Back to announcement
20250319_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31869633_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 86
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN ASET
PT. PAKUAN, TBK
L APORAN K AJIAN TANAH KOSONG
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA WLAND
MILIK PT. VASAMTY AKTUSAWANGAN
D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
No. Laporan : 00301/2.0109-05/PI/10/0069/1/III/2025
P EMERINTAH P ROVINSI G ORONTALO G UBERNUR
Terletak di :
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN G UNA S ERAH )
Perumahan Shila At Sawangan
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Tanggal : 17 Maret 2025
No. Laporan : 00301/2.0109-05/PI/10/0069/1/III/2025
Kepada Yth. : PT. Pakuan, Tbk
Jalan Raya Muchtar RT. 002 RW. 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
LAPORAN PENILAIAN ASET
TANAH KOSONG
- Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa
Barat.
PT. Pakuan, Tbk
Dengan hormat,
Menindaklanjuti Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor 1007B/PNW/PA-BGR-
FSR/XI/2024, tertanggal 13 November 2024 dan Surat Addendum No. 020/ADD/PA-FSR-BGR/III/2025
tertanggal 11 Maret 2025 yang telah disetujui, serta dalam batas-batas kemampuan kami sebagai Kantor
Jasa Penilai Publik dengan Izin Usaha No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik
Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26 November 2012, dan
Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia
melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 untuk
memberikan opini nilai atas aset untuk kepentingan PT. Pakuan, Tbk, yang berupa:
TANAH KOSONG
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 55.025 meter persegi, yang berlokasi di
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa
Barat.
Laporan ini merupakan revisi dari laporan nomor 00216/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025 tanggal 26
Februari 2025 dimana kami telah melakukan revisi pada :
Melakukan revisi pada Halaman Surat terkait Tujuan Penilaian (hal ii)
Melakukan revisi pada Ringkasan Eksekutif terkait Tujuan Penilaian (hal vi)
Melakukan revisi pada Maksud dan Tujuan (Bab 1 poin 1.6 halaman 3)
Melakukan tambahan informasi lampiran pada kondisi pasar properti (Bab 3 poin 3.3 hal 22-24)
Melakukan revisi pengungkapan pada Penilaian (Bab 3 poin 3.5 hal 26, 31-33)
Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melaksanakan inspeksi, melakukan penilaian atas aset
dimaksud, memberikan pendapat seperti tercantum dalam laporan ini, dan menyampaikan laporan ini
kepada PT. Pakuan, Tbk.
Inspeksi terhadap aset tersebut di atas kami lakukan pada tanggal 19 Desember 2024 dan tanggal penilaian
(cut-off date) per tanggal 30 September 2024.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
i
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar aset yang dinilai, dengan
tujuan untuk Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana Transaksi. Laporan
Penilaian Aset ini digunakan dalam proses Penilaian 100% Ekuitas VLS.
Perlu kami nyatakan, bahwa kami tidak bertanggung jawab apabila laporan penilaian dipergunakan untuk
tujuan lainnya. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan
laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari
laporan lengkap penilaian yang selanjutnya mengikuti.
Selanjutnya laporan penilaian ini terdiri atas halaman judul, surat pengantar, asumsi dan syarat-syarat
pembatas, pernyataan penilai, daftar isi, penilaian aset dan lampiran.
Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman kepada
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Dasar Nilai yang sesuai dengan keperluan atau tujuan Penilaian ini adalah Nilai Pasar. Dalam menentukan
nilai dari aset-aset yang dimaksud, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa
paksaan (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
ii
Page 4
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan, dan melakukan pemeriksaan terhadap asset
yang dinilai yang dilanjutkan dengan melakukan analisis dan pengolahan data serta dengan
mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
dari asset tersebut diatas pada tanggal 30 September 2024, serta bergantung pada komentar yang ada di
laporan ini adalah:
Rp. 331.800.800.000,-
(Tiga Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
Kami menegaskan bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset yang kami
nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian
penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan bebas konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai
Kantor Jasa Penilai Publik.
Hormat kami,
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc, MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis
Izin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
iii
Page 5
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada Tanggal Penilaian (Cut
Off Date);
2. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam laporan penilaian properti;
3. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
4. Penilai yang tersebut di bawah ini telah melakukan inspeksi terhadap objek penilaian;
5. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai;
6. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;
7. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
8. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan penilaian ini dapat
dipertanggungjawabkan;
9. Biaya jasa profesional tidak berkaitkan dengan penilaian yang dilaporkan atau gambaran nilai yang
diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan hasil
penilaian yang dilaporkan;
10. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan
di dalamnya adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai;
11. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun potensial,
sekarang atau dimana yang akan datang dengan objek penilaian dan/atau pemilik aset yang dinilai;
12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal;
13. Penilai telah persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
14. Penilai bertanggungjawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukan
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal;
15. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan atau jenis industri yang
dinilai;
16. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian)
Pengumpulan data dan wawancara
Analisis data
Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian
Penulisan dan penyusunan laporan penilaian
17. Laporan Penilaian ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Peraturan OJK
Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat iv
Page 6
NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN Penanggung Jawab Proyek : Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.) Penilai Aset Bersertifikat ........................... Rekan Izin Penilai Publik No. : PB-1.08.00069 STTD Pasar Modal No. : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 MAPPI No. : 92-S-00252 Register No. : RMK-2017.00069 Pemeriksa Kualitas : Dewi Sari Kencana, ST, MAPPI (Cert.) Penilai Aset Bersertifikat ........................... MAPPI No. : 15-S-06047 Register No. : RMK-2017.00869 Reviuer: Bambang Tri Wahyudi, ST Penilai Aset ........................... MAPPI No. : 10-T-02681 Register No. : RMK-2022.04417 Penilai : Yudi Penilai Aset ........................... MAPPI No. : 19-P-09558 Register No. : RMK-2023.04564 Penilaian Aset Tanah Kosong PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat v
Page 7
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT. PAKUAN, TBK.
Lokasi : Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
Tujuan Penilaian : Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal
VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
sebagai Satu Rangkaian Rencana Transaksi
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 19 Desember 2024
Tanggal Penilaian : 30 September 2024
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach )
Opini Nilai
Nilai Pasar
No. Uraian Aset
(Rp.)
1. Tanah Kosong 331,800,750,000
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan,
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Tanah Luas : 55,025 m² 331,800,750,000
JUMLAH 331,800,750,000
PEMBULATAN 331,800,800,000
NILAI PASAR
(Tiga Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat vi
Page 8
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR i
PERNYATAAN PENILAI iv
RINGKASAN EKSEKUTIF vi
DAFTAR ISI vii
BAB 1 PENDAHULUAN .......................................................................................................... 1
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan ..............................................................1
1.2 Status Penilai.................................................................................................1
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ............................................................2
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan .....................................................................2
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan....................................................................3
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian..........................................................................3
1.7 Definisi dan Istilah .........................................................................................3
1.8 Dasar Nilai ....................................................................................................4
1.9 Tanggal Penilaian ..........................................................................................4
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian......................................................4
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi ........................................................................5
1.12 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan .........................................6
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas .........................................................................6
1.14 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan .............................6
1.15 Uraian Proses Penilaian ..................................................................................8
1.16 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ..................................................8
1.17 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar Penilaian
Indonesia ......................................................................................................9
1.18 Pengungkapan Atas Aset ................................................................................9
1.19 Kesimpulan Nilai ............................................................................................9
BAB 2 TINJAUAN PASAR..................................................................................................... 10
2.2 Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Barat ..................................................... 12
2.2.1 Pertumbuhan Ekonomi Makro Regional Provinsi Jawa Barat ............................. 12
2.2.1 Keuangan Pemerintah .................................................................................. 12
2.2.2 Perkembangan Inflasi................................................................................... 13
2.2.3 Prakiraan Perekonomian Ke Depan ................................................................ 13
2.3 Perkembangan Properti Komersial ................................................................. 14
2.3.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial ................................................ 14
2.3.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial .................................................... 15
2.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial ....................................................... 16
2.3.4 Tinjauan Industri Properti ............................................................................. 17
2.4. Gambaran Umum PT. Pakuan, Tbk. ............................................................... 18
BAB 3 PENILAIAN ASET ...................................................................................................... 20
3. 1. Identifikasi Umum Objek Penilaian ................................................................ 20
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat vii
Page 9
3. 2. Analisis Lingkungan...................................................................................... 21
3. 3. Kondisi Pasar Properti .................................................................................. 22
3. 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU) .................... 25
3. 5. Penilaian ..................................................................................................... 26
3.5.1 Penilaian Tanah ........................................................................................... 26
3. 6. Kesimpulan Nilai Pasar ................................................................................. 34
LAMPIRAN
Peta Lokasi
Gambar Situasi Tanah
Foto-foto Properti
Dokumen Legalitas Objek Penilaian
Validasi MAPPI Data Pembanding
Dokumen Kertas Kerja Excel Penilai
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat viii
Page 10
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan adalah merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian,
tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian. Ruang Lingkup Penugasan
mengatur hal-hal yang prinsip dalam kesepakatan pemberian jasa oleh Penilai kepada Pemberi
Tugas. Pengaturan itu meliputi persyaratan minimum yang harus dilaksanakan Penilai.
Dasar penugasan dan ruang lingkup pekerjaan penilaian ini adalah sesuai dengan persetujuan
Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor: 1007B/PNW/PA-BGR-FSR/XI/2024,
tertanggal 13 November 2024.
Jenis penilaian yang dilakukan dalam pekerjaan ini merupakan penilaian normal dan lengkap
dengan jenis laporan terinci.
Dasar kesepakatan yang diatur tersebut merupakan bagian dari proses penilaian yang berlaku
secara umum dalam praktek penilaian. Secara umum proses penilaian yang harus dilaksanakan
oleh Penilai, meliputi 3 bagian, yaitu:
1. Penentuan Lingkup Penugasan,
2. Implementasi, yaitu prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan
investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja Penilaian, dan
3. Penyusunan Laporan Penilaian.
1.2 Status Penilai
Penilai yang bertanggung jawab dalam penugasan ini adalah Rekan dari KJPP Febriman Siregar
dan Rekan yang berkedudukan di Kantor Cabang Bogor.
Penilai dimaksud telah memperoleh izin sebagai Penilai Publik dari Menteri Keuangan, memiliki
memiliki kompetensi untuk melakukan dan memberikan jasa penilaian secara objektif dan
independen serta tidak mempunyai atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek
dan atau objek penilaian yang terdaftar atas nama :
Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
- Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia No. PB-1.08.00069
- STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
- Keanggotaan Profesi Mappi No. 92 - S - 00252
- Register No. RMK - 2017.00069
Seluruh penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai berizin atau penanggung jawab penilaian. Dalam pekerjaan
ini tidak diperlukan bantuan tenaga ahli luar.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 1
Page 11
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan adalah :
- Nama : PT. Pakuan, Tbk
- Bidang Usaha : Real Estat
- Alamat : Jalan Raya Muchtar RT. 002 RW. 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
- Kode Pos : 16511
- Telepon & Fax : (021) 50100899
- Email : info@ptpakuan.com
- Website : www.ptpakuan.com
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan penilaian aset ini
meliputi:
Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 55.025 meter persegi, yang berlokasi
di Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok,
Provinsi Jawa Barat.
