Back to announcement
20251114_PSDN_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_31985294_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review PSDNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 80
Page 1
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
LAPORAN PENILAIAN
F ile N o. 00 06 5 / 2. 0 11 0- 0 0/ P I /0 4 / 00 9 2/1 / X /2 0 2 5
ASET
PT PRASIDHA ANEKA NIAGA TBK
Berlokasi di :
Jalan Ikan Koki No. 5, Kel. Garuntang, Kec. Bumi Waras,
Kota Bandar Lampung, Prov. Lampung
Page 2
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
File No. : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025 Jakarta, 31 Oktober 2025
SURAT PENGANTAR
Kepada Yth.
Direksi
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Gedung Prasidha
Jl. Siantar No. 6, Kelurahan Cideng
Jakarta Pusat 10150
Perihal : PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN GUDANG
ASET PT PRASIDHA ANEKA NIAGA TBK
Dengan hormat,
Sesuai dengan permintaan Bapak/Ibu, yang tercantum dalam Surat Penawaran yang telah disepakati
bersama dengan Ref. Nomor : 138/X/AV/25/KJPPID&R, tanggal 15 Oktober 2025, kami telah melakukan
penilaian atas harta kekayaan berwujud (Tangible Asset) yang dimiliki oleh PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
(sesuai nama yang tercantum dalam salinan sertifikat tanah yang kami terima).
IDENTIFIKASI STATUS PENILAI
Kami, KJPP Ihot, Dollar dan Raymond, dalam batas-batas kemampuan kami sebagai perusahaan
Penilai Independen berdasarkan Surat Keputusan dari Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
1408/KM.1/2012, dengan izin usaha No 2.12.0110, tanggal 27 November 2012, dan Penilai terdaftar pada
profesi penunjang pasar modal dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Kami sebagai Penilai menyatakan :
- Dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak.
- Tidak mempunyai potensi benturan kepentingan baik aktual ataupun potensial dengan pemberi
tugas, pengguna laporan dan/atau obyek penilaian.
- Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Penanda Tangan Laporan Penilaian adalah Penilai Publik, yang tergabung di KJPP Ihot, Dollar dan
Raymond, dengan Izin Penilai Properti sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No. 42/KM.1/2009,
dengan Izin Penilai Publik No. P-1.09.00092 STTD No. STTD.PP-27/PJ-1/PM.02/2023 pada tanggal 12
April 2023.
IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas adalah PT Prasidha Aneka Niaga Tbk, beralamat di Gedung Prasidha, Jalan Siantar No.
6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusat 10150, Tel. (62-21) 35285058, Fax. (62-21) 3860809, E-mail:
corp_sec@prasidha.co.id, Website : www.prasidha.co.id, bergerak dibidang pengolahan dan perdagangan
hasil bumi.
-i-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 3
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah PT Prasidha Aneka Niaga Tbk, beralamat di Gedung Prasidha, Jalan Siantar
No. 6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusat 10150, Tel. (62-21) 35285058, Fax. (62-21) 3860809, E-mail:
Corp_Sec@prasidha.co.id, Website : www.prasidha.co.id, bergerak dibidang pengolahan dan
perdagangan hasil bumi.
IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian
Objek penilaian yang dimaksud dalam penilaian berupa Tanah dan Bangunan Gudang serta Bangunan
Pendukung Lainnya, dilengkapi dengan Sarana Pelengkap. Total luas tanah adalah 53.680 m2, total luas
bangunan adalah ±32.095 m2. Objek penilaian berlokasi di Jalan Ikan Koki No. 5, RT 01/00, Kel.
Garuntang, Kec. Bumi Waras, Kota Bandar Lampung, Prov. Lampung.
Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang diterima dari Pihak Pemberi Tugas, bentuk kepemilikan objek penilaian
adalah Kepemilikan Tunggal, objek penilaian sesuai kepemilikan tanah HGB No. 04/Grt, HGB No. 05/Grt
dan HGB No. 06/Grt, seluruhnya terdaftar atas nama PT Prasidha Aneka Niaga Tbk. Keterangan lebih
rinci berkaitan dengan Kepemilikan, akan diungkapkan dalam Laporan Penilaian ini.
Kami mengasumsikan bahwa data tersebut sah, akurat, dan dapat dipercaya, serta tidak terdapat masalah
dalam hal kepemilikan/legalitas atas objek penilaian dan dengan demikian objek dapat dipindahtangankan
(transferrable).
Uraian lengkap kepemilikan diuraikan pada bagian lain dalam Laporan Penilaian ini.
JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Hasil penilaian ini dinyatakan dalam mata uang Indonesia Rupiah (Rp.).
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud penilaian ini adalah guna menentukan pendapat Nilai Pasar (Market Value) atas aset dimaksud.
Sedangkan Tujuan penilaian adalah untuk kepentingan Transaksi Jual-Beli, dan oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk tujuan/penggunaan lainnya.
DASAR NILAI
Sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian diatas, yaitu kepentingan transaksi jual-beli, maka Dasar Nilai
yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
Definisi Nilai Pasar akan diuraikan pada sub Bab “Istilah dalam Penilaian”.
TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI
Tanggal Penilaian yang ditetapkan yaitu 30 Juni 2025, sedangkan tanggal inspeksi dilaksanakan yaitu
22 Oktober 2025.
- ii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 4
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal
inspeksi, kami menyusun laporan ini berdasarkan prosedur penilaian yang lazim, antara lain berisi :
• Surat Pengantar, Identifikasi Status Penilai, Identifikasi Pemberi Tugas, Identifikasi Pengguna
Laporan, Identifikasi Objek Penilaian Dan Kepemilikan, Jenis Mata Uang Yang Digunakan, Maksud
Dan Tujuan Penilaian, Dasar Nilai, Tanggal Penilaian Dan Tanggal Inspeksi, Tingkat Kedalaman
Investigasi, Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan, Asumsi Dan Asumsi Khusus,
Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI, Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak
Sedang (Atau Sudah) Dinilai Oleh KJPP Lain, Pernyataan Tertulis Dari Pihak Pemberi Tugas, Variabel
Yang Dapat Mempengaruhi Nilai (Subsequent Event), Independensi Penilaian, Sifat Penugasan,
Istilah Dalam Penilaian, Pendekatan Penilaian, Pendekatan Penilaian Yang Digunakan.
• Asumsi dan Kondisi Pembatas..
• Uraian lengkap tentang aset yang dinilai dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
• Peta lokasi, gambar situasi tanah, gambar situasi bangunan dan foto-foto aset yang dinilai.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
a) Penilai telah dapat melakukan inspeksi atas Objek Penilaian dan tidak terdapat keterbatasan yang
membatasi dilakukannya inspeksi dimaksud.
b) Untuk kepentingan penilaian, Penilai dapat mengakses dan memeriksa/mem-verifikasi data dan
informasi terkait objek penilaian.
c) Penilai menerima salinan dokumen dan/atau legalitas atas objek penilaian tanpa melakukan
pemeriksaan keabsahan data dan informasi dimaksud.
d) Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi di dalam Objek, yang dapat membawa efek negatif
terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab Penilai, sebab verifikasi atas bagian-bagian yang
tersembunyi dari Objek merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya.
e) Luas tanah yang digunakan dalam penilaian ini adalah sesuai dengan luasan yang tercantum di
dalam salinan sertifikat yang kami terima dan dilakukan pemeriksaan batas-batas yang dinilai
berdasarkan dokumen yang diberikan.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi dan data yang bersumber dari Pemberi Tugas dan Pihak yang diberi kuasa oleh Pemberi Tugas
bersifat rahasia. Data-data yang digunakan dalam proses penilaian ini diterima dari Pihak Pemberi Tugas
dan sumber-sumber lain. Data-data tersebut meliputi :
i. Data yang diterima dari Pihak Pemberi Tugas, antara lain :
a) Surat pernyataan atas penugasan penilaian aset PT Prasidha Aneka Niaga TBK
No. 02/X/PAN/2025 tanggal 17 Oktober 2025.
b) Salinan Sertifikat terdiri dari HGB No. 04/Grt, HGB No. 05/Grt dan HGB No. 06/Grt, terdaftar
atas nama PT Prasidha Aneka Niaga Tbk.
c) Peta rincik tanah.
d) Salinan Izin Bangunan No. PU.030/300/1984 Tanggal 11 September 1984.
e) Salinan Izin Bangunan No. PU.030/380/1984 Tanggal 19 November 1984.
f) Salinan Izin Bangunan No. PU.030/316/Tata Kota/1985 Tanggal 6 September 1985.
g) Salinan Izin Bangunan No. 650.388.2.2/1987 Tanggal 25 Juli 1987.
h) Salinan Izin Mendirikan Bangunan No. 156/IMB/BKPMD/II/1989 Tanggal 20 Februari 1989.
i) Salinan Keterangan Situasi Bangunan No. 91/G/DTK/VIII/1991 Tanggal 20 Maret 1991.
j) Salinan Izin Bangunan No. No. 148.IPM.1991 Tanggal 1 April 1991.
- iii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 5
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
k) Gambar situasi bangunan.
l) Salinan PBB tahun 2025.
ii. Data yang berasal dari sumber-sumber lain :
a) Data pembanding dari penjual, instansi berwenang, media cetak dan elektronik.
b) Data dari pihak Pemerintah dan lembaga riset.
c) Data lainnya yang berkaitan dan digunakan dalam penilaian ini.
Untuk tujuan penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa data-data tersebut di atas adalah benar, akurat
dan dapat dipercaya.
ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Asumsi :
1) Data dan informasi terkait kepemilikan, penguasaan, ukuran dan jumlah atas objek penilaian yang
diterima oleh Penilai dari Pemberi Tugas atau pihak terkait lainnya, diasumsikan wajar, akurat, benar,
dan disetujui digunakan untuk penilaian.
2) Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan tanah yang sah
secara hukum, dapat dialihkan atau dipindahtangankan atau diperjualbelikan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan, atau halangan apapun.
3) Objek penilaian diasumsikan bebas dari sengketa dan permasalahan hukum.
4) Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai.
5) Penilaian tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terkait dengan penjualan dan pengalihan
kepada pihak lain.
6) Objek Penilaian diasumsikan bebas dari pencemaran lingkungan.
7) Objek Penilaian diasumsikan merupakan properti yang memiliki kemampuan menghasilkan
pendapatan dan digunakan sendiri.
8) Luasan yang dipergunakan dalam penilaian didasarkan atas dokumen dan informasi dari Pihak
Pemberi Tugas. Luas tanah yang digunakan didasarkan sesuai salinan dokumen hak kepemilikan,
dan diasumsikan bahwa luas tersebut adalah benar, akurat dan dapat dipercaya. Jika ternyata luas
tersebut berbeda, maka penilaian ini tidak berlaku dan harus dilakukan penilaian ulang.
9) Luas bangunan yang digunakan didasarkan sesuai pengukuran luas bangunan secara fisik.
Asumsi Khusus :
Tidak ada.
KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN KEPI, SPI DAN PERATURAN OJK
Laporan Penilaian disusun berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), Standar Penilaian Indonesia
(SPI) Edisi VII – 2018) serta Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021.
KONFIRMASI BAHWA OBJEK PENILAIAN TIDAK SEDANG (ATAU SUDAH) DINILAI OLEH KJPP
LAIN
Sebagaimana telah dikonfirmasikan dalam Kontrak Penawaran yang ditandatangani oleh Pihak Pemberi
Tugas, bahwa benar, Objek Penilaian dimaksud tidak sedang dinilai atau telah dinilai oleh Penilai Publik
(KJPP) lainnya untuk maksud dan tujuan yang sama, pengguna laporan yang sama, dan tanggal penilaian
- iv -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 6
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan). Apabila ternyata terdapat
kondisi yang berbeda dari yang dinyatakan dalam konfirmasi diatas, maka Kami, KJPP Ihot, Dollar dan
Raymond dibebaskan dari segala tuntutan.
PERNYATAAN TERTULIS DARI PIHAK PEMBERI TUGAS
Sebagaimana yang dinyatakan dalam Surat Pernyataan atas Penugasan Penilaian Aset 02/X/PAN/2025
tertanggal 17 Oktober 2025, yang dibuat oleh Pihak Pemberi Tugas, bahwa semua data dan informasi
yang diberikan oleh Pihak Pemberi Tugas kepada Kami, KJPP Ihot, Dollar dan Raymond, adalah benar
dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya.
VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (SUBSEQUENT EVENT)
Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent event) yang dapat
mempengaruhi nilai setelah tanggal penilaian per 30 Juni 2025 sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan ini.
INDEPENDENSI PENILAIAN
1. Dalam melakukan penilaian ini kami tidak mempunyai benturan kepentingan apapun dengan pihak-
pihak PT Prasidha Aneka Niaga Tbk sebagai Pemilik Aset, Pihak Pemberi Tugas dan sekaligus
Pengguna Laporan ini.
2. Nilai yang kami kemukakan dalam laporan ini tidak memiliki hubungan dengan biaya jasa (fee) yang
kami terima.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang maupun dimasa akan datang atas aset
yang dinilai atau dari nilai yang diperoleh.
SIFAT PENUGASAN
Penugasan bersifat Independen.
ISTILAH DALAM PENILAIAN
Dalam penilaian ini, kami menggunakan istilah-istilah sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum
– Pasal 1.7).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101. Butir 3.1, SPI Edisi VII - 2018).
Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu properti
baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian. (Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 - Ketentuan Umum – angka 27).
-v-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 7
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost) merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu
properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian (SPI 310 c.4 SPI Edisi VII 2018).
Metode Biaya Pengganti adalah metode yang mengindikasikan Nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 –
Penjelasan Pasal 48.a).
Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu
properti baru yang sama atau identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat
pada tanggal penilaian. (Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum – angka 28).
Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu
properti baru yang sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
tanggal penilaian. (SPI 310 c.3 SPI Edisi VII 2018).
Metode Biaya Reproduksi adalah metode yang mengindikasikan Nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat replika aset (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Penjelasan Pasal 48.b).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset
tersebut. (KPUP 10.1 SPI Edisi-VII 2018).
Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib melakukan
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Pasal 50).
PENDEKATAN PENILAIAN
Untuk menentukan nilai properti dimaksud dalam penilaian, pada umumnya menggunakan tiga
pendekatan penilaian (approaches) yang lazim dilakukan, yaitu :
1. PENDEKATAN PASAR (MARKET APPROACH)
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.
(Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum pasal 1.18 dan Surat Edaran OJK
No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum - angka 17).
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan
aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
Penawaran tersedia (KPUP.15.1 SPI Edisi VII 2018).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya
sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan
informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu
dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan
dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan
dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset
yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai (KPUP.15.2 SPI Edisi VII 2018).
- vi -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 8
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Properti yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan atau penawaran) properti sejenis
yang terdapat dipasar. Harga jual dianalisis dengan menerapkan satuan perbandingan yang sesuai
dan dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada dengan didasarkan faktor-faktor penyesuaian
yang relevan. (KPUP Jenis Properti 2.9.a.1 SPI Edisi VII 2018).
Dalam pelaksanaannya Aset yang dinilai dibandingkan dengan data pembanding, baik yang sudah
transaksi maupun data penawaran yang diperoleh : agen aset, iklan dan pemilik aset serta orang-
orang yang relevan, faktor-faktor yang disesuaikan antara lain: lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi,
kondisi fisik, luas, akses dan faktor waktu dll.
Pendekatan Pasar dapat diilustrasikan sebagai berikut :
Comparable 1 Comparable 2
Transacted /
Market Asking Price
Price = Comparable
Subject + Adjustment
SUBJECT
Comparable 3 Comparable 4
Normally 3 up to 4 comparables
2. PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum – pasal 1.19 dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021
– Ketentuan Umum – angka 18)
Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real properti ditentukan oleh kapasitas untuk
menghasilkan pendekatan dari real properti tersebut. Pendekatan Pendapatan juga bergntung pada
prinsip antisipasi, dimana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa depan (aliran
pendapatan).
• Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan data pendapatan dan pengeluaran dari properti
pembanding untuk memperoleh pendapatan (operasional) bersih properti yang dinilai. Kapitalisasi
dilakukan baik dengan penerapan tingkat kapitalisasi tunggal/single rate (overall capitalization rate
atau all risks yield) pada satu pendapatan tahunan, maupun dengan penerapan yield atau tingkat
diskonto (mencerminkan ukuran pengembalian investasi, ROI) pada serangkaian pendapatan
selama periode proyeksi (SPI 300 - Penilaian Real Properti). Penerapan Pendekatan Pendapatan
mempunyai dua alternative, yaitu Metode Kapitalisasi Pendapatan dan Metode Arus Kas
Terdiskonto (DCF).
