20250618_UNIC_Informasi Transaksi Afiliasi_31896309_lamp6.pdf

12 Hi Jasa : Penilaian Properti (P) dan Bisnis (BI
AR Wilayah Kerja : Indonesia

2) Jasa binaan Publik

ato Darmapuspita dan Rekan
ai 0103

Jakarta, 12 Juni 2025

Kepada Yth

Direksi

PT Unggul Indah Cahaya Tbk
Wisma UIC, Lantai 2

Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 6-7
Jakarta, 12930

Hal : Laporan Hasil Pendapat Kewajaran
No. Laporan  : 00254/2.0103-00/BS/04/0121/1!VI/2025

Dengan hormat,

Sehubungan dengan Rencana Transaksi Sewa Menyewa Tangki Timbun
(selanjutnya disebut sebagai “Rencana Transaksi”), yang dilakukan oleh
PT Unggul Indah Cahaya Tbk (“Perseroan”), maka dengan mengacu pada
Proposal Ref. No. BDR 25P-089/R1 tanggal 20 Maret 2025, KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan (“KJPP BDR” atau “Kami”) telah melakukan beberapa
analisis dalam rangka memberikan Pendapat Kewajaran atas rencana transaksi
yang dilakukan oleh Perseroan.

Latar Belakang Rencana Transaksi

PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC” dan/atau “Perseroan”)
merupakan Perusahaan yang berkedudukan di Jakarta, didirikan pada tahun
1983. PT Unggul Indah Cahaya Tbk merupakan produsen Linear Alkylbenzene
(“LAB”) yang merupakan bahan baku pembuatan deterjen dengan lokasi pabrik
di Merak, Banten. Untuk menunjang kelancaran pasokan bagi konsumen
Perseroan yang berlokasi di wilayah Jawa Timur, maka Perseroan menyewa
tempat penyimpanan produk/barang jadinya berupa tangki timbun (storage
tank) dari PT Karyaindah Alam Sejahtera (selanjutnya disebut “KIAS”). KIAS
merupakan perusahaan yang memiliki ijin yang sah untuk menggunakan Tangki
Timbun milik PT Delta Artha Bahari Nusantara (selanjutnya disebut “DABN”).
KIAS merupakan perusahaan pihak berelasi UIC, dikarenakan terdapat anggota
Dewan Komisaris UIC yang menjabat juga sebagai anggota Dewan Komisaris
KIAS dan terdapat kesamaan pemegang saham invidual Perseroan dan KIAS.

Pusat

JI. Musi No, 38 Cideng — Gambir Jakarta 10150

2, 34832688, 3813146, Fax. : (021) 3459648

E-mail: info@bdr.co.id

. Cabang

8782621, 08113481191, 08113471191, E-mail : su
4671006, 085100040950, E-mail : makassar@!
(061) 42566654, E-mail : medan@bdr.co.id
(P), Telp. : (0271) 7469143, E-mail : sukoharjo@bdr.co.id
PB), Telp. : 08113838466, E-mail : bali@bdr.co.id, info@bdi

Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis
Telp, : (021) 3448577, 3518414, 3518235
Website

Surabaya : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (
Makassar : Bidang Jasa : Penilaian Properti

Medan : Bidang Jasa : Penilaian

Sukoharjo : Bidang Jasa : Penilaian

Denpasar : Bidang Jasa: Penilaian Properti dan

@bdrooiid

Maksud dan Tujuan

Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pernyataan bahwa rencana
transaksi sewa menyewa tangki timbun untuk penyimpanan bahan kimia dari
PT Karyaindah Alam Sejahtera selaku pihak berelasi dari perusahaan terbuka
PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang merupakan rencana transaksi afiliasi seperti
dimaksud POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan adalah Wajar atau Tidak Wajar.

Tujuan dari penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran tersebut di atas akan
digunakan oleh UIC untuk memenuhi peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(“OJK”) terkait dengan Peraturan Perusahaan Publik (Terbuka) tentang
Keterbukaan Informasi.

Tanggal Penilaian

Pemberian Pendapat Kewajaran tersebut di atas didasarkan pada hasil analisis
atas objek pendapat kewajaran dan penilaian properti per tanggal penilaian
(cut-off date) yaitu pada tanggal 31 Desember 2024. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penugasan serta dari data
keuangan Perseroan yang kami terima yaitu Laporan Keuangan Audit
Perseroan per tanggal 31 Desember 2024 oleh Kantor Akuntan Publik (KAP)
Purwantono, Sungkoro & Surja (EY Indonesia).

Masa Berlaku Laporan Penilaian

Berdasarkan POJK Nomor 35/POJK.04/2020, bahwa Laporan Penilaian Bisnis
berlaku selama 6 (enam) bulan sejak tanggal Penilaian (cut off date), maka
masa berlaku Laporan Pendapat Kewajaran ini akan berakhir 6 bulan sejak
31 Desember 2024.

Jenis Mata Uang yang Digunakan

Jenis mata uang yang digunakan dalam Rencana Transaksi adalah dalam mata
uang Rupiah, sedangkan mata uang yang digunakan pada Laporan Keuangan
PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC” dan/atau “Perseroan”)
berupa Dolar Amerika Serikat selaku perusahaan pihak berelasi PT Karyaindah
Alam Sejahtera.

Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia (POJK)
Nomor 35/POJK.04/2020 menyatakan bahwa kesimpulan nilai wajib dinyatakan
dalam satu nilai tunggal (single amount) dalam mata uang yang sesuai dengan
mata uang yang digunakan di dalam laporan keuangan Objek Penilaian.

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia 103 butir 5.3.2.5 menyatakan bahwa
hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang rupiah. Dalam hal terdapat alasan
yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang selain Rupiah, maka mata
uang Rupiah tetap harus dinyatakan.

Pengguna Laporan Pendapat Kewajaran

Sehubungan dengan rencana transaksi, maka Perseroan akan menggunakan
Laporan Penilaian Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi untuk memenuhi
peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) terkait dengan Peraturan
Perusahaan Publik (Terbuka) tentang keterbukaan informasi.

Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan

Untuk menunjang Perseroan dalam rangka memenuhi Peraturan Perusahaan
Publik tersebut, Laporan Pendapat Kewajaran ini telah disusun dengan dan
tunduk pada ketentuan-ketentuan:

» POJK Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal ("POJK No.35"),

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor
42/POJK.04/2020 Tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan ("POJK No.42”),

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 17/
POJK.04/ 2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha ("POJK No.17”),

» Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia. ("KEPI & SPI
Edisi VII-2018”) dan SPI Edisi Revisi Tahun 2020.

Objek Pendapat Kewajaran

Objek Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) dalam penugasan ini adalah
rencana transaksi sewa menyewa tangki timbun untuk penyimpanan bahan
kimia dari PT Karyaindah Alam Sejahtera selaku pihak berelasi dari perusahaan
terbuka PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang merupakan transaksi afiliasi seperti
dimaksud POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan adalah Wajar atau Tidak Wajar.

Pihak yang melakukan rencana transaksi adalah PT Karyaindah Alam
Sejahtera yang merupakan perusahaan pihak berelasi dari perusahaan terbuka
yaitu PT Unggul Indah Cahaya Tbk, di mana PT Karyaindah Alam Sejahtera
merupakan perusahaan berbadan hukum Perseroan Terbatas di mana
kepemilikannya didasarkan kepada ketentuan yang diatur secara sah dalam
akta pendirian perseroan dan merupakan perusahaan tertutup.

Dasar Nilai yang digunakan

Dasar Nilai yang digunakan dalam menentukan Kewajaran Nilai Rencana
Transaksi adalah Nilai Sewa Pasar.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada
tanggal penilaian, antara pemilik yang berniat menyewakan dan penyewa yang

3

berniat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak
mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan (SPI 101-3.6.).

Pendekatan Pendapat Kewajaran

Dalam melaksanakan penugasan Laporan Pendapat Kewajaran kami mengacu
pada POJK No.35/POJK.04/2020, dengan menerapkan berbagai analisis untuk
menentukan Pendapat Kewajaran dari Rencana Transaksi yaitu sebagai
berikut:

(i) Analisis rencana transaksi:

(ii) Analisis kualitatif dan kuantitatif atas transaksi:

(iii) Analisis atas kewajaran nilai transaksi, dan

(iv) Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan.

Hasil Analisis
Berikut ini adalah hasil ringkasan beberapa analisis yang telah dilakukan:

(i) Berdasarkan analisis rencana transaksi

e Pihak pihak yang terkait dengan rencana transaksi:

1. PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC” dan/atau
“Perseroan”) merupakan Perusahaan yang berkedudukan di
Jakarta, didirikan pada tahun 1983. PT Unggul Indah Cahaya Tbk
merupakan produsen Linear 'Alkyibenzene (“LAB”) yang
merupakan bahan baku pembuatan deterjen dengan lokasi pabrik
di Merak, Banten. Untuk menunjang kelancaran pasokan bagi
konsumen Perseroan yang berlokasi di wilayah Jawa Timur, maka
Perseroan menyewa tempat penyimpanan produk/barang jadinya
berupa tangki timbun (storage tank) dari PT Karyaindah Alam
Sejahtera.

2. PT Karyaindah Alam Sejahtera (selanjutnya disebut “KIAS”)
merupakan perusahaan yang memiliki ijin yang sah untuk
menggunakan Tangki Timbun milik PT Delta Artha Bahari
Nusantara (selanjutnya disebut “DABN”). KIAS merupakan
perusahaan pihak berelasi UIC, dikarenakan terdapat anggota
Dewan Komisaris UIC yang menjabat juga sebagai anggota
Dewan Komisaris KIAS dan terdapat kesamaan pemegang saham
individual Perseroan dan KIAS.

e Berdasarkan hasil analisis atas objek penilaian per
31 Desember 2024, Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi
seperti dimaksud pada POJK No. 42 dan bukan transaksi material
seperti dimaksud pada POJK No.17.

e Uraian singkat mengenai rencana transaksi yang akan/telah
dilakukan:

(ii)

(iii)

tiv)

Pada tanggal 16 Juni 2025, UIC akan menyewa 5 (lima) buah tangki
timbun dan fasilitas pendukungnya, yang terletak di Jalan Ibrahim
Zahir No. 181-183, Desa Sidorukun dan Desa Kramat Inggil,
Kecamatan Gresik, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur, dengan
kapasitas masing-masing:

a) Tangki No.2 dengan kapasitas 1.940 ton,

b) Tangki No.6 dengan kapasitas 1.573 ton,

c) Tangki No.7 dengan kapasitas 1.565 ton,

d) Tangki No.8 dengan kapasitas 1.965 ton: dan

e) Tangki No.9 dengan kapasitas 1.978 ton.

Sebesar Rp750.000.000,00/bulan (tujuh ratus lima puluh juta rupiah
per bulan). Biaya ini mencangkup penyewaan timbangan dan 2 unit
kontainer.

Berdasarkan analisis kualitatif

Analisis Kualitatif berupa riwayat perseroan dan sifat kegiatan usaha,
analisis industri dan lingkungan, analisis operasional dan prospek
perseroan, alasan dilakukannya rencana transaksi, keuntungan dan
kerugian yang bersifat kualitatif atas rencana transaksi yang dilakukan.
Berdasarkan analisis-analisis tersebut, rencana transaksi sewa menyewa
tangki timbun untuk penyimpanan bahan kimia dari PT Karyaindah Alam
Sejahtera. Untuk menunjang kelancaran pasokan bagi konsumen
Perseroan yang berlokasi di wilayah Jawa Timur.

Berdasarkan analisis kuantitatif

Analisis Kuantitatif berupa penilaian kinerja historis, penilaian arus kas,
penilaian atas proyeksi keuangan sinergi, analisis rasio keuangan, analisis
laporan keuangan sebelum rencana transaksi dan proforma laporan
keuangan setelah rencana transaksi dilakukan. Berdasarkan analisis-
analisis tersebut, tidak memberikan dampak negatif terhadap kinerja
keuangan Perseroan. Fluktuasi yang terjadi lebih disebabkan karena
kondisi yang terjadi di luar transaksi yang dilakukan. Berdasarkan hal
tersebut, maka hasil analisis adalah wajar.

Berdasarkan analisis atas kewajaran nilai rencana transaksi

e Rencana transaksi sewa menyewa tangki timbun dan fasilitas
pendukungnya dengan nilai Rp 750.000.000,00/bulan. Sehingga nilai
yang digunakan untuk analisis kewajaran nilai transaksi adalah nilai
pasar sewa per bulan yang akan dibandingkan dengan nilai rencana
transaksi per bulan.

e Nilai sewa pasar per bulan hasil laporan penilai independen oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan berdasarkan laporannya

5

pada tanggal 9 Juni 2025 dengan nomor laporan 00251/2.0103-
00/PP/04/0121/1/V1/2025 sebesar Rp720.403.000,00/per bulan.

e Berdasarkan pada POJK No. 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal Batas Atas Nilai Rencana
Transaksi sebesar 7,56 diatas Nilai Sewa Pasar atau sebesar
Rp774.433.225,00/per bulan.

e Berdasarkan pada POJK No. 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal Batas Bawah Nilai
Rencana Transaksi sebesar 7,5/ dibawah Nilai Sewa Pasar atau
sebesar Rp666.372.775,00/per bulan.

Nilai Sewa yang direncanakan Perseroan untuk Rencana Transaksi
sebesar Rp750.000.000,00 (Tujuh Ratus Lima Puluh Juta Rupiah) per
bulan, dengan begitu nilai Sewa untuk Rencana Transaksi masih berada
dalam kisaran kewajaran nilai transaksi pada batas atas maupun batas
bawah, sehingga Nilai Rencana Transaksi adalah wajar.

Penyusunan Pendapat Kewajaran didasarkan pada suatu proses analisis yang
didasarkan pada data dan informasi yang diterima. Oleh karena itu Pendapat
Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan
sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan
analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan
pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
pendapat kewajaran. Penyusunan Pendapat Kewajaran ini merupakan suatu
proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui analisis yang
tidak lengkap.

Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran
ini sampai dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak
bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi,
memutakhirkan (update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan
kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal penerbitan
Laporan Pendapat Kewajaran ini.

Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan rencana transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain,
atau untuk kepentingan lain.

Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang
saham untuk menyetujui rencana transaksi atau melakukan tindakan lainnya
dalam kaitan dengan rencana transaksi dan tidak dapat digunakan secara
demikian oleh pemegang saham.

Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh
aspek yang terkait, termasuk analisis rencana transaksi, analisis kualitatif,
analisis kuantitatif, analisis kewajaran nilai rencana transaksi, maka kami
berpendapat bahwa Rencana Transaksi Sewa Menyewa 5 (lima) buah
tangki timbun dan fasilitas pendukungnya, yang terletak di Jalan Ibrahim
Zahir No. 181 — 183, Desa Sidorukun dan Desa Kramat Inggil, Kecamatan
Gresik, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur yang disewa PT Unggul
Indah Cahaya Tbk dari PT Karyaindah Alam Sejahtera yang merupakan
Perusahaan Pihak Berelasi per 31 Desember 2024 adalah wajar.

Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa kami tidak mempunyai
kepentingan apapun atas rencana transaksi yang kami nilai, baik kini maupun di
masa datang. Kami bertanggungjawab atas prosedur, pelaporan, dan hasil
pendapat kewajaran yang dilakukan tersebut di atas per tanggal penugasan
sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan dalam laporan ini.

Hormat kami,
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan
Pimpinan Rekan

PP
Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert
Nomor Izin Penilai Publik : PB-1.09.00121

Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB)
MAPPI 1 94-S-00409

STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017

No. Register : RMK-2017.00108

Ap

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Independen, kami
yang bertanda tangan di bawah ini menerangkan bahwa:

us

Analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan dalam laporan ini adalah
benar,

. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian

pada Tanggal Penilaian:

Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Penilaian Usaha,

Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundangan yang berlaku,

Hasil analisis kewajaran transaksi yang dihasilkan dalam penugasan penilaian
profesional telah disajikan sebagai kesimpulan Pendapat Kewajaran:

Kesimpulan Pendapat Kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan
kondisi pembatas:

Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Usaha diperoleh dari
berbagai sumber yang diyakini Penilai Usaha dapat dipertanggungjawabkan,

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi-asumsi dan syarat-syarat
pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulannya
yang tertera dalam laporan ini,

Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan, dan hasil
penilaian yang dilakukan,

10.Laporan ini tidak lepas dari ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam POJK

Nomor 35/POJK.04/2020, POJK Nomor 42/POJK.04/2020, POJK Nomor
17/POJK.04/2020, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 serta SPI Edisi Revisi Tahun 2020.

No. Nama Tanda Tangan
1. | Penanggung Jawab:
Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert)
Nomor Izin Penilai Publik: PB-1.09.00121
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB) D
MAPPI : 94-S-00409 i
STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017
No. Register : RMK-2017.00108
2. | Pemeriksa:
Timbul Nauli Nainggolan, S.E., MAPPI (Cert)
Nomor Izin Penilai Publik : P-1.09.00123
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) HD
MAPPI 1 95-8-00561 CA V—
STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PP-31/PJ-1/PM.02/2023
STTD OJK (IKNB) :042/NB.122/ST TD-P/2017
No. Register : RMK-2017.00116
3. | Penilai: g
Bimo Suryo Atmaji, S.E., M.Ec.Dev. | :
MAPPI 1 18-T-08287 Ia
No. Register : RMK-2018.02350
4. | Asisten Penilai: Oak

Ganita Marsha Putri Hardian, S.Ak.
MAPPI 1 24-A-13279

DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR .......o.o.ooooo.oooooooWoWoWoWoWooomooooWo WWW 1

PERNYATAAN PENILAI.
DAFTAR ISI...

BAB | PENDAHULUAN.
1.1. Penjelasan Mengenai Penugasan............i.i.io.ioooooooooo.ooooo 12
1.2. Status dan Kualifikasi Penilai..........................oooocooooo 12
ta. Pembaruan 13
14: Pengguna Lapofafi--oo momo 13
1.5. Objek Pendapat Kewajaran dan Kepemilikan........................oo 13
1.6. Jenis Mata Uang yang Digunakan
17. Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran 14
1.8. Dasar Nilai yang Digunakan
19. Tanggal Penilaian 15
1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi...........................oooooooooo 15
111. Datadan:Infot nasi... See... AN RL AA me mma 15
112. Asurnsiasumsik San ae an Senen 17
1.13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi ...............ooo.oo 18
1.14. Kondisi Pembatas dan Syarat Pembatas
1.15. Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan.
1.16. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya.
147. Independensi Penilai aa sa 20
1.18. Konfirmasi bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan yang

berlaku:di Pasar Modal.dan' SPI...» own 20

1.19. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event).......... 21

BAB II ANALISIS KEWAJARAN ............ooococoWooWoWo.ommommc 22
21 222
211 Identifikasi Dan Hubungan Pihak-Pihak Yang Bertransaksi .. .22
2.1.2 Jenis Rencana Transaksi .26
2.1.3 Perjanjian dan Persyaratan yang disepakati dalam Rencana Transaksi 28
21.4 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi... 30
22 Analisis KUAltatif..oooooooooooo.wmoo.omooomcocoococcowaesssswan 30

2.21 Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha........................ 30

222 Analisis Industri-dan Pasah.ooniri nm aman 31
2.2.3 Analisis Operasional dan Prospek Perseroan .............oooooooo.o 34
2.24 Alasan Dilakukan Rencana Transaksi ....................oooooooo 35

2.2.5 Keuntungan dan Kerugian atas Rencana Transaksi yang akan

Dilakukan...
2.3 Analisis Kuantitatif ..
2.31 Analisis Kinerja Historis (Laba Rugi dan Posisi Keuangan).................... 35
21312 'Analisis.atas'Arus KaS.a.oooomoo.o.ooo.oo.ccmooomoseecmmmewemi 39

2.3.3 Analisis atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Pihak

Manajemen Pemberi Tugas......................o.ooo.WooWoWoooo M
2.34 Analisis Laporan Keuangan Sebelum Rencana Transaksi dan

Proforma Laporan Keuangan setelah Rencana Transaksi Dilakukan.... 41

24: Analisis Inktemental ..ooo.woooo.oocco.ooo.omwemneseeuemewa 43
2.5 Analisis Kewajaran Nilai Rencana TransakSi...................oooooo 44
26 Pendapat Kewajaran os... on Pn apig mesem eat ERA 45
LAMPIRAN
SURAT REPRESENTASI

11

tak

1.2.

BAB I

PENDAHULUAN

Penjelasan Mengenai Penugasan

KJPP Benedictus Darmapuspita & Rekan (selanjutnya disebut “KJPP
BDR" atau “Kami”) telah menerima penugasan dari PT Unggul Indah
Cahaya Tbk (“UIC” atau "Perseroan”) yang bergerak di bidang
Manufaktur Bahan Kimia untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas
transaksi yang dilaksanakan oleh Perseroan dengan mengacu pada
Proposal Ref, No. BDR 25P-089/R1 tanggal 20 Maret 2025. Hal ini untuk
menunjang keperluan Rencana Transaksi Sewa Menyewa Tangki
Timbun kepada PT Karyaindah Alam Sejahtera untuk Penyimpanan
Bahan Kimia milik PT Unggul Indah Cahaya. Rencana transaksi sewa
menyewa tersebut merupakan transaksi afiliasi seperti dimaksud pada
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020. (selanjutnya
disebut sebagai “Rencana Transaksi”).

Status dan Kualifikasi Penilai

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (selanjutnya disebut "BDR")
didirikan di Jakarta pada tahun 2008 mengacu pada Surat Keputusan
Menteri Keuangan No. 125/PMK.01/2008 tanggal 3 September 2008
tentang Jasa Penilai Publik dan telah memenuhi persyaratan Peraturan
Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 101/PMK.01/2014 tentang
Penilai Publik, No. 56/PMK.01/2017 tentang Perubahan atas Peraturan
Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, dan No.
228/PMK.01/2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri
Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik.

KJPP BDR yang berkedudukan di Jalan Musi No. 38, Jakarta Pusat
merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar sebagai Profesi
Penunjang Pasar Modal berdasarkan surat No. S-8154/BL/2012 tanggal
29 Juni 2012 dan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 696/KM.1/2012
tentang Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik ' dengan
nomor izin: 2.12.0103 tanggal 18 Juni 2012, serta Penilaian Pertanahan
berdasarkan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional RI No.129/SK-600.PT.01.01///2020 tanggal
18 Mei 2020.

Penanggung jawab dari Laporan Penilaian ini adalah Ir. Benedictus
Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert) dengan nomor anggota
MAPPI: 94-S-00409 dengan Nomor Izin Penilai Publik PB-1.09.00121,
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 144/KM.1/2009,
tanggal 10 Februari 2009 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai Properti
dan Bisnis dan memiliki kualifikasi Penilai sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal dengan nomor STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023, serta

12

13.

14.

1.5.

sebagai penilai di Industri Keuangan Non Bank (IKNB) dengan STTD OJK
(IKNB) No. 050/NB.122/STTD-P/2017, tanggal 7 April 2017.

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan tidak memiliki keterlibatan
material atau benturan kepentingan baik aktual maupun potensial
dengan objek pendapat kewajaran. Dengan demikian, kami merupakan
“Penilai Independen”. KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan
memiliki kompetensi untuk melakukan pendapat kewajaran. Untuk
pendapat kewajaran sesuai dengan lingkup kerja dalam penugasan ini
dan kontribusinya, kami tidak menggunakan bantuan dari pihak luar
maupun profesi lainnya.

Pemberi Tugas

Identitas pemberi tugas dalam penyusunan laporan Pendapat Kewajaran
(Faimess Opinion) ini adalah:

Nama Perusahaan  : PT Unggul Indah Cahaya Tbk
NPWP 1 001.080.109.4-092.000
Bidang Usaha : Manufaktur Bahan Kimia
Alamat : Wisma UIC, Lantai 2

Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 6-7
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
12430

Penanggung Jawab : Ibu Lily Setiadi — Wakil Presiden Direktur.

Pengguna Laporan

Laporan ini diterbitkan tanggal 12 Juni 2025 dengan No. Laporan :
00254/2.0103-00/BS/04/0121/11/2025 dan akan digunakan oleh
PT Unggul Indah Cahaya Tbk.

Laporan ini akan digunakan oleh Perseroan dalam rangka memenuhi
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) terkait dengan Peraturan
Perusahaan Publik (Terbuka) tentang Keterbukaan Informasi.

Objek Pendapat Kewajaran dan Kepemilikan

Objek Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) dalam penugasan ini
adalah rencana transaksi sewa menyewa Tangki Timbun untuk
penyimpanan bahan kimia antara PT Karyaindah Alam Sejahtera dan
PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang merupakan transaksi afiliasi seperti
dimaksud Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan adalah
Wajar atau Tidak Wajar.

Pihak yang melakukan transaksi adalah PT Karyaindah Alam Sejahtera
yang merupakan perusahaan pihak berelasi dari perusahaan terbuka
yaitu PT Unggul Indah Cahaya Tbk, di mana PT Karyaindah Alam

13

1.6.

1:

128.

Sejahtera merupakan perusahaan berbadan hukum Perseroan Terbatas
di mana kepemilikannya didasarkan kepada ketentuan yang diatur
secara sah dalam akta pendirian perseroan dan merupakan perusahaan
tertutup.

Jenis Mata Uang yang Digunakan

Jenis mata uang yang digunakan dalam Rencana Transaksi adalah mata
uang Rupiah, sedangkan mata uang yang digunakan pada Laporan
Keuangan PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC”
dan/atau “Perseroan”) berupa Dolar Amerika Serikat selaku perusahaan
pihak berelasi PT Karyaindah Alam Sejahtera.

Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
(POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 menyatakan bahwa kesimpulan nilai
wajib dinyatakan dalam satu nilai tunggal (single amount) dalam mata
uang yang sesuai dengan mata uang yang digunakan di dalam laporan
keuangan Objek Penilaian.

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia 103 butir 5.3.2.5 menyatakan
bahwa hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang rupiah. Dalam hal
terdapat alasan yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang
selain Rupiah, maka mata uang Rupiah tetap harus dinyatakan.

Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran

Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pernyataan bahwa
rencana transaksi sewa menyewa tangki timbun untuk penyimpanan
bahan kimia antara PT Karyaindah Alam Sejahtera dan PT Unggul Indah
Cahaya Tbk yang merupakan transaksi afiliasi seperti dimaksud
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan adalah Wajar
atau Tidak Wajar.

Tujuan dari penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran tersebut di atas
akan digunakan oleh UIC untuk memenuhi peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (“OJK”) terkait dengan Peraturan Perusahaan Publik
(Terbuka) tentang Keterbukaan Informasi.

Dasar Nilai yang Digunakan

Dasar Nilai yang digunakan dalam menentukan Kewajaran Nilai
Transaksi adalah Nilai Sewa Pasar.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset
pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berniat menyewakan dan
penyewa yang berniat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara

14

19.

1.10.

111.

layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan (SPI 101-3.6.).

Tanggal Penilaian

Pemberian Pendapat Kewajaran tersebut di atas didasarkan pada hasil
analisis atas objek pendapat kewajaran dan penilaian properti per
tanggal penilaian (cut-off date) yaitu pada tanggal 31 Desember 2024.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penugasan serta dari data keuangan Perseroan yang kami terima yaitu
Laporan Keuangan Audit Perseroan per tanggal 31 Desember 2024 oleh
Kantor Akuntan Publik (KAP) Purwantono, Sungkoro & Surja (EY
Indonesia).

Tingkat Kedalaman Investigasi

Kami juga telah melakukan wawancara dan diskusi dengan pihak UIC
sebagai Pemberi Tugas dan selaku objek penilaian pada tanggal
16 — 17 April 2025, untuk mengumpulkan beberapa informasi dan
dokumen-dokumen pendukung lainnya sehubungan dengan penilaian
bisnis yang ditugaskan kepada kami.

Data dan Informasi

Dalam rangka memberikan Pendapat Kewajaran atas transaksi, Kami

telah mempelajari, menganalisis, dan mempertimbangkan informasi dan

data sebagai berikut:

e Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2020 —
31 Desember 2024 dengan rincian sebagai berikut :

Noi dan Periode Kantor Akuntan

poran Keuangan Publik Akuntan Publik Opini

Laporan No. | Ruas
00396/2.1032/AU.4/0 Purwantono, Ratnawati Setiadi

Sungkoro & N
4/0698-3/1/111/2021 Surja Nomor Registrasi Ogan Tangan
Akuntan Publik 9
(EY Indonesia) No. AP. 0698

Laporan No. Indrajuwana
00376/2.1032/AU.1/0| Purwantono, | Komala Widjaja

4106961/1/1/2022 | Sungkoro &
Surja

Periode : 31 Des
2020

Wajar Tanpa
Nomor Registrasi | Pengecualian
Akuntan Publik
No. AP. 0696

Periode : 31 Des
2021

(EY Indonesia)

15

Nomor dan Periode Kantor Akuntan Akuntan Publik

Laporan Keuangan Publik

Laporan No. Indrajuwana
00458/2.1032/AU.1/0 | Rurwantono, | mala Widjaja

410696-2/1/111/2023 Saran & Wajar Tanpa
J Nomor Registrasi | Pengecualian

Periode : 31 Des Akuntan Publik

(EY Indonesia)

2022 No. AP. 0896
Laporan No. Indrajuwana
00451/2.1032/AU.4/0 abal Komala Widjaja
410696-3/1/111/2024 9 Wajar Tanpa

Surja Nomor Registrasi | Pengecualian

Periode : 31 Des Akuntan Publik

(EY Indonesia)

2023 No. AP. 0696
Laporan No. Indrajuwana
00348/2.1032/AU.1/0 Pa amtonj Komala Widjaja
410696-4/1/111/2025 OK Wajar Tanpa
Surja i 1 L
Nomor Registrasi | Pengecualian
Periode : 31 Des £ Akuntan Publik
2024 (EY Indonesia) | NG. AP. 0696

e Legalitas Perseroan yang terdiri dari dokumen sebagai berikut:

- VVIC didirikan di Republik Indonesia dalam rangka Undang-
Undang Penanaman Modal Asing No. 1, Tahun 1967, yang telah
dicabut dan dinyatakan tidak berlaku lagi dengan Undang-
Undang No. 25, Tahun 2007 tentang Penanaman Modal,
berdasarkan Akta Notaris Budiarti Karnadi, S.H. No.12 tanggal
7 Februari 1983, yang diubah dengan Akta Notaris yang sama
No. 33 tanggal 13 Mei 1983. Akta pendirian beserta
perubahannya tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman dalam
Surat Keputusan No.  C2-4129-HT.01.01.Th.83 tanggal
30 Mei 1983 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 43, Tambahan No.801 tanggal 28 Mei 1985.

