Back to announcement
20260330_UANG_Informasi Transaksi Afiliasi_32056067_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 14
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN ASET
KANTOR DAN TANAH KOSONG
L APORAN K AJIAN Untuk Keperluan
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA PT. PAKUAN,TBK
W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TASNo.KLaporan
ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
: 00016/2.0109-05/PI/10/0069/1/I/2026
P EMERINTAH P ROVINSI GTerletak ORONTALO
di : G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGS (B Jalan Daan Mogot KM.
ANGUNAN 13 No. 88
G UNA S ERAH )
Kelurahan Cengkareng Timur, Kecamatan Cengkareng
Kota Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Tanggal : 06 Januari 2026
No. Laporan : 00016/2.0109-05/PI/10/0069/1/I/2026
Kepada Yth. : PT. Pakuan, Tbk
Jalan Raya Muchtar RT.002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecmatan Sawangan
Kota Depok – Provinsi Jawa Barat
LAPORAN PENILAIAN ASET
KANTOR DAN TANAH KOSONG
- Jalan Daan Mogot KM. 13 No. 88, Kelurahan Cengkareng Timur, Kecamatan Cengkareng, Kota Jakarta
Barat, Provinsi DKI Jakarta.
PT. Pakuan, Tbk
Dengan hormat,
Menindaklanjuti Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor 0762/PNW/PA-BGR-
FSR/IX/2025, tertanggal 04 September 2025 dan Addendum Nomor 117/ADD/PA-FSR-BGR/XII/2025
tertanggal 11 Desember 2025 yang telah disetujui, serta dalam batas-batas kemampuan kami sebagai
Kantor Jasa Penilai Publik dengan Izin Usaha No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan
Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2021 tertanggal 26 November
2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik
Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020, untuk
memberikan opini Nilai Pasar untuk kepentingan PT. Pakuan, Tbk, yang berupa :
Kantor
Berdiri di atas tanah dengan luas ± 5.100 meter persegi, bangunan-bangunan dengan luas total ± 417
m² dan sarana pelengkap yang berlokasi di Jalan Daan Mogot KM. 13 No. 88, Kelurahan Cengkareng
Timur, Kecamatan Cengkareng, Kota Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta.
Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas ± 18.690 meter persegi, yang berlokasi di Jalan Daan Mogot KM.13,
Kelurahan Cengkareng Timur, Kecamatan Cengkareng, Kota Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta.
Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melaksanakan inspeksi, melakukan penilaian atas aset
dimaksud, memberikan pendapat seperti tercantum dalam laporan ini, dan menyampaikan laporan ini
kepada PT. Pakuan, Tbk.
Inspeksi terhadap aset tersebut di atas kami lakukan pada tanggal 09 dan 12 Desember 2025, tanggal
penilaian (cut-off date) per tanggal 30 September 2025.
Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar
dengan tujuan penilaian untuk Rencana Transaksi Dalam Rangka Akuisisi PT. Daria Mulia Properti
dan PT. Vasanta Daria Development oleh Perseroan.
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari
laporan lengkap penilaian yang selanjutnya mengikuti.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
i
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (P) ; Tangerang Selatan (P) ; Semarang (P)
Page 3
Selanjutnya laporan penilaian ini terdiri atas halaman judul, surat pengantar, asumsi dan syarat-syarat
pembatas, pernyataan penilai, daftar isi, penilaian aset dan lampiran.
Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman kepada
Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018, SPI 300 (edisi revisi) serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Dasar Nilai yang sesuai dengan keperluan atau tujuan Penilaian ini adalah Nilai Pasar. Dalam menentukan
nilai dari aset yang dimaksud, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), Pendekatan
Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa
paksaan (POJK No. 28/POJK. 04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021)
Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan, dan melakukan pemeriksaan terhadap aset
yang dinilai yang dilanjutkan dengan melakukan analisis dan pengolahan data serta dengan
mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
dari aset tersebut yang berlokasi di Jalan Daan Mogot KM.13 No. 88, Kelurahan Cengkareng Timur,
Kecamatan Cengkareng, Kota Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta pada tanggal 30 September 2025, serta
bergantung pada komentar yang ada di laporan ini adalah :
Rp. 264.966.000.000,-
(Dua Ratus Enam Puluh Empat Miliar Sembilan Ratus Enam Puluh Enam Juta Rupiah)
Kami menegaskan bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset yang kami
nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian
penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan bebas konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai
Kantor Jasa Penilai Publik.
