20250522_ADCP_Laporan Hasil Pemeringkatan_31888336_lamp1.pdf

                                                                                                            Rating Summary
                                                                                                                           May 20, 2025


                                                 PT Adhi Commuter Properti Tbk
Credit Ratings                                              PEFINDO has lowered the rating of PT Adhi Commuter Properti Tbk (ADCP) to
General Obligation (GO)              idBBB-/Negative        idBBB- with negative outlook from previously idBBB/stable. PEFINDO has also
Bond II 2022 Serie B                             idBBB-     lowered the rating of ADCP’s Bond II phase II/2022 serie B to idBBB- from idBBB.
Bond III 2023 series A                        idAAA(cg)     The rating actions follow the two-year maturity extension of ADCP’s Bond II phase
Bond III 2023 series B                        idAAA(cg)     II/2022 serie B of IDR102 billion initially due on May 24, 2025. In our view, this
                                                            reflects ADCP’s weakening financial profile due to limited cash flow generation
Rating Period                                               and more limited financial flexibility amid the persistently negative sentiment
May 19, 2025 – July 1, 2025                                 towards the property sector.

Published Rating History                                    PEFINDO has affirmed the ratings for its Bond III/2023 Serie A and Bond III/2023
SEP 2024                                 idBBB/Stable       Serie B at idAAA which is fully, unconditionally and irrevocably guaranteed by Credit
APR 2024                                 idBBB/Stable       Guarantee and Investment Facility (CGIF, idAAA/Stable)
NOV 2023                                 idBBB/Stable
SEP 2023                                 idBBB/Stable
                                                            The corporate rating reflects ADCP’s strategic importance to its parent company,
APR 2023                                 idBBB/Stable
                                                            PT Adhi Karya (Persero) Tbk (ADHI), a captive market from light rail transit (LRT)
                                                            commuters, and good asset quality. However, the rating is constrained by its
                                                            aggressive capital structure and weak cash flow protection measures, limited
                                                            recurring income, as well as sensitivity to changes in macroeconomic conditions.

                                                            ADCP’s Bond III rating is based on a full, unconditional, and irrevocable guarantee
                                                            from CGIF based on the guaranteed agreement and CGIF’s superior financial
                                                            strength. The instrument rating could be lowered if the guarantor rating is lowered
                                                            or if any violation of the guaranteed agreement leads to the termination of the
Rating Definition                                           guarantee.
 Debt security rated idBBB denotes adequate
 protection parameters relative to other Indonesian         The Company’s inability to address its weak operating management and liquidity
 debt securities. However, adverse economic                 issues in the near term may trigger further rating downgrades. However, we may
 conditions or changing circumstances are more              revise the outlook to stable if ADCP significantly improves its business
 likely to lead to a weakened capacity on the part of       performances and financial indicators while generating stronger cash flow on
 the obligor to meet its long-term financial
                                                            sustained basis.
 commitments on the debt security. The Minus (-)
 sign indicates that the rating is relatively weak within
 the respective rating category.                            Established on March 9, 2018, PT Adhi Commuter Properti Tbk is a developer
 A syariah based financing instrument rated idBBB(sy)       specializing in property products with a transit-oriented development (TOD)
 denotes issuer’s adequate protection parameters.           concept. The Company sells apartments, office towers as well as landed houses,
 However, adverse economic conditions or changing           and generates recurring income from hotels with brand name of GranDhika in
 circumstances are more likely to weaken the issuer’s
                                                            Jakarta, Semarang, and Medan. As of March 31, 2025, ADCP’s shareholders were
 capacity to meet its long-term financial
 commitments under the syariah financing contract,          PT Adhi Karya (Persero) Tbk (ADHI, 90%) and public (10%).
 relative to other Indonesian issuers. The Minus (-)
 sign indicates that the rating is relatively weak within   As a guarantor, CGIF was established in November 2010 as a key component of
 the respective rating category.                            the Asian Bond Market Initiative (ABMI) to promote economic development and
 A debt security rated idAAA has the highest rating         financial stability by developing local currency regional bond markets in the
 assigned by PEFINDO. The obligor’s capacity to
                                                            ASEAN region. This mandate was extended by the contributing members,
 meet its long-term financial commitments on the
 debt security, relative to other Indonesian obligors,
                                                            consisting of ASEAN+3 governments (China, Japan, and the Republic of Korea)
 is superior.                                               and the Asian Development Bank (ADB). It was established as a trust fund of the
 The suffix (cg) indicates that the rating incorporates     ADB (rated AAA/stable by Standard and Poor’s), meaning that although it is
 security in the form of a corporate guarantee.             operationally and financially separate from ADB, it is not a separate legal entity.

