Back to announcement
20260615_FISH_Informasi Transaksi Afiliasi_32101145_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review FISHSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 81
Page 1
PT. FKS Multi Agro Tbk Penilaian Ekuitas FKS Logistics Vietnam Company Limited Equity Valuation of FKS Logistics Vietnam Company Limited No. Laporan / No. Report : 00131/2.0012-00/BS/05/0263/1/V/2026 Tanggal / Date : 4 Mei 2026 / 4 May 2026
Page 2
To : The Board of Directors Ref : RHRBC2I0126026.0
PT FKS Multi Agro Tbk Report No. : 00131/2.0012-00/BS/05/0263/1/V/2026
Menara Astra, Lantai 28 Date : 4 Mei 2026
Jalan Jend. Sudirman Kav. 5-6
Jakarta 10220
Penilaian Ekuitas Equity Valuation of
FKS Logistics Vietnam Company Limited FKS Logistics Vietnam Company Limited
Dengan Hormat, Dear Sir/Madam,
Menyambung instruksi PT FKS Multi Agro Tbk (“FISH”) Referring to assignment by PT FKS Multi Agro Tbk
sesuai dengan kontrak No. RHRBC2I0126026.0 tanggal (“FISH”) as per contract No. RHRBC2I0126026.0 dated
29 Januari 2026 dan amendemen kontrak No. 29 January 2026 and amendment contract No.
RHRBC2I0126026.1 tanggal 27 April 2026, untuk RHRBC2I0126026.1 dated 27 April 2026 to form an
memberikan opini Nilai Pasar atas 100% Ekuitas FKS opinion of Market Value of 100% Equity of FKS Logistics
Logistics Vietnam Company Limited (“FLV”), dengan ini Vietnam Company Limited (“FLV”) , in this regard we are
menyatakan bahwa kami telah melakukan analisis dan pleased to confirm that we have completed our analysis
menyampaikan laporan ini untuk Pemberi Tugas dan and submit the report to Client and Intended User.
Pengguna Laporan.
1. Status Penilai 1. Valuer Status
Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai This valuation has been carried out by an
independen yang merupakan Penilai Publik dan independent valuer who is a Public Valuer and one
salah satu rekan pada KJPP Rengganis, Hamid & of the partners in KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Rekan (KJPP-RHR). Penilai Publik dan KJPP-RHR telah (KJPP-RHR). The Public Valuer and KJPP-RHR have a
memiliki perizinan dan terdaftar sebagai Penilai business permit and are registered as a Public Valuer
Publik di Kementerian Keuangan Republik Indonesia in the Ministry of Finance of Republic of Indonesia
dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK). and Financial Services Authority (Otoritas Jasa
Keuangan – OJK).
KJPP-RHR telah menjalin kerjasama aliansi strategis KJPP RHR has established a strategic alliance with
dengan CBRE, yang merupakan perusahaan CBRE, an integrated global property consultant listed
konsultan properti global terintegrasi yang terdaftar in New York Stock Exchange (www.cbre.com).
di Bursa Efek New York (www.cbre.com).
Penilaian ini dilakukan secara objektif dan tidak This valuation is carried out in an objective and
memihak serta Penilai juga tidak mempunyai potensi impartial manner where the Valuer does not have a
benturan kepentingan dengan Objek Penilaian, potential conflict of interest with the Subject
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan. Company, the Client and the Intended User.
Seluruh penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana All valuers, experts and executive staffs in this
Page 3
dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim valuation are acted as a unified assignment team
penugasan di bawah koordinasi Penilai Berizin atau under the coordination of a Licensed Public Valuer
penanggung jawab penilaian yang mempunyai or person in charge of the valuation who has the
kompetensi untuk melakukan penilaian. competence to conduct such valuation.
2. Pemberi Tugas 2. Client
Pemberi Tugas adalah FISH, dengan uraian sebagai The Client is FISH,with details as follows:
berikut:
Pemasok bahan makanan dan pakan ternak Bidang Usaha / Food and feed ingredients supplier
Business Segment
Menara Astra, Lantai 28 Menara Astra, Floor 28
Jalan Jend. Sudirman Kav. 5-6 Alamat / Jalan Jend. Sudirman Kav. 5-6
Address
Jakarta 10220 Jakarta 10220
+62 21 5088 9818 No. Telepon / +62 21 5088 9818
Phone No.
No. Faks / +62 21 5088 9890
+62 21 5088 9890
Fax No.
Alamat e-mail /
corporate.secretary@fksmultiagro.co.id corporate.secretary@fksmultiagro.co.id
e-mail address
www.fksmultiagro.com Website www.fksmultiagro.com
3. Pengguna Laporan 3. Intended User
Pengguna laporan adalah FISH dan pemegang The intended user is FISH and its shareholders.
sahamnya.
4. Objek Penilaian dan Kepemilikan 4. Subject Business and Ownership
Objek Penilaian adalah 100% ekuitas FLV yang Subject Business is 100% equity of FLV which is
bergerak pada bidang layanan logistik di Vietnam. engaged in logistic services in Vietnam.
Objek Penilaian yang dimaksud berbadan hukum Subject Business is an incorporated company with
Perseroan Terbatas dimana kepemilikannya limited liabilities where its ownership is based on the
didasarkan kepada ketentuan yang diatur secara sah provision stipulated legally in the Establishment Act
dalam Akta Pendirian Objek Penilaian. Hak of the Subject Business. The ownership right of the
kepemilikan atas Objek Penilaian adalah Subject Business is common shares that are majority
kepemilikan atas saham biasa yang bersifat with controlling rights.
mayoritas dengan pengendalian.
5. Jenis Mata Uang yang Digunakan 5. Applicable Currency
Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata The Subject Business is valued using the Vietnamese
uang Vietnamese Dong (“VND”) yang akan Dong currency (“VND”) which then converted to
dikonversi ke Rupiah, dan kemudian dikonversi ke Rupiah, and converted to United States Dollars
Dolar Amerika Serikat (“USD”). Nilai tukar pada (“USD”). The exchange rate as of valuation date is
tanggal penilaian adalah VND1 = Rp0,64/-, dan VND1 = Rp0.64/-, and USD1 = Rp16,782 (Bank
USD1 = Rp16.782 (kurs tengah Bank Indonesia). Indonesia middle rate).
6. Maksud dan Tujuan Penilaian 6. Purpose and Objective of Valuation
Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini This valuation is intended to provide Market Value
Nilai Pasar atas 100% ekuitas FLV untuk tujuan opinion of 100% equity of FLV for acquisition
VALUATION & ADVISORY SERVICES ii
Page 4
akuisisi. purpose.
7. Dasar Nilai 7. Basis of Value
Dasar Nilai adalah Nilai Pasar yang didefinisikan The basis of value is Market Value which is defined
sesuai dengan Peraturan OJK Nomor based on OJK Regulation Number
35/POJK.04/2020 sebagai berikut. 35/POJK.04/2020 as follows:
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang Market Value is the estimated amount for which an
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau asset or liability should exchange on the valuation
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli date between a willing buyer and a willing seller in
yang berminat membeli dengan penjual yang an arm’s length transaction, after proper marketing
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas and where the parties had each acted
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, knowledgeably, prudently and without compulsion.
di mana kedua Pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan.
8. Tanggal Penilaian 8. Date of Valuation
Tanggal penilaian adalah 31 Desember 2025. Date of valuation is 31 December 2025.
9. Tingkat Kedalaman Investigasi 9. Depth of Investigation
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi This valuation is conducted with limitation of
sebagai berikut: investigation as follows:
a) Uji tuntas atas laporan keuangan Objek a) Due diligence on the Subject Business financial
Penilaian tidak dilakukan dan penelaahan atas statements was not conducted and the review on
informasi pada laporan keuangan hanya information in the financial statements are only
dilakukan sebatas untuk keperluan penilaian; limited to the valuation needs;
b) Uji tuntas atas aspek legal Objek Penilaian tidak b) Due diligence on legal documents of the Subject
dilakukan; Business was not conducted;
c) Pengumpulan data dan informasi dari pihak c) The collection of data and information from the
manajemen Perseroan bertujuan untuk Company’s management is to gather the
mendapatkan dokumen kelengkapan analisis required complete document for analysis and
yang dibutuhkan dan selanjutnya diverifikasi then subsequently verified by direct interview or
melalui wawancara langsung atau email; e-mail;
d) Terdapat data dan informasi yang relevan, yang d) Relevant data and information are obtained
diambil dari sumber yang layak; from appropriate sources;
e) Penelaahan, perhitungan dan analisis dapat e) The investigation, calculation and analysis have
dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh been done without any hidden information or
informasi yang tersembunyi atau sengaja deliberately hidden. Site inspection was
disembunyikan. Inspeksi lapangan dilakukan conducted on 5 and 6 March 2026.
pada tanggal 5 dan 6 Maret 2026.
10. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan 10. Nature and Sources of Reliable Information Data
Sifat dan sumber informasi yang relevan namun Relevant unverified information and data could be
tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk accepted to use as long as the source of the data is
digunakan sepanjang sumber data tersebut published in domestic or international levels. The
dipublikasikan pada tingkat nasional maupun data sources are as follows:
internasional. Sumber data tersebut antara lain:
VALUATION & ADVISORY SERVICES iii
Page 5
a) Bank Indonesia atau bank sentral lain; a) Bank Indonesia or other central banks;
b) Bursa Efek Indonesia atau bursa lainnya; b) Indonesia Stock Exchange or other exchange;
c) Badan Pusat Statistik atau lembaga statistik c) Statistics Indonesia or other statistic institution;
lain;
d) Data riset dari lembaga independen, namun d) Research data from independent institutions, but
tidak terbatas kepada Damodaran, not limited to Damodaran, Bloomberg, World
Bloomberg, Penilai Harga Efek Indonesia Bank, Penilai Harga Efek Indonesia (PHEI),
(PHEI), International Monetary Fund (IMF), International Monetary Fund (IMF), World
World Economic Forum (WEO); dan Economic Forum (WEO); and
e) Informasi dari media elektronik dan media e) Information from the electronic and printed
cetak yang dianggap mewakili. media which are considered representative.
11. Asumsi dan Asumsi Khusus 11. Assumption and Special Assumption
Asumsi Assumption
a) Objek Penilaian diasumsikan sebagai a) The Subject Business is assumed to be a going
perusahaan yang sedang berjalan dan akan concern business and will continue its operations
melanjutkan kegiatan usahanya hingga until the end of the bulk handling facilities lease
berakhirnya periode sewa fasilitas penanganan period on May 2028;
curah pada Mei 2028;
b) Objek Penilaian diasumsikan telah memenuhi b) The Subject Business is assumed to have
seluruh aspek legal dan perundang-undangan complied with all applicable legal and law
yang berlaku secara umum maupun spesifik matters specific to the industry in order to
terhadap industrinya agar dapat melakukan conduct its operational activities;
kegiatan operasional;
c) Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk c) Valuation was conducted with access to
pelaksanaan investigasi yang memadai; adequate investigation;
d) Pemberi Tugas memberikan informasi dan data d) The Client provide information and data of the
terkait Objek Penilaian secara menyeluruh, Subject Business thoroughly, accurately and
akurat, dan benar; completely;
e) Untuk tujuan penilaian, kami telah dilengkapi e) For the purpose of this valuation, we have relied
data dan informasi, termasuk laporan keuangan on the data and information, including financial
yang dijadikan dasar dalam penilaian ini, yang statements used as the basis of this valuation
disediakan oleh Manajemen Perseroan dan/atau analysis, provided by the Company's
Pemberi Tugas, serta data dan informasi verbal Management and/or the Client including data
yang diperoleh selama investigasi, yang mana and verbal information gathered during
diasumsikan akurat dan benar serta tidak ada investigation, which are assumed to be true and
informasi disembunyikan atau sengaja correct, and there is no information that is
disembunyikan; hidden or intentionally hidden.
Asumsi Khusus Special Assumption
f) Berdasarkan kontrak sewa antara FLV dan SP- f) Based on the lease contract between FLV and
PSA, kami memahami bahwa FLV telah SP-PSA, we understand that FLV has made a
melakukan pembayaran sebesar payment of VND106,673,000,000 to SP-PSA
VND106.673.000.000 kepada SP-PSA guna for the construction and rental of a warehouse
pembangunan serta sewa gudang didalam within the port, with the provision of a lease
pelabuhan, dengan ketentuan periode sewa period of 10 years which will expired on May
selama 10 tahun yang berakhir pada Mei 2028 2028 and could be extended for an additional
dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun lagi jika 10 years if both parties in this agreement agree
kedua pihak didalam perjanjian ini menyetujui to such extension and there are no material
VALUATION & ADVISORY SERVICES iv
Page 6
diadakannya perpanjangan dan tidak ada breaches that occur under this agreement or the
pelanggaran material yang terjadi dibawah TSA (Terminal Service Agreement). Until this
perjanjian ini ataupun TSA (Terminal Service report finished, FLV management has not
Agreement). Sampai dengan laporan ini selesai, received any certainty regarding extension of the
manajemen FLV belum mendapatkan kepastian lease agreement, therefore in this valuation, we
mengenai perpanjangan kontrak sewa sehingga assumed that the lease agreement between FLV
dalam penilaian ini, kami mengasumsikan and SP-PSA is not extended.
perjanjian antara FLV dan SP-PSA tidak
diperpanjang.
12. Persyaratan atas Persetujuan Publikasi 12. Term on Approval for Publication
Laporan penilaian terbuka untuk publik kecuali The valuation report is open to the public unless it
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat contains confidential information that could affect
mempengaruhi operasional perusahaan. the company's operations.
13. Konfirmasi Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI dan 13. Confirmation on Indonesia Valuation Standard and
Peraturan Terkait Related Regulation
Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai The valuation was carried out in accordance with the
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia Indonesian Valuer’s Code of Ethics (KEPI) and
(SPI) Edisi VII – 2018 dan SPI 330 Penilaian Bisnis Indonesian Valuation Standards (SPI) VII Edition –
Edisi Revisi serta Peraturan OJK Republik Indonesia 2018, and SPI 330 Business Valuation Revised
Nomor 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK Edition and OJK Regulation Number
Republik Indonesia Nomor 17/SEOJK.04/2020. 35/POJK.04/2020 and OJK Circular Letter Number
17/SEOJK.04/2020.
14. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya 14. Valuation Approach and Rationale
Dalam penilaian ini kami menggunakan pendekatan In this valuation we have adopted valuation
sebagai berikut: approach as follows:
Alasan Pendekatan / Approach Rationale
Diterapkan dengan pertimbangan terdapat Applied with the consideration that there are
perusahaan pembanding yang bergerak di Pasar / Market comparable companies engaged in logistic
Industri layanan logistik. services industry.
Dapat diterapkan dengan pertimbangan
Applied with consideration that the Subject
bahwa Objek Penilaian telah dan sedang
Business has been and in operation and it is
beroperasi dan diasumsikan akan melanjutkan
Pendapatan / Income assumed that it will continue its operational
kegiatan operasionalnya hingga berakhirnya
activities until the end of bulk handling faciltiies
periode sewa fasilitas penanganan curah pada
lease period on May 2028.
Mei 2028.
15. Metode Penilaian 15. Valuation Method
Dalam penilaian ini kami menerapkan Metode In this valuation, we have adopted the Guideline
Pembanding Perdagangan Tercatat di Bursa Publicly-traded Comparables (“GPTC”) Method for
(“GPTC”) untuk Pendekatan Pasar dan Metode Market Approach and Discounted Cash Flow Method
Diskonto Arus Kas (“DCF”) untuk Pendekatan (“DCF”) for Income Approach.
Pendapatan.
16. Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian 16. Subsequent Event
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, tidak Based on information from the Company's
ada kejadian penting setelah tanggal analisis management, there were no significant events after
VALUATION & ADVISORY SERVICES v
Page 7
(subsequent event) yang dapat berdampak maupun the analysis date (subsequent events) that could
dipertimbangkan dalam penilaian ini. impact or be considered in this valuation.
VALUATION & ADVISORY SERVICES vi
Page 8
17. Kesimpulan Penilaian 17. Valuation Conclusion
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang Having considered all relevant information and the
relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami prevailing market condition, we are on the opinion
berpendapat bahwa Nilai Pasar 100% Ekuitas FLV that the Market Value of 100% Equity of FLV as of 31
per 31 Desember 2025 adalah December 2025 is
VND53,483,000,000/-
(LIMA PULUH TIGA MILIAR EMPAT RATUS DELAPAN PULUH TIGA JUTA DONG VIETNAM)
(FIFTY THREE BILLION FOUR HUNDRED EIGHTY THREE MILLION VIETNAMESE DONG)
Dengan menggunakan nilai tukar per tanggal By considering the exchange rate as of date of
penilaian VND1 = Rp0,64, maka indikasi Nilai valuation which is VND1 = Rp0.64, we are on the
Pasar 100% ekuitas FLV per tanggal 31 Desember opinion that the Market Value of 100% Equity of FLV
2025 adalah as of 31 Desember 2025 is
Rp34,229,000,000/-
(TIGA PULUH EMPAT MILIAR DUA RATUS DUA PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH)
(THIRTY FOUR BILLION TWO HUNDRED TWENTY NINE MILLION RUPIAHS)
Dengan menggunakan nilai tukar per tanggal By considering the exchange rate as of date of
penilaian USD1 = Rp16.782, maka indikasi Nilai valuation which is USD1 = Rp16,782, we are on the
Pasar 100% ekuitas FLV per tanggal 31 Desember opinion that the Market Value of 100% Equity of FLV
2025 adalah as of 31 Desember 2025 is
USD2,040,000,000/-
(DUA JUTA EMPAT PULUH RIBU DOLAR AMERIKA SERIKAT)
(TWO MILLION FORTY THOUSAND UNITED STATES DOLLARS)
Hormat Kami / Yours Sincerely,
Jakarta, 4 Mei 2026
KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Vivien Heriyanthi, MAPPI (Cert.), MRICS
Rekan – Penilai Properti dan Bisnis
Partner – Property and Business Valuer
Izin Penilai Publik / Licensed Valuer No. PB-1.09.00263
STTD BAPEPAM / OJK No. STTD.PPB-29/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. 00-S-01256
Sehubungan dengan meningkatnya konflik In view of the escalating geopolitical conflict in the Middle
geopolitik di kawasan Timur Tengah yang telah East which has disrupted global energy markets and
menyebabkan gangguan pada pasar energi global heightened financial market volatility, as an addition to
serta meningkatkan volatilitas pasar keuangan, dan the imposition of major trade tariffs by US government on
pemberlakuan tarif perdagangan yang signifikan foreign countries which has created financial turmoil in
oleh Pemerintah Amerika Serikat terhadap sejumlah the global economy, we advise that a greater level of
VALUATION & ADVISORY SERVICES vii
Page 9
negara yang menimbulkan gejolak pada uncertainty and a higher degree of caution should be
perekonomian global, maka kami menyarankan attached to our valuations than which would normally be
untuk menggunakan penilaian ini dengan tingkat the case. Given the unknown level of economic impact
kehati-hatian yang lebih tinggi serta memahami that these events have on the markets and the absence or
adanya tingkat ketidakpastian yang lebih tinggi lack of market data to inform or support a quantitative
dibandingkan dengan kondisi yang secara normal estimate, as a precaution/risk mitigation we strongly
berlaku. Dikarenakan belum diketahuinya besaran recommend that more frequent and updated value
dampak dari pengenaan tarif perdagangan tersebut valuation should be conducted on a go forward basis to
yang terjadi di pasar dan ketiadaan atau kurangnya ensure accurate valuations are achieved.
data pasar untuk menginformasikan atau
mendukung estimasi kuantitatif, sebagai langkah
pencegahan/mitigasi resiko kami sangat
menyarankan untuk dilakukannya pemutakhiran
secara berkala terhadap hasil penilaian ini untuk
memastikan adanya penilaian yang akurat.
Kami menekankan untuk menggunakan laporan ini We prompt to use this valuation with great caution
dengan penuh kehati-hatian dan memahami seluruh and you have to fully understand that it is subject to
asumsi, batasan, kondisi, komentar dan detail assumptions, limitations, conditions, comments and
keseluruhan bagian laporan yang mendasari opini all parts of this report which are adopted as the basis
nilai dimaksud. for this valuation.
VALUATION & ADVISORY SERVICES viii
Page 10
DAFTAR ISI/
TABLE OF CONTENT
HALAMAN
BAB INFORMASI INFORMATION CHAPTER
/ PAGE
SURAT PENGANTAR i COVERING LETTER
DAFTAR ISI viii TABLE OF CONTENT
PERNYATAAN PENILAI ix COMPLIANCE STATEMENT
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS xi TERMS AND LIMITING CONDITIONS
GLOSARIUM xiii GLOSSARY
RINGKASAN EKSEKUTIF xiv EXECUTIVE SUMMARY
1.00 PENDAHULUAN 1–1 INTRODUCTION 1.00
2.00 PROFIL PERUSAHAAN 2–1 COMPANY PROFILE 2.00
3.00 GAMBARAN PASAR 3–1 MARKET OVERVIEW 3.00
4.00 PENDEKATAN PENILAIAN 4–1 VALUATION APPROACH 4.00
5.00 PROSEDUR PENILAIAN 5–1 VALUATION PROCEDURE 5.00
6.00 KESIMPULAN PENILAIAN 6–1 VALUATION CONCLUSION 6.00
LAMPIRAN APPENDIX
KERTAS KERJA WORKING PAPER
VALUATION & ADVISORY SERVICES ix
Page 11
PERNYATAAN PENILAI/
COMPLIANCE STATEMENT
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, Within the limits of our ability and confidence as Valuer, our
kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa: signatures below states that:
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana 1. Statement in this valuation report, which is based on
berdasarkan pada analisis, opini, dan kesimpulan yang analysis, opinion and conclusion described, is true and
digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat; correct extent of our knowledge;
2. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di 2. We have no present or contemplated future interest in the
masa yang akan datang terhadap perusahaan dalam asset that is subject of this appraisal, nor have personal
laporan ini, maupun kepentingan pribadi atau interests or bias to respect of the subject matters of this
keberpihakan sehubungan dengan hal-hal dalam laporan valuation or the parties involved;
ini atau pihak-pihak terkait;
3. Penilai Bisnis bertanggungjawab atas Laporan Penilaian 3. Business Valuer is responsible for Business Valuation
Bisnis; Report;
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap 4. Professional valuation assignment has been conducted on
Objek Penilaian pada Tanggal Penilaian (Cut-off Date); the Valuation Object on Date of Valuation (Cut-off Date);
5. Penilai Bisnis telah melakukan analisis untuk tujuan 5. Business Valuer has conducted the analysis for the purposes
sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian as disclosed in the Business Valuation Report;
Usaha;
6. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian 6. Estimated Value that concluded in the professional
profesional telah disajikan sebagai kesimpulan Nilai; assignment on valuation has been reported as Value
conclusion;
7. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah 7. Scope of work and analyzed data has been disclosed in the
diungkapkan dalam Laporan Penilaian Usaha; Business Valuation Report;
8. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan 8. Value conclusion is consistent with the assumptions and
kondisi pembatas; limiting conditions;
9. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Usaha 9. Economic and industry data in the Business Valuation
diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini Penilai Bisnis Report gathered from several sources which its
dapat dipertanggungjawabkan; accountability is believed by Business Valuer;
10. Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini nilai 10. Professional fee is not related to the value opinion
yang terdapat dalam laporan ini; concluded in this report;
11. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan 11. The Valuers have already accomplished professional
profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat education requirements defined/implemented by
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI); Indonesian Society of Appraisers (MAPPI);
12. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan 12. The Valuers possess adequate knowledge in relation with
dengan perusahaan dan/atau jenis industri yang dinilai; the property and/or the type of industry under valuation;
13. Hasil penugasan ini tidak tergantung pada pengembangan 13. Conclusion of this assignment is not contingent upon the
atau indikasi nilai awal atau arahan analisa untuk development or reporting of a predetermined value or
menghasilkan nilai yang subyektif, besaran nilai, penentuan direction in value that favors the cause of the client, the
pencapaian nilai, atau peristiwa yang terjadi di kemudian amount of the value opinion, the attainment of the
hari yang berkaitan langsung yang ditujukan untuk stipulated result, or the occurrence of a subsequent event
penggunaan laporan ini; directly related to the intended use of this valuation;
14. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut: 14. The Valuers have carried out the following scope of work:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan • Problem identification (identifying the limitation, purpose
objek, definisi penilaian, dan tanggal penilaian) and objective, definition of value, date of valuation)
• Pengumpulan data dan wawancara • Data collection and interview
• Analisis data • Data analysis
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan • Value estimation by using suitable approaches;
penilaian
• Penulisan laporan • Report writing
15. Penilai telah melakukan analisis terhadap Objek Penilaian 15. The Valuers have conducted an analysis on valuation object
pada tanggal penilaian; on valuation date;
VALUATION & ADVISORY SERVICES x
Page 12
16. Penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan 16. This valuation has been carried out in accordance to the
perundang-undangan yang berlaku; related regulation;
17. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertandatangan di 17. No one other than the undersigned Valuers have involved
bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, in the analysis, conclusion, and opinions concerning the
analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana company that are set forth in this valuation report;
yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini;
18. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, 18. Analysis, opinions, and conclusions made by the Valuers,
serta laporan penilaian telah memenuhi ketentuan Kode as well as the valuation report had complied with the
Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesian Valuer’s Code of Ethics (KEPI) and Indonesian
Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018 dan SPI 330 Penilaian Bisnis Valuation Standards (SPI) VII Edition – 2018, and SPI 330
Edisi Revisi serta Peraturan OJK Republik Indonesia Nomor Business Valuation Revised Edition and OJK Regulation
35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK Republik Number 35/POJK.04/2020 and OJK Circular Letter
Indonesia Nomor 17/SEOJK.04/2020, Peraturan OJK Number 17/SEOJK.04/2020 and OJK Regulation Number
Nomor 5 tahun 2025 tentang Profesi Penunjang di Sektor 5 of 2025 concerning Supporting Professions in the
Jasa Keuangan. Financial Services Sector.
Nama / Name Kualifikasi / Qualification Tanda Tangan / Signature
Penanggungjawab / Job Captain
Vivien Heriyanthi, MAPPI (Cert.), MRICS
Izin Penilai Publik No. PB-1.08.00006
MAPPI No. 95-S-00632 Penilai Properti dan Bisnis / ...........................
STTD BAPEPAM / OJK No. STTD.PPB-29/PJ-1/PM.02/2023 Property and Business Valuer
Pemeriksa / Reviewer
Halim Rusli
Register Penilai No. RMK-2019.02763 Penilai Bisnis /
MAPPI No. 17-T-07856 Business Valuer ...........................
Penilai / Valuer
James Tan Kristiyanto Pratama
Register Penilai No. RMK-2025.05068 Penilai Bisnis /
MAPPI No. 24-P-12474 Business Valuer ..........................
VALUATION & ADVISORY SERVICES xi
Page 13
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS/
TERMS AND LIMITING CONDITIONS
Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada This Valuation and Report is subject to the following terms
syarat dan kondisi pembatas sebagai berikut: and limiting conditions:
1. Kami mengasumsikan bahwa Perseroan merupakan 1. We have assumed that the Company is a going
suatu usaha yang sedang berjalan dan akan concern and will continue in operation for the
melanjutkan kegiatan operasionalnya di masa yang foreseeable future;
akan datang;
2. Perseroan dikelola oleh manajemen yang profesional 2. The Company is managed professionally and
dan kompeten; competently;
3. Penilaian ini dibuat atas dasar semua data dan fakta 3. This Valuation is made based on all the existing data
yang ada serta dilaksanakan sesuai tata cara and facts which will be applied in accordance with the
penilaian dan SPI yang berlaku; applicable procedures of valuation and SPI;
4. Kami mengasumsikan bahwa semua data 4. We have assumed that all supporting evidences,
pendukung, informasi dalam laporan keuangan dan information on financial statement and other
informasi lainnya yang diberikan oleh Perseroan telah information related to the business, given by the
mengungkapkan sepenuhnya dan sejujurnya Company has disclosed all necessary and relevant
informasi yang perlu dan relevan; dan kami information fully and frankly; and we have assumed
mengasumsikan bahwa informasi tersebut benar dan these are true and correct. For the purpose of this
akurat. Dalam analisa ini kami tidak melakukan analysis we have not made any due diligence on the
verifikasi atas laporan keuangan baik yang telah audited and un-audited financial statement;
diaudit maupun belum audit;
5. Semua tuntutan hukum dan ikatan, jika ada, telah 5. All lawsuits and any liens, if any, have been neglected
diabaikan karena Objek Penilaian dianggap berada since valuation object is considered to be in “free and
dalam kondisi “free and clear” dan dilindungi oleh clear” condition and protected by the valid property
hak milik yang sah; rights;
6. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan merupakan penilai 6. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan is an independent
independen dan kami tidak mempunyai kepentingan valuer and we do not have any interest to this
apapun atas Objek Penilaian yang kami nilai, baik assignment now or later and our assignment not
sekarang maupun dikemudian hari, dan tugas kami related to the reported result of the valuation;
untuk melaksanakan penilaian ini tidak tergantung
dari nilai yang dilaporkan;
7. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan tidak berkewajiban 7. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan has no obligation to
untuk memberikan kesaksian atau hadir didepan give witness nor attend to the court or government
pengadilan atau pejabat pemerintah mengenai official regarding this assignment unless there has
penilaian ini, terkecuali jika telah diadakan been an agreement before.
persetujuan sebelumnya.
