Back to announcement
20260626_LMPI_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_32105050_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review LMPISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 60
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
00215/2.0085-00/PI/04/0637/1/VI/2026
PT. Langgeng Makmur Industri, TBK.
Jenis Objek : Pabrik
Terletak :
Jalan Faliman Jaya No. 18,
Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda,
Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
Kantor Jasa Penilai Publik
Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Penilaian Properti & Jasa Konsultan
No. Izin KJPP : 2.11.0085 – KMK No. 63/KM.1/2011
Wilayah Kerja Negara Republik Indonesia
Kantor Pusat : Ruko Rajawali Center B-11, Pasar Minggu, Jakarta Selatan,
Phone/Fax.: +6221-38820108
Kantor Cabang : Jakarta (P), Surabaya (PS), Semarang (P)
Website: www.kjppdha.com, e-mail: admin@kjpp-dha.com;
Page 2
No. : 00215/2.0085-00/PI/04/0637/1/VI/2026 Jakarta, 18 Juni 2026 Kepada Yth. PT. LANGGENG MAKMUR INDUSTRI, TBK. Jalan Letjen Sutoyo, 256 Madaeng, Waru, Kabupaten Sidoarjo Jawa Timur, 61256. Perihal : Laporan Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. LANGGENG MAKMUR INDUSTRI, TBK. Laporan ini merupakan laporan revisi sekaligus membatalkan laporan sebelumnya dengan No. 00153/2.0085- 00/PI/04/0637/1/V/2026 tanggal 13 Mei 2026 berdasarkan surat dari Otoritas Jasa Keuangan No. S- 185/PM.211/2026 tanggal 10 Juni 2026 kepada Direksi PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk., perihal Perubahan dan/atau Tambahan Informasi atas Rencana Transaksi Material PT Langgeng Makmur Industri Tbk., pada lampiran poin D Dengan Hormat, PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk., adalah sebuah perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha produsen pipa dan fitting, telah menunjuk KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba (“DHA”) sehubungan dengan Kepentingan Transaksi Jual-Beli. Sesuai Proposal Penawaran Jasa Penilaian Properti Nomor : Prop-JB/DHA-PST/EBS/280426.04 tanggal 28 April 2026, kami KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba telah melaksanakan investigasi yaitu pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis, serta memastikan bahwa penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar sesuai dengan tujuan penilaian atas aset (real properti) yang dimiliki/dikuasai oleh PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk., berupa : Tanah & Bangunan (Pabrik) 2-lantai dan bangunan pendukung serta sarana pelengkap, dengan luas bangunan Keseluruhan kurang lebih 13.150 m² yang berdiri diatas tanah dengan dokumen kepemilikan berupa 9 (Sembilan) Sertipikat Hak Guna Bangunan dengan luas 43.722 m². Objek tersebut terletak di : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124. Dengan ini kami menyatakan bahwa, kami melaksanakan inspeksi pada tanggal 7 Mei untuk tanggal penilaian 31 Desember 2025 dan analisis terhadap objek penilaian serta menyampaikan kesimpulan hasil penilaian tersebut dalam laporan tertulis dengan format Laporan Penilaian Terinci (Comprehensive Style). Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atau opini Nilai Pasar atas objek penilaian yang akan digunakan untuk tujuan Kepentingan Transaksi Jual-Beli untuk kepentingan pelaporan ke Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Dasar Nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan diatas adalah Nilai Pasar. Defenisi sesuai Standar Penilaian Indonesia (SPI): Nilai Pasar didefinisikan sebagai Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII, 2018, SPI 101-3.1). Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021, Ketentuan Umum Pasal 1 poin 7)
Page 3
Page 4
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
DAFTAR ISI
Halaman
Surat Pengantar ................................................................................................................................... i
Daftar isi ……………................................................................................................................................. iii
Pernyataan Penilai ………………............................................................................................................... Vi
Kondisi Dan Syarat Pembatas................................................................................................................ Vii
Ringkasan Eksekutif ............................................................................................................................. 1
Ringkasan Nilai .................................................................................................................................... 3
I. Definisi dan Lingkup Penugasa ...................................................................................................... 5
II. Gambaran Umum ......................................................................................................................... 11
2.1. Perkembangan Ekonomi Dunia Triwulan IV-2025 .................................................................. 11
2.2. Perkembangan Ekonomi Indonesia Triwulan IV-2025 ………………..….………………………………… 15
2.3. Perkembangan Inflasi Indonesia Triwulan IV-2025 ………………..….………………………….…………… 16
2.4. Perkembangan Ekonomi Provinsi DKI-Jakarta Triwulan IV-2025 ……..….…………………………… 17
2.5. Perkembangan Inflasi Provinsi DKI Jakarta Maret 2026 …...................................................... 18
2.6. Perkembangan Permintaan Properti Komersial Triwulan IV-2025 ……….……...……………………. 19
2.7. Perkembangan Pasokan Properti Komersial Triwulan IV-2025 .............................................. 20
2.8. Perkembangan Harga Properti Komersial Triwulan IV-2025 ……............................................ 21
III. Gambaran Umum Objek Penilaian ................................................................................................ 23
3.1. Penjelasan Umum Objek Penilaian ........................................................................................ 23
3.1.1. Lokasi dan Identifikasi ............................................................................................................ 23
3.1.2. Fasilitas dan Keadaan Lingkungan .......................................................................................... 23
3.1.3. Data Kepemilikan Tanah ........................................................................................................ 23
3.1.4. Perencanaan Kota .................................................................................................................. 24
3.1.5. Analisa Penggunaan Terbaik dan Tertinggi ............................................................................ 25
3.2. Proses Penilaian ..................................................................................................................... 26
3.2.1. Pendekatan Penilaian ............................................................................................................. 26
3.2.2. Penilaian Tanah ...................................................................................................................... 28
3.2.3. Penilaian Bangunan ................................................................................................................ 30
3.2.4. Penilaian Sarana Pelengkap ................................................................................................... 34
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Foto Objek ..............................………………………………………………………………………………………. 37
Lampiran 2 Peta Lokasi ....………………………………………………………………………………………………………………… 42
Lampiran 3 Denah Tanah ..........……………………………………………………………………………………………………….. 42
Lampiran 4 Denah Bangunan ..........…………………………………………………………………………………………………. 43
Lampiran 5 Peta BPN Online ............………………………………………………………………………………………………… 44
Peta Tatakota …………………………………………………………………………………………………………………………………… 53
Lampiran 6 Legalitas Objek Penilaian …………………………………………….……….……………………………………..…
Lampiran 7 Surat Representatif ….……………………………………..……….….…………………………………………………
iii
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 5
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
DAFTAR GRAFIK
Grafik 2.1 : Pertumbuhan Ekonomi Beberapa Negara Triwulan IV-2025 …………………………………......... 11
Grafik 2.2 : Pertumbuhan PDB Ekonomi Indonesia Beberapa Lapangan Usaha (y-o-y) (Persen), 11
Triwulan IV-2024, Triwulan III-2025 dan Triwulan IV-2025 …...............……………………….…
Grafik 2.3 : Pertumbuhan PDB Ekonomi Indonesia Menurut Komponen Pengeluaran (y-o-y) 16
(Persen), Triwulan IV-2024, Triwulan III-2025 dan Triwulan IV-2025 ………….…………………
Grafik 2.4 : Pertumbuhan dan Konstribusi PDRB Menurut Pulau (y-on-y) (%), Triwulan IV-2025 …..… 17
Grafik 2.5 : Indeks Harga Konsumen Dan Inflasi Harga Produsen Indonesia Menurut Sektor Pada 18
Desember 2025 …………..………………………………………………………………………………………………
Grafik 2.6 : Pertumbuhan PDRB Beberapa Lapangan Usaha (y-on-y) (Persen) Provinsi DKI Jakarta 19
Triwulan IV-2025 ………….………………………………………………….……………………………………………
Grafik 2.7 : Pertumbuhan PDRB Menurut Pengeluaran (y-on-y) (Persen) Provinsi DKI Jakarta 20
Triwulan IV-2025 …………………………………………………………….……………………….……………………
Grafik 2.8 : Perkembangan Inflasi Provinsi DKI Jakarta Januari 2024 s/d Maret 2026 ……..…….………… 10
Grafik 2.6.1 : Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Katagori Jual (%, yoy) …...................................... 11
Grafik 2.6.2 : Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Katagori Sewa (%, yoy) ….................................... 11
Grafik 2.7.1 : Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Katagori Jual (%, yoy) ………………………................ 11
Grafik 2.7.2 : Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Katagori Sewa (%, yoy) ……………………….............. 11
Grafik 2.8.1 : Perkembangan Tahunan Indeks Harga Katagori Jual (%, yoy) ………….……………................. 12
Grafik 2.8.2 : Perkembangan Tahunan Indeks Harga Katagori Sewa (%, yoy) ………….……………............... 12
iv
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 6
Page 7
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian ini berpedoman dan bergantung pada kondisi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut di bawah
ini:
1. Bahwa informasi yang telah diberikan oleh pemberi tugas atau pihak lain kepada Penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab
jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab
untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan penilaian
bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan disajikan hanya untuk
maksud dan tujuan seperti yang dicantumkan pada laporan penilaian. Kami tidak bertanggung jawab
terhadap pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung
jawab atas segala resiko yang timbul.
3. Bahwa nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian
dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang dinyatakan
dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan lainnya yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
4. Bahwa kami berhak untuk melakukan perubahan pada laporan penilaian, baik sebagian atau keseluruhan jika
di kemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pemahaman Penilai membutuhkan suatu
perbaikan.
5. Bahwa kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk
memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak
dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas
lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh
aspek ini dipenuhi dengan baik.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk
suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
7. Bahwa kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
8. Bahwa gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi dan untuk mendapatkan gambaran tentang properti yang dinilai. Kami tidak melaksanakan
survei/pemetaan dan atau pengukuran skala atas objek yang dimaksud pada gambar, denah atau peta dan
tidak bertanggung jawab mengenai hal tersebut.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang
diberikan Pemberi Tugas, dan kami tidak berkewajiban melakukan pemeriksaan terhadap kebenaran dan
keabsahannya atas informasi dan data tersebut. Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang
terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari dokumen kepemilikan/legalitas atau dokumen
lain yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
10. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang diberikan
dan/atau diperlihatkan oleh pemberi tugas kepada kami adalah benar, termasuk surat tanah, materai,
coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan dan/atau salinan yang diberikan
oleh pemberi tugas pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan,
materai, coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen tersebut adalah benar adanya.
vi
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 8
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
11. Bahwa semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik di dalam maupun di luar
pengadilan) yang berkaitan dengan properti yang dinilai tidak menjadi tanggung jawab kami, yang menjadi
perhatian kami adalah hal-hal yang berkenaan dengan nilai dari properti saja, dalam penilaian ini properti
yang dinilai seolah-olah bebas dan bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
12. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan
Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa
properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti
maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.
13. Imbalan Jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan dan biaya penilaian ditentukan
berdasarkan hari–orang (man-day).
14. Penilai yang melakukan penilaian atas properti dalam laporan ini tidak otomatis memberikan kesaksian dan
kehadiran dalam pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti tersebut, kecuali telah
ada perjanjian sebelumnya.
15. Kami beranggapan bahwa properti/aset yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan objek
properti dalam penilaian ini dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya.
16. Laporan ini harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaannya terbatas pada
maksud dan tujuan sebagaimana disebutkan dalam laporan ini. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud
dan tujuan yang berbeda. Tidak dibenarkan bilamana sebagian atau keseluruhan isi dari laporan ini
dipublikasikan di media cetak atau elektronik sebelum mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai
penilai dan pembuat laporan.
17. Laporan ini dinyatakan sah apabila telah ditandatangani dan dibubuhi cap KJPP Dwi Haryantono Agustinus
Tamba serta telah memperoleh QRCode dari sistem Elsa-PK Kementerian Keuangan.
18. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu penggunaan hasil penilaian
dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya
perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian
menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan reviu terhadap penugasan
yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang
dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan
prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan
penilaian sebelumnya.
vii
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 9
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
RINGKASAN EKSEKUTIF
Dasar Penugasan : Atas permintaan PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk. sehubungan dengan Jual-
Beli dan sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa Penilaian Properti Nomor :
Prop-JB/DHA-PST/EBS/280426.04 tanggal 28 April 2026 sebagai Pemberi Tugas
kepada KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba sebagai Kantor Jasa Penilai Publik,
tentang Pekerjaan Jasa Penilai Aset untuk kepentingan Transaksi Jual-Beli,
sehingga tidak direkomendasikan untuk penggunaan yang lainnya.
Pemberi Tugas : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Pengguna Laporan : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Tujuan Penilaian : Kepentingan Transaksi Jual-Beli
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 7 Mei 2026
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Kurs 31 Desember 2025 : 1 US$ = Rp 16.782,-
Objek Penilaian : Tanah & Bangunan (Pabrik) 2-lantai dan bangunan pendukung serta sarana
pelengkap dengan rincian sebagai berikut :
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru,
Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten,
Kode Pos 15124.
