Back to announcement
20260804_MIRA_Laporan Informasi dan Fakta Material_32117407_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review MIRASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 92
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
PROPERTI
Tanah dan Bangunan Gudang di
Jalan Raya Gunung Putri,
Desa Tlajung Udik, Kecamatan Gunung Putri,
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat.
DIPERSIAPKAN UNTUK :
PT. MITRA INTERNATIONAL RESOURCES, TBK.
31 JANUARI 2026
DIPERSIAPKAN UNTUK :
PT. MITRA INTERNATIONAL RESOURCES, TBK
31 MARET 2026
Page 2
Nomor Laporan :00996/2.0004-01/PI/10/0378/0/VII/2026
Tanggal :15 Juli 2026
Perihal :Laporan Penilaian Properti
Kepada Yth :
PT. Mitra International Resources, Tbk
Menara 165 lantai 17, Unit A
Jalan. TB Simatupang Kav. No. 1,
Kelurahan Cilandak Timur, Kecamatan Pasar Minggu
Jakarta Selatan
Dengan hormat,
Bersama laporan ini kami memenuhi permintaan saudara, sesuai dengan lingkup penugasan yang dituangkan
dalam Proposal Penawaran No. 0336/MIRA/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2026 yang disetujui pada tanggal 2
Juli 2026, maka kami telah melakukan inspeksi ke lapangan dan kami telah melakukan penilaian dengan
maksud memberikan pendapat mengenai “Nilai Pasar” dari objek properti tersebut pada tanggal 31 Maret
2026 yang dapat digunakan oleh PT. Mitra International Resources, Tbk untuk tujuan “Jual Beli”.
Objek penilaian merupakan tanah dan bangunan gudang yang berlokasi di Jalan Raya Gunung Putri, Desa Tlajung
Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat dengan rincian sebagai berikut:
• Tanah dan Bangunan Gudang dengan total luas tanah 25.819 meter persegi dan total luas bangunan
kurang lebih 8.720 meter persegi.
• Objek penilaian adalah kesatuan rencana pengembangan yang dilengkap dengan lima (5) Sertifikat
Hak Guna Bangunan (SHGB) berbentuk kepemilikan tunggal yang terdaftar atas nama PT. Mitra
International Resources, Tbk dan PT. Rama Dinamika Raya.
• PT. Rama Dinamika Raya adalah entitas anak perusahaan dari PT. Mitra International Resources,
Tbk.
Dalam penilaian ini kami mengacu kepada:
• Dasar Nilai yang memenuhi & sesuai dengan tujuan penilaian adalah “ Nilai Pasar”.
• Pendekatan yang kami gunakan yaitu Pendekatan Biaya (Cost Approach).
• Dalam laporan ini PT. Mitra International Resources, Tbk bertindak sebagai “Pemberi Tugas”
dan “Pengguna Laporan”.
Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau utang / kerugian atas properti yang dinilai
tersebut dan bukanlah merupakan tanggung jawab kami apabila timbul persoalan yang berhubungan
dengan properti tersebut berkaitan dengan penilaian yang dilakukan. Setelah mempertimbangkan secara
seksama atas semua data dan faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, maka “Nilai Pasar”
dari aset tersebut di atas pada tanggal 31 Maret 2026 untuk tujuan “Jual Beli” adalah sebagai berikut:
Berlanjut……
Page 3
...... Lanjutan
Objek Penilaian Nilai Pasar
Tanah dan Bangunan Gudang yang berlokasi di Jalan Raya Gunung Putri, Desa Tlajung Udik,
Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tanah (Luas : 25.819 m2) Rp. 47.680.000.000,-
Bangunan (Luas : 8.720 m2) Rp. 8.910.000.000,-
TOTAL Rp. 56.590.000.000,-
Terbilang
(Lima Puluh Enam Miliar Lima Ratus Sembilan Puluh Juta Rupiah)
Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap aset yang
dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak – pihak lain yang memiliki
kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat laporan ini, atau
tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara keseluruhan isi laporan
maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari
penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.
Hormat Kami,
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
Rekan
No. MAPPI : No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti : No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal : No. KEP-803 / KS.13 / 2026
Ijin Penilai Non PMDK : No. KEP-1133 / KS.13 / 2026
Klasifikasi Ijin : Penilaian Properti
RMK : RMK-2017.00337
Page 4
DAFTAR ISI
PERNYATAAN PENILAI 1
KONDISI PEMBATAS 2
1 LINGKUP PENUGASAN 4
2 PENGERTIAN DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN 9
3 DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN 10
3.1 Uraian Objek 10
3.2 Identifikasi Lokasi 10
3.3 Jalan di depan Lokasi 10
3.4 Data Lingkungan 11
3.5 Uraian Properti 11
3.6 Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainya 12
3.6 Fasilitas, Infrastruktur dan Transpotasi Umum 12
3.7 Legalitas Objek Properti 13
3.8 Ijin-ijin Terkait Objek Properti 14
4 KOMENTAR PASAR 15
5 PERTIMBANGAN PENILAIAN 22
5.1 Dasar Penilaian 22
5.2 Proses Penilaian 22
5.3 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 22
5.4 Penerapan Metode dan Pendekatan Penilaian 22
6 KESIMPULAN 26
6.1 Kesimpulan Nilai Properti 26
LAMPIRAN
LAMPIRAN A Peta Lokasi dan Gambar Situasi Tanah dan Bangunan
LAMPIRAN B Salinan Sertifikat Tanah
LAMPIRAN C Salinan Izin Mendirikan Gedung
LAMPIRAN D Kertas Kerja
LAMPIRAN E Foto -foto
Page 5
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis,
opini dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun bersifat
potensial dengan objek penilaian, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada
pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau
adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Kami telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/ dilaksanakan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Kami memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan / atau jenis industri yang
dinilai.
8. Kami melaksanakan penilaian sesuai dengan ruang lingkup penugasan yang kami uraikan pada Laporan
Penilaian BAB 1 (Lingkup Penugasan).
9. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini.
10. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas
Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018.
Penilaian ini telah dilakukan oleh personil sebagi berikut:
No. NAMA TANDA TANGAN
1. Penanggung Jawab Laporan / Penilai Publik
Fahmi Hassan, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert)
Anggota MAPPI No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal No. KEP-803 / KS.13 / 2026
Ijin Penilai Non PMDK No. KEP-1133 / KS.13 / 2026
Klasifikasi Ijin Penilai Properti
2. Pemeriksa Laporan
Susanto, ST
Anggota MAPPI 15-S-05777
RMK RMK-2017.01267
3. Pemeriksa Laporan
Andre S. Bangsawan
Anggota MAPPI No. 16-T-06656
RMK RMK-2017.01005
4. Penilai dan Pelaksana Insepeksi
Nanda Galang Suhada
Anggota MAPPI 22-P-11265
RMK RMK-2023.04718
1
Page 6
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
KONDISI PEMBATAS
Penggunaan laporan penilaian ini untuk tujuan yang dimaksud tidak terlepas dari kondisi pembatas
sebagai berikut:
Batasan Penggunaan Laporan
Laporan Penilaian ini dipersiapkan untuk PT. Mitra International Resources, Tbk untuk tujuan “Jual
Beli”. Penilai tidak mengijinkan laporan ini digunakan untuk tujuan lain selain yang tersebut di atas. Apabila
hendak menggunakan Laporan Penilai ini untuk tujuan lain harus dengan persetujuan tertulis dari KJPP
Pung’s Zulkarnain & Rekan.
Dasar Penilaian
Penilaian ini telah dibuat dengan mempergunakan dasar “Nilai Pasar” (Market Value) adalah didefinisikan
sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (POJK
No. 28/POJK.04/2021, Pasal 1.7).
Sumber Informasi
Informasi yang diperlukan untuk penilaian ini telah diperoleh dari Perseroan yang bersangkutan. Informasi
lain selain yang telah diberikan oleh Perseroan telah diperoleh dari pihak lain yang kami anggap memadai.
Kami mengasumsikan bahwa informasi yang kami peroleh dari lembaga pemerintah yang sudah memiliki
akreditasi seperti Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, lembaga riset Properti tersebut akurat dan benar.
Dokumen Legalitas
Kami telah melakukan verifikasi terhadap aspek legalitas dari dokumen dan informasi yang berhubungan
dengan properti di maksud yang telah kami terima sebatas kewenangan kami. Untuk lebih rinci kami
menyarankan agar advis legalitas hendaknya diberikan oleh penasihat hukum yang telah ditunjuk oleh
Perseroan. Kami berasumsi bahwa semua dokumen legalitas yang berhubungan dengan penilaian ini telah
dibuat dengan baik dan tidak ada persengketaan, pembatasan, dan hal lain yang dapat mempengaruhi nilai
aset yang sedang dinilai.
Tata Kota dan Peraturan Perundangan Lainnya
Informasi mengenai tata kota diperoleh dari instansi Pemerintah yang berwenang. Kami tidak melakukan,
kecuali bila diminta, penelitian lebih lanjut ke berbagai pihak lain yang terkait untuk mendapatkan kepastian
bahwa aset yang dinilai tidak terkena rencana pembangunan untuk kepentingan masyarakat umum seperti
pelebaran jalan dan lainnya. Namun apabila kepastian akan hal tersebut diminta, maka kami menyarankan
untuk memperolehnya dari penasihat hukum yang telah ditunjuk oleh Perseroan.
