Back to announcement
20240513_LPKR_Rencana Transaksi Perubahan Kegiatan Usaha_31638348_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review LPKRSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 42
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
L APORAN K AJIAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
PT LIPPO KARAWACI, TBK.
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
Jalan Boulevard Palem Raya No. 7
P EMERINTAH P ROVINSI G ORONTALO
Menara Matahari Lantai 22-23 G UBERNUR
Lippo Karawaci
D ENGAN B ENTUK BGS Central – Tangerang
(B ANGUNAN G UNA S ERAH )
Banten
No Laporan : 00410/2.0109-05/BS/03/0069/1/V/2024
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 13 Mei 2024
No. Laporan : 00410/2.0109-05/BS/03/0069/1/V/2024
Kepada Yth. :
DIREKSI DAN KOMISARIS
PT LIPPO KARAWACI, TBK.
Jl. Boulevard Palem Raya No. 7
Menara Matahari Lantai 22-23
Lippo Karawaci Central - Tangerang
Banten
Perihal : Ringkasan Laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
Penunjang
Dengan hormat,
Sesuai dengan surat kesepakatan kerja nomor 0310A/PNW/PB-BGR-FSR/III/2024, tertanggal
20 Maret 2024 kami Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau “Penilai” atau
“Kami”) telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No.
459/KM.1/2020 tanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi
Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-41/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019
sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal. Mengeluarkan laporan studi kelayakan
Penambahan Kegiatan Usaha PT Lippo Karawaci Tbk.
Identifikasi Status Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Studi kelayakan ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
Perseroan. KJPP Febriman Siregar & Rekan juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan
pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak
dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
Identifikasi Klien (Pemberi Tugas)
Nama : PT LIPPO KARAWACI, TBK.
Bidang Usaha : Industri Properti
Alamat : Jl. Boulevard Palem Raya No. 7
Menara Matahari Lantai 22-23
Kantor Cabang Bogor
Lippo Karawaci Central – Tangerang Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
Banten RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Telepon : (021) 25669000 Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Identifikasi Pengguna Laporan
Laporan Ditujukan kepada : PT Lippo Karawaci, Tbk
Laporan Diserahkan kepada : PT Lippo Karawaci, Tbk
Identifikasi Obyek
Yang menjadi obyek adalah penambahan kegiatan usaha Perseroan yaitu pengelolaan lahan parkir.
Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Dalam penugasan ini Nilai Pasar Wajar dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Maksud dan Tujuan Penilaian
Rencana Pemberi Tugas dalam kaitannya dengan penugasan adalah mengetahui kelayakan penambahan
kegiatan usaha Perseroan yaitu pengelolaan lahan parkir per tanggal 31 Desember 2023.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Inspeksi
Inspeksi telah dilakukan terhadap Perseroan, sesuai dengan penugasan yang diberikan. Dalam
melakukan inspeksi kami tidak mengalami keterbatasan untuk mengamati kegiatan operasional
Perseroan.
Penelaahan
Dari hasil inspeksi dan data / informasi yang diterima maka setelah dilakukan penelaahan, kami
tidak menemui data atau informasi yang tidak jelas dan tidak dapat diverifikasi kepada pihak
manajemen Perseroan atau pihak terkait lainnya.
Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Informasi yang relevan yang digunakan dalam proses penilaian, seperti data yang dipublikasikan, data
riset atau data yang diperoleh dari Pemerintah (antara lain data dari website data beta industri, data dari
website Damodaran berupa data Equity Risk Premium dan Rating-based Default Spread, data dari Bank
Indonesia berupa data ekonomi makro, data dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan dari asosiasi terkait
berupa data pasar serta data publikasi terkait lainnya) digunakan tanpa verifikasi dan disetujui oleh
Pemberi Tugas.
Asumsi Umum dan Asumsi Khusus
Studi Kelayakan ini dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Studi Kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
Laporan Studi Kelayakan
PT Lippo Karawaci Tbk ii
Page 4
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2. Penilai Usaha telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan kewajaran proyeksi
keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya.
5. Penilai Usaha bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan dan kewajaran proyeksi
keuangan.
6. Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia,
yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Studi Kelayakan dan Kesimpulan Akhir.
8. Penilai Usaha telah memperoleh informasi atas status hukum Obyek Studi Kelayakan dari Pemberi
Tugas.
Analisa Makro Ekonomi dan Pasar
1. Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV-2023, pertumbuhan
ekonomi global diprakirakan tumbuh sebesar 3,0% pada 2023 dan melambat menjadi 2,8% pada
2024 dan pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%,
didorong oleh konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja Pemerintah pada akhir
tahun dan percepatan penyelesaian beberapa Proyek Strategis Nasional (PSN).
2. Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) 2023 diprakirakan mencatat surplus sehingga mendukung
ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan berlanjut pada Desember 2023 yang tercatat 3,3
miliar dolar AS dipengaruhi oleh kinerja ekspor komoditas utama Indonesia yang tetap kuat,
seperti batu bara serta besi dan baja.
3. Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy), menurun dari tahun sebelumnya sebesar
5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,0±1%. Penurunan inflasi dipengaruhi oleh terjaganya
berbagai komponen inflasi sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan moneter Bank Indonesia yang
pro-stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat dan Daerah.
4. Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya melemah 1,24% dari akhir Desember
2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan kembali masuknya aliran portofolio asing,
sejalan dengan tetap menariknya imbal hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya prospek
ekonomi Indonesia.
Analisa Kelayakan Aspek Keuangan
1. Biaya modal untuk hutang diasumsikan setara dengan tingkat bunga pinjaman dalam mata uang
Rupiah. Tingkat bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah untuk kredit investasi berdasarkan data
Bank Indonesia bulan Desember 2023 untuk bank Persero adalah sebesar 9,41%.
Laporan Studi Kelayakan
PT Lippo Karawaci Tbk iii
Page 5
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2. Analisis Kelayakan Proyek adalah sebagai berikut:
Net Present Value
NPV yang dihasilkan menunjukkan angka yang positif yaitu sebesar Rp. 8.963.278.156,-.
Internal Rate of Return
IRR yang diperoleh sebesar 64,38% lebih besar dari discount factor yang digunakan.
Profitability Index
PI yang diperoleh adalah sebesar 1,19 yang berarti lebih besar dari 1.
Break Event Point
BEP yang diperoleh adalah sebesar 41,00%.
Payback Period
Payback Period selama 3 tahun 5 b ulan.
Kesimpulan
Berdasarkan kajian, evaluasi keuangan dan analisis keuangan serta proyeksi-proyeksi lainnya dengan
syarat asumsi-asumsi yang telah ditetapkan dapat terpenuhi, maka rencana perubahan kegiatan usaha
tersebut di atas dapat memberikan kontribusi yang positif dan layak.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
MAPPI No. 92-S-00252
STTD No. PPB-41/PM.223/2019
Laporan Studi Kelayakan
PT Lippo Karawaci Tbk iv
Page 6
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Penilaian Saham - PT Lippo Karawaci Tbk.
PERNYATAAN PENYUSUN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda
tangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Kami telah mematuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami adalah
benar dan akurat.
3. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi
dan syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
4. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi : identifikasi masalah, inspeksi
lapangan, pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan
penilaian dan penulisan laporan.
5. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri
yang dinilai.
6. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang
kami terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
7. Laporan ini disusun mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII-2018) dan telah
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
8. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
9. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Pernyataan Penyusun ii
Page 7
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Penilaian Saham - PT Lippo Karawaci Tbk.
NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN
Penangggung Jawab Proyek :
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) Penilai Bisnis Bersertifikat ..............................
Rekan
Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
MAPPI No. : 92-S-00252
STTD No. : STTD.PPB-41/PM.223/2019
Pemeriksa :
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI : 11-T-03266
Penilai :
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M Penilai Bisnis ..............................
MAPPI : 11- P-03270
Pernyataan Penyusun iii
Page 8
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
PENDAHULUAN 1
1.1 IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam hal ini adalah
Nama : PT LIPPO KARAWACI, TBK.
Bidang Usaha : Industri Properti
Alamat : Jl. Boulevard Palem Raya No. 7
Menara Matahari Lantai 22-23 – Tangerang
Banten 15810
Telepon : (021) 25669000
1.2 LATAR BELAKANG
PT Lippo Karawaci, Tbk. yang selanjutnya disebut “Perseroan” adalah perusahaan yang
bergerak dalam bidang industri properti.
Perseroan bermaksud untuk melakukan penambahan kegiatan usaha, yaitu Pengelolaan
Lahan Parkir. Penambahan kegiatan usaha ini selanjutnya dalam laporan ini disebut dengan
“Proyek”.
Sehubungan dengan rencana tersebut di atas, untuk mengetahui kelayakan atas Proyek
tersebut, maka Perseroan membutuhkan studi kelayakan untuk memenuhi Peraturan OJK
No.17/POJK.04/2020 tentang transaksi material dan perubahan kegiatan usaha. Untuk
mengetahui kelayakan atas usaha Perseroan tersebut, maka Perseroan memerlukan Kajian
dari Pihak Independen, untuk melakukan analisa dan kajian serta menyusun dalam Laporan
Studi Kelayakan. Selanjutnya manajemen Perseroan menunjuk KJPP Febriman Siregar dan
Rekan (“KJPP”) sebagai pihak independen dalam penyusunan laporan studi kelayakan
tersebut.
1.3 DASAR PENUGASAN
Berdasarkan Surat Penawaran yang telah disepakati Bersama antara KJPP Febriman
Siregar dan Rekan dengan PT Lippo Karawaci, Tbk. Nomor : 0310A/PNW/PB-BGR-
FSR/III/2024 tanggal 20 Maret 2024 perihal Jasa Konsultan Pekerjaan Studi Kelayakan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
1-1
Page 9
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
1.4 TUJUAN PENUGASAN
Penyusunan kajian kelayakan ini bertujuan untuk memberikan opini yang independen
mengenai kelayakan penambahan kegiatan usaha Perseroan yaitu Pengelolaan Lahan
Parkir.
