Back to announcement
20260702_ALII_Informasi Transaksi Afiliasi_32107806_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review ALIISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 36
Page 1
LAPORAN KAJIAN ATAS NILAI SEWA
RUANG KANTOR
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA Tbk
Berlokasi di:
Bakrie Tower Lantai 39, Rasuna Epicentrum, Jalan H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta 12940
Pengguna Laporan: PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA Tbk
Page 2
Nomor: 00126/2.0047-05/PI/05/0500/1/VI/2026 26 Juni 2026
Kepada Yth.
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA Tbk
Bakrie Tower Lantai 15
Komplek Rasuna Epicentrum
Jl. H. R. Rasuna Said
Karet Kuningan, Setiabudi
Jakarta Selatan, DKI Jakarta
Perihal : Laporan Hasil Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan perihal nilai sewa terhadap objek ruang kantor berdasarkan Surat Perjanjian Kerja
kami No. 008/IDR-SPK/PEN-BDG/II/2026, tanggal 25 Februari 2026 dan dalam batas-batas kemampuan kami
sebagai penilai publik berizin, berdasarkan Izin Usaha No. 2.09.0047, KMK No. 552/KM.1/2009 tertanggal 10 Juni
2009 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia, kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan
terhadap Objek Kajian pada tanggal 16 April 2026, berupa:
“Ruang Kantor dengan luas 763,1 meter persegi yang terletak di Bakrie Tower Lantai 39, Rasuna Epicentrum, Jalan
H. R. Rasuna Said, Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
12940.”
Kami telah mengadakan pemeriksaan, penelitian serta analisa terhadap objek tersebut dengan memperhatikan
faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai sewa, antara lain:
- Lokasi, Keadaan Fisik, Jenis/Tipe dan Fungsi dari Objek;
- Peruntukan Penggunaan Tanah dan Keadaan Lingkungan;
- Tinjauan Pasar Objek
Maksud dan tujuan dari kajian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Sewa dari objek untuk kepentingan transaksi,
oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya. Penugasan kajian ini dilaksanakan untuk
memenuhi kebutuhan Perseroan dalam rangka kepentingan rencana penyewaan objek kajian.
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari laporan
lengkap kajian. Laporan Kajian ini merupakan Laporan Terinci yang terdiri atas halaman judul, surat pengantar,
daftar isi, pernyataan penilai, asumsi-asumsi dan syarat pembatas, ringkasan kajian, kajian sewa dan lampiran-
lampiran.
Page 3
KESIMPULAN KAJIAN
Berdasarkan kajian yang telah kami lakukan dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap
objek kajian, kemudian dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan
faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat bahwa Nilai Sewa pada tanggal 31 Desember 2025
adalah sebagai berikut:
Nilai Sewa
Rp. 161.000,-/m2/bulan
Seratus Enam Puluh Satu Ribu Rupiah Per Meter Persegi Per Bulan
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari objek kajian serta nilai
yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian kajian ini disampaikan secara
obyektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.
Siapapun yang mendapat laporan kajian ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mengumumkan atau
mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin tertulis dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan, izin inipun
hanya diberikan dengan syarat-syarat yang layak. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan
dan stempel kantor (office seal) dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.
Hormat kami,
KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN
Appraiser and Consultant
Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti
Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
MAPPI No. 11-S-02732
No. Register: RMK-2017.00554
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk ii
Page 4
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR BERISI KESIMPULAN NILAI ......................................................................................... i
DAFTAR ISI ........................................................................................................................................................ iii
PERNYATAAN ..................................................................................................................................................... iv
ASUMSI-ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN ............................................................................................ vi
RINGKASAN EKSEKUTIF ................................................................................................................................ vii
BAB I DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
I.1. Status Penilai ................................................................................................................................. I-1
I.2. Pemberi Tugas ............................................................................................................................... I-1
I.3. Pengguna Laporan ......................................................................................................................... I-1
I.4. Objek Kajian ................................................................................................................................... I-1
I.5. Maksud dan Tujuan ........................................................................................................................ I-2
I.6. Tanggal Kajian ............................................................................................................................... I-2
I.7. Tingkat Kedalaman Investigasi....................................................................................................... I-2
I.8. Data dan Informasi Yang Digunakan Dalam Kajian ....................................................................... I-2
I.9. Asumsi dan Asumsi Khusus ........................................................................................................... I-2
I.10. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi .............................................................................. I-3
I.11. Metodologi Kajian ........................................................................................................................... I-3
BAB II KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR
II.1. Identifikasi Objek ........................................................................................................................... II-1
II.1.1. Lokasi Objek Kajian....................................................................................................................... II-1
II.1.2. Gambaran Umum Objek Kajian..................................................................................................... II-1
II.1.3. Objek Kajian Ruang Kantor ........................................................................................................... II-2
II.2. Tinjauan Pasar .............................................................................................................................. II-3
II.2.1. Tinjauan Pasar Properti Perkantoran Provinsi DKI Jakarta Tahun 2025 ....................................... II-3
II.2.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia ................................................................................................. II-6
II.3. Metodologi Kajian .......................................................................................................................... II-8
II.4. Prosedur Kajian ............................................................................................................................. II-9
II.4.1. Analisa Kajian Nilai Sewa ............................................................................................................. II-9
II.5. Kesimpulan Kajian....................................................................................................................... II-10
Lampiran :
- Foto-Foto
- Peta Lokasi
- Denah Bangunan
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk iii
Page 5
PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai tim penyusun, yang bertanda tangan di
bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Kajian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Kajian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Kajian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan
kesimpulan tim penyusun yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap objek kajian,
maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakkan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan
terhadap objek kajian.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini kajian yang telah disepakati sebelumnya
dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai kajian yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai kajian, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau
adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Tim Penyusun telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Tim Penyusun memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan objek dan/atau jenis industri yang
dikaji.
