Back to announcement
20240611_BATR_Informasi Transaksi Afiliasi_31660419_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review BATRSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 17
Page 1
T H E S C IE N T f / C A P P R A I S A L
KJPP Edi A n d e s t a dan Rekan
RINGKASAN LAPORAN
PENDAPAT KEWAJARAN
Atas Rencana Penggunaan Dana Hasil IPO,
Untuk Pembembelian Tanah dan Bangunan
Disiapkan Untuk:
PT. Benteng Api Technic
Page 2
T H E S C IE N T IF IC A P P R A I S A L
KJPP Edi An d e s t a dan Rekan
DAFTARISI
Hal
Halaman Judul
Daftar Isi
1. Latar B e la ka n g ......................................................................................................... 1
2. Tanggal P endapat K e w a ja ra n ................................................................................... 4
3. Identifikasi Pem beri Tugas dan Pengguna Laporan................................................... 4
4. M aksud dan Tujuan P endapat K ew ajaran................................................................. 4
5. Ruang Lingkup Pendapat K ew a ja ra n ........................................................................ 4
6. O bjek Pendapat K ew ajaran....................................................................................... 5
7. Pernyataan P e n ila i.................................................................................................... 5
8. Pendekatan dan P roseduryang D igunakan.............................................................. 6
9. Asum si dan Kondisi P em batas.................................................................................. 7
10. Analisis Kewajaran Rencana T ra n s a k s i.................................................................... 7
a. Perbandingan Antara Nilai Rencana Transaksi dengan Hasil Penilaian Atas
R encana Transaksi Yang Akan D ilakukan.......................................................... 7
b. Analisis untuk M em astikan bahwa Nilai R encana Transaksi M em berikan Nilai
Tam bah dari Rencana Transaksi Yang Akan D ilakukan...................................... 9
11. Analisis Atas Faktor-Faktor lain yang R e le va n ......................................................... 11
12. K esim pulan............................................................................................................... 12
13. Kejadian Penting (S ubsequent Events) Setelah Tanggal P e n ila ia n ........................... 12
14. Distribusi Laporan P endapat K e w a ja ra n ................................................................... 13
15. Pernyataan P e n ila i.................................................................................................... 14
16. A sum si-asum si dan Syarat-syarat P em batas............................................................. 15
Page 3
T H E S C I E N T I F I C A P P R A I S A L
KJPP Edi A n d e s t a da
No. : 00163/2.0053-00/BS/04/0095/1 A/l/2024 Jakarta, 3 Juni
Kepada,
PT. Benteng Api Technic
Jalan K ebraon II, No. 103
Kelurahan K ebraon, K ecam atan K arangpilang
Kota S urabaya, P rovinsi Jaw a T im ur
U.p. : Direksi
Hal : Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Penggunaan
Dana Hasil IPO, Untuk Pembelian Tanah dan Bangunan
D engan horm at,
S ehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada K antor Jasa Penilai P ublik Edi A ndesta dan
Rekan (“KJPP AndestaTKami”), oleh m anajem en PT. B enteng Api T echnic ("PerseroanTBAT")
untuk m em berikan P endapat K ew ajaran sebagai P enilai Independen, sesuai proposal penaw aran jasa
P endapat K ew ajaran No. 141 /P -A ndesta/IV /2023, tanggal 3 A pril 2023 kem udian di A ddendum dengan
No. 494/P -A ndesta/X II/2023, tanggal 29 D esem ber 2023, yang disetujui sebagai surat perintah kerja,
m aka dengan ini Kam i sebagai K JP P resm i, berdasarkan S urat Ijin U saha K antor Jasa P enilai Publik
dengan S urat K eputusan M enteri K euangan No. 1 /KM . 1/2022, tanggal 3 Januari 2022, surat izin usaha
No 2.09.0053, tanggal 15 Juli 2009 dan S urat T anda T erdaftar Profesi P enunjang P asar M odal dari
O toritas Jasa Keuangan (O JK) No. S T T D .P P B -01/P J-1/P M .02/2023 (Penilai P roperti dan Penilai
U saha) m enyam paikan pendapat atas kew ajaran (“P endapat K ew ajaran”) R encana T ransaksi
penggunaan dana hasil IPO untuk pem belian tanah dan bangunan, seluruh rangkaian rencana tersebut
kem udian d isebut ("Rencana Transaksi").
1. Latar Belakang
BAT adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang m anufaktur, perdagangan dan jasa,
spesialis produk refraktori (m aterial tahan api) dan insulasi tahan panas, kantor pusat terletak
di Jalan K ebraon II No. 103, K elurahan K ebraon, Kecam atan K arangpilang, Kota S urabaya,
Provinsi Jawa Timur.
