Back to announcement
20251216_CSIS_Laporan Informasi dan Fakta Material_32013585_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review CSISSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 97
Page 1
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI PENAMBAHAN MODAL
PADA
PT BOGORINDO CEMERLANG
OLEH
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK
No. 00039/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025
Tanggal : 8 Desember 2025
Atas Revisi
No. 00032/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal : 12 November 2025
1
Page 2
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI PENAMBAHAN MODAL
PADA
PT BOGORINDO CEMERLANG
OLEH
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK
No. 00039/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025
Tanggal : 8 Desember 2025
Atas Revisi
No. 00032/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal : 12 November 2025
Page 3
SURAT PENGANTAR
No. 00039/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025 Bekasi, 8 Desember 2025
Kepada:
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Jl. Kaum Sari No. 1, Cibuluh, Bogor Utara
Kota Bogor, Jawa Barat
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk atas Rencana
Transaksi Penambahan Modal pada PT Bogorindo Cemerlang
Dengan hormat,
KJPP Syarif, Endang & Rekan merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang telah memiliki
perizinan dan terdaftar berdasarkan lzin Usaha Kantor Penilai Publik No. 2.12.0113 dan Surat
lzin Penilai Publik No. B-1.12.00340 yang dikeluarkan oleh Menteri Keuangan Republik
Indonesia dan telah terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal di Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) No. STTD.PB-08/PM.2/2018.
Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja No. 0056/SPK/MSE-03/ES/IX/2025, tanggal 17 September
2025, kami telah melaksanakan Penilaian untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas
Rencana Transaksi Penambahan Modal yang dilakukan oleh PT Cahayasakti Investindo Sukses
Tbk (atau selanjutnya disebut “CSIS”) pada entitas anak atas nama PT Bogorindo Cemerlang
(atau selanjutnya disebut “BC”) seperti yang tertuang dalam laporan ini.
Laporan ini merupakan revisi atas laporan pendapat kewajaran sebelumnya yaitu Laporan
No. 00032/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025, tanggal 12 November 2025. Kami
menyatakan bahwa membatalkan laporan penilaian sebelumnya. Hal yang menjadi objek
revisi diantaranya adalah sebagai berikut:
• Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan Modal dengan Memberikan Hak
Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC;
• Perubahan nilai Rencana Transaksi;
• Penambahan pengungkapan terkait Objek Penilaian;
• Penambahan pengungkapan sumber informasi dari tujuan penggunaan dana;
• Penambahan pengungkapan nama kantor akuntan publik dan akuntan publik, opini audit,
nomor dan tanggal laporan pada kinerja keuangan;
• Penambahan analisis kelayakan atas rencana transaksi dan analisis sensitivitas;
• Penyesuaian proyeksi keuangan;
• Perubahan Proforma Keuangan.
i
Page 4
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Latar Belakang
CSIS berencana melakukan Penambahan Modal pada BC guna mendukung usaha BC dalam
pengembangan kawasan industri. Rencana Transaksi tersebut, merupakan bagian dari
rencana Penambahan Modal dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (PMHMETD I) kepada
para pemegang saham CSIS sebanyak-banyaknya 522.800.000 (lima ratus dua puluh dua juta
delapan ratus ribu) saham Baru dengan nilai nominal Rp100,- (seratus Rupiah) per saham
atau sebanyak-banyaknya 28,57% dari modal ditempatkan dan disetor penuh CSIS setelah
PMHMETD I, dengan Harga Pelaksanaan sebesar Rp380,- (tiga ratus delapan puluh Rupiah)
per saham sehingga jumlah dana yang akan diterima CSIS dalam PMHMETD I ini adalah
sebanyak-banyaknya Rp198.664.000.000,- (seratus sembilan puluh delapan miliar enam
ratus enam puluh empat juta Rupiah). Seluruh dana yang diperoleh setelah dikurangi dengan
biaya-biaya emisi, akan digunakan CSIS untuk setoran modal pada BC.
Berdasarkan Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan Modal dengan
Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC, yang dibuat dan
ditandatangani pada tanggal 5 Desember 2025, total nilai Rencana Transaksi Penambahan
Modal adalah sebesar Rp193.695.120.000,- (seratus sembilan puluh tiga miliar enam ratus
sembilan puluh lima juta seratus dua puluh ribu Rupiah), yang setara 54,71% dari ekuitas CSIS
berdasarkan Laporan keuangan Interim per 30 Juni 2025 yang sebesar Rp354.054.446.441,-
(tiga ratus lima puluh empat miliar lima puluh empat juta empat ratus empat puluh enam ribu
empat ratus empat puluh satu Rupiah).
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC memenuhi ketentuan peraturan
tentang transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020, tanggal 20 April 2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Transaksi Benturan Kepentingan karena dilakukan dengan pihak terafiliasi. Selain itu,
Rencana Transaksi juga memenuhi ketentuan mengenai transaksi material sebagaimana
didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 17/POJK.04/2020, tanggal 20 April 2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha karena nilai rencana transaksi sama dengan 20,00% atau lebih dari ekuitas
CSIS per 30 Juni 2025. Sesuai ketentuan, Perusahaan Terbuka yang akan melakukan Transaksi
Material wajib terlebih dahulu memperoleh persetujuan RUPS dalam hal nilai transaksi lebih
dari 50,00%.
Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian
Kami telah menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dengan Laporan
No. 00039/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 8 Desember 2025 atas revisi
No. 00032/2.0113-03/BS/05/0340/1/XI/2025, tanggal 12 November 2025.
Tanggal Penilaian
Tanggal Penilaian dalam laporan pendapat kewajaran ini adalah per 30 Juni 2025.
ii
Page 5
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Objek Penilaian
Objek Pendapat Kewajaran dalam penugasan ini adalah Rencana Transaksi Penambahan
Modal oleh CSIS pada BC sebesar Rp193.695.120.000,- (seratus sembilan puluh tiga miliar
enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua puluh ribu Rupiah), yang selanjutnya akan
dikonversi menjadi 55.579.661 (lima puluh lima juta lima ratus tujuh puluh sembilan ribu
enam ratus enam puluh satu) saham baru.
Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran
Maksud dan tujuan dari laporan penilaian ini adalah pemberian Pendapat Kewajaran atas
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC.
Pendekatan dan Metode
Sesuai dengan SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020, pendekatan dan metode yang digunakan adalah
sebagai berikut:
a. Analisis transaksi;
b. Analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas rencana transaksi;
c. Analisis atas kewajaran nilai transaksi; dan
d. Analisis atas faktor lain yang relevan.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini
adalah:
• Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
Pendapat Kewajaran.
• Dalam menyusun laporan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan kelengkapan
informasi yang disediakan oleh CSIS atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia
untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
• Penilai menggunakan proyeksi keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi yang
telah disesuaikan dengan mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh
CSIS dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
• Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
• Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional CSIS.
• Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan yang
dihasilkan.
iii
Page 6
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek Pendapat Kewajaran dari
pemberi tugas.
Kesimpulan
A. Analisis Transaksi
1. Pihak-pihak yang Terkait dalam Rencana Transaksi
• PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (CSIS) sebagai pihak yang melakukan
penambahan modal;
• PT Bogorindo Cemerlang (BC) sebagai pihak penerima penambahan modal.
2. Hubungan Pihak-Pihak yang Akan Melakukan Transaksi
Rencana Transaksi akan dilakukan antara CSIS sebagai pihak yang melakukan
penambahan modal dengan BC sebagai pihak penerima penambahan modal. Rencana
Transaksi merupakan transaksi afiliasi, mengingat bahwa:
• CSIS merupakan pemegang saham mayoritas dengan kepemilikan sebesar 52,50%
pada BC.
• Bapak Tjoea Aubintoro menjabat sebagai Direktur Utama CSIS sekaligus Direktur
di BC serta pemegang saham BC sebesar 0,34%.
Dengan demikian, Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan Transaksi
Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. 42/POJK.04/2020, karena
dilakukan dengan pihak terafiliasi.
3. Materialitas Nilai Transaksi
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim Audit CSIS per 30 Juni 2025, total ekuitas
CSIS adalah sebesar Rp354.054.446.441,- (tiga ratus lima puluh empat miliar lima
puluh empat juta empat ratus empat puluh enam ribu empat ratus empat puluh satu
Rupiah). Berdasarkan Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan
Modal dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC,
yang dibuat dan ditandatangani pada tanggal 5 Desember 2025, diketahui bahwa
nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp193.695.120.000,- (seratus sembilan
puluh tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua puluh ribu Rupiah).
Dengan demikian, persentase nilai transaksi terhadap ekuitas CSIS per 30 Juni 2025
adalah sebesar 54,71%. Dengan demikian, Rencana Transaksi termasuk transaksi
material sesuai dengan Peraturan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material
dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
iv
Page 7
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
4. Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC belum memiliki perjanjian
dan persyaratan yang disepakati secara formal. Namun demikian, berdasarkan
informasi yang diperoleh dari manajemen, diketahui bahwa CSIS berencana untuk
melakukan penambahan modal pada BC sebesar Rp193.695.120.000,- (seratus
sembilan puluh tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua puluh
ribu Rupiah).
5. Manfaat dan Risiko Atas Transaksi yang Akan Dilakukan
Rencana Transaksi ini diharapkan memperkuat permodalan BC guna mendukung
pengembangan kawasan industri sekaligus menjaga kendali strategis CSIS. Adapun
risikonya terutama terkait pada kemampuan BC dalam mengelola dan
mengembangkan usaha, serta potensi berkurangnya fleksibilitas keuangan CSIS
akibat alokasi modal dalam jumlah signifikan.
B. Analisis Kualitatif
1. Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha
CSIS didirikan berdasarkan Akta Notaris Djurnawati Soetarmono, S.H., No. 52,
tanggal 2 Juni 1995. Akta pendirian tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-4373.HT.01.01.Th.96, tanggal 6
Maret 1996, dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 61
dan Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 021003, tanggal 1 Agustus
2025. CSIS berkedudukan di Bogor, dengan Kantor pusat beralamat di Jl. Kaum Sari
No. 1, Bogor, Jawa Barat. CSIS merupakan bagian dari Olympic Group, salah satu
market leader produsen furniture knock down di Indonesia yang telah berdiri sejak
tahun 1983. Entitas induk CSIS adalah PT Andalan Utama Bintara (AUB) dan entitas
induk terakhir adalah PT Cahaya Infra Antariksa (CIA).
2. Analisis Industri dan Lingkungan
Selama 2024, pasar lahan industri Jabodetabek mencatat lonjakan signifikan dengan
total transaksi 427,06 hektar, hampir menyamai rekor 2014 dan hampir dua kali lipat
dari 2023, didorong terutama oleh penjualan 150 hektar di Subang Smartpolitan
kepada BYD. Bahkan tanpa transaksi tersebut, penyerapan tetap melampaui tahun
sebelumnya, mencerminkan kuatnya ekspansi sektor kawasan industri. Pada kuartal
IV, transaksi terbesar tercatat di Karawang New Industry City (36 hektar) dan Modern
Cikande, Serang (18,15 hektar), disusul GIIC dengan total tahunan 59,31 hektar,
serta aktivitas solid di KIIC, Kota Bukit Indah, Arta Industrial Hill, Jababeka, dan
v
Page 8
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Suryacipta. Secara keseluruhan, kinerja penjualan lahan industri pada kuartal IV 2024
menunjukkan tren positif yang diperkirakan berlanjut di tahun-tahun mendatang.
3. Analisis Operasional dan Prospek Perusahaan
CSIS merupakan perusahaan terbuka di Indonesia yang menjalankan usaha melalui
entitas anak dengan fokus pada pengembangan properti, real estat, dan kawasan
industri. Dalam periode 2020 hingga Juni 2025, penjualan Perseroan berfluktuasi
dengan dominasi unit bangunan dan kaveling tanah, sempat menurun pada 2021–
2023 sebelum pulih pada 2024, dan hingga pertengahan 2025 telah mencapai
Rp60,51 miliar atau 72,56% dari capaian tahun sebelumnya. Ke depan, sektor
kawasan industri di Indonesia memiliki prospek pertumbuhan positif didorong oleh
kebutuhan lahan industri, investasi manufaktur dan logistik, serta dukungan
kebijakan pemerintah, sehingga dengan permodalan tambahan kepada BC, CSIS
berpotensi memperkuat daya saing dalam pengembangan kawasan industri.
4. Alasan Dilakukannya Transaksi
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC dilakukan untuk
memperkuat struktur permodalan entitas anak dalam mengembangkan kawasan
industri, sekaligus mencerminkan komitmen CSIS mendukung pertumbuhan usaha
BC guna meningkatkan kinerja konsolidasi dan memberi nilai tambah bagi pemegang
saham.
5. Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC secara kualitatif
memberikan sejumlah keuntungan, antara lain memperkuat posisi CSIS sebagai
induk usaha di sektor properti dan kawasan industri, meningkatkan kendali
manajerial dalam arah pengembangan BC, serta sebagai komitmen Perseroan dalam
mendukung pertumbuhan usaha entitas anak. Namun demikian, transaksi ini juga
memiliki kerugian kualitatif, seperti meningkatnya ketergantungan CSIS pada kinerja
BC, serta risiko operasional BC secara tidak langsung menjadi risiko CSIS.
C. Analisis Kuantitatif
1. Penilaian atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas, dan Kondisi Keuangan Perusahaan
Dalam periode 2020 sampai dengan 30 Juni 2025, total aset Perseroan berfluktuasi
dari Rp538,26 miliar menjadi Rp513,17 miliar, dengan tren penurunan pada tahun
2024—2025 akibat berkurangnya persediaan kaveling tanah, meskipun aset tidak
lancar meningkat dari akumulasi aset tetap. Liabilitas menurun konsisten dari
Rp270,23 miliar pada tahun 2020 menjadi Rp159,11 miliar pada 30 Juni 2025,
vi
Page 9
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
terutama karena penurunan utang pihak berelasi dan uang muka pihak ketiga.
Sementara itu, ekuitas terus menguat dari Rp268,04 miliar pada tahun 2020 menjadi
sebesar Rp354,05 miliar pada 30 Juni 2025, didorong oleh perbaikan saldo laba dari
negatif menjadi positif serta kenaikan kepentingan non pengendali. Hal ini
mencerminkan struktur keuangan yang semakin sehat.
Kinerja operasional CSIS dari tahun 2020 hingga 2024 menunjukkan tren fluktuatif
pada penjualan, yakni dari sebesar Rp85,54 miliar di tahun 2020, menjadi sebesar
Rp83,52 miliar di tahun 2021, kemudian menjadi sebesar Rp80,80 miliar tahun
2023, dan selanjutnya menjadi sebesar Rp82,40 miliar pada tahun 2024. Hingga 30
Juni 2025, penjualan telah mencapai Rp60,51 miliar atau setara dengan 45,12% dari
akhir tahun 2024.
2. Analisis Inkremental
Diperkirakan nilai tambah atas aset sebesar Rp193,70 miliar pada tahun 2025 dan
terus meningkat hingga mencapai Rp201,00 miliar pada tahun 2030. Dari sisi
ekuitas, diperkirakan nilai tambah atas ekuitas sebesar Rp193,70 miliar pada tahun
2025 yang mengalami fluktuasi, dengan nilai pada tahun 2030 sebesar Rp193,79
miliar. Dari sisi laba rugi nilai tambah atas laba tahun berjalan sebesar Rp1,43 miliar
pada tahun 2025, dan Rp5,40 miliar pada tahun 2030. Dari sisi arus kas, akumulasi
arus kas sebesar Rp12,60 miliar pada akhir proyeksi tahun 2030 dengan adanya
Rencana Transaksi.
D. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
1. Perbandingan antara Rencana Nilai Transaksi dengan Hasil Penilaian atas Transaksi
yang akan dilakukan
Hasil Penilaian
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham BC per tanggal penilaian 30 Juni 2025,
No. 00038/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 8 Desember 2025, oleh
Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari Kantor Jasa Penilai Publik
Syarif, Endang dan Rekan, Nilai Pasar 100,00% Saham BC adalah sebesar
Rp828.336.111.000,- (delapan ratus dua puluh delapan miliar tiga ratus tiga puluh
enam juta seratus sebelas ribu Rupiah).
Berdasarkan hasil penilaian tersebut, nilai pasar BC per lembar saham adalah sebesar
Rp3.525,- (tiga ribu lima ratus dua puluh lima Rupiah).
vii
Page 10
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Nilai Transaksi
Berdasarkan Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan Modal
dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC, yang
dibuat dan ditandatangani pada tanggal 5 Desember 2025, CSIS akan melakukan
Penambahan Modal pada BC sebesar Rp193.695.120.000,- (seratus sembilan puluh
tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua puluh ribu Rupiah).
Berdasarkan informasi dari pihak manajemen, nilai Rencana Transaksi per lembar
saham adalah sebesar Rp3.485,- (tiga ribu empat ratus delapan puluh lima Rupiah).
2. Analisis untuk Memastikan bahwa Rencana Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah
dari Transaksi yang Akan Dilakukan
Hasil analisis inkremental menunjukkan bahwa terdapat nilai tambah atas
dilakukannya rencana transaksi. Berdasarkan hasil analisis inkremental, diperkirakan
nilai tambah atas laba tahun berjalan sebesar Rp1,43 miliar pada tahun 2025, dan
Rp5,40 miliar pada tahun 2030. Dari sisi aset diperkirakan nilai tambah atas aset
sebesar Rp193,70 miliar pada tahun 2025 dan terus meningkat hingga mencapai
Rp201,00 miliar pada tahun 2030. Dari sisi ekuitas, diperkirakan nilai tambah atas
ekuitas sebesar Rp193,70 miliar pada tahun 2025 yang mengalami fluktuasi, dengan
nilai pada tahun 2030 sebesar Rp193,79 miliar.
3. Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan untuk Meyakini bahwa Rencana
Nilai Transaksi Berada dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil Penilaian
Berdasarkan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal, yang menetapkan bahwa batas
atas dan bawah pada kisaran nilai tidak boleh melebihi 7,50% dari nilai hasil
penilaian. Selisih harga dalam Rencana Transaksi lebih rendah sebesar 1,13%
dibandingkan dengan Nilai Pasar. Oleh karena itu, Rencana Transaksi ini dinilai wajar
karena berada dalam kisaran 7,50%. Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai
transaksi adalah wajar.
E. Analisis atas Faktor Lain yang Relevan
Faktor-faktor yang relevan dengan Rencana Transaksi sudah dianalisis dan diungkapkan
pada bab-bab sebelumnya, baik secara kualitatif maupun kuantitatif, termasuk
pertimbangan manfaat, keuntungan, risiko, dan kerugian. Dengan demikian, kami tidak
melakukan analisis atas faktor lain yang relevan.
Pendapat Mengenai Kewajaran Transaksi
Berdasarkan pertimbangan analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas
Rencana Transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi, dan analisis faktor lain yang
viii
Page 11
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
relevan, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada
BC adalah Wajar.
Kesimpulan akhir di atas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak
material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas
pada perubahan kondisi, baik secara internal maupun secara eksternal yaitu kondisi pasar
dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-
peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan
Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran
ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka kesimpulan mengenai
kewajaran Rencana Transaksi ini mungkin berbeda.
Hormat kami,
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.)
Rekan
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
ix
Page 12
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menyatakan bahwa:
1. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat kewajaran ini kami telah bertindak secara
independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan CSIS, dan pihak-pihak
yang terkait dengan rencana transaksi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau
keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Pendapat
kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada
pihak mana pun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh
pendapat yang dihasilkan dari proses analisis pendapat kewajaran ini dan kami hanya
menerima imbalan sesuai dengan yang tercantum pada Surat Perjanjian Kerja (SPK)
Kerja No. 0056/SPK/MSE-03/ES/IX/2025, tanggal 17 September 2025;
2. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah
dilakukan dengan benar;
3. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran;
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada
tanggal Pendapat Kewajaran;
5. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Pendapat Kewajaran;
6. Kesimpulan Pendapat Kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas;
7. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Pendapat Kewajaran diperoleh dari
berbagai sumber yang diyakini Penilai Usaha dapat dipertanggungjawabkan;
8. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 35/POJK.04/2020, SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020, POJK
No. 42/POJK.04/2020, POJK No. 17/POJK.04/2020, dan memenuhi Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
9. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah; dan
10. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam Laporan ini, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan Laporan Penilaian.
x
Page 13
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
KJPP Syarif, Endang & Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan dalam
penugasan Penilaian ini adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
No. Nama Tugas Tanda Tangan
1. Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert) Penanggung Jawab (.......................)
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
2. Meilindra Indriani, S.Si. Reviewer (........................)
MAPPI : No. 14-T-05006
Register : No. RMK-2017.01002
3. Toyib Efendi, S.E., M.Ec. Dev. Staf Penilai (........................)
MAPPI : No. 09-P-02398
Register : No. RMK-2021.03694
4. Kamaludin, S.Pd Tenaga Inspeksi (........................)
MAPPI : No. 17-A-07843
xi
Page 14
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR .......................................................................................................... i
PERNYATAAN PENILAI ...................................................................................................... x
DAFTAR ISI .................................................................................................................... xii
DAFTAR TABEL .............................................................................................................. xiv
DAFTAR GAMBAR ...........................................................................................................xv
1 PENDAHULUAN .................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ..................................................................................................... 1
1.2 Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian ................................................................ 2
1.3 Tanggal Penilaian ................................................................................................ 2
1.4 Identifikasi Status Penilai ..................................................................................... 2
1.5 Identifikasi Pemberi Tugas................................................................................... 2
1.6 Identifikasi Pengguna Laporan ............................................................................. 3
1.7 Objek Penilaian .................................................................................................... 3
1.8 Jenis Mata Uang yang digunakan ......................................................................... 3
1.9 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran............................................ 3
1.10 Tingkat Kedalaman Investigasi ............................................................................ 3
1.11 Benturan Kepentingan Atas Rencana Transaksi .................................................... 4
1.12 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan .................................................... 4
1.13 Ruang Lingkup Penilaian ...................................................................................... 6
1.14 Pendekatan dan Metode ...................................................................................... 7
1.15 Asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................................. 8
1.16 Penilai Bisnis serta Hasil Penilaian yang Menjadi Dasar dalam Pemberian
Pendapat Kewajaran ............................................................................................ 8
1.17 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi ...................................................... 9
1.18 Konfirmasi bahwa Penilaian telah Dilakukan berdasarkan SPI, POJK, dan SEOJK ... 9
1.19 Kejadian Setelah Tanggal Penilaian ...................................................................... 9
2 ANALISIS TRANSAKSI .......................................................................................... 10
2.1 Pihak-pihak yang Terkait dalam Rencana Transaksi .......................................... 10
2.2 Hubungan Pihak-pihak yang Akan Melakukan Transaksi ................................... 10
2.3 Materialitas Nilai Transaksi ................................................................................ 12
2.4 Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi .............. 12
2.5 Manfaat dan Risiko Atas Transaksi yang Akan Dilakukan................................... 14
3 ANALISIS KUALITATIF ......................................................................................... 15
3.1 Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha .................................................... 15
3.2 Analisis Industri dan Lingkungan ....................................................................... 16
3.2.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia ................................................................... 16
3.2.2 Kondisi Industri ................................................................................................. 19
3.3 Analisis Operasional dan Prospek Perusahaan ................................................... 21
3.4 Alasan Dilakukannya Transaksi.......................................................................... 22
3.5 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif ............................................. 22
4 ANALISIS KUANTITATIF ...................................................................................... 23
xii
Page 15
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
4.1 Penilaian atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas, dan Kondisi Keuangan
Perusahaan ........................................................................................................ 23
4.1.1 Penilaian Kinerja Historis ................................................................................... 24
4.1.2 Penilaian Arus Kas ............................................................................................. 35
4.1.3 Penilaian atas Proyeksi Keuangan ...................................................................... 37
4.1.4 Analisis Rasio Keuangan .................................................................................... 43
4.1.5 Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi dan Proforma Laporan Keuangan
Setelah Transaksi Dilakukan .............................................................................. 47
4.2 Analisis Inkremental .......................................................................................... 51
4.2.1 Kontribusi Nilai Tambah dan Dampak Terhadap Proyeksi Keuangan ................. 51
4.2.2 Biaya atau Pendapatan yang Relevan.................................................................. 56
4.2.3 Informasi Non Keuangan yang Relevan .............................................................. 56
4.2.4 Prosedur Pengambilan Keputusan oleh Perusahaan dalam Menentukan Rencana
dan Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif Lain ............................... 56
4.2.5 Hal Material Lainnya .......................................................................................... 56
4.3 Analisis Sensitivitas ........................................................................................... 56
5 ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI ............................................................. 58
5.1 Perbandingan Antara Rencana Nilai Transaksi dengan Hasil Penilaian atas
Transaksi yang Akan Dilakukan ......................................................................... 58
5.2 Analisis untuk Memastikan bahwa Rencana Nilai Transaksi Memberikan Nilai
Tambah dari Transaksi yang Akan Dilakukan .................................................... 58
5.3 Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan untuk Meyakini bahwa
Rencana Nilai Transaksi Berada dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil
Penilaian ............................................................................................................ 58
6 ANALISIS FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG RELEVAN ............................................... 60
7 PENDAPAT MENGENAI KEWAJARAN TRANSAKSI .................................................. 61
8 KUALIFIKASI PENILAI USAHA ............................................................................... 62
9 KESIMPULAN ...................................................................................................... 63
xiii
Page 16
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Hubungan Pihak yang Bertransaksi Berdasarkan Kepengurusan ......................... 11
Tabel 2 Materialitas Nilai Rencana Transaksi ................................................................... 12
Tabel 3 Susunan Pemegang Saham Perseroan ................................................................. 15
Tabel 4 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran .............. 16
Tabel 5 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha ........ 17
Tabel 6 Kinerja Posisi Keuangan (Rp.000) ....................................................................... 24
Tabel 7 Kinerja Laba Rugi (Rp.000) ................................................................................. 28
Tabel 8 Rasio Keuangan .................................................................................................. 33
Tabel 9 Arus Kas (Rp.000) ............................................................................................... 35
Tabel 10 Asumsi Proyeksi Struktur Pendapatan (Rp.000) ................................................ 37
Tabel 11 Asumsi Proyeksi Struktur Biaya ......................................................................... 38
Tabel 12 Asumsi Proyeksi Pendapatan (Beban) Lain-Lain (To Sales) ................................ 38
Tabel 13 Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Adanya Transaksi (Rp.000) .......................... 38
Tabel 14 Proyeksi Laba Rugi Dengan Adanya Transaksi (Rp.000) .................................... 40
Tabel 15 Proyeksi Arus Kas Dengan Adanya Transaksi (Rp.000)...................................... 41
Tabel 16 Rasio Keuangan ................................................................................................ 43
Tabel 17 Laporan Posisi Keuangan Proforma 30 Juni 2025 (Rp.000) ............................... 47
Tabel 18 Laporan Laba Rugi Proforma 30 Juni 2025 (Rp.000) ......................................... 48
Tabel 19 Laporan Arus Kas Proforma 30 Juni 2025 (Rp.000) ........................................... 49
Tabel 20 Analisis Rasio Keuangan Proforma .................................................................... 51
Tabel 21 Inkremental Posisi Keuangan (Rp.000) .............................................................. 52
Tabel 22 Inkremental Laba Rugi (Rp.000) ........................................................................ 53
Tabel 23 Inkremental Arus Kas (Rp.000) ......................................................................... 54
Tabel 24 Uji Batas Atas dan Batas Bawah ......................................................................... 59
Tabel 25 Selisih Nilai Transaksi ....................................................................................... 59
xiv
Page 17
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Hubungan Pihak yang Bertransaksi Berdasarkan Kepemilikan ......................... 10
Gambar 2 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan I 2025 .................................... 17
Gambar 3 Grafik Inflasi IHK dan Komponen .................................................................... 18
Gambar 4 Inflasi IHK Provinsi .......................................................................................... 18
Gambar 5 Analisis Sensitivitas ........................................................................................ 57
xv
Page 18
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (atau selanjutnya disebut “CSIS”) merupakan
sebuah Perseroan Terbatas berstatus perusahaan terbuka yang didirikan di
Indonesia. Bidang usaha CSIS meliputi pengembangan properti melalui entitas anak,
serta industri furnitur dan jasa pelaksana konstruksi umum. CSIS beralamat di Jl.
Kaum Sari No. 1, Bogor, Jawa Barat, dan memiliki satu entitas anak dan dua entitas
asosiasi. PT Bogorindo Cemerlang (atau selanjutnya disebut “BC”) merupakan entitas
anak CSIS yang bergerak di bidang real estat, dengan kepemilikan saham CSIS pada
BC per 31 Juni 2025 sebesar 52,50%. CSIS berencana melakukan aksi korporasi
berupa Penambahan Modal pada BC guna mendukung usaha BC dalam
pengembangan kawasan industri.
Rencana Transaksi tersebut, merupakan bagian dari rencana Penambahan Modal
dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (PMHMETD I) kepada para pemegang
saham CSIS sebanyak-banyaknya 522.800.000 (lima ratus dua puluh dua juta
delapan ratus ribu) saham Baru dengan nilai nominal Rp100,- (seratus Rupiah) per
saham atau sebanyak-banyaknya 28,57% dari modal ditempatkan dan disetor
penuh CSIS setelah PMHMETD I, dengan Harga Pelaksanaan sebesar Rp380,- (tiga
ratus delapan puluh Rupiah) per saham sehingga jumlah dana yang akan diterima
CSIS dalam PMHMETD I ini adalah sebanyak-banyaknya Rp198.664.000.000,-
(seratus sembilan puluh delapan miliar enam ratus enam puluh empat juta Rupiah).
Seluruh dana yang diperoleh setelah dikurangi dengan biaya-biaya emisi, akan
digunakan CSIS untuk setoran modal pada BC.
Berdasarkan Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan Modal
dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC, yang
dibuat dan ditandatangani pada tanggal 5 Desember 2025, nilai Rencana Transaksi
Penambahan Modal oleh CSIS pada BC adalah sebesar Rp193.695.120.000,-
(seratus sembilan puluh tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua
puluh ribu Rupiah). Total nilai Rencana Transaksi tersebut setara 54,71% dari ekuitas
CSIS berdasarkan Laporan keuangan Interim per 30 Juni 2025 yang sebesar
Rp354.054.446.441,- (tiga ratus lima puluh empat miliar lima puluh empat juta
empat ratus empat puluh enam ribu empat ratus empat puluh satu Rupiah).
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC memenuhi ketentuan
peraturan tentang transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020, tanggal 20 April
2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan (selanjutnya
disebut “Peraturan No. 42/POJK.04/2020” atau “POJK No. 42/2020”) karena
dilakukan dengan pihak terafiliasi. Selain itu, Rencana Transaksi juga memenuhi
1
Page 19
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
ketentuan mengenai transaksi material sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020, tanggal 20 April
2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha (selanjutnya
disebut “Peraturan No. 17/POJK.04/2020” atau “POJK No. 17/2020”) karena nilai
rencana transaksi lebih dari 20,00% ekuitas CSIS per 30 Juni 2025. Sesuai ketentuan,
Perusahaan Terbuka yang akan melakukan Transaksi Material wajib terlebih dahulu
memperoleh persetujuan RUPS dalam hal nilai transaksi lebih dari 50,00%.
1.2 Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian
Kami telah menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dengan
Laporan No. 00039/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 8 Desember
2025 atas revisi No. 00032/2.0113-03/BS/05/0340/1/XI/2025, tanggal 12
November 2025.
1.3 Tanggal Penilaian
Tanggal Penilaian dalam laporan pendapat kewajaran ini ditetapkan per 30 Juni
2025 dengan analisis menggunakan data dari Laporan Keuangan Interim CSIS yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025. Adapun batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan Pendapat Kewajaran.
1.4 Identifikasi Status Penilai
KJPP Syarif, Endang & Rekan merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang telah
memiliki perizinan dan terdaftar berdasarkan lzin Usaha Kantor Penilai Publik
No. 2.12.0113 dan Surat lzin Penilai Publik No. B-1.12.00340 yang dikeluarkan oleh
Menteri Keuangan Republik Indonesia dan telah terdaftar sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD)
No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023.
Kami adalah Penilai Independen/Penilai Eksternal yang memberikan penilaian
objektif dan tidak memihak. Penilai dalam posisi bebas ikatan, yang pada saat ini
atau di kemudian hari tidak memiliki kepentingan finansial yang berhubungan
dengan subjek dan atau objek Penilaian selain dari jasa penilaian serta Penilai
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
1.5 Identifikasi Pemberi Tugas
Pemberi tugas dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate Melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
2
Page 20
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
Email : info@csis.co.id
1.6 Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate Melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
Email : info@csis.co.id
1.7 Objek Penilaian
Objek Pendapat Kewajaran dalam penugasan ini adalah Rencana Transaksi
Penambahan Modal oleh CSIS pada BC sebesar Rp193.695.120.000,- (seratus
sembilan puluh tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua puluh
ribu Rupiah), yang selanjutnya akan dikonversi menjadi 55.579.661 (lima puluh lima
juta lima ratus tujuh puluh sembilan ribu enam ratus enam puluh satu) saham baru.
1.8 Jenis Mata Uang yang digunakan
Jenis mata uang yang digunakan dalam analisis Pendapat Kewajaran adalah mata
uang rupiah.
1.9 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran
Maksud dan tujuan dari laporan penilaian ini adalah pemberian Pendapat Kewajaran
atas Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC. Pendapat kewajaran
ini diberikan dalam rangka memenuhi Peraturan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu dan Peraturan
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
1.10 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan pekerjaan pendapat kewajaran, kami telah melakukan:
3
Page 21
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
1. Inspeksi lapangan untuk mengetahui kondisi kegiatan usaha.
2. Pengumpulan data yang diperlukan dalam proses penilaian baik data internal
perusahaan maupun data eksternal perusahaan.
3. Diskusi dengan pihak manajemen dalam rangka memperoleh informasi terkait
rencana transaksi.
4. Klarifikasi atas semua data yang telah diterima.
5. Meminta tambahan data dan informasi.
6. Mengadakan pertemuan dengan pihak manajemen untuk menyamakan persepsi
terkait dengan asumsi-asumsi yang digunakan.
1.11 Benturan Kepentingan Atas Rencana Transaksi
Rencana Transaksi melibatkan pihak yang secara kepentingan ekonomis dari
masing-masing pihak diketahui tidak ada benturan kepentingan atas Rencana
Transaksi yang akan dilakukan.