1.5 OBJEK KAJIAN
Objek studi berupa Proyek atas penambahan kegiatan usaha yaitu Pengelolaan Lahan
Parkir.
1.6 TANGGAL PENILAIAN (CUT OFF DATE)
Tanggal penilaian laporan studi kelayakan ini adalah per 31 Desember 2023 yang
disesuaikan dengan jangka waktu dalam POJK 35 tahun 2020 untuk pemenuhan transaksi
penambahan kegiatan usaha.
1.7 METODOLOGI
Metodologi yang digunakan untuk penyusunan kajian ini adalah sebagai berikut:
1. Metode Pengumpulan Data dan Kajian Kepustakaan
Data yang diperoleh dari berbagai instansi dan berbagai macam data pendukung lainnya.
Dari data yang terkumpul, selanjutnya diolah dan dianalisa secara sistematis sehingga
menghasilkan informasi yang relevan dengan tujuan kajian kelayakan.
2. Survey Lapangan
Survey lapangan dilakukan dengan maksud untuk memperoleh data yang dapat
dipertanggung jawabkan dengan tujuan antara lain:
- Mengetahui rencana pembangunan
- Mengetahui aksesibiltas dan daya dukung sarana dan prasarana yang sudah ada di
lokasi proyek.
- Mengetahui lebih lanjut potensi pasar yang ada dan selain yang sudah ada.
3. Metode Analisa
3.1 Metode analisa yang digunakan secara bertahap yaitu sebagai berikut:
a. Analisis situs :
- Lokasi
- Karakteristik lokasi
- Infrastruktur, utilitas & fasilitas publik
- Aksesibilitas
- Kondisi lingkungan sekitar
b. Analisis Ekonomi dan Demografi Makro
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
1-2
Page 10
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
- Pertumbuhan ekonomi
- Tingkat inflasi
- Nilai tukar rupiah
- Perkiraan pertumbuhan ekonomi
c. Market Analysis
- Analisis Industri
- Analisis Pesaing
- Analisis Potensi Pasar
d. Financial Analysis
- Asumsi umum dan dasar asumsi, meliputi asumsi yang berhubungan dengan
komponen pendapatan maupun biaya yang mempengaruhi operasional proyek.
- Asumsi investasi, mengenai nilai investasi yang diperlukan untuk proyek.
- Asumsi keuangan, meliputi penetapan tingkat suku bunga pinjaman investasi,
debt to equity rasio, tingkat diskonto (weight average cots of capital/WACC) dan
asumsi lain yang diperlukan dalam perhitungan finansial.
e. Analisis Kelayakan Proyek
Parameter analisis kelayakan proyek yang digunakan terdiri dari Analisis Internal
Rate Of Return (IRR), Net Present Value (NPV), Profitabilty Index (PI) dan Payback
Period (PBP)
1.8 SUMBER DATA
Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan, kami menggunakan data dan informasi
dari manajemen Perseroan dan dari publikasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak. untuk
tahun yang berakhir 31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No.
Laporan : 00597/2.1030/AU.1/03/1115-1/1/V/2020 tanggal 22 Mei 2020 Akuntan Publik
Tjun Tjun.
2. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00554/2.1030/AU.1/03/1169-1/1/V/2021 tanggal 10 Mei 2021 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
3. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00194/2.1030/AU.1/03/1169-2/1/III/2022 tanggal 30 Maret 2022 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
1-3
Page 11
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
4. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00259/2.1030/AU.1/03/1169-3/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
5. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00214/2.1030/AU.1/03/1155-1/1/III/2024 tanggal 25 Maret 2024 Akuntan Publik
Eishennoraz.
6. Wawancara dengan pihak manajemen Perseroan
7. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar dan
lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari pihak
independen yang kami anggap relevan.
1.9 ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Studi Kelayakan ini dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Studi Kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai Usaha telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya.
5. Penilai Usaha bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan dan kewajaran
proyeksi keuangan.
6. Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Studi Kelayakan dan Kesimpulan Akhir.
8. Penilai Usaha telah memperoleh informasi atas status hukum Obyek Studi Kelayakan
dari Pemberi Tugas.
1.10 INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan Studi Kelayakan ini kami telah bertindak secara independen,
tidak ada benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan pihak-pihak yang terlibat
rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama ini. Kami juga tidak mempunyai kepentingan
atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Laporan Studi Kelayakan ini juga
tidak ditujukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan
yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh kesimpulan yang dihasilkan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
1-4
Page 12
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
GAMBARAN UMUM PERSEROAN 2
2.1 RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN
PT Lippo Karawaci, Tbk. ("Perseroan") didirikan dengan nama PT Tunggal Reksakencana
pada tanggal 15 Oktober 1990 berdasarkan Akta Pendirian No. 233 yang dibuat di hadapan
Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini disetujui oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusannya No. C2-6974.HT.01.01.Th’-91
tanggal 22 Nopember 1991 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.
62, Tambahan No. 3593 tanggal 4 Agustus 1992.
Anggaran dasar Perusahaan telah diubah beberapa kali, terakhir dengan Akta Pernyataan
Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No. 12 tanggal 5 Oktober 2023 yang
dibuat di hadapan Aulia Taufani S.H., Notaris di Jakarta, mengenai persetujuan perubahan
data perseroan yaitu perubahan susunan Direksi. Perubahan ini telah dicatat dan diterima
oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan suratnya AHU-
AH.01.09-0179724 tanggal 31 Oktober 2023.
Perseroan berlokasi di Jalan Boulevard Palem Raya No. 7, Menara Matahari Lantai 22-23,
Lippo Karawaci Central, Tangerang, Banten.
Entitas induk utama Perseroan adalah PT Inti Anugerah Pratama.
2.2 LINGKUP USAHA PERSEROAN
Sesuai dengan Pasal 3 anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan usaha
Perusahaan adalah dalam bidang real estat, termasuk namun tidak terbatas pada real estat
yang dimiliki sendiri atau disewa, yaitu meliputi usaha pembangunan, pembelian, penjualan,
persewaan dan pengoperasian real estat seperti tanah, bangunan apartemen, mal, pusat
perbelanjaan, rumah sakit, gedung pertemuan, perhotelan, pusat sarana olah raga dan
sarana penunjang, pengembangan perkotaan, pengembangan gedung untuk dioperasikan
sendiri, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, konstruksi, pengangkutan, perdagangan, pengelolaan air, pengelolaan air limbah,
pengelolaan dan daur ulang sampah, aktivitas remediasi, aktivitas ketenagakerjaan dan
penunjang usaha lainnya, baik secara langsung maupun tidak langsung melalui penyertaan
(investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal dalam perusahaan lain.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
2-1
Page 13
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2.3 SUSUNAN PEMEGANG SAHAM
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan pemegang saham
Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 2.1 Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Nilai Saham
Nama Pemegang Saham Komposisi (%)
Saham @ Rp 100,-
PT Inti Anugerah Pratama 18.161.073.458 1.816.107.345.800 25,63
Sierra Incorporated 11.259.645.290 1.125.964.529.000 15,89
PT Primantara Utama Sejahtera 7.371.500.000 737.150.000.000 10,40
John Riady 90.100.700 9.010.070.000 0,13
Dominique Dion Leswara 76.612.500 7.661.250.000 0,11
Surya Tatang 57.197.200 5.719.720.000 0,08
Meng Kuan Phua 1.860.000 186.000.000 0,00
Marshal Martinus Tissadharma 7.743.400 774.340.000 0,00
Publik (masing-masing kurang dari 5%) 33.851.585.221 3.385.158.522.100 47,76
Subjumlah 70.877.317.769 7.087.731.776.900 100
Saham Treasuri 20.700.600 2.070.060.000
Total 70.898.018.369 7.089.801.836.900
2.4 SUSUNAN PENGURUS PERSEROAN
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan Dewan Komisaris
dan Direksi Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : John Aristianto Prasetio *)
Komisaris : Anand Kumar
Komisaris : George Raymond Zage III
Komisaris : Kin Chan
Komisaris : Anangga Wardhana Roosdiono *)
Komisaris : DR. Kartini Sjahrir *)
*) merangkap komisaris independen
Dewan Direksi
Presiden Direktur : Ketut Budi Wijaya
Wakil Presiden Direktur : Dicky Setiadi Moechtar
Direktur : John Riady
Direktur : Surya Tatang
Direktur : Marshal Martinus Tissadharma
Direktur : David Iman Santosa
Direktur : Phua Meng Kuan (Daniel Phua)
Direktur : Dominique Dion Leswara
Direktur : Gita Irmasari
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
2-2
Page 14
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2.5 LEGALITAS USAHA PERSEROAN
Legalitas usaha Perseroan yang dimiliki sampai dengan Penyusunan Laporan Studi
Kelayakan ini antara lain:
1) Akta Pendirian No. 233 tanggal 15 Oktober 1990 oleh Notaris Misahardi Wilamarta, S.H.
2) Pengesahan Akta Pendirian oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C2-
6974.HT.01.01.Th’-91 tanggal 22 Nopember 1991 serta diumumkan dalam Berita
Negara Republik Indonesia No. 62, Tambahan No. 3593 tanggal 4 Agustus 1992.
3) Akta Perubahan Terakhir No. 12 tanggal 5 Oktober 2023 oleh Notaris Aulia Taufani,
S.H., tentang persetujuan perubahan data Perseroan yaitu perubahan susunan Direksi.
4) Surat Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
AH.01.09-0179724 tanggal 31 Oktober 2023.
2.6 KINERJA KEUANGAN PERSEROAN
Analisa kinerja keuangan Perseroan merujuk pada laporan keuangan audited berikut ini:
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak. untuk
tahun yang berakhir 31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No.
Laporan : 00597/2.1030/AU.1/03/1115-1/1/V/2020 tanggal 22 Mei 2020 Akuntan Publik
Tjun Tjun.
