20230703_VICI_Informasi Transaksi Afiliasi_31335976_lamp4.pdf

Kantor Jasa Penilai Publik
ISKANDAR DAN REKAN
Registored Property & Business Valuer
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia

Izin Usaha KJPP No. 2 13.0118

CERTIFICATE OF APPRAISAL

Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023 Jakarta, 19 Juni 2023
File No. 069.1/IDR/DO.1/AL/VI/2023

Kepada Yth,

PT VICTORIA CARE INDONESIA, Tbk
Puri Indah Financial Tower Lt 10-11,
Puri Lingkar Dalam Blok T-8,
Kembangan Selatan,

Jakarta Barat

Dengan hormat,
Perihal : Laporan Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang

Kami telah mengadakan peninjauan serta pemeriksaan atas properti tertentu yang identifikasi jenis
properti dan penunjukan lokasinya dari Pemberi Tugas, guna mengungkapkan suatu pendapat atas
nilai ekonomis dari properti tersebut yang akan dipergunakan untuk tujuan Jual Beli (Transfer of
Ownership).
Laporan penilaian ini meliputi penilaian atas properti yang berupa :

Tanah dan bangunan gudang yang terletak di Komplek Pergudangan Sinar Gedangan Blok B-

02, Jalan Raya Betro, Desa Gemurung, Kecamatan Gedangan, Kabupaten Sidoarjo, Provinsi

Jawa Timur.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah dilakukan
serta pendekatan penilaian yang digunakan, maka kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut
pada tanggal 31 Desember 2022 adalah:
Nilai Pasar :

Rp. 16.069.000.000,-

( ENAM BELAS MILIAR ENAM PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan laporan penilaian, dan
kami tidak mengambil tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini
yang bertentangan dengan komentar, penjelasan, asumsi dan kondisi pembatas yang tercantum di
dalam laporan ini.
Sertifikat Penilaian (Certificate of Appraisal) ini merupakan bagian yang tidak terpisah (integral) dari
laporan penilaian.

Hormat kami,

s
Adhitya Anindi/S4Asih. MM, MAPPI (Cert.)

Pemimpin Rekan

Penilai PropertV/Aset dan Bisnis

MAPPI No.11-5-03079.

NIP Menkeu No. P - 1.16.00463

STTD OJK No: STTD.PPB-4I/PM-223/2021

41399

SURAT REPRESENTASI
(REPRESENTATION LETTER)

Jakarta, 12 Juni 2023

K
K Di REKAN

Graha IDR, Komplek Rukan Malaka Country Estate
Jalan Malaka Merah II No. 5 — 6, Pondok Kopi
Jakarta Timur

Up. Bapak Aditya Anindito, S.I.Kom., MM, MAPPI (Cert.)
Pemimpin Rekan

Dengan Hormat,

Perihal: Surat Pernyataan atas Penilaian Properti Properti Tanah dan Bangunan Gudang milik
PT SUKA SUKSES SEJATI yang dibuat sesuai dengan Proposal/Kontrak Perjanjian

ada)

Kami PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk selaku Pemberi Tugas telah menugaskan KJPP ISKANDAR
DAN REKAN (selanjutnya disebut IDR) untuk melakukan penilaian dan membuat laporan penilaian yang
ditujukan kepada PT VICTORIA CARE INDONESIA Tbk untuk Pengguna Laporan PT VICTORIA CARE
INDONESIA Tbk.

Sesual engan perinai tersebut di atas, dengan diterbilkannya iaporan penilaian, dengan ini kami
menyatakan:

a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam
bentuk asli, copy dan/atau salinan antara lain identifikasi jenis properti dan penunjukan lokasi yang kami
sampaikan kepada IDR yang kemudian dituangkan dalam bentuk laporan adalah benar-benar berasal
dari kami akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta tidak mengalami
perubahan lagi sampai dengan dikeluarkannya laporan tersebut.

b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan tersebut kami, memberikan
pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada IDR termasuk di dalamnya anggota Rekan (Partner)
dan seluruh staf yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab dalam bentuk
apapun juga baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak

onasdne olah karona lanarai Inforrasi atas dokurson dekuraen, bomuataan bernuaaan
langsung olch karena laporan penyampalan Informasi atas dokumen dckumon, pernyataan pernyataan

dan keterangan-keterangan baik dalam bentuk asli, copy dan/atau salinan dari kami.

Cc. Bahwa apabila kami memberikan konfirmasi yang tidak benar baik secara lisan maupun tertulis maka
IDR tidak bertanggung jawab atas laporan yang diterbitkan.

d. Bahwa laporan yang diberikan oleh IDR kepada kami bersifat rahasia dan diperuntukan oleh dan antara
nihak-pihak yang terkait danjatani mampunyai kenentingan di dalamnya berikut Kontrak

Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan tersebut oleh IDR.

Pemberi Tugas menjamin bahwa orang yang berwenang dan sah mewakili Pemberi Tugas dalam
menandatangani surat pernyataan ini sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan anggaran dasar
Pemberi Tugas.

Hormat kami,
Pemberi Tugas,
PT VICTORIA CARE INDONE:

Nama
Jabatan
Tanggal

Kantor J Penilai Publik
ISKAND, AR D AN REKAN Graha IDR, Komplek ml, Iga

Jl. Malaka Merah II No. 5-6-7, Jakarta 13460, Indonesia

Registered Property & Business Valuer Telepon : 462 21 866 111 48-49, 021-866 10919
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Ta Ba “ 50
e-mail: admi
Izin Usaha KJPP No. 2.13.0118 an ml Hen
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/V1/2023 Jakarta, 19 Juni 2023
File No. 069.1/IDR/DO.1/AL/VI/2023
Kepada Yth,

PT VICTORIA CARE INDONESIA, Tbk
Puri Indah Financial Tower Lt 10-11,
Puri Lingkar Dalam Blok T-8,
Kembangan Selatan,

Jakarta Barat

Dengan Hormat,
Perihal : Laporan Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang

Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (IDR atau Penilai atau Kami) telah memperoleh
izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya
No. 772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat
Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-43/PM.223/2021 tanggal 22
September 2021 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal.

Sesuai dengan penugasan yang diterima, IDR telah melakukan penilaian properti, sebagaimana
diuraikan dalam laporan ini.

1. Status Penilai
Penilai adalah IDR yang telah memperoleh izin Penilai dari Menteri Keuangan yang dalam
menjalankan tugas profesinya dilaksanakan oleh para Penilai di bawah naungan IDR.
Para Penilai menjalankan tugas masing-masing sesuai dengan tanggung jawabnya di
bawah koordinasi Penilai berizin yang menandatangani laporan. Seluruh Penilai, Ahli dan
Staf Pelaksana yang bertanda tangan dalam laporan ini adalah satu kesatuan tim dalam
penugasan penilaian.
Tanggung jawab Penilai sebagai individu dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) dan tanggung jawab Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung
jawab KJPP secara keseluruhan.
Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak serta tidak
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian.
Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian dan dapat menggunakan bantuan
tenaga ahli/profesional di luar IDR sesuai dengan kebutuhan penugasan dengan seizin dari
Pemberi Tugas.

2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

21. Pemberi Tugas

Nama Pemberi Tugas 1. PT VICTORIA CARE INDONESIA, Tbk
Diwakili oleh: Bapak Billy Hartono Salim

Bidang Usaha : Kosmetik dan Perlengkapan Mandi

Alamat : Puri Indah Financial Tower Lt 10-11, Puri Lingkar
Dalam Blok T-8, Kembangan Selatan, Jakarta
Barat

Nomor Telepon/Fax 1. 021-54368111/-

Email/Website 1. www.NCi.co.id

' Ga gan REKAN

Remas Fopary @Oesiners Uolrer

2.2, Pengguna Laporan
Pengguna laporan penilaian adalah PT VICTORIA CARE INDONESIA, Tbk.

3. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar objek
penilaian dengan tujuan penilaian untuk Jual Beli (Transfer of Ownership).

4. DasarPenugasan
Penugasan berdasarkan proposal/kontrak perjanjian kerja yang telah “disepakati bersama
antara PT VICTORIA CARE INDONESIA, Tbk (Pemberi Tugas) dengan IDR (Penerima
Tugas) No. 101.5/IDR/DO.1/Pr-ALVI/2023 tanggal 12 Juni 2023 yang telah disetujui oleh
Pemberi Tugas sehingga sesuai dengan laporan ini.

5. Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Identifikasi jenis properti dan penunjukan lokasi objek penilaian berasal dari Pemberi
Tugas.

Nilai dari suatu aset dalam penggunaannya sering tergantung kepada aset lainnya, oleh
karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan
keterkaitan atau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang dapat memengaruhi
nilai objek penilaian.

Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh
Manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,
dil).

Manfaat dari aset sangat tergantung dari hubungannya dengan aset lain dan hubungan
tersebut sangat menentukan nilai ekonomis aset. Dengan demikian, nilai ekonomis aset
objek penilaian sangat tergantung dari agregasi aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan aset objek penilaian dengan aset lain berdasarkan
kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian.

Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil identifikasi
adalah sebagai berikut:

Objek Lokasi Identifikasi Hubungan Unit Penilaian
Penilaian dengan Aset Lain (Agregasi)
Tanah dan | Komplek Pergudangan Sinar | Objek penilaian tidak | Objek penilaian
Bangunan Gedangan Blok B-02, Jalan Raya | berhubungan dengan | dinilai secara
Gudang Betro, Desa Gemurung, Kecamatan | aset lain individual sebagai
Gedangan, Kabupaten Sidoarjo, aset tunggal

Provinsi Jawa Timur

Rincian jumlah/volume satuan serta bentuk hak dan status kepemilikan dan klasifikasi aset
setiap objek penilaian disajikan dalam laporan setiap properti objek penilaian.

Sifat hubungan kepemilikan setiap objek penilaian dengan Pemberi Tugas disajikan dalam
laporan setiap properti objek penilaian.
6. Tanggal Penilaian (Cut-Off Date)

Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal laporan keuangan per tanggal 31 Desember
2022 dan inspeksi dilakukan pada tanggal 15 Juni 2023.

Diasurnsikan sejak tanggal penilaian hingga tanggai terakhir inspeksi tidak ada perubahan
lingkungan sekitar dan kondisi properti termasuk kondisi hunian dan penggunaanya.

7. Jenis Mata Uang
Jenis mata uang yang digunakan dalam penilaian ini disajikan dalam Rupiah.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang #
Laporan No, 00235/2,0118-00/P1/08/0463/1/V/2023
File No, 089, /IDR/DO,1/ALN//2023

Fat iskatb3R DA keran |

Regisred Prorery 8 Business nker

8. Dasar Nilai
Dasar nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran.
Dasar nilai dapat masuk dalam salah satu dari tiga kategori utama:

a. Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam hipotesis pertukaran di
pasar bebas dan terbuka.

b. Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas kepemilikan
suatu aset

c. Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak tertentu untuk pertukaran
suatu aset.

Dasar nilai yang digunakan harus sesuai dengan tujuan penilaian, jika terdapat
penyimpangan akan diungkapkan dalam laporan.

Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.

9. Definisi dan Istilah
Definisi dan istilah-istilah yang digunakan adalah:

Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau
sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan
konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan
(corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang
memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. (SPI Edisi VII, KPUP Butir 2.2).

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 12).

Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 13).

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset.
Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau
penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.2).

Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu
aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga
berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya
bagi pembeli (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.3).

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan
fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa. Nilai dalam pertukaran adalah suatu
harga hipotesis, dimana hipotesis dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian
pada waktu tertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan
diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan atau dikenal juga sebagai Nilai dalam
Penggunaan (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.4).

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal penilaian (Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 6).

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang dii
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO.1/AL/V/2023

:
Kantor Hrd 9 9
ISKANDAR DAN REKAN

Regiswredi Propery S.Bansese Vitter

dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 7).

