20240611_IBST_Informasi Transaksi Afiliasi_31659941_lamp3.pdf

2.   Tanggal Pendapat Kewajaran dan Masa Berlaku Laporan

     Tanggal efektif Pendapat Kewajaran adalah per 31 Desember 2023, dimana batas tersebut
     diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan pendapat kewajaran. Masa berlaku
     Laporan Pendapat Kewajaran adalah sampai dengan 30 Juni 2024, sesuai dengan Surat Edaran
     OJK Nomor 04 /SEOJK.04/2020 tentang perubahan relaksasi ketentuan masa berlakunya
     Laporan Pendapat Kewajaran dan per tanggal 02 Maret 2023 terdapat Surat Edaran OJK No. S-
     68/D.04/2023 point 4.d bahwa Surat Kepala Eksekutif Pengawas Pasar Modal No. S-
     30/D.04/2021 tanggal 02 Maret 2021 perihal Penegasan, Perpanjangan, atau Pencabutan
     Kebijakan Relaksasi terkait dengan Adanya Pandemi Corona Virus Disease 2019, menjadi tidak
     berlaku setelah tanggal 31 Maret 2023.


3.   Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

     Pemberi tugas dan pengguna laporan pendapat kewajaran ini adalah:

       Nama Perusahaan            :   PT Inti Bangun Sejahtera Tbk (“IBST”)
       Alamat                     :   Jl. Riau No. 23,
                                      Jakarta, 10350
       Website                    :   www.ibstower.com


4.   Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran

     Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat kewajaran mengenai Rencana
     Transaksi Afiliasi berupa transaksi Jual Beli Saham PTT kepada pihak terafiliasi per 31 Desember
     2023. Rencana transaksi ini termasuk ke dalam transaksi afiliasi, namun tidak mengandung
     benturan kepentingan, sehingga tujuan pendapat kewajaran ini merupakan pemenuhan atas
     Peraturan OJK Nomor 42/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
     Kepentingan".


5.   Data dan Informasi Transaksi

     Dalam melakukan penilaian ini, TOPAZ juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
     informasi yang relevan dan handal tanpa perlu melakukan verifikasi, yaitu :

      • Laporan Keuangan Audit IBST tahun 2019 sampai dengan tahun 2023.
      • Annual Report IBST tahun 2022 dan proyeksi keuangan IBST tanpa dan dengan adanya
        Rencana Transaksi untuk 6 tahun kedepan.
      • Laporan Penilaian Ekuitas No. 00357/2.0171-00/BS/05/0481/1/IV/2024 tanggal 23 April
        2024 yang dikeluarkan oleh KJPP Tobing Panuturi dan Rekan.
      • Draft Perjanjian Jual Beli Saham.
      • Data-data Legalitas perusahaan dan perijinan terkait.
      • Tinjauan terhadap kondisi fundamental entitas yang dinilai yang menyangkut sejarah
        singkatnya, struktur modal dan susunan pengurus, deskripsi bidang usaha dan kinerja
        keuangan, serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
      • Informasi lainnya yang didapat dari berbagai pencarian di Internet seperti BI, IDX, dan S&P
        Capital IQ.

6.   Asumsi dan Asumsi Khusus

     Asumsi dan asumsi khusus yang akan digunakan dalam penugasan merupakan asumsi dan
     asumsi khusus yang wajar dan relevan dengan memperhatikan tujuan dimana Pendapat
     Kewajaran diperlukan.

     Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya pada tanggal Pendapat
     Kewajaran atau hal yang tidak akan dibuat oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam suatu
     transaksi pada tanggal Pendapat Kewajaran.

     Asumsi khusus sering digunakan untuk menggambarkan efek dari suatu situasi yang akan
     mempengaruhi nilai.

     Dalam pelaksanaan penugasan, Penilai akan menggunakan asumsi yang wajar untuk diterima
     sebagai fakta dalam konteks penugasan Pendapat Kewajaran tanpa penyelidikan tertentu atau
     verifikasi.


7.   Objek Rencana Transaksi

     Bahwa objek Pendapat Kewajaran sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas
     adalah Rencana Transaksi Afiliasi berupa transaksi Jual Beli Saham PTT kepada pihak terafiliasi
     per 31 Desember 2023.


8.   Tingkat Kedalaman Investigasi

     Adanya batas atau pembatasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan
     analisis akan mempengaruhi tingkat kedalaman investigasi yang dapat kami lakukan, dan akan
     kami nyatakan secara terperinci dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
     Untuk pelaksanaan inspeksi, Penilai perlu didampingi oleh pejabat/ petugas yang memiliki
     akses dan informasi yang diperlukan mengenai aset yang diinspeksi. Penilai harus
     mendapatkan keleluasaan dalam melakukan proses inspeksi dan dokumentasi terhadap Objek
     Pendapat Kewajaran.