Hormat kami,
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis
Izin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
ii
Page 4
RINGKASAN EKSEKUTIF
1.1 Status Penilai
Penilai Publik dalam penugasan ini adalah Rekan dari KJPP Febriman Siregar dan Rekan yang
berkedudukan di Kantor Cabang Bogor.
Penilai Publik dimaksud telah memperoleh izin sebagai Penilai Publik dari Menteri Keuangan,
memiliki kompetensi untuk melakukan dan memberikan jasa penilaian secara objektif dan
independen serta tidak mempunyai atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek
dan atau objek penilaian yang terdaftar atas nama :
Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.)
- Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia No. PB-1.08.00069
- STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
- Keanggotaan Profesi Mappi No. 92-S-00252
- Register No. RMK-2017.00069
Seluruh penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai berizin atau penanggung jawab penilaian. Dalam pekerjaan
ini tidak diperlukan bantuan tenaga ahli luar.
1.2 Pemberi Tugas
Identifikasi Pemberi Tugas dalam penugasan ini adalah:
Nama : PT. Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat : Jalan Raya Muchtar, RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok
Provinsi Jawa Barat
Email : corsec@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
No. Telepon/ Fax : (021) 5154126/(021) 5154128
1.3 Pengguna Laporan
Identifikasi Pemberi Tugas dalam penugasan ini adalah:
Nama : PT. Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat : Jalan Raya Muchtar, RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok
Provinsi Jawa Barat
Email : corsec@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
No. Telepon/ Fax : (021) 5154126/(021) 5154128
Page 5
Pengguna Laporan lainnnya dalam penugasan ini adalah :
1. Nama : PT. Daria Mulia Properti
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat : Jalan Bangun Nusa Raya No.88 RT 012 RW 013
Kelurahan Cengkareng Timur, Kecamatan Cengkareng
Kota Jakarta Barat – DKI Jakarta
Email : dmp.properti@gmail.com
Website :-
No. Telepon/ Fax : +62 21 50100899
2. Nama : PT. Vasanta Daria Development
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat : Jalan Bangun Nusa Raya No.88 RT 012 RW 013
Kelurahan Cengkareng Timur, Kecamatan Cengkareng
Kota Jakarta Barat – DKI Jakarta
Email : ptvasantadd@gmail.com
Website :-
No. Telepon/ Fax : +62 21 50100899
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan penilaian aset ini
meliputi:
1. Kantor, berdiri di atas tanah dengan luas 5.100 m², bangunan-bangunan dengan luas total ±
417 m² dan sarana pelengkap, yang berlokasi di Jalan Daan Mogot, KM.13 No. 88, Kelurahan
Cengkareng Timur, Kecamatan Cengkareng, Kota Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta.
Bentuk kepemilikan aset adalah kepemilikan tunggal, berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan dan
terdaftar atas nama PT. DARIA MULIA PROPERTI.
2. Tanah Kosong, terdiri dari tanah dengan luas bersih mencapai ± 18.690 meter persegi, yang
berlokasi di Jalan Daan Mogot, KM.13, Kelurahan Cengkareng Timur, Kecamatan Cengkareng,
Kota Jakarta Barat, Provinsi DKI Jakarta.