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI
Edisi VII, SP1 101 Butir 3.1).

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (SPI Edisi VII, SPI KPUP
Butir 10.4).

Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang
tertentu di luar ruang lingkup kegiatan penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa penilai
publik (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 26).

Pemberi Tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada Penilai termasuk
di dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, atau penasihat profesionalnya, contact
person ataupun yang ditugaskan mewakilinya.

10. Ruang Lingkup Penilaian
Ruang lingkup penilaian mencakup:
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian dan
tanggal penilaian),
. Pengumpulan data dan wawancara,
Analisis data,
. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian,
. Penulisan laporan.

11. Tingkat Kedalaman Investigasi
a. Informasi status hak objek penilaian sesuai dengan dokumen bukti hak kepemilikan
yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan Penilai tidak melakukan penyelidikan atas
keabsahan dokumen-dokumen tersebut.

b. Untuk tujuan penilaian tersebut, tidak ada pembatasan dalam melakukan inspeksi,
pemeriksaan, perhitungan dan analisis dalam penilaian. Jika terdapat pembatasan akan
diungkapkan dalam laporan penilaian. Penilai mempertimbangkan kondisi objek
penilaian, namun demikian Penilai tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat terjangkau, selain itu Penilai tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan rayap, gangguan lainnya atau kerusakan lain
yang tidak terlihat. Kondisi-kondisi yang tidak wajar yang tersembunyi yang membuat
efek negatif terhadap nilai tidak menjadi tanggung jawab Penilai.

C. Informasi luas tapak, luas bangunan dan pengembangan lainnya diperoleh dari Pemberi
Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari
Pemberi Tugas.

d. Informasi spesifikasi, kondisi bangunan dan pengembangan lainnya diperoleh dari
Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh
konfirmasi dari Pemberi Tugas.

@. Informasi mengenai jenis, spesifikasi dan ada/tidaknya utilitas bangunan diperoleh dari
Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh
konfirmasi dari Pemberi Tugas.

d

» a90

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang v

Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023

!

File No, 069. MIDR/DO.1/AL/VI/2023

ISKANDAR DAN

f. Informasi mengenai kondisi (daya dukung) tanah dan pondasi (yang relevan) diperoleh
dari Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai namun apabila tidak terlihat dan
tidak dapat diverifikasi maka sesuai yang diinformasikan oleh Pemberi Tugas.

9. Informasi ada atau tidaknya potensi risiko lingkungan baik aktual maupun potensial yang
dapat memengaruhi hasil penilaian diperoleh dari Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi
oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas, apabila tidak
terlihat dan tidak dapat diverifikasi maka sesuai yang diinformasikan oleh Pemberi
Tugas.

h. Informasi mengenai ketentuan tata ruang diperoleh dari Dinas terkait atau dari
pengamatan lingkungan sekitar yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi
Tugas.

i. Data pasar cukup tersedia dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian
memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas.

j- Penilaian berdasarkan unit penilaian (agregasi) dan/atau berdasarkan kelompok fisik
sesuai daya gunanya dan merupakan satu kesatuan lengkap.

k. Apabila Penilai mengalami keterbatasan akses saat inspeksi, misalnya tidak dapat
memasuki objek penilaian, sehingga Penilai tidak mengetahui mengenai jumlah/luas,
spesifikasi jenis dan kondisi objek penilaian, di mana data mengenai jumlah/luas,
spesifikasi jenis dan kondisi objek penilaian tersebut diperoleh dari Pemberi Tugas,
maka Pemberi Tugas bertanggung jawab atas kebenaran data/informasi tersebut. Hasil
penilaian dapat berbeda jika data/informasi tersebut tidak sesuai dengan keadaan
sesungguhnya.

I. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
penilaian tidak diketahui, maka penugasan ini tidak dapat diteruskan atau batal.

m. Apabila terdapat batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya dilakukannya inspeksi
secara sampling, akan kami ungkapkan dalam laporan penilaian setiap properti objek
penilaian.

n. Hal-hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan
dinyatakan dan dicantumkan dalam laporan secara tertulis.

12. Sifat Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi yang dapat dipercaya dari pihak lain dapat bersumber dari Badan Pertanahan
Nasional, Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS), Damodaran, Bloomberg, Penilai
Harga Efek Indonesia, Asosiasi Profesi Penilai.

Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan
Penilai terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang.

13. Asumsi — Asumsi dan Kondisi Pembatas

13.1. Asumsi dan Asumsi Khusus

a. Legalitas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian adalah
benar dan tidak menyesatkan.

b. Data dan informasi yang relevan yang diperoleh dari sumber yang layak adalah
benar dan tidak menyesatkan.

c. Pemberi Tugas telah memberikan informasi yang lengkap mengenai objek
penilaian dan tidak ada hal-hal yang disembunyikan yang dapat berpengaruh
secara signifikan terhadap kesimpulan nilai.

d. Penilai beranggapan bahwa bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak
memiliki kerusakan yang berarti dan tidak menyebabkan perubahan nilai.

4

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang v
Laporan No. 00235/2.0118-00/P/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO.1/AL/VI/2023

Kang Pagu
i nan
Reniserd Pony Brass blar
e. Objek penilaian diasumsikan tidak dibangun dengan material ataupun

mengandung material yang bersifat merusak dan berbahaya, yang menyebabkan
pencemaran lingkungan yang berpengaruh terhadap kesimpulan nilai.

f. Asumsi Khusus adalah asumsi yang berbeda dengan fakta yang sebenarnya pada
tanggal penilaian. Jika terdapat asumsi khusus akan diungkapkan dalam laporan
penilaian.

9. Jika objek penilaian disewakan kepada pihak lain diasumsikan masa sewa telah
habis pada tanggal penilaian.

13.2. Kondisi dan Syarat Pembatas
a. Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.

b. Penilai melakukan pemeriksaan atas status hukum dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.

c. Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
d. Penilai melakukan pemeriksaan atas status hukum objek penilaian.

e. Penilai tidak melakukan penyelidikan atas legalitas/status hukum dokumen-
dokumen yang digunakan dalam proses penilaian. Adalah bukan tugas Penilai
untuk melakukan uji tuntas (due diligence) dari aspek hukum atas catatan publik
serta catatan kepemilikan.

f. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan pencapaiannya (Fiduciary Duty), jika penilaian menggunakan
proyeksi keuangan.

9. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan.

h. Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia yang dapat memengaruhi operasional perusahaan.

i. Jika penilaian diperuntukan untuk kepentingan Pasar Modal, data dan informasi
dalam penilaian bersumber dari atau divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai
(MAPPI).

ji. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan tujuan/kepentingan dari laporan
penilaian.

k. Data dan informasi yang diterima Penilal dari Pemberi Tugas adalah akurat dan
benar serta dapat dipertanggungjawabkan, antara lain termasuk penunjukan letak
lokasi tempat, spesifikasi jenis dan jumlah aset objek penilaian dan apabila data
dan informasi tersebut tidak benar maka Pemberi Tugas membebaskan Penilai
dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan kesalahan
tersebut.

I. Uraian spesifikasi teknis objek penilaian yang dilaporkan hanya merupakan
identifikasi saja dan objek penilaian yang dinilai merupakan satu kesatuan
lengkap.

m. Pemberi Tugas merujuk 'kepada seseorang, kelompok atau suatu entitas atau

yang mewakilinya atau penasihat profesionalnya yang penugasan penilaiannya
dilakukan IDR.

n. Pengguna Laporan merujuk kepada seseorang, kelompok atau suatu entitas atau
yang mewakilinya atau penasihat profesionalnya sebagai pengguna hasil
penilaian yang didasarkan dari hasil perikatan penugasan antara IDR dan
Pemberi Tugas.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang “
Laporan No. 00238/2,0118-00/PWOS/0463/1/V1/2023
File No, 089. 1/1DR/DO. YAL/VV2023 d

|

41399
santet Jasa Penilai Publik

ISKANDAR DAN R

Regisnred Prorery & Busines

O. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang telah
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi
Tugas.

p. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Penilai — tidak — melaksanakan
survey/pemetaan/pengukuran dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

g. Pemberi Tugas secara tegas menyatakan akan membebaskan IDR dari segala
tuntutan ganti rugi dari pihak lain, jika pihak lain menuntut IDR karena penugasan
penilaian yang diberikan Pemberi Tugas kepada IDR.

r. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan/Rekan
dan stempel/sea/ perusahaan KJPP Iskandar dan Rekan serta tidak dapat
dipertanggungjawabkan bilamana Pemberi Tugas tidak melunasi imbalan jasa
atas pekerjaan penilaian ini.

s. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi untuk melakukan atau tidak
melakukan suatu transaksi sesuai dengan tujuan dalam laporan ini, dan laporan
ini tidak terikat dengan transaksi yang dilakukan dan transaksi yang dilakukan
adalah mutlak keputusan dari pihak-pihak yang bertransaksi.

t. Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya tingkat
ketidakpastian) sebagai akibat dari adanya pandemi wabah Covid-19 sehingga
pengguna laporan penilaian diminta untuk berhati-hati dalam menentukan
relevansi antara hasil penilaian dengan kebutuhannya (terkait penggunaan hasil
penilaian), khususnya berkenaan dengan perbedaan antara tanggal penilaian dan
waktu penggunaan hasil penilaian dalam pengambilan keputusan bisnis dan
ekonomi/keuangan.

u. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap
kebutuhan pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data
dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil
penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai
melakukan reviu terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila
dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan
mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih
lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang
berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.

v. Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas ini merupakan bagian yang tidak
terpisahkan (integral) dari laporan penilaian.

14. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Siapapun kecuali Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan yang mendapat laporan ini atau
tembusan daripadanya tidak ada hak untuk melakukan publikasi dan/atau menggunakan
informasi baik secara keseluruhan ataupun sebagian dari laporan ini untuk keperluan
apapun tanpa izin tertulis dari Penilai.

15. Tanggung Jawab Penilai terhadap Pihak Lain

Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali kepada Pemberi Tugas
yang tercantum dalam laporan penilaian.

Dalam menjalankan tugas profesinya, tanggung jawab Penilai sebagai individu harus
dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Sehingga tanggung
jawab Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung jawab KJPP secara keseluruhan
(SPI Edisi VII 2018, KEPI butir 5.8.8.3).

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang vii
Laporan No. 00235/2.0118-00/P/08/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO.1/AL/VI/2023

o

ISKANDAR DAN REKAN

Regismred Propery 8 Busineas Lnirer

16. Konfirmasi bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Laporan penilaian disusun berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 dan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021.

17. Pendekatan Penilaian, Pemilihan Pendekatan dan Alasan Penggunaannya

17.1. Pendekatan Penilaian

Pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian yaitu pendekatan pasar,

pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya. Semua pendekatan tersebut

didasarkan pada prinsip ekonomi atau keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau

substitusi.

Pendekatan Pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi

atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian

yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.

Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada

pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat

dihasilkan oleh objek penilaian yang kemudian dikapitalisasikan.

Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai

objek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru (Reproduction Cost New) atau

biaya pengganti baru (Replacement Cost New) pada tanggal penilaian setelah

dikurangi dengan penyusutan.

17.2. Pemilihan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaanya

Ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang

akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan.

Cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar membedakan

penerapan pendekatan atau prosedur yang digunakan dalam mengestimasi Nilai

Pasar.

