20250319_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31869633_lamp4.pdf

DEFINISI

Afiliasi

Benturan Kepentingan

Keterbukaan Informasi

berarti:

(a) hubungan keluarga karena perkawinan sampai
dengan derajat kedua, baik secara horizontal maupun
vertikal, yaitu hubungan seseorang dengan: (1) suami
atau istri, (2) orang tua dari suami atau istri dan suami
atau istri dari anak, (3) kakek dan nenek dari suami
atau istri dan suami atau istri dari cucu, (4) saudara
dari suami atau istri beserta suami atau istrinya dari
saudara yang bersangkutan, atau (5) suami atau istri
dan saudara orang yang bersangkutan,

(b) hubungan keluarga karena keturunan sampai dengan
derajat kedua, baik secara horizontal maupun vertikal,
yaitu hubungan seseorang dengan: (1) orang tua dan
anak, (2) kakek dan nenek serta cucu, atau (3) saudara
dari orang yang bersangkutan,

(c) hubungan antara pihak dengan karyawan, direktur,
atau komisaris dan pihak tersebut,

(dj hubungan antara 2 (dua) atau lebih perusahaan
dimana terdapat satu atau lebih anggota direksi,
pengurus, dewan komisaris, atau pengawas yang
sama,

(e) hubungan antara perusahaan dan pihak, baik langsung
maupun tidak langsung, dengan cara apa pun,
mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan
atau pihak tersebut dalam menentukan pengelolaan
dan/atau kebijakan perusahaan atau pihak dimaksud,

(9 hubungan antara 2 (dua) atau lebih perusahaan yang
dikendalikan, baik langsung maupun tidak langsung,
dengan cara apa pun, dalam menentukan pengelolaan
dan/atau kebijakan perusahaan oleh pihak yang sama:
atau

(g) hubungan antara perusahaan dan pemegang saham
utama yaitu pihak yang secara langsung maupun tidak
langsung memiliki paling kurang 20Y6 (dua puluh
persen) saham yang mempunyai hak suara dari
perusahaan tersebut.

perbedaan antara kepentingan ekonomis perusahaan
terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota
direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham
utama, atau Pengendali yang dapat merugikan perusahaan
terbuka dimaksud.

Keterbukaan Informasi ini yang memuat informasi-
informasi terkait dengan Rencana Transaksi yang
disiapkan dalam kerangka memenuhi ketentuan POJK No.
17/2020 dan POJK No. 42/2020.

KJPP

OJK

POJK No. 15/2020

POJK No. 17/2020

POJK No. 42/2020

Pengendali

Pemegang Saham Independen

Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan,
selaku penilai independen yang terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan yang ditunjuk oleh Perseroan.

Otoritas Jasa Keuangan, berarti lembaga yang mempunyai
fungsi, tugas, dan wewenang peraturan, pengawasan,
pemeriksaan, dan penyidikan sebagaimana dimaksud
dalam Undang-undang Republik Indonesia Nomor 21
tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan sebagaimana
diubah sebagian dengan Undang-Undang No. 4 Tahun
2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor
Keuangan (“UU No. 21/2011”), Sejak tanggal 31
Desember 2012, fungsi, tugas, dan wewenang pengaturan
dan pengawasan kegiatan jasa keuangan di sektor Pasar
Modal, beralih dari Bapepam dan LK ke OJK, sesuai dengan
Pasal 55 UU No. 21/2011.

Peraturan OJK Nomor 15/POJK.04/2020 tentang
Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum
Pemegang Saham Perusahaan Terbuka.

Peraturan OJK Nomor 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha,

Peraturan OJK Nomor 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan.

Pengendali Perusahaan Terbuka sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan OJK No. 9/POJK.04/2018 tentang
Pengambilalihan Perusahaan Terbuka, yaitu pihak yang
baik langsung maupun tidak langsung: (a) memiliki saham
Perusahaan Terbuka lebih dari 5096 (lima puluh persen)
dari seluruh saham dengan hak suara yang telah disetor
penuh, atau (b) mempunyai kemampuan untuk
menentukan, baik langsung maupun tidak langsung,
Gengan cara apapun pengelolaan dan/atau kebijakan
Perusahaan Terbuka.

pemegang saham yang tidak mempunyai kepentingan
ekonomis pribadi sehubungan dengan suatu transaksi
tertentu dan: (a) bukan merupakan anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, dan
Pengendali, atau (b) bukan merupakan Afiliasi dari
anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang
saham utama, dan Pengendali,

Perseroan

RUPS

SAI

Transaksi Afiliasi

Transaksi Benturan
Kepentingan

Transaksi Material

Utang Lain - Lain Pemegang
Saham

PT Pakuan Tbk. suatu perseroan terbatas yang didirikan
berdasarkan dan tunduk kepada hukum negara Republik
Indonesia dan berkedudukan di Kota Depok.

Rapat Umum Pemegang Saham.

Samty Asia Investment Pte. Ltd, perusahaan investasi yang
berpusat di Singapura yang merupakan bagian dari Samty
Holdings Co.Ltd (perusahaan real estate Jepang) yang
menjadi partner Perseroan dalam pembentukan usaha
patungan.

setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh
perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali dengan
Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota
direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham
utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali untuk kepentingan
Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota
direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham
utama, atau Pengendali.

transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau
perusahaan terkendali dengan setiap pihak, baik dengan
Afiliasi maupun pihak selain Afiliasi yang mengandung
Benturan Kepentingan.

setiap transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka
atau perusahaan terkendali yang memenuhi batasan nilai
sebagaimana diatur dalam POJK No. 17/2020.

merupakan pemberian utang lain-lain sebesar
Rp218.101.500.000 (porsi Perseroan) dan
Rp209.548.500.000 (porsi SAI) yang ditujukan semata-
mata sebagai penyetoran dana dari pemegang saham VLS
untuk kemudian dapat  ditingkatkan/dikonversi
seluruhnya menjadi modal saham berdasarkan Perjanjian
Pembentukan Joint Venture (JV) tertanggal 27 Maret 2024
yang kemudian ditindak lanjuti dengan Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024.
Pemberian utang lain - lain tersebut, dalam Advance
Share Subscription Agreement dirujuk sebagai
“Penyetoran Modal Di Muka" untuk menjelaskan sifat
dari transaksi tersebut.

Transaksi tersebut bersifat sebagai liabilitas dan oleh
karenanya dikategorikan sebagai bagian dari akun Utang
Lain-Lain dalam Laporan Keuangan Interim PT Vasamty

Land Sawangan yang telah diaudit untuk Periode 3 April
2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan Tanggal 30
September 2024 dengan nomor laporan auditor
independen No. 00002/2.1030/AU.1/03/0501-
1/1/1/2025 tertanggal 10 Januari 2025, kemudian telah
diterbitkan kembali dengan laporan auditor independen
No, 00019/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/!1/2025
tertanggal 10 Februari 2025,

VLS ! PT Vasamty Land Sawangan, perusahaan anak Perseroan
yang 5196 sahamnya dimiliki oleh Perseroan.

Keterbukaan Informasi ini disampaikan kepada para pemegang saham Perseroan sehubungan dengan
rencana Perseroan untuk melakukan peningkatan modal pada perusahaan anak Perseroan, yaitu VLS,
melalui konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham (sebagaimana didefinisikan di bawah ini) (Utang
Lain - Lain Pemegang Saham dan peningkatan modal VLS melalui konversi Utang Lain - Lain Pemegang
Saham secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”).

Sehubungan dengan Rencana Transaksi, pada bulan Mei 2024 masing-masing Perseroan dan SAI telah
melakukan penyetoran Utang Lain - Lain Pemegang Saham ke dalam VLS berdasarkan Perjanjian
Pemesanan Saham Di Muka (“Advance Share Subscription Agreement”) tanggal 9 Mei 2024. Atas
Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut, Perseroan dan SAI akan mengkonversinya menjadi setoran
modal dalam VLS,

Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 mengatur antara lain sebagai berikut:

a. Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran dana yang dilakukan oleh para pemegang
saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka untuk penerbitan saham oleh VLS, yang
seluruhnya akan diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000, dimana Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang
telah disetorkan oleh Perseroan dan SAI masing-masing sebesar Rp218.101.500.000,- dan
Rp209.548.500.000,

b. Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada keputusan
Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk menyetujui pemesanan saham, yang
dapat dilakukan melalui keputusan sirkular pemegang saham,

Cc. Jika saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa berlaku yang
ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk menerima pengembalian
Penyetoran Modal Di Muka sesuai dengan jumlah yang disetor oleh para pemegang saham,

d. Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana selama periode
tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi Utang Lain - Lain
pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh Utang Lain - Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham.

Informasi rinci terkait dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dapat
dilihat pada butir 5 Bagian II Keterbukaan Informasi ini.

Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp218.101.500.000,- (“Nilai Rencana Transaksi”) yang
merupakan 7012p dari total ekuitas Perseroan berdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasian

Perseroan yang berakhir pada 30 September 2024 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Suharli,
Sugiharto, & Rekan dengan Bapak Riki Afrianof, CPA sebagai Akuntan Publik melalui Laporan Auditor
Independen No. 00420/2.1315/AU.1/03/1017-1/1/XII/2024 pada tanggal 23 Desember 2024, yaitu
sebesar Rp311.041.779.626,-. Sehingga Rencana Transaksi, yang terdiri dari penyetoran Utang Lain -
Lain Pemegang Saham dan peningkatan modal VLS melalui konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham
oleh Perseroan, merupakan Transaksi Material sebagaimana diatur dalam POJK No. 17/2020. Dengan
demikian sesuai dengan ketentuan Pasal 6 ayat (1) huruf d butir 1 POJK No, 17/2020, Perseroan harus
memperoleh persetujuan RUPS yang direncanakan akan diselenggarakan pada tanggal 21 Maret 2025.

Rencana Transaksi juga merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana diatur dalam POJK No. 42/2020
karena dilakukan oleh Perseroan dengan VLS yang merupakan anak perusahaan Perseroan, yang
dijelaskan lebih lanjut pada butir 7 bagian II Keterbukaan Informasi ini,

Dengan mengingat bahwa Rencana Transaksi adalah Transaksi Material yang memerlukan persetujuan
RUPS dan juga mengandung Transaksi Afiliasi, maka sesuai ketentuan POJK No. 17/2020 dan POJK No.
42/2020, Perseroan wajib memperoleh persetujuan dari para Pemegang Saham Independen dalam
RUPS sebagaimana dimaksud dalam, dan akan diselenggarakan berdasarkan POJK No, 15/2020 yang
akan menyetujui pelaksanaan Rencana Transaksi.

Merujuk pada ketentuan Pasal 24 POJK No. 42/2020, dalam hal Transaksi Afiliasi nilainya memenuhi
kriteria Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 17/2020, Perseroan hanya wajib
memenuhi ketentuan POJK No. 17/2020.

Selain daripada persetujuan RUPS Independen dan kewajiban terkait Keterbukaan Informasi sesuai
dengan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020, Perseroan tidak memerlukan persetujuan,
pemberitahuan atau perizinan terlebih dahulu dari kreditur, instansi berwenang dan/atau pihak lain
sehubungan dengan Rencana Transaksi.

Sehubungan dengan hal-hal sebagaimana disebutkan di atas, Direksi Perseroan mengumumkan
Keterbukaan Informasi ini untuk memenuhi ketentuan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020.

URAIAN MENGENAI RENCANA TRANSAKSI

IL
1. Objek Rencana Transaksi

Transaksi Utang Lain - Lain Pemegang Saham dan peningkatan modal pada VLS, melalui konversi
Utang Lain - Lain Pemegang Saham merupakan satu rangkaian transaksi dalam Rencana
Transaksi.