1.12 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan
Untuk dapat memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, sebagai
Penilai Independen kami telah mempelajari, mempertimbangkan, mengacu atau
melaksanakan akan prosedur atas hal-hal sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2020, No. 00358/2.1068/AU.1/03/1044-3/1/IV/2021, tanggal 30 April 2021
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari Kantor
Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini wajar
tanpa modifikasian;
2. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2021, No. 00224/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/III/2022, tanggal 29 Maret
2022, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2022, No. 00829/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/IX/2023, tanggal 29 September
2023, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2023, No. 00230/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/III/2024, tanggal 28 Maret
2024, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
4
Page 22
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
5. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2024, No. 00157/2.1068/AU.1/03/1044-2/1/III/2025, tanggal 25 Maret
2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim Perseroan dan Entitas Anak per 30
Juni 2025, No. 00753/2.1068/AU.1/03/1241-1/1/IX/2025, tanggal 8
September 2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Martinus Arifin, SE,
Ak., CA., CPA, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang &
Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian;
7. Proyeksi Keuangan CSIS dengan dan tanpa transaksi periode 2025 sampai
dengan 2030;
8. Akta dan Legalitas Umum CSIS;
9. Laporan Penilaian Saham BC per tanggal penilaian 30 Juni 2025
No. 00038/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 8 Desember 2025,
oleh Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari Kantor Jasa
Penilai Publik Syarif, Endang & Rekan;
10. Laporan asurans praktisi independen atas kompilasi informasi keuangan
proforma No. 160/1.C1079/MA.1/06.25/R, tanggal 5 Desember 2025 oleh
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan;
11. Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan Modal dengan
Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC, yang
dibuat dan ditandatangani pada tanggal 5 Desember 2025;
12. Surat Pernyataan Manajemen atas Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan
No. 069/DIRUT-CSIS/EKS/XI/2025, tanggal 3 November 2025, dinyatakan
bahwa Rencana Transaksi mengandung unsur transaksi afiliasi dan tidak
terdapat benturan kepentingan;
13. Surat Pernyataan Manajemen atas Transaksi Material No. 068/DIRUT-
CSIS/EKS/XI/2025, tanggal 3 November 2025, dinyatakan bahwa Rencana
Transaksi termasuk pada transaksi material;
14. Wawancara dan diskusi dengan manajemen CSIS sehubungan dengan
penugasan pendapat Kewajaran, diantaranya adalah Bapak Tjoea Aubintoro
sebagai Direktur Utama dan Ibu Maria Ekanita sebagai Sekretaris Perusahaan;
dan
15. Surat Pernyataan Manajemen atas kebenaran data dan informasi yang diberikan
No. 067/DIRUT-CSIS/EKS/XI/2025, tanggal 3 November 2025.
Prosedur yang Digunakan
Laporan dan fakta yang terkandung dalam Laporan adalah berdasarkan informasi
dan representasi yang disediakan oleh CSIS dan dikompilasi oleh Penilai. Informasi
yang terkandung dalam Laporan ini adalah benar dan akurat dalam semua hal yang
material, tidak menyesatkan, dan bahwa tidak ada fakta lainnya, yang mana jika
5
Page 23
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
dihilangkan dapat membuat Laporan ini dan informasi atau pernyataan di dalamnya
menjadi menyesatkan.
Selain itu informasi lainnya seperti informasi pasar, industri, dan data lainnya
diperoleh dari data riset dari domain publik. Dalam penyusunan laporan ini, telah
dilakukan prosedur sebagai berikut: (i) CSIS telah diberikan kesempatan untuk
meminta dan mengulas, serta telah menerima semua informasi yang diperlukan
untuk memeriksa kembali keakuratan informasi atau untuk melengkapi informasi
di dalamnya (ii) CSIS tidak bergantung kepada Penilai atau seseorang yang memiliki
hubungan afiliasi dengan Penilai atau pihak lain yang berafiliasi dengan Penilai
sehubungan dengan pemeriksaan keakuratan informasi atau keputusan.
Penyampaian dari laporan ini atau setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan laporan
ini, dalam kondisi apa pun, tidak dapat diimplikasikan bahwa informasi yang
terkandung adalah benar setelah tanggal Laporan ini. Prosedur lain yang dilakukan
Penilai adalah memeriksa dan menganalisis seluruh dokumen transaksi, laporan
keuangan, dan tiap bagian dari rencana transaksi dalam hal kewajarannya.
1.13 Ruang Lingkup Penilaian
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) merupakan suatu pernyataan yang diberikan
oleh Penilai Usaha untuk menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan dilakukan
adalah wajar atau tidak wajar. Sesuai dengan peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal, pemberian pendapat kewajaran diberikan setelah dilakukan
analisis atas:
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan;
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham;
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait
dengan Rencana Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham.
Sifat Rencana Transaksi terkait dengan ada atau tidak adanya hubungan antara
pihak-pihak yang bertransaksi diatur sesuai dengan POJK No. 42/POJK.04/2020,
tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu dan nilai
materialitas Rencana Transaksi diatur sesuai dengan Peraturan
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha
Utama.
Sehubungan dengan peraturan-peraturan tersebut berkaitan dengan penunjukan
Penilai untuk memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi, maka ruang
6
Page 24
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
lingkup pendapat kewajaran berdasarkan pada analisis atas kewajaran dari Rencana
Transaksi tersebut.
1.14 Pendekatan dan Metode
Sesuai dengan SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020, pendekatan dan metode yang
digunakan adalah sebagai berikut:
1. Analisis transaksi
a. Identifikasi hubungan antara pihak yang bertransaksi;
b. Perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam transaksi; dan
c. Penilaian atas risiko dan manfaat dari transaksi yang akan dilakukan.
2. Analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas rencana transaksi
Analisis kualitatif
a. Riwayat perusahaan dan sifat kegiatan usaha;
b. Analisis industri dan lingkungan;
c. Analisis operasional dan prospek perusahaan;
d. Alasan dilakukannya transaksi; dan
e. Keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan
dilakukan.
Analisis Kuantitatif
a. Penilaian atas potensi pendapatan, aset, liabilitas, dan kondisi keuangan
perusahaan, termasuk:
1) Penilaian kinerja historis;
2) Penilaian arus kas;
3) Penilaian atas proyeksi keuangan;
4) Analisis rasio keuangan; dan
5) Analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan proforma laporan
keuangan setelah transaksi dilakukan.
b. Melakukan analisis inkremental (incremental analysis) untuk mengukur
nilai tambah dari transaksi dengan mempertimbangkan paling sedikit
meliputi hal sebagai berikut:
1) Kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari
transaksi yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap
proyeksi keuangan perusahaan;
2) Biaya atau pendapatan yang relevan;
3) Informasi non keuangan yang relevan;
4) Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain; dan
5) Hal material lainnya.
c. Melakukan analisis sensitivitas (sensitivity analysis) untuk mengukur
keuntungan dan kerugian dari transaksi yang akan dilakukan, jika
diperlukan.
7
Page 25
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
3. Analisis atas kewajaran nilai transaksi
a. Perbandingan antara rencana nilai transaksi dengan hasil Penilaian atas
transaksi yang akan dilakukan;
b. Analisis untuk memastikan bahwa rencana nilai transaksi memberikan nilai
tambah dari transaksi yang akan dilakukan; dan
c. Analisis atas kewajaran nilai transaksi dilakukan untuk meyakini bahwa
rencana nilai transaksi berada dalam kisaran Nilai yang didapatkan dari
hasil Penilaian.
4. Analisis atas faktor lain yang relevan.
1.15 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan Pendapat
Kewajaran ini adalah:
• Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam Pendapat Kewajaran.
• Dalam menyusun laporan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan
kelengkapan informasi yang disediakan oleh CSIS atau data yang diperoleh
dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta
penelitian yang kami anggap relevan.
• Penilai menggunakan proyeksi keuangan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi untuk periode proyeksi tahun 2025 sampai dengan tahun 2030
yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan
yang dibuat oleh CSIS dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
• Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
• Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional CSIS.
• Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan
yang dihasilkan.
• Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek Pendapat
Kewajaran dari pemberi tugas.
1.16 Penilai Bisnis serta Hasil Penilaian yang Menjadi Dasar dalam Pemberian Pendapat
Kewajaran
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham BC per tanggal penilaian 30 Juni 2025,
No. 00038/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 8 Desember 2025, oleh
Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari Kantor Jasa Penilai
Publik Syarif, Endang dan Rekan, Nilai Pasar 100,00% Saham BC adalah sebesar
Rp828.336.111.000,- (delapan ratus dua puluh delapan miliar tiga ratus tiga puluh
8
Page 26
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
enam juta seratus sebelas ribu Rupiah). Berdasarkan hasil penilaian tersebut, nilai
pasar BC per lembar saham adalah sebesar Rp3.525,- (tiga ribu lima ratus dua puluh
lima Rupiah).
1.17 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum
dan tidak untuk direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas
persetujuan kami secara tertulis. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau
kehilangan yang diderita akibat penggunaan laporan ini oleh pihak lain tanpa
persetujuan kami secara tertulis. Namun bila laporan ini ditujukan untuk
kepentingan pasar modal, maka laporan kami dapat disirkulasikan secara utuh
untuk mengakomodir kepentingan stakeholder agar dapat melindungi kepentingan
masyarakat luas.
1.18 Konfirmasi bahwa Penilaian telah Dilakukan berdasarkan SPI, POJK, dan SEOJK
Penilaian dilakukan dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), ketentuan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020,
serta Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.04/2020.
1.19 Kejadian Setelah Tanggal Penilaian
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting yang
diketahui maupun yang patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan
tanggal laporan penilaian.
9
Page 27
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2 ANALISIS TRANSAKSI
2.1 Pihak-pihak yang Terkait dalam Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi antara lain:
• PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (CSIS) sebagai pihak yang melakukan
penambahan modal; dan
• PT Bogorindo Cemerlang (BC) sebagai pihak penerima penambahan modal.
2.2 Hubungan Pihak-pihak yang Akan Melakukan Transaksi
Struktur dan tabel di bawah ini menunjukkan hubungan antara pihak-pihak dalam
rencana transaksi.
Gambar 1 Hubungan Pihak yang Bertransaksi Berdasarkan Kepemilikan
Sumber: Manajemen Perseroan
10
Page 28
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Tabel 1 Hubungan Pihak yang Bertransaksi Berdasarkan Kepengurusan
Nama CSIS BC
Santo Fransiscus Komisaris Utama
Apran Kurniawan, S.E., M.Ak., Ak., CA., Komisaris
CMA (Aust)., CBV Independen
Pemegang Saham
Tjoea Aubintoro Direktur Utama
(0,34%) dan Direktur
Yohanes Sumarno Direktur
Octova Lily Komisaris
Rencana Transaksi akan dilakukan antara CSIS sebagai pihak yang melakukan
penambahan modal dengan BC sebagai pihak penerima penambahan modal.
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, mengingat bahwa:
• CSIS merupakan pemegang saham mayoritas dengan kepemilikan sebesar
52,50% pada BC.
• Bapak Tjoea Aubintoro menjabat sebagai Direktur Utama CSIS sekaligus Direktur
di BC serta pemegang saham BC sebesar 0,34%.
Berdasarkan Peraturan No. 42/POJK.04/2020, Transaksi Afiliasi adalah setiap
aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau
perusahaan terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari
anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau
Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh
perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk kepentingan Afiliasi dari
perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan komisaris,
pemegang saham utama, atau Pengendali.
Dengan demikian, Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan Transaksi
Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. 42/POJK.04/2020, karena
dilakukan dengan pihak terafiliasi.
Rencana Transaksi ini bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan
kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020 karena tidak terdapat
perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan dan kepentingan ekonomis
pribadi anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris Pemegang Saham Utama atau
pengendali yang dapat merugikan Perusahaan.
11
Page 29
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2.3 Materialitas Nilai Transaksi
Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan transaksi material dengan
gambaran sebagai berikut.
Tabel 2 Materialitas Nilai Rencana Transaksi
Ekuitas CSIS Nilai Rencana
Persentase
Uraian 30 Juni 2025 Transaksi
(%)
(Rp.000) (Rp.000)
Rencana Transaksi Penambahan
354.054.446 193.695.120 54,71%
Modal oleh CSIS pada BC
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim Audit CSIS per 30 Juni 2025, total ekuitas
CSIS adalah sebesar Rp354.054.446.441,- (tiga ratus lima puluh empat miliar lima
puluh empat juta empat ratus empat puluh enam ribu empat ratus empat puluh satu
Rupiah). Berdasarkan Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan
Modal dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC,
yang dibuat dan ditandatangani pada tanggal 5 Desember 2025, diketahui bahwa
nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp193.695.120.000,- (seratus sembilan
puluh tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua puluh ribu
Rupiah). Dengan demikian, persentase nilai transaksi terhadap ekuitas CSIS per 30
Juni 2025 adalah sebesar 54,71%.
Berdasarkan Peraturan No. 17/POJK.04/2020, suatu transaksi dikategorikan
sebagai transaksi material apabila nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari
ekuitas Perusahaan Terbuka. Perusahaan Terbuka yang akan melakukan Transaksi
Material wajib terlebih dahulu memperoleh persetujuan RUPS dalam hal nilai
transaksi lebih dari 50%.
Dengan demikian, Rencana Transaksi termasuk transaksi material sesuai dengan
Peraturan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha Utama.
2.4 Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
Pada Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC terdapat
Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan Modal Dengan
Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC, yang dibuat
dan ditandatangani pada tanggal 5 Desember 2025. Beberapa ketentuan penting
dalam kesepakatan tersebut, diantaranya sebagai berikut:
12
Page 30
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
1. Para pihak
• Yohanes Sumarno, dalam hal ini bertindak dalam jabatannya selaku Direktur
Utama dan dengan demikian sah mewakili Direksi untuk dan atas nama CSIS.
• Tjoea Aubintoro, dalam hal ini bertindak dalam jabatannya selaku Direktur
dan dengan demikian sah mewakili Direksi untuk dan atas nama BC.
2. Latar Belakang
• CSIS bermaksud menggunakan sebagian dana hasil PMHMETD I untuk
melakukan penyetoran modal ke dalam BC.
• BC bermaksud menerima setoran modal dan menerbitkan saham baru yang
seluruhnya akan diambil bagian oleh CSIS.
3. Transaksi Penambahan Modal
• Jumlah saham baru yang diterbitkan adalah sebanyak-banyaknya
55.579.661 (lima puluh lima juta lima ratus tujuh puluh sembilan ribu enam
ratus enam puluh satu) saham, seluruhnya diambil oleh CSIS.
4. Harga Saham
• Para Pihak sepakat bahwa harga per saham atas saham baru yang akan
diterbitkan oleh BC adalah sebesar Rp3.485,- (tiga ribu empat delapan puluh
lima Rupiah).
• Penetapan harga saham dilakukan berdasarkan kesepakatan Para Pihak
dengan mempertimbangkan kondisi keuangan, prospek usaha, nilai wajar
dan kebutuhan pendanaan kegiatan usaha BC.
5. Nilai Setoran Modal
• CSIS sepakat menyetor modal sebesar Rp193.695.120.000 (seratus
sembilan puluh tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua
puluh ribu Rupiah) kepada BC.
• Berdasarkan harga saham, setoran modal tersebut dikonversi menjadi
55.579.661 (lima puluh lima juta lima ratus tujuh puluh sembilan ribu enam
ratus enam puluh satu) saham baru.
Dana yang diperoleh dari penambahan modal sebesar Rp193.695.120.000,-
(seratus sembilan puluh tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua
puluh ribu Rupiah) direncanakan akan digunakan untuk mendukung pengembangan
usaha BC, dengan rincian sebagai berikut:
13
Page 31
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Pembangunan infrastruktur di Kawasan Industri Cikembar sebesar
Rp93.000.000.000,- (sembilan puluh tiga miliar Rupiah).
• Pembangunan infrastruktur di Bukit Panenjoan sebesar Rp10.000.000.000,-
(sepuluh miliar Rupiah).
• Pembangunan Gudang di Kawasan Industri Sentul yang dapat dijual atau
disewakan sebesar Rp7.000.000.000,- (tujuh miliar Rupiah).
• Pembebasan lahan menambah landbank di sekitar Kawasan Industri Cikembar
sebesar Rp83.695.120.000,-.
Seluruh nilai terkait rencana penggunaan dana tersebut telah sesuai dengan
pengungkapan dalam Prospektus Penambahan Modal Dengan Hak Memesan Efek
Terlebih Dahulu I (“PMHMETD I”).
2.5 Manfaat dan Risiko Atas Transaksi yang Akan Dilakukan
Manfaat dari Rencana Transaksi diantaranya adalah sebagai berikut.
• Penguatan permodalan entitas anak, yang mana BC memperoleh tambahan dana
untuk mendukung pengembangan kawasan industri;
• Dukungan terhadap pengembangan kawasan industri berpotensi memberi
tambahan sumber pendapatan bagi CSIS melalui kontribusi laba dari entitas
anak; dan
• Dengan penambahan modal, CSIS dapat menjaga pengaruh dan kendali dalam
arah strategis BC.
Risiko dari Rencana Transaksi diantaranya adalah sebagai berikut.
• Hasil investasi sangat tergantung pada kemampuan BC dalam mengelola dan
mengembangkan usaha; dan
• Alokasi modal dalam jumlah signifikan dapat membatasi fleksibilitas keuangan
CSIS untuk kebutuhan lain.
14
Page 32
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
3 ANALISIS KUALITATIF
3.1 Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (CSIS) didirikan berdasarkan Akta Notaris
Djurnawati Soetarmono, S.H., No. 52, tanggal 2 Juni 1995. Akta pendirian tersebut
disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. C2-4373.HT.01.01.Th.96, tanggal 6 Maret 1996, dan telah diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 61 dan Tambahan Berita Negara Republik
Indonesia No. 021003, tanggal 1 Agustus 2025.
