Back to announcement
20250319_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31869633_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 104
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS UTANG
LAIN – LAIN PEMEGANG SAHAM DAN
L APORAN K AJIANPENINGKATAN MODAL PT VASAMTY LAND
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKAKONVERSI
SAWANGAN MELALUI W AKTU UTANG LAIN –J UMLAH
D AN
LAIN PEMEGANG SAHAM SEBAGAI SATU
K ONTRIBUSI A TAS RANGKAIAN
K ERJASAMA P EMANFAATAN
RENCANA TRANSAKSI A SET
P EMERINTAH P ROVINSI G ORONTALO G UBERNUR
untuk keperluan
D ENGAN B ENTUK BGS (B PT
ANGUNAN
PAKUAN TBK. G UNA S ERAH )
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
No. Laporan : 00303/2.0109-05/BS/10/0069/1/III/2025
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 17 Maret 2025
No. Laporan : 00303/2.0109-05/BS/10/0069/1/III/2025
Kepada Yth,
PT Pakuan Tbk.
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
Perihal : Revisi Laporan Pendapat Kewajaran Atas Utang Lain – Lain Pemegang
Saham Dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian
Rencana Transaksi.
Dengan hormat,
Sehubungan dengan tanggapan surat Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) kami Kantor Jasa Penilai
Publik (“KJPP”) Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau “Penilai” atau “Kami”) yang telah
memperoleh Izin Usaha dengan No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan
Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26
November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No.
459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-41/PJ-
1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2024 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal,
mengeluarkan revisi laporan pendapat kewajaran untuk mengganti laporan nomor
00218/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025 tanggal 26 Februari 2025, 00114/2.0109-
05/BS/10/0069/1/II/2025 tanggal 05 Februari 2025 dan 00058/2.0109-
05/BS/10/0069/1/I/2025 tanggal 21 Januari 2025.
1.1. STATUS PENILAI
Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Febriman Siregar & Rekan (“FSR”) yang
sesuai Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26
November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No.
459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No.
STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2024. Kantor Cabang Bogor
Jl. 1FSVNBIBO Bogor Baru Blok %-I No.
RT.00, RW.00, Kel. TegalMFHB
Kec. Bogor 5FOHBI, Kota Bogor
Jawa Barat 161
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Revisi Laporan Kajian Pendapat.HZDMDUDQ Website : www.fsr.co.id
$BCBOH : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS)
PT Pakuan Tbk.
Bogor (PB) .BLBTTBS 14 5BOHFSBOH4FMBUBO 1
Page 3
Identifikasi Penilai yang bertanggung jawab pada Laporan Pendapat Kewajaran Atas
Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land
Sawangan Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebagai Satu Rangkaian
Rencana Transaksi (“Rencana Transaksi”) ini adalah sebagai berikut :
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Izin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
No. Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan kajian atas obyek Rencana
Transaksi pada perihal dimaksud, dan tidak memiliki benturan kepentingan dengan
subyek atau obyek kajian, sehingga dalam posisi untuk memberikan kajian objektif dan
tidak memihak.
1.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon & Fax : (021) 50100899
Email : info@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon & Fax : (021) 50100899
Email : info@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
1.4. LATAR BELAKANG
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan Joint Venture (JV) tertanggal 27 Maret 2024 yang
kemudian ditindak lanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei
2024, PT Pakuan Tbk. (“Perseroan”) dan PT Samty Asia Investment (“SAI”) masing –
- ii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 4
masing memberikan utang lain-lain kepada PT Vasamty Land Sawangan (“VLS”) sebesar
Rp218.101.500.000 dan Rp209.548.500.000 yang ditujukan semata-mata sebagai
penyetoran dana dari pemegang saham VLS yang selanjutnya akan
ditingkatkan/dikonversi seluruhnya menjadi modal saham (selanjutnya disebut “Utang
Lain – Lain Pemegang Saham”) setelah mendapatkan persetujuan Rapat Umum
Pemegang Saham (“RUPS”). Dalam Advance Share Subscription Agreement, pemberian
utang lain – lain tersebut dirujuk sebagai “Penyetoran Modal Di Muka” untuk
menjelaskan sifat dari transaksi tersebut.
Transaksi tersebut bersifat sebagai liabilitas dan oleh karenanya dikategorikan sebagai
bagian dari akun Utang Lain-Lain dalam Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land
Sawangan yang telah diaudit untuk Periode 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai
dengan Tanggal 30 September 2024 dengan nomor laporan auditor independen No.
00002/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/I/2025 tertanggal 10 Januari 2025, kemudian telah
diterbitkan kembali dengan laporan auditor independen No.
00019/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/II/2025 tertanggal 10 Februari 2025
Selanjutnya, Perseroan akan melakukan peningkatan modal pada perusahaan anak
Perseroan, yaitu VLS, melalui konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham. Utang Lain
– Lain Pemegang Saham dan rencana pengkonversian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham, merupakan satu rangkaian transaksi yang secara bersama-sama disebut sebagai
“Rencana Transaksi”.
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, pada bulan Mei 2024 masing-masing Perseroan
dan SAI telah melakukan penyetoran Utang Lain – Lain Pemegang Saham ke dalam VLS
berdasarkan Perjanjian Pemesanan Saham Di Muka tanggal 9 Mei 2024 (“ Advance Share
Subscription Agreement”), Atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut,
Perseroan dan SAI akan mengkonversinya menjadi setoran modal dalam VLS.
Dengan mengingat bahwa Rencana Transaksi adalah Transaksi Material yang
memerlukan persetujuan RUPS dan juga mengandung Transaksi Afiliasi, maka sesuai
ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“POJK”) No. 17/2020 dan POJK No.
42/2020, Perseroan wajib memperoleh persetujuan dari para Pemegang Saham
Independen dalam RUPS sebagaimana dimaksud dalam, dan akan diselenggarakan
berdasarkan POJK No. 15/2020 yang akan menyetujui pelaksanaan Rencana Transaksi.
1.5. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat kewajaran dalam rangka Utang
Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana
Transaksi yang berhubungan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan
- iii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 5
POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan
Usaha Utama.
Laporan Pendapat Kewajaran ini mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
35 Tahun 2020, Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia
(“SPI”) 2018.
1.6. DASAR NILAI DAN DEFINISI
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
DEFINISI DARI NILAI PASAR – POJK 35 2020
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
1.7. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian (cut-off date) 30 September 2024.
1.8. PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN
Pedoman laporan pendapat kewajaran ini dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK 35
tahun 2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (“SEOJK”) 17 tahun 2020 tentang “Pedoman
Penilaian & Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Kode Etik Penilai
Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) 2018.
1.9. PENDEKATAN DAN METODE PENDAPAT KEWAJARAN
Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, kami melakukan prosedur analisis
sebagai berikut:
Analisis transaksi;
Analisis kualitatif dan kuantitatif;
Analisis kelayakan rencana pengunaan dana;
Analisis atas jaminan
Analisis kewajaran transaksi;
Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan.
- iv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 6
1.10. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA
PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas, kecuali
yang diatur dalam peraturan dan hukum yang berlaku.
1.11. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan pendapat kewajaran ini hanya digunakan untuk laporan pendapat kewajaran atas
Rencana Transaksi, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan
lainnya dan Laporan ini terbuka untuk Publik.
1.12. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penyusunan Laporan Pendapat kewajaran ini menggunakan asumsi dan kondisi
pembatas sebagai berikut:
Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya.
KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty).
KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
1.13. ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
Analisis Transaksi
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham (liabilitas) memiliki tujuan untuk
selanjutnya akan ditingkatkan/dikonversi seluruhnya menjadi modal saham setelah
mendapatkan persetujuan RUPS. Oleh karena itu, pemberian Utang Lain – Lain
-v-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 7
Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana
Transaksi meliputi:
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS
sebesar Rp218.101.500.000,- yang dilakukan pada tanggal 15 dan 16 Mei 2024
dan dicatat sebagai penerimaan utang lain – lain (dijelaskan pada Catatan Atas
Laporan Keuangan nomor 10 dan 11); dan
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
yang akan dilakukan dengan penerbitan saham VLS untuk porsi Perseroan
sebanyak 436.203 lembar dengan nilai nominal Rp.500.000,- / lembar saham
atau setara dengan Rp218.101.500.000,-;
dimana berdasarkan laporan keuangan konsolidasian interim PT Pakuan Tbk.
dan Entitas Anak per 30 September 2024 oleh Kantor Akuntan Publik Suharli,
Sugiharto & Rekan, No. Laporan : 00420/2.1315/AU.1/03/1017-
1/1/XII/2024 tanggal 23 Desember 2024 dengan opini wajar dalam semua hal
yang material, Akuntan Publik Riki Afrianof, CPA, nilai ekuitas Perseroan adalah
sebesar Rp311.041.779.626,-, sehingga masing – masing transaksi jika
dibandingkan dengan nilai ekuitas Perseroan adalah 70,12%. Oleh karena itu baik
secara masing – masing maupun bersama - sama Rencana Transaksi merupakan
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Material sebagaimana diatur dalam POJK No.
42/2020 dan POJK No. 17/2020.
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa ada
hubungan afiliasi antara PT Pakuan Tbk. dengan PT Vasamty Land Sawangan.
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan
dan SAI yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement
tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS, tidak ada persyaratan khusus
yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi, sehingga syarat-syarat yang ada
pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Analisis Kualitatif
Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Riwayat, Alasan dan Latar Belakang dari Rencana Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 disepakati bahwa
VLS akan memiliki permodalan sampai dengan Rp437.650.000.000,- dengan
komposisi sebagai berikut:
- vi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 8
Persentase Modal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham Nilai Saham
Saham
Perseroan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
SAI Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
* Pemenuhan ini baru akan terjadi setelah dilakukannya Rencana Transaksi dan mendapatkan
persetujuan RUPS.
Namun, pada saat pendirian VLS oleh Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI
masih memerlukan waktu untuk finalisasi dengan induk perusahaannya terkait
besarnya modal kerja awal yang dibutuhkan.
Dalam hal ini, SAI baru dapat menyetujui pemenuhan komposisi permodalan secara
penuh (Rp223.201.500.000 untuk 51% saham VLS porsi Perseroan dan
Rp214.448.500.000 untuk 49% saham VLS porsi SAI) setelah finalisasi modal kerja
yang dibutuhkan dengan Perseroan.
Sehingga pada saat pendirian, diputuskan bahwa permodalan VLS akan dipenuhi
secara bertahap dan pada saat pendirian komposisi permodalan VLS tahap awal
tersebut adalah hanya sebesar Rp5.100.000.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp4.900.000.000,- atau 49% (untuk SAI).
Selanjutnya, pemenuhan penyetoran permodalan VLS sampai menjadi
Rp223.201.500.000 untuk 51% saham VLS porsi Perseroan dan Rp214.448.500.000
untuk 49% saham VLS porsi SAI akan dilakukan segera setelah dibukanya rekening
bank VLS dengan tenggat waktu 10 Mei 2024.
Dengan memperhatikan bahwa:
modal kerja yang dibutuhkan oleh VLS telah dapat difinalisasi antara SAI
dengan Perseroan; dan
dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui,
sedangkan proses peningkatan modal belum dapat dijalankan;
maka pada tanggal 9 Mei 2024, ditandatangani Advance Share Subscription Agreement
antara Perseroan, SAI dan VLS yang memutuskan Perseroan menyetorkan Utang
Lain - Lain Pemegang Saham sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI
menyetorkan Utang Lain - Lain Pemegang Saham sebesar Rp209.548.500.000 (49%).
- vii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 9
Keuntungan dan Kerugian Dilakukannya Rencana Transaksi
Keuntungan dilakukannya Utang Lain – Lain Pemegang Saham
1. Kepastian komitmen investasi dan pemenuhan modal dari investor (SAI)
Latar belakang dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat kondisi sebagai
berikut:
Perseroan dan SAI akan merealisasikan rencana kerjasama pengembangan
melalui pembentukan Perusahaan patungan VLS dengan komposisi modal
dari Perseroan sebesar Rp223.201.500.000,- dan dari SAI sebesar
Rp214.448.500.000.
Pada saat pendirian VLS, pemenuhan komposisi permodalan diatas belum
dapat dipenuhi sepenuhnya karena masih dibutuhkannya waktu untuk
finalisasi kebutuhan modal kerja VLS, maka pada saat pendirian modal
disetor awal VLS disepakati hanya sebesar Rp5.100.000.000 untuk
Perseroan dan Rp4.900.000.000 SAI, dimana kekurangan pemenuhan
modal disetor VLS akan dilakukan dengan tenggat waktu 10 Mei 2024.
Dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui,
sedangkan proses peningkatan modal belum dapat dijalankan, maka pada
tanggal 9 Mei 2024, ditandatangani Advance Share Subscription Agreement antara
Perseroan, SAI dan VLS yang memutuskan penyetoran Utang Lain - Lain
Pemegang Saham dari Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan dari SAI
sebesar Rp209.548.500.000.
Pelaksanaan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dilakukan untuk
menjembatani proses peningkatan modal VLS yang pada saat itu belum dapat
dilaksanakan, sedangkan tenggat waktu peningkatan modal VLS yang disepakati
sudah akan terlampaui. Keuntungan yang didapatkan Perseroan dalam hal ini
adalah dapat dipastikannya penyetoran dana dari pihak SAI dalam waktu yang
singkat sebelum komitmen penyetoran dana tersebut menjadi kadaluwarsa dan
SAI melakukan renegosiasi ulang terkait hal ini. Selanjutnya Perseroan perlu
memastikan agar Utang Lain – Lain Pemegang Saham Perseroan dan SAI dapat
segera terkonversi menjadi modal saham dalam VLS melalui persetujuan RUPS.
2. Utang Lain – Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu
diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI
Selain itu, pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan tanpa
adanya bunga adalah karena adanya sifat – sifat berikut:
ditujukan semata – mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal
saham;
bersifat jangka pendek; dan
- viii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 10
memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan
pemegang saham VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain
Pemegang Saham menjadi modal saham.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan tanpa adanya bunga
menyebabkan VLS tidak mengakui beban bunga atas Utang Lain – Lain
Pemegang Saham, dimana jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 51%
saham dalam VLS akan ikut menyerap/mengakui beban bunga VLS yang
dikenakan oleh SAI tersebut. Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi
Perseroan yang diberikan kepada VLS jika dikenakan bunga maka pengakuan
pendapatan bunga yang dikenakan Perseroan tersebut akan tereliminasi dengan
beban bunga porsi Perseroan yang diakui VLS.
Keuntungan dilakukannya Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain –
Lain Pemegang Saham
1. Memperbaiki rasio solvabilitas (DER) Perseroan
Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang disetorkan oleh SAI kepada VLS
sebesar Rp209.548.500.000 yang tidak dikonversi menjadi ekuitas akan terus
tersaji di dalam Laporan Keuangan VLS sebagai utang lain - lain (liabilitas).
Selanjutnya, Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi SAI (liabilitas) yang
tercermin dalam laporan keuangan VLS akan terkonsolidasi juga sebagai
liabilitas dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan. Pelaksanaan
Rencana Transaksi akan memberikan struktur permodalan yang lebih sehat,
baik bagi VLS maupun Perseroan dengan menurunnya rasio Debt-to-Equity
secara signifikan, dimana utang lain-lain (liabilitas) yang disetorkan oleh SAI
tersebut akan terkonversi menjadi kepentingan non-pengendali (ekuitas) dalam
laporan keuangan konsolidasian Perseroan.
2. Menghilangkan kewajiban pembayaran kembali Utang Lain – Lain Pemegang
Saham yang melekat pada sifat liabilitas dari Utang Lain – Lain Pemegang
Saham.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi
menjadi ekuitas akan menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi
oleh SAI dalam proyek/perusahaan patungan dimana Perseroan mengambil
bagian. Dalam hal Utang Lain – Lain Pemegang Saham terkonversi menjadi
ekuitas, Perseroan memiliki hak lebih dalam memutuskan jatuh
tempo/pengembalian modal tersebut (yang harus diputuskan melalui RUPS
VLS), yang mana Perseroan tidak memiliki keleluasaan yang sama dalam hal
Utang Lain – Lain Pemegang Saham tetap bersifat sebagai liabilitas dan SAI
memutuskan untuk meminta pembayaran kembali atas uang muka tersebut.
- ix -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 11
3. Meningkatkan kepercayaan investor (SAI) atas komitmen Perseroan terkait
struktur permodalan VLS.
Investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada proyek
yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan
komitmen bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai
dengan modal saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan
investor (dalam hal ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya
terhadap Perseroan akan terjaga.
Dengan dilakukannya rangkaian Rencana Transaksi, Perseroan juga dapat
mempertahankan kepemilikannya secara langsung atas VLS dalam hal SAI
memutuskan untuk konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham miliknya menjadi
modal saham.
Kerugian Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Dengan dilakukannya pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham, dibandingkan
dengan peningkatan modal secara langsung oleh Perseroan dan SAI ke dalam VLS,
menyebabkan meningkatnya waktu yang dibutuhkan dan kompleksitas proses
transaksi yang harus dilalui oleh para pihak, terutama bagi Perseroan.
Kerugian peningkatan modal VLS melalui konversi Utang Lain – Lain Pemegang
Saham
Secara umum, pelaksanaan Rencana Transaksi menimbulkan biaya – biaya terkait
penerbitan saham baru seperti biaya administrasi, biaya jasa konsultan penilai dan
hukum, biaya notaris.
Analisis Dampak leverage
Analisis dampak leverage bagi Perseroan dari pemberian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham kepada VLS sebesar Rp218.101.500.000 (porsi Perseroan) dan sebesar
Rp209.548.500.000 (porsi SAI) adalah sebagai berikut:
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber
dari pinjaman Perseroan dari pihak manapun.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang tercatat dalam buku
VLS akan diserap oleh Perseroan sebagai pemegang saham pengendali atas VLS.
Namun dalam hal ini, penyerapan tersebut akan tereliminasi dalam laporan
keuangan konsolidasian Perseroan.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI akan tercatat dalam buku VLS
dan akan diserap oleh Perseroan sebagai pemegang saham pengendali atas VLS
dan tidak tereliminasi dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan.
Namun, sebagaimana dijelaskan dalam Advance Share Subscription Agreement,
-x-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 12
Perseroan dan SAI memiliki hak untuk mengkonversi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham sampai dengan berakhirnya tenggat waktu konversi pada
tanggal 8 Mei 2025. Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham ini
merupakan bagian dari rangkaian Rencana Transaksi yang saat ini sedang dalam
proses permintaan persetujuan RUPS.
Berdasarkan analisis diatas, pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham tidak
memberikan dampak leverage dalam jangka panjang mengingat Utang Lain – Lain
Pemegang Saham tersebut direncanakan akan dikonversi seluruhnya menjadi modal
saham sebelum tenggat waktu 8 Mei 2025. Dalam hal terlampauinya tenggat waktu
8 Mei 2025, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai
pemegang saham minoritas dari VLS memiliki kendali penuh untuk memastikan
pelaksanaan Peningkatan Modal Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang
Saham dapat terlaksana.
Analisis Dampak Likuiditas dan Dampak Keuangan Terkait Pinjam
Meminjam
Dampak Likuiditas Pada Keuangan Perseroan Terkait Sumber Dana Pemberian
Utang Lain – Lain Pemegang Saham kepada VLS
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber dari
pinjaman Perseroan dari pihak manapun. Kas internal ini berasal dari perputaran
pembayaran pembelian tanah dari VLS yang mana pembayaran pembelian tanah
tersebut berasal dari Utang Lain – Lain Pemengang Saham porsi SAI. Sehingga,
dalam hal ini tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan yang
akan mempengaruhi likuiditasnya.
Dampak Likuiditas Dan Keuangan Pada Perseroan Terkait Kegagalan Pembayaran
Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dari VLS
Berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI memiliki hak
untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan
berakhirnya tenggat waktu konversi pada tanggal 8 Mei 2025. Selain itu, Perseroan
sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham minoritas
VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya konversi atas
Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham dalam hal terjadi ketidak
sanggupan pembayaran oleh VLS atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
Analisis Kuantitatif
Analisis Kuantitatif – Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Analisis Kemampuan Penerima Pinjaman untuk Melunasi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028
tanpa Rencana Transaksi:
- xi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 13
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Pendapatan
Penjualan - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Beban Pokok
Penjualan - - (161.242.713.904) (492.748.713.119) (575.061.427.210)
Laba Kotor - - 86.822.999.794 265.326.230.141 309.648.460.806
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2.000.000.000) (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.400.000) (6.556.362.000)
Beban Umum &
Admin (2.000.000.000) (4.000.000.000) (4.120.000.000) (4.243.600.000) (4.370.908.000)
Laba Operasional (4.000.000.000) (18.676.299.534) 67.846.700.261 246.040.930.608 290.044.891.272
Beban Bunga - (7.334.197.500) (14.668.395.000) (14.668.395.000) (14.668.395.000)
Pajak Final - - (6.201.642.842) (18.951.873.582) (22.117.747.200)
Laba Bersih (4.000.000.000) (26.010.497.034) 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
Bersih (4.000.000.000) (30.010.497.034) 16.966.165.384 229.386.827.410 482.645.576.481
Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana dijelaskan
dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham
memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan 8 Mei 2025.
Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan pembayaran Utang Lain
– Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8 Mei 2025:
Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat waktu
8 Mei 2025 maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali Utang
Lain – Lain Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap perencanaan dan
pra-pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069;
berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034;
VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang
Lain – Lain Pemegang Saham secara parsial;
VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar Rp482.645.576.481
pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427.650.000.000.
Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI sepakat
untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
Selain itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang
saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan
- xii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 14
terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham
dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.
Analisis Cash Management dan Financial Covenant Terkait Utang Lain – Lain Pemegang
Saham
Cash Management
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber dari
pinjaman Perseroan dari pihak manapun. Kas internal ini berasal dari perputaran
pembayaran pembelian tanah dari VLS yang mana pembayaran pembelian tanah
tersebut berasal dari Utang Lain – Lain Pemengang Saham porsi SAI. Sehingga,
dalam hal ini tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan dapat
disimpulkan bahwa keuangan Perseroan tidak akan terganggu.
Financial Covenant
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan
dan SAI yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement
tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS, tidak ada persyaratan khusus,
termasuk financial covenant yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi.
Tidak terdapatnya pengaturan khusus terkait financial covenenat dikarenakan Perseroan
merupakan pemegang saham pengendali dan SAI merupakan pemegang saham
minoritas VLS yang memiliki kendali penuh atas VLS.
Analisis Nilai Tambah Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Analisis nilai tambah terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham adalah sebagai
berikut:
1. Kepastian komitmen investasi dan pemenuhan modal dari investor (SAI)
Berdasarkan pembahasan dalam riwayat, alasan, dan latar belakang dilakukannya
Rencana Transaksi, terdapat kondisi sebagai berikut:
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tanggal 27 Maret 2024, Perseroan
dan SAI akan merealisasikan rencana kerjasama pengembangan melalui
pembentukan Perusahaan patungan VLS dengan komposisi modal dari
Perseroan sebesar Rp223.201.500.000,- dan dari SAI sebesar
Rp214.448.500.000.
Memperhatikan bahwa pada saat pendirian VLS, pemenuhan komposisi
permodalan diatas belum dapat dipenuhi sepenuhnya karena masih
dibutuhkannya waktu untuk finalisasi kebutuhan modal kerja VLS, maka
pada saat pendirian modal disetor awal VLS disepakati hanya sebesar
Rp10.000.000.000,- (Perseroan Rp5.100.000.000 dan SAI Rp4.900.000.000)
dan kekurangan pemenuhan modal disetor VLS sebesar Rp427.650.000.000
- xiii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 15
(Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar
Rp209.548.500.000) akan dilakukan dengan tenggat waktu 10 Mei 2024.
Dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui,
sedangkan proses peningkatan modal belum dapat dijalankan, maka pada
tanggal 9 Mei 2024, ditandatangani Advance Share Subscription Agreement
yang memutuskan penyetoran Utang Lain - Lain Pemegang Saham dan
selanjutnya baru akan dilakukan Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
Pelaksanaan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dilakukan untuk
menjembatani proses peningkatan modal VLS yang pada saat itu belum dapat
dilaksanakan, sedangkan tenggat waktu peningkatan modal VLS yang disepakati
sudah akan terlampaui. Keuntungan yang didapatkan Perseroan dalam hal ini
adalah dapat dipastikannya penyetoran dana dari pihak SAI dalam waktu yang
singkat sebelum komitmen penyetoran dana tersebut menjadi kadaluwarsa dan
SAI melakukan renegosiasi ulang terkait hal ini.
