20250630_UNIC_Informasi Transaksi Afiliasi_31909455_lamp8.pdf

| ANK 1 Bidang Jasa : Penilaian Properti (PJ dan Bisnis (B)
AX IN Wilayah Kerja : Indonesia

Kantor Jasa Penilai Publik

Surat BAPEPAM No. S-8154/BL/2012
Jakarta, 20 Juni 2025

Kepada Yth.

PT Unggul Indah Cahaya Tbk

Wisma UIC, Lantai 2

Jl. Jendral Gatot Subroto Kav 6-7

Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12930

Hal : Penilaian Properti
No. Laporan : 00268/2.0103-00/P1/04/0121/1/VI/2025

Dengan hormat,

Sehubungan dengan permintaan yang diajukan PT Unggul Indah Cahaya Tbk,
mengacu pada Proposal Ref. No. BDR 25P — 132/R1 tanggal 24 April 2025,
kami telah melaksanakan penilaian properti berupa ruang kantor dengan luas
semigross keseluruhan 1.915,50 meter persegi beserta furniture berupa
perabot dan peralatan kantor yang terletak di Gedung Grha Bank Mas Lantai
5, 6 dan 7 (PH), Taman Perkantoran Kuningan, Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7,
8, Kelurahan Karet, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta.

Sesuai dengan lingkup penugasan yang disetujui oleh Pemberi Tugas, tujuan
penilaian ini adalah untuk menunjang keperluan Transaksi Sewa Menyewa
Ruang Kantor, sehingga Dasar Nilai yang kami gunakan dalam penilaian ini
adalah Nilai Sewa Pasar pada tanggal 31 Desember 2024.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada
tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa
yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak
mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan (Standar Penilaian
Indonesia 101 - 3.6).

Penilaian ini didasarkan pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia (SEOJK) Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII - 2018, dan Edisi Revisi Tahun
2020. Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pasar dan
Pendekatan Pendapatan.

Pusat :
Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB), Jl. Musi No. 38 Cideng — Gambir Jakarta 10150
Telp. : (021) 3448577, 3518414, 3518235, 3813522, 34832688, 3813146, Fax. : (021) 3459648
Website : www.bdr.co.id, E-mail : info@bdr.co.id
Cabang :

Surabaya : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (031) 8782820, 8782821, 08113481191, 08113471191, E-mail : surabaya@bdr.co.id
Makassar : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (0411) 4671006, 085100040950, E-mail : makassar@bdr.co.id
Medan : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (061) 42566654, E-mail : medan@bdr.co.id
Sukoharjo : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (0271) 7469143, E-mail: sukoharjo@bdr.co.id
Denpasar : Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB), Telp. : 08113838466, E-mall : bali@bdr.co.id, info@bdr-bali.com

Setelah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 8 Mei 2025,
mengumpulkan data yang berkaitan dengan properti, menganalisa,
membandingkan, dan melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan
yang turut mempengaruhi nilai, dengan berpedoman pada kondisi pembatas
tersebut dalam laporan, kami berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar per tahun
atas properti milik PT Megah Niagajaya berupa ruang kantor dengan luas
semigross keseluruhan 1.915,50 meter persegi yang terletak di Gedung Grha
Bank Mas Lantai 5, 6 dan 7 (PH), Taman Perkantoran Kuningan, Jalan
Setiabudi Selatan Kav. 7, 8, Kelurahan Karet, Kecamatan Setiabudi, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta pada tanggal 31 Desember 2024 adalah:

Rp2.860.000.000,-
(DUA MILIAR DELAPAN RATUS ENAM PULUH JUTA RUPIAH)

Surat Pengantar ini merupakan bagian tidak terpisahkan dari Laporan Penilaian
Lengkap.

Laporan penilaian ini harus digunakan secara keseluruhan yang tak
terpisahkan, serta penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan penilaian
tersebut di dalam laporan penilaian.

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari properti yang kami nilai atau nilai yang kami laporkan, baik saat ini
maupun di masa datang.

Hormat kami,
KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Pimpinan Rekan

Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert
Nomor Izin Penilai Publik PB-1.09.00121

Klasifikasi Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisnis (PB)
MAPPI : 94-5-00409

STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017

No. Register : RMK-2017.00108

BS/NV/M 1Fp1/V25CD-0072
"4

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Independen,
kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

Te

Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah
benar dan akurat.

Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian
pada tanggal penilaian (Cut Off Date).

Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang telah diungkapkan
dalam Laporan Penilaian Properti.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian
ini telah sesuai dengan asumsi dan kondisi pembatas yang diungkapkan di
dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini, dan
kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap
properti yang dinilai.

Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan Nilai.

. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian

yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.

Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas,
besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi
yang terjadi kemudian (subseguent event) yang berhubungan secara
langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).

Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti
yang dinilai.

10. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian sebagai berikut:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas aset yang dinilai.

b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang dinilai.

c. Menganalisa data-data yang didapat di lapangan dan data-data yang
diberikan oleh pemberi tugas.

d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan pendekatan
yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan.

e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam Laporan Penilaian.

3

11.Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

12. Seluruh dokumen pendukung penilaian yang kami terima dari pemberi tugas

adalah dalam bentuk salinan (copy).

13.Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat

dipertanggungjawabkan.

14.Penilai menggunakan data dan informasi atau properti pembanding yang

bersumber dan/atau divalidasi oleh MAPPI.

15.Analisa pendapat dan kesimpulan dalam laporan penilaian ini telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa

Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti

tentang Pedoman
di Pasar Modal,

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII — 2018, serta Edisi Revisi Tahun 2020 yang berlaku.

16. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.

Nama

Tanda Tangan

| Penanggung Jawab:
Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert)

Nomor Izin Penilai Publik : PB-1.09.00121
Klasifikasi Bidang Jasa: Penilaian Properti dan Bisnis (PB)

MAPPI : 94-S-00409

STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023 ni
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017

No. Register : RMK-2017.00108

Pemeriksa: |
Novia Dwi Nurlawati, S.E., M.Ec.Dev. 5
MAPPI 1 14-T-05293

No. Register : RMK-2017.01097

Penilai:

Mochamad Fachri, S.T.

MAPPI :22-P-11358

No. Register : RMK-2023.04791

Nama Tanda Tangan

Tenaga Inspeksi:
Rizki Hidayatullah, S.PWK. LP

MAPPI : 24-P-12711 pr

DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR ..
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
BABI PENDAHULUAN.
11. Status Penilai..
1.2. Pemberi Tugas...
1.3. Pengguna Laporan ..
1.4. Objek Penilaian dan Kepemilikan
1.5. Jenis Mata Uang yang Digunakan ..
1.6. Maksud dan Tujuan Penilaian
1.7. Dasar Nilai .. tes
1.8. Tanggal Penilaian.
1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi
1.10. Sifat dan Sumber Informasi yang dapat Diandalkan ..
111. Data dan Informasi Objek Penilaian
1.12. Asumsi dan Asumsi Khusus
113. Kondisi Pembatas
1.14. Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi :
1.15. Konfirmasi Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPL.............................
116. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event) ....18
BAB II TINJAUAN PASAR
BAB III DATA DAN PENILAIAN PROPERTI
3.1. Data Properti
3.2. Penilaian Properti
3.2.1. Penilaian Properti dengan Pendekatan Pasar
3.2.2. Penilaian Properti dengan Pendekatan Pendapatan
3.3. Rekonsiliasi Nilai
BAB IV KESIMPULAN NILAI.
LAMPIRAN
Foto-Foto
Peta Lokasi, Gambar Situasi Tanah dan Tata Letak Bangunan
Surat Representasi
Validasi Data

RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Objek Penilaian

keseluruhan 1.915,50 meter

: Properti berupa ruang kantor dengan luas semigross

persegi beserta

furniture berupa perabot dan peralatan kantor

Lokasi
Taman Perkantoran Kuningan,

: Gedung Grha Bank Mas Lantai 5, 6 dan 7 (PH),

Jalan Setiabudi

Selatan Kav. 7, 8, Kelurahan Karet, Kecamatan

Setiabudi, Kota Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta
Pemberi Tugas : PT Unggul Indah Cahaya Tbk
Tujuan Penilaian : Transaksi Sewa Menyewa Ruang Kantor
Tanggal Penilaian 1 31 Desember 2024
Tanggal Inspeksi 1 8 Mei 2025
Dasar Nilai : Nilai Sewa Pasar
Kesimpulan
A. Pendekatan Pasar
Indikasi
2 Nilai Sewa Pasar
| Properti pertahun
| (Rp) |
Ruang kantor dengan luas semigross keseluruhan

4.915,50 m? beserta furniture berupa perabot dan peralatan
(kantor

2.806.000.000

B. Pendekatan Pendapatan

Properti

Indikasi
Nilai Sewa Pasar
per tahun

(Rp)

Ruang kantor dengan luas semigross keseluruhan
1.915,50 m? beserta furniture berupa perabot dan peralatan
kantor

2.913.000.000

C. Kesimpulan Nilai

Dengan menggunakan Teori Pembobotan, maka kami menyimpulkan bahwa

nilai properti adalah sebagai berikut.

Indikasi

PPA Hasil
No Pendekatan Nilai Sewa Pasar Bobot| Rekonsiliasi
Penilaian per tahun (Rp)
(Rp) 0
1. | Pendekatan Pasar 2.806.000.000| 5076 | 1.403.000.000

2. | Pendekatan Pendapatan 2.913.000.000| 5044 1.456.500.000

0 Jumlah 2.859.500.000

— Nilai Sewa Pasar pertahun (Pembulatan) 2.860.000.000)

kekkekek kek

tts

BABI

PENDAHULUAN

Status Penilai

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (BDR) didirikan di Jakarta
pada tahun 2008 mengacu pada Surat Keputusan Menteri Keuangan No.
125/PMK.01/2008 tanggal 3 September 2008 tentang Jasa Penilai Publik
dan telah memenuhi persyaratan Peraturan Menteri Keuangan Republik
Indonesia No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, No.
56/PMK.01/2017 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Keuangan
No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, dan No. 228/PMK.01/2019
tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri Keuangan No.
101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik.