BAT akan m elakukan P enaw aran S aham Perdana (IPO) dan dana yang diperoleh sebanyak-
banyaknya adalah se b e sar Rp. 71.300.000.000,-, selanjutnya dana hasil IPO tersebut, akan
digunakan untuk pem belian tanah dan bangunan, sisanya digunakan untuk penam bahan &
perbaikan bangunan, pengadaan equipm ent & lab, pengadaan m esin produksi, pengadaan
bahan baku & bahan jadi (op e ra tion a l expenditure) dan biaya em isi, dengan rincian sebagai
__________ berikut:_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
W ila ya h K e rja : S e lu ru h In d o n e sia KeP M enkeu N o .l/K M .1 /2 0 2 2 N o . Iz in 2 .0 9 .0 0 5 3
K a n t o r J a s a P e n il a i P u b li k
E d i A n d e s ta d a n R e k a n
M e m b e r: B id a n g U s a h a : J a |a n C ip u t a t R a y a N o . 8 9 -B . P o n d o k P in a n g
1 . M a s y a r a k a t P r o f e s i P e n il a i I n d o n e s i a ( M A P P I ) 1 . P e n il a i P r o p e r t i K e b a y o ra n la m a , J a k a rta -1 2 3 1 0
2 . F o r u m P e n ila i P a s a r M o d a l ( F P P M ) 2 . P e n il a i B i s n i s y . 0 2 1 - 7 5 9 3 1 0 1 5 ( hunting ) & 0 2 1 - 7 5 9 3 1 0 1 7
E - m a i l : k jp p _ m a j @ y a h o o . c o m
Page 4
T H E S C I E N T I F I C A P P R A I S A L
KJPP Edi A nde s t a dan Rekan
a. Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan
R encana pem belian tanah dan bangunan diuraikan sebagai berikut:
1) A se t 1
T anah (SHM No. 323) luas ± 328 m 2, bangunan luas ± 536 m 2, terletak di Jalan
K ebraon II No. 103A, K elurahan K ebraon, K ecam atan K arangpilang, Kota S urabaya,
P rovinsi Jaw a Tim ur.
2) A set 2
Tanah (SHM 1074, 1075 dan 1076) luas ± 3.329 m 2, terletak di D esa Sum put,
K ecam atan D riyorejo, K abupaten G resik, Provinsi Jaw a Tim ur.
3) A set 3
Tanah (SHM 1 0 7 7 ,1 0 7 8 ,1 1 0 3 dan sebagian AJB 594.4) luas ± 2.949 m 2, terletak di
D esa S um put, Kecam atan D riyorejo, Kabupaten G resik, P rovinsi Jaw a Tim ur.
4) A se t 4
T anah (AJB 55) luas ± 1.200 m 2, terletak di Desa Sum put, K ecam atan D riyorejo,
K abupaten G resik, Provinsi Jaw a Tim ur.
5) A set 5
T anah (sebagian A JB 594.4) luas ± 120 m 2, terletak di D esa S um put, Kecam atan
D riyorejo, K abupaten G resik, Provinsi Jaw a Tim ur.
6) A set 6
T anah (AJB 173) luas ± 600 m 2, terletak di Desa Sum put, Kecam atan D riyorejo,
Kabupaten G resik, P rovinsi Jaw a Tim ur.
7) A set 7
T anah (AJB 63 dan 87) luas ± 450 m 2, terletak di Desa Sum put, Kecam atan D riyorejo,
Kabupaten G resik, P rovinsi Jaw a Tim ur.
Total Nilai R encana T ransaksi tanah dan bangunan seb e sar Rp. 24.900.000.000,-.
b. Rencana Penambahan dan Perbaikan Bangunan
R encana penam bahan dan perbaikan bangunan, dengan Nilai R encana T ransaksi
sebesar Rp. 6.443.550.000,-.
c. Rencana Pengadaan Equipment dan Lab
R encana pengadaan e quipm ent dan lab, dengan Nilai R encana T ransaksi sebesar
Rp. 3.653.851.650,-.
d. Rencana Pengadaan Mesin Produksi
R encana pengadaan m esin produksi, dengan Nilai R encana T ransaksi sebesar
Rp. 4.409.580.230,-
PT. Benteng Api Technic
Ringkasan Pendapat Kew ajarar alas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 2
Page 5
T H E S C /E N T IF A P P R A /S A
KJPP Edi Ande s t a dan Rekan
Total penggunaan dana untuk R encana T ransaksi berupa rencana pem belian tanah dan
bangunan, rencana penam bahan dan perbaikan bangunan, rencana pengadaan
e quipm ent lab, rencana pengadaan m esin produksi dengan Nilai R encana Transaksi
sebesar Rp. 39.406.981.880,- atau 51,79%. dari nilai buku ekuitas Perseroan per tanggal
31 D esem ber 2023.
e. Sisa dana hasil IPO, akan digunakan untuk pengadaan bahan baku & bahan jadi
(op e ra tion a l expenditure) dan biaya em isi seb e sar Rp. 31.893.018.120,-, atau 41,91% dari
nilai buku ekuitas Perseroan per tanggal 31 D esem ber 2023.
D engan dem ikian total penggunaan dana sebesar Rp. 71.300.000.000,- atau sebesar 93,70%,
dari nilai buku ekuitas Perseroan per tanggal 31 D esem ber 2023.
P ada laporan P endapat K ew ajaran ini, yang dibahas hanya Rencana Transaksi berupa
rencana pembelian tanah dan bangunan, dengan total Nilai R encana T ransaksi sebesar
Rp. 24.900.000.000,- dan transaksinya m elebihi 20% dari ekuitas Perseroan
B erdasarkan laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 D esem ber 2023, diaudit oleh K antor A kuntan Publik (K A P ) Kanel & Rekan, nilai buku
ekuitas Perseroan sebesar Rp. 76.089.899.383,-. dengan dem ikian, R encana Transaksi,
dengan nilai sebesar Rp. 24.900.000.000,- atau 32,72%, dari nilai buku ekuitas Perseroan per
tanggal 31 D esem ber 2023.
R encana T ransaksi m erupakan tran sa ksi m aterial, sehingga P e rs e ro a n w ajib m em perhatikan
ketentuan P eraturan No. 17/P O JK .04/2020. tentang Transaksi M ate ria l dan P erubahan
K egiatan Usaha.
