Back to announcement
20240612_UANG_Informasi Transaksi Afiliasi_31660423_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 35
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS
RENCANA TRANSAKSI PENJAMINAN ASET ATAS
FASILITAS KREDIT PT PAKUAN, TBK. DAN PT
SIRIUS SURYA SENTOSA, TBK.
L APORAN K AJIAN
Oleh
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
PT PAKUAN, TBK.
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
P EMERINTAH P ROVINSI Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007 G UBERNUR
G ORONTALO
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN Kota Depok G UNA S ERAH )
No. Laporan : 00407/2.0109-05/BS/10/0069/1/V/2024
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 07 Mei 2023
No. Laporan : 00407/2.0109-05/BS/10/0069/1/V/2024
Kepada Yth,
PT Pakuan, Tbk.
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Penjaminan Aset
Atas Fasilitas Kredit PT Pakuan, Tbk. dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk.
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT Pakuan, Tbk., yang tercantum sebagaimana pada Proposal
Penawaran Jasa Fairness Opinion Atas Rencana Transaksi Penjaminan Aset Atas
Fasilitas Kredit PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. dan Penjaminan Aset PT Sirius Surya
Sentosa, Tbk. Atas Fasilitas Kredit PT Pakuan, Tbk., Nomor : 0315/PNW/FO-BGR-
FSR/III/2024 tertanggal 21 Maret 2024, dan dalam batas-batas kemampuan kami
sebagai Kantor Jasa Penilai Publik Resmi, bersama ini kami sampaikan Laporan
Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Penjaminan Aset PT Pakuan, Tbk.
dan PT Sirius Surya Sentosa Tbk. sebagai berikut:
1.1. STATUS PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan adalah merupakan lembaga penilai independen
dengan Izin Usaha dengan No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh Kementerian
Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No.
1402/KM.1/2021 tertanggal 26 November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor
Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia
melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020 tertanggal 17 September
2020, dan Penilai Publik saat ini terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal
di Otoritas Jasa Keuangan dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal STTD.PPB-41/PM.223/2019 sebagai Penilai dengan klasifikasi bidang jasa
penilaian properti dan bisnis. Identifikasi Penilai yang bertanggung jawab pada
laporan kajian ini adalah sebagai berikut :
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Izin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PM.223/2019
No. Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan kajian atas obyek rencana
transaksi pada perihal dimaksud, dan tidak memiliki benturan kepentingan dengan
subyek atau obyek kajian, sehingga dalam posisi untuk memberikan kajian objektif
dan tidak memihak.
1.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estate
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estate
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Nama : Otoritas Jasa Keuangan.
Alamat : Gedung Soemitro Djojohadikusumo
Jl. Lapangan Banteng Timur No. 2-4
Jakarta
1.4. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
MAKSUD
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas
Rencana Transaksi, digunakan untuk kepentingan internal manajemen Perseroan
dan pemenuhan peraturan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Transaksi Benturan Kepentingan.
1.5. DASAR NILAI DAN DEFINISI
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
DEFINISI DARI NILAI PASAR – POJK 35 2020
(Market Value)
- ii -
Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 4
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak
masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan.
1.6. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian (cut-off date) 31 Desember 2023.
1.7. PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN
Pedoman laporan pendapat kewajaran ini dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK
35 tahun 2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” dan SEOJK 17 tahun 2020 tentang “Pedoman Penilaian & Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal
1.8. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA
PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas,
kecuali yang diatur dalam peraturan dan hukum yang berlaku.
1.9. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan pendapat kewajaran ini hanya digunakan untuk laporan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan
untuk penggunaan lainnya dan Laporan ini terbuka untuk Publik.
1.10. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Pendapat kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana
Transaksi yang akan dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk
kepentingan lain. Pendapat kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk
memberikan rekomendasi persetujuan atau tidak menyetujui Rencana Transaksi
atau mengambil tindakan tertentu atas Rencana Transaksi tersebut.
1.11. ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa
ada hubungan afiliasi antara PT Pakuan, Tbk. dengan PT Sirius Surya
Sentosa, Tbk.
Berdasarkan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central
Asia, Tbk. No. 30164/GBK/2023 kepada PT Sirius Surya Sentosa, Tbk, tidak
ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi
sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
- iii -
Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 5
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan
pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan
adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan
dengan adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya
Rencana Transaksi Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba bersih
yang lebih tinggi rata-rata sebesar Rp 1,5 M per tahun dibanding tidak
melakukan Rencana Transaksi.
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar
diketahui bahwa harga Rencana Transaksi 1,53%. di atas dari nilai pasar dan
berada dalam batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
Berdasarkan kesimpulan analisa kewajaran diatas, maka kami berpendapat
bahwa Rencana Transaksi ini adalah WAJAR.
1.12. KESIMPULAN
Berdasarkan Analisa kewajaran diatas, maka Penilai berpendapat bahwa Rencana
Transaksi ini adalah WAJAR.
Surat pengantar penilaian ini diikuti oleh Laporan Pendapat Kewajaran Terinci
(Comprehensive Style) yang merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan.
Disini kami tegaskan bahwa FSR tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di
masa yang akan datang, atas obyek pendapat kewajaran.
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan (corporate seal) dari Kantor
Jasa Penilai Publik FSR.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PM.223/2019
Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis & Penilai Properti
- iv -
Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 6
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilai ini adalah sesuai
dengan pemahaman terbaik dari penilaian.
2. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap obyek yang dinilai.
3. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan
Penilaian Usaha Di Pasar Modal”.
4. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
5. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
6. Dalam melakukan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal mungkin
untuk bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan
Perseroan ataupun pihak – pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
7. Penilai bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran ini.
8. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang – undangan yang berlaku.
9. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
10. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi – asumsi dan kondisi
pembatas.
11. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
12. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran.
13. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil pendapat kewajaran.
-v-
Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 7
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang
kami libatkan dalam penugasan ini adalah Penilai Profesional yang kompeten dan
memiliki keahlian penilaian yang baik.
Team Leader / Penilai : Rekan (Partner) yang merupakan Penilai Publik, professional
yang telah memiliki pengalaman lebih dari 5 (lima) tahun
sebagai Penilai, dalam penugasan Penilai bertindak sebagai
Pimpinan (Team Leader) dan bertanggung jawab secara
penuh atas pelaksanaan pekerjaan penilaian mulai dari
penerimaan penugasan sampai kepada penyampaian laporan
termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban
menandatangani Laporan Penilaian.
Asisten Penilai : Merupakan profesional yang memiliki keahlian dibidangnya
sesuai dengan latar belakang pendidikan dan pengalaman.
