20240611_BATR_Informasi Transaksi Afiliasi_31660419_lamp6.pdf

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Hal
Halaman Judul
Daftar Isi
1 Latar Belakang......... benua SRK sasa 1
2. Status Penilai........... $ PNG : 4
3. Tanggal Pendapat Kewajaran................ NN se
4 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan............................. Ka
5. Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran... 4
6. Ruang Lingkup Pendapat Kewajaran Memsan kanan 5
TE Objek Analisis Rencana Transaksi 5
8. Pernyataan Penilai......... 5
9. Sumber Data 6
10. Pendekatan dan Prosedur yang digunakan 8
11. Asumsi dan Kondisi Pembatas. 9
12. Hubungan Pihak-pihak yang akan Melakukan Rencana Transaksi. 9
13. Uraian Mengenai Penilai Properti Serta Hasil Penilaian Properrti yang Menjadi Dasar
Dalam Pemberian Pendapat Kewajaran ..... " Kama nnvunamss 10
14. Metodologi dan Analisis Kewajaran Rencana Transaksi 13
141. Analisis Rencana Transaksi. Pen Jean 13
a. Identifikasi dan Hubungan Antara Pihak-pihak yang Bertransaksi si 13

b. Hubungan Antara Pihak-pihak Yang Terlibat Dalam Rencana Transaksi 15

c. Perjanjian dan Persyaratan yang disepakati dalam Tencana Transaksi .... 15
d. Penilaian atas Risiko dan Manfaat dari Rencana Transaksi............... 18
14.2. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif Rencana Transaksi bnssa a 21
a. Analisis Kualitatif P kanan kerena naa 21
b. Analisa Kuantitatif Ts kes 34

KJPP Edi Andesta dan Rekan

14.3. Analisis Kewajaran Rencana Transaksi...........................o.ooo.o.oooooo 53

a. Perbandinaan Antara Nilai Rencana Transaksi denaan Hasil Penilaian

Oa ke 8 CdiEC MN TE I «4 APP RAISA L

KJPP Edi Andesta dan Rekan

No. : 00163/2.0053-00/BS/04/0095/1/VI/2024 Jakarta, 3 Juni 2024

Kepada,
PT. Benteng Api Technic

Jalan Kebraon II, No. 103
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang

Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur
U.p. : Direksi

Hal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Penggunaan Dana Hasil
IPO, Untuk Pembelian Tanah dan Bangunan

Dengan hormat,

Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan
Rekan (“KJPP Andesta”/Kami”), oleh manajemen PT. Benteng Api Technic (“Perseroan””BAT")
untuk memberikan Pendapat Kewajaran sebagai Penilai Independen, sesuai proposal penawaran jasa
Pendapat Kewajaran No. 141/P-Andesta/IV/2023, tanggal 3 April 2023 kemudian di Addendum dengan
No. 494/P-Andesta/XI1/2023, tanggal 29 Desember 2023, yang disetujui sebagai surat perintah kerja,
maka dengan ini Kami sebagai KJPP resmi, berdasarkan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
dengan Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1/KM.1/2022, tanggal 3 Januari 2022, surat izin usaha
No 2.09.0053, tanggal 15 Juli 2009 dan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari
Otoritas Jasa Keuangan (OJK) No. STTD.PPB-01/PJ-1/PM.02/2023 (Penilai Properti dan Penilai
Usaha) menyampaikan pendapat atas kewajaran (“Pendapat Kewajaran”) Rencana Transaksi
penggunaan dana hasil IPO untuk pembelian tanah dan bangunan, seluruh rangkaian rencana tersebut
kemudian disebut (“Rencana Transaksi”).

1. Latar Belakang

BAT adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang manufaktur, perdagangan dan jasa,
spesialis produk refraktori (material tahan api) dan insulasi tahan panas, kantor pusat terletak
di Jalan Kebraon II No. 103, Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota Surabaya,
Provinsi Jawa Timur.

BAT akan melakukan Penawaran Saham Perdana (IPO) dan dana yang diperoleh sebanyak-
banyaknya adalah sebesar Rp. 71.300.000.000,-, selanjutnya dana hasil IPO tersebut, akan
digunakan untuk pembelian tanah dan bangunan, sisanya digunakan untuk penambahan &
perbaikan bangunan, pengadaan eguipment & lab, pengadaan mesin produksi, pengadaan
bahan baku & bahan jadi (operational expenditure) dan biaya emisi, dengan rincian sebagai

berikut:
i Cart 5. kh Kep. Menkeu. No.1/KM.1/2022 No, Izin 2.09.0053
Wilayah Kerja : Seluruh Indonesia Pang
Edi Andesta dan Rekan
Member Bidang Usaha Jalan Ciputat Raya No. 89-B, Pondok Pinang
1. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) 1. Penilai Properti "Kebayoran Lama, Jakarta - 12310
2. Forum Penilai Pasar Modal (FPPM) 2. Penilai Bisnis T : 021-75931015 (hunting) & 021-75931017

E-mail : kjpp. maj@yahoo.com

H E SS GC N TE it APPRAI'ISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

a. Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan

Rencana pembelian tanah dan bangunan diuraikan sebagai berikut:

1) Aset 1
Tanah (SHM No. 323) luas t 328 m?, bangunan luas & 536 m2, terletak di Jalan
Kebraon II No. 103A, Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota Surabaya,
Provinsi Jawa Timur.

2) Aset2
Tanah (SHM 1074, 1075 dan 1076) luas & 3.329 m2, terletak di Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

3) Aset3
Tanah (SHM 1077, 1078, 1103 dan sebagian AJB 594.4) luas & 2.949 m3, terletak di
Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

4) Aset4
Tanah (AJB 55) luas & 1.200 m2, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

5) Aset 5
Tanah (sebagian AJB 594.4) luas & 120 m?, terletak di Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

6) Aset6
Tanah (AJB 173) luas & 600 m2, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

7) Aset7
Tanah (AJB 63 dan 87) luas t 450 m?, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

Total Nilai Rencana Transaksi tanah dan bangunan sebesar Rp. 24.900.000.000,-.

b. Rencana Penambahan dan Perbaikan Bangunan

Rencana penambahan dan perbaikan bangunan, dengan Nilai Rencana Transaksi
sebesar Rp. 6.443.550.000,-.

c. Rencana Pengadaan Eguipment dan Lab
Rencana pengadaan eguipment dan lab, dengan Nilai Rencana Transaksi sebesar
Rp. 3.653.851.650,-.

d. Rencana Pengadaan Mesin Produksi

Rencana pengadaan mesin produksi, dengan Nilai Rencana Transaksi sebesar
Rp. 4.409.580.230,-.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 2

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Total penggunaan dana untuk Rencana Transaksi berupa rencana pembelian tanah dan
bangunan, rencana penambahan dan perbaikan bangunan, rencana pengadaan
eguipment lab, rencana pengadaan mesin produksi dengan Nilai Rencana Transaksi
sebesar Rp. 39.406.981.880,- atau 51,792. dari nilai buku ekuitas Perseroan per tanggal
31 Desember 2023.

e. Sisa dana hasil IPO, akan digunakan untuk pengadaan bahan baku & bahan jadi
(operational expenditure) dan biaya emisi sebesar Rp. 31.893.018.120,-, atau 41,9174 dari
nilai buku ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2023.

Dengan demikian total penggunaan dana sebesar Rp. 71.300.000.000,- atau sebesar 93,704,
dari nilai buku ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2023

Pada laporan Pendapat Kewajaran ini, yang dibahas hanya Rencana Transaksi berupa
rencana pembelian tanah dan bangunan, dengan total Nilai Rencana Transaksi sebesar
Rp. 24.900.000.000,- dan transaksinya melebihi 206 dari ekuitas Perseroan.

Berdasarkan laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023, diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) Kanel & Rekan, nilai buku
ekuitas Perseroan sebesar Rp. 76.089.899.383,-. dengan demikian, Rencana Transaksi,
dengan nilai sebesar Rp. 24.900.000.000,- atau 32,72”6, dari nilai buku ekuitas Perseroan per
tanggal 31 Desember 2023.

Rencana Transaksi merupakan transaksi material, sehingga Perseroan wajib memperhatikan
ketentuan Peraturan No. 17/POJK.04/2020, tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha.

Selanjutnya oleh karena rencana pembelian tanah dan bangunan dilakukan dengan pihak
afiliasi, maka Rencana Transaksi tersebut juga merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan wajib memperhatikan ketentuan Peraturan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.

Berdasarkan Peraturan No. 42/POJK.04/2020, pasal 24 ayat 1, Dalam hal Transaksi Afiliasi
nilainya memenuhi kriteria transaksi material, sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan, mengenai transaksi material dan perubahan kegiatan usaha,
Perusahaan Terbuka hanya wajib memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan,
mengenai transaksi material dan perubahan kegiatan usaha.

Dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi dan untuk memenuhi ketentuan-ketentuan
yang diatur dalam Peraturan No. 17IPOJK.04/2020, Perseroan telah menunjuk KJPP
Andesta, sebagai Penilai Independen untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi tersebut.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 3

H

 GTENTIEFt APP RAISA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Status Penilai

Penilai adalah KJPP Andesta dan Individu Penilai, dalam posisi untuk memberikan pendapat
kewajaran yang objektif dan tidak memihak. Penilai tidak ada keterlibatan material atau
benturan kepentingan, baik aktual maupun bersifat potensial dengan subjek dan atau objek
pendapat kewajaran. Penilai memiliki kompetensi untuk memberikan Pendapat Kewajaran.

Dalam menjalankan tugas profesinya, tanggung jawab Penilai sebagai Individu harus

an 3 CC... CIK AP PRAIlSA Il

KJPP Edi Andesta dan Rekan

6. Ruang Lingkup Pendapat Kewajaran

Sehubungan dengan Peraturan No. 35/POJK.04/2020, berkaitan dengan penunjukan KJPP
Andesta, untuk memberikan Pendapat Kewajaran (“Fainess Opinion") atas Rencana
Transaksi, maka ruang lingkup dari penugasan profesional meliputi:

a. Nilai dari objek yang ditransaksikan

b. Dampak keuangan dari Rencana Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham

c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen Perseroan, terkait dengan
Rencana Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.

71. Objek Rencana Transaksi

Objek Rencana Transaksi adalah rencana penggunaan dana hasil IPO untuk pembelian
tanah dan bangunan

8. Pernyataan Penilai

Berdasarkan pengetahuan Kami atas penugasan Pendapat Kewajaran, dengan ini Kami
menyatakan:

a. Penilai bertanggung jawab dalam penyusunan laporan Pendapat Kewajaran (fairness
opinion) atas Rencana Transaksi.

b. Penilai tidak mempunyai benturan kepentingan atas Rencana Transaksi yang akan
dilakukan.

Cc. Seluruh pendapat yang dinyatakan dalam laporan ini, baik mengenai analisis, kesimpulan
atau opini pendapat, adalah benar.

d. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas yang
dilaporkan.

e. Hasil analisis, kesimpulan dan opini pendapat yang dinyatakan pada laporan ini terbatas
pada kontinjensi, keterbatasan dan asumsi, yang merupakan pemahaman secara
menyeluruh, didasarkan analisis profesional serta pendapat dan kesimpulan Kami.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dar

H £E S5 CMENTIEFF« 2: PP MABA EL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

f. Pada saat ini maupun pada masa yang akan datang, Kami tidak memiliki kepentingan
terhadap Perseroan dan objek Rencana Transaksi ataupun analisis kewajaran Rencana
Transaksi dan pihak yang terlibat dan terkait di dalamnya.

9. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi terhadap Perseroan atau perusahaan yang Kami
nilai ataupun analisis kewajaran Rencana Transaksi dan pihak yang terlibat dan terkait di
dalamnya.

h. Imbalan jasa tidak berkaitan dengan Pendapat Kewajaran yang dilaporkan.

i.. Pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dilakukan dengan memenuhi
Peraturan No. 35/POJK.04/2020, ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang diakui oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).

j. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.

k. Kami melakukan penugasan ini secara independen tanpa intervensi dari pihak manapun.

9. Sumber Data

Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, Kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:

a. Proyeksi keuangan yang disusun manajemen selama 5 tahun yaitu 2024 s/d 2028.

b. Akta Pendirian BAT, No. 4, tanggal 3 Mei 2018, dibuat dihadapan Isti Kusumawardhani,
S.H. M.Kn. Notaris di Gresik.

Cc. Akta Perubahan BAT, No. 51, tanggal 29 Nopember 2023, dibuat dihadapan Heryato
Thang, S.H. Notaris di Surabaya.

d. Nomor Induk Berusaha (NIB), No. 9120104190682, diterbitkan oleh Pemerintah Republik
Indonesia c.g. Menteri Investasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal, perubahan
ke-20, tanggal 13 September 2023.

e. Surat Keterangan Domisili, No. 518/077/436.9.11.2/2023, diterbitkan oleh Pemerintah
Kota Surabaya, Kecamatan Karang Pilang, Kelurahan Kebraon, tanggal 5 April 2023.

f. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) No. 02.377.482.1-631.000, dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia Direktorat Jenderal Pajak, terdaftar tanggal
7 April 2008.

PT. Benteng Api Technic

'endapat Kewajaran atas Renc

IN 5 5 CE N TAE1CG APP RAI SA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

9. Laporan Keuangan BAT untuk periode yang berakhir pada tanggal, 31 Desember 2020,
2021 dan 2022 (Audited), oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) Kanel & Rekan, nama
akuntan yang melakukan audit adalah Ivan Kanel SE. M.Ak., dengan pendapat wajar,
dalam semua hal yang material

h. Laporan Keuangan BAT untuk periode yang berakhir pada tanggal, 31 Desember 2023,
(Audited), oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) Kanel & Rekan, nama akuntan yang
melakukan audit adalah Wenny Sugianto SE. CPA, dengan pendapat wajar, dalam semua
hal yang material.

i. Laporan penilaian tanah dan bangunan, luas tanah & 328 m?, luas bangunan & 536 m2,
terletak di Jalan Kebraon II No. 103A, Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur, dan penilaian tanah dengan total luas & 8.648 m2, terletak
di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur,
dikeluarkan oleh KJPP Pung's Zulkarnain dan Rekan, sesuai laporan No 00125/2.0004-
01/P1/09/0378/1/1/2024, tanggal 15 Januari 2024.

j. Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah dan bangunan, ditandatangani pada tanggal
22 Januari 2024, antara BAT dengan Ridwan dan Sugeng Suryadi.

k. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi.

|. Hasil wawancara dengan pihak manajemen BAT mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi.

m. Informasi lain dari pihak manajemen BAT dan pihak-pihak lain yang relevan untuk
penugasan.

n. Surat Pernyataan (management representative letter) yang dibuat oleh BAT, bahwa
Perseroan telah menyampaikan seluruh informasi penting dan relevan berkenaan dengan
Rencana Transaksi dan sepanjang pengetahuan manajemen BAT, tidak ada faktor
material yang belum diungkapkan dan menyesatkan.

0. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis
lain yang Kami anggap relevan.

p. pihak-pihak yang telah diwawancarai terkait dengan Rencana Transaksi, adalah:

Nama 1. Aswin Asmantono

Jabatan 1 Direktur, PT.Benteng Api Technic

PT. Benteng Api Technic

endapat Kewajaran atas Renca.

»
-

Hc

10.

Ss CYEN T4YE1C APP KAI SA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Pendekatan dan Prosedur Yang Digunakan

Dalam melakukan kewajaran Rencana Transaksi, KJPP Andesta, telah melakukan analisis
sebagai berikut:

a. Analisis Rencana Transaksi

Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:

1) Analisis identifikasi pihak-pihak yang bertrasaksi.

2) Analisis hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi.
3) Analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam Rencana Transaksi.

4) Analisis penilaian atas risiko dan manfaat dari Rencana Transaksi.

. Analisis Pendapat Kewajaran

Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:

1) Analisis Rencana Transaksi.

2) Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi.
3) Analisis Atas Kewajaran Rencana Transaksi.

4) Analisis Atas Faktor-Faktor Yang Relevan.

. Penjelasan dan Alasan

Mengungkapkan penjelasan dan alasan yang cukup mengenai hal-hal sebagai berikut:
1) Ketidakpastian rencana pembiayaan dalam Rencana Transaksi.

2) Ketidakpastian nilai tukar mata uang

3) Ketidakpastian risiko pasar.

4) Faktor lain yang berpengaruh.

. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai

Analisis kewajaran Rencana Transaksi dengan membandingkan antara harga pembelian
atau harga pengambilalihan dengan nilai pasar dari hasil penilaian. Apabila harga
pembelian berada pada batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai, tidak melebihi
7,54», sesuai peraturan No. 35/POJK.04/2020, maka Rencana Transaksi tersebut
dikategorikan wajar.

