Back to announcement
20240927_CBPE_Laporan Informasi dan Fakta Material_31729554_lamp4.pdf
Other Text extracted CBPESource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 87
Page 1
Laporan Studi Kelayakan
Penambahan Kegiatan Usaha
PT Citra Buana Prasida Tbk
No. File :
00288/2.0100-00/BS/03/0066/1/IX/2024
Page 2
No. File : 00288/2.0100-00/BS/03/0066/1/IX/2024
Jakarta, 03 September 2024
Kepada Yth
Direksi
PT Citra Buana Prasida Tbk
Kompleks Paskal Hyper Square, Blok G – Lantai 2, No.206-208
Jalan HOS Cokroaminoto No. 205-207 (D/h Jalan Pasir Kaliki No. 205-207)
Bandung - 40181
Hal : Laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha PT Citra Buana
Prasida Tbk
Dengan hormat,
Sesuai dengan Perjanjian Kerja No. FR/PB.24.07.0015 tanggal 24 Juli 2024, kami KJPP
Fuadah, Rudi dan Rekan telah melaksanakan studi kelayakan Penambahan Kegiatan
usaha atas PT Citra Buana Prasida Tbk, selanjutnya disebut (“Perseroan”) dan
menyampaikan laporan ini. Laporan ini merupakan revisi dari Laporan kami terdahulu
dengan No. File 00266/2.0100-00/BS/03/0066/1/VIII/2024, tanggal 08 Agustus 2024,
perihal Laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha. Alasan diterbitkannya
Laporan revisi ini adalah untuk menambahkan penjelasan, pengungkapan dan
pembahasan yang lebih terperinci berdasarkan informasi tambahan dari Perseroan dengan
mengacu pada Surat Perubahan dan/atau Tambahan Informasi atas Rencana Transaksi
Penambahan Kegiatan Usaha Perseroan No. S-379/PM.023/2024 tanggal 29 Agustus
2024. Dengan diterbitkannya Laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
(Revisi) ini maka Laporan terdahulu yaitu No. File 00266/2.0100-
00/BS/03/0066/1/VIII/2024, tanggal 08 Agustus 2024, kami nyatakan tidak berlaku.
Revisi pada Laporan Studi Kelayakan ini adalah untuk menambahkan penjelasan,
pengungkapan dan pembahasan yang lebih terperinci berdasarkan informasi tambahan
dari Perseroan dengan tidak mengubah kesimpulan yang dihasilkan. Revisi Laporan Studi ini
terkait dengan penyesuaian pada penambahan sub bab analisis kelayakan pasar, sub bab
analisis kelayakan teknis, sub bab analisis kelayakan pola bisnis, sub bab analisis
kelayakan model manajemen, revisi terkait pengguna laporan, sifat dan sumber informasi
yang dapat diandalkan, penambahan informasi terkait struktur kepemilikan pada Entitas
Anak, tambahan penjelasan mengenai pengalihan perjanjian pengikatan jual-beli tanah di
Cipaku, tambahan penjelasan mengenai ketersediaan tenaga kerja, tambahan penjelasan
mengenai sumber dana sehubungan dengan kenaikan aset atas penambahan kegiatan
usaha dan rincian mengenai faktor-faktor terkait perubahan penambahan kegiatan usaha.
Studi ini merupakan hasil kajian dan analisis yang dilakukan dengan meninjau kelayakan
atas penambahan kegiatan usaha yang akan dilakukan oleh Perseroan, ditinjau dari
berbagai aspek yang meliputi aspek pasar, aspek teknis, aspek pola bisnis, aspek model
manajemen, dan aspek keuangan.
Studi ini dilakukan dengan mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("POJK")
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha dan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal serta Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
("SEOJK") No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
-i- PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 3
Penilaian Bisnis di Pasar Modal serta Kode Etik Penilai Indonesia ("KEPI") dan Standar
Penilaian Indonesia ("SPI") Edisi Vll-2018.
1.1 Latar Belakang Mengenai Penugasan
PT Citra Buana Prasida Tbk, untuk selanjutnya disebut “Perseroan” merupakan
perusahaan yang bergerak dalam bidang real estate dan pengembang properti.
Sebagai Upaya untuk meningkatkan kapasitas perusahaan, Perseroan merasa perlu
menambah kegiatan usahanya serta melakukan penyesuaian terhadap kode
klasifikasi resmi untuk mengklasifikasikan jenis bidang usaha perusahaan di
Indonesia atau yang lebih dikenal dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia
(KBLI) agar dapat menjalankan bisnisnya sebagai berikut:
KBLI yang akan di tambahkan
No Nama KBLI Kode KBLI
1. Aktivitas Perusahaan Holding 64200
Berdasarkan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha Utama”, Perusahaan Terbuka yang melakukan perubahan Kegiatan
Usaha wajib menggunakan Penilai untuk melakukan studi kelayakan atas perubahan
Kegiatan Usaha. Untuk itu Perseroan telah menunjuk FRR guna menyusun Studi
Kelayakan dimaksud.
1.2 Status Konsultan
FRR Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai
Publik dari Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 2.12.00100 sesuai Surat
Keputusan Menteri Keuangan No. 102/KM.1/2012 tertanggal 08 Februari 2012,
dengan Ir. Fuadah, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert.) dengan Ijin Penilai Publik No. PB-
1.08.00066 dan terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Ijin
No. STTD.PPB-35/PJ-1/PM.02/2023 sebagai Penanggung Jawab dalam penugasan
ini.
a. Konsultan dalam posisi untuk memberikan kajian studi kelayakan secara
objektif dan tidak memihak (independen).
b. Konsultan tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan
atau objek studi kelayakan.
c. Konsultan memiliki kompetensi untuk melakukan studi kelayakan.
d. Konsultan tidak memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Konsultan
lainnya.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
• Nama : PT Citra Buana Prasida Tbk
• Bidang Usaha : Real estate dan pengembang properti.
- ii -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 4
• Alamat : Komplek Paskal Hyper Square Blok G Lantai 2 Nomor 206-
208, Jalan H.O.S Cokroaminoto, No. 25-27 (d.h. Jalan
Pasarkaliki
No. 25-27) Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat.
• Nomor Telepon : (022) 860 61108
• E-mail : corsec@citrabuanaprasida.co.id
• Website : www.citrabuanaprasida.co.id
• P.I.C : Bapak Albert Karnof Purba SH.- Corporate Secretary
1.4 Identitas Pengguna Laporan
Pengguna laporan adalah PT Citra Buana Prasida Tbk dan Pemegang Saham
Perseroan.
1.5 Objek Studi Kelayakan
Objek studi kelayakan adalah penambahan kegiatan usaha dibidang aktivitas
perusahaan holding yang terdiri dari 1 (satu) Klasifikasi Baku Lapangan Usaha
Indonesia (“KBLI”).
1.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Dalam penugasan studi kelayakan ini perhitungan dinyatakan dalam mata uang
Rupiah.
1.7 Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai kelayakan
atas rencana penambahan kegiatan usaha dibidang aktivitas perusahaan holding
dengan tujuan untuk memenuhi Peraturan OJK Nomor 17/POJK.04/2020, tentang
Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha.
1.8 Tanggal Efektif Studi Kelayakan
Studi Kelayakan diperhitungkan per yaitu tanggal 30 Juni 2024, di mana batas
tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penyusunan Studi
Kelayakan serta dari data keuangan Perseroan yang kami terima.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” Pasal 7, Laporan Studi Kelayakan
berlaku selama 6 (enam) bulan sejak tanggal efektif Studi Kelayakan, yaitu tanggal 30
Juni 2024, kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih
dari 5% (lima persen).
- iii -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 5
1.9 Metodologi Studi Kelayakan
Metodologi yang digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini yaitu:
1. Melakukan kunjungan ke kantor Perseroan pada tanggal 06 Agustus 2024, untuk
mendapatkan gambaran tentang rencana ekspansi dan penambahan kegiatan
usaha Perseroan.
2. Pengumpulan data-data primer dari Perseroan yang terkait dengan rencana
ekspansi atas penambahan kegiatan usaha yang meliputi data-data identitas
Perseroan, perijinan, spesifikasi proyek, aspek keuangan dan rencana usaha
serta data-data lainnya yang terkait.
3. Pengumpulan data-data sekunder dari sumber-sumber terkait yang dapat
dipertanggungjawabkan.
4. Pengumpulan data dari hasil diskusi perihal pembahasan berbagai aspek yang
berpengaruh dalam kelayakan dengan pihak Perseroan.
5. Analisa legalitas yang mengkaji terhadap kelengkapan dokumen legalitas dan
perijinan.
6. Analisa pasar yang mengkaji kondisi pasar properti di Indonesia, potensi pasar,
sasaran, dan; pesaing usaha; dan strategi pemasaran;
7. Analisa teknis yang mengkaji secara teknis proses bisnis Perseroan dari rencana
panambahan kegiatan usaha.
8. Analisa pola bisnis yang mengkaji model bisnis atas penambahan kegiatan
usaha, risiko yang berpotensi muncul dan langkah pengendaliannya serta
analisis SWOT.
9. Aspek model manajemen yang mengkaji struktur dan kebutuhan karyawan atas
rencana penambahan kegiatan usaha Perseroan.
10. Analisa keuangan yang mengkaji nilai-nilai parameter kelayakan ekonomi.
Dalam melakasanakan penugasan ini, analisis dilakukan terhadap kelayakan
atas penambahan kegiatan usaha. Analisis ini dilakukan dengan menggunakan
indikator Net Present Valuve (NPV), Profitability Index (PI), Internal Rate of Return
(IRR), Payback Period.
1.10 Konfirmasi Bahwa Objek Studi Kelayakan Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam
Jangka Waktu 1 (Satu) Bulan
Perseroan telah mengonfirmasi bahwa objek studi kelayakan tidak sedang atau telah
dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal studi kelayakan yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih
dari satu bulan). Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim,
gugatan ganti rugi yang mungkin timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas
konfirmasi objek studi kelayakan yang tidak benar dari Perseroan. Selain itu juga
Perseroan akan mengidentifikasi dari segala kerugian dan/atau kewajiban yang
dialami oleh Penilai dan FRR.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam studi kelayakan ini, kami telah melakukan investigasi untuk mendapatkan
keyakinan yang memadai diantaranya dengan melakukan Wawancara terhadap
perwakilan Manajemen Perseroan. Pihak-pihak yang diwawancarai antara lain
- iv -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 6
sebagai berikut:
1. Bapak Didi Omara selaku Direktur Utama Perseroan;
2. Bapak Albert Karnof Purba SH. selaku Corporate Secretary; dan
3. Ibu Wieke Febriana selaku Finance dan Accounting.
1.12 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Tinjauan terhadap kondisi fundamental objek studi kelayakan yang menyangkut
sejarah singkatnya, struktur modal, susunan pengurus dan deskripsi bidang usaha
serta memperhatikan kondisi makro yang ada. Data – data sebagai informasi
pendukung adalah sebagai berikut:
1. Data - data legalitas (Akta Pendirian dan Perubahan, NIB, NPWP dan lain – lain).
2. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019, yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik AF. Rachman dan
Soetjipto WS No. 00121/2.0513/AU.1/03/0614-1/1/IX/2022 pada tanggal 19
September 2022 dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani
oleh H. TB. Aman Faturrahman sebagai Akuntan Publik.
3. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020, yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik AF. Rachman dan
Soetjipto WS No. 00122/2.0513/AU.1/03/0614-2/1/IX/2022 pada tanggal 19
September 2022 dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani
oleh H. TB. Aman Faturrahman sebagai Akuntan Publik.
4. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021, yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik AF. Rachman dan
Soetjipto WS No. 00123/2.0513/AU.1/03/0614-3/1/IX/2022 pada tanggal 19
September 2022 dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani
oleh H. TB. Aman Faturrahman sebagai Akuntan Publik.
5. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022, yang diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Doli,
Bambang, Sulistiyanto, Dadang dan Ali No. 00012/3.0271/AU.1/03/0353-
2/1/III/2023 pada tanggal 28 Maret 2023 dengan opini wajar tanpa
modifikasian, yang ditandatangani oleh Drs. Rudy Soegiharto, Ak.CPA.sebagai
Akuntan Publik.
6. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023, yang diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Doli,
Bambang, Sulistiyanto, Dadang dan Ali No. 00010/3.0271/AU.1/03/0353-
2/1/III/2024 pada tanggal 25 Maret 2024 dengan opini wajar tanpa
modifikasian, yang ditandatangani oleh Drs. Rudy Soegiharto, Ak.CPA.sebagai
Akuntan Publik.
7. Laporan keuangan tidak audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2024.
8. Laporan tahunan PT Citra Buana Prasida Tbk tahun 2023.
9. Profil perusahaan PT Citra Buana Prasida Tbk tahun 2023.
10. Prospektus Perseroan Tahun 2022.
11. Proyeksi Keuangan Perseroan stand alone dan konsolidasi (sebelum dan
setelah penambahan kegiatan usaha).
12. Rencana Anggaran Biaya untuk pembentukan Entitas Anak.
-v-
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 7
13. Tarif pajak yang diberlakukan atas Perseroan adalah berdasarkan laba kena
pajak dalam periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak
yang berlaku di Indonesia yaitu sebesar 22%.
14. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan.
15. Wawancara dengan perwakilan manajemen pemberi tugas yaitu Bapak Didi
Omara selaku Direktur Utama dan tim.
16. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi
pasar dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis
lain dari pihak independen yang kami anggap relevan.
1.13 Ruang Lingkup Penugasan
Laporan ini kami susun berdasarkan data dari Manajemen Perseroan serta data lain
yang relevan. Dalam penyusunan laporan ini kami juga mempertimbangkan proyeksi-
proyeksi yang mendukung dari Perseroan dan hasil wawancara dengan Manajemen
Perseroan.
Analisis yang dilaksanakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini adalah:
a. Analisis Kelayakan Pasar
Melakukan kajian atas kondisi pasar, seperti pangsa pasar, kesinambungan
(sustainability), potensi pasar, sasaran dan potensi nilai pasar. Disamping itu
juga melakukan analisis atas pesaing usaha serta strategi pemasaran.
b. Analisis Kelayakan Teknis
Melakukan kajian terhadap kapasitas dan target bisnis, serta memperhatikan
ketersediaan dan kualitas sumber daya, pekerja, dan ahli profesional. Kajian
teknis juga meliputi proses produksi secara umum.
c. Analisis Kelayakan Pola Bisnis
Pada aspek ini, analisis mencakup keunggulan kompetitif karena keunikan pola
bisnis yang diajukan Perseroan, kemampuan para pesaing untuk meniru produk
yang dihasilkan, serta kemampuan untuk menciptakan nilai.
d. Analisis Kelayakan Model Manajemen.
Kajian yang dilakukan pada aspek ini meliputi ketersediaan tenaga kerja,
manajemen kekayaan intelektual (intellectual property), manajemen risiko,
kapasitas dan kemampuan manajemen, serta kesesuaian struktur organisasi
dan manajemen.
e. Analisis Kelayakan Keuangan
Sebagai muara dari seluruh aspek yang dikaji, maka aspek keuangan akan
mengkaji paling kurang meliputi rencana investasi, sumber pembiayaan, biaya
operasional, proyeksi laporan keuangan, analisis titik impas (break even
analysis), analisis profitabilitas (profitability analysis) serta analisis tingkat imbal
balik investasi (overall return on investment).
1.14 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan studi kelayakan ini
adalah:
- vi -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 8
1. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai telah melakukan penelahaan atas dokumen yang digunakan dalam
proses penilaian/studi kelayakan ini, namun Penilai tidak meneliti semua hal
yang menyangkut keabsahan atas dokumen-dokumen legalitas, kami
asumsikan semua dokumen legal tersebut adalah sah dari aspek hukum.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dengan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty);
5. Penilai ingin menekankan bahwa hasil kajian, analisis, serta tanggung jawab
kami secara khusus hanya terbatas pada aspek nilai atas obyek penilaian, di
luar dari aspek perpajakan dan hukum karena hal tersebut berada di luar
lingkup penugasan.
6. Penyusunan Studi Kelayakan ini berdasarkan kondisi pasar dan kondisi
perekonomian, kondisi umum bisnis dan kondisi keuangan, serta peraturan-
peraturan Pemerintah pada tanggal efektif penilaian.
7. Terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang
terlibat dalam Rencana Penambahan Kegiatan Usaha yang akan dilaksanakan
sesuai dengan prosedur-prosedur dan dengan jangka waktu yang telah
ditetapkan dalam dokumen-dokumen yang terkait dengan Penambahan
Kegiatan Usaha.
8. Tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap
asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan Studi Kelayakan dari
tanggal penerbitan Studi Kelayakan sampai dengan tanggal terjadinya Rencana
Penambahan Kegiatan Usaha.
9. Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh manajemen
Perseroan atau yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah
benar, lengkap dan tidak menyesatkan, dan kami tidak bertanggung jawab
untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi
tersebut. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan
bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-
informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau
menyesatkan.
10. Analisis Studi Kelayakan dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material.
Kami tidak bertanggungjawab atas perubahan kesimpulan atas Studi
Kelayakan maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya ataupun
pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi
sehingga data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan atau dapat
disalahartikan.
11. Karena hasil dari Studi Kelayakan sangat tergantung dari data serta asumsi-
asumsi yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi
sesuai data pasar akan merubah hasil dari Studi Kelayakan. Oleh karena itu,
kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data yang digunakan dapat
berpengaruh terhadap hasil Studi Kelayakan, dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun penyusunan laporan Studi Kelayakan
telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami
- vii -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 9
tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan terjadinya
perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis tambahan,
diaplikasikannya hasil Studi Kelayakan sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi, ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar
Studi Kelayakan.
12. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Studi Kelayakan tidak merupakan dan
tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan.
Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan, atau penyimpangan
dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum.
1.15 Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan
Dari tanggal Studi Kelayakan, yaitu per tanggal 30 Juni 2024, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting dalam Perseroan yang
dapat berpengaruh signifikan terhadap hasil studi kelayakan.
1.16 Analisis Kelayakan
A. Analisis Kelayakan Aspek Pasar
▪ Dari posisi Perseroan di industri properti, Perseroan tergolong tidak
memiliki banyak pesaing, dikarenakan usaha yang dilakukan Perseroan
tidak mudah ditiru oleh kompetitor selain mengingat konsep kawasan
Perseroan yang sangat detail serta terkait ketersediaan lahan yang terbatas
di tengah kota Bandung.
▪ Mempertimbangkan segmen pasar yang dituju adalah kelas menengah ke
atas dan pangsa pasarnya adalah keluarga muda (20-45) yang memiliki
imajinasi dan kreatif yang cenderung lebih menyenangi konsep kawasan
yang sangat detail, Perseroan telah menetapkan strategi dalam
menciptakan produk yang berkualitas dan dapat bersaing dengan pasar
melalui kreativitas dan inovasi secara berkesinambungan. Perseroan
mentargetkan semua segmen pelanggan terutama di Kota Bandung dan
sekitar dapat bekerjasama dengan baik, sehingga Perseroan dapat
melakukan sejumlah kegiatan pemasaran dengan maksimal.
▪ Kelebihan lain dari proyek Cipaku yang akan dikelola oleh Entitas Anak
adalah pada Lokasi yang sangat menguntungkan dari segi geografis, dan
dekat dengan berbagai perguruan tinggi dan kawasan pariwisata sehingga
sangat memungkinkan dapat dicapai tingkat huni yang optimal.
▪ Berdasarkan rencana penambahan kegiatan usaha, Perseroan
diproyeksikan mencatatkan tambahan laba yang dihasilkan dari
pengelolaan proyek Cipaku, sejalan dengan asumsi bahwa proyek akan
berjalan dan beroperasi dengan baik yang akan berpengaruh pada
pendapatan Perseroan. Atas adanya kontribusi laba dari penambahan
kegiatan usaha tersebut, menjadi potensi penambahan pada nilai bagi
Perseroan.
- viii -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 10
B. Analisis Kelayakan Aspek Teknis
▪ Perseroan memiliki proyek-proyek yang dikembangkan sendiri sehingga
diharapkan kehadiran Entitas Anak mampu memberikan peningkatan
produktifitas dan profitabilitas Perseroan, dengan tetap mengedepankan
kepatuhan hukum. Disisi lain, meminimalisir potensi kerugian dengan
menjalin mitra kerjasama dengan operator serta tenaga ahli berkompeten
dalam bidang bisnis properti.
▪ Oleh karena Perseroan adalah pemegang saham mayoritas sebesar 99,99%
dari saham yang ditempatkan maka penyusunan laporan keuangan berjenis
laporan Keuangan Konsolidasi, sehingga diharapkan dampak entitas
Entitas Anak terhadap perkembangan induknya akan tampak.
C. Analisis Kelayakan Aspek Pola Bisnis
▪ Perseroan memiliki keunggulan kompetitif dalam kegiatan usahanya di
industri properti dan terus mengembangkan keunggulan kompetitifnya
tersebut dengan meningkatkan kualitas sumber daya manusia yang dimiliki
oleh Perseroan, dimana sumber daya manusia yang mumpuni di bidangnya
merupakan kunci keberhasilan Perseroan dalam memberikan solusi terbaik
untuk permasalahan-permasalahan yang dihadapi oleh masyarakat, serta
kualitas proyek yang dikerjakan. Perseroan meyakini bahwa kekuatan
kompetitif yang telah dimiliki akan mendukung Perseroan sebagai holding
demikian juga Entitas Anak dalam melaksanakan strateginya.
D. Analisis Kelayakan Aspek Model Manajemen
▪ Berdasarkan encana struktur organisasi Entitas Anak disusun dengan pola
yang sederhana, namun dengan kualifikasi yang telah ditetapkan Perseroan
untuk mengisi jabatan-jabatan dimaksud, serta dengan bekerjasama
dengan operator dan tenaga ahli yang kompeten pada bidang sejenis, maka
diharapkan dapat mengelola kegiatan usaha yang baru secara efektif dan
efisien serta didasarkan pada kebutuhan operasional perusahaan dengan
pembagian tugas yang jelas dari seluruh personil pengelola perusahaan
secara menyeluruh.
E. Analisis Kelayakan Aspek Keuangan
▪ Kelayakan investasi penambahan kegiatan usaha aktivitas holding dihitung
dengan menggunakan empat indikator yaitu Net Present Value (NPV),
Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI) dan Payback Period
dengan ringkasan sebagai berikut:
✓ Net Present Value (NPV) : Rp59.588.652.344,-
✓ Internal Rate of Return (IRR) : 19,24%
✓ Profitability Index (PI) : 1,69
✓ Payback Period : 7 Tahun, 3 Bulan
Total NPV diperoleh dari hasil present value arus kas yang sudah
mempertimbangkan tingkat risiko. Berdasarkan analisa kami, bahwa
- ix -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 11
setelah adanya penambahan kegiatan usaha dibidang aktivitas holding
maka NPV Perseroan diperoleh sebesar Rp59.588.652.344,- Hasil tersebut
menyimpulkan bahwa investasi penambahan usaha dengan parameter
NPV layak untuk dilakukan karena NPV yang dihasilkan adalah positif.
Dari analisis yang telah dilakukan diperoleh IRR sebesar 19,24%. Hal ini
menunjukkan bahwa investasi yang dilakukan oleh Perseroan dengan
parameter IRR layak untuk dilakukan karena IRR yang dihasilkan lebih besar
jika dibandingkan dengan cost of capital pasar untuk industri sejenis yaitu
sebesar 11,21%.
Payback period adalah periode yang dibutuhkan untuk menutup kembali
pengeluaran investasi atau initial cash investment. Artinya, kurun waktu
yang dibutuhkan agar bisa menutup kembali pengeluaran saat investasi
dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flows).
Penambahan kegiatan usaha Perseroan diperoleh payback period selama 7
Tahun, 3 Bulan.
Berdasarkan kajian evaluasi dan analisa keuangan serta proyeksi-proyeksi
lainnya dengan asumsi-asumsi kondisi syarat pembatas yang telah
ditetapkan dapat terpenuhi, maka dapat disimpulkan bahwa rencana
penambahan kegiatan usaha yang akan dilaksanakan oleh Perseroan layak
untuk dilakukan.
1.17 Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah FRR terima dan
dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi dalam
analisis kelayakan, maka menurut pendapat FRR, Rencana Penambahan Kegiatan
Usaha yang akan dilaksanakan oleh Perseroan yang ditinjau dari aspek kelayakan
pasar, aspek kelayakan teknis, aspek kelayakan pola bisnis, aspek kelayakan model
manajemen, serta aspek keuangan adalah layak untuk dilaksanakan.
Kami menganggap bahwa semua data dan informasi yang diperoleh adalah benar
dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan
mempengaruhi kelayakan tersebut secara material. Kesimpulan akhir di atas berlaku
bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak material terhadap
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak
terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun
secara eksternal yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis,
perdagangan dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah Indonesia dan
peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan ini dikeluarkan.
Bilamana setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan ini dikeluarkan terjadi perubahan-
perubahan tersebut di atas, maka kelayakan atas Rencana Penambahan Kegiatan
Usaha mungkin berbeda.
-x-
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 12
Laporan kajian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan
stempel perusahaan dari KJPP Fuadah, Rudi dan Rekan.
Hormat kami,
KJPP Fuadah, Rudi dan Rekan
Ir. Fuadah, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert.)
Penilai Properti dan Bisnis
No. MAPPI : 96-S-00736
No Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00066
STTD OJK : STTD.PPB-35/PJ-1/PM.02/2023
- xi -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 13
KUALlFIKASI PENILAI BISNIS
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan berdasarkan
surat keputusan No. 102/KM.1/2012, tanggal 08 Februari 2012 dengan nama Kantor Jasa
Penilai Publik Fuadah, Rudi dan Rekan. Tim penyusun Laporan Studi kelayakan ini terdiri
dari:
1. Nama Lengkap : Ir. Fuadah, M. Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Pendidikan : Strata 2 (S-2)
Lembaga Pendidikan : Manajemen Aset dan Penilaian Properti, Universitas
Gadjah Mada
Ijin Penilai : PB-1.08.00066
Nomor STTD OJK : STTD.PPB-35/PJ-1/PM.02/2023
Pengalaman Penilaian : - Memiliki pengalaman penilaian lebih dari 20 tahun
dibidang penilaian Properti dan Bisnis
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI sebagai Penilai
Bersertifikat Bidang Properti dan Bisnis serta
memperoleh Ijin Penilai Publik dari Departemen
Kuangan dan dari Otoritas Jasa Keuangan Pasar Modal
(OJK-PM).
2. Nama Lengkap : Sumarno, SE.,MM.,M.Ec.Dev.,MAPPI (Cert.)
Pendidikan : Strata 2 (S-2)
Lembaga Pendidikan : Manajemen Aset dan Penilaian Bisnis, Universitas Gadjah
Mada
MAPPI Nomor : 15-S-06147
Pengalaman Penilaian : - Memiliki pengalaman penilaian lebih dari 2 tahun
dibidang penilaian Bisnis
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI sebagai Penilai
Bersertifikat Bidang Properti serta memperoleh Ijin
Penilai Publik dari Departemen Keuangan.
- Telah lulus dalam Ujian Pada Pendidikan Sertifikasi
Pendidikan Penilai Bisnis (tertulis).
3. Nama Lengkap : Ivan Togatorop, ST., MAPPI (Cert.)
Pendidikan : Strata 1 (S-1)
Lembaga Pendidikan : Teknik Mesin, Institut Teknologi Bandung
MAPPI Nomor : 02-S-01530
Pengalaman Penilaian : - Memiliki pengalaman penilaian lebih dari 5 tahun
dibidang penilaian Bisnis
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI sebagai Penilai
Bersertifikat Bidang Properti serta memperoleh Ijin
Penilai Publik dari Departemen Kuangan.
- Telah lulus dalam Ujian Pada Pendidikan Dasar Penilai
Bisnis (PDP2 dan PDS).
4. Nama Lengkap : Synthia Ayu Disha, S.P., RSA
Pendidikan : Strata 1 (S-1)
Lembaga Pendidikan : Agribisnis, Universitas Lampung
MAPPI Nomor : 20-P-10310
- xii -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 14
Pengalaman Penilaian : - Memiliki pengalaman penilaian lebih dari 4 tahun
dibidang penilaian Bisnis
- Telah lulus dalam Ujian Pada Pendidikan Dasar Penilai
Bisnis (PDP2 dan PDS).
Penyusunan Laporan Studi Kelayakan ini dilakukan melalui proses analisis yang
didasarkan pada data dan informasi yang diterima. Oleh karena itu hasil penilaian ini
harus dipandang sebagai suatu kesatuan dan penggunaan sebagian dari hasil analisis
atas data dan informasi tanpa mempertimbangkan analisis yang mendasarinya secara
utuh dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang kurang tepat.
Kami juga mengasumsikan bahwa sejak tanggaI penilaian yaitu tanggal 30 Juni 2024
dan tanggal penerbitan Laporan ini tidak terdapat kejadian penting dan atau terjadi
perubahan apapun yang material yang dapat berpengaruh terhadap asumsi yang
digunakan dalam Penyusunan Laporan Studi Kelayakan ini.
