Back to announcement
20241227_NEST_Informasi Transaksi Afiliasi_31831512_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review NESTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 11
Page 1
Business & Property Appraisal (PB) :
KJPP The Manhattan Square - Mid Tower
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN 15th Floor Unit D
Jl. TB. Simatupang Kav.1S
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
Cilandak Timur, Jakarta Selatan, 12560
T : +62-21 2780 8586 (Hunting)
E : info@dyr.co.id
www.dyr.co.id
LAPORAN RINGKAS
PENILAIAN PROPERTI
PT. ESTA INDONESIA
Lokasi Di :
Jalan Sultan Trenggono (Jl. Raya Semarang - Demak KM 22) RT 01 RW 01,
Kelurahan Kalikondang, Kecamatan Demak, Kota Demak, Provinsi Jawa
Tengah, Kodepos 59517.
dan
6 Lokasi di Kabupaten Poso, Provinsi Sulawesi Tengah.
Business & Property Appraisal (PB) :
Jalan Kalicari Barat No. 2
Kel. Kalicari, Kec. Pedurungan No. Laporan : 00781/2.0041-03/PI/04/0379/0/IX/2024
Kota Semarang, Jawa Tengah, 50198
T : +62-24 6700 658 (Hunting)
E : semarang@dyr.co.id
dyrsemarang@gmail.com Trusted Appraisal Services
Branch Office :
Jakarta (P), Semarang (PB), Medan (P), Surabaya (P), Denpasar (P), Bandung (P), Pekanbaru (P)
Lampung (P), Surakarta (PS), Banyumas (PS), Sleman (PS), Balikpapan (PS), Manado (PS)
Page 2
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
No. Laporan : 00781/2.0041-03/PI/04/0379/0/IX/2024
Semarang, 12 September 2024
Kepada Yth. :
PT. Esta Indonesia.
Jl. Terboyo Industri II No. 2
Kelurahan Terboyo Wetan, Kecamatan Genuk
Kota Semarang, Jawa Tengah 50112.
Up. : Pimpinan
Perihal : Laporan Ringkas Penilaian Properti PT. Esta Indonesia
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan Penilaian properti oleh PT. Esta Indonesia, berdasarkan persetujuan
surat penawaran Nomor : No. PR.DYR-03/SMG/PI/EI/VIII/2024/ANT/0933 tanggal
20 Agustus 2024, yang telah disetujui, untuk memberikan opini Nilai Pasar atas objek Penilaian,
dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisis atas objek Penilaian
dimaksud, dan menyampaikan laporan ini untuk keperluan Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
dengan Lingkup Penugasan sebagai berikut:
1.1 Identifikasi Status Penilai
Penilai adalah partner dari KJPP Dasa’at, Yudistira dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut :
Penilai Publik : Wahyu Mahendra, S.T., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
No. Ijin Penilai : P.1-13.00379
No. MAPPI : 08-S-02231
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Properti (P)
No. STTD OJK : STTD.PPB-42/PM.223/2021
Status Penilai : Partner dari KJPP Dasa’at, Yudistira dan Rekan
Reviewer : Anton Supriyanto, A.Md.
No. MAPPI : 13-T-04405
Register Penilai : RMK-2017.01011
Tenaga Inspeksi / Penilai : Fauzi Zakariya, A.Md.
Nomor MAPPI : MAPPI No. 17-P-07848
Register Penilai : RMK-2019.03085
Tenaga Inspeksi / Penilai : Endri Surveyanto, S.E
Nomor MAPPI : MAPPI No.16-P-06426
Register Penilai : RMK-2019.02915
Pelaksana Inspeksi : Ery Mardjito, A.Md.
No. MAPPI : 14-P-05062
Register Penilai : RMK- 2017.01017
KJPP Dasa’at, Yudistira dan Rekan adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian
Keuangan dan Pasar Modal serta memiliki kompetensi untuk melakukan Penilaian ini. Kami bertindak
secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan subjek dan atau
objek Penilaian. Dalam Penilaian ini Penilai juga akan bertindak objektif dan tidak memihak.
1
Trusted Appraisal Services
Page 3
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
Seluruh Penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai berijin atau penanggung jawab Penilaian.
1.2 Kualifikasi Penilai
Kami adalah Penilai Publik yang telah mempunyai ijin Penilai Properti sesuai dengan Keputusan
Menteri Keuangan No. 664/KM.1/2013 tertanggal 30 Sepetmber 2013, Tentang Izin Penilai Publik
di Bidang Jasa Penilaian Properti (P) yang diberikan kepada Wahyu Mahendra, S.T, M.Ec.Dev., MAPPI
(Cert) dengan Ijin Penilai P-1.13.00379 dan STTD.PPB-42/PM.223/2021.