Pengungkapan atas kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
Pemegang Luas
No. Legalitas Nilai Buku (Rp) Nilai Pasar (Rp) Pendekatan Metode
Hak (m²)
PT.
AJB VASAMTY Pendekatan Perbandingan
1 55.025 330.150.000.000 331.800.800.000
No. 06/2024 LAND Pasar Data Pasar
SAWANGAN
Pengungkapan atas pemegang hak didasarkan atas dokumen AJB No. 06/2024 , tertanggal 17
Mei 2024 yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.
Bentuk kepemilikan tanah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 02286/Sawangan,
terdaftar atas nama PT. Pakuan, Tbk. Sertifikat tersebut saat ini masih dalam proses
permohonan balik nama (pendaftaran peralihan hak) menjadi atas nama PT. Vasamty Land
Sawangan di Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor Pertanahan Kota Depok melalui kantor
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn, sesuai Covernote Notaris No.
No.CN/02/XII/2024 tertanggal 24 Desember 2024 dan pembaharuan terakhir Covernote Notaris
No.CN/01/II/2025 tertanggal 14 Maret 2025.
Proses balik nama kepemilikan tanah dengan SHGB 02286 masih dalam proses balik nama di
Notaris, sedang menunggu terbitnya sertifikat elektronik. Informasi yang Penilai dapatkan dari
manajemen VLS, pada saat ini proses terbitnya sertifikat elektronik masih menunggu proses
alih media yang sedang berlangsung di BPN. VLS menargetkan penyelesaian proses balik nama
dapat terjadi paling lambat di bulan April 2025.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 2
Page 12
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan bahwa
penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar aset yang dinilai,
dengan tujuan untuk Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana
Transaksi . Laporan Penilaian Aset ini digunakan dalam proses Penilaian 100% Ekuitas VLS.
Perlu kami nyatakan, bahwa kami tidak bertanggung jawab apabila laporan penilaian dipergunakan
untuk tujuan lainnya. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
1.7 Definisi dan Istilah
Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal, seperti:
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Real Properti adalah adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah
termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan manfaat yang
berkaitan dengan kepemilikan real estat.
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang memuat
opini Penilai Properti mengenai obyek Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses Penilaian.
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan satu
atau lebih metode Penilaian.
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia.
Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat
ekonomi dinyatakan.
Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian
Properti oleh Penilai Properti.
Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa fisik
dan memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 3
Page 13
Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang
mungkin dapat memengaruhi objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah
dianalisis oleh Penilai Properti sebagai bagian dari proses Penilaian.
Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam rangka melakukan
penilaian.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan
optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak
secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. (SPI 2018, SPI 300.3.8)
1.8 Dasar Nilai
Laporan Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi
ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun
2018, dengan dasar nilai dan definisi-definisi sebagai berikut:
Dasar Nilai dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
1.9 Tanggal Penilaian
Pemeriksaan aset telah dilaksanakan pada tanggal 19 Desember 2024, tanggal penilaian ditetapkan
pada tanggal 30 September 2024.
Tanggal Penilaian diartikan dalam Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 sebagai tanggal pada
saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan. Tanggal ini berbeda
dengan Tanggal Laporan penilaian yang akan diterbitkan atau Tanggal Inspeksi lapangan akan
dilakukan atau diselesaikan.
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Kami konfirmasikan bahwa berdasarkan penjelasan dari pihak Pemberi Tugas bahwa tidak terdapat
kejadian penting (baik kondisi aset maupun kondisi perekonomian) yang berpengaruh signifikan
terhadap kondisi objek penilaian setelah tanggal penilaian (30 September 2024) sampai dengan
tanggal inspeksi (19 Desember 2024), hingga diterbitkan laporan penilaian ini.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 4
Page 14
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyelesaikan penugasan penilaian ini kami melakukan survei dan analisa secara
menyeluruh terhadap Objek Properti, namun dalam melakukan proses investigasi yang akan
dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
1. Objek penilaian tersebut adalah Aset Non Operasional milik Perseroan yang mempunyai
dokumen legalitas berupa sertifikat. Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi;
2. Kami telah mengajukan permintaan secara tertulis kepada pemberi tugas untuk memperoleh
data objek Penilaian berupa :
a. Salinan legalitas/bukti kepemilikan tanah
b. Salinan daftar aktiva sesuai Laporan Keuangan
3. Kami sudah melakukan identifikasi untuk memperoleh informasi secara objektif atas kondisi
objek Penilaian;
4. Kami sudah melakukan identifikasi legalitas dan bentuk kepemilikan objek Penilaian, berupa
Akta Jual Beli yang pada saat dilakukan inspeksi dikuasai oleh PT. Vasamty Land Sawangan
yang juga merupakan pemegang hak atas tanah;
5. Kami telah melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data objek Penilaian yang
diperoleh dari pemberi tugas dengan kondisi objek Penilaian pada saat inspeksi lapangan;
6. Kami telah melakukan konfirmasi untuk memastikan legalitas objek Penilaian berupa Daftar
aset dan/atau bukti kepemilikan lainnya dari pemberi tugas;
7. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas
dan/atau Pemilik Objek Penilaian.
8. Kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap batas, luasan, gambar bidang tanah dari
Objek Properti. Kami sepenuhnya mengacu kepada dokumen yang kami anggap valid yang
diterbitkan oleh instansi yang berwenang. Kami mengacu kepada dokumen Sertipikat dan atau
dokumen yang sah secara hukum.
9. Kami mengangap Objek Properti memiliki kepemilikan yang sah secara hukum, sehingga
semua tuntutan yang berhubungan dengan opini hukum bila ada kami abaikan.
10. Sesuai dengan Surat Representasi Manajemen yang di terbitkan oleh pemberi tugas, kami
mengasumsikan bahwa semua informasi dan data yang kami terima dari dari pemberi tugas
adalah benar adanya dan tidak terdapat kemungkinan unsur tindakan pelanggaran terhadap
hukum dan peraturan yang berdampak yang harus dipertimbangkan untuk di ungkapkan
dalam laporan ini.
11. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang di ambil dari sumber yang layak.
12. Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh
informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 5
Page 15
1.12 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Sumber informasi yang bersumber dari data primer maupun data sekunder, untuk data sekunder
kami tidak melakukan verifikasi ulang, sumber data sekunder antara lain:
- Bank Indonesia (BI)
- Badan Pusat Statistik (BPS)
- Informasi dari Kantor Pemerintahan setempat
- Data lain yang terpublikasi dalam berbagai media
- Dokumen legalitas kepemilikan obyek penilaian yang di terbitkan oleh instansi yang berwenang
(BPN).
- Data-data dan/atau fotocopy dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari Pemberi Tugas
dianggap benar, baik, tidak bermasalah dan dapat diandalkan. Penilai tidak melakukan verifikasi
ataupun pengecekan legalitas terhadap data dan dokumen tersebut. Pemberi sumber informasi
dari Perseroan adalah Bapak Jeremmy Erickson selaku Perwakilan PT. Pakuan, Tbk.
- Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
Sedangkan data primer diperoleh dengan cara wawancara langsung maupun komunikasi
menggunakan telepon, sumber data primer diperoleh dari :
- Penjual maupun agen properti disekitar lokasi
- Pemilik aset atau yang mewakili
- Pemberi informasi & pendamping lapangan yaitu dengan Bapak Marcel Ronaldo dan Bapak Jody
Susanto selaku perwakilan dari Pemberi Tugas (PT. Pakuan, Tbk)
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan
dalam proses Penilaian;
3. Mencerminkan Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber dari
dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh managemen dan dikaji dan/atau
disesuaikan oleh Penilai Properti;
5. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan;
6. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan
kesimpulan Nilai; dan
8. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum objek Penilaian.
1.14 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan
SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, kami
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 6
Page 16
mempertimbangkan hanya menggunakan 1 (satu) pendekatan yang relevan digunakan dalam
penilaian ini yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach).
Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian:
Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 34 poin (1), dalam hal Penilai Properti melakukan
Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu, Penilai Properti dapat menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian serta mengacu pada SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian dikarenakan Objek Penilaian berupa
Tanah Kosong. Pendekatan Penilaian yang kami gunakan adalah Pendekatan Pasar (Market
Approach), seperti yang kami uraiakan dibawah ini :
Objek Penilaian Jumlah Pendekatan Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian
Tanah Kosong 1 - Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 34 poin (1),
dalam hal Penilai Properti melakukan Penilaian Properti atas
objek Penilaian tertentu, Penilai Properti dapat menggunakan 1
(satu) Pendekatan Penilaian.
- Sesuai dengan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian
dikarenakan Objek Penilaian berupa tanah kosong yang
memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk
dikembangkan sebagai properti yang tidak menghasilkan.
- Kami menemukan data-data pembanding dan informasi yang
cukup memadai. Data-data pembanding yang kami peroleh
baik berupa data penawaran dan atau data transaksi dengan
kondisi wajar yang kami anggap sebanding untuk melakukan
perhitungan estimasi nilai pasar.
Untuk objek penilaian berupa tanah kosong, kami menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian
yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach) berdasarkan aturan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 butir III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan penyesuaian adalah
Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses). Penyesuaian
dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari
obyek penilaian dengan properti pembanding.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia. (SPI 2018, KPUP 15.1.). Penetapan Pendekatan Pasar sebagai pendekatan yang
digunakan untuk melakukan penilaian aset ini didasarkan atas kondisi terdapatnya aset lain yang
identik atau sebanding yang telah terjual atau sedang ditawarkan.
Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal menggunakan
Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib dipertimbangkan, paling
kurang meliputi:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi; dan
5) Karakteristik Fisik.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 7
Page 17
1.15 Uraian Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada sepenuhnya kepada Peraturan
OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018. Berikut adalah tata cara yang kami
lakukan:
Sebelum menerima penugasan penilaian;
1. Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian sesuai
dengan spesialisasi industri yang terkait dengan obyek penilaian.
