Back to announcement
20241101_SPTO_Informasi Transaksi Afiliasi_31752159_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review SPTOSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 42
Page 1
LAPORAN
01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024
PENDAPAT KEWAJARAN
ATAS RENCANA TRANSAKSI
PEMBELIAN TANAH DAN BANGUNAN
OLEH
PT SURYA PERTIWI TBK
Oleh
KJPP FELIX SUTANDAR DAN REKAN
Certified Business and Assets Appraisers
Page 2
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 Jakarta, 30 Oktober 2024
Kepada Yth.
Direksi
PT SURYA PERTIWI TBK
Wisma 81 TOTO Office Building
Jalan Letjen S Parman Kav.81
Jakarta Barat 11420.
Perihal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Pembelian Tanah dan
Bangunan
Dengan Hormat,
Merujuk pada Surat Penugasan No. 0429/FSR/Spn/FS/2008/2024 tanggal 20 Agustus
2024 yang telah disetujui oleh manajemen PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO” atau
“Perseroan”) perihal Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Pembelian Tanah
dan Bangunan (untuk selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”), maka bersama ini
kami sampaikan laporan mengenai Pendapat Kewajaran tersebut (“Laporan”).
Status Penilai
Pendapat Kewajaran ini dilakukan oleh Penilai Independen dengan kualifikasi sebagai
berikut:
Kualifikasi : Properti dan Bisnis
Ijin Penilai : PB-1.08.00022
STTD : STTD.PPB-31/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI : 81-S-00017
No. Register : RMK-2017.00022
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Penilai menjunjung tinggi
integritas, bertindak secara objektif dan tidak memihak serta tidak mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan pihak-pihak yang terlibat dengan Rencana Transaksi.
Penilai memiliki kompetensi dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini dan
menjaga kerahasiaan informasi yang diperoleh.
Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam hal ini adalah:
Nama : PT Surya Pertiwi Tbk
Bidang usaha : Distribusi bahan konstruksi porselen dan perlengkapan rumah
tangga
Alamat : Wisma 81 TOTO Office Building
Jl. Letjen S. Parman Kav 81, Jakarta Barat
Website : www.suryapertiwi.co.id
Telepon : 021 - 2929 8585
Page 3
Proses Penugasan
Proses penugasan meliputi:
1. Identifikasi masalah,
2. Pengumpulan data dan wawancara sehubungan dengan Rencana Transaksi,
3. Analisis data dan informasi yang diperoleh,
4. Analisis kewajaran Rencana Transaksi,
5. Penulisan laporan.
Ruang Lingkup
Maksud dan Tujuan
Laporan ini dimaksudkan untuk memberikan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
atas Rencana Transaksi. Sedangkan tujuan Pendapat Kewajaran sesuai dengan
penugasan yang diterima adalah untuk dipergunakan sebagai salah satu bahan dalam
rangka keterbukaan informasi atas Rencana Transaksi sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Tanpa mengurangi tanggung jawab kami sebagai Penilai, Pendapat Kewajaran ini
dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya.
5. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan.
6. Laporan Pendapat Kewajaran ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan
Kesimpulan Akhir.
8. Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Pendapat
Kewajaran dari Pemberi Tugas.
Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi
PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO” atau “Perseroan”) adalah sebuah Perusahaan yang
bergerak pada kegiatan usaha distribusi bahan konstruksi porselen dan perlengkapan
rumah tangga. Guna memperluas usahanya, Perseroan berencana untuk membeli
Tanah dan Bangunan untuk digunakan sebagai showroom dan Kantor. Perseroan
berencana untuk membeli aset tersebut karena showroom dan kantor Perseroan yang
selama ini digunakan sudah tidak memadai kapasitasnya akibat jumlah karyawan yang
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 ii
Page 4
semakin banyak. Dengan membeli Tanah dan Bangunan tersebut, maka Perseroan akan
memiliki tempat yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya dan memiliki
showroom dengan kapasitas cukup besar. Tanah dan Bangunan tersebut juga berada di
salah satu daerah utama di pusat kota Surabaya, sehingga sangat strategis untuk
showroom Perseroan, dengan demikian dapat meningkatkan branding dan penjualan.
Selain itu, pembelian aset ini dapat menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi
jangka panjang yang tentunya menambah kenaikan jumlah aset Perseroan.
Obyek Pendapat Kewajaran
Obyek Pendapat Kewajaran pada Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
Tanah dan Bangunan berupa Gedung Kantor di Jalan Raya Darmo No. 31, Kelurahan
Keputran, Kecamatan Tegal Sari, Surabaya, Jawa Timur, seluas 1.470 m2 yang terbagi
menjadi 2 sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 288 dan No. 485, beserta bangunan
di atas tanah tersebut, yang tercatat atas nama PT Setia Perkasa Cemerlang.
Tanggal Pendapat Kewajaran
Tanggal (cut-off date) dari Pendapat Kewajaran ini adalah 30 Juni 2024 (“Tanggal
Pendapat Kewajaran”). Tanggal Pendapat Kewajaran dipilih atas dasar pertimbangan
kepentingan dan ketersediaan data dalam rangka analisa kewajaran Rencana Transaksi
dimaksud.
Mata Uang yang Digunakan
Jenis mata uang yang digunakan dalam laporan Penilaian ini adalah Rupiah.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Pemberian Pendapat Kewajaran dilakukan dengan investigasi yang meliputi inspeksi
terhadap objek Penilaian dan pengumpulan data dan informasi dari pihak Manajemen
Perseroan yang bertujuan untuk memperoleh dokumen kelengkapan analisis yang
dibutuhkan dan selanjutnya diverifikasi melalui wawancara.
Penilai tidak melakukan kegiatan atau analisis sebagai berikut:
a. Analisis dampak pajak untuk para pihak terkait Rencana Transaksi;
b. Rencana Transaksi lain selain yang disebutkan dalam objek analisis kewajaran.
Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi yang diperoleh berupa:
- Data dan dokumen dari Manajemen Perseroan.
- Data dan keterangan yang diperoleh secara lisan maupun tulisan melalui komunikasi
dengan manajemen.
- Berbagai data dan publikasi yang tersedia secara umum baik berdasarkan media
cetak maupun elektronik, seperti website Damodaran, Kontan, Bank Indonesia,
website Pemerintah maupun Asosiasi yang relevan dengan penugasan penilaian.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 iii
Page 5
Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya dan tidak mengandung unsur-unsur yang dengan sengaja disembunyikan. Persetujuan Publikasi Laporan ini terbuka untuk publik, namun demikian publikasi atas sebagian atau keseluruhan dari laporan harus mendapatkan persetujuan dari manajemen Perseroan, mengingat kemungkinan terdapat informasi yang bersifat rahasia dan dapat mempengaruhi operasional Perseroan. Pedoman dan Standar Penilaian Dasar pedoman pelaksanaan dan standar penilaian yang Penilai gunakan adalah: 1. Standar Penilaian Indonesia yang meliputi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII 2018 dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330 Tahun 2020 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI); 2. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal; 3. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal. Pendekatan dan Prosedur Penilaian Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, kami melakukan prosedur analisa sebagai berikut: 1. Analisis Transaksi; 2. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas Rencana Transaksi; 3. Analisis atas kewajaran nilai Transaksi; dan 4. Analisis atas faktor lain yang relevan. Analisis Transaksi Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK No. No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan. Namun sesuai dengan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi dimaksud bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan. Perjanjian yang Disepakati Dalam Transaksi Sesuai dengan Akta Ikatan Jual Beli dan Kuasa untuk Menjual No 14 tanggal 15 Oktober 2024 antara SPTO (“Pembeli”) dengan SPC (“Penjual”), pokok-pokok perjanjian adalah sebagai berikut: Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 iv
Page 6
Identifikasi Para Pihak yang Bertransaksi
Para pihak yang terlibat Rencana Transaksi adalah:
1. PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO”) diwakilkan oleh Tuan Adhi Sudargo Tasmin, sebuah
perusahaan publik yang berkedudukan di Jakarta Barat, yang dalam Rencana
Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Pembeli.
2. PT Setia Perkasa Cemerlang (“SPC”) diwakilkan oleh Tuan Tjahjono Alim selaku
Direktur, sebuah perusahaan berkedudukan di Jakarta Selatan, yang dalam Rencana
Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Penjual.
Objek Perjanjian
Tanah dan Bangunan di Jalan Raya Darmo No. 31, Kelurahan Keputran, Kecamatan
Tegal Sari, Surabaya, seluas 1.470 m2 yang terbagi menjadi 2 sertifikat Hak Guna
Bangunan (HGB) No. 288 dan No. 485, beserta bangunan di atas tanah tersebut, yang
tercatat atas nama PT Setia Perkasa Cemerlang.
Harga dan Cara Pembayaran
Nilai Kesepatan untuk pembelian Tanah dan Bangunan tersebut adalah sebesar
Rp84.970.000.000 (delapan puluh empat miliar sembilan ratus tujuh puluh juta
Rupiah), dibayar dengan cara sebagai berikut:
- Sebesar Rp16.994.000.000 (enam belas miliar sembilan ratus sembilan puluh empat
juta Rupiah) dibayar kepada Penjual pada tanggal yang sama dengan surat Ikatan
Jual Beli dan Kuasa untuk Menjual.
- Sebesar Rp67.976.000.000 (enam puluh tujuh miliar Sembilan ratus tujuh puluh
enam juta Rupiah) akan dibayar selambat-lambatnya pada tanggal 31 Oktober 2024
atau pada saat penandatanganan Akta Jual Beli.
Apabila melewati tanggal-tanggal jatuh tempo pembayaran tersebut, maka Pihak
Pembeli wajib membayarkan denda kepada Pihak Penjual sebesar Rp1.000.000 untuk
tiap hari keterlambatan, dimana harus dibayar dengan seketika dan sekaligus.
Informasi Lainnya Terkait Perjanjian dan Persyaratan Transaksi
• Segala pajak yang berhubungan dengan hak atas tanah tersebut termasuk rekening
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terhitung mulai hari ini dibayar dan dipikul oleh
Penjual selanjutnya dibayar oleh Pembeli
• Sehubungan dengan adanya Peraturan Pemerintah Nomor 48/1994 juncto
Peraturan Pemerintah Nomor 27/1996 dan Undang-undang Nomor 21/1997, maka
Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah
Dan/Atau Bangunan menjadi tanggungan Penjual sedangkan pembayaran Bea
Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan menjadi tanggungan Pembeli.
• Biaya akta jual beli dipikul dan dibayar oleh pihak-pihak yang masing-masing sama
besarnya.
