20250618_UNIC_Informasi Transaksi Afiliasi_31896309_lamp8.pdf

Li) Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) dan Bisnis (BJ
(XTN Wilayah Kerja : Indonesia

Surat BAPEPAM Ni 15
Jakarta, 9 Juni 2025

Kepada Yth.

PT Unggul Indah Cahaya Tbk

Wisma UIC, Lantai 2

Jl. Jendral Gatot Subroto Kav 6-7

Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12930

Hal 1 Penilaian Properti
No.Laporan : 00251/2.0103-00/PP/04/0121/1/VI/2025

Dengan hormat,

Sehubungan dengan permintaan yang diajukan PT Unggul Indah Cahaya Tbk,
mengacu pada Proposal Ref. No. BDR 25P - 089/R1 tanggal 20 Maret 2025,
kami telah melaksanakan penilaian properti milik PT Delta Artha Bahari
Nusantara yang diulang sewakan oleh PT Karyaindah Alam Sejahtera
berupa 5 unit tangki timbun berikut fasilitas pendukungnya yang terletak di
Jalan Ibrahim Zahir No. 181-183, Desa Sidorukun dan Desa Kramat Inggil,
Kecamatan Gresik, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

Sesuai dengan lingkup penugasan yang disetujui oleh Pemberi Tugas, tujuan
penilaian adalah untuk menunjang keperluan Transaksi Sewa Menyewa
Tangki Timbun untuk Penyimpanan Bahan Kimia, sehingga Dasar Nilai
yang kami gunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Sewa Pasar pada tanggal
31 Desember 2024.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada
tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa
yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak
mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan (Standar Penllalan
Indonesia 101 - 3.6).

Penilaian ini didasarkan pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia (SEOJK) Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII — 2018, dan Edisi Revisi Tahun
2020. Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan.

Pusat

Jl. Musi No. 38 Cideng — Gambir Jakarta 10150
34832688, 3813146, Fax. : (021) 3459648
mail :info@bdr.co.id

Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bi
Telp. : (021) 3448577, 3518414, 351
Website : wwi

82821, 08113481191, 08113471191, E-mail : su
4671006, 085100040950, E-mail : makass:
(061) 42566654, E-mail : medan@bdr.c
(0271) 7469143, E-mail : sukoharjo@bdr.co.id

p. 108113838466, E-mal : bali@bdr.co.id, info@bdi

Surabaya : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P), Telp. : (031
Makassar : Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)

Medan : Bidang Jasa : Penilaian

Sukoharjo : Bidang Jasa : Penilai

Denpasar : Bidang Jasa : Penilaian Properti da

Setelah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 16 — 17 April 2025,
mengumpulkan data yang berkaitan dengan properti, menganalisa,
membandingkan, dan melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan
yang turut mempengaruhi nilai, dengan berpedoman pada kondisi pembatas
tersebut dalam laporan, kami berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar per bulan
atas properti milik PT Delta Artha Bahari Nusantara yang diulang sewakan oleh
PT Karyaindah Alam Sejahtera berupa 5 unit tangki timbun berikut fasilitas
pendukungnya yang terletak di Jalan Ibrahim Zahir No. 181-183, Desa
Sidorukun dan Desa Kramatinggil, Kecamatan Gresik, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur pada tanggal 31 Desember 2024 adalah:

Rp720.403.000,-
(TUJUH RATUS DUA PULUH JUTA EMPAT RATUS TIGA RIBU RUPIAH)

atau setara dengan Nilai Sewa Pasar per tahun sebesar Rp8.644.834.000,-
(Delapan Miliar Enam Ratus Empat Puluh Empat Juta Delapan Ratus
Tiga Puluh Empat Ribu Rupiah).

Surat Pengantar ini merupakan bagian tidak terpisahkan dari Laporan Penilaian
Lengkap.

Laporan penilaian ini harus digunakan secara keseluruhan yang tak
terpisahkan, serta penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan penilaian
tersebut di dalam laporan penilaian.

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari properti yang kami nilai atau nilai yang kami laporkan, baik saat ini
maupun di masa datang.

Hormat kami,
KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Pimpinan Rekan

Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert
Nomor Izin Penilai Publik: PB-1.09.00121

Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti dan Bisnis (PB)
MAPPI : 94-5-00409

STTD OJK (Pasar Modal) - : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017

No. Register : RMK-2017.00108

BEN APAN F/ti/25CD-0057

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Independen,
kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1.

Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah
benar dan akurat.

Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian
pada tanggal penilaian (Cut Off Date).

. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang telah diungkapkan

dalam Laporan Penilaian Properti.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian
ini telah sesuai dengan asumsi dan kondisi pembatas yang diungkapkan di
dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini, dan
kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap
properti yang dinilai.

Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan Nilai.

Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian
yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.

Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas,
besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi
yang terjadi kemudian (subseguent event) yang berhubungan secara
langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).

Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti
yang dinilai.

10. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian sebagai berikut:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas aset yang dinilai.

b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang dinilai.

c. Menganalisa data-data yang didapat di lapangan dan data-data yang
diberikan oleh pemberi tugas.

d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan pendekatan
yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan.

e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam Laporan Penilaian.

3

1.

12.

13.

14.

15.

16.

Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Seluruh dokumen pendukung penilaian yang kami terima dari pemberi
tugas adalah dalam bentuk salinan (copy).

Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.

Penilai menggunakan data dan informasi atau properti pembanding yang
bersumber dan/atau divalidasi oleh MAPPI.

Analisa pendapat dan kesimpulan dalam laporan penilaian ini telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal,
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII — 2018, serta Edisi Revisi Tahun 2020 yang berlaku.

Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.

Nama Tanda Tangan

Penanggung Jawab:
Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert)

Nomor Izin Penilai Publik : PB-1.09.00121

Klasifikasi Bidang Jasa: Penilaian Properti dan Bisnis (PB) Ps
MAPPI 1 94-S-00409

STTD OJK (Pasar Modal) : STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023 ———
STTD OJK (IKNB) : 050/NB.122/STTD-P/2017

No. Register : RMK-2017.00108

Pemeriksa:

Novia Dwi Nurlawati, S.E., M.Ec.Dev. N 4
MAPPI 1 14-T-05293 LA

No. Register : RMK-2017.01097

Penilai 1:

Anton Prabowo, S.T.

MAPPI 1 13-T-04477

No. Register : RMK-2017.01100

Penilai 2:

Mochamad Fachri, S.T

. Pa
MAPPI 122-P-11358 :
No. Register : RMK-2023.04791 J

DAFTAR ISI

SURAT: PENGANTAR serena 1
PERNYATAAN: PENILAI .oweoweswwwsecrowuwenenunanemsmeasseema 3
DAFTAR ISI

RINGKASAN HASIL PENILAIAN
BAB | PENDAHULUAN
Ind Status Penilai..
12 Pemberi Tugas...

1.3 — Penggunataporani.oooo.ooooooooooooooooomsemmtenecesucce 8
14 Objek Penilaian dan Kepemilikan ....
15 Jenis Mata Uang yang Digunakan...

1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian.....................oooooooooWo
17 Dasar Nilai
18 Tanggal Penilaian ..

19 Tingkat Kedalaman Investigas 0
110 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat Diandalkan.......................... 10
111 Data dan Informasi Objek Penilaian.

112 Asumsi dan Asumsi Khusus ..

113 Kondisi Pembatas... Kententinsencentee ni menamrangenenteahsanae rena anna ganas emaaaan

114 Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi

115 Konfirmasi Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI aga

116 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event) ....16
BAB II TINJAUAN PASAR
BAB III DATA DAN PENILAIAN PROPERTI .

Bt Data Properti

3.2 Penilaian Propefti..............ooooocoWooooo0ooomomm
BAB IV KESIMPULAN NILAI .....ooooooocooooWoWo.Wooo.WoWooo.oo#WooWoWnennaananan
LAMPIRAN

Foto-Foto

Peta Lokasi

Gambar Situasi Tanah dan Tata Letak Bangunan
Surat Representasi

Validasi Data

Objek Penilaian

Lokasi

Pemberi Tugas
Tujuan Penilaian

Tanggal Penilaian
Tanggal Inspeksi
Dasar Nilai
Kesimpulan

RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Properti milik PT Delta Artha Bahari Nusantara yang
diulang sewakan oleh PT Karyaindah Alam Sejahtera
berupa $ unit tangki timbun berikut fasilitas
pendukungnya

Jalan Ibrahim Zahir No. 181-183, Desa Sidorukun
dan Desa Kramat Inggil, Kecamatan Gresik,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur

PT Unggul Indah Cahaya Tbk

Menunjang Keperluan Transaksi Sewa Menyewa
Tangki Timbun untuk Penyimpanan Bahan Kimia

31 Desember 2024
16 — 17 April 2025
Nilai Sewa Pasar

Nilai Sewa Pasar per bulan Rp720.403.000,-
atau setara dengan
Nilai Sewa Pasar per tahun Rp8.644.834.000,-

11

1.2

BABI
PENDAHULUAN

Status Penilai

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (BDR) didirikan di Jakarta
pada tahun 2008 mengacu pada Surat Keputusan Menteri Keuangan No.
125/PMK.01/2008 tanggal 3 September 2008 tentang Jasa Penilai Publik
dan telah memenuhi persyaratan Peraturan Menteri Keuangan Republik
Indonesia No.  101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, No.
56/PMK.01/2017 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Keuangan
No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, dan No. 228/PMK.01/2019
tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri Keuangan No.
101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik.

BDR yang berkedudukan di Jalan Musi No. 38, Jakarta Pusat merupakan
Kantor Jasa Penilai Publik berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
Nomor 696/KM.1/2012 tentang Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
dengan nomor izin: 2.12.0103 tanggal 18 Juni 2012 dan terdaftar sebagai
Profesi Penunjang Pasar Modal berdasarkan surat No. S-8154/BL/2012
tanggal 29 Juni 2012 serta sebagai Penilai Pertanahan berdasarkan
Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional
RI No. 129/SK-600.PT.01.01/V/2020 tanggal 18 Mei 2020.

