20250630_UNIC_Informasi Transaksi Afiliasi_31909455_lamp3.pdf

jay KK Bidang Jasa : Penilaian Properti (PJ dan Bisnis (B)
njus AR Wilayah Kerja : Indonesia
Kantor Jasa Penilai Publik
Benedictus Darm: Uuspita dan Rekan
Irin Usata Kantor Jasa Pabik No.2.120105

KMK No 1/2012
Surat BAPEPAM No. S-8154/BL/2012

Jakarta, 23 Juni 2025

Kepada Yth

Direksi

PT Unggul Indah Cahaya Tbk
Wisma UIC, Lantai 2

Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 6-7
Jakarta, 12930

Hal : Laporan Hasil Pendapat Kewajaran
No. Laporan  : 00269/2.0103-00/BS/04/0121/1/VI/2025

Dengan hormat,

Sehubungan dengan Rencana Transaksi Sewa Menyewa Ruang Kantor
(selanjutnya disebut sebagai “Rencana Transaksi”), yang dilakukan oleh
PT Unggul Indah Cahaya Tbk (“Perseroan”), maka dengan mengacu pada
Proposal Ref. No. BDR 25P-132/R1 tanggal 24 April 2025, KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan (“KJPP BDR” atau “Kami”) telah melakukan beberapa
analisis dalam rangka memberikan Pendapat Kewajaran atas rencana transaksi
yang dilakukan oleh Perseroan.

Latar Belakang Rencana Transaksi

PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC” dan/atau “Perseroan”)
merupakan Perusahaan yang berkedudukan di Jakarta, didirikan pada tahun
1983. PT Unggul Indah Cahaya Tbk merupakan produsen Linear Alkylbenzene
(“LAB”) yang merupakan bahan baku pembuatan deterjen dengan lokasi pabrik
di Merak, Banten. Sementara, untuk ruang kantor pusat PT Unggul Indah
Cahaya Tbk berlokasi di Gedung Grha Bank Mas Lantai 5, 6, dan 7 (PH),
Taman Perkantoran Kuningan, Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7-8, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta. Ruang kantor tersebut merupakan ruang yang
disewa oleh Perseroan dari PT Megah Niagajaya (selanjutnya disebut “MN”)
berdasarkan ijin yang sah untuk digunakan sebagai lokasi kegiatan operasional
Perseroan. PT Megah Niagajaya merupakan perusahaan berelasi dengan
Perseroan karena terdapat anggota Komisaris PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang
juga menjabat sebagai Direksi PT Megah Niagajaya dan terdapat kesamaan
pemegang saham individual Perseroan dan MN.

Pusat :
Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB), Jl. Musi No. 38 Cideng — Gambir Jakarta 10150
Telp, : (021) 3448577, 3518414, 3518235, 3813522, 34832688, 3813146, Fax, : (021) 3459648
Website : www.bdr.co.id, E-mail :info@bdr.co.id
Cabang :
Surabaya : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (031) 8732820, 8782821, 08113481191, 08113471191, E-mail: surabaya@bdr.co.id
Makassar : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (0411) 4671006, 085100040950, E-mail : makassar@bdr.co.id
Medan : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (061) 42566654, E-mail : medan@bdr.co.id
Sukoharjo : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (0271) 7469143, E-mail: sukoharjo@bdr.co.id
Denpasar : Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB), Telp. : 03113838466, E-mail : bali@bdr.co.id, info@bdr-bali.com

Maksud dan Tujuan

Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pernyataan bahwa rencana
transaksi sewa menyewa Ruang Kantor antara PT Megah Niagajaya dan
PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang merupakan rencana transaksi afiliasi seperti
dimaksud Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan adalah Wajar atau Tidak
Wajar.

Tujuan dari penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran tersebut di atas akan
digunakan oleh UIC untuk memenuhi peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(“OJK”) terkait dengan Peraturan Perusahaan Publik (Terbuka) tentang
Keterbukaan Informasi.

Tanggal Penilaian

Pemberian Pendapat Kewajaran tersebut di atas didasarkan pada hasil analisis
atas objek pendapat kewajaran dan penilaian properti per tanggal penilaian
(cut-off date) yaitu pada tanggal 31 Desember 2024. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penugasan serta dari data
keuangan Perseroan yang kami terima yaitu Laporan Keuangan Audit
Perseroan per tanggal 31 Desember 2024 oleh Kantor Akuntan Publik (KAP)
Purwantono, Sungkoro & Surja (EY Indonesia).

Masa Berlaku Laporan Penilaian

Berdasarkan POJK Nomor 35/POJK.04/2020, bahwa Laporan Penilaian Bisnis
berlaku selama 6 (enam) bulan sejak tanggal Penilaian (cut off date), maka
masa berlaku Laporan Pendapat Kewajaran ini akan berakhir 6 bulan sejak
31 Desember 2024.

Jenis Mata Uang yang Digunakan

Jenis mata uang yang digunakan dalam Rencana Transaksi adalah dalam mata
uang Rupiah, sedangkan mata uang yang digunakan pada Laporan Keuangan
PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC” dan/atau “Perseroar”)
berupa Dolar Amerika Serikat selaku perusahaan pihak berelasi PT Megah
Niagajaya.

Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia (POJK)
Nomor 35/POJK.04/2020 menyatakan bahwa kesimpulan nilai wajib dinyatakan
dalam satu nilai tunggal (single amount) dalam mata uang yang sesuai dengan
mata uang yang digunakan di dalam laporan keuangan Objek Penilaian.

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia 103 butir 5.3.2.5 menyatakan bahwa
hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang rupiah. Dalam hal terdapat alasan
yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang selain Rupiah, maka mata
uang Rupiah tetap harus dinyatakan.

Pengguna Laporan Pendapat Kewajaran

Sehubungan dengan rencana transaksi, maka Perseroan akan menggunakan
Laporan Penilaian Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi untuk memenuhi
peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) terkait dengan Peraturan
Perusahaan Publik (Terbuka) tentang keterbukaan informasi.

Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan

Untuk menunjang Perseroan dalam rangka memenuhi Peraturan Perusahaan
Publik tersebut, Laporan Pendapat Kewajaran ini telah disusun dengan dan
tunduk pada ketentuan-ketentuan:

» POJK Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal (“POJK No.35”):

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor
42/POJK.04/2020 Tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan ("POJK No.42),

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor

17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan

Usaha ("POJK No.17”):

Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia. "KEPI & SPI

Edisi VII-2018”) dan SPI Edisi Revisi Tahun 2020.

v

Objek Pendapat Kewajaran

Objek Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) dalam penugasan ini adalah
rencana transaksi sewa menyewa Ruang Kantor antara PT Megah Niagajaya
dan PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang merupakan rencana transaksi afiliasi
seperti dimaksud Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan adalah Wajar
atau Tidak Wajar. Ruang kantor yang menjadi objek pendapat kewajaran dalam
penugasan ini berlokasi di Gedung Grha Bank Mas Lantai 5, 6, dan 7 (PH),
Taman Perkantoran Kuningan, Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7-8, Kota Jakarta
Selatan dengan luas keseluruhan 1.915,50 m?.

Pihak yang melakukan rencana transaksi adalah PT Megah Niagajaya yang
merupakan perusahaan pihak berelasi dari perusahaan terbuka yaitu
PT Unggul Indah Cahaya Tbk, di mana PT Megah Niagajaya merupakan
perusahaan berbadan hukum Perseroan Terbatas di mana kepemilikannya
didasarkan kepada ketentuan yang diatur secara sah dalam akta pendirian
perseroan dan merupakan perusahaan tertutup.

Dasar Nilai yang digunakan

Dasar Nilai yang digunakan dalam menentukan Kewajaran Nilai Rencana
Transaksi adalah Nilai Sewa Pasar.

Istilah “Nilai Sewa Pasar" tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada
tanggal penilaian, antara pemilik yang berniat menyewakan dan penyewa yang
berniat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak
mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan (SPI 101-3.6.).

Pendekatan Pendapat Kewajaran

Dalam melaksanakan penugasan Laporan Pendapat Kewajaran kami mengacu
pada POJK No.35/POJK.04/2020, dengan menerapkan berbagai analisis untuk
menentukan Pendapat Kewajaran dari Rencana Transaksi yaitu sebagai
berikut:

(i) Analisis rencana transaksi,

(ii) Analisis kualitatif dan kuantitatif atas transaksi:

(iii) Analisis atas kewajaran nilai transaksi: dan

(iv) Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan.

Hasil Analisis
Berikut ini adalah hasil ringkasan beberapa analisis yang telah dilakukan:

(i) Berdasarkan analisis rencana transaksi

e Pihak pihak yang terkait dengan rencana transaksi:

1. PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC” dan/atau
“Perseroan”) merupakan Perusahaan yang berkedudukan di
Jakarta, didirikan pada tahun 1983. PT Unggul Indah Cahaya Tbk
merupakan produsen Linear Alky! Benzene (“LAB”) yang
merupakan bahan baku pembuatan deterjen dengan lokasi pabrik
di Merak, Banten. Untuk menunjang kegiatan operasional yang
berlokasi di Jakarta, maka Perseroan menyewa ruang kantor dari
PT Megah Niagajaya.

2. PT Megah Niagajaya (selanjutnya disebut “MN”) merupakan
perusahaan tertutup yang didirikan berdasarkan hukum Negara
Republik Indonesia dan berkedudukan di Jakarta Timur. MN
merupakan perusahaan berelasi dengan Perseroan karena terdapat
anggota Komisaris PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang juga
menjabat sebagai Direksi PT Megah Niagajaya dan terdapat
kesamaan pemegang saham individual Perseroan dan MN.

» Berdasarkan hasil analisis atas objek penilaian per
31 Desember 2024, Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi
seperti dimaksud pada POJK No. 42 dan bukan transaksi material
seperti dimaksud pada POJK No.17.

e Uraian singkat mengenai rencana transaksi yang akan/telah
dilakukan:

UIC akan menyewa Ruang Kantor yang dimiliki secara sah untuk
dan atas nama MN terhitung sejak tanggal 6 Desember 2025 sampai
dengan 5 Desember 2031, beserta fasilitas pendukungnya untuk
dipergunakan tanpa adanya biaya tambahan, dengan spesifikasi
sebagai berikut:

Area Sewa yaitu Gedung Perkantoran yang beralamat di
Grha Bank Mas, Taman Perkantoran Kuningan Jl. Setiabudi
Selatan Kav. 7-8 Kuningan — Jakarta Selatan lantai 5, 6, dan
7 (PH), dengan luas area semi gross 1.915,50 m0.

Biaya Sewa yang tertera pada Draft Perjanjian Sewa
Menyewa Ruang antara MN dengan UIC yaitu sebesar
Rp120.000,-/m?/bulan, dan akan mengalami perubahan pada
tahun ketiga dan keempat sebesar Rp125.000,-/m?/bulan,
serta tahun kelima dan keenam sebesar Rp130.000,-
Im2bulan.

Biaya Servis yang tertera pada Draft Perjanjian Sewa
Menyewa Ruang antara MN dengan UIC merupakan biaya
yang dikeluarkan seluruhnya untuk kegiatan operasional
sehingga dengan kata lain biaya habis pakai, dengan
besaran Rp50.000,-/m2/bulan, dan akan mengalami
perubahan pada tahun ketiga dan keempat sebesar
Rp52.500,-/m2/bulan, serta tahun kelima dan keenam
sebesar Rp55.000,-/m?/bulan.

Biaya pemakaian listrik akan ditagihkan kepada UIC sesuai
dengan pemakaian setiap bulan.

Jaminan sewa merupakan 3 (tiga) bulan total nilai sewa yang
akan dikembalikan seluruhnya tanpa bunga pada akhir masa
sewa.

Periode pembayaran sewa untuk setiap 3 (tiga) bulan di
muka dari UIC kepada MN selambat-lambatnya 14 (empat
belas) hari kalender dari tanggal invoice yang diterima oleh
UIC.

Semua biaya sewa belum termasuk pajak sesuai ketentuan
berlaku yang timbul akibat adanya Perjanjian Sewa-Menyewa
Ruang.

Besaran nilai sewa rencana transaksi Perseroan akan mengalami
beberapa kali perubahan sesuai draft perjanjian sewa menyewa
sebagai berikut:

e Tarif sewa ruang kantor pada tahun pertama dan kedua sebesar
Rp229.860.000 (Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Delapan
Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah) per bulan:

(ii)

(iii)

tiv)

e Tarif sewa ruang kantor pada tahun ketiga dan keempat sebesar
Rp239.437.500 (Dua Ratus Tiga Puluh Sembilan Juta Empat
Ratus Tiga Puluh Tujuh Ribu Lima Ratus Rupiah) per bulan:

e Tarif sewa ruang kantor pada tahun kelima dan keenam sebesar
Rp249.015.000 (Dua Ratus Empat Puluh Sembilan Juta Lima
Belas Ribu Rupiah) per bulan.

Berdasarkan analisis kualitatif

Analisis Kualitatif berupa riwayat perseroan dan sifat kegiatan usaha,
analisis industri dan lingkungan, analisis operasional dan prospek
perseroan, alasan dilakukannya rencana transaksi, keuntungan dan
kerugian yang bersifat kualitatif atas rencana transaksi yang dilakukan.
Berdasarkan analisis-analisis tersebut, rencana transaksi sewa menyewa
ruang kantor untuk menunjang kegiatan operasional yang terletak di
Jakarta dari PT Megah Niagajaya.

Berdasarkan analisis kuantitatif

Analisis Kuantitatif berupa penilaian kinerja historis, penilaian arus kas,
penilaian atas proyeksi keuangan sinergi, analisis rasio keuangan, analisis
laporan keuangan sebelum rencana transaksi dan proforma laporan
keuangan setelah rencana transaksi dilakukan. Berdasarkan analisis-
analisis tersebut, tidak memberikan dampak negatif terhadap kinerja
keuangan Perseroan. Fluktuasi yang terjadi lebih disebabkan karena
kondisi yang terjadi di luar rencana transaksi yang dilakukan. Berdasarkan
hal tersebut tersebut, maka hasil analisis adalah wajar.

Berdasarkan analisis atas kewajaran nilai rencana transaksi

e Rencana transaksi sewa menyewa Ruang Kantor dan fasilitas
pendukungnya dengan nilai Rp229.860.000,00/bulan. Sehingga nilai
yang digunakan untuk analisis kewajaran nilai transaksi adalah nilai
pasar sewa per bulan yang akan dibandingkan dengan nilai rencana
transaksi per bulan.

e Nilai sewa pasar per bulan hasil laporan penilai independen oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan berdasarkan laporannya
pada tanggal 20 Juni 2025 dengan nomor laporan 00268/2.0103-
00/PI/04/0121/1/VI/2025, sebesar Rp2.860.000.000/per tahun
setara dengan Rp238.000.000/per bulan.

e Berdasarkan pada POJK No. 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal Batas Atas Nilai Rencana
Transaksi sebesar 7,5” di atas Nilai Sewa Pasar atau sebesar
Rp255.850.000/per bulan.

e Berdasarkan pada POJK No. 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal Batas Bawah Nilai
Rencana Transaksi sebesar 7,5”4 di bawah Nilai Sewa Pasar atau
sebesar Rp220.150.000/per bulan.