Sebanyak 436.203 saham baru yang akan dikeluarkan VLS kepada Perseroan sebagai akibat
peningkatan modal VLS melalui pelaksanaan konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang
dilakukan Perseroan berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tanggal 9 Mei 2024.
Masing-masing saham baru tersebut bernilai nominal Rp500.000,- (lima ratus ribu Rupiah) per
saham setelah stock split atau seluruhnya setara dengan Rp218.101.500.000,- (dua ratus
delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus ribu Rupiah).

Nilai Rencana Transaksi

Sebesar Rp218.101.500.000,- (dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus ribu
Rupiah) yang merupakan seluruh Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang akan
dikonversi menjadi modal saham VLS sebanyak 436.203 saham baru dengan nominal
Rp500.000,- (lima ratus ribu Rupiah) per saham setelah stock split.

Keterangan Pihak-Pihak yang Melakukan Rencana Transaksi

a

Perseroan

Riwayat Singkat

Perseroan didirikan pertama kali dengan nama PT Pakuan International Country Club pada
tahun 1973 berdasarkan Akta Pendirian PT Pakuan No. 21 tanggal 8 Maret 1971, yang
dibuat di hadapan Ridwan Suselo, S.H, Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh
pengesahan dari Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan No. Y.A.5/304/5 tahun
1972 tanggal 9 Desember 1972. Akta Pendirian tersebut telah dimuat dalam Berita Negara
Republik Indonesia No. 26 tanggal 30 Maret 1982 tambahan No. 401, dan Berita Negara
Republik Indonesia No. 28 tanggal 6 April 1973 tambahan No. 250.

Perseroan berkantor pusat di Jl. Raya Muchtar Sawangan RT 002 / RW 007 Kel. Sawangan,
Kec, Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat 16517.

Kegiatan Usaha

Kegiatan usaha yang dijalankan oleh Perseroan saat ini adalah real estat.

Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham

Berdasarkan Daftar Pemegang Saham Perseroan dengan kepemilikan 596 atau lebih per
tanggal 31 Desember 2024 yang diterbitkan oleh PT Sinartama Gunita selaku Biro
Administrasi Efek Perseroan, berdasarkan Laporan Bulanan PT Pakuan Tbk No. 75/SG-
CA/LB-UANG/1/2025 tanggal 03 Januari 2025, struktur permodalan dan susunan
pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:

Nilai Nominal Rp100,00 per saham —

Nama Pemegang Saham

Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Ya

Modal Dasar 3.600.000.000 360.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

- PT Bhineka Abadi Investama 114.773.100 11.477.310.000 9,5
- PT Sirius Surya Sentosa 732.655.000 73.265.500.000 60,6
- Masyarakat 362.571.900 36.257.90.000 29,9
Jumlah Modal Ditempatkan 1.210.000.000 121.000.000.000 100

dan Disetor Penuh
Jumlah Saham dalam Portepel — 2.390.000.000 239.000.000.000

Pengurusan dan Pengawasan

Berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Pakuan Tbk.
No. 19 tanggal 17 Januari 2025 dibuat di hadapan Notaris Masdiana, S.H. M.Kn,, susunan
anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan adalah sebagai berikut:

Direksi
Direktur Utama
Wakil Direktur Utama

Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris Independen

Posisi Keuangan

Erick Wihardja

Aditya Wisnu Wardhana

Yoshihiro Kobi
Bonny Harry

Ringkasan posisi keuangan konsolidasian Perseroan yang berakhir pada 30 September
2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Suharli, Sugiharto, & Rekan dengan
Bapak Riki Afrianof, CPA sebagai Akuntan Publik melalui Laporan Auditor Independen No.
00420/2.1315/AU.1/03/1017-1/1/XI1/2024 pada tanggal 23 Desember 2024 adalah

sebagai berikut:

(dalam Rupiah)

POSISI KEUANGAN 31 Desember 2023 30 September 2024
Aset
Aset lancar 623.711.748.562 742.820.814.080
Aset tidak lancar 833.358.293.984 860.422.497,653
Jumlah Aset 1457.070.042,546 1.603.243.311.733

Liabilitas dan ekuitas

Liabilitas jangka pendek

838.627.192.895

889.972.109.088

Liabilitas jangka panjang

376.700.534.464

402.229.423.019

Jumiah liabilitas

1.215,327.727.359

1.292.201.532.107

Ekuitas

241,742.315.187

311.041.779.626

Jumiah liabilitas dan ekuitas

1,457.070.042.546

1,603.243.311.733

(dalam Rupiah)

LAPORAN LABA RUGI 30 September 2023 30 September 2024
Penjualan Bersih 139.150.044.620 253.222.843.193
(Beban) Pokok Penjualan (52.196.325.655) (90.629.115.867)
Laba Kotor 86.953.718.965 162.593.727.326
Beban operasi (31.039.739.715) (87.379.625.723)
Pendapatan (Beban) Lain-Lain 316.236.858 (814.637.164)
Laba (Rugi) sebelum pajak 56.230.216.108 74.399.464.439
penghasilan

(Beban) Pajak Penghasilan - -
Laba (Rugi) tahun berjalan 56.230.216.108 74399464439

VLS

ingkat
VLS didirikan berdasarkan Akta Pendirian VLS No. 10 tanggal 3 April 2024, dibuat di
hadapan Ungke Mulawati, S.H., M.Kn., Notaris di Kabupaten Bekasi, yang telah memperoleh
pengesahan dari Menkumham berdasarkan Keputusan No. AHU-
0026791.AH.01.01.TAHUN 2024 tanggal 12 April 2024 dan telah didaftarkan dalam Daftar

Perseroan di bawah No. AHU-0073468.AH.0111.TAHUN 2024 tanggal 12 April 2024
(“Akta No. 10/2024”).

VLS berkantor pusat di Jalan Raya Muchtar RT 002, RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat.

Kegiatan Usaha
Pada tanggal Keterbukaan Informasi ini, VLS belum menjalankan kegiatan usaha. Kegiatan
usaha yang akan dijalankan oleh VLS dikemudian hari adalah real estat.

Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham

Berdasarkan Akta Nomor 27 tanggal 17 Januari 2025, yang dibuat di hadapan Ungke
Mulawati, S.H, M.Kn,Notaris di Jakarta Timur, yang telah memperoleh pengesahan dari
Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No,
AHU-AH.01.03-0019920 tanggal 23 Januari 2025, (“Akta No. 27/2025”), Struktur
Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham VLS adalah sebagai berikut:

Nyai Nominal Rp500,000 per saham.

Nama Pemegang Saham Nilai Nominal

Jamlah Saham
Mp)

Yo

Modal Dasar 20.000 10.000.000.006
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
- Perseroan 10.200 5.100.000.000 51
- SAI 9.800 4.900.000.060 49
Jumlah Modal Ditempatkan 20.000 10.000.000.000 100
dan Disetor Penuh
Jumlah Saham dalam Portepel KJ 0

Struktur odalan VLS tersi as merupal ktur permodalan setelah

dilakukan stock split berdasarkan Akta Nomor 27 tanggal 17 Januari 2025, yang dibuat di
hadapan Ungke Mulawati, S.H., M.Kn,Notaris di Jakarta Timur. Berikut adalah susunan
permodalan VLS sebelum dan setelah dilakukannya stock Split:

I SEBELUM STOCKSPINT SESUDAH STOEK SPLIT:

Pemegang S0 SEPTAMNEN 2024 47 JANUARI 2025
salam. Lembur Nominal / Lebar Nominal

“Saham saham Saham Psaham

Nilai Sahany

Nilai Saham

Perseroan 5.100 000.000 5.100.000.000 10.200 500.600 5.100.000.000

SAI 4.900 1.009.000 1.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000.000.000 20.000

10

l |. 10.000 | | | | |. 10.000.000.000

SAI, pemegang saham VLS selain Perseroan, adalah perusahaan investasi yang berpusat
di Singapura (yang merupakan bagian dari Samty Holdings Co. Ltd, Grup Perusahaan
Real Estate Jepang) yang banyak berinvestasi di sektor real estate Asia, tertarik untuk
berinvestasi pada sektor properti di Indonesia, dengan minat khusus pada proyek “Shila
at Sawangan” yang telah sukses pengembangannya di daerah Depok. Selain itu SAI juga
memerlukan partner lokal (dalam hal ini, Perseroan). Atas dasar ini, dibentuklah usaha
patungan, yaitu VLS (antara Perseroan dan SAI) untuk membeli tanah pada Shila at
Sawangan yang dimiliki Perseroan dan kemudian menjalankan pengembangan proyek
tersebut,

Pertimbangan Perseroan melakukan Rencana Transaksi sebelum VLS aktif menjalankan
kegiatan usaha adalah VLS membutuhkan tanah, perizinan, dan modal kerja untuk dapat
menjalankan serta mengembangkan kegiatan usahanya. Atas dasar ini dibutuhkan
pendanaan yang rencananya akan berasal dari Rencana Transaksi. VLS direncanakan akan
memulai pembangunan pada tahun 2025 dan beroperasi komersial serta target
membukukan pendapatan pada tahun 2026.

Adapun perizinan yang dibutuhkan oleh VLS dalam melakukan kegiatan usahanya adalah
sebagai berikut:

PERIZINAN STATUS
1 NIB, PKKPR, Sertifikat Standar Selesai 01/07/2024
2 Informasi Tata Ruang Selesai 30/09/2024
3 Izin Pemanfaatan Ruang Selesai 31/01/2025
4 Rekomendasi Petunjuk Teknis Peil | Dalam proses 30/04/2025
Banjir
5 Rekomendasi Sistem Proteksi Dalam proses 30/04/2025
Kebakakaran
6 Rekomendasi Analisa Dampak Lalu | Dalam proses 30/04/2025
Lintas
7 Rekomendasi Pemenuhan Baku Dalam proses 30/04/2025
Mutu Air Limbah
8 Rekomendasi Rincian Teknis Dalam proses 30/04/2025
Penyimpanan Limbah B3
9 AMDAL Menunggu Rekomendasi 31/05/2025
nomor 4-8, AMDAL baru
dapat diproses
10 | Pengesahan Site plan Menunggu nomor 4-9 30/06/2025
selesai, Site Plan baru
dapat disahkan
11 | IMB/PBG Dapat dilakukan 31/07/2025
pengurusannya setelah
Pengesahan Site Plan
diperoleh

yang mana ditargetkan rekomendasi pendukung pengurusan Site Plan diatas akan
selesai pada akhir bulan April 2025. Saat ini, instansi/dinas pemerintah kota sedang
melakukan verifikasi dan evaluasi terhadap dokumen yang telah disampaikan. Proses
ini mencakup pengecekan kesesuaian dengan peraturan tata ruang, aspek teknis, serta
rekomendasi yang telah diberikan sebelumnya. Perusahaan secara aktif berkoordinasi

1

dengan pihak berwenang untuk memastikan kelancaran tahapan ini.

Setelah diterimanya rekomendasi pendukung pengurusan Site Plan diatas (target 30
April 2025), proses perizinan akan dilanjutkan dengan pengurusan AMDAL (target 31
Mei 2025) sampai dengan keluarnya dokumen Site Plan (target 30 Juni 2025). Setelah
diterimanya persetujuan Site Plan, perizinan akan dilanjutkan dengan pengurusan
penyelesaian IMB (target 31 Juli 2025).

