Back to announcement
20250520_PSDN_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_31887366_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review PSDNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 51
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
REAL PROPERTI
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Disiapkan untuk :
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Terletak di :
Jalan Remipa, RT. 17, RW. 03, Kelurahan Kertapati,
Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi
Sumatera Selatan
Nomor Laporan:
00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
Page 2
HALAMAN JUDUL
LAPORAN PENILAIAN
REAL PROPERTI
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Berupa:
Tanah, Bangunan-Bangunan, dan Sarana Pelengkap
Terletak di:
Pabrik PAN Karet 2, Jalan Remipa, RT. 17, RW. 03, Kelurahan
Kertapati, Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi
Sumatera Selatan
Disiapkan untuk:
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Oleh:
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
KANTOR CABANG DEPOK
Jalan Putri Tunggal, Ruko No. 41E, RT. 002 RW. 003
Kelurahan Harjamukti, Kecamatan Cimanggis, Kota Depok, Jawa Barat - 16454
Page 3
Page 4
Page 5
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR ................................................................................................ i
DAFTAR ISI ............................................................................................................. iii
PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT) ................................................ v
RINGKASAN PENILAIAN (EXECUTIVE SUMMARY) ................................................. vii
1 DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN .................................................................. 1
1.1 Status Penilai ............................................................................................... 1
1.2 Pemberi Tugas ............................................................................................. 1
1.3 Pengguna Laporan ....................................................................................... 1
1.4 Objek penilaian dan kepemilikan................................................................ 2
1.5 Jenis mata uang yang digunakan ............................................................... 2
1.6 Maksud dan tujuan penilaian ...................................................................... 2
1.7 Dasar Nilai ................................................................................................... 2
1.8 Tanggal penilaian ........................................................................................ 3
1.9 Tingkat kedalaman investigasi .................................................................... 3
1.10 Sifat dan sumber informasi.......................................................................... 3
1.11 Asumsi umum dan khusus .......................................................................... 4
1.12 Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi............................................. 4
1.13 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK No.
28/Pojk.04/2021 Dan SE OJK No 33/Seojk.04/2021 Serta Standar Penilaian
Indonesia .............................................................................................................. 4
1.14 Pendekatan penilaian, metode dan alasan penggunaannya ...................... 5
2 PRESENTASI DATA ........................................................................................... 6
2.1 Tinjauan properti sebagai objek penilaian .................................................. 6
2.2 Analisis lokasi dan lingkungan ................................................................... 6
2.3 Deskripsi tapak ............................................................................................ 8
2.3.1 Deskripsi tapak PAN Karet 2 ............................................................................... 8
2.4 Perencanaan wilayah ................................................................................ 10
2.5 Deskripsi bangunan-bangunan PAN Karet 2 ............................................ 11
2.5.1 Pos Jaga Security ................................................................................................. 11
2.5.2 Kantor ..................................................................................................................... 11
2.5.3 Mess Karyawan .................................................................................................... 11
2.5.4 Kantin ...................................................................................................................... 12
2.5.5 Gudang Plastik & Material ................................................................................ 12
2.5.6 Bengkel & Rumah Timbangan Mobil Digital ................................................... 13
2.5.7 Mess (Poliklinik & Musolah) ................................................................................. 13
2.5.8 Kamar Jemur ......................................................................................................... 13
2.5.9 Lorry ........................................................................................................................ 14
2.5.10Gudang Produksi Basah ...................................................................................... 14
2.5.11Gudang Bahan Jadi............................................................................................. 15
2.5.12Bak Limbah ............................................................................................................ 15
2.5.13Labolatorium.......................................................................................................... 15
2.5.14Bak Pengelolaan Limbah .................................................................................... 16
2.5.15Gudang Produksi Barang Jadi .......................................................................... 16
2.5.16Gudang Penyimpanan Limbah .......................................................................... 16
2.5.17Gudang Boiler....................................................................................................... 17
2.5.18Gudang Bahan Baku 1 ........................................................................................ 17
2.5.19Gudang Bahan Baku 2 ........................................................................................ 18
2.5.20Sarana Pelengkap ............................................................................................... 19
- iii -
Page 6
3 TINJAUAN PASAR PROPERTI ....................................................................... 23
3.1 Kinerja Ekonomi Indonesia ........................................................................ 23
3.2 Perkebunan Karet ...................................................................................... 27
3.3 Perkembangan Permintaan Properti Komersial ......................................... 28
3.4 Perkembangan Pasokan Properti Komersial ............................................. 29
3.5 Perkembangan Harga Properti Komersial ................................................. 29
4 ANALISIS DATA & KESIMPULAN ................................................................... 31
4.1 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis) 31
4.2 Implementasi Menggunakan Pendekatan Penilaian ................................. 32
4.2.1 Penilaian Tanah .................................................................................................... 35
4.2.2 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap .................................................. 37
4.3 Kesimpulan Penilaian ................................................................................ 38
- iv -
Page 7
PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT)
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai Pelaksana
dan tim pendukung lainnya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis,
opini, dan kesimpulan yang digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat
sebatas pengetahuan kami.
2. Penilai melakukan pengecekan legalitas properti, tetapi tidak menyatakan
pendapat status hukum dari legalitas properti tersebut. Penilai asumsikan bahwa
legalitas properti tersebut (sertipikat tanah) dan surat-surat yang berhubungan
dengan properti tersebut adalah baik dan dapat diperjual-belikan serta bebas
dari sengketa.
3. Laporan penilaian ini menjelaskan secara keseluruhan semua batasan-batasan,
yang mana dapat mempengaruhi analisis, opini, dan kesimpulan yang telah
dijelaskan sebelumnya.
4. Penilai tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap subyek pemberi tugas dalam laporan ini, maupun kepentingan
pribadi atau keberpihakan sehubungan dengan hal-hal dalam laporan ini atau
pihak-pihak terkait.
5. Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini penilaian yang terdapat
dalam laporan ini.
6. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan Pemberi Tugas
dan/atau jenis bidang usaha yang dinilai.
8. Hasil penilaian dalam penugasan ini tidak tergantung pada pengembangan atau
indikasi nilai awal atau arahan analisis untuk menghasilkan nilai yang subyektif
(memuaskan klien tanpa mencerminkan nilai pasar), besaran nilai, penentuan
pencapaian nilai, atau peristiwa yang terjadi di kemudian hari yang berkaitan
langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini.
9. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a) Identifikasi masalah (identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan,
penentuan tujuan penilaian, penentuan dasar nilai, identifikasi objek
penilaian dan hak kepemilikan, tanggal penilaian, asumsi dan kondisi
pembatas);
b) Inspeksi lapangan, pengumpulan data dan wawancara;
c) Analisis data;
d) Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
e) Pelaporan Penilaian.
10. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan terhadap objek penilaian pada
tanggal 16 – 18 April 2025 dan tanggal penilaian ditentukan 16 April 2025.
11. Penugasan penilaian ini adalah merupakan suatu kerja tim (team work). Penilai ahli
dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di
bawah koordinator Penilai Berizin yang memiliki pertanggungjawaban terhadap
Pemberi Tugas maupun Pengguna Laporan sesuai dengan kapasitasnya masing-
masing.
-v-
Page 8
Page 9
RINGKASAN PENILAIAN (EXECUTIVE SUMMARY)
Pemberi Tugas : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Alamat : Jl. Siantar No. 6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusat 10150 -
Indonesia
Pengguna Laporan : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Tujuan Penilaian : Jual Beli untuk Kepentingan Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 16 - 18 April 2025
Tanggal Penilaian : 16 April 2025
Objek Penilaian : Tanah, Bangunan-Bangunan, dan Sarana Pelengkap. Dengan
rincian sebagai berikut :
Lokasi : Pabrik PAN Karet 2. yang terdiri dari tanah seluas 40.934 meter
persegi, bangunan-bangunan ± 13.608 meter persegi, dan
sarana pelengkap, yang terletak di Jalan Remipa, RT. 17, RW.