- vii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 9
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
• Dikarenakan investor biasanya menitikberatkan pertimbangannya pada tingkat pengembalian
investasi, asumsi atau input yang mendasari perkiraan nilai yang dihasilkan dari Pendekatan
Pendapatan dapat dibandingkan dengan kinerja dari alternatif investasi properti dan investasi
keuangan lainnya.
• Pendekatan Pendapatan terutama sering diterapkan pada kepemilikan 100% (termasuk seluruh
pemegang saham atau partner) dari kepemilikan ekuitas atas properti yang disewakan. (KPUP
Jenis Properti 2.9.b SPI Edisi VII 2018).
NOI NOI NOI NOI Terminal
Year +1 Year +2 Year +3 Year +n Value
NOI
Current Year
Discounted Cash Flow To Present Value
PV PV +1 PV +2 PV +3 PV +n PV TV
Net
Present
Value
Net Present NOI 1 NOI 2 NOI 3 NOI n PV
= + + + + +
Value (1+ r1)1 (1+ r2)2 (1+ r3)3 (1+ r n)n TV
Ʃ
N
Dimana :
NOIi NOI = Net Operating Income
(1+r)i V = Value
V =i=1 r = Discount Rate
3. PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum – pasal
1.20 dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum – angka 19).
Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan
biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi
properti lama dengan penggunaan yang sama, tampa mempertimbangkan antara lain biaya akibat
penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif kewirausahaan atau
keuntungan/kerugian developer ditambahkan pada tanah dan biaya konstruksi. Untuk properti yang
lebih tua, Pendekatan Biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan
keusangan fungsional. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis
perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada dipasar atau dalam
praktek penilaian.
- viii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 10
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan, pertama yang dapat dipergunakan dalam
estimasi Nilai Pasar dan kedua yang tidak dapat dipergunakan untuk estimasi Nilai Pasar. Jika
Pendekatan Biaya diterapkan untuk estimasi Nilai Pasar, maka semua unsur pendekatan tersebut
harus diambil berdasarkan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. Jika
Pendekatan Biaya diterapkan pada situasi dan kondisi selain Nilai Pasar, maka sebagian unsur-unsur
yang dipergunakan tidak berdasarkan pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan Biaya dengan
menerapkan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) yang menggabungkan unsur-unsur yang
didasarkan pada data pasar dengan unsur-unsur bukan data pasar, tidak dapat dianggap sebagai
Nilai Pasar. Penerapan yang berbeda antara Pendekatan Biaya dan pendekatan lainnya untuk
memperkirakan Nilai Pasar, jangan sampai membingungkan atau menimbulkan salah pengertian
dalam penggunaan, penyajian maupun penerapannya. (KPUP Jenis Properti 2.9.c SPI Edisi VII
2018).
a) Indikasi Nilai Tanah digunakan dengan pendekatan data pasar dengan asumsi tanah dalam
kosong (tanah kosong).
b) Indikasi Nilai Bangunan digunakan dengan mengestimasi biaya pembangunan baru diatas
tanah tersebut, dikurangi dengan penyusutan fisik, penyusutan fungsi dan penyusutan ekonomis.
c) Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu
property baru yang setara dengan objek penilaian, berdasarkanharga pasaran setempat pada
Tanggal Penilaian/Cut off date. Atau Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) adalah
estimasi biaya untuk mereproduksi suatu property baru yang sama atau identik dengan objek
penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian/Cut off date.
d) Penyusutan adalah besarnya pengurangan Nilai obyek penilaian yang disebabkan oleh adanya
kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional obsolescence) dan
keusangan ekonomis (economic obsolescence).
Penyusutan adalah besarnya pengurangan Nilai objek Penilaian yang disebabkan oleh adanya
kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional obsolescence) dan
keusangan ekonomis (economic obsolescence). (Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 –
Ketentuan Umum – angka 32)
Depresiasi / Keusangan (SPI 106 6.8 SPI Edisi VII 2018)
• Penyusutan fisik (Physical Depreciation) kehilangan utilitas yang disebabkan oleh
kerusakan fisik aset atau komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.
• Keusangan fungsional atau teknis (Function Obsolescence or technical) Kehilangan
utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang dinilai dibandingkan dengan penggantinya
seperti desain, spesifikasi dan teknologi yang sudah ketinggalan jaman.
• Keusangan eksternal atau ekonomis (Obsolescence external or Economical)
Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor ekonomi, lokasi atau faktor eksternal lainnya.
Keusangan jenis ini dapat berupa temporer atau permanen.
- ix -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 11
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Pendekatan Biaya dapat di-ilustrasikan seperti pada gambar dibawah ini :
+
[Cost of New Building] –
[Value of Property] [Value of Land]
[Depreciation]
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Pemilihan metode dalam penilaian sangat tergantung dari obyek yang dinilai, serta ketersediaan data di
lapangan. Mempertimbangkan jenis dari Objek Penilaian yaitu berupa Tanah dan Bangunan Gudang,
serta mengacu pada maksud dan tujuan penilaian, sesuai dengan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021
– Bab X dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Bab III, tentang Pendekatan Penilaian,
Metode Penilaian dan Prosedur Penilaian, maka dalam penilaian ini digunakan 2 (dua) Pendekatan
Penilaian yaitu Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach). Nilai
Pasar atas properti sebagai kesimpulan nilai diperoleh dari hasil rekonsiliasi atau pembobotan terhadap
indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari perhitungan kedua pendekatan penilaian tersebut.
ALASAN DAN PROSEDUR PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
A. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Alasan Penggunaan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) bahwa :
1) Pelaku pasar melihat kemampuan aset untuk menghasilkan pendapatan sebagai unsur penting
yang mempengaruhi nilai.
2) Objek yang dinilai masih dapat memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and
best use) sebagai properti yang menghasilkan pendapatan untuk disewakan.
Prosedur Penggunaan Pendekatan Pendapatan (Income Approach), dengan Metode Diskonto Arus
Kas / Discounted Cash Flow (DCF) Method, adalah sebagai berikut :
1) Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding.
2) Mengestimasi pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income / PGI) dengan
memperhatikan keandalan asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan dan rencana
pendapatan atas aset dimaksud.
3) Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah
dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss)
untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income).
4) Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan asumsi-asumsi
yang digunakan, data historis yang digunakan, dan biaya perawatan.
5) Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan
pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.
6) Menentukan tingkat diskonto.
7) Menentukan prosedur pendiskontoan.
-x-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 12
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
8) Mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi
nilai obyek penilaian.
9) Dalam hal terdapat Terminal Value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi nilai, maka
penilai properti dapat menggunakan rumus :
TV = NOI (n+1)
R
(SPI 106.6.4.d - SPI Edisi VII 2018)
Dimana :
TV = Terminal Value
NOI (n+1) = Net Operating Income di tahun ke n plus 1
R = Tingkat Kapitalisasi
B. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Alasan Penggunaan Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah bahwa :
1) Aset yang dinilai merupakan tanah dan bangunan, sehingga digunakan pendekatan biaya,
dimana pendekatan ini dapat mencerminkan pemikiran pelaku pasar yang menghubungkan nilai
dengan biaya.
2) Pendekatan biaya adalah pendekatan yang secara teoritikal dapat mem-breakdown properti ke
dalam tanah dan bangunan.
3) Pendekatan biaya mempertimbangkan biaya untuk menciptakan sebuah bangunan baru yang
memiliki kondisi fisik dan kegunaan fungsi yang optimal, serta memperhitungkan biaya yang
perlu dikeluarkan untuk menjadikan aset yang dinilai menjadi sama seperti bangunan baru
tersebut.
4) Pendekatan biaya adalah pendekatan yang mendasari logikanya kepada prinsip substitusi, yaitu
bahwa Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan
dengan biaya pembelian properti lain yang sama.
5) Pendekatan biaya adalah pendekatan yang memperhitungkan Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New).
6) Pendekatan biaya adalah pendekatan yang juga memperhitungkan :
- Kerugian nilai yang disebabkan oleh kondisi fisik dan hubungannya dengan kualitas
materialnya dalam jumlah persen (loss in value due to physical deterioration).
- Segi desain dan kapasitas normalnya untuk mengetahui ada tidaknya keusangan desain
atau penggunaan yang secara ekonomis kurang tepat sehingga menuimbulkan kerugian
nilai secara fungsional (loss in value due to functional obsolescence)
- Faktor-faktor luar yang berpengaruh seperti perubahan peruntukan atau perubahan
peraturan pemerintah yang berhubungan dengan perizinan yang akan menimbulkan
hilangnya pemanfaatan dari bangunan tersebut (loss in due external factors).
Prosedur Penggunaan Pendekatan Biaya (Cost Approach), dengan metode biaya reproduksi adalah
sebagai berikut :
1) Memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan perbandingan data pasar dengan
asumsi tanah kosong.
- xi -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 13
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
2) Mengestimasi biaya perolehan bangunan, sarana pelengkap yaitu Biaya Reproduksi Baru (New
Reproduction Cost) atau Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost), dengan menggunakan
teknik meter persegi, melalui prosedur sebagai berikut :
• Menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan biaya pembangunan dari
properti pembanding yang sebanding dan sejenis.
• Dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan properti
pembanding yang sebanding dan sejenis, maka dilakukan penyesuaian.
• Memperhatikan persyaratan sebagai berikut:
- properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use);
- properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil; dan
- nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat
diketahui.
• Mengestimasi Penyusutan, meliputi :
i. Penyusutan Fisik
Dalam penilaian ini kami mengestimasi umur ekonomis Bangunan Gudang
berdasarkan referensi adalah 40 tahun, serta Bangunan Pendukung Lainnya
diantaranya Kantor, Mess Staf dan Karyawan, Pos Jaga berdasarkan referensi
adalah 30 tahun
Besarnya sisa umur ekonomis bangunan dimaksud dipengaruhi oleh tahun
dibangun dengan cara mengurangkan umur ekonomis dengan umur efektif, dibagi
dengan umur ekonomis.
- xii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 14
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Formula yang di gunakan :
Sisa umur ekonomi = (U ek – U ef )
U ek
U ek = umur ekonomis
U ef = umur efektif
ii. Penyusutan Fungsional
iii. Penyusutan Ekonomis
• Mengurangkan besarnya estimasi biaya yang telah dihitung dengan jumlah penyusutan,
maka diperoleh Nilai Pasar Bangunan.
• Nilai Pasar Properti adalah Nilai Pasar Tanah ditambah dengan Nilai Pasar Bangunan.
- xiii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 15
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Asumsi dan Kondisi Pembatas yang digunakan sesuai Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Bab IX
Pasal 31.
1. Laporan penilaian aset ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian. Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan tanah
yang sah secara hukum, dapat dialihkan, dan bebas dari ikatan, tuntutan, atau halangan apapun;
3. Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber dari dan/atau telah
divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. KJPP Ihot Dollar & Raymond bertanggung jawab atas Laporan Penilaian properti dan kesimpulan
nilai akhir;
5. Penilaian dan Laporan Penilaian bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
6. Penilai telah melakukan identifikasi atas status hukum objek Penilaian;
7. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai
dan hasil dari penilaian yang dilakukan;
8. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen
yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh pihak pemberi tugas kepada kami adalah benar,
termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi,
turunan dan salinan yang diberikan pemberi tugas pada kami adalah sesuai dengan yang
terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai dan tanda yang terdapat pada
dokumen tersebut adalah benar adanya;
9. Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai;
10. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari pencemaran lingkungan;
11. Luas tanah adalah didasarkan atas dokumen hak kepemilikan dan informasi dari Pihak Pemberi
Tugas; sedangkan luas bangunan berdasarkan pengukuran fisik di lapangan, dan diasumsikan
bahwa luas tersebut adalah benar, akurat dan dapat dipercaya. Jika ternyata luas tersebut
berbeda, maka penilaian ini tidak berlaku dan harus dilakukan penilaian ulang;
12. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi dimana Pemberi
Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan di dalamnya atas aset terkait;
13. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud.
Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul;
14. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain
yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan;
- xiv -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 16
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
15. KJPP Ihot Dollar & Raymond telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian–bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang
tidak terlihat. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak berkewajiban unuk melakukan pemeriksaan
terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan
pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik;
16. Nilai Tanah dan Bangunan yang melekat pada tanah merupakan satu kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan, pemisahan nilai dalam laporan ini antara tanah dan bangunan hanya berlaku dalam
proses penilaian yang digunakan dalam laporan ini;
17. Penilaian dilakukan dengan berdasarkan pada kondisi pasar yang ada pada tanggal penilaian,
dan dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang penilai percaya mewakili kondisi ekonomi
pada saat tanggal penilaian. Namun demikian faktor-faktor penyesuaian yang diterapkan dalam
perhitungan tersebut bukanlah merupakan prediksi akurat terhadap perekonomian global dimasa
yang akan datang;
18. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pemerintah maupun swasta yang berkaitan
dengan kondisi aset dimaksud dalam hal ini rezoning, pembatasan, market condition dan
sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami (penilai);
19. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain,
kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat
pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang
akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku;
20. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara
detail, melainkan data yang diterima dari klien;
21. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak
memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP Ihot Dollar & Raymond mengubah
penilaian;
22. Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan;
23. Nilai yang dilaporkan disini dinyatakan dalam mata uang Indonesia, yang didasari pemahaman
bahwa pasar properti dimaksud yaitu Rupiah. Untuk itu penggunaan selain mata uang rupiah
dinyatakan tidak berlaku;
24. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini;
25. Laporan sah jika telah ditandatangani oleh yang ditunjuk perusahaan dengan dibubuhi stempel
KJPP Ihot Dollar & Raymond.
- xv -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 17
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
KESIMPULAN NILAI
Setelah melakukan peninjauan dan pemeriksaan langsung di lokasi aset, mengumpulkan data intern dan
extern yang menyangkut aset, menganalisa, membandingkan serta melakukan penyesuaian atas semua
faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, dan dengan menggunakan metode penilaian yang
disebutkan di atas mengikuti prosedur appraisal yang lazim; dengan tidak terlepas dari pernyataan dan
catatan dalam laporan ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset PT Prasidha Aneka Niaga Tbk,
yang dimaksud pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 69.669.100.000,-
(ENAM PULUH SEMBILAN MILYAR ENAM RATUS ENAM PULUH SEMBILAN JUTA
SERATUS RIBU RUPIAH)
KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND – Certified Business And Asset Appraisers tidak mengemukakan
pendapat tentang pemilikan aset, dan penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa status aset adalah baik
dan jelas, serta dapat diperjualbelikan atau dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain.
Dengan ini dinyatakan, bahwa kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan dikemudian
hari atas aset ataupun nilai yang dilaporkan.
Hormat kami,
KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND
Ihot Parasian Gultom, SE, MAPPI (Cert)
Pemimpin Rekan
No. Izin Penilai Publik : P-1.09.00092
No. STTD : STTD.PP-27/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Properti
No. MAPPI : 96-S-00724
- xvi -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 18
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menerangkan bahwa :
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan
pemahaman terbaik dari Penilai;
2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai, dan tidak terdapat benturan
kepentingan dalam melaksanakan penilaian ini;
4. Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan; Penilai tidak menerima
imbalan jasa selain dari jasa penilaian yang telah disepakati;
5. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018, serta Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 dan Surat
Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021.
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah (MAPPI);
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis objek penilaian yang dinilai;
8. Penilai melakukan inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai;
9. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan
professional dalam menyiapkan laporan penilaian.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date).
11. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian Aset.
12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
13. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai.
14. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
15. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung-jawabkan.
- xvii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 19
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia 2018 (SPI Edisi VII - 2018), serta Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021.
1. Penilai Independen :
Ihot Parasian Gultom, SE., MAPPI (Cert) : _______________________
Izin Penilai Publik No. : P.1.09.00092
STTD No. : STTD.PP-27/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Properti
MAPPI No. : 96-S-00724
2. Reviewer :
Sandrayani Oktaviona, S.Kom : _______________________
No. Register : RMK-2017.01356
MAPPI No. 12-T-03554
3. Penilai dan Surveyor :
Andika Kurniawan, S.TP : _______________________
No. Register : RMK-2017.01358
MAPPI No. 13-T-03960
Sutrisno : _______________________
MAPPI No. 11-P-03045
- xviii -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 20
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
RESUME PENILAIAN
Luas Indikasi Nilai Pasar
No. Uraian
(m2) (Rp.)