S elanjutnya oleh karena rencana p e m belian tanah dan bangunan dilakukan dengan pihak
afiliasi, m aka R encana T ransaksi tersebut ju g a m erupakan tran sa ksi afiliasi, sehingga
P e rs e ro a n w ajib m em perhatikan ketentuan P eraturan N o. 4 2 /P O JK .0 4 /2 0 2 0 tentang
T ransaksi A filia si dan B enturan K epentingan T ransaksi Tertentu.
B erdasarkan Peraturan No. 42/POJK.04/2020. pasal 24 ayat 1, Dalam hal T ransaksi A filiasi
nilainya m em enuhi kriteria transaksi m aterial, sebagaim ana dim aksud dalam Peraturan
O toritas Jasa K euangan, m engenai transaksi m aterial dan perubahan kegiatan usaha,
P erusahaan T erbuka hanya w ajib m em enuhi ketentuan P eraturan O toritas Jasa K euangan,
m engenai transaksi m aterial dan perubahan kegiatan usaha.
D alam rangka pelaksanaan R encana T ransaksi dan untuk m em enuhi ketentuan-ketentuan
yang diatur dalam P eraturan No. 17/POJK.04/2020. Perseroan telah m enunjuk KJPP
Andesta, sebagai Penilai Independen untuk m em berikan Pendapat K ew ajaran atas R encana
T ransaksi tersebut.
PT. Benteng Api Technic ___
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 3
Page 6
T H E S C I E N T I F I C A P P R A I S A L
KJPP Edi A nde s t a dan Rekan
2. Tanggal Pendapat Kewajaran
A nalisis P endapat K ew ajaran dilaksanakan per tanggal 31 D esem ber 2023, param eter dan
laporan keuangan yang digunakan dalam analisis m enggunakan data per 31 D esem ber 2023.
3. Identifikasi Pem beri Tugas dan Pengguna Laporan
Identifikasi P em beri T ugas dan P engguna Laporan, dengan data-data diuraikan sebagai
berikut:
N am a Perusahaan PT. B enteng Api T echnic
Bidang U saha M anufaktur, perdagangan dan jasa, spesialis produk refraktori
(m aterial tahan api) dan insulasi tahan panas
A lam at Jalan K ebraon No. 103, K elurahan K ebraon, Kecam atan
K arangpilang, Kota S urabaya, P rovinsi Jaw a Tim ur.
T elepon : + 6 2 (3 1 )7 6 7 2 2 6 9
Em ail sekretariat@ bentengapi.com
4. M aksud dan Tujuan Pendapat Kew ajaran
M aksud dan tujuan P endapat K ew ajaran ini adalah untuk m em berikan opini atas kew ajaran
rencana Perseroan m enggunakan dana hasil IPO untuk pem belian tanah dan bangunan,
dalam rangka pem enuhan ketentuan Peraturan No. 17/POJK.04/2020. atas R encana
T ransaksi, sebagaim ana didefinisikan dalam laporan ini, serta tidak untuk rencana transaksi
lainnya.
5. Ruang Lingkup Pendapat Kew ajaran
S ehubungan dengan Peraturan No. 35/POJK.04/2020, berkaitan dengan penunjukan KJPP
Andesta, untuk m em berikan P endapat K ew ajaran (“F airness O pinion") atas R encana
T ransaksi, m aka ruang lingkup dari penugasan profesional m eliputi:
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan
b. D am pak keuangan dari R encana T ransaksi yang telah dilakukan terhadap kepentingan
pem egang saham .
c. P ertim bangan bisnis yang digunakan oleh m anajem en Perseroan, te rka it dengan Rencana
T ransaksi yang telah dilakukan terhadap kepentingan pem egang saham .
PT. Benteng Api Technic
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 4
Page 7
T H E
6.
S C I E
O bjek Pendapat Kewajaran
N T I F I C A P P A I S A
KJPP Edi An d e s t a dan Rekan
L
*
O bjek R encana T ransaksi adalah rencana penggunaan dana hasil IPO untuk pem belian
tanah dan bangunan.
7. Pernyataan Penilai
B erdasarkan pengetahuan Kam i atas penugasan P endapat Kew ajaran, dengan ini Kam i
m enyatakan:
a. Penilai bertanggung jaw ab dalam penyusunan laporan Pendapat K ew ajaran (fairness
o p in io n ) atas R encana Transaksi.
b. Penilai tidak m em punyai benturan kepentingan atas R encana T ransaksi yang akan
dilakukan.
c. S eluruh pendapat yang dinyatakan dalam laporan ini, baik m engenai analisis, kesim pulan
atau opini pendapat, adalah benar.
d. A nalisis dan kesim pulan hanya dibatasi oleh asum si dan kondisi pem batas yang
dilaporkan.
e. Hasil analisis, kesim pulan dan opini pendapat yang dinyatakan pada laporan ini terbatas
pada kontinjensi, keterbatasan dan asum si, yang m erupakan pem aham an secara
m enyeluruh, didasarkan analisis profesional serta pendapat dan kesim pulan Kam i.
f. P ada saat ini m aupun pada m asa yang akan datang, Kam i tidak m em iliki kepentingan
terhadap Perseroan dan objek R encana T ransaksi ataupun analisis kew ajaran R encana
T ransaksi dan pihak yang terlibat dan terkait di dalam nya.
g. Kam i tidak m em iliki kepentingan pribadi terhadap Perseroan atau perusahaan yang Kami
nilai ataupun analisis kew ajaran R encana T ransaksi dan pihak yang terlibat dan terkait di
dalam nya.
h. Im balan jasa tidak berkaitan dengan P endapat K ew ajaran yang dilaporkan.
i. P em berian P endapat K ew ajaran atas R encana T ransaksi dilakukan dengan m em enuhi
Peraturan No. 35/POJK.04/2020. ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
S tandar P enilaian Indonesia (SPI) yang diakui oleh M asyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
j. Penilai telah m em enuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh asosiasi Penilai yang diakui Pem erintah.
k. Kam i m elakukan penugasan ini secara independen tanpa intervensi dari pihak m anapun.
