Back to announcement
20240226_CAKK_Informasi Transaksi Afiliasi_31580712_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review CAKKSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 70
Page 1
Laporan No. 00041/2.0118-00/BS/04/0520/1/I/2024
File No. 013.1/IDR/DO.2/BFO/I/2024
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI
PENJUALAN TANAH KOSONG
MILIK PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk
KEPADA PT KOBIN KERAMIK INDUSTRI
KJPP ISKANDAR DAN REKAN
2024
Page 2
SURAT LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Laporan No. 00041/2.0118-00/BS/04/0520/1/I/2024
File No. 013.1/IDR/DO.2/BFO/I/2024 Jakarta, 25 Januari 2024
Kepada Yth.
Direksi
PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk
Belleza Office Tower Lt. 21
Jakarta Selatan
Dengan hormat,
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Penjualan Tanah Kosong milik PT
Cahayaputra Asa Keramik Tbk kepada PT Kobin Keramik Industri
Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (IDR atau Penilai atau Kami) telah memperoleh izin
usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 772/KM.1/2013 tanggal 12
November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-
774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal yang telah dilakukan pendaftaran ulang dengan No. STTD.PPB-33/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 6
Juli 2023 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal.
Berdasarkan surat proposal/kontrak perjanjian kerja yang telah disepakati antara IDR dengan PT
Cahayaputra Asa Keramik Tbk No. 183.2/IDR/DO.2/Pr-BFO/X/2023 tanggal 16 Oktober 2023, IDR telah
melaksanakan Penilaian untuk Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Penjualan Tanah Kosong milik
PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk kepada PT Kobin Keramik Industri seperti yang tertuang dalam
laporan ini.
Latar Belakang
PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk (selanjutnya disebut CAKK atau Perseroan atau Perusahaan)
merupakan perusahaan terbuka yang tercatat pada Bursa Efek Indonesia (selanjutnya disebut BEI).
CAKK berencana untuk menjual aset miliknya berupa tanah kosong di Karawang Timur kepada PT
Kobin Keramik Industri (selanjutnya disebut KKI). Rencana transaksi penjualan tanah kosong di
Karawang Timur milik CAKK kepada KKI selanjutnya disebut Rencana Transaksi.
Sebagai perusahaan terbuka, Perseroan wajib menaati Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) untuk
melaksanakan transaksi tersebut, terutama Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan No.
42/POJK.04/2020. Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, Perseroan telah menunjuk serta
menggunakan pendapat dari Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (selanjutnya disebut IDR
atau Penilai atau Kami), selaku Penilai Independen yang memberikan pendapat kewajaran atas
Rencana Transaksi tersebut.
IDR telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No.
772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal yang telah dilakukan pendaftaran ulang dengan No. STTD.PPB-43/PJ-
1/PM.02/2023 tanggal 6 Juli 2023 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal.
i
Page 3
Objek Penilaian Objek penilaian adalah rencana transaksi penjualan tanah kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat milik CAKK kepada KKI. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi Pihak-pihak yang bertransaksi adalah CAKK dengan KKI dimana CAKK sebagai penjual tanah kosong dan KKI sebagai pembeli. Maksud dan Tujuan Penilaian Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan penilaian independen atas pendapat kewajaran (Fairness Opinion) atas Rencana Transaksi dengan tujuan pelaksanaan transaksi. Tanggal Penilaian Tanggal penilaian 30 September 2023 ditetapkan berdasarkan laporan keuangan Perseroan yang berakhir pada tanggal 30 September 2023 yang telah direviu oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) Teramihardja, Pradhono & Chandra dan telah ditandatangani oleh Akuntan Publik Andri Rinaldi yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan. Asumsi dan Kondisi Pembatas • Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion. • Penilai melakukan penelaahan atas status hukum dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian. • Data dan informasi berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya. • Proyeksi keuangan yang digunakan adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty), jika penilaian menggunakan proyeksi keuangan. • Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan. • Laporan Penilaian ini terbuka untuk publik kecuali informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional perusahaan. • Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan nilai akhir. • Penilai memperoleh informasi atas status hukum Objek Penilaian dari pemberi tugas. • Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas lainnya diungkapkan dalam laporan. Pendekatan dan Metode Sesuai dengan ruang lingkup penilaian, pendekatan dan metode yang digunakan adalah: a. Melakukan analisis transaksi. b. Melakukan analisis kualitatif atas Rencana Transaksi. c. Melakukan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi. d. Melakukan analisis kewajaran nilai transaksi. e. Melakukan analisis atas faktor lain yang relevan. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) Sejak tanggal penilaian hingga tanggal penerbitan laporan ini tidak terjadi perubahan yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian yang dapat secara signifikan mempengaruhi hasil penilaian. Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk ii
Page 4
Page 5
Page 6
DAFTAR ISI
SURAT LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI .......................................... i
PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................................. iv
DAFTAR ISI ................................................................................................................................... v
BAB I PENDAHULUAN................................................................................................................. I-1
1.1. Latar Belakang ............................................................................................................................ I-1
1.2. Identitas Pemberi Tugas ............................................................................................................. I-1
1.3. Objek Penilaian ........................................................................................................................... I-1
1.4. Maksud dan Tujuan Penilaian..................................................................................................... I-1
1.5. Tanggal Penilaian ........................................................................................................................ I-1
1.6. Ruang Lingkup Penilaian ............................................................................................................. I-2
1.7. Pendekatan dan Metode ............................................................................................................ I-2
1.8. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi .................................................................................................... I-2
1.9. Pernyataan Independensi dan Tidak Adanya Benturan Kepentingan ........................................ I-2
1.10. Uraian Mengenai Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Serta Hasil Penilaian Oleh ................
Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian ........................
Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi ............................................................................ I-3
1.11. Sumber Data ............................................................................................................................... I-3
1.12. Informasi Mengenai Identitas Dan Jabatan Pihak-Pihak Yang Telah Diwawancarai .....................
Dan Hubungannya Dengan Objek Penilaian ............................................................................... I-4
1.13. Asumsi dan Kondisi Pembatas .................................................................................................... I-4
1.14. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) ............................................................ I-6
1.15. Definisi dan Istilah ...................................................................................................................... I-6
BAB II ANALISIS TRANSAKSI ....................................................................................................... II-1
2.1. Analisis Pengaruh Transaksi Terhadap Keuangan Perseroan .................................................... II-1
2.2. Analisis Likuiditas Dari Transaksi ............................................................................................... II-1
2.3. Nilai Transaksi ............................................................................................................................ II-1
2.4. Materialitas Nilai Transaksi........................................................................................................ II-1
2.5. Hubungan Antara Pihak-Pihak Yang Bertransaksi ..................................................................... II-2
2.6. Analisis Perjanjian Dan Persyaratan Yang Telah Disepakati ...................................................... II-3
2.7. Analisis Manfaat Dan Risiko Dari Transaksi ............................................................................... II-4
BAB III ANALISIS KUALITATIF .................................................................................................... III-1
3.1. Riwayat Singkat Perusahaan Dan Kegiatan Usaha ................................................................... III-1
3.2. Analisis Industri dan Lingkungan .............................................................................................. III-3
3.3. Alasan Dilakukannya Transaksi ................................................................................................. III-9
3.4. Keuntungan Dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif Atas Transaksi Yang Akan Dilakukan ........ III-9
BAB IV ANALISIS KUANTITATIF ................................................................................................. IV-1
4.1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan ......................... IV-1
4.2. Analisis Inkremental .............................................................................................................. IV-23
BAB V ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI ......................................................................... V-1
5.1. Hasil Penilaian Objek Transaksi ................................................................................................ V-1
5.2. Nilai Transaksi ........................................................................................................................... V-1
5.3. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi ............................................................................................ V-1
5.4. Analisis Bahwa Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah dari Transaksi Yang Dilakukan ..... V-1
BAB VI ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN ................................................................ VI-1
6.1. Analisis Ketidakpastian Rencana Pembiayaan Dalam Rencana Transaksi ............................... VI-1
6.2. Analisis Ketidakpastian Nilai Tukar Mata Uang ....................................................................... VI-1
6.3. Analisis Ketidakpastian Risiko Pasar ........................................................................................ VI-1
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk v
Page 7
6.4. Analisis Faktor Lain Yang Berpengaruh.................................................................................... VI-2 BAB VII KESIMPULAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI ............................................. VII-1 LAMPIRAN Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk vi
Page 8
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk (selanjutnya disebut CAKK atau Perseroan atau Perusahaan)
merupakan perusahaan terbuka yang tercatat pada Bursa Efek Indonesia (selanjutnya disebut
BEI). CAKK berencana untuk menjual aset miliknya berupa tanah kosong di Karawang Timur
kepada PT Kobin Keramik Industri (selanjutnya disebut KKI). Rencana transaksi penjualan tanah
kosong di Karawang Timur milik CAKK kepada KKI selanjutnya disebut Rencana Transaksi.
Sebagai perusahaan terbuka, Perseroan wajib menaati Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
untuk melaksanakan transaksi tersebut, terutama Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan No.
42/POJK.04/2020. Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, Perseroan telah menunjuk
serta menggunakan pendapat dari Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (selanjutnya
disebut IDR atau Penilai atau Kami), selaku Penilai Independen yang memberikan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi tersebut.
IDR telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No.
772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal yang telah dilakukan pendaftaran ulang dengan No.
STTD.PPB-43/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 6 Juli 2023 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di
Pasar Modal.
1.2. Identitas Pemberi Tugas
Nama Pemberi Tugas : PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk
Bidang Usaha : Industri bahan bangunan dari keramik
Alamat Kantor : Belleza Office Tower Lt. 21 Jakarta Selatan
No. Telepon/Fax : 021-8404040/021-8401277
Email : support@kaisarceramics.com
Website : www.kaisar-ceramics.com
1.3. Objek Penilaian
Objek penilaian adalah rencana transaksi penjualan tanah kosong seluas 97.905 m2 yang
terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat
milik CAKK kepada KKI.
1.4. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan penilaian independen atas pendapat
kewajaran (Fairness Opinion) atas Rencana Transaksi dengan tujuan pelaksanaan transaksi.
1.5. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian 30 September 2023 ditetapkan berdasarkan laporan keuangan Perseroan
yang berakhir pada tanggal 30 September 2023 yang telah direviu oleh Kantor Akuntan Publik
(KAP) Teramihardja, Pradhono & Chandra dan telah ditandatangani oleh Akuntan Publik Andri
Rinaldi yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-1
Page 9
1.6. Ruang Lingkup Penilaian
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) merupakan suatu pernyataan yang diberikan oleh
Penilai Usaha untuk menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan dilakukan adalah wajar atau
tidak wajar. Ruang lingkup penilaian, antara lain:
a. Identifikasi masalah (identifikasi asumsi dan kondisi pembatas, tujuan dan objek penilaian,
definisi penilaian dan tanggal penilaian),
b. Pengumpulan data,
c. Analisis data,
d. Estimasi nilai sesuai dengan dasar nilai dan premis nilai yang digunakan dengan
menggunakan pendekatan penilaian,
e. Penulisan laporan.
Sesuai dengan peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, pemberian pendapat kewajaran setelah
dilakukan analisis atas:
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan.
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang
saham.
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait dengan Rencana
Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
Sifat Rencana Transaksi terkait dengan ada atau tidak adanya hubungan antara pihak-pihak yang
bertransaksi diatur sesuai dengan Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Benturan Kepentingan dan nilai materialitas Rencana Transaksi diatur sesuai dengan
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Sehubungan dengan peraturan-peraturan tersebut berkaitan dengan penunjukkan IDR untuk
memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi, maka ruang lingkup pendapat
kewajaran berdasarkan pada analisis atas kewajaran dari Rencana Transaksi tersebut.
1.7. Pendekatan dan Metode
Sesuai dengan ruang lingkup penilaian, pendekatan dan metode yang digunakan adalah:
a. Melakukan analisis transaksi.
b. Melakukan analisis kualitatif atas Rencana Transaksi.
c. Melakukan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi.
d. Melakukan analisis kewajaran nilai transaksi.
e. Melakukan analisis atas faktor lain yang relevan.
1.8. Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi adalah CAKK dengan KKI dimana CAKK sebagai penjual tanah
kosong dan KKI sebagai pembeli.
1.9. Pernyataan Independensi dan Tidak Adanya Benturan Kepentingan
1. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini kami tidak ada benturan
kepentingan dengan Perseroan maupun pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan
transaksi yang akan dilakukan Perseroan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-2
Page 10
2. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini kami telah bertindak secara
independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, maupun
pemegang saham Perseroan ataupun pihak-pihak yang terkait dengan Perseroan tersebut.
Kami juga tidak mempunyai kepentingan ataupun keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini. Selanjutnya, laporan pendapat kewajaran ini tidak dilakukan untuk
memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun.
3. Tidak ada satupun dari pemilik ataupun pegawai kami yang memiliki kepentingan dalam
bentuk apapun yang dapat menghalangi kami untuk melakukan penilaian secara
independen terhadap pendapat kewajaran ini. Kompensasi dan honorarium kami tidak
bergantung kepada kejadian maupun kesimpulan yang diambil oleh Perseroan sebagai
akibat dari laporan kami ini.
1.10. Uraian Mengenai Penilai Usaha Dan/Atau Penilai Properti Serta Hasil Penilaian Oleh Penilai
Usaha Dan/Atau Penilai Properti Yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian Pendapat Kewajaran
Atas Rencana Transaksi
Dalam pendapat kewajaran ini kami menggunakan hasil penilaian dari Penilai Properti yang
telah melakukan penilaian terhadap objek transaksi.
Berdasarkan Laporan Penilaian Properti No. 00452/2.0118-00/PI/04/0355/1/XII/2023 tanggal
15 Desember 2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan, menyatakan bahwa Nilai
Pasar Properti Tanah Kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan
Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat milik CAKK per 30 September 2023 sebesar
Rp 36.225.000.000,-. Nilai Pasar tesebut sudah termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 11%.
1.11. Sumber Data
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
a) Copy legalitas dan perizinan CAKK.
b) Copy legalitas dan perizinan KKI.
c) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30 September 2023 yang
telah direviu oleh KAP Teramihardja, Pradhono & Chandra dan telah ditandatangani
Akuntan Publik Andri Rinaldi.
d) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Nursal dari KAP Teramihardja, Pradhono & Chandra
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
e) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Grace Octavia dari KAP Hertanto, Grace, Karunawan
dengan opini wajar, dalam semua hal yang material.
f) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik David Kurniawan dari KAP Morhan & Rekan dengan
opini wajar, dalam semua hal yang material.
g) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Morhan Tirtonadi dari KAP Morhan & Rekan dengan
opini wajar, dalam semua hal yang material.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-3
Page 11
h) Laporan keuangan CAKK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Morhan Tirtonadi dari KAP Morhan & Rekan dengan
opini wajar, dalam semua hal yang material.
i) Laporan keuangan proforma CAKK per 30 September 2023 sebelum dan setelah transaksi
dari manajemen Perseroan.
j) Draft kesepakatan jual beli tanah antara CAKK dan KKI.
k) Proyeksi keuangan dari manajemen Perseroan.
l) Laporan Penilaian Properti yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan No.
00452/2.0118-00/PI/04/0355/1/XII/2023 tanggal 15 Desember 2023 berupa Tanah Kosong
seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten
Karawang, Provinsi Jawa Barat milik CAKK.
m) Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Transaksi.
1.12. Informasi Mengenai Identitas Dan Jabatan Pihak-Pihak Yang Telah Diwawancarai Dan
Hubungannya Dengan Objek Penilaian
Kami telah melakukan diskusi dan wawancara dengan manajemen Perseroan pada tanggal 1
November 2023 – 19 Januari 2024. Identitas yang kami wawancarai adalah Bapak Marissi Jordan
sebagai representatif Perseroan.
1.13. Asumsi dan Kondisi Pembatas
a) Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b) Penilai melakukan penelaahan atas status hukum dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
c) Data dan informasi berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
d) Proyeksi keuangan yang digunakan adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty), jika penilaian menggunakan proyeksi
keuangan.
e) Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan.
f) Laporan Penilaian ini terbuka untuk publik kecuali informasi yang bersifat rahasia, yang
dapat memengaruhi operasional perusahaan.
g) Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
h) Penilai memperoleh informasi atas status hukum Objek Penilaian dari pemberi tugas.
i) IDR mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat ini sampai dengan terjadinya
Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material
terhadap Rencana Transaksi.
j) Pendapat ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan bahwa penggunaan sebagian dari
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat
tersebut. Penyusunan pendapat ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak
dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.
k) Pendapat Kewajaran tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah pada
tanggal Pendapat ini dikeluarkan. Penilaian Kewajaran ini hanya dilakukan terhadap
Rencana Transaksi seperti yang diuraikan diatas.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-4
Page 12
l) IDR tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapatnya
karena peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
m) Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Pendapat Kewajaran ini, IDR melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan
data sebagaimana diberikan manajemen Perseroan yang mana berdasarkan hakekat
kewajaran adalah benar, lengkap, dapat diandalkan, serta tidak menyesatkan. IDR tidak
melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-
data yang diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan
demikian IDR tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung-jawab terhadap
kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut.
n) Sebagai dasar bagi IDR untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Pendapat
Kewajaran atas Rencana Transaksi, IDR menggunakan data-data sebagaimana tercantum
pada Sumber Data pada laporan pendapat kewajaran sebagai bahan pertimbangan.
o) Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat memengaruhi hasil penilaian
IDR secara material. Oleh karena itu, IDR tidak dapat menerima tanggung jawab atas
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data
tersebut.
p) Pendapat Kewajaran ini disusun hanya dengan mempertimbangkan sudut pandang
pemegang saham Perseroan dan tidak mempertimbangkan sudut pandang stakeholders
lain serta aspek-aspek lainnya.
q) IDR menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini sampai
dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan yang sangat
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan
Pendapat Kewajaran.
r) Dengan ini IDR menyatakan bahwa penugasan IDR tidak termasuk menganalisis transaksi-
transaksi di luar Rencana Transaksi yang mungkin tersedia bagi Perseroan serta pengaruh
dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Rencana Transaksi.
s) IDR tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari segi hukum dan implikasi
aspek perpajakan dari Transaksi tersebut.
t) Mengingat bahwa adanya kemungkinan terjadinya perbedaan waktu dari tanggal laporan
ini dengan pelaksanaan Rencana Transaksi, maka kesimpulan di atas berlaku bila tidak ada
perubahan yang memiliki dampak yang signifikan terhadap nilai dari Rencana Transaksi.