Koordinat : 6°09'53.2"S 106°37'48.2"E
Luas Tanah : 43.722 m²
Luas Bangunan : ± 13.150 m² (berdasarkan pengukuran dilapangan)
Lantai : 2-lantai
Dokumen Kepemilikan : Dokumen kepemilikan atas objek penilaian adalah 9 (Sembilan) Dokumen
Sertipikat Hak Guna Bangunan dengan informasi sebagai berikut:
Luas
Jenis & No. Tgl. Penerbitan No. & Tanggal
No Pemegang Hak Tanah
Sertifikat Tanah / Berakhir SU / GS
(m²)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 01415 Industri, Tbk 01-06-1995 / 2220/1995/ Tgl.
1 2.422
/Jurumudi Baru Berkedudukan di 31-05-2035 01-06-1995
Sidoarjo, Jawa Timur
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02238 Industri, Tbk 29-06-1998 / 136 /1998 / Tgl.
2 2.630
/Jurumudi Baru (Berkedudukan di 28-06-2028 29-06-1998
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02237 Industri, Tbk 29-06-1998 / 135/1998 / Tgl.
3 5.170
/Jurumudi Baru (Berkedudukan di 28-06-2028 29-06-1998
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02236 Industri, Tbk 29-06-1998 / 134/1998 / Tgl.
4 13.940
/Jurumudi Baru (Berkedudukan di 28-06-2028 29-06-1998
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02235 Industri, Tbk 29-06-1998 / 133/1998 / Tgl.
5 4.785
/Jurumudi Baru (Berkedudukan di 28-06-2028 29-06-1998
Sidoarjo)
1
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 10
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Luas
Jenis & No. Tgl. Penerbitan No. & Tanggal
No Pemegang Hak Tanah
Sertifikat Tanah / Berakhir SU / GS
(m²)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02234 Industri, Tbk 29-06-1998 / 132/1998 / Tgl.
6 2.410
/Jurumudi Baru (Berkedudukan di 28-06-2028 29-06-1998
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02240 Industri, Tbk 29-06-1998 / 138/1998 / Tgl.
7 4.005
/Jurumudi Baru (Berkedudukan di 28-06-2028 29-06-1998
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02239 Industri, Tbk 29-06-1998 / 137/1998 / Tgl.
8 3.720
/Jurumudi Baru (Berkedudukan di 28-06-2028 29-06-1998
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
29 / JURUMUDI /
SHGB No. 02501 Industri, Tbk 06-03-2006 /
9 2006 / Tgl. 27-02- 4.640
/Jurumudi Baru (Berkedudukan di 06-03-2036 2006
Sidoarjo, Jawa Timur)
Total 43.722
Jenis Nomor / Tanggal Luas
No Atas Nama
Dokumen Penerbitan (m²)
647/Kep-
PT. Langgeng Makmur
1 IMB 2241/BPPMPT/IMB/2013 / 1.848
Industri, Tbk./Hidayat Alim
01-11-2013
647/151-Disbang/IMB Hidayat Alim/PT. Langgeng
2 IMB 2.400
Tahun 1996 / 11-12-1995 Makmur Industri, Tbk.
Total 4.248
Catatan : Dokumen IMB tersebut sebagai kelengkapan objek penilaian terkait ijin pembangunan, penilaian
luas bangunan dilakukan dengan cara melakukan pengukuran fisik dilapangan dengan mempertimbangkan
peraturan tata ruang yang berlaku yang diuraikan dalam laporan penilaian ini.
Perencanaan Kota : Peruntukan : Kawasan Peruntukan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 60 %
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 3
Koefisien Dasar Hijau (KDH) : 15 %
Penggunaan Tertinggi : Pabrik/Gudang
dan Terbaik (HBU)
Maksud & Tujuan : Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atau opini Nilai Pasar
Penilaian atas objek penilaian yang akan digunakan untuk tujuan Kepentingan Transaksi Jual-
Beli, oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Metode Penilaian :
• Tanah : Metode Perbandingan Data Pasar
• Bangunan & Prasarana : Metode Biaya Reproduksi/Pengganti Terdepresiasi
NILAI PASAR
Jumlah
Rp. 169.078.383.000,- (Pembulatan)
Terbilang (Seratus Enam Puluh Sembilan Miliar Tujuh Puluh Delapan Juta Tiga Ratus
Delapan Puluh Tiga Ribu Rupiah)
2
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 11
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
RINGKASAN NILAI
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda,
Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124.
Luas Biaya Reproduksi
Nilai Pasar
NO. Uraian (m²) Baru
(Rp.)
(Rp.)
I. TANAH 43.722 152.824.387.000
1. SHGB No. 01415/Jurumudi Baru 2.422
2. SHGB No. 02238/Jurumudi Baru 2.630
3. SHGB No. 02237/Jurumudi Baru 5.170
4. SHGB No. 02236/Jurumudi Baru 13.940
5. SHGB No. 02235/Jurumudi Baru 4.785
6. SHGB No. 02234/Jurumudi Baru 2.410
7. SHGB No. 02240/Jurumudi Baru 4.005
8. SHGB No. 02239/Jurumudi Baru 3.720
9. SHGB No. 02501/Jurumudi Baru 4.640
- Total Luas Tanah (Gross) 43.722
- Tanah Terkena rencana jalan 685
- Tanah Bebas rencana jalan (Net) 43.037
II. BANGUNAN ± 13.150 43.773.412.000 16.143.920.000
1. Bangunan Gudang A 4.538 14.902.338.200 5.261.432.000
2. Bangunan Gudang B 1.200 3.933.600.000 1.442.400.000
3. Bangunan Gudang C 1.200 3.933.600.000 1.442.400.000
4. Bangunan Gudang D 4.200 13.767.600.000 5.048.400.000
5. Bangunan Kantor 960 3.978.240.000 2.254.080.000
6. Bangunan Utility & P. Mobil 198 572.972.400 275.022.000
7. Bangunan Parkir Motor 252 600.339.600 144.144.000
8. Bangunan Ex Kantor & Mess 420 1.555.764.000 223.860.000
9. Bangunan Mushola 64 195.360.000 28.160.000
10. Bangunan Pos Jaga 70 202.993.000 14.630.000
11. Bangunan Ruang Sopir 16 45.177.600 3.248.000
12. Bangunan Gardu PLN 32 85.427.200 6.144.000
III. SARANA PELENGKAP 615.597.700 110.075.600
TOTAL : 169.078.382.600
DI BULATKAN : 169.078.383.000
CATATAN PENILAI :
1. Berdasarkan Dinas Tata Ruang Kota Tangerang, Objek ini terletak di kawasan atau Zona peruntukan Industri
dengan KDB 60 %, KLB 3 dan KDH 15 %.
2. Luas bidang tanah objek sebesar 43.722 m², sesuai Peta & ketentuan Dinas Tata Ruang Kota Tangerang dan
IMB No. 647/Kep-2241/BPPMPT/IMB/2013 tanggal 1 November 2013 dengan lampiran No. 654/1205-
SP/BPPMPT/2013 tanggal 1 November 2013 bahwa bidang tanah objek bagian depan terkena rencana jalan
sebesar 685 m². Sehingga Luas bidang tanah yang bebas rencana jalan sebesar 43.037 m².
3. Bangunan ini telah dilengkapi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sebagai berikut :
a. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 647/Kep-2241/BPPMPT/IMB/2013 tanggal 01-11-2013 dan
terdaftar atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk./Hidayat Alim dengan luas bangunan 1.848 m².
b. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 647/151-Disbang/IMB Tahun 1996 tanggal 11-12-1995 dan
terdaftar atas nama Hidayat Alim/PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk. dengan luas bangunan 2.400 m².
3
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 12
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
4. Berdasarkan Dinas Tata Ruang Kota Tangerang bahwa terdapat bangunan melebihi ketentuan Garis
Sempadan Bangunan (GSB). Luas Total Bangunan sesuai fisik sebesar 12.910 m², Luas Bangunan yang melebihi
ketentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 842 m² (Sebagian Bangunan Gudang A : 240 m²,
Bangunan Ex Kantor & Mess : 420 m², Bangunan Mushola : 64 m², Bangunan Pos Jaga : 70 m², Bangunan Ruang
Sopir : 16 m² dan Bangunan Gardu PLN : 32 m²) sehingga bangunan yang sesuai dengan ketentuan Garis
Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 12.068 m² (12.910 m² - 842 m² : 12.068m²). Kami sudah memperhitungkan
penyusutan ekonomis terhadap bangunan tersebut.
4
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 13
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
I. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
1. DASAR PENUGASAN
Penilaian ini berdasarkan Surat Proposal Penawaran Jasa Penilaian Properti Nomor : Prop-JB/DHA-
PST/EBS/280426.04 tanggal 28 April 2026 antara PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk., dengan KJPP Dwi
Haryantono Agustinus Tamba untuk melakukan penilaian aset milik PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
sehubungan dengan tujuan Jual -Beli.
Nomor Laporan pada penilaian ini adalah No. : 00215/2.0085-00/PI/04/0637/1/VI/2026 Tanggal 18 Juni 2026.
2. STATUS PENILAI KJPP & PENILAI PUBLIK
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba adalah suatu badan hukum yang berbentuk persekutuan perdata
yang telah memiliki izin usaha dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.11.0085 berdasarkan
Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 63/KM.1/2011 tanggal 4 Februari 2011.
Penilai Publik Erlangga Bagus Sadewa, S.Akun., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) dengan izin Penilai Publik No. P-
1.23.00637 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan 95/KM.1/2023, dan terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilai Properti) STTD.PP-
267/PM.021/2024, merupakan Penilai independen dan profesional sekaligus Pemimpin Rekan pada KJPP DWI
HARYANTONO AGUSTINUS TAMBA.
Penilai bertindak untuk melakukan penilaian secara objektif dan tidak memihak. Penilai tidak mempunyai
potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian baik sekarang maupun dimasa yang
akan datang. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Seluruh Penilai, Ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini, adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah
koordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian.
3. PEMBERI TUGAS
Nama : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Bidang Usaha : Perusahaan produsen pipa dan fitting.
Alamat : Jalan Letjen Sutoyo, 256. Madaeng, Waru, Kabupaten Sidoarjo, Jawa Timur, 61256.
No. Telpon : (62-31) 853 3688
Faksimili : (62-31) 853 3588
Alamat email : corp_sec@langgengmakmur.com
4. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Bidang Usaha : Perusahaan produsen pipa dan fitting.
Alamat : Jalan Letjen Sutoyo, 256. Madaeng, Waru, Kabupaten Sidoarjo, Jawa Timur, 61256.
No. Telpon : (62-31) 853 3688
Faksimili : (62-31) 853 3588
Alamat email : corp_sec@langgengmakmur.com
5. OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek penilaian meliputi aset Tanah & Bangunan (Pabrik) dengan informasi sebagai berikut:
Tanah & Bangunan (Pabrik) 2-lantai dan bangunan pendukung serta sarana pelengkap, dengan luas
bangunan Keseluruhan kurang lebih 13.150 m² yang berdiri diatas tanah dengan dokumen kepemilikan
berupa 9 (Sembilan) Sertipikat Hak Guna Bangunan dengan luas 43.722 m². Objek tersebut terletak di :
Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi
Banten,Kode Pos 15124.
Properti yang dinilai tersebut digolongkan sebagai Aset Operasional dengan bentuk kepimilikan tunggal.
5
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 14
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Informasi atas objek penilaian dan kepemilikan tersebut adalah sesuai dengan data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas dan menjadi tanggungjawab Pemberi Tugas atas kebenaran data yang telah diberikan, ini
terkonfirmasi dengan adanya Surat Representatif/Pernyataan yang dibuat oleh PT. Langgeng Makmur
Industri, Tbk nomor 074/V/26/lm-k, tanggal 6 Mei 2026, terlampir.
6. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Objek penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah
Bank Indonesia (BI) untuk mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 16.782,- (31 Desember 2025).
7. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atau opini Nilai Pasar atas objek penilaian yang
akan digunakan untuk tujuan Kepentingan Transaksi Jual-Beli, oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk
penggunaan lainnya.
8. DASAR NILAI
Dasar Nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan diatas adalah Nilai Pasar. Defenisi sesuai Standar
Penilaian Indonesia (SPI);
a. Nilai Pasar didefinisikan sebagai berikut : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII, 2018, SPI 101-3.1).
b. Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 28/POJK.04/2021, Ketentuan Umum Pasal 1 poin 7).
9. DEFINISI DAN ISTILAH
Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini adalah:
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu
kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena
itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan
konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non
corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat
membentuk kekayaan. (SPI Edisi VII, KPUP Butir 2.2).
Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara
berkelanjutan (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 12).
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang
akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 13).
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan
keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin
berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.2).
Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika aset
telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena
harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.3).