2. Utang Lain – Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu
diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Selain itu, pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan
dengan tanpa adanya bunga menyebabkan VLS tidak perlu mengakui beban
bunga Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI, dimana jika hal ini terjadi,
Perseroan sebagai pemilik 51% saham dalam VLS akan ikut menyerap beban
bunga VLS yang dikenakan oleh SAI tersebut. Terkait Utang Lain – Lain
Pemegang Saham porsi Perseroan yang diberikan kepada VLS, jika dikenakan
bunga maka pendapatan bunga yang dikenakan Perseroan tersebut akan
tereliminasi dengan beban bunga porsi Perseroan yang diakui VLS.
Analisis Kelayakan Rencana Pengunaan Dana Terkait Utang Lain – Lain Pemegang
Saham
Analisis Kelayakan Investasi
pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham ditujukan untuk dikonversi
menjadi modal saham dan merupakan satu rangkaian dengan Peningkatan
Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham; dan
tujuan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham digunakan untuk
pembelian tanah oleh VLS dari Perseroan untuk dikembangkan bersama SAI,
manfaat yang diberikan oleh pengunaan dana Utang Lain – Lain Pemegang Saham
dengan tujuan akan dikonversi menjadi modal saham berdasarkan proyeksi keuangan
- xiv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 16
Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba
bersih per tahun rata-rata lebih tinggi sebesar Rp 10.267.876.500,-.
Analisis Kelayakan Pelunasan Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber dari
pinjaman Perseroan dari pihak manapun. Kas internal ini berasal dari perputaran
pembayaran pembelian tanah dari VLS yang mana pembayaran pembelian tanah
tersebut berasal dari Utang Lain – Lain Pemengang Saham porsi SAI. Sehingga,
dalam hal ini tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan yang
akan mempengaruhi likuiditasnya.
Sedangkan terkait kemampuan VLS untuk melunasi Utang Lain – Lain Pemegang
Saham dapat dijabarkan sebagai berikut:
Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028
tanpa Rencana Transaksi:
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Pendapatan
Penjualan - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Beban Pokok
Penjualan - - (161.242.713.904) (492.748.713.119) (575.061.427.210)
Laba Kotor - - 86.822.999.794 265.326.230.141 309.648.460.806
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2.000.000.000) (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.400.000) (6.556.362.000)
Beban Umum &
Admin (2.000.000.000) (4.000.000.000) (4.120.000.000) (4.243.600.000) (4.370.908.000)
Laba Operasional (4.000.000.000) (18.676.299.534) 67.846.700.261 246.040.930.608 290.044.891.272
Beban Bunga - (7.334.197.500) (14.668.395.000) (14.668.395.000) (14.668.395.000)
Pajak Final - - (6.201.642.842) (18.951.873.582) (22.117.747.200)
Laba Bersih (4.000.000.000) (26.010.497.034) 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
Bersih (4.000.000.000) (30.010.497.034) 16.966.165.384 229.386.827.410 482.645.576.481
Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana dijelaskan
dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham
memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan 8 Mei 2025.
Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan pembayaran Utang Lain
– Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8 Mei 2025:
Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat waktu
8 Mei 2025 maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali Utang
- xv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 17
Lain – Lain Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap perencanaan dan
pra-pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069;
berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034;
VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang
Lain – Lain Pemegang Saham secara parsial;
VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar Rp482.645.576.481
pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427.650.000.000.
Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI sepakat
untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
Selain itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang
saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan
terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham
dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.
Analisis atas Jaminan Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Transaksi Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang tidak dikaitkan dengan
persyaratan adanya penjaminan merupakan pengaturan persyaratan pinjaman yang
tidak umum/lazim jika dibandingkan dengan ketentuan pemberian pinjaman di pasar
keuangan. Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement, perbedaan ini terjadi
karena sifat Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang:
ditujukan semata – mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham;
bersifat jangka pendek; dan
memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan pemegang
saham VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham.
Berdasarkan pendapat manajemen, pemberian pinjaman tanpa adanya ketentuan
pemberian jaminan, tidak memberikan dampak terhadap adanya resiko terkait
pengembalian Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut dikarenakan:
Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS telah menyepakati dalam
Advance Share Subscription Agreement bahwa pemberian Utang Lain – Lain
Pemegang Saham tersebut memiliki hak untuk dikonversi menjadi modal saham.
Perseroan sebagai pemegang saham pengendali VLS dan SAI sebagai pemegang
saham minoritas memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya
konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
Analisis Kuantitatif – Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain –
Lain Pemegang Saham
- xvi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 18
Sesuai dengan perencanaan lima tahunan Perseroan dan mempertimbangkan selesainya
keseluruhan proyek VLS sampai dengan pengakuan seluruh pendapatan, konstruksi
fisik, dan serah terima selesai di tahun 2028, maka periode proyeksi keuangan Perseroan
dilakukan selama periode 2024-2028 (periode 5 tahun). Dalam hal ini, Perseroan masih
mampu menghasilkan pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi
yang dilakukan adalah wajar berdasarkan beberapa indikator dibawah ini:
o Proforma pendapatan Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar Rp 4.098.403.037.532.
o Proforma laba bersih Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar Rp 1.661.969.600.448.
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana Transaksi:
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028
Pendapatan
356.784.832.337 634.699.591.401 494.318.260.304 195.296.794.398 526.453.014.118
Perseroan
Pendapatan
- - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
VLS
Kumulatif
356.784.832.337 634.699.591.401 742.383.974.003 953.371.737.658 1.411.162.902.134
Pendapatan
Laba Bersih
143.323.516.552 290.591.079.644 270.956.889.795 56.987.948.015 366.125.207.460
Perseroan
Laba Bersih
-4.000.000.000 -26.010.497.034 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
VLS
Kumulatif
139.323.516.552 264.580.582.610 317.933.552.213 269.408.610.041 619.383.956.531
Laba Bersih
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif setelah Rencana Transaksi:
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028
Pendapatan
356.784.832.337 634.699.591.401 494.318.260.304 195.296.794.398 526.453.014.118
Perseroan
Pendapatan VLS - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Kumulatif
356.784.832.337 634.699.591.401 742.383.974.003 953.371.737.658 1.411.162.902.134
Pendapatan
Laba Bersih
143.323.516.552 290.591.079.644 270.956.889.795 56.987.948.015 366.125.207.460
Perseroan
Laba Bersih VLS -4.000.000.000 -18.676.299.534 61.645.057.418 227.089.057.026 267.927.144.071
Kumulatif
139.323.516.552 271.914.780.110 332.601.947.213 284.077.005.041 634.052.351.531
Laba Bersih
Analisis Perubahan Kumulatif Laba Bersih (Perseroan) sebelum dan setelah
Rencana Transaksi dari tahun 2024 sampai dengan 2028
Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi mengasumsikan
bahwa Utang Lain - Lain Pemegang Saham dapat dikonversikan menjadi modal
saham berdasarkan persetujuan RUPS, sedangkan proyeksi keuangan Perseroan
tanpa Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa Utang Lain - Lain Pemegang
Saham tidak dapat dikonversi menjadi modal saham sehingga Utang Lain - Lain
Pemegang Saham akan dikembalikan (refundable) kepada Perseroan dan SAI
berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara
Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam hal ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk
- xvii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 19
tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS sehingga pendanaan proyek akan
dibiayai melalui pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroan tanpa adanya Rencana
Transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost)
sebesar 7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan
dan SAI sebagai pemegang saham VLS.
Biaya Bunga pinjaman (financing cost) tersebut belum meberikan dampak pada tahun
2024 dikarenakan Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut pada tahun 2024
tidak berbunga sesuai dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei
2024.
Dalam hal Utang Lain - Lain Pemegang Saham tidak dapat dikonversi menjadi modal
saham, Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut akan dikembalikan (refundable)
kepada Perseroan dan SAI dan selanjutnya Perseroan dan SAI berkomitmen untuk
tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS dengan pendanaan yang akan
dibiayai melalui pinjaman dari Perseroan dan SAI pada tahun 2025.
Pemberian pinjaman dari Perseroan dan SAI tersebut kepada VLS akan memberikan
dampak pada kumulatif laba bersih (Perseroan) tahun 2025 dengan nilai penurunan
laba bersih sebesar Rp7,3 miliar dan tahun 2026 sampai dengan 2028 dengan masing-
masing penurunan kumulatif laba bersih (Perseroan) sebesar Rp14,7 miliar.
Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana
Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan
tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost
bagi Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu
dilakukannya pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat
dilakukan konsolidasi).
Analisis Perubahan Laba Bersih VLS setelah Rencana Transaksi dari tahun
2025 sampai dengan 2028
Tahapan perencanaan, pra pengembangan, pembangunan fisik, serahterima dan
pengakuan pendapatan akan direncanakan secara bertahap dapat dijelaskan sebagai
berikut:
PBG/IMB akan didapatkan dengan target 6 bulan setelah Izin Pemanfaatan
Ruang (IPR) didapatkan. Dalam hal ini, IPR telah didapatkan pada tanggal 31
Januari 2025, sehingga PBG/IMB ditargetkan akan didapat pada tanggal 31 Juli
2025.
Setelah didapatkannya PBG/IMB pada 31 Juli 2025, VLS akan mulai melakukan
proses penjualan tahap pertama. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan
- xviii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 20
digunakan sebagai dasar acuan untuk menentukan skala dan besaran pembiayaan
konstruksi fisik yang akan dikerjakan, sehingga VLS dapat mengatur pengeluaran
untuk konstruksi fisik yang disesuaikan dengan pendapatan hasil penjualan untuk
meminimalisir risiko arus kas. Rencananya, konstruksi fisik tahap pertama secara
bertahap dapat dimulai dengan memakan waktu selama 12 bulan. Dalam hal ini,
konstruksi fisik tahap pertama diperkirakan akan selesai secara bertahap dalam
Q3 2026. Selama periode konstruksi fisik ini, VLS akan terus melakukan kegiatan
pemasaran dan penjualan dengan target penjualan sebesar kurang lebih Rp248
miliar untuk 143 unit.
Setelah konstruksi fisik ditargetkan selesai secara bertahap dalam Q3 2026,
proses serahterima tahap pertama akan dilakukan bertahap dan di estimasikan
selesai di Q4 2026, dimana setelah serahterima bertahap dilakukan, VLS dapat
membukukan pendapatan secara bertahap pula.
Selanjutnya, untuk tahun 2027 dan 2028, VLS menargetkan pendapatan sebesar
Rp758 miliar (437 unit) dan Rp885 miliar (510 unit). Siklus yang sama akan
diterapkan oleh VLS, dimana realisasi penjualan tersebut akan menjadi acuan
skala dan besarnya pembiayaan konstruksi fisik yang akan dikerjakan.
Berdasarkan tahapan perencanaan diatas, analisa Perubahan Laba Bersih VLS sejak
tahun 2024 sampai dengan 2028 adalah sebagai berikut:
a. Pada tahun 2024 dan 2025, VLS masih dalam tahapan perencanaan, pra
pengembangan dan konstruksi fisik. Proses konstruksi fisik tahap pertama baru
dimulai pada kuartal ketiga tahun 2025, sedangkan pengakuan pendapatan baru
dapat mulai diakui setelah dilakukannya serahterima secara bertahap yang
ditargetkan akan selesai pada Q4 2026. Berdasarkan perencanaan ini, selama
tahun 2024 dan 2025, VLS masih mencatatkan rugi bersih masing-masing sebesar
Rp4 miliar dan Rp18,7 miliar.
Rugi bersih tahun 2024 sebesar Rp4 miliar dikontribusikan seluruhnya dari biaya
operasional.
Rugi bersih tahun 2025 sebesar Rp18,7 miliar selain dikontribusikan oleh biaya
operasional sebesar Rp10 miliar, juga berasal dari beban penjualan dan pemasaran
sebesar Rp8,7 miliar seiring dengan dimulainya tahapan penjualan di Q3 2025.
b. Laba bersih VLS pada tahun 2026 tercatat sebesar Rp61,6 miliar, meningkat
Rp80,3 miliar dibandingkan dengan rugi bersih tahun 2025 sebesar (Rp18,7
miliar). Peningkatan ini disebabkan oleh:
pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 143 unit secara bertahap pada Q4 2026 yang berkontribusi terhadap
peningkatan pendapatan sebesar Rp248 miliar (2025: Rpnihil);
pengakuan beban pokok penjualan yang meningkat sebesar Rp161,2 miliar;
peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar;
- xix -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 21
pengakuan beban pajak seiring dengan dilakukan penjualan sebesar Rp6,2
miliar.
Sementara pada tahun 2025, VLS masih dalam tahap perencanaan dan
pembangunan fisik, sebagaimana dijelaskan pada butir (a) diatas.
c. Laba bersih VLS pada tahun 2027 tercatat sebesar Rp227,1 miliar, meningkat
Rp165,5 miliar dibandingkan dengan laba bersih tahun 2026 yang sebesar Rp61,6
miliar. Peningkatan ini disebabkan oleh:
pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 437 unit selama 2027 yang berkontribusi terhadap pendapatan
sebesar Rp758 miliar (2026: Rp248 miliar) yang meningkat sebesar Rp510
miliar dikarenakan meningkatnya serah terima unit yang dilakukan sebanyak
294 unit (2026: 143 unit);
pengakuan beban pokok penjualan sebesar Rp492,7 miliar (2026: Rp161,2
miliar) yang meningkat sebesar Rp331,5 miliar seiring dengan meningkatnya
serah terima unit yang dilakukan;
peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar;
peningkatan beban pajak seiring dengan peningkatan penjualan sebesar
Rp12,7 miliar.
d. Laba bersih VLS pada tahun 2028 tercatat sebesar Rp267,9 miliar, meningkat
Rp40,8 miliar dibandingkan dengan laba bersih tahun 2027 yang sebesar Rp227,1
miliar. Peningkatan ini disebabkan oleh:
pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 510 unit selama 2028 yang berkontribusi terhadap pendapatan
sebesar Rp884,7 miliar (2027: Rp758 miliar) yang meningkat sebesar Rp126,6
miliar dikarenakan meningkatnya serah terima unit yang dilakukan sebanyak
73 unit (2027: 437 unit);
pengakuan beban pokok penjualan sebesar Rp575,1 miliar (2027: Rp492,7
miliar) yang meningkat sebesar Rp82,3 miliar seiring dengan meningkatnya
serah terima unit yang dilakukan;
peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar;
peningkatan beban pajak seiring dengan dilakukan penjualan sebesar Rp3,2
miliar.
Analisis Atas Kewajaran Nilai Transaksi
Analisis Kewajaran Harga Transaksi Utang Lain-lain Pemegang Saham
Berdasarkan Laporan keuangan auditan VLS per 30 September 2024, Utang Lain –
Lain Pemegang Saham merupakan utang lain – lain yang tidak dikenakan bunga.
- xx -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 22
Tingkat bunga pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia per September 2024
adalah sebagai berikut:
Kelompok Bank Dan Jenis Pinjaman Dalam Persen
Bank Persero
Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,81
Bank Swasta Nasional
Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,84
Bank Asing dan Bank Campuran
Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 7,05
Bank Umum
Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,87
Rata – Rata 8,39
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS yang
dilakukan tanpa dikenakan bunga. Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement,
perbedaan ini terjadi karena sifat Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang:
ditujukan semata – mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham;
bersifat jangka pendek; dan
memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan pemegang
saham VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham.
Analisis Kewajaran Harga Transaksi Terkait Peningkatan Modal VLS Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Berdasarkan perbandingan harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang
Lain – Lain Pemegang Saham dengan nilai pasar diketahui bahwa harga Peningkatan
Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp.
500.000 dan nilai pasar setelah stock split sebesar Rp 492.005, maka selisih harga
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
sebesar 1,62% dari Nilai Pasar dan berada dalam batasan 7,5%, maka harga yang
ditetapkan adalah wajar.
Berikut tabel yang membandingkan harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham, batas atas, batas bawah, dan nilai pasar
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Nilai Objek
Nilai Pasar Batas Bawah Batas atas
Transaksi
Perbandingan terhadap
-1.62% -7.5% - +7.5%
Nilai Objek Transaksi
Nilai/Harga Objek
Rp 492.005,- Rp 462.500,- Rp 500.000,- Rp. 537.500,-
Transaksi (per saham)
- xxi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 23
1.14. KESIMPULAN
Berdasarkan analisis atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana
Transaksi disimpulkan adalah WAJAR.
Surat pengantar penilaian ini diikuti oleh Laporan Pendapat kewajaran Terinci (Comprehensive
Style) yang merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan.
Disini kami tegaskan bahwa FSR tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa
yang akan datang, atas obyek pendapat kewajaran.
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan (corporate seal) dari Kantor Jasa
Penilai Publik FSR.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Partner
MAPPI No. : 92-S-00252
Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Register No. : RMK-2017.00069
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis & Penilai Properti
- xxii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 24
Laporan ini merupakan revisi dari laporan nomor 00218/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025
tanggal 26 Februari 2025, dimana kami telah melakukan revisi pada:
1. Melakukan revisi pada halaman Surat Pengantar terkait judul laporan pendapat
kewajaran, Status Penilai, Latar Belakang, Maksud Dan Tujuan Pendapat Kewajaran,
Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran, Analisa Pendapat Kewajaran dan
Kesimpulan (hal i-xx)
2. Melakukan revisi pengungkapan pada Latar Belakang (Bagian 1 poin 1.1 hal 1-3)
3. Melakukan revisi pengungkapan pada Transaksi Afiliasi (Bagian 1 poin 1.2 hal 3)
4. Melakukan revisi pengungkapan pada Transaksi Material (Bagian 1 poin 1.3 hal 4)
5. Melakukan revisi pengungkapan pada Maksud dan Tujuan (Bagian 1 poin 1.7 hal 6)
6. Melakukan revisi pengukapan pada Obyek Penilaian (Bagian 1 poin 1.8 hal 6)
7. Melakukan revisi pengukapan pada Tanggal Penilaian (Cut-off Date) (Bagian 1 poin 1.9
hal 7)
8. Melakukan revisi pengukapan pada Sumber Data (Bagian 1 poin 1.11 hal 8)
9. Melakukan revisi pada Indentifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
(Bagian 2 poin 2.2.1 hal 10)
10. Melakukan revisi pada Perjanjian Penting (Bagian 2 poin 2.2.2 hal 13)
11. Melakukan revisi pada Manfaat Rencana Transaksi (Bagian 2 poin 2.2.3.a hal 14)
12. Melakukan revisi pada Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi (Bagian 2 poin 2.3.5 hal
25)
13. Melakukan revisi pada Keuntungan Rencana Transaksi (Bagian 2 poin 2.3.6 hal 29)
14. Melakukan revisi pada Kerugian Rencana Transaksi (Bagian 2 poin 2.3.7 hal 32)
15. Melakukan penambahan analisis dampak leverage (Bagian 2 poin 2.3.8 hal 32)
16. Melakukan penambahan Analisis Dampak Likuiditas dan Dampak Keuangan Terkait
Pinjam Meminjam (Bagian 2 poin 2.3.9 hal 33)
17. Melakukan penambahan Analisis Keuangan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi
(Bagian 2 Poin 2.4.2 hal 43)
18. Melakukan penambahan Analisis Kemampuan Penerima Pinjaman untuk Melunasi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham (Bagian 2 poin 2.4.3 hal 45)
19. Melakukan penambahan Analisis Cash Management dan Financial Covenant Terkait Utang
Lain – Lain Pemegang Saham (Bagian 2 poin 2.4.4 hal 45)
20. Melakukan penambahan Penilaian Atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari
Manajemen (Bagian 2 poin 2.4.5 hal 46)
21. Melakukan revisi pengukapan pada Analisis Nilai Tambah (Bagian 2 poin 2.4.6 hal 51)
22. Melakukan penambahan Analisis Kelayakan Rencana Pengunaan Dana Terkait Utang
Lain – Lain Pemegang Saham (Bagian 2 poin 2.5 hal 55)
23. Melakukan penambahan Analisis atas Jaminan Terkait Utang Lain – Lain Pemegang
Saham (Bagian 2 poin 2.6 hal 56)
24. Melakukan revisi pengukapan pada Analisis Kewajaran Harga Transaksi (Bagian 2 poin
2.7 hal 57)
25. Melakukan revisi pada Kesimpulan (Bagian 3 poin 3.1 hal 60)
- xxiii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 25
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
Pendapat Kewajaran.
2. Penilai tidak memiliki benturan kepentingan dan bersifat independen terhadap obyek yang
dinilai.
3. Bahwa perhitungan dan analisis dalam pemberian pendapat kewajaran telah dilakukan
dengan benar sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
4. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian
Usaha Di Pasar Modal”.
5. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
6. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
7. Dalam melakukan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal mungkin untuk
bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak-pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
8. Penilai bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran ini.
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
11. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
12. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
13. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran dan opini atas Laporan
Pendapat Kewajaran.
14. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil pendapat kewajaran.
- xxiv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 26
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami
libatkan dalam penugasan ini adalah Penilai Profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
Team Leader / Penilai : Rekan (Partner) yang merupakan Penilai Publik, professional yang
telah memiliki pengalaman lebih dari 5 (lima) tahun sebagai Penilai,
dalam penugasan Penilai bertindak sebagai Pimpinan (Team Leader)
dan bertanggung jawab secara penuh atas pelaksanaan pekerjaan
penilaian mulai dari penerimaan penugasan sampai kepada
penyampaian laporan termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban
menandatangani Laporan Penilaian.
Asisten Penilai : Merupakan profesional yang memiliki keahlian dibidangnya sesuai
dengan latar belakang pendidikan dan pengalaman. Asisten Penilai
memiliki tugas membantu Penilai dalam pengumpulan data, entri
data dan kompilasi data serta membantu dalam penyusunan laporan
penilaian.
- xxv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 27
No Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) -------------------------
Partner
No. MAPPI : 92-S-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Ijin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
Register : RMK-2017.00069
2. Reviuer
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. -------------------------
No. MAPPI : 11-T-03266
Register : RMK-2017.00838
No. Ijin Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
3. Penilai
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M -------------------------
No. MAPPI : 11-P-03270
- xxvi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 28
BAGIAN - 1
PENDAHULUAN
1. 1. Latar Belakang
PT Pakuan Tbk., yang selanjutnya disebut (“Perseroan”) adalah perusahaan yang
bergerak dalam bidang pengembangan properti yang berlokasi di Jalan Raya Muchtar
RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Perseroan dan Samty Asia Investments PTE. LTD (“SAI”) bersepakat mendirikan
perusahaan dalam bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama PT Vasamty
Land Sawangan (“VLS”) pada tanggal 27 Maret 2024. VLS didirikan dengan Akta
Pendirian No. 10 tertanggal 3 April 2024 oleh notaris Ungke Mulawanti SH., M.Kn
yang berkedudukan di Kabupaten Bekasi Jawa Barat dan telah mendapatkan
pengesahan dari MENKUMHAM Nomor AHU-0026791.AH.01.01.TAHUN 2024
tertanggal 12 April 2024.
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tersebut SAI berencana melakukan investasi
dan pengembangan diatas lahan seluas 55.025m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
Perseroan dan SAI membentuk perusahan patungan dengan nama VLS pada tanggal 3
April 2024 dengan modal dasar & modal disetor penuh sebesar Rp 10.000.000.000,-
(sepuluh milyar rupiah) dimana Perseroan memiliki 51% (lima puluh satu persen) dan
SAI memiliki 49% (empat puluh sembilan persen) dengan persyaratan utama sebagai
berikut:
Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian Perusahaan akan
ditanggung oleh Perseroan dan SAI sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
Perseroan dan SAI sepakat meningkatkan Modal Dasar Saham dan Modal
Disetor menjadi sebesar Rp437.650.000.000 dengan komposisi:
Pemegang Jumlah Persentase
Kelas Saham Nilai Saham
Saham Saham Modal Saham
Perseroan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
SAI Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
* Struktur permodalan VLS sebesar Rp437.650.000.000 di atas merupakan rencana pemenuhan
permodalan VLS antara Perseroan dengan SAI, dimana pemenuhan ini baru akan terjadi setelah
dilakukannya Rencana Transaksi setelah mendapatkan persetujuan RUPS.
Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, SAI, dan
VLS menandatangani Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dengan
rincian perjanjian sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi Penyetoran Modal Di Muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka
untuk penerbitan saham oleh VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh para
pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah
-1-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 29
sebesar Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular
pemegang saham.
Jika Saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa
berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak
untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan
jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana selama
periode tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi
Utang Lain – Lain pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh
Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024, Perseroan dan
SAI melakukan penyetoran Utang Lain – Lain Pemegang Saham pada 15 dan 16 Mei
2024 (bukti setoran sebagaimana disajikan dalam rekening koran di Lampiran 1) masing
- masing sebesar:
Periode
Rincian
Jumlah Pihak Penyetoran Uang
Transaksi
Muka
Utang Lain – Lain Rp209.548.500.000 Samty Asia 15 Mei 2024
Pemegang Saham Investment Pte.,
Ltd
Utang Lain – Lain Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. 15-16 Mei 2024
Pemegang Saham
Total Rp427.650.000.000
dan dicatat sebagai penerimaan utang lain – lain (dijelaskan pada Catatan Atas Laporan
Keuangan nomor 10 dan 11). Transaksi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
merupakan Transaksi Afiliasi dan Transaksi Material sebagaimana diatur dalam POJK
No. 42/2020 dan POJK No. 17/2020 karena dilakukan oleh Perseroan dengan VLS
yang merupakan anak perusahaan Perseroan dan nilainya melebihi 50% dari ekuitas
Perseroan.
Atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut, Perseroan dan SAI akan
mengkonversinya menjadi setoran modal dalam VLS.
Pada tanggal 17 Januari 2025, VLS melakukan perubahan anggaran dasar Perseroan
dengan melakukan stock split sehingga modal ditempatkan VLS sebelum dan setelah stock
split adalah sebagai berikut:
-2-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 30
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham saham
Pakuan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Perseroan berencana untuk melakukan peningkatan modal VLS melalui konversi Utang
Lain – Lain Pemegang Saham yang telah diberikan kepada VLS sebelumnya sesuai
dengan kesepakatan sebanyak 436.203 lembar dengan nilai perlembar sesuai nilai
nominal saham VLS Rp 500.000,- / lembar saham atau setara dengan
Rp218.101.500.000 selanjutnya dalam laporan ini, bersama – sama dengan transaksi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham merupakan Rencana Transaksi.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal Pada VLS Melalui Utang
Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana Transaksi merupakan
salah satu kegiatan yang dilakukan untuk memenuhi kesepakatan di dalam Utang Lain -
Lain Pemegang Saham sesuai dengan kesepakatan Perjanjian Pembentukan JV (VLS)
tertanggal 27 Maret 2024 yang dilanjutkan dengan Advance Share Subscription Agreement.
Rencana Transaksi ini merupakan suatu transaksi afiliasi dan material sebagaimana
diatur dalam POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi Dan Transaksi
Benturan Kepentingan dan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material
Dan Perubahan Kegiatan Usaha yang akan dimintakan persetujuannya melalui RUPS
Perseroan. Direksi menyatakan bahwa Rencana Transaksi ini tidak mengandung
benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 42/POJK.04/2020.
1. 2. Transaksi Afiliasi
Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020, Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan
komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau
transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk
kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali. Sedangkan Benturan
Kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan dengan
kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris, atau
pemegang saham utama yang dapat merugikan Perusahaan dimaksud.
VLS merupakan anak usaha Perseroan yang 51% sahamnya dimiliki oleh Perseroan.
Selain itu, terdapat kesamaan hubungan pengurusan antara Perseroan dan VLS sebagai
berikut:
-3-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 31
Nama Jabatan
Perseroan VLS
Erick Wihardja Direktur Utama Direktur Utama
Sebagai informasi, tidak terdapat hubungan Afiliasi antara Perseroan dan SAI.
Berdasarkan keterangan dari manajemen Perseroan bahwa Perseroan merupakan
pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham dan tidak adanya benturan
kepentingan, maka Rencana Transaksi ini merupakan transaksi afiliasi sebagaimana
didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Berdasarkan sumber data yang digunakan dan keterangan dari manajemen Perseroan
bahwa:
1. Perseroan merupakan pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham,
maka, Rencana Transaksi ini merupakan transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
2. Sesuai dengan Bab 1 Pasal 1 Ayat (4) POJK 42/2020, yang dimaksud dengan
benturan kepentingan adalah
“Benturan kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis
perusahaan terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali yang dapat merugikan
perusahaan terbuka dimaksud.”
Berdasarkan pernyataan dan hasil analisis dari manajemen Perseroan, tidak terdapat
benturan kepentingan dalam Rencana Transaksi. Selain itu, Perseroan akan
mendapatkan tambahan laba bersih per tahun bagi Perseroan secara rata-rata
(dalam periode 5 tahun) sebesar Rp 10.267.876.500,- dari Rencana Transaksi.
1. 3. Transaksi Material
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 17/POJK.04/2020
tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, dimana nilai
transaksi dengan nilai 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Publik
dikategorikan sebagai Transaksi Material.
Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024, Perseroan
berencana melakukan peningkatan modal melalui konversi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham sesuai dengan Rencana Transaksi dengan penerbitan saham VLS
sebanyak 436.203 lembar dengan nilai nominal Rp.500.000,- / lembar saham atau setara
dengan Rp218.101.500.000,- atau 70,12% dari ekuitas Perseroan; dan berdasarkan
laporan keuangan konsolidasian interim PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak per 30
-4-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 32
September 2024 oleh Kantor Akuntan Publik Suharli, Sugiharto & Rekan, No. Laporan:
00420/2.1315/AU.1/03/1017-1/1/XII/2024 tanggal 23 Desember 2024 dengan opini
wajar dalam semua hal yang material, Akuntan Publik Riki Afrianof, CPA, nilai ekuitas
Perseroan adalah sebesar Rp311.041.779.626,-, sehingga Rencana Transaksi merupakan
Transaksi Material.
1. 4. Ruang Lingkup
Pendapat kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana Transaksi
yang akan dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain. Pendapat
kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi persetujuan atau
tidak menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu Transaksi
tersebut.
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk memberikan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
adalah KJPP Febriman Siregar & Rekan (FSR) yang diharapkan dapat melakukan
kajian secara obyektif dan independen, sesuai dengan Surat Perintah Kerja (SPK)
Nomor : 1049A/PNW/FO-BGR-FSR/XI/2024, tanggal 28 November 2024.
1. 5. Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
Nama : PT Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon & Fax : (021) 50100899
Email : info@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
1. 6. Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pengguna laporan:
Nama : PT Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon & Fax : (021) 50100899
Email : info@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
-5-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 33
1. 7. Maksud dan Tujuan
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas Utang Lain
– Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana
Transaksi sehubungan dengan pemenuhan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan dan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material
Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
Laporan Pendapat Kewajaran ini mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 35 Tahun 2020, Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018.
1. 8. Obyek Penilaian
Obyek penilaian dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah rangkaian Rencana
Transaksi yang terdiri dari:
1. Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS sebesar
Rp. 218.101.500.000
2. Peningkatan modal VLS melalui konversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sejumlah Rp. 218.101.500.000 setara dengan Rp 500.000 / saham untuk
436.203 saham baru.
Yang secara bersama – sama merupakan satu rangkaian Rencana Transaksi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dicatat dalam laporan keuangan interim
auditan VLS per 30 September 2024 merupakan uang muka investasi modal yang akan
dikonversi melalui Rencana Transaksi berdasarkan dokumen Advance Share Subscription
Agreement dengan rincian perjanjian sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di
muka untuk penerbitan saham oleh VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh
para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan
jumlah sebesar Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan
sirkular pemegang saham.
Jika Saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa
berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak
untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan
jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
-6-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 34
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana
selama periode tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan
pemberi Utang Lain – Lain pemegang Saham memiliki hak untuk
mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham.
Nilai Pasar 100% ekuitas VLS sesuai dengan Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT
Vasamty Land Sawangan yang diterbitkan oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan pada
tanggal 17 Maret 2025 dengan nomor laporan 00302/2.0109-
05/BS/10/0069/1/III/2025 adalah sebesar Rp. 9.840.098.000.
Jika dihubungkan dengan jumlah saham beredar PT Vasamty Land Sawangan maka
Nilai Pasar VLS per saham (dan jumlah lembar saham) sebelum dan setelah stock split,
masing – masing adalah sebesar Rp984.098 (10.000 saham) dan Rp. 492.005 (20.000
saham). Kejadian subsequent event berupa stock split yang terjadi di 17 Januari 2025 tidak
merubah hasil penilaian karena transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar
saham dan nilai nominal per lembar saham secara proporsional.
1. 9. Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dalam Laporan pendapat kewajaran
diperhitungkan pada tanggal 30 September 2024. Analisis kewajaran dilaksanakan
menggunakan parameter dan Laporan Keuangan interim VLS untuk periode enam
bulan sejak tanggal 3 April (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 September
2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar
& Rekan. dan Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk. dan Entitas
Anak pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Suharli, Sugiharto & Rekan ditandatangani oleh Riki Afrianof, CPA.
1. 10. Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima dan penelaahan dokumen terdapat kejadian
penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024) hingga tanggal
laporan pendapat kewajaran ini diterbitkan, VLS telah melaksanakan stock split pada
tanggal 17 Januari 2025 berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham
No. 27 yang dibuat dihadapan notaris Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta
Timur. Berikut adalah perbandingan komposisi pemegang saham, nilai nominal, dan
lembar saham sebelum dan sesudah stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham saham
Pakuan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
-7-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 35
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock
split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS sebagaimana juga dijelaskan
dalam Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan.
1. 11. Sumber Data
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi, kami telah mempelajari, mengacu, dan mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:
1. Pemberitahuan dari Perseroan tentang Rencana Transaksi.
2. Laporan Keuangan interim PT Vasamty Land Sawangan untuk periode satu bulan
sejak tanggal 3 April (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 April 2024 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar &
Rekan dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut menyajikan secara wajar
dalam semua hal yang material.
3. Laporan Keuangan interim PT Vasamty Land Sawangan untuk periode enam bulan
sejak tanggal 3 April (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 September 2024
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar
& Rekan dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut menyajikan secara
wajar dalam semua hal yang material.
4. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak pada
tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Suharli,
Sugiharto & Rekan ditandatangani oleh Riki Afrianof, CPA dengan opini bahwa
laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
5. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris dengan opini bahwa laporan tersebut
menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 2021 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
7. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
8. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 dan 2019 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
-8-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 36
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
9. Business Plan Perseroan.
10. Surat pernyataan (representasi) manajemen PT Pakuan Tbk. terkait dengan Rencana
Transaksi.
11. Rekening Koran PT Vasamty Land Sawangan periode 1-31 May 2024
12. Wawancara dengan pihak manajemen PT Pakuan Tbk, Ibu Petronella Maytea
Lantio Simamora sebagai Corporate Secretary.
13. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar
dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari
pihak independen yang kami anggap relevan.
14. Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan yang dikeluarkan
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan : 00302/2.0109-
05/BS/10/0069/1/III/2025 tertanggal 17 Maret 2025.
1. 12. Asumsi–Asumsi dan Syarat Pembatas
Dalam penyusunan pendapat independen ini, kami menggunakan beberapa asumsi,
antara lain:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty).
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
7. KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
-9-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 37
BAGIAN - 2
KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
2. 1 Metode Analisis Atas Rencana Transaksi
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan analisis
dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
1. Analisis Rencana Transaksi yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-
pihak yang terlibat Rencana Transaksi, analisis perjanjian dan persyaratan dalam
Rencana Transaksi, analisis manfaat dan risiko Rencana Transaksi.
2. Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi riwayat Perseroan dan
kegiatan usaha Perseroan, analisis industri, analisis operasional dan prospek
Perseroan, analisis alasan dilakukannya Rencana Transaksi, keuntungan dan
kerugian Rencana Transaksi.
3. Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi analisis laporan keuangan
historikal Perseroan, analisis rasio keuangan, analisis proyeksi keuangan, analisis
keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi, dan analisis nilai tambah.
4. Analisis kewajaran Rencana Transaksi.
2. 2 Analisis Rencana Transaksi
2.2.1 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. PT Pakuan Tbk. (“Perseroan”): Pihak yang melakukan Rencana Transaksi, sebagai
pihak yang memberikan Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar
Rp218.101.500.000 dan yang akan melakukan peningkatan modal VLS melalui
konversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut.
2. PT Vasamty Land Sawangan (“VLS”): Pihak yang akan menerima peningkatan
modal dengan cara konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham, sebagai pihak
yang menerima Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan yang akan menerima
peningkatan modal melalui konversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
A. PT Pakuan Tbk. (Perseroan)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim per 30 September 2024 oleh KAP
Suharli, Sugiharto & Rekan, susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai
berikut:
- 10 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 38
Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah
Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham Saham
Saham (%)
(Lembar)
PT Sirius Surya Sentosa 732.655.000 73.265.500.000 60,55
PT Bhineka Abadi Investama 114.773.100 11.477.310.000 9,49
Masyarakat (masing-masing < 5%) 362.571.900 36.257.190.000 29,96
Total 1.210.000.000 121.000.000.000 100
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim per 30 September 2024 oleh KAP
Suharli, Sugiharto & Rekan, susunan pengurus Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Wakil Komisaris Utama : Johan Yudhya Santosa
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Hum Jiun Tyan
Berdasarkan Akta Notaris No 19, tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus
Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
B. PT Vasamty Land Sawangan (VLS)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham VLS
Penilai berkewajiban menyajikan fakta-fakta yang terjadi sampai dengan periode cut
off date (30 September 2024) dan juga fakta-fakta yang terjadi setelah periode cut off
date sampai dengan tanggal penerbitan laporan (subsequent event), sehingga Penilai
menyajikan komposisi pemegang saham dengan 2 periode, yaitu:
periode cut off date 30 September 2024 (sebelum stock split); dan
periode subsequent event 30 September 2024 – laporan pendapat kewajaran ini
diterbitkan (termasuk peristiwa stock split pada tanggal 17 Januari 2025 yang
masuk dalam periode subsequent event).
- 11 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 39
Susunan pemegang saham VLS sebelum dan sesudah stock split adalah sebagai
berikut:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham / saham
Pakuan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham
secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS,
Susunan Pengurus VLS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus
VLS adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Chang Sihao
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Direktur : Denny
Direktur : Tetsuro Kawamoto
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus VLS
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Yuki Watanabe
Direksi
Presiden Direktur : Erick Wihadarja
Direktur : Denny
Direktur : Takuro Shikida
Berdasarkan identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi diatas, diketahui bahwa
terdapat hubungan afiliasi antara Perseroan dan VLS, yaitu Perseroan selaku
pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham dan Direktur Utama
Perseroan, yaitu Bapak Erick Wihardja menjabat sebagai Presiden Direktur di VLS.
- 12 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 40
2.2.2 Perjanjian Penting
Ringkasan penting terkait Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan dan SAI
adalah sebagai berikut:
Para Pihak menyepakati dan menyanggupi untuk mendirikan perusahaan dalam
bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama “PT Vasamty Land
Sawangan”.
Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian perusahaan akan
ditanggung oleh Para Pihak sesuai dengan Proporsi Kepemilikan Saham.
Para Pihak sepakat Modal dasar saham: Rp437.650.000.000, masing-masing Saham
senilai Rp500.000 yang terbagi menjadi 875.300 lembar Saham biasa. Dengan
rincian sebagai berikut :
Persentase Modal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham
Saham
Perseroan Saham Biasa 446.403 51%
SAI Saham Biasa 428.897 49%
Jumlah 875.300 100%
* Struktur permodalan VLS tersebut di atas merupakan rencana pemenuhan permodalan VLS
antara Perseroan dengan SAI, dimana pemenuhan ini baru akan terjadi setelah dilakukannya
Rencana Transaksi setelah mendapatkan persetujuan RUPS
Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, SAI, dan
VLS menandatangani Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024
yang merupakan dokumen yang mendasari Utang Lain – Lain Pemegang Saham
dengan rincian perjanjian sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di
muka untuk penerbitan saham oleh VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh
para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan
jumlah sebesar Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan
sirkular pemegang saham.
Jika Saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa
berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak
untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan
jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana
selama periode tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan
- 13 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 41
pemberi Utang Lain – Lain pemegang Saham memiliki hak untuk
mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham.
Rencana Transaksi yang didasari oleh Perjanjian Pembentukan JV dan Advance Share
Subscription Agreement di atas merupakan satu rangkaian yang meliputi:
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS
sebesar Rp218.101.500.000,-; dan
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
yang akan dilakukan dengan penerbitan saham VLS untuk porsi Perseroan
sebanyak 436.203 lembar dengan nilai nominal Rp.500.000,- / lembar saham
atau setara dengan Rp218.101.500.000,-;
dimana berdasarkan laporan keuangan konsolidasian interim PT Pakuan Tbk.
dan Entitas Anak per 30 September 2024 oleh Kantor Akuntan Publik Suharli,
Sugiharto & Rekan, No. Laporan : 00420/2.1315/AU.1/03/1017-
1/1/XII/2024 tanggal 23 Desember 2024 dengan opini wajar dalam semua hal
yang material, Akuntan Publik Riki Afrianof, CPA, nilai ekuitas Perseroan adalah
sebesar Rp311.041.779.626,-, sehingga masing – masing transaksi jika
dibandingkan dengan nilai ekuitas Perseroan adalah 70,12%. Oleh karena itu baik
secara masing – masing maupun bersama - sama Rencana Transaksi merupakan
Transaksi Material.
Berdasarkan perjanjian diatas, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-
pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah
Wajar.
2.2.3 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
Analisis ini dilakukan untuk melihat manfaat yang akan diperoleh dan risiko yang akan
dihadapi dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi.
a. Manfaat Rencana Transaksi
Bagi Perseroan dan stakeholders, peningkatan modal dari pihak SAI kepada VLS
melalui konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham, memberikan manfaat antara
lain:
Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang disetorkan oleh SAI kepada VLS
sebesar Rp209.548.500.000 yang tidak dikonversi menjadi ekuitas akan terus
tersaji di dalam Laporan Keuangan VLS sebagai utang lain - lain (liabilitas).
Selanjutnya, Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi SAI (liabilitas) yang
tercermin dalam laporan keuangan VLS akan terkonsolidasi juga sebagai
liabilitas dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan. Pelaksanaan
Rencana Transaksi akan memberikan struktur permodalan yang lebih sehat,
- 14 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 42
baik bagi VLS maupun Perseroan dengan menurunnya rasio debt to equity secara
signifikan, dimana utang lain-lain (liabilitas) yang disetorkan oleh SAI tersebut
akan terkonversi menjadi kepentingan non-pengendali (ekuitas) dalam laporan
keuangan konsolidasian Perseroan.
Berikut adalah Tabel Perbandingan Total Liabilitas, Total Ekuitas dan Rasio
Total Liabilitas terhadap Total Ekuitas (Debt-to-Equity Ratio) Perseroan secara
Konsolidasian per 30 Sep 2024 (cut-off date) sebelum dan setelah Rencana
Transaksi:
Sebelum Rencana Setelah Rencana
Transaksi Transaksi
Total Liabilitas [A] Rp1,292,201,532,107 Rp1,082,653,032,107
Total Ekuitas [B] Rp311,041,779,626 Rp520,590,279,626
DER [C = A / B] 4.15x 2.08x
Utang Lain – Lain Pemegang Saham (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi
menjadi ekuitas akan menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi
oleh SAI dalam proyek/perusahaan patungan dimana Perseroan mengambil
bagian. Dalam hal Utang Lain – Lain Pemegang Saham terkonversi menjadi
ekuitas, Perseroan memiliki hak lebih dalam memutuskan jatuh
tempo/pengembalian modal tersebut (yang harus diputuskan melalui RUPS
VLS), yang mana Perseroan tidak memiliki keleluasaan yang sama dalam hal
Utang Lain – Lain Pemegang Saham tetap bersifat sebagai liabilitas dan SAI
memutuskan untuk meminta pembayaran kembali atas utang tersebut.
investasi dalam perusahaan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada
proyek yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan
komitmen bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai
dengan modal saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan
investor (dalam hal ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya
terhadap Perseroan akan terjaga.
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, Perseroan juga dapat
mempertahankan kepemilikannya secara langsung atas VLS. Selain itu, VLS
dapat meningkatkan ekuitas dan mengurangi liabilitasnya sebesar
Rp218.101.500.000 (dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus
ribu Rupiah). Perseroan mengharapkan penguatan modal yang dilakukan
melalui Transaksi dapat mendukung pengembangan usaha dan peningkatan
kinerja keuangan VLS.
b. Risiko Rencana Transaksi
VLS sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan Pendapat Kewajaran
masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan.
Risiko atas Rencana Transaksi akan memperlambat rencana pengembangan
proyek yang dijalankan oleh VLS sehingga pencapaian proyeksi keuangan yang
- 15 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 43
diharapkan oleh VLS juga akan terganggu. Terganggunya pencapaian proyeksi
keuangan VLS akan mempengaruhi Perseroan dalam hal:
a. Melambatnya pertumbuhan Perseroan secara konsolidasian yang
disebabkan mundurnya jadwal pengembangan proyek oleh VLS.
b. Terganggunya pengembalian investasi Perseroan yang ditargetkan dari
VLS berupa pendapatan dividen.
c. Menurunnya kepercayaan dan kepuasan para pemangku kepentingan
Perseroan.
2. 3 Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi
2.3.1 Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha
Perseroan (Entitas Induk) didirikan di Republik Indonesia sesuai Akta Notaris Ridwan
Suselo, S.H., No. 21 tanggal 8 Maret 1971, notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.5/304/5
tanggal 9 Desember 1972 dan telah dimuat dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 26 tanggal 30 Maret 1982 Tambahan No. 401 dan No. 28 tanggal 6 April 1973
Tambahan No. 250.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No. 53 tanggal 14 Juni 2024,
dibuat di hadapan Masdiana, S.H., M.Kn, Notaris di Depok, yang telah mendapat
pengesahan Menkumham berdasarkan Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia Nomor No. AHU-0040417.AH.01.02.Tahun 2024 tanggal
05 Juli 2024 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan di bawah No. AHU-
0135267.AH.01.11.Tahun 2024 tanggal 05 Juli 2024.
Perseroan beralamat di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Kegiatan Usaha Perseroan
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, maksud, tujuan serta kegiatan usaha
Perseroan adalah dalam bidang penyediaan akomodasi, real estat, aktivitas olahraga dan
rekreasi lainnya, dan konstruksi.
2.3.2 Gambaran Perekonomian Dunia dan Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024,
ketidakpastian pasar keuangan global kembali meningkat. Ketegangan geopolitik di
Timur Tengah telah mendorong meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global.
Di bidang ekonomi, pertumbuhan dunia pada 2024 diperkirakan tumbuh sebesar 3,2%
dengan kecenderungan yang melambat. Inflasi global dalam tren penurunan sehingga
mendorong konvergensi pelonggaran kebijakan moneter, khususnya negara maju.
- 16 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 44
Di Amerika Serikat, rilis tingkat pengangguran terkini menunjukkan perbaikan ditengah
prospek inflasi yang lebih rendah sehingga mendorong ekspektasi pelaku pasar terhadap
penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih rendah dari perkiraan semula. Hal tersebut
menyebabkan kenaikan yieldUS Treasury tenor 2 dan 10 tahun dan indeks dolar AS
(DXY). Ke depan, tren penurunan suku bunga kebijakan negara maju, khususnya AS
diperkirakan tetap berlanjut, meskipun dinamika ketegangan geopolitik perlu terus
dicermati. Perkembangan ini memerlukan kehati-hatian dalam merumuskan respons
kebijakan dalam memitigasi dampak rambatan global, termasuk dalam mendorong
aliran masuk modal asing dan memperkuat stabilitas nilai tukar guna menjaga stabilitas
dan mendukung pertumbuhan ekonomi.
Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024,
perekonomian Indonesia tetap tumbuh baik dan perlu terus didorong agar lebih tinggi.
