Back to announcement
20260521_WSBP_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_32093531_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review WSBPSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 116
Page 1
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
PT WASKITA BETON PRECAST TBK
No. 00014/2.0120-04/BS/03/0627/1/IV/2026
Tanggal: 23 April 2026
Tanggal Studi Kelayakan per 31 Desember 2025
Page 2
Kantor Cabang Jakarta Selatan
The AKKAS Commercial Building, Lt.2
Jl. T.B. Simatupang No.23 Tanjung Barat, Jagakarsa, Jakarta Selatan
Telp. : +62 21 78343013 | Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
No. Laporan : 00014/2.0120-04/BS/03/0627/1/IV/2026 Jakarta, 23 April 2026
Kepada Yth.
PT Waskita Beton Precast Tbk
Gedung Vasaka Lt. 5
Jalan MT Haryono Kav. 10A, Cawang
Jakarta Timur, 13340
U.p. : Direksi
Dengan hormat,
Sesuai penugasan dari PT Waskita Beton Precast Tbk kepada Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
dan Rekan (”HMR” atau “kami” atau “Penilai”) untuk memberikan pendapat mengenai kelayakan atas
rencana penambahan kegiatan usaha sesuai Klasifikasi Baku Lapangan Usaha (KBLI) yaitu KBLI 77391-
Penyewaan dan Sewa Guna Usaha Mesin dan Peralatan Industri oleh PT Waskita Beton Precast Tbk
(“Perseroan” atau “WSBP”) sebagaimana tertuang dalam Surat Perjanjian Kerja No.
4200018718/WBP-HMR/2026 dan No. 001/SPK/HMR-JKSL/B/III/2026 tanggal 30 Maret 2026 dan
Addendum Surat Perjanjian Kerja No. 4200018718/ADD-1/WBP-HMR/2026 dan No. 001-1/SPK/HMR-
JKSL/B/III/2026 tanggal 7 April 2026 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini
kami telah melakukan studi kelayakan (feasibilty study) secara independen dengan tanggal studi
kelayakan per 31 Desember 2025. Laporan studi kelayakan ini diterbitkan sebagai revisi atas Laporan
Studi Kelayakan dengan Nomor 00010/2.0120-04/BS/03/0627/1/IV/2026 tanggal 10 April 2026 dengan
tanggal studi kelayakan 31 Desember 2025. Revisi yang dilakukan mencakup penambahan informasi
pada Gambaran Umum Perseroan, Aspek Model Manajemen, dan Aspek Keuangan. Dengan
diterbitkannya laporan studi kelayakan revisi ini, maka membatalkan laporan studi kelayakan
sebelumnya.
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam studi kelayakan ini adalah:
Nama : PT Waskita Beton Precast Tbk
Bidang Usaha : Pabrikasi Beton Pracetak (Precast), Readymix, Quarry dan Jasa Konstruksi
Alamat : Gedung Vasaka Lt. 5, Jalan MT Haryono Kav. 10A, Cawang, Jakarta Timur, 13340
Telepon dan Faks : (021) 22892999
E-mail : info@waskitaprecast.co.id
Latar Belakang Studi Kelayakan
Perseroan merupakan perusahaan yang bergerak dalam industri manufaktur beton precast dan readymix
yang saat ini memiliki 9 precast plant yang tersebar di seluruh Indonesia. Berikut merupakan daftar
precast plant beserta kapasitas dan statusnya:
No. Plant Status Kapasitas per tahun (ton)
1. Cibitung Temporary shut down sejak 2021 325.000
2. Sadang Temporary shut down sejak 2024 350.000
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |i
Page 3
No. Plant Status Kapasitas per tahun (ton)
3. Karawang Operasi 575.000
4. Kalijati Temporary shut down sejak 2022 250.000
5. Sidoarjo Operasi 425.000
6. Bojonegara Operasi 475.000
7. Subang Operasi 350.000
8. Gasing Operasi 725.000
9. Klaten Temporary shut down sejak 2024 225.000
TOTAL 3.700.000
Terdapat 4 plant yang sampai dengan saat ini dalam kondisi temporary shut down, yaitu Plant Cibitung,
Plant Sadang, Plant Kalijati, dan Plant Klaten. Hal tersebut menyebabkan adanya beban fixed cost berupa
Non Contributing Plant (”NCP”) yang harus ditanggung oleh Perseroan.
Berdasarkan hal tersebut di atas, maka diperlukan usaha untuk melakukan optimalisasi aset terutama
untuk plant dengan status temporary shut down. Salah satu bentuk optimalisasi aset tersebut adalah
dengan melakukan sewa aset plant kepada pihak eksternal, dengan melakukan sewa aset plant
diharapkan dapat menambah pendapatan lain-lain dan mengurangi beban NCP bagi Perseroan.
Dengan adanya rencana sewa aset plant tersebut, maka Perseroan perlu melakukan penambahan KBLI
77391-Penyewaan dan Sewa Guna Usaha Mesin dan Peralatan Industri. Selanjutnya manajemen
Perseroan menunjuk HMR sebagai pihak independen dalam penyusunan laporan studi kelayakan terkait
rencana penambahan KBLI tersebut.
Status Penilai
Penilai Publik Willyams merupakan Penilai Publik dengan Nomor Izin B-1.22.00627 dan Nomor MAPPI
13-S-04028 sebagai Rekan di KJPP Herman Meirizki dan Rekan dengan Nomor Izin Usaha 2.14.0120,
domisili Kota Jakarta Selatan dengan wilayah kerja di seluruh Indonesia. KJPP Herman Meirizki dan Rekan
merupakan KJPP resmi yang telah mendapatkan izin dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 66/KM.1/2014 tanggal 10 Februari 2014. Kami juga telah
terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Penilai
telah terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilai Bisnis) dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PB‐57/PM.02/2023 serta terdaftar sebagai Penilai Industri
Keuangan Non Bank dengan No. 296/PD.021/STTD-P/2023. Studi kelayakan dilakukan sesuai dengan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 321, SPI
330, POJK 35/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, dan POJK
17/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama serta Surat Edaran Otoritas
Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020.
Objek Studi Kelayakan
Objek studi kelayakan adalah kelayakan atas rencana penambahan kegiatan usaha sesuai KBLI 77391-
Penyewaan dan Sewa Guna Usaha Mesin dan Peralatan Industri oleh Perseroan (selanjutnya disebut
“Rencana Penambahan KBLI”).
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |ii
Page 4
Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan
Maksud dan tujuan studi kelayakan ini adalah untuk memberikan pendapat kelayakan atas Rencana
Penambahan KBLI. Laporan ini disusun dalam rangka memenuhi ketentuan yang diatur dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha. Peraturan tersebut mensyaratkan adanya laporan studi kelayakan atas perubahan kegiatan
usaha yang disusun oleh Penilai.
Tanggal Studi Kelayakan
Tanggal studi kelayakan dalam laporan ini adalah tanggal 31 Desember 2025.
Mata Uang yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam laporan studi kelayakan adalah Rupiah (Rp).
Tingkat Kedalaman Investigasi
HMR telah mendapatkan kesempatan untuk melakukan wawancara terutama dengan manajemen
Perseroan yang diperlukan untuk menunjang proses studi kelayakan. Kami telah mewawancarai Bapak
Faqta sebagai Kepala Seksi Keuangan & HCM Plant Sadang Perseroan dan Bapak Guruh sebagai Staf
Muda Engineering & Produksi Plant Karawang Perseroan. Kami mendapatkan akses dan telah melakukan
site visit terhadap plant yang akan disewakan.
Hasil Inspeksi
Beberapa informasi yang didapatkan pada saat inspeksi terkait Objek Studi Kelayakan adalah sebagai
berikut.
• Terdapat 4 plant yang sampai dengan saat ini dalam kondisi temporary shut down, yaitu Plant
Cibitung, Plant Sadang, Plant Kalijati, dan Plant Klaten;
• Asumsi berdasarkan kondisi saat ini, mesin dan peralatan tidak beroperasi dan perlu ada
perbaikan terlebih dahulu untuk mengoperasikan. Biaya perbaikan mesin dan peralatan tersebut
sepenuhnya ditanggung oleh penyewa;
• Beban sumber daya manusia untuk aktivitas plant pada saat plant disewakan merupakan
tanggungjawab pihak penyewa karena Perseroan hanya menanggung biaya SDM non produksi;
• Plant Klaten memiliki kapasitas non putar sebesar 225.000 ton per tahun dengan lini produksi
yang terbagi pada indoor workshop dan outdoor workshop;
• Plant Kalijati memiliki kapasitas produksi sebesar 250.000 ton per tahun dengan konfigurasi aset
yang dapat difungsikan sebagai area penyimpanan, staging, dan buffer logistik;
• Plant Cibitung memiliki kapasitas produksi sebesar 250.000 ton per tahun yang didesain untuk
menopang volume produksi yang besar dan secara fisik memiliki kesiapan untuk aktivitas
industrial yang intensif;
• Plant Sadang memilki kapasitas produksi putar sebesar 170.000 ton/tahun dan non-putar
sebesar 180.000 ton/tahun dengan area stockyard yang tersegmentasi (non-putar dan spun pile)
untuk penanganan produk berdimensi panjang atau berat dan kebutuhan staging sebelum proses
distribusi.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Laporan studi kelayakan ini dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |iii
Page 5
1. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses studi kelayakan;
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya;
4. Proyeksi keuangan dibuat oleh manajemen Perseroan dengan mencerminkan kewajaran proyeksi
keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty);
5. HMR bertanggungjawab atas pelaksanaan analisis studi kelayakan;
6. Laporan studi kelayakan ini terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia
yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan;
7. HMR bertanggungjawab atas laporan studi kelayakan dan kesimpulan akhir dari laporan ini;
8. Kami telah memperoleh informasi atas status hukum Perseroan dari pemberi tugas berdasarkan
dokumen legalitas Perseroan;
9. Laporan studi kelayakan disusun berdasarkan kondisi bisnis, perekonomian, dan peraturan-
peraturan yang secara umum berlaku sampai dengan tanggal penerbitan laporan studi kelayakan
ini;
10. Kami mengasumsikan bahwa setelah tanggal diterbitkannya laporan studi kelayakan tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap hasil studi kelayakan. Kami tidak
bertanggungjawab untuk menegaskan atau memutakhirkan kembali pendapat kami atas perubahan
asumsi dan kondisi yang terjadi setelah tanggal laporan studi kelayakan ini;
11. Kami tidak melakukan due diligence atas aspek perpajakan dan aspek hukum Perseroan;
12. Analisis dalam studi kelayakan didasarkan pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan data
dan informasi yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau pemberi tugas. Kami
mengasumsikan bahwa data dan informasi yang diberikan kepada kami adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan. Kami tidak bertanggungjawab atas kemungkinan adanya data atau informasi
yang tidak diungkapkan, ketidakakuratan dan ketidakterbukaan data atau informasi, perubahan
data atau asumsi yang dijadikan dasar studi kelayakan yang dapat mempengaruhi hasil studi
kelayakan;
13. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan studi kelayakan ini tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-
prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk
mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam
laporan keuangan, atau pelanggaran hukum.
Asumsi Khusus
Asumsi khusus yang akan digunakan merupakan asumsi khusus yang relevan dan wajar sehubungan
dengan studi kelayakan. Asumsi khusus merupakan asumsi yang berbeda dari keadaaan sebenarnya
pada tanggal studi kelayakan. Analisis akan menggunakan asumsi yang wajar untuk diterima dalam
studi kelayakan.
Subsequent Event
Dari tanggal studi kelayakan yaitu tanggal 31 Desember 2025 sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan studi kelayakan ini, terdapat subsequent event atau kejadian penting yaitu perubahan susunan
pengurus Perseroan. Perubahan tersebut antara lain meliputi pengangkatan Bapak Koento Wahyudiat
sebagai Direktur Keuangan, HCM, & Manajemen Risiko Perseroan, pengangkatan Bapak Indra Utama
sebagai Komisaris Utama Perseroan, serta pengangkatan Bapak Heri Sebayang sebagai Komisaris
Independen Perseroan. Sehubungan dengan perubahan tersebut, Bapak Fathul Anwar dan Bapak Itung
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |iv
Page 6
Prasaja tidak lagi menjabat sebagai Direktur Perseroan, serta Bapak Raden Mas Aris Santosa tidak lagi
menjabat sebagai Komisaris Utama Perseroan. Perubahan susunan pengurus tersebut didasarkan pada
Akta No. 24 tanggal 13 Maret 2026 yang dibuat di hadapan Ashoya Ratam, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan. Perubahan ini tidak mempengaruhi hasil analisis studi kelayakan.
Metodologi Studi Kelayakan
Metode yang digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini adalah sebagai berikut:
• Pengumpulan data langsung dari Perseroan terkait Rencana Penambahan KBLI yang mencakup
identitas, perizinan, rencana usaha, dan data terkait lainnya;
• Melakukan Analisis Kelayakan Pasar, Analisis Kelayakan Teknis, Analisis Kelayakan Pola Bisnis,
Analisis Kelayakan Model Manajemen, dan Analisis Kelayakan Keuangan;
• Melakukan analisis kelayakan atas objek studi kelayakan dengan menggunakan indikator Net Present
Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI), dan Return on Investment (ROI);
• Memberikan Kesimpulan Hasil Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha.
Sumber Informasi Yang Dapat Dihandalkan
Studi kelayakan dapat menggunakan data atau sumber informasi tanpa melalui verifikasi terlebih dahulu
yaitu data-data sebagai berikut:
• Data beta industri dan country risk premium bersumber dari Damodaran;
• Data Obligasi Pemerintah Republik Indonesia dari PT Penilai Harga Efek Indonesia atau sumber
lainnya;
• Data Statistik Perbankan Indonesia dari Bank Indonesia atau Otoritas Jasa Keuangan;
• Data nilai tukar, inflasi, ataupun data publikasi lainnya bersumber dari Bank Indonesia;
• Data lainnya bersumber dari lembaga pemerintahan lainnya.
Sumber Data
Dalam menyusun studi kelayakan ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas informasi sebagai berikut:
1. Company profile dan struktur organisasi Perseroan per 31 Desember 2025;
2. Laporan keuangan audit per 31 Desember 2025 Nomor 00333/2.0459/AU.1/03/0916-2/1/III/2026
oleh Kantor Akuntan Publik Heliantono & Rekan tanggal 16 Maret 2026 dengan opini wajar tanpa
modifikasian, yang ditandatangani oleh Ade Ikhwan selaku penanggung jawab audit;
3. Laporan keuangan audit per 31 Desember 2024 Nomor 00230/2.0459/AU.1/03/0916-1/1/III/2025
oleh Kantor Akuntan Publik Heliantono & Rekan tanggal 20 Maret 2025 dengan opini wajar tanpa
modifikasian, yang ditandatangani oleh Ade Ikhwan, S.E., CPA selaku penanggung jawab audit;
4. Laporan keuangan audit per 31 Desember 2023 Nomor 00091/2.1000/AU.1/04/0912-1/1/III/2024
oleh Kantor Akuntan Publik Hertanto, Grace, Karunawan tanggal 27 Maret 2024 dengan opini wajar
tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Bambang Karunawan, CPA selaku penanggung jawab
audit;
5. Laporan keuangan audit per 31 Desember 2022 Nomor 00387/2.1051/AU.1/04/0561-2/1/IV/2023
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan tanggal 6 April 2023
dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Henri Arifian selaku penanggung
jawab audit;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |v
Page 7
6. Laporan keuangan audit per 31 Desember 2021 Nomor 00650/2.1051/AU.1/04/0561-1/1/V/2022
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan tanggal 5 Mei 2022 dengan
opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Henri Arifian selaku penanggung jawab
audit;
7. Proyeksi laporan keuangan Perseroan tahun 2026-2030 Tanpa Rencana Penambahan KBLI dan
Dengan Rencana Penambahan KBLI, yang disusun oleh manajemen Perseroan;
8. Informasi lain dari manajemen Perseroan ataupun pihak lain yang relevan dengan penugasan;
9. Data informasi pasar, ekonomi, industri berdasarkan media cetak dan elektronik yaitu website Bank
Indonesia, website Aswath Damodaran, website Penilai Harga Efek Indonesia, dan sumber informasi
lainnya yang kami anggap relevan.
Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan studi kelayakan ini kami telah bertindak secara independen, tidak ada
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan pihak-pihak yang terlibat dengan penugasan. Kami juga
tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Laporan studi
kelayakan ini juga tidak ditujukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun.
Imbalan yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh opini yang dihasilkan.
Persyaratan atas Persetujuan Publikasi
Laporan studi kelayakan ini terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan. Publikasi ataupun penggunaan laporan studi kelayakan untuk
tujuan selain yang telah dinyatakan dalam maksud dan tujuan studi kelayakan serta penggunaan laporan
studi kelayakan ini oleh pihak selain dari pemberi tugas dan pengguna laporan dalam laporan studi
kelayakan ini harus dengan sepengetahuan dan persetujuan tertulis dari HMR. HMR tidak
bertanggungjawab atas tuntutan baik saat ini ataupun di masa depan terkait dengan penyalahgunaan
ataupun penggunaan sebagian atau seluruh informasi dalam laporan studi kelayakan ini untuk tujuan
selain yang telah dinyatakan sebelumnya dan bukan oleh pengguna laporan dalam laporan studi
kelayakan ini.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |vi
Page 8
Kesimpulan
Berdasarkan analisis dan metodologi yang telah dilakukan, maka didapatkan kesimpulan sebagai
berikut:
1. Berdasarkan penelaahan aspek legalitas dan hukum, Perseroan telah memiliki perizinan pokok dan
dokumen operasional lainnya untuk melakukan kegiatan komersialnya sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Rencana Penambahan KBLI dilakukan sebagai salah satu bentuk
optimalisasi aset agar Perseroan memperoleh tambahan pendapatan lain-lain dan mengurangi beban
Non Contributing Plant (NCP);
2. Berdasarkan analisis kelayakan pasar, rencana penyewaan plant idle dinilai layak dari aspek pasar
karena dapat menunjang berbagai jenis industri yang membutuhkan area fasilitas produksi yang
besar. Skema penyewaan, baik untuk bisnis sejenis maupun berbeda, memberikan fleksibilitas dalam
menjangkau pasar yang lebih luas dengan potensi pendapatan stabil dan risiko yang dapat
diminimalkan, sehingga mendukung peningkatan kinerja Perseroan;
3. Berdasarkan analisis kelayakan teknis, keempat plant yang dimiliki Perseroan (Klaten, Kalijati,
Cibitung, dan Sadang) dinilai memiliki kesiapan infrastruktur dan fleksibilitas fungsi yang memadai
untuk mendukung kegiatan operasional maupun monetisasi aset melalui skema leasing. Masing-
masing plant telah dilengkapi dengan kombinasi fasilitas utama seperti workshop, stockyard, gudang,
dan sarana pendukung lainnya, yang memungkinkan pemanfaatan untuk berbagai kebutuhan
industri, mulai dari manufaktur, logistik, hingga staging proyek;
4. Berdasarkan analisis kelayakan pola bisnis, sewa aset plant Perseroan layak dilaksanakan melalui
model leasing industrial karena didukung lokasi strategis, fasilitas lengkap, dan fleksibilitas
penggunaan lintas sektor. Model ini memungkinkan monetisasi aset secara efisien tanpa investasi
besar, dengan potensi komersial yang kuat dan risiko yang terkendali;
5. Berdasarkan analisis kelayakan model manajemen, skema penyewaan dinilai layak dengan
pendekatan kontrol terbatas, di mana tanggung jawab operasional berada pada penyewa, namun
tetap diawasi melalui persyaratan kompetensi tenaga kerja, penerapan SOP dan HSE, serta audit
berkala oleh Perseroan. Pendekatan ini memungkinkan efisiensi pengelolaan sekaligus
meminimalkan risiko operasional, kualitas, dan kerusakan aset;
6. Berdasarkan analisis kelayakan keuangan, Rencana Penambahan KBLI akan menghasilkan NPV
positif, analisis PI menunjukkan bahwa nilai sekarang dari arus kas masuk lebih tinggi dibandingkan
arus kas keluar, dan analisis ROI menunjukkan adanya return bagi Perseroan;
7. Berdasarkan kajian, evaluasi, Analisis kelayakan pasar, Analisis kelayakan teknis, Analisis kelayakan
pola bisnis, Analisis kelayakan model manajemen, dan Analisis kelayakan keuangan serta proyeksi-
proyeksi lainnya dengan syarat asumsi-asumsi yang telah ditetapkan dapat terpenuhi, maka dapat
disimpulkan bahwa rencana penambahan kegiatan usaha yang akan dilaksanakan oleh Perseroan
adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |vii
Page 9
Page 10
Page 11
DAFTAR ISI
PERNYATAAN PROFESIONAL PENILAI ............................................................................................. ix
DAFTAR ISI .................................................................................................................................. x
DAFTAR TABEL............................................................................................................................xii
DAFTAR GRAFIK ........................................................................................................................ xiii
DAFTAR GAMBAR ...................................................................................................................... xiv
1. LINGKUP PENUGASAN............................................................................................................ 1
1.1. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ............................................................ 1
1.2. Latar Belakang Studi Kelayakan ....................................................................................... 1
1.3. Status Penilai .................................................................................................................. 2
1.4. Objek Studi Kelayakan ..................................................................................................... 2
1.5. Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan................................................................................. 2
1.6. Tanggal Studi Kelayakan .................................................................................................. 2
1.7. Mata Uang yang Digunakan .............................................................................................. 2
1.8. Tingkat Kedalaman Investigasi ......................................................................................... 2
1.9. Hasil Inspeksi.................................................................................................................. 2
1.10. Asumsi dan Kondisi Pembatas ......................................................................................... 3
1.11. Asumsi Khusus................................................................................................................ 4
1.12. Subsequent Event ........................................................................................................... 4
1.13. Metodologi Studi Kelayakan ............................................................................................. 4
1.14. Sumber Informasi Yang Dapat Dihandalkan ...................................................................... 4
1.15. Sumber Data ................................................................................................................... 5
1.16. Independensi Penilai ....................................................................................................... 5
1.17. Persyaratan atas Persetujuan Publikasi ............................................................................ 5
2. GAMBARAN UMUM PERSEROAN ............................................................................................. 7
2.1. Gambaran Umum Perseroan ........................................................................................... 7
2.2. Pemegang Saham ........................................................................................................... 7
2.3. Susunan Pengurus .......................................................................................................... 7
2.4. Gambaran Usaha ............................................................................................................ 8
2.4.1. Kegiatan Usaha dan Informasi Operasional ...................................................................... 8
2.4.2. Analisis SWOT ............................................................................................................... 13
2.4.3. Ketentuan Undang-Undang Terkait Operasional ............................................................. 15
2.5. Kinerja Keuangan .......................................................................................................... 15
2.5.1. Laba Rugi Historis ......................................................................................................... 16
2.5.2. Posisi Keuangan Historis ............................................................................................... 17
2.5.3. Arus Kas Historis ........................................................................................................... 19
2.5.4. Rasio Keuangan Historis ................................................................................................ 20
3. ASPEK PASAR ....................................................................................................................... 22
3.1. Analisa Makro Ekonomi dan Pasar.................................................................................. 22
3.1.1. Indeks Harga Saham Gabungan ..................................................................................... 22
3.1.2. Nilai Tukar Rupiah ......................................................................................................... 22
3.1.3. Suku Bunga ................................................................................................................... 23
3.1.4. Inflasi ............................................................................................................................ 24
3.2. Tinjauan Industri ........................................................................................................... 25
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |x
Page 12
3.2.1. Tinjauan Industri Konstruksi ........................................................................................... 25
3.2.2. Tinjauan Industri Sewa Peralatan Konstruksi .................................................................. 26
3.3. Potensi dan Sasaran Pasar ............................................................................................ 29
3.4. Pesaing Usaha .............................................................................................................. 33
3.5. Strategi Pemasaran ....................................................................................................... 34
3.6. Target Pasar .................................................................................................................. 35
3.7. Pemasok dan Pelanggan Utama ..................................................................................... 37
4. ASPEK TEKNIS ...................................................................................................................... 38
4.1. Kapasitas Segmen Usaha Penyewaan Plant.................................................................... 38
4.2. Ketersediaan Bahan Baku .............................................................................................. 53
4.3. Ketersediaan Sumber Daya Manusia dan Tenaga Ahli...................................................... 53
4.4. Proses Penyewaan ........................................................................................................ 55
5. ASPEK POLA BISNIS.............................................................................................................. 59
5.1. Keunggulan Kompetitif .................................................................................................. 59
5.2. Kemampuan Pesaing Meniru Produk .............................................................................. 60
5.3. Kemampuan Menciptakan Nilai ..................................................................................... 62
6. ASPEK MODEL MANAJEMEN ................................................................................................. 64
6.1. Ketersediaan Tenaga Kerja ............................................................................................. 64
6.2. Manajemen Kekayaan Intelektual................................................................................... 66
6.3. Manajemen Risiko ......................................................................................................... 66
6.4. Kapasitas dan Kemampuan Manajemen ......................................................................... 69
6.5. Struktur Kepemilikan Saham .......................................................................................... 72
6.6. Struktur Organisasi ........................................................................................................ 74
7. ASPEK KEUANGAN ............................................................................................................... 77
7.1. Rencana Manajemen ..................................................................................................... 77
7.2. Asumsi Pada Proyeksi Keuangan .................................................................................... 77
7.3. Biaya Pendirian dan Investasi......................................................................................... 77
7.4. Biaya Operasional ......................................................................................................... 78
7.5. Biaya Bahan Baku .......................................................................................................... 78
7.6. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ........................................................................... 78
7.7. Sumber Pendanaan ....................................................................................................... 78
7.8. Analisis Tingkat Diskonto ............................................................................................... 79
7.9. Analisis Profitabilitas dan Overall Return on Investment .................................................. 80
7.10. Proyeksi Perubahan Modal Kerja Bersih .......................................................................... 81
7.11. Analisis Kelayakan Investasi .......................................................................................... 82
7.12. Analisis Sensitivity ......................................................................................................... 84
8. KESIMPULAN ........................................................................................................................ 85
9. LAMPIRAN ............................................................................................................................ 86
10. REFERENSI .......................................................................................................................... 87
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |xi
Page 13
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Lokasi, Status, dan Kapasitas Plant ........................................................................................ 1
Tabel 2. Susunan Pemegang Saham.................................................................................................... 7
Tabel 3. Ringkasan Beberapa Dokumen Perizinan dan Sertifikat ......................................................... 15
Tabel 4. Laporan Laba Rugi ............................................................................................................... 16
Tabel 5. Posisi Keuangan Historis ..................................................................................................... 17
Tabel 6. Arus Kas Historis ................................................................................................................. 19
Tabel 7. Analisis Rasio Keuangan Historis.......................................................................................... 21
Tabel 8. Proyek Infrastruktur Prioritas di tahun 2026 .......................................................................... 26
Tabel 9. Potensi Proyek Pemerintah (dalam Rp Miliar)........................................................................ 29
Tabel 10. Potensi Proyek Swasta (dalam Rp Miliar) ............................................................................ 30
Tabel 11. Matriks Kelayakan Plant ..................................................................................................... 54
Tabel 12. Potensi yang Dapat Dipetakan............................................................................................ 63
Tabel 13. Komposisi Tenaga Kerja Berdasarkan Pendidikan ............................................................... 64
Tabel 14. Komposisi Tenaga Kerja Berdasarkan Lokasi....................................................................... 64
Tabel 15. Komposisi Tenaga Kerja Berdasarkan Umur ........................................................................ 65
Tabel 16. Komposisi Tenaga Kerja Berdasarkan Jabatan..................................................................... 65
Tabel 17. Risiko Sewa Aset Plant Idle Beserta Mitigasi ........................................................................ 69
Tabel 18. KPI Untuk Mengevaluasi Program Sewa Dan Kesehatan Aset ............................................... 72
Tabel 19. Asumsi Proyeksi Sewa Plant............................................................................................... 77
Tabel 20. Analisis Titik Impas ............................................................................................................ 78
Tabel 21. WACC ............................................................................................................................... 80
Tabel 22. Analisis Profitabilitas Dengan Rencana Penambahan KBLI .................................................. 80
Tabel 23. Analisis Profitabilitas Tanpa Rencana Penambahan KBLI .................................................... 81
Tabel 24. Proyeksi Perubahan Modal Kerja Bersih Perseroan Dengan Penambahan KBLI ..................... 81
Tabel 25. Proyeksi Perubahan Modal Kerja Bersih Perseroan Tanpa Penambahan KBLI ....................... 82
Tabel 26. Analisis Kelayakan Investasi............................................................................................... 82
Tabel 27. Analisis Sensitivity Menggunakan Faktor Pendapatan Atas Sewa Perubahan Harga Sewa ..... 84
Tabel 28. Analisis Sensitivity Bila Sewa Plant Dilakukan pada Juli 2026 ............................................... 84
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |xii
Page 14
DAFTAR GRAFIK
Grafik 1. IHSG Per 31 Desember Tahun 2020 – 2025.............................................................................. 22
Grafik 2. Pergerakan Nilai Tukar Rupiah Per 31 Desember Tahun 2020-2025 ...................................... 23
Grafik 3. Inflasi Periode Desember 2020-2025................................................................................... 24
Grafik 4. Pangsa Pasar Global Penyewaan Peralatan Konstruksi......................................................... 27
Grafik 5. Pangsa Pasar Penyewaan Peralatan Konstruksi Berdasarkan Produk Tahun 2024 ................. 27
Grafik 6. Pangsa Pasar Penyewaan Peralatan Konstruksi Berdasarkan Wilayah Tahun 2025 ................ 28
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |xiii
Page 15
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Lokasi Plant Klaten .......................................................................................................... 38
Gambar 2. Denah Plant Klaten .......................................................................................................... 39
Gambar 3. Lokasi Plant Kalijati ......................................................................................................... 42
Gambar 4. Denah Plant Kalijati ......................................................................................................... 43
Gambar 5. Lokasi Plant Cibitung ....................................................................................................... 46
Gambar 6. Denah Plant Cibitung ....................................................................................................... 47
Gambar 7. Lokasi Plant Sadang ........................................................................................................ 50
Gambar 8. Kapasitas & Produk Plant Sadang ..................................................................................... 51
Gambar 9. Langkah-langkah Peluang Kerjasama Bisnis ..................................................................... 56
Gambar 10. Alur Kepemilikan Saham ................................................................................................ 73
Gambar 11. Struktur Organisasi Perseroan........................................................................................ 74
Gambar 12. Struktur Organisasi Unit Area Penjualan (Tipe A & B) ....................................................... 75
Gambar 13. Struktur Organisasi Unit Operasional Cluster Batching Plant ........................................... 76
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |xiv
Page 16
1. LINGKUP PENUGASAN
1.1. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam studi kelayakan ini adalah:
Nama : PT Waskita Beton Precast Tbk
Bidang Usaha : Pabrikasi Beton Pracetak (Precast), Readymix, Quarry dan Jasa Konstruksi
Alamat : Gedung Vasaka Lt. 5, Jalan MT Haryono Kav. 10A, Cawang, Jakarta Timur, 13340
Telepon dan Faks : (021) 22892999
E-mail : info@waskitaprecast.co.id
1.2. Latar Belakang Studi Kelayakan
Perseroan merupakan perusahaan yang bergerak dalam industri manufaktur beton precast dan readymix
yang saat ini memiliki 9 precast plant yang tersebar di seluruh Indonesia. Berikut merupakan daftar
precast plant beserta kapasitas dan statusnya:
Tabel 1. Lokasi, Status, dan Kapasitas Plant
No. Plant Status Kapasitas per tahun (ton)
1. Cibitung Temporary shut down sejak 2021 325.000
2. Sadang Temporary shut down sejak 2024 350.000
3. Karawang Operasi 575.000
4. Kalijati Temporary shut down sejak 2022 250.000
5. Sidoarjo Operasi 425.000
6. Bojonegara Operasi 475.000
7. Subang Operasi 350.000
8. Gasing Operasi 725.000
9. Klaten Temporary shut down sejak 2024 225.000
TOTAL 3.700.000
Sumber: manajemen Perseroan
Terdapat 4 plant yang sampai dengan saat ini dalam kondisi temporary shut down, yaitu Plant Cibitung,
Plant Sadang, Plant Kalijati, dan Plant Klaten. Hal tersebut menyebabkan adanya beban fixed cost berupa
Non Contributing Plant (”NCP”) yang harus ditanggung oleh Perseroan.
Berdasarkan hal tersebut di atas, maka diperlukan usaha untuk melakukan optimalisasi aset terutama
untuk plant dengan status temporary shut down. Salah satu bentuk optimalisasi aset tersebut adalah
dengan melakukan sewa aset plant kepada pihak eksternal, dengan melakukan sewa aset plant
diharapkan dapat menambah pendapatan lain-lain dan mengurangi beban NCP bagi Perseroan.
Dengan adanya rencana sewa aset plant tersebut, maka Perseroan perlu melakukan penambahan KBLI
77391-Penyewaan dan Sewa Guna Usaha Mesin dan Peralatan Industri. Selanjutnya manajemen
Perseroan menunjuk HMR sebagai pihak independen dalam penyusunan laporan studi kelayakan terkait
rencana penambahan KBLI tersebut.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |1
Page 17
1.3. Status Penilai
Penilai Publik Willyams merupakan Penilai Publik dengan Nomor Izin B-1.22.00627 dan Nomor MAPPI
13-S-04028 sebagai Rekan di KJPP Herman Meirizki dan Rekan dengan Nomor Izin Usaha 2.14.0120,
domisili Kota Jakarta Selatan dengan wilayah kerja di seluruh Indonesia. KJPP Herman Meirizki dan Rekan
merupakan KJPP resmi yang telah mendapatkan izin dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 66/KM.1/2014 tanggal 10 Februari 2014. Kami juga telah
terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Penilai
telah terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilai Bisnis) dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PB‐57/PM.02/2023 serta terdaftar sebagai Penilai Industri
Keuangan Non Bank dengan No. 296/PD.021/STTD-P/2023. Studi kelayakan dilakukan sesuai dengan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 321, SPI
330, POJK 35/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, dan POJK
17/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama serta Surat Edaran Otoritas
Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020.
1.4. Objek Studi Kelayakan
Objek studi kelayakan adalah kelayakan atas rencana penambahan kegiatan usaha sesuai KBLI 77391-
Penyewaan dan Sewa Guna Usaha Mesin dan Peralatan Industri oleh Perseroan (selanjutnya disebut
“Rencana Penambahan KBLI”).
1.5. Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan
Maksud dan tujuan studi kelayakan ini adalah untuk memberikan pendapat kelayakan atas Rencana
Penambahan KBLI oleh Perseroan. Laporan ini disusun dalam rangka memenuhi ketentuan yang diatur
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha. Peraturan tersebut mensyaratkan adanya laporan studi kelayakan atas
perubahan kegiatan usaha yang disusun oleh Penilai.
1.6. Tanggal Studi Kelayakan
Tanggal studi kelayakan dalam laporan ini adalah tanggal 31 Desember 2025.
1.7. Mata Uang yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam laporan studi kelayakan adalah Rupiah (Rp).
1.8. Tingkat Kedalaman Investigasi
HMR telah mendapatkan kesempatan untuk melakukan wawancara terutama dengan manajemen
Perseroan yang diperlukan untuk menunjang proses studi kelayakan. Kami telah mewawancarai Bapak
Faqta sebagai Kepala Seksi Keuangan & HCM Plant Sadang Perseroan dan Bapak Guruh sebagai Staf
Muda Engineering & Produksi Plant Karawang Perseroan. Kami mendapatkan akses dan telah melakukan
site visit terhadap plant yang akan disewakan.