- Perubahan anggaran dasar terakhir yang tertuang dalam Akta
Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., No. 199
tanggal 24 Juni 2021. Akta tersebut telah diterima dan dicatat
dalam Sistem Administrasi Badan Hukum pada Kementerian
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana
dibuktikan dalam surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan
Anggaran Dasar PT Unggul Indah Cahaya Tbk. No. AHU-
AH.01.03-0430859 tanggal 23 Juli 2021 serta diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 93 tanggal 19 November
2021 Tambahan No. 35796.

- Nomor Induk Berusaha (NIB) No. 8120015291006.

- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Perseroan dengan nomor
001.060.109.4-092.000.

16

Draft Perjanjian antara PT Karyaindah Alam Sejahtera dengan
PT Unggul Indah Cahaya Tbk tentang Sewa Menyewa Tangki
Timbun No. 668/PKS-SM/KIAS/VI/25.

Proyeksi Keuangan Perseroan periode pada tahun 2025 — 2029.
Laporan Keuangan Perseroan sebelum transaksi dan proforma
setelah transaksi per 31 Desember 2024.

Data penunjang dari media massa lain, seperti:

Statistik Ekonomi Bank Indonesia (SEKI)

Data dan hasil riset dari Aswath Damodaran

Laporan Penilaian Properti tentang Penilaian Sewa Pasar Tangki
Timbun oleh KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan No.
Laporan: 00251/2.0103-00/PP/04/0121/1/M1/2025.

Surat Pernyataan PT Unggul Indah Cahaya Tbk No.
00741/0625/UIC-CS yang menyatakan bahwa semua data dan
informasi yang diterima akurat, valid, dan sesuai dengan aslinya,
dengan demikian surat pernyataan tersebut menjadi satu kesatuan
yang tidak terpisahkan dengan laporan penilaian ini.

Data, informasi, serta dokumen pendukung lainnya dari pihak
manajemen.

1.12. Asumsi-asumsi

Dalam penyusunan pendapat independen atas rencana transaksi yang
dilaksanakan untuk meyakinkan bahwa rencana transaksi dapat
dilaksanakan pada kondisi arm's length di dalam batasan komersial yang
berlaku umum dan tidak merugikan kepentingan-kepentingan pihak
Perseroan dan para pemegang saham, kami menggunakan beberapa
asumsi antara lain:

1

2)

3)

Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan serta
peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan aksi korporasi yang
dilakukan pada tanggal pendapat ini diterbitkan.

Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan
dan penggunaan sebagian dari analisis dan informasi tanpa
mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara utuh
sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan
kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
pendapat kewajaran. Penyusunan pendapat kewajaran ini
merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat
dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.

Dalam penyusunan pendapat kewajaran ini, kami menggunakan
beberapa asumsi, seperti terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat dalam aksi
korporasi serta keakuratan informasi mengenai aksi korporasi yang
diungkapkan oleh manajemen Perseroan.

17

113.

4) Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan
pendapat kewajaran ini sampai dengan tanggal terjadinya aksi
korporasi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara
material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam
penyusunan pendapat kewajaran ini. Kami tidak bertanggungjawab
untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan
kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal
penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini.

Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan
dalam kaitannya dengan transaksi Perseroan dan tidak untuk digunakan
oleh pihak lain, atau untuk kepentingan lain.

Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada
pemegang saham untuk menyetujui transaksi atau melakukan tindakan
lainnya dalam kaitan dengan transaksi dan tidak dapat digunakan secara
demikian oleh pemegang saham.

Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari Laporan
Pendapat Kewajaran ini harus mendapat persetujuan dari KJPP BDR

. Kondisi Pembatas dan Syarat Pembatas

1) Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung
pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi
keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami
oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum yang pada
hakekatnya adalah benar, lengkap dan tidak menyesatkan, dan kami
tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan independen
terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga bergantung kepada
jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui
fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan
kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.

2) Analisis pendapat kewajaran atas aksi korporat ini dipersiapkan
menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas.
Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Oleh
karenanya, kami bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas
pendapat kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data dan
informasi tersebut.

3) Kami melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan.
Selain itu, kami juga tidak memberikan pendapat atas dampak
perpajakan atas rencana aksi korporasi ini. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan aksi korporasi ini
hanya merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas aksi

18

4)

5)

8)

7)

korporasi yang akan dilakukan dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit,
atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan
aksi korporasi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan dari
aksi korporasi tersebut.

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan aksi korporasi ini tidak
merupakan dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, sesuai
penelaahan atau audit atau pelaksanaan prosedur-prosedur atas
informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan, atau penyimpangan dalam laporan keuangan
atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai
kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar aksi
korporasi yang ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta
pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap aksi korporasi ini.

Tanggung jawab penilai sehubungan dengan laporan ini hanya
kepada Pemberi Tugas. Penilai tidak mempunyai tanggung jawab
terhadap pihak lain. Laporan kami disusun berdasarkan permintaan
dari Perseroan yang dipakai semata-mata untuk membantu
Perseroan dalam memberikan gambaran mengenai Transaksi yang
memerlukan pendapat dari pihak independen, pendapat tertulis yang
akan diserahkan ke OJK dan akan diumumkan kepada masyarakat,
dan tidak akan digunakan untuk tujuan lainnya. Karena pihak lain
mungkin bermaksud untuk menggunakan laporan ini untuk tujuan
yang lain, perlu ditegaskan bahwa laporan ini tidak dapat dikutip,
direferensikan atau diperlihatkan ke pihak lain tanpa ijin tertulis dari
kami terlebih dahulu kecuali diharuskan oleh pengadilan atau
undang-undang yang berlaku.

Perseroan telah membebaskan BDR dari setiap klaim yang dapat
dan akan timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan
dan informasi yang disediakan Perseroan, anak perusahaan,
perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada BDR dalam
penyusunan laporan ini. Laporan ini bersifat non-disclaimer opinion.

Manajemen Perseroan menyatakan bahwa seluruh informasi material
yang menyangkut Transaksi telah diungkapkan seluruhnya kepada
BDR dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting.

Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak berlaku sah apabila tidak
dicetak di atas kertas khusus berlogo dan/atau dengan cap huruf
timbul KJPP  Benedictus Darmapuspita dan Rekan dan
ditandatangani oleh rekan yang secara resmi ditunjuk.

19

115.

1.16.

117.

118.

Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan

Untuk menunjang Perseroan dalam rangka memenuhi Peraturan
Perusahaan Publik tersebut, Laporan Pendapat Kewajaran ini telah
disusun dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan:

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor

35/POJK.04/2020 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan

Penilaian Bisnis di Pasar Modal ("POJK No. 35”):

Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor

42/POJK.04/2020 Tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan

Kepentingan ("POJK No. 42”):

» Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 17/
POJK.04/ 2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha (“POJK No. 17”):

» Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia. (KEPI &
SPI Edisi VII-2018) dan SPI Edisi Revisi Tahun 2020.

“

Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya

Dalam melaksanakan penugasan Laporan Pendapat Kewajaran kami
mengacu pada POJK Nomor 35/POJK.04/2020, dengan menerapkan
berbagai analisis untuk menentukan Pendapat Kewajaran dari Transaksi
yaitu sebagai berikut:

(i) — Analisis transaksi:

(ii) — Analisis kualitatif dan kuantitatif atas transaksi.
(ii) Analisis kewajaran nilai transaksi, dan

(iv) Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan.

Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan, bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan, keuntungan pribadi dan tidak terafiliasi dengan
Perseroan.

Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima
adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh pendapat yang dihasilkan dari
proses analisis penilaian Pendapat Kewajaran ini.

Konfirmasi bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan yang
berlaku di Pasar Modal dan SPI

Berdasarkan kepentingan Pengguna Laporan yaitu Perseroan untuk
untuk memenuhi peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) terkait
dengan Peraturan Perusahaan Publik (Terbuka), maka Laporan ini
mengacu pada:

» POJK No. 35

20

» POJK No.42
» POJK No.17
» KEPI & SPI Edisi VII-2018 dan SPI Edisi Revisi Tahun 2020

1.19. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)

Berdasarkan akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Unggul Indah
Cahaya Tbk No.117 tanggal 20 Mei 2025 yang dibuat di hadapan Notaris
Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn , Notaris di Jakarta, susunan
anggota Direksi Perseroan adalah sebagai berikut:

Direksi

Presiden Direktur : Yani Alifen
Wk. Presiden Direktur : Lily Setiadi
Direktur : Toni Liawan

Perubahan mengenai Pernyataan Keputusan Rapat PT Unggul Indah
Cahaya Tbk tersebut dilakukan setelah tanggal penilaian 31 Desember
2024, dan perubahan tersebut tidak mempengaruhi hasil pendapat
kewajaran ini.

21

BAB II

ANALISIS KEWAJARAN

Untuk sampai pada pendapat mengenai kewajaran atas rencana transaksi,
kami telah melakukan analisis rencana transaksi, analisis kualitatif, analisis
kuantitatif, dan analisis kewajaran nilai rencana transaksi yang terkait dengan
Rencana Transaksi Sewa Menyewa Tangki Timbun untuk Penyimpanan Bahan
Kimia dari PT Karyaindah Alam Sejahtera selaku pihak berelasi dari
perusahaan terbuka PT Unggul Indah Cahaya Tbk. (selanjutnya disebut
sebagai “Rencana Transaksi”).

21

2

Analisis Rencana Transaksi
Analisis yang dilakukan atas rencana transaksi mengacu pada :

Draft Perjanjian antara PT Karyaindah Alam Sejahtera dengan
PT Unggul Indah Cahaya Tbk tentang Sewa Menyewa Tangki Timbun
No. 668/PKS-SM/KIAS/VI/25.

Ringkasan Rencana Transaksi

PT Unggul Indah Cahaya Tbk (selanjutnya disebut “UIC” dan/atau
“Perseroan”) merupakan Perusahaan yang berkedudukan di Jakarta,
didirikan pada tahun 1983. PT Unggul Indah Cahaya Tbk merupakan
produsen Linear Alkyibenzene (“LAB”) yang merupakan bahan baku
pembuatan deterjen dengan lokasi pabrik di Merak, Banten. Untuk
menunjang kelancaran pasokan bagi konsumen Perseroan yang
berlokasi di wilayah Jawa Timur, maka Perseroan menyewa tempat
penyimpanan produk/barang jadinya berupa tangki timbun (storage tank)
dari PT Karyaindah Alam Sejahtera (selanjutnya disebut “KIAS”). KIAS
merupakan perusahaan yang memiliki ijin yang sah untuk menggunakan
Tangki Timbun milik PT Delta Artha Bahari Nusantara (selanjutnya
disebut “DABN”). KIAS merupakan perusahaan pihak berelasi UIC,
dikarenakan terdapat anggota Dewan Komisaris UIC yang menjabat juga
sebagai anggota Dewan Komisaris KIAS dan terdapat kesamaan
pemegang saham invidual Perseroan dan KIAS.

Identifikasi Dan Hubungan Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang melakukan rencana transaksi adalah:

a) PT Unggul Indah Cahaya Tbk, suatu perseroan terbatas terbuka
yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia,
berkedudukan di Jakarta, berkantor di Wisma UIC, Lantai 2, Jl. Jend.
Gatot Subroto Kav. 6-7, Jakarta, 12930. Dan lokasi pabrik di Jl. Raya
Merak Km. 117,5, Kel. Gerem, Kec. Gerogol, Kota Cilegon 42438,
Banten - Indonesia, sebagai pihak "Penyewa”.

22

PT Unggul Indah Cahaya Tbk (“Perseroan”) didirikan di Republik
Indonesia dalam rangka Undang-undang Penanaman Modal Asing
No. 1, Tahun 1967, yang telah dicabut dan dinyatakan tidak berlaku
lagi dengan Undang-undang No. 25, Tahun 2007 tentang
Penanaman Modal, berdasarkan Akta Notaris Budiarti Karnadi, S.H.
No. 12 tanggal 7 Februari 1983, yang diubah dengan Akta Notaris
yang sama No. 33 tanggal 13 Mei 1983. Akta pendirian beserta
perubahannya tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman dalam
Surat Keputusan No. C2-4129-HT.01.01.Th.83 tanggal 30 Mei 1983
serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 43,
Tambahan No. 801 tanggal 28 Mei 1985.

Perubahan anggaran dasar terakhir yang tertuang dalam Akta
Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., No. 199 tanggal
24 Juni 2021. Akta perubahan anggaran dasar tersebut telah
diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum pada
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
sebagaimana dibuktikan dalam surat Penerimaan Pemberitahuan
Perubahan Anggaran Dasar PT Unggul Indah Cahaya Tbk. No.
AHU-AH.01.03-0430859 tanggal 23 Juli 2021 serta diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 93 tanggal
19 November 2021, Tambahan No.35796.

Perseroan mulai beroperasi secara komersial sejak November 1985,
didukung oleh teknologi berlisensi dari UOP LLC, Amerika Serikat.
Produk utama Perseroan adalah Linear Alkylbenzene (“LAB”) yaitu
salah satu bahan baku utama deterjen. Perseroan adalah produsen
tunggal LAB di Indonesia dengan produk sampingan Heavy Alkylate
(HA). UIC memiliki tiga unit pabrik LAB yang semuanya berada
dalam satu lokasi, dengan total kapasitas produksi sebesar 270.000
MT per tahun.

Kegiatan usaha utama Perseroan menurut Anggaran Dasar yang
dimuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan
Terbatas PT Unggul Indah Cahaya Tbk. No. 199 tanggal 24 Juni
2021, dibuat di hadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum.,
M.Kn yang telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia sebagaimana dibuktikan dalam Surat
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar PT Unggul
Indah Cahaya Tbk. tanggal 23 Juli 2021 No. AH.01.03-0430859
tahun 2021, adalah sebagai berikut:

1) Kegiatan usaha utama:
a. Menjalankan kegiatan usaha industri kimia dasar organik
lainnya,
b. Menjalankan kegiatan usaha pergudangan dan penyimpanan,
c. Menjalankan usaha perdagangan besar berbagai macam
barang:

23

b)

d. Menjalankan kegiatan usaha real estat yang dimiliki sendiri

atau disewa,

e. Menjalankan kegiatan usaha angkutan bermotor untuk barang

umum.

2) Kegiatan usaha penunjang:
Menjalankan usaha-usaha

lain yang berkaitan dan menunjang

kegiatan usaha pada butir 1 di atas sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang

Susunan pemegang saham
adalah sebagai berikut:

berlaku.

