Back to announcement
20250321_BBTN_Informasi Transaksi Afiliasi_31870304_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review BBTNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 34
Page 1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Golden
ADD Plaza Blok G 43-44,
Consulting
Jl. RS Fatmawati No. 15,
Jakarta - 12420 .
LAPORAN KAJIAN
Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Pembangunan Learning Center Dago
Dengan Dasar Indikasi Nilai Pasar RAB
Pemberi Tugas:
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
LAPORAN PENILAIAN VALUATION REPORT
Page 2
Nomor Laporan : 00448/2.0051-00/PI/07/0152/1/XII/2024 Jakarta, 18 Desember 2024
Kepada,
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Gedung Menara BTN
Jl. Gajah Mada No. 1
Jakarta 10130
Perihal : Laporan Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning
Center Dago Dengan Dasar Indikasi Nilai Pasar RAB
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk yang tercantum dalam Surat
Penunjukan No. 1636/PFAD/PROC-SUP/XI/2024 Tanggal 14 November 2024, Surat Perjanjian
Kerja No 013/SPP/PFAD/XI/2024 Tanggal 20 November 2024 dan Adendum Perjanjian No.
019/ADD-SPP/PFAD/XII/2024 Tanggal 12 Desember 2024 untuk melakukan Kajian Terhadap
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Dago denagan dasar Indikasi Nilai
Pasar RAB sesuai dengan penugasan dari Pemberi Tugas, serta dalam batas-batas kemampuan
kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik Resmi berdasarkan Surat Izin Usaha KJPP Abdullah
Fitriantoro & Rekan dari Kementrian Keuangan Republik Indonesia No.674/KM.1/2009, tanggal
13 Juli 2009 dengan nomor izin KJPP No 2.09.0051 Izin Penilai Publik, Ir. Abdullah Fitriantoro, M.
Sc dengan Nomor Penilai Publik P-1.09.00152 dengan Klasifikasi Bidang Jasa Penilaian Properti
(P), Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal Nomor : STTD.PP-03/PJ-
1/PM.02/2023 tanggal 03 Maret 2023, Surat Tanda Terdaftar Penilai Industri Keuangan Non-
Bank Nomor : 056/NB.122/STTD-P/2017 tanggal 7 April 2017, dan Keputusan Menteri Agraria
dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor : 605/SK-
PT.01.01/IV/2022 tentang Pemberian Lisensi Pertanahan tanggal 27 April 2022, dalam hal ini
diwakili oleh Ir. Abdullah Fitriantoro M.Sc selaku Pemimpin Rekan, dari dan oleh karenanya sah
bertindak untuk dan atas nama KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan, berkedudukan di Komplek
Golden Plaza Blok G43-44, Jalan RS Fatmawati No. 15, Jakarta Selatan.
Kami telah melakukan investigasi sebatas yang diatur dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI)
dan melakukan inspeksi pada tanggal 26 November 2024, Kajian Rencana Anggaran Biaya
(RAB) Pembangunan Learning Center Dago dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB serta
menyusun laporan Kajian Rancana Anggaran Biaya (RAB) pembangunan Learning Center Dago
dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk yang berlokasi
di:
Laporan Kajian i
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 3
NO. LOKASI ASET JENIS ASET LEGALITAS
- Jalan Bukit Pakar Timur Rt 004 A. RAB Bangunan -
Rw 012, Desa Ciburial, Kec. B. RAB Mechanical,
Cimenyan, Kab. Bandung, Prov. Electrical, and Plumbing
Jawa Barat (MEP)
C. RAB Sarana Pelengkap
Maksud dan tujuan
Maksud dan tujuan ini adalah untuk Kepentingan Pemberi Tugas dalam rangka Kajian Rencana
Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Dago Berupa RAB Bangunan Gedung
Learning Center, RAB Bangunan Dormitory, RAB Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan
RAB Sarana Pelengkap dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB.
Laporan ini tidak bisa dipergunakan untuk penggunaan lainnya. Kami tidak bertanggung jawab
atas penggunaan laporan Kajian jika dipergunakan selain maksud dan tujuan yang tertera pada
laporan ini.
Dasar Nilai
Dasar Nilai yang digunakan untuk menentukan Indikasi nilai pasar RAB adalah Nilai Pasar
(Market Value) Rencana Anggaran Biaya (RAB) pada tanggal Kajian.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101.3.1 – KEPI & SPI
Edisi VII – 2018).
Penjelasan tentang lingkup penugasan, pendekatan dan metode yang diterapkan dalam
menentukan Indikasi Nilai Pasar RAB ini dijelaskan lebih rinci dalam batang tubuh laporan ini.
Jika dikemudian hari ditemukan data dan informasi baru yang relevan dan dapat mempengaruhi
nilai pada tanggal kajian atau menurut pandangan kami dibutuhkan suatu perbaikan dalam
laporan ini, maka kami berhak untuk melakukan perbaikan pada laporan ini.
Surat pengantar ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan laporan Kajian yang kami
sampaikan. Laporan Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center
dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB harus dibaca secara menyeluruh, bersifat rahasia dan
hanya disampaikan kepada pihak pemberi tugas atau pihak lain yang telah mendapat izin
tertulis dari pihak pemberi tugas.
Kami menegaskan bahwa kami tidak menarik keuntungan dalam bentuk apapun, baik sekarang
maupun dimasa yang akan datang atas objek atau dari opini indikasi nilai pasar RAB yang
dikeluarkan.
