Back to announcement
20240611_BATR_Informasi Transaksi Afiliasi_31660419_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review BATRSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 127
Page 1
Laporan Penilaian Aset
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Page 2
No. File :00125/2.0004-01/PI/09/0378/1/I/2024 Surabaya, 15 Januari 2024
Kepada Yth :
PT. BENTENG API TECHNIC
Jl. Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
LAPORAN PENILAIAN BERUPA ASET TANAH KOSONG DAN KANTOR
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan Saudara, yang tercantum dalam Proposal Penawaran yang disepakati
No. 1177/PT.BAT/MK-SBY/KJPP.PSZ/VIII/2023, tertanggal 18 Agustus 2023.
Dalam laporan ini PT. BENTENG API TECHNIC bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan
juga sebagai “Pengguna Laporan”.
Bersama surat ini kami sampaikan laporan penilaian atas aset yang dimaksud tersebut. Aset
yang dinilai berupa tanah dan bangunan yang dilengkapi dengan dokumen kepemilikan berupa
7 Sertifikat Hak Milik (SHM) dan 6 AJB (Akta Jual-Beli) yang terletak di :
1. Tanah dan Bangunan Kantor SHM No. 323 dengan luas tanah 328 m2 yang terletak di
Jl. Kebraon II No. 103A, Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
2. Tanah Kosong SHM No. 1074, 1075, 1076 dengan total luas tanah 3.329 m2 yang
terletak di Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur.
3. Tanah Kosong SHM No. 1078, 1077, 1103 dan AJB No. 349.4 dengan total luas tanah
2.949 m2 yang terletak di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
4. Tanah Kosong AJB No. 55 dengan total luas tanah 1.200 m2 yang terletak di Dusun
Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa
Timur.
5. Tanah Kosong AJB No. 394.4 Kutipan Dari Buku : C dengan total luas tanah 120 m2
yang terletak di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten
Gresik, Provinsi Jawa Timur.
6. Tanah Kosong AJB No. 173 dengan luas tanah 600 m2 yang terletak di Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
7. Tanah Kosong AJB No. 63 & 87 dengan total luas tanah 450 m2 yang terletak di Dusun
Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
Kami telah melakukan inspeksi ke lapangan pada tanggal 31 Desember 2023 dan kami telah
melakukan penilaian dengan maksud memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar dari aset
tersebut pada tanggal 31 Desember 2023 yang dapat digunakan untuk Tujuan IPO (Initial
Public Offering).
Page 3
“Nilai Pasar” adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date), yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan Bapepam dan
LK Nomor VIII.C.4.1.a.3).
Untuk memperoleh Nilai Pasar (Market Value) dari aset yang dinilai, digunakan
pendekatan/metode penilaian yang lazim dan sesuai, uraian pendekatan/metode disajikan pada
bagian lain dalam laporan ini.
Dalam penilaian ini kami mempunyai asumsi bahwa aset yang dinilai dapat diperjualbelikan,
bebas dari sengketa serta tidak bermasalah dan status kepemilikan dapat berubah (berpindah
tangan). Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau hutang/kerugian atas
properti yang dinilai tersebut dan bukanlah merupakan tanggung jawab kami apabila timbul
persoalan yang berhubungan dengan properti tersebut berkaitan dengan penilaian yang
dilakukan.Setelah mempertimbangkan secara seksama atas semua data dan faktor lain yang
berhubungan dengan penilaian ini, maka Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada tanggal 31
Desember 2023 adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar : Rp 25.135.156.000,-
( Dua Puluh Lima Miliar Seratus Tiga Puluh Lima Juta Seratus Lima Puluh Enam Ribu
Rupiah )
Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap aset
yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain
yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat laporan
ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara keseluruhan
isi laporan maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi
profesional dari penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.
Hormat kami,
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Fahmi Hassan, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert)
Rekan
Mappi No. 10-S-02715
RMK.2017.00337
Ijin Penilai Publik No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal No. STTD. PP-81/PM.2/2018
Klasifikasi Ijin Penilaian Properti
Halaman - ii
Page 4
Pernyataan Penilai
Page 5
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan
akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi
oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang
mana merupakan hasil analisis, opini dan Kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan
tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidakmempunyai keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual
maupun bersifat potensial dengan obyek penilaian, maupun memiliki kepentingan pribadi
atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset
yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya
atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian
hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event)
yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Kami telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/ dilaksanakan
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Kami memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan asset dan/atau jenis
industri yang dinilai.
8. Kami telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
▪ Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan
tanggal Penilaian);
▪ Pengumpulan data dan wawancara;
▪ Tingkat kedalaman investigasi, mencakup inspeksi, penelahaan, perhitungan dan
analisis data);
▪ Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
▪ Penulisan laporan.
9. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
10. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI 2018.
Penilaian Aset : PT. BENTENG API TECHNIC iii
Page 6
Team Kerja Penilai Untuk Laporan Dengan
No. File : 01089/2.0004-01/PI/09/0378/1/XII/2023
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2023
Pemimpin Tim Kerja Tanda Tangan
1. Fahmi Hassan, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert) …………………..
Mappi No. 10-S-02715 Penilai Properti Berijin
Ijin Penilai Publik No. P-1.13.00378
RMK-2017.00337
Supervisi / Reviewer
2. Susanto, ST …………………..
Mappi No. 15-T-05777 Reviewer
RMK-2017.01267
3. Iwan Soesanto, S.Kom. …………………..
Mappi No. 15-T-05601 Reviewer
RMK-2018.02143
Pelaksana Investigasi
4. Adhika Fadlilah …………………..
Mappi No.21-P-10766 Penilai
RMK-2022.04416
Penilaian Aset : PT. BENTENG API TECHNIC iv
Page 7
Ringkasan Penilaian
Page 8
RINGKASAN PENILAIAN
PT. BENTENG API TECHNIC
Nilai Pasar
No. Obyek Penilaian
(Rp.)
❖ Aset 1
I. Penilaian Tanah dan Bangunan Kantor
Lokasi :
Jl. Kebraon II No. 103A
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
a. Tanah (SHM No. 323) 328 m² 2.132.565.000,-
b. Bangunan Kantor 1.676.100.000,-
Total I 3.808.665.000,-
❖ Aset 2
I. Penilaian Tanah Kosong
Lokasi :
Dusun Pasinan
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
a. Tanah (SHM No. 1074, 1075, 1076) 3.329 m² 8.168.968.000,-
Total II 8.168.968.000,-
❖ Aset 3
I. Penilaian Tanah Kosong
Lokasi :
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
a. Tanah (SHM No. 1078, 1077, 1103 & AJB No.
394.4) 2.949 m² 7.275.985.000,-
Total III 7.275.985.000,-
Penilaian Aset : PT. BENTENG API TECHNIC v
Page 9
Nilai Pasar
No. Obyek Penilaian
(Rp.)
❖ Aset 4
I. Penilaian Tanah Kosong
Lokasi :
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
a. Tanah (AJB No. 55) 1.200 m² 2.973.707.000,-
Total IV 2.973.707.000,-
❖ Aset 5
I. Penilaian Tanah Kosong
Lokasi :
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
a. Tanah (AJB No. 394.4 Kutipan Dari Buku : C)
120 m² 300.327.000,-
Total V 300.327.000,-
❖ Aset 6
I. Penilaian Tanah Kosong
Lokasi :
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
a. Tanah (AJB No. 173) 600 m²
1.489.415.000,-
Total VI 1.489.415.000,-
❖ Aset 7
I. Penilaian Tanah Kosong
Lokasi :
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
a. Tanah (AJB No. 63 & 87) 450 m²
1.118.089.000,-
Total VII 1.118.809.000,-
Grand Total I + II + III + IV + V + VI + VII 25.135.156.000,-
Penilaian Aset : PT. BENTENG API TECHNIC vi
Page 10
Daftar Isi
Page 11
DAFTAR ISI
Halaman
• Surat Pengantar i
• Pernyataan Penilai iii
• Ringkasan Penilaian v
• Daftar Isi vi
I. PENGANTAR UMUM 1
I.1. Dasar Penugasan 1
I.2. Isi Laporan 2
I.3. Definisi dan Istilah 2
I.4. Status Penilai 3
I.5. Pemberi Tugas 3
I.6. Pengguna Laporan 3
I.7. Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan 4
I.8. Jenis Mata Uang Yang Digunakan 4
I.9. Maksud Dan Tujuan Penilaian 4
I.10. Dasar Nilai 5
I.11. Tanggal Penilaian 5
I.12. Tingkat Kedalaman Investigasi 5
I.13. Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan 5
I.14. Asumsi dan Asumsi Khusus 6
I.15. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi 7
I.16. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI 7
I.17. Pendekatan Penilaian 7
I.18. Pemilihan Pendekatan Penilaian 9
I.19. Kualifikasi Penilai 9
I.20. Opini Penilai 9
II. LAPORAN PENILAIAN 10
II.1. RINGKASAN PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN 10
II.1.1. Ringkasan Penilaian 10
II.1.2. Identifikasi Lokasi 10
II.1.3. Data Lingkungan 10
II.1.4. Data Aset 11
II.1.5. Pemanfaatan Tanah 11
II.1.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 11
II.1.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview) 12
II.1.8. Ijin Mendirikan Bangunan 16
II.1.9. Pendekatan Pendapatan 16
II.1.10. Pendekatan Biaya 17
II.1.11. Data Pembanding Tanah 17
II.1.12. Faktor Penyesuaian 18
II.1.13. Uraian Teknis Bangunan 18
II.1.14. Rekonsiliasi Nilai 19
II.1.15. Kesimpulan Nilai Pasar Aset 19
Penilaian Aset : PT. BENTENG API TECHNIC vii
Page 12
II. LAPORAN PENILAIAN 20
II.2. RINGKASAN PENILAIAN TANAH 20
II.2.1. Ringkasan Penilaian 20
II.2.2. Identifikasi Lokasi 20
II.2.3. Data Lingkungan 20
II.2.4. Data Tanah 21
II.2.5. Pemanfaatan Tanah 21
II.2.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 21
II.2.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview) 22
II.2.8. Ijin Mendirikan Bangunan 26
II.2.9. Data Pembanding Tanah 26
II.2.10. Faktor Penyesuaian 27
II.2.11. Kesimpulan Nilai Wajar Aset 27
II. LAPORAN PENILAIAN 28
II.3. RINGKASAN PENILAIAN TANAH 28
II.3.1. Ringkasan Penilaian 28
II.3.2. Identifikasi Lokasi 28
II.3.3. Data Lingkungan 28
II.3.4. Data Tanah 29
II.3.5. Pemanfaatan Tanah 29
II.3.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 29
II.3.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview) 30
II.3.8. Ijin Mendirikan Bangunan 34
II.3.9. Data Pembanding Tanah 34
II.3.10. Faktor Penyesuaian 35
II.3.11. Kesimpulan Nilai Wajar Aset 35
II. LAPORAN PENILAIAN 36
II.4. RINGKASAN PENILAIAN TANAH 36
II.4.1. Ringkasan Penilaian 36
II.4.2. Identifikasi Lokasi 36
II.4.3. Data Lingkungan 36
II.4.4. Data Tanah 37
II.4.5. Pemanfaatan Tanah 37
II.4.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 37
II.4.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview) 37
II.4.8. Ijin Mendirikan Bangunan 42
II.4.9. Data Pembanding Tanah 42
II.4.10. Faktor Penyesuaian 43
II.4.11. Kesimpulan Nilai Wajar Aset 43
Penilaian Aset : PT. BENTENG API TECHNIC viii
Page 13
II. LAPORAN PENILAIAN 44
II.5. RINGKASAN PENILAIAN TANAH 44
II.5.1. Ringkasan Penilaian 44
II.5.2. Identifikasi Lokasi 44
II.5.3. Data Lingkungan 44
II.5.4. Data Tanah 45
II.5.5. Pemanfaatan Tanah 45
II.5.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 45
II.5.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview) 46
II.5.8. Ijin Mendirikan Bangunan 50
II.5.9. Data Pembanding Tanah 50
II.5.10. Faktor Penyesuaian 51
II.5.11. Kesimpulan Nilai Wajar Aset 51
II. LAPORAN PENILAIAN 52
II.6. RINGKASAN PENILAIAN TANAH 52
II.6.1. Ringkasan Penilaian 52
II.6.2. Identifikasi Lokasi 52
II.6.3. Data Lingkungan 52
II.6.4. Data Tanah 53
II.6.5. Pemanfaatan Tanah 53
II.6.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 53
II.6.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview) 53
II.6.8. Ijin Mendirikan Bangunan 58
II.6.9. Data Pembanding Tanah 58
II.6.10. Faktor Penyesuaian 59
II.6.11. Kesimpulan Nilai Wajar Aset 59
II. LAPORAN PENILAIAN 60
II.7. RINGKASAN PENILAIAN TANAH 60
II.7.1. Ringkasan Penilaian 60
II.7.2. Identifikasi Lokasi 60
II.7.3. Data Lingkungan 60
II.7.4. Data Tanah 61
II.7.5. Pemanfaatan Tanah 61
II.7.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 61
II.7.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview) 61
II.7.8. Ijin Mendirikan Bangunan 66
II.7.9. Data Pembanding Tanah 66
II.7.10. Faktor Penyesuaian 67
II.7.11. Kesimpulan Nilai Wajar Aset 67
Lampiran – Lampiran
▪ Peta Lokasi
▪ Situasi Tanah dan Bangunan
▪ Foto-foto Aset
▪ Fotocopy Sertifikat
Penilaian Aset : PT. BENTENG API TECHNIC ix
Page 14
Pengantar umum
Page 15
I. P E N G A N T A R U M U M
I.1. DASAR PENUGASAN
Dasar penugasan penilaian ini adalah sesuai dengan Surat Penawaran No.
1177/PT.BAT/MK-SBY/KJPP.PSZ/VIII/2023, tanggal 18 Agustus 2023. yang telah
disetujui oleh pemberi tugas.
Tugas penilaian ini dilaksanakan guna mengungkapkan suatu pendapat mengenai Nilai
Pasar atas aset dengan Tujuan IPO (Initial Public Offering), dengan cara melakukan
pemeriksaan secara langsung, penelitian, dan analisa terhadap aset yang dinilai dengan
memperhatikan faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai, antara lain :
• Sifat – sifat dari aset.
• Manfaat dan kegunaan aset.
• Pengelompokkan aset sesuai dengan jenis dan daya gunanya.
