20250226_UFOE_Informasi Transaksi Afiliasi_31864931_lamp7.pdf

Branch Office :

IWAN BACHRON Jalan Dukuh Kupang Timur XII 1.22

& REKAN Surabaya - Jawa Timur .
P 1/17 APPRAISAL & CONSULTANT 3 1 Se Oi S0ranA
Na trin Kemenkex :209.0047 -KMK No $S2/ KMI / 209 a: abaya@yahoo.coid

Didarg Iasa : Properti dan Disnis - Wilayah Kerja Selarah Indonesia

No.Laporan : — 00250/2.0047-06/PW07/P-0607/1/X1V2024 Surabaya, 16 Desember 2024

Kepada Yth.
PT BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk.
Jl. Embong Malang Gedung Ekonomi No. 61-65

Surabaya
Up. 1 Bapak Hari Prabowol Bapak Agung Wijaya/Bapak Ardi
Internal Appraisal
Perihal 1 Laporan Hasil Penilaian Aset Atas Nama PT. UNIVERSAL JOYO LESTARI
Dengan hormat,

Memenuhi permintaan PT BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk. perihal penilaian terhadap Aset Tetap sesuai dengan Surat
Perintah Kerja No. S1IRWEKSISLMIXII/2024 tanggal 6 Desember 2024 dan Surat Permohonan Peninjauan dan Penilaian
Agunan No. tanggal dan dalam batas-batas kemampuan kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik berdasarkan Iin Usaha No.
2.09.0047, KMK No : 552/KM.1/2009 tertanggal 10 Juni 2009 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia, kami telah
melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap objek penilaian berupa :

. Tanah Kosong dengan bentuk kepemilikan tunggal terdiri dari tanah seluas 3,295 meter persegi, terletak di Jl. Raya Pare -
Kediri 73 - 75, Desa Paron, Kecamatan Ngasem, Kabupaten Kediri, Propinsi Jawa Timur 64182.

Kami telah mengadakan pemeriksaan, penelitian serta analisa terhadap masing-masing aset tersebut dengan memperhatikan
faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai aset, antara lain :

. Lokasi, Keadaan Fisik, Spesifikasi, Jenis/Tipe dan Fungsi dari Aset

# Kondisi dan Spesifikasi dari Bangunan dan Sarana Pelengkap

8 Peruntukan Penggunaan Tanah dan Keadaan Lingkungan

. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)

Maksud dan tujuan dari penilaian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi atas aset yang
dinilai untuk kepentingan Penjaminan Utang pada PT BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk. yang beralamat di Surabaya, Jl.
Embong Malang Gedung Ekonomi No. 61-65, Surabaya dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan

Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari laporan lengkap
penilaian. Laporan Penilaian ini merupakan Laporan Penilaian Terinci yang terdiri atas halaman judul, surat pengantar, daftar
isi, pernyataan penilai, asumsi-asumsi dan syarat pembatas, ringkasan penilaian, penilaian aset dan lampiran-lampiran.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS
Branch Office : Banda Aceh (P5): Palembang (PS): Tangerang (P): Bandung (P5/B): Semarang (P)
Yogyakarta () : Malang (P): Surabaya (P): Banjarmasin (PS) : Makassar (P5): Kediri (PS)

IWAN BACHRON
Tin & REKAN

APPRAISAL & CONSULTANT

Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII - 2018,
dimana Dasar Nilai yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar. Atas permintaan Pemberi Tugas untuk
memberikan opini Nilai Likuidasi maka dalam laporan penilaian ini kami juga mencantumkan Indikasi Nilai Likuidasi dari aset
yang dinilai. Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan sebagai berikut:

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1).

Nilai Likuidasl (Liguidation Value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu
Telatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa Situasi, Nilai Likuidasi
dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual (SPI Edisi VII-2018, SPI 102-3.5).

Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli
(SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.3).

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

»

IWAN BACHRON
/ LS & REKAN

APPRAISAL & CONSULTANT

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII - 2018, dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan
terhadap aset yang dinilai kemudian dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan
faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi Aset, yang dinilai
berdasarkan mata uang Rupiah pada tanggal 10 Desember 2024, adalah sebagai berikut:

Nilai Pasar :
Rp. 10,544,000,000.-
(Sepuluh Miliar Lima Ratus Empat Puluh Empat Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi :
Rp. 7,380,800,000.-
(Tujuh Miliar Tiga Ratus Delapan Puluh Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Aset yang kami nilai serta nilai yang
kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian penilaian aset ini disampaikan secara obyektif
dan bebas dari konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.

Siapapun yang mendapat laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mengumumkan atau
mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin tertulis dari KJPP Iwan Bachron Dan Rekan, izin inipun hanya diberikan

dengan syarat-syarat yang layak. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pemimpin dan stempel kantor (office
seal) dari KJPP Iwan Bachron Dan Rekan.

Hormat Kami,
KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN
Appraiser and Consultant

#KCHRON
KAI

SAL & CONSULTANT

Anang Yudianto Tanjung, ST., MAPPI (Cert|
Rekan/ Pemimpin Cabang

Penilai Berizin Properti (S)

Izin Penilai Publik : P-1.21.00607

MAPPI No. 08-S-02185

Register No. RMK-2017.00492

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

WAN BACHRON

& REKAN

DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR BERISI KESIMPULAN

DAFTAR ISI

PERNYATAAN PENILAI
'ASUMSI-ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
RINGKASAN EKSEKUTIF PENILAIAN ASET

BABI
14
12
13
14
15
16
17
18
19
110
111
112
113
114

BAB II
UA.
UAA.
14.2
143,
114.
14.5.
116.
177.
11.8.
11.9.
12
1.24.
1.22.
13.
134.
13AA.
1d.

LAMPIRAN

FOTO-FOTO
PETA LOKASI

DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

STATUS PENILAI

PEMBERI TUGAS

PENGGUNA LAPORAN

OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN

JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN

MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

DASAR NILAI

TANGGAL PENILAIAN

TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
'ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS

PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN

PENILAIAN ASET

IDENTIFIKASI OBJEK

Identitas Aset

Lingkungan Sekitar dan Fasilitas Umum

Analisa Dampak Lingkungan

Data Kepemilikan Tanah

Bentuk Kepemilikan

Uraian Tapak

Perencanaan Kota dan Perizinan

Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
Kesesuaian Jaminan

TINJAUAN PASAR

Kondisi Geografis Propinsi Jawa Timur

Perkembangan Ekonomi Regional Propinsi Jawa Timur
PROSES PENILAIAN

Penilaian Tanah

Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi Tanah
CATATAN PENILAI

GAMBAR SITUASI TANAH DAN BANGUNAN

LAMPIRAN

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

Halaman

Aom wa

1
1
1
1
1
12
12
12
12
13
13
14
14
14
15
15
16
16

WAN BACHRON

L REKAN

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa :

1,
2

bal

10.