Perseroan per 31 Desember 2024

Saham
Ditempatkan | Persentase
Ngimia!Pemepang.Sahatmi dan Disetor Kepemilikan

Penuh
PT Aspirasi Luhur 139.351.604 36,35Y6
PT Alas Pusaka 43.660.821 11,39Y6
PT Salim Chemicals Corpora 39.635.036 10, 3496
PT Lautan Luas Tbk 22.858.900 5,96Y4
Hanny Sutanto 318.509 0,084
Publik dan lain-lain (dengan pemilikan o,
masing-masing dibawah 596) Jr 0eA3 35,884
Jumlah 383.331.363 100,00” |

Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2024,

susunan anggota Dewan Kom

isaris dan anggota Direksi Perseroan

per 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris
Presiden Komisaris

Wk. Presiden Komisaris
Komisaris

Komisaris

Komisaris

Komisaris Independen

Direksi

Presiden Direktur
Wk. Presiden Direktur
Direktur

Direktur

: Erwin Sudjono

(Komisaris Independen)

: Hanny Sutanto

: Teddy J. Katuari

: Indrawan Masrin

: Franciscus Welirang
: Farid Harianto

: Yani Alifen

: Djazoeli Sadhani
: Jimmy Masrin

: Lily Setiadi

PT Karyaindah Alam Sejahtera, suatu perseroan terbatas tertutup
yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia,
berkedudukan di Jakarta, berkantor di Wisma GAWI, Lantai 4,
Taman Perkantoran Kuningan, Jl. Setiabudi Selatan Kav. 16-17,
Jakarta Selatan, 12920. Dan kantor cabang di Jl. Raya Sukomulyo

24

Km. 24, Manyar, Gresik, Jawa Timur, Indonesia, sebagai pihak
”Pemberi Sewa”,

PT Karyaindah Alam Sejahtera didirikan berdasarkan Akta Notaris
Agus Wieyono, SH, No. 3, tanggal 23 Desember 1999 dan telah
mendapatkan pengesahan berdasarkan Surat Keputusan Menteri
Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. C-08408
HT.01.01.TH.2001 tertanggal 14 September 2001. Anggaran Dasar
KIAS telah disesuaikan dengan Undang-undang Perseroan Terbatas
sesuai dengan Akta No.166 tertanggal 21 Desember 2007 yang
dibuat di hadapan notaris Dr. Irawan Soerodjo, SH.,Msi., dan telah
mendapatkan Persetujuan Perubahan sesuai Keputusan Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
00437.AH.01.02.Tahun 2008 tertanggal 3 Januari 2008. Perubahan
Anggaran Dasar terakhir adalah untuk Pernyataan Keputusan Para
Pemegang Saham PT. Karyaindah Alam Sejahtera sebagaimana
tercantum pada Akta notaris Agus Wieyono, S.H No. 4 tanggal
14 Juni 2022 dan telah mendapatkan Persetujuan Perubahan sesuai
Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia No. AHU-AH.01.09-0024891.TAHUN 2022 tertanggal
22 Juni 2022.

Kegiatan usaha KIAS berdasarkan Anggaran Dasar yang dikukuhkan
dalam Akta Notaris Agus Wieyono, SH. No. 6 tanggal 22 Maret 2022
dan disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia No.AHU-
0021374.AH.01.02. TAHUN 2022 tentang Persetujuan Perubahan
Anggaran Dasar Perseroan PT Karyaindah Alam Sejahtera tertanggal
24 Maret 2022, adalah sebagai berikut:

a. Menjalankan usaha dalam bidang industri, antara lain:

- Industri margarine,

- Industri minyak mentah kelapa sawit (crude plam oil):

- Industri minyak mentah inti kelapa sawit (crude palm kernel
oil),

- Industri pemisahan/fraksinasi minyak mentah kelapa sawit dan
dan minyak mentah inti kelapa sawit,

- Industri pemurnian dan minyak mentah kelapa sawit dan dan
minyak mentah inti kelapa sawit,

- Industri pemisahan/fraksinasi minyak murni kelapa sawit,

- Industri pemisahan/fraksinasi minyak murni inti kelapa sawit,
Industri minyak goreng kelapa sawit,

- Industri minyak mentah dan lemak nabati dan hewani lainnya,

- Industri kimia dasar organik yang menghasilkan bahan kimia
khusus,

- Industri barang dari plastik untuk pengemasan.

25

b. Menjalankan usaha dalam bidang perdagangan
- Perdagangan besar atas dasar balas jasa (fee) atau kontrak,

- Perdagangan besar pupuk dan produk agrokimia,
- Perdagangan besar berbagai macam barang.

c. Menjalankan usaha dalam bidang kontruksi, antara lain:
- Kontruksi bangunan pelabuhan bukan perikanan.

d. Menjalankan usaha dalam bidang pergudangan, antara lain:
- Pergudangan dan penyimpanan lainnya.

»

Menjalankan usaha dalam bidang aktivitas pelayanan kepelabuhan
laut.

f. Menjalankan bidang perkebunan, antara lain:
- Perkebunan buah kelapa sawit.

Susunan pemegang saham Perseroan per 31 Desember 2024
adalah sebagai berikut:

Saham Persentase
Nama Pemegang Saham Ditempatkan dan Kepemilikan
Disetor Penuh
PT Gawi Makmur Kalimantan 158.806 98,298Y6
PT Mitrajaya Eka Prana 2.740 1,69676
Ir. Eddy William Katuari 5 0,00346
Hanny Sutanto 5 0,003Y6
Jumlah 161.556 100,00”
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Hanny Sutanto
Komisaris : Finney Henry Katuari
Direksi
Direktur Utama : Yuber Hadiyanto
Direktur : Hendra Sujanto
Direktur 1 Stevanus Nathanael

2.1.2 Jenis Rencana Transaksi

Dalam mengidentifikasi jenis rencana transaksi, kami mengacu pada
POJK No. 42 dan POJK No. 17.

Pada POJK No. 42, yang dimaksud dengan Transaksi Afiliasi adalah
setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan
terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan komisaris,
pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau

26

perusahaan terkendali untuk kepentingan Afiliasi dari perusahaan
terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan komisaris,
pemegang saham utama, atau Pengendali, sedangkan Benturan
Kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis
perusahaan terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota
direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau
Pengendali yang dapat merugikan perusahaan terbuka dimaksud.

Berdasarkan hasil penelusuran kami atas objek penilaian per tanggal
31 Desember 2024, bahwa pada Rencana Transaksi, terdapat afiliasi
dalam bentuk :

- Rencana transaksi dilakukan antara Perseroan dengan pihak
berelasi, dalam hal ini adalah Perseroan yaitu UIC dan pihak
berelasi yaitu KIAS.

- Terdapat beberapa kesamaan personil/anggota Dewan Komisaris
yang menjabat di UIC dan KIAS. Rincian dapat dilihat pada tabel
berikut:

Susunan Dewan Komisaris

Jabatan di Perusahaan

Nama PT UIC PT KIAS
Erwin Sudjono Presiden Komisaris
Hanny Sutanto Wk. Presiden Komisaris | Komisaris Utama
Teddy J. Katuari Komisaris
Franciscus Welirang Komisaris
Indrawan Masrin Komisaris
Farid Harianto Komisaris
Finney Henry Katuari Komisaris

Susunan Pemegang Saham

Kepemilikan Saham

Nama PT UIC PT KIAS
PT Aspirasi Luhur 36,350Y6
PT Alas Pusaka 11,390Y6
PT Salim Chemicals Corpora 10,340Y4
PT Lautan Luas Tbk 5,96046
Hanny Sutanto 0,080Y6 0,00345
Publik dan lain-lain (dengan
pemilikan masing-masing
dibawah 596) 35,880Y6
PT Gawi Makmur Kalimantan 98,298Yo
PT Mitrajaya Eka Prana 169646
Ir. Eddy William Katuari 0,003Yc
Jumlah 100, 00076 100,000Y6

27

Namun, tidak terdapat perbedaan kepentingan ekonomis
Perusahaan dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi,
anggota Dewan Komisaris atau Pemegang Saham Utama
Perusahaan yang dapat merugikan Perusahaan sehingga transaksi
tersebut termasuk dalam Transaksi Afiliasi namun tidak mengandung
Benturan Kepentingan (sebagaimana didefinisikan dalam POJK No.
42).

Mengacu pada POJK No. 17, Transaksi Material adalah setiap
penyertaan dalam badan usaha, proyek, dan/atau kegiatan usaha
tertentu: pembelian, penjualan, pengalihan, tukar menukar aset atau
segmen usaha: sewa menyewa aset, pinjam meminjam dana,
menjaminkan aset, dan/atau memberikan jaminan perusahaan,
dengan nilai 206 (dua puluh per seratus) atau lebih dari ekuitas
Perseroan, yang dilakukan dalam satu kali atau dalam suatu
rangkaian transaksi untuk suatu tujuan atau kegiatan tertentu. Nilai
transaksi material dihitung berdasarkan laporan keuangan tahunan
yang direviu dan diaudit.

Berdasarkan hasil penelusuran kami atas objek pendapat kewajaran
per tanggal 31 Desember 2024, nilai total rencana transaksi sewa
menyewa adalah sebesar Rp13.875.000.000 atau setara dengan
USD 858.495 (asumsi nilai tukar USD terhadap Rupiah 16.162,
berdasarkan Nilai Kurs Bank Indonesia per 31 Desember 2024),
sehingga proporsi transaksi adalah 0,29Y6 dari ekuitas Perseroan,
maka tidak termasuk ke dalam definisi transaksi material. Sehingga
rencana transaksi tersebut bukan termasuk dalam Transaksi Material
dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama (sebagaimana didefinisikan
dalam POJK No. 17).

Dapat disimpulkan bahwa per 31 Desember 2024, rencana transaksi
yang dilakukan Perseroan merupakan Transaksi Afiliasi namun
bukan rencana transaksi yang mengandung Benturan Kepentingan
Transaksi Tertentu, serta bukan merupakan Transaksi Material.

21.3 Perjanjian dan Persyaratan yang disepakati dalam Rencana
Transaksi

Mengacu pada Draft Perjanjian antara PT Karyaindah Alam Sejahtera
dengan PT Unggul Indah Cahaya Tbk tentang Sewa Menyewa Tangki
Timbun No. 668/PKS-SM/KIAS/VI/25 (selanjutnya disebut ”Perjanjian”),
yang dibuat oleh dan antara:

» PT Karyaindah Alam Sejahtera Tbk yang selanjutnya disebut “Pihak

Pertama” dan
» PT Unggul Indah Cahaya Tbk yang selanjutnya disebut “Pihak
Kedua”,

yang menerangkan hal-hal sebagai berikut:
28

a. Pihak Pertama adalah perusahaan yang memiliki ijin yang sah untuk
menggunakan Tangki Timbun (Storage Tank) milik PT Delta Artha
Bahari Nusantara (“DABN”), berdasarkan Perjanjian antara PT Delta
Artha Bahari Nusantara dengan PT Karyaindah Alam Sejahtera
Tentang Sewa Menyewa Tangki  Timbun, No. DIR
014/DABN/PERJI/III/2025, tertanggal 5 Maret 2025, serta telah
mendapatkan ijin yang sah untuk mengulang sewakan Tangki
Timbun milik DABN tersebut.

b. Bahwa Pihak Kedua berminat untuk menyewa Tangki Timbun yang
berada pada penguasaan Pihak Pertama (berdasarkan keterangan
di atas) untuk menyimpan produk berupa Linear Alkylbenzene (LAB).

Berdasarkan hal-hal yang telah disebutkan diatas, PARA PIHAK sepakat
untuk mengikatkan diri secara hukum dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Tangki Timbun dan Fasilitas Pendukungnya, yang terletak di Jalan
Ibrahim Zahir No. 181 — 183 Desa Sidorukun dan Desa Kramat Inggil
Kecamatan Gresik, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur (selanjutnya
disebut “Perjanjian”) ini dengan ketentuan dan persyaratan
sebagaimana tercantum dalam pasal-pasal berikut:

c. Objek Sewa adalah Dermaga dan Tangki Timbun milik atau yang
dikelola oleh DABN, beserta fasilitas pendukungnya. Adapun Tangki
Timbun yang akan disewakan PIHAK PERTAMA kepada PIHAK
KEDUA dengan spesifikasi nomor tangki dan kapasitas yaitu sebagai
berikut:

Tangki No. 2 dengan kapasitas 1.940 ton
Tangki No. 6 dengan kapasitas 1.573 ton
Tangki No. 7 dengan kapasitas 1.565 ton
Tangki No. 8 dengan kapasitas 1.965 ton
Tangki No. 9 dengan kapasitas 1.978 ton

0 a99»

Masa Sewa dalam Perjanjian adalah terhitung sejak tanggal
Pemanfaatan Objek Sewa Pertama Kali yaitu pada tanggal
16 Juni 2025 dan akan berakhir pada tanggal 31 Desember 2026. Biaya
sewa atas Objek Sewa yang disepakati oleh Para Pihak berdasarkan
pada hitungan penerimaan Produk yang dimasukkan ke dalam Objek
Sewa yaitu dengan rincian biaya yang terdiri dari:

e Biaya sewa 5 (lima) buah Tangki Timbun dengan kapasitas masing-
masing seperti tertera di Perjanjian sebesar Rp.
750.000.000,00/bulan (tujuh ratus lima puluh juta rupiah per bulan).
Biaya ini mencakup penyewaan timbangan dan 2 unit kontainer,

e Biaya throughput Rp. 15.000,-/MT (lima belas ribu rupiah per metrik
ton) untuk volume di atas 10.000 MT/bulan yang hanya akan
ditagihkan bilamana penerimaan Produk melebihi 10.000 MT/bulan:
dan,

e Biaya sewa dermaga sebagai fasilitas pendukung Tangki Timbun
sebesar Rp. 5.800,-/MT (lima ribu delapan ratus rupiah per metrik

29

ton). Biaya sewa dermaga tidak mencakup biaya bongkar dari kapal
tanker atau truk tangki ke Tangki Timbun dan dari Tangki Timbun ke
kapal tanker atau truk tangki di lokasi filling station dalam area
tangki timbun.

d. Periode pembayaran sewa untuk setiap 3 (tiga) bulan sewa. Semua
harga sebagaimana pada poin C belum termasuk Pajak
Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 11”4. Namun semua harga
sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat 1 sudah termasuk Pajak
Penghasilan (PPh Pasal 4 ayat 2).

2.1.4 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi

2.2
2:21

UIC membutuhkan Tangki Timbun yang akan digunakan untuk tempat
penyimpanan produk Perseroan, guna menjamin kelancaran penyediaan
pasokan bagi pelanggan di wilayah Indonesia Timur. Dengan adanya
tangki timbun, kebutuhan pasokan bagi pelanggan akan dapat dengan
segera dipenuhi oleh UIC dan karenanya menguatkan posisi UIC
sebagai supplier yang handal dan terpercaya. Berdasarkan atas
informasi yang sama, rencana transaksi ini tidak memiliki risiko kerugian
yang berdampak signifikan pada operasional dan keuangan Perseroan
baik di masa sekarang maupun di masa yang akan datang.