Laporan Kajian ii
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 4
Page 5
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR
DAFTAR ISI
PERNYATAAN PENILAI
KONDISI & SYARAT PEMBATAS
RINGKASAN EKSEKUTIF
RINCIAN HASIL KAJIAN
1. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN .............................................................. I - 1
1.1. Status Penilai ..................................................................................................... I - 1
1.2. Pemberi Tugas ................................................................................................... I - 1
1.3. Pengguna Laporan............................................................................................. I - 2
1.4. Objek Kajian Dan Kepemilikan .......................................................................... I - 2
1.5. Jenis Mata Uang Yang Digunakan ..................................................................... I - 2
1.6. Maksud Dan Tujuan .......................................................................................... I - 2
1.7. Dasar Nilai ......................................................................................................... I - 2
1.8. Tanggal Kajian ................................................................................................... I - 2
1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi .......................................................................... I - 3
1.10. Sifat Dan Sumber Informasi .............................................................................. I - 3
1.11. Asumsi dan Asumsi Khusus ............................................................................... I - 3
1.12. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ................................................. I - 4
1.13. Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI Edisi VII – 2018 ........................... I - 4
1.14. Pendekatan Penilaian Dan Alasan Penggunaannya .......................................... I - 4
1.15. Metode Penilaian Yang Diterapkan................................................................... I - 5
1.16. Kesimpulan Kajian ............................................................................................. I - 5
1.17. Independensi Penilai ......................................................................................... I - 5
1.18. Kejadian Penting Setelah Tanggal Kajian .......................................................... I - 6
1.19. Konfirmasi sedang tidak dinilai oleh Penilai Publik lainnya .............................. I - 6
1.20. Tenaga Ahli ........................................................................................................ I - 6
1.21. Konfirmasi Pelaporan Kajian ............................................................................. I - 6
1.22. Batasan Atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain
Pemberi Tugas ................................................................................................... I - 6
2. PRESENTASI DATA ..................................................................................... II - 1
2.1 Tinjauan Properti sebagai Objek Kajian ............................................................ II - 1
2.2 Analisis Lingkungan ........................................................................................... II - 1
2.3 Deskripsi Tapak ................................................................................................. II - 2
2.4 Deskripsi Bangunan rumah tinggal ................................................................... II - 3
2.5 Tinjauan Pasar ................................................................................................... II - 4
2.6 Informasi Relevan Lainnya ................................................................................ II - 6
3. ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN ............................................................. III - 1
3.1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) ......................................................... III - 1
3.2. Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap ...................................................... III - 2
3.3. Kesimpulan Nilai ................................................................................................ III - 3
FOTO-FOTO ASET
GAMBAR
Laporan Kajian iv
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 6
PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT)
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Kajian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan
akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan Kajian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam laporan Kajian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Kajian yang tidak berpihak dan tidak
memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap objek Kajian yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap objek Kajian
RAB.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Kajian yang telah
disepakati sebelumnya dengan pemberi tugas
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh pemberi tugas, besaran opini Indikasi nilai,
pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang
dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang dipersyaratkan dalam
KEPI dan SPI.
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan objek atau jenis yang
diKajian.
8. Kajian telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek Kajian, definisi Penilaian,
dan tanggal Kajian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Indikasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
• Penulisan laporan.
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Kajian.
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Kajian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) yang berlaku.
Laporan Kajian v
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 7
Page 8
KONDISI & SYARAT PEMBATAS 1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan Kajian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas. 2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka Rivie dan laporan Kajian RAB Pembangunan Learning Center Dago bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Kajian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul. 3. Laporan Kajian dibuat dalam bentuk laporan normal lengkap dan terinci bersifat rahasia yang hanya ditujukan terbatas untuk klien yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul. 4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Kajian RAB. Nilai yang digunakan dalam laporan Kajian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Kajian RAB lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan. 5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Kajian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan. 6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai. 7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini. 8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan- peraturan yang berlaku. 9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang diberikan PT Bank Tabungan Negara (Persero) selaku pemberi tugas. Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas. Laporan Kajian vii KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 9
10. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan
pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data dan informasi serta
asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian menemukan kondisi
tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan review terhadap penugasan
yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat
melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang
sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus
dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian
sebelumnya.
Laporan Kajian viii
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 10
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT BANK TABUNGAN NEGARA (Persero) Tbk
Pengguna Laporan : PT BANK TABUNGAN NEGARA (Persero) Tbk
Objek Penilaian : Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Berupa
RAB Bangunan Gedung Learning Center, RAB Bangunan Dormitory, RAB
Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana Pelengkap
Lokasi : Jalan Bukit Pakar Timur Rt 004 Rw 012, Desa Ciburial, Kecamatan
Cimenyan, Kabupaten Bandung, Provinsi Jawa Barat
Identifikasi Ringkas : Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Berupa
RAB Bangunan Gedung Learning Center, RAB Bangunan Dormitory,
Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana Pelengkap
Tanggal Inspeksi : 26 November 2024
Tanggal Penilaian : 30 September 2024
Asumsi : 1. Bahwa Lokasi objek Kajian yang dinilai tidak mempunyai masalah
hukum dan hak kepemilikannya adalah sah, bebas dari sengketa dan
dapat dialihkan haknya.
