Back to announcement
20250521_HDTX_Rencana Transaksi Perubahan Kegiatan Usaha_31887917_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review HDTXSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 71
Page 1
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers and Consultants
Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisnis
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
No. KMK : 722/KM.1/2015 Izin Usaha: 2.15.0131
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
FEASIBILITY STUDY REPORT
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha
Oleh
PT Panasia Indo Resources, Tbk.
Jalan Moch. Toha No. KM 6
Kelurahan Pasawahan, Kecamatan Dayeuhkolot
Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256
Head Office : 18 Office Park 3rd floor Unit A-3E, Jl. TB Simatupang, No.18 Jakarta 12520
Telp. (021) 22708555, 22708666, 22708777 Fax (021) 22708288
Website : www.kjpp-spr.co.id
E-mail :admin.pusat@kjpp-spr.co.id ; sugiantodanrekan@yahoo.co.id
Branch Office: Bandung (P), Bali (PS), Makassar (P), Pontianak (PS), Semarang (PS), Surabaya (PS), Cirebon (PS), Lampung (P),
Palembang (P), dan Sukoharjo Solo (PS), Serang (P), dan Karawang (P)
Page 2
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers and Consultants
Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisnis
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
No. KMK : 722/KM.1/2015 Izin Usaha: 2.15.0131
19 Mei 2025
Kepada Yth,
PT Panasia Indo Resources, Tbk.
Jalan Moch. Toha No. KM 6
Kelurahan Pasawahan, Kecamatan Dayeuhkolot
Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256
No. Laporan : 00061/2.0131-09/BS-FS/04/0643/1/V/2025
Hal : Studi Kelayakan Rencana Penambahan Kegiatan Usaha
Dengan hormat,
Dalam rangka memenuhi kontrak penugasan penilaian yang dilakukan berdasarkan surat penawaran yang telah
disetujui sekaligus menjadi kontrak kerja penugasan Nomor: 00110/2.0131-09/KJPPSPR/FS-PIR/IV/2025 tanggal
21 April 2025. Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan proses penilaian atas Objek Penilaian.
Kami telah melakukan Investigasi yang terdiri dari Inspeksi, penelaahan, penghitungan, analisis, dan memastikan
bahwa Proses Penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar.
STATUS KONSULTAN
Penilai Publik yang bertanda tangan didalam Laporan Penilaian ini yaitu Ginanjar Rizki Tarekat, S.T,
M.Ec.Dev, MAPPI (Cert) merupakan Penilai Publik Properti dan Bisnis dengan Nomor Izin No. P-
1.18.00532 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor 782/KM.1/2018 Tanggal 17 Desember
2018 dan Nomor Izin Penilai Publik No. B-1.23.00643 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan
Nomor 214/KM.1/2023 Tanggal 17 Mei 2023, bertindak atas nama Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
Sugianto Prasodjo dan Rekan yang memperoleh Izin Usaha dari Kementrian Keuangan No. 2.15.0131
berdasarkan Kepmenkeu No. 722/KM.1/2015 tanggal 9 September 2015.
Penilai Publik terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal dengan nomor izin STTD.PPB-
47/PM.02/2023 tanggal 17 Juli 2023 yang tergabung dalam KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan dengan
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. S-859/PM.223/2015 tanggal 17 November
2015.
Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara obyektif dan tidak memihak.
Penilai tidak memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian.
Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak memerlukan bantuan tenaga ahli
untuk melengkapi pelaksanaan tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.
Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini dibawah koordinator Penilai berizin atau
Penilai Publik pada laporan penilaian.
Head Office : 18 Office Park 3rd floor Unit A-3E, Jl. TB Simatupang, No.18 Jakarta 12520
Telp. (021) 22708555, 22708666, 22708777 Fax (021) 22708288
Website : www.kjpp-spr.co.id
E-mail :admin.pusat@kjpp-spr.co.id ; sugiantodanrekan@yahoo.co.id
Branch Office: Bandung (P), Bali (PS), Makassar (P), Pontianak (PS), Semarang (PS), Surabaya (PS), Cirebon (PS), Lampung (P),
Palembang (P), dan Sukoharjo Solo (PS), Serang (P), dan Karawang (P)
Page 3
PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah PT Panasia Indo Resources, Tbk yang beralamat di Jalan Moch. Toha No. KM.6,
Kelurahan Pasawahan, Kecamatan Dayeuhkolot, Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256.
PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah PT Panasia Indo Resources, Tbk yang beralamat di Jalan Moch. Toha No. KM.6,
Kelurahan Pasawahan, Kecamatan Dayeuhkolot, Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256.
OBJEK STUDI KELAYAKAN
Studi Kelayakan atas Rencana Penambahan Kegiatan Usaha Baru yaitu KBLI 68111, Kelompok ini
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan hunian dan bangunan non hunian (seperti fasilitas
penyimpanan/gudang, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen
dengan atau tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan. Termasuk
kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang
di gedung tersebut), pembagian real estat menjadi tanah kapling tanpa pengembangan lahan dan
pengoperasian kawasan hunian untuk rumah yang bisa dipindah-pindah.
JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah. Sebagai tambahan informasi, nilai kurs
tengah Bank Indonesia pada tanggal penilaian adalah USD 1 = Rp16.162
MAKSUD DAN TUJUAN STUDI KELAYAKAN
Maksud dan tujuan adalah memberikan pendapat kelayakan atas rencana kegiatan usaha baru oleh
PT Panasia Indo Resources, Tbk. untuk kepentingan Pasar Modal dengan lingkup indikator Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period.
Studi Kelayakan dilakukan dengan mengacu POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang penilaian dan penyajian
laporan penilaian bisnis di pasar modal dan SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020 tentang pedoman penilaian dan
penyajian laporan bisnis di pasar modal.
METODOLOGI STUDI KELAYAKAN
Metodologi yang digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini yaitu:
Pengumpulan data-data primer dari Perusahaan yang terkait dengan proyek yang meliputi data data
identitas, perizinan, rencana usaha serta data-data lainnya yang terkait dengan rencana proyek.
Analisis makroekonomi dan industri.
Dalam melakasanakan penugasan ini, analisis dilakukan terhadap kelayakan proyek. Analisis ini
dilakukan dengan menggunakan indikator Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
Profitability Index (PI), dan Payback Period.
TANGGAL STUDI KELAYAKAN
Tanggal studi kelayakan per 31 Desember 2024. Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi
terhadap kondisi pasar dan kondisi objek tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat mempresentasikan
tentang opini kelayakan pada tanggal studi kelayakan.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. ii
Page 4
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Studi Kelayakan ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
Tidak dilakukan uji tuntas atas laporan keuangan objek studi kelayakan dan penelaahan atas informasi
pada laporan keuangan hanya dilakukan sebatas untuk keperluan studi kelayakan.
Tidak dilakukan uji tuntas atas aspek legal termasuk dokumen legalitas objek studi kelayakan.
Pengumpulan data dan informasi dari pihak manajemen Perusahaan bertujuan untuk mendapatkan
dokumen kelengkapan analisis yang dibutuhkan dan selanjutnya diverifikasi secara tertulis atau
wawancara langsung.
Penelaahan, perhitungan, dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh informasi yang
tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
Dalam studi kelayakan ini, kami telah melakukan investigasi untuk mendapatkan keyakinan yang memadai
diantaranya dengan melakukan wawancara terhadap Manajemen Perseroan, yaitu Astiya selaku Corporate
Secretary Perusahaan dan Cahyono selaku staff Corporate Secretary.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan
sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional. Sumber data
tersebut antara lain:
Badan Indonesia atau bank sentral negara lain
Bursa efek Indonesia atau bursa lainnya
Badan Pusat Statistik atau Lembaga statistik lain
Data riset dari Lembaga independent, namun tidak terbatas pada Bloomberg, IMF, dan Bank Dunia
Informasi dari media elektronik dan media cetak
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
Perusahaan diasumsikan sebagai perusahaan yang sedang berjalan dan akan melanjutkan kegiatan
usahanya di masa yang akan datang.
Perusahaan diasumsikan telah memenuhi seluruh aspek legal dan perundang-undangan yang berlaku
secara umum maupun spesifik terhadap industrinya agar dapat melakukan kegiatan operasional.
Laporan keuangan audit yang digunakan sebagai dasar dalam analisis penilaian ini diasumsikan akurat
dan benar serta tidak ada informasi disembunyikan atau sengaja disembunyikan.
Studi Kelayakan dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai.
Studi kelayakan didasarkan atas proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaian (fiduciary
duty).
Proyeksi harga, volume penjualan, dan informasi keuangan lainnya didasarkan atas informasi keuangan
prospektif yang disiapkan oleh manajemen yang telah disesuaikan dan diasumsikan dapat dicapai.
Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah
disesuaikan.
Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang
dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
Untuk tujuan Studi Kelayakan, telah dilengkapi data yang disediakan oleh manajemen Perusahaan serta
data verbal yang didapatkan selama investigasi dan data tersebut diasumsikan akurat dan benar.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. iii
Page 5
PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan studi kelayakan ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional perusahaan. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Studi Kelayakan ini
sebagaimana yang disebutkan dalam lingkup penugasan, menginformasikan bahwa tidak terdapat informasi
rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan di dalam laporan ini. Penggunaan Laporan di luar
dari ketentuan yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan Laporan ini harus mendapatkan persetujuan tertulis
dari KJPP SPR serta Pemberi Tugas.
Tanda tangan Penilai Publik dan cap KJPP SPR yang resmi merupakan syarat mutlak Laporan Studi Kelayakan
yang dihasilkan.
KONFIRMASI DILAKUKAN BERDASARKAN PERATURAN OJK SERTA KEPI & SPI
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan telah dibuat dengan memenuhi ketentuan
POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat
SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal, serta Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) Edisi VII-2018
beserta Edisi Revisi SPI 330 Tahun 2020.
ANALISA KELAYAKAN
1. Analisis Kelayakan Pasar
Kondisi Pasar
Ekonomi Indonesia tahun 2024 tumbuh sebesar 5,03 persen. Pertumbuhan terjadi pada seluruh
lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan terti nggi adalah Jasa Lainnya
sebesar 9,80 persen; diikuti Transportasi dan Pergudangan sebesar 8,69 persen; dan Penyediaan
Akomodasi dan Makan Minum sebesar 8,56 persen. Sementara itu, Industri Pengolahan yang memiliki
peran dominan tumbuh 4,43 persen. Sedangkan Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan
Sepeda Motor serta Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan masing-masing tumbuh sebesar 4,86 persen
dan 0,67 persen.
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2024 terhadap triwulan IV-2023 (y-on-y) tumbuh sebesar 5,02 persen.
Pertumbuhan terjadi pada seluruh lapangan usaha. Lapangan usaha yang tumbuh signifi kan adalah
Jasa Lainnya sebesar 11,36 persen; diikuti oleh Jasa Perusahaan sebesar 8,08 persen; Transportasi
dan Pergudangan sebesar 7,92 persen; dan Informasi dan Komunikasi sebesar 7,45 persen. Sebagai
lapangan usaha yang memiliki peran dominan, Industri Pengolahan tumbuh sebesar 4,89 persen.
Sedangkan Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor; serta Pertanian,
Kehutanan, dan Perikanan masing-masing tumbuh sebesar 5,19 persen dan 0,71 persen.
Tinjauan Industri Real Estate di Indonesia
Kawasan industri merupakan elemen strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi nasional
Indonesia. Sebagai negara berkembang dengan potensi sumber daya alam yang besar dan tenaga
kerja yang melimpah, Indonesia telah menjadikan pengembangan kawasan industri sebagai prioritas
dalam kebijakan pembangunan ekonomi jangka panjang. Kawasan-kawasan ini dirancang untuk
menjadi pusat konsentrasi aktivitas industri manufaktur dan pengolahan, yang tidak hanya
meningkatkan efisiensi produksi, tetapi juga mempercepat aliran investasi, menciptakan lapangan kerja,
dan mendorong ekspor.
Industri real estate di Indonesia, khususnya sektor lahan industri, mengalami perkembangan signifikan
dalam beberapa tahun terakhir. Pada kuartal kedua tahun 2024, penjualan lahan industri di kawasan
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. iv
Page 6
Jabodetabek tercatat mencapai 182,90 hektar, meningkat 184% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Sektor otomotif, terutama yang terkait dengan kendaraan listrik, mendominasi sekitar 70% dari total
transaksi tersebut . Hal ini mencerminkan tren positif dalam investasi industri otomotif di
Indonesia.Selain itu, kawasan industri di luar Pulau Jawa juga menunjukkan potensi yang menjanjikan.
Kawasan seperti Subang Smartpolitan di Jawa Barat mengalami lonjakan penjualan lahan hingga
2.706% pada kuartal III/2024 dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Kenaikan ini
didorong oleh masuknya industri manufaktur dan investasi asing yang signifikan. Namun, tantangan
seperti keterbatasan pasokan lahan dan peningkatan harga lahan industri, yang rata-rata mencapai
Rp2.792.000 per m² pada Juni 2024, perlu diantisipasi oleh pengembang dan investor.
Perkembangan Penjualan Industri Real Estat Di Jabodetabek
Pada triwulan I 2024, industri real estat di Jabodetabek menunjukkan kinerja yang positif. Penjualan
rumah tapak meningkat pesat, terutama di Tangerang Selatan dan Tangerang, yang mencatatkan
pertumbuhan permintaan sebesar 84% dan 41% secara kuartalan. Hal ini didorong oleh insentif
pembebasan PPN untuk rumah dengan harga jual hingga Rp2 miliar dan pengurangan PPN untuk
rumah dengan harga jual di atas Rp2 miliar hingga Rp5 miliar. Kebijakan ini memberikan stimulus
signifikan terhadap permintaan rumah baru di kawasan tersebut.
Ke depan, pasar properti Jabodetabek diperkirakan akan terus berkembang, terutama dengan adanya
proyek infrastruktur seperti Jalan Tol Serpong-Balaraja yang meningkatkan aksesibilitas ke kawasan
penyangga. Selain itu, segmen milenial dan konsep properti hijau diprediksi akan menjadi tren utama,
mengingat semakin tingginya kesadaran akan pentingnya lingkungan dan gaya hidup berkelanjutan.
2. Analisis Kelayakan Teknis;
Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan adalah
menjalankan usaha dalam bidang industri khususnya industri Tekstil dan investasi, yang mencakup
usaha utama dalam bidang industri tekstil antara lain polimerisasi, serat sintetis, permintalan,
pertenunan. Menjalankan usaha bidang usaha bidang pembangkit listrik dengan menggunakan tenaga
air, gas, panas bumi, batu bara dan lain-lain serta usaha pengembangan bidang tenaga uap.
Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan umum secara impor, ekspor, lokal serta antar pulau
(interinsulair) baik untuk perhitungan sendiri maupun secara komisi atas perhitungan pihak lain,
demikian pula usaha-usaha perdagangan sebagai leveransier (supplier), grosir dan distributor,
perwakilan atau peragenan dari perusahaan – perusahaan atau badan-badan lain baik dari dalam
maupun luar negeri. Investasi diberbagai bidang industri. Investasi diberbagai bidang industri. Untuk
kegiatan usaha penunjang dapat menjalankan usaha dalam bidang industri semen dan bahan
bangunan.
Kegiatan usaha yang tercantum dalam pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan sudah Perusahaan
jalankan. Namun, Perusahaan berhenti beroperasi di tahun 2017 dan sempat menjalankan kembali
beberapa bagian unit produksi di tahun 2019, kemudian berhenti kembali di tahun 2022. Setelah
berhenti beroperasi di tahun 2017, untuk memenuhi biaya-biaya yang tetap harus dibayar, Perusahaan
menjual sebagian aset yang sudah tidak dipakai dan menyewakan bangunan-bangunan gudang yang
dimiliki yang sebagaimana dimaksud pada tujuan pada Studi Kelayakan ini sesuai dengan KBLI 68111.
Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik
yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan hunian dan bangunan
non hunian (seperti fasilitas penyimpanan/gudang, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta
penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabotan untuk digunakan secara
permanen, baik dalam bulanan atau tahunan. Termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. v
Page 7
gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut), pembagian real
estat menjadi tanah kapling tanpa pengembangan lahan dan pengoperasian kawasan hunian untuk
rumah yang bisa dipindah-pindah.
Saat ini, perusahaan telah memiliki total 22 aset gudang yang semua nya berada didalam satu kawasan
yang sama yakni di Jalan Moch. Toha No. KM.6, Kelurahan Pasawahan, Kecamatan Dayeuhkolot,
Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256. Dari ke 22 gudang yang akan disewakan tersebut memiliki
luas bangunan dan fasilitas yang bervariasi. Total luas bangunan gudang keseluruhan yang akan
disewakan pada penyusunan laporan studi kelayakan ini adalah 67.223 m 2.
3. Analisis Kelayakan Pola Bisnis
Perseroan merupakan salah satu perusahaan yang bergerak di bidang industri khususnya industri Tekstil
dan investasi, yang mencakup usaha utama dalam bidang industri tekstil antara lain polimerisasi, serat
sintetis, permintalan, pertenunan. Namun, Perseroan berhenti beroperasi di tahun 2017 dan sempat
menjalankan kembali beberapa bagian unit produksi di tahun 2019, kemudian berhenti kembali di tahun
2022. Setelah berhenti beroperasi di tahun 2017, untuk memenuhi biaya-biaya yang tetap harus dibayar,
Perusahaan menjual sebagian aset yang sudah tidak dipakai dan menyewakan bangunan-bangunan
gudang yang dimiliki yang sebagaimana dimaksud pada tujuan pada Studi Kelayakan ini.
Keunggulan kompetitif yang dapat dikembangkan oleh Perseroan dalam bisnis sewa menyewa bangunan
dalam hal ini adalah gudang adalah sebagai berikut :
1. Memiliki harga sewa yang kompetitif.
2. Lokasi yang strategis serta berada di area industrial yang cocok sebagaimana fungsi bangunan sebagai
gudang.
3. Menyediakan fasilitas dan infrastruktur yang dibutuhkan, seperti listrik, air bersih, fasilitas keamanan,
akses internet, pemelihaan gudang, dan kebersihan.
Perseroan dapat menciptakan nilai tambah dari penambahan KBLI baru, karena dengan dilakukannya
penambahan kegiatan usaha ini dapat meningkatkan potensi bisnis dan berpeluang besar dalam
memperoleh laba. Perseroan memiliki pangsa pasar yang tepat sesuai dengan lokasi dari aset-aset gudang
yang berada di kawasan industri. Dengan memanfaatkan aset-aset yang non operasional eksisting yang
akan disewakan, hal ini memberikan peluang yang besar bagi Perseroan dalam mempertahankan
keberlangsungan usaha.
4. Analisis Kelayakan Model Manajemen
a. Ketersediaan Tenaga Kerja
Dalam rencana penambahan KBLI baru ini diperlukan tenaga kerja yang berkompeten dibidangnya
dalam kaitannya dengan pengelolaan dan pemasaran properti. Saat ini, Perseroan telah memiliki
jumlah sumber daya manusia yang memadai, dimana tenaga ahli tersebut berasal dari tenaga ahli yang
telah bekerja pada Perseroan. Meskipun demikian, dalam rangka mendukung rencana ekspansi usaha
ke depan, perusahaan merencanakan penambahan tenaga kerja profesional melalui perluasan tim
yang secara khusus akan difokuskan pada pengelolaan dan pemasaran properti. Langkah ini juga
diharapkan dapat mendorong pengelolaan dan pemasaran terhadap aset-aset yang akan disewakan
secara optimal.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. vi
Page 8
b. Manajemen Risiko
Manajemen risiko adalah suatu proses identifikasi, penilaian, dan pengelolaan risiko yang mungkin
terjadi pada suatu kegiatan usaha atau operasional. Risiko yang muncul bisa dipengaruhi oleh faktor-
faktor internal maupun eksternal. Oleh karena itu, perlu adanya tindakan ataupun pencegahan mitigasi
dari risiko-risiko tersebut. Perseroan dalam hal ini telah melakukan identifikasi serta kemungkinan
munculnya potensi risko dan dampak yang akan timbul kedepannya.
Risiko Internal, terkait dengan risiko keuangan, risiko operasional, risiko reputasi dan risiko
persaingan.
Risiko Eksternal, terkait dengan risiko regulasi dan kebijakan pemerintah, risiko pasar dan
permintaan, risiko lingkungan, dan risiko teknologi
c. Kesesuaian Struktur Organisasi Dan Manajemen
Dalam setiap organisasi diperlukan ketegasan dalam pembagian tugas yang disesuaikan dengan
bagan organisasi, pendelegasian wewenang yang jelas dan koordinasi kerja yang terpadu.
Penempatan tenaga kerja yang sesuai dengan pengalaman, keahlian dan keterampilannya merupakan
faktor yang penting dalam menerapkan kebijaksanaan perusahaan. Hal ini juga akan memperlancar
pendelegasian tugas kepada unit di bawahnya atau sebaliknya, yang pada akhirnya akan
memperlancar kerja perusahaan.
5. Analisis Kelayakan Keuangan
a. Biaya Pendirian (Start Up Costs)
Investasi Unit Total (IDR)
Laptop 2 30.000.000
Furniture Kantor 2 20.000.000
Tanah Existing 38.738.574.735
Bangunan Existing 19.203.620.427
Total 57.992.195.162
Struktur Investasi Porsi Nilai Investasi
Pendanaan Sendiri 100% 57.992.195.162
Pendanaan Pihak Ketiga 0% -
Total 100% 57.992.195.162
Berdasarkan informasi dari manajemen, manajemen akan menjalankan kegiatan usaha yang baru ini
dengan memanfaatkan bangunan dan fasilitas lainnya yang sudah dimiliki dalam aset tetap
perusahaan. Dengan demikian perusahaan hanya memerlukan investasi berupa 2 Unit Laptop dan 2
set Furniture Kantor berupa meja dan kursi untuk mendukung kegiatan usaha yang baru. Sedangkan,
untuk aset berupa tanah dan bangunan adalah aset yang telah dimiliki oleh perusahaan namun dalam
studi kelayakan ini dimasukkan ke dalam perhitungan sebagai opportunity cost.
Rencana penambahan kegiatan usaha dengan investasi berupa pembelian peralatan kantor dan
hardware sebagai berikut:
Laptop dengan jumlah 2 unit
Meja dan kursi set dengan jumlah 2 unit
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. vii
Page 9
b. Modal Kerja
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5
Modal Kerja
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Piutang Usaha 1.157.592.744 1.599.110.153 1.996.228.050 2.102.172.737 2.154.727.055
Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Modal Kerja
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Piutang Usaha 2.154.727.055 2.208.595.232 2.208.595.232 2.263.810.113 2.263.810.113
Modal kerja yang dibutuhkan terdiri dari Piutang Usaha. Modal kerja sebesar Rp.1,1 Miliar – 2,2 Miliar
per tahun selama tahun proyeksi.
c. Sumber Pembiayaan
Sumber pembiayaan 100% Pendanaan Sendiri.
d. Proyeksi Penjualan
Berdasarkan informasi dari manajemen, pada tahun pertama perusahaan sudah mulai melakukan
kegiatan usaha nya yaitu memasarkan aset-aset yang akan disewakan. Pada tahun pertama,
perusahaan memproyeksikan tingkat okupansi sebesar 55% dari seluruh aset total yang akan
disewakan yaitu 22 unit gudang, sedangkan pada tahun ke 2 tingkat okupansi yang proyeksikan
oleh perusahaan naik sebesar 68% dari seluruh aset total yang akan disewakan yaitu 22 unit
gudang. Pada tahun ke 3 perusahaan menjalani kegiatan usaha, perusahaan sudah
memproyeksikan tingkat okupansi yang sebesar 100% atau terisi sepenuhnya dari seluruh total
aset yang akan disewakan.