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00554/2.1030/AU.1/03/1169-1/1/V/2021 tanggal 10 Mei 2021 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00194/2.1030/AU.1/03/1169-2/1/III/2022 tanggal 30 Maret 2022 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00259/2.1030/AU.1/03/1169-3/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Karawaci, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00214/2.1030/AU.1/03/1155-1/1/III/2024 tanggal 25 Maret 2024 Akuntan Publik
Eishennoraz.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
2-3
Page 15
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Berikut gambaran mengenai perkembangan kinerja Perseroan berdasarkan Laporan Posisi
Keuangan untuk setiap tanggal yang berakhir 31 Desember 2019, 31 Desember 2020, 31
Desember 2021, 31 Desember 2022 dan 31 Desember 2023.
Tabel 2.1. Historikal Keuangan Perseroan (Dalam Juta Rupiah)
Deskripsi 2019 2020 2021 2022 2023
Aset Lancar 37.197.250 33.078.230 31.374.902 29.144.101 29.816.689
Aset Tidak Lancar 17.882.335 18.787.250 20.706.034 20.726.796 19.754.135
Total Aset 55.079.585 51.865.480 52.080.936 49.870.897 49.570.824
Liabilitas Lancar 6.881.251 10.573.858 9.605.967 9.325.960 9.923.981
Liabilitas Tidak Lancar 13.821.995 17.717.967 19.988.960 21.405.046 20.040.412
Total Liabilitas 20.703.246 28.291.825 29.594.927 30.731.006 29.964.393
Ekuitas 34.376.339 23.573.655 22.486.009 19.139.891 19.606.431
Total Liabilitas & Ekuitas 55.079.585 51.865.480 52.080.936 49.870.897 49.570.824
Pendapatan Neto 12.177.173 11.810.955 16.138.531 14.674.086 16.846.905
Beban Pokok Pendapatan 7.724.006 7.679.572 10.588.709 8.524.887 9.479.002
Laba (Rugi) Kotor 4.453.167 4.131.383 5.549.822 6.149.199 7.367.903
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (1.665.165) (9.310.773) (1.108.251) (1.893.616) 1.264.818
Laba (Rugi) Bersih (2.061.418) (9.637.220) (1.623.183) (2.327.495) 653.699
Tabel 2.2. Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan (%)
Deskripsi 2019 2020 2021 2022 2023
Aset Lancar - -11,07 -5,15 -7,11 2,31
Aset Tidak Lancar - 5,06 10,21 0,10 -4,69
Total Aset - -5,84 0,42 -4,24 -0,60
Liabilitas Lancar - 53,66 -9,15 -2,91 6,41
Liabilitas Tidak Lancar - 28,19 12,82 7,08 -6,38
Total Liabilitas - 36,65 4,61 3,84 -2,49
Ekuitas - -31,42 -4,61 -14,88 2,44
Total Liabilitas & Ekuitas - -5,84 0,42 -4,24 -0,60
Penjualan - -3,01 36,64 -9,07 14,81
Beban Pokok Penjualan - -0,58 37,88 -19,49 11,19
Laba (Rugi) Kotor - -7,23 34,33 10,80 19,82
Laba (Rugi) Sebelum Pajak - 459,15 -88,10 70,87 -166,79
Laba (Rugi) Bersih - 367,50 -83,16 43,39 -128,09
Total Aset dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 2,57% pertahun. Per 31 Desember 2023 total aset tercatat
sebesar Rp49,57 triliun.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
2-4
Page 16
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Total Liabilitas dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami peningkatan
dengan rata-rata sebesar 10,65% pertahun. Per 31 Desember 2023 total liabilitas
tercatat sebesar Rp29,96 triliun.
Total Ekuitas dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 12,12% pertahun. Per 31 Desember 2023 total ekuitas
tercatat sebesar Rp19,60 triliun.
Pendapatan dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami peningkatan
dengan rata-rata sebesar 9,84% pertahun. Per 31 Desember 2023 pendapatan tercatat
sebesar Rp16,84 triliun.
Laba (Rugi) Kotor dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami
peningkatan dengan rata-rata sebesar 14,43% pertahun. Per 31 Desember 2023 laba
kotor tercatat sebesar Rp7,36 triliun.
Laba (Rugi) Sebelum Pajak dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami
peningkatan dengan rata-rata sebesar 68,78% pertahun. Per 31 Desember 2023 laba
sebelum pajak tercatat sebesar Rp1,26 triliun.
Laba (Rugi) Bersih dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami
peningkatan dengan rata-rata sebesar 49,91% pertahun. Per 31 Desember 2023 laba
bersih tercatat sebesar Rp653,69 miliar.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
2-5
Page 17
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
ANALISA MAKRO EKONOMI & PASAR 3
3.1 ANALISA MAKRO EKONOMI
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Global
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV-2023, pertumbuhan
ekonomi global diprakirakan tumbuh sebesar 3,0% pada 2023 dan melambat menjadi 2,8%
pada 2024. Ekonomi Amerika Serikat (AS) dan India tetap kuat didukung konsumsi rumah
tangga dan investasi. Sementara itu, ekonomi Tiongkok melambat seiring dengan tetap
lemahnya konsumsi rumah tangga dan investasi sebagai dampak lanjutan dari pelemahan
kinerja sektor properti, serta terbatasnya stimulus fiskal.
Penurunan inflasi di negara maju, termasuk AS, berlanjut, meski masih berada di atas
sasaran, sementara inflasi Tiongkok menurun dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang
melambat. Siklus kenaikan suku bunga kebijakan moneter negara maju, termasuk Fed
Funds Rate (FFR), diprakirakan telah berakhir meskipun masih bertahan tinggi pada
semester I 2024, dengan kemungkinan akan mulai menurun pada semester II 2024. Yield
obligasi Pemerintah negara maju, termasuk US Treasury, menurun secara gradual tapi
masih berada di level tinggi sejalan dengan premi risiko jangka panjang (term-premia) terkait
besarnya pembiayaan fiskal dan utang pemerintah AS.
Tekanan penguatan nilai tukar dolar AS terhadap berbagai mata uang dunia juga berkurang.
Perkembangan tersebut mendorong berlanjutnya aliran masuk modal asing dan mengurangi
tekanan pelemahan nilai tukar di emerging market, termasuk Indonesia. Ke depan, beberapa
risiko global tetap perlu dicermati karena dapat memengaruhi ketidakpastian perekonomian
dunia, seperti berlanjutnya ketegangan geopolitik, pelemahan ekonomi di sejumlah negara
utama, termasuk Tiongkok, serta kepastian waktu dan besarnya penurunan suku bunga
moneter negara maju, khususnya FFR.
3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Nasional
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV-2023, pertumbuhan
ekonomi Indonesia tahun 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%, didorong oleh
konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja Pemerintah pada akhir tahun dan
percepatan penyelesaian beberapa Proyek Strategis Nasional (PSN).
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
3-1
Page 18
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Pada 2024, pertumbuhan ekonomi diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7-5,5% didukung
oleh permintaan domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan konsumsi, termasuk dampak
positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan investasi khususnya bangunan sejalan
dengan berlanjutnya pembangunan PSN termasuk Ibu Kota Nusantara (IKN). Sementara itu,
kinerja ekspor diprakirakan belum kuat sebagai dampak perlambatan ekonomi global dan
penurunan harga komoditas.
Berdasarkan Lapangan Usaha (LU), prospek LU Industri Pengolahan, Perdagangan Besar
dan Eceran, Informasi dan Komunikasi, Konstruksi, serta Transportasi dan Pergudangan
diprakirakan tetap tumbuh baik. Sementara secara spasial, pertumbuhan yang baik
diprakirakan terjadi di seluruh wilayah, terutama Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua)
sejalan dengan dampak positif hilirisasi mineral, serta Jawa akibat permintaan domestik
yang masih kuat. Ke depan, Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan domestik.
3.1.3 Neraca Pembayaran Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) 2023 diprakirakan mencatat surplus sehingga
mendukung ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan berlanjut pada Desember
2023 yang tercatat 3,3 miliar dolar AS dipengaruhi oleh kinerja ekspor komoditas utama
Indonesia yang tetap kuat, seperti batu bara serta besi dan baja.
Perkembangan ini mendukung transaksi berjalan 2023 tetap sehat dan diprakirakan dalam
kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4% dari PDB. Aliran masuk modal asing
dalam bentuk investasi portofolio ke pasar keuangan domestik juga terus berlanjut dengan
net inflows hingga akhir tahun 2023 tercatat sebesar 5,4 miliar dolar AS dan pada Januari
2024 (hingga 15 Januari 2024) tercatat sebesar 3,0 miliar dolar AS.
Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2023 tercatat meningkat menjadi
146,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7 bulan impor atau 6,5 bulan impor dan
pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor.
Pada tahun 2024, NPI diprakirakan tetap surplus dengan defisit transaksi berjalan yang
rendah dalam kisaran defisit 0,1% sampai dengan defisit 0,9% dari PDB. Sementara itu,
surplus neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan berlanjut didukung oleh aliran
masuk modal asing sejalan dengan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian
domestik yang lebih baik dan imbal hasil investasi yang menarik.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
3-2
Page 19
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll 3.1.4
penilai aset, bisnis dan konsultan
Tingkat Inflasi
Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy), menurun dari tahun sebelumnya
sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,0±1%. Penurunan inflasi dipengaruhi
oleh terjaganya berbagai komponen inflasi sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan
moneter Bank Indonesia yang pro-stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia
dengan Pemerintah Pusat dan Daerah. Inflasi inti 2023 terjaga rendah sebesar 1,80% (yoy)
dipengaruhi oleh imported inflation yang rendah, ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam
sasaran, dan kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan
domestik. Inflasi volatile food juga terkendali sebesar 6,73% (yoy) didukung oleh eratnya
sinergi pengendalian inflasi antara Bank Indonesia dengan TPIP dan TPID melalui
penguatan GNPIP di berbagai daerah dalam mengendalikan harga pangan, termasuk dari
dampak El Nino.
