Back to announcement
20251111_PTPP_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_31984612_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review PTPPSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 85
Page 1
LAPORAN
PENILAIAN EKUITAS
PT CELEBES RAILWAY INDONESIA (“CRI”)
Lokasi di :
Plaza PP lantai 4,
Jl. TB Simatupang No. 57,
Pasar Rebo, Jakarta Timur, Jakarta, 13760.
No. File : 01155/2.0171-00/BS/03/0481/1/XI/2025
Page 2
TOBING PANUTURI DAN REKAN Kantor Pusat:
Ruko Maison De Wisteria Collins No. 38,
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kelurahan Ujung Menteng, Kecamatan
Property and Business Valuation Cakung, Jakarta Timur, DKI Jakarta 13910,
NIU. 2.20.0171 – Kep. Menkeu No. 387/KM.1/2020 Email: topaz-admin@kjpp-topaz.id
kjpptopaz@gmail.com;
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia Telp (021) 38866969
Kantor Cabang :
Banjarmasin (PS) : Jl. Meranti III, Komp. Madinah No. 23, RT. 036, D.h 15a, Banjarmasin, Kalimantan Selatan, Email: topaz_banjarmasin@kjpp-topaz.id,
topazbjm.kjpp@gmail.com; Telp (0511) 4247394, Medan (P) : Kompleks Perumahan Villa Malina Indah, Jl. Deli Bunga No. 3, Medan, Sumatera Utara 20132, Email:
topazmdn.kjpp@gmail.com; Telp (061) 8216806, Surabaya (P) : Ruko 9M-APT Puncak CBD, Jl. Kramat I, Surabaya, Jawa Timur 60229, Email: surabaya@kjpp-topaz.id;
Telp (031) 99429111, Balikpapan (PS) : Jalan Angkasa 3B RT. 57, Balikpapan, Kalimantan Timur 76115, Email: kjpptopazbpn@gmail.com; Telp 0858 5252 3005,
Jayapura (PS) : Perumahan Yapis Entrop, Jalan Beringin I No. 10, Jayapura, Papua 99224, Email: topazjyp.kjpp@gmail.com; Telp (0967) 5782084
No. File: 01155/2.0171-00/BS/03/0481/1/XI/2025
Jakarta, 10 November 2025
Kepada Yth.
PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk (“PP”)
Plaza PP – Wisma Subianto,
Jl. Letjen. TB. Simatupang No. 57,
Pasar Rebo, Jakarta 13760
Perihal : Penilaian 47,81% Ekuitas PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”) per 30 Juni 2025
Dengan Hormat,
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK TOBING PANUTURI DAN REKAN (“TOPAZ”) ditunjuk oleh PP
berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian Ekuitas No. 0410/MK.PB/KJPP-
TOPAZ/IV/2024 tanggal 30 April 2024 dan Surat Perintah Kerja (“SPK”)
No. 003/SPK/PP/BDPM/2024 tanggal 17 Mei 2024 serta Addendum SPK
No. 023-ADD/SPK/PP/BDPM/2025 tanggal 12 September 2025 dengan maksud untuk
memberikan pendapat Nilai Pasar 47,81% ekuitas CRI Per 30 Juni 2025 terkait rencana transaksi
divestasi saham oleh PP.
1. Status Penilai
Penilai adalah partner dari TOPAZ dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai : Lidia, S.T., M.M., MAPPI (Cert)
No. Ijin Penilai : B-1.17.00481
No. STTD : STTD.PB-04/PJ-1/PM.223/2023
No. MAPPI : 12-S-03723
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis (B)
TOPAZ adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar
Modal serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. TOPAZ juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan.
Page 3
2. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Nama Perusahaan : PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk
Alamat : Plaza PP-Wisma Subiyanto,
Jl. Letjen. TB. Simatupang No. 57, Pasar Rebo, Jakarta 13760
Website : www.ptpp.co.id
3. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Bahwa objek Penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah
47,81% ekuitas CRI, dimana kepemilikan objek penilaian adalah milik pemegang saham CRI
yaitu PP.
4. Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
5. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 47,81% ekuitas
CRI. Tujuan penilaian adalah Tujuan penilaian adalah rencana transaksi divestasi saham oleh
PP terkait Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“POJK”) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Penilaian dilakukan dengan mengacu pada Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”) yang
ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (“MAPPI”) serta POJK No.
17/POJK.04/2020. Penilaian ini tidak ditujukan untuk kepentingan pasar modal dan tidak
digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian tersebut.
6. Dasar Nilai
Berdasarkan tujuan penilaian maka standar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berniat membeli dengan
penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (“SPI 101, butir 3.1”).
7. Tanggal Penilaian
Tanggal efektif Penilaian adalah 30 Juni 2025, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Page 4
8. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan wawancara terhadap beberapa pertanyaan diskusi
terkait kondisi eksisting bisnis CRI. Berikut adalah pihak yang menanggapi diskusi terkait
pertanyaan yang kami sampaikan dalam hubungannya dengan objek penilaian, yaitu:
Pihak yang Diwawancarai Jabatan Perusahaan
Bapak Endy Gunawan Turki Business Control Manager CRI
Bapak Irfan Firdaus Assistant Manager Finance CRI
9. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, TOPAZ juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
informasi yang relevan dan handal, yaitu:
• Laporan keuangan audit tahun 2020 sampai dengan tahun 2024 dan Laporan Keuangan
audit per 30 Juni 2025.
• Proyeksi Keuangan CRI sampai dengan konsesi selesai.
• Tinjauan terhadap kondisi fundamental objek yang menyangkut sejarah singkatnya,
struktur modal dan susunan pengurus, deskripsi bidang usaha dan kinerja keuangan,
serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
• Data-data ekonomi baik yang diperoleh dari S&P Capital IQ dan Damodaran.
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari instansi
terkait, seperti Bank Indonesia.
• Data-data lain sebagai informasi pendukung.
10. Asumsi dan Asumsi Khusus
Asumsi dan asumsi khusus yang akan digunakan dalam penugasan merupakan asumsi dan
asumsi khusus yang wajar dan relevan dengan memperhatikan tujuan dimana penilaian
diperlukan. Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya pada
Tanggal Penilaian atau hal yang tidak akan dibuat oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam suatu
transaksi pada Tanggal Penilaian.
Asumsi khusus sering digunakan untuk menggambarkan efek dari suatu situasi yang akan
mempengaruhi nilai. Dalam pelaksanaan penugasan, Penilai akan menggunakan asumsi yang
wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks penugasan Penilaian tanpa penyelidikan
tertentu atau verifikasi.
TOPAZ mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh
manajemen PP dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan
informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. TOPAZ tidak terlibat dan tidak
melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut. Analisis, opini dan
kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai dengan Kode Etik Penilai
Indonesia (“KEPI”) serta Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) 2018 berikut Edisi Revisinya.
Page 5
11. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan Penilaian yang dihasilkan tidak untuk konsumsi publik.
Persetujuan Penilai harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian
dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi mengenai Laporan
Keuangan perusahaan/objek penilaian, dan/atau laporan direksi/pimpinan perusahaan/objek
penilaian, dan/atau pernyataan atau penilaian lainnya atau pernyataan/edaran apapun dari
perusahaan/objek penilaian. Tanda tangan Penilai Publik dan cap TOPAZ yang resmi
merupakan syarat mutlak Laporan Penilaian yang dihasilkan.
12. Konfirmasi Bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan SPI, KEPI dan POJK
Penilaian ini akan dilakukan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) Edisi VII-2018 berikut Edisi Revisinya dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK), serta peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
13. Kesimpulan Nilai Pasar Ekuitas CRI
Nilai Pasar 47,81% Ekuitas CRI dengan pendekatan pendapatan metode Discounted Cash Flow
(“DCF”) dan pendekatan pasar meode Guideline Publicly Traded Company Method (GPTC)
adalah sebagai berikut:
Nilai Nilai Setelah Bobot
Metode Bobot
(Dalam Jutaan Rupiah) (Dalam Jutaan Rupiah)
DCF 276.230 90% 248.607
GPTC 258.589 10% 25.859
Rekonsiliasi 274.465
Bobot untuk pendekatan pendapatan adalah 90% dan bobot untuk pendekatan pasar adalah
10%, hal ini berdasarkan pertimbangan tingkat keyakinan penilai berdasarkan data-data yang
diperoleh, dimana pembanding pasar saat ini tidak sepenuhnya memiliki persamaan
kesebandingan dengan CRI. Berdasarkan hasil rekonsiliasi kedua metode di atas, maka kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar 47,81% CRI per 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp274.465.457.226 (Dua Ratus Tujuh Puluh Empat Miliar Empat Ratus Enam Puluh Lima Juta
Empat Ratus Lima Puluh Tujuh Ribu Dua Ratus Dua Puluh Enam Rupiah), dengan PBV sebesar
1,20 (Satu Koma Dua Puluh).
Page 6
Demikian hasil Penilaian Ekuitas CRI yang kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar penilaian dan kode etik yang berlaku. Hormat kami, KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN Lidia S.T., MM., MAPPI (Cert) Partner Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis (B) Ijin Penilai : B-1.17.00481 STTD Pasar Modal : STTD.PB-04/PJ-1/PM.223/2023 MAPPI : 12-S-03723 IKNB : 158/NB.122/STTD-P/2019
Page 7
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda-tangan di bawah
ini menerangkan bahwa :
1. Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi
dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan
hasil analisis dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan.
3. TOPAZ tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
Objek yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-
pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap penugasan ini.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan pemberi tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh pemberi tugas, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau
adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung
dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan jenis industri yang dinilai.
7. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
• Identifikasi masalah (Identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi, dan tanggal
Penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis Data;
• Analisis untuk menghasilkan kesimpulan Penilaian;
• Penulisan Laporan Penilaian.
8. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Penilaian.
9. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan sebagaimana yang dinyatakan dalam
Laporan Penilaian ini.
10. Analisis dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta Laporan Penilaian yang telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan kode etik penilai indonesia (KEPI) dan standar penilaian indonesia
(SPI) serta POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha.
Jakarta, 10 November 2025
Lidia, ST., M.M., MAPPI (Cert) – Penanggungjawab ...............................
Ijin Penilai : No. B-1.17.00481
MAPPI : No. 12-S-03723
No. STTD : STTD.PB-04/PJ-1/PM.223/2023
Panuturi L. Tobing, SP., SH., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert) – Quality Control ...............................
MAPPI : No. 06-S-01967
No. Register : No. RMK-2017.00377
Page 8
Immanuel Taurix Riyadi Tutuko, SE.,M.M – Penilai ............................... MAPPI : No. 13-T-04400 No. Register : No. RMK-2020.03265
Page 9
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI ......................................................................................................................... 1
DAFTAR FIGUR .................................................................................................................... 3
1. PENDAHULUAN ..................................................................................................... 5
1.1 Latar Belakang Penugasan ............................................................................................. 5
1.2 Status Penilai.................................................................................................................. 5
1.3 Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan .......................................................... 6
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan .................................................................................. 6
1.5 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................. 6
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ........................................................................................ 6
1.7 Dasar Nilai ...................................................................................................................... 6
1.8 Tanggal Penilaian ........................................................................................................... 7
1.9 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan ..................................................... 7
1.10 Asumsi dan Asumsi Khusus ............................................................................................ 7
1.11 Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi ........................................................................ 8
1.12 Konfirmasi Bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan SPI dan KEPI ................................ 8
1.13 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian .................................................... 8
1.14 Pernyataan Independensi Penilai .................................................................................. 9
1.15 Premis Nilai Yang Digunakan ....................................................................................... 10
1.16 Asumsi-Asumsi dan Syarat Pembatas .......................................................................... 11
1.17 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli .............................................................. 12
1.18 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian oleh Penilai Properti yang Digunakan ..... 12
1.19 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
..................................................................................................................................... 12
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan ................................... 12
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Terkait Dengan
Objek Penilaian ............................................................................................................ 12
2. DATA DAN INFORMASI ........................................................................................ 13
2.1 Hasil Pelaksanaan Investigasi....................................................................................... 13
2.2 Tingkat Kedalaman Investigasi..................................................................................... 15
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian ......................................... 15
2.4 PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”) .......................................................................... 16
2.4.1 Pendirian ...................................................................................................................... 16
2.4.2 Aktivitas Usaha ............................................................................................................ 17
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian (Controlling)................ 17
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ..................................................................... 17
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia...................................................................... 17
2.4.6 Analisis Laporan Keuangan .......................................................................................... 18
2.4.7 Informasi Perpajakan ................................................................................................... 21
2.4.8 Kompensasi Bagi Pemegang Saham ............................................................................ 22
Halaman - 1
Page 10
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
2.4.9 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan
Kunci ............................................................................................................................ 22
2.4.10 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai CRI................................................ 22
2.4.11 Analisis dan Pembahasan Manajemen ........................................................................ 22
3. TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI ....................................................... 23
3.1 Ekonomi Makro Indonesia ........................................................................................... 23
3.2 Tinjauan Industri Perkeretaapian Indonesia................................................................ 30
3.2.1 Perkembangan Angkutan Kereta Api Nasional ............................................................ 30
3.2.2 Perkembangan Angkutan Kereta Api di Sulawesi ........................................................ 31
3.2.1 Peluang dan Tantangan Pengoperasian Kereta Api..................................................... 31
3.2.2 Statistik Kota Makassar................................................................................................ 32
4. ANALISIS SWOT DAN RISIKO ................................................................................ 34
4.1 Analisis SWOT .............................................................................................................. 34
4.2 Analisis Risiko ............................................................................................................... 35
5. PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN ............................................ 36
5.1 Pendekatan Penilaian .................................................................................................. 36
5.2 Pemilihan Metode Penilaian ........................................................................................ 36
6. PENILAIAN EKUITAS CRI ....................................................................................... 38
6.1 Penilaian Ekuitas CRI dengan Pendekatan Pendapatan .............................................. 38
6.1.1 Pemilihan Arus Kas....................................................................................................... 38
6.1.2 Penyesuaian Laporan Keuangan .................................................................................. 38
6.1.3 Asumsi–Asumsi dalam Proses Penilaian ...................................................................... 38
6.1.4 Ringkasan Proyeksi Keuangan ..................................................................................... 40
6.1.5 Penentuan Tingkat Diskonto (Weighted Average Cost of Capital) .............................. 42
6.1.6 Control Premium (“CP”) atau Discount for Lack of Control (“DLOC”) .......................... 45
6.1.7 Discount for Lack of Marketability (DLOM) ................................................................. 45
6.1.8 Nilai Pasar Ekuitas CRI Dengan Pendekatan Pendapatan Metode DCF ....................... 46
6.2 Penilaian Ekuitas CRI dengan Pendekatan Pasar ......................................................... 46
6.3 REKONSILIASI ............................................................................................................... 55
7. KUALIFIKASI PENILAI USAHA ................................................................................ 57
Lampiran – Lampiran
✓ Keuangan
Halaman - 2
Page 11
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Hasil Dokumentasi.......................................................................................................... 13
Figur 2. Pihak-Pihak yang Diwawancarai ..................................................................................... 15
Figur 3. Susunan Pemegang Saham CRI ...................................................................................... 17
Figur 4. Ringkasan Laba (Rugi) CRI .............................................................................................. 18
Figur 5. Pergerakan Pendapatan, Beban Pokok, Laba Kotor dan Laba Tahun Berjalan .............. 18
Figur 6. Ringkasan Posisi Keuangan CRI ...................................................................................... 19
Figur 7. Pergerakan Perkembangan Aset, Liabilitas dan Ekuitas CRI .......................................... 19
Figur 8. Ringkasan Arus Kas CRI................................................................................................... 20
Figur 9. Pergerakan Kas Bersih Untuk/Dari Aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan........... 20
Figur 10. Analisa Rasio Keuangan CRI ......................................................................................... 21
Figur 11. Pertumbuhan Ekonomi Sisi Pengeluaran ..................................................................... 23
Figur 12. Ekspor dan Impor Non-Migas....................................................................................... 24
Figur 13. Neraca Pembayaran Indonesia .................................................................................... 24
Figur 14. Cadangan Devisa Indonesia.......................................................................................... 25
Figur 15. Inflasi IHK dan Komponen ............................................................................................ 26
Figur 16. Likuiditas Perbankan dan Perekonomian ..................................................................... 26
Figur 17. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA ................................................... 27
Figur 18. Suku Bunga Perbankan................................................................................................. 27
Figur 19. Rasio Kredit Bermasalah (NPL) ..................................................................................... 28
Figur 20. Perkembangan Kredit dan DPK .................................................................................... 28
Figur 21. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking ........................... 29
Figur 22. Perkembangan Penumpang Angkutan Kereta, Juni 2025 ............................................ 30
Figur 23. Perkembangan Barang Angkutan Kereta, Desember 2024.......................................... 30
Figur 24. IHK dan Tingkat Inflasi (m-to-m), (y-to-d), dan (y-on-y) Kota Makassar Menurut
Kelompok Pengeluaran (2022=100), Juli 2025 ............................................................ 33
Figur 25. Perputaran Modal Kerja (dalam hari) .......................................................................... 39
Figur 26. Ringkasan Proyeksi Laba CRI ........................................................................................ 40
Figur 27. Ringkasan Proyeksi Posisi Keuangan CRI ...................................................................... 40
Figur 28. Ringkasan Proyeksi Arus Kas CRI .................................................................................. 41
Figur 29. Unlevered Beta Perusahaan Pembanding .................................................................... 43
Figur 30. Biaya Modal untuk Ekuitas CRI dengan tingkat pajak 22% .......................................... 44
Figur 31. Weighted Average Cost of capital (WACC) CRI dengan Pajak 22% .............................. 44
Figur 32. Nilai Pasar Ekuitas CRI dengan Metode DCF ................................................................ 46
Figur 33. Perusahaan Pedoman .................................................................................................. 46
Figur 34. Rekap Total Aset (dalam miliar rupiah) ........................................................................ 48
Figur 35. Rekap Total Revenue (dalam miliar rupiah) ................................................................. 48
Figur 36. Rekap Growth in Sales .................................................................................................. 49
Figur 37. Rekap Net Profit Margin............................................................................................... 49
Figur 38. Rekap Current Ratio ..................................................................................................... 50
Halaman - 3
Page 12
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Figur 39. Rekap Debt to Equity Ratio .......................................................................................... 50
Figur 40. Rekap Debt to Assets Ratio .......................................................................................... 51
Figur 41. Rekap Return on Assets ................................................................................................ 51
Figur 42. Rekap Return on Equity ................................................................................................ 52
Figur 43. Rekap Net Income (dalam miliar rupiah) ..................................................................... 52
Figur 44. Rekap Growth in Earnings ............................................................................................ 53
Figur 45. Rekap Capital Structure ................................................................................................ 53
Figur 46. Variable Market Multiple ............................................................................................. 54
Figur 47. Nilai Pasar 47,81% Ekuitas CRI dengan Metode GPTC ................................................. 55
Figur 48. Rekonsiliasi Nilai Pasar 47,81% Ekuitas CRI.................................................................. 56
Halaman - 4
Page 13
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
1. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk (“PP”) merupakan perusahaan yang
bergerak di bidang usaha industri, konstruksi, engineering, procurement - construction
(EPC), perdagangan, pengolahan kawasan, layanan jasa peningkatan kemampuan di
bidang konstruksi, jasa engineering, dan perencanaan, pengembangan serta optimalisasi
pemanfaatan sumber daya perusahaan. PP memiliki penyertaan dalam bentuk saham
atau ekuitas sebesar 47,81% dari total keseluruhan saham pada PT Celebes Railway
Indonesia (“CRI”). CRI memiliki ruang lingkup kegiatan di antaranya untuk pembangunan
prasarana segmen F Jalur Kereta Api Makassar Parepare, pengoperasian dan perawatan
(operation and maintenance/O&M) prasarana segmen B, C, D, F trase Makassar- Parepare
dengan skema kerja sama pemerintah Badan Usaha (KPBU), antara kementerian
perhubungan dengan CRI.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK TOBING PANUTURI DAN REKAN (“TOPAZ”) ditunjuk oleh
PP berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian Ekuitas No.
0410/MK.PB/KJPP-TOPAZ/IV/2024 tanggal 30 April 2024 dan Surat Perintah Kerja
(“SPK”) No. 003/SPK/PP/BDPM/2024 tanggal 17 Mei 2024 serta Addendum SPK No. 023-
ADD/SPK/PP/BDPM/2025 tanggal 12 September 2025 dengan maksud untuk
memberikan pendapat Nilai Pasar 47,81% ekuitas CRI Per 30 Juni 2025 terkait rencana
transaksi divestasi saham oleh PP.
1.2 Status Penilai
Penilai adalah partner dari KJPP TOPAZ dengan kualifikasi sebagai berikut :
Nama Penilai : Lidia, S.T., M.M., MAPPI (Cert)
No. Ijin Penilai : B-1.17.00481
No. STTD : STTD.PB-04/PJ-1/PM.223/2023
No. MAPPI : 12-S-03723
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis (B)
TOPAZ adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan
Pasar Modal serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan pemberi tugas, objek penilaian
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan pemberi tugas dan objek penilaian. TOPAZ
juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan
ini.
Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan
pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai
yang dihasilkan.
Halaman - 5
Page 14
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
1.3 Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Berikut adalah indentitas pemberi tugas dan pengguna laporan:
Nama Perusahaan : PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk
Alamat : Plaza PP – Wisma Subianto
Jl. Letjen. TB. Simatupang No. 57, Pasar Rebo, Jakarta 13760
Website : www.ptpp.co.id
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Bahwa objek Penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah
47,81% ekuitas CRI, dimana kepemilikan objek penilaian adalah milik pemegang saham
CRI yaitu PP.
1.5 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 47,81%
ekuitas CRI. Tujuan penilaian adalah rencana transaksi divestasi saham oleh PP terkait
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“POJK”) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Penilaian dilakukan dengan mengacu pada Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”)
yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (“MAPPI”) serta POJK No.
17/POJK.04/2020. Penilaian ini tidak ditujukan untuk kepentingan pasar modal dan tidak
digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian tersebut.
1.7 Dasar Nilai
Berdasarkan tujuan penilaian maka standar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berniat membeli
dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (“SPI
101, butir 3.1”).
Halaman - 6
Page 15
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
1.8 Tanggal Penilaian
Tanggal efektif Penilaian adalah 30 Juni 2025, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.9 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, TOPAZ juga menggunakan informasi dari beberapa
sumber informasi yang relevan dan handal, yaitu:
• Laporan keuangan audit tahun 2020 sampai dengan tahun 2024 dan Laporan
Keuangan audit per 30 Juni 2025.
• Proyeksi Keuangan CRI sampai dengan konsesi selesai.
• Tinjauan terhadap kondisi fundamental objek yang menyangkut sejarah singkatnya,
struktur modal dan susunan pengurus, deskripsi bidang usaha dan kinerja keuangan,
serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
• Data-data ekonomi baik yang diperoleh dari S&P Capital IQ dan Damodaran.
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari
instansi terkait, seperti Bank Indonesia.
• Data-data lain sebagai informasi pendukung.
1.10 Asumsi dan Asumsi Khusus
Asumsi dan asumsi khusus yang akan digunakan dalam penugasan merupakan asumsi dan
asumsi khusus yang wajar dan relevan dengan memperhatikan tujuan dimana penilaian
diperlukan. Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya pada
Tanggal Penilaian atau hal yang tidak akan dibuat oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam
suatu transaksi pada Tanggal Penilaian.
Asumsi khusus sering digunakan untuk menggambarkan efek dari suatu situasi yang akan
mempengaruhi nilai. Dalam pelaksanaan penugasan, Penilai akan menggunakan asumsi
yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks penugasan Penilaian tanpa
penyelidikan tertentu atau verifikasi.
TOPAZ mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh
manajemen PP dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik
dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. TOPAZ tidak terlibat dan
tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut. Analisis,
opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai dengan Kode Etik
Penilai Indonesia (“KEPI”) serta Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) 2018 berikut Edisi
Revisinya.
Halaman - 7
Page 16
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
1.11 Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi
Laporan Penilaian yang dihasilkan tidak untuk konsumsi publik.