8. Tim Penyusun telah melaksanakan ruang lingkup kajian meliputi: identifikasi masalah, inspeksi lapangan,
pengumpulan data dan wawancara, analisis data, metode kajian dan penulisan laporan.
9. Tim Penyusun telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek kajian. Seluruh tim penyusun, ahli
dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah kordinator Penilai
berizin atau penanggung jawab laporan kajian.
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi,
analisis, pembuatan kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Kajian ini.
11. Analisis, opini dan kesimpulan serta laporan Kajian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018.
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk iv
Page 6
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa,
pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
No. NAMA TANDA TANGAN
1. Penanggung Jawab
Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
MAPPI No. 11-S-02732
No. Register: RMK-2017.00554
2. Reviewer
Eleven H. Hutasoit
MAPPI No. 13-T-04347
No. Register: RMK-2017.01882
Fathi Prasetya, ST.
MAPPI No. 20-S-10194
No. Register: RMK-2020.03329
3. Penilai
Kurniawan Agus
MAPPI No. 17-P-07371
No. Register: RMK-2022.04294
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk v
Page 7
ASUMSI-ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
Laporan Kajian ini berdasarkan pada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut:
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan kajian adalah benar adanya dan sesuai dengan
pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan objek kajian
seolah-olah bebas dan bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Pelaksana Inspeksi telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas objek yang dikaji.
4. Dalam kajian ini kami melakukan riset pasar berdasarkan pada kondisi pasar yang ada pada tanggal kajian,
dan dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang dipercaya mewakili ketidakstabilan ekonomi pada saat ini.
5. Faktor-faktor penyesuaian yang diterapkan dalam perhitungan tersebut bukanlah merupakan prediksi akurat
terhadap perekonomian global di masa mendatang.
6. Tim Penyusun kajian tertentu tidak otomatis wajib memberikan kesaksian dan kehadiran dalam pengadilan atau
instansi lainnya yang berhubungan dengan objek kajian tersebut kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
7. Dalam melaksanakan kajian, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan, kehandalan dan
kelengkapan dari semua informasi yang diberikan kepada kami oleh pemberi tugas atau yang tersedia secara
umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap dan tidak menyesatkan, dan kami tidak bertanggung jawab
untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi tersebut. Kami juga bergantung kepada jaminan
dari pemberi tugas bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi yang diberikan
kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
8. Laporan Kajian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel perusahaan (corporate
seal) dari KJPP IWAN BACRHON DAN REKAN.
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk vi
Page 8
RINGKASAN EKSEKUTIF KAJIAN ATAS NILAI SEWA
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA Tbk
Objek kajian : Ruang Kantor dengan luas 763,1 meter persegi yang terletak di Bakrie
Tower Lantai 39, Rasuna Epicentrum, Jalan H. R. Rasuna Said,
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940.
Pemberi Tugas : PT Ancara Logistics Indonesia Tbk
Pengguna Laporan : PT Ancara Logistics Indonesia Tbk
Maksud dan Tujuan Kajian : Untuk memberikan opini Nilai Sewa dari objek untuk kepentingan
transaksi.
Definisi Nilai : Nilai Sewa
Tanggal Inspeksi : 16 April 2026
Tanggal Kajian : 31 Desember 2025
Jenis Mata Uang : Rupiah
Metodologi : Pendekatan Pasar
KESIMPULAN KAJIAN:
NILAI
SEWA NILAI SEWA
URAIAN
(per (per m²/bulan)
m²/bulan)
Ruang Kantor (Office Space)
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna SaidKelurahan
Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12940
Ruang Kantor (Office Space) Luas lantai : 763,1 m² Rp. Rp. 161.000,-
Catatan:
- harga sewa per tahun sebesar Rp. 1.932.000
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk vii
Page 9
BAB I DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
Page 10
BAB I
DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
I.1. STATUS PENILAI
Kajian Ini dilakukan oleh Penilai Publik Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) yang bernaung di KJPP Iwan
Bachron dan Rekan dan telah memiliki Izin Penilai Publik bedasarkan izin Penilai Publik No. P-1.17.00500, bertindak
independen, objektif dan memiliki kompetensi untuk melakukan kajian sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup
penugasan ini.
KJPP Iwan Bachron dan Rekan dalam memberikan jasa sesuai dengan kemampuan dan keahlian dengan
menjunjung tinggi integritas, kejujuran dan tidak memihak. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan
kepentingan baik aktual maupun potensial dengan objek kajian dan/atau pemilik aset dan pemberi tugas.
Untuk kajian objek sebagaimana dijelaskan di bawah tidak diperlukan bantuan tenaga ahli luar. Seluruh tim
penyusun, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah kordinator
Penilai berizin atau penanggung jawab laporan kajian.