• Perbandingan dengan aset sejenis, baik di sekitar lokasi atau yang mendekati
dengan objek penilaian.
Real Properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real
estate atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estate. Hubungan
hukum ini biasanya tercatat didalam suatu dokumen, misalnya sertikat kepemilikan atau
perjanjian sewa. Oleh karena itu, properti merupakan suatu konsep hukum yang berbeda
dengan real estate, dimana real estate mewakili aset secara fisik. Real Properti meliputi
semua hak, hubungan-hubungan hukum, dan manfaat yang berkaitan dengan
kepemilikan real estate. Sebaliknya, real estate meliputi tanah dan bangunan itu sendiri,
segala benda yang secara alamiah terdapat diatas tanah dan melekat pada tanah, seperti
bangunan dan bentuk pengembangan lainya. ( Jenis Properti 2.1 )
Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup
semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua
kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real
estate. Hak real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertfikat atau
surat – surat lain) yang terpisah dari fisik real estate. Oleh karena itu, real properti adalah
suatu konsep non fisik (atau konsep hukum). (KPUP 2.3)
Personal Properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat
pada benda selain real estate. Benda ini dapat berwujud, misalnya ‘chattels’ (benda yang
dapat dipindahkan), atau tidak berwujud seperti hutang atau paten. Personal properti
berwujud merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu benda yang tidak melekat
secara permanen pada real estate dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang dapat
dipindahkan. (Jenis Properti 3.1).
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak bewujud yang
bukan merupakan real estate. Benda – benda ini tidak secara permanen menjadi satu
kesatuan dengan real estate dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk
fisik dari personal properti disebut personalti. (KPUP 2.7)
Objek penilaian dalam penugasan ini adalah berupa tanah kosong dan tanah bangunan
kantor.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 1
Page 16
I.2. ISI LAPORAN
Bab 1, merupakan Pengantar Umum; yang berisikan Dasar Penugasan, Isi Laporan,
Definisi dan Istilah, Status Penilai, Tujuan Penilaian, Tanggal Inspeksi dan Penilaian,
Proses Penilaian, Pendekatan Penilaian, Pemilihan Pendekatan Penilaian, Asumsi dan
Pembatasan, Kualifikasi Penilai serta Nilai Pasar.
• Dasar Penugasan; berisikan acuan proses penilaian dalam melakukan inspeksi
terhadap objek penilaian.
• Definisi dan Istilah; berisikan istilah Nilai Pasar, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(Highest and Best Use), serta definisi Penyusutan.
• Tujuan Penilaian; berisikan referensi yang sesuai dengan Kode Etik Penilai
Indonesia 2018 (“KEPI 2018”) dan sesuai Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI
2018”) serta dasar penugasan penilaian yang telah disetujui antara KJPP PUNG’S
ZULKARNAIN DAN REKAN dengan pemberi tugas.
• Tanggal Inspeksi; merupakan tanggal dimana inspeksi lapangan atas aset
dilakukan, sedangkan tanggal penilaian adalah tanggal dimana dilakukan
penilaian atas aset yang dinilai atau dapat juga tanggal laporan diterbitkan.
• Pendekatan Penilaian; berisikan acuan penjelasan tentang dasar-dasar dan
pendekatan penilaian yang digunakan, yang merupakan suatu teknik dan prosedur
penilaian melalui Pendekatan Pasar.
• Pemilihan Pendekatan Penilaian; merupakan penjelasan teknik dan prosedur yang
akan digunakan sesuai dengan objek yang dinilai.
• Asumsi dan Pembatasan; merupakan acuan batasan yang digunakan dalam proses
penilaian dengan mengacu pada Kode Etik Penilai Indonesia 2018 (“KEPI 2018”)
dan sesuai Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”).
• Ringkasan Nilai Pasar; merupakan hasil ringkasan penilaian atas aset yang dinilai.
Bab 2, merupakan uraian aset yang dinilai, yang berisikan; Ringkasan Penilaian aset
yang dinilai, Identifikasi Aset, Data – data dan deskripsi aset.
Lampiran-lampiran.
Foto-foto yang menyangkut aset.
Gambar situasi bangunan.
Peta lokasi.
I.3. DEFINISI DAN ISTILAH
Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Standar Penilaian
Indonesia (SPI 2018), seperti :
“Nilai Pasar” (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan Bapepam dan LK Nomor
VIII.C.4.1.a.3).
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 2
Page 17
“Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)”didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara
financial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 2018 – 10.1)
“Penyusutan (Depreciation)”, adalah suatu pengurangan nilai yang didalami suatu aset
yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan/atau kemunduran fungsional dan
kemunduran ekonomi.
“Penyusutan Fisik (Physical Deteriration)” meliputi rusak, aus, lapuk, retak,
mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan
kondisi fisik yang ada.
“Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)”,meliputi perencanaan yang
kurang baik, ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur,
dan lain-lain.
“Kemunduran Ekonomi (EconomicObsolescence)”, dipengaruhi oleh faktor-faktor,
seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan lain yang
membatasi, peruntukan, dan lain-lain.
I.4. STATUS PENILAI
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 798/KM.1/2008 tertanggal 01
Desember 2008, KJPP Pung’s Zulkarnain Dan Rekan yang telah memperoleh Surat Izin
Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Pung’s Zulkarnain Dan Rekan No. 2.08.0004.
a. Penugasan ini dilaksanakan oleh Fahmi Hassan selaku rekan Penilai Publik KJPP
Pung’s Zulkarnain dan Rekan, Penilai Independen, sesuai Izin Penilai Publik
Properti NIPP : P-1-13.00378 dan terdaftar di Kementerian Keuangan Republik
Indonesia.
b. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak.
c. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau
objek penilaian.
d. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika penilai memerlukan
bantuan tenaga ahli atau tenaga penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana
pekerjaan dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam lingkup penugasan.
I.5. PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas dalam pekerjaan ini adalah PT. BENTENG API TECHNIC Jl. Kebraon
II No. 103A, Surabaya.
I.6. PENGGUNA LAPORAN
Pengguna laporan dalam pekerjaan ini adalah adalah PT. BENTENG API TECHNIC
Jl. Kebraon II No. 103A, Surabaya.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 3
Page 18
I.7. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek yang dinilai adalah Tanah dan Bangunan. Adapun bentuk kepemilikan objek
yang dinilai diuraikan sebagai berikut:
1. Tanah dan bangunan kantor yang berlokasi di Jl. Kebraon II No. 103A, Kelurahan
Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur. Dengan
luas tanah 328 m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa
kepemilikan tunggal. 1 (SHM) Surat Sertifikat Hak Milik No. 323, terdaftar atas
nama 1. RIDWAN 2. SUGENG SURYADI.
2. Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 3.329
m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa kepemilikan tunggal.
3 (SHM) Surat Sertifikat Hak Milik No. 1074, 1075, 1076 terdaftar atas nama 1.
RIDWAN 2. SUGENG SURYADI.
3. Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 2.949
m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa kepemilikan tunggal.
3 (SHM) Surat Sertifikat Hak Milik No. 1078, 1077, 1103 dan 1 (AJB) Surat Akta
Jual Beli No. 549.4 terdaftar atas nama 1. RIDWAN 2. SUGENG SURYADI.
4. Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 1.200
m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa kepemilikan tunggal.
1 (AJB) Surat Akta Jual Beli No. 55 terdaftar atas nama 1. RIDWAN 2. SUGENG
SURYADI.
5. Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 120
m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa kepemilikan tunggal.
1 (AJB) Surat Akta Jual Beli No. 394.4 Kutipan Dari Buku : C terdaftar atas nama
1. RIDWAN 2. SUGENG SURYADI.
6. Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 600
m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa kepemilikan tunggal.
1 (AJB) Akta Jual Beli No. 173 terdaftar atas nama 1. RIDWAN 2. SUGENG
SURYADI.
7. Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 450
m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa kepemilikan tunggal.
2 (AJB) Akta Jual Beli No. 63 & 87 terdaftar atas nama 1. RIDWAN 2. SUGENG
SURYADI.
I.8. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai yang diberikan dalam penilaian ini adalah nilai dalam bentuk satuan Rupiah yang
didasari pemahaman bahwa pasar aset dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu
penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku.
I.9. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan menyatakan opini Nilai
Pasar atas objek penilaian dengan Tujuan IPO (Initial Public Offering)
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 4
Page 19
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena
tujuan penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.
I.10. DASAR NILAI
“Nilai Pasar” (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan Bapepam dan LK Nomor
VIII.C.4.1.a.3).
Untuk memperoleh Nilai Pasar (Market Value) dari aset yang dinilai, digunakan
pendekatan/ metode penilaian yang lazim dan sesuai, uraian pendekatan/ metode
disajikan pada bagian lain dalam laporan ini.
I.11. TANGGAL PENILAIAN
Pemeriksaan / inspeksi lapangan aset di lokasi telah dilaksanakan pada tanggal 231
Desember 2023. Tanggal penilaian (Cut-off Date) adalah tanggal dimana hasil nilai
ditetapkan dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam laporan
penilaian ini maka tanggal efektif penilaian adalah 31 Desember 2023. Tanggal ini
dipilih karena sesuai dengan tanggal terakhir inspeksi/investigasi, yang mana inspeksi
lapangan guna pemahaman fisik dan pengumpulan informasi dilaksanakan pada tanggal
31 Desember 2023.
I.12. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
1. Pada saat dilakukan survey/investigasi aset, kami bisa masuk ke dalam aset yang
dinilai dan bertemu dengan perwakilan debitur/pemilik aset.
2. Pada aset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaan secara fisik
seperti sejumlah aset yang sama dan relatif banyak dan aset tidak dapat dilihat karena
berada di bawah tanah, maka inspeksi dilakukan secara sampling sesuai dengan
kebutuhan Penilai dan dapat didasarkan pada data yang diberikan Pemberi Tugas.
3. Untuk data pembanding kami peroleh dari media cetak / online, dari kunjungan atau
wawancara dengan pemilik / perantara maupun dengan cara metelepon data
pembanding tersebut.
4. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan sebagai
bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang dilaporkan.
5. Hasil inspeksi yang dilakukan Penilai dilengkapi dengan berita acara hasil inspeksi
yang ditandatangani Pemberi Tugas dan / atau Pemilik Aset bersama-sama Penilai.
6. Ketika dilakukan inspeksi lapangan, aset yang akan dinilai terdapat bangunan gudang,
namun kami asumsikan bahwa aset berupa tanah kosong.
I.13. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber seperti
informasi yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari
pemerintahan, kami anggap merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya
kebenarannya, oleh karenanya kami tidak melakukan verifikasi/pengecekan lebih lanjut.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 5
Page 20
I.14. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembetasan sebagai
berikut:
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan
dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung
jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan
hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun
keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk
memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi
Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan
laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas
yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan
tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak
bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain
yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari property yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud
dantujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tanda tangan pimpinan perusahaan dan
stempel/seal perusahaan KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN.
5. Kami tidak berkewajiban mempresentasikan dan tidak bertanggung jawab terhadap
hasil pekerjaan penilai selain kepada pemberi tugas dan pengguna laporan, kecuali
diisyaratkan lain.
6. Kami telah mempertimbangkan kondisi property dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan atau pun bagian- bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan
jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak
terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas
lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada
asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian
kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada
pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
8. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhada pnilai.
9. Gambar, denah atau pun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenaihal ini.
10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang
Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali
diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa property yang dinilai tidak terpengaruh
oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan- pembatasan dan property maupun kondisi
penggunaan baik saat ini maupun yang akan dating tidak bertentangan dengan
peraturan-peraturan yang berlaku.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 6
Page 21
11. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi
dan data yang diberikan Pemberi Tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain
sebutkan). Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan
property secara detail, melainkan data keterangan atau sertifikat produk dari lembaga
pertahanan & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.
12. Apabila terdapat perbedaan antara pemberi tugas dan nama pemegang hak terahir di
sertifikat, kami tidak melakukan pemeriksaan hubungan antara pemberi tugas dan nama
pemegang hak terakhir di sertifikat dan kami dibebaskan dari tuntutan apabila ada
permasalahan di kemudian hari.
13. Ketika dilakukan inspeksi ke lapangan, terdapat aset berupa gudang. Namun
diasumsikan bahwa penilaian berupa tanah kosong.
I.15. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang
ngakibatkan terjadinya kesalahan dan hanya ditujukan kepada pengguna laporang yang
tercantum dalam laporan ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain yang
menggunakan laporan penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan laporan
atau sebagai rujukan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran,
ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak lain.
I.16. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI
Penilaian ini dilakukan sesuai ketentuan BAPEPAM-LK (VIII.C.4).
I.17. PENDEKATAN PENILAIAN
Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar dimana nilai yang dimaksud sesuai
dengan definisi (Peraturan Bapepam dan LK Nomor VIII.C.4.1.a.3).
Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan
metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan.
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar digunakan untuk mendapatkan nilai pasarproperti, yaitu dengan cara
membandingkan beberapa data jual beli dari objek penilaian yang sejenis dan
sebanding, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini dilakukan dengan
mengadakan penyesuaian terhadap perbedaan-perbedaan yang ada antara
objekpenilaian dengan data jual beli yang digunakan.
Konsep dasar dari pendekatan pasar adalah pada prinsip supply and demand, yaitu
keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya
kecenderungan minat yang tinggi pada aset sejenis yang ditawarkan lebih murah
dibandingkan asetyang lebih mahal.
Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan
secara langsung dengan aset lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar.
Pendekatan ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila aset yang dinilai
dengan aset yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relative kecil atau
masih dalam toleransi yang wajar. Varian dari pendekatan ini dapat menggunakan
teknik perhitungan tambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk
satuan jumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk
penyelesaian persamaan simultan.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 7
Page 22
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau
transaksi yang terjadi atas beberapa property sejenis dan kemudian dilakukan analisa
hubungan korelasi dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai aset
yang menjadi objek penilaian. Apabila aset yang dinilai mempunyai faktor yang lebih
baik dari data, maka penyesuaiannya berupa penambahan nilai (Positif), sebaliknya
apabila aset yang dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka
penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (Negatif). Besarnya penyesuaian tersebut
akan sangat tergantung pada jenis aset dan data-data pembanding yang tersedia.