Asisten Penilai memiliki tugas membantu Penilai dalam
pengumpulan data, entri data dan kompilasi data serta
membantu dalam penyusunan laporan penilaian.
- vi -
Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 8
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Para Penilai:
No Nama Tanda Tangan
1. Team Leader / Penilai
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) --------------------------
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Ijin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PM.223/2019
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
Register : RMK-2017.00069
2. Reviewer
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. --------------------------
Anggota MAPPI : 11-T-03266
Register : RMK-2017.00838
No. Ijin Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
3. Asisten Penilai
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M --------------------------
MAPPI No. : 11-P-03270
- vii -
Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 9
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
BAGIAN - 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Pakuan, Tbk., yang selanjutnya disebut (“Perseroan”) adalah perusahaan yang
bergerak dalam bidang pengembangan properti yang berlokasi di Jalan Raya Muchtar
RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Perseroan merupakan Entitas Anak PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. dengan kepemilikan
saham sebesar 60,55% saham. Perseroan bermaksud untuk melakukan penjaminan
aset kepada PT Bank Central Asia, Tbk. atas fasilitas kredit milik PT Sirius Surya
Sentosa, Tbk. dan sebaliknya, PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. melakukan penjaminan
aset kepada PT Bank Central Asia, Tbk. atas fasilitas kredit milik Perseroan. Rencana
penjaminan aset tersebut selanjutnya dalam laporan ini disebut “Rencana
Transaksi”.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Rencana Transaksi ini merupakan suatu
transaksi afiliasi dan material sebagaimana diatur dalam POJK No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi Dan Transaksi Benturan Kepentingan dan POJK No.
17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Direksi menyatakan bahwa Transaksi ini tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020.
1.2 Transaksi Afiliasi
Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020 , Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
untuk kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali. Sedangkan
Benturan Kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan
dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris,
atau pemegang saham utama yang dapat merugikan Perusahaan dimaksud.
Berdasarkan keterangan dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi ini merupakan
transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 1
Page 10
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
1.3
penilai aset, bisnis dan konsultan
Ruang Lingkup
Pendapat kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi yang
akan dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain. Pendapat
kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi persetujuan
atau tidak menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu Transaksi
tersebut.
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk memberikan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
adalah KJPP Febriman Siregar & Rekan (FSR) yang diharapkan dapat melakukan
kajian secara obyektif dan independen, sesuai dengan Surat Perintah Kerja (SPK)
Nomor : 0315/PNW/FO-BGR-FSR/III/2024 tertanggal 21 Maret 2024..
1.4 Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estate
Alamat Kantor : Jl. Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.5 Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pengguna laporan:
1. PT Pakuan, Tbk.
2. Otoritas Jasa Keuangan
Alamat : Gedung Soemitro Djojohadikusumo
Jl. Lapangan Banteng Timur No. 2-4, Jakarta
Nomor Telepon : (021) 2960 0000
Nomor faksimili : (021) 385 8321
Email : humas@ojk.co.id
Website : www.ojk.go.id
1.6 Maksud dan Tujuan
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas Rencana
Transaksi yang berhubungan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan
dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 2
Page 11
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
1.7
penilai aset, bisnis dan konsultan
Obyek Penilaian
Obyek penilaian adalah Rencana Transaksi penjaminan aset PT Pakuan, Tbk. atas
fasilitas kredit milik PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. dan penjaminan aset PT Sirius Surya
Sentosa, Tbk. atas fasilitas kredit milik Perseroan.
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Analisis kewajaran dilaksanakan menggunakan parameter dan laporan keuangan audit
per tanggal 31 Desember 2023.
1.9 Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima terdapat Perubahan Akta SSS yaitu Akta
Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No.
62 tanggal 21 Februari 2024, dibuat di hadapan Jose Dima, Notaris di Kota
Administrasi Jakarta Selatan, yang telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dengan Keputusan No. AHU-
0011866.AH.01.02.TAHUN 2024 tanggal 22 Februari 2024, telah diberitahukan
kepada Menkumham dan dicatat di dalam database Sisminbakum Kementerian
Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana termuat dalam Surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No. AHU-AH.01.03-0045102
dan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-
AH.01.09-0074999 tanggal 22 Februari 2024
1.10 Sumber Data
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi, kami telah mempelajari, mengacu, dan mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:
1. Pemberitahuan dari Perseroan tentang Rencana Transaksi.
2. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris dengan opini bahwa laporan tersebut
menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
3. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 2021 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
4. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 3
Page 12
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
5. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 dan 2019 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. dan Entitas Anak
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah
diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal
yang material.
7. Business Plan Perseroan.
8. Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia, Tbk. No.
30163/GBK/2023 kepada PT Pakuan, Tbk.
9. Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia, Tbk. No.
30164/GBK/2023 kepada PT Sirius Surya Sentosa, Tbk.
10. Surat pernyataan (representasi) manajemen PT Pakuan, Tbk. terkait dengan
Rencana Transaksi
11. Wawancara dengan pihak manajemen PT Pakuan, Tbk.
12. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar
dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari
pihak independen yang kami anggap relevan.
1.11 Asumsi–Asumsi dan Syarat Pembatas
Dalam penyusunan pendapat independen ini, kami menggunakan beberapa asumsi,
antara lain:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 4
Page 13
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
7.
penilai aset, bisnis dan konsultan
KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
9. KJPP FSR mengasumsikan bahwa sejak Rencana Transaksi hingga penerbitan
pendapat kewajaran ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara
material terhadap Rencana Transaksi.
10. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan mentaati semua peraturan yang ditetapkan
pemerintah, khususnya yang terkait dengan operasional Perseroan, baik dimasa
lalu maupun dimasa mendatang.
11. KJPP FSR berasumsi bahwa legalitas yang dimiliki oleh Perseroan tidak ada
masalah baik secara hukum atau masalah lainnya baik sebelum maupun setelah
Transaksi.
12. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan telah dan akan memenuhi kewajiban yang
berkenaan dengan perpajakan, retribusi dan pungutan-pungutan lainnya sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
13. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas syarat-syarat dan ketentuan-
ketentuan dalam perjanjian-perjanjian yang terkait dengan Rencana Transaksi dari
Perseroan.
14. Laporan disusun hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain
selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
15. Penilai tidak melakukan penelitian dan penyelidikan yang ada hubungannya
dengan kebenaran legalitas serta hutang piutang yang mengakibatkan kerugian
atas properti yang dinilai karena bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
penilai. Kami berasumsi bahwa obyek yang dinilai tersebut telah bebas dari segala
tuntutan hukum.
16. Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang
dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat. Sehingga
tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi properti di bawah permukaan
tanah/air, tidak menyelidiki kelayakan konstruksi (building audit) dan tidak
menyelidiki kondisi teknis secara detail.
17. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain. Penilaian kami didasarkan
pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh
terhadap nilai.
18. KJPP FSR tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan
pengadilan atau pejabat pemerintah jika hal tersebut tidak terkait dengan maksud
dan tujuan laporan ini serta di luar ruang lingkup dari penugasan.
19. Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan
pemaparan yang dilakukan diluar wilayah kerja kantor kami maupun kepada pihak
selain pemberi tugas dan pengguna jasa maka segala bentuk biaya yang timbul
menjadi beban pemberi tugas.
20. Laporan ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel
kantor (office seal) dari KJPP FSR.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 5
Page 14
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
BAGIAN - 2
KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
2.1. Metode Analisis Atas Rencana Transaksi
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan analisis
dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
Analisis Rencana Transaksi yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-
pihak yang terlibat Rencana Transaksi, analisis perjanjian dan persyaratan dalam
Rencana Transaksi, analisis manfaat dan risiko Rencana Transaksi.
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi riwayat Perseroan dan
kegiatan usaha Perseroan, analisis industri, analisis operasional dan prospek
Perseroan, analisis alasan dilakukannya Rencana Transaksi, keuntungan dan
kerugian Rencana Transaksi.
Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi analisis laporan keuangan
historikal Perseroan, analisis rasio keuangan, analisis proyeksi keuangan, analisis
keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi, dan analisis nilai tambah.
Analisis kewajaran Rencana Transaksi.
2.2. Analisis Rencana Transaksi
2.2.1 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. PT Pakuan, Tbk. (Perseroan). Pihak yang akan menjaminkan aset atas fasilitas
kredit milik PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. yaitu sebagai entitas anak PT Sirius
Surya Sentosa, Tbk.
2. PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. (SSS). Pihak yang akan menjaminkan aset atas
fasilitas kredit milik Perseroan, yaitu sebagai entitas induk Perseroan.
3. PT Bank BCA Tbk, sebagai pihak yang memberikan fasilitas kredit ke perseroan
dan SSS.
A. PT Pakuan, Tbk. (Perseroan)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan pemegang
saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 1
Page 15
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Tabel 2.1. Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Saham Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham
(Lembar) Saham (%)
PT Sirius Surya Sentosa 732.655.000 73.265.500.000 60,55
PT Bhineka Abadi Investama 114.773.100 11.477.310.000 9,49
Masyarakat (masing-masing < 5%) 362.571.900 36.257.190.000 29,96
Total 1.210.000.000 121.000.000.000 100
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan pengurus
Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris : Johan Yudhya Santosa
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Denny
Komite Audit
Ketua : Bonny Harry
Anggota : Margini Setianingsih
Anggota : Irma Sundari Sulaeman
B. PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. (SSS)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham SSS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan pemegang
saham SSS adalah sebagai berikut:
Tabel 2.2. Susunan Pemegang Saham SSS
Jumlah Saham Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham
(Lembar) Saham (%)
PT Visi Vasanta Invest Pratama 459.205 459.205.000.000 74,99
PT Vasanta Indo Properti 153.069 153.069.000.000 25,00
Agnus Suryadi 1 1.000.000 0,01
Total 612.275 612.275.000.000 100
Susunan Pengurus SSS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023., susunan pengurus SSS
adalah sebagai berikut:
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 2
Page 16
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Tri Ramadi
Komisaris : Sumantri
Dewan Direksi
Direktur Utama : Agnus Suryadi
Direktur : Erick Wihardja
Berdasarkan identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi diatas, diketahui bahwa terdapat
hubungan afiliasi antara Perseroan dan SSS, yaitu SSS selaku pemegang saham Perseroan
dengan kepemilikan 60,55% saham. Direktur Utama Perseroan yaitu Bapak Erick
Wihardja menjabat sebagai Direktur di SSS.
2.2.2 Ringkasan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK)
Ringkasan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia, Tbk.
No. 30164/GBK/2023 kepada Perseroan dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk adalah
sebagai berikut:
Perseroan akan memberikan jaminan asset tetap untuk kepentingan plafond SSS.
SSS akan memberikan jaminan asset tetap untuk kepentingan plafond Perseroan.
Berdasarkan surat perjanjian kerjaama, tidak ada persyaratan khusus yang akan
merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana
Transaksi adalah Wajar.
2.2.3 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
Analisis ini dilakukan untuk melihat manfaat yang akan diperoleh dan risiko yang akan
dihadapi dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi.
a. Manfaat Transaksi
Perseroan mendapatkan plafond kredit yang akan digunakan untuk kegiatan
operasional.
b. Risiko Rencana Transaksi
Risiko tidak tercapainya proyeksi akan mengganggu kinerja perseroan
2.3. Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi
2.3.1 Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha
Perseroan (Entitas Induk) didirikan di Republik Indonesia sesuai Akta Notaris Ridwan
Suselo, S.H., No. 21 tanggal 8 Maret 1971, notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.5/304/5
tanggal 9 Desember 1972 dan telah dimuat dalam Berita Negara Republik Indonesia No.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 3
Page 17
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
26 tanggal 30 Maret 1982 Tambahan No. 401 dan No. 28 tanggal 6 April 1973
Tambahan No. 250.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 4 tanggal 22 September 2021, dibuat di hadapan
Vita Cahyojati, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat pengesahan Menkumham
berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No.
AHU.AH.01.03-0452068 tanggal 23 September 2021 dan didaftarkan dalam Daftar
Perseroan di bawah No. AHU-0163669.AH.01.11.TAHUN2021tanggal 23 September
2021.
Perseroan beralamat di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Kegiatan Usaha Perseroan
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Entitas Induk, maksud, tujuan serta kegiatan
Entitas Induk adalah dalam bidang penyediaan akomodasi, real estat, aktivitas olahraga
dan rekreasi lainnya, dan konstruksi.