6

Berdasarkan draft perjanjian sewa menyewa, nilai sewa rencana
transaksi Perseroan akan mengalami beberapa kali perubahan sebagai
berikut:

e Tarif sewa ruang kantor pada tahun pertama dan kedua sebesar
Rp229.860.000 (Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Delapan
Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah) per bulan,

e Tarif sewa ruang kantor pada tahun ketiga dan keempat sebesar
Rp239.437.500 (Dua Ratus Tiga Puluh Sembilan Juta Empat
Ratus Tiga Puluh Tujuh Ribu Lima Ratus Rupiah) per bulan,

e Tarif sewa ruang kantor pada tahun kelima dan keenam sebesar
Rp249.015.000 (Dua Ratus Empat Puluh Sembilan Juta Lima
Belas Ribu Rupiah) per bulan.

Hasil analisis seluruh rencana nilai rencana transaksi masih berada
dalam kisaran batas atas dan batas bawah dari nilai sewa pasar per
bulan, sehingga kesimpulan atas nilai rencana transaksi tersebut
adalah Wajar.

Penyusunan Pendapat Kewajaran didasarkan pada suatu proses analisis yang
didasarkan pada data dan informasi yang diterima. Oleh karena itu Pendapat
Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan
sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan
analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan
pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
pendapat kewajaran. Penyusunan Pendapat Kewajaran ini merupakan suatu
proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui analisis yang
tidak lengkap.

Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran
ini sampai dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak
bertanggungjawab — untuk menegaskan kembali atau melengkapi,
memutakhirkan (update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan
kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal penerbitan
Laporan Pendapat Kewajaran ini.

Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan rencana transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain,
atau untuk kepentingan lain.

Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang
saham untuk menyetujui rencana transaksi atau melakukan tindakan lainnya
dalam kaitan dengan rencana transaksi dan tidak dapat digunakan secara
demikian oleh pemegang saham.

Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh
aspek yang terkait, termasuk analisis rencana transaksi, analisis kualitatif,
analisis kuantitatif, analisis kewajaran nilai rencana transaksi, maka kami
berpendapat bahwa Rencana Transaksi Sewa Menyewa Ruang Kantor dan
fasilitas pendukungnya, yang terletak di Grha Bank Mas, Taman
Perkantoran Kuningan Jl. Setiabudi Selatan Kav. 7-8 Kuningan — Jakarta
Selatan, lantai 5, 6, dan 7 (PH) dengan luas area semi gross 1.915,50 m?
per 31 Desember 2024 adalah Wajar.

Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa kami tidak mempunyai
kepentingan apapun atas rencana transaksi yang kami nilai, baik kini maupun di
masa datang. Kami bertanggungjawab atas prosedur, pelaporan, dan hasil
pendapat kewajaran yang dilakukan tersebut di atas per tanggal penugasan
sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan dalam laporan ini.

Hormat kami,

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan
Pimpinan Rekan

KB?

Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert)
Nomor Izin Penilai Publik  : PB-1.09.00121
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB)

MAPPI 1 94-5-00409

STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017

No. Register : RMK-2017.00108

BS/TNN/BMO/SHAYti/25CD-0072 .

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Independen, kami
yang bertanda tangan di bawah ini menerangkan bahwa:

1. Analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan dalam laporan ini adalah
benar,

2. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian
pada Tanggal Penilaian,

3. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Penilaian Usaha:

4. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan
peraturan perundangan yang berlaku,

5. Hasil analisis kewajaran rencana transaksi yang dihasilkan dalam
penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan
Pendapat Kewajaran,

6. Kesimpulan Pendapat Kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan
kondisi pembatas:

7. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Usaha diperoleh dari
berbagai sumber yang diyakini Penilai Usaha dapat
dipertanggungjawabkan,

8. Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi-asumsi dan syarat-
syarat pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan
kesimpulannya yang tertera dalam laporan ini:

9. Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan, dan hasil
penilaian yang dilakukan,

10.Laporan ini tidak lepas dari ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam
POJK Nomor 35/POJK.04/2020, POJK Nomor 42/POJK.04/2020, POJK
Nomor 17/POJK.04/2020, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 serta SPI Edisi Revisi Tahun 2020.

No.

Nama

|

Tanda Tangan

Penanggung Jawab:
Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert)

| Nomor Izin Penilai Publik: PB-1.09.00121

Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Disnis (PB)

Yin

MAPPI 1 94-S-00409
STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023 —
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017
No. Register : RMK-2017.00108

2. | Pemeriksa:
Timbul Nauli Nainggolan, S.E., MAPPI (Cert)
Nomor Izin Penilai Publik: P-1.09.00123 . WM
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) (aa
MAPPI 1 95-S-00561 1
STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PP-31/PJ-1/PM.02/2023
STTD OJK (IKNB) : 042/NB.122/STTD-P/2017
No. Register : RMK-2017.00116

3. | Penilai:
Bimo Suryo Atmaji, S.E., M.£c.Dev. Pa)
MAPPI 1 18-T-08287 : ) ID
No. Register : RMK-2018.02350 !

4. | Asisten Penilai:

Oanita Marsha Putri Hardian, S.Ak.
MAPPI 1 24-A-13279

Ca

10

DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR ....o.ooooooocooWo.oooWoWooooWm nana 1
PERNYATAAN PENILAL or woosweswssonseansnnaeemmmnsa 9
DAFTAR (Shonowowwosseens enam 11

BAB II ANALISIS KEWAJARAN ....

11. Penjelasan Mengenai Penugasan ii
1.2. Status dan Kualifikasi Penilai ..................coocoooo.Wo.ooooooooooooo 13
1.3. Pemberi TUGAS.......ooooooocoooo.WoWoWoWoWo.WoWo.WoW om. manaananann
Ie Pengguna Lap ee
1.5. Objek Pendapat Kewajaran dan Kepemilikan .
1.6. Jenis Mata Uang yang Digunakan

1.7. Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran..................oiooo.Wcooooo

1.8. Dasar Nilai yang Digunakan.......................o.oooooooWooooooooo— 15
1.9. Tanggal Penilaian

1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi
1.11. Data dan Informasi
Is 2 ASursaBUu MS ab ae emenaaamsn mbanhnaa ana mnmmsa 18

1.13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi... 19
1.14. Kondisi Pembatas dan Syarat Pembatas

1.15. Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan..

1.16. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya .

1.17. Independensi Penilai.....................ooooooo.oocooooWo.Wooo.Wo.Wo.W—c.Wo.Wo Woo 21
1.18. Konfirmasi bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan yang

berlaku di Pasar Modal dan SPI....................oooooocooWooWoWoooooo 21
1.19. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Eventf)............... 22

24 Analisis Rencana Transaksi.
2.11 Identifikasi dan Hubungan Pihak-Pihak Yang Bertransaksi.
2.1.2 Jenis Rencana Transaksi

2.1.3 Perjanjian dan Persyaratan yang disepakati dalam Rencana

TRANS AKSI entin nasa saman setas ena 29
2.1.4 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi............................. 31
22 ANANSI SE KUBA eka eat am NURUL 31

14

2.2.1 Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha................................ 31

2.2.2 Analisis Industri dan Pasar
2.2.3 Analisis Operasional dan Prospek Perseroan ..

2.2.4 Alasan Dilakukan Rencana Transaksi
2.2.5 Keuntungan dan Kerugian atas Rencana Transaksi yang akan

Dilakukan..
2.3 Analisis Kuantitatif
2.3.1 Analisis Kinerja Historis (Laba Rugi dan Posisi Keuangan)................. 36
2.812 Analisis'atas ATUS KAS osn 39
2.33 Analisis atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Pihak
Manajemen Pemberi: TUGAS sexs eseeaonnnnnsnnaare 41

2.3.4 Analisis Laporan Keuangan Sebelum Rencana Transaksi dan
Proforma Laporan Keuangan setelah Rencana Transaksi
DI BKOKSR! ea AN AS 41

24 Analisis Inkremental................o.ooooooocoWoooocooooooseennnnna 43

2.5 Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi ..

2.6 Pendapat Kewajaran

LAMPIRAN
SURAT REPRESENTASI

12

AT.

1.2.

BABI

PENDAHULUAN

Penjelasan Mengenai Penugasan

KJPP Benedictus Darmapuspita & Rekan (selanjutnya disebut “KJPP
BDR” atau “Kami”) telah menerima penugasan dari PT Unggul Indah
Cahaya Tbk (“UIC” atau "Perseroan”) yang bergerak di bidang
Manufaktur Bahan Kimia untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas
rencana transaksi yang dilaksanakan oleh Perseroan dengan mengacu
pada Proposal Ref. No. BDR 25P-132/R1 tanggal 24 April 2025. Tujuan
dari penyusunan laporan pendapat kewajaran ini adalah untuk
memberikan pendapat kewajaran rencana transaksi sewa menyewa
ruang kantor oleh PT Unggul Indah Cahaya Tbk dalam rangka
memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) terkait dengan
Peraturan Perusahaan Publik (Terbuka) tentang Keterbukaan Informasi.
Rencana transaksi sewa menyewa tersebut merupakan transaksi afiliasi
seperti dimaksud pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020. (selanjutnya disebut sebagai “Rencana Transaksi”).

Status dan Kualifikasi Penilai

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (selanjutnya disebut "BDR”)
didirikan di Jakarta pada tahun 2008 mengacu pada Surat Keputusan
Menteri Keuangan No. 125/PMK.01/2008 tanggal 3 September 2008
tentang Jasa Penilai Publik dan telah memenuhi persyaratan Peraturan
Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 101/PMK.01/2014 tentang
Penilai Publik, No. 56/PMK.01/2017 tentang Perubahan atas Peraturan
Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, dan No.
228/PMK.01/2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri
Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik.

KJPP BDR yang berkedudukan di Jalan Musi No. 38, Jakarta Pusat
merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar sebagai Profesi
Penunjang Pasar Modal berdasarkan surat No. S-8154/BL/2012 tanggal
29 Juni 2012 dan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 696/KM.1/2012
tentang Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dengan
nomor izin: 2.12.0103 tanggal 18 Juni 2012, serta Penilaian Pertanahan
berdasarkan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional RI No.129/SK-600.PT.01.01///2020 tanggal
18 Mei 2020.

Penanggung jawab dari Laporan Penilaian ini adalah Ir. Benedictus
Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert) dengan nomor anggota
MAPPI: 94-S-00409 dengan Nomor Izin Penilai Publik PB-1.09.00121,
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 144/KM.1/2009,
tanggal 10 Februari 2009 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai Properti

13

133.

1.4.

1.5.

dan Bisnis dan memiliki kualifikasi Penilai sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal dengan nomor STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023, serta
sebagai penilai di Industri Keuangan Non Bank (IKNB) dengan STTD OJK
(IKNB) No. 050/NB.122/STTD-P/2017, tanggal 7 April 2017.

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan tidak memiliki keterlibatan
material atau benturan kepentingan baik aktual maupun potensial
dengan objek pendapat kewajaran. Dengan demikian, kami merupakan
“Penilai Independen”. KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan
memiliki kompetensi untuk melakukan pendapat kewajaran. Untuk
pendapat kewajaran sesuai dengan lingkup kerja dalam penugasan ini
dan kontribusinya, kami tidak menggunakan bantuan dari pihak luar
maupun profesi lainnya.

Pemberi Tugas

Identitas pemberi tugas dalam penyusunan laporan Pendapat Kewajaran
(Fairness Opinion) ini adalah:

Nama Perusahaan : PT Unggul Indah Cahaya Tbk

NPWP 1 001.060.109.4-092.000
Bidang Usaha : Manufaktur Bahan Kimia
Alamat 1 Wisma UIC, Lantai 2

Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 6-7
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
12930

Penanggung Jawab : Ibu Lily Setiadi — Wakil Presiden Direktur.

Pengguna Laporan

Laporan ini diterbitkan tanggal 23 Juni 2025 dengan No. Laporan:
00269/2.0103-00/BS/04/0121/1/VI/2025 dan akan digunakan oleh
PT Unggul Indah Cahaya Tbk.

Laporan ini akan digunakan oleh Perseroan dalam rangka memenuhi
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) terkait dengan Peraturan
Perusahaan Publik (Terbuka) tentang Keterbukaan Informasi.

Objek Pendapat Kewajaran dan Kepemilikan

Objek Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) dalam penugasan ini
adalah rencana transaksi sewa menyewa Ruang Kantor antara
PT Megah Niagajaya dan PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang merupakan
transaksi afiliasi seperti dimaksud Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan adalah Wajar atau Tidak Wajar. Ruang kantor yang menjadi
objek pendapat kewajaran dalam penugasan ini berlokasi di Gedung
Grha Bank Mas Lantai 5, 6, dan 7 (PH), Taman Perkantoran Kuningan,

14

1.6.

Tere

1.8.

Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7-8, Kota Jakarta Selatan dengan luas
keseluruhan 1.915,50 m2.

Pihak yang melakukan rencana transaksi adalah PT Megah Niagajaya
yang merupakan perusahaan pihak berelasi dari perusahaan terbuka
yaitu PT Unggul Indah Cahaya Tbk, di mana PT Megah Niagajaya
merupakan perusahaan berbadan hukum Perseroan Terbatas di mana
kepemilikannya didasarkan kepada ketentuan yang diatur secara sah
dalam akta pendirian perseroan dan merupakan perusahaan tertutup.

Jenis Mata Uang yang Digunakan

Jenis mata uang yang digunakan dalam Rencana Transaksi adalah mata
uang Rupiah, sedangkan mata uang yang digunakan pada Laporan
Keuangan PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC”
dan/atau “Perseroan”) berupa Dolar Amerika Serikat selaku perusahaan
pihak berelasi PT Megah Niagajaya.

Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
(POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 menyatakan bahwa kesimpulan nilai
wajib dinyatakan dalam satu nilai tunggal (single amount) dalam mata
uang yang sesuai dengan mata uang yang digunakan di dalam laporan
keuangan Objek Penilaian.

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia 103 butir 5.3.a.5 menyatakan
bahwa hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang rupiah. Dalam hal
terdapat alasan yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang
selain Rupiah, maka mata uang Rupiah tetap harus dinyatakan.

Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran

Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pernyataan bahwa
rencana transaksi sewa menyewa Ruang Kantor antara PT Megah
Niagajaya dan PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang merupakan transaksi
afiliasi seperti dimaksud Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan adalah Wajar atau Tidak Wajar.

Tujuan dari penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran tersebut di atas
akan digunakan oleh UIC untuk memenuhi peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (“OJK”) terkait dengan Peraturan Perusahaan Publik
(Terbuka) tentang Keterbukaan Informasi.

Dasar Nilai yang Digunakan

Dasar Nilai yang digunakan dalam menentukan Kewajaran Nilai
Rencana Transaksi adalah Nilai Sewa Pasar.

15

19.

1.10.

111.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset
pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berniat menyewakan dan
penyewa yang berniat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan (SPI 101-3.6.).

Tanggal Penilaian

Pemberian Pendapat Kewajaran tersebut di atas didasarkan pada hasil
analisis atas objek pendapat kewajaran dan penilaian properti per
tanggal penilaian (cut-off date) yaitu pada tanggal 31 Desember 2024.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penugasan serta dari data keuangan Perseroan yang kami terima yaitu
Laporan Keuangan Audit Perseroan per tanggal 31 Desember 2024 oleh
Kantor Akuntan Publik (KAP) Purwantono, Sungkoro & Surja (EY
Indonesia).

Tingkat Kedalaman Investigasi

Kami juga telah melakukan wawancara dan diskusi dengan pihak UIC
sebagai Pemberi Tugas dan selaku objek penilaian pada tanggal
8 Mei 2025, untuk mengumpulkan beberapa informasi dan dokumen-
dokumen pendukung lainnya sehubungan dengan penilaian bisnis yang
ditugaskan kepada kami.