PT. Benteng A p ije c h n ic _____ _______ ___
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 5
Page 8
T H E S C I E N T I F I C A P P R A I S A L
KJPP Edi An d e s t a dan Rekan
8. Pendekatan dan Prosedur Yang Digunakan
D alam m elakukan kew ajaran R encana T ransaksi, KJPP Andesta, telah m elakukan analisis
sebagai berikut:
a. Analisis Rencana Transaksi
A nalisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1) A nalisis identifikasi pihak-pihak yang bertrasaksi.
2) A nalisis hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam R encana Transaksi.
3) A nalisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam R encana Transaksi.
4) A nalisis penilaian atas risiko dan m anfaat dari R encana Transaksi.
b. Analisis Pendapat Kewajaran
A nalisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1) A nalisis R encana Transaksi.
2) A nalisis K ualitatif dan K uantitatif atas R encana Transaksi.
3) A nalisis A tas K ew ajaran R encana T ransaksi.
4) A nalisis A tas F aktor-F aktor Y ang R elevan.
c. Penjelasan dan Alasan
M engungkapkan penjelasan dan alasan yang cukup m engenai hal-hal sebagai berikut:
1) K etidakpastian rencana pem biayaan dalam R encana Transaksi.
2) K etidakpastian nilai tukar m ata uang.
3) K etidakpastian risiko pasar.
4) F aktor lain yang berpengaruh.
d. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai
A nalisis kew ajaran R encana T ransaksi dengan m em bandingkan antara harga pem belian
atau harga pengam bilalihan dengan nilai pasar dari hasil penilaian. A pabila harga
pem belian berada pada batas atas dan batas baw ah pada kisaran nilai, tidak m elebihi
7,5% , sesuai peraturan No. 35/POJK.04/2020. m aka R encana T ransaksi tersebut
dikategorikan wajar.
PT. Benteng Api Technic
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 6
Page 9
T H E S C I E N T I F I C a p p r a i s
KJPP Edi An d e s t a dan Rekan
a l
o
9. Asum si dan Kondisi Pem batas
a. Laporan P endapat K ew ajaran ini yang bersifat n o n -d iscla im e r opinion.
b. KJPP Andesta telah m elakukan penelaahan atas dokum en-dokum en yang digunakan
dalam proses P endapat K ew ajaran, nam un tidak m elakukan penelitian terhadap
keabsahan dokum en-dokum en yang terkait, oleh karenanya Kam i tidak m enjam in
kebenaran atau keabsahannya.
c. KJPP Andesta m enggunakan data dan inform asi yang diperoleh, berasal dari sum ber
yang dapat dipercaya keakuratannya.
d. KJPP Andesta m enggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
m encerm inkan kew ajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh m anajem en dengan
kem am puan pencapaiannya (fidu cia ry duty).
e. Hasil analisis yang dilakukan m enghasilkan Laporan Pendapat K ew ajaran yang terbuka
untuk publik kecuali terdapat inform asi yang bersifat rahasia, yang dapat m em pengaruhi
operasional Perseroan
f. KJPP Andesta bertanggung jaw a b atas pelaksanaan P endapat K ew ajaran, kew ajaran
proyeksi keuangan dan kesim pulan nilai akhir.
10. A nalisis Kew ajaran Rencana Transaksi
A nalisis kew ajaran R encana T ransaksi, dengan m em bandingkan antara harga pem belian atau
harga pengam bilalihan dengan nilai pasar dari hasil penilaian. A pabila harga pem belian
berada pada batas atas dan batas baw ah pada kisaran nilai, tidak m elebihi 7,5% sesuai
peraturan No. 35/POJK.04/2020, m aka R encana T ransaksi tersebut dikategorikan w ajar dan
tidak m erugikan Perseroan atau pem egang saham nya.
a. Perbandingan Antara Rencana Transaksi dengan Hasil Penilaian Atas Rencana
Transaksi Yang Akan Dilakukan
1) Rencana Transaksi Penawaran Umum Saham Perdana (IPO)
a) S um ber D ana berasal dari hasil Penaw aran U m um S aham P erdana (IPO ).
b) Dari dana yang diperoleh oleh BAT, akan digunakan untuk:
R encana pem belian tanah dan bangunan, total luas tanah ± 328 m 2, luas
bangunan ± 536 m 2, terletak di Jalan K ebraon II No. 103A, K elurahan Kebraon,
K ecam atan K arangpilang, Kota S urabaya, P rovinsi Jaw a Tim ur, dan rencana
pem belian tanah dengan total luas ± 8.648 m 2, terletak di D esa Sum put,
K ecam atan D riyorejo, Kabupaten G resik, P rovinsi Jaw a Tim ur, dengan Nilai
R encana T ransaksi seb e sar Rp. 24.900.000.000,-.