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbeda-
beda pada tiap jenis aset. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian
dijelaskan pada masing-masing penilaian objek.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya dengan Metode Kalkulasi Biaya, yaitu metode yang didasarkan atas
penjumlahan Nilai tanah (asumsi tanah dalam keadaan kosong) dengan Nilai
pengembangannya (Biaya Reproduksi / Pengganti Baru dikurangi dengan Penyusutan
yang ada).
Untuk penilaian aset ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan
Metode Kalkulasi Biaya, yaitu metode yang didasarkan atas penjumlahan Nilai Tanah
(asumsi tanah dalam keadaan kosong) dengan Nilai Pengembangannya (Biaya
Reproduksi / Pengganti Baru dikurangi dengan Penyusutan yang ada).
Untuk menentukan indikasi Nilai Tanah kami menggunakan Metode Perbandingan
Penjualan (Sales Comparison Method).
Nilai Tanah dilakukan berdasarkan HBU (Highest and Best Use) dari properti keseluruhan,
termasuk aset yang memiliki saling ketergantungan.
Difinisi HBU sesuai dengan KPUP didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin
dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tinggi dari properti tersebut.
Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk
memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian dan
konstruksi (KPUP.17.0)
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli dipasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang akan dinilai akan kurang menarik dikarenakan
faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau
dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan
aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.(KPUP.17.0)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Metode ini digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan (Income
Generating Property) dari sewa maupun sumber pendapatan lainnya secara terus menerus,
baik dianggap tetap maupun tidak tetap tiap tahun, kemudian dikurangi dengan biaya
pengelolaan (biaya langsung dan biaya tidak langsung).
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 8
Page 23
Dengan aplikasi arus kas yang terdiskon (DCF /Discounted Cash Flow) dapat
diperhitungkan Potensi Pendapatan Kotor (Potensial Gross Income) dari properti,
kemudian dikurangi dengan perkiraan proyeksi kekosongan dan kerugian sewa untuk
memprediksi Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income/EGI), selanjutnya
dikurangi dengan Perkiraan Biaya Operasional (Operating Expenses) yang dibutuhkan
untuk pengelolaan properti dimaksud dan cadangan penggantian (Reserve for
Replacement) dimana hasilnya adalah Pendapatan Bersih Properti (Net Operating
Income).
Nilai properti dihitung dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih dengan tingkat
pengembalian yang sesuai risiko properti yang sebanding.
I.18. PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
• Menurut kami, Pendekatan Pasar dengan Metode Perbandingan Data Pasar adalah
yang paling tepat digunakan untuk Properti Tanah Kosong, mengingat karakteristik
dari aset tersebut dimana tersedia data pasar yang memadai, sebanding dan sepadan
dengan objek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.
• Menurut kami, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya adalah yang paling
tepat digunakan untuk Tanah Bangunan dan Kantor, mengingat karakteristik dari
aset tersebut dimana tidak tersedia data pasar yang memadai, sebanding dan
sepadan dengan objek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.
I.19. KUALIFIKASI PENILAI
Penilai Publik telah mempunyai ijin penilai aset sesuai dengan Keputusan Menteri
Keuangan No. 633/KM.1/2013 tertanggal 10 September 2013, Tentang Izin Penilai
Publik di Bidang Jasa Penilaian Properti (P) yang diberikan kepada Fahmi Hassan
M.Ec.Dev.MAPPI (Cert) dengan Ijin Penilai No. P-1-13.00378
I.20. OPINI NILAI
Dengan mengacu pada KEPI dan SPI 2018, serta memperhatikan semua faktor-faktor
seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat
pembatasan yang berlaku pada tanggal 31 Desember 2023, kami berpendapat bahwa :
Nilai Pasar : Rp 25.135.156.000,-
( Dua Puluh Lima Miliar Seratus Tiga Puluh Lima Juta Seratus Lima Puluh Enam Ribu
Rupiah )
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 9
Page 24
Laporan Penilaian
Page 25
Lokasi 1
Jl. Kebraon II No. 103A
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Page 26
II. L A P O R A N P E N I L A I A N
❖ Lokasi :
II.1. RINGKASAN PENILAIAN TANAH BANGUNAN
Jl. Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
II.1.1. Ringkasan Penilaian
Luas Nilai Pasar
No. Uraian
(m²) (Rp.)
1. Tanah (SHM No. 323) 328 2.132.565.000,-
2. Bangunan Kantor 536 1.676.100.000,-
Jumlah 3.808.665.000,-
II.1.2. Identifikasi Lokasi
Aset yang dinilai adalah Tanah dan Bangunan Kantor yang dengan luas tanah 328 m²,
yang terletak di Jl. Kebraon II No. 103A, Kelurahan Kebraon, Kecamatan
Karangpilang, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur, dengan titik koordinat lokasi
7°20'05.2"S 112°41'51.5"E . Akses utama untuk menuju aset yang dinilai adalah dari
Jalan Raya Mastrip jika dari Lapangan Karangpilang ke arah Timur Laut kurang lebih
sejauh 700 meter, kemudian ke arah Barat sejauh 600 melalui Jl. Kebraon II dan aset
berada di sebelah kiri jalan.
Jl. Raya Mastrip sebagai jalan utama mempunyai lebar jalan (ROW) 15 meter 2 arah
yang terbuat dari perkerasan aspal hotmix, dan dilengkapi dengan saluran air terbuka,
lampu penerangan jalan dan tidak berpotensi banjir.
III.1.3. Data Lingkungan
Disekitar lokasi aset yang dinilai pada umumnya adalah bangunan gudang, rumah
tinggal, kantor, dan ruko (campuran).
Bangunan yang mudah dikenal dan terletak berdekatan dengan lokasi ini antara lain:
• Masjid Jami Baiturrohim
• SDN Kebraon II
• Kantor Kecamatan Karangpilang
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
Sarana angkutan umum seperti angkutan bus umum, dapat dengan mudah diperoleh
pada Jl. Raya Mastrip yang berada sekitar di depan aset.
Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti pasar rakyat/minimarket, sarana pendidikan
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 10
Page 27
(sekolah) dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor
pemerintahan semuanya dapat dijangkau dan terletak tidak terlalu jauh dari aset yang
dinilai.
II.1.4. Data Tanah
Aset yang dinilai adalah 1 bidang tanah yang terletak di Jl. Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur,
dengan luas tanah 328 m². Data kepemilikan tersebut kami uraikan sebagai berikut:
Sertifikat Nama Pemegang Hak,
Surat Ukur / Gambar Situasi Luas
No. SHM Diterbitkan Berakhirnya Terakhir tercatat atas
No / Tanggal (m2)
No. Tanggal Hak nama
1. RIDWAN
4702
1 323 10 - 9 - 1983 - 2. SUGENG 328
2-8-1983
SURYADI
TOTAL 328
Keterangan:
Nama Pemegang Hak terakhir pada Sertipikat Hak Milik No. 323 adalah 1.
RIDWAN 2. SUGENG SURYADI.
Batas-batas tanah dari lokasi aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Utara : Jl. Kebraon II
• Timur : Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
• Selatan : Tanah dan Bangunan Gudang
• Barat : Tanah dan Bangunan Gudang
Bentuk tanah adalah persegi panjang, kontur tanah secara umum datar 30 cm diatas
permukaan jalan lingkungan di depan lokasi.
II.1.5. Pemanfaatan Tanah
Pada lokasi yang dinilai terdapat bangunan kantor berserta kelengkapannya berdiri di
atas tanah seluas ± 328 m2, berdasarkan data yang kami terima dari pemberi tugas.
II.1.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (SPI-
KPUP.10.1).
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta
peruntukan yang telah ditentukan oleh Pemda setempat, maka penggunaan tanah untuk
bangunan kantor (tempat tinggal) adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 11
Page 28
II.1.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus
menguat pada triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan
inflasi domestik. Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi
triwulan III 2022 yang mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan
sebelumnya sebesar 5,45% (yoy). Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang
oleh berlanjutnya perbaikan permintaan domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor.
Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada kinerja berbagai lapangan usaha dan
seluruh wilayah yang tetap baik..
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
Inflasi inti pada 2021 tetap rendah. Pada Desember 2021, inflasi inti tercatat sebesar
1,56% (yoy), Inflasi inti tetap rendah di tengah permintaan domestik yang mulai
meningkat secara gradual, stabilitas nilai tukar yang terjaga, dan konsistensi kebijakan
Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi. Kenaikan harga komoditas
global yang meningkat juga terindikasi mulai ditransmisikan secara bertahap pada
inflasi domestik.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 12
Page 29
Sumber : Bank Indonesia
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia
banyak negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko
mengganggu stabilitas perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral
termasuk di negara berkembang Asia melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk
menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan, dolar AS berisiko terus menguat sejalan
dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama
untuk dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di
AS, Fed Funds Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-
4,50% diprakirakan naik ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan
dipertahankan pada level tersebut sepanjang 2023. FFR diprakirakan baru turun ke
sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan tinggi yang lama juga terjadi
di negara berkembang.
Gambaran Sosial Ekonomi Propinsi Jawa Timur
Peta Provinsi Jawa Timur
Sumber : Internet
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 13
Page 30
Ekonomi Provinsi Jawa Timur
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami
peningkatan. Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih
tinggi dari triwulan sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun
2020. Peningkatan tersebut dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-
segmen : perkantoran sewa, ritel sewa, dan hotel sebagai dampak dari adanya
pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga meningkatkan aktivitas
Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial dan okupansi
hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju
pertumbuhan. Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri
pengolahan memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan
kembali berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan
harga properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada
triwulan IV 2021. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan
IV 2021 tercatat 1,47% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 14
Page 31
triwulan sebelumnya sebesar 1,41% (yoy). Harga properti residensial primer
diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
Kota Surabaya yang disebut sebagai pusat ekonomi untuk Indonesia bagian timur pada
tahun 2021 mengalami pemulihan pertumbuhan ekonomi sebesar 4,29% dibanding
tahun 2020 yang terdepresiasi sangat dalam sebesar -4,85% dibanding tahun 2019.
Sedangkan pada tahun 2022 Surabaya mampu bangkit dan bertumbuh 6,5%.
Pemulihan ekonomi pasca pandemi terlihat mampu berjalan dengan baik di Surabaya.
Sektor perdagangan (28% dari PDRB) dan industri pengolahan (19% dari PDRB)
masih menjadi motor penggerak ekonomi Surabaya. Maka dari itu, segmen properti
komersial dan industrial dirasa yang paling memiliki potensi untuk dikembangkan, di
sisi lain, meski residensial di Surabaya sudah tergolong mahal, peminat properti
residensial Surabaya akan selalu ada dengan alasan kemudahan akses tempat
usaha/kerja yang juga di Surabaya. Maka diperkirakan bahwa pasar residensial
sekunder akan lebih aktif daripada pasar primernya.
Gambaran Umum Sektor Properti di Kota Surabaya
Perkembangan properti di lingkungan aset yang berlokasi di area Kota Surabaya dirasa
akan cukup berkembang dalam beberapa tahun kedepan meski pertumbuhan ekonomi
pada saat ini belum pulih sepenuhnya seperti kondisi sebelum Pandemi Covid19.
Meski demikian tanda pemulihan ekonomi nasional, khususnya Surabaya sudah mulai
terlihat dengan bertumbuh 6,5% pada 2022. Diperkirakan pertumbuhan ekonomi
nasional yang membaik juga berarti perekonomian Surabaya akan berakselerasi lebih
tinggi dengan implikasi pasar properti di semua segmen memiliki potensi untuk
bertumbuh dengan baik.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 15
Page 32
Mengikuti perkembangan terakhir atas penyebaran Covid-19 yang telah ditetapkan
sebagai Bencana Nasional oleh Keputusan Presiden atau Kepres Nomor 12 tahun 2020
pada 13 April 2020, berdampak secara langsung dan tidak langsung terhadap kondisi
sosial, ekonomi, dan keuangan. Hal tersebut dapat menyebabkan kondisi harga pasar
properti fluktuatif dan tidak menentu yang dikarenakan ketidak-seimbangan antara
permintaan dan penawaran (supply and demand) terhadap properti. Sehingga perlu
kehati-hatian dari Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam implementasi terhadap
opini Nilai yang tercantum di Laporan Penilaian ini.
Khususnya di sekitaran aset yang dinilai berdasarkan hasil analisis pasar properti
residensial bahwa pasaran wilayah obyek penilaian berada pada kondisi pasarnya
normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup
untuk menjualnya yang menurut agen penjual kisaran properti sejak mulai dipasarkan
berkisar 6-9 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari properti bangunan kantor
yang di nilai, sehingga proprti bersifat umum perkiraan waktu penjualan (exposure) 6-
9 bulan. (PPI 05, SPI edisi VII Tahun 2018 Katagori Properti bersifat umum, kriteria
b)
II.1.8. Ijin Mendirikan Bangunan
Obyek penilaian adalah berupa Tanah dan bangunan kantor, kami tidak mendapatkan
copy IMB dari Pemberi Tugas.
II.1.9. Pendekatan Pendapatan
Data sewa gudang yang kami anggap cukup mewakili :
Keterangan Data 1 Data 2 Data 3
Data Pasar Sewa
Lokasi Jl. Balas Klumprik Jl. Kebraon II Jl. Griya Kebraon
Barat
Sumber Data Bapak Yono Ibu Nana Ray White
Diponegoro
Luas Tanah 300 260 112
Luas Bangunan 250 195 80
Harga Sewa 100.000.000 80.000.000 25.000.000
Diskon 3% 3% 3%
Indikasi Harga 97.500.000 78.000.000 24.735.000
Data Pasar Jual
Harga Jual 2.500.000.000 2.000.000.000 650.000.000
Diskon 10% 10% 10%
Indikasi Harga 2.250.000.000 1.800.000.000 585.000.000
GIM 23,1 23,1 24
GIM Rata-Rata 23,4
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 16
Page 33
Sewa/m2 bangunan/tahun : Rp. 306.765,-
Nilai Pasar Sewa/tahun : Rp.164.425.792,-
GIM : 23,4
Nilai Pasar Sewa Aset : Rp. 3.845.033.913,-
II.1.10. Pendekatan Biaya
Nilai yang didapatkan adalah :
Keterangan Luas (m2) Nilai Pasar (Rp.)
a. Tanah 328 1.647.039.000
b. Bangunan Kantor 536 1.461.100.000
Total 3.771.587.000
II.1.11. Data Pembanding Tanah
Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian adalah :
Data 1 Jenis Aset : Rumah Tinggal
Sumber data : Yudi / 08564640xxxx
Alamat : Jl. Kebraon II
Koordinat : 7°20'12.0"S 112°42'08.9"E
Luas tanah/bangunan : 105 / 80 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, 30 cm diatas jalan
Harga Penawaran : Rp.950.000.000,-
Data 2 Jenis Aset : Rumah Tinggal
Sumber data : Cynthia / 0816540xxxx
Alamat : Jl. Kebraon II
Koordinat : 7°19'50.0"S 112°41'05.2"E
Luas tanah/bangunan : 359 / 118 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, 30 cm diatas jalan
Harga Penawaran : Rp.2.700.000.000,-
Data 3 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Salimin / 08226660xxxx
Alamat : Jl. Kebraon II
Koordinat : 7°20'10.7"S 112°42'05.2"E
Luas tanah/bangunan : 502 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, 0 cm Sama dengan jalan
Harga Penawaran : Rp.3.000.000.000,-
Data 4 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Prima / 08180320xxxx
Alamat : Jl. Balas Klumpik
Koordinat : 7°19'55.8"S 112°41'27.7"E
Luas tanah/bangunan : 1156 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, 0 cm Sama dengan jalan
Harga Penawaran : Rp.7.514.000.000,-
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 17
Page 34
II.1.12. Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut:
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/ Transaksi
dan waktu penilaian.