Data dan Informasi

Dalam rangka memberikan Pendapat Kewajaran atas rencana transaksi,
Kami telah mempelajari, menganalisis, dan mempertimbangkan
informasi dan data sebagai berikut:

e Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2020 —
31 Desember 2024 dengan rincian sebagai berikut :

Nomor dan Periode Kantor Akuntan

Publik Akuntan Publik

Laporan Keuangan

Laporan No. Ratnawati Setiadi

00396/2.1032/AU.1/04/
0698-3/1/111/2021

Purwantono,
Sungkoro & Surja

(EY Indonesia)

Nomor Registrasi
Akuntan Publik

Wajar Tanpa
Pengecualian

Periode : 31 Des 2020 No. AP. 0698
Indrajuwana Komala
Laporan No. 20k
Purwantono, Widjaja
AN Sungkoro & Surja Wajar Tanpa

0696-1/1/11/2022

| Periode: 31 Des 2021
L

(EY Indonesia)

Nomor Registrasi
Akuntan Publik
No. AP. 0696

Pengecualian

16

Nomor dan Periode Kantor Akuntan

Laporan Keuangan Publik Akuntan RubJik

Indrajuwana Komala
Purwantono, Widjaja
Sungkoro & Surja Wajar Tanpa
Nomor Registrasi Pengecualian
(EY Indonesia) Akuntan Publik

Laporan No.
00458/2.1032/AU.1/04/
0696-2/1/11/2023

Periode : 31 Des 2022

No. AP. 0696
Indrajuwana Komala
Laporan No. .
00451/2.1032/AU.4/0A/ | 4 PUMAniono,. Widjaja
0896-3/1/111/2024 ungkoro & Surja . . Wajar Tanpa
Nomor Registrasi Pengecualian
h (EY Indonesia) Akuntan Publik
Periode : 31 Des 2023 No. AP. 0696
Indrajuwana Komala
Laporan No. Ta
00348/2.1032/AU.1/04/ |, Purvantono,. MAA
0896-4/1/111/2025 ungkoro & Surja . Wajar Tanpa
Nomor Registrasi Pengecualian
. (EY Indonesia) Akuntan Publik
Periode : 31 Des 2024 No. AP. 0696

e Legalitas Perseroan yang terdiri dari dokumen sebagai berikut:

- VUIC didirikan di Republik Indonesia dalam rangka Undang-
Undang Penanaman Modal Asing No. 1, Tahun 1967, yang telah
dicabut dan dinyatakan tidak berlaku lagi dengan Undang-
Undang No. 25, Tahun 2007 tentang Penanaman Modal,
berdasarkan Akta Notaris Budiarti Karnadi, S.H. No.12 tanggal
7 Februari 1983, yang diubah dengan Akta Notaris yang sama
No. 33 tanggal 13 Mei 1983. Akta pendirian beserta
perubahannya tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman dalam
Surat Keputusan No. C2-4129-HT.01.01.Th.83 tanggal
30 Mei 1983 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 43, Tambahan No.801 tanggal 28 Mei 1985.

- Perubahan anggaran dasar terakhir yang tertuang dalam Akta
Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., No. 199
tanggal 24 Juni 2021. Akta tersebut telah diterima dan dicatat
dalam Sistem Administrasi Badan Hukum pada Kementerian
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
sebagaimana dibuktikan dalam surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar PT Unggul Indah
Cahaya Tbk No. AHU-AH.01.03-0430859 tanggal 23 Juli 2021
serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.
93 tanggal 19 November 2021 Tambahan No. 35796.

- Nomor Induk Berusaha (NIB) No. 8120015291006.

- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Perseroan dengan nomor
001.060.109.4-092.000.

- Draft Perjanjian antara PT Megah Niagajaya dengan PT Unggul
Indah Cahaya Tbk tentang Sewa Menyewa Ruang.

e Proyeksi Keuangan Perseroan periode pada tahun 2025 — 2029.

17

112.

Laporan Keuangan Perseroan sebelum rencana transaksi dan
proforma setelah rencana transaksi per 31 Desember 2024.

Data penunjang dari media massa lain, seperti:

- Statistik Ekonomi Bank Indonesia (SEKI)

- Data dan hasil riset dari Aswath Damodaran

Laporan Penilaian Properti tentang Penilaian Ruang Kantor oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan No. Laporan:
00268/2.0103-00/P1/04/0121/1/V1/2025 tanggal 20 Juni 2025 .

Surat Pernyataan PT Unggul Indah Cahaya Tbk No.
00807/0625/VIC-CS tanggal 23 Juni 2025 yang menyatakan bahwa
semua data dan informasi yang diterima akurat, valid, dan sesuai
dengan aslinya, dengan demikian surat pernyataan tersebut menjadi
satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan laporan penilaian ini.
Data, informasi, serta dokumen pendukung lainnya dari pihak
manajemen.

Asumsi-asumsi

Dalam penyusunan pendapat independen atas rencana transaksi yang
dilaksanakan untuk meyakinkan bahwa rencana transaksi dapat
dilaksanakan pada kondisi arm's length di dalam batasan komersial yang
berlaku umum dan tidak merugikan kepentingan-kepentingan pihak
Perseroan dan para pemegang saham, kami menggunakan beberapa
asumsi antara lain:

1)

2)

3)

4

Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan serta
peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan aksi korporasi yang
dilakukan pada tanggal pendapat ini diterbitkan.

Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan
penggunaan sebagian dari analisis dan informasi tanpa
mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara utuh
sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan
kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
pendapat kewajaran. Penyusunan pendapat kewajaran ini
merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat
dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.

Dalam penyusunan pendapat kewajaran ini, kami menggunakan
beberapa asumsi, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban
Perseroan dan semua pihak yang terlibat dalam aksi korporasi serta
keakuratan informasi mengenai aksi korporasi yang diungkapkan
oleh manajemen Perseroan.

Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat
kewajaran ini sampai dengan tanggal terjadinya aksi korporasi tidak
terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material
terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan

18

113.

1.14.

pendapat kewajaran ini. Kami tidak bertanggungjawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update)
pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal penerbitan Laporan
Pendapat Kewajaran ini.

Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan
dalam kaitannya dengan rencana transaksi Perseroan dan tidak untuk
digunakan oleh pihak lain, atau untuk kepentingan lain.

Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada
pemegang saham untuk menyetujui rencana transaksi atau melakukan
tindakan lainnya dalam kaitan dengan rencana transaksi dan tidak dapat
digunakan secara demikian oleh pemegang saham.

Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari Laporan
Pendapat Kewajaran ini harus mendapat persetujuan dari KJPP BDR.

Kondisi Pembatas dan Syarat Pembatas

1) Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan
bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari
semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang
diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara
umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap dan tidak
menyesatkan, dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan
bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan
informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak
lengkap atau menyesatkan.

2) Analisis pendapat kewajaran atas aksi korporat ini dipersiapkan
menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas.
Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Oleh
karenanya, kami bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan
atas pendapat kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data
dan informasi tersebut.

3) Kami melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan.
Selain itu, kami juga tidak memberikan pendapat atas dampak
perpajakan atas rencana aksi korporasi ini. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan aksi korporasi ini
hanya merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas aksi
korporasi yang akan dilakukan dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit,
atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan

19

4)

7)

8)

aksi korporasi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan dari
aksi korporasi tersebut.

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan aksi korporasi ini tidak
merupakan dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, sesuai
penelaahan atau audit atau pelaksanaan prosedur-prosedur atas
informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan — dalam
pengendalian internal, kesalahan, atau penyimpangan dalam laporan
keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak
mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk
mendapatkan dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi
lainnya di luar aksi korporasi yang ada dan mungkin tersedia untuk
Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap
aksi korporasi ini.

Tanggung jawab penilai sehubungan dengan laporan ini hanya
kepada Pemberi Tugas. Penilai tidak mempunyai tanggung jawab
terhadap pihak lain. Laporan kami disusun berdasarkan permintaan
dari Perseroan yang dipakai semata-mata untuk membantu
Perseroan dalam memberikan gambaran mengenai Rencana
Transaksi yang memerlukan pendapat dari pihak independen,
pendapat tertulis yang akan diserahkan ke OJK dan akan
diumumkan kepada masyarakat, dan tidak akan digunakan untuk
tujuan lainnya. Karena pihak lain mungkin bermaksud untuk
menggunakan laporan ini untuk tujuan yang lain, perlu ditegaskan
bahwa laporan ini tidak dapat dikutip, direferensikan atau
diperlihatkan ke pihak lain tanpa ijin tertulis dari kami terlebih dahulu
kecuali diharuskan oleh pengadilan atau undang-undang yang
berlaku.

Perseroan telah membebaskan BDR dari setiap klaim yang dapat
dan akan timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan
dan informasi yang disediakan Perseroan, anak perusahaan,
perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada BDR dalam
penyusunan laporan ini. Laporan ini bersifat non-disclaimer opinion.

Manajemen Perseroan menyatakan bahwa seluruh informasi
material yang menyangkut Rencana Transaksi telah diungkapkan
seluruhnya kepada BDR dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta
yang penting.

Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak berlaku sah apabila tidak
dicetak di atas kertas khusus berlogo dan/atau dengan cap huruf
timbul KJPP  Benedictus Darmapuspita dan Rekan dan
ditandatangani oleh rekan yang secara resmi ditunjuk.

20

115.

1.16.

117.

1.18.

Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan

Untuk menunjang Perseroan dalam rangka memenuhi Peraturan
Perusahaan Publik tersebut, Laporan Pendapat Kewajaran ini telah
disusun dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan:

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor
35/POJK.04/2020 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal (“POJK No. 35”),

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor
42/POJK.04/2020 Tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan ("POJK No. 42”):

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor
17IPOJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha ("POJK No. 17”):

» Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia. (KEPI &
SPI Edisi VII-2018) dan SPI Edisi Revisi Tahun 2020.

Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya

Dalam melaksanakan penugasan Laporan Pendapat Kewajaran kami
mengacu pada POJK Nomor 35/POJK.04/2020, dengan menerapkan
berbagai analisis untuk menentukan Pendapat Kewajaran dari Rencana
Transaksi yaitu sebagai berikut:

(HD Analisis transaksi,

(ii) Analisis kualitatif dan kuantitatif atas transaksi,
(iii) Analisis kewajaran nilai transaksi, dan

(iv) Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan.

Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan, bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan, keuntungan pribadi dan tidak terafiliasi dengan
Perseroan.

Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima
adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh pendapat yang dihasilkan dari
proses analisis penilaian Pendapat Kewajaran ini.

Konfirmasi bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan yang
berlaku di Pasar Modal dan SPI

Berdasarkan kepentingan Pengguna Laporan yaitu Perseroan untuk
untuk memenuhi peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) terkait
dengan Peraturan Perusahaan Publik (Terbuka), maka Laporan ini
mengacu pada:

21

POJK No. 35
POJK No. 42
POJK No. 17
KEPI & SPI Edisi VII-2018 dan SPI Edisi Revisi Tahun 2020

YYv

1.19. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)

Berdasarkan akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Unggul Indah
Cahaya Tbk No.117 tanggal 20 Mei 2025 yang dibuat di hadapan Notaris
Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn , Notaris di Jakarta, susunan
anggota Direksi Perseroan adalah sebagai berikut:

Direksi

Presiden Direktur : Yani Alifen
Wakil Presiden Direktur — : Lily Setiadi
Direktur : Toni Liawan

Perubahan mengenai Pernyataan Keputusan Rapat PT Unggul Indah
Cahaya Tbk tersebut dilakukan setelah tanggal penilaian 31 Desember
2024, dan perubahan tersebut tidak mempengaruhi hasil pendapat
kewajaran ini.

22

BAB II

ANALISIS KEWAJARAN

Untuk sampai pada pendapat mengenai kewajaran atas rencana transaksi,
kami telah melakukan analisis rencana transaksi, analisis kualitatif, analisis
kuantitatif, dan analisis kewajaran nilai rencana transaksi yang terkait dengan
Rencana Transaksi Sewa Menyewa Ruang oleh Perseroan karena adanya
kebutuhan ruang kantor untuk menunjang kegiatan operasional usaha.
Rencana transaksi sewa menyewa ruang kantor dari PT Megah Niagajaya
selaku pihak berelasi dari perusahaan terbuka PT Unggul Indah Cahaya Tbk
(selanjutnya disebut sebagai “Rencana Transaksi”).

24

Analisis Rencana Transaksi

Analisis yang dilakukan atas rencana transaksi mengacu pada :

Draft Perjanjian antara PT Megah Niagajaya dengan PT Unggul Indah
Cahaya Tbk tentang Sewa Menyewa Ruang Kantor.

Ringkasan Rencana Transaksi

PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC” dan/atau
“Perseroan”) merupakan Perusahaan yang berkedudukan di Jakarta,
didirikan pada tahun 1983. PT Unggul Indah Cahaya Tbk merupakan
produsen Linear Alkyibenzene (“LAB”) yang merupakan bahan baku
pembuatan deterjen dengan lokasi pabrik di Merak, Banten. Sementara,
untuk ruang kantor pusat PT Unggul Indah Cahaya Tbk berlokasi di
Gedung Grha Bank Mas Lantai 5, 6, dan 7 (PH), Taman Perkantoran
Kuningan, Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7, 8, Kota Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta. Ruang kantor tersebut merupakan ruang yang
disewa oleh Perseroan dari PT Megah Niagajaya (selanjutnya disebut
“MN”) berdasarkan ijin yang sah untuk digunakan sebagai lokasi
kegiatan operasional Perseroan. PT Megah Niagajaya merupakan
perusahaan berelasi dengan Perseroan karena terdapat anggota
Komisaris PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang juga menjabat sebagai
Direksi PT Megah Niagajaya dan terdapat kesamaan pemegang saham
individual Perseroan dan MN.

Identifikasi dan Hubungan Pihak-Pihak Yang Bertransaksi

Pihak-pihak yang melakukan transaksi adalah:

a) PT Unggul Indah Cahaya Tbk, suatu perseroan terbatas terbuka
yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia,
berkedudukan di Jakarta, berkantor di Wisma UIC, Lantai 2, Jl. Jend.
Gatot Subroto Kav. 6-7, Jakarta, 12930. Dan lokasi pabrik di Jl. Raya
Merak Km. 117,5, Kel. Gerem, Kec. Gerogol, Kota Cilegon 42438,
Banten - Indonesia, sebagai pihak "Penyewa”.

23

PT Unggul Indah Cahaya Tbk (“Perseroan”) didirikan di Republik
Indonesia dalam rangka Undang-undang Penanaman Modal Asing
No. 1, Tahun 1967, yang telah dicabut dan dinyatakan tidak berlaku
lagi dengan Undang-undang No. 25, Tahun 2007 tentang
Penanaman Modal, berdasarkan Akta Notaris Budiarti Karnadi, S.H.
No. 12 tanggal 7 Februari 1983, yang diubah dengan Akta Notaris
yang sama No. 33 tanggal 13 Mei 1983. Akta pendirian beserta
perubahannya tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman dalam
Surat Keputusan No. C2-4129-HT.01.01.Th.83 tanggal 30 Mei 1983
serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 43,
Tambahan No. 801 tanggal 28 Mei 1985.

Perubahan anggaran dasar terakhir yang tertuang dalam Akta
Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., No. 199 tanggal
24 Juni 2021. Akta perubahan anggaran dasar tersebut
telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum
pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia sebagaimana dibuktikan dalam surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar PT Unggul Indah
Cahaya Tbk No. AHU-AH.01.03-0430859 tanggal 23 Juli 2021 serta
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 93 tanggal
19 November 2021, Tambahan No.35796.