Analisis Kewajaran Rencana Transaksi
1. Analisis Rencana Transaksi
Rencana Transaksi adalah pembelian Tanah dan Bangunan berupa Gedung Kantor di
Jalan Raya Darmo No. 31, Keluarahan Keputran, Kecamatan Tegal Sari, Surabaya,
seluas 1.470 m2 yang terbagi menjadi 2 sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 288
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 v
Page 7
dan No. 485, beserta bangunan di atas tanah tersebut, yang tercatat atas nama PT.Setia Perkasa Cemerlang. Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan. Namun sesuai dengan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi dimaksud bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan. Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa manfaat dari Rencana Transaksi adalah Perseroan akan memiliki tempat yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya dan memiliki showroom dengan kapasitas yang cukup besar. Tanah dan Bangunan tersebut juga berada di salah satu daerah utama di pusat kota Surabaya, sehingga sangat strategis untuk showroom Perseroan, dengan demikian dapat meningkatkan branding dan penjualan. Selain itu, pembelian aset ini dapat menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi jangka panjang yang tentunya menambah kenaikan jumlah aset Perseroan. Sementara itu, juga terdapat risiko akibat dari Rencana Transaksi, yaitu SPTO akan memerlukan belanja modal yang cukup besar untuk membeli tanah dan membangun showroom dan kantor. 2. Analisis Kualitatif Keuntungan atas Rencana Transaksi yaitu Perseroan akan memiliki tempat yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya dan memiliki showroom dengan kapasitas yang cukup besar. Tanah dan Bangunan tersebut juga berada di salah satu daerah utama di pusat kota Surabaya, sehingga sangat strategis untuk showroom Perseroan, dengan demikian dapat meningkatkan branding dan penjualan. Selain itu, pembelian aset ini dapat menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi jangka panjang yang tentunya menambah kenaikan jumlah aset Perseroan. Sementara itu, tidak ada kerugian bagi Perseroan atas Rencana Transaksi. 3. Analisis Kuantitatif Dengan dilakukannya Rencana Transaksi kontribusi nilai tambah atas laba bersih Perseroan adalah sebesar Rp7,2 miliar pada tahun 2025 hingga Rp65,7 miliar pada tahun 2028. 4. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan oleh Penilai Properti KJPP Felix Sutandar dan Rekan, Nilai Pasar Aset Rencana Transaksi adalah sebesar Rp88.510.000.000, sedangkan harga Rencana Transaksi adalah sebesar Rp84.970.000.000 atau 4,0% lebih rendah dibandingkan dengan Nilai Pasarnya, yang berarti tidak melewati batas atas dan batas bawah sebesar 7,5% atau berada dalam kisaran nilai yang wajar. Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 vi
Page 8
Kesimpulan Berdasarkan analisis kewajaran Rencana Transaksi sebagaimana diuraikan dalam laporan ini, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Pembelian Tanah dan Bangunan yang dilakukan oleh PT Surya Pertiwi Tbk adalah wajar. Hormat kami, KJPP Felix Sutandar dan Rekan Felix Sutandar, MSc Pemimpin Rekan Kualifikasi : Properti dan Bisnis Ijin Penilai : PB-1.08.00022 STTD : STTD.PPB-31/PJ-1/PM.02/2023 MAPPI : 81-S-00017 No. Register : RMK-2017.00022 Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan Rencana Transaksi, tidak untuk digunakan oleh pihak lain. Pendapat Kewajaran ini hanya merupakan salah satu bahan pertimbangan kepada pemegang saham untuk mengetahui kewajaran dari Rencana Transaksi. Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan, penggunaan sebagian dari analisis dan informasi, tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan yang berwenang dan stempel dari KJPP Felix Sutandar dan Rekan. Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 vii
Page 9
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ............................................................................................ i
DAFTAR ISI.................................................................................................... viii
DAFTAR TABEL ................................................................................................. ix
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................... x
PERNYATAAN PROFESIONAL PENILAI ................................................................... xi
1. PENDAHULUAN .............................................................................................. 1
1.1 Identifikasi Status Penilai .......................................................................... 1
1.2 Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan .......................................... 1
1.3 Maksud dan Tujuan .................................................................................. 1
1.4 Asumsi dan Kondisi Pembatas ................................................................... 1
1.5 Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi ............................................. 2
1.6 Obyek Pendapat Kewajaran ....................................................................... 2
1.7 Tanggal Pendapat Kewajaran .................................................................... 2
1.8 Mata Uang yang Digunakan....................................................................... 2
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi .................................................................. 3
1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan ................................... 3
1.11 Persetujuan Publikasi ............................................................................. 3
1.12 Pedoman dan Standar Penilaian ............................................................... 3
1.13 Keterangan Rencana Transaksi dan Benturan Kepentingan ......................... 4
1.14 Para Pihak yang Terlibat Rencana Transaksi .............................................. 4
1.15 Dampak Keuangan ................................................................................. 4
1.16 Sumber Data ......................................................................................... 4
1.17 Pendekatan dan Prosedur Penilaian .......................................................... 5
2. PIHAK-PIHAK YANG TERKAIT DENGAN TRANSAKSI ............................................ 7
2.1 Pihak-pihak yang terkait dengan transaksi .................................................. 7
2.2 PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO” atau “Perseron”) ............................................ 7
Pendirian dan Informasi Umum.............................................................. 7
Pemegang Saham ................................................................................ 7
Susunan Manajemen ............................................................................ 7
Kegiatan Usaha ................................................................................... 8
Perijinan ............................................................................................. 8
2.3 PT Setia Perkasa Cemerlang (“SPC”) .......................................................... 8
3. ANALISIS DAN PENDAPAT KEWAJARAN ............................................................ 9
3.1 Analisis Transaksi .................................................................................... 9
3.2 Analisis Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi yang Akan Dilakukan ..... 10
3.3 Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi ................................................. 11
3.4 Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi ............................................... 16
3.5 Analisis Inkremental atas Rencana Transaksi ............................................. 28
3.6 Analisis Kewajaran Nilai Transaksi ............................................................ 28
3.7 Prosedur Pengambilan Keputusan dengan Memperhatikan Alternatif Lain ...... 29
3.8 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi .......................................... 29
3.9 Analisis Kewajaran Rencana Transaksi ...................................................... 29
3.10 Kesimpulan ......................................................................................... 30
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 viii
Page 10
DAFTAR TABEL Tabel 1 : Daftar Pemegang Saham Perseroan ....................................................... 7 Tabel 2 : Hubungan afiliasi antara Perseroan dan SPC ........................................... 9 Tabel 3 : Sumber Daya Manusia Perseroan ......................................................... 16 Tabel 4 : Laporan Laba-Rugi Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024 . 16 Tabel 5 : Posisi Keuangan Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024 ..... 17 Tabel 6 : Laporan Arus Kas Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024 ... 18 Tabel 7 : Rasio Keuangan Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024 ..... 19 Tabel 8 : Posisi Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi ....................... 21 Tabel 9 : Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan Dengan Rencana Transaksi .............. 23 Tabel 10 : Proyeksi Laba Rugi Perseroan Dengan Rencana Transaksi...................... 23 Tabel 11 : Proyeksi Arus Kas Perseroan Dengan Rencana Transaksi ....................... 24 Tabel 12 : Proyeksi Rasio Perseroan Dengan Rencana Transaksi ............................ 24 Tabel 13 : Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan Tanpa Rencana Transaksi ............... 25 Tabel 14 : Proyeksi Laba Rugi Perseroan Tanpa Rencana Transaksi ........................ 25 Tabel 15 : Proyeksi Arus Kas Perseroan Tanpa Rencana Transaksi ......................... 26 Tabel 16 : Proyeksi Rasio Perseroan Tanpa Rencana Transaksi .............................. 26 Tabel 17 : Proyeksi Pendapatan Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi .................. 27 Tabel 18 : Proyeksi Beban Pokok Pendapatan ...................................................... 27 Tabel 19 : Proyeksi Beban Usaha Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi ................ 27 Tabel 20 : Proyeksi Laba Bersih Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi .................. 27 Tabel 21 : Kontribusi Nilai Tambah .................................................................... 28 Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 ix
Page 11
DAFTAR GAMBAR Gambar 1 : Struktur Organisasi Perseroan .......................................................... 15 Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 x
Page 12
PERNYATAAN PROFESIONAL PENILAI
Dalam batas kemampuan kami dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda
tangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Dalam melakukan Penilaian Pendapat Kewajaran ini, Penilai telah bertindak secara
independen, tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap Perseroan.
2. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah
dilakukan dengan benar.
3. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran ini.
Pihak-pihak di bawah ini telah bekerja secara profesional untuk membantu pihak yang
menandatangani Laporan ini:
Keterangan Tanda Tangan
Penilai Berijin
Nama : Felix Sutandar, M.Sc
Kualifikasi : Properti dan Bisnis
Ijin Penilai : PB-1.08.00022
STTD : STTD.PPB-31/PJ-1/PM.02/2023
No. MAPPI : 81-S-00017
No. Register : RMK-2017.00022
Reviewer
Nama : Natalia Goysal, SE
No. MAPPI : 10-S-02509
No. Register : RMK-2017.00307
Pelaksana Penilai
Nama : Symphony Sonata, SE
No. MAPPI : 16-T-07047
No. Register : RMK-2019.03050
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 xi
Page 13
1. PENDAHULUAN
1.1 Identifikasi Status Penilai
Pendapat Kewajaran ini disusun oleh Tim Penilai Independen dari KJPP Felix Sutandar
dan Rekan. Buku Laporan Pendapat Kewajaran ini ditandatangani oleh:
- Felix Sutandar, MSc (MAPPI No. 81-S-00017; PB-1.08.00022; STTD.PPB-31/PJ-
1/PM.02/2023; No. RMK-2017-00022) sebagai Penilai Berizin.
- Natalia Goysal (MAPPI No. 10-S-02509; P.1-12.00347; No. RMK-2017.00307)
sebagai Reviewer.
- Symphony Sonata (MAPPI No. 16-T-07047; Register No. RMK-2019.03050) sebagai
Pelaksana Penilai.
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Penilai menjunjung tinggi
integritas, bertindak secara objektif dan tidak memihak serta tidak mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan pihak-pihak yang terlibat dengan Rencana Transaksi.
Penilai memiliki kompetensi dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini dan
menjaga kerahasiaan informasi yang diperoleh.
1.2 Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Nama : PT Surya Pertiwi Tbk
Bidang usaha : Distribusi bahan konstruksi porselen dan perlengkapan rumah
tangga
Alamat : Wisma 81 TOTO Office Building
Jl. Letjen S. Parman Kav 81, Jakarta Barat
Website : www.suryapertiwi.co.id
Telepon : 021 - 2929 8585
1.3 Maksud dan Tujuan
Laporan ini dimaksudkan untuk memberikan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
atas Rencana Transaksi. Sedangkan tujuan Pendapat Kewajaran sesuai dengan
penugasan yang diterima adalah untuk dipergunakan sebagai salah satu bahan dalam
rangka keterbukaan informasi atas Rencana Transaksi sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
1.4 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Tanpa mengurangi tanggung jawab kami sebagai Penilai, Pendapat Kewajaran ini
dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 1
Page 14
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya. 5. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan. 6. Laporan Pendapat Kewajaran ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan. 7. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan Kesimpulan Akhir. 8. Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Pendapat Kewajaran dari Pemberi Tugas. 1.5 Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO” atau “Perseroan”) adalah sebuah Perusahaan yang bergerak pada kegiatan usaha distribusi bahan konstruksi porselen dan perlengkapan rumah tangga. Guna memperluas usahanya, Perseroan berencana untuk membeli Tanah dan Bangunan untuk digunakan sebagai showroom dan Kantor. Perseroan berencana untuk membeli aset tersebut karena showroom dan kantor Perseroan yang selama ini digunakan sudah tidak memadai kapasitasnya akibat jumlah karyawan yang semakin banyak. Dengan membeli Tanah dan Bangunan tersebut, maka Perseroan akan memiliki tempat yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya dan memiliki showroom dengan kapasitas yang cukup besar. Tanah dan Bangunan tersebut juga berada di salah satu daerah utama di pusat kota Surabaya, sehingga sangat strategis untuk showroom Perseroan, dengan demikian dapat meningkatkan branding dan penjualan. Selain itu, pembelian aset ini dapat menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi jangka panjang yang tentunya menambah kenaikan jumlah aset Perseroan. 1.6 Obyek Pendapat Kewajaran Obyek Pendapat Kewajaran pada Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah: Tanah dan Bangunan berupa Gedung Kantor di Jalan Raya Darmo No. 31, Kelurahan Keputran, Kecamatan Tegal Sari, Surabaya, seluas 1.470 m2 yang terbagi menjadi 2 sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 288 dan No. 485, beserta bangunan diatas tanah tersebut, yang tercatat atas nama PT Setia Perkasa Cemerlang. 1.7 Tanggal Pendapat Kewajaran Tanggal (cut-off date) Pendapat Kewajaran ini adalah 30 Juni 2024 (“Tanggal Pendapat Kewajaran”). Tanggal Pendapat Kewajaran dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan ketersediaan data dalam rangka analisa kewajaran Rencana Transaksi dimaksud. 1.8 Mata Uang yang Digunakan Jenis mata uang yang digunakan dalam laporan Penilaian ini adalah Rupiah. Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 2
Page 15
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
Pemberian Pendapat Kewajaran dilakukan dengan investigasi yang meliputi inspeksi
terhadap objek Penilaian dan pengumpulan data dan informasi dari pihak Manajemen
Perseroan yang bertujuan untuk memperoleh dokumen kelengkapan analisis yang
dibutuhkan dan selanjutnya diverifikasi melalui wawancara.
Investigasi dilakukan dengan berkomunikasi melalui pertemuan, telepon, rapat online
atau e-mail dengan Bapak Adhi Sudargo Tasmin selaku Direktur Perseroan beserta tim
untuk memperoleh informasi yang lebih dalam terkait data, dokumen dan informasi
yang dibutuhkan.
Penilai tidak melakukan kegiatan atau analisis sebagai berikut:
a. Analisis dampak pajak untuk para pihak terkait Rencana Transaksi;
b. Transaksi lain selain yang disebutkan dalam objek analisis kewajaran
1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi yang diperoleh berupa:
- Data dan dokumen dari Manajemen Perseroan.
- Data dan keterangan yang diperoleh secara lisan melalui komunikasi dengan
manajemen
- Berbagai data dan publikasi yang tersedia secara umum baik berdasarkan media
cetak maupun elektronik, seperti website Damodaran, Kontan, Bank Indonesia,
website Pemerintah maupun Asosiasi yang relevan dengan penugasan penilaian.
Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami
anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya dan tidak
mengandung unsur-unsur yang dengan sengaja disembunyikan.
1.11 Persetujuan Publikasi
Laporan ini terbuka untuk publik, namun demikian publikasi atas sebagian atau
keseluruhan dari laporan harus mendapatkan persetujuan dari manajemen Perseroan,
mengingat kemungkinan terdapat informasi yang bersifat rahasia dan dapat
mempengaruhi operasional Perseroan.
1.12 Pedoman dan Standar Penilaian
Dasar pedoman pelaksanaan dan standar penilaian yang Penilai gunakan adalah:
1. Standar Penilaian Indonesia yang meliputi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII 2018 dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310,
SPI 320, SPI 330 Tahun 2020 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI);
2. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 Tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal;
3. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020 Tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 3
Page 16
1.13 Keterangan Rencana Transaksi dan Benturan Kepentingan
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Namun sesuai dengan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
dimaksud bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan.
1.14 Para Pihak yang Terlibat Rencana Transaksi
Para pihak yang terlibat Rencana Transaksi adalah:
1. PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO”) diwakilkan oleh Tuan Adhi Sudargo Tasmin, sebuah
perusahaan publik yang berkedudukan di Jakarta Barat, yang dalam Rencana
Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Pembeli.
2. PT Setia Perkasa Cemerlang (“SPC”) diwakilkan oleh Tuan Tjahjono Alim selaku
Direktur, sebuah perusahaan berkedudukan di Jakarta Selatan, yang dalam Rencana
Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Penjual.
1.15 Dampak Keuangan
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, dampak keuangan adalah sebagai berikut:
1. Pengurangan kas sebesar Rp84.970.000.000 yang digunakan untuk pembelian aset
Tanah dan Bangunan.
2. Penambahan aset tetap atas pembelian Tanah dan Bangunan sebesar
Rp84.970.000.000.