Harga sewa gudang yang akan disewakan juga akan naik pada setiap 2 tahun sekali dari tahun
pertama perusahaan menjalankan kegiatan usaha nya sebesar 2,5%.
e. Biaya Operasional
Beban HPP sebesar 2,082 miliar – 2,447 miliar selama tahun proyeksi yang terdiri dari gaji tenaga
kerja langsung, listrik air dan telfon, dan Pajak PBB. Gaji tenaga kerja langsung sebesar 1,01%-
1,26% dari total penjualan selama tahun proyeksi. Beban listrik air dan telfon sebesar 5,18%-6,48%
dari total penjualan selama tahun proyeksi. Beban pajak PBB sebesar 2,2% - 3,15% dari total
penjualan selama tahun proyeksi.
Beban umum dan administrasi sebesar 704 juta – 1,377 selama tahun proyeksi yang terdiri dari
fee agen sebesar 5% dari total pendapatan selama tahun proyeksi.
f. Proyeksi Laporan Keuangan
Pada tahun proyeksi Rencana Penambahan Kegiatan Usaha Perusahaan diproyeksikan
mendapatkan EBIT (Earning Before Interest dan Tax) berkisar antara 8,302 miliar – 19,421 miliar.
Beban pajak penghasilan sebesar 0% karena transaksi sewa-menyewa merupakan objek pajak
final sehingga Perusahaan mendapatkan EAT (Earning After Tax) berkisar 8,302 miliar – 19,421
miliar.
Metodologi Analisa, Metodologi dilakukan dengan menganalisa potensi keuntungan ekonomis
yang dapat diperoleh dari Rencana Penambahan Kegiatan Usaha.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. viii
Page 10
Model Arus Kas yang Digunakan, Untuk melakukan analisis keuangan dalam studi kelayakan
dengan menggunakan metode diskonto arus kas, dengan menggunakan arus kas terhadap proyek
Free Cash Flow to Firm (FCFF).
Penetapan Tingkat Diskonto, Tingkat diskonto diestimasikan dengan menggunakan metode
Weighted Average Cost of Capital (WACC). Biaya Ekuitas (Ke) diestimasikan dengan metode
Capital Asset Pricing Model (CAPM). Tingkat diskonto yang digunakan adalah sebesar 10,79%.
Analisis Kelayakan Investasi Rencana Penambahan Kegiatan Usaha oleh Perusahaan dianalisa
dengan menggunakan 4 (empat) indikator yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return
(IRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period dengan ringkasan sebagai berikut:
Net Present Value (NPV) : 45.145.059.041
Internal Rate of Return (IRR) : 24,88%
Profitability Index (PI) : 1,78
Payback Period : 3 Tahun 2 Bulan
Berdasarkan analisa kelayakan di atas, NPV menunjukkan nilai positif, IRR lebih tinggi daripada
Discount Rate dan PI lebih dari 1, dengan demikian investasi tersebut layak.
Analisis dan Profitabilitas
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Analisis Profitabilitas
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Profit Margin 58,95% 65,95% 69,59% 70,21% 70,42% 70,27% 70,47% 70,31% 70,51% 70,35%
Return On Equity 12,16% 15,82% 17,24% 15,48% 13,73% 12,05% 11,02% 9,91% 9,24% 8,44%
Return On Investment 14,32% 22,75% 30,83% 33,74% 35,75% 36,80% 39,07% 40,30% 42,88% 44,33%
Return of investment berada diangka 14,32% - 44,33% dengan demikian Return of Investment
penambahan kegiatan usaha menunjukan bahwa usaha dalam bidang jasa sangat normal untuk
mendapatkan keuntungan yang sangat besar. Profit margin berada di angka 58,95% - 70,51%
selama tahun proyeksi.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. ix
Page 11
Page 12
Page 13
Page 14
DAFTAR ISI
PENDAHULUAN
Lingkup Penugasan ........................................................................................................................................ ii
Analisa Kelayakan .......................................................................................................................................... v
Pernyataan Penilai.......................................................................................................................................... xii
Daftar Isi ......................................................................................................................................................... xiv
Istilah-Istilah Penilaian .................................................................................................................................... xv
PROSES STUDI KELAYAKAN
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN ............................................................................................................. 1
Profil Perusahaan...................................................................................................................................... 1
Bidang Usaha............................................................................................................................................ 1
Struktur Permodalan dan Pemegang Saham ............................................................................................ 2
Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris ...................................................................................... 2
Struktur Organisasi Perusahaan ............................................................................................................... 2
Kinerja Keuangan...................................................................................................................................... 3
KELAYAKAN PASAR ..................................................................................................................................... 9
Kondisi Pasar ............................................................................................................................................ 9
Pesaing Usaha .......................................................................................................................................... 14
Strategi Pemasaran................................................................................................................................... 15
STUDI KELAYAKAN ....................................................................................................................................... 17
Analisis Kelayakan Teknis......................................................................................................................... 17
Analisis Kelayakan Pola Bisnis ................................................................................................................. 20
Analisis Kelayakan Model Manajemen...................................................................................................... 23
Analisis Kelayakan Keuangan ................................................................................................................... 28
Kesimpulan ............................................................................................................................................... 38
Lampiran-Lampiran
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. xiii
Page 15
ISTILAH-ISTILAH PENILAIAN Penilaian Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan SPI. Penilai Seseorang yang memiliki kompetensi dalam melakukan kegiatan Penilaian, yang sekurang-kurangnya telah lulus Pendidikan awal Penilaian. Penilai Publik Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan. Penyelia / Reviewer / Quality Control Penilai yang bertindak sebagai pengawas yang bertugas untuk mereview dan memastikan bahwa proses penilaian oleh Pelaksana telah dilakukan dengan benar. Pelaksana / Penilai Tenaga Penilai yang bertugas untuk melaksanakan proses penilaian. Pelaksana Inspeksi / Petugas Inspeksi Pegawai KJPP yang telah mebgikuti Pendidikan tingkat dasar yang diselenggarakan atau diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai yang bertugas untuk melaksanakan kegiatan inspeksi. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Badan usaha yang telah mendapatkan izn usaha dari Menteri Keuangan sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya. Pemberi Tugas Seorang, kelompok, atau suatu entitas yang penugasan penilaiannya dilakukan. Pengguna Laporan Seorang, kelompok, atau suatu entitas sebagai pengguna hasil Penilaian yang didasarkan dari hasil perikatan penugasan antara Penilai dan Pemberi Tugas. Nilai Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Dasar Nilai Premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan. Tanggal Inspeksi Tanggal pada saat inspeksi terakhir telah selesai dilaksanakan. Tanggal Penilaian Tanggal pada saat opini nilai dinyatakan. Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. xiv
Page 16
Tanggal Laporan Tanggal pada saat laporan Penilaian diterbitkan. Asumsi Umum Asumsi fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan yang terjadi pada tanggal Penilaian. Asumsi Khusus Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal Penilaian. Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs) Data dan informasi lainnya yang digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam SPI. Data masukan ini dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan. Lingkup Penugasan Dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan Batasan penilaian. Implementasi Bagian dari tugas penilaian, merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigas, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja Investigasi Proses pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis sesuai tujuan penilaian. Laporan Penilaian Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dsar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Laporan Penilaian Terinci Laporan penilaian yang secara umum mendeskripsikan informasi secara detil dan komprehensif. Laporan ini seharusnya mengandung seluruh informasi yang signifikan dalam penilaian, termasuk pembahasan secara mendetil atas setiap hal yang dinyatakan dalam laporan. Laporan ini membutuhkan tingkat kedalaman investigasi sesuai yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan. Pendekatan Penilaian Landasan proses Penilaian dilengkapi dengan dengan metode Penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pendekatan Pasar Pendekatan yang memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset dengan aset lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi harga. Pendekatan Pendapatan Pendekatan yang memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. xv
Page 17
Pendekatan Biaya Pendekatan yang memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan factor-faktor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya. Metode Penilaian Masing-masing pendekatan penilaian mempunyai metode penerapan yang berbeda yang dijelaskan dalam SPI 106. Metode penilaian mengacu pada POJK dan SEOJK yang berlaku. Metode Perbandingan Data Pasar. Menggunakan informasi dari transaksi yang melibatkan aset yang diperdagangkan di bursa yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF). Arus kas yang diproyeksikan didiskonto Kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari aset. Metode Penjumlahan Metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponennya. Kelangsungan Usaha (Going Concern) Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam proses konstruksi atau suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan. Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. xvi
Page 18
1. GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
1.1 PROFIL PERUSAHAAN
PT Panasia Indo Resources, Tbk. selanjutnya disebut “Perusahaan” merupakan perusahaan dengan status
Perusahaan terbuka. Perusahaan didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 15 tanggal 06 April 1973 yang
dibuat di hadapan Notaris Imas Fatimah, Sarjana Hukum, berkedudukan di Bandung. Perusahaan telah
beberapa kali mengalami perubahan nama dan terakhir sejak 5 September 2012, Perusahaan berganti nama
menjadi PT Panasia Indo Resources Tbk. Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali
perubahan, per tanggal cut off terakhir berdasarkan Akta Notaris No. 70 tanggal 27 Juni 2023 yang dibuat di
hadapan R. Tendy Suwarman, SH., Notaris di Kota Bandung, mengenai pernyataan keputusan pemegang
saham tahunan Perseroan Terbatas. Perubahan tersebut disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-0138217 tanggal 07 Juli 2023.
Kantor pusat Perusahaan berlokasi di Jalan Moch. Toha No. KM 6, Kelurahan Pasawahan, Kecamatan
Dayeuhkolot, Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256.
1.2 BIDANG USAHA
Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan adalah
menjalankan usaha dalam bidang industri khususnya industri Tekstil dan investasi, yang mencakup usaha
utama dalam bidang industri tekstil antara lain polimerisasi, serat sintetis, permintalan, pertenunan.
Menjalankan usaha bidang usaha bidang pembangkit listrik dengan menggunakan tenaga air, gas, panas
bumi, batu bara dan lain-lain serta usaha pengembangan bidang tenaga uap. Menjalankan usaha-usaha di
bidang perdagangan umum secara impor, ekspor, lokal serta antar pulau (interinsulair) baik untuk
perhitungan sendiri maupun secara komisi atas perhitungan pihak lain, demikian pula usaha-usaha
perdagangan sebagai leveransier (supplier), grosir dan distributor, perwakilan atau peragenan dari
perusahaan – perusahaan atau badan-badan lain baik dari dalam maupun luar negeri. Investasi diberbagai
bidang industri. Investasi diberbagai bidang industri. Untuk kegiatan usaha penunjang dapat menjalankan
usaha dalam bidang industri semen dan bahan bangunan.
Kegiatan usaha yang tercantum dalam pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan sudah Perusahaan jalankan.
1.3 STRUKTUR PERMODALAN DAN PEMEGANG SAHAM
Dasar hukum yang menjadi dasar pengungkapan Strukur Permodalan dan Pemegang Saham adalah Akta
Perubahan Perseroan No. 63 tanggal 30 Agustus 2021 yang dibuat oleh R. Tendy Suwarman, SH., dimana
sebagai berikut:
Modal Dasar Rp.6.000.000.000.000 (Enam Triliun dengan jumlah lembar saham sebanyak
Rupiah) 12.000.000.000 (Dua Belas Miliar)
Modal Ditempatkan Rp. 1.800.731.400.000 (Satu Triliun dengan jumlah lembar saham sebanyak
Delapan Ratus Miliar Tujuh Ratus Tiga 3.601.462.800 (Tiga Miliar Enam Ratus
Puluh Satu Juta Empat Ratus Ribu Satu Juta Empat Ratus Enam Puluh
Rupiah) Dua Ribu Delapan Ratus)
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 1
Page 19
Modal Disetor Rp. 1.800.731.400.000 (Satu Triliun dengan jumlah lembar saham sebanyak
Delapan Ratus Miliar Tujuh Ratus Tiga 3.601.462.800 (Tiga Miliar Enam Ratus
Puluh Satu Juta Empat Ratus Ribu Satu Juta Empat Ratus Enam Puluh
Rupiah) Dua Ribu Delapan Ratus)
Susunan pemegang saham sesuai dengan Akta Perubahan Perseroan No. 63 tanggal 30 Agustus 2021 yang
dibuat oleh R. Tendy Suwarman, SH., dimana sebagai berikut:
Jumlah Presentase
Pemegang Saham Saham (Lembar)
(Rp) Kepemilikan
PT Panasia Synthetic Abadi 696.942.260 348.471.130.000 19,35%
Tuan Awong Hidjaja 103.876.100 51.938.050.000 2,88%
Mercury Capital International
350.200.000 175.100.000.000 9,72%
Incorporation
Prime Invesco Limited 341.788.300 170.894.150.000 9,49%
Gold Gazelle Profits Corporation 707.071.700 353.535.850.000 19,63%
Lucky Heights Resources
1.000.035.100 500.017.550.000 27,77%
Limited
Ortega Management Limited 361.785.000 180.892.500.000 10,05%
Masyarakat 39.764.340 19.882.170.000 1,10%
Jumlah 3.601.462.800 1.800.731.400.000 100%
1.4 SUSUNAN ANGGOTA DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS
Dasar Hukum yang menjadi dasar pengungkapan Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris adalah
No. 70 tanggal 27 Juni 2023 yang dibuat oleh R. Tendy Suwarman, SH., dimana sebagai berikut :
Direktur Utama : Enrico Haryono
Direktur : Albert Januar Hidjaja
Direktur : Desveny Sibuea, S.H.
Komisaris Utama : Awong Hidjaja
Komisaris Independen : Soebianto Bambang Soegiarto
Komisaris : Agnes Novella Hidjaja
1.5 STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN
Dalam setiap organisasi diperlukan ketegasan dalam pembagian tugas yang disesuaikan dengan bagan
organisasi, pendelegasian wewenang yang jelas dan koordinasi kerja yang terpadu. Penempatan tenaga
kerja yang sesuai dengan pengalaman, keahlian dan keterampilannya merupakan faktor yang penting dalam
menerapkan kebijaksanaan perusahaan. Hal ini juga akan memperlancar pendelegasian tugas kepada unit
di bawahnya atau sebaliknya, yang pada akhirnya akan memperlancar kerja perusahaan.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 2
Page 20
Struktur organisasi yang telah dibuat dapat dijadikan pegangan dalam mengelola perusahaan, agar dapat
beroperasi sesuai dengan yang diharapkan. Struktur organisasi perusahaan ini disusun dengan pola yang
sederhana, yang diharapkan dapat mengelola proyek secara efektif dan efisien. Struktur organisasi ini
didasarkan pada kebutuhan operasional perusahaan dengan pembagian tugas yang jelas dari seluruh
personil pengelola perusahaan secara menyeluruh. Struktur organisasi PT Panasia Indo Resources, Tbk.
adalah sebagai berikut:
1.6 KINERJA KEUANGAN PT PANASIA INDO RESOURCES, TBK.
Kinerja keuangan perusahaan ditunjukkan dengan laporan keuangan yang memperlihatkan transaksi atau
perubahan pos-pos keuangan. Adapun laporan PT. Panasia Indo Resources, Tbk. pada saat dilakukan studi
kelayakan telah diaudit, yaitu laporan keuangan yang berakhir pada:
1. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020
yang telah diaudit oleh Idris Jono selaku Akuntan Publik dan Kantor Akuntan Publik (KAP) Mirawati
Sensi Idris dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut disajikan secara wajar dengan
pengecualian.
2. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021
yang telah diaudit oleh Drs. Rudy Soegiharto, Ak, CPA. selaku Akuntan Publik dan Kantor Akuntan
Publik (KAP) Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang & Ali dengan pendapat bahwa laporan
keuangan tersebut disajikan secara wajar dengan pengecualian.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 3
Page 21
3. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
yang telah diaudit oleh Drs. Rudy Soegiharto, Ak, CPA. selaku Akuntan Publik dan Kantor Akuntan
Publik (KAP) Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang & Ali dengan pendapat bahwa laporan
keuangan tersebut disajikan secara wajar dengan pengecualian.
4. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
yang telah diaudit oleh Drs. Rudy Soegiharto, Ak, CPA. selaku Akuntan Publik dan Kantor Akuntan
Publik (KAP) Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang & Ali dengan pendapat bahwa laporan
keuangan tersebut disajikan secara wajar dengan pengecualian.
5. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
yang telah diaudit oleh Drs. Rudy Soegiharto, Ak, CPA. selaku Akuntan Publik dan Kantor Akuntan
Publik (KAP) Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang & Ali dengan pendapat bahwa laporan
keuangan tersebut disajikan secara wajar dengan pengecualian.