Inflasi kelompok administered prices tercatat sebesar 1,72% (yoy), sejalan minimalnya
kebijakan penyesuaian harga komoditas yang diatur oleh Pemerintah. Ke depan, Bank
Indonesia terus memperkuat kebijakan moneter yang pro-stability dan mempererat sinergi
kebijakan dengan Pemerintah guna memastikan inflasi 2024 berada dalam kisaran 2,5±1%.
3.1.5 Nilai Tukar Rupiah
Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga, sejalan dengan konsistensi kebijakan moneter yang
ditempuh Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya
melemah 1,24% dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank Indonesia
dan kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan tetap menariknya imbal hasil
aset keuangan domestik dan tetap positifnya prospek ekonomi Indonesia. Perkembangan
nilai tukar Rupiah tersebut relatif lebih baik dibandingkan dengan mata uang regional lainnya,
seperti Ringgit Malaysia, Baht Thailand, dan Won Korea Selatan yang masing-masing
tercatat melemah sebesar 1,95%, 2,82%, dan 3,24%.
Kedepan, nilai tukar Rupiah akan tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung
oleh meredanya ketidakpastian global, kecenderungan penurunan yield obligasi negara
maju, dan menurunnya tekanan penguatan dolar AS. Positifnya perkembangan nilai tukar
Rupiah ke depan didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta penguatan
strategi operasi moneter pro-market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI
dalam rangka menarik aliran masuk portofolio asing dan pendalaman pasar uang.
Koordinasi erat Bank Indonesia dengan Pemerintah, perbankan, dan dunia usaha terus
diperkuat untuk mendukung implementasi instrumen penempatan valas Devisa Hasil Ekspor
Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36 Tahun 2023.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
3-3
Page 20
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll 3.2
penilai aset, bisnis dan konsultan
TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
3.2.1 Kondisi Saat Ini
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus kewaspadaan
dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi global terus
membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini berdampak
pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang
cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan ekonomi setelah
pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan
inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir
tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan
diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar
properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak
untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur di
luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti
dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk
memenuhi kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para
pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Hasil
survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil dengan
potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan geopolitik
global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi dalam menjaga
Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak pemilu, potensi kenaikan suku bunga, dan
kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi pertumbuhan properti
tahun 2024 diwarnai dengan asumsi tetap akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP
dinilai memberi dampak positif dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti
yang ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan meningkat,
sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor Vila dan
Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga memperkirakan kota Jakarta, Ibu
Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5 Cities yang dinilai akan
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
3-4
Page 21
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara itu, sektor Energi
Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya
ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun 2024.
3.2.2 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Properti memiliki konrtibusi sebagai salah satu sektor unggulan untuk menggerakkan
perekonomian Indonesia. Industri properti juga turut memberikan multiplier effect bagi
industri pendukung serta mempengaruhi perkembangan sektor keuangan sekaligus
menyerap tenaga kerja secara signifikan. Pembangunan berkelanjutan dalam konteks kota
ramah lingkungan sangat penting. pembangunan proyek Ibu Kota Nusantara (IKN) yang
akan dibangun dengan visi kota hijau merupakan salah satu konsep yang terwujud.
Indonesia telah menjadi tujuan investasi properti terbaik di dunia. Dengan jumlah penduduk
terbesar keempat di dunia yakni sekitar 273 juta jiwa, dan bonus demografi yang akan terjadi
sampai beberapa tahun ke depan, permintaan properti di Indonesia khususnya untuk smart
and green city, akan semakin meningkat pula.
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2023 secara
tahunan tumbuh sebesar 6,22% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 5,87% (yoy) pada triwulan II
2023. Peningkatan indeks permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen
hotel didorong pelaksanaan internat ional event di Jakarta. Selain itu, kenaikan indeks
permintaan untuk kategori sewa juga terjadi di Banten, Makassar, Semarang, Balikpapan,
dan Palembang sejalan kegiatan Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE)
yang semakin meningkat. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk
kategori jual pada triwulan III 2023 tumbuh sebesar 0,39% (yoy), meningkat dibandingkan
0,36% (yoy) pada triwulan II 2023 terutama didorong peningkatan permintaan segmen lahan
industri di Semarang dan segmen warehouse complex di Palembang.
Grafik 3.1. Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (%yoy) dan Pertumbuhan
Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
3-5
Page 22
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan Indeks Permintaan Properti
Komersial triwulan III 2023 pada kategori sewa turut meningkat sebesar 2,48% (qtq), lebih
tingg dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 1,69% (qtq). Pening katan permintaan
terjadi pada mayoritas segmen kategori sewa terutama pada segmen apartemen sewa di
Jakarta. Sementara itu, Indeks Per mintaan Properti Komersial triwulan III 2023 pada
kategori jual tumbuh sebesar 0,08%(qtq), melambat dibandingkan 0,13% (qtq) pada triwulan
II 2023. Berdasarkan segmenya, perlambatan disebabkan oleh pertumbuhan permintaan
pada segmen perkantoran jual di Surabaya dan Jakarta triwulan III 2023 yang lebih rendah
dibandingkan triwulan sebelumnya.
Grafik 3.2. Pertumbuhan Triwulan Ind eks Demand Kategori Sewa (%yoy) dan Pertumbuhan
Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (%yoy)
Sumber: Data Industri Research
3.2.2 Nilai Ekspor Industri Makanan dan Minuman
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
3.2.3 Permintaan Pasokan Properti Komersial
Pada triwulan III 2023, Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa tumbuh
sebesar 1 ,03% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan Il 2023 yang sebesar 1,63% (yoy).
Hal ini disebabkan oleh perlambatan indeks pasokan pada seluruh segmen pa da kategori
sewa. Selanjumya, Indeks Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,25% (yoy) pada
triwulan sebelumnya menjadi 0,19% (yoy). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh turunnya
pasokan perkantoran jual di Surabaya dan warehouse complex di wilayah Bodebek.
Grafik 3.3. Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (%yoy) dan Pertumbuhan
Tahunan Indeks Supply Kategori Jual (%yoy)
Industri makanan dan minuman merupakan salah satu sektor strategis dan memiliki peran
penting dalam menopang pertumbuhan ekonomi Indonesia. Hal ini dibuktikan dengan
kontribusi sektor tersebut terhadap PDB industri nonmigas sebesar 39,10 persen dan
menyumbang 6,55 persen terhadap PDB nasional pada tahun 2023.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
3-6
Page 23
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategorl sewa pada triwulan III 2023
terkontraksi sebesar 0,03% (qtq), lebih rendah dibandingkan kondisi triwulan sebelumnya
yang tumbuh 0,66% (qtq). Kondisi ini terutama disebabkan oleh penurunan indeks pasokan
pada segmen ritel sewa dan convention hall di Jakarta serta segmen apartemen sewa di
Denpasar. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual juga terkontraksi
sebesar 0,02% (qtq) disebabkan oleh penurunan pasokan perkantoran jual di Surabaya.
Grafik 3.4. Pertumbuhan Triwulan Indeks Supply Kategori Sewa (%yoy) dan Pertumbuhan
Triwulan Indeks Supply Kategori Jual (%yoy)
3.2.4 Pesaing Usaha
Berikut 10 perusahaan makanan dan minuman terbesar di Indonesia sebagai pesaing usaha
Perseroan.
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
Indeks Permintaan Properti Komerslal yang meningkat ditengah perlambatan Indeks
Pasokan Properti Komersial mendorong peningkatan pada Indeks Harga Properti Komersial
balk untuk kategori sewa maupun jual Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa
pada triwulan III 2023 sebesar 3,57% (yoy), meningkat dibandingkan pertumbuhan pada
triwulan sebelumnya sebesar 2,33% (yoy). Hal ini terutama didorong peningkatan harga
sejalan kenaikan permintaan pada segmen hotel di Jakarta, Makassar, Semarang, Surabaya,
Balikpapan, dan Denpasar. Selanjumya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori jual pada triwulan IIII 2023 mengalami kenaikan sebesar 0,48% (yoy)
bandingkan triwulan II 2023 yang meningkat sebesar 0, 31 %. Hal Ini seiring akselerasi
harga segmen perkantoran jual di Surabaya dan segmen lahan industri di wilayah Bodebek
dan Semarang.
3.2.5 Perkembangan Harga Prope rti Komersial
Secara triwulanan, Indeks Harga Pro perti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III
2023 meningkat sebesar 1,79% (qtq) dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 1,25%
(qtq). Peningkatan harga tersebut sejalan dengan permintaan pada segmen hotel
dibeberapa kota yaitu Jakarta, Maka ssar, Surabaya, dan Balikpapan. Di sisi lain, Indeks
Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2023 melambat sebesar 0,19%
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
3-7
Page 24
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
(qtq) dari triwulan sebelumnya sebesar 0,21% (qtq). Hal ini dipengaruhi oleh indeks harga
pada segmen warehouse complex di Jakarta yang tumbuh melambat.
Grafik 3.5. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwu lan (%yoy) dan
Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulan (%yoy)
Merupakan perusahaan multinas ional terbesar di Indonesia yang bergerak diberbagai
bidang, termasuk makanan ataupun minuman kemasan. PT Unilever Indonesisa Tbk.
Memproduksi berbagai produk, seperti makanan pembuka, saus, es krim hingga
minuman teh. Beberapa merk terkenal yaitu, Bango, Harum, Walls, Buavita, Royco
serta Lipton.
1. PT Indofood Sukses Makmur Tbk.
Merupakan salah satu perusahaan swasta produsen makanan dan minuman terbesar di
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
Prospek sektor properti di Indonesia s ampai dengan akhir tahun 2023 diprediksi masih akan
bergerak positif sejalan dengan proyeksi pemerintah dan IMF yang memperkirakan
pertumbuhan ekonomi Indonesia dapat mencapai angka sekitar 5 persen. Meskipun suku
bunga acuan Bank Indonesia (BI) telah mengalami kenaikan sebesar 225 basis poin selama
7 bulan terakhir, sektor properti tetap menjadi primadona karena tingginya kebutuhan akan
properti untuk hunian maupun keperluan komersial. Pandemi COVID-19 adalah tantangan
terbesar ketiga yang dihadapi setelah Krisis Moneter 1998 dan Krisis Keuangan Global 2008.