Penilaian ini berdasarkan asumsi bahwa tanah dari properti yang dinilai dan segala pembangunan yang ada di
atasnya telah atau akan memiliki perijinan yang memadai dan telah sesuai dengan semua Peraturan yang ada.
Penelitian Struktur
Kami tidak melakukan penelitian untuk menguji kekuatan dan kelayakan struktur bangunan dan sarana
penunjang bangunan lainnya, kecuali bila diminta. Laporan penilaian ini hanya mencatat kerusakan bangunan
yang terlihat pada saat peninjauan lapangan. Kami tidak dapat melaporkan kerusakan lain yang tidak terlihat
seperti karat, rayap dan lain-lain.
Kondisi Tanah
Penilaian ini telah dibuat berdasarkan asumsi bahwa kondisi tanah cukup memadai apabila rencana
pembangunan baru dilaksanakan sehingga tidak ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan atau tidak terjadi
hambatan selama masa pembangunan berlangsung akibat kondisi tanah yang tidak memadai.
2
Page 7
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Kondisi Lingkungan
Kami tidak mempunyai kualifikasi untuk melakukan survei lingkungan, oleh karena itu kami tidak
melakukannya dan juga kami tidak mendapatkan laporan survei lingkungan apapun.
Karena tidak adanya laporan survei lingkungan, kami beranggapan bahwa aset yang dinilai tidak mengalami
kontaminasi dan tidak ada masalah lingkungan tertentu yang akan mempengaruhinya.
Kesesuaian Jaminan
Kami tidak mendapatkan informasi maupun dokumen yang menjelaskan perihal kredit yang sudah diberikan
atau yang akan diajukan maupun jangka waktu kredit yang akan diberikan, termasuk pengikatan jaminan yang
akan dilakukan atau yang sudah dilakukan atas aset yang dinilai baik secara keseluruhan maupun secara
sendiri-sendiri. Dalam hal sebagai suatu jaminan, properti ini diasumsikan akan beroperasi dan dilakukan
perawatan yang wajar sehingga tidak terjadi perubahan yang signifikan saat berakhirnya masa kredit.
Dengan mempertimbangkan karakteristik properti serta komentar pasar di atas dan dengan berdasarkan pada
asumsi dan syarat pembatasan, maka kami beranggapan bahwa aset ini layak untuk dijadikan jaminan, namun
tetap harus memenuhi ketentuan dan prosedur penjaminan yang berlaku pada bank yang bersangkutan.
Benturan Kepentingan
Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang ataupun dikemudian hari atas aset yang dinilai,
demikian juga atas nilai yang dilaporkan. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai
yang dilaporkan ataupun sebaliknya.
Kesaksian di Pengadilan
Kami tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau pernyataan apapun di depan pengadilan ataupun
pemerintah lainnya tentang properti yang dinilai dalam laporan penilaian ini yang tidak sesuai dengan maksud
dan tujuan yang telah diuraikan dalam laporan penilaian ini.
3
Page 8
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
1. LINGKUP PENUGASAN
I.1. STATUS PENILAI
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 798/KM.1/2008 tertanggal 01 Desember 2008,
KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan yang telah memperoleh Surat Izin Usaha Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) Pung’s Zulkarnain & Rekan No. 2.08.0004.
a. Penugasan ini dilaksanakan oleh Fahmi Hassan selaku rekan Penilai Publik KJPP Pung’s
Zulkarnain & Rekan. Penilai memiliki klarifikasi ijin penilai properti sesuai sesuai dengan
Keputusan Menteri Keuangan No. 633/KM.1/2013 tertanggal 10 September 2013 dengan
No. Izin Penilai Publik Properti NIPP: P-1-13.00378 dari Kementerian Keuangan Republik
Indonesia dan terdaftar sebagai Penilai di Pasar Modal dengan bukti Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dengan No. KEP-803 / KS.13 / 2026.
b. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
c. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek
penilaian.
d. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika penilai memerlukan bantuan
tenaga ahli atau tenaga penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam lingkup penugasan.
e. Dasar penugasan penilaian ini adalah sesuai dengan proposal penawaran Penawaran No.
0336/MIRA/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2026 yang disetujui pada tanggal 2 Juli 2026.
f. Pemberi tugas memastikan bahwa obyek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dinilai
oleh penilai lain dalam kurun waktu yang bersamaan (kurang lebih 1 bulan) untuk maksud
dan tujuan yang sama.
I.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT. Mitra International Resources, Tbk
Alamat : Menara 165 lantai 17, Unit A,
Jalan. TB Simatupang Kav. No. 1, Kelurahan Cilandak Timur,
Kecamatan Pasar Minggu, Jakarta Selatan
Bidang Usaha : Angkutan Bermotor untuk Barang Umum
Telefon & Fax : 021- 8671538
Website : https://www.mitrarajasa.com/
Email : corsecmitrarajasa@gmail.com
I.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT. Mitra International Resources, Tbk
Alamat : Menara 165 lantai 17, Unit A,
Jalan. TB Simatupang Kav. No. 1, Kelurahan Cilandak Timur,
Kecamatan Pasar Minggu, Jakarta Selatan
Bidang Usaha : Angkutan Bermotor untuk Barang Umum
Telefon & Fax : 021- 8671538
Website : https://www.mitrarajasa.com/
Email : corsecmitrarajasa@gmail.com
I.4. OBJEK PENILAIAN DAN BENTUK KEPEMILIKAN
Objek penilaian merupakan tanah dan bangunan gudang yang berlokasi di Jalan Raya
Gunung Putri, Desa Tlajung Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Provinsi
Jawa Barat dengan rincian sebagai berikut:
4
Page 9
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
• Tanah dan Bangunan Gudang dengan total luas tanah 25.819 meter persegi dan total luas
bangunan kurang lebih 8.720 meter persegi.
• Objek penilaian adalah kesatuan rencana pengembangan yang dilengkap dengan lima (5)
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) berbentuk kepemilikan tunggal yang terdaftar
atas nama PT. Mitra International Resources, Tbk dan PT. Rama Dinamika Raya.
• PT. Rama Dinamika Raya adalah entitas anak perusahaan dari PT. Mitra International
Resources, Tbk.
I.5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai yang diberikan dalam penilaian ini adalah nilai dalam bentuk satuan “Rupiah” yang
didasari pemahaman bahwa nilai aset dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu
penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku.
I.6. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
• Maksud dan tujian dari penilaian ini seperti di informasikan kepada kami adalah untuk
memberikan opini “Nilai Pasar” dari objek properti untuk tujuan “Jual Beli”.
• Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya.
I.7. DASAR NILAI
A. Dasar Nilai
• Dasar Nilai yang memenuhi & sesuai dengan tujuan penilaian adalah “Nilai Pasar”.
• “Nilai Pasar” didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan. (POJK NO. 28/POJK.04/2021, Pasal 1.7)
B. Pendekatan Penilaian dan Alasan Pemilihan Pendekatan
• Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan
metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pada Penilaian ini
kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
• Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya dengan Metode Biaya Pengganti Baru, yaitu metode yang didasarkan atas
penjumlahan Nilai Tanah (asumsi tanah dalam keadaan kosong) dengan Nilai
Pengembangnya (Biaya Reproduksi / Pengganti Baru dikurangi dengan Penyusutan yang ada)
• Alasan Pemilihan Pendekatan Penilaian, hal dikarenakan
1. Berdasarkan analisa yang kami lakukan, properti tersebut memenuhi prinsip “HBU”
sebagai gudang beserta sarana dan fasilitas pendukungnya.
2. Objek memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk dikembangkan
sebagai properti untuk dikembangkan sebagai pergudangan atau industri berserta
fasilitas pendukungnya, dan sesuai dengan peraturan No. 33/SEOJK.04/2021, Point
III, 4.a.1 kami dapat menggunakan satu pendekatan penilaian
3. Ketersediaan data pasar tanah yang memadai di sekitar area baik tanah yang
ditawarkana taupun telah transaksi serta informasi yang memadai mengenai biaya,
umur, kondisi dan informasi lainnya dari bangunan dan juga ketersediaan data-data
tersebut sehingga memungkinkan kami untuk menggunakan Pendekatan Biaya.
5
Page 10
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
I.8. TANGGAL INSPEKSI
• Pemeriksaan/inspeksi lapangan aset di lokasi telah dilaksanakan pada 3 Juli 2026. Tanggal
penilaian (cut-off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan kondisi dan
syarat-syarat yang diberlakukan.
• Dalam laporan penilaian ini maka tanggal efektif penilaian adalah 31 Maret 2026.
• Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut, kami tidak bertanggungjawab atas
perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan properti itu sendiri.
• Berdasarkan pengamatan kami dan informasi yang di berikan oleh pemberi tugas, bahwa
setelah tanggal penilaian sampai dengan laporan penilaian, kami mengkonfirmasikan tidak
ada kejadian penting yang mempengaruhi nilai.