Perubahan tersebut termasuk perubahan baik secara internal pada masing-masing
perusahaan maupun secara eksternal meliputi: kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah Indonesia setelah tanggal laporan
ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal laporan ini dikeluarkan terjadi perubahan
tersebut di atas, maka pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi ini mungkin berbeda.
u) Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana Transaksi
dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain maupun pihak lain.
v) Pendapat Kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk
menyetujui atau tidak menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu
atas Rencana Transaksi tersebut.
w) IDR juga berpegang kepada surat pernyataan manajemen Perseroan (management
representation letter) atas penugasan IDR untuk mempersiapkan Laporan Pendapat
Kewajaran, bahwa Perseroan telah menyampaikan seluruh informasi penting dan relevan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-5
Page 13
berkenaan dengan Rencana Transaksi dan sepanjang pengetahuan manajemen Perseroan
tidak ada faktor material yang belum diungkapkan dan dapat menyesatkan.
x) Data dan informasi yang diterima Penilai dari Pemberi Tugas diasumsikan benar dan dapat
dipertanggungjawabkan, antara lain termasuk penunjukan letak lokasi tempat, spesifikasi
jenis dan jumlah aset objek penilaian dan apabila data dan informasi tersebut tidak benar
maka Pemberi Tugas membebaskan Penilai dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang
tidak tepat dikarenakan kesalahan tersebut.
y) Informasi yang telah diberikan pihak lain kepada Penilai seperti yang telah disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak
bertanggungjawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan
hal yang sesungguhnya. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas.
z) Adalah bukan tugas Penilai untuk melakukan uji tuntas (due diligence) dari aspek hukum
atas catatan publik serta catatan kepemilikan.
aa) Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas dari laporan penilaian yang dibuat terpisah sebagai
satu kesatuan dari laporan ini akan dituangkan didalam laporan penilaian yang dibuat
terpisah tersebut.
bb) Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan asli/basah Pemimpin Rekan/Rekan
dan stempel/seal perusahaan KJPP Iskandar dan Rekan serta tidak dapat
dipertanggungjawabkan bilamana Pemberi Tugas tidak melunasi imbalan jasa atas
pekerjaan penilaian ini.
cc) Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan
(integral) dari laporan ini.
1.14. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Sejak tanggal penilaian hingga tanggal penerbitan laporan ini tidak terjadi perubahan yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian yang
dapat secara signifikan mempengaruhi hasil penilaian.
1.15. Definisi dan Istilah
Penilaian Bisnis adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas objek Penilaian
Bisnis sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal (Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 pasal 1 angka 5).
Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang
mungkin dapat mempengaruhi objek Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses Penilaian (Peraturan OJK No.
35/POJK.04/2020 pasal 1 angka 15).
Pendapat Kewajaran adalah suatu pernyataan yang diberikan oleh Penilai Bisnis untuk
menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan dilakukan adalah wajar atau tidak wajar
(Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 pasal 1 angka 38).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset
atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-6
Page 14
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 pasal 1
angka 14).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 Edisi VII-2018 angka
3.1).
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk I-7
Page 15
BAB II
ANALISIS TRANSAKSI
2.1. Analisis Pengaruh Transaksi Terhadap Keuangan Perseroan
Dengan transaksi penjualan tanah kosong milik CAKK kepada KKI berdasarkan proforma posisi
keuangan dan proyeksi posisi keuangan akan meningkatkan likuiditas dan solvabilitas
Perseroan.
2.2. Analisis Likuiditas Dari Transaksi
Berdasarkan analisis proforma posisi keuangan dan proyeksi keuangan dengan dilakukannya
transaksi likuiditas Perseroan mengalami peningkatan.
2.3. Nilai Transaksi
Berdasarkan draft kesepakatan jual beli tanah antara CAKK dan KKI, rencana transaksi penjualan
tanah kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat milik CAKK kepada KKI adalah sebesar
Rp 36.225.000.000,- sudah termasuk PPN 11%. Dengan demikian nilai transaksi adalah sebesar
Rp 36.225.000.000,-.
2.4. Materialitas Nilai Transaksi
Berdasarkan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha, suatu transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi
sama dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka.
Dalam hal perusahaan terbuka memiliki ekuitas negatif transaksi dikategorikan sebagai
Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 10% atau lebih dari total aset Perusahaan
Terbuka.
Perusahaan Terbuka yang akan melakukan Transaksi Material wajib terlebih dahulu
memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) dalam hal:
1. Transaksi Material lebih dari 50% terhadap ekuitas atau aset atau laba bersih atau
pendapatan usaha Perseroan.
2. Transaksi Material lebih dari 25% terhadap aset Perseroan apabila ekuitas Perseroan
negatif.
3. Laporan Penilai menyatakan bahwa Transaksi Material yang akan dilakukan tidak wajar.
Berdasarkan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha, transaksi berupa perolehan dan pelepasan atas perusahaan atau segmen
operasi dikategorikan sebagai Transaksi Material dalam hal:
a. Nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka;
b. Total aset yang menjadi objek transaksi dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20%;
c. Laba bersih objek transaksi dibagi dengan laba bersih Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20%; atau
d. Pendapatan usaha objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha Perusahaan Terbuka
nilainya sama dengan atau lebih dari 20%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk II-1
Page 16
Nilai transaksi Rencana Transaksi sebesar Rp 36.225.000.000,- dan ekuitas Perseroan
berdasarkan laporan keuangan yang telah direviu KAP Teramihardja, Pradhono & Chandra per
30 September 2023 adalah sebesar Rp 216.479.204.146,- dengan demikian materialitas nilai
transaksi 16,73% dari ekuitas Perseroan.
Dari uraian tersebut diatas, Rencana Transaksi tidak termasuk transaksi material dan tidak
memerlukan persetujuan RUPS sesuai dengan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
2.5. Hubungan Antara Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi adalah CAKK selaku penjual dengan KKI selaku pembeli.
Hubungan Kepemilikan Saham
TBI
62,55% 95,00%
CAKK KKI
Keterangan
TBI : PT Tancorp Bangun Indonesia
CAKK : PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk
KKI : PT Kobin Keramik Industri
Berdasarkan analisis hubungan kepemilikan saham, TBI merupakan pemegang saham dari CAKK
dan KKI dengan masing-masing kepemilikan sebesar 62,55% saham dan 95,00% saham. CAKK
dengan KKI dikendalikan secara langsung oleh TBI, dengan demikian terdapat hubungan
kepemilikan antara CAKK dan KKI.
Hubungan Kepengurusan
Hubungan kepengurusan antara CAKK dengan KKI adalah sebagai berikut:
No. Nama Perseroan KKI
1 Sanderawati Joesoef KU
2 Luciana Sutanto K
3 Mohammad Raylan KI
4 Johan Silitonga DU
5 Budi Agusti D D
6 Hermanto Tanoko K
7 Belinda Natalia DU
Keterangan
KU : Komisaris Utama
KI : Komisaris Independen
K : Komisaris
DU : Direktur Utama
D : Direktur
Berdasarkan analisis hubungan kepengurusan Budi Agusti sebagai Direktur Perseroan juga
sebagai Direktur KKI. Dengan demikian antara Perseroan dan KKI terdapat hubungan
kepengurusan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk II-2
Page 17
Kemudian terdapat hubungan keluarga antara Sanderawati Joesoef sebagai Komisaris Utama
Perseroan, Hermanto Tanoko sebagai Komisaris KKI dan Belinda Natalia sebagai Direktur Utama
KKI dimana Hermato Tanoko merupakan suami dari Sanderawati Joesoef dan Belinda Natalia
adalah anak dari Sanderawati Joesoef.
Dengan demikian Rencana Transaksi termasuk Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan OJK No. 42 /POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan.
Uraian mengenai ada atau tidak adanya benturan kepentingan atas transaksi yang akan
dilakukan Perseroan dinyatakan dalam Surat Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris
Perseroan.
2.6. Analisis Perjanjian Dan Persyaratan Yang Telah Disepakati
Berdasarkan draft perjanjian jual beli tanah milik CAKK kepada KKI (selanjutnya disebut draft
perjanjian), hal-hal penting dalam draft perjanjian tersebut adalah sebagai berikut:
1) CAKK sebagai penjual.
2) KKI sebagai pembeli.
3) Jenis aset berupa tanah kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci,
Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat.
4) Kesepakatan Harga Jual Beli adalah sebesar Rp 36.225.000.000,- termasuk dengan Pajak
Pertambahan Nilai (PPN).
5) Beban biaya-biaya yang harus ditanggung oleh CAKK yaitu sebagai berikut:
a. Seluruh biaya operasional s.d. serah terima kepada KKI,
b. PBB s.d. tahun 2024,
c. Pajak Penghasilan (PPh), dan
d. ½ biaya notaris.
6) Perincian pembayaran harga jual beli:
a. CAKK dan KKI sebelumya telah bersepakat mengenai Perjanjian Sewa dengan Objek
yang sama berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa nomor 034/CAKK/DIR/VI/2023 pada
tanggal 30 Juni 2023 selama 5 Tahun;
b. Atas perjanjian tersebut, KKI telah melaksanakan kewajiban Pembayaran sebesar
Rp3.000.000.000,-, untuk 9 bulan pertama untuk periode Agustus 2023 – April 2024 dan
akan mengembalikan uang sewa tersebut secara proporsional. Perjanjian sewa
dilaksanakan hingga bulan Desember 2023 sehingga CAKK akan melakukan refund untuk
periode sewa bulan Januari – April 2024 kepada KKI secara proporsional sebesar
Rp 1.333.333.333,-;
c. Dengan mempertimbangkan perjanjian tersebut serta telah dilaksanakannya sebagian
kewajiban oleh KKI dalam perjanjian tersebut yang diperhitungkan secara proporsional
dengan jangka waktu sewa, maka perincian pembayaran yang wajib dilakukan menjadi
sebagai berikut:
Kewajiban Pembayaran Jumlah Pembayaran
CAKK - Pajak PPh Rp 815.878.378,-
- Biaya Notaris Rp 65.311.554,-
KKI - Pembelian Tanah Rp 32.635.135.135,-
- BPHTB Rp 1.631.756.757,-
- Biaya Notaris Rp 65.311.554,-
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk II-3
Page 18
7) CAKK menyatakan dan menjamin bahwa Objek yang diperjual-belikan tersebut kepada KKI,
dijual dalam keadaan:
a. tidak bersengketa hukum dengan pihak lain manapun,
b. tidak dibebani suatu jaminan hutang kepada pihak lain manapun,
c. tidak dalam keadaan keterikatan dengan pihak lain manapun (kecuali dengan Pihak
Kedua saja),
d. Objek tidak dilalui jalur Saluran Tegangan Listrik, tidak dilalui saluran air milik Pemda,
dan/atau terhalang oleh pihak lain manapun.
Dokumen transaksi yang ada masih berupa draft, pihak-pihak yang bertransaksi belum memiliki
perjanjian dan persyaratan tertulis yang telah disepakati dan mengikat.
2.7. Analisis Manfaat Dan Risiko Dari Transaksi
Manfaat transaksi adalah sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya transaksi Perseroan akan memperoleh dana hasil penjualan tanah
kosong yang dapat menambah saldo kas Perseroan.
• Dengan dilakukannya transaksi akan meningkatkan likuiditas dan solvabilitas Perseroan.
Risiko transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan berpotensi untuk kehilangan kesempatan untuk mengembangkan tanah kosong
miliknya.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk II-4
Page 19
BAB III
ANALISIS KUALITATIF
3.1. Riwayat Singkat Perusahaan Dan Kegiatan Usaha
Perseroan
a) Riwayat Singkat Perseroan
PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk didirikan dengan Akta No. 137 tanggal 29 Juni 1995, yang
dibuat di hadapan Notaris Winanto Wiryomartani, S.H. Akta pendirian tersebut telah
mendapat pengesahan dari Menteri Hukum Republik Indonesia tanggal 8 September 1995
dalam Surat Keputusan No. C2-11.327 HT.01.01 TH.95 dan telah didaftarkan di Kantor
Pengadilan Negeri Jakarta Barat No. 1947/1995 tanggal 18 Oktober 1995 serta telah
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal 12 Desember 1995 No. 99,
tambahan No. 10238.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan dengan Akta Notaris
No. 157 yang dibuat di hadapan Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., tanggal 15 Juli
2020 menyetujui antara lain perubahan Anggaran Dasar Perusahaan dalam rangka
penyesuaian dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan, termasuk perubahan pasal 3
Anggaran Dasar Perusahaan tentang maksud dan tujuan serta kegiatan usaha Perusahaan
sesuai dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia tahun 2017 berikut perubahan
atau pembaharuannya atau bunyi lain sebagaimana ditentukan instansi yang berwenang.
Perubahan tersebut telah disetujui oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Surat Persetujuan No. AHU-0053567.AH.01.02. Tahun 2020
tanggal 5 Agustus 2020.
Akta terakhir Perusahaan berdasarkan Akta Notaris No. 17 tanggal 20 Januari 2023 yang
dibuat oleh Notaris Rusnaldy S.H., berkedudukan di Jakarta Selatan mengenai perubahan
Pasal 18 Perusahaan yang telah disetujui oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahaan Anggaran Dasar
No. AHU-0017176.AH.01.11.Tahun 2023 tanggal 27 Januari 2023.
Kantor pusat Perusahaan terletak di Belezza Office Tower Lantai 21 Unit 01 & 02, Jalan Letjen
Soepeno No. 34, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, sedangkan pabrik berlokasi di Desa
Kutapohaci, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Jawa Barat.
b) Kegiatan Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan
bergerak di bidang industri bahan bangunan dari tanah liat/keramik bukan batu bata dan
genteng.
c) Susunan Pemegang Saham
Berdasarkan laporan keuangan (reviu) Perseroan per 30 September 2023, susunan
pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Jumlah Saham Persentase Jumlah
No. Pemegang Saham
(Lembar) (%) (Rp)
1 PT Tancorp Bangun Indonesia 752.636.700 62,55% 75.263.670.000
2 PT Marissi Idola Sumber Sejahtera 241.300.000 20,05% 24.130.000.000
3 Masyarakat (masing-masing dengan kepemilikan 5%) 209.363.519 17,40% 20.936.351.900
Jumlah 1.203.300.219 100,00% 120.330.021.900
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-1
Page 20
d) Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan berdasarkan laporan keuangan (reviu) per
30 September 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Sanderawati Joesoef
Komisaris : Luciana Sutanto
Komisaris Independen : Mohammad Raylan
Direksi
Direktur Utama : Johan Silitonga
Direktur : Budi Agusti
PT Kobin Keramik Industri
a) Riwayat Singkat
KKI adalah sebuah perusahaan yang berkedudukan di Mojokerto, didirikan berdasarkan Akta
Pendirian No. 1 tanggal 1 November 1997, dibuat di hadapan Sochib Arifin, S.H, Notaris di
Mojokerto yang telah disetujui berdasarkan Keputusan Menteri Kehakiman Republik
Indonesia No. C2-7857 HT.01.01.Th.1997 dan telah diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia No. 31 tanggal 16 April 1999, Tambahan No. 2258.
Anggaran Dasar KKI telah mengalami beberapa kali perubahan, dengan perubahan terakhir
berdasarkan Akta No. 40 tanggal 21 Juli 2022 yang dibuat di hadapan Tosin, S.H, Notaris di
Mojokerto, yang telah memperoleh persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
berdasarkan Keputusan No. AHU-0053874.AH.01.02.Tahun 2022 tanggal 1 Agustus 2022.
b) Kegiatan Usaha
KKI memiliki bidang usaha yaitu:
- Industri Bahan Bangunan dari Tanah Liat/ Keramik bukan Batu Bata dan Genteng
- Perdagangan Besar Genteng, Batu Bata, Ubin dan sejenisnya dari Tanah Liat, Kapur,
Semen atau Kaca
c) Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham KKI per 30 September 2023 adalah sebagai berikut:
Jumlah Saham Persentase Jumlah
No. Pemegang Saham
(Lembar) (%) (Rp)
1 PT Tancorp Bangun Indonesia 2.811.240 95,00% 177.222.506.000
2 PT Berkat Nobel Tangguh 147.960 5,00% 14.759.010.000
Jumlah 2.959.200 100,00% 191.981.516.000
d) Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Susunan dewan komisaris dan direksi KKI per 30 September 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Hermanto Tanoko
Direksi
Direktur Utama : Belinda Natalia
Direktur : Budi Agusti
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-2
Page 21
3.2. Analisis Industri dan Lingkungan
3.2.1. Tinjauan Makro Ekonomi
PDB Menurut Lapangan Usaha
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III-2023 terhadap Triwulan II-2023 (q-to-q)
Ekonomi Indonesia pada triwulan III-2023 tumbuh sebesar 1,60% (q-to-q) dibanding triwulan II-
2023. Dari sisi lapangan usaha, Konstruksi tumbuh sebesar 5,87%; diikuti Pertambangan dan
Penggalian sebesar 5,31%; dan Pengadaan Listrik dan Gas sebesar 3,77%. Sementara itu, Industri
Pengolahan yang memiliki peran dominan tumbuh 3,48%, sedangkan Perdagangan Besar dan
Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor dan Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan masing-
masing tumbuh sebesar 2,17% dan 1,61%.
Gambar 1. Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (q-to-q) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
Struktur PDB Indonesia menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku triwulan III-2023 tidak
menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh Lapangan
Usaha Industri Pengolahan sebesar 18,75%; diikuti oleh Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan
sebesar 13,57%; Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar
12,96%; Pertambangan dan Penggalian sebesar 10,18%; dan Konstruksi sebesar 9,86%. Peranan
kelima lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Indonesia mencapai 65,32%.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III-2023 terhadap Triwulan III-2022 (y-on-y)
Ekonomi Indonesia triwulan III-2023 terhadap triwulan III-2022 (y-on-y) tumbuh sebesar 4,94%.
Pertumbuhan terjadi pada sebagian besar lapangan usaha, kecuali Administrasi Pemerintahan,
Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib dan Jasa Pendidikan yang masing-masing terkontraksi
sebesar 6,23% dan 2,07%. Lapangan usaha yang tumbuh signifikan adalah Transportasi dan
Pergudangan sebesar 14,74%; diikuti Jasa Lainnya sebesar 11,14%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-3
Page 22
Gambar 2. Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (y-on-y) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I s.d. Triwulan III-2023 terhadap Triwulan I s.d. Triwulan III-
2022 (c-to-c)
Ekonomi Indonesia sampai dengan triwulan III-2023 (c-to-c) tumbuh sebesar 5,05%.
Pertumbuhan terjadi pada seluruh lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami
pertumbuhan tertinggi adalah Transportasi dan Pergudangan sebesar 15,30%; diikuti
Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar 10,77%; dan Jasa Lainnya sebesar 10,65%.
Sementara itu, Industri Pengolahan yang memiliki peran dominan tumbuh 4,84%.