2. Bahwa Lokasi objek kajian yang ditunjukan kepada kami adalah benar
merupakan properti dalam kajian.
3. Kami tidak melakukan investigasi secara menyeluruh terhadap Lokasi
objek yang kaji sehingga tidak dapat melakukan identifikasi untuk
kondisi fisik daya dukung tanah dan pencemaran lingkungan. Untuk
hal tersebut kami mengasumsikan bahwa faktor-faktor tersebut telah
dipenuhi dengan baik dan tidak mempengaruhi nilai.
4. Kami mengasumsikan bahwa besaran luasan banunan yang digunakan
dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan bangunan yang
diinformasikan oleh pemberi tugas.
5. Dalam Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning
Center Dago kami tidang menghitung volume satuan pekerjaan RAB,
akan tetapi kami diinformasikan dari pemberi tugas.
Asumsi Khusus : 1. Keterbatasan informasi data pembanding untuk bertemu secara
langsung dengan pemilik/kuasa objek properti yang ditawarkan kami
asumsikan tidak mengurangi validitas data pembanding yang kami
peroleh;
2. Pemberi tugas telah menyetujui penggunaan asumsi khusus ini sebagai
bagian dari proses kajian.
Maksud dan Tujuan : Maksud dan tujuan kajian ini adalah untuk Kepentingan Pemberi Tugas
Penilaian dalam rangka Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan
Learning Center Berupa RAB Bangunan Gedung Learning Center, RAB
Bangunan Dormitory, RAB Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan
RAB Sarana Pelengkap Dengan Dasar Indikasi Nilai Pasar RAB.
Dasar Nilai : Indikasi Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar
Laporan Kajian ix
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 11
RINCIAN HASIL KAJIAN
BTN LEARNING CENTER DAGO
Jl. Bukit Pakar Timur, Ciburial, Cimenyan, Kab. Bandung
Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Dago Dengan
Dasar Indikasi Nilai Pasar RAB
Sub Total Jumlah
No Uraian Pekerjaan
Indikasi Nilai Pasar Indikasi Nilai Pasar
A PEKERJAAN PERSIAPAN 2.842.211.070
B GEDUNG LEARNING 35.936.987.682
CENTER
I PEKERJAAN STRUKTUR 23.811.715.272
II PEKERJAAN ARSITEKTUR 7.661.982.366
III PEKERJAAN INTERIOR 4.463.290.044
C DORMITORY EXECUTIVE 3.667.897.422
I PEKERJAAN STRUKTUR 2.193.644.317
II PEKERJAAN ARSITEKTUR 578.804.941
III PEKERJAAN INTERIOR 895.448.164
D CLUB HOUSE LANTAI 1 3.741.125.943
I PEKERJAAN STRUKTUR 3.365.777.564
II PEKERJAAN ARSITEKTUR 375.348.379
D INFRASTRUKTUR TAHAP 1 9.682.797.795
E LANDSCAPE TAHAP 1 579.253.003
F PEKERJAAN FIXED DAN 2.388.867.678
LOOSE FURNITURE
G PEKERJAAN MEP 32.994.791.093
TOTAL I 91.833.931.686
PPN 11% 10.101.732.485
GRAND TOTAL 101.935.664.171
PEMBULATAN 101.935.700.000
Laporan Kajian x
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 12
DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
1. Definisi & Lingkup Penugasan
Berdasarkan Surat Penunjukan dan Surat Perjanjian Pengadaan antara KJPP Abdullah
Fitriantoro & Rekan dengan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk untuk melakukan
Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Dago Dengan
Dasar Indikasi Nilai Pasar RAB, kami telah melakukan inspeksi pada tanggal 26 November
2024, analisis dan kajian serta menyusun laporan kajian, terhadap objek kajian sesuai
dengan tujuan yang telah disepakati bersama, dan pelaporan kajian disusun berdasarkan
KEPI & SPI Edisi VII – 2018.
1.1. Status Penilai
Kami Kantor Jasa Penilai Publik Abdullah Fitriantoro & Rekan, dengan Surat Izin Usaha No.
2.09.0051 yang dikeluarkan Departemen Keuangan Republik Indonesia berdasarkan
Keputusan Menteri Keuangan No. 674/KM.1/2009, tanggal 13 Juli 2009, Izin Penilai Publik,
Ir. Abdullah Fitriantoro, M. Sc dengan Nomor Penilai Publik P-1.09.00152 dengan
Klasifikasi Bidang Jasa Penilaian Properti (P), Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang
Pasar Modal Nomor : STTD.PP-03/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 03 Maret 2023, Surat Tanda
Terdaftar Penilai Industri Keuangan Non-Bank Nomor : 056/NB.122/STTD-P/2017 tanggal
7 April 2017, dan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor : 605/SK-PT.01.01/IV/2022 tentang Pemberian Lisensi
Pertanahan tanggal 27 April 2022, dalam hal ini diwakili oleh Ir. Abdullah Fitriantoro M.Sc
selaku Pemimpin Rekan, dari dan oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama KJPP
Abdullah Fitriantoro & Rekan, berkedudukan di Komplek Golden Plaza Blok G43-44, Jl. RS
Fatmawati No. 15, Jakarta Selatan.