1.3 Tenaga ahli dan Hasil pekerjaan tenaga ahli
Dalam melakukan Penilaian atas objek penilaian ini, KJPP DYR tidak menggunakan tenaga ahli dan
hasil pekerjaan tenaga ahli.
1.4 Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah, yang saat ini tercatat sebagai berikut :
Pemberi Tugas : PT Esta Indonesia
Bidang Usaha : Pencucian sarang burung walet
Alamat : Jl. Terboyo Industri II No. 2
Kelurahan Terboyo Wetan, Kecamatan Genuk
Kota Semarang, Jawa Tengah 50112
Telp. : 024-6582804
1.5 Pengguna Laporan
Pengguna Laporan adalah, yang saat ini tercatat sebagai berikut :
Pengguna Laporan : PT Esta Indonesia
Bidang Usaha Pencucian sarang burung walet
Alamat : Jl. Terboyo Industri II No. 2
Kelurahan Terboyo Wetan, Kecamatan Genuk
Kota Semarang, Jawa Tengah 50112
Telp. : 024-6582804
1.6 Objek Penilaian
Objek Penilaian : 1 lokasi Tanah dan Bangunan.
6 lokasi (PBK) Rumah Burung Walet
No. Jenis Objek Lokasi Identifikasi
1 Tanah dan Desa Kalikondang, Kecamatan SHM No. 00407/Kalikondang dengan
Bangunan Demak, Kabupaten Demak, Luas Tanah 3.252 m²
Provinsi Jawa Tengah SHM No. 00216/Kalikondang dengan
Luas Tanah 3.323 m²
SHM No. 00350/Kalikondang dengan
Luas Tanah 1.051 m²
SHM No. 00351/Kalikondang dengan
Luas Tanah 862 m²
SHM No. 00352/Kalikondang dengan
Luas Tanah 632 m²
SHM No. 00409/Kalikondang dengan
Luas Tanah 3.882 m²
Semua a/n HOO, ANTON SISWANTO
2
Trusted Appraisal Services
Page 4
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
2 Properti Bisnis Desa Tambarana, Kabupaten SHM No. 01771, an. Hoo Anton
Khusus (RB Poso, Provinsi Sulawesi Siswanto, LT 3.914 m² LB 324 m²
Tambarana) Tengah
3 Properti Bisnis Desa Patangolemba, Pesisir SHM No. 420, an. Hoo Anton
Khusus (RB Selatan, Kabupaten Poso, Siswanto, LT 5.652 m² LB 324 m²
Patangolemba) Provinsi Sulawesi Tengah
4 Properti Bisnis Desa Tambaro, Kabupaten SHGB No. 00002, an. Anton Siswanto,
Khusus (RB Poso, Provinsi Sulawesi LT 1.974 m² LB 768 m²
Tambaro) Tengah
5 Properti Bisnis Desa Padalembara, Poso SHGB No. 00001, an. Hoo Anton
Khusus (RB Pesisir Selatan, Pesisir Siswanto, LT 17.700 m² LB 576 m²
Padalembara) Selatan, Kabupaten Poso,
Provinsi Sulawesi Tengah
6 Properti Bisnis Kel Kawua, Poso Kota, Pesisir SHGB No. 00009, an. Hoo Anton
Khusus (RB Selatan, Kabupaten Poso, Siswanto, LT 1.700 m² LB 576 m²
Kawua) Provinsi Sulawesi Tengah
7 Properti Bisnis Desa Batugincu, Lage, Pesisir SHGB No. 00004, an. Hoo Anton
Khusus (RB Selatan, Kabupaten Poso, Siswanto, LT 13.020 m² LB 576 m²
Batugincu) Provinsi Sulawesi Tengah
Bentuk kepemilikan dari objek Penilaian adalah bentuk kepemilikan tunggal. Objek Penilaian
merupakan Properti industri (Aset Operasional) dan Properti khusus yang merupakan bagian dari
kegiatan usaha.
1.7 Jenis mata uang yang digunakan
Sesuai dengan lingkup penugasan, dalam Penilaian ini mata uang yang digunakan adalah dalam
satuan mata uang Rupiah (Rp). Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang
tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
1.8 Maksud dan tujuan penilaian
Maksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan memberikan opini Nilai Pasar (Market
Value) atas objek Penilaian dengan tujuan Transaksi Jual Beli Limit Pembelian.
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan Penilaian
akan menentukan dasar nilai dan jenis nilai.