Gambar 3. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (c-to-c) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
PDB Menurut Pengeluaran
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III-2023 terhadap Triwulan II-2023 (q-to-q)
Ekonomi Indonesia triwulan III-2023 dibanding triwulan II-2023 (q-to-q) tumbuh sebesar 1,60%.
Kontraksi terjadi pada hampir semua komponen pengeluaran, kecuali Komponen PMTB dan
Ekspor Barang dan Jasa yang masing-masing tumbuh sebesar 7,70% dan 7,07%. Kontraksi
terdalam terjadi pada Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) sebesar 3,63%;
diikuti oleh Komponen PK-LNPRT dan Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT)
yang masing-masing terkontraksi sebesar 1,68% dan 0,45%. Sementara itu, Komponen Impor
Barang dan Jasa (yang merupakan faktor pengurang dalam PDB menurut Pengeluaran) tumbuh
sebesar 5,88%.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-4
Page 23
Gambar 4. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (q-to-q) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
Struktur PDB Indonesia menurut pengeluaran atas dasar harga berlaku triwulan III-2023 tidak
menunjukkan perubahan yang berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh
Komponen PK-RT yang mencakup lebih dari separuh PDB Indonesia, yaitu sebesar 52,62%;
diikuti oleh komponen PMTB sebesar 29,68%; Komponen Ekspor Barang dan Jasa sebesar
21,26%; Komponen PK-P sebesar 7,16%; Komponen PK-LNPRT sebesar 1,21%; dan Komponen
Perubahan Inventori sebesar 0,83%. Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa sebagai
faktor pengurang dalam PDB memiliki peran sebesar 19,57%.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III-2023 terhadap Triwulan III-2022 (y-on-y)
Ekonomi Indonesia triwulan III-2023 terhadap triwulan III-2022 (y-on-y) tumbuh sebesar 4,94%.
Pertumbuhan terjadi pada hampir semua komponen pengeluaran, kecuali Komponen PK-P dan
Ekspor Barang dan Jasa yang masing-masing terkontraksi sebesar 3,76% dan 4,26%.
Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Komponen PK-LNPRT yang tumbuh sebesar 6,21%; diikuti
oleh Komponen PMTB sebesar 5,77%; dan Komponen PK-RT sebesar 5,06%. Sementara itu,
Komponen Impor Barang dan Jasa terkontraksi sebesar 6,18%.
Gambar 5. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (y-on-y) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I s.d. Triwulan III-2023 terhadap Triwulan I s.d. Triwulan III-
2022 (c-to-c)
Ekonomi Indonesia sampai dengan triwulan III-2023 (c-to-c) tumbuh sebesar 5,05%.
Pertumbuhan terjadi pada semua komponen pengeluaran dimana Komponen PK-LNPRT
mengalami pertumbuhan tertinggi sebesar 7,01%; diikuti oleh Komponen PK-RT yang tumbuh
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-5
Page 24
sebesar 4,94%; Komponen PMTB sebesar 4,18%; Komponen PK-P sebesar 3,12%; dan Ekspor
Barang dan Jasa sebesar 1,11%. Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa mengalami
kontraksi sebesar 2,04%.
Gambar 6. Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (c-to-c) (%)
Sumber: Badan Pusat Statistik
3.2.2. Perkembangan Industri
Perkembangan Industri Keramik di Indonesia
Industri keramik merupakan industri prioritas untuk dikembangkan. Industri keramik di
Indonesia telah berkembang dengan baik selama lebih dari 30 tahun dan merupakan salah satu
industri unggulan dengan dukungan ketersediaan deposit tambang sebagai bahan baku keramik
yang cukup besar di berbagai daerah seperti ball clay, feldspar, dan zircon maupun gas sebagai
sumber energi untuk proses produksi. Selain itu, sektor industri keramik merupakan kunci
penting dalam memenuhi kebutuhan masyarakat maupun pelaku usaha untuk membangun
gedung dan perumahan. Tanpa adanya keramik, nilai estetika sebuah bangunan akan berkurang
untuk ditinggali atau ditempati, sehingga industri keramik menjadi komoditas utama nasional
karena dapat memenuhi kebutuhan dalam negeri dan ekspor. Industri keramik nasional telah
mampu memenuhi kebutuhan dalam negeri dan masih berpeluang untuk dikembangkan.
Permintaan pasar yang meningkat terlihat dari mulai adanya ekspansi baru selama tahun 2021,
di mana terdapat penambahan kapasitas produksi sekitar 13 juta meter persegi dari kapasitas
terpasang 538 juta meter persegi per tahun menjadi sekitar 551 juta meter persegi per tahun.
Sehingga, capaian utilitas kinerja industri ubin keramik tahun 2021 mencapai 72%, atau tertinggi
dalam lima tahun terakhir. Selain itu, jumlah produksi keramik di tahun 2021 juga tumbuh positif
sekitar 35% dari sekitar 304 juta meter persegi di tahun 2020 menjadi sekitar 400—410 juta
meter persegi di tahun berikutnya. Keadaan pun semakin membaik pada tahun 2022. Tahun
2022 menjadi momentum kebangkitan sektor industri pengolahan non-migas, termasuk di
dalamnya adalah industri keramik. Hal ini tercermin dari kinerja positif industri keramik sebagai
subsektor dari industri bahan galian non-logam, yang tumbuh 1,35% dengan kontribusi 0,47%
(year-on-year) pada triwulan I tahun 2022. Capaian tersebut menempatkan industri bahan
galian non-logam sebagai peringkat kedua dalam kontribusi perkembangan investasi di sektor
industri kimia, farmasi dan tekstil (IKFT) sebesar 2,69%.
Pada semester I tahun 2022, sektor industri keramik telah mencatatkan investasi dengan total
Rp17,7 triliun. Penambahan investasi ini diharapkan akan semakin memperkuat aliran rantai
pasok industri keramik nasional yang juga sejalan dengan program subtitusi impor guna
mengoptimalkan sumber daya produksi dalam negeri. Insentif Harga Gas Bumi Tertentu (HGBT)
bagi industri sebesar US$ 6 per MMBTU menjadi salah satu kebijakan yang dapat meningkatkan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-6
Page 25
efisiensi pada biaya operasional di industri keramik. Di samping itu, adanya strategi pemulihan
ekonomi nasional turut berdampak positif pada kinerja ekspor industri keramik pada kuartal I
tahun 2022.
Ekspor produk keramik nasional tumbuh sebesar 12% dengan total volume 3,9 juta meter
persegi, yang didukung oleh peningkatan penjualan ke negara Filipina, Malaysia, dan Thailand.
Kinerja gemilang dari capaian ekspor tersebut juga diikuti dengan penurunan volume impor
sebesar 21% (year-on-year) dari 18,5 juta meter persegi menjadi 14,4 juta meter persegi, yang
berdampak pada kenaikan utilitas pada kuartal I-2022 berada di level 83%. Prestasi kinerja
industri keramik nasional ini tentunya didukung dengan keberadaan Balai Besar Standardisasi
dan Pelayanan Jasa Industri Keramik dan Mineral Non-logam (BBSPJI Keramik dan Mineral Non-
logam) yang menyelenggarakan layanan jasa seperti pengujian, sertifikasi, standardisasi,
bimbingan teknis dan jasa teknis lainnya, yang dapat memastikan kualitas produk keramik
secara akurat dan terpercaya.
Industri keramik Indonesia mencatatkan tingkat utilisasi kapasitas produksi nasional mencapai
79% dari target 80% pada 2022. Dengan kinerja bertumbuh positif dan utilisasi diproyeksikan
meningkat pada 2023. Adapun tingkat utilitas produksi pada periode Januari-September 2023
berada di level 71%. Angka tersebut turun jika dibandingkan dengan periode pandemi Covid-19
pada tahun 2021 di mana tingkat utilitas mencapai 75% dan tahun 2022 mencapai 78% pada
periode yang sama. Asosiasi Aneka Industri Keramik Indonesia (ASAKI) menilai, penurunan
tersebut karena daya beli masyarakat yang sedikit berkurang, dan faktor cuaca atau hujan.
Berdasarkan laporan Kementerian Perindustrian pada rilis Indeks Kepercayaan Industri (IKI)
September 2023, industri keramik menjadi salah satu subsektor yang mengalami kontraksi
sehingga menyumbang penurunan IKI ke level 52,3 atau turun 0,71 poin dibandingkan Agustus
2023. Meskipun demikian, keyakinan pelaku industri keramik tetap terjaga positif kendati
disebut mengalami pelemahan. Hal ini diperkuat dengan komitmen untuk mendukung proyek
IKN dan program substitusi impor.
Pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) membuka peluang peningkatan pertumbuhan industri
keramik. Hal tersebut sejalan dengan program Kementerian Perindustrian untuk terus
mendorong pengembangan dan daya saing industri material sebagai sektor yang menopang
pembangunan infrastruktur dan properti termasuk di Ibu Kota Nusantara. Berdasarkan data
Kementerian PUPR, estimasi kebutuhan material dan peralatan konstruksi di IKN pada tahun
2022 hingga 2024 sangat besar. Material semen dibutuhkan sekitar 1,94 juta ton, material beton
pracetak dan prategang 748 ribu ton, material baja konstruksi 425 ribu ton, material aspal
minyak 396 ribu ton, dan peralatan konstruksi 2.761 unit.
3.2.3. Analisis Operasional Dan Prospek Perusahaan
Perseroan mencatatkan pendapatan pada tahun 2022 sebesar Rp 250.321 juta. Berdasarkan
analisis vertikal laba rugi penyesuaian tahun 2022 tercatat proporsi beban pokok pendapatan
terhadap pendapatan sebesar 78,54%, proporsi laba kotor Perseroan sebesar 21,46%. Dari sisi
aset dan ekuitas, Perseroan berhasil mencatatkan peningkatan aset pada tahun 2022 sebesar
1,53%, dan ekuitas Perseroan juga meningkat 4,02% dari tahun sebelumnya.
Kementerian Perindustrian (Kemenperin) terus berupaya mengakselerasi dan membangkitkan
industri keramik nasional. Salah satu langkah yang dilakukan melalui business matching antara
produsen keramik dengan asosiasi sektor pengguna. Upaya itu juga sekaligus untuk mendorong
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-7
Page 26
penerapan program Peningkatan Penggunaan Produksi Dalam Negeri (P3DN). Melalui business
matching diharapkan pelaku usaha sektor industri maupun sektor terkait lain seperti properti,
pengembang, dan infrastrukturterus bersinergi, bergerak menciptakan peluang pasar baru,
saling mengisi untuk menjamin kepastian rantai pasok, serta kerjasama yang erat dalam
menciptakan kemandirian ekonomibidang industri keramik nasional. Dengan langkah ini juga
diharapkan produk industri keramik nasional dapat memiliki peran penting di pasar regional dan
global.
Business matching antara produsen keramik dengan asosiasi sektor pengguna, ditandai dengan
penandatanganan Nota Kesepahaman (MoU) antara Asosiasi Aneka Industri Keramik Indonesia
(ASAKI) dengan Real Estate Indonesia (REI) dan Perjanjian Kerja Sama Antara Perusahaan
Industri Keramik Nasional Dengan Penyedia Jasa Properti / Real Estate Badan Usaha Milik
Negara (BUMN) dan Swasta Nasional. Meningkatnya pembangunan di sektor infrastruktur dan
properti, seperti real estate, perumahan, apartmen, dan bangunan lainnya, membuat
permintaan pasar dalam negeri semakin bertambah. Selain itu, Pemerintah yang gencar dalam
pembangunan infrastruktur, serta meningkatnya kebutuhan perumahan atau tempat tinggal
oleh pekerja usia produktif, menjadi peluang pangsa pasar bagi industri keramik nasional untuk
meningkatkan konsumsi keramik nasional dan memperluas pangsa pasar dalam negeri.
Keramik produksi dalam negeri memiliki keunggulan dari segi kualitas, tipe, desain atau motif,
jaminan ketersediaan dan after sales service, serta memiliki TKDN rata-rata di atas 85%. Ubin
keramik dalam negeri telah mampu menembus pasar ekspor negara-negara Asia, Eropa,
Amerika, dan Australia. Khusus untuk produk ubin atau porcelain slab ukuran 3,2 meter x 1,6
meter baru Indonesia yang mampu memproduksi di dunia dan telah diekspor ke China,
Australia, serta Amerika Serikat. Meski turut dihantam badai pandemi Covid-19, ekspor ubin
keramik meningkat sebesar 17% pada tahun 2020 dibandingkan tahun 2019 (year-on-year).
Memperhatikan demand dalam negeri dan pangsa pasar ekspor yang telah mulai meningkat,
beberapa produsen keramik nasional telah melakukan ekspansi atau perluasan, dan
mengundang ketertarikan beberapa investasi baru.
Industri keramik di Indonesia semakin berkembang dan berpotensi bisa lebih berdaya saing. Hal
ini lantaran salah satunya didukung oleh ketersediaan bahan baku yang melimpah. Oleh karena
itu, Kementerian Perindustrian menyiapkan beragam jurus jitu dalam upaya meningkatkan
kinerja dan produktivitas industri keramik nasional. Prospek industri keramik dalam jangka
panjang juga masih cukup baik seiring dengan pertumbuhan pasar dalam negeri yang terus
meningkat karena ditopang oleh pertumbuhan pembangunan seperti properti dan perumahan.
Industri keramik beserta sektor terkaitnya seperti produsen ubin, saniter, tableware, kaca,
refraktori, serta produk mineral non-logam lainnya, telah memberikan kontribusi yang signifikan
dalam mendongkrak perekonomian nasional. Hal ini semakin didukung oleh perkembangan
investasi industri keramik di Indonesia yang terus tumbuh sehingga memacu dari sisi kapasitas,
perolehan devisa, maupun penyerapan tenaga kerja.
Optimisme kebangkitan industri bahan bangunan nasional khususnya ubin keramik nasional
semakin jelas terlihat dengan adanya Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota
Negara (IKN) serta Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 9/M Tahun 2022 tentang
Pengangkatan Kepala dan Wakil Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara. Bentang keseluruhan luas
daratan IKN sebesar 256.142 hektare (Ha) dengan proyeksi pembangunan kawasan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-8
Page 27
pengembangan IKN Nusantara sebesar 78% atau seluas 199.962 hektare (Ha). Kondisi tersebut
bisa dimanfaatkan oleh seluruh stakeholder bahan bangunan dan jasa konstruksi nasional untuk
mulai menetapkan IKN Nusantara sebagai potensial market dalam peningkatan utilitas produksi
dan dalam upaya menekan laju impor. Upaya tersebut perlu diimbangi dengan peningkatan
keterampilan dan keahlian tenaga kerja melalui riset dan adopsi teknologi mutakhir yang
menciptakan produk dengan desain dan kualitas kelas dunia yang efektif, efisien, serta ramah
lingkungan. Sehingga industri keramik dapat berjaya di negeri sendiri dan berdaya saing di pasar
global.
Saat ini, terdapat pelaku industri yang tengah berekspansi dengan tambahan kapasitas 75 juta
meter persegi dan akan direalisasikan pada 2024. Tambahan ini akan membuat Indonesia duduk
dalam lima besar produsen keramik dunia. Ekspansi industri keramik juga berdampak ganda
lantaran tingkat komponen dalam negeri pada produknya mencapai 75% ke atas. Ekspansi
tersebut akan membuat produksi keramik nasional menjadi 625 juta meter persegi di tahun
2024. Adapun tingkat utilisasi saat ini adalah 71%, dan akan ditingkatkan menjadi 82% pada
tahun 2024. Selain meningkatkan utilisasi, industri keramik nasional juga memerlukan upaya
inovasi (variasi) pada produknya yang sesuai dengan kebutuhan dan daya beli konsumen di
dalam negeri dan konsumen luar negeri. Dengan begitu, penjualan produk-produk industri
keramik nasional akan lebih menarik dan kebal terhadap pelemahan konsumsi yang didorong
oleh perubahan inflasi dan dampak penyesuaian harga BBM di akhir tahun kemarin.
Dalam menghadapi peluang dan tantangan industri keramik dan mineral non-logam, Badan
Standardisasi dan Kebijakan Jasa Industri (BSKJI) Kemenperin mendorong unit pelaksana teknis
(UPT) di lingkungan BSKJI agar bertahap menuju Badan Layanan Umum (BLU), dengan
meningkatkan kualitas pelayanan ke industri dan melakukan perluasan lingkup layanan.
Kemenperin telah menjalankan berbagai program dan kebijakan strategis dalam pengembangan
industri keramik nasional, antara lain meningkatkan program Peningkatan Penggunaan Produk
Dalam Negeri (P3DN) dan pengawasan pelaksanaan standar nasional Indonesia (SNI) wajib bagi
keramik yang beredar di pasar dalam negeri.
3.3. Alasan Dilakukannya Transaksi
Alasan dilakukannya transaksi antara lain adalah:
− Dengan dilakukannya transaksi Perseroan dapat mengoptimalkan aset yang tidak
digunakan yang dapat menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan.
3.4. Keuntungan Dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif Atas Transaksi Yang Akan Dilakukan
Keuntungan yang bersifat kualitatif bagi Perseroan adalah dengan penjualan tanah kosong milik
CAKK kepada KKI maka penggunaan aset tersebut akan lebih optimal sehingga Perseroan akan
dikenal masyarakat sebagai perusahaan dengan manajemen yang profesional.
Kerugian yang bersifat kualitatif diperkirakan tidak ada.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk III-9
Page 28
BAB IV
ANALISIS KUANTITATIF
4.1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan
4.1.1. Penilaian Kinerja Historis
Kinerja historis diperoleh dari laporan keuangan CAKK periode 31 Desember 2018 – 31
Desember 2022 yang telah di audit oleh KAP dan periode 30 September 2023 yang telah di reviu
oleh KAP.
