Back to announcement
20251222_PSDN_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_32014893_lamp7.pdf
Asset transaction Needs review PSDNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 21
Page 1
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
LAPORAN PENILAIAN
F ile N o. 00 07 5 / 2. 0 11 0- 0 0/ P I /0 4 / 00 9 2/1 / X II / 2 02 5
ASET
PT PRASIDHA ANEKA NIAGA TBK
Berlokasi di :
Jalan Ikan Koki No. 5, Kel. Garuntang, Kec. Bumi Waras,
Kota Bandar Lampung, Prov. Lampung
Short Form
Page 2
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
File No. : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025 Jakarta, 5 Desember 2025
SURAT PENGANTAR
Kepada Yth.
Direksi
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Gedung Prasidha
Jl. Siantar No. 6, Kelurahan Cideng
Jakarta Pusat 10150
Perihal : PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN GUDANG
ASET PT PRASIDHA ANEKA NIAGA TBK
Dengan hormat,
Sesuai dengan permintaan Bapak/Ibu, yang tercantum dalam Surat Penawaran yang telah disepakati
bersama dengan Ref. Nomor : 138/X/AV/25/KJPPID&R, tanggal 15 Oktober 2025, kami telah melakukan
penilaian atas harta kekayaan berwujud (Tangible Asset) yang dimiliki oleh PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
(sesuai nama yang tercantum dalam salinan sertifikat tanah yang kami terima).
Dalam rangka untuk Keterbukaan Informasi Dalam Rangka Transaksi Material atas aset PT Prasidha
Aneka Niaga Tbk, Penilai telah melakukan revisi laporan penilaian terdahulu dengan File No.
00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025, tertanggal 31 Oktober 2025, dengan adanya perubahan terhadap
isi Laporan Penilaian maka Penilai menerbitkan kembali Laporan Penilaian dengan File No. 00075/2.0110-
00/PI/04/0092/1/XII/2025 tertanggal 5 Desember 2025. Terdapat penambahan pengungkapan dan
penjelasan mengacu pada Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021, dan perubahan halaman pada laporan
ini, diuraikan sebagai berikut :
1. Penilai telah menambahkan kertas kerja penilaian menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach), serta asumsi-
asumsi yang digunakan untuk perhitungan aset.pada Bab Penilaian.
2. Penilai telah menambahkan kertas kerja dasar penentuan harga sewa gudang pada halaman 14 dan
15.
3. Penilai telah menambahkan penjelasan dasar penentuan biaya perbaikan pada Tahun 2025 dan
2026 pada halaman 17.
4. Penilai telah menambahkan penjelasan dasar penentuan tingkat hunian pada halaman 16.
5. Penilai telah menambahkan kertas kerja menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode
DCF pada halaman 19.
6. Penilai telah menambahkan penjelasan dasar pertimbangan dan data pembanding menggunakan
Indikasi Nilai Pasar dengan menggunakan elemen perbandingan properti serta kertas kerja
perhitungannya pada halaman 20 – 24.
-i-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 3
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
7. Penilai telah manambahkan penjelasan dasar penentuan bobot (37,39%, 22,41% dan 39,66%) untuk
data pembanding 1,2 dan 3 pada perhitungan nilai pasar tanah pada halaman 23.
8. Penilai telah menambahkan penjelasan dasar klasifikasi kondisi aset bangunan pada halaman 25.
9. Penilai telah manambahkan penjelasan dasar penentuan Biaya Reproduksi Baru dan Nilai Indikasi
Pasar untuk seluruh bangunan termasuk bangunan kantor, bangunan mess staf, bangunan mess
karyawan, bangunan diesel/genset, bangunan pos jaga dan sarana pendukung pada halaman 25.
10. Penilai telah menambahkan penjelasan dasar penilai menetapkan bobot untuk pendekatan
pendapatan dan pendekatan biaya untuk rekonsiliasi indikasi nilai aset pada Resume Penilaian
halaman xx dan pada Bab Penilaian halaman 33.
11. Penilai mengkonfirmasi bahwa penilaian aset tidak termasuk sarana pendukung seperti yang
dimaksud pada Keterbukaan Informasi, sesuai hasil konfirmasi kami kepada Pemberi Tugas. Kami
mengklarifikasi bahwa penilaian aset terdiri atas aset Tanah, Bangunan, dan Sarana Pelengkap,
dimana sarana pelengkap yang dimaksud dalam laporan penilaian aset merupakan satu kesatuan
fungsi dengan aset tanah dan bangunan untuk dapat beroperasi dengan normal.
IDENTIFIKASI STATUS PENILAI
Kami, KJPP Ihot, Dollar dan Raymond, dalam batas-batas kemampuan kami sebagai perusahaan
Penilai Independen berdasarkan Surat Keputusan dari Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
1408/KM.1/2012, dengan izin usaha No 2.12.0110, tanggal 27 November 2012, dan Penilai terdaftar pada
profesi penunjang pasar modal dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Kami sebagai Penilai menyatakan :
- Dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak.
- Tidak mempunyai potensi benturan kepentingan baik aktual ataupun potensial dengan pemberi
tugas, pengguna laporan dan/atau obyek penilaian.
- Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Penanda Tangan Laporan Penilaian adalah Penilai Publik, yang tergabung di KJPP Ihot, Dollar dan
Raymond, dengan Izin Penilai Properti sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No. 42/KM.1/2009,
dengan Izin Penilai Publik No. P-1.09.00092 STTD No. STTD.PP-27/PJ-1/PM.02/2023 pada tanggal 12
April 2023.
IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas adalah PT Prasidha Aneka Niaga Tbk, beralamat di Gedung Prasidha, Jalan Siantar No.
6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusat 10150, Tel. (62-21) 35285058, Fax. (62-21) 3860809, E-mail:
corp_sec@prasidha.co.id, Website : www.prasidha.co.id, bergerak dibidang pengolahan dan perdagangan
hasil bumi.
IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah PT Prasidha Aneka Niaga Tbk, beralamat di Gedung Prasidha, Jalan Siantar
No. 6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusat 10150, Tel. (62-21) 35285058, Fax. (62-21) 3860809, E-mail:
Corp_Sec@prasidha.co.id, Website : www.prasidha.co.id, bergerak dibidang pengolahan dan
perdagangan hasil bumi.
- ii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 4
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian
Objek penilaian yang dimaksud dalam penilaian berupa Tanah dan Bangunan Gudang serta Bangunan
Pendukung Lainnya, dilengkapi dengan Sarana Pelengkap. Total luas tanah adalah 53.680 m2, total luas
bangunan adalah ±32.095 m2. Objek penilaian berlokasi di Jalan Ikan Koki No. 5, RT 01/00, Kel.
Garuntang, Kec. Bumi Waras, Kota Bandar Lampung, Prov. Lampung.
Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang diterima dari Pihak Pemberi Tugas, bentuk kepemilikan objek penilaian
adalah Kepemilikan Tunggal, objek penilaian sesuai kepemilikan tanah HGB No. 04/Grt, HGB No. 05/Grt
dan HGB No. 06/Grt, seluruhnya terdaftar atas nama PT Prasidha Aneka Niaga Tbk. Keterangan lebih
rinci berkaitan dengan Kepemilikan, akan diungkapkan dalam Laporan Penilaian ini.
Kami mengasumsikan bahwa data tersebut sah, akurat, dan dapat dipercaya, serta tidak terdapat masalah
dalam hal kepemilikan/legalitas atas objek penilaian dan dengan demikian objek dapat dipindahtangankan
(transferrable).
Uraian lengkap kepemilikan diuraikan pada bagian lain dalam Laporan Penilaian ini.
JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Hasil penilaian ini dinyatakan dalam mata uang Indonesia Rupiah (Rp.).
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud penilaian ini adalah guna menentukan pendapat Nilai Pasar (Market Value) atas aset dimaksud.
Sedangkan Tujuan penilaian adalah untuk kepentingan Transaksi Jual-Beli, dan oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk tujuan/penggunaan lainnya.
DASAR NILAI
Sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian diatas, yaitu kepentingan transaksi jual-beli, maka Dasar Nilai
yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
Definisi Nilai Pasar akan diuraikan pada sub Bab “Istilah dalam Penilaian”.
TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI
Tanggal Penilaian yang ditetapkan yaitu 30 Juni 2025, sedangkan tanggal inspeksi dilaksanakan yaitu
22 Oktober 2025.
Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal
inspeksi, kami menyusun laporan ini berdasarkan prosedur penilaian yang lazim, antara lain berisi :
• Surat Pengantar, Identifikasi Status Penilai, Identifikasi Pemberi Tugas, Identifikasi Pengguna
Laporan, Identifikasi Objek Penilaian Dan Kepemilikan, Jenis Mata Uang Yang Digunakan, Maksud
Dan Tujuan Penilaian, Dasar Nilai, Tanggal Penilaian Dan Tanggal Inspeksi, Tingkat Kedalaman
Investigasi, Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan, Asumsi Dan Asumsi Khusus,
Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI, Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak
- iii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 5
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Sedang (Atau Sudah) Dinilai Oleh KJPP Lain, Pernyataan Tertulis Dari Pihak Pemberi Tugas, Variabel
Yang Dapat Mempengaruhi Nilai (Subsequent Event), Independensi Penilaian, Sifat Penugasan,
Istilah Dalam Penilaian, Pendekatan Penilaian, Pendekatan Penilaian Yang Digunakan.
• Asumsi dan Kondisi Pembatas..