1.9. Hasil Inspeksi
Beberapa informasi yang didapatkan pada saat Inspeksi terkait Objek Studi Kelayakan adalah sebagai
berikut.
• Terdapat 4 plant yang sampai dengan saat ini dalam kondisi temporary shut down, yaitu Plant
Cibitung, Plant Sadang, Plant Kalijati, dan Plant Klaten;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |2
Page 18
• Asumsi berdasarkan kondisi saat ini, mesin dan peralatan tidak beroperasi dan perlu ada
perbaikan terlebih dahulu untuk mengoperasikan. Biaya perbaikan mesin dan peralatan tersebut
sepenuhnya ditanggung oleh penyewa;
• Beban sumber daya manusia untuk aktivitas plant pada saat plant disewakan merupakan
tanggungjawab pihak penyewa karena Perseroan hanya menanggung biaya SDM non produksi;
• Plant Klaten memiliki kapasitas non putar sebesar 225.000 ton per tahun dengan lini produksi
yang terbagi pada indoor workshop dan outdoor workshop;
• Plant Kalijati memiliki kapasitas produksi sebesar 250.000 ton per tahun dengan konfigurasi aset
yang dapat difungsikan sebagai area penyimpanan, staging, dan buffer logistik;
• Plant Cibitung memiliki kapasitas produksi sebesar 250.000 ton per tahun yang didesain untuk
menopang volume produksi yang besar dan secara fisik memiliki kesiapan untuk aktivitas
industrial yang intensif;
• Plant Sadang memilki kapasitas produksi putar sebesar 170.000 ton/tahun dan non-putar
sebesar 180.000 ton/tahun dengan area stockyard yang tersegmentasi (non-putar dan spun pile)
untuk penanganan produk berdimensi panjang atau berat dan kebutuhan staging sebelum proses
distribusi.
1.10. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Laporan studi kelayakan ini dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses studi kelayakan;
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya;
4. Proyeksi keuangan dibuat oleh manajemen Perseroan dengan mencerminkan kewajaran proyeksi
keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty);
5. HMR bertanggungjawab atas pelaksanaan analisis studi kelayakan;
6. Laporan studi kelayakan ini terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia
yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan;
7. HMR bertanggungjawab atas laporan studi kelayakan dan kesimpulan akhir dari laporan ini;
8. Kami telah memperoleh informasi atas status hukum Perseroan dari pemberi tugas berdasarkan
dokumen legalitas Perseroan;
9. Laporan studi kelayakan disusun berdasarkan kondisi bisnis, perekonomian, dan peraturan-
peraturan yang secara umum berlaku sampai dengan tanggal penerbitan laporan studi kelayakan
ini;
10. Kami mengasumsikan bahwa setelah tanggal diterbitkannya laporan studi kelayakan tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap hasil studi kelayakan. Kami tidak
bertanggungjawab untuk menegaskan atau memutakhirkan kembali pendapat kami atas perubahan
asumsi dan kondisi yang terjadi setelah tanggal laporan studi kelayakan ini;
11. Kami tidak melakukan due diligence atas aspek perpajakan dan aspek hukum Perseroan;
12. Analisis dalam studi kelayakan didasarkan pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan data
dan informasi yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau pemberi tugas. Kami
mengasumsikan bahwa data dan informasi yang diberikan kepada kami adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan. Kami tidak bertanggungjawab atas kemungkinan adanya data atau informasi
yang tidak diungkapkan, ketidakakuratan dan ketidakterbukaan data atau informasi, perubahan
data atau asumsi yang dijadikan dasar studi kelayakan yang dapat mempengaruhi hasil studi
kelayakan;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |3
Page 19
13. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan studi kelayakan ini tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-
prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk
mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam
laporan keuangan, atau pelanggaran hukum.
1.11. Asumsi Khusus
Asumsi khusus yang akan digunakan merupakan asumsi khusus yang relevan dan wajar sehubungan
dengan studi kelayakan. Asumsi khusus merupakan asumsi yang berbeda dari keadaaan sebenarnya
pada tanggal studi kelayakan. Analisis akan menggunakan asumsi yang wajar untuk diterima dalam
studi kelayakan.
1.12. Subsequent Event
Dari tanggal studi kelayakan yaitu tanggal 31 Desember 2025 sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan studi kelayakan ini, terdapat subsequent event atau kejadian penting yaitu perubahan susunan
pengurus Perseroan. Perubahan tersebut antara lain meliputi pengangkatan Bapak Koento Wahyudiat
sebagai Direktur Keuangan, HCM, & Manajemen Risiko Perseroan, pengangkatan Bapak Indra Utama
sebagai Komisaris Utama Perseroan, serta pengangkatan Bapak Heri Sebayang sebagai Komisaris
Independen Perseroan. Sehubungan dengan perubahan tersebut, Bapak Fathul Anwar dan Bapak Itung
Prasaja tidak lagi menjabat sebagai Direktur Perseroan, serta Bapak Raden Mas Aris Santosa tidak lagi
menjabat sebagai Komisaris Utama Perseroan. Perubahan susunan pengurus tersebut didasarkan pada
Akta No. 24 tanggal 13 Maret 2026 yang dibuat di hadapan Ashoya Ratam, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan. Perubahan ini tidak mempengaruhi hasil analisis studi kelayakan.
1.13. Metodologi Studi Kelayakan
Metode yang digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini adalah sebagai berikut:
• Pengumpulan data langsung dari Perseroan terkait Rencana Penambahan KBLI yang mencakup
identitas, perizinan, rencana usaha, dan data terkait lainnya;
• Melakukan Analisis Kelayakan Pasar, Analisis Kelayakan Teknis, Analisis Kelayakan Pola Bisnis,
Analisis Kelayakan Model Manajemen, dan Analisis Kelayakan Keuangan;
• Melakukan analisis kelayakan atas objek studi kelayakan dengan menggunakan indikator Net Present
Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI), dan Return on Investment (ROI);
• Memberikan Kesimpulan Hasil Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha.
1.14. Sumber Informasi Yang Dapat Dihandalkan
Studi kelayakan dapat menggunakan data atau sumber informasi tanpa melalui verifikasi terlebih dahulu
yaitu data-data sebagai berikut:
• Data beta industri dan country risk premium bersumber dari Damodaran;
• Data Obligasi Pemerintah Republik Indonesia dari PT Penilai Harga Efek Indonesia atau sumber
lainnya;
• Data Statistik Perbankan Indonesia dari Bank Indonesia atau Otoritas Jasa Keuangan;
• Data nilai tukar, inflasi, ataupun data publikasi lainnya bersumber dari Bank Indonesia;
• Data lainnya bersumber dari lembaga pemerintahan lainnya;
• Sumber data lainnya yang terkait dengan studi kelayakan.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |4
Page 20
1.15. Sumber Data
Dalam menyusun studi kelayakan ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas informasi sebagai berikut:
• Company profile dan struktur organisasi Perseroan per 31 Desember 2025;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2025 Nomor 00333/2.0459/AU.1/03/0916-2/1/III/2026
oleh Kantor Akuntan Publik Heliantono & Rekan tanggal 16 Maret 2026 dengan opini wajar tanpa
modifikasian, yang ditandatangani oleh Ade Ikhwan selaku penanggung jawab audit;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2024 Nomor 00230/2.0459/AU.1/03/0916-1/1/III/2025
oleh Kantor Akuntan Publik Heliantono & Rekan tanggal 20 Maret 2025 dengan opini wajar tanpa
modifikasian, yang ditandatangani oleh Ade Ikhwan, S.E., CPA selaku penanggung jawab audit;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2023 Nomor 00091/2.1000/AU.1/04/0912-1/1/III/2024
oleh Kantor Akuntan Publik Hertanto, Grace, Karunawan tanggal 27 Maret 2024 dengan opini wajar
tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Bambang Karunawan, CPA selaku penanggung jawab
audit;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2022 Nomor 00387/2.1051/AU.1/04/0561-2/1/IV/2023
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan tanggal 6 April 2023
dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Henri Arifian selaku penanggung
jawab audit;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2021 Nomor 00650/2.1051/AU.1/04/0561-1/1/V/2022
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan tanggal 5 Mei 2022 dengan
opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Henri Arifian selaku penanggung jawab
audit;
• Proyeksi laporan keuangan Perseroan tahun 2026-2030 Tanpa Rencana Penambahan KBLI dan
Dengan Rencana Penambahan KBLI, yang disusun oleh manajemen Perseroan;
• Informasi lain dari manajemen Perseroan ataupun pihak lain yang relevan dengan penugasan;
• Data informasi pasar, ekonomi, industri berdasarkan media cetak dan elektronik yaitu website Bank
Indonesia, website Aswath Damodaran, website Penilai Harga Efek Indonesia, dan sumber informasi
lainnya yang kami anggap relevan.
1.16. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan studi kelayakan ini kami telah bertindak secara independen, tidak ada
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan pihak-pihak yang terlibat dengan penugasan. Kami juga
tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Laporan studi
kelayakan ini juga tidak ditujukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun.
Imbalan yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh opini yang dihasilkan.
1.17. Persyaratan atas Persetujuan Publikasi
Laporan studi kelayakan ini terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan. Publikasi ataupun penggunaan laporan studi kelayakan untuk
tujuan selain yang telah dinyatakan dalam maksud dan tujuan studi kelayakan serta penggunaan laporan
studi kelayakan ini oleh pihak selain dari pemberi tugas dan pengguna laporan dalam laporan studi
kelayakan ini harus dengan sepengetahuan dan persetujuan tertulis dari HMR. HMR tidak
bertanggungjawab atas tuntutan baik saat ini ataupun di masa depan terkait dengan penyalahgunaan
ataupun penggunaan sebagian atau seluruh informasi dalam laporan studi kelayakan ini untuk tujuan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |5
Page 21
selain yang telah dinyatakan sebelumnya dan bukan oleh pengguna laporan dalam laporan studi
kelayakan ini.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |6
Page 22
2. GAMBARAN UMUM PERSEROAN
2.1. Gambaran Umum Perseroan
PT Waskita Beton Precast Tbk (Perseroan) didirikan berdasarkan Akta No. 10 tanggal 7 Oktober 2014 dari
Fathiah Helmi, S.H., Notaris publik di Jakarta dan telah mendapat pengesahan dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-29347.40.10.2014 tanggal 14
Oktober 2014.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta Notaris No.
58 tanggal 14 November 2025, yang dibuat di hadapan Notaris Aulia Taufani, S.H., mengenai Berita Acara
Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa.
Entitas induk langsung dan terakhir Perseroan adalah PT Waskita Karya (Persero) Tbk, yang didirikan dan
berdomisili di Indonesia. Perseroan berdomisili di Jakarta dengan kantor pusat berlokasi di Gedung
Vasaka Lantai 5 Jl. MT Haryono Kav. 10A, Jakarta Timur 13340.
2.2. Pemegang Saham
Berdasarkan laporan keuangan Perseroan per 31 Desember 2025, susunan pemegang saham adalah
sebagai berikut:
Tabel 2. Susunan Pemegang Saham
Pemegang Saham Persentase Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)
Kepemilikan (%)
PT Waskita Karya (Persero) Tbk 28,21% 16.017.557.697 1.591.711.914.800
PT Intiniaga Sukses Abadi 6,90% 3.918.646.978 195.932.348.900
Koperasi Waskita Karya 0,00% 13.935 1.393.500
PT Waskita Beton Precast Tbk 3,25% 1.845.281.000 184.528.100.000
Masyarakat 61,64% 34.998.978.876 2.184.908.043.800
Jumlah 100,00% 56.780.478.486 4.157.081.801.000
Sumber: Laporan keuangan Perseroan per 31 Desember 2025
2.3. Susunan Pengurus
Susunan Direksi dan Komisaris Perseroan per 31 Desember 2025 berdasarkan Akta Notaris No. 58
tanggal 14 November 2025 yang dibuat di hadapan Aulia Taufani, S.H Notaris di Jakarta Selatan adalah
sebagai berikut:
Direksi
Direktur Utama : Anak Agung Gede Sumadi Suka Sedana
Direktur Keuangan : Fathul Anwar
Direktur Operasi : Itung Prasaja
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Raden Mas Aris Santosa
Komisaris Independen : Indra Utama
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |7
Page 23
Komisaris Independen : Ahmad Subagya
2.4. Gambaran Usaha
2.4.1. Kegiatan Usaha dan Informasi Operasional
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, Perseroan melakukan usaha di bidang industri
pabrikasi, industri konstruksi, jasa, pekerjaan terintegrasi (Engineering, Procurement and Construction:
EPC), perdagangan, agro industri, jasa penyewaan, transportasi, investasi, pengelolaan kawasan, jasa
keagenan, pembangunan, layanan jasa peningkatan kemampuan di bidang konstruksi, teknologi
informasi serta kepariwisataan dan pengembangan untuk menghasilkan barang dan/atau jasa yang
bermutu tinggi dan berdaya saing kuat, serta mengejar keuntungan guna meningkatkan nilai Perseroan
dengan menerapkan prinsip-prinsip Perseroan. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, Perseroan
dapat melaksanakan kegiatan usaha utama sebagai berikut:
1. Industri Pabrikasi Barang dan Bahan Bangunan untuk Konstruksi, antara lain:
a. Industri barang dari semen dan kapur untuk konstruksi;
b. Industri Mortar atau Beton Siap Pakai;
c. Instalasi/ Pemasangan Mesin dan Peralatan Industri;
d. Industri Mesin Pertanian dan Kehutanan;
e. Industri Barang Bangunan dari Kayu;
f. Industri Bangunan Prafabrikasi dari Kayu;
g. Industri Batu Bata dari Tanah Liat/Keramik;
h. Industri Genteng dari Tanah Liat/Keramik;
i. Industri Bahan Bangunan dari Tanah Liat/Keramik Bukan Batu Bata dan Genteng;
j. Industri Semen;
k. Industri Kapur;
l. Industri Gips;
m. Industri Barang dari Gips untuk Konstruksi;
n. Industri Barang dari Asbes untuk Keperluan Bahan Bangunan;
o. Industri Barang dari Marmer dan Granit untuk Keperluan Bahan Bangunan;
p. Industri Barang dari Logam Bukan Aluminium Siap Pasang Untuk Bangunan;
q. Industri Barang dari Logam Aluminium Siap Pasang untuk Bangunan;
r. Industri Konstruksi Berat Siap Pasang dari Baja untuk Bangunan;
s. Industri Barang dari Logam Siap Pasang untuk Konstruksi Lainnya;
t. Industri Mesin Penambahan, Penggalian dan Konstruksi;
u. Industri Barang dari Karet untuk Keperluan Industri;
v. Industri Barang dari Karet untuk Keperluan Infratruktur;
w. Industri Barang dan Peralatan Teknik/Industri dari Plastik;
x. Industri Barang dari Plastik Untuk Bangunan;
y. Industri Pipa Plastik dan Perlengkapannya;
z. Industri Barang Plastik Lembaran;
aa. Industri Besi dan Baja Dasar (Iron and Steel Making);
bb. Industri Penggilingan Baja (Steel Rolling);
cc. Industri Pipa dan Sambungan Pipa dari Baja dan Besi;
dd. Industri Pipa dan Sambungan Pipa dari Logam Bukan Besi dan Baja;
ee. Industri Tangki, Tandon Air dan Wadah Dari Logam;
ff. Industri Generator Uap, Bukan Ketel Pemanas;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |8
Page 24
gg. Industri Peralatan Umum;
hh. Industri Barang Dari Kawat;
ii. Industri Paku, Mur Dan Baut.
2. Industri Konstruksi, antara lain:
a. Konstruksi Bangunan Sipil:
• Kontruksi Bangunan Sipil Jembatan, Jalan Layang, Fly Over, dan Underpass;
• Konstruksi Bangunan Sipil Jalan;
• Konstruksi Jalan Rel;
• Jasa Pekerjaan Konstruksi Prapabrikasi Bangunan Sipil;
• Konstruksi Jaringan Irigasi dan Drainase;
• Konstruksi Bangunan Sipil Pengolahan Air Bersih;
• Konstruksi Bangunan Sipil Prasarana dan Sarana Sistem Pengolahan Limbah Padat, Cair, dan
Gas;
• Pengerukan;
• Jasa Pekerjaan Konstruksi Pelindung Pantai;
• Konstruksi Terowongan;
• Konstruksi Bangunan Sipul Elektrikal;
• Konstruksi Reservoir Pembangkit Listrik Tenaga Air;
• Konstruksi Bangunan Sipil Minyak dan Gas Bumi;
• Konstruksi Bangunan Sipil Fasilitas Olah Raga;
• Konstruksi Bangunan Sipil Fasilitas Pengolahan Produk Kimia, Petrokimia, Farmasi, dan Industri
Lainnya;
• Konstruksi Bangunan Sipil Fasilitas Militer dan Peluncuran Satelit;
• Konstruksi Bangunan Sipil Telekomunikasi untuk Prasarana Transportasi;
• Konstruksi Khusus Bangunan Sipil Lainnya Yang Tidak Dapat Diklasifikasikan di Tempat Lain;
• Konstruksi Jaringan Irigasi, Komunikasi, dan Limbah Lainnya;
• Konstruksi Bangunan Prasarana Sumber Daya Air;
• Konstruksi Bangunan Pelabuhan Bukan Perikanan;
• Konstruksi Bangunan Pelabuhan Perikanan;
• Konstruksi Sentral Telekomunikasi;
• Pembuatan/Pengeboran Sumur Air Tanah;
• Konstruksi Bangunan Sipil Pertambangan;
• Konstruksi Bangunan Sipil Panas Bumi;
• Pemasangan Kerangka Baja.
b. Konstruksi Gedung:
• Konstruksi Gedung Industri;
• Jasa Pekerjaan Konstruksi Prapabrikasi Bangunan Gedung;
• Konstruksi Gedung Hunian;
• Konstruksi Gedung Perkantoran;
• Konstruksi Gedung Perbelanjaan;
• Konstruksi Gedung Kesehatan;
• Konstruksi Gedung Pendidikan;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |9
Page 25
• Konstruksi Gedung Penginapan;
• Konstruksi Gedung Tempat Hiburan dan Olahraga;
• Konstruksi Gedung Lainnya;
c. Penyelesaian Konstruksi, antara lain:
• Pengerjaan Pemasangan Kaca dan Alumunium;
• Pengerjaan Lantai, Dinding, Peralatan Saniter dan Plafon;
• Dekorasi Interior;
• Penyelesaian Konstruksi Bangunan Lainnya.
d. Konstruksi Khusus dan Konstruksi Khusus Lainnya:
• Penyiapan Lahan;
• Pemasangan Pondasi dan Tiang Pancang;
• Pemasangan Perancah (Steiger);
• Pemasangan Rangka dan Atap/Roof Covering;
• Konstruksi Khusus Lainnya Yang Tidak Dapat Diklasifikasikan di Tempat Lain;
• Pembongkaran;
• Instalasi Sinyal Dan Rambu-rambu Jalan Raya.
3. Pekerjaan Terintegrasi (EPC) dalam bidang, antara lain:
a. Pembangkit Tenaga Listrik;
b. Pembangkit, Transmisi, Distribusi, dan Penjualan Tenaga Listrik dalam Satu Kesatuan Usaha;
c. Pembangkit, Transmisi, dan Penjualan Tenaga Listrik dalam Satu Kesatuan Usaha;
d. Pembangkit, Distribusi, dan Penjualan Tenaga Listrik dalam Satu Kesatuan Usaha;
e. Pengoperasian Instalasi Penyediaan Tenaga Listrik;
f. Transmisi Tenaga Listrik;
g. Distribusi, Penjualan Tenaga Listrik dalam Satu Kesatuan Usaha;
h. Distribusi Tenaga Listrik;
i. Pengadaan Gas Alam dan Buatan;
j. Distribusi Gas Alam dan Buatan;
k. Pengadaan Gas Bio.
4. Pertambangan dan Penggalian, antara lain:
a. Penggalian Batu Hias dan Batu Bangunan;
b. Penggalian Batu Kapur/Gamping;
c. Penggalian Kerikil/Sirtu;
d. Penggalian Pasir;
e. Penggalian Tanah dan Tanah Liat;
f. Penggalian Gips;
g. Penggalian Tras;
h. Penggalian Batu Apung;
i. Penggalian Batu, Pasir, dan Tanah Liat Lainnya;
j. Aktivitas Penunjang Pertambangan Minyak Bumi Dan Gas Alam;
k. Aktivitas Penunjang Pertambangan dan Penggalian Lainnya.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |10
Page 26
5. Aktivitas Penyewaan Peralatan Konstruksi, antara lain:
a. Aktivitas Penyewaan dan Sewa Guna Usaha Tanpa Hak Opsi;
b. Penyewaan Alat Konstruksi Dengan Operator;
c. Aktivitas Perawatan dan Pemeliharaan Taman.
6. Pekerjaan Mekanikal Elektrikal termasuk Jaringan dan Instalasi, antara lain:
a. Instalasi Listrik;
b. Instalasi Mekanikal;
c. Instalasi Saluran Air (Plambing);
d. Instalasi Pendingin dan Ventilasi Udara;
e. Instalasi Pemanas dan Geotermal;
f. Instalasi Minyak dan Gas;
g. Instalasi Meteorologi, Klimatologi, dan Geofisika;
h. Instalasi Elektronika;
i. Instalasi Fasilitas Sumber Radiasi Pengion;
j. Instalasi Nuklir;
k. Instalasi Sinyal dan Telekomunikasi Kereta Api;
l. Instalasi Telekomunikasi;
m. Jasa Instalasi Konstruksi Navigasi Laut, Sungai, dan Udara.
7. Perdagangan Besar:
a. Perdagangan Besar Semen, Kapur, Pasir, dan Batu;
b. Perdagangan Besar Barang Logam untuk Bahan Konstruksi;
c. Perdagangan Besar Logam dan Bijih Logam;
d. Perdagangan Besar Alat Transportasi Darat (Bukan Mobil, Sepeda Motor, dan Sejenisnya), Suku
Cadang dan Perlengkapan;
e. Perdagangan Besar Bahan Konstruksi dari Porselen;
f. Perdagangan Besar Mesin Kantor dan Industri Pengolahan, Suku Cadang, dan Perlengkapannya;
g. Perdagangan Besar Berbagai Macam Material Bangunan;
h. Perdagangan Besar Mesin, Peralatan dan Perlengkapannya Lainnya;
i. Perdagangan Besar Genteng, Batu Bata, Ubin Dan Sejenisnya dari Tanah Liat, Kapur, Semen atau
Kaca;
j. Perdagangan Besar Bahan Konstruksi Lainnya;
k. Perdagangan Besar Berbagai Macam Barang.
8. Real Estate:
a. Real Estat yang Dimiliki Sendiri atau Disewa;
b. Penyewaan Venue Penyelenggaraan Aktivitas MICE dan Event Khusus;
c. Kawasan Industri.
9. Aktivitas Profesional, Ilmiah dan Teknis:
a. Aktivitas Arsitektur;
b. Aktivitas Keinsinyuran dan Konsultasi Teknis yang Berhubungan Dengan Itu.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |11
Page 27
10. Informasi dan Komunikasi:
a. Penerbitan Piranti Lunak (Software).
11. Pengangkutan dan Pergudangan:
a. Angkutan Bermotor untuk Barang Umum;
b. Angkutan Bermotor untuk Barang Khusus;
c. Angkutan Laut Dalam Negeri untuk Barang Umum;
d. Angkutan Laut Dalam Negeri untuk Barang Khusus;
e. Angkutan Laut Dalam Negeri Perintis untuk Barang;
f. Angkutan Laut Luar Negeri untuk Barang Umum;
g. Angkutan Laut Luar Negeri untuk Barang Khusus;
h. Angkutan Sungai dan Danau untuk Barang Umum dan/atau Hewan;
i. Angkutan Sungai dan Danau untuk Barang Khusus;
j. Angkutan Sungai dan Danau untuk Barang Berbahaya;
k. Angkutan Penyeberangan Umum Antar provinsi untuk Barang;
l. Angkutan Penyeberangan Perintis Antar provinsi untuk Barang;
m. Angkutan Penyeberangan Umum Antar kabupaten/kota untuk Barang;
n. Angkutan Penyeberangan Perintis Antar kabupaten/kota untuk Barang;
o. Angkutan Penyeberangan Umum Dalam Kabupaten/kota untuk Barang;
p. Angkutan Penyeberangan Lainnya untuk Barang Termasuk Penyeberangan Antarnegara.
12. Investasi dan/atau pengelolaan usaha di bidang yang terkait dengan kegiatan usaha utama
Perseroan.
Selain kegiatan usaha utama, Perseroan dapat melakukan kegiatan usaha penunjang yang mendukung
kegiatan usaha utama, antara lain:
1. Layananan Jasa Konsultasi (Konsultan) Manajemen:
a. Aktivitas Kantor Pusat;
b. Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya.
2. Agro Industri:
a. Industri Minyak Mentah Kelapa Sawit (Crude Palm Oil);
b. Industri Minyak Mentah Inti Kelapa Sawit (Crude Palm Kernel Oil/CPKO);
c. Industri Pemisahan/Fraksinasi Minyak Mentah Kelapa Sawit dan Minyak Mentah Inti Kelapa Sawit;
d. Industri Pemurnian Minyak Mentah Kelapa Sawit dan Minyak Mentah Inti Kelapa Sawit;
e. Industri Pemisahan/Fraksinasi Minyak Murni Kelapa Sawit;
f. Industri Pemisahan/Fraksinasi Minyak Murni Inti Kelapa Sawit;
g. Pergudangan dan Penyimpanan.
3. Layanan Jasa Bidang Teknologi Informasi dan Kepariwisataan:
a. Aktivitas Pengembangan Aplikasi Perdagangan Melalui Internet (E-commerce);
b. Aktivitas Pemrograman Komputer Lainnya;
c. Aktivitas Konsultasi Keamanan Informasi;
d. Aktivitas Konsultasi Komputer dan Manajemen Fasilitas Komputer Lainnya;
e. Aktivitas Teknologi Informasi dan Jasa Komputer Lainnya;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |12
Page 28
f. Kawasan Pariwisata;
g. Aktivitas Konsultansi Pariwisata.
4. Pengelolaan Limbah B3:
a. Pengumpulan Air Limbah Berbahaya;
b. Treatment dan Pembuangan Air Limbah Berbahaya;
c. Pengumpulan Limbah Berbahaya;
d. Treatment Dan Pembuangan Limbah Berbahaya.
2.4.2. Analisis SWOT
Berikut adalah analisis SWOT Perseroan:
Kekuatan (Strength):
a. Perseroan memiliki sinergi operasional dengan grup usaha induk yang mendukung akses terhadap
peluang proyek;
b. Jaringan fasilitas produksi dan batching plant yang tersebar di wilayah strategis mendukung
kelancaran distribusi produk;
c. Kapasitas produksi yang relatif memadai untuk memenuhi kebutuhan proyek berskala menengah
hingga besar;
d. Portofolio produk beton pracetak yang relatif beragam sesuai dengan kebutuhan proyek
infrastruktur;
e. Pengalaman Perseroan dalam pelaksanaan proyek berskala besar mendukung tingkat kepercayaan
pemberi kerja;
f. Aset pabrik (plant) memiliki fasilitas lengkap untuk penyewa;
g. Biaya operasional relatif rendah;
h. Pabrik mudah di spin off baru;
i. Lokasi berada di kawasan industri yang diminati penyewa;
j. Aset siap pakai dan tidak memerlukan pembangunan dan ijin baru.
Kelemahan (Weakness):
a. Kondisi keuangan Perseroan masih memerlukan pengelolaan yang prudent untuk menjaga stabilitas
arus kas;
b. Ketergantungan yang relatif tinggi terhadap proyek pemerintah dan BUMN;
c. Kompleksitas pengelolaan operasional dan proyek memerlukan sistem pengendalian yang ketat;
d. Tingkat diversifikasi sumber pendapatan Perseroan masih terbatas;
e. Perseroan membutuhkan waktu untuk mendapatkan penyewa;
f. Tidak semua fasilitas pabrik sesuai dengan kebutuhan penyewa;
g. Proses persetujuan internal cukup panjang;
h. Bisnis sewa bukan bisnis inti Perseroan;
i. Perlu adanya biaya tambahan untuk unistall peralatan dan demob stock persediaan Perseroan
karena tidak dibutuhkan dalam proses sewa.
Peluang (Opportunity):
a. Program pembangunan jalan, jembatan, irigasi, perumahan, dan fasilitas publik terus tumbuh di
Indonesia, menciptakan permintaan jangka panjang untuk beton precast;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |13
Page 29
b. Perseroan menargetkan ekspansi pangsa pasar, inovasi produk sistem load bearing wall, serta
penetrasi ke segmen swasta yang lebih besar;
c. Inisiatif seperti program penghijauan mencerminkan upaya memperkuat citra merek sebagai
perusahaan yang peduli lingkungan, sesuai tren ESG global;
d. Peluang kerja sama, joint operation, dan kemitraan strategis dengan pihak lain;
e. Peningkatan efisiensi operasional melalui optimalisasi proses dan penerapan digitalisasi;
f. Potensi diversifikasi pasar ke segmen industri dan properti;
g. Pertumbuhan industri otomotif dan kendaraan listrik;
h. Perpindahan aktivitas industri China ke Kawasan Asia Tenggara karena biaya produksi dan tenaga
kerja rendah;
i. Pertumbuhan logistik dan warehouse untuk e-commerce, cold storage, dan lain-lain;
j. Pertumbuhan industri pengolahan dan pertanian;
k. Saat ini karena kondisi ekonomi nasional, industri cenderung ekspansi secara hati-hati sehingga
memilih sewa daripada membangun dari awal.
Ancaman (Threats):
a. Kenaikan biaya bahan baku (semen, agregat) atau tekanan ekonomi dapat mempengaruhi margin
dan daya saing harga;
b. Tingkat persaingan usaha di industri beton precast relatif ketat. Industri beton precast di Indonesia
memiliki banyak pemain besar dan lokal, yang bisa menekan pangsa pasar dan margin keuntungan;
c. Penurunan atau pergeseran prioritas anggaran infrastruktur nasional dapat mengurangi permintaan
signifikan untuk produk precast;
d. Kondisi suku bunga, likuiditas sektor konstruksi, serta risiko kredit klien dapat menimbulkan tekanan
likuiditas dan piutang usaha;
e. Risiko keterlambatan pembayaran pada proyek tertentu;
f. Perubahan kondisi makroekonomi, kebijakan fiskal, serta regulasi dan ketentuan lingkungan;
g. Market yang dicaptive penyewa gagal didapat;
h. Penyewa gagal bayar atau keluar lebih cepat;
i. Regulasi dan proses persetujuan yang relatif lama;
j. Siklus industri yang berubah-ubah.
Mitigasi risiko atas ancaman yang dapat dialami Perseroan dapat dibagi sesuai dengan skema
penyewaan yang ditawarkan.
1) Skema Penyewaan untuk Bisnis Sejenis
• Risiko Utama
o Kompetisi Langsung: Tenant dapat menjadi pesaing melalui pemakaian plant Perseroan
untuk memenangkan proyek yang seharusnya bisa dikejar Perseroan;
o Risiko Reputasi: Produk tenant yang buruk bisa diasosiasikan dengan fasilitas Perseroan;
o Risiko Kepatuhan: Kegiatan produksi memiliki izin lingkungan / limbah / B3 dimana
pelanggaran tenant bisa menyeret pemilik lokasi.
• Mitigasi Risiko
o Non-Compete Terbatas: Pembatasan segmen proyek / area tertentu;
o Brand Separation: Tenant dilarang menggunakan merek Perseroan dimana signage dan
dokumen pengirim harus atas nama tenant;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |14
Page 30
o SLA Maintenance & CAPEX Minor: Jadwal perawatan, pihak yang membayar, dan mekanisme
audit;
o Indemnity & Insurance: Asuransi liability, property all risk, dan worker insurance disertai
dengan ganti rugi apabila terjadi pelanggaran;
o Klausul “Step-In Rights”: Perseroan berhak mengambil alih operasi secara sementara apabila
terdapat pelanggaran kritikal HSE / perizinan.
2) Skema Penyewaan untuk Bisnis Tidak Sejenis
• Risiko Utama
o Biaya Konversi & Reinstatement: Tenant meminta modifikasi permanen dimana terdapat
kebutuhan biaya apabila kembali ke pabrik precast;
o Mismatch Desain: Bangunan produksi precast tidak selalu efisien untuk gudang (layout, clear
height, docking);
o Risiko Lingkungan Berbeda: Apabila tenant merupakan perusahaan manufaktur kimia maka
limbah yang dihasilkan dapat lebih berisiko dibandingkan precast.
• Mitigasi Risiko
o Permitted Use & Prohibited Activities: Membatasi jenis usaha yang berisiko tinggi (B3 berat,
bahan mudah meledak, dan lain-lain);
o Fit-Out Approval: Semua perubahan harus melalui persetujuan Perseroan serta terdapat
standar teknis dan as-built drawing.
o Reinstatement Clause: Tenant wajib mengembalikan kondisi atau membayar kompensasi
saat kontrak berakhir;
o Deposit + Bank Guarantee: Untuk menutup potensi kerusakan / biaya pemulihan.
2.4.3. Ketentuan Undang-Undang Terkait Operasional
Berikut adalah perizinan Perseroan dokumen perizinan terkait operasional:
Tabel 3. Ringkasan Beberapa Dokumen Perizinan dan Sertifikat
No. Dokumen Perizinan
1. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) No. 138/24.1PB.7/31.75/1.824.27/e/2016, di keluarkan
oleh Kepala Kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Administrasi Jakarta Timur pada tanggal
24 Juni 2016;
2. Sertifikat Akreditasi kompetensi sebagai Laboratorium Pengujian dengan menerapkan secara
konsisten SNI ISO/IEC 17025:2017 Nomor LP-2166-IDN tanggal 16 Sepoleh Komite Akreditasi
Nasional (KAN) yang berlaku hingga 16 September 2030;
3. Sertifikat Paten untuk Invensi dengan judul “Sistem Perkerasan Kaku Panel Beton Bertulang”
Nomor IDP000080495 tanggal 23 Desember 2021 oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi
Manusia;
4. Sertifikat Paten untuk Invensi dengan judul “Sistem Peningkatan Kekakuan Balok Beton Girded”
Nomor IDP000082699 tanggal 25 Agustus 2022 oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi
Manusia
Sumber: manajamen Perseroan
2.5. Kinerja Keuangan
Analisa kinerja keuangan Perseroan merujuk pada laporan keuangan audit sebagai berikut:
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |15
Page 31
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2025 Nomor 00333/2.0459/AU.1/03/0916-2/1/III/2026
oleh Kantor Akuntan Publik Heliantono & Rekan tanggal 16 Maret 2026 dengan opini wajar tanpa
modifikasian, yang ditandatangani oleh Ade Ikhwan selaku penanggung jawab audit;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2024 Nomor 00230/2.0459/AU.1/03/0916-1/1/III/2025
oleh Kantor Akuntan Publik Heliantono & Rekan tanggal 20 Maret 2025 dengan opini wajar tanpa
modifikasian, yang ditandatangani oleh Ade Ikhwan, S.E., CPA selaku penanggung jawab audit;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2023 Nomor 00091/2.1000/AU.1/04/0912-1/1/III/2024
oleh Kantor Akuntan Publik Hertanto, Grace, Karunawan tanggal 27 Maret 2024 dengan opini wajar
tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Bambang Karunawan, CPA selaku penanggung jawab
audit;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2022 Nomor 00387/2.1051/AU.1/04/0561-2/1/IV/2023
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan tanggal 6 April 2023
dengan opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Henri Arifian selaku penanggung
jawab audit;
• Laporan keuangan audit per 31 Desember 2021 Nomor 00650/2.1051/AU.1/04/0561-1/1/V/2022
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan tanggal 5 Mei 2022 dengan
opini wajar tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Henri Arifian selaku penanggung jawab
audit.