PT. Benteng Api Technic
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 1
Page 10
T H E S C I E N T I F I C A P P R A I S A L
KJPP Edi A n d e s t a dan Rekan
c) biaya atau pendapatan yang relevan
T idak ada biaya-biaya yang relevan d iluar rencana penggunaan dana hasil IPO,
sedangkan pendapatan yang relevan adalah dari peningkatan produk refraktori
yang berasal dari penam bahan & perbaikan bangunan pabrik, pengadaan
e quipm ent & lab, dan pengadaan m esin produksi.
d) Inform asi non keuangan yang relevan
R encana T ransaksi berupa pem belian tanah dan bangunan oleh BAT adalah lebih
fokus pada peningkatan produk refraktori.
e) P rosedur pengam bilan keputusan oleh m anajem en Perseroan dalam
m enentukan rencana dan nilai transaksi dengan m em perhatikan alternatif lain
adalah sebagai berikut:
(1) P ertim bangan Perseroan m em beli tanah dan bangunan dari pihak berelasi
adalah harga yang ditaw arkan lebih rendah dibandingkan nilai pasar hasil
penilaian KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan,
(2) P ertim bangan lainnya adalah lokasi tanah dan bangunan strategis, dim ana
tanah dan bangunan digunakan sebagai kantor dan bidang tanah lainnya
digunakan sebagai pabrik produksi refraktori.
f) Hal m aterial lainnya yang dapat m em berikan keyakinan bagi Penilai B isnis dalam
m em berikan opini kew ajaran R encana T ransaksi
(1) R encana T ransaksi yang akan dilakukan m erupakan peluang (opp ortu n ity)
bagi Perseroan, dalam rangka pengem bangan produk refraktori, sehingga
dapat m eningkatkan pendapatan Perseroan.
(2) P em belian tanah dan bangunan dari pihak afiliasi, dari sisi legalitas lebih
terjam in dibandingkan dengan transaksi dengan pihak tidak terafiliasi yang
m em erlukan pengecekan (verifikasi) terhadap legalitas untuk m enghindari
m unculnya m asalah dim asa depan.
2) Rencana Transaksi Pembelian Tanah dan Bangunan
B erdasarkan laporan penilaian tanah yang dikeluarkan oleh KJPP Pung’s Zulkarnain
dan Rekan, sesuai laporan No. 00125/2.0004-01 /P I/09/0378/1 /I/2024, tanggal
15 Januari 2024, luas tanah luas tanah ± 328 m 2 terletak di Jalan K ebraon II No. 103A,
K elurahan Kebraon, K ecam atan K arangpilang, Kota S urabaya, P rovinsi Jaw a Tim ur,
dan rencana pem belian tanah dengan total luas ± 8.648 m2, terletak di D esa Sum put,
K ecam atan D riyorejo, K abupaten G resik, Provinsi Jaw a T im ur adalah
Rp. 25.135.156.000,- (dua puluh lima miliar seratus tiga puluh lima juta seratus
lima puluh enam ribu Rupiah)
PT. Benteng Api Technic ______ ______ ________________
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 8
Page 11
T H E S C IE N T IF IC A P P R A I S A L
KJPP Edi A n d e s t a dan Rekan
B erdasarkan P erjanjian P engikatan Jual Beli (P P JB ) tanah dan bangunan, yang
O
ditanda tangani tanggal 22 Januari 2024, nilai R encana T ransaksi adalah sebesar
Rp. 24.900.000.000,- (dua puluh empat miliar sembilan ratus juta Rupiah)
D engan dem ikian, nilai R encana T ra n sa ksi p em belian tanah dan bangunan, oleh
Perseroan lebih rendah 0,94% d ib a nd in g ka n dengan nilai pa sa r hasil penilaian
KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan
b. Analisis untuk Memastikan Bahwa Nilai Rencana Transaksi Memberikan Nilai
Tambah
1) Proyeksi Laba Rugi
a) Laba (Rugi) BAT, tanpa adanya rencana pem belian tanah dan bangunan
(Rp. 000,-)
Proyeksi
No. Deskripsi 2024 2025 2026 2027 2028
Jan • Des Jan ■ Des Jan - Des Jan - Des Jan • Des
1 Pendapatan 169.665.213 212.061.362 280254.072 338.851.610 424.347.991
2 Beban Pokok Pendapatan (113.675.693) (142.081.113) (187,770.228) (227.030.579) (284.313.154)
Laba Kotor 55.989.520 69.980.250 92.483.844 111.821.031 140.034.837
3 Beban Operasional (31.194.174) (38.217.056) (46698.331) (56 120.766) (67.921.016)
Laba Usaha 24.795.346 31.763.194 45785.512 55.700.265 72.113.821
4 Pendapatan Keuangan 746.414 895.697 985.267 1.083.794 1.192.173
5 Beban Keuangan (9.980.481) (8.982.433) (8012.190) (7.066.971) (6 144.274)
Pendapatan Sebelum Pajak 15.561.279 23.676.458 38758.590 49.717.088 67.161.720
7 Pajak penghasilan - final (1.402.544) (2.453.597) (3 754.944) (4.984.401) (6.619.983)
Pajak penghasilan - kini (1.653.769) (2.763.151) (4 321.180) (5.672.575) (7.575.395)
Pajak penghasilan - tangguhan 2.152.260 2.582.712 3099.254 3.719.105 4.462.926
Laba (Rugi) Tahan Berjalan 14.657.226 21.042.421 33.781.720 42.779.217 57.429.268
8 Penghasilan Kom preh ensif Lain 260.446 209.863 271.006 247.105 242.658
Laba (Rugi) Bersih 14.917.672 21.252.285 34052.726 43.026.322 57.671.926
Akumulasi Laba Bersih 14.917.672 36.169.957 70222.682 113.249.005 170.920.931
B erdasarkan proyeksi laba (rugi), tanpa adanya R encana Transaksi, selam a
5 tahun (2024 s/d 2028), m aka BAT akan m encatat laba bersih pada tahun 2024
dan 2028 m asing-m asing se b e sar Rp, 14,91 m iliar, 21,25 m iliar, 34,05 miliar,
43,02 m iliar dan Rp. 57,67 miliar.
