20240822_PANI_Informasi Transaksi Afiliasi_31707954_lamp2.pdf

                                                  DEFINISI

Afiliasi          :   Memiliki definisi sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 Angka 1 POJK 42/2020, yaitu:
                      a.    hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara
                            horizontal maupun vertikal;
                      b.    hubungan antara pihak dengan pegawai, direktur, atau komisaris dari pihak tersebut;
                      c.    hubungan antara 2 perusahaan di mana terdapat satu atau lebih anggota direksi atau
                            dewan komisaris yang sama;
                      d.    hubungan antara perusahaan dengan pihak, baik langsung maupun tidak langsung,
                            mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut;
                      e.    hubungan antara 2 perusahaan yang dikendalikan, baik langsung maupun tidak
                            langsung, oleh pihak yang sama; atau
                      f.    hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama.

AS                :   PT Agung Sedayu.

ASM               :   PT Alam Sedayu Makmur.

BEI               :   PT Bursa Efek Indonesia.

HGB               :   Hak Guna Bangunan.

MAP               :   PT Multi Artha Pratama, merupakan Pemegang Saham Utama Perseroan.

Objek Transaksi   :   Memiliki arti sebagaimana terdapat dalam Bagian II angka 2 (Objek Transaksi) Keterbukaan
                      Informasi ini.

OJK               :   Otoritas Jasa Keuangan.

Pemegang Saham    :   Pihak yang, baik secara langsung maupun tidak langsung, memiliki paling sedikit 20% hak suara
Utama                 dari seluruh saham yang mempunyai hak suara yang dikeluarkan oleh suatu perusahaan atau
                      jumlah yang lebih kecil dari itu sebagaimana ditetapkan oleh OJK. Dalam hal ini Pemegang
                      Saham Utama Perseroan adalah MAP.

Perseroan         :   PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (atau disingkat PT PIK2 Tbk).

Rp                :   Rupiah, mata uang yang secara sah berlaku di Republik Indonesia.
PET               :   PT Panorama Eka Tunggal.

POJK 17/2020      :   Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
                      Perubahan Kegiatan Usaha.

POJK 42/2020      :   Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan
                      Transaksi Benturan Kepentingan.

TMJ               :   PT Tunas Mekar Jaya.

Transaksi         :   Transaksi pembelian tanah-tanah oleh entitas anak Perseroan, yaitu PET sebagai pembeli atas
                      196 bidang tanah milik WUK, dengan total keseluruhan luas tanah sebesar 1.475.551 m2.

WUK               :   PT Wahana Utama Karya.

                                                 I. PENDAHULUAN

Keterbukaan Informasi ini dibuat sehubungan dengan Transaksi dengan total nilai transaksi jual beli sebesar
Rp3.688.877.500.000,- (belum termasuk pajak sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku).

Pada saat Keterbukaan Informasi ini diterbitkan, WUK sudah merupakan perusahaan Afiliasi dari PET dan PET merupakan
entitas anak Perseroan, sehingga Transaksi yang dimaksud merupakan Transaksi Afiliasi yang wajib memenuhi ketentuan
dan prosedur berdasarkan POJK 42/2020.

                                         II. URAIAN MENGENAI TRANSAKSI

1. Tanggal Transaksi

   Tanggal Transaksi yang dimaksud adalah tanggal terjadinya jual beli tanah-tanah milik WUK oleh PET, yaitu tanggal
   20 Agustus 2024.

2. Objek Transaksi

   Tanah-tanah milik WUK, dengan status kepemilikan Hak Guna Bangunan (HGB), yang terdiri dari 196 bidang tanah
   dengan total luas tanah sebesar 1.475.551 m2, terletak di Lemo, Tangerang, Banten.

3. Nilai Transaksi

   Total nilai transaksi sebesar Rp3.688.877.500.000,- (belum termasuk pajak sesuai ketentuan perundang-undangan yang
   berlaku).

4. Pihak yang Melakukan Transaksi dan Hubungan Dengan Perseroan

   a) Pihak Penjual:

         WUK, yang merupakan perusahaan Afiliasi PET, dimana PET merupakan entitas anak Perseroan.

   b) Pihak Pembeli:

         PET, entitas anak Perseroan.

5. Sifat Hubungan Afiliasi Dari Pihak Yang Melakukan Transaksi Dengan Perseroan

    a.     Dari Pihak Penjual:
           99% saham WUK dimiliki oleh ASM, dimana 99% saham ASM dimiliki oleh AS.

    b.     Dari Pihak Pembeli:
           99% saham PET dimiliki oleh Perseroan, sedangkan 89,20% saham Perseroan dimiliki oleh MAP, dimana saham
           MAP dimiliki oleh TMJ dan AS, masing-masing sebesar 50%.