     Berita Acara Inspeksi yang menjelaskan mengenai kondisi aset dan hal-hal lain yang relevan
     untuk proses pendapat kewajaran akan dibuat saat inspeksi dilakukan. Penilai dan TOPAZ
     dibebaskan dari segala tanggung jawab atas akses dan informasi yang diperlukan mengenai
     aset yang diinspeksi apabila timbul permasalahan pada saat melakukan inspeksi tersebut.


9.   Persyaratan atas Persetujuan Publikasi

     Laporan Pendapat Kewajaran yang dihasilkan tidak untuk konsumsi publik.

     Persetujuan Pendapat Kewajaran harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan
     atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi mengenai
     laporan keuangan perusahaan/objek pendapat kewajaran, dan/atau laporan direksi/pimpinan
     perusahaan/objek pendapat kewajaran, dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau
     pernyataan/edaran apapun dari perusahaan/objek pendapat kewajaran.

    Tanda tangan Penilai Publik dan cap TOPAZ yang resmi merupakan syarat mutlak Laporan
    Pendapat kewajaran yang dihasilkan.


10. Konfirmasi Bahwa Pendapat Kewajaran dilakukan berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020
    Serta SPI

    Laporan Pendapat Kewajaran ini akan dilakukan berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa
    Keuangan POJK No. 42/POJK.04/2020 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik
    Penilai Indonesia (KEPI) Edisi VII-2018 beserta Edisi Revisinya.


11. Kesimpulan Analisis Kualitatif dan Kuantitatif

    A. Analisis Kewajaran Kualitatif

       Keuntungan yang akan diperoleh IBST atas Rencana Transaksi ini adalah:
       1. IBST memperoleh keuntungan dari penjualan karena Nilai Transaksi berada Rp137 juta
          diatas Nilai pasar 2% saham PTT dan berada Rp10.602 juta di atas Nilai buku tercatat.
       2. Hasil penjualan bersih setelah pajak sebesar Rp8.489 juta yang merupakan hasil
          penjualan bersih setelah pajak akan diinvestasikan pada instrumen investasi dengan
          Tingkat balikan setelah pajak adalah sekitar 5%. Jumlah ini dinilai lebih menguntungkan
          untuk profitabilitas dan likuiditas IBST jika dibandingkan tanpa dilakukannya jual beli
          saham.
       3. Nilai tambah yang diperoleh oleh IBST terlihat dari perbedaan rasio keuangan tanpa
          Rencana Transaksi dan dengan Rencana Transaksi.

       Kerugian Rencana Transaksi:
       Tidak terdapat kerugian atas Rencana Transaksi Jual Beli Saham tersebut.

       Manfaat yang akan diperoleh IBST atas Rencana Transaksi ini adalah:
       1. Memperkuat kinerja keuangan IBST saat ini dan beberapa tahun ke depan sebagaimana
          terlihat dalam rasio keuangan atas Rencana Transaksi yang lebih baik jika dibandingkan
          tanpa Rencana Transaksi.
       2. Penjualan saham PTT dinilai memberi manfaat dari struktural IBST yang lebih ramping
          sehingga biaya untuk audit, pengawasan dan pengembangan entitas asosiasi yang
          belum memberi keuntungan.
       3. Jual beli dilakukan dengan IBSW, yang merupakan pemegang saham PTT. Proses jual beli
          antar pemegang saham dinilai lebih mudah dan cepat karena kedua belah pihak telah
          memahami objek yang ditransaksikan.

       Risiko Rencana Transaksi:
       Risiko tidak tercapainya kesepakatan harga transaksi jual beli antara kedua belah pihak.
       Namun para pihak adalah para pemegang saham PTT yang telah memahami risiko dan
       prospek PTT. Kesepakatan harga keduanya tentu tidak serumit pihak ketiga yang tidak
       mengetahui internal PTT.

B. Analisis Kewajaran Kuantitatif

 1. Dampak keuangan sebagaimana terlihat pada Proforma IBST per 31 Desember 2023
    adalah sebagai berikut:
     a. Pada bagian posisi keuangan terdapat peningkatan kas dan setara kas sebesar
        Rp8.489 juta dan penurunan aset tidak lancar lain-lain sebesar Rp220 juta, sehingga
        didapatkan hasil proforma total aset tahun 2023 sebesar Rp9.920.689 juta (Sembilan
        Triliun Sembilan Ratus Dua Puluh Miliar Enam Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta
        Rupiah).
     b. Pada bagian laba (rugi) terdapat peningkatan keuntungan lain-lain sebesar Rp10.602
        juta dan beban pajak penghasilan sebesar Rp2.332 juta, sehingga didapatkan hasil
        proforma laba (rugi) tahun 2023 sebesar Rp46.564 juta (Empat Puluh Enam Miliar
        Lima Ratus Enam Puluh Empat Juta Rupiah) dan laba komprehensif tahun 2023
        sebesar Rp396.443 juta (Tiga Ratus Sembilan Puluh Enam Miliar Empat Ratus Empat
        Puluh Tiga Juta Rupiah).
     c. Pada bagian arus kas terdapat peningkatan aktivitas investasi pada perolehan aset
        tidak lancar lain-lain sebesar Rp8.489 juta, sehingga didapatkan hasil proforma kas
        akhir tahun 2023 sebesar Rp790.125 juta (Tujuh Ratus Sembilan Puluh Miliar Seratus
        Dua Puluh Lima Juta Rupiah).