Namun pada masa pandemi, berhasil menjual propeti yang sebelumnya dianggap sebagai
hal yang tidak mungkin dilakukan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
3-8
Page 25
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
ASPEK TEKNIS 4
Dalam kajian kelayakan ini dilakukan penjelasan terhadap aspek teknis Proyek sebagai
berikut .
4.1 RUANG LINGKUP PROYEK
Perseroan merupakan perusahaan yang bergerak dibidang industri properti. Perseroan
bermaksud untuk melakukan penambahan kegiatan usaha, yaitu Pengelolaan Lahan Parkir.
4.2 JADWAL PELAKSANAAN PROYEK
Secara umum pelaksanaan perkerjaan direncanakan akan dimulai tahun 2024.
4.3 AREA PARKIR
Area parkir Perseroan terdiri dari beberapa lokasi sebagai berikut:
4.3.1 Benton Junction
4.3.2 Ruko Robson
4.3.2 Helipad
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
4-1
Page 26
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
4.3.3 Maxxbox Lippo Village
4.3.4 Matahari UPH
4.3.5 Siloam Hospital Kelapa Dua
4.3.6 Siloam Hospital Lippo Villag e
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo K arawaci, Tbk.
4-2
Page 27
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
4.3.7 Siloam Hospital Kebon Jeruk
4.3.8 Siloam Hospital MRCCC
4.3.9 Millenium Village
4.3.10 Kavling Beverly
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo K arawaci, Tbk.
4-3
Page 28
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN 5
5.1 KETERSEDIAAN TENAGA KERJA & PENGELOLAAN SUMBER DAYA MANUSIA
Jumlah karyawan Perseroan tahun 2022 sejumlah 16.249 orang, terdiri dari 5.801 karyawan
laki-laki dan 10.448 karyawan perempuan dengan komposisi sebagai berikut:
Tabel 5.1. Jumlah Tenaga Kerja Tahun 2022
2022
Usia
Pria %
> 45 Tahun 1.261 7,76
35 – 45 Tahun 3.133 19,28
25 – 35 Tahun 9.543 58,73
< 25 Tahun 2.312 14,23
Jumlah 16.249 100
Sumber: Annual Report Tahun 2022
Langkah strategis Perseroan dalam memastikan terjaganya stabilitas pertumbuhan
organisasi dilakukan dengan cara terus mempertahankan ketersediaan SDM yang
berkualitas (talent pipeline). Proses identifikasi potensi karyawan dilakukan secara
berkesinambungan di semua pilar bisnis untuk memetakan karyawan-karyawan yang secara
potensi dan kinerja sudah siap untuk mengisi posisi-posisi kunci. Dalam mempersiapkan
future leader, Perseroan juga telah merancang program pengembangan SDM untuk junior
level sampai dengan executive level. Pengembangan kompetensi untuk junior level
dilakukan melalui program Management Trainee, sedangkan untuk executive level
dilaksanakan melalui program yang spesifik sesuai dengan kebutuhan masing-masing
individu.
Sementara untuk meningkatkan tingkat interaksi karyawan, Perseroan telah menyusun
program-program yang bertujuan untuk mendukung kesehatan mental dan fisik karyawan
serta meningkatkan rasa kebersamaan diantara karyawan, seperti program CEO TownHall
secara rutin, Long Service Award, Lippo Fun Club serta Sports Day di masing-masing unit
bisnis.
5.2 MANAJEMEN RISIKO
Risiko usaha Perseroan dipengaruhi oleh faktor-faktor internal maupun eksternal. Risiko-
risiko yang mungkin timbul tersebut antara lain seperti:
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-1
Page 29
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
5.2.1 Risiko Umum
Sejak pertengahan tahun 2022, prospek perekonomian global terus menurun akibat situasi
geopolitik, lonjakan inflasi, volatilitas harga komoditas, serta potensi resesi. Secara nasional,
pemerintah juga menaikkan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) subsidi pada bulan
September 2022 yang pada akhirnya memicu kenaikan inflasi di Indonesia.
Untuk menjaga pertumbuhan ekonomi dan meredam kenaikan inflasi, pemerintah
melakukan berbagai kebijakan seperti menaikkan tingkat suku bunga, mengaktifkan tim
pengendali inflasi pusat dan daerah, melaksanakan operasi untuk menjaga stabilitas harga,
serta memberikan bantuan subsidi sosial untuk melindungi daya beli masyarakat.
Pelonggaran mobilitas masyarakat dan strategi transisi aktivitas ekonomi dan mobilitas
masyarakat dari era pandemi menuju era new-normal juga dilakukan untuk mendorong
konsumsi rumah tangga.
Sebagai hasilnya, perkembangan bulanan menunjukkan inflasi pasca kenaikan harga BBM
kembali terkendali tercermin pada ekspektasi inflasi dan tekanan inflasi yang terus menurun
dan lebih rendah dari prakiraan awal. Lebih jauh lagi, Bank Indonesia juga memprakirakan
inflasi akan kembali ke sasaran pada tahun 2023.
Hal ini menunjukkan kondisi Indonesia masih relatif resilien dan perekonomian Indonesia
masih tetap bertumbuh didukung oleh neraca perdagangan, konsumsi rumah tangga, dan
investasi sebagai penopang utama. Perseroan meyakini seluruh program dan kebijakan
pemerintah tersebut ditambah dengan kebijakan internal Perseroan untuk meningkatkan
efisiensi biaya operasional dan strategi penjualan akan berdampak positif terhadap kinerja
Perseroan di masa mendatang.
5.2.2 Risiko Strategis
Perseroan memiliki berbagai bidang usaha yang dikelola oleh anak usaha. Usaha Perseroan
meliputi Real Estate (Properti), Rumah Sakit, dan Lifestyle (Retail & Hotel). Performa
keuangan Perseroan akan bergantung pada performa anak-anak usaha yang akan
dikonsolidasikan pada Laporan Keuangan Perseroan.
Perseroan juga secara aktif melakukan berbagai aksi korporasi untuk mendapatkan
pendanaan untuk menyelesaikan proyek yang sedang berjalan maupun melakukan investasi
kepada proyek pengembangan baru properti. Tidak ada jaminan bahwa setiap tindakan
investasi dan aksi korporasi akan selalu menguntungkan. Untuk memitigasi hal tersebut,
manajemen melakukan review dan evaluasi terhadap rencana bisnis untuk memastikan
investasi modal memenuhi imbal hasil investasi.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-2
Page 30
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
5.2.3 Risiko Pasar
1. Fluktuasi Pasar Properti
Risiko menjadi semakin kompleks seiring dengan semakin kompleksnya industri
properti dan semakin besarnya aset Perseroan. Salah satu risiko eksternal utama
adalah fluktuasi pasar properti, yang secara langsung mempengaruhi hasil operasi
bisnis Perseroan selama beberapa tahun terakhir. Industri properti di Indonesia
mengalami siklus dan terkait erat dengan perubahan kondisi makroekonomi nasional.
Setiap perubahan pada inflasi, tingkat suku bunga acuan, pertumbuhan ekonomi
nasional, dan nilai tukar akan berdampak pada kemampuan Perseroan untuk
mendapatkan pendanaan dengan suku bunga yang mendukung serta permintaan
terhadap produk properti Perseroan.
Fluktuasi kegiatan dan kondisi pasar properti dapat memengaruhi secara negatif
kegiatan usaha, prospek pertumbuhan dan kondisi keuangan Perseroan. Setiap
perlambatan pertumbuhan pasar properti di Indonesia dapat berdampak pada
menurunnya kegiatan ekspansi usaha Perseroan pada bidang kawasan perumahan,
properti komersial, ritel, dan rumah sakit.
2. Persaingan
Properti yang dikembangkan Perseroan di masa yang akan datang akan menghadapi
kompetisi dari pengembang lainnya dalam hal lokasi, fasilitas, infrastruktur pendukung,
pelayanan dan harga. Meningkatnya kompetisi antara pengembang properti dapat
meningkatkan harga akuisisi lahan serta mengakibatkan kelebihan pasokan properti
yang dapat memengaruhi profitabilitas. Di sisi lain demografi Indonesia yang masih
bertumbuh akan memberikan dampak positif bagi permintaan properti nasional.
3. Risiko Krisis Bisnis Industri Ritel
Kinerja keuangan Perseroan sangat berkaitan erat dengan kondisi ekonomi dan
industri properti di Indonesia, khususnya untuk sektor ritel. Permintaan atas ruang ritel
selama ini sangat dipengaruhi oleh hal seperti pelemahan kondisi ekonomi nasional,
regional maupun lokal; menurunnya kondisi keuangan perseroan ritel besar;
konsolidasi di sektor ritel Indonesia; berlebihnya pasokan ruang ritel di beberapa
wilayah regional di Indonesia; meningkatnya pola belanja melalui katalog atau internet,
dan juga beralihnya para penyewa yang menempati ruang ritel ke metode penjualan
melalui internet atau e-commerce; perubahan peraturan perpajakan; dan perubahan
peraturan Pemerintah.
4. Risiko Kehilangan Anchor Tenants
Setiap pusat perbelanjaan memiliki anchor tenant. Kemampuan Lippo Malls untuk
menjual dan menyewakan ruangan di pusat perbelanjaan akan berkurang apabila
kehilangan anchor tenant. Kehilangan anchor tenant dapat terjadi karena kompetisi
dengan mal lain ataupun karena bisnis aktual anchor tenant tidak berjalan sesuai
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-3
Page 31
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
proyeksi awal baik karena kondisi ekonomi ataupun karena perubahan pola belanja
masyarakat secara online/digital. Selain anchor tenant, pusat perbelanjaan memiliki
berbagai macam tenant dari banyak sektor usaha.
