Back to announcement
20240701_MYOR_Informasi Transaksi Afiliasi_31677891_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review MYORSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 55
Page 1
LAPORAN
00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024
PENDAPAT KEWAJARAN
ATAS RENCANA TRANSAKSI
PENJUALAN TANAH
OLEH
PT MAYORA INDAH TBK
Oleh
KJPP FELIX SUTANDAR DAN REKAN
Certified Business and Assets Appraisers
Page 2
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 Jakarta, 28 Juni 2024
Kepada Yth.
Direksi
PT MAYORA INDAH TBK.
Gedung Mayora
Jl. Daan Mogot Km. 18
Jakarta Barat
Perihal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penjualan Tanah
Dengan Hormat,
Menunjuk Proposal Penugasan No. 0325/FSR/Spn/FS/2005/2024 tanggal 20 Mei 2024
yang telah disetujui oleh PT Mayora Indah Tbk (“MI” atau “Perseroan”) pada tanggal
22 Mei 2024 perihal Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penjualan Tanah,
(untuk selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”), maka bersama ini kami sampaikan
laporan mengenai Pendapat Kewajaran tersebut (“Laporan”).
Status Penilai
Pendapat Kewajaran ini dilakukan oleh Penilai Independen yang merupakan Penilai
Publik dan salah satu rekan pada KJPP Felix Sutandar dan Rekan (“KJPP FSR” atau
“Penilai”) dengan kualifikasi sebagai berikut:
Kualifikasi : Properti dan Bisnis
Ijin Penilai : PB-1.08.00022
STTD : STTD.PPB-31/PJ-1/PM.2/2023
MAPPI : 81-S-00017
No. Register : RMK-2017.00022
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Penilai menjunjung tinggi
integritas, bertindak secara objektif dan tidak memihak serta tidak mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan pihak-pihak yang terlibat dengan Rencana Transaksi.
Penilai memiliki kompetensi dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini dan
menjaga kerahasiaan informasi yang diperoleh.
Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam hal ini adalah:
Nama : PT Mayora Indah Tbk
Bidang usaha : Industri Makanan, Kembang Gula dan Biskuit
Alamat : Gedung Mayora
Jl. Daan Mogot KM 18
Kalideres, Jakarta
Email : corporatesecretary@mayora.co.id
Website : www.mayoraindah.co.id
Telepon : 021 - 8063 7700
Page 3
Proses Penugasan
Proses penugasan meliputi:
1. Identifikasi masalah,
2. Pengumpulan data dan wawancara sehubungan dengan Rencana Transaksi,
3. Analisis data dan informasi yang diperoleh,
4. Analisis kewajaran Rencana Transaksi,
5. Penulisan laporan.
Ruang Lingkup
Maksud dan Tujuan
Laporan ini dimaksudkan untuk memberikan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
atas Rencana Transaksi. Sedangkan tujuan Pendapat Kewajaran sesuai dengan
penugasan yang diterima adalah untuk dipergunakan sebagai salah satu bahan dalam
rangka keterbukaan informasi sebagaimana diatur dengan POJK No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Tanpa mengurangi tanggung jawab kami sebagai Penilai, Pendapat Kewajaran ini
dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya.
5. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan.
6. Laporan Pendapat Kewajaran ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan
Kesimpulan Akhir.
8. Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Pendapat
Kewajaran dari Pemberi Tugas.
Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi
PT Mayora Indah Tbk (“MI”) adalah sebuah perusahaan yang melakukan kegiatan usaha
di bidang industri makanan olahan, seperti biscuit, kembang gula, wafer dan coklat. MI
memiliki beberapa Entitas Anak, salah satunya adalah PT Torabika Eka Semesta (“TES”).
Saat ini, MI dan TES memilki aset nonoperasional berupa tanah di daerah Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten dengan luas keseluruhan 15.920 m2 dan tidak ada rencana untuk digunakan
karena posisinya berada di blok yang berbeda dengan pabrik MI dan TES saat ini. Oleh
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 ii
Page 4
karena itu, MI dan TES berencana untuk menjual tanah tersebut kepada pihak afiliasi
yaitu PT.Pascal Corpindo Semesta.
Objek Pendapat Kewajaran
Obyek Pendapat Kewajaran adalah Rencana Transaksi Penjualan Tanah di Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten (“Tanah”) seluas 15.920 m2 dengan rincian sebagai berikut:
Pihak Penjual Luas Total (m2)
Tanah milik MI 2.444
Tanah milik TES 13.476
Luas Tanah 15.920
Tanggal Pendapat Kewajaran
Tanggal (cut-off date) dari Pendapat Kewajaran ini adalah 31 Desember 2023
(“Tanggal Pendapat Kewajaran”). Tanggal Pendapat Kewajaran dipilih atas dasar
pertimbangan kepentingan dan ketersediaan data dalam rangka analisa kewajaran
Rencana Transaksi dimaksud.
Mata Uang yang Digunakan
Jenis mata uang yang digunakan dalam laporan Penilaian ini adalah Rupiah.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Pemberian Pendapat Kewajaran dilakukan dengan investigasi yang meliputi inspeksi
serta pengumpulan data dan informasi dari pihak Manajemen Perseroan yang bertujuan
untuk memperoleh dokumen kelengkapan analisis yang dibutuhkan dan selanjutnya
diverifikasi dengan wawancara melalui telepon, dan/atau e-mail dengan Bapak Hendrik
Polisar selaku Direktur MI beserta tim untuk memperoleh informasi yang lebih dalam
terkait data, dokumen dan informasi yang dibutuhkan.
Penilai tidak melakukan kegiatan atau analisis sebagai berikut:
a. Analisis dampak pajak untuk para pihak terkait Rencana Transaksi;
b. Transaksi lain selain yang disebutkan dalam objek analisis kewajaran.
Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi yang diperoleh berupa:
- Data dan dokumen dari Manajemen Perseroan.
- Data dan keterangan yang diperoleh secara lisan maupun tulisan melalui komunikasi
dengan manajemen.
- Berbagai data dan publikasi yang tersedia secara umum baik berdasarkan media
cetak maupun elektronik, seperti website Damodaran, Kontan, Bank Indonesia,
website Pemerintah maupun Asosiasi yang relevan dengan penugasan penilaian.
Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami
anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya dan tidak
mengandung unsur-unsur yang dengan sengaja disembunyikan.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 iii
Page 5
Persetujuan Publikasi Laporan ini terbuka untuk publik, namun demikian publikasi atas sebagian atau keseluruhan dari laporan harus mendapatkan persetujuan dari manajemen Perseroan mengingat kemungkinan adanya informasi yang bersifat rahasia dan dapat mempengaruhi kompetisi dan operasional Perseroan. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas publikasi tersebut. Pedoman dan Standar Penilaian Dasar pedoman pelaksanaan dan standar penilaian yang Penilai gunakan adalah: 1. Standar Penilaian Indonesia yang meliputi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330 Tahun 2020 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI); 2. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal; 3. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal. Pendekatan dan Prosedur Penilaian Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, kami melakukan prosedur analisa sebagai berikut: 1. Analisis transaksi; 2. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas Rencana Transaksi; 3. Analisis atas kewajaran nilai transaksi; dan 4. Analisis atas faktor lain yang relevan. Analisis Transaksi Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan. Namun sesuai dengan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi dimaksud bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan. Identifikasi dan Hubungan antara Para Pihak yang Bertransaksi Para pihak yang terlibat Rencana Transaksi adalah: 1. PT Mayora Indah Tbk (“MI”) adalah perusahaan publik yang berkedudukan di Tangerang, dengan alamat di Jl. Telesonik KM 7,8, Pasir Jaya, Jatiuwung, Tangerang, yang dalam Rencana Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Penjual. 2. PT Torabika Eka Semesta (“TES”), adalah perusahaan yang berkedudukan di Gedung Mayora, Jl. Daan Mogot KM 18, Kalideres, Jakarta, yang dalam Rencana Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Penjual. 3. PT Pascal Corpindo Semesta (“PCS”), adalah perusahaan yang berkedudukan di Gedung Mayora, Jl. Daan Mogot KM 18, Kalideres, Jakarta, yang dalam Rencana Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Pembeli. Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 iv
Page 6
Perjanjian yang Disepakati Dalam Transaksi
A. MI - PCS
Sesuai dengan Kesepakatan Awal Jual Beli Tanah tanggal 27 Juni 2024 antara MI
(“Penjual”) dengan PCS (“Pembeli”), pokok-pokok perjanjian adalah sebagai berikut:
Bahwa MI adalah perusahaan yang telah memiliki lahan di Desa Pasir Muncang di
Kecamatan Jayanti, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten seluas 2.444 m2 (dua ribu
empat ratus empat puluh empat meter persegi), berikut dengan pemberkasan
kelengkapan dokumen tanah, dan pengurusan ijin dan segala hal yang berhubungan
dengan tanah tersebut sehingga sedemikian rupa, tanah-tanah tersebut siap di lakukan
pengalihan haknya.
Harga
Para Pihak menyetujui harga jual beli Tanah tersebut ditentukan sekarang ini, sehingga
untuk nantinya tidak mengalami perubahan lagi belum termasuk PPN, keseluruhan
sebesar Rp. 3.568.240.000 (tiga miliar lima ratus enam puluh delapan juta dua ratus
empat puluh ribu rupiah).
Cara Pembayaran
Pembayaran atas pelaksanaan Perjanjian akan dibayar oleh PCS kepada MI secara
bertahap yaitu:
1. Pembayaran Pertama sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan paling lambat
7 (tujuh) hari setelah penandatanganan Kesepakatan ini
2. Pembayaran Kedua sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan setelah proses
pemberkasan dokumen telah selesai dan diterima oleh PCS
3. Pembayaran Ketiga sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan setelah
ILOK/PKKPR atas nama PCS telah selesai.
4. Pelunasan sebesar 40% dibayarkan setelah dilakukan penandatanganan Akta Jual
Beli atau Kesepakatan Pengikatan Jual Beli dihadapan PPAT.
Penyerahan
MI berjanji serta mengikatkan diri kepada PCS sebagai berikut:
1. MI akan menyerahkan berkas-berkas Tanah tersebut dalam keadaan lengkap
sehingga dapat di proses pengalihan hak nya ke atas nama PCS di hadapan PPAT.
2. MI akan menyerahkan Fisik Tanah tersebut di atas dalam keadaan kosong kepada
PCS.
Biaya, Pajak, Iuran, dan Pungutan
1. Semua beban-beban dan pajak-pajak yang terhutang atas Tanah dan turutannya
tersebut, termasuk (namun tidak terbatas) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB),
pungutan-pungutan dan segala macam Iuran, rekening-rekening listrik dan air yang
terhutang sampai tanggal berakhirnya Perjanjian ini dan diserahkannya Tanah
tersebut kepada PCS tetap menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh MI, dan
pada saat yang bersamaan PCS diberikan pelunasan dan pembebasan terhadap
segala tanggung jawab (acquit et de charge) oleh MI sehubungan dengan kewajiban
tersebut, sedang yang terhutang sesudahnya menjadi tanggungan dan harus
dibayar oleh PCS.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 v
Page 7
2. Segala ongkos-ongkos, termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB), Akta Jual Beli dihadapan PPAT, dan biaya balik nama sertifikat ke atas
nama Pembeli sepenuhnya menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh PCS.
B. TES - PCS
Sesuai dengan Kesepakatan Awal Jual Beli Tanah tanggal 27 Juni 2024 antara TES
(“Penjual”) dengan PCS (“Pembeli”), pokok-pokok perjanjian adalah sebagai berikut:
Bahwa TES adalah perusahaan yang telah memiliki lahan di Desa Gembong, Kecamatan
Balaraja, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten seluas 13.476 m2 (tiga belas ribu
empat ratus tujuh puluh enam meter persegi), berikut dengan pemberkasan
kelengkapan dokumen tanah, dan pengurusan ijin dan segala hal yang berhubungan
dengan tanah tersebut sehingga sedemikian rupa, tanah-tanah tersebut siap dilakukan
pengalihan haknya.
Harga
Para Pihak menyetujui harga jual beli Tanah tersebut ditentukan sekarang ini, sehingga
untuk nantinya tidak mengalami perubahan lagi belum termasuk PPN, keseluruhan
sebesar Rp. 19.674.960.000 (sembilan belas miliar enam ratus tujuh puluh empat juta
sembilan ratus enam puluh ribu rupiah).
Cara Pembayaran
Pembayaran atas pelaksanaan Perjanjian akan dibayar oleh MI kepada LP secara
bertahap yaitu:
1. Pembayaran Pertama sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan paling lambat
7 (tujuh) hari setelah penandatanganan Kesepakatan ini
2. Pembayaran Kedua sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan setelah proses
pemberkasan dokumen telah selesai dan diterima oleh PCS
3. Pembayaran Ketiga sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan setelah
ILOK/PKKPR atas nama PCS telah selesai.
4. Pelunasan sebesar 40% dibayarkan setelah dilakukan penandatanganan Akta Jual
Beli atau Kesepakatan Pengikatan Jual Beli dihadapan PPAT.
Penyerahan
TES berjanji serta mengikatkan diri kepada MI sebagai berikut:
1. TES akan menyerahkan berkas-berkas Tanah tersebut dalam keadaan lengkap
sehingga dapat di proses pengalihan hak nya ke atas nama PCS di hadapan PPAT.
2. TES akan menyerahkan Fisik Tanah tersebut di atas dalam keadaan kosong kepada
PCS.
Biaya, Pajak, Iuran, dan Pungutan
1. Semua beban-beban dan pajak-pajak yang terhutang atas Tanah dan turutannya
tersebut, termasuk (namun tidak terbatas) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB),
pungutan-pungutan dan segala macam Iuran, rekening-rekening listrik dan air yang
terhutang sampai tanggal berakhirnya Perjanjian ini dan diserahkannya Tanah
tersebut kepada MI tetap menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh LP, dan pada
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 vi
Page 8
saat yang bersamaan MI diberikan pelunasan dan pembebasan terhadap segala
tanggung jawab (acquit et de charge) oleh LP sehubungan dengan kewajiban
tersebut, sedang yang terhutang sesudahnya menjadi tanggungan dan harus
dibayar oleh MI.
2. Segala ongkos-ongkos, termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB), Akta Jual Beli dihadapan PPAT, dan biaya balik nama sertifikat ke atas
nama Pembeli sepenuhnya menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh MI.
Analisis Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi yang Akan Dilakukan
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa manfaat dari
Rencana Transaksi adalah:
1. Memperoleh aset yang lebih likuid untuk digunakan dalam operasional Perseroan.
2. Penghematan beban pajak atas kepemilikan properti.
Sementara itu, Rencana Transaksi tidak menimbulkan risiko terhadap Perseroan karena
aset Rencana Transaksi merupakan aset non operasional.
Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi
PT Mayora Indah Tbk didirikan pada tahun 1977 dengan pabrik pertama berlokasi di
Tangerang dengan target market wilayah Jakarta dan sekitarnya. Setelah mampu
memenuhi pasar Indonesia, Perseroan melakukan Penawaran Umum Perdana dan
menjadi perusahaan publik pada tahun 1990 dengan target market; konsumen Asean.
Kemudian melebarkan pangsa pasarnya ke negara negara di Asia. Saat ini produk
Perseroan telah tersebar di 5 benua di dunia.
Saat ini, MI dan TES memiliki aset nonoperasional berupa tanah di daerah Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten dengan luas keseluruhan 15.920 m 2 dan tidak ada rencana untuk digunakan
karena posisinya berada di blok yang berbeda dengan pabrik MI dan TES saat ini.