8. Terkait dengan kondisi geopolitik yang diikuti dengan 8. In view of the geopolitics condition and the
ketidakpastian situasi ekonomi global (juga di subsequent uncertainty in the global economy (as well
Indonesia), kami menyarankan untuk menggunakan as in Indonesia), we advise that greater uncertainty
penilaian ini dengan tingkat kehati-hatian yang lebih and a higher degree of caution should be attached to
tinggi serta memahami adanya tingkat ketidakpastian our valuation than would normally be the case. Given
yang lebih tinggi dibandingkan dengan kondisi yang the unknown level of impact that geopolitics condition
secara normal berlaku. Disebabkan belum have on the market and the absence or lack of
diketahuinya besaran dampak dari kondisi geopolitik market data to inform or support a quantitative
yang terjadi di pasar dan ketiadaan atau kurangnya estimate, as a precaution we recommend that more
VALUATION & ADVISORY SERVICES xii
Page 14
data pasar untuk menginformasikan atau mendukung frequent reviews on the value assessment should be
estimasi kuantitatif, kami menyarankan untuk carried out.
dilakukannya review/kaji ulang secara berkala
terhadap hasil penilaian ini sebagai tindakan
berjaga-jaga.
9. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara 9. Difference condition might occur in between valuation
tanggal penilaian dengan waktu penggunaan hasil date and period of time in exercising the valuation
penilaian, dapat menurunkan relevansi opini nilai result, might reduce relevancy of value opinion to
terhadap kebutuhan pengguna hasil penilaian, intended user(s) needs, caused by difference on data
dikarenakan adanya perbedaan akses data dan access and information, also assumption and
informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila valuation analysis. In case, intended user(s) find such
pengguna hasil penilaian menemukan kondisi condition, recommended to assign Valuer(s) to review
tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai the assignments that have been carried out in which if
melakukan reviu terhadap penugasan yang telah it possible and needed, Valuer(s) might be able to
dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan repeat previous valuation procedure, in complete way.
dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang The process and procedure have to be outlined in a
dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang standalone assignment and disparate from previous
sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses assignment.
dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam
penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan
penugasan penilaian sebelumnya.
VALUATION & ADVISORY SERVICES xiii
Page 15
GLOSARIUM/GLOSSARY
Penjelasan Explanation
PT FKS Multi Agro Tbk FISH PT FKS Multi Agro Tbk
FKS Logistics Vietnam Company Limited FLV FKS Logistics Vietnam Company Limited
Pendapatan sebelum bunga, pajak, depresiasi dan Earnings Before Interest, Tax, Depreciation &
EBITDA
amortisasi Amortization
Diskonto Arus Kas DCF Discounted Cash FLow
Pembanding Perdagangan Tercatat di Bursa GPTC Guideline Publicly Traded Comparables
Diskon Marketabilitas DLOM Discount for Lack of Marketability
Premi Kendali CP Controlling Premium
Arus Kas Bebas Ekuitas FCFE Free Cash Flow to Equity
Vietnamese Dong VND Vietnamese Dong
Dolar Amerika Serikat USD United States Dollar
VALUATION & ADVISORY SERVICES xiv
Page 16
RINGKASAN EKSEKUTIF/
EXECUTIVE SUMMARY
Pemberi Tugas /
FISH FISH
Client
Pengguna Laporan /
FISH dan pemegang sahamnya FISH and its shareholders
Intended User
Menara Astra, Lantai 28 Menara Astra, Floor 28
Alamat /
Jalan Jend. Sudirman Kav. 5-6 Jalan Jend. Sudirman Kav. 5-6
Address
Jakarta 10220 Jakarta 10220
Objek Penilaian /
100% ekuitas FLV 100% equity of FLV
Subject Business
Bidang Usaha /
Layanan logistik Logistic services
Business Segment
FLV adalah perseroan terbatas yang didirikan di FLV is a limited liability company established in
Profil Objek Penilaian
Vietnam oleh Enerfo Pte. Ltd. yang berkantor pusat Vietnam by Enerfo Pte. Ltd. which has head office
/ Subject Business
di 10 Collyer Quay #15-08, Ocean Financial located in 10 Collyer Quay #15-08, Ocean
Profile
Centre, 049315, Singapura. Financial Centre, 049315, Singapore.
Kinerja Keuangan /
(dalam juta VND) Financial Performance (in million VND)
2021 2022 2023 2024 2025
LABA RUGI INCOME STATEMENT
Pendapatan 148,451 162,806 197,758 309,178 292,726 Revenue
Biaya Pokok Pendapatan 129,303 136,053 183,338 271,317 269,603 Cost of Revenue
Laba Kotor 19,148 26,754 14,420 37,861 23,123 Gross Profit
Pendapatan Keuangan 1,628 3,452 1,632 364 1,209 Finance Income
Beban Keuangan (955) (4,727) (3,840) (979) (337) Finance Expenses
Beban Penjualan (168) (227) (108) (193) (258) Selling Expenses
General and administrative
Beban umum dan administrasi (5,844) (8,024) (7,829) (9,663) (9,205)
Expenses
Laba Operasi 13,809 17,227 4,275 27,389 14,531 Operating Profit
Depresiasi dan amortisasi 1,125 1,177 2,130 2,319 3,428 Depreciation and amortisation
EBITDA 14,934 18,404 6,405 29,708 17,959 EBITDA
Penghasilan (Beban) Lain-lain 5,272 7,447 5,923 9,924 10,052 Other income (expenses)
Laba sebelum pajak 19,081 24,675 10,198 37,313 24,583 Profit before tax
Pajak (3,924) (5,962) (2,965) (8,555) (4,988) Tax
Laba tahun berjalan 15,157 18,712 7,233 28,758 19,595 Profit for the year
POSISI KEUANGAN FINANCIAL POSITION
Aset Assets
Aset Lancar 19,810 30,588 14,537 40,491 34,950 Current Assets
Kas bank 3,768 1,150 4,045 20,209 14,544 Cash and bank
Deposit 3,000 12,000 3,000 9,000 12,000 Deposits
Short-term receivables -
Piutang lancar - pelanggan 7,481 12,203 2,492 2,686 1,172
customers
Uang muka lancar kepada Short-term advances to
867 2,500 122 3,935 112
pemasok suppliers
Piutang lancar lainnya 5 44 1,698 1,525 3,083 Other short-term receivables
Biaya dibayar dimuka jangka
2,342 2,690 2,903 3,135 2,748 Short-term prepaid expenses
pendek
Deductible VAT 2,347 1 - - - Deductible VAT
Taxes and other receivables
Pajak dan piutang lainnya - - 276 - 1,291
from the State
VALUATION & ADVISORY SERVICES xv
Page 17
2021 2022 2023 2024 2025
Aset Tidak Lancar 90,421 85,018 85,399 80,024 80,321 Non-Current Assets
Piutang jangka panjang lainnya 12 12 - 1,489 - Other long-term receivables
Aset Tetap 4,826 5,075 10,419 8,499 15,166 Fixed Assets
Aset takberwujud 205 132 60 - 41 Intangible Assets
Aset dalam Konstruksi 470 - 122 82 - Assets Under Construction
Biaya dibayar dimuka jangka Prepaid Expenses - Bulk
83,666 78,570 73,473 68,377 63,280
panjang - Bulk Handling Facilities Handling Facilities
Biaya dibayar dimuka jangka
1,242 1,230 1,325 1,577 1,833 Prepaid Expenses - Others
panjang - Lainnya
Total Aset 110,231 115,606 99,936 120,514 115,271 Total Assets
Liabilitas dan Ekuitas Liabilities and Equity
Liabilitas jangka pendek 67,145 53,807 30,904 22,725 16,257 Current Liabilities
Utang jangka pendek - pemasok 3,189 529 2,330 4,851 4,570 Short-term payables to supplier
Uang muka jangka pendek dari Short-term advances from
87 1 1,212 4,945 4,398
pelanggan customers
Taxes and other obligations to
Utang Pajak dan utang lainnya 792 1,106 204 4,988 77
the State
Biaya akrual jangka pendek 1,417 4,745 6,510 7,379 6,470 Short-term accrued expenses
Utang jangka pendek lainnya - - 331 7 4 Other short-term payables
Provisi utang jangka pendek - - - 553 740 Short-term payable provisions
Pinjaman jangka pendek dan Short-term loan and lease
61,660 47,426 20,317 - -
liabilitas sewa liabilities
Total Liabilitas 67,145 53,807 30,904 22,725 16,257 Total Liabilities
Total Ekuitas 43,086 61,799 69,032 97,790 99,013 Total Equity
Sumber: FLV, Laporan keuangan audit tahun 2020 – 2025 Source: FLV, Audited financial statements for 2020 – 2025
Hak Kepemilikan /
Mayoritas dengan hak pengendalian Majority with controlling rights
Ownership Rights
Tujuan Penilaian /
Tujuan Akuisisi Acquisition purposes
Valuation Purposes
Dasar Nilai /
Nilai Pasar Market Value
Basis of Value
a. Berdasarkan kontrak sewa antara FLV dan
a. Based on the lease contract between FLV and
SP-PSA, kami memahami bahwa FLV telah
SP-PSA, we understand that FLV has made a
melakukan pembayaran sebesar
payment of VND106,673,000,000 to SP-PSA
VND106.673.000.000 kepada SP-PSA guna
for the construction and rental of a warehouse
pembangunan serta sewa gudang didalam
within the port, with the provision of a lease
pelabuhan, dengan ketentuan periode sewa
period of 10 years which will expired on May
selama 10 tahun yang berakhir pada Mei
2028 and could be extended for an
2028 dan dapat diperpanjang untuk 10
additional 10 years if both parties in this
tahun lagi jika kedua pihak didalam
Asumsi Khusus / agreement agree to such extension and there
perjanjian ini menyetujui diadakannya
Special Assumption are no material breaches that occur under this
perpanjangan dan tidak ada pelanggaran
agreement or the TSA (Terminal Service
material yang terjadi dibawah perjanjian ini
Agreement). Until this report finished, FLV
ataupun TSA (Terminal Service Agreement).
management has not received any certainty
Sampai dengan laporan ini selesai,
regarding the extension of the lease
manajemen FLV belum mendapatkan
agreement, therefore in this valuation, we
kepastian mengenai perpanjangan kontrak
assumed that the lease agreement between
sewa sehingga dalam penilaian ini, kami
FLV and SP-PSA is not extended.
mengasumsikan perjanjian antara FLV dan
SP-PSA tidak diperpanjang.
Tanggal Penilaian /
31 Desember 2025 31 December 2025
Date of Valuation
VALUATION & ADVISORY SERVICES xvi
Page 18
VND1 = Rp0,64,- Nilai Tukar / VND1= Rp0.64/-.
USD1 = Rp16.782,- Exchange Rate USD1 = Rp16,782/-.
Pendekatan Pasar dengan Metode GPTC, dan Pendekatan Penilaian / Market Approach with GPTC, and
Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF Valuation Approach Income Approach with DCF
VND53.483.000.000,- VND53,483,000,000.-
Kesimpulan Penilaian /
(LIMA PULUH TIGA MILIAR EMPAT RATUS DELAPAN (FIFTY THREE BILLION FOUR HUNDRED EIGHTY
Valuation Conclusion
PULUH TIGA JUTA DONG VIETNAM) THREE MILLION VIETNAMESE DONG)
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan segala asumsi, This executive summary is only used together with all assumptions,
batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan limitations and basis of valuation that is stated in this report and should
tidak seharusnya dibaca secara terpisah. not be read separately.
VALUATION & ADVISORY SERVICES xvii
Page 19
1.0 PENDAHULUAN 1.0 INTRODUCTION
1.1 Ruang Lingkup 1.1 Scope of Work
Lingkup pekerjaan mengacu kepada prosedur penilaian The scope of work refers to valuation procedures that are
yang berlaku secara umum. Secara garis besar lingkup applied generally. The outline of scope of work can be
pekerjaan dapat dijelaskan sebagai berikut. described as follows.
Batasan Limitation
Tujuan Purpose
Identifikasi Masalah / Subject Business
Objek Penilaian
Problem Identification Basis of Value
Dasar Nilai
Tanggal Penilaian Date of Valuation
Pengumpulan Data dan
Wawancara Manajemen /
Data Collection and
Interview
Analisis Data dan
Penilaian / Data Analysis
and Valuation
Menggunakan asumsi Apply appropriate
Estimasi Nilai /
dan pendekatan assumptions and
Value Estimation
penilaian yang sesuai valuation approach
Penulisan Laporan /
Report Writing
1.2 Dasar Informasi 1.2 Basis of Information
• Laporan keuangan audit FLV dengan detail sebagai • FLV’s audited financial statements with details as
berikut: follows:
Periode/ Tanggal/ No. Laporan Keuangan/ Opini/
Auditor
Period Date No. Financial Statement Opinion
6 Januari 2022 / AS Auditing Company Limited
2021 003.02.22/AS
6 January 2022
10 Januari 2023 /
2022 011.02.23/AS AS Auditing Company Limited
10 January 2023 Wajar tanpa modifikasian/
Unqualified Opinion
26 Januari 2024 /
2023 HCM/20240110 Crowe Vietnam Co., Ltd.
26 January 2024
11 Maret 2025 /
2024 HCM/20250361 Crowe Vietnam Co., Ltd.
11 March 2025
VALUATION & ADVISORY SERVICES 1-1
Page 20
Periode/ Tanggal/ No. Laporan Keuangan/ Opini/
Auditor
Period Date No. Financial Statement Opinion
2 Februari 2026 /
2025 HCM/20260108 Crowe Vietnam Co., Ltd.
2 February 2026
• Dokumen FLV terkait akta pendirian dan perubahan • FLV’s documents related to the deed of establishment
anggaran dasar dengan detail sebagai berikut: and amendments to the articles of association with
details as follows:
Tanggal Terbit /
No Dokumen Legal / Legal Document No. Dokumen / Document
Issuance Date
30 Mei 2017 /
1. Charter of FKS Logistics Vietnam Company Limited -
30 May 2017
Amendment of Charter of FKS Logistics Vietnam Company 6 Agustus 2021 /
2. -
Limited 6 August 2021
• Dokumen FLV sehubungan dengan perjanjian dengan • FLV documents related to agreements with third/related
pihak ketiga/berelasi dengan detail sebagai berikut: parties with details as follows:
Tanggal Terbit /
No Dokumen Legal / Legal Document No. Dokumen / Document
Issuance Date
Warehouse Leasing Contract between FLV and Dong Nam 14 Januari 2023 /
1 02/2023/HDTK/DNPM-FKS
Phu My Co. Ltd. 14 January 2023
Warehouse Leasing Contract between FLV and Dong Nam 24 Mei 2023 /
2 05/2023/HDTK/DNPM-FKS
Phu My Co. Ltd. 24 May 2023
Tallying Control Service Agreement between FLV and 1 Agustus 2023 /
3 2025CN06
Eurocontrol Branch Inspection JSC 1 August 2023
Equipment leasing contract between FLV and Cong Ty Tnhh 29 Januari 2024 /
4 01/2024/PLT-FKS
Phu Linh Tri 29 January 2024
Warehouse Leasing Contract between FLV and Dong Nam
5 05/2024/HDTK/DNPM-FKS 9 April 2024
Phu My Co. Ltd.
Customer Value Agreement between FLV and Phu Thai 1 Januari 2025 /
6 HDNT/PTC-FKS/2025
Industries Co., Ltd. 1 January 2025
Service Agreement between SP-PSA International Port Co., 21 Mei 2025 /
7 25A40/SP-PSA
Ltd. and FLV 21 May 2025
Notice from SP-PSA International Co. Ltd. to FLV regarding 21 Mei 2025 /
8 -
service tariff adjustments 21 May 2025
Service Contract between FLV and Eurocontrol Branch 1 Agustus 2025 /
9 2025CN07/EURO-FKS
Inspection JSC 1 August 2025
Addendum of Warehouse Lease Contract between FLV and
10 19/05/2023/PLHDTK/DNPM - FKS 1 November 2025
Dong Nam Phu My Co. Ltd.
Addendum of Warehouse Lease Contract between FLV and
11 20/02/2023/PLHDKT/DNPM-FKS 1 November 2025
Dong Nam Phu My Co. Ltd.
Addendum of Warehouse Lease Contract between FLV and
12 19/05/2024/PLHDTK/DNPM-FKS 1 November 2025
Dong Nam Phu My Co. Ltd.
Addendum of Warehouse Lease Contract between FLV and 20/2025/2024/PLHDTK/DNPM -
13 20 November 2025
Dong Nam Phu My Co. Ltd. FKS
Appendix of Warehouse Lease Contract 29 Desember 2025 /
14 01/2024/HDTK/GREENHC
29 December 2025
• Proyeksi keuangan FLV; • FLV financial projections;
• Daftar aset tetap FLV per 31 Desember 2025; • FLV’s details of fixed asset as of 31 December 2025;
• Rincian kapasitas gudang FLV per 31 Desember 2025; • FLV’s details of warehouse capacity as of 31 December
2025;
VALUATION & ADVISORY SERVICES 1-2
Page 21
• Rincian sewa gudang FLV per 31 Desember 2025; • FLV’s details of warehouse leases as of 31 December
2025;
• Jadwal pembayaran piutang usaha FLV per 31 • FLV’s account receivables payment schedule as of 31
Desember 2025; December 2025;
• Jadwal pembayaran utang usaha FLV per 31 • FLV’s account payables payment schedule as of 31
Desember 2025; December 2025;
• Wawancara dengan dengan manajemen FLV yang • Interview with FLV management represented by Mr. Lee
diwakili oleh, Bapak Lee Wencheng Anthony sebagai Wencheng Anthony as General Director of FLV.
Direktur Umum FLV.
• Hasil inspeksi yang dilakukan pada tanggal 5 dan 6 • Inspection results which have been done at 5 and 6
Maret 2026 untuk memverifikasi kegiatan operasi FLV. March 2026, to verify the operation of FLV business.
1.3 Kondisi Pembatas 1.3 Limiting Conditions
• KJPP RHR menggunakan proyeksi laporan keuangan • KJPP RHR has adopted adjusted financial statements
yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran projection that reflect the fairness of the financial
proyeksi keuangan yang telah dibuat manajemen; projections that have been made by management.
• KJPP RHR bertanggungjawab atas pelaksanaan • RHR KJPP responsible for the implementation of the
penilaian, kewajaran proyeksi keuangan, laporan assessment, the fairness of financial projections,
penilaian usaha, dan kesimpulan nilai akhir; business valuation report, and final value conclusions.
• Hasil Laporan Penilai Bisnis bersifat publik kecuali • The results of Business Valuation Reports are public
adanya informasi yang bersifat rahasia dan yang unless the information is confidential and that may
dapat mempengaruhi operasional perusahaan; affect the company's operations.
• Hasil Laporan Penilaian Bisnis ini mempunyai sifat non- • The result of valuation report has the nature of non-
disclaimer opinion. disclaimer opinion.
1.4 Peraturan Perundang-undangan Terkait 1.4 Limiting Conditions
Laporan Penilaian ini merujuk kepada peraturan berikut. This Fairness Opinion refers to the following regulations:
• Undang-Undang No. 8 tahun 1995 tentang Pasar • Law No. 8 of 1995 concerning Capital Markets;
Modal;
• Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor • OJK Regulation Number 35/POJK.04/2020 regarding
35/POJK.04/2020 tentang Penilaian Dan Penyajian the Valuation and Presentation of Business Valuation
Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar Modal dan Surat Reports in the Capital Market and OJK Circular Letter
Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Number 17/SEOJK.04/2020 regarding Guidelines for
Nomor 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Valuation and Presentation of Business Valuation
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Reports in the Capital Market;
Pasar Modal;
• Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 5 tahun • OJK Regulation Number 5 of 2025 concerning
2025 tentang Profesi Penunjang di Sektor Jasa Supporting Professions in the Financial Services Sector.
Keuangan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 1-3
Page 22
2.0 PROFIL PERUSAHAAN 2.0 COMPANY PROFILE
2.1 Informasi Ringkas 2.1 Brief Information
FLV (“Perseroan”) didirikan berdasarkan Sertifikat FLV (the “Company”) was established based on the
Registrasi Investasi untuk Proyek No. 5477305125, yang Investment Registration Certificate for Project No.
diterbitkan pada tanggal 30 Mei 2017 oleh Departemen 5477305125, issued on 30 May 2017 by the
Perencanaan dan Investasi Ba Ria - Provinsi Vung Tau. Department of Planning and Investment of Ba Ria - Vung
Sertifikasi ini telah diamandemen beberepa kali dan Tau Province. This certificate has been amended several
amandemen terakhir adalah per tanggal 6 Agustus times, the latest is on 6 August 2021. This amended
2021. Sertifikasi Registrasi Investasi yang telah Investment Registration Certificate is valid for 30 years
diamandemen ini berlaku selama 30 tahun sejak 18 Mei from 18 May 2017.
2017.
2.2 Kegiatan Usaha 2.2 Business Activities
Berdasarkan informasi pada laporan keuangan audit, Based on the information in the audited financial
kegiatan usaha utama FLV adalah statement, the principal activities of FLV are
• Mengimplementasikan layanan agen pengiriman • Implementing freight agency services (excluding
barang (kecuali aktivitas agensi bea cukai – CPC clearance agency activities – CPC 748),
748),
• Mengimplementasikan layanan pengiriman kargo; • Implementing cargo delivery services; organizing and
mengorganisasi dan mengelola pengangkutan managing transportation of goods on behalf of the
barang atas nama pengirim dengan mencari jasa shipper by searching for transport services and related
transportasi dan jasa terkait; menyiapkan dokumen services; preparing documents and providing business
dan memberikan informasi bisnis (CPC 748), dan information (CPC 748), and
• Layanan pergudangan (CPC 742). • Warehousing services (CPC 742)
2.3 Pemegang Saham 2.3 Shareholders
Per tanggal 31 Desember 2025, komposisi pemegang As of 31 December 2025, the composition of
saham dan persentase kepemilikan FLV adalah sebagai shareholders and percentage of FLV’s ownership is as
berikut. follows.
Jumlah Saham / Jumlah (VND)/ Persentase Kepemilikan /
Pemegang Saham Shareholders
No. of Shares Amount (VND) Percentage of Ownerships
Enerfo Pte. Ltd. 200,000 4,530,000,000 100% Enerfo Pte. Ltd.
Jumlah 200,000 4,530,000,000 100% Total
Sumber: FLV
2.4 Dewan Komisaris dan Direktur 2.4 Board of Commissioners and Directors
Per 31 Desember 2025, susunan dewan komisaris dan As of 31 December 2025, the composition of FLV’s
direktur FLV sebagai berikut. board of commissioners and directors is as follows.
Direksi Board of Directors
Direktur Guenther Horst Siegfried Director
Direktur Gay Shyr Ian Director
Direktur Liu Siew Wun Sylvia Director
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-1
Page 23
2.5 Struktur Organisasi 2.5 Organization Structure
Struktur organisasi FLV per 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut. FLV’s organization structure as of 31 December 2025 is as follows.
Sumber / Source: FLV
2.6 Kompensasi kepada Pemegang Saham 2.6 Compensation to Shareholders
Berdasarkan informasi manajemen, FLV memberikan kompensasi kepada pemegang Based on management information, FLV provided compensation to shareholders in form
saham dalam bentuk dividen. Pada tahun 2025, FLV melakukan pembayaran dividen of dividends. In 2025, FLV paid dividends of VND18.37 billion.
sebesar VND18,37 miliar.
2.7 Jumlah Karyawan 2.7 Total of Employees
Per 31 Desember 2025, FLV memiliki 26 karyawan. As of 31 December 2025, FLV had 26 employees.
2.8 Asuransi Karyawan Kunci 2.8 Key Employee Insurance
Per 31 Desember 2025, FLV tidak menggunakan jasa asuransi untuk manajemen As of 31 December 2025, FLV did not use any insurance services for its key
kuncinya. management.
2.9 Pajak Penghasilan 2.9 Income Tax
Sebagai perusahaan yang beroperasi di Vietnam, FLV dikenakan tingkat pajak As a company operating in Vietnam, FLV is subject to a corporate income tax rate of
penghasilan korporat sebesar 20%. Hingga per tanggal penilaian, FLV tidak mengakui 20%. As of the valuation date, FLV has not recognized any tax loss.
rugi pajak.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-2
Page 24
2.10 Entitas Anak dan Perusahaan Asosiasi 2.10 Subsidiaries and Associates
Per tanggal 31 Desember 2025, Perseroan tidak As of 31 December 2025, FLV did not have any
memiliki entitas anak dan perusahaan asosiasi. subsidiary and associate.
2.11 Gambaran Jasa 2.11 Services Overview
FLV bergerak di bidang jasa logistik, yaitu jasa bongkar FLV is engaged in logistic services industry, which are
muat kapal serta jasa pergudangan, di Cai Mep – Thi vessel unloading and warehousing services, in Cai Mep –
Vai Interport Street, provinsi Vung Tau, Vietnam. Didalam Thi Vai Interport Street, Vung Tau Province, Vietnam. In
pelaksanaan kegiatan operasional, FLV menyewa carrying out their operational activities, FLV leases most
sebagian besar perlengkapan dan fasilitas dari of its equipment and facilities from other companies, such
perusahaan lain, seperti fasilitas bongkar muat dan as loading and unloading facilities and warehouses.
gudang.
Pemasok dan Pelanggan Kunci Key Suppliers and Customers
Didalam penyediaan jasanya, pelanggan kunci dari FLV In providing its services, FLV's key customers are Enerfo
adalah Enerfo Vietnam Company Limited serta Enerfo Vietnam Company Limited and Enerfo Pte. Ltd., related to
Pte. Ltd., terkait penyediaan jasa yang diberikan kepada the provision of services rendered to both companies.
kedua perusahaan tersebut.
Kinerja Operasional Operational Performance
Volume bongkar muat dan volume gudang meningkat Handling and warehouse volumes increased significantly
signifikan di tahun 2024, yakni mencapai 3,2 juta metrik in 2024, reaching 3.2 million metric tons, or
ton, atau sekitar 36% dari tahun sebelumnya, approximately 36% compared to the previous year
disebabkan karena terdapat kompetitor di lokasi dekat because there is a competitor near FLV’s location who
FLV yang berhenti beroperasi sementara. Berdasarkan temporarily stopped operating. According to
informasi manajemen, dalam 3 tahun terakhir, sekitar management information, in the last 3 years, around
30% hingga 40% pelanggan jasa bongkar muat 30% to 40% of handling service customers used
menggunakan jasa gudang FLV. warehouse service of FLV.
Di tahun 2025, volume bongkar umat dan gudang In 2025, handling and warehouse volumes declined due
menurun karena semakin ketatnya persaingan serta to increased competition and limited warehouse space
keterbatasan jumlah gudang yang dapat disewa. available for rent.
Persaingan Usaha Business Competition
FLV bersaing dengan operator gudang yang berada di FLV is competing with other port-side warehouse
sisi pelabuhan dan penyedia jasa logistik, seperti PWT operators and logistic service providers, such as seperti
Global Link, Baria Serece, Interflour Vietnam, Vina PWT Global Link, Baria Serece, Interflour Vietnam, Vina
Logistics Corporation, Saigon International Terminal Logistics Corporation, Saigon International Terminal
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-3
Page 25
Vietnam, dan Thi Vai Ports Logistics. Berdasarkan Vietnam, and Thi Vai Ports Logistics. Based on the
informasi manajemen, perusahaan berada pada management information, FLV is in a tight competitive
lingkungan persaingan yang cukup ketat, yang sebagian environment, which largely driven by customer behavior,
besar dipengaruhi oleh perilaku pelanggan, dimana as customers who are already comfortable with a
pelanggan yang telah nyaman pada penyedia jasa particular provider tend to be reluctant to switch to other
tertentu cenderung enggan untuk berpindah ke penyedia providers.
jasa lainnya.
Meskipun begitu, manajemen menyampaikan bahwa FLV Even though, manajemen stated that FLV has several
memiliki beberapa keunggulan kompetitif mulai dari competitive advantages including its proximity to the port,
posisinya dari pelabuhan, integrasi dengan SP-PSA, serta intergration with SP-PSA, and operational experience in
pengalaman operasional dalam menangani komoditas handling agricultural commodities.
agrikultural.
2.12 Kontrak Perjanjian dengan SP-PSA 2.12 Contract Agreement with SP-PSA
Deskripsi / Description
Pihak terlibat / Parties SP-PSA dan FLV /
Involved SP-PSA and FLV
Tujuan Perjanjian / SP-PSA dengan ini setuju untuk menyewakan Fasilitas Penanganan Curah kepada FLV untuk
Agreement objective penyimpanan barang sesuai dengan izin usahanya dan hukum yang berlaku di Vietnam, dan FLV
setuju untuk menyewa fasilitas yang sama dari SP-PSA. /
SP-PSA hereby agrees to lease out the Bulk Handling Facilities to FLV for storage of goods in
accordance with its business licenses and prevailing laws of Vietnam, and FLV agrees to lease the
same from SP-PSA.