6
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 15
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin
dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga
sebagai barang dan jasa. Nilai dalam pertukaran adalah suatu harga hipotesis, dimana hipotesis dari nilai
diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian pada waktu tertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi
dari manfaat yang akan diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan atau dikenal juga sebagai Nilai dalam
Penggunaan (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.4).
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin
dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal penilaian (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021
Pasal 1 Angka 6).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayarkan dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa
paksaan (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 7).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SPI Edisi VII, SPI 101 Butir 3.1).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
(SPI Edisi VII, SPI KPUP Butir 10.1).
Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang tertentu di luar ruang
lingkup kegiatan penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa penilai publik (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 26).
Pemberi Tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada Penilai termasuk di dalamnya direksi
perusahaan atau pejabatnya, atau penasihat profesionalnya, contact person ataupun yang ditugaskan
mewakilinya.
10. RUANG LINGKUP PENILAIAN
Ruang lingkup pada penilaian ini mencakup:
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian dan tanggal penilaian);
b. Pengumpulan data dan wawancara;
c. Analis Data;
d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian; dan
e. Penulisan Laporan
11. TANGGAL PENILAIAN
Inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 7 Mei 2026 dan tanggal penilaian ditetapkan pertanggal 31
Desember 2025.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama 6 (enam) bulan sejak
tanggal penilaian kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima
persen).
12. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
a. Penilai memperoleh data dan informasi yang cukup dari Pemberi Tugas terkait data atas objek penilaian;
b. Penelaahan, perhitungan dan analisis dilakukan dengan adanya keterbatasan informasi terkait spesifikasi
bangunan bagian dalam, maka Pemberi Tugas wajib melengkapi informasi tersebut;
c. Dalam penilaian yang akan dilakukan, kami tidak memeriksa struktur bangunan atau bagian-bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau. Kami tidak memberikan jaminan terhadap
7
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 16
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
tidak adanya pelapukan atau kerusakan lainnya dan kami beranggapan bahwa material yang digunakan
serta ukuran yang dipakai sesuai dengan standar yang berlaku;
d. Bila ditemukan adanya pembatasan dalam proses investigasi, seperti jumlah aset yang sama dan relatif
banyak dan aset tidak dapat terlihat/terjangkau atau hal lainnya yang membatasi, maka inspeksi akan
dilakukan secara sampling sesuai dengan kebutuhan Penilai dan penilaian akan didasarkan pada data yang
diberikan oleh Pemberi Tugas;
e. Pengecekan keabsahan atas dokumen kepemilikan, legal dan perijinan lainnya ke instansi terkait tidak
dilakukan.
13. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Selain menggunakan data yang diberikan oleh Pemberi Tugas sehubungan dengan Objek Penilaian, kami juga
menggunakan informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi.
Penggunaan informasi dan data tersebut dapat disetujui sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan
pada tingkat nasional dan atau internasional. Sumber data tersebut antara lain :
a. Bank Indonesia;
b. Badan Pusat Statistik;
c. Data Riset dari pihak independen;
d. Informasi dari media cetak dan elektronik;
e. Data Riset MAPPI berupa Biaya Teknis Bangunan (BTB);
f. Badan Pertanahan Nasional (BHUMI.atrbpn) dan Aplikasi Sentuh Tanahku;
g. Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian diperoleh dari media cetak, media
elektronik yang resmi dan papan pengumuman yang layak.
14. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
a. Objek penilaian diasumsikan terkait dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum
dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun.
b. Untuk objek penilaian yang tidak terlihat sehingga perlu menggunakan data dari Pemberi Tugas, maka
penggunaan data dimaksud menjadi asumsi khusus dalam penilaian dimana kebenaran atas informasi dan
data yang digunakan dianggap wajar dan benar.
c. Objek penilaian bebas dari sengketa dan/atau potensi pencemaran atau hal-hal yang berhubungan
dengan dampak lingkungan.
d. Untuk aset yang termasuk dalam penilaian namun dokumen yang dilampirkan tidak ada atau kurang
lengkap, maka data yang diberikan oleh pemberi tugas adalah data yang sudah benar.
e. Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) dan sebagai bagian bisnis yang
beroperasi.
f. Setiap informasi yang berasal dari Data Pribadi yang diperoleh dan/atau digunakan dalam penugasan
penilaian ini hanya digunakan untuk kepentingan sesuai tujuan penilaian, dan selanjutya data dan
informasi yang dimaksud dikecualikan sebagai Data Pribadi sebagaimana yang diatur dalam ketentuan
dan perundang-undangan yang terkait Perlindungan Data Pribadi;
g. Kami berasumsi bahwa aset yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan objek aset dalam
penilaian ini dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya (sebagai
tambahan informasi, kami melakukan pengecekan atas bidang tanah melalui BPN Online/ATR BPN atau
Aplikasi Sentuh Tanah).
Asumsi Khusus
a. Sesuai Peta & ketentuan Dinas Tata Ruang Kota Tangerang dan IMB No. 647/Kep-
2241/BPPMPT/IMB/2013 tanggal 1 November 2013 dengan lampiran No. 654/1205-SP/BPPMPT/2013
tanggal 1 November 2013 bahwa bidang tanah objek bagian depan terkena rencana jalan sebesar 685 m².
Sehingga Luas bidang tanah yang bebas rencana jalan sebesar 43.037 m², kami sudah mempertimbangkan
faktor rencana pelebaran jalan.
8
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 17
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
15. PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam
lingkup penugasan ini dan bukan untuk dipublikasi secara umum, baik keseluruhan atau sebagian dari
laporan, atau referensi. Laporan tidak berlaku untuk maksud dan tujuan selain yang dimaksud dalam lingkup
penugasan ini dan laporan harus digunakan secara keseluruhan sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
16. PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN
Laporan Penilaian disusun berdasarkan SPI Edisi VII 2018 yang disusun oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI) dengan memperhatikan Kode Etik Penilai Indonesia dan POJK No. 28/POJK.04/2021 &
SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021 perihal Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal.
17. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNGJAWAB KEPADA PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
KJPP DHA tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga atas penggunaan Laporan Penilaian, baik
sebagian maupun keseluruhan, selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.
18. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN SERTA ALASAN PENERAPANNYA
Mengacu kepada peraturan No. 28/POJK.04/2021 pasal 34 dan Surat Edaran No. 33/SOJK.04/2021 angka III
butir 3 dan 4, dinyatakan bahwa Penilai dapat menggunakan satu pendekatan penilaian di antaranya dalam
hal melakukan penilaian properti industri.
Dalam penilaian ini kami menggunakan pendekatan sebagai berikut:
Pendekatan
Objek Penilaian Alasan Penerapan
Penilaian
Tanah & Bangunan (Pabrik) dan bangunan Pendekatan Mempertimbangkan biaya yang
pendukung serta sarana pelengkap. Biaya dikeluarkan untuk mendapatkan asset.
19. METODE PENILAIAN YANG DITERAPKAN
Pendekatan biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai objek penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru, pada tanggal penilaian setelah dikurangi
dengan penyusutan. (Peraturan No. 28/POJK.03/2021 Pasar 1.20)
Dalam Pendekatan Biaya kami menggunakan Metode Biaya Reproduksi/Pengganti Terdepresiasi.
20. SUMBER DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Untuk menghasilkan Kesimpulan Nilai, maka analisis yang dilakukan Penilai didasarkan pada data dan
informasi yang kami peroleh sebagai berikut :
1. Copy legalitas :
• SHGB No. 01415/Jurumudi Baru, Luas tanah 2.422 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
Berkedudukan di Sidoarjo, Jawa Timur.
• SHGB No. 02238/Jurumudi Baru, Luas tanah 2.630 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
(Berkedudukan di Sidoarjo).
• SHGB No. 02237/Jurumudi Baru, Luas tanah 5.170 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
(Berkedudukan di Sidoarjo).
• SHGB No. 02236/Jurumudi Baru, Luas tanah 13.940 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri,
Tbk (Berkedudukan di Sidoarjo).
• SHGB No. 02235/Jurumudi Baru, Luas tanah 4.785 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
(Berkedudukan di Sidoarjo).
• SHGB No. 02234/Jurumudi Baru, Luas tanah 2.410 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
(Berkedudukan di Sidoarjo).
9
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 18
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
• SHGB No. 02240/Jurumudi Baru, Luas tanah 4.005 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
(Berkedudukan di Sidoarjo).
• SHGB No. 02239/Jurumudi Baru, Luas tanah 3.720 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
(Berkedudukan di Sidoarjo).
• SHGB No. 02501/Jurumudi Baru, Luas tanah 4.640 m² atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk
(Berkedudukan di Sidoarjo, Jawa Timur).
2. Copy Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Nomor :
• 647/Kep-2241/BPPMPT/IMB/2013 tanggal 01-11-2013
• 647/151-Disbang/IMB Tahun 1996 tanggal 11-12-1995
3. Hasil wawancara dan diskusi dengan Karyono (PIC PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.), merupakan
pendamping dilapangan sehubungan dengan penugasan ini.
4. Surat Representatif/Pernyataan No. 074/V/26/lm-k yang dikeluarkan oleh PT. Langgeng Makmur
Industri, Tbk. tanggal 6 Mei 2026.
21. PERNYATAAN INDEPENDENSI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini Penilai bertindak secara independen tanpa adanya konflik
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
Pemberi Tugas. Penilai juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini.
Penilai tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari objek penilaian yang dinilai atau nilai yang
dilaporkan, baik saat ini maupun di masa datang, kecuali imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian ini.
22. TENAGA AHLI DAN HASIL PEKERJAAN TENAGA AHLI
Penilai tidak mendasarkan hasil penilaiannya pada hasil pekerjaan Tenaga Ahli.
23. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENT)
Berdasarkan pengetahuan kami atas penugasan penilaian, dengan ini kami menyatakan bahwa tidak terdapat
kejadian-kejadian penting setelah tanggal penilaian, baik yang diketahui maupun yang patut diketahui
sampai dengan Tanggal Laporan Penilaian..
10
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 19
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
II. GAMBARAN UMUM
2.1. Perkembangan Ekonomi Dunia Triwulan IV-2025
Grafik.2.1. Pertumbuhan Ekonomi Beberapa Negara
Perkembangan ekonomi global sepanjang tahun
2025 secara umum menunjukkan proses
pemulihan yang bertahap di tengah masih
berlangsungnya ketidakpastian global.
Memasuki akhir tahun, perkembangan ekonomi
global pada triwulan IV tahun 2025 kembali
menunjukkan tanda-tanda stabilisasi setelah
sempat memuncak pada periode sebelumnya.
Kondisi ini memberikan ruang bagi bank sentral
berbagai negara dunia, termasuk Federal
Reserve, untuk mulai melonggarkan kebijakan
moneter melalui pemangkasan suku bunga
secara bertahap pada penghujung tahun.
Langkah tersebut terbukti efektif dalam
memulihkan daya beli rumah tangga dan
memperbaiki indeks kepercayaan konsumen Sumber : CEIC
yang sempat tertekan, sehingga kekhawatiran akan terjadinya resesi global dapat diredam.
Dari sisi geopolitik, tekanan yang relatif tinggi pada triwulan III tahun 2025 mulai mengalami pergeseran
dinamika pada akhir tahun 2025. Walaupun konflik di Timur Tengah dan ketegangan antara Rusia dan
Ukraina masih berlangsung, pasar global mulai menunjukkan kemampuan adaptasi terhadap disrupsi rantai
pasok. Ketegangan perdagangan sempat mereda pada triwulan IV tahun 2025 seiring dengan adanya
kesepakatan sementara terkait tarif antara kekuatan ekonomi besar, yang memberikan kepastian lebih baik
bagi sektor manufaktur global. Meskipun risiko geopolitik tetap menjadi variabel yang diwaspadai, fokus
otoritas global di akhir tahun lebih tertuju pada penguatan kemandirian energi dan reorganisasi jalur logistik
untuk memitigasi dampak konflik jangka panjang dari disrupsi rantai pasok terhadap stabilitas ekonomi
nasional.
Dinamika pasar komoditas pada penutupan tahun 2025 menunjukkan pola penyesuaian yang berbeda antar
sektor. Harga energi, khususnya minyak mentah, cenderung terkoreksi turun seiring dengan melimpahnya
pasokan dari negara produsen non-OPEC dan efisiensi konsumsi di negara-negara industri. Sebaliknya,
komoditas logam mulia seperti emas mencatatkan performa yang terus membaik sebagai aset aman (safe
haven) di tengah fluktuasi kebijakan proteksionisme, dengan kenaikan signifikan secara tahunan. Secara
kolektif, capaian ekonomi tahun 2025 menggambarkan fase transisi dari stabilitas yang rapuh menuju
pemulihan yang lebih berimbang, meskipun tantangan struktural dalam perdagangan internasional masih
memerlukan perhatian intensif di tahun mendatang.