PT. Benteng A p |T e ch n ic
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 9
Page 12
T H E S C IE N T /F 1C A P P R A IS A
KJPP Edi An d e s t a dan Rekan
b) Laba (Rugi) BAT, dengan adanya rencana pem belian tanah dan bangunan
(Rp. 000,-)
Proyeksi
No. Deskripsi 2024 2025 2026 2027 2028
Jan • Des Jan • Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
1 Pendapatan 169.665.213 212.061.362 280.254.072 338.851.610 424.347.991
2 Beban Pokok Pendapatan (113.675.693) (142.081.113) (187.770.228) (227.030.579) (284.313.154)
Laba Kotor 55.989.520 69.980.250 92.483.844 111.821.031 140.034.837
3 Beban Operasional (31.194.174) (38.217.056) (46.698.331) (56.120.766) (67 921.016)
Laba Usaha 24.795.346 31.763.194 45.785.512 55.700.265 72.113.821
4 Pendapatan Keuangan 746.414 895.697 985.267 1.083.794 1.192.173
5 Beban Keuangan (2.780.481) (2.502.433) (2.252.190) (2.026.971) (1 824.274)
Pendapatan Sebelum Pajak 22.761.279 30.156.458 44.518.590 54.757.088 71.481.720
6 Pajak penghasilan - final (2.051.483) (3.125.121) (4.312.975) (5.489.687) (7 045.796)
7 Pajak penghasilan - kini (2.418.947) (3.519.397) (4.963.360) (6.247.625) (8.062.663)
8 Pajak penghasilan - tangguhan 2.152.260 2.582.712 3.099.254 3.719.105 4.462.926
Laba (Rugi) Tahan Berjalan 20.443.110 26.094.652 38.341.509 46.738.881 60.836.188
9 Penghasilan Komprehensif Lain 260.446 209.863 271.006 247.105 242.658
Laba (Rugi) Bersih 20.703.556 26.304.515 38.612.515 46.985.986 61.078.846
Akumulasi Laba Bersih 20.703.556 47.008.071 85.620.586 132.606.572 193.685.419
Jika R encana T ransaksi pem belian tanah dan bangunan terealisasi, m aka kinerja
keuangan BAT dim asa depan akan lebih baik, yang tercerm in dari laba bersih,
yang akan diterim a oleh BAT pada tahun 2024 s/d 2028 m asing-m asing sebesar
Rp. 20,70 m iliar, Rp, 26,30 m iliar, Rp. 38,61 m iliar, Rp. 46,98 m iliar dan Rp. 61,07
miliar.
Hal ini juga tercerm in dari akum ulasi laba bersih selam a 5 tahun (2024 s/d 2028),
yang akan diterim a oleh BAT yaitu sebelum R encana T ransaksi sebesar
Rp. 170,92 m iliar dan setelah R encana T ransaksi sebesar Rp. 193,68 miliar,
dengan dem ikian terjadi kenaikan sebesar Rp. 22,76 m iliar atau naik sebesar
13,32% .
PT. Benteng A g [T e ch n ic
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 10
Page 13
T H E S C /E N T /F 1C A P P R A / S A
KJPP Edi Ande s t a dan Rekan
2) Proforma Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi
B erdasarkan proform a laporan keuangan Perseroan per tanggal 31 D esem ber 2023
sebelum dan sesudah R encana T ransaksi, terlihat bahw a dengan dilakukannya
R encana T ransaksi, dim ana sum ber dana berasal dari IPO, rasio aset terhadap
liabilitas akan m em baik m enjadi 4 ,70x dibandingkan dengan sebelum R encana
T ransaksi se b e sar 2,91 x. S elanjutnya, rasio liabilitas terhadap ekuitas akan m em baik
m enjadi 0,27x dibandingkan dengan sebelum R encana T ransaksi sebesar 0,52x. Hal
ini dapat m em perkuat struktu r kapital yang dim iliki Perseroan, yang pada akhirnya
dapat m enam bah kapasitas pinjam an kepada pihak ketiga, jika diperlukan untuk
pengem bangan usaha pada m asa yang akan datang.
c. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai
R encana T ra n sa ksi pem belian tanah dan bangunan, oleh Perseroan lebih rendah 0,94%
d ib a nd in g ka n dengan nilai pa sa r hasil p enilaian tanah dan bangunan oleh KJPP Pung’s
Zulkarnain dan Rekan, diuraikan pada tabel berikut:
Nilai Rencana
Deskripsi
Transaksi (Rp.)