Bentuk kepemilikan aset adalah kepemilikan tunggal, berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan dan
kepemilikan Parsial berupa Hak Pakai terdaftar atas nama PT. DARIA MULIA PROPERTI.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan bahwa
penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar (Market
Value) dari aset/objek penilaian tersebut, dengan tujuan untuk Rencana Transaksi Dalam
Rangka Akuisisi PT. Daria Mulia Properti dan PT. Vasanta Daria Development oleh
Perseroan.
Page 6
1.7 Dasar Nilai
Laporan Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi
ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun
2018, dengan dasar nilai dan definisi-definisi sebagai berikut:
Dasar Nilai dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
1.8 Tanggal Penilaian
Pemeriksaan aset telah dilaksanakan pada tanggal 09 dan 12 Desember 2025, tanggal penilaian
ditetapkan pada tanggal 30 September 2025.
1.9 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Kami konfirmasikan bahwa berdasarkan penjelasan dari pihak Pemberi Tugas bahwa tidak terdapat
kejadian penting (baik kondisi aset maupun kondisi perekonomian) yang berpengaruh signifikan
terhadap kondisi objek penilaian setelah tanggal penilaian (30 September 2025) hingga diterbitkan
laporan penilaian ini.
1.10 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyelesaikan penugasan penilaian ini kami melakukan survei dan analisa secara
menyeluruh terhadap Objek Properti, namun dalam melakukan proses investigasi yang akan
dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
1. Objek penilaian tersebut adalah Aset Operasional milik Perseroan yang mempunyai dokumen
legalitas berupa sertifikat. Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan.
2. Kami telah mengajukan permintaan secara tertulis kepada pemberi tugas untuk memperoleh
data objek Penilaian berupa Salinan legalitas/bukti kepemilikan tanah
3. Kami sudah melakukan identifikasi untuk memperoleh informasi secara objektif atas kondisi
objek Penilaian;
4. Kami sudah melakukan identifikasi legalitas dan bentuk kepemilikan objek Penilaian, berupa
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang pada saat dilakukan inspeksi dikuasai oleh PT. DARIA
Page 7
MULIA PROPERTI yang juga merupakan pemegang hak atas tanah, PT. PAKUAN,TBK adalah
Perseroan yang berencana mengakuisisi PT. DARIA MULIA PROPERTI.
5. Kami telah melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data objek Penilaian yang
diperoleh dari pemberi tugas dengan kondisi objek Penilaian pada saat inspeksi lapangan;
6. Kami telah melakukan konfirmasi untuk memastikan legalitas objek Penilaian berupa bukti
kepemilikan dari pemberi tugas;
7. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas
dan/atau Pemilik Objek Penilaian.
8. Kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap batas, luasan, gambar bidang tanah dari
Objek Properti. Kami sepenuhnya mengacu kepada dokumen yang kami anggap valid yang
diterbitkan oleh instansi yang berwenang. Kami mengacu kepada dokumen Sertipikat dan atau
dokumen yang sah secara hukum.
9. Kami mengangap Objek Properti memiliki kepemilikan yang sah secara hukum, sehingga
semua tuntutan yang berhubungan dengan opini hukum bila ada kami abaikan.
10. Sesuai dengan Surat Representasi Manajemen yang di terbitkan oleh pemberi tugas, kami
mengasumsikan bahwa semua informasi dan data yang kami terima dari dari pemberi tugas
adalah benar adanya dan tidak terdapat kemungkinan unsur tindakan pelanggaran terhadap
hukum dan peraturan yang berdampak yang harus dipertimbangkan untuk di ungkapkan
dalam laporan ini.
11. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang di ambil dari sumber yang layak.
12. Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh
informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
13. Inspeksi lapangan kami lakukan pada tanggal 09 dan 12 Desember 2025. Selama melakukan
inspeksi kami didampingi oleh Bapak Marcel dan Bapak Deri selaku perwakilan dari Pemberi
Tugas dan Pemilik Aset. Pendamping menunjukkan lokasi, batas-batas tanah yang dinilai, dan
memberi informasi yang berkaitan dengan kondisi objek penilaian dan kami asumsikan benar.