Pe rusan ngawasan
Susunan Pengurus VLS

Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus VLS
adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris

Komisaris Utama 1 Agnus Suryadi
Komisaris 1 Chang Sihao
Direksi

Direktur Utama 1 Erick Wihardja
Direktur 1 Denny

Direktur 1 Tetsuro Kawamoto

Berdasarkan Akta No. 27/2025 susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris VLS adalah
sebagai berikut:

Dewan Komisaris
Komisaris Utama 1 Agnus Suryadi
Komisaris 1 Yuki Watanabe
Direksi
Direktur Utama 1 Erick Wihardja
Direktur 1 Denny
Direktur 1 Takuro Shikida
Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
Sebelum Rencana Transaksi
Total Aset 438.150.121.264
Total Liabilitas 429.165.969.533
Total Ekuitas 8.984.151.731
Laporan Laba Rugi
Sebelum Rencana Transaksi
Penjualan -

Laba Bruto £

12

Laba (Rugi) Operasi (1.708.741.898)
Laba (Rugi) Sebelum Beban Pajak Penghasilan (1.015.848.269)
Laba (Rugi) Tahun Berjalan (1.015.848.269)

Laporan Arus Kas
Sebelum Rencana Transaksi

Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Operasi (36.114.916.499)
Kas Bersih Diperoleh Pari Aktivitas Investasi (347.003.932.432)
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Financing 437.650.000.000
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN

SETARA KAS 54.531.151.069
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN -
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 54.531.151.069

Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi

Setelah Rencana Transaksi

Total Aset 438.150.121.264
Total Liabilitas 1.515.969.533
Total Ekuitas 436.634.151.731

Pembelian Tanah oleh VLS dari Perseroan

Utang Lain - Lain Pemegang Saham, sebagaimana dijelaskan pada Bagian 1 Pendahuluan yang
merupakan satu rangkaian transaksi dengan peningkatan modal pada VLS melalui konversi Utang
Lain - Lain Pemegang Saham, ditujukan untuk membiayai transaksi pembelian tanah milik
Perseroan oleh VLS dan sebagai modal kerja VLS. Transaksi pembelian tanah oleh VLS dari
Perseroan dituangkan dalam Akta Jual Beli No. 6 tanggal 17 Mei 2024 yang dibuat dihadapan
Doktor Suvinah, SH, MKn, notaris dan PPAT di Depok yang saatini sedang dalam pengurusan balik
nama di Badan Pertanahan Kota Depok sebagaimana dijelaskan oleh notaris dalam Surat
Keterangan Nomor CN/02/1!1/2025 tanggal 14 Maret 2025.

Proses balik nama kepemilikan tanah dengan SHGB 02286 masih dalam proses balik nama di
Notaris, sedang menunggu terbitnya sertifikat elektronik. Informasi yang Penilai dapatkan dari
manajemen VLS, pada saat ini proses terbitnya sertifikat elektronik masih menunggu proses alih
media yang sedang berlangsung di BPN. VLS menargetkan penyelesaian proses balik nama dapat
terjadi paling lambat di bulan April 2025.

Berikut ringkasan Akta Jual Beli No. 6 tanggal 17 Mei 2024 (“AJB'):

Pihak-pihak dalam PT Pakuan Tbk selaku Penjual (Perseroan)
AJB PT Vasamty Land Sawangan selaku Pembeli (VLS)

Objek Tanah dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 02286 yang terdaftar atas nama
AJB PT Pak uan Tbk sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tertanggal
13 Mei 2024 Nomor 04857/SAWANGAN/2024, seluas 55.025 m2,

13

dengan Nomor Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang dan Bangunan
(SPPTPBB): 32.78.006.007.009-0211.0, yang terletak di:

- Provinsi : Jawa Barat,
«Kota : Depok,

- Kecamatan : Sawangan,
- Kelurahan : Sawangan,

yang merupakan sebidang tanah darat kosong.

Harga Jwal Beli Tanah Jual Beli Tanah dilakukan dengan harga Rp330.150.000.000,- sebelum
PPN 119p atau Rp366.466.500.000 setelah PPN 1145

Ketentuan lain-lain - Sejak tanggal AJB maka objek jual beli telah menjadi milik VLS
dengan segala keuntungan serta kerugiannya,

- Perseroan menjamin bahwa objek jual beli tersebut tidak
tersangkut dalam sengketa, bebas dari sitaan, tidak dijaminkan,
dan bebas dari beban lain dan Perseroan berhak dan berwenang
untuk mengalihkan objek jual beli tersebut dan belum pernah
dialihkan kepada pihak manapun sebelumnya,

- Kewajiban atas pajak-pajak atas jual beli tanah ditanggung oleh
imasing-masing pihak dalam AJB, yang mana Pajak Penghasilan
ditanggung oleh Perseroan selaku Penjual, dan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan ditanggung oleh VLS selaku Pembeli,

- Perseroan dan VLS memilih tempat kediaman hukum yang umum
dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Kota
Depok.

Selain untuk pembelian tanah (termasuk biaya-biaya dan pajak terkait), Utang Lain - Lain
Pemegang Saham yang akan di konversi dalam Rencana Transaksi juga akan digunakan sebagai
modal kerja VLS sebesar Rp44.329.567.568,-.

Pembelian tanah oleh VLS dari Perseroan merupakan suatu Transaksi Material dan Transaksi
Afiliasi yang dikecualikan berdasarkan ketetuan Pasal 13 POJK No. 17/2020 dan Pasal 8 POJK No.
42/2020, dikarenakan transaksi tersebut merupakan kegiatan usaha yang dijalankan Perseroan
dalam rangka menghasilkan pendapatan usaha dan dijalankan secara rutin, berulang, dan/atau
berkelanjutan, Oleh karenanya, Perseroan wajib mengungkapkan transaksi tersebut dalam
laporan tahunan atau laporan keuangan tahunan Perseroan.

Penggunaan dana atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham adalah sebagai berikut:

Deskripsi
Jumlah nilai Utang Lain - Lain Pemegang
Saham yang akan dikonversi menjadi
setoran modal

Rincian Penggunaan Dana

Pembelian tanah termasuk pajak terkait
dengan rincian:

- Nilai jual beli tanah Rp330.150.000.000
- Nilai PPN 1196 Rp36.316.500.000

" BPHTB Rp16.507.500.000

- Biaya notaris Rp346.432.432

Dana tersisa akan digunakan untuk modal 44.329,567.5685

Modal Kerja

— Opcrasional

427.650.000.000

383.320.432.432 -

14

kerja (perencanaan dan pra
pengembangan)

Dana tersisa sebesar Rp44.329.567.568 (dari Utang Lain - Lain Pemegang Saham sebesar
Rp427.650.000.009 setelah dikurangi biaya pembelian tanah termasuk pajak dan biaya terkait
sebesar Rp383.320.432432) akan digunakan untuk rencana biaya pra pembangunan (Biaya
Konsultan, Biaya Legal dan Perizinan dan Biaya Umum dan Administrasi) sebesar
Rp41.740.000.000.

Rincian perencanaan biaya pra Pembangunan adalah sebagai berikut:

ai Nominal

1 | Biaya Konsultan Rp13.329.000.000,-
2 Biaya Legal dan Perizinan Rp5.735.000.000,-
3 Biaya Umum dan Administrasi Rp22.676.000.000,-

Total Rp41.740.000.000,-

Untuk selanjutnya, VLS akan melakukan pembangunan atas tanah yang mana sumber dananya
berasal dari arus kas operasional hasil penjualan produk kepada konsumen (pre-sales). Oleh
karena itu, VLS akan melakukan dan merencanakan manajemen risiko, dalam hal ini VLS akan
merencanakan pembangunan bertahap yang disesuaikan dengan produk yang telah terjual.

Pengungkapan sehubungan dengan perizinan yang terkait pengembangan yang telah didapatkan
dan masih dalam proses telah diungkapkan dalam bagian (3.b) di atas tentang Kegiatan Usaha
VLS.

Ringkasan Perjanjian Penting

Uraian penting kesepakatan pembentukan Joint Venture (JV) tertanggal 27 Maret 2024 antara
Perseroan dan SAI adalah sebagai berikut:

a. Para Pihak menyepakati dan menyanggupi untuk mendirikan perusahaan dalam bentuk
perseroan terbatas di Indonesia dengan nama VLS:

b. Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian VLS akan ditanggung oleh Para
Pihak sesuai dengan proporsi kepemilikan saham:

c. Para Pihak sepakat modal dasar saham: Rp437.650.000.000, masing-masing saham senilai
Rp500.000 yang terbagi menjadi 875.300 lembar Saham biasa. Dengan rincian sebagai

berikut:
Pemegang a Pe od
Perseroan Biasa 446.403 5149
SAI Biasa 428.897 49 Yo
Jumlah 10096

Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, SAI, dan VLS
menandatangani Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dengan rincian
perjanjian sebagai berikut:

15

a. Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran dana yang dilakukan oleh para
pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka untuk penerbitan saham oleh
VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi
kepemilikan saham dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000, dimana Penyetoran Modal
Di Muka yang telah disetorkan oleh Perseroan dan SAI masing-masing sebesar
Rp218.101.500.000,- dan Rp209.548.500.000,-:

b. Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk menyetujui pemesanan
saham, yang dapat dilakukan melalui keputusan sirkular pemegang saham,

€. Jika saham VIS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa berlaku yang
ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk menerima
pengembalian Penyetoran Modal Di Muka sesuai dengan jumlah yang disetor oleh para
pemegang saham,

@. Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana selama periode

tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi Utang Lain - Lain

pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh Utang Lain - Lain Pemegang

Saham menjadi modal saham.

Perjanjian ini diatur dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia:

Sengketa terkait dengan Perjanjian ini diselesaikan secara arbitrase di Singapura dengan

aturan arbitrasi dari Singapore International Arbitration Centre,

»?

Sumber Dana untuk Rencana Transaksi

Sumber dana terkait Rencana Transaksi berasal dari Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang
bersumber dari kas internal hasil penjualan tanah Perseroan kepada VLS sebesar
Rp330.150.000.000,- tanggal 17 Mei 2024 yang kemudian digunakan sebagai penyetoran Utang
Lain - Lain Pemegang Saham, Sedangkan, sumber dana VLS untuk melakukan pembelian tanah
Perseroan berasal dari kas internal VLS hasil dari perputaran setoran Utang Lain - Lain
Pemegang Saham SAI dan Perseroan yang dilakukan secara bertahap.

Pembayaran uang muka pembelian tanah dan pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham
ke VLS dilakukan dengan mekanisme berulang/bertahap untuk mencapai efisiensi arus kas
dari Perseroan dimana pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi Perseroan kepada

VLS dapat menggunakan arus kas dari pembayaran uang muka pembelian tanah yang diterima
dari VLS.

Berdasarkan konfirmasi yang Perseroan dapatkan dari pihak SAI, sumber dana pihak SAI juga
berasal dari kas internal.

Berikut komposisi permodalan VLS setelah Rencana Transaksi:

Perseroan Saham Biasa 446,403 223.201.500.000 5199
SAI Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49 Yo
Jumlah 875.300 437.650.000.000 1009

16

7. Hubungan dan Sifat Hubungan Afiliasi dari Pihak yang melakukan Rencana Transaksi

VLS merupakan anak usaha Perseroan yang 5146 sahamnya dimiliki oleh Perseroan. Selain itu,
terdapat kesamaan hubungan pengurusan antara Perseroan dan VLS sebagai berikut:

Jabatan

Perseroan
Direktur Utama

Erick Wihardja Direktur Utama

Sebagai informasi, tidak terdapat hubungan Afiliasi antara Perseroan dan SAI.

