Back to announcement
20231221_FREN_Informasi Transaksi Afiliasi_31561749_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review FRENSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 31
Page 1
No. File : 01132/2.0004-01/PI/09/0378/1/XII/2023 Surabaya, 12 Desember 2023
Kepada Yth :
PT. Smart Telecom
Jl. H. Agus Salim No. 45, Menteng,
Jakarta Pusat.
LAPORAN PENILAIAN TRANSAKSI JUAL BELI
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan Saudara, yang tercantum dalam Kontrak Kerja yang disepakati No.
1752/PT.ST/MK-SBY/KJPP.PSZ/XI/2023, tanggal 06 November 2023 yang telah disetujui oleh
pemberi tugas. Dalam laporan ini PT. Smart Telecom. bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan
sekaligus sebagai “Pengguna Laporan”.
Bersama surat ini kami sampaikan laporan penilaian atas aset yang dimaksud tersebut. Aset yang
dinilai berupa :
8 unit Tanah dan Bangunan yang berlokasi di Kota : Tangerang Selatan, Batam, Bogor, Cirebon,
Semarang, Solo, Malang, Jember.
8 unit Bangunan yang berlokasi di Kota : Medan, Bandung, Yogyakarta, Pekanbaru, Palembang,
Lampung, Madiun, Denpasar.
Mesin dan Peralatan yang berlokasi di beberapa Provinsi di Indonesia
Rincian dapat dilihat pada Bab-1 pada Laporan Penilaian ini.
Kami telah melakukan inspeksi ke lapangan pada tanggal 8-20 November 2023 dan kami telah
melakukan penilaian dengan maksud memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar dari aset tersebut
pada tanggal 30 September 2023 yang dapat digunakan untuk Tujuan Transaksi Jual Beli.
“Nilai Pasar” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.7)
Halaman - iii
Page 2
Untuk memperoleh Nilai Pasar (Market Value) dari aset yang dinilai, digunakan pendekatan/ metode
penilaian yang lazim dan sesuai, uraian pendekatan/ metode disajikan pada bagian lain dalam laporan
ini.
Dalam penilaian ini kami mempunyai asumsi bahwa aset yang dinilai dapat diperjual belikan, bebas
dari sengketa serta tidak bermasalah dan status kepemilikan dapat berubah (berpindah tangan). Kami
tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau hutang/ kerugian atas properti yang dinilai tersebut
dan bukanlah merupakan tanggung jawab kami apabila timbul persoalan yang berhubungan dengan
properti tersebut berkaitan dengan penilaian yang dilakukan. Setelah mempertimbangkan secara
seksama atas semua data dan faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, maka Nilai Pasar
dari aset tersebut di atas pada tanggal 30 September 2023 adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar : Rp474.998.900.000,-
(Empat Ratus Tujuh Puluh Empat Miliar Sembilan Ratus Sembilan Puluh Delapan Juta
Sembilan Ratus Ribu Rupiah)
Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap aset yang dinilai,
maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan
terhadap aset yang dinilai.
Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat laporan ini, atau
tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara keseluruhan isi laporan maupun
sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari penilai tanpa izin
tertulis dari Penilai.
Hormat kami,
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Fahmi Hassan, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert)
Rekan
Mappi No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik No. P-1.13.00378
Halaman - iv
Page 3
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah
ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan Kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki
benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun
bersifat potensial dengan obyek penilaian, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang
dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan
secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Kami telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/ dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Kami memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan asset dan / atau jenis industri
yang dinilai.
8. Kami telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Tingkat kedalaman investigasi, mencakup inspeksi, penelahaan, perhitungan dan analisis
data);
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
• Penulisan laporan.
9. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan
dalam laporan Penilaian ini.
10. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI Edisi VII-2018
Penilaian Aset : PT. Smart Telecom - Transaksi Jual Beli iii
Page 4
Team Kerja Penilai Untuk Laporan Dengan
No File : 01132/2.0004-01/PI/09/0378/1/XII/2023
Tanggal Penilaian : 30 September 2023
Pemimpin Tim Kerja Tanda Tangan
1. Fahmi Hassan, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
MAPPI No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal No. STTD. PP-81/PM.2/2018 ..........................................
RMK-2017.00337 Penilai Properti Berijin
Supervisi / Reviewer
2. Susanto, S.T.
MAPPI No. 15-T-05777 ..........................................
RMK-2017.01267 Reviewer
3. Iwan Soesanto, S.Kom
MAPPI No. 15-T-05601 ..........................................
RMK-2018.02143 Reviewer
Pelaksana Investigasi
Andre S. Bangsawan
4. MAPPI No. 16-T-06656 ..........................................
RMK-2017.01005 Penilai
5. Adhika Fadlilah ..........................................
MAPPI No. 21-P-10766 Penilai
RMK-2022.04416
Penilaian Aset : PT. Smart Telecom - Transaksi Jual Beli iv
Page 5
6. Nanda Galang Suhada
MAPPI No. 22-P-11267 ..........................................
RMK-2023.04717 Penilai
7. Luqman Aziz Muhammad
MAPPI No. 23-P-11863 ..........................................
RMK-2023.04824 Penilai
Penilaian Aset : PT. Smart Telecom - Transaksi Jual Beli v
Page 6
RINGKASAN PENILAIAN
PT. SMART TELECOM
N
Nilai Pasar
o Obyek Penilaian
(Rp.)
.
❖ Aset
1. Tanah dan Bangunan
Lokasi : Ruko Taman Dutamas, Trafalgal No 1-3, Kelurahan
Baloi Permai, Kecamatan Batam Kota, Kota Batam,
Provinsi Kepulauan Riau.
Tanah 330 m² 2.300.000.000,-
Bangunan Kantor 954 m2
Sub-Total I 2.300.000.000,-
2. Tanah dan Bangunan
Lokasi : Jalan Raya Jakarta – Bogor Km 52, Kelurahan
Cibuluh, Kecamatan Kedunghalang, Kota Bogor, Provinsi
Jawa Barat.