- xiii -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 15
PERYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Independen, kami yang
bertanda tangan di bawah ini menerangkan bahwa:
1. Penugasan Studi Kelayakan ini telah dilakukan terhadap obyek studi kelayakan
dan dilakukan secara independen; Kami tidak mempunyai kepentingan baik
sekarang atau di masa yang akan datang, maupun memiliki kepentingan pribadi
atau keberpihakan terhadap obyek Studi Kelayakan.
2. Kami bertanggung jawab atas laporan yang telah kami susun berdasarkan data yang
telah diberikan kepada kami oleh Pemberi tugas dan kami anggap akurat serta
lengkap.
3. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar
analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah benar.
4. Kesimpulan hasil Studi Kelayakan telah sesuai dengan asumsi dan kondisi
pembatas.
5. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Standar Penilaian Indonesia
(SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), serta POJK No.35/POJK.04/2020, tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai jenis usaha atau industri yang menjadi
obyek Studi Kelayakan.
8. Penilai telah melakukan wawancara kepada pihak manajemen Perseroan.
9. Tidak ada Penilai lainnya selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah
terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini
sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
10. Penugasan ini telah dilakukan terhadap obyek studi pada tanggal penilaian (cut off
date) per 30 Juni 2024.
11. Analisis dan kesimpulan yang dihasilkan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan
dalam laporan ini.
12. Penilai melakukan sesuai dengan Lingkup Penugasan dan data yang dianalisis telah
diungkapkan.
13. Data ekonomi dan industri yang tercantum dalam laporan ini kami peroleh dari
sumber yang telah terpublikasi dan diyakini kebenarannya.
- xiv -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 16
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan kondisi pembatas yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Penilaian ini telah melibatkan personil sebagai berikut:
1. Penanggungjawab :
Ir. Fuadah, M. Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
No. MAPPI : 96-S-00736
No. Ijin Penilai : PB-1.08.00066
No.Ijin OJK :STTD.PPB-35/PM.2/2018 .................................
2. Reviewer :
Sumarno, S.E., M.M., M.Ec.Dev.,MAPPI (Cert.)
No. MAPPI : 15-S-06147
No. Register : RMK-2017.01554 .................................
3. Penilai :
Ivan Togatorop, ST., MAPPI (Cert.)
No. MAPPI : 02-S-01530
No. Register : RMK-2017.00166 .................................
Synthia Ayu Disha, S.P., RSA
No. Mappi : 20-P-10310
No. Register : RMK-2022.04332 .................................
- xv -
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 17
DAFTAR ISI
Halaman
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL
BAB I PENDAHULUAN ........................................................................................................... 6
1.1 Uraian Mengenai Penugasan .......................................................................................... 6
1.2 Status Konsultan ............................................................................................................ 6
1.3 Identitas Pemberi Tugas ................................................................................................. 6
1.4 Identitas Pengguna Laporan ........................................................................................... 7
1.5 Objek Studi Kelayakan.................................................................................................... 7
1.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................... 7
1.7 Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan ............................................................................... 7
1.8 Tanggal Efektif Studi Kelayakan ...................................................................................... 7
1.9 Metodologi Studi Kelayakan ........................................................................................... 7
1.10 Konfirmasi Bahwa Objek Studi Kelayakan Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu 1 (Satu) Bulan ...................................................................................................... 8
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi........................................................................................ 8
1.12 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan ........................................................ 8
1.13 Ruang Lingkup Penugasan.............................................................................................. 9
1.14 Asumsi dan Kondisi Pembatas ..................................................................................... 10
1.15 Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan .................................................................... 11
BAB II GAMBARAN UMUM PERSEROAN ............................................................................... 12
2.1 Pendirian Perseroan ..................................................................................................... 12
2.2 Struktur Pengurus ........................................................................................................ 12
2.3 Struktur Permodalan .................................................................................................... 13
2.4 Perizinan ...................................................................................................................... 13
2.5 Tinjauan Kinerja Historis Keuangan............................................................................... 13
2.6 Prospek Usaha Perseroan ............................................................................................ 18
BAB III GAMBARAN MAKRO DAN MIKRO EKONOMI .............................................................. 19
3.1 Kondisi Perekonomian Makro ....................................................................................... 19
3.2 Pertumbuhan Ekonomi Domestik ................................................................................. 19
3.3 Inflasi........................................................................................................................... 20
3.4 Nilai Tukar Rupiah ........................................................................................................ 20
3.5 Suku Bunga .................................................................................................................. 21
3.6 Prospek Perekonomian Indonesia 2024 ........................................................................ 22
BAB IV ASPEK PASAR .......................................................................................................... 24
4.1 Prospek Usaha Industri Properti ................................................................................... 24
4.2 Kondisi Pasar Usaha Perseroan .................................................................................... 28
4.3 Analisis Kelayakan Aspek Pasar.................................................................................... 30
BAB V ASPEK TEKNIS .......................................................................................................... 31
5.1 Bisnis Perseroan .......................................................................................................... 31
5.2 Rencana Pembentukan Anak Usaha/Entitas Anak ........................................................ 31
5.3 Proses Bisnis Entitas Anak ........................................................................................... 32
5.4 Teknis Pelaksanaan Sebagai Holding Perusahaan......................................................... 33
5.5 Analisis Kelayakan Aspek Teknis................................................................................... 33
BAB VI ASPEK POLA BISNIS................................................................................................. 34
6.1 Kegiatan Usaha Utama ................................................................................................. 34
6.2 Penambahan Kegiatan Usaha....................................................................................... 34
6.3 Segmen Usaha Aktivitas Perusahaan Holding ............................................................... 35
6.4 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai.......................................................................... 35
6.5 Keunggulan Kompetitif ................................................................................................. 36
6.6 Analisis SWOT.............................................................................................................. 37
6.7 Analisis Kelayakan Aspek Pola Bisnis............................................................................ 38
1
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 18
BAB VII ASPEK MODEL MANAJEMEN.................................................................................... 39
7.1 Sumber daya Manusia, Kapasitas, dan Kemampuan Manajemen .................................. 39
7.2 Ketersediaan Tenaga Kerja ........................................................................................... 41
7.3 Manajemen Kekayaan Intelektual ................................................................................. 42
7.4 Manajemen Risiko ........................................................................................................ 42
7.5 Analisis Kelayakan Aspek Model Manajemen ................................................................ 43
BAB VIII ASPEK KEUANGAN ................................................................................................ 44
8.1 Rencana Perseroan ...................................................................................................... 44
8.2 Metode Analisa ............................................................................................................ 44
8.3 Cut Off Date dalam Analisa .......................................................................................... 44
8.4 Arus Kas Bersih yang Digunakan ................................................................................... 44
8.5 Rencana Biaya Investasi Perseroan dalam pembentukan Entitas Anak.......................... 44
8.6 Proyeksi Keuangan Perseroan (Konsolidasian) .............................................................. 45
8.7 Dampak Perubahan atas Penambahan Kegiatan Usaha Terhadap Keuangan Perseroan 52
8.8 Proyeksi Keuangan Entitas Anak ................................................................................... 53
8.9 Tingkat Diskonto .......................................................................................................... 54
8.10 Terminal Value ............................................................................................................. 57
8.11 Analisis Kelayakan Aspek Keuangan ............................................................................. 57
8.12 Kesimpulan Kelayakan Aspek Keuangan ....................................................................... 59
2
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 19
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 1. KBLI yang akan di tambahkan....................................................................................... 6
Tabel 2. Susunan Pemegang Saham Perseroan ....................................................................... 13
Tabel 3. Posisi Keuangan Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024 (dalam Jutaan Rupiah)................. 13
Tabel 4. Common Size Analisis Posisi Keuangan Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024................. 14
Tabel 5. Laba Rugi Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024 (dalam Jutaan Rupiah) ........................... 15
Tabel 6. Common Size Analisis Laba Rugi Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024 ........................... 15
Tabel 7. Arus Kas Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024 (dalam Ribuan Rupiah) ............................ 16
Tabel 8. Rasio Keuangan Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024 .................................................... 17
Tabel 9. Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia .............................................................. 19
Tabel 10. Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2018 - 2024) .............................................................. 20
Tabel 11. Perkembangan Harga Rill Properti di Beberapa Kawasan Utama Dunia....................... 24
Tabel 12. Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa dan Jual (% yoy) ...................... 25
Tabel 13. Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa dan Jual (% yoy) ...................... 26
Tabel 14. Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa dan Jual (% yoy) ........................ 26
Tabel 15. Pertumbuhan Triwulan Indeks Supply Kategori Sewa dan Jual (% yoy) ......................... 27
Tabel 16. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa dan Jual Tahunan (% yoy) ........................ 27
Tabel 17. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa dan Jual Tahunan (% yoy) ........................ 27
Tabel 18. Produk dan Jasa Perseroan ........................................................................................ 28
Tabel 19. Rincian KBLI Penambahan Kegiatan Usaha ................................................................ 34
Tabel 20. Pilar Utama Strategi Keberlanjutan Usaha .................................................................. 36
Tabel 21. Struktur Organisasi Perseroan ................................................................................... 39
Tabel 22. Struktur Organisasi Entitas Anak ................................................................................ 40
Tabel 23. Biaya Investasi Perseroan kepada Entitas Anak .......................................................... 45
Tabel 24. Rencana Biaya Pengembangan Lahan Cipaku ............................................................ 45
Tabel 25. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan
Rupiah)...................................................................................................................... 46
Tabel 26. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan
Rupiah)...................................................................................................................... 46
Tabel 27. Inkremental atas Proyeksi Posisi Keuangan (dalam Jutaan Rupiah)............................. 47
Tabel 28. Proyeksi Laba Rugi Sebelum Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan Rupiah) ..... 48
Tabel 29. Proyeksi Laba Rugi Setelah Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan Rupiah) ....... 48
Tabel 30. Inkremental Proyeksi Laba Rugi (dalam Jutaan Rupiah) .............................................. 48
Tabel 31. Proyeksi Arus Kas Sebelum Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan Rupiah) ....... 50
Tabel 32. Proyeksi Arus Kas Setelah Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan Rupiah) ......... 50
Tabel 33. Proyeksi Rasio Keuangan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan
Rupiah)...................................................................................................................... 51
Tabel 34. Proyeksi Posisi Keuangan Entitas Anak (dalam Jutaan Rupiah) ................................... 53
Tabel 35. Proyeksi Laba (Rugi) Entitas Anak (dalam Jutaan Rupiah) ............................................ 53
Tabel 36. Proyeksi Arus Kas Entitas Anak (dalam Jutaan Rupiah) ............................................... 54
Tabel 37. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding ............................................. 55
3
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 20
DEFINISI DAN ISTILAH
Berikut adalah istilah dan definisi yang digunakan dalam laporan studi kelayakan ini:
NO. ISTILAH DEFINISI
1 Arus Kas Bersih a. Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan
kas untuk kegiatan operasional;
b. Jumlah kas yang merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
c. Jumlah kas yang telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini dan untuk mengantisipasi
pertumbuhan Perusahaan
2 Asumsi Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek
pendapat kewajaran atau pendekatan penilaian dan
kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai
bagian dari proses Penilaian.
3 FRR KJPP Fuadah, Rudi dan Rekan.
4 Holding Company Suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya
atau seluruhnya berasal dari penyertaan pada perusahaan
lain.
5 Kelangsungan Usaha Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
(Going Concern) beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam
Penilaian, dimana Penilai Bisnis menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara
berkelanjutan.
6 KEPI & SPI Edisi VII – 2018 / Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018 Edisi VII – 2018.
7 Laporan Keuangan Audit Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang
Perseroan per 31 berakhir pada tanggal 31 Desember 2019, yang diaudit oleh
Desember 2019 Kantor Akuntan Publik AF. Rachman dan Soetjipto WS
No. 00121/2.0513/AU.1/03/0614-1/1/IX/2022 pada tanggal
19 September 2022 dengan opini wajar tanpa modifikasian,
yang ditandatangani oleh H. TB. Aman Faturrahman sebagai
Akuntan Publik.
8 Laporan Keuangan Audit Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang
Perseroan per 31 berakhir pada tanggal 31 Desember 2020, yang diaudit oleh
Desember 2020 Kantor Akuntan Publik AF. Rachman dan Soetjipto WS
No. 00122/2.0513/AU.1/03/0614-2/1/IX/2022 pada tanggal
19 September 2022 dengan opini wajar tanpa modifikasian,
yang ditandatangani oleh H. TB. Aman Faturrahman sebagai
Akuntan Publik.
9 Laporan Keuangan Audit Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang
Perseroan per 31 berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, yang diaudit oleh
Desember 2021 Kantor Akuntan Publik AF. Rachman dan Soetjipto WS
No. 00123/2.0513/AU.1/03/0614-3/1/IX/2022 pada tanggal
19 September 2022 dengan opini wajar tanpa modifikasian,
yang ditandatangani oleh H. TB. Aman Faturrahman sebagai
Akuntan Publik.
10 Laporan Keuangan Audit Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang
Perseroan per 31 berakhir pada tanggal 31 Desember 2022, yang diaudit oleh
Desember 2022 oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang, Sulistiyanto,
Dadang dan Ali No. 00012/3.0271/AU.1/03/0353-
2/1/III/2023 pada tanggal 28 Maret 2023 dengan opini wajar
4
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 21
NO. ISTILAH DEFINISI
tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Drs. Rudy
Soegiharto, Ak.CPA.sebagai Akuntan Publik.
11 Laporan Keuangan Audit Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang
Perseroan per 31 berakhir pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh
Desember 2023 oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang, Sulistiyanto,
Dadang dan Ali No. 00010/3.0271/AU.1/03/0353-
2/1/III/2024 pada tanggal 25 Maret 2023 dengan opini wajar
tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Drs. Rudy
Soegiharto, Ak.CPA.sebagai Akuntan Publik.
12 Laporan Keuangan Tidak Laporan keuangan tidak audit PT Citra Buana Prasida Tbk
Audit Perseroan per 30 yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2024.
Juni 2024
13 Laporan Studi Kelayakan Laporan tertulis berisi suatu Penugasan Penilaian Profesional
Bisnis yang diberikan oleh Penilai Bisnis yang menyajikan kesimpulan
kelayakan suatu usaha atau proyek.
14 MAPPI Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
15 Metode Studi Kelayakan Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan Studi
Kelayakan.
16 Nilai Terminal Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode waktu
tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat menggunakan
model ekuitas atau Modal Investasi.
17 OJK Otoritas Jasa Keuangan.
18 Penilai Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
19 Penilai Bisnis Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
20 Penilai Publik Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian
21 Perseroan PT Citra Buana Prasida Tbk.
22 Pihak Orang perseorangan, perusahaan, usaha bersama,
asosiasi, atau kelompok yang terorganisasi.
23 POJK 17 Tahun 2020 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
24 POJK 35 Tahun 2020 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
25 SEOJK 17 Tahun 2020 Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
26 Subsquent Event Kejadian penting setelah Tanggal Pendapat Kewajaran, baik
yang diketahui maupun yang patut diketahui sampai dengan
Tanggal Laporan, wajib diungkapkan dalam laporan.
27 Tanggal Laporan Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
28 Tanggal Studi Kelayakan Tanggal pada saat studi kelayakan dinyatakan.
29 Tingkat Diskonto / Discount Suatu Tingkat Imbal Balik untuk mengkonversikan nilai di masa
Rate depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai waktu dari uang
dan ketidakpastian atas terealisasinya pendapatan ekonomi.
30 Tingkat Imbal Balik Jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang
direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
5
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 22
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Uraian Mengenai Penugasan
PT Citra Buana Prasida Tbk, untuk selanjutnya disebut “Perseroan” merupakan perusahaan
yang bergerak dalam bidang real estate dan pengembang properti. Sebagai upaya
meningkatkan kapasitas perusahaan, Perseroan merasa perlu menambah kegiatan
usahanya serta melakukan penyesuaian terhadap kode klasifikasi resmi untuk
mengklasifikasikan jenis bidang usaha perusahaan di Indonesia atau yang lebih dikenal
dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) agar dapat menjalankan bisnisnya
sebagai berikut:
Tabel 1. KBLI yang akan di tambahkan
No Nama KBLI Kode KBLI
1. Aktivitas Perusahaan Holding 64200
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 17/POJK.04/2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama”, Perusahaan Terbuka yang
melakukan perubahan Kegiatan Usaha wajib menggunakan Penilai untuk melakukan studi
kelayakan atas perubahan Kegiatan Usaha, Untuk itu Perseroan telah menunjuk FRR
guna menyusun Studi Kelayakan dimaksud.
1.2 Status Konsultan
FRR Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai
Publik dari Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 2.12.00100 sesuai Surat Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 102/KM.1/2012 tertanggal 08 Februari 2012, dengan Ir. Fuadah,
M.Ec.Dev, MAPPI (Cert.) dengan Izin Penilai Publik No. PB-1.08.00066 dan terdaftar di
Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Izin No. STTD.PPB-35/PJ-1/PM.02/2023 sebagai
Penanggung Jawab dalam penugasan ini.
a. Konsultan dalam posisi untuk memberikan kajian studi kelayakan secara objektif dan
tidak memihak.
b. Konsultan tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan atau
objek studi kelayakan.
c. Konsultan memiliki kompetensi untuk melakukan studi kelayakan.
d. Konsultan tidak memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Konsultan lainnya.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
• Nama : PT Citra Buana Prasida Tbk
• Bidang Usaha : Perusahaan yang menjalankan usahanya dibidang real estate
dan pengembang properti.
• Alamat : Komplek Paskal Hyper Square Blok G Lantai 2 Nomor 206-208,
Jalan H.O.S Cokroaminoto, No. 25-27 (d.h. Jalan Pasarkaliki
No. 25-27) Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat.
• Nomor Telepon : (022) 860 61108
• E-mail : corsec@citrabuanaprasida.co.id
• Website : www.citrabuanaprasida.co.id
• P.I.C : Bapak Albert Karnof Purba SH.- Corporate Secretary
6
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 23
1.4 Identitas Pengguna Laporan
Pengguna laporan adalah PT Citra Buana Prasida Tbk dan Pemegang Saham.
1.5 Objek Studi Kelayakan
Objek studi kelayakan adalah penambahan kegiatan usaha dibidang aktivitas perusahaan
holding yang terdiri dari 1 (satu) Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI).
1.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Dalam penugasan studi kelayakan ini perhitungan dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.7 Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat kelayakan atas penambahan
kegiatan usaha dibidang aktivitas perusahaan holding dengan tujuan untuk memenuhi
Peraturan OJK Nomor 17/POJK.04/2020, tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan
Usaha.
1.8 Tanggal Efektif Studi Kelayakan
Studi Kelayakan diperhitungkan per yaitu tanggal 30 Juni 2024, di mana batas tersebut diambil
atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penyusunan Studi Kelayakan serta dari data
keuangan Perseroan yang kami terima.
Sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan OJK Nomor 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” Pasal 7, Laporan Studi Kelayakan
berlaku selama 6 (enam) bulan sejak tanggal efektif Studi Kelayakan, yaitu tanggal 30 Juni
2024, kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima
persen).
1.9 Metodologi Studi Kelayakan
Metodologi yang digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini yaitu:
1. Melakukan kunjungan ke kantor Perseroan pada tanggal 06 Agustus 2024, untuk
mendapatkan gambaran tentang rencana ekspansi dan penambahan kegiatan usaha
Perseroan.
2. Pengumpulan data-data primer dari Perseroan yang terkait dengan rencana ekspansi
atas penambahan kegiatan usaha yang meliputi data-data identitas Perseroan,
perizinan, spesifikasi proyek, aspek keuangan dan rencana usaha serta data-data
lainnya yang terkait.
3. Pengumpulan data-data sekunder dari sumber-sumber terkait yang dapat
dipertanggungjawabkan.
4. Pengumpulan data dari hasil diskusi perihal pembahasan berbagai aspek yang
berpengaruh dalam kelayakan dengan pihak Perseroan.
5. Analisa legalitas yang mengkaji terhadap kelengkapan dokumen legalitas dan perizinan.
6. Analisa pasar yang mengkaji kondisi pasar properti di Indonesia, potensi pasar, sasaran,
dan; pesaing usaha; dan strategi pemasaran;
7
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 24
7. Analisa teknis yang mengkaji secara teknis proses bisnis Perseroan dari rencana
panambahan kegiatan usaha.
8. Analisa pola bisnis yang mengkaji model bisnis atas penambahan kegiatan usaha, risiko
yang berpotensi muncul dan langkah pengendaliannya serta analisis SWOT.
9. Aspek model manajemen yang mengkaji struktur dan kebutuhan karyawan atas rencana
penambahan kegiatan usaha Perseroan.
10. Analisa keuangan yang mengkaji nilai-nilai parameter kelayakan ekonomi. Dalam
melakasanakan penugasan ini, analisis dilakukan terhadap kelayakan atas
penambahan kegiatan usaha. Analisis ini dilakukan dengan menggunakan indikator Net
Present Valuve (NPV), Profitability Index (PI), Internal Rate of Return (IRR), Payback
Period.
1.10 Konfirmasi Bahwa Objek Studi Kelayakan Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu 1 (Satu) Bulan
Perseroan telah mengonfirmasi bahwa objek studi kelayakan tidak sedang atau telah dinilai
oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal studi
kelayakan yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari satu bulan).
Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim, gugatan ganti rugi yang
mungkin timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas konfirmasi objek studi kelayakan
yang tidak benar dari Perseroan. Selain itu juga Perseroan akan mengidentifikasi dari segala
kerugian dan/atau kewajiban yang dialami oleh Penilai dan FRR.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam studi kelayakan ini, kami telah melakukan investigasi untuk mendapatkan keyakinan
yang memadai diantaranya dengan melakukan Wawancara terhadap perwakilan Manajemen
Perseroan. Pihak-pihak yang diwawancarai antara lain sebagai berikut:
1. Bapak Didi Omara selaku Direktur Utama Perseroan;
2. Bapak Albert Karnof Purba SH. selaku Corporate Secretary; dan
3. Ibu Wieke Febriana selaku Finance dan Accounting.
1.12 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Tinjauan terhadap kondisi fundamental objek studi kelayakan yang menyangkut sejarah
singkatnya, struktur modal, susunan pengurus dan deskripsi bidang usaha serta
memperhatikan kondisi makro yang ada. Data – data sebagai informasi pendukung adalah
sebagai berikut:
1. Data - data legalitas (Akta Pendirian dan Perubahan, NIB, NPWP dan lain – lain).
2. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019, yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik AF. Rachman dan Soetjipto
WS No. 00121/2.0513/AU.1/03/0614-1/1/IX/2022 pada tanggal 19 September 2022
dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh H. TB. Aman
Faturrahman sebagai Akuntan Publik.
3. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020, yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik AF. Rachman & Soetjipto
WS No. 00122/2.0513/AU.1/03/0614-2/1/IX/2022 pada tanggal 19 September 2022
dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh H. TB. Aman
Faturrahman sebagai Akuntan Publik.
8
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 25
4. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021, yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik AF. Rachman & Soetjipto
WS No. 00123/2.0513/AU.1/03/0614-3/1/IX/2022 pada tanggal 19 September 2022
dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh H. TB. Aman
Faturrahman sebagai Akuntan Publik.
5. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022, yang diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang,
Sulistiyanto, Dadang dan Ali No. 00012/3.0271/AU.1/03/0353-2/1/III/2023 pada tanggal
28 Maret 2023 dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Drs.
Rudy Soegiharto, Ak.CPA.sebagai Akuntan Publik.
6. Laporan keuangan audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023, yang diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang,
Sulistiyanto, Dadang dan Ali No. 00010/3.0271/AU.1/03/0353-2/1/III/2024 pada tanggal
25 Maret 2024 dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Drs.
Rudy Soegiharto, Ak.CPA.sebagai Akuntan Publik.
7. Laporan keuangan tidak audit PT Citra Buana Prasida Tbk yang berakhir pada tanggal 30
Juni 2024.
8. Laporan tahunan PT Citra Buana Prasida Tbk tahun 2023.
9. Profil perusahaan PT Citra Buana Prasida Tbk tahun 2023.
10. Prospektus Perseroan Tahun 2022.
11. Proyeksi Keuangan Perseroan stand alone dan konsolidasi (sebelum dan setelah
penambahan kegiatan usaha).
12. Rencana Anggaran Biaya untuk pembentukan Entitas Anak.
13. Tarif pajak yang diberlakukan atas Perseroan adalah berdasarkan laba kena pajak dalam
periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang berlaku di
Indonesia yaitu sebesar 22%.
14. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan untuk
penugasan.
15. Wawancara dengan perwakilan manajemen pemberi tugas yaitu Bapak Didi Omara
selaku Direktur Utama dan tim.
16. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar dan
lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari pihak
independen yang kami anggap relevan.
1.13 Ruang Lingkup Penugasan
Laporan ini kami susun berdasarkan data dari Manajemen Perseroan serta data lain yang
relevan. Dalam penyusunan laporan ini kami juga mempertimbangkan proyeksi-proyeksi
yang mendukung dari Perseroan dan hasil wawancara dengan Manajemen Perseroan.
Analisis yang dilaksanakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini adalah:
a. Analisis Kelayakan Pasar
Melakukan kajian atas kondisi pasar, seperti pangsa pasar, kesinambungan
(sustainability), potensi pasar, sasaran dan potensi nilai pasar. Disamping itu juga
melakukan analisis atas pesaing usaha serta strategi pemasaran.
b. Analisis Kelayakan Teknis
Melakukan kajian terhadap kapasitas dan target bisnis, serta memperhatikan
ketersediaan dan kualitas sumber daya, pekerja, dan ahli profesional. Kajian teknis juga
meliputi proses produksi secara umum.
c. Analisis Kelayakan Pola Bisnis
Pada aspek ini, analisis mencakup keunggulan kompetitif karena keunikan pola bisnis
yang diajukan Perseroan, kemampuan para pesaing untuk meniru produk yang
dihasilkan, serta kemampuan untuk menciptakan nilai.
9
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 26
d. Analisis Kelayakan Model Manajemen
Kajian yang dilakukan pada aspek ini meliputi ketersediaan tenaga kerja, manajemen
kekayaan intelektual (intellectual property), manajemen risiko, kapasitas dan
kemampuan manajemen, serta kesesuaian struktur organisasi dan manajemen.
e. Analisis Kelayakan Keuangan
Sebagai muara dari seluruh aspek yang dikaji, maka aspek keuangan akan mengkaji
paling kurang meliputi rencana investasi, sumber pembiayaan, biaya operasional,
proyeksi laporan keuangan, analisis titik impas (break even analysis), analisis
profitabilitas (profitability analysis) serta analisis tingkat imbal balik investasi (overall
return on investment).
1.14 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan studi kelayakan ini adalah:
1. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai telah melakukan penelahaan atas dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian/studi kelayakan ini, namun Penilai tidak meneliti semua hal yang
menyangkut keabsahan atas dokumen-dokumen legalitas, kami asumsikan semua
dokumen legal tersebut adalah sah dari aspek hukum.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dengan kewajaran proyeksi
keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty);
5. Penilai ingin menekankan bahwa hasil kajian, analisis, serta tanggung jawab kami
secara khusus hanya terbatas pada aspek nilai atas obyek penilaian, di luar dari aspek
perpajakan dan hukum karena hal tersebut berada di luar lingkup penugasan.
6. Penyusunan Studi Kelayakan ini berdasarkan kondisi pasar dan kondisi perekonomian,
kondisi umum bisnis dan kondisi keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah
pada tanggal efektif penilaian.
7. Terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat
dalam Rencana Penambahan Kegiatan Usaha yang akan dilaksanakan sesuai dengan
prosedur-prosedur dan dengan jangka waktu yang telah ditetapkan dalam dokumen-
dokumen yang terkait dengan Penambahan Kegiatan Usaha.
8. Tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-
asumsi yang digunakan dalam penyusunan Studi Kelayakan dari tanggal penerbitan
Studi Kelayakan sampai dengan tanggal terjadinya Rencana Penambahan Kegiatan
Usaha.
9. Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh manajemen Perseroan atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap dan tidak
menyesatkan, dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan
independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga bergantung kepada
jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang
menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap
atau menyesatkan.
10. Analisis Studi Kelayakan dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana
diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak
bertanggungjawab atas perubahan kesimpulan atas Studi Kelayakan maupun segala
kehilangan, kerusakan, biaya ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh
ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap
dan atau dapat disalahartikan.
10
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 27
11. Karena hasil dari Studi Kelayakan sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan merubah hasil dari Studi Kelayakan. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil Studi
Kelayakan, dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun
penyusunan laporan Studi Kelayakan telah dilaksanakan dengan itikad baik dan
dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil Studi Kelayakan sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi, ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar Studi Kelayakan.
12. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Studi Kelayakan tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut
juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan, atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran
hukum.
1.15 Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan
Dari tanggal Studi Kelayakan, yaitu per tanggal 30 Juni 2024, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting dalam Perseroan yang dapat
berpengaruh signifikan terhadap hasil studi kelayakan.