Analisis Kualitatif
Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha

UIC berdiri pada tahun 1983 dan mulai beroperasi secara komersial
sejak November 1985, didukung oleh teknologi berlisensi dari UOP LLC,
Amerika Serikat.

Produk utama UIC adalah Linear Alkylbenzene (“LAB”) yaitu salah satu
bahan baku utama deterjen. UIC adalah produsen tunggal LAB di
Indonesia dengan produk sampingan Heavy Alkylate (HA).

UIC memiliki tiga unit pabrik LAB yang semuanya berada dalam satu
lokasi, dengan total kapasitas produksi sebesar 270.000 MT per tahun.
UIC merupakan perusahaan dengan kapasitas produksi terpasang
terbesar dalam satu lokasi di kawasan Asia Pasifik dan telah berhasil
memperkuat posisinya di kawasan tersebut dengan melakukan investasi
pada beberapa perusahaan yang bergerak dalam bidang industri sejenis
di Indonesia, Vietnam, Singapura, Australia, dan Selandia Baru.

Sejak tahun 2005, UIC juga menambah portofolio bisnis dengan
mengakuisisi PT  Wiranusa  Grahatama, sebuah perusahaan
pengembang kompleks gedung perkantoran dan apartemen di kawasan
pusat bisnis Jakarta.

30

2.2.2

Sejak 2003, UIC telah meraih sertifikasi standar mutu internasional ISO
9001:2015 yang merupakan bukti pengakuan dunia atas keberhasilan
UIC menciptakan produk berkualitas tinggi dengan pelayanan terbaik
bagi pelanggan. Selain itu, pada tahun 2004 berkat usaha Perusahaan
yang berkesinambungan dalam melestarikan lingkungan, UIC
mendapatkan pengakuan dunia internasional dengan diperolehnya
sertifikasi ISO 14001:2015. Perolehan sertifikasi ini membuktikan
komitmen UIC dalam upayanya menjaga dan meminimalkan risiko kerja
bagi para karyawan dan pemangku kepentingan lainnya. Sertifikasi
tersebut diperoleh dari lembaga akreditasi internasional, SGS Systems &
Services Certification, yang berada di Amerika Serikat, Inggris, dan
Australia/Selandia Baru. Pada tahun 2023, Perseroan telah memperoleh
sertifikasi standar mutu internasional ISO 45001:2018 untuk Sistem
Manajemen Kesehatan dan Keselamatan Kerja (SMK3) dari lembaga
akreditasi AMTIVO. Sertifikasi telah diperoleh pada Maret 2023.

Kegiatan usaha utama Perseroan menurut Anggaran Dasar yang dimuat
dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas
PT Unggul Indah Cahaya Tbk. No. 199 tanggal 24 Juni 2021, dibuat di
hadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn yang telah
diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum pada
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
sebagaimana dibuktikan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan
Perubahan Anggaran Dasar PT Unggul Indah Cahaya Tbk. tanggal
23 Juli 2021 No. AH.01.03-0430859 tahun 2021, adalah sebagai berikut:

1) Kegiatan usaha utama:

a. Menjalankan kegiatan usaha industri kimia dasar organik
lainnya:

b. Menjalankan kegiatan usaha pergudangan dan penyimpanan,

c. Menjalankan usaha perdagangan besar berbagai macam
barang,

d. Menjalankan kegiatan usaha real estat yang dimiliki sendiri
atau disewa,

e. Menjalankan kegiatan usaha angkutan bermotor untuk barang
umum.

2) Kegiatan usaha penunjang:
Menjalankan usaha-usaha lain yang berkaitan dan menunjang
kegiatan usaha pada butir 1 di atas sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

Analisis Industri dan Pasar

Deterjen adalah campuran berbagai bahan, yang digunakan untuk
membantu pembersihan dan terbuat dari bahan-bahan turunan minyak
bumi. Deterjen ditemukan akhir Perang Dunia II, jenisnya yaitu alky!
benzene sulfonate dan digunakan untuk mencuci mesin dan peralatan
rumah tangga. Deterjen merupakan sebuah produk penyempurnaan dari

31

sabun, deterjen merupakan bahan-bahan turunan minyak bumi yang
sering disebut dengan istilah deterjen sintetis. Komponen utama deterjen
adalah surfaktan, selain itu juga terdapat bahan pembangun (builder)
dan bahan aktif lain yang menarik konsumen. Deterjen memiliki
keunggulan yaitu mempunyai daya cuci yang baik dan tidak terpengaruh
oleh kesadahan air dibanding dengan produk deterjen terdahulu.

Deterjen merupakan salah satu produk industri yang sangat penting
dalam kehidupan sehari-hari, terutama untuk keperluan rumah tangga
dan industri. Pemakaian deterjen per kapita diperkirakan akan terus
bergerak seiring dengan pertumbuhan gross domestic product. Semakin
meningkat pendapatan masyarakat maka semakin meningkat pula
penggunaanya. Pertumbuhan ini ditunjang oleh pergeseran pola
pemakaian masyarakat terhadap deterjen. Bila dulu cukup menggunakan
pembersih tradisional, sekarang beralih ke produk pembersih moderen
(deterjen). Seperti pada grafik pertumbuhan berikut berdasarkan
lapangan usaha (consumen to consumen) mengenai sumber
pertumbuhan ekonomi Indonesia selama 4 tahun terakhir dengan industri
penyumbang pertumbuhan paling tinggi yakni Industri Pengolahan.

Grafik Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Menurut Lapangan Usaha

5318
5,031
0,90
ae 251 22
471
2021 222 2023 2024

Sumber: Rilis Berita Resmi Statistik BPS (5 Februari 2025)

Melalui gambar tersebut pada tahun 2024 berdasarkan pada (consumen
fo consumen) Industri Pengolahan dengan pertumbuhan sebesar 0,90Y4.

Grafik Kinerja Pertumbuhan Industri Pengolahan

Industr Pengolahan
stw Nonmigas mmm Total
148 608

546 581 505 yag 488 ATT 434 1 2. iB
826 -@|
SEL 4g7 464 438 428 420 427 30 Pe Bad “|

288 W 250
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2025 2024

Sumber: Rilis Berita Resmi Statistik BPS (5 Februari 2025)

32

Industri Pengolahan di Indonesia pada tahun 2024 bertumbuh sebesar
5,90Y6 ditopang oleh permintaan domestik untuk konsumsi dan bahan
baku industri serta permintaan luar negeri. Pertumbuhan ekonomi
industri pengolahan non-migas ini dipengaruhi oleh banyak factor salah
satunya konsumsi rumah tangga. Perbaikan ekonomi pasca pandemik
menjadi salah satu pemicu pertumbuhan ekonomi tersebut.

Grafik Sumber Pertumbuhan Ekonomi Indonesia

5314

5,054

5,031

201

2021 22 2023 2024
Sumber: Rilis Berita Resmi Statistik BPS (5 Februari 2025)

Melalui gambar tersebut pada tahun 2024 berdasarkan pada (consumen
fo consumen) Konsumsi Rumah Tangga menjadi sumber pertumbuhan
tertinggi yaitu sebesar 2,60Y2.

Grafik Pertumbuhan Komponenen Pengeluaran Utama

505 549 543 515 498 501 494 505 504 494 482
201

“283

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Sumber: Rilis Berita Resmi Statistik BPS (5 Februari 2025)

Pada tahun 2024 konsumsi rumah tangga menjadi sumber pertumbuhan
ekonomi Indonesia tertinggi, yaitu sebesar 4,94Y6. Hal ini tercermin dari
pertumbuhan konsumsi rumah tangga dan penambahan barang modal
untuk aktivitas produksi. Pertumbuhan konsumsi rumah tangga dan
Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) merupakan penyumbang
utama Product Domestic Bruto (PDB) pada tahun 2024, dengan
akumulasi kontribusi sebesar 83,196. Hal ini terjadi karena adanya
kestabilan ataupun peningkatan pendapatan masyarakat sehingga
mampu menguatkan seluruh kelompok konsumsi.

33

2.2.3 Analisis Operasional dan Prospek Perseroan

Indonesia merupakan pasar yang sangat berpotensi bagi perkembangan
bisnis deterjen. Jumlah penduduk yang mencapai sekitar 281 juta jiwa
pada tahun 2023 dan dengan tingkat konsumsi deterjen per kapita yang
relatif lebih rendah dibandingkan dengan negara-negara lain merupakan
potensi yang besar bagi Perseroan dan entitas anak di masa depan.

Namun besarnya potensi pasar domestik ini juga mengundang kompetisi
internasional di pasar Alkylbenzene, dengan masuknya impor atas
Alkyibenzene maupun produk turunannya di mana bea masuk atas impor
Alkyibenzene maupun turunannya sebagian besar adalah 0 (nol)Yo.
Tantangan lainnya bagi Perseroan adalah adanya fluktuasi harga minyak
mentah dunia yang sangat mempengaruhi harga bahan baku dan juga
harga jual Perseroan.

Menghadapi tantangan-tantangan ini, Perseroan menerapkan strategi
antara lain sebagai berikut:

e Berkembang bersama dengan pelanggan dengan menjadikan
Perseroan sebagai mitra usaha yang dapat diandalkan:

e Meningkatkan kepuasan pelanggan dengan memberikan
komitmen pada kualitas, kuantitas, dan harga yang kompetitif
dengan tetap memperhatikan profitabilitas Perseroan,

e Meningkatkan sinergi usaha dengan entitas anak,

e Melakukan integrasi ke industri hulu, Normal Paraffin untuk
menjaga ketersediaan bahan baku dengan biaya yang lebih
kompetitif,

e Menjaga kestabilan utilisasi pabrik yang memungkinkan
Perseroan untuk mengurangi biaya produksi secara keseluruhan,
dan meningkatkan efisiensi konsumsi bahan baku, bahan bakar,
dan listrik. Hal ini akan dikembangkan melalui optimalisasi operasi
pabrik dan penerapan modifikasi proses produksi seiring dengan
keahlian teknis pemilik lisensi dan tenaga ahli internal Perseroan.

Meskipun fokus pada potensi pasar domestik, Perseroan juga terus
berusaha untuk mencapai posisi yang kuat di pasar internasional,
dengan terus memperluas dan menjajaki kesempatan ekspor.

Gudang penyimpanan barang yang terletak di Merak, Banten dan
Gresik, Jawa Timur siap melayani seluruh pelanggan di Indonesia.
Penyediaan armada-armada pengangkutan darat berkapasitas 16 MT
sampai dengan 27 MT yang siap mengantar pengiriman barang tepat
waktu juga merupakan salah satu daya saing Perseroan untuk
membantu kelancaran produksi dan menekan biaya penyimpanan dan
pengelolaan persediaan pelanggan.

2.2.4

2.2.5

2.3
2.31

Di bidang properti, tanah yang siap untuk dikembangkan seluas 1,4
hektar berlokasi tepat di pusat bisnis Jakarta merupakan lokasi yang
sangat strategis.

Bermodalkan prospek usaha yang masih terbuka lebar, strategi usaha,
keunggulan kompetitif dan pengalaman di bidangnya, Perseroan yakin
untuk menghadapi berbagai tantangan di masa depan dan memberikan
hasil yang memuaskan bagi para pemangku kepentingan.

Alasan Dilakukan Rencana Transaksi

Pabrik Perseroan berkedudukan di Merak, Banten, sementara pelanggan
Perseroan tersebar di beberapa wilayah, di antaranya di Jawa Timur.
Untuk menjamin kelancaran pasokan bagi pelanggan yang berada di
Indonesia timur dan sekitarnya, Perseroan membutuhkan tangki timbun
untuk menyimpan produk Perseroan. Ketersediaan produk di lokasi yang
lebih dekat dengan pelanggan memberikan pula nilai tambah bagi
Perseroan yang memberikan kepastian penyediaan pasokan kepada
pelanggan tepat waktu. Selain itu, karena produksi Perseroan adalah
bahan kimia cair sehingga memiliki risiko yang lebih besar dari segi
“safety”. Oleh karenanya, Perseroan menyewa tempat penyimpanan
produk/barang jadinya berupa tangki timbun (storage tank) dari
PT Karyaindah Alam Sejahtera.

Keuntungan dan Kerugian atas Rencana Transaksi yang akan
Dilakukan

Rencana Transaksi dapat memberikan keuntungan untuk PT Unggul
Indah Cahaya Tbk berupa kenaikan pendapatan dan laba, baik pada
tingkat laba bruto, laba operasi, maupun laba tahun berjalan.

Sementara kerugian yang mungkin timbul adalah kenaikan pada beban
pokok pendapatan dan beban operasional yang mempengaruhi laba
bruto, laba usaha, dan laba bersih tahun berjalan lebih kecil
dibandingkan sebelum adanya Rencana Transaksi. Meskipun begitu,
PT Unggul Indah Cahaya Tbk tidak melihat adanya kerugian yang
berdampak signifikan pada operasional dan keuangan Perseroan baik di
masa sekarang maupun di masa yang akan datang.

Analisis Kuantitatif
Analisis Kinerja Historis (Laba Rugi dan Posisi Keuangan)
ANALISIS LAPORAN LABA RUGI

Analisis Laporan Laba Rugi historis dimulai dengan membahas
pendapatan neto kemudian dilanjutkan dengan pembahasan pada beban
pokok pendapatan, laba bruto, laba usaha, dan laba neto Perseroan,
baik berdasarkan porsi maupun pertumbuhannya.

35

(dalam Jutaan Dolar Amerika Serikat
2022 2023

Deskripsi
Pendapatan

Beban Pokok Pendapatan
Laba Bruto

Laba Usaha

Laba Tahun Berjalan
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan

2021

Pendapatan

Selama periode tahun 2020-2024, Perseroan mencatatkan Penjualan
Bersih yang fluktuatif, dimana Penjualan tertinggi tercatat pada tahun
2022, yaitu sebesar USD 412.076.520,00 dan Penjualan Bersih terendah
tercatat pada 2020, yaitu sebesar USD 324.957.368,00. Adapun
Penjualan Perusahaan berasal dari dua sumber utama, yaitu penjualan
bahan kimia dalam bentuk Surfactants dan Phosphate. Pada periode
31 Desember 2024, pendapatan didominasi oleh pendapatan dari
Surfactants.

Beban Pokok Pendapatan

Selama periode tahun 2020-2024, Perseroan juga mencatatkan Beban
Pokok Pendapatan yang fluktuatif, di mana Beban Pokok Pendapatan
tertinggi tercatat pada tahun 2022, yaitu sebesar USD 338.609.172,00
dan terendah pada tahun 2020, yaitu sebesar USD 269.510.754,00.
Beban Pokok Penjualan Perseroan didominasi oleh bahan baku.

Laba Tahun Berjalan
Selama periode tahun 2020-2024, kinerja laba tahun berjalan juga
berfluktuasi, di mana Laba Tahun Berjalan tertinggi tercatat pada tahun

2021, yaitu sebesar USD 58.052.717,00 dan terendah pada tahun 2024,
yaitu sebesar USD 20.505.593,00.

