Back to announcement
20250305_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31866648_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 14
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT VASAMTY LAND SAWANGAN
L APORAN K AJIAN untuk keperluan
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
PT PAKUAN TBK.
K ONTRIBUSI A TAS Jalan
K ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
Raya Muchtar RT 002 RW 007
P EMERINTAH P ROVINSI G ORONTALO
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGS Kota(B
Depok, Provinsi Jawa G
ANGUNAN Barat
UNA S ERAH )
No. Laporan : 00217/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 26 Februari 2025
Kepada Yth,
Direksi
PT Pakuan, Tbk.
Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
No. Laporan : 00217/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025
Hal : Revisi Laporan Penilaian 100,00% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan
(“Perusahaan”)
Dengan hormat,
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT Vasamty Land Sawangan
Sehubungan dengan tanggapan surat Otoritas Jasa Keuangan, kami Kantor Jasa Penilai Publik
Febriman Siregar dan Rekan (“FSR”) yang telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan
berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020 tanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar
di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-
41/PJ-1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2024 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal,
mengeluarkan revisi laporan penilaian 100,00% ekuitas untuk mengganti laporan No. 00057/2.0109-
05/BS/10/0069/1/I/2025 tanggal 21 Januari 2025 dan No. 00113/2.0109- 05/BS/10/0069/1/II/2025
tanggal 5 Februari 2025.
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas
Perusahaan. Tujuan penilaian ini dalam rangka kepentingan Transaksi pada perusahaan terbuka terkait
Rencana Transaksi Uang Muka Investasi Modal Dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan
Melalui Konversi Uang Muka Investasi Modal.
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar. Mengacu pada POJK
No. 35/2020, Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI &
SPI Edisi VII-2018).
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
1
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.).
Penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan sesuai dengan POJK No. 35/2020.
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode penilaian yang
umum digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan POJK No. 35/2020. Pemilihan pendekatan dan metode
penilaian diterapkan dengan mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian. Dalam
penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan Pendekatan Pasar.
Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV), sedangkan untuk Pendekatan
Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Pendekatan Aset digunakan
dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap
aktivitas operasional perusahaan. Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi
Perusahaan saat dilakukan penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan.
Sementara Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang
sepadan dan sebanding dengan Perusahaan. Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena
pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum
beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode
ABV lebih tepat dalam menggambarkan nilai fundamental Perusahaan dibandingkan dengan
pendekatan pasar.
Nilai Pasar Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Bobot
(Rp.) (Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 8.507.921.600 70% 5.955.545.120
Pendekatan Pasar (Market Approach) 12.948.509.034 30% 3.884.552.710
Jumlah 9.840.097.830
Pembulatan 9.840.098.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, dan mengacu pada
hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa
Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan per 30 September 2024 setelah dilakukan pembulatan adalah
sebesar:
Rp. 9.840.098.000.-
( Sembilan Miliar Delapan Ratus Empat Puluh Juta Sembilan Puluh Delapan Ribu Rupiah )
2
Page 4
Berdasarkan hasil penilaian diatas, maka nilai pasar per saham PT Vasamty Land Sawangan adalah
sebesar Rp. 984.010 per lembar saham sebelum stock split atau Rp. 492.005 per lembar saham setelah
stock split.
Perusahaan telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan perubahan jumlah lembar
saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000 lembar saham. Transaksi stock split
hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara proporsional tanpa mengubah
total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi penilaian 100%
Ekuitas VLS.
Nilai Pasar Ekuitas tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami peroleh dari
pihak manajemen Perusahaan, serta pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. KJPP FSR
menganggap bahwa semua data dan informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada
keadaan atau hal hal yang tidak terungkap yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar Ekuitas tersebut
secara material. KJPP FSR juga mengasumsikan bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah
hukum dan hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan, KJPP FSR tidak melakukan reviu
terhadap aspek hukum maupun uji tuntas aspek keuangan dan bukan merupakan tanggung jawab
KJPP FSR bilamana terdapat kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak
sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat ini maupun di
masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil penilaian yang telah
dilaporkan.