03, Kelurahan Kertapati, Kecamatan Kertapati, Kota
Palembang, Provinsi Sumatera Selatan.
Koordinat : -3.020751,104.752863
Dokumen : Pabrik PAN Karet 2, terdiri dari : SHGB No. 00056, SHGB No.
00057, terdaftar atas nama PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Rincian dokumen kepemilikan dapat dilihat pada bagian
Deskripsi Tapak
Perencanaan Wilayah : Peruntukan : Industri
KDB : Max. 50%
KLB : 1,5
KDH : Min. 30%
Penggunaan : PROPERTI HBU
Tertinggi dan Terbaik Bangunan Industri : Permukiman Perdesaan
Asumsi Khusus : a. Inspeksi lapangan yang dikemukakan dalam Laporan ini,
kami lakukan hanya terhadap kondisi aset yang terlihat,
sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset di
bawah permukaan tanah. Kami melakukan inspeksi secara
visual, tetapi tidak secara terperinci/mendetail pada bagian
yang tidak terlihat.
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya
Metode Penilaian : Biaya Pengganti Terdepresiasi
Opini Nilai Pasar : Nilai Pasar
Rp 13.809.000.000,-
(tiga belas miliar delapan ratus sembilan juta rupiah)
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala
asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak seharusnya
dibaca secara terpisah.
- vii -
Page 10
Ringkasan Hasil Penilaian
Pabrik PAN Karet 2
- viii -
Page 11
1 DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
1.1 Status Penilai
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto dan Rekan adalah KJPP berdasarkan
Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUPKJPP) Nomor 2.09.0055, sesuai
Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 1009/KM.1/2009 tanggal
28 Juli 2009.
Pelaksana dan penanggung jawab penugasan ini adalah KJPP Toto Suharto dan
Rekan Cabang Depok yang juga telah mendapatkan izin resmi sebagai Cabang
KJPP dari Menteri Keuangan Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.
132/KM.1/2025 tertanggal 25 Maret 2025.
Penilai yang bertandatangan dalam laporan ini:
▪ Hery Wahyudianto, S.T., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI : 08-S-02208
- No. Izin Penilai Publik : P-1.24.00659
- No. Register Penilai : RMK-2017.00846
- No. STTD OJK : STTD.PP-277/PM.021/2025
- Kualifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
Bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses Penilaian
Properti dan sebagai rekan dalam persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Toto
Suharto & Rekan selaku penyedia jasa penilaian independen. Dalam proses penilaian
properti yang dilakukan oleh persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto &
Rekan akan melibatkan penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan tenaga penilai
serta dibantu oleh tenaga pendukung yang terdiri dari pelaksana inspeksi lapangan,
tenaga administrasi, juru ketik dan operator komputer yang kesemuanya merupakan
karyawan persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan. Seluruh
Penilai ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinator Penilai Publik.
Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan pemberi tugas
ataupun dengan objek penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk
memberikan penilaian objektif dan tidak memihak. Penilai merupakan penilai yang
berkompeten untuk melakukan penilaian atas objek penilaian, tanpa menggunakan
tenaga ahli dari luar.
1.2 Pemberi Tugas
Nama : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Bidang Usaha : Produksi dan Pemasaran Karet
Alamat : Jl. Siantar No. 6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusat 10150 -
Indonesia
Telepon : 021-35285058
Wesite : www.prasidha.co.id
1.3 Pengguna Laporan
Nama : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Bidang Usaha : Produksi dan Pemasaran Karet
Alamat : Jl. Siantar No. 6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusatn 10150 -
Indonesia
Telepon : 021-35285058
Wesite : www.prasidha.co.id
-1- 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 12
1.4 Objek penilaian dan kepemilikan
No. Jenis Objek Deskripsi Bukti Bentuk Lokasi Objek
Objek Kepemilikan Kepemilikan
1 Tanah, Luas SHGB No. 00056 Tunggal Jalan Remipa
Bangunan, dan Tanah: dan SHGB No. RT. 17, RW. 03,
sarana 40.934 00057 Atas Kelurahan
Pelengkap m² Nama PT. Kertapati,
digunakan Luas PRASIDHA Kecamatan
sebagai ANEKA NIAGA, Kertapati, Kota
Bangunan:
Pabrik PAN TBK Palembang,
Karet 2 13.608 Provinsi
m² Sumatera
Selatan
Objek penilaian ini dikategorikan sebagai real properti berupa:
Tanah, Bangunan, dan Sarana Pelengkap digunakan sebagai Pabrik PAN
Karet 2 yang terletak Jalan Remipa RT. 17, RW. 03, Kelurahan Kertapati,
Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan. Bentuk
kepemilikan atas objek penilaian ini adalah kepemilikan Tunggal berupa
SHGB No. 00056 dan SHGB No. 00057 Atas Nama PT. PRASIDHA ANEKA
NIAGA, TBK.
Dokumen tersebut berupa fotokopi atau salinan yang kami terima dari Pemberi
Tugas. Kepemilikan atas aset dimaksud terikat kepada kepemilikan yang sah
berdasarkan pernyataan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
1.5 Jenis mata uang yang digunakan
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami
mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan
ini tidak berlaku.
1.6 Maksud dan tujuan penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar
aset yang dimiliki/dikuasai oleh PT Prasidha Aneka Niaga Tbk untuk tujuan Transaksi
Jual Beli untuk Kepentingan Pemilik. Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk
kepentingan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Laporan hasil penilaian tidak untuk digunakan di luar konteks atau tujuan yang dimaksudkan.
Kami tidak bertanggung jawab apabila Laporan Penilaian digunakan selain dari tujuan yang
telah disebutkan di atas.
1.7 Dasar Nilai
Laporan Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.1.7 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI Edisi VII-2018), dengan dasar
nilai dan definisi-definisi sebagai berikut:
-2- 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 13
Nilai Pasar
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. ((SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI,101-3.1)
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia.
1.8 Tanggal penilaian
Pemeriksaan objek penilaian (inspeksi lapangan) di lokasi dilakukan pada tanggal
16 – 18 April 2025. Tanggal penilaian ditentukan tanggal 16 April 2025. Pada
saat ini tidak sedang dilakukan penilaian oleh pihak lain atas properti yang sama.
1.9 Tingkat kedalaman investigasi
Investigasi dalam konteks penilaian adalah proses pengumpulan data yang cukup
dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis sesuai
tujuan penilaian. Investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut:
a. Penilai diberikan akses untuk memperoleh data dan informasi yang cukup
termasuk yang didapat melalui inspeksi;
b. Pada aset – aset sejenis dan dalam jumlah relatif banyak, inspeksi dilakukan
secara sampling;
c. Dalam hal objek penilaian dan kelengkapan dokumen tidak dapat/memiliki
keterbatasan diperiksa atau diverifikasi, maka sumber data dan informasi
didasarkan hanya dari pemberi tugas dan/atau pihak lain yang disetujui
pemberi tugas;
d. Pengecekan keabsahan atas dokumen kepemilikan, legal dan perijinan lainnya
ke instansi terkait tidak dilakukan.
1.10 Sifat dan sumber informasi
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat
disetujui untuk digunakan sepanjang sumber informasi dan data tersebut
dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional.