Laporan Laba Rugi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Laba Rugi (Rp. Juta)
Tahun
Uraian Jan-Sep
2018 2019 2020 2021 2022
2023
PENDAPATAN BERSIH 274.477 289.384 217.014 270.440 250.321 155.754
BEBAN POKOK PENDAPATAN (235.219) (261.598) (193.634) (242.805) (225.641) (152.423)
LABA KOTOR 39.259 27.786 23.380 27.635 24.679 3.332
BEBAN USAHA
Beban penjualan (636) (694) (385) (67) (356) (1.990)
Beban umum dan administrasi (15.616) (19.191) (17.312) (16.136) (14.097) (13.441)
Jumlah (16.252) (19.884) (17.696) (16.203) (14.453) (15.431)
LABA (RUGI) USAHA 23.007 7.901 5.684 11.432 10.227 (12.099)
Beban bunga (3.769) (1.137) (2.194) (5.192) (5.755) (6.800)
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih (1.480) (2.721) (1.206) 11.399 9.233 1.541
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 17.757 4.043 2.284 17.640 13.705 (17.358)
Pajak (4.455) (1.977) (2.140) (5.340) (3.154) (488)
LABA (RUGI) BERSIH 13.302 2.066 144 12.299 10.551 (17.845)
Laba (rugi) komprehensif lain 14.916 (1.099) 3.534 2.414 (792) (18.197)
LABA KOMPREHENSIF 28.219 966 3.678 14.714 9.759 (36.043)
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2018-2022
Margin Laba Kotor 10,95% 14,30% 9,60% 10,77% 10,22% 9,86% 2,14%
Margin Laba Usaha 4,41% 8,38% 2,73% 2,62% 4,23% 4,09% -7,77%
Margin Laba Sebelum Pajak 4,18% 6,47% 1,40% 1,05% 6,52% 5,47% -11,14%
Margin Laba Bersih 2,88% 4,85% 0,71% 0,07% 4,55% 4,22% -11,46%
Sumber: Laporan keuangan periode 31 Desember 2018 – 31 Desember 2022 (audited) dan periode 30 September 2023 (reviu)
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-1
Page 29
Laporan laba rugi yang telah disesuaikan pencatatannya yang meliputi EBITDA adalah sebagai
berikut:
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Laba Rugi Penyesuaian (Rp.Juta)
Tahun
Uraian Jan-Sep
2018 2019 2020 2021 2022
2023
PENDAPATAN BERSIH 274.477 289.384 217.014 270.440 250.321 155.754
BEBAN POKOK PENDAPATAN (220.607) (244.012) (173.545) (218.035) (196.609) (123.390)
LABA KOTOR 53.870 45.371 43.468 52.405 53.712 32.364
Beban penjualan (636) (694) (385) (67) (356) (1.990)
Beban umum dan administrasi (14.755) (18.243) (16.199) (14.799) (12.693) (12.181)
EBITDA 38.479 26.435 26.885 37.539 40.663 18.193
Depresiasi dan amortisasi (15.472) (18.534) (21.201) (26.107) (30.436) (30.292)
EBIT 23.007 7.901 5.684 11.432 10.227 (12.099)
Beban bunga (3.769) (1.137) (2.194) (5.192) (5.755) (6.800)
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih (1.480) (2.721) (1.206) 11.399 9.233 1.541
EBT 17.757 4.043 2.284 17.640 13.705 (17.358)
Pajak (4.455) (1.977) (2.140) (5.340) (3.154) (488)
LABA BERSIH (EAT) 13.302 2.066 144 12.299 10.551 (17.845)
Laba (rugi) komprehensif lain 14.916 (1.099) 3.534 2.414 (792) (18.197)
LABA KOMPREHENSIF 28.219 966 3.678 14.714 9.759 (36.043)
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2018-2022
EBITDA/Sales 13,13% 14,02% 9,14% 12,39% 13,88% 16,24% 11,68%
EBIT/Sales 4,41% 8,38% 2,73% 2,62% 4,23% 4,09% -7,77%
EBT/Sales 4,18% 6,47% 1,40% 1,05% 6,52% 5,47% -11,14%
EAT/Sales 2,88% 4,85% 0,71% 0,07% 4,55% 4,22% -11,46%
Analisis vertikal laporan laba rugi penyesuaian adalah sebagai berikut:
Analisis Vertikal Laba Rugi Penyesuaian
Tahun
Rata-rata
Uraian Jan-Sep
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
2023
PENDAPATAN BERSIH 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
BEBAN POKOK PENDAPATAN -80,37% -84,32% -79,97% -80,62% -78,54% -79,22% -80,77%
LABA KOTOR 19,63% 15,68% 20,03% 19,38% 21,46% 20,78% 19,23%
Beban penjualan -0,23% -0,24% -0,18% -0,02% -0,14% -1,28% -0,16%
Beban umum dan administrasi -5,38% -6,30% -7,46% -5,47% -5,07% -7,82% -5,94%
EBITDA 14,02% 9,14% 12,39% 13,88% 16,24% 11,68% 13,13%
Depresiasi -5,64% -6,40% -9,77% -9,65% -12,16% -19,45% -8,72%
EBIT 8,38% 2,73% 2,62% 4,23% 4,09% -7,77% 4,41%
Beban bunga -1,37% -0,39% -1,01% -1,92% -2,30% -4,37% -1,40%
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih -0,54% -0,94% -0,56% 4,22% 3,69% 0,99% 1,17%
EBT 6,47% 1,40% 1,05% 6,52% 5,47% -11,14% 4,18%
Pajak -1,62% -0,68% -0,99% -1,97% -1,26% -0,31% -1,31%
LABA BERSIH (EAT) 4,85% 0,71% 0,07% 4,55% 4,22% -11,46% 2,88%
Laba (rugi) komprehensif lain 5,43% -0,38% 1,63% 0,89% -0,32% -11,68% 1,45%
LABA KOMPREHENSIF 10,28% 0,33% 1,70% 5,44% 3,90% -23,14% 4,33%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-2
Page 30
Analisis horizontal laba rugi penyesuaian adalah sebagai berikut:
Analisis Horizontal Laba Rugi Penyesuaian
Tahun
Rata-rata
Uraian Jan-Sep
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
2023
PENDAPATAN BERSIH n/a 5,43% -25,01% 24,62% -7,44% n/a -0,60%
BEBAN POKOK PENDAPATAN n/a 10,61% -28,88% 25,64% -9,83% n/a -0,62%
LABA KOTOR n/a -15,78% -4,19% 20,56% 2,49% n/a 0,77%
Beban penjualan n/a 8,98% -44,55% -82,47% 427,91% n/a 77,47%
Beban umum dan administrasi n/a 23,63% -11,20% -8,64% -14,23% n/a -2,61%
EBITDA n/a -31,30% 1,70% 39,63% 8,32% n/a 4,59%
Depresiasi n/a 19,79% 14,39% 23,14% 16,58% n/a 18,48%
EBIT n/a -65,66% -28,07% 101,13% -10,54% n/a -0,78%
Beban bunga n/a -69,83% 92,93% 136,63% 10,85% n/a 42,64%
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih n/a 83,85% -55,69% -1045,36% -19,01% n/a -259,05%
EBT n/a -77,23% -43,51% 672,34% -22,31% n/a 132,32%
Pajak n/a -55,61% 8,21% 149,60% -40,94% n/a 15,31%
LABA BERSIH (EAT) n/a -84,47% -93,01% 8417,42% -14,22% n/a 2056,43%
Laba (rugi) komprehensif lain n/a -107,37% -421,43% -31,68% -132,79% n/a -173,32%
LABA KOMPREHENSIF n/a -96,58% 280,69% 300,01% -33,67% n/a 112,61%
Berdasarkan analisis horizontal laba rugi penyesuaian, pertumbuhan penjualan bersih
Perseroan selama tahun 2018-2022 cenderung fluktuatif dengan rata-rata pertumbuhan negatif
sebesar -0,60%. Kemudian, berdasarkan analisis vertikal laba rugi penyesuaian, beban pokok
penjualan cenderung berfluktuasi dari 80,37% terhadap penjualan di tahun 2018 menjadi
78,54% pada tahun 2022. Pada periode 30 September 2023, tercatat beban pokok penjualan
sebesar 79,22% dari penjualan, beban penjualan sebesar 1,28% dari penjualan dan beban umum
dan administrasi sebesar 7,82% dari penjualan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-3
Page 31
Laporan Posisi Keuangan
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Posisi Keuangan (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 Sep 2023
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank 591 2.661 5.734 2.517 1.918 513
Deposito berjangka - - - - 13.416 -
Piutang usaha 50.465 36.302 39.541 45.392 23.583 56.755
Piutang lain-lain 515 301 557 247 290 228
Pajak dibayar di muka - - - - - 782
Persediaan 49.862 48.020 36.702 50.347 84.411 87.565
Biaya dibayar di muka 1.561 1.209 1.827 585 338 883
Uang muka 16.358 21.393 9.345 4.517 3.179 1.737
Investasi jangka pendek 10.000 1.104 252 - - -
Jumlah Aset Lancar 129.352 110.989 93.958 103.606 127.136 148.463
Aset Tidak Lancar
Investasi - - - 2.066 1.868 1.775
Aset pajak tangguhan 7.902 9.592 7.269 7.925 6.819 7.392
Aset tetap
Nilai perolehan 206.867 247.261 309.912 388.632 402.159 421.540
Akumulasi penyusutan 19.563 38.097 59.098 63.322 92.781 116.008
Nilai buku 187.303 209.164 250.815 325.310 309.378 305.532
Aset hak guna
Nilai perolehan - - 1.056 1.056 1.315 1.843
Akumulasi amortisasi - - 176 704 190 684
Nilai buku - - 880 352 1.125 1.159
Aset tidak lancar lainnya 4.333 175 1.979 1.965 1.645 1.774
Jumlah Aset Tidak Lancar 199.539 218.931 260.942 337.618 320.834 317.632
JUMLAH ASET 328.891 329.920 354.901 441.224 447.970 466.095
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 4.910 10.109 164 10.046 104.609 93.037
Utang usaha 57.759 52.411 49.428 38.492 26.837 24.684
Utang pajak 4.384 2.007 1.328 6.118 1.719 1.694
Beban masih harus dibayar 494 463 655 6.538 19.013 22.250
Utang jaminan 500 10.500 - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam waktu
satu tahun
Utang bank - - - 7.127 - 7.333
Utang lain-lain - 3.823 761 15.317 15.623 36.155
Utang pihak berelasi 14.234 - - - - -
Liabilitas sewa - - - - 677 677
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 82.282 79.314 52.335 83.637 168.476 185.830
Liabilitas Jangka Panjang
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang jatuh
tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank - - 46.818 44.380 - 56.199
Utang lain-lain - 250 - 34.855 20.790 -
Pendapatan diterima di muka - - - - - 2.333
Jaminan pelanggan - - 10.500 13.000 500 -
Liabilitas pajak tangguhan - - - - 4 4
Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan 25.727 28.508 19.719 22.591 5.678 5.250
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 25.727 28.758 77.038 114.826 26.972 63.786
JUMLAH LIABILITAS 108.009 108.072 129.373 198.462 195.448 249.616
Ekuitas
Modal saham 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330
Tambahan modal disetor 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860
Surplus revaluasi aset tetap 100.961 92.931 84.900 84.234 74.747 52.270
Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja (4.586) (5.685) (2.151) (5.054) (5.647) (8.401)
Perubahan nilai wajar atas investasi - - - (85) (283) (365)
Saldo laba (rugi) (36.682) (26.586) (18.412) 2.476 22.514 11.783
Kepentingan non-pengendali - - - - 1 2
Jumlah Ekuitas 220.883 221.849 225.527 242.762 252.522 216.479
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 328.891 329.920 354.901 441.224 447.970 466.095
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2018-2022
Current Ratio 135,20% 157,21% 139,94% 179,53% 123,88% 75,46% 79,89%
Debt to Equity Ratio 62,83% 48,90% 48,71% 57,36% 81,75% 77,40% 115,31%
Debt to Asset Ratio 38,13% 32,84% 32,76% 36,45% 44,98% 43,63% 53,55%
Sumber: Laporan keuangan periode 31 Desember 2018 – 31 Desember 2022 (audited) dan periode 30 September 2023 (reviu)
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-4
Page 32
Laporan Arus Kas
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk
Arus Kas (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 Sep 2023
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 245.183 313.547 213.739 267.089 259.630 122.083
Pembayaran kas kepada pemasok (166.350) (200.821) (139.591) (202.819) (209.115) (115.219)
Pembayaran untuk beban usaha dan karyawan (43.111) (47.677) (43.770) (44.480) (43.097) (30.463)
Pembayaran bunga (3.769) (1.137) (2.194) (5.192) (6.179) (6.800)
Pembayaran pajak penghasilan (3.658) (5.663) (1.530) (1.335) (5.449) (1.287)
Penerimaan klaim asuransi - - - 13.464 - -
Penerimaan (Pembayaran) lainnya - bersih (22.126) (13.919) (5.903) (888) 2.304 164
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Operasi 6.169 44.330 20.751 25.840 (1.907) (31.521)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Hasil penjualan aset tetap 20 - 4 893 114 240
Penambahan deposito berjangka - - - - (13.416) 13.416
Perolehan aset tetap (7.718) (21.220) (44.522) (40.623) (13.138) (34.972)
Pembayaran uang muka aset tetap (15.101) (20.973) (5.665) (965) - -
Penambahan investasi 3.000 - - (2.172) - -
Pembayaran aset hak guna - - (1.056) - - (528)
Pelepasan investasi jangka pendek (10.000) 4.805 - - - -
Penerimaan atas pengembalian uang jaminan - 4.162 - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Investasi (29.799) (33.225) (51.238) (42.867) (26.440) (21.844)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan utang bank - - 47.491 24.571 531.709 489.486
Pembayaran utang bank (19.880) 5.199 (10.618) (10.000) (488.654) (437.526)
Pembayaran utang lain-lain - - (3.312) (761) (14.670) -
Pembayaran utang liabilitas sewa - - - - (639) -
Setoran modal saham dari kepentingan non-pengendali kepada entitas anak - - - - 1 -
Peningkatan modal disetor 7.000 0,001 0,04 - - -
Penurunan utang pihak berelasi (11.490) (14.234) - - - -
Penerimaan dari penawaran saham setelah dikurangi biaya emisi saham 48.319 - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) untuk Aktivitas Pendanaan 23.950 (9.035) 33.561 13.810 27.748 51.960
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS & SETARA KAS 319 2.070 3.073 (3.217) (599) (1.405)
KAS & SETARA KAS AWAL TAHUN 272 591 2.661 5.734 2.517 1.918
KAS & SETARA KAS AKHIR TAHUN 591 2.661 5.734 2.517 1.918 513
Sumber: Laporan keuangan periode 31 Desember 2018 – 31 Desember 2022 (audited) dan periode 30 September 2023 (reviu)
Pendapatan
Pertumbuhan pendapatan dalam periode 31 Desember 2018 – 30 September 2023 adalah
sebagai berikut:
Tahun
Rata-rata
Uraian Jan-Sep
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
2023
(%)
Total pertumbuhan n/a 5,43% -25,01% 24,62% -7,44% n/a -0,60%
(Rp.Juta)
Total pendapatan 274.477 289.384 217.014 270.440 250.321 155.754
Tahun 2018 Perseroan mencatatkan total pendapatan sebesar Rp 274.477 juta dan meningkat
5,43% di tahun 2019 menjadi Rp 289.384 juta. Tahun 2020 pertumbuhan pendapatan Perseroan
menurun 25,01% menjadi Rp 217.014 juta. Tahun 2021 pertumbuhan pendapatan Perseroan
meningkat 24,62% menjadi Rp 270.440 juta. Tahun 2022 pertumbuhan pendapatan Perseroan
menurun 7,44% menjadi Rp 250.321 juta. Pada periode 30 September 2023, tercatat total
pendapatan Perseroan sebesar Rp 155.754 juta.
Aset
Perkembangan komposisi aset perusahaan dalam periode 31 Desember 2018 – 30 September
2023 adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-5
Page 33
Komposisi Aset
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 Sep 2023 2018-2022
(%)
Aset Lancar 39,33% 33,64% 26,47% 23,48% 28,38% 31,85% 30,26%
Aset Tidak Lancar 60,67% 66,36% 73,53% 76,52% 71,62% 68,15% 69,74%
Jumlah 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
(Rp.Juta)
Aset Lancar 129.352 110.989 93.958 103.606 127.136 148.463
Aset Tidak Lancar 199.539 218.931 260.942 337.618 320.834 317.632
Jumlah 328.891 329.920 354.901 441.224 447.970 466.095
Selama tahun 2018 – 2022 komposisi aset Perseroan didominasi oleh aset tidak lancar dengan
rata-rata proporsi terhadap total aset sebesar 69,74%, diikuti oleh aset lancar sebesar 30,26%.
Komposisi aset lancar terbesar adalah persediaan, sedangkan komposisi aset tidak lancar
didominasi utamanya oleh aset tetap. Tahun 2021, komposisi aset Perseroan terdiri dari 23,48%
aset lancar dan 76,52% aset tidak lancar. Pada tahun 2022, komposisi aset Perseroan terdiri dari
28,38% aset lancar dan 71,62% aset tidak lancar. Pada periode 30 September 2023, tercatat
komposisi aset Perseroan terdiri dari 31,85% aset lancar dan 68,15% aset tidak lancar.
Selanjutnya, pertumbuhan aset Perseroan disajikan sebagai berikut:
Pertumbuhan Aset
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 Sep 2023 2018-2022
(%)
Aset Lancar n/a -14,20% -15,34% 10,27% 22,71% n/a 0,86%
Aset Tidak Lancar n/a 9,72% 19,19% 29,38% -4,97% n/a 13,33%
Jumlah n/a 0,31% 7,57% 24,32% 1,53% n/a 8,43%
Dalam tahun 2018 – 2022 pertumbuhan aset Perseroan cenderung meningkat dengan tingkat
pertumbuhan aset rata-rata sebesar 8,43%. Tahun 2018, Perseroan membukukan total aset
sebesar Rp 328.891 juta yang didominasi oleh aset tetap. Di tahun 2019, pertumbuhan aset
Perseroan meningkat 0,31% sehingga total aset Perseroan menjadi Rp 329.920 juta yang terdiri
dari Rp 110.989 juta aset lancar dan Rp 218.931 juta aset tidak lancar. Di tahun 2020,
pertumbuhan aset Perseroan meningkat 7,57% sehingga total aset Perseroan menjadi
Rp 354.901 juta yang terdiri dari Rp 93.958 juta aset lancar dan Rp 260.942 juta aset tidak lancar.