Deskripsi Fasilitas Fasilitas Penanganan Curah adalah infrastruktur yang dibangun di atas Tanah*). Untuk menghindari
Penanganan Curah / keraguan, Fasilitas Penanganan Curah mencakup Infrastruktur yang Ada di dalam dan secara
Bulk Handling Facilities eksklusif melayani Fasilitas Penanganan Curah tersebut. /
Description The Bulk Handling Facilities is an infrastructure built on the Land*). For the avoidance of doubt, the
Bulk Handling Faciltiies shall include the Existing Infrastructure within and exclusively serving the Bulk
Handling Facilities.
*) Tanah yang dimaksud adalah sebidang tanah seluas 540.000 m 2 sebagai bagian dari area tanah
Proyek yang dijelaskan dalam sertifikat Hak Guna Lahan No. AG904464 yang dikeluarkan oleh
Komite Rakyat Provinsi Ba Ria Vung Tau pada tanggal 25 April 2007 dan terdaftar atas nama SP-PSA,
yang hak guna lahannya berlaku hingga tanggal 14 April 2056./ Land means a land lot of 540,000
m2 as a part of land area of the Project described under the land use right certificate No. AG904464
issued by the People’s Committee of Ba Ria Vung Tau Province on 25 April 2007 registered under the
name of SP-PSA whereas the land rights is valid until 14 April 2056.
Jangka waktu sewa dan • Perjanjian Sewa akan ditandatangani oleh Para Pihak pada Tanggal Efektif. Jangka waktu Sewa
Perpanjangan / akan berjalan untuk periode awal sepuluh tahun yang dimulai pada Tanggal Penyerahan, dengan
Lease Term and Extension perpanjangan untuk jangka waktu sepuluh tahun berikutnya, dengan ketentuan bahwa Para Pihak
saling menyetujui perpanjangan tersebut dan tidak ada pelanggaran material berdasarkan
Perjanjian Sewa ini atau berdasarkan Perjanjian Layanan Terminal (“TSA”). /
• The Lease Agreement shall be executed by the Parties on the Effective Date. The term of the Lease
shall run for an initial period of ten years commencing upon Handover Date, with a renewal for a
further term of ten years provided always that Parties mutually agree to the renewal and there are
no material breaches under this Lease Agreement or under the Terminal Service Agreement
(“TSA”).
Sewa / Rental Sewa tersebut mencakup sewa Fasilitas Penanganan Curah dan Sewa Halaman Terbuka sebagai
berikut:
• Sewa fasilitas Penanganan Curah akan dibayar dengan mengurangi Uang Jaminan dan diangsur
selama dua puluh tahun terlepas dari apakah FLV memanfaatkan fasilitas tersebut atau tidak.
• Sewa Halaman Terbuka: Sewa ini sebesar VND157.500 per meter persegi per tahun untuk Tahun
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-4
Page 26
Deskripsi / Description
Kontrak pertama, tidak termasuk PPN. Sewa ini akan disesuaikan setiap tahun sesuai dengan
pemberitahuan tertulis dari SP-PSA kepada FLV.
• Sewa Lapangan Terbuka, atas kebijakan SP-PSA, akan dinaikkan setiap dua tahun sekali pada
awal Tahun Kontrak yang relevan sebesar 50% dari Perubahan CPI dari tahun sebelumnya sesuai
dengan statistik publik yang tersedia sebagaimana diterbitkan oleh Vietnam General Statistics
Office (GSO). /
The Rental shall include the lease of the Bulk Handling Faciltiies and Open Yard Lease as follows.
• Lease of Bulk Handling facilities shall be paid by setting off againts the Security Deposit and
amortized over twenty years regardless of whether FLV stores any grain or not.
• Open Yard Lease : This rent shall be VND157.500 per square meter per year for the first
Contractual Year, excluding VAT. This rent shall adjusted annually in accordance with a written
notice from SP-PSA to FLV.
• The Open Yard Lease shall, at the discretion of SP-PSA, be increased every other year at the
commencement of that relevant Contractual Year at 50% of CPI Change form the preceding year
according to the available public statistics as published by the Vietnam General Statistics Office
(GSO)
Terminasi perjanjian sewa Perjanjian Sewa juga dapat diakhiri jika terjadi salah satu peristiwa berikut:
/ Termination of lease • Pada Tanggal Berakhirnya Perjanjian.
agreement • Jika salah satu pihak menjadi tidak mampu membayar utang atau dianggap tidak mampu
membayar utang, atau berhenti menjalankan seluruh atau sebagian besar bisnis intinya;
• Terjadinya Peristiwa Keadaan Kahar yang berkepanjangan;
• Sebagaimana disepakati bersama oleh Para Pihak; atau
• Pengakhiran sepihak oleh (i) salah satu pihak, baik dalam hal pelanggaran Perjanjian Sewa atau
alasan lain yang diatur dalam Perjanjian Sewa atau (ii) SP-PSA dalam hal pengakhiran TSA.
Dalam keadaan di mana Perjanjian Sewa diakhiri oleh salah satu Pihak sebelum Tanggal Berakhirnya
Perjanjian, dan
a) Jika pengakhiran dilakukan oleh FLV, FLV wajib membayar biaya pengakhiran berdasarkan TSA.
Jika SP-PSA memutuskan demikian, FLV juga wajib membayar biaya pemindahan Fasilitas
Penanganan Curah.
b) Jika penghentian dilakukan oleh SP-PSA, Uang Jaminan akan dikembalikan berdasarkan nilai
sisa Fasilitas Penanganan Curah dengan menggunakan tingkat penyusutan dipercepat 20 tahun
(terlampir dalam lampiran 2) dan SP-PSA berhak untuk terus menggunakan Fasilitas
Penanganan Curah setelahnya, jika SP-PSA memutuskan demikian. /
The Lease Agreement may be also terminated where there occurs any of the following event:
• Upon Expiry Date.
• Where either party becomes insolvent or is perceived to be insolvent, or ceases to carry on the
whole of any substantial part of its core business;
• The occurrence of a prolonged the Event of Force Majeure event;
• As mutually agreed by the Parties; or
• Unilateral termination by (i) either party, either in case of breach of the Lease Agreement or any
other reasons regulated under the Lease Agreement or (ii) SP-PSA in case of termination of the TSA.
In the circumstance where the Lease Agreement is terminated by either Party prior to the Expirate Date,
and
a) If the termination is performed by FLV, FLV shall pay the cost of termination under the TSA. If SP-
PSA so decides, FLV shall also pay for the cost of removal of the Bulk Handling Facilities.
b) If the termination is performed by SP-PSA, the Security Deposit will be repaid at a residual value
of the Bulk Handling Facilities based on a 20-year accelerated depreciation rate (attached in
appendix 2) and SP-PSA shall be entitled to continue using the Bulk Handling facilities thereafter,
if SP-PSA so decides.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-5
Page 27
2.13 Kontrak Perjanjian Sewa Gudang 2.13 Warehouse Leases Contract Agreement
No Deskripsi / Description
Lampiran Kontrak Sewa Gudang antara FLV dan Green HC TMDV & Investment JSC /
1.
Appendix of Warehouse Lease Contract between FLV and Green HC TMDV & Investment JSC
No. Kontrak / Contract No. 01/2024/HDTK/GREENHC
FLV (Pihak A) dan Green HC TMDV & Investment JSC (Pihak B) /
Pihak Terlibat / Parties
FLV (Party A) and Green HC TMDV & Investment JSC (Party B)
• Gudang 01 dengan luasan sebesar 12.289 m2 / Warehouse 01 with an area of 12.289 m2
Luas Sewa / Leased Area • Gudang 02 dengan luasan sebesar 12.289 m2 / Warehouse 02 with an area of 12.289 m2
• Gudang 03 secepatnya / Warehouse 03 as soon as possible.
Jangka Waktu Sewa / dari 1 Februari 2026 hingga 31 Januari 2027 /
Lease Period from 1 February 2026 to 31 January 2027
• Biaya sewa gudang: VND61.000 / m2 / bulan
• Biaya penimbangan barang: VND2.725 / ton metrik
• Listrik untuk penggunaan sehari-hari dan produksi: VND3.650 / Kw
• Air untuk keperluan rumah tangga dan produksi: VND15.410 / m3
• Kapasitas muat: VND4,5 / ton metrik / m2
Harga Sewa / Lease Pricing
• Rent fee for warehouse : VND61,000 / m2 / month
• Fee for weighing goods : VND2,725 / metric ton
• Electricity for daily use and production : VND3,650 / Kw
• Domestic and production water : VND15,410 / m3
• Loading capacity : VND4.5 / metric ton / m2
Lampiran Kontrak Sewa Gudang antara FLV dan Dong Nam Phu My Co., Ltd. /
2.
Appendix of Warehouse Lease Contract between FLV and Dong Nam Phu My Co., Ltd
No. Kontrak / Contract No. 20/05/2024/PLHDTK/DNPM – FKS
FLV (Pihak A) dan Dong Nam Phu My Co., Ltd. (Pihak B) /
Pihak Terlibat / Parties
FLV (Party A) and Dong Nam Phu My Co., Ltd. (Party B)
• Gudang 2A dengan luasan sebesar 4.100 m2 / Warehouse 2A with an area of 4,100 m2
Luas Sewa / Leased Area • Gudang 4A dengan luasan sebesar 4.100 m2 / Warehouse 4A with an area of 4,100 m2
• Gudang 4B dengan luasan sebesar 4.100 m2 / Warehouse 4B with an area of 4,100 m2
• Gudang 2A dari 13 Januari 2025 hingga 31 Desember 2025 / Warehouse 2A from 13
January 2025 to 31 December 2025
Jangka Waktu Sewa / • Gudang 4A dari 28 November 2024 hingga 31 Desember 2025 / Warehouse 4A from 28
Lease Period November 2024 to 31 December 2025
• Gudang 4B dari 2 Mei 2024 hingga 31 Desember 2025 / Warehouse 4B from 2 May 2024
to 31 December 2025
Lampiran Kontrak Sewa Gudang antara FLV dan Dong Nam Phu My Co., Ltd. /
3.
Appendix of Warehouse Lease Contract between FLV and Dong Nam Phu My Co., Ltd
No. Kontrak / Contract No. 19/05/2023/PLHDTK/DNPM – FKS
FLV (Pihak A) dan Dong Nam Phu My Co., Ltd. (Pihak B) /
Pihak Terlibat / Parties
FLV (Party A) and Dong Nam Phu My Co., Ltd. (Party B)
Luas Sewa / Leased Area Gudang 5B dengan luasan sebesar 5.040 m2 / Warehouse 5B with an area of 5,040 m2
Jangka Waktu Sewa / Gudang 5B dari 1 Juni 2023 hingga 31 Desember 2025 /
Lease Period Warehouse 5B from 1 June 2023 to 31 December 2025
Secara umum, FLV memperoleh keuntungan dari In general, FLV benefits from implementing these
pelaksanaan kontrak-kontrak ini, yaitu tersedianya contracts, namely the availability of facilities for the
fasilitas bagi perusahaan untuk melaksanakan company to carry out its activities. However, FLV's loss is
kegiatannya. Sedangkan kerugian yang dialami FLV the potential non-renewal of the company's contract with
adalah potensi tidak diperpanjangnya kontrak the SP-PSA.
perusahaan dengan SP-PSA.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-6
Page 28
2.14 Kinerja Keuangan 2.14 Financial Performance
Kinerja keuangan FLV adalah sebagai berikut: The financial performance of FLV is as follows:
(dalam juta Rupiah) (in million Rupiah)
2021 % 2022 % ∆ 2023 % ∆ 2024 % ∆ 2025 % ∆
LABA RUGI INCOME STATEMENT
Pendapatan 148,451 100% 162,806 100% 10% 197,758 100% 21% 309,178 100% 56% 292,726 100% -5% Revenue
Biaya Pokok Pendapatan 129,303 87% 136,053 84% 5% 183,338 93% 35% 271,317 88% 48% 269,603 92% -1% Cost of Revenue
Laba Kotor 19,148 13% 26,754 16% 40% 14,420 7% -46% 37,861 12% 163% 23,123 8% -39% Gross Profit
Pendapatan Keuangan 1,628 1% 3,452 2% 112% 1,632 1% -53% 364 0% -78% 1,209 0% 233% Finance Income
Beban Keuangan 955 1% 4,727 3% 395% 3,840 2% -19% 979 0% -75% 337 0% -66% Finance Expenses
Beban Penjualan 168 0% 227 0% 35% 108 0% -52% 193 0% 79% 258 0% 34% Selling Expenses
Beban umum dan administrasi 5,844 4% 8,024 5% 37% 7,829 4% -2% 9,663 3% 23% 9,205 3% -5% General and administrative Expenses
Laba Operasi 13,809 9% 17,227 11% 25% 4,275 2% -75% 27,389 9% 541% 14,531 5% -47% Operating Profit
Depresiasi dan amortisasi 1,125 1% 1,177 1% 5% 2,130 1% 81% 2,319 1% 9% 3,428 1% 48% Depreciation and amortisation
EBITDA 14,934 10% 18,404 11% 23% 6,405 3% -65% 29,708 10% 364% 17,959 6% -40% EBITDA
Penghasilan (Beban) Lain-lain 5,272 4% 7,447 5% 41% 5,923 3% -20% 9,924 3% 68% 10,052 3% 1% Other income (expenses)
Laba sebelum pajak 19,081 13% 24,675 15% 29% 10,198 5% -59% 37,313 12% 266% 24,583 8% -34% Profit before tax
Pajak 3,924 3% 5,962 4% 52% 2,965 1% -50% 8,555 3% 189% 4,988 2% -42% Tax
Laba tahun berjalan 15,157 10% 18,712 11% 23% 7,233 4% -61% 28,758 9% 298% 19,595 7% -32% Profit for the year
POSISI KEUANGAN FINANCIAL POSITION
Aset Assets
Aset Lancar 19,810 18% 30,588 26% 54% 14,537 15% -52% 40,491 34% 179% 34,950 30% -14% Current Assets
Kas bank 3,768 3% 1,150 1% -69% 4,045 4% 252% 20,209 17% 400% 14,544 13% -28% Cash and bank
Deposit 3,000 3% 12,000 10% 300% 3,000 3% -75% 9,000 7% 200% 12,000 10% 33% Deposits
Piutang lancar - pelanggan 7,481 7% 12,203 11% 63% 2,492 2% -80% 2,686 2% 8% 1,172 1% -56% Short-term receivables - customers
Uang muka lancar kepada pemasok 867 1% 2,500 2% 188% 122 0% -95% 3,935 3% 3128% 112 0% -97% Short-term advances to suppliers
Piutang lancar lainnya 5 0% 44 0% 784% 1,698 2% 3743% 1,525 1% -10% 3,083 3% 102% Other short-term receivables
Biaya dibayar dimuka jangka pendek 2,342 2% 2,690 2% 15% 2,903 3% 8% 3,135 3% 8% 2,748 2% -12% Short-term prepaid expenses
Deductible VAT 2,347 2% 1 0% -100% 0% -100% 0% n/a 0% n/a Deductible VAT
Pajak dan piutang lainnya 0% 0% n/a 276 0% n/a 0% -100% 1,291 1% n/a Taxes and other receivables from the State
Aset Tidak Lancar 90,421 82% 85,018 74% -6% 85,399 85% 0% 80,024 66% -6% 80,321 70% 0% Non-Current Assets
Piutang jangka panjang lainnya 12 0% 12 0% 0% 0% -100% 1,489 1% n/a 0% -100% Other long-term receivables
Aset Tetap 4,826 4% 5,075 4% 5% 10,419 10% 105% 8,499 7% -18% 15,166 13% 78% Fixed Assets
Aset takberwujud 205 0% 132 0% -35% 60 0% -55% 0% -100% 41 0% n/a Intangible Assets
Aset dalam Konstruksi 470 0% 0% -100% 122 0% n/a 82 0% -33% 0% -100% Assets Under Construction
Biaya dibayar dimuka jangka panjang - Prepaid Expenses - Bulk Handling
83,666 76% 78,570 68% -6% 73,473 74% -6% 68,377 57% -7% 63,280 55% -7%
Bulk Handling Facilities Facilities
Biaya dibayar dimuka jangka panjang -
1,242 1% 1,230 1% -1% 1,325 1% 8% 1,577 1% 19% 1,833 2% 16% Prepaid Expenses - Others
Lainnya
Total Aset 110,231 100% 115,606 100% 5% 99,936 100% -14% 120,514 100% 21% 115,271 100% -4% Total Assets
Liabilitas dan Ekuitas Liabilities and Equity
Liabilitas jangka pendek 67,145 61% 53,807 47% -20% 30,904 31% -43% 22,725 19% -26% 16,257 14% -28% Current Liabilities
Utang jangka pendek - pemasok 3,189 3% 529 0% -83% 2,330 2% 341% 4,851 4% 108% 4,570 4% -6% Short-term payables to supplier
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-7
Page 29
2021 % 2022 % ∆ 2023 % ∆ 2024 % ∆ 2025 % ∆
Uang muka jangka pendek dari pelanggan 87 0% 1 0% -99% 1,212 1% 93874% 4,945 4% 308% 4,398 4% -11% Short-term advances from customers
Utang Pajak dan utang lainnya 792 1% 1,106 1% 40% 204 0% -82% 4,988 4% 2349% 77 0% -98% Taxes and other obligations to the State
Biaya akrual jangka pendek 1,417 1% 4,745 4% 235% 6,510 7% 37% 7,379 6% 13% 6,470 6% -12% Short-term accrued expenses
Utang jangka pendek lainnya 0% 0% n/a 331 0% n/a 7 0% -98% 4 0% -45% Other short-term payables
Provisi utang jangka pendek 0% 0% n/a 0% n/a 553 0% n/a 740 1% 34% Short-term payable provisions
Pinjaman jangka pendek dan liabilitas sewa 61,660 56% 47,426 41% -23% 20,317 20% -57% 0% -100% 0% n/a Short-term loan and lease liabilities
Total Liabilitas 67,145 61% 53,807 47% -20% 30,904 31% -43% 22,725 19% -26% 16,257 14% -28% Total Liabilities
Total Ekuitas 43,086 39% 61,799 53% 43% 69,032 69% 12% 97,790 81% 42% 99,013 86% 1% Total Equity
ARUS KAS CASH FLOW
Arus Kas dari kegiatan Operasi 14,942 -48% 13,914 -7% 29,272 110% 42,622 46% 22,308 -48% Cash Flow from Operating activities
Arus Kas dari kegiatan Investasi (195) -39% (703) 260% (7,167) 919% (181) -97% (6,600) 3552% Cash Flow from Investing activities
Arus Kas dari kegiatan Pendanaan (27,861) 34% (6,828) -75% (28,210) 313% (20,317) -28% (18,372) -10% Cash Flow from Financing activities
Sumber: FLV, Laporan keuangan audit tahun 2021 – 2025 / FLV, Audited financial statements 2021 - 2025
Laba Rugi Income Statement
• Pendapatan FLV cenderung meningkat dari tahun ke tahun sejak 2021, dengan pencapaian • FLV's revenue has tended to increase year-on-year since 2021, peaking in 2024. This was
tertinggi di tahun 2024. Kondisi ini disebabkan karena adanya salah satu perusahaan due to the temporary suspension of operations by one of FLV's neighboring companies,
disekitar FLV yang berhenti beroperasi untuk sementara, sehingga FLV memutuskan untuk prompting FLV to expand its warehouse capacity by renting several warehouses outside the
memperluas kapasitas gudangnya dengan menyewa beberapa gudang diluar pelabuhan. port. However, revenue decreased slightly in 2025 compared to the previous year, driven by
Akan tetapi, di tahun 2025, pendapatan sedikit mengalami penurunan dari tahun a 125% decrease in unloading volume during the period. As of December 31, 2025, FLV's
sebelumnya, dipengaruhi oleh penurunan volume pembongkaran hingga 125 selama total recognized revenue was VND292.7 billion.
periode tersebut. Per 31 Desember 2025, total pendapatan yang diakui FLV adalah
VND292,7 miliar.
• Karena kegiatan usaha yang melibatkan transaksi dalam mata uang asing, FLV mengakui • Due to its business activities involving transactions in foreign currencies, FLV recognizes
pendapatan dan beban keuangan yang signifikan dalam keuntungan dan kerugian mata significant financial income and expenses within its currency gains and losses, which tend to
uang, yang cenderung berfluktuasi dari tahun ke tahun. Selain itu, FLV juga mengakui fluctuate from year to year. In addition, FLV also recognized significant interest expense in
beban bunga yang signifikan di tahun 2023 karena adanya pinjaman bank yang diakui 2023 due to bank loans recognized during the period. This expense contributed to its lowest
selama periode tersebut. Beban ini kemudian mempengaruhi tingkat laba operasi yang operating profit in the past five years. Due to the company's elimination of loans and
paling rendah dalam 5 tahun terakhir. Karena perusahaan sudah tidak mengakui reduced currency fluctuations in 2024 and 2025, operating profit and net income are
pinjaman, serta menurunnya fluktuasi mata uang di tahun 2024 dan 2025, laba operasi expected to improve in both years. As of 31 December 2025, FLV's net profit was VND19.6
dan laba bersih cenderung membaik di kedua tahun ini. Per 31 Desember 2025, laba billion.
bersih FLV adalah VND19,6 miliar.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-8
Page 30
Laporan Posisi Keuangan Balance Sheet
• Aset lancar FLV cenderung berfluktuasi dari tahun ke • FLV's current assets tend to fluctuate from year to year.
tahun. Di tahun 2024, kas dan setara kas FLV In 2024, FLV's cash and cash equivalents increased
mengalami peningkatan signifikan, yang disebabkan significantly, driven by a 2.6x increase in profit before
oleh laba sebelum pajak yang meningkat hingga tax from the previous year, followed by increment in
2,6x dari tahun sebelumnya, disertai peningkatan advances to Phu Thai Industries Co., Ltd. for the
uang muka kepada kepada Phu Thai Industries Co., provision of spare parts and manpower services.
Ltd. atas penyediaan suku cadang dan layanan Furthermore, FLV‘s current assets decreased
tenaga kerja. Aset lancar FLV menurun signifikan significantly in 2025, due to a decrease in cash,
pada tahun 2025, akibat penurunan pada kas, current receivables, and supplier advances. To meet its
piutang lancar, hingga uang muka pemasok. Guna operational needs, FLV made significant asset
memenuhi kebutuhan operasinya, FLV melakukan purchases in the form of heavy equipment such as
pembelian aset yang signifikan berupa alat berat forklifts and payloaders during this period, causing a
seperti forklift dan payloader selama periode ini, slight increase in total non-current assets. As of 31
membuat total aset tidak lancar sedikit meningkat. December 2025, FLV's total assets were VND115.3
Per 31 Desember 2025, total aset FLV adalah billion, which a little bit lower than 2024.
VND115,3 miliar, sedikit lebih rendah dibanding
tahun 2024.
• Total liabilitas FLV cenderung terus menurun setiap • FLV's total liabilities tend to decrease each year. Most
tahunnya. Sebagian besar akun liabilitas mengalami liability accounts increased in 2024. The FLV's short-
peningkatan di tahun 2024. Utang jangka pendek term payables to suppliers increased from VND2.3
FLV kepada pemasok meningkat dari VND2,3 juta di million in 2023 to VND4.9 million. Based on
tahun 2023 ke VND4,9 juta. Berdasarkan informasi management information, this account tends to
manajemen, akun ini memang cenderung fluctuate annually because it represents payments for
berfluktuasi tiap tahunnya karena mencatatkan stevedoring services to SP-PSA, which depend on vessel
pembayaran atas jasa stevedoring kepada SP-PSA, arrival and loading schedules. The FLVs tax payable
yang bergantung pada jadwal kedatangan dan also increased significantly due to the significant
bongkar muat kapal. Utang pajak FLV juga increase in revenue during this period. Total liabilities
meningkat signifikan akibat peningkatan pendapatan continued to decrease in 2024 due to the repayment of
yang signifikan selama periode ini. Total liabilitas short-term loans in the previous year. As of 31
terus menurun di tahun 2024, karena pelunasan December 2025, FLV's total liabilities were VND16.3
pinjaman jangka pendek yang sudah terlunasi di billion, or 28% lower than 2024.
tahun sebelumnya. Per 31 Desember 2025, total
liabilitas FLV adalah VND16,3 miliar, atau 28% lebih
rendah dari tahun 2024.
• Total ekuitas FLV cenderung terus meningkat setiap • FLV‘s total equity tends to increase annually, with the
tahunnya, dengan peningkatan paling signifikan di most significant increase in 2024 due to net profit
tahun 2024 akibat laba bersih yang dihasilkan. Per generated. As of 31 December 2025, FLV's total equity
31 Desember 2025, total ekuitas FLV adalah sebesar was VND99.0 billion.
VND99.0 miliar.
• Berdasarkan informasi manajemen, FLV tidak • Based on the management’s information, FLV did not
mengakui aset ataupun liabilitas kontigensi per 31 recognized any contigency assets nor liabilities as of 31
Desember 2025. December 2025.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2-9
Page 31
Rasio 2021 2022 2023 2024 2025 Ratios
Rasio Likuiditas Liquidity Ratio
Rasio lancar (x) 0.30 0.57 0.47 1.78 2.15 Current Ratio (x)
Rasio kas (x) 0.10 0.24 0.23 1.29 1.63 Cash Ratios (x)
Rasio cepat (x) 0.21 0.47 0.31 1.40 1.70 Quick Ratio (x)
Rasio Profitabilitas Profitability Ratio
Tingkat pengembalian aset (%) 13.75% 16.19% 7.24% 23.86% 17.00% Return on Aset (%)
Tingkat pengembalian ekuitas (%) 35.18% 30.28% 10.48% 29.41% 19.79% Return on Equity (%)
Margin laba kotor (%) 12.90% 16.43% 7.29% 12.25% 7.90% Gross Profit Margin (%)
Margin laba operasi (%) 10.06% 11.30% 3.24% 9.61% 6.14% Operating Profit Margin (%)
Margin laba bersih (%) 9.30% 10.58% 2.16% 8.86% 4.96% Net Profit Margin (%)
Margin EBITDA (%) 10.21% 11.49% 3.66% 9.30% 6.69% EBITDA Margin (%)
Rasio Aktivitas Activity Ratio
Perputaran aset (x) 1.35 1.41 1.98 2.57 2.54 Asset turnover (x)
Perputaran persediaan (hari) n/a n/a n/a n/a n/a Inventory turnover (days)
Account receivables turnover
Perputaran piutang usaha (hari) 18.39 27.36 4.60 3.18 1.46
(days)
Perputaran utang usaha (hari) 9.00 1.42 4.64 6.54 6.19 Account payables turnover (days)
Rasio Solvabilitas Solvency Ratio
Utang terhadap aset (x) 0.56 0.41 0.20 - - Debt to Asset Ratio (x)
Utang terhadap ekuitas (x) 1.43 0.77 0.29 - - Debt to Equity Ratio (x)
Rasio Likuiditas Liquidity Ratio
Rasio likuiditas merupakan rasio yang digunakan untuk The liquidity ratio is the ratio used to see the company's
melihat kemampuan perusahaan dalam melunasi ability to pay off its short-term obligations. FLV‘s liquidity
kewajiban jangka pendeknya. Rasio likuiditas FLV sempat ratio was below 1x from 2021 to 2023. This was due to
berada dibawah 1x di tahun 2021 hingga 2023. Kondisi FLV short-term borrowings. After these loans are fully
ini disebabkan karena FLV masih memiliki pinjaman repaid in 2024, the FLV liquidity ratio improved and
jangka pendek. Setelah pinjaman ini lunas di tahun remain above 1x until 2025.
2024, rasio likuiditas FLV cenderung membaik dan
berada diatas 1x sampai tahun 2025.
Selanjutnya, karena sebagian besar aset lancar FLV Furthermore, because the majority of FLV‘s current assets
merupakan kas, deposito, dan piutang, maka rasio kas are cash, deposits, and receivables, the cash and quick
dan rasio cepat juga berada diatas 1x dalam 2 tahun ratios were also above 1x in the past two years which
terakhir yang menunjukkan bahwa FLV mampu shows that FLV is able to meet its current liabilities by
memenuhi liabilitas jangka pendeknya dengan using its current assets.
menggunakan aset lancarnya.