Tanah 1.575 m² 12.060.000.000,-
Bangunan Kantor 713 m2
Sub-Total IV 12.060.000.000,-
3. Tanah dan Bangunan
Lokasi : Jalan Pahlawan Seribu, CBD BSD Lot 12 A,
Kelurahan Lengkong Gudang, Kecamatan Serpong, Kota
Tangerang, Provinsi Banten.
Tanah 27.346 m² 250.390.000.000,-
Bangunan Kantor 22.817 m2
Sub-Total V 250.390.000.000,-
4. Tanah dan Bangunan
Lokasi : Jalan Sunan Gunung Jati Km 10, Desa Keraton,
Kecamatan Suranenggala, Kota Cirebon, Provinsi Jawa
Barat.
Tanah 1.750 m² 4.910.000.000,-
Bangunan Kantor 776 m2
Sub-Total VI 4.910.000.000,-
Penilaian Aset : PT. Smart Telecom - Transaksi Jual Beli vi
Page 7
N
Nilai Pasar
o Obyek Penilaian
(Rp.)
.
5. Tanah dan Bangunan
Lokasi : Jalan Majapahit No. 6, Kelurahan Sempusari,
Kecamatan Kaliwates, Kabupaten Jember, Provinsi Jawa
Timur.
Tanah 3.000 m² 8.640.000.000,-
Bangunan Kantor 1.695 m2
Sub-Total VIII 8.640.000.000,-
6. Tanah dan Bangunan
Lokasi : Jalan Coklat No. 15, Kelurahan Jatimulyo,
Kecamatan Lowokwaru, Kota Malang, Provinsi Jawa
Timur.
Tanah 1.364 m² 14.960.000.000,-
Bangunan Kantor 1.042 m2
Sub-Total X 14.960.000.000,-
7. Tanah dan Bangunan
Lokasi : Jalan Bukit Puncak, Kelurahan Ngesrep,
Kecamatan Banyumanik, Kota Semarang, Provinsi Jawa
Tengah.
Tanah 1.935 m² 13.730.000.000,-
Bangunan Kantor 1.011 m2
Sub-Total XIII 13.730.000.000,-
8. Tanah dan Bangunan
Lokasi : Jalan Adi Sucipto No.33, Keluarahan Blulukan,
Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar, Provinsi
Jawa Tengah.
Tanah 2.755 m² 15.470.000.000,-
Bangunan Kantor 1.191 m2
Sub-Total XIV 15.470.000.000,-
9. Bangunan
Lokasi : Jalan Pulau Batam, Kawasan Industri Medan,
Kabupaten Deli Serdang, Kota Medan, Provinsi Sumatera
Utara.
Bangunan Kantor 1.709 m2 3.136.000.000,-
Sub-Total XV 3.136.000.000,-
Penilaian Aset : PT. Smart Telecom - Transaksi Jual Beli vii
Page 8
N
Nilai Pasar
o Obyek Penilaian
(Rp.)
.
10. Bangunan
Lokasi : Jalan Soekarno Hatta, Desa Sekejati, Kecamatan
Marga Cinta, Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat.
Bangunan Kantor 1.683 m2 5.143.200.000,-
Sub-Total XVI 5.143.200.000,-
11. Bangunan
Lokasi : Jalan Kenari, Kelurahan Muja Muju, Kecamatan
Umbulharjo, Kota Yogyakarta, Provinsi D.I Yogyakarta.
Bangunan Kantor 1.099 m2 2.831.000.000,-
Sub-Total XVII 2.831.000.000,-
12. Bangunan
Lokasi : Jalan Jendral Sudirman, Kelurahan Tanah Datar,
Kecamatan Pekanbaru Kota, Kota Pekanbaru, Provinsi
Riau.
Bangunan Kantor 1.894 m2 4.070.200.000,-
Sub-Total XVIII 4.070.200.000,-
13. Bangunan
Lokasi : Jalan Gub. H. A. Bastari, Kelurahan 15 Ulu,
Kecamatan Seberang Ulu, Kota Palembang, Provinsi
Sumatera Selatan.
Bangunan Kantor 1.710 m2 4.059.500.000,-
Sub-Total XIX 4.059.500.000,-
14. Bangunan
Lokasi : Jalan Arif Rahman, Kelurahan Tanjung Baru,
Kecamatan Sukarame, Kota Bandar Lampung, Provinsi
Lampung.
Bangunan Kantor 1.704 m2 4.701.300.000,-
Sub-Total XX 4.701.300.000,-
15. Bangunan
Lokasi : Jalan Soekarno Hatta No, 71,
Kelurahan Madiun Lor, Kecamatan Manguharjo, Kota
Madiun, Provinsi Jawa Timur.
Bangunan Kantor 1.714 m2 4.502.700.000,-
Sub-Total XXI 4.502.700.000,-
Penilaian Aset : PT. Smart Telecom - Transaksi Jual Beli viii
Page 9
N
Nilai Pasar
o Obyek Penilaian
(Rp.)
.
16. Bangunan
Lokasi : Jalan Sunset Road, Kelurahan Kuta, Kecamatan
Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali.
Bangunan Kantor 650 m2 1.352.000.000,-
Sub-Total XXII 1.352.000.000,-
Mesin dan Peralatan
Tersebar di beberapa Kota di Indonesia
.