Pertumbuhan teriwulan III-2024 didukung oleh permintaan domestik. Investasi tetap
kuat, khususnya investasi bangunan sejalan dengan penyelesaian berbagai Proyek
Strategis Nasional (PSN). Konsumsi rumah tangga, khususnya kelas menengah ke atas,
tetap terjaga. Ekspor nonmigas tumbuh positif di tengah perlambatan ekonomi global
dan penuruna harga komoditas. Dasi sisi Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan ditopang
oelh Industri Pengolahan, Konstruksi dan Perdagangan Besar dan Eceran. Seacara
spasial, kinerja ekonomi terjaga diseluruh wilayah
Nilai Tukar Rupiah. Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga, sejalan dengan konsistensi
kebijakan moneter yang ditempuh Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah pada Oktober
2024 (hingga 15 Oktober 2024) melemah sebesar 2,82% (ptp) dari bulan sebelumnya.
Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh peningkatan ketidakpastian
global akibat eskalasi ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Namun demikian, apabila
dibandingkan dengan level akhir Desember 2023, nilai tukar Rupiah terdepresiasi hanya
sebesar 1,17%, lebih baik dibandingkan dengan pelemahan Peso Filipina, Dollar Taiwan
dan Won Korea yang masing-masing terdepresiasi sebesar 4,25%, 4,58% dan 5,62%.
- 17 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 45
Kedepan, nilai tukar Rupiah diperkirakan stabil sejalan dengan menariknya imbal hasil,
rendahnya inflasi dan tetap baiknya prospek pertumbuhanekonomi Indonesia, serta
komitmen Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas perekonomian. Seluruh instrumen
moneter akan terus dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi meneter pro
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI dan SUVBI, untuk memperkuat
efetivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk modal asing dan mendukung penguatan
nilai tukar Rupiah.
Grafik 2.1 Rupiah vs Negara Kawasan
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Inflasi. Inflasi IHK tercatat rendah di seluruh komponen sehingga mencapai 1,84%
(yoy) pada September 2024. Inflasi inti tercatat sebesar 2,09% (yoy), sementara inflasi
volatile food terus menurun menjadi 1,43% (yoy). Penurunan inflasi VF didukung oleh
peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya musim panen, eratnya sinergi
pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui GNPIP dan pengaruh base effect harga
pangan. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam
sasarannya. Inflasi inti diperkirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar
dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons
permintaan domestik, imported inflation yang terkendali didukung oleh sinergi
pengedalian inflasi Bank Indonesia dan Pemerintah Pusat dan Daerah . Bank Indonesia
terus berkomitmen memperkuat efetivitas kebijakan moneter guna menjaga inflasi
tahun 2024 dan 2025 terkendali dengan tetap mendukung upaya penguatan
pertumbuhan ekonomi.
2.3.3 Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus
kewaspadaan dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi
global terus membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini
berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti
residensial, yang cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan
- 18 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 46
ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai
dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali
akhir tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti
yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan
diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar
properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak
untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur
di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa,
diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus
diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari
para pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun
2024. Hasil survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan
stabil dengan potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi
ekonomi dan geopolitik global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu
diantisipasi dalam menjaga Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak pemilu,
potensi kenaikan suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga
menunjukkan prediksi pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan asumsi tetap
akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam
pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti
yang ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan
meningkat, sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata,
Resor Vila dan Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga memperkirakan
kota Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5
Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun 2024.
Sementara itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai
sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun
2024.
2.3.4 Prospek Properti Komersial.
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024
secara tahunan tumbuh 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang
tumbuh 4,00% (yoy). Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama
terjadi pada segmen perkantoran sewa dan convention hall. Peningkatan permintaan
- 19 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 47
segmen perkantoran sewa terjadi di Jakarta, Surabaya dan Medan. Sementara
peningkatan permintaan convention hall terjadi di Jakarta dan Palembang serta segmen
hotel di Makassar dan Denpasar seiring dengan maraknya kegiatan Meeting, Incentive,
Convention and Exhibition (MICE) yang diselenggarakan oleh instansi pemerintah. Lebih
lanjut, permintaan untuk segmen hotel juga tercatat meningkat di beberapa kota tempat
penyelenggaraan event nasional seperti di Balikpapan terkait dengan kegiatan Upacara
Hari Ulang Tahun (HUT) Kemerdekaan Republik Indonesia yang dilaksanakan di Ibu
Kota Nusantara (IKN) serta di Medan terkait pelaksanaan kegiatan PON XXI di Aceh
dan Medan.
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan III 2024 tumbuh 0,27% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya yang sebesar 0,31% (yoy). Hal itu dipengaruhi oleh perlambatan
permintaan pada segmen lahan industri di Semarang serta segmen warehouse complex di
wilayah Bogor, Depok, Bekasi dan Palembang.
Grafik 2.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.3 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Sejalan dengan pertumbuhan tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori
sewa secara triwulanan meningkat 2,57% (qtq), lebih tinggi dari kenaikan triwulan
sebelumnya yang sebesar 2,27% (qtq) (Grafik 3.5). Peningkatan Indeks Permintaan
tersebut didorong oleh peningkatan pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Bandung,
Surabaya, Palembang, Medan, Balikpapan dan Denpasar. Selain itu, peningkatan Indeks
- 20 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 48
Permintaan juga didorong segmen perkantoran sewa di Balikpapan, Denpasar,
Makassar dan Pelambang serta segmen convention hall di Jakarta dan Palembang.
Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2024
secara triwulanan tumbuh 0,03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan II 2024 yang
tumbuh 0,10% (qtq). Perlambatan ini didorong oleh perlambatan permintaan pada
segmen lahan industri di Wilayah Bodebek serta segmen warehouse complex di Jakarta dan
Palembang.
Grafik 2.4 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.5 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial
kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 2,45% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy). Kenaikan pasokan
tersebut terjadi pada seluruh segmen properti sewa. Kenaikan pasokan terutama terjadi
pada segmen ritel sewa di Banten serta segmen apartemen sewa di Denpasar.
Sejalan dengan hal tersebut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh
0,12% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy). Kondisi
ini didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen
warehouse complex di wilayah Bodebek.
- 21 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 49
Grafik 2.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.7 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III
2024 masih melanjutkan perlambatan dari 0,49% (qtq) pada triwulan II 2024 menjadi
0,27% (qtq). Perlambatan tersebut terutama terjadi pada segmen ritel karena
penyesuaian pasokan dengan kebutuhan tenant yang semakin terkonsentrasi pada
kegiatan ritel yang masih memiliki traffic pengunjung tinggi seperti tenant Food & Beverage,
sport fashion, skincare dan indoor playground. Hal tersebut membutuhkan perubahan layout
dan renovasi pada segmen ritel sewa di kota seperti Medan. Sejalan dengan kategori
sewa, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual juga mengalami perlambatan
dari 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumnya 0,03% (qtq) pada triwulan III 2024.
Perlambatan ini terutama disebabkan oleh tertahannya pasokan pada segmen warehouse
complex di Jakarta dan Palembang.
- 22 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 50
Grafik 2.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.9 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Harga Properti Komersial. Meski dari sisi permintaan mengalami
peningkatan, perkembangan harga properti komersial baik kategori jual maupun sewa
mengalami perlambatan. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan III 2024 tumbuh 2,09% (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan triwulan
sebelumnya yang tumbuh 2,32% (yoy). Perlambatan Indeks Harga tersebut terjadi pada
seluruh segmen kategori sewa.
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial juga melambat dari
0,40% (yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% pada triwulan III 2024. Perlambatan
tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai
strategi menarik konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan industri mengalami
perlambatan di wilayah Bodebek dan Semarang.
- 23 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 51
Grafik 2.10 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.11 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan
III 2024 meningkat sebesar 1,56% (qtq), lebih tinggi dibandingkan peningkatan triwulan
sebelumnya yang sebesar 1,47% (qtq). Peningkatan terjadi pada segmen hotel di
Balikpapan, Medan dan Palembang.
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2024
terkontraksi 0,03% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya masih tumbuh 0,15% (qtq).
Kontraksi ini terutama disebabkan oleh penurunan Indeks Harga pada segmen lahan
industri di wilayah Bodebek.
Grafik 2.12 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
- 24 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 52
Grafik 2.13 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2.3.5 Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berikut adalah riwayat, alasan, dan latar belakang dari Utang Lain – Lain Pemegang
Saham dan Peningkatan Modal VLS melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang
Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana Transaksi:
Perseroan dan Samty Asia Investments PTE. LTD (“SAI”) bersepakat mendirikan
perusahaan dalam bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama PT Vasamty
Land Sawangan (“VLS”) pada tanggal 27 Maret 2024. VLS didirikan dengan Akta
Pendirian No. 10 tertanggal 3 April 2024 oleh notaris Ungke Mulawanti SH., M.Kn
yang berkedudukan di Kabupaten Bekasi Jawa Barat dan telah mendapatkan
pengesahan dari MENKUMHAM Nomor AHU-0026791.AH.01.01.TAHUN 2024
tertanggal 12 April 2024.
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tersebut SAI berencana melakukan investasi
dan pengembangan diatas lahan seluas 55.025m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
Perseroan dan SAI membentuk perusahan patungan dengan nama VLS pada tanggal 3
April 2024 dengan modal dasar & modal disetor penuh sebesar Rp 10.000.000.000,-
(sepuluh milyar rupiah) dimana Perseroan memiliki 51% (lima puluh satu persen) dan
SAI memiliki 49% (empat puluh sembilan persen) dengan persyaratan utama sebagai
berikut:
Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian Perusahaan akan
ditanggung oleh Perseroan dan SAI sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
Perseroan dan SAI sepakat meningkatkan Modal Dasar Saham dan Modal
Disetor menjadi sebesar Rp437.650.000.000 dengan komposisi:
Kelas Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Nilai Saham
Saham Modal Saham
Perseroan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
SAI Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
- 25 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 53
Kelas Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Nilai Saham
Saham Modal Saham
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
* Struktur permodalan VLS sebesar Rp437.650.000.000 di atas merupakan rencana pemenuhan
permodalan VLS antara Perseroan dengan SAI, dimana pemenuhan ini baru akan terjadi setelah
dilakukannya Rencana Transaksi setelah mendapatkan persetujuan RUPS.
Pada dasarnya Perseroan dan SAI berkehendak untuk melakukan investasi dan
pengembangan bersama diatas lahan seluas 55.025 m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
Untuk itu dibentuklah VLS sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI untuk
melaksanakan rencana investasi dan pengembangan tersebut. Rencana awal pada saat
pembentukan VLS, Perseroan dan SAI merencanakan komposisi permodalan VLS
adalah sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI). Namun, pada saat pendirian VLS oleh
Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI masih memerlukan waktu untuk finalisasi
dengan induk perusahaannya terkait besarnya modal kerja awal yang dibutuhkan.
Dalam hal ini, SAI baru dapat menyetujui pemenuhan komposisi permodalan secara
penuh (Rp223.201.500.000 untuk 51% saham VLS porsi Perseroan dan
Rp214.448.500.000 untuk 49% saham VLS porsi SAI) setelah finalisasi modal kerja yang
dibutuhkan dengan Perseroan.
Sehingga pada saat pendirian, berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27
Maret 2024, diputuskan bahwa permodalan VLS akan dipenuhi secara bertahap dan
pada saat pendirian komposisi permodalan VLS tahap awal tersebut adalah hanya
sebesar Rp5.100.000.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan Rp4.900.000.000,- atau 49%
(untuk SAI).
Selanjutnya, pemenuhan penyetoran permodalan VLS sampai menjadi
Rp223.201.500.000 untuk 51% saham VLS porsi Perseroan dan Rp214.448.500.000
untuk 49% saham VLS porsi SAI akan dilakukan segera setelah dibukanya rekening
bank VLS dengan tenggat waktu 10 Mei 2024.
Riwayat Transaksi Pinjam – Meminjam Dana
Dengan memperhatikan bahwa:
modal kerja yang dibutuhkan oleh VLS telah dapat difinalisasi antara SAI dengan
Perseroan; dan
dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui, sedangkan
proses peningkatan modal belum dapat dijalankan;
maka pada tanggal 9 Mei 2024, ditandatangani Advance Share Subscription Agreement antara
Perseroan, SAI dan VLS yang memutuskan Perseroan menyetorkan Utang Lain - Lain
- 26 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 54
Pemegang Saham sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI menyetorkan Utang Lain
- Lain Pemegang Saham sebesar Rp209.548.500.000 (49%).
Rincian penting terkait Advance Shares Subscription Agreement yang mendasari Utang Lain
– Lain Pemegang Saham adalah sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang dilakukan
oleh para pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka untuk
penerbitan saham oleh VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh para pemegang
saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah sebesar
Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk menyetujui
pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular pemegang
saham.
Jika Saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa
berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk
menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan jumlah yang
disetor oleh para pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana selama
periode tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi
Utang Lain – Lain pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh
Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 yang
ditandatangani oleh Perseroan, SAI dan VLS, Perseroan menyetorkan Utang Lain –
Lain Pemegang Saham sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI menyetorkan Utang
Lain – Lain Pemegang Saham (dengan rincian penyetoran sebagaimana disajikan dalam
Lampiran 1) sebesar Rp209.548.500.000 (49%).
Utang Lain-lain Pemegang saham tersebut dalam catatan atas Laporan Keuangan
Interim PT Vasamty Land Sawangan yang telah diaudit untuk Periode 3 April 2024
(Tanggal Pendirian) sampai dengan Tanggal 30 September 2024 dengan nomor laporan
auditor independen No. 00002/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/I/2025 tertanggal 10
Januari 2025, kemudian telah diterbitkan kembali dengan laporan auditor independen
No. 00019/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/II/2025 tertanggal 10 Februari 2025,
ditujukan sebagai uang muka investasi modal, dimana Utang Lain-lain ini tidak
berbunga dan jika saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk
menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan jumlah yang
disetor oleh para pemegang saham.
- 27 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 55
Berikut adalah rincian transaksi penyetoran Utang Lain – Lain Pemegang Saham
tersebut (termasuk setoran modal):
Setoran Modal Non- Setoran
Tanggal Transaksi Nominal (Rp)
(Rp) Modal (Rp)
15 Mei Setoran Modal dan Utang Lain –
214.448.500.000 4.900.000.000 209.548.500.000
2024 Lain Pemegang Saham - SAI
Setoran Modal dan Utang Lain –
15 Mei
Lain Pemegang Saham - 23.000.000.000 5.100.000.000 17.900.000.000
2024
Perseroan
15 Mei Utang Lain – Lain Pemegang
100.000.000.000 - 100.000.000.000
2024 Saham Perseroan
16 Mei Utang Lain – Lain Pemegang
100.201.500.000 - 100.201.500.000
2024 Saham - Perseroan
* bukti setoran sebagaimana disajikan dalam rekening koran di Lampiran 1
Selanjutnya, sesuai dengan kesepakatan dalam Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27
Maret 2024, Perseroan dan SAI berencana untuk meningkatkan/memenuhi komposisi
permodalan menjadi sebagaimana direncanakan di awal, yaitu:
Rp223.201.500.000,- atau sebanyak 446.403 saham (51% untuk Perseroan); dan
Rp214.448.500.000,- atau sebanyak 428.897 saham (49% untuk SAI).
Pemenuhan komposisi permodalan VLS tersebut diatas akan dilakukan dengan
peningkatan modal VLS melalui konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham:
milik Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 untuk 436.203 saham (51%); dan
milik SAI sebesar Rp209.548.500.000 untuk 419.097 saham (49%).
Berikut rincian kronologis transaksi dari penyetoran modal, pembelian asset, sampai
dengan transaksi Utang Lain – Lain Pemegang Saham:
Pencatatan dalam LK Pencatatan dalam LK
Tanggal Transaksi Nominal (Rp)
Konsolidasian Perseroan VLS
Kepentingan Non-
Modal Saham:
Setoran Modal dan Pengendali:
Rp4.900.000.000
15 Mei Utang Lain – Lain Rp4.900.000.000
214.448.500.000
2024 Pemegang Saham -
Utang Lain - Lain:
SAI Utang Lain - Lain:
Rp209.548.500.000
Rp209.548.500.000
Investasi pada Entitas
Anak: Rp5.100.000.000 Modal Saham:
Setoran Modal dan
(tereliminasi) Rp5.100.000.000
15 Mei Utang Lain – Lain
23.000.000.000
2024 Pemegang Saham -
Piutang Lain - Lain: Utang Lain - Lain:
Perseroan
Rp17.900.000.000 Rp17.900.000.000
(tereliminasi)
Uang Muka Konsumen: Uang Muka Pembelian
15 Mei Uang Muka
179.568.585.000 Rp179.568.585.000 Tanah:
2024 Pembelian Tanah
(tereliminasi) Rp179.568.585.000
- 28 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 56
Pencatatan dalam LK Pencatatan dalam LK
Tanggal Transaksi Nominal (Rp)
Konsolidasian Perseroan VLS
Utang Lain – Lain Piutang Lain - Lain:
15 Mei Utang Lain – Lain:
Pemegang Saham 100.000.000.000 Rp100.000.000.000
2024 Rp100.000.000.000
Perseroan (tereliminasi)
Uang Muka Konsumen:
16 Mei Uang Muka Uang Muka Pembelian
86.897.915.000 Rp86.897.915.000
2024 Pembelian Tanah Tanah: Rp86.897.915.000
(tereliminasi)
Utang Lain – Lain Piutang Lain - Lain:
16 Mei Utang Lain – Lain:
Pemegang Saham - 100.201.500.000 Rp100. 201.500.000
2024 Rp100. 201.500.000
Perseroan (tereliminasi)
Uang Muka Konsumen: Uang Muka Pembelian
16 Mei Pelunasan
100.000.000.000 Rp100.000.000.000 Tanah:
2024 Pembelian Tanah
(tereliminasi) Rp100.000.000.000
Uang Muka Konsumen:
Uang Muka Pembelian
(Rp366.466.500.000)
Tanah:
(tereliminasi)
(Rp366.466.500.000)
Revenue:
17 Mei Tanah dalam
AJB Tanah - Rp330.150.000.000
2024 Pengembangan:
(tereliminasi)
Rp330.150.000.000
PPN Masukan:
PPN Keluaran:
Rp36.316.500.000
Rp36.316.500.000
(tereliminasi)
* total nilai penjualan tanah oleh Perseroan kepada VLS sebagaimana dirinci diatas adalah sebesar
Rp366.466.500.000 setelah PPN 11% (nilai penjualan tanah sebelum PPN 11% adalah
Rp330.150.000.000)
2.3.6 Keuntungan Rencana Transaksi
Keuntungan dilakukannya Utang Lain – Lain Pemegang Saham
1. Kepastian komitmen investasi dan pemenuhan modal dari investor (SAI)
Berdasarkan pembahasan dalam riwayat, alasan, dan latar belakang dilakukannya
Rencana Transaksi sebagaimana dibahas dalam Bagian 2 subbab 3.5 mengenai
Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat kondisi sebagai berikut:
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tanggal 27 Maret 2024, Perseroan
dan SAI akan merealisasikan rencana kerjasama pengembangan melalui
pembentukan Perusahaan patungan VLS dengan komposisi modal dari
Perseroan sebesar Rp223.201.500.000,- dan dari SAI sebesar
Rp214.448.500.000.
Memperhatikan bahwa pada saat pendirian VLS, pemenuhan komposisi
permodalan diatas belum dapat dipenuhi sepenuhnya karena masih
dibutuhkannya waktu untuk finalisasi kebutuhan modal kerja VLS, maka pada
saat pendirian modal disetor awal VLS disepakati hanya sebesar
Rp10.000.000.000,- (Perseroan Rp5.100.000.000 dan SAI Rp4.900.000.000)
dan kekurangan pemenuhan modal disetor VLS sebesar Rp427.650.000.000
(Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar Rp209.548.500.000)
akan dilakukan dengan tenggat waktu 10 Mei 2024.
- 29 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 57
Dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui, sedangkan
proses peningkatan modal belum dapat dijalankan, maka pada tanggal 9 Mei 2024,
ditandatangani Advance Share Subscription Agreement antara Perseroan, SAI dan VLS
yang memutuskan penyetoran Utang Lain - Lain Pemegang Saham dari Perseroan
sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan dari SAI sebesar Rp209.548.500.000 (49%)
dan selanjutnya baru akan dilakukan Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
Pelaksanaan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dilakukan untuk
menjembatani proses peningkatan modal VLS yang pada saat itu belum dapat
dilaksanakan, sedangkan tenggat waktu peningkatan modal VLS yang disepakati
sudah akan terlampaui. Keuntungan yang didapatkan Perseroan dalam hal ini
adalah dapat dipastikannya penyetoran dana dari pihak SAI dalam waktu yang
singkat sebelum komitmen penyetoran dana tersebut menjadi kadaluwarsa dan SAI
melakukan renegosiasi ulang terkait hal ini. Selanjutnya Perseroan perlu
memastikan agar Utang Lain – Lain Pemegang Saham Perseroan dan SAI dapat
segera terkonversi menjadi modal saham dalam VLS melalui persetujuan RUPS.
2. Utang Lain – Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu
diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain Pemegang
Selain itu, pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan tanpa
adanya bunga adalah karena adanya sifat – sifat berikut:
ditujukan semata – mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham;
bersifat jangka pendek; dan
memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan pemegang
saham VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan tanpa adanya bunga
menyebabkan VLS tidak mengakui beban bunga atas Utang Lain – Lain Pemegang
Saham, dimana jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 51% saham dalam
VLS akan ikut menyerap/mengakui beban bunga VLS yang dikenakan oleh SAI
tersebut. Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang
diberikan kepada VLS jika dikenakan bunga maka pengakuan pendapatan bunga
yang dikenakan Perseroan tersebut akan tereliminasi dengan beban bunga porsi
Perseroan yang diakui VLS.
- 30 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 58
Keuntungan dilakukannya Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
1. Memperbaiki rasio solvabilitas (DER) Perseroan
Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang disetorkan oleh SAI kepada VLS sebesar
Rp209.548.500.000 yang tidak dikonversi menjadi ekuitas akan terus tersaji di
dalam Laporan Keuangan VLS sebagai utang lain - lain (liabilitas). Selanjutnya,
Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi SAI (liabilitas) yang tercermin dalam
laporan keuangan VLS akan terkonsolidasi juga sebagai liabilitas dalam laporan
keuangan konsolidasian Perseroan. Pelaksanaan Rencana Transaksi akan
memberikan struktur permodalan yang lebih sehat, baik bagi VLS maupun
Perseroan dengan menurunnya rasio Debt-to-Equity secara signifikan, dimana utang
lain-lain (liabilitas) yang disetorkan oleh SAI tersebut akan terkonversi menjadi
kepentingan non-pengendali (ekuitas) dalam laporan keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berikut adalah Tabel Perbandingan Total Liabilitas, Total Ekuitas dan Rasio Total
Liabilitas terhadap Total Ekuitas Perseroan (Debt-to-Equity) secara Konsolidasian
per 30 Sep 2024 (cut-off date) sebelum dan setelah Rencana Transaksi:
Sebelum Rencana Transaksi Setelah Rencana Transaksi
Total Liabilitas [A] Rp1,292,201,532,107 Rp1,082,653,032,107
Total Ekuitas [B] Rp311,041,779,626 Rp520,590,279,626
DER [C = A / B] 4.15x 2.08x
2. Menghilangkan kewajiban pembayaran kembali Utang Lain – Lain Pemegang
Saham yang melekat pada sifat liabilitas dari Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi menjadi
ekuitas akan menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi oleh SAI
dalam proyek/perusahaan patungan dimana Perseroan mengambil bagian. Dalam
hal Utang Lain – Lain Pemegang Saham terkonversi menjadi ekuitas, Perseroan
memiliki hak lebih dalam memutuskan jatuh tempo/pengembalian modal tersebut
(yang harus diputuskan melalui RUPS VLS), yang mana Perseroan tidak memiliki
keleluasaan yang sama dalam hal Utang Lain – Lain Pemegang Saham tetap bersifat
sebagai liabilitas dan SAI memutuskan untuk meminta pembayaran kembali atas
uang muka tersebut.
3. Meningkatkan kepercayaan investor (SAI) atas komitmen Perseroan terkait
struktur permodalan VLS
Investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada proyek
yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan komitmen
bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai dengan modal
saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan investor (dalam hal
- 31 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 59
ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya terhadap Perseroan
akan terjaga.