2.5.1. Laba Rugi Historis
Berikut merupakan laporan laba rugi Perseroan yang telah diaudit periode 12 bulan yang berakhir 31
Desember 2021-2025 (dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain):
Tabel 4. Laporan Laba Rugi
Audited Audited Audited Audited Audited
FY 2021 FY 2022 FY 2023 FY 2024 FY 2025
PENDAPATAN USAHA 1.380.071.332.830 2.062.171.056.660 1.487.587.869.182 1.971.896.434.453 1.569.574.633.435
BEBAN POKOK PENDAPATAN (1.073.122.548.594) (1.757.946.301.923) (1.496.422.947.848) (1.602.221.726.484) (1.295.108.480.705)
LABA (RUGI) KOTOR 306.948.784.236 304.224.754.737 (8.835.078.666) 369.674.707.969 274.466.152.730
BEBAN USAHA
-Beban penjualan (154.906.009.569) (117.165.244.103) (93.827.185.052) (137.382.281.636) (99.214.906.502)
-Beban umum dan administrasi (1.216.866.984.564) (543.517.558.361) (506.330.402.796) (473.730.737.601) (380.593.521.729)
-Beban non-contributing plant (361.571.262.752) (428.526.709.516) (114.992.729.802) (90.536.547.630) (22.938.670.562)
-Beban pajak penghasilan final (8.654.167.357) (4.465.123.541) (1.275.123.574) (7.387.409.122) (8.599.161.342)
-Keuntungan selisih kurs-bersih 515.902.590 294.219.783 (63.617.835) 6.981.533 -
-Pendapatan bunga 1.165.943.389 1.848.023.168 2.131.062.433 2.628.660.841 2.164.160.366
-(Beban)/pendapatan lain-lain 107.256.234.308 1.914.352.587.000 976.457.459.505 (376.662.364.015) (12.840.777.034)
JUMLAH BEBAN USAHA (1.633.060.343.955) 822.820.194.430 262.099.462.879 (1.083.063.697.630) (522.022.876.803)
(RUGI)/LABA SEBELUM BEBAN KEUANGAN DAN PAJAK (1.326.111.559.719) 1.127.044.949.167 253.264.384.213 (713.388.989.661) (247.556.724.073)
Beban keuangan (617.250.878.677) (451.275.271.676) (246.964.100.404) (283.912.861.098) (289.812.847.400)
(RUGI)/LABA SEBELUM PAJAK (1.943.362.438.396) 675.769.677.491 6.300.283.809 (997.301.850.759) (537.369.571.473)
Beban pajak pengasilan - - - - -
(RUGI)/LABA BERSIH TAHUN BERJALAN (1.943.362.438.396) 675.769.677.491 6.300.283.809 (997.301.850.759) (537.369.571.473)
Sumber: laporan keuangan audit Perseroan per 31 Desember tahun 2021-2025
Pendapatan Usaha
Perseroan membukukan pendapatan usaha pada tahun 2021-2025 masing-masing sebesar Rp1,38
triliun, Rp2,06 triliun, Rp1,49 triliun, Rp1,97 triliun, dan Rp1,57 triliun Pendapatan Perseroan berasal dari
pendapatan precast, readymix dan quarry, dan jasa konstruksi.
Beban Pokok Pendapatan
Perseroan membukukan beban pokok pendapatan pada tahun 2021-2025 masing-masing sebesar
Rp1,07 triliun, Rp1,76 triliun, Rp1,50 triliun, Rp1,60 triliun, dan Rp1,30 trilliun dengan persentase beban
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |16
Page 32
pokok pendapatan terhadap pendapatan pada tahun 2021-2025 masing-masing sebesar 77,76%,
85,25%, 100,59%, 81,25%, dan 82,51%.
Laba (Rugi) Bruto
Perseroan membukukan laba (rugi) bruto pada tahun 2021-2025 masing-masing sebesar Rp306,95
miliar, Rp304,22 miliar, -Rp8,84 miliar, Rp369,67 miliar, dan Rp274,47 miliar. Rasio gross profit margin
pada tahun 2021-2025 masing-masing sebesar 22,24%, 14,75%, -0,59%, 18,75%, dan 17,49%.
Laba (Rugi) Tahun Berjalan
Pada tahun 2021-2025 Perseroan membukukan laba (rugi) tahun berjalan sebesar -Rp1,94 triliun,
Rp675,77 miliar, Rp6,30 miliar, -Rp997,30 miliar, dan -Rp537,37 miliar, dengan rasio net profit margin
masing-masing sebesar -140,82%, 32,77%, 0,42%, -50,58%, dan -34,24%.
2.5.2. Posisi Keuangan Historis
Berikut merupakan laporan posisi keuangan audit Perseroan per 31 Desember 2021-2025 (dalam
Rupiah, kecuali dinyatakan lain):
Tabel 5. Posisi Keuangan Historis
Audited Audited Audited Audited Audited
31-Des-21 31-Des-22 31-Des-23 31-Des-24 31-Des-25
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 93.663.903.876 238.946.856.294 120.811.660.447 205.754.409.914 61.564.390.064
Piutang usaha - bersih 1.355.257.478.764 833.266.141.011 594.710.168.095 423.536.146.007 387.469.159.954
Piutang retensi - - 215.215.120.561 147.235.855.685 135.813.511.645
Piutang lain-lain 7.084.407.572 25.088.893.954 92.371.068.048 17.594.770.842 33.510.791.231
Persediaan 595.242.754.827 346.193.304.408 250.412.830.030 204.660.747.845 144.451.619.599
Tagihan bruto kepada pelanggan 433.535.963.211 693.954.287.674 317.540.931.290 269.546.204.541 105.535.772.286
Pajak dibayar dimuka 76.103.832.912 78.281.924.160 56.794.854.347 15.487.676.601 14.191.305.724
Uang muka kepada pihak ketiga 630.886.048 181.438.416 163.947.000 10.453.683.076 1.132.945.840
Biaya dibayar dimuka 107.598.946.352 18.179.117.854 30.056.164.026 34.564.334.064 18.147.279.147
Aset diklasifikasi dimiliki untuk dijual 1.518.964.267.107 - - - -
TOTAL ASET LANCAR 4.188.082.440.669 2.234.091.963.771 1.678.076.743.844 1.328.833.828.575 901.816.775.490
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap-bersih 2.574.848.019.701 3.680.901.556.393 2.752.256.841.256 2.221.654.000.209 2.100.181.791.052
Aset hak guna-bersih 24.799.222.403 13.658.822.942 8.776.645.123 2.876.247.785 1.593.892.238
Aset lain-lain 94.347.599.386 35.005.608.772 34.035.490.279 65.266.579.946 51.948.553.268
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 2.693.994.841.490 3.729.565.988.107 2.795.068.976.658 2.289.796.827.940 2.153.724.236.558
TOTAL ASET 6.882.077.282.159 5.963.657.951.878 4.473.145.720.502 3.618.630.656.515 3.055.541.012.048
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 3.865.231.347.315 671.127.052.204 671.127.052.204 671.127.052.204 671.127.052.204
Utang usaha 3.034.924.879.645 3.280.373.013.202 1.271.173.226.772 1.157.027.017.404 878.270.818.030
Utang bruto - - 238.612.349.835 226.699.845.044 190.304.291.141
Utang lain-lain 77.244.775.940 19.002.499.800 27.998.786.844 23.080.311.358 45.178.353.760
Utang pajak 53.302.816.824 45.882.235.407 46.354.594.135 58.385.381.435 42.031.008.270
Beban akrual 570.862.935.623 578.761.527.452 294.732.578.506 267.933.831.991 235.109.555.525
Uang muka dari pelanggan 24.805.239.928 73.601.909.332 91.703.326.266 100.372.326.972 79.971.581.858
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
satu tahun:
Liabilitas sewa 4.075.000.000 2.971.809.989 4.347.202.066 1.338.809.772 124.875.000
Utang Obligasi 1.997.171.930.923 1.850.769.921.111 - - -
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 9.627.618.926.198 6.522.489.968.497 2.646.049.116.628 2.505.964.576.180 2.142.117.535.788
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |17
Page 33
Audited Audited Audited Audited Audited
31-Des-21 31-Des-22 31-Des-23 31-Des-24 31-Des-25
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank jangka panjang - 1.308.275.651.721 1.574.516.258.694 1.665.042.209.850 1.770.437.877.557
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam satu tahun:
-Liabilitas sewa 13.043.044.665 6.982.749.773 5.252.449.858 2.354.568.658 1.536.264.953
-Utang obligasi-bersih - 211.745.939.370 228.966.761.482 248.133.967.027 269.467.545.964
Obligasi wajib konversi - - 651.812.439.998 727.654.656.836 807.696.669.091
Liabilitas imbalan pascakerja 19.944.376.296 17.372.141.941 31.042.785.396 27.293.676.571 31.419.732.810
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 32.987.420.961 1.544.376.482.805 2.491.590.695.428 2.670.479.078.942 2.880.558.090.375
TOTAL LIABILITAS 9.660.606.347.159 8.066.866.451.302 5.137.639.812.056 5.176.443.655.122 5.022.675.626.163
EKUITAS
Modal saham 2.636.115.753.400 2.636.115.753.400 4.045.843.942.950 4.072.310.311.658 4.157.081.801.000
Tambahan modal disetor 3.944.529.408.861 3.944.529.408.861 3.967.367.005.532 3.967.795.760.697 3.969.169.058.821
Saham diperoleh kembali (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340)
Saldo laba (defisit) (8.865.384.735.136) (8.190.064.169.560) (8.183.915.547.911) (9.180.584.963.385) (9.717.211.852.986)
Komponen ekuitas lainnya 282.164.230.215 282.164.230.215 282.164.230.215 358.619.614.763 399.780.101.390
TOTAL EKUITAS (2.778.529.065.000) (2.103.208.499.424) (664.494.091.554) (1.557.812.998.607) (1.967.134.614.115)
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 6.882.077.282.159 5.963.657.951.878 4.473.145.720.502 3.618.630.656.515 3.055.541.012.048
Sumber: laporan keuangan audit Perseroan per 31 Desember tahun 2021-2025
Kas dan Setara Kas
Perseroan mencatatkan kas dan setara kas per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar
Rp93,66 miliar, Rp238,95 miliar, Rp120,81 miliar, Rp205,75 miliar, dan Rp61,56 miliar dengan rasio kas
masing-masing sebesar 0,01 kali, 0,04 kali, 0,05 kali, 0,08 kali, dan 0,03 kali.
Piutang Usaha
Perseroan mencatatkan piutang usaha per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar Rp1,36
triliun, Rp833,27 miliar, Rp594,71 miliar, Rp423,54 miliar, dan Rp387,47 miliar. Hari perputaran piutang
usaha per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar 354 hari, 145 hari, 144 hari, 77 hari, dan 89
hari.
Persediaan
Perseroan mencatat persediaan per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar Rp595,24 miliar,
Rp346,19 miliar, Rp250,41 miliar, Rp204,66 miliar, dan Rp144,45 dengan perputaran hari persediaan
masing-masing sebesar 200 hari, 71 hari, 60 hari, 46 hari, dan 40 hari.
Aset Tetap
Perseroan mencatatkan aset tetap bersih per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar Rp2,57
triliun, Rp3,68 triliun, Rp2,75 triliun, Rp2,22 triliun, dan Rp2,10 triliun atau berkisar 37,41% - 68,73% dari
total aset per 31 Desember 2021-2025. Aset tetap Perseroan berupa tanah, gedung dan pabrik,
perlengkapan kantor, peralatan, dan kendaraan.
Utang Usaha
Perseroan memiliki utang usaha per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar Rp3,03 triliun,
Rp3,28 triliun, Rp1,27 triliun, Rp1,16 triliun, dan Rp878,27 miliar dengan hari perputaran utang usaha
masing-masing 1.018 hari, 672 hari, 306 hari, 260 hari, dan 244 hari.
Total Liabilitas Jangka Pendek
Perseroan memiliki total liabilitas jangka pendek per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar
Rp9,63 triliun, Rp6,52 triliun, Rp2,65 triliun, Rp2,51 triliun, dan Rp2,14 triliun. Total liabilitas jangka
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |18
Page 34
pendek Perseroan terdiri dari utang bank jangka pendek, utang usaha, utang bruto, utang pajak, utang
lain-lain, beban akrual, dan liabilitas sewa.
Total Liabilitas Jangka Panjang
Perseroan memiliki total liabilitas jangka panjang per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar
Rp32,99 miliar, Rp1,54 triliun, Rp2,49 triliun, Rp2,67 triliun, dan Rp2,88 triliun. Total liabilitas jangka
panjang Perseroan terdiri dari utang bank jangka panjang, liabilitas sewa, utang obligasi bersih, obligasi
wajib konversi, dan liabilitas imbalan pasca kerja.
Total Ekuitas
Total ekuitas Perseroan per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar -Rp2,78 triliun, -Rp2,10
triliun, -Rp664,49 miliar, -Rp1,56 triliun, dan -Rp1,97 triliun. Modal saham ditempatkan dan disetor
penuh Perseroan per 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar Rp2,64 triliun, Rp2,64 triliun,
Rp4,05 triliun, Rp4,07 triliun, dan Rp4,16 triliun.
2.5.3. Arus Kas Historis
Berikut merupakan laporan arus kas Perseroan yang telah diaudit periode 12 bulan yang berakhir 31
Desember 2021-2025 (dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain):
Tabel 6. Arus Kas Historis
Audited Audited Audited Audited Audited
FY 2021 FY 2022 FY 2023 FY 2024 FY 2025
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 1.496.312.823.914 2.117.518.639.844 1.893.344.592.840 2.264.905.292.822 1.858.437.309.484
Pembayaran kas kepada:
-Pemasok dan pihak ketiga (555.898.216.730) (1.642.734.172.610) (1.608.346.529.333) (2.022.128.881.587) (1.756.598.773.320)
-Direksi dan karyawan (375.184.379.221) (288.188.603.875) (275.554.973.335) (135.721.515.057) (128.836.268.226)
-Pembayaran operasional - - - - -
KAS YANG DIHASILKAN DARI OPERASI 565.230.227.963 186.595.863.359 9.443.090.172 107.054.896.178 (26.997.732.062)
Pembayaran beban pinjaman bank (599.595.399.628) (14.823.644.066) (86.867.422.530) (80.117.808.222) (79.697.639.852)
Pembayaran beban obligasi - - - - -
Pembayaran pajak (23.220.712.523) (27.882.839.228) (31.056.823.667) (49.510.505.690) (43.583.610.439)
Penerimaan hasil restitusi pajak 37.867.327.689 6.208.543.282 - 10.849.588.873 4.129.384.581
Penerimaan jasa giro dan deposito berjangka 1.156.765.779 1.848.023.168 2.131.062.433 1.841.632.928 1.634.610.176
Penerimaan lain-lain - - - 92.095.585.600 177.063.663
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH DARI/(DIGUNAKAN
(18.561.790.720) 151.945.946.515 (106.350.093.592) 82.213.389.667 (144.337.923.933)
UNTUK) AKTIVITAS OPERASI
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (387.000.000) (1.597.600.000) (1.144.450.000) (6.301.115.739) -
Penjualan aset tetap - - - 23.416.416.697 4.004.710.825
KAS BERSIH DIPEROLEH DARI/(DIGUNAKAN UNTUK)
(387.000.000) (1.597.600.000) (1.144.450.000) 17.115.300.958 4.004.710.825
AKTIVITAS INVESTASI
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran liabilitas sewa - (5.359.613.880) (10.577.034.420) (972.825.000) (1.561.425.000)
Pembayaran pinjaman (131.586.157.889) - - (13.420.097.691) (2.295.381.742)
Pembayaran pokok obligasi - - - - -
KAS BERSIH DIGUNAKAN UNTUK AKTIVITAS
(131.586.157.889) (5.359.613.880) (10.577.034.420) (14.392.922.691) (3.856.806.742)
PENDANAAN
KENAIKAN/(PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA
(150.534.948.609) 144.988.732.635 (118.071.578.012) 84.935.767.934 (144.190.019.850)
KAS
Keuntungan/(ketugian) selisih direalisasikan - 294.219.783 (63.617.835) 6.981.533 -
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 244.198.852.485 93.663.903.876 238.946.856.294 120.811.660.447 205.754.409.914
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 93.663.903.876 238.946.856.294 120.811.660.447 205.754.409.914 61.564.390.064
Sumber: laporan keuangan audit Perseroan 31 Desember tahun 2021-2025
Arus Kas Aktivitas Operasi
Arus kas aktivitas operasi yang dihasilkan oleh Perseroan untuk periode 12 bulan yang berakhir 31
Desember 2022 dan 2024 masing-masing sebesar Rp151,95 miliar dan Rp82,21 miliar. Sedangkan pada
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |19
Page 35
periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021, 2023, dan 2025 Perseroan mencatat arus kas bersih
yang digunakan dalam aktivitas operasi masing-masing sebesar Rp18,56 miliar, Rp106,35 miliar, dan
Rp144,34 miliar.
Arus Kas Aktivitas Investasi
Selama periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021-2023 Perseroan mencatat arus kas yang
digunakan dalam aktivitas investasi masing-masing sebesar Rp387 juta, Rp1,60 miliar, dan Rp1,14
miliar. Pada periode 12 bulan yang berakhir pada 31 Desember 2024 dan 2025, Perseroan mencatat arus
kas yang dihasilkan masing-masing sebesar Rp17,12 miliar dan Rp4,00 miliar.
Arus Kas Aktivitas Pendanaan
Selama periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021-2025 Perseroan mencatat arus kas yang
digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp131,59 miliar, Rp5,36 miliar, Rp10,58 miliar, Rp 14,39
miliar, dan Rp3,86 miliar.
2.5.4. Rasio Keuangan Historis
Likuiditas
Rasio likuiditas dihitung berdasarkan perbandingan antara aset lancar dibandingkan dengan liabilitas
lancar, yang mencerminkan kemampuan Perseroan dalam memenuhi liabilitas jangka pendeknya. Rasio
lancar Perseroan periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar 0,44
kali, 0,34 kali, 0,63 kali, 0,53 kali, dan 0,42 kali. Rasio kas Perseroan periode 12 bulan yang berakhir 31
Desember 2021-2025 masing-masing sebesar 0,01 kali, 0,04 kali, 0,05 kali, 0,08 kali, dan 0,03 kali. Rasio
cepat Perseroan periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021-2025 masing-masing sebesar 0,37
kali, 0,29 kali, 0,54 kali, 0,45 kali, dan 0,35 kali.
Profitabilitas
Rasio profitabilitas adalah rasio atau perbandingan untuk mengetahui kemampuan Perseroan untuk
mendapatkan laba dari pendapatan, aset, dan ekuitas berdasarkan dasar pengukuran tertentu. Rata-rata
marjin laba (rugi) kotor Perseroan periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021-2025 adalah
sebesar 22,4%, 14,75%, -0,59%, 18,75%, dan 17,49%. Sementara itu, rata-rata marjin laba (rugi) bersih
yang berhasil dicapai Perseroan periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021-2025 adalah sebesar
-140,82%, 32,77%, 0,42%, -50,85%, -34,24%.
Aktivitas
Berdasarkan analisis atas rasio aktivitas Perseroan periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021-
2025 rata-rata hari perputaran piutang usaha di 354 hari, 145 hari, 144 hari, 77 hari, 89 hari, perputaran
utang usaha di 200 hari, 71 hari, 60 hari, 46 hari, 40 hari, dan hari perputaran persediaan di 1.018 hari,
672 hari, 306 hari, 260 hari, dan 244 hari.
Solvabilitas
Rasio solvabilitas adalah rasio yang digunakan untuk menilai kemampuan Perseroan dalam membayar
seluruh utangnya baik utang jangka pendek maupun utang jangka panjang. Perseroan memiliki rata-rata
debt to asset ratio periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2021-2025 di 86,06% dan rata-rata debt
to equity ratio sebesar -253,60%.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |20
Page 36
Tabel 7. Analisis Rasio Keuangan Historis
Audited Audited Audited Audited Audited Average
FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025 Historis
LIQUIDITY RATIOS
Current ratio 0,44 0,34 0,63 0,53 0,42 0,47
Quick ratio 0,37 0,29 0,54 0,45 0,35 0,40
Cash ratio 0,01 0,04 0,05 0,08 0,03 0,04
PROFITABILITY RATIOS
Gross profit margin 22,24% 14,75% -0,59% 18,75% 17,49% 14,53%
Net profit margin -140,82% 32,77% 0,42% -50,58% -34,24% -38,49%
ACTIVITY RATIOS
Acc. Receivable turnover 1 2 3 5 4 3
Inventory turnover 2 5 6 8 9 6
Acc. Payable turnover 0 1 1 1 1 1
Days of Acc. Receivable 354 145 144 77 89 162
Days of Inventory 200 71 60 46 40 83
Days of Acc. Payable 1018 672 306 260 244 500
SOLVENCY RATIOS
Debt to Equity -211,61% -192,65% -471,94% -212,84% -178,96% -253,60%
Debt to Assets 85,43% 67,94% 70,11% 91,63% 115,21% 86,06%
Sumber: laporan keuangan audit 31 Desember tahun 2021-2025 (diolah)
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |21
Page 37
3. ASPEK PASAR
3.1. Analisa Makro Ekonomi dan Pasar
3.1.1. Indeks Harga Saham Gabungan
Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) pada penutupan akhir Desember ditutup di level 8.646,94.
Berdasarkan data RTI Business, pergerakan saham menunjukkan 346 saham mengalami penguatan, 317
saham melemah, dan 146 saham bergerak stagnan. Aktivitas perdagangan mencatatkan volume sebesar
39,54 miliar saham dengan frekuensi transaksi sebanyak 2,60 juta kali dan nilai transaksi mencapai Rp
20,61 triliun. Berdasarkan Indeks Sektoral IDX-IC, tercatat sebanyak tujuh sektor mengalami penguatan,
dengan kinerja terbaik ditunjukkan oleh sektor infrastruktur yang meningkat sebesar 2,30%. Penguatan
tersebut diikuti oleh sektor barang konsumen non-primer yang naik 2,12% serta sektor industri yang
mencatatkan kenaikan sebesar 0,71%. Sementara itu, empat sektor lainnya mengalami pelemahan,
dengan sektor kesehatan mencatatkan penurunan terdalam sebesar 1,81%. Pelemahan juga terjadi
pada sektor barang baku dan sektor teknologi yang masing-masing terkoreksi sebesar 0,84% dan 0,47%.
Sepanjang tahun 2025 hingga 29 Desember 2025, IHSG mencatatkan kinerja positif dengan
pertumbuhan sebesar 22,10% secara year-to-date dan ditutup di level 8.644,26, serta beberapa kali
mencapai level tertinggi sepanjang masa (all-time high). Sejalan dengan penguatan indeks tersebut,
kapitalisasi pasar juga tercatat telah melampaui target yang ditetapkan dalam roadmap pengembangan
pasar modal. Berikut pergerakan IHSG akhir bulan Desember tahun 2020-2025:
Grafik 1. IHSG Per 31 Desember Tahun 2020 – 2025
IHSG
9.000,00
8.646,94
8.700,00
8.400,00
8.100,00
7.800,00
7.500,00 7.323,59
7.200,00
6.900,00
6.850,62 7.079,90
6.600,00
6.300,00 6.581,48
6.000,00
5.700,00 5.979,07
5.400,00
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Close Price
Sumber: Yahoo Finance
3.1.2. Nilai Tukar Rupiah
Kurs tengah Rupiah terhadap Dolar Amerika Serikat pada 31 Desember 2025 berada pada level
Rp16.782,00. Berikut pergerakan nilai tukar kurs tengah Rupiah dari Desember 2020-2025:
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |22
Page 38
Grafik 2. Pergerakan Nilai Tukar Rupiah Per 31 Desember Tahun 2020-2025
Kurs Tengah BI
17.000,00
16.500,00 16.162,00 16.782,00
16.000,00 15.731,00
15.500,00
15.000,00 15.439,00
14.500,00 14.105,00
14.000,00 14.269,00
13.500,00
13.000,00
12.500,00
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Kurs Tengah BI/ BI Middle Rate
Sumber: Bank Indonesia
3.1.3. Suku Bunga
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia yang diselenggarakan pada 16–17 Desember 2025
memutuskan untuk mempertahankan BI-Rate pada level 4,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar
3,75%, serta suku bunga Lending Facility sebesar 5,50%. Kebijakan tersebut sejalan dengan upaya Bank
Indonesia dalam menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah di tengah masih tingginya ketidakpastian global,
sekaligus memperkuat efektivitas transmisi pelonggaran kebijakan moneter dan makroprudensial yang
telah diterapkan guna menopang stabilitas dan mendorong pertumbuhan ekonomi nasional.
Ke depan, Bank Indonesia akan terus mengevaluasi peluang penurunan lanjutan suku bunga BI-Rate
dengan mempertimbangkan proyeksi inflasi tahun 2026 yang tetap terkendali dalam sasaran 2,5±1%,
serta kebutuhan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi. Pelonggaran kebijakan
makroprudensial juga diperkuat melalui peningkatan efektivitas penyaluran likuiditas kepada perbankan
guna mempercepat penurunan suku bunga dan mendorong pertumbuhan kredit atau pembiayaan ke
sektor riil, khususnya sektor-sektor prioritas Pemerintah. Sementara itu, kebijakan sistem pembayaran
tetap diarahkan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang inklusif melalui perluasan penggunaan
pembayaran digital, penguatan struktur industri sistem pembayaran, serta peningkatan ketahanan
infrastruktur sistem pembayaran.
Selain itu, Bank Indonesia terus memperkuat koordinasi kebijakan dengan Komite Stabilitas Sistem
Keuangan (KSSK) dalam rangka menjaga stabilitas sistem keuangan. Sinergi kebijakan antara Bank
Indonesia dan Pemerintah juga semakin ditingkatkan guna menjaga stabilitas serta mendorong
pertumbuhan ekonomi yang selaras dengan agenda Asta Cita Pemerintah.
Pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2025 diperkirakan berada di kisaran 3,2%, didorong oleh
penguatan ekonomi Jepang dan India yang didukung oleh konsumsi rumah tangga serta kebijakan
stimulus fiskal. Prospek ekonomi kawasan Eropa dipandang tetap solid seiring dukungan konsumsi,
investasi, dan kondisi pasar tenaga kerja yang relatif baik. Di sisi lain, perekonomian Amerika Serikat (AS)
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |23
Page 39
pada 2025 diperkirakan mengalami perlambatan akibat dampak sementara penghentian operasional
pemerintah serta melemahnya pasar tenaga kerja, sementara pertumbuhan ekonomi Tiongkok juga
diprakirakan terus melambat seiring masih lemahnya permintaan domestik.
Pada tahun 2026, pertumbuhan ekonomi global diproyeksikan menurun menjadi sekitar 3,0%,
dipengaruhi oleh dampak lanjutan kebijakan tarif resiprokal Amerika Serikat serta meningkatnya
kerentanan rantai pasok global. Di pasar keuangan global, suku bunga acuan The Federal Reserve (Fed
Funds Rate) diturunkan sebesar 25 basis poin pada Desember 2025, dengan ruang penurunan yang
semakin terbatas ke depan. Imbal hasil US Treasury tenor 2 tahun cenderung meningkat, sementara yield
tenor 10 tahun tetap berada pada level tinggi sejalan dengan tingginya beban utang Pemerintah AS.
Kondisi tersebut menyebabkan indeks dolar AS (DXY) bertahan tinggi dan membatasi aliran modal asing
ke negara berkembang.
Ke depan, tingkat ketidakpastian perekonomian global diperkirakan tetap tinggi di tengah prospek
pertumbuhan ekonomi dunia yang masih terbatas. Oleh karena itu, diperlukan kewaspadaan serta
penguatan respons kebijakan guna meningkatkan ketahanan ekonomi domestik terhadap dampak
pengaruh global sekaligus mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih kuat.
3.1.4. Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada bulan Desember 2025 berada pada angka 2,92%. Berdasarkan
Grafik 3, tingkat inflasi cenderung mengalami peningkatan signifikan dari tahun 2020 hingga ke 2022,
tetapi pada tahun 2023 mengalami penurunan yang disebabkan penurunan pada komponen inti
penyumbang inflasi. Pada tahun 2024, inflasi kembali turun dibandingkan dengan tahun 2023 karena
melandainya harga pokok pangan. Inflasi pada 31 Desember 2025 meningkat 2,92% akibat kenaikan
harga pangan serta kenaikan harga emas, BBM, dan tarif transportasi udara. Berikut merupakan Grafik
inflasi bulan Desember tahun 2020-2025:
Grafik 3. Inflasi Periode Desember 2020-2025
Inflasi
6,00% 5,51%
5,00%
4,00%
3,00% 2,92%
2,61%
2,00%
1,87%
1,68% 1,57%
1,00%
0,00%
Des-20 Des-21 Des-22 Des-23 Des-24 Des-25
Sumber: Bank Indonesia
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |24
Page 40
3.2. Tinjauan Industri
3.2.1. Tinjauan Industri Konstruksi
Peningkatan Industri konstruksi memiliki peranan dalam pembangunan infrastruktur di Indonesia. Data
Badan Pusat Statistik mencatat bahwa pada tahun 2024, sektor konstruksi menyumbang 10,43% dan
pada pada Triwulan III-2025 sebesar 9,82% yang menempatkan sektor konstruksi sebagai kontributor ke-
4 terbesar Produk Domestik Bruto di Indonesia. Sampai pada tahun 2029, diperkirakan kebutuhan
investasi infrastruktur Indonesia mencapai Rp10.218 triliun.
Industri konstruksi dipengaruhi oleh sejumlah infrastruktur prioritas. Kementerian Pekerjaan Umum (PU)
telah mengungkapkan sejumlah proyek infrastruktur prioritas yang akan dikerjakan oleh pemerintah pada
tahun 2026. Beberapa proyek infrastruktur tersebut diantaranya adalah pembangunan irigasi untuk
ketahanan pangan, rehabilitasi sekolah, pembangunan jalan untuk konektivitas, serta pengembangan
zona untuk ketahanan pangan, energi, dan air. Pada tahun 2026 direncanakan akan dilakukan
pembangunan 12.000 lokasi irigasi, 600 proyek sosial-ekonomi, 700 proyek air minum, 80 fasilitas
pengelolaan limbah, dan lain-lain. Pemerintah akan mengedepankan skema Kerjasama Pemerintah dan
Badan Usaha (KPBU) untuk dapat mencapai target tersebut. Skema KPBU dapat dilakukan untuk
mendanai proyek pembangunan bendungan, jalan tol, dan fasilitas pengelolaan sampah.
Pagu anggaran Kementerian PU TA 2026 sebesar Rp118,5 triliun akan dialokasikan kepada unit
organisasi Sekretariat Jenderal sebesar Rp576,85 miliar, Inspektorat Jenderal sebesar Rp107,81 miliar,
Ditjen Sumber Daya Air sebesar Rp34,73 triliun, Ditjen Bina Marga sebesar Rp45,61 triliun, Ditjen Cipta
Karya sebesar Rp12,03 triliun, Ditjen Prasarana Strategis Rp24,10 triliun. Lalu untuk unit Ditjen Bina
Konstruksi sebesar Rp599,03 miliar, Ditjen Pembiayaan Infrastruktur sebesar Rp147,13 miliar, Badan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah (BPIW) sebesar Rp172,93 miliar, dan Badan Pengembangan
Sumber Daya Manusia (BPSDM) sebesar Rp403,93 miliar. Beberapa program kerja prioritas yang akan
dilaksanakan oleh Kementerian PU pada tahun 2026 diantaranya pembangunan 15.851 Ha jaringan
irigasi, rehabilitasi 197.430 Ha jaringan irigasi, dan penyediaan 500 liter/detik air baku. Selanjutnya,
Kementerian PU akan mendukung pembangunan 191 km jalan baru, pembangunan 28,19 km jalan tol,
preservasi rutin 46.451 km jalan dan 531.969 m jembatan, pembangunan dan preservasi 36,65 km jalan
daerah, serta pembangunan dan peningkatan SPAM 918 liter/detik. Di samping itu, anggaran tersebut
juga akan digunakan untuk pengembangan fasilitas pengelolaan air limbah 115.750 Kartu Keluarga,
pengembangan kawasan strategis 150 Ha, PHTC 1.000 Madrasah, pembangunan 200 unit Sekolah
Rakyat, dan lain sebagainya.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |25
Page 41
Secara garis besar, proyek infrastruktur prioritas di tahun 2026 adalah sebagai berikut:
Tabel 8. Proyek Infrastruktur Prioritas di tahun 2026
Bidang Sumber Daya Air Bidang Bina Marga Bidang Cipta Karya
1. Pembangunan jaringan irigasi 1. Pembangunan jalan baru (191 1. Pembangunan dan peningkatan
(15.851 Ha). kilometer). Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM)
(918 liter per detik).
2. Sumur rehabilitasi jaringan irigasi 2. Peningkatan kapasitas dan preservasi 2. Perluasan SPAM (49.640 sambungan
(197.430 Ha). peningkatan (1.392 kilometer). rumah).
3. Pengendali banjir (82 kilometer). 3. Pembangunan dan duplikasi jembatan 3. IBM Pamsimas (470 lokasi).
(1.734 meter).
4. Pengamanan pantai (8 kilometer). 4. Preservasi jembatan (31.434 meter). 4. Pengelolaan air limbah (115.750 KK).
5. Penyediaan air baku (500 liter per 5. Penggantian jembatan (964 meter). 5. Pengelolaan persampahan (498 ton
detik). per hari).
6. Sumur irigasi air tanah dan embung 6. Jembatan gantung (105 unit). 6. IBM Sanimas (1.000 lokasi).
(800 titik).
7. Program Percepatan Tata Guna Air 7. Pembangunan flyover atau underpass 7. IBM TPS 3R (80 lokasi).
Irigasi melalui Perkumpulan Pemakai Air (363 meter).
IBM P3-TGAI (12.000 lokasi).
8. Pembangunan Bendungan (sedang 8. Pembangunan jalan tol menggunakan 8. Pengembangan kawasan strategis
berlangsung 15 bendungan). APBN (28,19 kilometer). (150 Ha).
9. OP Infrastruktur SDA. 9. Preservasi rutin jalan (46.541 9. IBM Pisew (600 lokasi).
kilometer).
10. Tanggap darurat bencana dan 10. Preservasi rutin jembatan (531.969 10. Pengentasan Kemiskinan Ekstrem
bahan banjiran. meter). (PKE) (11 lokasi).
11. Pembangunan dan preservasi jalan 11. Bangunan gedung (39.789 meter
daerah (36,65 kilometer). persegi).
12. Pembangunan dan preservasi 12. Tanggap darurat bencana.
jembatan daerah (295,68 meter).