Mesin dan Peralatan 122.743.000.000,-
Sub-Total XXIII 122.743.000.000,-
TOTAL 474.998.900.000,-
Penilaian Aset : PT. Smart Telecom - Transaksi Jual Beli ix
Page 10
DAFTAR ISI
PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................................ iii
RINGKASAN PENILAIAN .............................................................................................................. vi
DAFTAR ISI ....................................................................................................................................... x
I. PENGANTAR UMUM......................................................................................................... iii
I.1. DASAR PENUGASAN ........................................................................................................ iii
I.2. ISI LAPORAN ...................................................................................................................... iv
I.3. DEFINISI DAN ISTILAH ..................................................................................................... v
I.4. STATUS PENILAI ................................................................................................................ v
I.5. PEMBERI TUGAS ............................................................................................................... vi
I.6. PENGGUNA LAPORAN ..................................................................................................... vi
I.7. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN ........................................... vi
I.8. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN ................................................................... viii
I.9. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ........................................................................... viii
I.10. DASAR NILAI ................................................................................................................... viii
I.11. TANGGAL PENILAIAN ................................................................................................... viii
I.12. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI ...................................................................... viii
I.13. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN ........................... ix
I.14. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS ..................................................................................... ix
I.15. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI ...................................... x
I.16. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN ....................................................... x
BERDASARKAN SPI ........................................................................................................... x
I.17. PENDEKATAN PENILAIAN ............................................................................................. xi
I.18. PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN .................................................................... xiii
I.19. KUALIFIKASI PENILAI ................................................................................................... xiii
I.20. OPINI NILAI ...................................................................................................................... xiii
II. LAPORAN PENILAIAN ................................................................................................... xiv
II.1. RINGKASAN PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN KANTOR............................. xiv
II.1.1 Ringkasan Penilaian ............................................................................................................ xiv
II.1.2 Data Lingkungan ................................................................................................................. xiv
II.1.3 Komentar Pasar Properti (Market Overview)...................................................................... xiv
II.1.4 Ijin Mendirikan bangunan .................................................................................................. xvii
II.2. PENILAIAN BANGUNAN KANTOR ............................................................................ xviii
II.2.1 Ringkasan Penilaian .......................................................................................................... xviii
II.2.2 Data Lingkungan ............................................................................................................... xviii
II.2.3 Komentar Pasar Properti (Market Overview).................................................................... xviii
II.2.4 Ijin Mendirikan bangunan ................................................................................................... xxi
II.3. PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN ...................................................................... xxii
II.3.1 Ringkasan Penilaian ........................................................................................................... xxii
II.3.2 Metode Penilaian................................................................................................................ xxii
Lampiran – Lampiran
Peta Lokasi
Situasi Tanah dan Bangunan, dan foto-foto aset
Copy sertifikat tanah
Penilaian Aset : PT. Smart Telecom - Transaksi Jual Beli x
Page 11
I. PENGANTAR UMUM
I.1. DASAR PENUGASAN
Dasar Penugasan penilaian ini adalah sesuai dengan Kontrak Kerja yang disepakati No.
1752/PT.ST/MK-SBY/KJPP.PSZ/XI/2023, tanggal 06 November 2023 yang telah disetujui
oleh pemberi tugas. Tugas penilaian ini dilaksanakan guna mengungkapkan suatu pendapat
mengenai Nilai Pasar atas aset dengan Untuk Tujuan Transaksi Jual Beli, dengan cara
melakukan pemeriksaan secara langsung, penelitian, dan analisa terhadap aset yang dinilai
dengan memperhatikan faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai, antara lain:
• Sifat – sifat dari aset.
• Manfaat dan kegunaan aset.
• Pengelompokkan aset sesuai dengan jenis dan daya gunanya.
• Perbandingan dengan aset sejenis, baik di sekitar lokasi atau yang mendekati dengan
objek penilaian.
Real Properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estate atau
hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estate. Hubungan hukum ini
biasanya tercatat didalam suatu dokumen, misalnya sertikat kepemilikan atau perjanjian sewa.
Oleh karena itu, properti merupakan suatu konsep hukum yang berbeda dengan real estate,
dimana real estate mewakili aset secara fisik. Real Properti meliputi semua hak, hubungan-
hubungan hukum, dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Sebaliknya,
real estate meliputi tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang secara alamiah terdapat
diatas tanah dan melekat pada tanah, seperti bangunan dan bentuk pengembangan lainya.
( Jenis Properti 2.1 )
Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak
atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan
manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Hak real properti biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertfikat atau surat – surat lain) yang terpisah dari fisik
real estate. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep non fisik (atau konsep hukum).
(KPUP 2.3)
Personal Properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada
benda selain real estate. Benda ini dapat berwujud, misalnya ‘chattels’ (benda yang dapat
dipindahkan), atau tidak berwujud seperti hutang atau paten. Personal properti berwujud
merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu benda yang tidak melekat secara permanen
pada real estate dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang dapat dipindahkan. (Jenis
Properti 3.1).
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak bewujud yang bukan
merupakan real estate. Benda – benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan
Page 12
real estate dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal
properti disebut personalti. (KPUP 2.7)
Objek penilaian dalam penugasan ini adalah berupa Tanah dan Bangunan, Bangunan, Mesin
dan Peralatan.
I.2. ISI LAPORAN
Bab 1, merupakan Pengantar Umum; yang berisikan Dasar Penugasan, Isi Laporan, Definisi
dan Istilah, Status Penilai, Tujuan Penilaian, Tanggal Inspeksi dan Penilaian, Proses Penilaian,
Pendekatan Penilaian, Pemilihan Pendekatan Penilaian, Asumsi dan Pembatasan, Kualifikasi
Penilai serta Nilai Pasar.
• Dasar Penugasan; berisikan acuan proses penilaian dalam melakukan inspeksi terhadap
objek penilaian.
• Definisi dan Istilah; berisikan istilah Nilai Pasar, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(Highest and Best Use), serta definisi Penyusutan.
• Tujuan Penilaian; berisikan referensi yang sesuai dengan KodeEtikPenilai Indonesia 2018
(“KEPI 2018”) dan sesuai Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”) serta dasar
penugasan penilaian yang telah disetujui antara KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN
REKAN dengan pemberi tugas.
• Tanggal Inspeksi; merupakan tanggal dimana inspeksi lapangan atas aset dilakukan,
sedangkan tanggal penilaian adalah tanggal dimana dilakukan penilaian atas aset yang
dinilai atau dapat juga tanggal laporan diterbitkan.
• Pendekatan Penilaian; berisikan acuan penjelasan tentang dasar-dasar dan pendekatan
penilaian yang digunakan, yang merupakan suatu teknik dan prosedur penilaian melalui
Pendekatan Pasar.
• Pemilihan Pendekatan Penilaian; merupakan penjelasan teknik dan prosedur yang akan
digunakan sesuai dengan objek yang dinilai.