BDR yang berkedudukan di Jalan Musi No. 38, Jakarta Pusat merupakan
Kantor Jasa Penilai Publik berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
Nomor 696/KM.1/2012 tentang Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
dengan nomor izin: 2.12.0103 tanggal 18 Juni 2012 dan terdaftar
sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal berdasarkan surat No.
S-8154/BL/2012 tanggal 29 Juni 2012 serta sebagai Penilai Pertanahan
berdasarkan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Badan
Pertanahan Nasional RI No. 129/SK-600.PT.01.01N//2020 tanggal
18 Mei 2020.

Penanggung jawab dari Laporan Penilaian ini adalah Ir. Benedictus
Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert) dengan nomor anggota
MAPPI: 94-S-00409 dengan Nomor Izin Penilai Publik PB-1.09.00121,
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 144/KM.1/2009,
tanggal 10 Februari 2009 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai Properti
dan Bisnis dan memiliki kualifikasi Penilai sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal dengan nomor STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023, serta
sebagai penilai di Industri Keuangan Non Bank (IKNB) dengan
STTD OJK (IKNB) No. 050/NB.122/STTD-P/2017, tanggal 7 April 2017.

Kami tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik
aktual maupun potensial dengan subjek dan objek penilaian. Dengan
demikian, kami memberikan penilaian yang obyektif dan tidak memihak.

Kami memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian properti. Untuk
penilaian properti, kami tidak menggunakan bantuan dari pihak luar
maupun profesi lainnya.

1.2.

133.

1.4.

Pemberi Tugas

Mengacu pada Proposal Ref. No. BDR 25P-132/R1 tanggal 24 April 2025,
Pemberi Tugas Penilaian adalah:

a.Nama : PT Unggul Indah Cahaya Tbk

b.NPWP : 01.060.109.4-092.000

c. Bidang Usaha : Manufaktur Bahan Kimia

d. Alamat : Wisma UIC, Lantai 2, Jl. Jendral Gatot

Subroto Kav 6-7, Kota Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta 12930
e.Penanggung Jawab : Ibu Lily Setiadi — Wakil Presiden Direktur

Pengguna Laporan

Laporan Penilaian ini diterbitkan tanggal 20 Juni 2025 dengan
No. Laporan: 00268/2.0103-00/PI/04/0121/1/VI/2025 dan akan
digunakan oleh PT Unggul Indah Cahaya Tbk dalam rangka
memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) terkait dengan
Peraturan Perusahaan Publik (Terbuka) tentang Keterbukaan
Informasi.

Objek Penilaian dan Kepemilikan

Berdasarkan Surat Representasi dan dokumen yang kami terima,
objek penilaian properti ini adalah aset operasional milik PT Megah
Niagajaya berupa ruang kantor dengan luas semigross keseluruhan
1.915,50 meter persegi beserta furniture berupa perabot dan peralatan
kantor yang terletak di Gedung Grha Bank Mas Lantai 5, 6 dan 7 (PH),
Taman Perkantoran Kuningan, Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7, 8,
Kelurahan Karet, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi
DKI Jakarta.

Bentuk kepemilikan atas objek penilaian properti tersebut di atas adalah
kepemilikan tunggal.

Dalam penilaian ini, Pemberi Tugas tidak dapat memberikan dokumen
bukti kepemilikan properti PT Megah Niagajaya. Kami berasumsi bahwa
kepemilikan properti tersebut merupakan kepemilikan yang sah dan
bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian-perjanjian khusus
serta murni dari beban hipotek.

Sesuai dengan lingkup penugasan yang disepakati dengan Pemberi
Tugas, penilaian properti ini tidak mencakup persediaan aktiva lancar
seperti bahan baku, barang setengah jadi dan barang jadi, surat
berharga perusahaan, aset berwujud dan/atau tidak berwujud lainnya
yang tidak termasuk dalam objek penilaian.

10

1.5.

1.6.

Ts -

1.8.

1.9.

Jenis Mata Uang yang Digunakan
Nilai dilaporkan dalam mata uang Rupiah (Rp).
Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai
Nilai Sewa Pasar Ruang Kantor Gedung Grha Mas yang dinilai dengan
mempertimbangkan dan mengacu kepada tujuan penilaian, yaitu untuk
menunjang keperluan Transaksi Sewa Menyewa Ruang Kantor.

Laporan penilaian ini harus digunakan secara keseluruhan yang tak
terpisahkan, serta penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan
penilaian tersebut di dalam laporan penilaian.

Dasar Nilai

Sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian di atas, maka dasar nilai
yang digunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Sewa Pasar.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset
pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan
penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan (Standar Penilaian Indonesia 101 - 3.6).

Tanggal Penilaian

Sesuai dengan lingkup penugasan yang disepakati dengan Pemberi
Tugas, penilaian dibuat per tanggal penilaian 31 Desember 2024.
Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian tersebut dan
pendapat mengenai kondisi dan penggunaan didasarkan pada tanggal
tersebut.

Tingkat Kedalaman Investigasi

Tingkat kedalaman investigasi sesuai dengan ruang lingkup dari
penugasan penilaian yang telah disepakati, yaitu:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas properti yang
dinilai.

Inspeksi fisik atas aset yang dinilai telah dilakukan pada tanggal 8 Mei
2025. Pada saat inspeksi, kami didampingi oleh Bapak Aji selaku
perwakilan dari PT Unggul Indah Cahaya Tbk.

11

1.10.

Kami melakukan pengukuran terhadap luas bangunan secara umum
sebagai verifikasi atas data luas serta denah dan gambar properti
yang diterima dari Pemberi Tugas, dan kami telah melakukan inspeksi
terhadap properti sebagaimana yang dapat ditunjukkan oleh
pendamping lapangan. Luas ruang kantor yang kami gunakan
berdasarkan data luas properti yang kami terima.

Inspeksi tidak melingkupi survei struktural, maupun survei-survei
terhadap kerusakan pada pondasi dan/atau struktur bangunan
ataupun bagian-bagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat, dan
tidak terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya beton
semen yang mengandung kadar alumina tinggi, bahan tambahan
(additive) calcium chloride, atau bahan-bahan lain, ataupun rayap
yang bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko umur
ekonomis bangunan.

Inspeksi dilakukan untuk mengetahui spesifikasi teknis dan kondisi
secara umum. Kami tidak melakukan uji kualitas, baik uji kualitas
kekuatan, ketahanan, keandalan, maupun uji kualitas apapun
terhadap properti yang memerlukan suatu alat ukur spesifik.

b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang
dinilai.

c. Menganalisa data-data yang didapat di lapangan dan data-data yang
diberikan oleh pemberi tugas.

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian
diperoleh dari Pemberi Tugas sesuai dengan daftar dan dokumen
kepemilikan atau penguasaan yang diterima. Sehubungan dengan
dokumen kepemilikan yang menunjang penilaian, Penilai tidak
berkewajiban melakukan pemeriksaan atas status hukum kepemilikan
dan/atau keabsahan dokumen-dokumen yang kami terima.

d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan pendekatan
yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan.

e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian.

Sifat dan Sumber Informasi yang dapat Diandalkan

Sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian, kami menggunakan
informasi data yang relevan seperti informasi yang dipublikasikan, data
riset atau data yang diperoleh dari pemerintah, di antaranya:

a. Laporan Perekonomian Provinsi DKI Jakarta Februari 2025, Bank
Indonesia, Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan IV

12

CAT.

2024, dan Suku Bunga Pinjaman Rupiah yang dipublikasikan oleh
Bank Indonesia

b. Indonesia Government Securities Yield Curve (IGSYC) dari PT Penilai
Harga Efek Indonesia (PHEI)

c. Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 31 Tahun
2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Data dan Informasi Objek Penilaian

Data khusus berupa informasi dan salinan dokumen tentang properti
yang dinilai, yang kami terima dan/atau ditunjukkan oleh Pemberi Tugas
dan digunakan dalam menganalisa nilai properti di antaranya:

a. Perjanjian Sewa Menyewa Ruang Grha Bank Mas antara
PT. Megah Niagajaya dengan PT. Unggul Indah Cahaya Tbk. tentang
Sewa Menyewa Nomor: 001/MNJ-UIC/VIII/2021

. Daftar furniture yang ada dalam area sewa

. Invoice Office Rental dan Service Charge periode 06 Desember 2024
— 05 Maret 2025

. Reimbursement Listrik Bulan Desember 2024

. Gambar Denah Lantai 5, 6 dan 7 (PH) Graha Bank Mas
Rincian Ukuran Ruangan Sewa PT Unggul Indah Cahaya Tbk di Grha
Bank Mas

00

To

Sifat dan sumber informasi yang relevan tersebut yang digunakan dalam
proses penilaian dan telah disetujui oleh Pemberi Tugas. Berdasarkan
Surat Representasi No. 00806/0625/UIC-CS tanggal 19 Juni 2025,
dinyatakan bahwa seluruh data dan informasi yang disampaikan akurat,
valid, dan sesuai dengan aslinya, dengan demikian Surat Representasi
tersebut menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan Laporan
Penilaian ini.

. Asumsi dan Asumsi Khusus

Penilaian dan laporan penilaian bergantung kepada asumsi dan asumsi
khusus sebagai berikut:

a. Dalam proses penilaian, Penilai melakukan identifikasi atas status
hukum Objek Penilaian. Berdasarkan Surat Representasi yang kami
terima, dinyatakan bahwa PT Megah Niagajaya selaku Pihak Yang
Menyewakan sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa Ruang Grha
Bank Mas Nomor: 001/MNJ-UIC/VIII/2021, merupakan Pemilik Objek
Penilaian Sewa, namun Pemberi Tugas tidak dapat memberikan
dokumen bukti kepemilikan properti PT Megah Niagajaya. Dengan
demikian kami berasumsi bahwa kepemilikan properti tersebut
merupakan kepemilikan yang sah dan bertanggung jawab, bebas dari
sengketa, perjanjian-perjanjian khusus serta murni dari beban hipotek.