1.6.1 Neraca Historis (Common-Size & Trend)
(dalam Ribu Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Kas dan Setara Kas 793.884.000 462.563.000 699.743.381 669.651.118 235.113.645
Piutang Usaha
Pihak Berelasi - - - 1.761.766 -
Pihak Ketiga 2.692.046.000 786.185.000 809.492.379 799.051.188 1.365.204.238
Piutang Lain-lain 1.621.592.000 1.720.140.000 985.679.675 1.049.691.196 270.845.317
Persediaan 11.523.127.000 8.939.880.000 5.905.435.169 4.487.847.640 2.084.954.812
Biaya Dibayar Dimuka dan Uang Muka 20.803.000 104.776.000 1.329.157.049 154.655.232 104.083.334
Total Aset Lancar 16.651.452.000 12.013.544.000 9.729.507.653 7.162.658.140 4.060.201.346
Piutang Pihak Berelasi Non-Usaha 49.686.353.000 49.702.353.000 49.739.632.644 49.661.260.244 49.642.101.244
Investasi Jangka Panjang 9.551.567.000 9.551.567.000 9.551.566.792 9.551.566.792 9.551.566.792
Properti Investasi 805.376.000 2.121.943.000 2.121.943.059 8.855.215.910 8.855.215.910
Aset Tetap 343.972.975.000 310.796.529.000 233.151.551.897 203.186.186.147 182.694.479.361
Aset Lain-lain 2.335.530.000 2.335.530.000 2.335.530.000 2.335.530.000 2.335.530.000
Aset Tidak Lancar 406.351.801.000 374.507.922.000 296.900.224.392 273.589.759.093 253.078.893.307
TOTAL ASET 423.003.253.280 386.521.466.280 306.629.732.045 280.752.417.233 257.139.094.653
Utang Usaha
Pihak Ketiga 6.353.695.000 6.222.459.000 5.344.995.742 5.062.810.523 5.243.460.304
Utang Bank Jangka Pendek 104.377.074.000 105.590.674.000 116.409.400.000 114.078.400.000 119.598.800.000
Utang Pajak 1.702.010.000 2.744.163.000 191.012.380 186.599.894 318.916.689
Beban yang Masih Harus Dibayar 24.666.662.000 26.669.397.000 20.127.231.000 20.721.306.453 18.970.816.503
Uang Muka Diterima Dimuka 1.825.769.000 394.485.000 - - -
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi 55.191.542.000 60.387.541.000 29.096.541.500 26.298.541.500 28.910.541.500
Pihak Ketiga 51.130.526.000 54.805.486.000 62.340.053.990 62.201.892.453 59.921.822.260
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 245.247.278.000 256.814.205.000 233.509.234.612 228.549.550.823 232.964.357.256
Utang Pihak Berelasi Non-Usaha 77.564.551.000 74.246.551.000 93.286.551.200 89.649.551.200 90.008.551.200
Liabilitas Imbalan Pasca Kerja 1.586.522.000 32.484.000 22.040.484 22.146.488 31.295.601
Liabilitas Pajak Tangguhan 38.718.712.000 35.691.486.000 16.646.691.419 13.732.678.827 11.570.951.195
Total Liablitas Jangka Panjang 117.869.785.000 109.970.521.000 109.955.283.103 103.404.376.515 101.610.797.996
Total Liabilitas 363.117.063.000 366.784.726.000 343.464.517.715 331.953.927.338 334.575.155.252
Modal Dasar 1.800.731.400.000 1.800.731.400.000 1.800.731.400.000 1.800.731.400.000 1.800.731.400.000
Tambahan Modal Disetor 135.536.992.280 135.536.992.280 135.536.992.280 135.536.992.280 135.536.992.280
Saldo Laba
Ditentukan Penggunaanya 10.640.000.000 10.640.000.000 10.640.000.000 10.640.000.000 10.640.000.000
Belum Ditentukan Penggunaannya (1.886.318.405.000) (1.926.671.215.000) (1.983.254.901.309) (1.997.625.281.097) (2.023.856.354.673)
Penghasilan Komprehensif Lain (703.797.000) (500.437.000) (488.276.641) (484.621.288) (488.098.206)
Jumlah Ekuitas 59.886.190.280 19.736.740.280 (36.834.785.670) (51.201.510.105) (77.436.060.599)
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 423.003.253.280 386.521.466.280 306.629.732.045 280.752.417.233 257.139.094.653
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 4
Page 22
(Analisis Common Size)
Keterangan 2020 2021 2022 2023 2024 AVG MIN MAX MED
Kas dan Setara Kas 0,19% 0,12% 0,23% 0,24% 0,09% 0,17% 0,09% 0,24% 0,19%
Piutang Usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak Berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak Ketiga 0,64% 0,20% 0,26% 0,28% 0,53% 0,38% 0,20% 0,64% 0,28%
Piutang Lain-lain 0,38% 0,45% 0,32% 0,37% 0,11% 0,33% 0,11% 0,45% 0,37%
Persediaan 2,72% 2,31% 1,93% 1,60% 0,81% 1,87% 0,81% 2,72% 1,93%
Biaya Dibayar Dimuka dan Uang Muka 0,00% 0,03% 0,43% 0,06% 0,04% 0,11% 0,00% 0,43% 0,04%
Total Aset Lancar 3,94% 3,11% 3,17% 2,55% 1,58% 2,87% 1,58% 3,94% 3,11%
Piutang Pihak Berelasi Non-Usaha 11,75% 12,86% 16,22% 17,69% 19,31% 15,56% 11,75% 19,31% 16,22%
Investasi Jangka Panjang 2,26% 2,47% 3,12% 3,40% 3,71% 2,99% 2,26% 3,71% 3,12%
Properti Investasi 0,19% 0,55% 0,69% 3,15% 3,44% 1,61% 0,19% 3,44% 0,69%
Aset Tetap 81,32% 80,41% 76,04% 72,37% 71,05% 76,24% 71,05% 81,32% 76,04%
Aset Lain-lain 0,55% 0,60% 0,76% 0,83% 0,91% 0,73% 0,55% 0,91% 0,76%
Aset Tidak Lancar 96,06% 96,89% 96,83% 97,45% 98,42% 97,13% 96,06% 98,42% 96,89%
TOTAL ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Keterangan 2020 2021 2022 2023 2024 AVG MIN MAX MED
Utang Usaha
Pihak Ketiga 1,50% 1,61% 1,74% 1,80% 2,04% 1,74% 1,50% 2,04% 1,74%
Utang Bank Jangka Pendek 24,68% 27,32% 37,96% 40,63% 46,51% 35,42% 24,68% 46,51% 37,96%
Utang Pajak 0,40% 0,71% 0,06% 0,07% 0,12% 0,27% 0,06% 0,71% 0,12%
Beban yang Masih Harus Dibayar 5,83% 6,90% 6,56% 7,38% 7,38% 6,81% 5,83% 7,38% 6,90%
Uang Muka Diterima Dimuka 0,43% 0,10% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11% 0,00% 0,43% 0,00%
Utang Lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak Berelasi 13,05% 15,62% 9,49% 9,37% 11,24% 11,75% 9,37% 15,62% 11,24%
Pihak Ketiga 12,09% 14,18% 20,33% 22,16% 23,30% 18,41% 12,09% 23,30% 20,33%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 57,98% 66,44% 76,15% 81,41% 90,60% 74,52% 57,98% 90,60% 76,15%
Utang Pihak Berelasi Non-Usaha 18,34% 19,21% 30,42% 31,93% 35,00% 26,98% 18,34% 35,00% 30,42%
Liabilitas Imbalan Pasca Kerja 0,38% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,08% 0,01% 0,38% 0,01%
Liabilitas Pajak Tangguhan 9,15% 9,23% 5,43% 4,89% 4,50% 6,64% 4,50% 9,23% 5,43%
Total Liablitas Jangka Panjang 27,86% 28,45% 35,86% 36,83% 39,52% 33,70% 27,86% 39,52% 35,86%
Total Liabilitas 85,84% 94,89% 112,01% 118,24% 130,11% 108,22% 85,84% 130,11% 112,01%
Modal Dasar 425,70% 465,88% 587,27% 641,39% 700,29% 564,11% 425,70% 700,29% 587,27%
Tambahan Modal Disetor 32,04% 35,07% 44,20% 48,28% 52,71% 42,46% 32,04% 52,71% 44,20%
Saldo Laba 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Ditentukan Penggunaanya 2,52% 2,75% 3,47% 3,79% 4,14% 3,33% 2,52% 4,14% 3,47%
Belum Ditentukan Penggunaannya -445,93% -498,46% -646,79% -711,53% -787,07% -617,96% -787,07% -445,93% -646,79%
Penghasilan Komprehensif Lain -0,17% -0,13% -0,16% -0,17% -0,19% -0,16% -0,19% -0,13% -0,17%
Jumlah Ekuitas 14,16% 5,11% -12,01% -18,24% -30,11% -8,22% -30,11% 14,16% -12,01%
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 5
Page 23
(Analisis Trend)
Keterangan 2021 2022 2023 2024 AVG MIN MAX MED
Kas dan Setara Kas -41,73% 51,28% -4,30% -64,89% -14,91% -64,89% 51,28% -23,02%
Piutang Usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak Berelasi 0,00% 0,00% 0,00% -100,00% -25,00% -100,00% 0,00% 0,00%
Pihak Ketiga -70,80% 2,96% -1,29% 70,85% 0,43% -70,80% 70,85% 0,84%
Piutang Lain-lain 6,08% -42,70% 6,49% -74,20% -26,08% -74,20% 6,49% -18,31%
Persediaan -22,42% -33,94% -24,00% -53,54% -33,48% -53,54% -22,42% -28,97%
Biaya Dibayar Dimuka dan Uang Muka 403,66% 1168,57% -88,36% -32,70% 362,79% -88,36% 1168,57% 185,48%
Total Aset Lancar -27,85% -19,01% -26,38% -43,31% -29,14% -43,31% -19,01% -27,12%
Piutang Pihak Berelasi Non-Usaha 0,03% 0,08% -0,16% -0,04% -0,02% -0,16% 0,08% 0,00%
Investasi Jangka Panjang 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Properti Investasi 163,47% 0,00% 317,32% 0,00% 120,20% 0,00% 317,32% 81,74%
Aset Tetap -9,65% -24,98% -12,85% -10,09% -14,39% -24,98% -9,65% -11,47%
Aset Lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset Tidak Lancar -7,84% -20,72% -7,85% -7,50% -10,98% -20,72% -7,50% -7,84%
TOTAL ASET -8,62% -20,67% -8,44% -8,41% -11,54% -20,67% -8,41% -8,53%
Utang Usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak Ketiga -2,07% -14,10% -5,28% 3,57% -4,47% -14,10% 3,57% -3,67%
Utang Bank Jangka Pendek 1,16% 10,25% -2,00% 4,84% 3,56% -2,00% 10,25% 3,00%
Utang Pajak 61,23% -93,04% -2,31% 70,91% 9,20% -93,04% 70,91% 29,46%
Beban yang Masih Harus Dibayar 8,12% -24,53% 2,95% -8,45% -5,48% -24,53% 8,12% -2,75%
Uang Muka Diterima Dimuka -78,39% -100,00% 0,00% 0,00% -44,60% -100,00% 0,00% -39,20%
Utang Lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak Berelasi 9,41% -51,82% -9,62% 9,93% -10,52% -51,82% 9,93% -0,10%
Pihak Ketiga 7,19% 13,75% -0,22% -3,67% 4,26% -3,67% 13,75% 3,48%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 4,72% -9,07% -2,12% 1,93% -1,14% -9,07% 4,72% -0,10%
Utang Pihak Berelasi Non-Usaha -4,28% 25,64% -3,90% 0,40% 4,47% -4,28% 25,64% -1,75%
Liabilitas Imbalan Pasca Kerja -97,95% -32,15% 0,48% 41,31% -22,08% -97,95% 41,31% -15,83%
Liabilitas Pajak Tangguhan -7,82% -53,36% -17,51% -15,74% -23,61% -53,36% -7,82% -16,62%
Total Liablitas Jangka Panjang -6,70% -0,01% -5,96% -1,73% -3,60% -6,70% -0,01% -3,85%
Total Liabilitas 1,01% -6,36% -3,35% 0,79% -1,98% -6,36% 1,01% -1,28%
Modal Dasar 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Tambahan Modal Disetor 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Saldo Laba 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Ditentukan Penggunaanya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Belum Ditentukan Penggunaannya 2,14% 2,94% 0,72% 1,31% 1,78% 0,72% 2,94% 1,73%
Penghasilan Komprehensif Lain -28,89% -2,43% -0,75% 0,72% -7,84% -28,89% 0,72% -1,59%
Jumlah Ekuitas -67,04% -286,63% 39,00% 51,24% -65,86% -286,63% 51,24% -14,02%
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS -8,62% -20,67% -8,44% -8,41% -11,54% -20,67% -8,41% -8,53%
Aset Perusahaan terdiri dari aset lancar dengan rasio 1,58%-3,94% dan aset tidak lancar dengan rasio
96,06%-98,42% dari total aset. Aset lancar Perusahaan sebagian besar berupa Persediaan dengan rasio
0,81%-2,72% dari total aset. Aset tidak lancar Perusahaan sebagian besar berupa Aset Tetap dengan rasio
71,05%-81,32% dan Piutang Pihak Berelasi Non-Usaha dengan rasio 11,75%-19,31% dari total aset. Aset
Perusahaan mengalami perubahan rata-rata -11,54% per tahun dimana aset lancar mengalami perubahan
rata-rata -29,14% per tahun dan aset tidak lancar mengalami perubahan rata-rata -10,98% per tahun.
Liabilitas Perusahaan terdiri liabilitas lancar dengan rasio 57,98%-90,60% dan liabilitas tidak lancar dengan
rasio 27,86%-39,52% dari total Liabilitas dan Ekuitas. Liabilitas Lancar Perusahaan sebagian besar berupa
Utang Bank Jangka Pendek dengan rasio 24,68%- 46,51% dari total liabilitas dan ekuitas. Sedangkan,
Liabilitas tidak lancar perusahaan sebagian besar berupa Utang Pihak Berelasi Non Usaha dengan rasio
18,34%-35,00% dari total liabilitas dan ekuitas. Liabilitas perusahaan mengalami perubahan rata-rata -1,98%
per tahun dimana liabilitas lancar mengalami perubahan rata-rata -1,14% per tahun dan liabilitas tidak lancar
mengalami perubahan rata-rata -3,60% per tahun.
Ekuitas Perusahaan memiliki rasio sebesar -30,11% - 14,16% dari total liabilitas dan ekuitas. Ekuitas
Perusahaan sebagian besar berupa Saldo Laba dengan rasio -787,07%- -445,93% dari total liabilitas dan
ekuitas. Ekuitas Perusahaan mengalami perubahan rata-rata -65,86% per tahun.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 6
Page 24
1.6.2 Laba Rugi Historis (Common Size & Trend)
(dalam Ribu Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 10.600.097.000 11.764.292.000 6.005.743.227 27.907.757 537.837
Beban Pokok Penjualan (25.940.228.000) (26.468.558.000) (14.527.561.084) (8.767.515.743) (12.891.463.268)
Laba Kotor (15.340.131.000) (14.704.266.000) (8.521.817.857) (8.739.607.986) (12.890.925.431)
Beban Penjualan (781.514.000) (458.055.000) (484.527.115) (8.501.066) (537.837)
Pajak dan Perizinan (6.516.025.000) (4.163.264.000) (6.386.529.206) (3.089.275.983) (2.133.812.614)
Gaji dan Tunjangan (3.728.524.000) (4.381.387.000) (3.735.901.688) (3.116.815.586) (3.020.692.869)
Penyusutan
Keperluan Kantor (1.418.621.000) (1.183.205.000) (2.169.114.167) (2.719.732.051) (664.946.282)
Kerugian Penurunan Nilai Piutang (36.249.000) (1.083.271.000) (766.853.868) (180.141.052) (105.767.343)
Utilitas (189.535.000) (184.428.000) (163.576.805) (162.669.887) (126.246.941)
Sumbangan dan Representasi (164.724.000) (10.415.000) (21.150.000) (38.946.500) (201.300.000)
Imbalan Kerja (153.313.000) (68.126.000) (5.146.358) (4.792.354) (4.691.526)
Jasa Profesional (113.500.000) (78.000.000) (261.253.270) (345.302.820) (79.410.257)
Perjalanan Dinas (61.624.000) (90.772.000) (154.913.559) (131.886.635) (122.108.932)
Makanan dan Minum (5.537.000) (1.327.000) (14.574.396) (8.579.600) (17.002.330)
Iklan (29.458.000) (46.184.000) (22.880.000) - (1.000.000)
Lain-lain (52.745.000) (1.695.000) (20.336.279) (29.336.985) (39.678.205)
Total Beban Umum dan Adminintrasi (13.251.369.000) (11.750.129.000) (14.206.756.711) (9.835.980.519) (6.517.195.136)
EBITDA (28.591.500.000) (26.454.395.000) (22.728.574.568) (18.575.588.505) (19.408.120.567)
Penyusutan dan Amortisasi (27.765.801.000) (26.266.209.000) (24.025.482.662) (20.975.344.675) (17.057.408.042)
EBIT (56.357.301.000) (52.720.604.000) (46.754.057.230) (39.550.933.180) (36.465.528.609)
Pendapatan Lain-lain
Pendapatan Sewa 8.962.434.000 10.247.658.000 18.773.643.874 22.038.159.002 12.183.563.143
Keuntungan Penjualan Aset Tetap 4.002.127.000 1.163.118.000 - 107.486.597 843.556.143
Pendapatan Bunga 4.951.000 10.552.000 10.018.010 5.769.397 3.947.240
Keuntungan Selisih Kurs Mata Uang Asing - - - 2.819.202.537 -
Pemulihan Nilai Persediaan - - - - 4.330.764.483
Pendapatan Lainnya 1.438.144.000 3.281.630.000 4.138.956.470 1.645.719.677 903.849.673
Pendapatan Dividen 9.707.000
Beban Lain-lain
Kerugian Selisih Kurs Mata Uang Asing (1.823.219.000) (1.467.544.000) (13.084.754.392) - (6.676.927.230)
Kerugian Penurunan Nilai Aset Tetap (4.400.000.000) (3.778.554.000) (3.299.958.000) (3.052.460.000) (2.823.529.000)
Kerugian Penjualan Aset Tetap - - (35.377.251.704)
Beban Komisi Sewa - - - (223.488.361) (21.758.544)
Beban Pengapusan Piutang - - - (2.564.050) -
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya (8.129.904.000) (173.650.000) (38.508.690) (1.072.314.334) (669.757.837)
EBT (56.293.061.000) (43.437.394.000) (75.631.911.662) (17.285.422.715) (28.391.820.538)
Pajak Kini - - - - -
Pajak Tangguhan 9.912.533.000 2.735.549.000 19.048.224.691 2.915.043.589 2.160.746.962
EAT (46.380.528.000) (40.701.845.000) (56.583.686.971) (14.370.379.126) (26.231.073.576)
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 7
Page 25
(Analisis Common Size)
Keterangan 2020 2021 2022 2023 2024 AVG MIN MAX MED
Pendapatan Usaha Bersih 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Beban Pokok Penjualan -245% -225% -242% -31416% -2396909% -485807% -2396909% -225% -245%
Laba Kotor -145% -125% -142% -31316% -2396809% -485707% -2396809% -125% -145%
Beban Penjualan -7% -4% -8% -30% -100% -30% -100% -4% -8%
Pajak dan Perizinan -61% -35% -106% -11070% -396740% -81602% -396740% -35% -106%
Gaji dan Tunjangan -35% -37% -62% -11168% -561637% -114588% -561637% -35% -62%
Penyusutan 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Keperluan Kantor -13% -10% -36% -9745% -123633% -26688% -123633% -10% -36%
Kerugian Penurunan Nilai Piutang 0% -9% -13% -645% -19665% -4067% -19665% 0% -13%
Utilitas -2% -2% -3% -583% -23473% -4812% -23473% -2% -3%
Sumbangan dan Representasi -2% 0% 0% -140% -37428% -7514% -37428% 0% -2%
Imbalan Kerja -1% -1% 0% -17% -872% -178% -872% 0% -1%
Jasa Profesional -1% -1% -4% -1237% -14765% -3202% -14765% -1% -4%
Perjalanan Dinas -1% -1% -3% -473% -22704% -4636% -22704% -1% -3%
Makanan dan Minum 0% 0% 0% -31% -3161% -638% -3161% 0% 0%
Iklan 0% 0% 0% 0% -186% -37% -186% 0% 0%
Lain-lain 0% 0% 0% -105% -7377% -1497% -7377% 0% 0%
Total Beban Umum dan Adminintrasi -125% -100% -237% -35245% -1211742% -249490% -1211742% -100% -237%
EBITDA -270% -225% -378% -66561% -3608551% -735197% -3608551% -225% -378%
Penyusutan dan Amortisasi -262% -223% -400% -75160% -3171483% -649506% -3171483% -223% -400%
EBIT -532% -448% -778% -141720% -6780033% -1384702% -6780033% -448% -778%
Pendapatan Lain-lain 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Pendapatan Sewa 85% 87% 313% 78968% 2265289% 468948% 85% 2265289% 313%
Keuntungan Penjualan Aset Tetap 38% 10% 0% 385% 156842% 31455% 0% 156842% 38%
Pendapatan Bunga 0% 0% 0% 21% 734% 151% 0% 734% 0%
Keuntungan Selisih Kurs Mata Uang Asing 0% 0% 0% 10102% 0% 2020% 0% 10102% 0%
Pemulihan Nilai Persediaan 0% 0% 0% 0% 805219% 161044% 0% 805219% 0%
Pendapatan Lainnya 14% 28% 69% 5897% 168053% 34812% 14% 168053% 69%
Pendapatan Dividen 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Beban Lain-lain 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Kerugian Selisih Kurs Mata Uang Asing -17% -12% -218% 0% -1241441% -248338% -1241441% 0% -17%
Kerugian Penurunan Nilai Aset Tetap -42% -32% -55% -10938% -524979% -107209% -524979% -32% -55%
Kerugian Penjualan Aset Tetap 0% 0% -589% 0% 0% -118% -589% 0% 0%
Beban Komisi Sewa 0% 0% 0% -801% -4046% -969% -4046% 0% 0%
Beban Pengapusan Piutang 0% 0% 0% -9% 0% -2% -9% 0% 0%
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya -77% -1% -1% -3842% -124528% -25690% -124528% -1% -77%
EBT -531% -369% -1259% -61938% -5278889% -1068597% -5278889% -369% -1259%
Pajak Kini 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Pajak Tangguhan 94% 23% 317% 10445% 401748% 82525% 23% 401748% 317%
EAT -438% -346% -942% -51492% -4877142% -986072% -4877142% -346% -942%
(Analisis Trend)
Keterangan 2021 2022 2023 2024 AVG MIN MAX MED
Pendapatan Usaha Bersih 11% -49% -100% -98% -59% -100% 11% -74%
Beban Pokok Penjualan 2% -45% -40% 47% -9% -45% 47% -19%
Laba Kotor -4% -42% 3% 48% 1% -42% 48% -1%
Beban Penjualan -41% 6% -98% -94% -57% -98% 6% -68%
Pajak dan Perizinan -36% 53% -52% -31% -16% -52% 53% -34%
Gaji dan Tunjangan 18% -15% -17% -3% -4% -17% 18% -9%
Penyusutan 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Keperluan Kantor -17% 83% 25% -76% 4% -76% 83% 4%
Kerugian Penurunan Nilai Piutang 2888% -29% -77% -41% 685% -77% 2888% -35%
Utilitas -3% -11% -1% -22% -9% -22% -1% -7%
Sumbangan dan Representasi -94% 103% 84% 417% 128% -94% 417% 94%
Imbalan Kerja -56% -92% -7% -2% -39% -92% -2% -31%
Jasa Profesional -31% 235% 32% -77% 40% -77% 235% 0%
Perjalanan Dinas 47% 71% -15% -7% 24% -15% 71% 20%
Makanan dan Minum -76% 998% -41% 98% 245% -76% 998% 29%
Iklan 57% -50% -100% 0% -23% -100% 57% -25%
Lain-lain -97% 1100% 44% 35% 271% -97% 1100% 40%
Total Beban Umum dan Adminintrasi -11% 21% -31% -34% -14% -34% 21% -21%
EBITDA -7% -14% -18% 4% -9% -18% 4% -11%
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 8
Page 26
(Lanjutan)
Keterangan 2021 2022 2023 2024 AVG MIN MAX MED
Penyusutan dan Amortisasi -5% -9% -13% -19% -11% -19% -5% -11%
EBIT -6% -11% -15% -8% -10% -15% -6% -10%
Pendapatan Lain-lain 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Pendapatan Sewa 14% 83% 17% -45% 18% -45% 83% 16%
Keuntungan Penjualan Aset Tetap -71% -100% 0% 685% 128% -100% 685% -35%
Pendapatan Bunga 113% -5% -42% -32% 9% -42% 113% -18%
Keuntungan Selisih Kurs Mata Uang Asing 0% 0% 0% -100% -25% -100% 0% 0%
Pemulihan Nilai Persediaan 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Pendapatan Lainnya 128% 26% -60% -45% 12% -60% 128% -9%
Pendapatan Dividen -100% 0% 0% 0% -25% -100% 0% 0%
Beban Lain-lain 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Kerugian Selisih Kurs Mata Uang Asing -20% 792% -100% 0% 168% -100% 792% -10%
Kerugian Penurunan Nilai Aset Tetap -14% -13% -8% -7% -10% -14% -7% -10%
Kerugian Penjualan Aset Tetap 0% 0% -100% 0% -25% -100% 0% 0%
Beban Komisi Sewa 0% 0% 0% -90% -23% -90% 0% 0%
Beban Pengapusan Piutang 0% 0% 0% -100% -25% -100% 0% 0%
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya -98% -78% 2685% -38% 618% -98% 2685% -58%
EBT -23% 74% -77% 64% 10% -77% 74% 21%
Pajak Kini 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Pajak Tangguhan -72% 596% -85% -26% 103% -85% 596% -49%
EAT -12% 39% -75% 83% 9% -75% 83% 13%
Pendapatan Perusahaan dihasilkan dari Pendapatan Penjualan yang mengalami perubahan rata-rata
-59% pada tahun historis, perusahaan mencatatkan laba bersih dengan persentase rata-rata sebesar
-9 % dari total pendapatan.
Sebagai catatan, Perusahaan berhenti beroperasi di tahun 2017 dan sempat menjalankan kembali beberapa
bagian unit produksi di tahun 2019, kemudian berhenti kembali di tahun 2022. Setelah berhenti beroperasi di
tahun 2017, untuk memenuhi biaya-biaya yang tetap harus dibayar, Perusahaan menjual sebagian aset yang
sudah tidak dipakai dan menyewakan bangunan-bangunan gudang yang dimiliki yang sebagaimana
dimaksud pada tujuan pada Studi Kelayakan ini.
1.6.3 Arus Kas
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Arus Kas dari Aktivitas Operasi (561.379.000) (4.673.565.000) (2.419.149.482) 8.029.615.602 (3.551.061.511)
Penerimaan dari Pelanggan 11.371.435.000 11.155.597.000 5.302.911.677 164.549.608 709.855.801
Penerimaan Sewa 8.962.434.000 10.247.658.000 18.773.643.875 22.589.867.174 12.103.163.375
Pembayaran kepada Pemasok dan Lainnya (13.186.618.000) (15.048.855.000) (18.001.162.581) (10.069.329.405) (12.095.634.937)
Pembayaran untuk Karyawan (7.708.630.000) (11.027.965.000) (8.494.542.453) (4.655.471.775) (4.268.445.750)
Arus Kas dari Aktivitas investasi 10.820.841.000 2.962.233.000 14.905.006.757 (1.524.171.900) 144.594.372
Penurunan Piutang - Pihak Berelasi Non Usaha (397.000.000) (16.000.000) (37.280.000) 78.372.400 19.159.000
Perolehan Aset Tetap (2.093.212.000) (394.849.000) (622.292.273) (1.823.865.851) (2.381.908.462)
Hasil Penjualan Aset Tetap 6.952.290.000 3.373.082.000 15.564.579.030 221.321.551 2.507.343.834
Kenaikan Investasi Jangka Panjang (9.707.000) -
Penurunan Nilai Aset Lain-lain 6.368.470.000 -
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan (9.611.591.000) 1.379.437.000 (12.251.000.000) (6.535.000.000) 2.971.000.000
Kenaikan (Penurunan) Utang Pihak Berelasi Non-Usaha 19.815.845.000 (3.318.000.000) 19.040.000.000 (3.637.000.000) 359.000.000
Kenaikan (Penurunan) Utang Lain-lain Pihak Berelasi (27.908.650.000) 5.195.999.000 (31.291.000.000) (2.898.000.000) 2.612.000.000
Pembayaran Beban Bunga (1.518.786.000) (498.562.000)
Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan Setara Kas 647.871.000 (331.895.000) 234.857.275 (29.556.298) (435.467.139)
Kas dan Setara Kas Awal Tahun 145.274.000 793.884.000 462.563.000 699.743.381 669.651.118
Pengaruh Perubahan Kurs Mata Uang Asing 739.000 574.000 2.323.362 (535.965) 929.666
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun 793.884.000 462.563.000 699.743.637 669.651.118 235.113.645
a. Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Secara umum Perseroan mengalami trend yang negatif pada tahun historis. Rata-rata aktivitas
operasi Perseroan sebesar Rp.(635.107.878).