• Asumsi dan Pembatasan; merupakan acuan batasan yang digunakan dalam proses penilaian
dengan mengacu pada Kode Etik Penilai Indonesia 2018 (“KEPI 2018”) dan sesuai
Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”).
• Ringkasan Nilai Pasar; merupakan hasil ringkasan penilaian atas aset yang dinilai.
Bab 2, merupakan uraian aset yang dinilai, yang berisikan; Ringkasan Penilaian aset yang
dinilai, Identifikasi Aset, Data – data dan deskripsi aset.
Lampiran-lampiran.
Foto-foto yang menyangkut aset.
Gambar situasi bangunan.
Peta lokasi.
Page 13
I.3. DEFINISI DAN ISTILAH
Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Standar Penilaian
Indonesia (SPI 2018), seperti :
“Nilai Pasar” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7)
“Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)” didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan,
telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara financial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 2018 – 10.1)
“Penyusutan (Depreciation)”, adalah suatu pengurangan nilai yang didalami suatu aset yang
disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan/atau kemunduran fungsional dan kemunduran
ekonomi.
“Penyusutan Fisik (Physical Deteriration)” meliputi rusak, aus, lapuk, retak, mengeras atau
kerusakan pada strukturnya. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik yang ada.
“Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)”, meliputi perencanaan yang kurang
baik, ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur, dan lain-lain.
“Kemunduran Ekonomi (EconomicObsolescence)”, dipengaruhi oleh faktor-faktor, seperti
perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan lain yang membatasi,
peruntukan, dan lain-lain.
I.4. STATUS PENILAI
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 798/KM.1/2008 tertanggal 01 Desember 2008,
KJPP Pung’s Zulkarnain Dan Rekan yang telah memperoleh Surat Izin Usaha Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) Pung’s Zulkarnain Dan Rekan No. 2.08.0004.
a. Penugasan ini dilaksanakan oleh Fahmi Hassan selaku rekan Penilai Publik KJPP Pung’s
Zulkarnain dan Rekan, Penilai Independen, sesuai Izin Penilai Publik Properti NIPP : P-1-
13.00378 dan terdaftar di Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
b. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak.
c. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek
penilaian.
Page 14
d. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika penilai memerlukan bantuan
tenaga ahli atau tenaga penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam lingkup penugasan.
I.5. PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas dalam pekerjaan ini adalah
Nama : PT. Smart Telecom
Alamat : Jl. H. Agus Salim No. 45, Menteng, Jakarta Pusat
Bidang Usaha : Informasi dan Komunikasi
I.6. PENGGUNA LAPORAN
Pengguna laporan dalam pekerjaan ini adalah
Nama : PT. Smart Telecom
Alamat : Jl. H. Agus Salim No. 45, Menteng, Jakarta Pusat
Bidang Usaha : Informasi dan Komunikasi
I.7. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek yang dinilai adalah Tanah Kosong dengan bentuk kepemilikan objek diuraikan sebagai
berikut:
1. Tanah, Bangunan, dan Peralatan yang berlokasi di Ruko Taman Dutamas, Trafalgal No
1-3, Kelurahan Baloi Permai, Kecamatan Batam Kota, Kota Batam, Provinsi Kepulauan
Riau. Terdiri dari tiga (3) SHGB yang terdaftar a/n PT Smart Telecom Berkedudukan di
Jakarta Pusat, HGB No. 15481 dengan luas tanah 160 m², HGB No. 15367 dengan luas
tanah 85 m², HGB No. 15368 dengan luas tanah 85 m².
2. Tanah, Bangunan, dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Raya Jakarta – Bogor Km 52,
Kelurahan Cibuluh, Kecamatan Kedunghalang, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat. Terdiri
dari satu (1) SHGB yang terdaftar a/n PT Smart Telecom berkedudukan di Jakarta dahulu
bernama PT. Indoprima Mikroselindo HGB No. 80 dengan luas tanah 1.575 m2
3. Tanah, Bangunan, dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Pahlawan Seribu, CBD BSD Lot
12 A, Kelurahan Lengkong Gudang, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang, Provinsi
Banten. Terdiri dari sepuluh (10) SHGB yang terdaftar a/n PT Smart Telecom HGB No.
603 dengan luas tanah 1.695 m2, HGB No. 708 dengan luas tanah 289 m2, HGB No. 4012
dengan luas tanah 620 m2, HGB No. 4089 sebagian dengan luas tanah 3.598 m2, HGB
No. 6165 dengan luas tanah 2.547 m2, HGB No. 6167 dengan luas tanah 2.082 m2, HGB
No. 6640 dengan luas tanah 419 m2, HGB No. 6477 sebagian dengan luas tanah 350 m2,
HGB No. 6490 sebagian dengan luas tanah 12.353 m2, HGB No. 7027 sebagian dengan
luas tanah 3.393 m2
4. Tanah, Bangunan, dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Sunan Gunung Jati Km 10, Desa
Keraton, Kecamatan Suranenggala, Kota Cirebon, Provinsi Jawa Barat. Terdiri dari satu
Page 15
(1) SHGB yang terdaftar a/n PT Smart Telecom berkedudukan di Jakarta dahulu bernama
PT. Indoprima Mikroselindo HGB No. 3 dengan luas tanah 1.750 m2.
5. Tanah, Bangunan, dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Majapahit No. 6, Kelurahan
Sempusari, Kecamatan Kaliwates, Kabupaten Jember, Provinsi Jawa Timur. Terdiri dari
satu (1) SHGB yang terdaftara/n PT Smart Telecom berkedudukan di Jakarta dahulu
bernama PT. Indoprima Mikroselindo HGB No. 886 dengan luas tanah 3.000 m2.
6. Tanah, Bangunan, dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Coklat No. 15, Kelurahan
Jatimulyo, Kecamatan Lowokwaru, Kota Malang, Provinsi Jawa Timur. Terdiri dari tiga
(3) SHGB yang terdaftar a/n PT Indoprima Mikroselindo, Berkedudukan di Jakarta Pusat
HGB No. 535 dengan luas tanah 661 m2, HGB No. 539 dengan luas tanah 376 m2, HGB
No. 538 dengan luas tanah 327 m2.