Persetujuan Penilai harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau
sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi mengenai
Laporan Keuangan perusahaan/objek penilaian, dan/atau laporan direksi/pimpinan
perusahaan/objek penilaian, dan/atau pernyataan atau penilaian lainnya atau
pernyataan/edaran apapun dari perusahaan/objek penilaian. Tanda tangan Penilai Publik
dan cap TOPAZ yang resmi merupakan syarat mutlak Laporan Penilaian yang dihasilkan.
1.12 Konfirmasi Bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan SPI, KEPI dan POJK
Penilaian ini akan dilakukan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI) Edisi VII-2018 berikut Edisi Revisinya dan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (POJK), serta peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
1.13 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian
Arus Kas Bersih : Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya
kebutuhan kas untuk kegiatan operasional, merupakan
arus kas yang tersedia bagi penyedia modal (utang dan
ekuitas); dan telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini (current operation)
dan untuk mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta,
syarat, atau keadaan yang mungkin dapat
mempengaruhi objek penilaian atau pendekatan
penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai
Usaha sebagai bagian dari proses penilaian.
CRI : PT Celebes Railway Indonesia.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis
nilai yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk
menetapkan indikasi nilai dari suatu perusahaan,
kepemilikan atas perusahaan atau sekuritas yang
dilakukan dengan cara mendiskonto arus kas bersih
dengan tingkat diskon yang relevan.
Diskon Likuiditas : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan
dari kurangnya likuiditas Objek Penilaian.
Diskon Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan
dari tingkat pengendalian atas Objek Penilaian.
Kelangsungan Usaha : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
beroperasi atau dalam konstruksi; atau suatu premis
dalam Penilaian, dimana Penilai Usaha menganggap
Halaman - 8
Page 17
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
suatu perusahaan akan terus melanjutkan operasinya
secara berkelanjutan.
KEPI & SPI Edisi VII – 2018 : Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII – 2018.
KJPP TOPAZ : Kantor Jasa Penilai Publik Tobing Panuturi dan Rekan.
MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan
pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan
jumlah manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang
akan diperoleh dari objek Penilaian pada tanggal
Penilaian (Cut Off Date).
Nilai Buku : Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi, atau amortisasi
sebagaimana yang tercatat dalam laporan keuangan.
Nilai Buku Disesuaikan : Nilai buku yang dihasilkan setelah dilakukan
penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu atau
lebih aset atau liabilitas.
Nilai Pasar : Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berniat
membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak
masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101-
3.1).
Objek Penilaian : Penilaian 47,81% ekuitas CRI.
Pengendalian : Kemampuan untuk mengendalikan dan mengatur
manajemen perusahaan atau kebijakan usaha.
PP : PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk.
Premis Nilai : Asumsi nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi
transaksi yang dapat digunakan pada objek penilaian.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau
perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
Tingkat Diskonto : Suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai
di masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan
nilai waktu dari uang (time value of money) dan
ketidakpastian atas terealisasinya pendapatan
ekonomi.
1.14 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan CRI ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi dengan CRI. TOPAZ juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan
pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk
memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima
sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
Halaman - 9
Page 18
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
1.15 Premis Nilai Yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian ekuitas CRI adalah sebagai berikut :
1. Going Concern
Nilai dalam penggunaan, sebagai bagian dari usaha yang berjalan. Pada premis ini
diasumsikan bahwa aset yang akan dinilai dan dijual adalah aset yang sudah terakit
dan terpasang sebagai bagian dari perusahaan yang beroperasi dalam menghasilkan
pendapatan (income producing business enterprise). Premis ini mempertimbangkan
atau merefleksikan adanya hubungan yang bersifat sinerjik dalam peningkatan nilai
(value enhancement) aset secara keseluruhan antara aset berwujud dan semua aset
tak berwujud.
2. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
Dalam premis ini, penggunaan dari perspektif pelaku pasar akan menghasilkan nilai
tertinggi dari aset. Meskipun konsep ini terutama diterapkan pada aset non keuangan
karena umumnya aset keuangan tidak memiliki penggunaan alternatif, terdapat
situasi dimana HBU dari aset keuangan perlu dipertimbangkan.
3. Penggunaan Saat Ini
Premis nilai penggunaan saat Ini adalah cara saat ini dimana aset, kewajiban, atau
sekelompok aset dan/atau kewajiban digunakan. Penggunaan saat ini mungkin, tapi
tidak selalu, merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.
4. Likuidasi Teratur
Menjelaskan nilai dari sekelompok aset yang dapat direalisasikan dalam penjualan
likuidasi, dalam periode waktu yang wajar untuk mendapatkan pembeli (atau
beberapa pembeli), dimana penjual terpaksa untuk menjual secara apa adanya (as-is,
where-is basis). Periode waktu yang wajar untuk mendapatkan pembeli dapat
bervariasi tergantung kepada jenis aset dan kondisi pasar.
5. Jual Paksa
Istilah jual paksa sering digunakan dalam situasi dimana penjual terpaksa untuk
menjual dan sebagai konsekuensinya, periode pemasaran yang layak tidak
dimungkinkan dan pembeli tidak dapat melaksanakan uji tuntas yang seharusnya.
Berdasarkan beberapa premis di atas dan berdasarkan informasi terkait keberadaan CRI
yang didukung oleh pernyataan dan keyakinan manajemen CRI tentang kelangsungan
usahanya, penilaian ekuitas (business interest) CRI dilakukan atas dasar premis “going
concern” dengan waktu proyek sampai dengan 2038 sesuai dengan umur konsesi.
Halaman - 10
Page 19
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
1.16 Asumsi-Asumsi dan Syarat Pembatas
1. Dalam menyusun laporan ini, TOPAZ mengandalkan keakuratan dan kelengkapan
informasi yang disediakan oleh manajemen CRI dan/atau data yang diperoleh dari
informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami
anggap relevan. TOPAZ tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi
atas informasi yang disediakan tersebut.
2. Laporan ditujukan untuk kepentingan manajemen PP untuk mengetahui nilai pasar
CRI untuk rencana transaksi divestasi saham oleh PP terkait POJK No.
17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
3. TOPAZ tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan
TOPAZ memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas
dalam laporan ini.
4. Pemberi tugas telah membebaskan TOPAZ dari setiap klaim yang dapat dan akan
timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang
disediakan Manajemen, konsultan atau pihak ketiga, kepada TOPAZ dalam
penyusunan laporan ini.
5. Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penilaian ekuitas telah diungkapkan seluruhnya kepada TOPAZ dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
6. TOPAZ tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak
berkenaan dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat
didalamnya.
7. Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai
dengan Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) serta Standar Penilaian Indonesia
(“SPI”) 2018 berikut Edisi Revisinya.
8. TOPAZ menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh CRI serta telah
disesuaikan sehingga mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dengan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
9. TOPAZ bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir yang
dihasilkan.
10. TOPAZ telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi
tugas.
11. Laporan keuangan dan informasi lainnya yang disampaikan oleh CRI atau wakilnya
dalam rangka penugasan ini, telah diterima tanpa dilakukan verifikasi lebih lanjut,
dianggap sesuai dengan peraturan dan ketentuan yang berlaku, dianggap lengkap
dan benar dalam mencerminkan kondisi kegiatan usaha dan operasi CRI untuk
masing-masing periode yang disajikan.
12. TOPAZ tidak melaksanakan pemeriksaan terhadap legalitas aset yang dimiliki oleh
CRI. TOPAZ berasumsi bahwa tidak ada masalah legalitas berkenaan dengan aset-
aset CRI, baik saat ini maupun di masa yang akan datang.
13. TOPAZ berasumsi bahwa CRI telah dan akan memenuhi kewajiban berkenaan dengan
perpajakan, retribusi, pungutan-pungutan lainnya dan kewajiban-kewajiban lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
14. TOPAZ tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan
opini atau kesimpulan yang terjadi karena adanya data atau informasi dari CRI yang
relevan dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau kesimpulan TOPAZ, yang
tidak dan atau belum TOPAZ terima dari CRI.
15. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak
sahnya Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
Halaman - 11
Page 20
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
1.17 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian ekuitas CRI, TOPAZ tidak menggunakan tenaga ahli dan hasil
pekerjaan tenaga ahli.
1.18 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian oleh Penilai Properti yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian ekuitas CRI, TOPAZ tidak menggunakan hasil penilaian
properti.
1.19 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Berdasarkan informasi dari manajemen, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal
penilaian.
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan
Manajemen CRI yang menjadi bagian dari objek penilaian menyatakan bahwa seluruh
informasi material yang menyangkut penilaian ekuitas telah diungkapkan seluruhnya
kepada TOPAZ dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting. Manajemen CRI
menyatakan bahwa telah mempelajari, mengetahui dan memahami semua asumsi dan
data-data serta informasi yang digunakan dalam analisis dan penyusunan laporan ini.
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Terkait Dengan
Objek Penilaian
Berikut adalah peraturan perundang-undangan terkait dengan CRI dalam menjalankan
kegiatan usahanya :
• Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 23 tahun 2007 tentang Perkeretaapian.
• Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 61 tahun 2016 tentang Perubahan
atas Peraturan Pemerintah Nomor 72 tahun 2009 tatang Lalu Lintas dan Angkutan
Kereta Api.
• Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 33 tahun 2021 tentang
Penyelenggaraan Bidang Perkeretaapian.
Halaman - 12
Page 21
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
2. DATA DAN INFORMASI
2.1 Hasil Pelaksanaan Investigasi
Berdasarkan Surat Tugas No. 0732/ST/KJPP-TOPAZ/VII/2024 tanggal 08 Juli 2024, kami
melaksanakan diskusi dan investigasi lapangan yang dilaksanakan pada:
Hari / Tanggal : Kamis, 11 Juli 2024.
Lokasi : Graha Boulevard, Ruko Graha Boulvevard Blok F 08 - 09,
Jl. Ir. Sutami, Jl. Beryl Timur 2 No.km.8, Bulurokeng,
Kec. Biringkanaya, Kota Makassar, Sulawesi Selatan 90243
Tim Survei : Lidia, S.T., M.M.
Immanuel Taurix Riyadi Tutuko, S.E., M.M.
Figur 1. Hasil Dokumentasi
Rangkaian Kereta CRI Rangkaian Kereta CRI
Stasiuan Mandai Stasiun Maros
Stasiuan Rammang-Rammang Stasiuan Pangkaje
Halaman - 13
Page 22
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Stasiun Labakkang Stasiun Ma’rang
Stasiun Mandalle Stasiun Tanete Rilau
Stasiun Barru Stasiun Garongkong
Stasiun Garongkong Stasiun Garongkong
Halaman - 14
Page 23
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
2.2 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan wawancara terhadap beberapa pertanyaan
diskusi terkait kondisi eksisting bisnis CRI. Berikut adalah pihak yang menanggapi diskusi
terkait pertanyaan yang kami sampaikan dalam hubungannya dengan objek penilaian,
yaitu:
Figur 2. Pihak-Pihak yang Diwawancarai
Pihak yang Diwawancarai Jabatan Perusahaan
Bapak Endy Gunawan Turki Business Control Manager CRI
Bapak Irfan Firdaus Assistant Manager Finance CRI
Berdasarkan hasil diskusi yang telah kami lakukan diperoleh informasi sebagai berikut:
1. Berdasarkan lampirna Financial Modeling pada Amandemen ke-lima Perjanjian Kerja
Sama (PKS) No. HK.201/2/1/DJKA/2024 tanggal 29 November 2024 rata-rata
pendapatan CRI berikisar Rp258 Miliar.
2. Amandemen PKS sebagian besar terjadi pada pasal 1.1 bagian definisi dan penafsiran
sehingga tidak mempengaruhi beban atau biaya secara langsung.
3. Berdasarkan laporan keuangan audit 30 Juni 2025 tidak ada perubahan persentase
kepemilikan PP pada CRI.
4. Beban administrasi dan umum pada tahun 2026 mengalami kenaikan yang signifikan
karena pada tahun 2026 seluruh segmen sudah beroperasi secara penuh, sedangkan
pada tahun 2025 segmen yang beroperasi baru mencapai 70%.
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian
Data-data dan Informasi CRI yang telah diperoleh adalah sebagai berikut :
1. Akta Pendirian No. 03 tanggal 6 Februari 2019 dibuat dihadapan Notaris Siti Susyanthi,
S.H., M.Kn., notaris pengganti Nana Zaenah, S.H., notaris di Jakarta. Akta Pendirian
tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0020894.AH.01.11.TAHUN 2019 tanggal 8
Februari 2019.
2. Akta Perubahan Anggaran Dasar No. 600 tanggal 06 November 2020 dibuat oleh
Notaris Ivan John Harris, SH., M.KN yang berkedudukan di Kabupaten Tangerang. Akta
Perubahan tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0074882.AH.01.02.TAHUN 2020
tanggal 07 November 2020.
3. Akta Perubahan Anggaran Dasar No. 18 tanggal 21 Juli 2021 dibuat oleh Notaris
Rasyida Thalib, SH., M.KN yang berkedudukan di Kabupaten Bekasi. Akta Perubahan
tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU- 0041408.AH.01.02.TAHUN 2021 tanggal
27 Juli 2021.
4. Akta Perubahan Anggaran Dasar No. 03 tanggal 10 Maret 2022 dihadapan Siti
Susyanthi SH., M.Kn., notaris di Jakarta, terkait dengan Pernyataan Keputusan di luar
Rapat Umum Para Pemegang Saham. Akta Perubahan tersebut juga telah disahkan
Halaman - 15
Page 24
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat
Keputusan No. AHU-0067027.AH.01.11.Tahun 2022 pada tanggal 5 April 2022.
5. Akta No. 02 tanggal 18 Juli 2024 dari Notaris Siti Susyanthi, S.H., M.Kn., di Kabupaten
Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta yang telah mendapatkan Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Data Perusahaan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia, sesuai dengan Surat No. AHU- AH.01.09-0229268
tanggal 22 Juli 2024.
6. Laporan Keuangan Audit periode 31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & rekan dengan laporan
No. 00040/2.1050/AU.1/03/0555-1/1/II/2021 tanggal 02 Februari 2021, dengan opini
wajar.
7. Laporan Keuangan Audit periode 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & rekan dengan laporan
No. 00074/2.1050/AU.1/06/0555-2/1/II/2022 tanggal 17 Februari 2022, dengan opini
wajar.
8. Laporan Keuangan Audit periode 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & rekan dengan laporan
No. 001 7312.1 051/AU.1/06/0555-3/1/lll/2023 tanggal 16 Maret 2023, dengan opini
wajar.
9. Laporan Keuangan Audit periode 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Hertanto, Grace, Karunawan dengan laporan
No. 00044/2.1000/AU.1/06/0912-1/1/III/2024 tanggal 01 Maret 2024, dengan opini
wajar.
10. Laporan Keuangan Audit periode 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan laporan
No. 00391/2.1030/AU.1/06/1153-1/1/III/2025 tanggal 27 Maret 2025, dengan opini
wajar.
11. Laporan Keuangan Audit periode 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan laporan
No. 01260/2.1030/AU.1/06/1153-2/1/IX/2025 tanggal 30 September 2025, dengan
opini wajar.
2.4 PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
2.4.1 Pendirian
CRI didirikan berdasarkan Akta Pendirian Perusahaan No. 03 tanggal 6 Februari 2019
dibuat dihadapan Notaris Siti Susyanthi, S.H., M.Kn., notaris pengganti Nana Zaenah,
S.H., notaris di Jakarta. Akta Pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-
0020894.AH.01.11.TAHUN 2019 tanggal 8 Februari 2019.
Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami perubahan yang terakhir dengan akta No.
02 tanggal 18 Juli 2024 dari Notaris Siti Susyanthi, S.H., M.Kn., di Kabupaten Kepulauan
Seribu, Provinsi DKI Jakarta yang telah mendapatkan Penerimaan Pemberitahuan
Perubahan Data Perusahaan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia, sesuai dengan Surat No. AHU- AH.01.09-0229268 tanggal 22 Juli 2024.
Halaman - 16
Page 25
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
2.4.2 Aktivitas Usaha
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan
adalah menjalankan usaha dibidang Angkutan Darat dan Angkutan Melalui Saluran
Pipa, Telekomunikasi, Konstruksi Gedung, Konstruksi Bangunan Sipil, Konstruksi
Khusus, Aktivitas Kantor Pusat dan Konsultasi Manajemen.
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian (Controlling)
Susunan Pemegang Saham CRI per 30 Juni 2025 adalah sebagai berikut :
Figur 3. Susunan Pemegang Saham CRI
Jumlah Persentase
Pemegang Saham Nilai Nominal
Saham Kepemilikan
PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk 142,18 47,81% 142.180.000.000
PT Bumi Karsa 75,274 25,31% 75.274.000.000
PT China Communication Construction
66,906 22,50% 66.906.000.000
Engineering Indonesia
PT Iroda Mitra 13 4,37% 13.000.000.000
Total 297.360 100,00% 297.360.000.000
Sumber: Laporan Keuangan CRI per 30 Juni 2025
Pemegang saham CRI berdasarkan komposisi kepemilikan saham di atas adalah PT
Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk dengan kepemilikan sebesar 47,81%, PT Bumi
Karsa sebesar 25,31%, PT China Communication Construction Engineering Indonesia
sebesar 22,50% dan PT Iroda Mitra sebesar 4,37%.
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
CRI merupakan perusahaan tertutup yang sahamnya tidak diperdagangkan di Pasar
Modal, maka objek penilaian ini menurut penilai adalah bersifat tidak likuid.
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi CRI adalah sebagi berikut:
Komisaris
Komisaris Utama : H. Anshari Saad Bakkidu
Komisaris : I Gde Nyoman Artika
Komisaris : Priambodo Trisaksono
Komisaris : Titin Sutriani Syukur
Direksi
Direktur Utama : Rully Noviandar
Direktur Keuangan : Jatmiko Murdiono
Direktur Treknik : Indra Laksamana
Direktur Operasi dan Perawatan : Rosa Bovanantoo
Halaman - 17
Page 26
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
2.4.6 Analisis Laporan Keuangan
Analisis keuangan CRI dilakukan berdasarkan laporan keuangan audit tahun 2020
sampai dengan tahun 2024 dan audit per 30 Juni 2025.
Tinjauan Laba (Rugi) CRI
Figur 4. Ringkasan Laba (Rugi) CRI
(Dalam Jutaan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024 30-Jun-25
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan - 457.258 446.998 218.035 211.184 94.030
Beban Pokok
- (457.258) (415.043) (25.165) (40.993) (25.991)
Pendapatan
Laba Kotor - - 31.955 192.870 170.191 68.039
Beban Usaha (6.827) (2.918) (12.935) (90.603) (65.298) (29.142)
Laba (Rugi) Sebelum
(6.827) (2.918) 19.020 102.267 104.893 38.897
Pajak
Laba (Rugi) Tahun
(6.827) (2.918) 18.045 81.153 85.677 30.924
Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan CRI
Berdasarkan laporan laba rugi di atas, pendapatan CRI per 30 Juni 2025 tercatat sebesar
Rp94.030 juta. Pada tahun 2024, pendapatan CRI mencapai Rp211.184 juta, atau
mengalami penurunan sebesar 3,14% dibandingkan dengan tahun 2023 sebesar
Rp218.035 juta. Pendapatan CRI berasal dari pendapatan bunga serta jasa operasi dan
perawatan. Sementara itu, laba bersih tahun berjalan CRI per 30 Juni 2025 tercatat
sebesar Rp30.924 juta.
Figur 5. Pergerakan Pendapatan, Beban Pokok, Laba Kotor dan Laba Tahun Berjalan
500.000
400.000
Dalam Jutaan Rupiah
300.000
200.000
100.000
-
(100.000)
30-Jun-
2020 2021 2022 2023 2024
25
Pendapatan - 457.258 446.998 218.035 211.184 94.030
Beban Pokok Pendapatan - 457.258 415.043 25.165 40.993 25.991
Laba Kotor - - 31.955 192.870 170.191 68.039
Laba (rugi) Tahun Berjalan (6.827) (2.918) 18.045 81.153 85.677 30.924
Sumber : Laporan Keuangan CRI, diolah TOPAZ
Halaman - 18
Page 27
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Tinjauan Posisi Keuangan CRI
Figur 6. Ringkasan Posisi Keuangan CRI
(Dalam Jutaan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024 30-Jun-25
Deskripsi
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Aset Lancar 90.624 259.677 168.048 280.966 258.821 258.558
Aset Tidak Lancar 628 457.509 798.189 776.435 741.247 723.891
Total Aset 91.252 717.186 966.237 1.057.402 1.000.069 982.449
Liabilitas Lancar 15.976 279.745 90.853 145.106 108.320 104.440
Liabilitas Tidak Lancar 370 157.016 576.900 533.145 442.651 397.987
Total Liabilitas 16.346 436.761 667.753 678.250 550.970 502.426
Total Ekuitas 74.905 280.424 298.484 379.151 449.099 480.023
Total Liabilitas dan
91.252 717.186 966.237 1.057.402 1.000.069 982.449
Ekuitas
Sumber : Laporan Keuangan CRI
Berdasarkan laporan posisi keuangan di atas, total aset CRI per 30 Juni 2025 tercatat
sebesar Rp982.449 juta. Pada tahun 2024, total aset CRI sebesar Rp1.000.069 juta,
mengalami penurunan sebesar 5,42% dibandingkan dengan tahun 2023 yang tercatat
sebesar Rp1.057.402 juta. Penurunan total aset tersebut disebabkan oleh penurunan
pada aset lancar, terutama pada pos uang muka serta kas dan setara kas.
Total liabilitas CRI per 30 Juni 2025 tercatat sebesar Rp502.426 juta. Pada tahun 2024,
total liabilitas mencapai Rp550.970 juta, mengalami penurunan sebesar 18,77%
dibandingkan dengan tahun 2023 yang sebesar Rp678.250 juta. Penurunan total
liabilitas tersebut disebabkan oleh penurunan pada liabilitas lancar, terutama pada pos
utang pajak.
Total ekuitas CRI per 30 Juni 2025 tercatat sebesar Rp480.023 juta. Pada tahun 2024,
total ekuitas mencapai Rp449.099 juta, mengalami peningkatan sebesar 18,45%
dibandingkan dengan tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp379.151 juta. Peningkatan
total ekuitas tersebut dipengaruhi oleh kenaikan pada saldo laba.
Figur 7. Pergerakan Perkembangan Aset, Liabilitas dan Ekuitas CRI
1.200.000
Dalam Jutaan Rupiah
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
-
2020 2021 2022 2023 2024 30-Jun-25
Jumlah Aset 91.252 717.186 966.237 1.057.402 1.000.069 982.449
Total Liabilitas 16.346 436.761 667.753 678.250 550.970 502.426
Total Ekuitas 74.905 280.424 298.484 379.151 449.099 480.023
Sumber : Laporan Keuangan CRI, diolah TOPAZ
Halaman - 19
Page 28
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Tinjauan Arus Kas CRI
Figur 8. Ringkasan Arus Kas CRI
(Dalam Jutaan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024 30-Jun-25
Deskripsi
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Arus kas aktivitas operasi (11.571) (4.059) 41.969 148.558 147.659 26.320
Arus kas aktivitas
(29.305) (244.717) (639.281) 16.461 (76.957) 30.107
investasi
Arus kas aktivitas
51.849 366.242 464.914 (64.884) (155.910) (66.993)
pendanaan
(Penurunan) Kenaikan
10.973 117.466 (132.398) 100.135 (85.207) (10.565)
Bersih Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas Awal
15.413 26.386 143.852 11.454 111.589 26.382
Tahun
Kas dan Setara Kas Akhir
26.386 143.852 11.454 111.589 26.382 15.816
Tahun
Sumber : Laporan Keuangan CRI
Arus kas bersih dari aktivitas operasi per 30 Juni 2025 menunjukkan arus kas positif
sebesar Rp26.320 juta, yang berasal dari penerimaan kas dari pelanggan, pembayaran
kas kepada pemasok dan subkontraktor, pembayaran kepada direksi, dan pembayaran
pajak penghasilan.