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi memberikan keuntungan terhadap Perseroan
yaitu perolehan aset yang lebih likuid serta pengurangan biaya pajak atas kepemilikan
tanah. Tidak ada kerugian atas Rencana Transaksi karena aset yang dijual adalah aset
nonoperasional.
Analisis Operasional dan Prospek Usaha
MI dan entitas anak memproduksi dan secara umum mengklasifikasikan produk yang
dihasilkan kedalam 2 (dua) kategori yaitu makanan dan minuman olahan, yang meliputi
6 (enam) kategori yang masing masing menghasilkan produk berbeda namun
terintegrasi.
Kategori Merek Dagang
Biskuit Roma, Royal Choice, Better, Slai O Lai, Sari Gandum, Coffeejoy
Kembang Gula Kopiko, KIS, Tamarin
Wafer Bengbeng, Astor, Roma
Coklat Choki-choki, Drink Bengbeng
Kopi Torabika, Kopiko, Toracafe
Makanan Kesehatan Energen, Prima
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 vii
Page 9
Prospek Usaha Makanan Minuman di Indonesia
Sejumlah indikator perekonomian nasional disepanjang tahun 2023 semakin mengarah
pada perbaikan. Pemulihan ekonomi paska pandemi semakin terlihat, demikian pula
dengan kekhawatiran yang timbul akibat konflik politik antar negara yang berdampak
pada harga barang dan besarnya biaya hidup dapat diatasi dengan baik.
Melihat peran sektor industri makanan dan minuman yang memiliki kontribusi yang
konsisten dan signifikan terhadap ekonomi nasional serta komitmen dari pemerintah
untuk terus mendorong pertumbuhan industri di dalam negeri, industri makanan dan
minuman akan terus memiliki peluang yang sangat besar untuk bertumbuh
kedepannya.
Analisis Kuantitatif / Inkremental atas Rencana Transaksi
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi akan memberikan kontribusi nilai tambah
terhadap Perseroan seperti yang dapat dilihat pada tabel berikut:
2024 2025 2026 2027 2028
Rasio Lancar Dengan Transaksi 4,20 5,06 5,48 5,97 6,66
Rasio Lancar Tanpa Transaksi 4,20 5,05 5,47 5,96 6,65
Kontribusi Nilai Tambah atas Penjualan (%) 0,09% 0,12% 0,09% 0,09% 0,07%
Laba Bersih Dengan Transaksi (juta Rp) 3.420.403 3.901.920 4.496.089 5.106.357 6.000.721
Laba Bersih Tanpa Transaksi (juta Rp) 3.418.437 3.901.910 4.496.080 5.106.347 6.000.711
Kontribusi Nilai Tambah atas Laba Bersih (juta Rp) 1.966 9 9 9 9
Dari tabel di atas dapat disimpulkan bahwa Nilai Tambah Rencana Transaksi adalah
sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, rasio lancar Perseroan meningkat
berkisar 0,07% hingga 0,12% pada tahun 2024 - 2028.
• Dengan Rencana Transaksi, laba bersih Perseroan meningkat tahun 2024 karena
adanya keuntungan penjualan aset tetap dan mulai tahun 2025 meningkat sebesar
Rp 9 juta per tahun karena penurunan beban pajak atas kepemilikan tanah.
Prosedur Pengambilan Keputusan dengan Memperhatikan Alternatif Lain
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari Manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan untuk melakukan Penjualan Tanah telah dilakukan sesuai
dengan prosedur internal Perseroan yaitu dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan
Komisaris Perseroan.
Penjualan ini dilakukan dengan pertimbangan bahwa pihak terafiliasi sebagai pihak
pembeli bersedia membeli tanah yang dijual dengan harga yang wajar sesuai dengan
hasil Penilaian dari Penilai Independen dan bersedia melakukan pembayaran dalam
waktu yang sesingkat-singkatnya.
Alternatif lain adalah menjual ke pihak lain namun alternatif ini tidak dipilih karena
dibutuhkan waktu yang lebih lama untuk mencari pembeli yang cocok.
Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar dan Rekan sebagai
Penilai Independen untuk menentukan Nilai Pasar dari Rencana Transaksi.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 viii
Page 10
Analisis Kewajaran Rencana Transaksi
a. Analisis Rencana Transaksi
Rencana Transaksi adalah rencana Penjualan Tanah seluas 15.920 m2 di Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten.
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Namun sesuai dengan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
dimaksud bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan.
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa manfaat dari
Rencana Transaksi adalah MI dapat memperoleh aset yang lebih likuid untuk digunakan
dalam operasional Perseroan serta penghematan beban pajak atas kepemilikan properti.
Sementara itu, Rencana Transaksi tidak menimbulkan risiko terhadap Perseroan karena
aset Rencana Transaksi merupakan aset non operasional.
b. Analisis Kualitatif
Saat ini, MI dan TES memiliki aset nonoperasional berupa tanah di daerah Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten dengan luas keseluruhan 15.920 m 2 dan tidak ada rencana untuk digunakan
karena posisinya berada di blok yang berbeda dengan pabrik MI dan TES saat ini.
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi memberikan keuntungan terhadap Perseroan
yaitu perolehan aset yang lebih likuid serta pengurangan biaya pajak atas kepemilikan
tanah. Tidak ada kerugian atas Rencana Transaksi karena aset yang dijual adalah aset
nonoperasional.
c. Analisis Kuantitatif
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat peningkatan terhadap Perseroan,
antara lain:
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, rasio lancar Perseroan meningkat
berkisar 0,07% hingga 0,12% pada tahun 2024 - 2028.
• Dengan Rencana Transaksi, laba bersih Perseroan meningkat tahun 2024 karena
adanya keuntungan penjualan aset tetap dan mulai tahun 2025 meningkat sebesar
Rp 9 juta per tahun karena penurunan beban pajak atas kepemilikan tanah.
d. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan oleh Penilai Properti KJPP Felix Sutandar dan
Rekan, Nilai Pasar atas Tanah adalah Rp 23.243.200.000 sedangkan harga Rencana
Transaksi secara keseluruhan adalah sebesar Rp 23.243.200.000 atau sama dengan
Nilai Pasarnya, yang berarti batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi
7,5% atau berada dalam kisaran nilai yang wajar.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 ix
Page 11
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 x
Page 12
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ............................................................................................ i
DAFTAR ISI...................................................................................................... xi
DAFTAR TABEL ............................................................................................... xiii
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ xiv
PERNYATAAN PROFESIONAL PENILAI .................................................................. xv
1. PENDAHULUAN .............................................................................................. 1
Identifikasi Status Penilai .......................................................................... 1
Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan .......................................... 1
Maksud dan Tujuan .................................................................................. 1
Asumsi dan Kondisi Pembatas ................................................................... 1
Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi ............................................. 2
Objek Pendapat Kewajaran ....................................................................... 2
Tanggal Pendapat Kewajaran .................................................................... 2
Mata Uang yang Digunakan....................................................................... 3
Tingkat Kedalaman Investigasi .................................................................. 3
Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan ................................... 3
Persetujuan Publikasi ............................................................................. 3
Pedoman dan Standar Penilaian ............................................................... 3
Keterangan Rencana Transaksi dan Benturan Kepentingan ......................... 4
Dampak Keuangan ................................................................................. 4
Sumber Data ......................................................................................... 4
Pendekatan dan Prosedur Penilaian .......................................................... 5
2. PIHAK-PIHAK YANG TERKAIT DENGAN TRANSAKSI ............................................ 7
PT Mayora Indah Tbk (“MI”) ...................................................................... 7
Pendirian dan Informasi Umum.............................................................. 7
Pemegang Saham ................................................................................ 7
Susunan Manajemen ............................................................................ 8
Kegiatan Usaha ................................................................................... 8
Perijinan ............................................................................................. 8
PT Torabika Eka Semesta (“TES”) .............................................................. 8
Pendirian ............................................................................................ 8
Pemegang Saham ................................................................................ 9
Susunan Manajemen ............................................................................ 9
Gambaran Usaha ................................................................................. 9
Perijinan ............................................................................................. 9
PT Pascal Corpindo Semesta (“PCS”) ........................................................ 10
Pendirian .......................................................................................... 10
Pemegang Saham .............................................................................. 10
Susunan Manajemen .......................................................................... 10
Gambaran Usaha ............................................................................... 10
Perijinan ........................................................................................... 11
3. ANALISIS DAN PENDAPAT KEWAJARAN ........................................................... 12
Analisis Transaksi .................................................................................. 12
Transaksi Afiliasi ................................................................................ 12
Transaksi Material .............................................................................. 13
Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati Dalam Rencana Transaksi ..... 13
Analisis Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi yang Akan Dilakukan . 15
Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi ................................................. 16
Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha ....................................... 16
Analisis Industri dan Lingkungan.......................................................... 16
Analisis Operasional dan Prospek Usaha ............................................... 17
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 xi
Page 13
Alasan dan Latar Belakang Dilakukannya Rencana Transaksi ................... 19
Keuntungan dan Kerugian Kualitatif atas Rencana Transaksi ................... 19
Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi ............................................... 20
Penilaian Kinerja Historis .................................................................... 20
Rasio-rasio Keuangan ......................................................................... 24
Analisis Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi .................... 25
Proyeksi Keuangan Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi ...................... 28
Analisis Inkremental atas Rencana Transaksi ......................................... 33
Analisis Kewajaran Nilai Transaksi ............................................................ 34
Analisis atas Faktor Lain yang Relevan ..................................................... 34
Informasi Non Keuangan yang Relevan................................................. 34
Prosedur Pengambilan Keputusan dengan Memperhatikan Alternatif Lain .. 34
Analisis Kewajaran Rencana Transaksi ...................................................... 35
Kesimpulan ........................................................................................... 36
4. LAMPIRAN ................................................................................................... 37
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 xii
Page 14
DAFTAR TABEL Tabel 1 : Rincian Tanah Rencana Transaksi .......................................................... 2 Tabel 2 : Daftar Pemegang Saham MI ................................................................. 7 Tabel 3 : Daftar Pemegang Saham TES ............................................................... 9 Tabel 4 : Daftar Pemegang Saham PCS .............................................................. 10 Tabel 5 : Hubungan Afiliasi MI dengan TES dan PCS ............................................ 12 Tabel 6 : Divisi dan Merek Dagang MI ................................................................ 17 Tabel 7 : Posisi Keuangan MI Tahun 2019 – 2023 ................................................ 20 Tabel 8 : Laporan Laba-Rugi MI Tahun 2019 - 2023 ............................................. 22 Tabel 9 : Laporan Arus Kas MI Tahun 2019 - 2023............................................... 23 Tabel 10 : Rasio Keuangan MI Tahun 2019 - 2023 ............................................... 24 Tabel 11 : Posisi Keuangan MI Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi ................. 26 Tabel 12 : Laba Rugi MI Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi.......................... 27 Tabel 13 : Asumsi Dasar Penyusunan Proyeksi .................................................... 28 Tabel 14 : Proyeksi Posisi Keuangan MI Dengan Rencana Transaksi ....................... 28 Tabel 15 : Proyeksi Laba Rugi MI Dengan Rencana Transaksi ................................ 29 Tabel 16 : Proyeksi Arus Kas MI Dengan Rencana Transaksi ................................. 29 Tabel 17 : Proyeksi Rasio MI Dengan Rencana Transaksi ...................................... 30 Tabel 18 : Proyeksi Posisi Keuangan MI Tanpa Rencana Transaksi ......................... 30 Tabel 19 : Proyeksi Laba Rugi MI Tanpa Rencana Transaksi .................................. 31 Tabel 20 : Proyeksi Arus Kas MI Tanpa Rencana Transaksi .................................... 31 Tabel 21 : Proyeksi Rasio MI Tanpa Rencana Transaksi ........................................ 32 Tabel 22 : Proyeksi Penjualan Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi ..................... 32 Tabel 23 : Proyeksi Laba Bersih Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi .................. 33 Tabel 24 : Kontribusi Nilai Tambah atas Rencana Transaksi .................................. 33 Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 xiii
Page 15
DAFTAR GAMBAR Gambar 1 : Hubungan Afiliasi MI dan TES dengan PCS ........................................ 12 Gambar 2 : Perilaku Konsumen Per Segmen ...................................................... 17 Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 xiv
Page 16
PERNYATAAN PROFESIONAL PENILAI
Dalam batas kemampuan kami dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang
bertandatangan di bawah ini menyatakan bahwa :
1. Dalam melakukan Penilaian Pendapat Kewajaran ini, Penilai telah bertindak secara
independen, tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap Perseroan.
2. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah
dilakukan dengan benar.
3. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran ini.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 xv
Page 17
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 xvi
Page 18
1. PENDAHULUAN
Identifikasi Status Penilai
Pendapat Kewajaran ini disusun oleh Tim Penilai Independen dari KJPP Felix Sutandar
dan Rekan. Buku Laporan Pendapat Kewajaran ini di tanda tangani oleh:
- Felix Sutandar, MSc (No. MAPPI 81-S-00017; PB-1.08.00022; STTD.PPB-31/PJ-
1/PM.2/2023, No. Register RMK-2017.00022) sebagai Penilai Berizin.
- Natalia Goysal (No. MAPPI 10-S-02509; P.1-12.00347; No. Register RMK-
2017.00307) sebagai Reviewer.
- Grace Martana (No. MAPPI 16-S-07048; No. Register RMK-2019.03051) sebagai
Pelaksana Penilai.
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Penilai menjunjung tinggi
integritas, bertindak secara objektif dan tidak memihak serta tidak mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan pihak-pihak yang terlibat dengan Rencana Transaksi.
Penilai memiliki kompetensi dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini dan
menjaga kerahasiaan informasi yang diperoleh.
Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam hal ini adalah:
Nama : PT Mayora Indah Tbk
Bidang usaha : Industri Makanan, Kembang Gula dan Biskuit
Alamat : Gedung Mayora
Jl. Daan Mogot KM 18
Kalideres, Jakarta
Email : corporatesecretary@mayora.co.id
Website : www.mayoraindah.co.id
Telepon : 021 - 8063 7700
Maksud dan Tujuan
Laporan ini dimaksudkan untuk memberikan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
atas Rencana Transaksi. Sedangkan tujuan Pendapat Kewajaran sesuai dengan
penugasan yang diterima adalah untuk dipergunakan sebagai salah satu bahan dalam
rangka keterbukaan informasi sebagaimana diatur dengan POJK No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Tanpa mengurangi tanggung jawab kami sebagai Penilai, Pendapat Kewajaran ini
dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 1
Page 19
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya.
5. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan.
6. Laporan Pendapat Kewajaran ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan Kesimpulan
Akhir.
8. Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Pendapat
Kewajaran dari Pemberi Tugas.
Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi
PT Mayora Indah Tbk (“MI”) adalah sebuah perusahaan yang melakukan kegiatan usaha
di bidang industri makanan olahan, seperti biscuit, kembang gula, wafer dan coklat. MI
memiliki beberapa Entitas Anak, salah satunya adalah PT Torabika Eka Semesta (“TES”).
Saat ini, MI dan TES memilki aset nonoperasional berupa tanah di daerah Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten dengan luas keseluruhan 15.920 m 2 dan tidak ada rencana untuk digunakan
karena posisinya berada di blok yang berbeda dengan pabrik MI dan TES saat ini. Oleh
karena itu, MI dan TES berencana untuk menjual tanah tersebut kepada pihak afiliasi
yaitu PT.Pascal Corpindo Semesta.