1.16 Sumber Data
Dalam memberikan pendapat kewajaran ini kami telah melaksanakan prosedur yang
mencakup pengkategorian, pengkorelasian, pengecekan validitas dan penelaahan data
dan informasi berikut:
1. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30 Juni
2024 yang telah direviu oleh Akuntan Publik Drs. Nursal dari Kantor Akuntan Publik
Teramihardja, Pradhono & Chandra dalam Laporan Nomor 0005/TPC-AS/NUR/24
tanggal 4 Oktober 2024 dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
2. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2023 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Drs. Nursal dari Kantor
Akuntan Publik Teramihardja, Pradhono & Chandra dalam Laporan Nomor
00129/2.0851/AU.1/05/0272-1/1/III/2024 tanggal 27 Maret 2024 dengan opini
wajar, dalam semua hal yang material.
3. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2022 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Muhamad Muhidin dari
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dalam
Laporan Nomor 00314/2.1051/AU.1/05/1801-1/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
4. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2021 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Jenly Hendrawan dari
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dalam
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 4
Page 17
Laporan Nomor 00278/2.1051/AU.1/05/1648-1/1/III/2022 tanggal 30 Maret 2022
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
5. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2020 yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Drs. Ruchjat Kosasih dari
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dalam
Laporan Nomor 00404/2.1051/AU.1/05/0271-1/1/IV/2021 tanggal 26 April 2021
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
6. Proyeksi keuangan Perseroan untuk periode 5 tahun ke depan yaitu tahun 2024 –
2028 Dengan dan Tanpa dilakukannya Rencana Transaksi yang disiapkan oleh
Manajemen Perseroan.
7. Laporan Penilaian Aset Tanah dan Bangunan yang telah dinilai oleh Penilai Publik
Felix Sutandar dari Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar dan Rekan dengan
Nomor 00863/2.0072-00/PI/05/0434/1/VII/2024 tanggal 19 Juli 2024.
8. Salinan Akta pendirian, perubahan dan perizinan yang terkait Perseroan.
9. Akta Ikatan Jual beli (IJB) No. 14 tanggal 15 Oktober 2024.
10. Hasil wawancara dengan pihak internal manajemen Perseroan yang diwakilkan
oleh Bapak Adhi Sudargo Tasmin, selaku Direktur Perseroan beserta tim mengenai
alasan, latar belakang dan hal-hal lainnya terkait dengan Rencana Transaksi.
11. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan pihak-pihak lain yang relevan
dalam rangka penugasan ini.
1.17 Pendekatan dan Prosedur Penilaian
Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, kami melakukan prosedur analisa
sebagai berikut:
1. Analisis Transaksi yang meliputi:
a. Identifikasi dan hubungan antara pihak yang bertransaksi,
b. Perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam transaksi,
c. Penilaian atas risiko dan manfaat dari transaksi yang akan dilakukan.
2. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi:
a. Analisis kualitatif:
▪ Riwayat perusahaan dan sifat kegiatan usaha,
▪ Analisis industri dan lingkungan,
▪ Analisis operasional dan prospek perusahaan,
▪ Alasan dilakukannya transaksi,
▪ Keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan
dilakukan.
b. Analisis kuantitatif:
▪ Penilaian atas potensi pendapatan, aset, liabilitas dan kondisi keuangan
perusahaan termasuk penilaian kinerja historis, penilaian arus kas, penilaian
atas proyeksi keuangan yang diperoleh dari pihak manajemen pemberi tugas,
analisis rasio keuangan dan analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan
proforma laporan keuangan setelah transaksi dilakukan;
▪ Melakukan analisis inkremental untuk mengukur nilai tambah dari transaksi
dengan mempertimbangkan kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan
sebagai akibat dari transaksi yang akan dilakukan termasuk dampaknya
terhadap proyeksi keuangan, biaya atau pendapatan yang relevan,
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 5
Page 18
3. Analisis atas kewajaran nilai Transaksi
a. Membandingkan antara rencana nilai transaksi dengan hasil Penilaian atas
transaksi yang akan dilakukan;
b. Analisis untuk memastikan bahwa rencana nilai transaksi memberikan nilai
tambah dari transaksi yang akan dilakukan; dan
c. Analisis atas kewajaran nilai transaksi dilakukan untuk meyakini bahwa rencana
nilai transaksi berada dalam kisaran Nilai yang didapatkan dari hasil Penilaian
4. Analisis atas faktor lain yang relevan.
a. Informasi non keuangan yang relevan,
b. Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana
dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 6
Page 19
2. PIHAK-PIHAK YANG TERKAIT DENGAN TRANSAKSI
2.1 Pihak-pihak yang terkait dengan transaksi
Para pihak yang terlibat Rencana Transaksi adalah:
1. PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO”) diwakilkan oleh Tuan Adhi Sudargo Tasmin, sebuah
perusahaan publik yang berkedudukan di Jakarta Barat, yang dalam Rencana
Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Pembeli.
2. PT Setia Perkasa Cemerlang (“SPC”) diwakilkan oleh Tuan Tjahjono Alim selaku
Direktur, sebuah perusahaan berkedudukan di Jakarta Selatan, yang dalam Rencana
Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Penjual.
2.2 PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO” atau “Perseron”)
Pendirian dan Informasi Umum
PT Surya Pertiwi Tbk (Perusahaan) yang sebelumnya bernama PT Surya Nusantara
didirikan di Republik Indonesia pada tanggal 5 Juli 1978 dan diumumkan dalam lembar
Berita Negara No. 172, Tambahan No. 31 tanggal 17 April 1979 berdasarkan Akta
Notaris Hendra Karyadi, S.H., No. 1. Akta pendirian telah disahkan oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.Y.A.5/395/17
tanggal 21 Desember 1978.
Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
berdasarkan Akta Notaris No. 26 tanggal 5 Juni 2024 dari Christina Dwi Utami, SH,
Mhum, Mkn, tentang perubahan susunan Direksi Perusahaan. Perubahan ini telah
didaftarkan pada database Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan Surat
No. AHU-0119924.AH.01.11.TAHUN 2024 tanggal 19 Juni 2024.
Pemegang Saham
Per 30 Juni 2024, susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 1 : Daftar Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Jumlah Nilai
No Keterangan %
Saham Nominal (Rp)
1. PT Suryaparamitra Abadi 810.000.000 30,00 81.000.000.000
2. PT Multifortuna Asindo 810.000.000 30,00 81.000.000.000
3. Masyarakat (masing-masing <5%) 1.080.000.000 40,00 108.000.000.000
Jumlah 2.700.000.000 100,00 270.000.000.000
Susunan Manajemen
Pada 30 Juni 2024, susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan adalah sebagai
berikut:
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 7
Page 20
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Tjahjono Alim
Komisaris : Usman Andy
Komisaris Independen : Goh Poh Heng
Direksi
Presiden Direktur : Willianto Alim
Wakil Presiden Direktur : Johan Gojali
Direktur : Efendy Gojali
Direktur : Irene Hamidjaja
Direktur : Iwan Tjahjadi
Direktur : Reinhart Muljadi
Direktur : Benny Suryanto
Direktur : Umarsono Andy
Direktur : Roys Tanudjaja
Direktur : Adhi Sudargo Tasmin
Kegiatan Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan
terutama bidang industri sanitari porselen, industri furnitur dari kayu, industri furnitur
lainnya, pengerjaan lantai, dinding, peralatan sanitari dan plafon dan real estate yang
dimiliki sendiri atau disewa. Perusahaan mulai beroperasi secara komersial pada 6
Desember 1978.
Perijinan
Perijinan yang telah dimiliki Perseroan antara lain adalah sebagai berikut:
1. Nomor Induk Berusaha (NIB) Perizinan Berusaha Berbasis Risiko No.
8120105793513 yang diterbitkan tanggal 31 Juli 2018 dan perubahan ke-5 tanggal
15 Juli 2022.
2. Nomor Pokok Wajib Pajak No. 01.305.911.8-038.000.
2.3 PT Setia Perkasa Cemerlang (“SPC”)
PT Setia Perkasa Cemerlang merupakan perusahaan yang bergerak di bidang usaha
pembangunan dan real estate. Perusahaan dimiliki oleh entitas induk yang sama dengan
SPTO, yaitu PT Multifortuna Asindo (“MFA”) dan PT Suryaparamitra Abadi (“SPA”).
Perusahaan berdomisili di Jalan Letnan Jenderal S. Parman Kavling 81 Lantai 11 Jakarta
Barat,
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 8
Page 21
3. ANALISIS DAN PENDAPAT KEWAJARAN
3.1 Analisis Transaksi
Transaksi Afiliasi
Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan;
• Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh
perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan
terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang
saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau transaksi yang
dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk kepentingan
Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan
komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali.
• Transaksi Benturan Kepentingan adalah transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali dengan setiap pihak, baik dengan Afiliasi
maupun pihak selain Afiliasi yang mengandung benturan kepentingan.
Transaksi pembelian Tanah dan Bangunan oleh Perseroan akan dilakukan dengan pihak
afiliasi yaitu PT Setia Perkasa Cemerlang (“SPC”), dimana keduanya dimiliki oleh
entitas induk yang sama yaitu PT Multifortuna Asindo (“MFA”) dan PT Suryaparamitra
Abadi (“SPA”).
Tabel 2 : Hubungan afiliasi antara Perseroan dan SPC
Keterangan % Kepemilikan MFA % Kepemilikan SPA
SPTO 30% 30%
SPC 50% 50%
Dengan demikian Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi sesuai dengan POJK
No. 42/POJK.04/2020. Berdasarkan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan.
Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati Dalam Rencana Transaksi
Pembelian Tanah dan Bangunan
Sesuai dengan Akta Ikatan Jual Beli dan Kuasa untuk Menjual No. 14 tangal 15 Oktober
2024 antara SPTO (“Pembeli”) dengan SPC (“Penjual”), pokok-pokok perjanjian adalah
sebagai berikut:
Identifikasi Para Pihak yang Bertransaksi
Para pihak yang terlibat Rencana Transaksi adalah:
1. PT Surya Pertiwi Tbk (“SPTO”) diwakilkan oleh Tuan Adhi Sudargo Tasmin, sebuah
perusahaan publik yang berkedudukan di Jakarta Barat, yang dalam Rencana
Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Pembeli.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 9
Page 22
2. PT Setia Perkasa Cemerlang (“SPC”) diwakilkan oleh Tuan Tjahjono Alim selaku
Direktur, sebuah perusahaan berkedudukan di Jakarta Selatan, yang dalam Rencana
Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Penjual.
Obyek Perjanjian
Tanah dan Bangunan berupa Gedung Kantor di Jalan Raya Darmo No. 31, Kelurahan
Keputran, Kecamatan Tegal Sari, Surabaya, seluas 1.470 m2 yang terbagi menjadi 2
sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 288 dan No. 485, beserta bangunan diatas
tanah tersebut, yang tercatat atas nama PT Setia Perkasa Cemerlang.
Harga dan Cara Pembayaran
Nilai Kesepatan untuk pembelian Tanah dan Bangunan tersebut adalah sebesar
Rp84.970.000.000 (delapan puluh empat miliar sembilan ratus tujuh puluh juta
Rupiah), dibayar dengan cara sebagai berikut:
- Sebesar Rp16.994.000.000 (enam belas miliar sembilan ratus sembilan puluh empat
juta Rupiah) dibayar kepada Penjual pada tanggal yang sama dengan surat Ikatan
Jual Beli dan Kuasa untuk Menjual.
- Sebesar Rp67.976.000.000 (enam puluh tujuh miliar Sembilan ratus tujuh puluh
enam juta Rupiah) akan dibayar selambat-lambatnya pada tanggal 31 Oktober 2024
atau pada saat penandatanganan Akta Jual Beli.
Apabila melewati tanggal-tanggal jatuh tempo pembayaran tersebut, maka Pihak
Pembeli wajib membayarkan denda kepada Pihak Penjual sebesar Rp1.000.000 untuk
tiap hari keterlambatan, dimana harus dibayar dengan seketika dan sekaligus.
Informasi Lainnya Terkait Perjanjian dan Persyaratan Transaksi
• Segala pajak yang berhubungan dengan hak atas tanah tersebut termasuk rekening
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terhitung mulai hari ini dibayar dan dipikul oleh
Penjual selanjutnya dibayar oleh Pembeli.
• Sehubungan dengan adanya Peraturan Pemerintah Nomor 48/1994 juncto
Peraturan Pemerintah Nomor 27/1996 dan Undang-undang Nomor 21/1997, maka
Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah
Dan/Atau Bangunan menjadi tanggungan Penjual sedangkan pembayaran Bea
Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan menjadi tanggungan Pembeli.
• Biaya akta jual beli dipikul dan dibayar oleh pihak-pihak yang masing-masing sama
besarnya.
3.2 Analisis Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi yang Akan Dilakukan
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa manfaat dari
Rencana Transaksi adalah:
1. Tanah berada di lokasi yang strategis.
2. SPTO akan memiliki showroom dengan kapasitas yang cukup besar di salah satu
daerah utama di pusat kota Surabaya dan dengan demikian bisa meningkatkan
branding dan penjualan.
3. SPTO akan memiliki kantor yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya.
4. Menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi jangka panjang yang tentunya
menambah kenaikan jumlah aset Perseroan.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 10
Page 23
Sementara itu, juga terdapat risiko akibat dari Rencana Transaksi, yaitu:
SPTO akan memerlukan belanja modal yang cukup besar untuk membeli tanah dan
membangun showroom dan kantor.