Ji: PENJELASAN,  P

'TRANSAKSI SERT:

MBANGAN ALASAN DILAKUKANNYA
MPAK RENCANA TRANSAKSI

RENCANA

Penjelasan, Pertimbangan dan Alasan Perseroan, serta Dampak melakukan Rencana Transaksi ini
adalah sebagai berikut:

1. Penjelasan Perseroan melakukan Rencana Transaksi

Pada dasarnya Perseroan dan SAI berkehendak untuk melakukan investasi dan pengembangan
bersama diatas lahan seluas 55.025 m2 yang dimiliki oleh Perseroan, Untuk itu dibentuklah VLS
sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI untuk melaksanakan rencana investasi dan
pengembangan tersebut. Rencana awal pada saat pembentukan VLS, Perseroan dan SAI
merencanakan komposisi permodalan VLS adalah sebesar Rp223.201.500.000,- atau 516 (untuk
Perseroan) dan Rp214.448.500.000,- atau 4946 (untuk SAI). Namun, pada saat pendirian VLS oleh
Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI masih memerlukan waktu untuk finalisasi dengan
induk perusahaannya terkait besarnya modal kerja awal yang dibutuhkan. Dalam hal ini, SAI baru
akan memenuhi komposisi permodalan secara penuh sebagaimana direncanakan di atas setelah
finalisasi modal kerja yang dibutuhkan dengan Perseroan.

Sehingga pada saat pendirian VLS, diputuskan bahwa permodalan VLS akan dipenuhi secara
bertahap dan pada saat pendirian, komposisi permodalan VLS tahap awal tersebut adalah hanya
sebesar Rp5.100.000.000,- atau 5196 (untuk Perseroan) dan Rp4-900.000.000,- atau 4994 (untuk
SAI).

Setelah finalisasi besaran modal kerja awal yang dibutuhkan:

e Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen dengan mata acara
Persetujuan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan yang dimiliki Perseroan
sebesar 5196, yang merupakan transaksi material sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020, sejak
tanggal 29 April 2024 (melalui SPE OJK), dan

e berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 yang
ditandatangani oleh Perseroan, SAI dan VLS, Perseroan menyetorkan Utang Lain -
Lain Pemegang Saham sebesar Rp218.101.500.000 (5194) dan SAI menyetorkan Utang Lain
- Lain Pemegang Saham sebesar Rp209.548.500.000 (4996) yang akan digunakan untuk
belanja modal dan modal kerja pengembangan proyek VLS. Utang Lain - Lain Pemegang
Saham ini bersifat:

“

v

17

ditujukan untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham setelah
mendapatkan persetujuan RUPS:

Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi Utang Lain - Lain
pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh Utang Lain - Lain
Pemegang Saham menjadi modal saham sampai masa berlakunya perjanjian sampai 9
Mej 2025 dan memiliki hak untuk meminta pengembalian (refiindable) seandainya
persetujuan RUPS sebagaimana di persyaratkan POJK No. 17/2020 dan POJK No.
42/2020 tidak diperoleh.

Selanjutnya, Perseroan dan SAI berencana untuk meningkatkan/memenuhi komposisi
permodalan yang direncanakan di awal, yaitu sebesar Rp223.201.500.000,- atau 514 (untuk
Perseroan) dan Rp214.448.500.000,- atau 49Y6 (untuk SAI) dengan cara konversi Utang Lain -
Lain Pemegang Saham milik Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 (5196) dan milik SAI sebesar
Rp209.548.500.000 (4996) menjadi modal saham.

Atas dasar penjelasan tersebut di atas, Perseroan menjalankan proses pemenuhan Peraturan OJK
No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 atas Rencana Transaksi
dikarenakan transaksi tersebut merupakan transaksi material dan afiliasi.

Pertimbangan dan Alasan Perseroan melakukan Rencana Transaksi

Rencana Transaksi sebagai satu rangkaian meliputi:

1. Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS
2. Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham

Pertimbangan dan Alasan Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham

Bagi Perseroan, pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham, memberikan manfaat antara lain:

» Berdasarkan pembahasan dalam Bagian III subbab 1 mengenai Penjelasan Perseroan
melakukan Rencana Transaksi, terdapat kondisi sebagai berikut:

v

v

Perseroan dan SAI akan merealisasikan rencana kerjasama pengembangan melalui
pembentukan Perusahaan patungan VLS dengan komposisi modal dari Perseroan sebesar
Rp223.201.500.000,- dan dari SAI sebesar Rp214.448.500.000.

Pada saat pendirian VLS, pemenuhan komposisi permodalan diatas belum dapat dipenuhi
sepenuhnya karena masih dibutuhkannya waktu untuk finalisasi kebutuhan modal kerja
VLS, maka pada saat pendirian modal disetor awal VLS disepakati hanya sebesar
Rp5.100.000.000 untuk Perseroan dan Rp4.900.000.000 SAI, dimana kekurangan
pemenuhan modal disetor VLS akan dilakukan dengan tenggat waktu 10 Mci 2024.

Dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui, sedangkan proses
peningkatan modal belum dapat dijalankan, maka pada tanggal 9 Mei 2024, ditandatangani
Advance Share Subscription Agreement antara Perseroan, SAI dan VLS yang memutuskan
penyetoran Utang Lain - Lain Pemegang Saham dari Perseroan sebesar Rp218.101.500.000
dan dari SAI sebesar Rp209.548.500.000.

Pelaksanaan pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham dilakukan untuk menjembatani
proses peningkatan modal VLS yang pada saat itu belum dapat dilaksanakan, sedangkan

18

tenggat waktu peningkatan modal VLS yang disepakati sudah akan terlampaui. Keuntungan
yang didapatkan Perseroan dalam hal ini adalah dapat dipastikannya penyetoran dana dari
pihak SAI dalam waktu yang singkat sebelum komitmen penyetoran dana tersebut menjadi
kadaluwarsa dan SAI melakukan renegosiasi ulang terkait hal ini. Selanjutnya Perseroan perlu
memastikan agar Utang Lain - Lain Pemegang Saham Perseroan dan SAI dapat segera
terkonversi menjadi modal saham dalam VLS melalui persetujuan RUPS.

Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang dilakukan dengan tanpa adanya bunga
menyebabkan VLS tidak perlu mengakui beban bunga atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham,
dimana jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 5146 saham dalam VLS akan ikut
menyerap/mengakui beban bunga VLS yang dikenakan oleh SAI tersebut, Terkait Utang Lain
— Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang diberikan kepada VLS jika dikenakan bunga
maka pengakuan pendapatan bunga yang dikenakan Perseroan tersebut akan tereliminasi
dengan beban bunga porsi Perseroan yang diakui VLS.

Pertimbangan dan Alasan Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang

Bagi Perseroan dan stakeholders, peningkatan modal dari pihak SAI kepada VLS melalui konversi
Utang Lain - Lain Pemegang Saham, memberikan manfaat antara lain:

Secara laporan keuangan konsolidasi Perseroan, Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang
disetorkan oleh SAI sebesar Rp209.548.500.000 yang tidak dikonversi menjadi ekuitas akan
terus tersaji dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebagai utang lain-lain
(liabilitas). Pelaksanaan Rencana Transaksi akan memberikan struktur permodalan yang lebih
sehat dengan menurunnya rasio Debt to Eguity dari Perseroan secara signifikan, dimana utang
lain-lain (liabilitas) dari SAI akan terkonversi menjadi kepentingan non-pengendali (ekuitas).
Selanjutnya bagi pemegang saham Perseroan, struktur permodalan yang lebih kuat akan
memberikan valuasi yang lebih baik atas nilai saham Perseroan yang diharapkan kemudian
dapat meningkatkan likuiditas perdagangan saham Perseroan.

Utang Lain - Lain Pemegang Saham (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi menjadi ekuitas akan
menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi oleh SAI dalam proyek/perusahaan
patungan dimana Perseroan mengambil bagian. Dalam hal Utang Lain - Lain Pemegang Saham
terkonversi menjadi ekuitas, Perseroan memiliki hak lebih dalam memutuskan jatuh
tempo/pengembalian modal tersebut (yang harus diputuskan melalui RUPS VLS), yang mana
Perseroan tidak memiliki keleluasaan yang sama dalam hal Utang Lain - Lain Pemegang Saham
tetap bersifat sebagai liabilitas dan SAI memutuskan untuk meminta pembayaran kembali atas
Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut.

Investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada proyek yang
dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan komitmen bersama agar
porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai dengan modal saham. Dengan
dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan investor (dalam hal ini SAI) atas proyek real
estate di Indonesia dan khususnya terhadap Perseron akan terjaga.

Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, Perseroan juga dapat mempertahankan kepemilikannya
secara langsung atas VLS. Selain itu, VLS dapat meningkatkan ekuitas dan mengurangi liabilitasnya
sebesar Rp218.101.500.000 (dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus ribu
Rupiah). Perseroan mengharapkan penguatan modal yang dilakukan melalui Transaksi dapat
mendukung pengembangan usaha dan peningkatan kinerja keuangan VLS,

19

3. Dampak Rencana Transaksi terhadap Keuangan Perseroan (proforma)

Nilai sebelum Penyesuatan”
Pelaksanaan Nilai setelah Pelaksanaan
KETERANGAN Transaksi Transaksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Bank 121,099,456,333 121,099,456,333
Piutang Usaha 5,209,132,142 5,209,132,142
Piutang lain-lain - pihak ketiga 2,561,342,594 2561,342,594
Piutang lain-lain - pihak berelasi - -
Uang muka dan beban dibayar di
muka 207,456,317,492 207,456,317,492
Uang muka Kontraktor 11,987,991,325 11,987,991,325
Aset real estat 303,188,287,813 303,188,287,813
Kas dan setara kas yang dibatasi
penggunaannya 40,318,077,328 40,318,077,328
Pajak dibayar di muka 51,000,209,053 51,000,209,053
Total Aset Lancar 742,820,814,080 742,820,814,080
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estat 505,890,252,037 505,890,252,037
Aset tidak lancar tainnya 212.500.000.000 212.500.000.000
Aset tetap -neto 6,288,577,921 6,288,577,921
Properti investasi - neto 5,960,078,071 5.960,078071
Aset tak berwujud - neto 640496515 640496515
Investasi pada entitas asosiasi 129,143,093,109 129,143,093,109
Total Aset Tidak Lancar 860,422,497,653 860,422,497,653
TOTAL ASET 1,603,243,311,733 1,603,243,311,733
LIABILITAS DAN EKUITAS NETO
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 19,917,230,080 19,917,230,080
Utang usaha - pihak ketiga 8,438,368468 8,438,368,468
Utang lain-lain - pihak ketiga 457,316,159,367 | — (209,548,500,000) 247,767,659,367
Utang lain-lain - pihak berelasi 155,487,295 155,487,295
Beban akrual 19,415,966,320 19,415,966,320
Utang titipan konsumen 112,334,928,543 112,334,928,543
Uang muka konsumen 252,392,645,516 252,392,615,516
Utang pajak 7,500,011,628 7,500,011,628
Utang bank 10,174,427,920 10174427,920
Utang lembaga keuangan 20,312,942 20,312942
Liabilitas sewa 2,306,571,009 2,306,5714009
Total Liabilitas Jangka Pendek 889,972,109,088 680,423,609,088
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank 396,802,688,860 396,802,688.860

20

Utang lembaga keuangan 78,271,090 73,271090

Liabilitas imbalan kerja

karyawan 5,343,163,069 5,343,463,069
Total Liabilitas Jangka Panjang 402,229,423,019 402,229,423,019
Total Liabititas 1,292,201,532,107 1,082,653,032,107

EKUITAS - NETO

Modal saham 121,000,000,000 121,000,000,000
Tambahan modal disetor 5875,031,250 5,875,031,250
Saldo laba (defisit) 179,025,830,387 225619475511
Kepentingan nonpengendali 5,140,917,989 209,548,500,000 214689, 417,989
Total Ekuitas - Neto 311,041,779,626 520,590,279,626

TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS
NETO 1,603,243,311,733 1,603,243,311,733

Penyesuaian dilakukan atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi SA! sebesar Rp209.548.500.000 yang
sebelumnya diklasifikasi sebagai bagian dari Habllitas menjadi ekuitas (Kepentingan nonpengendali) dengan adanya
transaksi Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham. Sedangkan, terkait Utang Lain
- lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar Rp210.101,500,000 telah tereliminasi antara pencatatan di
pembukuan Perseroan dengan pembukuan VLS.