I.2. PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas : PT Ancara Logistics Indonesia Tbk
Bidang Usaha : Jasa Pengangkut Laut, Intermediate Stockpile dan Transhipment
Alamat : Bakrei Tower Lt. 15, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said, Jakarta Selatan
Email : corsec@ancaralogistics.com
Telepon : 021-29941122
I.3. PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan : PT Ancara Logistics Indonesia Tbk
Bidang : Jasa Pengangkut Laut, Intermediate Stockpile dan Transhipment
Alamat : Bakrei Tower Lt. 15, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said, Jakarta Selatan
Email : corsec@ancaralogistics.com
Telepon : 021-29941122
I.4. OBJEK KAJIAN
Objek Kajian dalam kajian ini berupa:
“Ruang Kantor dengan luas 763,1 meter persegi yang terletak di Bakrie Tower Lantai 39, Rasuna Epicentrum, Jalan
H. R. Rasuna Said, Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
12940.”
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk I-1
Page 11
I.5. MAKSUD DAN TUJUAN
Maksud dan tujuan melakukan kajian untuk memberikan opini Nilai Sewa dari objek untuk kepentingan transaksi,
oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya. Penugasan kajian ini dilaksanakan untuk
memenuhi kebutuhan Perseroan dalam rangka kepentingan rencana penyewaan objek kajian.
I.6. TANGGAL KAJIAN
Inspeksi objek di lokasi dilakukan pada tanggal 16 April 2026. Tanggal kajian ditentukan pada tanggal 31 Desember
2025.
Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi objek tersebut, maka
laporan kajian ini hanya dapat merepresentasikan tentang opini Nilai Sewa pada saat tanggal kajian. Kami
berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal kajian sama dengan pada saat investigasi lapangan.
I.7. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Lingkup pekerjaan kajian ini dengan tingkat kedalaman investigasi sebagai berikut:
- Inspeksi objek kajian ke lokasi di lapangan;
- Inspeksi terhadap objek dilakukan secara lengkap;
- Invetigasi terhadap ruang kantor sejenis dan atau setara yang dapat dianggap sebagai pembanding setara di
sekitar lokasi objek kajian;
- Melakukan penelaahan, perhitungan dan analisis harga sewa ruang kantor objek properti sejenis;
- Melakukan kajian Nilai Sewa ruang kantor Bakrie Tower.
I.8. DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM KAJIAN
Data dan informasi yang digunakan dalam kajian adalah sebagai berikut:
- Informasi primer yang relevan atas objek penilaian diberikan secara langsung oleh Pemberi Tugas selama
proses penilaian;
- Denah Objek Kajian;
- Data hasil inspeksi lapangan;
- Dokumen lain yang berhubung dengan Objek Kajian yang kami terima dari Pemberi Tugas.
- Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan Objek Kajian, dan:
- Media tulis dan elektronik resmi.
I.9. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Dalam kajian ini kami membuat beberapa asumsi yang sangat penting sehubungan dengan metode yang kami
gunakan dalam penentuan nilai, yaitu:
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan sesuai dengan
pengetahuan dan itikad baik dari Tim Penyusun Laporan Kajian;
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk I-2
Page 12
2. Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi objek yang dikemukakan dalam laporan ini
adalah merupakan kondisi yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi objek di bawah
tanah, kami hanya melihat secara visual, tidak secara detail pada bagian yang tidak terlihat;
3. Dalam hal penelitian dan penyelidikan yang ada hubungan dengan kebenaran legalitas kepemilikan objek serta
utang piutang yang mengakibatkan kerugian atas objek kajian, bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
kajian, pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan Konsultan Hukum dan oleh sebab itu dalam kajian ini kami
berasumsi bahwa Objek Kajian tersebut telah bebas dari segala tuntutan hukum;
4. Bahwa obyek penilaian yang ditunjukkan Pemberi Tugas kepada kami adalah benar merupakan objek dalam
kajian. Kami mengasumsikan bahwa semua data dan informasi yang kami terima dari Pemberi Tugas adalah
benar dan akurat;
5. Data masukan yang digunakan dalam penilaian ini adalah data masukan Level 2 yaitu harga
transaksi/penawaran aset serupa yang mirip dan diobservasi dari pasar;
6. Kajian ini dilakukan dengan berdasar pada kondisi pasar yang ada pada tanggal kajian. Faktor-faktor
penyesuaian yang diterapkan dalam perhitungan tersebut bukanlah merupakan prediksi akurat terhadap
perekonomian global di masa mendatang.
I.10. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Pemberi Tugas harus memperoleh persetujuan dari PENILAI atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau
sebagian dari laporan kajian, atau referensi yang dipublikasikan harus mendapat persetujuan dari Penilai. Laporan
yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan
ini dan bukan untuk dipublikasi secara umum.
I.11. METODOLOGI KAJIAN
Dalam melakukan kajian ini pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Pasar sesuai yang diisyaratkan dalam
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang
identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. (SPI EDISI VII 2018 - KPUP
15.1)
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari
transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat
mempertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama
dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan
digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang
ditransaksikan dan yang dinilai (SPI EDISI VII 2018 - KPUP 15.2).
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk I-3
Page 13
Pemilihan pendekatan ini dilakukan dengan mempertimbangkan bahwa Objek Kajian merupakan Ruang Kantor, dimana informasi transaksi atau penawaran objek yang sama atau sejenis dengan objek kajian masih dapat di peroleh di sekitar lokasi aset. Pendekatan pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data sewa dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik. Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian/adjustment terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik, antara Objek Kajian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai sewa Objek Kajian. Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk I-4
Page 14
BAB II
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR
Bakrie Tower Lantai 39, Rasuna Epicentrum, Jalan H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta 12940
Page 15
BAB II
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR
II.1. IDENTIFIKASI OBJEK
II.1.1. Lokasi Objek Kajian
Objek Kajian berupa ruang kantor yang memiliki luas 763,1 meter persegi yang terletak di Bakrie Tower Lantai 39,
Rasuna Epicentrum, Jalan H. R. Rasuna Said, Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940, dengan titik koordinat: -6.219145, 106.834563.