2. Kami mengajukan proposal penawaran kepada pemberi tugas
Setelah pemberi tugas menyetujui proposal penawaran kami, kami secara resmi mendapat
penugasan penilaian properti sesuai dengan penugasan berdasarkan proposal Nomor:
1007B/PNW/PA-BGR-FSR/XI/2024, tertanggal 13 November 2024, yang telah disepakati oleh
PT. Pakuan, Tbk, kami melakukan hal-hal sebagai berikut :
1. Kami melakukan definisi penugasan sesuai dengan surat penawaran yang kami ajukan;
2. Meminta data terkait obyek penilaian dari pemberi tugas;
3. Melakukan peninjauan terhadap obyek properti meliputi :
a) Aspek Umum (lokasi, wilayah, kota, keadaan lingkungan sekitar, keadaan ekonomi
secara nasional)
b) Aspek Khusus (jenis properti, lokasi properti berada, status kepemilikan properti,
bentuk dan kondisi properti, fasilitas pendukung terkait dengan properti, aspek
operasional jika ada, pengecekan tata-kota dan instansi terkait dan perkembangan
wilayah sekitar)
c) Aspek Pasar (mencari data pembanding di wilayah sekitar, mencari data properti
sejenis dan sebanding yang terkait untuk pengembangan properti)
4. Melakukan analisa “HBU” sesuai hasil identifikasi dan analisa hasil data-data dan hasil
peninjauan lapangan;
5. Menentukan pendekatan dan metode penilaian yang mengacu pada POJK No. 28/2021 dan
SEOJK No.33/2021. Sesuai dengan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian dikarenakan Objek
Penilaian berupa tanah kosong yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
untuk dikembangkan sebagai properti yang tidak menghasilkan.
6. Melakukan perhitungan dan mengestimasi nilai properti;
7. Melakukan rekonsiliasi nilai dan opini nilai akhir; dan
8. Membuat laporan lengkap dan penyampaikan laporan penilaian kepada pemberi tugas.
1.16 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perusahaan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 8
Page 18
1.17 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar
Penilaian Indonesia
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, serta peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
1.18 Pengungkapan Atas Aset
Properti tersebut diatas adalah Aset Non Operasional milik Perseroan. Aset Non Operasional
adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai
pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
Tabel Atas Rincian Aset Objek Penilaian:
No. Legalitas Nomor Pemegang Hak Luas (m²) Jenis Aset
PT. VASAMTY LAND
1 Akta Jual Beli 06/2024 55.025 Aset Non Operasional
SAWANGAN
Aset tersebut dilengkapi dengan Akta Jual Beli No. 06/2024 , tertanggal 17 Mei 2024 yang
dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn., dan Covernote
Notaris No.CN/02/XII/2024 tertanggal 24 Desember 2024 yang dikeluarkan oleh Notaris Dr.
Suvinah, S.H., M.Kn., yang beralamat di Kota Depok, Jawa Barat, menyatakan bahwa Sertifikat
Hak Guna Bangunan masih dalam proses balik nama menjadi a.n PT. Vasamty Land Sawangan.
Apabila proses balik nama telah selesai diterbitkan, sertifikat akan diserahkan selambat-lambatnya
30 hari kerja setelah covernote diterbitkan dan pembaharuan covernote melalui Covernote Notaris
No. CN/02/III/2025 tertanggal 14 Maret 2025 yang dikeluarkan oleh Notaris Dr. Suvinah, S.H.,
M.Kn., yang beralamat di Kota Depok, Jawa Barat.
Sertifikat tersebut saat ini masih dalam proses permohonan balik nama (pendaftaran peralihan
hak) menjadi atas nama PT. Vasamty Land Sawangan di Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor
Pertanahan Kota Depok melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H.,
M.Kn. Informasi yang Penilai dapatkan dari manajemen VLS, pada saat ini proses terbitnya
sertifikat elektronik masih menunggu proses alih media yang sedang berlangsung di BPN. VLS
menargetkan penyelesaian proses balik nama dapat terjadi paling lambat di bulan April 2025.
1.19 Kesimpulan Nilai
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh faktor-faktor
yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,
maka kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari asset-aset tersebut di atas, yang berlokasi di
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat, pada tanggal penilaian 30 September 2024 adalah sebesar
Rp. 331.800.800.000,- (Tiga Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan
Ratus Ribu Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 9
Page 19
BAB 2
TINJAUAN PASAR
2.1 Kondisi Makro Ekonomi Dunia dan Indonesia
Ketidakpastian pasar keuangan global kembali meningkat, di tengah konvergensi kebijakan
moneter negara maju. Ketegangan geopolitik di Timur Tengah telah mendorong meningkatnya
ketidakpastian pasar keuangan global. Dibidang ekonomi, pertumbuhan dunia pada 2024
diperkirakan tumbuh sebesar 3,2% dengan kecenderungan yang melambat inflasi global dalam
tren penurunan sehingga mendorong konvergensi pelonggaran kebijakan moneter, khususnya di
Negara maju. Di Amerika Serikat (AS), rilis tingkat pengangguran terkini menunjukkan perbaikan
di tengah prospek inflasi yang lebih rendah sehingga mendorong ekpektasi pelaku pasar terhadap
penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih rendah dari perakiran semula. Hal tersebut
menyebabkan kenaikan yield US Treasury tenor 2 dan 10 tahun dan indeks dolar AS (DXY). Ke
depan, tren penurunan suku Bungan kebijakan negara maju, khususnya AS diprakirakan tetap
berlanjut, meskipun dinamika keteganagan geopolitik perlu terus dicermati. Perkembangan ini
memerlukan kehati-hatian dalam merumuskan respon kebijakan dalam memitigasi dampak
rambatan global, termasuk dalam mendorong aliran masuk modal asing dan memperkuat stabilitas
nilai tukar, guna menjaga stabilitas dan mendukung pertumbuhan ekomoni.
Tabel 2.1 Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw III-2024
Ekonomi Indonesia tetap tumbuh baik dan perlu terus didorong agar lebih tinggi. Pertumbuhan
ekonomi triwulan III 2024 didukung oleh permintaan domestic. Investasi tetap kuat, khususnya
investasi bangunan sejalan dengan penyelesaian berbagi. Proyek Strategis Nasional (PSN).
Konsumsi rumah tangga, khususnya kelas menengan ke atas, tetap terjaga. Ekspor nonmigas
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 10
Page 20
tumbuh positif di tengah perlambatan ekonomi global dan penurunan harga komoditas. Dari sisi
Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan di topang oleh industry Pengolahan, Kontrusksi, dan
Perdagangan Besar dan Eceran. Secara spasial, kinerja ekonomi terjaga di seluruh wilayah. Pada
triwulan IV 2024, pertumbuhan ekomoni diprakirakan tetap baik ditopang terutama oleh kenaikan
investasi dan baiknya konsumsi rumah tangga, serta peningkatan belanja Pemerintah pada akhir
tahun. Secara keseluruhan tahun, Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan ekonomi 2024
berada dalam kisaran 4,7-5,5% dan meningkat pada 2025. Ke depan, berbagai upaya perlu terus
ditempuh untuk mendorong pertumbuhan, baik dari sisi permintaan maupun dari sisi penawaran,
kebijakan reformasi structural perlu terus diperkuat untuk mendorong sektor ekonomi yang dapat
menyerap tenaga kerja. Upaya tersebut didukung dengan optimalisasi stimulus kebijakan
makroprudensial dan akselerasi digitalisasi transaksi pembayaran yang ditempuh Bank Indonesia.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI)
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap sehat dan mendukung terjaganya stabilitas eksternal.
NPI triwulan III 2024 diprakirakan mencatat surplus ditopang surplus neraca perdagangan
nonmigas yang berlanjut sebesar 6,5 miliar dolar AS. Aliran masuk investasi portofolio terus
berlanjut dan tercatat tinggi pada triwulan III 2024 yakni net inflows sebesar 11,6 miliar dolas AS
(qtd). Net inflows investasi portofolio berlanjut pada triwulan IV 2024 yang hingga 14 Oktober
2024, tercatat sebesar 0,6 miliar dolar AS (qtd). Posisi Cadangan devisa Indonesia akhir September
2024 tercatat tinggi, sebesar 149,9 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,6 bulan impor
atau 6,4 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada diatas standar
kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, NPI 2024 diprakirakan lebih baik dari
proyeksi sebelumnya seiring dengan peningkatan surplus neraca transaksi modal dan financial
didukung oleh berlanjutnya peningkatan aliran masuk modal asing, sejalan dengan imbal hasil
investasi yang tetap menarik. Sementara itu, defisit transaksi berjalan terjaga dalam kisaran rendah
sebesar 0,1% sampai dengan 0,9% dari PDB. Pada 2025, NPI akan tetap baik didukung oleh
prospek perekonomian domestic yang meningkat dan deficit transaksi berjalan yang terjaga.
Nilai Tukar Rupiah
Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga sesuai dengan komitmen kebijakan yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah pada oktober 2024 (hingga 15 Oktober 2024) melemah sebesar
2,82% (ptp) dari bulan sebelumnya. Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh
peningkatan ketidakpastian global akibat eskalasi ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Namun
demikian, apabila dibandingkan dengan level Desember 2023, nilai tukar Rupiah terdepresiasi
hanya sebesar 1,17%, lebih baik dibandingkan dengan pelemahan Peso Filipina, Dollar Taiwan,
dan Won Korea yang masing-masing terdepresiasi sebesar 4,25%, 4,58% dan 5,62%. Ke depan,
nilai tukar Rupiah diprakirakan stabil sejalan dengan menariknya imbal hasil, rendahnya inflasi, dan
tetap baiknya prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia, serta komitmen Bank Indonesia dalam
menjaga stabilitas perekonomian. Seluruh instrument moneter akan terus dioptimalkan, termasuk
penguatan strategi operasi moneter pro-market melalui optimalisasi instrument SRBI, SVBI, dan
SUVBI, untuk memperkuat efektivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk modal asing dan
mendukung penguatan nilai tukar Rupiah.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 11
Page 21
Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada September 2024 menurun dan terjaga dalam kisaran
sasaran 2,5%±1%. Inflasi IHK tercatat rendah di seluruh komponen sehingga mencapai 1,84%
(yoy) pada September 2024. Inflasi inti tercatat 2,09% (yoy), sementara inflasi volatile food (VF)
terus menurun menjadi 1,43% (yoy). Penurunan inflasi VF didukung oleh peningkatan pasokan
pangan seiring berlanjutnya musim panen, eratnya sinergi pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui
GNPIP, dan pengaruh base effect harga pangan. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK
tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang
terjangkar dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons
permintaan domestic, imported inflation yang terkendali sejalan dengan kebijakan stabilitas nilai
tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF
diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia dan Pemerintah
Pusat dan Daerah. Bank Indonesia terus berkomitmen memperkuat efektivitas kebijakan moneter
guna menjaga inflasi tahun 2024 dan 2025 terkendali dalam sasaran 2,5%±1%, dengan tetap
mendukung Upaya penguatan pertumbuhan ekonomi.