13

1.13.

b. Properti yang ditunjukkan kepada Penilai oleh pendamping pada saat
inspeksi lapangan adalah benar merupakan objek penilaian dan
Penilai tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap
kebenarannya.

c. Entitas diasumsikan akan melanjutkan dan mempertahankan
kelangsungan usahanya di masa depan (going concern)

d. Seluruh properti yang termasuk dalam penilaian ditunjang oleh
dokumen pemilikan yang sah dan berlaku, dapat diperjualbelikan,
bebas dari sengketa dan/atau beban finansial lainnya, serta dapat
dipertanggungjawabkan kebenarannya.

e. Penilaian didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan
dalam masa pembangunan.

f. Penilaian didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.

9. Properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat
pembatasan-pembatasan dan kondisi penggunaan baik saat ini
maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku, kecuali diinstruksikan lain.

h. Penilaian dilakukan dengan mempertimbangkan kondisi properti
dimaksud, namun demikian kami tidak melakukan pemeriksaan
hingga detail pada bagian-bagian properti yang tertutup, tidak terlihat,
dan tidak dapat dijangkau. Penilaian kami didasarkan pada asumsi
bahwa tidak ada kondisi signifikan pada bagian-bagian tersebut yang
mempengaruhi penilaian.

Kondisi Pembatas

a. Dalam penilaian ini telah dihasilkan laporan penilaian properti yang
bersifat non-disclaimer opinion.

b. Dalam penilaian ini kami menggunakan data dan informasi mengenai
properti pembanding yang telah divalidasi oleh asosiasi profesi penilai
yaitu MAPPI.

c. Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian, serta
Laporan Penilaian Properti dan kesimpulan Nilai. Penilai tidak memiliki
tanggung jawab kepada pihak ketiga selain Pemberi Tugas, selama
tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku di Wilayah
Negara Kesatuan Republik Indonesia.

d. Laporan penilaian dalam penugasan ini harus digunakan secara
keseluruhan yang tak terpisahkan, penggunaannya terbatas pada
maksud dan tujuan penilaian tersebut di atas saja. Penilai dibebaskan
dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan

14

penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan
dari laporan penilaian.

. Nilai yang dicantumkan dalam Laporan ini serta setiap Nilai lain dalam
laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya
berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang
digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

. Semua bukti kepemilikan, legalitas, dan perijinan yang ada
didasarkan kepada informasi dan data yang diberikan pemberi tugas.
Sehubungan dengan dokumen kepemilikan yang menunjang
penilaian, Penilai tidak berkewajiban melakukan pemeriksaan atas
status hukum kepemilikan dan/atau keabsahan dokumen-dokumen
yang kami terima.

. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang
berkaitan dengan ketidaksesuaian objek penilaian yang ditunjukkan
pendamping dan ketidaksesuaian data dan copy dokumen dengan
data aktual dan dokumen asli.

. Informasi dan data yang telah diberikan oleh Pemberi Tugas
dan/atau pihak terkait lainnya kepada Penilai seperti yang disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hai yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil
penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas
dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran
informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.

i. Laporan penilaian terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang

bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional perusahaan.

j. Inspeksi yang kami lakukan tidak melingkupi survei struktural maupun

survei-survei terhadap kerusakan pada pondasi dan/atau struktur
bangunan ataupun bagian-bagian bangunan yang tertutup, tidak
terlihat dan tidak terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya
beton semen yang mengandung kadar alumina tinggi, bahan
tambahan (additive) calcium chloride atau bahan-bahan lain, ataupun
rayap yang bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko umur
ekonomis bangunan. Kami tidak melakukan uji kualitas, baik uji
kualitas kekuatan, ketahanan, keandalan, maupun uji kualitas apapun
terhadap properti yang memerlukan suatu alat ukur spesifik.

. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas
lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak
diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak
wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

15

I. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang
berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai. Jika properti ini
kegiatannya berindikasi terhadap pencemaran dan kerusakan
lingkungan yang mempengaruhi properti yang dinilai maka laporan ini
tidak berlaku dan harus segera dilakukan penilaian ulang.

m.Kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan kondisi
penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku, kecuali
diinstruksikan lain.

n. Aset yang menjadi objek penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh
Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu
tidak lebih dari dua bulan). Apabila Pemberi Tugas terbukti
memberikan konfirmasi yang tidak benar tentang informasi tersebut
maka laporan hasil penilaian dinyatakan tidak berlaku.

o. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini
disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak
melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini.

p. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis
dan/atau lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

g. Laporan penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di
atas kertas khusus berlogo dan/atau dengan cap huruf timbul
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan dan ditandatangani
oleh rekan yang secara resmi menandatangani persetujuan lingkup
penugasan.

. Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi

Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau
referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi mengenai laporan
keuangan perusahaan, dan/atau laporan direksi/pimpinan perusahaan,
dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau persyaratan/edaran
apapun dari perusahaan harus mendapat persetujuan dari pihak
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan.

. Konfirmasi Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Penilaian telah dilakukan dengan didasarkan pada Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII — 2018
dan Edisi Revisi Tahun 2020, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan

16

(SEOJK) Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal. Dalam penilaian terdapat 3
(tiga) pendekatan yang dapat digunakan, yaitu Pendekatan Pasar,
Pendekatan Pendapatan, dan Pendekatan Biaya.

Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 32 dan 33 serta
SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 Bagian III Angka 1 dan 2, disebutkan
bahwa dalam menggunakan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian,
dan prosedur Penilaian, Penilai Properti wajib memilih dan menerapkan
Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan prosedur Penilaian yang
sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian, definisi Nilai yang dicari,
dan karakteristik Penilaian: serta menggunakan paling sedikit 2 (dua)
Pendekatan Penilaian untuk memperoleh hasil Penilaian yang akurat dan
objektif. Pendekatan penilaian yang dimaksud terdiri dari Pendekatan
Pasar, Pendekatan Pendapatan, dan Pendekatan Biaya.

Dalam melakukan penilaian atas ruang kantor yang merupakan bagian
dari gedung kantor beserta furniture berupa perabot dan peralatan
kantor, kami menggunakan Pendekatan Pasar dan Pendekatan
Pendapatan untuk menghasilkan Nilai Sewa Pasar. Pertimbangan
penggunaan pendekatan tersebut adalah ketersediaan data pembanding
yang sejenis dan sebanding yang mencukupi serta properti dapat
menghasilkan pendapatan secara langsung.

Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang sebanding dan
sejenis, di mana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia
(POJK Nomor 28/POJK.04/2021 pasal 1 ayat 18).

Dalam hal menggunakan Pendekatan Pasar, Penilai Properti wajib
menggunakan data pasar terkini dari objek Penilaian dan properti
pembanding. Properti pembanding wajib merupakan properti yang
sebanding dan sejenis dengan objek Penilaian dan telah ditransaksikan
atau ditawarkan. Nilai objek Penilaian wajib diperoleh melalui
perbandingan antara data pasar objek Penilaian dengan data pasar
properti pembanding. Properti pembanding paling sedikit berjumlah 3
(tiga) properti. (POJK Nomor 28/POJK.04/2021 pasal 36).

Prosedur yang harus dilakukan Penilai Properti dalam Pendekatan Pasar
yaitu sebagai berikut: pengumpulan data, dan penyesuaian di dalam
Pendekatan Pasar. (SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021 bagian III.5.a)

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan
harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau
sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit atau
tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang

17

ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang
identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui
secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu
dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran
apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai
dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian.
Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik
dari aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai.
(SPI-KPUP.15.2).

Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan
indikasi Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu
nilai saat ini (POJK Nomor 28/POJK.04/2021 pasal 1 ayat 19).

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan
aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses
kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi
sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai.
Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa
kontrak atau bukan dari kontrak, misalnya keuntungan yang diantisipasi
akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (SPI
KPUP-16.2).

Dalam menerapkan Metode Diskonto Arus Kas (DCF), Nilai objek
Penilaian didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran
pendapatan di masa yang akan datang dengan Tingkat Diskonto tertentu
menjadi nilai sekarang (SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021 bagian 1Il.6.b.2).

Dalam menggunakan Pendekatan Pendapatan untuk mendapatkan nilai
sewa properti, indikasi nilai properti didapatkan dengan menerapkan
Metode Pendekatan Data Pasar serta Metode Biaya Pengganti.

. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)

Berdasarkan informasi dari pemberi tugas, tidak ada kejadian penting
setelah tanggal penilaian hingga tanggal laporan penilaian diterbitkan
(subseguent evenf) yang secara signifikan mempengaruhi hasil
penilaian. Pengungkapan kejadian-kejadian penting setelah tanggal
penilaian tidak dimaksudkan untuk mempengaruhi penentuan nilai per
tanggal penilaian.

18

BAB II

TINJAUAN PASAR

Kondisi Perekonomian Provinsi DKI Jakarta

Perekonomian DKI Jakarta dengan pangsa 16,48” terhadap nasional, pada
triwulan IV 2024 tumbuh tinggi sebesar 5,0196 (yoy), meningkat dibandingkan
triwulan sebelumnya (4,93”o yoy). Peningkatan investasi terutama didorong
oleh investasi bangunan seiring berlanjutnya pembangunan berbagai proyek
strategis Pemerintah dan swasta yang bersifat multitahun. Dari sisi Lapangan
Usaha (LU), pertumbuhan terutama didorong oleh LU Perdagangan, LU
Konstruksi, LU Informasi dan Komunikasi (Infokom), dan LU Industri
Pengolahan. Peningkatan kinerja LU Konstruksi terutama didorong oleh
aktivitas konstruksi proyek strategis sejalan Investasi yang juga tumbuh tinggi.

Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) Jakarta pada triwulan IV 2024 tercatat
sebesar 1,48 (yoy), lebih rendah dibandingkan inflasi pada triwulan
sebelumnya yang sebesar 1,70Y6 (yoy). Capaian inflasi ini lebih rendah jika
dibandingkan inflasi Nasional yang sebesar 1,579 (yoy). Terkendalinya inflasi
Jakarta merupakan hasil dari upaya sinergi dan kolaborasi Tim Pengendalian
Inflasi Daerah (TPID) dalam menjaga keterjangkauan harga, ketersediaan
pasokan, kelancaran distribusi, dan komunikasi efektif, utamanya melalui
Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP).

Pada 2025, pertumbuhan ekonomi Jakarta diprakirakan meningkat pada
kisaran 4,6-5,446 (yoy) sejalan dengan semakin tingginya aktivitas MICE dan
event di Jakarta serta berlanjutnya pembangunan proyek-proyek strategis
Pemerintah. Perekonomian DKI Jakarta pada 2025 masih akan ditopang oleh
pertumbuhan positif 5 (lima) sektor ekonomi utama yaitu perdagangan,
konstruksi, industri pengolahan, informasi dan komunikasi, serta jasa keuangan.
Namun demikian, beberapa risiko yang perlu dicermati yang dapat menahan
perbaikan lebih lanjut utamanya yaitu perlambatan ekonomi global, berlanjutnya
ketegangan tensi geopolitik dan fragmentasi perdagangan akibat kebijakan
Trump 2.0.

Perkembangan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV
2024 secara tahunan tumbuh sebesar 2,84Y4 (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan 4,10”6 (yoy) pada triwulan III 2024. Perkembangan tersebut terutama
didorong penurunan permintaan pada segmen apartemen sewa, serta
perlambatan permintaan pada segmen hotel dan convention hall. Indeks
Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV 2024
tumbuh sebesar 0,354 (yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan
triwulan sebelumnya sebesar 0,276 (yoy).

19

Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2024 secara
tahunan tumbuh sebesar 2,89Y6 (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan
triwulan III 2024 sebesar 2,45Y6 (yoy). Kenaikan pasokan tersebut terjadi pada
mayoritas segmen, kecuali apartemen sewa. Kenaikan pasokan pada segmen
ritel sewa terutama tercatat di Jakarta, Bodebek, dan Surabaya, sementara
kenaikan pasokan pada segmen hotel, terutama di Jakarta dan Bandung. Lebih
lanjut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tercatat tumbuh relatif
stabil sebesar 0,110 (yoy) dibandingkan perlumbuhan pada triwulan
sebelumnya.

Perkembangan permintaan properti komersial yang naik terbatas diikuti oleh
perlambatan harga properti komersial khususnya kategori sewa. Indeks Harga
Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2024 tumbuh sebesar
0,93Y4 (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan pada triwulan sebelumnya
sebesar 2,09Y6 (yoy). Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti
Komersial juga melambat dari sebesar 0,40”o (yoy) pada triwulan III 2024
menjadi sebesar 0,19Y6 (yoy) pada triwulan IV 2024.

Perkembangan Properti Kantor di Jakarta

Pasar perkantoran di Jakarta mengalami aktivitas moderat sepanjang kuartal
terakhir tahun 2024, dengan segelintir pembangunan yang sedang berlangsung
untuk mengejar penyelesaian proyek. Di area pusat kota/pusat kegiatan (area
CBD), belum ada penyelesaian proyek baru, sehingga pasokan kumulatif tetap
stabil di 7,41 juta meter persegi. Kemudian di luar area CBD, pasokan kumulatif
tetap tidak berubah di 3,83 juta meter persegi, menggarisbawahi pasar yang
seimbang dengan persaingan terbatas dari pasokan pengembangan baru.
Pasokan yang stabil memberikan peluang untuk meminimalkan persaingan di
antara pemilik properti untuk mendapatkan penyewa. Penyelesaian transportasi
umum massal di masa mendatang akan mendorong pertumbuhan investasi dan
memperkuat daya tarik Jakarta sebagai tujuan investasi yang berkembang,
termasuk di sektor perkantoran. Hingga tahun 2028, sekitar 100.000 m? ruang
perkantoran akan ditambahkan ke pasokan kumulatif di area CBD. Sementara
itu, di luar area CBD, tujuh gedung perkantoran akan selesai dibangun, yang
berkontribusi sekitar 240.000 m? terhadap pasokan kumulatif.

Permintaan kantor pada tahun 2024 menunjukkan sedikit peningkatan
dibandingkan dengan tahun 2023. Di area CBD, tercatat tingkat hunian yang
bertahan pada sekitar 74”b pada tahun 2024, mengalami sedikit peningkatan
dibandingkan dengan tahun 2023. Gedung perkantoran premium dan kelas A
terus menarik minat yang stabil dari penghuni bernilai tinggi yang mencari
lokasi primer, yang diuntungkan oleh penawaran yang kompetitif. Selain itu,
kedekatan dengan pusat transportasi umum tetap menjadi pertimbangan
penting bagi penyewa. Di luar area CBD, dibandingkan dengan tahun 2023,
tingkat hunian menunjukkan kenaikan yang sedikit hingga stabil di sekitar 72Yo
pada tahun 2024. Gedung perkantoran di luar CBD, khususnya kelas A, tetap
kompetitif untuk menarik minat penyewa yang sadar biaya. Area
TB Simatupang, yang terkenal dan populer untuk aktivitas bisnis yang ramai

20

dengan penawaran kantor modern, mencatatkan tingkat hunian yang stabil di
75,54 pada tahun 2024. Pertumbuhan tingkat hunian menunjukkan permintaan
yang membaik karena bisnis di seluruh sektor utama memperkuat komitmen
sewa mereka. Kepercayaan penyewa akan mencerminkan pemulihan pasar,
yang menunjukkan prospek yang lebih optimis untuk sektor perkantoran.

Permintaan yang didorong oleh penyewa terus berlanjut, dengan pemilik
properti tertentu terus menawarkan insentif yang menarik untuk mengamankan
komitmen sewa dan meningkatkan tingkat hunian. Fleksibilitas dalam ketentuan
sewa ini, dikombinasikan dengan minat penyewa yang berkelanjutan, membuat
sewa kantor lebih mudah diakses dan dapat menghemat biaya bagi bisnis.
Sektor-sektor utama, termasuk ekspedisi/logistik, pendidikan dan elektronik,
secara aktif mencari ruang kantor untuk memenuhi kebutuhan mereka yang
terus berkembang. Jakarta terus menyediakan pasar yang besar dan dinamis
yang ideal untuk bisnis berbasis perdagangan dan jasa. Dengan situasi politik
yang lebih kondusif setelah pemilihan pemerintahan baru dan perkiraan
pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi, Jakarta diharapkan terus menarik
perusahaan lokal dan internasional untuk berekspansi, terutama untuk kantor.

Berdasarkan pengamatan di lapangan serta didukung data di atas, setelah
melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik, dengan
mempertimbangkan lokasi, jenis/tipe, dan fungsi objek penilaian yang berada
pada kondisi pasar normal, objek penilaian yang diminati investor tetapi tidak
secara berlebihan: serta waktu pemasaran yang sesuai, maka objek penilaian
yang terletak di Gedung Grha Bank Mas Lantai 5, 6 dan 7 (PH), Taman
Perkantoran Kuningan, Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7, 8, Kelurahan Karet,
Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta, berpotensi
untuk — memiliki peminat apabila properti tersebut — disewakan.
Oleh karena itu, properti ini termasuk dalam kategori dapat dipasarkan
(Marketable).

Sumber: Laporan Perekonomian Provinsi DKI Jakarta Februari 2025, Bank Indonesia

Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan IV 2024, Bank Indonesia
Jakarta Guarterly Office Services Forecast Report January 2025, Colliers

21

BAB III

DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

3.1. Data Properti
Lokasi dan Identifikasi

Properti dalam penilaian ini terletak di Gedung Grha Bank Mas Lantai 5, 6, dan
7 (PH), Taman Perkantoran Kuningan, Jalan Setiabudi Selatan
Kav. 7, 8, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta, berada kurang lebih
300 meter di sebelah barat laut Setiabudi Atrium, berada kurang lebih 700
meter di sebelah barat daya LRT Setiabudi. Lokasi tersebut berjarak kurang
lebih 5,2 kilometer sebelah selatan Monumen Nasional, dengan titik koordinat
Lafitude -6.2128553, Longitude 106.8282863.

Jalan di depan Properti

Jalan di depan Gedung Grha Bank Mas adalah Jalan Karet Karya, merupakan
jalan perkerasan aspal yang digunakan untuk 2 (dua) arah dengan lebar jalan
kurang lebih 5 (lima) meter. Pada saat inspeksi, jalan tersebut dalam kondisi
baik.

Data Lingkungan dan Fasilitas Lainnya

Sarana utilitas seperti fasilitas listrik dari PLN, jaringan telepon, dan air bersih
dari PAM tersedia di kawasan ini. Sarana angkutan umum berupa Bus
Transjakarta dan Kereta LRT tersedia di Jalan H.R.Rasuna Said, kurang lebih
250 meter sebelah timur properti.

Lingkungan terdekat dari lokasi tersebut di atas terdiri dari bangunan
perkantoran dan fasilitas sosial. Di antara bangunan-bangunan di kawasan
tersebut yang dapat dipergunakan sebagai petunjuk antara lain:

e Setiabudi Atrium
e Stasiun LRT Setiabudi
e Menara Bappenas

Uraian Fisik Ruang Kantor

Properti yang dinilai adalah ruang kantor beserta furniture berupa perabot dan
peralatan kantor. Ruang kantor merupakan sebagian dari lantai 5 dan
keseluruhan dari lantai 6 dan 7 (PH) Gedung Grha Bank Mas.