Pencapaian objek lokasi dapat dicapai dengan mudah, hanya berjarak 4,2 Km dari Bunderan HI melalui Jalan Imam
Bonjol kearah timur kemudian belok kanan ke Jalan Hos Cokroaminoto. Masih di jalur yang sama diteruskan ke arah
selatan sampai terhubung ke Jalan H. R. Rasuna Said dan ikuti jalan sampai ke Rumah Sakit MMC (Metropolitan
Medical Centre). Kemudian belok kiri ke Jalan Epicentrum Utama Raya Lokasi Bakrie Tower berada di sisi kiri Jalan
Epicentrum Utama Raya. (Aksesibilitas jalan menuju lokasi untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran Peta
Lokasi dan Link Google Map).
Jalan di depan lokasi merupakan jalan umum yang memiliki lebar jalan (ROW) 22 meter dengan perkerasan paving
blok dilengkapi dengan median jalan, trotoar dan drainase tertutup di kedua sisinya, ruas badan jalan terdiri dari dua
jalur dengan arus lalu lintas kendaraan dua arah. Intensitas arus kendaraan yang lewat frekuensinya sedang.
Gambaran umum wilayah sekitar lokasi objek tersebut berdasarkan Gistaru berada di kawasan/zona Perkantoran,
Perdagangan dan Jasa, dan berdasarkan hasil pengamatan dilapangan pada umumnya merupakan kawasan
perkantoran (komersial).
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain:
- Rumah Sakit MMC (Metropolitan Medical Centre):
- Grand Rubina Business Park;
- Epiwalk Mall.
II.1.2. Gambaran Umum Objek Kajian
Bakrie Tower merupakan gedung perkantoran dengan ketinggian 215 meter yang mulai beroperasi di tahun 2010.
Bakrie Tower ini dikembangkan oleh PT Bakrieland Development, lini properti dari kelompok bisnis Grup Bakrie.
Desain bangunan Bakrie Tower ini dirancang oleh firma arsitek Hellmuth Obata dan Kassabaum. Sementara itu,
untuk arsitektur dikerjakan oleh Urbane Indonesia serta Wiratman & Associates untuk strukturnya.
Eksterior Bakrie Tower sendiri menggunakan lapisan delapan ribu potong panel kaca dengan potongan berbeda
pada setiap lantainya.
Bakrie Tower mempunyai 47 lantai ini memiliki luas area sebesar 41.407 meter persegi. Adapun, total luas rata-rata
tiap lantainya yaitu 1.236,91 meter persegi. Selain itu, Bakrie Tower dilengkapi dengan total 22 lift yang terdiri dari 6
Low Rise Lift, 6 Mid Rise Lift, 6 High Rise Lift, 1 Service Lift, 1 Executive Lift, serta 2 Parking Lift, ATM, minimarket,
restoran, foodcourt, bank dan landasan helikopter.
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 1
Page 16
Spesifikasi teknis bangunan gedung Bakrie Tower sebagai berikut:
Pondasi : Bored pile
Struktur Beton bertulang
Rangka Atap : Dak beton
Penutup Atap : Dak beton
Plafond : Gypsum dan Akustik
Dinding : Umum: pasangan batu ringan, dilapis cat (plester & aci)
Fasad: reflective glass
Lobi: sebagian dilapisi marmer
Koridor: dilapisi marmer
Toilet: dilapisi keramik, sanitary toto
Lantai : Marmer, granit/homogenous tile, keramik
Pintu : Utama: tempered floor hinge
Umum: tempered floor hinge
Darurat: baja
Jendela : Kaca rangka aluminium
Tahun Bangun : 2010
Tipe Ruang Kantor : Bare & fitted
Kondisi : Baik
Adapun batas-batas objek yang dinilai adalah sebagai berikut:
- Sebelah Utara : City View
- Sebelah Selatan : Kooridor Lift
- Sebelah Timur : City View
- Sebelah Barat : City View
Fasilitas Gedung Bakrie Tower sebagai berikut:
Auditorium
Helipad
conference hall
Executive Lounge
Bank & ATM Center
Minimarket
Mushola
II.1.3. Objek Kajian Ruang Kantor
Objek Kajian berupa ruang kantor ini memiliki luas 763,1 meter persegi yang terletak di Bakrie Tower Lantai 39,
Rasuna Epicentrum, Jalan H. R. Rasuna Said, Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940.
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 2
Page 17
II.2. TINJAUAN PASAR
II.2.1. Tinjauan Pasar Properti Perkantoran Provinsi DKI Jakarta Tahun 2025
Pasar perkantoran Jakarta sepanjang tahun 2025 menunjukkan dinamika pemulihan yang semakin konstruktif,
meskipun bertahap. Aktivitas penyewaan sebagian besar tetap didorong oleh perpanjangan kontrak. Namun,
pergeseran yang signifikan muncul pada paruh kedua tahun ini karena aktivitas relokasi dan ekspansi semakin
meningkat. Perubahan ini mencerminkan sentimen bisnis yang membaik, arus masuk investasi yang diperbarui, dan
prospek yang lebih positif menjelang tahun 2026. Aktivitas penyewaan terus berlanjut dengan kecepatan moderat
pada tahun 2025, dengan penyewa menunjukkan tingkat selektivitas yang tinggi di tengah ruang kosong yang relatif
besar. Para penyewa secara konsisten memprioritaskan bangunan yang menawarkan kombinasi seimbang antara
lokasi strategis, kualitas bangunan, aksesibilitas, dan biaya hunian yang kompetitif. Efisiensi biaya tetap menjadi
pusat pengambilan keputusan, terutama ketika menilai harga sewa nominal dibandingkan dengan paket insentif.