Penanggung jawab dari Laporan Penilaian ini adalah Ir. Benedictus
Supriyanto Darmapuspita, M.Sc., MAPPI (Cert) dengan nomor anggota
MAPPI: 94-S-00409 dengan Nomor Izin Penilai Publik PB-1.09.00121,
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 144/KM.1/2009,
tanggal 10 Februari 2009 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai Properti
dan Bisnis dan memiliki kualifikasi Penilai sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal dengan nomor STTD.PPB-18/PJ-1/PM.02/2023, serta
sebagai penilai di Industri Keuangan Non Bank (IKNB) dengan STTD OJK
(IKNB) No. 050/NB.122/STTD-P/2017, tanggal 7 April 2017.

Kami tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik
aktual maupun potensial dengan subjek dan objek penilaian. Dengan
demikian, kami memberikan penilaian yang obyektif dan tidak memihak.

Kami memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian properti. Untuk
penilaian properti, kami tidak menggunakan bantuan dari pihak luar
maupun profesi lainnya.

Pemberi Tugas

Mengacu pada Proposal Ref. No. BDR 25P-089/R1 tanggal 20 Maret 2025,
Pemberi Tugas Penilaian adalah:

1.3

14

a. Nama : PT Unggul Indah Cahaya Tbk

b. NPWP : 01.060.109.4-092.000

c. Bidang Usaha : Manufaktur Bahan Kimia

d. Alamat : Wisma UIC, Lantai 2, Jl. Jendral Gatot Subroto

Kav 6-7, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12930
e. Penanggung Jawab : Ibu Lily Setiadi — Wakil Presiden Direktur

Pengguna Laporan

Laporan Penilaian ini diterbitkan tanggal 9 Juni 2025 dengan
No. Laporan: 00251/2.0103-00/PP/04/0121/1/VI/2025 dan akan
digunakan oleh PT Unggul Indah Cahaya Tbk dalam rangka memenuhi
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) terkait dengan Peraturan
Perusahaan Publik (Terbuka) tentang Keterbukaan Informasi.

Objek Penilaian dan Kepemilikan

PT Delta Artha Bahari Nusantara (PT DABN) memiliki fasilitas tangki
timbun yang terdiri dari 10 unit tangki timbun berikut fasilitas
pendukungnya yang terletak di Jalan Ibrahim Zahir No. 181-183, Desa
Sidorukun dan Desa Kramat Inggil, Kecamatan Gresik, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur. PT DABN menyewakan properti tersebut kepada
PT Karyaindah Alam Sejahtera (PT KIAS) yang diikat dalam perjanjian
sewa menyewa, dan PT KIAS mengulang-sewakan 5 unit tangki timbun
berikut fasilitas pendukungnya kepada PT Unggul Indah Cahaya Tbk
(PT UIC) atas persetujuan PT DABN.

Adapun yang menjadi objek penilaian dalam penilaian ini adalah aset
operasional berupa 5 unit tangki timbun berikut fasilitas
pendukungnya yang disewakan kepada PT UIC tersebut. Tangki timbun
tersebut terdiri dari:

1) Tangki No. 2 dengan kapasitas 1.940 ton
2) Tangki No. 6 dengan kapasitas 1.573 ton
3) Tangki No. 7 dengan kapasitas 1.565 ton
4) Tangki No. 8 dengan kapasitas 1.965 ton
5) Tangki No. 9 dengan kapasitas 1.978 ton

Sesuai dengan keterangan di atas, bentuk kepemilikan atas objek
penilaian properti adalah kepemilikan parsial melalui sewa-menyewa.

Dalam penilaian ini, pemberi tugas tidak dapat memberikan dokumen
kepemilikan properti milik PT DABN maupun dokumen perjanjian sewa
menyewa antara PT DABN dan PT KIAS. Kami berasumsi bahwa properti
tersebut adalah benar milik PT DABN. Segala bentuk klaim kepemilikan
akan menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas.

1.5

1.6

1

1.8

19

Sesuai dengan lingkup penugasan yang disepakati dengan Pemberi
Tugas, penilaian ini tidak mencakup dermaga dan fasilitas pendukung
dermaga lainnya.

Jenis Mata Uang yang Digunakan
Nilai dilaporkan dalam mata uang Rupiah (Rp).
Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai
Nilai Sewa Pasar Tangki Timbun untuk Penyimpanan Bahan Kimia yang
dinilai dengan mempertimbangkan dan mengacu kepada tujuan penilaian,
yaitu untuk menunjang keperluan Transaksi Sewa Menyewa Tangki
Timbun untuk Penyimpanan Bahan Kimia.

Laporan penilaian ini harus digunakan secara keseluruhan yang tak
terpisahkan, serta penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan
penilaian tersebut di dalam laporan penilaian.

Dasar Nilai

Mengacu pada tujuan penilaian di atas, maka dasar nilai yang
dipergunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Sewa Pasar.

Istilah “Nilai Sewa Pasar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset
pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan
penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan (Standar Penilaian Indonesia 101 - 3.6).

Tanggal Penilaian

Sesuai dengan lingkup penugasan yang disepakati dengan Pemberi
Tugas, penilaian dibuat per tanggal penilaian 31 Desember 2024.
Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian tersebut dan
pendapat mengenai kondisi dan penggunaan didasarkan pada tanggal
tersebut.

Tingkat Kedalaman Investigasi

Tingkat kedalaman investigasi sesuai dengan ruang lingkup dari
penugasan penilaian yang telah disepakati, yaitu:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas properti yang dinilai.

Inspeksi fisik atas aset yang dinilai telah dilakukan pada tanggal
16 — 17 April 2025. Pada saat inspeksi, kami didampingi oleh
Bapak Kadori dan Bapak Bindarto selaku perwakilan dari PT Unggul
Indah Cahaya Tbk.

Kami melakukan pengukuran terhadap luas bangunan secara umum
dan kami telah melakukan inspeksi terhadap properti sebagaimana
yang dapat ditunjukkan oleh pendamping lapangan.

Inspeksi tidak melingkupi survei struktural, maupun survei-survei
terhadap kerusakan pada pondasi dan/atau struktur bangunan ataupun
bagian-bagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak
terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya beton semen yang
mengandung kadar alumina tinggi, bahan tambahan (additive) calcium
chloride, atau bahan-bahan lain, ataupun rayap yang bersifat merusak
dan dapat mempengaruhi resiko umur ekonomis bangunan.

Inspeksi dilakukan untuk mengetahui spesifikasi teknis dan kondisi
secara umum. Kami tidak melakukan uji kualitas, baik uji kualitas
kekuatan, ketahanan, keandalan, maupun uji kualitas apapun terhadap
properti yang memerlukan suatu alat ukur spesifik.

b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang
dinilai.

Cc. Menganalisa data-data yang didapat di lapangan dan data-data yang
diberikan oleh pemberi tugas.

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian
diperoleh dari Pemberi Tugas/Pemilik Objek Penilaian sesuai dengan
daftar dan dokumen kepemilikan atau penguasaan yang diterima.

d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan pendekatan
yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan.

e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian.

1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat Diandalkan

Sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian, kami menggunakan
informasi data yang relevan seperti informasi yang dipublikasikan, data
riset atau data yang diperoleh dari pemerintah, di antaranya:

a. Laporan Kebijakan Moneter Triwulan IV 2024, Laporan Perekonomian
Provinsi Jawa Timur Februari 2025, Perkembangan Properti Komersial
(PPKOM) Triwulan IV 2024, Kurs Transaksi, Indeks Harga Properti
Komersial, dan Suku Bunga Pinjaman Rupiah yang dipublikasikan oleh
Bank Indonesia

10

2

. Peraturan Bupati Gresik Nomor 21 Tahun 2023 tentang Rencana Detail

Tata Ruang Wilayah Perencanaan Gresik Perkotaan Tahun 2023-2043

. Peraturan Daerah Kabupaten Gresik Nomor 8 Tahun 2011 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Gresik Tahun 2010 - 2030

. Panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) tahun 2024 dari MAPPI
. Indeks Harga Perdagangan Besar Bahan Bangunan / Konstruksi dari

Badan Pusat Statistik.

1.11 Data dan Informasi Objek Penilaian

Data khusus berupa informasi dan salinan dokumen tentang properti yang
dinilai, yang kami terima dan/atau ditunjukkan oleh Pemberi Tugas dan
digunakan dalam menganalisa nilai properti di antaranya:

a.

sOmo0o

Perjanjian antara PT Karyaindah Alam Sejahtera dengan PT Unggul
Indah Cahaya Tbk tentang Sewa Menyewa Tangki Timbun
No: 661/PKS-SM/KIAS/VI/23 tanggal 27 Juni 2023

.Addendum | atas Perjanjian No : 661/PKS-SM/KIASI/VI/23 tanggal

21 Maret 2025

. Draft Perjanjian PT Karyaindah Alam Sejahtera dengan PT Unggul

Indah Cahaya Tbk tentang Sewa Menyewa Tangki Timbun untuk masa
sewa 16 Juni 2025 hingga 31 Desember 2026.

. Invoice pembayaran sewa bulan Januari — Maret 2025
. Dokumen tera ukur tangki per April 2020

Informasi tagihan listrik per Maret 2025

. Layout pemipaan
. Surat Keterangan Hasil Pengujian Jembatan Timbang tahun 2024

Sifat dan sumber informasi yang relevan tersebut yang digunakan dalam
proses penilaian dan telah disetujui oleh Pemberi Tugas. Berdasarkan
Surat Representasi No. 00740/0625/UIC-CS tanggal 3 Juni 2025,
dinyatakan bahwa seluruh data dan informasi yang disampaikan akurat,
valid, dan sesuai dengan aslinya, dengan demikian surat representasi
tersebut menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan Laporan
Penilaian ini.

1.12 Asumsi dan Asumsi Khusus

Penilaian dan laporan penilaian bergantung kepada asumsi dan asumsi
khusus sebagai berikut:

a.

Dalam proses penilaian, Penilai melakukan identifikasi atas status
hukum objek Penilaian. Berdasarkan Surat Representasi yang kami
terima, Pemberi Tugas tidak dapat memberikan dokumen bukti
kepemilikan properti PT DABN maupun dokumen perjanjian sewa
menyewa antara PT DABN dan PT KIAS. Dengan demikian kami
berasumsi bahwa properti tersebut dimiliki secara penuh oleh
PT DABN.