Sumber informasi dan data tersebut antara lain:
a. Badan Pertanahan Nasional (BPN);
b. Bank Indonesia (BI);
c. Badan Pusat Statistik (BPS);
d. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
-3- 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 14
e. Lembaga resmi pemerintah pusat dan/daerah atau swasta yang
mempublikasikan data informasi terkait dengan Properti dan/atau jenis industri
yang dinilai;
1.11 Asumsi umum dan khusus
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
Asumsi Umum
a. Aset dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara
hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan, atau halangan apapun
juga;
b. Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya pencemaran lingkungan;
c. Penilai menggunakan seluruh catatan publik yang dapat ditemukan, foto dan
informasi yang berasal dari sumber eksternal, baik dari website, profesional,
pemilik properti maupun sumber terverifikasi lainnya yang diasumsikan benar
dan mencerminkan kondisi yang sebenarnya.
d. Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, ditempat (in-situ) tetapi
dengan asumsi bisnis sudah berhenti.
Asumsi Khusus
a. Inspeksi lapangan yang dikemukakan dalam Laporan ini, kami lakukan hanya
terhadap kondisi aset yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk
memeriksa kondisi aset di bawah permukaan tanah. Kami melakukan inspeksi
secara visual, tetapi tidak secara terperinci/mendetail pada bagian yang tidak
terlihat.
1.12 Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi
Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk
pemberi tugas dan pengguna laporan sebagaimana dimaksud pada Lingkup
Penugasan ini. Penggunaan laporan diluar dari ketentuan pada lingkup penugasan
ini harus mendapat persetujuan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto dan
Rekan (TNR) dan pemberi tugas.
1.13 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK
No. 28/Pojk.04/2021 Dan SE OJK No 33/Seojk.04/2021.1.7 Serta
Standar Penilaian Indonesia
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah
dibuat berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021.1.7 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), SPI Edisi VII-
2018 (SPI 300 & 310 edisi revisi penetapan 1 Maret 2020) dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
-4- 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 15
1.14 Pendekatan penilaian, metode dan alasan penggunaannya
Pendekatan penilaian ataupun metode yang digunakan adalah sebagai berikut :
Aset Pendekatan Metode/Teknik Pertimbangan
Penilaian Penggunaan
Tanah, Pendekatan Biaya Biaya Pengganti Investor masih
Bangunan dan Terdepresiasi mempertimbangkan
Sarana biaya investasi yang
Pelengkap dikeluarkan untuk
mendapatkan properti
tersebut.
-5- 00012/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 16
2 PRESENTASI DATA
2.1 Tinjauan properti sebagai objek penilaian
Objek penilaian ini adalah Pabrik PAN Karet 2 yang
terdiri dari tanah seluas 40.934 meter persegi,
bangunan-bangunan seluas ± 13.608 meter persegi,
dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan
Remipa, RT. 17, RW. 03, Kelurahan Kertapati,
Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi
Sumatera Selatan.
Pada saat inspeksi lapangan diatas tanah terdapat
bangunan-Bangunan Pabrik yang sudah tidak beroperasional sejak Juni 2023.
Pada saat inspeksi lapangan kami didampingi oleh Bapak Hadi dari PT Prasidha
Aneka Niaga, Tbk.
2.2 Analisis lokasi dan lingkungan
Lingkungan disekitar objek penilaian didominasi oleh pengembangan kawasan
permukiman perdesaan. Bangunan menonjol disekitar objek penilaian dalam radius
± 260 meter - 1,6 kilometer adalah sebagai berikut:
3
2
5
1
4
1 Objek Penilaian
2 Stadion Jakabaring
3 UIN Raden Fatah Palembang
4 Gerbang Tol Kramasan
5 Stasiun Kertapati
Sumber : Google Maps yang diolah
Fasilitas Umum / Sosial : Stasiun Kertapati, SDN 195 Palembang
Industri : PT. Remco
-6- 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 17
Objek penilaian ini terletak di sebelah utara dari Jalan Remipa, Kelurahan Kertapati,
Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan. Letak Aset ini
berada kurang lebih 800 meter disebelah timur dari Stasiun Kertapati.
Jalan Remipa Kelurahan Kertapati, Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi
Sumatera Selatan. merupakan jalan 2 (dua) arah memiliki lebar jalan kurang lebih 6
meter dan lebar perkerasan kurang lebih 5 meter. Jalan tersebut dilapisi dengan
perkerasan aspal dengan kondisi cukup.
Pada umumnya jalan di daerah sekitar objek penilaian cukup terpelihara, dengan
lebar jalan antara 6 meter sampai 8 meter terbuat dari perkerasan aspal dilengkapi
drainase terbuka serta dilengkapi lampu penerangan jalan.
Bangunan atau fasilitas yang berdekatan dengan objek ini dan dapat digunakan
sebagai petunjuk, antara lain:
▪ Stasiun Kertapati
▪ SDN 195 Palembang
▪ PT. Remco
Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini.
Kami mengidentifikasi fasilitas umum dan sosial dari yang berada dekat objek
penilaian, sebagai berikut:
-7- 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 18
▪ Stasiun Kertapati : berjarak ± 850 meter
▪ SDN 195 Palembang : berjarak ± 260 meter
▪ PT. Remco : berjarak ± 1.600 meter
Kami juga mengidentifikasi sisi positif dan sisi negatif dari objek penilaian yaitu:
No. Positif Negatif
1 Lokasi objek penilaian terdapat Berada di kawasan permukiman
Jalan Tol Kramasan Palembang perdesaaan.
dengan jarak ± 10,4 kilometer;
2 Akses jalan menuju lokasi cukup -
baik;
3 Fasilitas umum dan sosial cukup -
tersedia di daerah ini.
2.3 Deskripsi tapak
2.3.1 Deskripsi tapak PAN Karet 2
Bidang tanah ini mempunyai bentuk persegi dengan Legalitas tanah berupa :
Elevasi tanah ini pada umumnya lebih tinggi dari permukaan jalan di depannya.
Objek Penilaian dimaksud berbatasan dengan:
▪ Sebelah Utara : Sungai Ogan
▪ Sebelah Timur : Pemukiman
▪ Sebelah Selatan : Jalan Remipa
▪ Sebelah Barat : Pemukiman
-8- 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 19
-9- 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 20
Kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari sertipikat tanah yang dimiliki dan
menyarankan agar menujuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk
keperluan penilaian ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah
dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas
dari ikatan atau halangan apapun juga.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek
penilaian. Tetapi berdasarkan pengamatan batas fisik dilapangan dan
membandingkan dengan salinan surat sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
2.4 Perencanaan wilayah
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertahanan
Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2024 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Palembang Tahun 2024 dan Gistaru, kami memahami bahwa objek
penilaian memiliki parameter pengembangan sebagai berikut:
LOKASI ASET
-3.020751,
104.752863
Perizinan
- Surat izin Walikota Daerah Kota Pradja Palembang Keputusan Nomor 714/.IM,
ditetapkan di Palembang pada tanggal Tangal 10 Oktober 1974 atas nama
Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Palembang.
Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa properti dimaksud tidak
bertentangan dengan ketentuan dan peraturan yang berkenaan dengan tata kota
dan tata bangunan dan kami mengasumsikan bahwa properti yang dinilai
dilengkapi dengan perizinan Pemerintah Kota setempat.
Untuk kepentingan penilaian ini kami telah mengasumsikan bahwa objek penilaian
dimaksud tidak melanggar ketentuan-ketentuan yang berlaku dan apabila di
kemudian hari terjadi sebaliknya maka penilaian ini tidak berlaku dan harus
dilakukan penilaian kembali. Kami menyarankan untuk menunjuk konsultan audit
independen untuk mendapatkan informasi terinci mengenai hal-hal tersebut di atas.