Perseroan mulai beroperasi secara komersial sejak November 1985,
didukung oleh teknologi berlisensi dari UOP LLC, Amerika Serikat.
Produk utama Perseroan adalah Linear Alkyibenzene (“LAB”) yaitu
salah satu bahan baku utama deterjen. Perseroan adalah produsen
tunggal LAB di Indonesia dengan produk sampingan Heavy Alkylate
(HA). UIC memiliki tiga unit pabrik LAB yang semuanya berada
dalam satu lokasi, dengan total kapasitas produksi sebesar 270.000
MT per tahun.

Kegiatan usaha utama Perseroan menurut Anggaran Dasar yang
dimuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan
Terbatas PT Unggul Indah Cahaya Tbk No. 199 tanggal 24 Juni
2021, dibuat di hadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum.,
M.Kn yang telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia sebagaimana dibuktikan dalam Surat
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar PT Unggul
Indah Cahaya Tbk tanggal 23 Juli 2021 No. AH.01.03-0430859 tahun
2021, adalah sebagai berikut:

1) Kegiatan usaha utama:
a. Menjalankan kegiatan usaha industri kimia dasar organik
lainnya,
b. Menjalankan kegiatan usaha pergudangan dan penyimpanan:
c. Menjalankan usaha perdagangan besar berbagai macam
barang,

24

d. Menjalankan kegiatan usaha real estat yang dimiliki sendiri
atau disewa,

e. Menjalankan kegiatan usaha angkutan bermotor untuk barang
umum.

2) Kegiatan usaha penunjang:
Menjalankan usaha-usaha lain yang berkaitan dan menunjang
kegiatan usaha pada butir 1 di atas sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

Susunan pemegang saham Perseroan per 31 Desember 2024
adalah sebagai berikut:

Saham
Ditempatkan | Persentase
Nania Pemegang Saham dan Disetor Kepemilikan
Penuh
PT Aspirasi Luhur 139.351.604 36,356
PT Alas Pusaka 43.660.821 11,396
PT Salim Chemicals Corpora 39.635.036 10,34Y6
PT Lautan Luas, Tbk. 22.858.900 | 5,96Y6
Hanny Sutanto 318.509 0,08Y4
Publik dan lain-lain (dengan pemilikan oz |
masing-masing di bawah 596) Ser 20593 SSB
Jumlah 383.331.363 100,005

Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2024,
susunan anggota Komisaris dan anggota Direksi Perseroan per
31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:

Komisaris

Presiden Komisaris : Erwin Sudjono
(Komisaris Independen)

Wakil Presiden Komisaris : Hanny Sutanto

Komisaris : Teddy J. Katuari

Komisaris : Indrawan Masrin

Komisaris : Franciscus Welirang

Komisaris Independen : Farid Harianto

Direksi

Presiden Direktur : Yani Alifen

Wakil Presiden Direktur : Djazoeli Sadhani

Direktur : Jimmy Masrin

Direktur : Lily Setiadi

b) PT Megah Niagajaya, suatu perusahaan terbatas tertutup yang
didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia,
berkedudukan di Jakarta Timur dan berkantor pusat di Jl. Tipar
Cakung Kaveling F nomor 5-7, Cakung Barat, Cakung, Indonesia,
sebagai pihak “Pemberi Sewa”.

25

PT Megah Niagajaya didirikan berdasarkan Akta Notaris Dr. Irawan
Soerodjo, S.H., M.Si., No. 144 tanggal 13 Desember 2002 dan telah
mendapatkan pengesahan berdasarkan Surat Keputusan Menteri
Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. C-00585
HT.01.01.TH.2003 tertanggal 14 Januari 2003. Anggaran Dasar MN
telah disesuaikan dengan Undang-Undang Perseroan Terbatas
sesuai dengan Akta No. 28 tertanggal 15 Mei 2008 yang dibuat
dihadapan notaris Benny Kristianto, S.H., dan telah mendapatkan
Persetujuan Akta Perubahan Anggaran Dasar Perseroan sesuai
Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia No. AHU-30784.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 6 Juni
2008. Perubahan Anggaran Dasar terakhir mengenai Pernyataan
Keputusan Pemegang Saham PT Megah Niagajaya sebagaimana
tercantum pada Akta Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum.,
M.Kn., No. 297 tanggal 21 Desember 2023 dan telah mendapatkan
Persetujuan Perubahan sesuai Keputusan Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
0002127.AH.01.02.TAHUN 2024 tertanggal 11 Januari 2024 dan
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar PT Megah
Niagajaya tanggal 11 Januari 2024 No. AHU-AH.01.03-0008678.

Kegiatan usaha MN berdasarkan Anggaran Dasar yang telah
disesuaikan dengan Undang-Undang Perseroan Terbatas sesuai
dengan Akta No. 28 tertanggal 15 Mei 2008 yang dibuat dihadapan
notaris Benny Kristianto, S.H., dan telah mendapatkan Persetujuan
Akta Perubahan Anggaran Dasar Perseroan sesuai Keputusan
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.
AHU-30784.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 6 Juni 2008, adalah
sebagai berikut:

Menjalankan usaha di bidang pembangunan.
Menjalankan usaha di bidang perdagangan.
Menjalankan usaha di bidang industri.
Menjalankan usaha di bidang pertambangan.
Menjalankan usaha di bidang transportasi darat.
Menjalankan usaha di bidang pertanian.
Menjalankan usaha di bidang percetakan.
Menjalankan usaha di bidang perbengkelan.
Menjalankan usaha di bidang jasa.

“po mpa00p

Susunan pemegang saham perusahaan per 31 Desember 2024
adalah sebagai berikut:
—

Saham |
Ditempatkan | Persentase
Nama: Pemegang Saham dan disetor Kepemilikan

Penuh

PT Sadhanagraha Adhika 40.250.000 | 99,40
Hanny Sutanto 125.000 0,346
 Finney Henry Katuari 125.000 0,346
Jumlah 1 40.500.000 100,005

26

Komisaris

Komisaris : Finney Henry Katuari
Direksi
Direktur : Hanny Sutanto

21.2 Jenis Rencana Transaksi

Dalam mengidentifikasi jenis rencana transaksi, kami mengacu pada
POJK No. 42 dan POJK No. 17.

Pada POJK No. 42, yang dimaksud dengan Transaksi Afiliasi adalah
setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan
terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota komisaris, pemegang
saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau
transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
terkendali untuk kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau
Afiliasi dari anggota direksi, anggota komisaris, pemegang saham
utama, atau Pengendali, sedangkan Benturan Kepentingan adalah
perbedaan antara kepentingan ekonomis perusahaan terbuka dengan
kepentingan ekonomis pribadi anggota direksi, anggota komisaris,
pemegang saham utama, atau Pengendali yang dapat merugikan
perusahaan terbuka dimaksud.

Berdasarkan hasil penelusuran kami atas objek penilaian per tanggal
31 Desember 2024, bahwa pada Rencana Transaksi, terdapat afiliasi
dalam bentuk :

- Rencana transaksi dilakukan antara Perseroan dengan pihak
berelasi, dalam hal ini adalah Perseroan yaitu UIC dan pihak
berelasi yaitu MN.

- Terdapat beberapa kesamaan di UIC dan MN yaitu adanya
persamaan personil/anggota Komisaris dan Direksi yang menjabat di
UIC dan MN serta adanya persamaan pemegang saham di PT MN.
Rincian dapat dilihat pada tabel berikut:

Susunan Komisaris

Jabatan di Perusahaan

Naria PT UIc | PTUN

Erwin Sudjono Presiden Komisaris
Wakil Presiden

Hanny Sutanto Komisaris Direktur
Teddy J. Katuari Komisaris
Franciscus Welirang Komisaris
Indrawan Masrin Komisaris
Farid Harianto Komisaris
Finney Henry Katuari Komisaris

27

Nara Jabatan di Perusahaan
PT UIC PT MN

Yani Alifen Presiden Direktur

Djazoeli Sadhani Wakil Presiden Direktur

Jimmy Masrin Direktur
|.Lily Setiadi Direktur

Susunan Pemegang Saham

Kepemilikan Saham
Naim PT UIc PT MN

PT Aspirasi Luhur 36,35Y6

PT Alas Pusaka 11,396

PT Salim Chemicals Corpora 10,346

PT Lautan Luas, Tbk. 5,96Y9

Hanny Sutanto 0,089 0,396

Publik dan lain-lain (dengan

pemilikan masing-masing di

bawah 596) 35,88Y6

PT Sadhanagraha Adhika 99,4Yo

Finney Henry Katuari 0,340
Jumlah 100,0072 100,00Y2
Namun, tidak terdapat perbedaan kepentingan ekonomis

Perusahaan dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi,
anggota Komisaris atau Pemegang Saham Utama Perusahaan
yang dapat merugikan Perusahaan sehingga rencana transaksi
tersebut termasuk dalam Transaksi Afiliasi namun tidak mengandung
Benturan Kepentingan (sebagaimana didefinisikan dalam POJK
No. 42).

Mengacu pada POJK No. 17, Transaksi Material adalah setiap
penyertaan dalam badan usaha, proyek, dan/atau kegiatan usaha
tertentu, pembelian, penjualan, pengalihan, tukar menukar aset atau
segmen usaha, sewa menyewa aset, pinjam meminjam dana,
menjaminkan aset, dan/atau memberikan jaminan perusahaan,
dengan nilai 204 (dua puluh per seratus) atau lebih dari ekuitas
Perseroan, yang dilakukan dalam satu kali atau dalam suatu
rangkaian transaksi untuk suatu tujuan atau kegiatan tertentu. Nilai
transaksi material dihitung berdasarkan laporan keuangan tahunan
yang direviu dan diaudit.

Berdasarkan hasil penelusuran kami atas objek pendapat kewajaran
per tanggal 31 Desember 2024, nilai rencana transaksi sewa
menyewa adalah sebesar Rp17.239.500.000 atau setara dengan
USD 1.066.669 (asumsi nilai tukar USD terhadap Rp16.162,
berdasarkan Nilai Kurs Bank Indonesia tahun 2024), sehingga
proporsi rencana transaksi 0,36Y6 dari ekuitas Perseroan, maka tidak
termasuk ke dalam definisi transaksi material. Sehingga rencana

28

transaksi tersebut bukan termasuk dalam Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha Utama (sebagaimana didefinisikan
dalam POJK No. 17).

Dapat disimpulkan bahwa per 31 Desember 2024, rencana transaksi
yang dilakukan Perseroan merupakan Rencana Transaksi Afiliasi
namun bukan rencana transaksi yang mengandung Benturan
Kepentingan Transaksi Tertentu, serta bukan merupakan Transaksi
Material.

21.3 Perjanjian dan Persyaratan yang disepakati dalam Rencana
Transaksi

Mengacu pada Draft Perjanjian Sewa Menyewa Ruang Grha Bank Mas

(selanjutnya disebut "Perjanjian”), yang dibuat oleh dan antara:

» PT Megah Niagajaya yang selanjutnya disebut “Pihak Pertama” dan

» PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang selanjutnya disebut “Pihak
Kedua”.

yang menerangkan hal-hal sebagai berikut:

a. Pihak Pertama adalah suatu perusahaan perseroan terbatas yang
didirikan berdasarkan hukum peraturan perundang-undangan Negara
Republik Indonesia yang bertindak sah untuk dan atas nama
PT Megah Niagajaya menyewakan ruang kepada pihak penyewa.

b. Bahwa Pihak Kedua berminat untuk menyewa ruang yang berada
pada penguasaaan Pihak Pertama untuk menunjang kegiatan
operasional Perusahaan.

Berdasarkan hal-hal yang telah disebutkan di atas, “Para Pihak” sepakat
untuk mengikatkan diri satu sama yang lain untuk mengadakan
Perjanjian Sewa Menyewa Ruang Grha Bank Mas, yang terletak pada
Grha Bank Mas, Taman Perkantoran Kuningan Jl. Setiabudi Selatan
Kav. 7-8 Kuningan — Jakarta Selatan (selanjutnya disebut “Perjanjian”)
ini dengan ketentuan dan persyaratan sebagaimana tercantum dalam
pasal-pasal berikut:

c. Objek Sewa adalah Ruang Kantor yang dimiliki secara sah untuk dan
atas nama MN, beserta fasilitas pendukungnya untuk dipergunakan
tanpa adanya biaya tambahan, dengan spesifikasi sebagai berikut:

e Alamat area sewa yang disewa: Grha Bank Mas, Taman
Perkantoran Kuningan Jl. Setiabudi Selatan Kav. 7-8
Kuningan — Jakarta Selatan.

e Lantai: 5, 6, dan 7 (PH).

e Luas area semi gross 1.915,50 m?

29

Masa Sewa dalam Perjanjian berlangsung untuk jangka waktu 6 (enam)
tahun, terhitung sejak tanggal 6 Desember 2025 dan berakhir tanggal
5 Desember 2031, dan untuk selanjutnya disebut “Periode Sewa”.
Biaya sewa atas Objek Sewa yang disepakati oleh Para Pihak
berdasarkan pada hitungan penerimaan Produk yang dimasukkan ke
dalam Objek Sewa yaitu dengan rincian biaya yang terdiri dari:

» Biaya sewa yang tertera pada Draft Perjanjian sebesar Rp120.000,-
Im'?/bulan. Biaya sewa bersifat tetap sampai tahun kedua, dan akan
mengalami perubahan pada:

- tahun ketiga dan keempat menjadi sebesar Rp125.000,-
Im4/bulan.

- tahun kelima dan keenam menjadi sebesar Rp130.000,-
Im4bulan.

e Biaya Servis yang tertera pada Draft Perjanjian Sewa Menyewa
Ruang antara MN dengan UIC merupakan biaya yang dikeluarkan
seluruhnya untuk kegiatan operasional sehingga dengan kata lain
biaya habis pakai, dengan besaran Rp50.000,-/m2/bulan. Biaya
sewa bersifat tetap sampai tahun kedua, dan akan mengalami
perubahan pada:

- tahun ketiga dan keempat menjadi sebesar Rp52.500,-
Im'?ibulan.

- tahun kelima dan keenam menjadi sebesar Rp55.000,-
Im?/bulan.

e Biaya pemakaian listrik akan ditagihkan kepada Pihak Kedua sesuai
dengan pemakaian setiap bulan.

e Jaminan sewa merupakan 3 (tiga) bulan total nilai sewa (Biaya
Sewa dan Biaya Servis) yang akan dikembalikan seluruhnya tanpa
bunga pada akhir masa sewa apabila telah menyelesaikan seluruh
tagihan sesuai dengan ketentuan dan persyaratan sewa-menyewa.

d. Periode pembayaran sewa untuk setiap 3 (tiga) bulan di muka oleh
Pihak Penyewa kepada Pihak yang Menyewakan selambat-
lambatnya 14 (empat belas) hari kalender dari tanggal invoice yang
diterima oleh Pihak Penyewa, apabila tanggal yang ditetapkan jatuh
pada hari libur nasional atau hari di mana bank di Indonesia tidak
melakukan kegiatan operasional, maka Pihak Penyewa melakukan
pembayaran pada 1 (satu) hari kerja sebelum tanggal yang telah
disepakati.

e. Semua harga sebagaimana pada poin € belum termasuk pajak
sesuai ketentuan beilaku yang timbul akibat adanya Perjanjian
Sewa-Menyewa Ruang. Namun, sudah termasuk semua pajak yang
dikenakan berhubungan dengan kepemilikan ruangan yang disewa
tersebut seperti Pajak Bumi dan Bangunan dan Pajak Penghasilan.