Dengan mempertimbangkan ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar

dan properti serta cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar,

maka untuk mengestimasi nilai objek penilaian digunakan pendekatan dan metode

serta alasannya adalah sebagai berikut:

Objek Penilaian Pendekatan Metode Alasan Penggunaan

Tanah dan Biaya Penjumlahan Tanah yang di atasnya berdiri bangunan

Bangunan Gudang merupakan satu kesatuan yang tidak
dapat dipisahkan. Data harga
penawaran/transaksi dari properti
pembanding yang sejenis dan
sebanding dengan objek penilaian tidak
tersedia, dan sesuai dengan prinsip
kontribusi nilai objek penilaian adalah
nilai tanah ditambahkan nilai bangunan.
Estimasi nilai pasar tanah diperoleh
melalui pendekatan pasar, mengingat
harga penawaran/transaksi properti
pembanding tersedia dan indikasi nilai
pasar bangunan diperoleh dengan
pendekatan biaya dengan pertimbangan
biaya  pembuatan/penggantian baru
(Reproduction/Replacement Cost New.
RCN), penyusutan (fisik, fungsi dan
ekonomis), umur ekonomis dan kondisi
dapat ditentukan. Estimasi nilai
diperoleh dengan mengurangi RCN
dengan penyusutan.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang viii

Laporan No. 00235/2.0118-00/PI/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO.1/AL/VI/2023

3-39
ISKANDAR DAN REKAN

Reglsmred Probeny Busiress loker

Pendapatan | Gross Income Merupakan properti yang menghasilkan
Multiplier (GIM) pendapatan, baik sudah beroperasi
maupun belum beroperasi ataupun
digunakan sendiri (owner occupied), di
mana tersedia data pasar penjualan dan
sewa properti yang sebanding dan
sejenis, serta harga sewa objek
penilaian diketahui.

18. Proses Penilaian
18.1. Pendekatan Pasar

Pendekatan pasar digunakan untuk menilai setiap aset/properti objek penilaian yang
mempunyai data harga penawaran/transaksi dari properti pembanding yang sejenis
dan sebanding dengan objek penilaian.

Prosedur penilaian dengan pendekatan pasar, dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga
transaksi atau penawaran.

Dalam penerapan perbandingan data pasar dipersyaratkan data pembanding cukup
tersedia dan harus sebanding dengan memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut:

» Data pembanding mempunyai peruntukan yang sama,

» Data pembanding tersedia cukup banyak untuk menganalisis,
» Data pembanding mempunyai banyak persamaan,

« Data pembanding relatif baru.

Data ini kemudian dianalisis dan dilakukan perbandingan terhadap perbedaan-
perbedaan antara properti yang sebanding, kemudian diadakan penyesuaian
berdasarkan faktor-faktor pembanding yang memengaruhi nilai properti.

Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan
dalam bentuk persentase, antara lain:

» Jika data objek penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak
diperlukan penyesuaian,

» Jika data objek penilaian lebih unggul sebesar "x" ("x" perseratus) dari data
properti pembanding, maka keunggulan sebesar "x"/5 ("x" perseratus) tersebut
ditambahkan kepada nilai properti pembanding, dan

» Jika data objek penilaian lebih buruk sebesar "x"/6 ("x" perseratus) dari data
properti pembanding, maka kekurangan sebesar "x"/6 (“x" perseratus) tersebut
dikurangkan dari nilai properti pembanding.

18.2. Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya digunakan untuk menilai setiap aset/properti objek penilaian selain
tanah.
Dalam menilai aset selain tanah, prosedur penilaian dengan pendekatan biaya
adalah:
# Mengestimasi biaya reproduksi/pengganti baru (Reproduction/Replacement Cost
New, RCN) berdasarkan harga pasar yang berlaku pada tanggal penilaian.

» Menghitung jumlah penyusutan dari objek penilaian.
e Nilai Pasar adalah RCN dikurangi dengan penyusutan.

Untuk perhitungan RCN bangunan dengan harga satuan per meter persegi bangunan
merupakan hasil analisis harga satuan bangunan berdasarkan biaya langsung dan
tidak langsung serta pajak terkait dengan pembangunan bangunan, berdasarkan
harga penawaran dari kontraktor bangunan sejenis dan sebanding dengan objek
penilaian. Selain itu, sebagai referensi digunakan panduan terbaru dari MAPPI
mengenai panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB).

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang ix
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO.1/ALV/2023

: i sea Saran

Renisered Fropory 8 Bralnesa Votrer

Perhitungan penyusutan fisik dengan menggunakan metode umur ekonomis, dengan
terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut:

» Umur aktual, dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai
didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian.

e Umur efektif, dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual
berdasarkan kondisi dan kegunaan proper sesuai dengan kondisi terlihat
(observed condition).

Kondisi dan Kegunaan Properti referensi MAPPI adalah sebagai berikut:

Penyusutan Sisa Umur
y Kondisi dan Kegunaan Ekonomis
(2)
(2)
BARU
0-8 Baru, belum pemah digunakan, kondisi prima 95 — 100
SANGAT BAIK
8-15 Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan perbaikan 85-94
BAIK
18-35 Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi 65-84
prima
WAJAR
38-60 Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih 40-64

memerlukan beberapa perbaikan minor
CUKUP
Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih

61-80 memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian bagian yang 20-39
cukup penting

BURUK

Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih
81-95 memerlukan beberapa perbaikan cukup banyak serta penggantian 5-19
bagian pokok yang penting

SANGAT BURUK (SCRAP)

Dalam keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan dan diperbaiki
lagi

96 - 100

Prosedur perhitungan penyusutan fisik dengan menggunakan metode umur
ekonomis adalah:

@ Menentukan umur ekonomis dan umur efektif objek penilaian: dan

» Menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur
efektif dengan umur ekonomis objek penilaian.

Umur ekonomis/manfaat bangunan berdasarkan referensi MAPPI, adalah sebagai
berikut:

Penifatan Properti Tanah dan Bangunan Gudang x
Laporan No. 00235/2.0118-00/P/05/0463/1/V1/2023
File No, 069. MIDR/DO. 1/ALNVI/2023

41399

ig Kantee Jasa Ponilai Publik
Lai: ISKANDAR DAN REKAN

Renisared Propery & Busin

BANGUNAN RUMAH TINGGAL. BANGUNAN HOTEL / MOTEL
1 Bangunan kelas Sangat Sederhana 10 tahun 1 Bangunan Vilatidak bertingkat — 30 tahun
2 Bangunan kelas Sederhana 20 tahun 2 Bangunan Villa / Hotel / Motel 40tahun
3 Bangunan kelas Menengah 30 tahun bertingkat « 4 lantai
4 Bangunan kelas Menengah - Mewah 40 tahun 3 Bangunan Hotel/ Motel bertingkat 50 tahun
5 Bangunan kelas Mewah 50 tahun 2 5 lantai
BANGUNAN RUMAH SUSUN (BANGUNAN INDUSTRI DAN GUDANG
1 Rusun sampai dengan 4 lantai 40 tahun 1 Bangunan Gudang / Industrikelas 30 tahun
2 Rusun » 5 lantai 50 tahun konstruksi Ringan

2 Bangunan Gudang / Industrikelas 50 tahun
(PUSAT PERBELANJAAN konstruksi Menengah & Berat
1 Toko / Kios Individu 20 tahun
2 Ruko/ Rukan 30tahun (BANGUNAN DI KAWASAN PERKEBUNAN,
3 Pasar Tradisional 30 tahun 1 Bangunan dari bahan konstruksi 15 tahun
4 Pusat Perbelanjaan / Mall 40 tahun kayu kelas Awet 4 & 5

2 Bangunan dari bahan konstruksi 30 tahun
BANGUNAN KANTOR kayu kelas Awet 3
1 Bangunan Kantor & 4 lantai 20 tahun 3 Bangunan dari bahan konstruksi 50 tahun!
2 Bangunan Kantor » 5 lantai 50 tahun kayu kelas Awet 1 & 2

4 Bangunan dari bahan konstruksi 50 tahun
BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH Beton Bertulang / Baja / Tembok
1 Bangunan Kantor Pemerintah, 50 tahun Batu Bata diaci

Sekolah, Pertemuan, Rumah Sakit
2 Bangunan Peribadatan & Pusat ? 60 tahur|
Kebudayaan

Dengan demikian metode umur ekonomis ini dapat digunakan, karena umur
ekonomis dan umur efektif properti dapat ditentukan.

Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence)
dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk
membuat objek penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi
operasional.

Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence)
dilakukan dengan memperhatikan hal-hal, antara lain:

e Dalam hal objek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya
nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan
ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya
keusangan ekonomis (economic obsolescence),

e Dalam hal objek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung dari
besarnya penurunan pendapatan objek - penilaian dengan memperhatikan
penyebab penurunan pendapatan tersebut, dan

» Dalam hal objek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung dari
besarnya penurunan produksi objek penilaian dengan memperhatikan penyebab
penurunan produksi tersebut.

Dalam menilai aset tanah dan bangunan, nilai bangunan merupakan bagian dari
kesatuan nilai yang tidak terpisahkan dari unsur nilai tanah dan bangunan, dengan
demikian nilai bangunan tidak mencerminkan nilai pasar atas bangunan secara
tersendiri melainkan hanya indikasi nilai.

Estimasi nilai pasar atas tanah diperoleh dengan metode perbandingan data pasar
jika tersedia harga penawaran/transaksi di pasar dengan cara metode kisi-kisi. Jika
tidak tersedia data pasar, menggunakan metode pengembangan lahan/Land
Residual Technigue berdasarkan penggunaan alternatif tanah tersebut.

Nilai properti berdasarkan prinsip konstribusi dengan menjumlahkan nilai dari setiap
aset yang berkontribusi terhadap nilai properti.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang xi
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO.1/ALIV/2023

M1399

Kanter Jasa Peniat Publik
Li) ISKANDAR DAN REKAN

Redismted Proreny & Businesz laen

18.3. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan digunakan untuk menilai setiap aset/properti objek penilaian
yang menghasilkan pendapatan, baik yang sudah beroperasi maupun yang belum

beroperasi atau digunakan sendiri namun mempunyai potensi untuk menghasilkan
pendapatan.

18.3.1.Metode GIM

Prosedur penilaian dengan metode GIM adalah sebagai berikut:

a. Mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian.

b. Mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan
sejenis dengan objek penilaian.

c. Membagi nilai jual properti sebanding dan sejenis dengan pendapatan kotor
potensial properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh GIM.

d. Mengestimasi pendapatan kotor potensial objek penilaian.
Mengalikan GIM dengan pendapatan kotor potensial objek penilaian untuk
memperoleh indikasi nilai objek penilaian.

19. Data Masukan

- Data masukan dapat digolongkan 3 level, yaitu data masukan level 1 berupa harga
kutipan/guoted price (tanpa penyesuaian) di pasar aktif untuk aset yang identik, level 2
berupa data masukan selain level 1 yang dapat diobservasi baik langsung maupun tidak
langsung dan level 3 berupa data masukan yang tidak dapat diobservasi.

- Data masukan level 1 untuk aset yang identik dengan objek penilaian sangat jarang
(tidak ada), maka dalam penilaian digunakan data masukan level 2 dan 3.

- Data masukan dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan. Tingkat

keandalan yang lebih dipercaya ada pada data masukan aktual, tetapi bila kurang
relevan maka data masukan yang diasumsikan menjadi lebih relevan.

20. Pernyataan Independensi

Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini Penilai bertindak secara independen tanpa
adanya konflik benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas. Penilai juga tidak mempunyai
kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.

Penilai tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari objek penilaian yang
dinilai atau nilai yang dilaporkan, baik saat ini maupun di masa datang, kecuali imbalan
jasa yang telah disetujui atas penilaian ini.

21. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Penilai tidak mendasarkan hasil penilaiannya pada hasil pekerjaan Tenaga Ahli.

22. Penilai Properti dan Hasil Penilaian Properti
Kami tidak menggunakan hasil penilaian properti dari penilai properti lain untuk penilaian
objek penilaian yang sama. Tidak ada penilai properti lain dan hasil penilaian properti lain
untuk objek penilaian yang sama dengan tujuan dan tanggal penilaian yang sama.

