20240912_ADCP_Laporan Hasil Pemeringkatan_31725668_lamp1.pdf

                                                                                                          Rating Summary
                                                                                                              September 12, 2024


                                               PT Adhi Commuter Properti Tbk
Credit Ratings                                            PEFINDO has affirmed its idBBB ratings for PT Adhi Commuter Properti Tbk (ADCP)
General Obligation (GO)                 idBBB/Stable      and its outstanding bonds I and II, as well as idBBB(sy) rating for its outstanding
Bond I/2021 Series B                             idBBB    Sukuk. PEFINDO has also affirmed its idAAA(cg) rating for ADCP’s outstanding bond
Bond II/2022 Series B                            idBBB    III, which is fully guaranteed by Credit Guarantee and Investment Facility (CGIF,
Sukuk Ijarah                                  idBBB(sy)   idAAA/Stable). Outlook for the corporate rating is stable.
Bond III/2023                                idAAA(cg)
                                                          The corporate rating reflects strong support from ADCP’s parent company, PT
Rating Period                                             Adhi Karya (Persero) Tbk (ADHI), a captive market from light rail transit (LRT)
September 10, 2024 – September 1, 2025                    commuters, and good asset quality. However, the rating is constrained by its
                                                          aggressive capital structure and weak cash flow protection measures, limited
                                                          recurring income, and sensitivity to changes in macroeconomic conditions.
Published Rating History
SEP 2023                    idBBB/Stable                  Bond III rating is based on a full, unconditional, and irrevocable guarantee from
APR 2023                    idBBB/Stable                  CGIF based on the guaranteed agreement and CGIF’s superior financial strength.
MAR 2023                    idBBB/Stable                  The instrument rating could be lowered if the guarantor rating is lowered or if any
FEB 2022                 idBBB/Negative                   violation of the guaranteed agreement leads to the termination of the guarantee.
FEB 2021                 idBBB/Negative
                                                          The rating may be raised if ADCP consistently achieves its projected marketing
                                                          sales and revenue realization, followed by a substantial reduction of its debt level.
                                                          The rating may be lowered if ADCP incurs additional debt beyond projections and
                                                          if its revenue or EBITDA is lower than expected due to a low take-up rate, delayed
                                                          construction progress, or higher costs than estimated, resulting in a more
                                                          aggressive capital structure and weaker cash flow protection measures.

                                                          Established on March 9, 2018, PT Adhi Commuter Properti Tbk is a developer
                                                          specializing in property products with a transit-oriented development (TOD)
                                                          concept. The Company sells apartments, office towers as well as landed houses
                                                          and generates recurring income from hotels with the brand name of GranDhika
Rating Definition                                         in Jakarta, Semarang, and Medan. As of June 30, 2024, ADCP’s shareholders were
 Debt security rated idBBB denotes adequate               ADHI (90%) and the public (10%).
 protection parameters relative to other Indonesian
 debt securities. However, adverse economic               As a guarantor, CGIF was established in November 2010 as a key component of
 conditions or changing circumstances are more            the Asian Bond Market Initiative (ABMI) to promote economic development and
 likely to lead to a weakened capacity on the part of     financial stability by developing local currency regional bond markets in the
 the obligor to meet its long-term financial
                                                          ASEAN region. This mandate was extended by the contributing members,
 commitments on the debt security.
 A syariah based financing instrument rated idBBB(sy)     consisting of ASEAN+3 governments (China, Japan, and the Republic of Korea)
 denotes issuer’s adequate protection parameters.         and the Asian Development Bank (ADB). It was established as a trust fund of the
 However, adverse economic conditions or changing         ADB (rated AAA/stable by Standard and Poor’s), meaning that although it is
 circumstances are more likely to weaken the issuer’s
 capacity to meet its long-term financial
                                                          operationally and financially separate from ADB, it is not a separate legal entity.
 commitments under the syariah financing contract,
 relative to other Indonesian issuers.
 A debt security rated idAAA has the highest rating
 assigned by PEFINDO. The obligor’s capacity to
 meet its long-term financial commitments on the
 debt security, relative to other Indonesian obligors,
 is superior.
 The suffix (cg) indicates that the rating incorporates
 security in the form of a corporate guarantee.