30

2.2

2.21

Pada laporan Pendapat Kewajaran ini, kami mengasumsikan bahwa:
» Tidak ada perubahan nilai rencana transaksi antara draft
perjanjian dengan saat pelaksanaan transaksi.
e Transaksi akan dilaksanakan paling lambat tanggal 30 Juni 2025.

Asumsi-asumsi tersebut telah menjadi bahan pertimbangan dalam
memberikan pendapat kewajaran.

Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi

Dalam menjalankan bisnisnya, UIC membutuhkan ruang kantor dengan
luas sesuai yang dibutuhkan dan berlokasi di area strategis guna
memudahkan mobilitas sumber daya manusia UIC. Kehadiran ruang
kantor yang disewakan oleh MN mampu memenuhi kebutuhan tersebut
sehingga dapat menunjang kegiatan operasional berjalan dengan baik
dan lancar sesuai yang diharapkan. Berdasarkan atas informasi tersebut,
rencana transaksi ini tidak memiliki risiko kerugian yang berdampak
signifikan pada operasional dan keuangan Perseroan baik di masa
sekarang maupun di masa yang akan datang.

Analisis Kualitatif
Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha

UIC berdiri pada tahun 1983 dan mulai beroperasi secara komersial
sejak November 1985, didukung oleh teknologi berlisensi dari UOP LLC,
Amerika Serikat.

Produk utama UIC adalah Linear Alkylbenzene (“LAB”) yaitu salah satu
bahan baku utama deterjen. UIC adalah produsen tunggal LAB di
Indonesia dengan produk sampingan Heavy Alkylate (HA).

UIC memiliki tiga unit pabrik LAB yang semuanya berada dalam satu
lokasi, dengan total kapasitas produksi sebesar 270.000 MT per tahun.
UIC merupakan perusahaan dengan kapasitas produksi terpasang
terbesar dalam satu lokasi di kawasan Asia Pasifik dan telah berhasil
memperkuat posisinya di kawasan tersebut dengan melakukan investasi
pada beberapa perusahaan yang bergerak dalam bidang industri sejenis
di Indonesia, Vietnam, Singapura, Australia, dan Selandia Baru.

Sejak tahun 2005, UIC juga menambah portofolio bisnis dengan
mengakuisisi PT  Wiranusa Grahatama, sebuah perusahaan
pengembang kompleks gedung perkantoran dan apartemen di kawasan
pusat bisnis Jakarta.

Sejak 2003, UIC telah meraih sertifikasi standar mutu internasional ISO
9001:2015 yang merupakan bukti pengakuan dunia atas keberhasilan
UIC menciptakan produk berkualitas tinggi dengan pelayanan terbaik
bagi pelanggan. Selain itu, pada tahun 2004 berkat usaha Perusahaan

31

2.2.2

yang berkesinambungan dalam melestarikan lingkungan, UIC
mendapatkan pengakuan dunia internasional dengan diperolehnya
sertifikasi ISO 14001:2015. Perolehan sertifikasi ini membuktikan
komitmen UIC dalam upayanya menjaga dan meminimalkan risiko kerja
bagi para karyawan dan pemangku kepentingan lainnya. Sertifikasi
tersebut diperoleh dari lembaga akreditasi internasional, SGS Systems &
Services Certification, yang berada di Amerika Serikat, Inggris, dan
Australia/Selandia Baru. Pada tahun 2023, Perseroan telah memperoleh
sertifikasi standar mutu internasional ISO 45001:2018 untuk Sistem
Manajemen Kesehatan dan Keselamatan Kerja (SMK3) dari lembaga
akreditasi AMTIVO. Sertifikasi telah diperoleh pada Maret 2023.

Kegiatan usaha utama Perseroan menurut Anggaran Dasar yang dimuat
dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas
PT Unggul Indah Cahaya Tbk No. 199 tanggal 24 Juni 2021, dibuat di
hadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn yang telah
diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum pada
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
sebagaimana dibuktikan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan
Perubahan Anggaran Dasar PT Unggul Indah Cahaya Tbk tanggal
23 Juli 2021 No. AH.01.03-0430859 tahun 2021, adalah sebagai berikut:

1) Kegiatan usaha utama:

a. Menjalankan kegiatan usaha industri kimia dasar organik
lainnya,

b. Menjalankan kegiatan usaha pergudangan dan penyimpanan,

c. Menjalankan usaha perdagangan besar berbagai macam
barang,

d. Menjalankan kegiatan usaha real estat yang dimiliki sendiri
atau disewa:

e. Menjalankan kegiatan usaha angkutan bermotor untuk barang
umum.

2) Kegiatan usaha penunjang:
Menjalankan usaha-usaha lain yang berkaitan dan menunjang
kegiatan usaha pada butir 1 di atas sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

Analisis Industri dan Pasar

Deterjen adalah campuran berbagai bahan, yang digunakan untuk
membantu pembersihan dan terbuat dari bahan-bahan turunan minyak
bumi. Deterjen ditemukan akhir Perang Dunia II, jenisnya yaitu alky!
benzene sulfonate dan digunakan untuk mencuci mesin dan peralatan
rumah tangga. Deterjen merupakan sebuah produk penyempurnaan dari
sabun, deterjen merupakan bahan-bahan turunan minyak bumi yang
sering disebut dengan istilah deterjen sintetis. Komponen utama deterjen
adalah surfaktan, selain itu juga terdapat bahan pembangun (builder)
dan bahan aktif lain yang menarik konsumen. Deterjen memiliki

32

keunggulan yaitu mempunyai daya cuci yang baik dan tidak terpengaruh
oleh kesadahan air dibanding dengan produk deterjen terdahulu.

Deterjen merupakan salah satu produk industri yang sangat penting
dalam kehidupan sehari-hari, terutama untuk keperluan rumah tangga
dan industri. Pemakaian deterjen per kapita diperkirakan akan terus
bergerak seiring dengan pertumbuhan gross domestic product. Semakin
meningkat pendapatan masyarakat maka semakin meningkat pula
penggunaanya. Pertumbuhan ini ditunjang oleh pergeseran pola
pemakaian masyarakat terhadap deterjen. Bila dulu cukup menggunakan
pembersih tradisional, sekarang beralih ke produk pembersih moderen
(deterjen). Seperti pada grafik pertumbuhan berikut berdasarkan
lapangan usaha (consumen to consumen) mengenai sumber
pertumbuhan ekonomi Indonesia selama 4 tahun terakhir dengan industri
penyumbang pertumbuhan paling tinggi yakni Industri Pengolahan.

Grafik Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Menurut Lapangan Usaha

5314 sos Fian
0,35 0,90
3,701
0,70
2K 231 2
17
2 202 2023 2024

Sumber: Rilis Berita Resmi Statistik BPS (5 Februari 2025)

Melalui gambar tersebut pada tahun 2024 berdasarkan pada (consumen
to consumen) Industri Pengolahan dengan pertumbuhan sebesar 0,90”4.

Grafik Kinerja Pertumbuhan Industri Pengolahan

Industr Pengolahan

“—6-— Nonmgas tum Tolal

2011 2012 2015 2
Sumber: Rilis Berita Resmi Statistik BPS (5 Februari 2025)

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 221 202 2024

Industri Pengolahan di Indonesia pada tahun 2024 bertumbuh sebesar
5,90”o ditopang oleh permintaan domestik untuk konsumsi dan bahan
baku industri serta permintaan luar negeri. Pertumbuhan ekonomi
industri pengolahan non-migas ini dipengaruhi oleh banyak faktor salah

33

satunya konsumsi rumah tangga. Perbaikan ekonomi pasca pandemi
menjadi salah satu pemicu pertumbuhan ekonomi tersebut.

Grafik Sumber Pertumbuhan Ekonomi Indonesia

5,318
5,051 5,031
3,701
403
12
0.35
bad 408
Ta oi
2038 Ag
2021 2022 2023 2024

Sumber: Rilis Berita Resmi Statistik BPS (5 Februari 2025)

Melalui gambar tersebut pada tahun 2024 berdasarkan pada (consumen
fo consumen) Konsumsi Rumah Tangga menjadi sumber pertumbuhan
tertinggi yaitu sebesar 2,60Y6.

Grafik Pertumbuhan Komponenen Pengeluaran Utama

505 BA9 543 515 4s6 501 49x 505 504 434 Pe 4.94 |

“263

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Sumber: Rilis Berita Resmi Statistik BPS (5 Februari 2025)

Pada tahun 2024 konsumsi rumah tangga menjadi sumber pertumbuhan
ekonomi Indonesia tertinggi, yaitu sebesar 4,9496. Hal ini tercermin dari
pertumbuhan konsumsi rumah tangga dan penambahan barang modal
untuk aktivitas produksi. Pertumbuhan konsumsi rumah tangga dan
Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) merupakan penyumbang
utama Product Domestic Bruto (PDB) pada tahun 2024, dengan
akumulasi kontribusi sebesar 83,196. Hal ini terjadi karena adanya
kestabilan ataupun peningkatan pendapatan masyarakat sehingga
mampu menguatkan seluruh kelompok konsumsi.

2.2.3 Analisis Operasional dan Prospek Perseroan
Indonesia merupakan pasar yang sangat berpotensi bagi perkembangan

bisnis deterjen. Jumlah penduduk yang mencapai sekitar 281 juta jiwa
pada tahun 2023 dan dengan tingkat konsumsi deterjen per kapita yang

34

relatif lebih rendah dibandingkan dengan negara-negara lain merupakan
potensi yang besar bagi Perseroan dan entitas anak di masa depan.

Namun besarnya potensi pasar domestik ini juga mengundang kompetisi
internasional di pasar Alkyibenzene, dengan masuknya impor atas
Alkyibenzene maupun produk turunannya di mana bea masuk atas impor
Alkyibenzene maupun turunannya sebagian besar adalah 0 (nol) Yo.
Tantangan lainnya bagi Perseroan adalah adanya fluktuasi harga minyak
mentah dunia yang sangat mempengaruhi harga bahan baku dan juga
harga jual Perseroan.

Menghadapi tantangan-tantangan ini, Perseroan menerapkan strategi
antara lain sebagai berikut:

s Berkembang bersama dengan pelanggan dengan menjadikan
Perseroan sebagai mitra usaha yang dapat diandalkan,

e Meningkatkan kepuasan pelanggan dengan memberikan komitmen
pada kualitas, kuantitas, dan harga yang kompetitif dengan tetap
memperhatikan profitabilitas Perseroan:

# Meningkatkan sinergi usaha dengan entitas anak,

# Melakukan integrasi ke industri hulu, Normal Paraffin untuk menjaga
ketersediaan bahan baku dengan biaya yang lebih kompetitif,

» Menjaga kestabilan utilisasi pabrik yang memungkinkan Perseroan
untuk mengurangi biaya produksi secara keseluruhan, dan
meningkatkan efisiensi konsumsi bahan baku, bahan bakar, dan listrik.
Hal ini akan dikembangkan melalui optimalisasi operasi pabrik dan
penerapan modifikasi proses produksi seiring dengan keahlian teknis
pemilik lisensi dan tenaga ahli internal Perseroan.

Meskipun fokus pada potensi pasar domestik, Perseroan juga terus
berusaha untuk mencapai posisi yang kuat di pasar internasional,
dengan terus memperluas dan menjajaki kesempatan ekspor.

Gudang penyimpanan barang yang terletak di Merak, Banten dan
Gresik, Jawa Timur siap melayani seluruh pelanggan di Indonesia.
Penyediaan armada-armada pengangkutan darat berkapasitas 16 MT
sampai dengan 27 MT yang siap mengantar pengiriman barang tepat
waktu juga merupakan salah satu daya saing Perseroan untuk
membantu kelancaran produksi dan menekan biaya penyimpanan dan
pengelolaan persediaan pelanggan.

Di bidang properti, tanah yang siap untuk dikembangkan seluas 1,4
hektar berlokasi tepat di pusat bisnis Jakarta merupakan lokasi yang
sangat strategis.

Bermodalkan prospek usaha yang masih terbuka lebar, strategi usaha,
keunggulan kompetitif dan pengalaman di bidangnya, Perseroan yakin
untuk menghadapi berbagai tantangan di masa depan dan memberikan
hasil yang memuaskan bagi para pemangku kepentingan.

35

2.24 Alasan Dilakukan Rencana Transaksi

2.2.5

2.3

231

UIC dalam menjalankan kegiatan operasionalnya membutuhkan ruang
kantor guna mendukung efisiensi dalam bekerja dan dapat berkolaborasi
secara langsung antar karyawan. UIC juga membutuhkan ruang kantor
untuk pengarsipan dokumen guna kebutuhan audit ataupun hal bisnis
lainnya yang memerlukan dokumen lama. Pemilihan lokasi ruang kantor
yang strategis dapat membantu mobilisasi sumber daya manusia dalam
menunjang kegiatan operasional bisnisnya. Ruang kantor juga dapat
dijadikan sebagai representatif dari suatu Perusahaan yang dapat
memberikan kesan profesional kepada calon klien. Selain itu, karena
operasional Perusahaan berlokasi di Jakarta sehingga biaya yang
tersedia di pasar cukup kompetitif. Oleh karenanya, UIC menyewa ruang
kantor yang secara sah dimiliki oleh PT Megah Niagajaya.

Keuntungan dan Kerugian atas Rencana Transaksi yang akan
Dilakukan

Rencana Transaksi mengenai Sewa Menyewa Ruang Kantor dari
PT Megah Niagajaya yang terletak di Jakarta dapat memberikan
keuntungan untuk PT Unggul Indah Cahaya Tbk berupa kemudahan
untuk menjalin kerja sama dengan pihak manapun karena ruang kantor
terletak pada lokasi yang strategis dan berada pada pusat perekonomian
di Indonesia, mampu menunjang segala kepentingan operasional, serta
dapat dijadikan sebagai representasi profesional ketika klien atau
pemangku kepentingan datang ke kantor untuk berkoordinasi. Rencana
Transaksi ini tidak terdapat resiko signifikan ataupun kerugian pada
Perseroan baik di masa sekarang maupun di masa yang akan datang.

Analisis Kuantitatif

Analisis Kinerja Historis (Laba Rugi dan Posisi Keuangan)
ANALISIS LAPORAN LABA RUGI

Analisis Laporan Laba Rugi historis dimulai dengan membahas
pendapatan neto kemudian dilanjutkan dengan pembahasan pada beban
pokok pendapatan, laba bruto, laba usaha, dan laba neto Perseroan,
baik berdasarkan porsi maupun pertumbuhannya.

(dalam Jutaan Dolar Amerika Serikat)
2020 2021 2022 2023 2024

Deskripsi
Pendapatan

Beban Pokok Pendapatan
Laba Bruto

Laba Usaha

Laba Tahun Berjalan
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan

36

Pendapatan

Selama periode tahun 2020-2024, Perseroan mencatatkan Penjualan
Bersih yang fluktuatif, di mana Penjualan tertinggi tercatat pada tahun
2022, yaitu sebesar USD 412.076.520 dan Penjualan Bersih terendah
tercatat pada 2020, yaitu sebesar USD 324.957.368. Adapun Penjualan
Perusaliaari berasal dari dua sumber ulama, yailu penjualan bahan
kimia dalam bentuk Surfactants dan Phosphate. Pada periode
31 Desember 2024, pendapatan didominasi oleh pendapatan dari
Surfactants.

Beban Pokok Pendapatan

Selama periode tahun 2020-2024, Perseroan juga mencatatkan Beban
Pokok Pendapatan yang fluktuatif, di mana Beban Pokok Pendapatan
tertinggi tercatat pada tahun 2022, yaitu sebesar USD 338.609.172 dan
terendah pada tahun 2020, yaitu sebesar USD 269.510.754. Beban
Pokok Penjualan Perseroan didominasi oleh bahan baku.