Dengan dilakukannya rangkaian Rencana Transaksi, Perseroan dapat mempertahankan
kepemilikannya secara langsung atas VLS dalam hal SAI memutuskan untuk konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham miliknya menjadi modal saham.
2.3.7 Kerugian Rencana Transaksi
Kerugian Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Dengan dilakukannya pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham, dibandingkan
dengan peningkatan modal secara langsung oleh Perseroan dan SAI ke dalam VLS,
menyebabkan meningkatnya waktu yang dibutuhkan dan kompleksitas proses transaksi
yang harus dilalui oleh para pihak, terutama bagi Perseroan.
Kerugian peningkatan modal VLS melalui konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Secara umum, pelaksanaan Rencana Transaksi menimbulkan biaya – biaya terkait
penerbitan saham baru seperti biaya administrasi, biaya jasa konsultan penilai dan
hukum, biaya notaris.
2.3.8 Analisis dampak leverage
Analisis dampak leverage bagi Perseroan dari pemberian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham kepada VLS sebesar Rp218.101.500.000 (porsi Perseroan) dan sebesar
Rp209.548.500.000 (porsi SAI) adalah sebagai berikut:
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber dari
pinjaman Perseroan dari pihak manapun.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang tercatat dalam buku VLS
akan diserap oleh Perseroan sebagai pemegang saham pengendali atas VLS. Namun
dalam hal ini, penyerapan tersebut akan tereliminasi dalam laporan keuangan
konsolidasian Perseroan.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI akan tercatat dalam buku VLS dan
akan diserap oleh Perseroan sebagai pemegang saham pengendali atas VLS dan
tidak tereliminasi dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan. Namun,
sebagaimana dijelaskan dalam Advance Share Subscription Agreement, Perseroan dan
SAI memiliki hak untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai
dengan berakhirnya tenggat waktu konversi pada tanggal 8 Mei 2025. Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham ini merupakan bagian dari rangkaian Rencana
Transaksi yang saat ini sedang dalam proses permintaan persetujuan RUPS.
Berdasarkan analisis diatas, pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham tidak
memberikan dampak leverage dalam jangka panjang mengingat Utang Lain – Lain
- 32 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 60
Pemegang Saham tersebut direncanakan akan dikonversi seluruhnya menjadi modal
saham sebelum tenggat waktu 8 Mei 2025.
2.3.9 Likuiditas dan Dampak Keuangan Terkait Pinjam Meminjam
Dampak Likuiditas Pada Keuangan Perseroan Terkait Sumber Dana Pemberian Utang
Lain – Lain Pemegang Saham kepada VLS
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber dari
pinjaman Perseroan dari pihak manapun. Kas internal ini berasal dari perputaran
pembayaran pembelian tanah dari VLS yang mana pembayaran pembelian tanah
tersebut berasal dari Utang Lain – Lain Pemengang Saham porsi SAI. Sehingga, dalam
hal ini tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan yang akan
mempengaruhi likuiditasnya.
Dampak Likuiditas Dan Keuangan Pada Perseroan Terkait Kegagalan Pembayaran
Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dari VLS
Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028 tanpa
Rencana Transaksi dan analisis terkait kemampuan pembayaran kembali Utang Lain –
Lain Pemegang Saham oleh VLS:
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Pendapatan
Penjualan - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Beban Pokok
Penjualan - - (161.242.713.904) (492.748.713.119) (575.061.427.210)
Laba Kotor - - 86.822.999.794 265.326.230.141 309.648.460.806
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2.000.000.000) (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.400.000) (6.556.362.000)
Beban Umum &
Admin (2.000.000.000) (4.000.000.000) (4.120.000.000) (4.243.600.000) (4.370.908.000)
Laba Operasional (4.000.000.000) (18.676.299.534) 67.846.700.261 246.040.930.608 290.044.891.272
Beban Bunga - (7.334.197.500) (14.668.395.000) (14.668.395.000) (14.668.395.000)
Pajak Final - - (6.201.642.842) (18.951.873.582) (22.117.747.200)
Laba Bersih (4.000.000.000) (26.010.497.034) 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
Bersih (4.000.000.000) (30.010.497.034) 16.966.165.384 229.386.827.410 482.645.576.481
Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana dijelaskan
dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham
memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan 8 Mei 2025.
- 33 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 61
Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan pembayaran Utang Lain –
Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8 Mei 2025:
Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat waktu 8 Mei 2025
maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali Utang Lain – Lain
Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap perencanaan dan pra-
pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069;
berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034;
VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang Lain
– Lain Pemegang Saham secara parsial;
VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar Rp482.645.576.481
pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427.650.000.000.
Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI sepakat
untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham. Selain
itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham
minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya konversi
atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham dalam hal tidak
diperolehnya persetujuan RUPS.
2.4 Analisis Kuantitatif
2.4.1 Kinerja Historikal Perseroan
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan dan potensi
atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis
keuangan historikal yang bersumber dari laporan keuangan audit per 31 Desember
2020, 31 Desember 2021, 31 Desember 2022, 31 Desember 2023 dan 30 September
2024 disajikan sebagai berikut:
Historikal Keuangan Perseroan (dalam juta rupiah)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar 142.708 371.884 734.001 623.711 742.821
Aset Tidak Lancar 177.827 636.096 592.918 833.358 860.422
Total Aset 320.535 1.007.980 1.326.919 1.457.069 1.603.243
Liabilitas Lancar 80.759 439.299 1.081.715 838.627 889.972
Liabilitas Tidak Lancar 125.335 528.939 61.496 376.700 402.229
Total Liabilitas 206.094 968.237 1.143.211 1.215.327 1.292.201
Ekuitas 114.441 39.743 183.708 241.742 311.042
Total Liabilitas & Ekuitas 320.535 1.007.980 1.326.919 1.457.069 1.603.243
- 34 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 62
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Penjualan 11.153 7.460 365.270 173.770 253.222
Beban Pokok Penjualan 6.658 5.986 152.776 66.093 90.629
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 212.494 107.677 162.593
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (29.350) (76.375) 144.360 57.863 74.399
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) 144.248 57.863 74.399
Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan (%)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar - 160,59 97,37 -15,03 19,10
Aset Tidak Lancar - 257,70 -6,79 40,55 3,25
Total Aset - 214,47 31,64 9,81 10,03
Liabilitas Lancar - 443,96 146,24 -22,47 6,12
Liabilitas Tidak Lancar - 322,02 -88,37 512,56 6,78
Total Liabilitas - 369,80 18,07 6,31 6,33
Ekuitas - -65,27 362,24 31,59 28,67
Total Liabilitas & Ekuitas - 214,47 31,64 9,81 10,03
Pendapatan - -33,11 4796,38 -52,43 45,72
Beban Pokok Pendapatan - -10,09 2452,22 -56,74 37,12
Laba (Rugi) Kotor - -67,21 14316,15 -49,33 51,00
Laba (Rugi) Sebelum Pajak - 160,22 -289,02 -59,92 28,58
Laba (Rugi) Bersih - 160,27 -289,44 -59,89 28,58
Analisa Neraca Perseroan
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31 Desember
2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,60 triliun, Rp 1,45
triliun, Rp 1,32 triliun, Rp 1,0 triliun, dan Rp 320,53 miliar.
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 146 miliar atau setara dengan 10,03% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini seiring dengan meningkatnya
aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang ditunjukan dengan naiknya
aset real estat-lancar, aset real estat tidak lancar, dan pajak dibayar di muka masing-
masing sebesar Rp 39,08 miliar, Rp 29,90 miliar, dan Rp 42,45 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 130 miliar atau setara dengan 9,81% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seiring dengan meningkatnya
aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang ditunjukan dengan naiknya
- 35 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 63
aset real estat-lancar dan aset real estat tidak lancar, masing-masing sebesar Rp
87,21 miliar dan Rp 25,04 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 318 miliar atau setara dengan 31,64% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini seiring dengan meningkatnya
aktivitas pengembangan dan komersial, serta aktivitas kerjasama pengembangan
dengan mitra/investor, yaitu PT Lotte Land Indonesia (melalui joint venture dalam
PT Lotte Land Sawangan), yang ditunjukan dengan naiknya kas & setara kas, dan
investasi pada entitas asosiasi, masing-masing sebesar Rp 165,21 miliar dan Rp
130,95 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 687 miliar atau setara dengan 214,47% dibandingkan dengan jumlah
aset pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini seiring dengan meningkatnya
aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang ditunjukan dengan naiknya
kas dan setara kas, aset real estat – lancar dan aset real estat – tidak lancar masing-
masing sebesar Rp 70,56 miliar, Rp 39,72 miliar dan Rp 575,91miliar.
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31 Desember
2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,29 triliun, Rp 1,21
triliun, Rp 1,14 triliun, Rp 958,23 miliar, dan Rp 206,09 miliar.
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah liabilitas Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 76,87 miliar atau setara dengan 6,33% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya rencana kerjasama pengembangan dengan mitra/investor, yaitu SAI
(melalui joint venture dalam VLS), yang ditunjukan terutama dengan naiknya utang
lain-lain pihak ketiga sebesar Rp 74,68 miliar. Pada dasarnya, utang lain-lain ini
terdiri dari Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI sebesar Rp 209,54 miliar
dikurangi dengan pengembalian utang kontribusi PT Diamond Development
Sawangan sebagai bagian dari Kerjasama Operasi (KSO) dalam KSO Vasanta
Diamond Sawangan sebesar Rp 131,03 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 72,11 miliar atau setara dengan 6,31% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya kerjasama pengembangan dengan mitra/investor, yaitu PT
Diamond Development Sawangan (melalui KSO Vasanta Diamond Sawangan),
yang ditunjukan dengan naiknya utang lain-lain pihak ketiga sebesar Rp 126,76
miliar. Selain itu terjadi penurunan uang titipan konsumen sebesar Rp 60,28 miliar
akibat proses realisasi pendapatan.
- 36 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 64
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 174,97 miliar atau setara dengan 18,07% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang ditunjukan
dengan naiknya uang titipan konsumen, uang muka konsumen sebesar masing-
masing Rp 51,55 miliar, Rp 284,79 miliar, dan penurunan utang bank sebesar Rp
166,72 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 762,14 miliar atau setara dengan 369,80 % dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini seiring dengan adanya
kerjasama pengembangan dengan mitra/investor, yaitu PT Diamond Development
Sawangan (melalui KSO Vasanta Diamond Sawangan), yang ditunjukan dengan
naiknya utang lain-lain pihak ketiga sebesar Rp 238,93 miliar. Selain itu terjadi
peningkatan aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang ditunjukan
dengan naiknya uang titipan konsumen, uang muka konsumen dan utang bank
sebesar masing-masing Rp 113,88 miliar, Rp 34,21 miliar dan Rp 359,95 miliar.
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 311,04 miliar, Rp 241,74
miliar, Rp 183,70 miliar, Rp 39,74 miliar, dan Rp 114,44 miliar.
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah ekuitas Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 69,29 miliar atau setara dengan 28,67% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar Rp 74,39 miliar yang
disertai dengan dividen kas sebesar Rp 10 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 58,03 miliar atau setara dengan 31,59% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar Rp 57,86 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 143,96 miliar atau setara dengan 362,24% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar Rp 144,24 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas Perseroan mengalami penurunan
sebesar Rp 74,69 miliar atau setara dengan 65,27% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar Rp 76,14 miliar.
- 37 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 65
Grafik 2.14. Perkembangan Neraca Historikal Perseroan
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
-
30 Sept
2020 2021 2022 2023
2024
Total Aset 320.535 1.007.980 1.326.919 1.457.069 1.603.243
Total Kewajiban 206.094 968.237 1.143.211 1.215.327 1.292.201
Ekuitas 114.441 39.743 183.708 241.742 311.042
Analisa Laba Rugi Perseroan
Pendapatan neto Perseroan pada tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023,
2022, 2021, dan 2020, masing-masing adalah sebesar Rp 253,22 Miliar, Rp 173,77
Miliar, Rp 365,27 Miliar, Rp 7,46 Miliar, dan Rp 11,15 Miliar.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30 September
2024 mengalami kenaikan Rp 79,45 miliar atau setara dengan 45,72% dibandingkan
dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2023.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 December
2023 mengalami penurunan Rp 191,50 miliar atau setara dengan 52,43%
dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2022
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 December
2022 mengalami kenaikan Rp 357,81 miliar atau setara dengan 4796,38%
dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2021
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 December
2021 mengalami penurunan Rp 3,69 miliar atau setara dengan 33,11%
dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2020.
Laba (Rugi) tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-
tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-
masing adalah sebesar Rp 74,40 miliar, Rp 57,86 miliar, 144,25 miliar, (Rp 76,14
miliar), dan (Rp 29,26 miliar).
- 38 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 66
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30
September 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 16,53 miliar atau setara dengan
28,58% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023 yang disebabkan oleh meningkatnya laba bruto
(penjualan dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 54,91 miliar dikurangi
dengan meningkatnya beban/menurunnya pendapatan operasional dan lain-lain
bersih sebesar Rp 38,38 miliar. Secara umum, hal ini disebabkan oleh realisasi
pengakuan pendapatan dan meningkatnya aktivitas pengembangan.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 86,38 miliar atau setara dengan
59,89% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2022 yang disebabkan oleh menurunnya laba bruto (penjualan
dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 104,82 miliar, sedangkan beban
operasional dan lain-lain bersih relatif stabil dengan penurunan sebesar Rp 18,44
miliar. Secara umum, penurunan laba bruto tersebut diatas disebabkan oleh adanya
laba bruto hasil penjualan tanah dari Perseroan kepada PT Lotte Land Sawangan
(joint venture Perseroan dengan PT Lotte Land Indonesia dalam PT Lotte Land
Sawangan) di tahun 2022 sebesar Rp 212,49 miliar sedangkan di tahun 2023 laba
bruto dari penjualan ke konsumen tercatat sebesar Rp 107,68 miliar.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 220,39 miliar atau setara dengan
289,44% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang berahkir pada
tanggal 31 Desember 2021 yang disebabkan oleh meningkatnya laba bruto
(penjualan dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 211,02 miliar, sedangkan
beban operasional dan lain-lain bersih relatif stabil dengan penurunan sebesar Rp
9,37 miliar. Secara umum, peningkatan laba bruto tersebut diatas disebabkan oleh
adanya laba bruto hasil penjualan tanah dari Perseroan kepada PT Lotte Land
Sawangan (joint venture Perseroan dengan PT Lotte Land Indonesia dalam PT Lotte
Land Sawangan) di tahun 2022 sebesar Rp 212,49 miliar sedangkan pada tahun
2021 Perseroan masih dalam tahap awal pengembangan dan hanya mencatat
pengakuan laba bruto sebesar Rp 1,47 miliar.
Rugi tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 46,88 miliar atau setara dengan
160,27% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2020 yang disebabkan oleh meningkatnya beban operasional
dan lain-lain bersih sebesar Rp 43,08 miliar dikarenakan Perseroan memulai
aktivitas pengembangan yang membutuhkan modal kerja diawal, sedangkan dalam
- 39 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 67
periode yang sama laba bruto (penjualan dikurangi beban pokok penjualan) belum
mengalami pertumbuhan dan hanya mencatat penurunan sebesar Rp 3,02 miliar.
Grafik 2.15. Perkembangan Laba Rugi Historikal Perseroan
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
-
(50.000)
(100.000)
30 Sept
2020 2021 2022 2023
2024
Penjualan 11.153 7.460 365.270 173.770 253.222
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 212.494 107.677 162.593
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (29.350) (76.375) 144.360 57.863 74.399
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) 144.248 57.863 74.399
Arus Kas Perseroan (dalam juta rupiah)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Arus Kas dari (digunakan untuk)
(50.852) 53.963 408.583 (91.374) 3.550
Aktivitas Operasi
Arus Kas dari (dignakan untuk)
(622) (363.821) (146.391) (6.655) 34.093
Aktivitas Investasi
Arus Kas dari (digunakan untuk)
50.280 359.813 (175.573) 25.628 15.520
Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan
(1.195) 49.955 86.618 (72.402) 53.164
Setara Kas
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Awal
2.994 1.798 53.718 140.337 67.935
Tahun
Kas dan Setara Kas Entitas Anak yang
- 1.964 - - -
Diakuisisi Pada Tahun Berjalan
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Akhir
1.798 53.718 140.337 67.935 121.099
Tahun
Analisa Arus Kas Perseroan
Operating Cash Flow
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 3,55 Miliar, (Rp 91,37 Miliar), Rp 408,58 miliar,
Rp 53,96 miliar, dan (Rp 50,85 Miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 3,55 miliar terutama berasal
dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 234,71 miliar yang disertai dengan
pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan, pembayaran pajak penghasilan,
- 40 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 68
pembayaran beban keuangan pada modal kerja, dan penghasilan bunga masing-
masing sebesar (Rp 178,92 miliar), (Rp 52,97 miliar), (Rp 2,11 miliar), Rp 2,84 miliar.
Arus kas bersih yang dikeluarkan dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar (Rp 91,37 miliar) terutama berasal
dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 93,52 miliar yang disertai dengan
pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan, pembayaran pajak penghasilan,
pembayaran beban keuangan pada modal kerja, dan penghasilan bunga masing-
masing sebesar (Rp 186,29 miliar), (Rp 2,20 miliar), (445,80 juta), dan Rp 4,04 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 408,58 miliar terutama berasal
dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 701,62 miliar yang disertai dengan
pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan, pembayaran pajak penghasilan,
pembayaran beban keuangan pada modal kerja, dan penghasilan bunga masing-
masing sebesar (Rp 293,74 miliar), (Rp 1,44 miliar), (Rp 1,35 miliar), Rp 3,50 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 53,96 miliar terutama berasal
dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 155,56 miliar yang disertai dengan
pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan, pembayaran bunga, pembayaran
pajak penghasilan, dan kegiatan operasional lainnya masing-masing sebesar (Rp
69,59 miliar), (Rp 42.49 miliar), (Rp 8,82 miliar), dan Rp 19,31 miliar.
Arus kas bersih yang dikeluarkan dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar (Rp 50,85 miliar) terutama berasal
dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 15,28 miliar yang disertai dengan
pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan, pembayaran bunga dan kegiatan
operasional lainnya masing-masing sebesar (Rp 51,65 miliar), (Rp 22,16 miliar), dan
Rp 7,68 miliar.
Investing Cash Flow
Arus kas bersih (yang digunakan untuk) dari aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023,
2022, 2021, 2020 masing masing adalah sebesar Rp 34,09 miliar, (Rp 6,65 miliar),
(Rp 146,39 miliar), (Rp 363,82 miliar), dan (Rp 622,56 juta).
Arus kas bersih dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 30 September 2024 sebesar Rp 34,09 miliar terutama berasal dari penurunan
piutang lain-lain 30,33 miliar dan bagian nonpengendali atas pendirian entitas anak
sebesar Rp 4,9 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar (Rp 6,65 miliar) terutama
- 41 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 69
berasal dari kenaikan piutang lain-lain (Rp 26,23 miliar), penambahan investasi pada
entitas asosiasi sebesar (Rp 4,29 miliar) dan pengembalian uang muka investasi Rp
24,44 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar (Rp 146,39 miliar) terutama
berasal dari penambahan investasi pada entitas asosiasi (Rp 131,04 miliar) dan
penambahan uang muka investasi (Rp 20 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar (Rp 363,82 miliar) terutama
berasal dari penambahan uang muka investasi (Rp 216,12 miliar) dan investasi pada
entitas anak (Rp 144,99 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar (Rp 622,56 juta) terutama
berasal dari perolehan aset tetap (Rp 597,33 juta) dan perolehan aset tak berwujud
(Rp 25,23 juta).
Financing Cash Flow
Arus kas bersih (yang digunakan untuk) dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 15,52 miliar, Rp 25,63
miliar, (Rp 175,57 miliar), Rp 359,81 miliar, dan Rp 50,28 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 30 September 2024 sebesar Rp 15,52 miliar terutama berasal
dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 36,00 miliar, pembayaran dividen
(Rp 9,86 miliar) dan penurunan utang lain-lain pihak berelasi (Rp 8,34 miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 25,63 miliar terutama berasal
dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 370,97 miliar, penerimaan utang
bank jangka pendek Rp 19,92 miliar, dan pembayaran utang bank jangka panjang
(Rp 361,25 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar (Rp 175,57 miliar) terutama
berasal dari pembayaran utang bank jangka panjang (Rp 200 miliar) dan penerimaan
utang bank jangka panjang Rp 33,27 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 359,81 miliar terutama berasal
dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 527,97 miliar, penerimaan utang
- 42 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 70
bank jangka pendek Rp 9,99 miliar dan pembayaran utang bank jangka panjang (Rp
178,00 miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 50,28 miliar terutama berasal
dari pembayaran utang bank jangka panjang (Rp 17 miliar) dan penerimaan setoran
modal saham Rp 71 miliar.
Analisa Rasio Keuangan Perseroan dan Leverage
Rasio Keuangan Perseroan
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Rasio Likuiditas
- Current Ratio (x) 1,77 0,85 0,68 0,74 0,83
- Working Capital to Total Asset Ratio 19,33% -6,69% -26,20% -14,75% -9,18%
Rasio Aktivitas
- Fixed Asset Turnover (x) 0,40 3,58 104,84 32,52 40,27
- Total Asset Turnover (x) 0,03 0,01 0,28 0,12 0,16
- Sales to Current Assets (x) 0,08 0,02 0,50 0,28 0,34
Rasio Solvabilitas
- Debt to Total Aset Ratio (x) 0,64 0,96 0,86 0,83 0,81
- Debt Equity Rasio 1,80 24,36 6,22 5,03 4,15
Rasio Profitabilitas
- Gross Profit Margin 40,30% 19,76% 58,17% 61,97% 64,21%
- Net Profit Margin -262,31% -1.020,68% 39,49% 33,30% 29,38%
- Return on Equity (ROE) -25,56% -191,59% 78,52% 23,94% 23,92%
- Return on Assets (ROA) -9,13% -7,55% 10,87% 3,97% 4,64%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan per 30 September 2024 adalah
sebagai berikut:
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan perusahaan
untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada saat ditagih).
Current ratio (rasio lancar) sebesar 0,83 kali, hal ini menunjukkan bahwa Perseroan
belum mampu memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang
tertanam pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi Perseroan dalam
menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba. Total asset turnover
(perputaran aset) Perseroan sebesar 0,16 kali dan sales to current assets ratio 0,34 kali.
Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka panjang. Total
debt to equity ratio (DER)/rasio hutang atas ekuitas Perseroan sebesar 4,15 kali yang
- 43 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 71
menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu memenuhi seluruh liabilitasnya
dengan menggunakan ekuitas yang dimiliki, sedangkan debt to total assets ratio (DAR)
atau rasio hutang atas harta yang dimiliki Perseroan sebesar 0,81 kali.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan dalam menghasilkan laba selama
periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan keberhasilan
menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian profitabilitas suatu
perusahaan juga dapat diketahui dengan memperbandingkan antara laba yang
diperoleh dengan jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu. Return on
equity (ROE) sebesar 23,92% dan return on asset (ROA) sebesar 4,64%.
2.4.2 Analisis Keuangan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Transaksi pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp427.650.000.000
(Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar Rp209.548.500.000),
berdasarkan Advance Share Subscription Agreement telah dilakukan pada tanggal 15
dan 16 Mei 2024, dan telah tercatat pada Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT
Pakuan Tbk. dan Entitas Anak pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Suharli, Sugiharto & Rekan ditandatangani oleh Riki Afrianof,
CPA dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal
yang material. Dengan tercerminnya transaksi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
dalam Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak
pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Suharli,
Sugiharto & Rekan ditandatangani oleh Riki Afrianof, CPA, maka tidak terdapat
perbedaan antara proforma laporan keuangan setelah transaksi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham dengan Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk.
dan Entitas Anak pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit tersebut.