I.9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Apabila setelah dilakukan investigasi ternyata tidak sesuai dengan Lingkup Penugasan yang
telah disepakati, atau data dari pemberi tugas tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil
penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka lingkup penugasan harus
disesuaikan dan dinyatakan hal tersebut dalam Khusus Asumsi.
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen
baik dalam bentuk asli, foto copy dan/atau salinan yang kami terima yang kemudian
digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari
pemberi tugas PT. Mitra International Resources, Tbk lengkap dan sesuai dengan
keadaan yang sebenarnya pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan
penilaian.
b. Untuk data pembanding jual dan sewa, kami peroleh dari hasil kunjungan dan wawancara
dengan pemilik /perantara.
c. Investigasi dilaksanakan tanpa ada pembatasan atas data, informasi dan akses untuk
inspeksi terhadap objek penilaian.
d. Pada aset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaan secara fisik seperti
jumlah aset yang sama dan relatif banyak dan aset tidak dapat dilihat karena berada di
bawah tanah, maka inspeksi dilakukan secara sampling sesuai dengan kebutuhan penilai
dan dapat didasarkan pada data yang diberikan pemberi tugas.
e. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penilaian yang dilaporkan, dapat dicantumkan didalam berita
acara dan disetujui pemberi tugas.
f. Hasil Inspeksi yang dilakukan penilai dilengkapi dengan berita acara hasil inspeksi yang
ditandatangani pemberi tugas dan/atau pemilik aset bersama-sama penilai.
I.10. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber seperti informasi
yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari pemerintahan, kami
anggap merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya
kami tidak melakukan verifikasi/pengecekan lebih lanjut.
Sumber data tersebut antara lain:
a. Badan Pertanahan Nasional
b. Dinas Tata Kota
c. Bank Indonesia
6
Page 11
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
d. Badan Pusat Statistik
e. Data riset dari lembaga independen
f. Sumber – sumber lain yang terpercaya
I.11. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut:
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada penilai seperti yang disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung
jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil
penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan
dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan
laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk pemberi tugas yang
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan
sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. Kami tidak bertanggung jawab
kepada pihak lain selain pemberi tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan
ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan
untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan
stempel/seal perusahaan KJPP PUNG’S ZULKARNAIN & REKAN.
5. Kami tidak berkewajiban mempresentasikan dan tidak bertanggung jawab terhadap hasil
pekerjaan penilai selain kepada pemberi tugas dan pengguna laporan, kecuali diisyaratkan
lain.
6. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian- bagian dari properti
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan
bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat.
Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan
dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa
seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami
didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada
pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan
8. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
9. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota
dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali
diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan- pembatasan dan properti maupun kondisi
7
Page 12
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.
11. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi
dan data yang diberikan pemberi tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan).
Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara
detail, melainkan data keterangan atau sertifikat produk dari lembaga pertahanan &
gambar bangunan yang diterima dari pemberi tugas.
12. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam
penugasan penilaian, pemberi tugas PT. Mitra International Resources, Tbk
memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada KJPP Pung’s Zulkarnain
dan Rekan termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan
kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik
secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak
langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan
penyampaian data dan informasi apakah yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam
bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.
I.12. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang mengakibatkan
terjadinya kesalahan dan hanya ditujukan kepada pengguna laporan yang tercantum dalam
laporan ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain yang menggunakan laporan
penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan laporan atau sebagai rujukan untuk
diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan
kepada pihak lain.
I.13. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN POJK DAN
SEOJK
Penilaian ini dilakukan sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021
dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 dan juga mengacu pada Kode
Etik Penilai Indonesia (KEPI).
8
Page 13
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
2. DEFINISI YANG DIGUNAKAN
Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI 2018), diuraikan sebagai berikut:
A. “Real Properti” adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah
termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan dan manfaat
yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.10)
B. “Nilai” (Value) adalah Nilai Dalam Penggunaan adalah Nilai yang dimiliki oleh suatu aset
bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak
berkaitan dengan Nilai Pasar, atau Nilai yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha
dimana aset tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperhatikan penggunaan
terbaik dan tertinggi dari aset tersebut, atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas
penjualannya. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.6).
C. “Nilai Pasar” (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7)
D. “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 2018 – 10.1).
E. “Pendekatan Biaya” (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan
indikasi Nilai objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru
pada tanggal Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.20)
F. “Aset Operasional” adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.12)
G. “Biaya Pengganti Baru” (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat
suatu properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada Tanggal Penilaian. (Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No.
33/SEOJK.04/2021.I.27)
H. “Penyusutan”(Depreciation) adalah besarnya pengurangan Nilai Objek Penilaian yang
disebabkan oleh adanya kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional
(functional obsolescence) dan keusangan ekonomis (economic obsolescence). (Peraturan
Bapepam dan LK Nomor VIII.C.4.1.a.32).
9
Page 14
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
3. DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN
3.1 Uraian Objek
Objek penilaian merupakan tanah dan bangunan gudang dengan luas bidang tanah 25.819
meter persegi dan luas bangunan kurang lebih 8.720 meter persegi yang berlokasi di Jalan
Raya Gunung Putri, Desa Tlajung Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Provinsi
Jawa Barat.
Pada saat dilakukan peninjauan lapangan, bidang tanah tersebut berdiri bangunan gudang
beserta sarana fasilitas pelengkap lainnya dan dalam kondisi baik.
3.2 Identifikasi Lokasi
Properti yang dinilai berlokasi di Jalan Raya Gunung Putri, Desa Tlajung Udik, Kecamatan
Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat dengan titik koordinat lokasi 6°27'01.5"S
106°54'20.4"E.
Properti berlokasi di sebelah utara Jalan Raya Gunung Putri atau kurang lebih berjarak 2
kilometer di sebelah timur laut dari persimpangan antara Jalan Raya Gunung Putri, Jalan Baru
Indocement, Jalan Mayor Oking Citeureup dan Jalan Pintul Tol Gunung Putri atau kurang lebih
1 kilometer sebelah barat daya dari persimpangan Jalan Raya Gunung Putri, Jalan Griya Bukit
Raya dan Jalan Tjanjung Udik.
Sumber: https://www.maps.google.co.id
Peta Lokasi kami lampirkan pada lampiran A.
3.3 Jalan di depan Lokasi
Akses jalan utama adalah Jalan Raya Gunung Putri merupakan jalan dua arah yang sudah
dilapisi beton dengan lebar kurang lebih 12 meter. Sedangkan akses didepan lokasi mayoritas
adalah Jalan Raya Gunung Putri Berdasarkan pengamatan di lapangan, jalan tersebut
dilengkapi dengan lampu penerangan jalan dan saluran air terbuka. Pada saat dilakukan
peninjauan lapangan, jalan tersebut dalam keadaan baik.
10
Page 15
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Sedangkan akses jalan utama lainnya yang menghubungkan lokasi dapat diakses melalui Jalan-
Jalan sebagai berikut:
- Jalan Tol Jakarta – Bogor (Pintu Tol Gunung Putri Indocement)
- Jalan Raya Wanaherang
- Jalan Tlajung Udik
- Jalan Mayor Oking Citeureup
Pada saat dilakukan peninjauan, jalan-jalan tersebut dalam keadaaan baik.
3.4 Data Lingkungan
Lingkungan di sekitar obyek properti yang dimaksud terdiri dari bangunan gudang,
pemukiman warga, tanah kosong dan bangunan pabrik, sedangkan bangunan / tempat yang
dianggap dapat memberikan petunjuk dan jarak dari tempat-tempat yang dapat di jadikan
acuan adalah sebagai berikut:
▪ + 2,5 kilometer sebelah timur laut dari Gerbang Tol Gunung Putri (Tol Jakarta – Bogor)
▪ + 3,2 kilometer sebelah selatan dari Bukit Golf Cibubur.
▪ ± 3,8 kilometer sebelah timur laut dari Paragon Hospital.
▪ + 4,6 kilometer sebelah barat daya dari Kantor Polisi Gunung Putri.
3.5 Uraian Properti
3.5.1 Bentuk dan Luas Tanah
Objek properti berbentuk mengatong dengan luas total kurang lebih 25.819 meter persegi
mayoritas bidang tanah dalam kondisi menyatu dengan lebar muka kurang lebih 12
meter dengan akses Jalan Raya Gunung Putri.
Gambar Situasi Tanah dan Bangunan kami lampirkan pada lampiran A.
3.5.2 Topografi
Permukaan objek properti secara umum datar dan lebih tinggi dari permukaan jalan di
depannya.
3.5.3 Penggunaan
Pada saat dilakukan peninjaan lapangan objek properti yang dimaksud berdiri bangunan
gudang beserta sarana fasilitas pelengkap lainnya.