 Contact Analysts:
 william.siregar@pefindo.co.id
 yogie.perdana@pefindo.co.id


   http://www.pefindo.com                                                        1/4                                                        May 2025

                                                                                                                                      Rating Summary
                                                                                                                                            May 20, 2025



Financial Highlights
 As of/for the year ended                                 Dec-2024             Dec-2023              Dec-2022       Dec-2021
                                                           (Audited)            (Audited)             (Audited)     (Audited)
 Total adjusted assets [IDR bn]                               6,820.0               6,642.1               6,318.7     5,975.7
 Total adjusted debt [IDR bn]                                 1,898.4               1,589.9                790.1       918.6
 Total adjusted equity [IDR bn]                               2,615.9               2,572.5               2,455.7     2,097.3
 Total sales [IDR bn]                                            300.3                652.0                592.7       563.7
 EBITDA [IDR bn]                                                   58.1               137.9                123.7       121.4
 Net income after MI [IDR bn]                                      42.8               116.2                105.0       130.4
 EBITDA margin [%]                                                 19.3                 21.1                20.9        21.5
 Adjusted debt/EBITDA [X]                                          32.7                 11.5                  6.4         7.6
 Adjusted debt/adjusted equity [X]                                  0.7                   0.6                 0.3         0.4
 FFO/adjusted debt [%]                                            (1.8)                   2.6                 3.7         6.1
 EBITDA/IFCCI [X]                                                   0.7                   1.7                 1.5         2.1
 USD exchange rate [IDR/USD]                                   15,516               15,592                14,278      14,278

FFO = EBITDA – IFCCI + Interest Income – Current Tax Expense
EBITDA = Operating Profit + Depreciation Expense + Amortization Expense
IFCCI = Gross Interest Expense + Other Financial Charges + Capitalized Interest; (FX Loss not included)
MI= Minority Interest                *annualized

The above ratios have been computed based on information from the company and published accounts. Where applicable, some items have
been reclassified according to PEFINDO’s definitions.




DISCLAIMER
The rating contained in this report or publication is the opinion of PT Pemeringkat Efek Indonesia (PEFINDO) given based on the rating result on the date the rating
was made. The rating is a forward-looking opinion regarding the rated party’s capability to meet its financial obligations fully and on time, based on assumptions
made at the time of rating. The rating is not a recommendation for investors to make investment decisions (whether the decision is to buy, sell, or hold any debt
securities based on or related to the rating or other investment decisions) and/or an opinion on the fairness value of debt securities and/or the value of the entity
assigned a rating by PEFINDO. All the data and information needed in the rating process are obtained from the party requesting the rating, which are considered
reliable in conveying the accuracy and correctness of the data and information, as well as from other sources deemed reliable. PEFINDO does not conduct audits,
due diligence, or independent verifications of every information and data received and used as basis in the rating process. PEFINDO does not take any responsibility
for the truth, completeness, timeliness, and accuracy of the information and data referred to. The accuracy and correctness of the information and data are fully the
responsibility of the parties providing them. PEFINDO and every of its member of the Board of Directors, Commissioners, Shareholders and Employees are not
responsible to any party for losses, costs and expenses suffered or that arise as a result of the use of the contents and/or information in this rating report or publication,
either directly or indirectly. PEFINDO generally receives fees for its rating services from parties who request the ratings, and PEFINDO discloses its rating fees prior to
the rating assignment. PEFINDO has a commitment in the form of policies and procedures to maintain objectivity, integrity, and independence in the rating process.
PEFINDO also has a “Code of Conduct” to avoid conflicts of interest in the rating process. Ratings may change in the future due to events that were not anticipated
at the time they were first assigned. PEFINDO has the right to withdraw ratings if the data and information received are determined to be inadequate and/or the rated
company does not fulfill its obligations to PEFINDO. For ratings that received approval for publication from the rated party, PEFINDO has the right to publish the
ratings and analysis in its reports or publication, and publish the results of the review of the published ratings, both periodically and specifically in case there are
material facts or important events that could affect the previous ratings. Reproduction of the contents of this publication, in full or in part, requires written approval
from PEFINDO. PEFINDO is not responsible for publications by other parties of contents related to the ratings given by PEFINDO.