Lokasi : Pertimbangan dari aset yang dinilai terhadap jalan
masuk, prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas
(jalan, telepon, listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi
lingkungan.
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB
dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
II.1.13. Uraian Teknis Bangunan
1. Spesifikasi Bangunan
Spesifikasi menggunakan bahan material yang baik untuk penyelesaian akhir
(finishing interior maupun exterior). Data spesifikasi dari bangunan kami uraikan
sebagai berikut :
Jenis bangunan/penggunaan : Bangunan Kantor
Tahun pembuatan : -
Tahun Renovasi : -
Jumlah lantai : 2 lantai
Struktur bangunan : Beton bertulang
Pondasi : Tapak beton dan batu kali
Atap : Genteng beton, dak beton, dan genteng tanah liat
Dinding : Pasangan batu bata diplester, dilapis keramik,
dan finishing cat
Partisi : Pasangan batu bata diplester, dilapis keramik dan
finishing cat
Langit-langit : Gypsum, GRC, Beton ekspose
Lantai : Keramik
Jendela : Jendela kaca rangka aluminium, Jendela kaca
rangka kayu
Pintu : Pintu kayu panil, pintu km upvc/pvc, pintu garasi
besi
Luas bangunan : ± 536 m²
Kondisi : Cukup / Fair
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 18
Page 35
II.1.14. Rekonsiliasi Nilai
Dalam melakukan rekonsiliasi Nilai Pasar berdasarkan Pendekatan Pendapatan dan
Pendekatan Biaya, kami melakukan pembobotan tertimbang yang dilakukan sebagai
berikut :
Nilai Pasar Bobot
Pendekatan Pendapatan 3.845.033.917 50,48%
Pendekatan Biaya 3.771.587.000 49,52%
Total 7.616.620.913
Rekonsiliasi Nilai
Pendekatan Pendapatan 1.941.055.746
Pendekatan Biaya 1.867.508.834
Total 3.808.665.000
Yang kemudian dipecah kembali dan dirinci sebagai berikut :
Keterangan Luas (m2) Nilai Pasar (Rp.)
a. Tanah 328 2.132.565.000
b. Bangunan Kantor 536 1.676.100.000
Total 3.802.665.000
II.1.15. Kesimpulan Nilai Pasar Aset
Kesimpulan nilai dari aset tersebut, dalam kepemilikan yang sah, dan sesuai dengan
asumsi dan syarat pembatasan yang kami lampirkan dalam laporan penilaian ini, pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar :
➢ Nilai Pasar :
Nilai Pasar : Rp 3.808.665.000,-
( Tiga Miliar Delapan Ratus Delapan Juta Enam Ratus Enam Puluh Lima Ribu Rupiah )
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 19
Page 36
Lampiran Lokasi :
Peta Lokasi,
Gambar Situasi Tanah ,
Gambar Situasi Bangunan,
Foto-foto Properti
Page 37
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Jl. Kebraon II No. 103A,
aset Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
PETA LOKASI
No Gambar : 1
Page 38
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Jl. Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
SHM No. 323
Tanah
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
SITUASI TANAH
No Gambar : 2
Page 39
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Jl. Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Lantai 1
Lantai 2
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
SITUASI TANAH DAN
BANGUNAN
No Gambar : 3
Page 40
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Jl. Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Depan Aset
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Dalam Lt 1
No Gambar : 4
Page 41
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Jl. Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Tampak Dalam Lt 1 Tampak Dalam Lt 1
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Dalam Lt 2 Tampak Dalam Lt 2
No Gambar : 5
Page 42
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Jl. Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Tampak Lt. 2 Tampak Dalam Lt 2
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Dalam Lt 2 Tampak Dalam Lt 2
No Gambar : 6
Page 43
Fotocopy Sertipikat
Page 44
Lokasi 2
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Page 45
LAPORAN PENILAIAN
❖ Lokasi 2
II.2. RINGKASAN PENILAIAN TANAH KOSONG
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
II.2.1. Ringkasan Penilaian
Luas Nilai Pasar
No. Uraian
(m²) (Rp.)
1. Tanah (SHM No. 1074, 3.329 8.168.968.000,-
1075, 1076)
Jumlah 8.168.968.000,-
II.2.2. Identifikasi Lokasi
Aset yang dinilai adalah tanah kosong dengan total luas tanah 3.329 m², yang terletak
di Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi
Jawa Timur. dengan titik koordinat lokasi 7°21'01.8"S 112°36'28.1"E. Akses utama
untuk menuju aset yang dinilai adalah dari Jl. Driyorejo ke arah utara sejauh 700 meter
melalui Jl. Kesamben Wetan, kemudian di persimpangan menuju ke arah barat laut
sejauh 550 meter, selanjutnya dipersimpangan berikutnya ambil arah kanan jalan
sejauh 400 meter dan di perempatan, lurus sejauh 250 dan perempatan berikutnya ke
arah kanan sejauh 350 m, selanjutnya ke arah barat sejauh 40 meter dan aset berada di
kiri jalan.
Jl. Driyorejo sebagai jalan utama mempunyai lebar jalan (ROW) 10 meter 2 arah yang
terbuat dari perkerasan aspal hotmix, dan dilengkapi dengan saluran air terbuka dan
tertutup, lampu penerangan jalan dan tidak berpotensi banjir.
II.2.3. Data Lingkungan
Disekitar lokasi aset yang dinilai pada umumnya adalah tanah kosong, gudang, dan
pemukiman rumah tinggal.
Bangunan yang mudah dikenal dan terletak berdekatan dengan lokasi ini antara lain:
• Masjid Jami’ Baiturrahman
• Balai Desa Sumput
• Waduk Kesamben Wetan
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
Sarana angkutan umum seperti angkutan umum, taxi dapat dengan mudah diperoleh
pada Jl. Driyorejo yang berada sekitar 2,3 km dari aset.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 20
Page 46
Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti pasar rakyat/minimarket, sarana pendidikan
(sekolah) dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor
pemerintahan semuanya mudah dijangkau dan terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.
II.2.4. Data Tanah
Aset yang dinilai adalah 3 bidang tanah yang terletak di Dusun Pasinan, Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur, dengan luas total
tanah 3.329 m². Data kepemilikan tersebut kami uraikan sebagai berikut:
Sertifikat Nama Pemegang Hak,
Surat Ukur / Gambar Situasi Luas
No. SHM Diterbitkan Berakhirnya Terakhir tercatat atas
No / Tanggal (m2)
No. Tanggal Hak nama
1. RIDWAN
876/02.09/2014
1 1074 17 DEC 2014 - 2. SUGENG 1.110
14-04-2014
SURYADI
1. RIDWAN
879/02.09/2014
2 1075 17 DEC 2014 - 2. SUGENG 1.110
14-04-2014
SURYADI
1. RIDWAN
880/02.09/2014
3 1076 08 DEC 2014 - 2. SUGENG 1.109
14-04-2014
SURYADI
TOTAL 3.329
Keterangan:
Nama Pemegang Hak terakhir pada Sertipikat Hak Milik No. 1074, 1075, 1076 adalah
1. RIDWAN 2. SUGENG SURYADI.
Batas-batas tanah dari lokasi aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Utara : Jl. Lingkungan
• Timur : Tanah Kosong
• Selatan : Jl. Lingkungan
• Barat : Tanah Kosong
Bentuk tanah adalah persegi panjang, kontur tanah secara umum datar 30 cm diatas
permukaan jalan lingkungan di depan lokasi.
II.2.5. Pemanfaatan Tanah
Pada lokasi yang dinilai terdapat bangunan gudang yang berdiri di atas tanah seluas ±
3.329 m2, ketika dilakukan penilaian, aset diasumsikan berupa tanah kosong
berdasarkan data yang kami terima dari pemberi tugas.
II.2.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (SPI-
KPUP.10.1).
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta
peruntukan yang telah ditentukan oleh Pemda setempat, maka penggunaan tanah untuk
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 21
Page 47
bangunan industrial adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik
II.2.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus
menguat pada triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan
inflasi domestik. Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi
triwulan III 2022 yang mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan
sebelumnya sebesar 5,45% (yoy). Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang
oleh berlanjutnya perbaikan permintaan domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor.
Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada kinerja berbagai lapangan usaha dan
seluruh wilayah yang tetap baik..
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
Inflasi inti pada 2021 tetap rendah. Pada Desember 2021, inflasi inti tercatat sebesar
1,56% (yoy), Inflasi inti tetap rendah di tengah permintaan domestik yang mulai
meningkat secara gradual, stabilitas nilai tukar yang terjaga, dan konsistensi kebijakan
Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi. Kenaikan harga komoditas
global yang meningkat juga terindikasi mulai ditransmisikan secara bertahap pada
inflasi domestik.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 22
Page 48
Sumber : Bank Indonesia
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia
banyak negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko
mengganggu stabilitas perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral
termasuk di negara berkembang Asia melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk
menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan, dolar AS berisiko terus menguat sejalan
dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama
untuk dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di
AS, Fed Funds Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-
4,50% diprakirakan naik ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan
dipertahankan pada level tersebut sepanjang 2023. FFR diprakirakan baru turun ke
sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan tinggi yang lama juga terjadi
di negara berkembang.
Gambaran Sosial Ekonomi Propinsi Jawa Timur
Peta Provinsi Jawa Timur
Sumber : Internet
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 23
Page 49
Ekonomi Provinsi Jawa Timur
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami
peningkatan. Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih
tinggi dari triwulan sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun
2020. Peningkatan tersebut dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-
segmen : perkantoran sewa, ritel sewa, dan hotel sebagai dampak dari adanya
pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga meningkatkan aktivitas
Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial dan okupansi
hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju
pertumbuhan. Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri
pengolahan memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan
kembali berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan
harga properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada
triwulan IV 2021. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan
IV 2021 tercatat 1,47% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 24
Page 50
triwulan sebelumnya sebesar 1,41% (yoy). Harga properti residensial primer
diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
Gambaran Umum Sektor Properti di Kabupaten Gresik
Kabupaten Gresik identik dengan daerah industrinya yang juga tercermin pada
komposisi PDRB Gresik yang didominasi 50% oleh sektor industri pengolahan dan
12% sektor perdagangan. Pada tahun 2022 Gresik mampu bertumbuh 7,4% lebih
tinggi dari 2021 yang sebesar 3,8%. Maka dari itu, segmen properti industrial dan
komersial dirasa yang paling memiliki potensi untuk dikembangkan, di sisi lain,
segmen residensial di Gresik menjadi populer dikarenakan harga properti residensial
di Surabaya dan Sidoarjo sudah dirasa terlalu tinggi. Daerah-daerah Gresik yang
berbatasan dengan Surabaya dan Sidoarjo mulai terlihat bertumbuh dengan
perumahan-perumahan baru yang menawarkan harga unit terjangkau.
Mengikuti perkembangan terakhir atas penyebaran Covid-19 yang telah ditetapkan
sebagai Bencana Nasional oleh Keputusan Presiden atau Kepres Nomor 12 tahun 2020
pada 13 April 2020, berdampak secara langsung dan tidak langsung terhadap kondisi
sosial, ekonomi, dan keuangan. Hal tersebut dapat menyebabkan kondisi harga pasar
properti fluktuatif dan tidak menentu yang dikarenakan ketidak-seimbangan antara
permintaan dan penawaran (supply and demand) terhadap properti. Sehingga perlu
kehati-hatian dari Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam implementasi terhadap
opini Nilai yang tercantum di Laporan Penilaian ini.
Khususnya di sekitaran aset yang dinilai berdasarkan hasil analisis pasar properti
residensial bahwa pasaran wilayah obyek penilaian berada pada kondisi pasarnya
normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 25
Page 51
untuk menjualnya yang menurut agen penjual kisaran properti sejak mulai dipasarkan
berkisar 6-9 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari aset yang di nilai, sehingga
proprti bersifat umum perkiraan waktu penjualan (exposure) 6-9 bulan. (PPI 05, SPI
edisi VII Tahun 2018 Katagori Properti bersifat umum, kriteria b)
II.2.8. Ijin Mendirikan Bangunan
Obyek penilaian adalah berupa Tanah Kosong dan kami tidak diberi copy IMB dari
Pemberi Tugas.
II.2.9. Data Pembanding Tanah
Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian adalah :
Data 1 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Adi Sucipto / 08133117xxxx
Alamat : Desa Sumput Driyorejo
Koordinat : 7°21'23.0"S 112°36'43.5"E
Luas tanah/bangunan : 2864 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Trapesium, +10cm lebih tinggi dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 8.592.000.000 ,-
Data 2 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Gino Fang / 0812163xxxx
Alamat : Jl. Raya Krikilan
Koordinat : 7°22'13.2"S 112°35'36.0"E
Luas tanah/bangunan : 36.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, +10cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.108.000.000.000,-
Data 3 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Suryani / 08123350xxxx
Alamat : Jl. Kesamben Wetan
Koordinat : 7°21'18.8"S 112°36'35.8"E
Luas tanah/bangunan : 10.725 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, -10cm lebih rendah dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.28.153.125.000,-
Data 4 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Tjipto / 0812303xxxx
Alamat : Jl. Sumput, Dusun Lopang
Koordinat : 7°21'31.9"S 112°36'09.9"E
Luas tanah/bangunan : 40.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 26
Page 52
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, +15cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.140.000.000.000,-
II.2.10. Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut:
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/ Transaksi
dan waktu penilaian.