KJPP Felix Sutandar dan Rekan sebagai Penilai Independen telah diminta oleh Perseroan,
sebagaimana tertuang dalam Surat Penugasan No. 0325/FSR/Spn/FS/2005/2024
tanggal 20 Mei 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, untuk
memberikan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion, untuk selanjutnya disebut
“Pendapat Kewajaran”) atas Rencana Transaksi dimaksud.
Objek Pendapat Kewajaran
Obyek Pendapat Kewajaran adalah Rencana Transaksi Penjualan Tanah di Desa Pasir
Muncang Kecamatan Jayanti, dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten (“Tanah”) seluas 15.920 m2 dengan rincian sebagai berikut:
Tabel 1 : Rincian Tanah Rencana Transaksi
Pihak Penjual Luas Total (m2)
Tanah milik MI 2.444
Tanah milik TES 13.476
Luas Tanah 15.920
Tanggal Pendapat Kewajaran
Tanggal (cut-off date) Pendapat Kewajaran ini adalah 31 Desember 2023 (“Tanggal
Pendapat Kewajaran”). Tanggal Pendapat Kewajaran dipilih atas dasar pertimbangan
kepentingan dan ketersediaan data dalam rangka analisa kewajaran Rencana Transaksi
dimaksud.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 2
Page 20
Mata Uang yang Digunakan
Jenis mata uang yang digunakan dalam laporan Penilaian ini adalah Rupiah.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Pemberian Pendapat Kewajaran dilakukan dengan investigasi yang meliputi inspeksi
serta pengumpulan data dan informasi dari pihak Manajemen Perseroan yang bertujuan
untuk memperoleh dokumen kelengkapan analisis yang dibutuhkan dan selanjutnya
diverifikasi dengan wawancara melalui telepon, dan/atau e-mail dengan Bapak Hendrik
Polisar selaku Direktur MI beserta tim untuk memperoleh informasi yang lebih dalam
terkait data, dokumen dan informasi yang dibutuhkan.
Penilai tidak melakukan kegiatan atau analisis sebagai berikut:
a. Analisis dampak pajak untuk para pihak terkait Rencana Transaksi;
b. Transaksi lain selain yang disebutkan dalam objek analisis kewajaran.
Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi yang diperoleh berupa:
- Data dan dokumen dari Manajemen Perseroan.
- Data dan keterangan yang diperoleh secara lisan maupun tulisan melalui komunikasi
dengan manajemen.
- Berbagai data dan publikasi yang tersedia secara umum baik berdasarkan media
cetak maupun elektronik, seperti website Damodaran, Kontan, Bank Indonesia,
website Pemerintah maupun Asosiasi yang relevan dengan penugasan penilaian.
Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami
anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya dan tidak
mengandung unsur-unsur yang dengan sengaja disembunyikan.
Persetujuan Publikasi
Laporan ini terbuka untuk publik, namun demikian publikasi atas sebagian atau
keseluruhan dari laporan harus mendapatkan persetujuan dari manajemen Perseroan,
mengingat kemungkinan terdapat informasi yang bersifat rahasia dan dapat
mempengaruhi operasional Perseroan.
Pedoman dan Standar Penilaian
Dasar pedoman pelaksanaan dan standar penilaian yang Penilai gunakan adalah:
1. Standar Penilaian Indonesia yang meliputi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan Edisi
Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330 Tahun 2020 yang dikeluarkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
2. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 Tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal;
3. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020 Tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 3
Page 21
Keterangan Rencana Transaksi dan Benturan Kepentingan
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Namun sesuai dengan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
dimaksud bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan.
Dampak Keuangan
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, dampak keuangan adalah sebagai berikut:
1) Penjualan Tanah kepada pihak terafiliasi akan mengurangi aset tetap sebesar
Rp.20,7 miliar dan atas penjualan tanah tersebut terdapat keuntungan atas
peningkatan nilai tanah sebesar Rp 2,55 miliar.
2) Atas penjualan tersebut Perseroan memungut PPN sebesar Rp 2,56 miliar.
3) Terdapat penurunan kas dan bank sebesar Rp 581,1 miliar untuk pembayaran PPh
Final atas penjualan tanah.
Sumber Data
Dalam memberikan Pendapat Kewajaran ini kami telah melaksanakan prosedur yang
mencakup pengkategorian, pengkorelasian, pengecekan validitas dan penelaahan data
dan informasi berikut:
1. Laporan Keuangan MI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Ahmad Syakir dari Kantor Akuntan Publik
Mirawati Sensi Idris yang tertuang dalam laporannya No. 00035/2.1090/AU.1/04/
0153-2/1/II/2024 tanggal 28 Februari 2024 dengan opini wajar dalam semua hal
yang material;
2. Laporan Keuangan MI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Ahmad Syakir dari Kantor Akuntan Publik
Mirawati Sensi Idris yang tertuang dalam laporannya No. 00378/2.1090/AU.1/04/
0153-1/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023 dengan opini wajar dalam semua hal yang
material;
3. Laporan Keuangan MI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Jacinta Mirawati dari Kantor Akuntan Publik
Mirawati Sensi Idris yang tertuang dalam laporannya No. 00197/2.1090/AU.1/04/
0154-3/1/III/2022 tanggal 30 Maret 2022 dengan opini wajar dalam semua hal yang
material;
4. Laporan Keuangan MI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Jacinta Mirawati dari Kantor Akuntan Publik
Mirawati Sensi Idris yang tertuang dalam laporannya No. 00189/2.1090/AU.1/04/
0154-2/1/III/2021 tanggal 30 Maret 2021 dengan opini wajar dalam semua hal yang
material;
5. Laporan Keuangan MI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Jacinta Mirawati dari Kantor Akuntan Publik
Mirawati Sensi Idris yang tertuang dalam laporannya No. 00197/2.109/AU.1/04/
0154-1/1/III/2020 tanggal 30 Maret 2020 dengan opini wajar dalam semua hal yang
material;
6. Laporan Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi yang disiapkan oleh
Manajemen Perseroan.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 4
Page 22
7. Proyeksi keuangan MI untuk periode 5 tahun ke depan yaitu tahun 2024 sampai
dengan tahun 2028 Dengan dan Tanpa dilakukannya Rencana Transaksi yang
disiapkan oleh Manajemen Perseroan.
8. Laporan Penilaian Aset Tanah yang telah dinilai oleh Penilai Publik Felix Sutandar
dari Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar dan Rekan dengan Nomor
00765/2.0072-00/PI/04/0022/1/VI/2024 tanggal 26 Juni 2024.
9. Salinan Akta pendirian, perubahan dan perizinan yang terkait MI.
10. Salinan Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara MI dan PCS tanggal 27 Juni
2024.
11. Salinan Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara TES dan PCS atas Tanah Jayanti
tanggal 27 Juni 2024.
12. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan yang diwakilkan oleh Bapak
Hendrik Polisar selaku Direktur Perseroan beserta tim mengenai alasan, latar
belakang dan hal-hal lainnya terkait dengan Rencana Transaksi.
13. Informasi lain Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan pihak-pihak lain
yang relevan dalam rangka penugasan ini.
Pendekatan dan Prosedur Penilaian
Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, kami melakukan prosedur analisa
sebagai berikut:
1. Analisis Transaksi yang meliputi:
a. Identifikasi dan hubungan antara pihak yang bertansaksi,
b. Perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam transaksi,
c. Penilaian atas risiko dan manfaat dari transaksi yang akan dilakukan.
2. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi:
a. Analisis kualitatif:
▪ Riwayat perusahaan dan sifat kegiatan usaha,
▪ Analisis industri dan lingkungan,
▪ Analisis operasional dan prospek perusahaan,
▪ Alasan dilakukannya transaksi,
▪ Keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan
dilakukan.
b. Analisis kuantitatif:
▪ Penilaian atas potensi pendapatan, aset, liabilitas dan kondisi keuangan
perusahaan termasuk penilaian kinerja historis, penilaian arus kas, penilaian
atas proyeksi keuangan yang diperoleh dari pihak manajemen pemberi tugas,
analisis rasio keuangan dan analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan
proforma laporan keuangan setelah transaksi dilakukan;
▪ Melakukan analisis inkremental untuk mengukur nilai tambah dari transaksi
dengan mempertimbangkan kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan
sebagai akibat dari transaksi yang akan dilakukan termasuk dampaknya
terhadap proyeksi keuangan, biaya atau pendapatan yang relevan,
3. Analisis atas kewajaran nilai Transaksi
a. Membandingkan antara rencana nilai transaksi dengan hasil Penilaian atas
transaksi yang akan dilakukan;
b. Analisis untuk memastikan bahwa rencana nilai transaksi memberikan nilai
tambah dari transaksi yang akan dilakukan; dan
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 5
Page 23
c. Analisis atas kewajaran nilai transaksi dilakukan untuk meyakini bahwa rencana
nilai transaksi berada dalam kisaran Nilai yang didapatkan dari hasil Penilaian
4. Analisis atas faktor lain yang relevan.
a. Informasi non keuangan yang relevan,
b. Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana
dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 6
Page 24
2. PIHAK-PIHAK YANG TERKAIT DENGAN TRANSAKSI
Para pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi adalah:
1. PT Mayora Indah Tbk adalah perusahaan publik yang berkedudukan di Tangerang,
dengan alamat di Jl. Telesonik KM 7,8, Pasir Jaya, Jatiuwung, Tangerang, yang
dalam Rencana Transaksi ini bertindak sebagai Pihak Penjual.
2. PT Torabika Eka Semesta, adalah perusahaan yang berkedudukan di Gedung
Mayora, Jl. Daan Mogot KM 18, Kalideres, Jakarta, yang dalam Rencana Transaksi
ini bertindak sebagai Pihak Penjual.
3. PT Pascal Corpindo Semesta adalah perusahaan yang berkedudukan di Gedung
Mayora, Jl. Daan Mogot KM 18, Kalideres, Jakarta, yang dalam Rencana Transaksi
ini bertindak sebagai Pihak Pembeli.
PT Mayora Indah Tbk (“MI”)
Pendirian dan Informasi Umum
MI didirikan berdasarkan Akta No. 204 tanggal 17 Februari 1977 di hadapan Poppy
Savitri Parmanto, S.H., pengganti dari Ridwan Suselo, S.H., Notaris di Jakarta. Akta
pendirian ini telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia
dengan Surat Keputusan No. Y.A.5/5/14 pada tanggal 3 Januari 1978. Akta pendirian
Perusahaan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 39,
tertanggal 15 Mei 1990, Tambahan Berita Negara No. 1716.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta No. 16 tanggal 28 Juni 2022 dari Periasman Effendi, S.H., M.H., notaris di
Tangerang, mengenai perubahan direksi dan komisaris. Akta perubahan ini telah
mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
melalui Surat Persetujuan No. AHU-AH.01.09-0030021 tanggal 6 Juli 2022.
Pemegang Saham
Per 31 Desember 2023, susunan pemegang saham MI adalah sebagai berikut:
Tabel 2 : Daftar Pemegang Saham MI
Nama Jumlah Jumlah
No %
Pemegang Saham Saham (Rp)
1 PT Unita Branindo 7.363.121.900 32,93 147.262.438.000
2 PT Mayora Dhana Utama 5.844.349.525 26,14 116.886.990.500
3 Jogi Hendra Atmadja 5.643.777.700 25,24 112.875.554.000
4 Andre Sukendra Atmadja 2.117.800 0,01 42.356.000
5 Hendrik Polisar 253.000 0,00 5.060.000
6 Ricky Afrianto Gunardi 178.300 0,00 3.566.000
7 Masyarakat lainnya 3.504.901.500 15,68 70.098.030.000
Jumlah 22.358.699.725 100,00 447.173.994.500
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 7
Page 25
Susunan Manajemen
Pada 31 Desember 2023, susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perusahaan adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Jogi Hendra Atmadja
Komisaris : Hermawan Lesmana
Komisaris : Gunawan Atmadja
Komisaris : Suryanto Gunawan
Komisaris : Anton Hartono
Direksi
Direktur Utama : Andre Sukendra Atmadja
Direktur : Hendarta Atmadja
Direktur : Wardhana Atmadja
Direktur : Hendrik Polisar
Direktur : Muljono Nurlimo
Direktur : Ricky Afrianto Gunadi
Kegiatan Usaha
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan
adalah menjalankan usaha dalam bidang industri makanan, perdagangan besar, real
estat dan aktivitas konsultasi manajemen. Saat ini Perusahaan menjalankan bidang
usaha industri makanan, kembang gula dan biskuit.
Perijinan
Perijinan yang telah dimiliki Perseroan antara lain adalah sebagai berikut:
1. Nomor Induk Berusaha (“NIB”) dengan No. 8120101762141 yang diterbitkan oleh
Lembaga Pengelola dan Penyelenggara Online Single Submission (OSS) Pemerintah
Republik Indonesia tanggal 24 Juli 2018 dengan perubahan ke-10 tanggal 14
November 2018.
2. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan
Penyelenggara Online Single Submission (OSS) Pemerintah Republik Indonesia
dengan NIB No. 8120101762141 yang diterbitkan tanggal 23 Desember 2019.
3. Nomor Pokok Wajib Pajak No. 01.146.631.5-054.000.
PT Torabika Eka Semesta (“TES”)
Pendirian
PT Torabika Eka Semesta didirikan berdasarkan Akta No. 23 tanggal 22 Maret 1989 di
hadapan Hobropoerwanto, Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah mendapat
pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No
C2-8848.HT.01.01.th.89 pada tanggal 19 September 1989.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami perubahan, terakhir dengan Akta No. 4
tanggal 16 Februari 2023 yang dibuat oleh Mirjam Budisrijanti, S.H., Notaris di Jakarta
Barat mengenai perubahan Pasal 3. Akta ini telah diterima oleh Menteri Hukum dan Hak
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 8
Page 26
Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No AHU-
0011373.AH.01.02.TAHUN 2023 pada tanggal 20 Februari 2023.
Pemegang Saham
Pada 31 Desember 2023, susunan pemegang saham TES adalah sebagai berikut:
Tabel 3 : Daftar Pemegang Saham TES
Nama Jumlah Jumlah
No. %
Pemegang Saham Saham (Rp)
1. PT Mayora Indah Tbk 31.273.800 96,23 31.273.800.000
2. Jogi Hendra Atmadja 1.150.400 3,54 1.150.400.000
3. Hendrawan Atmadja 25.267 0,08 25.267.000
4. Gunawan Atmadja 25.267 0,08 25.267.000
5. Dharmawan Atmadja 25.266 0,07 25.266.000
Jumlah 32.500.000 100,00 32.500.000.000
Susunan Manajemen
Pada 31 Desember 2023, susunan manajemen TES adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Jogi Hendra Atmadja
Komisaris : Gunawan Atmadja
Komisaris : Wardhana Atmadja
Direksi
Direktur Utama : Hendrawan Atmadja
Direktur : Andre Sukendra Atmadja
Direktur : Hendarta Atmadja
Direktur : Roman Sooentadjaja
Gambaran Usaha
Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan TES adalah
berusaha dalam bidang industri makanan, minuman, industri kayu, barang dari kayu,
gabus (tidak termasuk furnitur) dan barang anyaman dari bambu, rotan dan sejenisnya,
perdagangan besar bukan mobil dan sepeda motor serta aktivitas penyediaan jasa
untuk gedung dan pertamanan. Saat ini Perusahaan menjalankan usaha industri
pengolahan kopi dengan memproduksi kopi bubuk dan kopi instan. Perusahaan mulai
beroperasi secara komersial pada bulan Mei 1990.