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 9
Page 27
b. Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Secara umum Perseroan mengalami trend yang positif pada tahun historis dikarenakan hasil dari
penjualan aset. Rata-rata aktivitas investasi Perseroan sebesar Rp.5.461.700.646.
c. Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Secara umum Perseroan mengalami trend yang negatif pada tahun historis. Rata-rata aktivitas
pendanaan Perseroan sebesar Rp. (4.809.430.800).
1.6.4 Analisis Rasio
Uraian 2020 2021 2022 2023 2024
Rasio Likuiditas
Rasio Lancar 0,07 0,05 0,04 0,03 0,02
Rasio Cepat 0,02 0,01 0,02 0,01 0,01
Rasio Aktivitas
TO Piutang 3,94 14,96 7,42 0,03 0,00
TO Persediaan 2,25 2,96 2,46 1,95 6,18
TO Utang Usaha 4,08 4,25 2,72 1,73 2,46
Average Collection Periode (TO Piutang) 92,70 24,39 49,20 10.473,67 926.488,04
Inventory Conversion Period (TO Persediaan) 162,14 123,28 148,37 186,83 59,03
Payables Defferal Period (TO Utang Usaha) 89,40 85,81 134,29 210,77 148,46
TO Aset Tetap 0,03 0,04 0,03 0,00 0,00
TO Aset 0,03 0,03 0,02 0,00 0,00
Rasio Solvabilitas
Debt to Equity Ratio 6,06 18,58 (9,32) (6,48) (4,32)
Debt to Assets 0,86 0,95 1,12 1,18 1,30
Rasio Profitabilitas
Return On Asset (0,11) (0,11) (0,18) (0,05) (0,10)
Return On Equity (0,77) (2,06) 1,54 0,28 0,34
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui sejauh mana
kemampuan perseroan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya. Secara umum semakin tinggi rasio ini
berarti semakin aman Perseroan. Rasio lancar adalah rasio yang mencerminkan kemampuan aset lancar
perusahaan untuk menutupi kewajiban-kewajiban lancar atau utang jangka pendek. Rasio lancar rata-rata
Perusahaan adalah 0,04. Rasio cepat adalah rasio likuiditas jangka pendek perusahaan yang mengukur
kemampuan perusahaan untuk membayar utang jangka pendeknya dengan aktiva-aktivanya yang paling
likuid, yaitu kas dan setara kas, surat berharga, dan piutang dagang. Rasio cepat rata-rata Perusahaan
adalah 0,01.
Rasio aktivitas merupakan suatu rasio yang berfungsi untuk mengukur tingkat efektifitas penggunaan aset
perusahaan. Rasio ini sering juga disebut rasio perputaran. Secara umum semakin tinggi perputaran berarti
semakin efektif tingkat penggunaan aset Perusahaan. Rasio perputaran Piutang rata-rata 5,27. Rasio
perputaran persediaan rata-rata 3,16. Rasio perputaran Utang Usaha rata-rata 3,05 Rasio perputaran aset
tetap rata-rata 0,02. Rasio perputaran Aset rata-rata 0,02.
Rasio solvabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan untuk memenuhi seluruh liabilitasnya, yang diukur
dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset
dan melalui perbandingan antara jumlah liabilitas dengan ekuitas. Debt equity ratio Perusahaan rata-rata
90%. Debt to asset ratio Perusahaan rata-rata 108%.
Rasio Profitabilitas. Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan laba
neto dari aset yang dimilikinya. Return on aset Perusahaan rata-rata -11% Return on equity Perusahaan rata-
rata -14%.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 10
Page 28
2. KELAYAKAN PASAR
2.1. KONDISI PASAR
2.1.1. Kondisi Perekonomian Indonesia
Ekonomi Indonesia tahun 2024 tumbuh sebesar 5,03 persen. Pertumbuhan terjadi pada seluruh lapangan
usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan terti nggi adalah Jasa Lainnya sebesar 9,80 persen;
diikuti Transportasi dan Pergudangan sebesar 8,69 persen; dan Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum
sebesar 8,56 persen. Sementara itu, Industri Pengolahan yang memiliki peran dominan tumbuh 4,43 persen.
Sedangkan Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor serta Pertanian, Kehutanan,
dan Perikanan masing-masing tumbuh sebesar 4,86 persen dan 0,67 persen.
Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (C-to-C) (persen), 2022—2024
dalam persen (%)
Struktur PDB Indonesia menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku tahun 2024 didominasi oleh
Lapangan Usaha Industri Pengolahan sebesar 18,98 persen; diikuti oleh Perdagangan Besar dan Eceran,
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 13,07 persen; Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar
12,61 persen; Konstruksi sebesar 10,09 persen; serta Pertambangan dan Penggalian sebesar 9,15 persen.
Peranan kelima lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Indonesia mencapai 63,90 persen.
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2024 terhadap triwulan IV-2023 (y-on-y) tumbuh sebesar 5,02 persen.
Pertumbuhan terjadi pada seluruh lapangan usaha. Lapangan usaha yang tumbuh signifi kan adalah Jasa
Lainnya sebesar 11,36 persen; diikuti oleh Jasa Perusahaan sebesar 8,08 persen; Transportasi dan
Pergudangan sebesar 7,92 persen; dan Informasi dan Komunikasi sebesar 7,45 persen. Sebagai lapangan
usaha yang memiliki peran dominan, Industri Pengolahan tumbuh sebesar 4,89 persen. Sedangkan
Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor; serta Pertanian, Kehutanan, dan
Perikanan masing-masing tumbuh sebesar 5,19 persen dan 0,71 persen.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 11
Page 29
Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (Y-on-Y) (persen),
Triwulan IV-2023, Triwulan III-2024, dan Triwulan IV-2024
dalam persen (%)
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2024 tumbuh sebesar 0,53 persen (q-to-q). Pertumbuhan terjadi pada
beberapa lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan signifi kan diantaranya
Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib sebesar 16,63 persen; diikuti oleh Jasa
Pendidikan sebesar 14,94 persen; serta Jasa Lainnya sebesar 8,40 persen. Sementara itu, lapangan usaha
yang mengalami kontraksi terdalam adalah Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar 18,49 persen.
Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (Q-to-Q) (persen),
Triwulan IV-2023, Triwulan III-2024, dan Triwulan IV-2024
Kelompok provinsi di Pulau Jawa masih mewarnai struktur perekonomian Indonesia secara spasial selama
tahun 2024 dengan kontribusi sebesar 57,02 persen; diikuti Pulau Sumatera sebesar 22,12 persen; Pulau
Kalimantan sebesar 8,24 persen; Pulau Sulawesi sebesar 7,12 persen; Pulau Bali dan Nusa Tenggara
sebesar 2,81 persen; serta Pulau Maluku dan Papua sebesar 2,69 persen.
Pada tahun 2024, pertumbuhan ekonomi semua kelompok pulau tercatat kondusif walaupun dibayangi
tekanan global geopolitik dan internal dalam negeri. Secara kumulatif, pertumbuhan tertinggi (c-to-c) tercatat
di kelompok Pulau Maluku dan Papua yang tumbuh sebesar 7,81 persen; diikuti Pulau Sulawesi sebesar 6,18
persen; Pulau Kalimantan sebesar 5,52 persen; Pulau Bali dan Nusa Tenggara sebesar 5,04 persen; dan
Pulau Jawa sebesar 4,92 persen. Selanjutnya, kelompok provinsi di Pulau Sumatera tumbuh sebesar 4,45
persen.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 12
Page 30
Pertumbuhan dan Kontribusi PDRB Menurut Pulau, 2024
2.1.2. Neraca Pembayaran Indonesia (NPI)
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada triwulan III 2024 membaik sehingga mendukung ketahanan
eksternal. NPI pada triwulan III 2024 mencatat surplus sebesar 5,9 miliar dolar AS, dari sebelumnya defisit
sebesar 0,6 miliar dolar AS pada triwulan II 2024. Surplus NPI ditopang oleh surplus neraca transaksi modal
dan finansial yang meningkat serta defisit neraca transaksi berjalan yang lebih rendah. Dengan
perkembangan tersebut, posisi cadangan devisa meningkat dari sebesar 140,2 miliar dolar AS pada akhir
Juni 2024 menjadi sebesar 149,9 miliar dolar AS pada akhir September 2024, atau setara dengan
pembiayaan 6,4 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta berada di atas standar
kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Neraca transaksi berjalan mencatat penurunan defisit. Pada triwulan III 2024, neraca transaksi berjalan
mencatat defisit sebesar 2,2 miliar dolar AS (0,6% dari PDB), lebih rendah dibandingkan dengan defisit
sebesar 3,2 miliar dolar AS (0,9% dari PDB) pada triwulan II 2024. Kinerja neraca transaksi berjalan ditopang
oleh surplus neraca perdagangan barang nonmigas yang berlanjut, didukung oleh pertumbuhan ekspor
nonmigas seiring dengan kenaikan harga komoditas, di tengah impor yang tumbuh lebih tinggi sejalan
meningkatnya aktivitas ekonomi domestik. Defisit neraca jasa menyempit didorong oleh meningkatnya
surplus jasa perjalanan seiring naiknya jumlah kunjungan wisatawan mancanegara. Defisit neraca
pendapatan primer juga menurun dipengaruhi oleh lebih rendahnya pembayaran imbal hasil investasi kepada
investor nonresiden. Selain itu, peningkatan surplus neraca pendapatan sekunder yang didorong oleh
penerimaan remitansi turut mendukung kinerja neraca transaksi berjalan.
Surplus neraca transaksi modal dan finansial berlanjut. Neraca transaksi modal dan finansial mencatat
surplus sebesar 6,6 miliar dolar AS pada triwulan III 2024, meningkat dibandingkan dengan surplus sebesar
3,0 miliar dolar AS pada triwulan II 2024. Investasi langsung membukukan peningkatan surplus, utamanya
berasal dari penyertaan modal di sektor Industri Pengolahan, Jasa Kesehatan, serta Transportasi,
Pergudangan, dan Komunikasi, sejalan dengan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian
nasional yang tetap terjaga. Aliran masuk modal asing ke berbagai instrumen investasi portofolio juga
meningkat seiring dengan imbal hasil investasi yang tetap menarik. Di sisi lain, investasi lainnya mencatat
kenaikan defisit didorong meningkatnya penempatan investasi swasta pada berbagai instrumen finansial luar
negeri.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 13
Page 31
Ke depan, Bank Indonesia senantiasa mencermati dinamika perekonomian global yang dapat memengaruhi
prospek NPI dan terus memperkuat respons bauran kebijakan yang didukung sinergi kebijakan yang erat
dengan Pemerintah dan otoritas terkait guna memperkuat ketahanan sektor eksternal. NPI 2024 diprakirakan
tetap baik dengan defisit neraca transaksi berjalan terjaga dalam kisaran rendah sebesar 0,1% sampai
dengan 0,9% dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan tetap mencatatkan surplus
didukung oleh peningkatan investasi langsung maupun investasi portofolio sejalan dengan persepsi positif
investor terhadap prospek perekonomian nasional dan imbal hasil investasi yang menarik.
Sumber: Bank Indonesia
2.1.3. Inflasi
Pada Januari 2025 terjadi inflasi year-on-year (y-on-y) sebesar 0,76 persen dengan Indeks Harga Konsumen
(IHK) sebesar 105,99. Inflasi provinsi y-on-y tertinggi terjadi di Provinsi Papua Pegunungan sebesar 4,55
persen dengan IHK sebesar 112,06 dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 0,02 persen
dengan IHK sebesar 105,90. Sementara deflasi provinsi y-on-y terdalam terjadi di Provinsi Gorontalo sebesar
1,52 persen dengan IHK sebesar 104,85 dan terendah terjadi di Provinsi Nusa Tenggara Timur sebesar 0,06
persen dengan IHK sebesar 106,11. Sedangkan inflasi kabupaten/kota y-on-y tertinggi terjadi di Kabupaten
Jayawijaya sebesar 4,55 persen dengan IHK sebesar 112,06 dan terendah terjadi di Kota Pontianak sebesar
0,02 persen dengan IHK sebesar 105,12. Deflasi kabupaten/kota y-on-y terdalam terjadi di Kabupaten
Gorontalo sebesar 1,71 persen dengan IHK sebesar 105,87 dan terendah terjadi di Kota Palopo sebesar 0,01
persen dengan IHK sebesar 104,69.
Inflasi y-on-y terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya sebagian besar indeks
kelompok pengeluaran, yaitu: kelompok makanan, minuman, dan tembakau sebesar 3,69 persen; kelompok
pakaian dan alas kaki sebesar 1,24 persen; kelompok perlengkapan, peralatan, dan pemeliharaan rutin
rumah tangga sebesar 1,14 persen; kelompok kesehatan sebesar 1,84 persen; kelompok transportasi
sebesar 0,76 persen; kelompok rekreasi, olahraga, dan budaya sebesar 1,11 persen; kelompok pendidikan
sebesar 2,05 persen; kelompok penyediaan makanan dan minuman/restoran sebesar 2,47 persen; dan
kelompok perawatan pribadi dan jasa lainnya sebesar 7,27 persen. Sementara kelompok pengeluaran yang
mengalami penurunan indeks, yaitu: kelompok perumahan, air, listrik, dan bahan bakar rumah tangga
sebesar 8,75 persen dan kelompok informasi, komunikasi, dan jasa keuangan sebesar 0,30 persen.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 14
Page 32
2.1.4. Nilai Tukar Rupiah
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 17-18 Desember 2024 memutuskan untuk
mempertahankan BI-Rate sebesar 6,00%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,25%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 6,75%. Keputusan ini konsisten dengan arah kebijakan moneter untuk memastikan
tetap terkendalinya inflasi dalam sasaran 2,5±1% pada 2024 dan 2025, serta mendukung pertumbuhan
ekonomi yang berkelanjutan. Fokus kebijakan moneter diarahkan untuk memperkuat stabilitas nilai tukar
Rupiah dari dampak makin tingginya ketidakpastian perekonomian global akibat arah kebijakan Amerika
Serikat (AS) dan eskalasi ketegangan geopolitik di berbagai wilayah. Ke depan, Bank Indonesia terus
mencermati pergerakan nilai tukar Rupiah dan prospek inflasi serta dinamika kondisi ekonomi yang
berkembang, dalam memanfaatkan ruang penurunan suku bunga kebijakan lanjutan. Sementara itu,
kebijakan makroprudensial dan sistem pembayaran terus diarahkan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi
yang berkelanjutan. Kebijakan makroprudensial longgar terus ditempuh untuk mendorong kredit/pembiayaan
perbankan kepada sektor-sektor prioritas pertumbuhan dan penciptaan lapangan kerja, termasuk UMKM dan
ekonomi hijau, melalui penguatan strategi Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) mulai Januari
2025, dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian. Kebijakan sistem pembayaran juga diarahkan untuk
turut mendorong pertumbuhan, khususnya sektor perdagangan dan UMKM, dengan memperkuat keandalan
infrastruktur dan struktur industri sistem pembayaran, serta memperluas akseptasi digitalisasi sistem
pembayaran.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 15
Page 33
Kebijakan nilai tukar Bank Indonesia terus diarahkan untuk menjaga stabilitas Rupiah dari dampak makin
tingginya ketidakpastian global. Nilai tukar Rupiah pada Desember 2024 (hingga 17 Desember 2024)
melemah sebesar 1,37% (ptp) dari bulan sebelumnya. Pelemahan nilai tukar Rupiah tersebut dipengaruhi
oleh makin tingginya ketidakpastian global terutama terkait dengan arah kebijakan AS, ruang penurunan FFR
yang lebih rendah, penguatan mata uang dolar AS secara luas, dan risiko geopolitik yang mengakibatkan
berlanjutnya preferensi investor global untuk memindahkan alokasi portofolionya kembali ke AS. Secara
umum pelemahan nilai tukar Rupiah tetap terkendali, yang bila dibandingkan dengan level akhir Desember
2023 tercatat depresiasi sebesar 4,16%, lebih kecil dibandingkan dengan pelemahan Dolar Taiwan, Peso
Filipina, dan Won Korea yang masing-masing terdepresiasi sebesar 5,58%, 5,94%, dan 10,47%. Ke depan,
nilai tukar Rupiah diprakirakan stabil didukung komitmen Bank Indonesia menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah,
imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia yang tetap baik.
Seluruh instrumen moneter akan terus dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi moneter pro-
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI, untuk memperkuat efektivitas kebijakan dalam
menarik aliran masuk investasi portofolio asing dan mendukung penguatan nilai tukar Rupiah.
2.1.5. Suku Bunga
Kebijakan suku bunga Bank Indonesia terus diarahkan secara forward looking dan pre-emptive untuk
mencapai sasaran inflasi yang ditetapkan Pemerintah, yaitu 2,5±1% pada tahun 2025 dan 2026. Rendahnya
inflasi dan perlunya turut mendorong pertumbuhan ekonomi sesungguhnya membuka ruang bagi penurunan
BI-Rate lebih lanjut setelah penurunan sebesar 25 bps menjadi 6,00% pada September 2024. Hal ini apabila
mempertimbangkan tekanan inflasi inti (core inflation) yang bersumber dari dalam negeri diprakirakan tetap
terkendali sejalan dengan ekspektasi inflasi yang terjaga dan kapasitas output potensial yang masih mampu
memenuhi kenaikan permintaan. Namun demikian, risiko tekanan inflasi yang berasal dari gejolak global,
yaitu dampak pelemahan nilai tukar Rupiah terhadap harga barangbarang impor (imported inflation) perlu
terus diwaspadai. Sejalan dengan itu, fokus kebijakan moneter dalam jangka pendek adalah untuk stabilisasi
nilai tukar Rupiah dari dampak gejolak global dimaksud. Karenanya, kebijakan untuk memanfaatkan ruang
penurunan lebih lanjut BI-Rate akan didasarkan pada asesmen terhadap data dan kondisi yang berkembang
(data dependence). Sementara itu, untuk pengendalian inflasi harga pangan bergejolak (volatile food) dan
harga yang diatur pemerintah (administered prices), koordinasi dengan Pemerintah (Pusat dan Daerah)
melalui Tim Pengendalian Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP-TPID) terus diperkuat melalui Gerakan Nasional
Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) dengan mengerahkan seluruh 46 kantor Bank Indonesia di dalam
negeri.
Suku Bunga Perbankan
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 16
Page 34
2.2. TINJAUAN INDUSTRI REAL ESTATE DI INDONESIA
Perseroan adalah perusahaan yang berencana menambah kegiatan usaha baru yang bergerak di bidang
real estate dengan menyewakan tanah yang dimilikinya, sehingga pada sub bab ini akan disampaikan
gambaran mengenai industri real estate.
2.2.1 Jumlah Kawasan Industri di Indonesia
Kawasan industri merupakan elemen strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi nasional Indonesia.
Sebagai negara berkembang dengan potensi sumber daya alam yang besar dan tenaga kerja yang melimpah,
Indonesia telah menjadikan pengembangan kawasan industri sebagai prioritas dalam kebijakan
pembangunan ekonomi jangka panjang. Kawasan-kawasan ini dirancang untuk menjadi pusat konsentrasi
aktivitas industri manufaktur dan pengolahan, yang tidak hanya meningkatkan efisiensi produksi, tetapi juga
mempercepat aliran investasi, menciptakan lapangan kerja, dan mendorong ekspor.
Dalam beberapa dekade terakhir, Indonesia telah mengembangkan berbagai kawasan industri di wilayah-
wilayah strategis seperti Jawa Barat, Jawa Timur, Sumatera, dan Sulawesi. Kawasan-kawasan ini didukung
oleh infrastruktur yang relatif memadai, insentif fiskal dari pemerintah, dan kemudahan dalam perizinan
berusaha. Selain itu, kehadiran kawasan industri juga menjadi kunci dalam pemerataan pembangunan
antarwilayah, mengurangi ketimpangan ekonomi, serta mempercepat integrasi ekonomi nasional dengan
rantai pasok global.
Namun demikian, pengembangan kawasan industri di Indonesia juga menghadapi sejumlah tantangan,
seperti keterbatasan infrastruktur pendukung, persoalan lingkungan, dan kebutuhan peningkatan kualitas
tenaga kerja. Oleh karena itu, diperlukan sinergi yang kuat antara pemerintah, swasta, dan masyarakat dalam
memastikan bahwa kawasan industri tidak hanya menjadi motor pertumbuhan ekonomi, tetapi juga
mencerminkan prinsip pembangunan berkelanjutan.
Berdasarkan data dari Kementerian Perindustrian (Kemenperin) per Juli 2024, terdapat 156 kawasan industri
yang telah mendapatkan Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI) dan beroperasi di Indonesia. Total luas lahan
kawasan industri ini mencapai 76.594 hektare, dengan sekitar 65,56% telah terisi oleh tenant atau penyewa.
Dari jumlah tersebut, 61,76% kawasan industri masih terpusat di Pulau Jawa, dengan konsentrasi tinggi
di Jawa Barat, khususnya di wilayah Bekasi dan Karawang. Sisanya tersebar di luar Jawa, antara lain:
Sumatera : 27 kawasan industri
Kalimantan : 12 kawasan industri
Sulawesi : 10 kawasan industri
Maluku : 3 kawasan industri
Papua : 2 kawasan industri
Nusa Tenggara : 1 kawasan industri.
2.2.2 Perkembangan Kawasan Industri di Indonesia
Industri real estate di Indonesia, khususnya sektor lahan industri, mengalami perkembangan signifikan dalam
beberapa tahun terakhir. Pada kuartal kedua tahun 2024, penjualan lahan industri di kawasan Jabodetabek
tercatat mencapai 182,90 hektar, meningkat 184% dibandingkan kuartal sebelumnya. Sektor otomotif,
terutama yang terkait dengan kendaraan listrik, mendominasi sekitar 70% dari total transaksi tersebut . Hal
ini mencerminkan tren positif dalam investasi industri otomotif di Indonesia.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 17
Page 35
Selain itu, kawasan industri di luar Pulau Jawa juga menunjukkan potensi yang menjanjikan. Kawasan seperti
Subang Smartpolitan di Jawa Barat mengalami lonjakan penjualan lahan hingga 2.706% pada kuartal III/2024
dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Kenaikan ini didorong oleh masuknya industri
manufaktur dan investasi asing yang signifikan. Namun, tantangan seperti keterbatasan pasokan lahan dan
peningkatan harga lahan industri, yang rata-rata mencapai Rp2.792.000 per m² pada Juni 2024, perlu
diantisipasi oleh pengembang dan investor.