Arus kas bersih dari aktivitas investasi per 30 Juni 2025 menunjukkan arus kas positif
sebesar Rp30.107 juta, yang berasal dari penerimaan bunga, penempatan dana pada
bank dengan pembatasan penggunaan, serta perolehan aset tetap.
Arus kas bersih dari aktivitas pendanaan per 30 Juni 2025 menunjukkan arus kas negatif
sebesar minus Rp66.993 juta, yang berasal dari pembayaran beban keuangan dan
pelunasan utang bank.
Figur 9. Pergerakan Kas Bersih Untuk/Dari Aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
600.000
400.000
Dalam Jutaan Rupiah
200.000
-
(200.000)
(400.000)
(600.000)
(800.000)
30-Jun-
2020 2021 2022 2023 2024
25
Arus kas aktivitas operasi (11.571) (4.059) 41.969 148.558 147.659 26.320
Arus kas aktivitas investasi (29.305) (244.717) (639.281) 16.461 (76.957) 30.107
Arus kas aktivitas pendanaan 51.849 366.242 464.914 (64.884) (155.910) (66.993)
Sumber : Laporan Keuangan CRI, diolah TOPAZ
Halaman - 20
Page 29
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Tinjauan Rasio Keuangan CRI
Figur 10. Analisa Rasio Keuangan CRI
2020 2021 2022 2023 2024 30-Jun-25
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
LIQUIDITY
Cash Ratio 165,16% 51,42% 12,61% 76,90% 24,36% 15,14%
Current Ratio 567,25% 92,83% 184,97% 193,63% 238,94% 247,57%
SOLVABILITY
Total Liability to
21,82% 155,75% 223,71% 178,89% 122,68% 104,67%
Equity Ratio
Total Liability to
17,91% 60,90% 69,11% 64,14% 55,09% 51,14%
Assets Ratio
PROFITABILITY
Gros Profit Margin - 0,00% 7,15% 88,46% 80,59% 72,36%
Net Profit Margin - -0,64% 4,04% 37,22% 40,57% 32,89%
Rate of Return on
-7,48% -0,41% 1,87% 7,67% 8,57% 3,15%
Assets
Rate of Return on
-9,11% -1,04% 6,05% 21,40% 19,08% 6,44%
Equity
Sumber : Laporan Keuangan CRI
Rasio Likuiditas
Cash ratio dan current ratio CRI per 30 Juni 2025 masing-masing tercatat sebesar 15,14%
dan 247,57%. Cash ratio mengalami penurunan dibandingkan tahun 2024 sebesar
24,36%, sedangkan current ratio mengalami peningkatan dari 238,94% pada tahun
2024.
Rasio Solvabilitas
Total liability to equity ratio dan total liability to assets ratio CRI per 30 Juni 2025 masing-
masing tercatat sebesar 104,67% dan 51,14%. Kedua rasio tersebut mengalami
penurunan dibandingkan dengan tahun 2024, di mana total liability to equity ratio
sebesar 122,68% dan total liability to assets ratio sebesar 55,09%.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba
dari kegiatan operasionalnya. Per 30 Juni 2025, rasio profitabilitas CRI tercatat positif,
hal ini menunjukan bahwa CRI mampu menunjukan kemampuan menghasilkan labanya
pada periode tersebut.
2.4.7 Informasi Perpajakan
Berdasarkan laporan keuangan CRI per 30 Juni 2025, CRI tercatat memiliki utang pajak
sebesar Rp577 juta.
Halaman - 21
Page 30
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
2.4.8 Kompensasi Bagi Pemegang Saham
Berdasarkan laporan keuangan CRI per 30 Juni 2025, CRI belum memberikan
kompensasi maupun dividen kepada pemegang saham.
2.4.9 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan
Kunci
Berdasarkan informasi yang kami peroleh, CRI menyediakan fasilitas asuransi berupa
BPJS kepada karyawannya.
2.4.10 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai CRI
CRI memiliki ruang lingkup kegiatan di antaranya untuk pembangunan prasarana
segmen F Jalur Kereta Api Makassar Parepare, pengoperasian dan perawatan (operation
and maintenance/O&M) prasarana segmen B, C, D, F trase Makassar- Parepare dengan
skema kerja sama pemerintah Badan Usaha (KPBU), antara kementerian perhubungan
dengan CRI.
2.4.11 Analisis dan Pembahasan Manajemen
Pendapatan CRI per 30 Juni 2025 tercatat sebesar Rp94.030 juta. Pada tahun 2024,
pendapatan CRI mencapai Rp211.184 juta, atau mengalami penurunan sebesar 3,14%
dibandingkan dengan tahun 2023 sebesar Rp218.035 juta. Pendapatan CRI berasal dari
pendapatan bunga serta jasa operasi dan perawatan. Sementara itu, laba bersih tahun
berjalan CRI per 30 Juni 2025 tercatat sebesar Rp30.924 juta.
Total aset CRI per 30 Juni 2025 tercatat sebesar Rp982.449 juta. Pada tahun 2024, total
aset CRI sebesar Rp1.000.069 juta, mengalami penurunan sebesar 5,42% dibandingkan
dengan tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp1.057.402 juta. Total liabilitas CRI per 30
Juni 2025 tercatat sebesar Rp502.426 juta. Pada tahun 2024, total liabilitas mencapai
Rp550.970 juta, mengalami penurunan sebesar 18,77% dibandingkan dengan tahun
2023 yang sebesar Rp678.250 juta. Total ekuitas CRI per 30 Juni 2025 tercatat sebesar
Rp480.023 juta. Pada tahun 2024, total ekuitas mencapai Rp449.099 juta, mengalami
peningkatan sebesar 18,45% dibandingkan dengan tahun 2023 yang tercatat sebesar
Rp379.151 juta.
Halaman - 22
Page 31
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
3. TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI
3.1 Ekonomi Makro Indonesia
Ketidakpastian ekonomi global kembali meningkat pascapengumuman kenaikan tarif
efektif resiprokal Amerika Serikat (AS) ke beberapa negara maju dan
berkembang. Pertumbuhan ekonomi di AS, Eropa, dan Jepang dalam tren menurun di
tengah ditempuhnya kebijakan fiskal ekspansif dan pelonggaran kebijakan moneter di
negara tersebut. Kinerja ekonomi Tiongkok juga diprakirakan belum kuat, di tengah
berbagai strategi diversifikasi ekspor. Sementara itu, kinerja perekonomian India
diprakirakan tetap baik didukung permintaan domestik. Bank Indonesia memprakirakan
pertumbuhan ekonomi dunia 2025 masih belum kuat sekitar 3,0%. Tekanan inflasi AS
masih menurun sehingga mendorong tetap kuatnya ekspektasi arah penurunan Fed Funds
Rate (FFR) ke depan. Sementara itu, pergeseran aliran modal keluar dari AS ke Eropa dan
negara berkembang, serta komoditas yang dianggap aman seperti emas, terus berlanjut
sejalan dengan meningkatnya risiko ekonomi AS, termasuk risiko fiskal. Perkembangan ini
mendorong berlanjutnya pelemahan indeks mata uang dolar AS terhadap mata uang
negara maju (DXY) dan negara berkembang (ADXY).
Figur 11. Pertumbuhan Ekonomi Sisi Pengeluaran
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Di dalam negeri, pertumbuhan ekonomi Indonesia perlu terus didorong di tengah prospek
perekonomian global yang melemah. Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi
ditopang oleh investasi nonbangunan terkait kegiatan di sektor transportasi. Kinerja
ekspor cukup baik ditopang oleh ekspor berbasis sumber daya alam dan produk
manufaktur. Sementara itu, konsumsi rumah tangga masih perlu ditingkatkan, tecermin
pada penjualan eceran yang melambat. Secara sektoral, Lapangan Usaha (LU) Pertanian
tetap tumbuh ditopang oleh kinerja subsektor LU Perkebunan dan dukungan program
Pemerintah, sedangkan kinerja beberapa LU utama lainnya seperti LU Industri
Pengolahan serta LU Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum belum kuat. Secara
spasial, ekonomi di wilayah Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua) diprakirakan tumbuh di
atas 5%, sedangkan wilayah lainnya belum meningkat.
Halaman - 23
Page 32
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Figur 12. Ekspor dan Impor Non-Migas
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI)
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap baik dan mendukung ketahanan
eksternal. Neraca perdagangan pada Mei 2025 masih mencatat surplus 4,3 miliar dolar
AS, meningkat dari surplus April 2025 sebesar 0,2 miliar dolar AS. Perkembangan positif
pada neraca perdagangan ini didukung oleh ekspor komoditas mesin listrik serta besi dan
baja. Kinerja ekspor diprakirakan akan tetap positif sejalan dengan hasil perundingan tarif
dengan Pemerintah AS. Sementara itu, aliran masuk modal asing ke instrumen portofolio
domestik juga terus berlanjut dipengaruhi tetap baiknya prospek perekonomian
Indonesia, tingginya imbal hasil instrumen keuangan Indonesia, dan bergesernya aliran
modal ke negara berkembang termasuk Indonesia sejalan dengan meningkatnya risiko
ekonomi AS. Aliran masuk modal asing ke SBN pada awal triwulan III 2025 (hingga 14 Juli
2025) mencatat net inflows sebesar 0,9 miliar dolar AS, melanjutkan net inflows pada
triwulan II 2025 sebesar 1,6 miliar dolar AS.
Figur 13. Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Posisi cadangan devisa pada akhir Juni 2025 tetap tinggi sebesar 152,6 miliar dolar AS,
setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,2 bulan impor dan pembayaran utang
luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3
bulan impor. NPI 2025 diprakirakan akan mencatat defisit transaksi berjalan yang lebih
Halaman - 24
Page 33
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
rendah dalam kisaran defisit 0,5% sampai dengan 1,3% dari PDB dengan surplus transaksi
modal dan finansial yang berlanjut, di tengah ketidakpastian global yang masih tinggi
Figur 14. Cadangan Devisa Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah pada Juni 2025 (hingga 30 Juni 2025) menguat sebesar 0,34% (ptp)
dibandingkan dengan posisi akhir bulan sebelumnya. Perkembangan terkini hingga
pertengahan Juli 2025 (hingga 15 Juli 2025) menunjukkan Rupiah tetap stabil di tengah
meningkatnya ketidakpastian global. Secara umum, perkembangan Rupiah relatif stabil
bila dibandingkan dengan kelompok mata uang negara berkembang mitra dagang utama
Indonesia dan terhadap kelompok mata uang negara maju di luar dolar AS, sehingga tetap
mendukung daya saing ekspor Indonesia. Perkembangan nilai tukar ini didukung oleh
konsistensi kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan berlanjutnya aliran masuk modal
asing, terutama ke instrumen SBN, serta konversi valas ke Rupiah oleh eksportir
pascapenerapan penguatan kebijakan Pemerintah terkait Devisa Hasil Ekspor Sumber
Daya Alam (DHE SDA).
Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juni 2025 tetap terjaga rendah dan mendukung
stabilitas perekonomian. Inflasi IHK Juni 2025 tercatat rendah 1,87% (yoy) ditopang inflasi
inti yang menurun, inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan inflasi administered
prices (AP) yang terkendali. Inflasi inti tercatat turun menjadi 2,37% (yoy), dipengaruhi
konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai
dengan sasarannya serta permintaan yang lebih rendah. Inflasi kelompok VF masih
tercatat rendah 0,57% (yoy) didukung oleh kecukupan pasokan komoditas pangan utama
dan eratnya sinergi pengendalian inflasi oleh Tim Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah
(TPIP/TPID) melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP). Sementara
itu, inflasi kelompok AP tetap terkendali 1,34% (yoy), di tengah kenaikan tarif air minum
PAM dan cukai hasil tembakau. Inflasi inti diprakirakan lebih rendah dari prakiraan seiring
ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas ekonomi yang
memadai, imported inflation yang terkendali, dan dampak positif dari digitalisasi. Inflasi
VF diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia
dengan Pemerintah Pusat dan Daerah.
Halaman - 25
Page 34
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Figur 15. Inflasi IHK dan Komponen
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Kondisi Likuiditas
Likuiditas yang memadai serta efisiensi perbankan dalam pembentukan harga yang makin
baik dengan transparansi SBDK, berdampak positif pada suku bunga perbankan yang tetap
terjaga. suku bunga deposito 1 bulan meningkat, dari 4,81% pada Mei 2025 menjadi
4,85% pada Juni 2025, seiring dengan persaingan bank untuk memperoleh pendanaan.
Suku bunga kredit perbankan juga masih tinggi, yaitu 9,16% pada Juni 2025, tidak jauh
berbeda dari 9,18% pada Mei 2025.
Figur 16. Likuiditas Perbankan dan Perekonomian
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Suku Bunga
Strategi operasi moneter terus dioptimalkan untuk memperkuat efektivitas transmisi
penurunan suku bunga. Di pasar uang, sejalan dengan penurunan BI-Rate pada Mei 2025
dan operasi moneter Bank Indonesia, suku bunga INDONIA terus menurun menjadi 5,14%
pada 15 Juli 2025 dari sebelum pengumuman penurunan BI-Rate pada Mei sebesar 5,77%.
Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan juga menurun dari masing-masing sebesar
6,40%, 6,44%, dan 6,47% sebelum penurunan BI-Rate pada Mei 2025 menjadi 5,85%;
5,86%; dan 5,87% pada tanggal 11 Juli 2025. Imbal hasil SBN untuk tenor 2 tahun menurun
dari 6,13% menjadi 5,86%, sementara untuk tenor 10 tahun menurun dari 6,71% menjadi
Halaman - 26
Page 35
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
6,56%. Namun demikian, suku bunga deposito 1 bulan meningkat, dari 4,81% pada Mei
2025 menjadi 4,85% pada Juni 2025, seiring dengan persaingan bank untuk memperoleh
pendanaan. Suku bunga kredit perbankan juga masih tinggi, yaitu 9,16% pada Juni 2025,
tidak jauh berbeda dari 9,18% pada Mei 2025.
Figur 17. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Kredit perbankan pada Juni 2025 tumbuh sebesar 7,77% (yoy), menurun dibandingkan
dengan pertumbuhan Mei 2025 sebesar 8,43% (yoy). Dari sisi penawaran, perkembangan
ini dipengaruhi oleh perilaku bank yang cenderung berhati-hati dalam menyalurkan
kredit, di tengah DPK yang tumbuh meningkat menjadi 6,96% (yoy) pada Juni 2025.
Perkembangan ini mengakibatkan bank cenderung menempatkan pada surat-surat
berharga dan meningkatkan standar penyaluran kredit (lending standard). Dari sisi
permintaan, perkembangan kredit ini juga dipengaruhi oleh kegiatan ekonomi yang perlu
terus didorong. Berdasarkan penggunaan, kredit investasi, kredit konsumsi, dan kredit
modal kerja masing-masing tumbuh sebesar 12,53% (yoy), 8,49% (yoy), dan 4,45% (yoy)
pada Juni 2025. Berdasarkan sektor, kredit sektor Perdagangan, Pertanian, dan Jasa Dunia
Usaha perlu ditingkatkan untuk mendukung pembiayaan ekonomi. Pembiayaan syariah
tumbuh sebesar 8,37% (yoy), sedangkan pertumbuhan kredit UMKM masih rendah
sebesar 2,18% (yoy).
Figur 18. Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Halaman - 27
Page 36
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Ketahanan Sistem Keuangan
Ketahanan perbankan tetap kuat dan mendukung stabilitas sistem keuangan Permodalan
terjaga pada level tinggi, sementara likuiditas perbankan tetap memadai dan risiko kredit
rendah. Dari sisi permodalan, rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR)
perbankan pada Mei 2025 tetap tinggi sebesar 25,48% sehingga masih mampu untuk
menyerap risiko. Sementara itu, likuiditas perbankan juga terjaga yang tecermin dari rasio
Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) sebesar 27,05% pada Juni 2025.
Figur 19. Rasio Kredit Bermasalah (NPL)
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Sementara itu, Rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan terjaga
rendah, sebesar 2,29% (bruto) dan 0,85% (neto) pada Mei 2025. Hasil stress test Bank
Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat, ditopang oleh
kemampuan membayar dan profitabilitas korporasi yang terjaga. Bank Indonesia juga
akan terus mempererat koordinasi dengan KSSK untuk mendorong pertumbuhan kredit
dalam mendukung pembiayaan ekonomi, serta memitigasi berbagai risiko ekonomi global
dan domestik yang berpotensi mengganggu stabilitas sistem keuangan.
Figur 20. Perkembangan Kredit dan DPK
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Halaman - 28
Page 37
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Sistem Pembayaran
Kinerja transaksi ekonomi dan keuangan digital pada triwulan II 2025 tetap baik didukung
oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Dari sisi transaksi, pembayaran
digital pada triwulan II 2025 tumbuh 30,51% (yoy) sehingga mencapai 11,67 miliar
transaksi didukung oleh peningkatan seluruh komponen. Volume transaksi
aplikasi mobile dan internet meningkat masing-masing sebesar 32,16% (yoy) dan 6,95%
(yoy), termasuk volume transaksi pembayaran digital melalui QRIS yang tetap tumbuh
tinggi sebesar 148,50% (yoy), didukung oleh peningkatan jumlah pengguna dan merchant.
Dari sisi infrastruktur, volume transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST tumbuh
42,87% (yoy) sehingga mencapai 1,12 miliar transaksi, dengan nilai mencapai Rp2.788,31
triliun di sepanjang triwulan II 2025. Volume transaksi nilai besar yang diproses melalui
BI-RTGS tercatat sebanyak 2,32 juta transaksi dengan nilai sebesar Rp47.481,04 triliun di
sepanjang triwulan II 2025. Sementara dari sisi pengelolaan uang Rupiah, Uang Kartal
Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 9,00% (yoy) menjadi Rp1.153,04 triliun pada triwulan II
2025.
Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga, ditopang oleh infrastruktur yang stabil dan
struktur industri yang sehat. Infrastruktur yang stabil tecermin pada penyelenggaraan
Sistem Pembayaran Bank Indonesia (SPBI) yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan
uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai pada triwulan II 2025. Struktur industri
yang sehat tergambar pada interkoneksi antarpelaku dalam sistem pembayaran yang
terus menguat dan diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) yang meluas.
Figur 21. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking
Sumber : Bank Indonesia Juni 2025
Halaman - 29
Page 38
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
3.2 Tinjauan Industri Perkeretaapian Indonesia
3.2.1 Perkembangan Angkutan Kereta Api Nasional
Jumlah penumpang kereta di Jawa dan non-Jawa termasuk kereta bandara, MRT, LRT,
dan kereta cepat Whoosh, yang berangkat pada bulan Juni 2025 sebanyak 45,6 juta
orang atau naik tipis 1,17 persen dibanding bulan sebelumnya. Dari jumlah tersebut,
sebagian besar adalah penumpang Jabodetabek yang merupakan penumpang pelaju
(commuter), yaitu sebanyak 28,2 juta orang atau 61,83 persen dari total penumpang
angkutan kereta. Peningkatan jumlah penumpang terjadi di wilayah/rute Jawa non-
Jabodetabek, non-Jawa, kereta bandara, LRT, dan kereta cepat Whoosh masing-masing
naik 9,88 persen, 3,23 persen, 1,20 persen, 1,59 persen, dan 4,90 persen. Sebaliknya di
wilayah/rute komuter Jabodetabek dan MRT mengalami penurunan penumpang
masing-masing sebesar 1,25 persen dan 0,64 persen.
Figur 22. Perkembangan Penumpang Angkutan Kereta, Juni 2025
Sumber: bps.go.id
Secara kumulatif, jumlah penumpang kereta selama Januari–Juni 2025 mencapai 261,8
juta orang atau naik 9,27 persen dibanding periode yang sama tahun 2024. Peningkatan
jumlah penumpang terjadi di semua wilayah/rute Komuter Jabodetabek, Jawa non-
Jabodetabek, non-Jawa, kereta bandara, MRT, LRT, dan kereta cepat Whoosh masing-
masing naik sebesar 5,87 persen; 9,57 persen; 12,59 persen; 18,47 persen; 15,92 persen;
40,59 persen; dan 10,04 persen.
Figur 23. Perkembangan Barang Angkutan Kereta, Desember 2024
Sumber: bps.go.id
Halaman - 30
Page 39
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Jumlah barang yang diangkut kereta pada bulan Juni 2025 sebanyak 6,0 juta ton atau
turun 8,30 persen dibanding bulan sebelumnya. Sebagian besar barang yang diangkut
tersebut, tercatat di wilayah Sumatera sebanyak 4,9 juta ton atau 82,32 persen dari total
barang yang diangkut dengan kereta. Penurunan jumlah barang terjadi di semua wilayah
Jawa non Jabodetabek dan Sumatera masing-masing turun sebesar 4,92 persen dan 8,99
persen.
Selama periode Januari–Juni 2025, jumlah barang yang diangkut kereta mencapai 35,4
juta ton atau naik 0,66 persen dibanding periode yang sama tahun 2024. Peningkatan
jumlah barang terjadi di wilayah Sumatera sebesar 3,67 persen, sebaliknya terjadi
penurunan di wilayah Jawa non-Jabodetabek sebesar 12,39 persen.
3.2.2 Perkembangan Angkutan Kereta Api di Sulawesi
KAI Group mencatat kinerja positif pada layanan KA Makassar–Parepare sepanjang
Triwulan III 2025. Kereta api pertama di Pulau Sulawesi ini telah melayani 228.868
pelanggan pada periode Januari–September 2025, naik 10,89% dibanding periode yang
sama pada 2024 sebanyak 206.393 pelanggan. Capaian ini menunjukkan semakin
kuatnya penerimaan masyarakat terhadap transportasi berbasis rel di Kawasan Timur
Indonesia. Vice President Public Relations KAI, menyampaikan bahwa rekor tertinggi
jumlah pelanggan tahun 2025 terjadi pada Mei 2025 dengan 36.545 pelanggan. Angka
tersebut sekaligus menjadi catatan bulanan tertinggi sejak jalur Makassar–Parepare
resmi beroperasi pada Oktober 2022.
KA Makassar–Parepare juga membuka akses mudah menuju berbagai destinasi wisata
unggulan Sulawesi Selatan. Rute ini terhubung dengan ikon wisata seperti Pantai Losari
dan Benteng Rotterdam di Makassar, kawasan karst Rammang-Rammang di Maros,
hingga Monumen Cinta Habibie–Ainun di Parepare. Dengan hadirnya layanan kereta api,
wisatawan semakin mudah menjangkau tempat-tempat bersejarah, budaya, maupun
alam dengan cepat dan terjangkau. Tidak hanya mempermudah wisata, jalur ini juga
menghidupkan perekonomian masyarakat sekitar. Di area stasiun, para pelaku UMKM
menawarkan kuliner khas seperti coto Makassar, bandeng bakar Pangkep, hingga kopi
Parepare, yang kian diminati seiring bertambahnya jumlah wisatawan. Secara strategis,
jalur KA Makassar–Parepare memperkuat konektivitas Sulawesi Selatan yang menjadi
pintu gerbang pertumbuhan Kawasan Timur Indonesia. Akses rel ini memudahkan
mobilitas masyarakat untuk bekerja, belajar, maupun berwisata, sekaligus membuka
peluang investasi dan pemerataan pembangunan.
3.2.1 Peluang dan Tantangan Pengoperasian Kereta Api
Peluang
Transportasi kereta api dapat menjadi alternatif transportasi yang cepat dan bebas
macet. Pengoperasian kereta api dapat mengurangi waktu perjalanan, sehingga dapat
meningkatkan produktifitas kerja. Pengembangan kereta api dapat meningkatkan
konektivitas antara kota-kota besar dan wilayah di Indonesia, mendorong pertumbuhan
ekonomi di daerah-daerah yang didirikan stasiun. Kereta Api dapat memberikan
kontribusi dalam hal perubahan dalam transportasi di Indonesia, terutama dalam hal
Halaman - 31
Page 40
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
teknologi dan behavior para pengguna, operator dan regulator. Kereta api juga dapat
mengurangi polusi dari kendaraan pribadi.