I. Pendekatan Pendapatan
Terdiri dari Bangunan Gudang yang disewakan 30.048 61.243.800.000
II. Pendekatan Biaya, terdiri dari :
a Penilaian Aset Tanah 53.680 67.610.200.000
b Penilaian Aset Bangunan, terdiri dari :
1 Gudang D dan bangunan tambahan 16.112 5.417.800.000
2 Pos Jaga 1, Mess Security, Kantin 84 5.300.000
3 Gudang A, B, C 8.016 1.092.600.000
4 Mess Staf 2 (2 unit) 299 21.200.000
5 Gudang Pintu 1 - 8 6.120 838.800.000
6 Kantor 286 36.600.000
7 Pos Jaga 2 10 700.000
8 Mess Karyawan 1 (6 unit) 796 56.300.000
9 Rumah Diesel 84 12.200.000
10 Mess Karyawan 2 (1 unit) 120 7.100.000
11 Mess Staf 1 (2 unit) 168 11.900.000
Jumlah Aset Bangunan 32.095 7.500.500.000
c Sarana Pelengkap Lot 175.300.000
Jumlah Pendekatan Biaya 75.286.000.000
Rekonsiliasi Nilai :
Peraturan Indikasi Hasil
No Pendekatan Metode OJK No. Nilai Pasar Bobot Rekonsiliasi
28/POJK.04/2021 (Rp) (Rp)
Pendekatan Diskonto arus Bab XII 61.243.800.000 40% 24.497.520.000
1 Pendapatan kas (DCF) Pasal 42 s/d 44
(Income Approach)
Pendekatan Biaya Metode Biaya Bab XIII 75.286.000.000 60% 45.171.600.000
2
(Cost Approach) Reproduksi Pasal 45 s/d 49
Nilai Pasar 69.669.120.000
Nilai Pasar
69.669.100.000
(Pembulatan)
- xix -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 21
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Izin Usaha No. 2.12.0110 Ph. +62 21 7245677
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia Fax.+62 21 7253689
DAFTAR ISI
Hal
SURAT PENGANTAR ............................................................................................................................. i
IDENTIFIKASI STATUS PENILAI .............................................................................................................. i
IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS ............................................................................................................. i
IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN .................................................................................................... ii
IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN ............................................................................ ii
JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN ............................................................................................... ii
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ...................................................................................................... ii
DASAR NILAI ....................................................................................................................................... ii
TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI ................................................................................... ii
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI....................................................................................................iii
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN ..............................................................iii
ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS............................................................................................................iv
KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN KEPI, SPI DAN PERATURAN OJK ...........iv
KONFIRMASI BAHWA OBJEK PENILAIAN TIDAK SEDANG (ATAU SUDAH) DINILAI OLEH KJPP LAIN .......iv
PERNYATAAN TERTULIS DARI PIHAK PEMBERI TUGAS ..........................................................................v
VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (SUBSEQUENT EVENT) ...............................................v
INDEPENDENSI PENILAIAN ...................................................................................................................v
SIFAT PENUGASAN ...............................................................................................................................v
ISTILAH DALAM PENILAIAN ..................................................................................................................v
PENDEKATAN PENILAIAN ....................................................................................................................vi
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN.......................................................................................x
ALASAN DAN PROSEDUR PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN ...............................................x
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS .................................................................................................... xiv
KESIMPULAN NILAI ........................................................................................................................... xvi
RESUME PENILAIAN .......................................................................................................................... xix
ANALISA PASAR .................................................................................................................................. 1
URAIAN LENGKAP PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN GUDANG....................................................... 6
I. DATA UMUM ASET .................................................................................................................... 6
I.1 LOKASI ................................................................................................................................6
I.2 SARANA DAN FASILITAS SOSIAL .........................................................................................6
II. DATA ASET................................................................................................................................. 7
II.1 DATA HUKUM.....................................................................................................................7
II.2 DIMENSI & TOPOGRAFI ......................................................................................................7
II.3 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE) ..................................7
II.4 URAIAN BANGUNAN ..........................................................................................................8
II.5 KOMENTAR PASAR .......................................................................................................... 10
III. PENILAIAN ............................................................................................................................... 11
III.1 MENGGUNAKAN PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH) ........................... 11
III.2 MENGGUNAKAN PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH) ............................................. 15
III.3 REKONSILIASI .................................................................................................................. 27
LAMPIRAN :
- Foto-foto, Peta Lokasi, Gambar Situasi Tanah, Gambar Situasi Bangunan, Kertas Kerja DCF, Data
Pendukung.
- xx -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 22
ANALISA PASAR
A. PEREKONOMIAN INDONESIA
Indonesian Economic Indicator
2025 2025
Description 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Q1 Q2
Economic Growth (% yoy) 5,17 5,02 -2,07 3,70 5,31 4,75 5,03 4,87 5,12
Inflation Rate (%) 3,13 2,72 1,68 1,87 5,51 3,35 2,24 1,03 1,87
Exchange Rate (Rp/US$) 14.246 14.146 14.642 14.312 15.731 15.255 15.847 16.352 16.514
BI Rate (%) 5,06 5,63 4,25 3,52 4,00 5,81 6,10 5,75 5,58
Sumber :Badan Pusat Statistik & Bank Indonesia
(Data Diolah KJPP IDR)
Pertumbuhan ekonomi Indonesia perlu terus didorong di tengah prospek perekonomian global yang
melemah. Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh investasi nonbangunan terkait
kegiatan di sektor transportasi. Kinerja ekspor cukup baik ditopang oleh ekspor berbasis sumber daya
alam dan produk manufaktur. Sementara itu, konsumsi rumah tangga masih perlu ditingkatkan,
tecermin pada penjualan eceran yang melambat. Secara sektoral, Lapangan Usaha (LU) Pertanian
tetap tumbuh ditopang oleh kinerja subsektor LU Perkebunan dan dukungan program Pemerintah,
sedangkan kinerja beberapa LU utama lainnya seperti LU Industri Pengolahan serta LU Penyediaan
Akomodasi dan Makan Minum belum kuat. Secara spasial, ekonomi di wilayah Sulawesi-Maluku-
Papua (Sulampua) diprakirakan tumbuh di atas 5%, sedangkan wilayah lainnya belum meningkat.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap baik dan mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan pada Mei 2025 masih mencatat surplus 4,3 miliar dolar AS, meningkat dari surplus April
2025 sebesar 0,2 miliar dolar AS. Perkembangan positif pada neraca perdagangan ini didukung oleh
ekspor komoditas mesin listrik serta besi dan baja. Kinerja ekspor diprakirakan akan tetap positif
sejalan dengan hasil perundingan tarif dengan Pemerintah AS. Sementara itu, aliran masuk modal
asing ke instrumen portofolio domestik juga terus berlanjut dipengaruhi tetap baiknya prospek
perekonomian Indonesia, tingginya imbal hasil instrumen keuangan Indonesia, dan bergesernya
aliran modal ke negara berkembang termasuk Indonesia sejalan dengan meningkatnya risiko
ekonomi AS. Aliran masuk modal asing ke SBN pada awal triwulan III 2025 (hingga 14 Juli 2025)
mencatat net inflows sebesar 0,9 miliar dolar AS, melanjutkan net inflows pada triwulan II 2025
sebesar 1,6 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa pada akhir Juni 2025 tetap tinggi sebesar 152,6
miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,2 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan
impor.
Nilai tukar Rupiah menguat didukung kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta berlanjutnya aliran
masuk modal asing. Nilai tukar Rupiah pada Juni 2025 (hingga 30 Juni 2025) menguat sebesar
0,34% (ptp) dibandingkan dengan posisi akhir bulan sebelumnya. Perkembangan terkini hingga
pertengahan Juli 2025 (hingga 15 Juli 2025) menunjukkan Rupiah tetap stabil di tengah
meningkatnya ketidakpastian global. Secara umum, perkembangan Rupiah relatif stabil bila
dibandingkan dengan kelompok mata uang negara berkembang mitra dagang utama Indonesia dan
terhadap kelompok mata uang negara maju di luar dolar AS, sehingga tetap mendukung daya saing
ekspor Indonesia. Perkembangan nilai tukar ini didukung oleh konsistensi kebijakan stabilisasi Bank
-1-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 23
Indonesia dan berlanjutnya aliran masuk modal asing, terutama ke instrumen SBN, serta konversi
valas ke Rupiah oleh eksportir pascapenerapan penguatan kebijakan Pemerintah terkait Devisa Hasil
Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA).
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juni 2025 tetap terjaga rendah dan mendukung stabilitas
perekonomian. Inflasi IHK Juni 2025 tercatat rendah 1,87% (yoy) ditopang inflasi inti yang menurun,
inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan inflasi administered prices (AP) yang terkendali. Inflasi inti
tercatat turun menjadi 2,37% (yoy), dipengaruhi konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam
mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta permintaan yang lebih rendah.
Inflasi kelompok VF masih tercatat rendah 0,57% (yoy) didukung oleh kecukupan pasokan komoditas
pangan utama dan eratnya sinergi pengendalian inflasi oleh Tim Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah
(TPIP/TPID) melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP). Sementara itu, inflasi
kelompok AP tetap terkendali 1,34% (yoy), di tengah kenaikan tarif air minum PAM dan cukai hasil
tembakau.
Bank Indonesia terus memperkuat respons kebijakan moneter untuk menjaga stabilitas dan turut
mendorong pertumbuhan ekonomi. Strategi operasi moneter terus dioptimalkan untuk memperkuat
efektivitas transmisi penurunan suku bunga. Di pasar uang, sejalan dengan penurunan BI-Rate pada
Mei 2025 dan operasi moneter Bank Indonesia, suku bunga INDONIA terus menurun menjadi 5,14%
pada 15 Juli 2025 dari sebelum pengumuman penurunan BI-Rate pada Mei sebesar 5,77%. Suku
bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan juga menurun dari masing-masing sebesar 6,40%, 6,44%,
dan 6,47% sebelum penurunan BI-Rate pada Mei 2025 menjadi 5,85%; 5,86%; dan 5,87% pada
tanggal 11 Juli 2025. Imbal hasil SBN untuk tenor 2 tahun menurun dari 6,13% menjadi 5,86%,
sementara untuk tenor 10 tahun menurun dari 6,71% menjadi 6,56%. Namun demikian, suku bunga
deposito 1 bulan meningkat, dari 4,81% pada Mei 2025 menjadi 4,85% pada Juni 2025, seiring
dengan persaingan bank untuk memperoleh pendanaan. Suku bunga kredit perbankan juga masih
tinggi, yaitu 9,16% pada Juni 2025, tidak jauh berbeda dari 9,18% pada Mei 2025.
Dari domestik, berbagai respons kebijakan perlu terus diperkuat untuk mendorong pertumbuhan
ekonomi Indonesia di tengah prospek perekonomian global yang melemah. Pertumbuhan ekonomi
semester II 2025 diprakirakan membaik dan secara keseluruhan tahun 2025 diprakirakan berada
dalam kisaran 4,6–5,4%. Di samping membaiknya permintaan domestik, perbaikan ini juga didukung
oleh tetap positifnya kinerja ekspor sejalan dengan hasil perundingan tarif dengan Pemerintah AS.
Berbagai respons bauran kebijakan Pemerintah dan Bank Indonesia juga meningkatkan keyakinan
pelaku ekonomi yang pada akhirnya akan mendorong kegiatan ekonomi. Dalam kaitan ini, stimulus
fiskal ditempuh Pemerintah untuk perlindungan sosial dan implementasi program-program unggulan
dalam Asta Cita. Di samping menjaga stabilitas, kebijakan Bank Indonesia juga diarahkan untuk turut
mendorong pertumbuhan ekonomi melalui penurunan BI-Rate, pelonggaran likuiditas, serta
peningkatan insentif makroprudensial kepada perbankan guna mendorong kredit/pembiayaan ke
sektor-sektor prioritas. Bank Indonesia akan terus memperkuat bauran kebijakan moneter,
makroprudensial, dan sistem pembayaran, bersinergi erat dengan kebijakan stimulus fiskal dan sektor
riil Pemerintah untuk mendorong pertumbuhan ekonomi.
Bank Indonesia meyakini makin rendahnya prakiraan inflasi tahun 2025 dan 2026 dalam sasaran
2,5±1%. Inflasi inti diprakirakan lebih rendah dari prakiraan seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar
dalam sasaran, kapasitas ekonomi yang memadai, imported inflation yang terkendali, dan dampak
positif dari digitalisasi. Selain itu, inflasi VF diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian
inflasi Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat dan Daerah. (Sumber: Bank Indonesia)
-2-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 24
B. PEREKONOMIAN PROVINSI LAMPUNG
Secara umum, perekonomian Lampung pada triwulan II 2025 tetap kuat, meski mengalami
perlambatan. Perekonomian Provinsi Lampung tercatat tumbuh sebesar 5,09% (yoy),melambat
dibandingkan capaian triwulan sebelumnya yang tumbuh 5,47% (yoy). Pertumbuhan tersebut sedikit
lebih rendah dibandingkan ekonomi nasional, namun masih lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan
wilayah Sumatera. Secara nominal, perekonomian Lampung pada triwulan II 2025 berdasarkan ADHB
dan ADHK (2010) masing-masing tercatat sebesar Rp134,40 triliun dan Rp76,05 triliun.
Grafik Pertumbuhan Ekonomi Nasional, Sumatera dan Provinsi Lampung.
Secara tahunan, inflasi gabungan kabupaten/kota di Provinsi Lampung pada triwulan II 2025 tercatat
sebesar 2,27% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya yang tercatat sebesar 1,58%
(yoy). Tingkat inflasi tersebut juga lebih tinggi dari tingkat inflasi nasional sebesar 1,87% (yoy).
Kenaikan tekanan inflasi Provinsi Lampung pada triwulan II 2025 disebabkan oleh kenaikan
permintaan bahan pangan selama periode HBKN Idul Adha 2025 ditengah mulai menipisnya pasokan
karena berlalunya masa panen.
Grafik Inflasi Tahunan Lampung dan Nasional
-3-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 25
Ekonomi global 2025 diperkirakan tumbuh 3,0% dan 3,1% pada 2026, lebih rendah dari rata-rata pra-
pandemi di tengah ketidakpastian perdagangangan dunia. Pertumbuhan negara maju terbatas (1,5–
1,6%), sementara negara berkembang, khususnya India dan Tiongkok, menjadi penopang utama.
Indonesia tetap solid dengan pertumbuhan 4,8% pada 2025–2026, ditopang konsumsi, investasi, serta
kebijakan fiskal dan moneter yang akomodatif.
Perekonomian Lampung 2025 diprakirakan tumbuh 4,6–5,3%, ditopang konsumsi rumah tangga yang
meningkat seiring kenaikan UMP, serta investasi swasta pasca pemilu. Dari sisi lapangan usaha,
perbaikan kinerja pertanian dan perkebunan, berlanjutnya proyek konstruksi, serta kuatnya industri
pengolahan menopang pertumbuhan, meski risiko perlambatan ekspor akibat ketidakpastian global
masih perlu diwaspadai. Inflasi gabungan empat kabupaten kota di Provinsi Lampung pada tahun
2025 diprakirakan tetap terjaga dalam sasaran 2,5±1%. Laju inflasi gabungan di Provinsi Lampung
yang semakin terkendali tersebut sejalan dengan koordinasi aktif TPIP dan Satgas Pangan dalam
menjaga keterjangkauan harga dan ketersediaan pasokan, salah satunya melalui komitmen Bersama
dalam Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP).
Kinerja investasi Provinsi Lampung pada triwulan II 2025 tercatat menguat, didorong peningkatan
aktivitas penanaman modal baik dalam negeri maupun asing. Penanaman Modal Tetap Bruto (PMTB)
tumbuh sebesar 5,31% (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 1,26%
(yoy). Peningkatan kinerja investasi terutama bersumber dari Penanaman Modal Dalam Negeri
(PMDN) yang tumbuh sebesar 91,71% (yoy), melanjutkan akselerasi dari triwulan sebelumnya
(33,26% yoy) (Grafik 1.14). Kenaikan realisasi PMDN terjadi pada seluruh sektor, dengan akselerasi
terutama pada sektor primer dan sekunder yang masing-masing tumbuh 440,68% (yoy) dan 99,64%
(yoy), meningkat dibandingkan capaian triwulan sebelumnya (107,84% yoy dan 31,94% yoy).
Perbaikan di sektor primer terutama ditopang oleh investasi pada subsektor Pertambangan serta
Tanaman Pangan, Perkebunan, dan Peternakan. Sementara itu, sektor tersier didorong oleh
subsektor Hotel dan Restoran, Perdagangan dan Reparasi, serta Konstruksi. Kinerja subsektor
tersebut sejalan dengan peningkatan aktivitas ekonomi pada sektor terkait serta berlanjutnya proyek
pembangunan hotel, restoran, perumahan, dan logistik pergudangan di Lampung. Sejalan dengan
PMDN, Penanaman Modal Asing (PMA) juga menunjukkan perbaikan dan turut menopang penguatan
kinerja investasi. Setelah sempat terkontraksi sebesar 17,50% (yoy) pada triwulan I 2025, PMA
kembali mencatatkan pertumbuhan positif sebesar 35,61% (yoy) pada triwulan laporan (Grafik 1.15).