Berdasarkan Perjanjian Pembentukan Joint Venture (IV) tertanggal 27 Maret 2024 yang kemudian
ditindak lanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024, utang lain-lain
Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar Rp209.548.500.000 yang diterima VLS
ditujukan sebagai penyetoran uang muka yang akan ditingkatkan/dikonversi seluruhnya menjadi
modal saham setelah didapatkannya persetujuan RUPS. Hal ini sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Keuangan Interim Auditan VLS untuk periode 6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30 September
2024 pada Catatan Laporan Keuangan terkait nomor 11.a (Perjanjian Penting). Sehubungan dengan
transaksi ini, Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen sejak 29 April 2024 melalui
SPE OJK terkait pemenuhan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020.

RIN

AN PENDAPAT PIHAK INDEPEND!

1, Ringkasan dari Laporan Penilaian Aset Tanah Kosong Milik PT Vasamty Land Sawangan
Nomor 00301/2.0109-05/P1/10/0069/1/111/2025 tanggal 17 Maret 2025 yang disusum
oleh KJPP:

a. Identitas Pihak
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam hal ini adalah Perseroan terkait Rencana

Transaksi,

Objek Penilaian

Lokasi Tanah Kosong “nee Joan

Kelurahan Sawangan, Kec. SHGB 02286: 55.025m2
Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat

21

Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar aset
yang dinilai, dengan tujuan untuk Utang Lain - Lain Pemegang Saham Dan
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham
sebagai satu rangkaian Rencana Transaksi. Laporan Penilaian Aset ini digunakan
dalam proses Penilaian 10049 Ekuitas VLS.

Asumsi dan Kondisi Pembatas

Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib:

e Menghasilkan laporan penilaian properti yang bersifat non-disclaimer opinion:

@ Mencerminkan Penilai Properti yang telah melakukan penelaahan atas dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian,

# Mencerminkan data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh
bersumber dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi penilai,

8 Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh managemen dan dikaji
dan/atau disesuaikan oleh Penilai Properti,

e Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan,

e Menghasilkan laporan penilaian properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional
perusahaan,

& Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas laporan penilaian properti dan
kesimpulan nilai, .

& Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum objek
penilaian,

Pendekatan dan Metode Penilaian

Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII
Tahun 2018, KJPP mempertimbangkan hanya menggunakan 1 (satu) pendekatan yang
relevan digunakan dalam penilaian ini yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach) seperti
uraian dibawah ini :

“Objek Penilajan Alasan Penggunaan Pendekatan

Penilaian
« Berdasarkan POJK Nomor
28/POJK.04/2021 Pasal 34 poin (1),
dalam hal KJPP melakukan Penilaian
Properti atas objek Penilaian tertentu,
KJPP dapat menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian.

“Sesuai dengan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 butir TIL4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1
(satu) Pendekatan Penilaian

Jumlah Pendekatan

Tanah Kosong

22

dikarenakan Objek Penilaian berupa
tanah kosong yang memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik untuk
dikembangkan sebagai properti yang
tidak menghasilkan.

- KJPP menemukan data-data
pembanding dan informasi yang cukup
memadai. Data-data pembanding yang
KJPP peroleh baik berupa data
penawaran dan atau data transaksi
dengan kondisi wajar yang KJPP anggap
sebanding untuk melakukan
perhitungan estimasi nilai pasar.

Untuk objek penilaian berupa tanah kosong, KJPP menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach) berdasarkan aturan SE OJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir TIL5.t, metode yang digunakan dalam melakukan
penyesuaian adalah Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment /
Pluses Minuses), Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara
keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari obyek penilaian dengan properti
pembanding,

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia. (SPI 2018, KPUP 15.1). Penetapan Pendekatan Pasar sebagai
pendekatan yang digunakan untuk melakukan penilaian aset ini didasarkan atas kondisi

terdapatnya aset lain yang identik atau sebanding yang telah terjual atau sedang
ditawarkan.

Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir 1IL5.e, bahwa dalam hal
menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib
dipertimbangkan, paling kurang meliputi:

1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding:

2) Kondisi Penjualan,

3) Kondisi Pasar:

4) Lokasi antara lain lingkungan, akses (lebar row jalan) dan fasilitas,

5) Karakteristik Fisik antara lain luas tanah, bentuk tanah, dan elevasi tanah:

Berikut adalah analisis ringkas atas faktor pembanding:

23

(PENYESUAIAN TANAH

LARI CIA DA Pama tar Dana Panama ar CIA

leone nan rasan ratan Tg PEATI

Seret

Ganas

Aan
 Jatsi geo ngtungan . Na
“tetas La

ak
- ea
Tania tengkagi

Hungkungan mina enno
H row apaan ang
- oo

at banana
kan am
eneng

» cost tengah.

ta
hastase tangiap

mogoul
02200

segi
001597
tengah

Ke korataran
aa

Tram

Hewan ena
“ ruamwtan

po2ta0
tang

saw

engan dansa

« kuaktosisti ekaharu -
oran pereesuta Tangani KATA IR Tatan
taat eren BEAT 2.1 (ra
Iarsasi maan Sangat lan Taro | Gan
iminasaran 20.7 KTA ss.tani
una raman FP Getas Ar Kaos. (ap Tasusar (ia Has370
Pentnutatan Gasowo0
bragarn ora San

Faktor pembanding yang dipertimbangkan dalam menggunakan Pendekatan Pasar (Market

Approach) pada Laporan Penilaian Aset Tanah Kosong Milik PT Vasamty Land Sawai
antara lain adalah:

1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding,
2) Kondisi Penjualan,

3) Kondisi Pasar,

4) Lokasi antara lain lingkungan, akses (lebar row jalan) dan fasilitas:

5) Karakteristik Fisik antara lain luas tanah, bentuk tanah, dan elevasi tanah,
6) Peruntukan Tanah,

f£ Kesimpulan Nilai

ngan

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh faktor-
faktor yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang berlaku, maka KJPP berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari asset-aset tersebut di
atas, yang berlokasi di Kota Depok, Provinsi Jawa Barat, pada tanggal penilaian 30 September
2024 adalah sebesar Rp. 331.800.800.000,- (Tiga Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus

Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah).

Ringkasan dari Laporan Penilaian 100Y6 Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan Nomor
00302/2.0109-05/BS/10/0069/1/!H/2025 tanggal 17 Maret 2025 yang disusun oleh KJPP

Febriman Siregar dan Rekan

a. Identitas Pihak

Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam hal ini adalah Perseroan terkait Rencana

Transaksi.

24

b. Objek Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah 100,004 Ekuitas VLS.

€. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,009 Ekuitas
Perusahaan, dalam rangka Utang Lain - Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana
Transaksi. Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK 35, Kode Etik Penilai Indonesia
(“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) 2018.

@. Asumsi dan Kondisi Pembatas

Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh KJPP wajib:

# Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis ini bersifat non-disclaimer opinion,

» Mencerminkan Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen yang
digunakan dalam proses Penilaian,

8 Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya,

e Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty)

e Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan:

# Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan:

8 Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis
dan kesimpulan Nilai, dan

» Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum
objek Penilaian dari pemberi tugas.

e. Pendekatan dan Metode Penilaian

Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan.
Sementara Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan
yang sepadan dan sebanding dengan Perusahaan.

Analisis berdasarkan Metade Adjusted Book Value (ABV)
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas Perusahaan
dengan menggunakan metode ABV:

Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Perusahaan dengan Metode Adjusted Book Value

yan - - Web Niat (Dalam Ribuan Rupiah)
Nilai Ekuitas 100,0096 Per 30 September 2024 10.634.902
Discount Lack af Control -
Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 10.634.902
Discount Lack af Marketability (2.126.980)

25

Indikasi Nilai Pasar 10000 Ekuitas

Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai
Pasar 100,00Y5Y6 ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 September 2024 dengan
menggunakan pendekatan aset melalui metode Adjusted Book Value adalah sebesar Rp.
8.507.921.600,- ( Delapan Miliar Lima Ratus Tujuh Juta Sembilan Ratus Dua Puluh Satu
Ribu Enam Ratus Rupiah).

Analisis berdasarkan Metode Gyideline Publicly Trade Company (GPTC)
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas Perusahaan
dengan menggunakan metode GPTC.

Ursian . Nilai (Dalam Ribuan Ruptah)
Nilai Ekuitas 100,0096 Per 30 September 2024 12.450.489
Control Premium 3.735.147

Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 16.185.636
Discount Lack of Marketability (3.237.127)
Indikasi Nilai Pasar 100,00Y4 #kuitas 5 12948809

Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai
Pasar 100,00Y5 Ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 September 2024 dengan
menggunakan pendekatan pasar melalui metode Guideline Publicly Trade Company adalah
sebesar Rp. 12.948.509,034,- (Dua Belas Miliar Sembilan Ratus Empat Puluh Delapan Juta
Lima Ratus Sembilan Ribu Tiga Puluh Empat Rupiah).

Kesimpulan Nilai

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut, baik indikasi nilai yang
dihasilkan dengan menggunakan metode Adjusted Book Value (ABV) dan indikasi nilai yang
dihasilkan melalui metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC) maka dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut.
Pada prinsipnya setiap metode yang digunakan dalam penilaian idealnya akan menghasilkan
suatu indikasi nilai yang kurang lebih sama sehingga pembobotan pada masing-masing
metode harusnya sama (sebanding), Namun dalam penilaian ini KJPP menggunakan bobot
yang lebih besar pada pendekatan aset yakni sebesar 709 dibandingkan bobot pada
pendekatan pasar sebesar 3096 dengan pertimbangan bahwa Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan.
Pendekatan aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan
penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan. Pendekatan Pasar
menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan dalam
penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun
2020 pasal 75, sehingga KJPP berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat dalam
menggambarkan nilai fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan pasar.
Berikut hasil rekonsiliasi nilai dari kedua metode penilaian tersebut diatas.

26

Rekonsiliasi Nilai

. Vilai Pasar Nilai Pasar
ata En 5 1
Pendekatan Penilaian Rp) Bobot Tertimbang (Rp) |

Pendekatan Aset (Assets
Approach)

8.507.921.600 5.955.545.120

Pendekatan Pasar. (Market. : :
Approach) - 12,948.509.034 3.884.552.710

Jumlah 9.840.097.830

Pembulatan : 9.840.096.000

Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang KJPP peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian KJPP, dan
mengacu pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian tersebut diatas, KJIPP
berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00” Ekuitas VLS per 30 September 2024 adalah sebesar
Rp. 9.840.098.000.- ( Sembilan Miliar Delapan Ratus Empat Puluh juta Sembilan Puluh
Delapan Ribu Rupiah).

Perseroan dan SAI telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan perubahan
jumlah lembar saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000 lembar saham.
Transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split
tidak mempengaruhi penilaian 100Y4 ekuitas VLS.

Ringkasan dari Laporan Pendapat Kewajaran atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham dan
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Utang Lain - Lain
Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana Transaksi Nomor 00303/2.0109-
05/BS/10/0069/1/N1/2025 tanggal 17 Maret 2025 yang disusun oleh KJPP Febriman
Siregar dan Rekan:

a. Identitas Pihak
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam hal ini adalah Perseroan terkait Utang Lain -
Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal VLS Dengan Cara Konversi Utang Lain - Lain
Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana Transaksi.

b. Objek Penilaian
Obyek penilaian dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah rangkaian Rencana
Transaksi yang terdiri dari:

1. Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS sebesar Rp.
218.101.500.000.