11
Page 16
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
3.5.4 Batas-Batas
Batas-batas tanah dari lokasi asset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• timur : Tanah dan Bangunan
• selatan : Jalan Raya Gunung Putri
• barat : Tanah dan Bangunan
• utara : Tanah dan Bangunan
3.6 Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya
3.6.1 Konstruksi dan Akomodasi
Bangunan merupakan bangunan gudang berserta bangunan pendukungnya dengan
uraian sebagai berikut :
Bangunan 1 – Gudang
Penggunaan : Gudang
Struktur bangunan : Konstruksi baja kombinasi beton
Pondasi : Tiang pancang
Atap : Umumnya spandek
Dinding : Umumnya panel dan sebagian batu bata diplester dan
dilapis cat
Partisi : Umumnya panel dan sebagian batu bata diplester dan
dilapis cat
Langit-langit : Tidak ada
Lantai : Umumnya beton bertulang dilapis epoksi
Jendela : Roster beton
Pintu : Umumnya pintu baja rangka besi
Luas Bangunan : ± 8.408 m²
Tahun di Bangun : 2014
Kondisi : Dalam keadaan cukup baik baik
Bangunan 2 – Kantin dan Musholla
Penggunaan : Kantin dan musholla
Struktur bangunan : Konstruksi baja kombinasi beton
Pondasi : Tiang pancang
Atap : Umumnya spandek
Dinding : Umumnya panel dan sebagian batu bata diplester dan
dilapis cat
Partisi : Umumnya panel dan sebagian batu bata diplester dan
dilapis cat
Langit-langit : Tidak ada
Lantai : Umumnya beton bertulang, sebagian dilapis keramik
Jendela : Tidak ada
Pintu : Umumnya pintu baja rangka besi
Luas Bangunan : ± 150 m²
Tahun di Bangun : 2014
Kondisi : Dalam keadaan cukup baik baik
12
Page 17
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Bangunan 3 – Ruang Tunggu Sopir dan Toilet
Penggunaan : Ruang Tunggu Sopir dan Toilet
Struktur bangunan : Konstruksi kaju dan sebagaian beton
Pondasi : Rollag bata
Atap : Umumnya seng / spandek
Dinding : Umumnya triplet di cat
Partisi : Umumnya triplet di cat
Langit-langit : Tidak ada
Lantai : Umumnya beton bertulang
Jendela : Kaca rangka kayu
Pintu : Umumnya triplek rangka kayu
Luas Bangunan : ± 150 m²
Tahun di Bangun : 2014
Kondisi : Dalam keadaan cukup baik baik
Bangunan 4 – Pos Jaga
Penggunaan : Pos Jaga
Struktur bangunan : Konstruksi beton bertulang
Pondasi : Cakar ayam
Atap : Genteng keramik
Dinding : Umumnya batu bata diplester dan dilapis cat
Partisi : Umumnya batu bata diplester dan dilapis cat
Langit-langit : Tidak ada
Lantai : Umumnya beton bertulang dilapis keramik
Jendela : Kaca rangka aluminium
Pintu : Kaca rangka aluminium
Luas Bangunan : ± 12 m²
Tahun di Bangun : 2014
Kondisi : Dalam keadaan cukup baik baik
3.6.2 Luas Bangunan
Berdasarkan informasi yang diberikan oleh pihak pemberi tugas di lapangan, kami hitung luas
bangunan-bangunan tersebut adalah 8.720 m², dengan rincian sebagai berikut :
Lantai Luas (m2)
Gudang 8.408
Kantin dan Musholla 150
Ruang Tunggu Supir & Toilet 150
Pos Jaga 12
TOTAL 8.720
3.7 Fasilitas, Infrastruktur, Transpotasi Umum
3.7.1 Sarana dan Fasilitas Umum
• Fasilitas umum seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
• Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti minimarket, sarana pendidikan (sekolah)
dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor pemerintahan
semuanya mudah dijangkau dan terletak dekat dari aset yang dinilai.
13
Page 18
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
3.7.2 Infrastruktur
Kami beranggapan bahwa seluruh infrastruktur yang diperlukan telah tersedia sebelum
pembangunan properti dimaksud dilakukan.
3.7.3 Transportasi Umum
Sarana angkutan umum seperti angkutan kota dapat dengan mudah diperoleh pada
pelayanan transportasi umum tersedia di sepanjang Jalan Raya Gunung Putri yang
terletak didepan dari obyek properti yang dimaksud.
3.8 Legalitas Objek Properti
Properti yang dinilai memiliki luas total 25.819 meter persegi dilengkapi dengan (5) lima
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang terdaftar atas nama PT. Mitra International
Resources, Tbk dan PT. Rama Dinamika Raya dengan rincian sebagai berikut :
Tanggal
No. & Tanggal Luas
No. Sertifikat Pemilik Terdaftar Penerbitan dan
Surat Ukur (m2)
Berakhirnya Hak
SHGB PT. Mitra International 03 Desember 2024 / 1187/Tlajung Udik/2024
1 17.329
No. 6299 Resources, Tbk 28 November 2044 28 Juni 2024
SHGB PT. Mitra International 25 Juni 1980 / 1532/1980
2 2.986
No. 5691 Resources, Tbk 04 Desember 2043 25 Maret 1979
SHGB PT. Mitra International 25 Juni 1980 / 1533/1980
3 2.060
No. 5692 Resources, Tbk 04 Desember 2043 25 Maret 1979
SHGB PT. Mitra International 18 Oktober 2019 / 923/Tlajung Udik/2019
4 1.029
No. 6244 Resources, Tbk 08 Oktober 2049 11 Oktober 2019
SHGB PT. Rama Dinamika 29 Agustus 2000 / 844/Tlajung Udik/2000
5 2.415
No. 2802 Raya 28 Agustus 2030 24 Agustus 2000
Total 25.819
PT. Rama Dinamika Raya adalah entitas anak perusahaan dari PT. Mitra International Resources, Tbk
Salinan Sertifikat kami lampirkan pada lampiran B.
3.9 Ijin-ijin Terkait Objek Penilaian
3.9.1 Rencana Tata Kota
Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Kota Kabupaten Bogor kami mengetahui bahwa
properti tersebut memiliki peruntukan pergudangan beserta sarana dan fasilitas
pendukungnya.
3.9.2 Izin Mendirikan Bangunan Gedung (IMBG)
Properti dilengkapi dengan Izin Mendirikan Bangunan Gedung untuk gudang, bengkel
dan pool kendaraaan atas nama PT. Mitra International Resources dengan No.
647/003.2.1/00551/BPT/2014 yang dikeluarkan Plt. Kepala Badan Perizinan Terpadu
Kabupaten Bogor yang di terbitkan pada tanggal 24 Oktober 2014.
Salinan Izin Mendirikan Bangunan Gedung kami lampirkan pada lampiran C.
14
Page 19
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
4. KOMENTAR PASAR
4.1 Gambaran Perekonomian Nasioanal
Pada tahun 2024, perekonomian Indonesia menunjukkan ketangguhan luar biasa, berdiri kokoh
di tengah badai ketidakpastian global. Di akhir tahun tersebut, pertumbuhan ekonomi mencatat
angka mengesankan sebesar 5,03%, melampaui negara-negara tetangga seperti Singapura, Arab
Saudi, dan Malaysia. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian, Airlangga Hartarto, dalam
konferensi persnya mengungkapkan bahwa pencapaian ini menandakan era baru pertumbuhan
yang stabil di bawah pemerintahan Presiden Prabowo.
Inflasi tetap terkendali pada angka rendah 1,57%, mencerminkan kebijakan fiskal yang berhati-
hati dan fokus pada stabilitas ekonomi. Tidak hanya itu, rasio utang yang berada di angka
38,9% terhadap PDB menunjukkan ruang yang cukup untuk mendorong investasi publik di
masa depan. Pencapaian ini menjadi dasar bagi Indonesia untuk terus melangkah maju, dengan
PDB per kapita yang meningkat menjadi Rp78,62 juta, setara dengan USD4.960,33.
Selain itu, optimisme masyarakat terhadap ekonomi tercermin dari berbagai indikator. Indeks
Keyakinan Konsumen mencapai angka 121,1, sementara PMI Manufaktur kembali ke zona
ekspansi di level 51,9. Momentum liburan, Pilkada, dan berbagai program pemerintah seperti
Hari Belanja Online Nasional (HARBOLNAS) serta diskon tiket pesawat turut mendorong
daya beli masyarakat.
Sektor-sektor utama seperti industri pengolahan, perdagangan, pertanian, konstruksi, dan
pertambangan menjadi mesin penggerak ekonomi, memberikan kontribusi besar sebesar 63,9%
terhadap PDB. Setiap wilayah di Indonesia, mulai dari Bali Nusra hingga Papua, menunjukkan
pertumbuhan yang solid, masing-masing didukung oleh keunggulan sektoral seperti pariwisata
dan industri logam.
Memasuki tahun 2025, pemerintah telah mempersiapkan langkah-langkah strategis untuk
mempertahankan momentum ini. Program stabilisasi harga pangan, insentif seperti tax holiday,
dan penyelesaian kesepakatan perdagangan internasional seperti IEU-CEPA menjadi prioritas
utama. Dengan strategi ini, Indonesia berupaya memastikan keberlanjutan pertumbuhan
ekonomi sekaligus meningkatkan daya saing global.