Selama beberapa tahun terakhir, terjadi perubahan pola belanja masyarakat dari yang
sebelumnya datang ke pusat perbelanjaan menjadi sebagian beralih ke penjualan
secara online atau digital. Perseroan menyadari adanya risiko beberapa tenant
maupun sektor usaha yang sudah terdisrupsi oleh pola belanja baru ini. Oleh karena
itu Lippo Malls telah secara aktif melakukan pemilihan tenant yang tidak terpengaruh
terhadap disrupsi ini, dan terus melakukan peremajaan dan melengkapi mal dengan
tenant mengikuti perubahan perilaku pelanggan seperti tenant di bidang fashion,
makanan dan minuman, hiburan/rekreasi, elektronik dan teknologi.
5. Risiko Eksternal
Sejumlah faktor dapat memengaruhi industri perhotelan dan berada di luar kendali,
dapat berdampak negatif terhadap bisnis unit Hospitality and Leisure. Faktor-faktor
tersebut meliputi ancaman terorisme, munculnya wabah penyakit menular, kenaikan
harga tiket pesawat dan biaya lainnya atau faktor lain yang mengurangi jumlah
wisatawan; meningkatnya kompetisi dari hotel lain yang dapat mengurangi tingkat
okupansi dan pendapatan; meningkatnya biaya akibat inflasi, kenaikan gaji karyawan
atau biaya lainnya; kondisi yang tidak menguntungkan di luar negeri yang dapat
mengurangi keinginan untuk berlibur atau perjalanan bisnis, dan juga kondisi
perekonomian nasional atau daerah tempat Hotel Aryaduta beroperasi; perubahan
peraturan Pemerintah yang dapat mempengaruhi berlakunya izin yang dibutuhkan
untuk mengoperasikan hotel Perseroan; dan dampak negatif akibat krisis di industri
perhotelan.
5.2.4 Risiko Keuangan
1. Nilai Tukar Mata Uang
Perseroan terdampak risiko fluktuasi Rupiah terhadap mata uang asing seperti dolar
Amerika. Laba atau rugi selisih kurs akan memengaruhi laba bersih Perseroan. Untuk
keperluan persiapan laporan keuangan konsolidasi, akun-akun dalam laporan
keuangan anak perusahaan yang berdomisili di luar negeri harus dikonversi ke
Rupiah, sehingga akan terdapat selisih kurs.
Nilai tukar Rupiah yang berfluktuasi terhadap mata uang asing, mengakibatkan
implikasi negatif pada kondisi keuangan dan hasil operasional Perseroan. Perseroan
memonitor secara ketat fluktuasi dari nilai tukar mata uang asing dan ekspektasi ke
depan dari pasar sehingga dapat mengambil langkah-langkah dalam memitigasi risiko
yang mungkin timbul dari pergerakan nilai tukar, termasuk menerapkan strategi
lindung nilai (hedging). Perseroan juga aktif melakukan analisis sensitivitas baik pada
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-4
Page 32
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
pelemahan maupun penguatan mata uang Rupiah dan dampaknya terhadap laba
Perseroan.
2. Tidak Tersedianya Pendanaan
Perseroan membutuhkan pendanaan eksternal untuk membiayai modal kerja atau
belanja modal untuk ekspansi usaha. Kemampuan Perseroan untuk memperoleh
pendanaan dan biaya dari dana akan tergantung pada kondisi ekonomi dan pasar
modal, tingkat suku bunga, ketersediaan dana dari bank atau kreditur lainnya,
kebijakan Bank Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan dalam penyaluran kredit ke
sektor properti dan faktor-faktor lainnya.
3. Risiko Kredit
Risiko kredit adalah risiko dimana Perseroan akan mengalami kerugian yang timbul
dari pelanggan atau pihak rekanan yang gagal memenuhi kewajiban kontraktual
mereka. Perseroan mengelola risiko kredit dengan menetapkan batasan jumlah risiko
yang dapat diterima untuk masing-masing pelanggan dan bersikap lebih selektif
dalam pemilihan bank dan institusi keuangan, yaitu hanya bank-bank dan institusi
keuangan ternama dan yang berpredikat baik yang dipilih.
Untuk bisnis rumah sakit, risiko kredit terjadi apabila para penjamin kesehatan swasta
dan pemerintah (termasuk BPJS), serta klien korporasi ataupun pasien perseorangan
gagal untuk membayar Siloam Hospitals secara tepat waktu dan secara penuh atas
layanan yang diberikan oleh Perseroan. Ada kemungkinan bahwa asuransi kesehatan
dan klien korporasi dapat mengubah rencana polis dan pertanggungannya dalam
waktu sedemikian rupa sehingga layanan yang diberikan oleh Siloam Hospitals
kepada pasien tidak lagi tertanggung. Selain itu, pasien perseorangan yang tidak
memiliki asuransi kesehatan mungkin tidak mampu membayar biaya secara penuh
atas layanan yang mereka terima. Jika Siloam Hospitals tidak menerima pembayaran
secara tepat waktu dan secara penuh dari asuransi kesehatan swasta, asuransi yang
disponsori pemerintah (termasuk BPJS), klien korporasi maupun pasien perseorangan,
maka hal tersebut pada akhirnya dapat berdampak negatif terhadap kegiatan usaha,
kondisi keuangan, hasil usaha dan prospek usaha Siloam Hospitals.
4. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga terutama karena adanya pinjaman dengan suku bunga
mengambang. Perseroan mengelola risiko suku bunga melalui kombinasi pinjaman
dengan suku bunga tetap dan mengambang yang tepat dan pengawasan terhadap
dampak pergerakan suku bunga untuk meminimalisasi dampak negatif terhadap
Perseroan. Selain itu, perubahan tingkat suku bunga acuan merupakan salah satu hal
penting bagi tingkat penjualan di bidang properti dimana sebagian pembeli melakukan
pembelian dengan cara Kredit Pemilikan Rumah maupun Kredit Pemilikan Apartemen.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-5
Page 33
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
5. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas terjadi ketika arus kas menunjukkan bahwa pendapatan jangka
pendek tidak cukup untuk menutupi pengeluaran jangka pendek. Perseroan
mengelola risiko likuiditas dengan mempertahankan kas dan setara kas yang cukup
untuk memenuhi komitmen Perseroan untuk operasi normal. Perseroan secara
berkala mengevaluasi proyeksi arus kas dan arus kas aktual, serta jadwal jatuh tempo
aset dan liabilitas keuangan. Selain itu, Perseroan juga secara berkala mengevaluasi
proyeksi arus kas aktual untuk memastikan ketersediaan dana guna memenuhi
kebutuhan operasional dan melunasi utang yang jatuh tempo.
6. Risiko Harga
Risiko harga adalah risiko fluktuasi nilai instrumen keuangan karena perubahan harga
pasar. Perseroan menghadapi risiko harga, karena memiliki investasi yang
diklasifikasikan sebagai aset keuangan tersedia untuk dijual. Perseroan mengelola
risiko ini dengan mengevaluasi kinerja keuangan dan harga pasar dari investasinya
secara berkala sambil terus memantau perkembangan pasar global.
5.2.5 Risiko Hukum
1. Perubahan Peraturan dan Regulasi
Kegiatan usaha Perseroan sangat bergantung pada peraturan serta perizinan dari
Pemerintah. Karenanya, perubahan dan penambahan regulasi dapat berdampak pada
kegiatan usaha Perseroan. Perseroan berkomitmen untuk menaati semua peraturan
perundangan-undangan yang berlaku sesuai wilayah dimana bisnis anak usaha
beroperasi.
2. Risiko Tidak Diperolehnya Izin Usaha
Masing-masing unit bisnis Perseroan memerlukan perizinan tertentu untuk bisa
menjalankan kegiatan usaha. Apabila Perseroan gagal memperoleh izin yang
diperlukan maka berisiko terkena sanksi dari Pemerintah berupa penutupan, denda
atau hukuman kurungan. Oleh karena itu, Perseroan memitigasi risiko tersebut
dengan melakukan kajian komprehensif terhadap peraturan dan ketentuan tentang
izin usaha dan persyaratan untuk memastikan Perseroan memperoleh izin yang
diperlukan tepat waktu.
Untuk mitigasi risiko ini, Perseroan menerapkan proses kualifikasi vendor untuk
memastikan kontraktor yang ditunjuk memiliki kualifikasi untuk mengerjakan proyek
dan memonitor performa pekerjaan kontraktor selama proyek berlangsung.
3. Ketergantungan kepada Pemerintah Daerah Terkait Perpanjangan Perjanjian-
Perjanjian Tertentu
Keberlangsungan beberapa aktivitas bisnis Perseroan bergantung pada perpanjangan
izin tertentu dari Pemerintah Daerah, misalnya kerja sama BOT (Build Operate
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-6
Page 34
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Transfer), tetapi tidak ada jaminan perpanjangan perjanjian dari Pemerintah Daerah.
Perseroan memantau dan memproses secara ketat perpanjangan sebelum tanggal
jatuh tempo perjanjian sesuai dengan peraturan
4. Risiko Sengketa Hukum
Perseroan dapat menghadapi sengketa hukum dari pihak eksternal seperti dari
pelanggan, vendor, pihak ketiga, atau mantan karyawan. Untuk memitigasi risiko ini,
Perseroan memastikan seluruh ketentuan dari semua perjanjian hukum tunduk
kepada peraturan perundang-undangan yang berlaku dan melindungi kepentingan
Perseroan.
5.2.6 Risiko Operasional
1. Tidak Tercapainya Sasaran Proyek
Konstruksi memiliki risiko tertentu, seperti tertundanya perizinan, kurangnya pasokan
bahan baku atau tenaga kerja yang berkualitas, masalah teknis, lingkungan atau
geologis. Risiko lain yang juga harus dipertimbangkan antara lain pemogokan, litigasi,
cuaca, banjir atau kenaikan biaya yang tidak terantisipasi dan dapat memperlambat
penyelesaian proyek, lonjakan biaya, serta isu terkait QHSE (Quality, Health, Safety,
Environment).