6. Pertimbangan dan Alasan Dilakukannya Transaksi Dibandingkan dengan Apabila Dilakukan Transaksi Lain yang
   Sejenis dengan Pihak Bukan Afiliasi

   Transaksi dilakukan dengan pihak Afiliasi dan bukan dengan pihak ketiga lainnya dengan pertimbangan bahwa tanah-
   tanah milik WUK yang dibeli oleh PET dapat menambah dan memperluas skala proyek Perseroan mengingat letaknya
   yang tidak jauh dari lokasi proyek Perseroan.

                              III. RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN OBJEK TRANSAKSI

Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (KJPP SRR) sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 2.09.0059 tanggal 20 Agustus 2009 yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di OJK
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 8 Juni
2023 (Penilai Properti dan Bisnis) telah ditugaskan oleh manajemen Perseroan untuk memberikan pendapat sebagai penilai

independen atas nilai pasar properti PT Wahana Utama Karya (“WUK”) sesuai dengan proposal KJPP SRR No.
240625.005/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 25 April 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.

Berikut adalah ringkasan laporan penilaian properti sebagaimana dituangkan dalam Laporan Penilaian Properti yang Disusun
untuk PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk No. 00407/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2024 tanggal 19 Agustus 2024:

A.       Tujuan dan Maksud Penilaian

         Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar, pada
         tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Adapun maksud dari penugasan
         di atas adalah untuk memenuhi kebutuhan Perseroan dalam rangka pembelian atas Obyek Penilaian.
B.       Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas

         Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:

         -    Laporan penilaian Objek Penilaian merupakan laporan yang bersifat non-disclaimer opinion;
         -    KJPP SRR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian
              Objek Penilaian;
         -    Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian bersumber dari dan atau divalidasi oleh
              Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (“MAPPI”);
         -    KJPP SRR bertanggung jawab atas pelaksanaan penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian;
         -    Laporan penilaian Objek Penilaian merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
              yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan;
         -    KJPP SRR bertanggung jawab atas laporan penilaian Objek Penilaian dan kesimpulan nilai akhir;
         -    KJPP SRR telah melakukan penelaahan atas status hukum dari Objek Penilaian.

C.       Asumsi-Asumsi Pokok

         Penilaian ini tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang
         diatur di dalam Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang Penilaian dan Penyajian
         Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal (“POJK 28/2021”) dan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
         Indonesia Edisi VII Tahun 2018 (“KEPI & SPI”).

D.       Obyek Penilaian

         Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti yang dikuasai oleh WUK yang berupa
         tanah kosong seluas 1.475.551,00 m² yang terletak di Desa Lemo, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang,
         Propinsi Banten

E.       Inspeksi Obyek Penilaian

         Peninjauan fisik atas Objek Penilaian dilakukan pada tanggal 24 Juli 2024.

F.       Tanggal Penilaian

         Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2024. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan
         dan tujuan penilaian.

G.       Pendekatan Penilaian

         Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market approach). Pendekatan pasar
         adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan
         sejenis dengan Objek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
         penyesuaian.

         Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan
         dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
         penilaian.

H.       Kesimpulan Penilaian

         Berdasarkan hasil penilaian dari penilai independen KJPP SRR diperoleh nilai pasar properti milik/atas nama WUK
         pada tanggal 30 Juni 2024 sebesar Rp 3.792.166.070.000,00.


                    IV. RINGKASAN LAPORAN PENILAI MENGENAI KEWAJARAN TRANSAKSI
…………
Merujuk pada ketentuan dalam POJK 42/2020, untuk memastikan kewajaran dari Transaksi yang dijalankan oleh grup
Perseroan, Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik Kusnanto & rekan (“KJPP KR”) untuk memberikan pendapat
kewajaran dari Transaksi, sebagaimana telah tertuang dalam laporan pendapat kewajaran atas Transaksi
No. 00106/2.0162-00/BS/05/0153/1/VIII/2024 tanggal 20 Agustus 2024.

A.       Identitas Pihak dalam Transaksi

         Pihak-pihak yang terkait dalam Transaksi adalah PET dan WUK.

B.       Objek Analisis Kewajaran

         Objek transaksi dalam pendapat kewajaran atas Transaksi adalah transaksi dimana PET telah melakukan
         pembelian Tanah dari WUK dengan nilai transaksi sebesar Rp 3,69 triliun.

C.       Tujuan Pendapat Kewajaran

         Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi adalah untuk memberikan gambaran
         kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Transaksi dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan
         yang berlaku, yaitu POJK 42/2020.