Pertumbuhan Ekonomi Amerika Serikat mencatatkan pertumbuhan ekonomi 2,2 persen (YoY) pada
triwulan IV tahun 2025
Capaian ini sedikit lebih lambat dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 2,3 persen.
Perlambatan ini dipicu oleh penurunan belanja pemerintah dan ekspor, tetapi masih diimbangi dengan
peningkatan belanja konsumen dan investasi. Sementara itu, penurunan impor tercatat lebih kecil
dibandingkan triwulan sebelumnya. Penutupan pemerintahan federal Amerika Serikat mulai 1 Oktober
hingga 12 November 2025 turut berkontribusi terhadap perlambatan ekonomi Amerika Serikat pada
triwulan IV tahun 2025, terutama melalui berkurangnya layanan tenaga kerja yang disediakan oleh
karyawan federal. Terhentinya alokasi anggaran menyebabkan sejumlah lembaga pemerintah ditutup dan
sebagian pegawai dirumahkan, sehingga kapasitas produksi pemerintah federal menurun selama periode
tersebut. Untuk keseluruhan tahun 2025, ekonomi Amerika Serikat juga tumbuh sebesar 2,2 persen
didorong oleh peningkatan pengeluaran konsumen dan investasi.
11
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 20
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Belanja konsumen yang merupakan motor utama perekonomian Amerika Serikat, terakselerasi 2,2 persen
(YoY) didorong oleh peningkatan belanja barang maupun jasa. Belanja barang naik sebesar 1,3 persen (YoY),
utamanya didorong oleh pertumbuhan 2,1 persen (YoY) pada barang nondurable sementara barang
durable mengalami kontraksi sebesar 0,1 persen (YoY), dan belanja jasa tercatat tumbuh 2,6 persen (YoY).
Belanja konsumen meningkat terutama pada layanan kesehatan dan perjalanan internasional. Investasi
swasta pada triwulan IV tahun 2025 meningkat sebesar 2,5 persen (YoY) didorong oleh naiknya investasi
nonresidensial sebesar 5,9 persen, sementara investasi residensial masih terkontraksi 3,7 persen (YoY).
Peningkatan investasi nonresidensial selaras dengan peningkatan investasi peralatan dan produk kekayaan
intelektual, di saat investasi pada struktur mengalami kontraksi. Di samping itu, ekspor tercatat tumbuh 1,7
persen (YoY) tetapi impor mengalami kontraksi sebesar 2,0 persen (YoY) disebabkan oleh pelemahan
permintaan domestik yang juga termasuk efek dari kebijakan tarif.
Tiongkok mengalami pertumbuhan ekonomi sebesar 4,5 persen (YoY) pada triwulan IV tahun 2025.
Capaian ini merupakan pertumbuhan ekonomi terendah sepanjang tahun 2025 disebabkan oleh lemahnya
permintaan domestik, krisis properti berkepanjangan, dan rendahnya kepercayaan konsumen. Sementara
itu, pertumbuhan ekonomi sepanjang tahun 2025 mencapai 5,0 persen (YoY). Pertumbuhan ini didukung
oleh tingginya surplus perdagangan karena ekspor kuat ke pasar non-Amerika Serikat yang menutupi
tekanan tarif dan investasi yang lebih lemah. Selain itu, kenaikan tarif Amerika Serikat yang lebih kecil dari
perkiraan dan dorongan eksportif untuk melakukan diversifikasi pasar ekspor dari Amerika
Serikat turut menjadi faktor yang mempertahankan ekonomi Tiongkok tahun 2025.
Berdasarkan pembagian aktivitas ekonominya, PDB Tiongkok terdiri atas sektor industri primer, industri
sekunder, dan industri tersier. Industri primer yang mencakup pertanian, peternakan, perikanan, dan
kehutanan berkontribusi sebesar 9,1 persen dari PDB triwulan IV tahun 2025 dengan pertumbuhan sebesar
4,2 persen (YoY). Di samping itu, industri sekunder yang mencakup industri pengolahan, pertambangan,
serta konstruksi berkontribusi sebesar 35,3 persen dari PDB dengan pertumbuhan sebesar 3,4 persen (YoY).
Industri tersier berkontribusi paling banyak yaitu sebesar 55,7 persen dari PDB dengan pertumbuhan
sebesar 5,2 persen (YoY) yang mencakup perdagangan grosir dan eceran; transportasi, penyimpanan, dan
pos; intermediasi keuangan; real estat; layanan hotel dan katering dan lain-lain.
Berdasarkan lapangan usaha, hampir seluruh sektor dapat tumbuh positif kecuali sektor konstruksi dan real
estat. Sektor pertanian, kehutanan, peternakan, dan perikanan tercatat menguat 4,3 persen (YoY) didorong
oleh hasil panen musim gugur yang baik, populasi ternak stabil, dan program perluasan irigasi. Sektor
industri tumbuh 5,0 persen (YoY) didukung oleh ekspor manufaktur yang kuat ke pasar non- Amerika
Serikat. Sektor konstruksi dan real estat mengalami kontraksi masing-masing sebesar 2,5 persen (YoY) dan
1,0 persen (YoY) yang dipicu oleh krisis properti yang berkepanjangan dan permintaan domestik yang
melemah. Sementara itu, sektor transmisi informasi, perangkat lunak, dan layanan IT mencatatkan
pertumbuhan sebesar 10,7 persen (YoY). Pertumbuhan yang kuat juga terjadi pada sektor leasing dan
layanan usaha yang tumbuh sebesar 12,7 persen (YoY) karena pemulihan permintaan bisnis pasca-stimulus
fiskal dan ekspansi digital. Jasa transportasi, pergudangan, dan jasa pengiriman tumbuh sebesar 3,4 persen
(YoY). Perdagangan besar dan eceran tumbuh 3,7 persen (YoY). Layanan hotel dan katering juga tumbuh
5,6 persen (YoY) dan intermediasi keuangan sebesar 3,3 persen (YoY).
Ekonomi Jepang mencatatkan pertumbuhan sebesar 1,1 persen (YoY) Pada Triwulan IV Tahun 2025,
Capaian triwulan ini tidak memenuhi perkiraan pasar yang mengharapkan pertumbuhan sebesar 0,4 persen
pada triwulan IV tahun 2025. Hal ini disebabkan investasi perusahaan yang masih lemah dan baru pulih
setelah mengalami penurunan pada periode sebelumnya. Nilai pertumbuhan tersebut menunjukkan bahwa
dampak negatif dari tarif Amerika Serikat perlahan memudar, memberikan alasan bagi Bank Sentral Jepang
(Bank of Japan) untuk tetap berhati-hati dan percaya diri karena terus menaikkan suku bunga untuk
menormalkan kebijakan moneter. Permasalahan diplomatik antara Jepang dengan Tiongkok terkait
komentar Perdana Menteri Sanae Takaichi tentang intervensi militer di Taiwan, juga menjadi faktor yang
membebani perekonomian karena konsumen Tiongkok memboikot Jepang. Wisatawan Tiongkok sebagian
besar menghindari perjalanan ke negara tersebut, sementara produk-produk Jepang menghadapi boikot di
Tiongkok.
12
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 21
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Berdasarkan komponen PDB, Jepang mencatatkan belanja swasta tumbuh 1,3 persen (YoY) dengan
menguatkan belanja rumah tangga 1,3 persen (YoY). Investasi non-residensial swasta juga turut tumbuh 1,7
persen (YoY) sedangkan investasi residensial swasta mengalami kontraksi sebesar 4,2 persen (YoY). Belanja
pemerintah tercatat menguat 0,5 persen (YoY) tetapi investasi publik terkontraksi sebesar 3,1 persen (YoY).
Sementara itu, ekspor Jepang mengalami kontraksi sebesar 0,2 persen (YoY) di saat impor tercatat tumbuh
mencapai 3,5 persen (YoY). Kontraksi ekspor ini dipicu oleh penurunan permintaan penting dari luar negeri
serta dampak dari tarif perdagangan terutama ke Amerika Serikat yang elemahkan ekspor barang-barang
utama seperti otomotif dan komponen industri.
Perekonomian Korea Selatan Tumbuh 1,5 persen (YoY) pada triwulan IV tahun 2025. Capaian ini sedikit
menurun dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi pada triwulan III tahun 2025 sebesar 1,8 persen
(YoY). Perlambatan ini terutama disebabkan melemahnya permintaan domestik dan penurunan ekspor
nonsemikonduktor akibat permintaan dari mitra dagang utama seperti Tiongkok dan Amerika Serikat yang
berkurang. Selain itu, investasi konstruksi turun drastis akibat krisis property berkepanjangan yang ditandai
oleh kelebihan pasokan perumahan dan penurunan harga aset. Secara keseluruhan tahun 2025, ekonomi
Korea Selatan tercatat tumbuh sebesar 1,0 persen (YoY). Capaian ini lebih rendah dari pertumbuhan tahun
2024 sebesar 2,0 persen (YoY). Hal ini disebabkan oleh faktor eksternal mencakup ancaman tarif impor
Amerika Serikat dan efek spillover dari perlambatan ekonomi Tiongkok serta ketergantungan tinggi pada
ekspori.
Dari sisi pengeluaran, pertumbuhan ekonomi Korea Selatan utamanya didorong oleh konsumsi total yang
mengalami peningkatan 2,3 persen (YoY). Konsumsi swasta tumbuh 1,9 persen (YoY) yang dipicu oleh
peningkatan pengeluaran untuk layanan seperti kesehatan dan restoran, didukung stimulus fiscal
pemerintah berupa subsidi tunai rumah tangga senilai 15 triliun won dari pemerintahan Presiden Lee Jae-
myung, meskipun konsumsi barang secara keseluruhan menurun akibat penurunan pembelianken daraan
bermotor yang tertekan harga bahan bakar tinggi dan preferensi konsumen beralih ke transportasi umum.
Selain itu, konsumsi pemerintah juga tumbuh 3,2 persen (YoY) didorong oleh belanja barang publik untuk
infrastruktur digital serta peningkatan tunjangan asuransi kesehatan nasional yang mencapai rekor tertinggi
dalam dua tahun.
Berdasarkan lapangan usaha, kinerja sektoral menunjukkan perkembangan yang beragam. Sektor
pertanian, kehutanan, dan perikanan mengalami pertumbuhan sebesar 2,7 persen (YoY) yang didorong
oleh peningkatan produksi musiman hasil laut dan sayuran daun selama panen raya Desember yang
didukung cuaca stabil di wilayah selatan dan tengah yang meminimalkan kerusakan akibat badai musim
dingin, serta ekspor makanan olahan seperti kimchi yang melonjak menjelang libur akhir tahun di pasar
ASEAN dan Amerika Serikat. Selain itu, sektor pengadaan listrik, gas, dan air, dan konstruksi mengalami
kontraksi masing-masing sebesar 5,0 dan 8,2 persen (YoY). Sebaliknya, sektor manufaktur tumbuh 1,8
persen (YoY) yang didorong oleh lonjakan permintaan global terhadap semikonduktor dan peningkatan
ekspor serta jasa turut tumbuh 2,6 persen (YoY) yang terutama didorong oleh peningkatan konsumsi swasta
untuk layanan seperti perawatan kesehatan dan restoran yang naik moderat berkat
tunjangan asuransi nasional.
Dalam hal perdagangan, ekspor Korea Selatan tercatat tumbuh 3,8 persen (YoY), dengan ekspor barang
tumbuh sebesar 3,4 persen (YoY) dan ekspor jasa sebesar 6,0 persen (YoY). Peningkatan ekspor ini didorong
oleh pengiriman semikonduktor untuk permintaan chip kecerdasan buatan (AI) dan kendaraan bermotor.
Permintaan ini seiring dengan pemberlakuan tarif 25 persen pada chip AI impor tertentu dan membuka
peluang tarif hingga 100 persen bagi produsen Korea Selatan dan Taiwan jika tidak meningkatkan produksi
di Amerika Serikat. Di samping itu, impor juga tercatat mengalami pertumbuhan sebesar 3,2 persen (YoY),
dengan impor barang tumbuh sebesar 1,5 persen (YoY) dan impor jasa yang tumbuh sebesar 9,4 persen
(YoY) seiring dengan peningkatan impor bahan baku kimia guna mendukung ekspor akhir tahun.