Batas atas 2 7.020.292.700
Nilai P asar 2 5.135.156.000
B atas Baw ah 2 3.250.019.300
Nilai R encana Transaksi 2 4.900.000.000
Selisih Nilai R encana T ransaksi dengan Nilai P asar 0,94%
11. A nalisis Atas Faktor-Faktor Lain Yang Relevan
A nalisis atas fakto r-fa kto r lain yang relevan yang m enajdi pertim bangan transaksi adalah:
a. Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan peluang (opportunity) bagi
Perseroan, dalam rangka mengembangkan bisnis dan melakukan ekspansi usaha.
b. T anah dan bangunan yang akan dibeli lokasinya strategis, dim ana tanah dan bangunan
digunakan sebagai ka n tor dan bidang tanah lainnya digunakan sebagai pabrik produksi
refraktori.
PT. Benteng Api Technic ____
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 11
Page 14
T H E S C I E N T I F I C A P P R A I S A L
KJPP Edi A n d e s t a dan Rekan
c. Tanah dan bangunan dan bidang tanah lainnya saat ini disew a oleh BAT, sehingga
dengan pem belian tanah dan bangunan ini m erupakan pilihan terbaik, sehingga kedepan
penggunaan tanah dan bangunan ini tidak lagi bergantung kepada pihak afiliasi.
d. P em belian tanah dan bangunan dari pihak afiliasi, dari sisi legalitas lebih terjam in
dibandingkan dengan transaksi dengan pihak tidak terafiliasi yang m em erlukan
pengecekan (verifikasi) terhadap legalitas untuk m enghindari m unculnya m asalah dim asa
depan.
12. Kesim pulan
B erdasarkan analisis kew ajaran atas R encana T ransaksi atau “T ransaksi" ini sebagaim ana
diuraikan diatas, dengan m elihat alasan-alasan, m anfaat, risiko dan analisis kew ajaran
R encana T ransaksi, KJPP Andesta berpendapat bahw a nilai R encana T ransaksi pem belian
tanah dan bangunan oleh Perseroan sudah tepat, dan dengan m em perhatikan analisis diatas,
Kam i m enyim pulkan bahw a secara keseluruhan R encana T ransaksi terse b u t adalah
“ Transaksi Wajar” .
13. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
T idak ada kejadian penting setelah tanggal P endapat K ew ajaran (subsequent event).
PJ. Benteng Api Technic
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 12
Page 15
T H E S C I E N T I F I C A P P R A I S A L
KJPP Edi A n d e s t a dan Rekan
14. Distribusi Laporan Pendapat Kew ajaran
P endapat K ew ajaran ini disusun berdasarkan kondisi ekonom i dan peraturan yang ada pada
saat ini. Kam i tidak bertanggung jaw a b untuk m em utakhirkan atau m elengkapi P endapat
K ew ajaran Kam i karena peristiw a-peristiw a yang terjadi setelah tanggal P endapat Kew ajaran
ini. P endapat K ew ajaran ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang
berw enang dari KJPP Andesta.
Kam i m enyatakan dengan sesungguhnya bahw a Kam i tidak m em punyai kepentingan, baik
secara langsung m aupun tidak langsung atas opini P endapat Kew ajaran yang telah Kam i
laksanakan, dan P endapat K ew ajaran ini telah dilaksanakan sesuai dengan S tandar Penilaian
Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia yang berlaku.
H orm at Kam i,
KJPP Edi Antiesta dar
Ir. Edi Andesta. MAPPI (Cert)
Pimpinan Rekan
MAPPI 94-S-0411
Klasifikasi: Penilai Properti dan Bisnis
Register RMK-2017.00091
Izin Penilai Publik PB-1.09.00095
Registrasi OJK-Pasar Modal No. STTD.PPB-01/PM.2/2018
Registrasi OJK-IKNB No. 114/NB. 122/STTD-P/2016
Lisensi BPN No : 340/SK-600.PT.01.01A/ll/2019
PT. Benteng Api Technic______________________________
Ririgkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 13
Page 16
T H E / E N T
KJPP Edi A n d e s t a dan Rekan
Pernyataan Penilai
Dalam batas kem am puan dan keyakinan sebagai Penilai, Kam i yang bertanda tangan dibaw ah ini
m enyatakan b a h w a :
1. P ernyataan dalam laporan ini, yang m enjadi d a sa r analisis, pendapat dan kesim pulan yang
diuraikan didalam nya adalah benar sesuai dengan fakta dan pem aham an terbaik Penilai.
S elanjutnya laporan ini m enjelaskan sem ua syarat-syarat pem batas yang m em pengaruhi analisis,
pendapat dan kesim pulan yang tertera dalam laporan ini.
2. Laporan ini telah disusun sesuai dengan ketentuan-ketentuan didalam Peraturan
No. 35/POJK.04/2020, S tandar Penilai Indonesia (SPI), dan K ode Etik P enilai (KEPI), tentang
P edom an Penilaian dan P enyajian Laporan Penilaian U saha di P asar M odal serta tunduk pada
ketentuan-ketentuan yang berlaku.
3. Kam i sebagai Penilai tidak m em punyai kepentingan baik secara langsung m aupun tidak secara
langsung terhadap objek P endapat K ew ajaran.
4. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap objek P endapat K ew ajaran pada
tanggal P endapat K ew ajaran (cut o ff date).
5. A nalisis telah dilakukan untuk m aksud dan tujuan sebagaim ana telah d iungkap dalam laporan
P endapat Kew ajaran.
6. O pini P endapat K ew ajaran yang dihasilkan dalam penugasan P endapat K ew ajaran professional
telah disajikan sebagai kesim pulan akhir.