2.2 Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Barat
2.2.1 Pertumbuhan Ekonomi Makro Regional Provinsi Jawa Barat
Perekonomian Jawa Barat triwulan III 2024 tumbuh sebesar 4,91% (yoy), lebih rendah
dibandingkan triwulan II 2024 sebesar 4,95% (yoy). Pertumbuhan pada triwulan III 2024 terutama
bersumber dari terjaganya konsumsi rumah tangga, serta kinerja investasi dan net ekspor yang
terus menunjukkan perbaikan.
Masih terjaganya optimisme terhadap kuatnya permintaan domestik wilayah Jawa Barat tercermin
dari Indeks Keyakinan Konsumen (IKK) yang terus berada pada level optimis. Kinerja invesasi Jawa
Barat tetap tumbuh meningkat pada periode laporan. Berdasarkan data Badan Koordinasi
Penanaman Modal (BKPM) diketahui bahwa Jawa Barat mencatatkan realisasi investasi sebesar
Rp56,6 triliun. Secara lebih rinci, realisasi Penanaman Modal Asing (PMA) tercatat sebesar Rp32,61
triliun dan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) sebesar Rp23,96 triliun. Sementara itu,
kenaikan net ekspor sejalan dengan data Bea Cukai yang mencatat bahwa nilai ekspor tumbuh
sebesar 2,18% (yoy).
Dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan ditopang oleh kinerja positif dari industri pengolahan seiring
dengan peningkatan permintaan dari mitra dagang, transportasi dan pergudangan, serta sektor
konstruksi. Hal tersebut sejalan dengan pertumbuhan sisi pengeluaran, terutama kinerja positif
investasi yang menjadi indikasi positif pembangunan di Jawa Barat.
Peningkatan kinerja lapangan usaha industri pengolahan terutama bersumber dari kelompok
elektronik dan kelompok mamin seiring dengan maraknya perayaan nataru dan berbagai festival
akhir tahun. Sementara itu, kelompok TPT mulai membaik didorong oleh meningkatnya permintaan
musiman di pasar global untuk persiapan musim dingin.
2.2.1 Keuangan Pemerintah
Realisasi belanja dan pendapatan Pemerintah Provinsi Jawa Barat tetap berkinerja baik seiring
dengan perekonomian Jawa Barat yang tumbuh positif pada triwulan III 2024. Kinerja positif
keuangan daerah di Jawa Barat ditunjukkan oleh belanja yang tetap terjaga dengan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 12
Page 22
mengoptimalkan pendapatan, khususnya dalam mendukung agenda pembangunan termasuk
kegiatan konsolidasi demokrasi tahun 2024.
Realisasi pendapatan pemerintah daerah pada APBD Provinsi dan 27 kabupaten/kota di Jawa Barat
hingga triwulan III 2024 tercatat meningkat 7,69% (yoy). Sementara itu, realisasi fiskal pemerintah
daerah pada APBD Provinsi dan 27 Kabupaten/Kota sampai dengan triwulan III 2024 tercatat
meningkat sebesar 6,95% (yoy). Adapun realisasi belanja fiskal di Jawa Barat (APBN di Provinsi
Jawa Barat, APBD provinsi dan APBD 27 Kab/Kota) sampai dengan triwulan III 2024 tercatat
meningkat 8,76% dibandingkan dengan realisasi periode yang sama tahun 2023.
2.2.2 Perkembangan Inflasi
Realisasi inflasi Jawa Barat periode laporan tercatat sebesar 2,09% (yoy), lebih rendah
dibandingkan triwulan sebelumnya yang sebesar 2,25% (yoy). Penyumbang utama inflasi tahunan
diantaranya adalah komoditas emas perhiasan seiring meningkatnya harga emas dunia, beras,
sigaret kretek mesin, kopi bubuk, dan sigaret kretek tangan. Melandainya inflasi tahunan tersebut
utamanya didorong oleh penurunan harga pada aneka produk hortikultura seperti tomat, cabai
merah, daging ayam ras, telur ayam ras karena tingginya pasokan, dan penurunan harga bensin
seiring dengan kebijakan penurunan harga BBM non-subsidi.
Pada triwulan IV 2024, inflasi diperkirakan akan lebih landai dibandingkan triwulan sebelumnya.
Kondisi ini didorong oleh masa panen gadu pada bulan Oktober dan November, serta potensi
penurunan harga tiket transportasi dalam rangka travel fair akhir tahun menjelang HBKN Natal dan
tahun baru.
Dengan memperhatikan dinamika perkembangan harga dunia dan harga nasional ke depan,
terdapat beberapa potensi risiko yang perlu menjadi perhatian antara lain risiko terhambatnya
rantai pasok global yang berimplikasi pada imported inflation. Upaya pengendalian inflasi perlu
diperkuat khususnya inflasi kelompok pangan melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi
Pangan (GNPIP) agar sasaran inflasi 2,5±1% pada tahun 2024 dapat tercapai.
2.2.3 Prakiraan Perekonomian Ke Depan
Secara keseluruhan tahun 2024, pertumbuhan ekonomi nasional diprakirakan berada pada kisaran
4,7% - 5,5% (yoy) dan meningkat pada 2025. Bank Indonesia memperkuat bauran kebijakan untuk
mendorong pertumbuhan ekonomi agar lebih tinggi, berkolaborasi dan bersinergi dengan kebijakan
stimulus fiskal pemerintah.
Pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada tahun 2024 diperkirakan tetap tinggi dan berada pada
kisaran 4,6% - 5,4% (yoy). Dengan penyelenggaraan berbagai langkah strategis yang dituangkan
dalam berbagai strategic event dengan kolaborasi dan sinergitas antar komponen pentahelix secara
konsiten maka optimisme perekonomian Jawa Barat pada tahun 2025 diprakirakan akan berada
pada kisaran 4,7% - 5,5% (yoy).
Bank Indonesia memprakirakan inflasi Provinsi Jawa Barat tahun 2024 tetap berada dalam rentang
sasaran nasional 2,5±1%, mendekati nilai tengah. Inflasi tahun 2024 diprakirakan masih didorong
oleh kenaikan harga pangan. Upaya digital farming terus dikembangkan oleh BI sebagai salah satu
upaya menahan kenaikan inflasi pangan tersebut. Inflasi pada tahun 2025 diprakirakan tetap pada
target sasaran 2,5±1%, meski diprakirakan relatif lebih tinggi dari tahun 2024.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 13
Page 23
Dinamika ketidakpastian global dan tensi geopolitik masih akan mewarnai pertumbuhan ekonomi
Jawa Barat pada tahun 2024 karena berpotensi memengaruhi perilaku investor asing. Oleh karena
itu, sinergitas komponen pentahelix diperlukan guna menjaga stabilitas di tengah ketidakpastian
global untuk menuju pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Berbagai kegiatan yang berkaitan
dengan eksplorasi serta optimalisasi sumber pertumbuhan ekonomi baru (keuangan hijau,
keuangan syariah, hilirisasi industri, dan sektor pariwisata) perlu terus ditingkatkan.
Berbagai langkah yang telah dilakukan untuk menjaga stabilitas harga dan mendorong
pertumbuhan ekonomi yang dilakukan dengan berbagai upaya sinergitas dan kolaborasi
optimalisasi sumber perekonomian baru antar berbagai komponen pentahelix a.l melalui TPID,
TP2DD, TPKAD, KDEKS, ISEI, BMPD dan berbagai sinergi event seperti CFRP, WJIM, WJES, WJEF,
WJIS, WJTT, WJIT, KKI, DIGISEF, WJAM dengan harapan dapat meningkatkan kesejahteraan
masyarakat.
2.3 Perkembangan Properti Komersial
2.3.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks permintaan Properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024 secara
tahunan tumbuh 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 4,00%
(yoy)(Grafik 1). Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen
perkantoran sewa dan convention hall. Peningkatan permintaan segmen perkantoran sewa terjadi
di Jakarta, Surabaya, dan Medan, sementara peningkatan permintaan convention hall terjadi di
Jakarta dan Palembang serta segmen hotel di Makassar dan Denpasar seiring dengan maraknya
kegiatan Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE) yang diselenggarakan oleh instansi
pemerintah. Lebih lanjut, permintaan untuk segmen hotel juga tercatat meningkat di beberapa
kota tempat penyelenggaraan event nasional seperti di Balikpapan terkait dengan kegiatan Upacara
Hari Ulang Tahun (HUT) Kemerdekaan Republik Indonesis (RI) yang dilaksanakan di Ibu Kota
Nusantara (IKN) serta di Medan terkait pelaksanaan kegiatan PON XXI di Aceh dan Medan.
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori Jual pada triwulan III 2024
tumbuh 0,27%, melambat dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,31% (yoy)
(Grafik 2). Hal tersebut dipengaruhi oleh perlambatan permintaan pada segmen lahan industry di
Semarang serta segmen warehouse complex di wilayah Bogor, Depok, Bekasi (Bodebek), dan
Palembang.
Sejalan dengan pertumbuhan tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara
triwulan meningkat 2,57% (qtq), lebih tinggi dari pada kenaikan triwulan sebelumnya yang sebesar
2,27% (qtq) (Grafik 3). Peningkatan Indeks Permintaan tersebut didorong oleh peningkatan pada
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 14
Page 24
segmen hotel di wilayah Bodebek, Bandung, Surabaya, Palembang, Medan, Balikpapan, dan
Denpasar. Selain itu, peningkatan Indeks Permintaan juga di dorong segmen perkantoran sewa di
Balikpapan, Denpasar, Makassar dan Palembang serta segmen conventional hall di Jakarta dan
Palembang.
Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2024 secara
triwulan tumbuh 0,03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 0,10% (qtq)
(Grafik 4). Perlambatan ini didorong oleh perlambatan permintaan pada segmen lahan industry di
wilayah Bodebek serta segmen warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
2.3.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh
2,45% (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy) (Grafik
5). Kenaikan pasokan tersebut terjadi pada seluruh segmen property sewa. Kenaikan pasokan
terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Banten serta segmen apartemen sewa di Denpasar.
Sejalan dengan hal tersebut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh o,12% (yoy),
lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy) (Grafik 6). Kondisi ini didorong
oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen warehouse complex di
wilayah Bodebek.
Secara triwulan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2024 masih
melanjutkan perlambatan dari 0,49% (qtq) pada triwulan II 2024 menjadi 0,27% (qtq) (Grafik 7).
Perlambatan tersebut terutama terjadi pada segmen ritel karena penyesuaian pasokan dengan
kebutuhan tenan yang semakin terkonsentrasi pada kegiatan ritel yang masih memiliki traffic
pengunjung tinggi seperti tenant Food & Baverage, sport fashion, skincare, dan indoor playground.