Singapura mencapai pertumbuhan ekonomi sebesar 5,7 persen (YoY) Pada Triwulan IV-2025. jauh
lebih tinggi dari capaian triwulan sebelumnya, dan tumbuh 4,8 persen pada keseluruhan tahun 2025, lebih
cepat dibandingkan tahun 2024. Pertumbuhan sepanjang tahun 2025 ini didorong terutama oleh sektor
manufaktur, perdagangan grosir, serta keuangan dan asuransi, dengan permintaan elektronik terkait AI
yang kuat memberikan dorongan utama terhadap aktivitas. Pertumbuhan ekonomi Singapura banyak
13
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 22
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
dipengaruhi oleh industri penghasil barang dan industri jasa. Industri penghasil barang tumbuh sebesar 12,3
persen (YoY), didorong peningkatan manufaktur sebesar 15,0 persen (YoY) dan konstruksi sebesar 4,2
persen (YoY). Kinerja manufaktur ini didorong oleh ekspansi produksi di sektor manufaktur biomedis dan
elektronik. Sektor manufaktur biomedis terutama didukung oleh pertumbuhan produksi yang kuat di
segmen farmasi, sementara sektor elektronik didukung oleh permintaan yang berkelanjutan untuk
semikonduktor terkait AI, server, dan produk terkait server. Sementara itu pertumbuhan sektor konstruksi
didukung oleh peningkatan konstruksi baik di sektor publik maupun swasta.Pertumbuhan ekonomi
Singapura banyak dipengaruhi oleh industri penghasil barang dan industri jasa. Industri penghasil barang
tumbuh sebesar 5,0 persen (YoY) termasuk manufaktur dengan pertumbuhan 5,2 persen (YoY) dan
konstruksi sebesar 6,0 persen (YoY). Sektor manufaktur tumbuh didorong oleh ekspansi output di semua
klaster, kecuali klaster kimia dan manufaktur umum. Sementara itu, sektor konstruksi mengalami
pertumbuhan disebabkan oleh ekspansi output konstruksi pada sektor publik dan swasta.
Industri bidang jasa Singapura, yang terbagi dalam 16 sektor, pada triwulan II tahun 2025 mengalami
pertumbuhan kecuali sektor jasa makanan dan minuman yang mengalami kontraksi. Secara detail, sektor
perdagangan besar tumbuh 4,7 persen (YoY) dipicu oleh pertumbuhan volume grosir komponen elektronik
dan telekomunikasi dan komputer, minyak bumi, serta produk minyak bumi. Sektor perdagangan eceran
mengalami pertumbuhan 0,7 persen (YoY) dengan factor pendorong utama yaitu peningkatan volume
penjualan kendaraan bermotor. Sektor transportasi melambat dibandingkan triwulan I 2025 dari 6,2 persen
(YoY) menjadi 5,1 persen (YoY) didorong oleh peningkatan penumpang pesawat dan peningkatan arus peti
kemas. Sektor akomodasi yang didukung oleh peningkatan total sewa bruto utamanya di segmen hotel
mewah dan menengah yang mencapai pertumbuhan sebesar 2,4 persen (YoY). Sektor jasa makanan dan
minuman terkontraksi 0,5 persen (YoY) dikarenakan penurunan volume jumlah penjualan di restoran dan
gerai makanan cepat saji.
Hampir seluruh industri bidang jasa Singapura pada triwulan IV tahun 2025 mengalami pertumbuhan
kecuali akomodasi dan layanan makanan, real estat, jasa administrative dan pendukung, serta jasa lainnya.
Secara detail, sektor perdagangan besar, eceran, serta transportasi dan penyimpanan tumbuh 0,4 persen
(YoY). Pertumbuhan pada sektor perdagangan grosir disebabkan oleh volume penjualan yang kuat di
segmen mesin, peralatan dan perlengkapan, yang dipimpin oleh penjualan peralatan telekomunikasi dan
komputer dan komponen elektronik di tengah booming AI. Sementara itu, pertumbuhan pada sektor
transportasi dan penyimpanan sebagian besar didukung oleh segmen transportasi air dan udara.
Kelompok sektor yang terdiri atas informasi dan komunikasi, keuangan dan asuransi, serta jasa profesional
tumbuh 5,6 persen (YoY). Pertumbuhan pada sektor informasi dan komunikasi terutama didorong oleh
segmen TI dan layanan informasi, sedangkan pertumbuhan di sektor jasa profesional terutama didukung
oleh segmen kantor pusat dan kantor perwakilan bisnis. Sementara itu, sektor keuangan dan asuransi
tumbuh berkat pertumbuhan oada semua segmen, khususnya segmen perbankan dan asuransi. Kelompok
sektor jasa lainnya (akomodasi dan layanan makanan, real estat, jasa administratif dan pendukung, serta
jasa lainnya) terkontraksi 0,5 persen (YoY) pada triwulan IV tahun 2025 tetapi secara khusus sektor
akomodasi mengalami ekspansi karena peningkatan kedatangan wisatawan internasional.
14
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 23
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
2.2. Perkembangan Ekonomi Indonesia Triwulan IV-2025
• Produk Domestik Bruto (PDB) Menurut Lapangan Usaha
• Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2025 Terhadap Triwulan IV-2024 (Y-on-Y)
Grafik.2.2.1. Pertumbuhan PDB Menurut Lapangan Usha (Y-on-Y) (persen),
Ekonomi Indonesia triwulan Triwulan IV-2024, Triwulan III-2025, dan Triwulan IV-2025
IV-2025 terhadap triwulan IV-
2024 (y-on-y) tumbuh sebesar
5,39 persen. Pertumbuhan
terjadi pada hampir seluruh
lapangan usaha, kecuali
Pertambangan dan
Penggalian; serta Pengadaan
Air, Pengelolaan Sampah,
Limbah dan Daur Ulang yang
masing masing terkontraksi
sebesar 1,31 persen dan 0,51 Sumber : Badan Pusat Statistik
persen. Lapangan usaha yang tumbuh signifikan adalah Transportasi dan Pergudangan sebesar
8,98 persen; diikuti oleh Jasa Lainnya sebesar 8,71 persen. Sementara itu, Industri Pengolahan
yang memiliki peran dominan terhadap perekonomian Indonesia tumbuh sebesar 5,40 persen.
• Produk Domestik Bruto (PDB) Menurut Pengeluaran
• Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2025 Terhadap Triwulan IV-2024 (Y-on-Y)
Grafik.2.2.2. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (Y-on-Y) (persen),
Triwulan IV-2024, Triwulan III-2025, dan Triwulan IV-2025
Ekonomi Indonesia triwulan
IV-2025 terhadap triwulan
IV-2024 tumbuh sebesar
5,39 persen (y-on-y).
Pertumbuhan terjadi pada
seluruh komponen
pengeluaran. Pertumbuhan
tertinggi dicapai oleh
Komponen PMTB sebesar
6,12 persen; diikuti
Komponen PK-LNPRT
sebesar 5,90 persen; Sumber : Badan Pusat Statistik
Komponen PK-RT sebesar 5,11 persen; Komponen PK-P sebesar 4,55 persen; dan Komponen
Ekspor Barang dan Jasa sebesar 3,25 persen. Komponen Impor Barang dan Jasa (yang
merupakan faktor pengurang dalam PDB menurut Pengeluaran) tumbuh sebesar 3,96 persen.
15
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 24
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
• Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
Grafik.2.2.3. Pertumbuhan dan Kontribusi PDRB Menurut Pulau, Triwulan IV-2025
Pada tahun 2025, Pulau Jawa masih
menunjukkan peranan yang kuat dalam
perekonomian Indonesia, dengan
kontribusi sebesar 56,93 persen. Posisi
berikutnya ditempati oleh Pulau
Sumatera (22,22 persen), Kalimantan
(8,12 persen), Sulawesi (7,22 persen),
Bali dan Nusa Tenggara (2,82 persen),
serta Maluku dan Papua (2,69 persen).
Ekonomi Indonesia secara spasial selama
tahun 2025 menunjukkan pertumbuhan di
seluruh kelompok provinsi. Kelompok Sumber : Badan Pusat Statistik
provinsi di Pulau Sulawesi mencatat pertumbuhan (c-to-c) tertinggi sebesar 6,23 persen, diikuti oleh Pulau
Jawa (5,30 persen), Pulau Bali dan Nusa Tenggara (4,87 persen), Pulau Sumatera (4,81 persen), dan Pulau
Kalimantan (4,79 persen). Sementara itu, kelompok provinsi di Pulau Maluku dan Papua mencatat
pertumbuhan terendah, yakni sebesar 1,44 persen.
2.3. Perkembangan Inflasi Indonesia Triwulan IV-2025
Indeks Harga Konsumen dan Inflasi Antar Propinsi Desember 2025
Pada Desember 2025 terjadi inflasi year on year (y-on-y) sebesar 2,92 persen dengan Indeks Harga
Konsumen (IHK) sebesar 109,92. Inflasi y-on-y tertinggi di tingkat provinsi terjadi di Provinsi Aceh
sebesar 6,71 persen dengan IHK sebesar 114,40 dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Utara sebesar
1,23 persen dengan IHK sebesar 108,60. Sementara itu, inflasi y-on-y tertinggi di tingkat
kabupaten/kota terjadi di Kota Gunungsitoli sebesar 10,84 persen dengan IHK sebesar 119,24 dan
terendah terjadi di Maumere dan Kabupaten Minahasa Utara masing-masing sebesar 0,38 persen
dengan IHK masing-masing sebesar 109,62 dan 111,03.
Inflasi y-on-y terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya sebagian besar
indeks kelompok pengeluaran, yaitu: kelompok makanan, minuman dan tembakau sebesar 4,58
persen; kelompok pakaian dan alas kaki sebesar 0,66 persen; kelompok perumahan, air, listrik, dan
bahan bakar rumah tangga sebesar 1,62 persen; kelompok perlengkapan, peralatan dan pemeliharaan
rutin rumah tangga sebesar 0,20 persen; kelompok kesehatan sebesar 1,83 persen; kelompok
transportasi sebesar 1,23 persen; kelompok rekreasi, olahraga, dan budaya sebesar 1,17 persen;
kelompok pendidikan sebesar 1,22 persen; kelompok penyediaan makanan dan minuman/restoran
sebesar 1,46 persen; dan kelompok perawatan pribadi dan jasa lainnya sebesar 13,33 persen.
Sementara itu, kelompok pengeluaran yang mengalami penurunan indeks adalah kelompok informasi,
komunikasi, dan jasa keuangan sebesar 0,28 persen.
Tingkat inflasi month-to-month (m-to-m) pada Desember 2025 sebesar 0,64 persen sedangkan tingkat
inflasi year to date (y-to-d) pada Desember 2025 sebesar 2,92 persen.
Tingkat inflasi y-on-y komponen inti pada Desember 2025 sebesar 2,38 persen; dengan inflasi m-to-m
sebesar 0,20 persen; dan inflasi y-to-d sebesar 2,38 persen
16
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 25
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Perbandingan Inflasi Antar Tahun
Grafik.2.3. Tingkat Inflasi Month-to-Month (M-to-M), Year-to-Date (Y-to-D) dan Year=to-Year
bulan Desember (Persen), 2023-2025
Pada Desember 2025, tingkat
inflasi y-on-y sebesar 2,92
persen dan tingkat inflasi y-to-
d sebesar 2,92 persen. Sebagai
perbandingan, tingkat inflasi y-
on-y untuk Desember 2024 dan
Desember 2023 masing-
masing sebesar 1,57 persen
dan 2,61 persen. Sementara
itu, tingkat inflasi y-to-d
Desember 2024 dan Desember
2023 masing-masing sebesar Sumber : Badan Pusat Statistik
1,57 persen dan 2,61 persen.
2.4. Perkembangan Ekonomi Provinsi Banten Triwulan IV-2025
I. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Menurut Lapangan Usaha
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2025 Terhadap Triwulan IV-2024 (y-on-y)
Ekonomi Provinsi Banten Grafik 2.4.1. Pertumbuhan PDRB Beberapa Lapangan Usaha (y-on-y) Provinsi Banten
triwulan IV-2025 dibanding Triwulan IV-2025
triwulan IV-2024 (y-on-y)
mengalami pertumbuhan
sebesar 5,64 persen.
Lapangan usaha yang
mengalami pertumbuhan
sangat tinggi adalah
Administrasi Pemerintahan,
Pertahanan, dan Jaminan
Sosial Wajib sebesar 16,42
persen; Jasa Keuangan dan
Asuransi sebesar 9,48 persen; Sumber : BPS Provinsi Banten
serta Pertanian, Kehutanan dan Perikanan sebesar 8,25 persen.
Beberapa lapangan usaha yang memiliki kontribusi besar terhadap perekonomian Provinsi Banten,
yang pada triwulan IV-2025 ini mengalami pertumbuhan di antaranya adalah Industri pengolahan
sebesar 5,59 persen; Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 5,14 persen;
Konstruksi sebesar 2,20 persen; Transportasi dan Pergudangan 7,35 persen; serta Real Estat tumbuh
sebesar 5,52 persen.
17
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 26
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
II. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Menurut Pengeluaran
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan IV-2025 Terhadap Triwulan IV-2024 (y-on-y)
Dari sisi pengeluaran,
ekonomi Banten tahun 2025 Grafik 2.4.2. Pertumbuhan PDRB Beberapa Menurut Komponen Pengeluaran (y-on-y)
tumbuh sebesar 5,37 Provinsi Banten Triwulan IV-2025
persen. Seluruh komponen
Pengeluaran mengalami
pertumbuhan.