Tantangan
Tantangan utama dalam pembangunan infrastruktur kereta adalah masalah pendanaan
atau pembiayaan. Investasi yang besar diperlukan untuk membangun jalur rel modern
dan fasilitas stasiun. Selain itu masalah lainnya adalah kendala teknis geologis dimana
kondisi geografis di Indonesia menjadi tantangan sendiri secara teknis. Pembebasan
lahan dan ganti rugi juga menjadi tantangan dalam pengembangan kereta api.
Koordinasi dan integrasi antara kereta api dengan sistem transportasi lainnya
merupakan tantangan utama. Dibutuhkan upaya untuk menciptakan jaringan
transportasi multimodal yang efisien dan terpadu yang dapat memudahkan penumpang
bepergian dan berpindah antar moda dengan mudah.
3.2.2 Statistik Kota Makassar
Jumlah penduduk di Kota Makassar tercatat 1,48 juta jiwa data per 2024. Untuk data
terakhir ini, jumlah penduduk mengalami kenaikan. Selama lima tahun terakhir, rata-
rata pertumbuhan tahunan (CAGR) jumlah penduduk di wilayah ini turun 0,65%.
Pertumbuhan ini lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan lima tahun
sebelumnya yang tercatat 1,08%. Dibandingkan dengan kabupaten/kota lain di provinsi
Sulawesi Selatan, jumlah penduduk Kota Makassar merupakan yang tertinggi baik
dilingkup antar kabupaten/kota lain di provinsi ini, maupun di pulau Sulawesi sedangkan
jika dilihat menurut pulau, kabupaten/kota ini berada di urutan satu.
Mayoritas penduduk di wilayah ini atau sekitar 65,74% merupakan penduduk usia
produktif yakni dengan usia 15-59 tahun berjumlah 971,48 ribu. Menurut publikasi
Badan Pusat Statistik (BPS) pada 2024 lalu, jumlahnya mencapai 971,48 ribu. Lainnya
rentang usia 0-14 tahun (anak-anak) sekitar 23,95% dan 10,31% sisanya adalah
kelompok usia lanjut dengan usia lebih dari 60 tahun.
Indeks Pembangunan Manusia Kota Makassar tahun 2023 berada pada angka 84,85 dan
mengalami perkembangan sebesar 0,56 persen dibandingkan tahun 2022. Tingkat
pengangguran tertinggi dialami oleh Kota Makassar sebesar 10,60. Sedangkan,
Kabupaten Bulukumba merupakan wilayah dengan tingkat pengangguran terendah di
Provinsi Sulawesi Selatan. Inflasi tahunan tertinggi pada tahun 2023 dialami oleh Kota
Makassar sebesar 2,89 dengan nilai IHK sebesar 117,49.
Indeks Harga Konsumen/Inflasi Menurut Kelompok
Perkembangan harga berbagai komoditas pada Juli 2025 secara umum menunjukkan
adanya kenaikan. Berdasarkan hasil pemantauan BPS Kota Makassar, pada Juli 2025
terjadi inflasi y-on-y sebesar 2,92 persen, atau terjadi kenaikan Indeks Harga Konsumen
(IHK) dari 105,97 pada Juli 2024 menjadi 109,06 pada Juli 2025. Tingkat inflasi m-to-m
dan tingkat inflasi y-to-d masing-masing sebesar 0,59 persen dan 2,30 persen.
Halaman - 32
Page 41
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Figur 24. IHK dan Tingkat Inflasi (m-to-m), (y-to-d), dan (y-on-y) Kota Makassar Menurut
Kelompok Pengeluaran (2022=100), Juli 2025
Sumber: makassarkota.bps.go.id
Inflasi y-on-y terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya
indeks kelompok pengeluaran, yaitu: kelompok makanan, minuman dan tembakau
sebesar 4,84 persen; kelompok pakaian dan alas kaki sebesar 2,05 persen; kelompok
perumahan, air, listrik, dan bahan bakar rumah tangga sebesar 0,83 persen; kelompok
perlengkapan, peralatan dan pemeliharaan rutin rumah tangga sebesar 1,11 persen;
kelompok kesehatan sebesar 2,68 persen; kelompok transportasi sebesar 0,34 persen;
kelompok rekreasi, olahraga, dan budaya sebesar 2,07 persen; kelompok pendidikan
sebesar 1,87 persen; kelompok penyediaan makanan dan minuman/restoran sebesar
4,66 persen; dan kelompok perawatan pribadi dan jasa lainnya sebesar 9,99 persen.
Halaman - 33
Page 42
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
4. ANALISIS SWOT DAN RISIKO
4.1 Analisis SWOT
1. Analisis Kekuatan (Strengths)
• Proyek Kereta Makassar-Parepare merupakan salah satu Proyek Strategis
Nasional (PSN) yang dicanangkan oleh Pemerintah Republik Indonesia.
• Kereta Makassar-Parepare adalah kereta api pertama di Sulawesi, sehingga
memiliki daya tarik tersendiri bagi masyarakat dan investor.
• Jalur Kereta Api Makassar-Parepare melintasi lima kabupaten/kota dan
berperan sebagai sarana transportasi strategis untuk mendukung permintaan
angkutan penumpang dan memperkuat konektivitas nasional.
• Layanan kereta dilengkapi dengan fasilitas berkualitas tinggi untuk kenyamanan
penumpang.
• Memiliki sumber daya manusia yang memadai, khususnya dalam hal
operasional kereta, sehingga mendukung kelancaran layanan.
• Memberikan dan menjaga kebersihan yang tinggi, baik pada kereta maupun
stasiun-stasiunnya, untuk meningkatkan kenyamanan dan kepuasan pelanggan.
2. Analisis Kelemahan (Weakness)
• Pangsa pasar layanan belum optimal, karena sebagian masyarakat masih lebih
memilih menggunakan moda transportasi lain.
• Penjualan tiket kereta dilakukan secara offline dan dalam jumlah terbatas,
sehingga membatasi aksesibilitas bagi calon penumpang.
• Keterbatasan armada kereta dan frekuensi perjalanan yang dapat membatasi
pertumbuhan jumlah penumpang.
• Biaya investasi untuk pembangunan dan pengoperasian transportasi kereta api
tergolong tinggi, sehingga membutuhkan perencanaan keuangan yang cermat.
3. Analisis Peluang (Opportunity)
• Pertumbuhan jumlah penduduk di Sulawesi meningkatkan peluang
perkembangan jumlah pengguna kereta api.
• Penjualan tiket secara online dan penambahan jumlah perjalanan kereta dapat
meningkatkan aksesibilitas dan volume penumpang.
• Implementasi Kereta Api di Makassar menjadi langkah awal dalam percepatan
pembangunan infrastruktur kereta api di Provinsi Sulawesi.
• Pengembangan dan perluasan jalur rel kereta api di Sulawesi ke wilayah lain,
seperti Manado atau Sulawesi Utara, berpotensi memperluas jaringan
transportasi dan konektivitas nasional.
4. Analisis Ancaman (Threats)
• Persaingan dengan moda transportasi lain, seperti angkutan kota dan bus, yang
lebih fleksibel dan mudah diakses.
• Perubahan peraturan pemerintah yang dapat mempengaruhi operasional dan
bisnis.
Halaman - 34
Page 43
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
• Biaya proyek yang meningkat, termasuk biaya pembebasan lahan, engineering
procurement and construction (EPC), relokasi jalur, dan biaya lainnya, yang
berpotensi menyebabkan cost overrun.
4.2 Analisis Risiko
Beberapa Risiko yang dapat mempengaruhi CRI dalam menjalankan kegiatan usahanya
adalah sebagai berikut :
1. Risiko Tingkat Suku Bunga
Risiko tingkat suku bunga Perusahaan terutama timbul dari pinjaman untuk tujuan
modal kerja dan investasi. Saat ini, CRI tidak mempunyai kebijakan formal lindung
nilai atas risiko tingkat suku bunga. Untuk kredit modal kerja dan kredit investasi, CRI
berusaha mengurangi risiko tingkat suku bunganya dengan cara selalu melakukan
pengawasan terhadap tingkat suku bunga yang berlaku di pasar.
2. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko kerugian yang timbul karena Perusahaan tidak memiliki
arus kas yang cukup untuk memenuhi liabilitasnya. Dalam pengelolaan risiko
likuiditas, CRI memantau dan menjaga total kas dan bank yang dianggap memadai
untuk membiayai operasional Perusahaan dan untuk mengatasi dampak fluktuasi
arus kas. CRI juga melakukan evaluasi berkala atas proyeksi arus kas dan arus kas
aktual, termasuk jadwal jatuh tempo utang, dan terus-menerus melakukan
penelaahan pasar keuangan untuk mendapatkan sumber pendanaan yang optimal.
3. Risiko Peraturan Pemerintah
Mengingat kegiatan usaha CRI berhubungan dengan kepentingan umum,
Pemerintah dapat senantiasa melakukan pengawasan kegiatan secara ketat melalui
berbagai peraturan. Munculnya peraturan-peraturan baru yang ditetapkan oleh
Pemerintah dapat berdampak berkurangnya pendapatan CRI yang telah
diproyeksikan.
Halaman - 35
Page 44
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
5. PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN
5.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode
penilaian yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan pada perusahaan atau ekuitas
sesuai dengan SPI 2018. Beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian ekuitas dapat
dikategorikan ke dalam pendekatan biaya (Cost Based Approach), pendekatan pasar
(Market Based Approach) dan pendekatan pendapatan (Income Based Approach). Dalam
aplikasinya terkadang masing-masing pendekatan tersebut digunakan secara kombinasi
untuk mendapatkan nilai yang merupakan rekonsiliasi atau sintesa dari nilai masing-
masing hasil pendekatan.
a. Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan dengan cara
membandingkan objek penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta
telah memiliki harga jual.
b. Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan dengan cara
mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan
oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
c. Pendekatan Biaya (Cost Based Approach)
Pendekatan Biaya (Cost Based Approach) adalah pendekatan yang memberikan
indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset tidak
lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui
pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor
seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor
lainnya. Pendekatan ini memberikan indikasi nilai dengan menghitung biaya pengganti
atau reproduksi saat ini dari aset dan membuat pengurangan untuk kemunduran fisik
dan seluruh bentuk keusangan lainnya yang relevan.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada
pertimbangan penilai dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku.
5.2 Pemilihan Metode Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian ekuitas seperti tersebut
diatas, perlu ditentukan pendekatan dan metode yang akan digunakan dalam penilaian
ekuitas CRI.
a. Pendekatan Pasar (Market Based Approach) paling sesuai apabila terdapat
perusahaan yang sejenis dan sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat
ini terdapat beberapa perusahaan yang listing yang memiliki industri dan kegiatan
usaha yang sejenis dengan CRI, oleh karena itu pendekatan ini dapat digunakan
Halaman - 36
Page 45
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
dalam penilaian ekuitas CRI, dimana metode yang akan digunakan adalah metode
Guideline Publicly Traded Company (GPTC).
b. Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) paling sesuai apabila jumlah
pendapatan yang dapat diperoleh perusahaan di masa yang akan datang dapat
diperkirakan dengan cukup meyakinkan. Memperhatikan sifat dan karakteristik dari
CRI yaitu memiliki pendapatan yang mempunyai prospek positif dan perusahaan
bersifat going concern dengan waktu proyek sampai dengan 2038 sesuai dengan
umur konsesi, maka kami berpendapat pendekatan ini dapat digunakan dalam
penilaian ekuitas CRI dimana metode yang akan digunakan adalah Discounted Cash
Flow (DCF).
c. Pendekatan Biaya (Cost Based Approach) paling sesuai digunakan pada perusahaan
yang masih dalam tahap awal di mana keuntungan dan/atau kas tidak bisa
ditentukan secara andal, perusahaan merupakan perusahaan investasi atau
perusahaan induk dan perusahaan tidak mencerminkan suatu usaha yang
berkelanjutan (not going concern) dan/atau nilai asetnya pada saat likuidasi dapat
melebihi nilai perusahaan atau usaha yang berkelanjutan secara going concern.
Dalam melakukan penilaian ekuitas CRI, pendekatan ini tidak digunakan mengingat
CRI memiliki pendapatan yang mempunyai prospek positif dan perusahaan bersifat
going concern dengan waktu proyek sampai dengan 2038 sesuai dengan umur
konsesi.
Halaman - 37
Page 46
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
6. PENILAIAN EKUITAS CRI
6.1 Penilaian Ekuitas CRI dengan Pendekatan Pendapatan
6.1.1 Pemilihan Arus Kas
Dalam penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas
bersih untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk
perusahaan.
Dalam analisis penilaian ini arus kas bersih (“AKB”) yang digunakan adalah AKB untuk
perusahaan yang berarti bahwa arus kas bersih yang tersedia untuk semua penyedia
kapital didalam perusahaan (baik investor maupun kreditor) yang sudah bebas dari
kewajiban penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), dan modal
kerja yang dihitung sebagai berikut:
Laba Bersih
+ Beban Bunga (1-Tax Rate)
+ Depresiasi dan Amortisasi
- Capital Expenditure
+/- Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut, kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto
yang menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan investor dan kreditur
(required rate of return), setelah memperhitungkan risiko-risiko yang bersangkutan
dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang untuk menghasilkan nilai
perusahaan, kemudian ditambahkan dengan kas dan aset non operasional selanjutnya
dikurangkan dengan interest bearing debt untuk menghasilkan nilai ekuitas.
6.1.2 Penyesuaian Laporan Keuangan
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau penyesuaian
pencatatan akuntansi dan eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control
adjustment serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating. Berdasarkan
review yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan CRI, tidak diperlukan adanya
penyesuaian pencatatan akuntansi pada laporan keuangan CRI. Penyesuaian terhadap
akun-akun non-recurring, control adjustment, dan non-operating juga tidak diperlukan.
Sedangkan penyesuaian atas proyeksi laporan keuangan dilakukan terhadap pos-pos
non-recurring. Selanjutnya pos-pos yang teridentifikasi sebagai non-recurring tidak akan
dimasukkan kedalam proyeksi laporan keuangan.
6.1.3 Asumsi–Asumsi dalam Proses Penilaian
Penilaian ekuitas CRI dilakukan dengan metode DCF didasarkan pada business plan yang
disampaikan oleh manajemen CRI. Kami telah menelaah atas business plan tersebut dan
Halaman - 38
Page 47
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
melakukan penyesuaian yang diperlukan. Berikut adalah asumsi-asumsi utama yang
digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan :
1. Periode proyeksi dari 1 Juli 2025 sampai dengan 31 Desember 2038.
2. Pendapatan CRI berdasarkan kontrak perjanjian pada tahun 2025 sampai dengan
tahun 2030 sebesar Rp246.023 juta per tahun, dan tahun 2031 sampai tahun 2038
sebesar Rp258.625 juta per tahun.
3. Asumsi Beban langsung sebagai berikut:
a. Jumlah tenaga kerja diasumsikan 115 tenaga kerja per tahun selama periode
proyeksi.
b. Gaji rata-rata tenaga kerja sebesar Rp4.240.000 per bulan, dengan kenaikan
gaji 6% per tahun selama periode proyeksi.
c. Biaya perawatan diasumsikan sebesar 2,6% dari pendapatan per tahun selama
periode proyeksi.
d. Biaya lain-lain diasumsikan sebesar 0,65% dari pendapatan per tahun selama
periode proyeksi.
4. Beban bunga diasumsikan sebesar 7,90% per tahun selama periode proyeksi.
5. Kenaikan beban administrasi dan umum diasumsikan sebesar 4% per tahun selama
periode proyeksi.
6. Depresiasi aset peralatan kantor selama 8 tahun.
7. Biaya tenaga kerja tidak langsung sebagai berikut:
a. Jumlah tenaga kerja tidak langsung diasumsikan 20 tenaga kerja per tahun
selama periode proyeksi.
b. Gaji rata-rata tenaga kerja tidak langsung pada tahun 2025 sebesar
Rp30.210.000, dengan kenaikan gaji 6% per tahun.
8. Tingkat pajak 22% per tahun selama periode proyeksi.
9. Asumsi perputaran modal kerja selama periode proyeksi adalah sebagai berikut:
Figur 25. Perputaran Modal Kerja (dalam hari)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Piutang usaha 0 0 0 0 0 0 0
Jaminan 1 1 1 1 1 1 1
Pajak dibayar
90 90 90 90 90 90 90
dimuka
Utang pajak 30 30 30 30 30 30 30
Biaya yang masih
130 130 130 130 130 130 130
harus dibayar
Keterangan 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Piutang usaha 0 0 0 0 0 0 0
Jaminan 1 1 1 1 1 1 1
Pajak dibayar
90 90 90 90 90 90 90
dimuka
Utang pajak 30 30 30 30 30 30 30
Biaya yang masih
130 130 130 130 130 130 130
harus dibayar
Halaman - 39
Page 48
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
6.1.4 Ringkasan Proyeksi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang disampaikan diatas, berikut adalah ringkasan proyeksi
keuangan CRI:
Figur 26. Ringkasan Proyeksi Laba CRI
(dalam Jutaan Rupiah)
Juli-Des
Keterangan 2026 2027 2028 2029 2030 2031
2025
Pendapatan 123.012 246.023 246.023 246.023 246.023 246.023 258.625
Beban
(35.285) (70.462) (70.865) (71.293) (71.746) (72.226) (73.144)
Langsung
Laba Kotor 87.727 175.561 175.158 174.730 174.277 173.797 185.481
Beban Usaha (31.687) (76.477) (71.371) (66.353) (61.425) (56.592) (54.500)
Laba (Rugi)
56.039 99.084 103.786 108.378 112.852 117.205 130.981
Usaha
Laba (Rugi)
43.711 77.286 80.953 84.535 88.025 91.420 102.165
Bersih
Keterangan 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Pendapatan 258.625 258.625 258.625 258.625 258.625 258.625 258.625
Beban
(73.684) (74.256) (74.862) (75.504) (76.186) (76.908) (77.673)
Langsung
Laba Kotor 184.941 184.369 183.763 183.121 182.439 181.717 180.952
Beban Usaha (56.899) (59.407) (62.029) (64.772) (67.640) (70.639) (73.777)
Laba (Rugi)
128.043 124.963 121.734 118.349 114.800 111.078 107.175
Usaha
Laba (Rugi)
99.873 97.471 94.952 92.312 89.544 86.641 83.597
Bersih
Berdasarkan proyeksi laba rugi, diketahui bahwa pendapatan CRI dari bulan Juli sampai
Desember 2025 sebesar Rp123.012 juta. Selanjutnya, pendapatan diproyeksikan
sebesar Rp246.023 juta per tahun untuk periode 2026 hingga 2030, dan meningkat
menjadi Rp258.625 juta per tahun untuk periode 2031 hingga 2038. Laba bersih CRI dari
bulan Juli sampai Desember 2025 tercatat sebesar Rp43.711 juta, dan diproyeksikan
mencapai Rp83.597 juta pada tahun 2038.
Figur 27. Ringkasan Proyeksi Posisi Keuangan CRI
(dalam Jutaan Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Aset Lancar 257.041 309.180 358.047 410.544 466.582 525.229 684.652
Aset Tidak
729.502 673.656 617.811 561.966 506.120 451.115 395.265
Lancar
Total Aset 986.543 982.836 975.858 972.509 972.702 976.343 1.079.917
Libilitas
17.727 25.685 26.704 27.772 28.890 30.063 31.471
Lancar
Liabilitas
445.083 356.132 267.181 178.230 89.280 329 329
Tidak Lancar
Total
462.809 381.817 293.885 206.002 118.170 30.392 31.800
Liabilitas
Halaman - 40
Page 49
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Total
523.734 601.019 681.973 766.507 854.532 945.952 1.048.117
Ekuitas
Total
Liabilitas 986.543 982.836 975.858 972.509 972.702 976.343 1.079.917
dan Ekuitas
Keterangan 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Aset Lancar 841.664 996.335 1.148.553 1.298.200 1.445.150 1.589.272 1.688.523
Aset Tidak
339.414 283.564 227.713 171.863 116.013 60.162 4.312
Lancar
Total Aset 1.181.078 1.279.899 1.376.267 1.470.063 1.561.162 1.649.435 1.692.836
Libilitas
32.759 34.109 35.525 37.009 38.564 40.196 -
Lancar
Liabilitas
329 329 329 329 329 329 329
Tidak Lancar
Total
33.088 34.438 35.854 37.337 38.893 40.525 329
Liabilitas
Total
1.147.990 1.245.461 1.340.413 1.432.725 1.522.269 1.608.910 1.692.507
Ekuitas
Total
Liabilitas 1.181.078 1.279.899 1.376.267 1.470.063 1.561.162 1.649.435 1.692.836
dan Ekuitas
Berdasarkan proyeksi posisi keuangan, diketahui bahwa total aset CRI meningkat dari
Rp986.543 juta pada tahun 2025 menjadi Rp1.692.836 juta pada tahun 2038. Total
liabilitas diproyeksikan menurun dari Rp462.809 juta pada tahun 2025 menjadi Rp329
juta pada tahun 2038. Sementara itu, total ekuitas CRI diproyeksikan meningkat dari
Rp523.734 juta pada tahun 2025 menjadi Rp1.692.507 juta pada tahun 2038
Figur 28. Ringkasan Proyeksi Arus Kas CRI
(dalam Jutaan Rupiah)
Juli-Des
Keterangan 2026 2027 2028 2029 2030 2031
2025
Arus Kas Aktivitas
128.973 141.257 137.818 141.448 144.989 148.438 156.282
Operasi
Arus Kas Aktivitas
- - - - - (840) -
Investasi
Arus Kas Aktivitas
(44.475) (88.951) (88.951) (88.951) (88.951) (88.951) 0
Pendanaan
Kas dan Setara
84.498 52.307 48.867 52.497 56.038 58.647 156.282
Kas
Kas Awal Periode 15.816 100.314 152.620 201.487 253.984 310.023 368.669
Kas Akhir Periode 100.314 152.620 201.487 253.984 310.023 368.669 524.951
Keterangan 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Arus Kas
Aktivitas 157.012 154.671 152.218 149.646 146.950 144.123 163.730
Operasi
Arus Kas
Aktivitas - - - - - - -
Investasi
Arus Kas
Aktivitas - - - - - - -
Pendanaan
Halaman - 41
Page 50
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Keterangan 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Kas dan Setara
157.012 154.671 152.218 149.646 146.950 144.123 163.730
Kas
Kas Awal
524.951 681.963 836.634 988.852 1.138.498 1.285.448 1.429.571
Periode
Kas Akhir
681.963 836.634 988.852 1.138.498 1.285.448 1.429.571 1.593.301
Periode
Berdasarkan proyeksi arus kas di atas, diketahui arus kas bersih aktivitas operasi dari
bulan Juli sampai dengan Desember 2025 menunjukan arus kas positif sebesar
Rp128.973 juta hingga sebesar Rp163.730 juta di tahun 2038. Aktivitas investasi CRI
hanya terjadi pada tahun 2030 dengan arus kas keluar sebesar Rp840 juta, dan tidak
terdapat aktivitas investasi hingga akhir periode proyeksi. Arus kas aktivitas pendanaan
dari bulan Juli sampai dengan Desember 2025 menunjukan arus kas negatif sebesar
minus Rp44.475 juta hingga sebesar minus Rp88.951 juta pada tahun 2030 dan tidak
terdapat aktivitas pendanaan selama periode 2031 hingga 2038.
6.1.5 Penentuan Tingkat Diskonto (Weighted Average Cost of Capital)
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan model Capital Asset
Pricing Model (CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas
risiko ditambah premium untuk menutup risiko sistimatik dari sekuritas saham, dengan
formula sebagai berikut :
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) + α
Dimana :
Rf = tingkat pengembalian untuk investasi bebas risiko
ß = risiko sistimatik
Rm = tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
α = risiko spesifik
Rf (Risk Free Rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang
dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen
bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga obligasi Pemerintah untuk jangka
panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal 30 Juni 2025, maka instrumen
bebas risiko yang dipilih adalah instrumen bebas risiko untuk jangka waktu 15 tahun
dengan yield sebesar 6,98%, maka yield tersebut akan digunakan sebagai tingkat
kembalian bebas risiko (Rf). Data tersebut bersumber dari S&P Capital IQ.