PT. B

enteng Api Technic

HM. . . Fe Wak CG AM FP KANE Ak

KJPP Edi Andesta dan Rekan
11. Asumsi dan Kondisi Pembatas

a. Laporan Pendapat Kewajaran ini yang bersifat non-disclaimer opinion.

b. KJPP Andesta telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses Pendapat Kewajaran, namun tidak melakukan penelitian terhadap
keabsahan dokumen-dokumen yang terkait, oleh karenanya Kami tidak menjamin
kebenaran atau keabsahannya.

c. KJPP Andesta menggunakan data dan informasi yang diperoleh, berasal dari sumber
yang dapat dipercaya keakuratannya.

d. KJPP Andesta menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).

e. Hasil analisis yang dilakukan menghasilkan laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka
untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan

f.  KJPP Andesta bertanggung jawab atas pelaksanaan Pendapat Kewajaran dan kewajaran
proyeksi keuangan dan kesimpulan nilai akhir.

12. Hubungan Pihak-Pihak Yang Akan Melakukan Rencana Transaksi

Hubungan pihak-pihak yang akan melakukan Rencana Transaksi, dapat diuraikan sebagai
berikut:

a. Hubungan afiliasi berdasarkan kepemilikan saham

Berdasarkan analisis kepemilikan saham, terlihat bahwa antara pihak-pihak yang
bertransaksi memiliki hubungan afiliasi yaitu:

PS
PT. BENTENG API TECHNIC

MANUFAC: ING-CONTRACTOR

Ridwan Sugeng Suryadi Anwar Dianto
| 54,624 40,384 5,0016

PT. Benteng Api Technic

anah dan Bangunan 9

- 5 8 CACN TIRI C APP RAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

b. Hubungan afiliasi berdasarkan kepengurusan

Berdasarkan analisis kepengurusan, terlihat bahwa antara pihak-pihak yang bertransaksi
memiliki hubungan afiliasi sebagai berikut:

No | Nama Jabatan di BAT
1 | Tn. Sugeng Suryadi Komisaris Utama
2 | Tn. Rusli Ananda Komisaris Independen
3 | Tn Ridwan Direktur Utama
4 | Agus Hari Pramudianto Direktur
5 | Aswin Asmantono Direktur

13. Uraian Mengenai Penilai Properti Serta Hasil Penilaian Properti Yang
Menjadi Dasar Dalam Pemberian Pendapat Kewajaran

a. Uraian Mengenai Kantor Jasa Penilai Publik

KJPP Pung's Zulkarnain dan Rekan adalah kantor jasa penilai publik independen dan
konsultan, didirikan berdasarkan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dengan Surat
Keputusan Menteri Keuangan No. 796/KM.1/2008, surat izin usaha No. 2.08.0004.

Penugasan penilaian dilaksanakan oleh Fahmi Hassan, M.Ec.Dev. MAPPI (Cert.) sebagai
rekan KJPP Pung's Zulkarnain dan Rekan, bertindak sebagai Penilai Publik dengan
Kualifikasi Properti sesuai izin No. P-1.13.00378 dan Surat Tanda Terdaftar Profesi
Penunjang Pasar Modal dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) No. STTD-PP-81/PM.2/2018.

b. Nomor Laporan Penilaian Properti
Laporan penilaian properti No.  00125/2.0004-01/P1/09/0378/1/1/2024, tanggal
15 Januari 2024.

c. Objek Penilaian
Objek penilaian diuraikan sebagai berikut:

1) Aset 1
Tanah (SHM No. 323) seluas £ 328 m2, bangunan seluas & 536 m?, terletak di Jalan
Kebraon II No. 103A, Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota Surabaya,
Provinsi Jawa Timur.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Renca

an Bangunan 10

SS EN Trs ic AP PRALSAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

2) Aset2

Tanah (SHM 1074, 1075 dan 1076) seluas & 3.329 m?, terletak di Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

3) Aset3

Tanah (SHM 1077, 1078, 1103 dan sebagian AJB 594.4) seluas & 2.949 m2, terletak
di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

4) Aset4

Tanah (AJB 55) seluas & 1.200 m2, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

5) Aset5

Tanah (sebagian AJB 594.4) seluas & 120 m?, terletak di Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

6) Aset6

Tanah (AJB 173) seluas 600 m2, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

7) Aset7
Tanah (AJB 63 dan 87) seluas & 450 m3, terletak di Desa Sumput, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.
d. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan tujuan penilaian adalah memberikan pendapat yang objektif mengenai opini
nilai pasar objek penilaian, yang akan digunakan untuk kepentingan pembelian aset tetap
menggunakan dana hasil penawaran umum perdana (initial public offering).

e. Dasar Nilai

Dasar Nilai yang akan diungkapkan adalah Nilai Pasar yang didefinisikan sesuai dengan
Standar Penilaian Indonesia (SP1)-2018.

El. Benteng Api Technic

ndapat Kewajaran atas Re

H E S8 CYTEN rei e APPRArSsSAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

f. Kesimpulan Nilai Pasar

Dalam penilaian ini kami mempunyai asumsi bahwa aset yang dinilai dapat
diperjualbelikan, bebas dari sengketa serta tidak bermasalah dan status kepemilikan dapat
berubah (berpindah tangan). Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau
hutang/kerugian atas properti yang dinilai tersebut dan bukanlah merupakan tanggung
jawab kami apabila timbul persoalan yang berhubungan dengan properti tersebut
berkaitan dengan penilaian yang dilakukan. Setelah mempertimbangkan secara seksama
atas semua data dan faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, maka Nilai Pasar
dari aset tersebut di atas pada tanggal 31 Desember 2023 adalah sebagai berikut:

1) Aset1
Tanah dan bangunan, kesimpulan Nilai Pasar Rp. 3.808.665.000, -

2) Aset2
Tanah kosong, kesimpulan Nilai Pasar Rp. 8.168.968.000,-

3) Aset3
Tanah kosong, kesimpulan Nilai Pasar Rp. 7.275.985.000,-

4) Aset4
Tanah kosong, kesimpulan Nilai Pasar Rp. 2.973.707.000,-

5) Aset 5
Tanah kosong, kesimpulan Nilai Pasar Rp. 300.327.000,-

6) Aset6
Tanah kosong, kesimpulan Nilai Pasar Rp. 1.489.415.000,-

7) Aset7

Tanah kosong, kesimpulan Nilai Pasar Rp. 1.118.809.000,-

Total kesimpulan Nilai Pasar objek penilaian adalah Rp. 25.135.156.000,- (dua puluh
lima miliar seratus tiga puluh lima juta seratus lima puluh enam ribu Rupiah).

PT. Benteng Api Technic

'endapat Kewajarar

H E 3 CE NTIE TI A PPRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan
14. Metodologi dan Analisis Kewajaran Rencana Transaksi

Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, analisis dilakukan dengan
tahapan-tahapan sebagai berikut:

141. Analisis Rencana Transaksi

Perseroan akan melakukan Rencana Transaksi berupa pembelian tanah dan bangunan
sebesar Rp. 24.900.000.000,-, sumber dana berasal dari dana hasil Penawaran Saham
Perdana (IPO).

a. Identifikasi Pihak-Pihak yang Bertransaksi

Pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi ini adalah BAT sebagai pembeli
dengan Tn. Ridwan dan Tn. Sugeng Suryadi sebagai penjual tanah dan bangunan,
keterangan mengenai pihak-pihak yang bertransaksi diuraikan sebagai berikut:

1) PT. Bentang Api Technic

BAT didirikan berdasarkan Akta No. 2, tanggal 9 September 2004 dibuat dihadapan
Tutty Mulianingsih, SH., notaris di Surabaya. Akta pendirian ini telah disahkan Menteri
Kehakiman dalam Surat Keputusan No. C-27671-HT.01.01 Th 2004 tanggal
05 November 2004 yang telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 096 tambahan berita Negara Republik Indonesia (RI) Nomor 041603 tanggal terbit
2 Desember 2022.

Anggaran Dasar BAT telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir berdasarkan
Akta No. 51, tanggal 29 Nopember 2023 dibuat dihadapan Heryanto Tjhang S.H.
notaris di Surabaya, mengenai pernyataan keputusan rapat umum pemegang saham
luar biasa Perusahaan dan telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan AHU-0074353.AH.01.02 tahun 2023 tertanggal
29 November 2023.

Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan BAT
adalah menjalankan usaha dalam bidang Perdagangan Besar, Perindustrian,
Konstruksi, dan Pengelolaan Air Limbah daur ulang sampah.

BAT mulai beroperasi secara komersial pada tahun 2004. Saat ini perusahaan
menjalankan usaha dalam bidang manufaktur pembuatan Batu Bata, Mortar, Semen
dan Sejenisnya yang Tahan Api dan Entitas Anak dalam membantu pembuatan proyek
tersebut.

PT. Benteng Api Technic

oat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan

13

HH» 8 C IE MN T4LEF IC A PP RAISA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

BAT berdomisili di beralamat di Jalan Kebraon II No. 103A Surabaya, Jawa Timur,
Indonesia 60222.

Susunan pemegang saham BAT berdasarkan laporan keuangan per tanggal
31 Desember 2023, diuraikan sebagai berikut:

Persentase Nilai Saham
No. Per Sah Jumlah Sah:
Mega PENA umah Saham (Kepemilikan (6)| (Rp)
1| Ridwan 262.700 54,62”e|  26.270.000.000
2| Sugeng Suryadi 194.250 40,3886|  19.425.000.000
3) Anwar Dianto 24050 5,00”) 2.405.000.000
Jumlah 481.000 100,00”z|/  48.100.000.000

Susunan Dewan Komisaris dan Direksi BAT berdasarkan laporan keuangan per
31 Desember 2023 diuraikan sebagai berikut:

Dewan Komisaris

Komisaris Utama : Tn. Sugeng Riyadi
Komisaris Independen Tn. Rusli Ananda
Direksi
Direktur Utama : Tn. Ridwan
Direktur : Tn. Agus Hari Pramudianto
Direktur : Tn. Aswin Asmantono

2) Tn. Ridwan

Tn. Ridwan, lahir di Kediri, pada tanggal 9 Nopember 1971, pekerjaan karyawan
swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Puri Lidah Kulon Blok F-1, RT
001, RW 007, Kelurahan Lidah Kulon, Kecamatan Lakarsantri, Kota Surabaya,
Provinsi Jawa Timur, Pemegang Kartu Tanda Penduduk No. 3578180911710001.

3) Tn. Sugeng Suryadi

Tn. Sugeng Suryadi, lahir di Blitar, pada tanggal 26 Juni 1973, pekerjaan karyawan
swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Griya Kebraon Tengah 13 2/7,
RT 001, RW 011, Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karang Pilang, Kota Surabaya,
Provinsi Jawa Timur, Pemegang Kartu Tanda Penduduk No. 3578012606730002.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelia

Hr & S GCG NE MN TIRI A 7 P RAISA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

b. Hubungan Antara Pihak-pihak yang Terlibat Dalam Rencana Transaksi

Sesuai dengan informasi manajemen dan dengan analisis hubungan afiliasi rencana
pembelian tanah dan bangunan, berdasarkan kepemilikan saham dan kepengurusan
perusahaan, terlihat bahwa antara pihak-pihak yang bertransaksi memiliki hubungan
afiliasi yaitu:

1) Hubungan afiliasi berdasarkan kepemilikan saham

Berdasarkan analisis kepemilikan saham, terlihat bahwa antara pihak-pihak yang
bertransaksi ada hubungan afiliasi dari segi kepemilikan saham yaitu:

a) Tn. Ridwan adalah Pihak Penjual dan pemegang saham BAT, dengan
kepemilikan 54,624 (lima puluh empat koma enam puluh dua persen).

b) Tn. Sugeng Suryadi adalah Pihak Penjual dan pemegang saham BAT, dengan
kepemilikan 40,38 Yo (empat puluh koma tiga puluh delapan persen).

2) Hubungan afiliasi berdasarkan kepengurusan perusahaan

Berdasarkan analisis kepenguru3 san perusahaan, terlihat bahwa antara pihak-pihak
yang bertransaksi saling berkaitan, yaitu:

a) Tn. Ridwan, adalah Pihak Penjual dan menjabat sebagai Direktur Utama BAT.
b) Tn. Sugeng Suryadi, adalah Pihak Penjual dan menjabat sebagai Komisaris
Utama BAT.
Cc. Perjanjian dan Persyaratan yang disepakati dalam Rencana Transaksi

Sesuai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanah dan bangunan. Kesepakatan-
kesepakatan dalam perjanjian adalah sebagai berikut:

1) Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah dan Bangunan
a) Nomor dan Tanggal PPJB

Perjanjian Pengikatan Jual Beli, ditandatangani pada tanggal 22 Januari 2024
b) Pihak-pihak yang Bertransaksi

Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPJB, adalah BAT (Pihak Pembeli)
dengan Tn. Ridwan dan Tn. Sugeng Suryadi (Pihak Penjual).

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Banguna 1

H

Mm
1)
9
m
2

IA NI: APP RAISA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

c) Latar Belakang

Bahwa Penjual adalah pemilik sah atas bidang tanah dan bangunan serta
beberapa bidang tanah, diuraikan sebagai berikut:

(1) Tanah seluas 328 m?, dengan Sertifikat Hak Milik No. 323, atas nama Ridwan
dan Sugeng Suryadi, terletak di Jalan Kebraon No. 103, Kelurahan Kebraon,
Kecamatan Karang Pilang, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.

(2) Tanah seluas 1.110 m?, dengan Sertifikat Hak Milik No. 1074, atas nama
Ridwan dan Sugeng Suryadi, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

(3) Tanah seluas 1.110 m2, dengan Sertifikat Hak Milik No. 1075, atas nama
Ridwan dan Sugeng Suryadi, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

(4) Tanah seluas 1.109 m?, dengan Sertifikat Hak Milik No. 1076, atas nama
Ridwan dan Sugeng Suryadi, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

(5) Tanah seluas 1.028 m?, dengan Sertifikat Hak Milik No. 1077, atas nama
Ridwan, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur.

(6) Tanah seluas 816 m3, dengan Sertifikat Hak Milik No. 1103, atas nama
Ridwan, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur.

(7) Tanah seluas 135 m?, dengan Sertifikat Hak Milik No. 1078, atas nama
Ridwan, terletak di Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur.

(8) Tanah seluas 1.090 m?, dengan Akta Jual Beli No. 594.4, terletak di Desa
Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

(9) Tanah seluas 1.200 m2, dengan Akta Jual Beli No. 55, terletak di Desa
Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

(10) Tanah seluas 600 m2, dengan Akta Jual Beli No. 173, terletak di Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

(11)Tanah seluas 150 m?, dengan Akta Jual Beli No. 63, terletak di Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

(12)Tanah seluas 300 m?, dengan Akta Jual Beli No. 87, terletak di Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

PT. Benteng Api Technic

 E

d)

CTEN TIFAE AP? P RAISAkL

PT. Benteng Api

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Bahwa Penjual dengan ini hendak untuk menjual dan menyatakan tanah dan
bangunan tersebut kepada Pembeli yang dengan ini hendak membeli dan
menerima penyerahan atas tanah dan bangunan tersebut dari Penjual.

Pokok Perjanjian

1) Pasal 1
Pihak Penjual berjanji dengan ini mengikatkan diri, sekarang ini dan untuk
pada waktunya dikemudian hari untuk menjual dan menyerahkan kepada dan
untuk Pihak Pembeli, yang dengan ini berjanji dan mengikatkan diri sekarang
ini dan pada waktunya dikemudian hari untuk membeli dan menerima
penyerahan untuk dimiliki dari Pihak Penjual atas tanah dan bangunan
tersebut.

2) Pasal2

Harga penjualan dan pembelian dari tanah dan bangunan tersebut yang akan
dilakukan jual belinya kelak antara kedua belah pihak ditetapkan sekarang ini
sehingga untuk dikemudian hari tidak akan mengalami perubahan dengan
alasan apapun juga sebesar Rp. 24.900.000.000,- (dua puluh empat miliar
sembilan ratus juta Rupiah) jumlah uang tersebut akan dibayarkan oleh
Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual sekaligus selambat-lambatnya 6 (enam)
bulan sejak tanggal perjanjian, dan untuk penerimaan uang sejumlah tersebut
akan dibuat kwitansi secara tersendiri.

3) Pasal 3

Jual beli tanah dan bangunan tersebut akan dilangsungkan antara kedua

belah pihak dengan syarat-syarat dan perjanjian-perjanjian yang lazim dibuat

untuk perjanjian serupa itu, antara lain dengan ketentuan-ketentuan, bahwa:

(a) Pihak Penjual menjamin kepada Pihak Pembeli, bahwa Pihak Pembeli
tidak akan mendapat tuntutan dari pihak lain yang menyatakan
mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas tanah dan
bangunan tersebut dengan membebaskan Pihak Pembeli dari segala
tuntutan dari pihak lain mengenai hal-hal tersebut.