23. Kejadian setelah Tanggal Penilaian

Sejak tanggal penilaian hingga tanggal laporan tidak ada informasi dari Pemberi Tugas
mengenai perubahan lingkungan sekitar dan kondisi properti termasuk kondisi hunian dan
penggunaannya. Selain itu tidak ada perubahan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan pemerintah yang berpengaruh signifikan
terhadap kesimpulan hasil penilaian.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang xii
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO. 1/AL/V/2023

41399

Kantor Jasa Poni Publik
1) ISKANDAR DAN REKAN

Retisarea Prpary BrtneseUnier
24. Rekonsiliasi Nilai

Rekonsiliasi Nilai dilakukan untuk menghasilkan kesimpulan nilai dengan cara pembobotan

terhadap indikasi nilai setiap properti objek penilaian yang dihasilkan oleh lebih dari 1 (satu)

pendekatan penilaian.

Dalam memberikan bobot, Penilai mempertimbangkan kondisi berikut:

- Informasi penawaran/transaksi yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian
tersedia di pasar.

- Informasi GIM yang sebanding tersedia di pasar dan pendapatan kotor potensial objek
penilaian dapat diestimasi.

Berdasarkan pertimbangan tersebut, Penilai berkeyakinan Pendekatan Biaya dengan
Pendekatan Pendapatan sama relevan digunakan dalam penilaian.

Perhitungan rekonsiliasi untuk memperoleh Nilai objek penilaian adalah sebagai berikut:

Indikasi Nilai Pasar Nilal Bobot
Uralan Rp) Bobot (Rp)
Pendekatan Biaya 16.301.000.000 | 50,001) 8.150.500.000
Pendekatan Pendapatan 15.836.000.000 | 50,0096) 7.918.000.000
Nilai Pasar 16.068.500.000
Nilai Pasar (Round) 16.069.000.000

25, Kesimpulan Hasil Penilaian

Kami menganggap setiap properti objek penilaian yang dimaksud "free and clear"
dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan yang sah secara hukum, dapat dialihkan
dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan
dalam laporan ini.

Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI), Nilai Pasar objek penilaian yang
diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan
dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah

dilakukan serta pendekatan penilaian yang digunakan, nilai properti objek penilaian adalah
sebagai | berikut:

(Komplek Pergudangan Sinar Gedangan Blok B-
02, Jalan Raya Betro, Desa Gemurung,
Kecamatan Gedangan, Kabupaten Sidoarjo,
Provinsi Jawa Timur

Tanah dan Bangunan Gudang
- Tanah dan Bangunan 1588/1242 | m2 16.069.000.000

Penilalan Properti Tanah dan Bangunan Gudang » xii
Laporan No, 00238/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. MIDR/DO, 1/ALNVY/2023 |

1

£ Jasa Mpilaf Put '
Lai) ISKANDA| "RAI

Redisated Ploreny & Business oke

Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai properti objek penilaian pada tanggal
penilaian adalah:

Nilai Pasar:
Rp. 16.069.000.000,-
( ENAM BELAS MILIAR ENAM PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan atau kepentingan
yang tercantum di dalam laporan penilaian ini, dan kami tidak mengambil tanggung jawab
atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan
komentar, penjelasan, asumsi dan kondisi pembatas yang disebutkan di dalam laporan ini.

Hormat Kami,

Adhitya Anindito, S.I.Kom., MM, MAPPI (Cert.

Pemimpin Rekan

Penilai Properti/Aset dan Bisnis

MAPPI No.11-5-03079

NIPP Menkeu No. P — 1.16.00463

STTD OJK No: STTD.PPB-43/PM.223/2021

O

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang xiv
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO.1/AL/V/2023

ISKANDAR DAN REKAN

Redismted Propery 8 Business: Lower

PERNYATAAN PENILAI
laporan No, 00238/2.0118-001P//05/0463/1/VI/2023
File No. 089.1/IDR/DO./ALNVU/2023

1. Objek Penilaian Tanah dan Bangunan Gudang
2. Nama Pemberi Tugas PT VICTORIA CARE INDONESIA, Tbk
3. Alamat Pemberi Tugas Puri Indah Financial Tower Lt 10-11, Puri Lingkar Dalam Blok T-8, Kembangan Selatan,
Jakarta Barat
4. Dasar Penugasan (SPK/Proposal) "No, 101 5/IDRIDO 1/Pr-AL/VU2023 tanggal 12 Juni 2023
5. Tanggal Inspeksi 15 Juni 2023
8. Tanggal Penilaian 31 Desember 2022
7. Tanggal Laporan 19 Juni 2023
8. Laporan Ditujukan Kepada PT VICTORIA CARE INDONESIA, Tok
8. Tujuan Penggunaan Laporan Jual Beli (Transfer of Ownershnp)
10, Ringkasan Hasi Penilaian
Uatan taas” satuan (vip

Kami Pergudangan Spa Gedangan Bak
bt Ikan Rara bete, Desa Gemunng,
kecaman Getngan, Kangpuun Seoar,
(Poros dun Toer

una dan Bangunan Gucang.

2” Tatan an Bangunan assnasa| m2 | ossoooo

Terbilang : Enam Belas Miliar Enam Puluh Sembilan Juta Rupiah merupakan Nlai Pasar dari Properti tersebut.

11. Pernyataan Penilaian
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai di bawah naungan IDR, dengan kewajiban dan tanggung jawab
masing-masing di bawah koordinasi Penilai Beriin yang menandatangani laporan, kami yang bertandatangan di bawah ini
menyatakan bahwa:

Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian ini

Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada tanggal penilaian (cut-of date).

Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian ini

Penugasan penilaian profesional tlah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Perkiraan nila yang dihasilkan dalam penugasan penlaian protesional lelah disajikan sebagai kesimpulan nila

Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.

Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

Data ekonomi dan industri dalam laporan diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini penlai dapat dipertanggungjawabkan

Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat

Analisis, opini dan kesimpulan yang disajikan di dalam Laporan Peniaian ini dibatasi oleh asumsi-asumsi dan batasan-batasan

yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak

berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan

“Kami tidak mempunyai benturan kepentingan baik sekarang atau dimasa yang akan datang terhadap properti yang dinilai maupun

memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memilki kepentingan terhadap properti yang dinlai

IL Penunjukan dalam penugasan ini idak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi
Tugas.

mBi

a profesional tidak dikalikan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan olah

eri Tugas, b dinyatakan, alau adanya kondisi pencapaian hasil yang dinyatakan,

Iu adanya kondisi yang terjadi kemudian (subseguent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang

dimaksud,

Penilai telah memiliki pengetahuan pendidikan profesional yang ditetapkandilaksanakan oleh Masyarakat Prof

Indonesia (MAPP))

Penilai memilki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis Industri yang dini

Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut

- entifkasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan ojek, definisi penilaian dan tanggal peni

- Pengumpulan data dan wawancara

- Analisis data,

- Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan peniaian,

- Penulisan laporan,

Penilai telah melakukan inspeksi lapangan terhadap objok penilaian dan jika dinyatakan lain

Penilaian

Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini yang telah teribat dalam pelaksanaan Inspeksi, analisis, pembuatan

kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini

8 Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Peniai, serta laporan peniaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode
Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.

Tanggung jawab Penilai sebagai individu dipisahkan dari Penilai sebagal Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) dan tanggung jawab

Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung jawab KJPP secara keseluruhan

Laporan penilaian ini tidak sah jika tidak ditandatangani pimpinan dan stempel perusahaan serta tidak dapat dipertanggung

jawabkan bilamana pemberi tugas lidak melunasi imbalan jasa atas pekerjaan penilaian ini

“. Pernyataan Pagi merupakan bagan yang Wak lepisahkan (Inera) can laporan pentian

Penilai

2

n).

an diungkapkan dalam Laporan

@
itya Ai MAPPI (Ce:
Parit Pe
MAPPI No 11-5-02079
NNIPP Monikeu No. P- 1.1600429
“STD OJK No: STTO PPB-4IPM 22/2021

Supervisor 1 Supervisor Penitai

———

Agus Amran, ST Sallas Putri Hutami Suprihana, ST
MAPPI No 1T-00500 MAPPI No 23P-11878 MAPPI No, 147204972:
INo Registrasi RMK-202003236 INo, Registrasi RIMK-2023 01607 Ne Registrasi: RMK-201802108

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang xv
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1/IDR/DO.1/AL/V/2023

FS, Konter Jasa Pantat Pokilk

ISKANDAR DAN REKAN
Rerakred Propory AOrsiness War
DAFTAR ISI

Hd Certificate of Appraisal

II Representation Letter

MO Surat Penilaian i

EA Pernyataan Penilah.....oo.oooooooooocooooooooommmeeea xv

ID DARA ISi.....o.ooooooooooooooooooooooWoWoWomWnenenennenennnnamanaaaemalna XvI

PENILAIAN PROPERTI TANAH DAN BANGUNAN GUDANG DI KOMPLEK
PERGUDANGAN SINAR GEDANGAN BLOK B-02, JALAN RAYA BETRO, DESA
GEMURUNG, KECAMATAN GEDANGAN, KABUPATEN SIDOARJO, PROVINSI JAWA
TIMUR.

1. Identifikasi Objek PENIIaiaN ............oooooooooo. Woo ee
Inspeksi untuk Pengumpulan Data ...............ooooowo.Womomooo
Data dan Informasi

Penilaian. 10

17

9» pe N

Kesimpulan .
Lampiran
Foto-Foto
Peta Lokasi

Gambar Situasi Tanah

1

1

Gambar Situasi Tanah dan Bangunan

e

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang xvi
Laporan No. 00238/2.0118-00/P1/05/046W/1/V1/2023
File No. 069. 1/IDR/DO. YALNV1/2023

PENILAIAN PROPERTI TANAH DAN BANGUNAN GUDANG

yang berada di
Komplek Pergudangan Sinar Gedangan Blok B-02,
Jalan Raya Betro, Desa Gemurung, Kecamatan Gedangan,
Kabupaten Sidoarjo, Provinsi Jawa Timur

FN, Konter Jasa Ponllsi Pabtlk
ISKANDAR DAN REKAN

Punisena Pmr S Burner Waber

PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN GUDANG
DI KOMPLEK PERGUDANGAN SINAR GEDANGAN BLOK B-02, JALAN RAYA BETRO,
KELURAHAN GEMURUNG, KECAMATAN GEDANGAN, KABUPATEN SIDOARJO,
PROVINSI JAWA TIMUR

1. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN

Obiek Penilaian

Objek penilaian adalah tanah dan bangunan gudang di Komplek Pergudangan Sinar
Gedangan Blok B-02, Jalan Raya Betro, Kelurahan Gemurung, Kecamatan Gedangan,
Kabupaten Sidoarjo, Provinsi Jawa Timur.

Identifikasi Agregasi Objek Penilaian terhadap Hubungan dengan Aset Lain

Nilai dari suatu aset dalam penggunaanya sering tergantung kepada aset lainnya, oleh
karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan
keterkaitan atau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang menentukan nilai
objek penilaian.

Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh
manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,
dil).

Manfaat dari aset sangat tergantung dari hubungannya dengan aset lain dan hubungan
tersebut sangat menentukan nilai ekonomis aset. Dengan demikian dalam penilaian nilai
ekonomis aset objek penilaian perlu diketahui hubungan aset objek penilaian dengan aset
Jain untuk menentukan unit penilaian (agregasi) aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan aset objek penilaian dengan aset lain berdasarkan
kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian pada saat inspeksi.

Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil
identifikasi adalah sebagai berikut:

Objek Lokasi Identifikasi Hubungan Unit Penilaian
Penilaian dengan Aset Lain (Agregasi)
Tanah dan | Komplek Pergudangan Sinar | Objek penilaian tidak | Objek penilaian
Bangunan Gedangan Blok B-02, Jalan Raya | berhubungan dengan | dinilai secara
Gudang Betro, Desa Gemurung, Kecamatan | aset lain individual sebagai
Gedangan, Kabupaten Sidoarjo, aset tunggal

Provinsi Jawa Timur

Analisis Hubungan Objek Penilaian dengan Aset Lain
Objek penilaian tidak berhubungan dengan aset lain.

Agregasi Objek Penilaian

Berdasarkan analisis hubungan objek penilaian dengan aset lain, maka objek penilaian
dinilai dengan agregasi objek penilaian dinilai secara individual sebagai aset tunggal.

Klasifikasi Aset

Klasifikasi aset objek penilaian adalah berdasarkan kondisi penggunaan aset oleh pemilik
yaitu sebagai aset operasional atau aset non operasional,

Berdasarkan hasil identifikasi, klasifikasi aset objek penilaian adalah Aset Operasional,

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 1
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/V1/2023
File No. 069. 1IDR/DO. /ALNVI/2023 '

h
I

Fafig, Konter Jasa Pontsi Pubiik
h. ISKANDAR DAN REKAN

Rewind Proper SOxness Uniter

Dokumen dari Pemberi Tugas

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah dokumen yang berisi data dan informasi yang
diterima Penilai dari Pemberi Tugas dalam bentuk salinan berupa hardcopy maupun
softcopy.

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah sebagai berikut:

- Bukti-bukti hak kepemilikan tanah dan gambar situasinya

- IMB

- PBB

Kami telah melakukan konfirmasi dengan Pemberi Tugas untuk memastikan kebenaran

dokumen yang kami terima sehingga tidak ada keraguan yang dapat memengaruhi hasil
penilaian.

2. INSPEKSI UNTUK PENGUMPULAN DATA

Inspeksi objek penilaian dilakukan oleh Eka Fajar Alam, ST dengan Supervisor Agus
Amran, ST dan Sallas Putri Hutami Suprihana, ST pada tanggal 15 Juni 2023. Letak
dan lokasi objek penilaian ditunjukan oleh Bapak Sriyatno jabatan Assistant Manager
Finance Acounting yang ditunjuk dan ditugaskan secara tertulis berdasarkan surat No.
008/HRGA-STV1/2023 tanggal 14 Juni 2023 oleh Bapak Billy Hartono Salim jabatan
Direktur Utama PT Victoria Care Indonesia, Tbk. Dengan demikian Bapak Billy Hartono
Salim dan Bapak Sriyatno seluruhnya merupakan Wakil Pemberi Tugas.

Dalam melaksanakan inspeksi, kami tidak mengalami keterbatasan akses.

3. DATA DAN INFORMASI
3.1. Bentuk Kepemilikan

Tanah
denisMNo. “| Mena garam empatBTangpal | Tangga) FAN
Serttikat: | “Mamat dalam Sari Penerbitan. Iperakiir Hak 7. Penta
Sidoarjo, No. 00060/16.05/2005
SHGB No. 506 Blok 8-02 08 Maret 2005 25-04-2024 | PT SUKA SUKSES SEJATI Tel. 06-01-2005 1588
Rincikan Bidang

Tidak ada rincikan bidang, karena bidang objek penilaian terdiri atas satu sertipikat
dan berdasarkan Gambar Situasi dalam Sertipikat tersebut merupakan satu bidang.

Pengukuran

Kami tidak melakukan pengukuran luas bidang tersebut, luas bidang adalah sesuai
dengan yang tercantum dalam bukti hak kepemilikannya.

Gambar, denah ataupun peta yang disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi
saja.
3.2. Sifat Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dengan Pemberi Tugas

Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas adalah:

- Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas merencanakan suatu
transaksi atas objek penilaian.

" Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 2
Laporan No, 00235/2.0118-00/P1/05/0483/1/V1/2023
File No. 069. 1/IDR/DO, 1/AL/VI/2023 !

|

Fat, Konter Jasa Pontal Publik
, ISKANDAR DAN REKAN

Heniomrea Proper BOsunens Uater,

3.3. Status Hak Kepemilikan Objek Penilaian

Status hak objek penilaian ditentukan oleh ada atau tidaknya ikatan yang melekat
pada hak objek penilaian yaitu berupa perjanjian kredi'sewa guna usaha
(SGUjleasing) dan jika masih ada ikatan maka objek penilaian diberikan status “aset
kredit” dan jika tidak ada ikatan dengan status “aset milik sendiri".

Nilai yang dicantumkan dalam status tersebut bukan nilai outstanding utang tetapi
nilai aset yang memiliki status tersebut.

Pembagian nilai aset dengan status “aset milik sendiri” dan “aset kredit” akan
diungkapkan atau tidak diungkapkan, sesuai dengan tujuan penggunaan laporan
penilaian.

3.4. Tempat Objek Penilaian
3.41, Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi dan identifikasi

Objek penilaian berada di Provinsi Jawa Timur, Kabupaten Sidoarjo, Kecamatan
Gedangan, Desa Gemurung, Jalan Raya Beiro dan dapat diidentifikasikan sebagai
Komplek Pergudangan Sinar Gedangan Blok B-02.

Properti yang berada di sekitar yang mudah diidentifikasi yang dapat dijadikan acuan
lokasi tanah adalah:

« SMA Negeri 1 Gedangan,

# Stasiun Gedangan,

» Komplek Pergudangan Meiko Abadi 1.

Letak properti di sebelah barat jalan lingkungan yang merupakan jalan di depan lokasi
properti atau dalam radius:

- kurang lebih 450 meter di sebelah selatan dari persimpangan antara jalan
lingkungan di depan lokasi properti dan Jalan Raya Betro yang berpotongan
langsung dengan jalan di depan lokasi properti.

- kurang lebih 1.3 km di sebelah tenggara dari SMA N 1 Gedangan.
- kurang lebih 3 km di sebelah timur dari Stasiun Gedangan.

Aksesibilitas

Aksesibilitas jalan ke lokasi mudah. Lokasi properti tersebut dapat dicapai dengan
cara melalui Jalan Surabaya - Malang, lalu ke arah barat menuju Jalan Raya Ketajen
terus lurus ke arah barat menuju Jalan Raya Betro kemudian ke arah selatan menuju
Jalan lingkungan yang berada di depan lokasi tersebut.

Jalan Akses ke Lokasi Objek Penilaian

- Jalan depan lokasi: Jalan Lingkungan, lebar & 10 m, kondisi baik.

- Jalan penghubung: Jalan Raya Betro, lebar & 10 m, jarak ke lokasi 450 m, kondisi
baik.

- Jalan Utama: Jalan Surabaya - Malang, lebar & 20 m, jarak ke lokasi 3 km, kondisi
baik.

3.4.2. Data Lingkungan

Penggunaan Tanah Sekitar
Penggunaan tanah di sekitar fokasi pada umumnya adalah untuk Industri.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 3
Laporan No. 00238/2,0118-00/PW05/0463/1/V1/2023
File No, 069, #IDR/DO, MALNVI/2023

Yakp, Konler Jasa Pontei Publik
| ISKANDAR DAN REKAN

Pepisered Ppap SEKN NAN oten

Fasilitas Umum

Fasilitas pelayanan umum seperti jaringan listrik dari PLN, jaringan air bersih dari
PDAM, serta jaringan telepon dari TELKOM telah ada dan telah disambungkan ke
lokasi,

Sumber air bersih penduduk sekitarnya adalah berupa air dari sumur galifbor dan dari
PDAM yang selalu terjamin ketersediaannya sepanjang tahun.

Sarana transportasi umum berupa Taksi dan Ojek Online terdapat di Jalan Raya
Betro yang berada £ 450 meter dari lokasi.

Keadaan jalan utama dan jalan lingkungan pada umumnya baik.
Sarana pelayanan umum lainnya seperti: sekolah, kantor pemerintah dan swasta,
pasar, supermarket, tempat ibadah, rumah sakit, puskesmas, restoran dan
sebagainya telah ada di sekitar daerah tersebut.

3.4.3. Data Tanah

Erontage
Lebar sisi tanah yang berhadapan dengan jalan & 23 m.

Jalan Depan Lokasi

Lebar badan jalan di depan lokasi & 10 m, dengan konstruksi paving blok. Pada sisi
jalan terdapat trotoar dengan lebar & 0,5 m dan saluran pembuangan dengan lebar &
0,5 m. Jalan di depan lokasi merupakan jalan dua arah.

Batas-Batas Tanah

- Sebelah Utara : Tanah dan Bangunan Gudang,
- Sebelah Timur : Tanah dan Bangunan Gudang,
« Sebelah Selatan : Tanah dan Bangunan Gudang,
- Sebelah Barat : Jalan Lingkungan.

Posisi Tanah

Posisi tanah terletak di tengah pada jalan di depan lokasi,

Bentuk Tanah

Bentuk tanah persegi panjang, dengan lebar maksimum utara-selatan & 23 meter dan
panjang maksimum timur-barat 4 69 meter.

Kontur Tanah

Kontur tanah datar dengan tinggi permukaan tanah lebih tinggi dari permukaan jalan
di depan lokasi. "

Kondisi Fisik Tanah
Tanah merupakan tanah matang yang di atasnya telah dibangun bangunan gudang.
Keadaan drainase baik dan tidak terdapat genangan air.

3.4.4. Rencana Umum Tata Ruang
Objek penilaian berada di daerah untuk peruntukan industri.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 4
Laporan No. 00235/2.0118-00/P/05/0463/1/VI/2023
File No, 069, /1DR/DO. YALNVI/2023

Konier Jasa Pantot Publik
ISKANDAR DAN REKAN.

1 Repuang Pyar SBrnaess Usher

3.4.5, Pemanfaatan Tanah saat Inspeksi

Di atas permukaan tanah telah berdiri bangunan gudang dengan kondisi terpelihara
yang dihuni oleh PT Victoria Care Indonesia, Tbk yang digunakan untuk gudang
penyimpanan.

3.4.6. Bangunan dan Sarana Pelengkap

Bangunan dan sarana pelengkap melekat pada tanah objek penilaian untuk jangka
waktu yang tidak terbatas yang digunakan untuk bangunan pergudangan dan
kompleks industri non polutan,

Perizinan bangunan yang ada adalah:
» IMB induk No. 522 Tahun 2004, tanggal 24-06-2004,

Bangunan dan sarana pelengkap dilakukan pemeliharaan yang teratur,

3.4.7. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use, HBU)

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut.

Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu aset dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacani) dan penggunaan
tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam
kondisi tertentu aset dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu
yang terikat dengan tanah), di mana estimasi nilai akan mempertimbangkan
penggunaan tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada.

Tanah dengan Kondisi Koson V:
Pengembangan tanah sesuai HBU adalah untuk industri.

Tanah dengan Kondisi Terbangun saat Ini (as Improved)

» Penggunaan yang ada wajar dan memungkinkan, sesuai dengan
peruntukan/zoning,

s Penggunaan yang ada secara hukum diizinkan atau memungkinkan untuk
diizinkan.

# Properti secara fisik layak dan sesuai dengan penggunaan yang ada atau dapat
diadaptasi untuk penggunaan tersebut.

# Properti secara finansial berdasarkan aspek hukum dan kondisi fisik layak untuk
penggunaan yang ada.

# Properti untuk penggunaan yang ada adalah wajar, secara fisik dimungkinkan,
secara hukum diizinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai
(produktivitas) yang optimal.

3.4.8. Harga Penawaran'/Transaksi Properti Pembanding

Properti pembanding merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian yang telah ditawarkan atau ditransaksikan yang berada di lingkungan
sekitar atau kawasan sejenis.