Pemulihan kinerja PMA terutama bersumber dari meningkatnya investasi pada sektor sekunder,
khususnya di subsektor Tanaman Pangan dan Perkebunan, Perdagangan dan Reparasi, serta Industri
Logam Dasar. (Sumber: Bank Indonesia)
C. GAMBARAN UMUM PROVINSI LAMPUNG
Secara geografis, Lampung letaknya strategis, di ujung selatan Pulau Sumatera dan menjadi pintu
masuk utama bagi siapa pun yang ingin menuju wilayah ini dari Pulau Jawa. Keberadaan Pelabuhan
Bakauheni sebagai jalur utama penyeberangan dari Pelabuhan Merak, Banten, menjadikan Lampung
sebagai titik transit utama. Banyak masyarakat dari Jawa yang merantau ke Sumatera atau
sebaliknya, dan hampir semuanya melewati Lampung terlebih dahulu. Tak heran jika provinsi ini
menjadi jalur utama bagi perjalanan darat ke berbagai kota di Sumatera, seperti Palembang, Jambi,
hingga Medan.
-4-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 26
Sebagai gerbang masuk ke Sumatera, Lampung memiliki infrastruktur transportasi yang terus
berkembang. Salah satu yang paling signifikan adalah Jalan Tol Trans Sumatera (JTTS), yang
menghubungkan Lampung dengan berbagai kota di Sumatera, sehingga perjalanan darat menjadi
lebih cepat dan nyaman. Rencana pembangunan Jalan Tol Pelabuhan Panjang-Lematang sepanjang
11,74 kilometer akan mendorong kemajuan beberapa kawasan ekonomi di beberapa kabupaten
Lampung bagian barat. Mulai dari Lampung Barat, Pringsewu, Tanggamus, serta Pesisir Barat. Selain
jalur darat, Lampung juga memiliki Bandara Radin Inten II yang melayani penerbangan domestik
maupun internasional. Dengan adanya akses transportasi yang beragam, Lampung semakin
memperkuat posisinya sebagai gerbang utama Sumatera.
Lokasi aset berada dekat dengan Pelabuhan Panjang, yang berlokasi di Kecamatan Panjang, Kota
Bandar Lampung. Pelabuhan tersebut diperuntukkan untuk kapal-kapal peti kemas dan curah, baik
untuk kapal antar-pulau dalam negeri maupun aktivitas ekspor impor. Pelabuhan Panjang ini dikelola
oleh BUMN, yaitu PT Pelabuhan Indonesia (Persero) atau Pelindo. Berbeda dengan pelabuhan
Bakauheni yang merupakan pelabuhan yang khusus dipakai untuk angkutan penyeberangan dari
Merak di Banten dan Bakauheni yang masuk wilayah administratif Kabupaten Lampung Selatan.
Selain itu, Lampung dikenal sebagai penghasil komoditas unggulan seperti kopi, lada, dan karet.
Produk-produk ini tidak hanya didistribusikan ke berbagai wilayah di Indonesia tetapi juga diekspor ke
mancanegara. Dengan aktivitas ekonomi yang tinggi, Lampung semakin mengukuhkan perannya
sebagai pusat perdagangan dan logistik di Sumatera.
Kota Bandar Lampung memiliki posisi strategis dan keunggulan kompratif menjadikan visi
pembangunan kota kedepan sebagai sentra jasa, perdagangan dan industri, sehingga perlu ditunjang
dengan keberadaan prasarana dan sarana yang memadai serta terciptanya kondisi dan situasi yang
kondusif untuk memacu pertumbuhan dunia industri dan pergudangan.
Kawasan pergudangan tersebar di 18 (delapan belas) Kecamatan yaitu Kecamatan Teluk Betung
Utara, Teluk Betung Barat, Teluk Betung Selatan, Tanjung Karang Barat, Tanjung Karang Pusat,
Tanjung Karang Timur, Tanjung Senang, Bumi Waras, Enggal, Kedamaian, Kedaton, Kemiling,
Labuhan Ratu, Langkapura, Panjang, Rajabasa, Sukabumi, Sukarame. Dari ke delapan belas
kecamatan tersebut, gudang yang melakukan izin terbanyak berada di Kecamatan Panjang,
Sukabumi, Teluk Betung Selatan, Tanjung Karang Timur, Tanjung Karang Pusat. Hal ini menunjukkan
bahwa gudang di Kota Bandar Lampung berkembang secara baik dan membantu dalam bidang
pembangunan daerah dalam rangka meningkatkan kesejahteraan rakyat.
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Bandar Lampung Nomor 10 tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Tahun 2011-2030, kawasan pergudangan sebagaimana dimaksud diarahkan
bergabung dengan kawasan industri komersial menengah di Kecamatan Panjang, Kelurahan Way
Lunik, Kelurahan Ketapang, Kelurahan Garuntang, Kelurahan Bumi Waras, sekitar jalan Ir.Sutami,
sebagian Jalan Pangeran Tirtayasa, Jalan Soekarno Hatta, dan Jalan Yos Sudarso pada sisi jalan
yang tidak bersisian dengan laut.
-5-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 27
URAIAN LENGKAP PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN GUDANG
ASET PT PRASIDHA ANEKA NIAGA TBK
I. DATA UMUM ASET
I.1 LOKASI
Aset tanah ini berada di sisi sebelah Barat dan sisi sebelah Timur dari Jalan Ikan Koki. Jalan
Ikan Koki yang merupakan akses menuju ke lokasi aset. Jalan ini terhubung langsung ke Jalan
Yos Sudarso, yang merupakan Jalan Provinsi. Aset ini berada ±130 meter sebelah Utara dari
Jalan Yos Sudarso; atau berada ±500 meter sebelah Timur dari Kantor Kelurahan Garuntang;
atau berada ±600 meter sebelah Timur dari SPBU Pertamina (24-352.39) Yos Sudarso; atau
berada ±2 kilometer sebelah Timur dari Pusat Perbelanjaan Lampung City Mall; atau berada ±3
kilometer sebelah Barat Laut dari Pelabuhan Panjang; atau berada ±4 kilometer sebelah
Tenggara dari Kantor Walikota Bandar Lampung; atau tepatnya aset tersebut berada di Jalan
Ikan Koki, RT 01/00, Kelurahan Garuntang, Kecamatan Bumi Waras, Kota Bandar Lampung,
Provinsi Lampung, dengan koordinat geografis 5°26'40.9"S 105°17'58.0"E atau -5.444683,
105.299450. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini.
Bangunan-bangunan penting yang terdapat di sekitar lokasi yang dapat dijadikan sebagai
petunjuk, antara lain :
• Kantor Kelurahan Garuntang, berada ±500 meter sebelah Barat dari lokasi.
• SPBU Pertamina (24-352.39) Yos Sudarso, berada ±600 meter sebelah Barat dari lokasi.
• Pusat Perbelanjaan Lampung City Mall, berada ±2 kilometer sebelah Barat dari lokasi.
• Pelabuhan Panjang, berada ±3 kilometer sebelah Tenggara dari lokasi.
Lokasi aset ini berbatasan dengan :
• Sebelah Utara : Sungai Way Kuala
• Sebelah Selatan : Gudang, halaman parkir alat berat, dan pemukiman penduduk
Kampung Karawang
• Sebelah Timur : Sungai Way Kuala
• Sebelah Barat : Kawasan pergudangan
I.2 SARANA DAN FASILITAS SOSIAL
Di antara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara lain : Pusat
perbelanjaan modern seperti Lampung City Mall, pasar tradisonal seperti Pasar Kangkung dan
Mini Market lainnya untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari berada tidak jauh dari lokasi. Rumah
Sakit Budi Medika, puskesmas, klinik dan praktek dokter untuk memenuhi kebutuhan kesehatan
masyarakat berada tidak jauh dari lokasi. Sekolah-sekolah mulai dari taman kanak-kanak
sampai dengan Sekolah Menengah Atas, berada tidak jauh dari lokasi. Pusat perkantoran
Pemerintah dan Swasta seperti kantor Bank Swasta/ Pemerintah, serta perkantoran swasta
lainnya, berada tidak jauh dari lokasi. Sarana angkutan umum tersedia di sepanjang Jalan
Mampang Prapatan Raya yang berada didepan lokasi.
-6-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 28
Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain: Jalan Ikan Koki di
depan aset yang merupakan jalan lalu lintas 2 (dua) arah, dengan lebar jalan ±5 meter terbuat
dari sirtu yang dipadatkan dalam kondisi cukup. Jalan Yos Sudarso yang terhubung langsung
dengan Jalan Ikan Koki, merupakan jalan lalu lintas 2 (dua) arah, dengan lebar jalan ±10 meter,
terbuat dari aspal hotmix dalam kondisi baik. Jaringan distribusi listrik dari PT PLN tersedia di
lingkungan sekitar lokasi. Properti yang dinilai mendapat sambungan daya dari PT PLN. Air
bersih diperoleh dari PDAM.
II. DATA ASET
II.1 DATA HUKUM
Berdasarkan data yang kami terima (copy sertifikat tanah) dan sesuai hasil survey lapangan,
total luas tanah yang termasuk dalam penilaian adalah seluas 53.680 m2 (lima puluh tiga ribu
enam ratus delapan puluh meter persegi), terdiri dari 3 (tiga) bidang tanah yang menyatu
(terpisah oleh jalan), dengan uraian kepemilikan sebagai berikut :
Tanggal Masa Berlaku Nomor & Tanggal Luas
No. Kepemilikan Atas Nama
Diterbitkan Hak Surat Ukur (m2)
PT Prasidha 6 Oktober 24 September 3775/1994, tanggal
1 HGB No. 04/Grt 28.480
Aneka Niaga Tbk 1994 2044 5 September 1994
PT Prasidha 14 Desember 24 September 4879/1994, tanggal
2 HGB No. 05/Grt 13.040
Aneka Niaga Tbk 1994 2044 29 November 1994
PT Prasidha 14 Desember 24 September 4878/1994, tanggal
3 HGB No. 06/Grt 12.160
Aneka Niaga Tbk 1994 2044 29 November 1994
Jumlah 53.680
Sertifikat tersebut diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandar Lampung. Sertifikat
tersebut terdaftar dalam wilayah Kelurahan Garuntang, Kecamatan Bumi Waras, Kota Bandar
Lampung, Provinsi Lampung.
Catatan :
• Luas tanah yang digunakan dalam penilaian ini adalah sesuai dengan luasan yang
tercantum di dalam salinan sertifikat yang kami terima.
• Penilai melakukan pengecekan terhadap batas-batas yang ada di lapangan dengan
ditunjukkan oleh Pihak Pemberi Tugas (diwakili oleh Bapak Rigo).
II.2 DIMENSI & TOPOGRAFI
Bentuk tanah keseluruhan adalah tidak beraturan, seperti yang terlihat pada gambar situasi
tanah terlampir dalam laporan ini. Keadaan tanah pada umumnya relatif datar dan permukaan
tanah relatif sama ketinggiannya dengan permukaan jalan Ikan Koki di depannya.
II.3 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE)
Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib
melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 –
Pasal 50).
-7-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 29
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu property, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (PPI 10 Butir 3.0. SPI Edisi VII -
2018).
Penggunaan Secara Fisik
Melihat kondisi fisik lahan ditinjau dari lahan, topografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik
lainnya, maka tapak aset dimaksud dapat dibangun bangunan. Di atas tanah tersebut saat ini
sudah berdiri bangunan pergudangan, sehingga penggunaan tanah secara fisik adalah
memungkinkan.
Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan uraian perencanaan kota, kawasan disekitar properti pada umumnya
diperuntukkan sebagai daerah pergudangan. Berdasarkan parameter pembangunan yang
ditentukan oleh Pemerintah Kota Bandar Lampung, properti dilengkapi dengan perizinan yang
diuraikan sebagai berikut :
1. Salinan Izin Bangunan No. PU.030/300/1984 Tanggal 11 September 1984.
2. Salinan Izin Bangunan No. PU.030/380/1984 Tanggal 19 November 1984.
3. Salinan Izin Bangunan No. PU.030/316/Tata Kota/1985 Tanggal 6 September 1985.
4. Salinan Izin Bangunan No. 650.388.2.2/1987 Tanggal 25 Juli 1987.
5. Salinan Izin Mendirikan Bangunan No. 156/IMB/BKPMD/II/1989 Tanggal 20 Februari 1989.
6. Salinan Keterangan Situasi Bangunan No. 91/G/DTK/VIII/1991 Tanggal 20 Maret 1991.
7. Salinan Izin Bangunan No. No. 148.IPM.1991 Tanggal 1 April 1991.
Berdasarkan perizinan yang dimiliki, properti tersebut tidak melanggar parameter yang telah
ditetapkan, sehingga menunjukkan bahwa properti dimaksud memenuhi penggunaan yang layak
secara hukum.
Penggunaan Secara Finansial
Berdasarkan pengembangan bangunan dan pemanfaatannya pada saat ini yang digunakan
sebagai gudang, maka ukuran kepuasan atas pemilikan aset tersebut termasuk keuntungan
maupun kerugiannya secara finansial telah dipertimbangkan oleh pemiliknya. Dengan demikian
penggunaan secara finansial dianggap layak.
Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar, perkembangan kawasan sekitar cenderung
mengarah ke daerah pergudangan, serta berdasarkan analisa penggunaan secara fisik,
penggunaan secara hukum, dan penggunaan secara finansial dinyatakan layak, sehingga dapat
disimpulkan bahwa pengembangan tanah saat ini sebagai gudang merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use).
II.4 URAIAN BANGUNAN
Diatas tanah dimaksud terdapat bangunan gudang, dan bangunan pendukung lainnya seperti
bangunan kantor, bangunan mess staf, bangunan mess karyawan, bangunan diesel/genset,
bangunan pos jaga, bangunan kantin. Bangunan gudang terdiri dari 1 lantai. Pondasi terbuat
-8-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 30
dari mini pile dan beton bertulang; Struktur bangunan terbuat dari baja; Dinding terbuat dari bata
merah diplester, diaci dan dicat; Lantai gudang dilapis dengan beton cor diaci; Atap
menggunakan spandek rangka baja; Pintu gudang terbuat dari plat besi rangka besi.
Uraian unit-unit gudang diuraikan sebagai berikut :
1. Bangunan Gudang D dan bangunan tambahan. Bangunan ini terdiri atas delapan
ruang gudang dan satu bangunan tambahan, dengan struktur bangunan berhubungan
satu dengan yang lain. Bangunan gudang terdiri dari 1 lantai. Pondasi tiang pancang;
Struktur bangunan terbuat dari baja; Dinding terbuat dari bata merah diplester, diaci dan
dicat; Lantai gudang dilapis dengan beton cor diaci; Atap menggunakan spandek rangka
baja; Pintu gudang terbuat dari plat besi rangka besi. Penamaan gudang ini dilokasi
yaitu Gudang D1, D2, D3, D4, D5, D6, D7 dan D8. Luas bangunan masing-masing unit
gudang diuraikan sebagai berikut :
No. Uraian Luas (m2)
1. Gudang Unit D-1 1.620
2. Gudang Unit D-2 2.160
3. Gudang Unit D-3 2.160
4. Gudang Unit D-4 2.160
5. Gudang Unit D-5 792
6. Gudang Unit D-6 2.340
7. Gudang Unit D-7 2.340
8. Gudang Unit D-8 2.340
9. Bangunan tambahan (bengkel
dan mess karyawan) 200
2. Bangunan Gudang A, B & C. Bangunan ini terdiri atas empat ruang gudang, dengan
struktur bangunan saling berhubungan satu dengan yang lain. Bangunan gudang terdiri
dari 1 lantai. Pondasi terbuat dari tiang pancang; Struktur bangunan terbuat dari baja;
Dinding terbuat dari bata merah diplester, diaci dan dicat; Lantai gudang dilapis dengan
beton cor diaci; Atap menggunakan spandek rangka baja; Pintu gudang terbuat dari plat
besi rangka besi. Penamaan gudang ini dilokasi yaitu Gudang A Depan, Gudang A
Belakang, Gudang B dan Gudang C. Luas bangunan masing-masing unit gudang
diuraikan sebagai berikut :
No. Uraian Luas (m2)
1. Gudang A (Unit Depan) 2.016
2. Gudang A (Unit Belakang) 1.680
3. Gudang B 2.160
4. Gudang C 2.160
3. Bangunan Gudang Pintu 1 – Pintu 8. Bangunan ini terdiri atas dua ruang gudang,
dengan struktur bangunan saling berhubungan satu dengan yang lain. Bangunan
gudang terdiri dari 1 lantai. Pondasi terbuat dari tiang pancang; Struktur bangunan
terbuat dari baja; Dinding terbuat dari bata merah diplester, diaci dan dicat; Lantai
gudang dilapis dengan beton cor diaci; Atap menggunakan spandek rangka baja; Pintu
gudang terbuat dari plat besi rangka besi. Gudang ini terdiri dari Unit Pintu 1 - 4 dan
Unit Pintu 5 – 8. Luas bangunan masing-masing unit gudang diuraikan sebagai berikut :
-9-
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 31
No. Uraian Luas (m2)
1. Gudang (Unit Pintu 1 – 4) 3.060
2. Gudang (Unit Pintu 5 – 8) 3.060
4. Bangunan Pendukung Lainnya dan Sarana Pelengkap, diantaranya Bangunan Pos
Jaga, Kantor, Mess Staff 1, Mess Staff 2, Mess Karyawan 1, Mess Karyawan 2, Rumah
Diesel, Mess Security, dan Kantin.