Ke depan, sektor teknologi dan logistik diperkirakan akan menjadi pendorong utama dalam penyerapan lahan
industri. Pusat data dan manufaktur kendaraan listrik diprediksi akan mendominasi permintaan lahan industri
di masa depan. Meskipun terdapat tantangan seperti kenaikan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Upah
Minimum Provinsi (UMP) pada 2025, yang dapat mempengaruhi biaya investasi, prospek sektor lahan industri
tetap positif. Kebijakan pemerintah yang mendukung investasi dan pengembangan kawasan industri di luar
Pulau Jawa juga menjadi faktor pendorong pertumbuhan sektor ini.
2.2.3 Perkembangan Index Demand dan Supply
Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indikasi Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024 secara tahunan tumbuh
4,00% (yoy), meningkat di bandingkan triwulan I 2024 yang tumbuh 3,41% (yoy) (Grafik 1). Peningkatan
Indeks Permintaan untuk kategori sewa terjadi pada segmen perkantoran sewa di Jakarta, Bandung, dan
Denpasar seta segmen ritel sewa di wilaya Bodebek (Bogor, Depok, Bekasi), Denpasar, dan Semarang.
Selanjutnya, Peningkatan indeks permintaan terjadi pada segmen hotel di Jakarta dan Semarang. Sementara
Itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2024 tumbuh 0,32% (yoy), relatif
stabil dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,34 (yoy) (Grafik 2). Hal tersebut di
pengaruhi oleh terjaganya permintaan pada semua segmen kategori jual.
Sejalan dengan pertumbuhan secara tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara
triwulan meningkat sebesar 2,27% (qtq), setelah sebelumnya terkontraksi 2,82% (qtq) (Grafik 3). Peningkatan
Indeks Permintaan tersebut terutama di dorong oleh Peningkatan pada segmen hotel di seluruh kota yang di
survei dan segmen Convention Hall. Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada
triwulan II tumbuh sebesar 0,10% (qtq), Meningkat dibandingkan triwulan I 2024 yang tumbuh 0,04% (qtq)
(Grafik 4). Peningkatan Indeks Permintaan di dorong oleh kenaikan permintaan pada segmen lahan industri
di wilayah Bodebek, Makassar, dan Semarang Serta segmen Warehouse Complex di Jakarta dan
Palembang.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 18
Page 36
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan II 2024 tumbuh 2,15% (yoy), tidak setinggi
kenaikantriwulan I 2024 yang tumbuh 2,31% (yoy) (Grafik 5). Tingginya permintaan pada segmen hitel di
mayoritas kota yang di survei mendorong peningkatan okuansi dan lebih lanjut berdampak pada melambatnya
indeks pasokan pada segmen tersebut. Sementara apartemen sewa tercatat mengalami peningkatan
pasokan akibat permintaan yang masih rendah. Di sisi lain, indeks pasokan properti Komersial kategori jual
tumbuh 0,07% (yoy), relatif stabil dan triwulan sebelumnya sebersar 0,4% (yoy) (grafik 6). Kondisi ini didorong
oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen warehouse complex di Jakarta dan
palembang.
Secara triwulan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan II 2024 juga mengalami
perlambatan dari 1,54% (qtq) pada Triwulan I 2024 menjadi 0,49% (qtq) (Grafik 7). Kondisi ini disebabkan
oleh perlambatan indeks pasokan pada mayoritas segmen kategori sewa kecuali segmen apartemen.
Selanjutnta, indeks pasoksan properti Komersial kategori jual mengalami peningkata sebesar 0,08% (qtq)
setelah triwulan sebelumnya stagnan (grafik 8). Peningkatan ini terutama di dorong oleh pengembangan
segmen warehouse complex di beberapa daerah sebagai Upaya mengantisipasi peningkatan permintaan.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 19
Page 37
Perkembangan Harga Properti Komersial
Peningkatan Permintaan properti Komersial diikuti dengan kenaikan harga properti khususnya pada kategori
sewa. Indeks harga properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024 Naik 2,32% (yoy), Meningkat
di bandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,10% (yo) (Grafik 9). Peningkatan Indeks harga pada
Kategori sewa terutama didorong kenaikan harga pada segmen ritel di Jakarta, Banten, Denpasar dan
Palembang. Selain itu, Peningkatan indeks Hraga Sewa juga di dorong oleh kenaiakan harga pada segmen
hotel di Jakarta, bodebek, Surabaya dan Makassar serta segmen convention hall di Jakarta. Selanjutnya,
perkembanagan indeks harga properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2024 melambat sebesar
0,63% (yoy), lebiih rendah di bandingkan triwulan I 2024 yang naik 0,69% (Grafik 10). Perlambatan Indeks
Harga Tersebut terjadi pada seluruh segmen kategori jual.
Secara triwulan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024 meningkat
sebesar 1,47% (qtq) setelah pada triwulan sebelumnya mengalami kontraksi 2,65% (qtq) (Grafik 11).
Peningkatan terutama terjadi pada segmen convention hall dan hotel pada mayoritas kota yang disurvei
kecuali semarang. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2024
tumbuh 0,15%(qtq), meningkat di bandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 0,05% (qtq) (Grafik 12).
Peningkatan ini terutama di sebebkan oleh kenaikan Indeks Harga pada segmen lahan industri dan
warehouse complex.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 20
Page 38
2.3. PERKEMBANGAN PENJUALAN INDUSTRI REAL ESTAT DI JABODETABEK
Industri real estat di kawasan Jabodetabek terus menunjukkan perkembangan yang dinamis, didorong oleh
pertumbuhan ekonomi nasional serta peningkatan kebutuhan hunian. Urbanisasi yang pesat menyebabkan
lonjakan permintaan terhadap rumah tinggal, terutama di segmen menengah ke bawah. Pemerintah juga
berperan aktif melalui program-program perumahan subsidi seperti FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan
Perumahan), yang mendorong peningkatan penjualan rumah tapak di pinggiran Jakarta seperti Bekasi,
Bogor, dan Tangerang.
Pada triwulan I 2024, industri real estat di Jabodetabek menunjukkan kinerja yang positif. Penjualan rumah
tapak meningkat pesat, terutama di Tangerang Selatan dan Tangerang, yang mencatatkan pertumbuhan
permintaan sebesar 84% dan 41% secara kuartalan. Hal ini didorong oleh insentif pembebasan PPN untuk
rumah dengan harga jual hingga Rp2 miliar dan pengurangan PPN untuk rumah dengan harga jual di atas
Rp2 miliar hingga Rp5 miliar. Kebijakan ini memberikan stimulus signifikan terhadap permintaan rumah baru
di kawasan tersebut.
Namun, tren positif tersebut tidak bertahan hingga akhir tahun. Pada kuartal IV 2024, penjualan properti
residensial mengalami kontraksi sebesar 15,09% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Penurunan ini terutama terjadi pada rumah tipe kecil dan menengah, dengan kontraksi masing-masing
sebesar 23,70% dan 16,61%. Sebaliknya, penjualan rumah tipe besar justru mengalami pertumbuhan
sebesar 20,44%.
Meskipun ada insentif pajak, daya beli masyarakat tetap menjadi tantangan utama. Sebagian besar
pembelian properti dilakukan melalui skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR), yang mencakup 72,54% dari
total pembiayaan. Namun, fluktuasi suku bunga dan inflasi bahan bangunan dapat mempengaruhi
kemampuan konsumen untuk membeli rumah, terutama di segmen menengah ke bawah.
Ke depan, pasar properti Jabodetabek diperkirakan akan terus berkembang, terutama dengan adanya proyek
infrastruktur seperti Jalan Tol Serpong-Balaraja yang meningkatkan aksesibilitas ke kawasan penyangga.
Selain itu, segmen milenial dan konsep properti hijau diprediksi akan menjadi tren utama, mengingat semakin
tingginya kesadaran akan pentingnya lingkungan dan gaya hidup berkelanjutan.
2.4. Pesaing Usaha
Dalam kegiatan usaha sewa menyewa ini terdapat pesaing yang berdasarkan lokasi berada di pulau Jawa
dan sekitar nya, diantaranya adalah :
Nama Pesaing Keunggulan
PT Kawasan Industri Jababeka Tbk Mengelola lebih dari 2.000 hektar lahan industri
(Jababeka Group), Kota Jababeka, Cikarang, dengan lebih dari 1.650 perusahaan tenant dari 30
Bekasi, Jawa Barat negara.
Menawarkan berbagai fasilitas seperti kawasan
industri, residential estate, pusat bisnis, dry port, dan
pendidikan melalui President University.
Berpengalaman lebih dari 30 tahun dalam
pengembangan kawasan industri dan perumahan.
Bumimas Group, Banten, Jawa Barat, Jawa Menyediakan lahan industri siap bangun dengan
Tengah, dan Jawa Timur status legalitas yang jelas dan infrastruktur lengkap.
Menawarkan lokasi strategis dekat dengan pelabuhan,
bandara, dan akses tol.
Mendukung investor dengan layanan tambahan
seperti pelatihan tenaga kerja dan perizinan.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 21
Page 39
PT Kawasan Industri Gresik (KIG) – Anak Mengelola kawasan industri seluas ±135 ha di Gresik
Perusahaan Semen Indonesia (SIG), Gresik dan ±200 ha di Tuban.
dan Tuban, Jawa Timur Fasilitas lengkap seperti instalasi pengolahan air
bersih, air limbah, sistem drainase, listrik, gas, dan
keamanan lingkungan.
Menjadi pilihan bagi berbagai industri seperti
petrokimia, pengolahan logam, dan makanan.
PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) – Mencatatkan penjualan lahan industri terbanyak pada
Subang Metropolitan, Subang, Jawa Barat kuartal II-2024, dengan transaksi mencapai 118
hektar.
Menjadi pilihan utama bagi industri otomotif dan suku
cadang.
Memiliki kawasan industri dengan aksesibilitas tinggi
dan infrastruktur modern.
PT Kawasan Industri Wijayakusuma (KIW), Menyediakan lahan industri siap bangun seluas lebih
Semarang, Jawa Tengah dari 250 hektar.
Telah menjadi rumah bagi lebih dari 100 investor
dengan berbagai klaster bisnis.
Dilengkapi dengan fasilitas modern dan akses mudah
ke jalur transportasi utama.
2.5. Strategi Pemasaran
Strategi pemasaran untuk bisnis sewa menyewa tanah dan bangunan (khususnya gudang di kawasan
industri) perlu terfokus pada efektivitas, jaringan, dan penyampaian nilai tambah dari properti yang Anda
miliki. Berikut strategi yang ditawarkan dari Perseroan untuk mengoptimalkan dalam penjualan sebagai
berikut :
1. Segmentasi Pasar & Penentuan Target
Fokus pada calon penyewa dari kalangan Perusahaan logistik dan distribusi, Manufaktur kecil hingga
menengah, E-commerce dan start-up pergudangan, Importir/eksportir, Perusahaan ritel besar dan
menggunakan pendekatan B2B (business-to-business) karena target utamanya adalah korporasi.
2. Penawaran Nilai Tambah (Unique Selling Proposition/USP)
Menambahkan nilai tambah pada fasilitas tambahan seperti akses, sistem keamanan 24 jam, CCTV, dan
pagar perimeter, ketersediaan loading dock, forklift, atau sistem rak, bebas banjir dan legalitas lengkap.
3. Digital Marketing
Memberikan website khusus profesional untuk listing gudang yang akan disewakan, tampilan foto, denah
dan fitur gudang serta kontak person yang fast response akan sangat membantu dalam melisting gudang-
gudang yang akan disewakan. Serta, pengoptimalisasi pencarian pada mesin pencari seperti Google dan
penggunaan google ads, instagram ads ataupun website-website listing properti third party lain nya.
4. Strategi Pricing dan Fleksibilitas
Memberikan opsi sewa jangka pendek maupun jangka panjang, serta diskon-diskon tahunan atau
penyewaan lebih dari satu (multi – unit).
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 22
Page 40
2.6. Kesimpulan Kelayakan Pasar
Mengacu pada perkembangan pasar Real Estate secara umum, pangsa pasar, serta adanya perencanaan
dan strategi pemasaran yang baik, dapat disimpulkan bahwa kegiatan usaha baru mempunyai prospek yang
baik dimasa yang akan datang.
Berdasarkan evaluasi terhadap aspek pasar dalam Rencana Penambahan KBLI baru melalui kegiatan
penyewaan Bangunan Industri (Gudang), maka disimpulkan bahwa aspek pasar ini adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 23
Page 41
3 KELAYAKAN TEKNIS
3.1. Analisis Kelayakan Teknis
Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan adalah
menjalankan usaha dalam bidang industri khususnya industri Tekstil dan investasi, yang mencakup usaha
utama dalam bidang industri tekstil antara lain polimerisasi, serat sintetis, permintalan, pertenunan.
Menjalankan usaha bidang usaha bidang pembangkit listrik dengan menggunakan tenaga air, gas, panas
bumi, batu bara dan lain-lain serta usaha pengembangan bidang tenaga uap. Menjalankan usaha-usaha di
bidang perdagangan umum secara impor, ekspor, lokal serta antar pulau (interinsulair) baik untuk
perhitungan sendiri maupun secara komisi atas perhitungan pihak lain, demikian pula usaha-usaha
perdagangan sebagai leveransier (supplier), grosir dan distributor, perwakilan atau peragenan dari
perusahaan – perusahaan atau badan-badan lain baik dari dalam maupun luar negeri. Investasi diberbagai
bidang industri. Investasi diberbagai bidang industri. Untuk kegiatan usaha penunjang dapat menjalankan
usaha dalam bidang industri semen dan bahan bangunan.
Kegiatan usaha yang tercantum dalam pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan sudah Perusahaan jalankan.
Namun, Perusahaan berhenti beroperasi di tahun 2017 dan sempat menjalankan kembali beberapa bagian
unit produksi di tahun 2019, kemudian berhenti kembali di tahun 2022. Setelah berhenti beroperasi di tahun
2017, untuk memenuhi biaya-biaya yang tetap harus dibayar, Perusahaan menjual sebagian aset yang sudah
tidak dipakai dan menyewakan bangunan-bangunan gudang yang dimiliki yang sebagaimana dimaksud pada
tujuan pada Studi Kelayakan ini sesuai dengan KBLI 68111. Kelompok ini mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti
bangunan apartemen, bangunan hunian dan bangunan non hunian (seperti fasilitas penyimpanan/gudang,
mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa
perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan. Termasuk kegiatan
penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di
gedung tersebut), pembagian real estat menjadi tanah kapling tanpa pengembangan lahan dan
pengoperasian kawasan hunian untuk rumah yang bisa dipindah-pindah.
Pengembangan kegiatan usaha baru yang dilakukan oleh Perseroan adalah menyewakan beberapa unit
gudang. Gudang tersebut telah dimiliki oleh Perseroan selama beberapa tahun, dan saat ini sebagian dari
aset tersebut bersifat non operasional (tidak digunakan untuk kegiatan operasional Perseroan) dikarenakan
telah berhenti beroperasi pada tahun 2017. Aset-aset gudang yang akan disewakan ini merupakan bagian-
bagian dari pabrik perseroan yang berada di Jalan Moch. Toha No. KM.6, Kelurahan Pasawahan, Kecamatan
Dayeuhkolot, Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 24
Page 42
Berikut beberapa aset gudang yang akan disewakan oleh Perseroan :
Luas Bangunan
No. Nama Gudang Lokasi
(m2)
1 Gudang G 1 5.050
2 Gudang G 2 7.336
3 Gudang G 3 7.908
4 Gudang G 4 10.115
5 Gudang G 5 5.170
6 Gudang G 6 2.262
7 Gudang G 7 1.491
8 Gudang G 8 480
9 Gudang G 9 500
10 Gudang G 10 4.007
Jalan Moch. Toha No. KM.6, Kelurahan
11 Gudang G.11 317
Pasawahan, Kecamatan Dayeuhkolot,
12 Gudang G.12 4.083
Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256.
13 Gudang G.13 3.200
14 Gudang G.14 2.164
15 Gudang G.15 2.106
16 Gudang G.16 2.304
17 Gudang G.17 1.440
18 Gudang G.18 1.440
19 Gudang G.19 576
20 Gudang G.20 4.032
21 Gudang G.21 160
22 Gudang G.22 1.081
Berikut gambar dari aset-aset gudang yang akan disewakan :
(Gudang G.2)
Gudang G.1 Gudang G.2
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 25
Page 43
Gudang G.3 Gudang G.4
Gudang G.7 Gudang G.8
Gudang G.13 Gudang G.14
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 26
Page 44
Gudang G.15 Gudang G.17
Gudang G.18 Gudang G.19
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 27
Page 45
Berikut gambar situasi dan lokasi dari aset-aset gudang yang akan disewakan :
3.2. Kapasitas
Gudang milik perusahaan berada di atas Surat Hak Guna Bangunan No. 10 dengan total luas tanah 46.600
m2 yang berada di Jalan Moch. Toha No. KM.6, Kelurahan Pasawahan, Kecamatan Dayeuhkolot, Kabupaten
Bandung, Jawa Barat 40256. Diatas tanah tersebut terdapat pengembangan bangunan dengan total 22 aset
gudang yang semua nya berada didalam satu kawasan yang sama yakni di Jalan Moch. Toha No. KM.6,
Kelurahan Pasawahan, Kecamatan Dayeuhkolot, Kabupaten Bandung, Jawa Barat 40256. Dari ke 22 gudang
yang akan disewakan tersebut memiliki luas bangunan dan fasilitas yang bervariasi. Total luas bangunan
gudang keseluruhan yang akan disewakan pada penyusunan laporan studi kelayakan ini adalah 67.223 m2.
Perseroan juga menginformasikan, bahwa ada beberapa unit gudang yang pada saat ini sudah dalam
keadaan tersewa/terisi dan ada beberapa lagi yang masih kosong seperti dibawah ini :
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 28
Page 46
Luas Bangunan
No. Nama Gudang Lokasi Keterangan
(m2)
1 Gudang G 1 5.050 TERISI
2 Gudang G 2 7.336 TERISI
3 Gudang G 3 7.908 TERISI
4 Gudang G 4 10.115 KOSONG
5 Gudang G 5 5.170 TERISI
6 Gudang G 6 2.262 TERISI
7 Gudang G 7 1.491 KOSONG
8 Gudang G 8 480 KOSONG
9 Gudang G 9 500 KOSONG
Jalan Moch. Toha No. KM.6,
10 Gudang G 10 4.007 KOSONG
Kelurahan Pasawahan,
11 Gudang G.11 317 TERISI
Kecamatan Dayeuhkolot,
12 Gudang G.12 4.083 TERISI
Kabupaten Bandung, Jawa Barat
13 Gudang G.13 3.200 KOSONG
40256.
14 Gudang G.14 2.164 KOSONG
15 Gudang G.15 2.106 KOSONG
16 Gudang G.16 2.304 KOSONG
17 Gudang G.17 1.440 KOSONG
18 Gudang G.18 1.440 KOSONG
19 Gudang G.19 576 KOSONG
20 Gudang G.20 4.032 TERISI
21 Gudang G.21 160 TERISI
22 Gudang G.22 1.081 TERISI
3.3. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
Bahan Baku Mentah, Pekerja, Dan Ahli Profesional
Dalam menjalankan bisnisnya, ketersediaan bahan baku mentah bukan merupakan hal yang harus
diperhatikan dalam menjalankan bisnis sewa menyewa aset dalam hal ini gudang, dimana Perseroan sudah
memiliki sendiri aset yang akan disewakan.
Sementara itu, berkaitan dengan pekerja dan tenaga ahli profesional, Perseroan telah merencanakan tenaga
kerja yang berkompeten dibidangnya dalam kaitannya dengan pengelolaan dan pemasaran properti. Saat ini,
Perseroan telah memiliki jumlah sumber daya manusia yang memadai, dimana tenaga ahli tersebut berasal
dari tenaga ahli yang telah bekerja pada Perseroan. Meskipun demikian, dalam rangka mendukung rencana
ekspansi usaha ke depan, perusahaan merencanakan penambahan tenaga kerja profesional melalui
perluasan tim yang secara khusus akan difokuskan pada pengelolaan dan pemasaran properti. Langkah ini
juga diharapkan dapat mendorong pengelolaan dan pemasaran terhadap aset-aset yang akan disewakan
secara optimal.
Dalam menjalankan kegiatan usaha tersebut, Perseroan rencana akan melakukan penambahan tenaga kerja
sebagai berikut:
Kategori Jumlah orang
Karyawan tetap 0
Tenaga Kerja (Kontrak) 2
Total Tenaga Kerja 2
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 29
Page 47
3.4. Proses Produksi / Flowchart
Proses dari kegiatan sewa menyewa Perseroan adalah sebagai berikut :
1. Perseroan menerima surat permintaan penawaran dari calon penyewa sebagai pengajuan proses
sewa menyewa gudang.
2. Surat permintaan penawaran tersebut akan dikaji terlebih dahulu oleh Perseroan untuk mengetahui
apakah harga sewa yang diajukan menghasilkan keuntungan yang ideal.
3. Setelah itu Perseroan akan membuat surat penawaran kepada calon penyewa, berdasarkan diskusi
internal manajemen.
4. Jika calon penyewa setuju dengan penawaran yang telah diberikan oleh Perseroan, maka perjanjian
kerjasama akan dibuat sebagai bentuk kesepakatan resmi antara kedua belah pihak. Didalam
kerjasama tersebut menegaskan hak, kewajiban dan tanggung jawab masing-masing pihak dalam
kerjasama yang akan dilakukan.
5. Selanjutnya pihak menyewa melakukan pembayaran sesuai dengan kesepakatan yang tertuang
dalam kontrak kerja sama.
6. Setelah proses kerjasama berlangsung, Perseroan akan mengevaluasi harga sewa dan
perpanjangan jangka waktu sewa.
3.5. Kesimpulan Kelayakan Teknis
Berdasarkan evaluasi terhadap aspek teknis dalam Rencana Penambahan KBLI baru melalui kegiatan
penyewaan gudang, maka disimpulkan bahwa aspek kelayakan teknis ini adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 30
Page 48
4 KELAYAKAN POLA BISNIS
4.1. Analisis Kelayakan Pola Bisnis
4.1.1. Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis
Perseroan merupakan salah satu perusahaan yang bergerak di bidang industri khususnya industri Tekstil
dan investasi, yang mencakup usaha utama dalam bidang industri tekstil antara lain polimerisasi, serat
sintetis, permintalan, pertenunan. Namun, Perseroan berhenti beroperasi di tahun 2017 dan sempat
menjalankan kembali beberapa bagian unit produksi di tahun 2019, kemudian berhenti kembali di tahun
2022. Setelah berhenti beroperasi di tahun 2017, untuk memenuhi biaya-biaya yang tetap harus dibayar,
Perusahaan menjual sebagian aset yang sudah tidak dipakai dan menyewakan bangunan-bangunan
gudang yang dimiliki yang sebagaimana dimaksud pada tujuan pada Studi Kelayakan ini.