Perijinan
Perijinan yang telah dimiliki Perseroan antara lain adalah sebagai berikut:
a. Nomor Induk Berusaha (NIB) 8120103752243 yang dikeluarkan oleh Lembaga
Pengelola Penyelenggara OSS Pemerintah Republik Indonesia pada tanggal 24 Juli
2018 dengan perubahan ke-17 tanggal 23 Desember 2022.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 9
Page 27
b. Nomor Pokok Wajib Pajak dengan Nomor: 01.333.792-8-038.000.
PT Pascal Corpindo Semesta (“PCS”)
Pendirian
PCS didirikan berdasarkan Akta No. 10 tanggal 12 Desember 2019 dari Dian Andiani,
S.H., M.Kn., Notaris di Tangerang. Akta Pendirian ini telah disahkan oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-
0067124.AH.01.01.TAHUN 2019 tanggal 17 Desember 2019.
Akta Perusahaan telah mengalami perubahan, terakhir dengan akta No. 14 tanggal 21
Desember 2023 yang dibuat dihadapan Dian Andiani, S.H., M.Kn., sehubungan dengan
peningkatan modal ditempatkan/disetor. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dan
diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat
No. AHU-AH.01.03-0160874 tanggal 22 Desember 2023.
Pemegang Saham
Pada 31 Desember 2023, susunan pemegang saham PCS adalah sebagai berikut:
Tabel 4 : Daftar Pemegang Saham PCS
Nama Jumlah Jumlah
No %
Pemegang Saham Saham Modal Disetor
1 PT Inbisco Niagatama Semesta 5.215.000 99,98 521.500.000.000
2 PT Danapati Inti Utama 85.000 0,02 8.500.000.000
Jumlah 5.300.000 100,00 5.300.000.000
Susunan Manajemen
Pada 31 Desember 2023, susunan pengurus PCS adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Jogi Hendra Atmadja
Komisaris : Gunawan Atmadja
Komisaris : Wardhana Atmadja
Direksi
Direktur Utama : Andre Sukendra Atmadja
Direktur : Hendarta Atmadja
Direktur : Hendrawan Atmadja
Direktur : Roman Soentadjaja
Gambaran Usaha
Sesuai dengan anggaran dasar, maksud dan tujuan PCS adalah berusaha dalam bidang
industri bahan kimia dan barang dari bahan kimia, industri karet dan barang dari karet
dan plastik, dan aktivitas kantor pusat dan konsultasi manajemen. Saat ini Perusahaan
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 10
Page 28
beraktivitas di bidang industri pengolahan sabun/deterjen cair. Perusahaan memiliki
pabrik yang berlokasi di Desa Cijantra, Pagedangan, Tangerang, Banten.
Perijinan
Perijinan yang telah dimiliki Perseroan antara lain adalah sebagai berikut:
Nomor Induk Berusaha (NIB) 0220101110877 yang dikeluarkan oleh Lembaga
Pengelola Penyelenggara OSS Pemerintah Republik Indonesia pada tanggal 7 Januari
2020 dengan perubahan ke-1 tanggal 5 November 2021.
Nomor Pokok Wajib Pajak dengan Nomor: 93.784.361.3-085.000.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 11
Page 29
3. ANALISIS DAN PENDAPAT KEWAJARAN
Analisis Transaksi
Transaksi Afiliasi
Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan;
- Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh
perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan
terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang
saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau transaksi yang
dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk kepentingan
Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan
komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali.
- Transaksi Benturan Kepentingan adalah transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali dengan setiap pihak, baik dengan Afiliasi maupun
pihak selain Afiliasi yang mengandung benturan kepentingan.
Transaksi Penjualan Tanah oleh Perseroan akan dilakukan dengan pihak afiliasi dengan
hubungan afiliasi sebagai berikut:
Gambar 1 : Hubungan Afiliasi MI dan TES dengan PCS
Jogi Hendra Atmadja
(JHA)
70,20% 69,40% 72,04% 72,04%
PT Mayora PT Prima
PT Unita PT Danapati Inti
Dhana Utama Internasional
Branindo (UB) Utama (DIU)
(MDU) Indonesia (PII)
32,93% 26,14% 51,59% 48,41%
25,14% PT Inbisco Niagatama
MYOR
Semesta (IBN)
96,23% 98,27%
3,54% 1,73%
TES PCS
Tabel 5 : Hubungan Afiliasi MI dengan TES dan PCS
Nama MI TES PCS
Komisaris Utama dan Komisaris Utama dan Komisaris Utama dan
Jogi Hendra Atmadja Pemegang 66,4% Pemegang 67,43% Pemegang 72,53%
Saham melalui UB Saham melalui MI Saham melalui PII,
dan MDU dan kepemilikan DIU dan IBN
langsung
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 12
Page 30
Dari gambar diatas terlihat bahwa MI, TES dan PCS memiliki hubungan afiliasi melalui
Bapak Jogi Hendra Atmadja.
Dengan demikian Rencana Transaksi antara Perseroan dengan TMG merupakan
Transaksi Afiliasi sesuai dengan POJK No. 42/POJK.04/2020. Berdasarkan Surat
Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi bukan merupakan Transaksi
Benturan Kepentingan.
Transaksi Material
Berdasarkan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha, Transaksi Material adalah setiap transaksi yang dilakukan oleh
perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali yang memenuhi batasan nilai:
1. suatu transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi sama
dengan 20% atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka.
2. Transaksi berupa perolehan dan pelepasan atas perusahaan atau segmen operasi
dikategorikan sebagai Transaksi Material dalam hal:
a) Nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka;
b) Total aset yang menjadi objek transaksi dibagi total aset Perusahaan Terbuka
nilainya sama dengan atau lebih dari 20%;
c) Laba bersih objek transaksi dibagi dengan laba bersih Perusahaan Terbuka
nilainya sama dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen); atau
d) Pendapatan usaha objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha Perusahaan
Terbuka nilainya sama dengan atau lebih dari 20%.
3. Dalam hal transaksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dilakukan
oleh Perusahaan Terbuka yang mempunyai ekuitas negatif, transaksi dikategorikan
sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 10% atau lebih dari
total aset Perusahaan Terbuka.
Dalam hal Rencana Transaksi lebih dari 50%, maka Perusahaan Terbuka yang akan
melakukan Transaksi Material wajib terlebih dahulu memperoleh persetujuan RUPS.
Jumlah ekuitas MI berdasarkan laporan keuangan pada tanggal 31 Desember 2023
tercatat sebesar Rp 15.282.089.186.736 sedangkan Nilai Rencana Transaksi adalah
sebesar Rp 23.243.200.000 atau 0,15% dari ekuitas MI. Dengan demikian Rencana
Transaksi tidak termasuk Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam POJK No.
17/POJK.04/2020.
Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati Dalam Rencana Transaksi
MI - PCS
Sesuai dengan Kesepakatan Awal Jual Beli Tanah tanggal 27 Juni 2024 antara MI
(“Penjual”) dengan PCS (“Pembeli”), pokok-pokok perjanjian adalah sebagai berikut:
Bahwa MI adalah perusahaan yang telah memiliki lahan di Desa Pasir Muncang di
Kecamatan Jayanti, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten seluas 2.444 m2 (dua ribu
empat ratus empat puluh empat meter persegi), berikut dengan pemberkasan
kelengkapan dokumen tanah, dan pengurusan ijin dan segala hal yang berhubungan
dengan tanah tersebut sehingga sedemikian rupa, tanah-tanah tersebut siap di lakukan
pengalihan haknya.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 13
Page 31
Para Pihak menyetujui harga jual beli Tanah tersebut ditentukan sekarang ini, sehingga
untuk nantinya tidak mengalami perubahan lagi belum termasuk PPN, keseluruhan
sebesar Rp. 3.568.240.000 (tiga miliar lima ratus enam puluh delapan juta dua ratus
empat puluh ribu rupiah).
Cara Pembayaran
Pembayaran atas pelaksanaan Perjanjian akan dibayar oleh PCS kepada MI secara
bertahap yaitu:
1. Pembayaran Pertama sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan paling lambat
7 (tujuh) hari setelah penandatanganan Kesepakatan ini
2. Pembayaran Kedua sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan setelah proses
pemberkasan dokumen telah selesai dan diterima oleh PCS
3. Pembayaran Ketiga sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan setelah
ILOK/PKKPR atas nama PCS telah selesai.
4. Pelunasan sebesar 40% dibayarkan setelah dilakukan penandatanganan Akta Jual
Beli atau Kesepakatan Pengikatan Jual Beli dihadapan PPAT.
Penyerahan
MI berjanji serta mengikatkan diri kepada PCS sebagai berikut:
1. MI akan menyerahkan berkas-berkas Tanah tersebut dalam keadaan lengkap
sehingga dapat di proses pengalihan hak nya ke atas nama PCS di hadapan PPAT.
2. MI akan menyerahkan Fisik Tanah tersebut di atas dalam keadaan kosong kepada
PCS.
Biaya, Pajak, Iuran, dan Pungutan
1. Semua beban-beban dan pajak-pajak yang terhutang atas Tanah dan turutannya
tersebut, termasuk (namun tidak terbatas) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB),
pungutan-pungutan dan segala macam Iuran, rekening-rekening listrik dan air yang
terhutang sampai tanggal berakhirnya Perjanjian ini dan diserahkannya Tanah
tersebut kepada PCS tetap menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh MI, dan
pada saat yang bersamaan PCS diberikan pelunasan dan pembebasan terhadap
segala tanggung jawab (acquit et de charge) oleh MI sehubungan dengan kewajiban
tersebut, sedang yang terhutang sesudahnya menjadi tanggungan dan harus
dibayar oleh PCS.
2. Segala ongkos-ongkos, termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB), Akta Jual Beli dihadapan PPAT, dan biaya balik nama sertifikat ke atas
nama Pembeli sepenuhnya menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh PCS.
TES – PCS
Sesuai dengan Kesepakatan Awal Jual Beli Tanah tanggal 27 Juni 2024 antara TES
(“Penjual”) dengan PCS (“Pembeli”), pokok-pokok perjanjian adalah sebagai berikut:
Bahwa TES adalah perusahaan yang telah memiliki lahan di Desa Gembong, Kecamatan
Balaraja, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten seluas 13.476 m2 (tiga belas ribu
empat ratus tujuh puluh enam meter persegi), berikut dengan pemberkasan
kelengkapan dokumen tanah, dan pengurusan ijin dan segala hal yang berhubungan
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 14
Page 32
dengan tanah tersebut sehingga sedemikian rupa, tanah-tanah tersebut siap dilakukan
pengalihan haknya.
Harga
Para Pihak menyetujui harga jual beli Tanah tersebut ditentukan sekarang ini, sehingga
untuk nantinya tidak mengalami perubahan lagi belum termasuk PPN, keseluruhan
sebesar Rp. 19.674.960.000 (sembilan belas miliar enam ratus tujuh puluh empat juta
sembilan ratus enam puluh ribu rupiah).
Cara Pembayaran
Pembayaran atas pelaksanaan Perjanjian akan dibayar oleh MI kepada LP secara
bertahap yaitu:
1. Pembayaran Pertama sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan paling lambat
7 (tujuh) hari setelah penandatanganan Kesepakatan ini
2. Pembayaran Kedua sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan setelah proses
pemberkasan dokumen telah selesai dan diterima oleh PCS
3. Pembayaran Ketiga sebesar 20% dari nilai jual beli akan dibayarkan setelah
ILOK/PKKPR atas nama PCS telah selesai.
4. Pelunasan sebesar 40% dibayarkan setelah dilakukan penandatanganan Akta Jual
Beli atau Kesepakatan Pengikatan Jual Beli dihadapan PPAT.
Penyerahan
TES berjanji serta mengikatkan diri kepada MI sebagai berikut:
1. TES akan menyerahkan berkas-berkas Tanah tersebut dalam keadaan lengkap
sehingga dapat di proses pengalihan hak nya ke atas nama PCS di hadapan PPAT.
2. TES akan menyerahkan Fisik Tanah tersebut di atas dalam keadaan kosong kepada
PCS.
Biaya, Pajak, Iuran, dan Pungutan
1. Semua beban-beban dan pajak-pajak yang terhutang atas Tanah dan turutannya
tersebut, termasuk (namun tidak terbatas) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB),
pungutan-pungutan dan segala macam Iuran, rekening-rekening listrik dan air yang
terhutang sampai tanggal berakhirnya Perjanjian ini dan diserahkannya Tanah
tersebut kepada MI tetap menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh LP, dan pada
saat yang bersamaan MI diberikan pelunasan dan pembebasan terhadap segala
tanggung jawab (acquit et de charge) oleh LP sehubungan dengan kewajiban
tersebut, sedang yang terhutang sesudahnya menjadi tanggungan dan harus
dibayar oleh MI.
2. Segala ongkos-ongkos, termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB), Akta Jual Beli dihadapan PPAT, dan biaya balik nama sertifikat ke atas
nama Pembeli sepenuhnya menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh MI.
Analisis Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi yang Akan Dilakukan
Analisis Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi yang Akan Dilakukan
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa manfaat dari
Rencana Transaksi adalah:
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 15
Page 33
1. Memperoleh aset yang lebih likuid untuk digunakan dalam operasional Perseroan.
2. Penghematan beban pajak atas kepemilikan properti.
Sementara itu, Rencana Transaksi tidak menimbulkan risiko terhadap Perseroan karena
aset Rencana Transaksi merupakan aset non operasional.
Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi
Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha
PT Mayora Indah Tbk didirikan pada tahun 1977 dengan pabrik pertama berlokasi di
Tangerang dengan target market wilayah Jakarta dan sekitarnya. Setelah mampu
memenuhi pasar Indonesia, Perseroan melakukan Penawaran Umum Perdana dan
menjadi perusahaan publik pada tahun 1990 dengan target market; konsumen Asean.
Kemudian melebarkan pangsa pasarnya ke negara negara di Asia. Saat ini produk
Perseroan telah tersebar di 5 benua di dunia.
Sebagai salah satu Fast Moving Consumer Goods Companies, PT Mayora Indah Tbk telah
membuktikan dirinya sebagai salah satu produsen makanan berkualitas tinggi dan telah
mendapatkan banyak penghargaan, diantaranya adalah “Top Five Best Managed
Companies in Indonesia” dari Asia Money, “Top 100 Exporter Companies in Indonesia”
dari majalah Swa, “Top 100 public listed companies” dari majalah Investor Indonesia,
“Best Manufacturer of Halal Products” dari Majelis Ulama Indonesia, Best Listed
Company dari Berita Satu, “Indonesia's Corporate Secretary Award, Top 5 Good
Corporate Governance Issues in Consumer Goods Sector, dari Warta Ekonomi dan
banyak lagi penghargaan lainnya.
Analisis Industri dan Lingkungan
Industri makanan dan minuman (mamin) merupakan sektor strategis dalam menopang
pertumbuhan perekonomian Indonesia. pada tahun 2023 industri makanan dan
minuman berkontribusi 39,10 persen terhadap pendapatan domestik bruto (PDB)
industri nonmigas dan 6,55 persen terhadap PDB nasional.