Pada tahun 2021, pertumbuhan aset Perseroan meningkat sebesar 24,32% sehingga aset
Perseroan menjadi Rp 441.224 juta yang terdiri dari aset lancar sebesar Rp 103.606 juta dan
aset tidak lancar Rp 337.618 juta. Di tahun 2022, pertumbuhan aset Perseroan meningkat 1,53%
sehingga total aset Perseroan menjadi Rp 447.970 juta yang terdiri dari Rp 127.136 juta aset
lancar dan Rp 320.834 juta aset tidak lancar. Pada periode 30 September 2023, tercatat total
aset Perseroan sebesar Rp 466.095 juta yang terdiri dari Rp 148.463 juta aset lancar dan Rp
317.632 juta aset tidak lancar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-6
Page 34
Liabilitas
Perkembangan komposisi liabilitas dalam periode 31 Desember 2018 – 30 September 2023
adalah sebagai berikut:
Komposisi Liabilitas
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 Sep 2023 2018-2022
(%)
Liabilitas Jangka Pendek 76,18% 73,39% 40,45% 42,14% 86,20% 74,45% 63,67%
Liabilitas Jangka Panjang 23,82% 26,61% 59,55% 57,86% 13,80% 25,55% 36,33%
Jumlah 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
(Rp.Juta)
Liabilitas Jangka Pendek 82.282 79.314 52.335 83.637 168.476 185.830
Liabilitas Jangka Panjang 25.727 28.758 77.038 114.826 26.972 63.786
Jumlah 108.009 108.072 129.373 198.462 195.448 249.616
Pada tahun 2018 – 2022 komposisi liabilitas Perseroan didominasi oleh liabilitas jangka pendek
dengan proporsi terhadap total liabilitas sebesar 63,67% diikuti oleh liabilitas jangka panjang
sebesar 36,33%. Komposisi liabilitas jangka pendek terbesar utamanya berasal dari utang usaha
sedangkan komposisi liabilitas jangka panjang didominasi oleh liabilitas diestimasi atas imbalan
kerja karyawan. Di tahun 2021, komposisi liabilitas Perseroan sebesar 42,14% liabilitas jangka
pendek dan 57,86% liabilitas jangka panjang. Di tahun 2022, komposisi liabilitas Perseroan
sebesar 86,20% liabilitas jangka pendek dan 13,80% liabilitas jangka panjang. Pada periode 30
September 2023, tercatat komposisi liabilitas Perseroan terdiri dari 74,45% liabilitas jangka
pendek dan 25,55% liabilitas jangka Panjang.
Selanjutnya, pertumbuhan liabilitas Perseroan disajikan sebagai berikut:
Pertumbuhan Liabilitas
Tahun Rata-rata
Uraian
2018 2019 2020 2021 2022 Sep 2023 2018-2022
(%)
Liabilitas Jangka Pendek n/a -3,61% -34,01% 59,81% 101,44% n/a 30,91%
Liabilitas Jangka Panjang n/a 11,78% 167,89% 49,05% -76,51% n/a 38,05%
Jumlah n/a 0,06% 19,71% 53,40% -1,52% n/a 17,91%
Dalam tahun 2018 – 2022, pertumbuhan liabilitas Perseroan cenderung meningkat dengan
tingkat pertumbuhan liabilitas rata-rata sebesar 17,91%. Pada tahun 2018, Perseroan
mencatatkan total liabilitas sebesar Rp 108.009 juta yang terdiri dari Rp 82.282 juta liabilitas
Jangka Pendek dan Rp 25.727 juta liabilitas Jangka Panjang. Tahun 2019, pertumbuhan liabilitas
Perseroan meningkat 0,06% sehingga total liabilitas menjadi Rp 108.072 juta. Tahun 2020,
pertumbuhan liabilitas Perseroan meningkat 19,71% sehingga total liabilitas menjadi
Rp 129.373 juta. Tahun 2021, pertumbuhan liabilitas Perseroan meningkat 53,40% sehingga
total liabilitas menjadi Rp 198.462 juta. Pada tahun 2022, pertumbuhan liabilitas Perseroan
menurun 1,52% sehingga total liabilitas menjadi Rp 195.448 juta. Pada periode 30 September
2023, tercatat total liabilitas Perseroan sebesar Rp 249.616 juta yang terdiri dari Rp 185.830 juta
liabilitas jangka pendek dan Rp 63.786 juta liabilitas jangka Panjang.
Penilaian Arus Kas
Pada tahun 2018, arus kas operasi Perseroan tercatat positif sebesar Rp 6.169 juta yang
utamanya berasal dari penerimaan kas dari pelanggan. Di tahun 2019, Perseroan memperoleh
kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 44.330 juta yang utamanya berasal dari penerimaan kas
dari pelanggan. Di tahun 2020, Perseroan memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-7
Page 35
Rp 20.751 juta yang utamanya berasal dari penerimaan kas dari pelanggan. Pada tahun 2021,
Perseroan tercatat memperoleh kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 25.840 juta yang utamanya
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan. Pada tahun 2022, Perseroan tercatat menggunakan
kas dari aktivitas operasi sebesar Rp 1.907 juta yang utamanya untuk pembayaran kas kepada
pemasok. Pada periode 30 September 2023, tercatat Perseroan menggunakan kas untuk
aktivitas operasi sebesar Rp 31.521 juta.
Selanjutnya tahun 2018, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar
Rp 29.799 juta utamanya untuk pembayaran uang muka aset tetap. Di tahun 2019, Perseroan
tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp 33.225 juta yang utamanya untuk
pembayaran uang muka aset tetap. Di tahun 2020, Perseroan tercatat menggunakan kas dari
aktivitas investasi sebesar Rp 51.238 juta yang utamanya untuk perolehan aset tetap. Di tahun
2021, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas investasi sebesar Rp 42.867 juta yang
utamanya untuk perolehan aset tetap. Di tahun 2022, Perseroan tercatat menggunakan kas
untuk aktivitas investasi sebesar Rp 26.440 juta yang utamanya untuk penambahan deposito
berjangka. Pada periode 30 September 2023, tercatat Perseroan menggunakan kas untuk
aktivitas investasi sebesar Rp 21.844 juta.
Pada tahun 2018, Perseroan memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 23.950 juta
yang utamanya berasal dari penerimaan dari penawaran saham setelah dikurangi biaya emisi
saham. Di tahun 2019, Perseroan tercatat menggunakan kas untuk aktivitas pendanaan sebesar
Rp 9.035 juta yang utamanya untuk penurunan utang pihak berelasi. Pada tahun 2020,
memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 33.561 juta yang utamanya berasal dari
penerimaan utang bank. Pada tahun 2021, Perseroan tercatat memperoleh kas untuk aktivitas
pendanaan sebesar Rp 13.810 juta yang utamanya berasal dari penerimaan utang bank. Tahun
2022, Perseroan tercatat memperoleh kas untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp 27.748 juta
yang utamanya berasal dari penerimaan utang bank. Pada periode 30 September 2023, tercatat
Perseroan memperoleh kas dari aktivitas pendanaan sebesar Rp 51.960 juta.
Kas Perseroan di tahun 2018 tercatat sebesar Rp 591 juta dan meningkat 349,93% di tahun 2019
menjadi Rp 2.661 juta. Pada tahun 2020 kas Perseroan meningkat 115,49% dari tahun
sebelumnya menjadi Rp 5.734 juta yang utamanya dari perolehan kas aktivitas operasi dan
pendanaan. Di tahun 2021 kas Perseroan menurun 56,11% menjadi Rp 2.517 yang utamanya
karena kas aktivitas investasi negatif. Di tahun 2022 kas Perseroan menurun
23,79% menjadi Rp 1.918 yang utamanya karena kas aktivitas investasi yang negatif. Pada
periode 30 September 2023, kas Perseroan tercatat sebesar Rp 513 juta.
Saldo kas pada setiap tahun selalu positif karena kebutuhan kas untuk operasi dan investasi
disesuaikan dengan pendanaannya.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-8
Page 36
4.1.2. Analisis Rasio Keuangan
Rasio keuangan disajikan sebagai berikut:
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Analisis Rasio
Tahun
Rata-rata
Uraian Jan-Sep
2018 2019 2020 2021 2022 2018-2022
2023
Pertumbuhan Pendapatan n/a 5,43% -25,01% 24,62% -7,44% n/a -0,60%
Rasio Profitabilitas
EBITDA/Sales 14,02% 9,14% 12,39% 13,88% 16,24% 11,68% 13,13%
EBIT/Sales 8,38% 2,73% 2,62% 4,23% 4,09% -7,77% 4,41%
EBT/Sales 6,47% 1,40% 1,05% 6,52% 5,47% -11,14% 4,18%
EAT/Sales 4,85% 0,71% 0,07% 4,55% 4,22% -11,46% 2,88%
ROE 6,02% 0,93% 0,06% 5,07% 4,18% -8,24% 3,25%
ROA 4,04% 0,63% 0,04% 2,79% 2,36% -3,83% 1,97%
Rasio Efektivitas
Perputaran Piutang Usaha 5,44x 7,97x 5,49x 5,96x 10,61x 2,74x 7,09x
Perputaran Persediaan 4,42x 5,08x 4,73x 4,33x 2,33x 1,41x 4,18x
Perputaran Aset 0,83x 0,88x 0,61x 0,61x 0,56x 0,33x 0,70x
Perputaran Utang Usaha 3,82x 4,66x 3,51x 5,66x 7,33x 5,00x 5,00x
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Current Ratio 1,57x 1,40x 1,80x 1,24x 0,75x 0,80x 1,35x
Debt to Equity 0,49x 0,49x 0,57x 0,82x 0,77x 1,15x 0,63x
Debt to Asset 0,33x 0,33x 0,36x 0,45x 0,44x 0,54x 0,38x
Rasio Profitabilitas
Profitabilitas Perseroan selama tahun 2018 - 2022 cenderung berfluktuasi, yang ditunjukkan
oleh EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan EAT/Sales dengan rata-rata masing-masing
13,13%, 4,41, 4,18% dan 2,88%, artinya Perseroan rata-rata memperoleh laba masing-masing
Rp 0,1313 EBITDA, Rp 0,0441 EBIT, Rp 0,0418 EBT, dan Rp 0,0288 EAT atas setiap Rp 1
pendapatan yang berhasil dilakukan. Pada tahun 2022, EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan
EAT/Sales masing-masing sebesar 16,24%, 4,09%, 5,47% dan 4,22%. Periode 30 September
2023, tercatat EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales, dan EAT/Sales masing-masing sebesar
11,68%, -7,77%, -11,14% dan -11,46%.
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Likuiditas adalah kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban jangka pendek yang
harus dibayar dengan aset lancarnya maka dalam mengukur tingkat likuiditas perusahaan,
digunakan Current Ratio (CR). Semakin tinggi CR maka semakin tinggi likuiditas perusahaan.
Pada tahun 2018-2022, likuiditas perusahaan cenderung fluktuatif dengan Current Ratio tahun
2022 sebesar 0,75x, artinya Perseroan memiliki Rp 0,75 aset lancar yang dapat digunakan untuk
memenuhi setiap Rp 1 utang lancarnya. Periode 30 September 2023, tercatat CR Perseroan
sebesar 0,80x.
Solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk melunasi seluruh kewajibannya ketika
dilikuidasi yang diukur dengan Debt to Equity Ratio (DER) dan Debt to Asset Ratio (DAR). Semakin
tinggi DER dan DAR maka semakin rendah solvabilitas perusahaan. Semakin tinggi solvabilitas
perusahaan, maka semakin rendah risiko kebangkrutan perusahaan. Solvabilitas Perseroan
tahun 2018-2022 cenderung meningkat, dengan Debt to Equity dan Debt to Asset pada tahun
2022 masing-masing adalah 0,77x dan 0,44x. Artinya, perusahaan memiliki utang Rp 0,77 untuk
setiap Rp 1 ekuitas yang dimilikinya serta setiap Rp 1 aset perusahaan dibiayai oleh utang
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-9
Page 37
sebesar Rp 0,44. Periode 30 September 2023, tercatat DER dan DAR Perseroan masing-masing
sebesar 1,15x dan 0,54x.
Rasio Efektivitas
Efektivitas adalah kemampuan perusahaan dalam memanfaatkan seluruh sumber daya yang
dimilikinya. Efektivitas dapat diukur dengan rasio perputaran piutang usaha, perputaran
persediaan, perputaran aset dan perputaran utang usaha.
Rasio perputaran piutang usaha tahun 2018 – 2022 cenderung fluktuatif dari 5,44x pada tahun
2018 menjadi 10,61x pada tahun 2022 atau selama tahun tersebut rata-rata sebesar 7,09x. Pada
periode 30 September 2023, tercatat rasio perputaran piutang usaha sebesar 2,74x.
Rasio perputaran persediaan tahun 2018 – 2022 cenderung berfluktuasi dari 4,42x pada tahun
2018 menjadi 2,33x pada tahun 2022 atau selama tahun tersebut rata-rata sebesar 4,18x. Pada
periode 30 September 2023, tercatat rasio perputaran persediaan sebesar 1,41x.
Rasio perputaran aset dalam tahun 2018 – 2022 cenderung berfluktuasi dari 0,83x pada tahun
2018 menjadi 0,56x pada tahun 2022 atau selama tahun tersebut rata-rata sebesar 0,70x. Pada
periode 30 September 2023, tercatat rasio perputaran aset sebesar 0,33x.
Rasio perputaran utang usaha dalam tahun 2018 – 2022 cenderung fluktuatif dari 3,82x pada
tahun 2018 menjadi 7,33x pada tahun 2022 atau selama tahun tersebut rata-rata sebesar 5,00x.
Pada periode 30 September 2023, tercatat rasio perputaran utang usaha sebesar 5,00x.
4.1.3. Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi dan Proforma Laporan Keuangan Setelah
Transaksi
Analisis dilakukan mencakup analisis dampak transaksi terhadap laporan keuangan Perseroan
yang dilakukan berdasarkan informasi keuangan proforma Perseroan sebelum dan setelah
transaksi pada tanggal 30 September 2023 dari manajemen Perseroan.
Tujuan informasi keuangan Proforma adalah untuk memperlihatkan dampak signifikan
transaksi yang terjadi atas informasi keuangan historis. Namun, Informasi keuangan proforma
bukan merupakan petunjuk hasil usaha atau dampak yang berkaitan atas posisi keuangan
sebagai akibat dari transaksi yang telah terjadi sebelumnya. Informasi keuangan proforma
disusun dengan menggunakan asumsi-asumsi sebagai berikut:
• Laporan posisi keuangan sebelum transaksi diambil dari laporan keuangan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 30 September 2023 yang telah direviu oleh Akuntan Publik
Drs. Nursal dari Kantor Akuntan Publik (KAP) Teramihardja, Pradhono & Chandra.
• Pelaksanaan transaksi telah berlaku efektif pada tanggal 30 September 2023.
• Pelaksanaan transaksi telah efektif dan sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang
berlaku.
Informasi keuangan proforma tersebut adalah sebagai berikut:
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-10
Page 38
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Posisi Keuangan Proforma (Rp.Juta)
Sebelum Setelah
Uraian Transaksi Penyesuaian Transaksi
30 Sep 2023 30 Sep 2023
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank 513 32.635 a) 33.708
3.590 b)
(1.632) c)
(65) d)
(1.333) e)
Deposito berjangka - - -
Piutang usaha 56.755 - 56.755
Piutang lain-lain 228 - 228
Pajak dibayar di muka 782 - 782
Persediaan 87.565 - 87.565
Biaya dibayar di muka 883 - 883
Uang muka 1.737 - 1.737
Investasi jangka pendek - - -
Jumlah Aset Lancar 148.463 33.195 181.658
Aset Tidak Lancar
Investasi 1.775 - 1.775
Aset pajak tangguhan 7.392 - 7.392
Aset tetap 305.532 (2.752) f) 302.780
Aset hak guna 1.159 - 1.159
Aset tidak lancar lainnya 1.774 - 1.774
Jumlah Aset Tidak Lancar 317.632 (2.752) 314.880
JUMLAH ASET 466.095 30.443 496.537
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 93.037 - 93.037
Utang usaha 24.684 - 24.684
Utang pajak 1.694 3.590 g) 5.284
Beban masih harus dibayar 22.250 - 22.250
Utang jaminan - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Utang bank 7.333 - 7.333
Utang lain-lain 36.155 - 36.155
Utang pihak berelasi - - -
Liabilitas sewa 677 - 677
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 185.830 3.590 189.420
Liabilitas Jangka Panjang
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank 56.199 - 56.199
Utang lain-lain - - -
Pendapatan diterima di muka 2.333 (1.333) h) -
(1.000) i)
Jaminan pelanggan - - -
Liabilitas pajak tangguhan 4 - 4
Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan 5.250 - 5.250
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 63.786 (2.333) 61.452
JUMLAH LIABILITAS 249.616 1.257 250.872
Ekuitas
Modal saham 120.330 - 120.330
Tambahan modal disetor 40.860 - 40.860
Surplus revaluasi aset tetap 52.270 - 52.270
Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja (8.401) - (8.401)
Perubahan nilai wajar atas investasi (365) - (365)
Saldo laba (rugi) 11.783 29.186 j) 40.970
Kepentingan non-pengendali 2 - 2
Jumlah Ekuitas 216.479 29.186 245.665
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 466.095 30.443 496.537
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
Current Ratio 79,89% 95,90%
Debt to Equity Ratio 115,31% 102,12%
Debt to Asset Ratio 53,55% 50,52%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-11
Page 39
a) Nilai penjualan tanah milik CAKK
b) Pajak Pertambahan Nilai 11%
c) Pajak Penghasilan 2,5%
d) Biaya Notaris
e) Pengembalian pendapatan sewa bulan Januari-April 2024
f) Nilai buku objek transaksi
g) Utang Pajak Pertambahan Nilai 11%
h) Pengembalian pendapatan sewa bulan Januari-April 2024
i) Amortisasi pendapatan sewa bulan Oktober-Desember 2023
j) Laba penjualan tanah – biaya Notaris + amortisasi pendapatan sewa
Sumber: Manajemen Perseroan
Berikut adalah analisis singkat atas informasi posisi keuangan proforma Perseroan per 30
September 2023 atas transaksi:
• Proforma aset lancar mengalami peningkatan 22,36% dari Rp 148.463 juta menjadi Rp
181.658 juta.
• Proforma aset tidak lancar mengalami penurunan 0,87% dari Rp 317.632 juta menjadi Rp
314.880 juta.
• Secara keseluruhan proforma aset Perseroan setelah dilakukannya Rencana Transaksi
mengalami peningkatan 6,53%.
• Proforma liabilitas jangka pendek mengalami peningkatan 1,93% dari Rp 185.830 juta
menjadi Rp 189.420 juta.
• Proforma liabilitas jangka panjang mengalami penurunan 3,66% dari Rp 63.786 juta
menjadi Rp 61.452 juta.
• Secara keseluruhan proforma liabilitas Perseroan mengalami peningkatan 0,50%.
• Proforma ekuitas mengalami peningkatan 13,48%.
• Proforma Current Ratio mengalami peningkatan dari 79,89% menjadi 95,90%.
• Proforma Debt to Equity Ratio dan Debt to Asset Ratio mengalami penurunan masing-
masing dari 115,31% dan 53,55% menjadi 102,12% dan 50,52%.