14. Untuk luas bangunan diperhitungkan menggunakan perkiraan luas sesuai di lapangan dan
spesifikasi bangunan berdasarkan kondisi terlihat.
1.11 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan
dalam proses Penilaian;
3. Mencerminkan Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber dari
dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh managemen dan dikaji dan/atau
disesuaikan oleh Penilai Properti;
Page 8
5. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan;
6. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan
kesimpulan Nilai; dan
8. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum objek Penilaian.
1.12 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan
SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Tahun 2018, kami
mempertimbangkan penggunaan pendekatan yang relevan digunakan dalam penilaian ini yaitu
Pendekatan Pasar (Market Approach), Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan
Pendekatan Biaya (Cost Approach).
Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian:
Objek penilaian berupa Bangunan Kantor dan Tanah Kosong.
- Sesuai dengan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 32 poin b, untuk objek penilaian
berupa Kantor wajib menggunakan paling sedikit 2 (dua) Pendekatan Penilaian.
- Sesuai dengan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 34 poin (1), dalam hal Penilai
Properti melakukan Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu, serta mengacu pada SEOJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a, dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian dikarenakan Objek Penilaian berupa Tanah Kosong.
Seperti yang kami uraiakan dibawah ini :
Objek Penilaian Jumlah Pendekatan Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian
Kantor 2 - Sesuai dengan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021
Pasal 32 poin b, wajib menggunakan paling sedikit 2
(dua) Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud
untuk memperoleh hasil Penilaian yang akurat dan
objektif.
- Objek penilaian berupa kantor yang merupakan
properti yang mampu menghasilkan pendapatan bagi
perseroan atas kegiatan sewa menyewa.
- Kami menemukan data-data pembanding dan
informasi yang cukup memadai. Data-data
pembanding yang kami peroleh baik berupa data
penawaran dan atau data transaksi dengan kondisi
wajar yang kami anggap sebanding untuk melakukan
perhitungan estimasi nilai pasar.
Tanah Kosong 1 - Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 34
poin (1), dalam hal Penilai Properti melakukan
Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu, Penilai
Page 9
Properti dapat menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian.
- Sesuai dengan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir
III.4.a, dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian dikarenakan Objek Penilaian
berupa tanah kosong yang memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik untuk dikembangkan
sebagai properti yang tidak menghasilkan.
- Kami menemukan data-data pembanding dan
informasi yang cukup memadai. Data-data
pembanding yang kami peroleh baik berupa data
penawaran dan atau data transaksi dengan kondisi
wajar yang kami anggap sebanding untuk melakukan
perhitungan estimasi nilai pasar.
Objek Penilaian Kantor
Untuk objek penilaian berupa kantor, kami menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
Pendekatan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, berdasarkan
SEOJK Nomor 33 butir III.6.a.4), kami menggunakan Metode Gross Income Multiplier (GIM).
Selanjutnya pada butir 6.h dijelaskan, Dalam hal Penilai Properti menggunakan metode Gross
Income Multiplier (GIM), maka berlaku ketentuan sebagai berikut :
1) Nilai objek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor tahunan
(potensial gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa
yang akan datang dengan konstanta tertentu.
2) Dalam melakukan penilaian dengan menggunakan gross income multiplier method wajib
memenuhi persyaratan, sebagai berikut:
a) Tersedianya data pasar penjualan dan sewa properti yang sebanding dan sejenis;
b) Properti pembanding yang dianalisis dengan objek penilaian wajib sebanding dalam
hal fisik, lokasi, dan karakteristik investasi; dan
c) Data pendapatan yang digunakan properti pembanding wajib sesuai dengan data
pendapatan yang digunakan objek penilaian.
3) Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier
method paling kurang:
a) Mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian;
b) Mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis
dengan objek penilaian;
c) Membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti
sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier;
d) Mengestimasi pendapatan kotor potensial objek penilaian; dan
e) Mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial objek
penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian.