7. Tanah, Bangunan, dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Bukit Puncak, Kelurahan
Ngesrep, Kecamatan Banyumanik, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Terdiri dari
dua (2) SHGB yang terdaftar a/n PT Smart Telecom berkedudukan di Jakarta dahulu
bernama PT. Indoprima Mikroselindo, HGB No. 00158 dengan luas tanah 903 m2, HGB
No. 00159 dengan luas tanah 1.032 m2.
8. Tanah, Bangunan, dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Adi Sucipto No.33, Keluarahan
Blulukan, Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar, Provinsi Jawa Tengah. Terdiri
dari satu (1) SHGB yang terdaftar a/n PT Smart Telecom berkedudukan di Jakarta dahulu
bernama PT. Indoprima Mikroselindo HGB No. 255 dengan luas tanah 2.775 m2.
9. Bangunan dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Pulau Batam, Kawasan Industri Medan,
Kabupaten Deli Serdang, Kota Medan, Provinsi Sumatera Utara. Kami mengetahui bahwa
lahan dimana objek properti berdiri merupakan tanah sewa ke pihak ketiga.
10. Bangunan dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Soekarno Hatta, Desa Sekejati,
Kecamatan Marga Cinta, Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat. Kami mengetahui bahwa
lahan dimana objek properti berdiri merupakan tanah sewa ke pihak ketiga.
11. Bangunan dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Kenari, Kelurahan Muja Muju,
Kecamatan Umbulharjo, Kota Yogyakarta, Provinsi D.I Yogyakarta. Kami mengetahui
bahwa lahan dimana objek properti berdiri merupakan tanah sewa ke pihak ketiga.
12. Bangunan dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Jendral Sudirman, Kelurahan Tanah
Datar, Kecamatan Pekanbaru Kota, Kota Pekanbaru, Provinsi Riau. Kami mengetahui
bahwa lahan dimana objek properti berdiri merupakan tanah sewa ke pihak ketiga.
13. Bangunan dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Gub. H. A. Bastari, Kelurahan 15 Ulu,
Kecamatan Seberang Ulu, Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan. Kami mengetahui
bahwa lahan dimana objek properti berdiri merupakan tanah sewa ke pihak ketiga.
14. Bangunan dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Arif Rahman, Kelurahan Tanjung Baru,
Kecamatan Sukarame, Kota Bandar Lampung, Provinsi Lampung. Kami mengetahui
bahwa lahan dimana objek properti berdiri merupakan tanah sewa ke pihak ketiga.
15. Bangunan dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Soekarno Hatta No, 71, Kelurahan
Madiun Lor, Kecamatan Manguharjo, Kota Madiun, Provinsi Jawa Timur. Kami
mengetahui bahwa lahan dimana objek properti berdiri merupakan tanah sewa ke pihak
ketiga.
16. Bangunan dan Peralatan yang berlokasi di Jalan Sunset Road, Kelurahan Kuta, Kecamatan
Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali. Kami mengetahui bahwa lahan dimana objek
properti berdiri merupakan tanah sewa ke pihak ketiga.
Page 16
I.8. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai yang diberikan dalam penilaian ini adalah nilai dalam bentuk satuan Rupiah yang
didasari pemahaman bahwa pasar aset dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu
penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku
I.9. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan menyatakan opini Nilai Pasar
atas objek penilaian dengan Tujuan Jual Transaksi Jual beli. Kami tidak merekomendasikan
laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan penilaian akan menentukan dasar
penilaian dan jenis nilai.
I.10. DASAR NILAI
“Nilai Pasar” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7)
I.11. TANGGAL PENILAIAN
Pemeriksaan / inspeksi lapangan aset di lokasi telah dilaksanakan pada tanggal 8-20
November 2023. Tanggal penilaian (Cut-off Date) adalah tanggal dimana hasil nilai
ditetapkan dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam laporan penilaian ini
maka tanggal efektif penilaian adalah 30 September 2023. Tanggal ini dipilih karena sesuai
dengan tanggal terakhir inspeksi/investigasi, yang mana inspeksi lapangan guna pemahaman
fisik dan pengumpulan informasi dilaksanakan pada tanggal 30 September 2023.
I.12. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
1. Investigasi dilaksanakan dengan adanya pembatasan atas data, informasi dan akses
untuk inspeksi terhadap objek penilaian. Pada saat dilakukan survei lapangan, kami
tidak bisa masuk kedalam aset, dan kami bisa mengambil foto/gambar dari luar aset.
2. Pada aset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaan secara fisik
seperti sejumlah aset yang sama dan relatif banyak dan aset tidak dapat dilihat karena
berada di bawah tanah, maka inspeksi dilakukan secara sampling sesuai dengan
kebutuhan Penilai dan dapat didasarkan pada data yang diberikan Pemberi Tugas.
3. Untuk data pembanding kami peroleh dari media cetak / online, dari kunjungan atau
wawancara dengan pemilik / perantara, maupun dengan cara menelepon data
pembanding tersebut.
4. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penilaian yang dilaporkan.
Page 17
5. Hasil inspeksi yang dilakukan Penilai dilengkapi dengan berita acara hasil inspeksi
yang ditandatangani Pemberi Tugas dan / atau Pemilik Aset bersama-sama Penilai.
I.13. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber seperti informasi
yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari pemerintahan, kami
anggap merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya
kami tidak melakukan verifikasi/pengecekan lebih lanjut.
I.14. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembetasan sebagai berikut:
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam
laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika
ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya.
Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud
dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan
yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain
selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab
atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari property yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dantujuan
Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tanda tangan pimpinan perusahaan dan
stempel/seal perusahaan KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN.
5. Kami tidak berkewajiban mempresentasikan dan tidak bertanggung jawab terhadap hasil
pekerjaan penilai selain kepada pemberi tugas dan pengguna laporan, kecuali diisyaratkan lain.
6. Kami telah mempertimbangkan kondisi property dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan atau pun bagian- bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada
pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak
berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya.
Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini
dipenuhi dengan baik.
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan.
Page 18
8. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhada pnilai.
9. Gambar, denah atau pun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung
jawab mengenaihal ini.
10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa property yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang
bersifat pembatasan- pembatasan dan property maupun kondisi penggunaan baik saat ini
maupun yang akan dating tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
11. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan
data yang diberikan Pemberi Tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh
karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan property secara detail,
melainkan data keterangan atau sertifikat produk dari lembaga pertahanan & gambar bangunan
yang diterima dari Pemberi Tugas.
12. Apabila terdapat perbedaan antara pemberi tugas dan nama pemegang hak terahir di sertifikat,
kami tidak melakukan pemeriksaan hubungan antara pemberi tugas dan nama pemegang hak
terakhir di sertifikat dan kami dibebaskan dari tuntutan apabila ada permasalahan di kemudian
hari.
13. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, Laporan Penilaian akan memuat
penjelasan mengenai penjelasan tersebut. Contoh keterbatasan tersebut adalah, objek penilaian
tidak dapat dilakukan pemeriksaan fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai
kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan
dalam analisis. Dalam hal ini penyebaran Covid-19 yang telah ditetapkan sebagai Bencana
Nasional oleh Keputusan Presiden atau Kepres Nomor 12 tahun 2020 pada 13 April 2020,
berdampak secara langsung dan tidak langsung terhadap kondisi sosial, ekonomi, dan
keuangan. Hal tersebut dapat menyebabkan kondisi harga pasar properti fluktuatif dan tidak
menentu yang dikarenakan ketidak-seimbangan antara permintaan dan penawaran (supply and
demand) terhadap properti. Sehingga perlu kehati-hatian dari Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan dalam implementasi terhadap opini Nilai yang tercantum di Laporan Penilaian ini.
I.15. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang mengakibatkan
terjadinya kesalahan dan hanya ditujukan kepada pengguna laporang yang tercantum dalam
laporan ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain yang menggunakan laporan
penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan laporan atau sebagai rujukan untuk
diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan
kepada pihak lain.
I.16. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN
BERDASARKAN SPI
Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII - Tahun 2018
Page 19
I.17. PENDEKATAN PENILAIAN
Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar dimana nilai yang dimaksud sesuai dengan
definisi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7).
Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode
penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan.
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar digunakan untuk mendapatkan nilai pasarproperti, yaitu dengan cara
membandingkan beberapa data jual beli dari objek penilaian yang sejenis dan sebanding, yang
akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini dilakukan dengan mengadakan penyesuaian
terhadap perbedaan-perbedaan yang ada antara objekpenilaian dengan data jual beli yang
digunakan.
Konsep dasar dari pendekatan pasar adalah pada prinsip supply and demand, yaitu
keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya
kecenderungan minat yang tinggi pada aset sejenis yang ditawarkan lebih murah dibandingkan
asetyang lebih mahal.
Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara
langsung dengan aset lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. Pendekatan
ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila aset yang dinilai dengan aset yang
menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relative kecil atau masih dalam toleransi
yang wajar. Varian dari pendekatan ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang
baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik
perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi
yang terjadi atas beberapa property sejenis dan kemudian dilakukan analisa hubungan korelasi
dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai aset yang menjadi objek
penilaian. Apabila aset yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka
penyesuaiannya berupa penambahan nilai (Positif), sebaliknya apabila aset yang dinilai
mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai
(Negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis aset dan data-data
pembanding yang tersedia.
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbeda-beda
pada tiap jenis aset. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian dijelaskan pada
masing-masing penilaian objek.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya dengan Metode Kalkulasi Biaya, yaitu metode yang didasarkan atas
penjumlahan Nilai tanah (asumsi tanah dalam keadaan kosong) dengan Nilai
Page 20
pengembangannya (Biaya Reproduksi / Pengganti Baru dikurangi dengan Penyusutan yang ada). Untuk penilaian aset ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Kalkulasi Biaya, yaitu metode yang didasarkan atas penjumlahan Nilai Tanah (asumsi tanah dalam keadaan kosong) dengan Nilai Pengembangannya (Biaya Reproduksi / Pengganti Baru dikurangi dengan Penyusutan yang ada). Untuk menentukan indikasi Nilai Tanah kami menggunakan Metode Perbandingan Penjualan (Sales Comparison Method). Nilai Tanah dilakukan berdasarkan HBU (Highest and Best Use) dari properti keseluruhan, termasuk aset yang memiliki saling ketergantungan. Difinisi HBU sesuai dengan KPUP didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tinggi dari properti tersebut. Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian dan konstruksi (KPUP.17.0) Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli dipasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang akan dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.(KPUP.17.0) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Metode ini digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan (Income Generating Property) dari sewa maupun sumber pendapatan lainnya secara terus menerus, baik dianggap tetap maupun tidak tetap tiap tahun, kemudian dikurangi dengan biaya pengelolaan (biaya langsung dan biaya tidak langsung). Dengan aplikasi arus kas yang terdiskon (DCF /Discounted Cash Flow) dapat diperhitungkan Potensi Pendapatan Kotor (Potensial Gross Income) dari properti, kemudian dikurangi dengan perkiraan proyeksi kekosongan dan kerugian sewa untuk memprediksi Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income/EGI), selanjutnya dikurangi dengan Perkiraan Biaya Operasional (Operating Expenses) yang dibutuhkan untuk pengelolaan properti dimaksud dan cadangan penggantian (Reserve for Replacement) dimana hasilnya adalah Pendapatan Bersih Properti (Net Operating Income). Nilai properti dihitung dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih dengan tingkat pengembalian yang sesuai risiko properti yang sebanding.
Page 21
I.18. PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode
penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pada Penilaian ini kami
menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income
Approach), diuraikan sebagai berikut:
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
• Menurut kami, Pendekatan Biaya adalah yang paling tepat digunakan untuk Properti
tanah & bangunan kantor, bangunan kantor, mesin & peralatan mengingat karakteristik
dari aset tersebut dimana tidak tersedia data pasar yang memadai, sebanding dan sepadan
dengan objek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.