Perjalanan menuju masa depan yang lebih cerah ini diwarnai oleh semangat optimisme dan
kolaborasi dari berbagai lapisan masyarakat. Indonesia kini melangkah dengan percaya diri,
memantapkan posisinya di panggung ekonomi global. (Menko Perekonomian Airlangga
Hartarto, 2025)
Pada semester I 2025, ekonomi Indonesia melanjutkan tren pertumbuhan yang stabil dengan
proyeksi laju ekonomi nasional di kisaran 5,2%. Konsumsi rumah tangga tetap menjadi motor
penggerak utama, ditopang oleh inflasi yang terkendali dan daya beli masyarakat yang relatif
terjaga. Pemerintah juga aktif menjaga momentum lewat belanja infrastruktur dan berbagai
stimulus fiskal, meskipun tensi geopolitik global dan ketidakpastian eksternal masih
membayangi. Secara umum, perekonomian nasional menunjukkan ketahanan yang baik, dengan
sebagian besar sektor strategis mengalami ekspansi. (Bappenas, 2024)
Dari sisi sektoral, perdagangan tetap menjadi kontributor terbesar PDB dengan pertumbuhan
sekitar 4,9%, terdorong oleh pemulihan mobilitas dan digitalisasi sektor ritel. Industri
pengolahan mencatat pertumbuhan stabil, khususnya pada segmen makanan dan tekstil. Sektor
konstruksi mulai bangkit seiring dengan akselerasi proyek infrastruktur nasional dan
pembangunan perumahan rakyat. (BKF, n.d.)
15
Page 20
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Grafik – Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Sumber : Laporan Pertumbuhan Ekonomi Indonesia, BPS
Jasa keuangan juga bertumbuh sehat di atas
5%, ditopang oleh perbankan digital dan sektor
Grafik - Pertumbuhan PDB Indonesia
asuransi yang makin inklusif. Di sisi lain,
sektor informasi dan komunikasi mencatat
pertumbuhan tertinggi, diperkirakan menyentuh
8%, didorong oleh perluasan jaringan 5G dan
adopsi teknologi digital. Sektor pariwisata juga
mulai menunjukkan taji, dengan kunjungan
wisatawan mancanegara melonjak signifikan,
terutama ke destinasi prioritas seperti Bali,
Labuan Bajo, dan Danau Toba—membawa
Sumber : BPS (diolah) optimisme baru pada sektor yang sebelumnya
terpukul pandemi. (Ekonomi.Republika.co.id,
2024)
Prospek Ekonomi Indonesia
Prospek ekonomi Indonesia pada tahun mendatang diperkirakan tetap positif, dengan proyeksi
pertumbuhan PDB berada di kisaran 4,9%–5,3%. Konsumsi rumah tangga diperkirakan menjadi
motor utama, dengan potensi pertumbuhan sebesar 5,0%, didukung oleh stabilnya daya beli
masyarakat dan peningkatan inklusi keuangan. Sektor investasi juga diharapkan tumbuh sekitar
5,1%, didorong oleh keberlanjutan proyek infrastruktur pemerintah, pengembangan kawasan
industri, dan investasi hijau. Selain itu, ekspor diproyeksikan meningkat sekitar 4,0%, meskipun
ada risiko moderasi dari harga komoditas global. (CS. Purwowidhu, 2024)
Sektor lapangan usaha seperti industri pengolahan dan jasa diperkirakan tetap dominan dalam
mendukung pertumbuhan, dengan proyeksi pertumbuhan masing-masing sebesar 4,5% dan 6,0%.
Industri berbasis teknologi dan ekonomi kreatif diperkirakan tumbuh pesat sejalan dengan
akselerasi digitalisasi. Di sisi lain, sektor pariwisata diproyeksikan mencatat peningkatan yang
16
Page 21
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
signifikan, dengan pertumbuhan mencapai 10% dalam kunjungan wisatawan mancanegara,
didukung oleh pengembangan destinasi prioritas dan promosi internasional. Namun, prospek ini
tetap bergantung pada stabilitas global dan efektivitas kebijakan domestik dalam menjaga daya
tahan ekonomi. (Badan Pusat Statistik Indonesia, 2024; Bank Indonesia, 2024b)
Kajian menunjukkan hilirisasi tidak hanya akan memperkuat upaya meningkatkan nilai tambah
dan produktivitas, tetapi juga mendukung stabilitas perekonomian. Satu sisi, kebijakan hilirisasi
sebagai kebijakan transformasi berpotensi kuat meningkatkan nilai tambah dan produktivitas
perekonomian, yang akhirnya mendorong makin kuatnya pertumbuhan ekonomi melalui
peningkatan investasi dan ekspor. Sisi lain, peningkatan produktivitas perekonomian dari
kebijakan hilirisasi juga akan meningkatkan kapasitas perekonomian, yang pada gilirannya dapat
memperkuat upaya menjaga stabilitas perekonomian. Dalam kaitan ini, pertumbuhan ekonomi
dapat terus berlangsung tanpa memberikan tekanan tambahan kepada inflasi sehingga dapat
mendukung upaya mendorong pertumbuhan ekonomi berkelanjutan.
Berdasarkan proyeksi terbaru, pertumbuhan PDB Indonesia pada tahun 2024 diperkirakan
mencapai 5,1%, sedikit lebih rendah dibandingkan tahun 2023 yang berada di angka 5,3%. Untuk
tahun 2025, pertumbuhan ekonomi diproyeksi sedikit meningkat menjadi 5,2%. Proyeksi ini
didukung oleh berbagai faktor, termasuk penguatan konsumsi domestik, peningkatan investasi,
serta stabilitas makroekonomi yang tetap terjaga (Goodstats.id, 2024).
Namun, beberapa tantangan global, seperti harga komoditas yang lemah dan pertumbuhan
ekonomi global yang stagnan, diperkirakan dapat membatasi laju ekspor Indonesia. Meski begitu,
strategi pemerintah untuk mempercepat proyek infrastruktur dan mendorong investasi
diproyeksikan membantu menjaga pertumbuhan ekonomi tetap solid.
Proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia untuk tahun 2026 diperkirakan berada dalam kisaran
4,9% hingga 5,7%, menurut pernyataan Gubernur Bank Indonesia, Perry Warjiyo. Sementara itu,
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2025-2029 menargetkan
pertumbuhan ekonomi rata-rata sebesar 5,6% hingga 6,1%, yang mencakup tahun 2027. Target
ini mencerminkan optimisme terhadap peningkatan produktivitas dan investasi, meskipun tetap
dibayangi oleh risiko global seperti perubahan iklim dan krisis utang (Dian Kurniati & Sapto
Andika Candra, 2024).
A. Inflasi
Berdasarkan grafik inflasi inti Indonesia di
Grafik - Inflasi Indonesia 2019 – 2024 atas, terlihat bahwa inflasi inti (core
inflation) menunjukkan tren fluktuasi,
dengan perbedaan pola yang cukup
mencolok antara barang inti (core good) dan
jasa inti (core service). Pada awal 2020,
inflasi inti mengalami penurunan tajam,
mencerminkan dampak pandemi COVID-19
yang menekan permintaan domestik. Inflasi
inti mencapai titik terendah sekitar 1% di
Sumber : Bank Indonesia pertengahan 2021.(Bank Indonesia, 2024b)
17
Page 22
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Memasuki tahun 2022, inflasi inti mulai menunjukkan kenaikan yang signifikan, dengan inflasi
barang inti (core good) memuncak di atas 4,5% pada paruh kedua tahun tersebut. Peningkatan ini
dipengaruhi oleh kenaikan harga bahan baku global dan pemulihan aktivitas ekonomi pasca-
pandemi. Di sisi lain, inflasi jasa inti (core service) menunjukkan peningkatan yang lebih
moderat, mencapai sekitar 2,5% pada periode yang sama, mencerminkan peningkatan permintaan
pada sektor jasa seperti pariwisata dan transportasi. (Bank Indonesia, 2024b)
Pada 2023, inflasi inti mulai menurun secara bertahap seiring dengan stabilisasi harga global dan
efektivitas kebijakan moneter Bank Indonesia dalam menjaga inflasi terkendali. Pada akhir
periode, inflasi barang inti menurun hingga mendekati 2%, sementara inflasi jasa inti stabil di
kisaran 1,5%. Tren ini menunjukkan keberhasilan dalam menjaga stabilitas harga di tengah upaya
pemulihan ekonomi, meskipun tantangan global seperti ketidakpastian geopolitik tetap
memengaruhi harga komoditas. (Bank Indonesia, 2024b)
Grafik - Proyeksi Inflasi • 2024 : Inflasi diperkirakan berada pada
kisaran 2,5% ±1% sesuai target
pemerintah dan Bank Indonesia. (Fortune
IDN, 2024)
• 2025 hingga 2027: Pemerintah
menetapkan sasaran inflasi tetap stabil
pada rentang 1,5%–3,5%, dengan target
rata-rata di 2,5% per tahun. Hal ini
tercantum dalam Peraturan Menteri
Keuangan yang mengatur kerangka
Sumber : Bank Indonesia ekonomi makro untuk tahun-tahun
tersebut. (N. L. A. Bisnis.com, 2024)
Perkiraan ini mencerminkan fokus pemerintah dan Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas
harga melalui kebijakan moneter yang konsisten dan pengendalian inflasi pangan. Adapun
kondisi ekonomi makro global dan kebijakan fiskal, seperti tarif pajak, juga menjadi faktor
penting yang memengaruhi proyeksi ini.