Pada tahun 2023 industri makanan dan minuman berkontribusi 39,10 persen terhadap
pendapatan domestik bruto (PDB) industri nonmigas dan 6,55 persen terhadap PDB
nasional. Meski sempat mengalami pukulan akibat pandemi COVID-19, sektor industri
makanan dan minuman kembali bangkit dengan pertumbuhan 4,47 persen pada tahun
2023 (y-o-y)
Sektor tersebut juga mencatatkan neraca dagang positif sebesar 25,21 miliar dolar AS
dengan nilai ekspor di tahun 2023 mencapai 41,70 miliar dolar AS dan impor sebesar
16,49 miliar dolar AS. Investasi sektor industri makanan dan minuman juga terus
tumbuh dengan perkembangan realisasi investasi mencapai Rp85,10 triliun pada tahun
2023
Kementerian Perindustrian berupaya meningkatkan kesiapan industri makanan dan
minuman agar bertransformasi menuju industri 4.0 sehingga memiliki daya saing
melalui penerapan teknologi digital dan inovasi baik produksi, distribusi, dan pemasaran
produknya.
Di sisi performa FMCG, pertumbuhan masih didorong oleh peningkatan harga dan
pemulihan pertumbuhan volume penjualan yang terlihat pada akhir tahun. Hal ini
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 16
Page 34
tercermin dari frekuensi yang mengalami sedikit peningkatan tetapi pembeli tetap
mempertahankan pengeluaran secara keseluruhan. Namun, sebagian pembeli akan
beralih ke produk alternatif yang lebih murah.
Gambar 2 : Perilaku Konsumen Per Segmen
Sumber: Kantar, Worldpanel FMCG, Indonesia Q4 2023
Selain dari ritel konvensional, perdagangan secara digital terus berkembang, terutama
di sektor kecantikan dan perawatan pribada. Oleh karena itu pelaku bisnis perlu untuk
meningkatkan strategi pemasarannya untuk menjangkau lebih banyak pembeli.
Sumber:
• https://www.antaranews.com/berita/3992028/kemenperin-industri-makanan-minuman-
penopang-ekonomi-indonesia
• Kantar, Worldpanel FMCG, Indonesia Q4 2023
Analisis Operasional dan Prospek Usaha
Kegiatan Usaha Operasional
Saat ini, PT Mayora Indah Tbk dan entitas anak memproduksi dan secara umum
mengklasifikasikan produk yang dihasilkannya kedalam 2 (dua) kategori yaitu makanan
dan minuman olahan, yang meliputi 6 (enam) divisi yang masing masing menghasilkan
produk berbeda namun terintegrasi.
Tabel 6 : Divisi dan Merek Dagang MI
Divisi Merek Dagang
Biskuit Roma Marie Susu, Roma Marie Susu Gold, Roma Kelapa, Roma
Kelapa Cream, Roma Sandwich, Roma Malkist, Roma Malkist Abon,
Roma Malkist Coklat, Roma Malkist Krim Keju Manis, Roma Malkist
Krim Tiramisu, Roma Cream Creakers, Royal Choice, Better, Slai O
Lai, Sari Gandum, Sari Gandum Sandwich, Roma Cookies, Roma
Arden, dll
Kembang Kopiko, Kopiko Cappuccino, KIS, Tamarin, dan lain-lain
Gula
Wafer Beng Beng, Beng Beng Maxx, Beng Beng Share It, Astor, Roma Wafer
Coklat, Roma Zuperrr Keju, Roma Choco Blast dan lain-lain
Coklat Choki-choki, Drink Beng Beng
Kopi Torabika Duo, Torabika Duo Susu Full Cream, Torabika 3 in 1,
Torabika Moka, Torabika Cappuccino, Torabika Jahe Susu, Torabika
Creamy Latte, Torabika Kopi Susu Espreso, Kopiko Brown Coffee,
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 17
Page 35
Divisi Merek Dagang
Toracafe Volcano Chocomelt, Toracafe Caramelove, Torabika Milky
Latte, dan lain-lain.
Makanan Energen Cereal, Energen Oatmilk, Prima Cereal.
Kesehatan
Di Indonesia, Perseroan tidak hanya dikenal sebagai perusahaan yang memproduksi
makanan dan minuman olahan, tetapi juga dikenal sebagai market leader yang sukses
menghasilkan produk produk yang menjadi pelopor pada kategorinya masing masing.
Produk-produk hasil inovasi Perseroan tersebut di antaranya:
• Permen Kopiko, pelopor permen kopi
• Astor, pelopor wafer stick
• beng beng, pelopor wafer caramel berlapis coklat
• Choki-choki, pelopor coklat pasta
• Energen, pelopor minuman cereal
• Kopi Torabika Duo dan Duo Susu, pelopor coffee mix
• Kopiko Brown Coffee, pelopor racikan kopi dengan gula aren
• Torabika Creamy Latte, pelopor kopi Latte dengan sajian gula terpisah
Hingga saat ini, Perseroan dan entitas anak tetap konsisten pada kegiatan utamanya,
yaitu dibidang pengolahan makanan dan minuman. Sesuai dengan tujuannya,
Perseroan bertekad akan terus menerus berupaya meningkatkan segala cara dan upaya
untuk mencapai hasil yang terbaik untuk kepentingan seluruh pekerja, mitra usaha,
pemegang saham, dan para konsumennya.
Persaingan Usaha
Saat ini Perseroan menjalankan kegiatan usaha di bidang perindustrian dan
perdagangan makanan ringan. Perseroan bersaing dengan perusahaan-perusahaan
yang bergerak di bidang yang sejenis di Indonesia, antara lain adalah:
− PT Kino Indonesia, Tbk
− PT Indofood CBP Sukses Makmur Tbk
− PT Tiga Pilar Sejahtera Food
− PT Siantar Top
− PT Artha Boga Cemerlang
Prospek Usaha
Sejumlah indikator perekonomian nasional disepanjang tahun 2023 semakin mengarah
pada perbaikan. Pemulihan ekonomi paska pandemi semakin terlihat, demikian pula
dengan kekhawatiran yang timbul akibat konflik politik antar negara yang berdampak
pada harga barang dan besarnya biaya hidup dapat diatasi dengan baik.
Berbagai data ekonomi dari dalam negeri yang bagus, memberikan harapan dan
optimisme bahwa tahun 2024 akan lebih baik meskipun krisis pangan akibat perubahan
iklim masih membayangi.
Melihat peran sektor industri makanan dan minuman yang memiliki kontribusi yang
konsisten dan signifikan terhadap ekonomi nasional serta komitmen dari pemerintah
untuk terus mendorong pertumbuhan industri di dalam negeri, industri makanan dan
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 18
Page 36
minuman akan terus memiliki peluang yang sangat besar untuk bertumbuh
kedepannya.
Analisis SWOT
Berikut adalah analisis SWOT MI:
Kekuatan
• Perseroan merupakan salah satu perusahaan industri makanan dan minuman yang
terbesar di Indonesia dan produk-produknya bahkan juga dijual di mancanegara.
• Perseroan memiliki brand image yang kuat sehingga dapat mempertahankan
loyalitas konsumen.
• Produk perseroan yang beraneka ragam sehingga dapat bersaing di pasar baik dari
segi harga maupun rasa.
• Perseroan setelah memiliki standar operasional prosedur yang didukung oleh adanya
sistem teknologi informasi yang terstandarisasi sehingga dapat meminimalisasi
terjadinya kesalahan yang dibuat oleh pekerja baik sengaja maupun tidak disengaja.
Kelemahan
• Adanya bahan baku produksi yang diimpor atau mengikuti harga pasar internasional,
sehingga ketidakstabilan nilai tukar mata uang asing terhadap mata uang Rupiah
dapat memberikan dampak ketidakpastian terhadap biaya produksi dan dalam
penetapan harga jual produk.
Peluang
• Pangsa pasar yang besar baik dalam negeri maupun luar negeri.
• Pengembangan dan inovasi-inovasi baru dari produk yang telah ada.
Ancaman
• Persaingan yang semakin ketat, baik itu antar perusahaan maupun persaingan
dengan industri rumahan.
• Bencana alam, gagal panen, terganggunya jalur transportasi dan kejadian
sejenisnya yang menyebabkan terganggunya pasokan bahan baku yang dapat
menyebabkan pemanfaatan kapasitas produksi untuk mendapatkan efisiensi
maksimal tidak tercapai.
• Ketidakstabilan kondisi ekonomi, sosial, politik dan keamanan di Indonesia.
• Perubahan ketentuan negara lain atau peraturan internasional.
Alasan dan Latar Belakang Dilakukannya Rencana Transaksi
Saat ini, MI dan TES memiliki aset nonoperasional berupa tanah di daerah Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten dengan luas keseluruhan 15.920 m 2 dan tidak ada rencana untuk digunakan
karena posisinya berada di blok yang berbeda dengan pabrik MI dan TES saat ini.
Keuntungan dan Kerugian Kualitatif atas Rencana Transaksi
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi memberikan keuntungan terhadap Perseroan
yaitu perolehan aset yang lebih likuid serta pengurangan biaya pajak atas kepemilikan
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 19
Page 37
tanah. Tidak ada kerugian atas Rencana Transaksi karena aset yang dijual adalah aset
nonoperasional.
Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi
Penilaian Kinerja Historis
Posisi Keuangan
Posisi keuangan Perseroan untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2019 hingga
31 Desember 2023 adalah seperti terlihat berikut ini.
PT MAYORA INDAH Tbk 2,3% -42,3% 62,7% 64,7%
(dalam jutaan Rupiah)
Tabel 7 : Posisi Keuangan MI Tahun 2019 – 2023
LAPORAN POSISI KEUANGAN 2019 - 2023
Dalam jutaan Rp 2019 2020 2021 2022 2023
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 2.982.005 3.777.791 3.009.380 3.262.075 4.156.739
Investasi surat berharga - - - 75.799 -
Piutang Usaha 5.901.994 5.463.985 5.911.804 6.489.405 6.098.433
Pihak berelasi 4.745.854 5.333.380 5.552.851 6.135.529 5.848.244
Pihak ketiga 1.156.140 130.604 358.952 353.877 250.189
Piutang lain-lain - pihak ketiga 500.975 168.238 167.565 115.364 98.528
Persediaan 2.790.634 2.805.112 3.034.214 3.870.496 3.556.864
Uang muka pembelian 101.544 106.661 176.080 302.131 314.375
Pajak dibayar dimuka 461.144 484.846 641.949 634.976 482.036
Biaya dibayar dimuka 37.807 32.096 28.791 22.378 31.947
Jumlah Aset Lancar 12.776.103 12.838.729 12.969.784 14.772.624 14.738.922
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 96.055 104.876 50.346 32.707 51.556
Aset tetap 4.674.964 6.043.202 6.376.789 6.644.507 8.159.842
Aset hak guna - 228.563 160.223 80.787 4.627
Uang muka pembelian aset tetap 1.459.859 521.484 318.471 704.296 872.161
Uang jaminan 30.938 40.646 42.041 41.239 43.297
Jumlah Aset Tidak Lancar 6.261.816 6.938.771 6.947.869 7.503.537 9.131.483
JUMLAH ASET 19.037.919 19.777.501 19.917.653 22.276.161 23.870.405
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 1.000.000 50.000 795.000 1.028.751 85.000
Utang usaha
Pihak berelasi 73.028 89.729 97.816 82.371 109.415
Pihak ketiga 1.239.154 1.502.068 1.680.128 1.576.148 1.785.245
Utang lain-lain - pihak ketiga 100.230 314.132 231.203 357.016 168.251
Utang pajak 184.860 147.124 26.615 217.422 465.943
Beban akrual 695.163 411.853 325.828 685.327 750.269
Bagian liabilitas jangka panjang jatuh tempo satu tahun:
Utang bank 421.924 804.081 1.273.205 1.092.802 644.390
Liabilitas sewa - - 91.430 88.899 4.688
Utang obligasi - 156.337 1.049.548 507.890 -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3.714.360 3.475.324 5.570.773 5.636.627 4.013.201
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas pajak tangguhan 11.181 15.261 28.105 33.751 30.365
Liabilitas jangka panjang - dikurangi bagian jatuh tempo:
Utang bank 2.839.708 1.725.336 1.004.213 983.145 1.703.883
Liabilitas sewa - 236.191 79.536 - -
Utang obligasi 1.546.672 1.888.883 841.002 1.827.690 1.829.449
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 1.014.058 1.165.038 1.033.992 960.253 1.011.417
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.411.619 5.030.709 2.986.848 3.804.839 4.575.115
JUMLAH LIABILITAS 9.125.979 8.506.032 8.557.622 9.441.467 8.588.316
EKUITAS
Modal saham 447.174 447.174 447.174 447.174 447.174
Tambahan modal disetor 330 330 330 330 330
Saldo Laba
Ditentukan penggunaannya 45.000 47.000 49.000 51.000 53.000
Belum ditentukan penggunaannya 9.185.876 10.524.378 10.634.917 12.136.013 14.552.038
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan (3.966) (7.812) (12.714) (6.116) (13.054)
Jumlah 9.674.414 11.011.070 11.118.707 12.628.401 15.039.488
Kepentingan non pengendali 237.527 260.398 241.324 206.293 242.602
Jumlah Ekuitas 9.911.940 11.271.468 11.360.031 12.834.694 15.282.089
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 19.037.919 19.777.501 19.917.653 22.276.161 23.870.405
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 20
Page 38
a. Aset Secara keseluruhan aset MI rata-rata mengalami peningkatan sebesar 5,82% per tahun selama periode 2019-2023, yaitu dari Rp 19,04 triliun pada tahun 2019 dan mencapai Rp 23,87 triliun pada 31 Desember 2023. Aset Lancar Pada tahun 2019, aset lancar MI tercatat sebesar Rp 12,78 triliun, kemudian meningkat menjadi Rp 12,84 triliun pada tahun 2020. Pada tahun 2021, aset lancar MI meningkat menjadi Rp 13,00 triliun yang terutama disebabkan adanya peningkatan piutang usaha dan persediaan. Pada tahun 2022, aset lancar MI meningkat menjadi Rp 14,77 triliun yang terutama disebabkan karena peningkatan piutang usaha dan persediaan. Pada tahun 2023, aset lancar MI mengalami sedikit penurunan menjadi Rp 14,74 triliun yang terutama disebabkan penurunan piutang usaha dan persediaan. Aset Tidak Lancar Pada tahun 2019, aset tidak lancar MI adalah sebesar Rp 6,26 triliun, kemudian meningkat menjadi Rp 6,94 triliun pada tahun 2020 yang disebabkan pembelian aset tetap. Pada tahun 2021, aset tidak lancar MI kembali meningkat menjadi Rp 6,95 triliun karena adanya peningkatan aset tetap. Pada tahun 2022, aset tidak lancar MI kembali meningkat menjadi Rp.7,50 triliun terutama karena pembelian aset tetap dan peningkatan uang muka pembelian aset tetap. Pada tahun 2023, aset lancar MI kembali meningkat menjadi Rp 9,13 triliun yang terutama disebabkan peningkatan aset tetap dan uang muka pembelian aset tetap. b. Liabilitas Jumlah liabilitas Perseroan secara keseluruhan mengalami penurunan sebesar 1,51% per tahun selama periode 2019 – 2023, yaitu dari Rp 9,13 triliun pada tahun 2019 dan turun menjadi Rp 8,59 triliun pada 31 Desember 2023. Liabilitas Jangka Pendek Pada tahun 2019, liabilitas jangka pendek MI tercatat sebesar Rp 3,71 triliun, kemudian turun menjadi Rp 3,48 triliun pada tahun 2020 terutama disebabkan karena pelunasan utang bank jangka pendek. Pada tahun 2021, liabilitas jangka pendek MI meningkat menjadi Rp 5,57 triliun yang disebabkan karena adanya peningkatan utang bank jangka pendek dan utang obligasi. Pada tahun 2022, liabilitas jangka pendek MI meningkat menjadi Rp 5,64 triliun yang disebabkan karena peningkatan utang bank jangka pendek, meskipun sebagian dari utang obligasi telah dibayar. Pada tahun 2023, liabilitas jangka pendek MI kembali turun menjadi Rp 4,01 triliun yang terutama disebabkan pelunasan utang bank jangka pendek dan utang obligasi. Liabilitas Jangka Panjang Pada tahun 2019, liabilitas jangka panjang MI tercatat sebesar Rp 5,4 triliun, kemudian turun menjadi Rp 5,0 triliun pada tahun 2020 terutama disebabkan karena adanya penurunan utang bank jangka panjang. Pada tahun 2021, liabilitas jangka panjang MI Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 21
Page 39
turun menjadi Rp 2,99 triliun yang disebabkan karena penurunan utang bank dan utang
obligasi.