Hal tersebut membutuhkan perubahan layout dan renovasi pada segmen ritel sewa di beberapa
kota kecamatan seperti Medan. Sejalan dengan kategori sewa, Indeks Pasokan Properti Komersial
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 15
Page 25
kategori jual juga mengalami perlambatan dari 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumnya 0,03% (qtq)
pada triwulan III 2024 (Grafik 8). Perlambatan ini terutama disebabkan oleh tertahannya pasokan
pada segmen warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
2.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial
Meski dari sisi permintaan mengalamin peningkatan, perkembangan harga property komersial baik
kategori jual maupun sewa mengalami pelambatan. Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan III 2024 tumbuh 2,32% (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan
triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,32% (yoy) (Grafik 9). Perlambatan Indeks Harga tersebut
terjadi pada seluruh segmen kategori sewa.
Pada kategori jual, perkembangan Indek Harga Properti Komersial juga melambat dari 0,40% (yoy)
pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% pada triwulan III 2024 (Grafik 10). Perlambatan tersebut
disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai strategi menarik
konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan industry mengalami pelambatan di wilayah
Bodebek dan Semarang.
Secara triwulan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024
meningkat sebesar 1,56% (qtq), lebih tinggi dibandingkan peningkatan triwulan sebelumnya yang
sebesar 1,47% (qtq) (Grafik 11). Peningkatan terjadi pada segmen hotel di Balikpapan, medan dan
Palembang.
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2024 terkontraksi
0,03% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya masih tumbuh 0,15% (qtq) (Grafik 12). Kontraksi
ini terutama disebabkan oleh penurunan Indeks Harga pada segmen lahan industry di wilayah
Bodebek.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 16
Page 26
2.3.4 Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus kewaspadaan dalam
pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi global terus membayangi
terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini berdampak pada pergerakan
investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang cenderung wait and see
hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus
melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan
BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir tahun lalu,
mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan diwarnai
dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar properti, seperti
kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak untuk menangkap
konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur di luar Pulau Jawa mendorong
pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan diversifikasi
produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para pemangku
kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Hasil survei
menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil dengan potensi terus
tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan geopolitik global saat ini.
Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi dalam menjaga Pertumbuhan
Ekonomi, diantaranya dampak pemilu, potensi kenaikan suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain
itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan
asumsi tetap akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam
pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada kekhawatiran
terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti yang ditemukan yakni
Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan meningkat, sektor ritel dan hotel
diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor Vila dan Perkantoran akan stagnan. Knight
Frank Indonesia juga memperkirakan kota Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan
Tangerang menjadi Top 5 Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 17
Page 27
tahun 2024. Sementara itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai
sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun 2024.
2.4. Gambaran Umum PT. Pakuan, Tbk.
PT. Pakuan Tbk. (“Perusahaan”), dahulu PT. Pakuan International Country Club, merupakan
pengelola lapangan golf 18 holes berstandar internasional, hotel & resort, restoran dan kolam
renang bernama Sawangan Golf, Hotel & Resort. Perusahaan didirikan pertama kali dengan nama
PT Pakuan International Country Club pada tahun 1973 berdasarkan Akta Pendirian PT Pakuan No.
21 tanggal 8 Maret 1971, yang dibuat di hadapan Ridwan Suselo, S.H., Notaris di Jakarta, yang
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan No.
Y.A.5/304/5 tahun 1972 tanggal 9 Desember 1972. Akta Pendirian tersebut telah dimuat dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 26 tanggal 30 Maret 1982 tambahan No. 401, dan Berita
Negara Republik Indonesia No. 28 tanggal 6 April 1973 tambahan No.250.
Anggaran Dasar Entitas Induk telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta
Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.H., M.Kn., No. 103 tanggal 18 Agustus 2020, notaris di Jakarta,
mengenai rencana Entitas Induk untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham. Perubahan
ini telah diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan surat keputusan No. AHU-
AH.01.03-036920 tanggal 25 Agustus 2020. Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Entitas Induk,
maksud, tujuan serta kegiatan Entitas Induk adalah dalam bidang penyediaan akomodasi, real
estat, aktivitas olahraga dan rekreasi lainnya, dan konstruksi. Entitas Induk berkedudukan di Jl.
Raya Muchtar Sawangan RT 002/RW 007, Kel. Sawangan, Kec. Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat,
16517. Entitas Induk mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 1973. Pada tanggal 31
Desember 2023, Entitas Induk sedang melakukan konstruksi pembangunan proyek perumahan dan
area komersial dengan nama “Shila at Sawangan” seluas 76 hektar di daerah Sawangan, Depok,
dimana proyek tersebut dikelola bersama beberapa investor dengan membentuk suatu Kerjasama
Operasi (KSO)
PT Pakuan Tbk merupakan bagian dari Vasanta Group, sebuah perusahaan pengembang proyek
real estate yang didirikan pada tahun 2015. Tidak hanya berfokus pada pengembangan real estate,
Vasanta Group juga bergerak di bidang industri lainnya seperti lifestyle destination dan pariwisata
dengan total luas pengembangan tanah mencapai 129 hektar.
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus Perseroan adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Wakil Komisaris Utama : Johan Yudhya Santosa
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Hum Jiun Tyan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 18
Page 28
Berdasarkan Akta Notaris No 19, tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus Perseroan adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 19
Page 29
BAB 3
PENILAIAN ASET
3. 1. Identifikasi Umum Objek Penilaian
Penilaian dilakukan atas aset yang merupakan tanah kosong, terdiri dari tanah seluas 55.025 meter
persegi, yang berlokasi di wilayah administrasi, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Objek penilaian merupakan Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional
perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus,
atau aset investasi, sesuai dengan definisi Aset Non Operasional pada POJK Nomor 28 Pasal 1 Poin
12.
Objek Penilaian berada di dalam kawasan Perumahan Shila At Sawangan, objek penilaian tidak
berbatasan langsung dengan jalan (masih rencana jalan kawasan). Akses menuju lokasi melewati
bidang tanah lain yang berjarak ± 280 m dari Jalan Komplek Perumahan Shila At Sawangan di
sebelah barat daya dari lokasi aset.
Jalan Komplek Perumahan Shila At Sawangan yang merupakan akses ke lokasi di daerah tersebut
yang berjarak ± 280 m di sebelah barat daya lokasi aset dengan lalu-lintas 2 (dua) arah, dengan
intensitas pemakaiannya rendah. Lebar jalan (yang berada di depan lokasi aset) ± 10 m dengan
perkerasan jalan terbuat dari aspal dengan kondisi baik, dilengkapi dengan saluran air dan
penerangan jalan umum.
Sedangkan jalan utama di daerah tersebut adalah Jalan Raya Bojonsari yang terletak di sebelah
barat dengan jarak ± 1,1 km dari lokasi aset.
Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi aset mudah dicapai dari Kantor Kecamatan Bojongsari ke arah selatan melalui Jalan Raya
Bojongsari kemudian setelah menempuh jarak ± 800 m belok kiri memasuki Jalan Komplek
Perumahan Shila At Sawangan, kemudian setelah menempuh jarak ± 1 km belok kiri masih di Jalan
Komplek Perumahan Shila At Sawangan, setelah menempuh jarak ± 450 m belok kanan memasuki
bidang tanah lain yang merupakan akses, menuju lokasi aset (sekitar ± 280 m) yang berada di
depan. Sedangkan dari arah Kantor Kecamatan Sawangan dapat dicapai melalui Jalan Raya
Muchtar ke arah barat.
Bangunan di dekat lokasi aset yang mudah dikenal adalah bangunan Mitra 10 Shila Sawangan yang
terletak ± 1,5 km di sebelah barat daya, bangunan SDN Bojongsari 01 yang terletak ±`1,3 km di
sebelah barat daya dan bangunan RSUD Khidmat Sehat yang terletak ±`1,2 km di sebelah
tenggara dari lokasi aset. (Aksesibilitas aset selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran Peta Lokasi)
Bangunan ataupun kawasan lain yang berada di sekitar objek, antara lain:
- Mitra 10 Shila Sawangan
- SDN Bojongsari 01
- RSUD Khidmat Sehat
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 20
Page 30
3. 2. Analisis Lingkungan
Lokasi sekitar objek penilaian merupakan lokasi yang sudah berkembang dan berdasarkan
pengamatan di lapangan penggunaan lahan pada umumnya adalah sebagai Kawasan Perumahan.
Kondisi perekonomian masyarakat di wilayah tersebut rata-rata memiliki tingkat ekonomi
menengah ke atas.
Beberapa properti yang terdapat di sekitar lokasi aset antara lain adalah rumah tinggal, ruko, dan
bangunan usaha lainnya.
Berdasarkan pengamatan di lapangan dan informasi yang kami dapatkan bahwa lokasi objek
merupakan daerah yang tidak rawan banjir. Sarana prasarana umum seperti listrik, telepon, dan
air bersih telah tersedia di daerah tersebut. Lokasi objek jauh dari saluran tegangan tinggi,
penghijauan yang baik, dan memiliki tingkat marketibilitas yang baik.
Regulasi dan Peruntukan Lahan
Gambar 1. Rencana Tata Ruang Wilayah
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/)
Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Peraturan Tata Kota yang dikeluarkan oleh
instansi pemerintah daerah setempat, daerah tersebut diperuntukan sebagai Kawasan Perumahan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 21
Page 31
3. 3. Kondisi Pasar Properti
Perkembangan properti di sekitar lokasi aset
Perkembangan pasar properti di sekitar lokasi aset menunjukkan perkembangan yang cukup baik
di masa yang akan datang. Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi masih cukup tersedia di
daerah ini, terlihat dari masih terdapat beberapa properti sejenis yang ditawarkan di sekitar lokasi
ini. Sementara dari sisi tingkat permintaan (demand) properti sejenis di sekitar lokasi aset relatif
stabil.
Dengan Perkembangan ekonomi makro Indonesia secara umum dan perkembangan properti
Indonesia secara khusus menunjukkan adanya peningkatan tetapi tidak signifikan dibuktikan
dengan perkembangan indek harga properti komersial untuk kategori jual melambat dari 0,40%
(yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% pada triwulan III 2024 (Bank Indonesia).
Perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset adalah cenderung stabil, maka hal tersebut
juga akan berpengaruh terhadap perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset.