2. Risiko Ketergantungan Pada Kontraktor
Perseroan menunjuk kontraktor pihak ketiga untuk mengerjakan proyek urban
development, residensial dan ritel. Lingkup kerjanya antara lain meliputi konstruksi,
piling dan fondasi, pembangunan dan instalasi, dekorasi interior, instalasi pendingin
ruangan, elevator, taman, dan landscaping. Risiko yang mungkin timbul dalam hal ini,
bukan tidak mungkin kontraktor mengalami kesulitan keuangan atau hal lainnya. Hal
ini dapat memengaruhi eksekusi atau pelaksanaan pekerjaan yang bisa
mengakibatkan keterlambatan penyelesaian proyek atau bertambahnya biaya yang
harus ditanggung Perseroan.
Selain masalah finansial kontraktor, ada pula risiko keterbatasan jumlah vendor yang
memiliki kualifikasi terutama untuk proyek di luar Pulau Jawa sehingga dapat
mempengaruhi kualitas proyek. Untuk memitigasi risiko ini, Perseroan menerapkan
proses kualifikasi vendor untuk memastikan kontraktor yang ditunjuk memiliki
kualifikasi untuk mengerjakan proyek dan memantau kinerja kontraktor selama proyek
berlangsung.
3. Risiko Teknologi Informasi
Kinerja sistem dan teknologi informasi sangat penting bagi operasi bisnis kami.
Kegagalan sistem yang dapat menyebabkan gangguan layanan dapat memengaruhi
operasional atau pendapatan Perseroan. Meskipun kami telah menerapkan upaya
perlindungan dan keamanan jaringan, server Perseroan masih rentan terhadap virus,
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-7
Page 35
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
pembobolan atau peretasan oleh pihak-pihak yang kurang bertanggung jawab.
Terjadinya salah satu peristiwa ini dapat mengakibatkan interupsi, penundaan,
kehilangan atau kerusakan data, yang semuanya dapat merugikan, baik secara
finansial, pencapaian usaha, maupun reputasi bisnis perusahaan.
Untuk mencegah hal tersebut terjadi, Perseroan menerapkan sistem keamanan
informasi termasuk firewall untuk keamanan jaringan dan memastikan bahwa antivirus
dipasang dan diperbarui secara berkala.
4. Risiko Ketertinggalan Teknologi
Di bisnis rumah sakit, Siloam Hospitals menggunakan peralatan medis yang canggih
dan mahal. Seringkali peralatan rumah sakit perlu ditingkatkan mengikuti tuntutan
inovasi yang sangat cepat, sehingga peralatan yang tersedia berpotensi menjadi
usang atau tidak sesuai lagi dengan kebutuhan pasien. Menyikapi hal tersebut,
Siloam Hospitals terus mengikuti perkembangan teknologi dan melakukan upgrade
peralatan jika diperlukan dengan mempertimbangkan nilai investasi.
5. Risiko Iklim
Seiring dengan semakin intensifnya dampak perubahan iklim, Perseroan menyadari
semakin pentingnya proses identifikasi dan pengelolaan risiko iklim yang
memengaruhi bisnis kami. Mengingat operasi dan aset fisik Perseroan yang tersebar
luas di seluruh Indonesia, Perseroan menghadapi berbagai risiko iklim seperti banjir,
gempa bumi, erosi tanah di wilayah pesisir, dan kekurangan air.
Perseroan telah menerapkan kombinasi tindakan pencegahan dan tanggap darurat
untuk mengatasi setiap risiko iklim yang menjadi perhatian yang dituangkan di
Laporan Keberlanjutan.
6. Risiko Pencemaran lingkungan
Perseroan tunduk kepada hukum dan peraturan terkait lingkungan hidup, antara lain
yang mewajibkan pemilik real estat untuk memeriksa dan membersihkan limbah
berbahaya di areal properti. Sesuai peraturan, pemilik properti harus menanggung
biaya pembersihan limbah beracun yang nilainya mungkin cukup signifikan. Apabila
ada kelalaian dari pemilik properti sehubungan dengan hal tersebut maka dapat
dikenakan denda atau sanksi lainnya.
Operasional rumah sakit yang menggunakan bahan-bahan dan proses atau instalasi
tertentu juga tunduk pada ketentuan atau memerlukan izin terkait lingkungan hidup.
Bahanbahan tersebut termasuk limbah medis atau bahan beracun lainnya, dimana
sesuai dengan peraturan, rumah sakit harus mengamankan limbah-limbah tersebut
agar tidak mencemari lingkungan atau membahayakan masyarakat. Apabila lalai
terhadap kewajiban itu maka Siloam Hospitals dapat dikenakan denda karena dapat
merugikan manusia, sumber daya alam, atau properti di sekitarnya.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-8
Page 36
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
7. Risiko Tidak Dapat Menarik/Mempertahankan Tenaga Ahli
Kegiatan operasional Siloam Hospitals sangat tergantung pada kemampuan dan
keahlian tertentu, seperti bisnis rumah sakit yang memerlukan dokter dan tenaga
medis. Siloam Hospitals menghadapi persaingan dengan rumah sakit lain, dalam hal
merekrut dan mempertahankan para dokter dan tenaga medis lain. Dari segi
peraturan, rumah sakit belum diperbolehkan untuk mempekerjakan dokter dan tenaga
medis dari luar negeri yang belum memiliki surat Izin praktik dari Menteri Kesehatan
Republik Indonesia. Ketidakmampuan mempertahankan dokter atau tenaga medis
akan memengaruhi kualitas rumah sakit dan jenis layanan yang pada akhirnya akan
berpengaruh pada pendapatan rumah sakit. Seperti yang telah dijelaskan di awal,
Perseroan fokus mengembangkan Center of Excellence guna memastikan
ketersediaan tenaga medis yang kompeten untuk mendukung kebutuhan bisnisnya.
8. Risiko Usaha Yang Tidak Dapat Dikendalikan
Kebakaran, banjir, terorisme, dan gempa bumi merupakan beberapa risiko bisnis yang
tidak dapat dikendalikan. Perseroan mengelola risiko tersebut dengan melindungi
asetnya melalui asuransi dan melakukan simulasi penanganan bencana.
5.3 SEGMEN USAHA DAN STRATEGI PEMASARAN
Perseroan menjalankan kegiatan usaha yang terbagi menjadi 3 (tiga) segmen, yaitu:
1. Real Estat
Perseroan menerapkan strategi pra-penjualan atas properti sebelum dimulainya
pembangunan, termasuk aktivitas penjualan, pameran, atau telemarketing. Iklan juga
dilakukan melalui format media cetak, seperti spanduk atau poster serta media sosial
dengan bantuan para influencer. Pra-penjualan dilakukan oleh tim pemasaran
freelance yang bekerja berdasarkan komisi. Bagian penjualan dan pemasaran internal
Perseroan bertanggung jawab untuk mengelola tim pemasaran freelance serta fungsi
penjualan dan pemasaran lainnya.
Harga properti Perseroan pada awalnya ditentukan berdasarkan beberapa kriteria,
yang meliputi lokasi properti, target pasar, ukuran properti yang dijual, fasilitas yang
disediakan dan kondisi pasar secara umum yang berlaku pada saat penentuan harga.
Perseroan menawarkan beberapa opsi pembayaran yang dirancang untuk mendorong
penjualan tunai dengan menawarkan diskon namun masih menjaga margin laba yang
telah ditargetkan: penjualan tunai, KPR, dan cicilan.
2. Layanan Kesehatan
Iklan layanan kesehatan diatur secara ketat, sedangkan rumah sakit hanya boleh
mempromosikan pemasaran yang informatif, pemasaran tersebut tidak boleh bersifat
komparatif, harus berdasarkan fakta dan tidak berlebihan. Perseroan menawarkan
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-9
Page 37
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
layanan Perseroan kepada perusahaan asuransi dan korporasi berupa medical
checkup dan pemeriksaan kesehatan pra-kerja.
3. Gaya Hidup
Pemasaran untuk mal dilakukan melalui media sosial, direct digital messaging dan e-
mail. Selain itu, mal juga menawarkan program loyalitas guna melanjutkan interaksi
dengan pengunjung.
Perseroan memanfaatkan berbagai jalur pemasaran untuk menawarkan fasilitas
akomodasi hotel-hotel Perseroan, yang meliputi media cetak Indonesia dan
internasional, berhubungan langsung dengan agen perjalanan domestik dan
internasional, serta berpartisipasi dalam konferensi perjalanan dan presentasi industri
perjalanan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
5-10
Page 38
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
ASPEK KEUANGAN 6
6.1 RENCANA BIAYA INVESTASI
Berdasarkan informasi manajemen tidak diperlukannya biaya investasi untuk penambahan
kegiatan usaha ini. Perseroan menggunakan aset operasional eksisting.
(Rp.juta)
JUMLAH
U R A I A N
BIAYA
INVESTASI
Benton Junction 1.250
Helipad 254
Maxxbox Lippo Village 1.187
MMatahari-Uph 1.781
Siloam Hospital Kelapa Dua 247
Siloam Hospital Lippo Village 766
Siloam Hospital Kebon Jeruk 684
Siloam Hospital MRCCC 620
Millenium Village 957
Kavling Beverly 321
Imperial Klub Golf 400
Subjumlah 8.467
6.2 ASUMSI PROYEKSI KEUANGAN
Asumsi Proyeksi selama 5 tahun berdasarkan tingkat keyakinan manajemen, dalam
proyeksi business plan yang disusun oleh Manajemen sudah terlihat perkembangan bisnis
yang diharapkan, terhitung mulai tahun 2024 sampai dengan tahun 2028.