36

Grafik Pendapatan, Beban Pokok Pendapatan
dan Laba Tahun Berjalan
(dalam Jutaan Dolar Amerika Serikat)

PT Unggul Indah Cahaya, Tbk.
450
400
350
Ea) —
250
200
150
100
EN aa MEN |
2020 2021 2022 2023 2024
-@— Pendapatan 325 371 412 339 345
“6 Beban Pokok Pendapatan 270 21 339 294 300
““@ Laba Bruto 55 94 73 46 45
“@- Laba Usaha 37 3 18 26 24
“@— Laba Tahun Berjalan 2 58 38 21 21

Sumber: Laporan Keuangan PT Unggul Indah Cahaya

Laporan Posisi Keuangan
Aset

Sepanjang periode tahun 2020 hingga tahun 2024, Aset yang dimiliki
oleh Perseroan cenderung mengalami kenaikan. Rata-rata pertumbuhan
Aset Perseroan per tahunnya adalah sebesar 9,18Y4.

Porsi dari Aset yang dimiliki Perseroan umumnya didominasi oleh Aset
Lancar, hal ini tercermin dari rata-rata Aset Lancar bila dibandingkan
dengan Total Aset sepanjang periode tersebut sebesar 80,49Y-. Aset
Lancar Perseroan cenderung didominasi oleh Persediaan, sementara
untuk Aset Tidak Lancar Perseroan didominasi oleh Aset Tetap dengan
rata-rata sebesar 7,3696 terhadap Total Aset.

Grafik Pertumbuhan Aset Grafik Komposisi Aset

(dalam Jutaan US Dolar) (dalam US Dolar)
PT Unggul Indah Cahaya, Tbk. PT Unggul Indah Cahaya, Tbk.

«0 0

Pe 2

2 mesen ai

“ 10

s9 1»

m Pn

8 2020 10 1m m3 &
PN PAN arema BSM Mo Om

0 Momo oo warta 981 »

Sumber Laporan Keuangan Perseroan

37

Liabilitas

Sepanjang periode tahun 2020 hingga tahun 2024, Liabilitas Perseroan
memiliki tren yang cenderung mengalami kenaikan.

Liabilitas dari Perseroan terdiri dari Liabilitas Jangka Pendek dan
Liabilitas Jangka Panjang. Secara komposisi, untuk periode tahun 2020
sampai tahun 2024, Liabilitas Perseroan didominasi oleh Liabilitas
Jangka Pendek.

Pada periode 31 Desember 2024, porsi liabilitas Perseroan sebesar
12,03Y4 dari jumlah Aset Perseroan dan didominasi oleh liabilitas jangka
pendek dengan porsi sebesar 10,75Y6 terhadap jumlah Aset Perseroan.
Komponen liabilitas Perseroan didominasi oleh utang usaha dengan
rata-rata sebesar 8,847 dari jumlah Aset Perseroan.

Ekuitas

Ekuitas Perseroan sepanjang periode tahun 2020 hingga tahun 2024
cenderung mengalami kenaikan. Kenaikan ini timbul akibat kebijakan
dari saldo laba yang sudah ditentukan untuk cadangan umum dan belum
ditentukan penugasannya mengalami pertumbuhan dengan rata-rata
18,109.

Adapun rata-rata pertumbuhan Ekuitas Perseroan dari tahun 2020-2024
adalah sebesar 11,1096. Rata-rata porsi dari Ekuitas terhadap Aset yang
dimiliki oleh Perseroan dalam kurun waktu periode tersebut adalah
85,097o. Hal ini mencerminkan, bahwa pendanaan atas Aset yang
dimiliki Perseroan terutama bersumber utama dari modal sendiri atau
ekuitas.

Grafik Komposisi Liabilitas Grafik Liabilitas dan Ekuitas

(dalam Jutaan Rupiah) (dalam Jutaan Rupiah)
PT Unggul Indah Cahaya, Tbk. PT Unggul Indah Cahaya, Tbk.
0 -
as s
Bi
“0 Pa
2 m
» Pe
ku s8
1020 Pu 1m 3 un 10 201 10 03 P3
MuaditssngaPadak 378901 mus W 5 » s “
WuabitshnglaPatang 64354 tuas 8 P1 m » 1

Sumber: Laporan Keuangan Perseroan

38

2.3.2 Analisis atas Arus Kas

Dalam lima tahun terakhir, Perseroan selalu mencatatkan arus kas
bersih positif dari aktivitas operasi. Hal ini terutama dipengaruhi oleh
penerimaan dari pelanggan lebih besar dibandingkan biaya operasional,
dalam hal ini diwakili oleh pembeliaan dari pemasok.

Perusahaan dalam lima tahun terakhir terus membukukan pengeluaran
arus kas untuk membiayai aktivitas investasi, hal ini terutama untuk
memperoleh aset tetap dan properti investasi.

Untuk aktivitas pendanaan, arus kas masuk dan keluar Perseroan
terutama dipengaruhi oleh perolehan dan pembayaran pinjaman bank.

39

Arus Kas PT Unggul Indah Cahaya Tbk

'Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan dari pelanggan pembayaran
Pembayaran untuk:
Gaji dan kesejahteraan karyawan lainnya
Pembelian dari pemasok
Beban operasi lainnya
Kas yang diperoleh dari operasi
Penerimaan penghasilan bunga
Penerimaan dari tagihan pajak penghasilan
Penerimaan dari (pembayaran)
penyelesaian instrumen derivatif
Pembayaran beban bunga dan beban keuangan
lainnya
Pembayaran pajak penghasilan
Pembayaran pajak pertambahan nilai dan bea
masuk
Kas neto yang diperoleh dari aktivitas operasi

'Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Hasil pelepasan aset tetap
Penambahan properti investasi
Penambahan aset tetap
Pembayaran uang muka kepada penyedia lisensi

Kas neto yang digunakan untuk aktivitas investasi

Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Penerimaan dari utang bank jangka pendek
Penarikan (penempatan) deposito berjangka
yang dibatasi penggunaannya
Pembayaran liabilitas sewa
Pembayaran dividen kas
Pembayaran utang bank jangka pendek
Pembayaran utang bank jangka panjang
Tambahan setoran modal
pemegang saham non pengendali kepada entitas
anak

Kas neto yang digunakan untuk aktivitas pendanaan

Dampak neto perubahan kurs terhadap kas dan
setara kas serta selisih kurs karena penjabaran
laporan keuangan

Kenaikan Neto Kas dan Setara Kas

Kas dan Setara Kas Awal Tahun
|Kas dan Setara Kas Akhir Tahun

20:

359132.864| 403.321.186 450.025.374| 378.097.578 378.285.536
(20383.940)| (21.681373)| (21.248.051)| (21.160.839)| (21.036.568)
(223.316.240) (3208.597.511)| (357.550.678) (310.331.833)| (287.718.386)
(usoga22)| oo (wo2age)| oo (e3osen| (n38ssa1m| (1.473.768)
93.624262) 72639804 70395778) as.20036s| 68.056.814)
681.782) — 1172211) 9o7.s1ol — 2312702) 3.237.050
1.910.957 55.195 59.919) 983.219 2001841
(1271137) 17080) 2.282.355 321138) (192.667)
(185425)! — (27sos9)| — (1esgen| — (sen139)l (318420)
(s2s0asg)| (a7i30e73)| (isesz.220)| (537.79) (5.225.100)
(22183823)| (31.7e5.6e3)| (37.497.067) (27.833.439)| (25.000.123)
64276378| 24858855| 20095308| 15239117| 42.547.365)
2916 73.203) 105.178 39.306) 35.067!
(873515)| — (27.7asil (161219)

(easasnl — (e1sn0)| (L2s8223)| (2018005)| (3223073)
(5.246.029) 5 (660.000) -
(eocoasa)| — (ra23ne)l (2026570)| (3sacaesj| (3360225)
56097534 20546053) 8690256| 6184270) 8.191.505)
420.238) 104.342) - (150.817) 82.282
(58152011 (szezan| — (ss225ej| (n200571| — (sss.ece)
(s301ssa)| (3soesesil (iaase77u| (O.o1.co9)| (6.723.884)
(60593.269)| (20640901 (29soco7| (eamog0)| (9.376.579)
685.470) 1.900.800| 2.851.200) -

(rossese9)l (2881536)| (12.730.538)| (2s07c1e)| (6.782.741)
2396436| — (990544) (2.220.513) 105.359| (2.091.124)
49653.761| 19242057| 3.117287| 3.590395| 28.304.275
12157525) 61811.686| 81.055.743 84173030| 87.763.425)
61811686 | 81055743| 84173030) 87.763.425 | 116.067.700

Sumber: Laporan Keuangan Perseroan

40

2.3.3 Analisis atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Pihak
Manajemen Pemberi Tugas

5
Pendapatan darikontrak dengan pelanggan | ”371820562| 382365714| 392493.064| 402897.716| 413.587.471
(Beban Pokok Pendapatan Ca2asreoon! (esa2tssog| (as2o1g001| (estosn.orm| (360.351.309)
ILaba Bruto asso4sss| astsott1| soaragral staseer| 83.256.162
(Beban Operasi

Beban penjualan dan distribusi (86577251 (9445510)| (9728875) (ioo207a1| (10.321.369)

Beban umum dan administrasi (i24szss9)l (asasarn| (iag20e27) Ma725200| (14132628)
(Penghasilan operasi lain 181.916 11.399 11.701 12.093 12456
(Beban operasi lain (c-1:121 MK C2-1211O MANIA 2:11:71 BNN 6.272) BINI CYAT.P1)
|Laba Usaha 25205012| 26490513| 270782ta| 2174240e| 25423526
(Penghasilan keuangan aesa7sa| oo Sesesot| oo sewerea| oo 3e220so| 3610250
(Pajak final atas penghasilan keuangan (m2009! — @inssol — masogl — (rtotea) — Tose0g)
(Beban keuangan tizoseol — GGaaso2| oo (a2o7gel oo cattgag| oo (302315
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 28.011.346 29.029.161 29.690.275 30.348.325 31.024.846
(Beban pajak penghasilan:

Kini (sasorso| Garosos| (es20010)| G7esezm| (6521502)

Tangguhan (204817)
(Beban pajak penghasilan (5785ooe)| (64rososl (Ge20orgl  (6ressoml (6s21.s00)
Laba Tahun Berjalan 22226340| 22558858) 22070265| 25579400| 25105348

Pertumbuhan pendapatan Perseroan dalam periode 2025-2029 terakhir
mengalami peningkatan setiap tahunnya. Pendapatan Perseroan
mengalami rata-rata peningkatan sebesar 3,226. Pendapatan perseroan
berasal dari dua sumber utama, yaitu penjualan bahan kimia dalam
bentuk Surfactants dan Phosphate.

Margin Laba Bruto pada periode 2024 adalah sebesar 12,9344,
sedangkan rata-rata margin selama 5 tahun diproyeksikan menurun
menjadi 12,8195.

Secara keseluruhan, rencana transaksi ini tidak memberikan dampak
signifikan bagi Perseroan. Penurunan yang terjadi pada kinerja
Perseroan lebih cenderung disebabkan oleh faktor eksternal Perseroan.

2.3.4 Analisis Laporan Keuangan Sebelum Rencana Transaksi dan
Proforma Laporan Keuangan setelah Rencana Transaksi Dilakukan

Dalam menganalisis laporan keuangan sebelum rencana transaksi dan
setelah rencana transaksi, kami mengacu pada laporan keuangan
Perseroan sebelum rencana transaksi dan laporan keuangan proforma
setelah rencana transaksi per 31 Desember 2024 yang diberikan oleh
manajamen.

Ps

Atas rencana transaksi, terdapat penyesuaian pada Laporan Posisi
Keuangan Perseroan, yaitu penyesuaian akun aset hak guna dan
liabilitas sewa. Penyesuaian yang terjadi antara lain:

1)

2)

3)

Terdapat perubahan pada sisi aset tidak lancar perseroan setelah
rencana transaksi akibat penyesuaian pada akun aset hak guna
sebesar USD 814.082,00.

Aset tidak lancar sebelum rencana transaksi sebesar USD
59.380.138,00, setelah rencana transaksi aset tidak lancar USD
60.194.220,00.

Terdapat perubahan pada liabilitas jangka pendek setelah rencana
transaksi akibat penyesuaian pada akun liabilitas sewa jangka
panjang yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun sebesar
USD 278.415,00.

Liabilitas jangka pendek sebelum rencana transaksi sebesar
USD 36.711.960,00, setelah rencana transaksi liabilitas jangka
pendek berubah menjadi USD 36.990.375,00.

Terdapat perubahan pada akun liabilitas jangka panjang akibat
penyesuaian pada akun liabilitas sewa jangka panjang — setelah
dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun sebesar
USD 535.668,00.

Liabilitas jangka panjang sebelum rencana transaksi sebesar
USD 4.364.876,00, setelah rencana transaksi akun liabilitas jangka
panjang berubah menjadi USD 4.900.544,00.

Analisis Laporan Keuangan Sebelum dan Sesudah Rencana
Transaksi — Aset

Deskripsi SGB Transaksi
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 116.067.700 116.067.700
Piutang usaha

Pihak berelasi 11.867.159 11.867.159

Pihak ketiga 19.913.474 19.913.474
Piutang lain-lain 1.643.336 1.643.336
Persediaan 120.327.406 120.327.406
Persediaan unit apartemen 7.754.866 7.754.866
Pajak dibayar di muka 425.459 425.459
Biaya dibayar di muka 590.713 590.713
|Aset lancar lainnya 3.477.091 3.477.091
Total AsetLancar 282.067.204 282.067.204
Aset Tidak Lancar
|Aset pajak tangguhan 5.352.436 5.352.436
Tagihan pajak. 1.341.988 1.341.988
Properti investasi 20.232.840 20.232.840
Aset tetap 28.945.835 28.945.835
Aset hak-guna 3.006.682 814.082 3.820.764
|Aset tidak lancar lainnya 500.357 500.357
Total Aset Tidak Lancar 59.380.138 814.082 | 60.194.220
TOTAL ASET 341.447.342 814.082 | 342.261.424

42

Analisis Laporan Keuangan Sebelum dan Sesudah Rencana
Transaksi — Liabilitas dan Ekuitas

Proforma

Deskripsi 2 Transaksi Baal

LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 1.571.850 1.571.850
Utang usaha

Pihak ketiga 25.746.410 25.746.410

Pihak berelasi 2.313.981 2.313.981
Utang lain-lain

Pihak ketiga 1.587.804 1.587.804

Pihak berelasi 56.841 56.841
Utang pajak 1.785.028 1.785.028
Biaya masih harus dibayar 1.045.190 1.045.190
Liabilitas imbalan kerja

jangka pendek 2.049.313 2.049.313
Liabilitas sewa jangka panjang yang

jatuh tempo dalam waktu satu tahun 538.117 278.415 816.532
Liabilitas jangka pendek lainnya 17.426 17.426
Total Liabilitas Jangka Pendek 36.711.960 278.415 | 36.990.375

Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas sewa jangka panjang - setelah
dikurangi bagian yang jatuh tempo

dalam waktu satu tahun 2.800.371 535.668 3.336.039
Liabilitas imbalan kerja 1.557.411 1.557.411
Liabilitas jangka panjang lainnya 7.094 7.094
Total Liabilitas Jangka Panjang 4.364.376 535.668 4.900.544
TOTAL LIABILITAS 41.076.836 814.082 | 41.890.038
EKUITAS

Ekuitas yang Dapat diatribusikan
kepada Pemilik Entitas Induk
Modal saham 90.198.298 90.198.298
(Tambahan modal disetor 18.918.443 18.918.443
Selisih kurs karena
penjabaran laporan keuangan

entitas anak (43.390.413)| (43.390.413)!
Saldo laba

Cadangan umum 6.784.972 6.784.972

Belum ditentukan penugasannya 217.029.233 217.029.233
Sub-total 289.540.533 289.540.533
Kepentingan Nonpengendali 10.829.973 10.829.973
TOTAL EKUITAS 300.370.506 300.370.506

TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 341.447.342 814.082 | 342.261.424

Analisis Inkremental
1) Kontribusi Nilai Tambah

Sehubungan UIC memiliki pelanggan yang berlokasi di Gresik dan
sekitarnya, dan UIC berkomitmen menyediakan pengiriman just-in-

43

2.5

time untuk pelanggan, maka UIC memerlukan tangki timbun di Gresik
untuk bisa melayani pelanggan dengan lebih baik dan tepat waktu,
dengan memberikan jaminan penyediaan pasokan dalam waktu
relatif singkat.