Spesifikasi teknis bangunan diuraikan pada bab selanjutnya.
II.5 KOMENTAR PASAR
Disepanjang jalan Yos Sudarso Bandar Lampung memiliki fasilitas kesehatan seperti rumah
sakit Budi Medika, pusat perbelanjaan Lampung City Mall, kawasan industri, kawasan
pergudangan, dan pelabuhan. Dengan adanya fasilitas tersebut meningkatkan daya tarik
investasi di sektor properti. Dengan kemudahan akses yang semakin baik, lahan di jalan Yos
Sudarso mulai menjadi incaran investor, khususnya untuk pembangunan perumahan,
pergudangan, dan area komersial.
Dalam dunia investasi properti, lokasi memegang peranan sangat penting dalam menentukan
nilai dan potensi keuntungan jangka panjang. Salah satu lokasi yang semakin dilirik adalah
kawasan sekitar pelabuhan. Tanah yang terletak di dekat pelabuhan kini tidak hanya menarik
bagi pelaku industri logistik, tetapi juga bagi investor properti komersial maupun pengembang
kawasan terpadu. Pelabuhan merupakan titik vital dalam distribusi barang dan perdagangan
antarwilayah maupun internasional. Aktivitas bongkar muat, gudang penyimpanan, hingga
fasilitas pendukung logistik menciptakan kebutuhan akan lahan yang sangat tinggi di sekitarnya.
Oleh sebab itu, membeli atau memiliki tanah dekat pelabuhan bisa menjadi langkah strategis,
baik untuk investasi jangka panjang maupun pengembangan bisnis yang berorientasi logistik
dan perdagangan.
Namun, perlu diketahui bahwa sekitar Jalan Yos Sudarso masih dibayang-bayangi dengan
daerah rawan banjir di sejumlah titik, khususnya di Kecamatan Bumi Waras dan Kecamatan
Panjang. Genangan air menggenangi jalan dan kawasan ini membuat arus lalu lintas terhambat,
juga berdampak pada menurunnya aktivitas ekonomi dilokasi terdampak banjir. Pemerintah
Kota Bandar Lampung mengupayakan melakukan penyedotan air menggunakan mesin alkon.
Hal ini diantaranya disebabkan minimnya normalisasi saluran air di sepanjang jalan Yos
Sudarso.
Gambaran pasar properti untuk wilayah aset yang dinilai dan sekitarnya, merupakan pasar
properti yang ditawarkan untuk dijual, berupa tanah kosong maupun tanah dan bangunan
gudang. Tanah kosong dalam kondisi tanah matang/siap bangun di sisi jalan Yos Sudarso
seluas 5.960 m2 ditawarkan seharga Rp. 14,9 milyar. Tanah kosong dalam kondisi tanah
matang/siap bangun di sisi jalan Sentot Alibasa seluas 2.142 m2 ditawarkan seharga Rp. 3,2
milyar. Tanah dan bangunan gudang dengan luas tanah 21.960 m2 dan luas bangunan 13.800
m2, ditawarkan seharga Rp. 85.milyar. Harga tanah dipengaruhi oleh luas, jenis kepemilikan,
kondisi fisik (bentuk, topografi), lokasi-zoning, dan lain-lain. Harga properti gudang dipengaruhi
oleh luas, jenis kepemilikan, material bangunan, umur bangunan, elevasi, lokasi-zoning dan lain-
lain.
- 10 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 32
Gambaran pasar properti untuk wilayah aset yang dinilai dan sekitarnya, merupakan pasar
properti gudang yang ditawarkan untuk disewakan dengan kondisi siap pakai, dengan luas
bangunan berkisar antara 1.200 m2 sampai dengan 12.000 m2, disewakan dengan harga sewa
berkisar antara Rp19.000/m2/bulan hingga Rp24.000/m2/bulan. Harga sewa dipengaruhi oleh
luas bangunan, kondisi bangunan, lokasi-zoning, fasilitas, jangka waktu sewa dan lain-lain.
III. PENILAIAN
Aset yang termasuk dalam penilaian ini adalah Tanah dengan total luas 53.680 m2, Bangunan
dengan total luas ±32.095 m2, dan Sarana Pelengkap. Dalam penilaian ini, kami menggunakan 2
(dua) pendekatan yaitu Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost
Approach).
III.1 MENGGUNAKAN PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan
metode Discounted Cash Flow (DCF), dengan dasar pertimbangan :
1. Tanah yang dinilai cukup luas.
2. Di atas tanah tersebut sudah terdapat bangunan gudang yang berpotensi untuk
dikembangkan / disewakan.
3. Data pembanding gudang untuk disewakan terdapat di sekitar lokasi tersebut.
4. Sebagai informasi data-data gudang untuk disewakan yang ditawarkan disekitar lokasi,
diuraikan sebagai berikut :
DATA-1
Jenis Properti Gudang
Jalan Ki Agus Anang, Kel. Ketapang, Kec. Teluk Betung
Alamat Selatan, Kota Bandar Lampung
Titik Koordinat -5.444082, 105.302027
Jarak Pembanding 300 m sebelah Timur
Nama Yang Dijumpai Bu Anastasia (agen properti)
Penawaran Sewa (Rp/m2/bulan.) 19.792
Data berada di kawasan gudang (7 unit gudang), lokasi
Lokasi
masuk 400 m dari jalan Yos Sudarso
Legalitas Tanah SHM, dilengkapi IMB
Beraturan, dengan elevasi dibawah permukaan jalan
Bentuk Tanah raya, tidak banjir
Design & Model Baik, standar gudang
Kualitas Bangunan Baik, Konstruksi Baja
Tahun Dibangun Tahun 2000
Kondisi Cukup, dengan perawatan Cukup
Luas Bangunan (m2) 2.000
Bangunan gudang dilengkapi instalasi listrik PLN,
Fasilitas instalasi air PDAM, dan parkir outdoor luas, dalam
kondisi cukup.
- 11 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 33
DATA-2
Jenis Properti Gudang
Alamat Jalan KH Moch Salim, Way Lunik
Titik Koordinat -5.447155, 105.309533
Jarak Pembanding 1 Km sebelah Timur
Nama Yang Dijumpai Pak Apris (agen properti)
Penawaran Sewa (Rp/m2/bulan.) 20.833
Data berada di kawasan gudang (3 unit gudang), lokasi
Lokasi
masuk 600 m dari jalan Yos Sudarso
Legalitas Tanah SHM, dilengkapi IMB
Beraturan, dengan elevasi dibawah permukaan jalan
Bentuk Tanah raya, tidak banjir
Desain/ Model Cukup, standar gudang
Kualitas Bangunan Baik, Konstruksi Baja
Tahun Dibangun 1985
Kondisi Cukup, dengan perawatan Cukup
Luas Bangunan (m2) 1.200
Bangunan gudang dilengkapi instalasi listrik PLN,
Fasilitas instalasi air PDAM, dan parkir outdoor luas, dalam
kondisi cukup.
DATA-3
Jenis Properti Gudang
Alamat Jalan KH Moch Salim, Way Lunik
Titik Koordinat -5.444673, 105.308990
Jarak Pembanding 1 Km sebelah Timur
Nama Yang Dijumpai Bu Desty (agen properti)
Penawaran Sewa (Rp/m2/bulan.) 23.810
Data berada di kawasan gudang (15 unit gudang), lokasi
Lokasi
masuk 1 km dari jalan Yos Sudarso
Legalitas SHM, dilengkapi IMB
Beraturan, dengan elevasi diatas permukaan jalan raya,
Bentuk Tanah tidak banjir
Desain/ Model Baik, standar gudang
Kualitas Bangunan Baik, Konstruksi Baja
Tahun Dibangun Dibangun Tahun 2005
Kondisi Cukup, dengan perawatan Cukup
Luas Bangunan (m2) 1400
Bangunan gudang dilengkapi fasilitas jembatan timbang,
instalasi listrik PLN, instalasi air PDAM, pos jaga, kantin,
Fasilitas
kanopi, parkir mobil dan motor yg beratap, dan parkir
outdoor luas, dalam kondisi cukup.
- 12 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 34
Dalam penilaian ini digunakan pendekatan pendapatan (Income Approach) dengan
menggunakan metode Discounted Cash Flow (DCF), berdasarkan metode ini nilai properti
adalah nilai sekarang dari proyeksi pendapatan bersih, pada masa yang akan datang setelah
dikurangi dengan biaya-biaya operasional.
Proyeksi Penilaian Gudang
1. Di atas tanah tersebut sudah terdapat bangunan gudang, yang diasumsikan akan
disewakan, dengan asumsi-asumsi diuraikan sebagai berikut :
Luas Tanah : 53.680 m2
Luas Bangunan Gudang
: 30.048 m2
yang dapat disewakan
Jumlah bulan dalam setahun : 12 bulan
Lama tahun proyeksi : 5 tahun
2. Harga sewa gudang permeter persegi per bulan pada tahun 2025 diasumsikan sebesar Rp.
20.200,- selanjutnya diasumsikan mengalami kenaikan per tahun sebesar 4,29% (Sumber :
rata-rata tingkat pertumbuhan ekonomi Prov. Lampung selama 5 tahun terakhir), maka
rencana pendapatan di proyeksikan sebagai berikut :
Uraian 2025 2026 2027
Tahun ke- 1 2 3
Rencana Sewa Gudang
Luas bangunan
yang dapat disewakan (m2) 30.048 30.048 30.048
Tingkat Hunian 30% 60% 80%
Jumlah Bulan 6 12 12
Harga Sewa Rp./m2/bulan 20.200 21.067 21.972
Rencana Pendapatan 1.092.545.280 4.557.792.995 6.337.945.398
Uraian 2028 2029 Terminal
Tahun ke- 4 5
Rencana Sewa Gudang
Luas bangunan
yang dapat disewakan (m2) 30.048 30.048 30.048
Tingkat Hunian 80% 80% 80%
Jumlah Bulan 12 12 12
Harga Sewa Rp./m2/bulan 22.915 23.899 24.925
Rencana Pendapatan 6.610.033.394 6.893.802.128 7.189.753.053
3. Pendapatan lain-lain diasumsikan habis digunakan untuk keperluan biaya operasional.
4. Biaya lain-lain diuraikan sebagai berikut :
- 13 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 35
Uraian 2025 2026 2027
Tahun ke- 1 2 3
Biaya-biaya
Biaya perbaikan bangunan 10.607.000.000 10.925.700.000
(Capex)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 168.847.357 173.922.065
Asuransi 41.017.350 41.017.350 41.017.350
Biaya Pencadangan (Sinking 87.608.978 87.608.978 87.608.978
Fund)
Jumlah Biaya-Biaya 10.735.626.328 11.223.173.685 302.548.392
Uraian 2028 2029 Terminal
Tahun ke- 4 5
Biaya-biaya
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 179.149.292 184.533.624 190.079.782
Asuransi 41.017.350 41.017.350 41.017.350
Biaya Pencadangan (Sinking
Fund) 87.608.978 87.608.978 87.608.978
Jumlah Biaya-biaya 307.775.620 313.159.952 318.706.110
Kenaikan biaya PBB per tahun diasumsikan 3,01% (Sumber : rata-rata tingkat inflasi Prov.
Lampung selama 5 tahun terakhir).
5. Dalam menentukan discount rate dihitung dengan formula Weighted Average Cost of
Capital (WACC).
Uraian Keterangan
Unlevered Beta Jenis Industri Real Estate (Operations
& Services)
Unleveraged Beta 0,51
Sumber: Aswath Damodaran
update 1 Januari 2025
Taxes 0% Tidak diperhitungkan dalam penilaian aset
Debt to Equity Dihitung dengan formula :
DER 185,71%
Ratios DER = Wd / We
Weighted Debt Wd 65% Komposisi Hutang
Weighted Equity We 35% Komposisi Modal Sendiri
Dihitung dengan formula :
Releverage Beta β 1,45
Unlevered β x (1+((1-T)*(Wd/We))
Risk Free Rate Rf 7,028% Sumber IBPA Yield 30 Juni 2025 Tenor 30 tahun
Rating-based Rating-based Default Spread Indonesia
Rbds 1,87%
Default Spread (sumber Aswath Damodaran update Juli 2025)
Risk Premium Equity Risk Premium Indonesia
Rpm 7,03%
Rate (sumber Aswath Damodaran update Juli 2025)
Dihitung dengan formula :
Cost of equity Ke 15,31%
Ke = Rf + (β x Rpm) - Rbds
Suku Bunga Pinjaman Investasi
Cost of Debt Kd 8,96%
Juni 2025 (Sumber Bank Indonesia)
Weighted
Dihitung dengan formula :
Average Cost of WACC 11,18%
WACC = (Ke x We) + ({Kd x (1 – t)} x Wd)
Capital
- 14 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 36
Dengan menggunakan formula di atas maka Discount Rate adalah sebesar 11,18%.
6. Terminal Value dihitung menggunakan formula :
NOI (n+1)
TV =
R
dimana :
TV = Terminal Value
NOI (n+1) = Net Operating Income pada tahun n+1
R = Capitalization Rate
Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Pendapatan
Setelah mempertimbangkan semua faktor yang turut mempengaruhi obyek properti, maka
Indikasi Nilai Pasar properti tersebut pada tanggal penilaian menggunakan Pendekatan
Pendapatan adalah sebesar :
Rp. 61.243.800.000,-
(ENAM PULUH SATU MILYAR DUA RATUS EMPAT PULUH TIGA JUTA
DELAPAN RATUS RIBU RUPIAH)
Perhitungan penilaian properti dengan metode DCF dapat dilihat pada lampiran.
III.2 MENGGUNAKAN PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)
Objek penilaian yang terdiri dari tanah, bangunan dan sarana pelengkap dinilai sebagai satu
kesatuan dengan menggunakan Pendekatan Biaya. Prosedur pendekatan biaya adalah sebagai
berikut :
i. Tanah dinilai dengan cara memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan
perbandingan data pasar dengan asumsi tanah kosong.
ii. Bangunan dan sarana pelengkap dinilai dengan cara :
- Menghitung estimasi biaya pembangunan,
- Mengestimasi penyusutan,
- Mengurangkan besarnya estimasi biaya yang telah dihitung dengan jumlah
penyusutan, maka diperoleh Nilai Pasar Bangunan.
iii. Nilai Pasar Properti adalah Penjumlahan dari Nilai Tanah ditambah dengan Nilai
Bangunan dan Nilai Sarana Pelengkap.
Penilaian aset tanah, aset bangunan dan aset sarana pelengkap, diuraikan sebagai berikut :
A. Penilaian Tanah
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang dapat
digunakan/relevan sebagai pembanding dalam penilaian ini (kertas kerja penilaian tanah
dapat dilihat pada lampiran). Data-data tersebut adalah sebagai berikut :
- 15 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 37
• Data Pembanding yang digunakan adalah sebagai berikut :
1) DATA PEMBANDING - 1
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gudang
Jalan Ki Agus Anang, Kel. Ketapang, Kec. Teluk
Alamat
Betung Selatan, Kota Bandar Lampung
Koordinat GPS -5.444082, 105.302027
Jarak Pembanding 300 m sebelah Timur
Nama Yang Dijumpai Bu Anastasia (agen properti)
Penawaran (Rp) 58.000.000.000
Lokasi Lokasi sama dengan objek, dekat dengan objek
Peruntukan Tanah Kavling / Gudang
Dokumen Tanah SHM
Luas Tanah (m2) 21.960
Lebar Jalan (m) 5
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jalan, tidak rawan banjir
Luas Bangunan (m2) 13.800
2) DATA PEMBANDING - 2
Jenis Properti Tanah Kosong
Jalan Yos sudarso, Kel. Sukaraja, Kec. Bumi
Alamat
Waras, Kota Bandar Lampung
Koordinat GPS -5.443729, 105.284427
Jarak Pembanding 1.6 Km Barat
Nama Yang Dijumpai Pak Yoki (agen properti)
Penawaran (Rp) 14.900.000.000
Lokasi data lebih baik dari objek, terletak di sisi
Lokasi jalan raya/besar. Lebih ramai (hotel dan pusat
perbelanjaan)
Peruntukan Tanah Kavling / Gudang
Dokumen Tanah HGB
Luas Tanah (m2) 5.960
Lebar Jalan (m) 10
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jalan, tidak rawan banjir.