Anggaran Dasar CSIS telah beberapa kali diubah, yang perubahan terakhir anggaran
dasarnya sebagaimana dimuat dalam Akta No. 13, tanggal 6 Juni 2024, yang dibuat
di hadapan Notaris Nitra Reza, S.H., M.Kn., di Bogor dan telah mendapatkan
pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0035742.AH.01.02.Tahun 2024, tanggal 18 Juni 2024.
CSIS berkedudukan di Bogor, dengan kantor pusat beralamat di Jl. Kaum Sari No. 1,
RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa
Barat.
CSIS merupakan bagian dari Olympic Group, salah satu market leader produsen
furniture knock down di Indonesia yang telah berdiri sejak tahun 1983. CSIS
memulai operasi komersialnya pada tahun 1997. Dan pada tahun 2005, CSIS
memfokuskan usahanya dalam bidang proyek/kontraktor untuk pekerjaan furniture
custom made untuk interior. Pada tahun 2017, CSIS melakukan Penawaran Saham
Perdana di Bursa Efek Indonesia dan memperoleh pernyataan efektif dari Otoritas
Jasa Keuangan (OJK) melalui surat No. S- 210/D.04/2017 tanggal 28 April 2017.
Saat ini, kegiatan usaha CSIS adalah pengembangan real estate melalui Entitas Anak.
Entitas induk CSIS adalah PT Andalan Utama Bintara (AUB) dan entitas induk terakhir
adalah PT Cahaya Infra Antariksa (CIA).
Susunan Pemegang Saham
Pemegang saham CSIS dan persentase kepemilikannya pada tanggal 30 Juni 2025
adalah sebagai berikut.
Tabel 3 Susunan Pemegang Saham Perseroan
Persentase Jumlah
Pemegang Saham Jumlah Saham
Kepemilikan (Rp.000)
1. PT Andalan Utama Bintara 748.000.000 57,23% 74.800.000
2. PT Olympic Kapital Equity 297.600.000 22,77% 29.760.000
15
Page 33
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Persentase Jumlah
Pemegang Saham Jumlah Saham
Kepemilikan (Rp.000)
3. Masyarakat (Masing-masing di
bawah 5%) 261.400.000 20,00% 26.140.000
Total 1.307.000.000 100,00% 130.700.000
Sumber: Laporan Keuangan Audit 30 Juni 2025
Susunan Komisaris dan Direksi
Susunan pengurus CSIS per 30 Juni 2025 adalah sebagai berikut.
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Santo Fransiscus
Komisaris Independen : Apran Kurniawan, SE., M.Ak., Ak., CA., CMA (Aust)., CBV
Direksi
Direktur Utama : Tjoea Aubintoro
Direktur : Yohanes Sumarno
3.2 Analisis Industri dan Lingkungan
3.2.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan Ekonomi
Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh investasi bangunan
terkait kegiatan di sektor transportasi. Kinerja ekspor juga baik didorong oleh
ekspor berbasis sumber daya alam dan produk manufaktur. Sementara itu,
konsumsi rumah tangga perlu ditingkatkan, tercermin pada pengeluaran yang
masih terbatas.
Tabel 4 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran
Sumber: Bank Indonesia
16
Page 34
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Secara sektoral, lapangan usaha (LU) Pertanian tetap ditopang oleh kinerja sub
sektor LU Perkebunan dan dukungan program Pemerintah, sedangkan kinerja
beberapa LU utama lainnya seperti LU Industri Pengolahan serta LU Penyediaan
Akomodasi dan Makan Minum belum kuat.
Tabel 5 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha
Sumber: Bank Indonesia
Secara spasial, perekonomian di wilayah Sulawesi, Maluku, dan Papua (Sulampua)
diproyeksikan tumbuh sekitar 5%, sementara wilayah lainnya belum menunjukkan
peningkatan.
Gambar 2 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan I 2025
Sumber: Bank Indonesia
17
Page 35
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juni 2025 tetap terjaga rendah dan
mendukung stabilitas perekonomian. Inflasi IHK Juni 2025 tercatat rendah 1,87%
(yoy) ditopang inflasi inti yang menurun, inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan
inflasi administered prices (AP) yang terkendali. Inflasi inti tercatat turun menjadi
2,37% (yoy), dipengaruhi konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam
mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta permintaan yang
lebih rendah. Inflasi kelompok VF masih tercatat rendah 0,57% (yoy) didukung oleh
kecukupan pasokan komoditas pangan utama dan eratnya sinergi pengendalian
inflasi oleh Tim Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah (TPIP/TPID) melalui Gerakan
Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP). Sementara itu, inflasi kelompok AP
tetap terkendali 1,34% (yoy), di tengah kenaikan tarif air minum PAM dan cukai hasil
tembakau.
Gambar 3 Grafik Inflasi IHK dan Komponen
Sumber: Bank Indonesia
Gambar 4 Inflasi IHK Provinsi
Sumber: Bank Indonesia
18
Page 36
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
3.2.2 Kondisi Industri
Selama satu dekade terakhir, aktivitas penjualan dan penyewaan lahan industri di
wilayah Jabodetabek telah mencapai rekor tertinggi. Pada tahun 2024, total transaksi
mencapai 427,06 hektar, hampir menyamai puncaknya pada tahun 2014.
Dibandingkan dengan total transaksi pada tahun 2023, terjadi peningkatan hampir
dua kali lipat.
Salah satu pendorong utama lonjakan ini adalah penjualan lahan industri seluas 150
hektar di Subang Smartpolitan kepada produsen kendaraan listrik Tiongkok, BYD.
Transaksi ini berkontribusi signifikan terhadap penyerapan lahan industri secara
keseluruhan. Namun, meskipun transaksi Subang Smartpolitan tidak termasuk, total
transaksi pada tahun 2024 masih melampaui total transaksi pada tahun 2023, yang
menggarisbawahi pesatnya ekspansi sektor kawasan industri.
Gambar 8 Penyerapan Lahan Industri Tahunan (Ha)
Sumber: Colliers International
Pada kuartal keempat tahun 2024, transaksi terbesar terjadi di Karawang New
Industry City, dengan total 36 hektar, terdiri dari 22 hektar penjualan lahan industri
dan 14 hektar penyewaan gudang untuk pabrik baterai kendaraan listrik. Transaksi
terbesar kedua tercatat di Serang, khususnya di kawasan industri Modern Cikande,
dengan empat transaksi seluas 18,15 hektar. Transaksi-transaksi ini didominasi oleh
perusahaan aluminium Tiongkok yang mengakuisisi lahan seluas 15 hektar,
sementara 3 hektar sisanya diakuisisi oleh perusahaan Tiongkok di sektor tiang
pancang dan dua perusahaan lokal yang bergerak di industri kimia dan logam.
19
Page 37
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Gambar 8 Kinerja Penjualan Kawasan Industri Selama Triwulan-IV 2024 (Ha)
Sumber: Colliers International
Selain itu, aktivitas pusat data tetap kuat, terutama di KIIC, tempat transaksi besar
seluas 18 hektar terjadi. Di kawasan industri GIIC, total transaksi mencapai 14,6
hektar pada kuartal keempat 2024, sehingga total kumulatif tahun ini mencapai
59,31 hektar—menjadikannya kawasan dengan transaksi tertinggi kedua setelah
Subang Smartpolitan. Transaksi di GIIC mencakup lahan seluas 7 hektar yang dibeli
oleh perusahaan pusat data, lahan gudang seluas 3 hektar, dan dua lahan seluas total
4,6 hektar yang diakuisisi oleh perusahaan FMCG.
Penjualan lahan industri juga mulai kembali marak di Kota Bukit Indah (Indotaisei)
setelah bertahun-tahun stagnan. Pada kuartal keempat, sebuah perusahaan logistik
berekspansi dengan mengakuisisi lahan seluas 1,65 hektar, sementara produsen alat
musik membeli lahan seluas 5 hektar, sehingga total transaksi di area tersebut
menjadi 6,66 hektar. Di Karawang, Arta Industrial Hill mencatat penjualan seluas 5,3
hektar, terdiri dari 4,3 hektar yang dijual kepada perusahaan tekstil berteknologi
tinggi dan 1 hektar kepada produsen komponen baterai.
Untuk wilayah Bekasi, Jababeka melaporkan total transaksi seluas 5,1 hektar di Q4,
dengan transaksi terbesar adalah pembelian lahan seluas 4 hektar oleh perusahaan
pusat data lokal. Sisa transaksi terdiri dari lahan-lahan kecil yang diakuisisi oleh
perusahaan-perusahaan Indonesia dan Tiongkok di sektor kimia, logistik,
permesinan, dan komponen industri. Sementara itu, Suryacipta di Karawang mencatat
satu transaksi seluas 2,5 hektar, yang dibeli oleh perusahaan bahan bangunan.
Sebuah perusahaan industri makanan yang berbasis di Singapura menyewa lahan
seluas 0,5 hektar di Kota Bukit Indah. Sedangkan pada Bekasi Fajar, hanya tercatat
transaksi kecil seluas 212 meter persegi pada kuartal keempat. Namun, secara
tahunan, total transaksi di Bekasi Fajar mencapai 12,92 hektar pada tahun 2024.
20
Page 38
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Secara keseluruhan, penjualan lahan industri pada kuartal keempat tahun 2024
menunjukkan kinerja yang solid, memberikan dorongan positif bagi pasar lahan
industri secara keseluruhan. Tren pertumbuhan ini diperkirakan akan berlanjut di
tahun-tahun mendatang.
Gambar 8 Penyerapan Kawasan Industri Berdasarkan Sektor Tahun 2024 (%)
Sumber: Colliers International
3.3 Analisis Operasional dan Prospek Perusahaan
CSIS merupakan sebuah Perseroan Terbatas berstatus perusahaan terbuka yang
didirikan di Indonesia. Secara operasional, CSIS menjalankan kegiatan usaha melalui
entitas anak dengan fokus utama pada pengembangan properti, real estat, dan
kawasan industri.
Dalam periode 2020 hingga Juni 2025, penjualan Perseroan mengalami fluktuasi
dengan sumber utama berasal dari unit bangunan dan kavling tanah. Setelah tren
penurunan pada 2021–2023, kinerja berhasil pulih pada 2024 melalui peningkatan
signifikan pada penjualan kavling tanah dan unit bangunan. Hingga pertengahan
2025, Perseroan telah membukukan penjualan Rp60,51 miliar atau 72,56% dari total
penjualan tahun sebelumnya.
Dari sisi prospek, sektor kawasan industri di Indonesia memiliki peluang
pertumbuhan yang signifikan seiring dengan meningkatnya kebutuhan lahan
industri akibat pertumbuhan investasi, khususnya di sektor manufaktur dan
logistik. Dukungan pemerintah terhadap pembangunan infrastruktur serta
kebijakan hilirisasi industri menjadi pendorong positif bagi permintaan kawasan
21
Page 39
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
industri. Dengan adanya dukungan permodalan kepada BC, CSIS berpotensi
memperoleh manfaat melalui penguatan daya saing BC dalam mengembangkan
kawasan industri secara berkelanjutan.
3.4 Alasan Dilakukannya Transaksi
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC
adalah untuk memperkuat struktur permodalan entitas anak sehingga BC memiliki
kapasitas yang lebih memadai dalam mengembangkan kawasan industri sesuai
dengan strategi bisnis yang telah ditetapkan. Melalui penambahan modal ini,
menciptakan peluang bagi peningkatan kinerja konsolidasi CSIS di masa
mendatang. Selain itu, transaksi ini mencerminkan komitmen CSIS dalam
mendukung pertumbuhan usaha entitas anak, yang diharapkan dapat memberikan
nilai tambah baik bagi CSIS maupun pemegang saham.
3.5 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC secara kualitatif
memberikan sejumlah keuntungan, antara lain memperkuat posisi CSIS sebagai
induk usaha di sektor properti dan kawasan industri, meningkatkan kendali
manajerial dalam arah pengembangan BC, serta sebagai komitmen Perseroan dalam
mendukung pertumbuhan usaha entitas anak. Namun demikian, transaksi ini juga
memiliki kerugian kualitatif, seperti meningkatnya ketergantungan CSIS pada
kinerja BC, serta risiko operasional BC secara tidak langsung menjadi risiko CSIS.
22
Page 40
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
4 ANALISIS KUANTITATIF
4.1 Penilaian atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas, dan Kondisi Keuangan
Perusahaan
Perkembangan kinerja keuangan CSIS berdasarkan Laporan Keuangan yang telah
diaudit adalah sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2020, No. 00358/2.1068/AU.1/03/1044-3/1/IV/2021, tanggal 30 April 2021,
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari Kantor
Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini wajar
tanpa modifikasian;
2. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2021, No. 00224/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/III/2022, tanggal 29 Maret
2022, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2022, No. 00829/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/IX/2023, tanggal 29 September
2023, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2023, No. 00230/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/III/2024, tanggal 28 Maret
2024, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2024, No. 00157/2.1068/AU.1/03/1044-2/1/III/2025, tanggal 25 Maret
2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim Perseroan dan Entitas Anak per 30
Juni 2025, No. 00753/2.1068/AU.1/03/1241-1/1/IX/2025, tanggal 8
September 2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Martinus Arifin, SE,
Ak., CA., CPA, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang &
Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian.
23
Page 41
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
4.1.1 Penilaian Kinerja Historis
Kinerja Posisi Keuangan
Kinerja Posisi Keuangan CSIS selama periode tahun 2020 sampai dengan 30 Juni
2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 6 Kinerja Posisi Keuangan (Rp.000)
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 3.338.109 1.555.836 6.653.563 14.173.605 7.378.924 4.691.892
Piutang usaha
Pihak berelasi - - 324.467 551.822 617.021 556.790
Pihak ketiga 1.753.135 1.746.789 532.896 1.821.926 3.308.930 1.065.698
Piutang lain-lain
Pihak berelasi - - 32.172 61.828 1.090.423 1.687.437
Pihak ketiga 930.305 363.798 762.057 925.464 435.642 1.702.580
Persediaan
Kaveling tanah 22.633.759 36.404.790 42.159.224 43.999.414 61.258.353 75.626.739
Unit bangunan 12.391.082 13.694.570 7.995.173 9.002.712 25.418.029 28.781.399
Meubelair - - - 150.075 174.227 273.164
Persediaan dalam
penyelesaian:
Kaveling tanah 315.064.506 310.984.298 308.690.982 306.011.419 301.122.927 289.870.655
Unit bangunan 995.171 19.902.720 31.166.210 20.116.218 - 3.820.129
Proyek dalam - - - 17.947 17.947 34.747
penyelesaian
Uang muka 2.761.810 4.393.690 19.347.766 21.718.439 23.157.977 31.016.739
Biaya dibayar di muka 5.655.037 5.212.594 3.609.555 3.101.089 3.371.998 2.667.732
Pajak dibayar di muka 2.449.702 2.595.977 3.073.041 2.628.019 2.841.984 3.145.689
Total Aset Lancar 367.972.616 396.855.062 424.347.105 424.279.977 430.194.382 444.941.390
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas 47.645.362 48.515.063 48.326.286 48.198.355 42.442.995 41.045.912
asosiasi
Aset tetap
Biaya perolehan
Tanah 42.971.142 42.998.132 43.222.261 43.489.258 23.399.258 20.150.772
Bangunan 7.474.035 7.430.535 9.879.016 7.553.886 7.553.886 7.553.886
Kendaraan 2.260.827 1.692.725 1.577.725 1.738.195 3.348.491 2.285.681
Inventaris kantor 4.292.289 4.160.111 3.963.914 4.245.949 3.877.047 3.665.572
Mesin 4.050.000 4.050.000 - - - -
Jumlah biaya perolehan 61.048.293 60.331.503 58.642.916 57.027.288 38.178.682 33.655.912
Akumulasi penyusutan
Bangunan (3.893.808) (3.712.241) (3.888.728) (3.506.675) (3.132.996) (2.758.748)
Kendaraan (1.233.612) (1.424.357) (1.289.738) (1.331.639) (1.505.244) (1.441.045)
Inventaris kantor (3.573.808) (3.460.339) (3.251.798) (3.693.029) (3.525.225) (3.241.244)
Mesin (421.875) (168.750) - - - -
24
Page 42
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Jumlah akumulasi (9.123.103) (8.765.687) (8.430.264) (8.531.343) (8.163.464) (7.441.037)
penyusutan
Nilai Buku 51.925.191 51.565.816 50.212.652 48.495.945 30.015.218 26.214.875
Properti Investasi 23.576.690 2.888.474 3.048.448 3.048.448 3.048.448 5.675.353
Aset tak berwujud 295.863 362.875 490.975 27.163 103.481 699.164
Aset hak guna 882.267 979.129 1.436.309 1.467.232 917.484 -
Tanah untuk 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.714.649 16.172.133 16.172.133
pengembangan
Taksiran tagihan pajak - - - - - 576.004
Aset pajak tangguhan 339.857 319.202 316.486 434.680 3.242.001 2.938.205
Total Aset Tidak Lancar 145.196.648 125.161.978 124.362.574 122.386.471 95.941.759 93.321.646
TOTAL ASET 513.169.264 522.017.041 548.709.680 546.666.448 526.136.141 538.263.036
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka 879.436 1.722.231 3.946.751 - 554.293 3.258.485
pendek
Utang usaha
Pihak berelasi - - - - - -
Pihak ketiga 8.476.728 6.408.918 10.766.044 11.069.669 8.631.405 8.636.594
Utang lain-lain
Pihak berelasi 55.043.747 64.475.420 78.756.349 95.531.491 95.743.046 114.418.218
Pihak ketiga 2.954.031 9.773.205 19.120.736 17.462.237 12.193.180 15.132.213
Uang muka penjualan
Pihak berelasi - - - 3.769.790 2.500.000 2.439.038
Pihak ketiga 62.564.982 80.568.961 88.348.993 80.948.521 87.417.581 94.094.619
Beban akrual 484.830 207.669 5.389.581 5.106.185 6.842.111 3.302.400
Utang pajak 1.767.627 1.086.043 299.659 1.565.953 1.495.277 701.176
Liabilitas jangka panjang
YJTDS
Utang bank 3.788.309 3.278.366 2.635.609 3.204.974 2.416.042 6.578.362
Liabilitas sewa 95.020 219.496 548.961 531.457 155.159 -
Pendapatan diterima di - - - - 471.749 463.255
muka jangka pendek
Total Liabilitas Jangka
136.054.710 167.740.309 209.812.684 219.190.277 218.419.842 249.024.360
Pendek
LIABILITAS JANGKA
PANJANG
Utang bank 18.726.448 20.069.868 16.738.802 8.735.574 15.415.278 15.668.480
Liabilitas sewa 33.926 46.125 263.370 603.815 423.573 -
Pendapatan diterima di 2.754.929 2.717.012 4.415.424 6.398.024 3.714.435 3.340.046
muka
Liabilitas imbalan kerja 1.544.804 1.450.917 1.438.571 1.291.389 1.185.687 2.194.637
Total Liabilitas Jangka 23.060.108 24.283.922 22.856.166 17.028.803 20.738.972 21.203.163
Panjang
TOTAL LIABILITAS 159.114.818 192.024.231 232.668.850 236.219.080 239.158.814 270.227.522
25
Page 43
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
EKUITAS
Modal disetor 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000
PT Andalan Utama 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000
Bintara
PT Olympic Kapital 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000
Equity
Masyarakat (masing- 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000
masing di bawah
5%)
Tambahan modal disetor 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882
Saldo laba (Defisit) 19.381.985 6.984.407 118.598 (1.364.205) (13.320.468) (23.314.830)
179.449.867 167.052.289 160.186.480 158.703.677 146.747.413 136.753.052
Kepentingan Non
174.604.580 162.940.521 155.854.350 151.743.692 140.229.913 131.282.462
Pengendali
TOTAL EKUITAS 354.054.446 329.992.810 316.040.830 310.447.368 286.977.326 268.035.514
TOTAL LIABILITAS DAN
513.169.264 522.017.041 548.709.680 546.666.448 526.136.141 538.263.036
EKUITAS
Sumber: Laporan Keuangan CSIS
Aset
• Pada 31 Desember 2020, Perseroan membukukan total aset sebesar Rp538,26
miliar, yang terdiri dari aset lancar sebesar Rp444,94 miliar dan aset tidak
lancar sebesar Rp93,32 miliar. Posisi aset tersebut terutama ditopang oleh
persediaan berupa kaveling tanah dalam penyelesaian yang mencapai Rp289,87
miliar.