Dalam melakukan Kajian ini kami memberikan Indikasi nilai pasar RAB objektif dan tidak
memihak serta tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik
aktual maupun potensi dengan subyek dan atau obyek kajian. Penilai, Tenaga Ahli dan
Staf Pelaksana memiliki kompetensi dalam penugasan ini yang merupakan satu kesatuan
tim penugasan di bawah koordinator Penilai Berizin atau penanggung jawab laporan.
Untuk melakukan kajian terhadap obyek ini kami tidak menggunakan bantuan tenaga ahli
dari luar KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan.
1.2. Pemberi Tugas
Nama Perusahaan : PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Bidang usaha : Perbankan
Alamat : Gedung Menara BTN
Jl. Gajah Mada No. 1
Jakarta 10130
NPWP : 01.001.609.5-093.000
Narahubung : Ferdi Aprilian Putra
E-mail : yugiferdi@gmail.com
Laporan Kajian I-1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 13
1.3. Pengguna Laporan
Nama Perusahaan : PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Bidang usaha : Perbankan
Alamat : Gedung Menara BTN
Jl. Gajah Mada No. 1
Jakarta 10130
1.4. Objek Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Objek kajian adalah Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan BTN Learning Center
Dago Berupa RAB Bangunan Gedung Learning Center, RAB Bangunan Dormitory, RAB
Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana Pelengkap dengan dasar
Indikasi Nilai Pasar RAB yang berlokasi di Jalan Bukit Pakar Timur Rt 004 Rw 012, Desa
Ciburial, Kec. Cimenyan, Kab. Bandung, Prov. Jawa Barat.
1.5. Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Laporan kajian ini dinyatakan dalam mata uang Indonesia Rupiah.
1.6. Maksud Dan Tujuan Kajian
Maksud dan tujuan ini adalah untuk Kepentingan Pemberi Tugas dalam rangka melalukan
kajian adalah Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan BTN Learning Center Dago
Berupa RAB Bangunan Gedung Learning Center, RAB Bangunan Dormitory, RAB
Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana Pelengkap dengan dasar
Indikasi Nilai Pasar RAB.
Laporan ini tidak bisa dipergunakan untuk penggunaan lainnya. Kami tidak bertanggung
jawab atas penggunaan laporan jika dipergunakan selain maksud dan tujuan yang tertera
pada laporan kajian ini.
1.7. Dasar Nilai
Dasar Nilai yang digunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar RAB adalah Nilai
Pasar (Market Value) Rencana Anggaran Biaya (RAB) pada tanggal kajian.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai Indikasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan. (SPI 101.3.1 – KEPI & SPI Edisi VII – 2018).
1.8. Tanggal Kajian
Tanggal dalam Laporan ini adalah 30 September 2024.
Laporan Kajian I-2
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 14
1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi
a. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek RAB.
Apabila pada objek RAB tertentu dijumpai keterbatasan untuk dijangkau maupun
diidentifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan pendataan secara
sampling secukupnya.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi aset termasuk data
yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan atau pihak terkait lainnya.
c. Data-data external dapat diperoleh dan tersedia dengan baik.
d. Untuk aset-aset yang secara fisik terbatas untuk dapat diperiksa dan dilihat maka
indentifikasi yang dilaksanakan berdasarkan data atau informasi dari pemberi tugas.
(pondasi, objek-objek yang tersembunyi dan tidak dapat dijangkau)
e. Penelahaan dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh informasi yang
tersembuyi atau disembunyikan.
f. Hasil inspeksi yang dilakukan penilai dilengkapi dengan berita acara hasil inspeksi
yang ditandatangani oleh pemberi tugas.
1.10. Sifat Dan Sumber Informasi
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui
untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional
maupun internasional. Sumber data tersebut antara lain:
(1) Bank Indonesia
(2) Data Pemerintah Daerah/Kabupaten/Kota/Provinsi
(3) Biaya Teknis Bangunan (BTB MAPPI)
(4) STANDAR HARGA SATUAN PEMERINTAH KABUPATEN BANDUNG TAHUN
ANGGARAN 2024 berdasarkan PERATURAN BUPATI BANDUNG NO. 56 Tahun 2024
(5) PUPR
(6) Binamarga
(7) SNI
(8) Supplier
(9) E Commerce
1.11. Asumsi dan Asumsi Khusus
Asumsi
• Bahwa objek RAB yang ditunjukan kepada kami adalah benar.
• Kami tidak melakukan investigasi secara menyeluruh terhadap objek yang dinilai
sehingga tidak dapat melakukan identifikasi untuk kondisi fisik daya dukung tanah
dan pencemaran lingkungan. Untuk hal tersebut kami mengasumsikan bahwa faktor-
faktor tersebut telah dipenuhi dengan baik dan tidak mempengaruhi nilai.
• Kami mengasumsikan bahwa besaran luasan bangunan yang digunakan dalam
penilaian ini sesuai dengan besaran luasan bangunan yang diinformasikan oleh
pemberi tugas.
• Dalam evaluasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Dago
Laporan Kajian I-3
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 15
kami tidang menghitung volume dan luasan pekerjaan RAB, akan tetapi kami
diinformasikan dari pemberi tugas.
Asumsi Khusus
• Keterbatasan informasi data pembanding untuk bertemu secara langsung dengan
pemilik/kuasa objek yang ditawarkan kami asumsikan tidak mengurangi validitas
data pembanding yang kami peroleh;
• Pemberi tugas telah menyetujui penggunaan asumsi khusus ini sebagai bagian dari
proses kajian.