 Contact Analysts:
 yogie.perdana@pefindo.co.id
 resnanda.dahono@pefindo.co.id


   http://www.pefindo.com                                                      1/4                                                  September 2024

                                                                                                                                      Rating Summary
                                                                                                                                       September 12, 2024



Financial Highlights
 As of/for the year ended                                     Jun-24           Dec-2023              Dec-2022       Dec-2021
                                                        (Unaudited)             (Audited)             (Audited)     (Audited)
 Total adjusted assets [IDR bn]                               6,733.4              6,642.1                6,318.7     5,975.7
 Total adjusted debt [IDR bn]                                 1,671.1              1,589.9                 790.1       918.6
 Total adjusted equity [IDR bn]                               2,590.1              2,572.5                2,455.7     2,097.3
 Total sales [IDR bn]                                            184.2                652.0                592.7       563.7
 EBITDA [IDR bn]                                                   35.1               137.9                123.7       121.4
 Net income after MI [IDR bn]                                      17.3               116.2                105.0       130.4
 EBITDA margin [%]                                                 19.1                 21.1                20.9        21.5
 Adjusted debt/EBITDA [X]                                        *23.8                  11.5                  6.4         7.6
 Adjusted debt/adjusted equity [X]                                  0.6                  0.6                  0.3         0.4
 FFO/adjusted debt [%]                                             *3.4                  6.9                  3.9         6.1
 EBITDA/IFCCI [X]                                                   4.4                  9.7                  1.5         2.1
 USD exchange rate [IDR/USD]                                   16,421               15,416                15,592      14,278

FFO = EBITDA – IFCCI + Interest Income – Current Tax Expense
EBITDA = Operating Profit + Depreciation Expense + Amortization Expense
IFCCI = Gross Interest Expense + Other Financial Charges + Capitalized Interest; (FX Loss not included)
MI= Minority Interest                *annualized

The above ratios have been computed based on information from the company and published accounts. Where applicable, some items have
been reclassified according to PEFINDO’s definitions.




DISCLAIMER
The rating contained in this report or publication is the opinion of PT Pemeringkat Efek Indonesia (PEFINDO) given based on the rating result on the date the rating
was made. The rating is a forward-looking opinion regarding the rated party’s capability to meet its financial obligations fully and on time, based on assumptions
made at the time of rating. The rating is not a recommendation for investors to make investment decisions (whether the decision is to buy, sell, or hold any debt
securities based on or related to the rating or other investment decisions) and/or an opinion on the fairness value of debt securities and/or the value of the entity
assigned a rating by PEFINDO. All the data and information needed in the rating process are obtained from the party requesting the rating, which are considered
reliable in conveying the accuracy and correctness of the data and information, as well as from other sources deemed reliable. PEFINDO does not conduct audits,
due diligence, or independent verifications of every information and data received and used as basis in the rating process. PEFINDO does not take any responsibility
for the truth, completeness, timeliness, and accuracy of the information and data referred to. The accuracy and correctness of the information and data are fully the
responsibility of the parties providing them. PEFINDO and every of its member of the Board of Directors, Commissioners, Shareholders and Employees are not
responsible to any party for losses, costs and expenses suffered or that arise as a result of the use of the contents and/or information in this rating report or publication,
either directly or indirectly. PEFINDO generally receives fees for its rating services from parties who request the ratings, and PEFINDO discloses its rating fees prior to
the rating assignment. PEFINDO has a commitment in the form of policies and procedures to maintain objectivity, integrity, and independence in the rating process.
PEFINDO also has a “Code of Conduct” to avoid conflicts of interest in the rating process. Ratings may change in the future due to events that were not anticipated
at the time they were first assigned. PEFINDO has the right to withdraw ratings if the data and information received are determined to be inadequate and/or the rated
company does not fulfill its obligations to PEFINDO. For ratings that received approval for publication from the rated party, PEFINDO has the right to publish the
ratings and analysis in its reports or publication, and publish the results of the review of the published ratings, both periodically and specifically in case there are
material facts or important events that could affect the previous ratings. Reproduction of the contents of this publication, in full or in part, requires written approval
from PEFINDO. PEFINDO is not responsible for publications by other parties of contents related to the ratings given by PEFINDO.