Pada tahun 2022, liabilitas jangka panjang MI kembali meningkat menjadi Rp 3,80
triliun yang disebabkan adanya peningkatan utang obligasi. Pada tahun 2023, liabilitas
jangka panjang MI mengalami peningkatan menjadi Rp 4,58 triliun yang terutama
disebabkan peningkatan utang bank.
c. Ekuitas
Ekuitas MI pada periode 2019 - 31 Desember 2023 secara keseluruhan terus mengalami
peningkatan dengan rata-rata peningkatan sebesar 11,43% per tahun. Pada tahun 2019
jumlah ekuitas tercatat sebesar Rp 9,91 triliun, kemudian terus meningkat pada tahun
2020, 2021, 2022, dan 2023 menjadi berturut-turut sebesar Rp 11,27 triliun, Rp 11,36
triliun, Rp 12,83 triliun dan Rp 15,28 triliun.
Laba Rugi
Secara ringkas Laba Rugi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tahun 2019 hingga
2023 adalah seperti disajikan di bawah ini.
Tabel 8 : Laporan Laba-Rugi MI Tahun 2019 - 2023
Dalam jutaan Rp 2019 2020 2021 2022 2023
Penjualan 25.026.739 24.476.954 27.904.558 30.669.406 31.485.008
Beban pokok penjualan 17.109.499 17.177.831 20.981.575 23.829.983 23.077.230
LABA BRUTO 7.917.241 7.299.123 6.922.984 6.839.423 8.407.778
Beban Usaha
Beban Penjualan 4.027.987 3.769.235 4.539.447 3.708.573 3.357.801
Beban Umum & Administrasi 716.990 698.960 611.221 697.735 750.502
Jumlah beban usaha 4.744.976 4.468.195 5.150.668 4.406.309 4.108.302
LABA USAHA 3.172.265 2.830.928 1.772.316 2.433.115 4.299.475
Penghasilan Lain-Lain
Penghasilan bunga 52.353 51.405 23.187 30.708 84.751
Keuntungan penjualan aset tetap 2.388 1.965 2.475 2.071 7.905
Beban bunga (355.075) (353.822) (320.535) (389.183) (302.577)
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih (206.362) 116.987 46.626 360.307 (147.036)
Lain-lain - bersih 38.898 36.427 25.580 69.039 151.197
Jumlah Penghasilan (Beban)Lain-Lain (467.798) (147.038) (222.667) 72.943 (205.760)
LABA SEBELUM PAJAK 2.704.467 2.683.890 1.549.649 2.506.058 4.093.716
Beban pajak penghasilan (653.062) (585.722) (338.596) (535.993) (848.844)
LABA TAHUN BERJALAN 2.051.404 2.098.169 1.211.053 1.970.065 3.244.872
a. Penjualan
Penjualan MI mengalami peningkatan rata-rata sebesar 5,91% tiap tahun pada periode
2019 - 2023. Pada tahun 2019 jumlah penjualan tercatat sebesar Rp 25,03 triliun,
kemudian mengalami sedikit penurunan menjadi Rp 24,48 triliun yang disebabkan
karena terjadinya pandemi Covid-19 yang mempengaruhi seluruh sektor industri di
Indonesia. Penjualan MI meningkat berturut-turut menjadi Rp 27,9 triliun pada tahun
2021, Rp 30,67 triliun pada tahun 2022 dan Rp 31,49 triliun pada tahun 2023.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 22
Page 40
b. Beban Pokok Penjualan
Beban pokok penjualan MI mengalami peningkatan sebesar 7,77% tiap tahun pada
periode 2019 - 2023. Pada tahun 2019, beban pokok penjualan tercatat sebesar
Rp.17,11 triliun, kemudian meningkat berturut-turut menjadi Rp 17,18 triliun pada
tahun 2020, Rp 20,98 triliun pada tahun 2021, dan Rp 23,83 triliun pada tahun 2022.
Per 31 Desember 2023, beban pokok penjualan MI tercatat turun menjadi sebesar
Rp.23,08 triliun.
c. Laba
Laba MI secara rata-rata mengalami peningkatan sebesar 12,15% tiap tahun pada
periode 2019 - 2023. Pada tahun 2019 laba bersih MI tercatat sebesar Rp 2,05 triliun,
kemudian meningkat pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 2,10 triliun. Pada tahun 2021
laba MI mengalami penurunan menjadi Rp 1,21 triliun yang disebabkan karena
peningkatan beban pokok penjualan dan beban usaha yang lebih tinggi dibandingkan
peningkatan pendapatannya. Pada tahun 2022 laba MI tercatat meningkat menjadi Rp
1,97 triliun. Per 31 Desember 2023 laba bersih Perseroan tercatat meningkat sebesar
64,7% menjadi Rp 3,24 triliun.
Arus Kas
Gambaran arus kas MI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 2019 - 2023 adalah
seperti disajikan di bawah ini.
Tabel 9 : Laporan Arus Kas MI Tahun 2019 - 2023
Dalam jutaan Rp 2019 2020 2021 2022 2023
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas dari pelanggan dan lain-lain 24.458.208 24.952.078 27.065.541 29.519.520 31.896.214
Pembayaran kepada pemasok, kontraktor, karyawan (20.967.320) (20.475.882) (25.598.403) (27.675.688) (26.142.799)
Kas bersih yang dihasilkan dari operasi 3.490.888 4.476.195 1.467.138 1.843.832 5.753.415
Penerimaan restitusi pajak 770.888 295.622 391.875 624.486 474.266
Pembayaran pajak penghasilan (547.269) (614.759) (406.976) (382.068) (590.728)
Pembayaran bunga (364.396) (377.798) (340.692) (396.062) (310.805)
Pembayaran imbalan kerja jangka panjang (45.030) (61.711) (69.152) (70.218) (66.566)
Pembayaran pajak final (1.216) (1.717) (238) (400) (400)
Arus Kas Dari Aktivitas Operasi 3.303.864 3.715.832 1.041.955 1.619.571 5.259.182
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Perolehan aset tetap (438.477) (634.119) (658.965) (804.919) (1.653.568)
Penerimaan (pembayaran) penempatan investasi surat berharga - - - (75.852) 72.402
Pembayaran uang muka pembelian aset tetap (1.459.859) (521.484) (318.471) (704.296) (872.161)
Penurunan (kenaikan) uang jaminan (2.276) (9.708) (1.395) 802 (2.057)
Penerimaan bunga 52.353 51.405 23.187 30.708 84.751
Hasil penjualan aset tetap 2.942 2.890 8.029 6.993 11.176
Arus Kas dari Aktivitas Investasi (1.845.317) (1.111.015) (947.615) (1.546.563) (2.359.457)
Arus kas neto aktivitas pendanaan
Penerimaan:
Utang bank jangka pendek 2.300.000 1.750.000 1.815.000 3.868.751 1.350.000
Pinjaman bank jangka panjang 2.210.000 350.000 1.175.000 1.826.251 1.570.086
Penerbitan obligasi - 500.000 - 1.500.000 -
Pembayaran:
Utang bank jangka pendek (2.800.000) (2.650.000) (1.070.000) (3.635.000) (2.293.751)
Pinjaman bank jangka panjang (1.162.795) (1.130.835) (1.426.932) (2.026.125) (1.297.055)
Utang obligasi (750.000) - - - -
Dividen
Perusahaan (648.402) (670.761) (1.162.652) (469.533) (782.554)
Entitas anak (14.253) (14.253) (44.109) (63.569) (14.703)
Pelunasan obligasi - - (157.000) (1.050.000) (508.000)
Arus kas neto aktivitas pendanaan (865.450) (1.865.848) (870.694) (49.224) (1.975.978)
Kenaikan (Penurunan) Kas dan Setara Kas Bersih 593.097 738.969 (776.353) 23.783 923.746
Kas dan Setara Kas Awal Tahun 2.495.655 2.982.005 3.777.791 3.009.380 3.262.075
Pengaruh perubahan kurs mata uang asing (106.747) 56.818 7.942 228.911 (29.083)
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun 2.982.005 3.777.791 3.009.380 3.262.075 4.156.739
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 23
Page 41
a. Aktivitas Operasi
Selama periode 2019 - 2023, arus kas operasi Perseroan berada pada posisi positif dan
mencapai yang tertinggi pada tahun 2023 yaitu sebesar Rp 5,26 triliun yang terutama
disebabkan penerimaan dari pelanggan lebih tinggi dibandingkan pengeluaran-
pengeluaran untuk operasional Perseroan.
b. Aktivitas Investasi
Selama periode 2019 - 2023, Perseroan mencatat adanya kas yang digunakan untuk
aktivitas investasi terutama untuk perolehan aset tetap dan pembayaran uang muka
pembelian aset tetap. Pengeluaran tertinggi tercatat pada tahun 2023 yaitu sebesar
Rp.2,36 triliun yang terutama digunakan untuk perolehan aset tetap.
c. Aktivitas Pendanaan
Selama periode 2019 - 2023, Perseroan mencatat adanya pengeluaran kas dari aktivitas
pendanaan. Penerimaan kas dari utang bank jangka pendek, pinjaman bank jangka
panjang dan utang obligasi. Sementara pengeluaran kas terutama untuk pelunasan
utang bank jangka pendek, pinjaman bank jangka panjang, utang obligasi, serta
pembayaran dividen.
Rasio-rasio Keuangan
Gambaran rasio keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2019 hingga 31 Desember 2023 adalah seperti disajikan berikut ini.
Tabel 10 : Rasio Keuangan MI Tahun 2019 - 2023
ANALISA RASIO 2019 2020 2021 2022 2023
PROFITABILITAS
GPM 31,6% 29,8% 24,8% 22,3% 26,7%
OPM 12,7% 11,6% 6,4% 7,9% 13,7%
NPM 8,2% 8,6% 4,3% 6,4% 10,3%
ROA 10,8% 10,6% 6,1% 8,8% 13,6%
ROE 20,7% 18,6% 10,7% 15,3% 21,2%
LIKUIDITAS
Current Ratio 3,44 3,69 2,33 2,62 3,67
Quick Ratio 2,69 2,89 1,78 1,93 2,79
Cash Ratio 0,80 1,09 0,54 0,58 1,04
AKTIVITAS
Hari Piutang 86 81 77 77 71
Hari Persediaan 60 60 53 59 56
Hari Utang 28 34 31 25 30
SOLVABILITAS
DER 92,1% 75,5% 75,3% 73,6% 56,2%
DAR 47,9% 43,0% 43,0% 42,4% 36,0%
Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa:
❖ Berdasarkan rasio profitabilitas, kemampuan Perseroan dalam memperoleh laba
baik, dimana dari marjin laba bersih berkisar antara 4,3% hingga 10,3% dan tingkat
pengembalian terhadap ekuitas (ROE) berkisar antara 10,7% hingga 21,2% selama
2019 hingga 2023.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 24
Page 42
❖ Berdasarkan rasio likuiditas, kemampuan Perseroan untuk memenuhi kewajiban
yang harus dibayar dengan harta lancarnya baik, dimana berdasarkan rasio lancar
berada diatas 1 kali.
❖ Komposisi struktur perusahaan yang digambarkan dengan debt equity ratio (DER)
dan debt to asset ratio (DAR) menunjukkan bahwa pendanaan Perseroan yang
berasal dari utang mengalami penurunan, dimana pada tahun 2019 DER sebesar
92,1% dan DAR sebesar 47,9% sementara pada tahun 2023 DER sebesar 56,2%
dan DAR sebesar 36,0%.
Analisis Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
Posisi Keuangan dan Laba Rugi sebelum Rencana Transaksi diperoleh dari laporan
keuangan per tanggal 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Mirawati Sensi Idris, sedangkan Posisi Keuangan dan Laba Rugi setelah Rencana
Transaksi merupakan perkiraan yang didasarkan atas kemungkinan perubahan pada
akun-akun yang terkait dengan Rencana Transaksi yang diberikan oleh Manajemen.
Untuk memberikan gambaran secara lebih jelas, berikut ini disajikan tabel Posisi
Keuangan dan Laba Rugi sebelum dan setelah Rencana Transaksi.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 25
Page 43
Posisi Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
Tabel 11 : Posisi Keuangan MI Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
31-Des-23
Dalam jutaan Rupiah
Sebelum Transaksi Penyesuaian Setelah Transaksi
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 4.156.739 25.219 4.181.958
Piutang Usaha 6.098.433 - 6.098.433
Piutang lain-lain 98.528 - 98.528
Persediaan 3.556.864 - 3.556.864
Uang muka pembelian 314.375 - 314.375
Pajak dibayar dimuka 482.036 - 482.036
Biaya dibayar dimuka 31.947 - 31.947
Jumlah Aset Lancar 14.738.922 25.219 14.764.141
Aset Tidak Lancar
Aset pajak tangguhan 51.556 - 51.556
Aset tetap 8.159.842 (20.696) 8.139.146
Aset hak guna 4.627 - 4.627
Uang muka pembelian aset tetap 872.161 - 872.161
Uang jaminan 43.297 - 43.297
Jumlah Aset Tidak Lancar 9.131.483 (20.696) 9.110.787
JUMLAH ASET 23.870.405 4.523 23.874.928
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 85.000 - 85.000
Utang usaha
Pihak berelasi 109.415 - 109.415
Pihak ketiga 1.785.245 - 1.785.245
Utang lain-lain - pihak ketiga 168.251 - 168.251
Utang Pajak 465.943 2.557 468.499
Beban akrual 750.269 - 750.269
Bagian pinjaman bank jangka panjang 644.390 - 644.390
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 4.013.201 2.557 4.015.757
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas pajak tangguhan 30.365 - 30.365
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 1.011.417 - 1.011.417
Pinjaman bank jangka panjang 1.703.883 - 1.703.883
Utang obligasi 1.829.449 - 1.829.449
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 4.575.115 - 4.575.115
Jumlah Liabilitas 8.588.316 2.557 8.590.873
Ekuitas
Modal saham 447.174 - 447.174
Tambahan modal disetor 330 - 330
Saldo Laba
Ditentukan penggunaannya 53.000 - 53.000
Belum ditentukan penggunaannya 14.552.038 1.966 14.554.004
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan (13.054) - (13.054)
Kepentingan nonpengendali 242.602 - 242.602
Jumlah Ekuitas 15.282.089 1.966 15.284.055
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 23.870.405 4.523 23.874.928
Dari tabel posisi keuangan di atas terlihat bahwa transaksi Penjualan Tanah akan
meningkatkan kas sebesar Rp 25,2 miliar yang terdiri dari hasil penjualan tanah sebesar
Rp 23,2 miliar ditambah dengan PPN sebesar Rp 2,6 miliar lalu dikurangi dengan pajak
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 26
Page 44
penghasilan final atas penjualan tanah sebesar Rp 581 juta. Atas penjualan tersebut
Perseroan membukukan laba atas penjualan aset sebesar Rp.2,5 miliar.