• Uraian lengkap tentang aset yang dinilai dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
• Peta lokasi, gambar situasi tanah, gambar situasi bangunan dan foto-foto aset yang dinilai.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
a) Penilai telah dapat melakukan inspeksi atas Objek Penilaian dan tidak terdapat keterbatasan yang
membatasi dilakukannya inspeksi dimaksud.
b) Untuk kepentingan penilaian, Penilai dapat mengakses dan memeriksa/mem-verifikasi data dan
informasi terkait objek penilaian.
c) Penilai menerima salinan dokumen dan/atau legalitas atas objek penilaian tanpa melakukan
pemeriksaan keabsahan data dan informasi dimaksud.
d) Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi di dalam Objek, yang dapat membawa efek negatif
terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab Penilai, sebab verifikasi atas bagian-bagian yang
tersembunyi dari Objek merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya.
e) Luas tanah yang digunakan dalam penilaian ini adalah sesuai dengan luasan yang tercantum di
dalam salinan sertifikat yang kami terima dan dilakukan pemeriksaan batas-batas yang dinilai
berdasarkan dokumen yang diberikan.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi dan data yang bersumber dari Pemberi Tugas dan Pihak yang diberi kuasa oleh Pemberi Tugas
bersifat rahasia. Data-data yang digunakan dalam proses penilaian ini diterima dari Pihak Pemberi Tugas
dan sumber-sumber lain. Data-data tersebut meliputi :
i. Data yang diterima dari Pihak Pemberi Tugas, antara lain :
a) Surat pernyataan atas penugasan penilaian aset PT Prasidha Aneka Niaga TBK
No. 02/X/PAN/2025 tanggal 17 Oktober 2025.
b) Salinan Sertifikat terdiri dari HGB No. 04/Grt, HGB No. 05/Grt dan HGB No. 06/Grt, terdaftar
atas nama PT Prasidha Aneka Niaga Tbk.
c) Peta rincik tanah.
d) Salinan Izin Bangunan No. PU.030/300/1984 Tanggal 11 September 1984.
e) Salinan Izin Bangunan No. PU.030/380/1984 Tanggal 19 November 1984.
f) Salinan Izin Bangunan No. PU.030/316/Tata Kota/1985 Tanggal 6 September 1985.
g) Salinan Izin Bangunan No. 650.388.2.2/1987 Tanggal 25 Juli 1987.
h) Salinan Izin Mendirikan Bangunan No. 156/IMB/BKPMD/II/1989 Tanggal 20 Februari 1989.
i) Salinan Keterangan Situasi Bangunan No. 91/G/DTK/VIII/1991 Tanggal 20 Maret 1991.
j) Salinan Izin Bangunan No. No. 148.IPM.1991 Tanggal 1 April 1991.
k) Gambar situasi bangunan.
l) Salinan PBB tahun 2025.
ii. Data yang berasal dari sumber-sumber lain :
a) Data pembanding dari penjual, instansi berwenang, media cetak dan elektronik.
b) Data dari pihak Pemerintah dan lembaga riset.
c) Data lainnya yang berkaitan dan digunakan dalam penilaian ini.
- iv -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 6
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Untuk tujuan penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa data-data tersebut di atas adalah benar, akurat
dan dapat dipercaya.
ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Asumsi :
1) Data dan informasi terkait kepemilikan, penguasaan, ukuran dan jumlah atas objek penilaian yang
diterima oleh Penilai dari Pemberi Tugas atau pihak terkait lainnya, diasumsikan wajar, akurat, benar,
dan disetujui digunakan untuk penilaian.
2) Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan tanah yang sah
secara hukum, dapat dialihkan atau dipindahtangankan atau diperjualbelikan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan, atau halangan apapun.
3) Objek penilaian diasumsikan bebas dari sengketa dan permasalahan hukum.
4) Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai.
5) Penilaian tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terkait dengan penjualan dan pengalihan
kepada pihak lain.
6) Objek Penilaian diasumsikan bebas dari pencemaran lingkungan.
7) Objek Penilaian diasumsikan merupakan properti yang memiliki kemampuan menghasilkan
pendapatan dan digunakan sendiri.
8) Luasan yang dipergunakan dalam penilaian didasarkan atas dokumen dan informasi dari Pihak
Pemberi Tugas. Luas tanah yang digunakan didasarkan sesuai salinan dokumen hak kepemilikan,
dan diasumsikan bahwa luas tersebut adalah benar, akurat dan dapat dipercaya. Jika ternyata luas
tersebut berbeda, maka penilaian ini tidak berlaku dan harus dilakukan penilaian ulang.
9) Luas bangunan yang digunakan didasarkan sesuai pengukuran luas bangunan secara fisik.
Asumsi Khusus :
Tidak ada.
KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN KEPI, SPI DAN PERATURAN OJK
Laporan Penilaian disusun berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), Standar Penilaian Indonesia
(SPI) Edisi VII – 2018) serta Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021.
KONFIRMASI BAHWA OBJEK PENILAIAN TIDAK SEDANG (ATAU SUDAH) DINILAI OLEH KJPP
LAIN
Sebagaimana telah dikonfirmasikan dalam Kontrak Penawaran yang ditandatangani oleh Pihak Pemberi
Tugas, bahwa benar, Objek Penilaian dimaksud tidak sedang dinilai atau telah dinilai oleh Penilai Publik
(KJPP) lainnya untuk maksud dan tujuan yang sama, pengguna laporan yang sama, dan tanggal penilaian
yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan). Apabila ternyata terdapat
kondisi yang berbeda dari yang dinyatakan dalam konfirmasi diatas, maka Kami, KJPP Ihot, Dollar dan
Raymond dibebaskan dari segala tuntutan.