3) DATA PEMBANDING - 3
Jenis Properti Tanah Kosong
Jalan Sentot Alibasa, Kel. Ketapang, Kec. Teluk
Alamat
Betung Selatan, Kota Bandar Lampung
Koordinat GPS -5.438750, 105.298083
Jarak Pembanding 600 m sebelah Utara
Nama Yang Dijumpai Pak Reza (agen properti)
Penawaran (Rp) 3.213.000.000
- 16 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 38
Lokasi objek lebih baik, data terletak lebih jauh ke
Lokasi
jalan Yos Sudarso
Peruntukan Tanah Kavling / Gudang
Dokumen Tanah SHM
Luas Tanah (m2) 2.142
Lebar Jalan (m) 5
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Sama dengan permukaan jalan, tidak rawan banjir
• Tabel Penyesuaian Penilaian Tanah adalah sebagai berikut :
1) Tabel Penyesuaian Data Pembanding - 1
Objek
No. Uraian Data - 1
Penilaian
Tanah dan Bangunan
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gudang
Gudang
Jalan Ikan Koki No. 5, Jalan Ki Agus Anang, RT 03/00, Kel.
RT 01/00, Kel. Ketapang Kuala, Kec. Panjang, Kota Bandar
Garuntang, Kec. Bumi Lampung
Alamat
Waras, Kota Bandar
Lampung, Prov.
Lampung
Jarak Pembanding Ke Objek 300 m sebelah Timur
Koordinat Lokasi -5.444683, 105.299450 -5.444082, 105.302027
Sumber Data/Nama Pak Rigo Bu Anastasia Telp. 082177816500
Status Pihak Pemberi Tugas Agen Properti
Harga Penawaran/Transaksi (Rp. ) 58.000.000.000 9.405.941
Waktu Penawaran Oktober 2025
Diskon (%) 20,00%
Harga Setelah Diskon (Rp) 46.400.000.000
ELEMEN PERBANDINGAN
A.
TRANSAKSI
Hak atas Properti yang dialihkan
1 SHGB SHM 1,00% 1.422.879
(Dokumen Tanah)
2 Syarat Pembiyaan Tunai Tunai 0,00% 1.422.879
3 Kondisi Penjualan Normal Normal 0,00% 1.422.879
Pengeluaran yang dilakukan segera
4 Tidak Ada Tidak Ada 0,00% 1.422.879
setelah Pembelian
5 Kondisi Pasar Normal Normal 0,00% 1.422.879
ELEMEN PERBANDINGAN
B.
PROPERTI
Objek berlokasi di Lokasi sama 0,00% -
kawasan pusat Niaga dengan objek,
Kota Bandar Lampung, dekat dengan
6 Lokasi
berbatasan dgn saluran objek
air dan berbatasan
pemukiman
7 Karateristik Fisik :
Luas Tanah (m2) 53.680 21.960 -1,00% (14.229)
Lebar Jalan (m) 5 5 0,00% -
Bentuk Tanah Tidak beraturan Empat persegi -2,00% (28.458)
- 17 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 39
Objek
No. Uraian Data - 1
Penilaian
Posisi Tanah Interior Lot Interior Lot 0,00% -
Diatas
Sama dengan
permukaan
Elevasi permukaan jalan, lokasi -10,00% (142.288)
jalan, tidak
rawan banjir
rawan banjir
8 Karateristik Ekonomi Dipakai Sendiri Dipakai Sendiri 0,00% -
Gudang / Industri dan Tanah Kavling /
9 Penggunaan/Peruntukan 0,00% -
Gudang Gudang
Komponen Non-realty dalam
10 Tidak Ada Tidak Ada 0,00% -
Penjualan
Luas Bangunan 32.095 13.800
RCN Sesuai BTB MAPPI 2.801.260
Tahun dibangun 104
0,00%
Umur Ekonomis (tahun) 30
Perawatan B
11 Indikasi Market Value (Rp) 46.400.000.000
12 Indikasi Pasar Bangunan 15.462.955.200
13 Indikasi Nilai Tanah 67.610.177.444 30.937.044.800
14 Indikasi Nilai Bgn/m2 1.120.504
15 Indikasi Nilai Tanah (Rp) 1.259.504 1.408.791
Total Penyesuaian Elemen
-13,00% (184.974.23)
Properti
INDIKASI NILAI PASAR (Rp) 1.237.904
2) Tabel Penyesuaian Data Pembanding - 2
Objek
No. Uraian DATA - 2
Penilaian
Tanah dan Bangunan
Jenis Properti Tanah Kosong
Gudang
Jalan Ikan Koki No. 5, Jalan Yos sudarso, RT 05/00, Kel. Sukaraja,
RT 01/00, Kel. Kec. Bumi Waras, Kota Bandar Lampung
Garuntang, Kec. Bumi
Alamat
Waras, Kota Bandar
Lampung, Prov.
Lampung
Jarak Pembanding Ke Objek 1,6 Km Barat
Koordinat GPS -5.444683, 105.299450 -5.443729, 105.284427
Sumber Data/Nama Pak Rigo Pak Yoki Telp. 08117965555
Status Pihak Pemberi Tugas Agen Properti
Harga Penawaran/Transaksi (Rp. ) 14.900.000.000 5.365.854
Waktu Penawaran Oktober 2025
Diskon (%) 20,00%
Harga Setelah Diskon (Rp) 11.920.000.000
ELEMEN PERBANDINGAN
A.
TRANSAKSI
Hak atas Properti yang dialihkan
1 SHGB HGB 0,00% 2.000.000
(Dokumen Tanah)
2 Syarat Pembiyaan Tunai Tunai 0,00% 2.000.000
3 Kondisi Penjualan Normal Normal 0,00% 2.000.000
Pengeluaran yang dilakukan segera
4 Tidak Ada Tidak Ada 0,00% 2.000.000
setelah Pembelian
5 Kondisi Pasar Normal Normal 0,00% 2.000.000
- 18 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 40
Objek
No. Uraian DATA - 2
Penilaian
ELEMEN PERBANDINGAN
B.
PROPERTI
Lokasi data -10,00% (200.000)
lebih baik dari
Objek berlokasi di
objek, terletak
kawasan pusat Niaga
di sisi jalan
Kota Bandar Lampung,
6 Lokasi raya/besar.
berbatasan dgn saluran
Lebih ramai
air dan berbatasan
(hotel dan
pemukiman
pusat
perbelanjaan)
7 Karateristik Fisik :
Luas Tanah (m2) 53.680 5960 -3,00% (60.000)
Lebar Jalan (m) 5 10 -10,00% (200.000)
Bentuk Tanah Tidak beraturan Empat persegi -2,00% (40.000)
Posisi Tanah Interior Lot Interior Lot 0,00% -
Diatas
Sama dengan
permukaan
Elevasi permukaan jalan, lokasi -7,00% (140.000)
jalan, tidak
rawan banjir
rawan banjir.
8 Karateristik Ekonomi Dipakai Sendiri Dipakai Sendiri 0,00% -
Gudang / Industri dan Tanah Kavling /
9 Penggunaan/Peruntukan 0,00% -
Gudang Gudang
Komponen Non-realty dalam
10 Tidak Ada Tidak Ada 0,00% -
Penjualan
Luas Bangunan 32.095 -
RCN Sesuai BTB MAPPI -
Tahun dibangun -
0,00%
Umur Ekonomis (tahun) -
Perawatan
11 Indikasi Market Value (Rp) 11,920,000,000
12 Indikasi Pasar Bangunan -
13 Indikasi Nilai Tanah 67.610.177.444 11,920,000,000
14 Indikasi Nilai Bgn/m2 -
15 Indikasi Nilai Tanah (Rp) 1.259.504 2,000,000
Total Penyesuaian Elemen
-32,00% (640.000)
Properti
INDIKASI NILAI PASAR (Rp) 1.360.000
3) Tabel Penyesuaian Data Pembanding - 3
Objek
No. Uraian DATA - 3
Penilaian
Tanah dan Bangunan
Jenis Properti Tanah Kosong
Gudang
Jalan Ikan Koki No. 5, Jalan Sentot Alibasa, RT 003/RW00, Kel.
RT 01/00, Kel. Ketapang, Kec. Teluk Betung Selatan, Kota
Garuntang, Kec. Bumi Bandar Lampung
Alamat
Waras, Kota Bandar
Lampung, Prov.
Lampung
Jarak Pembanding Ke Objek 600 m sebelah Utara
Koordinat GPS -5.444683, 105.299450 -5.438750, 105.298083
Sumber Data/Nama Pak Rigo Pak Reza Telp. 081339863299
- 19 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 41
Objek
No. Uraian DATA - 3
Penilaian
Status Pihak Pemberi Tugas Agent Properti
Harga Penawaran/Transaksi (Rp. ) 3.213.000.000
Waktu Penawaran Oktober 2025
Diskon (%) 15,00%
Harga Setelah Diskon (Rp) 2.731.050.000
ELEMEN PERBANDINGAN
A.
TRANSAKSI
Hak atas Properti yang dialihkan
1 SHGB SHM 1,00% 1.287.750
(Dokumen Tanah)
2 Syarat Pembiyaan Tunai Tunai 0,00% 1.287.750
3 Kondisi Penjualan Normal Normal 0,00% 1.287.750
Pengeluaran yang dilakukan segera
4 Tidak Ada Tidak Ada 0,00% 1.287.750
setelah Pembelian
5 Kondisi Pasar Normal Normal 0,00% 1.287.750
ELEMEN PERBANDINGAN
B.
PROPERTI
Objek berlokasi di Lokasi objek 2,00% 25.755
kawasan pusat Niaga lebih baik, data
Kota Bandar Lampung, terletak lebih
6 Lokasi
berbatasan dgn saluran jauh ke jalan
air dan berbatasan Yos Sudarso
pemukiman
7 Karateristik Fisik :
Luas Tanah (m2) 53.680 2.142 -5,00% (64.388)
Lebar Jalan (m) 5 5 0,00% -
Bentuk Tanah Tidak beraturan Empat persegi -2,00% (25.755)
Posisi Tanah Interior Lot Interior Lot 0,00% -
Sama dengan
Sama dengan
permukaan
Elevasi permukaan jalan, lokasi -1,00% (12.878)
jalan, tidak
rawan banjir
rawan banjir
8 Karateristik Ekonomi Dipakai Sendiri Dipakai Sendiri 0,00% -
Gudang / Industri dan Tanah Kavling
9 Penggunaan/Peruntukan 1,00% 12.878
Gudang / Gudang
Komponen Non-realty dalam
10 Tidak Ada Tidak Ada 0,00% -
Penjualan
Luas Bangunan 32.095 -
RCN Sesuai BTB MAPPI -
Tahun dibangun -
0,00%
Umur Ekonomis (tahun) -
Perawatan
11 Indikasi Market Value (Rp) 2.731.050.000
12 Indikasi Pasar Bangunan -
13 Indikasi Nilai Tanah 67.610.177.444 2.731.050.000
14 Indikasi Nilai Bgn/m2 -
15 Indikasi Nilai Tanah (Rp) 1.259.504 1.275.000
Total Penyesuaian Elemen
-5,00% (64.388)
Properti
INDIKASI NILAI PASAR (Rp) 1.223.363
- 20 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 42
Hasil Rekonsiliasi
No. Uraian Bobot
(Rp)
1 Data Pembanding - 1 37,93% 469.550
2 Data Pembanding - 2 22,41% 304.828
3 Data Pembanding - 3 39,66% 485.127
Jumlah 100,00% 1.259.504
Luas Tanah (m2) 53.680
Nilai Pasar (Rp) 67.610.177.444
Pembulatan (Rp) 67.610.200.000
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan seksama
semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
Tanah tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 67.610.200.000,-
(ENAM PULUH TUJUH MILYAR ENAM RATUS SEPULUH JUTA
DUA RATUS RIBU RUPIAH)
B. Penilaian Bangunan
Penilaian Bangunan diuraikan sebagai berikut :
1. Gudang D dan Bangunan tambahan
Pondasi Tiang pancang
Rangka Bangunan Profil Baja
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Beton cor diaci
Pintu Plat baja rangka baja
Jendela Teralis besi
Atap Spandek rangka baja
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 16.112 m2
Tahun Dibangun D1 - D4 Tahun 1989
D5 - D8 Tahun 1991
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 43.868.400.000
Nilai Pasar (Rp) 5.417.800.000
2. Pos Jaga 1, Mess Security, Kantin
Pondasi Batu kali
Rangka Bangunan Beton bertulang
- 21 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 43
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Batubata diplester dan dicat
Lantai Keramik
Pintu Triplek rangka kayu
Jendela Kaca rangka kayu
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Seng Gelombang
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 84 m2
Tahun Dibangun 1991
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 213.500.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 5.300.000
3. Gudang A, B, C
Pondasi Tiang pancang
Rangka Bangunan Profil Baja
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Beton cor diaci
Pintu Plat baja rangka baja
Jendela Teralis besi
Partisi Bata merah diplester, diaci dan dicat
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Spandek rangka baja
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 8.016 m2
Tahun Dibangun 1987
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 21.851.700.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 1.092.600.000
4. Mess Staf 2 (2 unit)
Pondasi Batu kali
Rangka Bangunan Beton bertulang
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
- 22 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 44
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Keramik
Pintu Double triplek rangka kayu
Jendela Kaca rangka kayu
Partisi Bata merah diplester, diaci dan dicat
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Seng
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 299 m2
Tahun Dibangun 1985
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 847.400.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 21.200.000
5. Gudang Pintu 1 – 8
Rangka Bangunan Profil Baja
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Beton cor diaci
Pintu Plat baja rangka baja
Jendela Teralis besi
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Seng
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 6.120 m2
Tahun Dibangun 1984
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 16.775.000.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 838.800.000
6. Kantor
Rangka Bangunan Profil Baja
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Teraso
Pintu Kaca rangka aluminium
- 23 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 45
Jendela Kaca rangka aluminium
Partisi Bata merah diplester, diaci dan dicat
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Spandek rangka baja
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 286 m2
Tahun Dibangun 1984
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 731.200.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 36.600.000
7. Pos Jaga 2
Rangka Bangunan Beton bertulang
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Keramik
Pintu Double triplek rangka kayu
Jendela Kaca rangka kayu
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Asbes
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 10 m2
Tahun Dibangun 1984
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 26.400.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 700.000
8. Mess Karyawan 1 (6 unit)
Rangka Bangunan Beton bertulang
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Keramik
Pintu Double triplek rangka kayu
Jendela Kaca rangka kayu
Partisi Bata merah diplester, diaci dan dicat
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
- 24 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 46
Atap Asbes
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 796 m2
Tahun Dibangun 1984
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 2.253.700.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 56.300.000
9. Rumah Diesel
Rangka Bangunan Profil Baja
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Beton cor diaci
Pintu Plat baja rangka baja
Jendela Teralis besi
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Asbes
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 84 m2
Tahun Dibangun 1985
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 243.400.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 12.200.000
10. Mess Karyawan 2 (1 unit)
Rangka Bangunan Beton bertulang
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Keramik
Pintu Double triplek rangka kayu
Jendela Kaca rangka kayu
Partisi Bata merah diplester, diaci dan dicat
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Asbes
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
- 25 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 47
Luas Bangunan 120 m2
Tahun Dibangun 1985
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 285.500.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 7.100.000
11. Mess Staf 1 (2 unit)
Rangka Bangunan Beton bertulang
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester, diaci dan dicat
Lantai Keramik
Pintu Double triplek rangka kayu
Jendela Kaca rangka kayu
Partisi Bata merah diplester, diaci dan dicat
Plafond/Langit-langit Triplek rangka kayu
Atap Asbes
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 168 m2
Tahun Dibangun 1985
Kondisi/Perawatan Kurang
Biaya Reproduksi Baru (Rp) 475.900.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 11.900.000
C. Penilaian Sarana Pelengkap
Penilaian Sarana Pelengkap diuraikan sebagai berikut :
Indikasi
Indikasi
Uraian Biaya Reproduksi
Nilai Pasar (Rp)
Baru (Rp)
- Listrik dari PLN dengan Daya
sebesar 240.000 watt ;
- Pagar terbuat dari terbuat dari
dinding batamerah diplester, diaci
725.700.000 175.300.000
dan dicat, panjang ±1000 m, dengan
tinggi ±2 meter
- Perkerasan Parkir terbuat dari cor
beton seluas ±2.000_m2
- 26 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 48
D. Kesimpulan Pendekatan Biaya
Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Biaya diuraikan sebagai berikut :
Indikasi Indikasi
Luas
No. Uraian Biaya Reproduksi Nilai Pasar
(m2)
Baru (Rp) (Rp)
I. Tanah 53.680 67.610.200.000 67.610.200.000
II. Bangunan, terdiri dari :
1 Gudang D dan Bangunan 16.112 43.868.400.000 5.417.800.000
tambahan
2 Pos Jaga 1, Mess Security, 84 213.500.000 5.300.000
Kantin
3 Gudang A, B, C 8.016 21.851.700.000 1.092.600.000
4 Mess Staf 2 (2 unit) 299 847.400.000 21.200.000
5 Gudang Pintu 1 - 8 6.120 16.775.000.000 838.800.000
6 Kantor 286 731.200.000 36.600.000
7 Pos Jaga (dekat kantor) 10 26.400.000 700.000
8 Mess Karyawan 1 (6 unit) 796 2.253.700.000 56.300.000
9 Rumah Diesel 84 243.400.000 12.200.000
10 Mess Karyawan 2 (1 unit) 120 285.500.000 7.100.000
11 Mess Staf 1 (2 unit) 168 475.900.000 11.900.000
Jumlah Bangunan 32.095 87.572.100.000 7.500.500.000
III. Sarana Pelengkap Lot 725.700.000 175.300.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 155.908.000.000 75.286.000.000
Terbilang : (TUJUH PULUH LIMA MILYAR DUA RATUS DELAPAN PULUH ENAM JUTA
RUPIAH)
III.3 REKONSILIASI
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) Pendekatan Penilaian tersebut di atas, maka dilakukan
rekonsiliasi terhadap Indikasi Nilai tersebut sebagai berikut :
Indikasi Hasil
No Uraian Bobot
Nilai Pasar Rekonsiliasi
Pendekatan Pendapatan
1 61.243.800.000 40% 24.497.520.000
(IncomeApproach)
Pendekatan Biaya
2 75.286.000.000 60% 45.171.600.000
(Cost Approach)
Nilai Pasar 69.669.120.000
Pembulatan 69.669.100.000
Terbilang : (ENAM PULUH SEMBILAN MILYAR ENAM RATUS ENAM PULUH SEMBILAN
JUTA SERATUS RIBU RUPIAH)
- 27 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 49
Hasil rekonsiliasi yang didasarkan dari hasil perhitungan dengan mempertimbangkan 2 (dua)
Indikasi Nilai Pasar, menggunakan bobot Pendekatan Pendapatan sebesar 40% dan bobot
Pendekatan Biaya sebesar 60%. Bobot yang diterapkan pada Pendekatan Biaya lebih besar
dari bobot Pendekatan Pendapatan dikarenakan Penilai lebih meyakini hasil menggunakan
Pendekatan Biaya. Pendekatan Biaya dapat terukur karena data pasar tanah dan data biaya
pembangunan baru bangunan tersedia. Sedangkan dalam Pendekatan Pendapatan tidak
terdapat data banding yang benar-benar sama, sejenis dan sebanding dengan objek penilaian,
sehingga walaupun dilakukan penyesuaian (adjustment), penggunaan Pendekatan Pendapatan
kurang mencerminkan Nilai Pasar dari objek penilaian.