- 10 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 21
2.5 Deskripsi bangunan-bangunan PAN Karet 2
2.5.1 Pos Jaga Security
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 2 (dua) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 24 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton bertulang
- Rangka Atap : Kayu (Atap Genteng)
- Penutup Atap : Genteng metal
- Plafond : Triplek
- Dinding : Batako diplester dan di cat
- Pintu & Jendela : Pintu Kayu Dobel Triplek (include kusen), Jendela
Kaca Rk Kayu (include kusen), Pintu KM PVC
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.2 Kantor
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 339 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali dan beton tapak
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (Jika Pakai Balok) dan Kayu (Atap
Genteng)
- Penutup Atap : Spandek
- Plafond : Triplek
- Dinding : Bata merah dilapis cat (diplester & diaci), Dinding
KM/WC dilapis keramik, Dinding luar tanpa
diplester
- Pintu & Jendela : Pintu Kayu Dobel Triplek (include kusen), Jendela
Kaca Rk Kayu (include kusen), Pintu KM PVC
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.3 Mess Karyawan
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 2 (dua) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 560 m²
▪ Elemen Bangunan
- 11 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 22
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton bertulang
- Rangka Atap : Kayu (Atap Asbes, Seng, dll Tanpa Reng)
- Penutup Atap : Seng Gelombang
- Plafond : Triplek
- Dinding : Batako diplester dan di cat
- Pintu & Jendela : Pintu kayu dobel triplek (include kusen), jendela
kaca
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.4 Kantin
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 170 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mini pile dan beton tapak
- Struktur : Struktur Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Seng Gelombang
- Plafond : -
- Dinding : Batako
- Pintu & Jendela : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.5 Gudang Plastik & Material
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 329 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mini pile dan beton tapak
- Struktur : Struktur Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafond : -
- Dinding : Bata Merah dilapis cat (diplester & diaci), Spandek
- Pintu & Jendela : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 10 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
- 12 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 23
2.5.6 Bengkel & Rumah Timbangan Mobil Digital
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 392 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah dan Spandek rangka baja
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang baik
2.5.7 Mess (Poliklinik & Musolah)
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 72 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali dan beton tapak
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Kayu (Atap Asbes, Seng, dll Tanpa Reng)
- Penutup Atap : Seng Gelombang
- Plafond : Triplek
- Dinding : Bata merah dilapis cat (diplester & diaci), Dinding
KM/WC dilapis keramik, Dinding luar tanpa
diplester
- Pintu : Pintu Kayu Dobel Triplek/HPL
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.8 Kamar Jemur
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 2.700 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- 13 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 24
- Dinding :-
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 10 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.9 Lorry
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 324 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.10 Gudang Produksi Basah
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.314 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
- 14 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 25
2.5.11 Gudang Bahan Jadi
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 756 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.12 Bak Limbah
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 856 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur :-
- Rangka Atap :-
- Penutup Atap :-
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu :-
- Lantai : Rabat Beton (Semen Ekspose)
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.13 Labolatorium
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 180 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Struktur Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (Jika Pakai Balok) dan Kayu (Atap
Genteng)
- Penutup Atap : Genteng Metal
- Plafon : Triplek
- Dinding : Bata Merah
- 15 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 26
- Pintu : kayu Jendela Kaca Rangka Kayu
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.14 Bak Pengelolaan Limbah
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 600 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur :-
- Rangka Atap :-
- Penutup Atap :-
- Dinding : Bata merah dilapisi cat (diplester & diaci)
- Pintu :-
- Lantai : Rabat Beton (Semen Ekspose)
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.15 Gudang Produksi Barang Jadi
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 2.250 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.16 Gudang Penyimpanan Limbah
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 135 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- 16 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 27
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.17 Gudang Boiler
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 2 (dua) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 720 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 12 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.18 Gudang Bahan Baku 1
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.157 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
- 17 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 28
2.5.19 Gudang Bahan Baku 2
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 730 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
- 18 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 29
2.5.20 Sarana Pelengkap
Sarana Pelengkap dengan uraian sebagai berikut:
▪ Sambungan Listrik.
▪ Sambunan Air Bersih dari Air Bor
▪ Perkerasan Jalan dan Halaman terbuat dari Rabat Beton dengan luas ±
143 meter persegi.
▪ Pintu masuk terbuat dari Terbuat dari konstruksi Pagar BRC dengan tinggi
± 2 meter dan panjang ± 8 meter lari.
▪ Pagar keliling Terbuat dari pasangan batu batako diplester dan dicat
berdiri diatas pondasi batu kali dengan tinggi pagar ± 2 meter dan
panjang ± 766 meter lari.
▪ Dermaga terbuat dari Pondasai Pipa Besi Diameter 2 Inci, Lantai Beton
bertulang dan Plat Besi, Bollard Baja Kelas II
Keterangan :
1. SHGB No. 00056, Luas Tanah : 14.000 m²
2. SHGB No. 00057, Luas Tanah : 26.934 m²
Total Luas Tanah 40.934 m²
- 19 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 30
FOTO-FOTO ASET
- 20 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 31
- 21 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 32
- 22 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 33
3 TINJAUAN PASAR PROPERTI
3.1 Kinerja Ekonomi Indonesia
Ekonomi Indonesia menunjukkan ketahanan yang kuat dalam memitigasi dampak
rambatan global dan dengan kinerja yang diakui secara internasional. Pertama,
kinerja ekonomi Indonesia termasuk salah satu yang terbaik di negara Emerging
Market Economies (EMEs) dengan stabilitas makroekonomi terjaga dan pertumbuhan
yang cukup tinggi. Bahkan, Indonesia mampu mencegah terjadinya krisis akibat
pandemi Covid-19 dan terus melanjutkan pemulihan ekonomi hingga kini. Kedua,
kuatnya koordinasi kebijakan makroekonomi, khususnya kebijakan fiskal Pemerintah
dan kebijakan moneter Bank Indonesia, menjadi pilar penting dalam menjaga
ketahanan ekonomi nasional dengan keseimbangan antara stabilitas dan
pertumbuhan. Indonesia juga mempunyai komitmen yang tinggi dalam transformasi
ekonomi, termasuk perbaikan iklim investasi, pembangunan infrastruktur, dan hilirisasi
sumber daya alam. Ketiga, Indonesia menunjukkan kepemimpinan yang kuat dalam
sejumlah kerja sama dan lembaga internasional. Keberhasilan Keketuaan Indonesia
dalam G20 pada tahun 2022 di tengah konflik dunia yang memanas diakui sebagai
“making the impossible possible”. Bahkan, sejumlah agenda penting berhasil
diperjuangkan, seperti perlunya koordinasi fiskal-moneter yang erat, kerja sama
dalam mengatasi kesehatan, resolusi bagi masalah utang negara miskin, dan kerja
sama digitalisasi sistem pembayaran antarnegara. Kepemimpinan Indonesia juga
dipuji dalam Keketuaan ASEAN pada tahun 2023.
Perkembangan dalam lima tahun terakhir menunjukkan kinerja ekonomi Indonesia
termasuk salah satu yang terbaik di EMEs dengan stabilitas yang terjaga dan
pertumbuhan yang cukup tinggi. Pertumbuhan ekonomi sejak tahun 2018 dapat
mencapai di atas 5%, kecuali pada periode pandemi Covid-19 (Tabel 3.1.1).
Tabel 3.1.1 Kinerja Ekonomi Indonesia 2018 - 2023
Bahkan, kontraksi ekonomi sebagai dampak Covid-19 termasuk yang relatif kecil
dibandingkan dengan kondisi negara-negara lain. Stabilitas makroekonomi dan sistem
keuangan tetap terjaga. Inflasi tetap terkendali rendah, dengan rerata di bawah 3%
selama periode 2018-2023, dan nilai tukar Rupiah terjaga stabil, didukung komitmen
tinggi dari kebijakan moneter Bank Indonesia. Defisit fiskal terjaga rendah di bawah
3% dari PDB, kecuali pada periode puncak Covid-19 tahun 2020 dan 2021 yang
kemudian secara cepat kembali prudent dengan konsolidasi fiskal Pemerintah. Defisit
transaksi berjalan juga rendah dan menurun, bahkan mencatat surplus pada tahun
2021 dan 2022, sebagai buah dari hilirisasi sumber daya alam. Perkembangan ini
menunjukkan ketahanan eksternal ekonomi Indonesia yang makin kuat. Demikian pula,
stabilitas sistem keuangan tetap terjaga dengan kecukupan permodalan (Capital Eacy
Ratio , CAR) perbankan yang tinggi di atas 20%. Kredit perbankan tumbuh tinggi dan
berkontribusi penting dalam pembiayaan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi.