-v-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 7
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
PERNYATAAN TERTULIS DARI PIHAK PEMBERI TUGAS
Sebagaimana yang dinyatakan dalam Surat Pernyataan atas Penugasan Penilaian Aset 02/X/PAN/2025
tertanggal 17 Oktober 2025, yang dibuat oleh Pihak Pemberi Tugas, bahwa semua data dan informasi
yang diberikan oleh Pihak Pemberi Tugas kepada Kami, KJPP Ihot, Dollar dan Raymond, adalah benar
dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya.
VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (SUBSEQUENT EVENT)
Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent event) yang dapat
mempengaruhi nilai setelah tanggal penilaian per 30 Juni 2025 sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan ini.
INDEPENDENSI PENILAIAN
1. Dalam melakukan penilaian ini kami tidak mempunyai benturan kepentingan apapun dengan pihak-
pihak PT Prasidha Aneka Niaga Tbk sebagai Pemilik Aset, Pihak Pemberi Tugas dan sekaligus
Pengguna Laporan ini.
2. Nilai yang kami kemukakan dalam laporan ini tidak memiliki hubungan dengan biaya jasa (fee) yang
kami terima.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang maupun dimasa akan datang atas aset
yang dinilai atau dari nilai yang diperoleh.
SIFAT PENUGASAN
Penugasan bersifat Independen.
ISTILAH DALAM PENILAIAN
Dalam penilaian ini, kami menggunakan istilah-istilah sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum
– Pasal 1.7).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101. Butir 3.1, SPI Edisi VII - 2018).
Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu properti
baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian. (Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 - Ketentuan Umum – angka 27).
Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost) merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu
properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian (SPI 310 c.4 SPI Edisi VII 2018).
- vi -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 8
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Metode Biaya Pengganti adalah metode yang mengindikasikan Nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 –
Penjelasan Pasal 48.a).
Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu
properti baru yang sama atau identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat
pada tanggal penilaian. (Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum – angka 28).
Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu
properti baru yang sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
tanggal penilaian. (SPI 310 c.3 SPI Edisi VII 2018).
Metode Biaya Reproduksi adalah metode yang mengindikasikan Nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat replika aset (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Penjelasan Pasal 48.b).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset
tersebut. (KPUP 10.1 SPI Edisi-VII 2018).
Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib melakukan
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Pasal 50).
PENDEKATAN PENILAIAN
Untuk menentukan nilai properti dimaksud dalam penilaian, pada umumnya menggunakan tiga
pendekatan penilaian (approaches) yang lazim dilakukan, yaitu :
1. PENDEKATAN PASAR (MARKET APPROACH)
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.
(Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum pasal 1.18 dan Surat Edaran OJK
No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum - angka 17).
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan
aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
Penawaran tersedia (KPUP.15.1 SPI Edisi VII 2018).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya
sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan
informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu
dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan
dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan
dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset
yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai (KPUP.15.2 SPI Edisi VII 2018).
- vii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 9
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Properti yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan atau penawaran) properti sejenis
yang terdapat dipasar. Harga jual dianalisis dengan menerapkan satuan perbandingan yang sesuai
dan dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada dengan didasarkan faktor-faktor penyesuaian
yang relevan. (KPUP Jenis Properti 2.9.a.1 SPI Edisi VII 2018).
Dalam pelaksanaannya Aset yang dinilai dibandingkan dengan data pembanding, baik yang sudah
transaksi maupun data penawaran yang diperoleh : agen aset, iklan dan pemilik aset serta orang-
orang yang relevan, faktor-faktor yang disesuaikan antara lain: lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi,
kondisi fisik, luas, akses dan faktor waktu dll.
Pendekatan Pasar dapat diilustrasikan sebagai berikut :
Comparable 1 Comparable 2
Transacted /
Market Asking Price
Price = Comparable
Subject + Adjustment
SUBJECT
Comparable 3 Comparable 4
Normally 3 up to 4 comparables
2. PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum – pasal 1.19 dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021
– Ketentuan Umum – angka 18)
Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real properti ditentukan oleh kapasitas untuk
menghasilkan pendekatan dari real properti tersebut. Pendekatan Pendapatan juga bergntung pada
prinsip antisipasi, dimana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa depan (aliran
pendapatan).
• Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan data pendapatan dan pengeluaran dari properti
pembanding untuk memperoleh pendapatan (operasional) bersih properti yang dinilai. Kapitalisasi
dilakukan baik dengan penerapan tingkat kapitalisasi tunggal/single rate (overall capitalization rate
atau all risks yield) pada satu pendapatan tahunan, maupun dengan penerapan yield atau tingkat
diskonto (mencerminkan ukuran pengembalian investasi, ROI) pada serangkaian pendapatan
selama periode proyeksi (SPI 300 - Penilaian Real Properti). Penerapan Pendekatan Pendapatan
mempunyai dua alternative, yaitu Metode Kapitalisasi Pendapatan dan Metode Arus Kas
Terdiskonto (DCF).
- viii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 10
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
• Dikarenakan investor biasanya menitikberatkan pertimbangannya pada tingkat pengembalian
investasi, asumsi atau input yang mendasari perkiraan nilai yang dihasilkan dari Pendekatan
Pendapatan dapat dibandingkan dengan kinerja dari alternatif investasi properti dan investasi
keuangan lainnya.