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Laporan Laba Rugi Proforma (Rp.Juta)
Sebelum Setelah
Uraian Transaksi Penyesuaian Transaksi
30 Sep 2023 30 Sep 2023
PENDAPATAN 155.754 - 155.754
BEBAN POKOK PENDAPATAN (152.423) - (152.423)
LABA BRUTO 3.332 - 3.332
Beban penjualan (1.990) - (1.990)
Beban umum dan administrasi (13.441) - (13.441)
LABA (RUGI) USAHA (12.099) - (12.099)
Beban bunga (6.800) - (6.800)
Pendapatan sewa tanah dari KKI - - -
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih 1.541 28.252 a) 30.727
(65) b)
1.000 c)
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK (17.358) 29.186 11.828
Pajak (488) - (488)
LABA (RUGI) BERSIH (17.845) 29.186 11.341
Rasio Profitabilitas -
Margin Laba Kotor 2,14% 2,14%
Margin Laba Usaha -7,77% -7,77%
Margin Laba Sebelum Pajak -11,14% 7,59%
Margin Laba Bersih -23,14% -4,40%
a) Laba penjualan tanah milik CAKK
b) Biaya Notaris
c) Amortisasi pendapatan sewa bulan Oktober-Desember 2023
Sumber: Manajemen Perseroan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-12
Page 40
Berikut adalah analisis singkat atas informasi laba rugi proforma Perseroan per 30 September
2023 atas transaksi:
• Proforma penjualan tidak mengalami perubahan.
• Proforma laba kotor tidak mengalami perubahan.
• Proforma laba (rugi) usaha tidak mengalami perubahan.
• Proforma laba sebelum pajak mengalami peningkatan 168,14%.
• Proforma laba (rugi) bersih mengalami peningkatan 163,55%.
• Proforma laba kotor, laba usaha, laba sebelum pajak, dan laba bersih terhadap pendapatan
sebelum transaksi masing-masing sebesar 2,14%, -7,77%, -11,14% dan -11,46% dan setelah
transaksi masing-masing sebesar 2,14%, -7,77%, 7,59% dan 7,28%.
Berdasarkan uraian tersebut diatas dapat disimpulkan dengan dilakukannya transaksi kondisi
likuiditas dan solvabilitas Perseroan mengalami peningkatan. Profitabilitas margin laba kotor
dan margin laba usaha tidak mengalami perubahan namun margin laba sebelum pajak dan
margin laba bersih mengalami peningkatan.
4.1.4. Penilaian Atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Manajemen
Kami telah menerima proyeksi keuangan tanpa dan dengan transaksi dari manajemen. Proyeksi
keuangan tersebut telah kami sesuaikan. Berdasarkan penilaian kami, proyeksi keuangan
tersebut yang telah disesuaikan telah mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat
oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya. Proyeksi keuangan yang digunakan
adalah proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
a. Proyeksi Keuangan Perseroan Tanpa Transaksi
Asumsi – Asumsi
Proyeksi keuangan disajikan mulai dari 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2028.
Laporan Laba (Rugi)
▪ Proyeksi pendapatan periode 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2023 diasumsikan proporsi
dari pendapatan periode 1 Januari 2023 – 30 September 2023, tahun 2024 diasumsikan
meningkat 25,00% dari tahun sebelumnya, tahun 2025 diasumsikan meningkat 15,00%
dari tahun sebelumnya, tahun 2026 diasumsikan meningkat 10,00% dari tahun
sebelumnya, tahun 2027 diasumsikan meningkat 5,00% dari tahun sebelumnya dan
selanjutnya diasumsikan meningkat 3,00% setiap tahun.
▪ Beban pokok penjualan diasumsikan 80,00% dari pendapatan.
▪ Beban penjualan diasumsikan 0,50% pendapatan.
▪ Beban umum dan administrasi diasumsikan 4,50% dari penjualan.
▪ Perhitungan penyusutan dan amortisasi dengan metode garis lurus dengan sisa umur
ekonomis yang wajar, disajikan pada lampiran 1.
▪ Perhitungan beban keuangan disajikan pada lampiran 2.
▪ Pendapatan (beban) lain-lain diasumsikan nol atau tidak ada.
▪ Tarif pajak diasumsikan sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak dengan menerapkan tax
loss carry forward.
Laporan Posisi Keuangan
▪ Aset lancar
− Deposito berjangka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-13
Page 41
− Piutang usaha periode 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2023 diasumsikan 90 hari
dari pendapatan dan selanjutnya diasumsikan 60 hari dari pendapatan setiap
tahun.
− Piutang lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Pajak dibayar di muka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Persediaan periode 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2023 diasumsikan 150 hari dari
beban pokok pendapatan dan selanjutnya diasumsikan 120 hari dari beban pokok
pendapatan setiap tahun.
− Biaya dibayar di muka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Uang muka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Investasi jangka pendek diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
▪ Aset tidak lancar
− Investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Aset pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Aset tetap
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi
penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan. Perhitungan
aset tetap disajikan pada lampiran 1.
− Aset hak-guna
Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi penyusutan
tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan. Perhitungan aset hak-guna
disajikan pada lampiran 1.
− Aset tidak lancar lainnya diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
▪ Liabilitas jangka pendek
− Perhitungan utang bank jangka pendek disajikan pada lampiran 2.
− Utang usaha periode diasumsikan 60 hari dari beban pokok pendapatan setiap
tahun.
− Utang pajak diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Beban masih harus dibayar diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September
2023.
− Utang jaminan diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun berupa utang
bank dan utang lain-lain disajikan pada lampiran 2, sementara utang pihak berelasi
dan liabilitas sewa diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
▪ Liabilitas jangka panjang
− Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang akan jatuh tempo dalam waktu
satu tahun berupa utang bank dan utang lain-lain disajikan pada lampiran 2.
− Pendapatan diterima di muka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September
2023.
− Jaminan pelanggan diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Liabilitas pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan diasumsikan tetap, sama dengan
per 30 September 2023.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-14
Page 42
▪ Ekuitas
− Modal saham diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Tambahan modal disetor diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Surplus revaluasi aset tetap diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September
2023.
− Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja diasumsikan tetap, sama
dengan per 30 September 2023.
− Perubahan nilai wajar atas investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 30
September 2023.
− Saldo (defisit) laba adalah penjumlahan antara laba (rugi) bersih periode berjalan
dengan saldo (defisit) laba periode sebelumnya.
− Kepentingan non pengendali diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September
2023.
Asumsi – asumsi yang digunakan yang terkait langsung dengan kegiatan usaha dalam
proyeksi posisi keuangan adalah wajar.
Proyeksi Laba Rugi Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK 12,45% 12,39% 8,72% 3,77%
Proyeksi Laba Rugi Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta) 272.416 306.332 344.293 374.329 388.432
Tahun Tahun
Uraian Jan-Sep Okt-Des
2024 2025 2026 2027 2028
2023 2023
PENDAPATAN BERSIH 155.754 51.918 259.591 298.529 328.382 344.801 355.145
BEBAN POKOK PENDAPATAN (123.390) (41.535) (207.673) (238.823) (262.706) (275.841) (284.116)
LABA KOTOR 32.364 10.384 51.918 59.706 65.676 68.960 71.029
Beban penjualan (1.990) (260) (1.298) (1.493) (1.642) (1.724) (1.776)
Beban umum dan administrasi (12.181) (2.336) (11.682) (13.434) (14.777) (15.516) (15.982)
EBITDA 18.193 7.788 38.939 44.779 49.257 51.720 53.272
Depresiasi dan amortisasi (30.292) (6.469) (26.133) (25.564) (25.352) (26.796) (28.241)
EBIT (12.099) 1.318 12.805 19.216 23.906 24.924 25.031
Beban bunga (6.800) (3.577) (13.619) (12.623) (11.628) (10.633) (9.637)
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih 1.541 - - - - - -
EBT (17.358) (2.259) (813) 6.592 12.278 14.291 15.394
Pajak (488) - - (774) (2.701) (3.144) (3.387)
LABA BERSIH (EAT) (17.845) (2.259) (813) 5.818 9.577 11.147 12.007
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2024-2028
EBITDA/Sales 15,00% 11,68% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00%
EBIT/Sales 6,59% -7,77% 2,54% 4,93% 6,44% 7,28% 7,23% 7,05%
EBT/Sales 2,82% -11,14% -4,35% -0,31% 2,21% 3,74% 4,14% 4,33%
EAT/Sales 2,23% -11,46% -4,35% -0,31% 1,95% 2,92% 3,23% 3,38%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-15
Page 43
Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Sep 2023 Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank 513 10.212 16.397 2.060 6.010 16.949 28.735
Deposito berjangka - - - - - - -
Piutang usaha 56.755 51.207 42.672 49.073 53.981 56.680 58.380
Piutang lain-lain 228 228 228 228 228 228 228
Pajak dibayar di muka 782 782 782 782 782 782 782
Persediaan 87.565 67.777 68.276 78.517 86.369 90.687 93.408
Biaya dibayar di muka 883 883 883 883 883 883 883
Uang muka 1.737 1.737 1.737 1.737 1.737 1.737 1.737
Investasi jangka pendek - - - - - - -
Jumlah Aset Lancar 148.463 132.826 130.976 133.281 149.989 167.946 184.153
Aset Tidak Lancar
Investasi 1.775 1.775 1.775 1.775 1.775 1.775 1.775
Aset pajak tangguhan 7.392 7.392 7.392 7.392 7.392 7.392 7.392
Aset tetap
Nilai perolehan 421.540 424.429 435.986 447.543 459.100 470.657 482.214
Akumulasi penyusutan 116.008 122.462 148.534 174.036 199.326 226.061 254.240
Nilai buku 305.532 301.968 287.453 273.507 259.774 244.596 227.974
Aset hak guna
Nilai perolehan 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843
Akumulasi amortisasi 684 699 760 822 883 945 1.006
Nilai buku 1.159 1.144 1.083 1.021 960 898 837
Aset tidak lancar lainnya 1.774 1.774 1.774 1.774 1.774 1.774 1.774
Jumlah Aset Tidak Lancar 317.632 314.052 299.475 285.469 271.674 256.435 239.751
JUMLAH ASET 466.095 446.878 430.451 418.749 421.663 424.381 423.904
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037
Utang usaha 24.684 27.111 34.138 39.259 43.185 45.344 46.704
Utang pajak 1.694 1.694 1.694 1.694 1.694 1.694 1.694
Beban masih harus dibayar 22.250 22.250 22.250 22.250 22.250 22.250 22.250
Utang jaminan - - - - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam waktu
satu tahun
Utang bank 7.333 10.589 10.589 10.589 10.589 13.844 -
Utang lain-lain 36.155 12.052 12.052 - - - -
Utang pihak berelasi - - - - - - -
Liabilitas sewa 677 677 677 677 677 677 677
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 185.830 167.409 174.436 167.505 171.431 176.845 164.361
Liabilitas Jangka Panjang
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang jatuh
tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank 56.199 45.610 35.021 24.433 13.844 - -
Utang lain-lain - 12.052 - - - - -
Pendapatan diterima di muka 2.333 2.333 2.333 2.333 2.333 2.333 2.333
Jaminan pelanggan - - - - - - -
Liabilitas pajak tangguhan 4 4 4 4 4 4 4
Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan 5.250 5.250 5.250 5.250 5.250 5.250 5.250
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 63.786 65.248 42.608 32.019 21.431 7.587 7.587
JUMLAH LIABILITAS 249.616 232.657 217.044 199.524 192.861 184.432 171.948
Ekuitas
Modal saham 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330
Tambahan modal disetor 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860
Surplus revaluasi aset tetap 52.270 52.270 52.270 52.270 52.270 52.270 52.270
Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja (8.401) (8.401) (8.401) (8.401) (8.401) (8.401) (8.401)
Perubahan nilai wajar atas investasi (365) (365) (365) (365) (365) (365) (365)
Saldo laba (rugi) 11.783 9.525 8.711 14.529 24.106 35.253 47.260
Kepentingan non-pengendali 2 2 2 2 2 2 2
Jumlah Ekuitas 216.479 214.221 213.407 219.225 228.802 239.949 251.956
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 466.095 446.878 430.451 418.749 421.663 424.381 423.904
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2024-2028
Current Ratio 89,83% 79,89% 79,34% 75,09% 79,57% 87,49% 94,97% 112,04%
Debt to Equity Ratio 84,42% 115,31% 108,61% 101,70% 91,01% 84,29% 76,86% 68,25%
Debt to Asset Ratio 45,57% 53,55% 52,06% 50,42% 47,65% 45,74% 43,46% 40,56%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-16
Page 44
Proyeksi Arus Kas Tanpa Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Arus Kas Tanpa Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Proyeksi
Uraian
Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba Bersih (2.259) (813) 5.818 9.577 11.147 12.007
Depresiasi dan amortisasi 6.469 26.133 25.564 25.352 26.796 28.241
Perubahan Modal Kerja :
(Kenaikan) Penurunan Piutang usaha 5.548 8.534 (6.401) (4.907) (2.699) (1.700)
(Kenaikan) Penurunan Piutang lain-lain - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Pajak dibayar di muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Persediaan 19.788 (499) (10.241) (7.852) (4.318) (2.721)
(Kenaikan) Penurunan Biaya dibayar di muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Uang muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset pajak tangguhan - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tidak lancar lainnya - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang usaha 2.427 7.027 5.121 3.926 2.159 1.360
Kenaikan (Penurunan) Utang pajak - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Beban masih harus dibayar - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang jaminan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Pendapatan diterima di muka - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Jaminan pelanggan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas pajak tangguhan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan - - - - - -
Perubahan Modal Kerja 27.762 15.063 (11.522) (8.833) (4.858) (3.061)
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Operasi 31.973 40.383 19.860 26.095 33.085 37.187
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
(Kenaikan) Penurunan Deposito berjangka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Investasi jangka pendek - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Investasi - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tetap (2.889) (11.557) (11.557) (11.557) (11.557) (11.557)
(Kenaikan) Penurunan Aset hak guna - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Investasi (2.889) (11.557) (11.557) (11.557) (11.557) (11.557)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kenaikan (Penurunan) Utang bank jangka pendek - - - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo
Kenaikan (Penurunan) dalam waktu satu tahun
Utang bank 3.255 - - - 3.255 (13.844)
Utang lain-lain (24.103) - (12.052) - - -
Utang pihak berelasi - - - - - -
Liabilitas sewa - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank (10.589) (10.589) (10.589) (10.589) (13.844) -
Utang lain-lain 12.052 (12.052) - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang pihak berelasi - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Modal saham - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Tambahan modal disetor - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Surplus revaluasi aset tetap - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan
kerja - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Perubahan nilai wajar atas investasi - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kepentingan non-pengendali - - - - - -
Penyesuaian - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Pendanaan (19.385) (22.640) (22.640) (10.589) (10.589) (13.844)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK 9.699 6.185 (14.337) 3.949 10.940 11.786
KAS DAN BANK AWAL TAHUN 513 10.212 16.397 2.060 6.010 16.949
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 10.212 16.397 2.060 6.010 16.949 28.735
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-17
Page 45
b. Proyeksi Keuangan Perseroan Dengan Transaksi
Asumsi – Asumsi
Proyeksi keuangan disajikan mulai dari 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2028.
Laporan Laba (Rugi)
▪ Proyeksi pendapatan periode 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2023 diasumsikan proporsi
dari pendapatan periode 1 Januari 2023 – 30 September 2023, tahun 2024 diasumsikan
meningkat 25,00% dari tahun sebelumnya, tahun 2025 diasumsikan meningkat 15,00%
dari tahun sebelumnya, tahun 2026 diasumsikan meningkat 10,00% dari tahun
sebelumnya, tahun 2027 diasumsikan meningkat 5,00% dari tahun sebelumnya dan
selanjutnya diasumsikan meningkat 3,00% setiap tahun.
▪ Beban pokok penjualan diasumsikan 80,00% dari pendapatan.
▪ Beban penjualan diasumsikan 0,50% pendapatan.
▪ Beban umum dan administrasi diasumsikan 4,50% dari penjualan.
▪ Perhitungan penyusutan dan amortisasi dengan metode garis lurus dengan sisa umur
ekonomis yang wajar, disajikan pada lampiran 1.
▪ Perhitungan beban keuangan disajikan pada lampiran 2.
▪ Pendapatan (beban) lain-lain diasumsikan meningkat sesuai dengan penyesuaian
proforma laba rugi CAKK.
▪ Tarif pajak diasumsikan sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak dengan menerapkan tax
loss carry forward.
Laporan Posisi Keuangan
▪ Aset lancar
− Deposito berjangka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Piutang usaha periode 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2023 diasumsikan 90 hari
dari pendapatan dan selanjutnya diasumsikan 60 hari dari pendapatan setiap
tahun.
− Piutang lain-lain diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Pajak dibayar di muka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Persediaan periode 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2023 diasumsikan 150 hari dari
beban pokok pendapatan dan selanjutnya diasumsikan 120 hari dari beban pokok
pendapatan setiap tahun.
− Biaya dibayar di muka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Uang muka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Investasi jangka pendek diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
▪ Aset tidak lancar
− Investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Aset pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Aset tetap
Nilai perolehan diasumsikan meningkat per tahun dari tahun sebelumnya sebagai
capex. Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi
penyusutan tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan. Perhitungan
aset tetap disajikan pada lampiran 1.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-18
Page 46
− Aset hak-guna
Akumulasi penyusutan dihitung dengan menambahkan akumulasi penyusutan
tahun sebelumnya dengan penyusutan tahun berjalan. Perhitungan aset hak-guna
disajikan pada lampiran 1.
− Aset tidak lancar lainnya diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
▪ Liabilitas jangka pendek
− Perhitungan utang bank jangka pendek disajikan pada lampiran 2.
− Utang usaha periode diasumsikan 60 hari dari beban pokok pendapatan setiap
tahun.
− Utang pajak periode 1 Oktober 2023 – 31 Desember 2023 diasumsikan meningkat
Rp 3.590 juta, utang pajak tahun 2024 menurun Rp 3.590 juta dan selanjutnya
diasumsikan tetap, sama dengan per 31 Desember 2024.
− Beban masih harus dibayar diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September
2023.
− Utang jaminan diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun berupa utang
bank dan utang lain-lain disajikan pada lampiran 2, sementara utang pihak berelasi
dan liabilitas sewa diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
▪ Liabilitas jangka panjang
− Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang akan jatuh tempo dalam waktu
satu tahun berupa utang bank dan utang lain-lain disajikan pada lampiran 2.
− Pendapatan diterima di muka diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September
2023.
− Jaminan pelanggan diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Liabilitas pajak tangguhan diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan diasumsikan tetap, sama dengan
per 30 September 2023.
▪ Ekuitas
− Modal saham diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Tambahan modal disetor diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September 2023.