- 23 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 34
Berbagai perkembangan positif ini juga disertai dengan digitalisasi sistem
pembayaran yang berkembang cepat, mampu menjadi pendorong pertumbuhan
ekonomi yang inklusif dengan makin tumbuhnya ekosistem ekonomi-keuangan digital
nasional.
Kinerja positif perekonomian Indonesia pada 2018-2023 tersebut sebagai hasil
sinergi yang erat antara Pemerintah dan Bank Indonesia. Kebijakan fiskal Pemerintah
diarahkan pada stimulus bagi perekonomian melalui belanja modal untuk mendorong
investasi dan program perlindungan sosial untuk mendorong konsumsi masyarakat.
Bank Indonesia memprioritaskan kebijakan moneternya untuk menjaga stabilitas dari
dampak rambatan global, sementara kebijakan makroprudensial dan kebijakan sistem
pembayaran difokuskan untuk turut mendorong pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan. Pada periode 2018-2023, sejumlah program transformasi sektoral
terus dilakukan. Pembangunan infrastruktur terus ditingkatkan dalam berbagai Proyek
Strategis Nasional (PSN) untuk transportasi, perairan, perumahan, telekomunikasi, dan
lainnya. Perbaikan iklim investasi ditempuh melalui diundangkannya Undang-Undang
Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja, sementara pengembangan dan penguatan
stabilitas sistem keuangan ditempuh melalui Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2023
tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan (UU P2SK). Ke depan,
sinergi bauran kebijakan ekonomi nasional tersebut perlu terus diperkuat dan diperluas
untuk tetap menjaga stabilitas dan memperkuat transformasi ekonomi nasional.
Berbagai capaian kemajuan selama ini menjadi landasan kuat untuk mencapai kinerja
ekonomi nasional yang makin baik. Penguatan lebih lanjut sinergi bauran kebijakan
perlu terus dilakukan guna mengatasi berbagai permasalahan yang ada serta
mengantisipasi peluang dan tantangan
Proses pemulihan ekonomi Indonesia terus berlanjut pada 2024 dengan pertumbuhan
yang diprakirakan tetap baik pada 2025 dan meningkat pada 2026. Pertumbuhan
ekonomi hingga triwulan III 2024 cukup baik didukung oleh permintaan domestik,
meskipun melambat dari 5,11% pada triwulan I 2024 menjadi 5,05% pada triwulan
II 2024 dan 4,95% pada triwulan III 2024 (Tabel 3.1.2).
Tabel 3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia – Sisi Pengeluaran(% yoy)
Investasi tetap membaik, khususnya investasi bangunan sejalan dengan penyelesaian
berbagai PSN. Konsumsi rumah tangga, khususnya kelas menengah ke atas, tetap
terjaga. Ekspor nonmigas tumbuh relatif tinggi di tengah perlambatan ekonomi global
dan penurunan harga komoditas. Sementara itu, impor meningkat baik untuk kebutuhan
ekspor maupun permintaan domestik, dan karenanya menyebabkan penurunan
pertumbuhan ekonomi. Pada triwulan IV 2024, pertumbuhan ekonomi diprakirakan
tetap baik ditopang terutama oleh kenaikan investasi dan terjaganya konsumsi. rumah
tangga, serta peningkatan belanja Pemerintah pada akhir tahun. Secara keseluruhan
tahun, Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan ekonomi 2024 berada dalam
kisaran 4,7-5,5%, tetap baik pada tahun 2025 dengan kisaran yang sama, dan akan
meningkat lebih tinggi pada 2026 dalam kisaran 4,8-5,6%. Ke depan, berbagai
- 24 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 35
upaya perlu terus ditempuh untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, baik dari sisi
permintaan maupun dari sisi penawaran. Untuk itu, Bank Indonesia memperkuat bauran
kebijakan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi agar lebih tinggi, serta bersinergi
erat dengan kebijakan stimulus fiskal Pemerintah. Dari sisi penawaran, kebijakan
reformasi struktural perlu terus diperkuat untuk mendorong sektor ekonomi yang dapat
menyerap tenaga kerja. Upaya tersebut didukung dengan optimalisasi stimulus
kebijakan makroprudensial dan akselerasi digitalisasi transaksi pembayaran yang
ditempuh Bank Indonesia. Dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi ditopang
oleh sektor ekonomi yang cenderung padat modal, dan karenanya sektor ekonomi
yang padat tenaga kerja perlu lebih didorong ke depan. Perkembangan ini tecermin
pada sektor-sektor yang berorientasi ekspor dan sebagai hasil dari hilirisasi sumber
daya alam seperti Pertambangan dan Penggalian, serta Industri Pengolahan yang
tumbuh relatif tinggi (Tabel 3.1.3.).
Tabel 3.1.3 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia – Sisi Lapangan Usaha (% yoy)
Sektor-sektor yang mencerminkan pembangunan infrastruktur dan konektivitas seperti
Konstruksi, serta Transportasi dan Pergudangan juga mendukung kinerja pertumbuhan
ekonomi nasional. Selain itu,
sektor-sektor yang sejalan dengan kenaikan konsumsi masyarakat dan digitalisasi
seperti Perdagangan Besar dan Eceran, Akomodasi dan Makanan-Minuman
(Akmamin), serta Informasi dan Komunikasi, juga makin tumbuh tinggi. Demikian pula
berbagai sektor jasa seperti Jasa Keuangan dan Asuransi, Jasa Perusahaan, serta
Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial yang terus menunjukkan peningkatan.
Perkembangan berbagai lapangan usaha ini menunjukkan pola pemulihan ekonomi
Indonesia pasca-Covid-19 yang makin kuat, dari sektor-sektor yang makin pulih dari
dampak memar (scarring effect) Covid-19 pada periode 2021-2022 ke sektor sektor
yang berorientasi ekspor pada periode 2022-2024, dan selanjutnya ke sektor-sektor
untuk makin mendorong permintaan domestik ke depan. Ke depan, perkembangan
sektor sektor seperti Pertanian, Perdagangan khususnya eceran, Akmamin, Informasi
dan Komunikasi khususnya digitalisasi, serta berbagai sektor jasa, perlu terus didorong
karena tidak saja penting untuk pertumbuhan berkelanjutan, tetapi juga untuk
penyerapan tenaga kerja yang lebih besar. Pola pertumbuhan dengan keseimbangan
antara sektor padat modal dan padat tenaga kerja seperti inilah yang perlu
- 25 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 36
ditingkatkan dan diperluas untuk memperkuat ketahanan dan transformasi ekonomi
nasional yang lebih tinggi ke depan.3 Pertumbuhan ekonomi di hampir seluruh wilayah
Indonesia juga menunjukkan kinerja yang cukup baik. Pada tahun 2024, pertumbuhan
ekonomi di wilayah Bali dan Nusa Tenggara (Balinusra) diprakirakan membaik, yaitu
menjadi sekitar 5,5% dari 4,0%, didorong oleh pariwisata dan ekspor pertambangan.