1.

Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-
batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan
Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.

Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap properti yang dinilai,
maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap
properti yang dinilai.

Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati sebelumnya dengan
Pemberi Tugas.

Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang
diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi
kemudian ( subseguent event ) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.

Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang dinilai.

Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :

Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal Penilaian).
Pengumpulan data dan wawancara,

Analisis data,

Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian,

Penulisan laporan.

Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Penilaian.

Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis,
pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat dengan memenuhi
ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa, pendapat
dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

No.

1.

Nama Penilai Tanda Tangan
Penanggung Jawab
Anang Yudianto Tanjung, ST., MAPPI (Cert) |
MAPPI No. 08-S-02185
Register No. RMK-2017.00492

Reviewer

Himawan Edhi Winahto, S. IP
MAPPI No. 16-P-06929
Register No. RMK-2017.01603 L—

Pelaksana Inspeksi

Mochamad Tri Prayetno
MAPPI No. 18-P-08295 ba
Register No. RMK-2023-04541

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

IWAN B
& REKA

ACHRON

KAN

10.

ASUMSI-ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap
layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggungjawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil
penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah
yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak
Pemberi Tugas.

Penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasihat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan
Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang
menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

Penilai tidak melakukan penelitian dan penyelidikan yang ada hubungannya dengan kebenaran legalitas, serta hutang
piutang yang mengakibatkan kerugian atas properti yang dinilai, karena bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
penilai, kami berasumsi bahwa properti yang dinilai tersebut telah bebas dari segala tuntutan hukum.

Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi tanah yang dikemukakan dalam laporan ini adalah
merupakan kondisi yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi properti di bawah permukaan
tanah/air, tidak menyelidiki kelayakan konstruksi (building audit) dan tidak menyelidiki kondisi teknis secara detail.

Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak
diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.

Kami tidak melakukan pengukuran luas terhadap tanah dan pengembangan yang ada di atasnya, namun kami
melakukan verifikasi sangat terbatas terhadap kesesuaian data yang kami terima dari pemberi tugas dengan kondisi
lapangan.

Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban atas
pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan trasaksi penjualan tersebut. Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas
dari segala hak tanggungan/penjaminan aset, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum diselesaikan.

Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian dari properti
yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian
ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilain lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa
struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami
tidak memberikan jaminan bila ada pelapukkan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat.
Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali
diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.

Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan

baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

14,

15.

16.

17.

IWAN BACHRON
& REKAN

Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami
lidak melaksanakan survey/ pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini,

Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh darai Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan tertulis yang
dikeluarkan oleh instaansi yang berwenang. Kecuali instruksi lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak
terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik
Saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.

Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada diddasarkan kepada informasi dan data yang diberikan
Lembaga Pertanahan selaku pemberi tugas / pengguna laporan ( bila dinyatakan lain sebutkan ). Oleh karena itu, kami

tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat & gambar
bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.

Kantor Jasa Penilai Publik IWAN BACHRON DAN REKAN tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau

hadir di depan pengadilan atau pejabat pemerintah, jika hal tersebut tidak terkait dengan maksud dan tujuan laporan ini,
serta di luar ruang lingkup dari penugasan.

Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan pemaparan yang dilakukan diluar wilayah kerja

kantor kami, maupun kepada pihak selain pemberi tugas dan pengguna jasa, maka segala bentuk biaya yang timbul
menjadi beban pemberi tugas.

Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel kantor (office seal) dari
KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN.

Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan ataupun sebagian, atau
sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan

tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut (SPI
Edisi VII-2018, SPI 103 - 5.3.a.12).

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

IWAN BACHRON

& RE

RINGKASAN EKSEKUTIF PENILAIAN ASET ATAS NAMA PT. UNIVERSAL JOYO LESTARI

Objek Penilaian dan Kepemilikan

Pemberi Tugas

Pengguna Laporan

Maksud dan Tujuan Penilaian

Dasar Nilai

Tanggal Inspeksi
Tanggal Penilaian
Jenis Mata Uang
Pendekatan Penilaian

Tanah Kosong dengan bentuk kepemilikan tunggal terdiri dari tanah seluas 3,295 meter
persegi, terletak di Jl. Raya Pare - Kediri 73 - 75, Desa Paron, Kecamatan Ngasem,
Kabupaten Kediri, Propinsi Jawa Timur 64182.

PT BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk. Surabaya, JI. Embong Malang Gedung
Ekonomi No. 61-65, Surabaya .

PT BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk. Surabaya, Jl. Embong Malang Gedung
Ekonomi No. 61-65, Surabaya .

Memberikan Opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi untuk Kepentingan
Penjaminan Utang.

Nilai Pasar

10 Desember 2024
10 Desember 2024
Rupiah
Pendekatan Pasar

REKAPITULASI NILAI BERDASARKAN FISIK:

# Tanah Kosong

Jl. Raya Pare - Kediri 73 - 75, Desa Paron, Kecamatan Ngasem, Kabupaten Kediri, Propinsi Jawa Timur 64182.

LUAS INDIKASI
NO. URAIAN m3 NILAI PASAR NILAI LIKUIDASI
1. (Tanah 3,295 | Rp. 10,544,000,000.- | Rp. 7,380,800,000.-
JUMLAH Rp. 10,544,000,000.- | Rp. 7,380,800,000.-
PEMBULATAN Rp. 10,544,000,000.- | Rp. 7,380,800,000.-

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

IWAN BACHRON
& REKAN

BABI
DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

14 STATUS PENILAI

Penilaian Ini dilakukan oleh Penilai Publik Anang Yudianto Tanjung, ST., MAPPI (Cert) yang bemaung di di KJPP IWAN
BACHRON DAN REKAN dan telah memiliki Izin Penilai Publik bedasarkan P-1.21.00607, bertindak independen, objektif, dan
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.

KJPP Iwan Bachron dan Rekan dalam memberikan jasa penilaian sesuai dengan kemampuan dan keahlian dengan menjunjung
tinggi integritas, kejujuran dan tidak memihak. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual
maupun potensial dengan obyek penilaian dan/atau pemilik aset dan pemberi tugas.

Untuk penilaian obyek sebagaimana dijelaskan di bawah tidak diperlukan bantuan tenaga ahli luar. Seluruh Penilai, ahli dan staf
pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penilai berizin atau penanggung
jawab laporan penilaian.