Adapun batas-batas sekitar Gedung Grha Bank Mas sebagai berikut:

sebelah selatan : Jalan Karet Karya
sebelah barat 1 Jalan lingkungan
sebelah utara : Jalan lingkungan
sebelah timur 1 Gedung perkantoran (Graha Family Mart)

22

Dokumen Kepemilikan

Properti dalam penilaian ini terdiri atas ruang kantor beserta furniture yang
secara teknis diuraikan dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruang Grha Bank
Mas antara PT. Megah Niagajaya dengan PT. Unggul Indah Cahaya Tbk.
tentang Sewa Menyewa Nomor: 001/MNJ-UIC/VIII/2021 tanggal 27 Agustus
2021, yang menjelaskan bahwa PT Megah Niagajaya (PT MN) selaku Pihak
Yang Menyewakan bermaksud menyewakan ruang kepada PT Unggul Indah
Cahaya Tbk. (PT UIC) selaku Pihak Penyewa. Berdasarkan dokumen
tersebut, berikut adalah beberapa klausa yang dicantumkan dalam perjanjian
tersebut:

» Area Sewa berlokasi di Grha Bank Mas, lantai 5, 6, dan 7 (PH), dengan luas
area semigross 1.915,50 m2.

e PT MN memberikan hak kepada PT UIC untuk mempergunakan/memakai
furniture yang ada di Area Sewa tanpa dikenakan biaya.

e Perjanjian berlangsung untuk jangka waktu 4 (empat) tahun, terhitung sejak
tangal 6 Desember 2021, dan berakhir tanggal 5 Desember 2025 (“Periode
Sewa?).

e Selama Periode Sewa, PT UIC tidak dapat mengalihkan penyewaan ruangan
kepada Pihak Lain.

e Biaya Sewa bersifat tetap sampai tahun kedua, dan akan mengalami
perubahan pada tahun ketiga dan keempat.

» Segala pajak yang timbul menjadi tanggung jawab masing-masing Pihak
sesuai ketentuan pajak yang berlaku.

» Segala macam pajak yang dikenakan berhubungan dengan pemilikan
ruangan yang disewa, termasuk Pajak Bumi dan Bangunan dan Pajak
Penghasilan dipikul dan dibayar oleh PT MN.

e Biaya Listrik akan ditagihkan oleh PT MN sesuai dengan pemakaian tiap
bulannya.

e Jaminan sewa yang harus dibayarkan PT UIC kepada PT MN sebesar
3 (tiga) bulan total biaya sewa dan service charge, dan akan dikembalikan
seluruhnya tanpa bunga pada akhir sewa apabila PT UIC telah
menyelesaikan seluruh tagihan sesuai dengan ketentuan dan persyaratan
sewa-menyewa.

e PT UIC diperkenankan untuk melakukan perubahan-perubahan pada
ruangan yang disewa berdasarkan Perjanjian ini atas risiko dan biaya
PT UIC sendiri, dan setelah berakhirnya Perjanjian ini, PT UIC diwajibkan
menyerahkan ruangan yang disewa dalam keadaan kosong seluruhnya serta
dalam keadaan terawat baik dan terpelihara, seperti pada keadaan semula
kepada PT MN.

Berdasarkan Surat Representasi yang kami terima, dinyatakan bahwa
PT Megah Niagajaya selaku Pihak Yang Menyewakan sesuai dengan
Perjanjian Sewa Menyewa Ruang Grha Bank Mas Nomor: 001/MNJ-
UIC/VIII/2021, merupakan Pemilik Objek Penilaian Sewa.

23

Sesuai dengan dokumen Perjanjian dan pernyataan di atas, kami berasumsi
bahwa properti tersebut adalah benar milik PT Megah Niagajaya. Segala
bentuk klaim kepemilikan akan menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas.

Dalam penilaian ini kami dilengkapi Perjanjian tersebut di atas yang kami
gunakan sebagai dasar penilaian. Kami berasumsi bahwa dokumen tersebut
sah dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

Sesuai dengan lingkup penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas,
penilaian properti ini tidak mencakup persediaan aktiva lancar seperti bahan baku,
barang setengah jadi dan barang jadi, surat berharga perusahaan, aset berwujud
dan/atau tidak berwujud lainnya yang tidak termasuk dalam objek penilaian.

Pemanfaatan Properti

Pada saat inspeksi, ruang kantor beserta furniture berupa perabot dan
peralatan kantor digunakan oleh PT Unggul Indah Cahaya Tbk. Deskripsi objek
penilaian diuraikan sebagai berikut :

Uraian Ruang Kantor

Ruang Kantor Lantai 5, 6, dan 7 (PH)

Secara fisik, bangunan ruang kantor ini berangka beton
dengan dinding batu bata diplester dan dicat, beratap dak
beton, berlantai keramik dan dilapisi karpet, langit-langit dari |
akustik, berjendela kaca dengan rangka aluminium, pintu
kaca rangka aluminium dan sebagian pintu kayu.

Ruang kantor ini dilengkapi dengan fasilitas listrik, air bersih,
saluran telepon, penyejuk ruangan berupa AC sentral,
fasilitas parkir bersama untuk gedung kantor yang berada di
kawasan Taman Perkantoran Kuningan dan reserved parking
tersedia di area basement Gedung Grha Bank Mas.

Ruang kantor dilengkapi dengan furniture berupa perabot dan
peralatan kantor dan berada dalam kondisi cukup dan
terawat. Perabot dan peralatan kantor diuraikan dalam bagian
setelah bagian ini.

Berdasarkan data luas properti yang diterima dari Pemberi
Tugas sesuai dengan denah dan gambar yang telah
diverifikasi melalui pengukuran terhadap luas bangunan
secara umum, rincian luas semigross setiap lantai adalah
sebagai berikut:

24

Luas semigross lantai 5

Luas semigross lantai 6

Luas semigross lantai 7 (PH) :
Luas semigross keseluruhan

1 & 550,10 meter persegi
: &777,90 meter persegi

£ 587,50 meter persegi

1 1.915,50 meter persegi

Luas semigross lantai 7 (PH) termasuk teras (terbuka) berupa
penambahan pada atap bangunan Gedung Grha Bank Mas
terdiri dari dinding pembatas luar bata sebagian diplester dan
dicat sebagian dilapis batu alam dan lantai keramik, dengan
luas keseluruhan & 125 meter persegi.

Dalam penilaian ini, kami tidak dilengkapi dengan salinan Izin Mendirikan

Bangunan dan/atau Persetujuan Bangunan Gedung.

Uraian Perabot dan Peralatan Kantor

| Unit J Uraian

LANTAI 5
Ruang Commercial Purchasing
42  Skat Partisi
15  Skat Partisi Kaca
12 Meja Kerja L
35  Drawer
6 Lemari File
7 Cradensa
2 Meja Direksi
7 Kursi
Ruang IT, GA, Legal dan HRD
40  Skat Partisi
10 Meja KerjaL
20  Drawer
8 Lemari File
3 Cradensa
1 Meja Kerja
8 Kursi
Ruang Corporate Secretary
1 Meja Direksi
1 Drawer
1 Lemari File
1 Vertical Blind Jendela

Ruang HRD 2
1 Meja Direksi
2 Drawer
1 Lemari File
2 Cradensa

25

(Unit | Uraian

2 Vertical Blind Jendela

1 Kursi
Ruang HRD 1

1 Glass Board
Ruang Gudang HRD

1 Lemari File
LANTAI 6
Ruang Meeting 1

1 Meja Meeting

1 Glass Board

1 Bracket Projector

2 Vertical Blind

2 Horizontal Blind
Ruang Meeting 2

1 Meja Meeting

2 Meja Pajangan Kaca

4 Vertical Blind Toso

1 Bracket Projector

1 Roller Screen Projector GTC
Ruang Tamu

| Meja Kerja L

2 Vertical Blind Jendela Toso

2 Vertical Blind Pintu Toso
Ruang Komisaris

1 Meja Direksi

2 Vertical Blind Jendela
Ruang Direktur, Presdir dan Wapresdir

11 Vertical Blind Toso Jendela
Ruang Accounting 2

1 Meja Direksi

1 Lemari & Cradensa

2 Vertical Blind Toso

1 Drawer Besi
Ruang Finance

1 Meja Kerja

4 Meja Direksi

2 Partisi Meja

1 Lemari & Cradensa
5 Drawer Besi

2 Vertical Blind Jendela
Ruang Accounting 1

8 Meja Kerja L

14 Partisi Meja

12 Partisi Kaca

8 Cradensa

16  Drawer

26

(Unit | — Uraian

T Kursi
6 Vertical Blind Jendela
LANTAI 7 (PH)
Ruang Tamu
Sofa 3 Seater
Sofa 2 Seater
Coffee Table
Meja Bulat Kecil Top Kaca
TV Samsung 63 inch
Cradensa
Lukisan
Vertical Blind Toso
Sofa 1 Seater
Ruang Meeting Besar
Meja Meeting
Kursi Meeting Hitam
3 Lukisan
7 Vertical Blind
1 Screen Roll
1 Meja Bulat
1 Kayu Panjang Untuk Vertical Blind
4
9
z
8

NA RaAaaaAa

&-

Meja Meeting
Kursi Meeting Hitam
Lukisan
Vertical Blind
Ruang Dining
3 Meja Bulat Besar
6 Vertical Blind Besar
12 Vertical Blind Kecil
Corridor Toilet
1 Meja Kayu Trembesi

1 Lukisan
Area Teras
2 Meja
12 Kursi
11 Pot Kotak
5 Pot Bulat
Area Dapur
1 Ice Maker
1 Zink Air Panas
2 Zink Air Biasa
2 Rak Stainless 4 Susun
1, Freyer Kecil
1 Freyer Besar
1 Chiller
1 Freezer

27

| Unit | TN — Uraian

Freezer Kecil

Meja Stainless Panjang 2 Susun
Tabung Gas

Chainess Wok 2 Tungku
Kompor 4 tungku t Oven
Freyer 2 Tungku

Tempat Barbegue 2 Tungku
Meja Stainless Panjang 2 Susun
APAR

Water Heater

AA an ai aa aa

Peruntukan

Berdasarkan Peraturan Daerah No. 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail
Tata Ruang Provinsi DKI Jakarta, tanah di mana properti berada diperuntukkan
sebagai Zona Perkantoran, dengan ketentuan-ketentuan yang diatur sebagai
berikut:

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : maksimum 55Y6
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : maksimum 6,06
Koefisien Dasar Hijau (KDH) : minimum 2076
Koefisien Tapak Basement (KTB) : maksimum 604

0000

Rencana Tata Ruang

Dalam penilaian ini kami telah mempertimbangkan rencana tata ruang yang
tercantum dalam Peraturan Daerah No. 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail
Tata Ruang Provinsi DKI Jakarta dan tidak ada rencana yang berpengaruh
terhadap nilai properti.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use

Penggunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan,
telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum telah diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
(SPI KPUP-10.1).