Ekonomi wilayah Kalimantan juga tumbuh membaik dari 5,4% pada 2023 menjadi
sekitar 5,5% pada 2024, karena pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) dan ekspor
pertambangan. Demikian pula, pertumbuhan ekonomi wilayah Sulawesi, Maluku, dan
Papua (Sulampua) meningkat dari 6,5% pada 2023 menjadi sekitar 6,9% pada
2024, didukung oleh investasi industri dan pertambangan terkait dengan hilirisasi
sumber daya alam.4 Ekonomi wilayah Jawa tumbuh sekitar 4,9% karena aktivitas
industri dan perdagangan, sementara ekonomi wilayah Sumatera melambat dari 4,7%
menjadi 4,5% karena aktivitas industri dan pertambangan (Gambar 3.1.4). Pada
tahun 2025.
gambar 3.1.4 Pertumbuhan Ekonomi Spasial Triwulan III 2024 (&, yoy)
- 26 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 37
3.2 Perkebunan Karet
Perkebunan Karet
Perkebunan karet di Indonesia menurut pengusahaannya dibedakan menjadi
Perkebunan Besar (PB) dan Perkebunan Rakyat (PR). Perkebunan Besar terdiri dari
Perkebunan Besar Negara (PBN) dan Perkebunan Besar Swasta (PBS). Pada tahun
2021, luas areal PBN karet Indonesia tercatat 129,25 ribu hektar, menurun 0,379
persen menjadi 128,76 ribu hektar pada tahun 2022.Tahun 2023, luas areal menjadi
122,88 ribu hektar atau mengalami penurunan sebesar 4,57 persen. Sedangkan luas
areal PBS karet Indonesia pada tahun 2021 tercatat 213,96 ribu hektar, menurun
22,788 persen menjadi 165,2 ribu hektar pada tahun 2022. Pada tahun 2023 luas
areal menjadi 179,67 ribu hektar atau terjadi peningkatan sebesar 8,759 persen.
Data luas areal PR karet di Indonesia merupakan data yang diperoleh dari Dirjen
Perkebunan, Kementerian Pertanian. Dilihat dari perkembangan selama tiga tahun luas
areal PR cenderung menurun Pada tahun 2021 luas yang diusahakan oleh PR seluas
3.433,28 ribu hektar, menurun 4,956 persen atau menjadi 3.263,13 ribu hektar pada
tahun 2022 dan tahun 2023 menurun sekitar 12,654 persen menjadi seluas 2.850,2
ribu hektar. Perkembangan luas areal perkebunan karet menurut status pengusahaan
tahun 2021–2023 disajikan pada Gambar 3.3.1.
Gambar 3.3.1 Perkembangan Luas Areal Perkebunan karet Menurut Status Pengusahaan (000 Ha). 2021 - 2023
.
Perkebunan Besar (PB) dan Perkebunan Rakyat (PR) karet tersebar hampir di sebagian
besar provinsi di Pulau Sumatera dan Kalimantan, Provinsi Jawa Barat, Jawa tengah,
Jawa Timur, Banten, Sulawesi Tengah, Sulawesi Selatan, Sulawesi Tenggara, Maluku,
dan Papua. Luas areal PBN terbesar di Indonesia adalah provinsi Sumatera Utara
yaitu 31,52 ribu hektar atau 24,48 persen dari total luas areal PBN karet di Indonesia
tahun 2022 dan pada tahun 2023 menurun menjadi 28,35 ribu hektar atau 23,07
persen dari total luas areal PBN karet Indonesia. Luas areal PBS terbesar di Indonesia
adalah provinsi Sumatera Utara yaitu 43,11 ribu hektar atau 26,09 persen dari total
luas areal PBS karet di Indonesia tahun 2022 dan pada tahun 2023 meningkat menjadi
46,24 ribu hektar atau 25,74 persen dari total luas areal PBS karet Indonesia. Luas
areal PR terbesar di Indonesia adalah provinsi Sumatera Selatan yaitu 859,89 ribu
hektar (26,35 %) pada tahun 2022 dari total luas areal karet PR di Indonesia dan
pada tahun 2023 sebesar 743,88 ribu hektar (26,1 %) dari luas areal PR karet
nasional.
- 27 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 38
3.3 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2024
secara tahunan tumbuh sebesar 2,84% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan 4,
10% (yoy) pada triwulan III 2024 (Grafik 1). Perkembangan tersebut terutama
didorong penurunan pemintaan pada segmen apartemen sewa, serta perlambatan
permintaan pada segmen hotel dan convention hall. Penurunan pada segmen
apartemen sewa dipengaruhi oleh perlambatan permintaan di Bandung dan
Surabaya, serta berlanjutnya penurunan permintaan di Jakarta. Perlambatan
permintaan segmen hotel terjadi di mayoritas kota amatan, sedangkan perlambatan
permintaan segmen convention hall terjadi di Palembang. Sementara itu, Indeks
Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV 2024 tumbuh
sebesar 0,35% (yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya sebesar 0,27% (yoy) (Grafik 2). Kondisi tersebut terutama didorong oleh
peningkatan permintaan pada segmen lahan industri di wilayah Bogor, Depok,
Bekasi (Bodebek) dan Semarang, khususnya di bidang data center dan Food &
Baverage (F&B) processing, serta pada segmen warehouse complex di Palembang.
Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh
sebesar 0,88% (qtq), lebih rendah dari kenaikan triwulan sebelumnya sebesar
2,57% (qtq) (Grafik 3). Perkembangan tersebut disebabkan oleh penurunan
permintaan pada segmen apartemen sewa di Jakarta dan Bandung, serta
perlambatan pada segmen hotel di mayoritas kota yang diamati, kecuali di
Semarang dan Surabaya. Perlambatan permintaan juga terjadi pada segmen
convention hall di Jakarta dan Palembang. Di sisi lain, Indeks Permintaan Properti
Komersial kategorijual pada triwulan IV 2024 secara triwulanan tumbuh sebesar
0,17% (qtq), lebih tinggi dibandingkan triwulan III 2024 yang tumbuh tipis sebesar
0,04% (qtq) (Grafik 4). Peningkatan ini didorong oleh kenaikan permintaan pada
segmen lahan industri, terutama di Semarang dan segmen warehouse complex,
terutama di Palembang.
- 28 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 39
3.4 Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2024 secara
tahunan tumbuh sebesar 2,89% (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan III
2024 sebesar 2,45% (yoy) (Grafik 5). Kenaikan pasokan tersebut terjadi pada
mayoritas segmen, kecuali apartemen sewa. Kenaikan pasokan pada segmen ritel
sewa terutama tercatat di Jakarta, Bodebek, dan Surabaya, sementara kenaikan
pasokan pada segmen hotel, terutama di Jakarta dan Bandung. Lebih lanjut, Indeks
Pasokan Properti Komersial kategori jual tercatat tumbuh relatif stabil sebesar 0,11%
(yoy) dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya (Grafik 6).
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa tercatat
meningkat dari sebesar 0,27% (qtq) pada triwulan III 2024 menjadi sebesar 0,56%
(qtq) pada triwulan IV 2024 (Grafik 7). Peningkatan ini terutama didorong oleh
kenaikan pasokan pada segmen ritel sewa di Jakarta, Bodebek, dan Surabaya.
Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2024
relatif tidak mengalami perubahan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya (Grafik
8). Kondisi ini didorong oleh relatif stabilnya pasokan pada seluruh segmen kategori
jual.
3.5 Perkembangan Harga Properti Komersial
Perkembangan permintaan properti komersial yang naik terbatas diikuti oleh
perlambatan harga properti komersial khususnya kategori sewa. Indeks Harga
Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2024 tumbuh sebesar 0,93%
(yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan pada triwulan sebelumnya sebesar 2,09%
(yoy) (Grafik 9). Perlambatan Indeks Harga tersebut dipengaruhi oleh perkembangan
harga segmen ritel sewa di Jakarta, Banten, Medan, dan Surabaya, segmen hotel di
Jakarta, Medan, Surabaya, dan Palembang, serta segmen convention hall di Jakarta.