11

b. Properti yang ditunjukkan kepada Penilai oleh pendamping pada saat
inspeksi lapangan adalah benar merupakan objek penilaian dan Penilai
tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya.

c. Entitas diasumsikan akan melanjutkan dan mempertahankan
kelangsungan usahanya di masa depan (going concern).

d. Seluruh properti yang termasuk dalam penilaian ditunjang oleh
dokumen pemilikan yang sah dan berlaku, dapat diperjualbelikan,
bebas dari sengketa dan/atau beban finansial lainnya, serta dapat
dipertanggungjawabkan kebenarannya.

e. Penilaian didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan
dalam masa pembangunan.

f. Penilaian didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran
yang dapat berpengaruh terhadap nilai.

9. Properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat
pembatasan-pembatasan dan kondisi penggunaan baik saat ini
maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku, kecuali diinstruksikan lain.

h. Beberapa objek yang menurut hemat kami memiliki nilai sangat minimal
dan yang umumnya diklasifikasikan sebagai biaya operasional
perusahaan diabaikan.

i. Penilaian dilakukan dengan mempertimbangkan kondisi properti
dimaksud, namun demikian kami tidak melakukan pemeriksaan hingga
detail pada bagian-bagian properti yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak
dapat dijangkau. Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa tidak
ada kondisi signifikan pada bagian-bagian tersebut yang
mempengaruhi penilaian. Inspeksi dilakukan untuk mengetahui
spesifikasi teknis dan kondisi secara umum. Kami tidak melakukan uji
kualitas, baik uji kualilas kekuatan, ketahanan, keandalan, inaupun uji
kualitas apapun terhadap properti yang memerlukan suatu alat ukur
spesifik.

j. Mesin dan peralatan sebagai bagian dari fasilitas pendukung properti

dinilai dengan asumsi sebagai satu kesatuan, ditempat (in-situ) dan
bagian dari usaha yang beroperasi.

1.13 Kondisi Pembatas

a. Dalam penilaian ini telah dihasilkan laporan penilaian properti yang
bersifat non-disclaimer opinion.

b. Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian, serta
Laporan Penilaian Properti dan kesimpulan Nilai. Penilai tidak memiliki
tanggung jawab kepada pihak ketiga selain Pemberi Tugas, selama
tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku di Wilayah
Negara Kesatuan Republik Indonesia.

12

. Laporan penilaian dalam penugasan ini harus digunakan secara
keseluruhan yang tak terpisahkan, penggunaannya terbatas pada
maksud dan tujuan penilaian tersebut di atas saja. Penilai dibebaskan
dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan
laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan
penilaian.

. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan
dengan ketidaksesuaian objek penilaian yang ditunjukkan pendamping
dan ketidaksesuaian data dan copy dokumen dengan data aktual dan
dokumen asli.

. Jika properti yang menjadi objek penilaian ini kegiatannya berindikasi
terhadap pencemaran dan kerusakan lingkungan yang mempengaruhi
properti yang dinilai maka laporan hasil penilaian tidak berlaku dan
harus segera dilakukan penilaian ulang.

. Aset yang menjadi objek penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh
Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu
tidak lebih dari dua bulan). Apabila Pemberi Tugas terbukti memberikan
konfirmasi yang tidak benar tentang informasi tersebut maka laporan
hasil penilaian dinyatakan tidak berlaku.

. Semua bukti kepemilikan, legalitas, dan perijinan yang ada didasarkan
kepada informasi dan data yang diberikan pemberi tugas. Informasi dan
data yang telah diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait
lainnya kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian
dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab
jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan
hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak
pemberi tugas.

. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas
lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak
diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar
atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

i. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan

hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan
survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

j. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian dan laporan

berikut nilai yang tercantum di dalamnya disajikan hanya berlaku sesuai
dengan maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan. Nilai yang
digunakan dalam Laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

13

k. Laporan Penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di atas
kertas khusus berlogo dan/atau dengan cap huruf timbul
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan, dan ditandatangani oleh
rekan yang secara resmi ditunjuk.

1.14 Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi

Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau
referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi mengenai laporan
keuangan perusahaan, dan/atau laporan direksi/pimpinan perusahaan,
dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau persyaratan/edaran apapun
dari perusahaan harus mendapat persetujuan dari pihak KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan.

1.15 Konfirmasi Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Penilaian telah dilakukan dengan didasarkan pada Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018
dan Edisi Revisi Tahun 2020, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
(SEOJK) Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal. Dalam penilaian terdapat 3
(tiga) pendekatan yang dapat digunakan, yaitu Pendekatan Pasar,
Pendekatan Pendapatan, dan Pendekatan Biaya.

Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 32 dan 33 serta
SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 Bagian III Angka 1 dan 2, disebutkan
bahwa dalam menggunakan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian,
dan prosedur Penilaian, Penilai Properti wajib memilih dan menerapkan
Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan prosedur Penilaian yang
sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian, definisi Nilai yang dicari, dan
karakteristik Penilaian: serta menggunakan paling sedikit 2 (dua)
Pendekatan Penilaian untuk memperoleh hasil Penilaian yang akurat dan
objektif. Pendekatan penilaian yang dimaksud terdiri dari Pendekatan
Pasar, Pendekatan Pendapatan, dan Pendekatan Biaya.

Berdasarkan pada SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 Bagian III Angka 3
dan 4, dalam hal Penilai Properti melakukan Penilaian Properti atas objek
Penilaian tertentu, Penilai Properti dapat menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud dalam angka 2, dan jenis
objek Penilaian properti yang dapat dilakukan Penilaian dengan
menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian adalah:

a. Tanah kosong,
1) Tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
untuk dikembangkan sebagai properti yang tidak menghasilkan
pendapatan: dan

14

2) Tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
untuk dikembangkan sebagai properti yang dapat dijual bagian demi
bagian atau kapling per kapling.

. Unit properti dengan status strata title:

c. Properti dengan status bangun guna dan serah (built operate and
transfer / BOT),

d. Properti Industri,
Contoh properti industri adalah mesin, peralatan, tanah dan/atau
bangunan yang tergolong sebagai properti operasional termasuk
gudang yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari proses produksi,
dan peralatan medis.

e. Properti Khusus yang merupakan bagian dari kegiatan usaha,

f. Perabotan dan peralatan kantor lain (furniture, fixtures, and office
eguipment),

9. Alat transportasi dan alat berat yang bukan merupakan properti yang
menghasilkan pendapatan (income producing property),

h. Ruko: dan

i. Barang persediaan yang bukan merupakan persediaan barang jadi.

v

Properti yang dinilai merupakan jenis properti industri (tangki timbun) di
mana ketersediaan data pasar pembanding yang sejenis sangat terbatas
sehingga Pendekatan Pasar tidak dapat digunakan. Dengan demikian
kami menggunakan Pendekatan Pendapatan untuk menghasilkan nilai
sewa.

Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan
indikasi Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu
nilai saat ini (POJK Nomor 28/POJK.04/2021 pasal 1 ayat 19).

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan
aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses
kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi
sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus
kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak
atau bukan dari kontrak, misalnya keuntungan yang diantisipasi akan
diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (SPI KPUP-16.2).

Dalam menerapkan Metode Diskonto Arus Kas (DCF), Nilai objek
Penilaian didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran
pendapatan di masa yang akan datang dengan Tingkat Diskonto tertentu
menjadi nilai sekarang (SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021 bagian III.6.b.2).

Dalam menggunakan Pendekatan Pendapatan untuk mendapatkan nilai

sewa properti, indikasi nilai properti didapatkan dengan menerapkan
Metode Biaya Pengganti serta Metode Pendekatan Data Pasar.

15

1.16 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)

Sesuai dengan Addendum | atas Perjanjian No : 661/PKS-SM/KIAS/VI/23
tanggal 21 Maret 2025, masa berlaku kontrak Perjanjian Sewa Menyewa
Tangki Timbun disepakati untuk diperpanjang dari 16 April 2025 dan akan
berakhir pada 16 Juni 2025. Pengungkapan kejadian penting setelah
tanggal penilaian (subseguent even) tersebut tidak dimaksudkan untuk
mempengaruhi penentuan nilai per tanggal penilaian.

16

BAB II

TINJAUAN PASAR

Kondisi Makroekonomi Indonesia

Pertumbuhan Ekonomi Indonesia pada tahun 2024 diprakirakan sedikit di
bawah titik tengah kisaran 4,7-5,5Yo, dipengaruhi oleh lebih rendahnya
permintaan domestik, baik konsumsi maupun investasi. Pada 2025,
pertumbuhan ekonomi diperkirakan juga cenderung lebih rendah dari prakiraan
sebelumnya. Ekspor diprakirakan lebih rendah sehubungan dengan
melambatnya permintaan negara-negara mitra dagang utama, kecuali AS.
Konsumsi rumah tangga juga masih lemah, khususnya golongan menengah ke
bawah sehubungan dengan belum kuatnya ekspektasi penghasilan dan
ketersediaan lapangan kerja. Pada saat yang sama, dorongan investasi swasta
juga belum kuat karena masih lebih besarnya kapasitas produksi dalam
memenuhi permintaan, baik domestik maupun ekspor. Bank Indonesia
memprakirakan pertumbuhan ekonomi Indonesia 2025 mencapai kisaran 4,7—
5,546, sedikit lebih rendah dari kisaran prakiraan sebelumnya 4,8-5,672.

Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2024 terjaga dalam kisaran sasarannya
2,5#1Y5, sejalan inflasi IHK Desember 2024 yang tercatat 1,57 (yoy).
Perkembangan ini dipengaruhi oleh inflasi inti yang terkendali pada level 2,26Y-
(yoy) sejalan dengan konsistensi suku bunga kebijakan Bank Indonesia (BI-
Rate). Sementara itu, kelompok volatile food (VF) mencatat inflasi 0,124 (yoy)
didukung oleh peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya musim panen,
serta eratnya sinergi pengendalian inflasi. Ke depan, Bank Indonesia meyakini
inflasi IHK tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti diprakirakan terjaga
seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas
perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan domestik,
imported inflation yang terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi nilai tukar
Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi
VF diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank
Indonesia dan Pemerintah Pusat dan Daerah. Bank Indonesia terus
berkomitmen memperkuat efektivitas kebijakan moneter guna menjaga inflasi
tahun 2025 dan 2026 terkendali dalam sasaran 2,5t1Y6, dengan tetap
mendukung upaya turut mendorong pertumbuhan ekonomi.

Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Timur

Ekonomi Jawa Timur pada triwulan IV 2024 tumbuh 5,0396 (yoy), lebih tinggi
dibandingkan triwulan III 2024 (4,914 yoy). Pertumbuhan tersebut terutama
ditopang oleh peningkatan investasi dan net ekspor. Akselerasi investasi
utamanya didorong oleh investasi nonbangunan, terutama mesin dan
kendaraan, meskipun investasi bangunan sedikit melambat sejalan dengan
aktivitas konstruksi yang tidak semasif triwulan sebelumnya. Sementara itu,
pertumbuhan net ekspor yang meningkat disokong oleh ekspor yang tetap
tumbuh cukup tinggi, di tengah impor yang melambat cukup signifikan.

17

Pertumbuhan positif ekspor terutama didorong oleh ekspor luar negeri (LN)
pada sektor Industri Makanan Minuman, Industri Kayu, Hasil Pertanian, dan
Industri Kertas.

Sementara itu, ekonomi Jawa Timur tercatat tumbuh 4,93” (yoy) pada
keseluruhan tahun 2024, sedikit lebih rendah dibandingkan pada tahun 2023
(4,95Yo yoy). Moderasi ekonomi Jawa Timur dipengaruhi oleh penurunan
kinerja net ekspor, ketidakpastian global yang berlanjut, dampak kebijakan
moneter ketat di negara maju terutama pada semester I, serta peningkatan
impor yang lebih tinggi dibanding ekspor, terutama untuk konsumsi dan
investasi. Dari sisi penawaran, penurunan kinerja ekonomi Jawa Timur pada
tahun 2024 terutama disebabkan oleh terbatasnya pertumbuhan lapangan
usaha (LU) Perdagangan, LU Penyediaan Akomodasi Makan Minum, dan LU
Pertanian. Meskipun demikian, perekonomian Jawa Timur tetap kuat didorong
oleh konsumsi swasta yang solid, didukung oleh penyelenggaraan Pemilu dan
Pilkada, serta meningkatnya investasi seiring berlanjutnya Proyek Strategis
Nasional serta pemerintahan lainnya, dan proyek swasta seperti pabrik kimia
dan pengolahan logam di Gresik.

Inflasi Provinsi Jawa Timur pada akhir triwulan IV 2024 tercatat sebesar 1,5146
(yoy), menurun dibandingkan triwulan III 2024 (1,7396, yoy) dan keseluruhan
tahun 2023 (2,92Y6: yoy) serta tetap terjaga di kisaran sasaran inflasi 2,5 &
1,046 (yoy). Penurunan inflasi tersebut utamanya didukung oleh (i) perbaikan
cuaca yang mendukung produksi komoditas pangan: (ii) permintaan dan
ekspektasi yang terkelola dengan baik di tengah kontestasi politik, (iii) harga
minyak dunia yang mendukung penurunan harga BBM, serta (iv) sinergi Tim
Pengendalian Inflasi Daerah (TPID) seluruh Jawa Timur. Berdasarkan
kelompok pengeluaran, menurunnya tekanan inflasi Jawa Timur pada triwulan
IV 2024 didorong oleh (i) deflasi pada kelompok Transportasi, khususnya
angkutan udara dan harga bensin: (ii) penurunan harga pada kelompok
Makanan, Minuman, dan Tembakau, khususnya komoditas aneka cabai, serta
(iii) penurunan harga pada kelompok Pakaian dan Alas Kaki. Namun,
penurunan inflasi tertahan oleh kenaikan harga pada kelompok Perawatan
Pribadi dan Lainnya, serta kelompok Penyediaan Makanan dan Minuman/
Restoran.

Perekonomian Jawa Timur pada tahun 2025 diprakirakan mengalami perbaikan
dibandingkan tahun 2024 ditopang oleh permintaan domestik dan eksternal.
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada tahun 2025 diprakirakan berada di kisaran
4,79 - 5,5 (yoy), meningkat dibandingkan tahun 2024. Dari sisi pengeluaran,
sejalan dengan ekonomi nasional, masih positifnya kinerja ekonomi Jawa Timur
diprakirakan didukung oleh prakiraan perbaikan konsumsi RT, investasi, dan
ekspor. Dari sisi lapangan usaha, sejalan dengan prospek perbaikan konsumsi
RT dan investasi, kinerja LU Perdagangan dan LU Industri Pengolahan di Jawa
Timur pada tahun 2025 diprakirakan lebih tinggi dibandingkan tahun
sebelumnya. Di tengah prospek ekonomi global yang membaik, serta prospek
peningkatan perekonomian beberapa mitra dagang utama Jawa Timur, kinerja
ekspor dan impor Jawa Timur diprakirakan tetap kuat. Lebih lanjut, kinerja

18

LU Pertanian tahun 2025 diprakirakan lebih tinggi dibandingkan tahun 2024
sejalan dengan prospek cuaca yang lebih mendukung produksi pangan, serta
terkendalinya gangguan Penyakit Mulut dan Kuku dan Lumpy Skin Disease
yang menghambat produksi peternakan.

Perkembangan Properti Komersial dan Industrial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV
tahun 2024 secara tahunan tumbuh sebesar 2,84”b (yoy), lebih rendah
dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan III tahun 2024 (4,10Y6 yoy).
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual tumbuh
0,359 (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan sebelumnya sebesar
0,27Y4 (yoy).

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV
tahun 2024 tumbuh 2,894 (yoy), meningkat dibandingkan 2,45” (yoy) pada
triwulan III tahun 2024. Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial
kategori jual tumbuh relatif stabil dibandingkan dengan triwulan sebelumnya
sebesar 0,11Y4 (yoy).

Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa dan jual pada triwulan IV
tahun 2024 meningkat terbatas, masing-masing tumbuh 0,934 (yoy) dan
0,199 (yoy), lebih rendah dibandingkan 2,09” (yoy) dan 0,40Y6 (yoy) pada
triwulan III tahun 2024.

1 KATA
253 thn0) A0, te 1 tag a0| 1420 1
Lani toni te.oil ton01! Tx) Lan Konsil Too.z1! tenan! Mosari 1

Tangki Timbun di Jawa Timur

Tangki adalah suatu bentuk wadah penyimpanan atau tempat untuk menimbun
yang biasanya digunakan untuk menyimpan fluida cair atau gas. Fluida cair
atau gas yang ditampung di dalam tangki memiliki sifat yang berbeda-beda
dalam hal grafitasi, tekanan dan viskositasnya. Tangki dirancang dan dibangun
sesuai dengan karakteristik tanah, kebutuhan, serta karakteristik produk yang
akan disimpan. Tangki menjadi bagian yang cukup penting pada suatu industri
khususnya pada industri minyak dan bahan kimia. Keberadaan tangki timbun
sangat mendukung dalam mempermudah proses pendistribusian sehingga
umumnya dibangun di areal pelabuhan, area dermaga, terminal bongkar muat,
maupun di kawasan industri. Produk yang sering memanfaatkan tangki timbun
adalah bahan bakar, bahan kimia, serta CPO.

19

Berdasarkan hasil investigasi lapangan, tangki timbun yang ada di area
Kawasan Industri di wilayah Surabaya dan Gresik sebagian besar dipakai
sendiri oleh perusahaan pemilik, dan umumnya disewakan hanya kepada
perusahaan yang masih satu grup atau perusahaan yang memiliki koneksi.
Tidak banyak tersedia tangki timbun yang disewakan komersil secara umum di
wilayah Surabaya dan Gresik sehingga data penawaran sewa tangki timbun
yang dapat diakses sangat terbatas.

Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter Triwulan IV 2024, Bank Indonesia
Laporan Perekonomian Provinsi Jawa Timur Februari 2025, Bank Indonesia
Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan IV 2024, Bank Indonesia

20

BAB III

DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

3.1 Data Properti
Lokasi dan Identifikasi

Properti dalam penilaian ini terletak di Jalan Ibrahim Zahir No. 181-183, Desa
Sidorukun dan Desa Kramat Inggil, Kecamatan Gresik, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur, berada kurang lebih 300 meter di di sebelah timur laut
persimpangan antara Jalan Kapten Dulasim dan Jalan Ibrahim Zahir. Lokasi
tersebut berada kurang lebih 350 meter di sebelah barat daya
PT Pembangkitan Jawa Bali (PJB) Unit Pembangkitan Gresik, atau kurang lebih
2,2 kilometer di sebelah selatan Alun — Alun Gresik. Lokasi tersebut juga
berada kurang lebih 4,5 kilometer di sebelah timur laut Gerbang Tol
Romokalisari, dengan titik koordinat Latitude -7.17058, Longitude 112.65994.

Jalan di Depan Properti

Jalan di depan properti adalah Jalan Ibrahim Zahir, merupakan jalan
perkerasan aspal yang digunakan untuk 2 (dua) arah dengan lebar jalan kurang
lebih 7 meter. Pada saat inspeksi, jalan tersebut dalam kondisi cukup.

Data Lingkungan dan Fasilitas Lainnya

Sarana utilitas seperti fasilitas listrik dari PLN dan air bersih dari PDAM tersedia
di kawasan ini. Sarana transportasi umum berupa Trans Jatim tersedia di
sepanjang Jalan Veteran, kurang lebih 900 meter sebelah timur dari lokasi
properti.