Para pemilik bangunan disarankan untuk tetap disiplin dan sabar di tengah pemulihan yang sedang berlangsung,
memprioritaskan pemeliharaan aset dan perbaikan sambil menunggu momentum pasar yang lebih kuat. Dalam
jangka pendek, kondisi pasar terus menguntungkan investor dan penyewa, menawarkan peluang menarik untuk
mendapatkan bangunan yang berlokasi strategis, berkualitas tinggi, dan dikelola dengan baik.
Kurangnya penyelesaian proyek baru mencerminkan jeda alami setelah siklus injeksi pasokan sebelumnya, bukan
perlambatan struktural dalam aktivitas pembangunan. Beberapa konstruksi terus berlanjut dan diperkirakan akan
menambah sekitar 200.000 m2 pasokan baru hingga tahun 2028. Tanpa penyelesaian proyek baru, total pasokan di
Jakarta tetap sekitar 11,3 juta m2 pada tahun 2025. Total pasokan di CBD menyumbang sekitar 65% dari Jakarta
atau mewakili 7,4 juta m2 pada tahun 2025. Sisanya, sekitar 3,9 juta m2, terletak di luar CBD, dengan sekitar 50%
terkonsentrasi di Jakarta Selatan (tidak termasuk area CBD). Pasar perkantoran terus dibentuk oleh pendekatan
tunggu dan lihat di tengah pulihnya permintaan. Para pengembang secara umum tetap yakin akan fundamental
jangka panjang Jakarta sebagai pusat bisnis utama Indonesia. Aktivitas konstruksi di masa depan diperkirakan akan
tetap selektif dan bertahap secara strategis, dengan penekanan yang lebih besar pada penyempurnaan desain, fitur
keberlanjutan, dan konsep, serta peningkatan keselarasan dengan preferensi penyewa yang terus berkembang.
Penawaran Properti Perkantoran (Supply)
Grafik 1. Penawaran Properti Perkantoran Tahunan (Annual Supply)
Sumber: Colliers
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 3
Page 18
Aksesibilitas telah menjadi faktor pembeda yang sangat penting. Kedekatan dengan transportasi umum massal—
terutama MRT, LRT, dan kereta komuter—secara langsung memengaruhi kenyamanan karyawan dan semakin
diprioritaskan oleh penyewa. Bangunan dengan konektivitas kereta api langsung, terutama di sepanjang koridor
Sudirman dan Thamrin, secara konsisten mencapai tingkat hunian yang lebih tinggi. Faktor penentu tambahan
meliputi kedekatan dengan klien, keselarasan dengan citra merek perusahaan, dan spesifikasi bangunan.
Pengaturan kerja hibrida tetap lazim, dengan sebagian besar perusahaan mengadopsi model campuran yang
memungkinkan satu hingga dua hari kerja dari rumah per minggu. Pendekatan ini mendukung efisiensi ruang
sekaligus memperkuat permintaan akan tata letak kantor terbuka dan kolaboratif.
Grafik 2. Penawaran Properti Perkantoran Kumulatif (Cummulative Supply)
Sumber: Colliers
Tingkat Hunian Properti Perkantoran (Occupancy Rate)
Tingkat hunian perkantoran Jakarta menunjukkan sedikit tren naik, didukung oleh pasokan baru yang terbatas dan
aktivitas penyewaan yang stabil sepanjang tahun 2025. Di CBD, tingkat hunian tercatat sekitar 75%, didukung oleh
perpanjangan sewa, beberapa relokasi selektif, dan sedikit ekspansi oleh perusahaan-perusahaan berkinerja baik.
Gedung-gedung premium dan kelas A terus menunjukkan kinerja yang lebih baik, dengan tingkat hunian rata-rata
masing-masing hampir 85% dan sekitar 80%.
Selama kuartal keempat tahun 2025, sektor yang paling aktif mencari ruang kantor adalah perusahaan teknologi,
diikuti oleh produk konsumen, asuransi, firma hukum, logistik, dan minyak dan gas. Meskipun aktivitas minyak dan
gas masih di bawah tingkat historis, peningkatan permintaan menandakan kebangkitan bertahap. Permintaan
tambahan muncul dari perusahaan asing, khususnya di sektor teknologi, kendaraan listrik (EV), dan baterai EV,
dengan investor yang sebagian besar berasal dari Tiongkok dan Eropa.
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 4
Page 19
Grafik 3. Tingkat Hunian Properti Perkantoran (Occupancy Rate)
Sumber: Colliers
Dalam hal kebutuhan ruang, permintaan paling aktif terkonsentrasi pada kisaran 300-1.000 m2. Segmen ini mewakili
penyewa yang paling mungkin untuk melanjutkan relokasi setelah mengevaluasi opsi perpanjangan kontrak versus
relokasi. Perlu dicatat, sebagian besar aktivitas relokasi terus terjadi di dalam kawasan pusat bisnis (CBD). Di luar
kawasan pusat bisnis (CBD), tingkat hunian secara umum tetap stabil di sekitar 70%, sebagian besar didorong oleh
Jakarta Selatan. TBC Simatupang terus berfungsi sebagai koridor bisnis alternatif utama bagi perusahaan dengan
pertimbangan biaya, sekaligus mendapatkan manfaat dari peningkatan infrastruktur dan aksesibilitas.