Rasio Profitabilitas Profitability Ratio
Rasio profitabilitas digunakan untuk melihat kemampuan The profitability ratio is used to see the company's ability
perusahaan dalam menjalankan kegiatan usahanya to carry out its business activities to generate profits. Due
untuk menghasilkan keuntungan. Karena keuntungan to the profits generated, FLV's profitability ratios tended to
yang diperoleh, rasio profitabilitas FLV cenderung positif be positive each year. However, these ratios declined
tiap tahunnya. Meskipun begitu, rasio-rasio ini sempat significantly, particularly in 2023 due to 34% increase in
menurun signifikan, khususnya di tahun 2023 karena cost of revenue, significantly higher than the 21%
biaya pokok pendapatan yang meningkat hingga 34%, increase in revenue.
jauh lebih tinggi dari pendapatan yang hanya meningkat
sebesar 21%.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2 - 10
Page 32
Rasio Aktivitas Activity Ratio
Rasio aktivitas digunakan untuk melihat kemampuan The activity ratio is used to see the company's ability to
perusahaan dalam menghasilkan penjualan dengan generate sales with assets, inventories, accounts
aset, persediaan, piutang usaha, dan utang usahanya. receivable, and accounts payable. Although FLV's net
Meskipun laba bersih yang diperoleh FLV adalah yang profit was the lowest in 2023, its asset turnover ratio
terendah di tahun 2023, namun tingkat perputaran tended to increase, due to a 52% decrease in current
asetnya cenderung meningkat, akibat aset lancar yang assets during that period. Then, in 2024 and 2025, this
turun hingga 52% di periode tersebut. Kemudian, di ratio stabilized at 2.6x in line with increment in revenue
tahun 2024 dan 2025, rasio ini cenderung stabil di 2,6x which shows that FLV is able to generate higher revenue
seiring dengan peningkatan pendapatan yang with its assets during the period.
menunjukkan bahwa FLV mampu menghasilkan
pendapatan lebih besar dengan asetnya pada tahun-
tahun tersebut
Sebagian besar pendapatan yang diperoleh FLV di tahun The majority of the FLVs revenue in 2024 was cash
2024 merupakan pendapatan tunai. Kondisi ini income. This was reflected in the significant increase in
tergambar dari peningkatan pendapatan yang signifikan, revenue, but not a corresponding increase in accounts
namun tidak diiringi dengan peningkatan piutang usaha receivable from the company's customers, which caused
kepada pelanggan perusahaan, yang membuat FLV's accounts receivable turnover to decline to 3 days in
membuat tingkat perputaran piutang FLV menurun ke 3 2024 and 2 days in 2025. However, the accounts
hari di tahun 2024 dan 2 hari di tahun 2025. Namun, payable turnover ratio increased was due to the faster
tingkat perputaran utang usaha, yang meningkat karena annual increase in cost of revenue.
pokok pendapatan yang meningkat lebih cepat tiap
tahunnya.
Rasio Solvabilitas Solvency Ratio
Rasio ini digunakan untuk mengukur kemampuan This ratio is used to measure the company's ability to
perusahaan dalam menjalankan kegiatan usahanya carry out its business activities by looking at internal and
melihat sumber daya internal dan eksternal. FLV sempat external resources. FLV had borrowed funds in several
melakukan pinjaman di beberapa tahun, mulai dari years, from 2020 to 2023 thus DAR and DER in the
tahun 2020 hingga 2023. Kondisi ini membuat rasio period could be calculated. However, these loans were
DAR dan DER pada tahun-tahun tersebut dapat dihitung. repaid in 2024, therefore these ratios cannot be
Akan tetapi, pinjaman ini telah lunas di tahun 2024, calculated in the last two years.
sehingga rasio-rasio ini tidak dapat dihitung dalam 2
tahun terakhir.
2.15 Risiko Operasional 2.15 Operational Risk
Berikut adalah gambaran risiko bisnis yang terkait The following are an overview of business risk that is
dengan FLV. associated with FLV.
Risiko terkait kondisi makro Risk related to macro conditions
• Risiko makroekonomi • Macroeconomic risk
Indikator kondisi perekonomian seperti tingkat The indicator of economic condition such as economic
pertumbuhan ekonomi, tingkat inflasi, tingkat suku growth rates, inflation rates, interest rates, and exchange
bunga, dan nilai tukar terhadap mata uang asing. Salah rate against foreign currencies. One of the most
satu risiko makroekonomi paling signifikan yang significant macroeconomic risks faced by logistics service
dihadapi oleh perusahaan jasa logistik adalah companies is a slowdown in global trade activity.
perlambatan aktivitas perdagangan global. Permintaan Logistics demand is closely tied to the volume of imports
logistik terkait erat dengan volume impor dan ekspor and exports moving through ports and transportation
yang melewati pelabuhan dan jaringan transportasi. networks. A decline in global economic growth or
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2 - 11
Page 33
Penurunan pertumbuhan ekonomi global atau weakening demand from major trading partners can
melemahnya permintaan dari mitra dagang utama reduce cargo volumes, directly impacting FLV‘s revenues.
dapat mengurangi volume kargo, yang secara langsung
berdampak pada pendapatan perusahaan.
• Risiko stabilitas politik • Political stability risk
Risiko politik adalah bagian penting dari risiko dalam Political risk is a crucial part of risk in the company's
bisnis perusahaan. Ketidakstabilan politik secara tidak business. Political instability will indirectly affect economic
langsung akan mempengaruhi kondisi ekonomi yang conditions which will have an impact on product
akan berdampak pada distribusi produk dan distribution and disruption of the company's operations.
terganggunya operasional perusahaan.
Risiko terkait dengan bisnis Risk related to business
• Risiko perpanjangan kontrak • Contract renewal risk
FLV memiliki kontrak sewa dengan operator pelabuhan FLV has lease contract with its port operator SP-PSA for
SP-PSA untuk sewa fasilitas penanganan curah dengan lease of bulk handling facility where the initial lease
periode sewa awal yang akan berakhir pada bulan Mei period will expire on May 2028 and could be renewed
2028 dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun lagi. for another 10 years. There is a risk that the lease
Terdapat risiko tidak diperpanjangnya kontrak sewa contract does not renewed which will impact to operation
tersebut yang akan berdampak pada kegiatan operasi of FLV after end of lease agreement. To mitigate this
FLV setelah berakhirnya kontrak sewa tersebut. Untuk risks, FLV management has negotiated with SP-PSA
memitigasi risiko ini, manajemen FLV berusaha regarding the reneweal of the contract.
melakukan negosiasi dengan pihak SP-PSA terkait
perpanjangan tersebut.
• Risiko kemacetan pelabuhan dan kendala • Port congestion and infrastructure contraints risk
infrastruktur Logistics companies operating near major port facilities
Perusahaan logistik yang beroperasi di dekat fasilitas rely heavily on efficient port infrastructure and
pelabuhan utama sangat bergantung pada infrastruktur transportation connectivity. Congestion at ports or
pelabuhan dan konektivitas transportasi yang efisien. surrounding transport routes may disrupt logistics
Kemacetan di pelabuhan atau jalur transportasi di operations and reduce service efficiency. Traffic
sekitarnya dapat mengganggu operasi logistik dan congestion in access roads or limited capacity in
mengurangi efisiensi layanan. Kemacetan lalu lintas di supporting infrastructure may also slow the movement of
jalan akses atau keterbatasan kapasitas infrastruktur goods between ports, warehouses, and inland
pendukung juga dapat memperlambat pergerakan distribution centers, potentially affecting logistics service
barang antara pelabuhan, gudang, dan pusat distribusi reliability.
di pedalaman, yang berpotensi memengaruhi keandalan
layanan logistik.
• Risiko ketergantungan peralatan dan aset • Equipment and asset reliability risk
Operasi logistik bergantung pada berbagai aset fisik, Logistics operations rely on various physical assets,
termasuk truk, forklift, derek, dan peralatan penanganan including trucks, forklifts, cranes, and warehouse
gudang. Gangguan operasional dapat terjadi jika aset- handling equipment. Operational disruptions may occur
aset ini mengalami kerusakan mekanis, perawatan yang if these assets experience mechanical failures, inadequate
tidak memadai, atau inefisiensi operasional. maintenance, or operational inefficiencies.
Kerusakan peralatan yang tidak terduga dapat menunda Unexpected equipment breakdowns may delay cargo
penanganan kargo dan jadwal transportasi, yang handling and transportation schedules, potentially
berpotensi memengaruhi komitmen layanan kepada affecting service commitments to customers. In addition,
pelanggan. Selain itu, perusahaan logistik harus logistics companies must maintain adequate fleet
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2 - 12
Page 34
mempertahankan kapasitas armada dan ketersediaan capacity and equipment availability to handle fluctuations
peralatan yang memadai untuk menangani fluktuasi in cargo volumes. Failure to properly manage asset
volume kargo. Kegagalan dalam mengelola utilization and maintenance may increase operational
pemanfaatan dan perawatan aset dengan benar dapat downtime and reduce productivity.
meningkatkan waktu henti operasional dan mengurangi
produktivitas.
• Risiko ketergantungan bisnis afiliasi • Affiliated business dependency risk
Pendapatan FLV sebagian besar didorong oleh FLV’s revenue is largely driven by customers reffered by
pelanggan yang dirujuk oleh Enerfo, yang akan Enerfo, which will impact FLV if Enerfo did not refer FLV
berdampak pada FLV jika Enerfo tidak merujuk FLV in the future. To anticipate thir risk, FLV should develop its
untuk bisnisnya di masa depan. Guna menangani riisko third party business, therefore FLV will be able to lower its
ini, FLV sebaiknya mengembangkan bisnis pihak ketiga dependece to its affiliate party. Because the subsidiary
agar dapat mengurangi ketergantungan pada may not have developed its own strong commercial
afiliasinya. Karena anak perusahaan mungkin belum capabilities or external client base, it could struggle to
mengembangkan kemampuan komersial yang kuat atau replace lost volumes quickly.
basis klien eksternal sendiri, anak perusahaan tersebut
mungkin kesulitan untuk mengganti volume yang hilang
dengan cepat.
2.16 Rencana Bisnis 2.16 Business Plan
Berdasarkan informasi manajemen, FLV memiliki Based on management information, FLV has plans to
rencana untuk melanjutkan kegiatan operasionalnya di continue its operational activities in the future.
masa depan.
2.17 Analisis SWOT 2.17 SWOT Analysis
Berdasarkan uraian tentang profil dan kondisi, berikut Based on the elaboration about profile and condition, the
adalah analisis SWOT Perseroan. following is SWOT analysis of the Company.
Kekuatan / Strength Kelemahan / Weakness
• Merupakan bagian dari FKS Group yang merupakan • Ketergantungan terhadap komoditas bahan baku pakan
penyedia bahan makanan dan pakan ternak terkemuka di ternak serta entitas satu grupnya / Dependence on livestock
Asia / Part of the FKS Group, a leading provider of food and feed raw material commodities and entity within the same
animal feed ingredients in Asia. group.
• Secara historis memiliki rasio likuiditas diatas 1x / Historicaly • Periode kontrak fasilitas penanganan curah yang akan
recorded liquidity ratio above 1x berakhir 2028 dan terdapat risiko tidak diperpanjang. /
• Sebagian besar aset yang digunakan dalam kegiatan Contract period of bulk handing facilities which will end in
operasional adalah aset yang disewa, sehingga bisnisnya 2028 with risk that it may not be renewed.
merupakan bisnis rendah aset. / Most of the assets used in
operational activities are leased assets, hence the business is a
light asset business.
Peluang / Opportunity Ancaman / Threat
• Tingginya kebutuhan impor atas bahan baku pakan ternak di • Potensi gangguan jalur ekspor akibat ketegangan perang
Vietnam. / High demand for animal feed raw materials dagang internasional. / Potential disruptions to export routes
import in Vietnam. due to international trade war tensions.
• Penerapan otomatisasi dalam meningkatkan efisiensi • Persaingan ketat dengan perusahaan logistik lain di
operasional perusahaan. / Implementation of automation to pelabuhan yang sama. / Tight competition with other logistics
improve company operational efficiency. companies on the same port.
• Fluktuasi mata uang yang mempengaruhi nilai pembayaran
jasa logistik yang diberikan. / Currency fluctuations that affect
the payment value for logistics services.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2 - 13
Page 35
3.0 GAMBARAN PASAR 3.0 MARKET OVERVIEW
3.1 Gambaran Makro Ekonomi Vietnam 3.1 Macro Economy Overview of Vietnam
Geografi Geography
Vietnam adalah sebuah negara yang terletak di tengah Vietnam is a country located in the center of Southeast
Asia Tenggara, dengan luas kurang lebih 331.689 km2 Asia, with an area of approximately 331,689 km2 and is
dan terletak pada koordinat 102º08’ - 109º28’ Timur dan located at coordinates 102º08’ - 109º28’ East and 8º02’
8º02’ - 23º23’ Utara. Garis pantai Vietnam memiliki - 23º23’ North. Vietnam’s coastline is 3,260 km long, with
panjang 3.260 km, dengan perbatasan darat sepanjang a land border of 4,510 km. On land, the distance from
4.510 km. Di daratan, jarak dari titik paling utara ke titik the northernmost point to the southernmost point (a
paling selatan (garis lurus) adalah 1.650 km; dari titik straight line) is 1,650 km; from the easternmost point to
paling timur ke titik paling barat, jarak terpanjang adalah the westernmost point, the longest distance is 600 km
600 km (wilayah Utara), 400 km (wilayah Selatan), dan (Northern region), 400 km (Southern region), and the
jarak tersempit adalah 50 km (Quang Binh). narrowest distance is 50 km (Quang Binh).
Batas negara Vietnam adalah sebagai berikut. Vietnam borderline are as follows.
• Utara : Tiongkok • North : China
• Timur : Laut Tiongkok Selatan • East : South China Sea
• Selatan : Laut Tiongkok Selatan • South : South China Sea
• Barat : Laos dan Kamboja • West : Laos and Cambodia
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-1
Page 36
Demografi dan Angkatan Kerja Demography and Labour Forces
Catatan / Notes : Sumber atas Populasi Vietnam di tahun 2025 adalah Socialist Republic of Vietnam Government News, sedangkan sumber atas Angkatan Kerja di tahun
2025 adalah Bank Dunia / The source of Vietnam population in 2025 is Socialist Republic of Vietnam Government News, while the source of Vietnam Labour Forces in
2025 is World Bank.
Berdasarkan data National Statistics Office of Vietnam, According to data from the National Statistics Office of
populasi Vietnam mencapai 102,30 juta jiwa pada tahun Vietnam, Vietnam's population is projected to reach
2025 dengan pertumbuhan tahunan (CAGR) sebesar 102.30 million in 2025, with a compound annual growth
1,05%, sedangkan jumlah angkatan kerja cenderung rate (CAGR) of 1.05%. The labor force tend to be stable,
stabil, dan tercatat sebanyak 57,04 juta jiwa, atau rata- at 57.04 million, representing an average growth rate of -
rata pertumbuhan sebesar 0,49% sejak tahun 2014. 0.49% since 2014.
Di tahun 2020 dan 2021, angkatan kerja Vietnam In 2020 and 2021, Vietnam's labor force experienced a
mengalami penurunan yang signifikan disebabkan oleh significant decline due to the COVID-19 pandemic, which
gelombang pandemi COVID-19, yang kemudian subsequently prompted social distancing measures,
mendorong langkah-langkah pembatasan sosial, negatively impacting the employment situation across
mempengaruhi buruknya situasi ketenagakerjaan di various sectors and provinces in Vietnam. The most
berbagai sektor dan di semua provinsi di Vietnam. Secara pronounced impact occurred in the third quarter, as the
khusus, dampak yang paling jelas terjadi pada kuartal pandemic worsened and social distancing restrictions were
ketiga ketika situasi pandemi semakin memburuk, dimana implemented across the board. In 2023 and 2024, the
pembatasan pembatasan sosial telah diimplementasikan workforce grew by approximately 1.30% and 1.04%,
secara menyeluruh meningkat. Di tahun 2023 dan 2024, respectively. The growth was largely attributed to the
angkatan kerja bertumbuh sekitar 1,30% dan 1,04%. service sector, alongside the industrial and construction
Pertumbuhan tersebut sebagian besar disebabkan oleh sectors. Conversely, the agriculture, forestry, and fisheries
sektor jasa, di samping sektor industri dan konstruksi. sectors saw a decline, indicating a broader economic shift
Sebaliknya, sektor pertanian, kehutanan, dan perikanan toward manufacturing and services. In 2025, according to
mengalami penurunan, yang menunjukkan pergeseran World Bank, the labor force was recorded at 57.04
ekonomi yang lebih luas menuju manufaktur dan jasa. Di million.
tahun 2025, menurut World Bank, angkatan kerja
Vietnam tercatat sebesar 57,04 juta.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-2
Page 37
Produk Domestik Bruto Gross Domestic Product
Ekonomi Vietnam pada tahun 2025 bertumbuh sekitar Vietnam's economy in 2025 grew by approximately 8.02%
8,02% (y-o-y), atau rata-rata pertumbuhan tahunan year-on-year (y-o-y), or average annual growth of 6.30%
sebesar 6,30% (CAGR), dengan total PDB mencapai (CAGR), with a total GDP reaching VND6,763 trillion and
VND6.763 triliun dan PDB per kapita sebesar VND113,6 GDP per capita of VND113.6 million. This growth is
juta. Pertumbuhan ini didukung oleh pertumbuhan setiap supported by growth in each sector, with annual growth
sektor dengan pertumbuhan berkisar dari 0,42% sampai ranging from 0.42% to 13.35%. One sector that
13,35% secara tahunan. Salah satu sektor yang contributes significantly to Vietnam's GDP is the services
memberikan kontribusi besar terhadap PDB Vietnam sector, accounting for 44%, equivalent to VND3,010
adalah sektor jasa, yakni sebesar 44% atau setara dengan trillion, in 2025.
VND3.010 triliun di tahun 2025.
Pertumbuhan yang stabil membuat perekonomian This stable growth has allowed Vietnam's economy to
Vietnam mencatatkan peningkatan tahunan (CAGR) record a compound annual growth rate (CAGR) of 6.25%
sebesar 6,25% sejak tahun 2011. since 2011.
Inflasi dan Suku Bunga Inflation and Interest Rate
Inflasi di Vietnam relatif moderat dan stabil sejak tahun Inflation in Vietnam has been relatively moderate and
2015, berfluktuasi dalam kisaran yang terkendali. Inflasi stable since 2015, fluctuating within a manageable range.
tercatat sebesar 0,63% pada tahun 2015 sebelum Inflation was recorded at 0.63% in 2015 before increasing
meningkat menjadi sekitar 2,66% pada tahun 2016 dan to around 2.66% in 2016 and stabilizing at approximately
stabil di sekitar 3,5% pada tahun 2017–2018 seiring 3.5% in 2017–2018 as domestic demand and economic
dengan menguatnya permintaan domestik dan aktivitas activity strengthened. In 2019 and 2020, inflation
ekonomi. Pada tahun 2019 dan 2020, inflasi tetap relatif remained stable at around 2.79% and 3.23%, supported
stabil di sekitar 2,79% dan 3,23%, didukung oleh by steady economic growth. Inflation declined to 1.84% in
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-3
Page 38
pertumbuhan ekonomi yang stabil. Inflasi menurun 2021, partly due to weaker demand during the global
menjadi 1,84% pada tahun 2021, sebagian karena economic slowdown caused by the COVID-19 pandemic.
melemahnya permintaan selama perlambatan ekonomi In the following years, inflation gradually increased again
global yang disebabkan oleh pandemi COVID-19. Pada to 3.15% in 2022 and 3.25% in 2023, before reaching
tahun-tahun berikutnya, inflasi secara bertahap 3.63% in 2024, reflecting the recovery of economic activity
meningkat kembali menjadi 3,15% pada tahun 2022 dan and higher global commodity and energy prices. In 2025,
3,25% pada tahun 2023, sebelum mencapai 3,63% pada the inflation rate recorded to be lower, at 3.31%.
tahun 2024, mencerminkan pemulihan aktivitas ekonomi
dan harga komoditas serta energi global yang lebih
tinggi. Di tahun 2025, tingkat inflasi tercatat lebih rendah,
yaitu di 3,31%.
Sementara itu, suku bunga di Vietnam menunjukkan tren Meanwhile, interest rates in Vietnam have shown a
fluktuasi selama periode yang sama. Suku bunga relatif fluctuating trend during the same period. Interest rates
tinggi di angka 10,10% pada tahun 2015 dan tetap were relatively high at 10.10% in 2015 and remained
berada di kisaran 9,70%–10,50% antara tahun 2016 dan around 9.70%–10.50% between 2016 and 2019,
2019, mencerminkan upaya Bank Negara Vietnam untuk reflecting efforts by the State Bank of Vietnam to maintain
menjaga stabilitas moneter sambil mendukung monetary stability while supporting economic growth.
pertumbuhan ekonomi. Selama periode pandemi, suku During the pandemic period, interest rates declined to
bunga turun menjadi 10,30% pada tahun 2020 dan 10.30% in 2020 and further to 9.20% in 2021 as the
selanjutnya menjadi 9,20% pada tahun 2021 karena bank central bank adopted more accommodative policies to
sentral mengadopsi kebijakan yang lebih akomodatif support businesses and economic recovery. However,
untuk mendukung bisnis dan pemulihan ekonomi. interest rates increased again to 9.90% in 2022 and
Namun, suku bunga kembali meningkat menjadi 9,90% peaked at 11.00% in 2023 amid global monetary
pada tahun 2022 dan mencapai puncaknya di angka tightening and inflation concerns. In 2024, the interest rate
11,00% pada tahun 2023 di tengah pengetatan moneter declined significantly to 8.40%, indicating a shift toward a
global dan kekhawatiran inflasi. Pada tahun 2024, suku more supportive monetary policy environment as inflation
bunga turun secara signifikan menjadi 8,40%, pressures began to stabilize. In 2025, the average interest
menunjukkan pergeseran menuju lingkungan kebijakan rate for domestic commercial banks were 6.60% to 8.40%.
moneter yang lebih mendukung karena tekanan inflasi
mulai stabil. Di tahun 2025, rata-rata suku bunga
pinjaman dari bank komersial domestik adalah 6,60%
hingga 8,40%.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-4
Page 39
Nilai Tukar Exchange Rate
*) Catatan / Notes : Sumber atas Nilai tukar USD ke VND di tahun 2025 adalah Bloomberg / The source of USD to VND exchange rate in 2025 is Bloomberg
Nilai tukar USD terhadap VND cenderung meningkat The USD to VND exchange rate tends to increase with an
dengan rata-rata pertumbuhan sebesar 2,18% (CAGR) average growth of 2.18% (CAGR) from 2018, and was
dari tahun 2018, dan tercatat sebesar VND26.298 di recorded at VND26,298 in 2025.
tahun 2025.
Peningkatan ini sebagian dipengaruhi oleh penguatan This increase was partly influenced by the strengthening of
dolar AS di pasar global, khususnya setelah pengetatan the U.S. dollar in global markets, particularly after
moneter oleh Federal Reserve. Secara keseluruhan, tren monetary tightening by the Federal Reserve. Overall, the
tersebut menunjukkan depresiasi bertahap VND terhadap trend indicates a gradual depreciation of VND against the
USD selama periode yang diamati. USD during the observed period.
Penanaman Modal Asing (PMA) Foreign Direct Investment (FDI)
Penanaman Modal Asing (PMA) di Vietnam secara umum Foreign Direct Investment (FDI) inflows in Vietnam
menunjukkan tren yang berfluktuasi namun relatif kuat generally showed a fluctuating but relatively strong trend
antara tahun 2015 dan 2024. Investasi meningkat dari between 2015 and 2024. Investment increased from
sekitar USD24 miliar pada tahun 2015 menjadi sekitar around USD24 billion in 2015 to approximately USD38
USD38 miliar pada tahun 2017, mencerminkan billion in 2017, reflecting growing investor confidence as
meningkatnya kepercayaan investor seiring dengan Vietnam strengthened its position as a manufacturing and
penguatan posisi Vietnam sebagai pusat manufaktur dan export hub in Southeast Asia. Although FDI remained
ekspor di Asia Tenggara. Meskipun PMA tetap relatif tinggi relatively high in 2018 and 2019, inflows declined to
pada tahun 2018 dan 2019, arus masuk menurun around USD31 billion in 2020, partly due to the global
menjadi sekitar USD31 miliar pada tahun 2020, sebagian economic slowdown caused by the COVID-19 pandemic.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-5
Page 40
karena perlambatan ekonomi global yang disebabkan
oleh pandemi COVID-19.
Setelah periode pandemi, arus masuk FDI terus Following the pandemic period, FDI inflows continued to
berfluktuasi tetapi tetap signifikan. Investasi meningkat fluctuate but remained significant. Investment increased
lagi menjadi hampir USD39 miliar pada tahun 2021 again to nearly USD39 billion in 2021 before declining to
sebelum menurun menjadi sekitar USD29 miliar pada about USD29 billion in 2022, reflecting global investment
tahun 2022, mencerminkan ketidakpastian investasi uncertainty. In 2023, FDI rebounded strongly to nearly
global. Pada tahun 2023, investasi asing langsung (FDI) USD40 billion as Vietnam continued to attract foreign
pulih dengan kuat hingga hampir mencapai USD 40 manufacturers relocating supply chains, and remained
miliar karena Vietnam terus menarik produsen asing yang relatively high at around USD38 billion in 2024.
memindahkan rantai pasokan mereka, dan tetap relatif
tinggi di sekitar USD38 miliar pada tahun 2024.
3.2 Gambaran Industri 3.2 Industry Overview
Gambaran Pasar Pelabuhan Port Market Overview
Secara geografis, Vietnam memiliki posisi yang baik untuk Geographically, Vietnam is well positioned for maritime
logistik maritim karena garis pantainya yang membentang logistics due to its coastline stretching more than 3,200
lebih dari 3.200 kilometer di sepanjang Laut Tiongkok kilometers along the South China Sea, one of the world’s
Selatan, salah satu jalur pelayaran tersibuk di dunia. busiest shipping routes. This location enables Vietnam to
Lokasi ini memungkinkan Vietnam untuk menghubungkan connect major global trade lanes with regional production
jalur perdagangan global utama dengan pasar produksi and consumption markets, making seaports a key gateway
dan konsumsi regional, menjadikan pelabuhan sebagai for exports and imports. As the country continues to
pintu gerbang utama untuk ekspor dan impor. Seiring expand its manufacturing and export sectors, the demand
dengan terus berkembangnya sektor manufaktur dan for efficient port infrastructure and logistics services has
ekspor negara ini, permintaan akan infrastruktur also increased.
pelabuhan dan layanan logistik yang efisien juga
meningkat.
Selain itu, fitur geografis alami Vietnam semakin In addition, Vietnam’s natural geographic features further
mendukung pengembangan aktivitas pelabuhan. support the development of port activities. The presence of
Keberadaan sistem sungai besar seperti Sungai Merah di large river systems such as the Red River in the north and
utara dan Sungai Mekong di selatan menyediakan koneksi the Mekong River in the south provides inland waterway
jalur air pedalaman antara pelabuhan dan wilayah connections between seaports and major economic areas,
ekonomi utama, yang telah memfasilitasi pembentukan which have facilitated the establishment of port clusters
klaster pelabuhan di seluruh Vietnam utara, tengah, dan across northern, central, and southern Vietnam, enabling
selatan, memungkinkan pergerakan kargo yang efisien efficient cargo movement between domestic regions and
antara wilayah domestik dan pasar internasional. international markets. As a result, the port industry has
Akibatnya, industri pelabuhan telah menjadi komponen become a vital component of Vietnam’s logistics
vital dari infrastruktur logistik dan sistem perdagangan infrastructure and international trade system.
internasional Vietnam.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-6
Page 41
Sebagian besar kegiatan impor dan ekspor Vietnam The majority of Vietnam's imports and exports are for
adalah untuk produk hasil manufaktur. Berdasarkan manufactured products. According to the United Nations
Standard International Trade Classification (“SITC”) oleh Standard International Trade Classification ("SITC"), these
United Nations, produk ini merupakan produk makanan, products include food, food ingredients, live animals,
bahan makanan, hewan hidup, hingga bahan bakar mineral fuels, and lubricants. In 2024, approximately
mineral dan pelumas. Di tahun 2024, sekitar USD41,7 USD41.7 billion, or 10.3% of Vietnam's exports, were for
miliar atau 10,3% ekspor Vietnam adalah produk food, food ingredients, and live animals. Furthermore,
makanan, bahan makanan dan hewan hidup. other products commonly exported by Vietnam are
Selanjutnya, produk lain yang biasa diekspor Vietnam manufactured products, including machinery and
adalah produk manufaktur, dimana salah satunya adalah transportation equipment, which reached USD179.3
mesin, transportasi, dan peralatan, yang mencapai billion, or 44.2% of Vietnam's total exports.
USD179,3 miliar atau 44,2% dari total ekspor Vietnam.
Kondisi ini juga serupa pada sisi impor Vietnam, dimana This situation is also similar for Vietnam's imports, where
sebagian besar nilai impornya adalah dari produk the majority of its imports are manufactured products,
manufaktur yaitu mesin dan peralatan transportasi, yang specifically machinery and transportation equipment,
mencapai USD160,5 miliar atau 42,1% dari total impor. which reached USD160.5 billion, or 42.1% of total
imports.
