2024 - - 25.313 22.149 18.985 15.821
Capex 2025 - - - 25.313 22.149 18.985
Capex 2026 - - - - 25.313 22.149
Capex 2027 - - - - - 25.313
Jumlah Nilai Buku 292.499 301.260 313.140 324.136 331.969 336.638
*) Terdapat pembelian tanah dan bangunan gudang sesuai dengan rencana transaksi sebesar Rp 17.000.000.000,- dengan
rincian tanah sebesar Rp 13.562.000.000,- dan bangunan sebesar Rp 3.438.000.000,-
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk VII-2
Page 64
Lampiran 2
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Bank Jangka Pendek (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Penarikan kredit - - - - -
Jumlah Utang 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592
Bunga 8,29% 5.852 5.852 5.852 5.852 5.852
Angsuran Pokok - - - - -
Saldo 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman modal kerja dari Bank Pemerintah per Desember 2022 (sumber : www.bi.go.id)
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Bank Jangka Panjang (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Penarikan kredit - - - - -
Jumlah Utang 62.795 55.033 47.271 39.509 31.747
Bunga 8,72% 5.476 4.799 4.122 3.445 2.768
Angsuran Pokok 7.762 7.762 7.762 7.762 7.762
Saldo 62.795 55.033 47.271 39.509 31.747 23.985
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman investasi dari Bank Pemerintah per Desember 2022 (sumber : www.bi.go.id)
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Pembiayaan Konsumen (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Penarikan kredit - - - - -
Jumlah Utang 7.224 1.831 - - -
Bunga 9,65% 697 177 - - -
Angsuran Pokok 5.393 1.831 - - -
Saldo 7.224 1.831 - - - -
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman pembiayaan konsumen dari Bank Pemerintah per Desember 2022 (sumber : www.bi.go.id)
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Liabilitas Sewa (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Penarikan kredit - - - - -
Jumlah Utang 712 355 - - -
Bunga 8,72% 62 31 - - -
Angsuran Pokok 357 355 - - -
Saldo 712 355 - - - -
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman investasi dari Bank Pemerintah per Desember 2022 (sumber : www.bi.go.id)
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Pihak Berelasi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Penarikan kredit - - - - -
Jumlah Utang 63.285 28.640 - - -
Bunga 8,72% 5.518 2.497 - - -
Angsuran Pokok 34.645 28.640 - - -
Saldo 63.285 28.640 - - - -
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman investasi dari Bank Pemerintah per Desember 2022 (sumber : www.bi.go.id)
PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Bank Jangka Pendek (Rp.Juta) (Dengan Transaksi)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Penarikan kredit 18.870 - - - -
Jumlah Utang 89.462 70.592 70.592 70.592 70.592
Bunga 8,29% 7.416 5.852 5.852 5.852 5.852
Angsuran Pokok 18.870 - - - -
Saldo 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592 70.592
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman investasi dari Bank Pemerintah per Desember 2022 (sumber : www.bi.go.id)
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Victoria Care Indonesia Tbk VII-3
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
4921 ms
12 Sep 2026 22:10
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': '................................................................................................ '
'V-1'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '................................................................................................ '
'V-1',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}