• Pendekatan Pendapatan terutama sering diterapkan pada kepemilikan 100% (termasuk seluruh
pemegang saham atau partner) dari kepemilikan ekuitas atas properti yang disewakan. (KPUP
Jenis Properti 2.9.b SPI Edisi VII 2018).
NOI NOI NOI NOI Terminal
Year +1 Year +2 Year +3 Year +n Value
NOI
Current Year
Discounted Cash Flow To Present Value
PV PV +1 PV +2 PV +3 PV +n PV TV
Net
Present
Value
Net Present NOI 1 NOI 2 NOI 3 NOI n PV
= + + + + +
Value (1+ r1)1 (1+ r2)2 (1+ r3)3 (1+ r n)n TV
Ʃ
N
Dimana :
NOIi NOI = Net Operating Income
(1+r)i V = Value
V =i=1 r = Discount Rate
3. PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum – pasal
1.20 dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum – angka 19).
Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan
biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi
properti lama dengan penggunaan yang sama, tampa mempertimbangkan antara lain biaya akibat
penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif kewirausahaan atau
keuntungan/kerugian developer ditambahkan pada tanah dan biaya konstruksi. Untuk properti yang
lebih tua, Pendekatan Biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan
keusangan fungsional. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis
perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada dipasar atau dalam
praktek penilaian.
- ix -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 11
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan, pertama yang dapat dipergunakan dalam
estimasi Nilai Pasar dan kedua yang tidak dapat dipergunakan untuk estimasi Nilai Pasar. Jika
Pendekatan Biaya diterapkan untuk estimasi Nilai Pasar, maka semua unsur pendekatan tersebut
harus diambil berdasarkan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. Jika
Pendekatan Biaya diterapkan pada situasi dan kondisi selain Nilai Pasar, maka sebagian unsur-unsur
yang dipergunakan tidak berdasarkan pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan Biaya dengan
menerapkan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) yang menggabungkan unsur-unsur yang
didasarkan pada data pasar dengan unsur-unsur bukan data pasar, tidak dapat dianggap sebagai
Nilai Pasar. Penerapan yang berbeda antara Pendekatan Biaya dan pendekatan lainnya untuk
memperkirakan Nilai Pasar, jangan sampai membingungkan atau menimbulkan salah pengertian
dalam penggunaan, penyajian maupun penerapannya. (KPUP Jenis Properti 2.9.c SPI Edisi VII
2018).
a) Indikasi Nilai Tanah digunakan dengan pendekatan data pasar dengan asumsi tanah dalam
kosong (tanah kosong).
b) Indikasi Nilai Bangunan digunakan dengan mengestimasi biaya pembangunan baru diatas
tanah tersebut, dikurangi dengan penyusutan fisik, penyusutan fungsi dan penyusutan ekonomis.
c) Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu
property baru yang setara dengan objek penilaian, berdasarkanharga pasaran setempat pada
Tanggal Penilaian/Cut off date. Atau Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) adalah
estimasi biaya untuk mereproduksi suatu property baru yang sama atau identik dengan objek
penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian/Cut off date.
d) Penyusutan adalah besarnya pengurangan Nilai obyek penilaian yang disebabkan oleh adanya
kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional obsolescence) dan
keusangan ekonomis (economic obsolescence).
Penyusutan adalah besarnya pengurangan Nilai objek Penilaian yang disebabkan oleh adanya
kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional obsolescence) dan
keusangan ekonomis (economic obsolescence). (Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 –
Ketentuan Umum – angka 32)
Depresiasi / Keusangan (SPI 106 6.8 SPI Edisi VII 2018)
• Penyusutan fisik (Physical Depreciation) kehilangan utilitas yang disebabkan oleh
kerusakan fisik aset atau komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.
• Keusangan fungsional atau teknis (Function Obsolescence or technical) Kehilangan
utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang dinilai dibandingkan dengan penggantinya
seperti desain, spesifikasi dan teknologi yang sudah ketinggalan jaman.
• Keusangan eksternal atau ekonomis (Obsolescence external or Economical)
Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor ekonomi, lokasi atau faktor eksternal lainnya.
Keusangan jenis ini dapat berupa temporer atau permanen.
-x-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 12
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Pendekatan Biaya dapat di-ilustrasikan seperti pada gambar dibawah ini :
+
[Cost of New Building] –
[Value of Property] [Value of Land]
[Depreciation]
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Pemilihan metode dalam penilaian sangat tergantung dari obyek yang dinilai, serta ketersediaan data di
lapangan. Mempertimbangkan jenis dari Objek Penilaian yaitu berupa Tanah dan Bangunan Gudang,
serta mengacu pada maksud dan tujuan penilaian, sesuai dengan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021
– Bab X dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Bab III, tentang Pendekatan Penilaian,
Metode Penilaian dan Prosedur Penilaian, maka dalam penilaian ini digunakan 2 (dua) Pendekatan
Penilaian yaitu Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach). Nilai
Pasar atas properti sebagai kesimpulan nilai diperoleh dari hasil rekonsiliasi atau pembobotan terhadap
indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari perhitungan kedua pendekatan penilaian tersebut.