1.12. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh atau
sebagian dari laporan ini. Menjadikan laporan kajian ini sebagai rujukan kajian dalam
bentuk dokumen, edaran, referensi maupun dipublikasikan dalam bentuk apapun tanpa
izin dari KJPP Abdulah Fitriantoro & Rekan.
1.13. Pendekatan Dan Alasan Penggunaannya
Pendekatan merupakan landasan proses dilengkapi dengan metode kajian dari
pendekatan yang digunakan.
Dalam Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Dago dengan
dasar Indikasi nilai pasar RAB, maka pendekatan yang sesuai digunakan dalam penentuan
Indikasi nilai pasar RAB ini adalah Pendekatan Pasar (Market Approach), karena
ketersediaan data-data pendukung pasar dari matrial dan satuan upah pekerja sejenis
dapat diperoleh.
Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar material dan satuan upah pekerja menghasilkan indikasi nilai dengan
cara membandingkan matrial dan upah pekerja yang dinilai dengan material dan upah
satuan pekerja yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi material dan satuan upah pekerja yang identik atau
sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan
dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed)
dari matrial dan satuan upah pekerja yang identik atau sebanding relevansinya dengan
informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini
perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan
asumsi yang akan digunakan dalam kajian.
Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang
ditawarkan untuk matrial dan satuan upah pekerja yang sejenis dan sebanding dapat juga
Laporan Kajian I-4
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 16
digunakan sepanjang dilakukan penyesuaian seperti hanya data transaksi. Data
Penawaran juga dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
1.14. Metode Kajian Yang Diterapkan
Proses Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center dengan dasar
Indikasi nilai pasar RAB dengan Pendekatan Pasar adalah sebagai berikut: untuk evaluasi
Rencana Anggaran Biaya (RAB) untuk menilai matrial menggunakan Metode
Perbandingan Pasar.
Untuk Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) menggunakan Metode Perbandingan Data
Pasar material dan satuan upah pekerja, dilakukan dengan cara inspeksi ke lapangan
untuk mendapatkan data primer dan sekunder. Data yang diperoleh di lapangan berupa
data penawaran pasar matrial dan satuan upah pekerja yang selanjutnya digunakan
sebagai dasar pembanding. Data tersebut dilakukan verifikasi terhadap sumber data
untuk menyakinkan bahwa data tersebut akurat. Bedasarkan hasil verifikasi didapat data
pembanding yang dapat digunakan sebagai dasar analisis dalam penentuan Indikasi nilai
pasar Rencana Anggaran Biaya (RAB).
Selanjutnya dilakukan analisis evaluasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang dinilai dan
dilakukan penyesuaian data pembanding terhadap faktor waktu, karakteristik fisik, merk
dan tipe. Dari penyesuaian faktor-faktor tersebut dapat disimpulkan suatu kesimpulan
indikasi nilai.
1.15. Kesimpulan
Kami berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Pasar dari Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Pembangunan Learning Center BTN di Dago pada Tanggal Penilaian 30 September 2024
adalah sebagai berikut:
Rp 101.935.700.000,00
(Seratus satu miliar sembilan ratus tiga puluh lima juta tujuh ratus ribu rupiah)
1.16. Independensi
Dalam mempersiapkan laporan kajian, KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan, keuntungan pribadi, serta kami tidak
terafiliasi dengan pemilik objek kajian. Kajian objek ini dilakukan tidak untuk
menguntungkan atau merugikan pihak mana pun. Imbalan yang kami terima sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dalam proses kajian ini (dan sebaliknya).
1.17. Kejadian Penting Setelah Tanggal Kajian
Berdasarkan informasi dari pemberi tugas bahwa sejak dilakukan kajian tanggal 30
September 2024 sampai dengan diterbitkan buku laporan kajian ini tidak ada kejadian
penting yang dapat mempengaruhi nilai.
Laporan Kajian I-5
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 17
1.18. Konfirmasi sedang tidak dikaji oleh Penilai Publik lainnya
Pihak pemberi tugas memberi konfirmasi bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek
kajian tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainya untuk maksud, tujuan
pengguna laporan dan tanggal kajian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu
tidak lebih dari dua bulan).
1.19. Tenaga Ahli
Dalam penilaian ini kami tidak menggunakan tenaga ahli dengan keahlian khusus dari luar
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan. Semua objek kajian hanya menggunakan tenaga
Penilai Internal yang terlatih dan telah menjadi anggota MAPPI.
1.20. Konfirmasi Pelaporan Kajian
• Laporan kajian disusun dengan menggunakan Bahasa Indonesia.
• laporan dibuat dalam bentuk laporan terinci.
• Laporan dibuat dan ditujukan kepada dan atas nama pemohon yang tercantum
dalam obyek kajian.
• Jumlah Laporan dibuat dan diserahkan sebanyak 2 (dua) rangkap yang terdiri
dari 1 (satu) laporan asli dan 1 (satu) laporan copy, atau sebanyak 2 (dua) buku
laporan.
1.21. Batasan Atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain Pemberi Tugas
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang
dari peraturan dan hukum yang berlaku.