http://www.pefindo.com                                                                                        2/4                                          September 2024

                                                                                                Ikhtisar Peringkat
                                                                                                        12 September 2024


                                          PT Adhi Commuter Properti Tbk

Credit Ratings                                       PEFINDO menegaskan peringkat idBBB untuk PT Adhi Commuter Properti Tbk (ADCP)
General Obligation (GO)            idBBB/Stable      dan obligasi I dan II yang masih beredar, serta peringkat idBBB(sy) untuk sukuk yang
Bond I/2021 Series B                       idBBB     masih beredar. PEFINDO juga menegaskan peringkat idAAA(cg) untuk obligasi III yang
Bond II/2022 Series B                      idBBB     masih beredar, yang sepenuhnya dijamin oleh Credit Guarantee and Investment
Sukuk Ijarah                             idBBB(sy)   Facility (CGIF, idAAA/Stabil). Prospek untuk peringkat perusahaan adalah stabil.
Bond III/2023                           idAAA(cg)
                                                     Peringkat perusahaan mencerminkan dukungan yang kuat dari PT Adhi Karya
                                                     (Persero Tbk (ADHI) sebagai induk perusahaan, captive market dari pengguna jasa
Rating Period
                                                     Light Rail Transit (LRT), dan kualitas aset yang baik. Sebaliknya, peringkat tersebut
September 10, 2024 – September 1, 2025
                                                     dibatasi oleh ukuran-ukuran struktur permodalan yang agresif dan perlindungan arus
                                                     kas yang lemah, pendapatan berulang yang terbatas, serta paparan terhadap
Published Rating History                             perubahan kondisi makroekonomi.
SEP 2023                    idBBB/Stable
APR 2023                    idBBB/Stable             Peringkat Obligasi III didasarkan pada jaminan penuh, tanpa syarat dan tidak dapat
MAR 2023                    idBBB/Stable             dibatalkan dari CGIF berdasarkan perjanjian penjaminan, dan kekuatan finansial CGIF
FEB 2022                 idBBB/Negative              yang superior. Peringkat instrumen dapat diturunkan apabila peringkat penjamin
FEB 2021                 idBBB/Negative              diturunkan, atau terdapat pelanggaran terhadap perjanjian penjaminan yang
                                                     mengakibatkan berakhirnya penjaminan.