Lingkungan terdekat dari lokasi tersebut di atas didominasi oleh bangunan-
bangunan rumah tinggal dan industri. Di antara bangunan-bangunan di
kawasan tersebut yang dapat dipergunakan sebagai petunjuk antara lain:

e PT Pembangkitan Jawa Bali (PJB) Unit Pembangkitan Gresik
e Perumahan Tanjung Permai Regency
e Wilmar Gresik

Dokumen Kepemilikan

Dalam penilaian ini, Pemberi Tugas tidak dapat memberikan dokumen bukti
kepemilikan properti PT Delta Artha Bahari Nusantara (PT DABN) maupun
dokumen perjanjian sewa menyewa antara PT DABN dan PT Karyaindah Alam
Sejahtera (KIAS). Kami hanya mendapatkan copy Perjanjian antara
PT Karyaindah Alam Sejahtera dengan PT Unggul Indah Cahaya Tbk tentang
Sewa Menyewa Tangki Timbun No : 661/PKS-SM/KIAS/VI/23 tanggal 27 Juni
2023, yang menjelaskan bahwa PT Unggul Indah Cahaya Tbk (PT UIC)

21

berminat untuk menyewa Tangki Timbun dan Fasilitas Pendukungnya yang

berada pada penguasaan PT KIAS, yang memiliki ijin untuk menggunakan dan

mengulang sewakan Tangki Timbun milik PT DABN. Berdasarkan dokumen
tersebut, berikut adalah beberapa klausa yang dicantumkan dalam perjanjian
tersebut:

e Tangki Timbun yang akan disewakan dengan spesifikasi nomor tangki dan
kapasitas yaitu sebagai berikut:

— Tangki No. 2 dengan kapasitas 1.940 ton,
Tangki No. 6 dengan kapasitas 1.573 ton,
Tangki No. 7 dengan kapasitas 1.565 ton,

— Tangki No. 8 dengan kapasitas 1.965 ton,

— Tangki No. 9 dengan kapasitas 1.978 ton.

e Masa Sewa dalam Perjanjian adalah terhitung sejak tanggal Pemanfaatan
Obyek Sewa Pertama Kali yaitu pada tanggal 30 Juni 2023 dan akan
berakhir pada tanggal 16 April 2025, dan bisa diperpanjang atas
kesepakatan tertulis Para Pihak.

e Biaya sewa mencakup penyewaan timbangan dan 2 unit kontainer.

e Semua harga sudah termasuk Pajak Penghasilan (PPh), namun belum
termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 1196.

e Asuransi untuk objek sewa akan ditanggung PT KIAS.

e Menjamin Obyek Sewa adalah dalam penguasaan yang sah oleh PT KIAS
dan penyimpanan Produk tidak akan mendapat gugatan dari pihak mana
pun, serta melepaskan PT UIC dari segala gangguan, gugatan, dan tuntutan
tersebut.

e Semua biaya operasional pengelolaan dan/atau penyimpanan serta
penyaluran Produk merupakan tanggung jawab dan beban PT UIC.

» PT UIC menangggung semua biaya perbaikan dan/atau penggantian atas
kerusakan yang disebabkan oleh PT UIC.

Sesuai dengan Addendum | atas Perjanjian No : 661/PKS-SM/KIAS/V//23
tanggal 21 Maret 2025, masa berlaku kontrak Perjanjian Sewa Menyewa
Tangki Timbun disepakati untuk diperpanjang dari 16 April 2025 dan akan
berakhir pada 16 Juni 2025.

Sesuai dengan dokumen Perjanjian beserta Adendum di atas, kami berasumsi
bahwa properti tersebut adalah benar milik PT DABN. Segala bentuk klaim
kepemilikan akan menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas.

Dalam penilaian ini kami dilengkapi Perjanjian tersebut di atas yang kami
gunakan sebagai dasar penilaian. Kami berasumsi bahwa dokumen tersebut
sah dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

Berdasarkan lingkup penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas,

penilaian hanya mencakup 5 unit tangki timbun dan fasilitas pendukungnya,
namun tidak mencakup dermaga dan fasilitas pendukungnya.

22

Spesifikasi Tangki Timbun dan Fasilitas Pendukungnya

Pada fasilitas Tangki Timbun yang dimiliki oleh PT DABN terdapat 10 unit
tangki timbun, yang diuraikan sebagai berikut :

No. | Nama Unit Ba ) Uraian Keterangan |

1. | Tangki No.1 2.324.258| Platbajat6 |

2. |TangkiNo.2 — | 2.282.413| mm, staiway | Digunakan PT UIC

3. | Tangki No.3 1.838.671| dan handrail,

4. | Tangki No.4 1.823.944| — manhole, | KN

5. | Tangki No.5 1.875.298| pondasi dan .

6. | Tangki No.6 1.850.302| lantai beton, Digunakan PT UIC
7. Tangki No.7 1.840.708, konturtanah | Digunakan PT UIC

8. | Tangki No.8 2.312.178 bundwall, | Digunakan PT UIC |
9. | Tangki No.9 2.327.423| saluran air, gate | Digunakan PT UIC
10. | Tangki No.10 2.324.040 valve

Jumlah keseluruhan| 20.799.235| 100,005
Aset disewa UIC| 10.613.024| 51,03Y |

| Aset tidak disewa UIC| 10.186.211| 48,974 |

“3) Berdasarkan keterangan volume aman yang tertera di dinding tangki

Dalam penilaian ini, Pemberi Tugas tidak dapat memberikan dokumen
Perizinan Bangunan Gedung / Izin Mendirikan Bangunan maupun izin lainnya
terkait operasional Fasilitas Tangki Timbun.

Fasilitas pendukung dari Tangki Timbun meliputi alas tanah, bangunan dan
sarana pelengkap, serta mesin dan peralatan.

Alas Tanah

Alas tanah yang dimanfaatkan untuk fasilitas tangki timbun milik PT DABN
dibatasi dengan pagar memiliki luas keseluruhan kurang lebih 31.700 meter
persegi.

Bentuk alas tanah tersebut tidak beraturan dengan muka sisi lebar menghadap
tenggara ke Jalan Ibrahim Zahir sepanjang kurang lebih 173 meter. Keadaan
permukaan tanahnya lebih tinggi dengan permukaan jalan di depannya.

Adapun batas-batas di luar pagar adalah sebagai berikut:

sebelah tenggara : Jalan Ibrahim Zahir

sebelah timur laut : Tanah Kosong dan Permukiman
sebelah barat laut : Tanah Kosong dan Permukiman
sebelah barat daya: Permukiman

Dalam penilaian ini, Pemberi Tugas tidak dapat memberikan dokumen bukti
kepemilikan tanah.

Di atas tanah tersebut berdiri 10 unit tangki timbun berikut bangunan dan
sarana-sarana pelengkap serta mesin dan peralatan sebagai fasilitas
pendukung tangki timbun tersebut.

23

pc

DIN Ld ! si oyeiS bui |:
ueyeundip ueibegag dnyno | zgb Jean deye 'uojag jejad rey 'efeg Iyoid ee anasuoY L 2 uoneis buiji4 | "2
d FN Ld
ueyeunbip Gueguy 8
uejegwal usi6eg| dnyn9 | ggz yapueds deje “uojog yejod tejuej "efeg Iyoid EWEM ISXNJISUOM L uep Gg aga 9
"NYI Ld veyeungip " Ka
uogeis bujy uebeg
Iseg njujd "eyIuouJeuy Jemey ejapusl Buegwojab buas deye 'uojag JUBIpPAH |.
( Sunvnpuag dnin9 Os Jejod rejuej 'uegwoja6 Bues bupup 'efeg 1yod ewe ISXNIySUON 8 yesua) — UEWNH 5
ii —““wnlujune ey6ue1 e223 njuid “Wnjullunje
( Buninpuag| din 6 B45uei edey ejapuef "wnsdA6 uoyejd “uoyag xep deje “Yiweuoy rejue| L ZULUEWESY SOd| '&
Yep uep Jajsajdip ejeg Buipuip “Buenyeg uojeg ewe ISynuySUOY :
an wunlultunje eY6UE1 e9eY njuid “Wnlulunje
(, Bunynpueg | dnynd gl |exuey eoey ejapusf 'wnsdA6 uoyejd 'uojag yep deje Yiiweuay tejue| TA L usueweay sod| “€
YeoIp Uep Jejsojdip ejeg Buipurp 'Guenyeg Uojeg eLwen ISXNIJSUOM Ta
—— Ke nAey exbuei
DIN Ld nAey njuid “nfey exBueJ edey ejapuaf Yeop Uep Jajsejdip ejeg .
ueyeunbip uelbegas dnimo | sel uesiwasd Bupup 'yajduj uojejd "“yapueds deje 'uojag jege rejuej k edwog usung | G
"eo1p uep Jejsajdip ejeg SupuIp “Suenyag UoJag EWEIN ISNNJISUON KA
Wnluunje
NGYG Ld Bx6ue1 edey njuid “unturun| ex6uei eoey ejapuel Yeoip uep Jajsaj .
ueyeungip eAueH dnimo | eye ejeg yesiwad Bulpup “isnxe uoyjejd 'Yopueds deje “Yiweuoy tejue| c ga
Jealp uep Jejsaldip ejeg Bull “Buenusg uojeg ewejn ISXNJySUON
Gu)
uebuesnyay Isipuoy| jejo1 Iseyyisads aur UBIBAN "ON
seng yejunr

NGVO Ld NW Unglun »8uej sejjisey soJe wejep Ip epe BueA ueunbueg yejepe Jnyueg

puoyy uizi y Bunpa9 ueunSueg ueuzuag uswnYop ueyNagWdU yedep yephn se6nj yaguwag "ul uei