http://www.pefindo.com                                                                                        2/4                                                 May 2025

                                                                                                  Ikhtisar Peringkat
                                                                                                                     20 Mei 2025


                                            PT Adhi Commuter Properti Tbk

Credit Ratings                                         PEFINDO menurunkan peringkat PT Adhi Commuter Properti Tbk (ADCP) menjadi
General Obligation (GO)          idBBB-/Negative       idBBB- dengan prospek negatif dari sebelumnya idBBB/stabil. PEFINDO juga
Bond II 2022 Serie B                        idBBB-     menurunkan peringkat Obligasi II ADCP tahap II/2022 seri B menjadi idBBB- dari idBBB.
Bond III 2023 series A                   idAAA(cg)     Tindakan pemeringkatan ini menyusul perpanjangan jatuh tempo selama dua tahun
Bond III 2023 series B                   idAAA(cg)     atas Obligasi II ADCP tahap II/2022 seri B senilai Rp102 miliar yang awalnya jatuh
                                                       tempo pada 24 Mei 2025. Menurut pandangan kami, hal ini mencerminkan
Rating Period                                          melemahnya profil keuangan ADCP karena terbatasnya arus kas dan fleksibilitas
May 19, 2025 – July 1, 2025                            keuangan di tengah sentimen negatif yang terus berlanjut terhadap sektor properti.

Published Rating History                               PEFINDO menegaskan peringkat Obligasi III/2023 Seri A dan Obligasi III/2023 Seri B
SEP 2024                                               pada idAAA yang dijamin sepenuhnya tanpa syarat dan tidak dapat ditarik kembali
                                     idBBB/Stable
APR 2024                                               oleh Credit Guarantee and Investment Facility (CGIF, idAAA/Stabil).
                                     idBBB/Stable
NOV 2023                             idBBB/Stable
                                                       Peringkat perusahaan mencerminkan posisi ADCP yang penting secara strategis di
SEP 2023                             idBBB/Stable
                                                       mata induk perusahaan, PT Adhi Karya (Persero Tbk (ADHI), pasar captive dari
APR 2023                             idBBB/Stable
                                                       pengguna jasa Light Rail Transit (LRT), dan kualitas aset yang baik. Sebaliknya,
                                                       peringkat tersebut dibatasi oleh ukuran-ukuran struktur permodalan yang agresif dan
                                                       perlindungan arus kas yang lemah, pendapatan berulang yang terbatas, serta
                                                       paparan terhadap perubahan kondisi makroekonomi.