ALASAN DAN PROSEDUR PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
A. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Alasan Penggunaan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) bahwa :
1) Pelaku pasar melihat kemampuan aset untuk menghasilkan pendapatan sebagai unsur penting
yang mempengaruhi nilai.
2) Objek yang dinilai masih dapat memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and
best use) sebagai properti yang menghasilkan pendapatan untuk disewakan.
Prosedur Penggunaan Pendekatan Pendapatan (Income Approach), dengan Metode Diskonto Arus
Kas / Discounted Cash Flow (DCF) Method, adalah sebagai berikut :
1) Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding.
2) Mengestimasi pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income / PGI) dengan
memperhatikan keandalan asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan dan rencana
pendapatan atas aset dimaksud.
3) Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah
dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss)
untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income).
4) Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan asumsi-asumsi
yang digunakan, data historis yang digunakan, dan biaya perawatan.
5) Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan
pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.
6) Menentukan tingkat diskonto.
7) Menentukan prosedur pendiskontoan.
- xi -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 13
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
8) Mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi
nilai obyek penilaian.
9) Dalam hal terdapat Terminal Value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi nilai, maka
penilai properti dapat menggunakan rumus :
TV = NOI (n+1)
R
(SPI 106.6.4.d - SPI Edisi VII 2018)
Dimana :
TV = Terminal Value
NOI (n+1) = Net Operating Income di tahun ke n plus 1
R = Tingkat Kapitalisasi
B. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Alasan Penggunaan Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah bahwa :
1) Aset yang dinilai merupakan tanah dan bangunan, sehingga digunakan pendekatan biaya,
dimana pendekatan ini dapat mencerminkan pemikiran pelaku pasar yang menghubungkan nilai
dengan biaya.
2) Pendekatan biaya adalah pendekatan yang secara teoritikal dapat mem-breakdown properti ke
dalam tanah dan bangunan.
3) Pendekatan biaya mempertimbangkan biaya untuk menciptakan sebuah bangunan baru yang
memiliki kondisi fisik dan kegunaan fungsi yang optimal, serta memperhitungkan biaya yang
perlu dikeluarkan untuk menjadikan aset yang dinilai menjadi sama seperti bangunan baru
tersebut.
4) Pendekatan biaya adalah pendekatan yang mendasari logikanya kepada prinsip substitusi, yaitu
bahwa Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan
dengan biaya pembelian properti lain yang sama.
5) Pendekatan biaya adalah pendekatan yang memperhitungkan Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New).
6) Pendekatan biaya adalah pendekatan yang juga memperhitungkan :
- Kerugian nilai yang disebabkan oleh kondisi fisik dan hubungannya dengan kualitas
materialnya dalam jumlah persen (loss in value due to physical deterioration).
- Segi desain dan kapasitas normalnya untuk mengetahui ada tidaknya keusangan desain
atau penggunaan yang secara ekonomis kurang tepat sehingga menuimbulkan kerugian
nilai secara fungsional (loss in value due to functional obsolescence)
- Faktor-faktor luar yang berpengaruh seperti perubahan peruntukan atau perubahan
peraturan pemerintah yang berhubungan dengan perizinan yang akan menimbulkan
hilangnya pemanfaatan dari bangunan tersebut (loss in due external factors).
Prosedur Penggunaan Pendekatan Biaya (Cost Approach), dengan metode biaya reproduksi adalah
sebagai berikut :
1) Memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan perbandingan data pasar dengan
asumsi tanah kosong.
- xii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 14
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
2) Mengestimasi biaya perolehan bangunan, sarana pelengkap yaitu Biaya Reproduksi Baru (New
Reproduction Cost) atau Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost), dengan menggunakan
teknik meter persegi, melalui prosedur sebagai berikut :
• Menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan biaya reproduksi baru
dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis.
• Dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan properti
pembanding yang sebanding dan sejenis, maka dilakukan penyesuaian.
• Memperhatikan persyaratan sebagai berikut:
- properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use);
- properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil; dan
- nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat
diketahui.
• Mengestimasi Penyusutan, meliputi :
i. Penyusutan Fisik
Dalam penilaian ini kami Mengestimasi sisa umur ekonomis bangunan
dipengaruhi oleh tahun dibangun dengan cara mengurangkan umur ekonomis
dengan umur efektif, dibagi dengan umur ekonomis. Penentuan umur ekonomis
bangunan berdasarkan referensi data Umur Ekonomis yang dikeluarkan asosiasi
Penilai MAPPI, dimana Bangunan Gudang kelas konstruksi menengah adalah 40
tahun, sedangkan Bangunan Pendukung Lainnya diantaranya Kantor, Mess Staf
dan Karyawan, Pos Jaga, bangunan diesel/genset adalah 30 tahun. Penentuan
umur efektif diestimasi dengan cara mengurangkan tahun penilaian dengan tahun
dibangun.
- xiii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 15
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Besarnya sisa umur ekonomis bangunan dimaksud dipengaruhi oleh tahun
dibangun dengan cara mengurangkan umur ekonomis dengan umur efektif, dibagi
dengan umur ekonomis.