1.2 PEMBERI TUGAS
# Pemberi Tugas !. PT BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk.
Bidang Usaha 1 Perbankan
Alamat Kantor 1 Surabaya
Jl. Embong Malang Gedung Ekonomi No. 61-65
Surabaya

Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2 bulan), aset atau objek penilaian
tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang

sama atau berdekatan.
1.3 PENGGUNA LAPORAN
# Pengguna Laporan 2. PT BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk.
Bidang Usaha 1 Perbankan
Alamat Kantor 1 Surabaya
Jl. Embong Malang Gedung Ekonomi No. 61-65
Surabaya
1.4 OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian dalam penilaian ini berupa :

“Tanah Kosong dengan bentuk kepemilikan tunggal terdiri dari tanah seluas 3,295 meter persegi, terletak di Jl. Raya Pare -
Kediri 73 - 75, Desa Paron, Kecamatan Ngasem, Kabupaten Kediri, Propinsi Jawa Timur 64182.

1.5 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain
yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.

1.6 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Penilaian aset ini dilakukan dengan maksud untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi yang dinyatakan
sebagai Indikasi Nilai Likuidasi dari objek penilaian yang digunakan untuk tujuan kepentingan penjaminan utang. Kami tidak
merekomendasikan laporan penilaian ini untuk penggunaan lainnya.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

WAN B
REKA

ACHRON
N

17 DASAR NILAI

Penilaian ini disusun mengikuti Kodo Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII - 2018,
dimana Dasar Nilai yang sesual untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar. Atas permintaan Pemberi Tugas untuk memberikan
Opini Nilai Likuidasi maka dalam laporan penilaian ini kami juga mencantumkan indikasi Nilai Likuidasi dari aset yang dinilai.
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan sebagai berikut:

Nilat Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset
atau liablitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam Sualu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1).

Nilai Likuidasi (Liguidation Value ) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka
Waktu relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi,
Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual dan pembeli yang membeli dengan mengetahui
Situasi yang tidak menguntungkan penjual (SPI Edisi VII-2018, SPI 102-3.5).

1.8 TANGGAL PENILAIAN

Inspeksi aset di lokasi dilakukan pada tanggal 10 Desember 2024. Tanggal penilaian ditentukan pada tanggal 10 Desember
Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi aset tersebut, maka laporan
penilaian ini hanya dapat merepresentasikan tentang opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi pada saat tanggal penilaian.
Kami berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada saat investigasi lapangan.

19 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

.

Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek penilaian yang didampingi oleh Bpk. Johan
Jones Samuel (Karyawan PT. Universal Joyo Lestari).

Investigasi terhadap objek penilaian dilakukan terbatas pada kondisi yang terlihat dan tingkat kesesuaian antara data dan
terlihat terhadap tanah dan bangunan.

Kami telah melakukan penelahaan, perhitungan dan analisis, tanpa adanya batasan dari Pemberi Tugas dan diasumsikan
tidak ada informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.

Untuk data pembanding, kami peroleh dari wawancara dengan pemilik atau agen properti.

Luas tanah yang disampaikan sepenuhnya dalam laporan ini berdasarkan luas yang tertera dalam sertipikat terlampir.

1.10 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Sifat dan sumber informasi yang diandalkan adalah sebagai berikut :

Informasi primer yang relevan atas objek penilaian diberikan secara langsung oleh Pemberi Tugas selama proses
enilaian.

Koko primer atas transaksi dan penawaran tanah dan bangunan diperoleh langsung dari masyarakat sekitar, pihak
pengembang atau pengelola aset, pejabat pemerintah setempat, jika ada transaksi dan penawaran-penawaran yang layak
dipercaya dan dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam penentuan nilai. Serta informasi mengenai Panduan
Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian diperoleh dari media cetak, media elektronik dan papan
pengumuman yang layak.

Bank Indonesia.
Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan properti.

Media tulis dan elektronik resmi.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

-WAN BACHRON
& REKAN

111 ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Dalam penilaian ini kami membuat beberapa asumsi yang sangat penting sehubungan dengan metode yang kami gunakan
dalam penentuan nilai, yaitu :

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan
itikad baik dari Penilai.

2. Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang dikemukakan dalam laporan ini adalah
merupakan kondisi yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset di bawah tanah, kami hanya
melihat secara visual, tidak secara detail pada bagian yang tidak terlihat.

3. Dalam hal penelitian dan penyelidikan yang ada hubungan dengan kebenaran legalitas kepemilikan aset serta hutang
piutang yang mengakibatkan kerugian atas aset yang dinilai, bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan penilai, pekerjaan
tersebut merupakan pekerjaan Konsultan Hukum, dan oleh sebab itu dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa aset yang
inilai tersebut telah bebas dari segala tuntutan hukum.

4. Dalam penilaian ini kami beranggapan bahwa Aset tersebut di atas dapat diperjualbelikan, bebas dari sengketa atau
ikatan-ikatan lainnya, dan kepemilikan dari Aset tersebut dapat dipindahtangankan.

5. Bahwa obyek penilaian yang ditunjukkan Pemberi Tugas kepada kami adalah benar merupakan properti dalam penilaian.

6. Kami mengasumsikan bahwa semua data dan informasi yang kami terima dari pemberi tugas, PT BANK MULTIARTA
SENTOSA Tbk. adalah benar dan akurat.

112 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

PEMBERI TUGAS harus memperoleh persetujuan dari PENILAI atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari
laporan, atau referensi yang dipublikasikan harus mendapat persetujan dari Penilai. Laporan yang akan diterbitkan merupakan
laporan untuk kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini dan bukan untuk dipublikasi secara

113 PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode
Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018.

114 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII - 2018, kami
mempertimbangkan penggunaan pendekatan yang relevan digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Pasar.

"Pendekatan Pasar" pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset
yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia (SPI Edisi VII-2018 - KPUP 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang
identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan
informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar
Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karaktertistik hukum, ekonomi atau fisik
dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai (SPI Edisi VII-2018 - KPUP 15.2).

Pemilihan pendekatan penilaian ini dilakukan dengan mempertimbangkan bahwa objek penilaian merupakan Tanah Kosong,
dimana informasi transaksi atau penawaran aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai masih dapat di peroleh di
sekitar lokasi aset.

Metode penilaian properti yang diterapkan dalam penggunaan Pendekatan Pasar ini adalah Metode Perbandingan Data Pasar
(Direct Comparison Method) yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset yang sama
'atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. (SPI 106 - 6.2.2)

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

IWAN BACHRON
& REKAN

BAB II
PENILAIAN ASET

11. IDENTIFIKASI OBJEK

IA. Identitas Aset

Penilaian aset tanah kosong atas nama PT. UNIVERSAL JOYO LESTARI berdiri di atas tanah seluas 3,295 meter persegi yang terletak
di Jl. Raya Pare - Kediri 73 -75, Desa Paron, Kecamatan Ngasem, Kabupaten Kediri, Propinsi Jawa Timur, Kode Pos 64182.