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial juga melambat
dari sebesar 0,40% (yoy) pada triwulan III 2024 menjadi sebesar 0, 19% (yoy) pada
triwulan IV 2024 (Grafik 10). Perlambatan tersebut disebabkan penurunan harga
pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai strategi menarik konsumen.
Sementara itu, harga segmen lahan industri mengalami perlambatan di wilayah
Bodebek dan Semarang.
- 29 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 40
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan IV 2024 tumbuh sebesar 0,06% (qtq), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tumbuh sebesar 1,56% (qtq) (Grafik 11). Perlambatan tersebut
disebabkan oleh penurunan harga pada segmen ritel sewa di Banten, Bandung,
Medan, dan Surabaya, serta perlambatan harga pada segmen hotel di mayoritas
kota amatan. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada
triwulan IV 2024 tumbuh rendah sebesar 0,02% (qtq), setelah pada triwulan
sebelumnya tercatat kontraksi 0,03% (qtq) (Grafik 12). Peningkatan tersebut didorong
oleh peningkatan Indeks Harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya, serta
segmen lahan industri di wilayah Bodebek.
Sumber: Perkembangan Properti Komersial - Triwulan IV-2024 oleh Bank Indonesia
- 30 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 41
4 ANALISIS DATA & KESIMPULAN
4.1 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use
Analysis)
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu objek, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari objek tersebut. (SPI Edisi
VII-2018, KPUP 10.1)
Tanah dengan Kondisi Terbangun saat ini (As Improvement)
▪ Secara Hukum Diizinkan (Legally Permissible)
Tapak objek dimaksud memiliki peruntukkan sebagai Industri, kami
mengidentifikasikan mengembangan saat ini sebagai Bangunan pabrik
diperbolehkan sesuai peraturan tata kota yang berlaku (legal non performing),
maka objek tersebut memenuhi penggunaan yang layak secara hukum.
▪ Secara Fisik Dimungkinkan (Physically Possible)
Dengan memperhatikan dimensi, topografi, lokasi dan kondisi serta luas tanah
seluas 40.934 meter persegi, luas bangunan seluas 13.608 meter persegi dan
digunakan sebagai Pabrik, maka objek tersebut memenuhi penggunaan yang
layak secara fisik.
▪ Secara Finansial Menguntungkan (Financially Feasible)
Pengunaan potensial memiliki nilai yang selaras dengan biaya dan memenuhi
kedua uji diatas maka penggunaan sebagai bangunan pabrik tersebut layak
secara finansial.
▪ Secara Produktifitas Optimal (Maximally Productive)
Dengan memperhatikan uji aspek hukum, fisik, finansial, situasi pasar dan
pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai Pabrik
diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Aset dalam kondisi terbangun saat ini. Berdasarkan Analisis terhadap faktor-faktor
tersebut di atas, kondisi aset saat ini sebagai Pabrik sudah memenuhi kelayakan
penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use).
Kami menyadari bahwa analisis mendetail dan terperinci terhadap penggunaan
yang tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) belum kami lakukan karena
sebagaimana dalam SPI Edisi VII – 2018, KPUP 10.7 hal tersebut merupakan
pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
- 31 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 42
4.2 Implementasi Menggunakan Pendekatan Penilaian
Standar Penilaian Indonesia (KPUP 14.1) membagi 3 (tiga) pendekatan penilaian
utama untuk real properti yaitu;
1. Pendekatan Pasar
2. Pendekatan Pendapatan
3. Pendekatan Biaya
Pendekatan atau metode penilaian yang paling sesuai untuk digunakan tergantung
kepada pertimbangan sebagai berikut :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan tujuan
penugasan penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin
diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan
atau metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang
relevan.
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan
metode atau beberapa metode.
Dalam penilaian ini, kami mempertimbangkan menggunakan Pendekatan Biaya
dengan Metode Biaya Reproduksi Terdepresiasi (DRC) sebagai pendekatan dan
metode penilaian yang paling sesuai untuk digunakan, mengingat kondisi berikut :
Aset Pendekatan Metode/Teknik Pertimbangan
Penilaian Penggunaan
Tanah Pendekatan Pasar Perbandingan Digunakan karena
Data Pasar terdapat
Data yang sebanding
dan yang secara
substansial sejenis
disekitar lokasi objek
penilaian.
Bangunan Pendekatan Biaya Biaya Pengganti Investor masih
dan Sarana Terdepresiasi mempertimbangkan
Pelengkap biaya investasi yang
dikeluarkan untuk
mendapatkan
properti tersebut.
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga
transaksi atau penawaran. Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah
mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang
identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang terjadi hanya sedikit, dapat
dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau
yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan
informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal
ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran
apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan
Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam Penilaian. Perbedaan dapat
juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
dan yang dinilai. (SPI KPUP 15.1 & 15.2)
- 32 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 43
Nilai tersebut diperoleh melalui analisis transaksi, penawaran dan permintaan lahan
kosong sejenis di lokasi yang sama dengan memperhatikan beberapa faktor antara
lain: lokasi, jenis hak atas tanah, kondisi tanah, kondisi pembiayaan kondisi transaksi,
kondisi pasar, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan faktor lain
yang mempengaruhi penilaian.
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai
obyek penilaian berdasarkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), pada Tanggal Penilaian (Cut Off
Date) setelah dikurangi dengan Penyusutan.
Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa
pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset
dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan
konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak semestinya,
ketidaknyamanan, risiko dan faktor-faktor lainnya. Pendekatan ini memberikan
indikasi nilai dengan menghitung biaya pengganti atau reproduksi saat ini dari aset
dan membuat pengurangan untuk kemunduran fisik dan seluruh bentuk keusangan
lainnya yang relevan. (SPI 106.6.5.a)
Dalam pendekatan biaya digunakan prosedur sebagai berikut:
1. Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong dan dapat dikembangkan
sesuai dengan penggunaan tertinggi dan terbaik.
2. Menghitung biaya pengganti baru atas bangunan dan sarana pelengkap.
3. Biaya pengganti baru dikurangkan dengan penyusutan fisik, keusangan
fungsional dan keusangan eksternal.
a. Penyusutan Fisik disebabkan umur bangunan dan kondisi pemeliharaan;
b. Keusangan Fungsional disebabkan kemajuan dalam teknologi yang lebih
efisien menghasilkan;
c. Keusangan Eksternal karena pengaruh eksternal yang mempengaruhi nilai
dari aset.
4. Menambahkan nilai tanah dengan biaya pengganti baru yang telah disusutkan
untuk mendapatkan indikasi nilai pasar properti yang dinilai.
Nilai Properti = Nilai Tanah + (Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap -
Penyusutan)
Tanah
Teknik Perbandingan Data Pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan
langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data
aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia atau dapat menggunakan data
penawaran. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari
penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang
merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar sepanjang telah melewati proses penyesuaian terhadap perbedaan
bila ada.
- 33 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 44
Bangunan dan Sarana Pelengkap
Penentuan nilai properti tersebut diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung biaya
penggantian baru (RCN) dari bangunan dan sarana pelengkap berdasarkan harga-
harga komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis, kemudian dikurangi
dengan perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh keusangan fisik, kemunduran
fungsi dan faktor eksternal.
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia.