3.3 Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi
Analisis Industri Sanitari
Industri sanitari, terutama kloset masih sangat menjanjikan karena permintaan properti
yang masih tinggi dalam beberapa tahun ke depan. Kontribusi industri properti sebagai
salah satu sektor unggulan untuk menggerakkan perekonomian Indonesia terhadap PDB
pada triwulan kedua 2023 tercatat sebesar 9,43% untuk sektor konstruksi dan 2,40%
untuk sektor real estate. Industri properti juga turut memberikan multiplier effect bagi
industri pendukung serta mempengaruhi perkembangan sektor keuangan sekaligus
menyerap tenaga kerja secara signifikan.
Meski sektor real estate pada triwulan kedua 2023 masih menunjukkan penurunan
sebesar 12,30% (yoy), namun penjualan rumah berukuran besar mengalami
peningkatan sebesar 15,11% (yoy). Dari sisi permintaan, Indeks Permintaan Properti
Komersial kategori sewa tumbuh sebesar 5,87% (yoy) dan Indeks Permintaan Properti
Komersial kategori penjualan meningkat 0,36% (yoy) pada triwulan kedua 2023.
Peningkatan indeks permintaan ini dapat menimbulkan momentum positif dalam
industri properti komersial, termasuk berpotensi meningkatkan aktivitas dan penjualan
properti di Indonesia secara keseluruhan.
Selain itu, saat ini angka backlog perumahan mencapai 9,9 juta keluarga yang belum
memiliki rumah. Kemudian, setiap tahun diperkirakan sebanyak 700 ribu - 800 ribu
keluarga baru yang tentunya juga membutuhkan hunian. Di sisi lain, bila mengacu pada
dokumen visi dan misi para calon presiden dan wakil presiden periode 2024-2029
terlihat bahwa mereka memiliki komitmen tinggi terkait penyediaan perumahan dan
hunian yang layak. Berdasarkan pada dokumen visi dan misi para calon presiden dan
wakil presiden periode 2024-2029, setidaknya sebanyak 2 juta rumah yang diperkirakan
akan dibangun setiap tahunnya oleh pemerintahan baru mendatang, atau dua kali lipat
dibanding program sejuta rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo.
Dengan demikian, industri sanitari masih menjanjikan karena seiring dengan
meningkatnya kebutuhan akan properti, baik berupa properti komersial maupun
residensial akan meningkatkan kebutuhan akan produk-produk sanitari.
Sumber:
• https://www.ekon.go.id/publikasi/detail/5385/menko-airlangga-indonesia-telah-menjadi-
tujuan-investasi-properti-terbaik-di-dunia
• https://www.cnbcindonesia.com/opini/20240131115052-14-510443/prospek-properti-2024-
potensi-pertumbuhan-dan-tantangannya
Analisis Operasional dan Prospek Usaha
Kegiatan usaha Perseroan berfokus pada distribusi produk-produk kamar mandi dan
peralatan dapur di Indonesia. Perseroan membagi kegiatan oper asional berdasarkan
segmentasi produk menjadi 4 (empat) segmen yang terdiri dari saniter, fitting,
peralatan dapur, dan lainnya.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 11
Page 24
Keempat segmen tersebut membawahi 9 (sembilan) brand yang didistribusikan oleh
Perseroan, yaitu TOTO, Villeroy & Boch, Geberit, Stiebel Eltron, Franke, Kaldewei, Eco,
Jacuzzi, dan W. Atelier. Segmentasi produk-produk tersebut meliputi:
1. TOTO : produk kamar mandi terkemuka dari Jepang yang terkenal
di Indo nesia dan di seluruh dunia.
2. Villeroy & Boch : produk interior bergaya Eropa yang sudah berdiri sejak
tahun 1748.
3. Geberit : produk saniter asal Eropa yang menyediakan teknologi
saniter dan keramik kamar mandi
4. Stiebel Eltron : teknologi pemanas air (water heater).
5. Franke : produk dan solusi dapur, kamar mandi, pelayanan
makanan profesional, dan kamar mandi umum berkualitas
dunia.
6. Kaldewei : produk saniter dan kamar mandi berbahan enamel.
7. Eco : produk flushing system dan aksesori kamar mandi
8. Jacuzzi : produk fungsional untuk interior maupun eksterior rumah,
seperti hot tubs, shower, bathtubs, dan aksesori kamar
mandi
9. W. Atelier : produk-produk lifestyle seperti jasa desain dan konsultasi
interior kamar mandi, dapur, furnishing, dan lightings.
Persaingan Usaha
Persaingan didasarkan pada banyak faktor, termasuk pengenalan merek dan loyalitas
pelanggan, kualitas dan keandalan produk, keluasan rangkaian produk, desain produk
dan inovasi, kapasitas produksi, ukuran jaringan distribusi, cakupan dan kualitas
layanan, dan harga. Perseroan percaya bahwa harga produk Perseroan, khususnya,
penting bagi kinerja keuangan Perseroan dan untuk mempertahankan pangsa pasar
Perseroan di Indonesia.
Perseroan menghadapi persaingan dari produsen dan distributor yang memiliki merek
global terkenal di Indonesia, seperti American Standard dan Ina untuk produk saniter
dan Hansgrohe untuk fitting. Secara khusus, Perseroan menghadapi persaingan dari
merek internasional dengan fasilitas manufaktur berbasis ASEAN karena mereka tidak
dikenai bea masuk di Indonesia. Para pelaku industri ini biasanya berusaha untuk
melayani pasar pengguna akhir yang sama di Indonesia yang Perseroan layani. Ke
depan, Perseroan dapat juga menghadapi persaingan yang semakin ketat dari
pendatang baru ke pasar, seperti Kohler, dan dari produsen Cina yang ingin bersaing di
pasar dengan harga yang lebih rendah. Perseroan juga menghadapi persaingan dari
distributor kecil dan domestik lain di Indonesia. Perseroan percaya bahwa
mengembangkan dan mempertahankan keunggulan kompetitif akan memerlukan
investasi berkelanjutan dalam penjualan dan pemasaran, hubungan pelanggan dan
pemeliharaan jaringan distribusi Perseroan.
Berdasarkan data yang disediakan oleh Perseroan dan prakiraan pasar Euromonitor
International Limited (Januari 2018), Perseroan memiliki pangsa pasar sebesar 55,1%
di industri saniter dan pangsa pasar sebesar 49,8% di industri fitting di Indonesia pada
tahun 2016.
Keunggulan Kompetitif
Perseroan percaya bahwa kekuatan berikut memberi Perseroan keunggulan kompetitif
di pasar Perseroan:
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 12
Page 25
1. Perseroan adalah distributor terbesar produk saniter bermerek dan fitting di
Indonesia yang menjual langsung kepada pengembang properti besar seperti Grup
Agung Podomoro dan Grup Ciputra.
2. Perseroan memiliki posisi yang baik untuk mendapatkan keuntungan dari
pertumbuhan makroekonomi Indonesia yang terus berlanjut
3. Perseroan memiliki jaringan distribusi nasional yang mapan
4. Kekuatan merek TOTO dan hubungan TOTO dengan para pendiri sejak 1968
5. Perseroan menghasilkan laba bersih dan margin keuntungan yang stabil
6. Tim manajemen Perseroan memiliki banyak pengalaman dalam menjalankan
Perusahaan dan mengembangkan kemitraan dengan STI dan Grup TOTO Luar
Negeri
Strategi Usaha
Tujuan utama Perseroan adalah untuk memperluas jejak Perseroan sebagai agen
eksklusif untuk TOTO Jepang, yang mencakup seluruh nusantara Indonesia, dengan
berfokus pada strategi utama yang ditetapkan di bawah ini:
1. Perseroan bermaksud untuk terus memperluas fasilitas manufaktur yang baru
dibangun di Surabaya untuk meningkatkan kapasitas produksi, memperluas
jangkauan geografis, memperluas jangkauan produk Perseroan, dan
mengoptimalkan biaya Perseroan.
2. Perseroan terus melatih dan memotivasi tim penjualan Perseroan dan memperkuat
saluran distribusi Perseroan untuk mendorong pertumbuhan penjualan. Perseroan
percaya bahwa memiliki tim penjualan dan strategi penjualan yang kuat sangat
penting bagi bisnis Perseroan.
3. Perseroan bermaksud mempertahankan penjualan yang kuat dengan distributor
tunggal dan diler, serta pelanggan proyek Perseroan
4. Perseroan bermaksud menawarkan produk pelengkap untuk memberikan solusi ‘all-
in-one’ dan keterpaparan terbalik terhadap pasar produk non-tradisional
5. Strategi pemasaran diperintahkan dan didukung oleh pemasok Perseroan. PT Surya
Toto Indonesia Tbk pada umumnya mendorong inisiatif pencitraan merek dan iklan
yang terkait dengan produk merek TOTO, termasuk, misalnya, segmen pasar mana
yang harus ditargetkan dengan lini produk dan keputusan tertentu tentang saluran
iklan dan skema warna. Untuk produk non-TOTO, umumnya Perseroan mengikuti
strategi pemasaran masing-masing pemasok.
Prospek Usaha
Memasuki tahun 2024, masih terdapat ketidak pastian dan risiko, fragmentasi geopolitik
kemungkinan besar masih akan berlanjut, dan kondisi perekonomian global
diperkirakan masih akan terhambat. Di sisi lain, tampaknya kebijakan suku bunga tinggi
diperkirakan akan berubah dan tingkat inflasi akan terkendali. Di dalam negeri,
Indonesia terlihat tetap tangguh karena neraca pembayaran tetap solid dan mata uang
serta inflasi tetap terkendali. Bank Indonesia memperkirakan perekonomian Indonesia
akan tumbuh pada kisaran 4,7-5,5%. Jika semuanya berjalan sesuai ekspektasi,
penjualan Perseroan ke sektor ritel akan tetap kuat memasuki tahun 2024. Pemerintah
juga telah menunjukkan dukungannya terhadap sektor properti dengan memberikan
stimulus pajak bagi sektor tersebut untuk memacu permintaan. Hal ini juga harus
menjadi faktor positif bagi penjualan proyek Perseroan setelah tahun 2023 yang lambat.
Secara keseluruhan, Direksi telah menetapkan strategi untuk memastikan bahwa
Perseroan akan tumbuh secara berkelanjutan.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 13
Page 26
Peluang dan prospek usaha Perseroan berkaitan dengan pertumbuhan perekonomian Indonesia dan industri properti. Semakin tinggi pertumbuhan ekonomi Indonesia, maka semakin besar pula daya beli konsumen terhadap perlengkapan kamar mandi. Dengan komitmen yang kuat terhadap Tata Kelola Perusahaan yang Baik, analisa pasar yang detail, dan kolaborasi yang erat dengan para pemangku kepentingan, Perseroan akan mampu menghadapi ketidakpastian perekonomian bahkan memanfaatkan pertumbuhan ekonomi Indonesia. Prospek pertumbuhan industri properti dan infrastruktur juga penting bagi Perseroan karena akan meningkatkan kebutuhan akan produk-produk Perseroan. Perseroan akan mengembangkan produk-produk yang lebih berkelanjutan dengan harga yang bervariasi, sehingga dapat mengikuti perkembangan sektor ritel dan properti saat ini. Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter Juni 2024, Bank Indonesia Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 14
Page 27
Struktur Organisasi
Gambar 1 : Struktur Organisasi Perseroan
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 15
Page 28
Sumber Daya Manusia
Per 30 Juni 2024, tenaga kerja Perseroan berjumlah 1.461 orang, dengan rincian
sebagai berikut:
Tabel 3 : Sumber Daya Manusia Perseroan
POSISI JUMLAH
Komisaris 5
Direksi 15
Manajer 17
Komite 2
Staf 1.422
Jumlah 1.461
Keuntungan dan Kerugian Kualitatif atas Rencana Transaksi
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi memberikan keuntungan kualitatif bagi
Perseroan yaitu:
1. Tanah berada di lokasi yang strategis.
2. SPTO akan memiliki showroom yang cukup besar di salah satu daerah utama di pusat
kota Surabaya dan dengan demikian bisa meningkatkan branding dan penjualan.
3. SPTO akan memiliki kantor yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya.
4. Menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi jangka panjang yang tentunya
menambah kenaikan jumlah aset Perseroan.
Tidak ada kerugian kualitatif atas Rencana Transaksi.
3.4 Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi
Penilaian Kinerja Historis
Laba Rugi
Secara ringkas Laba Rugi Perseroan untuk periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024
adalah seperti disajikan di bawah ini.