Laporan penilaian ini merupakan satu kesatuan dan tidak dapat dipisahkan serta harus dibaca secara
keseluruhan dimulai dari surat pengantar sampai dengan lampiran. Demikian kami sampaikan, kami
ucapkan terimakasih.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
STTD No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
3
Page 5
Laporan ini merupakan merupakan revisi dari laporan No. 00113/2.0109- 05/BS/10/0069/1/II/2025
tanggal 5 Februari 2025, dimana kami telah melakukan revisi pada:
1. Melakukan revisi pada Halaman Surat terkait Tujuan Penilaian (hal i)
2. Melakukan revisi pada indentifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan (Bab I poin 1.4 hal 1)
3. Melakukan revisi pada Maksud dan Tujuan (Bab I poin 1.6 hal 2)
4. Melakukan revisi pengungkapan pada Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi (Bab I
poin 1.12 hal 3)
5. Melakukan revisi penambahan pengungkapan pada Data dan Informasi (Bab II poin 2.1 hal 9)
6. Melakukan revisi pengungkapan pada Pelaksanaan Wawancara (Bab II poin 2.22 hal 9)
7. Melakukan revisi pengungkapan pada Gambaran Umum Perusahaan (Bab II poin 2.3 hal 10)
8. Melakukan revisi pengungkapan pada Perijinan terkait Perkembangan terkini atas perizinan
yang masih dalam proses pengurusan (Bab II poin 2.3.d hal 11)
9. Melakukan revisi pengungkapan pada Produk dan/atau Jasa Yang Dihasilkan (Bab II poin 2.3.f
hal 12)
10. Melakukan revisi pengungkapan pada Persaingan Usaha (Bab II poin 2.3.f hal 13)
11. Melakukan penambahan pengukapan atas Target pelaksanaan operasional VLS (Bab II poin
2.3.l hal 16)
12. Melakukan revisi pengungkapan pada Pendekatan dan Metode Perhitungan Indikasi Nilai (Bab
IV poin 4.1 hal 33)
13. Melakukan revisi pengungkapan pada 4.2. Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian (Bab
IV poin 4.2 hal 33)
4
Page 6
RINGKASAN EKSEKUTIF
1.1 Identifikasi Status Penilai
Penilaian ini dilakukan oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan (Partners), selaku Penilai
Independen untuk memberikan penilaian yang obyektif dan tidak memihak, sesuai KEPI;
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian atas objek penilaian yang dimaksud.
1.2 Identitas Pemberi Tugas
Berdasarkan Surat Penawaran No. 1050A/PNW/PS-BGR-FSR/XI/2024 tertanggal 28 November
2024, KJPP Febriman Siregar dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FSR” atau “Kami”) mendapat
penugasan dari PT Pakuan, Tbk. (Selanjutnya disebut “PKN”) untuk melakukan penilaian dan
memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan
(selanjutnya disebut “Perusahaan” atau “VLS”) per tanggal 30 September 2024. Berikut adalah
informasi mengenai identitas pemberi tugas:
Pemberi Tugas dalam hal ini adalah PT Pakuan, Tbk., dengan informasi sebagai berikut:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang usaha : Real Estat
Alamat : Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon/Fax : (0251) 841 3838
Website : www.ptpakuan.com
Email : corsec@ptpakuan.com
1.3 Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam hal ini adalah sama dengan Pemberi Tugas.
1.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah 100,00% ekuitas Perusahaan.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam penugasan ini, sesuai dengan mata uang fungsional dalam
laporan keuangan Objek Penilaian dan dinyatakan kembali dalam mata uang Rupiah.
5
Page 7
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas
Perusahaan dalam rangka Rencana Transaksi Uang Muka Investasi Modal Dan Peningkatan
Modal VLS Melalui Konversi Uang Muka Investasi Modal.
Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia
(“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) 2018.
1.7 Dasar Nilai
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar.
Mengacu pada maksud dan tujuan penilaian, maka standar nilai yang sesuai untuk digunakan
dalam penilaian ini khususnya sebagai salah satu dasar penetapan nilai, berdasarkan POJK No.
35/2020, Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang
berlaku adalah Nilai Pasar yang didefinisikan sebagai ”estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan” (SPI 2018,
SPI 101.3.1.).
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) dan Masa Berlaku Laporan
Tanggal Penilaian dalam penugasan ini adalah 30 September 2024.
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
a. Data dan informasi menyangkut dokumen atas objek penilaian/penugasan yang kami
terima dari pemberi tugas.
b. Verifikasi yang kami lakukan terhadap objek penilaian adalah merupakan bagian dari
keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian.
c. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek penilaian. Bila
terdapat keterbatasan dalam hal dokumen atau identifikasi secara keseluruhan, maka kami
menggunakan data dan dokumen secara sampling secukupnya (data yang relevan).
d. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi termasuk data yang harus
disediakan oleh pemberi tugas dan/ atau pihak terkait lainnya kepada penilai dalam
melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis untuk tujuan penilaian.