11
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 28
BAB II
GAMBARAN UMUM PERSEROAN
2.1 Pendirian Perseroan
PT Citra Buana Prasida Tbk yang semula bernama PT Prasetia Sejati didirikan pada tanggal
24 Agustus 2000 berdasarkan Akta Pendirian No. 18, dibuat di hadapan Ninik Sukadarwati,
SH., Notaris Kabupaten Daerah Tingkat II Bekasi, di Tambun. Akta Pendirian ini disahkan oleh
Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia yang tertera dalam Surat
Keputusan No. C-24591 HT.01.01.TH.2000 tanggal 27 November 2000. Pada tahun 2002,
Entitas mengalami perubahan nama berdasarkan akta No. 05 tanggal 23 Januari 2002, yang
dibuat di hadapan Indah Prastiti Extensia, SH. Akta tersebut mengenai perubahan nama yang
semula PT Prasetia Sejati menjadi PT Citra Buana Prasida. Akta tersebut telah disahkan oleh
Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia yang tertera dalam Surat
Keputusan No. C-03176 HT.01.04.TH.2002 tanggal 26 Februari 2002.
Anggaran Dasar terakhir sehubungan dengan perubahan status Perseroan dari perseroan
tertutup menjadi perseroan terbuka dan penyesuaian anggaran dasar Perseroan dengan
Peraturan No. IX.J.1, POJK No. 15/2020, POJK No. 16/2020 dan POJK No. 33/2014 sesuai
dengan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham di Luar Rapat Perseroan No. 04 tanggal
27 September 2022 dibuat di hadapan Dr. Petra Bunawan, S.H., M.Kn., Notaris di Bandung,
yang telah mendapatkan Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar dari Kementerian Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-0069709.AH.01.02. Tahun 2022 tanggal
27 September 2022, Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan yang
diselenggarakan oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU-AH.01.03-
0295854 tanggal 27 September 2022, dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan yang
diselenggarakan oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.
AHU-0192511.AH.01.11.Tahun 2022 tanggal 27 September 2022 serta telah diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 078, Tambahan Berita Negara Republik
Indonesia No. 033386 Tanggal 30 September 2022 (“Akta No. 04/2022” atau “Akta Tbk”).
Saat ini, Perseroan memiliki kantor pusat di Komplek Paskal Hyper Square Blok G Lantai 2
No. 206 – 208. Jl. H.O.S. Cokroaminoto No. 25 – 27 (dh. Jl. Pasirkaliki No. 25 – 27), Bandung
40181.
2.2 Struktur Pengurus
Berdasarkan Akta No. 16 tanggal 24 Juni 2024 yang dibuat di hadapan Dr. Petra Bunawan,
S.H., S.S., M.Kn., Notaris di Kota Bandung, susunan Dewan Komisaris dan Direksi adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Thomas Aquinas Pramukuswala
Komisaris : Gaery Djohari
Komisaris Independen : Melissa Cresentia Kurniawan
Dewan Direksi
Direktur Utama : Didi Omara
Direktur : Linna Widjaja
12
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 29
2.3 Struktur Permodalan
Berdasarkan Akta No. 04 tanggal 29 Mei 2023 yang dibuat di hadapan Doktor Petra Bunawan,
Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Notaris di Kota Bandung, seluruh pemegang saham
telah memutuskan dan menyetujui Peningkatan modal ditempatkan dan disetor dari semula
Rp108.500.000.000 atau sebanyak 1.085.000.000 lembar saham dengan nilai nominal Rp100
menjadi Rp135.625.000.000 atau sebanyak 1.356.250.00 lembar saham dengan nilai nominal
Rp100. Struktur permodalan Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 2. Susunan Pemegang Saham Perseroan
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
Lembar Total Persentase
PT Sandhi Parama Nusa 992.031.000 99.203.100.000 73,15%
Nn. Gaery Djohari 92.969.000 9.296.900.000 6,85%
Masyarakat 271.250.000 27.125.000.000 20,00%
Total 1.356.250.000 135.625.000.000 100,00%
Sumber : Akta No. 04 tanggal 29 Mei 2023
2.4 Perizinan
Dalam menjalankan aktivitas usahanya Perseroan telah memperoleh izin-izin usaha dari
instansi-instansi yang terkait dengan Perseroan diantaranya:
1. Nomor Induk Berusaha (NIB) Perseroan adalah 9120207762849.
2. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Perseroan adalah 01.977.283.9-028.000.
3. Izin mengelola dan memanfaatkan lahan milik - PT Kereta Api Indonesia (Persero)
berdasarkan perjanjian kerjasama antara PT Kereta Api Indonesia (Persero) dalam
dokumen tertera PT Kereta Api Indonesia (Persero) dengan PT Citra Buana Prasida
tentang pemanfaatan tanah PT Kereta Api Indonesia (Persero) di Eks. Emplasemen
Bandung Gudang Bandung, berdasarkan akta No. 59 tanggal 25 April 2003 dan
berdasarkan akta No. 60 tanggal 20 Mei 2014 yang dibuat dihadapan Surjadi Jasin, SH.,
Notaris di Kota Bandung.
4. Perjanjian kerjasama tersebut telah mengalami perubahan berdasarkan Addendum I
tanggal 06 April 2006, Addendum II tanggal 05 Mei 2014, serta Addendum III tanggal 27
Maret 2015.
2.5 Tinjauan Kinerja Historis Keuangan
Berikut gambaran mengenai perkembangan kinerja Perseroan yang tergambar pada Laporan
Posisi Keuangan dan Laporan Laba Rugi untuk setiap tanggal yang berakhir pada 31
Desember 2019 sampai dengan 30 Juni 2024.
2.5.1 Historis Posisi Keuangan
Kinerja Posisi Keuangan Perseroan selama per 31 Desember 2019 sampai dengan
30 Juni 2024 adalah sebagai berikut:
Tabel 3. Posisi Keuangan Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024 (dalam Jutaan Rupiah)
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A Juni 2024
Aset Lancar 96.737 95.904 94.934 89.104 175.601 193.858
Aset Tidak Lancar 91.642 92.295 100.135 121.338 125.350 122.023
Total Aset 188.379 188.199 195.068 210.442 300.951 315.881
13
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 30
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A Juni 2024
Liabilitas J.
25.582 33.163 18.989 29.688 51.896 47.519
Pendek
Liabilitas J.
68.355 51.460 42.374 32.134 22.513 15.747
Panjang
Total Liabilitas 93.937 84.623 61.362 61.822 74.409 63.365
Total Ekuitas 94.442 103.576 133.706 148.620 226.542 252.516
Total Liabilitas
188.379 188.199 195.068 210.442 300.951 315.881
dan Ekuitas
Tabel 4. Common Size Analisis Posisi Keuangan Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A Juni 2024
Aset Lancar 51,35% 50,96% 48,67% 42,34% 58,35% 61,37%
Aset Tidak
48,65% 49,04% 51,33% 57,66% 41,65% 38,63%
Lancar
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas J.
13,58% 17,62% 9,73% 14,11% 17,24% 15,04%
Pendek
Liabilitas J.
36,29% 27,34% 21,72% 15,27% 7,48% 5,02%
Panjang
Total Liabilitas 49,87% 44,96% 31,46% 29,38% 24,72% 20,06%
Total Ekuitas 50,13% 55,04% 68,54% 70,62% 75,28% 79,94%
Total Liabilitas
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
dan Ekuitas
Total Aset
Total aset Perseroan pada tanggal 31 Desember 2023 tercatat sebesar Rp300,95
miliar, naik sebesar 43,01% secara year on year (yoy) jika dibandingkan dengan periode
31 Desember 2022 sebesar Rp210,44 miliar. Pada tanggal 30 Juni 2024, total aset
Perseroan tercatat sebesar Rp315,88 miliar.
Aset Lancar
Berdasarkan laporan keuangan Perseroan, yang masuk kedalam klasifikasi aset lancar
adalah jika dapat diselesaikan dalam waktu kurung atau sama dengan dua belas
bulan. Pada 31 Desember 2023 Perseroan mencatatkan total aset lancar sebesar
Rp175,60 miliar atau meningkat sebesar 97,08% jika dibandingkan dengan periode 31
Desember 2022 yang sebesar Rp89,10 miliar. Pada tanggal 30 Juni 2024 Perseroan
mencatatkan total aset lancar sebesar Rp193,86 miliar.
Aset Tidak Lancar
Aset tidak lancar Perseroan pada 31 Desember 2023 mencapai Rp125,34 miliar atau
meningkat sebesar 3,31% jika dibandingkan dengan periode sebelumnya 31 Desember
2022 yang tercatat sebesar Rp121,33 miliar. Aset tidak lancar Perseroan pada 30 Juni
2024 mencapai Rp122,02 miliar.
Total Liabilitas
Total liabilitas Perseroan pada tanggal 31 Desember 2023 tercatat sebesar Rp74,40
miliar, naik sebesar 20,36% secara year on year (yoy) jika dibandingkan dengan periode
31 Desember 2022 sebesar Rp61,82 miliar. Total liabilitas Perseroan pada tanggal 30
Juni 2024 tercatat sebesar Rp63,37 miliar.
Liabilitas Jangka Pendek
Liabilitas jangka pendek terdiri dari utang usaha, utang pajak, utang lain – lain,
pendapatan diterima dimuka, beban akrual, utang bank dan liabilitas sewa. Liabilitas
14
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 31
jangka pendek Perseroan per 31 Desember 2023 tercatat sebesar Rp51,89 miliar atau
meningkat sebesar 74,81% jika dibandingkan dengan periode 31 Desember 2022 yang
tercatat sebesar Rp29,68 miliar. Liabilitas jangka pendek Perseroan pada 30 Juni 2024
tercatat sebesar Rp47,52 miliar.
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang Perseroan per 31 Desember 2023 tercatat sebesar Rp22,51
miliar atau lebih rendah sebesar 29,94% jika dibandingkan dengan periode 31
Desember 2022 yang tercatat sebesar Rp32,13 miliar. Liabilitas jangka panjang
Perseroan per 30 Juni 2024 tercatat sebesar Rp15,85 miliar.
Total Ekuitas
Total ekuitas Perseroan pada tanggal 31 Desember 2023 tercatat sebesar Rp226,54
miliar, meningkat sebesar 52,43% secara year on year (yoy) jika dibandingkan dengan
periode
31 Desember 2022 sebesar Rp148,62 miliar. Total ekuitas Perseroan pada tanggal 30
Juni 2024 tercatat sebesar Rp252,52 miliar.
2.5.2 Historis Laba Rugi
Kinerja Laba Rugi Perseroan selama per 31 Desember 2019 sampai dengan 30 Juni
2024 adalah sebagai berikut:
Tabel 5. Laba Rugi Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024 (dalam Jutaan Rupiah)
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A Juni 2024
Pendapatan 21.645 41.119 66.835 60.711 84.828 48.061
Beban Pokok
(8.506) (5.054) (17.766) (22.411) (26.789) (14.129)
Pendapatan
Laba Kotor 13.139 36.065 49.069 38.300 58.039 33.933
Laba Usaha 7.333 28.703 40.014 27.528 45.581 27.732
Laba Sebelum Pajak 5.184 23.601 33.969 23.829 46.052 28.774
Laba Bersih 3.443 19.921 30.160 20.512 41.383 25.973
Tabel 6. Common Size Analisis Laba Rugi Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024
Keterangan 2020A 2020A 2021A 2022A 2023A Juni 2024
Pendapatan 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Beban Pokok
-39,30% -12,29% -26,58% -36,91% -31,58% -29,40%
Pendapatan
Laba Kotor 60,70% 87,71% 73,42% 63,09% 68,42% 70,60%
Laba Usaha 33,88% 69,81% 59,87% 45,34% 53,73% 57,70%
Laba Sebelum Pajak 23,95% 57,40% 50,82% 39,25% 54,29% 59,87%
Laba Bersih 15,91% 48,45% 45,13% 33,79% 48.78% 54,04%
Pendapatan Perseroan tahun 2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami kenaikan
setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual
Growth Rate/CAGR) sebesar 40,70% per tahun. Pada tahun 2023 pendapatan
Perseroan tercatat mengalami kenaikan sebesar 39,73% dibanding tahun 2022 yang
tercatat sebesar Rp84,82 miliar pada tahun 2023 dan Rp60,71 miliar pada tahun 2022.
Peningkatan pendapatan Perseroan disebabkan oleh kenaikan pendapatan penjualan
ruko dan penyewaan ruko serta lahan. Pendapatan Perseroan per tanggal 30 Juni
tercatat sebesar Rp48,06 miliar.
15
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 32
Laba kotor Perseroan tahun 2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan,
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 44,97% per tahun. Pada tahun 2023 laba kotor Perseroan tercatat sebesar
Rp58,03 miliar mengalami kenaikan sebesar 51,54% dibandingkan tahun 2022 yang
tercatat sebesar Rp38,29 miliar. Kenaikan laba kotor disebabkan oleh kenaikan
penjualan dan penurunan persentase beban pokok penjualan Perseroan. Laba kotor
Perseroan per tanggal 30 Juni 2024 tercatat sebesar Rp33,93 miliar.
Laba usaha Perseroan tahun 2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami
peningkatan, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar 57,90% per tahun. Pada tahun 2023 laba usaha Perseroan
tercatat sebesar Rp45,58 miliar mengalami kenaikan sebesar 65,58% dibandingkan
tahun 2022 yang tercatat sebesar Rp27,52 miliar. Kenaikan laba usaha disebabkan
oleh penurunan beban usaha Perseroan. Laba usaha Perseroan per tanggal 30 Juni
2024 tercatat sebesar Rp27,73 miliar.
Laba bersih Perseroan tahun 2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami kenaikan
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 86,19% per tahun. Pada tahun 2023 Perseroan mencatatkan profitabilitas
segmen usaha pengembang properti dan real estate yang ditunjukkan dari laba bersih
sebesar Rp41,38 miliar. Pencapaian tersebut tercatat lebih tinggi 101,76% dari
capaian tahun 2022 yang sebesar Rp20,51 miliar. Kenaikan ini disebabkan oleh
peningkatan profitabilitas dari pendapatan usaha. Laba bersih Perseroan per tanggal
30 Juni 2024 tercatat sebesar Rp25,97 miliar.
2.5.3 Historis Arus Kas
Arus Kas Perseroan selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 30 Juni 2024
adalah sebagai berikut:
Tabel 7. Arus Kas Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024 (dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A Juni 2024
Arus Kas Aktivitas
(19.227) 14.842 34.050 51.026 52.242 42.379
Operasi
Arus Kas Aktivitas
(1.762) (6.850) (14.146) (22.502) (19.644) (29.951)
Investasi
Arus Kas Aktivitas
21.167 (8.051) (9.414) (15.894) 31.635 (2.720)
Pendanaan
Kenaikan
(Penurunan) Bersih 178 (59) 10.490 12.629 64.233 9.707
Kas Dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas
1.251 1.430 1.370 11.860 24.490 88.723
Awal Tahun
Kas dan Setara Kas
1.430 1.370 11.860 24.490 88.723 98.430
Akhir Tahun
Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi pada periode 31 Desember
2023 sebesar Rp52,24 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari penerimaan kas dari
pelanggan. Sementara dari arus kas keluar digunakan untuk pembayaran kas kepada
pemasok, gaji karyawan, pembayaran pajak dan pembayaran kas operasional lainnya.
Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi per 30 Juni 2024 tercatat
sebesar Rp42,38 miliar.
Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi pada periode 31 Desember
2023 sebesar negatif Rp19,64 miliar. Tidak terdapat arus kas masuk. Sedangkan arus
kas keluar digunakan untuk perolehan aset tetap, perolehan properti investasi dan
uang muka. Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi per 30 Juni 2024
tercatat sebesar negatif Rp29,95 miliar.
16
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 33
Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan pada periode 31 Desember
2023 sebesar Rp31,63 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari penerimaan dari pihak
ketiga dan penerimaan liabilitas sewa. Sedangkan arus kas keluar digunakan untuk
pembayaran utang bank, pembayaran dividen dan pembelian saham treasuri. Jumlah
kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan per 30 Juni 2024 tercatat sebesar
negatif Rp2,72 miliar.
Jumlah kas dan setara kas akhir tahun Perseroan pada pada periode 31 Desember
2023 sebesar Rp88,72 miliar. lebih tinggi 262,29% dibandingkan posisi awal tahun yang
tercatat sebesar Rp24,48 miliar. Jumlah kas dan setara las akhir tahun per 30 Juni 2024
tercatat sebesar Rp98,43 miliar.
2.5.4 Rasio Keuangan
Perkembangan rasio keuangan Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2024 dapat
dilihat pada grafik berikut:
Tabel 8. Rasio Keuangan Perseroan Tahun 2019 – Juni 2024
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A Juni 2024
Rasio Likuiditas
Rasio lancar (x) 3,78 2,89 5,00 3,00 3,38 4,08
Rasio cepat (x) 0,73 0,43 1,50 1,85 2,95 3,65
Rasio kas (x) 0,06 0,04 0,62 0,82 1,71 2,07
Rasio Aktivitas
Jumlah hari perputaran piutang 229 101 40 34 111 15
Jumlah hari perputaran persediaan 3.347 5.903 1.367 555 308 264
Jumlah hari perputaran utang usaha 143 266 14 14 0 12
Rasio Leverage
Debt to Equity Ratio (%) 99,47 81,70 45,89 41,60 32,85 25,09
Debt to Aset Ratio (%) 49,87 44,96 31,46 29,38 24,72 20,06
Rasio Profitabilitas
Margin Laba Bruto (%) 60,70 87,71 73,42 63,09 68,42 70,60
Margin Laba Usaha (%) 33,88 69,81 59,87 45,34 53,73 57,70
Margin Laba Bersih (%) 15,91 48,45 45,13 33,79 48,78 54,04
Return on Equity (%) 3,65 19,23 22,56 13,80 18,27 10,29
Return on Aset (%) 1,83 10,59 15,46 9,75 13,75 8,22
Rasio likuiditas
Rasio ini untuk mengetahui sampai seberapa jauh perusahaan dapat melunasi
liabilitas jangka pendeknya, semakin besar rasio yang diperoleh semakin lancar
pembayaran liabilitas jangka pendeknya. Berdasarkan historis keuangan, current ratio
Perseroan per 31 Desember 2023 yaitu sebesar 3,38 x dan quick ratio sebesar 2,95 x.
Current ratio Perseroan per 30 Juni 2024 tercatat sebesar 4,08 x dan quick ratio sebesar
3,65 x.
Rasio leverage
Rasio ini bertujuan untuk mengukur seberapa besar kegiatan operasi dibiayai oleh
modal pinjaman, semakin kecil rasio ini semakin bagus atau lancar. Berdasarkan
historis keuangan, total debt to equity ratio (DER) menunjukkan trend fluktuatif dimana
per 31 Desember 2023 sebesar 32,85% dan Total debt to total asset ratio (DAR) sebesar
17
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 34
24,72%, hal ini menunjukkan hutang/kewajiban perusahaan lebih kecil daripada
seluruh aset yang dimilikinya, sehingga dalam kondisi yang tidak diinginkan (misalnya
pailit), perusahaan dapat melunasi seluruh hutang/kewajibannya. Total debt to equity
ratio (DER) per 30 Juni 2024 tercatat sebesar 25,09% dan Total debt to total asset ratio
(DAR) per 30 Juni 2024 sebesar 20,06%.
Rasio Aktivitas
Rasio ini digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang tertanam pada
aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi Perseroan dalam menggunakan
asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba usaha. Rasio jumlah hari piutang
usaha Perseroan pada 31 Desember 2023 sebesar 111 hari, jumlah hari persediaan
sebesar 308 hari dan rasio jumlah hari utang usaha 1 hari. Rasio jumlah hari piutang
usaha Perseroan per 30 Juni 2024 sebesar 15 hari, jumlah hari persediaan sebesar 263
hari dan rasio jumlah hari utang usaha sebesar 12 hari.
Rasio Profitabilitas
Rasio ini bertujuan untuk kemampuan yang dimiliki perusahaan untuk menghasilkan
sebuah laba. Berdasarkan historis keuangan, pada periode 31 Desember 2023 Gross
Profit Margin adalah sebesar 68,42%. Sementara itu rata-rata Net Profit Margin adalah
sebesar 48,78%. Sedangkan rata-rata Return on Assets adalah sebesar 18,27%. Hal ini
menunjukkan bahwa perusahaan mampu memaksimalkan modal dan memberikan
tingkat pengembalian yang cukup untuk investor atau pemegang saham. Berdasarkan
historis keuangan, per 30 Juni 2024 Gross Profit Margin adalah sebesar 70,60%.
Sementara itu rata-rata Net Profit Margin adalah sebesar 54,04%. Sedangkan rata-rata
Return on Assets sebesar 8,22%.
2.6 Prospek Usaha Perseroan
Perseroan merupakan pengembang kawasan Paskal Hyper Square, dimana kawasan tersebut
yang terintegrasi dengan berbagai fasilitas seperti tempat perbelanjaan (Shopping Center),
Food Market, Cafe dan Restaurant. Selain itu, juga terdapat kawasan komersil untuk keperluan
bisnis seperti Ruko dan pusat edukasi seperti Binus University membuat Kawasan ini tercipta
menjadi salah satu fasilitas prasana one stop living terbaik di kota Bandung dan menjadi
destinasi perjalanan bagi warga luar Kota Bandung, dimana setiap harinya kawasan ini selalu
ramai dengan pengunjung tidak seperti kawasan yang pada umumnya hanya terpusat untuk
pusat perbelanjaan. Hal ini membuat, Perseroan akan memperoleh dampak yang positif bagi
kelangsungan kegiatan usahanya.
18
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 35
BAB III
GAMBARAN MAKRO DAN MIKRO EKONOMI
3.1 Kondisi Perekonomian Makro
Berikut adalah ringkasan kondisi perekonomian makro di Dunia dan Indonesia:
Tabel 9. Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia
TW I TW II TW III TW IV TW I
Deskripsi 2021 2022
2023 2023 2023 2023 2024
PDB Dunia (%) 6,00 3,50 2,60 2,70 3,00 3,00 3,20
PDB Indonesia (%) 3,70 5,31 5,03 5,17 4,94 4,90 5,11
Nilai Tukar Rupiah (Rp/US $) 14.320 15.592 15.062 14.881 15.515 15.415 16.180
Cadangan Devisa Negara (Rp miliar/US
144,900 137,200 145,200 137,500 134,900 146,400 140,200
$)
Inflasi 1,87 5,51 4,97 3,52 2,28 2,61 2,51
BI Rate (Reverse Repo Rate) (%) 3,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,20
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia
• Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik. PDB
triwulan II 2024 didukung oleh konsumsi rumah tangga dan investasi. Pertumbuhan
ekonomi pada triwulan III dan triwulan IV 2024 diprakirakan akan tetap baik, dengan
rencana peningkatan stimulus fiskal dari 2,3% menjadi 2,7% dari PDB. Dengan berbagai
perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2024 diprakirakan berada dalam kisaran
4,7-5,5%.
• Nilai tukar Rupiah menguat dipengaruhi bauran kebijakan moneter yang ditempuh Bank
Indonesia dalam memitigasi dampak rambatan global. Nilai tukar Rupiah pada Juli 2024
(hingga 16 Juli 2024) menguat 1,21% dibandingkan dengan posisi akhir Juni 2024. Penguatan
nilai tukar Rupiah tersebut dipengaruhi oleh komitmen Bank Indonesia untuk menjaga
stabilitas nilai tukar Rupiah dan fundamental perekonomian Indonesia yang kuat. Dengan
perkembangan tersebut, nilai tukar Rupiah melemah 4,84% (ytd) dari level akhir Desember
2023, lebih rendah dibandingkan dengan pelemahan Peso Filipina, Baht Thailand, dan Won
Korea masing-masing sebesar 5,14%, 5,44%, dan 7,03%.
• Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2024 meningkat menjadi sebesar 140,2 miliar
dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,3 bulan impor atau 6,1 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar
3 bulan impor.
• Inflasi menurun dan tetap terjaga dalam kisaran sasaran 2,5±1%. Inflasi Indeks Harga
Konsumen (IHK) Juni 2024 tercatat 2,51% (yoy), lebih rendah dari inflasi pada Mei 2024
sebesar 2,84% (yoy). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan moneter pro-stability dan
meningkatkan sinergi kebijakan dengan Pemerintah sehingga inflasi tahun 2024 dan 2025
terkendali dalam sasaran 2,5±1%.
(Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan II 2024 dan diolah)
3.2 Pertumbuhan Ekonomi Domestik
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik. PDB triwulan
II 2024 didukung oleh konsumsi rumah tangga dan investasi. Ekspor barang meningkat
didorong kenaikan ekspor produk manufaktur dan pertambangan, terutama logam dan bijih
logam, serta besi baja, ke negara mitra dagang utama, seperti India dan Tiongkok.
Berdasarkan lapangan usaha (LU), pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh LU Industri
Pengolahan, Konstruksi, serta Perdagangan Besar dan Eceran. Sementara itu, secara spasial,
pertumbuhan ekonomi yang kuat diprakirakan terjadi di mayoritas wilayah, dengan
pertumbuhan tertinggi di Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua), Bali-Nusa Tenggara (Balinusra),
19
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 36
dan Kalimantan. Pertumbuhan ekonomi pada triwulan III dan triwulan IV 2024 diprakirakan
akan tetap baik, dengan rencana peningkatan stimulus fiskal dari 2,3% menjadi 2,7% dari PDB
serta kinerja ekspor yang meningkat dengan kenaikan permintaan dari mitra dagang utama.
Dengan berbagai perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2024 diprakirakan berada
dalam kisaran 4,7-5,5%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergitas antara stimulus
fiskal Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi berkelanjutan, khususnya dari sisi permintaan.
3.3 Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) Juni 2024 tercatat 2,51% (yoy), lebih rendah dari inflasi
pada Mei 2024 sebesar 2,84% (yoy). Perkembangan ini dipengaruhi oleh rendahnya inflasi inti
dan inflasi administered prices (AP) yang masing-masing sebesar 1,90% (yoy) dan 1,68% (yoy).
Inflasi volatile food (VF) turun cukup dalam di sebagian besar wilayah Indonesia sehingga
tercatat sebesar 5,96% (yoy) dari bulan sebelumnya 8,14% (yoy). Perkembangan positif ini
dipengaruhi oleh peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya musim panen, serta
dampak positif dari eratnya sinergi pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui GNPIP di berbagai
daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK 2024 tetap terkendali di dalam
sasarannya. Inflasi inti diperkirakan terjaga seiring ekspetasi inflasi yang terjangkar dalam
sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan
domestic, imported inflation yang terkendali sejalan dengan kebijakan satbilisasi nilai tukar
Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF
diperkirakan tetap terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia dan
Pemerintahan Pusat dan Daerah. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan moneter pro-
stability dan meningkatkan sinergi kebijakan dengan Pemerintah sehingga inflasi pada tahun
2024 dan 2025 terkendali dalam sasaran 2,5±1%.
Tabel 10. Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2018 - 2024)
Bulan 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Januari 3,40 3,25 2,82 1,55 2,18 5,28 2,57
Februari 3,83 3,18 2,57 1,38 2,06 5,47 2,75
Maret 3,61 3,40 2,48 1,37 2,64 4,97 3,05
April 4,17 3,41 2,83 1,42 3,47 4,33 3,00
Mei 4,33 3,23 3,32 1,68 3,55 4,00 2,84
Juni 4,37 3,12 3,28 1,33 4,35 3,52 2,51
Juli 3,88 3,18 3,32 1,52 4,94 3,08
Agustus 3,82 3,20 3,49 1,59 4,69 3,27
September 3,72 2,88 3,39 1,60 5,95 2,28
Oktober 3,56 3,16 3,13 1,66 5,71 2,56
Nopember 3,30 3,23 3,00 1,75 5,42 2,86
Desember 3,61 3,13 2,72 1,87 5,51 2,61
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia (diolah)
3.4 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah pada Juli 2024 (hingga 16 Juli 2024) menguat 1,21% dibandingkan dengan
posisi akhir Juni 2024. Penguatan nilai tukar Rupiah tersebut dipengaruhi oleh komitmen Bank
Indonesia untuk menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah dan fundamental perekonomian
Indonesia yang kuat. Dengan perkembangan tersebut, nilai tukar Rupiah melemah 4,84% (ytd)
dari level akhir Desember 2023, lebih rendah dibandingkan dengan pelemahan Peso Filipina,
Baht Thailand, dan Won Korea masing-masing sebesar 5,14%, 5,44%, dan 7,03%. Ke depan,
nilai tukar Rupiah diprakirakan bergerak stabil dalam kecenderungan menguat sejalan dengan
20
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 37
menariknya imbal hasil, rendahnya inflasi, dan tetap baiknya pertumbuhan ekonomi Indonesia,
serta komitmen Bank Indonesia untuk terus menstabilkan nilai tukar Rupiah yang kemudian
mendorong berlanjutnya aliran masuk modal asing. Bank Indonesia terus mengoptimalkan
seluruh instrumen moneter, termasuk penguatan strategi operasi moneter promarket melalui
optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI. Bank Indonesia memperkuat koordinasi dengan
Pemerintah, perbankan, dan dunia usaha untuk mendukung implementasi instrumen
penempatan valas Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP
Nomor 36 Tahun 2023.
3.5 Suku Bunga
Suku bunga pasar uang (IndONIA) bergerak di sekitar BIRate, yaitu 6,15% pada 16 Juli 2024.
Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan tanggal 12 Juli 2024 tercatat masing-masing
pada level 7,30%, 7,39%, dan 7,43% sejalan dengan lebih tingginya yield US Treasury jangka
pendek dibandingkan dengan tenor jangka panjang. Dalam pada itu, imbal hasil SBN tenor 2
dan 10 tahun relatif stabil, per 16 Juli 2024 masing-masing sebesar 6,68% dan 6,95%, di tengah
yield US Treasury dan premi risiko pasar keuangan global yang masih tinggi. Sementara itu,
likuiditas perbankan tetap terjaga sejalan dengan tambahan insentif likuiditas kebijakan
makroprudensial (KLM), ekspansi operasi moneter, dan aliran masuk portofolio asing, di
samping tingginya kenaikan Dana Pihak Ketiga (DPK), sehingga berdampak pada suku bunga
perbankan yang tetap terjaga. Suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni
2024 tercatat masing-masing sebesar 4,63% dan 9,25%, relatif stabil dibandingkan dengan
perkembangan bulan sebelumnya.
Pertumbuhan kredit pada triwulan II 2024 tetap tinggi sebesar 12,36% (yoy) didorong oleh
kuatnya sisi penawaran dan permintaan. Dari sisi penawaran, minat penyaluran kredit terjaga
didukung oleh pertumbuhan DPK triwulan II 2024 yang kuat sebesar 8,45% (yoy), berlanjutnya
strategi realokasi alat likuid ke kredit oleh perbankan, serta dukungan Kebijakan Insentif
Likuiditas Makroprudensial (KLM) Bank Indonesia. Dari sisi permintaan, pertumbuhan kredit
dipengaruhi oleh permintaan dari korporasi sejalan dengan kinerja penjualan yang tetap tinggi
dan kemampuan bayar yang tetap kuat. Sementara itu, permintaan kredit dari rumah tangga
juga terjaga stabil, terutama dari kelas menengah-atas, seiring dengan ekspektasi penghasilan
yang terjaga. Pertumbuhan kredit yang tinggi tersebut terjadi di sebagian besar sektor ekonomi,
terutama pada industri, perdagangan, dan pengangkutan. Berdasarkan kelompok penggunaan,
pertumbuhan kredit ditopang oleh kredit investasi, kredit modal kerja, dan kredit konsumsi,
yang masing-masing tumbuh sebesar 15,09% (yoy), 11,68% (yoy), dan 10,80% (yoy) pada
triwulan II 2024. Pembiayaan syariah tumbuh tinggi sebesar 13,61% (yoy), sementara kredit
UMKM tumbuh sebesar 5,68% (yoy). Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan kredit
2024 diprakirakan berada pada batas atas kisaran 10- 12%.
Ketahanan sistem keuangan terjaga baik. Likuiditas perbankan triwulan II 2024 tetap memadai
tecermin dari rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) masih tercatat tinggi
sebesar 25,36%. Risiko kredit bermasalah perbankan (Non-Performing Loan/NPL) pada Mei
2024 juga rendah, sebesar 2,34% (bruto) dan 0,79% (neto). Ketahanan sistem keuangan yang
kuat ditopang oleh perbankan yang tetap pruden dalam penyaluran kredit/pembiayaan dan
memitigasi risiko kredit, termasuk risiko dari berakhirnya stimulus restrukturisasi kredit untuk
penanganan pandemi Covid-19. Ketahanan tersebut didukung oleh tingginya rasio kecukupan
modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan sebesar 26,14% dan tingginya rasio Cadangan
Kerugian Penurunan Nilai (CKPN) kredit terhadap total kredit bermasalah bank. Ketahanan
perbankan juga ditopang oleh kemampuan membayar korporasi dan rumah tangga yang tetap
kuat, sebagaimana hasil stress test perbankan terkini. Ke depan, Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi kebijakan bersama KSSK dalam memitigasi berbagai risiko yang
berpotensi mengganggu stabilitas sistem keuangan. Ketahanan sistem keuangan terjaga baik.
Likuiditas perbankan triwulan II 2024 tetap memadai tecermin dari rasio Alat Likuid terhadap
Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) masih tercatat tinggi sebesar 25,36%. Risiko kredit bermasalah
perbankan (Non-Performing Loan/NPL) pada Mei 2024 juga rendah, sebesar 2,34% (bruto) dan
21
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 38
0,79% (neto). Ketahanan sistem keuangan yang kuat ditopang oleh perbankan yang tetap
pruden dalam penyaluran kredit/pembiayaan dan memitigasi risiko kredit, termasuk risiko dari
berakhirnya stimulus restrukturisasi kredit untuk penanganan pandemi Covid-19. Ketahanan
tersebut didukung oleh tingginya rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR)
perbankan sebesar 26,14% dan tingginya rasio Cadangan Kerugian Penurunan Nilai (CKPN)
kredit terhadap total kredit bermasalah bank. Ketahanan perbankan juga ditopang oleh
kemampuan membayar korporasi dan rumah tangga yang tetap kuat, sebagaimana hasil stress
test perbankan terkini. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi kebijakan bersama
KSSK dalam memitigasi berbagai risiko yang berpotensi mengganggu stabilitas sistem
keuangan.
Kinerja transaksi ekonomi dan keuangan digital pada triwulan II 2024 tetap kuat didukung oleh
sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Dari sisi nilai besar, transaksi BI-RTGS
meningkat 13,42% (yoy) sehingga mencapai Rp42.008,08 triliun. Dari sisi ritel, volume transaksi
BI-FAST tumbuh positif 67,79% (yoy) mencapai 785,95 juta transaksi. Transaksi digital banking
tercatat 5.363,00 juta transaksi atau tumbuh sebesar 34,49% (yoy), sementara transaksi Uang
Elektronik (UE) tumbuh 39,24% (yoy) mencapai 3.958,53 juta transaksi. Transaksi QRIS tumbuh
226,54% (yoy), dengan jumlah pengguna mencapai 50,50 juta dan jumlah merchant 32,71 juta.
Sementara itu, transaksi pembayaran menggunakan kartu ATM/D turun 8,42% (yoy) menjadi
1.759,92 juta transaksi. Transaksi kartu kredit tumbuh 20,92% (yoy) mencapai 114,31 juta
transaksi. Dari sisi pengelolaan uang Rupiah, jumlah Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh
6,61% (yoy) menjadi Rp1.057,8 triliun.
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 16-17 Juli 2024 memutuskan untuk
mempertahankan BI-Rate sebesar 6,25%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,50%, dan
suku bunga Lending Facility sebesar 7,00%. Keputusan ini konsisten dengan kebijakan
moneter yang prostability sebagai langkah pre-emptive dan forward looking untuk memastikan
tetap terkendalinya inflasi dalam sasaran 2,5±1% pada 2024 dan 2025. Fokus kebijakan
moneter dalam jangka pendek diarahkan untuk memperkuat efektivitas stabilisasi nilai tukar
Rupiah dan menarik aliran masuk modal asing. Sementara itu, kebijakan makroprudensial dan
sistem pembayaran tetap pro-growth untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan. Kebijakan makroprudensial longgar terus ditempuh untuk mendorong
kredit/pembiayaan perbankan kepada dunia usaha dan rumah tangga. Kebijakan system
pembayaran diarahkan untuk memperkuat keandalan infrastruktur dan struktur industri sistem
pembayaran, serta memperluas akseptasi digitalisasi sistem pembayaran.
3.6 Prospek Perekonomian Indonesia 2024
Pertumbuhan ekonomi dinilai melambat sepanjang paruh pertama 2024, terutama pada
triwulan kedua saat arus investasi di pasar modal tertekan. Ekonomi di paruh kedua 2024
diprediksi lebih baik. Diperkirakan pertumbuhan ekonomi pada triwulan II 2024 sedikit lebih
rendah dibandingkan dengan triwulan I 2024.
Hal ini terjadi karena pada triwulan I 2024 pertumbuhan ekonomi Indonesia terbantu oleh
pelaksanaan pemilu, baik pemilihan presiden (pilpres) maupun pemilihan anggota legislatif.
Pada triwulan II 2024 efek pemilu sudah hilang sehingga aktivitas perekonomian sudah kembali
seperti semula dengan berbagai tantangan dan hambatan yang dihadapi. Tantangan yang
dihadapi pada triwulan II 2024 antara lain adalah inflasi inti yang masih rendah, menunjukkan
bahwa daya beli masyarakat mengalami penurunan. Di sisi lain, inflasi yang berasal dari volatile
food atau harga pangan bergejolak masih tinggi sehingga masyarakat harus menerima dua
beban sekaligus.
Data Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat, inflasi inti pada Mei 2024 tercatat 0,17% secara
bulanan, lebih rendah daripada inflasi bulan sebelumnya sebesar 0,29%. Inflasi harga pangan
bergejolak pada Mei 2024 memang menurun dibandingkan dengan level pada April 2024, yakni
menjadi 8,14% dari 9,63% tetapi relative masih cukup tinggi.
22
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 39
Kinerja pasar modal juga sepertinya tidak akan mengalami perubahan signifikan. Stagnannya
daya beli masyarakat menyebabkan pemain pasar modal tidak berubah dan saat ini masih hati
hati dalam menanamkan modalnya. Kondisi ini terlihat dari pergerakan Indeks Harga Saham
Gabungan (IHSG) yang anjlok hingga 6 persen lebih dari awal tahun ke level dibawah 6.000
selama kurang lebih sepekandi minggu ketiga Juni. Koreksi ini berkaitan dengan keluarnya
investor asing dari pasar saham di pasar regular dan negosiasi sebesar Rp 10 Triliun.
Meski demikian, Bank Dunia memproyeksikan pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB)
Indonesia diperkirakan mencapai rata-rata 5,1% per tahun dari 2024 hingga 2026. Ini
dimungkinkan meskipun masih adanya hambatan berupa turunnya harga komoditas dan
meningkatnya ketidakpastian geopolitik.
23
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 40
BAB IV
ASPEK PASAR
4.1 Prospek Usaha Industri Properti
Perkembangan Industri Properti Global
Prospek sektor properti global di 2024 diperkirakan diwarnai ketidakpastian, seiring dengan
prospek pertumbuhan ekonomi yang masih berjalan lambat. Sejumlah lembaga internasional,
seperti IMF dan World Bank dan lembaga lainnya telah mempublikasikan outlook-nya pada
tahun 2024 ini. Hasilnya, sebagian besar memproyeksikan bahwa pertumbuhan ekonomi di
2024 lebih rendah dibanding tahun lalu. IMF, misalnya, pada 30 Oktober 2023 lalu
memperkirakan pertumbuhan ekonomi global di 2024 mencapai 2,9% lebih rendah dengan
perkiraan tahun 2023 yang mencapai 3,0%. Perlambatan pertumbuhan tersebut antara lain
dipengaruhi oleh perlambatan ekonomi di Amerika Serikat (AS), Eropa dan China.
Tabel 11. Perkembangan Harga Rill Properti di Beberapa Kawasan Utama Dunia
Sumber: BIS, Analisis The Indonesia Economic)
Seiring dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi global yang melambat, diperkirakan hal
tersebut akan mempengaruhi kinerja sektor properti. Bahkan di China, kinerja sektor properti
yang buruk akibat berbagai kasus kebangkrutan yang menimpa beberapa korporasi besar di
bidang properti dalam beberapa tahun terakhir ini justru menjadi sumber perlambatan
pertumbuhan ekonomi. Perlambatan pertumbuhan dalam investasi properti telah berdampak
pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi di berbagai sektor. Hal ini terjadi
karena kuatnya keterkaitan ke belakang (backward linkage) sektor properti dengan sektor
ekonomi lainnya, terutama manufaktur bahan konstruksi, produk logam dan mineral, mesin
dan peralatan, dan lain-lain.
Pada September 2023, lembaga pemeringkat kredit (credit rating) Moody's menyebutkan
bahwa sektor properti China secara fundamental masih lemah. Moody's bahkan
merevisi outlook sektor properti China menjadi negatif (negative) dari sebelumnya stabil
(stable), sejalan dengan pelemahan pertumbuhan ekonomi China. Pemulihan sektor properti
di China diperkirakan memang akan terjadi pada tahun ini, namun terbatas. Pemulihan
korporasi properti terutama akan dialami oleh korporasi yang berstatus sebagai badan usaha
milik negara (BUMN). Sementara itu, korporasi properti swasta diperkirakan masih akan
menghadapi tekanan (pressure) akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses pendanaan.
Diperkirakan penjualan properti masih akan mengalami kontraksi selama 12 hingga 18 bulan
ke depan. Otoritas ekonomi sejumlah negara telah mulai turun tangan untuk memulihkan
24
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 41
kondisi sektor properti di negaranya masing-masing. Pemerintah dan otoritas keuangan China,
misalnya, telah mengeluarkan berbagai kebijakan baik dalam rangka memperbaiki kinerja
keuangan korporasi di sektor properti maupun meningkatkan daya beli masyarakat.
Pemerintah China telah menerapkan langkah-langkah untuk mendukung sektor properti.
Langkah-langkah itu termasuk mendukung pengembang dan pembeli rumah secara finansial,
termasuk upaya untuk mengendalikan aksi spekulasi properti. Dalam rangka memperbaiki
kinerja keuangan korporasi, pada November 2022, otoritas pasar modal China yaitu the China
Securities Regulatory Commission (CSRC), merilis kebijakan untuk mendukung pembiayaan
berbasis saham (equity financing) bagi para pengembang (developer) properti di China. Tujuan
kebijakan ini adalah untuk menstabilkan kondisi pendanaan para pengembang properti akibat
selama 2-3 tahun akses pendanaan terutama dari utang (debt) yang terbatas. Diharapkan,
melalui kebijakan ini, para pengembang properti memiliki akses pendanaan setidaknya untuk
modal kerja setelah pendanaan dari perbankan maupun penerbitan surat utang sulit diperoleh.
Sejauh ini, kondisi sektor properti global yang kurang baik tersebut tidak memengaruhi kinerja
sektor properti di Indonesia. Hal ini antara lain disebabkan pasar properti kita belum terkoneksi
(not interconnected) dengan pasar properti global. Pasar properti kita relatif masih "tradisional"
yang belum melibatkan instrumen keuangan yang global wide. Seperti misalnya, pasar properti
di Indonesia belum memanfaatkan instrumen real estate investment trusts (REITs) yang dapat
diperdagangkan di pasar global. Relasi korporasi properti di Indonesia dengan
korporasi offshore juga masih terbatas. Sehingga krisis keuangan korporasi properti di luar
negeri sejauh ini tidak berdampak bagi korporasi properti di Indonesia. Namun demikian, harus
diakui bahwa kinerja sektor properti kita selama 2023 belum terlalu kuat. Hal tersebut terlihat
dari kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang terkait dengan sektor properti, seperti sektor
konstruksi dan real estate. Termasuk pula, bila dilihat dari PDB sisi pengeluaran di mana
Konsumsi Rumah Tangga untuk perumahan serta investasi bangunan masih mengalami
pertumbuhan terbatas, selama sembilan bulan pertama tahun 2023. Kinerja sektor properti
yang masih relatif terbatas tersebut juga tercermin dari pertumbuhan harga riil yang terbatas
pada properti residensial maupun properti komersial.
Perkembangan Pasar Properti Indonesia
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan I 2024 secara tahunan
tumbuh 3,41% (y-o-y), meningkat dibandingkan 1,91% (y-o-y) pada triwulan IV 2023 (Grafik 4.2).
Peningkatan indeks permintaan untuk kategori sewa terjadi pada segmen ritel sewa di seluruh
kota. Selanjutnya, peningkatan Indeks Permintaan segmen hotel terjadi di Bandung, Medan,
Balikpapan, Denpasar, Palembang dan Surabaya. Sementara itu, Indeks Pemintaan Properti
Komersial untuk kategori jual pada triwulan I 2024 tumbuh 0,34% (y-o-y), sama dengan
pertumbuhan triwulan sebelumnya yang juga 0,34% (y-o-y) (Grafik 4.3). Hal tersebut
dipengaruhi oleh terjaganya permintaan pada segmen lahan industri dan kompleks
pergudangan.
Tabel 12. Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa dan Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
25
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 42
Meskipun pertumbuhan secara tahunan meningkat, Indeks Permintaan Properti Komersial
pada kategori sewa secara triwulanan mengalami kontraksi 2,82% (q-t-q), lebih rendah
dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,11% (q-t-q) (Grafik 4.4). Penurunan Indeks
Permintaan tersebut terutama akibat kontraksi pada segmen hotel, apartemen sewa dan
convention hall. Penurun ini terjadi pada mayoritas kota cakupan survei dikarenakan
terbatasnya kegiatan MICE selanma periode Ramadhan 2024. Sementara itu, Indeks
Permintaan Komersial kategori jual pada triwulan I 2024 tumbuh sebesar 0,04% (q-t-q),
melambat dibandingkan triwulan IV 2023 yang tumbuh 0,10% (q-t-q) (Grafik 4.5). Perlambatan
indeks permintaan ini disebabkan oleh kontraksi permintaan pada segmen perkantoran, serta
perlambatan permintaan pada segmen lahan industri dan warehouse complex.
Tabel 13. Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa dan Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan I 2024 tumbuh sebesar
2,31% (y-o-y), lebih tinggi dibandingkan triwulan IV 2023 yang tumbuh 1,30% (y-o-y) (Grafik 4.6).
Hal ini terutama didorong peningkatan indeks pasokan pada segmen convention hall.
Sementara segmen perkantoran sewa tercatat melambat cukup dalam. Di sisi lain, Indeks
Pasokan kategori jual tumbuh 0,04% (y-o-y), relatif stabil dari pertumbuhan 0,03% (y-o-y) pada
triwulan sebelumnya (Grafik 4.7). Kondisi ini dipengaruhi oleh terjaganya pasokan pada seluruh
segmen pada kategori jual.
Tabel 14. Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa dan Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan I 2024
meningkat 1,54% (q-t-q), lebih tinggi dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh
0,13% (q-t-q). Kondisi ini didorong oleh peningkatan Indeks Pasokan pada seluruh segmen
pada kategori sewa. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual stagnan
(0,00% q-t-q) relatif stabil dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh hanya sebesar
0,01% (q-t-q).
26
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 43
Tabel 15. Pertumbuhan Triwulan Indeks Supply Kategori Sewa dan Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Peningkatan permintaan properti komersial diperkirakan mendorong kenaikan harga properti
khususnya pada kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan I 2024 naik 2,10% (y-o-y), sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang
tumbuh 2,03% (y-o-y). Peningkatan Indeks Harga terjadi terutama pada segmen perkantoran
sewa, ritel sewa, apartemen sewa dan convention hall. Selanjutnya, perkembangan Indeks
Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan I 2024 mengalami kenaikan 0,69%
(y-o-y), relatif stabil dibandingkan triwulan IV 2023 sebesar 0,64%. Kenaikan Indeks Harga
tersebut didorong perkembangan harga pada segmen lahan industri.
Tabel 16. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa dan Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan I 2024
terkontraksi sebesar 2,65% (q-t-q) setelah pada triwulan sebelumnya mengalami kenaikan
1,76% (q-t-q). Penurunan terutama terjadi pada Indeks Harga segmen hotel. Di sisi lain, Indeks
Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan I 2024 tumbuh 0,05% (q-t-q),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya dengan pertumbuhan 0,23% (q-t-q).
Perlambatan ini terutama disebabkan oleh kontraksi Indeks Harga pada segmen perkantoran
jual. Penyesuaian harga jual merupakan strategi responden untuk menarik minat konsumen.
Tabel 17. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa dan Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
27
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 44
4.2 Kondisi Pasar Usaha Perseroan
Pangsa Pasar
Segmen pasar Perseroan adalah kelas menengah ke atas, di mana disesuaikan dengan
perumahan dan customer dari sekitar area Paskal dengan radius 8-10 KM. Sedangkan Pangsa
merupakan anak muda sampai dengan dewasa muda (20-45 tahun) yang memiliki imajinasi
dan semangat bisnis tinggi dan kreatif.
Pesaing Usaha
Dari posisi Perseroan di industri properti, Perseroan tergolong tidak memiliki banyak pesaing,
dikarenakan usaha yang dilakukan Perseroan tidak mudah ditiru oleh kompetitor selain
dikarenakan konsep kawasan Perseroan yang sangat detail serta terkait ketersediaan lahan
yang terbatas di tengah kota Bandung adapun pesaing usaha yang memiliki kemiripan dengan
kawasan Perseroan adalah pusat perbelanjaan Paris Van Java yang juga berlokasi di kota
Bandung. Namun sebagai perusahaan terbuka yang listing di Bursa Efek Indonesia tentunya
Perseroan memiliki beberapa pesaing usaha bergerak dibidang yang sama dan terdaftar
sebagai perusahaan terbuka di Bursa Efek Indonesia walaupun secara langsung tidak
mempengaruh pangsa pasar Perseroan.
Berikut kompetitor Perseroan yang tumbuh dan berkembang di Indonesia baik swasta maupun
pemerintah yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia:
▪ PT Ciputra Development Tbk (CTRA)
▪ PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN)
▪ PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE)
▪ PT Intiland Development Tbk (DILD)
▪ PT Jaya Real Property Tbk (JRPT)
▪ PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR)
▪ PT Pakuwon Jati Tbk (PWON)
▪ PT Summarecon Agung Tbk (SMRA)
Produk atau Jasa
Tabel 18. Produk dan Jasa Perseroan
Sumber: Manajemen
Dengan moto “Jaya, Maju, Penuh Harapan”, Perseroan berkomitmen untuk mewujudkan
inspirasi kehidupan yang lebih baik, kini hingga sampai nanti. Perseroan terus melebarkan
28
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 45
sayap dan mengembangkan Kawasan Paskal Hyper Square sebagai Kawasan yang hidup dan
memiliki perputaran ekonomi hampir 24 jam yang dapat memenuhi kebutuhan warga Kota
Bandung serta menjadi destinasi perjalanan warga luar Kota Bandung. Selain itu Kawasan yang
dikembangkan oleh Perseroan memberikan keuntungan berupa capital gain kepada Penyewa /
Pembeli Ruko di Kawasan. Hal ini terbukti dengan dengan hadirnya Pusat perbelanjaan, Hotel,
Area Hiburan, Area bisnis, Area kuliner, Pendidikan, Dormitory yang menjadikan Kawasan ini
selalu ramai dikunjungi. untuk menambah daya tarik serta mendukung kegiatan positif
masyarakat, Perseroan juga membangun Fasilitas berupa Area Terbuka yang dipergunakan
untuk kegiatan olahraga.
Strategi Pemasaran
Perseroan sadar bahwa kompetisi usaha di bidang properti akan semakin ketat, hal ini
membuat Perseroan harus selalu sigap dalam menjawab tantangan dan memenangkan
kompetisi pasar dengan para pesaingnya, oleh sebab itu Perseroan telah menetapkan strategi
dalam menciptakan produk yang berkualitas dan dapat bersaing dengan pasar melalui
kreativitas dan inovasi secara berkesinambungan. Perseroan mentargetkan semua segmen
pelanggan terutama di Kota Bandung dan sekitar dapat bekerjasama dengan baik, sehingga
Perseroan melakukan sejumlah kegiatan pemasaran untuk mendorong pertumbuhan dalam
hal tersebut, sebagai berikut:
a. Bekerja sama dengan pihak perbankan yang memberikan kredit kepemilikan ruko;
b. Melakukan kerjasama dengan agen-agen properti dengan sistem komisi bagi yang
berhasil menjual properti Perseroan;
c. Memperkuat Brand dan Image Perseroan, dengan cara menunjuk kontraktor terkemuka
dalam rangka menjaga kualitas properti yang dikembangkan Perseroan.
d. Mengadakan pameran properti mandiri.
e. Memberikan diskon dan program promosi menarik untuk agen penjualan dan customer
f. Promosi melalui banner video media social dan website Kawasan.
g. Promosi melalui media promosi offline di Kawasan (boomgate banner & T banner).
h. WA blast kepada pemilik ruko yang sudah ada untuk menarik repeat purchase.
i. Lebih mengembangkan media social dan website, untuk memudahkan calon pembeli
menemukan berbagai informasi mengenai ruko yang dijual.
j. Promosi melalui media social ads (iklan Instagram) & WA blast ke Masyarakat umum
dalam radius.
k. Pendekatan ke potensial buyer melalui Tap In Event dengan sasaran pasar sejenis
l. Promosi melalui media promosi offline di Kota Bandung (billboard & neon box sign).
Kesinambungan, Sasaran dan Potensi Nilai Pasar
Untuk mengoptimalkan kesinambungan, mencapai sasaran bisnis, dan meningkatkan potensi
nilai pasar, perusahaan holding properti harus terus-menerus melakukan analisis pasar,
mengidentifikasi tren industri, menjaga likuiditas dan kesehatan keuangan, serta menjaga
hubungan baik dengan pemangku kepentingan. Selain itu, inovasi dalam model bisnis,
teknologi, dan praktik berkelanjutan juga dapat membantu perusahaan holding properti untuk
tetap kompetitif dan relevan dalam pasar yang terus berubah.
Berdasarkan rencana penambahan kegiatan usaha, Perseroan diproyeksikan mencatatkan
tambahan laba yang dihasilkan dari pengelolaan proyek Cipaku, sejalan dengan Potensi Nilai
Pasar asumsi bahwa proyek akan berjalan dan beroperasi dengan baik yang akan berpengaruh
pada pendapatan Perseroan. Atas adanya kontribusi laba dari penambahan kegiatan usaha
tersebut, menjadi potensi penambahan pada nilai pasar bagi Perseroan.
Berdasarkan lokasi, Properti yang akan dikembangkan oleh Entitas Anak terletak dekat dengan
berbagai perguruan tinggi dan kawasan pariwisata. Selain itu, lokasi berada di area Setiabudi
sebagai salah satu Kawasan elit di Kota Bandung. Tingginya aktivitas di sekitar Properti,
meningkatkan kebutuhan tempat tinggal dari mahasiswa dan wisatawan, sementara untuk
29
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 46
para pekerja seperti ekspatriat dan pemain persib yang berkewarnegaraan asing tidak
memperhatikan kedekatan tempat tinggal dengan lokasi kerja. Sehingga, terdapat kebutuhan
berupa tempat tinggal untuk 1 orang atau lebih yang nyaman dan dilengkapi furnitur serta
pelayanan lainnya sehingga penyewa dapat langsung menempati unit.
4.3 Analisis Kelayakan Aspek Pasar
▪ Manajemen Perseroan melihat bahwa proyek Cipaku yang akan dijalankan perlu dikelola
oleh entitas tersendiri sehingga bisa lebih fokus dan dapat memberikan kontribusi yang
positif. Dengan pertimbangan tersebut diperlukan penyesuaian atau penambahan
kegiatan usaha dibidang aktivitas perusahaan holding untuk dapat membentuk entitas
anak atau perusahaan anak Perseroan.
▪ KBLI 64200 Aktivitas Perusahaan Holding. Kelompok ini mencakup kegiatan dari
perusahaan holding (holding companies), yaitu perusahaan yang menguasai aset dari
sekelompok Entitas Anak dan kegiatan utamanya adalah kepemilikan kelompok tersebut.
"Holding Companies" tidak terlibat dalam kegiatan usaha perusahaan subsidiarinya.
Kegiatannya mencakup jasa yang diberikan penasihat (counsellors) dan perunding
(negotiators) dalam merancang merger dan akuisisi perusahaan.
▪ Perseroan memiliki keunggulan kompetitif dalam kegiatan usahanya di industri properti
dan terus mengembangkan keunggulan kompetitifnya tersebut dengan meningkatkan
kualitas sumber daya manusia yang dimiliki oleh Perseroan, dimana sumber daya
manusia yang mumpuni di bidangnya merupakan kunci keberhasilan Perseroan dalam
memberikan solusi terbaik untuk permasalahan-permasalahan yang dihadapi oleh
masyarakat, serta kualitas proyek yang dikerjakan. Perseroan meyakini bahwa kekuatan
kompetitif sebagai berikut ini akan mendukung Perseroan dalam melaksanakan
strateginya dan memberikan keunggulan kompetitif dibandingkan para pesaingnya.
30
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 47
BAB V
ASPEK TEKNIS
5.1 Bisnis Perseroan
Di dalam kondisi yang penuh dengan tantangan, Perseroan meyakini dapat tumbuh dan
berkembang dengan memanfaatkan kesempatan yang ada. Saat ini Perseroan fokus pada
pengembangan kawasan Paskal Hyper Square dimana Kawasan ini memiliki keunggulan
kompetitf dibandingkan kawasan lainnya. Dengan lokasi yang strategis, brand image yang
dimiliki, strategi pemasaran yang handal, dan ketersediaan lahan, Perseroan memproyeksikan
pertumbuhan bisnis di masa yang akan datang. Selain itu, sebagai langkah diversifikasi bisnis
dan menangkap peluang kebutuhan akomodasi penginapan di Kota Bandung, Perseroan
berencana untuk membuat resort dan service apartment di daerah Cipaku dengan konsep yang
berbeda tanpa mengurangi kenyamanan bagi pelanggan. Diharapkan rencana ini dapat
terealisasikan untuk dapat memberikan nilai dan manfaat bagi pelanggan dan masyarakat
pada umumnya.
5.2 Rencana Pembentukan Anak Usaha/Entitas Anak
Dinamika pertumbuhan usaha khususnya di Kota Bandung berkaitan erat dengan
Kepariwisataan menuntut untuk peningkatan sarana akomodasi seperti Hotel, Service
Apartemen dan lainnya yang memberikan pelayanan dan fasilitas yang mumpuni.