1.9 Definisi dan Istilah
Definisi dan istilah yang digunakan dalam Penilaian ini mengacu pada POJK No. 28 dan SE OJK No.
33, seperti :
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. (POJK No. 28 dan SE OJK No. 33 - Definisi 7)
Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara
berkelanjutan. (POJK No. 28 – Definisi 12 dan SE OJK No. 33 – Definisi 13)
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan terdiri atas
aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve aset), Aset Surplus, atau Aset Investasi.
(POJK No. 28 – Definisi 13 dan SE OJK No. 33 – Definisi 14)
3
Trusted Appraisal Services
Page 5
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai
objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian
setelah dikurangi dengan penyusutan. (POJK No. 28 – Definisi 18 dan SE OJK No. 33 – Definisi 19)
“Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)” didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP – 10.1)
1.10 Dasar Nilai
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan diatas adalah Nilai Pasar (Market Value).
Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (POJK No. 28 dan SE OJK No. 33 -
Definisi 7)
1.11 Tanggal penilaian
Tanggal Inspeksi : 25 s/d 30 Agustus 2024
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2024
1.12 Tingkat kedalaman investigasi
a. Investigasi dalam penugasan ini dilakukan dengan wajar dengan waktu yang cukup dan
tanpa halangan untuk melakukan inspeksi terhadap kondisi fisik dan pemanfaatannya saat
ini, untuk tanah dan bangunan, investigasi dilakukan secara wajar terhadap bagian bagian
yang tampak, Penilai tidak melakukan pengamatan terhadap kondisi tersembunyi dan yang
tidak tampak, maka identifikasi berdasarkan data atau informasi yang diberikan dari pihak
pemberi tugas.
b. Pemeriksaan mesin dan peralatan dilakukan hanya terbatas pada fisik terlihat, bagian-
bagian lainnya yang tertutup/terhalang oleh benda lainnya tidak dilakukan pemeriksaan.
c. Spesifikasi aset serta rincian peralatan dan perlengkapan aset adalah berdasarkan data yang
kami terima dari pemberi tugas.
d. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang di ambil dari sumber yang layak.
1.13 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan
Sumber informasi yang bersumber dari data primer maupun data sekunder, untuk data sekunder
kami tidak melakukan verifikasi ulang, sumber data sekunder antara lain :
1. Badan Pusat Statistik (BPS)
2. Badan Pertanahan Nasional (BPN)
3. Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda)
4. Bank Indonesia
5. Data lain yang di publish dalam berbagai media
Sedangkan data primer diperoleh dengan cara wawancara langsung maupun komunikasi
menggunakan telepon, sumber data primer diperoleh dari :
1. Penjual maupun agen properti
2. Pemilik aset atau yang mewakili
4
Trusted Appraisal Services
Page 6
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
1.14 Persyaratan atas persetujuan publikasi
Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan di media cetak maupun
media elektronik harus mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai Penilai dan pembuat
laporan. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas publikasi tersebut.
1.15 Asumsi dan kondisi pembatas
Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
x Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion
x Aset yang tercakup dalam Penilaian ini dianggap berada di bawah kepemilikan yang sah secara
hukum.
x Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan
dan aset yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
x Penilai telah melakukan penelaahan atas aspek legal, namun tidak melakukan uji tuntas aspek
legal dari objek Penilaian.
x Penilai mengasumsikan bahwa legalitas yang berkaitan dengan aset ini adalah baik, dapat
diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
x Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab Penilai jika
ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang/kerugian atas aset
yang dinilai.
x Sebatas yang diketahui oleh Penilai, setiap data dan fakta yang dikemukakan dalam laporan ini
adalah benar dan teliti.
x Bagian dari aset yang dinilai, yang menurut hemat kami tidak mempunyai nilai yang berarti,
maka tidak dimasukkan dalam Penilaian ini.
x Luas tanah sesuai dengan yang tercantum pada legalitas yang kami terima dan kami tidak
melakukan pengukuran ulang.
x Pada bagian unit yang tidak terlihat diasumsikan menggunakan volume dan material bangunan
yang standar.
x KJPP DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN, dimana dalam hal ini Penilai maupun segenap
karyawannya tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap kekayaan yang dinilai dan fee
profesional atas Penilaian ini sama sekali tidak tergantung besarnya nilai yang dilaporkan.
x Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal yang tertuang pada POJK No. 28 dan SE OJK No. 33.
x Standar Penilaian dalam Laporan Penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal yang tertuang pada POJK
No. 28 dan SE OJK No. 33.