Laba Tahun Berjalan

Selama periode tahun 2020-2024, kinerja laba tahun berjalan juga
berfluktuasi, di mana Laba Tahun Berjalan tertinggi tercatat pada tahun
2021, yaitu sebesar USD 58.052.717 dan terendah pada tahun 2024,
yaitu sebesar USD 20.505.593.

Grafik Pendapatan, Beban Pokok Pendapatan
dan Laba Tahun Berjalan
(dalam Jutaan Dolar Amerika Serikat)

PT Unggul Indah Cahaya, Tbk.

450

106
50
2022

—@— Pendapatan 31 412 339 345
“@—- Beban Pokok Pendapatan 270 217 339 294 300
“@-- Laba Bruto 5 94 3 46 45
“-@— Laba Usaha 37 733 48 26 24
@Laha Tahun Berjalan 2 58 138 2 N

Sumber: Laporan Keuangan PT Unggul Indah Cahaya

37

Laporan Posisi Keuangan
Aset

Sepanjang periode tahun 2020 hingga tahun 2024, Aset yang dimiliki
oleh Perseroan cenderung mengalami kenaikan. Rata-rata pertumbuhan
Aset Perseroan per tahunnya adalah sebesar 9,184.

Porsi dari Aset yang dimiliki Perseroan umumnya didominasi oleh Aset
Lancar, hal ini tercermin dari rata-rata Aset Lancar bila dibandingkan
dengan Total Aset sepanjang periode tersebut sebesar 80,49Yc. Aset
Lancar Perseroan cenderung didominasi oleh Persediaan, sementara
untuk Aset Tidak Lancar Perseroan didominasi oleh Aset Tetap dengan
rata-rata sebesar 7,3696 terhadap Total Aset.

Grafik Pertumbuhan Aset Grafik Komposisi Aset
(dalam Jutaan US Dolar) (dalam Jutaan US Dolar)
PT Unggulindah Cahaya, Tok. | PT Unggul Indah Cahaya, Tok.

2
sg
3
»

Bi & 2

Sumber: Laporan Keuangan Perseroan

Liabilitas

Sepanjang periode tahun 2020 hingga tahun 2024, Liabilitas Perseroan
memiliki tren yang cenderung mengalami kenaikan.

Liabilitas dari Perseroan terdiri dari Liabilitas Jangka Pendek dan
Liabilitas Jangka Panjang. Secara komposisi, untuk periode tahun 2020
sampai tahun 2024, Liabilitas Perseroan didominasi oleh Liabilitas
Jangka Pendek.

Pada periode 31 Desember 2024, porsi liabilitas Perseroan sebesar
12,03”5 dari jumlah Aset Perseroan dan didominasi oleh liabilitas jangka
pendek dengan porsi sebesar 10,754 terhadap jumlah Aset Perseroan.
Komponen liabilitas Perseroan didominasi oleh utang usaha dengan
rata-rata sebesar 8,84Y4 dari jumlah Aset Perseroan.

Ekuitas

Ekuitas Perseroan sepanjang periode tahun 2020 hingga tahun 2024
cenderung mengalami kenaikan. Kenaikan ini timbul akibat kebijakan

38

2.3.2

dari saldo laba yang sudah ditentukan untuk cadangan umum dan belum
ditentukan penugasannya mengalami pertumbuhan dengan rata-rata
18,1096.

Adapun rata-rata pertumbuhan Ekuitas Perseroan dari tahun 2020-2024
adalah sebesar 11,104. Rata-rata porsi dari Ekuitas terhadap Aset yang
dimiliki oleh Perseroan dalam kurun waklu periode lersebul adalah
85,09. Hal ini mencerminkan, bahwa pendanaan atas Aset yang
dimiliki Perseroan terutama bersumber utama dari modal sendiri atau
ekuitas.

Grafik Komposisi Liabilitas Grafik Liabilitas dan Ekuitas
(dalam Jutaan Dolar US) (dalam Jutaan Dolar US)

PT Unggul Indah Cahaya, Tbk. PT Unggul Indah Cahaya, Tbk.

#
2
# Fe
mw
10 5
IN, 24 M0 M3 R3 1 2 ET
2 » 30 2 3 2 8 5 2

10 En
Pi

Sumber: Laporan Keuangan Perseroan

Analisis atas Arus Kas

Dalam lima tahun terakhir, Perseroan selalu mencatatkan arus kas
bersih positif dari aktivitas operasi. Hal ini terutama dipengaruhi oleh
penerimaan dari pelanggan lebih besar dibandingkan biaya operasional,
dalam hal ini diwakili oleh pembeliaan dari pemasok.

Perusahaan dalam lima tahun terakhir terus membukukan pengeluaran
arus kas untuk membiayai aktivitas investasi, hal ini terutama untuk
memperoleh aset tetap dan properti investasi.

Untuk aktivitas pendanaan, arus kas masuk dan keluar Perseroan
terutama dipengaruhi oleh perolehan dan pembayaran pinjaman bank.

39

Arus Kas PT Unggul Indah Cahaya Tbk

/Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan dari pelanggan pembayaran
Pembayaran untuk:

Gaji dan kesejahteraan karyawan lainnya

Pembelian dari pemasok

Beban operasi lainnya

Kas yang diperoleh dari operasi

Penerimaan penghasilan bunga

Penerimaan dari tagihan pajak penghasilan

Penerimaan dari (pembayaran)
penyelesaian instrumen derivatif

Pembayaran beban bunga dan beban keuangan
lainnya

Pembayaran pajak penghasilan

Pembayaran pajak pertambahan nilai dan bea
masuk

|Kas neto yang diperoleh dari aktivitas operasi

lArus Kas dari Aktivitas Investasi
Hasil pelepasan aset tetap
Penaribahan properti investasi
Penaribahan aset tetap
Pembayaran uang muka kepada penyedia lisensi

IKas neto yang digunakan untuk aktivitas investasi

/Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan

Penerimaan dari utang bank jangka pendek

Penarikan (penempatan) deposito berjangka
yang dibatasi penggunzannya

Pembayaran liabilitas sewa

Pembayaran dividen kas

Pembayaran utang bank jangka pendek

Pembayaran utang bank jangka panjang

Tambahan setoran moda!
pemegang saham non pengendali kepada entitas
anak

Kas neto yang digunakan untuk akti

as pendanaan

(Dampak neto perubahan kurs terhadap kas dan
setara kas serta selisih kurs karena penjabaran
laporan keuangan

Kenaikan Neto Kas dan Setara Kas

(Kas dan Setara Kas Awal Tahun

(Kas dan Setara Kas Akhir Tahun

as9.132864| ao3a21.ase| aso025.37a| 38.097.578) 378.285.526
(203830a0)| (2res1373)| (21280517) (2t.1e0s80)| (21.036.568)
(223.316.220)| (308.597,511)| (357.550.678)| (320.331.323)| (287.718.386)
(1808422)| — (aogas8y| oo (s3ose7| (r3sosan| (La/3. es)
03.624.262) 72639802 T7oaos77e| as20036s| esosesia|
681782| 1172211 soz.s10| — 23127021 3.237.020
1.910.957 55.195 59.919| 983.219) 2001841
(1271487) 17.o80| 2.282.355 32naa8| oo (192.667)
(186425)| — (2740991) (essen — (aszi30)| (318424)
(3299188)| (17.139673)| (15887.220)| (5.372.720) (5.225.106)
(27.183.823)| (31.765.663)| (37.497.067)| (27.833.429)| (25.009.123)
sa276.378| 24858855 | 20005308| 15239.117| 42:5a7.365|
28.946) 79.203 105.178 39.306) 35.067
(873915)| tara Us12n9)
tsaaasn)| oo (a21s19)| (1258233)| (3oas025)| (3243073)
(5.246.049) 2 1660.000)| .
(sosoasaj| — (a2sne)| t2026570| (asasaesi| (2360-2251
56097534 20546053)  megoz0e| 6182270) — s.101s06|
120.238| 104.322 - (150817) 82.282|
(s81520)| — tera7an| oo (es22sej| (L200s7)| — tass.ese)
(6301552) (3.s06566j| (1aase771)| (S014600)| (6722884)
(soss3.z09)| (20.62.000| (7s80.on| (sa7zos91l (2376.079)|
sesaro| 1000800) — 2251200) -
(1ossaseo| (ssns3sj| (12730538| (-0oze1g| (2782701)
2306436| — (9soga2j| (2220513 1053s0| (2.001.129)
49653761| 49.241057| 3a1287| 3.5s0305| 28.302.275
12157925) exsin.cg6| 81.055.703! 84173030) 87.763.425)
sxs1t686| 81.055.723 | 84173030| 87.763.425| 116.067.700

Sumber: Laporan Keuangan Perseroan

40

2.3.3

2.3.4

Analisis atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Pihak
Manajemen Pemberi Tugas

(Pendapatan dari kontrakdengan pelanggan | ”371.820.562| 382.365.714| 392493064| 402.807.716| 413.587.471
|Beban Pokok Pendapatan (s24016oon| casaziseon| cas2otoonl tast.oe1.o70| (380.351.300)|
ILaba Bruto assoxs85| asasoati| soa7asral sriasesar| 53256162
Ibeban Operasi
Beban penjualan dan distribusi (86577251) to4asstol oo ar2asral cto.o20o7a| 0.321.265)
Beban umum dan administrasi (izaazas9)| (i2sasern| (isazoe2m| (13725205)| (ta.razez0)|
(Penghasilan operasi lain 131.916 11.390 an 12.093 12486
(Beban operasi lain (zas.s7o) (339.019 ccao.7on)| 260.292) 871.101)
Laba Usaha 25205012) 2e40si3| 27o7e21a| 277a240e| 25.423.526
Penghasilan keuangan 2698704 2sse.a91 3.646.764 2.628.030 2610.229
Pajak final atas penghasilan keuangan (722.000) (717.850) (713.00) (710.162) (708.c00)
Beban keuangan | G7oaeoj (349.902) (320.796)| tania) (302.315)
|Laba Sebelum Pajak Penghasilan 2sot.3a8| 20020161| 2esso27s| sos4s325| 3r.021.546
Beban pajak penghasilan, |
Kiri (Saso-so| ts47o2oa| ce2ootol c7esezn| —co21.son|
Tangguhan (254.217) |
|Beban pajak penghasilan (s7asooo| tearoson| teszooigl te7esezn| (6021502
|Laba Tahun Berjalan ssao| o22sssmss| 230rozes| 22srowse| 2st02542 |

Pertumbuhan pendapatan Perseroan dalam periode 2025-2029 terakhir
mengalami peningkatan setiap tahunnya. Pendapatan Perseroan
mengalami rata-rata peningkatan sebesar 3,22”6. Pendapatan perseroan
berasal dari dua sumber utama, yaitu penjualan bahan kimia dalam
bentuk Surfactants dan Phosphate.

Margin Laba Bruto pada periode 2024 adalah sebesar 12,936,
sedangkan rata-rata margin selama 5 tahun diproyeksikan menurun
menjadi 12,8146.

Secara keseluruhan, rencana transaksi ini tidak memberikan dampak
signifikan bagi Perseroan. Penurunan yang terjadi pada kinerja
Perseroan lebih cenderung disebabkan oleh faktor eksternal Perseroan.

Analisis Laporan Keuangan Sebelum Rencana Transaksi dan
Proforma Laporan Keuangan setelah Rencana Transaksi Dilakukan

Dalam menganalisis laporan keuangan sebelum rencana transaksi dan
setelah rencana transaksi, kami mengacu pada laporan keuangan
Perseroan sebelum rencana transaksi dan laporan keuangan proforma
setelah rencana transaksi per 31 Desember 2024 yang diberikan oleh
manajamen.

Atas rencana transaksi, terdapat penyesuaian pada Laporan Posisi

Keuangan Perseroan, yaitu penyesuaian akun aset hak guna dan
liabilitas sewa. Penyesuaian yang terjadi antara lain:

4

1) Terdapat perubahan pada sisi aset tidak lancar perseroan setelah
rencana transaksi akibat penyesuaian pada akun aset hak guna
sebesar USD 885.279.

Aset tidak lancar sebelum rencana transaksi sebesar USD 59.380.138,
setelah rencana transaksi aset tidak lancar USD 60.265.417.

2) Terdapat perubahan pada liabilitas jangka pendek setelah rencana
transaksi akibat penyesuaian pada akun liabilitas sewa jangka
panjang yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun sebesar
USD 42.667.

Liabilitas jangka pendek sebelum rencana transaksi sebesar
USD 36.711.960, setelah rencana transaksi liabilitas jangka pendek
berubah menjadi USD 36.754.627.

3) Terdapat perubahan pada akun liabilitas jangka panjang akibat
penyesuaian pada akun liabilitas sewa jangka panjang — setelah
dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun sebesar
USD 842.612.

Liabilitas jangka panjang sebelum rencana transaksi sebesar
USD 4.364.876, setelah rencana transaksi akun liabilitas jangka
panjang berubah menjadi USD 5.207.488.

Analisis Laporan Keuangan Sebelum dan Sesudah Rencana
Transaksi — Aset

Deskripsi
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 116.067.700 116.067.700
Piutang usaha
Pihak berelasi 11.867.159 11.867.159
Pihak ketiga 19.913.474 19.913.474
Piutang lain-lain 1.643.336 1.643.336
Persediaan 120.327.406 120.327.406
Persediaan unit apartemen 7.754.866 7.754.866
Pajak dibayar di muka 425.459 425.459
Biaya dibayar di muka 590.713 590.713
|Aset lancar lainnya 3.477.091 3.477.091
Total Aset Lancar 282.067.204 282.067.204
/Aset Tidak Lancar
|Aset pajak tangguhan 5.352.436 5.352.436
(Tagihan pajak 1.341.988 1.341.988
Properti investasi 20.232.840 20.232.840
|Aset tetap 28.945.835 28.945.835
Aset hak-guna 3.006.682 885.279 3.891.961
|Aset tidak lancar lainnya 500.357 500.357
Total Aset Tidak Lancar 59.380.138 885.279 | 60.265.417
TOTAL ASET 341.447.342 885.279 | 342.332.621

42

2.4

Analisis Laporan Keuangan Sebelum dan Sesudah Rencana
Transaksi — Liabilitas dan Ekuitas

Audited

2024

LIABILITAS DAN EKUITAS

LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 1.571.850 1.571.850
Utang usaha

Pihak ketiga 25.746.410 25.746.410

Pihak berelasi 2.313.981 2.313.981
Utang lain-lain

Pihak ketiga 1.587.804 1.587.804

Pihak berelasi 56.841 56.841
Utang pajak 1.785.028 1.785.028
Biaya masih harus dibayar 1.045.190 1.045.190
Liabilitas imbalan kerja

jangka pendek 2.049.313 2.049.313
Liabilitas sewa jangka panjang yang

jatuh tempo dalam waktu satu tahun 538.117 42.667 580.784
Liabilitas jangka pendek lainnya 17.426 17.426
Total Liabilitas Jangka Pendek 36.711.960 42.667 36.754.627
Liabilitas Jangka Panjang

Liabilitas sewa jangka panjang - setelah
dikurangi bagian yang jatuh tempo

dalam waktu satu tahun 2.800.371) 842612| 3.642.083
Liabilitas imbalan kerja 1.557.411 1.557.411
Liabilitas jangka panjang lainnya 7.094 7.094
Total Liabilitas Jangka Panjang 4364876| sa2e12| 5.207.488
TOTAL LIABILITAS 41.076.836 885.279 41.962.115
EKUITAS

Ekuitas yang Dapat diatribusikan
kepada Pemilik Entitas Induk
Modal saham 90.198.298 90.198.293
Tambahan modal disetor 18.918.443 18.918.443
Selisih kurs karena
penjabaran laporan keuangan

entitas anak (43.390.413) (43.390.413)
Saldo laba

Cadangan umum 6.784.972 6.784.972

Belum ditentukan penugasannya 217.029.233 217.029.233
Sub-total 289.540.533 289.540.533
Kepentingan Nonpengendali 10.829.973 10.829.973
TOTAL EKUITAS 300.370.506 300.370.506
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 341.447.342| 885.279 | 342.332.621

Analisis Inkremental
1) Kontribusi Nilai Tambah

Pemilihan kantor pusat UIC berada di Jakarta bertujuan untuk
mempermudah kegiatan operasional seperti mobilisasi kegiatan
perusahaan dan mendapatkan ruang kantor dengan luas sesuai yang
dibutuhkan dengan harga yang cukup kompetitif. Dengan adanya
ruang kantor di Jakarta di mana kota yang menjadi pusat bisnis dan
ekonomi utama di Indonesia, memudahkan UIC untuk berkompetitif

43

2.5

dengan mengkonversi kelemahan dan ancaman menggunakan
kelebihan dan peluang yang dimiliki oleh UIC.