- 34 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 45
4.2.1 Penilaian Tanah
Teknik perbandingan data Pasar untuk penilaian tanah melibatkan
perbandingan langsung dari Properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun
data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga
yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti
pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
Pembanding tanah yang digunakan adalah sebagai berikut:
▪ Data Pembanding 1
- Lokasi : Jalan Sriwijaya Raya, Karya Jaya, Kecamatan
Kertapati, Kota Palembang, Sumatera Selatan,
30259
- Jenis Properti : Tanah Kosong
- Luas Tanah : ± 43.493 m²
- Posisi Tanah : Tengah
- Lebar Jalan : ± 20 meter
- Bentuk Tanah : Persegi tidak beraturan
- Surat Tanah : SHGB
- Waktu Penawaran : 16 April 2025
- Harga Penawaran : Rp. 15.000.000.000,-
▪ Data Pembanding 2
- Lokasi : Jalan Mayor Jendral Satibi Darwis, Kelurahan
Keramasan, Kecamatan Kertapati, Kota
Pelembang, Sumatera Selatan
- Jenis Properti : Tanah Kosong
- Luas Tanah : ± 10.000 m²
- Posisi Tanah : Tengah
- Lebar Jalan : ± 6 meter
- Bentuk Tanah : Persegi tidak beraturan
- Surat Tanah : AJB
- Waktu Penawaran : 16 April 2025
- Harga Penawaran : Rp. 4.000.000.000,-
▪ Data Pembanding 3
- Lokasi : Jalan Sriwijaya Raya, Ibul Besar, Kecamatan
Pemulutan, Kabupaten Ogan Ilir, Sumatera
Selatan, 30259
- Jenis Properti : Tanah Kosong
- Luas Tanah : ± 30.000 m²
- Posisi Tanah : Tengah
- Lebar Jalan : ± 20 meter
- Bentuk Tanah : Persegi tidak beraturan
- Surat Tanah : AJB
- Waktu Penawaran : 16 April 2025
- Harga Penawaran : Rp. 6.000.000.000,-
- 35 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 46
PAN Karet 2
Sumber : Google Maps diolah
- 36 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 47
4.2.2 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Bangunan dan sarana pelengkap diperoleh dengan menghitung biaya
penggantian baru (RCN) untuk bangunan dan sarana pelengkap berdasarkan
harga komponen saat ini dengan ingkat kegunaan yang sama, dan kemudian
dikurangi dengan estimasi penyusutan kerusakan fisik, keusangan fisik dan
fungsi eksternal.
Rincian Nilai Pengganti Baru dan Biaya Pengganti/Reproduksi Baru yang
Disusutkan adalah sebagai berikut :
- 37 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 48
4.3 Kesimpulan Penilaian
Dengan memperhatikan semua keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat
dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat pembatas yang
berlaku, kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari aset milik PT Prasidha
Aneka Niaga Tbk berupa Pabrik PAN Karet 2, Jalan Remipa, RT. 17, RW. 03,
Kelurahan Kertapati, Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi Sumatera
Selatan, kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada
tanggal 16 April 2025, adalah sebesar
Rp 13.809.000.000,-
(tiga belas miliar delapan ratus sembilan juta rupiah)
- 38 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 49
Page 50
KONDISI & SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian ini bergantung kepada Kondisi dan Syarat Pembatas
sebagai berikut:
1. Kami tidak memiliki kepentingan terhadap objek yang dinilai saat ini, baik untuk
kepentingan saat ini maupun dikemudian hari.
2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam Laporan Penilaian ini serta tujuan
penilaian yang diungkapkan dalam Laporan menjadi dasar analisis, pendapat
dan kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah benar.
3. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
4. Kami tidak meneliti semua hal yang menyangkut keabsahan atas dokumen-
dokumen kepemilikan objek ini, oleh karenanya kami menyarankan pihak yang
berkepentingan, melakukan konsultasi pada konsultan hukum, untuk mendapatkan
opini sehubungan dengan aspek hukum.
5. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada kami seperti yang
disebutkan dalam Laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi kami
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah
yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
6. Apabila dikemudian hari diketahui adanya informasi (data, dokumen-dokumen)
yang terkait berbeda dengan yang diuraikan dalam Laporan Penilaian, maka
Laporan Penilaian dan opini indikasi nilai yang ada didalamnya dengan
sendirinya tidak berlaku lagi.
7. Apabila terdapat suatu tuntutan dan/atau gugatan sehubungan dengan objek
yang sedang dinilai oleh KJPP Toto Suharto & Rekan, maka tuntutan dan/atau
gugatan tersebut dapat diabaikan dan kami menganggap objek tersebut dalam
keadaan bebas, tidak digadaikan dan/atau dijaminkan dan/atau tidak ada
tuntutan maupun gugatan dan saat ini kami mengasumsikan objek berada dalam
kepemilikan yang sah dan/atau dalam pengawasan dan tanggung jawab dari
pemilik objek tersebut.
8. KJPP Toto Suharto & Rekan dalam hubungan dan berkaitan dengan tugas
penilaian ini, dapat memberikan keterangan kepada pihak lain selain Pemberi
Tugas dan/atau pengguna Laporan dan/atau memberikan kesaksian pada suatu
sidang pengadilan maupun badan Pemerintah lainnya yang berkenaan dengan
objek yang dinilai, dengan terlebih dahulu mendapatkan persetujuan (komitmen)
dari pihak pemberi tugas dan segala beban biaya yang timbul menjadi beban
dan tanggung jawab dari pemberi tugas.
9. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka
Penilaian dan Laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan
hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada Laporan
Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas
dimaksud. Pihak lain yang menggunakan Laporan ini bertanggung jawab atas
segala risiko yang timbul.
10. Besar nilai yang dipergunakan dinyatakan dalam Rupiah.
- 40 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 51
11. Nilai yang dicantumkan dalam Laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari objek yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam Laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
12. Besaran nilai yang terdapat dalam Laporan Penilaian ini, tidak mengikat, dan
sewaktu-waktu dapat mengalami perubahan, terlebih apabila diketemukan
adanya kerusakan dan kehilangan pada bagian objek penilaian di kemudian
hari, yang jelas akan mempengaruhi besaran nilai yang terdapat dalam Laporan
Penilaian ini.
13. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.
14. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam Laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan
tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
15. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata
Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa objek yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-
pembatasan dan objek maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang
akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
16. Laporan Penilaian ini, TIDAK diperkenankan untuk disebarluaskan kepada umum
(publik) maupun pihak lain, baik untuk sebagian maupun untuk keseluruhan, atas
opini nilai yang terdapat di dalamnya termasuk isi pernyataan maupun seluruh isi
dari Laporan penilaian ini, termasuk nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai
yang terdapat dalam Laporan penilaian ini, dan tidak diperbolehkan
dipergunakan sebagai referensi bagi pihak lain yang tidak ada kaitannya
dengan pemberi tugas, tanpa seizin maupun sepengetahuan Penilai.
17. Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera
cap basah/timbul (corporate seal) KJPP Toto Suharto & Rekan serta tandatangan
dari Pimpinan Rekan dan/atau Rekan yang memiliki Izin Penilai Publik.
- 41 - 00013/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Names mentioned 21 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
p.2 ×4
unresolved
org
KJPP TOTO SUHARTO
p.2 ×5
unresolved
org
Toto Suharto dan Rekan
p.11 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.11 ×2
unresolved
person
Hery Wahyudianto
p.11
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan
p.11 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto
p.11 ×3
unresolved
—
Wesite
p.11 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.13
unresolved
org
Bank Indonesia
p.13 ×9
unresolved
org
Pusat Statistik
p.13
unresolved
person
Hadi
p.16
unresolved
org
PT. Remco
p.16 ×2
unresolved
org
PT. Remco Fasilitas
p.17
unresolved
org
Menteri Agraria dan Tata Ruang
p.20
unresolved
org
Pertahanan Nasional Republik Indonesia
p.20
unresolved
org
Bank Indonesia. Defisit
p.33
unresolved
org
Kota Nusantara
p.36
unresolved
org
Kementerian Pertanian. Dilihat
p.37
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
6649 ms
12 Sep 2026 22:51
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}