B. Suku Bunga Indonesia
Bank Indonesia (BI) menerapkan kebijakan moneter yang responsif melalui penyesuaian suku
bunga acuan (BI 7-Day Reverse Repo Rate) untuk menjaga stabilitas ekonomi. Pada awal
pandemi COVID-19, suku bunga acuan diturunkan secara bertahap hingga mencapai level
terendah sebesar 3,50% pada 2021. Kebijakan ini bertujuan untuk mendorong pertumbuhan
kredit dan mendukung pemulihan ekonomi di tengah tekanan ekonomi global dan domestik.
Memasuki 2022, suku bunga acuan mulai dinaikkan kembali secara bertahap sebagai respons
terhadap meningkatnya inflasi global akibat kenaikan harga energi dan pangan, serta untuk
menjaga stabilitas nilai tukar rupiah. Hingga akhir 2023, suku bunga acuan BI berada di kisaran
5,75%, menunjukkan sikap kebijakan moneter yang lebih ketat guna mengendalikan inflasi inti
dan menjaga daya tarik aset keuangan Indonesia bagi investor asing. (Bank Indonesia, 2024a)
18
Page 23
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Kenaikan suku bunga memiliki dampak beragam
pada sektor ekonomi. Di satu sisi, hal ini
Grafik - BI Rate membantu menekan inflasi dan menjaga
stabilitas nilai tukar. Namun, di sisi lain,
kenaikan suku bunga juga berpotensi
memperlambat pertumbuhan kredit, khususnya di
sektor properti dan konsumsi, karena biaya
pinjaman yang lebih tinggi. Meski demikian,
kebijakan ini diimbangi dengan upaya
Sumber : Bank Indonesia (diolah) pemerintah untuk menjaga daya beli masyarakat
melalui subsidi energi dan dukungan fiskal
lainnya. Dengan kombinasi kebijakan moneter
dan fiskal yang tepat, prospek stabilitas ekonomi
Indonesia tetap optimis di tengah dinamika
global.
Grafik 1 - Proyeksi Suku Bunga BI Proyeksi suku bunga acuan (BI Rate) Indonesia
hingga 2027 menunjukkan kecenderungan
stabilitas di tengah dinamika global. Berikut
perkiraan terbaru:
• 2024: BI Rate diperkirakan berada di kisaran
6,0% hingga 6,25%, dengan fokus menjaga
stabilitas nilai tukar rupiah di tengah
Sumber : Bank Indonesia (diolah)
ketidakpastian kebijakan moneter global,
terutama dari AS. Bank Indonesia telah
menurunkan suku bunga pada akhir 2024,
namun diproyeksikan mempertahankan tingkat
suku bunga hingga akhir tahun untuk
mendukung stabilitas ekonomi domestik.
(Bank Indonesia, 2024c)
• 2025-2027: Suku bunga diperkirakan tetap berada di sekitar 6,0%, dengan penyesuaian
kecil tergantung pada tekanan inflasi domestik dan kondisi eksternal seperti nilai tukar dan
aliran modal. Kebijakan BI akan terus diarahkan untuk menjaga stabilitas makroekonomi
dan momentum pertumbuhan, sambil mempertahankan daya tarik portofolio investasi
asing. (M. E. Bisnis.com, 2024)
• Keputusan suku bunga ini sejalan dengan strategi moneter yang bertujuan mengendalikan
inflasi pada sasaran 2,5 ±1% hingga 2027 dan memastikan pertumbuhan kredit yang
mendukung sektor produktif. Hal ini juga mencerminkan upaya BI untuk menyeimbangkan
pertumbuhan ekonomi dan stabilitas keuangan di tengah risiko global. (Bank Indonesia,
2024).
19
Page 24
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
4.2 Gambaran Sosial Ekonomi Provinsi Jawa Barat
Perekonomian Jawa Barat pada triwulan IV 2024 tumbuh sebesar 5,02% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 4,91% (yoy). Pertumbuhan tersebut utamanya
ditopang oleh peningkatan permintaan domestik dan mobilitas masyarakat menjelang periode
HBKN Natal dan Tahun Baru. Dari sisi pengeluaran, kinerja ekonomi dikontribusi oleh
konsumsi rumah tangga, investasi, dan ekspor. Secara keseluruhan tahun 2024, pertumbuhan
ekonomi Jawa Barat tahun 2024 tumbuh sebesar 4,95% (yoy), lebih rendah dibandingkan tahun
2023 sebesar 5,00% (yoy).
Pertumbuhan ekonomi nasional pada 2025 diprakirakan berada pada kisaran 4,7 - 5,5% (yoy).
Prospek ini dipengaruhi oleh prakiraan peningkatan investasi, terutama investasi non bangunan.
Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan ekonomi global dan perekonomian nasional
serta berbagai indikator perekonomian Bank Indonesia optimis pertumbuhan ekonomi Jawa
Barat pada tahun 2025 diprakirakan akan berada pada kisaran 4,7% - 5,5% (yoy). Bank
Indonesia memperkirakan inflasi gabungan kab/kota di Provinsi Jawa Barat tahun 2025 tetap
berada dalam rentang sasaran nasional 2,5±1%, meski diprakirakan relatif lebih tinggi dari
tahun 2024.
4.3 Gambaran Umum Sektor Properti
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan adanya
perlambatan harga properti residensial di pasar primer, baik secara tahunan maupun triwulanan.
Hal ini tercermin dari perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan III
2024, yang secara tahunan tumbuh sebesar 1,46% (yoy), lebih rendah dibandingkan
pertumbuhan pada triwulan sebelumnya yang mencapai 1,76% (yoy). Perlambatan pertumbuhan
IHPR ini disebabkan oleh penurunan harga di seluruh tipe rumah. Harga rumah tipe besar
mengalami perlambatan dari 1,47% (yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 1,04% (yoy) pada
triwulan III 2024. Sementara itu, harga rumah tipe kecil dan menengah masing-masing
melambat dari 2,09% (yoy) menjadi 1,97% (yoy), dan dari 1,45% (yoy) menjadi 1,33% (yoy).
Secara spasial, dari 18 kota yang diamati, tujuh kota mencatat perlambatan IHPR secara tahunan
pada triwulan III 2024. Perlambatan paling signifikan terjadi di Kota Pontianak, dari 5,40%
(yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 3,34% (yoy). Hal serupa terjadi di Kota Padang, dengan
perlambatan dari 2,55% (yoy) menjadi 1,35% (yoy). Sebaliknya, beberapa kota mencatatkan
peningkatan harga rumah, dengan kenaikan tertinggi di Kota Pekanbaru, yang tumbuh dari
1,69% (yoy) menjadi 2,47% (yoy). Kenaikan ini diikuti oleh Kota Bandung, dari 0,89% (yoy)
menjadi 1,16% (yoy), dan Kota Medan, dari 0,86% (yoy) menjadi 1,11% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
20
Page 25
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Pada triwulan III 2024, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa mengalami
pertumbuhan sebesar 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh
4,00% (yoy). Peningkatan permintaan ini terutama terlihat pada segmen perkantoran sewa dan
convention hall. Segmen perkantoran sewa menunjukkan peningkatan signifikan di kota-kota
besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Medan. Sementara itu, permintaan untuk convention hall
meningkat di Jakarta, Palembang, Makassar, dan Denpasar, seiring dengan meningkatnya
aktivitas Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE) yang digelar oleh berbagai
instansi pemerintah. Selain itu, permintaan segmen hotel juga mencatat kenaikan di beberapa
kota, termasuk Balikpapan, yang menjadi tuan rumah Upacara Hari Ulang Tahun (HUT)
Kemerdekaan Republik Indonesia di Ibu Kota Nusantara (IKN), serta Medan yang
menyelenggarakan PON XXI dan berbagai kegiatan nasional lainnya.
Di sisi lain, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual menunjukkan
perlambatan dengan pertumbuhan sebesar 0,27% (yoy), lebih rendah dibandingkan
pertumbuhan triwulan sebelumnya yang mencapai 0,31% (yoy). Perlambatan ini dipengaruhi
oleh menurunnya permintaan lahan industri di kota-kota seperti Semarang, Bogor, Depok,
Bekasi (Bodebek), dan Palembang. Selain itu, penurunan juga terjadi pada segmen warehouse
complex, yang turut berkontribusi pada perlambatan pertumbuhan secara keseluruhan.
sumber : Bank Indonesia
21
Page 26
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
5. PERTIMBANGAN PENILAIAN
5.1 Dasar Penilaian
Penilaian ini telah dibuat dengan mempergunakan dasar “Nilai Pasar” yang mengacu
sepenuhnya pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, Surat Edaran
Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018.
5.2 Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan No. 28/POJK.04/2021, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No.
33/SEOJK.04/2021, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII Tahun 2018.
Berikut adalah tata cara yang kami lakukan, sebelum menerima penugasan penilaian;
Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian sesuai
dengan spesialisasi industri yang terkait dengan Objek penilaian.