Pertumbuhan pariwisata pasca COVID 19 meningkat baik lokal maupun Internasional dan
sangat perlu diimbangi dengan ketersediaan sarana akomodasi. Gejolak Ekonomi sebagai
imbas dari Perang Ukraina-Rusia, Pasca Pemilihan Umum, dan Perang Israel Palestina secara
tidak langsung berdampak pada laju Pembangunan. Untuk meminimalisir potensi resiko yang
mungkin akan terjadi perlu ruang terbuka Kerjasama kemitraan dengan investor yang
berkompeten di bidang perhotelan dan service Apartemen. Oleh karenanya Perseroan perlu
menuntaskan proyeksi-proyeksi yang telah direncanakan, sehingga Perseroan berencana
untuk Pengembangan Usaha dengan berinvestasi pada Entitas Anak. Bahwa dalam
mendirikan Entitas Anak, maka Perseroan perlu menambahkan Bidang Usaha baru dalam
Kegiatan usahanya yaitu KBLI 64200, AKTIVITAS PERUSAHAAN HOLDING. Kelompok ini
mencakup kegiatan dari perusahaan holding (holding companies), yaitu perusahaan yang
menguasai aset dari sekelompok perusahaan subsidiari dan kegiatan utamanya adalah
kepemilikan kelompok tersebut. "Holding Companies" tidak terlibat dalam kegiatan usaha
perusahaan subsidiarinya. Kegiatannya mencakup jasa yang diberikan penasihat
(counsellors) dan perunding (negotiators) dalam merancang merger dan akuisisi perusahaan.
Pendirian Entitas Anak
Pada pendirian Entitas Anak dilakukan setelah diputuskan dalam Rapat Umum Pemegang
Saham. Pendirian ini melibatkan investor yang juga pemegang saham Perseroan.
31
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 48
Struktur Kepemilikan pada Entitas Anak
Pada pendirian Entitas Anak, Perseroan akan mengambil porsi saham sebesar 99,999% dan
Investor sebesar 0,001% dari rencana modal ditempatkan, dengan rincian sebagai berikut:
Modal Dasar : 150.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor : 85.720.000.000
Perseroan : 85.719.000.000 atau 99,999%
Investor : 1.000.000 atau 0,001%.
Perseroan dan investor akan menyetor secara tunai pada Entitas Anak pada saat pembentukan
Perusahaan.
Pengalihan Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Tanah di Cipaku
Sehubungan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 03 tanggal 27 September 2022 yang
dibuat dihadapan Doktor Petra Bunawan, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Notaris di
Kota Bandung (“PPJB 03/2022”) antara Eduard Tanusaputra (“Pihak Pertama”) dengan
Perseroan (“PIhak Kedua”), atas pembelian tanah seluas 37.860 m2 yang berlokasi di Kelurahan
Ledeng, Kecamatan Cidadap, Wilayah Cibeunying, Jawa Barat, setempat saat ini dikenal
sebagai Daerah Cipaku, dengan harga transaksi sebesar Rp. 75.720.000.000 dan sistem
pembayran secara angsuran. Per tanggal 30 Juni 2024 angsuran yang telah dibayarkan adalah
sebesar Rp62.213.683.985,- sehingga sisa utang Perseroan ke Pemilik tanah adalah sebesar
Rp.13.506.316.015,-.
PPJB No. 03/2022 tersebut di atas akan dialihkan kepada Entitas Anak yang akan dibuat secara
notarial, mencakup antara lain pengakuan utang Entitas Anak kepada Perseroan sebesar dana
yang telah dibayarkan kepada pemilik tanah (Edward Tanusaputra), yaitu sebesar
Rp62.213.683.985,- dan meneruskan angsuran yang masih harus dibayarkan kepada pemilik
tanah sebesar Rp.13.506.316.015,-.
5.3 Proses Bisnis Entitas Anak
Perseroan akan menjadi operating holding dengan membentuk Entitas Anak yang bergerak
dibidang properti dan real estate yang akan mengelola proyek Cipaku Bandung dan
direncanakan akan beroperasi di tahun 2027. Entitas Anak yang akan dibentuk berencana
untuk mengembangkan kawasan tersebut menjadi kawasan ekowisata. Kawasan Ekowisata
Cipaku terletak di Jl. Cipaku indah XI, Kecamatan Cidadap, Kota Bandung, tidak jauh dari Jl. Dr.
Setiabudhi, Bandung Utara dengan ketinggian sekitar 900 meter diatas permukaan laut.
Kawasan Ekowisata Cipaku direncanakan untuk menjadi destinasi wisata alam premium di
Kota Bandung yang memberikan pengalaman luar ruang dengan suasana alam yang berbeda,
tanpa harus keluar dari kota. Terdiri dari area ekowisata berupa hutan dan kebun, area
Glamping dan water spa, fasilitas outbound dan kolam renang Semi-indoor didukung oleh
service apartment, café, restoran dan Healing garden. Lokasi yang berada di pinggiran kota
Bandung dan posisinya yang relatif tersembunyi menawarkan ruang rekreasi dan privacy yang
dikelilingi oleh alam. Entitas Anak akan membangun hotel dan service apartment yang akan
dibangun pada lahan seluas 37.860 m2, luas bangunan kurang lebih 6.000 m2 dengan jumlah
kamar 268 unit .
32
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 49
5.4 Teknis Pelaksanaan Sebagai Holding Perusahaan
Oleh karena Perseroan adalah pemegang saham mayoritas sebesar 99,999% dari saham yang
ditempatkan maka penyusunan laporan keuangan berjenis laporan Keuangan Konsolidasi,
sehingga diharapkan dampak Entitas Anak terhadap perkembangan induknya akan tampak.
Perseroan memiliki proyek-proyek yang di kembangkan sendiri sehingga diharapkan kehadiran
Entitas Anak mampu memberikan peningkatan Produktifitas dan Profitabilitas Perseroan,
dengan tetap mengedepankan kepatuhan hukum. Disisi lain meminimalisir potensi kerugian
dengan menjalin mitra Kerjasama dengan operator serta tenaga ahli berkompenten dalam
bidang bisnis properti.
5.5 Analisis Kelayakan Aspek Teknis
▪ Perseroan memiliki proyek-proyek yang dikembangkan sendiri sehingga diharapkan
kehadiran Entitas Anak mampu memberikan peningkatan produktifitas dan profitabilitas
Perseroan, dengan tetap mengedepankan kepatuhan hukum. Disisi lain, meminimalisir
potensi kerugian dengan menjalin mitra kerjasama dengan operator serta tenaga ahli
berkompeten dalam bidang bisnis properti.
▪ Oleh karena Perseroan adalah pemegang saham mayoritas sebesar 99,99% dari saham
yang ditempatkan maka penyusunan laporan keuangan berjenis laporan Keuangan
Konsolidasi, sehingga diharapkan dampak entitas Entitas Anak terhadap perkembangan
induknya akan tampak.
33
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 50
BAB VI
ASPEK POLA BISNIS
6.1 Kegiatan Usaha Utama
Seperti yang telah dinyatakan dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Di Luar
Rapat Perseroan No. 05 tanggal 25 Februari 2022, yang dibuat di hadapan Dr. Petra Bunawan,
S.H., M.Kn., Notaris di Kota Bandung, adapun maksud dan tujuan serta kegiatan usaha, agar
sesuai dengan Klasifikasi Buku Lapangan Usaha Indonesia tahun 2020 (“KBLI 2020”).
Sehingga maksud dan tujuan mengenai kegiatan usaha Perseroan adalah menjalankan usaha
di bidang:
a. Real Estat yang Dimiliki Sendiri atau Disewa (KBLI 68111);
b. Real Estat Atas Dasar Balas Jasa (Fee) atau Kontrak (KBLI 68200);
c. Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya (KBLI 70209);
d. Aktivitas Kantor Pusat;
e. Investasi;
f. Konstruksi Gedung Hunian (KBLI 41011);
g. Konstruksi Gedung Perkantoran (KBLI 41012);
h. Konstruksi Gedung Perbelanjaan (KBLI 41014);
i. Konstruksi Gedung Pendidikan (KBLI 41016);
j. Konstruksi Gedung Penginapan (KBLI 41017);
k. Konstruksi Gedung Tempat Hiburan (KBLI 41018); dan
l. Hotel Bintang (KBLI 55110).
Sampai saat ini, Perseroan merupakan salah satu pengembang dan pengelola kawasan
Paskal Hyper Square yang membuat suatu konsep dengan fasilitas prasarana one stop living
terbaik di kota Bandung yang bertujuan untuk memenuhi segala kebutuhan bagi warga Kota
Bandung
6.2 Penambahan Kegiatan Usaha
Manajemen Perseroan melihat bahwa proyek Cipaku yang akan dijalankan perlu dikelola oleh
entitas tersendiri sehingga bisa lebih fokus dan dapat memberikan kontribusi yang positif.
Dengan pertimbangan tersebut diperlukan penyesuaian atau penambahan kegiatan usaha
dibidang aktivitas perusahaan holding untuk dapat membentuk entitas anak atau perusahaan
anak Perseroan.
Berdasarkan informasi dari manajemen Perseroan, penambahan sektor usaha di bidang
aktivitas perusahaan holding perlu dilakukan penyesuaian Klasifikasi Baku Lapangan Usaha
Indonesia (KBLI), adapun KBLI atas penambahan kegiatan usaha tersebut sebagai berikut:
Tabel 19. Rincian KBLI Penambahan Kegiatan Usaha
No Nama KBLI Kode KBLI
1. Aktivitas Perusahaan Holding 64200
KBLI 64200 Aktivitas Perusahaan Holding
Kelompok ini mencakup kegiatan dari perusahaan holding (holding companies), yaitu
perusahaan yang menguasai aset dari sekelompok perusahaan subsidiari dan kegiatan
utamanya adalah kepemilikan kelompok tersebut. "Holding Companies" tidak terlibat dalam
kegiatan usaha entitas anaknya. Kegiatannya mencakup jasa yang diberikan penasihat
(counsellors) dan perunding (negotiators) dalam merancang merger dan akuisisi perusahaan.
34
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 51
6.3 Segmen Usaha Aktivitas Perusahaan Holding
Perusahaan holding properti memiliki beberapa segmen usaha yang mencakup berbagai
aktivitas terkait properti. Berikut adalah beberapa segmen usaha yang umumnya dimiliki oleh
perusahaan holding properti:
1. Pengembangan Properti: Segmen ini mencakup pengembangan lahan menjadi properti
baru, seperti perumahan, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel, dan
properti komersial lainnya. Aktivitas ini meliputi perencanaan, desain, konstruksi, dan
pemasaran properti.
2. Investasi Properti: Perusahaan holding properti seringkali memiliki portofolio investasi
yang terdiri dari properti yang disewakan atau diperdagangkan. Segmen ini mencakup
akuisisi, pengelolaan, dan penjualan properti untuk mendapatkan pendapatan sewa,
apresiasi nilai aset, atau keuntungan dari penjualan properti.
3. Manajemen Properti: Segmen manajemen properti melibatkan pengelolaan properti
yang dimiliki oleh perusahaan atau oleh pihak ketiga. Ini termasuk pengelolaan
penyewaan, perawatan dan pemeliharaan properti, penagihan sewa, dan layanan
dukungan kepada penyewa.
4. Pembiayaan Properti: Perusahaan holding properti mungkin terlibat dalam penyediaan
pembiayaan untuk proyek-proyek properti, baik melalui pinjaman, investasi modal, atau
struktur pembiayaan lainnya. Aktivitas ini membantu membiayai pengembangan atau
akuisisi properti.
5. Konsultasi dan Layanan Properti: Beberapa perusahaan holding properti juga
menyediakan layanan konsultasi dan manajemen properti kepada klien eksternal. Ini
mungkin termasuk penilaian properti, konsultasi investasi, pengelolaan aset, dan
layanan terkait lainnya.
6. Pengembangan Proyek: Selain pengembangan properti utama, perusahaan holding
properti juga mungkin terlibat dalam pengembangan proyek-proyek infrastruktur, real
estat komersial, atau proyek properti khusus lainnya.
6.4 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai
Perseroan merumuskan strategi keberlanjutan dengan mengacu pada 3 (tiga) pilar utama
yaitu, People, Planet dan Profit atau 3P.
a. People
Dalam menjalankan usahanya, Perseroan senantiasa berupaya memberikan kontribusi
dan manfaat bagi seluruh pemangku kepentingan, terutama bagi karyawan, masyarakat,
dan para pelanggan.
b. Planet
Perseroan berkomitmen untuk mematuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku
utamanya yang berkaitan dengan lingkungan, sehingga dapat berkontribusi dalam
menciptakan lingkungan yang lebih hijau.
c. Profit
Seluruh strategi bisnis yang dilakukan Perseroan tentunya diharapkan dapat memberikan
kontribusi yang positif bagi kinerja Perseroan sehingga dapat memberikan nilai tambah
bagi seluruh pemangku kepentingan.
Setiap segmen usaha ini membutuhkan keahlian dan sumber daya yang berbeda, tetapi
secara keseluruhan mereka saling terkait untuk mencapai tujuan strategis perusahaan
holding properti, seperti pertumbuhan pendapatan, diversifikasi portofolio, dan
peningkatan nilai aset.
35
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 52
Tabel 20. Pilar Utama Strategi Keberlanjutan Usaha
Sumber: Manajemen Perseroan
6.5 Keunggulan Kompetitif
Perseroan memiliki keunggulan kompetitif dalam kegiatan usahanya di industri properti dan
terus mengembangkan keunggulan kompetitifnya tersebut dengan meningkatkan kualitas
sumber daya manusia yang dimiliki oleh Perseroan, dimana sumber daya manusia yang
mumpuni di bidangnya merupakan kunci keberhasilan Perseroan dalam memberikan solusi
terbaik untuk permasalahan-permasalahan yang dihadapi oleh masyarakat, serta kualitas
proyek yang dikerjakan. Perseroan meyakini bahwa kekuatan kompetitif sebagai berikut ini
akan mendukung Perseroan dalam melaksanakan strateginya dan memberikan keunggulan
kompetitif dibandingkan para pesaingnya.
Berikut adalah beberapa keunggulan kompetitif yang dimiliki Perseroan:
1. Dukungan yang Kuat Dari PT Kereta Api Indonesia (Persero).
Kesuksesan kawasan Paskal Hyper Square merupakan bukti keberhasilan manajemen
Perseroan dalam mengembangkan lahan milik PT Kereta Api Indonesia (Persero).
Keberhasilan meningkatkan kepercayaan bagi Perseroan di mata PT Kereta Api
Indonesia (Persero) ialah Perseroan diberikan prioritas utama Hak Opsi oleh PT Kereta
Api Indonesia (Persero) untuk memperpanjang perjanjian berdasarkan kesepakatan
kedua belah pihak yaitu untuk mengelola dan mengembangkan lahan-lahan kosong
yang dimiliki oleh PT Kereta Api Indonesia (Persero).
2. Strategi di Bidang Pembangunan Proyek
Hingga saat ini, Perseroan telah berhasil mengembangkan Paskal Hyper Square menjadi
kawasan one stop living di Kota Bandung, Perseroan telah berhasil mengembangkan dan
mengoptimalkan sumber daya yang dikerjasamakan oleh PT Kereta Api Indonesia
(Persero) menjadi salah satu proyek prestisius yang dapat meningkatkan kunjungan
wisatawan lokal maupun asing ke Kota Bandung, sehingga dapat mendukung
kemampuan keuangan daerah (Peningkatan PAD), membantu penyerapan tenaga kerja
dan memberikan manfaat lebih bagi masyarakat.
3. Pendapatan Berulang yang Kuat
Perseroan merupakan pengembang dan pengelola kawasan Paskal Hyper Square,
sehingga Perseroan memiliki pendapatan berulang dari sewa menyewa gedung dan ruko
serta service charges di Kawasan Paskal Hyper Square. Perseroan meyakini Kawasan
Paskal Hyper Square akan terus ramai dikunjungi konsumen sehingga hal ini akan
berdampak pada perpanjangan aktivitas sewa menyewa dari tenant Perseroan.
4. Keadaan Finansial yang Kuat
Sampai saat ini Perseroan mempunyai keadaan finansial yang baik dan kuat, baik dari
sisi permodalan maupun kemampuan Perseroan dalam memperoleh pendapatan dan
36
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 53
membukukan laba. Walaupun kondisi pandemi COVID-19 berlangsung sejak tahun 2020
hingga saat ini, Perseroan tidak pernah membukukan rugi usaha, hal ini menggambarkan
kekuatan finansial dari segi pendapatan yang kuat.
5. Manajemen yang Solid dan Berpengalaman
Perseroan memiliki tim manajemen yang berpengalaman dan berdedikasi disertai
dengan rekam jejak yang baik. Selain itu, kekompakan dan koordinasi kerja yang baik
diantara jajaran manajemen Perseroan dari tingkat Direksi sampai di tingkat staf paling
bawah juga terjaga dengan baik dan sangat harmonis. Hal ini dapat dilihat dari kecilnya
tingkat perbedaan pendapat yang ekstrim yang dapat memecah kinerja manajemen
Perseroan, dimana seluruh keputusan diambil dengan suara bulat atau mufakat dan
dengan penuh pertimbangan-pertimbangan yang arif dan bijaksana serta hampir seluruh
aspek selalu dipertimbangkan secara matang oleh manajemen Perseroan. Selain itu,
manajemen Perseroan juga memainkan peran yang sangat penting dalam mendorong
pertumbuhan kinerja positif Perseroan melalui komunikasi dan koordinasi secara
berkesinambungan.
6.6 Analisis SWOT
Analisis SWOT (Strength, Weakness, Opportunity and Threat) terdiri atas faktor internal yang
bisa dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi
dianalisis agar dapat disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai
daya saing. Dari faktor internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and
weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and
threat).
Berikut adalah analisa SWOT Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha dibidang
aktivitas holding:
Strengths (Kekuatan):
1. Portofolio Properti yang Diversifikasi: Memiliki beragam jenis properti seperti
perumahan, komersial, dan properti industri dapat mengurangi risiko dan meningkatkan
stabilitas pendapatan.
2. Keahlian Manajemen Properti: Tim manajemen yang berpengalaman dalam mengelola
properti dapat meningkatkan efisiensi operasional dan kualitas layanan kepada
penyewa.
3. Akses ke Sumber Daya Finansial: Kemampuan untuk mendapatkan sumber daya
finansial, baik melalui pinjaman, investasi ekuitas, atau pendanaan internal,
memungkinkan untuk melakukan investasi dalam pengembangan properti baru atau
akuisisi aset yang menjanjikan.
Weaknesses (Kelemahan):
1. Sensitif terhadap Siklus Ekonomi: Industri properti cenderung bergantung pada kondisi
ekonomi makro, dan perusahaan mungkin rentan terhadap penurunan permintaan atau
penurunan nilai aset selama periode resesi ekonomi.
2. Ketergantungan pada Pasar Tertentu: Jika perusahaan terlalu terpaku pada satu pasar
atau wilayah geografis tertentu, mereka mungkin lebih rentan terhadap perubahan
kebijakan atau kondisi pasar yang merugikan.
3. Risiko Finansial: Terlalu banyak utang atau struktur modal yang tidak seimbang dapat
meningkatkan risiko finansial perusahaan, terutama dalam situasi pasar yang tidak
menguntungkan.
37
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 54
Opportunities (Peluang):
1. Pertumbuhan Pasar Properti yang Berkelanjutan: Adanya permintaan yang terus
meningkat untuk properti tempat tinggal, komersial, dan industri dapat memberikan
peluang untuk ekspansi portofolio properti.
2. Inovasi Teknologi: Penerapan teknologi baru seperti kecerdasan buatan, Internet of
Things (IoT), dan teknologi konstruksi canggih dapat meningkatkan efisiensi operasional
dan memberikan keunggulan kompetitif.
3. Ekspansi Global: Memperluas ke pasar properti internasional dapat membuka peluang
baru untuk pertumbuhan dan diversifikasi.
Threats (Ancaman):
1. Risiko Pasar: Fluktuasi pasar properti, termasuk penurunan harga properti, perubahan
dalam tingkat suku bunga, atau perubahan kebijakan pemerintah, dapat mengancam
kinerja keuangan perusahaan.
2. Persaingan yang Ketat: Persaingan yang sengit dari perusahaan properti lainnya dapat
mengurangi margin keuntungan dan membatasi pertumbuhan perusahaan.
3. Perubahan Regulasi: Perubahan dalam peraturan perencanaan tata ruang atau
peraturan properti lainnya dapat memiliki dampak besar pada operasi dan proyek-
proyek perusahaan.
Analisis SWOT ini dapat membantu perusahaan holding properti untuk memahami posisi
mereka dalam industri, mengidentifikasi faktor-faktor yang dapat memengaruhi kinerja
mereka, dan merencanakan strategi yang sesuai dengan mengambil keuntungan dari
kekuatan dan peluang, serta mengatasi kelemahan dan ancaman.
6.7 Analisis Kelayakan Aspek Pola Bisnis
▪ Perseroan memiliki keunggulan kompetitif dalam kegiatan usahanya di industri properti
dan terus mengembangkan keunggulan kompetitifnya tersebut dengan meningkatkan
kualitas sumber daya manusia yang dimiliki oleh Perseroan, dimana sumber daya
manusia yang mumpuni di bidangnya merupakan kunci keberhasilan Perseroan dalam
memberikan solusi terbaik untuk permasalahan-permasalahan yang dihadapi oleh
masyarakat, serta kualitas proyek yang dikerjakan. Perseroan meyakini bahwa kekuatan
kompetitif yang telah dimiliki akan mendukung Perseroan sebagai holding demikian juga
Entitas Anak dalam melaksanakan strateginya.
38
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 55
BAB VII
ASPEK MODEL MANAJEMEN
7.1 Sumber daya Manusia, Kapasitas, dan Kemampuan Manajemen
Sumber daya manusia merupakan pilar utama yang menunjang kesuksesan dalam industri
pengembang properti dan real estate. Untuk memastikan keberhasilan dan
keberlanjutannya, dibutuhkan sumber daya manusia berkualitas yang mampu beradaptasi
dengan perkembangan teknologi, mampu mengatasi tantangan yang mengancam, serta
mampu mengantisipasi perubahan di masa depan. Oleh sebab itu, Perseroan menyadari
pentingnya melakukan investasi yang signifikan dalam upaya mengembangkan sumber daya
manusia hingga mencapai kuantitas dan kualitas yang sesuai dengan kebutuhan Perseroan.
Hal ini menjadi bagian penting dalam rangka mewujudkan visi Perseroan sebagai perusahaan
bertaraf global. Kompetensi sumber daya manusia yang unggul diyakini Perseroan adalah
kunci yang akan mengantar Perseroan dalam mencapai pertumbuhan bisnis yang
berkelanjutan. Kesuksesan bisnis Perseroan tidak hanya ditentukan oleh kualitas produknya,
namun juga karena didukung penuh oleh sumber daya manusia yang terampil dan kompeten
di setiap level. Menyadari hal tersebut, Perseroan senantiasa meningkatkan pengelolaan
sumber daya manusia melalui penciptaan iklim kerja yang mampu menginspirasi dan
memotivasi setiap karyawannya untuk memberikan kinerja yang lebih baik dari waktu ke
waktu. Perseroan memberikan kesempatan yang sama kepada setiap karyawannya untuk
mengembangkan karier dengan tidak membeda-bedakan suku, agama, ras maupun
golongan.
Berikut susunan manajemen PT Citra Buana Prasida Tbk:
Tabel 21. Struktur Organisasi Perseroan
Sumber: Manajemen Perseroan
Dalam setiap organisasi diperlukan ketegasan dalam pembagian tugas yang disesuaikan
dengan bagan organisasi, pendelegasian wewenang yang jelas dan koordinasi kerja yang
terpadu. Penempatan tenaga kerja yang sesuai dengan pengalaman, keahlian dan
keterampilannya merupakan faktor yang penting dalam menerapkan kebijaksanaan
perusahaan. Hal ini juga akan memperlancar pendelegasian tugas kepada unit di bawahnya
atau sebaliknya, yang pada akhirnya akan memperlancar kerja perusahaan.
Berikut adalah profil Komisaris dan Direksi Perseroan:
➢ Thomas Aquinas Pramukuswala (Komisaris Utama)
Warga Negara Indonesia, lahir di Jakarta, umur 57 tahun. Memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi, jurusan Manajemen dari Universitas Katholik Parahyangan di Bandung pada
39
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 56
tahun 1991. Beliau menjabat sebagai Komisaris Utama Perseroan sejak tahun 2022.
Beliau memulai karir di Perseroan sebagai Direktur (2000 – 2002) dan Direktur Utama
(2005 – 2022). Beliau juga pernah menjadi Pemegang Saham Perseroan (2007 – 2013).
Selain itu, beliau juga menjabat sebagai Komisaris di PT Sandhi Parama Nusa (2017 –
sekarang).
➢ Gaery Djohari (Komisaris)
Warga Negara Indonesia, lahir di Bandung, umur 46 tahun. Memperoleh gelar Bachelor
of Science, jurusan Computer Science dari University of Southern California di United
States of America pada tahun 1998. Menjabat sebagai Komisaris Perseroan sejak tahun
2022. Beliau merupakan Pemegang Saham Perseroan dan PT Sandhi Parama Nusa sejak
tahun 2017 hingga sekarang.
➢ Melissa Cresentia Kurniawan (Komisaris Independen)
Warga Negara Indonesia, lahir di Bandung, umur 36 tahun. Memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi, jurusan Akuntansi dari Universitas Katholik Parahyangan di Bandung pada
tahun 2008. Menjabat sebagai Komisaris Independen Perseroan sejak tahun 2022.
Beliau memulai karir di KAP Purwantono, Suherman & Surja sebagai Asisten Assurance
Service (2008 – 2011), Senior Grade 1-4 Assurance Service (2011 – 2015), Manager Grade
1 Assurance Service (2015 – 2016), dan jabatan terakhir sebagai Manager Grade 2
Assurance Service (2016).
➢ Didi Omara (Direktur Utama)
Warga Negara Indonesia, lahir di Losari, umur 68 tahun. Memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi, jurusan Akuntansi dari Universitas Gadjah Mada di Yogyakarta pada tahun
1979. Menjabat sebagai Direktur Perseroan sejak tahun 2021 hingga sekarang. Beliau
memulai karir sebagai Manager di PT Kasta Timbul (1980 – 1986). Selanjutnya, beliau
menjabat sebagai Direktur di PT Wistex (1986 – 1988), Direktur di PT Bintang Kharisma
Tbk (1988 – 1998) dan Direktur di PT Primarindo Infrastruktur Tbk (1998 – 2001).
➢ Linna Widjaja (Direktur)
Warga Negara Indonesia, lahir di Bandung, umur 51 tahun. Memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi, jurusan Akuntansi dari Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Bandung (STIEB) di
Bandung pada tahun 1993. Menjabat sebagai Direktur Perseroan sejak tahun 2021
hingga sekarang. Beliau memulai karir sebagai Komisaris di PT Gema Indah Nusantara
(2014 – sekarang). Beliau memulai menjabat di Perseroan sebagai Komisaris Utama
(2017 – 2021).
Adapun rencana struktur organisasi entitas anak yang akan dibentuk sebagai berikut:
Tabel 22. Struktur Organisasi Entitas Anak
Sumber: Manajemen Perseroan
40
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 57
Rencana struktur organisasi yang telah dibuat dapat dijadikan pegangan dalam mengelola
Perseroan, agar dapat beroperasi sesuai dengan yang diharapkan. Rencana struktur
organisasi Entitas Anak disusun dengan pola yang sederhana, yang diharapkan dapat
mengelola kegiatan usaha yang baru secara efektif dan efisien serta didasarkan pada
kebutuhan operasional perusahaan dengan pembagian tugas yang jelas dari seluruh personil
pengelola perusahaan secara menyeluruh.
7.2 Ketersediaan Tenaga Kerja
Perseroan akan menempatkan sumber daya manusia (SDM)-nya dalam struktur anak
perusahan:
• Direksi : 1 Orang
• Manager : 3 Orang
• Staf : 10 Orang
Perseroan telah menetapkan kualifikasi untuk masing-masing posisi jabatan dimaksud,
sebagai berikut :
➢ Direktur :
• Minimal S1
• Pengalaman jabatan Direksi minimal 5 tahun
• Memiliki konsep dan keterampilan manajerial
• Memiliki etika dan menjunjung tinggi integritas
• Memiliki kemampuan keuangan dan analitis
• Memahami peraturan-peraturan yang berlaku.
• Mampu berkomunikasi dengan baik dalam bahasa Indonesia dan bahasa Inggris
➢ Manager :
• Minimal S1 sesuai bidangnya
• Pengalaman jabatan Manager minimal 5 tahun
• Menguasai teknis pekerjaan
• Mampu mengelola SDM
➢ Staf :
• S1 sesuai bidangnya
• Pengalaman 2 tahun pada bidang yang sama
• Menguasai software
• Bersertifikat sesuai bidang dan keahliannya
Untuk pelaksanaan pembangunan Proyek Cipaku, Perseroan akan bekerja sama dengan
beberapa Konsultan yang ahli dibidangnya, antara lain:
• Konsultan Arsitektur dan Perencanaan dengan Sertifikasi (SKA Arsitektur)
• Konsultan Geoteknik dengan Sertifikasi (SKA Geoteknik)
• Konsultan Struktur dengan Sertifikasi (SKA Struktur)
• Konsultan MEP dengan Sertifikasi (SKA MEP)
• Konsultan QS dengan Sertifikasi (SKA QS)
• Konsultan MK dengan Sertifikasi (SKA MK)
Sedangkan untuk operasional dan pengelolaan Hotel dan Apartemen Sewa akan
bekerjasama dengan Operator yang berkompeten dalam bidang bisnis sejenis.