− Surplus revaluasi aset tetap diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September
2023.
− Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja diasumsikan tetap, sama
dengan per 30 September 2023.
− Perubahan nilai wajar atas investasi diasumsikan tetap, sama dengan per 30
September 2023.
− Saldo (defisit) laba adalah penjumlahan antara laba (rugi) bersih periode berjalan
dengan saldo (defisit) laba periode sebelumnya.
− Kepentingan non pengendali diasumsikan tetap, sama dengan per 30 September
2023.
Asumsi – asumsi yang digunakan yang terkait langsung dengan kegiatan usaha dalam
proyeksi posisi keuangan adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-19
Page 47
Proyeksi Laba Rugi Dengan Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Laba Rugi Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian Jan-Sep Okt-Des
2024 2025 2026 2027 2028
2023 2023
PENDAPATAN BERSIH 155.754 51.918 259.591 298.529 328.382 344.801 355.145
BEBAN POKOK PENDAPATAN (123.390) (41.535) (207.673) (238.823) (262.706) (275.841) (284.116)
LABA KOTOR 32.364 10.384 51.918 59.706 65.676 68.960 71.029
Beban penjualan (1.990) (260) (1.298) (1.493) (1.642) (1.724) (1.776)
Beban umum dan administrasi (12.181) (2.336) (11.682) (13.434) (14.777) (15.516) (15.982)
EBITDA 18.193 7.788 38.939 44.779 49.257 51.720 53.272
Depresiasi dan amortisasi (30.292) (6.469) (26.133) (25.564) (25.352) (26.796) (28.241)
EBIT (12.099) 1.318 12.805 19.216 23.906 24.924 25.031
Beban bunga (6.800) (3.577) (13.619) (12.623) (11.628) (10.633) (9.637)
Pendapatan (beban) lain-lain - bersih 1.541 29.186 - - - - -
EBT (17.358) 26.928 (813) 6.592 12.278 14.291 15.394
Pajak (488) (5.924) - (1.271) (2.701) (3.144) (3.387)
LABA BERSIH (EAT) (17.845) 21.004 (813) 5.321 9.577 11.147 12.007
Rata-rata
Rasio Profitabilitas
2024-2028
EBITDA/Sales 15,00% 11,68% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00%
EBIT/Sales 6,59% -7,77% 2,54% 4,93% 6,44% 7,28% 7,23% 7,05%
EBT/Sales 2,82% -11,14% 51,87% -0,31% 2,21% 3,74% 4,14% 4,33%
EAT/Sales 2,20% -11,46% 40,46% -0,31% 1,78% 2,92% 3,23% 3,38%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-20
Page 48
Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Sep 2023 Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank 513 37.482 40.078 25.244 29.193 40.133 51.919
Deposito berjangka - - - - - - -
Piutang usaha 56.755 51.207 42.672 49.073 53.981 56.680 58.380
Piutang lain-lain 228 228 228 228 228 228 228
Pajak dibayar di muka 782 782 782 782 782 782 782
Persediaan 87.565 67.777 68.276 78.517 86.369 90.687 93.408
Biaya dibayar di muka 883 883 883 883 883 883 883
Uang muka 1.737 1.737 1.737 1.737 1.737 1.737 1.737
Investasi jangka pendek - - - - - - -
Jumlah Aset Lancar 148.463 160.097 154.656 156.464 173.173 191.130 207.337
Aset Tidak Lancar
Investasi 1.775 1.775 1.775 1.775 1.775 1.775 1.775
Aset pajak tangguhan 7.392 7.392 7.392 7.392 7.392 7.392 7.392
Aset tetap
Nilai perolehan 421.540 421.677 433.234 444.791 456.348 467.905 479.462
Akumulasi penyusutan 116.008 122.462 148.534 174.036 199.326 226.061 254.240
Nilai buku 305.532 299.216 284.701 270.756 257.022 241.844 225.222
Aset hak guna
Nilai perolehan 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843
Akumulasi amortisasi 684 699 760 822 883 945 1.006
Nilai buku 1.159 1.144 1.083 1.021 960 898 837
Aset tidak lancar lainnya 1.774 1.774 1.774 1.774 1.774 1.774 1.774
Jumlah Aset Tidak Lancar 317.632 311.300 296.723 282.717 268.922 253.683 236.999
JUMLAH ASET 466.095 471.396 451.380 439.181 442.095 444.813 444.336
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037
Utang usaha 24.684 27.111 34.138 39.259 43.185 45.344 46.704
Utang pajak 1.694 5.284 1.694 1.694 1.694 1.694 1.694
Beban masih harus dibayar 22.250 22.250 22.250 22.250 22.250 22.250 22.250
Utang jaminan - - - - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam waktu
satu tahun
Utang bank 7.333 10.589 10.589 10.589 10.589 13.844 -
Utang lain-lain 36.155 12.052 12.052 - - - -
Utang pihak berelasi - - - - - - -
Liabilitas sewa 677 677 677 677 677 677 677
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 185.830 170.998 174.436 167.505 171.431 176.845 164.361
Liabilitas Jangka Panjang
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang jatuh
tempo dalam waktu satu tahun
Utang bank 56.199 45.610 35.021 24.433 13.844 - -
Utang lain-lain - 12.052 - - - - -
Pendapatan diterima di muka 2.333 - - - - - -
Jaminan pelanggan - - - - - - -
Liabilitas pajak tangguhan 4 4 4 4 4 4 4
Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan 5.250 5.250 5.250 5.250 5.250 5.250 5.250
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 63.786 62.915 40.275 29.686 19.097 5.253 5.253
JUMLAH LIABILITAS 249.616 233.914 214.710 197.191 190.528 182.098 169.615
Ekuitas
Modal saham 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330 120.330
Tambahan modal disetor 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860 40.860
Surplus revaluasi aset tetap 52.270 52.270 52.270 52.270 52.270 52.270 52.270
Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja (8.401) (8.401) (8.401) (8.401) (8.401) (8.401) (8.401)
Perubahan nilai wajar atas investasi (365) (365) (365) (365) (365) (365) (365)
Saldo laba (rugi) 11.783 32.787 31.973 37.294 46.871 58.018 70.025
Kepentingan non-pengendali 2 2 2 2 2 2 2
Jumlah Ekuitas 216.479 237.483 236.669 241.990 251.567 262.714 274.721
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 466.095 471.396 451.380 439.181 442.095 444.813 444.336
Rata-rata
Rasio Likuiditas dan Solvabilitas
2024-2028
Current Ratio 103,46% 79,89% 93,62% 88,66% 93,41% 101,02% 108,08% 126,15%
Debt to Equity Ratio 75,80% 115,31% 98,50% 90,72% 81,49% 75,74% 69,31% 61,74%
Debt to Asset Ratio 42,93% 53,55% 49,62% 47,57% 44,90% 43,10% 40,94% 38,17%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-21
Page 49
Proyeksi Arus Kas Dengan Dilakukannya Transaksi
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Proyeksi Arus Kas Dengan Dilakukannya Transaksi (Rp.Juta)
Tahun Proyeksi
Uraian
Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba Bersih 21.004 (813) 5.321 9.577 11.147 12.007
Depresiasi dan amortisasi 6.469 26.133 25.564 25.352 26.796 28.241
Perubahan Modal Kerja :
(Kenaikan) Penurunan Piutang usaha 5.548 8.534 (6.401) (4.907) (2.699) (1.700)
(Kenaikan) Penurunan Piutang lain-lain - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Pajak dibayar di muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Persediaan 19.788 (499) (10.241) (7.852) (4.318) (2.721)
(Kenaikan) Penurunan Biaya dibayar di muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Uang muka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset pajak tangguhan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Aset tidak lancar lainnya - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang usaha 2.427 7.027 5.121 3.926 2.159 1.360
Kenaikan (Penurunan) Utang pajak 3.590 (3.590) - - - -
Kenaikan (Penurunan) Beban masih harus dibayar - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang jaminan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Pendapatan diterima di muka (2.333) - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Jaminan pelanggan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas pajak tangguhan - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas diestimasi atas imbalan kerja karyawan - - - - - -
Perubahan Modal Kerja 29.019 11.473 (11.522) (8.833) (4.858) (3.061)
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Operasi 56.492 36.793 19.363 26.095 33.085 37.187
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
(Kenaikan) Penurunan Deposito berjangka - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Investasi jangka pendek - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Investasi - - - - - -
(Kenaikan) Penurunan Aset tetap (137) (11.557) (11.557) (11.557) (11.557) (11.557)
(Kenaikan) Penurunan Aset hak guna - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Investasi (137) (11.557) (11.557) (11.557) (11.557) (11.557)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kenaikan (Penurunan) Utang bank jangka pendek - - - - - -
Utang jangka panjang yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun
Kenaikan (Penurunan) Utang bank 3.255 - - - 3.255 (13.844)
Kenaikan (Penurunan) Utang lain-lain (24.103) - (12.052) - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang pihak berelasi - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Liabilitas sewa - - - - - -
Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun
Kenaikan (Penurunan) Utang bank (10.589) (10.589) (10.589) (10.589) (13.844) -
Kenaikan (Penurunan) Utang lain-lain 12.052 (12.052) - - - -
Kenaikan (Penurunan) Utang pihak berelasi - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Modal saham - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Tambahan modal disetor - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Surplus revaluasi aset tetap - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kerugian pengukuran kembali liabilitas imbalan
kerja - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Perubahan nilai wajar atas investasi - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Kepentingan non-pengendali - - - - - -
Penyesuaian - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh (Digunakan) Aktivitas Pendanaan (19.385) (22.640) (22.640) (10.589) (10.589) (13.844)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK 36.969 2.596 (14.834) 3.949 10.940 11.786
KAS DAN BANK AWAL TAHUN 513 37.482 40.078 25.244 29.193 40.133
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 37.482 40.078 25.244 29.193 40.133 51.919
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-22
Page 50
Tanpa dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan masing-masing sebesar 15,00%, 6,59%, 2,82% dan 2,23%. Sedangkan dengan
dilakukannya transaksi rata-rata EBITDA/Sales, EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales
Perseroan setiap tahun masing-masing sebesar 15,00%, 6,59%, 2,82% dan 2,23%. Dengan
demikian dengan dilakukannya transaksi profitabilitas EBITDA/Sales tidak mengalami
perubahan namun EBIT/Sales, EBT/Sales dan EAT/Sales Perseroan tidak mengalami
perubahan.
Tanpa dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Current
Ratio (CR) sebesar 89,83% sedangkan dengan dilakukannya transaksi CR Perseroan
meningkat menjadi 103,46%.
Tanpa dilakukannya transaksi solvabilitas Perseroan yang diukur dengan rata-rata Debt to
Equity Ratio (DER) dan Debt to Assets Ratio (DAR) masing-masing 84,42% dan 45,57%
sedangkan dengan dilakukannya transaksi DER dan DAR Perseroan menurun menjadi 75,80%
dan 42,93%.
Dengan transaksi, proyeksi posisi keuangan Perseroan menunjukan bahwa likuiditas dan
solvabilitas Perseroan mengalami peningkatan.
Selain itu tanpa transaksi dan dengan transaksi proyeksi arus kas Perseroan tidak
menunjukkan adanya cash deficiency.
4.2. Analisis Inkremental
Analisis inkremental untuk mengukur nilai tambah dari transaksi dengan mempertimbangkan:
− Konstribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi dan dampaknya
terhadap proyeksi keuangan.
− Biaya dan pendapatan yang relevan.
− Informasi non keuangan yang relevan.
− Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai
transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
− Hal-hal material lain.
4.2.1. Konstribusi Nilai Tambah
Konstribusi nilai tambah dari rencana transaksi dapat diukur dari peningkatan likuiditas dan
solvabilitas Perseroan.
Analisis kontribusi nilai tambah terhadap likuiditas dan solvabilitas Perseroan dapat dihitung
sebagai berikut:
Konstribusi Nilai Tambah Terhadap Likuiditas dan Solvabilitas Perseroan
Tahun
Rata-rata
Uraian Okt-Des
2024 2025 2026 2027 2028 2024-2028
2023
1. Dengan Transaksi (1)
CR 93,62% 88,66% 93,41% 101,02% 108,08% 126,15% 103,46%
DER 98,50% 90,72% 81,49% 75,74% 69,31% 61,74% 75,80%
DAR 49,62% 47,57% 44,90% 43,10% 40,94% 38,17% 42,93%
2. Tanpa Transaksi (2)
CR 79,34% 75,09% 79,57% 87,49% 94,97% 112,04% 89,83%
DER 108,61% 101,70% 91,01% 84,29% 76,86% 68,25% 84,42%
DAR 52,06% 50,42% 47,65% 45,74% 43,46% 40,56% 45,57%
3. Kontribusi Nilai Tambah
CR 18,00% 18,08% 17,39% 15,46% 13,80% 12,59% 15,47%
DER 9,31% 10,80% 10,47% 10,15% 9,82% 9,53% 10,15%
DAR 4,69% 5,66% 5,77% 5,78% 5,80% 5,89% 5,78%
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-23
Page 51
Berdasarkan hasil perhitungan, terlihat bahwa dengan dilakukannya transaksi memberikan
konstribusi nilai tambah terhadap peningkatan likuiditas Perseroan setiap tahun. Dengan
dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan meningkat yang ditunjukkan dengan rata-rata
current ratio pada tahun 2024 - 2028 meningkat 15,47% dari 89,83% menjadi 103,46%.
Peningkatan current ratio menunjukkan likuiditas Perseroan yang meningkat.
Berdasarkan hasil perhitungan, terlihat bahwa dengan dilakukannya transaksi memberikan
konstribusi nilai tambah terhadap peningkatan solvabilitas Perseroan setiap tahun. Dengan
dilakukannya transaksi solvabilitas Perseroan meningkat yang ditunjukkan dengan rata-rata
pada tahun 2024 - 2028 debt to equity ratio menurun 10,15% dari 84,42% menjadi 75,80% dan
debt to asset ratio menurun 5,78% dari 45,57% menjadi 42,93%. Penurunan debt to equity ratio
dan debt to asset ratio menunjukkan solvabilitas Perseroan meningkat.
Berdasarkan analisis tersebut dapat disimpulkan bahwa dengan dilakukannya transaksi,
Perseroan akan memperoleh nilai tambah berupa peningkatan likuiditas dan solvabilitas yang
akan menguntungkan Perseroan.
4.2.2. Biaya dan Pendapatan yang Relevan
Perseroan akan memperhatikan biaya dan pendapatan yang relevan sesuai dengan keadaan
industri dan margin laba yang diharapkan. Apabila pendapatan berkurang Perseroan akan
menurunkan biaya secara proporsional hingga margin laba yang diharapkan dapat tercapai.
Dengan demikian transaksi yang dilakukan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
4.2.3. Informasi Non Keuangan yang Relevan
Informasi non keuangan yang relevan adalah dengan dilakukannya transaksi maka Perseroan
dapat mengoptimalkan aset yang tidak digunakan oleh Perseroan.
4.2.4. Prosedur Pengambilan Keputusan Oleh Perseroan Dalam Menentukan Rencana Transaksi dan
Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif lain
Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan rencana transaksi dan
nilai transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan pengawasan Komisaris Perseroan. Rencana
transaksi dan nilai transaksi dengan persyaratan yang mudah, transparan dan akuntabel yang
dapat dipenuhi Perseroan sesuai dengan Peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Alternatif lain dari Rencana Transaksi apabila dilakukan dengan pihak lain tidak ada dan
Perseroan tidak mengenal pihak lain tersebut, sehingga Rencana Transaksi tidak dapat
dilaksanakan.
4.2.5. Hal-Hal Material Lainnya
Hal-hal material lainnya terkait dengan analisis inkremental dari Rencana Transaksi tidak ada.
Dengan analisis inkremental yang telah dilakukan, Penilai meyakini bahwa Rencana Transaksi
adalah wajar dan memberikan nilai tambah bagi Perseroan.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk IV-24
Page 52
BAB V
ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI
Analisis kewajaran nilai transaksi meliputi :
a. Perbandingan antara nilai transaksi dengan hasil penilaian atas transaksi yang dilakukan.
b. Analisis untuk memastikan bahwa nilai transaksi memberikan nilai tambah dari transaksi yang
dilakukan.
Kewajaran nilai transaksi berdasarkan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, menyatakan bahwa batas atas dan
batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi 7,50% dari nilai hasil penilaian.
5.1. Hasil Penilaian Objek Transaksi
Berdasarkan Laporan Penilaian Properti No. 00452/2.0118-00/PI/04/0355/1/XII/2023 tanggal
15 Desember 2023 yang diterbitkan oleh KJPP Iskandar dan Rekan, menyatakan bahwa Nilai
Pasar Properti Tanah Kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan
Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat milik CAKK per 30 September 2023 sebesar
Rp 36.225.000.000,-. Nilai Pasar tesebut sudah termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 11%.
5.2. Nilai Transaksi
Berdasarkan draft kesepakatan jual beli tanah antara CAKK dan KKI, rencana transaksi penjualan
tanah kosong seluas 97.905 m2 yang terletak di Desa Kutopohaci, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat milik CAKK kepada KKI adalah sebesar
Rp 36.225.000.000,- sudah termasuk PPN 11%. Dengan demikian nilai transaksi adalah sebesar
Rp 36.225.000.000,-.
5.3. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Nilai transaksi penjualan tanah kosong milik CAKK kepada KKI adalah sebesar Rp
36.225.000.000,- dan Nilai Pasarnya sebesar Rp 36.225.000.000,- maka nilai transaksi sama
dengan Nilai Pasarnya. Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
5.4. Analisis Bahwa Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah dari Transaksi Yang Dilakukan
Berdasarkan hasil analisis dapat dipastikan bahwa nilai transaksi memberikan nilai tambah
sebagai berikut:
• Dengan dilakukannya transaksi likuiditas Perseroan meningkat yang ditunjukkan dengan
rata-rata current ratio pada tahun 2024 - 2028 meningkat 15,47% dari 89,83% menjadi
103,46%. Peningkatan current ratio menunjukkan likuiditas Perseroan yang meningkat.
• Dengan dilakukannya transaksi solvabilitas Perseroan meningkat yang ditunjukkan dengan
rata-rata pada tahun 2024 - 2028 debt to equity ratio menurun 10,15% dari 84,42% menjadi
75,80% dan debt to asset ratio menurun 5,78% dari 45,57% menjadi 42,93%. Penurunan debt
to equity ratio dan debt to asset ratio menunjukkan solvabilitas Perseroan meningkat.
Berdasarkan analisis tersebut, kami berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk V-1
Page 53
BAB VI
ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN
6.1. Analisis Ketidakpastian Rencana Pembiayaan Dalam Rencana Transaksi
Rencana transaksi merupakan penjualan aset tanah kosong milik CAKK kepada KKI, dimana
sumber dana yang digunakan oleh KKI berasal dari kas dan setara kas.