- 28 -
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
File No : 00065/2.0110-00/PI/04/0092/1/X/2025
Page 50
Lampiran Laporan visual PETA LOKASI GAMBAR SITUASI TANAH GAMBAR SITUASI BANGUNAN
Page 51
SUASANA JL.YOS SUDARSO, DI DEPAN JL. IKAN KOKI AKSES MENUJU ASET DITUNJUKKAN DENGAN TANDA PANAH SUASANA JALAN IKAN KOKI, JALAN AKSES MENUJU KE LOKASI ASET
Page 52
TAMPAK PINTU GERBANG TAMPAK DEPAN BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-1 s/d UNIT D-8)
Page 53
TAMPAK SISI BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-8) TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-8 & UNIT D-7)
Page 54
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-8 & UNIT D-7)
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-6)
Page 55
TAMPAK DEPAN BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-1 s/d UNIT D-4)
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-1)
Page 56
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-2) TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-3)
Page 57
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG D (UNIT D-4) TAMPAK DEPAN BANGUNAN GUDANG A - B - C
Page 58
TAMPAK SISI BANGUNAN GUDANG A TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG A
Page 59
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG B TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG C
Page 60
TAMPAK DEPAN BANGUNAN GUDANG PINTU 1 S/D PINTU 8 TAMPAK DEPAN BANGUNAN GUDANG PINTU 1 S/D PINTU 8
Page 61
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG UNIT PINTU 5 s/d UNIT PINTU 8 TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG UNIT PINTU 1 s/d UNIT PINTU 4
Page 62
TAMPAK DEPAN BANGUNAN KANTOR TAMPAK DALAM BANGUNAN KANTOR
Page 63
TAMPAK BANGUNAN MESS KARYAWAN 1 TAMPAK BANGUNAN MESS KARYAWAN 1
Page 64
TAMPAK BANGUNAN MESS STAFF 1 TAMPAK BANGUNAN MESS STAFF 2
Page 65
TAMPAK BANGUNAN POS JAGA TAMPAK BANGUNAN RUMAH DIESEL
Page 66
TAMPAK BANGUNAN MESS KARYAWAN 2 TAMPAK BANGUNAN POS JAGA, MESS SECURITY, KANTIN
Page 67
TAMPAK SARANA PELENGKAP PAGAR KELILING TAMPAK SARANA PELENGKAP PERKERASAN JALAN
Page 68
TAMPAK BATAS DISEBELAH TIMUR ASET DENGAN SUNGAI WAY KUALA TAMPAK BATAS DISEBELAH UTARA ASET DENGAN SUNGAI WAY KUALA
Page 69
NAMA GAMBAR
PETA LOKASI
LOKASI :
Jalan Ikan Koki,
LOKASI OBJEK Kel. Garuntang,
Kec. Bumi Waras,
Kota Bandar Lampung,
Prov. Lampung
PEMILIK ASET :
PT PRASIDHA ANEKA NIAGA TBK
Oleh :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Licence No. 2.12.0110
UTARA
Page 70
GAMBAR SITUASI
TANAH
LOKASI :
Jalan Ikan Koki,
Kel. Garuntang, Kec. Bumi
Waras, Kota Bandar
Lampung,
SHGB No. 04/Grt Prov. Lampung
Luas : 28.480 m2
PEMILIK ASET :
SHGB No. 06/Grt
Luas : 12.160 m2 PT PRASIDHA ANEKA NIAGA TBK
Oleh :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Licence No. 2.12.0110
SHGB No. 05/Grt
Luas : 13.040 m2
UTARA
Page 71
10 Sungai Way Kuala
GAMBAR SITUASI
5 3
BANGUNAN
D1
Pintu
5-8
3
3 3 D2 LOKASI :
1
3 D3 Jalan Ikan Koki,
55 Kel. Garuntang,
9 A B C
D4 Kec. Bumi Waras,
Kota Bandar Lampung,
D5
Pintu Prov. Lampung
1-4
8 6 7 D6 1
8
6 PEMILIK ASET :
1D7 1
PT PRASIDHA ANEKA NIAGA TBK
11
4
D8 1 Oleh :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
2
Keterangan :
1. Gudang D dan bangunan tambahan
2. Pos Jaga, Mess Security, Kantin Licence No. 2.12.0110
3. Gudang A, B, C
4. Mess Staf 2 (2 unit)
5. Gudang Pintu 1 - 8
Jalan Ikan Koki
6. Kantor
7. Pos Jaga
8. Mess Karyawan 1 (6 unit)
9. Rumah Diesel
10. Mess Karyawan 2 (1 unit)
11. Mess Staf 1 (2 unit) UTARA
JALAN YOS SUDARSO
Page 72
Lampiran dcf
&
Data pendukung
Page 73
Pemilik Aset : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Jenis Aset : Tanah dan Bangunan Gudang
Lokasi Aset : Jalan Ikan Koki No. 5, Kel. Garuntang, Kec. Bumi Waras, Kota Bandar Lampung, Prov. Lampung
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan metode DCF (Discounted Cash Flow)
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2025
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 Terminal
No.
Tahun ke - 1 2 3 4 5
1 Rencana Penyewaan Gudang :
a Luas Gudang yg Disewakan (m2) 30.048 30.048 30.048 30.048 30.048 30.048
b Tingkat Hunian (occupancy) 30% 60% 80% 80% 80% 80%
c Jumlah Bulan (dalam setahun) 6 12 12 12 12 12
d Harga Sewa (Rp/m2/bulan) 20.200 21.067 21.972 22.915 23.899 24.925
2 Pendapatan (Rp) 1.092.545.280 4.557.792.995 6.337.945.398 6.610.033.394 6.893.802.128 7.189.753.053
3 Biaya-biaya (Rp)
a Biaya perbaikan bangunan (Capex) 10.607.000.000 10.925.700.000
b Pajak bumi dan bangunan (PBB) 168.847.357 173.922.065 179.149.292 184.533.624 190.079.782
c Asuransi 41.017.350 41.017.350 41.017.350 41.017.350 41.017.350 41.017.350
d Biaya Pencadangan / Sinking fund 87.608.978 87.608.978 87.608.978 87.608.978 87.608.978 87.608.978
Jumlah Biaya (Rp) 10.735.626.328 11.223.173.685 302.548.392 307.775.620 313.159.952 318.706.110
4 Net Operating Income/NOI (Rp) (9.643.081.048) (6.665.380.689) 6.035.397.006 6.302.257.775 6.580.642.176 6.871.046.943
5 Terminal Value (Rp) 101.520.890.994
a Periode 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5
b Discount Rate 11,18% 11,18% 11,18% 11,18% 11,18%
c Discount Factor 0,94838 0,85301 0,76722 0,69007 0,62067
d Net Present Value (9.145.348.948) (5.685.626.820) 4.630.502.931 4.348.980.007 67.095.289.328
6 Indikasi Nilai Pasar (Rp.) 61.243.796.496
7 Pembulatan (Rp.) 61.243.800.000
Page 74
Date updated: 05-Jan-25
Created by: Aswath Damodaran, adamodar@stern.nyu.edu
What is this data? Beta, Unlevered beta and other risk measures Emerging Markets
Home Page: http://www.damodaran.com
Data website: https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/data.html
Companies in each industry: https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/indname.xls
Variable definitions: https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/variable.htm
Do you want to use marginal or effective tax rates in unlevering betas? Marginal
If marginal tax rate, enter the marginal tax rate to use 24,71%
Number of D/E Effective Unlevered Cash/Firm
Industry Name Beta
firms Ratio Tax rate beta value
Advertising 179 1,40 10,21% 11,69% 1,30 10,59%
Aerospace/Defense 142 0,99 10,72% 10,43% 0,91 8,36%
Air Transport 79 1,27 90,91% 12,88% 0,76 8,72%
Apparel 981 0,71 23,77% 14,03% 0,61 8,61%
Auto & Truck 83 1,51 37,20% 13,55% 1,18 16,36%
Auto Parts 571 1,35 22,59% 15,80% 1,16 11,41%
Bank (Money Center) 471 0,69 195,76% 22,12% 0,28 21,73%
Banks (Regional) 102 0,62 593,34% 12,93% 0,11 13,79%
Beverage (Alcoholic) 130 1,02 3,54% 16,89% 1,00 9,20%
Beverage (Soft) 42 0,39 5,95% 14,13% 0,37 4,81%
Broadcasting 62 1,05 32,62% 14,34% 0,85 15,87%
Brokerage & Investment Banking 444 0,87 206,20% 14,29% 0,34 11,56%
Building Materials 267 1,06 28,20% 15,23% 0,88 8,56%
Business & Consumer Services 356 1,02 11,05% 12,57% 0,94 10,56%
Cable TV 31 1,11 31,75% 9,49% 0,89 11,39%
Chemical (Basic) 722 1,19 53,81% 13,89% 0,85 10,22%
Chemical (Diversified) 30 1,11 34,72% 22,39% 0,88 9,19%
Chemical (Specialty) 672 1,05 25,01% 14,87% 0,88 9,31%
Coal & Related Energy 99 0,93 20,82% 17,51% 0,81 16,97%
Computer Services 645 1,05 8,31% 12,41% 0,99 4,68%
Computers/Peripherals 237 1,32 14,95% 12,28% 1,19 12,92%
Construction Supplies 572 0,93 39,44% 14,48% 0,72 14,26%
Diversified 220 0,82 123,63% 14,04% 0,42 9,92%
Drugs (Biotechnology) 348 1,45 7,89% 3,97% 1,37 8,17%
Drugs (Pharmaceutical) 735 1,01 10,34% 14,57% 0,93 8,40%
Education 169 0,91 43,28% 11,26% 0,69 13,60%
Electrical Equipment 761 1,21 20,29% 12,86% 1,05 11,72%
Electronics (Consumer & Office) 78 1,28 40,07% 11,36% 0,99 18,88%
Electronics (General) 1031 1,47 20,39% 10,47% 1,27 12,19%
Engineering/Construction 936 0,97 153,28% 15,15% 0,45 20,26%
Entertainment 345 1,26 12,26% 9,57% 1,15 9,46%
Environmental & Waste Services 218 1,07 70,37% 12,34% 0,70 7,94%
Farming/Agriculture 309 0,77 64,76% 15,34% 0,52 8,88%
Financial Svcs. (Non-bank & Insurance) 682 0,68 145,43% 16,76% 0,32 9,04%
Food Processing 993 0,76 39,10% 15,48% 0,59 9,45%
Food Wholesalers 118 0,57 79,14% 14,55% 0,36 8,29%
Furn/Home Furnishings 276 0,98 17,71% 13,64% 0,87 19,91%
Green & Renewable Energy 148 0,82 61,31% 13,11% 0,56 3,48%
Healthcare Products 367 1,22 7,03% 8,51% 1,16 10,90%
Healthcare Support Services 245 0,85 50,42% 15,27% 0,62 17,48%
Heathcare Information and Technology 138 1,41 5,27% 8,11% 1,36 5,82%
Homebuilding 43 0,80 90,96% 12,59% 0,47 8,77%
Hospitals/Healthcare Facilities 159 0,77 16,27% 17,78% 0,69 4,47%
Hotel/Gaming 425 0,76 52,13% 12,23% 0,54 10,22%
Household Products 311 0,89 7,58% 14,99% 0,84 7,00%
Information Services 47 1,17 19,01% 18,49% 1,03 6,18%
Insurance (General) 131 0,43 33,63% 17,34% 0,34 17,16%
Insurance (Life) 86 0,95 77,05% 15,54% 0,60 14,45%
Insurance (Prop/Cas.) 153 0,43 22,06% 17,43% 0,37 6,58%
Beta - 1
Page 75
Number of D/E Effective Unlevered Cash/Firm
Industry Name Beta
firms Ratio Tax rate beta value
Investments & Asset Management 484 0,70 196,10% 10,24% 0,28 2,27%
Machinery 970 1,18 14,45% 12,59% 1,07 9,77%
Metals & Mining 342 1,36 32,54% 13,87% 1,09 10,78%
Office Equipment & Services 80 0,73 16,93% 12,97% 0,65 16,38%
Oil/Gas (Integrated) 16 0,98 13,32% 20,85% 0,89 5,21%
Oil/Gas (Production and Exploration) 107 1,04 27,99% 17,40% 0,86 13,98%
Oil/Gas Distribution 114 0,65 56,95% 12,89% 0,45 10,21%
Oilfield Svcs/Equip. 231 0,87 48,35% 14,62% 0,64 9,07%
Packaging & Container 333 0,78 30,91% 14,72% 0,63 8,72%
Paper/Forest Products 193 0,87 115,19% 12,37% 0,47 8,67%
Power 328 0,73 106,41% 17,32% 0,40 6,03%
Precious Metals 61 1,29 34,78% 15,25% 1,02 8,39%
Publishing & Newspapers 171 0,90 7,07% 10,35% 0,86 18,84%
R.E.I.T. 206 0,61 79,70% 2,67% 0,38 2,64%
Real Estate (Development) 774 0,96 214,80% 15,14% 0,37 15,03%
Real Estate (General/Diversified) 203 0,92 106,03% 12,84% 0,51 8,77%
Real Estate (Operations & Services) 386 0,83 84,07% 12,82% 0,51 8,66%
Recreation 147 1,02 24,75% 11,60% 0,86 12,30%
Reinsurance 28 1,20 41,37% 12,38% 0,91 26,15%
Restaurant/Dining 170 0,91 10,59% 12,90% 0,85 4,96%
Retail (Automotive) 116 0,82 85,03% 17,69% 0,50 10,84%
Retail (Building Supply) 49 0,72 36,33% 12,57% 0,57 4,65%
Retail (Distributors) 679 0,75 112,09% 15,00% 0,41 15,69%
Retail (General) 145 1,18 44,39% 16,35% 0,89 8,71%
Retail (Grocery and Food) 89 0,83 40,40% 16,08% 0,64 8,43%
Retail (REITs) 41 0,99 73,57% 5,17% 0,63 2,08%
Retail (Special Lines) 261 1,00 25,49% 17,18% 0,84 8,13%
Rubber& Tires 74 0,92 37,02% 19,55% 0,72 10,32%
Semiconductor 534 1,70 9,59% 7,80% 1,58 8,79%
Semiconductor Equip 286 2,07 15,17% 11,23% 1,86 8,89%
Shipbuilding & Marine 249 0,85 41,71% 13,41% 0,65 18,97%
Shoe 58 0,59 16,71% 17,09% 0,52 9,06%
Software (Entertainment) 63 1,65 10,36% 11,70% 1,53 5,11%
Software (Internet) 48 1,28 17,87% 12,91% 1,13 5,31%
Software (System & Application) 536 1,57 4,17% 7,22% 1,53 8,37%
Steel 546 1,17 59,37% 13,02% 0,81 11,62%
Telecom (Wireless) 65 0,95 36,13% 19,26% 0,75 6,29%
Telecom. Equipment 295 1,31 12,89% 8,00% 1,19 9,81%
Telecom. Services 137 0,78 39,78% 15,60% 0,60 7,38%
Tobacco 33 0,29 0,99% 19,02% 0,28 3,07%
Transportation 319 0,98 63,51% 15,93% 0,66 11,39%
Transportation (Railroads) 17 0,92 30,79% 21,17% 0,75 12,07%
Trucking 62 0,78 251,41% 14,50% 0,27 4,20%