'ueun6ueg

usd wejeg "W5ue)

xnu) ay jenw Jex6uog uep usungwlued jeuoiseJado uejei6ay Bunynpuaw ynjun unGuegip deybuojad eueses Uep Usunbueg
dex5uojog eueses uep usunbueg

sc

Buns$uej xepy esedas Unguun »Sue) sejjisej sesado Sunynpusw Ynjun LENynIngIg (,

(& bunynpuag MISOID PULL HID EpLunJOd Hed 19 6
(& Sunynpuag TN VA 000 99 EKep 'Nid Hed| 4ySI|
(« Punynpuag Jaa edwog yewny Je6eg njuld| “4
yi 9F Buelued "unpuag yemey uep eleg yemey Bujef "efeg yejd Wep jasbus SuegiaD i
(. Bunynpusg Tejew OLF buelued “Hyyg JeBed uep efeg jejd Kep jasbus buegiaD IL SOg Jebed njuld| 9
00 G Bunynpuag Mapw LT buelued “Hug Jebed uep eleg held ep Jeseb Buegis9 fo —Isog kebeg mjula| 'S
Jajawl P
( Sunynpuag EaLr buelued Yejow Z - G'LF 166un “Owg Je6ed uep Jejsojdip oyeyeg UedueseY uedeg 1e6ed| “4
(. bunvnpuag JOPW £L9F buefued Yejew z7 166un "unpieg yemey Uep OYEjeg UEbUeSEJ Buay Jebeg| "£
UI GLEF Senj uep Jajaw yzF uewejepa 7
( bunynpuag uebuap uojag jejod tejuej uep buenueg uojeg Bupuip “Suejnyag uojeg anyanyyS JueipAH IN WeloN | “
(. bunynpusg W 0/p £F ueyninjasay senj uonejs Bulif Jenies Ip Uep uejeleaiy|  yooyg Bumeg ueselamad| ||
uebuesayoyy uelein UBIBIN "ON
INSVG Ld MW unguun NBuej sejjisey so1e urejep Ip epe SueA dey5uojod sueles yejepe Jnyuog
Buns6uej yepy eseoes unguun 1Sue) seyjisej sezado Bunynpusw Ynjun ueyynIngIa (,
SV Ld Isag njuid 'yapueds deje 'Uojag jejad tejuej .
|ueyeundip eAueH arn9 | Sy Yeap uep Jejsejdip oyejeg Bupuip 'eleg jyoid eurejn ISNNUJSUON J010g Uewnd | 6
DIN Ld TN . dewi JO1UEY Up) ,
ueyeundip ekuey dnno | gb Y oz Uep y Ob Jojuex 19u/eJUO9 Idexbuojp sepueds deyy| | buegung uejegwar sog 8
Ca)
uebuesoyoy Isipuoy| jegoL Iseyyisodg IDUET uerean "ON
seng uejunr

Mesin dan Peralatan
Mesin dan Peralatan dibangun untuk mendukung kegiatan operasional
penimbunan dan bongkar muat ke truk tangki.

Berikut adalah mesin dan peralatan pendukung yang terdapat pada fasilitas
tangki timbun milik PT DABN:

No.(Aty| Uraian | 0 Keterangan |
1.| 1 Nembatan Timbang 60 ton, 20x 3m, tipe pit Hanya Digunakan
2 | 4 (Loading Pump Ritz Norma 185-20G, daya 25 HP Banya, Agunan

Pa Tas $ ita” “Hanya digunakan|
3.1 AT Receiver Tank 1500 liter PT UIC

|4 | 1 |Air Compressor 4 HP 3 silinder — Pendukung ”)

| 5.|1 |Jockey Pump CR5-22A — IPendukung”)

|6.|1 (Diesel Pump Clarke John Deere JU4HNL54, daya 119 kW |Pendukung ")

"7.1 (Tangki Solar Harian 100 liter Pendukung ”)

8. | 1 |Fire Pump Controller Phoenix DFP2100 Pendukung ")
|9.| 1 (Jockey Pump Controller Pendukung ")
10./ 1 (Pressure Tank 100 liter Pendukung “)
bala Generator Set FG Wilson P200H, daya 200 KVA, engine Pendukung ")
2.| 5 (Penangkal Petir (Pendukung ")
3.| 3 | Hydrant Box $ Pendukung ”) |
114.| 3 |Aydrant Pillar Pendukung ") |
i " Hanya digunakan
15. 454 Pemipaan 10 PT UIC
. 3 Hanya digunakan
16.| 50 |Pemipaan 8 PT UIC
i “ Hanya digunakan
17.|65 (Pemipaan 4 — IpTuIc
18. /201|Pemipaan Hydrant 6" Pendukung ”)

“ Pendukung: secara tidak langsung tetap dibutuhkan untuk mendukung operasional sehingga harus
dibebankan menjadi bagian dari biaya sewa

Peruntukan Alas Tanah Tangki Timbun dan Fasilitas Pendukungnya

Berdasarkan Peraturan Bupati Gresik Nomor 21 Tahun 2023 tentang Rencana
Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Gresik Perkotaan Tahun 2023-2043,
tanah area lokasi properti berada diperuntukan sebagian sebagai Kawasan
Peruntukan Industri. Adapun ketentuan-ketentuan yang diatur dalam peraturan
zona tersebut adalah sebagai berikut:

o Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : maksimal 7044
o Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : maksimal 1,2
o Koefisien Dasar Hijau (KDH) : minimal 10Y6

26

Rencana Tata Ruang

Dalam penilaian ini kami telah mempertimbangkan rencana Dinas Pekerjaan
Umum dan Tata Ruang Kabupaten Gresik yang tercantum dalam Peraturan
Daerah Kabupaten Gresik Nomor 8 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten Gresik Tahun 2010 - 2030 serta Peraturan Bupati Gresik
Nomor 21 Tahun 2023 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah
Perencanaan Gresik Perkotaan Tahun 2023-2043 dan tidak ada rencana yang
berpengaruh terhadap nilai properti.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use

Penggunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan,
telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum telah diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
(SPI KPUP-10.1).

Berdasarkan uraian tersebut di atas dengan memperhatikan penggunaan tanah
di sekitar dan ketentuan tata ruang yang berlaku, maka menurut pendapat kami
penggunaan alas tanah sebagai tangki timbun merupakan penggunaan tertinggi
dan terbaik dari alas tanah tersebut.

e Aspek Legalitas : Properti telah sesuai dengan peruntukan tata
ruang yang berlaku.
e Aspek Fisik : Kondisi fisik, topografi, bentuk dan luas tanah

mendukung untuk penggunaan industri.

e Aspek Finansial : Perkembangan properti industri di Kabupaten
Gresik dan sekitarnya cukup baik.

e Menghasilkan Nilai Tertinggi : Memperhatikan kondisi pasar, lokasi serta
perkembangan di sekitar, maka
pengembangan — saat ini diperkirakan
menghasilkan nilai tertinggi.

3.2 Penilaian Properti

Penilaian telah dilakukan dengan didasarkan pada KEPI & SPI Edisi VII - 2018,
POJK Nomor 28/POJK.04/2021 dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.
Pemilihan pendekatan dan metode yang digunakan untuk menghasilkan
kesimpulan nilai sangat bergantung ketersediaan data pembanding, serta
mempertimbangkan semua lingkup penugasan seperti tujuan penilaian, dasar
nilai yang digunakan, tersedianya informasi dan sumber data masukan serta
metode atau teknis yang diterapkan oleh pelaku pasar secara relevan,
termasuk disesuaikan dengan jenis dan karakteristik setiap komponen properti.
Properti yang dinilai merupakan jenis properti industri (tangki timbun) di mana
data pasar pembanding yang sejenis sulit diperoleh sehingga Pendekatan

27

Pasar tidak dapat digunakan. Dengan demikian kami menggunakan
Pendekatan Pendapatan untuk menghasilkan kesimpulan nilai sewa.

Berdasarkan hasil investigasi lapangan, tangki timbun yang ada di area
Kawasan Industri di wilayah Surabaya dan Gresik kebanyakan dipakai sendiri
oleh perusahaan pemilik, dan umumnya disewakan hanya kepada perusahaan
yang masih satu grup atau perusahaan yang memiliki koneksi. Tangki timbun
yang disewakan komersil secara umum di wilayah Surabaya dan Gresik
jumlahnya terbatas sehingga jumlah data penawaran maupun transaksi sewa
menyewa tangki timbun yang dapat diakses sangat terbatas. Dengan demikian
Pendekatan Pasar menggunakan minimal 3 data pembanding sewa pasar tidak
dapat dilakukan karena jumlah data yang tersedia tidak mencukupi.

Secara matematis, Nilai Properti dapat diformulasikan sebagai berikut:

I
VA
di mana:
V Nilai Properti

l 1 Pendapatan bersih
R  : Tingkat kapitalisasi

Berdasarkan formula di atas, apabila data pembanding sewa tidak didapatkan,
maka metode yang paling mungkin dilakukan untuk mendapatkan estimasi
pendapatan bersih (terkait dengan nilai sewa) adalah dengan menghitung
indikasi nilai properti terlebih dahulu kemudian dikalikan dengan tingkat
kapitalisasi. Dalam prinsip Pendekatan Pendapatan menggunakan Metode
Diskonto Arus Kas (DCF), nilai properti diformulasikan sebagai berikut:

pv- Da AKB
(ip

di mana:

PV : Nilai saat ini

AKB : Aliran kas bersih

i tingkat pengembalian investasi yang wajar
n tahun ken

Aliran kas bersih berasal dari arus kas masuk (pendapatan sewa) dikurangi
dengan arus kas keluar (biaya-biaya terkait). Dengan demikian, nilai sewa
dapat diestimasikan dengan membuat proyeksi suatu arus kas pendapatan
kotor (sewa) yang apabila dikurangi dengan biaya-l -biaya yang terkait, kemudian

dengan indikasi nilai properti.

Sesuai dengan hasil investigasi lapangan, properti milik PT DABN terdiri atas
10 unit tangki timbun yang didukung dengan fasilitas bangunan dan sarana
pelengkap, mesin dan peralatan, serta alas tanah yang tidak dapat dipisahkan
dari bangunan. Berdasarkan jenis komponen properti tersebut, serta
berdasarkan spesifikasi teknis dan kondisi properti yang didapatkan dari hasil

28

inspeksi lapangan, maka indikasi nilai properti dapat diestimasikan dengan
menerapkan Metode Biaya Pengganti untuk bangunan dan sarana pelengkap,
serta mesin dan peralatan, dan menerapkan Metode Perbandingan Data Pasar
untuk alas tanah yang digunakan.