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Berikut adalah analisis laporan posisi keuangan sebelum maupun sesudah Rencana
Transaksi berdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk. Dan
Entitas Anak pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Suharli, Sugiharto & Rekan ditandatangani oleh Riki Afrianof, CPA:
Neraca Setelah
Neraca Sebelum
KETERANGAN Penyesuaian* Rencana
Rencana Transaksi
Transaksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Bank 121,099,456,333 121,099,456,333
Piutang Usaha 5,209,132,142 5,209,132,142
Piutang lain-lain - pihak ketiga 2,561,342,594 2,561,342,594
- 44 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 72
Neraca Setelah
Neraca Sebelum
KETERANGAN Penyesuaian* Rencana
Rencana Transaksi
Transaksi
Piutang lain-lain - pihak berelasi - -
Uang muka dan beban dibayar di muka 207,456,317,492 207,456,317,492
Uang muka Kontraktor 11,987,991,325 11,987,991,325
Aset real estat 303,188,287,813 303,188,287,813
Kas dan setara kas yang dibatasi
40,318,077,328 40,318,077,328
penggunaannya
Pajak dibayar di muka 51,000,209,053 51,000,209,053
Total Aset Lancar 742,820,814,080 742,820,814,080
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estat 505,890,252,037 505,890,252,037
Aset tidak lancar lainnya 212.500.000.000 212.500.000.000
Aset tetap - neto 6,288,577,921 6,288,577,921
Properti investasi - neto 5,960,078,071 5,960,078,071
Aset tak berwujud - neto 640,496,515 640,496,515
Investasi pada entitas asosiasi 129,143,093,109 129,143,093,109
Total Aset Tidak Lancar 860,422,497,653 860,422,497,653
TOTAL ASET 1,603,243,311,733 1,603,243,311,733
LIABILITAS DAN EKUITAS
NETO
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 19,917,230,080 19,917,230,080
Utang usaha - pihak ketiga 8,438,368,468 8,438,368,468
Utang lain-lain - pihak ketiga 457,316,159,367 (209,548,500,000) 247,767,659,367
Utang lain-lain - pihak berelasi 155,487,295 155,487,295
Beban akrual 19,415,966,320 19,415,966,320
Utang titipan konsumen 112,334,928,543 112,334,928,543
Uang muka konsumen 252,392,645,516 252,392,645,516
Utang pajak 7,500,011,628 7,500,011,628
Utang bank 10,174,427,920 10,174,427,920
Utang lembaga keuangan 20,312,942 20,312,942
Liabilitas sewa 2,306,571,009 2,306,571,009
Total Liabilitas Jangka Pendek 889,972,109,088 (209,548,500,000) 680,423,609,088
EKUITAS - NETO
Modal saham 121,000,000,000 121,000,000,000
Tambahan modal disetor 5,875,031,250 5,875,031,250
Saldo laba (defisit) 179,025,830,387 225,619,475,511
Kepentingan nonpengendali 5,140,917,989 209,548,500,000 214,689,417,989
Total Ekuitas - Neto 311,041,779,626 209,548,500,000 520,590,279,626
- 45 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 73
Neraca Setelah
Neraca Sebelum
KETERANGAN Penyesuaian* Rencana
Rencana Transaksi
Transaksi
TOTAL LIABILITAS DAN
1,603,243,311,733 - 1,603,243,311,733
EKUITAS NETO
* Penyesuaian dilakukan atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI sebesar Rp209.548.500.000
yang sebelumnya diklasifikasi sebagai bagian dari liabilitas menjadi ekuitas (Kepentingan nonpengendali)
dengan adanya transaksi Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
Sedangkan, terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 telah
tereliminasi antara pencatatan di pembukuan Perseroan dengan pembukuan VLS.
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan Joint Venture (JV) tertanggal 27 Maret 2024 yang
kemudian ditindak lanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei
2024, utang lain-lain Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar
Rp209.548.500.000 yang diterima VLS ditujukan sebagai penyetoran uang muka yang
akan ditingkatkan/dikonversi seluruhnya menjadi modal saham setelah didapatkannya
persetujuan RUPS. Hal ini sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Keuangan
Interim Auditan VLS untuk periode 6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30 September 2024
pada Catatan Laporan Keuangan terkait nomor 11.a (Perjanjian Penting). Sehubungan
dengan transaksi ini, Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen sejak
29 April 2024 melalui SPE OJK terkait pemenuhan POJK No. 17/2020 dan POJK No.
42/2020.
2.4.3 Analisis Kemampuan Penerima Pinjaman untuk Melunasi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber dari
pinjaman Perseroan dari pihak manapun. Kas internal ini berasal dari perputaran
pembayaran pembelian tanah dari VLS yang mana pembayaran pembelian tanah
tersebut berasal dari Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI. Sehingga, dalam
hal ini tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan yang akan
mempengaruhi likuiditasnya.
Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028 tanpa
Rencana Transaksi dan analisis terkait kemampuan pembayaran kembali Utang Lain –
Lain Pemegang Saham oleh VLS:
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Pendapatan
Penjualan - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Beban Pokok
Penjualan - - (161.242.713.904) (492.748.713.119) (575.061.427.210)
Laba Kotor - - 86.822.999.794 265.326.230.141 309.648.460.806
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2.000.000.000) (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.400.000) (6.556.362.000)
Beban Umum &
Admin (2.000.000.000) (4.000.000.000) (4.120.000.000) (4.243.600.000) (4.370.908.000)
- 46 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 74
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Laba Operasional (4.000.000.000) (18.676.299.534) 67.846.700.261 246.040.930.608 290.044.891.272
Beban Bunga - (7.334.197.500) (14.668.395.000) (14.668.395.000) (14.668.395.000)
Pajak Final - - (6.201.642.842) (18.951.873.582) (22.117.747.200)
Laba Bersih (4.000.000.000) (26.010.497.034) 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
Bersih (4.000.000.000) (30.010.497.034) 16.966.165.384 229.386.827.410 482.645.576.481
Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana dijelaskan
dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham
memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan 8 Mei 2025.
Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan pembayaran Utang Lain –
Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8 Mei 2025:
Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat waktu 8 Mei 2025
maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali Utang Lain – Lain
Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap perencanaan dan pra-
pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069;
berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034;
VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang Lain
– Lain Pemegang Saham secara parsial;
VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar Rp482.645.576.481
pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427.650.000.000.
Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI sepakat
untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham. Selain
itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham
minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya konversi
atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham dalam hal tidak
diperolehnya persetujuan RUPS.
2.4.4 Analisis Cash Management dan Financial Covenant Terkait Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
Cash Management
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber dari
pinjaman Perseroan dari pihak manapun. Kas internal ini berasal dari perputaran
- 47 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 75
pembayaran pembelian tanah dari VLS yang mana pembayaran pembelian tanah
tersebut berasal dari Utang Lain – Lain Pemengang Saham porsi SAI. Sehingga, dalam
hal ini tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan dapat
disimpulkan bahwa keuangan Perseroan tidak akan terganggu.
Financial Covenant
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan dan
SAI yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9
Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS, tidak ada persyaratan khusus, termasuk
financial covenant yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi.
Berikut adalah rincian perjanjian Advance Share Subscription Agreement dengan:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang dilakukan
oleh para pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka untuk
penerbitan saham oleh VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh para pemegang
saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah sebesar
Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk menyetujui
pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular pemegang
saham.
Jika Saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa
berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk
menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan jumlah yang
disetor oleh para pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana selama
periode tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi
Utang Lain – Lain pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh
Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
Berdasarkan ringkasan rincian perjanjian diatas, tidak ada financial covenant yang diberikan
dan harus dipenuhi oleh VLS terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham dalam Advance
Share Subscription Agreement dikarenakan Perseroan merupakan pemegang saham
pengendali dan SAI merupakan pemegang saham minoritas VLS yang memiliki kendali
penuh atas VLS.
2.4.5 Penilaian Atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Manajemen
Proyeksi keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi telah mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya. Analisa dan evaluasi atas proyeksi keuangan yang digunakan sebagai
berikut:
- 48 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 76
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana Transaksi:
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 356,784,832,337 634,699,591,401 742,383,974,003 953,371,737,658 1,411,162,902,134
Sales Revenue 355,888,216,205 618,656,779,012 708,132,315,836 915,247,343,261 1,371,132,288,016
Recurring Revenue 896,616,132 16,042,812,388 34,251,658,167 38,124,394,398 40,030,614,118
Overall COGS -114,975,546,497 -222,538,520,777 -297,649,490,748 -526,081,801,044 -648,419,255,766
COGS Sales -114,975,546,497 -221,842,646,654 -289,299,001,272 -517,731,311,568 -640,068,766,290
COGS Recurring 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
Gross Profit 241,809,285,840 412,161,070,624 444,734,483,254 427,289,936,615 762,743,646,368
Gross Profit Margin 68% 65% 60% 45% 54%
Operating Expense -77,587,898,766 -100,912,573,455 -102,124,075,597 -95,426,589,599 -76,781,838,329
Sales & Marketing Expense -12,337,846,875 -27,825,020,006 -26,843,895,545 -17,888,004,146 -29,712,592,184
GA Expense -65,250,051,892 -73,087,553,448 -75,280,180,052 -77,538,585,453 -47,069,246,145
Addback Depreciation 0 695,874,123 8,350,489,476 8,350,489,476 8,350,489,476
EBITDA 164,221,387,074 311,944,371,293 350,960,897,133 340,213,836,492 694,312,297,515
Other Income 16,414,099,628 8,828,199,255 38,033,774,790 0 0
Depreciation Expense 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
EBIT 180,635,486,701 320,076,696,425 380,644,182,447 331,863,347,016 685,961,808,039
Interest Expense -32,325,103,131 -31,091,215,600 -26,913,761,522 -21,092,718,953 -13,628,087,895
Interest Expense - VLS 0 -7,334,197,500 -14,668,395,000 -14,668,395,000 -14,668,395,000
EBT 148,310,383,571 281,651,283,325 339,062,025,926 296,102,233,062 657,665,325,143
EBT Margin 42% 44% 46% 31% 47%
Tax -8,986,867,018 -17,070,700,714 -21,128,473,713 -26,693,623,021 -38,281,368,612
Net Income 139,323,516,552 264,580,582,610 317,933,552,213 269,408,610,041 619,383,956,531
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif setelah Rencana Transaksi:
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 356,784,832,337 634,699,591,401 742,383,974,003 953,371,737,658 1,411,162,902,134
Sales Revenue 355,888,216,205 618,656,779,012 708,132,315,836 915,247,343,261 1,371,132,288,016
Recurring Revenue 896,616,132 16,042,812,388 34,251,658,167 38,124,394,398 40,030,614,118
Overall COGS -114,975,546,497 -222,538,520,777 -297,649,490,748 -526,081,801,044 -648,419,255,766
COGS Sales -114,975,546,497 -221,842,646,654 -289,299,001,272 -517,731,311,568 -640,068,766,290
COGS Recurring 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
Gross Profit 241,809,285,840 412,161,070,624 444,734,483,254 427,289,936,615 762,743,646,368
Operating Expense -77,587,898,766 -100,912,573,455 -102,124,075,597 -95,426,589,599 -76,781,838,329
Sales & Marketing Expense -12,337,846,875 -27,825,020,006 -26,843,895,545 -17,888,004,146 -29,712,592,184
GA Expense -65,250,051,892 -73,087,553,448 -75,280,180,052 -77,538,585,453 -47,069,246,145
Addback Depreciation 0 695,874,123 8,350,489,476 8,350,489,476 8,350,489,476
EBITDA 164,221,387,074 311,944,371,293 350,960,897,133 340,213,836,492 694,312,297,515
Other Income 16,414,099,628 8,828,199,255 38,033,774,790 0 0
Depreciation Expense 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
EBIT 180,635,486,701 320,076,696,425 380,644,182,447 331,863,347,016 685,961,808,039
Interest Expense -32,325,103,131 -31,091,215,600 -26,913,761,522 -21,092,718,953 -13,628,087,895
EBT 148,310,383,571 288,985,480,825 353,730,420,926 310,770,628,062 672,333,720,143
EBT Margin 42% 46% 48% 33% 48%
Tax -8,986,867,018 -17,070,700,714 -21,128,473,713 -26,693,623,021 -38,281,368,612
Net Income 139,323,516,552 271,914,780,110 332,601,947,213 284,077,005,041 634,052,351,531
Berdasarkan proyeksi sebelum dan setelah Rencana Transaksi diatas, sebagaimana yang
juga telah diuraikan pada sub-bab Analisis Nilai Tambah bahwa Proyeksi keuangan
Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa Utang Lain – Lain
Pemegang Saham dapat dikonversikan menjadi modal saham berdasarkan persetujuan
RUPS, sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi
mengasumsikan bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham tidak dapat dikonversi
menjadi modal saham. Dalam hal ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap terus
- 49 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 77
mengembangkan proyek dalam VLS sehingga pendanaan proyek akan dibiayai melalui
pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroan tanpa adanya Rencana
Transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost) sebesar
7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan dan SAI
sebagai pemegang saham VLS. Biaya Bunga pinjaman (financing cost) tersebut
memberikan dampak pada laba bersih Perseroan tahun 2025 dengan nilai penurunan
laba bersih Perseroan sebesar Rp7,3 miliar dan tahun 2026 sampai dengan 2028 dengan
masing-masing penurunan laba bersih Perseroan per tahun sebesar Rp14,7 miliar.
Selain dari perbedaan asumsi yang diuraikan diatas, tidak terdapat perbedaan asumsi
pada proyeksi keuangan Perseroan tanpa dan dengan adanya Rencana Transaksi.
Dibawah ini adalah asumsi-asumsi yang digunakan dalam proyeksi keuangan Perseroan
tanpa dan dengan adanya Rencana Transaksi, sebagai berikut:
i. Jangka Waktu Proyeksi
Proyeksi keuangan disajikan mulai dari 2024 - 2028.
Dasar pertimbangan proyeksi keuangan disajikan sampai dengan 2028 (selama 5
tahun) adalah sesuai dengan periode perencanaan lima tahunan dari Perseroan dan
mempertimbangkan selesainya keseluruhan proyek VLS sampai dengan pengakuan
seluruh pendapatan, konstruksi fisik, dan serah terima pada tahun 2028.
ii. Laporan Laba (Rugi)
Perkembangan Pendapatan selama tahun 2024 sampai dengan 2028 adalah
sebagai berikut:
Satuan Ruko Residensial Residensial - VLS
2024
70
Unit yang terjual Unit 123 -
88,26
Nilai Pendapatan Rp miliar 267,63 -
1,26
Harga jual rata-rata/unit Rp miliar 2,18 -
2025
13
Jumlah Unit Unit 38 -
18,45
Nilai Pendapatan Rp miliar 600,20 -
1,42
Harga jual rata-rata/unit Rp miliar 15,79* -
2026
-
Jumlah Unit Unit 25 143
-
Nilai Pendapatan Rp miliar 460,07 248
-
Harga jual rata-rata Rp miliar 18,40* 1,73
2027
- 50 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 78
-
Jumlah Unit Unit 6 437
-
Nilai Pendapatan Rp miliar 157,17 758,07
-
Harga jual rata-rata Rp miliar 26,19** 1,73
2028
-
Jumlah Unit Unit 17 510
-
Nilai Pendapatan Rp miliar 486.42 885
-
Harga jual rata-rata Rp miliar 28.61** 1.73
* unit menegah keatas dengan luasan berkisar antara 450m2 sampai dengan 2.000m2
** unit kelas atas dengan luasan berkisar antara 2.000m2 sampai dengan 2.500m2
Berdasarkan:
o Analisis data historis 3 tahun sebelum 2024 (2021, 2022 dan 2023),
sebagaimana diuraikan dalam bagian 2 subbab 4.1 mengenai Kinerja
Historikal Perseroan, Perseroan mencatatkan pendapatan untuk 2021, 2022
dan 2023 masing-masing sebesar Rp7,46 miliar (turun 33,11%), Rp365,27
miliar (meningkat 4.796,38%) dan Rp173,77 miliar (turun 52.43%).
Penurunan pendapatan dari tahun 2020 ke 2021 sebesar 33,11%
dikarenakan Perseroan masih dalam tahapan perencanaan dan pra-
pengembangan.
o Analisis data ekonomi Indonesia (sebagaimana diuraikan dalam bagian 2
subbab 3.2 mengenai Gambaran Perekonomian Dunia dan Indonesia),
pertumbuhan ekonomi Indonesia berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter
Bank Indonesia Triwulan III-2024 diperkirakan tetap tumbuh baik.
o Analisis industri properti (sebagaimana diuraikan dalam bagian 2 subbab
3.3 mengenai Tinjauan Industri Properti).
proyeksi pendapatan Perseroan selama tahun 2024 sampai dengan 2028
masing-masing sebesar Rp356,78 miliar (meningkat 105,32%), Rp634,70 miliar
(meningkat 77,89%), Rp742,38 miliar (meningkat 16,97%), Rp953.37 miliar
(meningkat 28.42%) dan Rp1.411,16 miliar (meningkat 48,02%) diperkirakan
masih dapat tercapai.
Berdasarkan data historis 3 tahun sebelum 2024 (2021, 2022 dan 2023),
sebagaimana diuraikan dalam bagian 2 subbab 4.1 mengenai Kinerja Historikal
Perseroan, Perseroan mencatatkan beban pokok pendapatan untuk 2021, 2022
dan 2023 masing-masing sebesar Rp5,99 miliar (80,29% terhadap pendapatan),
Rp152,78 miliar (41,83% terhadap pendapatan) dan Rp66,09 miliar (38.03%
terhadap pendapatan). Rasio beban pokok pendapatan terhadap pendapatan
untuk tahun 2021 sebesar 80,29% dikarenakan Perseroan masih dalam tahapan
perencanaan dan pra-pengembangan.
Sedangkan untuk periode tahun 2024, 2025, 2026, 2027 dan 2028, Perseroan
memproyeksikan Beban pokok pendapatan masing-masing sebesar Rp114,08
- 51 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 79
miliar (31,97% terhadap pendapatan), Rp222,54 miliar (35,06% dari
pendapatan), Rp297,65 miliar (40,09% dari pendapatan), Rp528,08 miliar
(55,39% dari pendapatan) dan Rp648,42 miliar (45,95% dari pendapatan).
Mempertimbangkan data historis periode 2021-2023 dan proyeksi keuangan
2024-2028, beban pokok pendapatan Perseroan diperkirakan masih dapat
tercapai.
Sesuai dengan ketentuan perpajakan saat ini, Beban pajak penghasilan final
adalah sebesar 2,50% dari pendapatan atas penjualan unit dan 10% dari
pendapatan atas pendapatan sewa.
Berdasarkan data historis 3 tahun sebelum 2024 (2021, 2022 dan 2023),
sebagaimana diuraikan dalam bagian 2 subbab 4.1 mengenai Kinerja Historikal
Perseroan, Perseroan mencatatkan laba (rugi) bersih untuk 2021, 2022 dan 2023
masing-masing sebesar (Rp76,14 miliar) (-1.020,68% terhadap pendapatan),
Rp144,36 miliar (39,49% terhadap pendapatan) dan Rp57,86 miliar (33.30%
terhadap pendapatan). Rasio (rugi) bersih terhadap pendapatan untuk tahun
2021 sebesar -1.020,68% dikarenakan Perseroan masih dalam tahapan
perencanaan dan pra-pengembangan.
Sedangkan untuk periode tahun 2024, 2025, 2026, 2027 dan 2028, Perseroan
memproyeksikan laba bersih masing-masing sebesar Rp139,32 miliar (39,05%
terhadap pendapatan), Rp271,91 miliar (42,84% dari pendapatan), Rp332,60
miliar (44,80% dari pendapatan), Rp284,08 miliar (29,80% dari pendapatan) dan
Rp634,05 miliar (44,93% dari pendapatan). Proyeksi rasio laba bersih terhadap
pendapatan tahun 2027 menurun signifikan menjadi 29,80% terutama
disebabkan oleh besarnya komposisi penjualan rumah Rp1,7 miliar per unit
yang dilakukan oleh VLS (sebagaimana diuraikan dalam tabel pendapatan
diatas, penjualan VLS adalah sebesar Rp758,07 miliar dibandingkan dengan
penjualan produk lainnya hanya sebesar Rp157,17 miliar). Penjualan produk
VLS sebesar Rp1,7 miliar per unit ini pada dasarnya memiliki margin yang lebih
rendah dibandingkan produk lainnya yang lebih tinggi harga jualnya. Hal ini juga
dapat dilihat dari rasio beban pokok pendapatan terhadap pendapatan pada
tahun 2027 sebesar 55,19% yang lebih tinggi dibanding tahun-tahun lainnya.
Mempertimbangkan data historis periode 2021-2023 dan proyeksi keuangan
2024-2028, laba bersih Perseroan diperkirakan masih dapat tercapai.
- 52 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 80
2.4.6 Analisis Nilai Tambah
Analisis Nilai Tambah Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Transaksi pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp427.650.000.000
(Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar Rp209.548.500.000),
berdasarkan Advance Share Subscription Agreement telah dilakukan pada tanggal 15 dan 16
Mei 2024, dan telah tercatat pada Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan
Tbk. dan Entitas Anak pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Suharli, Sugiharto & Rekan ditandatangani oleh Riki Afrianof, CPA
dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material. Dengan tercerminnya transaksi Utang Lain – Lain Pemegang Saham dalam
Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak pada
tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Suharli,
Sugiharto & Rekan ditandatangani oleh Riki Afrianof, CPA, maka tidak terdapat
perbedaan antara proforma laporan keuangan setelah transaksi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham dengan Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk.
dan Entitas Anak pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit tersebut.
Namun, analisis nilai tambah secara kualitatif terkait Utang Lain – Lain Pemegang
Saham adalah sebagai berikut:
1. Kepastian komitmen investasi dan pemenuhan modal dari investor (SAI)
Berdasarkan pembahasan dalam riwayat, alasan, dan latar belakang dilakukannya
Rencana Transaksi sebagaimana dibahas dalam Bagian 2 subbab 3.5 mengenai
Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat kondisi sebagai berikut:
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tanggal 27 Maret 2024, Perseroan
dan SAI akan merealisasikan rencana kerjasama pengembangan melalui
pembentukan Perusahaan patungan VLS dengan komposisi modal dari
Perseroan sebesar Rp223.201.500.000,- dan dari SAI sebesar
Rp214.448.500.000.
Memperhatikan bahwa pada saat pendirian VLS, pemenuhan komposisi
permodalan diatas belum dapat dipenuhi sepenuhnya karena masih
dibutuhkannya waktu untuk finalisasi kebutuhan modal kerja VLS, maka pada
saat pendirian modal disetor awal VLS disepakati hanya sebesar
Rp10.000.000.000,- (Perseroan Rp5.100.000.000 dan SAI Rp4.900.000.000)
dan kekurangan pemenuhan modal disetor VLS sebesar Rp427.650.000.000
(Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar Rp209.548.500.000)
akan dilakukan dengan tenggat waktu 10 Mei 2024.
Dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui, sedangkan
proses peningkatan modal belum dapat dijalankan, maka pada tanggal 9 Mei 2024,
ditandatangani Advance Share Subscription Agreement antara Perseroan, SAI dan
VLS yang memutuskan penyetoran Utang Lain - Lain Pemegang Saham dari
Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan dari SAI sebesar
- 53 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 81
Rp209.548.500.000 (49%) dan selanjutnya baru akan dilakukan Peningkatan Modal
VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
Pelaksanaan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dilakukan untuk
menjembatani proses peningkatan modal VLS yang pada saat itu belum dapat
dilaksanakan, sedangkan tenggat waktu peningkatan modal VLS yang disepakati
sudah akan terlampaui. Keuntungan yang didapatkan Perseroan dalam hal ini
adalah dapat dipastikannya penyetoran dana dari pihak SAI dalam waktu yang
singkat sebelum komitmen penyetoran dana tersebut menjadi kadaluwarsa dan SAI
melakukan renegosiasi ulang terkait hal ini. Selanjutnya Perseroan perlu
memastikan agar Utang Lain – Lain Pemegang Saham Perseroan dan SAI dapat
segera terkonversi menjadi modal saham dalam VLS melalui persetujuan RUPS.
2. Utang Lain – Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu
diakuinya beban bunga porsi SAI
Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan tanpa adanya bunga
menyebabkan VLS tidak mengakui beban bunga atas Utang Lain – Lain Pemegang
Saham, dimana jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 51% saham dalam
VLS akan ikut menyerap/mengakui beban bunga VLS yang dikenakan oleh SAI
tersebut. Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang
diberikan kepada VLS jika dikenakan bunga maka pengakuan pendapatan bunga
yang dikenakan Perseroan tersebut akan tereliminasi dengan beban bunga porsi
Perseroan yang diakui VLS.