Formula yang di gunakan :
Sisa umur ekonomi = (U ek – U ef )
U ek
U ek = umur ekonomis
U ef = umur efektif
ii. Penyusutan Fungsional
iii. Penyusutan Ekonomis
• Mengurangkan besarnya estimasi biaya reproduksi baru yang telah dihitung dengan jumlah
penyusutan, maka diperoleh Nilai Pasar Bangunan.
• Nilai Pasar Properti adalah Nilai Pasar Tanah ditambah dengan Nilai Pasar Bangunan.
- xiv -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 16
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Asumsi dan Kondisi Pembatas yang digunakan sesuai Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Bab IX
Pasal 31.
1. Laporan penilaian aset ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian. Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan tanah
yang sah secara hukum, dapat dialihkan, dan bebas dari ikatan, tuntutan, atau halangan apapun;
3. Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber dari dan/atau telah
divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. KJPP Ihot Dollar & Raymond bertanggung jawab atas Laporan Penilaian properti dan kesimpulan
nilai akhir;
5. Penilaian dan Laporan Penilaian bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
6. Penilai telah melakukan identifikasi atas status hukum objek Penilaian;
7. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai
dan hasil dari penilaian yang dilakukan;
8. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen
yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh pihak pemberi tugas kepada kami adalah benar,
termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi,
turunan dan salinan yang diberikan pemberi tugas pada kami adalah sesuai dengan yang
terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai dan tanda yang terdapat pada
dokumen tersebut adalah benar adanya;
9. Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai;
10. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari pencemaran lingkungan;
11. Luas tanah adalah didasarkan atas dokumen hak kepemilikan dan informasi dari Pihak Pemberi
Tugas; sedangkan luas bangunan berdasarkan pengukuran fisik di lapangan, dan diasumsikan
bahwa luas tersebut adalah benar, akurat dan dapat dipercaya. Jika ternyata luas tersebut
berbeda, maka penilaian ini tidak berlaku dan harus dilakukan penilaian ulang;
12. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi dimana Pemberi
Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan di dalamnya atas aset terkait;
13. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud.
Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul;
14. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain
yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan;
- xv -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 17
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
15. KJPP Ihot Dollar & Raymond telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian–bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang
tidak terlihat. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak berkewajiban unuk melakukan pemeriksaan
terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan
pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik;
16. Nilai Tanah dan Bangunan yang melekat pada tanah merupakan satu kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan, pemisahan nilai dalam laporan ini antara tanah dan bangunan hanya berlaku dalam
proses penilaian yang digunakan dalam laporan ini;
17. Penilaian dilakukan dengan berdasarkan pada kondisi pasar yang ada pada tanggal penilaian,
dan dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang penilai percaya mewakili kondisi ekonomi
pada saat tanggal penilaian. Namun demikian faktor-faktor penyesuaian yang diterapkan dalam
perhitungan tersebut bukanlah merupakan prediksi akurat terhadap perekonomian global dimasa
yang akan datang;
18. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pemerintah maupun swasta yang berkaitan
dengan kondisi aset dimaksud dalam hal ini rezoning, pembatasan, market condition dan
sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami (penilai);
19. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain,
kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat
pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang
akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku;
20. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara
detail, melainkan data yang diterima dari klien;
21. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak
memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP Ihot Dollar & Raymond mengubah
penilaian;
22. Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan;
23. Nilai yang dilaporkan disini dinyatakan dalam mata uang Indonesia, yang didasari pemahaman
bahwa pasar properti dimaksud yaitu Rupiah. Untuk itu penggunaan selain mata uang rupiah
dinyatakan tidak berlaku;
24. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini;
25. Laporan sah jika telah ditandatangani oleh yang ditunjuk perusahaan dengan dibubuhi stempel
KJPP Ihot Dollar & Raymond.
- xvi -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 18
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
KESIMPULAN NILAI
Setelah melakukan peninjauan dan pemeriksaan langsung di lokasi aset, mengumpulkan data intern dan
extern yang menyangkut aset, menganalisa, membandingkan serta melakukan penyesuaian atas semua
faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, dan dengan menggunakan metode penilaian yang
disebutkan di atas mengikuti prosedur appraisal yang lazim; dengan tidak terlepas dari pernyataan dan
catatan dalam laporan ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset PT Prasidha Aneka Niaga Tbk,
yang dimaksud pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 69.669.100.000,-
(ENAM PULUH SEMBILAN MILYAR ENAM RATUS ENAM PULUH SEMBILAN JUTA
SERATUS RIBU RUPIAH)
KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND – Certified Business And Asset Appraisers tidak mengemukakan
pendapat tentang pemilikan aset, dan penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa status aset adalah baik
dan jelas, serta dapat diperjualbelikan atau dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain.
Dengan ini dinyatakan, bahwa kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan dikemudian
hari atas aset ataupun nilai yang dilaporkan.