Sistem pelabuhan laut Vietnam secara umum terbagi Vietnam’s seaport system is generally divided into three
menjadi tiga kelompok regional utama: pelabuhan utara, main regional clusters: northern, central, and southern
tengah, dan selatan, masing-masing melayani wilayah ports, each serving different economic regions of the
ekonomi yang berbeda di negara tersebut. country.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-7
Page 42
Kelompok pelabuhan utara, yang dipimpin oleh The northern port cluster, led by Hai Phong Port, serves as
Pelabuhan Hai Phong, berfungsi sebagai gerbang maritim the primary maritime gateway for northern Vietnam and
utama untuk Vietnam utara dan wilayah industri Delta the Red River Delta industrial region. This port system is
Sungai Merah. Sistem pelabuhan ini merupakan salah one of the largest and oldest seaports in the country and
satu pelabuhan laut terbesar dan tertua di negara ini dan handles a significant share of both domestic and
menangani sebagian besar kargo domestik dan international cargo, ranking among the world’s top
internasional, menempati peringkat di antara pelabuhan container ports in recent years.
peti kemas teratas di dunia dalam beberapa tahun
terakhir.
Angkutan kargo di wilayah ini cenderung berfluktuasi dari Cargo troughput in the region tends to fluctuate from year
tahun ke tahun. Di tahun 2020, angkutan kargo domestik to year. In 2020, domestic cargo throughput experienced
sempat mengalami peningkatan hingga 1,5x dari tahun a 1.5x increment compared to the previous year. This was
sebelumnya. Kondisi ini disebabkan karena meskipun due to the continued strength of Vietnam's domestic
terjadi disrupsi logistik global akibat pandemi, namun economic activity, despite global logistics disruptions
kegiatan ekonomi internal di Vietnam masih tetap caused by the pandemic, which has contributed to
menguat, sehingga mempengaruhi peningkatan increased demand for the domestic supply chain. By 2024,
kebutuhan rantai pasokan internal. Di tahun 2024, the region transported up to 45.7 million metric tons of
wilayah ini mengangkut hingga 45,7 juta metrik ton exports, 37.2 million metric tons of imports, and 20.7
ekspor, 37,2 juta metrik ton impor, dan 20,7 juta metrik million metric tons of domestic cargo.
ton domestik.
Sebagai perbandingan, klaster pelabuhan pusat, yang Meanwhile, In comparison, the central port cluster, which
mencakup pelabuhan seperti Pelabuhan Da Nang, includes ports such as Da Nang Port, plays a smaller but
memainkan peran yang lebih kecil tetapi strategis dengan strategic role by supporting regional trade and acting as a
mendukung perdagangan regional dan bertindak sebagai logistics hub for the East–West Economic Corridor
pusat logistik untuk Koridor Ekonomi Timur-Barat yang connecting Vietnam with neighboring countries. However,
menghubungkan Vietnam dengan negara-negara cargo volumes in central ports remain relatively limited,
tetangga. Namun, volume kargo di pelabuhan pusat accounting for around 10% of national throughput,
masih relatif terbatas, hanya sekitar 10% dari total volume significantly lower than the northern and southern clusters.
kargo nasional, jauh lebih rendah daripada klaster utara
dan selatan.
Di tahun 2023, kargo angkut ekspor dari pelabuhan ini In 2023, export cargo throughput from this port
mengalami penurunan yang signifikan, akibat experienced a significant decline due to a slowdown in
perlambatan kinerja ekspor Vietnam secara keseluruhan Vietnam's overall export performance amid a weakening
di tengah melemahnya ekonomi global. Menurut General global economy. According to the General Statistics
Statistics Office, total perputaran ekspor Vietnam menurun Office, Vietnam's total export turnover decreased by
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-8
Page 43
sekitar 8,2% dalam sembilan bulan pertama tahun 2023, approximately 8.2% in the first nine months of 2023,
yang mencerminkan melemahnya permintaan dari pasar- reflecting weakening demand from key markets such as
pasar utama seperti Amerika Serikat, Uni Eropa, dan mitra the United States, the European Union, and other major
dagang utama lainnya. Karena industri yang export- trading partners. As export-oriented industries reduced
oriented mengurangi pengiriman, volume kargo ekspor shipments, the volume of export cargo handled at the port
yang ditangani di pelabuhan pun menurun. Di tahun also decreased. By 2024, the region transported up to 7.9
2024, wilayah ini mengangkut hingga 7,9 juta metrik ton million metric tons of exports, 20.5 million metric tons of
ekspor, 20,5 juta metrik ton impor, dan 14,7 juta metrik imports, and 14.7 million metric tons of domestic cargo.
ton domestik.
Di antara ketiganya, kelompok pelabuhan selatan adalah Among these, the southern port cluster is the largest and
yang terbesar dan paling signifikan dalam hal kapasitas most significant in terms of capacity and cargo throughput,
dan volume kargo, didukung oleh aktivitas manufaktur supported by strong manufacturing and export activities
dan ekspor yang kuat di sekitar Kota Ho Chi Minh dan around Ho Chi Minh City and surrounding industrial
provinsi-provinsi industri sekitarnya. Pelabuhan di wilayah provinces. Ports in this region, including major terminals
ini, termasuk terminal utama seperti Pelabuhan Cát Lái such as Cát Lái Port and the deep-water Cái Mép–Thị Vải
dan Kompleks Pelabuhan Cái Mép–Thị Vải yang memiliki Port Complex, handle the majority of Vietnam’s maritime
perairan dalam, menangani sebagian besar kargo cargo. In fact, port networks in the Ho Chi Minh City area
maritim Vietnam. Bahkan, jaringan pelabuhan di wilayah account for approximately 55% to 60% of the country’s
Ho Chi Minh City mencakup sekitar 55% hingga 60% dari total cargo throughput, making the southern region the
total volume kargo negara, menjadikan wilayah selatan dominant logistics gateway for international trade.
sebagai gerbang logistik utama untuk perdagangan
internasional.
Di tahun 2024, angkutan kargo domestik di pelabuhan ini In 2024, domestic cargo transportation at this port will
meningkat hingga 71% atau mencapai 63,3 juta ton. increase by 71% to 63.3 million tons. This increment was
Peningkatan ini terutama didukung oleh pemulihan mainly supported by the recovery of domestic economic
aktivitas ekonomi domestik dan perdagangan activities and stronger interregional trade within the
antarwilayah yang lebih kuat di dalam negeri. Menurut country. According to the Vietnam Maritime
Administrasi Maritim Vietnam, total kargo melalui sistem Administration, total cargo through Vietnam’s port system
pelabuhan Vietnam mencapai sekitar 864,4 juta ton pada reached around 864.4 million tons in 2024, up about 14%
tahun 2024, naik sekitar 14% dari tahun sebelumnya, year-on-year, with domestic maritime transport identified
dengan transportasi maritim domestik diidentifikasi as one of the main drivers of this growth.
sebagai salah satu pendorong utama pertumbuhan ini.
Selain itu, pusat pelabuhan utama di selatan seperti di In addition, major southern port hubs such as those in Ho
Kota Ho Chi Minh dan Ba Ria–Vung Tau mencatat Chi Minh City and Ba Ria–Vung Tau recorded strong
peningkatan yang signifikan dalam penanganan kargo, increases in cargo handling, supported by expanding
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3-9
Page 44
didukung oleh perluasan aktivitas logistik dan produksi logistics activities and industrial production in the southern
industri di wilayah ekonomi selatan. economic region.
Outlook Outlook
Industri pengangkutan dan logistik Vietnam telah Vietnam’s freight and logistics industry has experienced
mengalami pertumbuhan yang kuat selama dekade strong growth over the past decade, supported by rapid
terakhir, didukung oleh industrialisasi yang pesat, industrialization, expanding international trade, and rising
perluasan perdagangan internasional, dan peningkatan domestic consumption. Based on Mordor Intelligence, the
konsumsi domestik. Berdasarkan Mordor Intelligence, market is estimated to reach USD52.06 billion in 2025
pasar diperkirakan akan mencapai USD52,06 miliar and is projected to grow to around USD71 to USD76
pada tahun 2025 dan diproyeksikan tumbuh mencapai billion by 2030 to 2031, reflecting a compound annual
sekitar USD71 hingga USD76 miliar pada tahun 2030 growth rate (CAGR) of approximately 6.6% to 6.7%. This
hingga 2031, mencerminkan tingkat pertumbuhan growth is primarily driven by increasing manufacturing
tahunan (CAGR) sekitar 6,6% hingga 6,7%. Pertumbuhan activity, the rapid development of e-commerce, and
ini terutama didorong oleh peningkatan aktivitas continuous government investment in transportation
manufaktur, perkembangan pesat e-commerce, dan infrastructure such as roads, ports, and airports.
investasi pemerintah yang berkelanjutan dalam
infrastruktur transportasi seperti jalan raya, pelabuhan,
dan bandara.
Salah satu pendorong utama permintaan logistik di One of the key drivers of logistics demand in Vietnam is
Vietnam adalah meningkatnya peran negara tersebut the country’s rising role as a global manufacturing hub.
sebagai pusat manufaktur global. Industri seperti Industries such as electronics, garments, and consumer
elektronik, garmen, dan barang konsumsi sangat goods rely heavily on efficient logistics networks to support
bergantung pada jaringan logistik yang efisien untuk exports and supply chains. Manufacturing accounted for
mendukung ekspor dan rantai pasokan. Manufaktur more than 35% of logistics demand in 2024 to 2025,
menyumbang lebih dari 35% dari permintaan logistik making it the largest end-user segment. At the same time,
pada tahun 2024 hingga 2025, menjadikannya segmen the wholesale and retail sector is expected to experience
pengguna akhir terbesar. Pada saat yang sama, sektor the fastest growth due to expanding e-commerce platforms
grosir dan ritel diperkirakan akan mengalami and modern retail networks that require advanced
pertumbuhan tercepat karena perluasan platform e- distribution and last-mile delivery services.
commerce dan jaringan ritel modern yang membutuhkan
distribusi canggih dan layanan last-mile delivery.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 10
Page 45
Dari segi moda transportasi, angkutan darat In terms of transportation modes, road freight dominates
mendominasi sektor logistik Vietnam. Pada tahun 2024, Vietnam’s logistics sector. In 2024, Vietnam road freight
angkutan darat di Vietnam mencapai 2,03 miliar ton, atau was 2.03 billion tons, which was 78.82% of the total
78,82% dari total angkutan. Dominasi ini mencerminkan freight. This dominance reflects the flexibility of road
fleksibilitas transportasi darat dan peningkatan jaringan transport and improvements in Vietnam’s highway network
jalan raya Vietnam selama dekade terakhir. Meskipun over the past decade. Nevertheless, air freight is projected
demikian, angkutan udara diproyeksikan akan tumbuh to grow the fastest, supported by high-value exports such
paling cepat, didukung oleh ekspor bernilai tinggi seperti as electronics, pharmaceuticals, and cross-border e-
elektronik, farmasi, dan pengiriman e-commerce lintas commerce shipments that require faster delivery times.
batas yang membutuhkan waktu pengiriman lebih cepat.
Meskipun prospek pertumbuhan yang kuat, sektor logistik Despite strong growth prospects, Vietnam’s logistics sector
Vietnam masih menghadapi beberapa tantangan. Pasar still faces several challenges. The market remains highly
tetap sangat terfragmentasi, dan inefisiensi seperti fragmented, and inefficiencies such as container
ketidakseimbangan kontainer, kekurangan tenaga kerja imbalances, labor shortages among truck drivers, and
di kalangan pengemudi truk, dan meningkatnya biaya rising environmental compliance costs continue to affect
kepatuhan lingkungan terus memengaruhi efisiensi operational efficiency. For example, the country reportedly
operasional. Misalnya, negara ini dilaporkan faces a shortage of around 180,000 truck drivers, limiting
menghadapi kekurangan sekitar 180.000 pengemudi fleet expansion and increasing labor costs in the sector.
truk, yang membatasi perluasan armada dan
meningkatkan biaya tenaga kerja di sektor ini.
Secara keseluruhan, industri pengangkutan dan logistik Overall, Vietnam’s freight and logistics industry is expected
Vietnam diperkirakan akan terus berkembang dalam to continue expanding in the coming years. Structural
beberapa tahun mendatang. Faktor struktural seperti factors such as near-shoring of manufacturing from
relokasi manufaktur dari Tiongkok ke negara tetangga, China, digitalization of customs processes within ASEAN,
digitalisasi proses bea cukai di ASEAN, dan peningkatan and increased infrastructure investment will likely
investasi infrastruktur kemungkinan akan memperkuat strengthen Vietnam’s position as a key logistics hub in
posisi Vietnam sebagai pusat logistik utama di Asia Southeast Asia.
Tenggara.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 11
Page 46
Gambaran Pasar Pakan Campuran Compound Feed Market Overview
Pakan campuran adalah campuran bahan baku dan Compound feed is a mixture of raw materials and
suplemen yang diberikan kepada ternak, yang bersumber supplements fed to livestock, sourced from plant, animal,
dari tumbuhan, hewan, zat organik atau anorganik, atau organic or inorganic substances or industrial processing,
pengolahan industri, baik mengandung aditif atau tidak. whether or not containing additives.
Menurut Mordor, pasar pakan ternak campuran di According to Mordor, The Vietnam compound feed market
Vietnam bernilai USD11.723,8 juta pada tahun 2025, was valued at USD11,723.8 million in 2025, which is
dan diproyeksikan mencapai USD16.267,0 juta pada projected to reach USD16,267.0 million by 2031, or a
tahun 2031, atau dengan tingkat pertumbuhan tahunan CAGR of 5.7% during the forecast period. This was caused
majemuk (CAGR) sebesar 5,7% selama periode proyeksi. by several factors, such as the rising demand of animal-
Hal ini disebabkan oleh beberapa faktor, seperti based protein, emphasis of animal health and functional
meningkatnya permintaan protein berbasis hewan, nutrition, expansion of integrated mega-farms and
penekanan pada kesehatan hewan dan nutrisi fungsional, contract farming models, and growth of agriculture export.
perluasan pertanian skala besar yang terintegrasi dan
model pertanian kontrak, serta pertumbuhan ekspor
pertanian.
Peningkatan Permintaan atas Protein berbasis Hewan Rising Demand for Animal-based Protein
Pertumbuhan kelas menengah di perkotaan di Vietnam The growth of Vietnam's urban middle class is driving
mendorong terjadinya perubahan pola makan, dengan dietary changes, with the urban population projected to
proyeksi peningkatan populasi perkotaan dari 36% increase from 36% to 57% by 2050, while the rural
menjadi 57% pada tahun 2050, sementara populasi population is expected to decline from 62 million in 2020
pedesaan diperkirakan akan menurun dari 62 juta jiwa to 49 million in 2050, according to the World Bank.
pada tahun 2020 menjadi 49 juta jiwa pada tahun 2050,
menurut Bank Dunia.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 12
Page 47
Tidak hanya itu, porsi beras dalam konsumsi kalori Furthermore, the share of rice in Vietnamese calorie intake
makanan masyarakat Vietnam diperkirakan akan is projected to decline from 52% in 2029 to 33% in 2030,
menurun dari 52% di tahun 2029 ke 33% di tahun 2030, accompanied by a 33% increase in consumption of animal
diiringi dengan peningkatan konsumsi produk hewani dan products and seafood, indicating potential increased
makanan laut hingga 33%, yang menunjukkan adanya demand for livestock, aquaculture products, and
potensi peningkatan permintaan atas ternak, produk compound feed.
akualtur, serta pakan ternak campuran.
Menurut Organization of Economic Co-operation and According to the Organization for Economic Co-operation
Development (OECD), konsumsi daging sapi dan daging and Development (OECD), Vietnam's per capita
anak sapi per kapita Vietnam meningkat dari 4,07 consumption of beef and veal is expected to increase from
kilogram pada tahun 2023 menjadi 4,18 kilogram pada 4.07 kilograms in 2023 to 4.18 kilograms in 2024, also
tahun 2024, yang juga menjadi faktor pendukung atas contributing to the growth in production and expansion of
pertumbuhan produksi dan perluasan pakan ternak compound feed. Additionally, according to the USDA
campuran. Selain itu, menurut USDA Foreign Agricultural Foreign Agricultural Service, the rise in international
Service, peningkatan sektor pariwisata internasional, yang tourism, accompanied by a 21.7% year-over-year increase
diiringi dengan peningkatan kedatangan sebesar 21,7% in arrivals through August 2025, is influencing the
dari tahun ke tahun hingga Agustus 2025, mempengaruhi increased demand for high-quality animal protein,
peningkatan permintaan protein hewani berkualitas ultimately driving livestock and aquaculture production.
tinggi, dan pada akhirnya mendorong mendorong
produksi ternak dan akuakultur.
Oleh karena itu, transisi pola makan Vietnam, Hence, Vietnam's dietary transition, rising protein
peningkatan konsumsi protein, dan pertumbuhan consumption, and growing tourism are collectively driving
pariwisata secara kolektif mendorong perluasan pasar the expansion of the compound feed market.
pakan ternak campuran.
Penekanan pada Kesehatan Hewan dan Nutrisi Emphasis on Animal Health and Functional Nutrition
Fungsional
Pasar pakan ternak campuran di Vietnam didorong oleh The compound animal feed market in Vietnam is driven by
kesadaran masyarakat akan pentingnya nutrisi fungsional public awareness of the importance of functional nutrition
dan kesehatan hewan, yang kemudian mendorong and animal health, which has driven demand for feeds
permintaan atas pakan yang menggabungkan probiotik, incorporating probiotics, enzymes, and additives to
enzim, dan aditif untuk meningkatkan kekebalan tubuh, improve immunity, gut health, and production
kesehatan usus, dan kinerja produksi. Faktor lain yang performance. Other factors influencing demand for such
mempengaruhi permintaan atas pakan seperti ini adalah feeds include the rise in commercial farming and the
meningkatnya pertanian komersial serta perkembangan growing adoption of antibiotic-free strategies.
adopsi strategi bebas antibiotik.
Selain itu, peraturan di Vietnam secara ketat membatasi Furthermore, Vietnamese regulations strictly limit the use
penggunaan antibiotik dalam pakan ternak. Menurut of antibiotics in animal feed. According to the Ministry of
Ministry of Agriculture and Rural Development (MARD), Agriculture and Rural Development (MARD), penalties for
hukuman untuk antibiotik yang dilarang akan meningkat prohibited antibiotics will increase to USD 3,000, and fines
menjadi USD3.000, dan denda untuk melebihi batas yang for exceeding the permitted limit will increase by 50% to
diizinkan akan meningkat 50% menjadi USD2.250, untuk USD 2,250, to ensure stricter compliance. These changes
memastikan kepatuhan yang lebih ketat. Perubahan ini have driven a 15% to 20% increase in demand for
telah mendorong peningkatan permintaan sebesar 15% functional feed additives, such as probiotics, enzymes, and
hingga 20% untuk aditif pakan fungsional, seperti herbal products, as growth-enhancing alternatives to
probiotik, enzim, dan produk herbal, sebagai alternatif
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 13
Page 48
antibiotik peningkat pertumbuhan, memungkinkan antibiotics, enabling producers to integrate functional
produsen untuk mengintegrasikan solusi nutrisi fungsional nutritional solutions into feed formulations.
ke dalam formulasi pakan.
Ekspansi Peternakan Besar Terintegrasi dan Model Expansion of Integrated Mega-farms and Contract
Pertanian Kontrak Farming Models
Vietnam sedang mentransformasi pengembangan Vietnam is transforming mega-farm development,
pertanian skala besar, yang dicontohkan oleh strategi 10 exemplified by the De Heus and Hung Nhon partnership's
tahun (2026-2036) kemitraan De Heus dan Hung Nhon 10-year strategy (2026-2036) with a projected investment
dengan proyeksi investasi sebesar USD 720 juta. Proyek- of USD 720 million. Projects in Tay Ninh include a 10
proyek di Tay Ninh mencakup kapasitas 10 ribu ekor babi thousand Great Grandparent (GGP) pig capacity and 80
Great Grandparent (GGP) dan 80 juta anak ayam bibit million breeding chicks annually, both of which increase
setiap tahunnya, yang keduanya meningkatkan feed demand and support market growth. According to the
permintaan pakan dan mendukung pertumbuhan pasar. General Statistics Office of Vietnam, the livestock
Menurut Kantor Statistik Umum Vietnam, Populasi ternak population is also rising, with swine growing from 25.5
juga meningkat, dengan jumlah babi tumbuh dari 25,5 million heads in 2023 to 26.5 million thousand heads in
juta ekor pada tahun 2023 menjadi 26,5 juta ekor pada 2024.
tahun 2024.
Sektor ini beralih dari produksi rumah tangga skala kecil The sector is shifting from small-scale household
ke model pertanian terintegrasi skala besar karena production to large-scale, integrated farm models due to
peraturan biosekuriti yang lebih ketat (Undang-Undang stricter biosecurity regulations (Livestock Law 2025) and
Peternakan 2025) dan tekanan Demam Babi Afrika, yang African Swine Fever pressures, reducing the number of
mengurangi jumlah peternak kecil dan mendorong sistem smallholders and boosting commercial systems. Firms like
komersial. Perusahaan seperti C. P. Vietnam Livestock C. P. Vietnam Livestock operate integrated value chains,
mengoperasikan rantai nilai terintegrasi, linking feed mills, breeding, contract grow-out farms,
menghubungkan pabrik pakan, pembibitan, peternakan slaughterhouses, and distribution networks, ensuring
pembesaran kontrak, rumah potong hewan, dan jaringan consistent feed offtake and stable demand. Vietnam
distribusi, memastikan penyerapan pakan yang konsisten livestock sector will grow driven by structural changes and
dan permintaan yang stabil. Sektor peternakan Vietnam increasing compound feed demand.
akan bertumbuh disebabkan perubahan struktural dan
menyebabkan peningkatan permintaan pakan campuran.
Pertumbuhan Ekspor Budidaya Perikanan Growth of Aquaculture Export
Permintaan pakan campuran dalam budidaya perikanan Demand for compound feed in Vietnam aquaculture is
Vietnam juga dipengaruhi oleh pendapatan ekspor also driven by seafood export revenues. According to the
makanan laut. Menurut Vietnam Association of Seafooed Vietnam Association of Seafood Exporters and Producers
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 14
Page 49
Exports and Producers (VASEP), meskipun terdapat (VASEP), despite global challenges, Vietnam's seafood
tantangan global, namun pendapatan ekspor makanan export revenues are projected to reach USD11.34 billion
laut Vietnam mencapai USD11,34 miliar pada tahun in 2025, a 13% increase from the previous year.
2025, meningkat 13% dari tahun sebelumnya.
Tidak hanya itu, produksi udang kaki putih juga Furthermore, whiteleg shrimp production is expected to
meningkat sebesar 7,3% pada awal tahun 2025 increase by 7.3% in early 2025 compared to 2024. "Super-
dibandingkan tahun 2024, dengan model budidaya intensive" aquaculture models, such as biofloc-based
"super-intensif" seperti budidaya super-intensif berbasis super-intensive aquaculture in Vietnam, are increasing the
biofloc di Vietnam meningkatkan kebutuhan akan pakan need for functional feeds enriched with immunostimulants
fungsional yang diperkaya dengan imunostimulan untuk to address risks such as Early Mortality Syndrome (EMS).
mengatasi risiko seperti Early Mortality Syndrome (EMS).
Selanjutnya, permintaan dari pasar ekspor untuk Furthermore, demand from export markets for ASC
sertifikasi ASC (Aquaculture Stewardship Council) dan BAP (Aquaculture Stewardship Council) and BAP (Best
(Best Aquaculture Practices) telah mendorong pabrik Aquaculture Practices) certification has encouraged
pakan campuran untuk mengadopsi alternatif yang compound feed manufacturers to adopt sustainable
berkelanjutan. Pada tahun 2023, perusahaan seperti alternatives. Companies like Skretting are expanding
Skretting memperluas penelitian dan pengembangan di research and development in Vietnam by 2023 to develop
Vietnam untuk mengembangkan formulasi pakan "locally sourced" feed formulations to reduce their carbon
"berbahan lokal", guna mengurangi jejak karbon dan footprint and align with the "Net Zero" goals of global
selaras dengan tujuan pembeli makanan laut global, yaitu seafood buyers. Due to its focus on the sustainable
“Net Zero”. Karena fokusnya terhadap perkembangan development of the aquaculture sector, Vietnam strives to
sektor akuakultur yang berkelanjutan, Vietnam berusaha ensure feed innovation so that the country can maintain its
memastikan adanya inovasi pakan sehingga daya saing competitiveness in meeting global needs.
negara dapat terus terjada dalam pemenuhan kebutuhan
global.
Tantangan Pasar Market Reistrants
Terdapat dua tantangan besar yang dihadapi industri There are two major challenges facing the feed industry in
pakan di Vietnam, diantaranya adalah volatilitas harga Vietnam, including the volatility of feed ingredient prices
bahan baku pakan, serta potensi epidemi ternak. and the potential for livestock epidemics.
Industri pakan ternak Vietnam bergantung pada impor Vietnam's feed industry depends on imported raw
bahan baku seperti jagung, bungkil kedelai, dan tepung materials like corn, soybean meal, and fishmeal, as
ikan, karena produksi domestik hanya memenuhi domestic production meets only one-third of demand. This
sepertiga dari permintaan. Ketergantungan ini membuat reliance makes production costs highly sensitive to global
biaya produksi sangat sensitif terhadap fluktuasi harga commodity price fluctuations. Feed ingredient prices are
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 15
Page 50
komoditas global. Harga bahan baku pakan dipengaruhi influenced by global agricultural factors such as weather,
oleh faktor pertanian global seperti cuaca, hasil panen, crop yields, and geopolitical events in major exporters like
dan peristiwa geopolitik di negara-negara pengekspor the United States and Brazil. For instance, in 2024,
utama seperti Amerika Serikat dan Brasil. Misalnya, pada according to the International Monetary Fund, global corn
tahun 2024, menurut Dana Moneter Internasional, harga prices ranged from USD180 to USD240 per metric ton due
jagung global berkisar antara USD180 hingga USD240 to El Niño-related supply constraints, increasing costs for
per metrik ton karena kendala pasokan terkait El Niño, manufacturers.
yang meningkatkan biaya bagi produsen.
Rantai pasokan bahan baku pakan ternak Vietnam juga Vietnam's feed ingredient supply chain is also susceptible
rentan terhadap variasi musiman dalam produksi to seasonal variations in agricultural production and
pertanian dan gangguan dalam perdagangan global. disruptions in global trade. Changes in the availability of
Perubahan ketersediaan jagung, bungkil biji minyak, dan maize, oilseed meals, and fishmeal can result in supply
tepung ikan dapat mengakibatkan kekurangan pasokan shortages or price surges, further exacerbating cost
atau lonjakan harga, yang semakin memperburuk volatility for feed manufacturers and livestock producers.
volatilitas biaya bagi produsen pakan dan peternak.
Selain itu, wabah penyakit pada babi, unggas, dan Moreover, outbreaks of diseases in swine, poultry, and
budidaya perikanan mengganggu pola konsumsi pakan aquaculture disrupt feed consumption patterns and force
dan memaksa produsen untuk menyesuaikan strategi producers to adjust feeding strategies, restraining the
pemberian pakan, sehingga membatasi pasar. market.
Risiko epidemi telah mendorong dikeluarkannya The risk of epidemics has driven Government Decree No.
Keputusan Pemerintah No. 13/2020/ND-CP, yang 13/2020/ND-CP, requiring livestock farms to relocate
mengharuskan peternakan untuk pindah dari daerah away from densely populated areas by 2025. This
padat penduduk pada tahun 2025. Migrasi ini migration creates geographical "dead zones" for local feed
menciptakan "zona mati" geografis bagi pabrik pakan mills and necessitates significant investments in biosecure
lokal dan memerlukan investasi signifikan dalam logistics and storage infrastructure in designated
infrastruktur logistik dan penyimpanan biosekuritas di agricultural zones.
zona pertanian yang telah ditentukan.
Gambaran Regulasi Regulatory Overview
Peraturan tentang Keamanan dan Kualitas Pakan Ternak Animal Feed Safety and Quality Regulations
• Industri pakan ternak campuran di Vietnam diatur oleh Kementerian • Vietnam’s compound feed industry is regulated by the Ministry of
Pertanian dan Pembangunan Pedesaan, yang didukung oleh lembaga- Agriculture and Rural Development, supported by agencies such as
lembaga seperti Badan Pakan Vietnam, Institut Nasional Kebersihan the Vietnam Feed Administration, the National Institute of Veterinary
dan Epidemiologi Hewan, dan Direktorat Standar, Metrologi, dan Hygiene and Epidemiology, and the Directorate for Standards,
Mutu. Metrology and Quality.
• Industri ini mengikuti Undang-Undang Peternakan dan Surat Edaran • The industry follows the Law on Animal Husbandry and Circular
21/2019/TT-BNNPTNT, yang menetapkan aturan tentang kualitas 21/2019/TT-BNNPTNT, which set rules on product quality, labeling,
produk, pelabelan, dan keamanan. and safety.