                                                       Peringkat Obligasi III didasarkan pada jaminan penuh, tanpa syarat dan tidak dapat
Rating Definition                                      dibatalkan dari CGIF berdasarkan perjanjian penjaminan, dan kekuatan finansial CGIF
 Efek utang dengan peringkat idBBB mengindikasikan
                                                       yang superior. Peringkat dapat diturunkan apabila peringkat penjamin diturunkan,
 parameter proteksi yang memadai dibandingkan
 surat utang Indonesia lainnya. Walaupun demikian,     atau terdapat pelanggaran terhadap perjanjian penjaminan yang mengakibatkan
 kondisi ekonomi yang buruk atau keadaan yang terus    berakhirnya penjaminan.
 berubah akan dapat memperlemah kemampuan
 obligor untuk memenuhi komitmen keuangan jangka       Ketidakmampuan Perusahaan dalam mengatasi kinerja operasional yang lemah dan
 panjangnya. Tanda kurang (-) menunjukkan bahwa        masalah likuiditas dalam waktu dekat dapat berdampak pada penurunan peringkat
 peringkat yang diberikan relatif lemah dan di bawah
                                                       lebih jauh. Namun, kami dapat merevisi prospek menjadi stabil jika ADCP secara
 rata-rata kategori yang bersangkutan.
 Instrumen pendanaan syariah dengan peringkat
                                                       signifikan meningkatkan kinerja bisnis dan indikator keuangan serta menghasilkan
 idBBB(sy) mengindikasikan parameter proteksi yang
                                                       arus kas yang lebih kuat secara berkelanjutan.
 memadai. Namun demikian, kondisi ekonomi yang
 memburuk atau perubahan keadaan akan lebih            Didirikan pada 9 Maret 2018, PT Adhi Commuter Properti Tbk adalah pengembang
 mungkin memperlemah kemampuan emiten untuk            yang mengkhususkan diri pada produk properti dengan konsep transit-oriented
 memenuhi komitmen keuangan jangka panjang             development (TOD). Perusahaan menjual apartemen, gedung perkantoran serta
 kontrak pendanaan syariah, relatif terhadap emiten
                                                       rumah tapak, dan menghasilkan pendapatan berulang dari hotel-hotel bermerek
 Indonesia lainnya. Tanda kurang (-) menunjukkan
 bahwa peringkat yang diberikan relatif lemah dan di   GranDhika di Jakarta, Semarang, dan Medan. Per 31 Maret 2025, pemegang saham
 bawah rata-rata kategori yang bersangkutan.           ADCP adalah PT Adhi Karya (Persero) Tbk (ADHI, 90%) dan publik (10%).
 Efek utang dengan peringkat idAAA merupakan
 peringkat tertinggi yang diberikan oleh PEFINDO.      Sebagai penanggung, CGIF didirikan pada bulan November 2010 sebagai bagian
 Kemampuan emiten untuk memenuhi kewajiban             utama dari Asian Bond Market Initiative (ABMI), untuk mempromosikan
 keuangan jangka panjang atas efek utang tersebut
                                                       perkembangan ekonomi dan stabilitas keuangan melalui perkembangan pasar
 dibandingkan emiten Indonesia lainnya adalah
 superior.                                             obligasi domestik di kawasan ASEAN. Mandat ini diberikan oleh negara anggota yang
 Akhiran (cg) berarti peringkat mempertimbangkan       terdiri dari negara-negara dalam ASEAN+3 negara (Republik Rakyat Tiongkok,
 keamanan dalam bentuk penjaminan dari pihak           Jepang, dan Republik Korea) dan Asian Development Bank (ADB). CGIF didirikan
 ketiga.                                               sebagai trust fund dari ADB (peringkat AAA/stabil dari Standard and Poor’s), yang
                                                       memiliki arti bahwa walaupun secara operasional dan keuangan terpisah dari ADB,
 Contact Analysts:                                     secara hukum bukan merupakan badan hukum yang terpisah.
 william.siregar@pefindo.co.id
 yogie.perdana@pefindo.co.id



    http://www.pefindo.com                                                 3/4                                                      May 2025

                                                                                                                                       Ikhtisar Peringkat
                                                                                                                                               20 Mei 2025



 Financial Highlights
  As of/for the year ended                                 Dec-2024             Dec-2023              Dec-2022       Dec-2021
                                                            (Audited)            (Audited)             (Audited)     (Audited)
  Total adjusted assets [IDR bn]                               6,820.0               6,642.1               6,318.7     5,975.7
  Total adjusted debt [IDR bn]                                 1,898.4               1,589.9                790.1       918.6
  Total adjusted equity [IDR bn]                               2,615.9               2,572.5               2,455.7     2,097.3
  Total sales [IDR bn]                                            300.3                652.0                592.7       563.7
  EBITDA [IDR bn]                                                   58.1               137.9                123.7       121.4
  Net income after MI [IDR bn]                                      42.8               116.2                105.0       130.4
  EBITDA margin [%]                                                 19.3                 21.1                20.9        21.5
  Adjusted debt/EBITDA [X]                                          32.7                 11.5                  6.4         7.6
  Adjusted debt/adjusted equity [X]                                  0.7                   0.6                 0.3         0.4
  FFO/adjusted debt [%]                                            (1.8)                   2.6                 3.7         6.1
  EBITDA/IFCCI [X]                                                   0.7                   1.7                 1.5         2.1
  USD exchange rate [IDR/USD]                                   15,516               15,592                14,278      14,278

 FFO = EBITDA – IFCCI + Interest Income – Current Tax Expense
 EBITDA = Operating Profit + Depreciation Expense + Amortization Expense
 IFCCI = Gross Interest Expense + Other Financial Charges + Capitalized Interest; (FX Loss not included)
 MI= Minority Interest                *annualized

 The above ratios have been computed based on information from the company and published accounts. Where applicable, some items have
 been reclassified according to PEFINDO’s definitions.