Sumber data properti pembanding adalah: agen properti, supplier, dealer, distributor,
Showroom, current market di lokasi, media cetak dan elektronik.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 5
Laporan No, 00235/2,0118-00/PI/05/046W/1/VI/2023
File No, 069, MIDR/DO, MALINVI/2023 |

Konler Jasa Panel Publik
4 ISKANDAR DAN REKAN

Renunng Pmpery LBrtness Uaker

Harga penawaran/trahsaksi jual dan sewa tanah dan bangunan gudang adalah
sebagai berikut:

- Udan : TT Ta TA T-.
(Sumber Foto
operti/330782/al-gudang-di-
Sinar-gedangan-sidoarjo-dekat. it jo-oii
tanda 21727856
(Alamat Proper 7 AK Pergudangan Sinar Komplek Pergudangan Siner Komplek Pergudangan Sinar
IGedangan Blok B-23, Jelan Raya — |Gedangan, Jalan Raya Boto, Desa |Gedangan, Jalan Raya Bevo, Desa
lgsvo. Desa Gemurung, Kecamatan 'Gomurung, Kecamatan Gedangan, |Gomurung, Kecamatan Cadangan,
|Gadengan, Kabupaten Sidoarjo, |Kebupaten Sidoerja, Provinsi Jawa (Kabupaten Sidoarjo, Provinsi Jawa
(erovinsi Jawa Timur Timur Timur
Tenis Proper GUDANG) GUDANG UDANG
(Luas Tanah (mz) 1238 72 150
ILuas Bangunan (m2) 122 850 120
(Hak Kepemilikan KE SES SEGEI
(Data Transaksi Penawaran
- Contact Person! No. Telp. Yonetany08 1300082550 Diyah065853E25US) Hargo 032523373)
“Tgl Data Penawaran Tun 2023| Juni 223 Jus 2023
«tama dipasarkan , ba 4 4
TSiatus Harga Penawaran) Penasaran Penasaran)
"Harga Penawaran Jual HO N00, TEMIDNY 15.000.001 200)
Harga Penawaran Sewa 375! 250000 D0) KAL

3.5. Ketidaksesuaian Data/Informasi dalam Dokumen dengan Keadaan di Lapangan
Data/informasi dalam dokumen sesuai dengan keadaan di lapangan.

3.6. Perizinan dan Rekomendasi

Perizinan dan rekomendasi yang dimiliki objek penilaian adalah sebagai berikut:
« IMB Induk No. 522 Tahun 2004, tanggal 24-06-2004

3.7. Marketability Objek Penilaian

Marketability adalah kemampuan objek penilaian untuk menarik pembeli potensial
(potential buyer) jika ditawarkan dengan pemasaran yang layak dalam jangka waktu
yang dapat memenuhi definisi Nilai Pasar.

Marketability objek penilaian atas pengaruh tempat lokasi dan faktor lingkungan
adalah sebagai berikut:

e Tanah dan bangunan objek penilaian memiliki akses.

e Bentuk tanah persegi panjang.

# Tempat Pembuangan Sampah (TPS) berjarak » 1 km dari lokasi tanah dan
bangunan objek penilaian.

e Makam/kuburan berjarak » 200 m dari lokasi tanah dan bangunan objek
penilaian.

«  SUTET terletak jauh dari lokasi tanah dan bangunan objek penilaian.
e Lingkungan tanah danibangunan objek penilaian tidak rawan banjir.
@# Tanah dan bangunan objek penilaian tidak posisi tusuk sate.

e# Tanah dan bangunan objek penilaian tidak di jalan buntu.

» Tanah dan bangunan objek penilaian terletak jauh dari jurang yang berpotensi
longsor.

# Tanah dan bangunan objek penilaian berjarak jauh dari Gereja/Masjid.
e Tingkat hunian di sekitar tanah dan bangunan objek penilaian tinggi.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 6
Laporan No. 00235/2.0118-00/P1/05/0463/1/V1/2023
File No. 069. /IDR/DO. YALIVI/2023

a

i
8

Konler Jasa Ponisi Pobilk
tali: ISKANDAR DAN REKAN

Henuered Propeny BBwuiresa Vaner

» Akses jalan ke lokasi tanah dan bangunan objek penilaian tidak melalui
lingkungan kumuh atau daerah. hitam", rawan gangguan.

» Penggunaan tanah dan bangunan objek penilaian sesuai HBU.
e Tanah dan bangunan objek penilaian terawat.

Berdasarkan aspek tempat lokasi dan faktor lingkungan tersebut di atas, tidak ada
aspek negatif terhadap markefability tanah dan bangunan objek penilaian.

3.8. Beban terhadap Properti

Terhadap “objek penilaian telah ada hak/kepentingan/ikatan lain yang
melekat/membebani objek penilaian berupa beban utang / disewakan kepada pihak
ketiga/ dikuasai oleh pihak ketiga.

3.9. Tinjauan Pasar
A. Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan | 2023
secara tahunan tumbuh sebesar 9,3575 (yoy), melambat dibandingkan 12,2244 (yoy)
pada triwulan IV 2022 (Grafik 1). Perlambatan permintaan untuk kategori sewa
terutama disebabkan oleh perlambatan permintaan pada segmen hotel di mayoritas
kota terutama Denpasar, seiring dengan berakhirnya international event G20 di
triwulan sebelumnya. Meski demikian, permintaan pada segmen hotel di wilayah
Jabodebek masih menunjukkan peningkatan yang didorong oleh kegiatan MICE
(Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition) berbagai instansi serta rangkaian
kegiatan ASEAN Summit yang diadakan di Jakarta pada triwulan | 2023. Sementara
itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan | 2023
tumbuh sebesar 0,584 (yoy), lebih rendah dibandingkan 0,76” (yoy) pada triwulan
IV 2022 (Grafik 2). Kondisi tersebut disebabkan oleh permintaan pada segmen lahan
industri terutama di wilayah Bodebek dan Semarang yang menurun. Di sisi lain,
permintaan pada segmen lahan industri Banten masih tumbuh positif karena adanya
ekspansi usaha.

Pertumbuhan

Grafik 1 1 Demand Kategori

z
F3

Pteeiike?

$3

TN INA NA NAN AAA KENA KALA AN bit

mbah #mongauha Mahi MDS Yee Minat maja

Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan | 2023 pada
kategori sewa terkontraksi sebesar -4,23”6 (gta) berbeda dengan kondisi pada
triwulan sebelumnya yang tumbuh positif sebesar 6,4344 (atg) (Grafik 3). Penurunan
permintaan terjadi pada mayoritas segmen sewa Perkembangan Properti Komersial
(PPKOM) terutama pada segmen hotel yang mengalami kontraksi di seluruh kota
cakupan survei. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan | 2023
pada kategori jual relatif stagnan hanya tumbuh sebesar 0,044 (gtg), melambat
dibandingkan 0,144 (gta) pada triwulan IV 2022 (Grafik 4). Berdasarkan segmen,
perlambatan disebabkan oleh stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di
Semarang, Jakarta, dan Surabaya karena rendahnya ketertarikan investor. Selain itu,
permintaan pada segmen warehouse complex juga mengalami perlambatan terutama
di wilayah Bodebek.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 7
Laporan No, 00235/2.0118-00/P/05/0463/1/V1/2023
File No, 069. /IDR/DO, YALNVI/2023

4 Konter Jasa Ponbsi Publik
t ! ISKANDAR DAN REKAN

Ragisea Proper &.Bunmese Vater

i Pertumbuhan Triwulanan 1 i Pertumbuhan Triwutanan indeks
! Demand Kategori Jual (Io ato)

Sealik 3 1 Demand Kategori Sewa (ob gta) Gratik 4

Tar Pe Pa hh

MabeA BEA A na ebartente1 Ind apem Abd Spnumagvene van bom mmiamteaki sepedanya 4 Palubesajal IL Bia Aa

B. Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan I 2023
tumbuh sebesar 1,054 (yoy) lebih tinggi dibandingkan 0,78 (yoy) pada
triwulan IV 2622 (Grafik'5). Hal ini didorong oleh peningkatan pasokan pada
seluruh segmen pada kategori sewa terutama pada perkantoran sewa sejalan
operasionalisasi gedung perkantoran baru di Jakarta dan penambahan pasokan
ruang perkantoran sewa di Semarang. Peningkatan pasokan juga didorong oleh
penambahan pasokan ritel sewa baru di Banten. Selain itu, terdapat juga
tambahan pasokan hotel di Denpasar. Di sisi lain, Indeks Pasokan untuk
kategori jual melambat dari 1,004 (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi
0,834 (yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh perkembangan
pasokan lahan industri yang stagnan di wilayah Bodebek.

| Pertumbuhan Tahunan Indeks Grtik Pertumbuhan Triwulanan Indeks
ksuppiy Kategori Sewa (Ia yoy) Grafik 6 | Supply Kategori Jual (96 yoy)

pn 3 ja
Ya una
wu
w

a09 ay
ama ga

Grafik 5

F 2:

Kana
Ketan Ore ahe ja ka BANI DA KN DIA IA KA KANAL IN ba

—— - sama —a - maa ma

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada
triwulan I 2023 meningkat sebesar 0,5444 (gtg) lebih baik dibandingkan kondisi
triwulan sebelumnya yang terkontraksi sebesar -0,14”4 (gtg) pada triwulan IV
2022 (Grafik 7). Hal ini didorong oleh peningkatan pasokan pada mayoritas
segmen terkecuali segmen convention hall. Peningkatan pasokan terutama
didorong oleh dibukanya ritel sewa baru di Denpasar. Di sisi lain, Indeks
Pasokan Properti Komersial kategori jual relatif stagnan tidak terdapat
perubahan pada triwulan laporan (Grafik 8).

1 Pertumbuhan Triwulananindeks ——j 1 Pertumbulian Triwulanan Indeks
1Suppiy Karedoi Sewa gtd) " H

Grafik 7 Grafik 8

1 Supply Kategori Jual (96 gtah

. M hg
| “ Pa eta aa aa en
Tata ata ENI NAN NAN AA PLN Bi
NA LN Boa BN Unand LAN PRA TN
—uat - mx tara ana — mentebmatanpas An Data mat
Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 8

Laporan No. 00235/2,0118-00/P1/05/046W/1/V1/2023
File No, 069. 11DRVDO.1/AL/VI/2023

Konter Jasa Pendal Pubiik
i Las ISKANDAR DAN REKAN

C. Perkembangan Harga Properti Komersial

Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan I 2023
meningkat sebesar 5,159 (yoy), namun melambat dibandingkan peningkatan
pada triwulan sebelumnya sebesar 8,5546 (yoy) (Grafik 9). Perlambatan harga
sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring dengan penurunan harga pada
segmen perkantoran sewa di Jakarta, Bandung, dan Denpasar sebagai strategi
dalam meningkatkan okupansi. Selain itu, perlambatan juga terjadi pada
segmen hotel dikarenakan tingginya permintaan seiring masa peak season dan
pelaksanaan international event G20 pada triwulan sebelumnya. Selanjutnya,
perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada
triwulan | 2023 juga melambat karena hanya mengalami kenaikan sebesar
0,2274 (yoy) bandingkan triwulan IV 2022 yang meningkat sebesar 0,305 (yoy)
(Grafik 10). Hal ini seiring melambatnya akselerasi harga segmen perkantoran
jual di Jakarta dan Semarang sebagai strategi dalam mempertahankan tingkat
okupansi.

LA PEN LA DAA AA KAA AE NAN Mai

4 Gue peta beban bada |

AAL MRAMBAMN Ma MAMA Te Helen Ae Aatemtaan mak Ina musah con Wan naa mnta

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan 1 2023 menurun sebesar -2,71 Y4 (gta) dari triwulan sebelumnya (Grafik 11).
Sumber penurunan harga tersebut berasal dari harga hotel yang menurun di seluruh
kota cakupan survei dan harga apartemen sewa di Bandung. Selanjutnya, Indeks
Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan | 2023 stabil dengan
peningkatan harga hanya sebesar 0,01Y4 (gta) dari triwulan sebelumnya (Grafik 12).
Hal ini dipengaruhi oleh perlambatan harga lahan industri di wilayah Bodebek dan
Semarang.