x Mesin dan peralatan dianggap going concern selama umur ekonomisnya dinilai sebagai barang
individual di tempat (in-Situ)
x Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan laporan
ini dan untuk apapun tanpa persetujuan dari pemilik laporan.
x Laporan Penilaian ini dianggap berlaku apabila terdapat cap atau stempel KJPP DASA’AT,
YUDISTIRA DAN REKAN dan ditandatangani oleh Penilai berijin yang tertera namanya di atas.
x Laporan Penilaian ini tidak dapat digunakan untuk kepentingan PERBANKAN.
x Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan
Penilaian akan menentukan dasar Penilaian dan jenis nilai.
x Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
Penilaian.
x Data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau divalidasi oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI).
x Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian.
x Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian, serta kesimpulan nilai akhir.
x Laporan Penilaian ini bersifat tidak terbuka untuk publik, dikarenakan terdapat informasi-
informasi confidential bagi perusahaan.
5
Trusted Appraisal Services
Page 7
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
x Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal Penilaian dengan waktu penggunaan
hasil Penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan pengguna hasil
Penilaian. Dikarenakan adanya perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis
Penilaian. Apabila pengguna hasil Penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk
menugaskan Penilai melakukan review terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila
dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat melakukan Penilaian ulang dengan mengulang
kembali prosedur Penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan
prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan
penugasan Penilaian sebelumnya.
x Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam
laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika
ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya.
Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
x Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka Penilaian dan Laporan
Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk pemberi tugas yang dimaksud
dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada Laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
pemberi tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas
segala risiko yang timbul.
x Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian.
Nilai yang digunakan dalam Laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian
lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
x Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban
untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak
terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap,
gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk
melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
x Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
x Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap properti yang dapat membuat efek
negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab kami.
x Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan
laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
x Kami tidak mempunyai kepentingan apapun atas properti yang kami nilai, baik sekarang maupun
dikemudian hari, dan tugas kami untuk melaksanakan Penilaian ini tidak tergantung dari nilai
yang kami laporkan.
x Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali disebutkan sebelumnya
dalam surat penugasan dan laporan Penilaian.
x Siapapun yang mendapat laporan ini atau tembusan dari padanya tidak ada hak untuk
mengumumkan atau mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin dari Penilai atau
pemiliknya, kecuali pemiliknya sendiri.
x Kami berhak dan tidak berkewajiban merevisi dan memperbaiki isi dalam laporan Penilaian ini
apabila terdapat data atau informasi yang kami peroleh sesudah penyelesaian laporan ini.
x Kami menegaskan bahwa laporan ini tidak berlaku umum, tetapi hanya khusus kepada pengguna
laporan yang tercantum di dalam Laporan Penilaian ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada
pihak lain yang menggunakan Laporan Penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan
laporan atau sebagai rujukan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran,
ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu
dari kami untuk format maupun konteks dimana akan dimunculkan.
6
Trusted Appraisal Services
Page 8
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
1.16 Pendekatan Penilaian
Objek Penilaian merupakan Properti industri (Aset Operasional) dan Properti khusus yang merupakan
bagian dari kegiatan usaha, untuk melakukan pekerjaan Penilaian ini, kami akan menggunakan satu
pendekatan dari tiga pendekatan yang ada sesuai POJK No. 28 dan SE OJK No. 33, yaitu sebagai
berikut :
a. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan
aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi properti yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang terjadi hanya
sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau
yang terdaftar (listed) dari properti yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini
perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan
penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan
transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam
Penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari properti yang
ditransaksikan dan yang dinilai.
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas dimasa yang akan
datang ke nilai kini.
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan properti selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi
pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas
dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak;
misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu
properti.
c. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana
pembeli tidak akan membayar suatu properti lebih daripada biaya untuk memperoleh properti
dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli dipasar untuk properti
yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk properti yang setara,
kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya
properti yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan
dengan properti alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian
karena adanya perbedaan biaya dengan properti alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang
diperlukan.
1.17 Pemilihan Pendekatan Penilaian
Sesuai dengan properti yang dinilai yaitu :
Lokasi 1 Objek Penilaian merupakan Properti industri (Aset Operasional) tanah dan bangunan, maka
dalam hal ini Penilai menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
x Pendekatan Biaya digunakan untuk mendapatkan Nilai Pasar bangunan dan sarana pelengkap,
dengan melakukan metode: Biaya Pengganti Baru disusutkan atau (New Replacement Cost)
dikurangi penyusutan – penyusutan yang terjadi terhadap bangunan dan sarana pelengkap.
Menurut kami, pendekatan ini adalah yang paling tepat untuk digunakan mengingat karakteristik
dari properti tersebut dimana tidak tersedia data pasar yang memadai, sebanding dan sepadan
dengan objek Penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.