• Menurut kami, Pendekatan Pendapatan adalah yang paling tepat digunakan untuk
Properti tanah & bangunan kantor mengingat karakteristik dari aset tersebut dimana tidak
tersedia data pasar yang memadai, sebanding dan sepadan dengan objek penilaian untuk
dijadikan sebagai pembanding.
I.19. KUALIFIKASI PENILAI
Penilai Publik telah mempunyai ijin penilai aset sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan
No. 633/KM.1/2013 tertanggal 10 September 2013, Tentang Izin Penilai Publik di Bidang Jasa
Penilaian Properti (P) yang diberikan kepada Fahmi Hassan M.Ec.Dev.MAPPI (Cert) dengan
Ijin Penilai No. P-1-13.00378
I.20. OPINI NILAI
Dengan mengacu pada KEPI dan SPI 2018, serta memperhatikan semua faktor-faktor seperti
yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang berlaku pada tanggal 30 September 2023, kami berpendapat bahwa :
Nilai Pasar : Rp474.998.900.000,-
(Empat Ratus Tujuh Puluh Empat Miliar Sembilan Ratus Sembilan Puluh Delapan Juta
Sembilan Ratus Ribu Rupiah)
Page 22
II. LAPORAN PENILAIAN
Lokasi : 1
II.1. RINGKASAN PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN KANTOR
Kota Tangerang Selatan, Batam, Bogor, Cirebon, Semarang, Solo, Malang, Jember
II.1.1 Ringkasan Penilaian
Lokasi Nilai Pasar
Kota Batam 2.300.000.000,-
Kota Bogor 12.060.000.000,-
Kota Tangerang Selatan-BSD 250.390.000.000,-
Kota Cirebon 4.910.000.000,-
Kota Jember 8.640.000.000,-
Kota Malang 14.960.000.000,-
Kota Semarang 13.730.000.000,-
Kota Surakarta 15.470.000.000,-
Total 322.460.000.000,-
II.1.2 Data Lingkungan
Bangunan-bangunan yang berdiri disekitar aset-aset yang dinilai pada umumnya adalah
komersial dan/atau residensial.
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN), telah terpa-
sang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya. Sarana transportasi seperti angkutan umum, dapat
dengan mudah diperoleh pada Jalan depan aset. Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti
pusat perbelanjaan, pasar swalayan, sarana pendidikan (sekolah) dan fasilitas sosial lainnya
(tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor pemerintahan semuanya mudah dijangkau dan
terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.
II.1.3 Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus menguat pada
triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan inflasi domestik.
Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi triwulan III 2022 yang
mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan sebelumnya sebesar 5,45% (yoy).
Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang oleh berlanjutnya perbaikan permintaan
domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor. Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada
kinerja berbagai lapangan usaha dan seluruh wilayah yang tetap baik..
Page 23
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
inflasi inti tetap terjaga pada kisaran 3,0±1%. Dengan konsistensi langkah pengetatan
kebijakan moneter yang diambil dan koordinasi kebijakan pengendalian inflasi dengan
Pemerintah Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) serta GNPIP, inflasi menjadi lebih rendah dari
perkiraan awal. Ekspektasi inflasi juga mulai turun dari 6,5% pada bulan September 2022
menjadi 5,5% pada bulan Desember 2022 sehingga mendukung percepatan penurunan inflasi
inti pada 2023.
Sumber : Bank Indonesia
Page 24
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia banyak
negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko mengganggu stabilitas
perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral termasuk di negara berkembang Asia
melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan,
dolar AS berisiko terus menguat sejalan dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR
oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama untuk
dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di AS, Fed Funds
Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-4,50% diprakirakan naik
ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan dipertahankan pada level tersebut sepanjang
2023. FFR diprakirakan baru turun ke sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan
tinggi yang lama juga terjadi di negara berkembang.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami peningkatan.
Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih tinggi dari triwulan
sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun 2020. Peningkatan tersebut
dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-segmen : perkantoran sewa, ritel sewa,
dan hotel sebagai dampak dari adanya pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga
meningkatkan aktivitas Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial
dan okupansi hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju pertumbuhan.
Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri pengolahan
memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan kembali
berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan harga
properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada triwulan IV 2022.
Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan IV 2022 tercatat 1,47%
(yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar
Page 25
1,41% (yoy). Harga properti residensial primer diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada
triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
II.1.4 Ijin Mendirikan bangunan
Kami tidak mendapatkan copy IMB dari pemberi tugas.
Page 26
Lokasi : 2
II.2. PENILAIAN BANGUNAN KANTOR
Kota Medan, Bandung, Yogyakarta, Pekanbaru, Palembang, Lampung, Madiun, Denpasar.
II.2.1 Ringkasan Penilaian
Lokasi Nilai Pasar
Kota Medan 3.136.000.000,-
Kota Bandung 5.143.200.000,-
Kota Yogyakarta 2.831.000.000,-
Kota Pekanbaru 4.070.200.000,-
Kota Palembang 4.059.500.000,-
Kota Lampung 4.701.300.000,-
Kota Madiun 4.502.700.000,-
Kota Denpasar 1.352.000.000,-
Total 29.795.900.000,-
II.2.2 Data Lingkungan
Bangunan-bangunan yang berdiri disekitar aset-aset yang dinilai pada umumnya adalah
komersial dan/atau residensial.
Fasilitas infrastruktur seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN), telah terpa-
sang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya. Sarana transportasi seperti angkutan umum, dapat
dengan mudah diperoleh pada Jalan Raya Karang Asem. Sarana/fasilitas masyarakat lainnya
seperti pusat perbelanjaan, pasar swalayan, sarana pendidikan (sekolah) dan fasilitas sosial
lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor pemerintahan semuanya mudah dijangkau
dan terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.
II.2.3 Komentar Pasar Properti (Market Overview)
Gambaran Umum Perekonomian
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), kinerja ekonomi Indonesia terus menguat pada
triwulan III 2022, di tengah perlambatan ekonomi global dan kenaikan inflasi domestik.