Lokasi : Pertimbangan dari aset yang dinilai terhadap jalan
masuk, prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas
(jalan, telepon, listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi
lingkungan.
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB
dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
II.2.11. Kesimpulan Nilai Pasar Aset
Kesimpulan nilai dari aset tersebut, dalam kepemilikan yang sah, dan sesuai dengan
asumsi dan syarat pembatasan yang kami lampirkan dalam laporan penilaian ini, pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar :
➢ Nilai Pasar :
Nilai Pasar : Rp 8.168.968.000,-
( Delapan Miliar Seratus Enam Puluh Delapan Juta Sembilan Ratus Enam Puluh
Delapan Ribu Rupiah )
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 27
Page 53
Lampiran Lokasi :
Peta Lokasi,
Gambar Situasi Tanah ,
Gambar Situasi Bangunan,
Foto-foto Properti
Page 54
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
PETA LOKASI
No Gambar : 1
Page 55
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Tanah SHM No. 1076
Lokasi
Tanah SHM No. 1074
Dusun Pasinan,
Tanah SHM No. 1075 Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
SITUASI TANAH
No Gambar : 2
Page 56
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Depan Aset
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Dalam Aset
No Gambar : 3
Page 57
Fotocopy Sertipikat
Page 58
Lokasi 3
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Page 59
LAPORAN PENILAIAN
❖ Lokasi 3
II.3. RINGKASAN PENILAIAN TANAH KOSONG
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
II.3.1. Ringkasan Penilaian
Luas Nilai Pasar
No. Uraian
(m²) (Rp.)
1. Tanah (SHM No. 1078, 2.949 7.275.985.000,-
1077, 1103 & AJB No.
394.4)
Jumlah 7.275.985.000,-
II.3.2. Identifikasi Lokasi
Aset yang dinilai adalah tanah kosong dengan total luas tanah 2.949 m², yang terletak
di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi
Jawa Timur. dengan titik koordinat lokasi 7°21'19.5"S 112°36'39.6"E. Akses utama
untuk menuju aset yang dinilai adalah dari Jl. Driyorejo ke arah utara sejauh 700 meter
melalui Jl. Kesamben Wetan, kemudian di persimpangan menuju ke arah barat laut
sejauh 550 meter, selanjutnya dipersimpangan berikutnya ambil arah kanan jalan
sejauh 400 meter dan aset berada di kiri jalan.
Jl. Driyorejo sebagai jalan utama mempunyai lebar jalan (ROW) 10 meter 2 arah yang
terbuat dari perkerasan aspal hotmix, dan dilengkapi dengan saluran air terbuka dan
tertutup, lampu penerangan jalan dan tidak berpotensi banjir.
II.3.3. Data Lingkungan
Disekitar lokasi aset yang dinilai pada umumnya adalah tanah kosong, gudang, dan
pemukiman rumah tinggal.
Bangunan yang mudah dikenal dan terletak berdekatan dengan lokasi ini antara lain:
• Masjid Jami’ Baiturrahman
• Balai Desa Sumput
• Waduk Kesamben Wetan
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
Sarana angkutan umum seperti angkutan umum, taxi dapat dengan mudah diperoleh
pada Jl. Driyorejo yang berada sekitar 1,6 km dari aset.
Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti pasar rakyat/minimarket, sarana pendidikan
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 28
Page 60
(sekolah) dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor
pemerintahan semuanya mudah dijangkau dan terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.
II.3.4. Data Tanah
Aset yang dinilai adalah 4 bidang tanah yang terletak di Dusun Driyorejo, Desa
Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur, dengan luas
total tanah 2.949 m². Data kepemilikan tersebut kami uraikan sebagai berikut:
Sertifikat
Surat Ukur / Gambar Nama Pemegang Hak, Luas
No. Alas Hak Berakhirnya
Diterbitkan Tanggal Situasi No / Tanggal Terakhir tercatat atas nama (m2)
No. Hak
SHM No. 881/02.09/2014
1 08 DEC 2014 - RIDWAN 1.028
1078 14-04-2014
SHM No. 878/02.09/2014
2 08 DEC 2014 - RIDWAN 135
1077 14-04-2014
SHM No. 00877/02.09/2014
3 07 APR 2015 - RIDWAN 816
1103 14-04-2014
Sertifikat
Persil Nomor / Blok / Nama Pemegang Hak, Luas
No. Alas Hak Berakhirnya
Diterbitkan Tanggal Kohir Nomor Terakhir tercatat atas nama (m2)
No. Hak
AJB No.
75 d II / 013 / RIDWAN
1 394.4/21/40 24 Pebruari 2003 - 970
SPPT.0040/0.1761 SUGER SURYADI
3.93/2003
GRAND T O T A L 2.949
Keterangan:
Nama Pemegang Hak terakhir pada Sertipikat Hak Milik No. 1074, 1075, 1076 adalah
1. RIDWAN 2. SUGENG SURYADI. Dan Nama Pemegang Hak terakhir pada Akta Jual
Beli No. 394.4 adalah RIDWAN dan SUGENG SURYADI
Batas-batas tanah dari lokasi aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Utara : Jl. Lingkungan
• Timur : Jl. Lingkungan
• Selatan : Jalan Tol
• Barat : Jl. Lingkungan
Bentuk tanah adalah persegi panjang, kontur tanah secara umum datar 30 cm diatas
permukaan jalan lingkungan di depan lokasi.
II.3.5. Pemanfaatan Tanah
Pada lokasi yang dinilai terdapat bangunan gudang yang berdiri di atas tanah seluas ±
2.949 m2. Ketika dilakukan penilaian, aset diasumsikan berupa tanah kosong
berdasarkan data yang kami terima dari pemberi tugas.
II.3.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (SPI-
KPUP.10.1).
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 29
Page 61
peruntukan yang telah ditentukan oleh Pemda setempat, maka penggunaan tanah untuk
bangunan industrial adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik
II.3.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus
menguat pada triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan
inflasi domestik. Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi
triwulan III 2022 yang mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan
sebelumnya sebesar 5,45% (yoy). Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang
oleh berlanjutnya perbaikan permintaan domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor.
Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada kinerja berbagai lapangan usaha dan
seluruh wilayah yang tetap baik..
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
Inflasi inti pada 2021 tetap rendah. Pada Desember 2021, inflasi inti tercatat sebesar
1,56% (yoy), Inflasi inti tetap rendah di tengah permintaan domestik yang mulai
meningkat secara gradual, stabilitas nilai tukar yang terjaga, dan konsistensi kebijakan
Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi. Kenaikan harga komoditas
global yang meningkat juga terindikasi mulai ditransmisikan secara bertahap pada
inflasi domestik.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 30
Page 62
Sumber : Bank Indonesia
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia
banyak negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko
mengganggu stabilitas perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral
termasuk di negara berkembang Asia melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk
menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan, dolar AS berisiko terus menguat sejalan
dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama
untuk dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di
AS, Fed Funds Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-
4,50% diprakirakan naik ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan
dipertahankan pada level tersebut sepanjang 2023. FFR diprakirakan baru turun ke
sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan tinggi yang lama juga terjadi
di negara berkembang.
Gambaran Sosial Ekonomi Propinsi Jawa Timur
Peta Provinsi Jawa Timur
Sumber : Internet
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 31
Page 63
Ekonomi Provinsi Jawa Timur
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami
peningkatan. Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih
tinggi dari triwulan sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun
2020. Peningkatan tersebut dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-
segmen : perkantoran sewa, ritel sewa, dan hotel sebagai dampak dari adanya
pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga meningkatkan aktivitas
Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial dan okupansi
hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju
pertumbuhan. Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri
pengolahan memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan
kembali berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan
harga properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada
triwulan IV 2021. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan
IV 2021 tercatat 1,47% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 32
Page 64
triwulan sebelumnya sebesar 1,41% (yoy). Harga properti residensial primer
diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
Gambaran Umum Sektor Properti di Kabupaten Gresik
Kabupaten Gresik identik dengan daerah industrinya yang juga tercermin pada
komposisi PDRB Gresik yang didominasi 50% oleh sektor industri pengolahan dan
12% sektor perdagangan. Pada tahun 2022 Gresik mampu bertumbuh 7,4% lebih
tinggi dari 2021 yang sebesar 3,8%. Maka dari itu, segmen properti industrial dan
komersial dirasa yang paling memiliki potensi untuk dikembangkan, di sisi lain,
segmen residensial di Gresik menjadi populer dikarenakan harga properti residensial
di Surabaya dan Sidoarjo sudah dirasa terlalu tinggi. Daerah-daerah Gresik yang
berbatasan dengan Surabaya dan Sidoarjo mulai terlihat bertumbuh dengan
perumahan-perumahan baru yang menawarkan harga unit terjangkau.
Mengikuti perkembangan terakhir atas penyebaran Covid-19 yang telah ditetapkan
sebagai Bencana Nasional oleh Keputusan Presiden atau Kepres Nomor 12 tahun 2020
pada 13 April 2020, berdampak secara langsung dan tidak langsung terhadap kondisi
sosial, ekonomi, dan keuangan. Hal tersebut dapat menyebabkan kondisi harga pasar
properti fluktuatif dan tidak menentu yang dikarenakan ketidak-seimbangan antara
permintaan dan penawaran (supply and demand) terhadap properti. Sehingga perlu
kehati-hatian dari Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam implementasi terhadap
opini Nilai yang tercantum di Laporan Penilaian ini.
Khususnya di sekitaran aset yang dinilai berdasarkan hasil analisis pasar properti
residensial bahwa pasaran wilayah obyek penilaian berada pada kondisi pasarnya
normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 33
Page 65
untuk menjualnya yang menurut agen penjual kisaran properti sejak mulai dipasarkan
berkisar 6-9 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari aset yang di nilai, sehingga
proprti bersifat umum perkiraan waktu penjualan (exposure) 6-9 bulan. (PPI 05, SPI
edisi VII Tahun 2018 Katagori Properti bersifat umum, kriteria b)
II.3.8. Ijin Mendirikan Bangunan
Obyek penilaian adalah berupa Tanah Kosong dan kami tidak diberi copy IMB dari
Pemberi Tugas.
II.3.9. Data Pembanding Tanah
Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian adalah :
Data 1 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Adi Sucipto / 08133117xxxx
Alamat : Desa Sumput Driyorejo
Koordinat : 7°21'23.0"S 112°36'43.5"E
Luas tanah/bangunan : 2864 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Trapesium, +10cm lebih tinggi dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 8.592.000.000 ,-
Data 2 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Gino Fang / 0812163xxxx
Alamat : Jl. Raya Krikilan
Koordinat : 7°22'13.2"S 112°35'36.0"E
Luas tanah/bangunan : 36.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, +10cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.108.000.000.000,-
Data 3 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Suryani / 08123350xxxx
Alamat : Jl. Kesamben Wetan
Koordinat : 7°21'18.8"S 112°36'35.8"E
Luas tanah/bangunan : 10.725 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, -10cm lebih rendah dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.28.153.125.000,-
Data 4 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Tjipto / 0812303xxxx
Alamat : Jl. Sumput, Dusun Lopang
Koordinat : 7°21'31.9"S 112°36'09.9"E
Luas tanah/bangunan : 40.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 34
Page 66
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, +15cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.140.000.000.000,-
II.3.10. Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut:
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/ Transaksi
dan waktu penilaian.
Lokasi : Pertimbangan dari aset yang dinilai terhadap jalan
masuk, prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas
(jalan, telepon, listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi
lingkungan.
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB
dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
II.3.11. Kesimpulan Nilai Pasar Aset
Kesimpulan nilai dari aset tersebut, dalam kepemilikan yang sah, dan sesuai dengan
asumsi dan syarat pembatasan yang kami lampirkan dalam laporan penilaian ini, pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar :
➢ Nilai Pasar :
Nilai Pasar : Rp 7.275.985.000,-
( Tujuh Miliar Dua Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Sembilan Ratus Delapan Puluh Lima
Ribu Rupiah )
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 35
Page 67
Lampiran Lokasi :
Peta Lokasi,
Gambar Situasi Tanah ,
Gambar Situasi Bangunan,
Foto-foto Properti
Page 68
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
PETA LOKASI
No Gambar : 1
Page 69
KETERANGAN
UTARA
Tanah SHM
No. 1077 PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Tanah AJB Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
No. 394.4 Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Tanah SHM No. 1078
Tanah SHM
No. 1103
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
SITUASI TANAH
No Gambar : 2
Page 70
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Depan Aset
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Dalam Aset
No Gambar : 3
Page 71
Fotocopy Sertipikat
Page 72
Lokasi 4
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Page 73
LAPORAN PENILAIAN
❖ Lokasi 4
II.4. RINGKASAN PENILAIAN TANAH KOSONG
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
II.4.1. Ringkasan Penilaian
Luas Nilai Pasar
No. Uraian
(m²) (Rp.)
1. Tanah (AJB No. 55) 1.200 2.973.707.000,-
Jumlah 2.973.707.000,-
II.4.2. Identifikasi Lokasi
Aset yang dinilai adalah tanah kosong dengan total luas tanah 1.200 m², yang terletak
di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi
Jawa Timur. dengan titik koordinat lokasi 7°21'19.5"S 112°36'39.6"E. Akses utama
untuk menuju aset yang dinilai adalah dari Jl. Driyorejo ke arah utara sejauh 700 meter
melalui Jl. Kesamben Wetan, kemudian di persimpangan menuju ke arah barat laut
sejauh 550 meter, selanjutnya dipersimpangan berikutnya ambil arah kanan jalan
sejauh 400 meter dan aset berada di kanan jalan.
Jl. Driyorejo sebagai jalan utama mempunyai lebar jalan (ROW) 10 meter 2 arah yang
terbuat dari perkerasan aspal hotmix, dan dilengkapi dengan saluran air terbuka dan
tertutup, lampu penerangan jalan dan tidak berpotensi banjir.
II.4.3. Data Lingkungan
Disekitar lokasi aset yang dinilai pada umumnya adalah tanah kosong, gudang, dan
pemukiman rumah tinggal.
Bangunan yang mudah dikenal dan terletak berdekatan dengan lokasi ini antara lain:
• Masjid Jami’ Baiturrahman
• Balai Desa Sumput
• Waduk Kesamben Wetan
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
Sarana angkutan umum seperti angkutan umum, taxi dapat dengan mudah diperoleh
pada Jl. Driyorejo yang berada sekitar 1,6 km dari aset.
Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti pasar rakyat/minimarket, sarana pendidikan
(sekolah) dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor
pemerintahan semuanya mudah dijangkau dan terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 36
Page 74
II.4.4. Data Tanah
Aset yang dinilai adalah 1 bidang tanah yang terletak di Dusun Driyorejo, Desa
Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur, dengan luas
total tanah 1.200 m². Data kepemilikan tersebut kami uraikan sebagai berikut:
Sertifikat
Persil Nomor / Blok / Nama Pemegang Hak, Luas
No. Alas Hak Diterbitkan Berakhirnya
Kohir Nomor Terakhir tercatat atas nama (m2)
No. Tanggal Hak
- / 013 / SPPT. RIDWAN
1 AJB No. 55 02 Juli 2012 - 1.200
0080/c. SUGENG SURYADI
TOTAL 1.200
Keterangan:
Nama Pemegang Hak terakhir pada Akta Jual Beli No. 55 adalah RIDWAN dan
SUGENG SURYADI
Batas-batas tanah dari lokasi aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Utara : Jl. Lingkungan
• Timur : Tanah Kosong
• Selatan : Jalan Tol
• Barat : Tanah Kosong
Bentuk tanah adalah persegi panjang, kontur tanah secara umum datar 30 cm diatas
permukaan jalan lingkungan di depan lokasi.
II.4.5. Pemanfaatan Tanah
Pada lokasi yang dinilai masih berupa tanah kosong sepenuhnya yang berdiri di atas
tanah seluas ± 1.200 m2. Ketika dilakukan penilaian, aset diasumsikan berupa tanah
kosong berdasarkan data yang kami terima dari pemberi tugas.
II.4.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (SPI-
KPUP.10.1).
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta
peruntukan yang telah ditentukan oleh Pemda setempat, maka penggunaan tanah untuk
bangunan industrial adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik
II.4.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus
menguat pada triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan
inflasi domestik. Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi
triwulan III 2022 yang mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 37
Page 75
sebelumnya sebesar 5,45% (yoy). Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang
oleh berlanjutnya perbaikan permintaan domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor.
Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada kinerja berbagai lapangan usaha dan
seluruh wilayah yang tetap baik..
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
Inflasi inti pada 2021 tetap rendah. Pada Desember 2021, inflasi inti tercatat sebesar
1,56% (yoy), Inflasi inti tetap rendah di tengah permintaan domestik yang mulai
meningkat secara gradual, stabilitas nilai tukar yang terjaga, dan konsistensi kebijakan
Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi. Kenaikan harga komoditas
global yang meningkat juga terindikasi mulai ditransmisikan secara bertahap pada
inflasi domestik.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 38
Page 76
Sumber : Bank Indonesia
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia
banyak negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko
mengganggu stabilitas perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral
termasuk di negara berkembang Asia melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk
menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan, dolar AS berisiko terus menguat sejalan
dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama
untuk dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di
AS, Fed Funds Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-
4,50% diprakirakan naik ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan
dipertahankan pada level tersebut sepanjang 2023. FFR diprakirakan baru turun ke
sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan tinggi yang lama juga terjadi
di negara berkembang.
Gambaran Sosial Ekonomi Propinsi Jawa Timur
Peta Provinsi Jawa Timur
Sumber : Internet
Ekonomi Provinsi Jawa Timur
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 39
Page 77
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami
peningkatan. Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih
tinggi dari triwulan sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun
2020. Peningkatan tersebut dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-
segmen : perkantoran sewa, ritel sewa, dan hotel sebagai dampak dari adanya
pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga meningkatkan aktivitas
Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial dan okupansi
hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju
pertumbuhan. Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri
pengolahan memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan
kembali berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan
harga properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada
triwulan IV 2021. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan
IV 2021 tercatat 1,47% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada
triwulan sebelumnya sebesar 1,41% (yoy). Harga properti residensial primer
diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 40
Page 78
sumber : Bank Indonesia
Gambaran Umum Sektor Properti di Kabupaten Gresik
Kabupaten Gresik identik dengan daerah industrinya yang juga tercermin pada
komposisi PDRB Gresik yang didominasi 50% oleh sektor industri pengolahan dan
12% sektor perdagangan. Pada tahun 2022 Gresik mampu bertumbuh 7,4% lebih
tinggi dari 2021 yang sebesar 3,8%. Maka dari itu, segmen properti industrial dan
komersial dirasa yang paling memiliki potensi untuk dikembangkan, di sisi lain,
segmen residensial di Gresik menjadi populer dikarenakan harga properti residensial
di Surabaya dan Sidoarjo sudah dirasa terlalu tinggi. Daerah-daerah Gresik yang
berbatasan dengan Surabaya dan Sidoarjo mulai terlihat bertumbuh dengan
perumahan-perumahan baru yang menawarkan harga unit terjangkau.
Mengikuti perkembangan terakhir atas penyebaran Covid-19 yang telah ditetapkan
sebagai Bencana Nasional oleh Keputusan Presiden atau Kepres Nomor 12 tahun 2020
pada 13 April 2020, berdampak secara langsung dan tidak langsung terhadap kondisi
sosial, ekonomi, dan keuangan. Hal tersebut dapat menyebabkan kondisi harga pasar
properti fluktuatif dan tidak menentu yang dikarenakan ketidak-seimbangan antara
permintaan dan penawaran (supply and demand) terhadap properti. Sehingga perlu
kehati-hatian dari Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam implementasi terhadap
opini Nilai yang tercantum di Laporan Penilaian ini.
Khususnya di sekitaran aset yang dinilai berdasarkan hasil analisis pasar properti
residensial bahwa pasaran wilayah obyek penilaian berada pada kondisi pasarnya
normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup
untuk menjualnya yang menurut agen penjual kisaran properti sejak mulai dipasarkan
berkisar 6-9 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari aset yang di nilai, sehingga
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 41
Page 79
proprti bersifat umum perkiraan waktu penjualan (exposure) 6-9 bulan. (PPI 05, SPI
edisi VII Tahun 2018 Katagori Properti bersifat umum, kriteria b)
II.4.8. Ijin Mendirikan Bangunan
Obyek penilaian adalah berupa Tanah Kosong dan kami tidak diberi copy IMB dari
Pemberi Tugas.
II.4.9. Data Pembanding Tanah
Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian adalah :
Data 1 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Adi Sucipto / 08133117xxxx
Alamat : Desa Sumput Driyorejo
Koordinat : 7°21'23.0"S 112°36'43.5"E
Luas tanah/bangunan : 2864 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Trapesium, +10cm lebih tinggi dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 8.592.000.000 ,-
Data 2 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Gino Fang / 0812163xxxx
Alamat : Jl. Raya Krikilan
Koordinat : 7°22'13.2"S 112°35'36.0"E
Luas tanah/bangunan : 36.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, +10cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.108.000.000.000,-
Data 3 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Suryani / 08123350xxxx
Alamat : Jl. Kesamben Wetan
Koordinat : 7°21'18.8"S 112°36'35.8"E
Luas tanah/bangunan : 10.725 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, -10cm lebih rendah dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.28.153.125.000,-
Data 4 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Tjipto / 0812303xxxx
Alamat : Jl. Sumput, Dusun Lopang
Koordinat : 7°21'31.9"S 112°36'09.9"E
Luas tanah/bangunan : 40.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, +15cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.140.000.000.000,-
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 42
Page 80
II.4.10. Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut:
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/ Transaksi
dan waktu penilaian.
Lokasi : Pertimbangan dari aset yang dinilai terhadap jalan
masuk, prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas
(jalan, telepon, listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi
lingkungan.
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB
dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
II.4.11. Kesimpulan Nilai Pasar Aset
Kesimpulan nilai dari aset tersebut, dalam kepemilikan yang sah, dan sesuai dengan
asumsi dan syarat pembatasan yang kami lampirkan dalam laporan penilaian ini, pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar :
➢ Nilai Pasar :
Nilai Pasar : Rp 2.973.707.000,-
( Dua Miliar Sembilan Ratus Tujuh Puluh Tiga Juta Tujuh Ratus Tujuh Ribu Rupiah )
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 43
Page 81
Lampiran Lokasi :
Peta Lokasi,
Gambar Situasi Tanah ,
Gambar Situasi Bangunan,
Foto-foto Properti
Page 82
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
PETA LOKASI
No Gambar : 1
Page 83
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Tanah AJB Kantor Cabang
No. 55 Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
SITUASI TANAH
No Gambar : 2
Page 84
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Depan Aset
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Dalam Aset
No Gambar : 3
Page 85
Fotocopy Sertipikat
Page 86
Lokasi 5
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Page 87
LAPORAN PENILAIAN
❖ Lokasi 5
II.5. RINGKASAN PENILAIAN TANAH KOSONG
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
II.5.1. Ringkasan Penilaian
Luas Nilai Pasar
No. Uraian
(m²) (Rp.)
1. Tanah (AJB No. 394.9 120 198.392.000,-
Kutipan Dari Buku : C)
Jumlah 198.392.000,-
II.5.2. Identifikasi Lokasi
Aset yang dinilai adalah tanah kosong dengan total luas tanah 120 m², yang terletak di
Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi
Jawa Timur. dengan titik koordinat lokasi 7°21'19.5"S 112°36'39.6"E. Akses utama
untuk menuju aset yang dinilai adalah dari Jl. Driyorejo ke arah utara sejauh 700 meter
melalui Jl. Kesamben Wetan, kemudian di persimpangan menuju ke arah barat laut
sejauh 550 meter, selanjutnya dipersimpangan berikutnya ambil arah kanan jalan
sejauh 300 meter dan aset berada di kanan jalan.
Jl. Driyorejo sebagai jalan utama mempunyai lebar jalan (ROW) 10 meter 2 arah yang
terbuat dari perkerasan aspal hotmix, dan dilengkapi dengan saluran air terbuka dan
tertutup, lampu penerangan jalan dan tidak berpotensi banjir.
II.5.3. Data Lingkungan
Disekitar lokasi aset yang dinilai pada umumnya adalah tanah kosong, gudang, dan
pemukiman rumah tinggal.
Bangunan yang mudah dikenal dan terletak berdekatan dengan lokasi ini antara lain:
• Masjid Jami’ Baiturrahman
• Balai Desa Sumput
• Waduk Kesamben Wetan
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
Sarana angkutan umum seperti angkutan umum, taxi dapat dengan mudah diperoleh
pada Jl. Driyorejo yang berada sekitar 1,5 km dari aset.
Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti pasar rakyat/minimarket, sarana pendidikan
(sekolah) dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 44
Page 88
pemerintahan semuanya mudah dijangkau dan terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.
II.5.4. Data Tanah
Aset yang dinilai adalah 1 bidang tanah yang terletak di Dusun Driyorejo, Desa
Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur, dengan luas
total tanah 1.200 m². Tanah tersebut merupakan pecahan tanah dari AJB No. 394.4
yang sebelumnya total tanah seluas 1.090, terlampir Kutipan Dari Buku : C. Data
kepemilikan tersebut kami uraikan sebagai berikut:
Sertifikat
Persil Nomor / Blok / Nama Pemegang Hak, Luas
No. Alas Hak Diterbitkan Berakhirnya
Kohir Nomor Terakhir tercatat atas nama (m2)
No. Tanggal Hak
AJB No.
24 Pebruari 123 d II / 013 / RIDWAN
1 394.4/21/40 - 120
2003 SPPT.0040/0.1761 SUGER SURYADI
3.93/2003
TOTAL 120
Keterangan:
Nama Pemegang Hak terakhir pada Akta Jual Beli No. 394.4/21/403.93/2003 adalah
RIDWAN dan SUGENG SURYADI
Batas-batas tanah dari lokasi aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Utara : Tanah Kosong
• Timur : Tanah dan Bangunan Gudang
• Selatan : Jl. Lingkungan
• Barat : Tanah Kosong
Bentuk tanah adalah persegi panjang, kontur tanah secara umum datar 30 cm diatas
permukaan jalan lingkungan di depan lokasi.
II.5.5. Pemanfaatan Tanah
Pada lokasi yang dinilai masih berupa tanah kosong sepenuhnya yang berdiri di atas
tanah seluas ± 120 m2. Ketika dilakukan penilaian, aset diasumsikan berupa tanah
kosong berdasarkan data yang kami terima dari pemberi tugas.
II.5.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (SPI-
KPUP.10.1).
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta
peruntukan yang telah ditentukan oleh Pemda setempat, maka penggunaan tanah untuk
bangunan industrial adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 45
Page 89
II.5.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus
menguat pada triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan
inflasi domestik. Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi
triwulan III 2022 yang mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan
sebelumnya sebesar 5,45% (yoy). Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang
oleh berlanjutnya perbaikan permintaan domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor.
Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada kinerja berbagai lapangan usaha dan
seluruh wilayah yang tetap baik..
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
Inflasi inti pada 2021 tetap rendah. Pada Desember 2021, inflasi inti tercatat sebesar
1,56% (yoy), Inflasi inti tetap rendah di tengah permintaan domestik yang mulai
meningkat secara gradual, stabilitas nilai tukar yang terjaga, dan konsistensi kebijakan
Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi. Kenaikan harga komoditas
global yang meningkat juga terindikasi mulai ditransmisikan secara bertahap pada
inflasi domestik.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 46
Page 90
Sumber : Bank Indonesia
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia
banyak negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko
mengganggu stabilitas perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral
termasuk di negara berkembang Asia melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk
menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan, dolar AS berisiko terus menguat sejalan
dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama
untuk dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di
AS, Fed Funds Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-
4,50% diprakirakan naik ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan
dipertahankan pada level tersebut sepanjang 2023. FFR diprakirakan baru turun ke
sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan tinggi yang lama juga terjadi
di negara berkembang.