Rp (Equity Risk Premium - ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko
dengan tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market
risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk
premiums) seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk
premium. Dengan mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang
Halaman - 42
Page 51
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar
negara berkembang (emerging market). Dengan mengacu pada sumber Damodaran,
dimana total equity risk yg diperoleh sudah total equity risk premium, maka diperlukan
penyesuaian CRP karena rf yang digunakan mengacu pada risk free US. Premi risiko pasar
(Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari data damodaran yang
dikeluarkan 1 Juli 2025 dengan total equity risk premium untuk pasar negara
berkembang seperti Indonesia adalah sekitar 7,03% dengan rating-based default spread
sebesar 1,87%.
α (Alpha), Faktor alpha merupakan risiko spesifik perusahaan yang mungkin
mencerminkan jenis properti, perusahaan dan premi risiko lainnya. Pada penilaian ini,
faktor Alpha atau risiko spesifik perusahaan adalah 5,00%.
ß (Beta), Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh
S&P 500 atau IHSG). Untuk Penilaian CRI kami menggunakan Beta dari industri sejenis.
Beta yang didapatkan dari perusahaan pembanding adalah dengan cut off date per 30
Juni 2025.
Adapun Beta perusahaan pembanding yang digunakan adalah sebagai berikut:
Figur 29. Unlevered Beta Perusahaan Pembanding
Beta Beta
Perusahaan Pembanding Tax Market D/E
Levered Unlevered
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 0,745 23,20% 50,35% 0,537
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 0,634 23,20% 99,32% 0,360
East Japan Railway Company 0,518 23,20% 125,99% 0,263
West Japan Railway Company 0,580 23,20% 86,92% 0,348
Central Japan Railway Company 0,600 23,20% 129,57% 0,301
Guangshen Railway Company Limited 0,607 25,00% 8,50% 0,571
China Railway Group Limited 0,338 25,00% 433,53% 0,080
China Railway Construction Corporation
1,008 25,00% 594,24% 0,185
Limited
Median 0,324
Sumber : S&P Capital IQ
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
Dimana :
T = Tarif Pajak Penghasilan Badan
DER = Debt to equity ratio
βL = Beta levered yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar dengan pengaruh hutang.
Halaman - 43
Page 52
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
βu = Beta unlevered yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang
diukur secara objektif dari responsifitas pengembalian perusahaan
terhadap pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila
dibandingkan dengan portofolio pasar tanpa pengaruh hutang.
Unlevered beta median perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini
adalah sebesar 0,324 dan tax 22% . formula Beta leverage sebagai berikut :
βL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke))
βL = 0,324 x (1 + (1-22%)) x (70,33%/29,67%)
= 0,92
Berikut adalah figur biaya modal ekuitas CRI:
Figur 30. Biaya Modal untuk Ekuitas CRI dengan tingkat pajak 22%
Keterangan Persentase
Risk Free Rate (Rf) 6,98%
Risk Premium Market (Rpm) 7,03%
β (Beta) 0,92
Rbds 1,87%
Specific Risk (Sr) 5,00%
COST OF EQUITY 16,60%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah TOPAZ)
Risiko spesifik yang diterapkan pada tingkat diskonto CRI adalah sebesar 5%, dengan
mempertimbangkan kondisi spesifik perusahaan. Perhitungan secara rinci disajikan
dalam lampiran keuangan pada laporan ini.
Dalam penilaian atas nilai ekuitas ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat
bunga pinjaman rata-rata dalam mata uang IDR yang berlaku yang bersumber dari
pinjaman kredit investasi dan modal kerja (Perseroan) Bank Indonesia bulan Juni 2025.
Tingkat pajak yang digunakan adalah 22,00%. Berdasarkan biaya bunga dan pajak
tersebut maka diperoleh biaya modal dengan perhitungan sebagai berikut:
Kd = i x ((1-T))
Kd = 8,88% x (1-22,00%) = 6,93%
Berikut adalah perhitungan Weighted Average Cost of capital (WACC) per 30 Juni 2025:
Figur 31. Weighted Average Cost of capital (WACC) CRI dengan Pajak 22%
Jenis Modal Biaya Modal Komposisi Tertimbang
Cost Of Debt 6,93% 70,33% 4,87%
Cost Of Equity 16,60% 29,67% 4,92%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 9,80%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah TOPAZ
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan atau kelebihan serta
risiko yang dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto sebesar 9,80% adalah
wajar.
Halaman - 44
Page 53
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
6.1.6 Control Premium (“CP”) atau Discount for Lack of Control (“DLOC”)
CP merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang
mencerminkan adanya kekuatan kendali dalam saham mayoritas tersebut, sedangkan
DLOC merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas yang
diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham
mayoritas, bila objek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
CP dan DLOC mencerminkan perubahan terhadap nilai dari penyertaan mayoritas atau
pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai pengaruh dari ketiadaan
pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi
pengendaliannya.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan
dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat dengan :
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian.
• Memilih pengurus inti objek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Untuk penilaian ekuitas CRI, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan yaitu atas
47,81% ekuitas CRI. Maka, atas nilai yang dihasilkan kami tidak mengaplikasikan
penyesuaian terhadap tingkat pengendalian berupa DLOC. Meskipun penyertaan PP di
bawah 51% dan CRI tidak dikonsolidasikan ke dalam laporan keuangan PP, namun
kepemilikan saham PP pada CRI tidak tergolong sebagai saham minoritas. Persentase
penyertaan PP pada CRI merupakan yang terbersar ddibandingkan dengan pemegang
saham lainnya.
6.1.7 Discount for Lack of Marketability (DLOM)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas
(Business Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut,
yang mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari penyertaan sebagai pengaruh dari
tidak likuidnya objek penilaian untuk diperdagangkan.
Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas penilaian ekuitas CRI,
kami mengaplikasikan diskon likuiditas pasar (DLOM) sebesar 30,00% yang menurut
kami adalah suatu tingkat yang wajar.
Halaman - 45
Page 54
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
6.1.8 Nilai Pasar Ekuitas CRI Dengan Pendekatan Pendapatan Metode DCF
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan diatas, adapun hasil perhitungan
Nilai Pasar 47,81% ekuitas CRI dengan pendekatan pendapatan menggunakan metode
Discounted Cash Flow (“DCF”), adalah sebagai berikut:
Figur 32. Nilai Pasar Ekuitas CRI dengan Metode DCF
Nilai
Keterangan
(Dalam Jutaan Rupiah)
Nilai Perusahaan 1.203.499
Kas dan Setara Kas 111.038
Utang (489.229)
Nilai 100% Ekuitas CRI 825.308
Nilai 47,81% Ekuitas CRI 394.614
DLOC (0%) -
Nilai Setelah DLOC 394.614
DLOM (30,00%) (118.384)
Nilai Pasar 47,81% Ekuitas CRI 276.230
Berdasarkan hasil penilaian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek
yang terkait dalam rangka menentukan Nilai Pasar ekuitas CRI, maka kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar 47,81% Ekuitas CRI per 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp276.229.520.314 (Dua Ratus Tujuh Puluh Enam Miliar Dua Ratus Dua Puluh
Sembilan Juta Lima Ratus Dua Puluh Ribu Tiga Ratus Empat Belas Rupiah).
6.2 Penilaian Ekuitas CRI dengan Pendekatan Pasar
Dalam melakukan penilaian ekuitas dengan pendekatan pasar (market approach) kami
akan mengaplikasikan Guideline Publicly Traded Company Method (GPTC). Dengan
metode ini nilai ekuitas perusahaan diperkirakan melalui suatu faktor pengali atau
konversi yang disebut multiple atau key valuation ratio. Multiple tersebut dicari dan
diambil dari perusahaan pembanding atau pedoman yang sahamnya telah memiliki nilai
pasar. Prosedur yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar ini adalah sebagai berikut:
a. Mencari Perusahaan Pedoman
Berdasarkan data di S&P Capital IQ maka terdapat 8 (delapan) perusahaan yang
dapat digunakan sebagai pembanding yaitu:
Figur 33. Perusahaan Pedoman
Perusahaan Pembanding Ticker
Keisei Electric Railway Co., Ltd. TSE:9009
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. TSE:9007
East Japan Railway Company TSE:9020
West Japan Railway Company TSE:9021
Central Japan Railway Company TSE:9022
Halaman - 46
Page 55
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Perusahaan Pembanding Ticker
Guangshen Railway Company Limited SEHK:525
China Railway Group Limited SHSE:601390
China Railway Construction Corporation Limited SHSE:601186
Sumber: S&P Capital IQ
b. Analisis Perbandingan
Pemilihan kriteria pembanding didasarkan atas kesamaan sebagai berikut:
1. Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2. Karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur
permodalan (capital structure) adalah sebanding;
3. Kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding.
4. Ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding;
5. Pangsa pasar (market share) adalah sebanding.
Berdasarkan SPI tahun 2018, apabila seluruh kriteria dimaksud di atas terpenuhi,
maka jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 5 (lima)
perusahaan. Dalam hal hanya terpenuhi paling banyak 3 (tiga) atau 4 (empat) kriteria,
maka jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 8 (delapan)
perusahaan. Sehingga atas dasar tersebut kami menggunakan 8 (delapan)
perusahaan yang listed dalam pendekatan pasar.
Kesebandingan antara perusahaan yang dinilai dan perusahaan-perusahaan
pembanding diperoleh dikelompokan dengan kriteria berikut:
1. Kriteria Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha.
Perusahaan pembanding yang digunakan merupakan perusahaan yang
bergerak dalam Infrastruktur perkeretaapian.
2. Kriteria pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur
permodalan (capital structure).
Dari 8 perusahaan Infrastruktur perkeretaapian yang berstatus “terbuka” dan
memiliki kegiatan usaha yang sejenis, dilakukan pemilihan atas dasar
perusahaan perkeretapaian yang mempunyai growth in sales and earnings dan
capital structure yang relatif sama.
3. Kriteria kinerja keuangan historis
Dari 8 perusahaan Infrastruktur perkeretaapian yang berstatus “terbuka” dan
memiliki kegiatan usaha yang sejenis, dilakukan pemilihan atas dasar
perusahaan perkeretapaian yang mempunyai Kinerja Keuangan historis yang
relatif sama.
4. Kriteria total aset.
Dari 8 perusahaan Infrastruktur perkeretaapian yang berstatus “terbuka” dan
memiliki kegiatan usaha yang sejenis, dilakukan pemilihan atas dasar
perusahaan perkeretapaian yang mempunyai total aset yang relatif sama.
Halaman - 47
Page 56
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
5. Kriteria market share.
Dari 8 perusahaan Infrastruktur perkeretaapian yang berstatus “terbuka” dan
memiliki kegiatan usaha yang sejenis, dilakukan pemilihan atas dasar
perusahaan perkeretapaian yang mempunyai market share yang relatif sama.
Kriteria market share dilihat dari data pendapatan (revenue).
Kriteria terbaik adalah persamaan industri, size, dan pangsa pasar. Berikut 8 (delapan)
perusahaan pembanding CRI:
Figur 34. Rekap Total Aset (dalam miliar rupiah)
Total Assets
Company Name Average
2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025
Keisei Electric
136.267 118.598 106.410 108.655 111.539 108.655 116.294
Railway Co., Ltd.
Odakyu Electric
199.847 174.731 151.898 144.035 136.417 137.140 161.386
Railway Co., Ltd.
East Japan Railway
1.284.423 1.174.060 1.074.494 1.052.365 1.024.146 1.038.109 1.121.898
Company
West Japan Railway
492.771 458.153 437.580 420.355 395.963 380.513 440.964
Company
Central Japan
1.444.815 1.264.118 1.116.935 1.070.652 1.042.008 1.056.453 1.187.706
Railway Company
Guangshen Railway
78.467 83.885 83.398 80.940 80.648 83.272 81.468
Company Limited
China Railway Group
2.560.319 3.053.948 3.632.294 3.976.784 4.976.469 5.385.435 3.639.963
Limited
China Railway
Construction 2.651.352 3.034.311 3.431.081 3.615.025 4.108.457 4.546.989 3.368.045
Corporation Limited
PT Celebes Railway
91 717 966 1.057 1.000 982 766
Indonesia
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui perusahaan pembanding memiliki total aset yang
lebih besar dibandingkan dengan CRI.
Figur 35. Rekap Total Revenue (dalam miliar rupiah)
Revenue
Company Name LTM2 Average
2020 2021 2022 2023 2024
2025
Keisei Electric
35.821 28.534 27.367 28.113 31.495 34.726 30.266
Railway Co., Ltd.
Odakyu Electric
69.627 53.011 45.845 44.025 43.533 44.315 51.208
Railway Co., Ltd.
East Japan Railway
384.112 242.352 252.891 268.001 289.995 314.156 287.470
Company
West Japan Railway
196.603 123.357 131.764 155.476 173.673 186.607 156.175
Company
Central Japan
240.461 113.104 119.501 156.006 181.681 201.970 162.150
Railway Company
Guangshen Railway
34.556 44.825 44.027 56.389 59.673 62.782 47.894
Company Limited
China Railway Group
2.060.216 2.380.930 2.548.351 2.719.860 2.555.904 2.517.809 2.453.052
Limited
Halaman - 48
Page 57
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Revenue
Company Name LTM2 Average
2020 2021 2022 2023 2024
2025
China Railway
Construction 1.924.051 2.262.775 2.420.210 2.449.739 2.350.738 2.321.307 2.281.502
Corporation Limited
PT Celebes Railway
- 457 447 218 211 94 267
Indonesia
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui perusahaan pembanding memiliki pendapatan yang
lebih besar dibandingkan CRI.
Figur 36. Rekap Growth in Sales
Growth in Sales
Company Name LTM2 Average
2021 2022 2023 2024
2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. -20,34% -4,09% 2,73% 12,03% 10,26% -2,42%
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. -23,86% -13,52% -3,97% -1,12% 1,80% -10,62%
East Japan Railway Company -36,91% 4,35% 5,97% 8,21% 8,33% -4,59%
West Japan Railway Company -37,26% 6,82% 18,00% 11,70% 7,45% -0,19%
Central Japan Railway Company -52,96% 5,66% 30,55% 16,46% 11,17% -0,08%
Guangshen Railway Company Limited 29,72% -1,78% 28,08% 5,82% 5,21% 15,46%
China Railway Group Limited 15,57% 7,03% 6,73% -6,03% -1,49% 5,83%
China Railway Construction
17,60% 6,96% 1,22% -4,04% -1,25% 5,44%
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia 0,00% -2,24% -51,22% -3,14% -55,48% -14,15%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui perusahaan pembanding memiliki growth in sales
yang lebih besar dibandingkan dengan CRI.
Figur 37. Rekap Net Profit Margin
Net Profit Margin
Company Name LTM2 Average
2020 2021 2022 2023 2024
2025
-
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 11,54% -1,71% 11,08% 30,11% 22,15% 7,29%
14,58%
-
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 3,79% 3,33% 10,33% 19,91% 9,94% 5,38%
10,43%
-
East Japan Railway Company 6,74% -4,78% 4,18% 7,23% 7,91% -3,93%
33,02%
- -
West Japan Railway Company 6,22% 6,73% 6,38% 7,47% -3,49%
26,04% 10,74%
-
Central Japan Railway Company 21,92% -5,31% 15,86% 22,73% 26,13% 6,20%
24,18%
Guangshen Railway Company -
-3,41% -4,82% 4,03% 3,91% 4,46% -2,06%
Limited 10,00%
China Railway Group Limited 2,80% 2,84% 3,03% 2,98% 2,65% 2,50% 2,86%
China Railway Construction
2,82% 2,87% 2,90% 2,84% 2,54% 2,37% 2,80%
Corporation Limited
Halaman - 49
Page 58
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Net Profit Margin
Company Name LTM2 Average
2020 2021 2022 2023 2024
2025
PT Celebes Railway Indonesia 0,00% -0,64% 4,04% 37,22% 40,57% 32,89% 16,24%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui perusahaan pembanding memiliki net profit margin
yang lebih kecil dibandingkan dengan CRI.
Figur 38. Rekap Current Ratio
Current Ratio
Company Name Average
2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 42,00% 54,00% 49,00% 49,00% 64,00% 55,00% 51,60%
Odakyu Electric Railway Co.,
35,00% 43,00% 37,00% 45,00% 44,00% 53,00% 40,80%
Ltd.
East Japan Railway Company 55,00% 44,00% 54,00% 69,00% 74,00% 84,00% 59,20%
West Japan Railway Company 62,00% 90,00% 125,00% 109,00% 99,00% 87,00% 97,00%
Central Japan Railway Company 541,00% 367,00% 364,00% 372,00% 350,00% 349,00% 398,80%
Guangshen Railway Company
88,00% 84,00% 78,00% 110,00% 140,00% 153,00% 100,00%
Limited
China Railway Group Limited 105,00% 102,00% 103,00% 100,00% 99,00% 96,00% 101,80%
China Railway Construction
112,00% 109,00% 108,00% 107,00% 103,00% 104,00% 107,80%
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia 567,25% 92,83% 184,97% 193,63% 238,94% 247,57% 255,52%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui tujuh perusahaan pembanding memiliki current ratio
yang lebih kecil dibandingkan dengan CRI.
Figur 39. Rekap Debt to Equity Ratio
Debt to Equity Ratio
Company Name Average
2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 68,57% 82,71% 87,60% 87,56% 77,73% 71,88% 80,84%
Odakyu Electric Railway Co.,
165,25% 200,12% 198,04% 167,00% 125,78% 129,83% 171,24%
Ltd.
East Japan Railway Company 89,37% 141,26% 167,69% 178,56% 166,37% 166,58% 148,65%
West Japan Railway Company 81,84% 154,58% 152,60% 137,59% 120,52% 115,73% 129,43%
Central Japan Railway Company 112,26% 120,28% 123,18% 117,08% 103,35% 98,64% 115,23%
Guangshen Railway Company
4,89% 5,09% 11,42% 10,94% 8,11% 5,74% 8,09%
Limited
China Railway Group Limited 74,90% 81,25% 90,90% 91,57% 99,09% 107,90% 87,54%
China Railway Construction
71,24% 68,09% 65,99% 78,89% 116,50% 141,36% 80,14%
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia 21,82% 155,75% 223,71% 178,89% 122,68% 104,67% 140,57%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Halaman - 50
Page 59
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Berdasarkan figur di atas, diketahui empat perusahaan pembanding memiliki debt to
equity ratio yang lebih besar dibandingkan CRI.
Figur 40. Rekap Debt to Assets Ratio
Debt to Assets Ratio
Company Name Q2 Average
2020 2021 2022 2023 2024
2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 32,45% 36,37% 37,72% 37,26% 34,27% 33,98% 35,62%
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 48,54% 53,15% 53,82% 50,69% 44,46% 47,43% 50,13%
East Japan Railway Company 33,22% 40,52% 44,60% 47,69% 46,64% 48,01% 42,53%
West Japan Railway Company 30,56% 42,47% 44,27% 42,15% 39,08% 39,42% 39,71%
Central Japan Railway Company 45,26% 46,19% 47,04% 46,85% 43,91% 43,73% 45,85%
Guangshen Railway Company
3,75% 3,70% 7,79% 7,74% 6,00% 4,34% 5,80%
Limited
China Railway Group Limited 19,55% 21,38% 23,83% 23,02% 22,40% 23,65% 22,04%
China Railway Construction
17,98% 17,44% 16,71% 19,79% 26,43% 30,33% 19,67%
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia 17,91% 60,90% 69,11% 64,14% 55,09% 51,14% 53,43%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui tujuh perusahaan pembanding memiliki debt to assets
ratio yang lebih kecil dibandingkan dengan CRI.
Figur 41. Rekap Return on Assets
Return on Assets
Company Name Q2 Average
2020 2021 2022 2023 2024
2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 3,03% -3,51% -0,44% 2,87% 8,50% 7,08% 2,09%
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 1,32% -3,17% 1,00% 3,16% 6,35% 3,21% 1,73%
East Japan Railway Company 2,01% -6,82% -1,12% 1,06% 2,05% 2,39% -0,56%
West Japan Railway Company 2,48% -7,01% -3,23% 2,49% 2,80% 3,66% -0,50%
Central Japan Railway Company 3,65% -2,16% -0,57% 2,31% 3,96% 5,00% 1,44%
Guangshen Railway Company
-1,50% -2,58% -5,28% 2,81% 2,89% 3,37% -0,73%
Limited
China Railway Group Limited 2,25% 2,21% 2,13% 2,04% 1,36% 1,17% 2,00%
China Railway Construction
2,05% 2,14% 2,05% 1,93% 1,45% 1,21% 1,92%
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia -7,48% -0,41% 1,87% 7,67% 8,57% 3,15% 2,04%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui tujuh perusahaan pembanding memiliki return on
assets yang lebih kecil dibandingkan dengan CRI.
Halaman - 51
Page 60
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Figur 42. Rekap Return on Equity
Return on Equity
Company Name Q2 Average
2020 2021 2022 2023 2024
2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 6,41% -7,98% -1,02% 6,74% 19,29% 14,98% 4,69%
-
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 4,49% 3,70% 10,40% 17,97% 8,80% 4,93%
11,92%
-
East Japan Railway Company 5,42% -4,23% 3,99% 7,30% 8,30% -2,26%
23,77%
- -
West Japan Railway Company 6,65% 8,12% 8,64% 10,75% -2,65%
25,52% 11,15%
Central Japan Railway Company 9,05% -5,63% -1,49% 5,78% 9,33% 11,27% 3,41%
Guangshen Railway Company
-1,96% -3,54% -7,74% 3,97% 3,91% 4,45% -1,07%
Limited
China Railway Group Limited 8,62% 8,41% 8,10% 8,10% 6,02% 5,34% 7,85%
China Railway Construction
8,12% 8,37% 8,08% 7,68% 6,40% 5,65% 7,73%
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia -9,11% -1,04% 6,05% 21,40% 19,08% 6,44% 7,27%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui enam perusahaan pembanding memiliki return on
equity yang lebih kecil dibandingkan dengan CRI.
Figur 43. Rekap Net Income (dalam miliar rupiah)
Net Income
Company Name LTM2 Average
2020 2021 2022 2023 2024
2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. (4.161) (468) 3.116 9.484 7.692 2.421
4.133
Odakyu Electric Railway Co.,
(5.531) 1.526 4.547 8.668 4.406 2.369
Ltd. 2.637
East Japan Railway Company (80.029) (12.079) 11.202 20.962 24.848 (6.814)
25.874
West Japan Railway Company (32.127) (14.155) 10.458 11.087 13.934 (2.501)
12.231
Central Japan Railway Company (27.347) (6.342) 24.744 41.295 52.779 17.011
52.705
Guangshen Railway Company
(2.161) (4.401) 2.275 2.332 2.802 (627)
Limited (1.180)
China Railway Group Limited 57.594 67.593 77.193 81.019 67.753 62.999 70.230
China Railway Construction
54.338 65.032 70.189 69.594 59.648 55.079 63.760
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia (3) 18 81 86 31 35
(7)
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui lima perusahaan pembanding memiliki net income
yang lebih besar dibandingkan dengan CRI.
Halaman - 52
Page 61
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Figur 44. Rekap Growth in Earnings
Growth in Earnings
Company Name Average
LTM2
2021 2022 2023 2024
2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. -200,68% -88,75% -765,23% 204,41% -18,90% -212,56%
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. -309,77% -127,59% 197,92% 90,63% -49,16% -37,20%
East Japan Railway Company -409,30% -84,91% -192,73% 87,13% 18,54% -149,95%
West Japan Railway Company -362,67% -55,94% -173,88% 6,01% 25,68% -146,62%
Central Japan Railway Company -151,89% -76,81% -490,16% 66,89% 27,81% -162,99%
Guangshen Railway Company
83,17% 103,70% -151,69% 2,48% 20,18% 9,41%
Limited
China Railway Group Limited 17,36% 14,20% 4,96% -16,37% -7,02% 5,04%
China Railway Construction
19,68% 7,93% -0,85% -14,29% -7,66% 3,12%
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia -57,26% -718,44% 349,73% 5,58% -63,91% -105,10%
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui empat perusahaan pembanding memiliki growth in
earnings yang lebih besar dibandingkan dengan CRI.