• Pada 31 Desember 2021, total aset Perseroan tercatat sebesar Rp526,14 miliar,
turun 2,25% dibandingkan Rp538,26 miliar di tahun 2020. Aset lancar tercatat
sebesar Rp430,19 miliar dan aset tidak lancar Rp95,94 miliar. Penurunan aset
terutama disebabkan oleh berkurangnya persediaan kaveling tanah dari
Rp75,63 miliar menjadi Rp61,26 miliar.
• Pada 31 Desember 2022, Perseroan mencatat total aset sebesar Rp546,67
miliar, meningkat 3,90% dari Rp526,14 miliar pada 2021. Aset lancar
meningkat menjadi Rp424,28 miliar, sedangkan aset tidak lancar naik menjadi
Rp122,39 miliar. Kenaikan ini terutama ditopang oleh penambahan aset tetap
berupa tanah sebesar Rp20,09 miliar.
• Pada 31 Desember 2023, total aset Perseroan naik menjadi Rp548,71 miliar,
atau tumbuh 0,37% dibandingkan tahun 2022. Aset lancar tercatat sebesar
Rp424,35 miliar, sementara aset tidak lancar Rp124,36 miliar. Kenaikan ini
terutama didorong oleh kenaikan nilai buku aset tetap sebesar Rp1,72 miliar,
meskipun kas dan setara kas turun signifikan dari Rp14,17 miliar menjadi
Rp6,65 miliar.
• Pada 31 Desember 2024, Perseroan membukukan total aset sebesar Rp522,02
miliar, menurun 4,86% dibandingkan Rp548,71 miliar pada 2023. Aset lancar
26
Page 44
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
turun menjadi Rp396,86 miliar, sedangkan aset tidak lancar meningkat menjadi
Rp125,16 miliar. Penurunan terutama dipengaruhi oleh menurunnya uang
muka menjadi sebesar Rp4,39 miliar.
• Per 30 Juni 2025, total aset Perseroan tercatat sebesar Rp513,17 miliar, turun
1,69% dibandingkan Rp522,02 miliar pada akhir 2024. Aset lancar turun ke
Rp367,97 miliar, sedangkan aset tidak lancar meningkat menjadi Rp145,20
miliar. Penurunan aset terutama berasal dari turunnya persediaan kaveling
tanah menjadi Rp22,63 miliar dari Rp36,40 miliar pada tahun 2024.
Liabilitas
• Pada 31 Desember 2020, Perseroan mencatat total liabilitas sebesar Rp270,23
miliar, terdiri atas liabilitas jangka pendek sebesar Rp249,02 miliar dan
liabilitas jangka panjang Rp21,20 miliar. Porsi terbesar liabilitas berasal dari
utang lain-lain pihak berelasi senilai Rp114,42 miliar.
• Pada 31 Desember 2021, total liabilitas menurun menjadi Rp239,16 miliar,
turun 11,50% dari tahun 2020. Liabilitas jangka pendek tercatat Rp218,42
miliar dan liabilitas jangka panjang Rp20,74 miliar. Penurunan terutama
disebabkan oleh turunnya utang lain-lain pihak berelasi menjadi Rp95,74
miliar.
• Pada 31 Desember 2022, liabilitas Perseroan tercatat sebesar Rp236,22 miliar,
turun 1,23% dari tahun 2021. Liabilitas jangka pendek mencapai Rp219,19
miliar, sedangkan liabilitas jangka panjang turun menjadi Rp17,03 miliar.
Penurunan terutama ditopang oleh penurunan utang bank jangka Panjang
menjadi sebesar Rp8,74 miliar.
• Pada 31 Desember 2023, total liabilitas menurun menjadi Rp232,67 miliar.
Liabilitas jangka pendek tercatat Rp209,81 miliar dan liabilitas jangka panjang
Rp22,86 miliar. Kenaikan terutama berasal dari utang lain-lain pihak berelasi
yang turun menjadi Rp78,76 miliar.
• Pada 31 Desember 2024, total liabilitas Perseroan menurun menjadi Rp192,02
miliar, turun 17,47% dibandingkan 2023. Liabilitas jangka pendek sebesar
Rp167,74 miliar, sedangkan liabilitas jangka panjang naik menjadi Rp24,28
miliar. Penurunan terutama berasal dari berkurangnya utang lain-lain pihak
berelasi menjadi Rp64,48 miliar.
• Per 30 Juni 2025, total liabilitas Perseroan tercatat Rp159,11 miliar, turun
17,14% dibandingkan akhir 2024. Liabilitas jangka pendek mencapai Rp136,05
miliar, sedangkan liabilitas jangka panjang Rp23,06 miliar. Penurunan didorong
oleh berkurangnya uang muka pihak ketiga menjadi Rp62,56 miliar.
Ekuitas
• Pada 31 Desember 2020, total ekuitas Perseroan tercatat sebesar Rp268,04
miliar. Ekuitas ini didominasi oleh modal disetor Rp130,70 miliar, tambahan
modal disetor Rp29,37 miliar, dan kepentingan non pengendali Rp131,28
miliar. Saldo laba masih negatif sebesar Rp23,31 miliar.
27
Page 45
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Pada 31 Desember 2021, ekuitas meningkat menjadi Rp286,98 miliar. Kenaikan
terutama berasal dari kepentingan non pengendali yang naik menjadi Rp140,23
miliar, meskipun saldo laba masih negatif sebesar Rp13,32 miliar.
• Pada 31 Desember 2022, ekuitas Perseroan naik menjadi Rp310,45 miliar.
Peningkatan ditopang oleh kepentingan non pengendali sebesar Rp151,74
miliar serta saldo laba yang membaik menjadi negatif Rp1,36 miliar.
• Pada 31 Desember 2023, ekuitas meningkat menjadi Rp316,04 miliar.
Perbaikan terutama karena saldo laba sudah positif Rp118,60 juta dan
kepentingan non pengendali sebesar Rp155,85 miliar.
• Pada 31 Desember 2024, ekuitas Perseroan kembali meningkat menjadi
Rp329,99 miliar. Kenaikan didorong oleh saldo laba positif Rp6,98 miliar dan
kepentingan non pengendali sebesar Rp162,94 miliar.
• Per 30 Juni 2025, total ekuitas mencapai Rp354,05 miliar, naik 7,27%
dibandingkan akhir 2024. Kenaikan signifikan ditopang oleh saldo laba yang
meningkat menjadi Rp19,38 miliar serta kepentingan non pengendali sebesar
Rp174,60 miliar.
Kinerja Laba Rugi
Kinerja Laba Rugi CSIS selama periode tahun 2020 sampai dengan 30 Juni 2025
adalah sebagai berikut:
Tabel 7 Kinerja Laba Rugi (Rp.000)
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
PENJUALAN 60.513.207 83.395.781 55.985.138 80.804.763 83.521.162 85.537.603
Perseroan
Meubelair - - 5.084.545 - 4.571.451 494.929
Jasa Konstruksi 2.932.538 962.507
Entitas Anak
Unit bangunan 28.900.000 40.209.000 33.849.179 68.322.654 46.569.361 43.620.000
Kaveling tanah 26.240.899 32.721.840 6.921.550 2.948.260 9.413.220 31.091.250
Service charge 5.372.308 10.464.941 10.129.864 9.533.849 20.034.591 9.368.917
BEBAN POKOK PENJUALAN (24.832.530) (38.897.313) (34.040.066) (47.430.288) (51.199.075) (52.261.143)
Perseroan
Meubelair - - (4.973.863) - (6.809.650) (1.378.418)
Entitas Anak
Unit bangunan (14.134.876) (20.289.231) (16.958.156) (38.710.575) (29.437.267) (30.965.734)
Kaveling tanah (7.132.008) (11.292.161) (5.265.022) (2.594.306) (9.535.591) (14.707.773)
Service charge (3.565.647) (7.315.922) (6.843.025) (6.125.407) (5.416.566) (5.209.218)
LABA BRUTO 35.680.677 44.498.468 21.945.072 33.374.475 32.322.087 33.276.461
BEBAN USAHA (13.010.532) (31.911.854) (19.302.478) (13.117.365) (14.337.201) (14.592.431)
Beban penjualan (2.453.685) (1.308.842) (1.724.424) (2.894.114) (2.007.974) (2.618.874)
28
Page 46
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Gaji, upah dan
tunjangan (1.016.000) (919.823) (931.500) (1.734.155) (1.528.971) (1.402.176)
Pemasaran (498.208) (240.618) (609.705) (344.518) (338.570) (1.056.912)
Transportasi dan
perjalanan dinas (404.815) - - - - -
Lain-lain (534.662) (148.401) (183.219) (815.441) (140.433) (159.787)
Beban umum dan (10.556.846) (30.603.012) (17.578.055) (10.223.251) (12.329.228) (11.973.557)
administrasi
Gaji, upah dan
tunjangan (3.509.939) (9.423.784) (8.393.492) (5.342.506) (5.838.496) (5.665.376)
Pajak dan perizinan (789.041) (3.471.885) (3.655.222) (1.217.786) (2.073.118) (1.419.927)
Perbaikan dan
pemeliharaan (3.158.310) (10.553.554) (915.706) (314.763) (471.133) (730.471)
Penyusutan (812.627) (987.734) (689.076) (701.881) (890.521) (1.001.741)
Asuransi (87.296) (530.947) (463.298) - - -
Jasa Profesional (265.556) (595.459) (458.384) (537.924) (368.249) (410.534)
Cadangan (pembalikan)
imbalan kerja (296.173) (409.122) (387.185) - - (539.519)
Sumbangan dan
entertain (495.248) (2.700.962) (379.091) (664.030) (1.299.527) (593.994)
Amortisasi (96.862) (378.717) (305.360) (103.618) (599.283) (599.283)
Penurunan nilai piutang - - - (410.659) (136.886) (246.886)
Lain-lain (1.045.795) (1.550.846) (1.931.240) (930.084) (652.012) (765.825)
Pendapatan lain-lain 4.563.143 5.746.728 6.367.520 4.937.842 3.965.675 5.926.752
Sewa 1.659.142 3.215.812 2.851.467 612.419 608.926 1.083.313
Bagi hasil 767.220 1.407.378 2.068.761 1.483.399 1.039.891 913.179
Jasa perantara 170.291 712.361 - - 497.750 215.600
Bunga Deposito 8.446 217.243 215.358 140.971 69.994 23.847
Keuntungan pembelian
aset tetap 131.010 160.000 - - - -
Laba penjualan aset
tetap - - - - 71.118 2.057.148
Laba penjualan aset hak
guna - 33.438 - - - -
Lain-lain 1.827.033 496 1.231.935 2.701.054 1.677.997 1.633.666
Beban lain-lain (47.386) (334.027) (279.466) (107.521) (1.073.849) (2.094.022)
LABA USAHA 27.185.902 17.999.314 8.730.648 25.087.432 20.876.712 22.516.759
PENGHASILAN (BEBAN)
KEUANGAN LAINNYA (3.324.707) (3.671.782) (2.997.735) 1.605.086 (1.192.266) (9.759.067)
Beban pajak penghasilan
final (1.528.867) (1.946.686) (1.193.932) (2.236.647) (1.987.808) (2.676.649)
Beban keuangan (1.190.138) (2.235.999) (2.297.734) (1.913.627) (3.079.619) (3.340.747)
Bagian laba bersih entitas
asosiasi (605.702) 510.903 493.931 5.755.360 3.875.161 (3.741.671)
LABA SEBELUM PAJAK
23.861.195 14.327.532 5.732.913 26.692.518 19.684.446 12.757.692
PENGHASILAN
29
Page 47
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
BEBAN PAJAK PENGHASILAN 60.208 (577.370) (326.655) (3.072.621) 126.060 (311.289)
LABA TAHUN BERJALAN 23.921.403 13.750.162 5.406.259 23.619.897 19.810.506 12.446.403
PENGHASILAN KOMPREHENSIF
LAIN 140.233 201.819 187.203 (149.855) 81.306 493.758
Pengukuran kembali atas
liabilitas imbalan pasti 179.786 258.742 240.003 (192.122) 104.239 652.899
Pajak penghasilan terkait (39.553) (56.923) (52.801) 42.267 (22.933) (159.141)
LABA KOMPREHENSIF TAHUN
24.061.637 13.951.981 5.593.461 23.470.042 19.891.813 12.940.161
BERJALAN
Sumber: Laporan Keuangan CSIS
Pendapatan
• Pada tahun 2020, Perseroan membukukan penjualan sebesar Rp85,54 miliar
yang terdiri dari kontribusi penjualan meubelair oleh perusahaan sebesar
Rp494,93 juta, dan jasa konstruksi sebesar Rp962,51 juta, serta kontribusi
utama dari entitas anak yang mencatat penjualan unit bangunan sebesar
Rp43,62 miliar, kaveling tanah sebesar Rp31,09 miliar, dan service charge
sebesar Rp9,37 miliar. Dengan demikian, porsi terbesar penjualan pada tahun
2020 berasal dari penjualan unit bangunan dan kaveling tanah yang secara
kumulatif menyumbang lebih dari 87% dari total pendapatan Perseroan.
• Pada tahun 2021, Perseroan membukukan penjualan sebesar Rp83,52 miliar atau
turun 2,36% dibanding tahun 2020. Kontribusi terbesar berasal dari penjualan
unit bangunan sebesar Rp46,57 miliar, disusul service charge Rp20,03 miliar dan
kaveling tanah Rp9,41 miliar. Sementara itu, penjualan meubelair dari
perusahaan induk meningkat menjadi Rp4,57 miliar dibanding Rp494,93 juta
pada tahun sebelumnya.
• Pada tahun 2022, Total penjualan turun kembali sebesar 3,25% menjadi Rp80,80
miliar. Seluruh kontribusi penjualan berasal dari entitas anak, dengan dominasi
unit bangunan sebesar Rp68,32 miliar atau 84,55% dari total penjualan.
Penjualan kaveling tanah melemah menjadi Rp2,95 miliar, sementara service
charge relatif stabil di Rp9,53 miliar. Tidak ada penjualan meubelair di tahun ini,
sehingga pendapatan sangat bergantung pada penjualan unit bangunan.