Penyesuaian laporan keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi dilakukan
adalah sebagai berikut:
Kas dan Setara Kas
Penambahan kas sebesar Rp 25.218.872.000.
Aset Tetap
Pengurangan nilai buku aset tetap sebesar Rp.20.696.000.000.
Utang Pajak
PPN yaitu 11% dari harga penjualan Tanah sebesar Rp.2.556.752.000.
Saldo Laba
Peningkatan saldo laba sebesar Rp 1.996.120.000 dikarenakan adanya keuntungan atas
penjualan aset tetap sebesar Rp 2.547.200.000 dikurangi dengan pajak penghasilan
final atas penjualan tanah sebesar Rp 581.080.000.000.
Laba Rugi Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
Tabel 12 : Laba Rugi MI Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi
31-Des-23
Dalam jutaan Rupiah
Sebelum Transaksi Penyesuaian Setelah Transaksi
PENJUALAN BERSIH 31.485.008 - 31.485.008
BEBAN POKOK PENJUALAN 23.077.230 - 23.077.230
LABA BRUTO 8.407.778 - 8.407.778
BEBAN USAHA
Beban Penjualan 3.357.801 - 3.357.801
Beban Umum & Administrasi 750.502 - 750.502
LABA USAHA 4.299.475 - 4.299.475
PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN
Penghasilan bunga 84.751 - 84.751
Keuntungan penjualan aset tetap 7.905 2.547 10.452
Beban bunga (302.577) - (302.577)
Laba (rugi) selisih kurs mata uang asing - bersih (147.036) - (147.036)
Lain-lain - bersih 151.197 (581) 150.616
LABA SEBELUM PAJAK 4.093.716 1.966 4.095.682
Beban Pajak (848.844) - (848.844)
LABA BERSIH 3.244.872 1.966 3.246.838
Dari gambaran laba rugi di atas terlihat bahwa Dengan Transaksi, laba bersih Perseroan
bertambah sebesar Rp 1.996.120.000 dikarenakan adanya keuntungan atas penjualan
aset tetap sebesar Rp 2.547.200.000 dikurangi dengan pajak penghasilan final atas
penjualan tanah sebesar Rp 581.080.000.000.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 27
Page 45
Proyeksi Keuangan Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi
Proyeksi laporan keuangan telah dipersiapkan oleh manajemen Perseroan dengan
asumsi-asumsi yang menurut Penilai cukup wajar dengan asumsi sebagai berikut:
Tabel 13 : Asumsi Dasar Penyusunan Proyeksi
No. Dengan Transaksi Tanpa Transaksi
1. Terdapat Penjualan Tanah Tidak ada Penjualan Tanah
2. Ada penghematan biaya kepemilikan tanah Ada pembayaran PBB atas kepemilikan
(PBB) tanah
Dengan demikian proyeksi keuangan Perseroan Dengan dan Tanpa Transaksi adalah
sebagai berikut:
Tabel 14 : Proyeksi Posisi Keuangan MI Dengan Rencana Transaksi
DENGAN TRANSAKSI
Dalam jutaan Rp
2024 2025 2026 2027 2028
ASET
CUREENT
ASET LANCAR
ASSETS
Kas dan setara kas 5.087.839 6.852.756 11.554.389 10.633.961 14.916.040
Piutang usaha 6.746.855 7.440.553 8.202.649 8.983.761 9.838.608
Piutang lain-lain 98.528 98.528 98.528 98.528 98.528
Persediaan 3.637.953 3.852.387 4.106.956 4.375.024 4.656.836
Uang muka pembelian 314.375 314.375 314.375 314.375 314.375
Pajak dibayar dimuka 528.648 482.036 482.036 482.036 482.036
Beban dibayar dimuka 41.584 41.584 41.584 41.584 41.584
Jumlah Aset Lancar 16.455.781 19.082.220 24.800.517 24.929.269 30.348.007
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - bersih 9.075.613 8.598.246 8.057.491 9.826.735 8.972.240
Aset pajak tangguhan 51.556 51.556 51.556 51.556 51.556
Aset lainnya 915.458 915.458 915.458 915.458 915.458
Jumlah Aset Tidak Lancar 10.042.628 9.565.261 9.024.505 10.793.749 9.939.254
JUMLAH ASET 26.498.409 28.647.480 33.825.023 35.723.018 40.287.262
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 2.010.614 1.807.459 1.955.561 2.104.992 2.261.761
Utang lain-lain 277.666 277.666 277.666 277.666 277.666
Beban akrual 750.269 750.269 750.269 750.269 750.269
Utang pajak 596.540 729.099 752.580 905.147 1.128.738
Liabilitas pajak tangguhan 4.688 4.688 4.688 4.688 4.688
Bagian pinjaman bank jangka panjang 274.986 205.114 788.187 132.958 133.914
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3.914.764 3.774.296 4.528.952 4.175.720 4.557.036
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman bank jangka panjang 1.551.290 1.332.477 516.892 356.537 195.225
Liabilitas pajak tangguhan 30.365 30.365 30.365 30.365 30.365
Obligasi 2.335.000 2.040.000 4.040.000 2.800.000 2.800.000
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 1.100.714 1.198.941 1.306.991 1.425.846 1.556.586
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.017.370 4.601.784 5.894.249 4.612.748 4.582.176
JUMLAH LIABILITAS 8.932.133 8.376.080 10.423.201 8.788.468 9.139.212
EKUITAS
Modal saham 447.174 447.174 447.174 447.174 447.174
Tambahan modal disetor 330 330 330 330 330
Saldo Laba
Ditentukan penggunaannya 55.000 57.000 59.000 61.000 63.000
Belum ditentukan penggunaannya 16.781.532 19.407.670 22.460.986 25.911.958 30.033.347
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan (13.054) - - - -
Kepentingan non pengendali 295.294 359.227 434.331 514.088 604.198
EKUITAS
Jumlah Ekuitas 17.566.276 20.271.401 23.401.822 26.934.550 31.148.049
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 26.498.409 28.647.480 33.825.023 35.723.018 40.287.262
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 28
Page 46
Tabel 15 : Proyeksi Laba Rugi MI Dengan Rencana Transaksi
DENGAN TRANSAKSI
Dalam jutaan Rp
2024 2025 2026 2027 2028
Penjualan 34.641.750 38.116.138 41.930.266 46.126.346 50.756.278
Beban pokok penjualan
Beban penyusutan 1.257.174 1.327.367 1.390.756 1.630.756 1.704.495
Beban pokok penjualan lainnya 24.565.758 26.752.049 29.370.698 32.136.670 35.123.971
LABA BRUTO 8.818.818 10.036.722 11.168.812 12.358.920 13.927.812
BEBAN USAHA
Beban Penjualan 3.398.539 3.952.960 4.353.078 4.794.670 5.282.965
Beban Administrasi dan Umum 780.929 854.238 918.317 987.422 1.062.768
Jumlah Beban Usaha 4.179.469 4.807.199 5.271.395 5.782.092 6.345.734
LABA USAHA 4.639.349 5.229.523 5.897.418 6.576.828 7.582.079
Beban Bunga (344.864) (323.529) (386.437) (302.503) (230.177)
Lainnya 91.925 96.467 109.132 108.621 148.999
LABA SEBELUM PAJAK 4.386.410 5.002.461 5.620.112 6.382.946 7.500.901
Pajak Penghasilan 966.007 1.100.541 1.124.023 1.276.589 1.500.180
LABA SETELAH PAJAK 3.420.403 3.901.920 4.496.089 5.106.357 6.000.721
Tabel 16 : Proyeksi Arus Kas MI Dengan Rencana Transaksi
DENGAN TRANSAKSI
Dalam jutaan Rp
2024 2025 2026 2027 2028
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan
Penerimaan Kas
kas dari pelanggan dan lain-lain 35.000.084 38.165.407 42.288.713 46.067.355 51.212.064
Pembayaran kepada pemasok, kontraktor, karyawan (29.828.910) (32.804.586) (36.038.361) (38.834.550) (42.855.822)
Kas bersih yang dihasilkan dari operasi 5.171.174 5.360.822 6.250.352 7.232.805 8.356.243
Pembayaran pajak penghasilan (837.385) (965.426) (1.100.539) (1.124.020) (1.276.587)
Arus Kas Dari Aktivitas Operasi 4.333.789 4.395.396 5.149.813 6.108.785 7.079.656
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (2.173.741) (850.000) (850.000) (3.400.000) (850.000)
Penjualan aset tetap 23.243 - - - -
Arus Kas dari Aktivitas Investasi (2.150.498) (850.000) (850.000) (3.400.000) (850.000)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran pinjaman bank - Jk. Panjang (531.486) (288.685) (232.512) (815.585) (160.356)
Pembayaran pinjaman bank - Jk. Pendek (85.000) - - - -
Penerimaan pinjaman bank - Jk. Panjang - - - - -
Penerbitan obligasi 500.000 - 2.000.000 - -
Pembayaran obligasi - (295.000) - (1.240.000) -
Dividen (1.135.705) (1.196.795) (1.365.669) (1.573.628) (1.787.222)
Arus kas neto aktivitas pendanaan (1.252.191) (1.780.479) 401.820 (3.629.213) (1.947.577)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS 931.100 1.764.917 4.701.633 (920.428) 4.282.079
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 4.156.739 5.087.839 6.852.756 11.554.389 10.633.961
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 5.087.839 6.852.756 11.554.389 10.633.961 14.916.040
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 29
Page 47
Tabel 17 : Proyeksi Rasio MI Dengan Rencana Transaksi
DENGAN TRANSAKSI
ANALISIS RASIO
2024 2025 2026 2027 2028
RASIO PROFITABILITAS
Marjin Laba Kotor 25,5% 26,3% 26,6% 26,8% 27,4%
Marjin Laba Operasi 13,4% 13,7% 14,1% 14,3% 14,9%
Marjin Laba Bersih 9,9% 10,2% 10,7% 11,1% 11,8%
Perputaran Aset 76,5% 75,2% 80,7% 77,4% 79,4%
Perputaran Ekuitas 50,7% 53,2% 55,8% 58,4% 61,4%
RASIO LIKUIDITAS
Rasio Lancar 4,20 5,06 5,48 5,97 6,66
Rasio Cepat 3,27 4,04 4,57 4,92 5,64
Rasio Kas 1,30 1,82 2,55 2,55 3,27
RASIO AKTIVITAS
Hari Piutang 71 71 71 71 71
Hari Persediaan 51 50 49 47 46
Hari Utang 28 23 23 23 22
RASIO SOLVABILITAS
DER 15,7% 12,5% 15,8% 9,2% 7,8%
DAR 23,7% 17,6% 22,8% 12,2% 10,0%
Tabel 18 : Proyeksi Posisi Keuangan MI Tanpa Rencana Transaksi
TANPA TRANSAKSI
Dalam jutaan Rp
2024 2025 2026 2027 2028
ASET
CUREENT
ASET LANCAR
ASSETS
Kas dan setara kas 5.062.620 6.830.082 11.531.705 10.611.268 14.893.337
Piutang usaha 6.746.855 7.440.553 8.202.649 8.983.761 9.838.608
Piutang lain-lain 98.528 98.528 98.528 98.528 98.528
Persediaan 3.637.953 3.852.387 4.106.956 4.375.024 4.656.836
Uang muka pembelian 314.375 314.375 314.375 314.375 314.375
Pajak dibayar dimuka 528.648 482.036 482.036 482.036 482.036
Beban dibayar dimuka 41.584 41.584 41.584 41.584 41.584
Jumlah Aset Lancar 16.430.562 19.059.546 24.777.834 24.906.576 30.325.305
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - bersih 9.096.309 8.618.942 8.078.187 9.847.431 8.992.936
Aset pajak tangguhan 51.556 51.556 51.556 51.556 51.556
Aset lainnya 915.458 915.458 915.458 915.458 915.458
Jumlah Aset Tidak Lancar 10.063.324 9.585.957 9.045.201 10.814.445 9.959.950
JUMLAH ASET 26.493.886 28.645.502 33.823.035 35.721.021 40.285.255
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 2.010.614 1.807.459 1.955.561 2.104.992 2.261.761
Utang lain-lain 277.666 277.666 277.666 277.666 277.666
Beban akrual 750.269 750.269 750.269 750.269 750.269
Utang pajak 593.983 729.096 752.578 905.144 1.128.735
Liabilitas pajak tangguhan 4.688 4.688 4.688 4.688 4.688
Bagian pinjaman bank jangka panjang 274.986 205.114 788.187 132.958 133.914
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3.912.207 3.774.293 4.528.950 4.175.717 4.557.033
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman bank jangka panjang 1.551.290 1.332.477 516.892 356.537 195.225
Liabilitas pajak tangguhan 30.365 30.365 30.365 30.365 30.365
Obligasi 2.335.000 2.040.000 4.040.000 2.800.000 2.800.000
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 1.100.714 1.198.941 1.306.991 1.425.846 1.556.586
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.017.370 4.601.784 5.894.249 4.612.748 4.582.176
JUMLAH LIABILITAS 8.929.576 8.376.077 10.423.198 8.788.465 9.139.210
EKUITAS
Modal saham 447.174 447.174 447.174 447.174 447.174
Tambahan modal disetor 330 330 330 330 330
Saldo Laba
Ditentukan penggunaannya 55.000 57.000 59.000 61.000 63.000
Belum ditentukan penggunaannya 16.779.566 19.405.694 22.459.002 25.909.964 30.031.343
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan (13.054) - - - -
Kepentingan non pengendali 295.294 359.227 434.331 514.088 604.198
EKUITAS
Jumlah Ekuitas 17.564.310 20.269.425 23.399.837 26.932.556 31.146.046
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 26.493.886 28.645.502 33.823.035 35.721.021 40.285.255
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 30
Page 48
Tabel 19 : Proyeksi Laba Rugi MI Tanpa Rencana Transaksi
TANPA TRANSAKSI
Dalam jutaan Rp
2024 2025 2026 2027 2028
Penjualan 34.641.750 38.116.138 41.930.266 46.126.346 50.756.278
Beban pokok penjualan
Beban penyusutan 1.257.174 1.327.367 1.390.756 1.630.756 1.704.495
Beban pokok penjualan lainnya 24.565.758 26.752.049 29.370.698 32.136.670 35.123.971
LABA BRUTO 8.818.818 10.036.722 11.168.812 12.358.920 13.927.812
BEBAN USAHA
Beban Penjualan 3.398.539 3.952.960 4.353.078 4.794.670 5.282.965
Beban Administrasi dan Umum 780.929 854.250 918.329 987.434 1.062.780
Jumlah Beban Usaha 4.179.469 4.807.211 5.271.407 5.782.104 6.345.746
LABA USAHA 4.639.349 5.229.511 5.897.406 6.576.816 7.582.067
Beban Bunga (344.864) (323.529) (386.437) (302.503) (230.177)
Lainnya 89.378 96.467 109.132 108.621 148.999
LABA SEBELUM PAJAK 4.383.863 5.002.449 5.620.100 6.382.934 7.500.889
Pajak Penghasilan 965.426 1.100.539 1.124.020 1.276.587 1.500.178
LABA SETELAH PAJAK 3.418.437 3.901.910 4.496.080 5.106.347 6.000.711
Tabel 20 : Proyeksi Arus Kas MI Tanpa Rencana Transaksi
TANPA TRANSAKSI
Dalam jutaan Rp
2024 2025 2026 2027 2028
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan
Penerimaan Kas
kas dari pelanggan dan lain-lain 35.000.084 38.165.407 42.288.713 46.067.355 51.212.064
Pembayaran kepada pemasok, kontraktor, karyawan (29.830.886) (32.802.041) (36.038.370) (38.834.560) (42.855.831)
Kas bersih yang dihasilkan dari operasi 5.169.199 5.363.367 6.250.342 7.232.796 8.356.233
Pembayaran pajak penghasilan (837.385) (965.426) (1.100.539) (1.124.020) (1.276.587)
Arus Kas Dari Aktivitas Operasi 4.331.814 4.397.941 5.149.803 6.108.776 7.079.646
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (2.173.741) (850.000) (850.000) (3.400.000) (850.000)
Penjualan aset tetap - - - - -
Arus Kas dari Aktivitas Investasi (2.173.741) (850.000) (850.000) (3.400.000) (850.000)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran pinjaman bank - Jk. Panjang (531.486) (288.685) (232.512) (815.585) (160.356)
Pembayaran pinjaman bank - Jk. Pendek (85.000) - - - -
Penerimaan pinjaman bank - Jk. Panjang - - - - -
Penerbitan obligasi 500.000 - 2.000.000 - -
Pembayaran obligasi - (295.000) - (1.240.000) -
Dividen (1.135.705) (1.196.795) (1.365.669) (1.573.628) (1.787.222)
Arus kas neto aktivitas pendanaan (1.252.191) (1.780.479) 401.820 (3.629.213) (1.947.577)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS 905.881 1.767.462 4.701.623 (920.437) 4.282.069
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 4.156.739 5.062.620 6.830.082 11.531.705 10.611.268
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 5.062.620 6.830.082 11.531.705 10.611.268 14.893.337
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 31
Page 49
Tabel 21 : Proyeksi Rasio MI Tanpa Rencana Transaksi
TANPA TRANSAKSI
ANALISIS RASIO
2024 2025 2026 2027 2028
RASIO PROFITABILITAS
Marjin Laba Kotor 25,5% 26,3% 26,6% 26,8% 27,4%
Marjin Laba Operasi 13,4% 13,7% 14,1% 14,3% 14,9%
Marjin Laba Bersih 9,9% 10,2% 10,7% 11,1% 11,8%
Perputaran Aset 76,5% 75,2% 80,7% 77,4% 79,4%
Perputaran Ekuitas 50,7% 53,2% 55,8% 58,4% 61,4%
RASIO LIKUIDITAS
Rasio Lancar 4,20 5,05 5,47 5,96 6,65
Rasio Cepat 3,27 4,03 4,56 4,92 5,63
Rasio Kas 1,29 1,81 2,55 2,54 3,27
RASIO AKTIVITAS
Hari Piutang 71 71 71 71 71
Hari Persediaan 51 50 49 47 46
Hari Utang 28 23 23 23 22
RASIO SOLVABILITAS
DER 15,7% 12,5% 15,8% 9,2% 7,8%
DAR 23,7% 17,7% 22,8% 12,2% 10,0%
Perbedaan Dengan dan Tanpa Transaksi dapat dijelaskan sebagai berikut:
Posisi Keuangan:
❖ Kas dan Setara Kas
Perbedaan pada akun kas dan bank karena adanya Penjualan Tanah termasuk
pungutan PPN dan pembayaran pajak penghasilan final atas penjualan tanah.