Pendekatan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Biaya. Untuk objek
penilaian berupa Kantor, Bangunan dan Sarana Pelengkap, kami menggunakan Pendekatan
Biaya (Cost Approach) berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33 butir III.7.a.1-5, bahwa yang
wajib dilakukan dalam prosedur pendekatan biaya adalah sebagai berikut :
Page 10
1. Menentukan estimasi biaya yang akan digunakan, yaitu Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New);
2. Menghitung besarnya estimasi biaya yang telah ditentukan sebagaimana dimaksud pada
angka 1) dari obyek penilaian;
3. Menghitung jumlah penyusutan dari obyek penilaian;
4. Mengurangkan besarnya estimasi biaya yang telah dihitung sebagaimana dimaksud pada
angka 2) dengan jumlah penyusutan yang telah dihitung sebagaimana dimaksud pada
angka 3); dan
5. Dalam hal obyek penilaian meliputi tanah, maka Nilai tanah wajib ditambahkan ke dalam
indikasi Nilai obyek penilaian yang merupakan hasil perhitungan sebagaimana dimaksud
pada angka 4).
Untuk mendapatkan indikasi nilai tanah dengan menggunakan Metode Ekstraksi, yaitu
menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan analisis biaya dikurangi
depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang
dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah. (SPI 300 - 5.35.d). Selanjutnya untuk mendapatkan
indikasi nilai tanah dilakukan dengan cara membandingkan objek tanah yang dinilai dengan
beberapa data pembanding yang terletak di sekitar lokasi. Analisa nilai dimulai dari tahap
menentukan unit perbandingan dan elemen perbandingan yang memiliki perbedaan dengan
data pembanding. Kemudian terhadap perbedaan tersebut dilakukan penyesuaian sehingga
diperoleh opini Nilai Pasar.
Untuk mendapatkan estimasi Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya
Pengganti Baru (Replacement Cost New) bangunan-bangunan dan sarana pelengkap
menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method), selanjutnya dikurangi
penyusutan-penyusutan yang terjadi terhadap bangunan apartemen, bangunan pendukung
dan sarana pelengkap. Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC); metode yang mengindikasikan nilai
dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan Peralatannya yang
setara. (SPI 2018, SPI 106.6.6.a.1.)
Objek Penilaian Tanah Kosong
Untuk objek penilaian berupa Tanah Kosong, dimana bentuk legalitasnya terdiri dari Hak guna
Bangunan dan Hak Pakai, maka kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) untuk
tanah dengan legalitas Hak Guna Bangunan dan Pendapatan (Income Approach) untuk tanah
dengan legalitas Hak Pakai.
Pendekatan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pasar,
Untuk objek penilaian berupa tanah kosong, kami menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach) berdasarkan aturan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 butir III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan penyesuaian
adalah Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses).
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan
kekurangan dari obyek penilaian dengan properti pembanding.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
Page 11
tersedia. (SPI 2018, KPUP 15.1.). Penetapan Pendekatan Pasar sebagai pendekatan yang
digunakan untuk melakukan penilaian aset ini didasarkan atas kondisi terdapatnya aset lain
yang identik atau sebanding yang telah terjual atau sedang ditawarkan.
Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal
menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib
dipertimbangkan, paling kurang meliputi:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi; dan
5) Karakteristik Fisik.
Pendekatan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan,
Untuk objek tanah kosong dengan kepemilikan parsial berupa Sertifikat Hak Pakai, kami
menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan menghitung nilai
manfaat atas sisa masa Hak Pakai tanah tersebut dengan asumsi tanah memberikan
pendapatan dengan disewakan. Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir
III.6.b kami menggunakan Metode Diskonto Arus Kas. Selanjutnya pada butir 6.b dijelaskan,
Dalam hal Penilai Propertimenggunakan metode diskonto arus kas, maka berlaku ketentuan
sebagai berikut :
1) Dalam hal proyeksi tingkat pendapatan tidak atau belum stabil dan dengan periode
pendapatan terbatas (tidak kekal/ tidak perpetuity), Penilai Properti harus
menggunakan metode diskonto arus kas.