Pertumbuhan tertinggi
dicapai oleh komponen
Total Net Ekspor sebesar
11,27 persen. Disusul
komponen Pembentukan
Modal Tetap Bruto (PMTB)
yang tumbuh sebesar 5,15
Sumber : BPS Provinsi Banten
persen, komponen
Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) sebesar 4,70 persen, kemudian komponen
Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) dan komponen Pengeluaran lembaga Non-Profit
(PKLNPRT) masing-masing tumbuh 2,95 persen dan 0,58 persen.
Ekonomi Banten pada triwulan IV-2025 terhadap triwulan IV-2024 tumbuh 5,64 persen (y-on-y).
Pertumbuhan tertinggi terjadi pada komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) sebesar
9,09 persen. Kemudian diikuti oleh komponen Total Net Ekspor tumbuh sebesar 5,81 persen,
komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PKRT) sebesar 5,45 persen, komponen
Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) sebesar 5,35 persen dan komponen Pengeluaran Konsumsi
Lembaga Non Profit (LNPRT) sebesar 4,52 persen.
2.5. Perkembangan Inflasi Provinsi Banten Bulan Maret 2026
• Pada Maret 2026 terjadi inflasi year on year (y-on-y) Provinsi Banten sebesar 3,55 persen dengan Indeks
Harga Konsumen (IHK) sebesar 110,70. Tertinggi di Kabupaten Pandeglang sebesar 4,61 persen dengan
IHK sebesar 112,08.
• Inflasi y-on-y terjadi karena sebagian besar kelompok pengeluaran, yaitu sebanyak 8 (delapan)
kelompok pengeluaran, mengalami kenaikan harga. Sebaliknya, hanya terdapat 3 kelompok
pengeluaran yang mengalami penurunan harga. Kelompok yang mengalami kenaikan yaitu: kelompok
makanan, minuman dan tembakau sebesar 4,54 persen; kelompok perumahan, air, listrik, dan bahan
bakar rumah tangga sebesar 9,77 persen; kelompok kesehatan sebesar 1,79 persen; kelompok
transportasi sebesar 0,49 persen; kelompok informasi, komunikasi, dan jasa keuangan sebesar 0,40
persen; kelompok rekreasi, olahraga, dan budaya sebesar 2,38 persen; kelompok penyediaan makanan
dan minuman/restoran sebesar 1,72 persen; dan kelompok perawatan pribadi dan jasa lainnya sebesar
11,16 persen. Sebaliknya untuk kelompok pakaian dan alas kaki; kelompok perlengkapan, peralatan
dan pemeliharaan rutin rumah tangga, dan kelompok pendidikan masing masing mengalami deflasi
sebesar 0,26 persen, 0,40 persen dan 2,34 persen.
• Tingkat inflasi month to month (m-to-m) dan tingkat inflasi year to date (y-to-d) pada Maret 2026
masing-masing sebesar 0,47 persen dan 1,07 persen.
18
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 27
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Grafik 2.5.1. Tingkat Inflasi Year on Year (y-on-y) Provinsi Banten Bulan Maret 2026 (%)
Sumber : BPS Provinsi Banten
2.6. Perkembangan Permintaan Properti Komersial Triwulan IV-2025
Indeks Permintaan Properti Komersial kategon jual pada thwulen IV 2025 tumbun relatif state sebesar
0,69% (yoy), dibandingkan pertumbuhan thwulan sebelumnya (Grafik 1). Hal ini didorong Jerutama oleh
peningkatan permintaan segmen lahan industri di Banten untuk bidang teksti fumitur, dan kosmetik.
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa pada tnwulan IV 2025 secara tahunan
terkontraks 1,55% (yoy), sedikit lebih dalam dari kontraksi 1,53% (yoyi pada triwulan III 2025. Pelemanan
permintaan terjadi pada segmen perkantorarewa dan ntel sewa serta penurunan permintaan pada segmen
hotel dan convention hall.
Grafik. 2.6.1 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand
Katagori Jual (% yoy)
Sumber : Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tumbuh
sebesar 0,20% (qtq), melambat dibandingkan pertumbuhan 0,26% (qtq) pada triwulan siselumnya.
Perlambatan permintaan disebabkan oleh masih stagnannya permintaali dan selurth segmen. Lebih lanjut,
Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh sebesar 0,86% (qtq),
melambat dibandingkan 1,19% (qtq) pada triwulan sebelumnya hal ini disebabkan oleh penurunan
permintaan pada segmen perkantoran sewa di Bandung, Medan dan Denpasar sebagai dampak dari
downsizing dan keluarnya beberapa tenant. Selain itu, penurunan permintaan juga terjadi pada segmen
hotel terutama di Denpasar.
19
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 28
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Grafik. 2.6.2 Petumbuhan Tahunan Indeks Demand
Katagori Sewa (% yoy)
Sumber : Bank Indonesia
2.7. Perkembangan Pasokan Properti Komersial Triwulan IV-2025
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tercatat tembun sebesar 2,18% yoy),
lebih tinggi dibandingkan 1,00% (yoy) pada triwulan III 2025 terutama pembukaan pasokan lahan industri
yang siap jual di Semarang. Sementara s Pasokan Properti Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh
sebesar 1,61% (yoy.bihrendim dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 2,02% (yoy)
perlambatan.
Grafik. 2.7.1 Prtumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Katagori Jual (% yoy)
Sumber : Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV2025 meningkat
sebesar 1,16% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,89% (yoy) pada triwulan sebelumnya yang didorong oleh
peningkatan pasokan segmen lahan industri di Banten dan Semarang. Sementara itu, Indeks Pasökan
Properti Komersial kategori sewa tercatat tumbrih sebesar 0,15% (qtq), melambat dari 0,33% (qtq) pada
triwulan III 2025. Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Surabaya,
Denpasar, dan Palembang, serta segmen ritel sewa di wilayah Bodebek dan Medan.
20
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 29
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Grafik. 2.7.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Katagori Sewa (% yoy)
Sumber : Bank Indonesia
2.8. Perkembangan Harga Properti Komersial Triwulan IV-2025
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwan IV 2025 tumbuh sebesar
0,78% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar di 0,45% (yoy).
Pertumbuhan harga jual didorong oleh kenaikan harga pada segmen lahan industri di Semarang dan
Bodebek. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial katagori sewa terkontraksi 1,35% (yoy), lebih dalam
dari kontraksi 0,49% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Penurunan harga sewa terutama disebabkan
penurunan harga segmen hotel pada hampir seluruh kota yang disurvei serta perlambatan pada segmen
perkantoran sewa di Jakarta dan Medan sebagai upaya pengembang untuk mempertahankan tingkat
permintaan.
Grafik. 2.8.1 Pertumbuhan indeks Harga Katagori Jual (% yoy)
Sumber : Bank Indonesia
21
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 30
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 terakselerasi
sebesar 0,35% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya terkontraksi 0,02% (qtq) yang pidorong oleh
kenaikan harga pada segmen lahan industri di wilayah Bodebek dan Semarang indeks Harga Properti
Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2025 melanjutkan kontraksi 0,27% (qtq), lebih dalam dari
kontraksi 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Kontraksi indeks harga disebabkan deh pelemahan harga
pada segmen ritel sewa terutama di Medan serta segmen hotel terutama di wilayah Bodebek, Denpasar,
dan Jakarta.
Grafik. 2.8.2 Pertumbuhan indeks Harga Katagori Sewa (% yoy)
Sumber : Bank Indonesia
22
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 31
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
III. GAMBARAN UMUM OBJEK PENILAIAN
3.1. PENJELASAN UMUM OBJEK PENILAIAN
3.1.1. Lokasi dan Indentifikasi
Tanah & Bangunan (Pabrik) 2-lantai dan bangunan pendukung serta sarana pelengkap, dengan luas
bangunan Keseluruhan kurang lebih 13.150 m² yang berdiri diatas tanah dengan dokumen kepemilikan
berupa 9 (Sembilan) Sertipikat Hak Guna Bangunan dengan luas 43.722 m². Objek tersebut terletak di :
Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten,
Kode Pos 15124.
Tepatnya objek penilaian ini berada di sisi utara Jalan Faliman Jaya.
Objek ini berjarak ± 500 meter ke arah utara dari pertemuan Jalan Daan Mogot dengan Jalan Yos Sudarso
dan berjarak ± 350 meter ke arah timur dari pertemuan Jalan Yos Sudarso dengan Jalan Faliman Jaya.
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :
a. Pasar Ampera Smart Market Daan Mogot berjarak ± 500 meter dari objek.
b. Pergudangan Tunas Daan Mogot KM. 19 berjarak ± 500 meter dari objek
c. SPBU Pertamina 34.15131berjarak ± 500 meter dari objek.
Batas-batas objek ditandai dengan :
a. Sebelah Utara : Pabrik/Gudang.
b. Sebelah Selatan : Jalan Faliman Jaya
c. Sebelah Barat : Pabrik/Gudang.
d. Sebelah Timur : Pabrik/Gudang.
3.1.2. Fasilitas dan Keadaan Lingkungan
Objek ini terletak di lingkungan Industri pada kelas jalan lingkungan. Jalan di depan lokasi terbuat dari cor
beton dengan kondisi baik, lebar badan jalan keseluruhan 8 meter. Jalan ini dilengkapi dengan saluran air
kotor dan lampu penerangan jalan.
Penggunaan tanah disekitar lokasi pada umumnya adalah untuk industri sesuai peraturan tata ruang yang
berlaku.
Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar objek adalah; jaringan listrik, jaringan telepon dan
saluran air. Fasilitas umum yang berada dalam radius 1 kilometer s/d 2 kilometer antara lain dapat ditemui
sarana pendidikan, sarana ibadah, sarana kesehatan, pertokoan, pusat perbelanjaan.
Angkutan penumpang umum dapat ditemui di Jalan Yos Sudarso (± 350 meter dari objek) dengan jenis
angkutan berupa angkutan umum, taxi dan ojek, dll.
3.1.3. Data Kepemilikan Tanah
Berdasarkan informasi dan copy dokumen yang kami terima dan kepemilikan atas tanah objek ini adalah
sebagai berikut :
Jenis & No. Tanggal Gambar Situasi/Surat Ukur Luas
No. Pemegang Hak
Sertipikat Penerbitan Berakhir Nomor Tanggal (m²)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 01415/ Industri, Tbk
1 01-06-1995 31 Mei 2035 2220/1995 01-06-1995
Jurumudi Baru Berkedudukan di 2.422
Sidoarjo, Jawa Timur
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02238/ Industri, Tbk
2 29-06-1998 28-06-2028 136/1998 29-06-1998
Jurumudi Baru (Berkedudukan di 2.630
Sidoarjo)
23
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 32
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Jenis & No. Tanggal Gambar Situasi/Surat Ukur Luas
No. Pemegang Hak
Sertipikat Penerbitan Berakhir Nomor Tanggal (m²)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02237/ Industri, Tbk
3 29-06-1998 28-06-2028 135/1998 29-06-1998
Jurumudi Baru (Berkedudukan di 5.170
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02236/ Industri, Tbk
4 29-06-1998 28-06-2028 134/1998 29-06-1998
Jurumudi Baru (Berkedudukan di 13.940
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02235/ Industri, Tbk
5 29-06-1998 28-06-2028 133/1998 29-06-1998
Jurumudi Baru (Berkedudukan di 4.785
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02234/ Industri, Tbk
6 29-06-1998 28-06-2028 132/1998 29-06-1998
Jurumudi Baru (Berkedudukan di 2.410
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02240/ Industri, Tbk
7 29-06-1998 28-06-2028 138/1998 29-06-1998
Jurumudi Baru (Berkedudukan di 4.005
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02239/ Industri, Tbk
8 29-06-1998 28-06-2028 137/1998 29-06-1998
Jurumudi Baru (Berkedudukan di 3.720
Sidoarjo)
PT. Langgeng Makmur
SHGB No. 02501/ Industri, Tbk 29 / JURUMUDI
9 06-03-2006 06-03-2036 27-02-2006
Jurumudi Baru (Berkedudukan di / 2006 4.640
Sidoarjo, Jawa Timur)
LUAS TANAH 43.722
Tanah tersebut mempunyai bentuk tidak beraturan dengan ukuran panjang bagian depan (frontage) ± 130
meter dan panjang kebelakang ± 260 meter.
Secara keseluruhan permukaan tanah relatif rata dan lebih tinggi dari jalan, apabila dibandingkan dengan
permukaan jalan didepannya.
Kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari surat tanah di atas dan menyarankan agar menunjuk
konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian ini kami beranggapan
bahwa aset dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan
bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
3.1.4. Peruntukan Penggunaan Tanah (Zoning)
Berdasarkan Peraturan Wali Kota Tangerang Nomor 111 Tahun 2023 tentang Rencana Detail Tata Ruang
Kota Tangerang Tahun 2023-2043, objek penilaian memiliki parameter pembangunan sebagai berikut:
Peruntukan : Kawasan Peruntukan Industri
Luas area bidang tanah : 43.722 m²
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 60 %
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 3
Koefisien Dasar Hijau (KDH) : 15 %
Perizinan
Bangunan tersebut dilengkapi dengan perizinan sebagai berikut:
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 647/Kep-2241/BPPMPT/IMB/2013 tanggal 01-11-2013 dan
terdaftar atas nama PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk./Hidayat Alim dengan luas bangunan
1.848 m².