13. Tanggap darurat bencana. 13. Program pembangunan perumahan
rakyat (±3 juta unit rumah)
Sumber: Badan Pusat Statistik, Asosiasi Kontraktor Indonesia, dan media online lainnya
3.2.2. Tinjauan Industri Sewa Peralatan Konstruksi
Peningkatan berkelanjutan dalam industri infrastruktur dan bersamaan dengan beragam peralatan
konstruksi canggih yang dapat disewakan, diperkirakan akan mendorong permintaan layanan
penyewaan peralatan konstruksi di seluruh dunia. Perusahaan di pasar penyewaan peralatan konstruksi
semakin terampil dalam mengidentifikasi konsumen sesuai dengan kebutuhan mereka untuk
mempromosikan peralatan konstruksi ke berbagai sektor terutama sektor real estat di area perumahan
dan komersial. Selain itu, kebijakan konstruksi yang ketat, harga peralatan konstruksi yang mahal, dan
kendala keuangan perusahaan merupakan beberapa motif penting yang mendorong pertumbuhan pasar
penyewaan peralatan konstruksi secara global. Di sisi lain, harga bahan bakar yang tidak stabil dan biaya
pengiriman dan pengambilan mesin, khususnya jika kontraktor bekerja di daerah yang sulit dijangkau
dapat menghambat permintaan di pasar peralatan konstruksi selama beberapa tahun mendatang.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |26
Page 42
Grafik 4. Pangsa Pasar Global Penyewaan Peralatan Konstruksi
200 5%
180
5%
160
140 5%
Pertumbuhan (%)
Miliar USD
120 4%
100
80 4%
60 4%
40
4%
20
- 4%
2025 2026P 2027P 2028P 2029P 2030P 2031P 2032P 2033P 2034P 2035P
Pangsa Pasar Pertumbuhan
Sumber: Precedence Research
Pangsa pasar penyewaan peralatan konstruksi global mencapai USD113,61 miliar pada tahun 2025 dan
diprediksi akan meningkat dari USD118,38 miliar pada tahun 2026 menjadi sekitar USD175,21 miliar
pada tahun 2035 dengan pertumbuhan rata-rata (CAGR) sekitar 4,43% dari tahun 2026 hingga 2035.
Pangsa pasar penyewaan peralatan konstruksi mengalami pertumbuhan yang kuat yang didorong oleh
meningkatnya pembangunan infrastruktur, akses penghematan biaya untuk mesin-mesin canggih, dan
meningkatnya preferensi penggunaan peralatan konstruksi jangka pendek yang fleksibel. Pangsa pasar
ini diprediksi akan berkembang di seluruh dunia seiring perkembangan infrastruktur yang pesat,
peningkatan urbanisasi, dan pergeseran ke arah penyewaan daripada pembelian alat berat.
Meningkatnya aktivitas konstruksi di negara-negara berkembang semakin memperkuat penetrasi pasar
internasional.
Grafik 5. Pangsa Pasar Penyewaan Peralatan Konstruksi Berdasarkan Produk Tahun 2024
Concrete & Road
Material Handling
Construction
Machinery
Machinery
27%
17%
Earth Moving
Machinery Concrete
56%
Sumber: Precedence Research
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |27
Page 43
Pasar penyewaan peralatan konstruksi global dapat diklasifikasikan berdasarkan produk menjadi
material handling machinery, earth moving machinery concrete, dan concrete & road construction
machinery. Dari berbagai produk yang berkontribusi pada pertumbuhan pangsa pasar penyewaan
peralatan konstruksi, earth moving machinery concrete mendominasi pasar. Meskipun demikian,
segmen concrete & road construction machinery juga diproyeksikan menunjukkan tingkat pertumbuhan
tertinggi selama tahun 2024. Earth moving machinery concrete, termasuk ekskavator, mengalami
permintaan yang besar di seluruh dunia karena banyak digunakan di industri pertambangan, pertanian,
dan konstruksi. Peralatan lain dalam kategori tersebut termasuk ekskavator mini, backhoe loader,
crawler excavator, dan skid-steer loader juga memiliki potensi pasar yang baik. Peralatan tersebut
memberikan kemampuan beban dan daya mesin yang tinggi yang memungkinkan mereka beroperasi
secara baik dalam kondisi yang sulit.
Grafik 6. Pangsa Pasar Penyewaan Peralatan Konstruksi Berdasarkan Wilayah Tahun 2025
MEA
6% North America
Latin America 32%
9%
Asia Pasific
24%
Europe
29%
Sumber: Precedence Research
Pangsa pasar Eropa diperkirakan akan berkembang pesat seiring kehadiran perusahaan penyewaan
peralatan konstruksi yang kuat, meningkatnya aktivitas konstruksi, pertumbuhan ekonomi, dan
melonjaknya investasi pemerintah dalam pengembangan infrastruktur publik dan smart city. Pangsa
ppasar di Amerika Latin menggambarkan adanya peluang yang karena ke depan diprediksi akan ada
peningkatan pembangunan infrastruktur, urbanisasi, dan ekspansi industri. Meningkatnya permintaan
akan penyewaan mesin konstruksi yang hemat biaya, adanya keterbatasan kapasitas investasi oleh
kontraktor, dan semakin banyaknya penyedia jasa penyewaan mendorong pertumbuhan pangsa pasar di
wilayah tersebut.
Pangsa pasar penyewaan peralatan konstruksi di Timur Tengah & Afrika didorong oleh urbanisasi yang
pesat, terutama proyek infrastruktur berskala besar dan ekspansi industri. Peningkatan investasi di
bidang energi, transportasi, dan konstruksi komersial, dikombinasikan dengan preferensi kontraktor
terhadap solusi penyewaan yang hemat biaya, mendorong pertumbuhan pasar pangsa di wilayah
tersebut. Di sisi lain, kawasan Asia Pasifik diperkirakan akan tumbuh dengan laju yang signifikan seiring
meningkatnya aktivitas konstruksi di sektor komersial, industri, dan perumahan, tren peningkatan
otomatisasi di industri konstruksi, dan peningkatan pengeluaran pemerintah untuk kegiatan konstruksi.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |28
Page 44
Selain itu, inisiatif strategis yang diadopsi oleh para pemain pasar utama seperti kemitraan atau
kolaborasi, diperkirakan akan mendorong peningkatan pangsa pasar penyewaan peralatan konstruksi di
wilayah tersebut.
3.3. Potensi dan Sasaran Pasar
Gambaran potensi dan sasaran pasar penyewaan plant dibagi berdasarkan peluang dilakukannya proyek
oleh Pemerintah dan Swasta dalam beberapa tahun ke depan. Berikut merupakan gambaran terkait
potensi tersebut.
Tabel 9. Potensi Proyek Pemerintah (dalam Rp Miliar)
Tahun Nama Proyek Nilai Proyek
2026 Pembangunan KA Cepat Jakarta - Semarang Rp 86.718.000
Pembangunan Jalan Mikro, Sarana Pendidikan & Kesehatan
2026 Rp 41.748.400
IKN
Pelabuhan Batu Ampar – Pelabuhan Bintan – Pelabuhan
2026 Rp 31.046.794
Natuna
2026 KA Duri – Dumai (KA Trans Sumatera) Rp 29.058.285
2026 Jembatan Karimun Rp 28.924.283
Road and Bridge in Central and Western Sumatera Road
2026 Rp 26.095.058
Corridor
2026 Penanganan Jalan Dampak Bencana Palu Rp 6.360.000
2026 Pengaman Pesisir 5 Perkotaan Pantura Rp 5.024.200
Pembangunan Jalan Tol Puncak (Jalan Tol Caringin –
2026 Rp 3.640.855
Cisarua)
2026 Pembangunan Fasilitas Pengolahan Limbah B3 Gorontalo Rp 2.724.191
2027 Jalan Tol Pejagan – Cilacap Rp 46.932.515
2027 NCICD Rp 40.328.640
2027 Tol Gedebage Tasikmalaya Cilacap Rp 37.441.860
2027 Pembangunan Jalur KA antara Medan - Binjai Rp 37.128.713
2027 Tol Lingkar Selatan Bandung Rp 36.575.342
2027 Jalan Tol Cibadak – Pelabuhan Ratu Rp 36.484.375
2027 Jalan Tol Cilacap - Yogyakarta Rp 36.474.820
Pembangunan Jalan Tol Puncak (Jalan Tol Caringin –
2027 Rp 36.195.652
Cisarua)
Peningkatan Jalur KA Segmen Labuan – Belawan Lintas
2027 Rp 30.493.270
Medan – Belawan Tahap II
2027 Pembangunan KA Cepat Jakarta, Semarang Tahap II Rp 28.298.000
2028 Pembangunan Jalan Tol Takalar – Janeponto - Bantaeng Rp 57.624.946
2028 Pembangunan Jalan Tol Sungguminasa - Takalar Rp 57.603.036
2028 Pembangunan Jalan Tol Maros - Watampone Rp 56.415.929
2028 Pembangunan Jalan Tol Poso – Tindantana - Palopo Rp 56.007.752
2028 Pembangunan Jalan Tol Manado - Tomohon Rp 52.619.048
Peningkatan Jalur KA Segmen Labuan – Belawan Lintas
2028 Rp 45.434.109
Medan – Belawan Tahap III
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |29
Page 45
Tahun Nama Proyek Nilai Proyek
2028 Pembangunan Jalur KA Antara Medan – Binjai Tahap II Rp 45.419.512
2028 NCICD Rp 42.345.072
2028 Jalan Tol Yogyakarta – Pacitan – Trenggalek - Lumajang Rp 38.605.300
2028 Jalan Tol Jember - Lumajang Rp 37.739.726
2029 Pembangunan Jalan Trans Papua Mamberamo - Elelim Rp 220.593.229
2029 Pembangunan Jalan Tol Tomohon - Amurang Rp 204.309.055
2029 Jalan Tol Balikpapan – Penajam (Tol Teluk Balikpapan) Rp 194.173.312
2029 Pembangunan Jalan Tol Takalar – Janeponto - Bantaeng Rp 191.071.879
2029 Jalan Tol Samarinda - Bontang Rp 186.024.142
2029 KM 13 – Outer Ringroad IKN Rp 185.973.312
2029 Jalan Tol Pinangsori - Sicinciin Rp 185.234.352
2029 Pembangunan Jalan Tol Sibolga - Pinangsori Rp 185.048.740
2029 Jalan Tol Bengkulu – Padang Tahap II Rp 174.454.118
2029 Pembangunan Jalan Tol Sukorejo – Batu - Kediri Rp 102.279.695
2030 Pembangunan Jalan Trans Papua Mamberamo - Elelim Rp 220.593.229
2030 Pembangunan Jalan Tol Tomohon - Amurang Rp 204.309.055
2030 Jalan Tol Balikpapan – Penajam (Tol Teluk Balikpapan) Rp 194.173.312
2030 KM 13 – Outer Ringroad IKN Rp 185.973.312
2030 Pembangunan Lingkar Surakarta Rp 91.486.943
2030 Patimban Port Development Project (Phase IV) Rp 82.606.830
2030 Pembangunan Jalan Tol Cileles – Maja - Rangkasbitung Rp 82.418.336
2030 Pembangunan Jalan Tol Sibolga - Pinangsori Rp 6.298.740
2030 Mataloko Geothermal Power Plant 40 MW - Ngada Rp 5.733.439
2030 Jalan Tol Bengkulu – Padang Tahap II Rp 4.160.000
Sumber: manajemen Perseroan
Tabel 10. Potensi Proyek Swasta (dalam Rp Miliar)
Tahun Nama Proyek Nilai Proyek
2026 Pembangunan Smelter di Bangka Selatan Rp 675.269
2027 Pembangunan Smelter di Bangka Selatan Rp 1.830.939
2029 Pembangunan Jalan Tol Sungguminasa – Takalar Rp 191.417.980
2029 Pembangunan Jalan Tol Maros – Watampone Rp 191.318.537
2029 Jalan Bebas Hambatan Padang – Pekanbaru Rp 187.488.225
2029 Jalan Perbatasan Tebas – Merbau Rp 186.213.018
2029 KM38 – Outer Ringroad IKN Rp 186.115.772
2029 Pembangunan Jalan Tol Ancol Timur – Cilincing Rp 88.400.504
2029 Pembangunan Jalan Tol Gasing – Sembawa Rp 82.771.654
2029 Pembangunan Jalan Tol Soreang – Ciwidey – Cidaun Rp 82.480.264
2029 Pembangunan Jalan Tol Krian – Pucukan Rp 72.559.807
2029 Pembangunan Jalan Tol Pasuruan - Sukorejo Rp 68.443.337
2030 Jalan Bebas Hambatan Garut – Tasikmalaya – Ciamis Rp 10.925.204
2030 Jalan Bebas Hambatan Padang – Pekanbaru Rp 8.499.214
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |30
Page 46
Tahun Nama Proyek Nilai Proyek
2030 Wae Sano Geothermal Power Plant (30-45 MW) Manggarai Rp 5.734.212
2030 Pembangunan Jalan Tol Maros – Watampone Rp 5.549.306
2030 Pakuwon Superblock Batam Rp 5.363.718
2030 Pembangunan Jalan Tol Ancol Timur – Cilincing Rp 3.400.504
2030 Pembanhunan Jalan Tol Soreang – Ciwidey – Cidaun Rp 2.802.845
2030 Pembangunan Jalan Tol Pasuruan – Sukorejo Rp 2.755.918
2030 Pembangunan Rukan PIK 5 Rp 2.750.000
2030 Makassar Sewerage Rp 1.200.000
Sumber: manajemen Perseroan
Dengan merujuk pada potensi pasar proyek pemerintah dan swasta, dan mengingat bahwa kebutuhan
precast dalam suatu proyek konstruksi tersebut berkisar di angka 10 – 15% untuk proyek pemerintah
(dikarenakan terdapat banyak proyek konektivitas dan infrastruktur dasar) dan 15 – 25% untuk proyek
swasta (karena banyak proyek gedung / industrial estate yang membutuhkan pemakaian produk precast
dalam jumlah tinggi), secara langsung hal tersebut menunjukkan bahwa kebutuhan produk precast
masih tetap ada. Adapun pemenuhan produksi atas kontrak yang dimiliki Perseroan saat ini cukup
ditopang oleh precast plant aktif, sehingga untuk peluang pasar lainnya diharapkan dapat dicapai oleh
pihak ketiga dengan pola kerjasama bisnis atau melalui penyewaan fasilitas produksi. Langkah tersebut
digunakan dengan beberapa alasan sebagai berikut:
• Keterbatasan sumber daya material WSBP;
• Keterbatasan modal kerja;
• Keterbatasan sumber daya manusia.
Dengan mempertimbangkan hal tersebut, penyewaan plant yang saat ini sedang tidak beroperasi
menjadi salah satu langkah yang dapat dilakukan untuk mengoptimalisasi aset yang dimiliki sehingga
dapat berkontribusi terhadap Perseroan secara positif.
Berdasarkan skema penyewaan, potensi sewa plant idle dibagi menjadi beberapa jenis diantaranya
adalah sebagai berikut.
A. Penyewaan untuk Bisnis Sejenis
Pada metode ini, precast plant idle akan disewakan kepada pihak yang menjalankan bisnis yang sama
seperti produsen precast, kontraktor yang membutuhkan fasilitas produksi, atau perusahaan material
bangunan.
a) Nilai Strategis
• Monetisasi Aset + Menjaga Opsi Reaktivasi : Fasilitas tetap hidup dan relatif muda diaktifkan
kembali untuk Perseroan saat demand naik;
• Market Intelligence : Perseroan memperoleh sinyal permintaan (volume, tipe produk, jadwal
proyek) dari aktivitas tenant;
• Potensi Sinergi : Sewa dapat dihubungkan dengan suplai material, mould, akses quarry, jasa QC,
atau subcontract produksi.
b) Model Komersial
• Fixed Rent + Service Charge : Sewa bulanan / tahunan disertai biaya utilitas / maintenance
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |31
Page 47
• Revenue Sharing / Output-Based : Sewa dasar rendah ditambah dengan fee per m3/ton/piece
atau % revenue;
• Contract Manufacturing : Tenant membawa order dan Perseroan memproduksi sebagai jasa.
c) Kebutuhan Operasional dan Kontrol
• QC & Standar Produk : Wajib definisi standar (SNI/ASTM), prosedur trial mix, curing, toleransi
dimensi, dan lainnya;
• HSE : Aktivitas berat sehingga perlu aturan ketat (permit to work, lifting plan, forklift / crane safety)
• Asset Wear & Tear : Risiko keausan mold, batching plant, crane, dan yard sehingga perlu klausul
pemeliharaan dan “return condition”;
• Pengaturan Akses : Pemisahan area Perseroan dan tenant (jika Perseroan masih beroperasi
sebagian).
d) Risiko Utama
• Kompetisi Langsung : Tenant dapat menjadi pesaing melalui pemakaian plant Perseroan untuk
memenangkan proyek yang seharusnya bisa dikejar Perseroan;
• Risiko Reputasi : Produk tenant yang buruk bisa diasosiasikan dengan fasilitas Perseroan;
• Risiko Kepatuhan : Kegiatan produksi memiliki izin lingkungan / limbah / B3 dimana pelanggaran
tenant bisa menyeret pemilik lokasi.
e) Mitigasi Risiko
• Non-Compete Terbatas : Pembatasan segmen proyek / area tertentu;
• Brand Separation : Tenant dilarang menggunakan merek Perseroan dimana signage dan dokumen
pengirim harus atas nama tenant;
• SLA Maintenance & CAPEX Minor: Jadwal perawatan, pihak yang membayar, dan mekanisme
audit;
• Indemnity & Insurance : Asuransi liability, property all risk, dan worker insurance disertai dengan
ganti rugi apabila terjadi pelanggaran;
• Klausul “Step-In Rights” : Perseroan berhak mengambil alih operasi secara sementara apabila
terdapat pelanggaran kritikal HSE / perizinan.
B. Penyewaan untuk Bisnis Berbeda
Dalam skema penyewaan untuk bisnis yang berbeda, aset precast plant akan disewakan untuk usaha
non-precast seperti gudang / logistik, assembly ringan, cold storage, packaging, manufaktur komponen
non – beton, atau bahkan lahan parkir alat berat (bukan produksi beton).
a) Nilai Strategis
• Risiko Kompetisi Lebih Rendah : Tenant tidak mengambil pasar core Perseroan;
• Cashflow Lebih Stabil : Bisnis logistik / warehouse sering memiliki kontrak jangka menengah –
panjang (3 – 10 tahun);
• Pengurangan Beban Compliance Produksi : Apabila tidak ada produksi beton, maka risiko
lingkungan dan HSE berat dapat mengalami penurunan.
b) Model Komersial
• Straight Lease (Fixed Rent) : Sewa tanah / bangunan / yard per m2 per bulan / tahun;
• Build-to-Suit : Tenant meminta untuk dilakukan modifikasi (demobilisasi & re-layout);
• Land Lease : Cocok apabila bangunan pabrik sudah tidak optimal tetapi terletak di lahan strategis
(akses jalan / tol/ pelabuhan).
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |32
Page 48
c) Kebutuhan Operasional
• Konversi Fungsi Aset : Plant Precast pada umumnya memiliki yard yang luas, akses truk berat, dan
utilitas memadai sehingga menarik untuk logistik;
• Izin Peruntukan : Diperlukan cek zoning dan perizinan penggunaan (perubahan kegiatan usaha
bisa memerlukan persetujuan tertentu);
• Kondisi Fisik : Lantai, drainase, akses kendaraan, dan keamanan menjadi faktor utama.
d) Risiko Utama
• Biaya Konversi & Reinstatement : Tenant meminta modifikasi permanen dimana terdapat
kebutuhan biaya apabila kembali ke pabrik precast;
• Mismatch Desain : Bangunan produksi precast tidak selalu efisien untuk gudang (layout, clear
height, docking);
• Risiko Lingkungan Berbeda : Apabila tenant merupakan perusahaan manufaktur kimia maka
limbah yang dihasilkan dapat lebih berisiko dibandingkan precast.
e) Mitigasi Risiko
• Permitted Use & Prohibited Activities : Membatasi jenis usaha yang berisiko tinggi (B3 berat,
bahan mudah meledak, dan lainnya);
• Fit-Out Approval : Semua perubahan harus melalui persetujuan WSBP serta terdapat standar
teknis dan as-built drawing;
• Reinstatement Clause : Tenant wajib mengembalikan kondisi atau membayar kompensasi saat
kontrak berakhir;
• Deposit + Bank Guarantee : Untuk menutup potensi kerusakan / biaya pemulihan.
3.4. Pesaing Usaha
Perseroan dari sisi manufaktur beton akan secara langsung bersaing dengan beberapa perusahaan
sejenis, yaitu:
1. PT Wijaya Karya Beton Tbk (WTON)
Salah satu pesaing terbesar di industri beton pracetak Indonesia, dengan pangsa pasar yang lebih besar
dibanding Perseroan dalam beberapa periode dan kapasitas produksi yang signifikan. WTON dikenal
sebagai salah satu market leader di sektor beton pracetak nasional.
2. PT Adhimix Precast Indonesia
Perusahaan yang fokus pada beton pracetak dan ready-mix, beroperasi secara nasional dan menjadi
salah satu pemasok beton pracetak yang umum di proyek konstruksi.
3. PT Spanbetondek Admara
Perusahaan yang memproduksi precast hollow core slab dan berbagai produk beton pracetak lain,
beroperasi di pasar yang sama dengan segmen produk struktural untuk konstruksi.
4. Griyaton Indonesia dan PT Jaya Beton Indonesia
Beberapa pemain lokal lain di sektor beton pracetak yang menjadi kompetitor dalam segmen produk
pracetak, terutama pada proyek-perkotaan dan konstruksi komersial.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |33
Page 49
3.5. Strategi Pemasaran
Aset plant Perseroan memiliki karakteristik utama dari sisi skala, produksi, dan konfigurasi industri.
Setiap plant berada pada lahan dengan luas puluhan hingga ratusan ribu meter persegi, dilengkapi
infrastruktur produksi berat dan utilitas pendukung. Dari sisi kapasitas, kapasitas produksi signifikan,
mengombinasikan proses spinning dan non-spinning dengan output >500.000 ton/tahun pada periode
puncak konstruksi nasional. Ragam produk yang diproduksi masing-masing plant cukup luas, meliputi
spun pile, PCI girder, CCSP, square pile, deck slab, U-ditch, serta produk custom project-based yang
mana sangat relevan relevan untuk sektor infrastruktur, kawasan industri, dan gedung.
Plant Perseroan memiliki positioning geografis yang strategis di koridor industri Pulau Sumatra dan
utamanya Pulau Jawa yang menjadi pusat industri dan perekonomian. Secara makro, beberapa
keunggulan plant Perseroan adalah sebagai berikut.
• Plant berada pada dua koridor ekonomi utama yaitu Jakarta – Bandung - Cirebon dan Semarang – Solo
- Yogyakarta, yang merupakan pusat distribusi, manufaktur, dan konektivitas logistik. Akses terhadap
Tanjung Priok dan Patimban relevan untuk use-case EPC, modular OMM (Original Manufactur
Modular), dan logistik;
• Dekat proyek infrastruktur nasional, termasuk jalan tol, kawasan industri, dan pelabuhan;
• Akses logistik kuat, melalui jaringan jalan tol dan jalur industri serta kedekatan sumber material;
• Terletak pada koridor ekonomi utama, seperti Jakarta – Bandung - Cirebon dan Semarang – Solo -
Yogyakarta, yang menjadi hub manufaktur dan distribusi regional.
Keunggulan geografis yang dimiliki tersebut menjadi dasar kelayakan aset plant Perseroan untuk leasing
industrial dan modular bagi pelaku EPC, manufaktur, dan logistik.
Dari sisi kualitas infrastruktur plant, plant Perseroan memiliki kombinasi fasilitas produksi berat lengkap
yang jarang dimiliki aset industrial biasa diantaranya:
• Workshop Indoor/Outdoor;
• Batching Plant;
• Stockyard besar;
• Overhead Crane / Gantry;
• QC Laboratory;
• Steam Curing / Utilities.
Sehingga menjadikan aset ini ready-to-operate tanpa CAPEX awal bagi tenant (penyewa), utamanya
dalam bidang manufaktur sejenis.
Dalam konteks aset industrial, fleksibilitas konfigurasi merupakan salah satu pembeda utama antara
plant precast dengan gudang / warehouse biasa. Warehouse umumnya hanya menyediakan ruang fisik
dan handling ringan, sedangkan plant Perseroan menyediakan:
• Handling berat (crane / gantry);
• Yard untuk stacking;
• Utilities untuk batching dan curing;
• Workflow untuk manufacturing ringan;
• Indoor Fabrication Space.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |34
Page 50
Hal ini menjadikan plant Perseroan industrial-grade facility yang dapat digunakan untuk lebih dari satu
sektor industri. Fasilitas seperti workshop indoor / outdoor, stockyard, overhead crane / gantry, batching
plant, dan area handling berat memungkinkan plant digunakan tidak hanya untuk produksi precast, tetapi
juga untuk aktivitas industrial lain. Fleksibilitas ini merupakan keunggulan bagi plant Perseroan karena
secara bisnis precast sendiri tidak terkunci pada satu jenis produk dan diluar bisnis dapat dikembangkan
ke bisnis lainnya. Dalam perspektif leasing, kemampuan pemenuhan dengan fasilitas lengkap ini
memperbesar pool calon tenant dan memperluas pilihan model bisnis tanpa memerlukan CAPEX
tambahan di awal maupun perubahan konstruksi yang signifikan.
Berdasarkan aspek legalitas, sebagian besar plant berada pada skema SHGB/SHM dan merupakan aset
korporat langsung, sehingga leasing dapat dilakukan tanpa struktur kepemilikan yang kompleks,
sehingga memudahkan proses kontrak dan perjanjian. Berdasarkan aspek operasional, pembuatan
Plant / Pabrik baru tidak dapat dilakukan secara cepat, build industrial plant baru membutuhkan izin
lahan, perizinan industri, izin terkait lainnya bahkan utamanya investasi utilitas yang akan mempengaruhi
proyeksi capex pengembalian oleh beban investasi besar diawal, menggunakan pola penyewaan
mengurangi risiko operasional & finansial bagi penyewa. Aset plant TSD Perseroan memiliki potensi
monetisasi melalui leasing non-operating, terutama untuk pelaku EPC, modular, dan operator logistik
yang membutuhkan akses kapasitas tanpa capex.
3.6. Target Pasar
Target pasar penyewaan pabrik/plant difokuskan pada permintaan industrial leasing sebagai dasar
monetisasi aset idle plant Perseroan, dengan mengidentifikasi sektor-sektor dengan potensi penyerapan
kapasitas tanpa kebutuhan capex tambahan dari perseroan. Analisis mempertimbangkan bahwa
karakter permintaan industrial di Indonesia sangat dipengaruhi oleh supply chain regional, labor pool,
koridor logistik, dan pasar. Property Leasing untuk industrial adalah model pemanfaatan aset di mana
pelaku industri mengakses kapasitas atau fasilitas produksi tanpa membangun pabrik baru dan tanpa
komitmen investasi jangka panjang. Model ini digunakan oleh sektor manufaktur, logistik, modular, EPC,
serta agro-food processing untuk memenuhi kebutuhan kapasitas, fleksibilitas supply chain, serta siklus
proyek.
Bagi tenant (penyewa), leasing industrial menawarkan:
• Tidak perlunya pelaku usaha mengeluarkan CAPEX;
• Time-to-market (menyerap permintaan pasar) cepat;
• Entry dan exit yang fleksibel;
• Horizon proyek yang sesuai (seasonal / project-based);
• Risiko lebih terukur.
Bagi Yang Menyewakan, leasing menjadi cara untuk:
• Mengaktivasi aset idle;
• Menghasilkan pendapatan non-operating;
• Mempertahankan keberadaan aset, untuk aktivasi ke depan bila dibutuhkan.
Permintaan industrial leasing di Indonesia tidak merata secara geografis; ia mengikuti supply chain line
dan ketersediaan sumberdaya yang berbeda-beda. Hal ini menyebabkan setiap sektor memiliki geo-
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |35
Page 51
sector fit tertentu, yang relevan untuk menentukan plant idle Perseroan mana yang paling potensial
diserap oleh sektor tersebut. Sektor-sektor tersebut mencakup:
a) Automotive & Mobility (termasuk EV)
Pertumbuhan ekspor otomotif, elektrifikasi, dan aliran FDI mendorong kebutuhan sub-assembly, pilot
facility, logistics staging, dan export handling. Permintaan ini terkonsentrasi di koridor Bekasi - Karawang
- Subang - Patimban yang menjadi pusat manufaktur dan ekspor otomotif nasional.
• Pelaku utama : Toyota, Daihatsu, Honda, Hyundai, Wuling
• Use-case leasing : pilot facility, production house, staging, outbound export logistics
• Geo-corridor fit : Bekasi–Karawang–Subang–Patimban
• Plant fit : Sadang, Kalijati
Automotive merupakan sektor dengan horizon permintaan mid–long cycle (12–60 bulan) karena
berkaitan dengan pengembangan model, uji kualitas, serta integrasi supply chain global.
b) Modular OMM & EPC
Modular housing, data center modular, dan pekerjaan EPC membutuhkan kapasitas fabrication –
assembly - QC berbasis proyek. Fasilitas ini tidak bersifat permanen, melainkan mengikuti siklus proyek
(6–18 bulan). Lokasi yang dipilih sektor ini umumnya memiliki akses terhadap koridor industri dan tenaga
kerja terutama di Purwakarta – Karawang - Bandung dan Solo – Semarang – Yogyakarta.
• Pelaku utama : Kalla Modular, perusahaan EPC lokal dan perusahaan asing;
• Use-case leasing : assembly yard, QC / testing, packing, warehouse & distribution;
• Geo-corridor fit : Purwakarta – Karawang - Bandung; Solo – Semarang – Yogyakarta;
• Plant fit : Sadang, Kalijati, Klaten
Sektor ini merupakan demand tipe project-based, sehingga cocok dengan tenor leasing short-mid cycle
(6–18 bulan).
c) Logistics, 3PL & E-commerce
Indonesia merupakan pasar e-commerce terbesar di Asia Tenggara sehingga kebutuhan fulfillment,
cross-docking, distribution, dan overflow staging (fasilitas penyangga volume saat peak load) meningkat.
Sektor ini mencakup operator fulfillment dan distribusi yang mempercepat penetrasi pasar dan handling
volume.
• Pelaku utama : Shopee, Lazada, TikTok (via fulfillment partner), Maersk Logistics;
• Use-case leasing : fulfillment center, staging, cross-docking, overflow, distribution;
• Geo-corridor fit : Jakarta Timur - Bekasi - Karawang & satelit konsumsi;
• Plant fit : Cibitung, Kalijati, Sadang
Permintaan bersifat agile dengan horizon short–mid cycle (6–24 bulan) dan dapat diturunkan untuk
seasonal peak.
d) FMCG & Cold Chain
Pertumbuhan konsumsi urban mendorong kebutuhan fasilitasi QC, labeling, packing, dan temperature-
controlled logistics. Cold chain adalah logistik makanan bersuhu terkontrol untuk produk sensitif. Pusat
permintaan berada pada kawasan dengan konsentrasi konsumsi dan logistik atau ditempatkan sebagai
warehouse distributor sementara.
• Pelaku utama : Indofood, Wings, Unilever (via logistics partner), retail DC;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |36
Page 52
• Use-case leasing : QC room, labelling / packing, warehouse dan cold chain;
• Geo-corridor fit : Jakarta – Bekasi - Karawang & satelit retail;
• Plant fit : Cibitung, Kalijati.
Sektor ini lebih stabil dibanding logistics, dengan horizon 12–60 bulan.
e) Agro-Food Processing & Livestock
Sektor agro-food processing bersifat berbasis input dan raw material regional. Permintaan leasing
muncul untuk aktivitas feedmill, milling, packing, dan distribution, terutama pada Segitiga Semarang–
Solo–Yogyakarta sebagai hub bahan baku, produksi, dan distribusi Jawa Tengah.
• Pelaku utama : Japfa, Charoen Pokphand, Malindo, Tiga Pilar, RNI/PTPN;
• Use-case leasing : feedmill, milling, agro-packing, outbound distribution;
• Geo-corridor fit : Semarang – Solo - Yogyakarta;
• Plant fit : Klaten.
Dari sisi Perseroan, waktu penyewaan yang wajar di 12-60 bulan dimaksudkan agar:
• Menghindari lock-in aset jangka panjang, karena WSBP masih dalam fase restrukturisasi & recovery;
• Mempertahankan fleksibilitas reposisi plant, apabila opsi strategis berubah (leasing → spin-off bisnis
→ kerjasama strategis);
• Menghindari risiko kontrak Perseroan tidak terserap sepenuhnya karena kapasitas pabrik tidak bisa
dipakai secara mandiri.
3.7. Pemasok dan Pelanggan Utama
Tidak terdapat pemasok utama lain terkait Rencana Penambahan KBLI Penyewaan Plant karena
menggunakan plant yang dimiliki Perseroan. Dari sisi pelanggan utama, Perseroan memiliki pelanggan
utama yaitu:
• PT Adhi Persada Beton;
• PT PP Urban;
• PT Wika Beton;
• PT Waskita Karya (Persero) Tbk;
• PT Karya Konstruksi Daya Mulia;
• PT Nindya Karya (Persero);
• PT Adhi Karya (Persero).
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |37
Page 53
4. ASPEK TEKNIS
4.1. Kapasitas Segmen Usaha Penyewaan Plant
1) Plant Klaten
a) Identitas Plant
Plant Klaten merupakan fasilitas produksi beton pracetak milik Perseroan yang berlokasi di Jl.
Karangwuni KM 01, Desa Dlimas, Kecamatan Ceper, Kabupaten Klaten, Provinsi Jawa Tengah. Aset plant
mencakup tanah seluas 66.545 m2 yang terdiri dari 33.793 m2 berstatus SHGB dan 32.752 m2 berstatus
SHM disertai dengan bangunan seluas 9.180 m2 (IMB). Plant Klaten memiliki kapasitas produksi non
putar sebesar 225.000 ton per tahun.
Gambar 1. Lokasi Plant Klaten
Sumber: manajemen Perseroan
b) Fasilitas dan Utilitas
Secara fisik, Plant Klaten memiliki konfigurasi “Industrial Compound” yang terdiri atas area workshop
tertutup (indoor) dan area kerja terbuka (outdoor) yang mendukung aktivitas fabrikasi, perakitan,
penanganan material, serta penumpukan/stockyard. Karakteristik ini tercermin dari keberadaan jalur
casting/production line yang panjang, area staging, serta ruang gerak yang memadai untuk mobilisasi
material dan produk berdimensi besar. Bagi calon penyewa, kombinasi indoor-outdoor tersebut
merupakan nilai tambah karena memungkinkan pemisahan proses (produksi/assembly) dan logistik
(inbound-outbound) dalam satu kawasan aset.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |38
Page 54
Gambar 2. Denah Plant Klaten
Sumber: manajemen Perseroan
c) Kapasitas dan Produk
Plant Klaten memiliki kapasitas non putar sebesar 225.000 ton per tahun dengan lini produksi yang
terbagi pada indoor workshop dan outdoor workshop. Pada indoor workshop, fasilitas lini produksi
meliputi CCSP W500 (2 line @ 120 m), CCSP W350 (1 line @ 120 m), Square Pile (2 line @ 120 m), serta
Girder H 1,6 – 2,3 m (2 line @ 78 m). Adapun outdoor workshop memiliki fasilitas Girder H 1,6 – 2,3 m (2
line @ 138 m). Konfigurasi lini yang bersifat linear dengan panjang tertentu memberikan fleksibilitas
untuk penyesuaian pemanfaatan, khususnya untuk aktivitas yang membutuhkan jalur
produksi/assembly, area curing/staging, dan stockyard.
d) Keunggulan secara Industri
Keunggulan utama Plant Klaten berasal dari skala lahan yang luas, ketersediaan bangunan / workshop
yang sudah terbentuk, serta karakter yard yang mendukung aktivitas industri. Dari perspektif lokasi,
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |39
Page 55
Kabupaten Klaten berada pada koridor strategis antara Surakarta dan Daerah Istimewa Yogyakarta
sehingga memiliki akses pasar dan tenaga kerja yang relatif baik. Ekosistem manufaktur di Kecamatan
Ceper yang dikenal sebagai kawasan industri pengecoran logam – juga memperkuat ketersediaan tenaga
kerja berbasis manufaktur serta jejaring kontraktor/bengkel lokal. Terkait aspek konektivitas,
pengoperasian segmen tol Solo – Yogyakarta meningkatkan aksesibilitas kawasan dan berpotensi
menurunkan friksi logistik untuk aktivitas produksi maupun distribusi regional.
e) Use-Case Leasing (Peruntukan Jenis Sewa)
Berikut merupakan pemetaan use-case yang paling realistis untuk Plant Klaten disertai alasan secara
teknis:
1. Agro & Food Processing (regional, small-medium)
• Feedmil (pakan ternak) / Poultry & Fish Seed:
o Membutuhkan lahan luas untuk silo/bahan baku (jagung / dedak / soybean meal), gudang,
area mixing-pelletizing (jika skala cukup), dan area packing-distribution;
o Dalam hal ini yard membantu inbound bahan baku dan outbound produk;
o Key Factors: kebutuhan daya listrik, dust control, izin lingkungan, dan manajemen lalu lintas
truk.