(b) Pihak Penjual menjamin Pihak Pembeli bahwa sebelum
penandatanganan Akta Jual Beli dilaksanakan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, tanah dan bangunan
tersebut tidak dikenakan sitaan serta telah bebas dari segala
pembebanan atas utang Pihak Penjual kepada kreditur manapun, dengan
membebaskan Pihak Pembeli dari segala tuntutan dan/atau dari pihak
lain yang didasarkan atas hal-hal tersebut.

endapat Kewajar

Technic

4 & Ss CC. (SN Tdk Ic APP RAI/ISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

4) Pasal4

Selama Perjanjian ini berlaku dan berjalan antara kedua belah pihak, maka
Pihak Penjual tidak berhak untuk menjual atau dengan cara lain mengalihkan,
memindahkan dan/atau melepaskan hak atas tanah tersebut kepada pihak
ketiga ataupun untuk memberatinya dengan beban yang bersifat apapun
kepada pihak lain, jika tidak mendapat persetuan tertulis lebih dahulu dari
Pihak Pembeli. Semua tindakan dan/atau perbuatan yang dilakukan oleh
Pihak Penjual mengenai tanah tersebut yang bertentangan dengan apa yang
ditentukan adalah tidak sah dan batal dengan sendirinya menurut hukum,
pembatalan mana dengan melepaskan ketentuan pasal 1266 dan 1267 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata, dan yang memberikan hak bagi Pihak
Pembeli untuk menuntut dikembalikannya dalam keadaan semula dan untuk
melakukan segala tindakan yang perlu dan berguna untuk itu.

5) Pasal 5
(a) Pajak penghasilan (PPh) yang timbul sehubungan dengan pelaksanaan
jual beli tanah dan bangunan ditanggung dan dibayarkan oleh Pihak
Penjual.

(b) Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang timbul
sehubungan dengan pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan
ditanggung dan dibayar oleh pihak Pembeli.

Berdasarkan hal tersebut di atas, rencana pembelian tanah dan bangunan adalah
sebesar Rp. 24.900.000.000,- (dua puluh empat miliar sembilan ratus juta Rupiah)
belum termasuk PPN

d. Penilaian atas Risiko dan Manfaat dari Rencana Transaksi

1) Faktor Risiko

Dalam menjalankan usahanya, Perseroan menghadapi risiko yang dapat
mempengaruhi hasil usaha Perseroan, apabila tidak diantisipasi dengan baik. Risiko
yang dihadapi oleh Perseroan secara keseluruhan dapat disusun berdasarkan
eksposur risiko (yaitu kombinasi dampak dan probabilitas) dari yang tertinggi sampai
terendah. Risiko-risiko yang dihadapi oleh Perseroan, diantaranya adalah

PT. Benteng Api Technic

n Tanah dan Bangunan 18

H G Ss C'(EN TEE APP RAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

a) Risiko Peralihan Teknologi

Dalam menjalankan usahanya, risiko utama yang dihadapi Perseroan adalah
terjadinya perubahan teknologi yang digunakan oleh pelanggan Perseroan.
Dalam industri material dan batu bata tahan api yang dijalankan Perseroan saat
ini, sebagian besar pelanggan-pelanggan Perseroan adalah perusahaan dari
berbagai macam industri yang memanfaatkan energi panas dalam menjalankan
kegiatan usahanya. Sehubungan dengan hal itu, apabila terjadi perubahan secara
teknologi pada pelanggan-pelanggan Perseroan tersebut, dimana industri-industri
yang sebelumnya bergantung dengan pemakaian energi panas tersebut sudah
tidak berketergantungan dengan energi panas dan mulai beralih dengan
memanfaatkan energi lainnya, maka hal ini akan mengakibatkan disrupsi yang
cukup signifikan terhadap aktivitas bisnis Perseroan. Hal ini akan berdampak
negatif bagi kegiatan usaha dan kinerja keuangan Perseroan.

b) Risiko Persaingan Usaha

Keberadaan perusahaan lokal di Indonesia yang bergerak dalam bidang Refraktori
dan Insulasi saat ini relatif sedikit, sehingga hal ini dapat mendorong perusahaan
luar negeri yang bergerak dalam bidang tersebut masuk secara agresif ke
Indonesia. Selain itu, masuknya produk-produk impor dengan harga kompetitif
juga dapat menjadi ancaman dalam persaingan usaha Perseroan. Dalam hal
Perseroan tidak dapat mempertahankan fasilitas produksi, tingkat pelayanan dan
pengiriman yang lebih cepat dan efisien, maka ini dapat mempengaruhi kegiatan
usaha dan kinerja keuangan Perseroan.

c) Risiko Fluktuasi Harga Gas LNG

Perseroan saat ini menggunakan gas LNG sebagai bahan bakar utama dalam
proses produksi material dan batu bata tahan api, sehingga apabila harga gas
LNG secara global berfluktuasi cukup ekstrim yang disebabkan oleh kondisi
ekonomi baik secara global maupun domestik, isu geopolitik, perang dagang atau
isu global lainnya, maka akan berpengaruh signifikan kepada biaya produksi
Perseroan. Peningkatan harga gas LNG tersebut dapat memberikan dampak
menurunnya kinerja keuangan Perseroan dalam periode waktu tertentu sehingga
menghambat pertumbuhan bisnis Perseroan.

PT. Benteng Api Technic

al

La 4 Ss CIENTIAF1C APPRAYfSAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

d) Risiko Sumber Daya Manusia

Saat ini belum terdapat Lembaga Pendidikan di Indonesia yang memiliki Program
Studi di bidang Refraktori dan Insulasi, sehingga Perseroan perlu memberikan
pelatihan internal khusus yang memakan waktu cukup panjang agar dapat
menghasilkan Sumber Daya Manusia yang memiliki keahlian dan kompetensi di
bidang Refraktori dan Insulasi sesuai dengan aktivitas bisnis Perseroan. Sumber
Daya Manusia yang bekerja di bidang ini relatif jarang, salah satunya disebabkan
oleh terbatasnya informasi terkait bidang ini.

Dalam hal Perseroan tidak dapat melakukan pelatihan yang efisien dan
menyebabkan keterbatasan Sumber Daya Manusia yang berkualitas, hal ini dapat
berdampak pada menurunnya kemampuan memberikan pelayanan yang
diberikan oleh Perseroan yang selanjutnya dapat berdampak pada pendapatan
Perseroan.

e) Risiko Investasi atau Aksi Korporasi

Dalam kegiatan usaha Perseroan dan Perusahaan Anak tidak terlepas dari
rencana untuk melakukan investasi atau aksi korporasi, seperti ekspansi bisnis
dengan melakukan pengembangan perangkat teknologi dan sistem infrastruktur
baik melalui pembelian aset atau melalui akuisisi perusahaan. Tidak terdapat
jaminan bahwa investasi atau aksi korporasi yang dilakukan Perseroan dan
Perusahaan Anak akan berhasil sesuai dengan rencana yang diharapkan oleh
Perseroan dan Perusahaan Anak. Apabila investasi atau aksi korporasi yang
dilakukan tidak berjalan sesuai dengan rencana yang diharapkan, maka hal
tersebut dapat berdampak terhadap kondisi keuangan, kegiatan usaha dan
prospek usaha Perseroan dan Perusahaan Anak.

f) Risiko Kegagalan Perseroan Mematuhi Peraturan Perundang-undangan yang
Berlaku Dalam Industrinya

Perseroan akan mematuhi peraturan perundang-undangan dalam industrinya,
dalam hal terdapat peraturan perundang-undangan yang diberlakukan dan
Perseroan tidak dapat mematuhi berbagai peraturan perundang-undangan akan
berdampak pada keberlangsungan kegiatan usaha Perseroan.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 20

3... S C1ENTIFIC APPRA'ISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

9) Risiko Pasokan Bahan Baku

Kelangkaan bahan baku merupakan salah satu risiko material yang mungkin
dihadapi Perseroan. Walaupun sejak pendiriannya hingga saat ini Perseroan
tidak menemukan kendala yang signifikan dalam memperoleh pasokan bahan
baku, hal ini perlu dikategorikan sebagai salah satu risiko yang berpotensi muncul
seiring dengan pertumbuhan Perseroan, terutama sehubungan dengan kenaikan
volume produksi dikemudian hari. Kurangnya pasokan bahan baku akan
berdampak negatif terhadap kinerja Perseroan.

2) Faktor Manfaat

a) Meningkatkan likuiditas saham Perseroan.

b) Meningkatkan struktur permodalan, dimana dengan terealisasinya Rencana
Transaksi, rasio debt to eguity akan semakin baik dan Perseroan akan lebih
mudah mendapatkan pinjaman, jika membutuhkan dana untuk menunjang
pendapatan usaha.

Cc) Penambah aset tetap, dimana aset tetap merupakan jaminan yang baik untuk
pinjaman.
d) Aset tetap berupa tanah dan bangunan, memiliki nilai jual yang baik untuk jangka

panjang, dimana biasanya nilai properti mengalami kenaikan, terutama untuk
jangka panjang.

14.2. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif Rencana Transaksi

a. Analisis Kualitatif

1) Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha

BAT didirikan berdasarkan Akta No. 2, tanggal 9 September 2004 dibuat dihadapan
Tutty Mulianingsih, SH., notaris di Surabaya. Akta pendirian ini telah disahkan Menteri
Kehakiman dalam Surat Keputusan No. C-27671-HT.01.01 Th 2004 tanggal
05 November 2004. yang telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 096 tambahan berita Negara Republik Indonesia (RI) Nomor 041603 tanggal terbit
2 Desember 2022

PT. Benteng Api Technic

Ni — 3 Cia Ter it A PP RA'/SAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

2) Analisis Industri
(a) Pertumbuhan Ekonomi Indonesia

Ekonomi Indonesia tumbuh lebih baik dari prakiraan. Pada triwulan IV 2023
pertumbuhan tercatat sebesar 5,0476 (yoy), meningkat dari 4,94” (yoy) pada
triwulan sebelumnya sehingga secara keseluruhan tahun 2023 mencapai 5,054
(yoy). Pertumbuhan terutama didukung oleh kenaikan ekspor, peningkatan
investasi bangunan, dan dampak positif pelaksanaan lapangan usaha (LU),
pertumbuhan ekonomi 2023 antara lain ditopang oleh LU yang terkait mobilitas
seperti Perdagangan Besar dan Eceran, Transportasi dan Pergudangan,
Informasi dan Komunikasi, serta Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum.
Secara spasial, pertumbuhan ekonomi nasional yang kuat terjadi di banyak
wilayah Indonesia dengan kinerja pertumbuhan tertinggi tercatat di wilayah
Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua), diikuti Kalimantan dan Jawa. Ke depan,
Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan ekonomi 2024 akan meningkat
dalam kisaran 4,7-5,596. Prospek ini dipengaruhi oleh membaiknya ekspor sejalan
dengan peningkatan pertumbuhan ekonomi dunia serta tetap baiknya permintaan
domestik didukung oleh positifnya keyakinan pelaku ekonomi. Konsumsi Rumah
Tangga dan investasi, khususnya nonbangunan, perlu terus didorong agar dapat
mendukung pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Bank Indonesia akan
terus memperkuat bauran kebijakan, khususnya melalui kebijakan
makroprudensial dan kebijakan sistem pembayaran, serta bersinergi dengan
stimulus fiskal Pemerintah untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, khususnya
dari sisi permintaan domestik.

Tabel Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan
Pengeluaran

Konsumsi Rumah Tangga 504 -263 201

435 552 540 450 494 453 522 S05 447 482

aa KA Tan 1062 421 162 591 503 599 572 566 616 859 618 111 983
Konsumsi Pemerintah. 327 212 415 660 461 250 472 4A7 331 1047 393 281 295
Investasi (PMTDB) 445 496 380 408 309 498 333 387 211 463 577 502 440
Investasi Bangunan 537 378 232 258 092 007 Oli 091 008 332 631 642 404
Investasi Nonbangunan 183 44 B42 B63 971 1932 1211 1253 793 830 445 160 534
Ekspor 048 &42 1799 1440 1632 1909 1495 1623 1174 -291 -391 164 132

Impor 1.13 “1760 2486 1606 1306 25.73 649 15.00 415 -323 6.75 015 -165

Sumber : Badan Pusat Statistik, diolah
PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rer

anah dan Bangunan »

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(b) Neraca Pembayaran Indonesia

Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap baik dan mendukung ketahanan
eksternal. NPI pada 2023 diprakirakan mencatat surplus, ditopang oleh defisit
transaksi berjalan yang terbatas dan surplus transaksi modal dan finansial.
Perkembangan terkini menunjukkan surplus neraca perdagangan masih berlanjut
pada Januari 2024 sebesar 2,0 miliar dolar AS dipengaruhi oleh ekspor nonmigas
yang kuat. Di tengah ketidakpastian pasar keuangan global yang masih tinggi,
aliran masuk modal asing di pasar keuangan domestik terus berlanjut, tecermin
dari investasi portofolio yang mencatat net inflows sebesar 3,1 miliar dolar AS
pada triwulan | 2024 (hingga 19 Februari 2024). Posisi cadangan devisa Indonesia
akhir Januari 2024 tetap tinggi sebesar 145,1 miliar dolar AS, setara dengan
pembiayaan 6,6 bulan impor atau 6,4 bulan impor dan pembayaran utang luar
negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar
3 bulan impor. Secara keseluruhan, NPI 2024 diprakirakan tetap mencatat surplus,
didukung oleh berlanjutnya surplus neraca transaksi modal dan finansial sejalan
dengan tetap positifnya aliran masuk modal asing dipengaruhi oleh persepsi positif
investor terhadap prospek perekonomian domestik yang lebih baik dan imbal hasil
investasi yang menarik. Sementara itu, transaksi berjalan tetap sehat yang
diprakirakan mencatat defisit rendah dalam kisaran 0,196 sampai dengan 0,944
dari PDB.

Tabel Neraca Pembayaran Indonesia

Tranaksi Berjalan MD AB AM AM SM ASI ISI UR WI UN AM HO WM 25 AN AD AI
Ataag ISI RM IG AM A1 2G GB NN KM NK KG C6 MN MB IN ND MX
Kis bb KBM KM MM MX 6165 G4 IM GT ISIT TM NK LM TN MP AG BB AN
Ima kd AM AM 415 LM KN BIS MN SM MM MN SR LA 26 SIM SITI SM DIM
a knngs NI AG IK NB M0 MI IM TN AM G6 DG MT MN SK IM TB MR
bikas ML SG 1 IM 2S SM AIM SB IG 48 SL AN IG 48 S2 S8 Ai
Biaega IK IM MS AK IS IK MB AB AM SB SH AK A9 48 39 48 18
(Perapat Pamer IN AI 65 AM AT AN NK IN AN 48 AG SN AD 98 AM AN XX
DD Pendapatan Seunder ID BW MW ILIG ES 0 IK ID 17 S0 16 18 15 WN 5X
Transaksi Modal dan Finansial BD IM SM AM IL LI) MSI 2 AR SH GI AB LX SM AT IN 45
1 iesas Langaung BB MM ASI SM IG AM ITB AB GK IM IN MIT AL AS 319 3G US
2 wesas Pore MB IMAM IM AD S0 SU AG MI AN AN NB IM 28 NM 21
3 Iesasilamp BM AB ITL IT 26 AB MN IN AM SK AM MB IL 4S AN AB 49
Mera Keseluruhan AB 2 AB A6 MG AM 16 10 28 AD AD WM EX IT 16 20 &N
Meruendin
“Cadangan Devisa LAM KEMO INA KENA MAT MIL MSI KAI IA KOTA 1723 72 MG19 ISI TAM IN WN
DilanbuanimpordanpentayaanULN Pememah 722 31 S6 BM BA III IT GM Gi SI SM SM EL SW SI AT GI
“Tnesaksi Berjalan (PB) IN AMA AK LT 0G IN AB AT IN AW AM AD AK AN AI Ati

Sumber : Bank Indonesia. “Angka sementara: "Angka sangat sementara

PT. Benteng Api Technic

Japat Kew

alas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 23

AE S CC YEN Tie APP RAISA.

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(c) Inflasi

Inflasi terjaga rendah dalam kisaran sasaran 2,541” didukung oleh kebijakan
moneter Bank Indonesia yang pro-stability. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK)
Januari 2024 tercatat sebesar 2,579o (yoy) menurun dari inflasi bulan sebelumnya
sebesar 26196 (yoy) sehingga tetap berada dalam kisaran 2,5t1”6. Penurunan
inflasi terjadi pada inflasi inti, sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan moneter
Bank Indonesia yang pro-stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia
dengan Pemerintah Pusat dan Daerah. Inflasi inti menurun dari 1,804 (yoy) pada
Desember 2023 menjadi 1,68Y6 (yoy) pada Januari 2024, dipengaruhi oleh
imported inflation yang rendah sejalan dengan tetap stabilnya nilai tukar Rupiah,
ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, serta kapasitas perekonomian
yang masih besar dan dapat merespons permintaan domestik. Inflasi administered
prices relatif stabil sebesar 1,74” (yoy).

Sementara itu, inflasi volatile food meningkat menjadi 7,226 (yoy), terutama pada
komoditas beras dan bawang karena dampak El-Nino, faktor musiman, dan
bergesernya musim tanam. Untuk itu, sinergi pengendalian inflasi TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah terus diperkuat dalam
mengendalikan harga pangan. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tahun
2024 tetap akan rendah dan terkendali dalam sasaran 2,541”.