❖ Aset tetap
Perbedaan pada aset tetap karena adanya Penjualan Tanah.
❖ Utang pajak
Perbedaan pada utang pajak karena adanya PPN atas transaksi pada tahun 2024
dan perbedaan pajak penghasilan atas peningkatan perolehan laba Perseroan mulai
tahun 2024.
❖ Saldo laba
Perbedaan pada saldo laba karena adanya peningkatan laba atas keuntungan
penjualan aset pada tahun 2024 serta peningkatan laba karena berkurangnya biaya
pajak atas kepemilikan tanah.
Laba Rugi:
❖ Penjualan
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, tidak ada perbedaan pada penjualan
Perseroan karena Rencana Transaksi tidak berpengaruh pada operasional
Perseroan.
Tabel 22 : Proyeksi Penjualan Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi
Dalam jutaan Rupiah 2024 2025 2026 2027 2028
DENGAN TRANSAKSI 34.641.750 38.116.138 41.930.266 46.126.346 50.756.278
TANPA TRANSAKSI 34.641.750 38.116.138 41.930.266 46.126.346 50.756.278
PERBEDAAN (Rp) - - - - -
PERBEDAAN (%) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 32
Page 50
❖ Beban Usaha
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, beban usaha Perseroan mengalami
sedikit penurunan mulai tahun 2025 yang merupakan beban pajak atas kepemilikan
tanah.
Dalam jutaan Rupiah 2024 2025 2026 2027 2028
DENGAN TRANSAKSI 4.179.469 4.807.199 5.271.395 5.782.092 6.345.734
TANPA TRANSAKSI 4.179.469 4.807.211 5.271.407 5.782.104 6.345.746
PERBEDAAN (Rp) - (12) (12) (12) (12)
PERBEDAAN (%) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
❖ Laba bersih
Dengan Transaksi, laba bersih Perseroan akan mengalami peningkatan pada tahun
2024 karena adanya keuntungan atas penjualan tanah dan mulai tahun 2025 laba
Perseroan meningkat seiring dengan berkurangnya beban PBB Perseroan.
Tabel 23 : Proyeksi Laba Bersih Dengan dan Tanpa Rencana Transaksi
Dalam jutaan Rupiah 2024 2025 2026 2027 2028
DENGAN TRANSAKSI 3.420.403 3.901.920 4.496.089 5.106.357 6.000.721
TANPA TRANKSAKSI 3.418.437 3.901.910 4.496.080 5.106.347 6.000.711
PERBEDAAN (Rp) 1.966 9 9 9 9
PERBEDAAN (%) 0,06% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Arus Kas:
❖ Aktivitas Operasi
Perbedaan pada arus kas aktivitas operasi terkait perubahan utang pajak karena
adanya PPN Keluaran pada tahun 2024, serta penurunan biaya mulai tahun 2025
yang juga mempengaruhi pembayaran pajak penghasilan Perseroan.
❖ Aktivitas Investasi
Perbedaan pada penjualan aset tetap pada tahun 2024 sebesar Rp 23,2 miliar.
❖ Aktivitas Pendanaan
Tidak ada perbedaan pada arus kas untuk aktivitas pendanaan.
Analisis Inkremental atas Rencana Transaksi
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi akan memberikan kontribusi nilai tambah
terhadap Perseroan seperti yang dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 24 : Kontribusi Nilai Tambah atas Rencana Transaksi
2024 2025 2026 2027 2028
Rasio Lancar Dengan Transaksi 4,20 5,06 5,48 5,97 6,66
Rasio Lancar Tanpa Transaksi 4,20 5,05 5,47 5,96 6,65
Kontribusi Nilai Tambah atas Penjualan (%) 0,09% 0,12% 0,09% 0,09% 0,07%
Laba Bersih Dengan Transaksi (juta Rp) 3.420.403 3.901.920 4.496.089 5.106.357 6.000.721
Laba Bersih Tanpa Transaksi (juta Rp) 3.418.437 3.901.910 4.496.080 5.106.347 6.000.711
Kontribusi Nilai Tambah atas Laba Bersih (juta Rp) 1.966 9 9 9 9
Dari tabel di atas dapat disimpulkan bahwa Nilai Tambah Rencana Transaksi adalah
sebagai berikut:
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 33
Page 51
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, rasio lancar Perseroan meningkat
berkisar 0,07% hingga 0,12% pada tahun 2024 - 2028.
• Dengan Rencana Transaksi, laba bersih Perseroan meningkat tahun 2024 karena
adanya keuntungan penjualan aset tetap dan mulai tahun 2025 meningkat sebesar
Rp 9 juta per tahun karena penurunan beban pajak atas kepemilikan tanah.
Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Terkait dengan Rencana Transaksi, MI telah menugaskan kepada KJPP Felix Sutandar
dan Rekan untuk melakukan penilaian atas aset yang menjadi objek Rencana Transaksi,
yang secara ringkas dapat digambarkan sebagai berikut:
No Laporan : 00765/2.0072-00/PI/04/0022/1/VI/2024
Tanggal Laporan : 26 Juni 2024
Objek Penilaian : Tanah
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2023
Tujuan Penilaian : Transaksi Penjualan
Dasar Penilaian : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar
Kesimpulan Nilai : Rp 23.243.200.000
Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan oleh Penilai Properti KJPP Felix Sutandar dan
Rekan, Nilai Pasar atas Tanah adalah Rp 23.243.200.000 sedangkan harga Rencana
Transaksi secara keseluruhan adalah sebesar Rp 23.243.200.000 atau sama dengan
Nilai Pasarnya, yang berarti batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi
7,5% atau berada dalam kisaran nilai yang wajar.
Analisis atas Faktor Lain yang Relevan
Informasi Non Keuangan yang Relevan
Seluruh informasi yang relevan terkait Rencana Transaksi telah dijelaskan pada laporan
ini.
Prosedur Pengambilan Keputusan dengan Memperhatikan Alternatif
Lain
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari Manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan untuk melakukan Penjualan Tanah telah dilakukan sesuai
dengan prosedur internal Perseroan yaitu dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan
Komisaris Perseroan.
Penjualan ini dilakukan dengan pertimbangan bahwa pihak terafiliasi sebagai pihak
pembeli bersedia membeli tanah yang dijual dengan harga yang wajar sesuai dengan
hasil Penilaian dari Penilai Independen dan bersedia melakukan pembayaran dalam
waktu yang sesingkat-singkatnya.
Alternatif lain adalah menjual ke pihak lain namun alternatif ini tidak dipilih karena
dibutuhkan waktu yang lebih lama untuk mencari pembeli yang cocok.
Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar dan Rekan sebagai
Penilai Independen untuk menentukan Nilai Pasar dari Rencana Transaksi.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 34
Page 52
Analisis Kewajaran Rencana Transaksi
a. Analisis Rencana Transaksi
Rencana Transaksi adalah rencana Penjualan Tanah seluas 15.920 m2 di Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten.
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Namun sesuai dengan Surat Pernyataan Manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
dimaksud bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan.
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa manfaat dari
Rencana Transaksi adalah MI dapat memperoleh aset yang lebih likuid untuk digunakan
dalam operasional Perseroan serta penghematan beban pajak atas kepemilikan properti.
Sementara itu, Rencana Transaksi tidak menimbulkan risiko terhadap Perseroan karena
aset Rencana Transaksi merupakan aset non operasional.
b. Analisis Kualitatif
Saat ini, MI dan TES memiliki aset nonoperasional berupa tanah di daerah Desa Pasir
Muncang, Kecamatan Jayanti dan Desa Gembong, Kecamatan Balaraja, Tangerang,
Banten dengan luas keseluruhan 15.920 m 2 dan tidak ada rencana untuk digunakan
karena posisinya berada di blok yang berbeda dengan pabrik MI dan TES saat ini.
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi memberikan keuntungan terhadap Perseroan
yaitu perolehan aset yang lebih likuid serta pengurangan biaya pajak atas kepemilikan
tanah. Tidak ada kerugian atas Rencana Transaksi karena aset yang dijual adalah aset
nonoperasional.
c. Analisis Kuantitatif
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat peningkatan terhadap Perseroan,
antara lain:
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, rasio lancar Perseroan meningkat
berkisar 0,07% hingga 0,12% pada tahun 2024 - 2028.
• Dengan Rencana Transaksi, laba bersih Perseroan meningkat tahun 2024 karena
adanya keuntungan penjualan aset tetap dan mulai tahun 2025 meningkat sebesar
Rp 9 juta per tahun karena penurunan beban pajak atas kepemilikan tanah.
d. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan oleh Penilai Properti KJPP Felix Sutandar dan
Rekan, Nilai Pasar atas Tanah adalah Rp 23.243.200.000 sedangkan harga Rencana
Transaksi secara keseluruhan adalah sebesar Rp 23.243.200.000 atau sama dengan
Nilai Pasarnya, yang berarti batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi
7,5% atau berada dalam kisaran nilai yang wajar.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 35
Page 53
e. Analisis atas Faktor Lain yang Relevan
Seluruh informasi yang relevan terkait Rencana Transaksi telah dijelaskan pada laporan
ini.
Kesimpulan
Berdasarkan analisis kewajaran Rencana Transaksi sebagaimana diuraikan dalam
laporan ini, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Penjualan Tanah yang
dilakukan oleh PT Mayora Indah Tbk dan PT Torabika Eka Semesta adalah
wajar.
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 36
Page 54
4. LAMPIRAN Lampiran : 1. Surat Pernyataan Tidak Ada Benturan Kepentingan Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 37
Page 55
Lampiran 1 Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024 38
Names mentioned 48 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Felix Sutandar dan Rekan
p.2 ×3
unresolved
org
KJPP Felix Sutandar
p.2 ×7
unresolved
org
KJPP FSR
p.2
unresolved
org
PT Torabika Eka Semesta
p.3 ×8
unresolved
—
Luas Total (m2)
· Pihak Penjual
p.4 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.4 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar dan Rekan
p.9 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Felix Sutandar
p.9 ×3
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.9 ×3
unresolved
org
Penilai Properti KJPP Felix Sutandar dan Rekan
p.10 ×3
unresolved
—
Ref. No.: 00786/2.0072-00/BS/04/0022/1/VI/2024
p.18
unresolved
org
Pascal Corpindo Semesta. KJPP Felix Sutandar dan Rekan
p.19
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris
p.21 ×6
unresolved
person
Poppy Savitri Parmanto
p.24
unresolved
person
Ridwan Suselo
p.24
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.24 ×2
unresolved
person
Periasman Effendi
p.24
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.24 ×3
unresolved
org
PT Mayora Dhana Utama
p.24
unresolved
person
Hobropoerwanto
· Notaris
p.25
unresolved
person
Mirjam Budisrijanti
· Notaris
p.25
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Ref.
p.25
unresolved
person
Dian Andiani
p.27 ×2
unresolved
org
PT Inbisco Niagatama Semesta
p.27
unresolved
org
PT Danapati Inti Utama
p.27
unresolved
org
PT Mayora
p.29
unresolved
org
PT Prima
p.29
unresolved
org
PT Unita
p.29
unresolved
org
PT Danapati Inti Dhana Utama
p.29
unresolved
org
PT Inbisco Niagatama MYOR Semesta
p.29
unresolved
person
Jogi Hendra Atmadja
p.29 ×9
unresolved
org
Kementerian Perindustrian
p.33
unresolved
org
PT Tiga Pilar Sejahtera Food
p.35
unresolved
org
PT Artha Boga Cemerlang Prospek Usaha Sejumlah
p.35
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
10762 ms
12 Sep 2026 23:01
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dibagi total aset Perusahaan Terbuka'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dibagi total aset Perusahaan Terbuka',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2023-12-31',
'value': None}