Keunggulan kompetitif yang dapat dikembangkan oleh Perseroan dalam bisnis sewa menyewa bangunan
dalam hal ini adalah gudang adalah sebagai berikut :
1. Memiliki harga sewa yang kompetitif.
2. Lokasi yang strategis serta berada di area industrial yang cocok sebagaimana fungsi bangunan
sebagai gudang.
3. Menyediakan fasilitas dan infrastruktur yang dibutuhkan, seperti listrik, air bersih, fasilitas
keamanan, akses internet, pemelihaan gudang, dan kebersihan.
4.1.2. Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk pada KBLI Baru
Saat ini terdapat beberapa perusahaan sejenis yang menyewakan lahan maupun aset-aset yang sama
seperti gudang pada area industri, namun keunggulan kompetitif yang dimiliki Perseroan diharapkan dapat
memitigasi risiko persaingan, sehingga bisnis baru Perseroan dapat diterima oleh pasar.
Untuk mitigasi risiko persaingan, maka Perseroan menggunakan strategi sebagai berikut :
1. Membangun citra yang baik dalam memberikan layanan kepada penyewa.
2. Mengembangkan keahlian dan infrastruktur yang unggul dalam manajemen properti penyewaan
gudang.
3. Gudang yang disewakan memiliki lokasi yang strategis dan tepat sasaran karena berada di
kawasan industri.
4.1.3. Kemampuan Menciptakan Nilai Tambah Pada KBLI Baru
Perseroan dapat menciptakan nilai tambah dari penambahan KBLI baru, karena dengan dilakukannya
penambahan kegiatan usaha ini dapat meningkatkan potensi bisnis dan berpeluang besar dalam
memperoleh laba. Perseroan memiliki pangsa pasar yang tepat sesuai dengan lokasi dari aset-aset
gudang yang berada di kawasan industri. Dengan memanfaatkan aset-aset yang non operasional
eksisting yang akan disewakan, hal ini memberikan peluang yang besar bagi Perseroan dalam
mempertahankan keberlangsungan usaha.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 31
Page 49
4.1.4. Analisis SWOT
Analisis SWOT (strength, weakness, opportunity, and threat) terdiri atas faktor internal yang bisa dikontrol
dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit untuk dikontrol. Kedua sisi dianalisis agar dapat
disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai daya saing. Dari faktor internal bisa
diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa
peluang dan ancaman (opportunity and threat).
1. Strength (Kekuatan)
Potensi Pendapatan Pasif: Kegiatan penyewaan atau pengelolaan properti memberikan arus kas
berulang tanpa perlu keterlibatan operasional harian yang intensif.
Aset Bernilai Tinggi: Properti merupakan aset berwujud yang cenderung mengalami apresiasi nilai
dalam jangka panjang.
Diversifikasi Usaha: Menambah KBLI ini dapat memperluas portofolio usaha dan mengurangi risiko
bisnis secara keseluruhan.
Permintaan Stabil: Kebutuhan ruang (hunian, kantor, ruko) cenderung stabil, bahkan meningkat
dengan pertumbuhan populasi dan urbanisasi.
2. Weakness (Kelemahan)
Perbedaan Modal Awal Besar: Investasi properti memerlukan dana yang signifikan, baik untuk
pembelian aset maupun pemeliharaan.
Manajemen Aset Kompleks: Pengelolaan penyewa, perawatan bangunan, dan kepatuhan hukum
memerlukan sistem dan SDM yang andal.
Likuiditas Rendah: Properti tidak mudah diuangkan secara cepat dibandingkan aset keuangan
lainnya.
Ketergantungan pada Lokasi: Nilai dan kinerja properti sangat tergantung pada lokasi dan
perkembangan kawasan.
3. Opportunity (Kesempatan)
Pertumbuhan Urbanisasi: Peningkatan permintaan untuk ruang tinggal dan komersial di daerah
berkembang atau kota besar.
Insentif Pemerintah: Tersedianya program pembiayaan, insentif pajak, atau regulasi pendukung di
sektor properti.
Transformasi Digital: Meningkatnya penggunaan platform online untuk menyewa dan mengelola
properti secara lebih efisien.
Diversifikasi Produk Properti: Peluang untuk menyewakan co-working space, rumah singgah, kos
eksklusif, hingga ruang event.
4. Threat (Ancaman)
Fluktuasi Ekonomi: Krisis ekonomi atau penurunan daya beli dapat menurunkan okupansi atau
harga sewa.
Regulasi yang Ketat: Perubahan aturan tata ruang, perpajakan, atau batasan zonasi dapat
membatasi operasional usaha.
Risiko Bencana atau Force Majeure: Gempa, banjir, atau pandemi bisa merusak properti atau
mengganggu penyewaan.
Kompetisi Tinggi: Banyaknya pemain di sektor properti dapat menurunkan margin keuntungan,
terutama di area padat.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 32
Page 50
4.1.5. Kesimpulan Kelayakan Pola Bisnis
Berdasarkan evaluasi terhadap aspek pola bisnis dari manajemen perusahaan dalam Rencana
Penambahan KBLI baru melalui kegiatan penyewaan gudang, maka disimpulkan bahwa aspek pola bisnis
ini adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 33
Page 51
5 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN
5.1. Analisis Kelayakan Model Manajemen
5.1.1. Ketersediaan Tenaga Kerja
Dalam rencana penambahan KBLI baru ini diperlukan tenaga kerja yang berkompeten dibidangnya dalam
kaitannya dengan pengelolaan dan pemasaran properti.
Saat ini, Perseroan telah memiliki jumlah sumber daya manusia yang memadai, dimana tenaga ahli
tersebut berasal dari tenaga ahli yang telah bekerja pada Perseroan. Meskipun demikian, dalam rangka
mendukung rencana ekspansi usaha ke depan, perusahaan merencanakan penambahan tenaga kerja
profesional melalui perluasan tim yang secara khusus akan difokuskan pada pengelolaan dan pemasaran
properti. Langkah ini juga diharapkan dapat mendorong pengelolaan dan pemasaran terhadap aset-aset
yang akan disewakan secara optimal.
Dalam menjalankan kegiatan usaha eksisting, Perusahaan memiliki ketersediaan tenaga kerja sebagai
berikut:
Eksisting:
Kategori Jumlah Kerja
Karyawan tetap 1
Tenaga Kerja (Kontrak) 51
Total Tenaga Kerja 52
Penambahan:
Kategori Jumlah Tenaga Kerja
Karyawan tetap (Manager) 1
Tenaga Kerja (Kontrak) 1
Total Tenaga Kerja 2
5.1.2. Manajemen Kekayaan Intelektual
Manajemen hak atas kekayaan intelektual adalah pengelolaan dan pengaturan penggunaan gagasan-
gagasan dan ekspresi yang diciptakannya oleh sumber daya manusia yang dimiliki untuk jangka waktu
tertentu. Dalam pengelolaan hak atas kekayaan intelektual yang dimiliki sumber daya manusia diharapkan
akan lahirnya inovasi-inovasi baru yang muaranya bertujuan untuk mengefisienkan dan mengefektifkan
pekerjaan. Dalam kaitannya dengan hal ini, Perseroan akan memastikan sumber daya manusia memiliki
kompetensi teknis yang diperlukan.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 34
Page 52
5.1.3. Manajemen Risiko
Manajemen risiko adalah suatu proses identifikasi, penilaian, dan pengelolaan risiko yang mungkin terjadi
pada suatu kegiatan usaha atau operasional. Risiko yang muncul bisa dipengaruhi oleh faktor-faktor
internal maupun eksternal. Oleh karena itu, perlu adanya tindakan ataupun pencegahan mitigasi dari
risiko-risiko tersebut. Perseroan dalam hal ini telah melakukan identifikasi serta kemungkinan munculnya
potensi risko dan dampak yang akan timbul kedepannya. Berikut risiko dan mitigasi risiko yang telah
Perseroan identifikasi:
1. Risiko Regulasi dan Kebijakan Pemerintah
Deskripsi Risiko: Adanya perubahan dalam regulasi atau kebijakan pemerintah yang terkait dengan
pengelolaan properti dapat mempengaruhi operasi dan kegiatan usaha dalam KBLI ini. Misalnya,
kebijakan terkait dengan pajak properti, pembatasan penggunaan lahan, atau regulasi lingkungan.
Mitigasi Risiko: Perusahaan harus terus mengikuti perubahan peraturan dan kebijakan pemerintah,
baik di tingkat lokal maupun nasional. Membangun hubungan yang baik dengan pihak berwenang
dan mematuhi regulasi yang berlaku sangat penting. Selain itu, berinvestasi dalam sistem kepatuhan
yang memadai dapat membantu meminimalkan dampak perubahan kebijakan.
2. Risiko Pasar dan Permintaan
Deskripsi Risiko: Permintaan terhadap properti sewa atau jual dapat berubah secara signifikan
tergantung pada kondisi ekonomi, demografi, dan tren gaya hidup.
Mitigasi Risiko: Perusahaan harusnya menawarkan opsi sewa jangka pendek, fleksibel, atau co-
working untuk menarik tenant. Lakukan survei atau analisis tren properti secara rutin untuk
memahami pergeseran kebutuhan pasar. Miliki berbagai jenis properti (residensial, komersial,
gudang) di berbagai lokasi.
3. Risiko Keuangan
Deskripsi Risiko: Penyewa properti mungkin tidak membayar sewa tepat waktu atau bahkan
menunggak dalam jangka panjang. Hal ini dapat mengganggu arus kas dan menimbulkan kerugian.
Mitigasi Risiko: Seleksi penyewa yang ketat: Lakukan verifikasi latar belakang keuangan, histori
kredit, dan referensi dari pemilik sebelumnya. Sistem deposit dan jaminan: Gunakan uang jaminan
(security deposit) setara 2–3 bulan sewa. Kontrak sewa yang kuat: Sertakan klausul penalti
keterlambatan dan prosedur pengakhiran kontrak jika terjadi tunggakan. Otomatisasi penagihan:
Gunakan sistem pembayaran otomatis (auto debit) untuk mengurangi risiko keterlambatan. Asuransi
sewa (rental guarantee insurance): Asuransi ini menanggung kerugian jika penyewa gagal
membayar.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 35
Page 53
4. Risiko Operasional
Deskripsi Risiko: Risiko operasional dalam pengelolaan properti mencakup pemeliharaan dan
perawatan bangunan, manajemen fasilitas, dan pengelolaan kontrak sewa. Kegagalan dalam
mengelola operasional ini dapat berdampak pada kepuasan penyewa dan reputasi perusahaan.
Mitigasi Risiko: Membangun sistem manajemen operasional yang efisien dan mengutamakan
pemeliharaan preventif adalah langkah utama dalam mengurangi risiko operasional. Selain itu,
memiliki tim yang berkompeten dalam mengelola properti dan hubungan yang baik dengan penyewa
juga sangat penting.
5. Risiko Lingkungan
Deskripsi Risiko: Risiko lingkungan mencakup bencana alam seperti banjir, gempa bumi, atau
kebakaran yang dapat merusak properti dan menyebabkan kerugian finansial. Selain itu, isu
lingkungan terkait dengan keberlanjutan dan regulasi pengelolaan lingkungan juga dapat
mempengaruhi operasional.
Mitigasi Risiko: Mengimplementasikan langkah-langkah mitigasi bencana, seperti asuransi properti
dan perencanaan tata letak yang memperhitungkan faktor risiko lingkungan, sangat penting. Selain
itu, memastikan kepatuhan terhadap regulasi lingkungan yang berlaku dan berinvestasi dalam
teknologi ramah lingkungan juga dapat membantu mengurangi dampak risiko ini.
6. Risiko Persaingan
Deskripsi Risiko: Industri properti merupakan sektor yang sangat kompetitif. Keberadaan pesaing
yang lebih besar atau lebih efisien dapat mempengaruhi posisi pasar perusahaan dalam KBLI ini.
Persaingan dalam hal harga, kualitas properti, atau layanan bisa mempengaruhi profitabilitas
perusahaan.
Mitigasi Risiko: Agar dapat bersaing dengan efektif, perusahaan harus membangun keunggulan
kompetitif, seperti lokasi yang strategis, desain properti yang menarik, dan layanan pelanggan yang
unggul. Inovasi dalam model bisnis atau penggunaan teknologi terbaru dalam pengelolaan properti
juga dapat menjadi faktor pembeda yang positif.
7. Risiko Reputasi
Deskripsi Risiko: Reputasi perusahaan dapat terpengaruh jika properti yang dikelola tidak memenuhi
standar yang diinginkan atau jika ada masalah dengan penyewa, seperti sengketa kontrak. Kasus-
kasus tersebut dapat merusak citra perusahaan.
Mitigasi Risiko: Perusahaan perlu menjaga kualitas properti dan layanan dengan baik, serta
membangun komunikasi yang terbuka dengan penyewa. Jika terjadi masalah, penanganan cepat
dan adil sangat penting untuk mencegah kerusakan reputasi yang lebih besar.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 36
Page 54
8. Risiko Teknologi
Deskripsi Risiko: Risiko terkait teknologi meliputi kegagalan sistem manajemen properti atau
ancaman dari peretasan data. Kehilangan data penting atau gangguan pada sistem IT yang
mengelola informasi penyewa dan operasional dapat menghambat bisnis.
Mitigasi Risiko: Perusahaan harus memastikan keamanan data dengan menggunakan sistem yang
andal dan memperbarui perangkat lunak secara berkala. Pelatihan bagi karyawan tentang
keamanan data dan penggunaan teknologi terbaru juga sangat penting untuk mengurangi risiko ini.
5.1.4. Kapasitas dan Kemampuan Manajemen
Dalam menjalankan bisnis penambahan KBLI baru, manajemen yakin bahwa kemampuan dan
pengalaman manajemen yang cukup lama berada pada industri tekstil akan dapat mendukung kegiatan
usaha sewa menyewa dalam hal ini bangunan gudang, karena calon penyewa berasal dari berbagai
industri yang membutuhkan area untuk kegiatan usahanya, sehingga manajemen cukup memahami
kebutuhan calon penyewa.
5.1.5. Kesesuaian Struktur Organisasi Dan Manajemen
Dalam setiap organisasi diperlukan ketegasan dalam pembagian tugas yang disesuaikan dengan bagan
organisasi, pendelegasian wewenang yang jelas dan koordinasi kerja yang terpadu. Penempatan tenaga
kerja yang sesuai dengan pengalaman, keahlian dan keterampilannya merupakan faktor yang penting
dalam menerapkan kebijaksanaan perusahaan. Hal ini juga akan memperlancar pendelegasian tugas
kepada unit di bawahnya atau sebaliknya, yang pada akhirnya akan memperlancar kerja perusahaan.
5.1.6. Kesimpulan Kelayakan Model Manajemen
Berdasarkan evaluasi terhadap aspek model manajemen dalam Rencana Penambahan KBLI baru melalui
kegiatan penyewaan gudang, maka disimpulkan bahwa aspek pola bisnis ini adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 37
Page 55
6 KELAYAKAN KEUANGAN
6.1. Analisis Kelayakan Keuangan
6.1.1. Biaya Pendirian (Start Up Costs)
Berdasarkan informasi dari manajemen, manajemen akan menjalankan kegiatan usaha yang baru ini
dengan memanfaatkan bangunan dan fasilitas lainnya yang sudah dimiliki dalam aset tetap perusahaan.
Dengan demikian perusahaan hanya memerlukan investasi berupa 2 Unit Laptop dan 2 set Furniture Kantor
berupa meja dan kursi untuk mendukung kegiatan usaha yang baru. Sedangkan, untuk aset berupa tanah
dan bangunan adalah aset yang telah dimiliki oleh perusahaan namun dalam studi kelayakan ini
dimasukkan ke dalam perhitungan sebagai opportunity cost.
Rencana penambahan kegiatan usaha dengan investasi berupa pembelian peralatan kantor dan hardware
sebagai berikut:
Laptop dengan jumlah 2 unit
Meja dan kursi set dengan jumlah 2 unit
Berdasarkan kebutuhan investasi untuk Rencana Penambahan Kegiatan Usaha sebesar Rp50.000.000
(Lima Puluh Juta Rupiah) dibandingkan dengan posisi aset perusahaan Rp257.139.094.653 (Dua Ratus
Lima Puluh Tujuh Miliar Seratus Tiga Puluh Sembilan Juta Sembilan Puluh Empat Ribu Enam Ratus Lima
Puluh Tiga Rupiah), besaran investasi adalah 0,019% dari aset Perusahaan. Dengan demikian berdasarkan
POJK No. 17 /POJK.04/2020 Rencana Penambahan Kegiatan Usaha bukan merupakan transaksi material.
Berdasarkan info dari manajemen Perusahaan, para pihak yang terlibat dalam transaksi investasi dalam
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha bukan merupakan afiliasi Perusahaan. Tidak terdapat benturan
kepentingan karena Rencana Penambahan Kegiatan Usaha menghasilkan keuntungan atau nilai tambah
terhadap Perusahaan. Dengan demikian berdasarkan POJK No. 42 /POJK.04/2020 Rencana Penambahan
Kegiatan Usaha bukan merupakan transaksi afiliasi dan transaksi benturan kepentingan.
Investasi Unit Total (IDR)
Laptop 2 30.000.000
Furniture Kantor 2 20.000.000
Tanah Existing 38.738.574.735
Bangunan Existing 19.203.620.427
Total 57.992.195.162
Struktur Investasi Porsi Nilai Investasi
Pendanaan Sendiri 100% 57.992.195.162
Pendanaan Pihak Ketiga 0% -
Total 100% 57.992.195.162
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 38
Page 56
6.1.2. Proyeksi Modal Kerja
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5
Modal Kerja
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Piutang Usaha 1.157.592.744 1.599.110.153 1.996.228.050 2.102.172.737 2.154.727.055
Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Modal Kerja
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Piutang Usaha 2.154.727.055 2.208.595.232 2.208.595.232 2.263.810.113 2.263.810.113
Modal kerja yang dibutuhkan terdiri dari Piutang Usaha. Modal kerja sebesar Rp.1,1 Miliar – 2,2 Miliar per
tahun selama tahun proyeksi.
6.1.3. Sumber Pembiayaan
Struktur Investasi Porsi Nilai Investasi
Pendanaan Sendiri 100% 57.992.195.162
Pendanaan Pihak Ketiga 0% -
Total 100% 57.992.195.162
Total investasi termasuk dengan opportunity cost berupa tanah dan bangunan yang dibutuhkan sejumlah
Rp57.992.195.162 (Lima Puluh Tujuh Miliar Sembilan Ratus Sembilan Puluh Dua Juta Seratus Sembilan
Puluh Lima Ribu Seratus Enam Puluh Dua Rupiah) yang diperlukan pada tahun pertama dengan sumber
pembiayaan 100% pendanaan sendiri senilai Rp57.992.195.162 (Lima Puluh Tujuh Miliar Sembilan Ratus
Sembilan Puluh Dua Juta Seratus Sembilan Puluh Lima Ribu Seratus Enam Puluh Dua Rupiah). Biaya
investasi aktual yang dikeluarkan hanyalah sebesar Rp50.000.000 berupa laptop dan furnitur kantor.
Dengan mempertimbangkan saldo kas yang dimiliki maka perusahaan sanggup untuk mengcover seluruh
pendanaan investasi tanpa mempengaruhi kinerja operasi kegiatan usaha yang sudah ada.