 DISCLAIMER
 Peringkat yang dimuat dalam laporan atau publikasi ini adalah pendapat PT Pemeringkat Efek Indonesia (PEFINDO) yang diberikan berdasarkan hasil
 pemeringkatan pada saat tanggal dibuatnya peringkat. Peringkat merupakan opini ke depan mengenai kemampuan pihak yang diperingkat dalam memenuhi
 kewajiban finansialnya secara penuh dan tepat waktu, berdasarkan asumsi yang dibuat saat pemberian peringkat. Peringkat bukan merupakan rekomendasi bagi
 pemodal untuk mengambil keputusan investasi (baik keputusan untuk membeli, menjual, atau menahan efek utang apapun yang diterbitkan berdasarkan atau
 berhubungan dengan peringkat atau keputusan investasi lainnya) dan/atau opini atas nilai kewajaran efek utang dan/atau nilai entitas yang diberikan peringkat
 oleh PEFINDO. Semua data dan informasi yang diperlukan dalam proses pemeringkatan diperoleh dari pihak yang meminta pemeringkatan yang dianggap dapat
 dipercaya keakuratan dan kebenarannya dan dari sumber lain yang dianggap dapat diandalkan. PEFINDO tidak melakukan audit, uji tuntas, atau verifikasi secara
 independen dari setiap informasi dan data yang diterima dan digunakan sebagai dasar dalam proses pemeringkatan. PEFINDO tidak bertanggung jawab atas
 kebenaran, kelengkapan, ketepatan waktu, dan keakuratan informasi dan data yang dimaksud. Keakuratan dan kebenaran informasi dan data menjadi tanggung
 jawab sepenuhnya dari pihak yang memberikan informasi dan data yang dimaksud. PEFINDO dan setiap anggota Direksi, Komisaris, Pemegang Saham, serta
 Karyawannya tidak bertanggung jawab kepada pihak manapun atas segala kerugian, biaya-biaya dan pengeluaran yang diderita atau timbul sebagai akibat
 penggunaan isi dan/atau informasi dalam laporan atau publikasi ini, baik secara langsung maupun tidak langsung. PEFINDO menerima imbalan untuk jasa
 pemeringkatan umumnya dari pihak yang meminta dilakukannya jasa pemeringkatan, dan PEFINDO sudah menginformasikan biaya pemeringkatan sebelum
 penetapan peringkat. PEFINDO memiliki komitmen dalam bentuk kebijakan dan prosedur untuk menjaga obyektivitas, integritas, dan independensi dalam proses
 pemeringkatan. PEFINDO juga memiliki code of conduct untuk menghindari benturan kepentingan dalam proses pemeringkatan. Peringkat bisa berubah di masa
 depan karena peristiwa yang belum diantisipasi sebelumnya pada saat peringkat diberikan pertama kali. PEFINDO berhak menarik peringkat jika data dan informasi
 yang diterima tidak memadai dan/atau perusahaan yang diperingkat tidak memenuhi kewajibannya kepada PEFINDO. Atas peringkat yang sudah mendapat
 persetujuan publikasi dari pihak yang diperingkat, PEFINDO berhak untuk mempublikasi peringkat dan analisisnya dalam laporan atau publikasi ini serta
 mempublikasikan hasil kaji ulang terhadap peringkat yang telah dipublikasikan, baik secara berkala maupun secara khusus dalam hal terdapat fakta material atau
 kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil pemeringkatan sebelumnya. Reproduksi isi publikasi ini, secara penuh atau sebagian, harus mendapat
 persetujuan tertulis dari PEFINDO. PEFINDO tidak bertanggung jawab atas publikasi yang dilakukan oleh pihak lain terkait peringkat yang diberikan oleh PEFINDO.



http://www.pefindo.com                                                                                       4/4                                       May 2025