2) Biaya atau Pendapatan yang Relevan

Rencana transaksi sewa menyewa tangki timbun menimbulkan biaya
yang harus diselesaikan oleh Perseroan antara lain kewajiban berupa
Pajak Pertambahan Nilai sehubungan dengan biaya sewa tangki
timbun Perseroan di Gresik. Sementara biaya-biaya yang timbul
seperti biaya throughput, dan segala biaya sewa dermaga ditanggung
oleh UIC selaku Penyewa.

3) Informasi Non Keuangan yang Relevan

Berdasarkan hasil diskusi dengan manajemen Perseroan, tidak
terdapat informasi non-keuangan yang relevan yang dapat
diungkapkan terkait dengan rencana transaksi yang dilakukan oleh
Perseroan.

4) Prosedur Pengambilan Keputusan oleh pihak terkait

Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam
menentukan rencana transaksi dan nilai rencana transaksi telah
dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris Perseroan.

5) Hal-hal material lainnya yang dapat memberikan keyakinan bagi
Penilai Usaha dalam memberikan opini kewajaran rencana
transaksi.

Tidak terdapat hal-hal material lain yang memberikan keyakinan bagi
Penilai Usaha yang dapat mempengaruhi opini kewajaran rencana
transaksi.

Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi

Dalam hal penugasan penilaian profesional ditujukan untuk kepentingan
pemberian Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion), POJK No. 35 yang
mengatur tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal Pasal 48, huruf b, maka Penilai Bisnis dapat menyajikan
hasil Penilaian dalam kisaran Nilai dengan memenuhi ketentuan batas
atas dan batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,596
(tujuh koma lima per seratus) dari nilai yang dijadikan acuan kisaran
tersebut yang dalam hal ini adalah Nilai Pasar per lembar saham
Perseroan per 31 Desember 2024.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset
pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berniat menyewakan dan

44

2.6

penyewa yang berniat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan (SPI 101-3.6.).

Rencana transaksi sewa menyewa tangki timbun dan fasilitas
pendukungnya dengan nilai Rp750.000.000,00/bulan. Sehingga nilai
yang digunakan untuk analisis kewajaran nilai rencana transaksi adalah
nilai pasar sewa per bulan yang akan dibandingkan dengan nilai
transaksi per bulan.

Nilai sewa pasar per bulan hasil laporan penilai independen oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan berdasarkan laporannya
pada tanggal 9 Juni 2025 dengan nomor laporan 00251/2.0103-
00/PP/04/0121/1/VI/2025, sebesar Rp720.403.000,00/per bulan.

Berdasarkan pada POJK No. 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal Batas Atas Nilai Rencana
Transaksi sebesar 7,5” diatas Nilai Sewa Pasar atau sebesar
Rp774.433.225,00/per bulan.

Berdasarkan pada POJK No. 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal Batas Bawah Nilai Rencana
Transaksi sebesar 7,5” dibawah Nilai Sewa Pasar atau sebesar
Rp666.372.775,00/per bulan.

Nilai Sewa yang direncanakan Perseroan untuk Rencana Transaksi
sebesar Rp750.000.000,00 (Tujuh Ratus Lima Puluh Juta Rupiah) per
bulan, dengan begitu nilai Sewa untuk Rencana Transaksi masih berada
dalam kisaran kewajaran nilai rencana transaksi pada batas atas
maupun batas bawah, sehingga Nilai Rencana Transaksi adalah wajar.

Pendapat Kewajaran

Berdasarkan pada sumber data yang diperoleh baik secara umum
maupun disediakan oleh Perseroan dan berdasarkan hasil kajian dan
analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait,
termasuk analisis rencana transaksi, analisis kualitatif dan kuantitatif atas
rencana transaksi, serta analisis atas kewajaran nilai rencana transaksi
yang dilakukan, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi
Sewa Menyewa 5 (lima) buah tangki timbun dan fasilitas
pendukungnya, yang terletak di Jalan Ibrahim Zahir No. 181-183,
Desa Sidorukun dan Desa Kramat Inggil, Kecamatan Gresik,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur yang disewa PT Unggul
Indah Cahaya Tbk dari PT Karyaindah Alam Sejahtera yang
merupakan Perusahaan Pihak Berelasi per 31 Desember 2024
adalah wajar.

45

LAMPIRAN

Th2 Liv We esyoLzsee | sz9z2sie Jasecazec J berrosereya 13SV WLOL
BELOBE'6S pizcco19 |1w9v1s |siwrose1s Tzizsgores Je0URT MEp|L JOSy IEJOL|
SE 00S OL9 LIS 601610 0029219 1201649 eAuurej seouej Yep) 1OSV/
189900 192996 219508 6918391 TPL P9 L eunb-yey yesy|
28/56. ss6yso1z —|ceezicel 159 ewoz | seloseiz dero josy
Op8'zez'Oz sosiwgoz  |oreozoz Issevseoc loroeeei Isejsanul Isedoid
886 LE 99620 5121662 96189 199914 sefed ueube1
keagenan 7986619 Z£18819 199”186"/ 266618 ueynBBue) veled 1osy/
J2DURT NEPLL JOSY
YOT 190782 Sbweslb.c |escoLwogc |vogeewsec | esiizireei 42DUET JOSy IEJOLI
160227 9BT Gce 569612 aa 962 09 #Auurey seuej yoy
- L - bi LELOLL #Auueeunb5buad
Isejegip bueA ey6uelag oysodag
£L106S 826281 84£'1P6 630'956 TLSBLEL Bin Ip JeAeajp eke1g
Gsy'scb psL coz L19 LLE€ 08194 z9 inuu Ip sekegjp veled
998 SL 889168 Iee'zeB”/ 9966218 2021918 uowoyede jun useIpaSJOd
90y'12€'0ZL szLebiesL Jickelowel Joszrcorzol | 9ovoze'bu veeiposiad
KE EPIL 100 €8L 936106 808'LLLL £29:196 26ney Neuld
- : - z zLz6E Isejo1eg NEUId
26nex xeyid - urej-urej Buejnig
v7 EL66L Logezovc Juvsecesa Irescisua | srosuLoe e5nai Neuld
6SL198LL ZSV6SL LL OSz BcbTL PS9119OL 60286091 ISEjOl6g YEUId
eyesn buejnig
001190941 szareoz18 locoesiws lerzssog | osortigig SE) BIEJOS UEP SEM
JEDURT JOSY
13Sv
yzoz ezoz zzoz Lzoz 0zoz Isduysag

LISV - SIMOLSIH NYONYNAM ISISOd NV4OdVT
MAL YAVHVI HYANI INDONN Ld

(Hvidny wvIva)
p20z MAIWASAG L£ — 0202 MAAWASAG L£ 3GOMAd

INVSIdWNVT

LAMPIRAN II

PT UNGGUL INDAH CAHAYA TBK

LAPORAN POSISI KEUANGAN HISTORIS - LIABILITAS DAN EKUITAS
PERIODE 31 DESEMBER 2020 — 31 DESEMBER 2024

(DALAM RUPIAH)

Deskripsi 2020 2021 2022 2023 2024

LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 2.544.488 2.419.937 3.025.891 2.750.596 1.571.850
Utang usaha

Pihak ketiga 20.079.781 | 18826441| 27.380.364| 27.716.237 25.746.410

Pihak berelasi 2.772.336 4.114.962 3.889.700 1.991.749 2.313.981
Utang lain-lain

Pihak ketiga 1.399.109 6.515.557 1.653.916 2.088.207 1.587.804

Pihak berelasi 71.212 7.822.700 56.009 60.130 56.841
Utang pajak 6.702.084 3.893.886 477.801 681.670 1.785.028
Biaya masih harus dibayar 948.258 1.462.194 858.518 920.253 1.045.190
Liabilitas imbalan kerja

jangka pendek 1.797.853 1.967.706 1.736.888 2.071.210 2.049.313
Pendapatan yang ditangguhkan - - 2 - -
Utang bank jangka panjang yang

jatuh tempo dalam

waktu satu tahun P 2 & & 2
Liabilitas sewa jangka panjang yang

jatuh tempo dalam

waktu satu tahun 608.536 734.126 394.093 832.400 538.117
Liabilitas jangka pendek lainnya 420.806 - 408.550 533.562 17.426
Total Liabilitas Jangka Pendek 37.344.463 | 47.7s7500| 39.890.730| 39.626.034 36.711.960
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas sewa jangka panjang - setelah

dikurangi bagian yang jatuh tempo

dalam waktu satu tahun 1.146.770 1.103.681 560.370 3.284.031 2.800.371
Liabilitas imbalan kerja 5.039.989 3.129.152 2.166.031 1.923.278 1.557.411
Liabilitas pajak tangguhan 3.056 - - - -
Liabilitas jangka panjang lainnya 8.128 3.035 7.288 7.437 7.094
Total Liabilitas Jangka Panjang 6.197.943 4.240.868 2.733.689 5.214.746 4.364.876
TOTAL LIABILITAS 43542406 | 51.998.377|  42.624419| 44.840.780 41.076.836
EKUITAS

Ekuitas yang Dapat diatribusikan

kepada Pemilik Entitas Induk
Modal saham 90198298| sorge2o8| 9o.198298| 90.198.298 90.198.298
| Tambahan modal disetor 19104388|  19104388| 19.104.388) 19.104.388 18.918.443
Selisih kurs karena

penjabaran laporan keuangan

entitas anak (2699575) (37.537.78)| (ooza.sesj| (40.022682)) — (43.390.413)
(Saldo laba

Cadangan umum 6.384.972 6.484.972 6.584.972 6.684.972 6.784.972

Belum ditentukan penugasannya | att43702| 1s3612426| 189620229| 2024846.053| 217.029.253
Sub-total 190.331.785| 231.862906| 265.442301| 278.811.029) 289.540.533
Kepentingan Nonpengendali 8.382.180 8862499|  9.510.955| 11.558.850 10.829.973 |
TOTAL EKUITAS 198.713.965 | 240.725405| 274.953.256| 290.3e0.a79| 300.370.506
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 242256.371| 292723.782| 317.577.675| 335.210.659 341.447.342

£6S'50S'0Z Coss8e'|z SL9106"1£ 1V1/290'85 Lzg'p6c'Le uejefiog unye | egeT
(O1£ors'5) (1001179) zegoeso) Itesezrsi) ((se1v1601) uejseubued yefed uegag
- : - : (vs) Pu
(19g'9e) (eegyce) (oeg's01-1) (e19g69) (esieira) ueunbbuej
(cseesls) (e9e'9vs's) (10011216) (GuZosz pu) (oLsi9se) uu
:uejiseu5bued veled uegag
606'SrO'9Z pos9sg"Lt 2SVBEL BP BOLCEGEL 636928 uejisey6uad Xeleg wnjogas egeT
(Liz'os8) (Gsy'ops) (298628) (822262) (1822) ue5uenay uegag
terasi) (cs9'9eg) (porzce) (ror'zoe) (Lesupi) ueBuenoi uejiseuBuad seje jeuy yeled
110916 € 8110887 ovz'20e'L 16£'605'L L98'LOPL ue6ueney uejIseySuag
9sz'569"£ 968"250'9 £LV 18y'8y £6p'LLLTL OLO”LSE"Z£ eyesn egeI
(GLooz8"1) (€21528) (ces'z295) (0216221) (Ber pog'2) Ie Isezedo vegag
2 - - (cov”12) (6009) emas uejiseyGuad seIE (Buy NElEd
ZLOZOLL #20'160” eeo'cepz 020966 szz Lz6'€ ure| IseJodo uejISUBuSd
(Logosi'ci) Ilrescsran) Itivotawal) Icleres) Ners) ISEJISIUILUPB UEP WNWN Uegag
(0zz'900'8) (czy'8291) (g8y'89'6) (ose'syo'e) (esg'pos'2) IsngujsIp uep uejenfuad uegag
IseJadO uegag
0z591Swv | v60/89S'Sp Bpe”L9v EL 99219626 PL9 Iv ognag egET
(zsi-zo'ooz) Nicesrvezrcez) Ilczieooreee) (esoelirzec) Nlpszo1sre9z) uejedepuad XOYOd uegag
Han nian Teja In joe ue65buejog
los.9wvc |esozoceee Jozsozorciy | sogrogoruze | g9erzservae JenisnSiBonog yap Unsdepuai
zoz €zoz zzoz Lzoz 0z0z Isdnysag

(Hvidnu WvIVA)
#20z MJANISIG L£ - 0202 MJANASIG L£ AGOIHId
SIMOLSIH IDNM YAYI NVOdVI
MSL VAVHVI HVANI INDONN Ld
UI NYEId NYI