6.1.4. Proyeksi Penjualan
Keterangan Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 14.084.045.048 19.455.840.200 24.287.441.277 25.576.434.967 26.215.845.841
LUAS
G1 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2
G2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2
G3 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2
G4 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2
G5 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2
G6 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2
G7 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2
G8 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2
G9 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2
G 10 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2
G.11 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2
G.12 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2
G.13 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2
G.14 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2
G.15 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2
G.16 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2
G.17 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2
G.18 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2
G.19 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2
G.20 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2
G.21 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2
G.22 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2
Total Luas 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 39
Page 57
Keterangan Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 26.215.845.841 26.871.241.987 26.871.241.987 27.543.023.037 27.543.023.037
LUAS
G1 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2
G2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2
G3 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2
G4 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2
G5 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2
G6 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2
G7 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2
G8 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2
G9 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2
G 10 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2
G.11 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2
G.12 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2
G.13 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2
G.14 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2
G.15 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2
G.16 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2
G.17 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2
G.18 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2
G.19 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2
G.20 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2
G.21 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2
G.22 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2
Total Luas 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2
Keterangan Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
TARIF SEWA
G1 Rp 33.000 /m2/bulan Rp 33.000 /m2/bulan Rp 33.825 /m2/bulan Rp 33.825 /m2/bulan Rp 34.671 /m2/bulan
G2 Rp 35.000 /m2/bulan Rp 35.000 /m2/bulan Rp 35.875 /m2/bulan Rp 35.875 /m2/bulan Rp 36.772 /m2/bulan
G3 Rp 26.500 /m2/bulan Rp 26.500 /m2/bulan Rp 27.163 /m2/bulan Rp 27.163 /m2/bulan Rp 27.842 /m2/bulan
G4 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan
G5 Rp 35.000 /m2/bulan Rp 35.000 /m2/bulan Rp 35.875 /m2/bulan Rp 35.875 /m2/bulan Rp 36.772 /m2/bulan
G6 Rp 29.500 /m2/bulan Rp 29.500 /m2/bulan Rp 30.238 /m2/bulan Rp 30.238 /m2/bulan Rp 30.993 /m2/bulan
G7 Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan
G8 Rp 43.403 /m2/bulan Rp 43.403 /m2/bulan Rp 44.488 /m2/bulan Rp 44.488 /m2/bulan Rp 45.600 /m2/bulan
G9 Rp 41.667 /m2/bulan Rp 41.667 /m2/bulan Rp 42.709 /m2/bulan Rp 42.709 /m2/bulan Rp 43.776 /m2/bulan
G 10 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan
G.11 Rp 55.144 /m2/bulan Rp 55.144 /m2/bulan Rp 56.523 /m2/bulan Rp 56.523 /m2/bulan Rp 57.936 /m2/bulan
G.12 Rp 33.000 /m2/bulan Rp 33.000 /m2/bulan Rp 33.825 /m2/bulan Rp 33.825 /m2/bulan Rp 34.671 /m2/bulan
G.13 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan
G.14 Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan
G.15 Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan
G.16 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan
G.17 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan
G.18 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan
G.19 Rp 43.403 /m2/bulan Rp 43.403 /m2/bulan Rp 44.488 /m2/bulan Rp 44.488 /m2/bulan Rp 45.600 /m2/bulan
G.20 Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan
G.21 Rp 7.813 /m2/bulan Rp 7.813 /m2/bulan Rp 8.008 /m2/bulan Rp 8.008 /m2/bulan Rp 8.209 /m2/bulan
G.22 Rp 27.000 /m2/bulan Rp 27.000 /m2/bulan Rp 27.675 /m2/bulan Rp 27.675 /m2/bulan Rp 28.367 /m2/bulan
KENAIKAN TARIF SEWA 0,0% 2,5% 0,0% 2,5%
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 40
Page 58
Keterangan Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
TARIF SEWA
G1 Rp 34.671 /m2/bulan Rp 35.537 /m2/bulan Rp 35.537 /m2/bulan Rp 36.426 /m2/bulan Rp 36.426 /m2/bulan
G2 Rp 36.772 /m2/bulan Rp 37.691 /m2/bulan Rp 37.691 /m2/bulan Rp 38.633 /m2/bulan Rp 38.633 /m2/bulan
G3 Rp 27.842 /m2/bulan Rp 28.538 /m2/bulan Rp 28.538 /m2/bulan Rp 29.251 /m2/bulan Rp 29.251 /m2/bulan
G4 Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G5 Rp 36.772 /m2/bulan Rp 37.691 /m2/bulan Rp 37.691 /m2/bulan Rp 38.633 /m2/bulan Rp 38.633 /m2/bulan
G6 Rp 30.993 /m2/bulan Rp 31.768 /m2/bulan Rp 31.768 /m2/bulan Rp 32.562 /m2/bulan Rp 32.562 /m2/bulan
G7 Rp 29.418 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan
G8 Rp 45.600 /m2/bulan Rp 46.740 /m2/bulan Rp 46.740 /m2/bulan Rp 47.909 /m2/bulan Rp 47.909 /m2/bulan
G9 Rp 43.776 /m2/bulan Rp 44.871 /m2/bulan Rp 44.871 /m2/bulan Rp 45.993 /m2/bulan Rp 45.993 /m2/bulan
G 10 Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.11 Rp 57.936 /m2/bulan Rp 59.384 /m2/bulan Rp 59.384 /m2/bulan Rp 60.869 /m2/bulan Rp 60.869 /m2/bulan
G.12 Rp 34.671 /m2/bulan Rp 35.537 /m2/bulan Rp 35.537 /m2/bulan Rp 36.426 /m2/bulan Rp 36.426 /m2/bulan
G.13 Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.14 Rp 29.418 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan
G.15 Rp 29.418 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan
G.16 Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.17 Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.18 Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.19 Rp 45.600 /m2/bulan Rp 46.740 /m2/bulan Rp 46.740 /m2/bulan Rp 47.909 /m2/bulan Rp 47.909 /m2/bulan
G.20 Rp 29.418 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan
G.21 Rp 8.209 /m2/bulan Rp 8.414 /m2/bulan Rp 8.414 /m2/bulan Rp 8.624 /m2/bulan Rp 8.624 /m2/bulan
G.22 Rp 28.367 /m2/bulan Rp 29.076 /m2/bulan Rp 29.076 /m2/bulan Rp 29.803 /m2/bulan Rp 29.803 /m2/bulan
KENAIKAN TARIF SEWA 0,0% 2,5% 0,0% 2,5% 0,0%
Keterangan Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
OKUPANSI
G1 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G2 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G3 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G4 3 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G5 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G6 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G7 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G8 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G9 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G 10 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.11 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.12 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.13 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.14 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.15 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.16 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.17 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.18 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.19 3 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.20 3 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.21 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.22 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 41
Page 59
Keterangan Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
OKUPANSI
G1 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G2 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G3 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G4 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G5 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G6 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G7 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G8 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G9 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G 10 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.11 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.12 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.13 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.14 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.15 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.16 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.17 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.18 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.19 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.20 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.21 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.22 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 14.084.045.048 19.455.840.200 24.287.441.277 25.576.434.967 26.215.845.841
Beban Pokok Penjualan (2.082.150.230) (2.118.900.230) (2.156.568.980) (2.195.179.449) (2.234.755.179)
Laba Kotor 12.001.894.818 17.336.939.970 22.130.872.297 23.381.255.519 23.981.090.662
Total Beban Umum dan Adminintrasi (704.202.252) (972.792.010) (1.214.372.064) (1.278.821.748) (1.310.792.292)
Pajak Final (1.408.404.505) (1.945.584.020) (2.428.744.128) (2.557.643.497) (2.621.584.584)
EBITDA 9.889.288.061 14.418.563.940 18.487.756.105 19.544.790.273 20.048.713.786
Penyusutan dan Amortisasi (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582)
EBIT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya - - - - -
EBT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204
Pajak Kini - - - - -
EAT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204
Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 26.215.845.841 26.871.241.987 26.871.241.987 27.543.023.037 27.543.023.037
Beban Pokok Penjualan (2.275.320.303) (2.316.899.555) (2.359.518.288) (2.403.202.489) (2.447.978.796)
Laba Kotor 23.940.525.538 24.554.342.433 24.511.723.700 25.139.820.548 25.095.044.241
Total Beban Umum dan Adminintrasi (1.310.792.292) (1.343.562.099) (1.343.562.099) (1.377.151.152) (1.377.151.152)
Pajak Final (2.621.584.584) (2.687.124.199) (2.687.124.199) (2.754.302.304) (2.754.302.304)
EBITDA 20.008.148.662 20.523.656.135 20.481.037.401 21.008.367.092 20.963.590.786
Penyusutan dan Amortisasi (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582)
EBIT 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya - - - - -
EBT 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Pajak Kini - - - - -
EAT 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Berdasarkan informasi dari manajemen, pada tahun pertama perusahaan sudah mulai melakukan kegiatan
usaha nya yaitu memasarkan aset-aset yang akan disewakan. Pada tahun pertama, perusahaan
memproyeksikan tingkat okupansi sebesar 55% dari seluruh aset total yang akan disewakan yaitu 22 unit
gudang, sedangkan pada tahun ke 2 tingkat okupansi yang proyeksikan oleh perusahaan naik sebesar 68%
dari seluruh aset total yang akan disewakan yaitu 22 unit gudang. Pada tahun ke 3 perusahaan menjalani
kegiatan usaha, perusahaan sudah memproyeksikan tingkat okupansi yang sebesar 100% atau terisi
sepenuhnya dari seluruh total aset yang akan disewakan.
Harga sewa gudang yang akan disewakan juga akan naik pada setiap 2 tahun sekali dari tahun pertama
perusahaan menjalankan kegiatan usaha nya sebesar 2,5%.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 42
Page 60
6.1.5. Proyeksi Biaya Operasional
Keterangan Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
HPP 2.082.150.230 2.118.900.230 2.156.568.980 2.195.179.449 2.234.755.179
Gaji - Tenaga Kerja 240.000.000 246.000.000 252.150.000 258.453.750 264.915.094
Listrik Air & Telfon 1.230.000.000 1.260.750.000 1.292.268.750 1.324.575.469 1.357.689.855
PBB 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230
Beban Umum & Adm 704.202.252 972.792.010 1.214.372.064 1.278.821.748 1.310.792.292
Management Fee - - - - -
Fee Agen 704.202.252 972.792.010 1.214.372.064 1.278.821.748 1.310.792.292
Pajak Final 1.408.404.505 1.945.584.020 2.428.744.128 2.557.643.497 2.621.584.584
Keterangan Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
HPP 2.275.320.303 2.316.899.555 2.359.518.288 2.403.202.489 2.447.978.796
Gaji - Tenaga Kerja 271.537.971 278.326.420 285.284.581 292.416.695 299.727.113
Listrik Air & Telfon 1.391.632.102 1.426.422.904 1.462.083.477 1.498.635.564 1.536.101.453
PBB 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230
Beban Umum & Adm 1.310.792.292 1.343.562.099 1.343.562.099 1.377.151.152 1.377.151.152
Management Fee - - - - -
Fee Agen 1.310.792.292 1.343.562.099 1.343.562.099 1.377.151.152 1.377.151.152
Pajak Final 2.621.584.584 2.687.124.199 2.687.124.199 2.754.302.304 2.754.302.304
Beban HPP sebesar 2,082 miliar – 2,447 miliar selama tahun proyeksi yang terdiri dari gaji tenaga kerja
langsung, listrik air dan telfon, dan Pajak PBB. Gaji tenaga kerja langsung sebesar 1,01%-1,26% dari total
penjualan selama tahun proyeksi. Beban listrik air dan telfon sebesar 5,18%-6,48% dari total penjualan
selama tahun proyeksi. Beban pajak PBB sebesar 2,2% - 3,15% dari total penjualan selama tahun proyeksi.
Beban umum dan administrasi sebesar 704 juta – 1,377 selama tahun proyeksi yang terdiri dari fee agen
sebesar 5% dari total pendapatan selama tahun proyeksi.
6.1.6. Proyeksi Laporan Keuangan
1. Proyeksi Laba Rugi
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 14.084.045.048 19.455.840.200 24.287.441.277 25.576.434.967 26.215.845.841
Beban Pokok Penjualan (2.082.150.230) (2.118.900.230) (2.156.568.980) (2.195.179.449) (2.234.755.179)
Laba Kotor 12.001.894.818 17.336.939.970 22.130.872.297 23.381.255.519 23.981.090.662
Total Beban Umum dan Adminintrasi (704.202.252) (972.792.010) (1.214.372.064) (1.278.821.748) (1.310.792.292)
Pajak Final (1.408.404.505) (1.945.584.020) (2.428.744.128) (2.557.643.497) (2.621.584.584)
EBITDA 9.889.288.061 14.418.563.940 18.487.756.105 19.544.790.273 20.048.713.786
Penyusutan dan Amortisasi (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582)
EBIT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya - - - - -
EBT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204
Pajak Kini - - - - -
EAT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204
Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 26.215.845.841 26.871.241.987 26.871.241.987 27.543.023.037 27.543.023.037
Beban Pokok Penjualan (2.275.320.303) (2.316.899.555) (2.359.518.288) (2.403.202.489) (2.447.978.796)
Laba Kotor 23.940.525.538 24.554.342.433 24.511.723.700 25.139.820.548 25.095.044.241
Total Beban Umum dan Adminintrasi (1.310.792.292) (1.343.562.099) (1.343.562.099) (1.377.151.152) (1.377.151.152)
Pajak Final (2.621.584.584) (2.687.124.199) (2.687.124.199) (2.754.302.304) (2.754.302.304)
EBITDA 20.008.148.662 20.523.656.135 20.481.037.401 21.008.367.092 20.963.590.786
Penyusutan dan Amortisasi (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582)
EBIT 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya - - - - -
EBT 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Pajak Kini - - - - -
EAT 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 43
Page 61
Pada tahun proyeksi Rencana Penambahan Kegiatan Usaha Perusahaan diproyeksikan mendapatkan
EBIT (Earning Before Interest dan Tax) berkisar antara 8,302 miliar – 19,421 miliar. Beban pajak
penghasilan sebesar 0% karena transaksi sewa-menyewa merupakan objek pajak final sehingga
Perusahaan mendapatkan EAT (Earning After Tax) berkisar 8,302 miliar – 19,421 miliar.
2. Metodologi Analisa
Metodologi dilakukan dengan menganalisa potensi keuntungan ekonomis yang dapat diperoleh dari
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha.
3. Model Arus Kas yang Digunakan
Untuk melakukan analisis keuangan dalam studi kelayakan dengan menggunakan metode diskonto arus
kas, dengan menggunakan arus kas terhadap proyek Free Cash Flow to Firm (FCFF).
4. Penetapan Tingkat Diskonto
Tingkat diskonto diestimasikan dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC).
Biaya Ekuitas (Ke) diestimasikan dengan metode Capital Asset Pricing Model (CAPM), dengan
menggunakan persamaan sebagai berikut:
Biaya Ekuitas (Ke) = Rf + (Beta x Market Risk Premium) - RBDS
Rf (Risk Free) = Tingkat Pengembalian Bebas Risiko
Beta = Risiko sistemik usaha
Market Risk Premium = Premi Resiko Pasar
RBDS = Penyesuaian Tingkat Pengembalian Pasar
Rf (Risk Free) = 7,07%
Beta = 0,95
Equity Risk Premium = 7,38%
RBDS = 2,07%
Biaya Ekuitas (Ke) = 12,02%
Tingkat Diskonto = (We x Ke) + (Wd x (Kd x (1-T))
We = Bobot modal sendiri pada usaha tertentu
Ke (Cost Of Equity) = Tingkat pengembalian modal sendiri
Wd = Bobot modal pinjaman pada usaha tertentu
Kd (Cost Of Debt) = Tingkat pengembalian modal pinjaman
T (Tax) = Pajak perseroan yang berlaku
We : 56,83%
Ke (Cost Of Equity) : 12,02%
Wd : 43,17%
Kd (Cost Of Debt) : 9,18%
T (Tax) : 0%
Tingkat Diskonto = 10,79%
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 44
Page 62
1. Tingkat Pengembalian Bebas Risiko (Rf)
Adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak memiliki kemungkinan
gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi
Pemerintah untuk jangka panjang (SUN). tingkat suku bunga bebas risiko yang digunakan merupakan
obligasi pemerintah RI dalam mata uang rupiah dengan tenor 10 tahun. Berdasarkan data yang
dikeluarkan oleh Penilai Harga Efek Indonesia (PHEI) maka yield SUN yang digunakan untuk proyek
adalah 7,0694%.
2. Risiko Sistemik Usaha (Beta)
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan dikalikan dengan
market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium. Untuk memperoleh faktor beta yang
sesuai kami menggunakan unlevered beta sebesar 0,86, Unlevered beta rata-rata perusahaan
pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini kemudian di-relevered dengan tingkat leverage pasar
pada industri sejenis untuk memperoleh beta yang sesuai untuk mendiskonto Perseroan tersebut
sehingga didapatkan Beta 0,95
3. Tingkat Premi Resiko Pasar (ERP)
Tingkat Premi Resiko Pasar (ERP) ditentukan menggunakan rujukan dari hasil Damodaran per tanggal
studi kelayakan dengan risk premium untuk pasar negara berkembang seperti Indonesia adalah
sekitar 7,38%.
4. Penyesuaian Tingkat Pengembalian Pasar (RBDS)
Pada perhitungan WACC, digunakan data yang bersumber dari Damodaran, dimana data yang
digunakan adalah Total Equity Risk Premium yang juga telah mempertimbangkan risiko, maka
diperlukan penyesuaian pada CAPM dengan memperhatikan Rating Based Default Spread dari
Damodaran dimana Cost of Equity dikurangkan dengan Rating Based Default Spread sebesar 2,07%.
5. Bobot Modal Sendiri Pasar Usaha Tertentu (We)
Komposisi pendanaan dihitung berdasarkan kinerja perbandingan interest bearing debt dengan
ekuitasnya, dimana komposisi struktur permodalan Perseroan diasumsikan mengikuti struktur
permodalan pasar dari hasil riset Aswath Damodaran, dengan demikian struktur modal sendiri untuk
proyek 56,83%.
6. Biaya Ekuitas (Ke)
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model
(CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium
untuk menutup risiko sistematis dari sekuritas saham adalah 12,02%.
7. Bobot modal pinjaman pada usaha tertentu (Wd)
Komposisi pendanaan dihitung berdasarkan kinerja perbandingan interest bearing debt dengan
ekuitasnya, dimana komposisi struktur permodalan Perseroan diasumsikan mengikuti struktur
permodalan pasar dari hasil riset Aswath Damodaran, dengan demikian struktur utang untuk proyek
43,17%.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 45
Page 63
8. Tingkat Pengembalian Modal Pinjaman (Kd)
Dalam analisa studi kelayakan ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman
rata-rata dalam mata uang Rupiah dari bank pemerintah per tanggal studi kelayakan, yaitu 9,18%.
Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya bunga setelah pajak sampai akhir proyeksi
sebesar 9,18%, dengan tarif pajak 0% dikarenakan pada komponen beban pajak sudah termasuk
pajak final.
5. Analisis Kelayakan Investasi
Untuk mengevaluasi kelayakan investasi pada Rencana Proyek sesuai SEOJK 17/2020 digunakan 4
(empat) indikator yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI),
dan Payback Period., yang didasarkan pada nilai kini arus kas bersih yang diproyeksikan hingga tahun
ke-10. Penggunaan NPV berarti mengukur nilai kini dari pengeluaran investasi dan manfaat bisnis yang
digambarkan oleh proyeksi manfaat neto.
Nilai NPV mencerminkan selisih dari nilai sekarang arus kas masa datang dengan nilai investasi. Dengan
membandingkan antara total investasi yang dikeluarkan pada awal periode proyek dan total arus kas yang
akan diterima setiap tahun, maka dapat diketahui nilai NPV yang dihasilkan oleh proyek tersebut. Jika
nilai NPV positif maka investasi tersebut layak dilaksanakan sedangkan jika nilai NPV negatif, investasi
tersebut sebaiknya tidak dilaksanakan.
Nilai IRR mencerminkan besarnya tingkat bunga yang apabila digunakan untuk mendiskonto seluruh kas
masuk akan menghasilkan jumlah kas yang sama dengan jumlah investasi. IRR merupakan nilai tingkat
pengembalian investasi pada saat NPV Perseroan sama dengan 0, yang artinya tingkat pengembalian
dan risiko dari total investasi pada saat ini adalah sama dengan tingkat pengembalian dan risiko pasar.
Sehingga apabila IRR proyek lebih besar dari WACC (Discount Rate), maka proyek ini layak dilaksanakan
dan apabila IRR proyek lebih kecil dari WACC maka proyek ini sebaiknya tidak dilaksanakan.
Untuk menganalisis keseluruhan profitabilitas dapat menggunakan Profitability Index (PI), dimana PI
merupakan teknik penilaian investasi yang dihitung dengan membagi nilai sekarang dari arus kas bersih
yang akan datang suatu proyek dengan nilai investasi awal yang dibutuhkan untuk proyek tersebut.
Apabila PI yang dihasilkan dari suatu proyek sama dengan 1 maka arus kas dari proyek tidak
menghasilkan nilai tambah, apabila PI lebih besar dari 1, maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek
menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan, sedangkan apabila PI lebih kecil dari 1, maka nilai arus kas
yang dihasilkan dari proyek tidak menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan. Dalam menganalisis PI suatu
proyek maka kelayakan dapat dinilai apabila nilai PI lebih dari 1. Jika PI lebih besar dari 1, maka investasi
tersebut dapat disimpulkan layak.
Payback period atau periode pengembalian modal adalah waktu yang dibutuhkan untuk mencapai break
even point atau titik impas. Payback Period menentukan berapa lama waktu yang diperlukan untuk
menutup biaya awal yang terkait dengan investasi. Semakin pendek pengembalian maka investasi
semakin diinginkan.
Kelayakan dari proyek ini dihitung dari manfaat ekonomis yang diantisipasi di masa mendatang dengan
Free Cash Flow To Firm yang selanjutnya dibandingkan dengan pengorbanan ekonomisnya. Kelayakan
investasi proyek dihitung dengan menggunakan empat indikator yaitu Net Present Value, Internal Rate of
Return, Profitability Index (PI) dan Payback Period dengan ringkasan sebagai berikut:
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 46
Page 64
tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke
Keterangan
0 1 2 3 4
EBIT - 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691
Tax - - - - -
Depresiasi - 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582
CNWC - (1.157.592.744) (441.517.410) (397.117.897) (105.944.687)
Capex - - - -
Initial Investment (57.992.195.162) - - - -
FCFF (57.992.195.162) 8.731.695.317 13.977.046.530 18.090.638.209 19.438.845.587
TV
Growth
DR 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79%
DF 1 0,90 0,81 0,74 0,66
PV (57.992.195.162) 7.881.219.781 11.386.890.444 13.302.659.818 12.901.788.924
tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke
Keterangan
5 6 7 8 9 10
EBIT 18.462.127.204 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Tax - - - - - -
Depresiasi 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582
CNWC (52.554.318) - (53.868.176) - (55.214.881) -
Capex - - - - - -
Initial Investment - - - - - -
FCFF 19.996.159.468 20.008.148.662 20.469.787.958 20.481.037.401 20.953.152.211 20.963.590.786
TV
Growth
DR 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79%
DF 0,60 0,54 0,49 0,44 0,40 0,36
PV 11.979.009.786 10.818.725.442 9.990.274.085 9.022.167.293 8.331.115.560 7.523.403.069
Net Present Value (NPV) : 45.145.059.041
Internal Rate of Return (IRR) : 24,88%
Profitability Index (PI) : 1,78
Payback Period : 3 Tahun 2 Bulan
Berdasarkan analisa kelayakan di atas, NPV menunjukkan nilai positif, IRR lebih tinggi daripada WACC
dan PI lebih dari 1, dengan demikian investasi tersebut layak.
6.1.7. Analisis Profitabilitas
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Analisis Profitabilitas
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Profit Margin 58,95% 65,95% 69,59% 70,21% 70,42% 70,27% 70,47% 70,31% 70,51% 70,35%
Return On Equity 12,16% 15,82% 17,24% 15,48% 13,73% 12,05% 11,02% 9,91% 9,24% 8,44%
Return On Investment 14,32% 22,75% 30,83% 33,74% 35,75% 36,80% 39,07% 40,30% 42,88% 44,33%
Return of investment berada diangka 14,32% - 44,33% dengan demikian Return of Investment penambahan
kegiatan usaha menunjukan bahwa usaha dalam bidang jasa sangat normal untuk mendapatkan
keuntungan yang sangat besar. Profit margin berada di angka 58,95% - 70,51% selama tahun proyeksi.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 47
Page 65
6.1.8. Analisis Sensitivitas
Untuk menguji sensitifitas suatu proyek terhadap berbagai faktor yang mempengaruhinya, maka berikut ini
disajikan analisa sensitivitas terhadap kelayakan proyek, yaitu:
1. Investasi
2. Pendapatan
3. HPP
4. Beban Penjualan Umum dan Administrasi
Berdasarkan uji sensitivitas tersebut, kondisi parameter kelayakan proyek akan terlihat seperti di bawah
ini:
IRR NPV Profitability
Variable Skenario Kesimpulan
% Rupiah Index (PI)
Normal 24,88% 45.145.059.041 1,78 Layak
Investasi 5,00% 23,51% 42.245.449.283 1,69 Layak
Investasi 10,00% 22,25% 39.345.839.525 1,62 Layak
Investasi 15,00% 21,07% 36.446.229.767 1,55 Layak
Pendapatan -5,00% 22,95% 38.284.125.010 1,66 Layak
Pendapatan -10,00% 20,97% 31.423.190.979 1,54 Layak
Pendapatan -15,00% 18,91% 24.562.256.948 1,42 Layak
HPP 1,00% 24,84% 45.012.842.696 1,78 Layak
HPP 3,00% 24,76% 44.748.410.004 1,77 Layak
HPP 5,00% 24,69% 44.483.977.312 1,77 Layak
Beban Penjualan Umum dan Adm 2,00% 24,84% 45.005.993.762 1,78 Layak
Beban Penjualan Umum dan Adm 4,00% 24,80% 44.866.928.483 1,77 Layak
Beban Penjualan Umum dan Adm 6,00% 24,76% 44.727.863.204 1,77 Layak
Analisis sensitifitas diuji dengan melakukan skenario penurunan dan kenaikan dari variable Investasi,
Pendapatan, HPP dan Beban Penjualan Umum Administrasi. Hasil analisis sensitifitas menunjukan bahwa
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha sensitif tehadap variabel Investasi dan Pendapatan.