2) Nilai obyek Penilaian didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran
pendapatan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Diskonto tertentu menjadi nilai
sekarang.
3) Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode diskonto arus kas
paling sedikit:
a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyekpenilaian dan properti
pembanding;
b) menghitung estimasi pendapatan kotor potensial (potensial gross income) dengan
memperhatikan paling sedikit;
i. keandalan Asumsi yang digunakan;
ii. data historis yang digunakan; dan
iii. biaya sewa dan luas area bangunan
c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor
potensial setelah dikurangi Tingkat Kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan
(vacany and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif
(effective gross income);
d) menentukan biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan, paling
sedikit:
i. keandalan Asumsi yang digunakan;
ii. data historis yang digunakan; dan
iii. Biaya perawatan bangunan.
e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya operasional untuk
mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak;
f) menentukan Tingkat Diskonto;
g) menentukan prosedur pendiskontoan;
h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk
Page 12
mengestimasi indikasi Nilai obyek Penilaian; dan
i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai,
Penilai Properti dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung dalam
perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada
periode awal (Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk
memastikan besaran Tingkat Kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate) atau
menggunakan nilai sisa dari properti.
1.13 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
Penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
Objek Penilaian Lokasi 1 : Kantor
Beberapa hal yang menjadi pertimbangan dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use - HBU) tersebut meliputi:
• Aspek Hukum
- Berdasarkan website online ATRBPN
(https://jakartasatu.jakarta.go.id/geoportal/peta/jakarta), lokasi aset tersebut mempunyai
peruntukkan sebagai Kawasan Perdagangan dan Jasa.
- Status kepemilikan tanah sudah jelas yaitu kepemilikan tunggal, berupa Sertifikat Hak Guna
Bangunan No. 01982 dan No. 11152, total tanah seluas 5.100 m² terdaftar atas nama PT.
Daria Mulia Properti. PT. Pakuan, Tbk adalah Perseroan yang berencana melakukan
Transaski Akuisisi dengan PT. DARIA MULIA PROPERTI.
- Objek penilaian dilengkapi dengan IMB No. 27/C.37.EF/31.73.01.1006.06.008.K.1/1/-
1.785.51/e.r/2021 yang dikeluarkan oleh Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan
Terpadu Satu Pintu Provinsi DKI Jakarta, tertanggal 18 Juni 2021.
Aspek Fisik
Dengan melihat Status kepemilikan tanah ini sudah jelas yaitu berupa Sertifikat Hak Guna
Bangunan No. 01982 dan No. 11152 dengan total luas tanah 5.100 m², memiliki bentuk dan
kondisi tapak yang tidak beraturan, luas yang memadai dan topografi yang datar, sehingga
masih memungkinkan tapak dimanfaatkan secara maksimal untuk dibangun. Hal ini ditunjang
pula oleh kelengkapan infrastruktur (jaringan jalan), peralatannya (jaringan listrik), serta
aksesibilitas dari dan ke lokasi site sudah baik, maka disimpulkan bahwa objek penilaian
tersebut dimungkinkan untuk difungsikan sebagai Kantor.
• Aspek Finansial
Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan permintaan properti komersial serta
mempertimbangkan tren harga properti komersial sekitar, maka pengembangan sebagai Kantor
adalah layak secara finansial.
• Aspek Produktivitas
Dengan memperhatikan aspek hukum, aspek fisik dan aspek finansial tersebut di atas maka
penggunaan objek penilaian sebagai kantor menghasilkan nilai properti yang tertinggi.
Page 13
Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, dengan menerapkan analisis HBU properti yang telah
dikembangkan, kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat ini yang merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) adalah sebagai kantor.