Perpanjangan sewa terus mendominasi aktivitas sewa secara keseluruhan pada tahun 2025. Namun demikian,
dibandingkan dengan tahun 2024, jumlah perusahaan yang pindah lokasi meningkat, yang menjadi indikator penting
meningkatnya kepercayaan perusahaan. Selain itu, aktivitas ekspansi menjadi lebih menonjol daripada pengurangan
ukuran perusahaan, menandakan transisi dari langkah-langkah efisiensi ruang pasca-pandemi menuju siklus yang
lebih sehat dan berorientasi pada pertumbuhan. Para penyewa secara aktif memanfaatkan kondisi pasar yang
berlaku, terutama selama perpanjangan kontrak, untuk mendapatkan harga sewa yang lebih kompetitif, atau pindah
secara selektif, atau meningkatkan ke gedung-gedung berkualitas lebih tinggi. Dinamika ini telah berkontribusi pada
penyeimbangan kembali hunian secara bertahap menuju aset-aset yang berkinerja lebih baik.
Penyewaan Properti Perkantoran
Harga sewa perkantoran di Jakarta secara umum tetap stabil sepanjang tahun 2025, dengan penyesuaian kecil di
beberapa segmen. Di kawasan pusat bisnis (CBD), harga sewa rata-rata tercatat sekitar Rp 215.000 pada kuartal
keempat tahun 2025, mencerminkan sedikit penurunan kuartal ke kuartal yang terutama disebabkan oleh
penyesuaian di gedung-gedung kelas bawah. Aset premium dan kelas A mempertahankan kisaran harga sewa yang
relatif stabil, didukung oleh kinerja hunian yang lebih baik. Sepanjang tahun 2025, harga sewa di CBD secara umum
tetap stabil di berbagai kelas bangunan. Gedung premium terus menetapkan harga sewa rata-rata antara Rp
275.000 dan Rp 400.000, harga sewa kelas A dimulai dari Rp 120.000 hingga Rp 350.000. Pertumbuhan sewa, baik
untuk aset premium maupun kelas A, tetap terkendali, menunjukkan stabilitas di tengah momentum penyewaan yang
masih terukur.
Sementara itu, harga sewa rata-rata di luar CBD terus berada di kisaran Rp 170.000, mencerminkan kondisi harga
yang relatif stabil setelah koreksi pasar sebelumnya. TB Simatupang menonjol sebagai koridor bisnis utama di luar
CBD, menunjukkan ketahanan harga yang menguat didukung oleh fundamental permintaan yang stabil. Gedung
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 5
Page 20
perkantoran kelas A mencatatkan harga sewa berkisar antara Rp 175.000 dan Rp 275.000, mempertahankan tingkat
yang relatif stabil di tengah permintaan yang terukur dan pemilik gedung tetap berada dalam posisi yang kompetitif.
Ke depannya, harga sewa di seluruh Jakarta tetap sangat dipengaruhi oleh tingkat hunian. Kenaikan bertahap
kemungkinan terkonsentrasi pada bangunan berkualitas tinggi dan berlokasi strategis. Bangunan premium dan kelas
A (termasuk di luar CBD) diperkirakan akan meningkat, didorong oleh peningkatan bertahap tingkat hunian dan
kepercayaan di antara pemilik properti untuk menerapkan penyesuaian harga sewa.
Grafik 4. Harga Penyewaan Properti Perkantoran (Rent Price)
Sumber: Colliers
II.2.2. Prospek Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Prospek perekonomian global melambat dibandingkan dengan prakiraan sebelumnya akibat dampak perang di
Timur Tengah sejak Februari 2026. Pertumbuhan ekonomi dunia pada tahun 2026 diprakirakan akan lebih lambat
menjadi 3,1% dari prakiraan sebelumnya sebesar 3,2%, meskipun terjadi penurunan tarif resiprokal AS. Tekanan
inflasi global juga meningkat dari 3,8% menjadi 4,1% sehingga mempersempit ruang penurunan kebijakan moneter
global, termasuk kemungkinan semakin tertundanya penurunan Fed Funds Rate (FFR). Di dalam negeri, sinergi
kebijakan Pemerintah dan Bank Indonesia serta pemangku kepentingan lainnya makin diperkuat agar dapat
menjaga permintaan domestic dan mendukung prospek pertumbuhan ekonomi dalam kisaran 4,9 – 5,7%. Keyakinan
pelaku ekonomi baik rumah tangga maupun dunia usaha terus dijaga sehingga tetap dapat mendorong konsumsi
rumah tangga dan investasi. Berbagai program Pemerintah yang berdampak kuat dalam mendorong pertumbuhan
ekonomi dan menyerap tenaga kerja dengan tetap menjaga ketahanan fiscal terus dilakukan. Bank Indonesia akan
terus memperkuat bauran kebijakan melalui kebijakan moneter, makroprudensial, dan system pembayaran yang
bersinergi erat dengan kebijakan Pemerintah untuk menjaga stabilitas dengan tetap mendukung pertumbuhan
ekonomi.