27

2. Peningkatan modal VLS melalui konversi seluruh Utang Lain — Lain Pemegang Saham
porsi Perseroan sejumlah Rp. 218.101.500.000 setara dengan Rp 500.000 / saham
untuk 436.203 saham baru.

Yang secara bersama - sama merupakan satu rangkaian Rencana Transaksi.

Nilai pasar 10096 Ekuitas VLS adalah sebesar Rp, 9.840.098.000,- dan jika dihubungkan
dengan jumlah saham beredar VLS maka nilai pasar VLS per saham adalah sebesar Rp.
492.005,-.

Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat kewajaran dalam rangka Utang
Lain - Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain -
Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana Transaksi yang berhubungan
dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“POJK”) No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan dan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama

Asumsi dan Kondisi Pembatas

Dalam penyusunan pendapat independen ini, KIPP menggunakan beberapa asumsi, antara
lain:

8 Laporan pendapat kewajaran bersifat non-disclaimer opinion.

#  KIPP telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
proses penilaian.

« Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya.

#  KJPP menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
untuk pencapaiannya (fiduciary duty)

»  KJPP bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.

» KJPP menghasilkan laporan penilaian bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional

perusahaan,

e KJPP bertanggung jawab atas laporan penilaian bisnis dan kesimpulan pendapat
kewajaran.

»  KJPP telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi
tugas.

Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran

Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, KIPP melakukan prosedur analisis
sebagai berikut:

a. Analisis transaksi:
b. Analisis kualitatif dan kuantitatif:
C. Analisis kelayakan rencana penggunaan dana:

28

d. Analisis atas jaminan
e. Analisis atas kewajaran nilai transaksi:
f. Analisis atas faktor - faktor lain yang relevan.

Kejadian Penting setelah Periode Penilaian

Berdasarkan informasi yang kami terima dan penelaahan dokumen terdapat kejadian
penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024) hingga tanggal
laporan penilaian diterbitkan yaitu VLS telah melaksanakan stock split pada tanggal 17
Januari 2025 berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No. 27 yang
dibuat dihadapan notaris Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta Timur. Berikutadalah

perbandingan komposisi pemegang saham, nilai nominal, dan lembar saham sebelum dan
sesudah stock split:

: SEBELUM STOCK SEL: SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal Lembar Nominal
Sahani Jaaham. Saliaiti J SaliaIn

Nilai Saham

Niat Sahari

Perseroan 5.100 | 1.000.000 5.100.000.000 10.200 | 500.000 5.100.000.000
SAI 4900 | 1.600.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.009 10.000.000.000 20.000 10.000.000.0009

Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split
tidak mempengaruhi penilaian 10046 ekuitas VLS sebagaimana juga dijelaskan dalam
Laporan Penilaian 10094 Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan.

Kesimpulan

@ Analisis transaksi

Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan
dan SAI yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement
tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS, pemberian Utang Lain - Lain
Pemegang Saham (liabilitas):

Y memiliki tujuan untuk selanjutnya akan ditingkatkan/dikonversi seluruhnya
menjadi modal saham setelah mendapatkan persetujuan RUPS: dan

Y Perseroan dan SAI sebagai pemberi pinjaman dan pemegang saham VLS memiliki
hak untuk mengkonversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham.

Oleh karena itu, pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal
PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham
merupakan satu rangkaian Rencana Transaksi.

Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa ada
hubungan afiliasi antara Perseroan dengan VLS.

Selain itu, berdasarkan nilai Rencana Transaksi sebagai satu rangkaian jika
dibandingkan dengan nilai ekuitas Perseroan menurut Laporan Keuangan

29

Konsolidasian Interim Perseroan per 30 September 2024 yang telah diaudit, maka
Rencana Transaksi merupakan Transaksi Material.

Berdasarkan — Perjanjian Pembentukan JV yang sudah ditindaklanjuti dengan
Advance Share Subscription Agreement, tidak ada persyaratan khusus yang akan
merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada
Rencana Transaksi adalah wajar.

Analisis kualitatif
Keuntungan.Di
Utang Lain - Lain Pemegang Saham memberikan keuntungan:

1. Memberikan kepastian atas komitmen investasi dan pemenuhan modal dari
investor (SAT) sebagai pelaksanaan dari Perjanjian Pembentukan JV yang
ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement.

2. Utang Lain - Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu
diakuinya beban bunga Utang Lain - Lain Pemegang Saham.

Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham

memberikan keuntungan:

1, Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham (liabilitas) menjadi modal saham
(ekuitas) akan memperbaiki rasio solvabilitas (DER) Perseroan.

2. Menghilangkan kewajiban pembayaran kembali Utang Lain - Lain Pemegang
Saham yang melekat pada sifat liabilitas dari Utang Lain - Lain Pemegang Saham.

3. Meningkatkan kepercayaan investor (SAI) atas pelaksanaan komitmen Perseroan
terkait struktur permodalan VLS yang disepakati dalam Perjanjian Pembentukan
JV dan Advance Share Subscription Agreement,

Kerugian Dilakukannya Rencana Transaksi

W Transaksi pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham jika dibandingkan
dengan peningkatan modal secara langsung oleh Perseroan dan SAI ke dalam VLS,
menyebabkan meningkatnya waktu yang dibutuhkan dan kompleksitas proses
transaksi yang harus dilalui oleh para pihak, terutama bagi Perseroan.

W Secara umum, pelaksanaan Rencana Transaksi menimbulkan biaya - biaya terkait
penerbitan saham baru seperti biaya administrasi, biaya jasa konsultan penilai dan
hukum, biaya notaris.

nalisis Dampal

Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham tidak memberikan dampak leverage
dalam jangka panjang mengingat Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut
direncanakan akan dikonversi seluruhnya menjadi modal saham sebelum tenggat
waktu 8 Mei 2025. Dalam hal terlampauinya tenggat waktu 8 Mei 2025, Perseroan
sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham minoritas dari
VLS memiliki kendali penuh untuk memutuskan pelaksanaan Peningkatan Modal
Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham dapat terlaksana.

30

alisis Dampak Likuiditas dan Dampak Keuangan Terkait Pinja

Y Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi Perseroan dibiayai dari kas
internal Perseroan dan bukan bersumber dari pinjaman Perseroan dari pihak
manapun, sehingga tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh
Perseroan.

Y Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 - 2028
tanpa Rencana Transaksi dan analisis terkait kemampuan pembayaran kembali
Utang Lain - Lain Pemegang Saham oleh VLS:

Laporan Having IS

Pendapatan Penjualan - -— 24B065.714699 — 756074943261 — 064.709,088,016

Beban Pokok Penjualan - - 461242713904) — (492740713119) (575061427210)
Taha Kotor” - : B6R22.999.794 — 2653262301 309.648.460.006
Beban Penjualan - (6676.299.534) (0.676.299.534) (8676299534) (8676299531)
Beban Gaji Karyawan (000.001.000) (6.000.000.000) (6180.000.000) (6.365.200.000) (6.556.362.000)
Beban Umum & Admin (2.000.000.000) (400n.000.0007 (4.120.000.000) (4:243.600.000) (4.370.008.000)
Laba Operasional Tkoooood-oooj — G8676.290.531) 67.816,700.261. Dinnab9anco8 290014891272
Beban Bunga -. (1384197500) — (14660395000) — (14660395000) — (14660.395.000)
Pajak Final - . (6201642842) — (19951873562) — (22.117.747.200)
Taba Bersih (kovo.ooo.nony —(26.010497.034) 16276662410 212420662026 — 253.250.749071
KumulatifLabaBersih —” (000.000.000) — (30010497034) 16.966.165.304 229306227410 — 482645576481

Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana
dijelaskan dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain - Lain
Pemegang Saham memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan
8 Mei 2025. Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan
pembayaran Utang Lain - Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8
Mei 2025:

Dalam hai! tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS
Melatui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sampai dengan tengpat
waktu 8 Mei 2025 maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali
Utang Lain - Lain Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap
perencanaan dan pra-pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:
Y saido Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069,

31

Y berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034,

Y VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran
Utang Lain - Lain Pemegang Saham secara parsial,

Y VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar
Rp482.645.576.481 pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang
Lain - Lain Pemegang Saham sebesar Rp427.650.000.000.

Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI
sepakat untuk mengkonversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham, Selain itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai
pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk
memutuskan terjadinya konversi atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi
modal saham dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.Perseroan dan SAI
memiliki hak untuk mengkonversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sampai
dengan berakhirnya tenggat waktu konversi pada tanggal 8 Mei 2025, Selain itu,
dalam hal terjadi ketidaksanggupan pembayaran oleh VLS, Perseroan sebagai
pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham minoritas dari VLS
memiliki kendali penuh untuk memutuskan pelaksanaan Peningkatan Modal
Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham dapat terlaksana,

@ Analisis kuantitatif

Analisis Kemampuan Penerima Pinjaman untuk Melunasi Utang Lain - Lain Pemegang
Saham

Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 - 2028 tanpa
Rencana Transaksi dan analisis terkait kemampuan pembayaran kembali Utang Lain -
Lain Pemegang Saham oleh VLS:

Laporyn buha Rugi VLS 2 2025:

Pendapatan Penjualan a - 248.065.713.699 7SB074.943.261 — 004.709.088,016
Beban Potok Penjualan - » (461242718904) — (492748713419) — (575.061427.210)
Taba Kotar - : B6.822999794”— 265326230141 —— 300.648.460.506
Beban Penjualan - (8.676.299.534) (8676299534) (8676299531) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (2000.000.0007 (6.000.000.000) (6.180.000.000) (6.365.100.000) (6.556.262.000)
Beban Umum & Admin (00.000.000) (000.000.000) (4-120.000000) (4.243.560.000) (370.902.000)
Laba Operasional Taboonto.oon) — (10676290534) G7046700261 — 246010930608 — 29001891272
Beban Banga H0 (1384197500) (1K6ERIOSONO) — (14668305000) — (14668,395.000)

Pajalc rinal - - (6201642042) — Ga9sua73s02) — (22417747200)

32

Laba Bersih WOd0d00.000) (26010497031) 46976662410 212420662026 253.250.749071

KumulatiftabaBorsih”— (400.000.000) — (20010497034) 16.966.165.384 220386527410 402645576481

Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana dijelaskan
dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain - Lain Pemegang
Saham memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan 8 Mei 2025.
Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan pembayaran Utang Lain -
Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8 Mei 2025:

Dalam hal tidak diperoiehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS Melalui
Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat waktu 8 Mei 2025
maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali Utang Lain - Lain
Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap perencanaan dan pra-
pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:

“V saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069:

“ berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034:

“ MLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang
Lain - Lain Pemegang Saham secara parsial,

Y VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar Rp482.645.576.481
pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang Lain - Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427.650.000.000.

Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI sepakat
untuk mengkonversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi modal saham. Selain itu,
Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham
minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya konversi
atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi modal saham dalam hal tidak
diperolehnya persetujuan RUPS. '

Analisis Cash Management dan Financial Covenant Terkait Utang Lain — Lain Pemegang
Saham

“Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi Perseroan dibiayai dari kas
internal Perseroan dan bukan bersumber dari pinjaman Perseroan dari pihak
manapun, sehingga tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan.

Y Dalam Perjanjian Pembentukan JV yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share
Subscription Agreement, tidak terdapat pengaturan khusus terkait financial covenenat
dikarenakan Perseroan merupakan pemegang saham pengendali dan SAI merupakan
pemegang saham minoritas VLS yang memiliki kendali penuh atas VLS.