Aset dapat dicapai dari Simpang Lima Gumul, kemudian ke arah timur melalui Jalan Pare - Kediri sejauh kurang lebih 1 kilometer, obyek
penilaian berada di sisi kiri Jalan hadap utara.

(Aksesibilitas jalan menuju lokasi untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran Peta Lokasi).

Objek ini terletak di lokasi pemukiman. Jalan depan lokasi memiliki lebar jalan (ROW) & 6 meter dan lebar perkerasan £ 6 meter, lapisan

ea jalan terbuat dari aspal dengan kondisi baik, ruas badan jalan terdiri dari 1 (satu) jalur yang bisa dilalui » 1 kendaraan roda
empat.

11.2, Lingkungan Sekitar dan Fasilitas Umum
Gambaran umum wilayah sekitar lokasi properti tersebut pada umumnya merupakan kawasan pemukiman. Kondisi perekonomian
masyarakat di wilayah tersebut rata-rata memiliki tingkat ekonomi menengah hingga keatas, dimana penghasilan masyarakatnya
didominasi dari sektor perdagangan jasa & Karyawan Swasta.
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :

“ SPBU Paron

“Simpang Lima Gumul

“RSUD Simpang Gumul
Fasilitas infrastruktur untuk menuju lokasi tersebut menggunakan jalan umum, selain itu fasilitas yang sudah tersedia di sekitar objek
adalah jaringan listrik dari PLN, air bersih sumur bor dan telpon dari Telkom. Fasilitas umum yang berada di sekitar lokasi antara lain
Rumah Sakit, Sekolah dan Tempat Ibadah.
Angkutan penumpang umum dapat ditemui di Jalan Raya Pare - Kediri yang terletak di depan obyek penilaian berupa angkutan kota, ojek
online dan taksi. Fasilitas sosial antara lain :

# Sarana Perbelanjaan 1 Mini Market -3 50 meter
# Sarana Pendidikan SMK Negeri 1 Ngasem Kediri t 4 meter
# Sarana Kesehatan 1 RSUD Simpang Gumul £ 1 meter
# Sarana Ibadah 1 Masjid Desa Paron £ 100 meter
# Pusat Kota 1 Pemkab Kediri t 5 meter
“Terminal 1 Terminal Kediri P3 6 meter
“Sarana Perkantoran 1 Kantor Desa Paron t 2 meter

111.3. Analisa Dampak Lingkungan
Berdasarkan pengamatan kami dilapangan bahwa aset yang dinilai digunakan sebagai tanah kosong tidak dipergunakan untuk kegiatan

yang menyebabkan polusi , sehingga kami beranggapan tidak adanya masalah polusi tersebut.

Kami tidak mengetahui adanya laporan audit lingkungan, penyelidikan lingkungan ataupun penyelidikan kandungan tanah yang mungkin
telah dilaksanakan terhadap properti yang dinilai berkaitan dengan kontaminasi lingkungan atau kemungkinan terjadinya kontaminasi
lingkungan. Dalam penilaian ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud tidak pemah digunakan untuk kegiatan yang bersifat
kontaminatif atau memiliki potensi terjadinya kontaminasi lingkungan. Kami tidak melakukan penyelidikan atas penggunaan di masa lalu
maupun saat ini atas properti dimaksud maupun properti yang bersebelahan, untuk kemudian menetapkan ada atau tidaknya kontaminasi
lingkungan ataupun potensi terjadinya kontaminasi lingkungan. untuk itu, dalam penilaian ini kami beranggapan tidak adanya masalah
yang berkaitan dengan kontaminasi lingkungan atau adanya potensi terjadinya kontaminasi lingkungan.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

1

IWAN BACHRON
& REKAN

111.4, Data Kepemilikan Tanah

Tanah yang dinilai ini adalah 1 (satu) bidang tanah dengan luas tanah keseluruhan 3,295 meterpersegi, terletak di Jl. Raya Pare - Kediri
73 - 75, Desa Paron, Kecamatan Ngasem, Kabupaten Kediri, Propinsi Jawa Timur 64182. Legalitas tanah berupa 1 (satu) sertifikat Hak
Milik (SHM). Adapun rincian dari legalitas tanah tersebut adalah sebagai berikut :

Dokumen Tanggal Luas
No Kepemilikan Pemegang Hak Penerbitan Berakhir No. Surat Ukur | Tgl. Surat Ukur “9
1. HENRY BUDIONO,
1 | sumno.as ZIRPUDIL | 4g Februari 2002 : OtParon2002 | 31 Januari 2
. HARIANTO, 3. aror Januari 2002 3.
POEDJI HARIXON
TOTAL 3,295

Kami tidak melakukan pengukuran tanah secara menyeluruh, luas tanah yang dinilai adalah berdasarkan luas tanah pada Sertifikat dan
sesuai dengan luasan yang tertera di dalam Surat Ukur Tanah.

11.5. Bentuk Kepemilikan
Bentuk kepemilikan berupa Kepemilikan tunggal yang dibuktikan dengan SHM No. 48 dengan luas tanah 3,295 meterpersegi.

1.1.6. Uraian Tapak
Secara legalitas tanah tapak objek penilaian berupa :
#1 (Satu) sertifikat Hak Milik (SHM) dengan bentuk Persegi Panjang, dimana lebar depan menghadap Jalan Raya Pare - Kediri & 18
meter dan panjang ke belakang £ 188 meter.
Secara fisik dilapangan tapak objek penilaian :
# Aset tanah yang dinilai berupa 1 (satu) bidang tanah dengan bentuk Persegi Panjang, memiliki 1 (satu) jalur yaitu Jalan Kabupaten,
dimana lebar frontage (lebar depan properti menghadap jalan) & 18 m dengan elevasi tanah rata dengan jalan di depannya.
Berdasarkan informasi hingga saat ini lokasi aset yang dinilai belum pernah mengalami banjir.

Bentuk tanah untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran gambar layout tanah.
Tapak Objek Penilaian dibatasi oleh :

“Sebelah Utara : Jalan Raya Pare - Kediri
“Sebelah Barat 1 Tanah dan Bangunan

2 Sebelah Selatan 2 Tanah Kosong

# Sebelah Timur 2 Tanah dan Bangunan

111.7. Perencanaan Kota dan Perizinan
Tanah lokasi aset masih berupa tanah kosong yang pada saat inspeksi belum dimanfaatkan :
Berdasarkan peraturan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota setempat, rencana detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi objek penilaian
memiliki parameter pembangunan sebagai berikut :
# Peruntukan 1 pemukiman
Objek Penilaian saat ini masih berupa tanah kosong dan belum dimanfaatkan penggunaannya.
Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa properti di maksud tidak bertentangan dengan ketentuan dan peraturan yang

berkenaan dengan tata kota.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

WAN BACHRON
x REKAN

111.8. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) sebagai penggunaan yang paling
mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
Secara finansial layak, dan menghasilkan nila tertinggi dari aset tersebut (SPI Edisi VII 2018 - KPUP 10.1).