Figur 45. Rekap Capital Structure
Capital Structure
Company Name Average
Q2
2020 2021 2022 2023 2024
2025
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 40,68 45,27 46,70 46,68 43,74 41,82 44,61
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 62,30 66,68 66,45 62,55 55,71 56,49 62,74
East Japan Railway Company 47,19 58,55 62,64 64,10 62,46 62,49 58,99
West Japan Railway Company 45,01 60,72 60,41 57,91 54,65 53,65 55,74
Central Japan Railway Company 52,89 54,60 55,19 53,93 50,82 49,66 53,49
Guangshen Railway Company
4,66 4,84 10,25 9,86 7,50 5,43 7,42
Limited
China Railway Group Limited 42,82 44,83 47,62 47,80 49,77 51,90 46,57
China Railway Construction
41,60 40,51 39,76 44,10 53,81 58,57 43,96
Corporation Limited
PT Celebes Railway Indonesia 21,82 155,75 223,71 178,89 122,68 104,67 140,57
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Berdasarkan figur di atas, diketahui tujuh perusahaan pembanding memiliki capital
structure atau komposisi hutang terhadap ekuitas yang lebih kecil dibandingkan dengan
CRI.
Halaman - 53
Page 62
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Pembanding yang terpilih merupakan pembanding yang sama yang digunakan untuk
menentukan Beta perusahaan pembanding dalam menghitung tingkat diskonto CRI.
Sumber data dimana data-data finansial dan terkait dengan multiple pembanding
tersebut kami peroleh dari S&P Capital IQ, Penilai meyakini kehandalan data yang
disediakan dari sumber data yang reliable seperti S&P Capital IQ. Yang selanjutnya
pengkalian dari multiple tersebut dilakukan dengan menggunakan data perusahaan objek
penilaian ini didasarkan pada data dari laporan keuangan CRI. Setelah diperoleh
perusahaan pembanding, nilai pasar ekuitas perusahaan yang dinilai diperoleh dengan
cara mengalikan market multiple dari perusahaan pembanding dengan faktor
fundamental dari perusahaan yang dinilai.
Variable Market Multiple
Berikut adalah data dari perusahaan pembanding yang digunakan dalam penilaian CRI:
Figur 46. Variable Market Multiple
Nama Perusahaan Pembanding PBV PER P/S
Keisei Electric Railway Co., Ltd. 1,43 9,53 2,11
Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 1,31 14,86 1,48
East Japan Railway Company 1,32 15,92 1,26
West Japan Railway Company 1,33 12,39 0,92
Central Japan Railway Company 0,76 6,76 1,77
Guangshen Railway Company Limited 0,68 15,18 0,68
China Railway Group Limited 0,25 4,66 0,12
China Railway Construction Corporation Limited 0,24 4,21 0,10
Average 0,91 10,44 1,05
Median 1,03 10,96 1,09
Multiple yang digunakan 1,03 10,96 1,09
Nilai Buku CRI 480.023 61.849 188.059
Nilai Multipikasi 496.462 677.828 205.372
Bobot 20,00% 70,00% 10,00%
Nilai Setelah Bobot 99.292 474.480 20.537
Weighted Value 594.309
Sumber: S&P Capital IQ, diolah oleh TOPAZ
Harga pasar yang digunakan dalam pendekatan pasar dihasilkan dalam transaksi yang
bersifat wajar dikarenakan transaksi dilakukan di bursa yang ditransaksikan secara bebas
dan tanpa ikatan dengan informasi yang terbuka. Median PBV, PER dan PS dari market
kemudian dikalikan dengan pendapatan, ekuitas dan laba bersih CRI untuk periode yang
berakhir pada 30 Juni 2025 sehingga dihasilkan nilai ekuitas sebelum CP dan DLOM. Dalam
melakukan penilaian CRI, kami memberikan bobot pada sebesar 20,00% pada multiple
PBV, 70,00% pada multiple PER dan 10,00% pada multiple PS.
Halaman - 54
Page 63
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Control Premium (“CP”) atau Discount for Lack of Control (“DLOC”)
Dalam penilaian ekuitas CRI, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan yaitu atas
47,81% ekuitas CRI. Maka, atas nilai yang dihasilkan kami mengaplikasikan penyesuaian
terhadap tingkat pengendalian berupa DLOC sebesar 30%.
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut, yang
mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari penyertaan sebagai pengaruh dari tidak
likuidnya objek penilaian untuk diperdagangkan.
Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas nilai pasar ekuitas CRI,
kami mengaplikasikan diskon likuiditas pasar (DLOM) sebesar 30,00% yang menurut kami
adalah suatu tingkat yang wajar.
Nilai Pasar Ekuitas CRI dengan Pendekatan Pasar Metode GPTC
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan metode GPTC, berikut adalah Nilai Pasar
47,81% Ekuitas CRI:
Figur 47. Nilai Pasar 47,81% Ekuitas CRI dengan Metode GPTC
Nilai
Keterangan
(Dalam Jutaan Rupiah)
Nilai 100% Ekuitas CRI 594.309
Nilai 47,81% Ekuitas CRI 284.164
CP (30%) 85.249
Nilai Setelah DLOC 369.413
DLOM (30%) (110.824)
Nilai Pasar 47,81% CRI 258.589
Nilai Pasar 47,81% ekuitas CRI per 30 Juni 2025 dengan metode GPTC adalah sebesar
Rp258.588.889.429 (Dua Ratus Lima Puluh Delapan Miliar Lima Ratus Delapan Puluh
Delapan Juta Delapan Ratus Delapan Puluh Sembilan Ribu Empat Ratus Dua Puluh
Sembilan Rupiah).
6.3 REKONSILIASI
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua nilai tersebut, dilakukan rekonsiliasi
dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua metode dengan
memberikan bobot untuk pendekatan pendapatan metode DCF sebesar 90% dan
pendekatan pasar metode GPTC sebesar 10%. Pembobotan berdasarkan tingkat
kepercayaan kami atas data yang dijadikan sebagai masukan pada masing-masing metode
penilaian dalam menghasilkan kesimpulan nilai. Dimana kami menilai pendekatan
pendekatan lebih menghasilkan hasil yang fundamental berdasarkan proyeksi bisnis CRI
sedangkan untuk pendekatan pasar kami menilai terdapat kriteria yang tidak dapat
dipenuhi. Rekonsiliasi nilai pasar ekuitas CRI dari kedua metode di atas sebagai berikut:
Halaman - 55
Page 64
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
Figur 48. Rekonsiliasi Nilai Pasar 47,81% Ekuitas CRI
Nilai Nilai Setelah Bobot
Metode Bobot
(Dalam Jutaan Rupiah) (Dalam Jutaan Rupiah)
DCF 276.230 90% 248.607
GPTC 258.589 10% 25.859
Rekonsiliasi 274.465
Bobot untuk pendekatan pendapatan adalah 90% dan bobot untuk pendekatan pasar
adalah 10%, hal ini berdasarkan pertimbangan tingkat keyakinan penilai berdasarkan
data-data yang diperoleh, dimana pembanding pasar saat ini tidak sepenuhnya memiliki
persamaan kesebandingan dengan CRI. Berdasarkan hasil rekonsiliasi kedua metode di
atas, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 47,81% CRI per 30 Juni 2025 adalah
sebesar Rp274.465.457.226 (Dua Ratus Tujuh Puluh Empat Miliar Empat Ratus Enam
Puluh Lima Juta Empat Ratus Lima Puluh Tujuh Ribu Dua Ratus Dua Puluh Enam Rupiah),
dengan PBV sebesar 1,20 (Satu Koma Dua Puluh).
Halaman - 56
Page 65
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN
Penilaian Ekuitas - PT Celebes Railway Indonesia (“CRI”)
7. KUALIFIKASI PENILAI USAHA
Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian usaha ini merupakan Penilai Usaha
bersertifikat dengan perijinan sebagai berikut :
No. Ijin Penilai : B-1.17.00481
No. STTD : STTD.PB-04/PJ-1/PM.223/2023
No. MAPPI : 12-S-03723
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis (B)
Halaman - 57
Page 66
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 67
Valuasi 47,8% Ekuitas PT Celebes Railway Indonesia ("CRI")
Rekonsiliasi
per 30 Juni 2025
dalam Jutaan Rupiah
Pendekatan Metode Nilai Bobot Nilai Setelah Bobot
Pendapatan DCF 276.230 90% 248.607
Pasar GPTC 258.589 10% 25.859
Total 274.465
PBV 1,20
Page 68
Valuasi 47,8% Ekuitas PT Celebes Railway Indonesia ("CRI")
Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow ( "DCF")
per 30 Juni 2025
dalam Jutaan Rupiah
0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 10,5 11,5 12,5 13,5
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Laba Bersih 43.711 77.286 80.953 84.535 88.025 91.420 102.165 99.873 97.471 94.952 92.312 89.544 86.641 83.597
Amortisasi dan Depresiasi 27.923 55.845 55.845 55.845 55.845 55.845 55.850 55.850 55.850 55.850 55.850 55.850 55.850 55.850
Beban Bunga (1- Tax) 14.731 25.350 19.869 14.388 8.907 3.426 - - - - - - - -
Perubahan Modal Kerja 57.340 8.126 1.019 1.068 1.119 1.173 (1.733) 1.288 1.350 1.415 1.484 1.556 1.631 24.283
Capex - - - - - (840) - - - - - - - -
FCFF 143.704 166.608 157.687 155.836 153.896 151.023 156.282 157.012 154.671 152.218 149.646 146.950 144.123 163.730
df 0,95 0,87 0,79 0,72 0,66 0,60 0,54 0,50 0,45 0,41 0,37 0,34 0,31 0,28
PV FCFF 137.143 144.814 124.831 112.358 101.058 90.323 85.128 77.895 69.887 62.641 56.088 50.163 44.808 46.362
Sum PV FCFF 1.203.499
Kas dan setara Kas 111.038
Utang (489.229)
Total Ekuitas 825.308
Nilai 47,8% Ekuitas CRI 394.614 47,81%
DLOC - 0%
Nilai setelah DLOC 394.614
DLOM (118.384) 30%
Nilai Pasar 47,8% CRI 276.230 Porsi PP
PBV 1,20
Page 69
Valuasi 47,8% Ekuitas PT Celebes Railway Indonesia ("CRI")
Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow ( "DCF")
per 30 Juni 2025
Asumsi Proyeksi Keuangan
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Bulan 6 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Pendapatan (dalam Miliar Rupiah) 246,02 246,02 246,02 246,02 246,02 246,02 258,63 258,63 258,63 258,63 258,63 258,63 258,63 258,63
Beban Langsung
Biaya Tenaga Kerja
Jumlah Tenaga Kerja 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115
Penambahan Tenaga Kerja 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gaji rata- rata Tenaga Kerja (dalam Rupiah) 4.240.000 4.494.400 4.764.064 5.049.908 5.352.902 5.674.076 6.014.521 6.375.392 6.757.916 7.163.391 7.593.194 8.048.786 8.531.713 9.043.616
Kenaikan GajiI Tenaga Kerja 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%
% Biaya Perawatan terhadap Pendapatan 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6%
% Biaya Lain- lain terhadap Pendapatan 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65% 0,65%
Beban Bunga 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90%
Kenaikan Beban Administrasi dan Umum 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%
Periode depresaisi aset peralatan kantor 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
Biaya Tenaga Kerja tidak langsung
Jumlah Tenaga Kerja 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
Penambahan Tenaga Kerja 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gaji rata- rata Tenaga Kerja (dalam Rupiah) 30.210.000 32.022.600 33.943.956 35.980.593 38.139.429 40.427.795 42.853.462 45.424.670 48.150.150 51.039.159 54.101.509 57.347.599 60.788.455 64.435.763
Kenaikan GajiI Tenaga Kerja 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%
Tingkat Pajak 22% 22% 22% 22% 22% 22% 22% 22% 22% 22% 22% 22% 22% 22%
Modal Kerja
Piutang Usaha 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Jaminan 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Pajak dibayar dimuka 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90
Utang pajak 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
Biaya yang masih harus dibayar 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130
Page 70
Valuasi 47,8% Ekuitas PT Celebes Railway Indonesia ("CRI")
Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow ( "DCF")
per 30 Juni 2025
Proyeksi Laba (Rugi)
dalam Jutaan Rupiah
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Pendapatan 123.012 246.023 246.023 246.023 246.023 246.023 258.625 258.625 258.625 258.625 258.625 258.625 258.625 258.625
Beban Langsung
Biaya Tenaga Kerja 3.413 6.719 7.122 7.550 8.003 8.483 8.992 9.531 10.103 10.709 11.352 12.033 12.755 13.520
Biaya Pemeliharaan 3.198 6.397 6.397 6.397 6.397 6.397 6.724 6.724 6.724 6.724 6.724 6.724 6.724 6.724
Biaya Lain- lain 800 1.599 1.599 1.599 1.599 1.599 1.681 1.681 1.681 1.681 1.681 1.681 1.681 1.681
Amortisasi Aset Konstruksi 27.874 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747 55.747
Total Beban Langsung 35.285 70.462 70.865 71.293 71.746 72.226 73.144 73.684 74.256 74.862 75.504 76.186 76.908 77.673
Laba (Rugi) Kotor 87.727 175.561 175.158 174.730 174.277 173.797 185.481 184.941 184.369 183.763 183.121 182.439 181.717 180.952
GPM 71,32% 71,36% 71,20% 71,02% 70,84% 70,64% 71,72% 71,51% 71,29% 71,05% 70,81% 70,54% 70,26% 69,97%
Beban Usaha
Beban Keuangan 18.885 32.500 25.473 18.446 11.419 4.392 - - - - - - - -
Beban administrasi dan Umum 8.524 35.552 36.975 38.454 39.992 41.591 43.255 44.985 46.785 48.656 50.602 52.626 54.731 56.921
Beban Depresiasi 49 98 98 98 98 98 103 103 103 103 103 103 103 103
Biaya gaji tenaga kerja tidak langsung 4.229 8.326 8.825 9.355 9.916 10.511 11.142 11.810 12.519 13.270 14.066 14.910 15.805 16.753
Total Beban Usaha 31.687 76.477 71.371 66.353 61.425 56.592 54.500 56.899 59.407 62.029 64.772 67.640 70.639 73.777
Laba (Rugi) Usaha 56.039 99.084 103.786 108.378 112.852 117.205 130.981 128.043 124.963 121.734 118.349 114.800 111.078 107.175
OPM 45,56% 40,27% 42,19% 44,05% 45,87% 47,64% 50,65% 49,51% 48,32% 47,07% 45,76% 44,39% 42,95% 41,44%
Beban Pajak 12.329 21.798 22.833 23.843 24.828 25.785 28.816 28.169 27.492 26.781 26.037 25.256 24.437 23.579
Laba (Rugi) Bersih 43.711 77.286 80.953 84.535 88.025 91.420 102.165 99.873 97.471 94.952 92.312 89.544 86.641 83.597
NPM 35,53% 31,41% 32,90% 34,36% 35,78% 37,16% 39,50% 38,62% 37,69% 36,71% 35,69% 34,62% 33,50% 32,32%
Page 71
Valuasi 47,8% Ekuitas PT Celebes Railway Indonesia ("CRI")
Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow ( "DCF")
per 30 Juni 2025
Proyeksi Posisi Keuangan
dalam Jutaan Rupiah
30 Juni 2025 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Aset Lancar
Kas dan setara kas 15.816 100.314 152.620 201.487 253.984 310.023 368.669 524.951 681.963 836.634 988.852 1.138.498 1.285.448 1.429.571 1.593.301
Bank yang dibatasi penggunaanya 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222 95.222
Piutang Usaha 54.945 - - - - - - - - - - - - - -
Aset lancar lainnya 696 676 674 674 674 674 674 709 709 709 709 709 709 709 -
Pajak dibayar dimuka 58.346 60.830 60.663 60.663 60.663 60.663 60.663 63.771 63.771 63.771 63.771 63.771 63.771 63.771 -
Jumlah Aset Lancar 225.025 257.041 309.180 358.047 410.544 466.582 525.229 684.652 841.664 996.335 1.148.553 1.298.200 1.445.150 1.589.272 1.688.523
Aset Tidak Lancar
Aset tetap 2.400 2.351 2.253 2.155 2.057 1.959 2.701 2.598 2.495 2.392 2.289 2.186 2.083 1.980 1.877
Aset kontrak konstruksi 752.589 724.716 668.968 613.221 557.474 501.726 445.979 390.231 334.484 278.737 222.989 167.242 111.495 55.747 -
Aset lainnya 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435 2.435
Jumlah Aset Tidak Lancar 757.424 729.502 673.656 617.811 561.966 506.120 451.115 395.265 339.414 283.564 227.713 171.863 116.013 60.162 4.312
JUMLAH ASET 982.449 986.543 982.836 975.858 972.509 972.702 976.343 1.079.917 1.181.078 1.279.899 1.376.267 1.470.063 1.561.162 1.649.435 1.692.836
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 577 3.324 4.816 5.007 5.207 5.417 5.637 5.901 6.142 6.396 6.661 6.939 7.231 7.537 -
Biaya yang masih harus dibayar 12.291 14.403 20.869 21.697 22.564 23.473 24.426 25.570 26.617 27.714 28.864 30.069 31.334 32.659 -
Utang bank dan lembaga keuangan yang jatuh tempo dalam91.571
satu tahun - - - - - - - - - - - - - -
Jumlah Liabilitas Lancar 104.440 17.727 25.685 26.704 27.772 28.890 30.063 31.471 32.759 34.109 35.525 37.009 38.564 40.196 -
Liabilitas Jangka Panjang
Imbalan Paska Kerja 329 329 329 329 329 329 329 329 329 329 329 329 329 329 329
Utang bank dan lembaga keuangan 397.658 444.754 355.803 266.852 177.902 88.951 (0)
Jumlah Liabilitas Tidak Lancar 397.987 445.083 356.132 267.181 178.230 89.280 329 329 329 329 329 329 329 329 329
JUMLAH LIABILITAS 502.426 462.809 381.817 293.885 206.002 118.170 30.392 31.800 33.088 34.438 35.854 37.337 38.893 40.525 329
EKUITAS
Modal saham 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360
Penghasilan komprehensif lain (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471) (471)
Saldo laba (defisit) 183.134 226.844 304.130 385.083 469.618 557.643 649.062 751.227 851.101 948.571 1.043.524 1.135.836 1.225.380 1.312.021 1.395.617
JUMLAH EKUITAS 480.023 523.734 601.019 681.973 766.507 854.532 945.952 1.048.117 1.147.990 1.245.461 1.340.413 1.432.725 1.522.269 1.608.910 1.692.507
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 982.449 986.543 982.836 975.858 972.509 972.702 976.343 1.079.917 1.181.078 1.279.899 1.376.267 1.470.063 1.561.162 1.649.435 1.692.836
Page 72
Valuasi 47,8% Ekuitas PT Celebes Railway Indonesia ("CRI")
Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow ( "DCF")
per 30 Juni 2025
Proyeksi Arus Kas
dalam Jutaan Rupiah
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Arus kas dari Aktivitas Operasi
Laba Bersih 43.711 77.286 80.953 84.535 88.025 91.420 102.165 99.873 97.471 94.952 92.312 89.544 86.641 83.597
Amortisasi dan Depresiasi 27.923 55.845 55.845 55.845 55.845 55.845 55.850 55.850 55.850 55.850 55.850 55.850 55.850 55.850
Perubahan Modal Kerja
Piutang Usaha 54.945 - - - - - - - - - - - - -
Jaminan 20 2 - - - - (35) - - - - - - 709
Pajak dibayar dimuka (2.484) 167 - - - - (3.107) - - - - - - 63.771
Utang pajak 2.747 1.492 191 200 210 220 264 241 253 265 278 292 306 (7.537)
Biaya yang masih harus dibayar 2.112 6.466 828 868 909 953 1.144 1.046 1.097 1.150 1.206 1.264 1.326 (32.659)
Total Arus kas dari Aktivitas Operasi 128.973 141.257 137.818 141.448 144.989 148.438 156.282 157.012 154.671 152.218 149.646 146.950 144.123 163.730
Arus kas untuk aktivitas investasi - - - - - (840) - - - - - - - -
Arus kas untuk aktivitas pendanaan (44.475) (88.951) (88.951) (88.951) (88.951) (88.951) 0 - - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kas dan Setara Kas 84.498 52.307 48.867 52.497 56.038 58.647 156.282 157.012 154.671 152.218 149.646 146.950 144.123 163.730
Kas awal periode 15.816 100.314 152.620 201.487 253.984 310.023 368.669 524.951 681.963 836.634 988.852 1.138.498 1.285.448 1.429.571
Kas akhir periode 100.314 152.620 201.487 253.984 310.023 368.669 524.951 681.963 836.634 988.852 1.138.498 1.285.448 1.429.571 1.593.301
Page 73
Valuasi 47,8% Ekuitas PT Celebes Railway Indonesia ("CRI")
Pendekatan Pasar Metode Guideline Publicly Traded Company ("GPTC")
per 30 Juni 2025
dalam Jutaan Rupiah
Company Thicker Company Name PBV PER P/S
TSE:9009 Keisei Electric Railway Co., Ltd. 1,43 9,53 2,11
TSE:9007 Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 1,31 14,86 1,48
TSE:9020 East Japan Railway Company 1,32 15,92 1,26
TSE:9021 West Japan Railway Company 1,33 12,39 0,92
TSE:9022 Central Japan Railway Company 0,76 6,76 1,77
SEHK:525 Guangshen Railway Company Limited 0,68 15,18 0,68
SHSE:601390 China Railway Group Limited 0,25 4,66 0,12
SHSE:601186 China Railway Construction Corporation Limited 0,24 4,21 0,10
Average 0,91 10,44 1,05
Median 1,03 10,96 1,09
Multiple yang digunakan 1,03 10,96 1,09
Nilai Buku 480.023 61.849 188.059
Nilai Multiplikasi 496.462 677.828 205.372
Bobot 20,00% 70,00% 10,00%
Nilai Setelah Bobot 99.292 474.480 20.537