1. Kami mengajukan proposal penawaran kepada klien.
2. Menunggu konfirmasi dan persetujuan dari klien.
3. Setelah kami secara resmi mendapat penugas penilaian properti sesuai dengan No.
0336/MIRA/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2026 yang disetujui pada tanggal 2 Juli 2026, maka
kami melakukan penilaian sesuai dengan lingkup penugasan.
5.3 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan,
telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta peruntukan yang
telah ditentukan oleh tata kota setempat, maka kami berpendapat bahwa sampai saat ini subjek
penilaian akan memenuhi prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai industrial.
5.4 Penerapan Metode Dan Pendekatan Penilaian
A. Pendekatan Penilaian Yang di Gunakan
Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode
penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pada Penilaian ini kami
menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
B. Alasan Penggunan Pendekatan
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Biaya, hal ini sesuai
dengan :
1. Berdasarkan analisa yang kami lakukan, properti tersebut memenuhi prinsip “HBU”
sebagai gudang beserta sarana dan fasilitas pendukungnya.
2. Objek memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk dikembangkan
sebagai properti untuk dikembangkan sebagai pergudangan atau industri berserta
fasilitas pendukungnya, dan sesuai dengan peraturan No. 33/SEOJK.04/2021, Point III,
4.a.1 kami dapat menggunakan satu pendekatan penilaian
22
Page 27
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
3. Ketersediaan data pasar tanah yang memadai di sekitar area baik tanah yang
ditawarkana taupun telah transaksi serta informasi yang memadai mengenai biaya,
umur, kondisi dan informasi lainnya dari bangunan dan juga ketersediaan data-data
tersebut sehingga memungkinkan kami untuk menggunakan Pendekatan Biaya.
C. Penerapan Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Suatu pendekatan penilaian properti atau aset lainnya dengan mempertimbangkan
kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seorang dapat
membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang
memberikan kegunaan yang sebanding, tanpa ada biaya tambahan karena penundaan waktu.
Estimasi Penilai berdasarkan pada biaya reproduksi/pengganti dari Properti atau aset yang
dinilai, dikurangi total depresiasi.
Metode ini memisahkan komponen tanah, bangunan – bangunan dan sarana pelengkap
lainnya beserta mesin-mesin dan peralatannya dimana kemudian dijumlahkan untuk
mendapatkan Nilai Pasar properti tersebut, sebagai berikut:
A. Tanah
Penilaian tanah didasarkan atas nilai pasar yang ditentukan dengan menggunakan data
penawaran tanah yang sejenis di sekitar lokasi atau transaksi yang terjadi dimana
kemudian dilakukan penyesuaian atas lokasi, bentuk, luasan, peruntukan, dokumen
legalitas yang dimiliki serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai.
Pada saat peninjauan dilapangan dilakukan kami mendapatkan beberapa data penawaran
atau transaksi, sebagai berikut :
Data 1
Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Ferdy Firdaus (Broker)
Alamat : Jl. Gunung Putri
Koordinat : 6°26'36.6"S 106°54'48.9"E
Luas tanah/bangunan : 22.300 / - m²
Legalitas : SHGB
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, lebih rendah dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 69.100.000.000,-
Indikasi Penawaran/m² : Rp. 2.478.000,-
Data 2
Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Blandina Sylvia (Broker)
Alamat : Jalan Nusa Indah
Koordinat : 6°27'03.3"S 106°54'03.7"E
Luas tanah/bangunan : 1.250 / - m²
Legalitas : SHGB
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, lebih rendah dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 2.500.000.000,-
Indikasi Penawaran : Rp. 1.800.000,-
23
Page 28
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Data 3
Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Sigit (Broker)
Alamat : Jalan Raya Gunung Putri
Koordinat : 6°27'00.1"S 106°54'32.4"E
Luas tanah/bangunan : 3.560 / - m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, lebih rendah dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 13.000.000.000,-
Indikasi Penawaran : Rp. 2.900.000,-
Berdasarkan data-data pasar sejenis dan sebanding yang kami peroleh, harga tanah di
lokasi ini berkisar antara Rp. 1.900.000,- s/d Rp. 3.000.000,- per meter persegi.
Faktor-faktor penyesuaian dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut:
• Legalitas objek dilakukan penyesuaian negative di banding dengan data
pembanding 3
• Lingkungan sekitar objek jika di banding pembanding di lakukan penyesuain
positive di banding data 2, sedangan untuk data 1 dan 3 dilakukan penyesuai
negative
• Bentuk tanah objek yang mengantong jika dibandingkan dengan pembanding 1,
2 dan 3 di lakukan penyesuai negative.
• Luas tanah objek yang lebih besar jika di bandingkan dengan pembanding 1, 2
dan 3 dilakukan penyesuain negative.
• Kondisi tanah yang matang jika di bandingkan dengan pembanding 1,2 dan 3 di
lakukan penyesuaian positive.
B. Bangunan - Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya
Metode ini dikenal pula dengan nama Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost / DRC). Metode ini merupakan metode yang
mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa
dengan utilitas setara. Secara umum, biaya pengganti baru adalah biaya yang relevan
dalam menetukan harga dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada
penggantian aset dengan utilitas yang setara, dan bukan membuat aset yang sama
secara fisik. Biaya Pengganti Baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan
seluruh bentuk keusangan yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini disebut
sebagai Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost).
Adapun langkah perhitungannya adalah sebagai berikut:
1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang
akan membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara.
2. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
3. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan
nilai dari aset.
24
Page 29
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
Berikut adalah rincian dari bangunan dengan metode DRC, sebagai berikut :
Nama Luas Biaya Penggganti Depresiasi Nilai Pasar
Bangunan (m )2 Baru (Rp,-) (Rp,-) (Rp,-)
Gudang 8.408 26.430.500.000 17.708.400.000 8.722.100.000
Kantin & Musholla 150 442.100.000 282.800.000 139.300.000
R Tunggu Supir & Toilet 150 253.700.000 215.600.000 38.100.000
Pos Jaga 12 39.100.000 26.500.000 12.900.000
Total 8.912.400.000
Pembulatan 8.910.000.000
Kertas Kerja Penilai Kami Lampirkan pada Lampiran E.
25
Page 30
Laporan Penilaian Properti
PT. Mitra International Resources, Tbk
6. KESIMPULAN
6.1 Kesimpulan Nilai Properti
Dengan mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, serta
memperhatikan semua factor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan
pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku pada tanggal 31 Maet 2026, kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar untuk tujuan “Jual Beli” adalah sebagai berikut :
Objek Penilaian Nilai Pasar
Tanah dan Bangunan Gudang yang berlokasi di Jalan Raya Gunung Putri, Desa Tlajung
Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tanah (Luas : 25.819 m2) Rp. 47.680.000.000,-
Bangunan (Luas : 8.720 m2) Rp. 8.910.000.000,-
TOTAL Rp. 56.590.000.000,-
Terbilang
(Lima Puluh Enam Miliar Lima Ratus Sembilan Puluh Juta Rupiah)
Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap asset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada
pihak - pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat
laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara
keseluruhan isi laporan maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai,
atau nama dan afiliasi profesional dari penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.
Hormat Kami,
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
Rekan
No. MAPPI : No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti : No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal : No. KEP-803 / KS.13 / 2026
Ijin Penilai Non PMDK : No. KEP-1133 / KS.13 / 2026
Klasifikasi Ijin : Penilaian Properti
RMK : RMK-2017.00337
26
Page 31
LAMPIRAN A
PETA LOKASI &
GAMBAR SITUASI TANAH DAN BANGUNAN
Page 32
LAMPIRAN -PETA LOKASI DAN GAMBAR SITUASI
Pemberi Tugas : PT. Mitra International Resources, Tbk
Alamat Objek : Jalan Raya Gunung Putri , ,
Kelurahan Tlajung Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kab Bogor, Prov Jawa Barat.
Tanggal Penilaian : 31 Maret 2026
PETA LOKASI
LOKASI
Kordinat Google :
6°27'01.5"S 106°54'20.4"E
GAMBAR SITUASI
GAMBAR SITUASI TANAH GAMBAR SITUASI TANAH BANGUNAN
HGB No. 6244
Luas 1.029
HGB No. 6299
Luas 17.329 B A
HGB No. 5692
Luas 2.060
C
HGB No. 5691 Keterangan :
HGB No. 2802 D
Luas 2.986 Luas 2.415 A. Gudang
B. Musholla dan Kantin
C. Ruang Tunggu Supir dan Toilet
Plat Alamat Legenda TIDAK DI SKALA
Tanah Rencana Jalan
Bangunan GSB
Taman
10
Page 33
LAMPIRAN B SALINAN SERTIFIKAT TANAH
Page 34
Page 35
Page 36
Page 37
Page 38
Page 39
Page 40
Page 41
Page 42
Page 43
Page 44
Page 45
Page 46
Page 47
Page 48
Page 49
Page 50
Page 51
Page 52
Page 53
Page 54
Page 55
Page 56
Page 57
Page 58
Page 59
Page 60
Page 61
Page 62
Page 63
Page 64
Page 65
Page 66
Page 67
Page 68
Page 69
Page 70
Page 71
Page 72
Page 73
Page 74
Page 75
Page 76
Page 77
Page 78
Page 79
Page 80
Page 81
LAMPIRAN C SALINAN IJIN MENDIRIKAN GEDUNG
Page 82
Page 83
Page 84
Page 85
Page 86
LAMPIRAN D KERTAS KERJA
Page 87
KERTAS KERJA PENILAIAN TANAH
Nama Pemberi Tugas : PT. Mitra International Resources, Tbk
Alamat Obyek : Jalan Raya Gunung Putri , ,
Kelurahan Tlajung Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kab Bogor, Prov Jawa Barat.