Faktor pembanding yang dipertimbangkan dalam melakukan analisis Perbandingan pada penilaian
ini antara lain adalah lebar row jalan, luas tanah, bentuk tanah, elevasi tanah dan peruntukan
tanah. Tabel atas penyesuaian masing-masing kriteria faktor pembanding dapat dilihat sebagai
berikut :
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 22
Page 32
TANAH
▪ Luas 10.286 m² 50.000 m² 6.000 m²
▪ Lokasi Baik Baik Baik
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah
▪ Bentuk Tidak Beraturan Tidak Beraturan Letter L
▪ Kontur Datar Datar Datar
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 10,00 m
▪ Elevasi Tanah 0,20 m 0,00 m 0,20 m
▪ Jarak Dari Objek Penilaian 2.000,00 m 1.600,00 m 1.900,00 m
▪ Peruntukan Industri Perdagangan & Jasa, Perumahan Perdagangan & Jasa, Perumahan
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
BANGUNAN
▪ Luas 5.000 m² 0 m² 0 m²
NILAI PASAR BANGUNAN (/M²) Rp 674.000 Rp - Rp -
NILAI PASAR BANGUNAN (TOTAL) Rp 3.370.000.000 Rp - Rp -
NILAI PASAR TANAH (TOTAL) Rp 59.630.000.000 Rp 292.500.000.000 Rp 40.500.000.000
NILAI PASAR TANAH (/M²) Rp 5.797.200 Rp 5.850.000 Rp 6.750.000
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.797.200 Rp 5.850.000 Rp 6.750.000
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Baik Baik Baik
0,00% - 0,00% - 0,00% -
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0,00% - 0,00% - 0,00% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 10,00 m
-5,00% (289.860) -5,00% (292.500) -3,00% (202.500)
● Fisik
▪ Luas 10.286 m² 50.000 m² 6.000 m²
-8,13% (471.351) -0,91% (53.423) -8,91% (601.397)
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah
0,00% - 0% - 0,00% -
▪ Bentuk Tidak Beraturan Tidak Beraturan Letter L
5,00% 289.860 5,00% 292.500 3,00% 202.500
▪ Kontur Datar Datar Datar
0,00% - 0% - 0,00% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,00 m 0,20 m
0,00% - 3,00% 175.500 0,00% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Industri Perdagangan & Jasa, Perumahan Perdagangan & Jasa, Perumahan
10,00% 579.720 0,00% - 0,00% -
● Karakteristik Ekonomi 0,00% - 0,00% - 0,00% -
JUMLAH PENYESUAIAN 1,87% 108.369 2,09% 122.077 -8,91% (601.397)
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 28,13% 13,91% 14,91%
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 23
Page 33
Berdasarkan data penawaran yang ada, dapat disimpulkan bahwa indikasi harga pasar properti
tanah secara umum berkisar antara Rp 5.797.000,- hingga Rp 6.750.000,- /m². Kisaran harga
tersebut umumnya tergantung kepada faktor lokasi, lebar row jalan, luas, bentuk, elevasi dan
peruntukan tanah. Berikut rincian informasi atas Data Pembanding yang kami peroleh:
Validasi MAPPI atas data pembanding telah kami sertakan pada Bagian Lampiran
dalam Laporan Penilaian ini.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 24
Page 34
3. 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
Kami menyadari bahwa analisis secara mendetail dan terperinci terhadap penggunaan yang
tertinggi dan terbaik belum kami lakukan karena sebagaimana diatur dalam SPI 360.5.0.5.3, hal
tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
Penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Beberapa hal yang dipertimbangkan dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use - HBU) tersebut meliputi:
Aspek Hukum : Berdasarkan Surat Kepala Dinas Penanaman Modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Depok No.
593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025 yang dikeluarkan pada tanggal
31 Januari 2025, tanah tersebut diijinkan pemanfaatannya
sebagai Kawasan Perumahan. Berdasarkan website online
ATRBPN (https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/), lokasi aset
tersebut mempunyai peruntukkan sebagai Kawasan
Perumahan.
Status kepemilikan tanah sudah jelas yaitu dikuasi oleh PT.
Vasamty Land Sawangan, dilengkapi dengan AJB No. 06/2024,
tertanggal 17 Mei 2024 yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn., dengan luas
keseluruhan tanah kurang lebih 55.025 meter persegi dan
diasumsikan dapat dipindahtangankan. Sertifikat tanah saat ini
masih dalam proses permohonan balik nama (pendaftaran
peralihan hak) menjadi atas nama PT. Vasamty Land Sawangan
di Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor Pertanahan Kota
Depok melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr.
Suvinah, S.H., M.Kn.
Aspek Fisik : Dengan memperhatikan luas tanah, rencana akses jalan,
kemudahan akses, bentuk tanah maka properti dimaksud layak
memenuhi penggunaan sebagai Perumahan.
Aspek Finansial : Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan
permintaan properti perumahan serta mempertimbangkan tren
harga tanah kosong daerah sekitar, maka pengembangan
sebagai Perumahan merupakan penggunaan yang layak secara
finansial. Indikasi harga pasar properti tanah disekitar lokasi
secara umum berkisar antara Rp 5.797.000,- hingga Rp
6.750.000,- /m².
Aspek Produktivitas : penggunaan yang menghasilkan nilai tanah yang tertinggi
dengan memperhatikan aspek hukum, aspek fisik dan aspek
finansial
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 25
Page 35
Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan tanah di sekitar lokasi dan
peruntukan yang telah ditentukan oleh pemerintah (atrbpn) serta Izin Pemanfaatan Tanah yang
diberikan oleh Pemerintahan Kota Depok pada PT. Vasamty Land Sawangan, maka dengan
menerapkan analisis HBU tanah dalam keadaan kosong, kami berpendapat bahwa penggunaan
lahan saat ini yang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU)
adalah sebagai Kawasan Perumahan.
3. 5. Penilaian
3.5.1 Penilaian Tanah
Objek yang dinilai merupakan 1 (satu) bidang tanah dengan surat bukti kepemilikan legalitas
sebagai berikut:
Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 02286, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Depok
pada tanggal 13 Mei 2024 dan akan berakhir pada tanggal 04 Juni 2048, terakhir tercatat atas
nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur No. 04857/SAWANGAN/2024 tanggal
13 mei 2024 adalah 55.025 m².
Catatan:
Bentuk kepemilikan tanah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan No.
02286/Sawangan, terdaftar atas nama PT. Pakuan, Tbk. Sertifikat tersebut saat ini
masih dalam proses permohonan balik nama (pendaftaran peralihan hak) menjadi atas
nama PT. Vasamty Land Sawangan di Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor
Pertanahan Kota Depok melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr.
Suvinah, S.H., M.Kn.
Proses balik nama kepemilikan tanah dengan SHGB 02286 masih dalam proses balik
nama di Notaris, sedang menunggu terbitnya sertifikat elektronik. Informasi yang
Penilai dapatkan dari manajemen VLS, pada saat ini proses terbitnya sertifikat
elektronik masih menunggu proses alih media yang sedang berlangsung di BPN. VLS
menargetkan penyelesaian proses balik nama dapat terjadi paling lambat di bulan April
2025.
Tanah tersebut dikuasi oleh PT. Vasamty Land Sawangan, dilengkapi dengan AJB No.
06/2024, tertanggal 17 Mei 2024 yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.
Untuk keperluan penilaian ini kami berasumsi bahwa surat atas tanah yang dinilai sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun.
Objek tanah yang dinilai berbatasan dengan:
Sebelah Utara : Tanah Kosong
Sebelah Timur : Situ / Danau
Sebelah Selatan : Tanah Kosong
Sebelah Barat : Tanah Kosong
Bentuk tanah beraturan, dimana bidang tanah yang bersisian dengan Jalan Komplek (rencana
Jalan) memiliki lebar ± 187 meter dan ± 322 meter, memanjang ke arah belakang sejauh ± 140
meter dan ± 150 meter.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 26
Page 36
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek penilaian. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat
sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai
dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
Bentuk aset untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Lampiran Gambar Situasi Tanah yang terletak
di bagian akhir laporan penilaian ini.
Proses Penilaian
Prosedur yang harus dilakukan Penilai Properti dalam Pendekatan Pasar yaitu sebagai berikut:
1. Pengumpulan data pembanding (minimal 3 data pembanding) dan melakukan analisa terhadap
asset. Data pembanding wajib bersumber dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai.
2. Melakukan penyesuaian, penyesuaian dalam bentuk persentase. Penyesuaian di dalam
Pendekatan Pasar (Market Approach) dilakukan paling kurang terhadap faktor:
- Lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas.
- Peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan
yang berlaku pada saat penilaian.
- Sifat-sifat fisik obyek penilaian antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk, dan
elevasi.
Dalam penilaian tanah kosong, kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar, yang
dilakukan dengan cara membandingkan aset tanah yang dinilai dengan beberapa data pembanding
sejenis yang terletak di sekitar lokasi. Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir
III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan penyesuaian adalah Teknik Tambah Kurang
Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses). Penyesuaian dilakukan dengan langsung
membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari obyek penilaian dengan
properti pembanding untuk mendapatkan indikasi Nilai Pasar Tanah.
Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal menggunakan
Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib dipertimbangkan, paling
kurang meliputi:
1. Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2. Kondisi Penjualan;
3. Kondisi Pasar;
4. Lokasi; dan
5. Karakteristik Fisik.
Data Pembanding
Berdasarkan POJK No. 28/2021 tentang Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pasar, diatur
berapa hal terkait Properti Pembanding yang yang sebanding dan sejenis, yaitu:
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 1; Dalam hal menggunakan Pendekatan Pasar, Penilai
Properti wajib menggunakan data pasar terkini dari objek Penilaian dan properti pembanding
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 2; Properti pembanding sebagaimana dimaksud pada poin
(1) wajib merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek Penilaian dan telah
ditransaksikan atau ditawarkan.
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 3; Nilai objek Penilaian wajib diperoleh melalui perbandingan
antara data pasar objek Penilaian dengan data pasar properti pembanding.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 27
Page 37
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 4; Properti pembanding sebagaimana dimaksud pada poin
(1) paling sedikit berjumlah 3 (tiga) properti.
- Pasal 39 POJK No.28/2021 poin 1; Properti pembanding yang digunakan wajib terletak di
lingkungan sekitar atau kawasan yang sejenis dengan objek Penilaian dan berasal dari
transaksi atau penawaran yang bersifat layak dan wajar.
- Pasal 39 POJK No.28/2021 poin 2; Setiap perbedaan data antara objek Penilaian dan properti
pembanding yang signifikan memengaruhi Nilai wajib digunakan sebagai faktor pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami tidak mendapatkan data transaksi, namun
kami mendapatkan beberapa data penawaran serta informasi mengenai harga pasar tanah di
wilayah tersebut dari masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk
dijadikan sebagai data pembanding.