Grafik Inflasi

13579113579113579113579113579N11
2019 2020 201 121 203 2024

Sumber : Badan Pusat Statistik, diolah

PT. Benteng Api Technic

'endapat Kewajaran atas R

elian Tanah dan Bangunan 24

“ & SC aC Mm TA FC APP RAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(d) Nilai Tukar Rupiah

Nilai tukar Rupiah tetap terkendali didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank
Indonesia. Setelah pada Januari 2024 melemah 2,436, nilai tukar Rupiah pada
Februari 2024 (hingga 20 Februari 2024) kembali menguat 0,7796 (ptp).
Penguatan nilai tukar Rupiah didorong oleh kebijakan stabilisasi yang ditempuh
Bank Indonesia, aliran masuk modal asing ke pasar keuangan domestik sejalan
dengan persepsi positif investor terhadap prospek ekonomi yang tetap baik
dengan stabilitas yang terjaga dan imbal hasil aset keuangan domestik yang
menarik. Dengan perkembangan ini, nilai tukar Rupiah hanya sedikit melemah
1,68”6 dari level akhir Desember 2023, lebih baik dibandingkan dengan
pelemahan Won Korea, Ringgit Malaysia, dan Baht Thailand masing-masing
sebesar 3,6996, 4,27Yo, dan 5,3192.

Ke depan, nilai tukar Rupiah diprakirakan stabil dengan kecenderungan menguat
didorong oleh berlanjutnya aliran masuk modal asing, didukung oleh kebijakan
stabilisasi Bank Indonesia, serta penguatan strategi operasi moneter pro-market
melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI. Bank Indonesia terus
memperkuat koordinasi dengan Pemerintah, perbankan, dan dunia usaha untuk
mendukung implementasi instrumen penempatan valas Devisa Hasil Ekspor
Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36 Tahun 2023.

Grafik Kurs Transaksi Nilai Tukar Rupiah

& pount-to-point rerata
Ka ta
JPY Oa ae
THB an TENUN
TRY 2 Ah SENIN
MYR Ai Paagown
KRW
ZAR
EUR
BRL
IDR
MAA AAA AAA AA NAN ARA RN
PHP 1.
INR aa Ho3s
“25.0 -20.0 “150 “100 5.0 0.0 5.0
& ytd
Sumber : Bank Indonesia
PT. Benteng Api Technic
Pendapat Kewajaran atas Rencana P' a an Bangunan 23

n & 8S CG KE MN Ter 3iG AA PPRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(e) Analisis Prospek Bata, Mortar, Semen dan Sejenisnya Yang Tahan Api
(1) Penggunaan Bata Tahan Api di Indonesia

Di Indonesia, terdapat banyak sekali perangkat konstruksi baik itu berupa
perlengkapan hingga bahan-bahan yang selalu dibutuhkan guna menunjang
fungsi dari sebuah bangunan. Salah satu bahan konstruksi yang diminati
masyarakat yaitu bata, mortar, semen dan sejenisnya yang tahan api karena
bahan bangunan tersebut memiliki kelebihan mampu menjaga suhu di sebuah
ruangan agar tetap stabil. Bata, mortar, semen dan sejenisnya yang tahan api
ini sangat cocok digunakan untuk membuat bangunan umum (public
place) karena bangunan umum sering dikunjungi banyak orang sehingga
dengan menggunakannya dapat meminimalisir dampak risiko kebakaran.

Pemilihan material konstruksi tahan api untuk bangunan umum sangatlah
penting. Hal tersebut disebabkan fungsionalitas bangunan umum yang
diperuntukkan untuk masyarakat secara umum yang identik dengan pusat
pelayanan masyarakat, pasar, kantor pemerintahan, rumah sakit, lembaga
pendidikan, perhotelan, dan lain-lain. Tidak sedikit dari bangunan-bangunan
tersebut bertingkat tinggi dan memiliki ruang tangga darurat. Maka di sinilah
pentingnya bata tahan api digunakan dalam pembuatan bangunan umum.
Material tersebut dapat digunakan pada ruang tangga darurat agar tetap aman
untuk dilewati oleh orang ketika gedung dalam keadaan bahaya.

(2

Bahan Dasar Bata Tahan Api

Bata tahan api adalah material anorganik berbahan dasar tanah liat. Material
ini memiliki sifat natural atau sintesis dan memiliki daya tahan terhadap panas
atau api dengan temperatur diatas 1.000”C tanpa adanya proses peleburan
atau perubahan bentuk. Adapun komposisi penting dari bata tahan api di
antaranya kaolin, shale, dan mineral lempung alam yang digunakan sebagai
bahan dasar. Terdapat pula komposisi mangan kadar kecil, bauksit, aditif yang
kemudian dicampurkan dengan tanah liat sehingga menghasilkan corak yang
berbeda. Selain itu juga terdapat kandungan barium karbonat yang
dimanfaatkan untuk menciptakan ketahanan kimia bata dan berbagai macam
senyawa lainnya berupa partikel yang berbentuk kelompok longgar yang
membuat bata lebih tahan terhadap api. Terakhir, bata tahan api juga
mengandung berbagai macam bahan pelapis yang mana dalam proses
produksi bata tahan api mampu menciptakan lapisan yang khas seperti pasir
yang teksturnya sedikit kasar.

PT. Benteng Api Technic

Hu CE S CE N TYF Ie A PP RAISA L

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Berbagai komposisi tersebut ditujukan untuk menjaga kestabilan suhu pada
saat digunakan sehingga mampu digunakan secara maksimal. Untuk itu, bata
tahan api sangat baik diaplikasikan pada sebuah bangunan. Utamanya pada
bangunan yang rentan terjadi kecelakan yang diakibatkan oleh api atau yang
bersumber panas yaitu seperti bangunan umum.

(3) Fungsi Bata Tahan Api

Meredam Panas

Fungsi pertama bata tahan api yaitu untuk meredam panas dan meratakan
panas pada fumace. Bata tahan api menjadi prioritas dalam proses
pembuatan tungku ataupun perapian. Sehingga fungsi bata tahan api sebagai
peredam panas dan meratakan panas bisa langsung dirasakan oleh manusia.
Contoh dalam kehidupan sehari-hari yaitu menggunakan bata untuk perapian
membakar sate, ikan, dan daging.

Memaksimalkan Panas

Bata tahan api berfungsi untuk memaksimalkan panas karena mengandung
bahan baku tipe chamotte ataupun fireclay yang berfungsi mengikat berbagai
unsur maupun senyawa. Sehingga bata tahan api mampu memaksimalkan
panas. Bata tahan api juga digunakan dalam sarana pelapisan awal
pembuatan oven hingga proses first lining.

Sebagai Pelindung Sheel

Bata tahan api memiliki fungsi sebagai pelindung sheel terhadap hot gas,
Solution, catalyst, dan lain-lain. Fungsi ini memperlihatkan perlindungan
sempurna yang nantinya akan memberi kualitas batu tahan api yang lebih
maksimal.

Sebagai Proses Reduksi

Bata tahan api berfungsi melakukan proses reduksi heat loss dalam
eguipment tertentu. Proses reduksi batu tahan api merupakan fungsi terbaik
dan sangat penting karena mampu memaksimalkan semua potensi dalam
sebuah konstruksi.

Menjaga Kestabilan Suhu

Bata tahan api berfungsi menjaga kestabilan suhu di dalam eguipment. Bata
tahan api mampu menjalankan fungsi dan manfaatnya yang langsung bisa
dirasakan oleh manusia. Bata tahan api bisa bertahan terhadap suhu yang
sangat tinggi sekalipun, bahkan juga bisa bertahan pada perubahan suhu
yang tidak beraturan terjadi secara mendadak atau disebut thermal shock
resistance.

PT. Benteng

dapat Kewa

Api Technic

NN — 3 CY1E.M Tiri AP PRATISAt

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Menghemat Panas

Fungsi bata tahan api yang terakhir yaitu mampu menghemat panas. Proses
penurunan suhu dilakukan secara perlahan.

(4) Prospek Industri Bata Tahan Api di Indonesia

Berdasarkan data dari dari 6wresearch.com, Pasar Refraktori Indonesia
mencatat pertumbuhan tingkat pengiriman sebesar 78,3496 pada tahun 2021
dibandingkan dengan tahun 2020 dan diperkirakan akan mencatatkan CAGR
sebesar, 4,7”b selama periode tahun 2020-2026.

Refraktori adalah bahan tahan api yang digunakan pada berbagai tungku
industri, smelter, kiln, reaktor, incinerator, dan sebagai nya yang terkena suhu

yang tinggi

Grafik Pertumbuhan Pangsa Pasar Negara-Negara Pengekspor
Material Refraktori di Pasar Indonesia

MAN China MMMKK Korea Selatan MAAN Malaysia MEN Thailand
MERE Austria

Indonesia dilaporkan cenderung mengandalkan impor untuk memenuhi
permintaan pasar refraktori yang terus meningkat. Faktor impor Pasar
Refraktori pada tahun 2021 sebesar 204,63 juta USD sedangkan pada tahun
2017 sebesar 151,06 juta USD. Tiongkok, Korea Selatan, Malaysia, Thailand,
dan Austria termasuk di antara pemain pasar teratas pada tahun 2021, di
mana Tiongkok memperoleh pangsa pasar terbesar sebesar 88,12”c dengan
nilai pengiriman sebesar 174,84 juta USD .

Nilai (Dolar

Sumber : 6wresearch

Pasar Refraktori Indonesia diperkirakan akan tumbuh dengan CAGR sebesar
4,7”o dari tahun 2020 hingga 2026. Pasar ini terutama didorong oleh
meningkatnya permintaan produk refraktori di berbagai industri seperti industri
baja, industri nikel, industri tembaga, industri pupuk dan petrokimia, industri
semen, industri kaca, industri keramik, industri minyak kelapa sawit, industri
makanan dan minuman, industri pembangkit listrik dan sebagainya.

PT. Benten

g Api Technic

ajaran atas R

aa — S5 CIENTIFIAC APPRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Peningkatan produksi besi dan baja ditambah dengan meningkatnya
permintaan akan konservasi energi telah diidentifikasi sebagai salah satu
pendorong utama meningkatnya pasar Refraktori (bahan tahan api) di
Indonesia

Mengacu pada informasi tersebut diatas, saat ini permintaan atas produk
refraktori di Indonesia sangat besar tetapi perusahaan lokal yang bergerak di
bidang tersebut masih relatif sedikit, maka Perseroan memiliki peluang untuk
meningkatkan pangsa pasarnya di industri refraktori dengan memberikan
kualitas produk yang bersaing dengan produk impor dari luar negeri.

Pertumbuhan kebutuhan produk dan jasa di bidang refractory dan insulation
juga diperkirakan akan terus meningkat mengikuti tingkat pertumbuhan
industri-industri lainnya. Hal tersebut dikarenakan produk refraktori adalah
salah satu bagian vital dalam proses operasional sebuah industri, yaitu
sebagai dinding pelindung berbagai alat penghasil energi seperti: Furnace,
Kiln, Reactor, Boiler, Turbine, Heat Exchanger, Catalysator, Incinerator, dan
lainnya.

Dari aspek regulasi Indonesia saat ini, adanya kebijakan pemerintah terkait
pelarangan ekspor bahan mentah memacu semakin bertumbuhnya Industri
Smelter di Indonesia, seperti industri pengolahan nickel, industri pengolahan
emas, dan sebagainya. Kebijakan pemerintah lainnya tentang penerapan
TKDN memberikan peluang yang semakin besar bagi produsen dan
perusahaan lokal Indonesia, termasuk bagi Perseroan yang bergerak di
bidang Refractories and Insulations.

(5

Prospek Usaha Perseroan

Pasar sedang bergerak ke arah persaingan yang moderat. Herfindahl-
Hirschman Index (HHI) mengukur daya saing negara pengekspor. Kisarannya
berkisar antara 0 hingga 10.000, dengan angka indeks yang lebih rendah
mewakili jumlah pemain atau negara pengekspor yang lebih besar di pasar,
sedangkan angka indeks yang besar berarti jumlah pemain atau negara
pengekspor yang lebih sedikit di pasar.

PT. Benteng Api Technic

endapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 29

H E Ss CI!EN

IF1C APPRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Grafik — Potensi Ekspor Material Refraktori Indonesia

7

Sumber : bwreseach

Bagi eksportir refraktori Indonesia, Amerika tampaknya menjadi pasar yang
paling menarik (pada tahun 2028) dalam hal potensi ekspor, diikuti oleh
Vietnam, Swiss, Arab Saudi, dan Malaysia. Namun, dalam hal total
permintaan impor di seluruh negara, India menempati posisi teratas. Oleh
karena itu, dengan mempertimbangkan permintaan impor secara
keseluruhan, India memimpin permintaan impor namun dengan
mempertimbangkan Indonesia sebagai mitra, AS mempunyai potensi
permintaan yang belum terpenuhi dibandingkan negara lain pada tahun 2028.

Pasar refraktori Indonesia diperkirakan akan tumbuh dengan CAGR sebesar
4,79b dari tahun 2020 hingga 2026. Pasar ini terutama didorong oleh
meningkatnya permintaan produk refraktori di berbagai industri seperti
manufaktur baja, petrokimia, semen dan kaca. Tumbuhnya industrialisasi,
urbanisasi, dan meningkatnya aktivitas infrastruktur semakin mendukung
pertumbuhan pasar di wilayah ini. Selain itu, pemain-pemain besar yang
beroperasi di industri ini berfokus pada peningkatan kapasitas produksi
mereka untuk memenuhi meningkatnya permintaan bahan tahan api di
seluruh negeri sehingga menghasilkan investasi yang signifikan dalam
kegiatan penelitian dan pengembangan, sehingga memberikan dorongan
terhadap lintasan pertumbuhan pasar selama periode perkiraan.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 30

H E SS CENTIrC APP RAISA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Perseroan bergerak di bidang Produk Refractory, guna memenuhi kebutuhan
konsumen pada berbagai industri, seperti Industri Besi dan Baja, Industri
Peleburan Alumunium dan Tembaga, Industri Petrokimia dan Pupuk, Industri
Minyak dan Gas, Industri Pembangkit Listrik, Industri Semen dan Kapur,
Industri Pengolahan Kertas, dan lain-lain. Potensi permintaan produk
refraktori di Amerika tentunya akan meningkatkan pangsa pasar Perseroan.

3) Analisis Operasional Perseroan

Maksud dan tujuan Perseroan adalah menjalankan usaha dalam bidang perdagangan
besar, perindustrian, konstruksi, dan pengelolaan air limbah daur ulang sampah. Saat
ini Perseroan menjalankan usaha dalam bidang manufaktur pembuatan Batu Bata,
Mortar, Semen dan Sejenisnya yang Tahan Api dan Entitas Anak dalam membantu
pembuatan proyek tersebut.

Data yang diperoleh dari pihak manajemen, pendapatan Perseroan berasal dari
pendapatan pihak berelasi, pendapatan pihak ketiga dan pendapatan pihak lainnya,
per tanggal 31 Desember 2020 s/d 2023, dapat diuraikan sebagai berikut:

(a) Pendapatan Pihak Berelasi

Pendapatan pihak berelasi sampai dengan tanggal 31 Desember 2023 tercatat
sebesar Rp. 2,18 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 994,02 juta atau naik
sebesar 83,619b, dibandingkan dengan pendapatan pihak berelasi sampai
dengan tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 1,18 miliar.

Pendapatan pihak berelasi sampai dengan tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp. 1,18 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 598,30 juta atau naik sebesar
101,319, dibandingkan dengan pendapatan pihak berelasi sampai dengan
tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 590,55 juta.

Pendapatan pihak berelasi sampai dengan tanggal 31 Desember 2021 sebesar
Rp. 590,55 juta, mengalami penurunan sebesar Rp. 1,49 miliar atau turun sebesar
71,654, dibandingkan dengan pendapatan pihak berelasi sampai dengan tanggal
31 Desember 2020 sebesar Rp. 2,08 miliar.

Pendapatan pihak berelasi sampai dengan tanggal 31 Desember 2020 tercatat
sebesar Rp. 2.08 miliar, untuk pendapatan pihak berelasi sampai dengan tanggal
31 Desember 2019 tidak dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menerima
laporan keuangan per tanggal 31 Desember 2019.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 31

w S C1EN TIFIC AP PRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(b) Pendapatan Pihak Ketiga

Pendapatan pihak ketiga sampai dengan tanggal 31 Desember 2023 tercatat
sebesar Rp. 94,48 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 18,50 miliar atau naik
sebesar 24,356, dibandingkan dengan pendapatan pihak ketiga sampai dengan
tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 75,98 miliar.

Pendapatan pihak ketiga sampai dengan tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp. 75,98 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 52,72 miliar atau naik sebesar
226,772, dibandingkan dengan pendapatan pihak ketiga sampai dengan tanggal
31 Desember 2021 sebesar Rp. 23,25 miliar.