Hormat kami,
KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND
Ihot Parasian Gultom, SE, MAPPI (Cert)
Pemimpin Rekan
No. Izin Penilai Publik : P-1.09.00092
No. STTD : STTD.PP-27/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Properti
No. MAPPI : 96-S-00724
- xvii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 19
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menerangkan bahwa :
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan
pemahaman terbaik dari Penilai;
2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai, dan tidak terdapat benturan
kepentingan dalam melaksanakan penilaian ini;
4. Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan; Penilai tidak menerima
imbalan jasa selain dari jasa penilaian yang telah disepakati;
5. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018, serta Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 dan Surat
Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021.
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah (MAPPI);
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis objek penilaian yang dinilai;
8. Penilai melakukan inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai;
9. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan
professional dalam menyiapkan laporan penilaian.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date).
11. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian Aset.
12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
13. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai.
14. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
15. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung-jawabkan.
- xviii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 20
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia 2018 (SPI Edisi VII - 2018), serta Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021.
1. Penilai Independen :
Ihot Parasian Gultom, SE., MAPPI (Cert) : _______________________
Izin Penilai Publik No. : P.1.09.00092
STTD No. : STTD.PP-27/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Properti
MAPPI No. : 96-S-00724
2. Reviewer :
Sandrayani Oktaviona, S.Kom : _______________________
No. Register : RMK-2017.01356
MAPPI No. 12-T-03554
3. Penilai dan Surveyor :
Andika Kurniawan, S.TP : _______________________
No. Register : RMK-2017.01358
MAPPI No. 13-T-03960
Sutrisno : _______________________
MAPPI No. 11-P-03045
- xix -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Page 21
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
RESUME PENILAIAN
No. Uraian Luas (m2) Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
I. Pendekatan Pendapatan
Terdiri dari Bangunan Gudang yang disewakan 30.048 61.243.800.000
II. Pendekatan Biaya, terdiri dari :
a Penilaian Aset Tanah 53.680 67.610.200.000
b Penilaian Aset Bangunan, terdiri dari :
1 Gudang D dan bangunan tambahan 16.112 5.417.800.000
2 Pos Jaga 1, Mess Security, Kantin 84 5.300.000
3 Gudang A, B, C 8.016 1.092.600.000
4 Mess Staf 2 (2 unit) 299 21.200.000
5 Gudang Pintu 1 - 8 6.120 838.800.000
6 Kantor 286 36.600.000
7 Pos Jaga 2 10 700.000
8 Mess Karyawan 1 (6 unit) 796 56.300.000
9 Rumah Diesel 84 12.200.000
10 Mess Karyawan 2 (1 unit) 120 7.100.000
11 Mess Staf 1 (2 unit) 168 11.900.000
Jumlah Aset Bangunan 32.095 7.500.500.000
c Sarana Pelengkap Lot 175.300.000
Jumlah Pendekatan Biaya 75.286.000.000
Rekonsiliasi Nilai :
Peraturan Indikasi Hasil
No Pendekatan Metode OJK No. Nilai Pasar Bobot Rekonsiliasi
28/POJK.04/2021 (Rp) (Rp)
Pendekatan Diskonto arus Bab XII 61.243.800.000 40% 24.497.520.000
1
Pendapatan kas (DCF) Pasal 42 s/d 44
Pendekatan Metode Biaya Bab XIII 75.286.000.000 60% 45.171.600.000
2
Biaya Reproduksi Pasal 45 s/d 49
Nilai Pasar 69.669.120.000
Nilai Pasar (Pembulatan) 69.669.100.000
Hasil Rekonsiliasi didasarkan dari hasil perhitungan dengan mempertimbangkan 2 (dua) Indikasi Nilai
Pasar, menggunakan bobot Pendekatan Pendapatan sebesar 40% dan bobot Pendekatan Biaya sebesar
60%. Bobot yang diterapkan pada Pendekatan Biaya lebih besar dari bobot Pendekatan Pendapatan
dikarenakan Penilai lebih meyakini hasil menggunakan Pendekatan Biaya. Pendekatan Biaya dapat
terukur karena data pasar tanah dan data biaya pembangunan baru bangunan tersedia. Sedangkan dalam
Pendekatan Pendapatan tidak terdapat data pembanding yang benar-benar sama, sejenis dan sebanding
dengan objek penilaian, serta terdapat ketidakpastian yang signifikan mengenai estimasi jumlah dan waktu
terjadinya pendapatan di masa depan terkait dengan aset yang dinilai, sehingga walaupun dilakukan
penyesuaian (adjustment), penggunaan Pendekatan Pendapatan kurang mencerminkan Nilai Pasar dari
objek penilaian.
- xx -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk – Short Form
File No : 00075/2.0110-00/PI/04/0092/1/XII/2025
Names mentioned 9 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Ihot
p.3 ×4
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.3
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3
unresolved
org
KJPP Ihot Dollar
p.16 ×12
unresolved
person
RAYMOND Ihot Parasian Gultom
p.18 ×2
unresolved
person
Ihot Parasian Gultom, SE, MAPPI (Cert)
· Pemimpin Rekan
p.18
unresolved
person
Sandrayani Oktaviona
p.20
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
6181 ms
12 Sep 2026 22:32
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}