Dengan memperhatikan analisis kelayakan keuangan, Penambahan Kegiatan Usaha secara keuangan
layak.
6.1.9. Kesimpulan
Berdasarkan analisa pada kelayakan aspek pasar, kelayakan aspek teknis, kelayakan aspek pola bisnis,
kelayakan aspek model manajemen, dan kelayakan aspek keuangan maka dapat disimpulkan bahwa
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha adalah Layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk. 48
Page 66
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 67
PT. Panasia Indo Resources, Tbk.
Rincian Investasi
Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk.
(Dalam Rupiah)
Investasi Unit Total (IDR)
Laptop 2 30.000.000
Furniture Kantor 2 20.000.000
Tanah Existing 38.738.574.735
Bangunan Existing 19.203.620.427
Total 57.992.195.162
Struktur Investasi Porsi Nilai Investasi
Pendanaan Sendiri 100% 57.992.195.162
Pendanaan Pihak Ketiga 0% -
Total 100% 57.992.195.162
Page 68
PT. Panasia Indo Resources, Tbk.
Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk.
Neraca Proyeksi
(Dalam Rupiah)
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Kas dan Setara Kas 9.157.913.573 23.134.960.104 41.225.598.312 60.664.443.899 80.660.603.366 100.668.752.029 121.138.539.987 141.619.577.388 162.572.729.600 183.536.320.386
Piutang Usaha 1.157.592.744 1.599.110.153 1.996.228.050 2.102.172.737 2.154.727.055 2.154.727.055 2.208.595.232 2.208.595.232 2.263.810.113 2.263.810.113
Piutang Lain-lain - - - - - - - - - -
Biaya Dibayar Dimuka dan Uang Muka - - - - - - - - - -
Total Aset Lancar 10.315.506.317 24.734.070.257 43.221.826.362 62.766.616.636 82.815.330.422 102.823.479.084 123.347.135.219 143.828.172.620 164.836.539.712 185.800.130.498
Aset Tetap 57.987.195.162 56.400.608.580 54.814.021.998 53.227.435.416 51.640.848.834 50.054.262.252 48.467.675.670 46.881.089.088 45.294.502.506 43.707.915.924
Aset Lain-lain - - - - - - - - - -
Aset Tidak Lancar 57.987.195.162 56.400.608.580 54.814.021.998 53.227.435.416 51.640.848.834 50.054.262.252 48.467.675.670 46.881.089.088 45.294.502.506 43.707.915.924
TOTAL ASET 68.302.701.479 81.134.678.837 98.035.848.361 115.994.052.052 134.456.179.256 152.877.741.336 171.814.810.889 190.709.261.709 210.131.042.219 229.508.046.423
Utang Usaha - - - - - - - - - -
Utang Lain-lain - - - - - - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek - - - - - - - - - -
Liabilitas Imbalan Pasca Kerja - - - - - - - - - -
Liabilitas Pajak Tangguhan - - - - - - - - - -
Total Liablitas Jangka Panjang - - - - - - - - - -
Total Liabilitas - - - - - - - - - -
Modal Dasar 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000
Saldo Laba 8.302.701.479 21.134.678.837 38.035.848.361 55.994.052.052 74.456.179.256 92.877.741.336 111.814.810.889 130.709.261.709 150.131.042.219 169.508.046.423
Penghasilan Komprehensif Lain - - - - - - - - - -
Jumlah Ekuitas 68.302.701.479 81.134.678.837 98.035.848.361 115.994.052.052 134.456.179.256 152.877.741.336 171.814.810.889 190.709.261.709 210.131.042.219 229.508.046.423
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 68.302.701.479 81.134.678.837 98.035.848.361 115.994.052.052 134.456.179.256 152.877.741.336 171.814.810.889 190.709.261.709 210.131.042.219 229.508.046.423
- - - - - - - - - -
PT. Panasia Indo Resources, Tbk. 858.823.094.634
Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk.
Income Statement Proyeksi
(Dalam Rupiah) 540.113.844.215
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 14.084.045.048 19.455.840.200 24.287.441.277 25.576.434.967 26.215.845.841 26.215.845.841 26.871.241.987 26.871.241.987 27.543.023.037 27.543.023.037
Beban Pokok Penjualan (2.082.150.230) (2.118.900.230) (2.156.568.980) (2.195.179.449) (2.234.755.179) (2.275.320.303) (2.316.899.555) (2.359.518.288) (2.403.202.489) (2.447.978.796)
Laba Kotor 12.001.894.818 17.336.939.970 22.130.872.297 23.381.255.519 23.981.090.662 23.940.525.538 24.554.342.433 24.511.723.700 25.139.820.548 25.095.044.241
Total Beban Umum dan Adminintrasi (704.202.252) (972.792.010) (1.214.372.064) (1.278.821.748) (1.310.792.292) (1.310.792.292) (1.343.562.099) (1.343.562.099) (1.377.151.152) (1.377.151.152)
Pajak Final (1.408.404.505) (1.945.584.020) (2.428.744.128) (2.557.643.497) (2.621.584.584) (2.621.584.584) (2.687.124.199) (2.687.124.199) (2.754.302.304) (2.754.302.304)
EBITDA 9.889.288.061 14.418.563.940 18.487.756.105 19.544.790.273 20.048.713.786 20.008.148.662 20.523.656.135 20.481.037.401 21.008.367.092 20.963.590.786
Penyusutan dan Amortisasi (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582) (1.586.586.582)
EBIT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya - - - - - - - - - -
EBT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Pajak Kini - - - - - - - - - -
EAT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
PT. Panasia Indo Resources, Tbk.
Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk.
Cash Flow Proyeksi
(Dalam Rupiah)
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Keterangan
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Arus Kas dari Aktivitas Operasi 8.731.695.317 13.977.046.530 18.090.638.209 19.438.845.587 19.996.159.468 20.008.148.662 20.469.787.958 20.481.037.401 20.953.152.211 20.963.590.786
EAT 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Depresiasi 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582
Piutang Usaha (1.157.592.744) (441.517.410) (397.117.897) (105.944.687) (52.554.318) - (53.868.176) - (55.214.881) -
Arus Kas dari Aktivitas Investasi (59.573.781.744) - - - - - - - - -
Pembelian / Penjualan Aset Tetap (59.573.781.744) - - - - - - - - -
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan 60.000.000.000 - - - - - - - - -
Penambahan Modal Disetor 60.000.000.000 - - - - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan Setara Kas 9.157.913.573 13.977.046.530 18.090.638.209 19.438.845.587 19.996.159.468 20.008.148.662 20.469.787.958 20.481.037.401 20.953.152.211 20.963.590.786
Kas dan Setara Kas Awal Tahun - 9.157.913.573 23.134.960.104 41.225.598.312 60.664.443.899 80.660.603.366 100.668.752.029 121.138.539.987 141.619.577.388 162.572.729.600
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun 9.157.913.573 23.134.960.104 41.225.598.312 60.664.443.899 80.660.603.366 100.668.752.029 121.138.539.987 141.619.577.388 162.572.729.600 183.536.320.386
Rasio Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Turn Over
Days 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
TO Piutang Usaha 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17
Page 69
PT. Panasia Indo Resources, Tbk.
Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk.
Dalam Rupiah
Discounted Cashflow
tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke tahun ke
Keterangan
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
EBIT - 8.302.701.479 12.831.977.358 16.901.169.523 17.958.203.691 18.462.127.204 18.421.562.080 18.937.069.553 18.894.450.820 19.421.780.510 19.377.004.204
Tax - - - - - - - - - - -
Depresiasi - 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582 1.586.586.582
CNWC - (1.157.592.744) (441.517.410) (397.117.897) (105.944.687) (52.554.318) - (53.868.176) - (55.214.881) -
Capex - - - - - - - - - -
Initial Investment (57.992.195.162) - - - - - - - - - -
FCFF (57.992.195.162) 8.731.695.317 13.977.046.530 18.090.638.209 19.438.845.587 19.996.159.468 20.008.148.662 20.469.787.958 20.481.037.401 20.953.152.211 20.963.590.786
Growth
DR 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79%
DF 1 0,90 0,81 0,74 0,66 0,60 0,54 0,49 0,44 0,40 0,36
PV (57.992.195.162) 7.881.219.781 11.386.890.444 13.302.659.818 12.901.788.924 11.979.009.786 10.818.725.442 9.990.274.085 9.022.167.293 8.331.115.560 7.523.403.069
NPV 45.145.059.041
IRR 24,88%
PI 1,78
Payback Period 3 tahun 2 bulan
Kriteria Kelayakan Investasi
Kriteria Kelayakan Investasi Hasil Kelayakan
IRR lebih besar dari Discount Rate Layak
NPV Lebih besar dari 0 Layak
Propitability Index lebih besar dari 1 Layak
Kesimpulan Investasi Investasi Layak Dilakukan
Page 70
Asumsi Revenue dan HPP
Keterangan Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan Usaha Bersih 14.084.045.048 19.455.840.200 24.287.441.277 25.576.434.967 26.215.845.841 26.215.845.841 26.871.241.987 26.871.241.987 27.543.023.037 27.543.023.037
LUAS
G1 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2 5.050 m2
G2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2 7.336 m2
G3 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2 7.908 m2
G4 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2 10.115 m2
G5 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2 5.170 m2
G6 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2 2.262 m2
G7 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2 1.491 m2
G8 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2 480 m2
G9 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2
G 10 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2 4.007 m2
G.11 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2 317 m2
G.12 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2 4.083 m2
G.13 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2 3.200 m2
G.14 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2 2.164 m2
G.15 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2 2.106 m2
G.16 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2 2.304 m2
G.17 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2
G.18 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2 1.440 m2
G.19 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2 576 m2
G.20 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2 4.032 m2
G.21 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2 160 m2
G.22 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2 1.081 m2
Total Luas 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2 67.223 m2
TARIF SEWA
G1 Rp 33.000 /m2/bulan Rp 33.000 /m2/bulan Rp 33.825 /m2/bulan Rp 33.825 /m2/bulan Rp 34.671 /m2/bulan Rp 34.671 /m2/bulan Rp 35.537 /m2/bulan Rp 35.537 /m2/bulan Rp 36.426 /m2/bulan Rp 36.426 /m2/bulan
G2 Rp 35.000 /m2/bulan Rp 35.000 /m2/bulan Rp 35.875 /m2/bulan Rp 35.875 /m2/bulan Rp 36.772 /m2/bulan Rp 36.772 /m2/bulan Rp 37.691 /m2/bulan Rp 37.691 /m2/bulan Rp 38.633 /m2/bulan Rp 38.633 /m2/bulan
G3 Rp 26.500 /m2/bulan Rp 26.500 /m2/bulan Rp 27.163 /m2/bulan Rp 27.163 /m2/bulan Rp 27.842 /m2/bulan Rp 27.842 /m2/bulan Rp 28.538 /m2/bulan Rp 28.538 /m2/bulan Rp 29.251 /m2/bulan Rp 29.251 /m2/bulan
G4 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G5 Rp 35.000 /m2/bulan Rp 35.000 /m2/bulan Rp 35.875 /m2/bulan Rp 35.875 /m2/bulan Rp 36.772 /m2/bulan Rp 36.772 /m2/bulan Rp 37.691 /m2/bulan Rp 37.691 /m2/bulan Rp 38.633 /m2/bulan Rp 38.633 /m2/bulan
G6 Rp 29.500 /m2/bulan Rp 29.500 /m2/bulan Rp 30.238 /m2/bulan Rp 30.238 /m2/bulan Rp 30.993 /m2/bulan Rp 30.993 /m2/bulan Rp 31.768 /m2/bulan Rp 31.768 /m2/bulan Rp 32.562 /m2/bulan Rp 32.562 /m2/bulan
G7 Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan
G8 Rp 43.403 /m2/bulan Rp 43.403 /m2/bulan Rp 44.488 /m2/bulan Rp 44.488 /m2/bulan Rp 45.600 /m2/bulan Rp 45.600 /m2/bulan Rp 46.740 /m2/bulan Rp 46.740 /m2/bulan Rp 47.909 /m2/bulan Rp 47.909 /m2/bulan
G9 Rp 41.667 /m2/bulan Rp 41.667 /m2/bulan Rp 42.709 /m2/bulan Rp 42.709 /m2/bulan Rp 43.776 /m2/bulan Rp 43.776 /m2/bulan Rp 44.871 /m2/bulan Rp 44.871 /m2/bulan Rp 45.993 /m2/bulan Rp 45.993 /m2/bulan
G 10 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.11 Rp 55.144 /m2/bulan Rp 55.144 /m2/bulan Rp 56.523 /m2/bulan Rp 56.523 /m2/bulan Rp 57.936 /m2/bulan Rp 57.936 /m2/bulan Rp 59.384 /m2/bulan Rp 59.384 /m2/bulan Rp 60.869 /m2/bulan Rp 60.869 /m2/bulan
G.12 Rp 33.000 /m2/bulan Rp 33.000 /m2/bulan Rp 33.825 /m2/bulan Rp 33.825 /m2/bulan Rp 34.671 /m2/bulan Rp 34.671 /m2/bulan Rp 35.537 /m2/bulan Rp 35.537 /m2/bulan Rp 36.426 /m2/bulan Rp 36.426 /m2/bulan
G.13 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.14 Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan
G.15 Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan
G.16 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.17 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.18 Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.000 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 30.750 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 31.519 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 32.307 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan Rp 33.114 /m2/bulan
G.19 Rp 43.403 /m2/bulan Rp 43.403 /m2/bulan Rp 44.488 /m2/bulan Rp 44.488 /m2/bulan Rp 45.600 /m2/bulan Rp 45.600 /m2/bulan Rp 46.740 /m2/bulan Rp 46.740 /m2/bulan Rp 47.909 /m2/bulan Rp 47.909 /m2/bulan
G.20 Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.000 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 28.700 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan Rp 29.418 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.153 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan Rp 30.907 /m2/bulan
G.21 Rp 7.813 /m2/bulan Rp 7.813 /m2/bulan Rp 8.008 /m2/bulan Rp 8.008 /m2/bulan Rp 8.209 /m2/bulan Rp 8.209 /m2/bulan Rp 8.414 /m2/bulan Rp 8.414 /m2/bulan Rp 8.624 /m2/bulan Rp 8.624 /m2/bulan
G.22 Rp 27.000 /m2/bulan Rp 27.000 /m2/bulan Rp 27.675 /m2/bulan Rp 27.675 /m2/bulan Rp 28.367 /m2/bulan Rp 28.367 /m2/bulan Rp 29.076 /m2/bulan Rp 29.076 /m2/bulan Rp 29.803 /m2/bulan Rp 29.803 /m2/bulan
KENAIKAN TARIF SEWA 0,0% 2,5% 0,0% 2,5% 0,0% 2,5% 0,0% 2,5% 0,0%
OKUPANSI
G1 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G2 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G3 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G4 3 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G5 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G6 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G7 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G8 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G9 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G 10 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.11 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.12 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.13 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.14 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.15 0 Bulan 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.16 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.17 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.18 0 Bulan 9 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.19 3 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.20 3 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.21 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
G.22 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
PENDAPATAN
G1 1.999.800.000 1.999.800.000 2.049.795.000 2.049.795.000 2.101.039.875 2.101.039.875 2.153.565.872 2.153.565.872 2.207.405.019 2.207.405.019
G2 3.081.120.000 3.081.120.000 3.158.148.000 3.158.148.000 3.237.101.700 3.237.101.700 3.318.029.243 3.318.029.243 3.400.979.974 3.400.979.974
G3 2.514.744.000 2.514.744.000 2.577.612.600 2.577.612.600 2.642.052.915 2.642.052.915 2.708.104.238 2.708.104.238 2.775.806.844 2.775.806.844
G4 910.350.000 3.641.400.000 3.732.435.000 3.732.435.000 3.825.745.875 3.825.745.875 3.921.389.522 3.921.389.522 4.019.424.260 4.019.424.260
G5 2.171.400.000 2.171.400.000 2.225.685.000 2.225.685.000 2.281.327.125 2.281.327.125 2.338.360.303 2.338.360.303 2.396.819.311 2.396.819.311
G6 800.748.000 800.748.000 820.766.700 820.766.700 841.285.868 841.285.868 862.318.014 862.318.014 883.875.965 883.875.965
G7 - - 385.125.300 513.500.400 526.337.910 526.337.910 539.496.358 539.496.358 552.983.767 552.983.767
G8 - - 192.188.484 256.251.312 262.657.595 262.657.595 269.224.035 269.224.035 275.954.636 275.954.636
G9 - - 192.189.038 256.252.050 262.658.351 262.658.351 269.224.810 269.224.810 275.955.430 275.955.430
G 10 - - 1.108.937.250 1.478.583.000 1.515.547.575 1.515.547.575 1.553.436.264 1.553.436.264 1.592.272.171 1.592.272.171
G.11 210.000.704 210.000.704 215.250.722 215.250.722 220.631.990 220.631.990 226.147.790 226.147.790 231.801.484 231.801.484
G.12 1.616.868.000 1.616.868.000 1.657.289.700 1.657.289.700 1.698.721.943 1.698.721.943 1.741.189.991 1.741.189.991 1.784.719.741 1.784.719.741
G.13 - - 885.600.000 1.180.800.000 1.210.320.000 1.210.320.000 1.240.578.000 1.240.578.000 1.271.592.450 1.271.592.450
G.14 - - 558.961.200 745.281.600 763.913.640 763.913.640 783.011.481 783.011.481 802.586.768 802.586.768
G.15 - - 543.979.800 725.306.400 743.439.060 743.439.060 762.025.037 762.025.037 781.075.662 781.075.662
G.16 - 622.080.000 850.176.000 850.176.000 871.430.400 871.430.400 893.216.160 893.216.160 915.546.564 915.546.564
G.17 - 388.800.000 531.360.000 531.360.000 544.644.000 544.644.000 558.260.100 558.260.100 572.216.603 572.216.603
G.18 - 388.800.000 531.360.000 531.360.000 544.644.000 544.644.000 558.260.100 558.260.100 572.216.603 572.216.603
G.19 75.000.384 300.001.536 307.501.574 307.501.574 315.189.114 315.189.114 323.068.842 323.068.842 331.145.563 331.145.563
G.20 338.688.000 1.354.752.000 1.388.620.800 1.388.620.800 1.423.336.320 1.423.336.320 1.458.919.728 1.458.919.728 1.495.392.721 1.495.392.721
G.21 15.000.960 15.000.960 15.375.984 15.375.984 15.760.384 15.760.384 16.154.393 16.154.393 16.558.253 16.558.253
G.22 350.325.000 350.325.000 359.083.125 359.083.125 368.060.203 368.060.203 377.261.708 377.261.708 386.693.251 386.693.251
68%
Keterangan Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke 6 Tahun ke 7 Tahun ke 8 Tahun ke 9 Tahun ke 10
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
HPP 2.082.150.230 2.118.900.230 2.156.568.980 2.195.179.449 2.234.755.179 2.275.320.303 2.316.899.555 2.359.518.288 2.403.202.489 2.447.978.796
Gaji - Tenaga Kerja 240.000.000 246.000.000 252.150.000 258.453.750 264.915.094 271.537.971 278.326.420 285.284.581 292.416.695 299.727.113
Listrik Air & Telfon 1.230.000.000 1.260.750.000 1.292.268.750 1.324.575.469 1.357.689.855 1.391.632.102 1.426.422.904 1.462.083.477 1.498.635.564 1.536.101.453
PBB 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230 612.150.230
Beban Umum & Adm 704.202.252 972.792.010 1.214.372.064 1.278.821.748 1.310.792.292 1.310.792.292 1.343.562.099 1.343.562.099 1.377.151.152 1.377.151.152
Management Fee - - - - - - - - - -
Fee Agen 704.202.252 972.792.010 1.214.372.064 1.278.821.748 1.310.792.292 1.310.792.292 1.343.562.099 1.343.562.099 1.377.151.152 1.377.151.152
Pajak Final 1.408.404.505 1.945.584.020 2.428.744.128 2.557.643.497 2.621.584.584 2.621.584.584 2.687.124.199 2.687.124.199 2.754.302.304 2.754.302.304
Page 71
PT. Panasia Indo Resources, Tbk.
Discount Rate
KETERANGAN 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Beta Unlevered 0,54 0,54 0,54 0,54 0,54 0,54 0,54 0,54 0,54 0,54 0,54
Beta Re-Levered 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
Beta 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
KRF 7,07% 7,07% 7,07% 7,07% 7,07% 7,07% 7,07% 7,07% 7,07% 7,07% 7,07%
ERP 7,38% 7,38% 7,38% 7,38% 7,38% 7,38% 7,38% 7,38% 7,38% 7,38% 7,38%
RBDS 2,07% 2,07% 2,07% 2,07% 2,07% 2,07% 2,07% 2,07% 2,07% 2,07% 2,07%
DER 75,96% 75,96% 75,96% 75,96% 75,96% 75,96% 75,96% 75,96% 75,96% 75,96% 75,96%
Ke 12,02% 12,02% 12,02% 12,02% 12,02% 12,02% 12,02% 12,02% 12,02% 12,02% 12,02%
Kd 9,18% 9,18% 9,18% 9,18% 9,18% 9,18% 9,18% 9,18% 9,18% 9,18% 9,18%
We 56,83% 56,83% 56,83% 56,83% 56,83% 56,83% 56,83% 56,83% 56,83% 56,83% 56,83%
Wd 43,17% 43,17% 43,17% 43,17% 43,17% 43,17% 43,17% 43,17% 43,17% 43,17% 43,17%
Tax Rate 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Discount Rate 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79% 10,79%
Names mentioned 36 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
Ginanjar Rizki Tarekat
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×4
unresolved
org
Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Sugianto Prasodjo
p.2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×9
unresolved
org
Indonesia
p.4
unresolved
org
Pusat Statistik
p.4
unresolved
org
KJPP SPR
p.5 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan. Penyelia
p.15
unresolved
person
R. Tendy Suwarman
· Notaris
p.18 ×4
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.18
unresolved
org
PT Panasia Synthetic Abadi
p.19
unresolved
org
Incorporation Prime Invesco Limited
p.19
unresolved
org
Gold Gazelle Profits Corporation
p.19
unresolved
org
Limited Ortega Management Limited
p.19
unresolved
org
Studi Kelayakan PT Panasia Indo Resources, Tbk.
p.19
unresolved
—
Idris Jono
· Akuntan Publik
p.20
unresolved
person
Drs. Rudy Soegiharto
· Akuntan Publik
p.20 ×11
unresolved
org
Kementerian Perindustrian
p.34
unresolved
org
PT Kawasan Industri Gresik
p.39
unresolved
org
PT Kawasan Industri Wijayakusuma
p.39
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
9197 ms
12 Sep 2026 22:51
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}