2.3.2 Riwayat Singkat SSS dan Kegiatan Usaha
SSS didirikan berdasarkan Akta No. 7 tanggal 8 Mei 2015 yang dibuat dihadapan
Nurwahidah Zakaria Isnaini, S.H., notaris di Tangerang Selatan. Akta pendirian ini telah
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam surat
Keputusan No. AHU-2442065.AH.01.01.Tahun 2015 tanggal 5 Juni 2015.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta No. 259 tanggal 27 Desember 2023 yang dibuat dihadapan Jose Dima Satria, S.H.,
M.Kn., Notaris di Jakarta, mengenai peningkatan modal dasar, peningkatan modal
ditempatkan dan disetor dan menyetujui beralihnya pengendalian Perseroan. Perubahan
tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia sebagaimana dalam Surat Keputusan No. AHU-0081927.AH.01.02.TAHUN
2023 tanggal 28 Desember 2023, selanjutnya terhadap pemberitahuan perubahan
anggaran dasar Perusahaan telah diterima sebagaimana dalam Surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Data Perusahaan Nomor AHU-AH.01.03-0164281 tanggal
28 Desember 2023.
SSS beralamat di Jalan Daan Mogot KM. 13 No. 88, Kelurahan Cengkareng Timur,
Kecamatan Cengkareng, Jakarta Barat.
Kegiatan Usaha SSS
Maksud dan tujuan SSS adalah berusaha dalam bidang real estat.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 4
Page 18
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
2.4.
penilai aset, bisnis dan konsultan
Gambaran Perekonomian Dunia dan Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV-2023,
pertumbuhan ekonomi global diperkirakan tumbuh sebesar 3,0% pada 2023 dan
melambat menjadi 2,8% pada 2024. Ekonomi Amerika Serikat (AS) dan India tetap kuat
didukung konsumsi rumah tangga dan investasi. Sementara itu, ekonomi Tiongkok
melambat seiring dengan tetap lemahnya konsumsi rumah tangga dan investasi sebagai
dampak lanjutan dari pelemahan kinerja sektor properti, serta terbatasnya stimulus
fiskal.
Penurunan inflasi di negara maju, termasuk AS, berlanjut, meski masih berada di atas
sasaran, sementara inflasi Tiongkok menurun dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi
yang melambat. Siklus kenaikan suku bunga kebijakan moneter negara maju, termasuk
Fed Funds Rate (FFR), diprakirakan telah berakhir meskipun masih bertahan tinggi pada
semester I 2024, dengan kemungkinan akan mulai menurun pada semester II 2024.
Yield obligasi Pemerintah negara maju, termasuk US Treasury, menurun secara gradual
tapi masih berada di level tinggi sejalan dengan premi risiko jangka panjang (term-
premia) terkait besarnya pembiayaan fiskal dan utang pemerintah AS.
Tekanan penguatan nilai tukar dolar AS terhadap berbagai mata uang dunia juga
berkurang. Perkembangan tersebut mendorong berlanjutnya aliran masuk modal asing
dan mengurangi tekanan pelemahan nilai tukar di emerging market, termasuk Indonesia.
Ke depan, beberapa risiko global tetap perlu dicermati karena dapat memengaruhi
ketidakpastian perekonomian dunia, seperti berlanjutnya ketegangan geopolitik,
pelemahan ekonomi di sejumlah negara utama, termasuk Tiongkok, serta kepastian
waktu dan besarnya penurunan suku bunga moneter negara maju, khususnya FFR.
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV-2023,
pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2023 diperkirakan dalam kisaran 4,5-5,3%,
didorong oleh konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja Pemerintah pada
akhir tahun dan percepatan penyelesaian beberapa Proyek Strategis Nasional (PSN).
Pada 2024, pertumbuhan ekonomi diperkirakan meningkat dalam kisaran 4,7-5,5%
didukung oleh permintaan domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan konsumsi,
termasuk dampak positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan investasi khususnya
bangunan sejalan dengan berlanjutnya pembangunan PSN termasuk Ibu Kota
Nusantara (IKN). Sementara itu, kinerja ekspor diperkirakan belum kuat sebagai
dampak perlambatan ekonomi global dan penurunan harga komoditas.
Berdasarkan Lapangan Usaha (LU), prospek LU Industri Pengolahan, Perdagangan
Besar dan Eceran, Informasi dan Komunikasi, Konstruksi, serta Transportasi dan
Pergudangan diperkirakan tetap tumbuh baik. Sementara secara spasial, pertumbuhan
yang baik diperkirakan terjadi di seluruh wilayah, terutama Sulawesi-Maluku-Papua
(Sulampua) sejalan dengan dampak positif hilirisasi mineral, serta Jawa akibat
permintaan domestik yang masih kuat. Ke depan, Bank Indonesia akan terus
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 5
Page 19
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
memperkuat sinergi stimulus fiskal Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank
Indonesia untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan
domestik.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI). Tahun 2023 diperkirakan mencatat surplus
sehingga mendukung ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan berlanjut pada
Desember 2023 yang tercatat 3,3 miliar dolar AS dipengaruhi oleh kinerja ekspor
komoditas utama Indonesia yang tetap kuat, seperti batu bara serta besi dan baja.
Perkembangan ini mendukung transaksi berjalan 2023 tetap sehat dan diperkirakan
dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4% dari PDB. Aliran masuk modal
asing dalam bentuk investasi portofolio ke pasar keuangan domestik juga terus berlanjut
dengan net inflows hingga akhir tahun 2023 tercatat sebesar 5,4 miliar dolar AS dan
pada Januari 2024 (hingga 15 Januari 2024) tercatat sebesar 3,0 miliar dolar AS.
Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2023 tercatat meningkat menjadi
146,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7 bulan impor atau 6,5 bulan impor
dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor.
Pada tahun 2024, NPI diperkirakan tetap surplus dengan defisit transaksi berjalan yang
rendah dalam kisaran defisit 0,1% sampai dengan defisit 0,9% dari PDB. Sementara itu,
surplus neraca transaksi modal dan finansial diperkirakan berlanjut didukung oleh aliran
masuk modal asing sejalan dengan persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian domestik yang lebih baik dan imbal hasil investasi yang menarik.
Nilai Tukar Rupiah. Stabilitas terjaga sejalan dengan konsistensi kebijakan moneter
yang ditempuh Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil,
hanya melemah 1,24% dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank
Indonesia dan kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan tetap
menariknya imbal hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya prospek ekonomi
Indonesia. Perkembangan nilai tukar Rupiah tersebut relatif lebih baik dibandingkan
dengan mata uang regional lainnya, seperti Ringgit Malaysia, Baht Thailand, dan Won
Korea Selatan yang masing-masing tercatat melemah sebesar 1,95%, 2,82%, dan 3,24%.