Analisis Kelayakan Rencana Pengunaan Dana Terkait Utang Lain - Lain Pemegang Saham

33

Y Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal VLS Melalui
Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana
Transaksi memiliki tujuan penggunaan dana untuk pembelian tanah oleh VLS dari
Perseroan dan selanjutnya dapat dikembangkan. Berdasarkan proyeksi keuangan
Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba
bersih per tahun rata-rata lebih tinggi sebesar Rp 10.267.876.500.

Y Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham porsi Perseroan dibiayai dari kas
internal Perseroan dan bukan bersumber dari pinjaman Perseroan dari pihak
manapun, sehingga tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh Perseroan,

“ Berikut adalah tabel proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 - 2028
tanpa Rencana Transaksi dan analisis terkait kemampuan pembayaran kembali
Utang Lain - Lain Pemegang Saham oleh VLS:

2021

Pendapatan Penjualan - - 248.065.713.699 — 758074943261” ——884.709.900.016

Beban Pokok Penjualan - H0 (461242713904) (192748713119) — (575061427.210)
Laba Kotor - - 86B22999.794 265.326.230141 309.649.460.006
Beban Penjualan - (8676299534) (0.576.299.534) (8676.290534) (8.676.299.534)
Beban Gaji Karyawan (Rong.o00.000) (G000.000.o00) (6.190.000.000) (6265.00.000) (6.556.362.600)
Beban Umum & Admin (e.oon.ono.co0) ov0aa0.000) (6.120.000.000) (a.243.600.000) @a70908000)
Laba Operasional (@000.000000) — (18676205531) 61046700.261 246.040936,608 290014891272
Beban Bunga 1 17334197500) — (14668395000) — (14668395.000) -— (14:660.395.000)
Pajak Final - - (6201642842) — (18951873582) — (22117.747.200)
Lala Hersih Wo00.000.000) — (26010407014) 46976662118 212420662026 253.255749.071
KunmlatifLaba Bersih” (000000000) — (30010437034) 16966165,384 — 229286017410 45264557GAB1

Berdasarkan tabel proyeksi laporan keuangan VLS diatas dan sebagaimana
dijelaskan dalam Advance Share Subscription Agreement bahwa Utang Lain - Lain
Pemegang Saham memiliki tenggat konversi menjadi modal saham sampai dengan
8 Mei 2025. Berdasarkan kondisi ini, berikut adalah analisis kemampuan
pembayaran Utang Lain - Lain Pemegang Saham oleh VLS pada tenggat waktu 8
Mei 2025:

Dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS atas Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sampai dengan tenggat waktu
8 Mei 2025 maka VLS tidak mampu untuk melakukan pembayaran kembali Utang
Lain - Lain Pemegang Saham karena VLS yang masih dalam tahap perencanaan dan
pra-pengembangan. Kesimpulan ini mempertimbangkan:

34

“ saldo Kas dan Setara Kas menurut Laporan Keuangan Interim VLS per 30
September 2024 yang telah diaudit hanya sebesar Rp54.531.151.069,

“ berdasarkan proyeksi keuangan VLS, pada tenggat 8 Mei 2025, VLS belum
membukukan pendapatan, dimana sampai akhir tahun 2025, VLS masih
membukukan kumulatif rugi bersih sebesar Rp30.010.497.034:

“ VLS baru mulai mencatatkan kumulatif laba bersih pada tahun 2026 sebesar
Rp16.966.165.384 untuk secara minimum bisa melakukan pembayaran Utang
Lain - Lain Pemegang Saham secara parsial:

“ VLS baru dapat membukukan kumulatif laba bersih sebesar
Rp482.645.576.481 pada tahun 2028 untuk dapat melunasi seluruh Utang
Lain - Lain Pemegang Saham sebesar Rp427.650.000.000.

Namun berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI
sepakat untuk mengkonversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham. Selain itu, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai
pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan
terjadinya konversi atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi modal saham
dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.

Analisis atas Jaminan Terkait Utang Lain - Lain Pemegang Saham

Pemberian pinjaman tanpa adanya ketentuan pemberian jaminan, tidak memberikan
dampak terhadap adanya resiko terkait pengembalian Utang Lain - Lain Pemegang Saham
dikarenakan:

“Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS telah menyepakati dalam Advance
Share Subscription Agreement bahwa pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham
tersebut memiliki hak untuk dikonversi menjadi modal saham.

“Perseroan sebagai pemegang saham pengendali VLS dan SAI sebagai pemegang
saham minoritas memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya
konversi atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.

Analisis Nilai Tambah Rencana Transaksi

Utang Lain - Lain Pemegang Saham memberikan nilai tambah sebagai berikut:

1. Memberikan kepastian atas komitmen investasi dan pemenuhan modal dari investor
(SAI) sebagai pelaksanaan dari Perjanjian Pembentukan JV yang ditindaklanjuti
dengan Advance Share Subscription Agreement,

2. Utang Lain - Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu diakuinya
beban bunga Utang Lain - Lain Pemegang Saham.

Peningkatan Modal Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham memberikan
nilai tambah sebagai berikut:

Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan pendapatan
yang positif, Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan adalah wajar
berdasarkan beberapa indikator dibawah ini:

35

“ Proforma pendapatan Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan — Rencana — Transaksi adalah — sebesar
Rp 4.098.403.037.532.

“  Proforma laba bersih Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 - 2028
dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar Rp 1.661.969.600.448.

Rincian perhitungan atas angka proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara
kumulatif untuk proyeksi tahun 2024-2028 sebelum dan setelah dilakukan Rencana
Transaksi adalah sebagai berikut:

Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana
Transaksi:
Medan :3 RBT:

Pendapatan 356704032337 | catogosgra0r | asagigasn30a | 105256704300 | s264s8014118
Perseroan
Pendapatan VLS - “ 248.065.713.699 758.074943.261 884.709.898.016
Kumulatif 356.784.832.337 | 634699591401 | 742383.974003 | 953.371737.650 | 1411162002134
Pendapatan
Laba Bersih 143323.516.552 290.591079.644 270.956.889.795 56.987.948.015 366,125,207.460
Laba Bersih VLS “4000.090,000 “26010497034 46976662418 212120.662.026 253.258.749,071
Kunmtatiftaba | 0329516552 | e1ssose2cto | s1o33ss2215 | 2e0aone1a0a1 | cingnan56s51

Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif setelah Rencana
Transaksi:

Ketek 2 2AIaN

Pendapatan Perseroan | 356784232.337 | 634699591401 | aga3inz2en304 | 195206704308 | 526453014118

Pendapatan VLS : C7 menennas | reorasiszci 7 ma yooeanne
Kumulatif 356.784,832.337 | c3ec90.501401 | Ta2385074003 | osaa71737es0 | 14111629021
Pendapatan 3g

LabaBersih Perseroan | 143323516552 | 290591070644 | 2yo9sos8970s | segaroamors | 3ec.125.207460

Taha Persih VLS "400.000.000 | -18676290534 | GL6IS057418 | 227009057026 | 267527144071

Kumulatif Laba

Bersih 139.323.516.552 | 271914.780110 | 382.601.047.213 | 284077005041 | 634052351531

36

Analisis Perubahan Laba Bersih VLS sebelum dan setelah Rencana Transaksi dari
tahun 2024 sampai dengan 2028

Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi mengasumsikan
bahwa Utang Lain - Lain Pemegang Saham dapat dikonversikan menjadi modal saham
berdasarkan persetujuan RUPS, sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana
Transaksi mengasumsikan bahwa Utang Lain - Lain Pemegang Saham tidak dapat
dikonversi menjadi modal saham sehingga Utang Lain - Lain Pemegang Saham akan
dikembalikan (refimndable) kepada Perseroan dan SAI berdasarkan Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam hal
ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap terus mengembangkan proyek dalam
VLS sehingga pendanaan proyek akan dibiayai melalui pinjaman.

Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroan tanpa adanya Rencana
Transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost)
sebesar 796 p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan
dan SAI sebagai pemegang saham VLS,

Biaya Bunga pinjaman (financing cost) tersebut belum meberikan dampak pada tahun
2024 dikarenakan Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut pada tahun 2024 tidak
berbunga sesuai dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024.

Dalam hal Utang Lain - Lain Pemegang Saham tidak dapat dikonversi menjadi modal
saham, Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut akan dikembalikan (refindable)
kepada Perseroan dan SAI dan selanjutnya Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap
terus mengembangkan proyek dalam VLS dengan pendanaan yang akan dibiayai melalui
pinjaman dari Perseroan dan SAI pada tahun 2025.

Pemberian pinjaman dari Perseroan dan SAI tersebut kepada VLS akan memberikan
dampak pada kumulatif laba bersih (Perseroan) tahun 2025 dengan nilai penurunan laba
bersih sebesar Rp7,3 miliar dan tahun 2026 sampai dengan 2028 dengan masing-masing
penurunan kumulatif laba bersih (Perseroan) sebesar Rp14,7 miliar,

Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana
Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan
tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi
Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya
pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan
konsolidasi).

Analisis Perubahan Laba Bersih VLS setelah Rencana Transaksi dari tahun 2025
sampai dengan 2028

37

Tahapan perencanaan, pra pengembangan, pembangunan fisik, serahterima dan
pengakuan pendapatan akan direncanakan secara bertahap dapat dijelaskan sebagai
berikut:

PA

PBG/IMB akan didapatkan dengan target 6 bulan setelah Izin Pemanfaatan Ruang
(IPR) didapatkan. Dalam hal ini, IPR telah didapatkan pada tanggal 31 januari 2025,
sehingga PBG/IMB ditargetkan akan didapat pada tanggal 31 Juli 2025.

Setelah didapatkannya PBG/IMB pada 31 Juli 2025, VLS akan mulai melakukan
proses penjualan tahap pertama. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan
digunakan sebagai dasar acuan untuk menentukan skala dan besaran pembiayaan
konstruksi fisik yang akan dikerjakan, sehingga VLS dapat mengatur pengeluaran
untuk konstruksi fisik yang disesuaikan dengan pendapatan hasil penjualan untuk
meminimalisir risiko arus kas. aRencananya, konstruksi fisik tahap pertama secara
bertahap dapat dimulai dengan memakan waktu selama 12 bulan. Dalam hal ini,
konstruksi fisik tahap pertama diperkirakan akan selesai secara bertahap dalam 93
2026. Selama periode konstruksi fisik ini, VLS akan terus melakukan kegiatan
pemasaran dan penjualan dengan target penjualan sebesar kurang lebih Rp248
miliar untuk 143 unit.

Setelah konstruksi fisik ditargetkan selesai secara bertahap dalam 03 2026, proses
serahterima tahap pertama akan dilakukan bertahap dan di estimasikan selesai di 94
2026, dimana setelah serahterima bertahap dilakukan, VLS dapat membukukan
pendapatan secara bertahap pula.

Selanjutnya, untuk tahun 2027 dan 2028, VLS menargetkan pendapatan sebesar
Rp758 miliar (437 unit) dan Rp885 miliar (510 unit). Siklus yang sama akan
diterapkan oleh VLS, dimana realisasi penjualan tersebut akan menjadi acuan skala
dan besarnya pembiayaan konstruksi fisik yang akan dikerjakan.

Berdasarkan tahapan perencanaan diatas, analisa Perubahan Laba Bersih VLS sejak
tahun 2024 sampai dengan 2028 adalah sebagai berikut:

a

Pada tahun 2024 dan 2025, VLS masih dalam tahapan perencanaan, pra
pengembangan dan konstruksi fisik. Proses konstruksi fisik tahap pertama baru
dimulai pada kuartal ketiga tahun 2025, sedangkan pengakuan pendapatan baru
dapat mulai diakui setelah dilakukannya serahterima secara bertahap yang
ditargetkan akan selesai pada 94 2026. Berdasarkan perencanaan ini, selama tahun
2024 dan 2025, VLS masih mencatatkan rugi bersih masing-masing sebesar Rp4
miliar dan Rp18,7 miliar,

Rugi bersih tahun 2024 sebesar Rp4 miliar dikontribusikan seluruhnya dari biaya
operasional.