Tabel 4 : Laporan Laba-Rugi Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024
Dalam Rp 2020 2021 2022 2023 30-Jun-24
Penjualan 1.910.989.899.637 2.238.536.055.114 2.505.644.878.372 2.605.488.939.158 1.363.514.370.893
Beban Pokok Penjualan (1.373.145.699.210) (1.601.268.586.960) (1.818.620.479.813) (1.858.295.991.138) (970.979.027.716)
Laba Kotor 537.844.200.427 637.267.468.154 687.024.398.559 747.192.948.020 392.535.343.177
Beban Usaha (363.704.690.620) (366.867.178.361) (398.878.281.979) (436.679.312.219) (239.023.339.025)
Laba Usaha 174.139.509.807 270.400.289.793 288.146.116.580 310.513.635.801 153.512.004.152
Penghasilan (Beban) Lain-lain (31.636.262.501) (3.791.538.358) (8.396.934.617) 22.922.384.405 3.663.730.552
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 142.503.247.306 266.608.751.435 279.749.181.963 333.436.020.206 157.175.734.704
Pajak Penghasilan (37.205.220.778) (42.828.387.027) (54.704.632.239) (58.484.458.523) (29.798.291.426)
Laba Tahun Berjalan 105.298.026.528 223.780.364.408 225.044.549.724 274.951.561.683 127.377.443.278
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 16
Page 29
a. Penjualan
Penjualan Perseroan pada tahun 2020 tercatat sebesar Rp1,9 triliun kemudian terus
meningkat pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp2,2 triliun, tahun 2022 sebesar Rp2,5
triliun dan tahun 2023 sebesar Rp2,6 triliun. Per 30 Juni 2024, penjualan Perseroan
tercatat sebesar Rp1,3 triliun.
b. Beban Pokok Penjualan
Beban pokok penjualan Perseroan meningkat mengikuti penjualan. Pada tahun 2020
tercatat sebesar Rp1,4 triliun kemudian meningkat pada tahun 2021-2023 menjadi
berturut-turut sebesar Rp1,6 triliun, Rp1,8 triliun, dan Rp1,9 triliun. Per 30 Juni 2024,
beban pokok penjualan Perseroan tercatat sebesar Rp971 miliar.
c. Beban Usaha
Beban usaha Perseroan meningkat mengikuti penjualan. Pada tahun 2020 tercatat
sebesar Rp363,7 miliar kemudian meningkat pada tahun 2021-2023 menjadi berturut-
turut sebesar Rp366,9 miliar, Rp398,9 miliar, Rp436,7 miliar. Per 30 Juni 2024, beban
usaha Perseroan tercatat sebesar Rp239,0 miliar.
d. Laba Tahun Berjalan
Perolehan laba Perseroan pada tahun 2020 tercatat sebesar Rp105,3 miliar kemudian
terus meningkat pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp223,8 miliar, tahun 2022 sebesar
Rp225,0 miliar dan tahun 2023 sebesar Rp275,0 miliar. Per 30 Juni 2024, penjualan
Perseroan tercatat sebesar Rp127,4 miliar.
Posisi Keuangan
Posisi keuangan Perseroan untuk periode periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024
adalah seperti terlihat berikut ini.
Tabel 5 : Posisi Keuangan Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024
Dalam Rp 2020 2021 2022 2023 30 Juni 2024
Aset Lancar 1.041.712.652.187 1.285.604.554.744 1.175.602.452.283 1.268.404.496.700 1.348.105.069.295
Aset Tidak Lancar 1.993.871.966.506 1.857.854.096.105 1.940.548.352.879 1.969.251.287.969 1.971.171.491.941
Jumlah Aset 3.035.584.618.693 3.143.458.650.849 3.116.150.805.162 3.237.655.784.669 3.319.276.561.236
Liabilitas Jangka Pendek 723.308.486.604 792.813.597.840 791.069.117.798 789.166.654.793 800.696.745.587
Liabilitas Jangka Panjang 371.220.188.671 297.778.149.647 217.441.360.997 218.896.074.026 239.609.316.521
Jumlah Liabilitas 1.094.528.675.275 1.090.591.747.487 1.008.510.478.795 1.008.062.728.819 1.040.306.062.108
Ekuitas 1.941.055.943.418 2.052.866.903.362 2.107.640.326.367 2.229.593.055.850 2.278.970.499.128
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 3.035.584.618.693 3.143.458.650.849 3.116.150.805.162 3.237.655.784.669 3.319.276.561.236
a. Aset
Secara keseluruhan, total aset Perseroan mengalami peningkatan selama periode 31
Desember 2020 – 30 Juni 2024. Total aset pada tahun 2020 sebesar Rp3,0 triliun
kemudian meningkat menjadi sebesar Rp3,14 triliun pada tahun 2021. Peningkatan ini
terutama disebabkan oleh peningkatan kas dan setara kas. Pada tahun 2022 total aset
Perseroan mengalami sedikit penurunan sebesar Rp3,12 triliun, terutama disebabkan
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 17
Page 30
oleh penurunan kas dan setara kas. Pada tahun 2023, total aset Perseroan kembali meningkat menjadi sebesar Rp3,2 triliun, terutama disebabkan oleh peningkatan piutang usaha, persediaan dan investasi pada obligasi. Per 30 Juni 2024, total aset Perseroan tercatat sebesar Rp3,3 triliun. b. Liabilitas Secara keseluruhan, total liabilitas Perseroan mengalami penurunan selama periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024. Pada tahun 2020, total liabilitas Perseroan tercatat sebesar Rp1,1 triliun kemudian menurun secara bertahap hingga sebesar Rp1,0 triliun per 30 Juni 2024. Penurunan ini terutama disebabkan oleh pelunasan utang. c. Ekuitas Secara keseluruhan, total ekuitas Perseroan mengalami peningkatan selama periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024. Pada tahun 2020, total ekuitas Perseroan tercatat sebesar Rp1,9 triliun kemudian meningkat secara bertahap hingga sebesar Rp2,3 triliun per 30 Juni 2024. Peningkatan ini disebabkan oleh peningkatan saldo laba setiap tahun. Arus Kas Gambaran arus kas Perseroan untuk periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024 adalah seperti berikut: Tabel 6 : Laporan Arus Kas Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024 Dalam Rp 31 Desember 2020 31 Desember 2021 31 Desember 2022 31 Desember 2023 30 Juni 2024 ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI Penerimaan dari pelanggan 1.996.622.761.877 2.224.750.774.132 2.467.410.394.232 2.559.105.363.056 1.364.041.382.274 Pembayaran kepada pemasok, karyawan dan beban operasi lainnya (1.443.397.658.075) (1.529.621.757.718) (2.023.941.036.001) (2.258.156.004.375) (980.796.221.118) Penerimaan dari (pembayaran untuk) operasi lainnya (210.233.095.896) (325.537.294.551) (209.900.421.708) 13.000.230.781 (162.517.847.905) Kas diperoleh dari operasi 342.992.007.906 369.591.721.863 233.568.936.523 313.949.589.462 220.727.313.251 Penerimaan bunga 5.631.667.838 9.418.898.863 8.845.615.802 6.726.700.082 4.464.972.915 Penerimaan atas pengembalian pajak - 97.267.348.111 1.746.005.226 630.479.692 - Pembayaran bunga liabilitas sewa (10.117.276.594) (9.680.967.493) (7.941.500.670) (7.440.008.646) (4.654.370.616) Pembayaran bunga (23.336.500.996) (17.375.134.289) (15.300.261.507) (16.215.613.557) (5.713.999.821) Pembayaran pinjaman jangka panjang - - - (105.055.098) - Pembayaran pajak penghasilan badan (28.922.247.984) (37.205.622.401) (28.311.117.474) (46.237.309.438) (29.569.274.471) Pembayaran pajak final (7.303.988.100) (7.389.344.844) (7.612.186.280) (7.830.476.185) (4.023.821.059) Arus Kas Neto Diperoleh dari Aktivitas Operasi 278.943.662.070 404.626.899.810 184.995.491.620 243.478.306.312 181.230.820.199 ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI Penerimaan bunga investasi obligasi - - 5.679.375.000 11.225.641.534 3.175.619.796 Penerimaan dari penjualan aset tetap 1.722.727.272 1.775.045.225 357.905.270 1.118.301.799 186.081.081 Pembayaran Pajak Pertambahan Nilai (9.411.754.000) (209.967.447) (721.733.113) (8.307.096.092) - Perolehan aset tetap (56.218.974.889) (31.321.503.466) (11.577.585.501) (62.845.254.557) (25.190.942.281) Perolehan aset takberwujud (7.112.846.752) (117.563.063) (11.215.688) (5.293.733.866) - Perolehan properti investasi (10.126.394.994) (32.786.858) 16.000.000.000 - Pembayaran kewajiban terkait dengan perolehan aset tetap (26.218.801.111) (3.456.283.383) - (8.863.836.108) Biaya pinjaman yang dibayar yang dikapitalisasi ke dalam aset tetap (10.506.119.390) (790.788.136) (386.752.523) (1.424.320.793) (2.071.170.076) Pembayaran uang muka pembelian aset tetap dan properti investasi (21.065.120.702) (24.561.138.324) (9.159.480.303) (12.673.800.826) (2.734.339.542) Penghapusan Hak Guna - - - - - Pembayaran Untuk Investasi - - (177.753.340.000) (18.495.000.000) - Pembayaran uang muka aset hak guna - - (1.244.160.000) - - Arus Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Investasi (138.937.284.566) (55.258.702.069) (198.273.270.241) (80.695.262.801) (35.498.587.130) ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN Pembayaran Dividen (108.000.000.000) (94.500.000.000) (170.000.000.000) (152.500.000.000) (78.000.000.000) Penerimaan atas utang bank jangka pendek (910.000.000) 12.000.000.000 (29.700.000.000) 21.480.000.000 Penerimaan atas utang bank jangka panjang 59.916.259.464 (24.737.288.506) (49.474.577.011) 21.125.423.007 (29.278.246.304) Pembayaran atas utang pembiayaan konsumen (1.449.658.172) (1.464.653.321) (134.023.072) (375.692.892) (556.177.281) Pembayaran untuk pinjaman jangka panjang (7.096.464.740) (10.313.957.240) (436.657.016) - - Pembayaran liabilitas sewa (14.017.589.628) (13.391.576.431) (13.147.853.329) (21.209.716.181) (5.650.643.117) Penerimaan dari pinjaman pihak berelasi 632.300.000 Arus Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Pendanaan (70.925.153.076) (144.407.475.498) (221.193.110.428) (182.659.986.066) (92.005.066.702) Dampak perubahan selisih kurs terhadap kas dan setara kas 27.280.618 210.206.000 (40.951.834) 201.685.555 292.477.198 KENAIKAN (PENURUNAN) KAS DAN SETARA KAS 69.108.505.046 205.170.928.243 (234.511.840.883) (19.675.257.000) 54.019.643.565 KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 148.789.684.509 217.898.189.555 423.069.117.798 188.557.276.915 168.882.019.914 KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 217.898.189.555 423.069.117.798 188.557.276.915 168.882.019.914 222.901.663.479 Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 18
Page 31
a. Aktivitas Operasi
Arus kas neto diperoleh dari aktivitas operasi selama periode 31 Desember 2020 – 30
Juni 2024 selalu berada pada posisi positif. Pada tahun 2020 tercatat sebesar Rp278,9
miliar dan per 30 Juni 2024 tercatat sebesar Rp181,2 miliar.
b. Aktivitas Investasi
Selama periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024, Perseroan mencatat adanya kas
yang digunakan untuk aktivitas investasi. Pada tahun 2022, Perseroan menggunakan
kas untuk pembayaran investasi sebesar Rp177,8 miliar dan sebesar Rp18,5 miliar pada
tahun 2023.
c. Aktivitas Pendanaan
Selama periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024, Perseroan mencatat adanya
pembagian dividen setiap tahun.
Rasio-rasio Keuangan
Gambaran rasio keuangan Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024 adalah
seperti disajikan berikut ini.
Tabel 7 : Rasio Keuangan Perseroan periode 31 Desember 2020 – 30 Juni 2024
RASIO 2020 2021 2022 2023 30 Juni 2024
Profitabilitas
GPM 28,1% 28,5% 27,4% 28,7% 28,8%
OPM 9,1% 12,1% 11,5% 11,9% 11,3%
NPM 5,5% 10,0% 9,0% 10,6% 9,3%
Likuiditas
Aset lancar terhadap Liabilitas Jangka Pendek 144,0% 162,2% 148,6% 160,7% 168,4%
Efisiensi rasio (x)
Aset Turnover 0,6 0,7 0,8 0,8 0,8
Inventory Turnover 3,8 4,3 4,1 3,5 3,4
Solvabilitas
Liabilitas terhadap Aset (DAR) 36,1% 34,7% 32,4% 31,1% 31,3%
Liabilitas terhadap Ekuitas (DER) 56,4% 53,1% 47,9% 45,2% 45,6%
Rasio Profitabilitas
Berdasarkan rasio profitabilitas, marjin laba kotor terhadap pendapatan bersih secara
keseluruhan mengalami peningkatan yaitu sebesar 28,1% pada tahun 2020 kemudian
meningkat menjadi sebesar 28,7% pada tahun 2023. Marjin laba bersih terhadap
pendapatan bersih Perseroan adalah sebesar 5,5% pada tahun 2020 kemudian
meningkat menjadi sebesar 10,6% pada tahun 2023.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam memenuhi kewajiban
keuangannya dalam jangka pendek digambarkan dengan rasio lancar (current Ratio).
Rasio lancar dihitung dengan cara membandingkan jumlah aset lancar dengan jumlah
liabilitas jangka pendek. Pada periode 31 Desember 2020 - 30 Juni 2024, rasio lancar
Perseroan berturut-turut sebesar 144,0%, 162,2%, 148,6%, 160,7% dan 168,4%.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 19
Page 32
Secara keseluruhan, rasio lancar Perseroan menunjukkan bahwa Perseroan mampu
memenuhi kewajiban keuangan jangka pendeknya dengan baik.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan tingkat perputaran usaha, yang dapat dihitung
berdasarkan perbandingan total penjualan terhadap total aset (Perputaran Aset), dan
total beban pokok pendapatan terhadap total persediaan (Perputaran Persediaan).
Perputaran aset Perseroan adalah sebesar 0,6 kali pada tahun 2020 dan sebesar 0,8
pada 30 Juni 2024. Perputaran persediaan Perseroan adalah sebesar 3,8 kali pada tahun
2020 dan sebesar 3,4 kali pada 30 Juni 2024.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas digunakan untuk menghitung perbandingan dana yang tersedia
dengan dana yang dipinjam sehingga dapat menunjukkan tingkat keamanan aset dan
ekuitas dari jumlah pinjaman, yang diukur dengan perbandingan total liabilitas dengan
total ekuitas perseroan (DER, Debt to Equity Ratio) dan total liabilitas terhadap total
aset (DAR, Debt to Asset Ratio).