 2. Berdasarkan Analisis Inkremental atas Rencana Transaksi, Nilai tambah adalah sebagai
    berikut:
    a. Ringkasan Nilai Tambah dalam Angka:
          i. Berdasarkan nilai tambah pada proyeksi posisi keuangan, diketahui bahwa total
              aset pada tahun 2024 bertambah sebesar Rp8.269 juta hingga pada tahun 2029
              bertambah sebesar Rp10.392 juta.
         ii. Berdasarkan nilai tambah pada proyeksi laba (rugi), diketahui bahwa laba bersih
              dibukukan tahun 2024 sebesar Rp8.269 juta dan pada tahun 2029 sebesar
              Rp424 juta.
         iii. Berdasarkan hasil nilai tambah arus kas di atas, diketahui level kas akhir pada
              tahun 2024 mengalami penambahan sebesar Rp8.489 juta hingga pada tahun
              2029 sebesar Rp10.612 juta.
    b. Ringkasan Analisis Nilai Tambah dalam Persentase:
           i. Aset pada tahun 2029 dengan adanya Transaksi bertambah 0,0653%
              dibandingkan tanpa adanya Rencana Transaksi.
          ii. Laba bersih pada tahun 2029 dengan adanya Transaksi bertambah sebesar
              0,20% dibandingkan tanpa adanya Rencana Transaksi.
         iii. Kas akhir pada tahun 2029 dengan adanya Transaksi bertambah 12,94%
              dibandingkan tanpa adanya Rencana Transaksi.

 3. Berdasarkan rasio keuangan untuk Proyeksi keuangan diketahui rasio profitabilitas IBST
    tercatat positif dan mengalami tren peningkatan hingga tahun 2029. Liabilitas
    perusahaan semakin meningkat setiap tahunnya terutama pada pinjaman bank,
    peningkatan tersebut berdampak pada menurunnya kemampuan dalam membayarkan
    kewajiban perusahaan yang ditunjukan dengan semakin besarnya rasio solvabilitas. IBST
    terproyeksi memiliki rasio lancar sebesar 0,84 pada tahun 2024; kemudian menurun
    hingga 0,70 pada tahun 2029.

 4. Berdasarkan hasil analisis sensitivitas diketahui penurunan nilai transaksi berdampak
    terhadap rasio likuiditas dan profitabilitas.

      5. Berdasarkan Perjanjian Jual Beli Saham, Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp10.822
         juta dan Nilai Pasar sebesar Rp10.684 juta, nilai pasar diperoleh dari hasil Penilaian
         Ekuitas oleh KJPP Tobing Panuturi dan Rekan. Selisih antara Nilai Rencana Transaksi
         dengan Nilai Pasar adalah 1,29%. Berdasarkan POJK 35/POJK.04/2020 pasal 48 poin b
         dinyatakan bahwa batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak boleh melebihi
         7,5% dari nilai pasar atau wajar. Berdasarkan Perhitungan tersebut maka Nilai Rencana
         Transaksi masih dalam batas Kewajaran karena berada di bawah 7,5% dari Nilai Pasar.


12. Pendapat Mengenai Kewajaran Rencana Transaksi

    Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data dan informasi yang diperoleh dan
    digunakan, penelaahan atas dampak keuangan Rencana Transaksi sebagaimana diungkapkan
    dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi ini,
    ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan, adalah wajar.

    Kesimpulan akhir diatas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak
    material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas
    pada, perubahan kondisi baik secara internal pada IBST maupun secara eksternal yaitu kondisi
    pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-
    peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan
    Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran
    ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka kesimpulan mengenai
    kewajaran Rencana Transaksi ini mungkin berbeda.


Demikian hasil Pendapat Kewajaran kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar penilaian
dan kode etik yang berlaku.

Hormat kami,
KJPP TOBING PANUTURI DAN REKAN




Lidia S.T., MM., MAPPI (Cert)
Partner

Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis (B)
Ijin Penilai     : B-1.17.00481
STTD Pasar Modal : STTD.PB-04/PJ-1/PM.223/2023
MAPPI            : 12-S-03723
IKNB             : 158/NB.122/STTD-P/2019