41
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 58
7.3 Manajemen Kekayaan Intelektual
Menurut UU yang telah disahkan oleh DPR-RI pada tanggal 21 Maret 1997, Hak Atas
Kekayaaan Intelektual adalah hak-hak secara hukum yang berhubungan dengan
permasalahan hasil penemuan dan kreativitas seseorang atau beberapa orang yang
berhubungan dengan perlindungan permasalahan reputasi dalam bidang komersial
(commercial reputation) dan tindakan/jasa dalam bidang komersial (goodwill). Sampai
dengan laporan ini diterbitkan tidak terdapat informasi terkait Hak Atas Kekayaaan Intelektual
yang akan didaftarkan oleh Perseroan atas proyek ini.
7.4 Manajemen Risiko
Perseroan menerapkan manajemen risiko yang bertujuan untuk meminimalkan pengaruh
ketidakpastian pasar terhadap kinerja keuangan Perseroan. Dalam menjalankan usahanya,
Perseroan melakukan manajemen risiko antara lain:
1. Risiko melemahnya permintaan properti
Dalam memitigasi risiko melemahnya permintaan properti adalah Perseroan tidak secara
ekspansif melakukan pembangunan. Lebih jauh Perseroan melakukan pembangunan
ruko secara bertahap dengan terlebih dahulu melihat prospek atau permintaan pasar yang
ada. Di sisi lain pendapatan berulang Perseroan dari sewa dan service charges menjadi
penopang sumber pendapatan Perseroan, sehingga walaupun pandemi menurunkan
permintaan properti, namun Perseroan masih memiliki sumber pendapatan dari sewa.
2. Risiko Berakhirnya Kontrak dengan PT Kereta Api Indonesia (Persero)
Perseroan selalu mentaati setiap pasal yang tertuang dalam kontrak perjanjian kerja sama
dengan PT Kereta Api Indonesia (Persero) disertai memberikan kinerja terbaik Perseroan
agar PT Kereta Api Indonesia (Persero) melanjutkan kontrak kerja sama dengan Perseroan
di lahan-lahan lainnya yang dimiliki oleh PT Kereta Api Indonesia (Persero).
3. Risiko Persaingan Usaha
Dalam memitigasi risiko persaingan usaha, Perseroan senantiasa melakukan kajian dan
riset yang mendalam terkait tren dan minat yang berlaku di pasar di saat ini dan yang akan
datang serta mengimplementasikan kajian tersebut dalam inovasi sehingga produk yang
ditawarkan Perseroan selalu unggul dibandingkan kompetitor.
4. Risiko Ketersediaan Lahan
Perseroan selalu aktif mencari lahan-lahan potensial yang dapat dibeli oleh Perseroan,
selain itu perseroan dapat juga bekerja sama dengan pemilik lahan untuk
mengembangkan lahan tersebut tanpa harus membeli lahan tersebut dengan mekanisme
bagi hasil sehingga perseroan dapat memitigasi risiko ketersediaan lahan.
5. Risiko Investasi dan/atau Aksi Korporasi
Setiap tahunnya manajemen Perseroan membuat rencana kerja untuk 1 (satu) tahun
kedepan, dalam perencanaan tersebut manajemen Perseroan telah mengestimasi
kebutuhan dana dan serta melakukan berbagai cara untuk mendapatkan dana dari
berbagai sumber pendanaan baik mengandalkan kemampuan keuangan internal
perusahaan maupun mencari sumber pendanaan eksternal baik dari perbankan maupun
pasar modal untuk kebutuhan ekspansi perusahaan.
42
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 59
6. Risiko Perubahan Teknologi
Manajemen Perseroan selalu aktif dalam mengikuti perkembangan teknologi, setiap
terdapat perubahan teknologi apabila menurut manajemen dapat berdampak positif
terhadap kinerja operasional maupun keuangan Perseroan maka akan teknologi tersebut
akan dimanfaatkan oleh Perseroan.
7. Risiko Kenaikan Harga Bahan Baku/Material
Untuk memitigasi kenaikan bahan baku/material, Perseroan sebelum melaksanakan
pembangunan proyek, Perseroan melakukan perencanaan yang matang baik dari segi
biaya bahan baku dan bekerja sama dengan beberapa pemasok.
8. Risiko Likuiditas
Manajemen Perseroan berupaya untuk menjaga likuiditas Perseroan dengan memanage
dengan baik kondisi arus kas dan aset lancar Perseroan sehingga kebutuhan pemenuhan
liabilitas jangka pendek Perseroan dapat terpenuhi dengan baik, selain daripada
manajemen melakukan pencadangan keuangan dan menjaga postur rasio lancar
Perseroan dengan baik.
7.5 Analisis Kelayakan Aspek Model Manajemen
Berdasarkan rencana struktur organisasi Entitas Anak disusun dengan pola yang sederhana,
namun dengan kualifikasi yang telah ditetapkan Perseroan untuk mengisi jabatan-jabatan
dimaksud, serta dengan bekerjasama dengan operator dan tenaga ahli yang kompeten pada
bidang sejenis, maka diharapkan dapat mengelola kegiatan usaha yang baru secara efektif
dan efisien serta didasarkan pada kebutuhan operasional perusahaan dengan pembagian
tugas yang jelas dari seluruh personil pengelola perusahaan secara menyeluruh.
43
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 60
BAB VIII
ASPEK KEUANGAN
8.1 Rencana Perseroan
Perseroan berencana untuk melakukan penambahan kegiatan usahanya di bidang aktivitas
perusahaan holding dengan membentuk perusahaan entitas anak yang khusus untuk
mengelola proyek Cipaku yang akan dijalankan kedepannya.
Dengan dibentuknya Entitas Anak tersebut maka diharapkan produktifitas dan profitabilitas
dapat meningkat. Untuk menjalankan rencana usahanya Perseroan memerlukan kajian
kelayakan atas penambahan kegiatan usaha tersebut.
8.2 Metode Analisa
Metodologi dilakukan dengan membandingkan keuntungan ekonomis yang dapat diperoleh
dari rencana penambahan kegiatan usaha dibidang aktivitas holding melalui pembentukan
anak usaha berupa penghematan biaya, peningkatan penjualan dari adanya sumber
pendapatan yang baru melalui perbandingan dengan pengorbanan ekonomis atas rencana
investasi yang dilakukan.
8.3 Cut Off Date dalam Analisa
Dalam melakukan Analisa Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha, kami
menggunakan tanggal 30 Juni 2024 dimana batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan
kepentingan dan tujuan dilaksanakan studi kelayakan.
8.4 Arus Kas Bersih yang Digunakan
Dalam studi ini kami menggunakan arus kas bersih untuk kapital (free cash flow to invested
capital) sebagai basis perhitungan kelayakan didasarkan pada kondisi proyeksi perusahaan
yang mencerminkan kondisi struktur kapital yang cukup volatile (yang terlihat dari pergerakan
debt yang berubah selama periode proyeksi).
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk mempertahankan
operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan untuk penggantian (reserve for
replacement), modal kerja, dan untuk pertumbuhan melalui penyediaan dana tambahan
pengeluaran barang modal, yang dihitung sebagai berikut:
Net Income/NOPAT
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi & Amortisasi
- Capital Expenditure
+/- Net Change Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
8.5 Rencana Biaya Investasi Perseroan dalam pembentukan Entitas Anak
Berkaitan dengan penambahan kegiatan usaha Perseroan, rencana biaya yang dibutuhkan
oleh Perseroan dalam rangka pembentukan Entitas Anak dapat disajikan sebagai berikut:
44
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 61
Tabel 23. Biaya Investasi Perseroan kepada Entitas Anak
No Keterangan Biaya (Rp)
1. Biaya Akta Notaris 10.000.000
2. Modal Ditempatkan dan Disetor 85.719.000.000
3. Biaya Lain – Lain 100.000.000
Total Biaya Investasi 85.829.000.000
Biaya investasi dalam pembentukan Entitas anak adalah sebesar Rp85,82 miliar.
Rencana Biaya Investasi Pengembangan Lahan Cipaku
Tabel 24. Rencana Biaya Pengembangan Lahan Cipaku
Rencana Biaya Pengembangan Lahan Cipaku
Keterangan Dalam Rupiah
Pembayaran Tanah (37.860m2 @ 2jt) 75.720.000.000
Biaya Pengembangan
Pra Konstruksi 7.110.000.000
Biaya Konstruksi (268 Unit @1,2 M) 321.600.000.000
Biaya Pre Opening 46.613.000.000
Pajak (PPN) 41.285.530.000
Technical Fee 1.110.000.000
Biaya Pengembangan 417.718.530.000
Total Biaya Investasi Tanah & Pengembangan 493.438.530.000
Skema Pendanaan
Bank Loan (50%) 246.719.265.000
Equity (50%) + IDC 268.923.998.850
Total Rencana Biaya Pengembangan 515.643.263.850
Biaya Investasi proyek Cipaku yang akan dilaksanakan oleh Entitas Anak adalah sebesar
Rp515,64 miliar yang dananya bersumber dari 50,00% utang bank dan sisanya dari setoran
modal Perseroan dan utang pemegang saham.
Sumber dana atas penambahan total aset Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha
berasal dari penambahan utang bank Perseroan serta dari kas Perseroan yang bertambah
dari penambahan laba ditahan. Utang bank Perseroan sebesar Rp246,71 Miliar yang
diperoleh secara berkala untuk pengembangan proyek Cipaku. Sedangkan sisanya diperolah
dari kas Perseroan.
8.6 Proyeksi Keuangan Perseroan (Konsolidasian)
Perseroan fokus pada pengembangan kawasan Paskal Hyper Square dimana Kawasan ini
memiliki keunggulan kompetitf dibandingkan kawasan lainnya. Dengan lokasi yang strategis,
brand image yang dimiliki, strategi pemasaran yang handal, dan ketersediaan lahan,
Perseroan memproyeksikan pertumbuhan bisnis di masa yang akan datang. Selain itu,
sebagai langkah diversifikasi bisnis dan menangkap peluang kebutuhan akomodasi
penginapan di Kota Bandung, Perseroan berencana untuk membuat hotel dan service
apartment di daerah Cipaku dengan konsep yang berbeda tanpa mengurangi kenyamanan
bagi pelanggan. Diharapkan rencana ini dapat terealisasikan untuk dapat memberikan nilai
dan manfaat bagi pelanggan dan masyarakat pada umumnya.
45
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 62
Asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan sebelum dan setelah
penambahan kegiatan usaha adalah upaya pengembangan bisnis Perseroan. Proyeksi
pendapatan Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha adalah pendapatan parent
only dari penggelolaan hyper square Paskal (pengalihan pemanfaatan ruko, pendapatan
sewa bangunan dan lahan, pendapatan service charge) dan pendapatan utilitas dan
pendapatan proyek Cipaku yang akan dikelola sendiri oleh Perseroan. Sedangkan proyeksi
pendapatan Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha adalah pendapatan
konsolidasian yang berasal dari pengelolaan hyper square Paskal sedangkan pendapatan
utilitas dan pendapatan proyek cipaku yang akan dikelola oleh entitas anak.
Dengan adanya penambahan kegiatan usaha ini akan mengakibatkan perubahan terhadap
keuangan Perseroan. Kami melakukan koreksi ataupun penyesuaian terhadap proyeksi
keuangan yang diberikan oleh Perseroan, penilai meyakini bahwa proyeksi keuangan tersebut
sudah sesuai dengan rencana bisnis Perseroan. Jangka waktu proyeksi keuangan sampai
dengan tahun 2030 dimana asumsi bahwa tahun tersebut Perseroan dalam kondisi stable
growth sehingga untuk mencerminkan going concern bisnis Perseroan diterapkan terminal
value dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan/gordon model.
8.6.1 Proyeksi Posisi Keuangan
Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan sebelum dan setelah penambahan kegiatan
usaha ditunjukkan pada tabel berikut.
Tabel 25. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Penambahan Kegiatan Usaha (dalam
Jutaan Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Aset Lancar 188.238 281.462 221.281 252.067 289.598 323.370 345.890
Aset Tidak Lancar 115.829 286.459 376.288 362.204 348.198 334.192 320.988
Total Aset 304.067 567.920 597.569 614.271 637.796 657.562 666.879
Liabilitas J. Pendek 43.981 64.696 68.923 82.961 79.341 86.341 87.023
Liabilitas J. Panjang 14.240 212.729 189.878 165.841 161.058 136.569 112.845
Total Liabilitas 58.221 277.425 258.801 248.802 240.399 222.910 199.869
Total Ekuitas 245.847 290.496 338.768 365.469 397.397 434.651 467.010
Total Liabilitas &
304.067 567.920 597.569 614.271 637.796 657.562 666.879
Ekuitas
Tabel 26. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha (dalam
Jutaan Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Aset Lancar 295.237 511.081 448.574 541.709 655.613 692.311 735.049
Aset Tidak Lancar 115.829 286.459 376.288 362.204 348.198 334.192 320.988
Total Aset 411.066 797.539 824.862 903.913 1.003.811 1.026.503 1.056.038
Liabilitas J. Pendek 39.286 136.520 139.461 197.363 296.443 304.111 305.212
Liabilitas J. Panjang 14.240 258.830 252.259 228.587 206.264 180.529 155.442
Total Liabilitas 53.526 395.350 391.720 425.950 502.707 484.640 460.654
Total Ekuitas 357.540 402.189 433.142 477.963 501.105 541.863 595.384
Total Liabilitas &
411.066 797.539 824.862 903.913 1.003.811 1.026.503 1.056.038
Ekuitas
46
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 63
Tabel 27. Inkremental atas Proyeksi Posisi Keuangan (dalam Jutaan Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Aset Lancar 106.999 229.619 227.293 289.642 366.016 368.941 389.159
Aset Tidak Lancar (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0)
Total Aset 106.999 229.619 227.293 289.642 366.016 368.941 389.159
Liabilitas J. Pendek (4.694) 71.824 70.538 114.402 217.102 217.769 218.189
Liabilitas J. Panjang 0 46.102 62.381 62.746 45.206 43.960 42.596
Total Liabilitas (4.694) 117.926 132.919 177.148 262.308 261.729 260.785
Total Ekuitas 111.693 111.693 94.374 112.494 103.708 107.212 128.374
Total Liabilitas &
106.999 229.619 227.293 289.642 366.016 368.941 389.159
Ekuitas
• Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan di atas, diperkirakan total aset
Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha periode 30 Juli 2024 sampai
dengan tahun 2030 mengalami peningkatan setiap tahunnya dengan laju
pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar
11,87% per tahun. Kenaikan tersebut sebagian besar berasal dari kas dan setara
kas, piutang usaha, persediaan, serta properti investasi.
Sedangkan proyeksi keuangan Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha
diperkirakan total aset Perseroan periode 30 Juli 2024 sampai dengan tahun 2030
mengalami peningkatan setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk
tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 14,43% per tahun.
Kenaikan tersebut sebagian besar berasal dari kas dan setara kas, piutang usaha,
persediaan, piutang entitas anak dan properti investasi.
• Total liabilitas Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu periode 30 Juli 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami
peningkatan setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 19,27% per tahun. Kenaikan
tersebut sebagian besar berasal dari utang usaha, utang lain – lain, utang bank
dan liabilitas sewa.
Total liabilitas Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu periode 30 Juli 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami
peningkatan setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 36,00% per tahun. Kenaikan
tersebut sebagian besar berasal dari utang usaha, utang lain – lain, utang bank,
utang kepada pemegang saham dan liabilitas sewa.
• Total ekuitas Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu periode 30 Juli 2024 sampai dengan tahun 2030 juga mengalami
peningkatan setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 9,60% per tahun. Kenaikan
tersebut berasal dari peningkatan saldo laba yang pada tahun 2025 dan
seterusnya telah dilakukan perbaikan kinerja sehingga Perseroan konsisten
membukukan keuntungan bersih.
Total ekuitas Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu periode 30 Juli 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami
peningkatan setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 7,56% per tahun. Kenaikan
tersebut berasal dari peningkatan saldo laba.
47
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 64
8.6.2 Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba Rugi Perseroan sebelum dan setelah penambahan kegiatan usaha
ditunjukkan pada tabel berikut.
Tabel 28. Proyeksi Laba Rugi Sebelum Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan
Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Pendapatan 49.105 106.028 114.970 173.946 186.863 199.828 198.068
Beban Pokok
(14.039) (31.140) (34.262) (58.508) (63.162) (67.860) (70.007)
Pendapatan
Laba Kotor 35.066 74.888 80.708 115.438 123.701 131.968 128.061
Laba Usaha 24.764 56.996 62.050 51.536 56.329 61.569 53.590
Laba Sebelum Pajak 24.749 57.242 61.887 34.232 40.933 47.762 41.485
Laba Bersih 19.304 44.649 48.272 26.701 31.928 37.254 32.359
Tabel 29. Proyeksi Laba Rugi Setelah Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan
Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Pendapatan 49.105 106.028 114.970 202.612 218.810 248.780 271.783
Beban Pokok
(14.039) (31.140) (34.262) (66.299) (78.590) (83.658) (86.227)
Pendapatan
Laba Kotor 35.066 74.888 80.708 136.312 140.221 165.123 185.556
Laba Usaha 24.764 56.996 62.050 77.793 47.881 68.648 83.056
Laba Sebelum Pajak 24.749 57.242 39.683 57.463 29.669 52.255 68.616
Laba Bersih 19.304 44.649 30.952 44.822 23.142 40.759 53.521
Tabel 30. Inkremental Proyeksi Laba Rugi (dalam Jutaan Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Pendapatan 0 0 0 28.666 31.948 48.952 73.715
Beban Pokok
0 0 0 (7.792) (15.428) (15.798) (16.220)
Pendapatan
Laba Kotor 0 0 0 20.874 16.520 33.155 57.495
Laba Usaha 0 0 0 26.257 (8.449) 7.079 29.466
Laba Sebelum Pajak 0 0 (22.205) 23.231 (11.265) 4.493 27.131
Laba Bersih 0 0 (17.320) 18.120 (8.786) 3.504 21.162
• Pendapatan Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami peningkatan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 10,71% per tahun. Kenaikan pendapatan
Perseroan berasal dari penjualan pengalihan ruko, pendapatan sewa dan lahan,
service charge, utilitas dan pendapatan dari rencana proyek Cipaku.
Pendapatan Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami peningkatan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 15,83% per tahun. Kenaikan pendapatan
Perseroan berasal dari penjualan pengalihan ruko, pendapatan sewa dan lahan,
service charge, utilitas dan pendapatan dari entitas anak atas rencana proyek
Cipaku.
48
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 65
• Beban pokok penjualan (COGS) sebelum penambahan kegiatan usaha selama
masa proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 rata-rata sebesar
32,07% dari pendapatan.
Beban pokok penjualan (COGS) setelah penambahan kegiatan usaha selama
masa proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 rata-rata sebesar
31,68% dari pendapatan.
• Laba kotor Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami peningkatan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 9,24% per tahun. Kenaikan laba kotor
Perseroan disebabkan oleh kenaikan pendapatan dan menurunnya COGS
Perseroan.
Laba kotor Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami peningkatan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 15,18% per tahun. Kenaikan laba kotor
Perseroan disebabkan oleh kenaikan pendapatan dan menurunnya COGS
Perseroan.
• Laba usaha Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami penurunan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 0,30% per tahun. Penurunan laba usaha
Perseroan disebabkan oleh kenaikan beban usaha Perseroan.
Laba usaha Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami kenaikan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 6,77% per tahun. Peningkatan laba usaha
Perseroan disebabkan oleh kenaikan pendapatan dan penurunan beban usaha
Perseroan.
• Laba bersih Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami penurunan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar -4,69% per tahun. Penurunan laba bersih
Perseroan disebabkan oleh penurunan laba usaha Perseroan.
Laba bersih Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami penurunan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 2,42% per tahun. Penurunan laba bersih
Perseroan disebabkan oleh peningkatan beban bunga Perseroan.
8.6.3 Proyeksi Arus Kas
Proyeksi Arus Kas Perseroan sebelum dan setelah penambahan kegiatan usaha
ditunjukkan pada tabel berikut.
49
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 66
Tabel 31. Proyeksi Arus Kas Sebelum Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan
Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Arus Kas Aktivitas
31.184 45.372 48.654 30.067 30.541 40.414 33.955
Operasi
Arus Kas Aktivitas
9.520 (170.629) (89.830) 14.085 14.006 14.006 13.204
Investasi
Arus Kas Aktivitas
(9.352) 210.778 (21.213) (22.976) (6.164) (21.184) (24.489)
Pendanaan
Kenaikan
(Penurunan) Bersih 31.352 85.522 (62.389) 21.175 38.382 33.236 22.670
Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas
88.723 120.074 205.596 143.207 164.382 202.764 236.001
Awal Tahun
Kas dan Setara Kas
120.074 205.596 143.207 164.382 202.764 236.001 258.671
Akhir Tahun
Proyeksi Arus Kas Perseroan selama tahun 2024-2030 setelah penambahan kegiatan
usaha ini ditunjukkan pada tabel berikut ini.
Tabel 32. Proyeksi Arus Kas Setelah Penambahan Kegiatan Usaha (dalam Jutaan
Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Arus Kas Aktivitas
6.797 (28.884) 31.334 4.415 (77.501) 42.095 51.099
Operasi
Arus Kas Aktivitas
(79.525) (170.629) (89.830) 14.085 14.006 14.006 13.204
Investasi
Arus Kas Aktivitas
83.210 333.398 (6.219) 17.478 76.393 (22.323) (25.735)
Pendanaan
Kenaikan
(Penurunan)
10.481 133.885 (64.715) 35.978 12.898 33.777 38.568
Bersih Kas dan
Setara Kas
Kas dan Setara
98.430 108.911 242.796 178.081 214.059 226.957 260.734
Kas Awal Tahun
Kas dan Setara
108.911 242.796 178.081 214.059 226.957 260.734 299.302
Kas Akhir Tahun
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebelum penambahan
kegiatan usaha diproyeksikan pada tahun 2030 sebesar Rp33,95 Miliar. Arus kas
masuk diperoleh dari penerimaan kas dari pelanggan. Sementara dari arus kas
keluar digunakan untuk pembayaran kas kepada pemasok, pembayaran gaji
dan upah, pembayaran beban usaha dan pembayaran pajak penghasilan
badan.
Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi setelah penambahan
kegiatan usaha diproyeksikan pada tahun 2030 sebesar Rp51,09 Miliar. Arus kas
masuk diperoleh dari penerimaan kas dari pelanggan. Sementara dari arus kas
keluar digunakan untuk pembayaran kas kepada pemasok, pembayaran gaji
dan upah, pembayaran beban usaha dan pembayaran pajak penghasilan
badan.
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi sebelum penambahan
kegiatan usaha diproyeksikan pada tahun 2030 sebesar Rp13,20 Miliar. Arus kas
masuk digunakan untuk penyusutan aset tetap. Arus kas keluar digunakan
untuk penambahan properti investasi.
Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi setelah penambahan
kegiatan usaha diproyeksikan pada tahun 2030 sebesar Rp13,20 Miliar. Arus kas
masuk digunakan untuk penyusutan aset tetap. Arus kas keluar digunakan
untuk penambahan properti inevstasi.
50
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 67
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan sebelum
penambahan kegiatan usaha diproyeksikan pada tahun 2030 sebesar negatif
Rp24,48 Miliar. Arus kas masuk digunakan untuk penerimaan utang bank. Arus
kas keluar digunakan untuk pembayaran liabilitas sewa dan pembayaran utang
bank.
Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan setelah penambahan
kegiatan usaha diproyeksikan pada tahun 2030 sebesar negatif Rp25,73 Miliar.
Arus kas masuk digunakan untuk penerimaan utang bank. Arus kas keluar
digunakan untuk pembayaran liabilitas sewa dan pembayaran utang bank.
• Jumlah kas dan setara kas Perseroan sebelum penambahan kegiatan usaha
pada akhir 2030 tercatat sebesar Rp258,67 Miliar.
Jumlah kas dan setara kas Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha pada
akhir 2030 tercatat sebesar Rp299,30 Miliar.
8.6.4 Proyeksi Rasio Keuangan
Analisis rasio keuangan atas penambahan kegiatan usaha ditampilkan pada tabel
berikut.
Tabel 33. Proyeksi Rasio Keuangan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha (dalam
Jutaan Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Rasio Likuiditas
Rasio lancar (x) 7,52 3,74 3,22 2,74 2,21 2,28 2,41
Rasio cepat (x) 7,01 3,59 3,07 2,64 2,15 2,22 2,35
Rasio kas (x) 2,77 1,78 1,28 1,08 0,77 0,86 0,98
Rasio Aktivitas
Jumlah hari perputaran piutang 35 57 61 66 64 62 63
Jumlah hari perputaran persediaan 258 243 218 110 90 80 75
Jumlah hari perputaran utang
7 14 14 14 14 14 14
usaha
Rasio Leverage
Debt to Equity Ratio (%) 14,97 98,30 90,44 89,12 100,32 89,44 77,37
Debt to Aset Ratio (%) 13,02 49,57 47,49 47,12 50,08 47,21 43,62
Rasio Profitabilitas
Margin Laba Bruto (%) 71,41 70,63 70,20 67,28 64,08 66,37 68,27
Margin Laba Usaha (%) 50,40 53,99 34,52 28,36 13,56 21,00 25,25
Margin Laba Bersih (%) 39,31 42,11 26,92 22,12 10,58 16,38 19,69
Return on Equity (%) 5,40 11,10 7,15 9,38 4,62 7,52 8,99
Return on Aset (%) 4,70 5,60 3,75 4,96 2,31 3,97 5,07
Rasio likuiditas
Rasio ini untuk mengetahui sampai seberapa jauh perusahaan dapat melunasi
liabilitas jangka pendeknya, semakin besar rasio yang diperoleh semakin lancar
pembayaran liabilitas jangka pendeknya. Berdasarkan proyeksi keuangan, selama
periode proyeksi, current ratio menunjukkan rata-rata sebesar 3,45 x dan quick ratio
menunjukkan rata-rata sebesar 3,07 x.
51
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 68
Rasio leverage
Rasio ini bertujuan untuk mengukur seberapa besar kegiatan operasi dibiayai oleh
modal pinjaman, semakin kecil rasio ini semakin bagus atau lancar. Berdasarkan
proyeksi keuangan, selama periode proyeksi total debt to equity ratio (DER)
menunjukkan trend fluktuatif dengan rata-rata sebesar 79,99%, hal ini berarti setiap
Rp1,- modal sendiri digunakan untuk menjamin Rp0,79 hutang. Total debt to total asset
ratio (DAR) menunjukkan trend meningkat dengan rata-rata sebesar 42,59%, hal ini
berarti setiap Rp1,- aset digunakan untuk menjaminan Rp0,42 hutang.
Rasio Aktivitas
Rasio ini bertujuan untuk mengukur sampai seberapa jauh aktivitas perusahaan dalam
menggunakan dana-dananya secara efektif dan efisien. Berdasarkan proyeksi
keuangan, selama periode proyeksi rata-rata jumlah hari piutang usaha adalah
sebanyak 64 hari per tahunnya. rata-rata jumlah hari persediaan adalah sebanyak 207
hari per tahunnya dan rata-rata jumlah hari utang usaha adalah sebanyak 14 hari per
tahunnya.
Rasio Profitabilitas
Rasio ini bertujuan untuk kemampuan yang dimiliki perusahaan untuk menghasilkan
sebuah laba. Berdasarkan proyeksi keuangan penambahan kegiatan usaha aktivitas
holding, selama periode proyeksi rata-rata Gross Profit Margin adalah sebesar 68,32%.
Sementara itu rata-rata Net Profit Margin adalah sebesar 25,30%. Sedangkan rata-rata
Return on Assets dari rencana penambahan kegiatan usaha yang dilakukan oleh
Perseroan adalah sebesar 4,34%.
8.7 Dampak Perubahan atas Penambahan Kegiatan Usaha Terhadap Keuangan Perseroan
Dampak terhadap kinerja keuangan atas Penambahan Kegiatan Usaha adalah sebagai
berikut:
1. Penambahan kegiatan usaha ini dilakukan agar Perseroan perlu menuntaskan proyeksi
yang sudah ada, sehingga Entitas Anak perlu untuk melaksanakan proyek Cipaku yang
sudah direncanakan oleh Perseroan dan bisa lebih fokus dalam pelaksanaannya sesuai
target waktu yang direncanakan. Rata-rata pendapatan Perseroan atas penambahan
kegiatan usaha selama tahun 2027 sampai 2030 adalah sebesar Rp45,82 Miliar.
2. Rata-rata Gross Profit Margin atas penambahan kegiatan usaha tahun 2027 sampai 2030
sebesar 67,56%. Laba tersebut akan menjadi nilai tambah bagi Perseroan secara
konsolidasi.
3. Peningkatan total aset yang disebabkan oleh penambahan kegiatan usaha Perseroan
sebagai holding dengan pembentukan Entitas Anak. Perseroan akan memberikan utang
pemegang kepada Entitas Anak sebagai modal operasional, investasi dalam bentuk
disetor sehingga akan menambah total aset Perseroan ketika dilakukan konsolidasian.