Data-data penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah
sebagai berikut:
Data 1 :
- Jenis : Gudang
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 10.286 meter persegi
- Luas Bangunan : ± 5.000 meter persegi
- Kondisi Bangunan : Cukup terawat
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Kedaung, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 70.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 September 2024
- No. Kontak : Ibu Olivia (08119000089)
- Link Sumber Data : https://www.99.co/id/properti/gudang-sawangan-bojong-sari-
depok-siap-pakai-1008273036
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 50.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Serua, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 325.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 September 2024
- No. Kontak : Bapak Jhon Nasir (08156617176)
- Link Sumber Data : https://www.rumah123.com/properti/depok/las2497053/
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 6000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Muchtar, Kelurahan Bojong Sari Lama, Kecamatan
Bojong Sari, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 45.000.000.000,-
- Tanggal data : 30 September 2024
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 28
Page 38
- No. Kontak : Bapak Felix (08128788999)
- Link Sumber Data : https://www.rumah123.com/properti/depok/las3809716/
Peta Lokasi Dan Data Pembanding
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 29
Page 39
Analisis Terhadap Faktor Pembanding Yang Dipertimbangkan Dalam Menggunakan
Pendekatan Pasar
Faktor pembanding yang dipertimbangkan dalam menggunakan Pendekatan Pasar pada penilaian
ini antara lain adalah:
1. Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding
2. Kondisi Penjualan
3. Kondisi Pasar
4. Lokasi antara lain lingkungan, akses (lebar row jalan) dan fasilitas
5. Karakteristik Fisik antara lain luas tanah, bentuk tanah, dan elevasi tanah
6. Peruntukan Tanah
Dalam melakukan penyesuaian data properti pembanding sehingga memenuhi syarat atau Asumsi
dalam Nilai Pasar, Penilai Properti harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
1. Menerapkan secara konsisten dalam menetapkan penyesuaian antara data objek Penilaian
dengan data properti pembanding;
2. Melakukan penyesuaian data properti pembanding, dengan menggunakan bentuk penyesuaian
sebagai berikut:
a. Penyesuaian bentuk persentase; atau
b. Penyesuaian bentuk satuan uang; dan
3. Melakukan rangkaian penyesuaian (sequence of adjustment) dengan cara menjumlahkan
faktor-faktor penyesuaian secara bersama-sama atau dapat dilakukan sendiri-sendiri menurut
cara penyesuaian yang dilakukan dalam bentuk persentase.
Dalam penilaian ini kami menggunakan Penyesuaian Bentuk Persentase. Penyesuaian bentuk
persentase digunakan untuk menyesuaikan perbedaan antara data objek Penilaian dengan data
properti pembanding. Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau
kekurangan dalam bentuk persentase. Teknik yang digunakan dalam melakukan penyesuaian
adalah Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses). Teknik
tambah kurang secara menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses) dilakukan dengan
langsung membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari objek Penilaian
dengan properti pembanding.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 30
Page 40
Proses analisis terhadap Faktor Pembanding dari ketiga data pembanding di atas dapat dilihat pada tabel sebagai berikut: Penilaian Aset Tanah Kosong PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 31
Page 41
BANGUNAN
▪ Luas 5.000 m² 0 m² 0 m²
▪ Jumlah Lantai 1 lantai lantai lantai
▪ Tipe Bangunan GUDANG GUDANG GUDANG
▪ Biaya Reproduksi Baru
- Provinsi PROVINSI JAWA BARAT PROVINSI JAWA BARAT PROVINSI JAWA BARAT
- Kota / Kabupaten KOTA DEPOK KOTA DEPOK KOTA DEPOK
- Persiapan ▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
- - -
- - -
- Pondasi ▪ Standar Pondasi ▪ - ▪ -
374.094 100% 374.094 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 0% -
374.094 - -
Menggunakan pondasi dangkal dengan Menggunakan pondasi dangkal dengan Menggunakan pondasi dangkal dengan
pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton
sedang (setara K-225) sedang (setara K-225) sedang (setara K-225)
- Struktur ▪ Standar Struktur ▪ - ▪ -
1.195.201 100% 1.195.201 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
1.195.201 - -
Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu
sedang (setara BJ 41) sedang (setara BJ 41) sedang (setara BJ 41)
- Rangka Atap ▪ Standar Rangka Atap ▪ - ▪ -
401.409 100% 401.409 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
401.409 - -
Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu
setara BJ 41 setara BJ 41 setara BJ 41
- Penutup Atap ▪ Spandek ▪ - ▪ -
109.678 100% 109.678 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
109.678 - -
Atap Spandek tebal 0,45 mm Atap Spandek tebal 0,45 mm Atap Spandek tebal 0,45 mm
- Plafon ▪ Standar Plafon ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
- - -
- - -
- Dinding ▪ Standar Dinding ▪ - ▪ -
388.911 100% 388.911 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
388.911 - -
Pasangan dinding bata merah, diplester Pasangan dinding bata merah, diplester Pasangan dinding bata merah, diplester
diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup
dinding menggunakan spandek tebal 0,45 dinding menggunakan spandek tebal 0,45 dinding menggunakan spandek tebal 0,45
k ti i di di 5 5 k ti i di di 5 5 k ti i di di 5 5
- Pintu dan Jendela ▪ Standar Pintu dan Jendela ▪ - ▪ -
80.372 50% 40.186 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
40.186 - -
Pintu menggunakan panel baja dengan Pintu menggunakan panel baja dengan Pintu menggunakan panel baja dengan
rangka baja, lokal rangka baja, lokal rangka baja, lokal
- Lantai ▪ Plat Lantai Beton T = 8 cm ▪ - ▪ -
269.278 100% 269.278 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
269.278 - -
Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K- Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K- Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K-
225 dan dilapisi Floor hardener 225 dan dilapisi Floor hardener 225 dan dilapisi Floor hardener
- Utilitas ▪ Standar Utilitas ▪ - ▪ -
5.788 100% 5.788 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
5.788 - -
Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel
MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet
terletak di luar bangunan terletak di luar bangunan terletak di luar bangunan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 32
Page 42
TOTAL B. LANGSUNG 2.784.545 - -
TOTAL B. LANGSUNG (INDEX LANTAI) 1,000 2.784.545 - - - -
TOTAL B. LANGSUNG (INDEX WILAYAH) 0,953 2.653.671 - - - -
BIAYA TIDAK LANGSUNG
- Profesional Fee 3,0% 79.610 0,0% - 0,0% -
- Biaya Perijinan 1,5% 39.805 0,0% - 0,0% -
- Keuntungan Kontraktor 10,0% 265.367 0,0% - 0,0% -
TOTAL BIAYA TIDAK LANGSUNG 384.782 - -
TOTAL BIAYA LANGSUNG & TIDAK LANGSUN 3.038.454 - -
- PPn 11,0% 334.230 0,0% - 0,0% -
BPB setelah PPn Rp 3.372.684 Rp - Rp -
- Enterpreneur Provit / Insentif 0,0% - 0,0% - 0,0% -
- IDC (Beban Masa Tunggu) 0,00% - 0,00% - 0,00% -
TOTAL BPB Rp 3.372.684 Rp - Rp -
PEMBULATAN Rp 3.370.000 Rp - Rp -
INDIKASI NILAI PASAR TANAH
▪ Bangunan
- Tahun Penilaian 2024
- Tahun Bangun 2000 0 0
- Tahun Renovasi (Visual) 2000 0 0
- Umur Ekonomis Gudang - Ind. Konstruksi Ringan - -
30 - -
- Biaya Reproduksi Baru Rp 3.370.000 Rp - Rp -
- Penyusutan Fisik 80,00% 0,00% 0,00%
- Penyusutan Fungsi 0,00% 0,00% 0,00%
- Penyusutan Ekonomis 0,00% 0,00% 0,00%
- Total Penyusutan 80,00% 0,00% 0,00%
- Sisa Kondisi 20,00% 100,00% 100,00%
- Kondisi Buruk
NILAI PASAR BANGUNAN (/M²) Rp 674.000 Rp - Rp -
NILAI PASAR BANGUNAN (TOTAL) Rp 3.370.000.000 Rp - Rp -
NILAI PASAR TANAH (TOTAL) Rp 59.630.000.000 Rp 292.500.000.000 Rp 40.500.000.000
NILAI PASAR TANAH (/M²) Rp 5.797.200 Rp 5.850.000 Rp 6.750.000
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.797.200 Rp 5.850.000 Rp 6.750.000
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
0,00% - 0,00% - 0,00% -
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0,00% - 0,00% - 0,00% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 0,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 10,00 m
kses melewati Kawasan (Rencana Jalan) -5,00% (289.860) -5,00% (292.500) -3,00% (202.500)
▪ ................