• Rice Milling (Penggilingan Padi)
o Klaten memiliki aktivitas padi yang signifikan;
o BPS Klaten menyediakan statistik luas panen / produksi padi yang menegaskan adanya basis
pertanian yang kuat;
o Key Factors: alur material (gabah masuk – beras keluar), kebutuhan gudang & dryer (apabila
ada), dan kontrol kualitas.
• Agro-Food Packaging & Distribution Hub
o Klaten memiliki aktivitas padi yang signifikan;
o BPS Klaten menyediakan statistik luas panen/produksi padi yang menegaskan adanya basis
pertanian yang kuat;
o Key Factors: alur material (gabah masuk – beras keluar), kebutuhan gudang & dryer (apabila
ada), dan kontrol kualitas.
• Pabrik Gula Skala Kecil / Menengah
o Terdapat kebutuhan lahan dan yard luas;
o Lebih berat dari sisi utilitas dan lingkungan;
o Key Factors: kebutuhan air, limbah cair/IPAL, steam/boiler, emisi, serta kepastian pasokan
tebu dan perizinan.
2. Konstruksi / Manufaktur Pendukung
• Modular / Prefab Yard (Non-Heavy) & Modular Housing Assembly
o Layout workshop + yard mendukung prefabrikasi, assembly, dan staging komponen;
o Key Factors: uji floor loading, kebutuhan crane / forklift, rute mobilisasi, dan penataan
produksi;
• EPC Regional Yard (Baseyard Proyek)
o Dapat difungsikan sebagai area penyimpanan material, prefabrikasi ringan, maintenance
workshop, serta mobilisasi peralatan proyek untuk radius Jawa Tengah – DIY;
o Key Factors: keamanan aset, pengaturan akses, dan SLA penggunaan area.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |40
Page 56
3. Industrial Overflow & Warehousing
• Gudang Logistik / Overflow Warehouse
o Luas yard membantu peak season storage dan staging kendaraan;
o Key Factors: spesifikasi gudang, sistem keamanan, dan potensi peningkatan
akses/permukaan yard.
f) Catatan TSD (Teknis- Sewa – Dokumen)
Untuk dapat memastikan bahwa leasing dapat terlaksana secara optimal, berikut merupakan bagian –
bagian yang diperlukan pada aspek TSD Plant Klaten:
1. Legal dan Objek Sewa
• Diperlukan penegasan objek sewa berdasarkan peta bidang dikarenakan lahan terdiri dari
SHGB + SHM;
• Diperlukan pemetaan area yang disewakan beserta jangka waktu, hak / akses, dan klausul
mitigasi (contoh: pembatasan penggunaan, klausul perpanjangan, dan mekanisme
pengembalian aset).
2. Condition Assessment (Capex vs Opex Readiness)
• Dilakukan inspeksi lapangan untuk struktur bangunan, atap, lantai, drainase, kondisi yard,
akses gerbang, dan kondisi area indoor / outdoor.
3. Utility Mapping & Gap to Tenant Requirement
• Listrik: daya terpasang, panel, distribusi internal (perlu tidaknya upgrade);
• Air: sumber air, kapasitas, tandon;
• Limbah: saluran, IPAL (apabila digunakan untuk agro / food atau proses);
• K3: jalur evakuasi, hydrant / APAR, proteksi kebakaran (khusus gudang dan feedmill).
4. Marketability dan Akses
• Penguatan narasi akses;
• Verifikasi rute truk dan potensi pembatasan tonase/jam operasional pada jalan sekitar.
5. Risk Register (khusus untuk Leasing)
• Risiko lingkungan (debu/bau/limbah), sosial (aktivitas truk), dan risiko kepatuhan (izin);
• Risiko komersial seperti mismatch kebutuhan utilitas penyewa vs kesiapan aset dimana
dapat dimitigasi melalui “tenant improvement clause” dan skema sharing capex.
g) Kesimpulan
Plant Klaten merupakan aset industrial yard yang relatif siap fungsi dengan tanah seluas 66.545 m2
(SHGB + SHM), bangunan seluas 9.180 m2, dan kapasitas historis 225.000 ton/tahun serta konfigurasi
indoor-outdoor workshop yang mendukung aktivitas manufaktur dan staging. Keunggulan utama yang
dimiliki terletak pada fleksibilitas fungsi (agro-processing, packaging hub, modular assembly, hingga EPC
baseyard) dan lokasi strategis di koridor Solo – Yogyakarta serta ekosistem manufaktur Ceper (sentra cor
logam). Dengan prasyarat TSD yang kuat (legal-object clarity, condition & utility gap assessment, serta
mitigasi perizinan lingkungan), Plant Klaten memilki prospek yang baik untuk dimonetisasi melalui skema
leasing berbasis kebutuhan penyewa regional.
Karakter Lokasi
• Kedekatan dengan sentra pertanian dan basis padi;
• Agro supply-chain relatif kuat;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |41
Page 57
• Koridor housing dan ekonomi Solo – Yogyakarta;
• Modular / Fabrication-friendly;
• Regional EPC;
• Labour supply stabil;
• Logistic mid-cost.
Kecocokan Peruntukan Lokasi
• Feedmill (pakan ternak);
• Rice milling;
• Poultry / fish feed;
• Pabrik gula (small / medium regional);
• Agro-food packaging & distribution hub;
• Modular housing / modular assembly yard;
• EPC regional yard.
2) Plant Kalijati
a) Identitas Plant
Plant Kalijati merupakan fasilitas operasional Perseroan yang berlokasi di Kabupaten Subang, Provinsi
Jawa Barat dan beralamatkan di Jl. Raya Sadang – Subang KM 127 PT Waskita Beton Precast Plant Kalijati,
Desa Lengkong, Kecamatan Cipeundeuy, Jawa Barat 41272. Plant Kalijati memiliki luas tanah sebesar
53.878 m2 (SHGB) dan luas bangunan sebesar 3.778 m2 (IMB). Aset ini berada pada koridor Sadang –
Subang yang menghubungkan kawasan industri Jawa Barat bagian timur dengan simpul logistik regional.
Gambar 3. Lokasi Plant Kalijati
Sumber: manajemen Perseroan
b) Fasilitas dan Utilitas
Plant Kalijati memiliki konfigurasi fasilitas yang mencakup area workshop dan area stockyard (lapangan
terbuka) yang tersegmentasi. Fasilitas workshop dibedakan menjadi workshop putar dan workshop non-
putar, yang menunjukkan adanya pemisahan area proses sesuai karakter produksi. Di luar area
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |42
Page 58
workshop, terdapat beberapa stockyard yang ditandai sebagai stockyard A1, A2, dan B1, serta stockyard
Nozomi. Konfigurasi ini menegaskan fungsi aset sebagai “manufacturing yard” sekaligus “logistics
staging area”, yakni kombinasi area produksi/assembly dan buffer area untuk penyimpanan serta
pengaturan arus barang.
Gambar 4. Denah Plant Kalijati
Sumber: manajemen Perseroan
c) Kapasitas dan Produk
Plant Kalijati memiliki kapasitas produksi sebesar 250.000 ton per tahun. Portofolio produk utama yang
diproduksi oleh Plant Kalijati mencakup Girder, Spun Pile, dan Barrier dimana plan tersebut dirancang
untuk memenuhi kebutuhan produk berdimensi besar dan beriorientasi proyek sekaligus tetap memiliki
fleksibilitas untuk dioptimalkan sebagai basis sewa industri/logistik melalui pemanfaatan stockyard dan
area workshop. Adapun Plant Kalijati memilki konfigurasi aset yang dapat difungsikan sebagai area
penyimpanan, staging, dan buffer logistik. Dengan demikian, plant tersebut telah memiliki tata-letak,
sirkulasi material, dan kebutuhan handling yang memadai untuk tenant yang memerlukan kombinasi
fasilitas produksi/assembly dan yard operasional.
d) Keunggulan secara Industri
Keunggulan Plant Kalijati bersumber dari posisi geografis dan kesiapan lahan sebagai industrial
compound. Lokasi Plant Kalijati berada kawasan Subang, yang merupakan koridor pengembangan
industri Jawa Barat bagian timur yang dalam beberapa tahun terakhir menguat karena pembangunan
simpul logistik dan arah kebijakan pengembangan kawasan industri. Terkait pasar sewa plant, aset yang
memiliki kombinasi workshop dan stockyard memberikan proposisi nilai yang kuat untuk tenant yang
membutuhkan:
• Yard luas untuk staging dan mobilisasi;
• Ruang produksi/assembly yang sudah terbentuk;
• Kemampuan scaling melalui pemanfaatan zona stockyard yang terpisah (A1/A2/B1 dan lainnya)
sehingga memudahkan segmentasi area sesuai kebutuhan tenant (misalnya inbound, proses,
outbound, atau buffer).
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |43
Page 59
e) Use-Case Leasing (Peruntukan Jenis Sewa)
Berikut merupakan pemetaan use-case yang paling realistis untuk Plant Kalijati disertai alasan secara
teknis:
1. Automotive/EV Supply Chain (Tier 2 / Tier 3 & Supporting)
• Plant dapat difungsikan sebagai assembly ringan, kitting, sub-component staging, dan quality
checkpoint;
• Stockyard mendukung buffer persediaan dan pengaturan arus barang.
2. Cold Chain Hub (FMCG)
• Workshop/bangunan dapat dikonversi menjadi ruang pendingin bertahap (dengan capex tenant
improvement) sementara stockyard menjadi area cross-docking dan distribusi regional.
3. 3PL/Contract Logistics
• Kombinasi indoor-outdoor memungkinkan layanan pergudangan, sorting, dan distribution
management untuk klien multi-industri.
4. Modular (Prefab / Modular Assembly Yard)
• Workshop mendukung prefabrikasi/assembly, stockyard mendukung staging komponen dan
manajemen proyek.
5. EPC Baseyard (Regional)
• Cocok untuk material laydown, prefabrikasi ringan, maintenance workshop, dan mobilisasi
peralatan proyek.
f) Catatan TSD (Teknis- Sewa – Dokumen)
Untuk dapat memastikan bahwa leasing dapat terlaksana secara optimal, berikut merupakan bagian-
bagian yang diperlukan pada aspek TSD Plant Kalijati:
1. Pemetaan Objek Sewa & Zonasi Internal
• Definisi area workshop (putar vs non putar) dan stockyard yang disewakan, termasuk akses,
jalur kendaraan, dan batasan operasional.
2. Assessment Kondisi Bangunan & Yard
• Kekuatan lantai/permukaan;
• Drainase;
• Kebutuhan perbaikan;
• Kesiapan untuk heavy traffic.
3. Utility Mapping and Gap Analysis
• Listrik;
• Air;
• Proteksi kebakaran;
• Sistem keamanan;
• Kesiapan untuk tenant cold chain / 3PL.
4. Kesesuaian Peruntukan dan Perizinan
• Penapisan kebutuhan izin/lingkungan bila tenant merupakan cold chain/industri tertentu.
5. Skema Tenant Improvement
• Pembagian capex antara pemilik aset dan tenant (fit-out, MEP tambahan, racking / cold
storage) serta mekanisme pengembalian aset (handback conditions).
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |44
Page 60
g) Kesimpulan
Plant Kalijati merupakan aset yang secara fungsional telah terbentuk sebagai industrial compound
dengan kombinasi workshop (putar dan non putar) dan stockyard multipoint sehingga memiliki
fleksibilitas tinggi untuk dimonetisasi melalui skema leasing. Dengan mempertimbangkan kawasan
Subang yang mengarah pada penguatan koridor industri dan logistik, Plant Kalijati memiliki prospek yang
sangat besar untuk tenant pada segmen automotive / EV supply chain, logistics staging berorientasi
ekspor, 3PL, cold chain hub, serta EPC/modular yard dengan beberapa prasyarat yang harus terpenuhi
seperti adanya TSD yang kuat untuk memastikan kesiapan utilitas, kelayakan perizinan, dan pembagian
investasi fit-out.
Karakter Lokasi
• Dekat ke Pelabuhan Patimban;
• Berada pada corridor automotive (FDI/EV);
• Meningkatnya aktivitas/konektivitas kawasan Subang Smartpolitan;
• Logistic export corridor (orientasi pergerakan barang menuju simpul ekspor);
• Masih semi-agri namun urbanizing (ruang ekspansi dan tenaga kerja tersedia).
Kecocokan Peruntukan Lokasi
• Automotive/EV supply chain;
• Export mobility staging;
• Cold chain hub (FMCG);
• 3PL;
• Modular;
• EPC.
3) Plant Cibitung
a) Identitas Plant
Plant Cibitung merupakan salah satu fasilitas operasional dan produksi beton precast milik Perseroan
yang berlokasi di kawasan industri Bekasi bagian timur, yakni di Jl. Imam Bonjol No. 52, Desa Kalijaya,
Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat. Plant Cibitung memiliki luas tanah sebesar
16.620 m2 (SHGB) dan luas bangunan sebesar 15.269 m2 (IMB). Lokasi tersebut berada di koridor urban-
industrial Cikarang-Bekasi-Karawang yang selama ini dikenal sebagai sabuk manufaktur dan logistik
utama di Indonesia dengan konsentrasi aktivitas industri, pergudangan, dan jaringan distribusi nasional
yang sangat tinggi. Berdasarkan perspektif bisnis, posisi strategis tersebut menjadikan Plant Cibitung
memiliki karakteristik aset yang berbeda dibandingkan dengan plant yang berada di wilayah agro atau
kawasan industri baru, dimana nilai strategis yang dimiliki tidak semata ditentukan oleh fungsi produksi
precast akan tetapi juga oleh potensi repositioning sebagai aset logistik atau urban distribution mengingat
kepadatan permintaan layanan 3PL, FMCG, e-commerce, dan dukungan infrastruktur jalan tol dan
konektivitas metropolitan Jabodetabek.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |45
Page 61
Gambar 5. Lokasi Plant Cibitung
Sumber: manajemen Perseroan
b) Fasilitas & Utilitas
Plant Cibitung memiliki konfigurasi fasilitas yang menunjukkan karakter industrial compound yang relatif
matang. Fasilitas yang dimiliki oleh plant tersebut mencakup batching plant, indoor & outdoor workshop,
laboratorium, stockyard, jembatan timbang, serta ruang–ruang pendukung operasional seperti ruang
rapat, ruang arsip, area parkir, dan bak limbah. Kelengkapan fasilitas tersebut penting dalam konteks
kelayakan bisnis sewa plant dikarenakan hal tersebut menunjukkan bahwa aset tidak hanya berfungsi
sebagai lahan kosong atau gudang sederhana, melainkan memiliki elemen “end-to-end operational
readiness” untuk kegiatan yang membutuhkan: (i) pengendalian mutu (laboratorium), (ii) proses
penerimaan dan pengeluaran material berbasis timbangan (jembatan timbang), (iii) area kerja
indoor/outdoor untuk kegiatan produksi/assembly ringan, dan (iv) stockyard yang memadai untuk
staging. Dengan kata lain, Plant Cibitung memiliki nilai tambah bagi tenant yang membutuhkan fasilitas
operasional yang sudah terbentuk sehingga dapat mengurangi waktu dan biaya persiapan dibandingkan
dengan membangun fasilitas dari awal.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |46
Page 62
Gambar 6. Denah Plant Cibitung
Sumber: manajemen Perseroan
c) Kapasitas & Produk
Plant Cibitung memiliki kapasitas produksi sebesar 250.000 ton per tahun. Kapasitas tersebut
menegaskan bahwa plant didesain untuk menopang volume produksi yang besar dan secara fisik
memiliki kesiapan untuk aktivitas industrial yang intensif. Dengan indoor workshop dan outdoor
workshop yang dimilki oleh Plant Cibitung, dapat terlihat bahwa plant tersebut dapat memproduksi
produk–produk precast tertentu. Pada indoor workshop, terdapat lini produksi untuk CCSP serta
pretension square pile line production. Adapun outdoor workshop memiliki konfigurasi kapasitas lini
berupa 1 (satu) line sepanjang 60 meter untuk PCI Girder dan 2 (dua) line masing–masing sepanjang 60
meter untuk Square Pile dengan keluaran produk yang mencakup Girder, Tetrapod, dan Square Pile.
Terdapat dua implikasi yang diberikan oleh detail lini dan produk Plant Cibitung. Pertama, plant memiliki
“DNA manufaktur” dengan area kerja dan pola sirkulasi material yang lazim pada produksi heavy/oversize
sehingga cocok untuk tenant yang membutuhkan area staging dan material handling. Kedua, keberadaan
outdoor workshop dan stockyard yang luas membuka peluang reposisi untuk fungsi selain pracetak
sepanjang dilakukan penyesuaian utilitas, tata letak, dan standar keselamatan kerja sesuai kebutuhan
industri tenant.
d) Keunggulan secara Industri
Keunggulan Plant Cibitung dapat dikelompokkan ke dalam dua dimensi, yakni keunggulan lokasi dan
keunggulan aset. Pertama, keunggulan lokasi dimana Koridor Cikarang-Bekasi-Karawang merupakan
salah satu pusat aktivitas manufaktur dan logistik terbesar di Indonesia. Konsentrasi tenant 3PL, FMCG,
industri otomotif (tiering), hingga e-commerce mendorong permintaan yang stabil terhadap fasilitas
distribusi dan layanan nilai tambah logistik (VAS). Dalam konteks aset sewa, lokasi di koridor ini pada
umumnya memberikan keunggulan berupa kedekatan ke basis pelanggan industri, akses cepat ke
jaringan tol utama, dan integrasi dengan pasar tenaga kerja urban. Kedua, keunggulan aset dimana Plant
Cibitung sudah memiliki komponen-komponen yang mendukung fungsi industri secara utuh, baik
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |47
Page 63
fasilitas kantor, jembatan timbang, laboratorium, batching plant, area workshop, serta stockyard. Aset
dengan kelengkapan tersebut umumnya memiliki daya tarik tersendiri bagi tenant yang mengejar
kecepatan implementasi (time-to-operate) karena mengurangi kebutuhan pembangunan fasilitas dasar.
Namun demikian, keunggulan tersebut perlu disandingkan dengan konsekuensi koridor urban-industrial
seperti biaya lahan/logistik yang cenderung tinggi, persaingan fasilitas logistik ketat, serta kepadatan lalu
lintas dan dinamika tenaga kerja (kompetisi pekerja) yang lebih intensif dibandingkan dengan kawasan
semi-agro. Oleh sebab itu diperlukan strategi komersialisasi yang menekankan diferensiasi melalui
penawaran “compound siap operasi”, fleksibilitas zoning indoor-outdoor, atau skema tenant
improvement yang kompetitif.
e) Use-Case Leasing (Peruntukan Jenis Sewa)
Berikut merupakan pemetaan use-case yang paling realistis untuk Plant Cibitung disertai alasan secara
teknis:
1. 3PL/Contract Logistics Hub
• Plant dapat diposisikan sebagai fasilitas 3PL dengan fungsi pergudangan, pengelolaan
persediaan, dan VAS seperti labelling, repacking, kitting, serta light assembly. Keberadaan ruang
workshop dan gudang memudahkan integrasi proses VAS, sementara stockyard memberi ruang
staging kendaraan dan buffer inventoryl.
2. Distribution Center (DC) Urban untuk FMCG dan Retail
• Lokas di koridor urban – industrial mendukung peran sebagai DC yang melayani jaringan
distribusi modern trade dan general trade di Jabodetabek serta koridor Jawa Barat. Dalam model
ini, yard dan akses internal dapat dioptimalkan untuk cross-docking dan arus barang yang lebih
tinggi.
3. Fulfillment E-Commerce dan Packing / Sorting Center
• Plant dapat diadaptasi untuk inbound-putaway-picking-packing-sortation terutama apabila
tenant membutuhkan hub dengan kedekatan ke permintaan urban. Dalam hal ini, kebutuhan
utama adalah penataan layout gudang, racking, sistem IT / WMS, area packing, serta penguatan
standar keselamatan (contoh: proteksi kebakaran dan jalur evakuasi).
4. Contract Manufacturing Ringan (Non-heavy)
• Area workshop dapat dimanfaatkan untuk manufaktur ringan yang tidak menghasilkan limbah
berbahaya misalnya assembling, finishing, atau subcomponent staging dengan catatan
kepatuhan izin usaha dan penguatan K3 serta pengelolaan limbah;
• Secara strategis, repositioning Plant Cibitung menuju use-case logistik/fulfillment cenderung
lebih “market fit” dibanding mengarahkan plant menuju industri agro/pangan dikarenakan lokasi
strategis yang dekat dengan pasar urban dan klaster industri.
f) Catatan TSD (Teknis- Sewa – Dokumen)
Untuk dapat memastikan bahwa leasing dapat terlaksana secara optimal, berikut merupakan bagian-
bagian yang diperlukan pada aspek TSD Plant Cibitung:
1. Pemetaan Objek Sewa dan Zonasi Internal
• Terdapat penegasan area yang disewakan seperti kantor, gudang, indoor dan outdoor workshop,
stockyard, dan fasilitas penungang lainnya yang mencakup jalur akses, titik masuk–keluar, dan
pengaturan lalu lintas internal;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |48
Page 64
• Penting untuk memastikan SLA operasional tenant tidak terganggu dan untuk meminimalkan
area “shared risk”.
2. Condition Assessment dan Kebutuhan capex Readiness
• Pemeriksaan kondisi bangunan, permukaan yard, drainase, pagar/gate, serta kondisi fasilitas
utama seperti jembatan timbang dan utilitas;
• Diperlukan inspeksi teknis untuk menilai kebutuhan perbaikan atau penguatan.
3. Utility Mapping dan Gap Analysis terhadap Kebutuhan Tenant
• Pemetaan daya listrik terpasang, sistem air, proteksi kebakaran (hydrant / APAR), dan kesiapan
keamanan (CCTV / akses kontrol);
• Untuk tenant 3PL/fulfillment, gap utilitas sering menjadi faktor penentu biaya fit-out dan timeline
implementasi.
4. Kesesuaian Perizinan, Tata Ruang, dan Lingkungan
• Penapisan kesesuaian kegiatan tenant (logistik, packing, manufaktur ringan) terhadap
peruntukan dan izin lingkungan.
5. Skema Tenant Improvement dan Mekanisme Handback
• Pengaturan pembagian capex fit-out (racking, MEP tambahan, cold storage bila ada, fire system
upgrade), masa sewa, serta kondisi pengembalian aset. Klausul handback penting untuk
melindungi nilai aset pada akhir kontrak.
g) Kesimpulan
Plant Cibitung merupakan aset industri strategis WSBP yang memiliki kombinasi keunggulan lokasi dan
kesiapan fasilitas. Dengan kapasitas produksi sebesar 250.000 ton/tahun dan fasilitas compound yang
mencakup workshop, gudang, stockyard, jembatan timbang, serta laboratorium, hal tersebut
menunjukkan karakter industrial yang kuat dan adaptif yang dimiliki oleh Plant CIbitung. Terkait aspek
monetisasi aset melalui leasing, orientasi paling prospektif adalah reposisi sebagai hub 3PL/contract
logistics, distribution center urban untuk FMCG/retail, dan fulfillment/picking-packing-sorting untuk e-
commerce, dengan opsi manufaktur ringan sebagai alternatif selektif. Keputusan komersial perlu
mempertimbangkan kompetisi fasilitas logistik di koridor timur Jakarta dan struktur biaya yang cenderung
tinggi, sehingga diferensiasi harus diarahkan pada proposisi “compound siap operasi”, Fleksibilitas
zoning indoor-outdoor, serta skema fit-out yang kompetitif dan terukur melalui TSD.
Karakter Lokasi
• Urban-Industrial (Cikarang – Bekasi – Karawang Belt);
• Padat dengan perusahaan 3PL, FMCG, Automotive Tiering, dan E-Commerce;
• Labor Supply tinggi;
• Harga lahan/logistik tinggi;
• Bukan merupakan sentra argo dan produk berbasis pangan.
Kecocokan Peruntukan Lokasi
• Retail;
• FMCG;
• 3PL;
• E-Commerce;
• Fulfillment;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |49
Page 65
• Packing/Sorting;
• Contract Manufacturing ringan;
• DC Urban.
4) Plant Sadang
a) Identitas Plant
Plant Sadang merupakan pabrik precast Perseroan yang berlokasi di Kabupaten Purwakarta, Jawa Barat.
Plant tersebut berada pada wilayah administratif Purwakarta yang memiliki keterhubungan langsung
dengan jaringan jalan utama Jawa Barat dan akses jaringan tol yang melayani pergerakan logistik Jakarta
– Cikampek dan konektivitas menuju Bandung Raya melalui koridor Cipularang. Melalui kacamata aspek
bisnis, posisi geografis tersebut menempatkan Plant Sadang sebagai aset strategis yang relevan untuk
mendukung aktivitas B2B, terutama untuk kebutuhan staging material dan mobilisasi proyek di wilayah
Jawa Barat. Dengan mempertimbangkan karakter wilayah Purwakarta sebagai simpul konektivitas dan
kedekatan relatif terhadap klaster industri Bekasi-Karawang-Purwakarta, Plant memiliki prospek
pemanfaatan yang tidak terbatas pada fungsi produksi precast, namun juga untuk skema monetisasi aset
melalui penyewaan (leasing) bagi tenant yang memerlukan kombinasi area workshop dan yard. Plant
Sadang memilki luas tanah sebesar 70.099 m2 (SHGB) dan 15.182 m2 (APH) disertai dengan bangunan
seluas 21.577 m2 (IMB).
Gambar 7. Lokasi Plant Sadang
Sumber: manajemen Perseroan
b) Fasilitas dan Utilitas
Plant Sadang memiliki konfigurasi fasilitas yang merepresentasikan industrial compound dengan
kesiapan operasional. Fasilitas utama yang ditampilkan meliputi kantor, batching plant, jembatan
timbang, area stockyard non-putar, serta area stockyard spun pile dan zona operasional
produksi/workshop. Keberadaan batching plant dan jembatan timbang menandakan bahwa plant
dirancang untuk mendukung rangkaian proses operasional terintegrasi yang mencakup penerimaan
material, pengolahan/produksi, penimbangan, staging, hingga distribusi. Dalam perspektif leasing,
kelengkapan fasilitas ini memberikan nilai tambah karena mengurangi kebutuhan pembangunan fasilitas
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |50
Page 66
dasar oleh calon tenant dan mempercepat time to operate. Namun demikian, untuk pemanfaatan selain
precast (contoh: Logistik proyek, EPC Baseyard, atau 3PL selektif), aspek utilitas dan kesiapan fisik perlu
dikonfirmasi melalui kajian teknis terstruktur khususnya terkait kapasitas listrik, sistem air dan drainase,
penerangan area yard, standar proteksi kebakaran, serta kapasitas permukaan yard untuk kendaraan
berat dan aktivitas penumpukan material.
c) Kapasitas & Produk
Gambar 8. Kapasitas & Produk Plant Sadang
Sumber: manajemen Perseroan
Plant Sadang memilki kapasitas produksi putar sebesar 170.000 ton/tahun dan non-putar sebesar
180.000 ton/tahun. Adapun portofolio produk yang dihasilkan mencakup Spun Pile, PCI Girder, CCSP,
Square Pile, Tetrapod, dan lainnya. Dalam hal ini, Plant Sadang dikaitkan dengan area stockyard yang
tersegmentasi (non-putar dan spun pile), yang menunjukkan kesiapan penanganan produk berdimensi
panjang atau berat dan kebutuhan staging sebelum distribusi. Secara operasional, karakter tersebut
lazim pada plant yang mendukung produksi elemen precast untuk proyek infrastruktur, di mana penataan
yard, akses internal, dan kemampuan material handling menjadi faktor kunci.
d) Keunggulan secara Industri
Keunggulan Plant Sadang ditentukan oleh dua dimensi utama, yaitu keunggulan lokasi dan keunggulan
aset. Purwakarta memiliki fungsi strategis sebagai simpul perlintasan logistik Jawa Barat yang
menghubungkan klaster industri Bekasi-Karawang dengan Bandung Raya. Hal tersebut menunjukkan
implikasi bisnis bahwa Plant Sadang memilki potensi sebagai titik staging yang efisien bagi tenant yang
membutuhkan akses distribusi antarkota, mobilisasi peralatan proyek, serta konsolidasi material. Di sisi
lain, Plant Sadang telah memiliki fasilitas industrial-ready berupa batching plant, jebatan timbang,
workshop atau area produksi, dan stockyard. Keunggulan ini relevan untuk tenant bertipe proyek (EPC /
logistik proyek) karena kebutuhan fundamental yang dimiliki adalah laydown yang luas, fasilitas
penunjang operasional, dan sirkulasi internal yang mendukung kendaraan berat. Meskipun demikian,
apabila dibandingkan dengan kawasan inti Cikarang-Bekasi, Plant Sadang secara umum lebih tepat
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |51
Page 67
diposisikan sebagai hub B2B dan proyek, bukan sebagai DC urban untuk retail atau last-mile. Oleh karena
itu, keberhasilan monetisasi aset akan sangat bergantung pada ketepatan segmentasi tenant dan desain
paket komersial yang sesuai dengan karakter lokasi dan fasilitas.
e) Use-Case Leasing (Peruntukan Jenis Sewa)
Berikut merupakan pemetaan use-case yang paling realistis untuk Plant Sadang disertai alasan secara
teknis:
1. EPC Regional Baseyard
• Plant dapat difungsikan sebagai baseyard kontraktor EPC/infrastruktur untuk laydown area,
staging material, prefabrikasi ringan, perawatan peralatan, serta mobilisasi alat dan material ke
lokasi proyek di Jawa Barat dan sekitarnya.
2. Project Logistics Hub
• Plant berpotensi menjadi titik konsolidasi material dan buffer storage untuk proyek infrastruktur
seperti pengaturan dispatch dan pre-assembly terbatas untuk mengurangi bottleneck di
lapangan.
3. Modular/Prefab Assembly Yard
• Workshop dan yard dapat diadaptasi untuk kegiatan assembly komponen modular (non-heavy)
dengan memanfaatkan stockyard sebagai staging dan pengaturan alur material.
4. Industrial 3PL (Selective)
• Plant dapat diarahkan sebagai warehousing B2B untuk klaster industri Purwakarta-Karawang,
khususnya untuk material konstruksi, spare parts, atau komponen industri, dengan persyaratan
peningkatan standar proteksi kebakaran dan sistem keamanan sesuai standar tenant logistik.
5. Manufacturing Support Yard
• Pemanfaatan sebagai area penyangga kegiatan manufaktur (kitting, packing, light processing)
untuk pemasok industri sekitar terutama untuk kebutuhan operasional yang memerlukan
kombinasi indoor-outdoor;
• Secara komersial, use-case tersebut lebih konsisten dengan karakter Plant Sadang dibanding
penggunaan yang menuntut kedekatan ekstrem ke konsumen urban (retail DC atau fulfillment
last-mile).
f) Catatan TSD (Teknis- Sewa – Dokumen)
Untuk dapat memastikan bahwa leasing dapat terlaksana secara optimal, berikut merupakan bagian-
bagian yang diperlukan pada aspek TSD Plant Sadang:
1. Definisi Objek Sewa dan Zonasi Internal
• Penetapan area yang disewakan (workshop, stockyard, batching plant, kantor, jembatan
timbang, akses), termasuk batasan akses dan area bersama.
2. Condition Assessment
• Inspeksi kondisi bangunan dan yard (bearing capacity, kerusakan permukaan, drainase atau
genangan), serta kondisi fasilitas utama (batching plant, jembatan timbang) dan kebutuhan
perbaikan.
3. Utility Mapping & Gap Analysis
• Pemetaan listrik, air, penerangan yard, proteksi kebakaran, dan keamanan (CCTV, akses
kontrol) dibanding kebutuhan tenant.
4. Kesesuaian Perizinan dan Pengelolaan Lingkungan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |52
Page 68
• Penapisan kesesuaian tata ruang serta kewajiban lingkungan yang melekat pada aktivitas
tenant (debum, kebisingan, limbah).
5. Skema Tenant Improvement and Handback
• Pembagan capex fit-out, SLA operasional, dan ketentuan pengembalian aset agar nilai tetap
terjaga.
6. Traffic Management and K3
• Pengaturan arus kendaraan berat, prosedur keselamatan kerja, serta pembatasan aktivitas
tertentu bila berdampak pada lingkungan sekitar.
g) Kesimpulan
Plant Sadang merupakan aset industrial-ready milik Perseroan yang terletak di Kabupaten Purwakarta
yang ditopang oleh fasilitas operasional utama seperti batching plant, jembatan timbang, workshop dan
area produksi, dan stockyard sehingga memiliki kesiapan sebagai manufacturing yard dan area staging.
Dalam perspektif monetisasi aset melalui sewa, Plant Sadang paling tepat diposisikan untuk tenant B2B
berbasis proyek dan industri, terutama EPC Regional Baseyard, Project Logistics Hub, serta modular atau
prefab assembly yard, dengan opsi industrial 3PL selektif apabila dilakukan peningkatan standar fasilitas
tertentu. Implementasi sewa memerlukan paket TSD yang kuat untuk memastikan kesiapan utilitas,
kejelasan zonasi objek sewa, kepatuhan perizinan, serta mekanisme fit-out dan handback yang
melindungi nilai aset pada akhir masa sewa.
Karakter Lokasi
• Koridor Jakarta–Bandung;
• Dekat dengan kawasan automotive dan supplier cluster;
• Dekat dengan kawasan industri baru (KI CIkarang);
• EPC & Infrastructure Cluster;
• Logistic Connectivity baik;
• Industrial Zoning kuat.
Kecocokan Peruntukan Lokasi
• Modular Industrial;
• Automotive Sub-Assembly;
• EPC Staging Yard;
• Modular Data Center;
• Fabrication Components;
• Contract Manufacturing.
4.2. Ketersediaan Bahan Baku
Tidak relevan karena tidak terdapat bahan baku terkait Rencana Penambahan KBLI yang akan dijalankan
oleh Perseroan sehubungan dengan penyewaan plant.
4.3. Ketersediaan Sumber Daya Manusia dan Tenaga Ahli
Rencana sewa aset precast plant idle merupakan strategi monetisasi aset untuk mengurangi beban biaya
idle sekaligus menjaga opsi reaktivasi operasi ketika permintaan kembali meningkat. Dalam
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |53
Page 69
implementasinya, model sewa harus dinilai tidak hanya dari aspek komersial, tetapi juga dari kelayakan
ketersediaan sumber daya manusia dan tenaga ahli.