• Pada tahun 2023, Kinerja penjualan mengalami penurunan cukup tajam sebesar
30,72% menjadi Rp55,99 miliar. Hal ini terutama disebabkan melemahnya
penjualan unit bangunan menjadi Rp33,85 miliar. Namun, Perseroan masih
memperoleh tambahan dari meubelair sebesar Rp5,08 miliar, serta peningkatan
dari kaveling tanah Rp6,92 miliar dan service charge Rp10,13 miliar. Diversifikasi
sumber pendapatan di luar unit bangunan mulai terlihat pada tahun ini, meski
belum mampu menutupi penurunan besar di segmen utama.
30
Page 48
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Pada tahun 2024, Perseroan berhasil mencatatkan pemulihan kinerja yang
signifikan dengan lonjakan penjualan sebesar 48,96% menjadi Rp83,40 miliar.
Kenaikan ini ditopang oleh penjualan kaveling tanah yang naik drastis menjadi
Rp32,72 miliar, serta unit bangunan yang meningkat ke Rp40,21 miliar. Service
charge juga turut memberikan kontribusi Rp10,46 miliar. Dengan kembalinya
aktivitas penjualan unit bangunan dan kaveling tanah, struktur pendapatan
Perseroan menjadi lebih seimbang dibandingkan tahun sebelumnya, meskipun
sudah tidak ada kontribusi dari penjualan meubelair.
• Sampai dengan bulan Juni 2025, Perseroan sudah membukukan penjualan
sebesar Rp60,51 miliar atau setara 72,56% dari capaian tahun 2024. Penjualan
didominasi oleh unit bangunan Rp28,90 miliar dan kaveling tanah Rp26,24
miliar, sedangkan service charge tercatat Rp5,37 miliar. Tidak terdapat penjualan
meubelair dalam periode ini.
Beban Pokok Penjualan dan Laba Bruto
• Pada tahun 2020, beban pokok penjualan Perseroan sebesar Rp52,26 miliar.
Dengan pendapatan Rp85,54 miliar, Perseroan membukukan laba bruto sebesar
Rp33,28 miliar. Margin laba bruto tercatat di kisaran 38,90%, mencerminkan
kontribusi besar dari penjualan unit bangunan dan kaveling tanah yang memiliki
tingkat profitabilitas relatif tinggi.
• Pada tahun 2021, meskipun pendapatan turun 2,36%, beban pokok penjualan
Perseroan terkendali di Rp51,20 miliar, sehingga laba bruto tetap stabil di
Rp32,32 miliar dengan margin 38,70%.
• Pada tahun 2022, beban pokok penjualan menurun menjadi Rp47,43 miliar
dengan pendapatan sedikit lebih rendah. Namun, laba bruto justru meningkat
menjadi Rp33,37 miliar dengan margin 41,30%. Peningkatan ini didorong oleh
kontribusi lebih besar dari penjualan unit bangunan yang memiliki tingkat
keuntungan lebih tinggi.
• Pada tahun 2023, Perseroan mengalami penurunan pendapatan secara signifikan
dari tahun sebelumnya. Beban pokok penjualan ikut turun menjadi Rp34,04
miliar, dan laba bruto terpangkas menjadi Rp21,95 miliar dengan margin 39,20%,
lebih rendah dibandingkan dua tahun sebelumnya. Hal ini mencerminkan adanya
tekanan pada efisiensi serta pelemahan permintaan unit bangunan
• Pada tahun 2024, beban pokok penjualan meningkat kembali menjadi Rp38,90
miliar seiring pemulihan pendapatan. Perseroan berhasil membukukan laba
bruto Rp44,50 miliar. Margin laba bruto meningkat tajam ke 53,3%, level
tertinggi dalam periode lima tahun terakhir. Pencapaian ini menunjukkan
pemulihan penjualan kaveling tanah dan unit bangunan yang memiliki tingkat
profitabilitas lebih baik dibanding segmen lainnya.
• Selama bulan Januari—Juni 2025, Perseroan membukukan pendapatan Rp60,51
miliar dengan beban pokok penjualan Rp24,83 miliar, menghasilkan laba bruto
Rp35,68 miliar. Margin laba bruto mencapai 58,96%. Jika tren ini berlanjut hingga
31
Page 49
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
akhir tahun, potensi pencapaian laba bruto 2025 berpeluang melampaui kinerja
2024.
Beban Usaha dan Laba Usaha
• Tahun 2020, Perseroan mencatat beban usaha sebesar Rp14,59 miliar, yang
terdiri atas beban penjualan Rp2,62 miliar dan beban umum & administrasi
Rp11,97 miliar. Dengan beban usaha tersebut, Perseroan membukukan laba
usaha Rp22,52 miliar, yang juga didukung oleh pendapatan usaha.
• Tahun 2021, beban usaha relatif stabil di kisaran Rp14,34 miliar, dengan
komposisi beban penjualan Rp2,01 miliar dan beban umum & administrasi
Rp12,33 miliar. Namun, peningkatan beban administrasi mendorong penurunan
laba usaha menjadi Rp20,88 miliar, atau terkoreksi sekitar 7,28% dibandingkan
tahun 2020.
• Tahun 2022, beban usaha menurun menjadi Rp13,12 miliar, yang terdiri atas
beban penjualan Rp2,89 miliar dan beban umum & administrasi Rp10,22 miliar.
Efisiensi pada beban administrasi ini mendorong kenaikan signifikan laba usaha
menjadi Rp25,09 miliar, naik 20,17% dari tahun 2021.
• Tahun 2023, terjadi kenaikan beban usaha menjadi Rp19,30 miliar, terutama
berasal dari beban umum & administrasi menjadi Rp17,58 miliar, sementara
beban penjualan turun menjadi Rp1,72 miliar. Kenaikan beban administrasi yang
signifikan ini menekan laba usaha menjadi Rp8,73 miliar, turun 65,20%
dibandingkan 2022.
• Tahun 2024, beban usaha meningkat tajam menjadi Rp31,91 miliar, terdiri dari
beban penjualan Rp1,31 miliar dan beban umum & administrasi Rp30,60 miliar.
Meski beban melonjak hampir dua kali lipat, Perseroan berhasil mencatat
pemulihan laba usaha menjadi Rp17,99 miliar, lebih dari dua kali lipat
dibandingkan tahun 2023, terutama berkat kenaikan pendapatan tahun 2024.
• Selama bulan Januari—Juni 2025, total beban usaha tercatat Rp13,01 miliar, yang
terdiri dari beban penjualan Rp2,45 miliar dan beban umum & administrasi
Rp10,56 miliar. Dengan beban usaha tersebut, Perseroan sudah membukukan
laba usaha Rp27,19 miliar, melampaui capaian sepanjang 2024.
Laba Tahun Berjalan, dan Laba Komprehensif
• Pada tahun 2020, Perseroan mencatat laba tahun berjalan sebesar Rp12,45
miliar, dan laba komprehensif tahun berjalan tercatat sebesar Rp12,94 miliar.
• Pada tahun 2021, kinerja meningkat dengan laba tahun berjalan mencapai
Rp19,81 miliar, naik 59,17% dari 2020. Laba komprehensif tahun berjalan juga
naik menjadi Rp19,89 miliar, atau meningkat 53,72% dibandingkan tahun 2020.
• Pada 2022, laba tahun meningkat menjadi Rp23,62 miliar, tumbuh 19,23% dari
capaian 2021. Laba komprehensif tahun berjalan juga naik menjadi Rp23,47
miliar.
32
Page 50
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Pada 2023, Perseroan mengalami penurunan kinerja, laba tahun berjalan turun
menjadi Rp5,41 miliar, turun 77,11% dibanding tahun 2022. Laba komprehensif
tahun berjalan juga terkoreksi menjadi Rp5,59 miliar, turun 76,17%.
• Pada tahun 2024, kinerja Perseroan kembali membaik dengan laba tahun
berjalan naik menjadi Rp13,75 miliar, tumbuh 154,34% dari tahun 2023. Laba
komprehensif tahun berjalan juga naik menjadi Rp13,95 miliar, mencatat
kenaikan 149,43% dibanding tahun 2023.
• Selama bulan Januari—Juni 2025, laba tahun berjalan sudah tercatat Rp23,92
miliar, sudah mencapai 173,97% dari capaian tahun 2024. Laba komprehensif
tahun berjalan juga meningkat ke Rp24,06 miliar, mencerminkan keberlanjutan
tren pemulihan kinerja.
Rasio Keuangan
Berdasarkan atas kinerja keuangan CSIS per 31 Desember 2020 sampai dengan
tahun 30 Juni 2025, diperoleh hasil analisis rasio sebagai berikut.
Tabel 8 Rasio Keuangan
2025
Uraian 2024 2023 2022 2021 2020 Rerata
Juni
A. LIQUIDITY (%)
Current Ratio 270,46% 236,59% 202,25% 193,57% 196,96% 178,67% 213,08%
Quick Ratio 3,74% 1,97% 3,58% 7,55% 5,18% 2,54% 4,09%
Working Capital to Total Assets 45,19% 43,89% 39,10% 37,52% 40,25% 36,40% 40,39%
B. ACTIVITY
Total Assets Turnover (X) 0,12 0,16 0,10 0,15 0,16 0,16 0,14
Inventory Turnover (X) 0,04 0,10 0,09 0,13 0,13 0,13 0,10
Average Days Inventory (Day) 10.321 3.575 4.182 2.919 2.766 2.783 4424,21
Account Receivable Turnover (X) 17,26 47,74 65,30 34,04 21,27 52,72 39,72
Average Collection Period (Day) 21 8 6 11 17 7 11,53
Working Capital Turnover (X) 0,13 0,36 0,26 0,39 0,39 0,44 0,33
C. SOLVABILITY (%)
Total Debt to Equity Ratio 44,94% 58,19% 73,62% 76,09% 83,34% 100,82% 72,83%
Total Debt to Asset Ratio 31,01% 36,79% 42,40% 43,21% 45,46% 50,20% 41,51%
Long Term Debt to Equity Ratio 6,51% 7,36% 7,23% 5,49% 7,23% 7,91% 6,95%
D. RENTABILITY (%)
Gross Profit Margin 58,96% 53,36% 39,20% 41,30% 38,70% 38,90% 45,07%
Operating Profit Margin 44,93% 21,58% 15,59% 31,05% 25,00% 26,32% 27,41%
Net Profit Margin 39,53% 16,49% 9,66% 29,23% 23,72% 14,55% 22,20%
Rate of Return on Investment 2,33% 2,63% 0,99% 4,32% 3,77% 2,31% 2,72%
Rate of Return on Equity 3,38% 4,17% 1,71% 7,61% 6,90% 4,64% 4,74%
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menunjukkan rata-rata current ratio sebesar 213,08% dan quick
ratio sebesar 4,09%. Sementara itu, working capital to total assets ratio memiliki
rata-rata sebesar 40,39%. Hal ini menunjukkan bahwa Perseroan memiliki aset
33
Page 51
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
lancar yang cukup likuid untuk membayar kewajiban jangka pendeknya, meskipun
likuiditas sangat dipengaruhi oleh komposisi persediaan.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan Perseroan dalam memanfaatkan aset
yang dimilikinya untuk menghasilkan kas dan pendapatan. Rata-rata total assets
turnover adalah sebesar 0,14 kali, dengan inventory turnover sebesar 0,10 kali,
sedangkan account receivable turnover sebesar 39,72 kali. Hal ini tercermin dari
average collection period sekitar 12 hari, sementara working capital turnover berada
pada level 0,33 kali. Kondisi ini menunjukkan bahwa Perseroan cukup efisien dalam
mengelola piutang, namun efektivitas pemanfaatan aset secara keseluruhan dan
perputaran persediaan masih rendah. Hal tersebut mengingat karakteristik industri
properti yang bersifat padat modal dengan siklus proyek yang cukup panjang.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan untuk mengembalikan
pinjaman yang diberikan oleh kreditor baik dalam bentuk jangka pendek maupun
jangka panjang. Salah satu rasio solvabilitas adalah debt to equity ratio (DER)
menunjukkan besarnya porsi utang terhadap ekuitas dalam pembiayaan
perusahaan, sedangkan debt to asset ratio (DAR) menunjukkan posisi liabilitas
terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan. rata-rata debt to equity ratio (DER)
tercatat sebesar 72,83%, yang berarti Perseroan relatif lebih banyak menggunakan
ekuitas daripada utang dalam struktur permodalannya. Sementara itu, debt to asset
ratio (DAR) berada pada rata-rata 41,51%, menunjukkan tingkat risiko keuangan
yang moderat karena hampir separuh aset dibiayai melalui utang. Sementara itu,
rata-rata long term debt to equity ratio sebesar 6,95%, mencerminkan minimnya
ketergantungan Perseroan pada utang jangka Panjang.
Rasio Rentabilitas
Rasio rentabilitas menggambarkan kemampuan yang dimiliki perusahaan untuk
menghasilkan sebuah laba. Rata-rata gross profit margin sebesar 45,07%, yang
menunjukkan bahwa hampir separuh pendapatan masih tersisa setelah dikurangi
beban pokok penjualan. Selanjutnya, operating profit margin berada pada rata-rata
27,41%, menandakan bahwa Perseroan mampu menjaga profitabilitas operasional
yang cukup kuat meskipun terdapat beban usaha. Adapun net profit margin rata-
rata sebesar 22,20%, menunjukkan bahwa setelah memperhitungkan seluruh beban
usaha, bunga, dan pajak, Perseroan mampu membukukan laba dari penjualan.
Rata-rata tingkat balikan terhadap total investasi (ROI) adalah sebesar 2,72%,
menunjukkan bahwa Perseroan memberikan sedikit keuntungan dan dapat
34
Page 52
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
menghasilkan laba bersih dari total investasi yang dilakukan. Selain itu, rata-rata
tingkat balikan terhadap ekuitas (ROE) tercatat sebesar 4,74%, yang juga
menunjukkan bahwa Perseroan mampu menghasilkan laba bersih dari jumlah
ekuitas yang diinvestasikan.
4.1.2 Penilaian Arus Kas
Arus Kas CSIS selama per 31 Desember 2020 sampai dengan 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Tabel 9 Arus Kas (Rp.000)
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 43.764.803 79.016.789 65.494.828 89.939.882 74.464.736 79.146.839
Penerimaan bunga 8.446 188.282 215.358 140.971 69.994 -
Penerimaan dari estimasi
taksiran tagihan pajak - - - - 576.004 951.244
Pembayaran pajak penghasilan
badan (159.147) (652.732) (241.353) (223.033) (202.399) (335.069)
Pembayaran kas atas denda
pajak - - - - - (1.848.913)
Pembayaran kas kepada pihak
ketiga lainnya (11.863.258) (32.932.187) (8.589.427) (541.727) (7.790.369) (32.173.894)
Pembayaran uang muka
konstruksi - - (935.097) (1.565.010) (1.861.493) (2.840.889)
Pembayaran bunga (1.190.138) (2.211.382) (2.246.978) (1.913.627) (3.079.619) (3.340.747)
Pembayaran kas kepada
karyawan (4.525.939) (10.343.607) (9.324.992) (7.163.080) (7.840.188) (6.992.552)
Pembayaran kas kepada
pemasok (12.392.594) (24.520.975) (41.072.768) (62.651.133) (26.217.661) (35.901.804)
Arus kas bersih diperoleh dari
13.642.173 8.544.187 3.299.572 16.023.243 28.119.004 (3.335.785)
aktivitas operasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
INVESTASI
Penerimaan dividen dari entitas
asosiasi 264.000 322.125 366.000 - 2.478.079 -
Penerimaan dari penjualan aset
tetap 162.000 1.720.000 - - 71.770 2.374.069
Pembayaran pemberian piutang
kepada pihak berelasi
Perolehan aset tetap (1.041.280) (4.581.085) (2.679.141) (1.003.459) (1.443.031) (25.263)
Perolehan aset takberwujud - - (481.800) (27.300) (3.600) -
Perolehan aset hak guna - - (60.369) (1.119.221) - -
Pelepasan entitas anak - - - - - (4.419.698)
Akuisisi entitas anak - - - - - 1.249.472
Pembayaran uang muka
pembelian tanah - - - - - (1.858.736)
35
Page 53
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Arus kas bersih digunakan
(615.280) (2.538.961) (2.855.309) (2.149.980) 1.103.218 (2.680.155)
untuk aktivitas investasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
PENDANAAN
Penerimaan utang bank jangka
pendek 8.387.678 36.985.206 12.595.262 - - 2.393.316
Penerimaan utang bank jangka
panjang 679.000 8.978.500 7.433.863 9.200.000 17.000.000 -
Pembayaran dividen kepada
kepentingan non-pengendali - - - - (950.000) -
Pembayaran kepada pihak
berelasi – bersih (9.431.673) (12.280.930) (18.775.141) (211.555) (18.078.159) 1.467.913
Pembayaran liabilitas sewa (136.675) (571.327) (569.778) (421.962) (387.318) (215.753)
Pembayaran utang bank jangka
pendek (9.230.473) (39.209.726) (8.648.511) (554.293) (2.704.192) -
Pembayaran utang bank jangka
panjang (1.512.477) (5.004.677) - (15.090.772) (21.415.522) (2.800.491)
Arus kas bersih digunakan
(11.244.620) (11.102.954) (7.964.305) (7.078.582) (26.535.191) 844.986
untuk aktivitas pendanaan
KENAIKAN BERSIH KAS DAN
1.782.273 (5.097.727) (7.520.042) 6.794.682 2.687.032 (5.170.955)
SETARA KAS
KAS DAN SETARA KAS AWAL
PERIODE 1.555.836 6.653.563 14.173.605 7.378.924 4.691.892 9.862.847
KAS DAN SETARA KAS AKHIR
3.338.109 1.555.836 6.653.563 14.173.605 7.378.924 4.691.892
PERIODE
Sumber: Laporan Keuangan CSIS
Pada 30 Juni 2025, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp13,64
miliar, dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp615,28
juta, serta kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp11,24
miliar, sehingga terjadi kenaikan kas sebesar Rp1,78 miliar.