Rugi bersih tahun 2025 sebesar Rp18,7 miliar selain dikontribusikan oleh biaya
operasional sebesar Rp10 miliar, juga berasal dari beban penjualan dan pemasaran
sebesar Rp8,7 miliar seiring dengan dimulainya tahapan penjualan di 93 2025.

38

b. Laba bersih VLS pada tahun 2026 tercatat sebesar Rp61,6 miliar, meningkat Rp80,3
miliar dibandingkan dengan rugi bersih tahun 2025 sebesar (Rp18,7 miliar).
Peningkatan ini disebabkan oleh:

v“

“
“
“

pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 143 unit secara bertahap pada 94 2026 yang berkontribusi terhadap
peningkatan pendapatan sebesar Rp248 miliar (2025: Rpnihil):

pengakuan beban pokok penjualan yang meningkat sebesar Rp161,2 miliar:
peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar:

pengakuan beban pajak seiring dengan dilakukan penjualan sebesar Rp6,2
miliar.

Sementara pada tahun 2025, VLS masih dalam tahap perencanaan dan pembangunan
fisik, sebagaimana dijelaskan pada butir (a) diatas.

€. Laba bersih VLS pada tahun 2027 tercatat sebesar Rp227,1 miliar, meningkat
Rp165,5 miliar dibandingkan dengan laba bersih tahun 2026 yang sebesar Rp61,6
miliar. Peningkatan ini disebabkan oleh:

v

pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 437 unit selama 2027 yang berkontribusi terhadap pendapatan
sebesar Rp758 miliar (2026: Rp248 miliar) yang meningkat sebesar Rp510
miliar dikarenakan meningkatnya serah terima unit yang dilakukan sebanyak
294 unit (2026: 143 unit),

pengakuan beban pokok penjualan sebesar Rp492,7 miliar (2026: Rp161,2
miliar) yang meningkat sebesar Rp331,5 miliar seiring dengan meningkatnya
serah terima unit yang dilakukan,

peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar:

peningkatan beban pajak seiring dengan peningkatan penjualan sebesar Rp12,7
miliar,

d. Laba bersih VLS pada tahun 2028 tercatat sebesar Rp267,9 miliar, meningkat Rp40,8
miliar dibandingkan dengan laba bersih tahun 2027 yang sebesar Rp227,1 miliar.
Peningkatan ini disebabkan oleh:

“

pengakuan pendapatan dari penjualan setelah dilakukannya serah terima
sebanyak 510 unit selama 2028 yang berkontribusi terhadap pendapatan
sebesar Rp884,7 miliar (2027: Rp758 miliar) yang meningkat sebesar Rp126,6
miliar dikarenakan meningkatnya serah terima unit yang dilakukan sebanyak 73
unit (2027: 437 unit)

pengakuan beban pokok penjualan sebesar Rp575,1 miliar (2027: Rp492,7
miliar) yang meningkat sebesar Rp82,3 miliar seiring dengan meningkatnya
serah terima unit yang dilakukan,

peningkatan biaya operasional sebesar Rp0,3 miliar

peningkatan beban pajak seiring dengan dilakukan penjualan sebesar Rp3,2
miliar

39

@ Analisis atas kewajaran nilai transaksi
isis Kewajaran Harga Transaksi. in-lain Pes Saham

Pemberian Utang Lain - Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS yang dilakukan
tanpa dikenakan bunga, merupakan transaksi pemberian pinjaman yang tidak
umum/lazim jika dibandingkan dengan ketentuan pemberian pinjaman yang umumnya
berlaku di pasar keuangan. Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement,
perbedaan ini terjadi karena sifat Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang:

“ditujukan semata - mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham:

Y bersifat jangka pendek: dan

“memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan pemegang saham
VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain - Lain Pemegang Saham menjadi
modal saham.

Selanjutnya, berdasarkan pendapat manajemen pemberian pinjaman tanpa dikenakan
bunga menyebabkan tidak perlu diakuinya beban bunga Utang Lain - Lain pemegang
Saham porsi SAI, dengan ulasan sebagai berikut:

Utang Lain - Lain Pemegang Saham yang dilakukan dengan tanpa adanya bunga adalah
agar VLS tidak perlu mengakui beban bunga Utang Lain - Lain yang dibebankan oleh SAI,
dimana jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 5196 saham dalam VLS akan ikut
menyerap beban bunga VLS yang dikenakan oleh SAI tersebut, Terkait beban bunga Utang
Lain - Lain Pemegang Saham porsi Perseroan, jika dikenakan bunga maka pengakuan
pendapatan bunga yang dikenakan Perseroan tersebut akan tereliminasi dengan beban
bunga porsi Perseroan yang diakui VLS.

Analisis Kewajaran Harga Transaksi Terkait Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi

tang Lain - Lain Pemegang Saham

Berdasarkan perbandingan harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain -
Lain Pemegang Saham dengan nilai pasar diketahui bahwa harga Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sebesar Rp, 500.000 dan nilai pasar
setelah stock split sebesar Rp 492.005, maka selisih harga Peningkatan Modal VLS Melalui
Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sebesar 1,6294 dari Nilai Pasar dan berada
dalam batasan 7,549, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.

Berikut adalah tabel perbandingan Nilai Objek Transaksi dengan Nilai Pasar berdasarkan
batas atas dan batas bawah kewajaran transaksi yang diatur dalam POJK 35 /2020:

Nilai Obyek
awali 2. Batasa

Transaksi

40

Perbandingan

terhadap Nilai Objek “16244 -7.5Y - 475 W
Transaksi

Nilai/Harga Objek

Transaksi (per Rp 492.005,- | Rp 462.500,- Rp 500.000,- Rp. 537.500,-
saham)

Kesimpulan:

Berdasarkan analisis atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modat VLS
Melalui Konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana
Transaksi disimpulkan adalah WAJAR.

V. ALAMAT KORESPONDENSI YANG DAPAT DIHUBUNGI PEMEGANG SAHAM
UNTUK MEMPEROLEH INFORMASI MENGENAI RENCANA TRANSAKSI

Untuk memperoleh informasi lebih lanjut sehubungan dengan Rencana Transaksi, pemegang saham
Perseroan dapat menghubungi Perseroan dengan alamat korespondensi sebagai berikut:

Alamat Korespondensi : PT Pakuan Tbk
Jl. Raya Muchtar Sawangan
RT 002 / RW 007, Kel. Sawangan, Kec, Sawangan, Kota Depok 16517

Untuk Perhatian : Corporate Secretary
Website 3 Ipakuan.com
Bmail

Telepon

VI. PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS

1. Direksi Perseroan menyatakan bahwa Rencana Transaksi telah melalui prosedur yang memadai
untuk memastikan bahwa Rencana Transaksi dilaksanakan sesuai dengan praktik bisnis yang
berlaku:

2. Direksi Perseroan menyatakan bahwa informasi yang disajikan dalam Keterbukaan Informasi ini
telah disetujui oleh Dewan Komisaris Perseroan dan Direksi Perseroan bertanggung jawab atas
kebenaran informasi tersebut. Dewan Komisaris dan Direksi menyatakan bahwa seluruh informasi
material yang dikemukakan dalam Keterbukaan Informasi ini adalah benar dan dapat
dipertanggungjawabkan dan tidak ada informasi lainnya yang belum diungkapkan sehingga dapat
menyebabkan informasi yang disajikan dalam Keterbukaan Informasi ini menjadi tidak benar atau
menyesatkan.

3. Dewan Komisaris dan Direksi menyatakan bahwa Rencana Transaksi tidak mengandung Benturan
Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020Perseroan akan mendapatkan
manfaat-manfaat sebagai akibat pelaksanaan Rencana Transaksi peningkatan modal melalui
konversi uang muka peningkatan/investasi modal. Perseroan juga akan mendapatkan tambahan
laba bersih per tahun bagi Perseroan secara rata-rata (dalam periode 5 tahun) sebesar
Rp10.267.876.500,-. Sehingga walaupun Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, tidak
terdapat benturan kepentingan yang dapat merugikan Perseroan sebagai perusahaan terbuka.

41

1. Pihak-pihak independen yang telah ditanjuk Perseroan untuk membantu Perseroan

a. Makes & Partners Law Firm, Konsultan Hukum yang ditunjuk Perseroan untuk membantu
Perseroan dalam melihat Rencana Transaksi dari aspek hukum dan membantu menyiapkan
Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi:

b. Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar dan Rekan, akuntan publik
yang ditunjuk VLS untuk membantu VLS dalam menyusun Laporan Keuangan sehubungan
dengan Rencana Transaksi:

€. Kantor Akuntan Publik Suharli, Sugiharto dan Rekan, akuntan publik yang ditunjuk
Perseroan untuk membantu Perseroan dalam menyusun Laporan Keuangan sehubungan
dengan Rencana Transaksi,

9. Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan, Kantor Jasa Penilai Publik yang
ditunjuk oleh Perseroan untuk memberikan pendapat penilai independen sehubungan
Rencana Transaksi,

2. Pelaksanaan RUPS

Merujuk pada Pasal 14 butir c POJK No. 17/2020, maka Perseroan akan meminta persetujuan dari
Pemegang Saham Independen Perseroan sehubungan dengan Rencana Transaksi (“RUPS
Independen”), dimana pengumuman RUPS Independen telah diumumkan bersamaan dengan
tanggal Keterbukaan Informasi ini.

Pemegang Saham Independen yang namanya terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham
Perseroan per tanggal 5 Februari 2025 sampai dengan pukul 16:00 Waktu Indonesia Barat
(WIB) berhak untuk menghadiri RUPS Independen yang akan diselenggarakan pada:

Hari, tanggal 1 Jumat, 21 Maret 2025
Waktu 1 10:00 WIB - selesai
Tempat 1 Club House PT Pakuan Thk Ruang Rapat Mahoni

Jalan Raya Muchtar RT 002, RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat

Adapun berdasarkan Pasal 44 POJK No. 15/2020, RUPS Independen dapat dilaksanakan dengan
ketentuan:

a

RUPS Independen dihadiri lebih dari 14 bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah yang dimiliki oleh Pemegang Saham Independen Perseroan dan disetujui oleh
lebih dari 49 bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki
oleh Pemegang Saham Independen Perseroan:

Dalam hal kuorum kehadiran pada RUPS Independen pertama di atas tidak tercapai, maka
RUPS Independen kedua dapat dilangsungkan jika RUPS Independen dihadiri lebih dari 4
bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh Pemegang
Saham Independen Perseroan dan disetujui oleh lebih dari 4 bagian dari jumlah seluruh
saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh Pemegang Saham Independen

42

Perseroan yang hadir dalam RUPS Independen kedua,

Dalam hal kuorum kehadiran pada RUPS Independen kedua di atas tidak tercapai, maka
RUPS Independen ketiga dapat dilangsungkan dengan ketentuan kuorum kehadiran yang
ditetapkan oleh OJK dan kuorum keputusan pada RUPS ketiga ini adalah apabila disetujui
oleh lebih dari 72 bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki
oleh Pemegang Saham Independen Perseroan yang hadir dalam RUPS Independen ketiga.

Depok, 19 Maret 2025
PT Pakuan Tbk

1
#EMANUAN Tok.

J
FOALX318341091

Erick Wihardja

Direktur Utama