Pendapatan pihak ketiga sampai dengan tanggal 31 Desember 2021 sebesar
Rp. 23,25 miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 2,67 miliar atau turun
sebesar 10,3396, dibandingkan dengan pendapatan pihak ketiga sampai dengan
tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 25,93 miliar.

Pendapatan pihak ketiga sampai dengan tanggal 31 Desember 2020 tercatat
sebesar Rp. 25,93 miliar, untuk pendapatan pihak ketiga sampai dengan tanggal
31 Desember 2019 tidak dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menerima
laporan keuangan per tanggal 31 Desember 2019.

(c) Pendapatan Pihak Lainnya

Pendapatan pihak lainnya sampai dengan tanggal 31 Desember 2023 tercatat
sebesar Rp. 41,48 miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 12,69 miliar atau
turun sebesar 23,4396, dibandingkan dengan pendapatan pihak lainnya sampai
dengan tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 54,17 miliar.

Pendapatan pihak lainnya sampai dengan tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp. 54,17 miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 3,36 miliar atau turun
sebesar 5,845, dibandingkan dengan pendapatan pihak lainnya sampai dengan
tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 57,53 miliar.

Pendapatan pihak lainnya sampai dengan tanggal 31 Desember 2021 sebesar
Rp. 57,53 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 8,30 miliar atau naik sebesar
16,866, dibandingkan dengan pendapatan pihak lainnya sampai dengan tanggal
31 Desember 2020 sebesar Rp. 49,23 miliar

Pendapatan pihak lainnya sampai dengan tanggal 31 Desember 2020 tercatat
sebesar Rp. 49,23 miliar, untuk pendapatan pihak lainnya sampai dengan tanggal
31 Desember 2019 tidak dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menerima
laporan keuangan per tanggal 31 Desember 2019.

PT. Benteng Api Technic

HE

W
0

ENTIFIC APPRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

BAT akan membeli tanah dan bangunan, menggunakan dana hasil IPO, dengan
terealisasinya Rencana Transaksi, akan menambah jumlah produk refraktori,
sehingga diharapkan BAT akan memperoleh pendapatan yang lebih baik, yang pada
akhirnya memberikan kontribusi pendapatan dimasa mendatang.

4) Alasan Dilakukan Rencana Transaksi

(a) Saat ini tanah dan bangunan sudah digunakan sebagai kantor operasional oleh
Perseroan, dan bidang tanah lainnya saat ini digunakan untuk pabrik refraktori,
dengan demilkian pembelian tanah dan bangunan ini merupakan pilihan terbaik,
sehingga kedepan penggunaan tanah dan bangunan ini tidak lagi bergantung
kepada pihak afiliasi.

(b) Perseroan menjadi perusahaan yang menghasilkan produk refraktori yang
berkualitas, sehingga diharapakan dapat meningkatkan pendapatan bagi
Perseroan.

(c) Peningkatan produk refraktori merupakan salah satu strategi yag dilakukan
Perseroan untuk memperluas bisnis (ekspansi).

5) Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana Transaksi yang
Akan Dilakukan

(a) Keuntungan dari Rencana Transaksi

(1) Bagi eksportir refraktori Indonesia, Amerika tampaknya menjadi pasar yang
paling menarik (pada tahun 2028) dalam hal potensi ekspor, diikuti oleh
Vietnam, Swiss, Arab Saudi, dan Malaysia. Namun, dalam hal total
permintaan impor di seluruh negara, India menempati posisi teratas. Oleh
karena itu, dengan mempertimbangkan permintaan impor secara
keseluruhan, India memimpin permintaan impor namun dengan
mempertimbangkan Indonesia sebagai mitra, AS mempunyai potensi
permintaan yang belum terpenuhi dibandingkan negara lain pada tahun 2028,
hal ini menjadi peluang bagi BAT untuk dapat mendukung peningkatan
permintaan akan produk refraktori.

s

Dengan adanya Rencana Transaksi ini, akun aset tetap per tanggal
31 Desember 2023, tercatat sebesar Rp. 20,92 miliar, dengan terealisasinya
Rencana Transaksi maka akun tersebut akan bertambah menjadi Rp. 45,82
milliar, dengan naiknya akun aset tetap, akan menyebabkan bertambah
baiknya rasio debt to eguity (DER), sehingga Perseroan berpotensi
menambah pinjaman modal kerja jika dibutuhkan. Disamping itu, aset tetap
juga merupakan jaminan yang baik untuk pinjaman bank.

PT. Benteng Api Technic

idapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 33

? E Ss CLENTIFIC APPRAINSAI

KJPP Edi Andesta dan Rekan
(b) Kerugian atas Rencana Transaksi

(1) Risiko sosial, ekonomi, politik di Indonesia, situasi sosial, ekonomi, dan politik
yang dapat sewaktu-waktu mengganggu produksi refraktori di Indonesia.

(2) Apabila dana hasil penawaran umum perdana saham tidak mencukupi untuk
memenuhi kebutuhan Rencana Transaksi, maka akan diperlukan tambahan
sumber pendanaan eksternal, dimana pinjaman tersebut akan meningkatkan
beban bunga.

b. Analisis Kuantitatif

1) Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas & Kondisi Keuangan
Perusahaan

(a) Penilaian Kinerja Historis

Analisis kinerja historis Perseroan didasarkan pada laporan keuangan yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020, 2021, 2022 dan 2023, diuraikan
sebagai berikut:

(1) Realisasi Posisi Keuangan

L —udted
Aset Lancar
0 Kas dan Setara Kas 11941566 13099275 17642913 21941020
0 Piutang Usaha
- Pihak Berelasi 1.040.365 59.224 437.228 521490
- Pihak Ketga 21.165.062 15.099.058 20.201.400 23888212
0 Piutang Lan-lan
Pihak Berelasi 90.000 90.000 .
«Pihak Ketga 192.700 - 25803
O Persediaan 34882.174 15354754 47824798 39.053.526
0 Biaya Dibayar Dimuka dan Uang Muka 553.569 11943928 5.032.586 3.989.956
(bumian Aset lancar 70465436 | 105.646.239 91138927 89.420.008
Aset Tidak Lancar
0 Aset Tetap 20009 352 185101045 21031827 20922879
0 Aset Tak Berwujud 1291 553 51458
0 Aset Hak Guna - - . 944461
0 Aset Pajak Tangguhan 2.589.380 2914955 3350872 4565954
fulan Aset tidak lancar 22800.023 21425.553 24.382.698 26485852

PT. Benteng Api Technic

La — Sic. (ENTrIPryt APP RAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(Rp.0001-)
Uraian La
31 Desember
Kudied
Liabilitas Jangka Pendek
0 Utang Usaha
Pihak Berelasi 11322 38323
Pihak Ketga grsi128| oo ssaras2| oo B7ss043| 10263330
0 Utang Lain-lain
Pihak Berelasi 2813000| 1013000
Pihak Ketga 1307857| 1654414 535873 545941
| o Utang Pajak mapasa| 1250764 mstai7| 4020136
Biaya Yang Masih Harus Dibayar 1.097.049 782.328 816.991 1.075.862
(0 Pendapatan Dierima Dimuka 1s13160| 344609201 t09as208) — 1135624
0 Bagian Lancar Liabiitas Jangka Pendek
| Utang Bank 16152432 23.520.595 744.000 750.000
|. Uang Sewa Pembiayaan 322353 261648 334.484 178.745
(bumtan Liabilitas Jangka Pendek 3et20519|  cassatat| oo 22006104) — 15016960

Liabilitas Jangka Panjang
O Liabitas Jangka Panjang Setelah Dikurangi Bagian Lancar

Utang Bank 1552500 1.282.500 22490271 18 236218
Utang Sewa Pembiayaan 255.187 103.366 229177 50.432
0 Liabiltas Imbalan Pasca Kerja 5.328.051 5.457.513 5.466.605 6512351
(bumian Liabilitas Jangka Panjang 7.435.738 6343379) 28x86053| — 24.799.001
| Ekuitas
0 Modal Disetor 650.000 650.000 48.100.000 48.100.000
0 Tambahan Modal Disetor 1.446.000 1.446.000 1.446.000 1.446.000
0 Saido Laba
Ditentukan Penggunanya 6.564.556 6.564.556
Belum Ditentukan Penggunaanya 45.523.515 48.809.374 6.502.201 17.863.932
0 Penghasilan Komprehensit Lain (178.568) 410.932 823126 845.263
0 Kepentingan Non Pengendali 359.256 373965 1.013.585 120148
| (bumian Ekuitas 47.800.202 51.690.272 64.449.468 76.089.899
Aset Lancar

Aset lancar per tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp. 89,42 miliar,
mengalami penurunan sebesar Rp. 1,71 miliar atau turun sebesar 1,896,
dibandingkan dengan aset lancar per tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp. 91,13 miliar. Penyebab utama penurunan tersebut adalah penurunan
persediaan, penurunan biaya dibayar dimuka & uang muka.

Aset lancar per tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 91,13 miliar,
mengalami penurunan sebesar Rp. 14,50 miliar atau turun sebesar 13,73”4,
dibandingkan dengan aset lancar per tanggal 31 Desember 2021 sebesar
Rp. 105,64 miliar. Penyebab utama penurunan tersebut adalah turunnya kas
dan setara kas, turunnya piutang usaha pihak ketiga dan turunnya biaya
dibayar dimuka dan uang muka.

PT. Benteng Api Technic

dapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 39

» S5 GIE NTIFIC APPRAINSA L

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Aset lancar per tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 105,64 miliar,
mengalami kenaikan sebesar Rp. 35,18 miliar atau naik sebesar 49,936,
dibandingkan dengan aset lancar per tanggal 31 Desember 2020 sebesar
Rp. 70,46 miliar. Penyebab utama kenaikan tersebut adalah kenaikan kas dan
setara kas, kenaikan piutang usaha pihak ketiga, kenaikan persediaan dan
kenaikan biaya dibayar dimuka dan uang muka.

Aset lancar per tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 70,46 miliar, untuk
aset lancar per tanggal 31 Desember 2019, tidak dapat diperbandingkan,
karena Kami tidak menerima laporan keuangan per tanggal 31 Desember
2019.

Aset Tidak Lancar

Aset tidak lancar per tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp. 26,38 miliar,
mengalami kenaikan sebesar Rp. 2,10 miliar atau naik sebesar 8,639,
dibandingkan dengan aset tidak lancar per tanggal 31 Desember 2022
sebesar Rp. 24,38 miliar. Penyebab utama kenaikan tersebut adalah
kenaikan aset pajak tangguhan.

Aset tidak lancar per tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 24,38 miliar,
mengalami kenaikan sebesar Rp. 2,95 miliar atau naik sebesar 13,80Yo,
dibandingkan dengan aset tidak lancar per tanggal 31 Desember 2021
sebesar Rp. 21,38 miliar. Penyebab utama kenaikan tersebut adalah
kenaikan aset tetap.

Aset tidak lancar per tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 21,42 miliar,
mengalami penurunan sebesar Rp. 1,17 miliar atau turun sebesar 5,2096,
dibandingkan dengan aset tidak lancar per tanggal 31 Desember 2020
sebesar Rp. 22,60 miliar. Penyebab utama penurunan tersebut adalah
penurunan aset tetap

Aset tidak lancar per tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 22,60 miliar,
untuk aset tidak lancar per tanggal 31 Desember 2019, tidak dapat
diperbandingkan, karena Kami tidak menerima laporan keuangan per tanggal
31 Desember 2019.

PT. Benteng Api Technic
na Pembelian Tanah dan Bangunan 36

endapat Kewajaran atas Rencana

La 5 St CG 8 MM Cie APP RAISA

Ss

KJPP Edi Andesta dan Rekan
Liabilitas Jangka Pendek

Liabilitas jangka pendek per tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp. 15,01
miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 7,86 miliar atau turun sebesar
34,38/b, dibandingkan dengan liabilitas jangka pendek per tanggal
31 Desember 2022 sebesar Rp. 22,86 miliar. Penyebab utama penurunan
tersebut adalah penurunan pendapatan diterima dimuka.

Liabilitas jangka pendek per tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 22,88
miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 45,65 miliar atau turun sebesar
66,6196, dibandingkan dengan liabilitas jangka pendek per tanggal
31 Desember 2021 sebesar Rp. 68,53 miliar. Penyebab utama penurunan
tersebut adalah penurunan pendapatan diterima dimuka dan penurunan
bagian lancar liabilitas jangka panjang pinjaman bank.

Liabilitas jangka pendek per tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 68,53
miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 30,40 miliar atau naik sebesar
79,756, dibandingkan dengan liabilitas jangka pendek per tanggal
31 Desember 2020 sebesar Rp. 38,12 miliar. Penyebab utama kenaikan
tersebut adalah kenaikan pendapatan diterima dimuka.

Liabilitas jangka pendek per tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 38,12
miliar, untuk liabilitas jangka pendek per tanggal 31 Desember 2019, tidak
dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menerima laporan keuangan per
tanggal 31 Desember 2019.

Liabilitas Jangka Panjang

Liabilitas jangka panjang per tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp. 24,79
miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 3,38 miliar atau turun sebesar
12026, dibandingkan dengan liabilitas jangka panjang per tanggal
31 Desember 2022 sebesar Rp. 28,18 miliar. Penyebab utama penurunan
tersebut adalah penurunan utang bank jangka panjang.

Liabilitas jangka panjang per tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 28,18
miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 21,34 miliar atau naik sebesar
311,87”6, dibandingkan dengan liabilitas jangka panjang per tanggal
31 Desember 2021 sebesar Rp. 6,84 miliar. Penyebab utama kenaikan
tersebut tersebut adalah kenaikan utang bank jangka panjang.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajarar

sa & CC AN Ciri e A P PRAFISA.L

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Liabilitas jangka panjang per tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 6,84
miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 292,35 juta atau turun sebesar
4,10”4, dibandingkan dengan jangka panjang lancar per tanggal 31 Desember
2020 sebesar Rp. 7,13 miliar. Penyebab utama penurunan tersebut adalah
penurunan utang bank.

Liabilitas jangka panjang per tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 7,13
miliar, untuk liabilitas jangka panjang per tanggal 31 Desember 2019, tidak
dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menerima laporan keuangan per
tanggal 31 Desember 2019.

Ekuitas

Ekuitas per tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp. 76,08 miliar, mengalami
kenaikan sebesar Rp. 24,70 miliar atau naik sebesar 48,0894, dibandingkan
dengan ekuitas per tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 64,44 miliar.
Penyebab utama kenaikan tersebut adalah kenaikan akumulasi laba.

Ekuitas per tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 64,44 miliar, mengalami
kenaikan sebesar Rp. 12,75 miliar atau naik sebesar 24,684, dibandingkan
dengan ekuitas per tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 51,69 miliar.
Penyebab utama kenaikan tersebut adalah karena Perseroan melakukan
peningkatan modal disetor sebesar Rp. 47,45 miliar.

Ekuitas per tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 51,69 miliar, mengalami
kenaikan sebesar Rp. 3,89 miliar atau naik sebesar 8,14”o, dibandingkan
dengan ekuitas per tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 47,80 miliar.
Penyebab utama kenaikan tersebut adalah karena kenaikan akumulasi laba.

Ekuitas per tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 47,80 miliar, untuk
ekuitas per tanggal 31 Desember 2019, tidak dapat diperbandingkan, karena
Kami tidak menerima laporan keuangan per tanggal 31 Desember 2019.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana

Pembelian Tanah dan Bangunan 38

.- 9S CTEN Tri ie A PPRAISAL

s

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(2) Realisasi Rugi Laba

(Rp.000-)
Pendapatan
0 Pihak Berelasi 2.083.133 ssosse| — 110gasa| oo 282886
|o 2nax retga 2ss3n3sa| 23252070) 7s9eraoe| — se403250
0 Pihak Lainnya 49235342 57.535.459 54 174304 41483345
| (lumian Pendapatan Tn249569| Bi3reooa| 131344506) 138149489
| Beban Pokok Pendapatan
(Dumian Beban Pokok Pendapatan G6013725) 2358363) Gresosra| G40035TI
Mabakoor TT —aantu| “mana| nesuj nas
Beban Operasi
0 Beban Penjualan dan Pemasaran teszo2eal oze4r22| oGsrazonl — (as37c05)
0 Beban Umum dan Admoinisrasi tisaes73g) (rasain) (2szatso) (2oseos9j
| o Laba (Rugi) Setsin Kurs - (3765| 62438
(lumian Beban Usana Gasosoon) Rosirzan) M6A04605)| (25339525)
| Pendapatan (Beban) Lain-lain
0 Pendapatan Keuangan 724883 236988 2021 angen
| o Beban Keuangan (essazal oyasisesn| ogar2swnl oo (2es2300|
(bumian Pendapatan (Beban) Lain-lain (2.130.542) (2.078.709)| (2.436.520) (2338483)
0 Mantaat (Beban) Pajak Penghasilan
Pajak Penghasian - Final cesez2s| oo moss2sal usazoral — tesrs2ng
Pajak Pengnasitan - Kini (osaon — Genzas) (1220560 —(.sasssa)
Pajak Penghasian - Tangguhan 285.744 491804 ss2tm7| 1222306
| omian Manteat (Beban) Paak Pengnasian Tossen| Gisoszog| —Gasosasn 1969499
Penghasilan (Rugi) Komprehensif Lain
0 Pos yang tdak akan direklasikasi ke Laba Rugi
| penganan Karta Luctnn tan tap Pat (aso.150) 755.769 528.454 28381
Pengaruh Pagik Atus Penguturan Kertak Littilas trbaian Pasi 99034 (166-259) (116.260) 16.244)
(Bimian Laba (Rug Komprenensf Tanun Berjalan 351-120) 589.500 aza 2

Pendapatan

Pendapatan sampai dengan tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp. 138,14
miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 6,80 miliar atau naik sebesar 5,186,
dibandingkan pendapatan sampai dengan tanggal 31 Desember 2022
sebesar Rp. 131,34 miliar.