• Semua bahan pakan harus disetujui sebelum dijual. Ini termasuk • All feed ingredients must be approved before being sold. This
pengujian dan evaluasi untuk memastikan bahwa bahan tersebut includes testing and evaluation to ensure they meet safety standards,
memenuhi standar keamanan, seperti batasan zat berbahaya seperti such as limits on harmful substances like toxins and heavy metals. The
racun dan logam berat. Proses persetujuan biasanya memakan waktu approval process usually takes around 90 to 180 days.
sekitar 90 hingga 180 hari.
Kerangka Kerja Sertifikasi, Kesesuaian, dan Kepatuhan Certification, Conformity, and Compliance Framework
• Semua produk dan bahan pakan komersial harus disertifikasi sebelum • All commercial feed products and ingredients must be certified before
memasuki pasar. Produsen diwajibkan untuk menerapkan entering the market. Producers are required to implement quality
pengendalian mutu dan memastikan ketelusuran di seluruh rantai control and ensure traceability throughout the supply chain, from raw
pasokan, dari bahan baku hingga distribusi. materials to distribution.
• Kepatuhan dapat melibatkan pengujian produk (biasanya 5–15 hari • Compliance may involve product testing (usually 5–15 working days)
kerja) dan inspeksi oleh lembaga yang berwenang. Sertifikasi untuk and inspections by authorized agencies. Certification for new
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 16
Page 51
produk baru biasanya memakan waktu sekitar 1–3 bulan, tergantung products typically takes around 1–3 months, depending on
pada kompleksitasnya. complexity.
• Aturan ini berlaku untuk produsen lokal dan importir, memastikan • These rules apply to both local producers and importers, ensuring
keamanan dan kualitas yang konsisten untuk semua jenis pakan consistent safety and quality for all types of animal feed, including
ternak, termasuk unggas, ternak, dan akuakultur. poultry, livestock, and aquaculture.
Perdagangan, Regulasi Impor, dan Manajemen Pasokan Trade, Import Regulations, and Supply Management
• Impor bahan baku pakan di Vietnam diatur oleh Ministry of Agriculture • Feed ingredient imports in Vietnam are regulated by the Ministry of
and Rural Development, Ministry of Industry and Trade, serta otoritas Agriculture and Rural Development, the Ministry of Industry and
bea cukai. Bahan-bahan impor utama meliputi bungkil kedelai, Trade, and customs authorities. Key imported materials include
jagung, tepung ikan, dan aditif pakan. soybean meal, corn, fishmeal, and feed additives.
• Aturan tambahan berlaku untuk pakan akuakultur karena pentingnya • Additional rules apply to aquaculture feed due to its importance for
bagi ekspor dan dampak lingkungan. Perjanjian perdagangan exports and environmental impact. Trade agreements help facilitate
membantu memfasilitasi impor, tetapi persyaratan ketat mengenai imports, but strict requirements on documentation, inspections, and
dokumentasi, inspeksi, dan ketertelusuran tetap berlaku. traceability still apply.
• Secara keseluruhan, peraturan ini memastikan pasokan bahan baku • Overall, these regulations ensure a stable, safe, and efficient supply
pakan yang stabil, aman, dan efisien, mendukung produksi domestik of feed ingredients, supporting both domestic production and
dan impor. imports.
Jaminan Mutu, Bahan-Bahan Baru, dan Penegakan Hukum Quality Assurance, Emerging Ingredients, and Enforcement
• Pabrik pakan didorong untuk memperoleh sertifikasi seperti ISO 9001, • Feed mills are encouraged to obtain certifications such as ISO 9001,
HACCP, dan GMP untuk memastikan kualitas produk dan mematuhi HACCP, and GMP to ensure product quality and comply with
peraturan. regulations.
• Bahan-bahan baru seperti tepung serangga, alga, dan protein sel • New ingredients like insect meal, algae, and single-cell proteins must
tunggal harus melalui pengujian ketat untuk memastikan keamanan go through strict testing to ensure they are safe and nutritionally
dan efektivitas nutrisinya. effective.
• Pihak berwenang juga melakukan inspeksi rutin, dengan sanksi seperti • Authorities also conduct regular inspections, with penalties such as
denda atau larangan penjualan bagi yang tidak patuh. Secara fines or sales bans for non-compliance. Overall, these regulations
keseluruhan, peraturan ini membantu menjaga kualitas, keamanan, help maintain product quality, safety, and traceability in Vietnam’s
dan ketelusuran produk di industri pakan Vietnam. feed industry.
Segmentasi Pasar Berdasarkan Jenis Bahan Baku Market Segments based on Ingredient Type
Biji-Bijian dan Sereal Grains and Cereal
Di Vietnam, biji-bijian dan sereal merupakan inti dari In Vietnam, grains and cereals are the core of the
industri pakan ternak campuran, yang menyumbang compound feed industry, accounting for approximately
sekitar 44% dari total nilai pasar pada tahun 2025. Hal ini 44% of the total market value by 2025. This is because
karena biji-bijian dan sereal merupakan sumber energi grains and cereals are the primary energy source for
utama untuk ternak dan budidaya perikanan. Komoditas livestock and aquaculture. Corn dominates imports, while
jagung merupakan komoditas yang mendominasi impor. rice-based products contribute to meeting domestic
Sementara itu, produk berbasis beras merupakan produk demand, balancing trade dependence with the use of local
yang berperan terhadap pemenuhan kebutuhan resources. However, the animal feed industry remains
domestik, yang kemudian menyeimbangkan reliant on imported cereals due to limited domestic
ketergantungan perdagangan dengan pemanfaatan production.
sumber daya lokal. Namun, industri pakan ternak tetap
bergantung pada sereal impor karena produksi domestik
yang terbatas.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 17
Page 52
Sumber : Mordor Intelligence
Jagung menyumbang 53% dari konsumsi pakan ternak Corn accounts for 53% of annual animal feed
tahunan. Untuk tahun 2025/26, konsumsi diperkirakan consumption. For 2025/26, consumption is forecast to
akan meningkat, didorong oleh keterjangkauan dan grow, driven by its affordability and energy density. The
kepadatan energinya. United States Department of United States Department of Agriculture (USDA) reports
Agriculture (USDA) melaporkan bahwa pabrik pakan feed mills use 40-60% corn in broiler feeds and 50-70%
menggunakan 40-60% jagung dalam pakan ayam broiler in pig feeds to support growth and feed efficiency.
dan 50-70% dalam pakan babi untuk mendukung
pertumbuhan dan efisiensi pakan.
Akan tetapi, menurut Food and Agriculture Organization However, according to the Food and Agriculture
(FAO), karena tingkat hasil yang rendah dan intensitas Organization (FAO), due to low yields and high
persaingan yang tinggi, produksi sereal domestik competition, domestic cereal production will decline from
mengalami penurunan dari 7,99 juta ton metrik ke 7,92 7.99 million metric tons to 7.92 million metric tons in
juta ton metrik di tahun 2024. Kondisi ini berpotensi 2024. This situation has the potential to make Vietnam
membuat Vietnam semakin bergantung pada impor, increasingly dependent on imports, primarily from
utamanya dari Argentina dan Brazil. Untuk memitigasi Argentina and Brazil. To mitigate this potential, the
potensi ini, pemerintah menerbitkan Peraturan No. government issued Regulation No. 73/2025/ND-CP in
73/2025/ND-CP di Maret 2025, dimana mengurangi March 2025, which reduces Most-Favored-Nation (MFN)
tarif impor Most-Favored-Nation (MFN) untuk jagung import tariffs for corn to lower feed production costs.
guna menurunkan biaya produksi pakan.
Seiring dengan potensi pertumbuhan segmen biji-bijian In line with the potential growth of the grain and cereal
dan sereal, banyak inisiatif yang dilakukan pelaku pasar segment, many market players have undertaken initiatives
guna mengurangi kebergantungan impor. Salah satunya to reduce import dependence. One example is Heus
adalah Heus Vietnam yang mengadakan kemitraan Vietnam, which entered into contract farming partnerships
pertanian kontrak di tahun 2022 dan 2024, kontrak in 2022 and 2024. These contracts are in the central
kerjasama di dataran tinggi bagian tengah Vietnam, highlands of Vietnam, particularly in provinces such as
utamanya pada provinsi seperti Dak Lak, Gia Lai, dan Kon Dak Lak, Gia Lai, and Kon Tum, aimed at promoting local
Tum, yang bertujuan untuk mempromosikan pemanenan corn harvesting. The ultimate goal of this initiative is to
jagung lokal. Tujuan akhir dari inisiatif ini adalah untuk increase yields, the quality of commodities produced, and
meningkat imbal hasil, kualitas komoditas yang reduce crop failures through technical training and
dihasilkan, serta mengurangi kegagalan panen melalui
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 18
Page 53
pelatihan teknikal dan teknik peternakan modern, modern livestock techniques, so that dependence on
sehingga ketergantungan pada impor dapat dikurangi. imports can be reduced.
Gandum, jelai, dan sereal lainnya digunakan dalam Wheat, barley, and other cereals are used in smaller
jumlah yang lebih kecil di industri pakan ternak, terutama quantities in the feed industry, particularly when global
ketika harga global kompetitif. Biji-bijian ini terutama prices are competitive. These grains are mainly included in
dimasukkan dalam pakan babi dan unggas sebagai pig and poultry diets as alternative energy sources. In
sumber energi alternatif. Pada tahun 2023, Vietnam 2023, Vietnam imported 1.4 million metric tons of wheat
mengimpor 1,4 juta metrik ton gandum dan jelai and barley combined for feed and food, reflecting their
gabungan untuk pakan dan makanan, yang use in smaller amounts than other feed and food
mencerminkan penggunaannya dalam jumlah yang lebih ingredients.
kecil dibandingkan bahan pakan dan makanan lainnya.
Guna mengatasi kerugian akibat fluktuasi harga biji- To mitigate losses caused by fluctuations in global grain
bijian dunia, produsen pakan ternak di Vietnam seringkali prices, Vietnamese animal feed producers frequently
melakukan penyesuaian atas penggunaan bahan adjust their raw material usage. For example, in 2023,
bakunya. Contohnya, di tahun 2023, ketika harga jagung when corn prices were relatively lower than wheat and rice,
relatif lebih rendah dibanding gandum dan beras, producers tended to include more corn in their animal feed
produsen cenderung memasukkan lebih banyak jagung formulations.
didalam formulasi pakan ternaknya.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 19
Page 54
Biji Minyak dan Turunannya Oilseeds and Derivatives
Sumber : Mordor Intelligence
Di pasar pakan ternak campuran Vietnam, hanya produk In the Vietnam compound feed market, soybean products
kedelai yang menjadi komponen utama dari total bahan alone account for most total feed ingredients, due to its
pakan, karena profil asam amino yang menguntungkan favorable amino acid profile and high digestibility, while
dan daya cerna yang tinggi, sementara tepung protein alternative protein meals play a supplementary role in
alternatif berperan sebagai pelengkap dalam optimizing costs and diversifying nutrition across various
mengoptimalkan biaya dan mendiversifikasi nutrisi di species and production systems.
berbagai spesies dan sistem produksi.
Menurut Mordor Intelligence, nilai pasar bungkil kacang According to Mordor Intelligence, the soybean meal
kedelai diperkirakan mencapai USD6,1 miliar pada tahun market value is expected to reach USD6,1 billion in 2031,
2031, atau dengan tingkat rata-rata pertumbuhan or a CAGR of 5.9% every year from 2026.
tahunan (CAGR) sebesar 5,9% setiap tahun mulai tahun
2026.
Ekspansi kapasitas penggilingan biji minyak domestik The expansion of domestic oilseed crushing capacity is
mengurangi ketergantungan impor dan mendukung reducing import dependency and supporting market
pertumbuhan pasar. Pada Desember 2025, Vietnam 43 growth. In December 2025, Vietnam 43 Agriculture
Agriculture Limited (VAL), usaha patungan antara Bunge Limited (VAL), a joint venture between Bunge and Wilmar
dan Wilmar International, meresmikan lini penggilingan International, inaugurated a second soybean crushing line
kedelai kedua di fasilitasnya di Kawasan Industri Phu My at its facility in the Phu My 1 Industrial Park near Ho Chi
1 dekat Kota Ho Chi Minh. Ekspansi senilai USD100 juta Minh City. This USD100 million expansion increased the
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 20
Page 55
ini meningkatkan total kapasitas pengolahan pabrik plant's total processing capacity to approximately 2.6
menjadi sekitar 2,6 juta metrik ton kedelai per tahun. million metric tons of soybeans annually. The facility is
Fasilitas ini diperkirakan akan menghasilkan hampir 2 anticipated to produce nearly 2 million metric tons of
juta metrik ton bungkil kedelai per tahun, memenuhi soybean meal per year, meeting roughly 30% of Vietnam’s
sekitar 30% dari permintaan domestik Vietnam. domestic demand. This development aims to reduce
Pengembangan ini bertujuan untuk mengurangi reliance on imported meals and strengthen the supply
ketergantungan pada bungkil impor dan memperkuat chain for the growing livestock sector.
rantai pasokan untuk sektor peternakan yang
berkembang.
Pada awal tahun 2026, harga bungkil kedelai (“SBM”) As of early 2026, soybean meal (“SBM”) prices have
telah turun secara signifikan karena pasokan yang tinggi dropped significantly due to high supplies and recovery
dan pemulihan dari gangguan pasar sebelumnya. Banyak from previous market disruptions. Many feed ingredients
bahan pakan diperdagangkan di bawah rata-rata historis, are trading below historical averages, encouraging higher
mendorong peningkatan tingkat penggunaan dalam inclusion rates in feed formulations. The reduction in
formulasi pakan. Penurunan biaya bungkil protein, yang protein meal costs, which often represent the highest
seringkali merupakan biaya variabel tertinggi dalam variable expense in livestock production, has enabled
produksi ternak, telah memungkinkan produsen untuk producers to lower the retail prices of compound swine
menurunkan harga eceran pakan babi dan ayam broiler and broiler feeds. This has also improved feed efficiency
campuran. Hal ini juga meningkatkan efisiensi pakan dan and increased carcass weights.
meningkatkan bobot karkas.
Bungkil kedelai juga digunakan dalam pakan campuran Soybean meal is also used in compound feeds for poultry,
untuk unggas, babi, dan akuakultur, meningkatkan swine, and aquaculture, enhancing protein density,
kepadatan protein, daya cerna, dan konversi pakan. palatability, and feed conversion. The demand for
Permintaan bungkil kedelai dalam formulasi pakan soybean meal in feed formulations is driven by the
didorong oleh perluasan operasi peternakan intensif. expansion of intensive livestock operations. Full-fat
Kedelai utuh semakin banyak digunakan dalam pakan soybean is increasingly used in starter diets for poultry and
awal untuk unggas dan babi karena kandungan energi piglets due to its high energy and protein content,
dan proteinnya yang tinggi, sehingga mendukung supporting growth and immune health. Heat-treated full
pertumbuhan dan kesehatan kekebalan tubuh. Kedelai fat soybean is being adopted to improve digestibility and
utuh yang diproses dengan pemanasan diadopsi untuk reduce anti-nutritional factors, aligning with the trend
meningkatkan daya cerna dan mengurangi faktor toward functional and antibiotic-free feeds.
antinutrisi, sejalan dengan tren menuju pakan fungsional
dan bebas antibiotik.
Namun, salah satu tantangan yang dihadapi Vietnam However, one challenge faced by Vietnam for this
untuk komoditas ini adalah produksi kedelai lokal yang commodity is the local soybean production which is
minimal dan terus menurun, dengan luas lahan panen minimal and continues to decline, with the harvested area
diproyeksikan turun menjadi 25.500 hektar pada tahun projected to drop to 25,500 hectares by 2025 from
2025 dari 28.352 hektar karena petani beralih ke 28,352 hectares as farmers shift to cultivating higher-profit
budidaya buah dan sayuran yang lebih menguntungkan. fruits and vegetables. Domestic production meets less than
Produksi domestik hanya memenuhi kurang dari 2% dari 2% of total demand. This decline in crop yield has
total permintaan. Penurunan hasil panen ini telah increased reliance on imports, with approximately 80% of
meningkatkan ketergantungan pada impor, dengan raw materials sourced externally.
sekitar 80% bahan baku bersumber dari luar negeri.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 21
Page 56
Ukuran rapeseed meal dan sunflower meal diperkirakan Rapeseed meals and sunflower meals market size are
akan tumbuh masing-masing sebesar 3,9% dan 3,2% expected to grow by 3.9% and 3.2% every year, reaching
setiap tahunnya, mencapai USD56,8 juta dan USD18,6 USD56.8 million and USD18.6 million, respectively. Both
juta. Kedua komoditas ini semakin diminati sebagai of these commodities are gaining traction as cost-effective
pengganti bungkil kedelai yang hemat biaya dalam pakan substitutes for soybean meal in poultry and ruminant
unggas dan ruminansia. Pada tahun 2023, Vietnam feeds. In 2023, Vietnam imported over 0.5 million metric
mengimpor lebih dari 0,5 juta metrik ton bungkil tons of rapeseed meal, reflecting its growing use in
rapeseed, yang mencerminkan peningkatan compound feed formulations. While soybean meal
penggunaannya dalam formulasi pakan campuran. remains dominant in the Vietnamese market, mills are
Meskipun bungkil kedelai tetap dominan di pasar incorporating these alternatives when prices are
Vietnam, pabrik-pabrik mulai menggunakan alternatif ini competitive.
ketika harganya kompetitif.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3 - 22
Page 57
4.0 PENDEKATAN PENILAIAN 4.0 VALUATION APPROACH
Dalam penilaian ini, kami mempertimbangkan untuk In this valuation, we have considered to adopt these
menggunakan pendekatan dan metode berikut. valuation approaches and methods.
Pendekatan/ Metode/ Alasan Penggunaan/
Approach Method Rationale
Pasar/ Metode Pembanding Perdagangan Diterapkan dengan pertimbangan terdapat perusahaan pembanding
Market Tercatat di Bursa / yang bergerak di Industri layanan logistik. /
Guideline Publicly-traded Comparable Applied with the consideration that there are comparable companies
Method engaged in logistic services industry.
Pendapatan/ Metode Diskonto Arus Kas / Dapat diterapkan dengan pertimbangan bahwa Objek Penilaian telah
Income Discounted Cash Flow Method dan sedang beroperasi dan diasumsikan akan melanjutkan kegiatan
operasionalnya di masa yang akan datang hingga berakhirnya periode
sewa fasilitas penanganan curah pada Mei 2028. /
Applied with consideration that the Subject Business has been and in
operation and it is assumed that it will continue its operational activities
in the future until the end of bulk handling faciltiies lease period on May
2028.
4.1 Pendekatan Pasar 4.1 Market Approach
Pendekatan Pasar memberikan indikasi nilai dengan The Market Approach provides an indication of value by
membandingkan aset dengan aset lainnya yang identik comparing an asset with other identical or comparable
atau sebanding dimana terdapat informasi harga. assets for which price information is available.
(SPI106.6.1.a) (SPI106.6.1.a)
Metode Pembanding Perdagangan Tercatat di Metode Pembanding Perdagangan Tercatat di
Bursa Bursa
Metode Pembanding Perdagangan Tercatat di Bursa Guideline Publicly-traded Comparable Method uses
(Guideline Publicly-traded Comparable Method) information on comparable assets that are the same or
menggunakan informasi dari pembanding/aset yang similar to the Subject Business to arrive at an indication of
sama atau sejenis dengan aset yang dilihat yang
value (SPI 106.6.2.i).
diperdagangkan di Bursa untuk mendapatkan indikasi
nilai. (SPI 106.6.2.i)
4.2 Pendekatan Pendapatan 4.2 Income Approach
Pendekatan Pendapatan memberikan indikasi nilai Income Approach determines the indicative value by
dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi converting the future cash flow to a present value. In
satu nilai saat ini. Pada Pendekatan Pendapatan, nilai Income Approach, the asset value is determined by using
aset ditentukan dengan referensi kepada pendapatan, a reference from income, cash flow or cost saving
arus kas atau penghematan biaya yang dihasilkan aset. generated from asset. (SPI106.6.3.a).
(SPI106.6.3.a)
Metode Diskonto Arus Kas (“Metode DCF”) Discounted Cash Flow Method (“DCF Method”)
Dengan menggunakan metode DCF, nilai suatu usaha Using the DCF method, the value of a business is
diestimasi dengan menentukan arus kas bersih yang estimated by determining the expected future net cash
diharapkan di masa depan dan mendiskontonya dengan flows and discounting it using an appropriate discount
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai yang rate that reflects the risks associated with cash flows.
mencerminkan resiko yang terkait dengan arus kas.
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan kajian In this valuation, we have adopted the FCFE (Free Cash
VALUATION & ADVISORY SERVICES 4-1
Page 58
dengan menggunakan pendekatan FCFE (Free Cash Flow to the Equity). The FCFE is free from liability for
Flow to the Equity). Arus kas bersih untuk ekuitas (FCFE) capital expenditure, either to maintain current operational
bersih dari kebutuhan untuk pengeluaran barang modal, as well as to reserve for replacement, working capital
baik untuk mempertahankan operasional yang sedang investment, and providing additional capital expenditure
berjalan maupun percadangan untuk penggantian, for company growth. The calculation of FCFE is presented
investasi, modal kerja, dan penyediaan pengeluaran as follows.
modal tambahan untuk pertumbuhan perusahaan.
Perhitungan FCFE adalah sebagai berikut.
Laba Bersih / Net Income
+ Beban non-kas / Non-cash charges (depreciation, amortization, etc.)
– Investasi aset tetap / Investment in fixed assets
– Kenaikan (atau + Penurunan) utang berbunga/Increase (or - decrease) in debt in capital structure
– Kenaikan (atau + Penurunan) modal kerja bersih/ Increase (or + decrease) in net working capital
= Arus Kas Bersih Ekuitas/ Free Cash Flow to the Equity
Untuk memperoleh nilai ekuitas, total dari nilai kini arus To derive equity value, total present value of cash flow for
kas untuk ekuitas ditambahkan dengan kas dan aset non the equity is added with cash and non-operating assets.
operasi.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 4-2
Page 59
5.0 PROSEDUR PENILAIAN 5.0 VALUATION PROCEDURE
5.1 Premis Nilai yang Digunakan 5.1 Value Premise in Valuation
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa FLV In this valuation we have assumed that FLV is a going
merupakan perusahaan yang sedang berjalan dan tetap concern company that will continue its operations until the
akan melanjutkan kegiatan usahanya hingga berakhirnya end of the bulk handling facilities lease period on May
periode sewa fasilitas penanganan curah pada Mei 2028. 2028.
5.2 Asumsi dalam Prosedur Penilaian 5.2 Assumptions in Valuation Procedure
• Dalam penilaian ini kami mempertimbangkan diskon • In this valuation, we have considered the discount for
likuiditas pasar (DLOM) sebesar 30% dengan lock of marketability (DLOM) of 30% by considering that
pertimbangan bahwa FLV merupakan perusahaan yang FLV is a company that operates in the logistics industry
yang bergerak di industri logistik yang memiliki which depends on its affiliates;
ketergantungan kepada afiliasinya;
• Dalam penilaian ini, kami mempertimbangkan premi • In this valuation, we consider a controlling premium of
kendali sebesar 40% dengan pertimbangan bahwa 40% considering that FLV's ownership is majority with
kepemilikan FLV adalah mayoritas dengan hak controlling rights.
pengendalian.
5.3 Pendekatan Pasar dengan Metode Pembanding 5.3 Market Approach with Guideline Publicly-Traded
Perdagangan Tercatat di Bursa (GPTC) Comparable Method (GPTC)
5.3.1 Perusahaan Pembanding 5.3.1 Comparable Companies
Di dalam penilaian ini, perusahaan pembanding yang In this valuation, the comparable companies used are the
digunakan merupakan perusahaan yang bergerak di companies that operate in the logistic services. The public
bidang jasa logistik. Perusahaan terbuka di Vietnam yang companies in Vietnam that are engaged in this industry
bergerak di industri ini dan sebanding hanya berjumlah 4 and could be used as comparables are only 4 companies
perusahaan sehingga terdapat 5 perusahaan luar therefore there are 5 companies outside Vietnam that are
Vietnam yang dijadikan perusahaan pembanding. used as comparable companies.
Vietnam Container Shipping JSC
Tanggal Pendirian / 27 Juli 1985 /
Establishment date 27 July 1985
Tanggal IPO / IPO date 9 Januari 2008 / 9 January 2008
Bursa Saham / Stock Exchange Ho Chi Minh City Stock Exchange (HOSE)
Kode / Ticker VSC
Alamat /Address No. 11 Vo Thi Sau Street, Ngo Quyen Ward, Hai Phong City, Vietnam
Produk / Penyediaan layanan logistik, mulai dari operasi terminal, depo (lapangan kontainer), gudang,
Product transportasi, logistik, dan agen / Logistic services provider, from terminal operations, depot
(container yards), warehouse, transportation, logistics, and agency.
(dalam juta VND, kecuali dinyatakan lain) (in million VND, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 1,892,131 2,007,398 2,180,945 2,787,913 3,205,512 Revenue
Laba Bruto 602,389 658,729 654,439 843,461 1,140,685 Gross Profit
Laba Usaha 472,949 474,144 427,490 508,060 680,822 Operating Profit
Laba Bersih 413,803 393,139 199,022 434,539 525,544 Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 3,266,420 4,366,810 5,190,926 7,795,130 12,962,909 Total Assets
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-1
Page 60
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Total Liabilitas 819,346 1,165,610 1,896,619 2,899,014 6,576,308 Total Liabilities
Total Ekuitas 2,447,074 3,201,200 3,294,307 4,896,116 6,386,601 Total Equity
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 31.8% 32.8% 30.0% 30.3% 35.6% Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 25.0% 23.6% 19.6% 18.2% 21.2% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 21.9% 19.6% 9.1% 15.6% 16.4% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 12.7% 9.0% 3.8% 5.6% 4.1% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 16.9% 12.3% 6.0% 8.9% 8.2% Return on Equity (%)
Utang terhadap Aset (X) 0.0% 20.8% 30.2% 25.0% 41.5% Debt to Asset (X)
Utang terhadap Ekuitas (X) 0.0% 28.4% 47.6% 39.8% 84.1% Debt to Equity (X)
Harga Saham (VND) 18,095.4 13,887.7 14,596.9 12,720.0 19,950.0 Stock Price (VND)
MVIC/BVIC (X) 1.96 1.12 1.12 0.95 1.09 MVIC/BVIC (X)
*) per 31 Desember 2025 / as of 31 December 2025
Catatan : VND1 = Rp0,64.- / Notes : VND1 = Rp0.64,-
Guangzhou Port Co Ltd
Tanggal Pendirian / 26 Februari 2004 /
Establishment date 26 February 2004
Tanggal IPO / IPO date 29 Maret 2017 / 29 March 2017
Bursa Saham / Stock Exchange Shanghai Stock Exchange
Kode / Ticker 601228
Alamat /Address 406 Yanjiang East Road, Yuexiu District, Guangzhou City, Guangdong Province, China
Produk / Penyedia jasa logistik, seperti bongkar muat container, pergudangan, transportasi darat dan
Product laut, end-to-end logistics, hingga operasi lainnya. / Logistics service providers, such as container
loading and unloading, warehousing, land and sea transportation, end-to-end logistics, and
other operations.
(dalam juta CNY, kecuali dinyatakan lain) (in million CNY, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 12,020 12,737 13,194 14,073 15,275 Revenue
Laba Bruto 2,616 2,777 3,057 3,066 2,913 Gross Profit
Laba Usaha 1,352 1,653 1,819 1,974 1,715 Operating Profit
Laba Bersih 1,280 1,195 1,320 1,175 1,087 Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 40,013 47,713 49,579 52,471 53,199 Total Assets
Total Liabilitas 22,212 25,191 25,824 27,852 28,082 Total Liabilities
Total Ekuitas 17,801 22,522 23,755 24,619 25,117 Total Equity
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 21.8% 21.8% 23.2% 21.8% 19.1% Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 11.2% 13.0% 13.8% 14.0% 11.2% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 10.7% 9.4% 10.0% 8.3% 7.1% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 3.2% 2.5% 2.7% 2.2% 2.0% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 7.2% 5.3% 5.6% 4.8% 4.3% Return on Equity (%)
Utang terhadap Aset (X) 36.4% 35.6% 37.1% 36.6% 37.1% Debt to Asset (X)
Utang terhadap Ekuitas (X) 81.9% 75.4% 77.3% 78.0% 78.5% Debt to Equity (X)
Harga Saham (CNY) 3.3 3.2 3.1 3.4 3.2**) Stock Price (CNY)
MVIC/BVIC (X) 1.08 1.03 1.00 1.02 0.98 MVIC/BVIC (X)
*) per 30 September 2025, kecuali untuk harga saham / as of 30 September 2025, except for share price
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-2
Page 61
**) per 31 Desember 2025 / as of 31 December 2025
Catatan : CNY1 = Rp2.400,67.-. / Notes = CNY1 = Rp2,400.67,-.
Cam Ranh Port JSC
Tanggal Pendirian / 1 November 1991
Establishment date
Tanggal IPO / IPO date 19 November 2021
Bursa Saham / Stock Exchange Hanoi Stock Exchange
Kode / Ticker CCR
Alamat /Address No. 29, Nguyen Trong Ky St., Cam Linh Ward, Khanh Hoa Province.