Pada 2024, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp8,54 miliar,
dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp2,54 miliar, serta
kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp11,10 miliar,
sehingga terjadi penurunan kas sebesar Rp5,10 miliar.
Pada 2023, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp3,30 miliar,
dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp2,86 miliar, serta
kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp7,96 miliar,
sehingga terjadi penurunan kas sebesar Rp7,52 miliar.
36
Page 54
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Pada 2022, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp16,02 miliar,
dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp2,15 miliar, serta
kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp7,08 miliar,
sehingga terjadi kenaikan kas sebesar Rp6,79 miliar.
Pada 2021, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp28,12 miliar,
dan kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi sebesar Rp1,10 miliar, serta
kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp26,54 miliar,
sehingga terjadi kenaikan kas sebesar Rp2,69 miliar.
Pada 2020, kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi sebesar Rp3,34
miliar, dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp2,68
miliar, serta kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan sebesar Rp0,84
miliar, sehingga terjadi penurunan kas sebesar Rp5,17 miliar.
4.1.3 Penilaian atas Proyeksi Keuangan
Asumsi-Asumsi dalam Proyeksi Keuangan
Kami telah menerima proyeksi keuangan dengan dan tanpa Rencana Transaksi dari
manajemen CSIS. Penilai tidak melakukan penyesuaian pada proyeksi yang disusun
oleh manajemen. Menurut kami, proyeksi yang disusun oleh manajemen telah
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan. Hal ini terlihat dari rasio profitabilitas
proyeksi dengan transaksi yang sejalan dengan rasio profitabilitas pembanding
yang kami gunakan.
Asumsi-asumsi dasar utama dalam penyusunan proyeksi adalah sebagai berikut:
• Proyeksi keuangan disajikan mulai paruh tahun 2025 sampai dengan akhir tahun
2030.
• Struktur pendapatan diproyeksikan sebagai berikut.
Tabel 10 Asumsi Proyeksi Struktur Pendapatan (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Struktur Pendapatan
Penjualan Sentul 55.000.000 16.600.000 - - - -
Penjualan Cikembar 40.000.000 110.000.000 169.000.000 225.000.000 297.000.000 396.000.000
Pendapatan Jasa 17.758.013 19.381.592 25.136.307 27.366.307 29.320.158 31.030.158
Pertumbuhan
Penjualan Cikembar 175,00% 53,64% 33,14% 32,00% 33,33%
Pendapatan Jasa 9,14% 29,69% 8,87% 7,14% 5,83%
Sumber: Proyeksi Keuangan
• Beban pokok pendapatan terdiri dari harga pokok pendapatan (HPP) Sentul, HPP
Cikembar, dan HPP Jasa. Sementara itu, beban usaha terdiri dari biaya CEO dan
37
Page 55
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
marketing, biaya administrasi dan umum, biaya administrasi dan umum (CSIS),
dan biaya penyusutan (CSIS). Struktur biaya diproyeksikan sebagai berikut.
Tabel 11 Asumsi Proyeksi Struktur Biaya
Keterangan Satuan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Beban Pokok Pendapatan
HPP SENTUL To Sales 47,43% 30,67%
HPP CIKEMBAR To Sales 23,40% 33,01% 28,64% 26,77% 26,54% 27,09%
HPP JASA To Sales 41,37% 37,90% 29,22% 26,84% 25,05% 23,67%
Beban Usaha
Biaya CEO & Marketing To Sales 4,58% 6,33% 6,02% 6,08% 7,60% 9,73%
Biaya Administrasi & Umum Growth 29,96% 22,16% 22,81% 29,20% 33,16%
Biaya Administrasi & Umum (CSIS) Growth 10,02% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Biaya Penyusutan (CSIS) Growth 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Sumber: Proyeksi Keuangan
• Pendapatan (Beban) Lain-lain diproyeksikan sebagai berikut.
Tabel 12 Asumsi Proyeksi Pendapatan (Beban) Lain-Lain (To Sales)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan lain-lain 3,98% 4,28% 7,27% 6,58% 5,51% 4,21%
Biaya lain-lain -0,07% -0,06% -0,05% -0,04% -0,03% -0,02%
Sumber: Proyeksi Keuangan
• Tingkat bunga terdiri dari Kredit Investasi (KI) sebesar 8,92% dan Kredit Modal
Kerja (KMK) sebesar 8,82%.
• Tarif pajak terdiri dari PPh Final Tanah/Bangunan diasumsikan sebesar 2,50% dari
nilai penjualan tanah/bangunan dan PPh Badan diasumsikan sebesar 22,00% dari
laba sebelum pajak.
Proyeksi Posisi Keuangan
Proyeksi posisi keuangan CSIS selama tahun 2025 sampai dengan 2030 adalah
sebagai berikut.
Tabel 13 Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Adanya Transaksi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASSET
CURRENT ASSET
Cash and cash equivalents 201.298.880 85.475.337 51.887.654 17.438.808 14.904.073 28.673.482
Trade receivables
- Related parties - - - - - -
- Third parties 1.799.806 1.799.806 1.799.806 1.799.806 1.799.806 1.799.806
Other receivables
- Related parties - - - - - -
38
Page 56
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
- Third parties 599.238 599.238 599.238 599.238 599.238 599.238
Inventories 389.505.581 540.386.484 631.203.736 730.497.638 821.051.312 905.477.660
Advances 13.023.164 13.023.164 13.023.164 13.023.164 13.023.164 13.023.164
Prepaid expenses 6.885.671 6.885.671 6.885.671 6.885.671 6.885.671 6.885.671
Prepaid taxes 2.765.237 2.765.237 2.765.237 2.765.237 2.765.237 2.765.237
Total Current Assets 615.877.578 650.934.937 708.164.507 773.009.562 861.028.501 959.224.258
NON-CURRENT ASSET
Property and equipments 52.186.816 52.186.816 52.186.816 52.186.816 52.186.816 52.186.816
Intangible assets 264.606 264.606 264.606 264.606 264.606 264.606
Right-of-use assets 833.837 833.837 833.837 833.837 833.837 833.837
Investments in associates 47.590.068 47.590.068 47.590.068 47.590.068 47.590.068 47.590.068
Investment properties 23.388.982 23.388.982 23.388.982 23.388.982 23.388.982 23.388.982
Land for development 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419
Deferred tax assets 339.857 339.857 339.857 339.857 339.857 339.857
Total Non-Current Assets 145.135.586 145.135.586 145.135.586 145.135.586 145.135.586 145.135.586
TOTAL ASSET 761.013.164 796.070.523 853.300.093 918.145.148 1.006.164.087 1.104.359.844
LIABILITIES
CURRENT LIABILITIES
Short-term bank loan - - - - - -
Trade payables
- Related parties - - - - - -
- Third parties 7.189.701 14.535.347 21.880.994 29.226.641 36.572.287 43.917.934
Other payables
- Related parties 39.609.755 39.038.633 38.955.054 38.955.054 38.955.054 38.955.054
- Third parties 7.011.916 6.011.916 3.711.916 1.711.916 1.711.916 1.711.916
- sales adv Related parties - - - - - -
- Sales adv Third parties 72.011.349 72.011.349 72.011.349 72.011.349 72.011.349 72.011.349
Taxes payable 1.149.871 1.149.871 1.149.871 1.149.871 1.149.871 1.149.871
Accrued expenses 342.697 342.697 342.697 342.697 342.697 342.697
Bank loans - current portion 2.728.303 2.728.303 2.728.303 2.728.303 2.728.303 2.728.303
Leases liabilities - current
portion 36.617 24.418 24.418 24.418 24.418 24.418
Total Current Liabilities 130.080.209 135.842.536 140.804.603 146.150.250 153.495.897 160.841.543
NON-CURRENT LIABILITIES
Deposit from costumer - - - - - -
Employees benefit liabilities 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804
Leases liabilities 33.926 33.926 33.926 33.926 33.926 33.926
Bank loans 50.726.448 44.491.924 38.781.149 33.403.014 27.536.315 21.477.934
Unearned revenues 2.770.245 2.770.245 2.770.245 2.770.245 2.770.245 2.770.245
Total Non-Current Liabilities 55.075.423 48.840.899 43.130.124 37.751.989 31.885.289 25.826.909
TOTAL LIABILITIES 185.155.631 184.683.435 183.934.727 183.902.239 185.381.186 186.668.452
EQUITY
Share capital 324.395.120 324.395.120 324.395.120 324.395.120 324.395.120 324.395.120
Additional paid-in capital 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882
Deficits:
39
Page 57
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
- Unappropriated 46.184.143 81.713.699 139.691.977 204.569.520 291.109.512 388.018.002
- Other comprehensice loss 800.474 800.474 800.474 800.474 800.474 800.474
Issued capital and reserves
attributable to owners of
the parent 400.747.618 436.277.175 494.255.452 559.132.995 645.672.987 742.581.477
Non Controling Interest 175.109.914 175.109.914 175.109.914 175.109.914 175.109.914 175.109.914
TOTAL EQUITY 575.857.532 611.387.088 669.365.366 734.242.909 820.782.901 917.691.391
TOTAL LIABILITIES DAN
EQUITY 761.013.164 796.070.523 853.300.093 918.145.148 1.006.164.087 1.104.359.844
Sumber: Proyeksi Keuangan
Selama periode proyeksi tahun 2025 sampai dengan tahun 2030, jumlah aset
diperkirakan mengalami kenaikan yaitu dari sebesar Rp761,01 miliar pada tahun
2025 menjadi sebesar Rp1,10 triliun pada tahun 2030. Kenaikan tersebut terutama
dipengaruhi oleh kenaikan inventories pada sisi aset lancar.
Pada sisi liabilitas, selama periode proyeksi tahun 2025 sampai dengan tahun 2030,
jumlah liabilitas diperkirakan cukup stagnan yaitu dari sebesar Rp185,16 miliar
pada tahun 2025 menjadi sebesar Rp186,67 miliar pada tahun 2030. Liabilitas
Perseroan tersebut didominasi oleh uang muka penjualan dari pihak ketiga dan
utang bank.
Pada sisi ekuitas, selama periode proyeksi tahun 2025 sampai dengan tahun 2030,
jumlah ekuitas diperkirakan akan mengalami kenaikan. Pada akhir tahun 2025, total
ekuitas diperkirakan sebesar Rp575,86 miliar. Ekuitas diproyeksikan mengalami
kenaikan pada tahun-tahun berikutnya, hingga diperkirakan menjadi sebesar
Rp917,69 miliar pada akhir tahun 2030.
Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi laba rugi CSIS selama tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 adalah
sebagai berikut.
Tabel 14 Proyeksi Laba Rugi Dengan Adanya Transaksi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
REVENUE 112.758.013 145.981.592 194.136.307 252.366.307 326.320.158 427.030.158
COST OF REVENUE (42.795.426) (48.752.335) (55.742.633) (67.583.078) (86.174.948) (114.615.240)
GROSS PROFIT 69.962.588 97.229.256 138.393.674 184.783.229 240.145.210 312.414.918
EXPENSES
40
Page 58
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Biaya CEO & Marketing (5.163.180) (9.236.329) (11.684.558) (15.351.723) (24.784.510) (41.539.233)
Biaya Administrasi & Umum (33.304.656) (43.281.157) (52.872.626) (64.930.239) (83.892.909) (111.708.387)
Biaya Administrasi & Umum
(CSIS) (2.608.601) (2.870.000) (3.157.000) (3.472.700) (3.819.970) (4.201.967)
Biaya Penyusutan (CSIS) (10.800) (10.800) (10.800) (10.800) (10.800) (10.800)
TOTAL (41.087.237) (55.398.286) (67.724.984) (83.765.462) (112.508.189) (157.460.386)
OPERATING PROFIT 28.875.350 41.830.970 70.668.690 101.017.767 127.637.021 154.954.532
OTHER INCOME (EXPENSES)
Pendapatan lain-lain 4.483.787 6.254.737 14.115.610 16.611.275 17.970.533 17.976.549
Biaya lain-lain (79.940) (83.937) (88.134) (92.541) (97.168) (102.026)
Biaya Keuangan (2.294.431) (3.307.214) (2.492.889) (2.033.959) (1.545.394) (1.020.565)
TOTAL 2.109.416 2.863.586 11.534.588 14.484.775 16.327.971 16.853.958
PROFIT BEFORE INCOME TAX 30.984.767 44.694.556 82.203.278 115.502.543 143.964.992 171.808.490
PPh Final Tanah/ Bangunan (2.375.000) (3.165.000) (4.225.000) (5.625.000) (7.425.000) (9.900.000)
NET INCOME FOR THE PERIOD 28.609.767 41.529.556 77.978.278 109.877.543 136.539.992 161.908.490
Sumber: Proyeksi Keuangan
Pada tahun 2025 diperkirakan CSIS akan memperoleh pendapatan sebesar
Rp112,76 miliar, dan diperkirakan terus meningkat hingga sebesar Rp427,03 miliar
di tahun 2030. Dengan perkiraan pendapatan tersebut, CSIS memproyeksikan
perkembangan laba tahun berjalan sebesar Rp28,61 miliar pada tahun 2025
menjadi sebesar Rp161,91 miliar pada tahun 2030.
Proyeksi Arus Kas
Proyeksi arus kas CSIS selama tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 adalah
sebagai berikut.
Tabel 15 Proyeksi Arus Kas Dengan Adanya Transaksi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Aktivitas Operasional
Penerimaan dari Aktivitas
Operasional
KIS
Penjualan 55.000.000 16.600.000 - - - -
Pasif Income 16.710.304 17.053.192 18.165.907 18.165.907 18.369.758 18.999.758
Sub Total Penerimaan 71.710.304 33.653.192 18.165.907 18.165.907 18.369.758 18.999.758
KIC
Penjualan 40.000.000 110.000.000 169.000.000 225.000.000 297.000.000 396.000.000
Pasif income 1.047.710 2.328.400 6.970.400 9.200.400 10.950.400 12.030.400
Sub Total Penerimaan 41.047.710 112.328.400 175.970.400 234.200.400 307.950.400 408.030.400
Total Penerimaan dari
Aktivitas Operasional 112.758.013 145.981.592 194.136.307 252.366.307 326.320.158 427.030.158
41
Page 59
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pengeluaran untuk
Aktivitas Operasional :
Biaya Pemeliharaan
Kawasan (4.719.176) (6.275.644) (7.104.823) (8.136.419) (9.075.500) (10.091.097)
Biaya marketing & CEO (5.163.180) (9.236.329) (11.684.558) (15.351.723) (24.784.510) (41.539.233)
Biaya adm & umum (19.833.021) (23.539.304) (27.960.165) (33.236.498) (39.536.527) (47.061.836)
Biaya bunga pinjaman
(Bank, leasing &
PHK berelasi) (2.294.431) (3.307.214) (2.492.889) (2.033.959) (1.545.394) (1.020.565)
Biaya perizinan &
legalitas BC (2.000.000) (2.200.000) (2.420.000) (2.662.000) (2.928.200) (3.221.020)
PBB (820.000) (902.000) (992.200) (1.091.420) (1.200.562) (1.320.618)
BPHTB - (6.750.000) (5.250.000) (6.000.000) (5.062.500) (5.625.000)
Biaya pajak PPH final (2.375.000) (3.165.000) (4.225.000) (5.625.000) (7.425.000) (9.900.000)
Pembayaran utang
pihak ke-3 (800.000) (1.000.000) (2.300.000) (2.000.000) - -
Total Pengeluaran dari
Aktivitas Operasional (38.004.808) (56.375.491) (64.429.635) (76.137.018) (91.558.193) (119.779.369)
Cashflow Dari Aktivitas
Operasional 74.753.205 89.606.100 129.706.672 176.229.288 234.761.965 307.250.789
Aktivitas Investasi
Penerimaan dari Aktivitas
Investasi
Penerimaan dividen PSP 264.000 500.000 500.000 1.000.000 1.000.000 1.500.000
Total Penerimaan dari
Aktivitas Investasi 264.000 500.000 500.000 1.000.000 1.000.000 1.500.000
Pengeluaran untuk
Aktivitas Investasi
Pembebasan lahan KIS (3.900.000) (7.000.000) - - - -
Pembebasan lahan KIC - (83.695.120) (70.000.000) (80.000.000) (67.500.000) (75.000.000)
Pembangunan
infrastruktur KIC (79.761.501) (63.000.000) (25.000.000) (35.000.000) (45.000.000) (55.000.000)
Pembangunan gudang
untuk disewakan - (30.000.000) (33.000.000) (36.300.000) (39.930.000) (43.923.000)
Pembebasan lahan &
infrastruktur Tenjo - (10.000.000) (10.000.000) (10.000.000) (30.000.000) (50.000.000)
Total Pengeluaran untuk
Aktivitas Investasi (83.661.501) (193.695.120) (138.000.000) (161.300.000) (182.430.000) (223.923.000)
Aktivitas Pendanaan
Penerimaan dari Aktivitas
Pendanaan
Penerimaan pinjaman
bank 20.000.000 - - - - -
Penarikan PRK - - - - - -
Penerimaan right issue 198.664.000 - - - - -
Total Penerimaan dari
Aktivitas Pendanaan 218.664.000 - - - - -
42
Page 60
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pengeluaran untuk
Aktivitas Pendanaan
Pembayaran utang
bank (pokok) (3.296.601) (5.651.204) (5.710.775) (5.378.134) (5.866.700) (6.058.380)
Pembayaran utang
bank PRK - - - - - -
Pembayaran utang
bank - - - - - -
Pembayaran utang
leasing (399.025) (425.179) (83.579) - - -
Pembayaran utang
pihak berelasi (2.158.141) (158.141) - - - -
Biaya right issue (2.834.500) - - - - -
Pembayaran dividen ke
publik (20,00%) - (630.000) (2.963.627) (6.668.161) (7.409.068) (9.631.788)
Pemegang saham
pengendali CSIS
(80,00%) - (2.520.000) (11.854.509) (26.672.644) (29.636.271) (38.527.153)
Pembayaran minoritas
interest BC (47,50%) (1.187.500) (2.850.000) (5.181.864) (11.659.195) (12.954.661) (16.841.059)
Total Pengeluaran untuk
Aktivitas Pendanaan (9.875.767) (12.234.524) (25.794.354) (50.378.134) (55.866.700) (71.058.380)
Surplus (Defisit) 200.143.937 (115.823.544) (33.587.682) (34.448.846) (2.534.735) 13.769.409
Saldo Awal 1.154.943 201.298.880 85.475.337 51.887.654 17.438.808 14.904.073
Saldo Akhir 201.298.880 85.475.337 51.887.654 17.438.808 14.904.073 28.673.482
Sumber: Proyeksi Keuangan
Selama periode proyeksi tahun 2025 sampai dengan tahun 2030, kas dan setara kas
Perseroan diperkirakan mengalami tren menurun. Saldo kas dan setara kas pada
tahun 2025 sebesar Rp201,30 miliar diproyeksikan menurun menjadi Rp28,67
miliar pada akhir periode proyeksi tahun 2030.