Berdasarkan uraian tersebut di atas dengan memperhatikan penggunaan tanah
di sekitar dan ketentuan tata ruang yang berlaku, maka menurut pendapat kami
penggunaan tanah sebagai gedung perkantoran merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut. Berikut uraian dari setiap aspek HBU:

» Aspek Legalitas : Properti telah sesuai dengan peruntukan tata
ruang yang berlaku.

28

« Aspek Fisik : Kondisi fisik, topografi, bentuk dan luas tanah
mendukung untuk dibangun bangunan kantor.

» Aspek Finansial : Perkembangan properti ruang kantor di
wilayah Jakarta dan sekitarnya cukup baik
dan memberikan keuntungan finansial.

e Menghasilkan Nilai Tertinggi : Memperhatikan kondisi pasar, lokasi serta
perkembangan di sekitar, maka
pengembangan saat ini — diperkirakan
menghasilkan nilai tertinggi.

3.2. Penilaian Properti

Dalam melakukan penilaian atas ruang kantor beserta furniture berupa perabot
dan peralatan kantor, kami menggunakan Pendekatan Pasar dan Pendekatan
Pendapatan yang kemudian direkonsiliasi untuk menghasilkan Nilai Sewa
Pasar.

3.2.1. Penilaian Properti dengan Pendekatan Pasar

Dalam penerapan Pendekatan Pasar, nilai sewa properti ruang kantor diperoleh
dengan membandingkan beberapa penawaran atau transaksi sewa ruang
kantor yang terletak tidak jauh dari ruang kantor yang dinilai. Data tersebut
dianalisa dan disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara
ruang kantor yang dinilai dengan penawaran atau transaksi yang terjadi di
pasaran. Proses perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh
faktor-faktor lokasi, luas, kondisi properti dan aksesibilitas.

Dalam penilaian properti tersebut kami juga telah mempertimbangkan beberapa
faktor yang berpengaruh terhadap harga sewa pasar ruang kantor seperti
kelengkapan dokumen, keserasian lingkungan, peruntukan, restriksi dan
rencana pengembangan lingkungan serta manfaat tertinggi dan terbaik atas
ruang kantor tersebut. Adapun data pasar yang kami gunakan sebagai
pembanding adalah sebagai berikut:

1. Jenis properti : Ruang Kantor
Lokasi : Puri Matari 1 Lantai 2, Jalan H. R. Rasuna Said,
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta

Titik koordinat : Latitude -6.213613, Longitude 106.829182
Jarak : t230 meter sebelah tenggara properti
Luas semigross 1 #182 meter persegi

Kondisi Ruang Kantor : Semi Furnished

Harga Penawaran : Rp316.680.000,- per tahun

29

2. Jenis properti
Lokasi

Titik koordinat
Jarak
Luas semigross

Kondisi Ruang Kantor :
: Rp792.000.000,- per tahun

Harga Penawaran

3. Jenis properti
Lokasi

Titik koordinat
Jarak
Luas semigross

Kondisi Ruang Kantor :
: Rp427.500.000,- per tahun

Harga Penawaran

: Ruang Kantor
: Graha Arda Lantai 3, Jalan HR. Rasuna Said

Kavling B6, Kelurahan Setiabudi, Kecamatan

Setiabudi, Provinsi DKI Jakarta

: Latitude -6.210513, Longitude 106.830005
1 #1,6 kilometer sebelah timur laut properti
: t600 meter persegi

Semi Furnished

: Ruang Kantor
: Graha Arda Lantai Dasar, Jalan HR. Rasuna Said

Kavling B6, Kelurahan Setiabudi, Kecamatan

Setiabudi, Provinsi DKI Jakarta

: Latitude -6.210513, Longitude 106.830005
1: #1,6 kilometer sebelah timur laut properti
1 t285 meter persegi

Semi Furnished

Berdasarkan pertimbangan dan data-data tersebut di atas setelah dilakukan
analisa dan penyesuaian serta faktor-faktor lain yang berkaitan dengan
penilaian, kami berpendapat bahwa:

Rp2.806.000.000,-

(DUA MILIAR DELAPAN RATUS ENAM JUTA RUPIAH)

merupakan indikasi

Nilai

Sewa Pasar per tahun dari properti dengan

Pendekatan Pasar pada tanggal 31 Desember 2024.

3.2.2. Penilaian Properti dengan Pendekatan Pendapatan

Secara matematis, Nilai Properti dapat diformulasikan sebagai berikut:

V-

di mana:
V : Nilai properti
| : Pendapatan bersih (arus kas bersih)
R : Tingkat kapitalisasi

Berdasarkan formula di atas, apabila data pembanding sewa tidak didapatkan,
maka metode yang paling mungkin dilakukan untuk mendapatkan estimasi
pendapatan bersih (terkait dengan nilai sewa) adalah dengan menghitung
indikasi nilai properti terlebih dahulu kemudian dikalikan dengan tingkat
kapitalisasi.

30

Dalam prinsip penerapan Pendekatan Pendapatan menggunakan Metode
Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method, DCF). Nilai properti
diformulasikan sebagai berikut:

n-n 4
Nsi- ) (AKB x ——5)
An"
nE1
di mana:
NSI Nilai kini properti
AKB : Arus kas bersih
r Tingkat pengembalian per tahun yang wajar
n : Tahunke-n

Arus Kas Bersih (Net Operating Income / NOI)

Arus kas bersih adalah selisih antara arus kas masuk dan arus kas keluar,
dalam hal ini adalah sewa atas ruang kantor beserta furniture berupa perabot
dan peralatan kantor.

Asumsi-asumsi yang digunakan dalam DCF adalah sebagai berikut:

e Arus kas diproyeksikan selama 5 tahun.
e Properti dibagi menjadi dua komponen :
o Ruang Kantor dengan kondisi Semi Furnished (tanpa fumiture berupa
perabot dan peralatan kantor), sebagai objek strata title
o Furniture berupa perabot dan peralatan kantor

Dalam memperoleh nilai kini properti, setiap komponen properti dinilai
dengan metode masing-masing yang sesuai.

a. Ruang Kantor dengan kondisi Semi Furnished (tanpa furniture
berupa perabot dan peralatan kantor)

Dalam penilaian ruang kantor dengan kondisi Semi Furnished (tanpa
furniture berupa perabot dan peralatan kantor) kami telah menggunakan
Metode Perbandingan Data Pasar. Berdasarkan metode ini nilai properti
diperoleh dengan membandingkan beberapa penawaran atau transaksi
jual beli ruang kantor yang terletak tidak jauh dari tanah yang dinilai. Data
tersebut dianalisa dan disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang
ada antara ruang kantor yang dinilai dengan penawaran atau transaksi
yang terjadi di pasaran. Proses perbandingan dan penyesuaian tersebut
dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi, luas tanah dan aksesibilitas.

Dalam penilaian properti tersebut kami juga telah mempertimbangkan
beberapa faktor yang berpengaruh terhadap harga pasar ruang kantor
seperti kelengkapan dokumen, keserasian lingkungan, peruntukan tanah,
restriksi dan rencana pengembangan lingkungan serta manfaat tertinggi
dan terbaik atas ruang kantor tersebut. Adapun data pasar yang kami
gunakan sebagai pembanding adalah sebagai berikut:

31

1. Jenis properti
Lokasi

Titik koordinat
Jarak
Luas semigross

Dokumen kepemilikan :

Kondisi Ruang Kantor :
: Rp40.000.000.000,-

Harga Penawaran

2. Jenis properti
Lokasi

Titik koordinat
Jarak
Luas semigross

Dokumen kepemilikan :

Kondisi Ruang Kantor :
1 Rp5.000.000.000,-

Harga Penawaran

3. Jenis properti
Lokasi

Titik koordinat
Jarak
Luas semigross

Dokumen kepemilikan :

Kondisi Ruang Kantor :
: Rp17.000.000.000,-

Harga Penawaran

: Ruang Kantor
: Permata Kuningan Lantai 3, Jl. Kuningan

Mulia kav. 9C, Kelurahan Menteng Atas,
Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta

: Latitude -6.212182, Longitude 106.833931
1 £3,1 kilometer sebelah timur properti
1 #1.105 meter persegi

Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun
Semi Furnished

1 Ruang Kantor
: Menara Kuningan Lantai

12, Jalan H.R.
Rasuna Said Blok F/1 Kav. No. 8, Kav. X.7
No. 5, Kelurahan Karet Kuningan,
Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta

: Latitude -6.218578, Longitude 106.830563
1 t850 meter sebelah tenggara properti
1 #125 meter persegi

Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun
Fully Furnished

: Ruang Kantor
: Graha Irama Lantai 10, Jalan H.R. Rasuna

Said Said Blok X-1, Kav. 1 & 2, Kelurahan
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi,
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta

: Lafitude -6.221889, Longitude 106.791083
: t3,6 kilometer sebelah selatan properti
: 425 meter persegi

Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun
Semi Fumished

Berdasarkan data tersebut di atas serta faktor-faktor lain yang berkaitan
dengan penilaian, maka kami berpendapat bahwa indikasi nilai kini
properti ruang kantor dengan kondisi Semi Furnished (tanpa furniture
berupa perabot dan peralatan kantor) adalah Rp47.226.000.000,-.

32

b. Furniture berupa Perabot dan Peralatan Kantor

Perabot dan peralatan kantor dinilai dengan menerapkan Metode Biaya
Pengganti. Indikasi nilai kini furniture berupa perabot dan peralatan
kantor diperoleh dari Biaya Pengganti Baru sebagai perkiraan jumlah
uang yang dikeluarkan untuk pembuatan/pengganti properti baru
kemudian dikurangi dengan penyusutan yang tercermin dari hasil
pengamatan setempat atas kondisi properti.