Peningkatan total aset Perseroan atas penambahan kegiatan usaha pada akhir periode
proyeksi tahun 2030 mencapai Rp389,15 Miliar.
4. Terjadi peningkatan kas dan setara kas serta penambahan properti investasi untuk
Proyek Cipaku yang direncanakan beroperasi pada tahun 2027. Peningkatan kas dan
setara kas Perseroan atas penambahan kegiatan usaha pada akhir periode proyeksi
tahun 2030 mencapai Rp40,63 Miliar.
52
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 69
8.8 Proyeksi Keuangan Entitas Anak
Proyeksi Posisi Keuangan Entitas Anak ditunjukkan pada tabel berikut.
Tabel 34. Proyeksi Posisi Keuangan Entitas Anak (dalam Jutaan Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Aset Lancar 10.000 258.026 78.690 74.533 157.226 61.749 78.101
Aset Tidak Lancar 75.720 148.694 294.641 367.614 440.588 440.588 440.588
Total Aset 85.720 406.719 373.331 442.148 597.814 502.337 518.689
Liabilitas J. Pendek 0 74.280 0 41.248 101.459 1.855 2.270
Liabilitas J. Panjang 0 246.719 287.611 308.532 387.664 364.838 339.871
Total Liabilitas 0 320.999 287.611 349.780 489.122 366.693 342.141
Total Ekuitas 85.720 85.720 85.720 92.368 108.692 135.644 176.548
Total Liabilitas & Ekuitas 85.720 406.719 373.331 442.148 597.814 502.337 518.689
• Berdasarkan proyeksi keuangan Entitas Anak di atas, diperkirakan total aset Entitas Anak
tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 mengalami tren yang meningkat dengan total
aset pada tahun 2030 sebesar Rp518,68 Miliar. Kenaikan tersebut sebagian besar
berasal dari, piutang usaha, persediaan, serta properti investasi.
• Total liabilitas Entitas Anak selama masa proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan
tahun 2030 mengalami tren yang cenderung meningkat, dengan total liabilitas pada
tahun 2030 sebesar Rp324,14 Miliar. Kenaikan tersebut sebagian besar berasal dari
utang usaha.
• Total ekuitas Entitas Anak selama masa proyeksi yaitu tahun 2024 sampai dengan tahun
2030 juga mengalami tren yang meningkat dengan total ekuitas pada tahun 2030 sebesar
Rp176,54 Miliar. Kenaikan tersebut berasal dari peningkatan saldo laba yang diperoleh
Entitas Anak.
Proyeksi Laba (Rugi) Entitas Anak ditunjukkan pada tabel berikut.
Tabel 35. Proyeksi Laba (Rugi) Entitas Anak (dalam Jutaan Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Pendapatan 0 0 0 92.719 108.380 137.806 168.675
Beban Pokok Pendapatan 0 0 0 (30.365) (35.494) (45.132) (55.241)
Laba Kotor 0 0 0 62.353 72.885 92.675 113.434
Laba Usaha 0 0 0 28.206 36.385 52.980 69.076
Laba Sebelum Pajak 0 0 0 6.648 16.324 34.555 52.440
Laba Bersih 0 0 0 6.648 16.324 26.953 40.903
• Pendapatan Entitas Anak pada tahun 2027 sampai dengan tahun 2030 diasumsikan
mengalami tren yang meningkat dengan pencapaian tertinggi pada tahun 2030
mencapai Rp168,67 Miliar, meningkat sebesar 22,40% dibandingkan tahun sebelumnya.
Pendapatan tersebut berasal dari room, food and beverage dan other sales.
• Beban pokok penjualan (COGS) Entitas Anak pada 2024 sampai dengan tahun 2030
diasumsikan rata-rata sebesar 32,75% dari pendapatan.
• Laba bersih Entitas Anak selama 4 tahun akhir periode proyeksi mengalami perbaikan,
sehingga menghasilkan laba mencapai Rp40,90 Miliar pada tahun 2030. Peningkatan
laba bersih Entitas Anak disebabkan oleh peningkatan pendapatan Entitas Anak.
53
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 70
Proyeksi Arus Kas Entitas Anak ditunjukkan pada tabel berikut.
Tabel 36. Proyeksi Arus Kas Entitas Anak (dalam Jutaan Rupiah)
Jul-Des
Keterangan 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
2024F
Arus Kas Aktivitas Operasi 0 (21.806) (20.696) (2.452) 69.385 27.349 41.319
Arus Kas Aktivitas Investasi (75.720) (72.974) (145.947) (72.974) (72.974) 0 0
Arus Kas Aktivitas Pendanaan 85.720 320.999 (33.389) 60.921 139.132 (122.826) (24.967)
Kenaikan (Penurunan) Bersih
10.000 226.219 (200.032) (14.504) 135.543 (95.477) 16.352
Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas Awal Tahun 0 10.000 236.219 36.187 21.683 157.226 61.749
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun 10.000 236.219 36.187 21.683 157.226 61.749 78.101
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Entitas Anak Perseroan
diproyeksikan pada tahun 2030 sebesar Rp41,31 Miliar. Arus kas masuk diperoleh dari
net off perubahan modal kerja.
• Tidak terdapat jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi Entitas Anak
Perseroan diproyeksikan pada tahun 2030.
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Entitas Anak Perseroan
diproyeksikan pada tahun 2030 sebesar negatif Rp24,96 Miliar. Arus kas keluar
digunakan untuk pembayaran utang bank.
• Jumlah kas dan setara kas Entitas Anak Perseroan pada tahun 2030 tercatat sebesar
negatif Rp78,10 Miliar.
8.9 Tingkat Diskonto
Untuk mendiskonto arus kas bersih tiap-tiap tahun, tingkat diskonto yang digunakan adalah
biaya modal rata-rata tertimbang (Weight of Average Cost of Capital) yang ditentukan dengan
model Capital Asset Pricing Model (CAPM) dari Biaya Ekuitas (Cost of Equity) dan Biaya Utang
(Cost of Debt).
Penentuan Biaya Modal untuk Ekuitas
Biaya ekuitas ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
Ke = Rf + (β x Rpm)
Dimana:
Ke = Balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu, atau biaya modal
ekuitas/saham biasa.
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko (risk free rate)
β = Beta levered perusahaan
Rpm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk premium)
RbDS = Rating-based default spread
Penjelasan
Rf (Risk Free Rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen - instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka panjang. Terkait dengan
tanggal studi kelayakan yang digunakan pada tanggal 30 Juni 2024, maka instrumen bebas
risiko yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah RI dalam mata uang rupiah dengan
tenor 30 tahun yaitu sebesar 7,19%. Risk free diperoleh dari World Government Bond dan
angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko (Rf).
54
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 71
Rpm (Market Risk Premium), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko
dengan tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan Equity Market Risk
Premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (Country-Spesifik Risk Premium)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan Base Equity Market Risk Premium.
Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi
perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara yang
bersangkutan. Untuk studi kelayakan ini, kami menggunakan tingkat premi risiko sebesar
6,45% yang diolah dari hasil riset Aswath Damodaran sampai per Juni 2024.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan dikalikan
dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium. Untuk memperoleh
faktor beta yang sesuai kami menggunakan beta perusahaan pembanding dari perusahaan
terbuka dibidang industri pengembangan properti dan real estate yang diperoleh dari hasil
riset Pefindo, yahoo finance dan Bloomberg.
Dalam perhitungan digunakan beta dari perusahaan-perusahaan tersebut sebagai beta untuk
menghitung cost of equity Perseroan. Dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered
beta. Cara ini dilakukan untuk menetralisir pengaruh levered yang ada di masing-masing
perusahaan terhadap beta Perusahaan yang sama dengan levered yang berbeda, akan
memiliki cost of equity yang berbeda pula. Oleh karena itu pengaruh levered yang ada di tiap
perusahaan perlu dinetralisir dengan cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut:
βL
βu =
1 + (1 -T) x DER
Dimana:
T = Tingkat pajak
DER = Debt to Equity Ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara
obyektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan portofolio pasar
dengan pengaruh hutang.
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara obyektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh hutang.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini
kemudian di-levered dengan tingkat levered yang berlaku pasar untuk memperoleh beta yang
sesuai untuk mendiskonto AKB Perseroan tersebut dengan formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1 - T) x DER)
Unlevered beta perusahaan terbuka yang akan digunakan sebagai dasar perhitungan beta
untuk Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 37. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Beta
Total Adj.
No. Company Total Aset Ekuitas DER (%) Unlev
Liabilitas Beta
ered
1 PT Ciputra Development Tbk 46.288.559 6.208.755 23.203.440 0,951 26,76% 0,79
2 PT Agung Podoromo Land Tbk 26.727.406 6.312.398 13.400.815 1,074 47,10% 0,79
3 PT Bumi Serpong Damai Tbk 67.653.912 12.311.982 42.718.417 0,773 28,82% 0,63
4 PT Intiland Development tbk 14.196.275 4.304.132 6.865.479 0,819 62,69% 0,55
5 PT Jaya Real Property Tbk 13.797.205 737 9.480.058 0,444 0,01% 0,44
55
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 72
Beta
Total Adj.
No. Company Total Aset Ekuitas DER (%) Unlev
Liabilitas Beta
ered
101,90
6 PT Lippo Karawaci Tbk 49.818.694 19.999.924 19.627.363 1,186 0,66
%
7 PT Pakuwon Jati Tbk 34.242.821 6.554.505 23.350.741 1,037 28,07% 0,85
8 PT Summarecon Agung Tbk 31.834.570 7.771.831 12.726.930 0,821 61,07% 0,56
Rata-rata 35.569.930 7.933.033 18.921.655 41,93% 0,66
Sumber : www.yahoofinance.com 30 Juni 2024 (Total aset, liabilitas dan ekuitas dinyatakan
dalam jutaan Rupiah)
Dari tabel di atas, tampak bahwa beta dari perusahaan - perusahaan yang digunakan sebagai
dasar perhitungan adalah 0,66.
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,66 x (1 + (1-22%) x (41,93%/59,17%))
= 0,87
Untuk kepentingan studi kelayakan, komposisi pendanaan dihitung berdasarkan komposisi
struktur permodalan data pasar perusahaan pembanding pertanggal studi kelayakan.
Dimana struktur hutang sebesar 41,93%, sedangkan sisanya yaitu sebesar 59,17% akan
dipenuhi dengan modal sendiri yang akan digunakan sebagai DER yang mewakili Perseroan.
Dengan demikian, beta unlevered perusahaan pembanding harus di-unlevered dengan DER
tersebut, kemudian di-relevered lagi dengan DER yang sama dan tarif pajak yang berlaku di
Indonesia. Sehingga diperoleh beta sebesar 0,87 (dengan tarif pajak 22%).
Dengan perhitungan maka diperoleh biaya modal ekuitas atau cost of equity Perseroan
sebesar 12,82%.
Penentuan Biaya Modal untuk Hutang
Biaya hutang atau sering disebut sebagai cost of debt adalah tingkat bunga yang harus dibayar
oleh perusahaan ketika melakukan pinjaman. Formulasi perhitungan biaya utang perusahaan
adalah sebagai berikut:
Kd = i x ((1-T)
Dimana:
Kd = Tingkat Biaya Utang
i = Tingkat Suku Bunga Pinjaman Bank Persero.
T = Tax/Tingkat Pajak
Penentuan posisi tingkat levered yang optimal adalah mencari titik dimana tambahan
penghematan pajak yang berasal dari tambahan hutang akan sama dengan tambahan biaya
bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan keseluruhan
hutang.
Dalam studi kelayakan ini, untuk biaya bunga hutang digunakan tingkat bunga pinjaman
Kredit Investasi (KI) dalam mata uang Rupiah pada tanggal studi kelayakan yang berlaku untuk
Perseroan yaitu 9,46%. Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya utang
Perseroan per 30 Juni 2024 sampai akhir proyeksi adalah sebesar 7,38% (dengan tarif pajak
22%) dengan perhitungan sebagai berikut:
56
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 73
Penentuan Tingkat Diskonto
Menghitung analisa studi kelayakan penambahan kegiatan usaha Perseroan dilakukan
dengan mendiskonto tingkat kembalian terhadap keseluruhan modal, maka tingkat diskonto
yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal,
baik yang berasal dari pinjaman jangka panjang maupun yang berasal dari penyertaan.
WACC = (Ke x We) + (Kd x Wd) x 1-T
Dimana:
WACC = Biaya modal rata-rata tetimbang
Ke = Biaya ekuitas
We = Komposisi/porsi ekuitas
Kd = Biaya utang
We = Komposisi/porsi utang
T = Tax/tingkat pajak
Untuk kepentingan analisa studi kelayakan, komposisi pendanaan dihitung berdasarkan
kinerja perbandingan liabilitas dengan ekuitasnya, dimana komposisi struktur permodalan
Perseroan diasumsikan mengikuti data pasar yang diperoleh dari laporan keuangan masing-
masing perusahaan pembanding. Dengan demikian struktur hutang sebesar 29,54%,
sedangkan sisanya yaitu sebesar 70,46% akan dipenuhi dengan modal sendiri.
Penentuan posisi tingkat levered yang optimal adalah mencari titik dimana tambahan
penghematan pajak yang berasal dari tambahan hutang akan sama dengan tambahan biaya
bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan keseluruhan
hutang.
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan/kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto sebesar 11,21% untuk Perseroan adalah
wajar untuk mendiskonto arus kas bersih.
8.10 Terminal Value
Terminal Value merupakan nilai dari free cash flow suatu perusahaan selama suatu akhir
periode waktu tertentu sampai waktu tak terhingga, berdasarkan asumsi suatu perusahaan
akan going concern. Nilai Terminal Value suatu perusahaan dipengaruhi oleh asumsi tingkat
pertumbuhan perusahaan terkait untuk waktu yang tak terhingga. Dalam studi kelayakan ini,
terminal value ditentukan berdasarkan Gordon Model.
8.11 Analisis Kelayakan Aspek Keuangan
Untuk mengevaluasi kelayakan investasi pada Rencana Proyek sesuai SEOJK 17/2020
digunakan 4 (empat) indikator yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
Profitability Index (PI) dan Payback Period, yang didasarkan pada nilai kini arus kas bersih yang
diproyeksikan hingga tahun 2030. Penggunaan NPV berarti mengukur nilai kini dari
pengeluaran investasi dan manfaat bisnis yang digambarkan oleh proyeksi manfaat neto.
Nilai NPV mencerminkan selisih dari nilai sekarang arus kas masa datang dengan nilai
investasi. Dengan membandingkan antara total investasi yang dikeluarkan pada awal periode
proyek dan total arus kas yang akan diterima setiap tahun, maka dapat diketahui nilai NPV
yang dihasilkan oleh proyek tersebut. Jika nilai NPV positif maka investasi tersebut layak
dilaksanakan sedangkan jika nilai NPV negatif, investasi tersebut sebaiknya tidak
dilaksanakan.
57
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 74
Nilai IRR mencerminkan besarnya tingkat bunga yang apabila digunakan untuk mendiskonto
seluruh selisih kas masuk akan menghasilkan jumlah kas yang sama dengan jumlah
investasi. IRR merupakan nilai tingkat pengembalian investasi pada saat NPV Perseroan
sama dengan 0, yang artinya tingkat pengembalian dan risiko dari total investasi pada saat ini
adalah sama dengan tingkat pengembalian dan risiko pasar. Sehingga apabila IRR proyek
lebih besar dari WACC (Discount Rate), maka proyek ini layak dilaksanakan dan apabila IRR
proyek lebih kecil dari WACC maka proyek ini sebaiknya tidak dilaksanakan.
Untuk menganalisis keseluruhan profitabilitas dapat menggunakan Profitability Index (PI),
dimana PI merupakan teknik penilaian investasi yang dihitung dengan membagi nilai sekarang
dari arus kas bersih yang akan datang suatu proyek dengan nilai investasi awal yang
dibutuhkan untuk proyek tersebut. Apabila PI yang dihasilkan dari suatu proyek sama dengan
1 maka arus kas dari proyek tidak menghasilkan nilai tambah, apabila PI lebih besar dari 1,
maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan,
sedangkan apabila PI lebih kecil dari 1, maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek tidak
menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan. Dalam menganalisis PI suatu proyek maka
kelayakan dapat dinilai apabila nilai PI lebih dari 1. Jika PI lebih besar dari 1, maka investasi
tersebut dapat disimpulkan layak untuk dilaksanakan.
Payback period atau periode pengembalian modal adalah waktu yang dibutuhkan untuk
mencapai break even point atau titik impas. Payback Period menentukan berapa lama waktu
yang diperlukan untuk menutup biaya awal yang terkait dengan investasi. Semakin pendek
pengembalian maka investasi semakin diinginkan. Kelayakan investasi penambahan
kegiatan usaha dihitung dengan menggunakan empat indikator yaitu Net Present Value (NPV),
Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI) dan Payback Period dengan ringkasan
sebagai berikut:
• Net Present Value (NPV) : Rp59.588.652.344,-
• Internal Rate of Return (IRR) : 19,24%
• Profitability Index (PI) : 1,69
• Payback Period : 7 Tahun, 3 Bulan
Total NPV diperoleh dari hasil present value arus kas yang sudah mempertimbangkan tingkat
risiko. Berdasarkan analisa kami, bahwa setelah adanya penambahan kegiatan usaha
dibidang aktivitas holding maka NPV Perseroan diperoleh sebesar Rp59.588.652.344,- Hasil
tersebut menyimpulkan bahwa investasi penambahan usaha dengan parameter NPV layak
untuk dilakukan karena NPV yang dihasilkan adalah positif.
Berdasarkan perhitungan atas kajian kelayakan penambahan kegiatan usaha Perseroan
diperoleh besaran IRR sebesar 19,24%. Hal ini menunjukkan bahwa investasi yang dilakukan
oleh Perseroan dengan parameter IRR layak untuk dilakukan karena IRR yang dihasilkan lebih
besar jika dibandingkan dengan cost of capital pasar untuk industri sejenis yaitu sebesar
11,21%.
Payback period adalah periode yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran
investasi atau initial cash investment. Artinya, kurun waktu yang dibutuhkan agar bisa
menutup kembali pengeluaran saat investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas
netto (net cash flows). Penambahan kegiatan usaha Perseroan diperoleh payback period
selama 7 tahun, 3 bulan.
58
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 75
8.12 Kesimpulan Kelayakan Aspek Keuangan
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah FRR terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi dalam analisis
kelayakan, maka menurut pendapat FRR, Rencana Penambahan Kegiatan Usaha yang akan
dilaksanakan oleh Perseroan yang ditinjau dari aspek kelayakan pasar, aspek kelayakan
teknis, aspek kelayakan pola bisnis, aspek kelayakan model manajemen, dan aspek
keuangan adalah layak untuk dilaksanakan.
Kelayakan tersebut FRR tentukan berdasarkan data dan informasi yang FRR peroleh dari
pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan dengan penugasan. FRR
menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan
atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi kelayakan tersebut secara
material. Kesimpulan akhir di atas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Rencana Penambahan Kegiatan Usaha. Perubahan tersebut
termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada
Perseroan maupun secara eksternal yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis, perdagangan dan keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan
peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan ini dikeluarkan. Bilamana
setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan
tersebut di atas, maka kelayakan atas Rencana Penambahan Kegiatan Usaha mungkin
berbeda.
59
PT Citra Buana Prasida Tbk
Page 76
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Jul-Des 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
ASSET
Aset Lancar
ž Kas dan setara kas IDR 120.074.371.626 205.595.893.631 143.206.966.843 164.382.258.109 202.764.370.990 236.000.791.363 258.670.848.757
ž Piutang Usaha IDR 9.625.791.929 16.667.123.196 19.146.429.061 31.545.811.573 32.752.800.669 33.988.858.917 34.327.961.732
ž Pendapatan yang masih harus diterima IDR 564.904 564.904 564.904 564.904 564.904 564.904 564.904
ž Persediaan IDR 20.031.451.662 20.692.429.772 20.420.663.576 17.632.400.938 15.574.105.319 14.873.433.874 14.385.022.287
ž Biaya dibayar dimuka IDR 4.307.544.353 4.307.544.353 4.307.544.353 4.307.544.353 4.307.544.353 4.307.544.353 4.307.544.353
ž Uang muka IDR 32.323.379.456 32.323.379.456 32.323.379.456 32.323.379.456 32.323.379.456 32.323.379.456 32.323.379.456
ž Pajak dibayar dimuka IDR 1.862.124.707 1.862.124.707 1.862.124.707 1.862.124.707 1.862.124.707 1.862.124.707 1.862.124.707
ž Piutang lain - lain pihak ketiga IDR 12.841.920 12.841.920 12.841.920 12.841.920 12.841.920 12.841.920 12.841.920
Jumlah Aset Lancar IDR 188.238.070.557 281.461.901.939 221.280.514.820 252.066.925.960 289.597.732.319 323.369.539.494 345.890.288.116
Aset Tidak Lancar
ž Properti investasi - net IDR 100.906.579.759 274.311.725.428 366.775.389.472 354.809.421.016 342.843.452.561 330.877.484.105 318.911.515.649
ž Aset tetap - net IDR 4.003.732.936 3.093.022.071 2.324.271.379 2.070.758.672 1.896.231.215 1.721.703.758 1.547.176.302
ž Aset takberwujud - net IDR 19.062.500 16.062.500 13.062.500 10.062.500 7.062.500 4.062.500 1.062.500
ž Aset hak guna - net IDR 10.371.199.131 8.509.012.890 6.646.826.648 4.784.640.406 2.922.454.165 1.060.267.923 -
ž Aset tidak lancar lainnya - pihak ketiga IDR 528.692.062 528.692.062 528.692.062 528.692.062 528.692.062 528.692.062 528.692.062
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 115.829.266.388 286.458.514.951 376.288.242.062 362.203.574.657 348.197.892.502 334.192.210.348 320.988.446.513
JUMLAH ASET IDR 304.067.336.946 567.920.416.889 597.568.756.882 614.270.500.617 637.795.624.821 657.561.749.842 666.878.734.628
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
ž Utang usaha - pihak ketiga IDR 554.274.690 1.227.903.928 1.351.884.613 2.307.796.827 2.491.768.676 2.676.912.808 2.761.717.939
ž Utang pajak IDR 1.396.605.888 1.396.605.888 1.396.605.888 1.396.605.888 1.396.605.888 1.396.605.888 1.396.605.888
ž Utang lain - lain pihak ketiga IDR 3.797.381.506 11.549.768.626 14.014.933.311 26.036.073.903 23.613.694.604 27.123.897.668 28.486.180.567
ž Pendapatan diterima dimuka IDR 30.005.328.980 30.005.328.980 30.005.328.980 30.005.328.980 30.005.328.980 30.005.328.980 30.005.328.980
ž Beban yang masih harus dibayar IDR 649.891.649 649.891.649 649.891.649 649.891.649 649.891.649 649.891.649 649.891.649
ž Utang bank IDR 3.570.122.749 18.244.394.015 19.882.471.532 17.697.971.790 17.938.951.805 19.621.749.221 21.462.404.643
ž Liabilitas sewa IDR 4.007.220.217 1.622.334.000 1.622.334.000 4.867.002.000 3.244.668.000 4.867.002.000 2.261.304.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 43.980.825.679 64.696.227.085 68.923.449.973 82.960.671.037 79.340.909.602 86.341.388.214 87.023.433.665
Liabilitas Jangka Panjang
ž Utang bank IDR 12.531.393.207 190.982.622.001 169.753.890.273 150.584.345.951 149.045.868.346 129.424.119.125 107.961.714.482
ž Liabilitas sewa IDR - 20.037.666.000 18.415.332.000 13.548.330.000 10.303.662.000 5.436.660.000 3.175.356.000
ž Liabilitas imbalan kerja IDR 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 14.239.708.284 212.728.603.078 189.877.537.350 165.840.991.028 161.057.845.423 136.569.094.202 112.845.385.559
JUMLAH LIABILITAS IDR 58.220.533.962 277.424.830.163 258.800.987.323 248.801.662.065 240.398.755.025 222.910.482.416 199.868.819.224
EKUITAS
ž Modal saham IDR 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000
ž Agio saham IDR 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296
ž Saldo laba IDR 98.874.122.699 143.522.906.442 191.795.089.275 218.496.158.268 250.424.189.512 287.678.587.142 320.037.235.120
Keuntungan pengukuran kembali liabilitas
ž IDR
imbalan kerja 662.703.988 662.703.988 662.703.988 662.703.988 662.703.988 662.703.988 662.703.988
JUMLAH EKUITAS IDR 245.846.802.983 290.495.586.726 338.767.769.559 365.468.838.552 397.396.869.796 434.651.267.426 467.009.915.404
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 304.067.336.946 567.920.416.889 597.568.756.882 614.270.500.617 637.795.624.821 657.561.749.842 666.878.734.628
Page 77
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Laba Rugi Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Jun-Des 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
PENDAPATAN IDR 49.104.663.259 106.027.915.116 114.970.244.267 173.945.819.018 186.862.642.462 199.828.366.114 198.068.113.713
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR (14.038.779.440) (31.139.749.898) (34.262.342.824) (58.507.512.204) (63.161.649.350) (67.860.042.050) (70.007.108.464)
LABA KOTOR IDR 35.065.883.819 74.888.165.218 80.707.901.443 115.438.306.813 123.700.993.112 131.968.324.064 128.061.005.249
ž Beban penjualan IDR (2.969.548.973) (4.353.358.244) (4.571.026.156) (4.799.577.463) (5.039.556.337) (5.291.534.153) (5.556.110.861)
ž Beban umum dan administrasi IDR (7.332.827.103) (13.538.788.474) (14.087.237.489) (59.102.892.331) (62.332.228.055) (65.107.819.830) (68.914.462.523)
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR (10.302.376.076) (17.892.146.718) (18.658.263.645) (63.902.469.795) (67.371.784.391) (70.399.353.983) (74.470.573.384)
LABA USAHA IDR 24.763.507.742 56.996.018.500 62.049.637.798 51.535.837.019 56.329.208.720 61.568.970.081 53.590.431.866
ž Pendapatan keuangan IDR 987.597.007 4.125.173.322 2.468.931.988 3.589.253.588 3.768.716.267 3.957.152.080 4.155.009.684
ž Beban keuangan IDR (1.001.893.127) (3.879.161.383) (2.631.155.898) (20.892.950.872) (19.164.551.598) (17.764.073.918) (16.259.995.424)
Jumlah Pendapatan (Beban) Keuangan IDR (14.296.120) 246.011.940 (162.223.910) (17.303.697.284) (15.395.835.331) (13.806.921.838) (12.104.985.740)
LABA SEBELUM PAJAK IDR 24.749.211.622 57.242.030.440 61.887.413.888 34.232.139.735 40.933.373.390 47.762.048.244 41.485.446.126
ž Beban Pajak Penghasilan IDR (5.444.826.557) (12.593.246.697) (13.615.231.055) (7.531.070.742) (9.005.342.146) (10.507.650.614) (9.126.798.148)
LABA TAHUN BERJALAN IDR 19.304.385.065 44.648.783.743 48.272.182.832 26.701.068.993 31.928.031.244 37.254.397.630 32.358.647.978
Page 78
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Arus Kas Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Jun-Des 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
ž Laba bersih IDR 19.304.385.065 44.648.783.743 48.272.182.832 26.701.068.993 31.928.031.244 37.254.397.630 32.358.647.978
Penyesuaian modal kerja
ž Penurunan (kenaikan) piutang usaha IDR 16.130.218.419 (7.041.331.267) (2.479.305.865) (12.399.382.513) (1.206.989.096) (1.236.058.248) (339.102.815)
ž Penurunan (kenaikan) persediaan IDR 2.584.973.224 (660.978.110) 271.766.196 2.788.262.638 2.058.295.619 700.671.445 488.411.587
ž Penurunan (kenaikan) utang usaha IDR 527.476.140 673.629.238 123.980.685 955.912.214 183.971.849 185.144.132 84.805.131
ž Penurunan (kenaikan) utang lain - lain pihak ketiga IDR (7.363.279.036) 7.752.387.120 2.465.164.685 12.021.140.592 (2.422.379.299) 3.510.203.064 1.362.282.899