Kedepan, nilai tukar Rupiah akan tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung
oleh meredanya ketidakpastian global, kecenderungan penurunan yield obligasi negara
maju, dan menurunnya tekanan penguatan dolar AS. Positifnya perkembangan nilai
tukar Rupiah ke depan didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta
penguatan strategi operasi moneter pro-market melalui optimalisasi instrumen SRBI,
SVBI, dan SUVBI dalam rangka menarik aliran masuk portofolio asing dan pendalaman
pasar uang. Koordinasi erat Bank Indonesia dengan Pemerintah, perbankan, dan dunia
usaha terus diperkuat untuk mendukung implementasi instrumen penempatan valas
Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36
Tahun 2023.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 6
Page 20
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Inflasi. IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy), menurun dari tahun
sebelumnya sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,0±1%. Penurunan
inflasi dipengaruhi oleh terjaganya berbagai komponen inflasi sebagai hasil nyata
konsistensi kebijakan moneter Bank Indonsia yang pro-stability serta sinergi erat
kebijakan Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat dan Daerah. Inflasi inti 2023 terjaga
rendah sebesar 1,80% (yoy) dipengaruhi oleh imported inflation yang rendah, ekspektasi
inflasi yang terjangkar dalam sasaran, dan kapasitas perekonomian yang masih besar dan
dapat merespons permintaan domestik. Inflasi volatile food juga terkendali sebesar
6,73% (yoy) didukung oleh eratnya sinergi pengendalian inflasi antara Bank Indonesia
dengan TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah dalam
mengendalikan harga pangan, termasuk dari dampak El Nino.
Inflasi kelompok administered prices tercatat sebesar 1,72% (yoy), sejalan minimalnya
kebijakan penyesuaian harga komoditas yang diatur oleh Pemerintah. Ke depan, Bank
Indonesia terus memperkuat kebijakan moneter yang pro-stability dan mempererat
sinergi kebijakan dengan pemerintah guna memastikan inflasi 2024 berada dalam kisaran
2,5±1%.
2.5. Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus
kewaspadaan dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi
global terus membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini
berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti
residensial, yang cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan
ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai
dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali
akhir tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti
yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan
diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar
properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin
marak untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan
infrastruktur di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di
luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi
yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para
pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024.
Hasil survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 7
Page 21
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
dengan potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan
geopolitik global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi
dalam menjaga Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak pemilu, potensi kenaikan
suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi
pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan asumsi tetap akan tumbuh.
Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam pertumbuhan
properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti
yang ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan
meningkat, sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor
Vila dan Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga memperkirakan kota
Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5 Cities
yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara
itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis
yang memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun 2024.
Permintaan Properti Komersial. Indeks Permintaan Propeeti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan IV-2023 secara tahunan tumbuh 1,91% (yoy), melambat
dibandingkan 6,22% dibandingkan pada triwulan III-2023 (Grafik 2.1). Perlambatan
indeks permintaan untuk kategori sewa terjadi pada mayoritas segmen terkecuali
segrmen ritel. Perlambatan tersebut terutam disebabkan oleh menurunnya indeks
permintaan segmen hotel di Semarang. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti
Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV-2023 tumbuh sebesar 0,34% (yoy),
relatif stabil dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,39% (yoy)
(Grafik 2.2). Hal tersebut dipengaruhi oleh terjaganya permintaan segmen pergudangan
dan lahan industri.
Grafik 2.1 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 8
Page 22
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Grafik 2.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan Indeks Permintaan Properti
Komersial pada kategori sewa melambat dari 2,48% (qtq) pada triwulan sebelumnya
menjadi sebesar 2,11% (qtq) pada triwulan IV-2023 (Grafik 2.3). Perlambatan indeks
permintaan terjadi pada segmen hotel di Jakarta, Banten, Makassar dan Denpasar, serta
menurunnya indeks permintaan pada segmen apartemen sewa di Jakarta.
Grafik 2.3 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan IV-2023 pada kategori
jual tumbuh sebesar 0,10% (qtq), relatif stabil dibandingkan triwulan III-2023 yang
tumbuh 0,08% (qtq) (Grafik 2.4). Terjaganya pertumbuhan permintaan ini terutama
disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen perkantoran jual di Surabaya
dan Jakarta.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 9
Page 23
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Grafik 2.4 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial
untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 tumbuh 1,30% (yoy), lebih tinggi
dibandungkan triwulan III-2023 yang tumbuh 1,03% (yoy) (Grafik 2.5). Hal ini
didorong peningkatan indeks pasokan pada segmen ritel sewa, apartemen sewa dan
hotel. Di sisi lain, Indeks Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,19% (yoy) pada
triwulan sebelumnya menjadi 0,03% (yoy) (Grafik 2.6). Kondisi ini terutama dipengaruhi
oleh melambatnya pasokan perkantoran jual di Jakarta dan lahan industri di Medan.
Grafik 2.5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 10
Page 24
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Grafik 2.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triweulan IV-
2023 meningkat 0,13% (qtq), setelah sebelumnya terkontraksi sebesar 0,03% (qtq)
(Grafik 2.7). Kondisi ini terutama didorong oleh peningkatan indeks pasokan pada
segmen apartemen sewa di Bandung dan Denpasar, serta segmen ritel sewa di Banten.
Terdapat penambahan pasokan unit apartemen sewa di Bandung selama triwulan IV-
2023 karena pemindahan fungsi dan kepemilikan. Unit-unit yang sebelumnya
dipoerasikan sebagai hotel, saat ini dikembalikan ke masing-masing pemilik dan
dioperasikan sebagai apartemen sewa untuk sewa jangka panjang.
Grafik 2.7 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Permintaan apartemen sewa di Bandung mayoritas berasal dari mahasiswa, khususnya
terhadap apartemen yang berlokasi dekat dengan perguruan tinggi. Sementara itu,
peningkatan indeks pasokan apartemen sewa di Denpasar didorong oleh pembukaan
kembali apartemen sewa yang sempat tutup selama pandemi seiring peningkatan
permintaan dari wisatawan mancanegara. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 11
Page 25
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Komersial kategori jual juga mengalami peningkatan 0,01% (qtq) setelah mengalami
kontraksi pada triwulan sebelumnya sebesar 0,02% (qtq), didorong oleh peningkatan
pasokan perkantoran jual di Surabaya (Grafik 2.8).
Grafik 2.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Harga Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial yang
meningkat ditengah perlambatan Indeks Permintaan Properti Komersial mendorong
perlambatan pada Indeks Harga Properti Komersial terutama untuk kategori sewa.
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 sebesar
2,03% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar
3,57% (yoy) (Grafik 2.9). Hal ini terutama disebabkan oleh penurunan indeks harga pada
segmen hotel di Banten. Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori jual pada triwulan IV-2023 mengalami kenaikan 0,64% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan keniakan triwulan III-2023 sebesar 0,48%. Hal ini seiring peningkatan
indeks harga segmen perkantoran jual di Surabaya dan segemen lahan industri di
Semarang.