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) perlu terus diperkuat di tengah perlambatan prospek perekonomian
global. Menurunnya prospek pertumbuhan ekonomi dunia dan naiknya harga minyak global perlu mendapat
perhatian karena dapat memperlebar deficit transaksi berjalan menuju batas atas kisaran deficit 0,9% sampai
dengan 0,1% dari PDB. Dalam kaitan itu, sinergi kebijakan untuk memperkuat kinerja neraca pembayaran dan
ketahanan eksternal, termasuk membangun kepercayaan investor global, akan terus ditingkatkan. Bank Indonesia
akan terus memperkuat berbagai kebijakan untuk menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah. Bank Indonesia meyakini
nilai tukar Rupiah akan stabil, didukung oleh komitmen Bank Indonesia, imbal hasil yang menarik, serta prospek
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 6
Page 21
pertumbuhan ekonomi Indonesia yang tetap baik.
Grafik 5. Indeks Rupiah terhadap USD, Negara Maju kecuali AS, dan Negara Berkembang
Grafik 6. Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter
Bank Indonesia memandang inflasi IHK tahun 2026 dan 2027 tetap dalam kisaran 2,5 ± 1%, meskipun lebih tinggi
dari prakiraan sebelumnya dipengaruhi oleh prospek harga komoditas global yang meningkat. Inflasi inti diprakirakan
tetap terkendali, sementara inflasi VF meningkat akibat kenaikan harga pangan dan pupuk global. Bank Indonesia
akan terus memperkuat respons kebijakan moneter pre-emptive serta bersinergi dengan Pemerintah dalam Tim
Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah (TPIP/TPID) melalui penguatan implementasi Gerakan Pengendalian Inflasi dan
Pangan Sejahtera (GPIPS) guna menjaga inflasi tetap terkendali dalam sasarannya.
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 7
Page 22
Grafik 7. Inflasi IHK dan Komponen
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter
Gambar 1. Peta Inflasi Daerah
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter
II.3. METODOLOGI KAJIAN
Pendekatan yang digunakan dalam kajian nilai sewa adalah Pendekatan Pasar (Market Approach). Pendekatan
Pasar adalah pendekatan kajian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding
dan sejenis dengan Objek Kajian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data sewa, atau data penawaran
properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik. Data tersebut kemudian dianalisa
dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian/adjustment terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik, antara
Objek Kajian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai sewa Objek
Kajian.
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 8
Page 23
II.4. PROSEDUR KAJIAN
II.4.1. ANALISA KAJIAN NILAI SEWA
Sesuai dengan pendekatan dan metode yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan nilai sewa Objek Kajian
berdasarkan Pendekatan Pasar, kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini:
- Pengumpulan Data Sewa Properti Pembanding
Data sewa atas properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan
karakteristik dengan Objek Kajian dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat melakukan proses penilaian selanjutnya.
Data penawaran (sewa) yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam kajian ini adalah sebagai berikut:
Data 1
- Jenis Properti : Ruang kantor
- Luas : 200,57 m2
- Kondisi : Fully Furnished
- Lokasi : Grand Rubina Business Park, Jl. Rasuna Epicentrum, Jakarta Selatan
- Harga Penawaran (sewa) : Rp. 170.000,-/m2/bulan
Data 2
- Jenis Properti : Ruang kantor
- Luas : 301 m2
- Kondisi : Fully Furnished
- Lokasi : Permata Kuningan, Jl. Kuningan Mulia, Jakarta Selatan
- Harga Penawaran (sewa) : Rp. 160.000,-/m2/bulan
Data 3
- Jenis Properti : Ruang kantor
- Luas : 368 m2
- Kondisi : Semi Furnished
- Lokasi : Medialand Tower (X Allianz), Jl. Kuningan Persada, Jakarta Selatan
- Harga Penawaran (sewa) : Rp. 155.000,-/m2/bulan
*(Sumber data pembanding ini hanya digunakan untuk keperluan Laporan ini
- Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan perbedaan dan kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, aksesbilitas, kondisi lingkungan, kondisi gedung, dan fasilitas, serta lain-
lain bila ada, antara Objek Kajian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan. Prosedur
penyesuaian yang dilakukan dalam proses kajian dengan menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
1. Data pembanding yang berupa data penawaran sewa properti yang sebanding dan sejenis dengan Objek Kajian
diberi diskon untuk merefleksikan estimasi harga transaksi sewa;
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 9
Page 24
2. Setelah estimasi harga transaksi sewa untuk masing-masing data pembanding diperoleh, dilakukan penyesuaian
untuk perbedaan-perbedaan dalam hal karakteristik antara Objek Kajian dan tiap-tiap data pembanding, antara
lain seperti lokasi, aksesbilitas, kondisi lingkungan, kondisi gedung, dan fasilitas dengan tujuan untuk sedapat
mungkin menyamakan masing-masing data pembanding dengan Objek Kajian. Apabila data pembanding
memiliki karakteristik yang lebih baik daripada Objek Kajian maka dilakukan penyesuaian negatif, sedangkan
apabila data pembanding memiliki karakteristik yang lebih jelek daripada Objek Kajian, maka dilakukan
penyesuaian positif;
3. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan, kesimpulan indikasi nilai sewa Objek
Kajian diperoleh dengan melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai sewa masing-masing data pembanding
yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya
penyesuaian yang dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar (secara absolut) diberi
bobot yang lebih kecil, sedangkan data pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
- Nilai Sewa Objek Kajian
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar diperoleh bahwa Nilai Sewa Objek Kajian adalah sebesar
Rp. 161.000,-/m²/bulan.