Pada tahun 2020, DER adalah sebesar 56,4% kemudian menurun menjadi sebesar
45,2% pada tahun 2023. Sedangkan DAR Perseroan pada tahun 2020 adalah sebesar
36,1% kemudian turun menjadi sebesar 31,1% pada tahun 2023. Hal ini menunjukan
bahwa pembiayaan Perseroan sebagian besar berasal dari ekuitas.
Analisis Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
Posisi Keuangan dan Laba Rugi sebelum Rencana Transaksi diperoleh dari laporan
keuangan per tanggal 30 Juni 2024 yang telah direview secara terbatas oleh Kantor
Akuntan Publik Teramihardja, Pradhono & Chandra, sedangkan Posisi Keuangan dan
Laba Rugi setelah Rencana Transaksi merupakan perkiraan yang didasarkan atas
kemungkinan perubahan pada akun-akun yang terkait dengan Rencana Transaksi yang
diberikan oleh Manajemen.
Untuk memberikan gambaran secara lebih jelas, berikut ini disajikan tabel Posisi
Keuangan dan Laba Rugi sebelum dan setelah Rencana Transaksi.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 20
Page 33
Posisi Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
Tabel 8 : Posisi Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
30 Juni 2024
Dalam Rp
Sebelum Transaksi Penyesuaian Setelah Transaksi
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 222.901.663.479 (84.970.000.000) 137.931.663.479
Piutang usaha
Pihak ketiga - neto 525.084.466.433 - 525.084.466.433
Pihak berelasi 5.326.073 - 5.326.073
Piutang lain-lain
Pihak ketiga - neto 6.725.884.504 - 6.725.884.504
Pihak berelasi 171.565.266 - 171.565.266
Persediaan - neto 577.591.620.024 - 577.591.620.024
Uang muka 12.175.793.535 - 12.175.793.535
Biaya dibayar di muka 3.314.958.076 - 3.314.958.076
Pajak dibayar di muka 133.791.905 - 133.791.905
TOTAL ASET LANCAR 1.348.105.069.295 (84.970.000.000) 1.263.135.069.295
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada Obligasi 191.952.977.821 - 191.952.977.821
Aset hak guna 107.743.118.253 - 107.743.118.253
Taksiran tagihan pajak 2.654.902.512 - 2.654.902.512
Uang muka pembelian aset tetap & properti investasi 10.973.870.294 10.973.870.294
Aset tetap 981.358.907.753 84.970.000.000 1.066.328.907.753
Properti investasi 654.491.566.019 - 654.491.566.019
Aset takberwujud 3.885.688.352 - 3.885.688.352
Aset pajak tangguhan 16.644.632.483 - 16.644.632.483
Aset tidak lancar lainnya 1.465.828.454 - 1.465.828.454
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 1.971.171.491.941 84.970.000.000 2.056.141.491.941
TOTAL ASET 3.319.276.561.236 - 3.319.276.561.236
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 85.900.000.000 - 85.900.000.000
Utang usaha
Pihak ketiga 13.520.605.670 - 13.520.605.670
Pihak berelasi 421.907.353.490 - 421.907.353.490
Utang lain-lain
Pihak ketiga 13.840.524.620 - 13.840.524.620
Pihak berelasi 30.344.070 - 30.344.070
Biaya yang masih harus dibayar 74.334.530.672 - 74.334.530.672
Utang pajak 13.955.532.423 - 13.955.532.423
Uang muka dan jaminan dari pelanggan 120.864.007.039 - 120.864.007.039
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 22.197.031.023 - 22.197.031.023
Utang jangka panjang yang jatuh tempo 1 tahun:
Utang pembiayaan konsumen 711.006.242 - 711.006.242
Utang bank 16.513.427.683 - 16.513.427.683
Liabilitas sewa 16.922.382.655 - 16.922.382.655
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 800.696.745.587 - 800.696.745.587
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang jatuh
tempo dalam setahun:
Utang pembiayaan konsumen 485.642.646 - 485.642.646
Utang bank 106.143.427.677 - 106.143.427.677
Liabilitas sewa 96.973.306.262 - 96.973.306.262
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 36.006.939.936 - 36.006.939.936
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 239.609.316.521 - 239.609.316.521
TOTAL LIABILITAS 1.040.306.062.108 - 1.040.306.062.108
EKUITAS
Modal saham 270.000.000.000 - 270.000.000.000
Tambahan modal disetor 704.485.563.169 - 704.485.563.169
Cadangan umum 5.000.000.000 - 5.000.000.000
Saldo laba 577.396.772.247 - 577.396.772.247
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada: -
Pemilik entitas induk 1.556.882.335.416 - 1.556.882.335.416
Kepentingan non-pengendali 722.088.163.712 - 722.088.163.712
TOTAL EKUITAS 2.278.970.499.128 - 2.278.970.499.128
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 3.319.276.561.236 - 3.319.276.561.236
*) asumsi mengabaikan beban-beban perpajakan yang timbul atas pengalihan aset
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 21
Page 34
Dari tabel Posisi Keuangan, harga pembelian Tanah dan Bangunan adalah sebesar
Rp84,97 miliar, yang akan dibayar dengan menggunakan kas dan setara kas Perseroan.
Dengan demikian, terlihat bahwa Rencana Transaksi memberikan pengaruh terhadap
posisi keuangan. Penyesuaian laporan keuangan Sebelum dan Setelah Rencana
Transaksi dilakukan adalah sebagai berikut:
A. Penyesuaian Posisi Keuangan karena Rencana Transaksi
Kas dan Setara Kas
Pengurangan kas sebesar Rp84.970.000.000 yang digunakan untuk pembelian aset
Tanah dan Bangunan.
Aset Tetap
Penambahan aset tetap atas pembelian Tanah dan Bangunan sebesar
Rp84.970.000.000.
B. Laba Rugi Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
Tidak ada perubahan Sebelum dan Setelah dilakukannya Rencana Transaksi karena
Rencana Transaksi tidak terkait dengan operasional perusahaan dan seluruh
pembayaran menggunakan kas dan setara kas Perseroan.
Proyeksi Keuangan Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi
Proyeksi laporan keuangan telah dipersiapkan oleh manajemen Perseroan dengan
asumsi-asumsi yang menurut Penilai cukup wajar sebagai berikut:
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 22
Page 35
Tabel 9 : Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan Dengan Rencana Transaksi
DENGAN TRANSAKSI
Dalam Rp
Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 97.795.395.064 83.055.097.228 344.354.927.756 365.254.599.926 483.795.022.526
Piutang usaha 547.576.242.924 610.384.354.734 686.796.141.698 765.715.122.921 853.781.123.551
Pihak ketiga 2.770.681.901 2.770.681.901 2.770.681.901 2.770.681.901 2.770.681.901
Persediaan 542.886.578.649 607.897.660.946 694.238.361.345 773.961.406.099 860.806.440.782
Uang muka 4.790.967.358 4.790.967.358 4.790.967.358 4.790.967.358 4.790.967.358
Biaya dibayar di muka 880.664.789 880.664.789 880.664.789 880.664.789 880.664.789
Aset lancar lainnya 809.561.160 809.561.160 809.561.160 809.561.160 809.561.160
TOTAL ASET LANCAR 1.197.510.091.845 1.310.588.988.115 1.734.641.306.007 1.914.183.004.154 2.207.634.462.066
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 1.020.723.203.289 1.204.979.006.319 1.134.990.305.058 1.201.579.162.258 1.163.960.404.671
Aset hak guna 118.789.344.020 118.789.344.020 118.789.344.020 118.789.344.020 118.789.344.020
Properti investasi 1.034.918.153.837 1.034.918.153.837 1.034.918.153.837 1.034.918.153.837 1.034.918.153.837
Aset pajak tangguhan 18.792.616.580 18.792.616.580 18.792.616.580 18.792.616.580 18.792.616.580
Aset tidak lancar lainnya 42.975.048.828 48.521.351.366 53.694.502.636 58.681.078.270 63.574.366.088
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 2.236.198.366.554 2.426.000.472.122 2.361.184.922.131 2.432.760.354.965 2.400.034.885.196
TOTAL ASET 3.433.708.458.399 3.736.589.460.238 4.095.826.228.138 4.346.943.359.119 4.607.669.347.262
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 456.245.613.020 506.607.406.710 560.314.762.641 620.744.147.849 692.876.122.444
Utang lain-lain 15.310.380.746 15.310.380.746 15.310.380.746 15.310.380.746 15.310.380.746
Biaya yang masih harus dibayar 12.674.057.568 12.674.057.568 12.674.057.568 12.674.057.568 12.674.057.568
Utang pajak 23.972.183.956 23.972.183.956 23.972.183.956 23.972.183.956 23.972.183.956
Utang bank jangka pendek 64.420.000.000 64.420.000.000 64.420.000.000 64.420.000.000 64.420.000.000
Uang muka dan jaminan dari pelanggan 122.064.154.752 122.064.154.752 122.064.154.752 122.064.154.752 122.064.154.752
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun:
Liabilitas sewa 24.000.143.842 24.000.143.842 24.000.143.842 24.000.143.842 24.000.143.842
Utang pembiayaan konsumen 641.127.377 641.127.377 641.127.377 641.127.377 641.127.377
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 719.327.661.261 769.689.454.951 823.396.810.882 883.826.196.090 955.958.170.685
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam setahun:
Utang pembiayaan konsumen 1.522.523.706 1.522.523.706 1.522.523.706 1.522.523.706 1.522.523.706
Utang bank 166.355.101.664 266.355.101.664 416.355.101.664 416.355.101.664 366.355.101.664
Liabilitas sewa 82.403.850.674 82.403.850.674 82.403.850.674 82.403.850.674 82.403.850.674
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 37.896.597.908 37.896.597.908 37.896.597.908 37.896.597.908 37.896.597.908
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 288.178.073.952 388.178.073.952 538.178.073.952 538.178.073.952 488.178.073.952
TOTAL LIABILITAS 1.007.505.735.213 1.157.867.528.903 1.361.574.884.834 1.422.004.270.042 1.444.136.244.637
EKUITAS
Modal saham 974.485.563.169 974.485.563.169 974.485.563.169 974.485.563.169 974.485.563.169
Saldo laba ditahan 717.063.212.378 857.571.438.739 1.007.677.318.272 1.185.865.520.576 1.402.450.491.629
Kepentingan non-pengendali 734.653.947.639 746.664.929.427 752.088.461.862 764.588.005.332 786.597.047.827
TOTAL EKUITAS 2.426.202.723.186 2.578.721.931.334 2.734.251.343.304 2.924.939.089.077 3.163.533.102.625
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 3.433.708.458.399 3.736.589.460.238 4.095.826.228.138 4.346.943.359.119 4.607.669.347.262
Tabel 10 : Proyeksi Laba Rugi Perseroan Dengan Rencana Transaksi
Dalam Rp DENGAN TRANSAKSI
Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
PENDAPATAN NETO 1.417.858.271.073 3.095.752.190.537 3.479.090.443.964 3.875.002.158.398 4.316.687.562.018
BEBAN POKOK PENDAPATAN 1.032.292.372.742 2.224.263.619.730 2.500.555.929.747 2.773.660.693.957 3.080.509.831.621
LABA BRUTO 385.565.898.332 871.488.570.807 978.534.514.217 1.101.341.464.441 1.236.177.730.397
BEBAN USAHA
Penjualan 101.011.274.559 260.856.830.237 293.512.543.617 327.239.743.746 364.876.058.631
Umum dan administrasi 81.915.038.322 202.804.021.847 222.025.121.691 240.904.274.456 261.073.105.617
Depreciation - Fixed Assets 17.062.155.757 31.711.880.363 55.081.384.654 57.253.826.194 61.461.440.979
Total beban usaha 199.988.468.638 495.372.732.447 570.619.049.963 625.397.844.396 687.410.605.228
LABA USAHA 185.577.429.693 376.115.838.359 407.915.464.254 475.943.620.046 548.767.125.169
PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN (11.819.145.523) (25.801.947.075) (37.067.214.398) (44.492.653.821) (34.909.828.421)
LABA SEBELUM PAJAK 173.758.284.170 350.313.891.284 370.848.249.856 431.450.966.224 513.857.296.748
Beban pajak penghasilan (32.788.790.039) (65.886.527.067) (72.281.764.479) (80.974.147.414) (92.839.269.755)
LABA NETO TAHUN BERJALAN 140.969.494.131 284.427.364.217 298.566.485.377 350.476.818.810 421.018.026.993
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 23
Page 36
Tabel 11 : Proyeksi Arus Kas Perseroan Dengan Rencana Transaksi
DENGAN TRANSAKSI
Dalam Rp
Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 1.351.883.010.009 2.989.113.661.858 3.357.568.921.525 3.749.656.633.383 4.180.839.617.124
Pembayaran kepada pemasok, karyawan dan beban operasi lainnya (1.139.840.862.771) (2.603.837.510.034) (2.922.783.232.875) (3.222.533.161.913) (3.581.195.147.907)
Penerimaan bunga 14.971.651.775 7.730.628.608 8.146.730.440 3.739.787.504 9.876.571.238