Grafik 2.9 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 12
Page 26
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Grafik 2.10 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan
IV-2023 naik 1,76% (qtq), sedikit melambat dibandingkan kenaikan triwulan sebelumnya
sebesar 1,79% (qtq) (Grafik 2.11). Perlambatan indeks harga tersebut terutama
disebebkan penurunan indeks harga di Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain, Indeks Harga
Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV-2023 naik 0,23% (qtq), sedikit
lebih tinggi daripada kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 0,19% (qtq) (Grafik 2.12).
Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga pada segmen lahan industri di
Semarang.
Grafik 2.11 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 13
Page 27
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2.12 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2.6. Analisis Kuantitatif
2.6.1 Kinerja Historikal Perseroan
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan dan potensi
atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis
keuangan historikal yang bersumber dari laporan keuangan audit per 31 Desember 2019,
31 Desember 2020, 31 Desember 2021, 31 Desember 2022 dan 31 Desember 2023
disajikan sebagai berikut:
Tabel 2.3. Historikal Keuangan Perseroan (dalam juta rupiah)
Deskripsi 2019 2020 2021 2022 2023
Aset Lancar 122.354 142.708 371.884 743.133 623.711
Aset Tidak Lancar 162.521 177.827 636.095 745.695 833.358
Total Aset 284.875 320.535 1.007.979 1.488.828 1.457.069
Liabilitas Lancar 29.537 80.759 439.298 1.446.986 838.627
Liabilitas Tidak Lancar 187.940 125.335 528.938 61.496 376.700
Total Liabilitas 217.477 206.094 968.236 1.508.482 1.215.327
Ekuitas 67.398 114.441 39.743 (19.654) 241.742
Total Liabilitas & Ekuitas 284.875 320.535 1.007.979 1.488.828 1.457.069
Penjualan 6.885 11.153 7.460 - 539.041
Beban Pokok Penjualan 6.502 6.658 5.986 - 218.869
Laba (Rugi) Kotor 383 4.495 1.474 - 320.172
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (23.845) (29.350) (76.375) (59.001) 261.225
Laba (Rugi) Bersih (23.834) (29.255) (76.143) (59.113) 261.225
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 14
Page 28
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Tabel 2.4. Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan (%)
Deskripsi 2019 2020 2021 2022 2023
Aset Lancar - 16,64% 160,59% 99,83% -16,07%
Aset Tidak Lancar - 9,42% 257,70% 17,23% 11,76%
Total Aset - 12,52% 214,47% 47,70% -2,13%
Liabilitas Lancar - 173,42% 443,96% 229,39% -42,04%
Liabilitas Tidak Lancar - -33,31% 322,02% -88,37% 512,56%
Total Liabilitas - -5,23% 369,80% 55,80% -19,43%
Ekuitas - 69,80% -65,27% -149,45% -1329,99%
Total Liabilitas & Ekuitas - 12,52% 214,47% 47,70% -2,13%
Pendapatan - 61,99% -33,11% -100,00% -
Beban Pokok Pendapatan - 2,40% -10,09% -100,00% -
Laba (Rugi) Kotor - 1.073,63% -67,21% -100,00% -
Laba (Rugi) Sebelum Pajak - 23,09% 160,22% -22,75% -542,75%
Laba (Rugi) Bersih - 22,74% 160,27% -22,37% -541,91%
Analisa Neraca Perseroan
Total Aset dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami peningkatan
dengan rata-rata sebesar 68,14% pertahun. Per 31 Desember 2023 total aset tercatat
sebesar Rp1,45 triliun.
Total Liabilitas dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami
peningkatan dengan rata-rata sebesar 100,23% pertahun. Per 31 Desember 2023
total liabilitas tercatat sebesar Rp1,21 triliun.
Total Ekuitas dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 368,73% pertahun. Per 31 Desember 2023 total ekuitas
tercatat sebesar Rp241,73 miliar.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 15
Page 29
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Grafik 2.1. Perkembangan Neraca Historikal Perseroan
Analisa Laba Rugi Perseroan
Penjualan dalam 4 periode laporan keuangan (2019-2022) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 23,71% pertahun. Per 31 Desember 2023 penjualan tercatat
sebesar Rp539,04 miliar.
Laba (Rugi) Kotor dalam 4 periode laporan keuangan (2019-2022) mengalami
peningkatan dengan rata-rata sebesar 302,14% pertahun. Per 31 Desember 2023
laba kotor tercatat sebesar Rp320,17 miliar.
Laba (Rugi) Bersih dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami
peningkatan dengan rata-rata sebesar 53,55% pertahun. Per 31 Desember 2023 laba
bersih tercatat sebesar Rp261,225 miliar.
Grafik 2.2. Perkembangan Laba Rugi Historikal PKN
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 16
Page 30
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Analisa Arus Kas Perseroan
Tabel 2.5. Arus Kas Perseroan (dalam juta rupiah)
Deskripsi 2019 2020 2021 2022 2023
Arus Kas dari (digunakan untuk)
(20.015) (50.852) 53.963 408.566 (91.374)
Aktivitas Operasi
Arus Kas dari (dignakan untuk)
(32) (622) (363.821) (153.047) (6.655)
Aktivitas Investasi
Arus Kas dari (digunakan untuk)
22.655 50..280 359.813 (168.900) 25.628
Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan
2.608 (1.195) 49.955 86.618 (72.402)
Setara Kas
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Awal
385 2.994 1.798 53.718 140.337
Tahun
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Akhir
2.994 1.798 53.718 140.337 67.935
Tahun
Saldo Kas dan Setara Kas pada awal periode tahun 2019 sampai dengan 2023
mengalami peningkatan dengan rata-rata sebesar 921,65% pertahun.
Saldo Kas dan Setara Kas pada akhir periode tahun 2019 sampai dengan 2023
mengalami peningkatan dengan rata-rata sebesar 739,34% pertahun.