Utility (General) 14 0,63 33,81% 11,44% 0,50 3,82%
Utility (Water) 74 0,67 107,04% 16,58% 0,37 7,31%
Total Market 26523 1,02 66,42% 13,48% 0,68 12,67%
Total Market (without financials) 23970 1,06 38,40% 13,21% 0,82 10,02%
Beta - 2
Page 76
INDONESIA GOVERMENT BOND CURVE
INDONESIA BOND PRICING AGENSI (IBPA)
Sumber : Penilai Harga Efek Indonesia (PHEI) per 30 Juni 2025
Tanggal 30 Juni 2025
Tenor Yield (%) Tenor Yield (%)
Tanggal 30 Juni Tanggal 30 Juni
(Tahun) (Tahun)
2025 2025
0,1 5,7192 16 6,9434
1 5,8818 17 6,9607
2 6,0251 18 6,9748
3 6,1484 19 6,9863
4 6,2592 20 6,9955
5 6,3603 21 7,0030
6 6,4527 22 7,0089
7 6,5365 23 7,0137
8 6,6117 24 7,0175
9 6,6782 25 7,0205
10 6,7364 26 7,0229
11 6,7868 27 7,0247
12 6,8298 28 7,0262
13 6,8663 29 7,0273
14 6,8969 30 7,0282
15 6,9223
Page 77
Country and Equity Risk Premiums
Date of update: 1-Jul-25
Enter the current risk premium for a mature equity market 4,21%
Home Page: http://www.damodaran.com Yes
If yes, enter the multiplier to use on the default spread (See worksheet for volatility numbers for selected emerging
1,50markets)
Moody's Rating-based Total Equity Risk
Country Africa
rating Default Spread Premium
Abu Dhabi Middle East Aa2 0,49% 4,94%
Albania Eastern Europe & Russia Ba3 3,54% 9,53%
Andorra (Principality of) Western Europe Baa1 1,57% 6,57%
Angola Africa B3 6,39% 13,82%
Argentina Central and South America Caa3 9,83% 19,01%
Armenia Eastern Europe & Russia Ba3 3,54% 9,53%
Aruba Caribbean Baa3 2,16% 7,46%
Australia Australia & New Zealand Aaa 0,00% 4,21%
Austria Western Europe Aa1 0,27% 4,62%
Azerbaijan Eastern Europe & Russia Baa3 2,16% 7,46%
Bahamas Caribbean B1 4,43% 10,87%
Bahrain Middle East B2 5,41% 12,35%
Bangladesh Asia B2 5,41% 12,35%
Barbados Caribbean B2 5,41% 12,35%
Belarus Eastern Europe & Russia C 17,50% 30,54%
Belgium Western Europe Aa3 0,59% 5,10%
Belize Central and South America Caa1 7,37% 15,30%
Benin Africa B1 4,43% 10,87%
Bermuda Caribbean A2 0,83% 5,46%
Bolivia Central and South America Ca 11,80% 21,96%
Bosnia and Herzegovina Eastern Europe & Russia B3 6,39% 13,82%
Botswana Africa A3 1,18% 5,98%
Brazil Central and South America Ba1 2,46% 7,91%
Bulgaria Eastern Europe & Russia Baa1 1,57% 6,57%
Burkina Faso Africa Caa1 7,37% 15,30%
Cambodia Asia B2 5,41% 12,35%
Cameroon Africa Caa1 7,37% 15,30%
Canada North America Aaa 0,00% 4,21%
Cape Verde Africa B2 5,41% 12,35%
Cayman Islands Caribbean Aa3 0,59% 5,10%
Chile Central and South America A2 0,83% 5,46%
China Asia A1 0,69% 5,25%
Colombia Central and South America Baa3 2,16% 7,46%
Congo (Democratic Republic of)
Africa B3 6,39% 13,82%
Congo (Republic of) Africa Caa2 8,85% 17,53%
Cook Islands Australia & New Zealand B1 4,43% 10,87%
Costa Rica Central and South America Ba3 3,54% 9,53%
Côte d'Ivoire Africa Ba2 2,96% 8,66%
Croatia Eastern Europe & Russia A3 1,18% 5,98%
Cuba Caribbean Ca 11,80% 21,96%
Curacao Caribbean Baa3 2,16% 7,46%
Cyprus Western Europe A3 1,18% 5,98%
Czech Republic Eastern Europe & Russia Aa3 0,59% 5,10%
Denmark Western Europe Aaa 0,00% 4,21%
Dominican Republic Caribbean Ba3 3,54% 9,53%
Ecuador Central and South America Caa3 9,83% 19,01%
Egypt Africa Caa1 7,37% 15,30%
El Salvador Central and South America B3 6,39% 13,82%
Estonia Eastern Europe & Russia A1 0,69% 5,25%
Ethiopia Africa Caa2 8,85% 17,53%
ERP - 1
Page 78
Moody's Rating-based Total Equity Risk
Country Africa
rating Default Spread Premium
Fiji Asia B1 4,43% 10,87%
Finland Western Europe Aa1 0,27% 4,62%
France Western Europe Aa3 0,59% 5,10%
Gabon Africa Caa2 8,85% 17,53%
Georgia Eastern Europe & Russia Ba2 2,96% 8,66%
Germany Western Europe Aaa 0,00% 4,21%
Ghana Africa Caa2 8,85% 17,53%
Greece Western Europe Baa3 2,16% 7,46%
Guatemala Central and South America Ba1 2,46% 7,91%
Guernsey (States of) Western Europe A1 0,69% 5,25%
Honduras Central and South America B1 4,43% 10,87%
Hong Kong Asia Aa3 0,59% 5,10%
Hungary Eastern Europe & Russia Baa2 1,87% 7,03%
Iceland Western Europe A1 0,69% 5,25%
India Asia Baa3 2,16% 7,46%
Indonesia Asia Baa2 1,87% 7,03%
Iraq Middle East Caa1 7,37% 15,30%
Ireland Western Europe Aa3 0,59% 5,10%
Isle of Man Western Europe Aa3 0,59% 5,10%
Israel Middle East Baa1 1,57% 6,57%
Italy Western Europe Baa3 2,16% 7,46%
Jamaica Caribbean B1 4,43% 10,87%
Japan Asia A1 0,69% 5,25%
Jersey (States of) Western Europe Aa3 0,59% 5,10%
Jordan Middle East Ba3 3,54% 9,53%
Kazakhstan Eastern Europe & Russia Baa1 1,57% 6,57%
Kenya Africa Caa1 7,37% 15,30%
Korea Asia Aa2 0,49% 4,94%
Kuwait Middle East A1 0,69% 5,25%
Kyrgyzstan Eastern Europe & Russia B3 6,39% 13,82%
Laos Asia Caa3 9,83% 19,01%
Latvia Eastern Europe & Russia A3 1,18% 5,98%
Lebanon Middle East C 17,50% 30,54%
Liechtenstein Western Europe Aaa 0,00% 4,21%
Lithuania Eastern Europe & Russia A2 0,83% 5,46%
Luxembourg Western Europe Aaa 0,00% 4,21%
Macao Asia Aa3 0,59% 5,10%
Macedonia Eastern Europe & Russia Ba3 3,54% 9,53%
Malaysia Asia A3 1,18% 5,98%
Maldives Asia Caa2 8,85% 17,53%
Mali Africa Caa2 8,85% 17,53%
Malta Western Europe A2 0,83% 5,46%
Mauritius Africa Baa3 2,16% 7,46%
Mexico Central and South America Baa2 1,87% 7,03%
Moldova Eastern Europe & Russia B3 6,39% 13,82%
Mongolia Asia B2 5,41% 12,35%
Montenegro Eastern Europe & Russia B1 4,43% 10,87%
Montserrat Caribbean Baa3 2,16% 7,46%
Morocco Africa Ba1 2,46% 7,91%
Mozambique Africa Caa3 9,83% 19,01%
Namibia Africa B1 4,43% 10,87%
Nepal Asia Ba3 3,54% 9,53%
Netherlands Western Europe Aaa 0,00% 4,21%
New Zealand Australia & New Zealand Aaa 0,00% 4,21%
Nicaragua Central and South America B2 5,41% 12,35%
Niger Africa Caa3 9,83% 19,01%
ERP - 2
Page 79
Moody's Rating-based Total Equity Risk
Country Africa
rating Default Spread Premium
Nigeria Africa B3 6,39% 13,82%
Norway Western Europe Aaa 0,00% 4,21%
Oman Middle East Ba1 2,46% 7,91%
Pakistan Asia Caa2 8,85% 17,53%
Panama Central and South America Baa3 2,16% 7,46%
Papua New Guinea Asia B2 5,41% 12,35%
Paraguay Central and South America Baa3 2,16% 7,46%
Peru Central and South America Baa1 1,57% 6,57%
Philippines Asia Baa2 1,87% 7,03%
Poland Eastern Europe & Russia A2 0,83% 5,46%
Portugal Western Europe A3 1,18% 5,98%
Qatar Middle East Aa2 0,49% 4,94%
Ras Al Khaimah (Emirate of) Middle East A3 1,18% 5,98%
Romania Eastern Europe & Russia Baa3 2,16% 7,46%
Rwanda Africa B2 5,41% 12,35%
Saudi Arabia Middle East Aa3 0,59% 5,10%
Senegal Africa B3 6,39% 13,82%
Serbia Eastern Europe & Russia Ba2 2,96% 8,66%
Sharjah Middle East Ba1 2,46% 7,91%
Singapore Asia Aaa 0,00% 4,21%
Slovakia Eastern Europe & Russia A3 1,18% 5,98%
Slovenia Eastern Europe & Russia A3 1,18% 5,98%
Solomon Islands Asia Caa1 7,37% 15,30%
South Africa Africa Ba2 2,96% 8,66%
Spain Western Europe Baa1 1,57% 6,57%
Sri Lanka Asia Ca 11,80% 21,96%
St. Maarten Caribbean Ba2 2,96% 8,66%
St. Vincent & the Grenadines Caribbean B3 6,39% 13,82%
Suriname Central and South America Caa1 7,37% 15,30%
Swaziland Africa B2 5,41% 12,35%
Sweden Western Europe Aaa 0,00% 4,21%
Switzerland Western Europe Aaa 0,00% 4,21%
Taiwan Asia Aa3 0,59% 5,10%
Tajikistan Eastern Europe & Russia B3 6,39% 13,82%
Tanzania Africa B1 4,43% 10,87%
Thailand Asia Baa1 1,57% 6,57%
Togo Africa B3 6,39% 13,82%
Trinidad and Tobago Caribbean Ba2 2,96% 8,66%
Tunisia Africa Caa1 7,37% 15,30%
Turkey Western Europe B1 4,43% 10,87%
Turks and Caicos Islands Caribbean Baa1 1,57% 6,57%
Uganda Africa B3 6,39% 13,82%
Ukraine Eastern Europe & Russia Ca 11,80% 21,96%
United Arab Emirates Middle East Aa2 0,49% 4,94%
United Kingdom Western Europe Aa3 0,59% 5,10%
United States North America Aa1 0,27% 4,62%
Uruguay Central and South America Baa1 1,57% 6,57%
Uzbekistan Eastern Europe & Russia Ba3 3,54% 9,53%
Venezuela Central and South America C 17,50% 30,54%
Vietnam Asia Ba2 2,96% 8,66%
ERP - 3
Page 80
I.26 SUKU BUNGA PINJAMAN RUPIAH YANG DIBERIKAN I.26 INTEREST RATE OF RUPIAH LOANS
MENURUT KELOMPOK BANK DAN JENIS PINJAMAN BY GROUP OF BANKS AND TYPE OF LOANS
(Persen Per Tahun) (Percent Per Annum)
2020 2021 2022 2023 2024 2025
GROUP OF BANKS AND TYPE OF
KELOMPOK BANK DAN JENIS PINJAMAN
Jan Feb Mar Apr May Jun LOANS
1 Bank Persero State Banks
2 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,77 8,34 8,29 8,93 8,67 8,69 8,80 8,82 8,83 8,83 8,81 Working Capital Loans
3 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 8,87 8,49 8,72 9,41 9,21 9,22 9,11 9,09 9,02 9,02 8,96 Investment Loans
4 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 10,56 10,14 9,65 9,27 9,09 9,08 9,06 9,04 9,04 9,01 8,98 Consumer Loans
5 Bank Pemerintah Daerah Regional Government Banks
6 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 10,22 9,45 8,85 9,02 8,90 8,81 8,81 8,81 8,85 8,86 8,84 Working Capital Loans
7 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 10,40 9,35 9,16 9,06 8,89 8,91 8,93 8,93 8,88 8,89 8,88 Investment Loans
8 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 11,48 11,09 10,64 10,40 10,37 10,37 10,37 10,36 10,37 10,38 10,38 Consumer Loans
9 Bank Swasta Nasional Private National Banks
10 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 9,70 9,13 9,17 9,01 8,77 8,75 8,72 8,69 8,58 8,55 8,52 Working Capital Loans
11 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 8,81 8,22 8,28 8,23 8,22 8,11 8,11 8,07 8,06 8,02 7,97 Investment Loans
12 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 10,65 10,13 10,54 10,69 11,44 11,52 11,55 11,53 11,93 11,99 12,04 Consumer Loans
13 Bank Asing dan Bank Campuran Foreign Banks and Joint Banks
14 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 6,76 5,69 6,55 6,92 6,73 6,75 6,76 6,73 6,58 6,41 6,74 Working Capital Loans
15 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 7,24 6,20 7,91 8,51 7,94 7,88 7,82 7,86 8,38 8,38 8,08 Investment Loans
16 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 22,07 23,23 23,12 22,14 29,44 29,12 28,90 29,04 41,17 41,30 41,98 Consumer Loans
17 Bank Umum Commercial Banks
18 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 9,15 8,59 8,60 8,86 8,62 8,62 8,67 8,66 8,66 8,64 8,62 Working Capital Loans
19 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 8,88 8,35 8,51 8,81 8,71 8,66 8,62 8,58 8,56 8,54 8,49 Investment Loans
20 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 10,97 10,53 10,36 10,13 10,36 10,38 10,38 10,37 10,42 10,44 10,45 Consumer Loans
Sumber : Bank Indonesia
Names mentioned 25 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Ihot
p.2 ×4
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
KJPP Ihot Dollar
p.15 ×12
unresolved
person
RAYMOND Ihot Parasian Gultom
p.17 ×2
unresolved
person
Ihot Parasian Gultom, SE, MAPPI (Cert)
· Pemimpin Rekan
p.17
unresolved
person
Sandrayani Oktaviona
p.19
unresolved
org
Pusat Statistik & Bank Indonesia
p.22
unresolved
org
Bank Indonesia
p.22 ×13
unresolved
org
KJPP IDR
p.22
unresolved
org
PT PLN
p.28
unresolved
org
PT PLN. Air
p.28
unresolved
org
Aneka Niaga Tbk
p.28 ×3
unresolved
person
Rigo
p.28 ×4
unresolved
org
Pemerintah Kota Bandar Lampung
p.29
unresolved
person
Apris
p.33
unresolved
person
Yoki
p.37 ×2
unresolved
person
Reza
p.37 ×2
unresolved
org
Bank Campuran
p.80
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
9402 ms
12 Sep 2026 22:33
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}