Total Nilai 100% Ekuitas CRI 594.309
Total Nilai 47,8% Ekuitas CRI 284.164 47,81%
CP 85.249 30%
Nilai setelah CP 369.413
DLOM (110.824) 30%
Nilai Pasar 47,8% Ekuitas CRI 258.589
PBV 1,13
Page 74
in Billion
Total Assets Revenue Growth in Sales
Ticker Company Name Average Average Average
2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 2021 2022 2023 2024 Q2 2025
TSE:9009 Keisei Electric Railway Co., Ltd. 136.267 118.598 106.410 108.655 111.539 108.655 116.294 35.821 28.534 27.367 28.113 31.495 34.726 30.266 -20,34% -4,09% 2,73% 12,03% 10,26% -2,42%
TSE:9007 Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 199.847 174.731 151.898 144.035 136.417 137.140 161.386 69.627 53.011 45.845 44.025 43.533 44.315 51.208 -23,86% -13,52% -3,97% -1,12% 1,80% -10,62%
TSE:9020 East Japan Railway Company 1.284.423 1.174.060 1.074.494 1.052.365 1.024.146 1.038.109 1.121.898 384.112 242.352 252.891 268.001 289.995 314.156 287.470 -36,91% 4,35% 5,97% 8,21% 8,33% -4,59%
TSE:9021 West Japan Railway Company 492.771 458.153 437.580 420.355 395.963 380.513 440.964 196.603 123.357 131.764 155.476 173.673 186.607 156.175 -37,26% 6,82% 18,00% 11,70% 7,45% -0,19%
TSE:9022 Central Japan Railway Company 1.444.815 1.264.118 1.116.935 1.070.652 1.042.008 1.056.453 1.187.706 240.461 113.104 119.501 156.006 181.681 201.970 162.150 -52,96% 5,66% 30,55% 16,46% 11,17% -0,08%
SEHK:525 Guangshen Railway Company Limited 78.467 83.885 83.398 80.940 80.648 83.272 81.468 34.556 44.825 44.027 56.389 59.673 62.782 47.894 29,72% -1,78% 28,08% 5,82% 5,21% 15,46%
SHSE:601390 China Railway Group Limited 2.560.319 3.053.948 3.632.294 3.976.784 4.976.469 5.385.435 3.639.963 2.060.216 2.380.930 2.548.351 2.719.860 2.555.904 2.517.809 2.453.052 15,57% 7,03% 6,73% -6,03% -1,49% 5,83%
China Railway Construction Corporation
SHSE:601186 2.651.352 3.034.311 3.431.081 3.615.025 4.108.457 4.546.989 3.368.045 1.924.051 2.262.775 2.420.210 2.449.739 2.350.738 2.321.307 2.281.502 17,60% 6,96% 1,22% -4,04% -1,25% 5,44%
Limited
CRI PT Celebes Railway Indonesia 91 717 966 1.057 1.000 982 766 - 457 447 218 211 94 267 0,00% -2,24% -51,22% -3,14% -55,48% -14,15%
in Billion
Net Profit Margin Current Ratio Debt to Equity Ratio
Ticker Company Name Average Average Average
2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025
TSE:9009 Keisei Electric Railway Co., Ltd. 11,54% -14,58% -1,71% 11,08% 30,11% 22,15% 7,29% 42,00% 54,00% 49,00% 49,00% 64,00% 55,00% 51,60% 68,57% 82,71% 87,60% 87,56% 77,73% 71,88% 80,84%
TSE:9007 Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 3,79% -10,43% 3,33% 10,33% 19,91% 9,94% 5,38% 35,00% 43,00% 37,00% 45,00% 44,00% 53,00% 40,80% 165,25% 200,12% 198,04% 167,00% 125,78% 129,83% 171,24%
TSE:9020 East Japan Railway Company 6,74% -33,02% -4,78% 4,18% 7,23% 7,91% -3,93% 55,00% 44,00% 54,00% 69,00% 74,00% 84,00% 59,20% 89,37% 141,26% 167,69% 178,56% 166,37% 166,58% 148,65%
TSE:9021 West Japan Railway Company 6,22% -26,04% -10,74% 6,73% 6,38% 7,47% -3,49% 62,00% 90,00% 125,00% 109,00% 99,00% 87,00% 97,00% 81,84% 154,58% 152,60% 137,59% 120,52% 115,73% 129,43%
TSE:9022 Central Japan Railway Company 21,92% -24,18% -5,31% 15,86% 22,73% 26,13% 6,20% 541,00% 367,00% 364,00% 372,00% 350,00% 349,00% 398,80% 112,26% 120,28% 123,18% 117,08% 103,35% 98,64% 115,23%
SEHK:525 Guangshen Railway Company Limited -3,41% -4,82% -10,00% 4,03% 3,91% 4,46% -2,06% 88,00% 84,00% 78,00% 110,00% 140,00% 153,00% 100,00% 4,89% 5,09% 11,42% 10,94% 8,11% 5,74% 8,09%
SHSE:601390 China Railway Group Limited 2,80% 2,84% 3,03% 2,98% 2,65% 2,50% 2,86% 105,00% 102,00% 103,00% 100,00% 99,00% 96,00% 101,80% 74,90% 81,25% 90,90% 91,57% 99,09% 107,90% 87,54%
China Railway Construction Corporation
SHSE:601186 2,82% 2,87% 2,90% 2,84% 2,54% 2,37% 2,80% 112,00% 109,00% 108,00% 107,00% 103,00% 104,00% 107,80% 71,24% 68,09% 65,99% 78,89% 116,50% 141,36% 80,14%
Limited
CRI PT Celebes Railway Indonesia 0,00% -0,64% 4,04% 37,22% 40,57% 32,89% 16,24% 567,25% 92,83% 184,97% 193,63% 238,94% 247,57% 255,52% 21,82% 155,75% 223,71% 178,89% 122,68% 104,67% 140,57%
Page 75
in Billion
Debt to Assets Ratio Return on Assets Return on Equity
Ticker Company Name Average Average Average
2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025
TSE:9009 Keisei Electric Railway Co., Ltd. 32,45% 36,37% 37,72% 37,26% 34,27% 33,98% 35,62% 3,03% -3,51% -0,44% 2,87% 8,50% 7,08% 2,09% 6,41% -7,98% -1,02% 6,74% 19,29% 14,98% 4,69%
TSE:9007 Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 48,54% 53,15% 53,82% 50,69% 44,46% 47,43% 50,13% 1,32% -3,17% 1,00% 3,16% 6,35% 3,21% 1,73% 4,49% -11,92% 3,70% 10,40% 17,97% 8,80% 4,93%
TSE:9020 East Japan Railway Company 33,22% 40,52% 44,60% 47,69% 46,64% 48,01% 42,53% 2,01% -6,82% -1,12% 1,06% 2,05% 2,39% -0,56% 5,42% -23,77% -4,23% 3,99% 7,30% 8,30% -2,26%
TSE:9021 West Japan Railway Company 30,56% 42,47% 44,27% 42,15% 39,08% 39,42% 39,71% 2,48% -7,01% -3,23% 2,49% 2,80% 3,66% -0,50% 6,65% -25,52% -11,15% 8,12% 8,64% 10,75% -2,65%
TSE:9022 Central Japan Railway Company 45,26% 46,19% 47,04% 46,85% 43,91% 43,73% 45,85% 3,65% -2,16% -0,57% 2,31% 3,96% 5,00% 1,44% 9,05% -5,63% -1,49% 5,78% 9,33% 11,27% 3,41%
SEHK:525 Guangshen Railway Company Limited 3,75% 3,70% 7,79% 7,74% 6,00% 4,34% 5,80% -1,50% -2,58% -5,28% 2,81% 2,89% 3,37% -0,73% -1,96% -3,54% -7,74% 3,97% 3,91% 4,45% -1,07%
SHSE:601390 China Railway Group Limited 19,55% 21,38% 23,83% 23,02% 22,40% 23,65% 22,04% 2,25% 2,21% 2,13% 2,04% 1,36% 1,17% 2,00% 8,62% 8,41% 8,10% 8,10% 6,02% 5,34% 7,85%
China Railway Construction Corporation
SHSE:601186 17,98% 17,44% 16,71% 19,79% 26,43% 30,33% 19,67% 2,05% 2,14% 2,05% 1,93% 1,45% 1,21% 1,92% 8,12% 8,37% 8,08% 7,68% 6,40% 5,65% 7,73%
Limited
CRI PT Celebes Railway Indonesia 17,91% 60,90% 69,11% 64,14% 55,09% 51,14% 53,43% -7,48% -0,41% 1,87% 7,67% 8,57% 3,15% 2,04% -9,11% -1,04% 6,05% 21,40% 19,08% 6,44% 7,27%
in Billion
Net Income Growth in Earnings Capital Structure
Ticker Company Name Average Average Average
2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025
TSE:9009 Keisei Electric Railway Co., Ltd. 4.133 (4.161) (468) 3.116 9.484 7.692 2.421 -200,68% -88,75% -765,23% 204,41% -18,90% -212,56% 40,68 45,27 46,70 46,68 43,74 41,82 44,61
TSE:9007 Odakyu Electric Railway Co., Ltd. 2.637 (5.531) 1.526 4.547 8.668 4.406 2.369 -309,77% -127,59% 197,92% 90,63% -49,16% -37,20% 62,30 66,68 66,45 62,55 55,71 56,49 62,74
TSE:9020 East Japan Railway Company 25.874 (80.029) (12.079) 11.202 20.962 24.848 (6.814) -409,30% -84,91% -192,73% 87,13% 18,54% -149,95% 47,19 58,55 62,64 64,10 62,46 62,49 58,99
TSE:9021 West Japan Railway Company 12.231 (32.127) (14.155) 10.458 11.087 13.934 (2.501) -362,67% -55,94% -173,88% 6,01% 25,68% -146,62% 45,01 60,72 60,41 57,91 54,65 53,65 55,74
TSE:9022 Central Japan Railway Company 52.705 (27.347) (6.342) 24.744 41.295 52.779 17.011 -151,89% -76,81% -490,16% 66,89% 27,81% -162,99% 52,89 54,60 55,19 53,93 50,82 49,66 53,49
SEHK:525 Guangshen Railway Company Limited (1.180) (2.161) (4.401) 2.275 2.332 2.802 (627) 83,17% 103,70% -151,69% 2,48% 20,18% 9,41% 4,66 4,84 10,25 9,86 7,50 5,43 7,42
SHSE:601390 China Railway Group Limited 57.594 67.593 77.193 81.019 67.753 62.999 70.230 17,36% 14,20% 4,96% -16,37% -7,02% 5,04% 42,82 44,83 47,62 47,80 49,77 51,90 46,57
China Railway Construction Corporation
SHSE:601186 54.338 65.032 70.189 69.594 59.648 55.079 63.760 19,68% 7,93% -0,85% -14,29% -7,66% 3,12% 41,60 40,51 39,76 44,10 53,81 58,57 43,96
Limited
CRI PT Celebes Railway Indonesia (7) (3) 18 81 86 31 35 -57,26% -718,44% 349,73% 5,58% -63,91% -105,10% 21,82 155,75 223,71 178,89 122,68 104,67 140,57
Page 76
JENIS MODAL Biaya Modal Komposisi Tertimbang
COST OF DEBT (Kd = I X (1-T)) 6,93% 70,33% 4,87%
COST OF EQUITY (Ke = Rf + (Rpm ) * Beta 16,60% 29,67% 4,92%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 9,80%
PERHITUNGAN COST OF EQUITY PERHITUNGAN COST OF DEBT
Risk Free Rate (Rf) 6,98% a Bunga Bank 8,88%
Risk Premium M arket (Rpm ) 7,03% b Pajak 22,00%
β (Beta) 0,92
Rbds 1,87%
Sr 5,00%
COST OF EQUITY 16,60% COST OF DEBT 6,93%
Unleverage Beta ==========> 0,32 BL
BU =
1 + (( 1 - t ) x (Kd/Ke ))
Leverage Beta Perusahaan Dinilai ==========> 0,92 BL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke ))
Keterangan :
Rf : Tingkat Balikan Bebas Risiko
Rpm : Tingkat Balikan Yang Diharapkan Oleh Pasar Ekuitas
β : Ukuran Risiko Sistematis
Rs : Premi Untuk Risiko Spesifik Perusahaan
Page 77
Market Charts
Period: 1 Year Metric: Rate/ Yield (%)
Frequency: Daily
Last Change % Change As Of
15y Indonesia Bond 6.42 % 0.00 0.00 11/7/2025
Rate/ Yield (%) - 11/7/2024 to 11/7/2025 - Daily
Pricing Date 15y Indonesia Bond
07/07/2025 6,88
04/07/2025 6,88
03/07/2025 6,91
02/07/2025 6,92
01/07/2025 6,95
30/06/2025 6,98
27/06/2025 6,98
26/06/2025 6,98
25/06/2025 6,98
24/06/2025 7,00
23/06/2025 7,00
20/06/2025 7,00
19/06/2025 6,99
18/06/2025 6,99
17/06/2025 6,98
16/06/2025 7,00
13/06/2025 6,96
12/06/2025 6,94
Page 78
Specific Risk
Source: http://www.willamette.com/insights_journal/08/summer_2008_2.pdf
Assessment: CRI
Description
Yes/No Specific Risk
A Negative Risk Factors
1 Operating history, volatility of revenues and earnings 5,00% No 0%
2 Lack of product diversification/ in end of Product or services staging 3,00% No 3%
3 Computer systems obsolescence 0,50% No 0%
4 Key technology dependence 1,00% No 0%
5 Inability to affect competitive product pricing 0,50% No 0%
6 Lack of customer diversification 8,00% No 2%
7 Lack of competitive marketing resources 0,50% No 0%
8 Financing issues 2,00% No 0%
9 Legal/ Permit/ Aggreement issues 2,00% No 0%
10 Key supplier dependence 5,00% No 0%
11 Distribution system obsolescence 0,00% No 0%
12 Financial reporting and internal control systems obsolescence 0,50% No 0%
B Positive Risk Factors
1 Long-term product sale contracts with well-established customers 0,00% No 0%
2 Ownership/license of proprietary patents, copyrights, trademarks, and trade secrets -1,00% No 0%
Total Specific Risk 27,00% 5%
Page 79
I.26 SUKU BUNGA PINJAMAN RUPIAH YANG DIBERIKAN I.26 INTEREST RATE OF RUPIAH LOANS
MENURUT KELOMPOK BANK DAN JENIS PINJAMAN BY GROUP OF BANKS AND TYPE OF LOANS
(Persen Per Tahun) (Percent Per Annum)
2025
KE LO M P O K B A N K D A N J E N IS P IN J A M A N G R O UP O F B A N KS A N D T Y P E O F LO A N S
Jan F eb M ar A pr M ay J un
1 B a nk P e rs e ro S t a t e B a nk s 1
2 P injaman M o dal Kerja Yang Diberikan 8,69 8,80 8,82 8,83 8,83 8,81 Wo rking Capital Lo ans 2
3 P injaman Investasi Yang Diberikan 9,22 9,11 9,09 9,02 9,02 8,96 Investment Lo ans 3
4 P injaman Ko nsumsi Yang Diberikan 9,08 9,06 9,04 9,04 9,01 8,98 Co nsumer Lo ans 4
5 B a nk P e m e rint a h D a e ra h R e gio na l G o v e rnm e nt B a nk s 5
6 P injaman M o dal Kerja Yang Diberikan 8,81 8,81 8,81 8,85 8,86 8,84 Wo rking Capital Lo ans 6
7 P injaman Investasi Yang Diberikan 8,91 8,93 8,93 8,88 8,89 8,88 Investment Lo ans 7
8 P injaman Ko nsumsi Yang Diberikan 10,37 10,37 10,36 10,37 10,38 10,38 Co nsumer Lo ans 8
9 B a nk S wa s t a N a s io na l P riv a t e N a t io na l B a nk s 9
10 P injaman M o dal Kerja Yang Diberikan 8,65 8,62 8,60 8,58 8,55 8,52 Wo rking Capital Lo ans 10
11 P injaman Investasi Yang Diberikan 8,10 8,10 8,06 8,06 8,02 7,97 Investment Lo ans 11
12 P injaman Ko nsumsi Yang Diberikan 11,83 11,86 11,84 11,93 11,99 12,04 Co nsumer Lo ans 12
Ka nt o r C a ba ng da ri B a nk ya ng B e rk e duduk a n di
13 B ra nc h O f f ic e s o f F o re ign B a nk s 13
Lua r N e ge ri
14 P injaman M o dal Kerja Yang Diberikan 6,65 6,74 6,67 6,58 6,41 6,74 Wo rking Capital Lo ans 14
15 P injaman Investasi Yang Diberikan 8,47 8,40 8,38 8,38 8,38 8,08 Investment Lo ans 15
16 P injaman Ko nsumsi Yang Diberikan 43,82 41,78 41,23 41,17 41,30 41,98 Co nsumer Lo ans 16
17 B a nk Um um C o m m e rc ia l B a nk s 17
18 P injaman M o dal Kerja Yang Diberikan 8,62 8,67 8,66 8,66 8,64 8,62 Wo rking Capital Lo ans 18
19 P injaman Investasi Yang Diberikan 8,66 8,62 8,58 8,56 8,54 8,49 Investment Lo ans 19
20 P injaman Ko nsumsi Yang Diberikan 10,41 10,40 10,39 10,42 10,44 10,45 Co nsumer Lo ans 20
Sejak Januari 2025 terdapat perubahan klasifikasi pengelompokan bank dari Bank Asing dan Bank Campuran menjadi Kantor Cabang Dari Bank Yang Berkedudukan Di Luar Negeri sehubungan dengan Since January 2025, there is a change in the classification of Group of Bank from Branch Offices of Foreign Banks and Joint Banks to Branch Offices of Foreign Banks inline with the
implementasi Laporan Bank Umum Terintegrasi (LBUT). implementation of the Integrated Commercial Bank Report (LBUT).
Page 80
In Billion
Company
Company Name Company Description Beta Unlevered Beta Tax Rate Total Debt Total Market Cap Revenue EBITDA EBIT EARNING Total Asset Equity EV MVIC EV/Sales PBV PER P/S Keterangan
Thicker
Keisei Electric Railway Co., Ltd. engages in the provision of public
railway transportation services for local communities in Japan. It
TSE:9009 Keisei Electric Railway Co., Ltd. operates through the Transportation, Distribution, Real Estate, 0,745 0,537 23,20% 36.918,2 73.329,0 34.725,8 7.103,3 3.611,6 7.692,0 108.655,5 51.359,3 106.357,0 110.247,2 3,06 1,43 9,53 2,11 30-Jun-25
Leisure and Service, and Construction segments. The
Transportation segment is involved in the railway, bus, and taxi
Odakyu Electric Railway Co., Ltd., together with its subsidiaries,
engages in transportation, real estate, lifestyle services, and
TSE:9007 Odakyu Electric Railway Co., Ltd. other businesses in Japan. The company offers transportation 0,634 0,360 23,20% 65.042,3 65.486,8 44.315,3 10.316,0 5.376,7 4.406,3 137.140,4 50.097,7 130.356,7 130.529,1 2,94 1,31 14,86 1,48 30-Jun-25
services through railroads, buses, axis, shipping, cableways; real
estate sales and rental services; and lifestyle services, such as
East Japan Railway Company operates as a passenger railway
company in Japan and internationally. The company operates
TSE:9020 East Japan Railway Company through Transportation, Retail & Services, Real Estate & Hotels, 0,518 0,263 23,20% 498.438,0 395.601,7 314.155,9 84.107,9 39.971,2 24.848,3 1.038.109,2 299.218,1 893.771,5 894.039,7 2,84 1,32 15,92 1,26 30-Jun-25
and Others segments. It offers passenger railway, freight, bus
transportation, station operations, travel agency, warehousing,
West Japan Railway Company provides railway transport services
in Japan. The company operates through Mobility, Retail, Real
TSE:9021 West Japan Railway Company Estate, Travel and Regional Solutions, and Other segments. The 0,580 0,348 23,20% 150.003,6 172.585,8 186.606,6 38.370,03 19.963,9 13.934,2 380.512,8 129.614,6 334.738,4 322.589,3 1,79 1,33 12,39 0,92 30-Jun-25
Mobility segment provides passenger transportation, mainly
railroad operations, station operations, cleaning and
Central Japan Railway Company engages in the railway and
related businesses in Japan. The company operates through
TSE:9022 Central Japan Railway Company Transportation, Distribution, and Real Estate segments. It 0,600 0,301 23,20% 462.007,8 356.567,3 201.970,3 102.378,0 79.684,5 52.779,2 1.056.453,3 468.360,6 796.353,9 818.575,1 3,94 0,76 6,76 1,77 30-Jun-25
operates Tokaido Shinkansen, a transportation artery that links
metropolitan areas of Tokyo, Nagoya, and Osaka; and
Guangshen Railway Company Limited engages in the railway
passenger and freight transportation businesses in the People’s
SEHK:525 Guangshen Railway Company Limited Republic of China. Its passenger transportation services include 0,607 0,571 25,00% 3.617,0 42.549,5 62.782,5 7.721,9 3.385,9 2.802,2 83.271,9 63.034,8 41.347,5 46.166,4 0,66 0,68 15,18 0,68 30-Jun-25
the operation of Guangzhou-Shenzhen inter-city express trains,
long-distance trains, and Guangzhou-Hong Kong city through
China Railway Group Limited, together with its subsidiaries,
operates as a multi-functional integrated construction company
SHSE:601390 China Railway Group Limited in Mainland China and internationally. It operates through 0,338 0,080 25,00% 1.273.451,6 293.739,9 2.517.809,1 131.310,3 102.150,0 62.998,9 5.385.435,4 1.180.204,6 1.474.660,4 1.567.191,5 0,59 0,25 4,66 0,12 30-Jun-25
Infrastructure Construction; Survey, Design and Consulting
Services; Engineering Equipment and Component
China Railway Construction Corporation Limited, together with
its subsidiaries, engages in the construction business in
Mainland
SHSE:601186 China Railway Construction Corporation Limited
China and internationally. It operates through five 1,008 0,185 25,00% 1.379.259,4 232.103,5 2.321.307,1 140.127,7 91.247,9 55.078,6 4.546.988,8 975.704,5 1.287.048,6 1.611.362,9 0,55 0,24 4,21 0,10 30-Jun-25
segments: Construction Operations; Planning, Design and
Consultancy Operations; Manufacturing Operations; Real Estate
Average 0,330 3.868.737,8 1.631.964
Median 0,324
Page 81
Country and Equity Risk Premiums
Date of update: 1-Jul-25
Enter the current risk premium for a mature equity market 4,21% Implied ERP for S&P 500 with adjusted dollar riskfree rate (for US Aa1 rating
Do you want to adjust the country default spread for the additional volatility of the equity market to get to a country premium? Yes
If yes, enter the multiplier to use on the default spread (See worksheet for volatility numbers for selected emerging markets) 1,50 See "Relative Equity Volatilty" worksheet
Rating-based Default Total Equity Risk Country Risk Sovereign CDS, net Total Equity Risk Country Risk
Country Africa Moody's rating
Spread Premium Premium of Swiss CDS Premium2 Premium3 Has to b e sorted in ascending order
Abu Dhabi Middle East Aa2 0,49% 4,94% 0,73% 0,51% 4,98% 0,77% Rating
Default spread in b asis points
Albania Eastern Europe & Russia Ba3 3,54% 9,53% 5,32% NA NA NA A1 69
Andorra (Principality of) Western Europe Baa1 1,57% 6,57% 2,36% NA NA NA A2 83
Angola Africa B3 6,39% 13,82% 9,61% 6,99% 14,73% 10,52% A3 118
Argentina Central and South America Caa3 9,83% 19,01% 14,80% NA NA NA Aa1 27
Armenia Eastern Europe & Russia Ba3 3,54% 9,53% 5,32% NA NA NA Aa2 49
Aruba Caribbean Baa3 2,16% 7,46% 3,25% NA NA NA Aa3 59
Australia Australia & New Zealand Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,01% 4,23% 0,02% Aaa 0
Austria Western Europe Aa1 0,27% 4,62% 0,41% 0,15% 4,44% 0,23% B1 443
Azerbaijan Eastern Europe & Russia Baa3 2,16% 7,46% 3,25% NA NA NA B2 541
Bahamas Caribbean B1 4,43% 10,87% 6,66% NA NA NA B3 639
Bahrain Middle East B2 5,41% 12,35% 8,14% 2,62% 8,15% 3,94% Ba1 246
Bangladesh Asia B2 5,41% 12,35% 8,14% NA NA NA Ba2 296
Barbados Caribbean B2 5,41% 12,35% 8,14% NA NA NA Ba3 354
Belarus Eastern Europe & Russia C 17,50% 30,54% 26,33% NA NA NA Baa1 157
Belgium Western Europe Aa3 0,59% 5,10% 0,89% 0,33% 4,71% 0,50% Baa2 187