Laporan Kajian I-6
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 18
PRESENTASI DATA
2. Presentasi Data
2.1 Tinjauan Properti sebagai Lokasi Objek Kajian
Lokasi objek Kajian yaitu Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center
Berupa RAB Bangunan Gedung, RAB Bangunan Dormitory, RAB Mechanical Elictrical
and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana Pelengkap dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB
yang berlokasi di Jalan Bukit Pakar Timur Rt 004 Rw 012, Desa Ciburial, Kecamatan
Cimenyan, Kabupaten Bandung, Provinsi Jawa Barat. Peta Lokasi dan titik kordinat
objek penilaian di tunjukkan pada Gambar 2.1.
Gambar 2.1 Peta Lokasi (Titik kordinat objek kajian: -6.862083, 107.630278)
OBJEK KAJIAN
PT BTN (Persero) Tbk
-6.862083, 107.630278
Sumber: Google Maps
Objek kajian yang dimaksud terdiri dari Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan
Learning Center Dago Berupa RAB Bangunan Gedung, RAB Bangunan Dormitory, RAB
Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana Pelengkap dengan dasar
Indikasi Nilai Pasar RAB. Pada saat inspeksi di lapangan lokasi objek kajian ditunjukan
oleh Ibu Dinna sebagai wakil (PT BTN (Persero) Tbk/Pemberi Tugas).
2.2 Analisis Lingkungan
Lokasi kajian berada di Kawasan Permukiman Perkotaan yang terletak di Jalan Bukit
Pakar Timur, untuk mencapai ke lokasi obyek penilaian tersebut dapat dicapai dari jalan
Toll Padelarang keluar gerbang Toll Pateur ke arah Timur di jalan Djunjunan sejauh ±4,5
Km hingga jalan layang pasopati dan berbelok ke kiri di jalan Dago/Ir H. Juanda sejauh
±4,6 Km belok ke keri di jalan Bukit Pakar Timur dan lurus sejauh ±430 m sebelah kiri
jalan aset berada.
Beberapa bangunan yang dapat dijadikan petunjuk menuju lokasi dan terletak tidak
jauh dari lokasi objek antara lain :
Laporan Kajian II - 1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 19
- Mesjid At-Taubah
- Pondok Pesantren Manidatuml Ulum
- SDN Pakar 02
Jalan Bukit Pakar Timur merupakan jalan dengan kondisi jalan 2 (dua) lajur dengan 2
(dua) arah, memiliki lebar lebih kurang 6 meter dengan perkerasan Aspal. Pada saat
inspeksi dilakukan berada dalam kondisi baik, serta dilengkapi dengan pembuangan air
terbuka dan dilengkapi dengan lampu penerangan jalan.
Lingkungan dari objek penialain ini memiliki kelebihan dan kekurangan yaitu sebagai
berikut:
Kelebihan:
• Lokasi objek kajian berada di dalam kawasan Permukiman perkotaan
• Lokasi objek berada di dekat tempat wisata.
• Lokasi objek penilaian memiliki infrastruktur yang baik.
Kekurangan :
• Lokasi objek tidak dilalui angkutan umum (angkot)
• Lokasi objek memiliki kondisi elevasi tanah curam
Fasilitas umum seperti aliran listrik (PLN) dan sambungan telepon (TELKOM) sudah
tersedia di daerah ini, sedangkan kebutuhan sarana transportasi seperti bus, Angkot
dan taksi dapat dijumpai di Jalan Ir H. Juanda.
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-
bangunan rumah tinggal, minimarket, restoran dan cafe.
Penduduk yang tinggal di lingkungan sekitar lokasi umumnya terdiri dari golongan
berpendapatan menengah.
Bedasarkan data yang diperoleh dari dinas tata ruang Kota Kabupaten Bandung dalam
hal ini (https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/) lokasi tersebut diperuntukan sebagai
Kawasan Permukiman Perkotaan, terhadap tanah yang menjadi lokasi objek kajian
dapat diuraikan sebagai berikut :
• Peruntukan Zona : Kawasan Permukiman Perkotaan
Kami tidak dapat melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, kajian didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap Indikasi nilai
pasar RAB.
2.3 Deskripsi Tapak
Lokasi objek kajian Banguna Learning Center Berupa Bangunan Learning Cener,
Bangunan Dormitory, Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan Sarana Pelengkap
yang berlokasi di Jalan Bukit Pakar Timur Rt 004 Rw 012, Desa Ciburial, Kecamatan
Cimenyan, Kabupaten Bandung, Provinsi Jawa Barat.
Laporan Kajian II - 2
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 20
Kami menegaskan bahwa kami tidak melakukan pengukuran tanah serta penilaian
tanah. Pengamatan dan verifikasi fisik serta penunjukan lokasi objek kajian di lapangan
ditunjukan langsung oleh Ibu Dinna selaku wakil dari Pemberi Tugas.
Bentuk tanah tidak beraturan dengan lebar depan (Frontage) 150 m serta posisi tapak
berada di antara, dipinggir Jalan Dago Pakar Timur.
Permukaan tanah lokasi objek kajian miring terjal, dengan kontur/ elevasi tanah sama
dengan jalan.
Batas batas unit adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara/Timur Laut : Jalan Dago Pakar Barat
Sebelah Timur/Tenggara : Rumah Tinggal dan Tanah Kosong
Sebelah Selatan/Barat Daya : Jalan Dago Pakar Timur
Sebelah Barat/Barat Laut : Rumah Tinggal dan Tanah Kosong
Fasilitas lingkungan berupa aliran listrik (PLN), sambungan telepon (TELKOM) dan
jaringan internet telah tersedia pada aset yang dinilai.
Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, kajian kami
didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada
pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
2.4 Deskripsi Bangunan
Spesifikasi bangunan yang menjadi obyek kajian adalah sebagai berikut :
Bangunan Gedung Learning Center
Jenis bangunan : Gedung Bertingkat
Izin mendirikan bangunan : -
Jumlah lantai : 3 (tiga)
Luas bangunan : ± 4.901,90 m²
Tahun dibangun : 2024
Tahun Renovasi : -
Pondasi : Bor Pail Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur bangunan : Beton bertulang
Rangka atap : Dak Beton (Balok)
Penutup atap : Dak Brton
Plafond : Gypsum
Dinding : Pasangan Batu bata di plester dengan
fisnishing di cat dan sebagian di keramik
Pintu & Jendela : Kusen rangka kayu, pintu panil, Pintu kaca
raka alumunium, jendela kaca rangka
Alumunium
Lantai : Pasangan Granit dan keramik
Kondisi : Baru
Laporan Kajian II - 3
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 21
Bangunan Dormitory Executive
Jenis bangunan : Rumah Tinggal (3 Unit)
Izin mendirikan bangunan : -
Jumlah lantai : 1 (Satu)
Luas bangunan : ± 65,4 m²
Tahun dibangun : 2024
Tahun Renovasi : -
Pondasi : Bor Pail Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur bangunan : Beton bertulang
Rangka atap : Dak Beton (Balok)
Penutup atap : Dak Brton
Plafond : Gypsum
Dinding : Pasangan Batu bata di plester dengan
fisnishing di cat dan sebagian di keramik
Pintu & Jendela : Kusen rangka kayu, pintu panil, Pintu kaca
raka alumunium, jendela kaca rangka
Alumunium
Lantai : Pasangan Granit dan keramik
Kondisi : Baru
Bangunan Club House
Jenis bangunan : Gedung Bertingkat
Izin mendirikan bangunan : -
Jumlah lantai : 1 (Satu)
Luas bangunan : ± 475,6 m²
Tahun dibangun : 2024
Tahun Renovasi : -
Pondasi : Bor Pail Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur bangunan : Beton bertulang
Rangka atap : Dak Beton (Balok)
Penutup atap : Dak Brton
Plafond : Gypsum
Dinding : Pasangan Batu bata di plester dengan
fisnishing di cat dan sebagian di keramik
Pintu & Jendela : Kusen rangka kayu, pintu panil, Pintu kaca
raka alumunium, jendela kaca rangka
Alumunium
Lantai : Pasangan Granit dan keramik
Kondisi : Baru
Sarana Pelengkap
Infrastruktur (Dinding Penahan Tanah)
Laporan Kajian II - 4
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 22
Konstruksi : Beton Bertulang
Kondisi : Baru
Infrastruktur (Konstuksi Jalan)
Konstruksi : Beton Bertulang
Kondisi : Baru
Infrastruktur (Jalan Paving)
Konstruksi : Paving Block
Kondisi : Baru
Infrastruktur (Drainase Jalan)
Konstruksi : Beton Bertulang
Kondisi : Baru
Infrastruktur (Dinding Pembatas Lahan)
Konstruksi : Beton Bertulang dan Batu Bata
Kondisi : Baru
2.5 Informasi Relevan Lainnya
Kami tidak memperoleh informasi adanya perubahan peruntukan di daerah tersebut
juga fakta lainnya yang terjadi yang dapat mempengaruhi analisis, Indikasi atau
kesimpulan penilaian.
Laporan Kajian II - 5
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 23
ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
3. Analisis Data dan Kesimpulan
3.1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
Penerapan Analisis HBU dalam kajian ini melalui cara menganggap tanah dalam
keadaan kosong dan HBU properti yang telah dikembangkan. Karena keduanya
merupakan konsep yang berbeda. Analisis HBU tanah dalam keadaan kosong berfokus
pada alternatif penggunaan, dimana Penilai melakukan pengujian atas setiap
kemungkinan penggunaan yang wajar apakah penggunaan secara hukum diizinkan,
secara fisik dimungkinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi.
Sedangkan dalam analisis HBU properti yang telah dikembangkan, fokus dari analisis
bukan merupakan alternatif penggunaan, melainkan 3 kemungkinan, yaitu: kelanjutan
dari penggunaan yang ada, modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran
yang dilanjutkan pengembangan lahan kembali. Apabila nilai properti yang sudah
dikembangkan lebih rendah daripada nilai tanah dalam keadaan kosong, maka perlu
dilakukan analisis HBU Tanah Kosong.
Analisa Sebagai Kondisi Terbangun (As Improved)
Bila ditinjau terhadap analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaiknya untuk kondisi aset
terbangun saat ini sebagai Bangunan Learning Center Dago dalam regulasi peruntukan
Kawasan Permukiman Perkotaan telah sesuai dan memenuhi kelayakan penggunaan
tertinggi dan terbaik, karena secara fisik di atas tanah tersebut dimungkinkan untuk
dibangun Bangunan Laerning Center Dago, secara hukum diizinkan dan market
menghasilkan nilai yang tertinggi.