6.2. Analisis Ketidakpastian Nilai Tukar Mata Uang
Laporan keuangan Perseroan dan komoditas yang diperdagangkan dalam mata uang Rupiah.
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank Indonesia.
Ketidakpastian pasar keuangan global menyebabkan nilai tukar Rupiah pada Juni 2023 (sampai
dengan 21 Juni 2023) secara rerata sedikit melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rerata
kurs Mei 2023. Namun demikian, Rupiah secara point-to-point, baik dibandingkan dengan akhir
Mei 2023 maupun akhir tahun 2022, menguat masing-masing sebesar 0,30% dan 4,17%. Dengan
perkembangan tersebut, penguatan Rupiah dibandingkan dengan level akhir tahun 2022 lebih
baik dari apresiasi Rupee India dan Peso Filipina masing-masing sebesar 0,85% dan 0,15%
sedangkan Thai Baht mencatat depresiasi 0,70%. Ke depan, Bank Indonesia memprakirakan
apresiasi nilai tukar Rupiah berlanjut ditopang oleh surplus transaksi berjalan dan aliran masuk
modal asing seiring prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang rendah, serta imbal
hasil aset keuangan domestik yang menarik. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan
stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui triple intervention dan twist operation untuk
mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan memitigasi risiko rambatan
ketidakpastian pasar keuangan global. Operasi moneter valas terus diperkuat, termasuk
optimalisasi TD Valas DHE serta penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka pendek.
Inflasi IHK pada bulan Mei 2023 tercatat 4,00% (yoy) atau berada di batas atas sasaran 3,0±1%.
Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi inti Mei 2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih
rendah dibandingkan dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,83% (yoy) sejalan dengan
berakhirnya periode HBKN Idulfitri, menurunnya harga komoditas global, dan rendahnya
ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 3,28% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,74% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 10,32% (yoy) menjadi 9,52% (yoy). Menurunnya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi antara BI dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID melalui penguatan
GNPIP di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali di dalam
sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023.
6.3. Analisis Ketidakpastian Risiko Pasar
Berikut beberapa faktor utama yang dapat menyebabkan ketidakpastian risiko pasar dalam
bidang industri keramik:
1. Siklus Ekonomi: Industri konstruksi, di mana produk keramik banyak digunakan, sangat
dipengaruhi oleh siklus ekonomi. Selama periode resesi, permintaan dapat menurun karena
proyek konstruksi menurun.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VI-1
Page 54
2. Inovasi Produk: Permintaan dapat dipengaruhi oleh inovasi produk dalam industri ini.
Perusahaan yang tidak mampu mengikuti tren atau tidak memenuhi kebutuhan pasar dapat
kehilangan pangsa pasar.
3. Harga Bahan Baku: Fluktuasi harga bahan baku seperti tanah liat, feldspar, dan kaolin dapat
mempengaruhi marjin keuntungan perusahaan.
4. Impor dan Ekspor: Industri keramik bersaing dalam skala global. Tekanan dari produk impor
atau persaingan di pasar ekspor dapat mempengaruhi pertumbuhan dan profitabilitas
perusahaan.
5. Perubahan Teknologi: Inovasi teknologi dan otomatisasi dapat meningkatkan efisiensi
produksi, tetapi juga memerlukan investasi modal yang besar. Perusahaan yang gagal
beradaptasi dengan perubahan ini dapat ketinggalan.
6.4. Analisis Faktor Lain Yang Berpengaruh
Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan asumsi bahwa Transaksi yang akan dilakukan oleh
manajemen Perseroan sesuai dengan Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VI-2
Page 55
BAB VII
KESIMPULAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI
Hasil analisis atas nilai transaksi penjualan tanah kosong milik CAKK kepada KKI adalah nilai
transaksi sama dengan Nilai Pasarnya memberikan kesimpulan bahwa nilai transaksi adalah
wajar.
Hasil analisis atas dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham memberikan kesimpulan bahwa dengan dilakukannya transaksi akan
menambah saldo kas Perseroan yang akan meningkatkan likuiditas dan solvabilitas yang dapat
memberikan nilai tambah bagi Perseroan sejalan dengan kepentingan pemegang saham.
Hasil analisis atas pertimbangan bisnis dari manajemen terkait dengan transaksi terhadap
kepentingan pemegang saham adalah untuk mengoptimalkan aset yang tidak digunakan dalam
rangka menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan sejalan dengan kepentingan pemegang
saham.
Berdasarkan kesimpulan dari hasil analisis tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa
rencana transaksi adalah wajar.
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-1
Page 56
LAMPIRAN Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-1
Page 57
Lampiran 1
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Perhitungan Nilai Perolehan, Penyusutan dan Akumulasi Penyusutan Aset Tetap (Rp.Juta) (Tanpa Transaksi)
Umur Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Ekonomis Sep 2023 Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET TETAP
A. Nilai Perolehan
Tanah 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105
Bangunan 95.280 95.280 95.280 95.280 95.280 95.280 95.280
Instalasi 15.674 15.674 15.674 15.674 15.674 15.674 15.674
Mesin 263.874 263.874 263.874 263.874 263.874 263.874 263.874
Kendaraan berat 4.679 4.679 4.679 4.679 4.679 4.679 4.679
Kendaraan kantor 5.724 5.724 5.724 5.724 5.724 5.724 5.724
Peralatan dan inventaris kantor 3.932 3.932 3.932 3.932 3.932 3.932 3.932
Perabot kantor 769 769 769 769 769 769 769
Aset tetap dalam pembangunan 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505
Capex 2023 2.889 2.889 2.889 2.889 2.889 2.889 2.889
Capex 2024 11.557 11.557 11.557 11.557 11.557 11.557
Capex 2025 11.557 11.557 11.557 11.557 11.557
Capex 2026 11.557 11.557 11.557 11.557
Capex 2027 11.557 11.557 11.557
Capex 2028 11.557 11.557
Jumlah Nilai Perolehan 421.540 424.429 435.986 447.543 459.100 470.657 482.214
B. Penyusutan Aset Tetap
Bangunan 95.280 20 1.191 4.764 4.764 4.764 4.764 4.764
Instalasi 15.674 20 196 784 784 784 784 784
Mesin 263.874 16 4.123 16.492 16.492 16.492 16.492 16.492
Kendaraan berat 4.679 4 292 1.170 1.077 - -
Kendaraan kantor 5.724 4 358 1.431 579 - -
Peralatan dan inventaris kantor 3.932 4 246 912 - - -
Perabot kantor 769 4 48 158 - - -
Capex 2023 2.889 8 - 361 361 361 361 361
Capex 2024 11.557 8 - - 1.445 1.445 1.445 1.445
Capex 2025 11.557 8 - - - 1.445 1.445 1.445
Capex 2026 11.557 8 - - - - 1.445 1.445
Capex 2027 11.557 8 - - - - - 1.445
Capex 2028 11.557 8 - - - - - -
Jumlah Penyusutan Aset Tetap - 6.454 26.072 25.502 25.290 26.735 28.179
C. Akumulasi Penyusutan
Bangunan 20.138 21.329 26.093 30.857 35.621 40.385 45.149
Instalasi 3.813 4.009 4.793 5.577 6.360 7.144 7.928
Mesin 83.225 87.348 103.840 120.332 136.824 153.316 169.809
Kendaraan berat 2.139 2.432 3.601 4.679 4.679 4.679 4.679
Kendaraan kantor 3.356 3.714 5.145 5.724 5.724 5.724 5.724
Peralatan dan inventaris kantor 2.774 3.019 3.932 3.932 3.932 3.932 3.932
Perabot kantor 563 611 769 769 769 769 769
Capex 2023 - 361 722 1.083 1.445 1.806
Capex 2024 - - 1.445 2.889 4.334 5.778
Capex 2025 - - - 1.445 2.889 4.334
Capex 2026 - - - - 1.445 2.889
Capex 2027 - - - - - 1.445
Capex 2028 - - - - - -
Jumlah Akumulasi Penyusutan 116.008 122.462 148.534 174.036 199.326 226.061 254.240
D. Nilai Buku
Tanah 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105 10.105
Bangunan 75.142 73.951 69.187 64.423 59.659 54.895 50.131
Instalasi 11.861 11.665 10.881 10.097 9.314 8.530 7.746
Mesin 180.649 176.526 160.034 143.542 127.049 110.557 94.065
Kendaraan berat 2.539 2.247 1.077 - - - -
Kendaraan kantor 2.368 2.011 579 - - - -
Peralatan dan inventaris kantor 1.158 912 - - - - -
Perabot kantor 206 158 - - - - -
Aset tetap dalam pembangunan 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505
Capex 2023 - 2.889 2.528 2.167 1.806 1.445 1.083
Capex 2024 - - 11.557 10.112 8.668 7.223 5.778
Capex 2025 - - - 11.557 10.112 8.668 7.223
Capex 2026 - - - - 11.557 10.112 8.668
Capex 2027 - - - - - 11.557 10.112
Capex 2028 - - - - - - 11.557
Jumlah Nilai Buku 305.532 301.968 287.453 273.507 259.774 244.596 227.974
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-1
Page 58
Lampiran 1 (lanjutan)
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Perhitungan Nilai Perolehan, Amortisasi dan Akumulasi Amortisasi Aset Hak Guna (Rp.Juta)
Umur Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Ekonomis Sep 2023 Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET HAK GUNA
Nilai Perolehan
Aset hak guna 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843
Jumlah Nilai Perolehan 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843 1.843
Amortisasi
Aset hak guna 30 15 61 61 61 61 61
Jumlah Amortisasi 15 61 61 61 61 61
Akumulasi Amortisasi
Aset hak guna 684 699 760 822 883 945 1.006
Jumlah Akumulasi Amortisasi 684 699 760 822 883 945 1.006
Nilai Buku
Aset hak guna 1.159 1.144 1.083 1.021 960 898 837
Jumlah Nilai Buku 1.159 1.144 1.083 1.021 960 898 837
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-2
Page 59
Lampiran 1 (lanjutan)
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Perhitungan Nilai Perolehan, Penyusutan dan Akumulasi Penyusutan Aset Tetap (Rp.Juta) (Dengan Transaksi)
Umur Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Ekonomis Sep 2023 Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
ASET TETAP
A. Nilai Perolehan
Tanah 10.105 7.353 7.353 7.353 7.353 7.353 7.353
Bangunan 95.280 95.280 95.280 95.280 95.280 95.280 95.280
Instalasi 15.674 15.674 15.674 15.674 15.674 15.674 15.674
Mesin 263.874 263.874 263.874 263.874 263.874 263.874 263.874
Kendaraan berat 4.679 4.679 4.679 4.679 4.679 4.679 4.679
Kendaraan kantor 5.724 5.724 5.724 5.724 5.724 5.724 5.724
Peralatan dan inventaris kantor 3.932 3.932 3.932 3.932 3.932 3.932 3.932
Perabot kantor 769 769 769 769 769 769 769
Aset tetap dalam pembangunan 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505
Capex 2023 2.889 2.889 2.889 2.889 2.889 2.889 2.889
Capex 2024 11.557 11.557 11.557 11.557 11.557 11.557
Capex 2025 11.557 11.557 11.557 11.557 11.557
Capex 2026 11.557 11.557 11.557 11.557
Capex 2027 11.557 11.557 11.557
Capex 2028 11.557 11.557
Jumlah Nilai Perolehan 421.540 421.677 433.234 444.791 456.348 467.905 479.462
B. Penyusutan Aset Tetap
Bangunan 95.280 20 1.191 4.764 4.764 4.764 4.764 4.764
Instalasi 15.674 20 196 784 784 784 784 784
Mesin 263.874 16 4.123 16.492 16.492 16.492 16.492 16.492
Kendaraan berat 4.679 4 292 1.170 1.077 - - -
Kendaraan kantor 5.724 4 358 1.431 579 - - -
Peralatan dan inventaris kantor 3.932 4 246 912 - - - -
Perabot kantor 769 4 48 158 - - - -
Capex 2023 2.889 8 - 361 361 361 361 361
Capex 2024 11.557 8 - - 1.445 1.445 1.445 1.445
Capex 2025 11.557 8 - - - 1.445 1.445 1.445
Capex 2026 11.557 8 - - - - 1.445 1.445
Capex 2027 11.557 8 - - - - - 1.445
Capex 2028 11.557 8 - - - - - -
Jumlah Penyusutan Aset Tetap - 6.454 26.072 25.502 25.290 26.735 28.179
C. Akumulasi Penyusutan
Bangunan 20.138 21.329 26.093 30.857 35.621 40.385 45.149
Instalasi 3.813 4.009 4.793 5.577 6.360 7.144 7.928
Mesin 83.225 87.348 103.840 120.332 136.824 153.316 169.809
Kendaraan berat 2.139 2.432 3.601 4.679 4.679 4.679 4.679
Kendaraan kantor 3.356 3.714 5.145 5.724 5.724 5.724 5.724
Peralatan dan inventaris kantor 2.774 3.019 3.932 3.932 3.932 3.932 3.932
Perabot kantor 563 611 769 769 769 769 769
Capex 2023 - 361 722 1.083 1.445 1.806
Capex 2024 - - 1.445 2.889 4.334 5.778
Capex 2025 - - - 1.445 2.889 4.334
Capex 2026 - - - - 1.445 2.889
Capex 2027 - - - - - 1.445
Capex 2028 - - - - - -
Jumlah Akumulasi Penyusutan 116.008 122.462 148.534 174.036 199.326 226.061 254.240
D. Nilai Buku
Tanah 10.105 7.353 7.353 7.353 7.353 7.353 7.353
Bangunan 75.142 73.951 69.187 64.423 59.659 54.895 50.131
Instalasi 11.861 11.665 10.881 10.097 9.314 8.530 7.746
Mesin 180.649 176.526 160.034 143.542 127.049 110.557 94.065
Kendaraan berat 2.539 2.247 1.077 - - - -
Kendaraan kantor 2.368 2.011 579 - - - -
Peralatan dan inventaris kantor 1.158 912 - - - - -
Perabot kantor 206 158 - - - - -
Aset tetap dalam pembangunan 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505 21.505
Capex 2023 - 2.889 2.528 2.167 1.806 1.445 1.083
Capex 2024 - - 11.557 10.112 8.668 7.223 5.778
Capex 2025 - - - 11.557 10.112 8.668 7.223
Capex 2026 - - - - 11.557 10.112 8.668
Capex 2027 - - - - - 11.557 10.112
Capex 2028 - - - - - - 11.557
Jumlah Nilai Buku 305.532 299.216 284.701 270.756 257.022 241.844 225.222
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-3
Page 60
Lampiran 2
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Bank Jangka Pendek (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Sep 2023 Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Penarikan kredit -
Jumlah Utang 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037
Bunga 8,96% 2.084 8.336 8.336 8.336 8.336 8.336
Angsuran Pokok - - - - - -
Saldo 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037 93.037
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman modal kerja dari Bank Pemerintah per September 2023 (sumber : www.bi.go.id)
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Perhitungan Pembayaran Bunga Utang Bank (Rp.Juta)
Tahun
Uraian
Sep 2023 Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Penarikan kredit - - - - - -
Jumlah Utang 63.532 56.199 45.610 35.021 24.433 13.844
Bunga 9,40% 1.493 5.283 4.287 3.292 2.297 1.301
Angsuran Pokok 7.333 10.589 10.589 10.589 10.589 13.844
Saldo 63.532 56.199 45.610 35.021 24.433 13.844 -
Catatan :
Suku bunga berdasarkan suku bunga rata-rata untuk pinjaman investasi dari Bank Pemerintah per September 2023 (sumber : www.bi.go.id)
PT CAHAYAPUTRA ASA KERAMIK Tbk dan ENTITAS ANAK
Perhitungan Pembayaran Pokok dan Bunga Utang Lain-Lain (Rp.Juta)
Tahun Tahun Proyeksi
Uraian
Sep 2023 Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Penarikan kredit - - - - - -
Jumlah Utang 36.155 24.103 12.052 - - -
Bunga 0,00% - - - - - -
Angsuran Pokok 12.052 12.052 12.052
Saldo 36.155 24.103 12.052 - - - -
Catatan :
Utang lain-lain diasumsikan tidak dikenakan bunga
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi PT Cahayaputra Asa Keramik Tbk VII-4
Page 61
Page 62
Page 63
Page 64
Page 65
Page 66
Page 67
Page 68
Page 69
Page 70
Names mentioned 54 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT KOBIN KERAMIK INDUSTRI KJPP ISKANDAR DAN REKAN
p.1
unresolved
org
PT Kobin Keramik Industri Kantor Jasa Penilai Publik
p.2
unresolved
org
Keramik Industri Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Iskandar dan Rekan
p.10 ×4
unresolved
org
Teramihardja
p.10 ×3
unresolved
org
Hertanto
p.10
unresolved
org
Morhan & Rekan
p.10 ×3
unresolved
org
Morhan
p.10 ×3
unresolved
person
Marissi Jordan
p.11
unresolved
org
PT Tancorp Bangun Indonesia CAKK
p.16
unresolved
person
Winanto Wiryomartani
p.19
unresolved
org
Menteri Hukum Republik Indonesia
p.19
unresolved
org
Pengadilan Negeri Jakarta Barat
p.19
unresolved
person
Christina Dwi Utami
p.19
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.19 ×2
unresolved
org
PT Tancorp Bangun Indonesia
p.19 ×2
unresolved
org
PT Marissi Idola Sumber Sejahtera
p.19
unresolved
—
III-1
p.19
unresolved
person
Sochib Arifin
· Notaris
p.20
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C
p.20
unresolved
person
Tosin
· Notaris
p.20
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.20
unresolved
org
PT Berkat Nobel Tangguh
p.20
unresolved
—
III-2
p.20
unresolved
org
Pusat Statistik Struktur PDB Indonesia
p.21 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik Pertumbuhan Ekonomi Triwulan I
p.22 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.24
unresolved
org
Kementerian Perindustrian
p.25 ×4
unresolved
org
Kota Nusantara
p.25 ×2
unresolved
org
Kementerian PUPR
p.25
unresolved
org
Milik Negara
p.26
unresolved
org
Kota Nusantara. Bentang
p.26
unresolved
org
Standardisasi dan Kebijakan Jasa Industri
p.27
unresolved
org
Layanan Umum
p.27
unresolved
person
Drs. Nursal
p.37
unresolved
org
Bank Indonesia
p.53 ×4
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.455
5157 ms
12 Sep 2026 21:31
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': '................................................................................................ '
'V-1'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '................................................................................................ '
'V-1',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '-1'}