Plant Cibitung memiliki kapasitas non-putar sekitar 250.000 ton per tahun dengan luas tanah 16.620 m2
dan bangunan 15.269 m2. Plant Sadang memiliki kapasitas spinning ± 170.000 ton/tahun dan non-
spinning ± 180.000 ton/tahun dengan luas tanah 70.099 m2 (SHGB) dan 15.182 m2 (APH) serta bangunan
21.577 m2. Plant Kalijati memiliki kapasitas spinning ± 200.000 ton/tahun dan non spinning ± 50.000
ton/tahun dengan luas tanah 53.878 m2 dan bangunan 3.778 m2, sedangkan Plant Klaten memiliki
kapasitas non putar sekitar 225.000 ton/tahun dengan luas tanah total 66.545 m2 (SHGB + SHM) dan
bangunan 9.180 m2. Keempat plant tersebut secara umum dapat disewakan untuk bisnis sejenis maupun
non-sejenis, namun setiap skema memerlukan tata kelola yang berbeda. Berikut merupakan matriks
kelayakan untuk setiap plant yang akan disewakan oleh Perseroan:
Tabel 11. Matriks Kelayakan Plant
Kelayakan Sewa Kelayakan Sewa Bisnis
Plant Karakteristik Utama Aset Rekomendasi
Bisnis Sejenis Non-Sejenis
Cibitung • Non-Spinning Tinggi untuk produk Sangat tinggi Mixed : Utamakan
250.000 ton / tahun standar / non – (warehouse / logistik / bisnis non-sejenis
• Dekat dengan koridor spinning namun yard) dikarenakan jangka panjang dan
industri dan akses tol memiliki risiko akses industri selektif untuk bisnis
kompetisi tinggi sejenis
Sadang • Spinning 170.000 + Sangat tinggi dan aset Tinggi (lahan luas) Bisnis Sejenis
Non-Spinning fleksibel untuk order namun terdapat (managed lease)
180.000 besar opportunity cost jika sebagai prioritas
• Lahan luas pasar precast
• Produk beragam mengalami kenaikan
Kalijati • Spinning 200.000 + Sangat tinggi untuk Menengah (bangunan Bisnis Sejenis yang
Non-Spinning 50.000 spun pile dan produk kecil, lebih cocok yard berfokus kepada
• Produktivitas putar spinning terbatas) spinning dan disertai
stabil dengan kontrol HSE
dan aset ketat
Klaten • Non-Spinning Tinggi untuk girder / Menengah – tinggi Bisnis Sejenis
225.000 slab / U-Ditch / (logistik regional) dan namun perlu
• Dekat dengan produk non-spinning bergantung kepada dipersiapkan opsi
segitiga Semarang – akses dan demand bisnis non-sejenis
Yogyakarta - Solo apabila pipeline
rendah
Sumber: manajemen Perseroan
Pada skema sewa untuk bisnis sejenis, penyewa harus mampu menyediakan personel inti seperti plant
manager, teknisi batching, operator crane & rigger, teknisi prestressing / spinning (untuk plant yang
memiliki fasilitas putar), serta tim Quality Assurance / Quality Control beton. Dalam konteks portofolio
plant, Cibitung, Sadang, dan Kalijati secara lokasi berada pada koridor Jawa Barat yang dekat dengan
ekosistem industri dan logistik sehingga secara praktik tenaga kerja operator serta vendor maintenance
cenderung lebih mudah tersedia. Klaten memiliki tenaga kerja yang memadai, namun kompetensi
spesifik precast tertentu (khususnya untuk produk dengan toleransi tinggi seperti girder atau elemen
prategang) tetap membutuhkan mekanisme standardisasi dan pelatihan induksi agar mutu konsisten.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |54
Page 70
Perseroan mensyaratkan dalam kontrak bahwa penyewa wajib menyediakan personel kunci yang
kompeten serta menjalankan program induction HSE dan SOP operasi sebelum plant dioperasikan.
4.4. Proses Penyewaan
Secara prinsip terdapat tiga model bisnis leasing yang dapat dijalankan Perseroan dengan tingkat
kompleksitas dan horizon strategis yang berbeda-beda:
a) Model Pure Leasing (Lease & Operate)
Dalam model ini Perseroan menyewakan plant beserta yard, workshop, dan utilities kepada tenant.
Tenant bertanggung jawab penuh untuk operasi, termasuk fit-out, utilitas, dan manajemen operasional.
Model ini memiliki kompleksitas rendah, tidak membutuhkan investasi, dan risiko operasional
dialokasikan ke tenant. Model ini sesuai untuk menghasilkan recurring cash-in tanpa komitmen jangka
panjang.
b) Model Leasing dengan Add-on Services
Perseroan menyewakan plant dengan opsi add-on, antara lain penggunaan crane, workshop, handling
equipment, atau dukungan perizinan. Model ini dapat meningkatkan nilai sewa dan monetisasi aset
secara lebih optimal, terutama pada sektor automotive, EPC, dan logistics, yang membutuhkan peralatan
tambahan selain ruang fisik. Model ini relevan pada fase recovery dan turnaround.
c) Model Semi Lease
Model ini memungkinkan tenant melakukan operasi berkelanjutan dalam satu area yang sama dan
perbedaan hanya pada zona operasi dan produk yang dihasilkan, sehingga dalam 1 plant dapat dihuni 2-
3 tenant yang berbeda.
Dalam hal ini, Perseroan dapat merujuk kepada SK No. 01.2/SK/WBP/PEN/2023 tentang Langkah-
Langkah Peluang atau Kerjasama Bisnis di Corporate Office & Operational Unit PT Waskita Beton Precast
Tbk dengan alur sebagai berikut:
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |55
Page 71
Gambar 9. Langkah-langkah Peluang Kerjasama Bisnis
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |56
Page 72
Sumber: manajemen Perseroan
Dalam skema leasing idle plant dapat diformulasikan secara kontraktual melalui tiga komponen utama,
yaitu:
• Base Rent, sebagai pendapatan tetap perseroan selama masa sewa;
• Service Charge, sebagai pass-through dari utilities atau biaya operasional tertentu; dan
• Extension Option, sebagai opsi perpanjangan untuk menjaga fleksibilitas bagi tenant maupun
perseroan.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |57
Page 73
Dari perspektif Perseroan, struktur kontrak harus memastikan bahwa Perseroan tidak menanggung risiko
operasional tenant dan tidak terbebani capex tambahan untuk fit-out atau siap pakai sehingga fit-out
seperti perbaikan, relayout dan lain-lain sepenuhnya menjadi tanggung jawab tenant agar payback
periode biaya fit-out berada dalam horizon sewa dan diharapkan tidak menciptakan perubahan struktural
yang besar terhadap aset.
Kontrak dapat menggunakan mekanisme pembayaran monthly atau quarterly invoicing, disertai deposit
dan penalty clause untuk early termination. Pendekatan ini menjaga disiplin pembayaran sekaligus
melindungi aset perseroan dari risiko tenant.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |58
Page 74
5. ASPEK POLA BISNIS
5.1. Keunggulan Kompetitif
Keunggulan Lokasi (Agregat)
Plant Perseroan memiliki positioning geografis yang strategis di koridor industri Pulau Sumatra dan
utamanya Pulau Jawa yang menjadi pusat industri dan perekonomian. Secara makro, beberapa
keunggulan plant Perseroan atas lokasi:
• Plant berada pada dua koridor ekonomi utama yaitu Jakarta – Bandung - Cirebon dan Semarang – Solo
- Yogyakarta, yang merupakan pusat distribusi, manufaktur, dan konektivitas logistik. Akses terhadap
Tanjung Priok dan Patimban relevan untuk use-case EPC, modular OMM (Original Manufactur
Modular), dan logistik;
• Dekat proyek infrastruktur nasional, termasuk jalan tol, kawasan industri, dan pelabuhan;
• Akses logistik kuat, melalui jaringan jalan tol dan jalur industri serta kedekatan sumber material;
• Terletak pada koridor ekonomi utama, seperti Jakarta – Bandung - Cirebon dan Semarang – Solo -
Yogyakarta, yang menjadi hub manufaktur dan distribusi regional.
Keunggulan geografis yang dimiliki tersebut menjadi dasar kelayakan aset plant Perseroan untuk leasing
industrial dan modular bagi pelaku EPC, manufaktur, dan logistik.
Keunggulan untuk Industri
Aset plant precast termasuk kategori fixed asset heavy dan logistics-dependent, sehingga memiliki
karakteristik:
1) Infrastruktur Produksi Komplek
Plant memiliki kombinasi fasilitas produksi berat lengkap yang jarang dimiliki aset industrial biasa:
• Workshop Indoor/Outdoor;
• Batching Plant;
• Stockyard besar;
• Overhead Crane / Gantry;
• QC Laboratory;
• Steam Curing / Utilities.
Sehingga menjadikan aset ini ready-to-operate tanpa capex awal bagi tenant (penyewa), utamanya dalam
bidang manufaktur sejenis. Dalam konteks aset industrial, fleksibilitas konfigurasi merupakan salah satu
pembeda utama antara plant precast dengan gudang/warehouse biasa. Warehouse umumnya hanya
menyediakan ruang fisik dan handling ringan, sedangkan plant Perseroan menyediakan:
• Handling berat (crane/gantry) ;
• Yard untuk stacking;
• Utilities untuk batching dan curing;
• Workflow untuk manufacturing ringan;
• Indoor Fabrication Space.
Hal ini menjadikan plant Perseroan industrial-grade facility yang dapat digunakan untuk lebih dari satu
sektor industri. Fasilitas seperti workshop indoor/outdoor, stockyard, overhead crane/gantry, batching
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |59
Page 75
plant, dan area handling berat memungkinkan plant digunakan tidak hanya untuk produksi precast, tetapi
juga untuk aktivitas industrial lain. Fleksibilitas ini merupakan keunggulan bagi plant Perseroan karena
secara bisnis precast sendiri tidak terkunci pada satu jenis produk dan di luar bisnis dapat dikembangkan
ke bisnis lainnya. Dalam perspektif leasing, kemampuan pemenuhan dengan fasilitas lengkap ini
memperbesar pool calon tenant dan memperluas pilihan model bisnis tanpa memerlukan capex
tambahan di awal maupun perubahan konstruksi yang signifikan.
2) Legalitas Aset
Sebagian besar plant berada pada skema SHGB/SHM dan merupakan aset Perseroan langsung, sehingga
leasing dapat dilakukan tanpa struktur kepemilikan yang kompleks, sehingga memudahkan proses
kontrak dan perjanjian.
3) Lead Time Aktivasi Cepat
Dalam situasi saat ini pembuatan Plant/Pabrik baru tidak dapat dilakukan secara cepat, build industrial
plant baru membutuhkan izin lahan, perizinan industri, izin terkait lainnya bahkan utamanya investasi
utilitas yang akan mempengaruhi proyeksi capex pengembalian oleh beban investasi besar diawal,
menggunakan pola penyewaan mengurangi risiko operasional dan finansial bagi penyewa. Aset plant TSD
Perseroan memiliki potensi monetisasi melalui leasing non-operating, terutama untuk pelaku EPC,
modular, dan operator logistik yang membutuhkan akses kapasitas tanpa capex.
5.2. Kemampuan Pesaing Meniru Produk
Perseroan memiliki karakteristik plant yang cukup baik sehingga pesaing mungkin akan kesulitan untuk
meniru model penyewaan plant yang dilakukan Perseroan. Beberapa faktor yang menyebabkan sulitnya
pesaing untuk meniru model penyewaan plant Perseroan adalah sebagai berikut.
1) Akses & Lokasi Strategis
Keunggulan Perseroan yaitu Plant berada di koridor ekonomi utama (Jakarta–Bandung–Cirebon;
Semarang–Solo–Yogyakarta) dengan akses logistik optimal dan kedekatan ke proyek infrastruktur besar.
Kemampuan Pesaing Meniru:
Tantangan Tinggi
• Lahan di koridor yang sama sudah terbatas dan harganya tinggi.
• Kompetisi mendapatkan lokasi premium dari pengembang/pemerintah.
• Infrastruktur logistik (akses tol, pelabuhan) tidak mudah diperoleh secara langsung.
Potensi Strategi Pesaing
• Mengakuisisi lahan sekunder di koridor alternatif (contoh: utara Jawa, Jawa Timur).
• Kerja sama dengan BPJT/pengembang kawasan industri untuk lokasi baru.
Kesimpulan: meskipun pesaing bisa mencari lokasi alternatif, meniru langsung positioning geografis
Perseroan sangat sulit dan membutuhkan investasi besar serta waktu panjang.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |60
Page 76
2) Infrastruktur Produksi Komplek
Keunggulan Perseroan yaitu fasilitas lengkap - batching plant, stockyard besar, crane/gantry, workshop
indoor/outdoor, QC lab, steam curing yang siap operasi tanpa capex awal untuk tenant.
Kemampuan Pesaing Meniru:
Tantangan Teknis & Modal
• Infrastruktur tersebut memerlukan investasi modal sangat besar dan proses konstruksi bertahap 12–
24 bulan;
• Pengadaan crane/gantry dan utilitas curing tidak mudah diduplikasi tanpa pengalaman operasional
sebelumnya;
• QC lab lengkap memerlukan tenaga terampil dan sertifikasi mutu.
Potensi Strategi Pesaing
• Mengembangkan plant modular bertahap berdasarkan kebutuhan pasar.
• Membentuk aliansi strategis dengan OMM mesin batching/curing untuk efisiensi biaya.
Kesimpulan: pesaing bisa meniru secara teknis, tetapi biaya tinggi dan kebutuhan SDM berpengalaman
membuatnya tidak cepat atau murah.
3) Fasilitas Industrial-Grade & Fleksibilitas
Keunggulan Perseroan: Plant tidak hanya untuk precast tetapi juga bisa dipakai industri lain, memberikan
fleksibilitas penggunaan dan potensi lease yang luas.
Kemampuan Pesaing Meniru:
Kelemahan Pesaing
• Banyak pabrik baru pesaing lebih fokus untuk satu produk saja (precast girder atau pile), bukan multi-
purpose.
• Fasilitas multifungsi memerlukan pemahaman workflow industri yang lebih kompleks.
Strategi Pesaing
• Fokus pada niche product excellence dulu (spun pile), baru perluas ke fleksibilitas fasilitas.
• Menyediakan fasilitas yang disesuaikan dengan satu segmen industri untuk efisiensi.
Kesimpulan: fleksibilitas fasilitas Perseroan tidak mudah ditiru secara sekaligus, tapi pesaing bisa
meniru secara bertahap untuk segmen industri tertentu.
4) Legalitas Aset & Kepemilikan
Keunggulan Perseroan: sebagian besar plant berada di SHGB/SHM atas nama korporasi, mempermudah
leasing dan kontrak.
Kemampuan Pesaing Meniru:
Tantangan Struktur Kepemilikan
• Mengurus izin lahan dan status kepemilikan memakan waktu dan biaya;
• Penyusunan struktur aset yang bersih untuk leasing memerlukan konsultan hukum/pajak.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |61
Page 77
Strategi Pesaing
• Melakukan akuisisi lahan yang sudah berizin (ready title) di koridor industri potensial;
• Menggunakan skema joint venture atau land bank dengan pemilik lahan strategis.
Kesimpulan: pesaing bisa meniru legalitas aset, tetapi tidak instan atau tetap memerlukan negosiasi, izin,
dan tata kelola hukum yang baik.
5) Lead Time & Time-to-Market
Keunggulan Perseroan yaitu aktivasi plant mampu dilakukan cepat (asset ready-to-operate), terutama
untuk tenant tanpa capex.
Kemampuan Pesaing Meniru:
Keterbatasan Waktu
• Pembangunan plant baru umumnya 18–36 bulan;
• Perizinan lingkungan, utilitas, dan konstruksi memakan waktu lama.
Strategi Pesaing
• Mengakuisisi plant existing yang idle dari perusahaan lain;
• Menyewa fasilitas industri yang sudah ada dan upgrade bertahap.
Kesimpulan yaitu keunggulan waktu yang dimiliki Perseroan sulit ditiru dalam jangka pendek. Pesaing
harus melakukan strategi akuisisi atau leasing terlebih dahulu untuk percepatan.
5.3. Kemampuan Menciptakan Nilai
Aset plant Perseroan memiliki karakter sebagai industrial-level facilities dengan infrastruktur produksi
berat, yard luas, utilitas lengkap, dan konfigurasi yang dapat disesuaikan. Karakter ini menempatkan
plant Perseroan bukan hanya sebagai pabrik precast, tetapi sebagai aset industri multi-fungsi dengan
potensi monetisasi lintas sektor. Status Temporary Shut Down (TSD) sendiri tidak mengurangi nilai dan
fungsi aset. Seluruh plant tetap terpelihara secara fisik dan legal sehingga dapat diaktivasi kembali
maupun dialihkan sementara melalui skema leasing non-operating. Kondisi ini memberikan fleksibilitas
strategis bagi perusahaan untuk mengoptimalkan aset tanpa menambah beban capex. Secara geografis,
plant berada dalam koridor industri dan logistik utama Pulau Jawa, masing-masing dengan karakter
ekosistem ekonomi yang berbeda. Perbedaan lokasi tersebut membentuk kecocokan sektor yang
spesifik mulai dari industri manufaktur, logistik, hingga agro-processing. Hal ini memperluas peluang
monetisasi karena setiap plant memiliki pasar leasing yang berbeda.
Dari sudut pandang komersial, kombinasi antara fasilitas produksi, fleksibilitas konfigurasi, dan posisi
geografis menjadikan plant Perseroan relevan untuk model asset-light expansion, yaitu kebutuhan pelaku
industri untuk mengakses kapasitas tanpa membangun fasilitas baru. Tren ini semakin kuat di sektor
otomotif/EV, modular OMM, 3PL/logistics, FMCG, e-commerce, serta warehouse di wilayah tertentu.
Dengan demikian, aset plant Perseroan memiliki potensi monetisasi yang realistis, terukur, dan multi-
sektor, yang dapat dioptimalkan melalui model leasing industrial dengan risiko yang terkendali. Beberapa
potensi secara garis besar yang dapat dipetakan sebagai berikut:
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |62
Page 78
Tabel 12. Potensi yang Dapat Dipetakan
Sektor Sadang Kalijati Cibitung Klaten
Feedmill ✘ ○ ✘ ✔
Rice Milling ✘ ○ ✘ ✔
Pabrik Makanan (Gula
✘ ○ ✘ ✔
dll)
Cold Chain ○ ✔ ✔ ○
Automotive / EV ✔ ✔ ○ ✘
Modular ✔ ✔ ○ ✔
3PL / E-Comm ○ ✔ ✔ ○
EPC ✔ ✔ ○ ✔
Keterangan: ✔ = natural fit ○ = conditional fit ✘ = tidak ekonomis
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |63
Page 79
6. ASPEK MODEL MANAJEMEN
6.1. Ketersediaan Tenaga Kerja
Ketersediaan tenaga kerja menjadi faktor penting dalam menentukan kualitas tim pelaksana. Perseroan
senantiasa mengutamakan kebijaksanaan dalam penempatan tenaga kerja, khususnya bagi karyawan
yang memiliki pengalaman dan kompetensi sesuai bidangnya. Dalam menjalankan kegiatan usaha,
Perseroan telah memiliki sumber daya manusia yang kompeten dan bepengalaman untuk menjalankan
kegiatan usahanya. Saat ini, Perseroan memiliki 618 orang tenaga kerja yang terdiri dari 511 laki-laki dan
107 perempuan. Dari jumlah tersebut dibagi 2 kategori yaitu pegawai teknik dan non teknik. Berikut
komposisi tenaga kerja berdasarkan pendidikan, lokasi, umur, dan jabatan:
Tabel 13. Komposisi Tenaga Kerja Berdasarkan Pendidikan
No Pendidikan WSKT WBP Jumlah
I TEKNIK 30 301 331
S2 1 11 12
S1 29 185 214
D4 - 10 10
D3 - 47 47
D2 - - -
D1 - - -
SLTA - 48 48
II NON TEKNIK 27 260 287
S3 - 1 1
S2 7 20 27
S1 20 128 148
D4 - - -
D3 - 18 18
D2 - 1 1
D1 - 2 2
SLTA - 90 90
TOTAL (I +II ) 57 561 618
Sumber: manajemen Perseroan
Tabel 14. Komposisi Tenaga Kerja Berdasarkan Lokasi
No Penempatan WSKT WBP Jumlah
I TEKNIK 30 301 331
Kantor Pusat 12 53 65
Unit Bisnis 4 57 61
Unit Operasional 14 191 205
II NON TEKNIK 27 260 287
Kantor Pusat 16 83 99
Unit Bisnis 7 29 36
Unit Operasioanal 4 148 152
Sumber: manajemen Perseroan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |64
Page 80
Tabel 15. Komposisi Tenaga Kerja Berdasarkan Umur
No Rentang Umur WSKT WBP Jumlah
I TEKNIK 30 301 331
>55 - 3 3
51-55 2 9 11
46-50 2 11 13
41-45 1 20 21
36-40 6 39 45
31-35 19 137 156
26-30 - 69 69
21-25 - 13 13
<20 - - -
II NON TEKNIK 27 260 287
>55 - 1 1
51-55 2 8 10
46-50 1 10 21
41-45 1 30 31
36-40 5 51 56
31-35 17 86 103
26-30 1 70 71
21-25 - 4 4
<20 - - -
Sumber: manajemen Perseroan
Tabel 16. Komposisi Tenaga Kerja Berdasarkan Jabatan
No Kategori Jabatan WSKT WBP Jumlah
I TEKNIK 30 301 331
Kepala Divisi - 9 9
Manager Corporate
5 8 13
Office
Manajer Business Unit 2 9 11
Manager Operational
8 16 24
Unit
Ahli / Auditor 9 43 52
Kepala Seksi / Pelaksana
5 70 75
Utama
Koordinator/Pelaksana - 5 5
Staf 1 141 142
II NON TEKNIK 27 260 287
Kepala Divisi 3 3 6
Manager Corporate
7 7 14
Office
Manajer Business Unit 4 4 8
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |65
Page 81
No Kategori Jabatan WSKT WBP Jumlah
Manager Operational
1 3 4
Unit
Ahli / Auditor 7 43 50
Kepala Seksi / Pelaksana
2 25 27
Utama
Koordinator/Pelaksana - 11 11
Staf 3 164 167
Sumber: manajemen Perseroan
Ketersediaan tenaga kerja merupakan faktor fundamental karena operasional plant precast memerlukan
kompetensi spesifik yang tidak sepenuhnya dapat digantikan oleh tenaga kerja manufaktur umum. Pada
skema sewa untuk bisnis sejenis, penyewa harus mampu menyediakan personel inti seperti plant
manager, teknisi batching, operator crane & rigger, teknisi prestressing / spinning (untuk plant yang
memiliki fasilitas putar), serta tim Quality Assurance / Quality Control beton. Risiko terbesar dari
kekurangan kompetensi adalah meningkatnya kejadian HSE, penurunan kualitas produk, dan kerusakan
aset yang memperpendek umur peralatan.
Dalam konteks portofolio plant, Cibitung, Sadang, dan Kalijati secara lokasi berada pada koridor Jawa
Barat yang dekat dengan ekosistem industri dan logistik sehingga secara praktik tenaga kerja operator
serta vendor maintenance cenderung lebih mudah tersedia. Hal ini meningkatkan kesiapan start-up
tenant dan menurunkan waktu mobilisasi. Klaten memiliki tenaga kerja yang memadai, namun
kompetensi spesifik precast tertentu (khususnya untuk produk dengan toleransi tinggi seperti girder atau
elemen prategang) tetap membutuhkan mekanisme standardisasi dan pelatihan induksi agar mutu
konsisten.
Oleh sebab itu, Perseroan mensyaratkan dalam kontrak bahwa penyewa wajib menyediakan personel
kunci yang kompeten serta menjalankan program induction HSE dan SOP operasi sebelum plant
dioperasikan. Untuk meminimalkan risiko, Perseroan juga dapat menerapkan model “managed lease
ringan” dengan menyediakan fungsi audit HSE dan inspeksi teknis berkala tanpa harus mengoperasikan
produksi.
Rencana Penambahan KBLI tidak memerlukan tambahan sumber daya manusia karena skema
penyewaan dilakukan langsung oleh tenaga kerja dari kantor pusat Perseroan dan tidak ada tenaga kerja
tambahan yang berada pada lokasi pabrik karena biaya sumber daya manusia sehubungan dengan
operasional plant yang disewakan ditanggung seluruhnya oleh pihak penyewa. Dengan demikian,
Rencana Penambahan KBLI tidak memberikan tekanan pada likuiditas Perseroan.
6.2. Manajemen Kekayaan Intelektual
Tidak terdapat aset takberwujud yang khusus terkait dengan Rencana Penambahan KBLI.
6.3. Manajemen Risiko
Secara umum kegiatan usaha Perseroan memiliki risiko-risiko sebagai berikut adalah:
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |66
Page 82
Risiko Tingkat Suku Bunga
Risiko suku bunga menunjuk kepada risiko dimana nilai wajar atau aliran kas mendatang dari suatu
instrumen keuangan akan berfluktuasi karena perubahan suku bunga pasar. Risiko suku bunga timbul
dari instrumen keuangan yang menghasilkan bunga yang diakui pada laporan perubahan posisi keuangan
(contohnya: instrumen utang yang diperoleh atau diterbitkan), dan beberapa instrumen keuangan yang
tidak diakui dalam laporan posisi keuangan (contohnya: beberapa perjanjian pinjaman).
Kebijakan Perseroan adalah untuk memperoleh tingkat bunga yang paling menguntungkan yang tersedia
di pasar. Manajemen berpendapat bahwa risiko terhadap nilai wajar dapat dikelola dengan baik.
Perseroan tidak menyiapkan analisis sensitivitas dikarenakan tidak terdapat dampak yang material
terhadap laba rugi Perseroan yang timbul dari dampak perubahan yang secara wajar terhadap suku
bunga instrumen keuangan yang berbunga tetap dan dinilai pada biaya diamortisasi pada akhir periode
pelaporan.
Risiko Kredit
Risiko kredit mengacu pada risiko rekanan gagal dalam memenuhi kewajiban kontraktualnya yang
mengakibatkan kerugian bagi Perseroan. Risiko kredit Perseroan terutama melekat pada rekening bank,
piutang usaha, piutang lain-lain dan tagihan bruto. Perseroan menempatkan saldo Bank pada institusi
keuangan yang layak serta terpercaya. Piutang usaha dan piutang lain- lain dilakukan dengan pihak ketiga
yang terpercaya dan pihak berelasi. Eksposur Perseroan dan counterparties dimonitor secara terus
menerus dan nilai agregat transaksi terkait tersebar di antara counterparties yang telah disetujui.
Nilai tercatat aset keuangan pada laporan keuangan setelah dikurangi dengan penyisihan untuk kerugian
penurunan nilai mencerminkan eksposur Perseroan terhadap risiko kredit. Piutang usaha merupakan
pendapatan penjualan dari precast dan readymix kepada WSKT (entitas induk) dan pendapatan usaha
precast dan jasa konstruksi kepada CCTW. Evaluasi kredit berjalan dilakukan terhadap kondisi keuangan
Perseroan dan bila memungkinkan, penjualan atau pendapatan kredit harus dijamin dengan asuransi
penjaminan atau dengan letter credit dan bank garansi serta dengan meminta pembayaran uang muka
dari pelanggan.
Meskipun PT Waskita Karya (Persero) Tbk, PT Cimanggis Cibitung Tollways, serta kerja sama operasi
antara PT Adhi Karya (Persero) Tbk, PT Waskita Karya (Persero) Tbk, dan PT Jaya Konstruksi Manggala
Pratama Tbk merupakan pelanggan utama Perseroan, Perseroan tetap dapat mengelola eksposur atas
konsentrasi risiko kredit. Hal tersebut didukung oleh kemampuan Perseroan untuk memperoleh
pelanggan baru maupun melakukan penjualan kepada pihak berelasi, antara lain perusahaan lain dalam
Grup PT Waskita Toll Road, perusahaan konstruksi badan usaha milik negara lainnya, serta perusahaan
konstruksi pihak ketiga.
Risiko Likuiditas
Tanggung jawab utama manajemen risiko likuiditas terletak pada Dewan Direksi, yang telah membangun
kerangka manajemen risiko likuiditas yang sesuai untuk persyaratan manajemen likuiditas dan
pendanaan jangka pendek, menengah dan jangka panjang Perseroan. Perseroan mengelola risiko
likuiditas dengan menjaga kecukupan simpanan, fasilitas bank dan fasilitas simpan pinjam dengan terus
menerus memonitor perkiraan dan arus kas aktual dan mencocokkan profil jatuh tempo aset dan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |67
Page 83
liabilitas keuangan. Perseroan memelihara kecukupan dana untuk membiayai kebutuhan modal kerja
yang berkelangsungan.
Risiko Modal
Perusahaan mengelola risiko modal untuk memastikan bahwa mereka akan mampu untuk melanjutkan
keberlangsungan hidup, selain memaksimalkan keuntungan para pemegang saham melalui optimalisasi
saldo utang dan ekuitas. Struktur modal Perseroan terdiri dari utang bank, utang obligasi, dan liabilitas
sewa diimbangi dengan kas dan setara kas, dan ekuitas yang terdiri dari modal yang ditempatkan dan
disetor, tambahan modal disetor, saldo laba dan komponen ekuitas lainnya. Dewan Direksi Perseroan
secara berkala melakukan telaah struktur permodalan Perseroan. Sebagai bagian dari telaah ini, Dewan
Direksi mempertimbangkan biaya permodalan dan risiko yang berhubungan.
Risiko Legal
Risiko legal berupa tuntutan pidana maupun gugatan perdata dapat terjadi apabila terdapat (atau
terpenuhinya) unsur perbuatan melawan hukum. Perbuatan melawan hukum adalah tindakan yang
dilakukan oleh Perseroan dalam menjalankan kegiatan operasi dan/atau aksi korporasi yang
bertentangan dengan regulasi yang berlaku. Upaya mitigasi yang telah dan akan tetap dilakukan oleh
Perseroan untuk menghindari terjadinya perbuatan melawan hukum adalah melakukan review atas
setiap kegiatan operasi dan/atau aksi korporasi berdasarkan regulasi yang berlaku sebelum memutuskan
menjalankan transaksi. Untuk memastikan kerangka risiko legal yang terkendali dan tetap menjaga
keberlangsungan usaha, Perseroan melakukan analisis risiko atas suatu transaksi yang akan dilakukan
dan review atas perjanjian yang akan ditandatangani. Kegiatan review tersebut dapat dilakukan secara
inhouse atau dengan melibatkan konsultan hukum eksternal.
Manajemen Risiko atas Rencana Penambahan KBLI adalah sebagai berikut:
Manajemen risiko adalah area paling kritikal dalam kelayakan sewa plant idle karena aktivitas precast
termasuk ke dalam high-risk operation. Risiko utama dapat dikelompokkan menjadi risiko HSE, risiko
kerusakan aset, risiko kepatuhan perizinan dan lingkungan, risiko reputasi, risiko kompetisi (untuk sewa
bisnis sejenis), serta risiko finansial akibat gagal bayar penyewa.
Pertama, risiko HSE terutama berasal dari operasi alat angkat, proses produksi elemen berat,
penggunaan prestressing / spinning, serta lalu lintas alat berat di yard. Untuk itu, penyewa wajib
menerapkan HSE plan, permit-to-work, inspeksi berkala crane dan ringing gear, serta memiliki personel
HSE yang bertanggung jawab. WSBP perlu memiiliki hak step-in untuk menghentikan operasi bila terjadi
pelanggaran kritikal. Kedua, risiko kerusakan aset harus dikelola melalui baseline condition survey
sebelum serah terima, preventive maintenance schedule yang mengikat, deposit atau bank guarantee,
serta klausul “return condition” yang menetapkan standar pengembalian aset dan mekanisme penilaian
kerusakan.
Ketiga, risiko perizinan dan lingkungan harus dikelola melalui pembatasan jenis aktivitas yang
diperbolehkan (permitted use), pembagian tanggung jawab pengelolaan limbah dan kepatuhan
lingkungan, serta indemnity clause untuk melindungi pemilik aset dari konsekuensi pelanggaran yang
dilakukan penyewa. Keempat, risiko reputasi menjadi penting karena produk gagal mutu atau insiden
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |68
Page 84
pada lokasi plant dapat dikaitkan dengan Perseroan. Pemisahan branding, signage “operated by tenant”,
serta kejelasan tanggung jawab WC menjadi mitigasi utama.
Kelima, pada sewa sejenis, risiko kompetisi perlu diantisipasi karena tenant dapat menggunakan fasilitas
untuk mengejar proyek yang beririsan dengan pasar Perseroan. Mitigasi yang umum adalah non-compete
terbatas (segmen tertentu atau radius wilayah tertentu) yang tetap realistis agar tidak menurunkan minat
penyewa, serta opsi skema sewa berbasis output / revenue share agar Perseroan mendapat upside ketika
plant digunakan secara intensif. Keenam, risiko finansial tenant harus dikeola melalui due diligence
keuangan, pembayaran di muka, deposit, bank guarantee, serta termination clause yang jelas.
Adapun risiko sewa aset plant idle beserta mitigasi terkait dapat dikelompokkan ke dalam beberapa
kelompok sebagai berikut:
Tabel 17. Risiko Sewa Aset Plant Idle Beserta Mitigasi
Kelompok Risiko Risiko Kunci Dampak Mitigasi
• HSE Plan
• Insiden crane / lifting • Fatality
• Permit-to-work
• Kecelakaan yard • Penghentian
HSE • Sertifikasi operator / rigger
• Risiko prestressing / operasi
• Inspeksi alat angkat
spinning • Reputasi
• Step-in rights WSBP
• Baseline condition survey
• Keausan mould, crane, • Capex tidak • Preventive maintenance SLA
Aset dan batching terencana • Deposit / bank guarantee
• Kerusakan lantai yard • Nilai aset turun • Return condition clause
• Audit berkala
• QC responsibility tenant
• Produk gagal mutu • Adanya klaim serta • Brand separation
Kualitas sehingga terdapat klaim kerusakan reputasi • Larangan menggunakan produk
dari pihak ketiga • Potensi gugatan WSBP
• Kontrol dokumen & traceability
• Permitted use clause
• Pelanggaran izin • Sanksi • Kewajiban izin tambahan tenant
Legal &
lingkungan • Penghentian • SOP limbah
Perizinan
• Limbah B3 • Tuntutan • Indemnity clause
• Audit compliance
• Non-compete terbatas
Komersial • Tenant menjadi
• Pendapatan core • Pembatasan segmen / radius
(Untuk Bisnis kompetitor dan
turun • Opsi output-based rent / revenue
Sejenis) menggerus pasa WSBP
sharing
• Due Diligence
• Pembayaran di muka
Finansial • Tenant gagal bayar • Cashflow terganggu
• Bank Guarantee / Deposit
• Default & Termination Clause
• Publik mengaitkan • Signage “operated by tenant"
Reputasi operasi tenant dengan • Brand risk • Larangan penggunaan identitas
WSBP • SOP komunikasi insiden
Sumber: manajemen Perseroan
6.4. Kapasitas dan Kemampuan Manajemen
Identitas dan pengalaman dari manajemen Perseroan adalah sebagai berikut:
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |69
Page 85
Nama : Anak Agung Gede Sumadi
Posisi : Direktur Utama
Pengalaman kerja : • Vice President Divison 1 PT Waskita Karya (Persero) Tbk (2018 – 2019)
• Vice President Building Divison PT Waskita Karya (Persero) Tbk (2019
– 2021)
• Senior Vice President Building Divison PT Waskita Karya (Persero) Tbk
(2021 – 2023)
• Komisaris Utama PT Waskita Sriwijaya Toll (2023)
Nama : Fathul Anwar
Posisi : Direktur Keuangan
Pengalaman kerja : • Direktur PT Pemalang Batang Toll Road (2016 – 2023)
• Vice President Portfolio Management PT Waskita Toll Road (2023 –
2024)
Nama : Itung Prasaja
Posisi : Direktur Operasi
Pengalaman kerja : • Vice President Bulding Divison PT Waskita Karya (Persero) Tbk (2023–
2024)
• Quantity Surveyor Manager PT Waskita Karya (Persero) Tbk (2019 –
2023)
• Engineering Manager Division VII PT Waskita Karya (Persero) Tbk (2018
– 2019)
• Branch Manager Cabang Bali PT Waskita Karya (Persero) Tbk ( 2012–
2018)
Nama : Raden Mas Aris Santosa
Posisi : Komisaris Utama
Pengalaman kerja : • Komisaris Utama PT Waskita Beton Precast Tbk, 2025;
• Sekretaris Utama Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan,
2025;
• Kepala Biro Sumber Daya Manusia Badan Pengawasan Keuangan dan
Pembangunan, 2023;
• Kepala Biro Umum dan Pengadaan Barang/Jasa Badan Pengawasan
Keuangan dan Pembangunan, 2022;
• Analis SDM Aparatur Madya selaku Koordinator Mutasi dan
Pemberhentian Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan,
2020;
• Kepala Bagian Mutasi dan Pemberhentian Badan Pengawasan
Keuangan dan Pembangunan, 2019
Nama : Indra Utama
Posisi : Komisaris Independen
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |70
Page 86
Pengalaman kerja : • Komisaris Independen PT Waskita Beton Precast Tbk, 2025;
• CEO Journalist Media Network, 2023;
• Direktur Utama PT Jurnalis Adimedia, 2020;
• Direktur Utama PT Jurnalis Media Properti, 2005
Nama : Ahmad Subagya
Posisi : Komisaris Independen
Pengalaman kerja : • Komisaris Independen PT Waskita Beton Precast Tbk, 2025;
• Senior Advisor PT Citra Kartika Konstruksi, 2024;
• Direktur Utama Prajatama Paraduta, 2022;
• Staf Ahli DPR RI, 2009;
• Staf Ahli Pemerintahan Bupati Bantul, 2000;
• Sekretaris Panitia Pemungutan Daerah Kabupaten Bantul (Pemilu),
1999;
• Sekretaris FPP DPRD Provinsi DI Yogyakarta, 1999;
• Wakil Ketua FPP DPRD Kabupaten Bantul, 1997.