Ditinjau dari analisis terhadap faktor- faktor tersebut di atas, maka kondisi aset
terbangun saat ini memenuhi kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
3.2. Indikasi Nilai Pasar Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center Dago Dengan Dasar
Indikasi Nilai Pasar RAB
Sub Total Jumlah
No Uraian Pekerjaan
Indikasi Nilai Indikasi Nilai
A PEKERJAAN PERSIAPAN 2.842.211.070
B GEDUNG LEARNING CENTER 35.936.987.682
I PEKERJAAN STRUKTUR 23.811.715.272
II PEKERJAAN ARSITEKTUR 7.661.982.366
III PEKERJAAN INTERIOR 4.463.290.044
C DORMITORY EXECUTIVE 3.667.897.422
I PEKERJAAN STRUKTUR 2.193.644.317
II PEKERJAAN ARSITEKTUR 578.804.941
III PEKERJAAN INTERIOR 895.448.164
D CLUB HOUSE LANTAI 1 3.741.125.943
Laporan Kajian III - 1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 24
Sub Total Jumlah
No Uraian Pekerjaan
Indikasi Nilai Indikasi Nilai
I PEKERJAAN STRUKTUR 3.365.777.564
II PEKERJAAN ARSITEKTUR 375.348.379
D INFRASTRUKTUR TAHAP 1 9.682.797.795
E LANDSCAPE TAHAP 1 579.253.003
PEKERJAAN FIXED DAN LOOSE
F 2.388.867.678
FURNITURE
G PEKERJAAN MEP 32.994.791.093
TOTAL I 91.833.931.686
PPN 11% 10.101.732.485
GRAND TOTAL 101.935.664.171
PEMBULATAN 101.935.700.000
3.3. Kesimpulan Indikasi Nilai Rencana Anggaran Biaya (RAB) Learning Center Dago
Kesimpulan Indikasi Nilai Pasar Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning
Center Dago pada tanggal penilaian 30 September 2024 adalah :
Rp 101.935.700.000,00
(Seratus satu miliar sembilan ratus tiga puluh lima juta tujuh ratus ribu rupiah)
Laporan Kajian III - 2
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 25
Page 26
TAMPAK SITUASI
DEPAN ASET
TAMPAK SITUASI
JALAN DAGO PAKAR
TIMUR
Laporan Kajian FT - 1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 27
TAMPAK BIDANG
OBJEK PENILAIAN
Laporan Kajian FT - 2
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 28
TAMPAK BIDANG
OBJEK PENILAIAN
Laporan Kajian FT - 3
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 29
TAMPAK BIDANG
OBJEK PENILAIAN
Laporan Kajian FT - 4
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 30
TAMPAK BIDANG
OBJEK PENILAIAN
Laporan Kajian FT - 5
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 31
Page 32
KETERANGAN
U
Lokasi Aset
NAMA GAMBAR
PETA LOKASI
LOKASI ASET
Jalan Bukit Pakar Timur Rt 004 Rw 012
Desa Ciburial
Kecamatan Cimenyan
Kabupaten Bandung
Provinsi Jawa Barat
DIGAMBAR TANGGAL SKALA
Nurrachman
Dwi S
PETA LOKASI
DIPERIKSA November
NTS
2024
Agus H.
Page 33
KETERANGAN
U
NAMA GAMBAR
LAY OUT TANAH
LOKASI ASET
Jalan Bukit Pakar Timur Rt 004 Rw 012
Desa Ciburial
Kecamatan Cimenyan
Kabupaten Bandung
Provinsi Jawa Barat
DIGAMBAR TANGGAL SKALA
Nurrachman
Dwi S
LAY OUT TANAH
DIPERIKSA November 2024 NTS
Agus H.
Page 34
KETERANGAN
U
NAMA GAMBAR
LAY OUT BANGUNAN
LOKASI ASET
Jalan Bukit Pakar Timur Rt 004 Rw 012
Desa Ciburial
Kecamatan Cimenyan
Kabupaten Bandung
Provinsi Jawa Barat
DIGAMBAR TANGGAL SKALA
Nurrachman
Dwi S
LAY OUT BANGUNAN
DIPERIKSA November
NTS
2024
Agus H.
Names mentioned 23 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.1 ×34
unresolved
org
KJPP Abdullah Fitriantoro
p.1 ×39
unresolved
org
Izin Usaha KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.2
unresolved
org
KJPP
p.2
unresolved
org
Menteri Agraria dan Tata Ruang
p.2 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
person
Ir. Abdullah Fitriantoro M.
p.2 ×2
unresolved
—
Kepentingan Pemberi Tug
· Penilai
p.10
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.12
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Abdullah Fitriantoro
p.12
unresolved
org
Departemen Keuangan Republik Indonesia
p.12
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.12
unresolved
org
Bank Indonesia
p.14
unresolved
org
Atas Persetujuan Untuk Publikasi KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.15
unresolved
org
KJPP Abdulah Fitriantoro & Rekan
p.15
unresolved
org
KJPP Abdulah Fitriantoro
p.15
unresolved
—
Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain Pemberi Tug
· Penilai
p.17
unresolved
org
BTN (Persero) Tbk
p.18 ×4
unresolved
person
Dinna
p.18 ×2
unresolved
person
H. Juanda
p.18
unresolved
person
H. Juanda. Bangunan-bangunan
p.19
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
3637 ms
12 Sep 2026 22:52
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': 'Abdullah Fitriantoro & Rekan, berkedudukan di Komplek',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}