Se Paya nan da petakan aa

Mito da lepulaa (ea Ph

Anta Maukpanyapaba ea Pe Umsmnatan Tn Klan mm em Anakan mat mitmtemtanga me Je Baja menta

Sumber: www.bi.go.id

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang g

" Laporan No. 00238/2,0118-00/PW08/0463/1/VY/2023

File No. 069. 1/1DR/DO.1/AL/VI/2023 i

Remienred Proper &Bxtmess Vattor

Kontes Jasa Portal Pubilk
ISKANDAR DAN REKAN

Reniserod Porerif SBusinena Votter

4. PENILAIAN

44. Penilaian Tanah dan Bangunan Gudang dengan Pendekatan Biaya
Metodologi dan Proses Perhitungan

Estimasi nilai menggunakan pendekatan biaya, di mana tanah dinilai dengan pendekatan
pasar dan bangunan dinilai dengan pendekatan biaya.

41, Penilaian Tanah

Pendekatan penilaian yang digunakan adalah pendekatan pasar dengan metode
perbandingan data pasar, dengan melakukan penyesuaian harga
penawaran'transaksi dari properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang
berada di sekitar daerah kawasan sejenis dengan objek penilaian.

Estimasi nilai dengan melakukan proses perbandingan objek penilaian dengan
properti pembanding, dengan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor
pembanding/elemen pembanding. Penyesuaian dilakukan terhadap faktor-faktor
pembanding/elemen pembanding mengenai keunggulan atau keburukan objek
penilaian dibandingkan properti pembanding dalam bentuk persentase.

Faktor-faktor pembanding/elemen pembanding objek penilaian adalah: hak atas
properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pembayaran,
kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, penggunaan dan komponen non-realty
dalam penjualan.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 10
Laporan No, 00238/2,0118-00/P1/05/0463/1/V1/2023
File No. 069. YIDR/DO.1/AL/VI/2023 M

Konter Jasa Porilai Pubilk
ISKANDAR DAN REKAN

Regiserea Pioperiy BBXnitesaVitter

Hasil Perhitungan
Berdasarkan analisis dan metode yang digunakan, hasi! perhitungan adalah sebagai

berikut:
Bae PERKInI TM SET. TE
Koplak | Sar Kompak Siuot Komplek! Sinar Kotaglok| Sina
Blok EL, Jalan Rayo | Blok B-23, Jaton Raya. Jalan Raya Gevo, Desa | Godangan, Jalin Raya Boko, Desa
lamatropes Gea.ten Gema Tata em .
kecoa angan kaputa Gran Kaepsan Souj, | gabe Scouj Poin laa |Iaopah Bar outer
Sesap Pete mnt | edakdna Ter ae Tae
iererar
(Forson Hop Tana u FAO SSI Tni Meta
bera ea
Ba Gs Ki : :
(Wu Tansdaonaran KTA Tang ESETA
Bestoas Brar CAN Sia ta
ep
TANAH
na Tanah (m3). 13 Tam EE KE:
TGURAN
Pane ing CA GA nan naa
ta 7 7 7
Tua Ia Won Wal
TI To I 12! KI KET)
ni Tan Turen Tag
Ana tema Iman Taro Tenanan
keras Ci Ea Ea
Teatean Umur EOKW 3 KI 15
Ari IT mi al aan
Tngabarain
(esa Tan Tau LEO LET
la aagongar
jar ta
liur Uang 57
lean Ha
KONG KAL TIRI
aan za
ia SEE DT Tnsnoonoe Masi Tagor
Tni TATO Sen Temon Hanan
LEE Toner. CI01200
AM : -
en PI Ha 2
Ca Le KTA MR AF

Fong Sara, Ko Kanttama oo
Dara Tina (oU Tea daa Fetitani
Ta TBK “jar Ka MUI ci
Amnaa Tea LEAN Tan ET
TOR CM EN “|
Pengaturan KEENAM TATO Tana sat “aa opa Daga
LI EM “Tong -
les Jaa Tana Tega Ina
Penyet OLI Tr KM :|
TSBG anang TI mannponag, TO empang Ta merang
Feet ajak Tag jones Ti
Tangan Pama Pa Poo apa Tenganan
Ia Aman Ta Ta KI MN
(as Tea aa Bagan Ca (A9 Tatan Teen Tag Tante
Paya Ta TR El MA s1
sar (1 Bet Dear Baar
Fm TN Ta Ta
era BIA Tan Simo Tum
| Ma KAN KN M3 z
ensure
kian Pangan Tag KM Kl M2 :
aza DOK KM sa :
Ikutan eva Tan “ha MO :
Kkanepnan OA KMI come a
ra
Pan Ta CT CT Tai
TAN CM KI MO :
Jengmnnennnyamn moga
Famaro,Fktev 2 Erppoeot Tana Tana Ta Ka
Tn KMI PI MUI a
ska Tania Ina Yana
OI MO) To :

Bi

Taat

IE

stan)
1m?

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 11
Laporan No. 00235/2,0118-00/PW08/0463/1/VV/2023
File No. 069. 11DR/DO. YAL/VI/2023

Konter Jasa Panilsi Publik
ISKANDAR DAN REKAN

Regisrea Propeny & Dansneaa Uyber

Dengan demikian nilai tanah objek penilaian adalah sebagai berikut:

Harga Nilai Pasar
Uraian Luas Sat Satuan (Rp) Rp)
| Tanah Sesuai Bukti Hak 1588| m2 8.100.000 | 12.863.000.000

4.1.2. Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap

Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan biaya, karena Nilai Pasar
bangunan yang melekat di atas tanah tidak diperjualbelikan secara terpisah.

Biaya pembuatan/penggantian baru (Reproduction/Replacement Cost New, RCN)
bangunan dengan harga satuan per meter persegi merupakan hasil perhitungan
analisis harga satuan bangunan berdasarkan biaya langsung dan tidak langsung
serta pajak terkait dengan pembangunan bangunan. Selain itu, sebagai referensi
digunakan panduan terbaru dari MAPPI mengenai Panduan Biaya dan Teknis
Bangunan (BTB).

Umur ekonomis suatu bangunan belum ada standar atau panduannya. Dari
berbagai referensi dan bahan konstruksi yang digunakan, umur bangunan dapat
diperkirakan. Umur efektif suatu bangunan ditentukan berdasarkan kondisi dan
kegunaannya sesuai dengan kondisi terlihat (observed condifion).

Nilai bangunan diperoleh dari RCN dikurangi dengan penyusutan yang disebabkan
oleh keusangan fisik, serta kemunduran fungsional dan ekonomis jika ada terhadap
bangunan objek penilaian. -

Perizinan Bangunan
Berdasarkan data yang kami terima, bangunan di atas tanah objek penilaian
memiliki perizinan yaitu:
» IMB Induk No. 522 Tahun 2004, tanggal 24-06-2004, bangunan untuk gudang
dan kantor, yaitu:
o Bangunan gudang dan kantor type 23 x 54,
Perizinan bangunan berupa IMB, dengan demikian bangunan tersebut sudah berdiri

di atas pondasi (yang relevan) yang telah sesuai dengan kondisi (daya dukung)
tanahnya.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 12
Laporan No. 00238/2.0118-00/PW08/0463/1/VI/2023
File No. 069. 11DR/DO.1/ALVI/2023

Kantor Jasa Paniai Pubik
De) ISKANDAR DAN REKAN

Megistina Popery BRarmess Valen

Uraian bangunan dengan hasil penilaiannya adalah sebagai berikut:

A. BANGUNAN
1. Nama Bangunan : Percunan GUDANG |
11 Spesimkasi
a. Jenis bangunan  IGUDANG 1 LANTAI |
b, Tahun dibangun bo direnovasi terakhirtahun| ”—-
&. Jumlah lantai : ipangunan - Jeasement
@. Luas Tapak 3 1.242 |m2
8. IMBNO 3 aa MDUK NO, 522 TAHUN 2004:
#. Konstruksi 3 (PROFIL BAJA
8 Pondasi : (rapakerton/miu piLe
h. Basement 3 (TIDAKADA BASEMENT
IL Rangka atap 3 (PROFIL BAJA
ji. Penutupatap 2 ISPANDEK
k. Plafon » (MDAKADA PLAFON
L Dindingluar 2 | BATA RINGAN, DILAPIS CAT (DIPLESTER & DIACI)
m. Dinding datam/partisi 1 (TIDAK ADA DINDING
1 Pintu/lendela : (PINTU BESI
0. Instalasi Listrik 3 ITERTANAM DALAM DINDING, LENGKAP DENGAN STOP KONTAK DAN FITTING
P. Sanitasi 2 FEOILEY LENGKAP DENGAN KLOSET, SERTA INSTALASI AIR BERSIH DAN AIR KOTOR
@. Lantai 1 JPLAT LANTAI BETON SEBAGIAN KERAMIK UNTUK KANTOR
Uralan Lantai Luas (m2)
Lantal1 1247

Jumtah 1242|
F. Pelanggaran GSB 8 “2
$. Pelanggaran KOB/KLB : — m2

Jumlah Pelanggaran : “m2
4 Luas Sesual Tata Kota : 1242 m2
(4. Luas Sesual IMB : -
v. Kondisi Fsik : Baik

12. Penllatan

RCN (Rp) 4.297.000.000
Milat Pasar (Rp) : 3.438.000.000

Dengan demikian nilai bangunan objek penilaian adalah sebagai berikut:

Biaya umur | oepnestas pasang (PERIARAAN| Kondisi
URAIAN BANGUNAN ISAT) LUAS | SATUAN Ren EKONOMIS | SSA MURI MLAIPASAR
mag (rta Inarlewengporojeronomsf 4 7 4 (Kategori)
MS | (TAHUN Jpasar| Flste | Fisik
BANGUNAN GUDANG ga | 12423450000) 4.297.000.000) 3 2 Y 9 24) 8000) 6000| Bak 2.438.000.000)

4.1.3, Penilaian

Estimasi nilai objek penilaian dengan menambahkan nilai tanah dan nilai bangunan
sesuai dengan prinsip kontribusi, di mana nilai aset tanah dan bangunan merupakan
satu kesatuan karena bangunan yang melekat di atas tanah tidak dapat dipisahkan
dari tanahnya.

Hasil perhitungan
Dengan demikian nilai objek penilaian adalah sebagai berikut:

Uraian Luas | Sat kira
Tanah 1588| m2 12.863.000.000
Bangunan 1242| m2 3.438.000.000
Jumlah 16.301.000.000
Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 13

Laporan No. 00235/2.0118-00/PW05/0463/1/V1/2023
File No, 069. 1/DR/DO. 1/AL/VI/2023 |

Kartcr Jasa Ponital Pubilk
ISKANDAR DAN REKAN

Remiseres Propery SEasinesaloner

4.2. Penilaian Tanah dan Banguhan Gudang dengan Pendekatan Pendapatan
Metodologi dan Proses Perhitungan

Estimasi nilai menggunakan pendekatan pendapatan, dengan metode Gross Income
Multiplier (GIM), karena harga transaksi atau penawaran jual dan sewa dari properti sejenis
dan sebanding dengan objek penilaian tersedia, serta harga sewa objek penilaian tersedia.

Nilai Pasar objek penilaian adalah perkalian harga sewa objek penilaian dengan GIM rata-
rata.

Prosedur penilaian dengan metode GIM adalah sebagai berikut:

a. Mengestimasi nilai jua! dari properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian.

b. Mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis
dengan objek penilaian.

C. Membagi nilai jual properti sebanding dan sejenis dengan pendapatan kotor potensial
properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh GIM.