Berdasarkan pertimbangan di atas setelah dilakukan analisa dan
penyesuaian serta faktor-faktor lain yang berkaitan dengan penilaian,
maka kami berpendapat bahwa indikasi nilai kini properti Furniture
berupa Perabot dan Peralatan Kantor adalah Rp237.780.000,-.

e Dalam Pendekatan Pendapatan, nilai kini properti yang menjadi dasar
perhitungan nilai sewa adalah Rp47.463.780.000,-, yang diperoleh dari
penjumlahan indikasi nilai kini ruang kantor dan indikasi nilai kini perabot
dan peralatan kantor sebagai satu kesatuan.

e Kenaikan sewa sebesar 1,375 per tahun, dengan mengacu ke
pertumbuhan rata-rata Indeks Harga Properti Komersial dari Bank
Indonesia untuk Properti Sewa.

e Kenaikan nilai properti sebesar 3,50Xc per tahun, mengacu pada batas atas
Target Inflasi Indonesia dari Bank Indonesia, maka digunakan asumsi nilai
terminal properti yaitu Rp56.090.000.000,- setara dengan nilai Ruang
Kantor tanpa Perabot dan Peralatan Kantor.

Tingkat Diskonto (Discount Rate, DR)
Tingkat diskonto diperoleh dari kombinasi tingkat diskonto untuk Ruang Kantor
tanpa Perabot dan Peralatan Kantor dan tingkat diskonto untuk Perabot dan

Peralatan Kantor saja.

Tingkat Diskonto Ruang Kantor (tanpa Perabot dan Peralatan Kantor)

Tingkat Diskonto diperoleh dengan metode Band of Investment Method
(BOIM), dengan rumus sebagai berikut:

BOIM - (We x Ke) # (Wp Kp)

Keterangan:
We : Percentage of financing that is eguity (3590)
Ke : Cost of Eguity (12,10Y6)
Wb Percentage of financing that is debt (656)
Ko : Cost of Debt (8,594) — Suku Bunga Pinjaman Investasi Bank
Rata-Rata Des 2024)
Di mana,

Ke Re #(Bx RPm)

33

Keterangan:

R 1 Risk Capital (5,22614) — IGSYC per 30 Des 2024 tenor 30
tahun (7111896) dikurangi country rating-based default risk
Spread (1,885746)

B : Unsystematic Risk (1,00)

RPm 1 Total Risk Premium (6,87Y4)

Berdasarkan rumus di atas diperoleh discount rate unit kantor sebesar
9,829.

Tingkat Diskonto Perabot dan Peralatan Kantor

Tingkat diskonto untuk Perabot dan Peralatan Kantor diperoleh dengan
memperhitungkan tingkat pengembalian per tahun sesuai umur ekonomis
rata-rata perabot dan peralatan kantor (4 tahun) yaitu sebesar 2544.

Tingkat Diskonto Properti
Tingkat diskonto properti diperoleh dengan rumus:

(DR Ruang KantorxV Unit Kantor) (DR PerabotxV Perabot)

DR Properti -
p V Ruang Kantor #V Perabot
Keterangan:
DR Ruang Kantor : Discount Rate Unit Kantor (9,826)
V Unit Kantor : Indikasi Nilai Kini Ruang Kantor (Rp47.226.000.000,-)
DR Perabot : Discount Rate Unit Perabot dan Peralatan Kantor (2596)
V Perabot Nilai Pasar Perabot dan Peralatan Kantor (Rp237.780.000,-)

Berdasarkan rumus di atas diperoleh tingkat diskonto properti sebesar
9,906.

Berdasarkan pertimbangan dan data-data tersebut di atas, setelah dilakukan
analisa dan penyesuaian serta faktor-faktor lain yang berkaitan dengan
penilaian, dengan jumlah nilai kini dari pendapatan bersih yang disamakan
dengan nilai kini properti, kami berpendapat bahwa:

Rp2.913.000.000,-
(DUA MILIAR SEMBILAN RATUS TIGA BELAS JUTA RUPIAH)

merupakan indikasi Nilai Sewa Pasar per tahun dari properti dengan
Pendekatan Pendapatan pada tanggal 31 Desember 2024.

3.3. Rekonsiliasi Nilai
Definisi Rekonsiliasi

Rekonsiliasi nilai adalah penarikan kesimpulan nilai atas hasil lebih dari satu
nilai yang telah diperoleh dari beberapa pendekatan penilaian. Rekonsiliasi nilai
dilakukan dengan memberi bobot kepada setiap nilai yang didasarkan pada
pertimbangan yang matang terhadap data historis properti, keadaan sekarang
dan di masa yang akan datang.

Berdasarkan indikasi nilai yang diperoleh dari Pendekatan Pasar dan
Pendekatan Pendapatan tersebut di atas, rekonsiliasi dari dua pendekatan
penilaian adalah sebagai berikut:

Indikasi
Pendekatan Nilai Sewa Pasar Jumlah
Na: Penilaian per tahun | Bobot (Rp)
(Rp) 1
1. | Pendekatan Pasar 2.806.000.000 | 50Yc 1.403.000.000
2. | Pendekatan Pendapatan 2.913.000.000 | 50Y6 1.456.500.000
Jumlah : 2.859.500.000

| Nilai Sewa Pasar per tahun (Pembulatan) | 2.860.000.000 |

35

BAB IV

KESIMPULAN NILAI

Penilaian telah dilakukan dengan didasarkan pada Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII — 2018 dan Edisi Revisi
Tahun 2020, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor
28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal. Setelah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal
8 Mei 2025, mengumpulkan data yang berkaitan dengan properti, menganalisa,
membandingkan, dan melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan
yang turut mempengaruhi nilai, dengan berpedoman pada kondisi pembatas
tersebut dalam laporan, kami berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar per tahun
atas properti milik PT Megah Niagajaya berupa ruang kantor dengan luas
semigross keseluruhan 1.915,50 meter persegi beserta furniture berupa
perabot dan peralatan kantor yang terletak di Gedung Grha Bank Mas Lantai 5,
6 dan 7 (PH), Taman Perkantoran Kuningan, Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7, 8,
Kelurahan Karet, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta pada tanggal 31 Desember 2024 adalah:

Rp2.860.000.000,-
(DUA MILIAR DELAPAN RATUS ENAM PULUH JUTA RUPIAH)

36

LAMPIRAN
FOTO-FOTO

Tampak Depan Gedung Grha Bank Mas

Tampak Area Parkiran Bersama

| JANGAN
NSEBUT M

Tampak Area Reserved Parking

Tampak Area Kantor Lantai 5

Tampak Ruang Lantai 5

Koridor Lantai 5

Tampak Area Kantor Lantai 6

Tampak Area Kantor Direksi Lantai 6

Tampak Ruang Meeting Lantai 6

vi

Tampak Area Lantai 7 (PH)

vii

Tampak Area Dining Room Lantai 7

Tampak Area Kitchen Lantai 7

viii

Tampak Area Teras Lantai 7

Meja Kerja L

Lemari File & Cradensa

Drawer

Meja dan Kursi Meeting

xi

Lukisan

Kompor 4 Tungku t Oven

xii

LAMPIRAN
PETA LOKASI, GAMBAR SITUASI TANAH DAN
TATA LETAK BANGUNAN

PETA LOKASI

23, The Si Pepsyakana 3 5 F
1 SAWA..@noyantuningan Hatai 5 5,
AG 5 Dg,
PLAZA BFJAMSOSTEK HD. & KAN Pile) “ tra
barurarvu £ : Wa
atu

LN

3
- (0 moocalsasiny aan

N Nu 3
3
3

ag
hi H 2, -
TT Apa TA aan, z covidootee CERKGI
KA 11 & $ 2 H sg
knee 9 SI ia 4 Peak 1
- H
3

embasie 1 TS NA

z
MerBingsppanas @
neraka GI

ol KarstKarya M

Cg.ac

£ ae

Hevea Sudirman
3 pernis

5
2 5
g- z
8
3 8
5 Fl
xareteetakang .
Senat Oh Aa
ea 13 DS Stud one ne Conveasi
P3 Aa ana 4
Fate)
hose aa dai”
era ,
Mcnogget3 @ Ka NAN
4 Dj GRAND ASTON
£ MenaralKuningan,
“
dab (1) Mayapada Hospital
x 8 M7 Kuningan (MHKN).
f spy LN (
ha t. tni er
ararina
1 & men Toner O 5 Busess Park 0
LAN £ D: ps Mc An
ai TA Uas IA .
3 gs Hm AAN kaan
2 # 1 beniaahaban (O) “@)HotetRasune Icon n
akar sunez $ . F |
4 Peduerin enjid nara”)
nan
Ii rarerpedoretan Iyoaterpedur T 5
s ka
21 # 2 4 5
0 H En mat :
(CKIBP Bencdictus Darmapuspita dan Rekan 8

- (@ Hordy 3s Luwansa
Gedung Grha Bank Mas, Lantai 5, 6 dan 7 (PH) u Ana
Taman Perkantoran Kuningan "4 4 Na
Jalan Setiabudi Selatan Kav. 7, 8 “App 8
Kelurahan Karet, Kecamatan Setiabudi N 4 “ A

Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
2 s

PT Unggul Indah Cahaya Tok

| PWEN sexs N
Yi eduel “

TETON BNNCNN NPT PN £ !ejueT
esyuadig Jegwebig 4)

PPT Unggul Indah Cahaya Tok

eyeyer jig Isulnoud 'ugeres Ehexer BIO
1pngenas uejewebay Yeve UeueinaN
BL MB) UENEISS IPNOENAS URJEP

(Ha) L ep 9 's rejuey 'sew Yueg By Gunped
IG ISVMOTNAI ILUTJONA as 0)