Tgl. Penilaian : 31 Maret 2026
URAIAN OBYEK PENILAIAN DATA 1 DATA 2 DATA 3
1 Foto
2 Jenis Properti Tanah dan Bangunan (Gudang) Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
3 Alamat Jalan Raya Gunung Putri , , Jalan Gunung Putri Jalan Nusa Indah Jalan Raya Gunung Putri
5 Jarak dengan aktiva (m) 500 m 500 m 800 m
6 Sumber Data Ferdy Firdaus Blandina Sylvia Sigit
7 Telepon +62 818-206-000 0822 8926 6677 0811 7249 767
8 Harga Penawaran/Transaksi Rp 69.100.000.000 Rp 2.500.000.000 Rp 13.000.000.000
9 Waktu Penawaran/Transaksi Mar-26 Mar-26 Mar-26
10 Discount 20% 10% 20%
SPESIFIKASI DATA
1 Dokumen Tanah (SHGB) (SHGB) (SHGB) (SHM)
2
2 Luas Tanah (m ) 25.819 22.300 1.250 3.560
3 Bentuk Tanah Mengantong Tidak Beraturan Persegi Panjang Persegi Panjang
4 Lebar Depan / Frontage (m) 20 21 0 0
5 Lebar Jalan (m) 10 10 6 12
6 Letak Tanah Tengah Tengah Tengah Tengah
7 Kondisi Tanah Matang Matang Matang Matang
8 Peruntukan Industrial Campuran Campuran Campuran
9 Kontur Tanah / Topologi Datar, lebih tinggi dari jalan Datar, lebih rendah dari jalan Datar, lebih rendah dari jalan Datar, lebih rendah dari jalan
2
10 Luas Bangunan (m ) 8.408,00 - - -
11 Indikasi Nilai Properti Rp 55.280.000.000 Rp 2.250.000.000 Rp 10.400.000.000
12 Indikasi Nilai Pasar Tanah Rp 55.280.000.000 Rp 2.250.000.000 Rp 10.400.000.000
2
Indikasi Nilai Pasar Tanah / m Rp 2.478.924 Rp 1.800.000 Rp 2.921.348
PENYESUAIAN/ADJUSTMENT (SPI 300/PPPI 1-5.23)
1 5.23.1 Dokumen Kepemilikan (Sertifikat) 0% 0% -1%
3 5.23.2 Waktu Pembayaran (Conth : hard cash atau kredit) 0% 0% 0%
3 5.23.3 Kondisi Penjualan / Kewajaran Transaksi Conth : di Jual Cepat) 0% 0% 0%
4 5.23.4 Biaya Yang Dikeluarkan Setelah Pembelian 0% 0% 0%
5 5.23.5 Kondisi Pasar (Waktu Penjualan) 0% 0% 0%
6 5.23.6 Lokasi
Situasi 0% 0% 0%
Lebar Jalan 0% 0% 0%
Lingkungan Sekitar -10% 20% -5%
Posisi 0% 0% 0%
7 5.23.7 Krakteristik Fisik
Bentuk -10% -15% -15%
Luasan -5% -18% -15%
Topografi / Elevasi 0% 0% 0%
Kondisi 2% 2% 2%
Lebar Muka 0% 0% 0%
8 5.23.8 Karakter Ekonomis untuk Komersial Properti 0% 0% 0%
9 5.23.9 Penggunaan Properti
Peruntukan 0% 0% 0%
(KDB/KLB) 0% 0% 0%
Batasan Lainnya 0% 0% 0%
10 5.23.10 Komponen Tidak Langsung Dalam Penjualan 0% 0% 0%
Total Adjustment -23% -11% -34%
Nilai Indikasi Rp 1.908.771 Rp 1.602.000 Rp 1.928.090
PEMBOBOTAN
Data Pembanding Bobot Nilai Pasar
Data # 1 45,42% Rp 867.058
Data # 2 22,30% Rp 357.238
Data # 3 32,28% Rp 622.302
Indikasi Nilai Pasar Per Meter 100,00% Rp 1.846.598
Luas Tanah (m2) 25.819
Indikasi Nilai Pasar Tanah Rp 47.677.314.340
Dibulatkan Rp 47.680.000.000
7
Page 88
VALUATION WORKINGS (COST APPROACH)
Buildings & Site Improvements HARUS DI ISI
HARUS DI PILIH
Year Valuation 2026
Depreciation
Physical
Description Area (Sqm) Year Build Economic Life Base Cost / Sqm Base Cost Direct Cost* Non Direct Cost** RCN RCN / Sqm Total Depreciation Market Value Conditon Condition
Economic Function Economic
Condition Sub Total
Age
Buildings
1 Bangunan Gudang & Selasar 8.408 2.014 30 2.495.831 20.984.948.299 3.042.817.503 2.402.776.580 26.430.500.000 3.143.494 40% 27% 67% 0% 0% 67% 8.722.100.000 33% Cukup
2 Bangunan Kantin & Musholla 150 2.014 30 2.234.375 335.156.316 48.597.666 38.375.398 422.100.000 2.814.000 40% 27% 67% 0% 0% 67% 139.300.000 33% Cukup
3 Bangunan Ruang Tunggu Supir & Toilet 150 2.014 15 1.342.976 201.446.385 29.209.726 23.065.611 253.700.000 1.691.333 80% 5% 85% 0% 0% 85% 38.100.000 15% Cukup
4 Bangunan Pos Jaga 12 2.014 30 2.586.407 31.036.879 4.500.348 3.553.723 39.100.000 3.258.333 40% 27% 67% 0% 0% 67% 12.900.000 33% Cukup
Sub Total 8.720 27.145.400.000 8.912.400.000
TOTAL PEMBULATAN 27.150.000.000 8.910.000.000
RCN (Replacement Cost New)
*Direct Cost ( Profesional fee 3%, Building Permint 1.5%, Developer Profit 10%)
**Non Direct Cost (VAT 10%)
Page 89
LAMPIRAN E FOTO - FOTO
Page 90
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Mitra International Resources, Tbk
Alamat Objek : Jalan Raya Gunung Putri , ,
Kelurahan Tlajung Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kab Bogor, Prov Jawa Barat.
Tanggal Penilaian : 31 Maret 2026
ASET
TAMPAK DEPAN ASET TAMPAK JALAN DEPAN ASET
ASET
TAMPAK DALAM ASET TAMPAK BANGUNAN GUDANG
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG
9
Page 91
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Mitra International Resources, Tbk
Alamat Objek : Jalan Raya Gunung Putri , ,
Kelurahan Tlajung Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kab Bogor, Prov Jawa Barat.
Tanggal Penilaian : 31 Maret 2026
TAMPAK SELASAR GUDANG TAMPAK DALAM SELASAR GUDANG
TAMPAK BANGUNAN MUHSOLLA DAN KANTIN TAMPAK DALAM BANGUNAN MUSHOLLA DAN KANTIN
TAMPAK SELASAR MUSHOLLA DAN KANTIN TAMPAK SELASAR MUSHOLLA DAN KANTIN
9
Page 92
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Mitra International Resources, Tbk
Alamat Objek : Jalan Raya Gunung Putri , ,
Kelurahan Tlajung Udik, Kecamatan Gunung Putri, Kab Bogor, Prov Jawa Barat.
Tanggal Penilaian : 31 Maret 2026
TAMPAK RUANG TUNGGU SOPIR DAN TOILET TAMPAK RUANG TUNGGU SOPIR DAN TOILET
TAMPAK POS JAGA TAMPAK DALAM POS JAGA
TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET
9
Names mentioned 28 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT. Rama Dinamika Raya.
p.2 ×6
unresolved
org
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN Fahmi Hassan M.
p.3 ×2
unresolved
person
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
· Rekan
p.3 ×2
unresolved
person
Dev
p.3 ×2
unresolved
person
Penilai Publik Fahmi Hassan
p.5
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan
p.6 ×4
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain
p.6 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6 ×24
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.8 ×3
unresolved
org
Penilai Publik KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan
p.8
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.8
unresolved
—
Telefon &
p.8 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.10
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan
p.12
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.13 ×6
unresolved
org
Bapepam
p.13 ×2
unresolved
org
PT. Mitra International
p.18 ×4
unresolved
org
PT. Rama Dinamika
p.18
unresolved
org
Perizinan Terpadu Kabupaten Bogor
p.18
unresolved
org
Menteri Koordinator Bidang Perekonomian
p.19
unresolved
org
Pusat Statistik Indonesia
p.21
unresolved
org
Kota Nusantara
p.25
unresolved
—
Kantin & Musholla
p.29
unresolved
—
R Tunggu Supir & Toilet
p.29
unresolved
—
Jaga
p.29
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
7183 ms
12 Sep 2026 21:45
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}