Gambaran Sosial Ekonomi Propinsi Jawa Timur
Peta Provinsi Jawa Timur
Sumber : Internet
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 47
Page 91
Ekonomi Provinsi Jawa Timur
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami
peningkatan. Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih
tinggi dari triwulan sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun
2020. Peningkatan tersebut dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-
segmen : perkantoran sewa, ritel sewa, dan hotel sebagai dampak dari adanya
pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga meningkatkan aktivitas
Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial dan okupansi
hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju
pertumbuhan. Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri
pengolahan memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan
kembali berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan
harga properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada
triwulan IV 2021. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan
IV 2021 tercatat 1,47% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 48
Page 92
triwulan sebelumnya sebesar 1,41% (yoy). Harga properti residensial primer
diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
Gambaran Umum Sektor Properti di Kabupaten Gresik
Kabupaten Gresik identik dengan daerah industrinya yang juga tercermin pada
komposisi PDRB Gresik yang didominasi 50% oleh sektor industri pengolahan dan
12% sektor perdagangan. Pada tahun 2022 Gresik mampu bertumbuh 7,4% lebih
tinggi dari 2021 yang sebesar 3,8%. Maka dari itu, segmen properti industrial dan
komersial dirasa yang paling memiliki potensi untuk dikembangkan, di sisi lain,
segmen residensial di Gresik menjadi populer dikarenakan harga properti residensial
di Surabaya dan Sidoarjo sudah dirasa terlalu tinggi. Daerah-daerah Gresik yang
berbatasan dengan Surabaya dan Sidoarjo mulai terlihat bertumbuh dengan
perumahan-perumahan baru yang menawarkan harga unit terjangkau.
Mengikuti perkembangan terakhir atas penyebaran Covid-19 yang telah ditetapkan
sebagai Bencana Nasional oleh Keputusan Presiden atau Kepres Nomor 12 tahun 2020
pada 13 April 2020, berdampak secara langsung dan tidak langsung terhadap kondisi
sosial, ekonomi, dan keuangan. Hal tersebut dapat menyebabkan kondisi harga pasar
properti fluktuatif dan tidak menentu yang dikarenakan ketidak-seimbangan antara
permintaan dan penawaran (supply and demand) terhadap properti. Sehingga perlu
kehati-hatian dari Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam implementasi terhadap
opini Nilai yang tercantum di Laporan Penilaian ini.
Khususnya di sekitaran aset yang dinilai berdasarkan hasil analisis pasar properti
residensial bahwa pasaran wilayah obyek penilaian berada pada kondisi pasarnya
normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 49
Page 93
untuk menjualnya yang menurut agen penjual kisaran properti sejak mulai dipasarkan
berkisar 6-9 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari aset yang di nilai, sehingga
proprti bersifat umum perkiraan waktu penjualan (exposure) 6-9 bulan. (PPI 05, SPI
edisi VII Tahun 2018 Katagori Properti bersifat umum, kriteria b)
II.5.8. Ijin Mendirikan Bangunan
Obyek penilaian adalah berupa Tanah Kosong dan kami tidak diberi copy IMB dari
Pemberi Tugas.
II.5.9. Data Pembanding Tanah
Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian adalah :
Data 1 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Adi Sucipto / 08133117xxxx
Alamat : Desa Sumput Driyorejo
Koordinat : 7°21'23.0"S 112°36'43.5"E
Luas tanah/bangunan : 2864 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Trapesium, +10cm lebih tinggi dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 8.592.000.000 ,-
Data 2 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Gino Fang / 0812163xxxx
Alamat : Jl. Raya Krikilan
Koordinat : 7°22'13.2"S 112°35'36.0"E
Luas tanah/bangunan : 36.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, +10cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.108.000.000.000,-
Data 3 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Suryani / 08123350xxxx
Alamat : Jl. Kesamben Wetan
Koordinat : 7°21'18.8"S 112°36'35.8"E
Luas tanah/bangunan : 10.725 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, -10cm lebih rendah dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.28.153.125.000,-
Data 4 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Tjipto / 0812303xxxx
Alamat : Jl. Sumput, Dusun Lopang
Koordinat : 7°21'31.9"S 112°36'09.9"E
Luas tanah/bangunan : 40.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 50
Page 94
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, +15cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.140.000.000.000,-
II.5.10. Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut:
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/ Transaksi
dan waktu penilaian.
Lokasi : Pertimbangan dari aset yang dinilai terhadap jalan
masuk, prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas
(jalan, telepon, listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi
lingkungan.
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB
dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
II.5.11. Kesimpulan Nilai Pasar Aset
Kesimpulan nilai dari aset tersebut, dalam kepemilikan yang sah, dan sesuai dengan
asumsi dan syarat pembatasan yang kami lampirkan dalam laporan penilaian ini, pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar :
➢ Nilai Pasar :
Nilai Pasar : Rp 300.327.000,-
( Tiga Ratus Juta Tiga Ratus Dua Puluh Tujuh Ribu Rupiah )
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 51
Page 95
Lampiran Lokasi :
Peta Lokasi,
Gambar Situasi Tanah ,
Gambar Situasi Bangunan,
Foto-foto Properti
Page 96
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
PETA LOKASI
No Gambar : 1
Page 97
KETERANGAN
UTARA
Tanah AJB No. 394.4
Kutipan Dari Buku : C PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
SITUASI TANAH
No Gambar : 2
Page 98
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Driyorejo,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Tampak Jalan Depan Aset
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Tampak Depan Aset Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Jalan Depan Aset
No Gambar : 3
Page 99
Fotocopy Sertipikat
Page 100
Lokasi 6
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Page 101
LAPORAN PENILAIAN
❖ Lokasi 6
II.6. RINGKASAN PENILAIAN TANAH KOSONG
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
II.6.1. Ringkasan Penilaian
Luas Nilai Pasar
No. Uraian
(m²) (Rp.)
1. Tanah (AJB No. 173) 600 1.489.415.000,-
Jumlah 1.489.415.000,-
II.6.2. Identifikasi Lokasi
Aset yang dinilai adalah tanah kosong dengan luas tanah 600 m², yang terletak di
Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa
Timur. dengan titik koordinat lokasi 7°21'01.8"S 112°36'28.1"E. Akses utama untuk
menuju aset yang dinilai adalah dari Jl. Driyorejo ke arah utara sejauh 700 meter
melalui Jl. Kesamben Wetan, kemudian di persimpangan menuju ke arah barat laut
sejauh 550 meter, selanjutnya dipersimpangan berikutnya ambil arah kanan jalan
sejauh 400 meter dan di perempatan, lurus sejauh 250 dan perempatan berikutnya ke
arah kanan sejauh 350 m, selanjutnya ke arah barat sejauh 40 meter dan aset berada di
kiri jalan.
Jl. Driyorejo sebagai jalan utama mempunyai lebar jalan (ROW) 10 meter 2 arah yang
terbuat dari perkerasan aspal hotmix, dan dilengkapi dengan saluran air terbuka dan
tertutup, lampu penerangan jalan dan tidak berpotensi banjir.
II.6.3. Data Lingkungan
Disekitar lokasi aset yang dinilai pada umumnya adalah tanah kosong, gudang, dan
pemukiman rumah tinggal.
Bangunan yang mudah dikenal dan terletak berdekatan dengan lokasi ini antara lain:
• Masjid Jami’ Baiturrahman
• Balai Desa Sumput
• Waduk Kesamben Wetan
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
Sarana angkutan umum seperti angkutan umum, taxi dapat dengan mudah diperoleh
pada Jl. Driyorejo yang berada sekitar 2,3 km dari aset.
Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti pasar rakyat/minimarket, sarana pendidikan
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 52
Page 102
(sekolah) dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor
pemerintahan semuanya mudah dijangkau dan terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.
II.6.4. Data Tanah
Aset yang dinilai adalah 1 bidang tanah yang terletak di Dusun Pasinan, Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur, dengan luas total
tanah 600 m². Data kepemilikan tersebut kami uraikan sebagai berikut:
Sertifikat
Persil Nomor / Blok / Nama Pemegang Hak, Luas
No. Alas Hak Berakhirnya
Diterbitkan Tanggal Kohir Nomor Terakhir tercatat atas nama (m2)
No. Hak
AJB No. 173 - / 006 / RIDWAN
1 18 Oktober 2012 - 600
Tahun 2012 SPPT.0213/c. SUGENG SURYADI
TOTAL 600
Keterangan:
Nama Pemegang Hak terakhir pada AJB No. 173 adalah 1. RIDWAN 2. SUGENG
SURYADI.
Batas-batas tanah dari lokasi aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Utara : Jl. Lingkungan
• Timur : Tanah Kosong
• Selatan : Tanah dan Bangunan Gudang
• Barat : Tanah Kosong
Bentuk tanah adalah persegi panjang, kontur tanah secara umum datar 30 cm diatas
permukaan jalan lingkungan di depan lokasi.
II.6.5. Pemanfaatan Tanah
Pada lokasi yang dinilai terdapat bangunan gudang yang berdiri di atas tanah seluas ±
600 m2, ketika dilakukan penilaian, aset diasumsikan berupa tanah kosong berdasarkan
data yang kami terima dari pemberi tugas.
II.6.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (SPI-
KPUP.10.1).
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta
peruntukan yang telah ditentukan oleh Pemda setempat, maka penggunaan tanah untuk
bangunan industrial adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik
II.6.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus
menguat pada triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 53
Page 103
inflasi domestik. Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi
triwulan III 2022 yang mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan
sebelumnya sebesar 5,45% (yoy). Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang
oleh berlanjutnya perbaikan permintaan domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor.
Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada kinerja berbagai lapangan usaha dan
seluruh wilayah yang tetap baik..
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
Inflasi inti pada 2021 tetap rendah. Pada Desember 2021, inflasi inti tercatat sebesar
1,56% (yoy), Inflasi inti tetap rendah di tengah permintaan domestik yang mulai
meningkat secara gradual, stabilitas nilai tukar yang terjaga, dan konsistensi kebijakan
Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi. Kenaikan harga komoditas
global yang meningkat juga terindikasi mulai ditransmisikan secara bertahap pada
inflasi domestik.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 54
Page 104
Sumber : Bank Indonesia
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia
banyak negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko
mengganggu stabilitas perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral
termasuk di negara berkembang Asia melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk
menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan, dolar AS berisiko terus menguat sejalan
dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama
untuk dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di
AS, Fed Funds Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-
4,50% diprakirakan naik ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan
dipertahankan pada level tersebut sepanjang 2023. FFR diprakirakan baru turun ke
sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan tinggi yang lama juga terjadi
di negara berkembang.
Gambaran Sosial Ekonomi Propinsi Jawa Timur
Peta Provinsi Jawa Timur
Sumber : Internet
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 55
Page 105
Ekonomi Provinsi Jawa Timur
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami
peningkatan. Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih
tinggi dari triwulan sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun
2020. Peningkatan tersebut dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-
segmen : perkantoran sewa, ritel sewa, dan hotel sebagai dampak dari adanya
pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga meningkatkan aktivitas
Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial dan okupansi
hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju
pertumbuhan. Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri
pengolahan memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan
kembali berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan
harga properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada
triwulan IV 2021. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan
IV 2021 tercatat 1,47% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 56
Page 106
triwulan sebelumnya sebesar 1,41% (yoy). Harga properti residensial primer
diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
Gambaran Umum Sektor Properti di Kabupaten Gresik
Kabupaten Gresik identik dengan daerah industrinya yang juga tercermin pada
komposisi PDRB Gresik yang didominasi 50% oleh sektor industri pengolahan dan
12% sektor perdagangan. Pada tahun 2022 Gresik mampu bertumbuh 7,4% lebih
tinggi dari 2021 yang sebesar 3,8%. Maka dari itu, segmen properti industrial dan
komersial dirasa yang paling memiliki potensi untuk dikembangkan, di sisi lain,
segmen residensial di Gresik menjadi populer dikarenakan harga properti residensial
di Surabaya dan Sidoarjo sudah dirasa terlalu tinggi. Daerah-daerah Gresik yang
berbatasan dengan Surabaya dan Sidoarjo mulai terlihat bertumbuh dengan
perumahan-perumahan baru yang menawarkan harga unit terjangkau.
Mengikuti perkembangan terakhir atas penyebaran Covid-19 yang telah ditetapkan
sebagai Bencana Nasional oleh Keputusan Presiden atau Kepres Nomor 12 tahun 2020
pada 13 April 2020, berdampak secara langsung dan tidak langsung terhadap kondisi
sosial, ekonomi, dan keuangan. Hal tersebut dapat menyebabkan kondisi harga pasar
properti fluktuatif dan tidak menentu yang dikarenakan ketidak-seimbangan antara
permintaan dan penawaran (supply and demand) terhadap properti. Sehingga perlu
kehati-hatian dari Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam implementasi terhadap
opini Nilai yang tercantum di Laporan Penilaian ini.
Khususnya di sekitaran aset yang dinilai berdasarkan hasil analisis pasar properti
residensial bahwa pasaran wilayah obyek penilaian berada pada kondisi pasarnya
normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 57
Page 107
untuk menjualnya yang menurut agen penjual kisaran properti sejak mulai dipasarkan
berkisar 6-9 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari aset yang di nilai, sehingga
proprti bersifat umum perkiraan waktu penjualan (exposure) 6-9 bulan. (PPI 05, SPI
edisi VII Tahun 2018 Katagori Properti bersifat umum, kriteria b)
II.6.8. Ijin Mendirikan Bangunan
Obyek penilaian adalah berupa Tanah Kosong dan kami tidak diberi copy IMB dari
Pemberi Tugas.
II.6.9. Data Pembanding Tanah
Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian adalah :
Data 1 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Adi Sucipto / 08133117xxxx
Alamat : Desa Sumput Driyorejo
Koordinat : 7°21'23.0"S 112°36'43.5"E
Luas tanah/bangunan : 2864 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Trapesium, +10cm lebih tinggi dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 8.592.000.000 ,-
Data 2 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Gino Fang / 0812163xxxx
Alamat : Jl. Raya Krikilan
Koordinat : 7°22'13.2"S 112°35'36.0"E
Luas tanah/bangunan : 36.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, +10cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.108.000.000.000,-
Data 3 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Suryani / 08123350xxxx
Alamat : Jl. Kesamben Wetan
Koordinat : 7°21'18.8"S 112°36'35.8"E
Luas tanah/bangunan : 10.725 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, -10cm lebih rendah dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.28.153.125.000,-
Data 4 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Tjipto / 0812303xxxx
Alamat : Jl. Sumput, Dusun Lopang
Koordinat : 7°21'31.9"S 112°36'09.9"E
Luas tanah/bangunan : 40.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 58
Page 108
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, +15cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.140.000.000.000,-
II.6.10. Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut:
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/ Transaksi
dan waktu penilaian.
Lokasi : Pertimbangan dari aset yang dinilai terhadap jalan
masuk, prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas
(jalan, telepon, listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi
lingkungan.