Belize Central and South America Caa1 7,37% 15,30% 11,09% NA NA NA Baa3 216
Benin Africa B1 4,43% 10,87% 6,66% NA NA NA C 1750
Bermuda Caribbean A2 0,83% 5,46% 1,25% NA NA NA Ca 1180
Bolivia Central and South America Ca 11,80% 21,96% 17,75% NA NA NA Caa1 737
Bosnia and Herzegovina Eastern Europe & Russia B3 6,39% 13,82% 9,61% NA NA NA Caa2 885
Botswana Africa A3 1,18% 5,98% 1,77% NA NA NA Caa3 983
Brazil Central and South America Ba1 2,46% 7,91% 3,70% 2,38% 7,79% 3,58% NR NA
Bulgaria Eastern Europe & Russia Baa1 1,57% 6,57% 2,36% 0,95% 5,64% 1,43%
Burkina Faso Africa Caa1 7,37% 15,30% 11,09% NA NA NA
Cambodia Asia B2 5,41% 12,35% 8,14% NA NA NA
Cameroon Africa Caa1 7,37% 15,30% 11,09% 7,86% 16,04% 11,83%
Canada North America Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,20% 4,51% 0,30%
Cape Verde Africa B2 5,41% 12,35% 8,14% NA NA NA
Cayman Islands Caribbean Aa3 0,59% 5,10% 0,89% NA NA NA
Chile Central and South America A2 0,83% 5,46% 1,25% 0,87% 5,52% 1,31%
China Asia A1 0,69% 5,25% 1,04% 0,58% 5,08% 0,87%
Colombia Central and South America Baa3 2,16% 7,46% 3,25% 3,31% 9,19% 4,98%
Congo (Democratic Republic of) Africa B3 6,39% 13,82% 9,61% NA NA NA
Congo (Republic of) Africa Caa2 8,85% 17,53% 13,32% NA NA NA
Cook Islands Australia & New Zealand B1 4,43% 10,87% 6,66% NA NA NA
Costa Rica Central and South America Ba3 3,54% 9,53% 5,32% 2,33% 7,72% 3,51%
Côte d'Ivoire Africa Ba2 2,96% 8,66% 4,45% NA NA NA
Croatia Eastern Europe & Russia A3 1,18% 5,98% 1,77% 1,07% 5,82% 1,61%
Cuba Caribbean Ca 11,80% 21,96% 17,75% NA NA NA
Curacao Caribbean Baa3 2,16% 7,46% 3,25% NA NA NA
Cyprus Western Europe A3 1,18% 5,98% 1,77% 0,65% 5,19% 0,98%
Czech Republic Eastern Europe & Russia Aa3 0,59% 5,10% 0,89% 0,37% 4,77% 0,56%
Denmark Western Europe Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,04% 4,27% 0,06%
Dominican Republic Caribbean Ba3 3,54% 9,53% 5,32% NA NA NA
Ecuador Central and South America Caa3 9,83% 19,01% 14,80% 12,25% 22,64% 18,43%
Egypt Africa Caa1 7,37% 15,30% 11,09% 6,44% 13,90% 9,69%
El Salvador Central and South America B3 6,39% 13,82% 9,61% 4,30% 10,68% 6,47%
Estonia Eastern Europe & Russia A1 0,69% 5,25% 1,04% 0,76% 5,35% 1,14%
Ethiopia Africa Caa2 8,85% 17,53% 13,32% NA NA NA
Fiji Asia B1 4,43% 10,87% 6,66% NA NA NA
Finland Western Europe Aa1 0,27% 4,62% 0,41% 0,15% 4,44% 0,23%
France Western Europe Aa3 0,59% 5,10% 0,89% 0,51% 4,98% 0,77%
Gabon Africa Caa2 8,85% 17,53% 13,32% NA NA NA
Georgia Eastern Europe & Russia Ba2 2,96% 8,66% 4,45% NA NA NA
Germany Western Europe Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,07% 4,32% 0,11%
Ghana Africa Caa2 8,85% 17,53% 13,32% NA NA NA
Greece Western Europe Baa3 2,16% 7,46% 3,25% 0,87% 5,52% 1,31%
Guatemala Central and South America Ba1 2,46% 7,91% 3,70% NA NA NA
Guernsey (States of) Western Europe A1 0,69% 5,25% 1,04% NA NA NA
Honduras Central and South America B1 4,43% 10,87% 6,66% NA NA NA
Hong Kong Asia Aa3 0,59% 5,10% 0,89% 0,42% 4,84% 0,63%
Hungary Eastern Europe & Russia Baa2 1,87% 7,03% 2,82% 1,66% 6,71% 2,50%
Iceland Western Europe A1 0,69% 5,25% 1,04% 0,30% 4,66% 0,45%
India Asia Baa3 2,16% 7,46% 3,25% 0,67% 5,22% 1,01%
Indonesia Asia Baa2 1,87% 7,03% 2,82% 1,17% 5,97% 1,76%
Iraq Middle East Caa1 7,37% 15,30% 11,09% 3,88% 10,05% 5,84%
Ireland Western Europe Aa3 0,59% 5,10% 0,89% 0,21% 4,53% 0,32%
Isle of Man Western Europe Aa3 0,59% 5,10% 0,89% NA NA NA
Israel Middle East Baa1 1,57% 6,57% 2,36% 1,22% 6,05% 1,84%
Italy Western Europe Baa3 2,16% 7,46% 3,25% 0,81% 5,43% 1,22%
Jamaica Caribbean B1 4,43% 10,87% 6,66% NA NA NA
Japan Asia A1 0,69% 5,25% 1,04% 0,19% 4,50% 0,29%
Jersey (States of) Western Europe Aa3 0,59% 5,10% 0,89% NA NA NA
Jordan Middle East Ba3 3,54% 9,53% 5,32% NA NA NA
Kazakhstan Eastern Europe & Russia Baa1 1,57% 6,57% 2,36% 1,29% 6,15% 1,94%
Kenya Africa Caa1 7,37% 15,30% 11,09% 6,17% 13,49% 9,28%
Korea Asia Aa2 0,49% 4,94% 0,73% 0,20% 4,51% 0,30%
Kuwait Middle East A1 0,69% 5,25% 1,04% 0,70% 5,26% 1,05%
Kyrgyzstan Eastern Europe & Russia B3 6,39% 13,82% 9,61% NA NA NA
Laos Asia Caa3 9,83% 19,01% 14,80% NA NA NA
Latvia Eastern Europe & Russia A3 1,18% 5,98% 1,77% 0,81% 5,43% 1,22%
Lebanon Middle East C 17,50% 30,54% 26,33% NA NA NA
Liechtenstein Western Europe Aaa 0,00% 4,21% 0,00% NA NA NA
Lithuania Eastern Europe & Russia A2 0,83% 5,46% 1,25% 0,73% 5,31% 1,10%
Luxembourg Western Europe Aaa 0,00% 4,21% 0,00% NA NA NA
Macao Asia Aa3 0,59% 5,10% 0,89% NA NA NA
Macedonia Eastern Europe & Russia Ba3 3,54% 9,53% 5,32% NA NA NA
Malaysia Asia A3 1,18% 5,98% 1,77% 0,64% 5,17% 0,96%
Maldives Asia Caa2 8,85% 17,53% 13,32% NA NA NA
Mali Africa Caa2 8,85% 17,53% 13,32% NA NA NA
Malta Western Europe A2 0,83% 5,46% 1,25% NA NA NA
Mauritius Africa Baa3 2,16% 7,46% 3,25% NA NA NA
Mexico Central and South America Baa2 1,87% 7,03% 2,82% 1,69% 6,75% 2,54%
Moldova Eastern Europe & Russia B3 6,39% 13,82% 9,61% NA NA NA
Mongolia Asia B2 5,41% 12,35% 8,14% NA NA NA
Montenegro Eastern Europe & Russia B1 4,43% 10,87% 6,66% NA NA NA
Montserrat Caribbean Baa3 2,16% 7,46% 3,25% NA NA NA
Morocco Africa Ba1 2,46% 7,91% 3,70% 1,43% 6,36% 2,15%
Mozambique Africa Caa3 9,83% 19,01% 14,80% NA NA NA
Namibia Africa B1 4,43% 10,87% 6,66% NA NA NA
Page 82
Rating-based Default Total Equity Risk Country Risk Sovereign CDS, net Total Equity Risk Country Risk
Country Africa Moody's rating
Spread Premium Premium of Swiss CDS Premium2 Premium3
Nepal Asia Ba3 3,54% 9,53% 5,32% NA NA NA
Netherlands Western Europe Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,08% 4,33% 0,12%
New Zealand Australia & New Zealand Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,06% 4,30% 0,09%
Nicaragua Central and South America B2 5,41% 12,35% 8,14% 6,20% 13,54% 9,33%
Niger Africa Caa3 9,83% 19,01% 14,80% NA NA NA
Nigeria Africa B3 6,39% 13,82% 9,61% 5,88% 13,06% 8,85%
Norway Western Europe Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,05% 4,29% 0,08%
Oman Middle East Ba1 2,46% 7,91% 3,70% 1,49% 6,45% 2,24%
Pakistan Asia Caa2 8,85% 17,53% 13,32% 7,47% 15,45% 11,24%
Panama Central and South America Baa3 2,16% 7,46% 3,25% 2,79% 8,41% 4,20%
Papua New Guinea Asia B2 5,41% 12,35% 8,14% NA NA NA
Paraguay Central and South America Baa3 2,16% 7,46% 3,25% NA NA NA
Peru Central and South America Baa1 1,57% 6,57% 2,36% 1,22% 6,05% 1,84%
Philippines Asia Baa2 1,87% 7,03% 2,82% 0,98% 5,68% 1,47%
Poland Eastern Europe & Russia A2 0,83% 5,46% 1,25% 0,93% 5,61% 1,40%
Portugal Western Europe A3 1,18% 5,98% 1,77% 0,38% 4,78% 0,57%
Qatar Middle East Aa2 0,49% 4,94% 0,73% 0,51% 4,98% 0,77%
Ras Al Khaimah (Emirate of) Middle East A3 1,18% 5,98% 1,77% NA NA NA
Romania Eastern Europe & Russia Baa3 2,16% 7,46% 3,25% 2,50% 7,97% 3,76%
Rwanda Africa B2 5,41% 12,35% 8,14% 5,26% 12,12% 7,91%
Saudi Arabia Middle East Aa3 0,59% 5,10% 0,89% 0,95% 5,64% 1,43%
Senegal Africa B3 6,39% 13,82% 9,61% 7,66% 15,73% 11,52%
Serbia Eastern Europe & Russia Ba2 2,96% 8,66% 4,45% 2,13% 7,41% 3,20%
Sharjah Middle East Ba1 2,46% 7,91% 3,70% #N/A #N/A #N/A
Singapore Asia Aaa 0,00% 4,21% 0,00% #N/A #N/A #N/A
Slovakia Eastern Europe & Russia A3 1,18% 5,98% 1,77% 0,44% 4,87% 0,66%
Slovenia Eastern Europe & Russia A3 1,18% 5,98% 1,77% 0,53% 5,01% 0,80%
Solomon Islands Asia Caa1 7,37% 15,30% 11,09% #N/A #N/A #N/A
South Africa Africa Ba2 2,96% 8,66% 4,45% 2,84% 8,48% 4,27%
Spain Western Europe Baa1 1,57% 6,57% 2,36% 0,47% 4,92% 0,71%
Sri Lanka Asia Ca 11,80% 21,96% 17,75% 4,69% 11,27% 7,06%
St. Maarten Caribbean Ba2 2,96% 8,66% 4,45% #N/A #N/A #N/A
St. Vincent & the Grenadines Caribbean B3 6,39% 13,82% 9,61% #N/A #N/A #N/A
Suriname Central and South America Caa1 7,37% 15,30% 11,09% #N/A #N/A #N/A
Swaziland Africa B2 5,41% 12,35% 8,14% #N/A #N/A #N/A
Sweden Western Europe Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,08% 4,33% 0,12%
Switzerland Western Europe Aaa 0,00% 4,21% 0,00% 0,00% 4,21% 0,00%
Taiwan Asia Aa3 0,59% 5,10% 0,89% #N/A #N/A #N/A
Tajikistan Eastern Europe & Russia B3 6,39% 13,82% 9,61% #N/A #N/A #N/A
Tanzania Africa B1 4,43% 10,87% 6,66% #N/A #N/A #N/A
Thailand Asia Baa1 1,57% 6,57% 2,36% 0,55% 5,04% 0,83%
Togo Africa B3 6,39% 13,82% 9,61% #N/A #N/A #N/A
Trinidad and Tobago Caribbean Ba2 2,96% 8,66% 4,45% #N/A #N/A #N/A
Tunisia Africa Caa1 7,37% 15,30% 11,09% 7,25% 15,12% 10,91%
Turkey Western Europe B1 4,43% 10,87% 6,66% 3,63% 9,67% 5,46%
Turks and Caicos Islands Caribbean Baa1 1,57% 6,57% 2,36% #N/A #N/A #N/A
Uganda Africa B3 6,39% 13,82% 9,61% #N/A #N/A #N/A
Ukraine Eastern Europe & Russia Ca 11,80% 21,96% 17,75% NA NA NA
United Arab Emirates Middle East Aa2 0,49% 4,94% 0,73% #N/A #N/A #N/A
United Kingdom Western Europe Aa3 0,59% 5,10% 0,89% 0,20% 4,51% 0,30%
United States North America Aa1 0,27% 4,62% 0,41% 0,33% 4,71% 0,50%
Uruguay Central and South America Baa1 1,57% 6,57% 2,36% 1,02% 5,74% 1,53%
Uzbekistan Eastern Europe & Russia Ba3 3,54% 9,53% 5,32% #N/A #N/A #N/A
Venezuela Central and South America C 17,50% 30,54% 26,33% NA NA NA
Vietnam Asia Ba2 2,96% 8,66% 4,45% 1,40% 6,32% 2,11%
Zambia Africa Caa2 8,85% 17,53% 13,32% NA NA NA
Frontier Markets (no sovereign ratings)
Country PRS Composite Risk Score ERP CRP Default Spread
Algeria 68,5 9,53% 5,32% 3,54%
Brunei 82 5,10% 0,89% 0,59%
Gambia 67,75 10,87% 6,66% 4,43%
Guinea 57,75 17,53% 13,32% 8,85%
Guinea-Bissau 61,25 15,30% 11,09% 7,37%
Guyana 76,5 5,46% 1,25% 0,83%
Haiti 56,5 19,01% 14,80% 9,83%
Iran 63,5 13,82% 9,61% 6,39%
Korea, D.P.R. 51 21,96% 17,75% 11,80%
Liberia 58,5 17,53% 13,32% 8,85%
Libya 70,25 8,66% 4,45% 2,96%
Madagascar 65 12,35% 8,14% 5,41%
Malawi 54,75 21,96% 17,75% 11,80%
Myanmar 56 19,01% 14,80% 9,83%
Russia 70,75 8,66% 4,45% 2,96%
Sierra Leone 59,25 17,53% 13,32% 8,85%
Somalia 55,5 19,01% 14,80% 9,83%
Sudan 43,75 30,54% 26,33% 17,50%
Syria 45,5 30,54% 26,33% 17,50%
Yemen, Republic 45 30,54% 26,33% 17,50%
Zimbabwe 63,5 13,82% 9,61% 6,39%
Rating Default spread in b asis points
A1 69
A2 83
A3 118
Aa1 27
Aa2 49
Aa3 59
Aaa 0
B1 443
B2 541
B3 639
Ba1 246
Ba2 296
Ba3 354
Baa1 157
Baa2 187
Baa3 216
C 1750
Ca 1180
Caa1 737
Caa2 885
Caa3 983
NR NA
Page 83
PT CELEBES RAILWAY INDONESIA
LAPORAN KEUANGAN
Audit Tahun 2019 - 2024 dan Audit 30 Juni 2025
dalam Jutaan Rupiah
Laporan Posisi Keuangan
Deskripsi 2020 2021 2022 2023 2024 30 Juni 2025
Aset Lancar
Kas dan setara kas 26.386 143.852 11.454 111.589 26.382 15.816
Bank yang dibatasi penggunaanya - - 64.986 72.680 125.526 95.222
Piutang Usaha 54.945
Jaminan 112 109 109 110 116 116
Biaya dibayar dimuka - - - -
Piutang lain-lain - 6 10 31 -
Pajak dibayar dimuka 4.780 22.667 68.542 70.916 74.533 58.346
Uang muka 59.345 92.397 - 327 27 354
Persediaan 227
Aset kontrak konstruksi - - 22.948 25.313 32.239 33.533
Aset lancar lainnya - 647 - -
Jumlah Aset Lancar 90.624 259.677 168.048 280.966 258.821 258.558
Aset Tidak Lancar
Aset hak guna usaha 628 251 -
Aset tetap - - - 2.285 2.400
Aset kontrak konstruksi - 457.258 798.189 772.876 736.153 719.056
Biaya Ditangguhkan 3.559 2.810 2.435
Aset lainnya - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 628 457.509 798.189 776.435 741.247 723.891
JUMLAH ASET 91.252 717.186 966.237 1.057.402 1.000.069 982.449
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 11 165 966 16.258 3.925 577
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam 199
satu tahun atas
199liabilitas sewa - -
Biaya yang masih harus dibayar 15.766 278.592 58.751 37.276 12.823 12.291
Utang bank dan lembaga keuangan yang jatuh tempo- dalam satu789 tahun 31.136 91.571 91.571 91.571
Jumlah Liabilitas Lancar 15.976 279.745 90.853 145.106 108.320 104.440
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas imbalan pasca kerja - - 537 329 329
Provisi perawatan perkeretaapian 1.495 -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi yang jatuh
370 tempo dalam satu tahun atas liabilitas sewa -
Utang bank dan lembaga keuangan - setelah dikurangi - bagian
157.016
yang jatuh tempo
576.364
dalam waktu
531.650satu tahun
442.322 397.658
Jumlah Liabilitas Tidak Lancar 370 157.016 576.900 533.145 442.651 397.987
JUMLAH LIABILITAS 16.346 436.761 667.753 678.250 550.970 502.426
EKUITAS
Modal saham 88.923 297.360 297.360 297.360 297.360 297.360
Penghasilan komprehensif lain - - 15 (471) (471) (471)
Saldo laba (defisit) (14.018) (16.936) 1.109 82.262 152.209 183.134
JUMLAH EKUITAS 74.905 280.424 298.484 379.151 449.099 480.023
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 91.252 717.186 966.237 1.057.402 1.000.069 982.449
- - - - - -
Page 84
Laporan Laba Rugi
Deskripsi 2020 2021 2022 2023 2024 30 Juni 2025
Pendapatan
Konstruksi - 457.258 405.500 - - -
Bunga - - 20.309 79.864 61.993 30.093
Jasa operasi dan perawatan - - 21.188 138.171 149.191 63.936
Jumlah Pendapatan - 457.258 446.998 218.035 211.184 94.030
Beban Pokok Pendapatan
Konstruksi - 457.258 405.500 -
Jasa operasi dan perawatan - - 9.543 23.670 40.993 25.991
Provisi perawatan perkeretaapian 1.495 -
Jumlah Beban Pokok Pendapatan - 457.258 415.043 25.165 40.993 25.991
Laba Kotor - - 31.955 192.870 170.191 68.039
Beban umum dan administrasi (7.193) (2.900) (3.250) (10.457) (18.992) (8.524)
Pendapatan (beban) lain - lain - bersih 367 (17) (9.685) (80.146) (46.306) (20.619)
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan (6.827) (2.918) 19.020 102.267 104.893 38.897
Beban pajak penghasilan - bersih - - (975) (21.115) (19.216) (7.973)
Laba (rugi) bersih tahun berjalan (6.827) (2.918) 18.045 81.153 85.677 30.924
Penghasilan komprehensif lain tahun berjalan - Pengukuran
- kembali
- program pensiun
15 imbalan
(485)pasti - -
Jumlah laba (rugi) komprehensif tahun berjalan(6.827) (2.918) 18.060 80.667 85.677 30.924
Page 85
Laporan Arus Kas
Deskripsi 2020 2021 2022 2023 2024 30 Juni 2025
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas dari pelanggan - - 46.891 213.379 236.162 53.789
Penerimaan Pembayaran Availability Payment (AP)
Pembayaran kas kepada Pemasok dan subkontraktor
(7.106) (1.912) (3.290) (42.455) (28.041) (17.178)
Pembayaran kas kepada Direksi (1.803) (2.147) (695) (14.169) (33.388) (16.552)
Pembayaran kas kepada Karyawan (2.663) - - - - -
Pembayaran pajak - - - - - -
Biaya Perawatan & Umum - - - - - -
Biaya usaha - - - - - -
Asuransi dan guarantee fee - - - - - -
Pembayaran beban keuangan - - - - - -
Penerimaan pajak - - - - - 17.642
Pembayaran pajak penghasilan - - (938) (8.197) (27.075) (11.381)
Kas Bersih Diperoleh Dari (Digunakan untuk) Aktivitas
(11.571) Operasi(4.059) 41.969 148.558 147.659 26.320
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Penerimaan bunga 544 1.103 2.204 1.208 1.315 189
Penempatan pada bank yang di batasi penggunaannya - - (64.986) (7.695) (52.846) 30.304
Pembayaran utang retensi atas aset kontrak konstruksi (22.986) -
Perolehan Aset tetap (2.440) (387)
Penempatan uang muka (29.849) (38.286) - -
Penerimaan (Penambahan) aset kontrak konstruksi - (207.534) (576.500) 22.948 -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Pendanaan
(29.305) (244.717) (639.281) 16.461 (76.957) 30.107
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Penerimaan setoran modal 51.849 208.437 - -
Pendapatan & Biaya Lain-lain (Others Income) -
Pengembalian Pokok Pinjaman (Debt Principal) -
Pembayaran Bunga Bank (Interest) (80.605) (48.608) -
Dana AP Tertahan (Retained AP Funds) -
Pembayaran dividen (15.730) -
Pembayaran beban keuangan (21.207)
Pembayaran utang bank (4.036) (91.571) (45.786)
Penerimaan utang bank dan lembaga keuangan - 157.805 464.914 19.758 - -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan51.849 366.242 464.914 (64.884) (155.910) (66.993)
(Penurunan) Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas
10.973 117.466 (132.398) 100.135 (85.207) (10.565)
Kas dan Setara Kas Awal Tahun 15.413 26.386 143.852 11.454 111.589 26.382
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun 26.386 143.852 11.454 111.589 26.382 15.816
Names mentioned 55 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT CELEBES RAILWAY INDONESIA
p.1 ×84
unresolved
person
Lidia
p.2 ×3
unresolved
org
Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
p.2
unresolved
person
Endy Gunawan Turki
p.4 ×2
unresolved
person
Irfan Firdaus
p.4 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.4 ×23
unresolved
org
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN Lidia S.T.
p.6
unresolved
person
Lidia S.T., MM., MAPPI (Cert)
· Partner
p.6
unresolved
org
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN Penilaian Ekuitas
p.9 ×57
unresolved
org
KJPP TOPAZ
p.13 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.13
unresolved
org
PT Celebes Railway Indonesia. Dasar Penilaian
p.16
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Tobing Panuturi dan Rekan
p.17
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Tobing Panuturi
p.17
unresolved
person
Ir. Sutami
p.21
unresolved
person
M.M. Immanuel Taurix Riyadi Tutuko
p.21 ×2
unresolved
person
Siti Susyanthi
p.23 ×5
unresolved
person
Nana Zaenah
p.23 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.23 ×6
unresolved
person
Ivan John Harris
p.23
unresolved
person
Rasyida Thalib
p.23
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.24 ×2
unresolved
org
Menteri
p.24
unresolved
org
PT Bumi Karsa
p.25 ×2
unresolved
org
PT China Communication Construction
p.25
unresolved
org
PT Iroda Mitra
p.25 ×2
unresolved
org
PT China Communication Construction Engineering Indonesia
p.25
unresolved
person
H. Anshari Saad Bakkidu
p.25
unresolved
—
Treknik
p.25
unresolved
—
Operasi dan Perawatan
p.25
unresolved
org
Pusat Statistik
p.40
unresolved
org
Unlevered Keisei Electric Railway Co., Ltd.
p.51
unresolved
org
Odakyu Electric Railway Co., Ltd.
p.51 ×17
unresolved
org
Guangshen Railway Company Limited
p.51 ×10
unresolved
org
China Railway Group Limited
p.51 ×13
unresolved
org
China Railway Construction Corporation
p.51 ×9
unresolved
org
DER
p.51
unresolved
org
Ticker Keisei Electric Railway Co., Ltd.
p.54
unresolved
org
Ticker Guangshen Railway Company Limited
p.55
unresolved
org
Railway Co., Ltd.
p.56 ×4
unresolved
org
Corporation Limited
p.56 ×12
unresolved
org
PT Celebes Railway
p.56 ×2
unresolved
org
LTM2
· Company Name
p.56 ×6
unresolved
org
Keisei Electric Railway Co., Ltd.
p.57 ×16
unresolved
org
Limited China Railway Group Limited
p.58 ×7
unresolved
org
S Keisei Electric Railway Co., Ltd.
p.62
unresolved
org
Bank Campuran
p.79
unresolved
org
Bank Yang Berkedudukan Di Luar Negeri
p.79
unresolved
org
Thicker Keisei Electric Railway Co., Ltd.
p.80
unresolved
org
Component China Railway Construction Corporation Limited
p.80
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
7288 ms
12 Sep 2026 22:33
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Lidia, S.T., M.M., MAPPI (Cert)',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '29'}