0,00% - 0,00% - 0,00% -
● Fisik
▪ Luas 55.025 m² 10.286 m² 50.000 m² 6.000 m²
-8,13% (471.351) -0,91% (53.423) -8,91% (601.397)
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0,00% - 0% - 0,00% -
▪ Bentuk Beraturan Tidak Beraturan Tidak Beraturan Letter L
5,00% 289.860 5,00% 292.500 3,00% 202.500
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0,00% - 0% - 0,00% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,20 m 0,00 m 0,20 m
0,00% - 3,00% 175.500 0,00% -
▪
0,00% - 0,00% - 0,00% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perumahan Industri Perdagangan & Jasa, Perumahan Perdagangan & Jasa, Perumahan
Kawasan pengembangan perumahan 10,00% 579.720 0,00% - 0,00% -
▪
0,00% - 0,00% - 0,00% -
● Karakteristik Ekonomi 0,00% - 0,00% - 0,00% -
JUMLAH PENYESUAIAN 1,87% 108.369 2,09% 122.077 -8,91% (601.397)
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 28,13% 13,91% 14,91%
INDIKASI NILAI Rp 5.905.569 Rp 5.972.077 Rp 6.148.603
PEMBOBOTAN 20,37% 41,19% 38,44%
NILAI TANAH / M² 6.026.380 Rp 1.203.103 Rp 2.459.907 Rp 2.363.370
PEMBULATAN 6.030.000
STANDAR DEVIASI 4,12%
Validasi MAPPI atas data pembanding telah kami sertakan pada Bagian Lampiran
dalam Laporan Penilaian ini.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 33
Page 43
3. 6. Kesimpulan Nilai Pasar
Berdasarkan perhitungan pendekatan penilaian yang dilakukan dan beberapa faktor lainnya yang
kami pertimbangkan sehubungan dengan penilaian aset ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai
Pasar aset tersebut diatas, yang berlokasi di Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat adalah Rp. 331.800.800.000,- (Tiga
Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 34
Page 44
LAMPIRAN - PETA LOKASI - GAMBAR SITUASI TANAH - FOTO-FOTO PROPERTI - DOKUMEN LEGALITAS OBJEK PENILAIAN - VALIDASI MAPPI DATA PEMBANDING - DOKUMEN KERTAS KERJA EXCEL PENILAI
Page 45
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
PETA LOKASI
Tanggal Penilaian Skala :
Koordinat Aset : -6.391972, 106.754389
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok,
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 46
Situ / Danau
Situ / Danau
Situ / Danau
AJB
No. 06/2024
Luas : 55.025 m²
Situ / Danau
Rencana Jalan Lingkungan
GAMBAR SITUASI TANAH Tanggal Penilaian Skala :
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok,
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 47
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 1. Tampak Permukaan Tanah
30 September 2024
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, 2. Tampak Permukaan Tanah
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 48
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 1. Tampak Depan Properti
30 September 2024
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, 2. Tampak Depan Properti
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 49
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Batas Tanah Sebelah Utara
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, 2. Tampak Batas Tanah Sebelah Timur
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 50
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Batas Tanah Sebelah
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024
Selatan
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, 2. Tampak Batas Tanah Sebelah Barat
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 51
Page 52
Page 53
Page 54
Page 55
Page 56
Page 57
Page 58
Page 59
Page 60
Page 61
Page 62
Page 63
Page 64
Page 65
Page 66
Page 67
Page 68
Page 69
Page 70
Page 71
Page 72
Page 73
Page 74
Page 75
Page 76
Page 77
Page 78
Page 79
Page 80
PENILAIAN ASET
UTANG LAIN – LAIN PEMEGANG SAHAM DAN PENINGKATAN MODAL VLS MELALUI KONVERSI UTANG LAIN – LAIN
PEMEGANG SAHAM SEBAGAI SATU RANGKAIAN RENCANA TRANSAKSI
PT. VASAMTY LAND SAWANGAN
TANAH KOSONG
Perumahan Shila At Sawangan
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
30 September 2024
Yudi (19-P-09558)
Nilai Pasar
No. Rincian Aset Luas/Volume Satuan
/m² Total
A. TANAH 55.025 m² 6.030.000 331.800.750.000
TOTAL 331.800.750.000
DIBULATKAN 331.800.800.000
Page 81
Page 82
BANGUNAN
▪ Luas 5.000 m² 0 m² 0 m²
▪ Jumlah Lantai 1 lantai lantai lantai
▪ Tipe Bangunan GUDANG GUDANG GUDANG
▪ Biaya Reproduksi Baru
- Provinsi PROVINSI JAWA BARAT PROVINSI JAWA BARAT PROVINSI JAWA BARAT
- Kota / Kabupaten KOTA DEPOK KOTA DEPOK KOTA DEPOK
- Persiapan ▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
- - -
- - -
- Pondasi ▪ Standar Pondasi ▪ - ▪ -
374.094 100% 374.094 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 0% -
374.094 - -
Menggunakan pondasi dangkal dengan Menggunakan pondasi dangkal dengan Menggunakan pondasi dangkal dengan
pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton
sedang (setara K-225) sedang (setara K-225) sedang (setara K-225)
- Struktur ▪ Standar Struktur ▪ - ▪ -
1.195.201 100% 1.195.201 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
1.195.201 - -
Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu
sedang (setara BJ 41) sedang (setara BJ 41) sedang (setara BJ 41)
- Rangka Atap ▪ Standar Rangka Atap ▪ - ▪ -
401.409 100% 401.409 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
401.409 - -
Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu
setara BJ 41 setara BJ 41 setara BJ 41
- Penutup Atap ▪ Spandek ▪ - ▪ -
109.678 100% 109.678 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
109.678 - -
Atap Spandek tebal 0,45 mm Atap Spandek tebal 0,45 mm Atap Spandek tebal 0,45 mm
- Plafon ▪ Standar Plafon ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
- - -
- - -
- Dinding ▪ Standar Dinding ▪ - ▪ -
388.911 100% 388.911 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
388.911 - -
Pasangan dinding bata merah, diplester Pasangan dinding bata merah, diplester Pasangan dinding bata merah, diplester
diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup
dinding menggunakan spandek tebal 0,45 dinding menggunakan spandek tebal 0,45 dinding menggunakan spandek tebal 0,45
k ti i di di 5 5 k ti i di di 5 5 k ti i di di 5 5
- Pintu dan Jendela ▪ Standar Pintu dan Jendela ▪ - ▪ -
80.372 50% 40.186 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
40.186 - -
Pintu menggunakan panel baja dengan Pintu menggunakan panel baja dengan Pintu menggunakan panel baja dengan
rangka baja, lokal rangka baja, lokal rangka baja, lokal
- Lantai ▪ Plat Lantai Beton T = 8 cm ▪ - ▪ -
269.278 100% 269.278 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
269.278 - -
Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K- Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K- Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K-
225 dan dilapisi Floor hardener 225 dan dilapisi Floor hardener 225 dan dilapisi Floor hardener
- Utilitas ▪ Standar Utilitas ▪ - ▪ -
5.788 100% 5.788 - 100% - - 100% -
▪ - ▪ - ▪ -
- 100% - - 100% - - 100% -
5.788 - -
Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel
MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet
terletak di luar bangunan terletak di luar bangunan terletak di luar bangunan
Page 83
TOTAL B. LANGSUNG 2.784.545 - -
TOTAL B. LANGSUNG (INDEX LANTAI) 1,000 2.784.545 - - - -
TOTAL B. LANGSUNG (INDEX WILAYAH) 0,953 2.653.671 - - - -
BIAYA TIDAK LANGSUNG
- Profesional Fee 3,0% 79.610 0,0% - 0,0% -
- Biaya Perijinan 1,5% 39.805 0,0% - 0,0% -
- Keuntungan Kontraktor 10,0% 265.367 0,0% - 0,0% -
TOTAL BIAYA TIDAK LANGSUNG 384.782 - -
TOTAL BIAYA LANGSUNG & TIDAK LANGSUN 3.038.454 - -
- PPn 11,0% 334.230 0,0% - 0,0% -
BPB setelah PPn Rp 3.372.684 Rp - Rp -
- Enterpreneur Provit / Insentif 0,0% - 0,0% - 0,0% -
- IDC (Beban Masa Tunggu) 0,00% - 0,00% - 0,00% -
TOTAL BPB Rp 3.372.684 Rp - Rp -
PEMBULATAN Rp 3.370.000 Rp - Rp -
INDIKASI NILAI PASAR TANAH
▪ Bangunan
- Tahun Penilaian 2024
- Tahun Bangun 2000 0 0
- Tahun Renovasi (Visual) 2000 0 0
- Umur Ekonomis Gudang - Ind. Konstruksi Ringan - -
30 - -
- Biaya Reproduksi Baru Rp 3.370.000 Rp - Rp -
- Penyusutan Fisik 80,00% 0,00% 0,00%
- Penyusutan Fungsi 0,00% 0,00% 0,00%
- Penyusutan Ekonomis 0,00% 0,00% 0,00%
- Total Penyusutan 80,00% 0,00% 0,00%
- Sisa Kondisi 20,00% 100,00% 100,00%
- Kondisi Buruk
NILAI PASAR BANGUNAN (/M²) Rp 674.000 Rp - Rp -
NILAI PASAR BANGUNAN (TOTAL) Rp 3.370.000.000 Rp - Rp -
NILAI PASAR TANAH (TOTAL) Rp 59.630.000.000 Rp 292.500.000.000 Rp 40.500.000.000
NILAI PASAR TANAH (/M²) Rp 5.797.200 Rp 5.850.000 Rp 6.750.000
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.797.200 Rp 5.850.000 Rp 6.750.000
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
0,00% - 0,00% - 0,00% -
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0,00% - 0,00% - 0,00% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 0,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 10,00 m
kses melewati Kawasan (Rencana Jalan) -5,00% (289.860) -5,00% (292.500) -3,00% (202.500)
▪ ................
0,00% - 0,00% - 0,00% -
● Fisik
▪ Luas 55.025 m² 10.286 m² 50.000 m² 6.000 m²
-8,13% (471.351) -0,91% (53.423) -8,91% (601.397)
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0,00% - 0% - 0,00% -
▪ Bentuk Beraturan Tidak Beraturan Tidak Beraturan Letter L
5,00% 289.860 5,00% 292.500 3,00% 202.500
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0,00% - 0% - 0,00% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,20 m 0,00 m 0,20 m
0,00% - 3,00% 175.500 0,00% -
▪
0,00% - 0,00% - 0,00% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perumahan Industri Perdagangan & Jasa, Perumahan Perdagangan & Jasa, Perumahan
Kawasan pengembangan perumahan 10,00% 579.720 0,00% - 0,00% -
▪
0,00% - 0,00% - 0,00% -
● Karakteristik Ekonomi 0,00% - 0,00% - 0,00% -
JUMLAH PENYESUAIAN 1,87% 108.369 2,09% 122.077 -8,91% (601.397)
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 28,13% 13,91% 14,91%
INDIKASI NILAI Rp 5.905.569 Rp 5.972.077 Rp 6.148.603
PEMBOBOTAN 20,37% 41,19% 38,44%
NILAI TANAH / M² 6.026.380 Rp 1.203.103 Rp 2.459.907 Rp 2.363.370
PEMBULATAN 6.030.000
STANDAR DEVIASI 4,12%
Page 84
Peta Lokasi Dan Data Pembanding
Page 85
LOKASI OBJEK
PETA LOKASI
Tanggal Penilaian Skala :
Koordinat Aset : -6.391972, 106.754389
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok,
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 86
Names mentioned 43 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×3
unresolved
org
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN Ir. Yohn PS.
p.4
unresolved
person
Msc
p.4 ×3
unresolved
person
Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.)
p.6 ×4
unresolved
person
Dewi Sari Kencana, ST, MAPPI (Cert.)
p.6
unresolved
person
Bambang Tri Wahyudi, ST
p.6
unresolved
—
Yudi
p.6
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.10
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.10
unresolved
org
PT. AJB
p.11
unresolved
person
Dr. Suvinah
p.11 ×20
unresolved
org
Pertanahan Kota Depok
p.11 ×4
unresolved
org
Bank Indonesia
p.15 ×12
unresolved
org
Pusat Statistik
p.15
unresolved
person
Jeremmy Erickson
p.15
unresolved
person
Marcel Ronaldo
p.15
unresolved
person
Jody Susanto
p.15
unresolved
org
PT. VASAMTY LAND
p.18
unresolved
org
PT. Vasamty Land Sawangan. Apabila
p.18
unresolved
org
Bank Indonesia. Neraca Pembayaran Indonesia
p.20
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Modal
p.21
unresolved
org
Pemerintah Provinsi Jawa Barat
p.21
unresolved
org
Kota Nusantara
p.23 ×2
unresolved
org
PT. Pakuan International Country Club
p.27 ×2
unresolved
person
Ridwan Suselo
· Notaris
p.27
unresolved
org
Menteri Kehakiman
p.27
unresolved
person
Akta Notaris Christina Dwi Utami
p.27
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.27
unresolved
person
Jhon Nasir
p.37
unresolved
org
PT. VASAMTY LAND SAWANGAN TANAH KOSONG Perumahan Shila
p.80
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
8460 ms
12 Sep 2026 22:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}