Pembayaran bunga (4.483.538.377) (19.519.926.024) (31.201.295.179) (34.219.791.667) (30.773.750.000)
Pembayaran pajak penghasilan badan (31.497.123.253) (65.886.527.067) (72.281.764.479) (80.974.147.414) (92.839.269.755)
Penerimaan (pembayaran) operasional lainnya (11.278.357.943) - - - -
Arus Kas Neto Diperoleh dari Aktivitas Operasi 179.754.779.441 307.600.327.341 339.449.359.431 415.669.319.893 485.908.020.700
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penerimaan dari penjualan aset tetap (186.081.081) - - - -
Penerimaan (Perolehan) aset tetap (181.731.718.177) (267.000.000.000) (62.000.000.000) (212.000.000.000) (112.000.000.000)
Perolehan aset lainnya (5.603.665.551) - - - -
Perolehan properti investasi (1.492.605.077) (746.302.539) (373.151.269) (186.575.635) (93.287.817)
Arus Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Investasi (189.014.069.886) (267.746.302.539) (62.373.151.269) (212.186.575.635) (112.093.287.817)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan (pembayaran) atas utang bank jangka pendek (71.480.000.000) 100.000.000.000 150.000.000.000 - (50.000.000.000)
Pembayaran Dividen (70.369.765.583) (154.594.322.638) (165.776.377.634) (182.583.072.089) (205.274.310.284)
Pembayaran liabilitas sewa 29.278.246.304 - - - -
Pembayaran utang bank (3.539.158.774) - - - -
Pembayaran utang pembiayaan konsumen 556.177.281 - - - -
Arus Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Pendanaan (115.554.500.772) (54.594.322.638) (15.776.377.634) (182.583.072.089) (255.274.310.284)
KENAIKAN (PENURUNAN) KAS DAN SETARA KAS (124.813.791.217) (14.740.297.836) 261.299.830.528 20.899.672.170 118.540.422.599
DAMPAK SELISIH KURS (292.477.198)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 236.571.009.205 97.795.395.064 83.055.097.228 344.354.927.756 365.254.599.926
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 111.464.740.790 83.055.097.228 344.354.927.756 365.254.599.926 483.795.022.526
Tabel 12 : Proyeksi Rasio Perseroan Dengan Rencana Transaksi
DENGAN TRANSAKSI
RASIO
2024 2025 2026 2027 2028
Pertumbuhan
Pendapatan 6,8% 11,3% 124,8% 122,8% 122,8%
Laba Kotor 4,1% 12,0% 12,3% 12,6% 12,2%
Laba Bersih -2,4% 6,0% 5,0% 17,4% 20,1%
Profitabilitas
GPM 28,0% 28,2% 28,1% 28,4% 28,6%
OPM 12,2% 12,1% 11,7% 12,3% 12,7%
NPM 9,6% 9,2% 8,6% 9,0% 9,8%
Efisiensi rasio (x)
Aset Turnover 1,3 1,6 1,2 1,2 1,1
Inventory Turnover 0,2 0,3 0,3 0,3 0,3
Solvabilitas
Liabilitas terhadap Aset (DAR) 29,3% 31,0% 33,2% 32,7% 31,3%
Liabilitas terhadap Ekuitas (DER) 41,5% 44,9% 49,8% 48,6% 45,6%
Likuiditas
Aset lancar terhadap Liabilitas Jangka Pendek 166,5% 170,3% 210,7% 216,6% 230,9%
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 24
Page 37
Tabel 13 : Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan Tanpa Rencana Transaksi
TANPA TRANSAKSI
Dalam Rp
Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 187.795.395.064 333.797.422.831 593.788.617.503 604.081.131.668 702.521.178.524
Piutang usaha 547.576.242.924 590.483.328.828 636.780.244.439 686.737.018.102 740.645.365.757
Pihak ketiga 2.770.681.901 2.770.681.901 2.770.681.901 2.770.681.901 2.770.681.901
Persediaan 542.886.578.649 589.948.703.555 649.184.315.416 702.796.717.802 758.849.430.354
Uang muka 4.790.967.358 4.790.967.358 4.790.967.358 4.790.967.358 4.790.967.358
Biaya dibayar di muka 880.664.789 880.664.789 880.664.789 880.664.789 880.664.789
Aset lancar lainnya 809.561.160 809.561.160 809.561.160 809.561.160 809.561.160
TOTAL ASET LANCAR 1.287.510.091.845 1.523.481.330.422 1.889.005.052.566 2.002.866.742.781 2.211.267.849.843
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 930.723.203.289 969.025.623.137 924.819.779.808 1.017.699.010.142 1.006.880.067.824
Aset hak guna 118.789.344.020 118.789.344.020 118.789.344.020 118.789.344.020 118.789.344.020
Properti investasi 1.034.918.153.837 1.034.918.153.837 1.034.918.153.837 1.034.918.153.837 1.034.918.153.837
Aset pajak tangguhan 18.792.616.580 18.792.616.580 18.792.616.580 18.792.616.580 18.792.616.580
Aset tidak lancar lainnya 42.975.048.828 48.521.351.366 53.694.502.636 58.681.078.270 63.574.366.088
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 2.146.198.366.554 2.190.047.088.940 2.151.014.396.880 2.248.880.202.849 2.242.954.548.348
TOTAL ASET 3.433.708.458.399 3.713.528.419.362 4.040.019.449.446 4.251.746.945.630 4.454.222.398.191
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 456.245.613.020 487.910.576.095 513.383.464.798 546.614.264.207 586.670.903.249
Utang lain-lain 15.310.380.746 15.310.380.746 15.310.380.746 15.310.380.746 15.310.380.746
Biaya yang masih harus dibayar 12.674.057.568 12.674.057.568 12.674.057.568 12.674.057.568 12.674.057.568
Utang pajak 23.972.183.956 23.972.183.956 23.972.183.956 23.972.183.956 23.972.183.956
Utang bank jangka pendek 64.420.000.000 64.420.000.000 64.420.000.000 64.420.000.000 64.420.000.000
Uang muka dan jaminan dari pelanggan 122.064.154.752 122.064.154.752 122.064.154.752 122.064.154.752 122.064.154.752
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun:
Liabilitas sewa 24.000.143.842 24.000.143.842 24.000.143.842 24.000.143.842 24.000.143.842
Utang pembiayaan konsumen 641.127.377 641.127.377 641.127.377 641.127.377 641.127.377
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 719.327.661.261 750.992.624.336 776.465.513.039 809.696.312.448 849.752.951.490
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam setahun:
Utang pembiayaan konsumen 1.522.523.706 1.522.523.706 1.522.523.706 1.522.523.706 1.522.523.706
Utang bank 166.355.101.664 266.355.101.664 416.355.101.664 416.355.101.664 366.355.101.664
Liabilitas sewa 82.403.850.674 82.403.850.674 82.403.850.674 82.403.850.674 82.403.850.674
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 37.896.597.908 37.896.597.908 37.896.597.908 37.896.597.908 37.896.597.908
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 288.178.073.952 388.178.073.952 538.178.073.952 538.178.073.952 488.178.073.952
TOTAL LIABILITAS 1.007.505.735.213 1.139.170.698.288 1.314.643.586.991 1.347.874.386.400 1.337.931.025.442
EKUITAS
Modal saham 974.485.563.169 974.485.563.169 974.485.563.169 974.485.563.169 974.485.563.169
Saldo laba ditahan 717.063.212.378 853.207.228.479 998.801.837.424 1.164.798.990.729 1.355.208.761.753
Kepentingan non-pengendali 734.653.947.639 746.664.929.427 752.088.461.862 764.588.005.332 786.597.047.827
TOTAL EKUITAS 2.426.202.723.186 2.574.357.721.074 2.725.375.862.455 2.903.872.559.230 3.116.291.372.749
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 3.433.708.458.399 3.713.528.419.362 4.040.019.449.446 4.251.746.945.630 4.454.222.398.191
Tabel 14 : Proyeksi Laba Rugi Perseroan Tanpa Rencana Transaksi
Dalam Rp TANPA TRANSAKSI
Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
PENDAPATAN NETO 1.417.858.271.073 2.996.247.061.010 3.229.010.957.669 3.480.111.634.302 3.751.008.773.047
BEBAN POKOK PENDAPATAN 1.032.292.372.742 2.149.476.297.267 2.312.830.738.376 2.477.141.159.388 2.655.688.954.840
LABA BRUTO 385.565.898.332 846.770.763.742 916.180.219.293 1.002.970.474.914 1.095.319.818.207
BEBAN USAHA
Penjualan 101.011.274.559 252.351.830.893 272.137.506.202 293.487.276.270 316.525.810.241
Umum dan administrasi 81.915.038.322 202.804.021.847 222.025.121.691 240.904.274.456 261.073.105.617
Depreciation - Fixed Assets 17.062.155.757 22.665.263.545 29.298.526.723 30.963.453.059 34.661.625.712
Total beban usaha 199.988.468.638 477.821.116.286 523.461.154.615 565.355.003.784 612.260.541.570
LABA USAHA 185.577.429.693 368.949.647.456 392.719.064.677 437.615.471.130 483.059.276.637
PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN (11.819.145.523) (25.801.947.075) (31.667.214.398) (29.448.114.285) (19.943.807.036)
LABA SEBELUM PAJAK 173.758.284.170 343.147.700.381 361.051.850.280 408.167.356.845 463.115.469.601
Beban pajak penghasilan (32.788.790.039) (64.539.283.177) (70.440.041.359) (76.596.828.851) (83.299.806.252)
LABA NETO TAHUN BERJALAN 140.969.494.131 278.608.417.204 290.611.808.921 331.570.527.994 379.815.663.349
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 25
Page 38
Tabel 15 : Proyeksi Arus Kas Perseroan Tanpa Rencana Transaksi
TANPA TRANSAKSI
Dalam Rp
Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 1.351.883.010.009 2.909.509.558.237 3.137.604.306.584 3.383.728.316.847 3.649.318.481.128
Pembayaran kepada pemasok, karyawan dan beban operasi lainnya (1.139.840.862.771) (2.521.293.061.454) (2.714.812.382.778) (2.893.349.103.300) (3.109.307.036.158)
Penerimaan bunga 14.971.651.775 7.730.628.608 13.546.730.440 18.784.327.040 24.842.592.623
Pembayaran bunga (4.483.538.377) (19.519.926.024) (31.201.295.179) (34.219.791.667) (30.773.750.000)
Pembayaran pajak penghasilan badan (31.497.123.253) (64.539.283.177) (70.440.041.359) (76.596.828.851) (83.299.806.252)
Penerimaan (pembayaran) operasional lainnya (11.278.357.943) - - - -
Arus Kas Neto Diperoleh dari Aktivitas Operasi 179.754.779.441 311.887.916.190 334.697.317.708 398.346.920.070 450.780.481.342
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penerimaan dari penjualan aset tetap (186.081.081) - - - -
Penerimaan (Perolehan) aset tetap (91.731.718.177) (112.000.000.000) (62.000.000.000) (212.000.000.000) (112.000.000.000)
Perolehan aset lainnya (5.603.665.551) - - - -
Perolehan properti investasi (1.492.605.077) (746.302.539) (373.151.269) (186.575.635) (93.287.817)
Arus Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Investasi (99.014.069.886) (112.746.302.539) (62.373.151.269) (212.186.575.635) (112.093.287.817)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan (pembayaran) atas utang bank jangka pendek (71.480.000.000) 100.000.000.000 150.000.000.000 - (50.000.000.000)
Pembayaran Dividen (70.369.765.583) (153.139.585.884) (162.332.971.767) (175.867.830.270) (190.247.146.669)
Pembayaran liabilitas sewa 29.278.246.304 - - - -
Pembayaran utang bank (3.539.158.774) - - - -
Pembayaran utang pembiayaan konsumen 556.177.281 - - - -
Arus Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Pendanaan (115.554.500.772) (53.139.585.884) (12.332.971.767) (175.867.830.270) (240.247.146.669)
KENAIKAN (PENURUNAN) KAS DAN SETARA KAS (34.813.791.217) 146.002.027.767 259.991.194.672 10.292.514.165 98.440.046.856
DAMPAK SELISIH KURS (292.477.198) - - - -
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 236.571.009.205 187.795.395.064 333.797.422.831 593.788.617.503 604.081.131.668
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 201.464.740.790 333.797.422.831 593.788.617.503 604.081.131.668 702.521.178.524
Tabel 16 : Proyeksi Rasio Perseroan Tanpa Rencana Transaksi
TANPA TRANSAKSI
RASIO
2024 2025 2026 2027 2028
Pertumbuhan
Pendapatan 6,8% 7,7% 115,5% 115,6% 115,6%
Laba Kotor 4,1% 8,8% 8,2% 9,5% 9,2%
Laba Bersih -2,4% 3,8% 4,3% 14,1% 14,6%
Profitabilitas
GPM 27,2% 28,3% 28,4% 28,8% 29,2%
OPM 13,1% 12,3% 12,2% 12,6% 12,9%
NPM 9,9% 9,3% 9,0% 9,5% 10,1%
Efisiensi rasio (x)
Aset Turnover 1,27 1,63 1,30 1,27 1,23
Inventory Turnover 0,20 0,26 0,29 0,29 0,30
Solvabilitas
Liabilitas terhadap Aset (DAR) 29,3% 30,7% 32,5% 31,7% 30,0%
Liabilitas terhadap Ekuitas (DER) 41,5% 44,3% 48,2% 46,4% 42,9%
Likuiditas
Aset lancar terhadap Liabilitas Jangka Pendek 179,0% 202,9% 243,3% 247,4% 260,2%
Dari gambaran di atas terlihat bahwa diproyeksikan terdapat beberapa perbedaan
antara Dengan dilakukannya Rencana Transaksi dan Tanpa dilakukannya Rencana
Transaksi yaitu sebagai berikut:
Posisi Keuangan
❖ Kas dan Bank
Perbedaan pada akun kas dan bank karena adanya pembelian tanah dan bangunan
serta peningkatan laba apabila Perseroan telah membangun showroom.