7. Lingkup penugasan dan data yang dianalisis telah diungkapkan dalam laporan P endapat
K ew ajaran.
8. K esim pulan opini kew ajaran telah sesuai dengan asum si-asum si dan kondisi pem batas.
9. D ata ekonom i dan industri dalam laporan P endapat K ew ajaran diperoleh dari berbagai sum ber
yang diyakini oleh Penilai dan dapat dipertanggungjaw abkan.
10. T idak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan P endapat K ew ajaran, telah
m enyediakan bantuan profesional dalam m enyiapkan laporan P endapat Kew ajaran.
P enilai:
Ir. Edi Andesta, MAPPI (C e rt)
Penanggung Jawab
MAPPI 94-S-0411
Register : RMK-2017.00091
Ahmad Firdaus
Supervisi
MAPPI 04-T-01814
Register : RMK-2017.00718
Iqro Haikal Sulaiman
Penilai
MAPP111-T-03175
Register : RMK-2017.00719
PT. Benteng Api T e c h n i c __________________________
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 14
Page 17
H E S C / N T IF /C A P P R A I S A L
KJPP Edi An d e s t a dan Rekan
O
Asum si dan Syarat Pembatas
P endapat K ew ajaran ini berdasarkan atas asum si-asum si dan syarat-syarat pem batasan sebagai
berikut:
1. Bahw a sem ua pernyataan dan keterangan yang tercantum dalam laporan ini adalah benar dan
sesuai dengan pengetahuan serta itikad baik dari Penilai.
2. B ahw a dengan dilandasi itikad baik, sem ua dokum en yang diberikan atau diperlihatkan oleh
P em beri T ugas dan pihak ketiga kepada Kam i dalam rangka pendapat kew ajaran ini adalah sah,
benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan bahw a dokum en-dokum en yang
diberikan kepada Kam i dalam bentuk foto copy, turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan
aslinya dan dokum en tersebut adalah sah, benar, lengkap serta sesuai dengan kenyataan
sebenarnya dan Kam i telah m elakukan penelaahan atas dokum en-dokum en yang digunakan
dalam proses P endapat K ew ajaran.
3. D ata ekonom i dan industri dalam laporan P endapat K ew ajaran, diperoleh dari berbagai sum ber
yang diyakini oleh Penilai dan dapat dipertanggungjaw abkan.
4. Kam i m enggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang m encerm inkan kew ajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh m anajem en dengan kem am puan pencapaiannya (fiduciary
duty).
5. Kam i bertanggungjaw ab atas pelaksanaan P endapat K ew ajaran dan kew ajaran proyeksi
keuangan.
6. Kam i bertanggungjaw ab atas laporan P endapat K ew ajaran dan kesim pulan nilai akhir.
7. Laporan P endapat K ew ajaran ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat inform asi yang
bersifat rahasia yang dapat m em pengaruhi operasional Perseroan.
8. Kam i telah m em peroleh inform asi atas status hukum objek P endapat K ew ajaran dari Pem beri
Tugas.
9. K ecuali dinyatakan secara tegas didalam penugasan P endapat K ew ajaran ini, tidak dapat
diasum sikan bahw a Kam i berkew ajiban dan telah m elakukan pem eriksaan legalitas atas bisnis
objek P endapat Kew ajaran.
10. Bukan m erupakan tanggung jaw ab Kam i atas segala tuntutan dan kew ajiban yang berkaitan
dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan m aksud dan tujuan dari laporan ini.
11. D alam Penugasan ini, P em beri tugas telah m em pelajari, m engetahui dan m enyadari sepenuhnya
m engenai keberadaan KJPP Andesta.
12. Baik KJPP Andesta, maupun para penilai dan karyawan lainnya, sama sekali tidak mempunyai
kepentingan finansial terhadap objek Pendapat Kewajaran.
13. K ecuali dinyatakan lain, Nilai dicantum kan dalam m ata uang Rupiah, dem ikian juga analisis dan
perhitungan yang digunakan sebagai dasar penilaian berdasarkan m ata uang Rupiah.
14. Baik KJPP Andesta, m aupun para P enilai dan karyaw annya, oleh karena P endapat K ew ajaran ini
tidaklah diw ajibkan m em berikan kesaksian atau kehadirannya dalam pengadilan/D ew an A rbitrasi
atau instansi P em erintah lainnya, kecuali ada perjanjian sebelum nya.
15. Laporan ini dianggap sah apabila tertera cap (seal) dan tanda tangan P im pinan Rekan.
PT. Benteng A p[ Technic ___
Ringkasan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan 15
Names mentioned 15 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Edi An
p.2 ×6
unresolved
org
KJPP AndestaTKami
p.3
unresolved
org
PT. Benteng Api Technic Ringkasan Pendapat Kew
p.4
unresolved
org
KJPP Edi Ande
p.5 ×2
unresolved
org
Kanel & Rekan
p.5
unresolved
org
KJPP Andesta
· Penilai
p.5 ×11
unresolved
org
PT. Benteng Api Technic Ringkasan Pendapat Kewajaran
p.6 ×3
unresolved
org
PT. Benteng A
p.7 ×4
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan
p.10 ×4
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain
p.10 ×4
unresolved
org
KJPP Andesta. Kam
p.15
unresolved
org
KJPP Edi Antiesta
p.15
unresolved
person
Ir. Edi Andesta. MAPPI
p.15 ×3
unresolved
org
PT. Benteng Api T
p.16
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
4609 ms
12 Sep 2026 23:02
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}