Produk / Layanan penanganan kargo, gudang dan penyimpanan, layanan logistik, agen kapal,
Product perbaikan dan pemeliharaan, hingga perdagangan komersial. / Cargo handling services,
warehousing and storage, logistics services, ship agents, repair and maintenance, and
commercial trade.
(dalam juta VND, kecuali dinyatakan lain) (in million VND, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 194,944 151,878 143,511 177,533 258,568 Revenue
Laba Bruto 85,513 40,164 40,212 48,887 80,011 Gross Profit
Laba Usaha 56,025 17,845 18,604 20,410 38,215 Operating Profit
Laba Bersih 43,023 14,907 14,366 16,784 28,841 Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 326,677 307,631 307,535 314,731 353,260 Total Assets
Total Liabilitas 24,535 28,060 29,661 34,224 60,719 Total Liabilities
Total Ekuitas 302,142 279,571 277,873 280,507 292,542 Total Equity
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 43.9% 26.4% 28.0% 27.5% 30.9% Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 28.7% 11.7% 13.0% 11.5% 14.8% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 22.1% 9.8% 10.0% 9.5% 11.2% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 13.2% 4.8% 4.7% 5.3% 8.2% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 14.2% 5.3% 5.2% 6.0% 9.9% Return on Equity (%)
Utang terhadap Aset (X) 0.0% 4.0% 3.4% 2.9% 2.1% Debt to Asset (X)
Utang terhadap Ekuitas (X) 0.0% 4.4% 3.8% 3.2% 2.5% Debt to Equity (X)
Harga Saham (VND) 26,800.0 12,300.0 11,100.0 13,600.0 12,600.0 Stock Price (VND)
MVIC/BVIC (X) 2.17 1.07 0.98 1.18 1.05 MVIC/BVIC (X)
*) per 31 Desember 2025 / as of 31 December 2025
Catatan : VND1 = Rp0,64.- / Notes : VND1 = Rp0.64,-
Navkar Corp Ltd
Tanggal Pendirian / 29 September 2008
Establishment date
Tanggal IPO / IPO date 9 September 2015
Bursa Saham / Stock Exchange National Stock Exchange of Indonesia
Kode / Ticker NAVKARCORP
Alamat /Address Seawoods Grand Central | Tower-1, 9th floor, C-wing | Sector-40, Navi Mumbai – 400 706
Maharashtra India
Produk / Stasiun pengiriman kontainer, terminal pengiriman swasta, depo kontainer darat, dan
Product pergudangan. / Container freight stations, private freight terminals, inland container depot, and
warehousing.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-3
Page 62
(dalam juta INR, kecuali dinyatakan lain) (in million INR, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025 TTM Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 6,724 4,464 n/a 4,349 4,845 5,372*) Revenue
Laba Bruto 2,383 1,394 n/a 1,325 945 n/a*) Gross Profit
Laba Usaha 940 621 n/a 258 (445) (287)*) Operating Profit
Laba Bersih 159 378 n/a 56 (453) (336)*) Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 24,928 26,336 n/a 22,331 21,467 21,467**) Total Assets
Total Liabilitas 6,777 7,515 n/a 2,586 2,182 2,182**) Total Liabilities
Total Ekuitas 18,151 18,822 n/a 19,745 19,285 19,285**) Total Equity
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 35.4% 31.2% n/a 30.5% 19.5% n/a Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 14.0% 13.9% n/a 5.9% -9.2% -5.3% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 2.4% 8.5% n/a 1.3% -9.4% -6.3% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 0.6% 1.4% n/a 0.3% -2.1% -1.6% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 0.9% 2.0% n/a 0.3% -2.3% -1.7% Return on Equity (%)
Utang terhadap Aset (X) 24.6% 21.5% n/a 9.5% 7.3% 7.3% Debt to Asset (X)
Utang terhadap Ekuitas (X) 33.8% 30.1% n/a 10.8% 8.1% 8.1% Debt to Equity (X)
Harga Saham (VND) 42.5 63.2 102.2 165.4 103.1 98.8*) Stock Price (VND)
MVIC/BVIC (X) 0.52 0.62 n/a 1.24 0.82 0.79 MVIC/BVIC (X)
*) per 31 Desember 2025 / as of 31 December 2025
**) per 31 Maret 2025 / as of 31 March 2025
Catatan : INR1 = Rp185,53.- / Notes : VND1 = Rp185.53,-
Vegetexco Port JSC
Tanggal Pendirian / 25 Mei 2001 /
Establishment date 25 May 2001
Tanggal IPO / IPO date 12 Juni 2009 / 12 June 2009
Bursa Saham / Stock Exchange Hanoi Stock Exchange
Kode / Ticker VGP
Alamat /Address Ho Chi Minh City, Vietnam
Produk / Operasi pelabuhan laut dan penyewaan gudang, yang menyediakan beberapa layanan seperti
Product bongkar muat kargo, pengemasan dan pembuatan peti, serta pemeliharaan fasilitas
pelabuhan. / Marine port operations and warehouse leasing, which provide several services
such as cargo loading and unloading, packing and crating, and port facility maintenance.
(dalam juta VND, kecuali dinyatakan lain) (in million VND, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 10,319,544 12,925,636 12,504,229 10,581,071 11,875,362 Revenue
Laba Bruto 57,644 49,575 23,131 38,255 34,130 Gross Profit
Laba Usaha 45,912 40,799 13,141 28,637 24,751 Operating Profit
Laba Bersih 16,965 20,584 17,218 16,953 17,241 Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 4,400,034 6,668,580 6,417,588 4,787,306 5,494,980 Total Assets
Total Liabilitas 4,204,527 6,457,967 6,195,236 4,552,696 5,246,450 Total Liabilities
Total Ekuitas 195,506 210,613 222,352 234,610 248,531 Total Equity
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-4
Page 63
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 0.6% 0.4% 0.2% 0.4% 0.3% Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 0.4% 0.3% 0.1% 0.3% 0.2% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 0.2% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 0.4% 0.3% 0.3% 0.4% 0.3% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 8.7% 9.8% 7.7% 7.2% 6.9% Return on Equity (%)
Utang terhadap Aset (X) 40.7% 28.2% 20.8% 33.5% 14.6% Debt to Asset (X)
Utang terhadap Ekuitas (X) 915.5% 891.7% 600.4% 683.4% 323.2% Debt to Equity (X)
Harga Saham (VND) 28,800.0 27,500.0 30,800.0 32,000.0 27,500.0 Stock Price (VND)
MVIC/BVIC (X) 1.01 1.00 1.01 1.01 0.97 MVIC/BVIC (X)
*) per 31 Desember 2025 / as of 31 December 2025
Catatan : VND1 = Rp0,64.- / Notes : VND1 = Rp0.64,-
Liaoning Port Co Ltd
Tanggal Pendirian / 16 November 2005
Establishment date
Tanggal IPO / IPO date 28 April 2006
Bursa Saham / Stock Exchange Hong Kong Stock Exchange
Kode / Ticker 2880
Alamat /Address Dayaowan Xingang Business Building, Free Trade Zone, Jinzhou District, Dalian, Liaoning,
116600, China.
Produk / Oil and liquiefied chemicals terminal, container terminal, bulk cargo terminal, bulk grain
Product terminal, passenger Ro-Ro terminal, port value added and ancillary services, automobile
terminal. / penyedia terminal minyak dan bahan kimia cair, terminal kontainer, terminal kargo
curah, terminal biji-bijian curah, terminal Ro-Ro penumpang, layanan nilai tambah pelabuhan
dan layanan pendukung, terminal otomotif.
(dalam juta HKD, kecuali dinyatakan lain) (in million HKD, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 12,348 12,168 12,220 11,067 11,543 Revenue
Laba Bruto 3,829 3,178 3,390 2,379 3,134 Gross Profit
Laba Usaha 2,926 2,183 2,437 2,027 2,733 Operating Profit
Laba Bersih 2,078 1,473 1,507 1,352 1,770 Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 57,813 57,876 56,353 59,787 57,336 Total Assets
Total Liabilitas 16,760 15,974 13,624 16,384 13,149 Total Liabilities
Total Ekuitas 41,054 41,902 42,729 43,403 44,187 Total Equity
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 31.0% 26.1% 27.7% 21.5% 27.2% Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 23.7% 17.9% 19.9% 18.3% 23.7% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 16.8% 12.1% 12.3% 12.2% 15.3% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 3.6% 2.5% 2.7% 2.3% 3.1% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 5.1% 3.5% 3.5% 3.1% 4.0% Return on Equity (%)
Utang terhadap Aset (X) 8.1% 13.0% 10.3% 12.3% 10.0% Debt to Asset (X)
Utang terhadap Ekuitas (X) 11.4% 18.0% 13.5% 16.9% 13.0% Debt to Equity (X)
Harga Saham (HKD) 0.71 0.68 0.62 0.72 0.80 Stock Price (HKD)
MVIC/BVIC (X) 0.47 0.48 0.43 0.48 0.49 MVIC/BVIC (X)
*) per 30 September 2025, kecuali untuk harga saham / as of 30 September 2025, except for share price
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-5
Page 64
Catatan : HKD1 = Rp2.157,09.- / Notes : HKD1 = Rp2,157.09,-
Shanghai International Port Group Co Ltd
Tanggal Pendirian / Januari 2003 /
Establishment date January 2003
Tanggal IPO / IPO date 26 Oktober 2006 / 26 October 2006
Bursa Saham / Stock Exchange Shanghai Stock Exchange
Kode / Ticker 600018
Alamat /Address International Port Building, 358 Dongdaming Road, Hongkou District, Shanghai
Produk / Jasa kontainer, bisnis kargo umum, bisnis logistik pelabuhan, bisnis jasa pelabuhan, dan
Product pengiriman barang. / Container services, general cargo business, port logistics business, port
service business, and freight forwarding.
(dalam juta CNY, kecuali dinyatakan lain) (in million CNY, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 34,289 37,280 37,552 38,117 39,040 Revenue
Laba Bruto 13,959 14,094 14,045 13,533 14,082 Gross Profit
Laba Usaha 9,290 9,197 10,362 9,729 10,219 Operating Profit
Laba Bersih 15,481 17,910 14,008 16,064 15,743 Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 170,788 181,802 203,576 212,056 220,946 Total Assets
Total Liabilitas 62,982 60,635 67,389 64,647 65,940 Total Liabilities
Total Ekuitas 107,806 121,167 136,186 147,409 155,006 Total Equity
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 40.7% 37.8% 37.4% 35.5% 36.1% Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 27.1% 24.7% 27.6% 25.5% 26.2% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 45.1% 48.0% 37.3% 42.1% 40.3% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 9.1% 9.9% 6.9% 7.6% 7.1% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 14.4% 14.8% 10.3% 10.9% 10.2% Return on Equity (%)
Utang terhadap Aset (X) 26.3% 22.5% 21.1% 22.8% 22.4% Debt to Asset (X)
Utang terhadap Ekuitas (X) 41.6% 33.8% 31.6% 32.8% 31.9% Debt to Equity (X)
Harga Saham (CNY) 5.5 5.3 4.9 6.1 5.4 Stock Price (CNY)
MVIC/BVIC (X) 1.13 1.02 0.87 0.97 0.86 MVIC/BVIC (X)
*) per 30 September 2025, kecuali untuk harga saham / as of 30 September 2025, except for share price
**) per 31 Desember 2025 / as of 31 December 2025
Catatan : CNY1 = Rp2.400,67.-. / Notes = CNY1 = Rp2,400.67,-.
An Giang Port Supply JSC
Tanggal Pendirian / 1 April 2011
Establishment date
Tanggal IPO / IPO date 4 Desember 2017 / 4 December 2017
Bursa Saham / Stock Exchange Hanoi Stock Exchange
Kode / Ticker CAG
Alamat /Address National Highway 91, Group 15, Dong Thinh B Area, My Thanh Ward, Long Xuyen City, An
Giang Province, Vietnam
Produk / Jasa pergudangan dan bongkar muat, pemuatan dan pengiriman barang, serta penyediaan
Product jasa seperti pasokan bahan bakar, air bersih, listrik jangka pendek, pengamanan kapal, dan
jasa perbaikan. / Warehousing and stevedoring services, freight loading and forwarding, and
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-6
Page 65
supply of services such as fuel supply, fresh water, short electricity, ship dunnage, and repair
services.
(dalam juta VND, kecuali dinyatakan lain) (in million VND, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 53,351 74,996 59,083 38,372 46,725 Revenue
Laba Bruto 13,612 17,412 8,686 1,709 6,922 Gross Profit
Laba Usaha 3,572 6,006 (173) (8,306) (1,343) Operating Profit
Laba Bersih 5,307 6,277 3,093 (662) 871 Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 155,531 157,476 152,065 148,119 148,618 Total Assets
Total Liabilitas 7,075 7,784 5,243 4,897 4,524 Total Liabilities
Total Ekuitas 148,457 149,692 146,822 143,222 144,093 Total Equity
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 25.5% 23.2% 14.7% 4.5% 14.8% Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 6.7% 8.0% -0.3% -21.6% -2.9% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 9.9% 8.4% 5.2% -1.7% 1.9% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 3.4% 4.0% 2.0% -0.4% 0.6% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 3.6% 4.2% 2.1% -0.5% 0.6% Return on Equity (%)
Utang terhadap Ekuitas (X) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Debt to Equity (X)
Utang terhadap Aset (X) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Debt to Asset (X)
Harga Saham (VND) 22,900.0 7,900.0 7,300.0 7,900.0 6,500.0 Stock Price (VND)
MVIC/BVIC (X) 2.13 0.73 0.69 0.76 0.62 MVIC/BVIC (X)
*) per 30 September 2025, kecuali untuk harga saham / as of 30 September 2025, except for share price
**) per 31 Desember 2025 / as of 31 December 2025
Catatan : VND1 = Rp0,64.- / Notes : VND1 = Rp0.64,-
Rizhao Port Co Ltd
Tanggal Pendirian / 15 Juli 2002 /
Establishment date 15 July 2002
Tanggal IPO / IPO date 17 Oktober 2006 / 17 October 2006
Bursa Saham / Stock Exchange Shanghai Stock Exchange
Kode / Ticker 600017
Alamat /Address Haibin Second Rd., Donggang District, Rizhao, Shandong, 276826, China.
Produk / Mesin pelabuhan, produk pembuatan kapal, peralatan penanganan curah, dan penanganan
Product pelabuhan. / Port machinery, shipbuilding products, bulk handling equipment, and port
handling.
(dalam juta CNY, kecuali dinyatakan lain) (in million CNY, except stated otherwise)
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Laba Rugi Income Statement
Pendapatan 6,505 8,460 8,157 8,456 7,842 Revenue
Laba Bruto 1,745 1,952 1,867 2,000 1,774 Gross Profit
Laba Usaha 1,383 1,447 1,508 1,510 1,287 Operating Profit
Laba Bersih 820 813 757 766 620 Net Profit
Posisi Keuangan Financial Position
Total Aset 29,203 35,605 39,312 40,309 39,875 Total Assets
Total Liabilitas 14,440 18,504 23,882 24,316 23,577 Total Liabilities
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-7
Page 66
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025*) Description
Total Ekuitas 14,763 17,101 15,429 15,994 16,298 Total Equity
Rasio Keuangan Financial Ratio
Margin Laba Kotor (%) 26.8% 23.1% 22.9% 23.6% 22.6% Gross Profit Margin (%)
Margin Laba Usaha (%) 21.3% 17.1% 18.5% 17.9% 16.4% Operating Profit Margin (%)
Margin Laba Bersih (%) 12.6% 9.6% 9.3% 9.1% 7.9% Net Profit Margin (%)
Return on Asset (%) 2.8% 2.3% 1.9% 1.9% 1.6% Return on Asset (%)
Return on Equity (%) 5.6% 4.8% 4.9% 4.8% 3.8% Return on Equity (%)
Utang terhadap Aset (X) 26.5% 28.6% 33.1% 36.8% 41.2% Debt to Asset (X)
Utang terhadap Ekuitas (X) 52.4% 59.5% 84.3% 92.8% 100.9% Debt to Equity (X)
Harga Saham (CNY) 2.8 2.8 2.8 3.2 3.0 Stock Price (CNY)
MVIC/BVIC (X) 0.73 0.69 0.75 0.80 0.78 MVIC/BVIC (X)
*) per 30 September 2025, kecuali untuk harga saham / as of 30 September 2025, except for share price
Catatan : VND1 = Rp0,64.- / Notes : VND1 = Rp0.64,-
Ringkasan Perbandingan Comparison Summary
GPM OPM NPM ROA ROE DAR DER
FLV 7.90% 4.96% 6.69% 17.00% 19.79% 0.00 0.00 FLV
Minimum 0.00% -5.34% -6.26% -1.57% -1.74% 0.00 0.00 Minimum
Maksimum 36.07% 26.18% 40.32% 8.16% 10.16% 0.41 3.23 Maximal
Rata-Rata 20.73% 11.72% 10.44% 2.82% 5.13% 0.20 0.71 Average
5.3.2 Rasio Pengali Perusahaan Pembanding 5.3.2 Comparable Company Multiplier Ratio
Kami telah melakukan analisis terhadap beberapa rasio- We have analyzed several multiplier ratios and concluded
rasio pengali dan menyimpulkan bahwa MVIC/BVIC that MVIC / BVIC are the most appropriate ratios to assess
merupakan rasio yang paling sesuai untuk menilai Ekuitas FLV Equity by considering the limited lease period for bulk
FLV dengan pertimbangan adanya keterbatasan masa handling facilities, therefore the other multipliers cannot
sewa fasilitas penanganan curah, sehingga pengali be used to describe the value of the Company’s equity.
lainnya tidak dapat digunakan untuk menggambarkan
nilai ekuitas Perseroan.
Perusahaan Pembanding MVIC/BVIC Comparable Companies
Vietnam Container Shipping JSC 1.09 Vietnam Container Shipping JSC
Guangzhou Port Co Ltd 0.98 Guangzhou Port Co Ltd
Cam Ranh Port JSC 1.05 Cam Ranh Port JSC
Navkar Corp Ltd 0.79 Navkar Corp Ltd
Vegetexco Port JSC 0.97 Vegetexco Port JSC
Liaoning Port Co Ltd 0.49 Liaoning Port Co Ltd
Shanghai International Port Group Co Ltd 0.86 Shanghai International Port Group Co Ltd
An Giang Port Supply JSC 0.62 An Giang Port Supply JSC
Rizhao Port Co Ltd 0.78 Rizhao Port Co Ltd
Rata-Rata 0.85 Averages
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-8
Page 67
5.3.3 Perhitungan Nilai Ekuitas 5.3.3 Calculation of Equity Value
Nilai Ekuitas diperoleh dengan mengalikan nilai buku Value of Equity is obtained by multiplying the Company's
invested capital Perseroan per tanggal penilaian dengan book value of invested capital as of the valuation date
menggunakan pengali rata-rata dari rasio perusahaan using the average multiplier of the ratio of the comparison
pembanding. companies.
(dalam jutaan VND) (in million VND)
MVIC/BVIC
Ekuitas 70,349*) Equity
Utang - Debt
BVIC (Book Value of Invested Capital) 70,349 BVIC (Book Value of Invested Capital)
Pengali 0.85 Multiple
Indikasi Nilai 59,760 Value Indication
Total Utang - Total Debt
Indikasi Nilai Pasar sebelum Premi Kendali 59,760 Indicative Market Value before Controlling Premium
Premi Kendali (40,00%) 23,931 Controlling Premium (40.00%)
Indikasi Nilai Pasar sebelum DLOM 83,663 Indicative Market Value before DLOM
DLOM (30,00%) (25,099) DLOM (30.00%)
Indikasi Nilai Pasar Ekuitas 58,564 Indicative Market Value of Equity
Indikasi Nilai Pasar Ekuitas (dibulatkan) 58,564 Indicative Market Value of Equity (rounded)
*) Terdapat penyesuaian atas saldo buku uang muka sewa fasilitas penangan curah pada laporan keuangan FLV menjadi nilai kini estimasi beban sewa pasar fasilitas curah hingga
Mei 2028, dengan asumsi luas area sewa 19.992 m2, estimasi harga sewa per m2 VND438.000 adjusted per annum by inflation, dan tingkat diskonto 7,98%
*) There is an adjustment to the book balance of the advance payment for bulk handling facility rental in FLV's financial statements to the estimated present value of the bulk facility
market rental expense until May 2028, with assumption of leased Area 19,992 m2, estimated rental price per m2 VND438,000 adjusted per annum by inflation, and discount rate
7.98%
Berdasarkan analisis GPTC, maka kami berpendapat After analyzing GPTC Method, we are on the opinion that
bahwa Indikasi Nilai Pasar dari 100,00% Ekuitas FLV per the Indicative Market Value of 100.00% Equity of FLV as of
31 Desember 2025 adalah VND58.564.000.000,- 31 December 2025 is VND58,564,000,000/-
5.4 Pendekatan Pendapatan dengan Metode 5.4 Income Approach with Discounted Cash Flow
Diskonto Arus Kas Method
Dalam metode ini, Nilai Pasar atas Objek Penilaian In this method, Market Value of Subject Business is derived
diperoleh dengan memproyeksi arus kas dimasa yang by projecting the future cash flow and then discounted to
akan datang yang kemudian didiskontokan menjadi nilai the present value.
kini.
Proyeksi keuangan yang digunakan dalam penilaian ini Financial projection adopted in this valuation is based on
didasarkan pada proyeksi keuangan yang disediakan financial projection that provided by management and has
oleh manajemen dan telah disesuaikan. been adjusted.
• Jangka waktu proyeksi dalam penilaian ini adalah dari • The projection period in this valuation is from 1 January
1 Januari 2026 sampai dengan 30 Mei 2028; 2026 to 30 May 2028;
• Mata uang yang digunakan dalam penilaian ini • Currency used in this valuation is Vietnamese Dong.
adalah Dong Vietnam.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5-9
Page 68
5.4.1 Proyeksi Pendapatan 5.4.1 Revenue Projection
Volume Penanganan Handling Volume
Volume Penanganan diasumsikan bertumbuh mengikuti Handling Volume is assumed to grow following
asumsi manajemen hingga tahun 2030, dan diasumsikan management assumptions until 2030, and is assumed to
konstan setelahnya dengan mempertimbangkan tingkat remain constant thereafter taking into account FLV
utilisasi kapasitas gudang FLV, dengan rincian sebagai warehouse capacity utilization rates, with details as
berikut. follows.
(dalam ribuan metrik ton / in metric ton)
Deskripsi 2026 2027 Jan - Mei 2028 Description
Standard Rate 1,476 1,476 615 Standard Rate
Market Rate 1,746 1,746 727 Market Rate
Volume Penyimpanan Storage Volume
Volume penyimpanan diasumsikan sebesar 27% dari The storage volume is assumed to be 27% of the handling
volume penanganan pada tarif standar dan 52% dari volume at standard rates and 52% of the handling volume
volume penanganan pada tarif pasar, berdasarkan data at market rates, based on historical data as of 2025.
historis tahun 2025.
(dalam ribuan metrik ton / in metric ton)
Deskripsi 2026 2027 Jan - Mei 2028 Description
Standard Rate 394 394 164 Standard Rate
Market Rate 914 914 381 Market Rate
5.4.2 Tarif 5.4.2 Tarriff
Tarif atas jasa penanganan dan penyimpanan FLV Tariffs for FLV handling and storage services are assumed
diasumsikan bertumbuh setiap tahun mengikuti proyeksi to grow annually in line with the WEO's projected inflation
tingkat inflasi dari WEO. rate.
(dalam VND / metrik ton) (in VND / metric ton)
Deskripsi 2026 2027 Jan - Mei 2028 Description
Standard Rate 85,245 88,058 90,964 Standard Rate
Market Rate 82,662 85,389 88,207 Market Rate
5.4.3 Beban Pokok Pendapatan 5.4.3 Cost of Revenue
Muatan Kapal SP-PSA SP-PSA Vessel Charge
Tarif yang dibayarkan FLV kepada SP-PSA atas fasilitas The tariff paid by FLV to SP-PSA for container gantry crane
container gantry crane dibagi kedalam 4 tingkat, sebagai facilities is divided into 4 tiers, as follows:
berikut.
Volume (metrik ton) / Tarif (VND/metrik ton) / ton
Tingkat Tier
Volume (metric ton) (VND/metric ton)
Tingkat 1 1,200,000 50,402 Tier 1
Tingkat 2 800,000 49,201 Tier 2
Tingkat 3 1,000,000 48,002 Tier 3
Tingkat 4 2,000,000 46,202 Tier 4
Tingkat tarif yang dikenakan SP-PSA diproyeksikan The tariff rate charged by SP-PSA is projected to grow by
bertumbuh dengan mempertimbangkan tingkat inflasi taking into account Vietnam's inflation rate and the
Vietnam serta pergerakan kurs mata uang VND terhadap movement of the VND exchange rate against the USD.
USD. Beban diperoleh dengan mengali tarif dengan Expenses derived by multiplying tarriff with volume of FLV
volume penanganan tiap tahunnya. handling each year.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5 - 10
Page 69
Amortisasi Biaya dibayar Dimuka Prepaid Expenses Amortisation
Berdasarkan perjanjian sewa antara SP-PSA dan FLV, FLV Based on the lease agreement between SP-PSA and FLV,
membayarkan deposit sebesar VND106.673.000.000 FLV paid a deposit of VND106,673,000,000 to SP-PSA as
kepada SP-PSA sebagai dana untuk membangun gudang funds to build a warehouse operating within the port. This
yang beroperasi didalam pelabuhan. Biaya ini kemudian cost was then recognized by FLV as an asset in the form of
diakui FLV sebagai aset berupa biaya dibayar dimuka, prepaid expenses, which were amortized using the
yang diamortisasi menggunakan metode garis lurus dan straight-line method and an economic life of 20 years, in
umur ekonomis 20 tahun, sesuai dengan periode sewa accordance with the lease period agreed between the two
yang disepakati antara kedua pihak. parties.
Sewa Halaman Terbuka Open Yard Lease
Berdasarkan perjanjian sewa, FLV juga menyewa Under the lease agreement, FLV also leases an open yard
halaman terbuka dari SP-PSA. Per 31 Desember 2025, from SP-PSA. As of 31 December 2025, the rental rate is
tarif atas sewa ini adalah VND189 ribu per m2, dengan VND189 thousand per square meter, with adjustment of
penyesuaian tarif sebesar 50% dari tingkat inflasi tiap tariff at 50% of inflation rate each year, with details as
tahunnya, dengan rincian sebagai berikut. follows.
Tahun 2026 2027 Jan – Mei 2028 Year
Pertumbuhan tarif per tahun 1.58% 1.65% 1.65% Tariff growth per year
Sewa Gudang Eksternal External Warehouses Lease
FLV menyewa beberapa gudang untuk mendukung FLV leases several warehouses to support its operations.
operasionalnya, dengan rincian sebagai berikut.
Total biaya gudang / bulan / m2 /
Deskripsi Luas Area (m2) / Area per (m2) Description
Total warehouse costs / month / m2
SP-PSA 19,992 SP-PSA
Green HC 24,578 584,604*) Green HC
Dong Nam WH 23,140 Dong Nam WH
Total 67,710
*) per 31 Desember 2025 / as of 31 December 2025
Tarif atas sewa ini diasumsikan bertumbuh mengikuti These rental rates are assumed to grow with Vietnam
tingkat inflasi Vietnam. inflation rate.
Biaya Truk dan Pengiriman Trucking and Delivery Costs
Dengan mempertimbangkan biaya truk dan pengiriman Considering trucking and delivery costs in the last 2 years,
di 2 tahun terakhir, biaya per unit diasumsikan bertumbuh the unit cost is assumed to increase by 8% to 11% along
sebesar 8% hingga 11% sepanjang periode proyeksi. the projection periods.
Deskripsi 2026 2027 Jan - Mei 2028 Description
Biaya per metrik ton (VND) 17,456 19,054 20,519 Costs per ton metric (VND)
Selain biaya-biaya diatas, FLV juga mengakui beban In addition to the expenses mentioned above, FLV also
tenaga kerja dan beban lainnya, yang diasumsikan recognizes manpower and other expenses, which are
sebesar 9,4% dari total pendapatan, diperoleh dari rata- assumed to be 9.4% of total revenue, obtained from the
rata rasio beban terhadap pendapatan historis 3 tahun average historical expense to revenue ratio of the last 3
terakhir. years.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5 - 11
Page 70
5.4.4 Beban Penjualan 5.4.4 Selling Expense
Beban Penjualan FLV diasumsikan sebesar 0,09% dari FLV Selling Expenses is assumed to be 0.09% of total
total pendapatan, diperoleh dari rata-rata historikal. revenue, derived from historical averages.
5.4.5 Beban Umum dan Administrasi 5.4.5 General and Administrative Expense
Beban umum dan administrasi FLV diasumsikan FLV's general and administrative expenses are assumed to
bertumbuh mengikuti inflasi, kecuali untuk biaya grow with inflation, except for depreciation expenses.
depresiasi.