Perhitungan indikasi nilai properti hanya dilakukan atas properti yang dipakai
oleh PT UIC. Mengingat aset pendukung secara tidak langsung tetap
dibutuhkan untuk mendukung operasional sehingga harus dibebankan menjadi
bagian dari biaya sewa, sedangkan PT UIC hanya menyewa sebagian dari aset
PT DABN, maka indikasi nilai properti untuk aset pendukung dan aset yang
digunakan bersama (termasuk alas tanah) hanya dihitung berdasarkan proporsi
jumlah kapasitas tangki yang disewa PT UIC terhadap jumlah keseluruhan
kapasitas tangki yang dimiliki PT DABN. Dengan menerapkan langkah-langkah
tersebut, didapatkan indikasi nilai properti yang disewa PT UIC adalah sebagai
berikut:

| 8 Indikasi Nilai
| Uraian Aset 3 (Rp)
5 unit tangki timbun (No. 2, 6, 7, 8, 9) 23.345.000.000
Pos Jembatan Timbang dan Kantor : 74.600.000
Mesin dan peralatan yang dipakai PT UIC 798.100.000
Aset pendukung yang dibebankan secara proporsional (alas
|tanah, bangunan dan sarana pelengkap, mesin dan peralatan) 47552501102
| Jumlah Keseluruhan 3 71.770.201.102

Untuk mendapatkan estimasi Nilai Sewa Pasar, dengan menerapkan Metode
Diskonto Arus Kas, proyeksi dibuat dengan asumsi-asumsi berikut:

e Masa Proyeksi

Masa proyeksi diasumsikan sepanjang 5 tahun, sesuai dengan masa
proyeksi minimal yang disyaratkan oleh SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021,
kemudian diakhiri dengan terminal value. Asumsi terminal value
menggunakan nilai sisa dari properti yang dihitung menggunakan Metode
Biaya Pengganti.

e Arus Kas Masuk
Pendapatan diasumsikan berasal dari pendapatan sewa yang akan dihitung
nilainya, dengan kenaikan nilai sewa per tahun menggunakan asumsi rata-
rata inflasi untuk properti sewa bersumber dari data Indeks Properti

Komersial Bank Indonesia. Selama masa proyeksi (5 tahun), diasumsikan
tidak ada vacancy (kekosongan) dan collection loss.

e Arus Kas Keluar

Berdasarkan klausa di dalam draft perjanjian sewa PT KIAS dengan PT UIC,
seluruh biaya operasional ditanggung oleh PT UIC, dan asuransi ditanggung

29

oleh PT KIAS. Asuransi berkorelasi dengan cadangan penggantian untuk
mengantisipasi kerusakan aset. Maka untuk arus keluar diasumsikan hanya
cadangan penggantian yang  diestimasikan berdasarkan proporsi
pencadangan biaya maintenance yang wajar terhadap estimasi Biaya
Pengganti Baru.

e Discount Rate

Discount rate diperoleh dengan menggunakan metode Band of Investment
Method (BOIM), dengan rumus:

BOIM - (WE x KE) # (WD x KD)

Keterangan -We : Percentage of financing that is eguity (3546)
-Ke : Cost of Eguity (14,326)
- Wb: Percentage of financing that is debt (6596) - Proporsi pembiayaan investasi bank
-Kp  : Cost of Debt (9,2196) — Suku bunga pinjaman investasi Bank Persero Des 2024

di mana:
KE Rf 4 (B x RPm)
Keterangan - Rr Risk Capital (5,2376) — IGSYC per 30 Des 2024 tenor 30 tahun (7,111844)
dikurangi country rating-based default risk spread (1,8996)
-B 1 Unsystematic Risk (1,3234) — Data perusahaan pembanding

- RPm Total Risk Premium (6,879)
Berdasarkan rumus di atas diperoleh discount rate sebesar 11,00”4.

Berdasarkan proyeksi pendapatan menggunakan asumsi-asumsi di atas,
dengan jumlah nilai kini dari pendapatan bersih yang disamakan dengan
indikasi nilai properti, didapatkan bahwa Nilai Pasar Sewa per tahun pada
tanggal 31 Desember 2024 untuk properti yang disewa PT UIC dari PT KIAS
sebesar Rp8.644.834.000,- (pembulatan). Dengan asumsi tidak ada kenaikan
sewa per bulan dalam satu tahun yang sama, maka didapatkan Nilai Pasar
Sewa per bulan pada tanggal 31 Desember 2024 untuk properti yang disewa
PT UIC dari PT KIAS sebesar Rp720.403.000,- (pembulatan).

30

BAB IV

KESIMPULAN NILAI

Penilaian telah dilakukan dengan didasarkan pada Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018 dan Edisi
Revisi Tahun 2020, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor
28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal. Setelah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 16 — 17 April
2025, mengumpulkan data yang berkaitan dengan properti, menganalisa,
membandingkan, dan melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan
yang turut mempengaruhi nilai, dengan berpedoman pada kondisi pembatas
tersebut dalam laporan, kami berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar per bulan atas
properti milik PT Delta Artha Bahari Nusantara yang diulang sewakan oleh
PT Karyaindah Alam Sejahtera berupa 5 unit tangki timbun berikut fasilitas
pendukungnya yang terletak di Jalan Ibrahim Zahir No. 181-183, Desa Sidorukun
dan Desa Kramatinggil, Kecamatan Gresik, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa
Timur pada tanggal 31 Desember 2024 adalah:

Rp720.403.000,-
(TUJUH RATUS DUA PULUH JUTA EMPAT RATUS TIGA RIBU RUPIAH)
atau setara dengan Nilai Sewa Pasar per tahun sebesar Rp8.644.834.000,-

(Delapan Miliar Enam Ratus Empat Puluh Empat Juta Delapan Ratus
Tiga Puluh Empat Ribu Rupiah).

31

LAMPIRAN
FOTO-FOTO

Tampak Jalan Ibrahim Zahir, Properti di sisi Kiri

Tampak Depan Properti

Tampak Atas Tangki Timbun

Tampak Tangki Timbun No.9

Tampak Tangki Timbun No.8

Tampak Tangki Timbun No.2

Tampak Pos Keamanan 1

Tampak Pos Keamanan 2

Tampak Rumah Pompa Hydrant

Tampak Bangunan Filling Station 1 dan Jembatan Timbang

Tampak Filling Station 2

vi

Tampak Pagar Depan

vii

Meteran Listrik

vili

Pompa Hydrant dan Generator Set

Loading Pump

ix

Air Receiver Tank

Air Compressor

Penangkal Petir

Pemipaan

xi

LAMPIRAN

PETA LOKASI, GAMBAR SITUASI TANAH DAN
TATA LETAK BANGUNAN

Taman - -
Ageng
kap 3 @lunvAlun Gresik 8
# . Temibaksu Tovacco
$ Aa Man Oresit kota 5
Makam Sunan Gresik ”
(Syaikh Maulana Malik.

cemair 9
IssiKrawu BuZenab 2 & “
rertenan
ra Were csi

P1. Pertamina uga 9

musa

TIMORATEL GRESIK Ay
SPAREPART HS

PLTGU PT. PLN
NP UP Gresik

Beramna Gas

Damn 9

isnet soosw oren @

9g Lotup

AR

Sita Negeri erat

3
Mie Gacoan - Panglima

9

(zj P3 Sudirman Gresik LUP.G?
Lana Tebo swenatan te NS sena

Ip Vesanar ae

pergudangan
setatan wilmar

9

a
Peta Ta ig

4 tartengarny,
5.
tong,

yetean Tang @eineonso nusantara
Pr kuman Lestan H
tor soko
Iegseete)
PT Bumper Mes
| Indah 2i7nos
. Lapangan Desa
PT Wilmar Nabati @p "#kargngk
Indonesia INA 5) ca

0 et

MS GresikP”

Una
serai
Tan, #" MSTaL GIS
$ Ng
& sa
: P1 indonesia 2 @ewauani
smg Lansung Goa
PT tes using —
Pertormanca Indonesia
kantor pes seruan @
Fortol Hore orasi @ SAY ag
Mi Puty
“ 30 ter Buang Wiimar Flour #4
Sya 3 PE more 2
2d LaberstoruFSI
PakEsni . “
P Taat @eoneseniasonesix bi Ke Pa
“ Wivangg Menantang PT sabp nek Pant
ks La Darme Sugeng:
NA ntani Kana —g pem soya
Pan AN PIJATTOTOKSARAF “#5 PT Cipta Grahaf SOETING PLANT
r Tn “DAN REPLEKSI Mandiri Sejantera &
“ng 1 e vetvar toe Mo Mamat Pan P
$ . Wi coFeea SDN indro 1 aa
ikan Martapas Terang
mg aa TA MA
4 vereanxy Emnati Co Wina Aemnes Inconesis
kan Bakar Pa

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan

Jalan Ibrahim Zahir No. 181 — 183
Desa Sidorukun dan Desa Kramat Inggil
Kecamatan Gresik, Kabupaten Gresik
Provinsi Jawa Timur

PT Unggul Indah Cahaya Tbk

. yg ruew | ss
-

ualo uajo

esyadia | segwesig | "0S

veyay uep eydsndewueg snipeueg.

NO YO rengig,

INWI | EMEP ISUIAOIG
219 uayedngey “VISOI9 UEJEWEI3Y

166uj yewesy eseg uep unynYOpIS ESAG
£8L — |8L “ON JIYEZ WIYEAGI Ueler
IG ISVMOTMFI ILAgdOUd

JoNl0g YEWINY "
10JUSY Uep Buegwij uejegwar sod "
Z WoneIS bulji4 "
Guegung uejegwer uep | uopejs Suyjiy “
JULIPAH UEP YOSUSI YEWNY “
Z UBUBWEBOY SOd "
L ueuewesy SOd "
edwod yewny "
EWEIN JOJUEN

TNO

In66un 1d emesip bueA nybuej 3

zW 00/”L£ F 'yeuey sen
EJEJUESNN WEE BULY ENOG Id
unguuy 1Buej seyjisej yeuej sely

yeuey seg Co
UEbUEBpYI

(PT Unggu Indah Cahaya Tbk

iii

LAMPIRAN
SURAT REPRESENTASI

P.T. UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk.

WISMA UIC, 296 Floor, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 6-7, Jakarta 12930
Office & Mailing Address : Grha Bank MAS, 5th Floor, Jl. Setiabudi Selatan Kav. 7-8, Jakarta 12920
'hone : (021) 57905100 (Hunting)

No. 00740/0625/VIC-C$
Jakarta, 3 Juni 2025

Kepada Yth.

KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Jl. Musi No. 38

Jakarta Pusat 10150

Up. :

Yth. Bp. Ir. B.Supriyanto D, M.Sc., MAPPI (Cert)

Hal

Surat Pernyataan atas penugasan penilaian properti sesuai Kontrak Ref. No. BDR 25P -
08Y/R1 tanggal 20 Maret 2025 yang telah disetujui oleh PT Unggul Indah Cahaya Tbk

Dengan hormat,

Merujuk nada perihal tersebut di atas, berikut adalah pernyataan dari PT Unggul Indah Cahaya Tbk atas
penugasan dimaksud untuk menunjang keperluan transaksi sewa menyewa tangki timbun untuk penyimpanan
bahan kimia dan GJK, sebagai berikut :

a

Karri menyadari tanggung jawab kami untuk meyediakan informasi yang relevan, benar dan selengkap-

lengkasnya. yang tersedia bagi kami. termasuk pengungkapan fakta-fakta material yang dapat

mempengaruhi penilaian ini. Untuk mempersiapkan penerbitan laporan penilaian anda, karni telah

meyediakan data-data dan Informasi yang dibutuhkan sebagai berikut:

1) Perjanjian antara PT. Karyaindah Alam Sejahtera dengan PT. Unggul Indah Cahaya Tbk. tentang
Sewa Menyewa Tangki Timbun No : 661/PKS-SM/KIAS/V//23 tanggal 27 Juni 2023

2) Addendum | atas Perjanjian No . 661/PKS-SM/KIASI/V!/23 tanggal 21 Maret 2025

3) Draft Perjanjian PT Karyaindah Alam Sejahtera dengan PT Unggul Indah Cahaya Tok tentang Sewa
Menyewa Tangki Timbun untuk masa sewa 16 Juni 2025 hingga 31 Desember 2026

4) Invoice pembayaran sewa bulan Januari — Maret 2025

5) Dokumen tera ukur tangki per April 2020

6) Informasi tagihan listrik per Maret 2025

7) Layout pemipaan

8) Surat Keterangan Hasil Pengujian Jembatan Timbang tahun 2024

Banwa kami, PT Unggul Indah Cahaya Tbk, tidak dapat menyediakan dokumen — dokumen berikut

terkait penilaian properti :

# Sertipikat Alas Tanah dan Izin Mendirikan Bangunan atas nama PT Delta Artha Bahari Nusantara
(PT DABN) selaku Pemilik Objek Penilaian

« Perjanjian Sewa - Menyewa Obyek Penilaian antara PT DABN dan PT Karyaindah Alam Sejahtera
(PT KIAS)

@ Izin dari PT DABN kepada PT KIAS untuk mengulang-sewakan Objek Penilaian

» Sural Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Objek Penilaian

# Polis Asuransi Objek Penilaian

» Laporan keuangan PT DABN selaku Pemilik Objek Penilaian

« Laporan keuangan PT KIAS selaku pihak yang mengutang-sewakan Obyek Penilaian

dan kami menyadari bahwa penilaian telah dilakukan tanpa penilai menerima informasi tersebut di atas.

Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam

bentuk asli maupun foto kopi dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada KJPP Benedictus

Darmapuspita dan Rekan yang kemudian digunakan daiam analisis dalam pemberian opini nilai adalah

benar-benar berasal dari PT Unggu! Indah Cahaya Tbk, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang

sebenarnya pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.

Factory : Jl. Raya Merak Km. 117.5 Kel. Gerem, Kec. Gerogol, Kota Cilegon 42438, Banten - Indonesia
Phone : (0254) 571 085, 580

&
A4

T, UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk.

d. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan
penilaian, kami PT Unggul Indah Cahaya Tbk memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya
kepada KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan termasuk di dalamnya anggota rekan dan seluruh
staff yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk
apapun juga) baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak
langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan dan kekurangan
penyampaian data dan informasi apakah yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli,
foto kopi, dan/atau salinan dari kami

e. Bahwa data-data yang diberikan oleh PT Unggul Indah Cahaya Tbk kepada KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan, bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan antara pihak-pihak yang
terkait dan/atau mempunyai kepentingan di dalamnya berikut akan digunakan sebagaimana mestinya
oleh KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan sesuai dengan Kontrak Ref. No. BDR 25P - 089/R1
tanggal 20 Maret 2025.

Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan penilaian yang dibuat oleh
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan

Hormat Kami
PT UNGGUL INDAH CAHAYA Tbk

DIA

Lih Lily Setiadi
Wakil Presi Presiden Direktur

LAMPIRAN
VALIDASI DATA

| MITRA PARAMUDAMANDIRI
| ENGINEERING CONSTRUCTION AND SERVICES

Our Ref :0135/MPM-LSBL/VU/2019
Date : June, 02 - 2019
RevNo 100
Messer
Attn
Subj. : Price @uotation For Construction Fuel Tank 1 x 600 KL,
Dear Sir,
We are please to guote our price as following,
Item Deseription Duantity Total Price
IDR
1 Engineering | Lot 165,500,000.00
2 Mobilization 1 Lot 247,715,975.00
3 Site Facility | Lot 121,125,000.00
4 Pekerjaan Civil dan Baja L Lot 3,667,838.409.12
5 Demobilization 1 Lot 96,761,827.50
Total “ 4,299,001,211.62
Rounded To ma 4,290,600,000.00

The above price is based on following term:

and conditions,

1 Price is excluded Value Added Fax (VAT) and Company Tax (PPH etc.).
2 Exelude Project Insurance
3 Total execution of work 100 days, Exclude Plate Fabrication
4 Term of payment :
22. Down Payment 3046
2» Progress Payment 70Ya

Work shall be paid in one month after invoiced.

We believe that our proposal is in accordance wita your reguirement, if you need clarification, please do not hesitate
to contact us.

We look forward to received your good news and be able to work together in the future,

Best Regards,” A
PT. MITRA Pajhuna MANDIRI

Project Coordinator

rn Bal

TRI CKT.EI

FG Wilson P200-3 - 200 KVA Genset - DPX-16011

SENSET BARU FG Wilson P200-3 - 200 “& Tambahikan ke favort Ih msembantingkan -— BPDF—— Alapokan
kVA Genset - DPX-16011

25000R oo ENEA

Taseda bevasarian 5
permintaan
beras
z Buat perawatan harga
—
bas
Apakah Anda
aesahg membutuhkan s
mengitimari?
39

DPX Power
5 bpX
Ik Derlangganan ke perjual ini
Dae balada, wdlonetwet E Dudentosen Tae
Huang, Middotinde Pa Pig

naat

Perkirs 21054 T0TAGI, Perkins

wet ca
Narafit

mo

Mirip dengan Ekskavator mini XCMG
XEGODA 6ton midigraver excavator
kettenbagger NEW

saran das yang baru saja

Anda nat kamu
Pa

Malgwati

NWAWAYI Ld 9 VUNSVO ONNNNO “Ld ISI) BUM FE X ZLXN ONYEMIL NYLVBWAF ISINYLNON

ansbuwoy YOpNS DBIDH
II PSK ZL AN NOL 09 - OS “Obi ONVEMIL NVIVSWIr

uojupyod Undnetn upungDIad Iaisnpur ppod UDIONW DALunseg IngnGuSW nun Undhpr6 Ungol wosomEBuad InUN UDNDUNBIP OkuwojONL

Deseg UDO.0PUOY 10109 InudisBuaw yniun UngounBip BueA (jgDuod) upyynpurd-YopudIp 3adIpp BucA Io n010 dai Dicoos Bunsodip indop BuDA Ynn/Budu0g unoimpuox Bug.ulusw xmun 1nIp I01Buc:sdas LoJepo Buoguun vipgwer

UOL 09 - OS SDISDIDI YIW £ X CL Bupguuli upjogwuer

MOS IS

Pi

EP y t
8 2

6 8 Gengor

NATA YELII UOV PI ge

Buni ennewat

yuni

piseuopuj

srozuneeo

101, 93 SDNSOKOII AMA £ X el Bunguni Uonauuar

1 0g se1sodox nawar

601g Ib1U0x | Iuiny unjuay “ANGDIA BOIPIDN “pupisa

Bupueus ssauisng/

TIYAWOI DL OTP 1 BInor oo 4

 aeyonppv Na
K0
Lz0riz29 sa00n o01s0ps 2g ares
Esrms hntinas Ps Sasa
#.
Wol SB)
'ASELd-£ JH OST "15" LX.C.iNdD SLZ U-ZG2-HS LVI - dtung (e8ngLJUS9 UONANS-PUJ ESILPI

DA BA ADSL SUK AN SEL LL SHSFIM "Ou IMAN WORINS-PUT PRKAKA € FIK

un At IA v

Sein SILYA 94
2anjosal/”

Das tngkr #Banyax Promo Beri diapkasi )

Kategori

Pos Ta 100 21 Ann Ta 1300

Pressure Tank 1.500 Liter / Alr Receiver Tank 1.500
Liter

Rp22.000.000

De Baru
is tahan
#Buch

tao Mp,

Jual Peossuco Tank Tehnik Jeya 'oduzta merupakan perusahaan yang
bbergarak (alm bidang Dab kasi berbagai ji w'oshuk, Salah satu
eoehukinya yaitu merjual Pressure tan Preswure Int lau Air
Return Tarik merupatar lempat genyimparan ungin da
pandokibustan Tangki yarg berlungsi merampung dan mengalkkati
“do, Fungsi pvasstre tan: Menghemat Istri (pemakain Istri)
(pada pornpa 2. Meratakar tekanan alr pada sislem percipaan 3.
“Seibaga: bantolon udera. sehirggs pegas bisa Or mali secara Hu.

Bd reminya mouse

Dim
am

Pengiriman
$ Oiksion dari Kota Adminstrasi lakarta Barat
ID Ongkir Rp121000

Beli di aplikasi, makin banyak promo!

| Sean GRinya untus Sist barenginidiagikasi ye .,
Tokeoodiz. Bobas onyar,

Rina & taponan

ULASAN PEMBELI

Belum ada ulasan untuk produk ini

Gap Sia PO mean

ks"! Ea 3
@ Diiim se Orasi Kab. erik
Atur jumlah dan catatan
H5 Stok Telat
Rp22.000.000