Pendapatan sampai dengan tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 131,34
miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 49.96 miliar atau naik sebesar
61,406, dibandingkan pendapatan sampai dengan tanggal 31 Desember
2021 sebesar Rp. 81,37 miliar.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas

na Pe

n Tanah dan Bangun:

MM» E S C1LENTIFIC APP RAISA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Pendapatan sampai dengan tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 81,37
miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 4,12 miliar atau naik sebesar 5,3496,
dibandingkan pendapatan sampai dengan tanggal 31 Desember 2020
sebesar Rp. 77,24 miliar.

Pendapatan sampai dengan tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 77,24
miliar, untuk pendapatan sampai dengan tanggal 31 Desember 2019, tidak
dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menerima laporan keuangan per
31 Desember 2019.

Laba Setelah Pajak

Laba setelah pajak sampai dengan tanggal 31 Desember 2023 sebesar
Rp. 14,11 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp.1,77 miliar atau naik
sebesar 14,35”, dibandingkan dengan laba setelah pajak sampai dengan
tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 12,34 miliar.

Laba setelah pajak sampai dengan tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp. 12,34 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 9,04 miliar atau naik
sebesar 274,09Yo, dibandingkan dengan laba setelah pajak sampai dengan
tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 3,30 miliar.

Laba setelah pajak sampai dengan tanggal 31 Desember 2021 sebesar
Rp. 3,30 miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 789,64 juta atau turun
sebesar 19,319, dibandingkan dengan laba setelah pajak sampai dengan
tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 4,09 miliar.

Laba setelah pajak sampai dengan tanggal 31 Desember 2020 sebesar
Rp. 4,09 miliar, untuk laba setelah pajak sampai dengan tanggal 31 Desember
2019, tidak dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menerima laporan
keuangan per 31 Desember 2019.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 40

La 4 SC. N TI A PPRAINSAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(b) Penilaian Arus Kas

Uraian
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
0. Penermuan dan Petanggan missas8| tosgi29g8| 112338508) 124570882
| (0. Peneremaan dan Pardupaan Bunga dan Lannya 724.883 836.988 200.421 313894
0 Pembayaran Kas Keoada Karyawan - (18.065) (66.646)
| 0. Perayaan mona Pem, Kayaan daur Akta Oprmnd (59291850)| (94602.0201| (104.758.314) (10224765)
0 Penboyatan Beban Bunga dan Lareya (2essa2g| oo (agisegn| — (ar2esan) (2652380)
0. Pembayaran Pajak Penghaskan Kosoa2| — (rasezo9| — (ase7.oon| — (igna.t06)
(L kasBersin Digunakan untuk Akivtas Operasi 9656025) — 6775552 1518801) 18.011.694
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
0 Perolehan Aset Tetap (1.1461029) tr2eerjl oo (aas619e)| — (at2ts7a)
0 Pembelian Aset Takberwupd 2 (65.000|
Kas Bersih Digunakan untuk Aktvtas Investasi (1.446.029)) t812661)| (4486196) (4.186.574)
| Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
| 0 Penerimaan Utang Bank tagtaet| 32226888) — 40194e7| 25092379
0 Pembayaran Utang Bank (2459618)| (astagrasjl (6388311) (31784547)
| 0 Pembayaran Utang Sewa Pembiayaan (321-212) 1383.35)| (535:646)| (334.444)
| 0 Pembayaran Dividen (1.500.000) (1570000)| — (47.450.000) (2.500.000)
0 Penerimaan Atas Setoran Modal 47.450.000 :
(L. #asteran erat ar (Dawan una) Ava Pendanaan (e3ssan9)| — sisasis| oo (atosa7n) (0.527.012)
0 Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan Bank sems87|  tn1s1700)— (so720e01l 4.208.108
0 Kas dan Bank Awal Tahun 6125980) towrsee) 2274gre| 1642513

Arus Kas dari Aktivitas Operasi

Arus kas dari aktivitas operasi per tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp. 18,01
miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 16,49 miliar, dibandingkan dengan Arus
kas dari aktivitas operasi per tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 1,51 miliar.
Penyebab utama kenaikan tersebut adalah kenaikan penerimaan kas dari
pelanggan.

Arus kas dari aktivitas operasi per tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp. 1,51
miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 5,25 miliar, dibandingkan dengan Arus
kas dari aktivitas operasi per tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 6,77 miliar.
Penyebab utama penurunan tersebut adalah kenaikan pembayaran kepada
pemasok, karyawan dan untuk aktivitas operasional.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Re

cana Pemi

Tanah da

ngunan "

Lu Ss C(ENTIFIC APPRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Arus kas dari aktivitas operasi per tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp. 6,77
miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 2,88 miliar, dibandingkan dengan Arus
kas dari aktivitas operasi per tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 9,65 miliar.
Penyebab utama penurunan tersebut karena kenaikan pembayaran kepada
pemasok, karyawan dan untuk aktivitas operasional, kenaikan pembayaran beban
bunga dan kenaikan pembayaran pajak penghasilan.

Arus kas dari aktivitas operasi per tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 9,65
miliar, untuk arus kas dari aktivitas operasi per tanggal 31 Desember 2019, tidak
dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menrima laporan keuangan per tanggal
31 Desember 2019.

Arus Kas dari Aktivitas Investasi

Arus kas dari aktivitas investasi per tanggal 31 Desember 2023 sebesar minus
Rp. 4,18 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 299,62 juta, dibandingkan
dengan arus kas dari aktivitas investasi per tanggal 31 Desember 2022 sebesar
minus Rp. 4,48 miliar, penyebab utama kenaikan tersebut adalah penurunan
perolehan aset tetap.

Arus kas dari aktivitas investasi per tanggal 31 Desember 2022 sebesar minus
Rp. 4,48 miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 3,67 miliar, dibandingkan
dengan arus kas dari aktivitas investasi per tanggal 31 Desember 2021 sebesar
minus Rp. 812,66 juta, penyebab utama penurunan tersebut adalah kenaikan
perolehan aset tetap.

Arus kas dari aktivitas investasi per tanggal 31 Desember 2021 sebesar minus
Rp. 812,66 juta, mengalami kenaikan sebesar Rp. 633,36 juta, dibandingkan
dengan arus kas dari aktivitas investasi per tanggal 31 Desember 2020 sebesar
minus Rp. 1,46 miliar, penyebab utama kenaikan tersebut adalah penurunan
perolehan aset tetap.

Arus kas dari aktivitas investasi pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar minus
Rp. 1,44 miliar, untuk arus kas dari aktivitas investasi pada tanggal 31 Desember
2019, tidak dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menerima laporan
keuangan per tanggal 31 Desember 2019.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rer

H

-

SS CE N T4F IC APPRAIrISAL

(c

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan

Arus kas dari aktivitas pendanaan per tanggal 31 Desember 2023 sebesar
minus Rp. 9,52 miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 7,42 miliar,
dibandingkan dengan arus kas dari aktivitas pendanaan per tanggal 31 Desember
2022 sebesar minus Rp. 2,10 miliar. Penyebab utama penurunan adalah kenaikan
pembayaran utang bank.

Arus kas dari aktivitas pendanaan per tanggal 31 Desember 2022 sebesar
minus Rp. 210 miliar, mengalami penurunan sebesar Rp. 7,29 miliar,
dibandingkan dengan arus kas dari aktivitas pendanaan per tanggal 31 Desember
2021 sebesar Rp. 5,19 miliar. Penyebab utama penurunan adalah penurunan
pembayaran utang bank.

Arus kas dari aktivitas pendanaan per tanggal 31 Desember 2021 sebesar
Rp. 5,19 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 7,59 miliar, dibandingkan
dengan arus kas dari aktivitas pendanaan per tanggal 31 Desember 2020 sebesar
minus Rp. 2,39 miliar. Penyebab utama kenaikan adalah kenaikan penerimaan
utang bank.

Arus kas dari aktivitas pendanaan per tanggal 31 Desember 2020 sebesar
minus Rp. 2,39 miliar, untuk arus kas dari aktivitas pendanaan pada tanggal
31 Desember 2019, tidak dapat diperbandingkan, karena Kami tidak menrima
laporan keuangan per tanggal 31 Desember 2019.

Analisis Rasio Keuangan

RASIO PERTUMBUHAN (55)
0 Pendapatan NAI 53490 61,400 5.189
| o Laba Usaha NA 13,74) 119339| 0,7900
| o Laba Bersin NA 193190 774.081) 14351)
0 Total Aset NAI 38.549 081) 0,339
O Total Liabiltss NAI 66,538) 322596 “201
0 Total Ekuitas NA) 8,141) 2468) 48,0810)
RASIO.RASIO

0 Current Rato 184815) 154,105) 398.235) 505461)
0 Marjn Laba Tahun Berjalan - Net Prolt Margin 5.28 4.065) 9.406 10,220
O Tingkat Pengembalian Aset- ROA 4,390) 28000 10.9 121896
O Tingkat Pengembalan Moda - ROE 8,568) 2.395 19.169 18555
| 0 Rasio Toaliabitas Tertadap Ekutas - DER 94700) 145.834) 79,2456| 52,339
O Rasio Total Iabitas Ternadap Aset- DAR 28645) 59325) 4215) 34,355)

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan LEj

— SS CC N Tg. APP RAISA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Rasio Likuiditas

Likuiditas menggambarkan kemampuan Perseroan dalam memenuhi liabilitas
keuangan jangka pendeknya. Kebutuhan likuiditas Perseroan terutama
diperlukan untuk modal kerja. Sedangkan, sumber utama likuiditas Perseroan
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan.

Perseroan memiliki tingkat likuiditas keuangan yang baik. Hal ini ditunjukkan oleh
rasio lancar (total aset lancar/total liabilitas jangka pendek) pada periode berakhir
pada 31 Desember 2020 s/d 2023 masing-masing sebesar 184,816, 154,144,
398,234 dan 595,4672.

Sumber likuiditas Perseroan dapat diperoleh secara internal maupun eksternal
yang berasal dari aktivitas operasi maupun aktivitas pendanaan. Hingga saat ini,
Perseroan tidak memiliki sumber likuiditas material yang belum digunakan.

Perseroan tidak melihat adanya kecenderungan yang diketahui, permintaan,
perikatan atau komitmen, kejadian dan/atau ketidakpastian diluar rencana
Penawaran Umum yang mungkin mengakibatkan terjadinya peningkatan atau
penurunan yang material terhadap likuiditas Perseroan

Kedepannya, Perseroan akan terus mengandalkan arus kas dari aktivitas operasi
untuk terus mendanai kegiatan operasi dan belanja modal Perseroan. Selain itu,
diharapkan pertumbuhan laba yang terus meningkat juga akan semakin
meningkatkan tingkat likuiditas Perseroan.

Rasio Profitabilitas

Rasio profitabilitas menunjukkan operasional kemampuan suatu perusahaan
dalam mengelola aset-asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan
pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia kapital (capital providers). Net
profit margin secara berturut-turut mulai dari tahun 2020 s/d 2023, masing-masing
sebesar 5,29”6, 4,06Y6, 9,40” dan 10,22Yo

Rasio Rentabilitas

Rasio rentabilitas digunakan untuk menganalisa perbandingan antara modal
pinjaman yang diberikan oleh kreditor dan modal sendiri dan rasio mengukur
perolehan profit dari penggunaan modal yang digunakan tersebut.

Return on Assets (ROA) adalah rasio profitabilitas yang menunjukan persentase
keuntungan (laba bersih) yang diperoleh perusahaan dibandingkan dengan
keseluruhan sumber daya atau rata-rata jumlah aset, secara berturut-turut mulai
dari tahun 2020 s/d 2023, masing-masing sebesar 4,39”4, 2,60”c, 10,69”b dan
121896.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 1

T N.. 3. CE WN riruic AP PRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Return on Eguity (ROE) Rasio profitabilitas yang mengukur kemampuan
perusahaan untuk menghasilkan laba dari investasi pemegang saham di
perusahaan, secara berturut-turut mulai dari tahun 2020 s/d 2023, masing-masing
sebesar 85674, 6,396, 19,164 dan 18,55Y0.

Rasio Solvabilitas

Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam membayar
semua liabilitas (jangka pendek maupun jangka panjang) Perseroan. Rasio rata-
rata jumlah liabilitas terhadap jumlah ekuitas Perseroan (Debt to Eguity Ratio /
DER) selama tahun 2020 s/d 2023, masing-masing sebesar 94,70Yo, 145,8374,
79,24” dan 52,3396, hal ini menunjukan per tanggal 31 Desember 2023, Jumlah
ekuitas lebih besar dibandingkan dengan jumlah liabilitas.

Sedangkan Rasio rata-rata jumlah liabilitas terhadap jumlah aset Perseroan (Debt
to Assets Ratio / DAR) selama tahun 2020 s/d 2023, masing-masing sebesar
48,64”, 59,320, 44,21”o dan 34,350, hal ini menunjukkan bahwa jumlah liabilitas
mengalami penurunan, dan pada tahun 2022 ekuitas mengalami kenaikan hal ini
disebabkan Perseroan melakukan penambahan modal disetor

Hal ini juga menunjukkan bahwa per tanggal 31 Desember 2023, komposisi
pembiayaan lebih besar menggunakan ekuitas dari pada pinjaman, sehingga
dapat disimpulkan bahwa BAT memiliki kemampuan untuk membayar seluruh
Iliabilitas dengan total aset yang dimiliki.

(d

Penilaian Atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Manajemen BAT

Pedoman penilaian, pertama berdasarkan laporan keuangan yang disiapkan oleh
manajemen BAT untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2020
(Audited), 31 Desember 2021 (Audited), 31 Desember 2022 (Audited) dan tanggal
31 Desember 2023 (Audited)

Keterangan serta informasi diasumsikan benar dan jika terdapat penjelasan yang
tersembunyi atau tidak disampaikan kepada Penilai, dimana hal tersebut yang
secara langsung maupun tidak langsung dapat saja memberi pengaruh terhadap
operasional Perseroan dimasa datang maupun saat ini, bukan merupakan
tanggung jawab Penilai.