Rasio Keuangan Perseroan
Tabel 2.6. Rasio Keuangan Perseroan
Deskripsi 2019 2020 2021 2022 2023
Rasio Likuiditas
- Current Ratio (x) 4,14 1,77 0,85 0,51 0,74
- Working Capital to Total Asset Ratio 32,58% 19,33% -6,69% -47,28% -14,75%
Rasio Aktivitas
- Fixed Asset Turnover (x) 0,23 0,40 3,58 0,00 100,89
- Total Asset Turnover (x) 0,02 0,03 0,01 0,00 0,37
- Sales to Current Assets (x) 0,06 0,08 0,02 0,00 0,86
Rasio Solvabilitas
- Debt to Total Aset Ratio (x) 0,76 0,64 0,96 1,01 0,83
- Debt Equity Rasio 3,23 1,80 24,36 -76,75 5,03
Rasio Profitabilitas
- Gross Profit Margin 5,56% 40,30% 19,76% - 59,40%
-
- Net Profit Margin -346,17% -262,31% - 48,46%
1.020,68%
- Return on Equity (ROE) -35,36% -25,56% -191,59% 300,77% 108,06%
- Return on Assets (ROA) -8,37% -9,13% -7,55% -3,97% 17,93%
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 17
Page 31
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan adalah sebagai berikut:
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan perusahaan
untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada saat ditagih). Current
ratio (rasio lancar) sebesar 0,74 kali, hal ini menunjukkan bahwa PKN belim mampu
memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang tertanam
pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi PKN dalam menggunakan
asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba. Total asset turnover (perputaran aset)
PKN sebesar 0,37 kali dan sales to current assets ratio 0,86 kali.
Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka panjang. Total
debt to equity ratio (DER) / rasio hutang atas ekuitas PKN sebesar 5,03 kali yang
menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu memenuhi seluruh liabilitasnya
dengan menggunakan ekuitas yang dimiliki, sedangkan debt to total assets ratio (DAR)
atau rasio hutang atas harta yang dimiliki PKN sebesar 0,83 kali.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan dalam menghasilkan laba selama
periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan keberhasilan
menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian profitabilitas suatu
perusahaan juga dapat diketahui dengan memperbandingkan antara laba yang
diperoleh dengan jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu. Return on equity
(ROE) sebesar 108,06% dan return on asset (ROA) sebesar 17,93%.
2.6.2 Analisis Proforma Rencana Transaksi
Berdasarkan Informasi Keuangan Proforma Perseroan yang dibuat oleh manajemen,
dampak keuangan Rencana Transaksi terhadap Laporan Keuangan Perseroan adalah
sebagai berikut:
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 18
Page 32
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Tabel 2.7. Ringkasan Laporan Keuangan Proforma (dalam rupiah)
AUDITED ADJUSTED
KETERANGAN PENYESUAIAN
31 DES 2023 31 DES 2023
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Bank 67.935.871.638 36.000.000.000 103.935.871.638
Piutang lain-lain - pihak ketiga 32.893.746.269 32.893.746.269
Uang muka dan beban dibayar di muka 191.990.143.016 191.990.143.016
Uang muka Kontraktor 9.303.707.047 9.303.707.047
Aset real estat 264.102.263.877 264.102.263.877
Kas dan setara kas yang dibatasi penggunaannya 48.941.528.542 48.941.528.542
Pajak dibayar di muka 8.544.488.173 8.544.488.173
Total Aset Lancar 623.711.748.562 36.000.000.000 659.711.748.562
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estat 475.981.452.484 475.981.452.484
Aset tetap - neto 5.343.236.069 5.343.236.069
Properti investasi - neto 6.120.227.751 6.120.227.751
Aset tak berwujud - neto 813.481.719 813.481.719
Investasi pada entitas asosiasi 132.599.895.961 132.599.895.961
Aset pajak tangguhan 212.500.000.000 212.500.000.000
Total Aset Tidak Lancar 833.358.293.984 - 833.358.293.984
TOTAL ASET 1.457.070.042.546 36.000.000.000 1.493.070.042.546
LIABILITAS DAN EKUITAS NETO
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 19.920.005.201 19.920.005.201
Utang usaha - pihak ketiga 12.250.995.387 12.250.995.387
Utang lain-lain - pihak ketiga 382.626.890.816 382.626.890.816
Utang lain-lain - pihak berelasi 8.500.000.000 8.500.000.000
Beban akrual 16.561.142.974 16.561.142.974
Utang titipan konsumen 109.283.291.726 109.283.291.726
Uang muka konsumen 278.411.827.057 278.411.827.057
Utang pajak 8.940.211.739 8.940.211.739
Utang lembaga keuangan 141.325.739 141.325.739
Liabilitas sewa 1.991.502.265 1.991.502.265
Total Liabilitas Jangka Pendek 838.627.192.904 - 838.627.192.904
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank 370.977.116.780 36.000.000.000 406.977.116.780
Utang lembaga keuangan 2.156.795.970 2.156.795.970
Liabilitas imbalan kerja karyawan 3.566.621.713 3.566.621.713
Total Liabilitas Jangka Panjang 376.700.534.463 36.000.000.000 412.700.534.463
Total Liabilitas 1.215.327.727.367 36.000.000.000 1.251.327.727.367
EKUITAS - NETO
Modal saham 121.000.000.000 121.000.000.000
Tambahan modal disetor 5.875.031.250 5.875.031.250
Saldo laba (defisit) 114.863.685.456 114.863.685.456
Kepentingan nonpengendali 3.598.473 3.598.473
Total Ekuitas - Neto 241.742.315.179 - 241.742.315.179
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS NETO 1.457.070.042.546 36.000.000.000 1.493.070.042.546
Berdasarkan proforma keuangan Perseroan diatas, Perseroan akan mendapatkan
tambahan kas dan setara kas serta utang bank masing-masing sebesar Rp36 miliar pada
posisi keuangan Perseroan desember 2023 setelah rencana transaksi.
2.6.3 Analisis Nilai Tambah
Analisis nilai tambah Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
menghasilkan pendapatan dan laba yang lebih baik dengan membandingkan antara
proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan dilaksanakannya
Rencana Transaksi.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 19
Page 33
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Berikut adalah Laba (Rugi) Perseroan tanpa adanya Rencana Transaksi selama periode
proyeksi:
Tabel 2.8. Proyeksi Sebelum Rencana Transaksi
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 568.598.865.292 989.452.758.446 1.188.312.013.673 801.189.371.082 473.845.590.802
Sales Revenue 567.702.249.160 973.409.946.057 1.154.060.355.506 763.064.976.685 433.814.976.685
Overall COGS (183.497.862.411) (286.049.883.619) (503.294.257.656) (266.607.561.831) (226.582.821.200)
COGS Sales (183.497.862.411) (285.354.009.496) (494.943.768.180) (258.257.072.355) (218.232.331.724)
COGS Recurring 0 (695.874.123) (8.350.489.476) (8.350.489.476) (8.350.489.476)
Gross Profit 385.101.002.881 703.402.874.827 685.017.756.018 534.581.809.251 247.262.769.603
Operating Expense (77.043.578.766) (101.443.281.921) (110.907.526.198) (100.376.993.133) (55.073.971.863)
EBITDA 308.057.424.115 602.655.467.029 582.460.719.295 442.555.305.595 200.539.287.216
EBIT 324.471.523.742 610.787.792.161 612.144.004.610 434.204.816.119 192.188.797.740
Interest Expense (32.325.103.131) (31.091.215.600) (26.913.761.522) (21.092.718.953) (13.628.087.895)
EBT 292.146.420.611 579.696.576.561 585.230.243.088 413.112.097.165 178.560.709.845
Tax (14.282.217.842) (25.939.529.890) (32.276.674.704) (22.889.063.857) (14.848.435.829)
Net Income 277.864.202.769 553.757.046.671 552.953.568.383 390.223.033.308 163.712.274.016
Berikut ini adalah proyeksi Laba Rugi Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi.