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 647/151-Disbang/IMB Tahun 1996 tanggal 11-12-1995 dan
terdaftar atas nama Hidayat Alim/PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk. dengan luas bangunan
2.400 m².
24
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 33
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa objek penilaian tidak bertentangan dengan ketentuan dan
peraturan yang berkenaan dengan tata kota dan tata bangunan, serta dilengkapi dengan perijinan yang
berhubungan dengan pembangunan dan operasional sebagai Pabrik.
3.1.5. Analisa Penggunaan Terbaik dan Tertinggi
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai berikut:
"Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai
tertinggi dari properti tersebut." (SPI Edisi VII 2018 : KPUP 10.1)
Faktor-faktor yang melandasi digunakannya nilai pasar sebagai dasar nilai dari suatu penilaian berdasarkan
prinsip HBU adalah sebagai berikut :
Tanah dalam Keadaan Terbangun (As Improved)
□ Layak secara hukum (legally permissible); Objek penilaian terletak di daerah yang saat ini dikategorikan
untuk Kawasan Peruntukan Industri (berdasarkan peraturan tataruang) dengan KDB 60%, KLB 3 serta
KDH 15% dan sesuai dengan Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) tersebut diatas. Dengan demikian,
objek ini sebagai penggunaan saat ini telah memenuhi kelayakan secara hukum.
□ Layak secara fisik (physically possible); Dari pengamatan kami di lokasi dan pembangunan sekitar, luas
lahan 43.722 m² meter persegi dan luas bangunan 13.150 m². Maka secara pengembangan saat ini
sebagai Pabrik memenuhi kelayakan secara fisik.
□ Layak secara keuangan (financially feasible); Pada saat ini aset tersebut dipergunakan oleh pemilik
sebagai Pabrik, untuk mendukung kegiatan usaha pemilik yang menghasilkan keuntungan secara
finansial.
□ Memberikan produktivitas yang maksimal atau optimal (maximum productivity); Dengan pemanfaatan
aset saat ini, maka aset tersebut menurut pendapat kami sudah digunakan dengan optimal.
Mempertimbangkan keempat aspek diatas, sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU
bilamana secara fisik dimungkinkan, diijinkan secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat
memberikan hasil yang paling maksimal. Terkait dengan aset yang dinilai, kami berpendapat bahwa
pemanfaatan properti sebagaimana penggunaan saat ini merupakan suatu pemanfatan yang tertinggi dan
terbaik.
Kami menyadari bahwa analisis secara mendetail dan terperinci terhadap penggunaan yang tertinggi dan
terbaik belum kami lakukan karena sebagaimana diatur dalam SPI 2018 Edisi VII Pedoman Penilaian
Indonesia (PPI.10.4.0, 4.3), hal tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
25
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 34
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
3.2. PROSES PENILAIAN
3.2.1. Pendekatan Penilaian
Standar Penilaian Indonesia membagi 3 (tiga) pendekatan penilaian untuk real properti dan personal
properti yaitu:
1. Pendekatan Pasar
2. Pendekatan Pendapatan
3. Pendekatan Biaya
Penggunaan pendekatan yang sesuai akan sangat ditentukan oleh tipe properti, tujuan atau maksud
penilaian, kualitas dan kuantitas data.
Mengacu kepada peraturan No. 28/POJK.04/2021 pasal 34 dan Surat Edaran No. 33/SOJK.04/2021 angka III
butir 3 dan 4, dinyatakan bahwa Penilai dapat menggunakan satu pendekatan penilaian di antaranya dalam
hal melakukan penilaian properti industri.
Dalam penilaian ini, menurut kami Pendekatan yang digunakan dan paling sesuai dengan objek penilaian
adalah menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) karena mempertimbangkan biaya yang
dikeluarkan untuk mendapatkan aset.
Untuk memudahkan proses dan kesesuaian pendekatan, penilaian objek ini dikelompokkan ke dalam
beberapa bagian sesuai dengan karakteristik dan fungsi masing-masing dari bagian objek sebagai berikut :
Objek yang dinilai Metode yang digunakan
Penilaian Tanah : Metode Perbandingan Data Pasar
Penilaian Bangunan dan sarana pelengkap : Metode Biaya Reproduksi/Pengganti Terdepresiasi
Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai objek penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru, pada tanggal penilaian setelah dikurangi
dengan penyusutan. (Peraturan No. 28/POJK.03/2021 Pasar 1.20).
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak
akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau
setara pada saat pembelian atau konstruksi. Pendekatan Biaya berdasarkan pada prinsip harga yang akan
dibayar pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau
membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko
atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah
usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan
penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang
diperlukan. (SPI KPUP 19.1 & 19.2)
Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan
membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui
pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang
tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya. Pendekatan ini memberikan indikasi
nilai dengan menghitung biaya pengganti atau reproduksi saat ini dari aset dan membuat pengurangan
untuk kemunduran fisik dan seluruh bentuk keusangan lainnya yang relevan. Dalam Penilaian Perusahaan
Pendekatan Biaya lazimnya dikenal sebagai Pendekatan berbasis aset (asset based approach) (SPI 106
6.5.a).
26
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 35
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Tanah
Nilai tanah didapatkan melalui analisa transaksi, penawaran dan permintaan properti sejenis yang berada
di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan antara lain: lokasi, jenis surat tanah, kondisi
pembiayaan, kondisi transaksi, kondisi pasar, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan
faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi penilaian.
Bangunan dan sarana pelengkap
Sehubungan dengan penilaian bangunan dan sarana pelengkap nilai bangunan dan sarana pelengkap
diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung biaya reproduksi baru dari bangunan dan sarana pelengkap
berdasarkan harga-harga komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis, kemudian dikurangi
dengan perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh keusangan fisik, kemunduran fungsi dan eksternal.
Bangunan-bangunan yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah yang dinilai. Bangunan-
bangunan atau instalasi-instalasi bangunan yang tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang
tertanam akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya.
3.2.2. Penilaian Tanah
Sehubungan dengan penilaian tanah dengan Metode Perbandingan Data Pasar, sesuai SPI 300 5.32. faktor-
faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan justifikasi perbandingan adalah :
a. Faktor Hak atas properti yang dialihkan;
b. Faktor Syarat pembiayaan
c. Faktor Kondisi Penjualan
d. Faktor Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
e. Faktor Kondisi pasar
f. Faktor Lokasi
g. Faktor Karakter fisik
h. Faktor Karakteristik ekonomi
i. Faktor Penggunaan
j. Faktor Komponen non-realty dalam penjualan
27
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 36
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Objek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Jalan Faliman Jaya Jalan Yos Sudarso, Jalan Yos Sudarso,
Jalan Yos Sudarso,
No. 18, Kelurahan Kelurahan Jurumudi Kelurahan Jurumudi
Kelurahan Jurumudi
Lokasi Jurumudi Baru, Baru, Kecamatan Baru, Kecamatan
Baru, Kecamatan
Kecamatan Benda, Benda, Kota Benda, Kota
Benda
Kota Tangerang, Tangerang Tangerang
Foto
6°08'58.8"S 6°09'12.4"S 6°09'07.5"S
Kordinat
106°40'36.3"E 106°40'54.0"E 106°40'51.1"E
Luas Tanah (m2) 43.722 8.984 34.640 26.000
Luas Bangunan (m2) 13.150 4.000 30.000 15.000
Tipe Properti Pabrik/Gudang Pabrik/Gudang Pabrik/Gudang Pabrik/Gudang
Transaksi/ Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
Hak Atas Properti HGB SHM SHM SHM
Topografi Datar Datar Datar Datar
Posisi tanah Standar/Interlot Standar/Interlot Standar/Interlot Standar/Interlot
Bentuk tanah Tidak beraturan Tidak beraturan Tidak beraturan Tidak beraturan
Harga Penawaran Rp.58.260.000.000,- Rp.54.000.000.000,- Rp.150.000.000.000,
Diskon 22,5% 22,5% 22,5%
Indikasi Harga
Rp Rp Rp
Penawaran/ Transaksi
4.248.582 3.903.626 3.641.815
(Rp/m2)
Penyesuaian (%)
Penyesuaian Legalitas -2% -2% -2%
Lokasi -7,5% -7,5% -
Lingkungan - - 5%
Karakter Fisiki -7,5% -2,5% -2,5%
Penggunaan - - -
Komponen non-realty - - -
Total Penyesuaian (%) -17,0% -12,0% 0,5%
Indikasi Harga Setelah Rp Rp Rp
Penyesuaian (Rp/m2) 3.539.069 3.442.998 3.658.203
Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap beberapa parameter yang berpengaruh terhadap
Indikasi Nilai Pasar indikasi nilai objek penilaian indikasi Nilai Pasar tanah adalah Rp 3.495.366,-/m2.
Kesimpulan Indikasi Nilai Tanah
Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka kami berpendapat
bahwa Indikasi Nilai Pasar tanah seluas 43.722 m² yang terletak di Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan
Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124, per tanggal penilaian
31 Desember 2025 adalah:
Rp. 152.824.387.000,-
(Seratus Lima Puluh Dua Miliar Delapan Ratus Dua Puluh Empat Juta Tiga Ratus Delapan Puluh Tujuh
Ribu Rupiah)
28
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 37
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
3.2.3. Penilaian Bangunan
Berdasarkan hasil inspeksi di lapangan nilai pasar bangunan diperoleh dari RCN dikurangi dengan penyusutan yang
disebabkan oleh keusangan fisik, serta kemunduran fungsional dan ekonomis jika ada terhadap bangunan objek
penilaian. Biaya pembuatan/penggantian baru (Reproduction/Replacement Cost New, RCN) bangunan dengan
harga satuan per meter persegi merupakan hasil perhitungan analisis harga satuan bangunan berdasarkan biaya
langsung dan tidak langsung serta pajak terkait dengan pembangunan bangunan. Selain itu, sebagai referensi
digunakan panduan terbaru dari MAPPI mengenai Panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB).
Umur ekonomis suatu bangunan belum ada standar atau panduannya. Dari berbagai referensi dan bahan
konstruksi yang digunakan, umur bangunan dapat diperkirakan. Umur efektif suatu bangunan ditentukan
berdasarkan kondisi dan kegunaannya sesuai dengan kondisi terlihat (observed condition).
Legalitas/dokumen Bangunan
Legalitas Perijinan Tanggal Perijinan Status Luas
No Atas Nama
/ Nomor Penerbitan Bangunan Perijinan (m²)
647/Kep-
Mendirikan Bangunan PT. Langgeng Makmur
1. 2241/BPPMPT/IM 01-11-2013 Sendiri 1.848
Baru Gudang Industri, Tbk./Hidayat Alim
B/2013
647/151-
Mendirikan Bangunan Hidayat Alim/PT. Langgeng
2. Disbang/IMB 11-12-1995 Sendiri 2.400
Baru Gudang Makmur Industri, Tbk.
Tahun 1996
Total Luas : 4.248
Pengukuran
Dalam hal penilaian bangunan, kami melakukan pengukuran terhadap luas bangunan setiap masing-masing unit.
Adanya perbedaan antara luas bangunan berdasarkan dokumen IMB dengan pengukuran fisik dilapangan kami
pertimbangkan sesuai dengan regulasi serta peraturan tentang tata kota yang berlaku, Kami sudah
memperhitungkan penyusutan ekonomis terhadap bangunan tersebut.
Uraian lengkap bangunan-bangunan tersebut adalah sebagai berikut :
Uraian & Spesifikasi Bangunan
1. Bangunan Gudang A
- Luas fisik bangunan : 4.538 m²
- Tinggi bangunan : 2 (dua) lantai.
- Konstruksi bangunan : Pondasi mini pile struktur baja profil.
- Atap : Profil baja atap spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat.
- Partisi/dinding pemisah : Tembok diplester dicat.
- Lantai : Plat beton, area gudang
Lantai Keramik, area kantor/office
- Pintu : Pintu besi dicat, Pintu Panel kaca rangka alumunium dicat dan
PVC (area kantor).
- Jendela : Kaca rangka alumunium (area kantor/gudang).
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan
dan air bersih.
- Keterangan : 1. Luas bangunan untuk masing-masing lantai adalah sebagai
berikut : Lantai-1 : 4.490 m² dan Lantai-2 : 48 m².
2. Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar
dalam kondisi baik.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 14.902.338.200,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 5.261.432.000,-
29
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 38
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
2. Bangunan Gudang B
- Luas fisik bangunan : 1.200 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai
- Konstruksi bangunan : Pondasi mini pile struktur baja profil.
- Atap : Profil baja atap spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat.
- Partisi/dinding pemisah : Tembok diplester dicat.