—— rr

Jouey Bueny “,

all LOSS F 'S IBJUEI EMaS SENY

aU 9916, EMAS SENY |EJOL
P202/NI/OIN-PNWVL00 JOWON

NAL BABUEN

yepul IN6Bun Ld veBuep BAefeBeIN yeBOW Ld
eiejue Buenu emafusw emas uelluelad

unsaeg (MD
TUebuerapy

ii iv

JewewN 21is
| f 74 edueg

uslo yajo n
esyuedig | segwebig BISIS
Ps am
NS
TON WIO yeng!a

never PG ISuioig 'uejejes Eyeyer BION
IPNGENAS LEJEWEDY YELEY UEUEINPYN
81 181 vejerS IPNgeNaS uejer
ueduuny vesojunyag Lewel
(Ha) Z uep 9 '$ IejUeT 'SEW NUEI ELWD Sunpa9

IG ISVMOTNGg ILAGdOUd

Joey buen "|

AW G'LLL 7/9 IEJUET BM2S SENI

aU S'GL6'L IEMOS SENI IEIOL

kzoti IN-FNI/L00 JOWON

YaL eKeyey

Yepuj INBBUN Ld VESuep eAelebeiN Yebaw Ld
esejue Sueni emaAuswu emas uelfueliag

unsaeg Y
VESURKAY

9 !eJUET

PPT Unggul Indah Cahaya Tok

lil #iv

A
Tewew N
cm ct
y
n

usio

jegwebig Ebi

Ka Sa

RU

Io yengid

2 IYUET

eueyer Dig ISuinoug “Uejeles ehever BION
IpNGENSS UEJEWESSY Yasey UeyeInaN
81 183 uejeloS Ipngenas uejer
uebuluny vesoyunyag vewei
(Ha) 4 Vep 9 'G tejuen 'sew Yurg EWO bunpe9

Id ISVUOTNGg ILAGdOMd

JOEY bueny |
Pa |

ak 9186 F (Hd) L !ejuej emas seni

#W G'GL6'L :EMOS SENI IEIOL
IZOZMMA/DIN-FNW/100 JOWON

YaL efeyey

YepU| INGBUN Ld Vebuep BAefebeIN Yebaw Ld
tuejue Buenu ewakusw emas uejfueliag

unsaeg CI
TUebuErapaYI

PT Unggul Indah Cahaya Tok

iv #iv

LAMPIRAN
SURAT REPRESENTASI

P.T. UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk.

WISMA UIC, 218 Floor, Ji. Jend. Gatot Subroto Kav. 8-7. Jakarta 12930
Office & Mailing Address : Grha Bank MAS, SIN Floor, Jl. Setiabudi Selatan Kav. 7-8, Jakarta 12920
Phone : (021) 57905190 (Hunting)

No. 00806/0628/UIC-C$
Jakarta, 19 Juni 2025

Kepada Yth,
KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Jl. Musi No. 38

Jakarta Pusat 10150

Up. : Yth. Bp. Ir. B.Supriyanto D., M.Sc., MAPPI (Cert)

Hal : Surat Pernyataan atas penugasan penilaian Properti sesuai dengan Proposal Ref. No. BDR
25P - 132/R1 tanggal 24 April 2025 yang telah disetujui oleh PT Unggul Indah Cahaya Tbk

Dengan hormat,

Merujuk pada perihal tersebut di atas. berikut adalah pernyataan dari PT Unggul Indah Cahaya Tbk atas
penugasan dimaksud untuk menunjang keperluan Transaksi Sewa Menyewa Ruang Kantor. sebagai berikut

a. Kami menyadari tanggung jawab kami untuk meyediakan informasi yang relevan, benar dan selengkap-
lengkapnya, yang tersedia bagi kami, termasuk pengungkapan fakta-fakta material yang dapat
mempengaruhi penilaian ini. Untuk mempersiapkan penerbitan laporan penilaian anda, kami telah
meyediakan data-data dan informasi yang dibutuhkan sebagai berikut
1) Perjanjian Sewa Menyewa Ruang Grha Bank Mas antara PT Megah Niagajaya dengan PT. Unggul

Indah Cahaya Tbk. Nomor: GOWMNJ-UIGIVII/2021
Z) Daftar furniture yang ada dalam area sewa
3) Invoice Office Rental dan Service Charge periode 06 Desember 2024 — 05 Maret 2025
4) Reimbursement Listrik Bulan Desember 2024
5) Gambar Denah Lantai 5, 6 dan 7 (PH) Graha Bank Mas
86) Rincian Ukuran Ruangan Sewa PT Unggui Indah Cahaya Tbk di Grha Bank Mas

b Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam
bentuk asli maupun foto kopi dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada KJPP Benedictus
Darmapuspita gan Rekan yang kemudian digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai adalah
benar-benar berasal dari PT Unggul Indah Cahaya Tbk, lengkap dan sesuai denyan keadaan yang
sebenarnya pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian

Cc Bahwa PT Megah Niagajaya selaku Pihak Yang Menyewakan sesuai dengan Perjanjian Sewa
Menyewa Ruang Grha Bank Mas Nomor: 001/MNJ-UIC/VI!I/2021, merupakan Pemilik Objek Penilaian
Sewa

d. Bahwa kami. PT Unggul Indah Cahaya Tbk. tidak dapat menyediakan dokumen terkait penilaian
properti berupa Legalitas / Sertipikat atas Tanah dan/atau Ruang Kantor dan Izin Mendirikan Bangunan
/ Persetujuan Bangunan Gedung Grha Bank Mas sebagai dokumen bukti kepemilikan properti
PT Megah Niagajaya selaku Pemilik Objek Penilaian Sewa

e Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan
penilaian, kami PT Unggul Indah Cahaya Tbk memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya
kepada KJPP Benedictus Darmapusnita dan Rekan termasuk di dalamnya anggota rekan dan seluruh
staff yang ada dari luntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk
apapun juga) baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak
langsung terhadap piliak manapun juya apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data
dan informasi apakah yang disamparkan secara verba! dan/atau dalam bentuk asli foto kopi. aan/atau &
salinan dari kami

Factory : Jl. Raya Merak Km. 117.5 Kel. Gerem, Kec. Geropol, Kota Cilegan 42438, Banten - Indonesia
Phone : (0254) S7! 083. 580

4

P.T. UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk.

f Bahwa data-data yang diberikan oleh PT Unggul Indah Cahaya Tbk kepada KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan, bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan antara pihak-pihak yang
terkait dan/atau mempunyai kepentingan di dalarnnya berikut akan digunakan sebagaimana mestinya

oleh KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan sesuai dengan Proposal Ref. No BDR 25P - 132/R1
tanggal 24 April 2025

Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan penilaian yang dibuat oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan

Hormat Kami
PT UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk

Lily Setiadi
Wakil Presiden Direktur

LAMPIRAN
VALIDASI DATA

DATA PEMBANDING SEWA

oata 1
Tipe Properti : Ruang Kantor (Bagian Gedung Kantor)
Alamat : Puri Matari 1, Jalan HR Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan
Kecamatan Setiabudi
Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta
Lokasi : Latitude -6.213613, Longitude 106829182
Informan : Pak Nana
No, Telp. 1 087884279043
Luas Semigross 1182 m3
Kondisi : Semi Furnish

Harga Sewa/ tahun
Status (Tersewa/Penawaran)

1 Rp.316.680.000

Penawaran

Ipata2
Tipe Properti : Ruang Kantor (Bagian Gedung Kantor)
Alamat : Graha Arda, Jalan HR Rasuna Said
Kelurahan Setiabudi
Kecamatan Setiabudi
Jakarta Selatan
Provinsi DKi jakarta
Lokasi : Latitude -6.210513, Longitude 106.830005
Informan : Ibu Ruri
No. Telp. : 08158913175
Luas Semigross 1 600m?
Kondisi 1 Semi Furnish
Harga Sewa/ tahun : Rp.792.000.000

Status (Tersewa/Penawaran)

: Penawaran

Ibata3
Tipe Properti : Ruang Kantor (Bagian Gedung Kantor)
Alamat 1 Graha Arda, jalan HR Rasuna Said
Kelurahan Setiabudi
Kecamatan Setiabudi
Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta
Lokasi : Latitude -6.210513, Longitude 106.830005
Informan Ibu Ruri
No, Telp. : 08158913175
Luas Semigross 1 285 m3
Kondisi : Semi Furnish ,
Marga Sewa/ tahun

Status (Tersewa/Penawaran)

1 Penawaran

: Rp.427.50020R0 hb
1 w
t ti
&

Naga
2

Gambar

aa ee sal

DATA PEMBANDING JUAL

DATA 4

Tipe Properti
Alamat

Lokasi
Informan

No. Telp.

Sertifikat

Luas Semigross

Kondisi

Harga Jual

Status (Terjual/Penawaran)

: Ruang Kantor
: Permata Kuningan, Jalan Kuningan Muli

Kelurahan Menteng Atas
Kecamatan Setiabudi
Jakarta Selatan

Provinsi DKI Jakarta

» batitude -6.212182, Longitude 106033931
? lbu Tamara

: 085954640730

! SHMSRS

1 MOS m3

Semi Fumish
: Rp. 401000.000.000
: Penawaran

(DATA S

Tipe Properti
Alamat

Luas Semigross
Kondisi

Harga Jual

Status (Terjual/Penawaran)

: Ruang Kantor
: Menara Kuningan, Jalan HR Rasuna Said

» batitude -

Kelurahan Karet Kuningan
Kecamatan Setiabudi

Jakarta Selatan

Provinsi DKi Jakarta

218578, Longitude 106.630563

: Ibu Yuliasri

081905125113

: SHMSRS

25m

: Fully Furnish
: Rp. 5.000.000.000
! Penawaran

DATA6

Tipe Properti
Alamat

Lokasi
Informan

Luas Semigross

Kondisi

Marga Jual

Status (Terjual/Penewaran)

Ruang Kantor
Graha Irama, Jalan HR Rasura Said
Kelurahan Kuningan Timur
Kecamatan Setiabudi

Jakarta Selatan

Provinsi JIKI Jakarta

! tatitude -6.221889, Longitude 106.791003
: Ibu Imelda

1 087885361585

1 SHMSRS

1 425m?

: Semi Purnish

1 Rp.12000.090.000

: Penawaran

Gambar