5.4.6 Depresiasi 5.4.6 Depreciation
Aset tetap maupun aset takberwujud didepresiasikan dan Fixed assets and intangible assets are depreciated and
diamortisasikan dengan menggunakan metode garis amortized using the straight-line method with the following
lurus dengan tingkat depresiasi dan amortisasi sebagai depreciation and amortization rates.
berikut.
Tingkat depresiasi per tahun /
Deskripsi Description
Depreciation rate per year
Aset takberwujud 16.67% Intangible assets
Mesin 25.00% Machinery
Perlengkapan dan peralatan 25.00% Equipment and tools
Komputer 16.67% Computers
5.4.7 Inflasi 5.4.7 Inflation
Proyeksi inflasi diperoleh dari proyeksi oleh WEO sebagai Inflation projections are obtained from projections by
berikut. WEO as follows.
Tahun 2026 2027 Jan - Mei 2028 Year
Inflasi 3.16% 3.30% 3.30% Inflation
5.4.8 Pajak Penghasilan 5.4.8 Income Tax
Sebagai perusahaan yang beroperasi di Vietnam, FLV As a company operating in Vietnam, FLV is subject to a
dikenakan tingkat pajak penghasilan korporat sebesar corporate income tax rate of 20%.
20%.
5.4.9 Investasi (Belanja Modal) 5.4.9 Investment (Capex)
Dalam penilaian ini, kami merujuk pada asumsi In this valuation, we refers to management assumption
manajemen yang mengasumsikan tidak terdapat belanja that there will be no capital expenditure due to the end of
modal karena berakhirnya periode sewa fasilitas bulk handling facilities lease period on May 2028
penanganan curah pada Mei 2028.
5.4.10 Tingkat Diskonto 5.4.10 Discount Rate
Tingkat diskonto ditentukan dengan biaya ekuitas yang The discount rate is determined by using cost of equity
dihitung dengan menggunakan Capital Asset Pricing which is is calculated using Capital Asset Pricing Model
Model (CAPM), dengan menggunakan rumus sebagai (CAPM), with the formula as follows:
berikut:
𝑘𝑒 = 𝑅𝑓 + (𝛽 × 𝑅𝑃𝑚 )
dimana: where:
Ke = Ekspektasi tingkat pengembalian sekuritas individu Ke = Expected return on individual security
Rf = Tingkat pengembalian sekuritas bebas risiko Rf = Rate of return available on risk-free security
β = Beta β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas RPm = Equity risk premium
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5 - 12
Page 71
Asumsi yang digunakan dalam perhitungan tingkat The assumption adopted in calculating discount rate is as
diskonto adalah sebagai berikut. follows.
Deskripsi / Description Keterangan / Remarks Sumber / Source
Biaya Ekuitas / Cost of Equity
Tingkat pengembalian obligasi pemerintah Vietnam (3 tahun) - dalam mata uang
Rf 3.03% Bloomberg
VND /Yield of long-term Vietnam Government Bond (3 years) in VND
β 0.92 Rata-rata beta industri sejenis / Average beta in similar industry Bloomberg
RPm 8.13% Premi Risiko Vietnam / Vietnam Risk Premium Damodaran
RBDS 2.56% Rating Based Default Spread Damodaran
ke 7.94%
Biaya ekuitas diperhitungkan dengan menggunakan rumus yang telah Cost of equity is calculated using the adjusted formula as follow.
disesuaikan menjadi berikut.
Adjusted Ke = Rf + (β x RPm) - RBDS
RBDS = merupakan risiko tambahan yang timbul karena adanya RBDS = is an additional risk that arises due to differences in the rating of
perbedaan peringkat utang suatu negara terhadap negara a country's debt to the country with the highest debt rating, which
dengan peringkat utang tertinggi yaitu AAA. Dalam hal ini, RBDS is AAA. In this case, the Vietnam RBDS intended for the calculation
Vietnam yang dimaksudkan dalam perhitungan tingkat diskonto of the discount rate is an additional risk arising from the lower
merupakan risiko tambahan yang timbul karena peringkat utang Vietnam debt rating. Risk-free interest and risk premium bear the
Vietnam yang lebih rendah. Bunga bebas risiko dan premi risiko country risk. To avoid double counting in country's risk, we have
secara bersama-sama menanggung risiko dari suatu negara, deducted the RBDS from risk free.
sehingga untuk mencegah adanya perhitungan ganda terhadap
risiko negara, maka kami mengurangkan RBDS dari tingkat
bunga bebas risiko.
Beta diperoleh dari rata-rata beta unlevered perusahaan Beta is derived from the average unlevered beta of the
pembanding di bawah ini: comparison companies below:
Levered Unlevered
Nama Perusahaan DER Companies Name
Beta Beta
Doan Xa Port JSC 1.10 51.39% 0.78 Doan Xa Port JSC
Vietnam Container Shipping JSC 0.83 71.94% 0.53 Vietnam Container Shipping JSC
Adani Ports & Special Economic Zone Ltd 1.21 15.08% 1.10 Adani Ports & Special Economic Zone Ltd
Cam Ranh Port JSC 0.54 2.39% 0.53 Cam Ranh Port JSC
Navkar Corp Ltd 1.20 10.46% 1.12 Navkar Corp Ltd
Tancang Logistics and Stevedoring JSC 0.75 0.18% 0.75 Tancang Logistics and Stevedoring JSC
Shanghai International Port Group Co Ltd 0.74 39.24% 0.57 Shanghai International Port Group Co Ltd
An Giang Port Supply JSC 0.84 0.00% 0.84 An Giang Port Supply JSC
Rata-Rata 0.90 23.15%*) 0.78 Average
Sumber : Bloomberg, diolah
*) Diperoleh dengan membagi total utang seluruh perusahaan pembanding dengan total ekuitasnya.
Levered beta untuk Perseroan dihitung dengan Levered beta is derived by using the following formula.
menggunakan rumus berikut.
L = U 1 + (DER (1 − T ))
Β with tax= 0.78 (1+(23.15%X (1-20.00%) = 0.92
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5 - 13
Page 72
5.4.11 Perhitungan Nilai Ekuitas 5.4.11 Calculation of Equity Value
Jumlah nilai kini arus kas bersih (termasuk nilai akhirnya) The sum of present value of the net cash flows (including
merupakan indikasi nilai perusahaan dari operasinya. the terminal value) indicates the value of the Company
Nilai Ekuitas FLV diperoleh dari nilai operasional dengan from its operation. The Value of FLV Equity is derived from
menambahkan nilai saldo kas dan aset non operasional. such values by adding the value of cash and non-
operating assets.
Deskripsi (jutaan VND /million VND) Description
Kas dan setara kas 14,544 Cash and cash equivalent
Deposit 12,000 Deposits
Total 26,544 Total
Indikasi Nilai Pasar 100% Ekuitas FLV adalah sebagai The indicative Market Value of 100% Equity of FLV is as
berikut: follows:
(dalam jutaan VND) (in million VND)
Indikasi Nilai Pasar dari Operasi 49,053 Indicative of the Market Value of Operations
Aset Non-operasi 26,544 Non-operating assets
Utang dalam Struktur Kapital - Debt in Capital Structure as
Indikasi Nilai Pasar (100,00%) 75,597 Indicative of Market Value (100.00%)
DLOM (30,00%) (22,679) DLOM (30.00%)
Indikasi Nilai Pasar 52,918 Indicative Market Value
Indikasi Nilai Pasar (Dibulatkan) 52,918 Indicative Market Value (Rounded)
Berdasarkan analisis DCF, kami berpendapat bahwa After analyzing DCF Method, we are on the opinion that
Indikasi Nilai Pasar dari 100,00% ekuitas FLV per 31 the Indicative Market Value of 100.00% equity of FLV as of
Desember 2025 adalah VND52.918.000.000,- 31 December 2025 is Rp52,918,000,000/-
5.5 Rekonsiliasi Nilai 5.5 Value Reconciliation
Dalam menentukan Nilai Pasar Objek Penilaian kami In determining the Market Value of the Subject Business,
telah melakukan rekonsiliasi terhadap dua pendekatan. we have reconciled two approaches. The weighted
Rata-rata tertimbang dari masing-masing pendekatan average of each approach and method has taken into
dan metode telah mempertimbangkan relevansi masing- account the relevance of each approach, the reliability of
masing pendekatan, keandalan kuantitas dan kualitas the quantity and quality of the available data and the
data yang tersedia serta analisis dari metode yang analysis of the methods used. In this assessment, we have
digunakan. Dalam penilaian ini, kami telah assumed the weights of each approach as follows.
mengasumsikan bobot dari masing-masing pendekatan
sebagai berikut.
Indikasi Nilai / Indikasi Nilai Pasar /
Indicative Value Bobot / Indicative Market Value
Pendekatan – Metode Approach – Method
(jutaan VND / mllion Weight (jutaan VND / mllion
VND) VND)
Pendekatan Pasar – GPTC 58,564 10% 5,856 Market Approach - GPTC
Pendekatan Pendapatan – DCF 52,918 90% 47,626 Income Approach – DCF
Nilai Pasar Ekuitas 53,483 Market Value of Equity
Nilai Pasar Ekuitas (dibulatkan) 53,483 Market Value of Equity (rounded)
Pada rekonsiliasi indikasi nilai, metode GPTC diberi bobot In the reconciliation of the value indication, the GPTC
lebih rendah dan metode DCF memiliki bobot lebih besar method is given a lower weight and the DCF method has
dengan pertimbangan bahwa FLV memiliki masa operasi a greater weight considering that FLV has limited operating
yang terbatas sehingga Pendekatan Pendapatan dapat period, therefore Income Approach would reflect the value
merefleksikan nilai FLV yang lebih baik dibandingkan of FLV compared to Market Approach.
Pendekatan Pasar.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5 - 14
Page 73
6.0 KESIMPULAN PENILAIAN 6.0 VALUATION CONCLUSION
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang Having considered all relevant information and the
relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami prevailing market condition, we are on the opinion that
berpendapat bahwa Nilai Pasar 100% Ekuitas FLV per 31 the Market Value of 100% Equity of FLV as of 31
Desember 2025 adalah December 2025 is
VND53,483,000,000/-
(LIMA PULUH TIGA MILIAR EMPAT RATUS DELAPAN PULUH TIGA JUTA DONG VIETNAM)
(FIFTY THREE BILLION FOUR HUNDRED EIGHTY THREE MILLION VIETNAMESE DONG)
Dengan menggunakan nilai tukar per tanggal By considering the exchange rate as of date of
penilaian VND1 = Rp0,64, maka indikasi Nilai valuation which is VND1 = Rp0.64, we are on the
Pasar 100% ekuitas FLV per tanggal 31 Desember opinion that the Market Value of 100% Equity of FLV
2025 adalah as of 31 Desember 2025 is
Rp34,229,000,000/-
(TIGA PULUH EMPAT MILIAR DUA RATUS DUA PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH)
(THIRTY FOUR BILLION TWO HUNDRED TWENTY NINE MILLION RUPIAHS)
Dengan menggunakan nilai tukar per tanggal By considering the exchange rate as of date of
penilaian USD1 = Rp16.782, maka indikasi Nilai valuation which is USD1 = Rp16,782, we are on the
Pasar 100% ekuitas FLV per tanggal 31 Desember opinion that the Market Value of 100% Equity of FLV
2025 adalah as of 31 Desember 2025 is
USD2,040,000,000/-
(DUA JUTA EMPAT PULUH RIBU DOLAR AMERIKA SERIKAT)
(TWO MILLION FORTY THOUSAND UNITED STATES DOLLARS)
Hormat Kami / Yours Sincerely,
Jakarta, 6 Mei 2026
KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Vivien Heriyanthi, MAPPI (Cert.), MRICS
Rekan – Penilai Properti dan Bisnis
Partner – Property and Business Valuer
Izin Penilai Publik / Licensed Valuer No. PB-1.09.00263
STTD BAPEPAM / OJK No. STTD.PPB-29/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. 00-S-01256
Sehubungan dengan meningkatnya konflik In view of the escalating geopolitical conflict in the Middle
geopolitik di kawasan Timur Tengah yang telah East which has disrupted global energy markets and
menyebabkan gangguan pada pasar energi global heightened financial market volatility, as an addition to
serta meningkatkan volatilitas pasar keuangan, dan the imposition of major trade tariffs by US government on
pemberlakuan tarif perdagangan yang signifikan foreign countries which has created financial turmoil in
oleh Pemerintah Amerika Serikat terhadap sejumlah the global economy, we advise that a greater level of
VALUATION & ADVISORY SERVICES 6-1
Page 74
negara yang menimbulkan gejolak pada uncertainty and a higher degree of caution should be
perekonomian global, maka kami menyarankan attached to our valuations than which would normally be
untuk menggunakan penilaian ini dengan tingkat the case. Given the unknown level of economic impact
kehati-hatian yang lebih tinggi serta memahami that these events have on the markets and the absence or
adanya tingkat ketidakpastian yang lebih tinggi lack of market data to inform or support a quantitative
dibandingkan dengan kondisi yang secara normal estimate, as a precaution/risk mitigation we strongly
berlaku. Dikarenakan belum diketahuinya besaran recommend that more frequent and updated value
dampak dari pengenaan tarif perdagangan tersebut assessment should be conducted on a go forward basis
yang terjadi di pasar dan ketiadaan atau kurangnya to ensure accurate valuations are achieved.
data pasar untuk menginformasikan atau
mendukung estimasi kuantitatif, sebagai langkah
pencegahan/mitigasi resiko kami sangat
menyarankan untuk dilakukannya pemutakhiran
secara berkala terhadap hasil penilaian ini untuk
memastikan adanya penilaian yang akurat.
Kami menekankan untuk menggunakan laporan ini We prompt to use this valuation with great caution
dengan penuh kehati-hatian dan memahami seluruh and you have to fully understand that it is subject to
asumsi, batasan, kondisi, komentar dan detail assumptions, limitations, conditions, comments and
keseluruhan bagian laporan yang mendasari opini all parts of this report which are adopted as the basis
nilai dimaksud. for this valuation.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 6-2
Page 75
LAMPIRAN APPENDIX
Page 76
KERTAS KERJA WORKING PAPER
Page 77
Lampiran 1 Appendix 1
Proyeksi Posisi Keuangan Financial Position Projection
FKS Logistics Vietnam Company Limited FKS Logistics Vietnam Company Limited
(dalam jutaan VND) (in million VND)
2026 2027 2028
ASET ASSETS
Aset Lancar Current Assets
Kas bank 37.183 61.005 70.188 Cash
Deposit 12.000 12.000 12.000 Deposits
Piutang lancar - pelanggan 2.808 2.901 - Short-term receivables from customers
Uang muka lancar kepada pemasok 1.034 1.068 - Short-term advances fo suppliers
Piutang lancar lainnya 2.669 2.758 - Other short-term receivables
Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Insurance Premium 1.304 1.352 - Short-term prepaid expenses - Insurance Premium
Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Tools and Supplies Short-term prepaid expenses - Insurance Premium
Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Yard lease for bulk handling facilities 2.086 2.164 - Short-term prepaid expenses - Yard lease for bulk handling facilities
Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Yard lease for weighbridge 179 186 - Short-term prepaid expenses - Yard lease for weighbridge
Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Lainnya 187 194 - Short-term prepaid expenses - Others
Deductible VAT
Pajak dan piutang lainnya 966 998 - Taxes and other receivables from the State
Total Aset Lancar 60.417 84.626 82.188 Total Current Assets
Aset Tidak Lancar Non-Current Assets
Aset Tetap 11.564 8.808 - Fixed Assets
Aset takberwujud 33 25 21 Intangible Assets
Biaya dibayar dimuka jangka panjang - Bulk Handling Facilities Lease Expenses 58.184 53.088 50.964 Long-term prepaid expenses - Bulk Handling Facilities Lease Expenses
Biaya dibayar dimuka jangka panjang - Tools and supplies - - - Long-term prepaid expenses - Tools and Supplies
Biaya dibayar dimuka jangka panjang - Warehouse renovation expenses 1.555 1.555 1.555 Long-term prepaid expenses - Warehouse renovation expenses
Biaya dibayar dimuka jangka panjang - Lainnya 141 141 141 Long-term prepaid expenses - Others
Total Aset Tidak Lancar 71.476 63.615 52.680 Total Non-Current Assets
TOTAL ASET 131.893 148.241 134.868 TOTAL ASSETS
LIABILITAS DAN EKUITAS LIABILITIES AND EQUITY
Liabilitas Liabilities
Liabilitas Jangka Pendek Current Liabilities
Utang jangka pendek - pemasok 4.678 4.853 - Short-term payables to suppliers
Uang muka jangka pendek dari pelanggan 3.814 3.940 - Short-term advances from customers
Utang Pajak dan utang lainnya 1.439 1.486 - Taxes and other obligations to the State
Biaya akrual jangka pendek 7.061 7.324 - Short-term accrued expenses
Utang jangka pendek lainnya 6 6 - Other short-term payables
Provisi utang jangka pendek 707 734 - Short-term payables provisions
Total Liabilitas Jangka Pendek 17.705 18.342 - Total Current Liabilities
Total Liabilitas 17.705 18.342 - Total Liabilities
Ekuitas Equity
Kontribusi Modal 4.530 4.530 4.530 Contributed Capital
Laba ditahan - tahun sebelumnya 94.483 109.657 125.369 Retained profits - Previous Years
Laba ditahan - tahun berjalan 15.174 15.712 4.969 Retained profits - Current Years
Total Ekuitas 114.187 129.899 134.868 Total Equity
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 131.893 148.241 134.868 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY
Page 78
Lampiran 2 Appendix 2
Proyeksi Laba Rugi Income Statement Projection
FKS Logistics Vietnam Company Limited FKS Logistics Vietnam Company Limited
(dalam jutaan VND) (in million VND)
2026 2027 2028
Total Pendapatan 332.755 343.736 147.950 Total Revenue
Total Beban Pokok Pendapatan 300.727 310.762 135.996 Total Cost of Revenue
Laba Kotor 32.028 32.974 11.954 Gross Profit
Total Biaya Penjualan 292 302 130 Total Selling Expenses
Total Biaya Umum dan Administrasi 12.769 13.033 5.613 Total General and Administration Expenses
Laba Operasi 18.967 19.640 6.211 Operating Profit
Laba sebelum Pajak 18.967 19.640 6.211 Profit before Tax
Beban pajak kini 3.793 3.928 1.242 Current income tax
Laba Tahun Berjalan 15.174 15.712 4.969 Profit for the year
Page 79
Lampiran 3 Appendix 3
Proyeksi Arus Kas Cash Flow Projection
FKS Logistics Vietnam Company Limited FKS Logistics Vietnam Company Limited
(dalam jutaan VND) (in million VND)
2026 2027 2028
Arus Kas dari Kegiatan Operasi Cash Flow from Operation
Profit for the year 15.174 15.712 4.969 Laba Tahun Berjalan
Depresiasi dan amortisasi 3.611 2.764 1.476 Depreciation and amortization
Penurunan (Kenaikan) dalam Piutang lancar - pelanggan (1.636) (93) 2.901 Decrease (Increase) in Short-term receivables from customers
Penurunan (Kenaikan) dalam Uang muka lancar kepada pemasok (922) (34) 1.068 Decrease (Increase) in Short-term advances fo suppliers
Penurunan (Kenaikan) dalam Piutang lancar lainnya 414 (88) 2.758 Decrease (Increase) in Other short-term receivables
Penurunan (Kenaikan) dalam Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Insurance
(595) (49) 1.352 Decrease (Increase) in Short-term prepaid expenses - Insurance Premium
Premium
Penurunan (Kenaikan) dalam Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Yard lease for Decrease (Increase) in Short-term prepaid expenses - Yard lease for bulk handling
(283) (78) 2.164
bulk handling facilities facilities
Penurunan (Kenaikan) dalam Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Yard lease for
(45) (7) 186 Decrease (Increase) in Short-term prepaid expenses - Yard lease for weighbridge
weighbridge
Penurunan (Kenaikan) dalam Biaya dibayar dimuka jangka pendek - Lainnya (85) (7) 194 Decrease (Increase) in Short-term prepaid expenses - Others
Penurunan (Kenaikan) dalam Pajak dan piutang lainnya 325 (32) 998 Decrease (Increase) in Taxes and other receivables from the State
Penurunan (Kenaikan) dalam Biaya dibayar dimuka jangka panjang - Bulk Decrease (Increase) in Long-term prepaid expenses - Bulk Handling Facilities Lease
5.096 5.096 2.124
Handling Facilities Lease Expenses Expenses
Penurunan (Kenaikan) dalam Biaya dibayar dimuka jangka panjang - Tools and
138 - - Decrease (Increase) in Long-term prepaid expenses - Tools and Supplies
supplies
Kenaikan (Penurunan) dalam Utang jangka pendek - pemasok 109 174 (4.853) Increase (Decrease) in Short-term payables to suppliers
Kenaikan (Penurunan) dalam Uang muka jangka pendek dari pelanggan (583) 126 (3.940) Increase (Decrease) in Short-term advances from customers
Kenaikan (Penurunan) dalam Utang Pajak dan utang lainnya 1.362 47 (1.486) Increase (Decrease) in Taxes and other obligations to the State
Kenaikan (Penurunan) dalam Biaya akrual jangka pendek 591 263 (7.324) Increase (Decrease) in Short-term accrued expenses
Kenaikan (Penurunan) dalam Utang jangka pendek lainnya 2 (6) Increase (Decrease) in Other short-term payables
Kenaikan (Penurunan) dalam Provisi utang jangka pendek (33) 26 (734) Increase (Decrease) in Short-term payables provisions
Total Arus Kas dari Kegiatan Operasi 22.639 23.822 1.847 Total Cash Flow from Operation
Arus Kas dari Kegiatan Investasi Cash Flow from Investment
Penghapusan (Penambahan) Aset Tetap - - 7.335 Disposal (Acquisition) of Fixed Assets
Total Arus Kas dari Kegiatan Investasi - - 7.335 Total Cash Flow from Investment
Arus Kas dari Kegiatan Pendanaan Cash Flow from Funding
Total Arus Kas dari Kegiatan Pendanaan - - - Total Cash Flow from Funding
Perubahan Arus Kas 22.639 23.822 9.182 Change in Cash Flow
Kas dan Setara Kas - Awal 14.544 37.183 61.005 Cash and Equivalent - Beginning
Kas dan Setara Kas - Akhir 37.183 61.005 70.188 Cash and Equivalent - Ending
Page 80
Lampiran 4 Appendix 4
Proyeksi Arus Kas Bebas Free Cash Flow Projection
FKS Logistics Vietnam Company Limited FKS Logistics Vietnam Company Limited
(dalam VND) (in VND)
2026 2027 2028
Laba Tahun Berjalan 15.173.963.182 15.711.600.876 4.968.987.084 Profit for the year
Depresiasi dan amortisasi 8.845.150.292 7.860.485.516 3.599.143.923 Depreciation and amortisation
Penjualan (Investasi) Aset Tetap - - 7.335.497.140 Disposal (Investment) of Fixed Asset
Perubahan Utang - - - Debt Changes
Perubahan Modal Kerja Bersih (1.379.956.901) 250.304.655 (6.721.136.762) Net Working Capital Changes
Arus Kas Bebas Ekuitas 22.639.156.573 23.822.391.046 9.182.491.385 Free Cash Flow to Equity
Tingkat Diskonto 7,94% 7,94% 7,94% Discount Rate
Faktor Diskonto 0,93 0,86 0,83 Discount Factor
Nilai Kini Arus Kas Bebas Ekuitas 20.973.493.790 20.445.909.153 7.634.008.950 Present Value of Free Cash Flow to Equity
Total Nilai Kini Arus Kas Bebas Ekuitas 49.053.411.894 Total Present Value of Free Cash Flow to Equity
Nilai Terminal - Terminal Value
Indikasi Nilai Pasar dari Operasi 49.053.411.894 Indicative Market Value from Operation
Aset Non-operasi 26.543.571.267 Non-operating Assets
Utang dalam Struktur Kapital - Debt in Capital Structure
Indikasi Nilai Pasar Ekuitas 75.596.983.161 Indicative Market value of Equity
Diskon Likuiditas Pasar (030%) (22.679.094.948) Discount for Lack of Marketability (30%)
Indikasi Nilai Pasar Ekuitas 52.917.888.213 Indicative Market Value of Equity
Indikasi Nilai Pasar Ekuitas (dibulatkan) 52.918.000.000 Indicative Market Value of Equity (rounded)
Page 81
Main Office: Menara Kuningan 8th Floor Jalan HR. Rasuna Said Blok X-7 Kav. 5, Jakarta 12940 Phone: +62-21 3001 6002 Fax: +62-21 3001 6003 Email: kjpp.rhp@rhp-valuation.com Our Offices: Medan (P) | Yogyakarta (P) | Surabaya (P) | Bali (P) | Makassar (P) | Semarang (P) | Jakarta (P) | Batam (P) | Mataram (P) | Bandung (P) www.rhr.co.id
Names mentioned 70 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Logistics Vietnam Company Limited
p.1
unresolved
org
FKS Logistics Vietnam Company Limited
p.1 ×9
unresolved
org
FKS Logistics Logistics Vietnam Company Limited
p.2
unresolved
org
Vietnam Company Limited
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Rengganis
p.2 ×8
unresolved
org
Hamid & Rekan
p.2 ×7
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2
unresolved
org
Ministry of Finance of Republic of Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan
p.2
unresolved
org
Financial Services Authority
p.2
unresolved
org
KJPP RHR
p.2 ×3
unresolved
org
Bank USD
p.3
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×3
unresolved
org
Indonesia Stock Exchange
p.5
unresolved
org
Pusat Statistik
p.5
unresolved
org
Rekan Vivien Heriyanthi
p.8 ×2
unresolved
person
Vivien Heriyanthi, MAPPI (Cert.), MRICS
· Rekan – Penilai Properti dan Bisnis
p.8 ×2
unresolved
org
BAPEPAM
p.8 ×3
unresolved
person
Job Captain Vivien Heriyanthi
p.12
unresolved
org
AS Auditing Company Limited
p.19 ×2
unresolved
org
Crowe Vietnam Co., Ltd.
p.19 ×3
unresolved
org
DNPM-FKS Phu My Co. Ltd.
p.20 ×2
unresolved
org
Phu My Co. Ltd.
p.20
unresolved
org
Industries Co., Ltd.
p.20
unresolved
org
SP-PSA Ltd.
p.20
unresolved
org
SP-PSA International Co. Ltd.
p.20
unresolved
org
Dong Nam Phu My Co. Ltd.
p.20 ×4
unresolved
person
Lee
p.21
unresolved
person
Lee Wencheng Anthony
p.21
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.21
unresolved
org
Ownerships Enerfo Pte. Ltd.
p.22
unresolved
—
Per 31 Desember 2025, susunan
p.22
unresolved
—
FLV sebagai berikut.
p.22
unresolved
person
Guenther Horst Siegfried
· Direktur
p.22
unresolved
person
Gay Shyr Ian
· Direktur
p.22
unresolved
person
Liu Siew Wun Sylvia
· Direktur
p.22
unresolved
org
VALUATION & ADVISORY SERVICES
p.22
unresolved
org
Enerfo Vietnam Company Limited
p.24
unresolved
org
Pte. Ltd.
p.24
unresolved
org
Vina Logistics Corporation
p.24
unresolved
org
Logistics Corporation
p.24
unresolved
org
Dong Nam Phu My Co., Ltd.
p.27 ×8
unresolved
org
Phu Thai Industries Co., Ltd.
p.30
unresolved
org
Bank Negara Vietnam
p.38
unresolved
org
Bank Dunia. VALUATION
p.46
unresolved
org
Ministry of Pertanian dan Pembangunan Pedesaan
p.50
unresolved
org
Pakan Vietnam
p.50
unresolved
org
Ministry of Agriculture
p.51
unresolved
org
Ministry of Industry and Trade
p.51
unresolved
org
Ministry of Industry
p.51
unresolved
org
Agriculture Agriculture Limited
p.54
unresolved
org
Guangzhou Port Co Ltd
p.60 ×2
unresolved
org
Navkar Corp Ltd
p.61 ×3
unresolved
org
Liaoning Port Co Ltd
p.63 ×2
unresolved
org
Shanghai International Port Group Co Ltd
p.64 ×4
unresolved
org
Rizhao Port Co Ltd
p.65 ×2
unresolved
org
Vietnam Container Shipping JSC Guangzhou Port Co Ltd
p.66
unresolved
org
Cam Ranh Port JSC Navkar Corp Ltd
p.66 ×2
unresolved
org
Vegetexco Port JSC Liaoning Port Co Ltd
p.66
unresolved
org
Giang Port Supply JSC Rizhao Port Co Ltd
p.66
unresolved
org
DER
· Nama Perusahaan
p.71
unresolved
org
Special Economic Zone Ltd
p.71 ×2
unresolved
org
Stevedoring JSC Shanghai International Port Group Co Ltd
p.71
unresolved
org
Financial Position Projection FKS Logistics Vietnam Company Limited
p.77
unresolved
org
Income Statement Projection FKS Logistics Vietnam Company Limited
p.78
unresolved
org
Cash Flow Projection FKS Logistics Vietnam Company Limited
p.79 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
22028 ms
12 Sep 2026 22:03
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}