Perkembangan tersebut tercermin pada pertumbuhan ekonomi triwulan III 2022 yang
mencapai 5,72% (yoy), lebih tinggi dari capaian triwulan sebelumnya sebesar 5,45% (yoy).
Kinerja ekonomi yang tetap kuat tersebut ditopang oleh berlanjutnya perbaikan permintaan
domestik dan tetap tingginya kinerja ekspor. Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada
kinerja berbagai lapangan usaha dan seluruh wilayah yang tetap baik..
Page 27
sumber: BPS (diolah Bank Indonesia)
Inflasi
inflasi inti tetap terjaga pada kisaran 3,0±1%. Dengan konsistensi langkah pengetatan
kebijakan moneter yang diambil dan koordinasi kebijakan pengendalian inflasi dengan
Pemerintah Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) serta GNPIP, inflasi menjadi lebih rendah dari
perkiraan awal. Ekspektasi inflasi juga mulai turun dari 6,5% pada bulan September 2022
menjadi 5,5% pada bulan Desember 2022 sehingga mendukung percepatan penurunan inflasi
inti pada 2023.
Sumber : Bank Indonesia
Page 28
Fenomena dolar AS yang sangat kuat ini berdampak pada dinamika mata uang dunia banyak
negara. Banyak mata uang mengalami depresiasi tajamyang berisiko mengganggu stabilitas
perekonomian. Fenomena ini mengharuskan bank sentral termasuk di negara berkembang Asia
melakukan intervensi di pasar valuta asing untuk menjaga stabilitas mata uangnya. Ke depan,
dolar AS berisiko terus menguat sejalan dengan kenaikan suku bunga kebijakan moneter FFR
oleh the Fed
Suku Bunga
Kebijakan suku bunga tinggi diprakirakan akan dipertahankan pada waktu cukup lama untuk
dapat meredam inflasi sehingga dapat kembali ke level jangka panjangnya. Di AS, Fed Funds
Rate (FFR) yang pada Desember 2022 tercatat pada rentang 4,25%-4,50% diprakirakan naik
ke sekitar 4,75%-5,00% pada triwulan I 2023 dan dipertahankan pada level tersebut sepanjang
2023. FFR diprakirakan baru turun ke sekitar 4,25%-4,50% pada 2024. Suku bunga kebijakan
tinggi yang lama juga terjadi di negara berkembang.
Gambaran Umum Sektor Properti
Secara tahunan, pertumbuhan indeks permintaan properti komersial mengalami peningkatan.
Indeks permintaan properti komersial T4-2021 tumbuh 1,01% (yoy) lebih tinggi dari triwulan
sebelumnya yang secara umum jauh lebih baik dibandingkan tahun 2020. Peningkatan tersebut
dipengaruhi oleh naiknya permintaan dari beberapa sub-segmen : perkantoran sewa, ritel sewa,
dan hotel sebagai dampak dari adanya pelonggaran peraturan PPKM oleh pemerintah sehingga
meningkatkan aktivitas Working From Office (WFO), traffic kunjungan di properti komersial
dan okupansi hotel dan perkantoran yang semakin membaik. Untuk pasar warehouse complex,
perusahaan logistik terpantau bertumbuh dengan baik beriringan dengan sektor industri
pengolahan di Indonesia secara keseluruhan yang menunjukan pemulihan laju pertumbuhan.
Sebagai salah satu sektor andalan Indonesia, pemulihan sektor industri pengolahan
memberikan angin segar dan tolok ukur properti industrial Indonesia akan kembali
berkembang dengan baik.
sumber : Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan harga
properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada triwulan IV 2022.
Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan IV 2022 tercatat 1,47%
(yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar
Page 29
1,41% (yoy). Harga properti residensial primer diprakirakan akan tumbuh lebih terbatas pada
triwulan I 2022 sebesar 1,29% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
II.2.4 Ijin Mendirikan bangunan
Kami tidak mendapatkan copy IMB dari pemberi tugas.
Page 30
Lokasi : 3
II.3. PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN
II.3.1 Ringkasan Penilaian
Nilai Pasar
Obyek Penilaian
(Rp.)
Cooling & Power 107.766.000.000
AC Comfort 1.362.000.000
CCTV 392.000.000
Fire Suppression 1.788.000.000
Access Control 114.000.000
APAR-PFE 113.000.000
Raised Floor 2.172.000.000
Rack 9.036.000.000
Total 122.743.000.000,-
II.3.2 Metode Penilaian
Pendekatan biaya mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti mesin dan peralatan yang
merupakan replika atau sebtitusi dari mesin dan peralatan yang dinilai. Serta mempunyai
kegunaan dan kualitas yang sebanding. Nilai dari mesin dan peralatan diperoleh dengan
mengurangkan Biaya Reproduksi/Penggati Baru dengan penyusutan.
Untuk memperoleh Biaya Reproduksi / Pengganti Baru kami menggunakan Metode Trending
(Tranding Methode)
Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin dan peralatan dengan
menerapkan index atau trend factor terhadap biaya historical (Historical cost) yang diukur
sesuai pasar, dengna merubah biaya masa lalu menjadi indikasi biaya reproduksi per tanggal
penilaian.
Untuk memperoleh Penyusutan kami menggunakan metode breakdown dengan
memperimbangkan :
• Keusangan Fisik
Mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan umur efektif obyek penilaian dibandingkan
dengan umur ekonomis mesin dan peralatan.
• Keusangan Fungsional/Teknis
Keusangan yang disebabkan adanya kemajuan teknologi yang mempunyai efisiensi lebih
baik, atau karena perencanaan (design) yang kurang baik. Faktor keusangan fungsional
mengakibatkan terjadinya kenaikan biaya modal dan biaya operasional.
Page 31
• Keusangan ekonomi
Keusangan yang disebabkan adanya faktor eksternal, mencakup perubahan kondisi
ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan. Pada penilaian ini kami
mengkatagorikan bahwa objek penilaian perlatan bukan merupakan properti khusus.
Kertas kerja penilaian kami lampirkan
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
4957 ms
12 Sep 2026 21:45
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}