Identitas Kelayakan sewa plant idle sangat bergantung pada kemampuan Perseroan membangun sistem
manajemen sewa yang konsisten secara lintas lokasi. Dikarenakan keempat plant tersebut memiliki
karakteristik yang berbeda (spinning vs non-spinning, luas lahan dan bangunan berbeda, serta status
legal tanah yang beragam), Perseroan memerlukan standar pengelolaan yang terstruktur namun
fleksibel. Dalam praktiknya terdapat tiga opsi model manajemen yakni :
• Pure Landlord (Low Touch);
• Managed Lease (Medium Touch);
• Operating Partnership / Tolling (High Touch).
Untuk portofolio Perseroan, pendekatan yang paling feasible adalah kombinasi Low Touch untuk
penyewaan bisnis non-sejenis dan Managed Lease untuk penyewaan bisnis sejenis, khususnya pada
plant yang memiliki fasilitas spinning dan peralatan bernilai tinggi seperti Kalijati dan Sadang.
Adapun Term Sheet sewa plant idle untuk bisnis sejenis dan non-sejenis adalah sebagai berikut:
A. Term Sheet – Sewa Bisnis Sejenis (Precast)
• Objek Sewa : Lahan + bangunan + fasilitas produksi (crane / batching / yard / mould sesuai daftar)
• Struktur Biaya :
o Fixed Rent (bulanan / tahunan + service charge utilitas / keamanan / maintenance dasar);
atau;
o Fixed Rent minimum + output fee (Rp/ton atau Rp/unit) / revenue sharing.
• Jangka Waktu : 3 – 5 tahun (opsi perpanjangan) dengan evaluasi kinerja tahunan;
• Deposit / Bank Guarantee : Wajib (untuk kerusakan aset + gagal bayar);
• SLA Maintenance : Jadwal preventive maintenance, daftar spare part kritikal, kewajiban
downtime reporting;
• HSE & Compliance : Wajib HSE Plan + audit disertai step-in rights jika pelanggaran bersifat kritikal
• IP & Brand : Larangan penggunaan brand Perseroan, pembatasan akses dokumen, larangan
modifikasi mould tanpa persetujuan Perseroan;
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |71
Page 87
• Non-Compete : Terbatas (berbasis radius / segmen) agar tetap bankable.
B. Term Sheet – Sewa Bisnis Non-Sejenis (Warehouse / Logistik / Yard)
• Objek Sewa : Lahan + bangunan + utilitas tanpa hak penggunaan mould / alat produksi (kecuali
disepakati);
• Struktur Biaya : Fixed Rent per m2 + service charge (keamanan, kebersihan, utilitas);
• Jangka Waktu : 5 – 10 tahun (lebih panjang untuk stabilitas);
• Deposit / Bank Guarantee : Wajib (untuk kerusakan aset + gagal bayar);
• Fit-Out : Tenant menanggung, semua perubahan wajib approval Perseroan, dan reinstatement
clause saat akhir kontrak;
• Permitted Use : Pembatasan aktivitas berisiko tinggi (B3 berat, bahan mudah meledak, dan lain-
lain);
• Asuransi : Property + liability tenant wajib
• Exit : Kondisi pengembalian aset jelas
Term Sheet tersebut dapat dilengkapi dengan KPI Monitoring Program Sewa sebagai bukti sistem kontrol
sehingga model manajemen dapat dipertanggungjawabkan. Berikut merupakan KPI yang dapat
digunakan untuk mengevaluasi program sewa dan kesehatan aset:
Tabel 18. KPI Untuk Mengevaluasi Program Sewa Dan Kesehatan Aset
KPI Definisi Target
Meningkat bertahap / langsung
Occupancy Rate % area / plant yang disewakan
secara keseluruhan
Net Rental Income Sewa – biaya operasional site Positif dan stabil
Skor audit HSE (temuan minor /
HSE Compliance Score 0 temuan major
major)
Asset Condition Index Kondisi aset vs baseline Tidak turun di bawah threshold
≤ X hari (sesuai kebijakan yang
Payment Discipline Keterlambatan pembayaran
berlaku)
Downtime Utilitas / Peralatan Jam downtime / bulan Di bawah SLA
Tenant Satisfaction Keluhan & response time Sesuai SLA
Sumber: manajemen Perseroan
6.5. Struktur Kepemilikan Saham
Berikut merupakan struktur kepemilikan saham Perseroan:
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |72
Page 88
Gambar 10. Alur Kepemilikan Saham
Sumber: manajemen Perseroan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |73
Page 89
6.6. Struktur Organisasi
Berikut adalah struktur organisasi Perseroan per 31 Desember 2025:
Gambar 11. Struktur Organisasi Perseroan
Sumber: manajemen Perseroan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |74
Page 90
Struktur organisasi yang sesuai diperlukan agar program sewa dapat berjalan disiplin, konsisten, dan
terukur. Struktur yang paling sesuai untuk portofolio empat plant tersebut adalah pembentukan unit /
Project Management Office (PMO) sewa aset di level pusat sebagai pemilik kebijakan dan standardisasi
kontrak, didukung site representative minimal di setiap plant untuk kontrol akses, inspeksi rutin,
koordinasi maintenance, dan pelaporan. Di atasnya, diperlukan mekanisme governance berupa komite
risk & compliance yang bertemu secara periodik untuk memutuskan isu strategis seperti perpanjangan
kontrak, tindakan korektif atas temuan audit, serta penanganan tenant yang tidak patuh.
Kesesuaian struktur juga perlu memperhatikan perbedaan karakteristik plant. Plant yang lebih kompleks
secara teknis (spinning / non-spinning campuran) seperti Sadang dan Kalijati memerlukan kontrol
operasional yang lebih ketat dibandingkan dengan plant yang dominan dengan non-spinning seperti
Cibitung dan Klaten. Selain itu, aspek legalitas tanah dan bangunan (misalnya kombinasi SHGB dan SHM
pada Klaten) menuntut administrasi dan legal management yang lebih rapi sebagai bagian dari readiness
sebelum penyewaan dilakukan.
Berikut merupakan struktur organisasi yang dimilki oleh unit penjulaan dan batching plant berdasarkan
kondisi existing:
Gambar 12. Struktur Organisasi Unit Area Penjualan (Tipe A & B)
Sumber: manajemen Perseroan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |75
Page 91
Gambar 13. Struktur Organisasi Unit Operasional Cluster Batching Plant
Sumber: manajemen Perseroan
Adapun rencana implementasi bisnis sewa alat adalah sebagai berikut:
1) Readiness Check Per Plant (2 – 4 Minggu)
• Output : Daftar aset, baseline condition, daftar perbaikan minimum, estimasi Opex site.
2) Market Sounding & Shortlist Tenant (4 – 8 Minggu)
• Output : Daftar calon tenant bisnis sejenis / non-sejenis, indikasi harga dan kebutuhan fit-out.
3) Due Diligence & Negosiasi (4 – 6 Minggu)
• Output : Draft term sheet final, draft kontrak, bank guarantee / deposit readiness.
4) Serah Terima & Go-Live (2 – 4 Minggu)
• Output : BAST, SOP operasional, jadwal audit.
5) Monitoring & Evaluasi (Berjalan)
• Output : Dashboard KPI bulanan, audit report, rekomendasi perpanjangan / terminasi.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |76
Page 92
7. ASPEK KEUANGAN
7.1. Rencana Manajemen
Saat ini Perseroan memiliki 9 precast plant yang tersebar di seluruh Indonesia dan terdapat 4 plant dalam
kondisi temporary shut down, yaitu Plant Cibitung, Plant Sadang, Plant Kalijati, dan Plant Klaten. Hal
tersebut menyebabkan adanya beban fixed cost berupa Non Contributing Plant (”NCP”) yang harus
ditanggung oleh Perseroan.
Berdasarkan hal tersebut, maka diperlukan usaha untuk melakukan optimalisasi aset terutama untuk
plant dengan status temporary shut down. Salah satu bentuk optimalisasi aset tersebut adalah dengan
melakukan sewa aset plant kepada pihak eksternal, dengan melakukan sewa aset plant diharapkan
dapat menambah pendapatan lain-lain dan mengurangi beban NCP bagi Perseroan.
7.2. Asumsi Pada Proyeksi Keuangan
Asumsi yang digunakan dalam analisis proyeksi keuangan adalah sebagai berikut:
• Analisis aspek keuangan didasarkan pada proyeksi yang telah disusun manajemen Perseroan;
• Perseroan telah melakukan penunjukkan tenaga ahli untuk melakukan analisis tarif sewa yang wajar
untuk dijadikan pertimbangan harga sewa plant per tahun dengan kondisi seluruh area tersewakan;
• Perseroan menjelaskan bahwa biaya terkait Rencana Penambahan KBLI tidak diklasifikasikan ke
dalam COGS karena biaya tambahan yang timbul merupakan perkiraan biaya pajak atas sewa,
sedangkan biaya lain seperti biaya overhead, biaya keuangan, biaya SDM, dan biaya K3LMP
merupakan biaya yang sudah ada dalam proyeksi beban operasional Tanpa Rencana Penambahan
KBLI (biaya existing);
• Biaya perbaikan dan perawatan plant selama disewakan ditanggung oleh penyewa;
• Utilisasi saat ini untuk plant Kalijati, Sadang, Cibitung, dan Klaten adalah 0% atau tidak beroperasi
sehingga diharapkan Dengan Rencana Penambahan KBLI plant yang tidak beroperasi tersebut dapat
disewakan dan menghasilkan tambahan pendapatan bagi Perseroan;
• Penyesuaian dilakukan terhadap biaya operasional yang sudah terjadi atau tetap dikeluarkan
walaupun Rencana Penambahan KBLI tidak dilakukan sehingga tidak dibebankan kembali pada biaya
operasional Dengan Rencana Penambahan KBLI;
• Perseroan mengasumsikan harga sewa tahunan untuk masing-masing plant sebagai berikut:
Tabel 19. Asumsi Proyeksi Sewa Plant
Sumber: manajemen Perseroan
7.3. Biaya Pendirian dan Investasi
Tidak terdapat investasi tambahan yang spesifik terkait Rencana Penambahan KBLI karena plant yang
akan disewakan sudah dimiliki oleh Perseroan dan pengembangan usaha dilakukan dengan pendekatan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |77
Page 93
optimalisasi aset yang sudah ada, dimana fasilitas plant serta jumlah sumber daya manusia telah
tersedia dan memadai untuk mendukung pelaksanaan kegiatan usaha dimaksud.
7.4. Biaya Operasional
Sehubungan dengan Rencana Penambahan KBLI, Perseroan hanya bertindak sebagai pihak yang
menyewakan plant sehingga seluruh biaya operasional termasuk biaya produksi, biaya perbaikan, dan
biaya sumber daya manusia yang berkaitan dengan operasional plant ditanggung oleh pihak penyewa.
7.5. Biaya Bahan Baku
Tidak terdapat bahan baku terkait Rencana Penambahan KBLI yang akan dijalankan oleh Perseroan.
7.6. Analisis Titik Impas (Break Even Point)
Titik impas atau break even point (BEP) adalah kondisi suatu perusahaan yang tidak menerima laba dan
tidak mengalami rugi atau dikatakan suatu perusahaan impas. Dengan kata lain, antara pendapatan dan
biaya pada kondisi yang sama. Analisis titik impas adalah teknik analisa untuk mempelajari hubungan
antara volume penjualan dan profitabilitas dan analisis ini menunjukkan besarnya keuntungan atau
kerugian perusahaan jika penjualan melampaui atau berada di bawah titik impas. Formula BEP dalam
Rupiah adalah sebagai berikut:
𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡
𝐵𝐸𝑃 (𝑅𝑢𝑝𝑖𝑎ℎ) = 𝐶𝑜𝑛𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑀𝑎𝑟𝑔𝑖𝑛
𝑅𝑒𝑣𝑒𝑛𝑢𝑒
Sehubungan dengan Rencana Penambahan KBLI, maka analisis titik impas selama masa proyeksi adalah
sebagai berikut (dalam Rupiah penuh):
Tabel 20. Analisis Titik Impas
PROJECTION PROJECTION PROJECTION PROJECTION PROJECTION
FY2026 FY2027 FY2028 FY2029 FY2030
Revenue 54.379.966.000 54.379.966.000 54.379.966.000 54.379.966.000 54.379.966.000
COGS - - - - -
Depreciation - - - - -
Contribution Margin 54.379.966.000 54.379.966.000 54.379.966.000 54.379.966.000 54.379.966.000
Fixed Cost 5.437.996.600 5.437.996.600 5.437.996.600 5.437.996.600 5.437.996.600
Contribution Margin Ratio 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
BEP (Rupiah) 5.437.996.600 5.437.996.600 5.437.996.600 5.437.996.600 5.437.996.600
%BEP 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Sumber: data olahan
Berdasarkan perhitungan tabel di atas, rata-rata titik impas tercapai pada angka 10,00%. Besaran fixed
cost dalam perhitungan BEP tersebut merupakan potensi pajak final atas pendapatan sewa plant.
7.7. Sumber Pendanaan
Tidak terdapat penambahan pendanaan yang secara spesifik dilakukan terkait Rencana Penambahan
KBLI mengingat Perseroan tidak melakukan penambahan investasi atau capex dalam bentuk aset tetap
karena yang disewakan adalah plant yang tidak beroperasi yang sudah dimiliki Perseroan. Biaya
operasional dan pemeliharaan aset masuk ke dalam beban operasional Tanpa Rencana Penambahan
KBLI karena tetap dikeluarkan walaupun Rencana Penambahan KBLI tidak dilakukan.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |78
Page 94
Analisis kecukupan likuiditas untuk menganalisis kemampuan Perseroan untuk mendukung Rencana
Penambahan KBLI tanpa tambahan pendanaan, dilakukan dengan membandingkan kas dan setara kas
dengan tambahan beban operasional sehubungan dengan Rencana Penambahan KBLI sebagai berikut
(dalam Rupiah penuh):
Tabel 21. Analisis Kecukupan Likuiditas
Sumber: data olahan
7.8. Analisis Tingkat Diskonto
Tingkat diskonto dalam analisis kelayakan keuangan akan menggunakan biaya modal tertimbang atau
weighted average cost of capital (WACC).
Risk Free Rate (Rf)
Risk free rate merupakan tingkat imbal hasil atas instrumen-instrumen keuangan yang dianggap tidak
memiliki risiko gagal bayar. Pada studi kelayakan ini, instrumen keuangan yang digunakan sebagai acuan
risk free rate adalah obligasi pemerintah Republik Indonesia dengan yield per tanggal studi kelayakan
menggunakan tenor 5 (lima) tahun dalam mata uang Rupiah.
Market Premium Risk (RPm)
Market premium risk merupakan selisih antara tingkat imbal hasil antara instrumen keuangan yang
memiliki risiko dengan instrumen keuangan yang relatif tidak memiliki risiko. Dengan demikian dapat
diartikan juga sebagai tingkat imbal hasil tambahan yang diinginkan investor untuk berinvestasi pada
suatu instrumen keuangan yang lebih berisiko. Kami menggunakan data market premium risk hasil
penelitian Aswath Damodaran yang diperbarui tanggal 5 Januari 2026.
Beta (β)
Beta merupakan tolak ukur volatilitas atas suatu saham terhadap pasar secara keseluruhan. Kami
menggunakan data unlevered beta hasil penelitian Aswath Damodaran yang diperbarui tanggal 5 Januari
2026 untuk emerging market sektor Construction Supplies sebesar 0,80 yang kemudian akan dilakukan
penyesuaian terhadap tarif pajak di Indonesia (beta relevered). Relevered beta setelah disesuaikan
adalah sebesar 1,06.
Rating Based Default Spread (CDS)
Rating based default spread menggunakan hasil penelitian Aswath Damodaran yang diperbarui tanggal 5
Januari 2026 yang digunakan untuk melakukan penyesuaian atas biaya modal ekuitas.
Cost of Debt (Kd)
Biaya hutang atau tingkat imbal hasil dari sumber pendanaan yang berasal dari hutang yang dikorelasikan
dengan tingkat suku bunga pinjaman Bank Persero dalam mata uang Rupiah untuk pinjaman baik modal
kerja ataupun investasi. Data menggunakan hasil statistik Bank Indonesia sesuai bulan tanggal studi
kelayakan.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |79
Page 95
Tarif Pajak (t)
Tarif pajak penghasilan badan yang digunakan adalah 0% sesuai dengan ketentuan perpajakan yang
berlaku, di mana objek pajak terkait dikenakan pajak penghasilan final dengan tarif 2,65% berdasarkan
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 2022 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Pemerintah
Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Usaha Jasa Konstruksi.
Cost of Equity (Ke)
Biaya ekuitas merupakan tingkat imbal hasil yang diharapkan dari sumber pendanaan ekuitas. Formula
perhitungan biaya ekuitas adalah sebagai berikut:
Ke = Rf + (β x RPm) – CDS
Tingkat Diskonto
Tingkat diskonto digunakan untuk mendiskonto arus kas bersih yang dihasilkan di masa mendatang ke
nilai kini atau per tanggal studi kelayakan. Tingkat diskonto yang digunakan untuk mendiskonto arus kas
untuk kapital (free cash flow to firm atau FCFF) adalah WACC (Weighted Average Cost of Capital).
Perhitungan WACC adalah sebagai berikut:
Tabel 22. WACC
Variables Factor Informations
COST OF EQUITY
Indonesia risk free rate (Rf) 5,68% Yield rate on 5 year IDR Government Bonds in Indonesia per Des 31,
2025
Indonesia risk equity premium 6,69% Based on Damodaran
Comparable Company leverage beta 1,06 Based on unlevered Damodaran
Country Default Spread 1,62% Based on Damodaran
Required rate of return on equity (CAPM) 11,17%
COST OF DEBT
Return on debt 8,44% Based on state owned bank lending interest rate for investment
(IDR) Des, 2025 (source: Bank Indonesia)
Tax 0,00% Final Tax
After tax cost of debt 8,44%
DEBT TO EQUITY RATIO
Debt 24,61% Based on Damodaran Industry DER
Equity 75,39%
WACC 10,50%
Sumber: diolah dari berbagai sumber
7.9. Analisis Profitabilitas dan Overall Return on Investment
Analisa profitabilitas sebagai parameter Perseroan dalam menghasilkan laba adalah sebagai berikut:
Tabel 23. Analisis Profitabilitas Dengan Rencana Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection
Average
FY2026 FY2027 FY2028 FY2029 FY2030
Gross profit margin 14,38% 15,65% 15,28% 15,09% 14,82% 15,04%
Net profit margin -14,31% -15,50% -12,19% -10,42% -9,31% -12,35%
Return on investment -10,23% -12,46% -11,02% -10,54% -10,16% -10,88%
Sumber: Data olahan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |80
Page 96
Dengan adanya rencana penambahan KBLI, rata-rata gross profit margin Perseroan selama masa
proyeksi adalah sebesar 15,04%, net profit margin sebesar -12,35%, dan return on investment sebesar -
10,88%.
Tabel 24. Analisis Profitabilitas Tanpa Rencana Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection
Average
FY2026 FY2027 FY2028 FY2029 FY2030
Gross profit margin 12,35% 13,63% 13,42% 13,35% 13,23% 13,20%
Net profit margin -16,79% -18,03% -14,43% -12,47% -11,16% -14,58%
Return on investment -11,89% -14,65% -13,48% -13,34% -13,14% -13,30%
Sumber: Data olahan
Tanpa adanya rencana penambahan KBLI, rata-rata gross profit margin Perseroan selama masa proyeksi
adalah sebesar 13,20%, net profit margin sebesar -14,58%, dan return on investment sebesar -13,30%.
Berdasarkan perbandingan dengan rasio profitabilitas Dengan Rencana Penambahan KBLI dan Tanpa
Rencana Penambahan KBLI, maka rasio profitabilitas Dengan Rencana Penambahan KBLI menghasilkan
persentase negatif lebih rendah yang menandakan perbaikan dari sisi kerugian konsolidasi yang lebih
rendah. Dengan demikian, Rencana Penambahan KBLI layak untuk dijalankan.
7.10. Proyeksi Perubahan Modal Kerja Bersih
Analisis perubahan modal kerja bersih periode 12 bulan yang berakhir 31 Desember 2026-2030 (dalam
Rupiah, kecuali dinyatakan lain) adalah sebagai berikut:
Tabel 25. Proyeksi Perubahan Modal Kerja Bersih Perseroan Dengan Penambahan KBLI
AUDIT PROJECTION PROJECTION PROJECTION PROJECTION PROJECTION
DEC 2025 DEC 2026 DEC 2027 DEC 2028 DEC 2029 DEC 2030
Piutang usaha - bersih 387.469.159.954 178.823.773.758 103.689.689.265 120.352.295.660 130.872.825.527 142.086.082.821
Piutang retensi 135.813.511.645 - - - - -
Piutang lain-lain 33.510.791.231 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497
Persediaan 144.451.619.599 473.934.886.672 185.095.172.152 223.591.522.562 172.985.436.792 197.008.201.097
Tagihan bruto kepada pelanggan 105.535.772.286 488.544.818.374 339.848.055.304 318.484.577.690 270.323.783.408 295.615.239.314
Pajak dibayar dimuka 14.191.305.724 32.625.379.645 32.820.236.198 35.744.426.047 30.733.021.059 37.494.058.066
Uang muka kepada pihak ketiga 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840
Biaya dibayar dimuka 18.147.279.147 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184
Aset diklasifikasi dimiliki untuk dijual - - - - - -
Total Current Assets 840.252.385.426 1.230.505.876.969 718.030.171.440 754.749.840.480 661.492.085.307 728.780.599.819
Utang usaha 878.270.818.030 1.374.640.026.186 1.126.761.225.391 1.244.904.497.202 1.192.384.910.783 1.228.772.710.751
Utang bruto 190.304.291.141 - - - - -
Utang lain-lain 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760
Utang pajak 42.031.008.270 56.975.054.903 53.973.131.278 56.435.696.937 52.195.542.679 58.183.791.840
Beban akrual 235.109.555.525 239.860.833.434 226.494.923.565 230.400.389.696 228.284.033.491 227.202.870.509
Uang muka dari pelanggan 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858
Total Current Liabilities 1.470.865.608.584 1.796.625.850.142 1.532.379.215.852 1.656.890.519.453 1.598.014.422.572 1.639.309.308.718
Perubahan aset lancar (390.253.491.543) 512.475.705.529 (36.719.669.040) 93.257.755.172 (67.288.514.512)
Perubahan liabilitas jangka pendek 325.760.241.558 (264.246.634.291) 124.511.303.602 (58.876.096.882) 41.294.886.146
Perubahan modal kerja bersih (64.493.249.985) 248.229.071.239 87.791.634.562 34.381.658.291 (25.993.628.366)
Sumber: Data Olahan
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |81
Page 97
Tabel 26. Proyeksi Perubahan Modal Kerja Bersih Perseroan Tanpa Penambahan KBLI
AUDIT PROJECTION PROJECTION PROJECTION PROJECTION PROJECTION
DEC 2025 DEC 2026 DEC 2027 DEC 2028 DEC 2029 DEC 2030
Piutang usaha - bersih 387.469.159.954 174.292.109.924 99.158.025.431 115.820.631.826 126.341.161.694 137.554.418.988
Piutang retensi 135.813.511.645 - - - - -
Piutang lain-lain 33.510.791.231 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497
Persediaan 144.451.619.599 473.934.886.672 185.095.172.152 223.591.522.562 172.985.436.792 197.008.201.097
Tagihan bruto kepada pelanggan 105.535.772.286 488.544.818.374 339.848.055.304 318.484.577.690 270.323.783.408 295.615.239.314
Pajak dibayar dimuka 14.191.305.724 32.625.379.645 32.820.236.198 35.744.426.047 30.733.021.059 37.494.058.066
Uang muka kepada pihak ketiga 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840
Biaya dibayar dimuka 18.147.279.147 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184
Aset diklasifikasi dimiliki untuk dijual - - - - - -
Total Current Assets 840.252.385.426 1.225.974.213.136 713.498.507.606 750.218.176.646 656.960.421.474 724.248.935.986
Utang usaha 878.270.818.030 1.374.640.026.186 1.126.761.225.391 1.244.904.497.202 1.192.384.910.783 1.228.772.710.751
Utang bruto 190.304.291.141 - - - - -
Utang lain-lain 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760
Utang pajak 42.031.008.270 56.975.054.903 53.973.131.278 56.435.696.937 52.195.542.679 58.183.791.840
Beban akrual 235.109.555.525 239.860.833.434 226.494.923.565 230.400.389.696 228.284.033.491 227.202.870.509
Uang muka dari pelanggan 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858
Total Current Liabilities 1.470.865.608.584 1.796.625.850.142 1.532.379.215.852 1.656.890.519.453 1.598.014.422.572 1.639.309.308.718
Perubahan aset lancar (385.721.827.710) 512.475.705.529 (36.719.669.040) 93.257.755.172 (67.288.514.512)
Perubahan liabilitas jangka pendek 325.760.241.558 (264.246.634.291) 124.511.303.602 (58.876.096.882) 41.294.886.146
Perubahan modal kerja bersih (59.961.586.152) 248.229.071.239 87.791.634.562 34.381.658.291 (25.993.628.366)
Sumber: Data Olahan
7.11. Analisis Kelayakan Investasi
Analisa kelayakan keuangan dilakukan dengan menggunakan indikator yaitu Net Present Value (NPV) dan
Profitability Index (PI) (dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain) sebagai berikut:
Tabel 27. Analisis Kelayakan Investasi
FCFF (WITH PROJECT)
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
Earning after tax (336.181.214.001) (360.303.807.155) (308.483.301.593) (283.528.200.135) (276.283.431.130)
(+) Depreciation 162.904.200.687 74.784.469.515 66.350.001.299 59.670.657.098 59.196.458.139
(+) Interest (1-t) 293.251.816.214 321.313.430.522 315.217.984.880 333.431.741.519 366.674.180.880
(+/-) Changes in working capital (64.493.249.985) 248.229.071.239 87.791.634.562 34.381.658.291 (25.993.628.366)
(-) Capex (22.697.548.220) - - - -
FCFF 32.784.004.695 284.023.164.121 160.876.319.149 143.955.856.773 123.593.579.524
Year-n 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00
Discount factor 0,9050 0,8190 0,7412 0,6708 0,6071
PV FCFF 29.669.370.949 232.619.668.113 119.242.514.823 96.563.873.743 75.028.728.504
NPV 553.124.156.132
FCFF (WITHOUT PROJECT)
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
Earning after tax (385.123.183.401) (409.245.776.555) (357.425.270.993) (332.470.169.535) (325.225.400.530)
(+) Depreciation 162.904.200.687 74.784.469.515 66.350.001.299 59.670.657.098 59.196.458.139
(+) Interest (1-t) 293.251.816.214 321.313.430.522 315.217.984.880 333.431.741.519 366.674.180.880
(+/-) Changes in working capital (59.961.586.152) 248.229.071.239 87.791.634.562 34.381.658.291 (25.993.628.366)
(-) Capex (22.697.548.220) - - - -
FCFF (11.626.300.871) 235.081.194.721 111.934.349.749 95.013.887.373 74.651.610.124
Year-n 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00
Discount factor 0,9050 0,8190 0,7412 0,6708 0,6071
PV FCFF (10.521.747.923) 192.535.385.854 82.966.426.816 63.734.183.727 45.318.012.553
NPV 374.032.261.028
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |82
Page 98
INCREMENTAL FCFF
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
Earning after tax 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400
(+) Depreciation - - - - -
(+) Interest (1-t) - - - - -
(+/-) Changes in working capital (4.531.663.833) - 0 (0) 0
(-) Capex - - - - -
FCFF 44.410.305.567 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400
Year-n 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00
Discount factor 0,9050 0,8190 0,7412 0,6708 0,6071
PV FCFF 40.191.118.872 40.084.282.259 36.276.088.007 32.829.690.016 29.710.715.951
NPV 179.091.895.104
DISCOUNTED PAYBACK PERIOD
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
PV FCFF 40.191.118.872 40.084.282.259 36.276.088.007 32.829.690.016 29.710.715.951
Accumulated PV FCFF 40.191.118.872 80.275.401.130 116.551.489.137 149.381.179.154 179.091.895.104
Period 1,00 0,50 0,31 0,22 0,17
Discounted Payback Period 1,00
PROFITABILITY INDEX
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
Cash Inflow 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400
Cash Outflow 4.531.663.833 - - 0 -
PV Cash Inflow 44.292.253.451 40.084.282.259 36.276.088.007 32.829.690.016 29.710.715.951
PV Cash Outflow 4.101.134.579 - - 0 -
Sum Cash Inflow 183.193.029.683
Sum Cash Outflow 4.101.134.579
Profitability Index 44,67
Sumber: Data Olahan
Secara konsolidasi, laba bersih Dengan dan Tanpa Rencana Penambahan KBLI tetap negatif. Namun
demikian, analisis kelayakan investasi yang dilakukan menggunakan basis inkremental menunjukkan
adanya tambahan laba sehingga tetap menghasilkan NPV dan PI yang positif yang merepresentasikan
adanya potensi nilai tambah bagi Perseroan berupa perbaikan kinerja keuangan.
Net Present Value (NPV)
Net Present Value merupakan selisih antara cash inflow dengan cash outflow dari suatu proyek dengan
memperhitungkan nilai waktu uang. Berdasarkan tabel di atas, NPV menunjukkan nilai positif dengan
demikian Rencana Penambahan KBLI tersebut layak untuk dilaksanakan.
Internal Rate of Return (IRR)
Analisis IRR tidak dilakukan karena tidak terdapat capex atau investasi tambahan yang umum digunakan
dalam perhitungan IRR. Aset yang digunakan untuk operasional Rencana Penambahan KBLI merupakan
aset existing yang sudah dimiliki oleh Perseroan sehingga tidak terdapat pembelian capex baru yang
umumnya menjadi initial investment dalam perhitungan IRR.