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 31.183.773.812 45.372.490.724 48.653.788.534 30.067.001.925 30.540.930.317 40.414.358.023 33.955.044.780
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
ž Penambahan properti investasi IDR 6.744.486.832 (173.405.145.669) (92.463.664.044) 11.965.968.456 11.965.968.456 11.965.968.456 11.965.968.456
ž Perolehan aset tetap IDR 910.710.865 910.710.865 768.750.692 253.512.708 174.527.457 174.527.457 174.527.457
ž Perolehan aset takberwujud IDR 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000
ž Perolehan aset hak guna IDR 1.862.186.241 1.862.186.242 1.862.186.242 1.862.186.242 1.862.186.242 1.862.186.242 1.060.267.923
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR 9.520.383.938 (170.629.248.562) (89.829.727.111) 14.084.667.405 14.005.682.154 14.005.682.154 13.203.763.836
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
ž Penerimaan utang bank jangka pendek IDR (658.054.171) 14.674.271.265 1.638.077.518 (2.184.499.742) 240.980.015 1.682.797.416 1.840.655.421
ž Penerimaan (pembayaran) liabilitas sewa IDR (421.225.988) (2.384.886.217) - 3.244.668.000 (1.622.334.000) 1.622.334.000 (2.605.698.000)
ž Penerimaan utang bank jangka panjang IDR (4.239.485.474) 178.451.228.794 (21.228.731.728) (19.169.544.322) (1.538.477.605) (19.621.749.221) (21.462.404.643)
ž Penerimaan (pembayaran) liabilitas sewa jangka panjang IDR -4.033.594.233 20.037.666.000 -1.622.334.000 -4.867.002.000 -3.244.668.000 -4.867.002.000 -2.261.304.000
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR (9.352.359.866) 210.778.279.843 (21.212.988.210) (22.976.378.064) (6.164.499.590) (21.183.619.805) (24.488.751.221)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 31.351.797.883 85.521.522.004 (62.388.926.788) 21.175.291.266 38.382.112.882 33.236.420.372 22.670.057.394
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 88.722.573.743 120.074.371.626 205.595.893.631 143.206.966.843 164.382.258.109 202.764.370.990 236.000.791.363
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 120.074.371.626 205.595.893.631 143.206.966.843 164.382.258.109 202.764.370.990 236.000.791.363 258.670.848.757
Page 79
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
Jul-Des 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
ASSET
Aset Lancar
ž Kas dan setara kas IDR 108.910.846.365 242.795.799.746 178.081.119.829 214.058.783.863 226.957.025.602 260.734.334.430 299.302.175.490
ž Piutang Usaha IDR 9.625.791.929 16.667.123.196 19.146.429.061 36.744.454.517 38.352.512.950 42.315.139.178 47.103.755.530
ž Piutang entitas anak IDR - 74.280.000.000 74.280.000.000 114.280.000.000 214.280.000.000 214.280.000.000 214.280.000.000
ž Pendapatan yang masih harus diterima IDR 404.464 404.464 404.464 404.464 404.464 404.464 404.464
ž Persediaan IDR 20.031.451.662 20.692.429.773 20.420.663.576 19.980.652.448 19.378.273.414 18.335.910.828 17.717.807.234
ž Biaya dibayar dimuka IDR 7.057.861.505 7.057.861.505 7.057.861.505 7.057.861.505 7.057.861.505 7.057.861.505 7.057.861.505
ž Investasi IDR 85.719.000.000 85.719.000.000 85.719.000.000 85.719.000.000 85.719.000.000 85.719.000.000 85.719.000.000
ž Uang muka IDR 62.237.083.985 62.237.083.985 62.237.083.985 62.237.083.985 62.237.083.985 62.237.083.985 62.237.083.985
ž Uang muka pembelian tanah IDR 23.400.000 - - - - - -
ž Pajak dibayar dimuka IDR 1.606.242.651 1.606.242.651 1.606.242.651 1.606.242.651 1.606.242.651 1.606.242.651 1.606.242.651
ž Piutang lain - lain pihak ketiga IDR 24.928.329 24.928.329 24.928.329 24.928.329 24.928.329 24.928.329 24.928.329
Jumlah Aset Lancar IDR 295.237.010.890 511.080.873.648 448.573.733.400 541.709.411.762 655.613.332.901 692.310.905.369 735.049.259.189
Aset Tidak Lancar
ž Properti investasi - net IDR 100.906.579.759 274.311.725.428 366.775.389.472 354.809.421.016 342.843.452.561 330.877.484.105 318.911.515.649
ž Aset tetap - net IDR 4.003.732.936 3.093.022.071 2.324.271.379 2.070.758.672 1.896.231.215 1.721.703.758 1.547.176.302
ž Aset takberwujud - net IDR 19.062.500 16.062.500 13.062.500 10.062.500 7.062.500 4.062.500 1.062.500
ž Aset hak guna - net IDR 10.371.199.131 8.509.012.890 6.646.826.648 4.784.640.406 2.922.454.165 1.060.267.923 -
ž Aset tidak lancar lainnya - pihak ketiga IDR 528.692.061 528.692.061 528.692.061 528.692.061 528.692.061 528.692.061 528.692.061
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 115.829.266.387 286.458.514.950 376.288.242.061 362.203.574.656 348.197.892.501 334.192.210.347 320.988.446.512
JUMLAH ASET IDR 411.066.277.278 797.539.388.598 824.861.975.460 903.912.986.417 1.003.811.225.402 1.026.503.115.717 1.056.037.705.700
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
ž Utang usaha - pihak ketiga IDR 554.274.690 1.227.903.928 1.351.884.613 2.615.145.067 3.100.414.033 3.300.087.590 3.401.564.843
ž Utang pajak IDR 1.074.801.244 1.074.801.244 1.074.801.244 1.074.801.244 1.074.801.244 1.074.801.244 1.074.801.244
ž Utang lain - lain pihak ketiga IDR 3.797.381.506 11.549.768.626 14.014.933.311 29.503.511.496 29.381.631.946 33.438.234.449 35.085.983.605
ž Utang kepada pemegang saham IDR - 74.280.000.000 74.280.000.000 114.280.000.000 214.280.000.000 214.280.000.000 214.280.000.000
ž Pendapatan diterima dimuka IDR 26.138.140.944 26.138.140.944 26.138.140.944 26.138.140.944 26.138.140.944 26.138.140.944 26.138.140.944
ž Beban yang masih harus dibayar IDR 144.393.884 144.393.884 144.393.884 144.393.884 144.393.884 144.393.884 144.393.884
ž Utang bank IDR 3.570.122.749 20.482.795.941 20.834.965.562 18.739.816.330 19.078.528.549 20.868.226.125 22.825.809.677
ž Liabilitas sewa IDR 4.007.220.217 1.622.334.000 1.622.334.000 4.867.002.000 3.244.668.000 4.867.002.000 2.261.304.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 39.286.335.234 136.520.138.568 139.461.453.558 197.362.810.964 296.442.578.600 304.110.886.236 305.211.998.197
Liabilitas Jangka Panjang
ž Utang bank IDR 12.531.393.207 237.084.251.450 232.135.366.892 213.330.512.957 194.251.984.407 173.383.758.283 150.557.948.605
ž Liabilitas sewa IDR - 20.037.666.000 18.415.332.000 13.548.330.000 10.303.662.000 5.436.660.000 3.175.356.000
ž Liabilitas imbalan kerja IDR 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077 1.708.315.077
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 14.239.708.284 258.830.232.527 252.259.013.969 228.587.158.034 206.263.961.484 180.528.733.360 155.441.619.682
JUMLAH LIABILITAS IDR 53.526.043.517 395.350.371.095 391.720.467.527 425.949.968.998 502.706.540.084 484.639.619.596 460.653.617.879
EKUITAS
ž Modal saham IDR 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000 135.625.000.000
ž Modal dasar (entitas anak) IDR 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000
ž Agio saham IDR 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296 10.684.976.296
ž Saldo laba IDR 124.847.553.476 169.496.337.220 200.448.827.649 245.270.337.135 268.412.005.034 309.170.815.837 362.691.407.537
ž Keuntungan pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja
IDR 662.703.988 662.703.988 662.703.988 662.703.988 662.703.988 662.703.988 662.703.988
JUMLAH EKUITAS IDR 357.540.233.760 402.189.017.504 433.141.507.933 477.963.017.419 501.104.685.318 541.863.496.121 595.384.087.821
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 411.066.277.278 797.539.388.598 824.861.975.460 903.912.986.417 1.003.811.225.402 1.026.503.115.717 1.056.037.705.700
Page 80
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Laba Rugi Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
PENDAPATAN IDR 49.104.663.259 106.027.915.117 114.970.244.267 202.611.501.069 218.810.354.184 248.780.494.350 271.782.871.338
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR (14.038.779.440) (31.139.749.899) (34.262.342.824) (66.299.437.670) (78.589.664.403) (83.657.593.151) (86.226.661.874)
LABA KOTOR IDR 35.065.883.819 74.888.165.218 80.707.901.443 136.312.063.399 140.220.689.781 165.122.901.199 185.556.209.464
ž Beban penjualan IDR (2.969.548.973) (4.353.358.243) (4.571.026.157) (4.799.577.463) (5.039.556.337) (5.291.534.155) (5.556.110.862)
ž Beban umum dan administrasi IDR (7.332.827.103) (13.538.788.474) (14.087.237.488) (53.719.274.403) (87.300.430.106) (91.183.171.435) (96.943.801.501)
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR (10.302.376.076) (17.892.146.717) (18.658.263.645) (58.518.851.866) (92.339.986.443) (96.474.705.590) (102.499.912.363)
LABA USAHA IDR 24.763.507.742 56.996.018.501 62.049.637.798 77.793.211.533 47.880.703.338 68.648.195.609 83.056.297.101
ž Pendapatan keuangan IDR 987.597.007 4.125.173.322 2.468.931.989 3.589.253.588 3.768.716.267 3.957.152.081 4.155.009.685
ž Beban keuangan IDR (1.001.893.127) (3.879.161.383) (24.835.889.749) (23.918.991.421) (21.980.614.606) (20.350.462.045) (18.595.163.581)
Jumlah Pendapatan (Beban) Keuangan IDR (14.296.120) 246.011.939 (22.366.957.760) (20.329.737.833) (18.211.898.339) (16.393.309.964) (14.440.153.896)
LABA SEBELUM PAJAK IDR 24.749.211.622 57.242.030.440 39.682.680.038 57.463.473.700 29.668.804.999 52.254.885.645 68.616.143.205
ž Beban Pajak Penghasilan IDR (5.444.826.557) (12.593.246.697) (8.730.189.608) (12.641.964.214) (6.527.137.100) (11.496.074.842) (15.095.551.505)
LABA TAHUN BERJALAN IDR 19.304.385.065 44.648.783.743 30.952.490.430 44.821.509.486 23.141.667.899 40.758.810.803 53.520.591.700
Page 81
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Arus Kas Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
ž Laba bersih IDR 19.304.385.065 44.648.783.743 30.952.490.430 44.821.509.486 23.141.667.899 40.758.810.803 53.520.591.700
Penyesuaian modal kerja
ž Penurunan (kenaikan) piutang usaha IDR (5.617.914.242) (7.041.331.268) (2.479.305.864) (17.598.025.456) (1.608.058.433) (3.962.626.227) (4.788.616.352)
ž Penurunan (kenaikan) piutang usaha entitas anak IDR - (74.280.000.000) - (40.000.000.000) (100.000.000.000) - -
ž Penurunan (kenaikan) uang muka pembelian tanah IDR (23.400.000) 23.400.000 - - - - -
ž Penurunan (kenaikan) persediaan IDR 462.303.106 (660.978.110) 271.766.196 440.011.128 602.379.034 1.042.362.587 618.103.593
ž Penurunan (kenaikan) utang usaha IDR (416.941.537) 673.629.238 123.980.685 1.263.260.454 485.268.967 199.673.556 101.477.254
ž Penurunan (kenaikan) utang lain - lain pihak ketiga IDR (6.911.709.130) 7.752.387.121 2.465.164.685 15.488.578.184 (121.879.550) 4.056.602.503 1.647.749.156
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 6.796.723.262 (28.884.109.276) 31.334.096.131 4.415.333.796 (77.500.622.084) 42.094.823.222 51.099.305.351
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
ž Penambahan investasi di entitas anak IDR (85.719.000.000) - - - - - -
ž Penambahan properti investasi IDR 4.123.474.365 (173.405.145.669) (92.463.664.044) 11.965.968.456 11.965.968.456 11.965.968.456 11.965.968.456
ž Perolehan aset tetap IDR 563.014.793 910.710.865 768.750.692 253.512.708 174.527.457 174.527.457 174.527.457
ž Perolehan aset takberwujud IDR 4.250.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000
ž Perolehan aset hak guna IDR 1.502.948.100 1.862.186.242 1.862.186.242 1.862.186.242 1.862.186.242 1.862.186.242 1.060.267.923
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR (79.525.312.742) (170.629.248.562) (89.829.727.111) 14.084.667.405 14.005.682.154 14.005.682.154 13.203.763.836
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
ž Penerimaan utang bank jangka pendek IDR (721.821.375) 16.912.673.192 352.169.621 (2.095.149.232) 338.712.219 1.789.697.576 1.957.583.552
ž Penambahan modal entitas anak IDR 85.720.000.000 - - - - - -
ž Penerimaan utang pemegang saham IDR - 74.280.000.000 - 40.000.000.000 100.000.000.000 - -
ž Penerimaan (pembayaran) liabilitas sewa IDR (181.868.296) (2.384.886.217) - 3.244.668.000 (1.622.334.000) 1.622.334.000 (2.605.698.000)
ž Penerimaan utang bank jangka panjang IDR (1.606.801.074) 224.552.858.244 (4.948.884.558) (18.804.853.935) (19.078.528.550) (20.868.226.124) (22.825.809.678)
ž Penerimaan (pembayaran) liabilitas sewa jangka panjang IDR 0 20.037.666.000 -1.622.334.000 -4.867.002.000 -3.244.668.000 -4.867.002.000 -2.261.304.000
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR 83.209.509.255 333.398.311.219 (6.219.048.937) 17.477.662.833 76.393.181.669 (22.323.196.548) (25.735.228.126)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 10.480.919.774 133.884.953.380 (64.714.679.917) 35.977.664.034 12.898.241.739 33.777.308.828 38.567.841.060
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 98.429.926.591 108.910.846.365 242.795.799.746 178.081.119.829 214.058.783.863 226.957.025.602 260.734.334.430
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 108.910.846.365 242.795.799.746 178.081.119.829 214.058.783.863 226.957.025.602 260.734.334.430 299.302.175.490
Page 82
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Posisi Keuangan Entitas Anak
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
ASSET
Aset Lancar
ž Kas dan setara kas IDR 10.000.000.000 236.219.473.000 36.187.308.957 21.683.006.296 157.225.894.492 61.748.923.211 78.100.625.975
ž Piutang Usaha IDR - - - - - - -
ž Persediaan IDR - - - - - - -
ž Biaya dibayar dimuka IDR - 21.806.172.000 42.502.344.000 52.850.430.000 - - -
Jumlah Aset Lancar IDR 10.000.000.000 258.025.645.000 78.689.652.957 74.533.436.296 157.225.894.492 61.748.923.211 78.100.625.975
Aset Tidak Lancar
ž Properti investasi - net IDR 75.720.000.000 148.693.620.000 294.640.860.000 367.614.480.000 440.588.100.000 440.588.100.000 440.588.100.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 75.720.000.000 148.693.620.000 294.640.860.000 367.614.480.000 440.588.100.000 440.588.100.000 440.588.100.000
JUMLAH ASET IDR 85.720.000.000 406.719.265.000 373.330.512.957 442.147.916.296 597.813.994.492 502.337.023.211 518.688.725.975
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
ž Utang usaha - pihak ketiga IDR - - - 1.247.891.478 1.458.670.361 1.854.723.277 2.270.181.291
ž Utang kepada pemegang saham IDR - 74.280.000.000 - 40.000.000.000 100.000.000.000 - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR - 74.280.000.000 - 41.247.891.478 101.458.670.361 1.854.723.277 2.270.181.291
Liabilitas Jangka Panjang
ž Utang bank IDR - 246.719.265.000 287.610.512.957 308.531.984.407 387.663.758.283 364.837.948.605 339.870.920.535
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - 246.719.265.000 287.610.512.957 308.531.984.407 387.663.758.283 364.837.948.605 339.870.920.535
JUMLAH LIABILITAS IDR - 320.999.265.000 287.610.512.957 349.779.875.885 489.122.428.644 366.692.671.882 342.141.101.826
EKUITAS
ž Modal Disetor IDR 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000
ž Saldo laba IDR - - - 6.648.040.411 22.971.565.848 49.924.351.329 90.827.624.149
JUMLAH EKUITAS IDR 85.720.000.000 85.720.000.000 85.720.000.000 92.368.040.411 108.691.565.848 135.644.351.329 176.547.624.149
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 85.720.000.000 406.719.265.000 373.330.512.957 442.147.916.296 597.813.994.492 502.337.023.211 518.688.725.975
Page 83
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Laba Rugi Entitas Anak
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
PENDAPATAN IDR - - - 92.718.654.359 108.379.579.007 137.806.411.422 168.675.047.580
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR - - - (30.365.359.303) (35.494.312.125) (45.131.599.741) (55.241.078.082)
LABA KOTOR IDR - - - 62.353.295.056 72.885.266.882 92.674.811.681 113.433.969.498
ž Beban penjualan IDR - - - (4.635.932.718) (4.728.651.372) (4.823.224.400) (4.919.688.888)
ž Beban umum dan administrasi IDR - - - (21.325.290.503) (21.751.796.313) (22.186.832.239) (22.630.568.884)
ž Beban lain - lain IDR (8.186.440.176) (10.019.587.949) (12.684.405.860) (16.807.819.940)
ž Beban depresiasi IDR - - - -
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR - - - (34.147.663.397) (36.500.035.634) (39.694.462.499) (44.358.077.711)
LABA USAHA IDR - - - 28.205.631.659 36.385.231.248 52.980.349.182 69.075.891.786
ž Pendapatan keuangan IDR - - - - - - -
ž Beban keuangan IDR - - - (21.557.591.248) (20.061.705.811) (18.425.496.002) (16.635.798.427)
Jumlah Pendapatan (Beban) Keuangan IDR - - - (21.557.591.248) (20.061.705.811) (18.425.496.002) (16.635.798.427)
LABA SEBELUM PAJAK IDR - - - 6.648.040.411 16.323.525.437 34.554.853.180 52.440.093.359
ž Beban Pajak Penghasilan IDR - - - - - (7.602.067.700) (11.536.820.539)
LABA TAHUN BERJALAN IDR - - - 6.648.040.411 16.323.525.437 26.952.785.481 40.903.272.820
Page 84
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Proyeksi Arus Kas Entitas Anak
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
ž Laba bersih IDR - - - 6.648.040.411 16.323.525.437 26.952.785.481 40.903.272.820
Penyesuaian modal kerja
ž Penurunan (kenaikan) piutang usaha IDR - - - - - - -
ž Penurunan (kenaikan) persediaan IDR - - - - - - -
ž Penurunan (kenaikan) biaya dibayar dimuka IDR - (21.806.172.000) (20.696.172.000) (10.348.086.000) 52.850.430.000 - -
ž Penurunan (kenaikan) utang usaha IDR - - - 1.247.891.478 210.778.883 396.052.916 415.458.014
-
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR - (21.806.172.000) (20.696.172.000) (2.452.154.111) 69.384.734.320 27.348.838.396 41.318.730.834
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
ž Perolehan properti investasi IDR (75.720.000.000) (72.973.620.000) (145.947.240.000) (72.973.620.000) (72.973.620.000) - -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR (75.720.000.000) (72.973.620.000) (145.947.240.000) (72.973.620.000) (72.973.620.000) - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
ž Penambahan modal entitas anak IDR 85.720.000.000 - - - - - -
ž Penerimaan utang pemegang saham IDR - 74.280.000.000 (74.280.000.000) 40.000.000.000 60.000.000.000 (100.000.000.000) -
ž Pembayaran utang bank jangka panjang IDR - 246.719.265.000 40.891.247.957 20.921.471.451 79.131.773.875 (22.825.809.677) (24.967.028.070)
ž Penerimaan utang bank jangka panjang IDR 0 0 0 0 0 0 0
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR 85.720.000.000 320.999.265.000 (33.388.752.043) 60.921.471.451 139.131.773.875 (122.825.809.677) (24.967.028.070)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 10.000.000.000 226.219.473.000 (200.032.164.043) (14.504.302.660) 135.542.888.195 (95.476.971.281) 16.351.702.764
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR - 10.000.000.000 236.219.473.000 36.187.308.957 21.683.006.296 157.225.894.492 61.748.923.211
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 10.000.000.000 236.219.473.000 36.187.308.957 21.683.006.296 157.225.894.492 61.748.923.211 78.100.625.975
Page 85
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
No of days in a year 365 365 365 365 365 365 365
Earning Before Interest Tax IDR 25.736.808.629 61.367.203.762 64.356.345.876 37.821.393.322 44.702.089.657 51.719.200.324 45.640.455.810
Interest IDR 1.001.893.127 3.879.161.383 2.631.155.898 20.892.950.872 19.164.551.598 17.764.073.918 16.259.995.424
CASH IN
(+) Net Income IDR 19.304.385.065 44.648.783.743 48.272.182.832 26.701.068.993 31.928.031.244 37.254.397.630 32.358.647.978
(+) Interest * (1-Tax) 22% IDR 781.476.639 3.025.745.879 2.052.301.601 16.296.501.680 14.948.350.246 13.855.977.656 12.682.796.431
(+) Depreciation & Ammortization IDR 7.658.197.696 10.268.938.508 12.737.719.147 12.222.481.163 12.143.495.912 12.143.495.912 12.143.495.912
Total Cash In IDR 27.744.059.400 57.943.468.130 63.062.203.581 55.220.051.837 59.019.877.403 63.253.871.199 57.184.940.322
CASH OUT
(-) Capital Expenditure IDR - (104.429.632.500) (104.429.632.500) - - - -
(+/-) Increase/Decrease Net Working Capital IDR 11.879.388.747 723.706.981 381.605.701 3.365.932.932 (1.387.100.927) 3.159.960.393 1.596.396.802
Total Cash Out IDR 11.879.388.747 (103.705.925.519) (104.048.026.799) 3.365.932.932 (1.387.100.927) 3.159.960.393 1.596.396.802
Free Cash Flow to Invested Capital IDR 39.623.448.147 (45.762.457.389) (40.985.823.218) 58.585.984.768 57.632.776.476 66.413.831.592 58.781.337.124
Page 86
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F
No of days in a year 365 365 365 365 365 365 365
Earning Before Interest Tax IDR 25.736.808.629 61.367.203.762 42.151.612.027 61.052.727.288 33.437.521.266 56.212.037.726 72.771.152.890
Interest IDR 1.001.893.127 3.879.161.383 24.835.889.749 23.918.991.421 21.980.614.606 20.350.462.045 18.595.163.581
CASH IN
(+) Net Income IDR 19.304.385.065 44.648.783.743 30.952.490.430 44.821.509.486 23.141.667.899 40.758.810.803 53.520.591.700
(+) Interest * (1-Tax) 22% IDR 781.476.639 3.025.745.879 19.371.994.004 18.656.813.308 17.144.879.393 15.873.360.395 14.504.227.593
(+) Depreciation & Ammortization IDR 7.658.197.696 10.268.938.508 12.737.719.147 12.222.481.163 12.143.495.912 12.143.495.912 12.143.495.912
Total Cash In IDR 27.744.059.400 57.943.468.130 63.062.203.581 75.700.803.958 52.430.043.204 68.775.667.110 80.168.315.206
CASH OUT
(-) Capital Expenditure IDR (85.830.000.000) (104.429.632.500) (104.429.632.500) - - - -
(+/-) Increase/Decrease Net Working Capital IDR 11.879.388.747 723.706.981 381.605.702 (406.175.690) (642.289.983) 1.336.012.419 (2.421.286.349)
Total Cash Out IDR (73.950.611.253) (103.705.925.519) (104.048.026.798) (406.175.690) (642.289.983) 1.336.012.419 (2.421.286.349)
Free Cash Flow to Invested Capital IDR (46.206.551.853) (45.762.457.389) (40.985.823.217) 75.294.628.268 51.787.753.221 70.111.679.530 77.747.028.856
Page 87
FEASIBILITY STUDY
PT Citra Buana Prasida Tbk
Feasbility Study (Uji Aspek Keuangan) Penambahan Kegiatan Usaha
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F Perpetuity
No of days in a year 184 365 365 365 365 365 365
Sales IDR - (0) (0) 28.665.682.051 31.947.711.722 48.952.128.236 73.714.757.625
Net Income IDR - 0 (17.319.692.403) 18.120.440.493 (8.786.363.345) 3.504.413.173 21.161.943.722
CASH IN
(+) Net Income IDR - 0 (17.319.692.403) 18.120.440.493 (8.786.363.345) 3.504.413.173 21.161.943.722
(+) Interest * (1-Tax) 22% IDR - 0 17.319.692.403 2.360.311.628 2.196.529.146 2.017.382.739 1.821.431.162
(+) Depreciation IDR - - - - - - -
Total Cash In IDR - 0 (0) 20.480.752.121 (6.589.834.199) 5.521.795.912 22.983.374.884
CASH OUT
(-) Investment Outlays IDR (85.830.000.000) - - - - - -
(+/-) Increase/Decrease Net Working Capital IDR - (0) 0 (3.772.108.622) 744.810.944 (1.823.947.974) (4.017.683.151)
Total Cash Out IDR (85.830.000.000) (0) 0 (3.772.108.622) 744.810.944 (1.823.947.974) (4.017.683.151)
Free Cash Flow to Invested Capital IDR (85.830.000.000) (0) 0 16.708.643.499 (5.845.023.255) 3.697.847.938 18.965.691.733 242.497.230.820
Year (n) 0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50 6,50
Growth Perpetuity 3,15%
Discount Rate (WACC) 11,21% 11,21% 11,21% 11,21% 11,21% 11,21% 11,21% 11,21% 11,21%
Discount Factor 0,9478 0,8523 0,7664 0,6891 0,6196 0,5572 0,5010 0,5010
Present Value Free Cash Flow to Invested Capital IDR (81.353.022.869) (0) 0 11.513.868.139 (3.621.719.355) 2.060.279.261 9.501.544.838 121.487.702.329
ž Net Present Value (NPV) 59.588.652.344
ž Internal Rate of Return (IRR) 19,24%
ž Profitability Indeks (PI) 1,69
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F Perpetuity
- Present Value Cash In - 0 (0) 14.113.215.075 (4.083.222.431) 3.076.503.359 11.514.347.595 121.487.702.329
- Present Value Cash Out (81.353.022.869) (0) 0 (2.599.346.936) 461.503.076 (1.016.224.098) (2.012.802.757) -
- Total Cash In 0 0 (0) 20.480.752.121 (6.589.834.199) 5.521.795.912 22.983.374.884 242.497.230.820
- Total Cash Out (85.830.000.000) (0) 0 - - - - -
- Cash Flow Payback Period (85.830.000.000) (85.830.000.000) (85.830.000.000) (65.349.247.879) (71.939.082.077) (66.417.286.166) (43.433.911.282) 170.558.148.742
- Discount Factor 11,21% 0,9478 0,8523 0,7664 0,6891 0,6196 0,5572 0,5010 0,6196
- Discounted Payback Period (81.353.022.869) (73.151.323.309) (65.776.487.623) (45.031.939.494) (44.575.214.602) (37.004.809.171) (21.759.778.728) 105.682.000.142
- Negative Cashflow Years 7
- Last Negative Cashflow (Net) (21.759.778.728)
- Cashflow In The Next Years 105.682.000.142
- Fractional Value (Year) 0,21
ž Payback Period 7,21 7 Tahun dan 3 Bulan
RESUME
ž Net Present Value (NPV) 59.588.652.344 ððððð Feasible
ž Internal Rate of Return (IRR) 19,24% ððððð Feasible
ž Profitability Indeks (PI) 1,69 ððððð Feasible
ž Payback Period 7 Tahun dan 3 Bulan
Names mentioned 59 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Fuadah
p.2 ×12
unresolved
org
Rudi dan Rekan
p.2 ×5
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.3 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3 ×3
unresolved
person
Albert Karnof Purba SH.
· Corporate Secretary
p.4 ×5
unresolved
person
Didi Omara
· Direktur Utama
p.6 ×7
unresolved
person
Wieke Febriana
p.6 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik AF. Rachman
p.6 ×9
unresolved
person
H. TB. Aman Faturrahman
· Akuntan Publik
p.6 ×17
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Doli
p.6 ×6
unresolved
person
Drs. Rudy Soegiharto
· Akuntan Publik
p.6 ×17
unresolved
org
Rekan Ir. Fuadah
p.12
unresolved
—
MAPPI
· Penilai
p.13 ×3
unresolved
org
Departemen Kuangan
p.13 ×2
unresolved
org
Departemen Keuangan.
p.13
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.21 ×3
unresolved
—
P.I.C
p.22
unresolved
org
PT Prasetia Sejati
p.28 ×2
unresolved
person
Ninik Sukadarwati
· Notaris
p.28
unresolved
org
Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.28 ×2
unresolved
person
Indah Prastiti Extensia
p.28
unresolved
org
PT Citra Buana Prasida. Akta
p.28
unresolved
person
Dr. Petra Bunawan
· Notaris
p.28 ×8
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
p.28 ×2
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU-AH.
p.28
unresolved
org
Akta Tbk
p.28
unresolved
person
H.O.S. Cokroaminoto
p.28
unresolved
person
Surjadi Jasin
· Notaris
p.29
unresolved
org
Bank Indonesia
p.35 ×26
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan II
p.35
unresolved
org
Pusat Statistik
p.38
unresolved
org
Bank Indonesia Indeks Pasokan Properti Komersial
p.42
unresolved
person
Dr. Setiabudhi
p.48
unresolved
org
Purwantono
p.56
unresolved
org
PT Kasta Timbul
p.56
unresolved
org
PT Wistex
p.56
unresolved
org
Bintang Kharisma Tbk
p.56 ×2
unresolved
org
Primarindo Infrastruktur Tbk
p.56 ×2
unresolved
org
PT Gema Indah Nusantara
p.56
unresolved
org
Agung Podoromo Land Tbk
p.71 ×2
unresolved
org
Bank Persero. T
p.72
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.