9. Mengestimasi pendapatan kotor potensial objek penilaian.

e. Mengalikan GIM dengan pendapatan kotor potensial objek penilaian untuk memperoleh
indikasi Nilai objek penilaian.

Perhitungan Nilai Pasar Objek Penilaian adalah sebagai berikut:

Estimasi Harga Sewa dengan Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar dengan metode perbandingan langsung antara properti pembanding
dengan objek penilaian terhadap perbedaan-perbedaan yang ada, kemudian dilakukan
penyesuaian berdasarkan faktor-faktor pembanding/elemen pembanding yang
mempengaruhi nilai properti.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 14
Laporan No. 00235/2.0778-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. 1DR/DO./ALNVI/2023

Konter Jasa Penilai Publik
ISKANDAR DAN REKAN

Repiomrea Pryery SSasnesa Uber

Estimasi Nilai Sewa Properti dengan pendekatan pasar adatah sebagai berikut:

toa Uma Tea Te Fenberanga Teen Eli anga
Kompiok Pergudangan Siar | Kompsrpor Sar | Komplek: Star | Kompi: Sinar
“Gedangan Bok B:0, Jalan Raya | Gedangan lk B:2, Jalan Rayo | Gedangan, Jatan Raya Beto, Desa | Gedangan, Yatan Raya Boko, Dosa
mat Proper lgaro,Ossa Gamurung, K |pevo Desa Gemuring, ke (Gemurang, Ke Gedangan, |Gemunung Kecamatan Gedangan,
“Gedangan, KebupalonSifoarp, |. Gedangan Kabupaten Sidoa, | Kabupaten Ski, Provinsi dewe | Kebupatan Sido, Provisi Java
PenalJara Tiar Pro Yata Timur Tamee Tar
serai
(ConetPonon OTP, YendonDe RESES In, Tenan
Kenis aa Penanaran Pon
(tama wal Gpasarkan - - -
uu TrantakrPenawaran Ina ETETA EP:
Hen Proper Ta GUDANG Tina GUDANG
Ibaua Proport
TANAH
Tanah mo Ta KEEA K3 Ta
BANGUNAN
entuBangunan” yana CLDANG TEA SRS
inieh Lani 1 1 1
Isi Banguran Tar Yaa Tap -
was Bangunan (ri) Ta Ta & 1
(Kotentuan Pengomangan
(Peronukan edan ET Tag ak
(ar PERBANDINGAN
7
Rp
IFaga PenavocanTransaal Tara ND) KA
(ton E 005) 300)
ion Serah Kop KEP TNESO6000| BEE
kemungkinan Tansaksr Kerana HERO TN
(kemungkinan Transaksipet m2 2523 1963631 Tas
(ELEMEN PERBANOMGAN
(DATA DAN PENESUAANTREAKS
(1) Hak ats Propert yang dislhkan CE C3 KM AMI -
Adusiod Pes Kai 1212 | 13 Tera | naa Tsuna
la sasentara Tunal 00 El MN Ki MN :
Adastod PS) fana 1235 fana TSS onar KA
Kanal Peruslan Kama Oo :T og PI MK -
Faster es 1232 (oma 156263 (oma Tau
Ay Pengeluaran yacg Diakukan Sagera Taka Lg -f oa 27 om -
Ibowtah Pembetan
Posted Rel Juara KA IN TSS (ita Tan
KE Kond Far Tan Oon Ki MAU Fi MEA -
Hasto ren Kera 1g 1525 (Com 1 Taste (Oon 18 Tas
PN PROPEAT
ag
(arak Dengan Pusat KISI Pala Sama Pen Sana Kla Sama
Penjasaan (3 KM KN MU -
Sr Jalan TU melar Kelana TelifSama TobtfBama
Pemesanan (33 KM KM 2
Fcesbins Uadah Tudah Hota Barat
Penyesalan Da H0 KA MN 7
Kondisi ngkongan Sak ada Aspek Mapan Ok Kapak Wear Tas ga Apa Tegar Tekad Anak Too
Pemesan Do EMAK GM: "
EN LA Tenoas Tengah Tengah Tengah
Penyasusin gr KI MEOT: KI MNO :
MAN
bas TES mear paman, TAB mane rosoni TE moer eneg TE aer pena
Peryeruntn aon Pa MRI: OA 7
Ea Persen Panjang Persegi Parang Fersagi Pamong, Persegi Parang
Penyasusan Ta GMC oo
(Eeyasiertadap-Jlan dl Depan Lokani Tasntoay, Tebii Tinggi Tentu Tab Tnal
Panyesunan Gear OMA Tong :
ons Banaran Ba Ta Tea Tam
Penyesuaian 1 Tan aa Take) Tono 2
ebar Hata Biner Sirer mer Sameer
Peryaan KO : KI MK: Ka MNC :
(engaunnan
(ervokikan Tana tetua Tan Ten
Ta Ka MEA PA MN -
Spare men aa
(fuma, Fbauro & Eapipmon Tuna KLT Tea Tana
uan ar KI MO: “jaan :
iges Temat Tara Tega KA
Totaanataeri KE A3 Ta
ndikesi Ie seal Paryasudan Tata Tag Tangn
(rekonstiasi
(rara Ka (Ra)
lan 12
win tenaga
loan ssong
(kesimeutan MIT Pasar
Ihaat Sewa pariaZ EK
(tr Sewa Per Tan KAU

“1 emasuk seiruh faktor peryasuatan dala Wansakal an dala Propam

Penilalan Properti Tanah dan Bangunan Gudang 15
Laporan No. 00235/2.0118-00/PW05/0463/1/V1/2023
File No. 089, YIDR/DO, MAL/NVI/2023

43.

Konter Jasa Ponlai Poblik
2 ISKANDAR DAN REKAN

Bugisered Piogorip &Bantnoss Uvesor

Penilaian dengan GIM

Estimasi nilai menggunakan pendekatan pendapatan, dengan metode Gross Income
Multiplier (GIM), karena harga transaksi atau penawaran jual dan sewa dari properti sejenis
dan sebanding dengan objek penilaian tersedia, serta harga sewa objek penilaian tersedia.

Nilai Pasar objek penilaian adalah perkalian harga sewa objek penilaian dengan GIM rata-
rata.

Perhitungan Nilai Pasar objek penilaian adalah sebagai berikut:

Uraalan 7 Pembanding 1 Pembanding Z Ferebanding 3

(Harga Ira Setelah Diskon DINI 232500000 Te250AMA0
iHaroa Sewa? Tahun 35230000 218.300.200 359.250.000
(Gea 332 B3AT 4900
(ena Ratarata Tas

(indos Wal Pasar

(Ni Sewa Proper An Tam

(GTA Raarata 3.2

Indikasi li Pasar Propert T5035060.65

(oikasI Ui Pasar Proper (Round) 45.096.000.000

Dengan demikian nilai objek penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah sebagai
berikut:

Uraian LtiLb Nilai Pasar (Rp)
Tanah dan Bangunan Gudang 1.588/1.242 15.836.000,000
Rekonsiliasi Nilai

Perhitungan Nilai Pasar objek penilaian dengan melakukan rekonsiliasi nilai terhadap
indikasi nilai yang diperoleh dari pendekatan penilaian yang digunakan dengan cara
pembobotan. Besarnya bobot ditentukan oleh “professional judgement” berdasarkan
keyakinan Penilai dan relevansi pendekatan penilaian yang digunakan.

Dalam memberikan bobot, Penilai mempertimbangkan kondisi berikut:

- Informasi penawaran/transaksi yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian
tersedia di pasar.

- Informasi GIM yang sebanding tersedia di pasar dan pendapatan kotor potensial objek
penilaian dapat diestimasi

Berdasarkan pertimbangan tersebut, Penilai berkeyakinan Pendekatan Biaya dengan
Pendekatan Pendapatan sama relevan digunakan dalam penilaian.

Hasil rekonsiliasi nilai adalah sebagai berikut:

Indikasi Nilai Pasar Nilai Bobot
Uraian Rp) Bobot Rp)
Pendekatan Biaya 16,301.000.000 | 50,0075 8.150.500.000
Pendekatan Pendapatan 15.836,000.000 | 50,007 7.818.000.000
Nilai Pasar 16.068.500.000
Nilai Pasar (Round) 16.069.000.000
Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 16

Laporan No, 00238/2,0118-00/PW05/046Y 1/VV2023
File No. 069. 1/DR/DO.1/ALIVW/2023

!
h

na
Kantor Papa
& ISKANDAR DAN REKAN

aemug Propury G Bstese Unter

5. KESIMPULAN

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah
dilakukan serta pendekatan penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa nilai
seluruh objek penilaian pada tanggal penilaian adalah:

Nilai Pasar:
Rp. 16.069.000.000,-
( ENAM BELAS MILIAR ENAM PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan laporan
penilaian, dan kami tidak mengambil tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas
penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan komentar, penjelasan, asumsi dan
kondisi pembatas yang tercantum di dalam laporan ini.

Li)

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang 17
Laporan No. 00238/2.0118-00/P1/05/0463/1/VI/2023
File No. 069. MIDR/DO.1/AL/V/2023

LAMPIRAN PROPERTI

'

FOTO-FOTO

PETA LOKASI

GAMBAR SITUASI TANAH

GAMBAR SITUASI TANAH DAN BANGUNAN

FOTO-FOTO PROPERTI

Kantor Jasa Penilai Publik
ii) ISKANDAR DAN REKAN

Registered Proverty & Business Aporaisers

Tampak Depan Properti

Tampak sebagian dalam Gudang

Tampak sebagian dalam Kantor

Tampak sebagian dalam Kantor

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Gudang

Pi, Kantor Jasa Penilai Publik
O ISKANDAR DAN REKAN

Registerad Proparty & Business Appraisers

23

Data 2

#IE

Data 1

f
US

1

Tanpa Skala

PETA LOKASI
TANAH DAN BANGUNAN GUDANG

yang berada di
Komplek Pergudangan Sinar Gedangan Blok 8-02,
Jalan Raya Betro, Desa Gemurung, Kecamatan

Gedangan, Kabupaten Sidoarjo, Lis
Provinsi Jawa Timur

Dikerjakan Oleh

Kantor Jasa Penilai Publik

ISKANDAR DAN REKAN

Registered Property & Business Appraisors

Kantor Jasa Penilai Publik
Li ISKANDAR DAN REKAN

Registered Property & Business Appraisers

Tanpa Skala

Jalan Lingkungan

Tanah dan Bangun:
Gudang” ngunan

Tanah dan Bangunan

SHGB No.06
Gudang

Luas : 1.588 m2

Tanah dan Bangu
Gudang TUnaN

GAMBAR SITUASI TANAH
TANAH DAN BANGUNAN GUDANG Dikerjakan Oleh:
yang berada di

Komplek Pergudangan Sinar Gedangan Blok B-02,
Jalan Raya Betro, Desa Gemurung, Kecamatan

Gedangan, Kabupaten Sidoarjo, Pras Kantor Jasa Penilai Publik
Lis ISKANDAR DAN REKAN

Provinsi Jawa Timur
Registerea Property & Business Appraisers

Registered Property & Business Appraisers

Kantor Jasa Penilai Publik
Lai ISKANDAR DAN REKAN

Jalan Lingkungan

Tanpa Skala

Tanah dan Bangu
Gudang pala

Tanah dan Ban
Gudang Junan

Tanah dan Bangui
Gudang AAN

GAMBAR SITUASI TANAH DAN BANGUNAN
GUDANG Dikerjakan Oleh :
yang berada di

Komplek Pergudangan Sinar Gedangan Blok B-02,
Jalan Raya Betro, Desa Gemurung, Kecamatan Kantor Jasa Penilai Publik
Ld ISKANDAR DAN REKAN

Gedangan, Kabupaten Sidoarjo,
Ragisteres Property 8 Business Anpraisers

Provinsi Jawa Timur