2) Biaya atau Pendapatan yang Relevan

Rencana transaksi sewa menyewa ruang kantor menimbulkan biaya
yang harus diselesaikan oleh Perseroan antara lain biaya sewa,
biaya servis, biaya listrik, dan tarif Pajak Pertambahan Nilai yang
berlaku atas biaya sewa, biaya servis, dan biaya listrik. Sementara
segala macam pajak yang dikenakan berhubung dengan pemilikan
ruangan yang disewa tersebut, termasuk Pajak Bumi dan Bangunan
dan Pajak Penghasilan ditanggung oleh MN.

3) Informasi Non Keuangan yang Relevan

Berdasarkan hasil diskusi dengan manajemen Perseroan, tidak
terdapat informasi non-keuangan yang relevan yang dapat
diungkapkan terkait dengan rencana transaksi yang dilakukan oleh
Perseroan.

4) Prosedur Pengambilan Keputusan oleh pihak terkait

Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan
rencana transaksi dan nilai rencana transaksi telah dilakukan oleh
Direksi dengan persetujuan Komisaris Perseroan.

5) Hal-hal material lainnya yang dapat memberikan keyakinan bagi
Penilai Usaha dalam memberikan opini kewajaran rencana
transaksi

Tidak terdapat hal-hal material lain yang memberikan keyakinan bagi
Penilai Usaha yang dapat mempengaruhi opini kewajaran rencana
transaksi.

Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi

Dalam hal penugasan penilaian profesional ditujukan untuk kepentingan
pemberian Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion), POJK No. 35 yang
mengatur tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal Pasal 48, huruf b, maka Penilai Bisnis dapat menyajikan
hasil Penilaian dalam kisaran Nilai dengan memenuhi ketentuan batas
atas dan batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5Y6
(tujuh koma lima per seratus) dari nilai yang dijadikan acuan kisaran
tersebut yang dalam hal ini adalah Nilai Pasar per lembar saham
Perseroan per 31 Desember 2024.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset

44

pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berniat menyewakan dan
penyewa yang berniat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan (SPI 101-3.6.).

Rencana transaksi sewa menyewa ruang kantor dan fasilitas
pendukungnya dengan nilai Rp229.860.000/bulan. Sehingga nilai yang
digunakan untuk analisis kewajaran nilai rencana transaksi adalah nilai
pasar sewa per bulan yang akan dibandingkan dengan nilai transaksi per
bulan.

Nilai sewa pasar per bulan hasil laporan penilai independen oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan berdasarkan laporannya
pada tanggal 20 Juni 2025 dengan nomor laporan 00268/2.0103-
00/P1/04/0121/1/V1/2025, Rp2.860.000.000/per tahun setara dengan
Rp238.000.000/per bulan.

Berdasarkan pada POJK No. 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal Batas Atas Nilai Rencana
Transaksi sebesar 7,5”5 di atas Nilai Sewa Pasar atau sebesar
Rp255.850.000/per bulan.

Berdasarkan pada POJK No. 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal Batas Bawah Nilai Rencana
Transaksi sebesar 7,54 di bawah Nilai Sewa Pasar atau sebesar
Rp220.150.000/per bulan.

Berdasarkan draft perjanjian sewa menyewa, nilai sewa rencana
transaksi Perseroan akan mengalami beberapa kali perubahan sebagai
berikut:

s Tarif sewa ruang kantor pada tahun pertama dan kedua sebesar
Rp229.860.000 (Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Delapan
Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah) per bulan:

e Tarif sewa ruang kantor pada tahun ketiga dan keempat sebesar
Rp239.437.500 (Dua Ratus Tiga Puluh Sembilan Juta Empat Ratus
Tiga Puluh Tujuh Ribu Lima Ratus Rupiah) per bulan,

e Tarif sewa ruang kantor pada tahun kelima dan keenam sebesar
Rp249.015.000 (Dua Ratus Empat Puluh Sembilan Juta Lima
Belas Ribu Rupiah) per bulan.

Hasil analisis seluruh rencana nilai rencana transaksi masih berada
dalam kisaran batas atas dan batas bawah dari nilai sewa pasar per
bulan, sehingga kesimpulan atas nilai rencana transaksi tersebut adalah
Wajar.

45

2.6

Pendapat Kewajaran

Berdasarkan pada sumber data yang diperoleh baik secara umum
maupun disediakan oleh Perseroan dan berdasarkan hasil kajian dan
analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait,
termasuk analisis rencana transaksi, analisis kualitatif dan kuantitatif atas
rencana transaksi, serta analisis atas kewajaran nilai rencana transaksi
yang dilakukan, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi
Sewa Menyewa Ruang Kantor dan fasilitas pendukungnya, yang
terletak di Grha Bank Mas, Taman Perkantoran Kuningan Jl. Setiabudi
Selatan Kav. 7-8 Kuningan — Jakarta Selatan, lantai 5, 6, dan 7 (PH)
dengan luas area semi gross 1.915,50 m? per 31 Desember 2024 adalah
Wajar.

46

LAMPIRAN

Zp€ bb lp€ 6S9OL2 SEE SL9 125 11€ TBLETL C6T LLE”9G2”b 13SV WLOL
BEL'O8E 6S 1222019 27 L9L'1S BLL'0£2'19 CL2'580'6S TEDUET XEPIL JOSY TEJO.)
SE 00S OZ9 LLS'Z 601610 002 9£1'9 1£01629 BAuure| 1eduej| XEPI JOSV|
89900 192 996 219'508 691 8591 cbl P9 eun6-yeu jesy|
SEB SPG BC 996 #8012 286 LL£'6L LE9 LEwOz SEL 9S dejej 1esy|
Org ec oz EOS L9O0Z Z01 89202 992 #9E 0G 94961661 ISEJSBNUI IHOGOId|
886 PE 996 €z0o 912166 96189 499 9LL xefed ueuj6e1)
OEP 2SEG po9ee1G Z£18519 199196'2 £66£618 ueunb5ueg yeled josy
189UET YEPIL 1OSY
poz'1908Z Spb 881 pLC 852 9LY 09C 99 cebaEZ 6GL'LZLӣ8L JBOUET JOSY JEJOL
L60Z7€ 982 622 £6961Z pile L9pe 56209 @Auule| JEOUEI JOSY
" - - 3 Z€ELOLL eAuueeunbbuad
Isejegip bueA en6ueliag oysodeg
£€-1069 8£68Z 8Z£1P6 690996 229 8LEL eynu ip sekegip ehelg|
6Sp seb pol c9ee L29LZ€€ 081 294” Cw IS einuu Ip sekegip Nefed|
998921 899168 ZEE ESL 9966218 2021918 uawayede Jlun Use/peSJ2d
90P LE 'OZL 6zL Ep| 6EL LaLel9raL 991 120'20L 9OP OLE PL UBEIPOSIOJ
OEEEP9L Z00£8Z 956106 806 LIL £29 196 26nay NeUId
— " - P ZI2'6£ ISEJaN2G YBUId
26nay yeyid - Uej-urej buegny
PipEL66L L99 102 1p8 826 GC peLeLee Sp9'SLL 02 e6nax Neyid
6SL 98 LL ZGL'6SL LL ogzgzrcl PG 149 OL 60£ 86091 ISEIS10G NEUId
eyesn Suegnig
002190 9LL GScb 9119 020 EL P8 £b2 99018 9891819 SEX BIEJOS UEP SEM
18DUET JOSY)|
13Sv|
yzoz €z0oz 2202 Lzoz ozoz Isdiysag

LASV - SIMOLSIH NVONVNAY ISISOd NV4OdVT
MAL VAYHVI HVANI INDONN Ld

(avtoa sn wwIwa)
p202 MIAWASAG L£ - 0202 MAIIWASAG |£ AGOIMAd

INVEIdNVI

LAPORAN POSISI KEUANGAN HISTORIS - LIABILITAS DAN EKUITAS

LAMPIRAN II
PT UNGGUL INDAH CAHAYA TBK

PERIODE 31 DESEMBER 2020 - 31 DESEMBER 2024
(DALAM US DOLAR)

Deskripsi 2020 2021 2022 2023 2024

LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 2.544.488 2.419.937 3.025.891 2.750.596 1.571.850
Utang usaha

Pihak ketiga 20.079.781 18.826.441 27.389.364| 27.716.207 25.746.410

Pihak berelasi 2.772.506 4.114.962 3.889.700 1.991.749 2.313.981
Utang lain-lain

Pihak ketiga 1.399.109 6.515.557 1.653.916 2.068.207 1.587.804

Pihak berelasi 71.212 7.822.700 156.009 60.130 56.841
Utang pajak 6.702.084 3.a95.aec 477.801 681.670 1.785.028
Biaya masih harus dibayar 948.258 1.462.194 858.518 920.253 1.045.190
Liabilitas imbalan kerja

jangka pendek 1.797.853 1.967.706 1.736.888 2.071.210 2.049.313
Pendapatan yang ditangguhkan - - - - -
Utang bank jangka panjang yang

jatuh tempo dalam

waktu satu tahun - & e » &
Liabilitas sewa jangka panjang yang

jatuh tempo dalam

waktu satu tahun 608.536 734.126 394.093 832.400 538.117
Liabilitas jangka pendek lainnya 420.806 - 408.550 533.582 17.426
Total Liabilitas Jangka Pendek 373444631 477575091 39.890.730| 39.626.034 36.711.960
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas sewa jangka panjang - setelah

dikurangi bagian yang jatuh tempo

dalam waktu satu tahun 1.146.770 1.103.681 560.370 3.284.031 2.800.371
Liabilitas imbalan kerja 5.039.989 3.129.152 2.166.031 1.923.278 1.557.411
Liabilitas pajak tangguhan 3.056 z s 5 :
Liabilitas jangka panjang lainnya 8.128 8.035 7.288 7.437 7.094
Total Liabilitas Jangka Panjang 6.197.943 4.240.868 2.733.689 5.214.746 4.364.876
TOTAL LIABILITAS 43542406 |  51.998.377| 42622.419| 44.840.780 41.076.836
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat diatribusikan

kepada Pemilik Entitas Induk
Modal saham 90.198.298 90.198.298 90.198.298 90.198.298 90.198.298
| Tambahan modal disetor 19.104.388 19.104.388 19.104.388 19.104.388 18.918.443
(Selisih kurs karena

penjabaran laporan keuangan

entitas anak (s6499.575)| (a7.sa7a7aj| (o.o74.see)| (40.022.682) (43.390.413)
Saldo laba

Cadangan umum 6.384.972 6.484.972 6.584.972 6.684.972 6.784.972

Belum ditentukan penugasannya 111.143.702 153.612.426 189.629.229 202.846.053 217.029.233
Sub-total 190.331.785 231.862.906 265.442.301 278.811.029 289.540.533
Kepentingan Nonpengendali 8.382.180 3.862.499 9.510.955 11.558.350 10.829.973
TOTAL EKUITAS 198.713.965 | 240.725.405 274.953.256 290.369.879 300.370.506
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 242.256.371 | 202723.782| 317.577.675| 335.210.659 341.447.342

£6S"SOS"0Z COS's8E”| 9L9'106'L€ Lb1/290'89 L28P6C'LC uejefog unyej egeT
(G1e'0ps'5) (10011779) zegoesol) I(terezrsi) (821p1601) uejiseubuad yeled uegag
- - - s (rs) IBU
(L9e'9ve) (ce9yze) (9ee's01 1) (619969) (esu'eLya) veynbbue
(cse'ee1 9) (e9e'9vs'3) (1001226) (curosu pi) KoLsosg) DI
uejiseubusd yxeled uegog
606'Sb0'92 pos9sg"1z ZSPBEL BP BoLzese | ergre9rge vejisey6uag vefeg wnjogos ege1
(Liz'og8) (esi'ovs) (e9g'eca) (eze'zet) 182 pe) uebuenay uegag
(rasi) (cs9'9es) (pov'zcc) (yor'zog) (Lesti) uebuenay uejiseuSuad seje jeuy yeled
110916 811088 9PZE02”L 166'605'L 198'L0P”L uebuenay uej|seybuod
952969'£1 968"z50'9 £1P'18W'8b 2Gp LL 2L 0L0LS£”LE eyesn GET
Gooze1) (zV'ses) (Gre'ze9G) (0e162z1) (sz por 2) sejedo uegagi
3 - 2 (Gov12) (60092) Emas uejisey6uad see jeuy xeled
ZLO TOL, p€0'L60'L £60E8PZ 0201966 8zc' 126 ule| Iselado UEJISEYBUSd|
CLogosici) Iresaswai) Ilivoturat)  Keteresii) Kesan) IseJslulLupe uep Lunun uegag
(0zz'900'8) (szy/8292) (ger'89e'6) (ose'gvo'e) (zse'v9s'1) Isnglgsip uep uejenluad uegog
IsesodO uegag
025915 bb P6O BIG SP BP£'L9VEL 992”196'£6 PL9 9pPGS Oynag egeT
(u81z01-002) ((ceswezeec) (lczireogrses) (leeoesizaa) |lrsroLsreoz) uejedepuod YOjOg Uegog
segan serai NA Inhu “gan ueb5uejod
10x819wvc |esgzoceee Jozsozocis |sosogorlue | s9e-z96rvce ueBuap yenuoy ep ueyedepuag
pzoz ezoz zzoz Lzoz Ozoz Isdinysag