Atas proyeksi yang disampaikan manajemen, Kami telah membandingkan antara
proyeksi dan pencapaian realisasi yang terjadi beberapa tahun sebelumnya.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan LH)

BR. S Cde NTAFIG APPRArISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(e) Analisis Laporan Keuangan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi Dilakukan

Posisi laporan keuangan Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi
terealisasi, yang dibuat oleh manajemen BAT, diuraikan sebagai berikut:

Sebelum Setelah
Penggunaan Dana kegelapan dan Penggunaan Dana
po po
31 Desember 2023 Debet Kredit” 31 Desember 2023
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 21841020259 71300000000 24900000000 68341.020269
Piutang Usaha
Pia Berelasi s21.480:710 - H0 spraga7na
Pihak Kesga 23888212304 : 2 aann212324
Piutang Lain-lain
Pinak Ketga 25803225 : : 25.803.229
Persediaan 391053.528020 : -. 38053526.020
Biaya Dibayar Dimuka dan Uang Muka 38891956.468 - 3.969 956468
JUMLAH ASET LANCAR B9420.008.020 71300000600 2AGOUOOOO0 —135.820.008.020
(ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap zog22g7at79 24900000000 » asgn2orga7g
Aset Tak Berwujud Srase3a2 - 51458332
Aset Hak Guna 944461110 - - 944.461.110
Asetpajak tangguhan 41556653501 s 4.568953.501
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 26485:852.122 24900000000 131385852122
TOTAL ASET TASSOSBsNiA2 06200000000 24500000000 187205:860.142
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Usaha
Pihak Berelasi 38322690 : - 381322690
Pihak Ketga 10.263329.906 2 10.263:3201906
Utang Lain-lain
Pitak Ketga 545840577 545.040.577
Utang Pajak 1020136279 - - 1020136278
Pendapatan Dierima Dimuka 1075862332 ' » 1075862352
Biaya Yang Masih Harus Dibayar 1135623500 £ » 1135623500
Bagian Lancar Liabiltas Jangka Pendek
Utang Bank 750.000.000 -  Ts0000000
- Utang Sewa Pembiayaan 178744835 2 2 naas
JUMLAH LIABILITAS LANCAR 15:016.960.008 c 1 48016:960.009
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Liabiltas Jangka Panjang Selelah Dikurangi
Dikurangi Bagian Lancar
Utang Bank 18236217725 g - A8206217725
Utang Sewa Pembiayaan 501432307 » . 501432307
Uabitas Imbalan Pasca Kera 6512350718 : 6512350718
JUMLAH LIABILITAS TIDAK LANCAR 24.799.000.750 - 1 ar9a000750
JUMLAH LIABILITAS 2os15s6075a : T es1sse0739
Modal Disetor 48:100.000.000 48.100.000.000
Tambahan Modal Disetor 1.446.000.000 1.446.000.000
Modal Saham PO : 713000001000 71.300000.000
Saldo Laba
Ditentukan penggunaanya 6564585537 - 6564555537
Belum dientukan penggunaanya 17863932400 - » 1man3s32a00
Penghasilan Komprehasif Lainya 845.263.254 2 0 Bas25az0
Kepentngan Non Pengendali 1270148152 - 1.270.148.152
JUMLAH EKUITAS 76.089:299-383 113000001000 147-369.890.383
JUMLAH KEWAJIBAN S EKUITAS 115905800112 113000001000 “187 2058501142

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 16

. — ST CIEe NA TIA AP PRAINISA.L

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Dengan dilakukannya Rencana Transaksi perubahan akun yang terdapat pada
posisi keuangan diuraikan sebagai berkut:
Aset Lancar

(1) Kas & setara kas, terjadi kenaikan dari semula Rp. 21,94 miliar, menjadi
sebesar Rp. 68,34 miliar yang berasal dari perolehan dana Penawaran umum
saham perdana, selanjutnya dana tersebut digunakan untuk pembelian tanah
dan bangunan, rencana penambahan & perbaikan bangunan, rencana
pengadaan eguipment dan lab, rencana pengadaan mesin produksi dan
rencana pengadaan bahan baku & bahan jadi serta biaya emisi.

(2) Piutang usaha, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 24,40 miliar.

(3) Piutang lain-lain, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 25,80 juta.

(4) Persediaan, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 39,05 miliar.

(5) Biaya dibayar dimuka, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 3,98
miliar.

Aset Tidak Lancar

(1) Aset tetap, terjadi kenaikan dari semula Rp. 20,92 miliar, menjadi sebesar
Rp. 45,82 miliar, naik sebesar Rp. 24,90 miliar, berasal dari pembelian tanah
dan bangunan menggunakan dana hasil IPO.

(2) Aset tak berwujud, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 51,45 juta.
(3) Aset hak guna, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 944,46 juta
(4) Aset pajak tangguhan, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 4,56

miliar.
Liabilitas Lancar

(1) Utang usaha pihak ketiga, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar
Rp. 10,30 miliar

(2) Utang lain-lain pihak berelasi, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp.
545,94 juta.

(3) Utang pajak, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 1,02 miliar.

(4) Pendapatan diterima dimuka, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar
Rp. 1,07 miliar.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan

”

 - Ss CTENTIF1A4C APPRAfFSAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(5) Biaya yang masih harus dibayar, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar
Rp. 1,13 miliar.

(6) Bagian lancar liabilitas lancar utang bank, tidak mengalami perubahan, tetap
sebesar Rp. 750,00 juta.

(7) Bagian lancar liabilitas lancar utang sewa pembiayaan, tidak mengalami
perubahan, tetap sebesar Rp. 178,74 juta.

Liabilitas Tidak Lancar
(1) Utang bank, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp. 18,23 miliar.

(2) Utang sewa pembiayaan, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar
Rp. 50,43 juta

(3) Liabilitas imbalan pasca kerja, tidak mengalami perubahan, tetap sebesar
Rp. 6,51 miliar.

Ekuitas

Ekuitas terjadi kenaikan dari semula Rp. 76,08 miliar, menjadi sebesar Rp. 147,38
miliar, terdiri dari modal disetor sebesar Rp. 48,10 miliar, tambahan modal disetor
sebesar Rp. 1,44 miliar, modal Saham IPO sebesar Rp. 71,30 miliar (tambahan
yang berasal dari perolehan dana IPO), saldo laba ditentukan penggunaanya
sebesar Rp. 6,56 miliar, saldo laba belum ditentukan penggunaannya sebesar
Rp. 17,86 miliar, penghasilan komprehensif lain sebesar Rp. 845,26 juta dan
kepentingan non pengendali sebesar Rp. 1,27 miliar.

Berdasarkan uraian diatas, maka aset lancar terjadi kenaikan yaitu dari semula
Rp. 89,42 miliar, menjadi sebesar Rp. 135,82 miliar, yang berasal dari perolehan
dana penawaran umum saham perdana, aset tidak lancar terjadi kenaikan dari
semula Rp. 26,48 miliar, menjadi sebesar Rp. 51,38 miliar, yang berasal dari
pembelian tanah dan bangunan, menggunakan dana hasil IPO, selanjutnya total
aset terjadi kenaikan yaitu dari semula Rp. 115,90 miliar, menjadi sebesar
Rp. 187,20 miliar.

Pada akun total liabilitas tidak terjadi perubahan, tetap sebesar Rp. 39,81 miliar.
Terlihat bahwa Rencana Transaksi akan menambah modal disetor dan membuat
likuiditas Perseroan menjadi lebih baik, dengan demikian Rencana Transaksi
yang akan dilakukan, memberikan dampak positif bagi Perseroan, sehingga
Rencana Transaksi wajar dilakukan.

PT. Benteng Api Technic

H E S5 CG (EN TEE APP RAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

2) Analisis Inkremental (Incremental Analysis) untuk Mengukur Nilai Tambah dari
Rencana Transaksi

Kontribusi nilai tambah terhadap Perseroan sebagai akibat dari Rencana Transaksi
yang akan dilakukan termasuk dampaknya terhadap proyeksi keuangan Perseroan.

(a) Inkremental berdasarkan proyeksi 5 tahun (2024 s/d 2028)

Terkait analisis inkremental dan dampak terhadap operasional Perseroan,
dimana BAT akan melakukan Rencana Transaksi pembelian tanah dan
bangunan, maka BAT akan mendapatkan nilai tambah atau inkremental (manfaat
ekonomis) berupa keuntungan dari kepemilikan aset tersebut:

(1) Asumsi-asumsi

Asumsi-asumsi yang mendasari penyusunan proyeksi usaha Perseroan
disertai dengan tingkat ketercapaiannya selama 5 tahun, dari 2024 s/d 2028,
diuraikan sebagai berikut:

Proyeksi
No. Deskripsi
2024 2025 2026 2027 2028
1 Penjualan Produk
Refraciory Products (ko) (Ko)| 15571901) 18647166) 22500000) 25578414) 30.694.097
Reraciony Producss (M3) (m3) 132 1581 2218 2551 319
Retracinny Servces (Ko) (Kail 10560000) 12672000) 17740800) 21288960) 25516752
2) Rasran Haga bal
Refactory Product Ika) Rp3 7545 Te 8161 32 8827
Refactbry Producs (M3) (Roll 5925700) 622503:| @s3ate7| Geeon96| 7203941
Refractory Servces (Kg) (Rp) 4200 2 4531 4852 5.105
3 Pendapatan
Reracbry Produce (ka) (Rp 000.7) 117485965 | 143201555 | 183615085 | 217.006 A05 | 270 923 935
RetarnyProducs (M3) oo (Rp O00-| 7823244) Sast2sr| 14a9o213| 18257668) 23004661
Retactory Servces(Kg) — (Rp. 000-J| 48352000) 55883520) 82148774 | 103507456 | 130419394

(2) Proyeksi Pendapatan

Proyeksi pendapatan yang diterima adalah dari pendapatan produk refraktori,
diuraikan sebagai berikut:

(Rp.000-
Proyeksi
| No. Deskripsi
| 224 2025 2026 22 228
1 Refractory Products (kg) 117.489.969 | 146.320.555 | 183.615.085 | 217.086.486 | 270.923.935
z Refractory Products (M3) 7823244) 9857287) 14490213) 18257668) 23004661
3 Refractory Servioes (Ko) 44352000) 55883522) 82148774 | 103.507.456 | 130.419.394
| Jumlah 169.665.213 | 212.061.362 | 280.254.072 | 338.851.610 | 424.347.991
PT. Benteng Api Technic
Pendapat Kewajaran atas Rencana Pemi Tanah dan Bangunan 19

Tr HE SS CLEN TIRI APP RAISA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Pendapatan pada tahun 2024 sebesar Rp. 169,66 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 113,47 miliar atau naik sebesar 201,936, dibandingkan dengan
pendapatan pada tahun 2023 sebesar Rp. 56,19 miliar. Penyebab utama
kenaikan adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual
produk refraktori.

Pendapatan pada tahun 2025 sebesar Rp. 212,06 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 42,39 miliar atau naik sebesar 24,99”, dibandingkan dengan
pendapatan pada tahun 2024 sebesar Rp. 169,66 miliar. Penyebab utama
kenaikan adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual
produk refraktori.

Pendapatan pada tahun 2026 sebesar Rp. 280,25 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 68,19 miliar atau naik sebesar 32,166, dibandingkan dengan
pendapatan pada tahun 2025 sebesar Rp. 126,13 miliar. Penyebab utama
kenaikan adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual
produk refraktori.

Pendapatan pada tahun 2027 sebesar Rp. 338,85 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 58,59 miliar atau naik sebesar 209176, dibandingkan dengan
pendapatan pada tahun 2026 sebesar Rp. 280,25 miliar. Penyebab utama
kenaikan adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual
produk refraktori.

Pendapatan pada tahun 2028 sebesar Rp. 424,34 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 85,49 miliar atau naik sebesar 25,23”, dibandingkan dengan
pendapatan pada tahun 2027 sebesar Rp. 338,85 miliar. Penyebab utama
kenaikan adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual
produk refraktori

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tan

dan Bangunan 50

H E S3 CLENTIF1iC APPRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan
(3) Proyeksi Laba Rugi

Proyeksi Laba (rugi) selama 5 tahun diuraikan sebagai berikut:

(Ro. 000,-)
Proyeksi
| Me, Deskripsi: 2024 2025 2026 227 2028
| Jan-Des | Jan-Des | san-Des | Jan-Des | Jan - Des
TO Pendapatan Tenesn213| 212061362) 250254072) 3ssB51610| @za3a7a91
2 |. Beban Pokok Pendapatan Cnsersesa) (recent) (is7.7702201) (27030570) (284 313-154)
Laba Kotor 55989.520| 69980250| 9z40gsa4 | “1821091 | 140031837
3 | Beban Operasional Grisetaf Ga2nosa| wesoe3anf Cerzoree) (67921.ora
Laba Usaha zaTas3as | Intes19a| #s7es512| 55700205) 72113821
& |. Pendapaan Keuangan Tasana| oo Bosenn| oo Sesgor| to0gnea| 102173
(Cs Pe bevan Keuangan Careoaan| (eso2asn| Cen2is0l (2ozos7n| (e2az7a)
Pendapatan Sebelum Pajak 22161219 | 3o1seas8| 4e510590| se7sz.ose| 71481720
(ce Parak pengiasian “nat mostasgl oist2n| Usasn| Gasoeang (To45Toni
TOL Pajak penghasilan Kini Kanasan| (s51939n| @s63300| (G2e7e25| (062663)
(Ca Pajak pengnasian -tanggunan 2152200) 258272) 3o002sa| 3miaros| — 4402025
Laba (Rugi) Tahan Berjalan 2o143110| 26094652) 3esatsos| 4673s001| Gon3eree
9 |. Penghasilan Komprenensi Lan 2enaas | o2o0e63| —o27o0e| oo O2antos| oo Zap0s8
| Laba (Rugi) Bersih Zoross5e| 26301515| 30612515) A690s906| @1o708a6

Laba bersih pada tahun 2024 sebesar Rp. 20,70 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 6,56 miliar atau naik sebesar 46,4176, dibandingkan dengan laba
bersih pada tahun 2023 sebesar Rp. 14,14 miliar. Penyebab utama kenaikan
adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual produk
refraktori.

Laba bersih pada tahun 2025 sebesar Rp. 26,30 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 5,60 miliar atau naik sebesar 27,05”, dibandingkan dengan laba
bersih pada tahun 2024 sebesar Rp. 20,70 miliar. Penyebab utama kenaikan
adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual produk
refraktori,

Laba bersih pada tahun 2026 sebesar Rp. 38,61 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 12,30 miliar atau naik sebesar 46,7646, dibandingkan dengan
laba bersih pada tahun 2025 sebesar Rp. 26,30 miliar. Penyebab utama
kenaikan adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual
produk refraktori.

Laba bersih pada tahun 2027 sebesar Rp. 46,98 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 8,37 miliar atau naik sebesar 21,696, dibandingkan dengan laba
bersih pada tahun 2026 sebesar Rp. 38,61 miliar. Penyebab utama kenaikan
adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual produk
refraktori.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 31

T H E S8 COLENFIEI APP RA 1SAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Laba bersih pada tahun 2028 sebesar Rp. 61,07 miliar, mengalami kenaikan
sebesar Rp. 14,09 miliar atau naik sebesar 29,89”4, dibandingkan dengan
laba bersih pada tahun 2027 sebesar Rp. 46,98 miliar. Penyebab utama
kenaikan adalah naiknya penjualan produk refraktori dan naiknya harga jual
produk refraktori.

(b) Inkremental Proforma Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi

Posisi laporan keuangan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi terealisasi,
yang dibuat oleh manajemen Perseroan, diuraikan sebagai berikut:

Sebelum Rencana Setelah Rencana
Neraca Perseroan Transaksi Transaksi
31 Desember2023 | 31 Desember 2023

Aset

Aset Lancar 89.420.008 135.820.008
Aset Tidak Lancar 26.485.852 51.385.852
Total Aset 115.905.860 187.205.860
Liabilitas
Liabilitas Lancar 15.016.960 15.016.960
Liabilitas Tidak Lancar 24.799.001 24.799.001
Ekuitas 76.089.899 147.389.899
Total Liabilitas dan Ekuitas 115.905.860 187.205.860

Sebelum Rencana Setelah Rencana
Rasio Penting Transaksi Transaksi

31 Desember2023 | 31 Desember 2023

Rasio Total Aset Terhadap Liabiitas 291 470
Rasio Liabiitas Terhadap Eguttas 052 02

Berdasarkan proforma laporan keuangan Perseroan per tanggal 31 Desember
2023 sebelum dan sesudah Rencana Transaksi, terlihat bahwa dengan
dilakukannya Rencana Transaksi, dimana sumber dana berasal dari IPO, rasio
aset terhadap liabilitas akan membaik menjadi 4,70x dibandingkan dengan
sebelum Rencana Transaksi sebesar 2,91x. Selanjutnya, rasio liabilitas terhadap
ekuitas akan membaik menjadi 0,27x dibandingkan dengan sebelum Rencana
Transaksi sebesar 0,52x. Hal ini dapat memperkuat struktur kapital yang dimiliki
Perseroan, yang pada akhirnya dapat menambah kapasitas pinjaman kepada
pihak ketiga, jika diperlukan untuk pengembangan usaha pada masa yang akan
datang.

PT. Benteng Api Technic

"H S CC NE. irit A PPRATSAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan
14.3. Analisis Kewajaran Rencana Transaksi

Analisis kewajaran Rencana Transaksi, dengan membandingkan antara harga pembelian atau
harga pengambilalihan dengan nilai pasar dari hasil penilaian. Apabila harga pembelian
berada pada batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai, tidak melebihi 7,596 sesuai
peraturan No. 35/POJK.04/2020, maka Rencana Transaksi tersebut dikategorikan wajar dan
tidak merugikan Perseroan atau pemegang sahamnya.

a. Perbandingan Antara Rencana Transaksi dengan Hasil Penilaian Atas Rencana
Transaksi Yang Akan Dilakukan

1) Rencana Transaksi Penawaran Umum Saham Perdana (IPO)
(a) Sumber Dana berasal dari hasil Penawaran Umum Saham Perdana (IPO).
(b) Dari dana yang diperoleh oleh BAT, akan digunakan untuk:

Rencana pembelian tanah dan bangunan, total luas tanah & 328 m?, luas
bangunan & 536 m2, terletak di Jalan Kebraon II No. 103A, Kelurahan Kebraon,
Kecamatan Karangpilang, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur, dan rencana
pembelian tanah dengan total luas & 8.648 m2, terletak di Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur, dengan Nilai
Rencana Transaksi sebesar Rp. 24.900.000.000,-.

(c,

biaya atau pendapatan yang relevan

Tidak ada biaya-biaya yang relevan diluar rencana penggunaan dana hasil IPO,
sedangkan pendapatan yang relevan adalah dari peningkatan produk refraktori
yang berasal dari penambahan & perbaikan bangunan pabrik, pengadaan
eguipment & lab, dan pengadaan mesin produksi.

s

Informasi non keuangan yang relevan

Rencana Transaksi berupa pembelian tanah dan bangunan oleh BAT adalah lebih
fokus pada peningkatan produk refraktori.