Profitability Index (PI)
Indeks profitabilitas sebesar 44,67 kali yang menunjukkan bahwa nilai sekarang dari arus kas masuk
lebih tinggi dibandingkan arus kas keluar, sehingga Rencana Penambahan KBLI memberikan kontribusi
positif. Umumnya suatu rencana proyek dikategorikan layak untuk dilaksanakan jika profitability index
menghasilkan nilai lebih dari 1.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |83
Page 99
7.12. Analisis Sensitivity
Analisis sensitivitas menggunakan faktor pendapatan atas perubahan harga sewa per tahun dan
pengaruh terhadap NPV dan PI. Berikut adalah analisis sensitivitas (dalam Rupiah, kecuali
dinyatakan lain):
Tabel 28. Analisis Sensitivity Menggunakan Faktor Pendapatan Atas Sewa Perubahan Harga Sewa
Pendapatan -10% Pendapatan -5% Pendapatan +5%
Inkremental NPV 161.182.705.594 170.137.300.349 188.046.489.860
Profitability Index 44,67 44,67 44,67
Sumber: Data Olahan
Analisis sensitivitas tambahan dilakukan dengan skenario yaitu sewa plant mulai dilakukan pada bulan
Juli 2026 dan beban operasional lainnya diasumsikan tetap dan tidak berubah. Hasil analisis sensitivitas
adalah sebagai berikut:
Tabel 29. Analisis Sensitivity Bila Sewa Plant Dilakukan pada Juli 2026
Dimulai pada Juli 2026
Inkremental NPV 157.140.581.860
Profitability Index 41,23
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |84
Page 100
8. KESIMPULAN
Berdasarkan analisis dan metodologi yang telah dilakukan, maka didapatkan kesimpulan sebagai
berikut:
1. Berdasarkan penelaahan aspek legalitas dan hukum, Perseroan telah memiliki perizinan pokok dan
dokumen operasional lainnya untuk melakukan kegiatan komersialnya sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Rencana Penambahan KBLI dilakukan sebagai salah satu bentuk
optimalisasi aset agar Perseroan memperoleh tambahan pendapatan lain-lain dan mengurangi beban
Non Contributing Plant (NCP);
2. Berdasarkan analisis kelayakan pasar, rencana penyewaan plant idle dinilai layak dari aspek pasar
karena dapat menunjang berbagai jenis industri yang membutuhkan area fasilitas produksi yang
besar. Skema penyewaan, baik untuk bisnis sejenis maupun berbeda, memberikan fleksibilitas dalam
menjangkau pasar yang lebih luas dengan potensi pendapatan stabil dan risiko yang dapat
diminimalkan, sehingga mendukung peningkatan kinerja Perseroan;
3. Berdasarkan analisis kelayakan teknis, keempat plant yang dimiliki Perseroan (Klaten, Kalijati,
Cibitung, dan Sadang) dinilai memiliki kesiapan infrastruktur dan fleksibilitas fungsi yang memadai
untuk mendukung kegiatan operasional maupun monetisasi aset melalui skema leasing. Masing-
masing plant telah dilengkapi dengan kombinasi fasilitas utama seperti workshop, stockyard, gudang,
dan sarana pendukung lainnya, yang memungkinkan pemanfaatan untuk berbagai kebutuhan
industri, mulai dari manufaktur, logistik, hingga staging proyek;
4. Berdasarkan analisis kelayakan pola bisnis, sewa aset plant Perseroan layak dilaksanakan melalui
model leasing industrial karena didukung lokasi strategis, fasilitas lengkap, dan fleksibilitas
penggunaan lintas sektor. Model ini memungkinkan monetisasi aset secara efisien tanpa investasi
besar, dengan potensi komersial yang kuat dan risiko yang terkendali;
5. Berdasarkan analisis kelayakan model manajemen, skema penyewaan dinilai layak dengan
pendekatan kontrol terbatas, di mana tanggung jawab operasional berada pada penyewa, namun
tetap diawasi melalui persyaratan kompetensi tenaga kerja, penerapan SOP dan HSE, serta audit
berkala oleh Perseroan. Pendekatan ini memungkinkan efisiensi pengelolaan sekaligus
meminimalkan risiko operasional, kualitas, dan kerusakan aset;
6. Berdasarkan analisis kelayakan keuangan, Rencana Penambahan KBLI akan menghasilkan NPV
positif, analisis PI menunjukkan bahwa nilai sekarang dari arus kas masuk lebih tinggi dibandingkan
arus kas keluar, dan analisis ROI menunjukkan adanya return bagi Perseroan;
7. Berdasarkan kajian, evaluasi, Analisis kelayakan pasar, Analisis kelayakan teknis, Analisis kelayakan
pola bisnis, Analisis kelayakan model manajemen, dan Analisis kelayakan keuangan serta proyeksi-
proyeksi lainnya dengan syarat asumsi-asumsi yang telah ditetapkan dapat terpenuhi, maka dapat
disimpulkan bahwa rencana penambahan Kegiatan Usaha yang akan dilaksanakan oleh Perseroan
adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |85
Page 101
9. LAMPIRAN
1. Proyeksi Laporan Posisi Keuangan Perseroan Dengan Rencana Penambahan KBLI;
2. Proyeksi Laporan Posisi Keuangan Perseroan Tanpa Rencana Penambahan KBLI;
3. Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan Dengan Rencana Penambahan KBLI;
4. Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan Tanpa Rencana Penambahan KBLI;
5. Proyeksi Arus Kas Dengan Rencana Penambahan KBLI;
6. Proyeksi Arus Kas Tanpa Rencana Penambahan KBLI;
7. Proyeksi Analisis Rasio dengan Rencana Penambahan KBLI;
8. Proyeksi Analisis Rasio tanpa Rencana Penambahan KBLI;
9. Analisis Kelayakan;
10. Beta (Damodaran);
11. Country Risk Premium (Damodaran);
12. Tingkat Suku Bunga Bank Bulan Desember 2025;
13. Indonesia Government Securities Yield Curve per 31 Desember 2025
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |86
Page 102
10. REFERENSI
1. Damodaran (beta dan country risk premium);
2. Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018 (KEPI & SPI Edisi
VII-2018) dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 330, dan Petunjuk Teknis Khusus SPI Penilaian Dalam
Kondisi Bencana Covid-19 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
3. PER-08/PJ/2020 tanggal 21 April 2020 tentang Penghitungan Angsuran Pajak Penghasilan Untuk
Tahun Pajak Berjalan Sehubungan Dengan Penyesuaian Tarif Pajak Penghasilan Wajib Pajak Badan;
4. www.phei.co.id (Indonesia Bonds Pricing Agency);
5. www.bi.go.id (data suku bunga dan inflasi);
6. Media lainnya.
Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk |87
Page 103
LAMPIRAN
Page 104
Lampiran 1
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan Perseroan Dengan Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-26 31-Des-27 31-Des-28 31-Des-29 31-Des-30
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 109.073.569.050 300.672.773.628 238.463.695.785 281.034.405.815 303.242.838.597
Piutang usaha - bersih 178.823.773.758 103.689.689.265 120.352.295.660 130.872.825.527 142.086.082.821
Piutang retensi - - - - -
Piutang lain-lain 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497
Persediaan 473.934.886.672 185.095.172.152 223.591.522.562 172.985.436.792 197.008.201.097
Tagihan bruto kepada pelanggan 488.544.818.374 339.848.055.304 318.484.577.690 270.323.783.408 295.615.239.314
Pajak dibayar dimuka 32.625.379.645 32.820.236.198 35.744.426.047 30.733.021.059 37.494.058.066
Uang muka kepada pihak ketiga 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840
Biaya dibayar dimuka 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184
Aset diklasifikasi dimiliki untuk dijual - - - - -
TOTAL ASET LANCAR 1.339.579.446.019 1.018.702.945.068 993.213.536.265 942.526.491.123 1.032.023.438.417
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap-bersih 1.895.497.929.989 1.820.713.460.474 1.754.363.459.175 1.694.692.802.077 1.635.496.343.937
Aset hak guna-bersih - - - - -
Aset lain-lain 51.582.354.102 51.582.354.102 51.582.354.102 51.582.354.102 51.582.354.102
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 1.947.080.284.091 1.872.295.814.576 1.805.945.813.277 1.746.275.156.179 1.687.078.698.039
TOTAL ASET 3.286.659.730.110 2.890.998.759.644 2.799.159.349.541 2.688.801.647.301 2.719.102.136.456
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 671.127.052.204 671.127.052.204 552.692.866.521 552.692.866.521 552.692.866.521
Utang usaha 1.374.640.026.186 1.126.761.225.391 1.244.904.497.202 1.192.384.910.783 1.228.772.710.751
Utang bruto - - - - -
Utang lain-lain 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760
Utang pajak 56.975.054.903 53.973.131.278 56.435.696.937 52.195.542.679 58.183.791.840
Beban akrual 239.860.833.434 226.494.923.565 230.400.389.696 228.284.033.491 227.202.870.509
Uang muka dari pelanggan 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
satu tahun:
Liabilitas sewa 124.875.000 124.875.000 124.875.000 124.875.000 124.875.000
Utang Obligasi - 321.493.259.612 283.760.774.770 248.176.272.047 215.916.013.261
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 2.467.877.777.346 2.525.124.402.668 2.493.469.035.744 2.399.008.436.140 2.408.043.063.500
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank jangka panjang 1.908.115.501.145 2.017.156.470.353 2.174.412.667.349 2.343.912.362.432 2.532.360.247.950
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam satu tahun:
-Liabilitas sewa 1.536.264.953 1.536.264.953 1.536.264.953 1.536.264.953 1.536.264.953
-Utang obligasi-bersih 293.621.515.014 - - - -
Obligasi wajib konversi 887.404.766.957 979.381.524.131 1.070.424.585.549 1.168.555.987.966 1.277.657.395.371
Liabilitas imbalan pascakerja 31.419.732.810 31.419.732.810 31.419.732.810 31.419.732.810 31.419.732.810
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 3.122.097.780.879 3.029.493.992.247 3.277.793.250.661 3.545.424.348.160 3.842.973.641.085
TOTAL LIABILITAS 5.589.975.558.226 5.554.618.394.915 5.771.262.286.405 5.944.432.784.300 6.251.016.704.584
EKUITAS
Modal saham 4.157.081.801.000 4.157.081.801.000 4.157.081.801.000 4.157.081.801.000 4.157.081.801.000
Tambahan modal disetor 3.969.169.058.821 3.969.169.058.821 3.969.169.058.821 3.969.169.058.821 3.969.169.058.821
Saham diperoleh kembali (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340)
Saldo laba (defisit) (10.053.393.066.987) (10.413.696.874.142) (10.722.180.175.735) (11.005.708.375.870) (11.281.991.806.999)
Komponen ekuitas lainnya 399.780.101.390 399.780.101.390 399.780.101.390 399.780.101.390 399.780.101.390
TOTAL EKUITAS (2.303.315.828.116) (2.663.619.635.271) (2.972.102.936.864) (3.255.631.136.999) (3.531.914.568.128)
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 3.286.659.730.110 2.890.998.759.644 2.799.159.349.541 2.688.801.647.301 2.719.102.136.456
Page 105
Lampiran 2
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan Perseroan Tanpa Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-26 31-Des-27 31-Des-28 31-Des-29 31-Des-30
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 64.663.263.483 207.320.498.662 96.169.451.418 89.798.192.049 63.064.655.431
Piutang usaha - bersih 174.292.109.924 99.158.025.431 115.820.631.826 126.341.161.694 137.554.418.988
Piutang retensi - - - - -
Piutang lain-lain 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497 36.341.524.497
Persediaan 473.934.886.672 185.095.172.152 223.591.522.562 172.985.436.792 197.008.201.097
Tagihan bruto kepada pelanggan 488.544.818.374 339.848.055.304 318.484.577.690 270.323.783.408 295.615.239.314
Pajak dibayar dimuka 32.625.379.645 32.820.236.198 35.744.426.047 30.733.021.059 37.494.058.066
Uang muka kepada pihak ketiga 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840 1.132.945.840
Biaya dibayar dimuka 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184 19.102.548.184
Aset diklasifikasi dimiliki untuk dijual - - - - -
TOTAL ASET LANCAR 1.290.637.476.619 920.819.006.268 846.387.628.065 746.758.613.523 787.313.591.417
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap-bersih 1.895.497.929.989 1.820.713.460.474 1.754.363.459.175 1.694.692.802.077 1.635.496.343.937
Aset hak guna-bersih - - - - -
Aset lain-lain 51.582.354.102 51.582.354.102 51.582.354.102 51.582.354.102 51.582.354.102
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 1.947.080.284.091 1.872.295.814.576 1.805.945.813.277 1.746.275.156.179 1.687.078.698.039
TOTAL ASET 3.237.717.760.710 2.793.114.820.844 2.652.333.441.341 2.493.033.769.701 2.474.392.289.456
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 671.127.052.204 671.127.052.204 552.692.866.521 552.692.866.521 552.692.866.521
Utang usaha 1.374.640.026.186 1.126.761.225.391 1.244.904.497.202 1.192.384.910.783 1.228.772.710.751
Utang bruto - - - - -
Utang lain-lain 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760 45.178.353.760
Utang pajak 56.975.054.903 53.973.131.278 56.435.696.937 52.195.542.679 58.183.791.840
Beban akrual 239.860.833.434 226.494.923.565 230.400.389.696 228.284.033.491 227.202.870.509
Uang muka dari pelanggan 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858 79.971.581.858
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
satu tahun:
Liabilitas sewa 124.875.000 124.875.000 124.875.000 124.875.000 124.875.000
Utang Obligasi - 321.493.259.612 283.760.774.770 248.176.272.047 215.916.013.261
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 2.467.877.777.346 2.525.124.402.668 2.493.469.035.744 2.399.008.436.140 2.408.043.063.500
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank jangka panjang 1.908.115.501.145 2.017.156.470.353 2.174.412.667.349 2.343.912.362.432 2.532.360.247.950
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam satu tahun:
-Liabilitas sewa 1.536.264.953 1.536.264.953 1.536.264.953 1.536.264.953 1.536.264.953
-Utang obligasi-bersih 293.621.515.014 - - - -
Obligasi wajib konversi 887.404.766.957 979.381.524.131 1.070.424.585.549 1.168.555.987.966 1.277.657.395.371
Liabilitas imbalan pascakerja 31.419.732.810 31.419.732.810 31.419.732.810 31.419.732.810 31.419.732.810
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 3.122.097.780.879 3.029.493.992.247 3.277.793.250.661 3.545.424.348.160 3.842.973.641.085
TOTAL LIABILITAS 5.589.975.558.226 5.554.618.394.915 5.771.262.286.405 5.944.432.784.300 6.251.016.704.584
EKUITAS
Modal saham 4.157.081.801.000 4.157.081.801.000 4.157.081.801.000 4.157.081.801.000 4.157.081.801.000
Tambahan modal disetor 3.969.169.058.821 3.969.169.058.821 3.969.169.058.821 3.969.169.058.821 3.969.169.058.821
Saham diperoleh kembali (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340) (775.953.722.340)
Saldo laba (defisit) (10.102.335.036.387) (10.511.580.812.942) (10.869.006.083.935) (11.201.476.253.470) (11.526.701.653.999)
Komponen ekuitas lainnya 399.780.101.390 399.780.101.390 399.780.101.390 399.780.101.390 399.780.101.390
TOTAL EKUITAS (2.352.257.797.516) (2.761.503.574.071) (3.118.928.845.064) (3.451.399.014.599) (3.776.624.415.128)
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 3.237.717.760.710 2.793.114.820.844 2.652.333.441.341 2.493.033.769.701 2.474.392.289.456
Page 106
Lampiran 3
Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan Dengan Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
PENDAPATAN USAHA 2.348.714.840.249 2.324.461.311.292 2.530.551.876.011 2.720.871.286.226 2.968.141.372.983
BEBAN POKOK PENDAPATAN (2.010.994.524.281) (1.960.570.545.159) (2.143.988.619.893) (2.310.386.539.763) (2.528.193.862.576)
LABA (RUGI) KOTOR 337.720.315.968 363.890.766.133 386.563.256.118 410.484.746.463 439.947.510.407
BEBAN USAHA
-Beban penjualan (5.820.188.000) (5.936.591.760) (6.055.323.595) (6.176.430.067) (6.299.958.668)
-Beban umum dan administrasi (432.356.390.808) (387.145.781.965) (367.158.954.917) (348.838.169.524) (337.215.213.455)
-Beban pajak penghasilan final (17.631.446.280) (9.798.769.041) (6.614.294.318) (5.566.605.488) (6.041.588.533)
-(Beban)/pendapatan lain-lain 75.158.311.333 - - - -
JUMLAH BEBAN USAHA (380.649.713.755) (402.881.142.766) (379.828.572.830) (360.581.205.079) (349.556.760.657)
(RUGI)/LABA SEBELUM BEBAN KEUANGAN DAN (42.929.397.787) (38.990.376.633) 6.734.683.288 49.903.541.384 90.390.749.751
PAJAK
Beban keuangan (293.251.816.214) (321.313.430.522) (315.217.984.880) (333.431.741.519) (366.674.180.880)
(RUGI)/LABA SEBELUM PAJAK (336.181.214.001) (360.303.807.155) (308.483.301.593) (283.528.200.135) (276.283.431.130)
Beban pajak pengasilan - - - - -
(RUGI)/LABA BERSIH TAHUN BERJALAN (336.181.214.001) (360.303.807.155) (308.483.301.593) (283.528.200.135) (276.283.431.130)
Page 107
Lampiran 4
Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan Tanpa Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
PENDAPATAN USAHA 2.294.334.874.249 2.270.081.345.292 2.476.171.910.011 2.666.491.320.226 2.913.761.406.983
BEBAN POKOK PENDAPATAN (2.010.994.524.281) (1.960.570.545.159) (2.143.988.619.893) (2.310.386.539.763) (2.528.193.862.576)
LABA (RUGI) KOTOR 283.340.349.968 309.510.800.133 332.183.290.118 356.104.780.463 385.567.544.407
BEBAN USAHA
-Beban penjualan (5.820.188.000) (5.936.591.760) (6.055.323.595) (6.176.430.067) (6.299.958.668)
-Beban umum dan administrasi (426.918.394.208) (381.707.785.365) (361.720.958.317) (343.400.172.924) (331.777.216.855)
-Beban pajak penghasilan final (17.631.446.280) (9.798.769.041) (6.614.294.318) (5.566.605.488) (6.041.588.533)
-(Beban)/pendapatan lain-lain 75.158.311.333 - - - -
JUMLAH BEBAN USAHA (375.211.717.155) (397.443.146.166) (374.390.576.230) (355.143.208.479) (344.118.764.057)
(RUGI)/LABA SEBELUM BEBAN KEUANGAN DAN (91.871.367.187) (87.932.346.033) (42.207.286.112) 961.571.984 41.448.780.351
PAJAK
Beban keuangan (293.251.816.214) (321.313.430.522) (315.217.984.880) (333.431.741.519) (366.674.180.880)
(RUGI)/LABA SEBELUM PAJAK (385.123.183.401) (409.245.776.555) (357.425.270.993) (332.470.169.535) (325.225.400.530)
Beban pajak pengasilan - - - - -
(RUGI)/LABA BERSIH TAHUN BERJALAN (385.123.183.401) (409.245.776.555) (357.425.270.993) (332.470.169.535) (325.225.400.530)
Page 108
Lampiran 5
Proyeksi Arus Kas Dengan Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba bersih (336.181.214.001) (360.303.807.155) (308.483.301.593) (283.528.200.135) (276.283.431.130)
Depresiasi & amortisasi 162.904.200.687 74.784.469.515 66.350.001.299 59.670.657.098 59.196.458.139
Amortisasi beban keuangan 241.539.690.504 278.717.445.980 275.888.064.905 297.367.886.110 330.610.325.472
Perubahan modal kerja bersih:
Piutang usaha - bersih 208.645.386.196 75.134.084.493 (16.662.606.395) (10.520.529.867) (11.213.257.294)
Piutang retensi 135.813.511.645 - - - -
Piutang lain-lain (2.830.733.266) - - - -
Persediaan (329.483.267.073) 288.839.714.520 (38.496.350.410) 50.606.085.769 (24.022.764.305)
Tagihan bruto kepada pelanggan (383.009.046.088) 148.696.763.070 21.363.477.614 48.160.794.282 (25.291.455.907)
Pajak dibayar dimuka (18.434.073.921) (194.856.553) (2.924.189.849) 5.011.404.988 (6.761.037.006)
Uang muka kepada pihak ketiga - - - - -
Biaya dibayar dimuka (955.269.037) - - - -
Aset diklasifikasi dimiliki untuk dijual - - - - -
Utang usaha 496.369.208.156 (247.878.800.795) 118.143.271.811 (52.519.586.419) 36.387.799.968
Utang bruto (190.304.291.141) - - - -
Utang lain-lain - - - - -
Utang pajak 14.944.046.633 (3.001.923.626) 2.462.565.659 (4.240.154.258) 5.988.249.160
Beban akrual 4.751.277.909 (13.365.909.870) 3.905.466.132 (2.116.356.205) (1.081.162.982)
Uang muka dari pelanggan - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH DARI/(DIGUNAKAN UNTUK) 3.769.427.205 241.427.179.579 121.546.399.173 107.892.001.364 87.529.724.115
AKTIVITAS OPERASI
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (22.697.548.220) - - - -
Penjualan aset tetap 66.437.300.000 - - - -
KAS BERSIH DIPEROLEH DARI/(DIGUNAKAN UNTUK) 43.739.751.781 - - - -
AKTIVITAS INVESTASI
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang bank jangka pendek - - (118.434.185.683) - -
Liabilitas sewa - - - - -
Utang Obligasi - - (65.321.291.333) (65.321.291.333) (65.321.291.333)
Utang bank jangka panjang - (49.827.975.000) - - -
-Liabilitas sewa - - - - -
Obligasi wajib konversi - - - - -
KAS BERSIH DIGUNAKAN UNTUK AKTIVITAS PENDANAAN - (49.827.975.000) (183.755.477.016) (65.321.291.333) (65.321.291.333)
KENAIKAN/(PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS 47.509.178.986 191.599.204.579 (62.209.077.843) 42.570.710.030 22.208.432.782
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 61.564.390.064 109.073.569.050 300.672.773.628 238.463.695.785 281.034.405.815
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 109.073.569.050 300.672.773.628 238.463.695.785 281.034.405.815 303.242.838.597
Page 109
Lampiran 6
Proyeksi Arus Kas Tanpa Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba bersih (385.123.183.401) (409.245.776.555) (357.425.270.993) (332.470.169.535) (325.225.400.530)
Depresiasi & amortisasi 162.904.200.687 74.784.469.515 66.350.001.299 59.670.657.098 59.196.458.139
Amortisasi beban keuangan 241.539.690.504 278.717.445.980 275.888.064.905 297.367.886.110 330.610.325.472
Perubahan modal kerja bersih:
Piutang usaha - bersih 213.177.050.030 75.134.084.493 (16.662.606.395) (10.520.529.867) (11.213.257.294)
Piutang retensi 135.813.511.645 - - - -
Piutang lain-lain (2.830.733.266) - - - -
Persediaan (329.483.267.073) 288.839.714.520 (38.496.350.410) 50.606.085.769 (24.022.764.305)
Tagihan bruto kepada pelanggan (383.009.046.088) 148.696.763.070 21.363.477.614 48.160.794.282 (25.291.455.907)
Pajak dibayar dimuka (18.434.073.921) (194.856.553) (2.924.189.849) 5.011.404.988 (6.761.037.006)
Uang muka kepada pihak ketiga - - - - -
Biaya dibayar dimuka (955.269.037) - - - -
Aset diklasifikasi dimiliki untuk dijual - - - - -
Utang usaha 496.369.208.156 (247.878.800.795) 118.143.271.811 (52.519.586.419) 36.387.799.968
Utang bruto (190.304.291.141) - - - -
Utang lain-lain - - - - -
Utang pajak 14.944.046.633 (3.001.923.626) 2.462.565.659 (4.240.154.258) 5.988.249.160
Beban akrual 4.751.277.909 (13.365.909.870) 3.905.466.132 (2.116.356.205) (1.081.162.982)
Uang muka dari pelanggan - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH DARI/(DIGUNAKAN UNTUK) (40.640.878.362) 192.485.210.179 72.604.429.773 58.950.031.964 38.587.754.715
AKTIVITAS OPERASI
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (22.697.548.220) - - - -
Penjualan aset tetap 66.437.300.000 - - - -
KAS BERSIH DIPEROLEH DARI/(DIGUNAKAN UNTUK) 43.739.751.781 - - - -
AKTIVITAS INVESTASI
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang bank jangka pendek - - (118.434.185.683) - -
Liabilitas sewa - - - - -
Utang Obligasi - - (65.321.291.333) (65.321.291.333) (65.321.291.333)
Utang bank jangka panjang - (49.827.975.000) - - -
-Liabilitas sewa - - - - -
Obligasi wajib konversi - - - - -
KAS BERSIH DIGUNAKAN UNTUK AKTIVITAS PENDANAAN - (49.827.975.000) (183.755.477.016) (65.321.291.333) (65.321.291.333)
KENAIKAN/(PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS 3.098.873.419 142.657.235.179 (111.151.047.243) (6.371.259.370) (26.733.536.618)
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 61.564.390.064 64.663.263.483 207.320.498.662 96.169.451.418 89.798.192.049
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 64.663.263.483 207.320.498.662 96.169.451.418 89.798.192.049 63.064.655.431
Page 110
Lampiran 7
Proyeksi Analisis Rasio Dengan Rencana Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection Average
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030 Proyeksi
LIQUIDITY RATIOS
Current ratio 0,54 0,40 0,40 0,39 0,43 0,43
Quick ratio 0,35 0,33 0,31 0,32 0,35 0,33
Cash ratio 0,04 0,12 0,10 0,12 0,13 0,10
PROFITABILITY RATIOS
Gross profit margin 14,38% 15,65% 15,28% 15,09% 14,82% 15,04%
Net profit margin -14,31% -15,50% -12,19% -10,42% -9,31% -12,35%
ACTIVITY RATIOS
Acc. Receivable turnover 13 22 21 21 21 20
Inventory turnover 4 11 10 13 13 10
Acc. Payable turnover 1 2 2 2 2 2
Days of Acc. Receivable 27 16 17 17 17 19
Days of Inventory 85 34 38 27 28 42
Days of Acc. Payable 246 207 209 186 175 205
SOLVENCY RATIOS
Debt to Equity -163,33% -149,83% -137,38% -132,54% -129,68% -142,55%
Debt to Assets 114,46% 138,04% 145,86% 160,48% 168,45% 145,46%
Page 111
Lampiran 8
Proyeksi Analisis Rasio Tanpa Rencana Penambahan KBLI
Projection Projection Projection Projection Projection Average
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030 Proyeksi
LIQUIDITY RATIOS
Current ratio 0,52 0,36 0,34 0,31 0,33 0,37
Quick ratio 0,33 0,29 0,25 0,24 0,25 0,27
Cash ratio 0,03 0,08 0,04 0,04 0,03 0,04
PROFITABILITY RATIOS
Gross profit margin 12,35% 13,63% 13,42% 13,35% 13,23% 13,20%
Net profit margin -16,79% -18,03% -14,43% -12,47% -11,16% -14,58%
ACTIVITY RATIOS
Acc. Receivable turnover 13 23 21 21 21 20
Inventory turnover 4 11 10 13 13 10
Acc. Payable turnover 1 2 2 2 2 2
Days of Acc. Receivable 27 16 17 17 17 19
Days of Inventory 85 34 38 27 28 42
Days of Acc. Payable 246 207 209 186 175 205
SOLVENCY RATIOS
Debt to Equity -159,93% -144,52% -130,91% -125,02% -121,28% -136,33%
Debt to Assets 116,19% 142,88% 153,94% 173,08% 185,11% 154,24%
Page 112
Lampiran 9
Analisis Kelayakan
FCFF (WITH PROJECT)
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
Earning after tax (336.181.214.001) (360.303.807.155) (308.483.301.593) (283.528.200.135) (276.283.431.130)
(+) Depreciation 162.904.200.687 74.784.469.515 66.350.001.299 59.670.657.098 59.196.458.139
(+) Interest (1-t) 293.251.816.214 321.313.430.522 315.217.984.880 333.431.741.519 366.674.180.880
(+/-) Changes in working capital (64.493.249.985) 248.229.071.239 87.791.634.562 34.381.658.291 (25.993.628.366)
(-) Capex (22.697.548.220) - - - -
FCFF 32.784.004.695 284.023.164.121 160.876.319.149 143.955.856.773 123.593.579.524
Year-n 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00
Discount factor 0,9050 0,8190 0,7412 0,6708 0,6071
PV FCFF 29.669.370.949 232.619.668.113 119.242.514.823 96.563.873.743 75.028.728.504
NPV 553.124.156.132
FCFF (WITHOUT PROJECT)
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
Earning after tax (385.123.183.401) (409.245.776.555) (357.425.270.993) (332.470.169.535) (325.225.400.530)
(+) Depreciation 162.904.200.687 74.784.469.515 66.350.001.299 59.670.657.098 59.196.458.139
(+) Interest (1-t) 293.251.816.214 321.313.430.522 315.217.984.880 333.431.741.519 366.674.180.880
(+/-) Changes in working capital (59.961.586.152) 248.229.071.239 87.791.634.562 34.381.658.291 (25.993.628.366)
(-) Capex (22.697.548.220) - - - -
FCFF (11.626.300.871) 235.081.194.721 111.934.349.749 95.013.887.373 74.651.610.124
Year-n 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00
Discount factor 0,9050 0,8190 0,7412 0,6708 0,6071
PV FCFF (10.521.747.923) 192.535.385.854 82.966.426.816 63.734.183.727 45.318.012.553
NPV 374.032.261.028
INCREMENTAL FCFF
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
Earning after tax 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400
(+) Depreciation - - - - -
(+) Interest (1-t) - - - - -
(+/-) Changes in working capital (4.531.663.833) - 0 (0) 0
(-) Capex - - - - -
FCFF 44.410.305.567 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400
Year-n 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00
Discount factor 0,9050 0,8190 0,7412 0,6708 0,6071
PV FCFF 40.191.118.872 40.084.282.259 36.276.088.007 32.829.690.016 29.710.715.951
NPV 179.091.895.104
PROFITABILITY INDEX
Projection Projection Projection Projection Projection
31-Des-25
FY 2026 FY 2027 FY 2028 FY 2029 FY 2030
Cash Inflow 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400 48.941.969.400
Cash Outflow 4.531.663.833 - - 0 -
PV Cash Inflow 44.292.253.451 40.084.282.259 36.276.088.007 32.829.690.016 29.710.715.951
PV Cash Outflow 4.101.134.579 - - 0 -
Sum Cash Inflow 183.193.029.683
Sum Cash Outflow 4.101.134.579
Profitability Index 44,67
Page 113
Lampiran 10
Beta (Damodaran)
Date updated: 05-Jan-26 YouTube Video explaining
Created by: Aswath Damodaran, adamodar@stern.nyu.edu estimation choices and process.
What is this data? Beta, Unlevered beta and other risk measures Emerging Markets
Home Page: http://www.damodaran.com
Data website: https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/data.html
Companies in each industry: https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/indname.xls
Variable definitions: https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/variable.htm
Do you want to use marginal or effective tax rates in unlevering betas? Marginal
If marginal tax rate, enter the marginal tax rate to use 24,71%
Effective Unlevered beta corrected for Standard deviation of
Industry Name Number of firms Beta D/E Ratio Unlevered beta Cash/Firm value HiLo Risk
Tax rate cash equity
Construction Supplies 580 1,00 32,65% 15,29% 0,80 11,66% 0,91 0,3275 38,41%
Page 114
Lampiran 11
Country Risk Premium (Damodaran)
Country and Equity Risk Premiums
Date of update: 5-Jan-26
Enter the current risk premium for a mature equity market 4,23% Implied ERP for S&P 500 with adjusted dollar riskfree rate (for US Aa1 rating
Enter the current risk premium for the US = 4,46% US equity risk premium computed using implied ERP approach
Do you want to adjust the country default spread for the additional volatility of the equity market to get to a country premium? Yes
If yes, enter the multiplier to use on the default spread (See worksheet for volatility numbers for selected emerging markets) 1,52 See "Relative Equity Volatilty" worksheet
Rating-based Default Total Equity Risk Country Risk Sovereign CDS, net of Total Equity Risk Country Risk
Country Africa Moody's rating
Spread Premium Premium Swiss CDS Premium2 Premium3
Indonesia Asia Baa2 1,62% 6,69% 2,46% 1,05% 5,83% 1,60%
Page 115
Lampiran 12
Tingkat Suku Bunga Bank Bulan Desember 2025
I.26 SUKU BUNGA PINJAMAN RUPIAH YANG DIBERIKAN I.26 INTEREST RATE OF RUPIAH LOANS
MENURUT KELOMPOK BANK DAN JENIS PINJAMAN BY GROUP OF BANKS AND TYPE OF LOANS
(Persen Per Tahun) (Percent Per Annum)
2025
KELOMPOK BANK DAN JENIS PINJAMAN GROUP OF BANKS AND TYPE OF LOANS
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec
1 Bank Persero State Banks 1
2 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,69 8,80 8,82 8,83 8,83 8,81 8,78 8,72 8,60 8,39 8,30 8,12 8,12 Working Capital Loans 2
3 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 9,22 9,11 9,09 9,02 9,02 8,96 8,92 8,89 8,67 8,84 8,69 8,44 8,44 Investment Loans 3
4 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 9,08 9,06 9,04 9,04 9,01 8,98 8,96 8,94 8,92 8,90 8,87 8,97 8,97 Consumer Loans 4
5 Bank Pemerintah Daerah Regional Government Banks 5
6 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,81 8,81 8,81 8,85 8,86 8,84 8,78 8,82 8,84 8,66 8,66 8,32 8,32 Working Capital Loans 6
7 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 8,91 8,93 8,93 8,88 8,89 8,88 8,86 8,84 8,83 8,78 8,79 8,75 8,75 Investment Loans 7
8 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 10,37 10,37 10,36 10,37 10,38 10,38 10,38 10,38 10,37 10,37 10,36 10,35 10,35 Consumer Loans 8
9 Bank Swasta Nasional Private National Banks 9
10 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,65 8,62 8,60 8,58 8,55 8,52 8,53 8,48 8,40 8,31 8,29 8,16 8,16 Working Capital Loans 10
11 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 8,10 8,10 8,06 8,06 8,02 7,97 7,93 7,88 7,74 7,67 7,62 7,52 7,52 Investment Loans 11
12 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 11,83 11,86 11,84 11,93 11,99 12,04 12,11 12,20 12,26 12,29 12,34 11,99 11,99 Consumer Loans 12
Kantor Cabang dari Bank yang Berkedudukan di
13 Branch Offices of Foreign Banks 13
Luar Negeri
14 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 6,65 6,74 6,67 6,58 6,41 6,74 6,85 6,45 6,07 5,84 5,69 5,58 5,58 Working Capital Loans 14
15 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 8,47 8,40 8,38 8,38 8,38 8,08 8,07 7,89 7,44 7,35 7,35 7,11 7,11 Investment Loans 15
16 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 43,82 41,78 41,23 41,17 41,30 41,98 41,51 41,19 41,05 40,59 39,80 38,69 38,69 Consumer Loans 16
17 Bank Umum Commercial Banks 17
18 Pinjaman Modal Kerja Yang Diberikan 8,62 8,67 8,66 8,66 8,64 8,62 8,61 8,55 8,46 8,30 8,24 8,08 8,08 Working Capital Loans 18
19 Pinjaman Investasi Yang Diberikan 8,66 8,62 8,58 8,56 8,54 8,49 8,46 8,42 8,25 8,32 8,22 8,06 8,06 Investment Loans 19
20 Pinjaman Konsumsi Yang Diberikan 10,41 10,40 10,39 10,42 10,44 10,45 10,47 10,49 10,51 10,51 10,52 10,50 10,50 Consumer Loans 20
Sejak Januari 2025 terdapat perubahan klasifikasi pengelompokan bank dari Bank Asing dan Bank Campuran menjadi Since January 2025, there is a change in the classification of Group of Bank from Branch Offices of Foreign Banks and
Kantor Cabang Dari Bank Yang Berkedudukan Di Luar Negeri sehubungan dengan implementasi Laporan Bank Umum Joint Banks to Branch Offices of Foreign Banks inline with the implementation of the Integrated Commercial Bank Report
Terintegrasi (LBUT). (LBUT).
Page 116
Lampiran 13 Indonesia Government Securities Yield Curve per 31 Desember 2025
Names mentioned 71 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
p.2
unresolved
—
Faks
p.2 ×2
unresolved
org
Studi Kelayakan PT Waskita Beton Precast Tbk
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Herman Meirizki dan Rekan
p.3 ×2
unresolved
org
KJPP Herman Meirizki
p.3 ×4
unresolved
org
Indonesia. KJPP Herman Meirizki dan Rekan
p.3 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.3 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3 ×2
unresolved
person
Faqta
p.4 ×2
unresolved
person
Guruh
p.4 ×2
unresolved
person
Itung Laporan Studi Kelayakan PT Waskita Beton
p.5
unresolved
person
Ashoya Ratam
· Notaris
p.6 ×3
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6 ×15
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Heliantono & Rekan
p.6 ×6
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Heliantono
p.6 ×6
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Hertanto
p.6 ×3
unresolved
person
Bambang Karunawan
p.6 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kosasih
p.6 ×6
unresolved
org
Tjahjo & Rekan
p.6 ×6
unresolved
person
Fathiah Helmi
p.22
unresolved
org
Menteri
p.22
unresolved
person
Aulia Taufani
· Notaris
p.22 ×2
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.30
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Sumber
p.30
unresolved
org
Pusat Statistik
p.40 ×2
unresolved
org
Kementerian Pekerjaan Umum
p.40
unresolved
org
Kementerian PU TA
p.40
unresolved
org
Pengembangan Infrastruktur Wilayah
p.40
unresolved
org
Pengembangan Sumber Daya Manusia
p.40
unresolved
org
Kementerian PU
p.40 ×2
unresolved
org
PT Adhimix Precast Indonesia Perusahaan
p.48
unresolved
org
PT Spanbetondek Admara Perusahaan
p.48
unresolved
org
PT Jaya Beton Indonesia Beberapa
p.48
unresolved
org
PT Adhi Persada Beton
p.52
unresolved
org
PT PP Urban
p.52
unresolved
org
PT Karya Konstruksi Daya Mulia
p.52
unresolved
org
PT Nindya Karya (Persero)
p.52
unresolved
org
PT Waskita Beton Precast Plant Kalijati
p.57
unresolved
org
PT Pemalang Batang Toll Road
p.85
unresolved
org
Pengawasan Keuangan dan Pembangunan
p.85 ×4
unresolved
org
Pengawasan Keuangan
p.85
unresolved
org
PT Jurnalis Adimedia
p.86
unresolved
org
PT Jurnalis Media Properti
p.86
unresolved
org
PT Citra Kartika Konstruksi
p.86
unresolved
org
Bank Campuran
p.115
unresolved
org
Bank Yang Berkedudukan Di Luar Negeri
p.115
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
23378 ms
12 Sep 2026 22:20
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}