6
Page 8
1.10 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui dan
digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun
internasional. Data yang relevan dan terpercaya tersebut antara lain data yang diperoleh dari
Bank Indonesia, Bursa Efek Indonesia atau bursa lain, Badan Pusat Statistik, data Pemerintah
Kota dan Kabupaten, dan data riset dari Lembaga Independen/firma.
1.11 Asumsi Dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan Kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Bisnis wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut :
a. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis ini bersifat non-disclaimer opinion;
b. Mencerminkan Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan
dalam proses Penilaian;
c. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
d. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty)
e. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan;
f. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
g. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan
kesimpulan Nilai; dan
h. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum objek
Penilaian dari pemberi tugas.
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perusahaan.
1.13 Dasar Penilaian
Penilaian telah dilakukan berdasarkan POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020 serta Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-
2018).
7
Page 9
1.14 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas nilai ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan
kegiatan di pasar modal.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai
Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian Profesional : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek,
tujuan Penilaian, dan tanggal tertentu dimana
Penilai mendasarkan opininya, yang disajikan dalam
laporan Penilaian.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual
dan/atau pembeli atas suatu barang atau jasa dan
merupakan jumlah manfaat ekonomi berdasarkan
nilai pasar yang akan diperoleh dari objek Penilaian
pada tanggal Penilaian.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau
perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang
jenis Nilai yang sedang diteliti berdasarkan kriteria
tertentu.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu
kondisi transaksi yang dapat digunakan pada objek
Penilaian.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset,
dikurangi akumulasi depresiasi, deplesi,
amortisasi atau penurunan nilai sebagaimana
yang tercatat dalam laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total
liabilitas dari perusahaan sebagaimana tercatat
dalam laporan keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
8
Page 10
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta,
syarat, atau keadaan yang mungkin dapat
mempengaruhi objek Penilaian atau pendekatan
penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh
Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses Penilaian.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit,
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas
menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang
digunakan dalam Penilaian Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding
dan sejenis serta telah tersedia informasi harga
transaksi atau penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi
manfaat ekonomis atau pendapatan yang
diperkirakan akan dihasilkan oleh objek Penilaian
dengan tingkat diskonto tertentu.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam
melakukan Penilaian.
Business Interest : Kepemilikan dalam perusahaan yang meliputi
penyertaan dalam perusahaan, surat berharga, aset
keuangan lainnya, dan aset tak berwujud.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Bisnis yang
memuat pendapat Penilai Bisnis mengenai objek
Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses
Penilaian.
Tanggal Laporan Penilaian Bisnis : Tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Bisnis
oleh Penilai Bisnis.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada
suatu bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan
Penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa Penilai
publik.
9
Page 11
Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek Penilaian.
Diskon Likuiditas Pasar
(Discount for Lack of Marketability) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
Penilaian.
Kelangsungan Usaha : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang
sedang beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu
premis dalam Penilaian, dimana Penilai Bisnis
menganggap suatu perusahaan akan terus
melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
Premi Pengendalian
(Premium for Control) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan penambah dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas
objek Penilaian.
KJPP FSR : Kantor Jasa Penilai Publik dan Rekan.
PKN : PT Pakuan, Tbk.
Perusahaan/VLS : PT Vasamty Land Sawangan.
1.15 Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas Nilai Pasar 100,00% ekuitas Perusahaan dengan premis
penilaian “going concern” yaitu suatu premis dalam penilaian dimana Penilai menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
10
Page 12
1.16 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Sementara
Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan Perusahaan.
1.17 Data Dan Informasi Pendukung
Data dan informasi pendukung dalam kegiatan inspeksi dan penelaahan dokumen adalah
sebagai berikut:
a. Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Kami telah melakukan melakukan wawancara dengan manajemen yaitu Ibu Barbara
Agavesia Putri sebagai Manager Planning and Operation serta Bapak Jody Susanto sebagai
Manager Planning and Operation Perseroan dari proyek Shila at Sawangan, sehubungan
dengan penilaian Obyek Penilaian.
b. Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian.