- Lantai : Plat beton.
- Pintu : Pintu besi dicat.
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan.
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi baik.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 3.933.600.000,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 1.442.400.000,-
3. Bangunan Gudang C
- Luas fisik bangunan : 1.200 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai.
- Konstruksi bangunan : Pondasi mini pile struktur baja profil.
- Atap : Profil baja atap spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat.
- Partisi/dinding pemisah : Tembok diplester dicat.
- Lantai : Plat beton.
- Pintu : Pintu besi dicat.
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan.
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi baik.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 3.933.600.000,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 1.442.400.000,-
4. Bangunan Gudang D
- Luas fisik bangunan : 4.200 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai.
- Konstruksi bangunan : Pondasi mini pile struktur baja profil.
- Atap : Profil baja atap spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat.
- Partisi/dinding pemisah : Tembok diplester dicat.
- Lantai : Plat beton.
- Pintu : Pintu besi dicat.
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan.
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi baik.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 13.767.600.000,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 5.048.400.000,-
5. Bangunan Kantor
- Luas fisik bangunan : 960 m²
- Tinggi bangunan : 2 (dua) lantai.
- Konstruksi bangunan : Pondasi mini pile struktur baja profil.
- Atap : Profil baja atap spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat.
- Partisi/dinding pemisah : Tembok diplester dicat.
- Lantai : Lantai Keramik, area kantor/office
- Pintu : Pintu Panel kaca rangka alumunium dicat dan PVC.
30
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 39
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
- Jendela : Kaca rangka alumunium.
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan
dan air bersih.
- Keterangan : 1. Luas bangunan untuk masing-masing lantai adalah sebagai
berikut : Lantai-1 : 480 m² dan Lantai-2 : 480 m².
2. Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar
dalam kondisi baik.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 3.978.240.000,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 2.254.080.000,-
6. Bangunan Utility & P. Mobil
- Luas fisik bangunan : 198 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai.
- Konstruksi bangunan : Pondasi mini pile struktur baja profil.
- Atap : Profil baja atap spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat.
- Partisi/dinding pemisah : Tembok diplester dicat.
- Lantai : Rabat beton
- Pintu : Pintu besi dicat.
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan.
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi baik.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 572.972.400,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 275.022.000,-
7. Bangunan Parkir Motor
- Luas fisik bangunan : 252 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai.
- Konstruksi bangunan : Pondasi mini pile struktur baja profil.
- Atap : Profil baja atap spandek.
- Lantai : Rabat beton
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan.
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi baik.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 600.339.600,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 144.144.000,-
8. Bangunan Ex Kantor & Mess
- Luas fisik bangunan : 420 m²
- Tinggi bangunan : 2 (dua) lantai.
- Konstruksi bangunan : Pondasi mini pile struktur baja profil.
- Atap : Profil baja atap spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat.
- Partisi/dinding pemisah : Tembok diplester dicat.
- Lantai : Lantai Keramik, area kantor/office
- Pintu : Pintu Panel kaca rangka alumunium dicat dan PVC.
- Jendela : Kaca rangka alumunium.
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan
dan air bersih.
- Keterangan : 1. Luas bangunan untuk masing-masing lantai adalah sebagai
berikut : Lantai-1 : 210 m² dan Lantai-2 : 210 m².
2. Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar
dalam kondisi baik.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 1.555.764.000,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 223.860.000,-
31
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 40
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
9. Bangunan Mushola
- Luas fisik bangunan : 64 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai
- Konstruksi bangunan : Konstruksi beton bertulang
- Atap : Spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat
- Lantai : Lantai ubin keramik
- Pintu : Kayu panil dicat
- Jendela : Kaca rangka kayu dicat
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan
dan air bersih.
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi cukup.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 195.360.000,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 28.160.000,-
10. Bangunan Pos Jaga
- Luas fisik bangunan : 70 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai
- Konstruksi bangunan : Konstruksi beton bertulang
- Atap : Spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat
- Lantai : Lantai ubin keramik
- Pintu : Kayu panil dicat
- Jendela : Kaca rangka kayu dicat
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan
dan air bersih.
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi cukup.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 202.993.000,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 14.630.000,-
11. Bangunan Ruang Sopir
- Luas fisik bangunan : 16 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai
- Konstruksi bangunan : Konstruksi beton bertulang
- Atap : Spandek.
- Dinding : Tembok diplester dicat
- Lantai : Lantai rabat beton (semen expose)
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan.
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi cukup.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 45.177.600,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 3.248.000,-
12. Bangunan Gardu PLN
- Luas fisik bangunan : 32 m²
- Tinggi bangunan : 1 (Satu) lantai
- Konstruksi bangunan : Konstruksi beton bertulang
- Atap : Dak beton
- Dinding : Tembok diplester dicat
- Lantai : Lantai rabat beton (semen expose)
- Pintu : Pintu besi dicat
- Fasilitas : Bangunan ini dilengkapi Instalasi listrik, lampu penerangan.
32
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 41
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
- Keterangan : Secara keseluruhan bangunan ini dirawat secara wajar dalam
kondisi cukup.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 85.427.200,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 6.144.000,-
3.2.4. Penilaian Sarana Pelengkap
Sarana pelengkap yang diperhitungkan hanya yang berada diatas tanah yang dinilai. Bagian atau instalasi
yang tidak dapat diestimasi secara visual, diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya. Sarana
pelengkap tersebut meliputi :
- Pagar keliling : Pagar depan berupa pagar tembok dengan pondasi batu kali,
lengkap dengan pintu gerbang berupa Pintu panel besi dicat
system dorong, Sedangkan pagar sisi lainnya berupa tembok
dicat
- Halaman Parkir : Berupa Rabat beton
- Mezanine : Berupa konstruksi baja dengan plat besi
- Listrik : Sambungan dari PLN
- Air Bersih : Air bersih dari PAM dengan pompa air dan tandon.
- Kondisi : Secara keseluruhan serana pelengkap ini dalam kondisi cukup
dan dirawat secara wajar.
Biaya Reproduksi Baru : Rp. 615.597.700,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 110.075.600,-
33
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 42
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
Berikut adalah rincian atas penilaian bangunan dan sarana pelengkap dengan Pendekatan Biaya:
34
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 43
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
3.3. KESIMPULAN NILAI PASAR
Mengacu kepada peraturan No. 28/POJK.04/2021 pasal 34 dan Surat Edaran No. 33/SOJK.04/2021 angka
III butir 3 dan 4, dinyatakan bahwa Penilai dapat menggunakan satu pendekatan penilaian di antaranya
dalam hal melakukan penilaian properti industri. Dalam hal objek penilaian berupa properti industri (Pabrik)
maka kami menggunakan satu pendekatan yaitu Pendekatan Biaya dengan tidak merekonsiliasi dengan
Pendekatan lainnya.
Berdasarkan asumsi-asumsi, perhitungan dan atas pertimbangan dari beberapa faktor yang berkaitan
dengan penilaian ini maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset milik PT. Langgeng Makmur Industri,
Tbk., per tanggal 31 Desember 2025 yang terletak di di Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru,
Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124 adalah sebagai berikut :
Deskripsi Nilai Pasar (Rp)
Tanah 152.824.387.000
Bangunan – Bangunan 16.143.920.000
Sarana Pelengkap 110.075.600
Total 169.078.382.600
Nilai Pasar (Pembulatan) 169.078.383.000
Nilai Pasar :
Rp. 169.078.383.000,-
(Seratus Enam Puluh Sembilan Miliar Tujuh Puluh Delapan Juta Tiga Ratus Delapan Puluh Tiga Ribu
Rupiah)
35
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 44
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
LAMPIRAN FOTO
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode
Pos 15124
Tampak Situasi Jalan Depan Objek Tampak Situasi Jalan Depan Objek
Tampak Batas barat Objek (View jalan depan objek) Tampak Batas timur Objek (View jalan depan objek)
Tampak Depan Objek Tampak Bangunan Gudang
36
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 45
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
LAMPIRAN FOTO
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode
Pos 15124
Tampak dalam bangunan Gudang A Tampak dalam bangunan Gudang A
Tampak dalam bangunan Gudang B Tampak dalam bangunan Gudang B
Tampak dalam bangunan Gudang C Tampak dalam bangunan Gudang D
37
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 46
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
LAMPIRAN FOTO
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode
Pos 15124
Tampak bangunan Kantor Tampak dalam bangunan Kantor Lantai-1
Tampak dalam bangunan Kantor Lantai-1 Tampak dalam bangunan Kantor Lantai-2
Tampak dalam bangunan Utility & Parkir Mobil Tampak dalam bangunan Parkir Motor
38
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 47
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
LAMPIRAN FOTO
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten, Kode
Pos 15124
Bangunan Ex Kantor & Mess Bangunan dalam Ex Kantor & Mess
Tampak Bangunan Gardu PLN Tampak Bangunan Mushola
Tampak Bangunan Pos Jaga Tampak Bangunan Ruang Sopir
39
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 48
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA LOKASI
DATA 1 :
6°08'58.8"S
106°40'36.3"E
DATA 3 :
6°09'07.5"S
106°40'51.1"E
DATA 2 :
6°09'12.4"S
106°40'54.0"E
LOKASI :
6°09'15.7"S
106°41'06.7"E
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
40
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 49
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
DENAH TANAH – TANPA SKALA
6
7 2 5
8
3
4
1
9
Rencana Jalan
5m
13 m
No. Uraian Luas (m²)
1 SHGB No. 01415/Jurumudi Baru 2.422
2 SHGB No. 02238/Jurumudi Baru 2.630
3 SHGB No. 02237/Jurumudi Baru 5.170
4 SHGB No. 02236/Jurumudi Baru 13.940
5 SHGB No. 02235/Jurumudi Baru 4.785
6 SHGB No. 02234/Jurumudi Baru 2.410
7 SHGB No. 02240/Jurumudi Baru 4.005
8 SHGB No. 02239/Jurumudi Baru 3.720
9 SHGB No. 02501/Jurumudi Baru 4.640
Total Luas (Gross): 43.722
Luas/bidang tanah terkena rencana jalan 685
Total Luas (Net): 43.037
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
41
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 50
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
DENAH BANGUNAN – TANPA SKALA
GSB (Garis Sempadan Bangunan)
8m
Rencana Jalan
5m 10
13 m
No. Uraian Legenda Luas (m²)
1 Bangunan Gudang A 4.538
2 Bangunan Gudang B 1.200
3 Bangunan Gudang C 1.200
4 Bangunan Gudang D 4.200
5 Bangunan Kantor 960
6 Bangunan Utility & P. Mobil 198
7 Bangunan Parkir Motor 252
8 Bangunan Ex Kantor & Mess 420
9 Bangunan Mushola 64
10 Bangunan Pos Jaga 70
11 Bangunan Ruang Sopir 16
12 Bangunan Gardu PLN 32
Total Luas : 13.150
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
42
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 51
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
43
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 52
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
44
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 53
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
45
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 54
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
46
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 55
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
47
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 56
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
48
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 57
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
49
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 58
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
50
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 59
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA BIDANG DARI BPN SENTUH TANAHKU
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
51
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Page 60
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
Profesional Appraisal
PETA TATAKOTA
LOKASI :
6°09'15.7"S
106°41'06.7"E
Tanah & Bangunan (Pabrik)
PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Lokasi : Jalan Faliman Jaya No. 18, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Provinsi Banten, Kode Pos 15124
UTARA
52
Laporan Penilaian : PT. Langgeng Makmur Industri, Tbk.
Names mentioned 38 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Dwi Haryantono Agustinus Tamba Penilaian Properti
p.1
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba
p.2 ×6
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal DAFTAR
p.4 ×2
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal
p.7 ×26
unresolved
org
Kementerian Keuangan.
p.8
unresolved
org
PT. Langgeng Makmur SHGB
p.9 ×17
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Luas
p.10
unresolved
org
PT. Langgeng Makmur
p.10 ×3
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal I.
p.13
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.13
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.13 ×2
unresolved
org
KJPP DWI HARYANTONO AGUSTINUS TAMBA. Penilai
p.13
unresolved
—
Telpon
p.13 ×2
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Informasi
p.14
unresolved
org
Bank Indonesia
p.14 ×8
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Nilai
p.15
unresolved
org
Pusat Statistik
p.16 ×4
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.16
unresolved
org
KJPP DHA
p.17
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal II.
p.19 ×2
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Belanja
p.20
unresolved
org
Bank Sentral Jepang
p.20
unresolved
org
Menteri Sanae Takaichi
p.20
unresolved
org
Pusat Statistik Komponen PK-RT
p.23
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Perbandingan
p.25
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Grafik
p.27 ×3
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Secara
p.30
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal III.
p.31
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Tanah
p.35
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal Berikut
p.42
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal PETA
p.48 ×11
unresolved
org
KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba Profesional Appraisal DENAH
p.49 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
16853 ms
12 Sep 2026 22:02
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}