Tabel 6.1 Asumsi Proyeksi Keuangan
YTD DES 2023
LOKASI CASUAL MEMBER
LUAS SQM
CAR BIKE CAR BIKE
Benton Junction 170.269 14.001 - - 7.164
Helipad 19.394 144 15.003 - 10.165
Maxxbox Lippo Village 311.404 - - - 23.735
MMatahari‐Uph 557.025 180.286 27.618 92.988 35.628
Siloam Hospital Kelapa Dua 448.846 360.504 - - 3.287
Siloam Hospital Lippo Village 222.298 177.697 - - 15.323
Siloam Hospital Kebon Jeruk 179.376 58.006 2.218 15.086 13.687
Siloam Hospital MRCCC 198.512 115.507 - - 8.270
Millenium Village 18.250 - - - 19.132
Kavling Beverly 3.719 - - - 6.415
Imperial Klub Golf 4.884 - - - 8.000
2.133.977 906.145 44.839 108.074 150.806
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
6-1
Page 39
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
6.3 PENDAPATAN
Tabel 6.2 Pendapatan
2024 2025 2026 2027 2028
U R A I A N
1 2 3 4 5
Asumsi Pendapatan
Pertahun
Benton Junction 1.838 1.893 1.950 2.008 2.068
Helipad 921 948 977 1.006 1.036
Maxxbox Lippo Village 3.149 3.243 3.340 3.440 3.544
MMatahari-Uph 8.199 8.445 8.699 8.960 9.228
Siloam Hospital Kelapa Dua 285 294 303 312 321
Siloam Hospital Lippo Village 11.120 11.454 11.797 12.151 12.516
Siloam Hospital Kebon Jeruk 3.468 3.572 3.679 3.790 3.904
Siloam Hospital MRCCC 1.918 1.975 2.035 2.096 2.158
Millenium Village 613 631 650 669 689
Kavling Beverly 238 246 253 261 268
Imperial Klub Golf 238 246 253 261 268
Total Pendapatan 31.987 32.947 33.935 34.953 36.002
6.4 PROYEKSI LABA RUGI
Tabel 6.3 Proyeksi Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
U R A I A N
1 2 3 4 5
PENJUALAN 31.749 32.701 33.682 34.693 35.733
#DIV/0! 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
HARGA POKOK PENJUALAN (6.397) (6.589) (6.787) (6.991) (7.200)
#DIV/0! 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
LABA (RUGI) KOTOR 25.351 26.112 26.895 27.702 28.533
0,00% 79,85% 79,85% 79,85% 79,85%
BIAYA OPERASIONAL (9.596) (9.884) (10.181) (10.486) (10.801)
0,00% 30,23% 30,23% 30,23% 30,23%
LABA (RUGI) OPERASI 15.755 16.228 16.715 17.216 17.733
Penyusutan (847) (847) (847) (847) (847)
49,62% 49,62% 49,62% 49,62%
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 14.908 15.381 15.868 16.369 16.886
Pajak Pendapatan (3.280) (3.384) (3.491) (3.601) (3.715)
-22,00% -22,00% -22,00% -22,00% -22,00%
LABA (RUGI) SESUDAH PAJAK 11.629 11.997 12.377 12.768 13.171
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
6-2
Page 40
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
6.5 PROYEKSI NERACA
Tabel 6.4 Proyeksi Neraca
2024 2025 2026 2027 2028
U R A I A N
1 2 3 4 5
AKTIVA LANCAR
Kas dan Setara Kas 0 15.411 28.349 41.669 55.383 69.503
Piutang Usaha 870 896 923 950 979
Persediaan - - - - -
Biaya dan Pajak Dibayar Dimuka - - - - -
Subjumlah Aktiva Lancar 16.281 29.245 42.592 56.333 70.482
AKTIVA TETAP
Nilai Perolehan 246.785 8.467 8.467 8.467 8.467 8.467
Akumulasi Penyusutan (847) (1.693) (2.540) (3.387) (4.233)
Nilai Buku Aktiva Tetap 246.785 7.620 6.774 5.927 5.080 4.233
JUMLAH AKTIVA 246.785 23.901 36.018 48.518 61.414 74.715
HUTANG JANGKA PENDEK
Hutang Usaha 526 542 558 575 592
Hutang Pajak 3.280 3.384 3.491 3.601 3.715
Hutang Bank KI (Porsi Jk Pendek) 0 0 0 0 0
Hutang Sewa Guna Usaha 0 0 0 0 0
Subjumlah Hutang Jangka Pendek 3.806 3.925 4.049 4.176 4.307
EKUITAS
Modal Saham 0 8.467 8.467 8.467 8.467 8.467
Laba Tahun Lalu 0 0 0 0 0
Laba (Rugi) Ditahan 0 11.629 23.626 36.003 48.771 61.942
Subjumlah Ekuitas - 20.095 32.093 44.470 57.238 70.409
JUMLAH HUTANG DAN EKUITAS 0 23.901 36.018 48.518 61.414 74.715
6.5 PENENTUAN BIAYA MODAL UNTUK EKUITAS
Dengan mempertimbangkan arus kas bersih yang digunakan dalam penilaian ini adalah arus
kas bersih untuk ekuitas, maka tingkat diskonto yang kami gunakan dalam penilaian ini
menggunakan metode Capital Asset Pricing Model (CAPM) dengan formula sebagai berikut:
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) – CDS
Ke = Rf + ß Rp – CDS
Dimana:
Rf : Tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß : Risiko sistematis
Rm : Tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp : Selisih antara Rm dan Rf
CDS : Country Default Spread
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Dalam penilaian ekuitas Perusahaan, instrumen
bebas risiko yang kami gunakan adalah Indeks Surat Utang Negara (Index Government
Bond Yield) dengan jangka waktu 10 tahun.
Rp (Risk premium), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan
dengan menggunakan rujukan dari Damodaran.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
6-3
Page 41
JL febriman siregar dan kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
CDS (Country Default Spread), adalah tingkat (rating) gagal bayar obligasi yang dikeluarkan
pemerintah berdasarkan Damodaran.
ß(Beta), merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P
500 atau IHSG). Beta diperoleh dari rata-rata unlevered beta dari perusahaan pembanding
sejenis yang kemudian di re-levered kembali untuk menghasilkan levered beta dengan
formula sebagai berikut:
ßL = ßU x (1+ (1-t) x DER)
Dimana:
ßL : Beta Levered
ßU : Beta Unlevered
DER : Debt to Equity Ratio
t : Pajak
6.6 KESIMPULAN BIAYA MODAL
Biaya modal untuk hutang diasumsikan setara dengan tingkat bunga pinjaman dalam mata
uang Rupiah. Tingkat bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah untuk kredit investasi
berdasarkan data Bank Indonesia bulan Desember 2023 untuk bank Persero adalah
sebesar 9,41%.
6.7 PERHITUNGAN WACC
Retail (Automotive)
Equation BETA Relevered = BU*(1+(1‐T)*DER
Beta Unlevered BU 54,06% Beta Damodaran
Tax T 22,00%
Debt of Equity Ratio wd / we 185,71%
SekiBulananPemerintah 8,49%
Beta Relevered 1,323820054
Equation Ccost Of Equity = Rf + ß (rPM)
Risk Free Rate
Beta Relevered
Equity Risk Premium Market
RBDS Indonesia
Premium Market Risk
RBDS Indonesia
Page 1
Rf
ß
(+)
(‐)
(rPM)
(Rs)
6,590%
1,32
7,38%
2,07%
5,31%
0,00%
Yield Pasar 31 Desember 2023
Premium Market Risk (rPM) Damodaran
Rating Based Default Spread Damodaran
Equation Discount Rate = (ke x we ) + (kd x wd )
Cost of Equity Ke 13,62% Rf + ß (rPM)
Weighted of Equity We 35,00% Proporsi Dana Sendiri
Cost of Debt Kd 6,62% Suku Bunga Kredit Investasi Bank Pemerintah
Weighted of Debt Wd 65,00% Proporsi Pinjaman
Discount Rate = 9,07%
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
6-4
Page 42
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
6.8 ANALISIS KELAYAKAN PROYEK
Analisis ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek diuji dengan menggunakan
beberapa parameter dengan hasil sebagai berikut :
Net Present Value
NPV yang dihasilkan menunjukkan angka yang positif yaitu sebesar
Rp. 8.963.278.156 ,-.
Internal Rate of Return
IRR yang diperoleh sebesar 64,38% lebih besar dari discount factor yang digunakan.
Profitability Index
PI yang diperoleh adalah sebesar 1,19 yang berarti lebih besar dari 1.
Break Event Point
BEP yang diperoleh adalah sebesar 41,00%.
Payback Period
Payback Period selama 3 tahun 5 bulan.
6.9 KESIMPULAN
Berdasarkan Kajian Keuangan dengan asumsi-asumsi yang telah disampaikan bahwa
pengembangan bisnis Perseroan layak dilaksanakan dan memberikan kontribusi positif bagi
Perseroan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Karawaci, Tbk.
6-5
Names mentioned 52 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar & Rekan
p.2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.2 ×3
unresolved
—
Lippo Karawaci Central – Tangerang
p.2
unresolved
—
Banten
p.2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×21
unresolved
org
Pusat Statistik
p.3
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan IV-
p.4 ×3
unresolved
org
SIREGAR DAN REKAN Ir. Yohn PS Napitupulu
p.5
unresolved
person
Ir. Yohn PS Napitupulu
p.5 ×3
unresolved
person
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp.
p.7
unresolved
person
Yaumil Husna Khair
p.7
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.8 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.10 ×10
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.10 ×10
unresolved
org
PT Tunggal Reksakencana
p.12
unresolved
person
Misahardi Wilamarta
· Notaris
p.12 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.12
unresolved
person
Aulia Taufani S.H.
· Notaris
p.12
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.12
unresolved
org
PT Inti Anugerah Pratama.
p.12 ×2
unresolved
org
PT Primantara Utama Sejahtera
p.13
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C
p.14
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU- AH.
p.14
unresolved
org
Kota Nusantara
p.18 ×3
unresolved
org
Unilever Indonesisa Tbk.
p.24 ×2
unresolved
org
PT Lippo K
p.26 ×2
unresolved
org
Menteri Kesehatan Republik Indonesia. Ketidakmampuan
p.36
unresolved
org
Bank KI
p.40
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
16829 ms
12 Sep 2026 23:04
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}