7
Trusted Appraisal Services
Page 9
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
Lokasi 2 Properti bisnis khusus ( 6 unit Rumah Burung), Objek Penilaian merupakan Properti khusus
yang merupakan bagian dari kegiatan usaha, maka dalam hal ini Penilai menggunakan Pendekatan
Pendapatan (Income Approach).
x Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas dimasa yang akan
datang ke nilai kini.
x Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan properti selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi
pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas
dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak;
misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu
properti.
1.18 Metode Penilaian
Untuk objek penilaian Lokasi 1, metode yang digunakan ialah Metode Biaya Pengganti, yaitu Metode
yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan
utilitas yang setara.
Untuk objek penilaianlokasi 2 , Properti Bisnis Khusus (6 rumah Burung Walet) Metode yang
digunakan adalah Metode DIskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow/DCF), arus kas yang
diproyeksikan didiskontokan kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari aset.
1.19 Proses Penilaian
Proses Penilaian adalah suatu proses yang meliputi pendefinisian lingkup penugasan, implementasi
(meliputi proses pengumpulan data yang cukup dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan,
analisa dengan menggunakan pendekatan yang sesuai, dan memberikan simpulan nilai yang sesuai
dengan objek Penilaian dan tujuan Penilaian) serta menyusun dan membuat Laporan Penilaian atas
objek Penilaian.
1.20 Sifat Penugasan
Penugasan pekerjaan Penilaian properti ini bersifat independen dan bebas dari benturan
kepentingan (conflict of interest).
8
Trusted Appraisal Services
Page 10
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
1.21 Ringkasan Penilaian
Indikasi Nilai Pasar
Uraian Luas
(Rp)
Lokasi - 1
Jalan Sultan Trenggono (Jl. Raya Semarang - Demak KM
22) RT 01 RW 01, Kelurahan Kalikondang, Kecamatan
Demak, Kabupaten Demak, Provinsi Jawa Tengah.
A TANAH 13.002 m² 22.233.420.000
1 SHM No. 350/Kalikondang
B BANGUNAN
1 Bangunan Gudang 2.649 m² 8.792.030.000
2 Bangunan Ex. R. WTP 88 m² 189.880.000
3 Bangunan Gardu PLN 16 m² 40.610.000
Jumlah Bangunan 2.753 m² 9.022.520.000
C SARANA PELENGKAP
1 Pagar 332.610.000
2 Sumber Air 14.470.000
3 Sambungan Listrik PLN & Cubical 666.170.000
4 Pos Satpam 45.810.000
Jumlah Sarana Pelengkap 1.059.060.000
TOTAL KESELURUHAN 32.315.000.000
DIBULATKAN 32.315.000.000
Lokasi 2
9
Trusted Appraisal Services
Page 11
KJPP
DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
AREA SERVED: INDONESIA & WORLD WIDE
1.1 Kesimpulan Nilai
Dengan memperhatikan semua faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan
berdasarkan pada asumsi, asumsi khusus dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar dari properti tersebut di atas pada tanggal 30 Juni 2024, adalah
sebesar :
Nilai Pasar :
Rp. 44.815.400.000,-
(Empat Puluh Empat Milyar Delapan Ratus Lima Belas Juta Empt Ratus Ribu Rupiah)
Demikian Penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam
kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.
Hormat kami,
KJPP DASA’AT, YUDISTIRA DAN REKAN
Wahyu Mahendra, S.T., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
Partner
No. Ijin Penilai : P.1-13.00379
No. MAPPI : 08-S-02231
Klasifikasi Izin : Penilai Properti
No. STTD OJK : STTD.PPB-42/PM.223/2021
10
Trusted Appraisal Services
Names mentioned 17 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT. ESTA INDONESIA Lokasi Di
p.1
unresolved
org
KJPP DASA’AT
p.2 ×16
unresolved
—
Ringk
· Penilai
p.2
unresolved
org
Yudistira dan Rekan
p.2 ×3
unresolved
person
Endri Surveyanto
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3
unresolved
org
KJPP DYR
p.3
unresolved
org
PT Esta Indonesia Bidang
p.3 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.5
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.5
unresolved
org
Perencanaan Pembangunan Daerah
p.5
unresolved
org
Bank Indonesia
p.5
unresolved
org
YUDISTIRA DAN REKAN Wahyu Mahendra
p.11
unresolved
person
Wahyu Mahendra, S.T., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
· Partner
p.11 ×3
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
4357 ms
12 Sep 2026 22:55
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}