Objek Properti Lokasi 2 : Tanah Kosong
Beberapa hal yang dipertimbangkan dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use - HBU) tersebut meliputi:
Aspek Hukum
- Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 1 Tahun 2022 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Medan Tahun 2022-2042, tanah tersebut diijinkan pemanfaatannya
sebagai Kawasan Perdagangan Dan Jasa. Berdasarkan website online ATRBPN
(https://jakartasatu.jakarta.go.id/geoportal/peta/jakarta), lokasi aset tersebut mempunyai
peruntukkan sebagai Kawasan Perdagangan dan Jasa.
- Status kepemilikan tanah sudah jelas yaitu dikuasi oleh PT. DARIA MULIA PROPERTI,
dilengkapi dengan SHGB No. 14681, SHGB No. 11141, SHGB No. 13472, SHGB No. 11150,
SHGB No. 11140, SHGB, SHGB No. 14682, SHGB No. 14184, SHGB No. 12229, No. SHGB
12228, SHGB No. 12494, SHGB No. 11151, SHGB No. 12387, SHGB No. 14223, SHGB No.
12219, SHGB No. 12220, SHGB No. 14185, SHGB No. 01999, SHGB No. 02003, SHGB No.
14441, SHGB No. 14443, SHGB No. 14440, SHGB No. 14442, SHP NIB. 09.03.000027614.0
dan SHP NIB. 09.03.000027604.0 dengan luas keseluruhan tanah kurang lebih 18.690 m²
dan diasumsikan dapat dipindahtangankan.
Aspek Fisik
Dengan memperhatikan luas tanah, akses jalan, kemudahan akses, bentuk tanah maka properti
dimaksud layak memenuhi penggunaan sebagai properti perdagangan dan jasa (komersial).
Aspek Finansial
Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan permintaan properti perumahan serta
mempertimbangkan tren harga tanah kosong daerah sekitar, maka pengembangan sebagai
perdagangan dan jasa merupakan penggunaan yang layak secara finansial. Indikasi harga pasar
properti tanah disekitar lokasi secara umum berkisar antara Rp 8.100.000,- hingga Rp
15.300.000,- /m².
Aspek Produktivitas
Penggunaan yang menghasilkan nilai tanah yang tertinggi dengan memperhatikan aspek
hukum, aspek fisik dan aspek finansial
Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan tanah di sekitar lokasi dan
peruntukan yang telah ditentukan oleh pemerintah (atrbpn), maka dengan menerapkan analisis
HBU tanah dalam keadaan kosong (as vacan), kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat
ini yang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) adalah sebagai
properti perdagangan dan jasa (komersial).
1.14 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perusahaan.
Page 14
1.15 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar
Penilaian Indonesia
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, serta peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
1.16 Pengungkapan Atas Aset
Properti tersebut diatas terdiri dari Aset Operasional dan Aset Non Operasional milik PT. DARIA
MULIA PROPERTI yang mempunyai dokumen legalitas berupa sertifikat Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai. Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan. Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi.
1.17 Kesimpulan Nilai Pasar
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh faktor-faktor
yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,
maka kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada tanggal
30 September 2025 adalah sebesar Rp. 264.966.000.000,- (Dua Ratus Enam Puluh Empat
Miliar Sembilan Ratus Enam Puluh Enam Juta Rupiah).
Names mentioned 16 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×3
unresolved
org
PT. Daria Mulia Properti
p.2 ×9
unresolved
org
PT. Vasanta Daria Development
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN Ir. Yohn PS.
p.3
unresolved
person
Ir. Yohn PS. Napitupulu
p.3 ×2
unresolved
person
MSc
p.3 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.4
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.4
unresolved
org
PT. Daria Mulia Properti Bidang
p.5
unresolved
org
PT. Vasanta Daria Development Bidang
p.5
unresolved
org
PT. DARIA
p.6
unresolved
person
Marcel
p.7
unresolved
person
Deri
p.7
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
4288 ms
12 Sep 2026 22:30
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}