Analisis nilai tambah terkait Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain –
Lain Pemegang Saham
Analisis nilai tambah Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
menghasilkan pendapatan dan laba yang lebih baik dengan membandingkan antara
proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan dilaksanakannya
Rencana Transaksi.
Berikut adalah Laba (Rugi) Perseroan tanpa adanya Rencana Transaksi selama periode
proyeksi:
- 54 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 82
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana Transaksi:
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 356,784,832,337 634,699,591,401 742,383,974,003 953,371,737,658 1,411,162,902,134
Sales Revenue 355,888,216,205 618,656,779,012 708,132,315,836 915,247,343,261 1,371,132,288,016
Recurring Revenue 896,616,132 16,042,812,388 34,251,658,167 38,124,394,398 40,030,614,118
Overall COGS -114,975,546,497 -222,538,520,777 -297,649,490,748 -526,081,801,044 -648,419,255,766
COGS Sales -114,975,546,497 -221,842,646,654 -289,299,001,272 -517,731,311,568 -640,068,766,290
COGS Recurring 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
Gross Profit 241,809,285,840 412,161,070,624 444,734,483,254 427,289,936,615 762,743,646,368
Gross Profit Margin 68% 65% 60% 45% 54%
Operating Expense -77,587,898,766 -100,912,573,455 -102,124,075,597 -95,426,589,599 -76,781,838,329
Sales & Marketing Expense -12,337,846,875 -27,825,020,006 -26,843,895,545 -17,888,004,146 -29,712,592,184
GA Expense -65,250,051,892 -73,087,553,448 -75,280,180,052 -77,538,585,453 -47,069,246,145
Addback Depreciation 0 695,874,123 8,350,489,476 8,350,489,476 8,350,489,476
EBITDA 164,221,387,074 311,944,371,293 350,960,897,133 340,213,836,492 694,312,297,515
Other Income 16,414,099,628 8,828,199,255 38,033,774,790 0 0
Depreciation Expense 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
EBIT 180,635,486,701 320,076,696,425 380,644,182,447 331,863,347,016 685,961,808,039
Interest Expense -32,325,103,131 -31,091,215,600 -26,913,761,522 -21,092,718,953 -13,628,087,895
Interest Expense - VLS 0 -7,334,197,500 -14,668,395,000 -14,668,395,000 -14,668,395,000
EBT 148,310,383,571 281,651,283,325 339,062,025,926 296,102,233,062 657,665,325,143
EBT Margin 42% 44% 46% 31% 47%
Tax -8,986,867,018 -17,070,700,714 -21,128,473,713 -26,693,623,021 -38,281,368,612
Net Income 139,323,516,552 264,580,582,610 317,933,552,213 269,408,610,041 619,383,956,531
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif setelah Rencana Transaksi:
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 356,784,832,337 634,699,591,401 742,383,974,003 953,371,737,658 1,411,162,902,134
Sales Revenue 355,888,216,205 618,656,779,012 708,132,315,836 915,247,343,261 1,371,132,288,016
Recurring Revenue 896,616,132 16,042,812,388 34,251,658,167 38,124,394,398 40,030,614,118
Overall COGS -114,975,546,497 -222,538,520,777 -297,649,490,748 -526,081,801,044 -648,419,255,766
COGS Sales -114,975,546,497 -221,842,646,654 -289,299,001,272 -517,731,311,568 -640,068,766,290
COGS Recurring 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
Gross Profit 241,809,285,840 412,161,070,624 444,734,483,254 427,289,936,615 762,743,646,368
Operating Expense -77,587,898,766 -100,912,573,455 -102,124,075,597 -95,426,589,599 -76,781,838,329
Sales & Marketing Expense -12,337,846,875 -27,825,020,006 -26,843,895,545 -17,888,004,146 -29,712,592,184
GA Expense -65,250,051,892 -73,087,553,448 -75,280,180,052 -77,538,585,453 -47,069,246,145
Addback Depreciation 0 695,874,123 8,350,489,476 8,350,489,476 8,350,489,476
EBITDA 164,221,387,074 311,944,371,293 350,960,897,133 340,213,836,492 694,312,297,515
Other Income 16,414,099,628 8,828,199,255 38,033,774,790 0 0
Depreciation Expense 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
EBIT 180,635,486,701 320,076,696,425 380,644,182,447 331,863,347,016 685,961,808,039
Interest Expense -32,325,103,131 -31,091,215,600 -26,913,761,522 -21,092,718,953 -13,628,087,895
EBT 148,310,383,571 288,985,480,825 353,730,420,926 310,770,628,062 672,333,720,143
EBT Margin 42% 46% 48% 33% 48%
Tax -8,986,867,018 -17,070,700,714 -21,128,473,713 -26,693,623,021 -38,281,368,612
Net Income 139,323,516,552 271,914,780,110 332,601,947,213 284,077,005,041 634,052,351,531
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028 Rata-rata Total
Laba Bersih Dengan Transaksi 139,323,516,552 271,914,780,110 332,601,947,213 284,077,005,041 634,052,351,531 332,393,920,090 1,661,969,600,448
Laba Bersih Tanpa Transaksi 139,323,516,552 264,580,582,610 317,933,552,213 269,408,610,041 619,383,956,531 322,126,043,590 1,610,630,217,948
Selisih 0 7,334,197,500 14,668,395,000 14,668,395,000 14,668,395,000 10,267,876,500 51,339,382,500
Dasar pertimbangan proyeksi keuangan disajikan sampai dengan 2028 (selama 5 tahun)
adalah sesuai dengan periode perencanaan lima tahunan dari Perseroan dan
mempertimbangkan selesainya keseluruhan proyek VLS sampai dengan pengakuan
seluruh pendapatan, konstruksi fisik, dan serah terima pada tahun 2028.
- 55 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 83
Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa
Utang Lain – Lain Pemegang Saham dapat dikonversikan menjadi modal saham
berdasarkan persetujuan RUPS, sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa
Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham tidak
dapat dikonversi menjadi modal saham sehingga Utang Lain – Lain Pemegang Saham
akan dikembalikan (refundable) kepada Perseroan dan SAI berdasarkan Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam hal
ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap terus mengembangkan proyek dalam
VLS sehingga pendanaan proyek akan dibiayai melalui pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroan tanpa adanya Rencana
Transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost) sebesar
7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan dan SAI
sebagai pemegang saham VLS. Biaya Bunga pinjaman (financing cost) tersebut
memberikan dampak pada laba bersih Perseroan tahun 2025 dengan nilai penurunan
laba bersih Perseroan sebesar Rp7,3 miliar dan tahun 2026 sampai dengan 2028 dengan
masing-masing penurunan laba bersih Perseroan per tahun sebesar Rp14,7 miliar.
Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana
Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan
tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi
Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya
pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan
konsolidasi).
Sampai dengan periode Laporan Pendapat Kewajaran ini diterbitkan, pengembangan
proyek oleh VLS masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan, sehingga
aktivitas konstruksi fisik belum dimulai.
Berdasarkan proyeksi keuangan VLS yang kami terima dari manajemen Perseroan,
Penilai berpendapat bahwa proyeksi keuangan tersebut telah mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
sehingga tidak ada penyesuaian yang dilakukan oleh Penilai atas proyeksi keuangan yang
telah disusun oleh Manajemen. Analisa atas proyeksi keuangan Perseroan secara
konsolidasian juga telah kami ungkapkan pada Bagian 2 subbab 4.5 mengenai Penilaian
Atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Manajemen. Analisis dan evaluasi atas
proyeksi keuangan VLS adalah sebagai berikut:
PBG/IMB akan didapatkan dengan target 6 bulan setelah Izin Pemanfaatan Ruang
(IPR) didapatkan. Dalam hal ini, IPR telah didapatkan berdasarkan Surat Kepala
Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Depok Nomor
593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025 tertanggal 31 Januari 2025. Saat ini VLS sedang
melengkapi rekomendasi dan dokumentasi terkait pengurusan Siteplan dan PBG
- 56 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 84
(jangka waktu penyelesaian lebih kurang 6 bulan sejak tanggal IPR), sehingga
PBG/IMB ditargetkan akan didapat pada tanggal 31 Juli 2025.
Setelah didapatkannya PBG/IMB pada 31 Juli 2025, VLS akan mulai melakukan
proses penjualan tahap pertama. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan
digunakan sebagai dasar acuan untuk menentukan skala dan besaran pembiayaan
konstruksi fisik yang akan dikerjakan, sehingga VLS dapat mengatur pengeluaran
untuk konstruksi fisik yang disesuaikan dengan pendapatan hasil penjualan untuk
meminimalisir risiko arus kas.
Rencananya, konstruksi fisik tahap pertama secara bertahap dapat dimulai dengan
memakan waktu selama 12 bulan. Dalam hal ini, konstruksi fisik tahap pertama
diperkirakan akan selesai secara bertahap dalam Q3 2026. Selama periode
konstruksi fisik ini, VLS akan terus melakukan kegiatan pemasaran dan penjualan
dengan target penjualan sebesar kurang lebih Rp248 miliar untuk 143 unit.
Setelah konstruksi fisik ditargetkan selesai secara bertahap dalam Q3 2026, proses
serahterima tahap pertama akan dilakukan bertahap dan di estimasikan selesai di
Q4 2026, dimana setelah serahterima bertahap dilakukan, VLS dapat membukukan
pendapatan secara bertahap pula yang akan diserap oleh Perseroan.
Selanjutnya, untuk tahun 2027 dan 2028, VLS menargetkan pendapatan sebesar
Rp758 miliar (437 unit) dan Rp885 miliar (510 unit). Siklus yang sama akan
diterapkan oleh VLS, dimana realisasi penjualan tersebut akan menjadi acuan skala
dan besarnya pembiayaan konstruksi fisik yang akan dikerjakan.
Proses serahterima ini mempertimbangkan syarat dan kondisi transaksi jual beli produk
di Perseroan yang mensyaratkan keterbangunan fisik unit yang diperjualbelikan,
pelunasan dari konsumen atau sudah dilakukannya akad KPR antara konsumen dengan
bank.
2.5 Analisis Kelayakan Rencana Pengunaan Dana Terkait Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
Analisis Kelayakan Investasi
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 yang kemudian
ditindak lanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024, utang
lain-lain Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar Rp209.548.500.000
yang diterima VLS ditujukan sebagai penyetoran uang muka yang akan
ditingkatkan/dikonversi seluruhnya menjadi modal saham setelah didapatkannya
persetujuan RUPS. Dalam hal ini, Perseroan dan SAI memiliki hak untuk mengkonversi
seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan berakhirnya tenggat waktu
konversi pada tanggal 8 Mei 2025. Selain itu, Perseroan sebagai pemegang saham
pengendali dan SAI sebagai pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh
atas VLS untuk memutuskan terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang
Saham menjadi modal saham. Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham ini
- 57 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 85
merupakan bagian dari rangkaian Rencana Transaksi yang saat ini sedang dalam proses
permintaan persetujuan RUPS.
Menimbang analisis diatas bahwa:
pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham ditujukan untuk dikonversi
menjadi modal saham dan merupakan satu rangkaian dengan Peningkatan Modal
VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham; dan
tujuan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham digunakan untuk pembelian
tanah oleh VLS dari Perseroan untuk dikembangkan bersama SAI,
maka analisis kelayakan pengunaan dana Utang Lain – Lain Pemegang Saham secara
rinci dapat dilihat pada Bagian 3 subbab 1 mengenai Kesimpulan, dimana manfaat yang
diberikan oleh pengunaan dana Utang Lain – Lain Pemegang Saham dengan tujuan akan
dikonversi menjadi modal saham berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan dengan
adanya Rencana Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-
rata lebih tinggi sebesar Rp 10.267.876.500,-.
Analisis Kelayakan Pelunasan Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dibiayai dari kas internal Perseroan dan bukan bersumber dari
pinjaman Perseroan dari pihak manapun. Kas internal ini berasal dari perputaran
pembayaran pembelian tanah dari VLS yang mana pembayaran pembelian tanah
tersebut berasal dari Utang Lain – Lain Pemengang Saham porsi SAI. Sehingga, dalam
hal ini tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan yang akan
mempengaruhi likuiditasnya.
Sedangkan terkait kemampuan VLS untuk melunasi Utang Lain – Lain Pemegang
Saham dapat dijabarkan sebagai berikut:
Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028 tanpa
Rencana Transaksi:
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Pendapatan
Penjualan - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Beban Pokok
Penjualan - - (161.242.713.904) (492.748.713.119) (575.061.427.210)
Laba Kotor - - 86.822.999.794 265.326.230.141 309.648.460.806
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2.000.000.000) (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.400.000) (6.556.362.000)
Beban Umum &
Admin (2.000.000.000) (4.000.000.000) (4.120.000.000) (4.243.600.000) (4.370.908.000)
Laba Operasional (4.000.000.000) (18.676.299.534) 67.846.700.261 246.040.930.608 290.044.891.272
Beban Bunga - (7.334.197.500) (14.668.395.000) (14.668.395.000) (14.668.395.000)
Pajak Final - - (6.201.642.842) (18.951.873.582) (22.117.747.200)
- 58 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 86
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Laba Bersih (4.000.000.000) (26.010.497.034) 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
Bersih (4.000.000.000) (30.010.497.034) 16.966.165.384 229.386.827.410 482.645.576.481
Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana dijelaskan
dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham
memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan 8 Mei 2025.
Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan pembayaran Utang Lain –
Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8 Mei 2025:
Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat waktu 8 Mei 2025
maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali Utang Lain – Lain
Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap perencanaan dan pra-
pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069;
berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034;
VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang Lain
– Lain Pemegang Saham secara parsial;
VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar Rp482.645.576.481
pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427.650.000.000.
Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI sepakat
untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham. Selain
itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham
minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya konversi
atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham dalam hal tidak
diperolehnya persetujuan RUPS.
2.6 Analisis atas Jaminan Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Secara aspek penjaminan, transaksi Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang tidak
dikaitkan dengan persyaratan adanya penjaminan merupakan pengaturan persyaratan
pinjaman yang tidak umum/lazim jika dibandingkan dengan ketentuan pemberian
pinjaman di pasar keuangan. Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement, perbedaan
ini terjadi karena sifat Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang:
ditujukan semata – mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham;
bersifat jangka pendek; dan
- 59 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 87
memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan pemegang saham
VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi
modal saham.
Namun berdasarkan pendapat manajemen, pemberian pinjaman tanpa adanya
ketentuan pemberian jaminan, tidak memberikan dampak terhadap adanya resiko
terkait pengembalian Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut dikarenakan:
Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS telah menyepakati dalam Advance
Share Subscription Agreement bahwa pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham
tersebut memiliki hak untuk dikonversi menjadi modal saham.
Perseroan sebagai pemegang saham pengendali VLS dan SAI sebagai pemegang
saham minoritas memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya
konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
2.7 Analisis Kewajaran Harga Transaksi
Analisis kewajaran Rencana Transaksi adalah analisis kewajaran suatu transaksi dengan
membandingkan Nilai Pasar dengan harga transaksi yang disepakati para pihak.
Analisis Kewajaran Harga Transaksi Utang Lain-lain Pemegang Saham
Berdasarkan Laporan keuangan audited VLS Utang Lain – Lain Pemegang Saham
merupakan utang lain – lain yang tidak dikenakan bunga.
Tingkat bunga pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia per September 2024
adalah sebagai berikut:
Kelompok Bank Dan Jenis Pinjaman Dalam Persen
Bank Persero
Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,81
Bank Swasta Nasional
Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,84
Bank Asing dan Bank Campuran
Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 7,05
Bank Umum
Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,87
Rata – Rata 8,39
Berdasarkan informasi tersebut diatas, pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham
dari Perseroan kepada VLS yang dilakukan tanpa dikenakan bunga, merupakan
transaksi pemberian pinjaman yang tidak umum/lazim jika dibandingkan dengan
ketentuan pemberian pinjaman yang umumnya berlaku di pasar keuangan. Berdasarkan
Advance Share Subscription Agreement, perbedaan ini terjadi karena sifat Utang Lain – Lain
Pemegang Saham yang:
ditujukan semata – mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham;
bersifat jangka pendek; dan
- 60 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 88
memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan pemegang
saham VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham.
Selanjutnya, berdasarkan pendapat manajemen pemberian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham tanpa dikenakan bunga menyebabkan tidak perlu diakuinya beban bunga Utang
Lain – Lain Pemegang Saham, dengan ulasan sebagai berikut:
Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan tanpa adanya bunga menyebabkan
VLS tidak mengakui beban bunga atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham, dimana
jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 51% saham dalam VLS akan ikut
menyerap/mengakui beban bunga VLS yang dikenakan oleh SAI tersebut. Terkait
Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang diberikan kepada VLS jika
dikenakan bunga maka pengakuan pendapatan bunga yang dikenakan Perseroan
tersebut akan tereliminasi dengan beban bunga porsi Perseroan yang diakui VLS.
Analisis Kewajaran Harga Transaksi Terkait Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain-lain Pemegang Saham
a. Nilai Pasar
Berdasarkan Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan yang
dikeluarkan KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan:
00302/2.0109-05/BS/10/0069/1/III/2025 tertanggal 17 Maret 2025, nilai pasar
100% ekuitas VLS adalah sebesar Rp. 9.840.098.000,-, dengan rincian harga per
saham seperti pada tabel di bawah berikut ini:
Keterangan Sebelum Stock Split Setelah Stock Split
Lembar Saham 10.000 20.000
Nilai Per Saham 984.010 492.005
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham
secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga
pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS
sebagaimana juga dijelaskan dalam Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty
Land Sawangan.
b. Harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
Berdasarkan Rencana Transaksi harga yang disepakati adalah sebesar
Rp.218.101.500.000 atau Rp500.000 per saham setelah stock split.
- 61 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 89
c. Perbandingan Harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain
– Lain Pemegang Saham dengan Nilai Pasar
Dengan membandingkan Harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang
Lain – Lain Pemegang Saham dan Nilai Pasar, yaitu sebagai berikut.
Harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sebesar Rp. 500.000 dan Nilai Pasar sebesar Rp 492.005 per saham, maka
Selisih Harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham sebesar 1,62% dari Nilai Pasar.
Batas Nilai Objek
Nilai Pasar Batas atas
Bawah Transaksi
Perbandingan terhadap
-1.62% -7.5% - +7.5%
Nilai Objek Transaksi
Nilai/Harga Objek
Rp 492.005,- Rp 462.500,- Rp 500.000,- Rp. 537.500,-
Transaksi (per saham)
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas dan
batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen)
dari Nilai yang dijadikan acuan. Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi
dengan Nilai Pasar diketahui bahwa harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham 1,62% dari Nilai Pasar dan berada dalam batasan
±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah Wajar.
2.8 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain.
- 62 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 90
BAGIAN - 3
KESIMPULAN
3.1 Kesimpulan
Analisis Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan dan
SAI yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9
Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS, pemberian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham (liabilitas):
memiliki tujuan untuk selanjutnya akan ditingkatkan/dikonversi seluruhnya menjadi
modal saham setelah mendapatkan persetujuan RUPS; dan
Perseroan dan SAI sebagai pemberi pinjaman dan pemegang saham VLS memiliki
hak untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham.
Oleh karena itu, Rencana Transaksi adalah pemberian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham Dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Utang
Lain – Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian.
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa ada
hubungan afiliasi antara Perseroan dengan VLS.
Selain itu, berdasarkan nilai Rencana Transaksi sebagai satu rangkaian jika dibandingkan
dengan nilai ekuitas Perseroan menurut Laporan Keuangan Konsolidasian Interim
Perseroan per 30 September 2024 yang telah diaudit, maka Rencana Transaksi
merupakan Transaksi Material.
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance
Share Subscription Agreement, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-
pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah
wajar.
Analisis Kualitatif
Keuntungan Dilakukannya Rencana Transaksi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham memberikan keuntungan:
1. Memberikan kepastian atas komitmen investasi dan pemenuhan modal dari
investor (SAI) sebagai pelaksanaan dari Perjanjian Pembentukan JV yang
ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement.
2. Utang Lain – Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu
diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI.
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
memberikan keuntungan:
- 63 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 91
1. Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham (liabilitas) menjadi modal saham
(ekuitas) akan memperbaiki rasio solvabilitas (DER) Perseroan.
2. Menghilangkan kewajiban pembayaran kembali Utang Lain – Lain Pemegang
Saham yang melekat pada sifat liabilitas dari Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
3. Meningkatkan kepercayaan investor (SAI) atas pelaksanaan komitmen Perseroan
terkait struktur permodalan VLS yang disepakati dalam Perjanjian Pembentukan JV
dan Advance Share Subscription Agreement.
Kerugian Dilakukannya Rencana Transaksi
Transaksi pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham jika dibandingkan dengan
peningkatan modal secara langsung oleh Perseroan dan SAI ke dalam VLS,
menyebabkan meningkatnya waktu yang dibutuhkan dan kompleksitas proses
transaksi yang harus dilalui oleh para pihak, terutama bagi Perseroan.
Secara umum, pelaksanaan Rencana Transaksi menimbulkan biaya – biaya terkait
penerbitan saham baru seperti biaya administrasi, biaya jasa konsultan penilai dan
hukum, biaya notaris.
Analisis Dampak Leverage
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham tidak memberikan dampak leverage
dalam jangka panjang mengingat Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut
direncanakan akan dikonversi seluruhnya menjadi modal saham sebelum tenggat waktu
8 Mei 2025. Dalam hal terlampauinya tenggat waktu 8 Mei 2025, Perseroan sebagai
pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham minoritas dari VLS
memiliki kendali penuh untuk memutuskan pelaksanaan Peningkatan Modal Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham dapat terlaksana.
Analisis Dampak Likuiditas dan Dampak Keuangan Terkait Pinjam Meminjam
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan dibiayai dari kas
internal Perseroan dan bukan bersumber dari pinjaman Perseroan dari pihak
manapun, sehingga tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan.
Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028
tanpa Rencana Transaksi dan analisis kemampuan pembayaran kembali Utang Lain
– Lain Pemegang Saham oleh VLS:
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Pendapatan
Penjualan - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Beban Pokok
Penjualan - - (161.242.713.904) (492.748.713.119) (575.061.427.210)
Laba Kotor - - 86.822.999.794 265.326.230.141 309.648.460.806
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2.000.000.000) (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.400.000) (6.556.362.000)
Beban Umum &
Admin (2.000.000.000) (4.000.000.000) (4.120.000.000) (4.243.600.000) (4.370.908.000)
- 64 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 92
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Laba Operasional (4.000.000.000) (18.676.299.534) 67.846.700.261 246.040.930.608 290.044.891.272
Beban Bunga - (7.334.197.500) (14.668.395.000) (14.668.395.000) (14.668.395.000)
Pajak Final - - (6.201.642.842) (18.951.873.582) (22.117.747.200)
Laba Bersih (4.000.000.000) (26.010.497.034) 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
Bersih (4.000.000.000) (30.010.497.034) 16.966.165.384 229.386.827.410 482.645.576.481
Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana
dijelaskan dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain – Lain
Pemegang Saham memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan
8 Mei 2025. Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan
pembayaran Utang Lain – Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8
Mei 2025:
Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat
waktu 8 Mei 2025 maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali
Utang Lain – Lain Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap
perencanaan dan pra-pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069;
berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034;
VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang
Lain – Lain Pemegang Saham secara parsial;
VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar
Rp482.645.576.481 pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain
– Lain Pemegang Saham sebesar Rp427.650.000.000.
Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI
sepakat untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham. Selain itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai
pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk
memutuskan terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi
modal saham dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.
- 65 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 93
Analisis Kuantitatif
Analisis Kemampuan Penerima Pinjaman untuk Melunasi Utang Lain – Lain Pemegang
Saham
Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028 tanpa
Rencana Transaksi:
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Pendapatan
Penjualan - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Beban Pokok
Penjualan - - (161.242.713.904) (492.748.713.119) (575.061.427.210)
Laba Kotor - - 86.822.999.794 265.326.230.141 309.648.460.806
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2.000.000.000) (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.400.000) (6.556.362.000)
Beban Umum &
Admin (2.000.000.000) (4.000.000.000) (4.120.000.000) (4.243.600.000) (4.370.908.000)
Laba Operasional (4.000.000.000) (18.676.299.534) 67.846.700.261 246.040.930.608 290.044.891.272
Beban Bunga - (7.334.197.500) (14.668.395.000) (14.668.395.000) (14.668.395.000)
Pajak Final - - (6.201.642.842) (18.951.873.582) (22.117.747.200)
Laba Bersih (4.000.000.000) (26.010.497.034) 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
Bersih (4.000.000.000) (30.010.497.034) 16.966.165.384 229.386.827.410 482.645.576.481
Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana dijelaskan
dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham
memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan 8 Mei 2025.
Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan pembayaran Utang Lain –
Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8 Mei 2025:
Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat waktu 8 Mei 2025
maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali Utang Lain – Lain
- 66 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 94
Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap perencanaan dan pra-
pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069;
berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034;
VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang Lain
– Lain Pemegang Saham secara parsial;
VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar Rp482.645.576.481
pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427.650.000.000.
Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI
sepakat untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham. Selain itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai
pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan
terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham
dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.
Analisis Cash Management dan Financial Covenant Terkait Utang Lain – Lain Pemegang
Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan dibiayai dari kas
internal Perseroan dan bukan bersumber dari pinjaman Perseroan dari pihak
manapun, sehingga tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan.
Dalam Perjanjian Pembentukan JV yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share
Subscription Agreement, tidak terdapat pengaturan khusus terkait financial covenenat
dikarenakan Perseroan merupakan pemegang saham pengendali dan SAI
merupakan pemegang saham minoritas VLS yang memiliki kendali penuh atas VLS.
Analisis Kelayakan Rencana Pengunaan Dana Terkait Utang Lain – Lain Pemegang
Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian
Rencana Transaksi memiliki tujuan penggunaan dana untuk pembelian tanah oleh
VLS dari Perseroan dan selanjutnya dapat dikembangkan. Berdasarkan proyeksi
keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi diperkirakan akan
memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi sebesar Rp 10.267.876.500.
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan dibiayai dari kas
internal Perseroan dan bukan bersumber dari pinjaman Perseroan dari pihak
manapun, sehingga tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan.
Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028
tanpa Rencana Transaksi:
- 67 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 95
Laporan Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
VLS
Pendapatan
Penjualan - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Beban Pokok
Penjualan - - (161.242.713.904) (492.748.713.119) (575.061.427.210)
Laba Kotor - - 86.822.999.794 265.326.230.141 309.648.460.806
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2.000.000.000) (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.400.000) (6.556.362.000)
Beban Umum &
Admin (2.000.000.000) (4.000.000.000) (4.120.000.000) (4.243.600.000) (4.370.908.000)
Laba Operasional (4.000.000.000) (18.676.299.534) 67.846.700.261 246.040.930.608 290.044.891.272
Beban Bunga - (7.334.197.500) (14.668.395.000) (14.668.395.000) (14.668.395.000)
Pajak Final - - (6.201.642.842) (18.951.873.582) (22.117.747.200)
Laba Bersih (4.000.000.000) (26.010.497.034) 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
Bersih (4.000.000.000) (30.010.497.034) 16.966.165.384 229.386.827.410 482.645.576.481
Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana
dijelaskan dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain – Lain
Pemegang Saham memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan
8 Mei 2025. Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan
pembayaran Utang Lain – Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8
Mei 2025:
Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat
waktu 8 Mei 2025 maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali
Utang Lain – Lain Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap
perencanaan dan pra-pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069;
berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034;
VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang
Lain – Lain Pemegang Saham secara parsial;
VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar
Rp482.645.576.481 pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain
– Lain Pemegang Saham sebesar Rp427.650.000.000.
Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI
sepakat untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham. Selain itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai
pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk
- 68 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 96
memutuskan terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi
modal saham dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.
Analisis atas Jaminan Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Pemberian pinjaman tanpa adanya ketentuan pemberian jaminan, tidak memberikan
dampak terhadap adanya resiko terkait pengembalian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham dikarenakan:
Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS telah menyepakati dalam Advance
Share Subscription Agreement bahwa pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham
tersebut memiliki hak untuk dikonversi menjadi modal saham.
Perseroan sebagai pemegang saham pengendali VLS dan SAI sebagai pemegang
saham minoritas memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya
konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
Analisis Nilai Tambah Rencana Transaksi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham memberikan nilai tambah sebagai berikut:
1. Memberikan kepastian atas komitmen investasi dan pemenuhan modal dari
investor (SAI) sebagai pelaksanaan dari Perjanjian Pembentukan JV yang
ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement.
2. Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang diberikan tanpa bunga menyebabkan
tidak perlu diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI
yang dibukukan oleh VLS.
Peningkatan Modal Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham memberikan
nilai tambah sebagai berikut:
Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan pendapatan
yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan adalah wajar
berdasarkan beberapa indikator dibawah ini:
Proforma pendapatan Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp 4.098.403.037.532.
Proforma laba bersih Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar Rp 1.661.969.600.448.
Rincian perhitungan atas angka proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara
kumulatif untuk proyeksi tahun 2024-2028 sebelum dan setelah dilakukan Rencana
Transaksi adalah sebagai berikut:
- 69 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 97
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana Transaksi:
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028
Pendapatan Perseroan 356.784.832.337 634.699.591.401 494.318.260.304 195.296.794.398 526.453.014.118
Pendapatan VLS - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Kumulatif Pendapatan 356.784.832.337 634.699.591.401 742.383.974.003 953.371.737.658 1.411.162.902.134
Laba Bersih Perseroan 143.323.516.552 290.591.079.644 270.956.889.795 56.987.948.015 366.125.207.460
Laba Bersih VLS -4.000.000.000 -26.010.497.034 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
139.323.516.552 264.580.582.610 317.933.552.213 269.408.610.041 619.383.956.531
Bersih
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif setelah Rencana Transaksi:
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028
Pendapatan Perseroan 356.784.832.337 634.699.591.401 494.318.260.304 195.296.794.398 526.453.014.118
Pendapatan VLS - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Kumulatif Pendapatan 356.784.832.337 634.699.591.401 742.383.974.003 953.371.737.658 1.411.162.902.134
Laba Bersih Perseroan 143.323.516.552 290.591.079.644 270.956.889.795 56.987.948.015 366.125.207.460
Laba Bersih VLS -4.000.000.000 -18.676.299.534 61.645.057.418 227.089.057.026 267.927.144.071
Kumulatif Laba
139.323.516.552 271.914.780.110 332.601.947.213 284.077.005.041 634.052.351.531
Bersih
Analisis Perubahan Laba Bersih VLS sebelum dan setelah Rencana Transaksi
dari tahun 2024 sampai dengan 2028
Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi mengasumsikan
bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham dapat dikonversikan menjadi modal
saham berdasarkan persetujuan RUPS, sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa
Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa Utang Lain – Lain Pemegang Saham tidak
dapat dikonversi menjadi modal saham sehingga Utang Lain - Lain Pemegang Saham
akan dikembalikan (refundable) kepada Perseroan dan SAI berdasarkan Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam
hal ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap terus mengembangkan proyek
dalam VLS sehingga pendanaan proyek akan dibiayai melalui pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroan tanpa adanya Rencana
Transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost)
sebesar 7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan
dan SAI sebagai pemegang saham VLS.
Biaya Bunga pinjaman (financing cost) tersebut belum meberikan dampak pada tahun
2024 dikarenakan Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut pada tahun 2024 tidak
berbunga sesuai dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024.
- 70 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 98
Dalam hal Utang Lain – Lain Pemegang Saham tidak dapat dikonversi menjadi modal
saham, Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut akan dikembalikan (refundable)
kepada Perseroan dan SAI dan selanjutnya Perseroan dan SAI berkomitmen untuk
tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS dengan pendanaan yang akan dibiayai
melalui pinjaman dari Perseroan dan SAI pada tahun 2025.
Pemberian pinjaman dari Perseroan dan SAI tersebut kepada VLS akan memberikan
dampak pada kumulatif laba bersih (Perseroan) tahun 2025 dengan nilai penurunan
laba bersih sebesar Rp7,3 miliar dan tahun 2026 sampai dengan 2028 dengan masing-
masing penurunan kumulatif laba bersih (Perseroan) sebesar Rp14,7 miliar.
Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana
Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan
tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi
Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya
pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan
konsolidasi).
Analisis Perubahan Laba Bersih VLS setelah Rencana Transaksi dari tahun
2025 sampai dengan 2028
Tahapan perencanaan, pra pengembangan, pembangunan fisik, serahterima dan
pengakuan pendapatan akan direncanakan secara bertahap dapat dijelaskan sebagai
berikut:
PBG/IMB akan didapatkan dengan target 6 bulan setelah Izin Pemanfaatan
Ruang (IPR) didapatkan. Dalam hal ini, IPR telah didapatkan pada tanggal 31
Januari 2025, sehingga PBG/IMB ditargetkan akan didapat pada tanggal 31 Juli
2025.
Setelah didapatkannya PBG/IMB pada 31 Juli 2025, VLS akan mulai melakukan
proses penjualan tahap pertama. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan
digunakan sebagai dasar acuan untuk menentukan skala dan besaran pembiayaan
konstruksi fisik yang akan dikerjakan, sehingga VLS dapat mengatur pengeluaran
untuk konstruksi fisik yang disesuaikan dengan pendapatan hasil penjualan untuk
meminimalisir risiko arus kas. aRencananya, konstruksi fisik tahap pertama secara
bertahap dapat dimulai dengan memakan waktu selama 12 bulan. Dalam hal ini,
konstruksi fisik tahap pertama diperkirakan akan selesai secara bertahap dalam
Q3 2026. Selama periode konstruksi fisik ini, VLS akan terus melakukan kegiatan
pemasaran dan penjualan dengan target penjualan sebesar kurang lebih Rp248
miliar untuk 143 unit.
Setelah konstruksi fisik ditargetkan selesai secara bertahap dalam Q3 2026, proses
serahterima tahap pertama akan dilakukan bertahap dan di estimasikan selesai di
- 71 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 99
Q4 2026, dimana setelah serahterima bertahap dilakukan, VLS dapat
membukukan pendapatan secara bertahap pula.
Selanjutnya, untuk tahun 2027 dan 2028, VLS menargetkan pendapatan sebesar
Rp758 miliar (437 unit) dan Rp885 miliar (510 unit). Siklus yang sama akan
diterapkan oleh VLS, dimana realisasi penjualan tersebut akan menjadi acuan
skala dan besarnya pembiayaan konstruksi fisik yang akan dikerjakan.
Berdasarkan tahapan perencanaan diatas, analisa Perubahan Laba Bersih VLS sejak
tahun 2024 sampai dengan 2028 adalah sebagai berikut:
a. Pada tahun 2024 dan 2025, VLS masih dalam tahapan perencanaan, pra
pengembangan dan konstruksi fisik. Proses konstruksi fisik tahap pertama baru
dimulai pada kuartal ketiga tahun 2025, sedangkan pengakuan pendapatan baru
dapat mulai diakui setelah dilakukannya serahterima secara bertahap yang
ditargetkan akan selesai pada Q4 2026. Berdasarkan perencanaan ini, selama tahun
2024 dan 2025, VLS masih mencatatkan rugi bersih masing-masing sebesar Rp4
miliar dan Rp18,7 miliar.
Rugi bersih tahun 2024 sebesar Rp4 miliar dikontribusikan seluruhnya dari biaya
operasional.
Rugi bersih tahun 2025 sebesar Rp18,7 miliar selain dikontribusikan oleh biaya
operasional sebesar Rp10 miliar, juga berasal dari beban penjualan dan pemasaran
sebesar Rp8,7 miliar seiring dengan dimulainya tahapan penjualan di Q3 2025.
b. Laba bersih VLS pada tahun 2026 tercatat sebesar Rp61,6 miliar, meningkat
Rp80,3 miliar dibandingkan dengan rugi bersih tahun 2025 sebesar (Rp18,7
miliar). Peningkatan ini disebabkan oleh:
pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 143 unit secara bertahap pada Q4 2026 yang berkontribusi terhadap
peningkatan pendapatan sebesar Rp248 miliar (2025: Rpnihil);
pengakuan beban pokok penjualan yang meningkat sebesar Rp161,2 miliar;
peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar;
pengakuan beban pajak seiring dengan dilakukan penjualan sebesar Rp6,2
miliar.
Sementara pada tahun 2025, VLS masih dalam tahap perencanaan dan
pembangunan fisik, sebagaimana dijelaskan pada butir (a) diatas.
c. Laba bersih VLS pada tahun 2027 tercatat sebesar Rp227,1 miliar, meningkat
Rp165,5 miliar dibandingkan dengan laba bersih tahun 2026 yang sebesar Rp61,6
miliar. Peningkatan ini disebabkan oleh:
pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 437 unit selama 2027 yang berkontribusi terhadap pendapatan
sebesar Rp758 miliar (2026: Rp248 miliar) yang meningkat sebesar Rp510
- 72 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 100
miliar dikarenakan meningkatnya serah terima unit yang dilakukan sebanyak
294 unit (2026: 143 unit);
pengakuan beban pokok penjualan sebesar Rp492,7 miliar (2026: Rp161,2
miliar) yang meningkat sebesar Rp331,5 miliar seiring dengan meningkatnya
serah terima unit yang dilakukan;
peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar;
peningkatan beban pajak seiring dengan peningkatan penjualan sebesar Rp12,7
miliar.
d. Laba bersih VLS pada tahun 2028 tercatat sebesar Rp267,9 miliar, meningkat
Rp40,8 miliar dibandingkan dengan laba bersih tahun 2027 yang sebesar Rp227,1
miliar. Peningkatan ini disebabkan oleh:
pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 510 unit selama 2028 yang berkontribusi terhadap pendapatan
sebesar Rp884,7 miliar (2027: Rp758 miliar) yang meningkat sebesar Rp126,6
miliar dikarenakan meningkatnya serah terima unit yang dilakukan sebanyak
73 unit (2027: 437 unit);
pengakuan beban pokok penjualan sebesar Rp575,1 miliar (2027: Rp492,7
miliar) yang meningkat sebesar Rp82,3 miliar seiring dengan meningkatnya
serah terima unit yang dilakukan;
peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar;
peningkatan beban pajak seiring dengan dilakukan penjualan sebesar Rp3,2
miliar.
Analisis Atas Kewajaran Nilai Transaksi
Analisis Kewajaran Harga Transaksi Utang Lain-lain Pemegang Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS yang
dilakukan tanpa dikenakan bunga, merupakan transaksi pemberian pinjaman yang tidak
umum/lazim jika dibandingkan dengan ketentuan pemberian pinjaman yang umumnya
berlaku di pasar keuangan. Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement, perbedaan
ini terjadi karena sifat Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang:
ditujukan semata – mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham;
bersifat jangka pendek; dan
memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan pemegang
saham VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham.
Selanjutnya, berdasarkan pendapat manajemen pemberian pinjaman tanpa dikenakan
bunga menyebabkan tidak perlu diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain pemegang
Saham porsi SAI, dengan ulasan sebagai berikut:
- 73 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 101
Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan tanpa adanya bunga menyebabkan
VLS tidak mengakui beban bunga atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham, dimana
jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 51% saham dalam VLS akan ikut
menyerap/mengakui beban bunga VLS yang dikenakan oleh SAI tersebut. Terkait
Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang diberikan kepada VLS jika
dikenakan bunga maka pengakuan pendapatan bunga yang dikenakan Perseroan
tersebut akan tereliminasi dengan beban bunga porsi Perseroan yang diakui VLS.
Analisis Kewajaran Harga Transaksi Terkait Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Berdasarkan perbandingan harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain
– Lain Pemegang Saham dengan nilai pasar diketahui bahwa harga Peningkatan Modal
VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp. 500.000 dan
nilai pasar setelah stock split sebesar Rp 492.005, maka selisih harga Peningkatan Modal
VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar 1,62% dari Nilai
Pasar dan berada dalam batasan 7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
Kesimpulan:
Berdasarkan analisis atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal
VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian
Rencana Transaksi disimpulkan adalah WAJAR.
3.2 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain
- 74 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 102
LAMPIRAN 1: Rekening Koran PT Vasamty Land Sawangan periode 1-31 May 2024
Account Information > Transaction Inquiry
AksesBisnis@BTPN 12 June 2024 12:03:02
Value Date Transaction Date Description CCY Debet Credit
08/05/2024 08/05/2024 Cr Bifast Incoming IDR 10,000,000.00
PAKUAN TBK PT PT. BANK CENTRAL ASIA
Tbk. setoran awal 20240508CENAIDJA 010O0122762923
982018615852
15/05/2024 15/05/2024 12 Credit IDR 214,448,500,000.00
PT VASAMTY LAND SAWANGAN 0800300344 3-
001040515H200200 BPIAIDJA-0103000
8009 Samty Asia Inv FUND TRANSFER T O JV COMPANY
745546
15/05/2024 15/05/2024 12 Credit IDR 23,000,000,000.00
PT VASAMTY LAND SAWANGAN 0800300344 3-240515010453
CENAIDJA-0063080788
PT PAKUAN TBK T TRANSFER DANA 745810
15/05/2024 15/05/2024 Transfer SKN / RTGS 080040515H003790 IDR 179,568,585,000.00
15/05/2024 15/05/2024 Biaya SKN/RTGS 080040515H003790 IDR 25,000.00
15/05/2024 15/05/2024 08 Debit IDR 257,095.00
Request Cheque Book Charge
15/05/2024 15/05/2024 08 Debit IDR 42,905.00
Request Cheque Book Tax Duty
15/05/2024 15/05/2024 08 Debit IDR 257,095.00
Request Cheque Book Charge
15/05/2024 15/05/2024 08 Debit IDR 42,905.00
Request Cheque Book Tax Duty
15/05/2024 15/05/2024 12 Credit IDR 100,000,000,000.00
PT VASAMTY LAND SAWANGAN 0800300344 3-
0716421000604601 BMRIIDJA-1020008
999770 PAKUAN JL RA INVESTASI KE VA SAMTY
745989
16/05/2024 16/05/2024 Transfer SKN / RTGS 080040516H003794 IDR 16,503,500,000.00
16/05/2024 16/05/2024 Biaya SKN/RTGS 080040516H003794 IDR 25,000.00
16/05/2024 16/05/2024 Transfer SKN / RTGS 080040516H003796 IDR 86,897,915,000.00
16/05/2024 16/05/2024 Biaya SKN/RTGS 080040516H003796 IDR 25,000.00
16/05/2024 16/05/2024 12 Credit IDR 100,201,500,000.00
PT VASAMTY LAND SAWANGAN 0800300344 3-
0716421000605001 BMRIIDJA-1020008
999770 PAKUAN JL RA INVESTASI KE VA SAMTY
746599
- 75 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 103
16/05/2024 16/05/2024 Transfer SKN / RTGS 080040516H003798 IDR 100,000,000,000.00
16/05/2024 16/05/2024 Biaya SKN/RTGS 080040516H003798 IDR 25,000.00
25/05/2024 25/05/2024 14 Commission/Fee IDR 25,000.00
25/05/2024 25/05/2024 05 Bunga IDR 17,793,644.00
25/05/2024 25/05/2024 13 Pajak IDR 3,558,729.00
29/05/2024 29/05/2024 Transfer SKN / RTGS 080040529H003912 IDR 20,000,000.00
29/05/2024 29/05/2024 Biaya SKN/RTGS 080040529H003912 IDR 2,900.00
Information
Account 08003003443 (VASAMTY LAND SAWANGA - VASAMTY LAND SAWANGA / )
Closing Balance 54,683,507,015.00
Start Date 01 May 2024
End Date 31 May 2024
- 76 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 104
Rekapitulasi Mutasi Rekening Koran PT Vasamty Land Sawangan periode 1-31 May 2024
Non Setoran Modal
Deskripsi Bank Rp Setoran Modal (Rp) Keterangan
Tanggal (Rp)
Setoran awal Pembukaan
8 Mei 2024 rekening VLS di Bank 10.000.000 10.000.000 D
BTPN oleh Perseroan
Pengembalian setoran
modal tunai kepada SAI
serta Setoran Modal dan 214.448.500.000 4.900.000.000 209.548.500.000 A&C
15 Mei 2024
Utang Lain – Lain
Pemegang Saham porsi
SAI
Pengembalian setoran
modal tunai kepada
Perseroan serta Setoran 23.000.000.000 5.100.000.000 17.900.000.000 A&C
15 Mei 2024
Modal dan Utang Lain –
Lain Pemegang Saham
porsi Perseroan
Uang Muka Pembelian (179.568.585.000) (179.568.585.000) B
15 Mei 2024
Tanah
Utang Lain – Lain
15 Mei 2024 Pemegang Saham porsi 100.000.000.000 100.000.000.000 C
Perseroan
16 Mei 2024 Pembayaran BPHTB (16.503.500.000) (16.503.500.000) B
Uang Muka Pembelian (86.897.915.000) (86.897.915.000) B
16 Mei 2024
Tanah
Utang Lain – Lain
16 Mei 2024 Pemegang Saham porsi 100.201.500.000 100.201.500.000 C
Perseroan
Pelunasan Pembelian (100.000.000.000) (100.000.000.000) B
16 Mei 2024
Tanah
Pendapatan Bunga Giro 14.234.915 14.234.915 D
25 Mei 2024
Mei ‘24
Pengembalian Utang ke (20.000.000) (20.000.000) D
29 Mei 2024
Perseroan
Mei 2024 Biaya Admin Bulan Mei (727.900) (727.900) D
A:Setoran Modal VLS dengan total nilai sebesar Rp10.000.000.000
B: Pembelian Tanah dengan total nilai sebesar Rp382.974.000.000, dengan rincian (i) nilai jual beli tanah Rp330.150.000.000, (ii)
PPN 11% Rp36.316.500.000, (iii) BPHTB Rp16.503.500.000
C: Utang lain-lain pemegang saham dengan total nilai sebesar Rp427.650.000.000 dengan rincian Rp218.101.500.000 dari
Perseroan dan Rp209.548.500.000 dari SAI
D: Biaya dan pendapatan lain-lain
- 71 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Names mentioned 64 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT VASAMTY LAND P ERHITUNGAN A TAS J
p.1
unresolved
org
ANGUNAN PAKUAN TBK.
p.1 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Utang Lain
p.2 ×6
unresolved
org
Febriman Siregar dan Rekan
p.2 ×5
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×4
unresolved
org
Febriman Siregar & Rekan
p.2 ×2
unresolved
person
Msc.
p.3
unresolved
—
MAPPI
p.3
unresolved
—
Izin Bapepam-LK
p.3
unresolved
org
Bapepam-LK
p.3 ×4
unresolved
org
KJPP FSR
p.3 ×15
unresolved
org
PT Samty Asia Investment
p.3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Suharli
p.7 ×8
unresolved
org
Sugiharto & Rekan
p.7 ×12
unresolved
person
Akuntan Publik Riki Afrianof
p.7 ×10
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan. Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV
p.7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.22 ×22
unresolved
org
Bank Persero Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan
p.22 ×2
unresolved
org
Bank Campuran Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan
p.22 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.23 ×7
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.23
unresolved
org
PENILAI KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.25
unresolved
org
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.26
unresolved
person
Penanggung Jawab Ir. Yohn PS Napitupulu
p.27 ×4
unresolved
person
Penilai Yaumil Husna Khair
p.27
unresolved
org
Samty Asia Investments PTE. LTD
p.28 ×2
unresolved
person
Ungke Mulawanti SH.
p.28 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.34 ×3
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.34 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris
p.35
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kosasih
p.35 ×3
unresolved
org
Tjahjo & Rekan
p.35 ×3
unresolved
org
Suharli
p.37 ×2
unresolved
org
PT Bhineka Abadi Investama
p.38
unresolved
person
Akta Notaris Ridwan Suselo
p.43
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.
p.43
unresolved
person
Masdiana
· Notaris
p.43
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor No. AHU-
p.43
unresolved
org
Kota Nusantara
p.46 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia Grafik
p.47 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.48
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Harga Properti Komersial. Meski
p.50
unresolved
—
AJB Tanah
p.56
unresolved
org
PT Lotte Land Indonesia
p.63 ×3
unresolved
org
PT Lotte Land Sawangan
p.63 ×5
unresolved
org
PT Diamond Development Sawangan
p.63 ×3
unresolved
org
Bank Rp
p.104
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
10919 ms
12 Sep 2026 22:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': '1.62% -7.5% - +7.5%'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '1.62% -7.5% - +7.5%',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}