D.       Asumsi dan Kondisi Pembatas

         Analisis pendapat kewajaran atas Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana
         diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah KJPP KR telaah. Dalam melaksanakan analisis, KJPP KR
         bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status
         hukum Perseroan dan informasi-informasi lain yang diberikan kepada KJPP KR oleh Perseroan atau yang tersedia
         secara umum dan KJPP KR tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut. Segala
         perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat KJPP KR secara material.
         KJPP KR juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta
         yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada KJPP KR menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
         Oleh karenanya, KJPP KR tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas pendapat kewajaran KJPP
         KR dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.

Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum Transaksi disusun oleh manajemen Perseroan. KJPP
KR telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut
telah menggambarkan kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang
signifikan yang perlu KJPP KR lakukan terhadap target kinerja Perseroan.

KJPP KR tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, KJPP KR juga tidak
memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi. Jasa-jasa yang KJPP KR berikan kepada Perseroan
dalam kaitan dengan Transaksi hanya merupakan pemberian pendapat kewajaran atas Transaksi dan
bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. KJPP KR tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi
dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat kewajaran atas Transaksi hanya ditinjau dari segi
ekonomis dan keuangan. Laporan pendapat kewajaran atas Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan
merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, KJPP KR juga telah memperoleh informasi atas status hukum
Perseroan dan PET berdasarkan anggaran dasar Perseroan dan PET.

Pekerjaan KJPP KR yang berkaitan dengan Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan
dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain
itu, KJPP KR tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan menganalisis
suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi yang ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta
pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Transaksi.

Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan,
serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi pada tanggal pendapat kewajaran ini diterbitkan.

Dalam penyusunan pendapat kewajaran ini, KJPP KR menggunakan beberapa asumsi, seperti terpenuhinya semua
kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam Transaksi. Transaksi akan dilaksanakan
seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi
mengenai Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.

Pendapat kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian dari analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat
menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat kewajaran.
Penyusunan pendapat kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui
analisis yang tidak lengkap.

KJPP KR juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat kewajaran sampai dengan tanggal
terjadinya Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penyusunan pendapat kewajaran ini. KJPP KR tidak bertanggung jawab untuk menegaskan
kembali atau melengkapi, memutakhirkan pendapat KJPP KR karena adanya perubahan asumsi dan kondisi, serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian
pendapat kewajaran telah dilakukan dengan benar dan KJPP KR bertanggung jawab atas laporan pendapat
kewajaran.

Kesimpulan pendapat kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak material
terhadap Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara
internal pada Perseroan maupun secara eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis,
perdagangan dan keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah
tanggal laporan pendapat kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal laporan pendapat kewajaran ini
dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka pendapat kewajaran atas Transaksi mungkin
berbeda.

E.         Pendekatan dan Metode Penilaian

           Dalam evaluasi pendapat kewajaran atas Transaksi ini, KJPP KR telah melakukan analisis melalui pendekatan dan
           prosedur pendapat kewajaran atas Transaksi dari hal-hal sebagai berikut:

          I.        Analisis atas Transaksi;
          II.       Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi; dan
          III.      Analisis atas Kewajaran Transaksi.

F.         Pendapat Kewajaran atas Transaksi

    Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari manajemen
    Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas dampak keuangan Transaksi
    sebagaimana diungkapkan dalam laporan pendapat Kkewajaran ini, KJPP KR berpendapat bahwa Transaksi adalah
    wajar.
…………………………………………………………………………
                   V. PERNYATAAN DEWAN KOMISARIS DAN DIREKSI PERSEROAN

1. Pernyataan Direksi

     Direksi Perseroan menyatakan bahwa:

     -   Transaksi Afiliasi ini telah memenuhi prosedur yang memadai sesuai dengan kebijakan internal Perseroan dalam
         rangka memastikan bahwa Transaksi Afiliasi dilaksanakan sesuai dengan praktik bisnis yang baik dan berlaku umum;
         dan

     -   Transaksi ini merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020, namun bukan Transaksi
         Material sebagaimana dimaksud dalam POJK 17/2020.

2. Pernyataan Dewan Komisaris dan Direksi

     Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan menyatakan bahwa:

     -   Transaksi ini bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020; dan

     -   Semua informasi material telah diungkapkan serta informasi tersebut tidak menyesatkan para pemegang saham dan
         dapat dipertanggungjawabkan dengan baik.

                                                VI. INFORMASI TAMBAHAN

Apabila para pemegang saham memerlukan informasi lebih lanjut terhadap Transaksi dapat menghubungi Perseroan dengan
alamat:

                                             PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
                                 Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 8 dan 10 Unit G
           Jalan Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, Indonesia
                                                 Telepon: (021) 5052 5999
                                          Website: www.pantaiindahkapukdua.com
              Email: corporate.secretary@pantaiindahkapukdua.com / corporate.secretary@agungsedayu.com