Obyek Penilaian merupakan ekuitas Perusahaan. Atas dasar hal tersebut, maka dokumen
hukum yang relevan dengan Obyek Penilaian merupakan dokumen-dokumen hukum yang
juga melekat pada Perusahaan. Adapun dokumen hukum Perusahan, yang mencakup
perijinan dan legalitas Perusahaan, diuraikan kemudian dalam Gambaran Umum
Perusahaan.
c. Tingkat kepemilikan dan sifat pengendalian objek Penilaian
Objek Penilaian adalah kepemilikan mayoritas yang memiliki kendali atas Perusahaan.
d. Tingkat Likuiditas Pasar Obyek Penilaian
Dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan perusahaan tertutup yang
tidak diperdagangkan di pasar modal/terbuka maka tingkat likuiditas pasar Perusahaan
dapat dikatakan relatif rendah.
e. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR tidak menggunakan hasil
pekerjaan tenaga ahli dari luar.
f. Penilai Properti dan Hasil Pekerjaan Penilai Properti
Dalam melakukan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR menggunakan hasil pekerjaan
penilai properti KJPP FSR dengan nomor laporan : 00216/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025
tertanggal 26 Februari 2025.
11
Page 13
1.18 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perusahaan
maupun pihak pihak lain yang terafiliasi dengan Perusahaan. KJPP FSR juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan penilaian ini
tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang
kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini.
1.19 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Dari tanggal kajian (cut off date) per 30 September 2024 hingga laporan penilaian ini diterbitkan
terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian (Subsequent Event), yaitu perubahan
pengurus dan stock split Perusahaan.
1.20 Kesimpulan Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut, baik indikasi nilai yang
dihasilkan dengan menggunakan metode Adjusted Book Value (ABV) dan indikasi nilai yang
dihasilkan melalui metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC) maka dilakukan rekonsiliasi
dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut. Pada
prinsipnya setiap metode yang digunakan dalam penilaian idealnya akan menghasilkan suatu
indikasi nilai yang kurang lebih sama sehingga pembobotan pada masing-masing metode
harusnya sama (sebanding), Namun dalam penilaian ini Kami menggunakan bobot yang lebih
besar pada pendekatan aset yakni sebesar 70% dibandingkan bobot pada pendekatan pasar
sebesar 30% dengan pertimbangan bahwa Perusahaan memiliki aset yang mempunyai
kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Pendekatan aset menjadi
pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan penilaian masih dalam tahap
perencanaan dan pra pengembangan. Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena
pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan
belum beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 75, sehingga kami berkeyakinan
bahwa metode ABV lebih tepat dalam menggambarkan nilai fundamental Perusahaan
dibandingkan dengan pendekatan pasar. Berikut hasil rekonsiliasi nilai dari kedua metode
penilaian tersebut diatas.
12
Page 14
Tabel 1. Rekonsiliasi Nilai
(Dalam Rupiah Penuh)
Nilai Pasar Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Bobot
(Rp.) (Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 8.507.921.600 70% 5.955.545.120
Pendekatan Pasar (Market Approach) 12.948.509.034 30% 3.884.552.710
Jumlah 9.840.097.830
Pembulatan 9.840.098.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian kami, dan
mengacu pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian tersebut diatas,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan per
30 September 2024 adalah sebesar:
Rp. 9.840.098.000.-
(Sembilan Miliar Delapan Ratus Empat Puluh Juta Sembilan Puluh Delapan Ribu Rupiah)
Berdasarkan hasil penilaian diatas, maka nilai pasar per saham PT Vasamty Land Sawangan
adalah sebesar Rp. 984.010,- per lembar saham sebelum stock split atau Rp 492.005,- per
lembar saham setelah stock split.
13
Names mentioned 22 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT VASAMTY LAND SAWANGAN L APORAN K AJIAN
p.1
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Sehubungan
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Uang Muka
p.2
unresolved
org
KJPP FSR
p.4 ×11
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.4 ×3
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.4 ×3
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.4
unresolved
person
Ir. Yohn PS Napitupulu
p.4
unresolved
—
Telepon/Fax
p.6
unresolved
org
Bank Indonesia
p.8
unresolved
org
Pusat Statistik
p.8
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik dan Rekan
p.11
unresolved
person
Barbara Agavesia Putri
p.12
unresolved
person
Jody Susanto
p.12
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
3517 ms
12 Sep 2026 22:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}