LAMPIRAN IV
PT UNGGUL INDAH CAHAYA TBK
LAPORAN ARUS KAS HISTORIS

PERIODE 31 DESEMBER 2020 — 31 DESEMBER 2024

(DALAM RUPIAH)
Keterangan 2020 2021 2022 2023 2024
/Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan dari pelanggan pembayaran 359132.864| 403.321.186| 450.025.37a| 378.097.578) 378.285.536)
Pembayaran untuk:
Gaji dan kesejahteraan karyawan lainnya (20383.940)| (21682.373)| (21.208051)| (2n.160.839)| (21.036.568)
Pembelian dari pemasok (243.316.240)| (308.597.511)| (357.550.678)| (310.331.233) (287.718.386)
Beban operasi lainnya (u3o8422)| — (ao2asg| oo te3ose7| (1386san| (1.473.768)
Kas yang diperoleh dari operasi 93624262) 72.639.804 70.395.778) 45.209.365) 68.056.814)
Penerimaan penghasilan bunga 681782) — 1172211 907.510 — 2.312.702) 3.237.081
Penerimaan dari tagihan pajak penghasilan 1.910.957| 55.195 59.919 983219) 2.001.841
Penerimaan dari (pembayaran) (1.271.187) 171.080) 2.282.355) 321138) — (192667)
penyelesaian instrumen derivatif
Pembayaran beban bunga dan beban keuangan tasea2s| — (27ao00)| — (esosul — (ast19)| (318420)
lainnya
Pembayaran pajak penghasilan (s200xsg)| (17130673)| (15:887.220)| (5.372.729| (5228105)
Pembayaran pajak pertambahan nilai dan bea (27as3.s23)| (317e5ee3)| (37.497.067) (27.833.439)| (25.009.123)
masuk
Kas neto yang diperoleh dari aktivitas operasi 64276378 | 2za8s885s| 20.095.308| 15.239117| 42.547.365
/Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Hasil pelepasan aset tetap 28.946 79.203 105.178| 39.306 35.067!
Penambahan properti investasi (g3o1s)| — (2mmagl (61.210)
Penambahan aset tetap tsas3sn| — (ep1sng)| (25823311 (20e8025)| (3.243.073)
Pembayaran uang muka kepada penyedia lisensi (5.246.049) - (660.000) -
(Kas neto yang digunakan untuk aktivitas investasi (cocoasaj| — Wa231g| (2026570)| (asasaes)| (3.360.225)
/Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Penerimaan dari utang bank jangka pendek s6.097.s3a| 20sa6053| 8.c90206| 6184270) 8.191.506)
Penarikan (penempatan) deposito berjangka 420238) 104.342| - (150.817) 22.282
yang dibatasi penggunaannya
Pembayaran liabilitas sewa tss1520)| — teze7aml — (ss225ejl (200571) — (955.660)
Pembayaran dividen kas (63015s2)| (3s06ses)| (1a4se.771| (aor.co9)| (6.723.884)
Pembayaran utang bank jangka pendek (sos9s.269)| (20.634090)| (980con| (ca7z.o89)| (9.376.979)
Pembayaran utang bank jangka panjang
Tambahan setoran modal 685.470| — 1900800 2.851.200) -
pemegang saham non pengendali kepada entitas
anak
Kesnetoyang digunakan untuk aktivitas pendanaan | (10.958.569)| (3.881.538)| (12.730.s88)| (7.807.616)| (8.782.721)
(Dampak neto perubahan kurs terhadap kas dan 2396436| — (990.948) (2.220.513) 105.359| (2.091.124)
setara kas serta selisih kurs karena penjabaran
laporan keuangan
(Kenaikan Neto Kas dan Setara Kas 49.653.761 | 15.242057| 3.117.287| 3.590.395) 28.304.275
(Kas dan Setara Kas Awal Tahun 12157.925| 61811.686| 81055.743| 84.173.030| 87.763.425|
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun engine8c | 81055.743| 841730301 87.763.425| 116.067.700

LSC Ob VSb viggcgey | sesreos'cir |9eworeee | eci'99s'g9e 1aSV WLOL
51 698”16 ZS2'5Z0”V6 09218196 69Z'1££”86 L9£”568"00L JeDUET YEPIL JOSY (EJO.L
156609 S6 605 36605 56'605 56605 #Auure| seduel yepi) JOSY
Lsc'Lboz 128 LSp2 PLE 898 026812 £ 0z5958€ eun6-yey yes
9s£'c9z ro 8131800199 08245119 F1 66p69 SOC SbE LL dejen jesy|
1611902 L61 2902 Le1 19z'0z L81 19202 L61 19g'0z ISEISOAUI IMeGoId
" si 8 2 Gegzec xefed uey!Be|
229181 229181 L29 1819 129 1817 129 BL Y ueun6buej yeled Josy
(c91) (c91) (691) (c91) 1 IsEJSONU| UBEHSAUSd
NEJUET NEPIL JOSY
100565292 z9scogeee |szucule |scor9uvec | 894'019”192 J2DUET JOSY IEJOL
Esc bl Eee zpl €8z pl E8z TPL 196 ObL BAUUIRI JEDUEI 1OSY
108 Sb£ 108 Sb€ 108 S€ 108 SP€ 108 Sp£ eynu Ip Jekegp eAelg
L8'00S 192'009 182'009 182'009 9€2'168 einu Ip Jefegip xeled
Sp 991 Sl 991 Sbl 99LL SL 992 L Sp 99LL Uswayede Jun UBEIpeSJOd
£86 ESL 6LL 8LL696LLL |eoloez9LL |(ssosegsil |elcorgizi UBEIpOSIOd
PELZSIL PBL 2SLL P6L SL PS 2GLL PBL SL Urej-Ule| Buejnid

zr z0r Or ky 200OF 08£”9096£ 892 'pL26£ LL09z88€ eyesn Suegni
SLB LESTEL pecscllLl |sosizosi |iswiireci | 9e9LoL9s B1 eejos Uep SBY
IROUBT JOSY
TES

6z0z gcoz 1202 9zoz szoz Isduysag

6202 AJAWASAG L£ - S20z HAAWASAG L£ JJONAd
LISV - ISM3AOUd NYVONVNAY ISISOd NV#OdVT

(Hvidn& Wv Iva)

MSL VAVHYI HVANI INDONN Ld
ANVEIdNVI

LAMPIRAN VI
PT UNGGUL INDAH CAHAYA TBK

LAPORAN POSISI KEUANGAN PROYEKSI - LIABILITAS DAN EKUITAS
PERIODE 31 DESEMBER 2025 — 31 DESEMBER 2029

(DALAM RUPIAH)

Deskripsi 2025 2026 2027 2028 2029
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 609.006 1.159.006 1.759.006 2.083.115 2.083.115
Utang usaha 37735153| st12475|  38493.570| 38.878.475 39.267.230
Utang lain-lain 1.297.727 1.347.726 1.347.726 1.347.726 1.772.126
Utang pajak 840325| — 6.471.306 6.621.010 6.769.827 6.922.502
Biaya masih harus dibayar 1.883.368 1.882.368 1.882.868 1.882.868 1.882.868
Liabilitas imbalan kerja 2112329| — 2112648 2.112.648 2.112.648 2112848
jangka pendek 2 - : 2 -
Liabiltas sewa jangka panjang yang 1.550.005 898.674 771.295 629.731 476.751
jatuh tempo dalam - - e p -
waktu satu tahun 2 : : 2 2
Liabiltas jangka pendek lainnya 654 2 - - 2
Total Liabilitas Jangka Pendek 46023568 | si.o8a.7o4| s2088.124| 53.704.392 54.517.842
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas sewa jangka panjang - setelah 2680.283| — 2878676 2.737.676 2.596.676 24551676
dikurangi bagian yang jatuh tempo : - 5 : -
dalam waktu satu tahun 5 : & - -
Liabilttas imbalan kerja 2236579| 2.236.579 2.236.579 2.236.579 2.236.579
Liabilitas pajak tangguhan & (a007| (oog| (aoo7| (4007|
Liabilitas jangka panjang lainnya 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000
Total Liabilitas Jangka Panjang 4.903.862) — 5.121.855 4.980.855 4.339.855 4.698.855
TOTAL LIABILITAS 50.932429| 57ao6.se0o| 57.968.979 | 58.544.248 59.216.697
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat diatribusikan
kepada Pemilik Entitas Induk
Modal saham 9o19817a| gorgsa7a|  go198.174| 90.198.174 90.198.174
Tambahan modal disetor 14759055 | 14759055) 14759055) 14.759.055 14.759.055
Selisih kurs karena (ssres.440)| (381662509)| (3e1e5.259)| (3e.166259)| — (38.166.250)
penjabaran laporan keuangan z - - - -
entitas anak z - - g 2
Saldo laba 239434440| 257675501| 276.907581| 206.ss5788| 316.634.812
(Sub-total 306.225229| 324486.470| 343.698.550 | 363.346.758| 383.425.781
Kepentingan Nonoengendali 11407.982| 11530846| 11640515| 11.737.318 11.821.281
TOTAL EKUITAS 317.633211| 335.997.316| 355.339.065| 37s.0g4.o76| 395.247.063
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 368.565.640| 393.103.876| 413.308.044| 433.628.323| 454.463.760

vi

wrccolta oTsewezgec o|sscozoea | sseesgzz —|ovegezez uejefiog UnyeL BAET
(2081269) (12889179) (0100299) (002'0179) (900'5815) uejiseubuad yefed uegog|
(11862) usunh5uej
(cos 1269) (12818919) (ov0'oz99) (002'011/9) (0810615) 1g
:uejiseubuad yefed uegag
Sygycove — |seereveoe oo |sucosorez oo usirecorea | 9reritorge ue/iseubuag yeled wnjogeS 2921
(orezzo 1) (cesseo1) (vz18601) Coriso)”— Nazreoo1) uebuenay uegog
lzrel Lzrel Izrel Izrel SLOLLL uebuenay uejjseybuad seje jeuy xefed
sezo19e 020879 rOL9P9£ L6p”999'e 161869 ue6uenay uejiseubued
gzsezwsc o|oowovzuc  |eiceuouz  |esoewoz | arorgorsa eyesn ege1
(L01'11£) (cez 09) (2617652) (019'6ee) (62852) ure IseJado uegag
ospcl c60zL HL 66£'LL 9L6L£L IseJado uejseubuad|
(ez9zcivi) Icecsczei) Iuzgeceei) (ueseeci) (lesgzerai) IseJjstulupe uep wintun uegeg
(egeasot) Iliwzozoot) (61982116) (o1g'swve) (6211598) Isngujsip uep uejenfuad uegag
Iisesedo vegag
z9yseccs Jiwsgeeis | pz6ryztros LLvosker | sasrrosrab o1nag ege1
(Goryseose) |Gzovsotse) (Ceoerocre) (eogsicees) |Coogle res) uejedepuag yoxod uegog
lurisselp |9oluuegcor |sooeewcee | piz'soe'cee | z9gozg'L1e us65uejad uebuap yeyuoy Uep uejedepuad
6zoz Bzoz 170 9zoz Szoz kedinsag
VON dOlOL

(HvIdn& WVvIVA)
6202 MIAWASAG L€ — 5202 MIAWASAG L£ 3GONId
ISMJAONd IDN VAVI NYVMOdVI
YEL VAVHYO HYANI INDONN Ld
IA NVSId NYI

LAMPIRAN
SURAT REPRESENTASI

P.T. UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk.

WISMA UIC, 2nd Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 8-7, Jakarta 12930
Office & Mailing Address : Grha Bank MAS, 51 Floor, Jl. Setiabudi Selatan Kav. 7-8, Jakarta 12920
Phone : (021) 57905100 (Hunting)

No. 00741/0625/UIC-CS
Jakarta, 10 Juni 2025

Kepada Yth.
KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Jl. Musi No. 38

Jakarta Pusat 10150

Up. : Yth. Bp. Ir. B.Supriyanto D, M.Sc., MAPPI (Cert)

Hal : Surat Pernyataan atas penugasan pendapat kewajaran sesuai dengan Proposal Ref. No. BDR
25P - 089/R1 tanggal 20 Maret 2025 yang telah disetujui oleh PT Unggul Indah Cahaya, Tbk

Dengan hormat

Merujuk pada perihal tersebut di atas, berikut adalah pernyataan dari PT Unggui Indah Cahaya, Tbk atas
penugasan dimaksud yang akan digunakan oleh PT Unggul Indah Cahaya, Tbk dalam rangka memenuhi
peraturan Otontas Jasa Keuangan (OJK) terkait dengan Peraturan Perusahaan Publik (Terbuka) tentang
Keterbukaan Informasi, sebagai berikut

a. Kami menyadari tanggung jawab kami untuk meyediakan informasi yang relevan, benar dan selengkap-
lengkapnya, yang tersedia bagi kami. termasuk pengungkapan fakta-fakta material yang dapat
mempengaruhi pendapat kewajaran ini. Untuk mempersiapkan penerbitan laporan pendapat kewajaran
anda. kami telah meyediakan data-data dan informasi yang dibutuhkan sebagai berikut:

1) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk. 31 Desember 2020

2) Laperan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk. 31 Desember 2021

3) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk. 31 Desember 2022

4) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah Cahaya Tbk. 31 Desember 2023

5) Laporan Keuangan Audited PT Unggul Indah (Cahaya Tbk. 31 Desember 2024

6) Perjanjian antara PT. Karyaindah Alam Sejahtera dengan PT. Unggul Indah Cahaya Tbk. tentang Sewa
Menyewa Tangki Timbun No. 661/PKS-SM/KIAS/V//23 tanggal 27 Juni 2023.

7) Addendum | atas Perjanjiari No . 661/PKS-SM/KIAS/VI/23 tanggal 21 Maret 2025

8) Draft Perjanjian PT Karyaindah Alam Sejahtera dengan PT Unggul Indah Cahaya Tbk tentang Sewa
Menyewa Tangki Timbun untuk masa sewa 16 Juni 2025 hingga 31 Desember 2026.

9) Company Profile dari PT Unggul Indah Cahaya. Tbk. dan PT Karyaindah Alam Sejahtera

10)Akta pendirian PT Unggul Indah Cahaya, Tbk.

11) Surat keterangan Nomor Izin Berusaha PT Unggul Indah Cahaya, Tbk

12) NPWP PT Unggul Indah Cahaya, Tbk.

13) Perubahan anggaran dasar terakhir PT Unggul Indah Cahaya No 199 tanggal 24 Juni 2021

14) Perubahan anggaran dasar terakhir PT Karyaindah Alam Sejahtera No 4 tanggai 14 Juni 2022

15) Surat keterangan Nomor Izin Berusaha PT Karyaindah Alam Sejahtera

16) NPWP PT Karyaindah Alam Sejahtera

17)Proforma keuangan PT Unggul Indah Cahaya, Tbk. sebelum maupun setelah rencana sewa menyewa
tangki timbun untuk penyimpanan bahan kimia yang telah direview oleh Akuntan terdaftar di OJK

181Proyeksi keuangan PT Unggul Indah Cahaya, Tbk. selama & (lima) tahun kedepan (2025 -2029)

Factory : Sl. Raya Merak Km. 117.5 Kel. Gerem, Kec. Gerogol. Kota Cilegon 42438, Banten - Indonesia
Phone : (0254) 571 085. 580

$

P.T. UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk.

b. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam
bentuk asli maupun foto kopi dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan yang kemudian digunakan dalarn analisis dalam pemberian opini pendapat
kewajaran adalah benar-benar berasal dari PT Unggul Indah Cahaya, Tbk, lengkap dan sesuai dengan
keadaan yang sebenarnya pada tanggal pendapat kewajaran sampai dengan dikeluarkannya laporan
pendapat kewajaran.

c. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan pendapat
kewajaran. kami PT Unggul Indah Cahaya, Tbk memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya
kepada KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan termasuk di dalamnya anggota rekan dan seluruh staff
yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga)
baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap
pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah
yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.

d. Bahwa data-data yang diberikan oleh PT Unggul Indah Cahaya, Tbk kepada KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan, bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan antara pihak-pihak yang terkait
danjatau mempunyai kepentingan di dalamnya berikut akan digunakan sebagaimana mestinya oleh KJPP
Benedictus Darmapuspita dan Rekan sesuai dengan Proposal Ref No BDR 25P — 089/R1 tanggai 20 Maret
2025.

Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentirigan pendapat kewajaran yang dibuat oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan.

Hermat Kami
PT Unggu! Indah Cahaya, Tbk.

Lily Setiadi
Wakil Presiden Direktur