tavIoa sn wyIva)
y20z MAAWASAA L£ - 0202 JAAWASIG L£ 3GOM3d

SIMOLSIH IDNH VAVI NYVMOdVI
MAL VAVHVI HVANI INDONN Ld
II NVEId AVI

LAMPIRAN IV
PT UNGGUL INDAH CAHAYA TBK

LAPORAN ARUS KAS HISTORIS
PERIODE 31 DESEMBER 2020 -— 31 DESEMBER 2024
(DALAM US DOLAR)
Keterangan 2020 2021 2022 2023 2024
|Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan dari pelanggan pembayaran 359.132.864) 403321186) 450.025.374| 378.097.578) 378.285.536)
Pembayaran untuk:
Gaji dan kesejahteraan karyawan lainnya (20.383.920)| (21.681373)| (21.248.051)| (21.160.880)| (21.036.563)
Pembelian dari pemasok (243.316.240)| (308.597.511) (357.550.678)| (310.331.833)| (287.718.386)
Beban operasi lainnya (1803.422)| — (ap2a9gj| oo (830.867)| (386541) (1.473.768)
Kas yang diperoleh dari operasi 93.624.262) 72.639.804| 70395.778| as.2oo3es| e8.ose.g1a)
Penerimaan penghasilan bunga 681782) 1172211 907.510) — 2.312.702) 3.237.020
Penerimaan dari tagihan pajak penghasilan 1.910.957 55.195) 59.919 983.219! 2.001.841
Penerimaan dari (pembayaran) (1.271.187) 171.080| — 2.282,355| 321138) — (192.667)
penyelesaian instrumen derivatif
Pembayaran beban bunga dan beban keuangan (as6a25)| — (27aoog)| — (esge1| — (sena20)| (313.207
lainnya
Pembayaran pajak penghasilan (2200188)| tinas0e73)| taseez.220)| (53727201) (5.228.106)
| pembayaran pajak pertambahan nilai dan bea (27.183.823)| (31.76s.6e3)| (37.497.067)| (27.833.439)| (25.000.123)|
| masuk
|kas neto yang diperoleh dari aktivitas operasi 64276378 | 24858855| 20.095.308 15230117| 42.527.365
'Arus Kas dari Aktivitas Investasi
| Hasil pelepasan asettetap 28.946) 79.203 105.178) 39.30 35.067
| Penambahan properti investasi (373.915) (277.746)| (161219)|
Penambahan aset tetap tsa33sm| oo (s21sn9)| (n258233)| (2048025)| (3.243.073)
Pembayaran uang muka kepada penyedia lisensi 15.246.029) - (660.000)
Kas neto yang digunakan untuk aktivitas investasi (soso.as1y| oo (ra2316)| (2026970)| (ssacaesj| (3.360.225)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Penerimaan dari utang bank jangka pendek 56.097.534| 20.5a60s3| e0020e| —6184.270| — &x91.506|
Penarikan (penempatan) deposito berjangka 420.233| 104.322) - (150.317) 22.280)
yang dibatasi penggunaannya
| pembayaran liabilitas sewa tss1520)| — (e7e7an| — (2e2256)| (120057 — (oss.eee)
| pembayaran dividen kas (630x552)| (agoeseo| (uaase.77n)| (o.014.co9)| (6.723.284
Pembayaran utang bank jangka pendek (co.so3.269)| (20.632.011 (7.980.607)| (s.a7zog9)| (9.376.979)
| Pembayaran utang bank jangka panjang
| Tambahan setoran modal sas.a7o| 1900800) — 2.851.200
pemegang saham non pengendali kepada entitas
anak
Kas neto yang digunakan untuk aktivitas pendanaan (10.9s8.569)| (3.881.538)| (12.730.538)| (7.807.616)| (8.782.741)
Dampak neto perubahan kurs terhadap kas dan 2396436) — (990944)| (2.220.513) 105.359| (2.091.124)
| setarakas serta selisih kurs karena penjabaran
laporan keuangan
Kenaikan Neto Kas dan Setara Kas 49.653.761| 19.244057| 3117287| 3.590.395| 28302275
Kas dan Setara Kas Awal Tahun |. 22as7925| exe1re8e| Bir.oss.7a3| osa.173.030| 87.763.425)
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun. 61.811.686 | 81.055.743 | 84.173.030| 87.763.425 | 116.067.700

Lsc'y9b bab wiggz9rcep |sesgoereiy | z9ervot'cee | 6c1'999”g9e LaSV WLOL
tb2'698"16 ZSc'520Y6 092"18196 692”1££”86 L9£”968'00L JROUET MEPIL JOSY IEJO.LI
#S6'60S 36603 pS6'60S 96 605 P6 '60G #Auure| Jedue| Yep JOSY
Leg po LB LSP p1£ 8987 Oz6 BT £ 0z5 958 BunB-yeu jesy
9s£E9zk9 213800199 0923119 Tr1 66169 £Oz'Sb2 LL dejej jesy
LeL 29z'oz L6L L9c'0z L61 19z'0z L6L 19z'0c L61 29z'0z Isejsanul Iledold
” - - 5 Gegcec yefed ueyi6e||
22981 129 18 129181 Y 29 18L 129 LOL ueunbbuej yefed jasy
(s91) (c91) (c91) (c91) Zz IsejSanL! UBeHeAuod
JEOUET MEPIL 3OSY
LOO96S”29£ z9scog'see | szcuciLe | seora9urrec | g94'o19”19c JEDUET JOSY (EJOL
Esctbl E8c bl E8c cb Esa cbl 1969p eAuurej Jedue| jOSy
108 SbE 108 Sb€ 108'Sb€ 108'GPE 108 Sb€ eynu Ip Jekegip eheig
18C'00S 18T'00S 187005 18/009 92168 en Ip Jekegip Yeledi
Si 9911 Si 9911 GpL 9011 SPL 99X Gl 9914 uswejede Jun UPEIpaSJOd
£86 ESL ELL S1L696LL |eososez9LL Irovegsit |eicoreici ueeIpaSIOd
PEL SL PBL TSLL Y6L 21 PELZS2L pel TSLL Ule|-ule| Suejnid
gai cob Ob ab 200'0b 08£ 9096 gsz bla BE 110 98'BE euesn Suejnig
619 LES'Z6L ksesellul |suogicosi Jiswiiwezi | 9egrlo9s Se1 suejes Uep SENI
I8DUBT JOSY|
1ASv

6zoz 8zoz xzoz 9zoz szoz Isduysag

6z0z MIAWASAG L£ - $202 MAIAWASIG L£ 3GOIM3d
13SV - ISMIAOUd NYONVYNAY ISISOd NYMOdVT

tavTog sn wwIwa)

MAL VAVHYI HVANI INDONN Ld
A NVEIdNVI

LAMPIRAN VI
PT UNGGUL INDAH CAHAYA TBK

LAPORAN POSISI KEUANGAN PROYEKSI - LIABILITAS DAN EKUITAS
PERIODE 31 DESEMBER 2025 -— 31 DESEMBER 2029

(DALAM US DOLAR)

Deskripsi 2025 2026 2027 2028 2029
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 609.008 1.159.006 1.759.006 2.083.115 2.083.115
Utang usaha 377351531 3e11247s| 38493570| 38878475 39.267.230
(Utang lain-lain 12891.727 1.347.726 1.347.726 1.347.726 1.772.726
(Utang pajak 840325| — 6.471.306 8621.010| — 6.769.827 6.922.502
(Biaya masih harus dibayar 1.883.368 1.882.368 1.882.868 1.882.863 1.882.868
Liabilitas imbalan kerja 21123291 2112648 2.112.648 2.112.648 2112648
jangka pendek - - - - -
Liabilitas sewa jangka panjang yang 1.550.005 898.674 771.295 629.731 476.751
jatuh tempo dalam - - . 8 -
waktu satu tahun £ - » » -
Liabilitas jangka pendek lainnya 654 - - - -
Total Liabilitas Jangka Pendok 45.028.568| 51.984.704| 52988124 53.704.392 54.517.842
Liabilitas sewa jangka panjang - setelah 2660283| 2.878.676 2.737.676 2.596.675 2455676
dikurangi bagian yang jatuh tempo - 2 1 £ »
dalam waktu satu tahun z - - - -
Liabilitas imbalan kerja 2236579| 2236579 2.236.579 2.236.579 2.236.579
Liabilitas pajak tangguhan -5 (ao07 (00) (409) (400)
Liabilitas jangka panjang lainnya 7.000 7.000 7.000 7.009 7.000
Total Liabilitas Jangka Panjang 4.903.362 5.121.855 4.980.855 4.839.855 4.693.855
TOTAL LIABILITAS 50.932429| 57108.s60| s7.9es.o7a| 58.44.2480 59.216.697
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat diatribusikan
kepada Pemilik Entitas Induk
Modal saham gong8aza| gor817a| sorse17a| — sono8.17a 90.198.174
Tambahan modal disetor 14759055) 14759055| 14759.055| 14759055 14.759.055
'Selisih kurs karena (88165.440)| (38166259)! (38.166.259)! (38166259) — (38.166.259)
penjabaran laporan keuangan : $ s s s
entitas anak ex 5 # 2 &
(Saldo laba 239434440| 257675501| 27e9o7.se1| 296555788) 316634812
Sub-total 306225229) 324a66470| 343.608.550| 363.346.758) 383.425.781
Kepentingan Nonpengendali 11407982) “1530846| 1e40os15| 11.737.318 11.821.281
TOTAL EKUITAS 317.633.211| 335.997.316| 3s5339.0e5| 37s.ogwo7e| 395.247.063
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 368.565.640| 393103.876| 413.308.044| 433.628.323| 454.463.760

vi

wrecoLya Teswezsec (socozoec | assessza | oveseczc uejefisg UnUe1 EGE1
(cosizeO) —|uzseszO) (oroozgg) — Noorozro) — ooosezg) uejszySuad yeled uegeg
(L18'p62) ueyn6Suey
(c08'1269) (128899119) (0100299) (90:01 9) (o81-08r'5) UNY
uejiseybuad yeled vegog
Ovsvcoie  |sceereos | sztro69'6c Lalezorsa | 9rerliorec vepseybuag yeleg wnjogaS B9P1
(Ge co) (Gro 1) (051 '0ce) (cos epe) (o9POZ1) uebuenay uegeg
(v09901) (c91-012) (208211) (098112) (0001222) ueBueney uejiseybuad seje jeuy veled
622019 02089 £ yO19Y9E 16r'999€ Y61 869 ueGuenoy uejiseybuog
gzseawsa | 9owevi1e | wizreuora eisoer9z — |akorsocrac eyesn egeT!
(wow) (c6z 092) (5616ve) (o19ese) (618962) urej Isejodo uegag
9svzl g60'zL bolu 66€'LL 9L6'veL elado ue|!seubued
(ez9zeLvi) Icezsczei) Iucseceei) Kuesseru) Kesezerei) IseJSIUI pe uep intun uegeg
(eserceo1) Ikwzozoo!) Ncseszue) — Korsswre) — (cc2z990) Isnggsip uep uejenfuad uegog
IsesedO uegag
z9v9eces |iwooseis | werzwros Likost'6r | sasryos'gb ognug ge
(cor scog9e) Iczooorse) IGeoglocre) I(cogsiceee, (Z009L6'rze) VeJedepUSd XOXOd Legog|
Lir18sely |oluusezor |rooserzes |rizsosese |zogozgilue | ueBBuejad urBuap yenuoy Lep uejedepungi
6zoz coz Iz0z 902 Szoz
vordolold ssdingseg
tavToa sn wwIywa)

6202 MIAWASAG L£ - 202 MIAWASAA L£ 3GOM3d
ISMIAONd IONA VAVI NVMOdVI
MAL YAYHYI HVANI INDONN Ld
TIA NVEIdWVT

LAMPIRAN
SURAT REPRESENTASI

P.T. UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk.

WISMA UIC, 216 Eloor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 6-7, Jakarta 12930
Office & Mailing Address : Grha Bank MAS, Sih Floor, Jl. Setiabudi Selatan Kav. 7-8, Jakarta 12920
Phone (021)57905100 (Hunting)

No. 00807/0625/UIC-CS
Jakarta, 23 Juni 2025

Kepada Yth.

KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Ji. Musi No. 38

Jakarta Pusat 10130

Up. : Yth. Bp. Ir. 8.Supriyanto D, M,Sc., MAPPI (Cert)

Hal : Surat Pernyataan atas penugasan pendapat kewajaran sesuai dengan Proposal Ref. No. BDR
25P - 132/R1 tanggal 24 April 2025 yang telah disetujui oleh PT Unggul Indah Cahaya, Tbk

Dengan hormat.

Merujuk pada perihal tersebut di atas. berikut adalah pernyataan dan PT Unggul Indah Cahaya, Tbk atas
penugasan dimaksud yang akan digunakan oleh PT Unggul Indah Cahaya, Tbk dalam rangka memenuhi
peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) terkait dengan Peraturan Perusahaan Publik (Terbuka) tentang
Keterbukaan Informasi. sebagai berikut

2. Kami menyadari tanggung jawab kami untuk meyediakan informasi yang relevan, benar dan selengkap-
lengkapnya. yang tersedia bagi kami, termasuk pengungkapan fakta-fakta material yang dapat
mempengaruhi pendapat kewajaran ini Untuk mempersiapkan penerbitan laporan pendapat kewajaran
anda, kami telah meyediakan data-data dan informasi yang dibutuhkan sebagai berikut
1) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk. 31 Desember 2020
2) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk. 31 Desember 2021
3) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk 31 Desember 2022
4) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk 31 Desember 2023
5) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk. 31 Desember 2024
6) Drafi Perjanjian antara PT. Megah Niagajaya dengan PT Linggul indah Cahaya Tbk. tentang Sewa
Menyewa Ruang Kanitor.

7) Company Profile dari PT Unggul Indah Cahaya Tbk. dan PT Megah Niagajaya.

8) Akta pendirian PT Unggul Indah Cahaya. Tbk

9) Surat keterangan Nomor Izin Berusaha PT Unggul Indah Cahaya. Tbk

10) NPWP PT Unggul Indah Cahaya. Tbk

11) Perubahan anggaran dasar terakhir PT Unggu! Indah Cahaya No 199 tanggal 24 Juni 2021

12) Akta pendirian PT Megah Niagajaya

13)Perubahan anggaran dasar terakhir PT Megah Niagajaya No 297 tanggal 21 Desember 2023

14) Surat keterangan Nomor Izin Berusaha PT Megah Niagajaya

15) NPWP PT Megah Niagajaya.

16) Poforma keuangan PT Unggul Indah Cahaya, Tbk sebelum maupun setelah rencana sewa menyewa
ruang kantor yang telah direview oleh Akuntan terdaftar di OJK

17) Proyeksi keuangan PT Unggul Indah Cahaya, Tbk. selama 5 (lima) tahun kedepan (2025 -2029)

b. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan rnaupun tulisan serta dokumen baik dalam
bentuk asli maupun fotu kopi dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan yang kemudian digunakan dalarn analisis dalam pemberian opini pendapat
kewajaran adalah benar-benar berasal dari PT Unggul Indah Cahaya, Tbk, lengkap dan sesuai dengan
keadaan yang sebenarnya pada tanggal pendapat kewajaran sampai dengan dikeluarkannya laporan
pendapat kewajaran

na Cilegon 42438, Banten - Indonesia w

80 an

Factory : Jl. Raya Merak Km 1175 Kel. Gerem. Kec. Ge
Phone . (0254) S71 UKS.

P.T. UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk.

C. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan pendapat
kewajaran, kami PT Unggul Indah Cahaya, Tbk memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya
kepada KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan termasuk di dalamnya anggota rekan dan seluruh staff
yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga)
baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap
pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah
yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli. foto kopi, dan/atau salinan dari kami

d. Bahwa data-data yang diberikan oleh PT Unggul Indah Cahaya, Tbk kepada KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan, bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan antara pihak-pihak yang terkait
dan/atau mempunyai kepentingan di dalamnya berikut akan digunakan sebagaimana mestinya oleh KJPP
Benedictus Darmapuspita dan Rekan sesuai dengan Proposal Ref. No BNR 25P - 132/R1 tanggal 24 April
2025

Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan pendapat kewajaran yang dibuat oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan

Hormat Kami
PT Unggul Indah Cahaya, Tbk.

Lily Setiadi
Wakli Presiden Direktur