                                                     Peringkat dapat dinaikkan jika Perusahaan secara konsisten mencapai pra-penjualan
                                                     dan pendapatan yang diproyeksikan serta mampu mengurangi tingkat utangnya
                                                     secara signifikan. Peringkat dapat diturunkan jika ADCP membukukan utang yang
                                                     lebih tinggi dibandingkan proyeksi dan jika pendapatan atau EBITDA lebih rendah dari
                                                     yang diproyeksikan, karena tingkat penjualan yang rendah, perkembangan konstruksi
                                                     yang tertunda, atau biaya yang lebih tinggi dari yang diperkirakan, mengakibatkan
Rating Definition                                    ukuran-ukuran struktur permodalan yang lebih agresif dan perlindungan arus kas
Efek utang dengan peringkat idBBB mengindikasikan
                                                     yang lebih lemah.
parameter proteksi yang memadai dibandingkan
surat utang Indonesia lainnya. Walaupun demikian,
                                                     Didirikan pada 9 Maret 2018, PT Adhi Commuter Properti Tbk adalah pengembang
kondisi ekonomi yang buruk atau keadaan yang terus
berubah akan dapat memperlemah kemampuan
                                                     yang mengkhususkan diri pada produk properti dengan konsep transit-oriented
obligor untuk memenuhi komitmen keuangan jangka      development (TOD). Perusahaan menjual apartemen, gedung perkantoran serta
panjangnya.                                          rumah tapak, dan menghasilkan pendapatan berulang dari hotel-hotel bermerek
Instrumen pendanaan syariah dengan peringkat         GranDhika di Jakarta, Semarang, dan Medan. Per 30 Juni 2024, pemegang saham
idBBB(sy) mengindikasikan parameter proteksi yang
                                                     ADCP adalah PT Adhi Karya (Persero) Tbk (ADHI, 90%) dan publik (10%).
memadai. Namun demikian, kondisi ekonomi yang
memburuk atau perubahan keadaan akan lebih           Sebagai penanggung, CGIF didirikan pada bulan November 2010 sebagai bagian
mungkin memperlemah kemampuan emiten untuk           utama dari Asian Bond Market Initiative (ABMI), untuk mempromosikan
memenuhi komitmen keuangan jangka panjang
                                                     perkembangan ekonomi dan stabilitas keuangan melalui perkembangan pasar
kontrak pendanaan syariah, relatif terhadap emiten
Indonesia lainnya.                                   obligasi domestik di kawasan ASEAN. Mandat ini diberikan oleh negara anggota yang
Efek utang dengan peringkat idAAA merupakan          terdiri dari negara-negara dalam ASEAN+3 negara (Republik Rakyat Tiongkok,
peringkat tertinggi yang diberikan oleh PEFINDO.     Jepang, dan Republik Korea) dan Asian Development Bank (ADB). CGIF didirikan
Kemampuan emiten untuk memenuhi kewajiban            sebagai trust fund dari ADB (peringkat AAA/stabil dari Standard and Poor’s), yang
keuangan jangka panjang atas efek utang tersebut
                                                     memiliki arti bahwa walaupun secara operasional dan keuangan terpisah dari ADB,
dibandingkan emiten Indonesia lainnya adalah
superior.
                                                     secara hukum bukan merupakan badan hukum yang terpisah.
Akhiran (cg) berarti peringkat mempertimbangkan
keamanan dalam bentuk penjaminan dari pihak
ketiga.


Contact Analysts:
yogie.perdana@pefindo.co.id
resnanda.dahono@pefindo.co.id



   http://www.pefindo.com                                                3/4                                                September 2024

                                                                                                                                       Ikhtisar Peringkat
                                                                                                                                          12 September 2024



 Financial Highlights
  As of/for the year ended                                     Jun-24           Dec-2023              Dec-2022       Dec-2021
                                                         (Unaudited)             (Audited)             (Audited)     (Audited)
  Total adjusted assets [IDR bn]                               6,733.4              6,642.1                6,318.7     5,975.7
  Total adjusted debt [IDR bn]                                 1,671.1              1,589.9                 790.1       918.6
  Total adjusted equity [IDR bn]                               2,590.1              2,572.5                2,455.7     2,097.3
  Total sales [IDR bn]                                            184.2                652.0                592.7       563.7
  EBITDA [IDR bn]                                                   35.1               137.9                123.7       121.4
  Net income after MI [IDR bn]                                      17.3               116.2                105.0       130.4
  EBITDA margin [%]                                                 19.1                 21.1                20.9        21.5
  Adjusted debt/EBITDA [X]                                        *23.8                  11.5                  6.4         7.6
  Adjusted debt/adjusted equity [X]                                  0.6                  0.6                  0.3         0.4
  FFO/adjusted debt [%]                                             *3.4                  6.9                  3.9         6.1
  EBITDA/IFCCI [X]                                                   4.4                  9.7                  1.5         2.1
  USD exchange rate [IDR/USD]                                   16,421               15,416                15,592      14,278

 FFO = EBITDA – IFCCI + Interest Income – Current Tax Expense
 EBITDA = Operating Profit + Depreciation Expense + Amortization Expense
 IFCCI = Gross Interest Expense + Other Financial Charges + Capitalized Interest; (FX Loss not included)
 MI= Minority Interest                *annualized

 The above ratios have been computed based on information from the company and published accounts. Where applicable, some items have
 been reclassified according to PEFINDO’s definitions.