Sesuai dengan kondisi aset saat ini adalah tanah dalam keadaan kosong (As Vacani), maka dapat dianalisa.
a. Penggunaan secara Fisik

Dengan memperhatikan luas, bentuk, ukuran dan kondisi fisik tanah, terdapat beberapa pengembangan yang dimungkinkan untuk

dibangun diatas tanah yang dimaksud. Dengan memperhatikan luas tanah tersebut usulan pengembangan yang dimungkinkan
adalah Gudang.

b. Penggunaan secara Hukum

Berdasarkan uraian perencanaan kota, tapak aset dimaksud memiliki peruntukan sebagai Kawasan pemukiman.
C. Penggunaan secara Financial

Penentuan kelayakan secara finansial melibatkan analisa ekonomi terhadap pasar. Dengan memperhatikan pertumbuhan properti,
maka pengembangan sebagai Gudang diperkirakan merupakan penggunaan yang layak secara finansial.
@. Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pemanfaatan saat ini sebagai Tanah
Kosong merupakan pemanfaatan yang belum maksimal altematif penggunaan tertinggi adalah untuk Rumah Tinggal.

Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi aset Terbangun saat ini :

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik tanah dalam keadaan kosong adalah untuk dikembangkan sebagai Kawasan pemukiman dengan
alternatif penggunaan terbaik adalah untuk Gudang.

Kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendetail dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan
pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.
111.9. Kesesuaian Jaminan

Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian, kami berpendapat bahwa aset yang dinilai dilihat
dari lokasi, aksesibilitas, dan peruntukan mempunyai tingkat marketability baik untuk dijadikan objek penjaminan utang (Agunan) bank,
dan saat ini telah memenuhi syarat legalitas yang ditetapkan serta memiliki kualitas objek penilaian yang baik.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

IWAN BACHRON
& REKAN

1.2. TINJAUAN PASAR

1.21. Kondisi Geografis Propinsi Jawa Timur

Secara astronomis wilayah Jawa Timur terletak pada 111,1'-114,4' Bujur Timur dan 7, 12-8, 48' Lintang Selatan2 . Sedangkan secara
geografis Jawa Timur terletak di ujung timur Pulau Jawa. Wilayahnya berbatasan dengan Samudera Hindia di ujung selatan. Berbatasan
dengan Pulau Bali di sebelah timur. Di sebelah utara berbatasan dengan Laut Jawa. Di sebelah barat Provinsi Jawa Timur berbatasan
dengan Provinsi Jawa Tengah. Melihat peta di samping, secara umum wilayah Provinsi Jawa Timur terbagi menjadi dua yaitu daratan
Jawa Timur dan Kepulauan Madura.

Dari kedua wilayah tersebut apabila kita jumlah dan satukan akan memunculkan angka pasti luas wilayah provinsi Jawa Timur. Luas
Provinsi Jawa Timur sebesar 46.428,57 km? yang terbagi atas wilayah darat dan laut.

Dengan luas wilayah 46. 428, 57 km Provinsi Jawa Timur secara administratif terbagi menjadi 38 kabupaten/kota, dengan rincian 29
kabupaten dan 9 kota. Berikut nama-nama Kabupaten/kota yang ada di Jawa Timur. Kabupaten: Bangkalan, Banyuwangi, Blitar,
Bojonegoro, Bondowoso, Gresik, Jember, Jombang, Kediri, Lamongan, Lumajang, Madiun, Magetan, Malang, Mojokerto, Nganjuk,
Ngawi, Pacitan, Pamekasan, Pasuruan, Ponorogo, Probolinggo, Sampang, Sidoarjo, Situbondo, Sumenep, Trenggalek, Tuban dan
Tulungagung. Sedangakan Kota: Batu, Blitar, Kediri, Malang, Madiun, Mojokerto, Pasuruan, Probolinggo, dan Surabaya.

Keadaan topografi Jawa Timur terhitung sebagai daerah yang mayoritas lebih banyak memiliki dataran rendah. Hal ini disebabkan
wilayah Jawa Timur 6096 (28. 833km) merupakan dataran rendah, dan hanya kurang lebih 4046 ( 17.597km) yang merupakan dataran
tinggi7 . Wilayah yang termasuk dataran rendah seperti Surabaya, Sidoarjo, Pasuruan, dan lai-lain. Di wilayah kota/kabupaten ini tidak
ada atau jarang kita jumpai gunung atau perbukitan. Berbeda dengan wilayah seperti Malang, Batu, dan Lumajang yang disana banyak
kita jumpai gunung dan pegunungan.

1.2.2. Perkembangan Ekonomi Regional Propinsi Jawa Timur

Pada triwulan laporan, ekonomi Jawa Timur tumbuh 4,819 (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan IV 2023 yang tumbuh sebesar 4,6996
(yoy). Kinerja ekonomi Jawa Timur yang lebih tinggi pada triwulan | 2024 terutama didukung oleh peningkatan pertumbuhan konsumsi
Tumah tangga (RT), konsumsi lembaga non-profit yang melayani rumah tangga (LNPRT), konsumsi pemerintah, investasi, serta ekspor
barang dan jasa. Konsumsi RT tumbuh lebih tinggi didorong oleh momentum Ramadhan, persiapan HBKN Iduffitri, serta momen libur
beberapa hari besar. Adanya insentif PPN DTP untuk pembelian properti turut mendorong konsumsi menengah ke atas. Sementara itu,
kinerja konsumsi LNPRT dan konsumsi pemerintah tumbuh lebih tinggi didorong oleh momen safari politik dan penyelenggaraan Pemilu,
serta realisasi belanja pegawai, belanja barang, dan belanja bansos dari APBN-APBD Jawa Timur. Lebih lanjut, peningkatan kinerja
investasi ditunjang oleh percepatan penyelesaian PSN, proyek Percepatan Pembangunan Ekonomi Kawasan Jawa Timur Bagian Utara
dan Selatan, serta proyek strategis swasta yang ditargetkan selesai tahun 2024. Sementara itu, peningkatan ekspor ditopang oleh
perbaikan ekspor dalam negeri (DN) seiring dengan meningkatnya kinerja konsumsi daerah mitra utama Jawa Timur (Kawasan Timur
Indonesia). Peningkatan permintaan domestik Jawa Timur dan mitra dagang dalam negeri tersebut berimplikasi pada lebih tingginya
kinerja lapangan usaha (LU) utama, yakni LU Industri Pengolahan, LU Penyediaan Akomodasi Makan Minum, dan LU Konstruksi pada
triwulan laporan.