Tabel 2.9. Proyeksi Setelah Rencana Transaksi
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 662.679.447.943 1.104.935.375.795 1.102.695.949.869 863.162.939.180 287.924.886.509
Overall COGS (215.314.938.713) (287.542.938.581) (532.336.221.170) (297.783.609.220) (133.054.679.032)
Gross Profit 447.364.509.230 817.392.437.213 570.359.728.699 565.379.329.960 154.870.207.476
Operating Expense (80.806.802.072) (106.062.586.615) (107.482.883.646) (102.855.935.857) (47.637.143.691)
EBIT 382.971.806.785 720.158.049.854 500.910.619.843 462.523.394.103 107.233.063.785
Interest Expense (33.925.103.131) (33.361.215.600) (26.968.207.324) (17.194.987.776) (5.658.179.738)
EBT 349.046.703.654 686.796.834.254 473.942.412.519 445.328.406.327 101.574.884.047
Tax (16.634.232.408) (28.826.595.324) (30.136.273.109) (24.438.403.059) (10.200.418.222)
Net Income 332.412.471.246 657.970.238.930 443.806.139.410 420.890.003.268 91.374.465.826
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan adanya
Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi Perseroan
diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih tinggi rata-rata sebesar Rp 1,5 M per
tahun dibanding tidak melakukan Rencana Transaksi.
2.6.4 Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
a. Nilai Pasar
Berdasarkan laporan penilaian aset milik Perseroan yang dikeluarkan oleh KJPP Hendra
Gunawan dengan nomor laporan 00021/2.0152-00/PI/03/0235/1/IV/2024 tertanggal
25 April 2024 dengan Nilai Pasar Rp 2.844.440.000.000,- total luas tanah 699.297 m2.
Nilai pasar permeter Rp 4.067.571,-
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 20
Page 34
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Nama PT JII Luas (M2) Nilai Pasar / m2 Total Nilai
Sertipikat SHGB 00352 6.151 4.067.571 25.019.629.221
Nama PT Pakuan Luas (M2)
SHGB 1971 46.370
SHGB 1972 75.252
Sertipikat SHGB 02076 36.708
SHGB 1973 32.169
SHGB000352 6.151
Total 196.650 4.067.571 799.887.837.150
TOTAL 824.907.466.371
b. Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia,
Tbk. No. 30164/GBK/2023 plafond yang akan diterima oleh Perseroan sebesar
Rp 670.000.000.000 dengan jaminan asset perseroan senilai 125% nilai plafond sebesar
Rp 837.500.000.000,-.
Selisih nilai pasar dan objek penjaminan adalah 1,53%. Berdasarkan POJK 35 tahun
2020
c. Perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai Pasar
Dengan membandingkan Harga Rencana Transaksi dan Nilai Pasar yaitu sebagai
berikut:
Selisih Harga Rencana Transaksi sebesar Rp 12.592.533.629 atau 1,53%. di atas nilai
pasar.
Nilai Transaksi Batas Atas 7,5% Batas Bawah 7,5%
837.500.000.000 900.312.500.000 774.687.500.000
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No 35 tahun 2020 “Batas atas dan batas
bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari Nilai
yang dijadikan acuan”. Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai
pasar diketahui bahwa harga Rencana Transaksi 1,53%. di atas dari nilai pasar dan
berada dalam batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 21
Page 35
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
BAGIAN - 3
KESIMPULAN
3.1 Kesimpulan
Berdasarkan informasi dari manajemen Perseroan, pihak-pihak yang bertransaksi
memiliki hubungan afiliasi.
Berdasarkan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia,
Tbk. No. 30164/GBK/2023 kepada Perseroan dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk
tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi
sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan masih mampu menghasilkan pendapatan
yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan
adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi
Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih tinggi rata-rata sebesar Rp
1,5 M per tahun dibanding tidak melakukan Rencana Transaksi.
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar diketahui
bahwa harga Rencana Transaksi 1,53%. di atas dari nilai pasar dan berada dalam
batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
Berdasarkan analisa tersebut diatas, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi adalah
WAJAR.
3.2 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 1
Names mentioned 55 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
PENILAI KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.2 ×5
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×2
unresolved
person
Msc.
p.2
unresolved
—
MAPPI
p.2
unresolved
—
Izin Bapepam-LK
p.2
unresolved
org
Bapepam-LK
p.2 ×6
unresolved
org
KJPP FSR
p.3 ×15
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.5
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.5
unresolved
org
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.7
unresolved
person
Penilai Ir. Yohn PS Napitupulu
p.8 ×4
unresolved
person
Asisten Penilai Yaumil Husna Khair
p.8
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar & Rekan
p.10
unresolved
org
Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk.
p.10
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.11
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.11
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris
p.11
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kosasih
p.11 ×3
unresolved
org
Tjahjo & Rekan
p.11 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.12
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.12
unresolved
org
Bank BCA Tbk
p.14 ×2
unresolved
org
PT Bhineka Abadi Investama
p.15
unresolved
org
PT Visi Vasanta Invest Pratama
p.15
unresolved
person
Akta Notaris Ridwan Suselo
p.16
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.
p.16
unresolved
person
Vita Cahyojati
· Notaris
p.17
unresolved
person
Nurwahidah Zakaria Isnaini
p.17
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.17 ×2
unresolved
person
Jose Dima Satria
· Notaris
p.17 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.18 ×23
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan IV-
p.18 ×2
unresolved
org
Kota Nusantara
p.18 ×2
unresolved
org
Bank Indonsia
p.20
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.23
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Harga Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.25
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
4454 ms
12 Sep 2026 23:02
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '7.5'}