(e) Prosedur pengambilan keputusan oleh manajemen Perseroan dalam
menentukan rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain
adalah sebagai berikut:

(1) Pertimbangan Perseroan membeli tanah dan bangunan dari pihak berelasi
adalah harga yang ditawarkan lebih rendah dibandingkan nilai pasar hasil
penilaian KJPP Pung's Zulkarnain dan Rekan,

PT. Benteng Api Technic

endapat Kewajaran atas Rencana

an Tanah dan Bangunar 53

pw S CITENTIF IE A PP PR AAS AA

KJPP Edi Andesta dan Rekan

(2) Pertimbangan lainnya adalah lokasi tanah dan bangunan strategis, dimana
tanah dan bangunan digunakan sebagai kantor dan bidang tanah lainnya
digunakan sebagai pabrik produksi refraktori.

(?) Hal material lainnya yang dapat memberikan keyakinan bagi Penilai Bisnis dalam
memberikan opini kewajaran Rencana Transaksi

(1) Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan peluang (opportunity)
bagi Perseroan, dalam rangka pengembangan produk refraktori, sehingga
dapat meningkatkan pendapatan Perseroan.

(2) Pembelian tanah dan bangunan dari pihak afiliasi, dari sisi legalitas lebih
terjamin dibandingkan dengan transaksi dengan pihak tidak terafiliasi yang
memerlukan pengecekan (verifikasi) terhadap legalitas untuk menghindari
munculnya masalah dimasa depan.

2) Rencana Transaksi Pembelian Tanah dan Bangunan

Berdasarkan laporan penilaian tanah yang dikeluarkan oleh KJPP Pung's Zulkarnain
dan Rekan, sesuai laporan No. 00125/2.0004-01/P1/09/0378/1/1/2024, tanggal
15 Januari 2024, luas tanah luas tanah 328 m? terletak di Jalan Kebraon II No. 103A,
Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur,
dan rencana pembelian tanah dengan total luas t 8.648 m2, terletak di Desa Sumput,
Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur adalah
Rp. 25.135.156.000,- (dua puluh lima miliar seratus tiga puluh lima juta seratus
lima puluh enam ribu Rupiah).

Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanah dan bangunan, yang
ditanda tangani tanggal 22 Januari 2024, nilai Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp. 24.900.000.000,- (dua puluh empat miliar sembilan ratus juta Rupiah).

Dengan demikian, nilai Rencana Transaksi pembelian tanah dan bangunan, oleh
Perseroan lebih rendah 0,94” dibandingkan dengan nilai pasar hasil penilaian
KJPP Pung's Zulkarnain dan Rekan.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Banguna “4

TM S C1ENTI1IEIC AP PRAKSA't

KJPP Edi Andesta dan Rekan

b. Analisis untuk Memastikan Bahwa Nilai Rencana Transaksi Memberikan Nilai
Tambah

1) Proyeksi Laba Rugi

a) Laba (Rugi) BAT, tanpa adanya rencana pembelian tanah dan bangunan

(Rp.000-)
| Proyeksi
ho. Deskripsi En 225 ET 1 ng
Jan-Des | Jan-Des | Jan-Des | Jan-Des | Jan- Des
1 | Pendapatan 169665213) 212061362| 280.254.072| 338851610) 424347991
2 | Beban Pokok Pendapatan (113675693)) (142.081.113) (187.770.228)| (227.030.579)| (284.313.154)|
Laba Kotor 55.989.520) 69980250) 92483844) 111.821.031 | 140.034.837
|
3 | Beban Operasional (31194174) (38217056)| (45698331)| (56.120.766)| (67.921.016)|
Laba Usaha 24195346| 31763194) 45785512) 55.700.265) 72113821
4 | Pendapatan Keuangan 746414 895697 985267) 108379) 1192173
(5 JL Beban Keuangan (a9g0481j| (8982433) (012190) (7006971) (6.144.274)
| Pendapatan Sebelum Pajak 15561279| 23676458) 38.758.590| 49.717.088) 67.161.720
7 | Pajak penghasilan - inal (1402544)) (2453597)| (3754944) (4984401) (6:619.983)
Pajak penghasian kini Cresarsal (2te3tsnl W32tiB0| (5672573) (7575395)

Pajak penghasian -tengguhan 2is2250| 2se2mi2| 3oga2se| 3rtatos| 4462920
Laba (Rugi) Tahan Berjalan 14557226) 2i0wz421| 33781720) 42719217| 57429268

8 | Penghasilan KomprehensifLain 280.446 209863 211.006 247.105 242.658
Laba (Rugi) Bersih 14917572) 21252285 34052726| 43026322) 57.671.926
Akumulasi Laba Bersih 14917672) 36169957) 70222682) 113.249.005) 170.920.931

Berdasarkan proyeksi laba (rugi), tanpa adanya Rencana Transaksi, selama
5 tahun (2024 s/d 2028), maka BAT akan mencatat laba bersih pada tahun 2024
dan 2028 masing-masing sebesar Rp. 14,91 miliar, 21,25 miliar, 34,05 miliar,
43,02 miliar dan Rp. 57,67 miliar.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran

cana Pembelian Tanah dan B

H E S CIENTIFE

Cc A

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Pp»

RA

SA

L

b) Laba (Rugi) BAT, dengan adanya rencana pembelian tanah dan bangunan

(Rp. 000,-)
Proyeksi
No. Deskripsi 2024 2025 2026 2027 228
Jan-Des | Jan-Des | Jan-Des | Jan-Des | Jan- Des

TT Pendapatan te0e65213| 212061362) 28025#072| 338851610) 424347991
2 | Beban Pokok Pendapatan (Mi3615093) (162.081.113)| (187.770.228)| (227030579) (284-313.154)
Laba Kotor 55989520) 69980250| 92483844 | 111821081 | 140.034837
3 | Beban Operasional Kragaira) (de2itosg) W6598331)| (551207681) (67.921.016)
Laba Usaha 2a19sa6| 3763194 | 45785512) 55700265) 72113821
& |. Pendapatan Keuangan Tasang| oo OBasegr| oo Oges267| 100079) 1102173
5 | Beban Keuangan Kargoagi| Cesodasnl (22521901 (02an) (18227
Pendapatan Sebelum Pajak 22161279) 3o1s64s8| Ms18590| se7s7.og| 71.481.720
8 |. Pajak penghasilan Inai Costaea| Gita) Kanal Gaedeenl TOKET)
7 |. Pajak penghasilan -Kini caesan| Gatngan| W9633e0| (6247625) (8062669)
8 |. Pajak penghasilan -tangguhan 2152260| 2s82ri2| 3000251) 3mgtos| 4402920
Laba (Rugi) Tahan Berjalan 20443110) 26094552) 383ts09| 467ses81 | 60.836.188
9 | Penghasian Komprehensif Lain zom6| oo 2083| oo oiooe| oo 2artos| oo 202658
Laba (Rugi) Bersih 20103556) 26304515) 30612515) 46985986) 61076846
Akumulasi Laba Bersih 20103556) 47008071 | 85620586) 132606572) 193.585419

Jika Rencana Transaksi pembelian tanah dan bangunan terealisasi, maka kinerja
keuangan BAT dimasa depan akan lebih baik, yang tercermin dari laba bersih,
yang akan diterima oleh BAT pada tahun 2024 s/d 2028 masing-masing sebesar
Rp. 20,70 miliar, Rp. 26,30 miliar, Rp. 38,61 miliar, Rp. 46,98 miliar dan Rp. 61,07

miliar.

Hal ini juga tercermin dari akumulasi laba bersih selama 5 tahun (2024 s/d 2028),
yang akan diterima oleh BAT yaitu sebelum Rencana Transaksi sebesar
Rp. 170,92 miliar dan setelah Rencana Transaksi sebesar Rp. 193,68 miliar,
dengan demikian terjadi kenaikan sebesar Rp. 22,76 miliar atau naik sebesar

13,3290.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah da

Hn E Ss CMEN TIPIS A1) PI PU EN US AN

KJPP Edi Andesta dan Rekan

2) Proforma Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi

Berdasarkan proforma laporan keuangan Perseroan per tanggal 31 Desember 2023
sebelum dan sesudah Rencana Transaksi, terlihat bahwa dengan dilakukannya
Rencana Transaksi, dimana sumber dana berasal dari IPO, rasio aset terhadap
liabilitas akan membaik menjadi 4,70x dibandingkan dengan sebelum Rencana
Transaksi sebesar 2,91x. Selanjutnya, rasio liabilitas terhadap ekuitas akan membaik
menjadi 0,27x dibandingkan dengan sebelum Rencana Transaksi sebesar 0,52x. Hal
ini dapat memperkuat struktur kapital yang dimiliki Perseroan, yang pada akhirnya
dapat menambah kapasitas pinjaman kepada pihak ketiga, jika diperlukan untuk
pengembangan usaha pada masa yang akan datang.

Cc. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai

Rencana Transaksi pembelian tanah dan bangunan, oleh Perseroan lebih rendah 0,94Yc
dibandingkan dengan nilai pasar hasil penilaian tanah dan bangunan oleh KJPP Pung's
Zulkarnain dan Rekan, diuraikan pada tabel berikut:

Deskcipar Nilai Rencana

eskmp3i Transaksi (Rp.)
Batas atas 27.020.292.700
Nilai Pasar 25.135.156.000
Batas Bawah 23.250.019.300
Nilai Rencana Transaksi 24.900.000.000|
Selisih Nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar 0,946

14.4. Analisis Atas Faktor-Faktor Lain Yang Relevan

Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan yang menajdi pertimbangan transaksi adalah:
a. Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan peluang (opportunity) bagi

Perseroan, dalam rangka mengembangkan bisnis dan melakukan ekspansi usaha.

b. Tanah dan bangunan yang akan dibeli lokasinya strategis, dimana tanah dan bangunan
digunakan sebagai kantor dan bidang tanah lainnya digunakan sebagai pabrik produksi

refraktori.

PT. Benteng Api Technic
Pe HI

at Kewajaran atas Rer

H E Ss CMLENTAFrIC AA. FP WANBSAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan

Cc. Tanah dan bangunan dan bidang tanah lainnya saat ini disewa oleh BAT, sehingga
dengan pembelian tanah dan bangunan ini merupakan pilihan terbaik, sehingga kedepan
penggunaan tanah dan bangunan ini tidak lagi bergantung kepada pihak afiliasi.

d. Pembelian tanah dan bangunan dari pihak afiliasi, dari sisi legalitas lebih terjamin
dibandingkan dengan transaksi dengan pihak tidak terafiliasi yang memerlukan
pengecekan (verifikasi) terhadap legalitas untuk menghindari munculnya masalah dimasa
depan.

15. Kesimpulan

Berdasarkan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi atau “Transaksi” ini sebagaimana
diuraikan diatas, dengan melihat alasan-alasan, manfaat, risiko dan analisis kewajaran
Rencana Transaksi, KJPP Andesta berpendapat bahwa nilai Rencana Transaksi pembelian
tanah dan bangunan oleh Perseroan sudah tepat, dan dengan memperhatikan analisis diatas,
Kami menyimpulkan bahwa secara keseluruhan Rencana Transaksi tersebut adalah
“Transaksi Wajar”.

16. Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran

Tidak ada kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran (subseguent event).

PT. Benteng Api Technic

ndapat Kewajaran atas Rencana Pembeliai

3)

" E 8 CFTEN ITU FIt APP RAISA L

KJPP Edi Andesta dan Rekan

17. Distribusi Laporan Pendapat Kewajaran

Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi ekonomi dan peraturan yang ada pada
saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat
Kewajaran Kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran
ini. Pendapat Kewajaran ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang
berwenang dari KJPP Andesta.

Kami menyatakan dengan sesungguhnya bahwa Kami tidak mempunyai kepentingan, baik
secara langsung maupun tidak langsung atas opini Pendapat Kewajaran yang telah Kami
laksanakan, dan Pendapat Kewajaran ini telah dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian
Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia yang berlaku.

Hormat Kami,

Pemimpin Rekan

MAPPI 94-S-00411

Ijin Penilai PB-1.09.00095

Register RMK-2017.00091

Registrasi OJK-Pasar Modal No. STTD.PPB-01/PJ-1/PM.02/2023
Registrasi OJK-IKNB No. 114/NB.122/STTD-P/2016

Lisensi BPN No. PP1.0095.23

Klasifikasi Penilai Properti & Bisnis

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 59

HH E : CTEMW TT EK A PC. ISA Ii

KJPP Edi Andesta dan Rekan
Pernyataan Penilai

Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai Penilai, Kami yang bertanda tangan dibawah ini
menyatakan bahwa:

1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang
diuraikan didalamnya adalah benar sesuai dengan fakta dan pemahaman terbaik Penilai.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat pembatas yang mempengaruhi analisis,
pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

2. Laporan ini telah disusun sesuai dengan ketentuan-ketentuan didalam Peraturan
No. 35/POJK.04/2020, Standar Penilai Indonesia (SPI), dan Kode Etik Penilai (KEPI). tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal serta tunduk pada
ketentuan-ketentuan yang berlaku.

3. Kami sebagai Penilai tidak mempunyai kepentingan baik secara langsung maupun tidak secara
langsung terhadap objek Pendapat Kewajaran.

4. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap objek Pendapat Kewajaran pada
tanggal Pendapat Kewajaran (cut off date).

5. Analisis telah dilakukan untuk maksud dan tujuan sebagaimana telah diungkap dalam laporan
Pendapat Kewajaran.

6. Opini Pendapat Kewajaran yang dihasilkan dalam penugasan Pendapat Kewajaran professional
telah disajikan sebagai kesimpulan akhir.

7. Lingkup penugasan dan data yang dianalisis telah diungkapkan dalam laporan Pendapat
Kewajaran.

8. Kesimpulan opini kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

9. Data ekonomi dan industri dalam laporan Pendapat Kewajaran diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini oleh Penilai dan dapat dipertanggungjawabkan

10. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan Pendapat Kewajaran, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan Pendapat Kewajaran.

Penilai :

Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert)
Penanggung Jawab

MAPPI 94-S-0411

Register : RMK-2017.00091

Ahmad Firdaus

Supervisi

MAPPI 04-T-01814
Register : RMK-2017.00718

Igro Haikal Sulaiman
Penilai

MAPPI 11-T-03175
Register : RMK-2017.00719

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 60

” - S5 CC TEN FTP FE A PPRAISAL

KJPP Edi Andesta dan Rekan
Asumsi dan Syarat Pembatas

Pendapat Kewajaran ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai
berikut:

1. Bahwa semua pernyataan dan keterangan yang tercantum dalam laporan ini adalah benar dan
sesuai dengan pengetahuan serta itikad baik dari Penilai.

2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau diperlihatkan oleh
Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada Kami dalam rangka Pendapat Kewajaran ini adalah sah,
benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan bahwa dokumen-dokumen yang
diberikan kepada Kami dalam bentuk foto copy, turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan
aslinya dan dokumen tersebut adalah sah, benar, lengkap serta sesuai dengan kenyataan
sebenarnya dan Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses Pendapat Kewajaran.

3. Data ekonomi dan industri dalam laporan Pendapat Kewajaran, diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini oleh Penilai dan dapat dipertanggungjawabkan.

4. Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty).

5. Kami bertanggungjawab atas pelaksanaan Pendapat Kewajaran dan kewajaran proyeksi
keuangan

6. Kami bertanggungjawab atas laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan nilai akhir.

Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.

8. Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek Pendapat Kewajaran dari Pemberi
Tugas.

9. Kecuali dinyatakan secara tegas didalam penugasan Pendapat Kewajaran ini, tidak dapat
diasumsikan bahwa Kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas bisnis
objek Pendapat Kewajaran.

10. Bukan merupakan tanggung jawab Kami atas segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan
dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan ini

11. Dalam Penugasan ini, Pemberi tugas telah mempelajari, mengetahui dan menyadari sepenuhnya
mengenai keberadaan KJPP Andesta.

12. Baik KJPP Andesta, maupun para penilai dan karyawan lainnya, sama sekali tidak mempunyai
kepentingan finansial terhadap objek Pendapat Kewajaran.

13. Kecuali dinyatakan lain, Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah, demikian juga analisis dan
perhitungan yang digunakan sebagai dasar penilaian berdasarkan mata uang Rupiah.

14. Baik KJPP Andesta, maupun para Penilai dan karyawannya, oleh karena Pendapat Kewajaran ini
tidaklah diwajibkan memberikan kesaksian atau kehadirannya dalam pengadilan/Dewan Arbitrasi
atau instansi Pemerintah lainnya, kecuali ada perjanjian sebelumnya.

15. Laporan ini dianggap sah apabila tertera cap (seal) dan tanda tangan Pimpinan Rekan.

PT. Benteng Api Technic

Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunar 61