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB
dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
II.6.11. Kesimpulan Nilai Pasar Aset
Kesimpulan nilai dari aset tersebut, dalam kepemilikan yang sah, dan sesuai dengan
asumsi dan syarat pembatasan yang kami lampirkan dalam laporan penilaian ini, pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar :
➢ Nilai Pasar :
Nilai Pasar : Rp 1.489.415.000,-
( Satu Miliar Empat Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta Empat Ratus Lima Belas Ribu
Rupiah )
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 59
Page 109
Lampiran Lokasi :
Peta Lokasi,
Gambar Situasi Tanah ,
Gambar Situasi Bangunan,
Foto-foto Properti
Page 110
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
PETA LOKASI
No Gambar : 1
Page 111
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
SITUASI TANAH
No Gambar : 2
Page 112
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Depan Aset
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Dalam Aset
No Gambar : 3
Page 113
Fotocopy Sertipikat
Page 114
Lokasi 7
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
Page 115
LAPORAN PENILAIAN
❖ Lokasi 7
II.7. RINGKASAN PENILAIAN TANAH KOSONG
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
II.7.1. Ringkasan Penilaian
Luas Nilai Pasar
No. Uraian
(m²) (Rp.)
1. Tanah (AJB No. 63 & 87) 450 1.118.089.000,-
Jumlah 1.118.089.000,-
II.7.2. Identifikasi Lokasi
Aset yang dinilai adalah tanah kosong dengan luas tanah 450 m², yang terletak di
Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa
Timur. dengan titik koordinat lokasi 7°21'02.6"S 112°36'28.1"E. Akses utama untuk
menuju aset yang dinilai adalah dari Jl. Driyorejo ke arah utara sejauh 700 meter
melalui Jl. Kesamben Wetan, kemudian di persimpangan menuju ke arah barat laut
sejauh 550 meter, selanjutnya dipersimpangan berikutnya ambil arah kanan jalan
sejauh 400 meter dan di perempatan, lurus sejauh 250 dan perempatan berikutnya ke
arah kanan sejauh 350 m, selanjutnya ke arah barat sejauh 40 meter dan aset berada di
kanan jalan.
Jl. Driyorejo sebagai jalan utama mempunyai lebar jalan (ROW) 10 meter 2 arah yang
terbuat dari perkerasan aspal hotmix, dan dilengkapi dengan saluran air terbuka dan
tertutup, lampu penerangan jalan dan tidak berpotensi banjir.
II.7.3. Data Lingkungan
Disekitar lokasi aset yang dinilai pada umumnya adalah tanah kosong, gudang, dan
pemukiman rumah tinggal.
Bangunan yang mudah dikenal dan terletak berdekatan dengan lokasi ini antara lain:
• Masjid Jami’ Baiturrahman
• Balai Desa Sumput
• Waduk Kesamben Wetan
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
Sarana angkutan umum seperti angkutan umum, taxi dapat dengan mudah diperoleh
pada Jl. Driyorejo yang berada sekitar 2,3 km dari aset.
Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti pasar rakyat/minimarket, sarana pendidikan
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 60
Page 116
(sekolah) dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor
pemerintahan semuanya mudah dijangkau dan terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.
II.7.4. Data Tanah
Aset yang dinilai adalah 2 bidang tanah yang terletak di Dusun Pasinan, Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur, dengan luas total
tanah 450 m². Data kepemilikan tersebut kami uraikan sebagai berikut:
Sertifikat
Persil Nomor / Blok / Nama Pemegang Hak, Luas
No. Alas Hak Berakhirnya
Diterbitkan Tanggal Kohir Nomor Terakhir tercatat atas nama (m2)
No. Hak
AJB No. 63 01 Desember 57 & II / 008 / RIDWAN
1 - 150
Tahun 2011 2011 SPPT.0068/c.285 SUGENG SURYADI
AJB No. 87 15 Desember - / 008 / RIDWAN
2 - 300
Tahun 2011 2011 SPPT.0852/c SUGENG SURYADI
TOTAL 450
Keterangan:
Nama Pemegang Hak terakhir pada AJB No. 63 & 87 adalah 1. RIDWAN 2. SUGENG
SURYADI.
Batas-batas tanah dari lokasi aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Utara : Jl. Lingkungan
• Timur : Tanah dan Bangunan
• Selatan : Tanah dan Bangunan
• Barat : Tanah dan Bangunan
Bentuk tanah adalah persegi panjang, kontur tanah secara umum datar 30 cm diatas
permukaan jalan lingkungan di depan lokasi.
II.7.5. Pemanfaatan Tanah
Pada lokasi yang dinilai aset seluruhnya masih berupa tanah kosong dan masih belum
dimanfaatkan dengan total luas tanah seluas ± 450 m2 , berdasarkan data yang kami
terima dari pemberi tugas.
II.7.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (SPI-
KPUP.10.1).
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta
peruntukan yang telah ditentukan oleh Pemda setempat, maka penggunaan tanah untuk
bangunan industrial adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 61
Page 117
II.7.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus
menguat pada triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan
inflasi domestik. Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi
triwulan III 2022 yang mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan
sebelumnya sebesar 5,45% (yoy). Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang
oleh berlanjutnya perbaikan permintaan domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor.
Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada kinerja berbagai lapangan usaha dan
seluruh wilayah yang tetap baik..
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
Inflasi inti pada 2021 tetap rendah. Pada Desember 2021, inflasi inti tercatat sebesar
1,56% (yoy), Inflasi inti tetap rendah di tengah permintaan domestik yang mulai
meningkat secara gradual, stabilitas nilai tukar yang terjaga, dan konsistensi kebijakan
Bank Indonesia dalam mengarahkan ekspektasi inflasi. Kenaikan harga komoditas
global yang meningkat juga terindikasi mulai ditransmisikan secara bertahap pada
inflasi domestik.
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 62
Page 118
Sumber : Bank Indonesia
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia
banyak negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko
mengganggu stabilitas perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral
termasuk di negara berkembang Asia melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk
menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan, dolar AS berisiko terus menguat sejalan
dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama
untuk dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di
AS, Fed Funds Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-
4,50% diprakirakan naik ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan
dipertahankan pada level tersebut sepanjang 2023. FFR diprakirakan baru turun ke
sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan tinggi yang lama juga terjadi
di negara berkembang.
Gambaran Sosial Ekonomi Propinsi Jawa Timur
Peta Provinsi Jawa Timur
Sumber : Internet
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 63
Page 119
Ekonomi Provinsi Jawa Timur
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan III 2022 tumbuh positif, kendati
mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan,
kinerja ekonomi Jawa Timur tumbuh 5,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tercatat tumbuh sebesar 5,76% (yoy). Perlambatan ekonomi Jawa
Timur pada triwulan III 2022 terutama dipengaruhi oleh lebih rendahnya pertumbuhan
investasi pada periode laporan akibat faktor domestik dan faktor global.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami
peningkatan. Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih
tinggi dari triwulan sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun
2020. Peningkatan tersebut dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-
segmen : perkantoran sewa, ritel sewa, dan hotel sebagai dampak dari adanya
pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga meningkatkan aktivitas
Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial dan okupansi
hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju
pertumbuhan. Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri
pengolahan memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan
kembali berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan
harga properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada
triwulan IV 2021. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan
IV 2021 tercatat 1,47% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 64
Page 120
triwulan sebelumnya sebesar 1,41% (yoy). Harga properti residensial primer
diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
Gambaran Umum Sektor Properti di Kabupaten Gresik
Kabupaten Gresik identik dengan daerah industrinya yang juga tercermin pada
komposisi PDRB Gresik yang didominasi 50% oleh sektor industri pengolahan dan
12% sektor perdagangan. Pada tahun 2022 Gresik mampu bertumbuh 7,4% lebih
tinggi dari 2021 yang sebesar 3,8%. Maka dari itu, segmen properti industrial dan
komersial dirasa yang paling memiliki potensi untuk dikembangkan, di sisi lain,
segmen residensial di Gresik menjadi populer dikarenakan harga properti residensial
di Surabaya dan Sidoarjo sudah dirasa terlalu tinggi. Daerah-daerah Gresik yang
berbatasan dengan Surabaya dan Sidoarjo mulai terlihat bertumbuh dengan
perumahan-perumahan baru yang menawarkan harga unit terjangkau.
Mengikuti perkembangan terakhir atas penyebaran Covid-19 yang telah ditetapkan
sebagai Bencana Nasional oleh Keputusan Presiden atau Kepres Nomor 12 tahun 2020
pada 13 April 2020, berdampak secara langsung dan tidak langsung terhadap kondisi
sosial, ekonomi, dan keuangan. Hal tersebut dapat menyebabkan kondisi harga pasar
properti fluktuatif dan tidak menentu yang dikarenakan ketidak-seimbangan antara
permintaan dan penawaran (supply and demand) terhadap properti. Sehingga perlu
kehati-hatian dari Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam implementasi terhadap
opini Nilai yang tercantum di Laporan Penilaian ini.
Khususnya di sekitaran aset yang dinilai berdasarkan hasil analisis pasar properti
residensial bahwa pasaran wilayah obyek penilaian berada pada kondisi pasarnya
normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 65
Page 121
untuk menjualnya yang menurut agen penjual kisaran properti sejak mulai dipasarkan
berkisar 6-9 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari aset yang di nilai, sehingga
proprti bersifat umum perkiraan waktu penjualan (exposure) 6-9 bulan. (PPI 05, SPI
edisi VII Tahun 2018 Katagori Properti bersifat umum, kriteria b)
II.7.8. Ijin Mendirikan Bangunan
Obyek penilaian adalah berupa Tanah Kosong dan kami tidak diberi copy IMB dari
Pemberi Tugas.
II.7.9. Data Pembanding Tanah
Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar aset yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian adalah :
Data 1 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Adi Sucipto / 08133117xxxx
Alamat : Desa Sumput Driyorejo
Koordinat : 7°21'23.0"S 112°36'43.5"E
Luas tanah/bangunan : 2864 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Trapesium, +10cm lebih tinggi dari jalan
Harga Penawaran : Rp. 8.592.000.000 ,-
Data 2 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Gino Fang / 0812163xxxx
Alamat : Jl. Raya Krikilan
Koordinat : 7°22'13.2"S 112°35'36.0"E
Luas tanah/bangunan : 36.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, +10cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.108.000.000.000,-
Data 3 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Suryani / 08123350xxxx
Alamat : Jl. Kesamben Wetan
Koordinat : 7°21'18.8"S 112°36'35.8"E
Luas tanah/bangunan : 10.725 / 0 m²
Legalitas : SHM
Bentuk tanah dan elevasi : Tidak beraturan, -10cm lebih rendah dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.28.153.125.000,-
Data 4 Jenis Aset : Tanah Kosong
Sumber data : Tjipto / 0812303xxxx
Alamat : Jl. Sumput, Dusun Lopang
Koordinat : 7°21'31.9"S 112°36'09.9"E
Luas tanah/bangunan : 40.000 / 0 m²
Legalitas : SHM
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 66
Page 122
Bentuk tanah dan elevasi : Persegi Panjang, +15cm lebih tinggi dari
jalan
Harga Penawaran : Rp.140.000.000.000,-
II.7.10. Faktor Penyesuaian
Faktor-faktor penyesuaian dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut:
Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/ Transaksi
dan waktu penilaian.
Lokasi : Pertimbangan dari aset yang dinilai terhadap jalan
masuk, prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas
(jalan, telepon, listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi
lingkungan.
Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.
Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB
dll.
Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.
II.7.11. Kesimpulan Nilai Pasar Aset
Kesimpulan nilai dari aset tersebut, dalam kepemilikan yang sah, dan sesuai dengan
asumsi dan syarat pembatasan yang kami lampirkan dalam laporan penilaian ini, pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar :
➢ Nilai Pasar :
Nilai Pasar : Rp 1.118.089.000,-
( Satu Miliar Seratus Delapan Belas Juta Delapan Puluh Sembilan Ribu Rupiah )
Penilaian Aset PT. BENTENG API TECHNIC 67
Page 123
Lampiran Lokasi :
Peta Lokasi,
Gambar Situasi Tanah ,
Gambar Situasi Bangunan,
Foto-foto Properti
Page 124
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
PETA LOKASI
No Gambar : 1
Page 125
KETERANGAN
UTARA
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Dipersiapkan Oleh :
Tanah AJB No. 63 & 87
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa :
Nama Gambar : Skala : NTS
SITUASI TANAH
No Gambar : 2
Page 126
KETERANGAN
FOTO EXISTING
PROYEK PENILAIAN PROPERTI
Untuk
PT. BENTENG API TECHNIC
Lokasi
Dusun Pasinan,
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Depan Aset
Dipersiapkan Oleh :
Kantor Cabang
Surabaya : Jl. Nginden Intan Utara No.42 Telp. (031) 5996899
Digambar : Adhika Fadlilah
Diperiksa : -
Nama Gambar : Skala : NTS
FOTO PROPERTI
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Dalam Aset
No Gambar : 3
Page 127
Fotocopy Sertipikat
Names mentioned 26 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Bapepam
p.3 ×8
unresolved
org
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN Fahmi Hassan
p.3
unresolved
person
Fahmi Hassan, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert)
· Rekan
p.3 ×2
unresolved
person
Iwan Soesanto
p.6
unresolved
org
PT. BENTENG API TECHNIC Nilai Pasar
p.8
unresolved
org
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
p.16 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.17 ×2
unresolved
org
Penilai Publik KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan
p.17
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain
p.17
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
p.17
unresolved
org
BAPEPAM-LK
p.21 ×2
unresolved
—
Kebraon II
p.27
unresolved
org
Pusat Statistik
p.28 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.28 ×42
unresolved
org
Bank Indonesia Fenomena
p.29 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia Hasil Survei Harga Properti Residensial
p.30 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia Kota Surabaya
p.31
unresolved
person
Yono
p.32
unresolved
person
Nana
p.32
unresolved
org
PT. BENTENG API TECHNIC Lokasi
p.37 ×6
unresolved
—
Tanah Kosong
p.46 ×2
unresolved
org
PT. BENTENG API TECHNIC Lokasi Dusun Pasinan
p.54 ×8
unresolved
org
PT. BENTENG API TECHNIC Tanah SHM
p.55
unresolved
org
PT. BENTENG API TECHNIC Lokasi Dusun Driyorejo
p.68 ×9
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
13196 ms
12 Sep 2026 23:02
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}