❖ Aset Tetap
Perbedaan pada akun aset tetap karena adanya pembelian tanah dan bangunan
serta pembangunan showroom.
Selain itu, akun-akun lain mengalami perbedaan akibat dari perbedaan kebutuhan
modal kerja dan perolehan laba bersih antara Dengan dilakukannya Rencana Transaksi
dan Tanpa dilakukannya Rencana Transaksi.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 26
Page 39
Laba Rugi
❖ Pendapatan
Pada tahun 2025 hingga 2028 pendapatan Perseroan Dengan dilaksanakannya
Rencana Transaksi akan lebih tinggi dibandingkan Tanpa dilaksanakannya Rencana
Transaksi. Perbandingan dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 17 : Proyeksi Pendapatan Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi
Dalam Ribuan Rp Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
Dengan transaksi 1.417.858.271.073 3.095.752.190.537 3.479.090.443.964 3.875.002.158.398 4.316.687.562.018
Tanpa transaksi 1.417.858.271.073 2.996.247.061.010 3.229.010.957.669 3.480.111.634.302 3.751.008.773.047
Perbedaan - 99.505.129.527 250.079.486.294 394.890.524.097 565.678.788.971
❖ Beban Pokok Pendapatan
Dengan Transaksi, beban pokok pendapatan Perseroan akan lebih tinggi seiring
dengan peningkatan pendapatan Perseroan, dibandingkan Tanpa dilaksanakannya
Rencana Transaksi. Perbandingan dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 18 : Proyeksi Beban Pokok Pendapatan
Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi
Dalam Ribuan Rp Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
Dengan transaksi 1.032.292.372.742 2.224.263.619.730 2.500.555.929.747 2.773.660.693.957 3.080.509.831.621
Tanpa transaksi 1.032.292.372.742 2.149.476.297.267 2.312.830.738.376 2.477.141.159.388 2.655.688.954.840
Perbedaan - 74.787.322.462 187.725.191.371 296.519.534.569 424.820.876.781
❖ Beban Usaha
Dengan Transaksi, beban usaha berupa beban penjualan akan meningkat seiring
dengan peningkatan pendapatan. Selain itu, beban depresiasi juga akan meningkat
seiring dengan Rencana Transaksi dan pembangunan showroom. Perbandingan
dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 19 : Proyeksi Beban Usaha Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi
Dalam Ribuan Rp Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
Dengan transaksi 199.988.468.638 495.372.732.447 570.619.049.963 625.397.844.396 687.410.605.228
Tanpa transaksi 199.988.468.638 477.821.116.286 523.461.154.615 565.355.003.784 612.260.541.570
Perbedaan - 17.551.616.161 47.157.895.347 60.042.840.611 75.150.063.658
❖ Laba bersih
Dengan Transaksi, laba bersih Perseroan akan meningkat dibandingkan Tanpa
dilaksanakannya Rencana Transaksi. Perbandingan dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 20 : Proyeksi Laba Bersih Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi
Dalam Ribuan Rp Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
Dengan transaksi 140.969.494.131 284.427.364.217 298.566.485.377 350.476.818.810 421.018.026.993
Tanpa transaksi 140.969.494.131 278.608.417.204 290.611.808.921 331.570.527.994 379.815.663.349
Perbedaan - 5.818.947.013 7.954.676.456 18.906.290.816 41.202.363.644
Arus Kas:
❖ Aktivitas Operasi
Perbedaan pada arus kas aktivitas operasi antara Dengan dan Tanpa Rencana
Transaksi terutama karena pembelian aset tanah dan bangunan, yang
menyebabkan perbedaan pendapatan, beban pokok pendapatan, dan beban usaha
serta perbedaan beban pajak akibat hal tersebut.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 27
Page 40
❖ Aktivitas Investasi
Perbedaan terletak pada pembelian tanah dan bangunan serta pembangunan
showroom.
❖ Aktivitas Pendanaan
Perbedaan pada arus kas aktivitas pendanaan antara Dengan dilakukannya Rencana
Transaksi dan Tanpa dilakukannya Rencana Transaksi adalah pada perbedaan
pembagian dividen yang disebabkan oleh perbedaan perolehan laba bersih.
3.5 Analisis Inkremental atas Rencana Transaksi
Berdasarkan analisis terhadap proyeksi Dengan dan Tanpa dilakukannya Rencana
Transaksi, diperoleh kontribusi nilai tambah terhadap Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 21 : Kontribusi Nilai Tambah
Dalam Rp Jul-Des 2024 2025 2026 2027 2028
Peningkatan Pendapatan - 99.505.129.527 250.079.486.294 394.890.524.097 565.678.788.971
Penghematan (peningkatan) beban pokok - (74.787.322.462) (187.725.191.371) (296.519.534.569) (424.820.876.781)
Penghematan (peningkatan) beban usaha - (17.551.616.161) (47.157.895.347) (60.042.840.611) (75.150.063.658)
Kontribusi nilai tambah - 7.166.190.903 15.196.399.577 38.328.148.916 65.707.848.532
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat peningkatan pendapatan pada
tahun 2025 sebesar Rp99,5 miliar hingga sebesar Rp565,7 miliar pada tahun 2028.
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat peningkatan beban pokok
pendapatan pada tahun 2025 sebesar Rp74,8 miliar hingga sebesar Rp424,8 miliar
pada tahun 2028.
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat peningkatan beban usaha pada
tahun 2025 sebesar Rp17,6 miliar hingga sebesar Rp75,2 miliar pada tahun 2028.
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi kontribusi nilai tambah atas laba bersih
Perseroan adalah sebesar Rp7,2 miliar pada tahun 2025 hingga Rp65,7 miliar pada
tahun 2028.
3.6 Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Terkait dengan Rencana Transaksi, Perseroan telah menugaskan kepada KJPP Felix
Sutandar dan Rekan untuk melakukan penilaian atas aset yang menjadi obyek Rencana
Transaksi, yang secara ringkas dapat digambarkan sebagai berikut:
No Laporan : 00863/2.0072-00/PI/05/0434/1/VII/2024
Tanggal Laporan : 19 Juli 2024
Obyek Penilaian : Gedung Kantor
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2024
Tujuan Penilaian : Transaksi Pembelian
Dasar Penilaian : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar dan Pendekatan Biaya
Kesimpulan Nilai : Rp88.510.000.000
Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan oleh Penilai Properti KJPP Felix Sutandar dan
Rekan, Nilai Pasar Aset Rencana Transaksi adalah sebesar Rp88.510.000.000,
sedangkan harga Rencana Transaksi adalah sebesar Rp84.970.000.000 atau 4,0% lebih
rendah dibandingkan dengan Nilai Pasarnya, yang berarti tidak melewati batas atas dan
batas bawah sebesar 7,5% atau berada dalam kisaran nilai yang wajar.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 28
Page 41
3.7 Prosedur Pengambilan Keputusan dengan Memperhatikan Alternatif Lain
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari Manajemen Perseroan, pengambilan
keputusan untuk melakukan Rencana Transaksi dilakukan oleh Direksi dengan
persetujuan Komisaris Perseroan.
Alternatif lain yaitu dengan tidak membeli Tanah dan Bangunan dan tetap menggunakan
tempat usaha Perseroan saat ini saja. Namun, Manajemen tetap memutuskan untuk
membeli Tanah dan Bangunan baru karena:
1. Tanah dan Bangunan tersebut berada di lokasi yang strategis
2. SPTO akan memiliki showroom yang cukup besar di salah satu daerah utama di
pusat kota Surabaya dan dengan demikian bisa meningkatkan branding dan
penjualan
3. SPTO akan memiliki kantor yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya
4. Dengan membeli, perusahaan memiliki aset, yang bila nanti dibutuhkan dapat
menjadi agunan pinjaman ke Bank.
5. Kepemilikan aset properti berupa Tanah dan Bangunan merupakan suatu investasi
yang baik bagi perusahaan karena nilainya cenderung meningkat.
Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar dan Rekan sebagai
Penilai Independen untuk menentukan Nilai Pasar dari Rencana Transaksi.
3.8 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa manfaat dari
Rencana Transaksi adalah:
1. Tanah berada di lokasi yang strategis.
2. SPTO akan memiliki showroom dengan kapasitas yang cukup besar di salah satu
daerah utama di pusat kota Surabaya dan dengan demikian bisa meningkatkan
branding dan penjualan.
3. SPTO akan memiliki kantor yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya.
4. Menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi jangka panjang yang tentunya
menambah kenaikan jumlah aset Perseroan.
Sementara itu, juga terdapat risiko akibat dari Rencana Transaksi, yaitu:
SPTO akan memerlukan belanja modal yang cukup besar untuk membeli tanah dan
membangun showroom dan kantor.
3.9 Analisis Kewajaran Rencana Transaksi
1. Analisis Rencana Transaksi
Rencana Transaksi adalah pembelian Tanah dan Bangunan berupa Gedung Kantor di
Jalan Raya Darmo No. 31, Kelurahan Keputran, Kecamatan Tegal Sari, Surabaya, seluas
1.470 m2 yang terbagi menjadi 2 sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 288 dan No.
485, beserta bangunan diatas tanah tersebut, yang tercatat atas nama PT Setia Perkasa
Cemerlang.
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 29
Page 42
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan. Namun sesuai dengan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi dimaksud bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan. Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa manfaat dari Rencana Transaksi adalah Perseroan akan memiliki tempat yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya dan memiliki showroom dengan kapasitas yang cukup besar. Tanah dan Bangunan tersebut juga berada di salah satu daerah utama di pusat kota Surabaya, sehingga sangat strategis untuk showroom Perseroan, dengan demikian dapat meningkatkan branding dan penjualan. Selain itu, pembelian aset ini dapat menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi jangka panjang yang tentunya menambah kenaikan jumlah aset Perseroan. Sementara itu, juga terdapat risiko akibat dari Rencana Transaksi, yaitu SPTO akan memerlukan belanja modal yang cukup besar untuk membeli tanah dan membangun showroom dan kantor. 2. Analisis Kualitatif Keuntungan atas Rencana Transaksi yaitu Perseroan akan memiliki tempat yang memadai untuk semua karyawan di Surabaya dan memiliki showroom dengan kapasitas yang cukup besar. Tanah dan Bangunan tersebut juga berada di salah satu daerah utama di pusat kota Surabaya, sehingga sangat strategis untuk showroom Perseroan, dengan demikian dapat meningkatkan branding dan penjualan. Selain itu, pembelian aset ini dapat menjadi salah satu cara Perseroan untuk investasi jangka panjang yang tentunya menambah kenaikan jumlah aset Perseroan. Sementara itu, tidak ada kerugian bagi Perseroan atas Rencana Transaksi. 3. Analisis Kuantitatif Dengan dilakukannya Rencana Transaksi kontribusi nilai tambah atas laba bersih Perseroan adalah sebesar Rp7,2 miliar pada tahun 2025 hingga Rp65,7 miliar pada tahun 2028. 4. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan oleh Penilai Properti KJPP Felix Sutandar dan Rekan, Nilai Pasar Aset Rencana Transaksi adalah sebesar Rp88.510.000.000, sedangkan harga Rencana Transaksi adalah sebesar Rp84.970.000.000 atau 4,0% lebih rendah dibandingkan dengan Nilai Pasarnya, yang berarti tidak melewati batas atas dan batas bawah sebesar 7,5% atau berada dalam kisaran nilai yang wajar. 3.10 Kesimpulan Berdasarkan analisis kewajaran Rencana Transaksi sebagaimana diuraikan dalam laporan ini, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Pembelian Tanah dan Bangunan yang dilakukan oleh PT Surya Pertiwi Tbk adalah wajar. Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024 30
Names mentioned 48 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Setia Perkasa Cemerlang. Tanggal Pendapat Kewajaran
p.4
unresolved
org
Bank Indonesia
p.4 ×4
unresolved
org
PT Setia Perkasa Cemerlang. Harga
p.6 ×2
unresolved
org
Penilai Properti KJPP Felix Sutandar dan Rekan
p.7 ×3
unresolved
org
KJPP Felix Sutandar
· Pemimpin Rekan
p.7 ×7
unresolved
org
KJPP Felix Sutandar dan Rekan
p.8 ×4
unresolved
—
Kualifikasi
p.12
unresolved
—
Ijin Penilai
p.12
unresolved
—
STTD
p.12
unresolved
—
MAPPI
p.12 ×3
unresolved
person
Natalia Goysal
p.12
unresolved
person
Symphony Sonata
p.12
unresolved
—
Ref. No.: 01168/2.0072-00/BS/05/0022/1/X/2024
p.12 ×2
unresolved
person
Drs. Nursal
p.16 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Teramihardja
p.16
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kosasih
p.16 ×3
unresolved
org
Tjahjo & Rekan
p.16 ×3
unresolved
person
Drs. Ruchjat Kosasih
p.17
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar dan Rekan
p.17 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar
p.17 ×2
unresolved
org
PT Surya Nusantara
p.19
unresolved
person
Akta Notaris Hendra Karyadi
p.19
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.19
unresolved
person
Christina Dwi Utami
p.19
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.19
unresolved
org
Euromonitor International Limited
p.24
unresolved
org
Bank Indonesia Ref.
p.26
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.41
unresolved
org
PT Setia Perkasa Cemerlang. Ref.
p.41
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
3976 ms
12 Sep 2026 22:56
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2024-06-30',
'value': None}