 DISCLAIMER
 Peringkat yang dimuat dalam laporan atau publikasi ini adalah pendapat PT Pemeringkat Efek Indonesia (PEFINDO) yang diberikan berdasarkan hasil
 pemeringkatan pada saat tanggal dibuatnya peringkat. Peringkat merupakan opini ke depan mengenai kemampuan pihak yang diperingkat dalam memenuhi
 kewajiban finansialnya secara penuh dan tepat waktu, berdasarkan asumsi yang dibuat saat pemberian peringkat. Peringkat bukan merupakan rekomendasi bagi
 pemodal untuk mengambil keputusan investasi (baik keputusan untuk membeli, menjual, atau menahan efek utang apapun yang diterbitkan berdasarkan atau
 berhubungan dengan peringkat atau keputusan investasi lainnya) dan/atau opini atas nilai kewajaran efek utang dan/atau nilai entitas yang diberikan peringkat
 oleh PEFINDO. Semua data dan informasi yang diperlukan dalam proses pemeringkatan diperoleh dari pihak yang meminta pemeringkatan yang dianggap dapat
 dipercaya keakuratan dan kebenarannya dan dari sumber lain yang dianggap dapat diandalkan. PEFINDO tidak melakukan audit, uji tuntas, atau verifikasi secara
 independen dari setiap informasi dan data yang diterima dan digunakan sebagai dasar dalam proses pemeringkatan. PEFINDO tidak bertanggung jawab atas
 kebenaran, kelengkapan, ketepatan waktu, dan keakuratan informasi dan data yang dimaksud. Keakuratan dan kebenaran informasi dan data menjadi tanggung
 jawab sepenuhnya dari pihak yang memberikan informasi dan data yang dimaksud. PEFINDO dan setiap anggota Direksi, Komisaris, Pemegang Saham, serta
 Karyawannya tidak bertanggung jawab kepada pihak manapun atas segala kerugian, biaya-biaya dan pengeluaran yang diderita atau timbul sebagai akibat
 penggunaan isi dan/atau informasi dalam laporan atau publikasi ini, baik secara langsung maupun tidak langsung. PEFINDO menerima imbalan untuk jasa
 pemeringkatan umumnya dari pihak yang meminta dilakukannya jasa pemeringkatan, dan PEFINDO sudah menginformasikan biaya pemeringkatan sebelum
 penetapan peringkat. PEFINDO memiliki komitmen dalam bentuk kebijakan dan prosedur untuk menjaga obyektivitas, integritas, dan independensi dalam proses
 pemeringkatan. PEFINDO juga memiliki code of conduct untuk menghindari benturan kepentingan dalam proses pemeringkatan. Peringkat bisa berubah di masa
 depan karena peristiwa yang belum diantisipasi sebelumnya pada saat peringkat diberikan pertama kali. PEFINDO berhak menarik peringkat jika data dan informasi
 yang diterima tidak memadai dan/atau perusahaan yang diperingkat tidak memenuhi kewajibannya kepada PEFINDO. Atas peringkat yang sudah mendapat
 persetujuan publikasi dari pihak yang diperingkat, PEFINDO berhak untuk mempublikasi peringkat dan analisisnya dalam laporan atau publikasi ini serta
 mempublikasikan hasil kaji ulang terhadap peringkat yang telah dipublikasikan, baik secara berkala maupun secara khusus dalam hal terdapat fakta material atau
 kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil pemeringkatan sebelumnya. Reproduksi isi publikasi ini, secara penuh atau sebagian, harus mendapat
 persetujuan tertulis dari PEFINDO. PEFINDO tidak bertanggung jawab atas publikasi yang dilakukan oleh pihak lain terkait peringkat yang diberikan oleh PEFINDO.



http://www.pefindo.com                                                                                       4/4                                     September 2024