II.5. KESIMPULAN KAJIAN
Berdasarkan kajian yang telah kami lakukan dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap
objek kajian, kemudian dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan
faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat bahwa Nilai Sewa pada tanggal 31 Desember 2025
adalah sebagai berikut:
Nilai Sewa
Rp. 161.000,-/m2/bulan
Seratus Enam Puluh Satu Ribu Rupiah Per Meter Persegi Per Bulan
NILAI
SEWA NILAI SEWA
URAIAN
(per (per m²/bulan)
m²/bulan)
Ruang Kantor (Office Space)
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna SaidKelurahan
Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12940
Ruang Kantor (Office Space) Luas lantai : 763,1 m² Rp. Rp. 161.000,-
Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor – PT Ancara Logistics Indonesia Tbk II - 10
Page 25
FOTO – FOTO
PETA LOKASI
GAMBAR SITUASI TANAH
&
LAYOUT BANGUNAN
Page 26
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
Data 3
Data 2
Objek
Data 1
Lokasi Aset dan Data Pembanding
ASET DATA 1 DATA 2 DATA 3
PETA LOKASI
Digambar : Kurniawan Agus Skala : Tanpa Skala
Diperiksa : Fathi Prasetya Eleven H Hutasoit
Disetujui : Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Ruang Kantor (Office Space) Tanggal Lembar Gambar
PT Ancara Logistics Indonesia Tbk 31 Desember 2025 1 Peta Lokasi
Barcode Aset & Pembanding
Pengguna Laporan:
PT Ancara Logistics Indonesia Tbk KJPP IWAN BACHRON & REKAN
Appraisal & Consultant
Page 27
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
DENAH TANAH
Digambar : Kurniawan Agus Skala : Tanpa Skala
Diperiksa : Fathi Prasetya Eleven H Hutasoit
Disetujui : Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Ruang Kantor (Office Space) Tanggal Lembar Gambar
PT Ancara Logistics Indonesia Tbk 31 Desember 2025 1 Layout Bangunan
Gambar Situasi Jalan
Pengguna Laporan:
PT Ancara Logistics Indonesia Tbk KJPP IWAN BACHRON & REKAN
Appraisal & Consultant
Page 28
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
DENAH LANTAI 39
Digambar : Kurniawan Agus Skala : Tanpa Skala
Diperiksa : Fathi Prasetya SHMASRS
Disetujui : Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Ruang Kantor (Office Space) Tanggal Lembar Gambar
PT Ancara Logistics Indonesia Tbk Hak Pakai 1 Layout Bangunan
Gambar Situasi Jalan
Pengguna Laporan:
PT Ancara Logistics Indonesia Tbk KJPP IWAN BACHRON & REKAN
Appraisal & Consultant
Page 29
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
RENCANA TATA RUANG
Digambar : Kurniawan Agus Skala : Tanpa Skala
Diperiksa : Fathi Prasetya Eleven H Hutasoit
Disetujui : Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Ruang Kantor (Office Space) Tanggal Lembar Gambar
PT Ancara Logistics Indonesia Tbk 31 Desember 2025 1 Rencana Tata Ruang
-
Pengguna Laporan: -
PT Ancara Logistics Indonesia Tbk KJPP IWAN BACHRON & REKAN
Appraisal & Consultant
Page 30
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
PROPERTI
BAKRIE TOWER
PROPERTI
LOBBY
Page 31
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
TAMPAK DALAM ASET - FLOOR 39 - 763,10 SQM
TAMPAK DALAM ASET - FLOOR 39 - 763,10 SQM
Page 32
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
ASET
TAMPAK DALAM ASET - FLOOR 39 - 763,10 SQM
ASET
TAMPAK DALAM ASET - FLOOR 39 - 763,10 SQM
Page 33
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
TAMPAK LIFT (FASILITAS BERSAMA) - FLOOR 39
TAMPAK LIFT EXECUTIVE
Page 34
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
ASET
TAMPAK LIFT SERVICE
TAMPAK TOILET - FLOOR 39
Page 35
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
ASET
KANTIN - FLOOR 39
TAMPAK LIFT (FASILITAS BERSAMA) - LOBBY UTAMA BAKRIE TOWER
Page 36
KAJIAN ATAS NILAI SEWA RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
PT ANCARA LOGISTICS INDONESIA TBK
Bakrie Tower Lt. 39, Rasuna Epicentrum, Jl. H. R. Rasuna Said
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12940
ASET
TAMPAK LOBBY UTAMA BAKRIE TOWER
PENDAMPING SURVEY - BAPAK ANDYAN (CORP. MS. SUP)
Names mentioned 21 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
H. R. Rasuna Said Kelurahan Karet Kuningan
p.1 ×21
unresolved
person
H. R. Rasuna Said Karet Kuningan
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron dan Rekan
p.3 ×4
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron
p.3 ×8
unresolved
org
KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN Appraiser
p.3
unresolved
person
Consultant Bunga Budiarti
p.3
unresolved
person
Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
· Rekan
p.3 ×5
unresolved
person
Penanggung Jawab Bunga Budiarti
p.6
unresolved
person
H. Hutasoit MAPPI
p.6
unresolved
org
KJPP IWAN BACRHON DAN REKAN.
p.7
unresolved
person
H. R. Rasuna SaidKelurahan Karet Kuningan
p.8 ×2
unresolved
person
Penilai Publik Bunga Budiarti
p.10
unresolved
org
Bank Indonesia
p.20 ×7
unresolved
org
KJPP IWAN BACHRON & REKAN
p.26 ×4
unresolved
person
ANDYAN
p.36
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
4874 ms
12 Sep 2026 21:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}