Inflasi Jawa Timur pada periode laporan sebesar 3,044 (yoy), lebih tinggi dibandingkan capaian pada triwulan sebelumnya sebesar
2,925 (yoy). Meningkatnya tekanan inflasi sejalan dengan kenaikan tekanan inflasi bahan makanan (padi dan hortikultura) sebagai
dampak lanjutan fenomena El Nino tahun 2023, peningkatan permintaan pada periode pemilu, Ramadhan dan persiapan HBKN Idulfitri di
bulan Maret 2024. Selain itu, inflasi turut dipengaruhi peningkatan harga komoditas global sejalan dengan eskalasi konflik geopolitik yang
tertransmisi pada harga komoditas domestik. Meningkatnya tekanan inflasi tahunan pada triwulan | 2024 terutama disumbang oleh
kelompok Makanan, Minuman, dan Tembakau (7,336: yoy), kelompok Transportasi (0,8794: yoy) dan kelompok Kesehatan (2,7194: yoy).
Namun demikian, peningkatan yang lebih tinggi tertahan oleh penurunan inflasi pada kelompok Informasi, Komunikasi, dan Jasa
Keuangan (0,464: yoy), serta kelompok Perumahan, Air, Listrik, Gas, dan Bahan Bakar Rumah Tangga (0,566, yoy). Masih
terkendalinya inflasi pada rentang sasaran target inflasi tahun 2024 tidak terlepas dari upaya pengendalian inflasi yang dilakukan oleh
TPID se-Jawa Timur. Sinergi dan kolaborasi intens dalam rangka pengendalian inflasi melalui program JATIM SIGATI (Sinergi Gapai
Inflasi Terkendali) untuk menjaga ketersediaan pasokan, kelancaran distribusi, kestabilan harga, dan komunikasi efektif, turut menahan
laju inflasi.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

IWAN BACH
& REKAN ali

113, PROSES PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian terhadap aset tanah kosong milik PT. UNIVERSAL JOYO LESTARI kami menggunakan Pendekatan Pasar,
dengan Metode Perbandingan Data Pasar, yang dilakukan dengan cara membandingkan aset tanah yang dinilai dengan beberapa data

pembanding tanah yang terletak di sekitar lokasi. Selanjutnya dilakukan beberapa penyesuaian terhadap data-data pembanding tersebut
Untuk mendapatkan Nilai Pasar Tanah.

113A. Penilaian Tanah

Nilai pasar tanah diperoleh berdasarkan Metode Perbandingan Pasar, dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan dari aset
yang dinilai. Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami mendapatkan beberapa informasi mengenai harga pasar tanah di
Wilayah tersebut dari masyarakat / perangkat desa di sekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk dijadikan sebagai data pembanding.
Data - data transaksi atau penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah sebagai berikut :

Data 1:
“Jenis : Tanah Kosong
“Status Hak Tanah 2 SHM
“Alamat ! Jalan Raya Pare - Kediri, Kecamatan Ngasem
“ Koordinat 1. 74844.5"S 112”03'09.7"E
“Jarak ke properti | 4200 msebelah barat aset
“Harga Penawaran 1. Rp. 9450,000,000,-
“Indikasi Harga Tanah/m? 1. Rp. 3,063,000.-
“Luas Tanah 1 t270m
“Luas Bangunan 1 t0m
“Sumber Informasi 1 Idha (Agent Properti)
“Waktu Penawaran 1. 12 November 2024

Data 2:
“Jenis 1 Tanah Kosong
“Status Hak Tanah 1 SHM
# Alamat ! Jalan Raya Pare - Kediri, Kecamatan Ngasem
“ Koordinat 1. T4838.3"S 112”02554"E
“Jarak ke properti 1 £350msebelah barat aset
“Harga Penawaran 1 Rp. 6,250,000,000.-
# Indikasi Harga Tanah/m? 1. Rp. 3,248,000.
“Luas Tanah 1 &1780m?
2 Luas Bangunan 1 t0m
“Sumber Informasi 1 Rudi (pemilik)
“Waktu Penawaran 1. 12 November 2024

Data 3:
“Jenis 1 Tanah Kosong
# Status Hak Tanah : SHM
# Alamat £ Jalan Raya Pare - Kediri, Kecamatan Ngasem
8 Koordinat 1. T4848.3"S 112”0318.7"E
# Jarak ke properti 1 £100m sebelah timur aset
# Harga Penawaran 1 Rp. 15,000,000,000.-
# Indikasi Harga Tanah/m? 1 Rp. 3,214,000.-
#8 Luas Tanah 1 £4200m?
# Luas Bangunan 1 t0m
# Sumber Informasi 1 Nonik (Pemilik)
e Waktu Penawaran 1. 12 November 2024

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

15

IWAN BACHRON
& REKAN

I3A.A. Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi Tanah

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII - 2018, dan beberapa data pembanding yang ertahas ari Baca
pertimbangan dari beberapa faktor yang berhubungan dengan penilaian tanah ini, maka kami berpendapat bal aa. iba so
Indikasi Nilai Likuidasi dari tanah seluas 3,295 meter persegi yang dinilai berdasarkan mata uang rupiah pada tangga

adalah sebagai berikut :

Nilai Pasar :
Rp. 10,544,000,000.-
(Sepuluh Miliar Lima Ratus Empat Puluh Empat Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi :
Rp. 7,380,800,000.-
(Tujuh Miliar Tiga Ratus Delapan Puluh Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
Ii 4. CATATAN PENILAI
Pada saat inspeksi kami didampingi dan ditunjukkan batas-batas obyek penilaian oleh Bpk. Johan Jones Samuel (Karyawan PT.
Universal Joyo Lestari).
“Legalitas terlampir SHM No. 48 atas nama 1. Henry Budiono, 2. Ir Pudji Harianto, 3. Poedji Harixon . |
“ Pada saat inspeksi aset berupa tanah kosong, sesuai informasi dari Bapak Jones (pendamping inspeksi) aset akan dibangun
perumahan.

“Pada saat inspeksi aset sesuai peruntukan peta online BPN berada pada kawasan peruntukan Pemukiman, Sesuai kondisi aset
pada saat ini berada pada lokasi permukiman.

PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS

18

Yesy wejeg yedwey

1esv uedag yedwe|.

yesy vedag uejer yedwey

1esy uedeg uejer vedwej,

Ba man Pdt
NOWHDVI NVMI

2819 mung emer isuidoug "yipay veyedngey
wasebn vejewesay 'uovej ES9G
GL - EL WIPO) - BJEd BAG “IP

IEVLS31 OAOP TVSW3AINN “Ld

13SV 0104-0104

yesy wejeg vedwe

(buevereg)inwuy seeg

(buevejag) uereros sejeg

resy wejeg yedwe,

NOWHDVI Rd LIPI

T8LY9 Inul| emer isujdoug "VIpay ayedngeyi
WOSEDN VEJEWEOSY 'UOJEd BS8G
SL £1 WIpay - oeg EASY IP

TIVALS31 OAOP IVSM3AINN “Ld

13SY 0104-0104

"esegn depey
Yejer Wp ISIS Ip epeJag uerejjuad YSA9O YajawOjNi | UIAS|
Bucuny uneles yipayI - ed uerer Inejew anwn yeue ey
vepnwoy 'Mwng ewri buedus yep jedeojp yedep yosy

:NYONYA3LIN

anvatnsnop W

Koo aa YOI

T8Lr9 July emer isujdug "ipa Uayedngey
wesebn vejewebey 'uoJed ESaG
SL EL WIp3N - oveg ehey Ir

IIVLS3T OAOP TVSAIAINN "Ld

SWLINAISISNY VL3d

"ang ain 7
« Lir Se #8
p 4 ofain6ni jepnw £
py) “e
“te 3 an ip de 109 Ora 3
toto, « $
“po, 1 $
2, 1, $ Sesal hungewn
ti He yr Veag (aa Pap
0
“Onngg.. #2
Plang 9g
ag Inwng ewyn bueduu,
N
ASN) ipa S
RI O saax etu s
Ng
Kp "tag, Ej
er g 1 g
1
undwog.ebi9 4

Ia. u)

@ Se sew weny

em

Ni LANGANGLN Aa

"eren, Gong satu Umuuawag
Lan $ YUL WICOHIS - SNSOT ba,
BY ) e -nan bkk ten tsn | L 3
IEYSONOM NOS 1 Sa ta. TEA s
1.9 A1314 M3D205 tutgan DO Weda o1ny, A2 el P4 (5)
3
5 #
Aa Y WaseON (NNIML) CurRNOAEN Ann HAL
@ uadan as Ke) Nur ipa seung 1g Dion ekun

)

2 &g

um

3S L.£002LL S.c'Sp.8boZ

:NYONY313M

NOSHDVI NVMI

201Y9 imun emer isuidalg 'yipay vayedngey
WasebN vejewesay "UcJEd ESG
SL EL MP3) - aued CAP IP

PIVLS3T OAOP TVSA3AINN “Ld

ISVMOT VLId

At

“Besuaduojow ggz€ : yeuej
Sen| 'NOXIBVH IFO3Od '€ 'OLNYIMVH Irand BI
“2 'ONOIANG AMNAH "| eweu see gp 'ON WHS

#NVONYAI1IM

Inwanosno2 3 mwsuwnsan
NYYIY 9 Of
NOYHDVI NVMI LA “N

7819 mur emer Isuidoug 'yipay uajedngey
wosebn vejeweoay 'uoved ES2G
SL- £1 VIPON - Gueg okey ir

INVAS3T OAOP IVSUIAINN “Ld

HVNYL ISYNLIS #vANYI

Yogwng
INYONYI3L3M

sawangg 0 warna
NYAIN 3 TAM
NOYHDVI NYMI P1

28119 nun) emer ISuldcud 'yipe) Uayedngeyi
WOSEON VEJEWEO9 'UOJEJ ESOG
SL» EL WIPOY - Gueg CA “Ir

PAVLS3T OAOP IVSWIAINN “Ld

ZNIINO ONYNBYLML YNYONBB V3

un

probudgyeunyayrsdny Jagung
INVONVE3LIN

NYA3N 9 14
NOWHDVI NYMI YP

Ze4p9 Inwil emer ISuidoig 'yipay uayedngey
Wweseln urjeweay "uoJed ES8G
SL- EL WIP3) - GlEg BKEY “IP

PAVLS3T OAOP IVSYIAINN "Ld

3NIINO Ndg VL3d

yeuey tejy cuoz

ucuey Bucpig

3-ZLTESO TIL 'S.OEZELOL
Jokey ereg tsewoju

exo 109

PT. BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk
MEMORANDUM
PERMOHONAN PENILAIAN PROPERTY - EKSTERNAL APPRAISAL (KJPP)
PT. BANK MULTIARTA SENTOSA Tbk - CABANG SURABAYA

Sena nnnnnnnannn NOsSsaeaan

No. 051/RM/EKS/SLM/XI1/2024

: KJPP Iwan Bachron & Rekan
: Jl. Dukuh Kupang Timur XII No. 22, Surabaya

Segera dilakukan Penilaian Property untuk Tujuan Penjaminan Hutang PT. Bank Multiarta Sentosa Tbk
dengan data-data dibawah ini :

Nama Debitur
Contact Person
Alamat & Jenis Property/Jaminan

Jalan Raya Kediri - Pare 73-75, Ds, Paron, Kec. Ngasem, Kab. Kediri
Tanah Kosong, SHM No. 48 Lt: 3.295 m2

: PT. UNIVERSAL JAYA LESTARI
: Bpk. HENRY BUDIONO, No. Hp 0819-304-7888

Pembayaran : Melalui Bank Mas
Pengiriman hasil summary nilai & : Internal Appraisal
laporan penilaian ditujukan alamat : Jl. Embong Malang Gedung Ekonomi no 61-65, Surabaya
Up. Bpk. Hari Prabowo/ Bpk Agung Wijaya/ Bpk. Ardi
Email : hari.prabowo@bankmas.co.id & agung.tan@bankmas.co.id
: bernadus.susilo@bankmas.co.id
Dengan telah dikirimkan permohonan penilaian ini bahwa nasabah/cabang sudah setuju atas biaya jasa
penilai yang dibebankan sebesar Rp 3.000.000,- Nett (Tiga Juta Rupiah).

Surabaya,06 Desember 2024

Diterima oleh, Diajukan oleh,

KJPP Iwan Bachron & Rekan

( ) ( Ardiyanto )

Branch Omtea

IWAN BACHRON Juan Oetah Kopang Ting 211
Yaa Tenun
& REKAN Ge Toni pesan - 021-567
Y 4 APPAIAL 8 CONSULAN 2 2 0915673284
Pe aa an tap oma Li : Wusebeegydoman

BERITA ACARA INSPEKSI LAPANGAN

Sehubungan dengan adanya pekerjaan Penilaian PT UNIVERSAL JAYA LESTARI aset milik PT BANK
MULTIARTA SENTOSA

Sesuai dengan Surat Memorandum Nomor : 0S1/RMJEKSISLM/XIWV2024

Kami yang bertanda tangan dibawah ini telah melaksanakan Inspeksi dan mendampingi selama di lapangan untuk
melakukan inspeksi atas objek sebagai berikut :

Tanggal Inspeksi :10 December 3094

Pemberi Tugas : PT BANK MULTIARTA SENTOSA

Jenis Objek "Tanah Kosong

Alamat Objek : Jalan Raya Kediri -Pare 73-75 Desa Paron Kecamatan
Ngasem Kabupaten Kediri -

: bapak. Johan Jones Samuel .........
. Karyawan PT: Universal Jaya Lestari

Nama yang mendampingi
Hubungan dengan Pemberi Tugas / Pemilik
Keterangan Hasil Inspeksi

Bahwa pemilik aset / Pemberi Tugas / pendamping Inspeksi mengetahui letak aset tersebut baik dari batas batas
tanah, status kepemilikan aset dan semua yang berhubungan dengan aset/ objek yang di tunjukannya.

Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam bentuk asi,
foto copy dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada KJPP Iwan Bachron & Rekan yang kemudian di tuangkan
dalam bentuk laporan adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, apabila terjadi
kesalahan penyampaian informasi tersebut diatas kami selaku pemberi tugas memberikan pembebasan tanggung
jawab sepenuhnya kepada KJPP Iwan Bachron & Rekan termasuk didalamnya anggota Partner dan seluruh staf
yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga).

Adalah kewajiban Pemberi Tugas / Pendamping Inspeksi memastikan bahwa pemilik aset telah mengizinkan
pelaksana inspeksi melaksanaan Investigasi terhadap objek tersebut diatas.

Inspeksi yang merupakan bagian dari investigasi tersebut dilakukan sesuai dan berpedoman kepada Standar Penilai
Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pemberi
Tugas / Pendamping Inspeksi mohon tidak memberikan Imbalan dalam bentuk apapun secara langsung maupun
tidak langsung kepada pelaksana Inspeksi kami, kecuali biaya jasa penilai yang telah ditentukan dan disepakati oleh
pihak penilai dan pemberi tugas.

KJPP IWAN BACHRON & REKAN Pemberi Tugas / Pendamping Inspeksi
Appraiser and Consultant e .

aa

pehamad Tri P.
Pelaksana Inspeksi

wi

AR 508942

Po

AK

TANDA

Argo Kd”

RAN
DPeN AAU

Mm

Be
Ka AAS ATI

ANONYA
ayo $

BTN

Ka

Ha :
Ai oa

AN

SERTIPIKAT

MAMA ,

KABUPATEN / KOTAMADYA.:

KECAMATAN
DES A/ KELURAHAN. Aa ia

N 5
DAFTAR ISIAN'307

NO, sean Pa siinsaa 1 200,
DAFTAR ISIAN:208

an ini T20OR5
KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN / KOTAMADYA

KEDIRI

Halaman :

PENDAFTARAN « PERTAMA

ma —

3) HAK: matik
No, 14K
Dosa/Kel.: Paron
Tel. berakhirnya hak :

1 NAMA PEMEGANG HAK

NIB 12041209 00012
Letak Tanahryexa Paron

b

€) ASAL RAK

: Konvenih

Pemberian-hak

Penggabungambidang-

Pemecahan / Pemisahun/

Kepala ' Kantor Pertanahan
Kabupaten Pp Leena

ttd,

DASAR PENDAFTARAN

1: Daftar Isian 202
“Tgl.
No. ?
Surat Keputusun
Tgl...
No,
Permohonun Pemecahan /
Tgl,
No, ,

Pemisahan / Penggabungan bidang

NTP O10' 091 362.

M) - PENERBITAN SERTIPIKAT 1 Y

SURAT UKUR

LC Tgl 31 Jantunri 2002

: ' Nor” 011 Paron/ 2002
MP Gn

l
, 1

naa Kantor Pertanahan: Kh
Pypar | Ketamyadya

202

Dig 8) PENUNJUK

Senipikat penupant teladi menu
" Kepalu Hadan Pertanahan Ni
Berdasarkan Akta Jual Beli yang

Klarifikasi Rencana Penggunaan

LD: MIN No, AI

' Notaris Kabupaten Kediri Ty), 12-12-2001 NO” 379/1D/K. Gr 2001:

12002:

lufii Peratliran Menteri Negara A. /
al No, 3Tahuu 1997 Pasal 137 PP, 2:
Vibuat oleh PPAV PAULUS BINGADIPUTIKA,

h Tah bag 1002 No, GURU 460,359 sawo

NI
N

PENDAFTARAN PERALIHAN HAK, PEMBEBANAN DAN PENCATATAN LAINNYA
'Halaman: Kg KA 1 , BAN tab 2 Hendak Waw YA

Gn Ro) menggali Pendanaan | Nama yang berak Ya
Sebab perubahan No, Daftar Isiari 307: |: . dan, "Tanda ngan Kepala kantor
Pa Tio, Daftar Isian 208” | “Pemegang: hak Ininelainnya' “| « «dan Cap

sewustenluanumanahu #bhabaaits

ENRY BUDIONO SE
he Oporno7o sewakan
2 IR PUDJI HARIANTO,

IUAL BELI | 1 1
Berdasarkan Akta Juat bell
" Nomor - 33472023
Lo. Fanggak«-9a/o4p20p3-

Kano Dibuat Oloh RISKA BI
BIPUTRAr6H:MKn"
Pelaku Notaris,dan PPA:

tg
4 Ts ! DAFTARISIAN 207”.
Oo Kek BeBiI NI 1741071174 POOL

AN SURAT UKUR
! Nomor : lu. mane.) Wa.

SEBIDANG TANAH TERLETAK DALAM Aan
PIOPINSI session n MN DAMBAD rasain arit enmeaaenaenanaaapandan : pa
Kabupaten / Kotamadya : sed... KMR 4. veriniomeeaemneanmmbenan
Kecamatan $ sosis

mma Media Ranah. mmm —mn naa ma Aa

batas tanah Ini

Jalan mari! Kanine' Ke Pata

SKALA 1.202

PENJELASAN :, —

Hai Ini na TAN Ular And PengganYd, Gambar Bitunah Telp 6 - 2 - 1910

Daftar: Isian 302 (gl...
Daftar Isian, 307 gl...

UNTUK -SERTIPIKAT”
sig Sell Pergukuran dan Pendaftaran Tanah :
Pa I)
» Kantor Pertanalian
| : Hkibupateri Kmr Aa

PL kaka Ron KA RELUO
PNP Gioorogte

AAN Nibi 2 “ pemisihah:” !
Lia Pa ukur. ' Penggabungan: “Nomor: :-..
WNA ea Dp Pengganti A

1200. Nomor. hak :

F5 Dikeluarkan surat ukur : Ps Ngmdr
»» Tunggal “Nomor. ! Luas