4.1.4 Analisis Rasio Keuangan
Berdasarkan atas proyeksi keuangan yang disampaikan oleh pihak manajemen CSIS,
diperoleh hasil analisis rasio atas proyeksi tersebut sebagai berikut.
Tabel 16 Rasio Keuangan
Rata-
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
rata
I. RASIO LIKUIDITAS
Dengan
Current Ratio 473,46% 479,18% 502,94% 528,91% 560,95% 596,38% 523,64%
Quick (Acid Test) Ratio 156,13% 64,25% 38,13% 13,16% 10,88% 18,95% 50,25%
Working Capital To Total Assets 63,84% 64,70% 66,49% 68,27% 70,32% 72,29% 67,65%
Tanpa
43
Page 61
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Rata-
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
rata
Current Ratio 324,56% 354,26% 382,61% 406,89% 438,28% 471,41% 396,33%
Quick (Acid Test) Ratio 4,05% 7,64% 11,83% 12,61% 6,32% 11,11% 8,93%
Working Capital To Total Assets 51,49% 55,14% 58,19% 60,63% 63,49% 66,13% 59,18%
Dengan-Tanpa
Current Ratio 148,90% 124,93% 120,33% 122,03% 122,67% 124,97% 127,30%
Quick (Acid Test) Ratio 152,08% 56,61% 26,30% 0,56% 4,57% 7,83% 41,32%
Working Capital To Total Assets 12,35% 9,56% 8,30% 7,65% 6,83% 6,16% 8,48%
II. RASIO LEVERAGE
Dengan
Total Debt To Equity Ratio DER 32,15% 30,21% 27,48% 25,05% 22,59% 20,34% 26,30%
Total Debt To Total Assets Ratio DAR 24,33% 23,20% 21,56% 20,03% 18,42% 16,90% 20,74%
Time Interest Earned Ratio Kali 12,59 12,65 28,35 49,67 82,60 151,84 56,28
Tanpa
Total Debt To Equity Ratio DER 48,45% 50,47% 41,43% 35,02% 29,33% 24,79% 38,25%
Total Debt To Total Assets Ratio DAR 32,64% 33,54% 29,30% 25,94% 22,68% 19,87% 27,33%
Time Interest Earned Ratio Kali 12,59 7,31 15,99 29,34 52,26 112,95 38,41
Dengan-Tanpa
Total Debt To Equity Ratio DER -16,30% -20,27% -13,96% -9,97% -6,74% -4,45% -11,95%
Total Debt To Total Assets Ratio DAR -8,31% -10,34% -7,74% -5,91% -4,25% -2,96% -6,59%
Time Interest Earned Ratio Kali 0,00 5,35 12,37 20,33 30,34 38,90 17,88
III. RASIO AKTIVITAS
Dengan
Total Assets Turnover Kali 0,15 0,18 0,23 0,27 0,32 0,39 0,26
Receivables Turnover Kali 62,65 81,11 107,87 140,22 181,31 237,26 135,07
Collection Period Hari 6 5 3 3 2 2 3
Inventory Turnover Kali 0,11 0,09 0,09 0,09 0,10 0,13 0,10
Average Days Inventory Hari 3.322 4.046 4.133 3.945 3.478 2.884 3.635
Working Capital Turnover Kali 0,23 0,28 0,34 0,40 0,46 0,53 0,38
Tanpa
Total Assets Turnover Kali 0,20 0,23 0,28 0,34 0,40 0,47 0,32
Receivables Turnover Kali 62,65 81,11 107,87 140,22 181,31 237,26 135,07
Collection Period Hari 6 5 3 3 2 2 3
Inventory Turnover Kali 0,11 0,11 0,11 0,12 0,14 0,17 0,13
Average Days Inventory Hari 3.357 3.368 3.269 2.956 2.622 2.155 2.955
Working Capital Turnover Kali 0,39 0,42 0,49 0,56 0,63 0,71 0,53
Dengan-Tanpa
Total Assets Turnover Kali (0,05) (0,05) (0,06) (0,07) (0,07) (0,09) (0,06)
Receivables Turnover Kali - - - - - - -
Collection Period Hari - - - - - - -
Inventory Turnover Kali 0,00 (0,02) (0,02) (0,03) (0,03) (0,04) (0,02)
Average Days Inventory Hari (35) 678 864 989 855 728 680
Working Capital Turnover Kali (0,15) (0,14) (0,15) (0,16) (0,17) (0,18) (0,16)
IV. RASIO KEUANGAN
Dengan
Gross Profit Margin 62,05% 66,60% 71,29% 73,22% 73,59% 73,16% 69,98%
Operating Profit Margin 25,61% 28,65% 36,40% 40,03% 39,11% 36,29% 34,35%
Net Profit Margin 25,37% 28,45% 40,17% 43,54% 41,84% 37,92% 36,21%
Return On Investment, ROI 3,76% 5,22% 9,14% 11,97% 13,57% 14,66% 9,72%
Return On Equity, ROE 4,97% 6,79% 11,65% 14,96% 16,64% 17,64% 12,11%
44
Page 62
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Rata-
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
rata
Tanpa
Gross Profit Margin 62,05% 66,78% 71,31% 72,95% 72,71% 71,56% 69,56%
Operating Profit Margin 25,61% 29,44% 37,07% 40,41% 38,75% 35,09% 34,39%
Net Profit Margin 25,37% 27,47% 39,80% 43,35% 41,21% 36,65% 35,64%
Return On Investment, ROI 5,04% 6,40% 11,30% 14,79% 16,44% 17,32% 11,88%
Return On Equity, ROE 7,49% 9,63% 15,98% 19,97% 21,26% 21,62% 15,99%
Dengan-Tanpa
Gross Profit Margin 0,00% -0,17% -0,02% 0,27% 0,88% 1,60% 0,43%
Operating Profit Margin 0,00% -0,79% -0,67% -0,38% 0,37% 1,19% -0,05%
Net Profit Margin 0,00% 0,98% 0,37% 0,19% 0,64% 1,27% 0,57%
Return On Investment, ROI -1,28% -1,19% -2,16% -2,82% -2,87% -2,66% -2,16%
Return On Equity, ROE -2,52% -2,84% -4,33% -5,00% -4,63% -3,98% -3,88%
Rasio Likuiditas
Rasio ini untuk mengetahui seberapa jauh perusahaan dapat melunasi liabilitas
jangka pendeknya, semakin besar rasio yang diperoleh semakin lancar pembayaran
liabilitas jangka pendeknya.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi, current ratio menunjukkan rata-rata sebesar 523,64% dan quick ratio
menunjukkan rata-rata sebesar 50,25%. Sementara itu, berdasarkan proyeksi
keuangan tanpa dilakukannya transaksi, selama periode proyeksi, current ratio
menunjukkan rata-rata sebesar 396,33% dan quick ratio menunjukkan rata-rata
sebesar 8,93%.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dilakukannya transaksi, rata-rata working
capital to total assets ratio adalah sebesar 67,65%. Sementara itu, berdasarkan
proyeksi keuangan tanpa dilakukannya transaksi, rata-rata working capital to total
assets ratio adalah sebesar 59,18%.
Working capital to total assets ratio adalah rasio yang mengukur proporsi dari modal
kerja (working capital) terhadap total aset perusahaan. Rasio ini memberikan
gambaran mengenai likuiditas jangka pendek perusahaan dan sejauh mana aset
perusahaan dapat dibiayai oleh modal kerja.
Rasio Leverage
Rasio ini bertujuan untuk mengukur seberapa besar kegiatan operasi dibiayai oleh
modal pinjaman, semakin kecil rasio ini semakin bagus atau lancar.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi total debt to equity ratio (DER) menunjukkan tren menurun dengan rasio
pada akhir periode proyeksi tahun 2030 sebesar 26,30%. Debt to asset ratio (DAR)
45
Page 63
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
juga menunjukkan tren menurun dengan rasio pada akhir periode proyeksi tahun
2030 sebesar 20,74%.
Berdasarkan proyeksi keuangan tanpa dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi total DER menunjukkan tren menurun dengan rasio pada akhir periode
proyeksi tahun 2030 sebesar 38,25%. DAR juga menunjukkan tren menurun dengan
rasio pada akhir periode proyeksi tahun 2030 sebesar 27,33%.
Tren yang menurun ini mengindikasikan risiko yang dihadapi Perseroan berkurang
karena penggunaan utang yang berkurang.
Rasio Aktivitas
Rasio ini bertujuan untuk mengukur sampai seberapa jauh aktivitas perusahaan
dalam menggunakan dana-dananya secara efektif dan efisien. Perputaran aset
mengukur aktivitas aset dan kemampuan perusahaan menghasilkan penjualan
melalui asetnya. Semakin besar rasio perputaran aset, berarti aset semakin baik,
karena itu berarti aset semakin produktif menghasilkan pendapatan.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi rata-rata perputaran aset adalah sebanyak 0,26 kali per tahunnya.
Sementara itu, berdasarkan proyeksi keuangan tanpa dilakukannya transaksi,
selama periode proyeksi rata-rata perputaran aset adalah sebanyak 0,32 kali per
tahunnya.
Rasio Keuangan
Rasio ini bertujuan untuk melihat kemampuan yang dimiliki perusahaan dalam
menghasilkan sebuah laba.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi, rata-rata rata-rata net profit margin adalah sebesar 36,21%. Sementara
itu, berdasarkan proyeksi keuangan tanpa dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi, rata-rata net profit margin adalah sebesar 35,64%.
Net profit margin merupakan rasio yang membandingkan antara laba bersih yang
dihasilkan perusahaan dari pendapatan bersih.
46
Page 64
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
4.1.5 Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi dan Proforma Laporan Keuangan
Setelah Transaksi Dilakukan
Laporan Posisi Keuangan Proforma
Berikut ini adalah posisi keuangan sebelum transaksi dan proforma posisi keuangan
setelah transaksi dilakukan.
Tabel 17 Laporan Posisi Keuangan Proforma 30 Juni 2025 (Rp.000)
Keterangan 30 Juni 2025 Penyesuaian Proforma
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 3.338.109 2.134.380 5.472.489
Piutang usaha – pihak ketiga 1.753.135 - 1.753.135
Piutang lain-lain – pihak ketiga 930.305 - 930.305
Persediaan 351.084.518 176.695.120 527.779.638
Uang muka 2.761.810 - 2.761.810
Biaya dibayar di muka 5.655.037 - 5.655.037
Pajak dibayar di muka 2.449.702 - 2.449.702
Total Aset Lancar 367.972.616 178.829.500 546.802.116
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas asosiasi 47.645.362 - 47.645.362
Aset tetap 51.925.191 10.000.000 61.925.191
Properti investasi 23.576.690 7.000.000 30.576.690
Aset takberwujud 295.863 - 295.863
Aset hak-guna 882.267 - 882.267
Tanah untuk pengembangan 20.531.419 - 20.531.419
Aset pajak tangguhan 339.857 - 339.857
Total Aset Tidak Lancar 145.196.648 17.000.000 162.196.649
TOTAL ASET 513.169.264 195.829.500 708.998.765
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 879.436 - 879.436
Utang usaha – pihak ketiga 8.476.728 - 8.476.728
Utang lain-lain
Pihak ketiga 2.954.031 - 2.954.031
Pihak berelasi 55.043.747 - 55.043.747
Uang muka penjualan – pihak ketiga 62.564.982 - 62.564.982
Beban akrual 484.830 - 484.830
Utang pajak 1.767.627 - 1.767.627
Bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh
tempo dalam satu tahun:
Utang bank 3.788.309 - 3.788.309
47
Page 65
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 30 Juni 2025 Penyesuaian Proforma
Liabilitas sewa 95.020 - 95.020
Total Liabilitas Jangka Pendek 136.054.710 - 136.054.710
Liabilitas Jangka Panjang
Utang bank 18.726.448 - 18.726.448
Liabilitas sewa 33.926 - 33.926
Pendapatan diterima di muka 2.754.929 - 2.754.929
Liabilitas imbalan kerja 1.544.804 - 1.544.804
Total Liabilitas Jangka Panjang 23.060.108 - 23.060.108
-
TOTAL LIABILITAS 159.114.818 - 159.114.818
EKUITAS
Modal saham 130.700.000 52.280.000 182.980.000
Tambahan modal disetor 29.367.882 172.005.241 201.373.123
Saldo laba 19.381.985 - 19.381.985
Jumlah ekuitas yang dapat diatribusikan
179.449.867 224.285.241 403.735.108
kepada pemilik entitas induk
Kepentingan non-pengendali 174.604.580 (28.455.741) 146.148.839
TOTAL EKUITAS 354.054.446 195.829.500 549.883.947
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 513.169.264 195.829.500 708.998.765
Laporan Laba Rugi Proforma
Berikut ini adalah laba rugi sebelum transaksi dan proforma laba rugi setelah
transaksi dilakukan.
Tabel 18 Laporan Laba Rugi Proforma 30 Juni 2025 (Rp.000)
Keterangan 30 Juni 2025 Penyesuaian Proforma
Pendapatan 60.513.207 - 60.513.207
Beban pokok pendapatan (24.832.530) - (24.832.530)
Laba Kotor 35.680.677 - 35.680.677
Beban usaha (13.010.532) - (13.010.532)
Pendapatan lain-lain 4.563.143 - 4.563.143
Beban lain-lain (47.386) - (47.386)
Laba Usaha 27.185.902 - 27.185.902
Beban pajak penghasilan final (1.528.867) - (1.528.867)
Beban keuangan (1.190.138) - (1.190.138)
Bagian laba bersih entitas asosiasi (605.702) - (605.702)
48
Page 66
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 30 Juni 2025 Penyesuaian Proforma
Laba Sebelum Beban Pajak Penghasilan 23.861.195 - 23.861.195
Beban Pajak Penghasilan 60.208 - 60.208
Laba Bersih Periode Berjalan 23.921.403 - 23.921.403
Penghasilan Komprehensif Lain 140.233 - 140.233
Jumlah Penghasilan Komprehensif Periode
Berjalan 24.061.637 - 24.061.637
Laporan Arus Kas Proforma
Berikut ini adalah arus kas sebelum transaksi dan proforma arus kas setelah
transaksi dilakukan.
Tabel 19 Laporan Arus Kas Proforma 30 Juni 2025 (Rp.000)
Keterangan 30 Juni 2025 Penyesuaian Proforma
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 43.764.803 - 43.764.803
Penerimaan bunga 8.446 - 8.446
Pembayaran pajak penghasilan badan (159.147) - (159.147)
Pembayaran kas kepada pihak ketiga
lainnya (11.863.258) - (11.863.258)
Pembayaran bunga (1.190.138) - (1.190.138)
Pembayaran kas kepada karyawan (4.525.939) - (4.525.939)
Pembayaran kas kepada pemasok (12.392.594) (176.695.120) (189.087.714)
Arus kas bersih diperoleh dari (digunakan
untuk) aktivitas operasi 13.642.173 (176.695.120) (163.052.947)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penerimaan dividen dari entitas asosiasi 264.000 - 264.000
Penerimaan dari penjualan aset tetap 162.000 - 162.000
Perolehan aset tetap (1.041.280) (10.000.000) (11.041.280)
Perolehan properti investasi - (7.000.000) (7.000.000)
Arus kas bersih digunakan untuk aktivitas
investasi (615.280) (17.000.000) (17.615.280)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan utang bank jangka pendek 8.387.678 - 8.387.678
Penerimaan utang bank jangka panjang 679.000 - 679.000
Tambahan modal disetor - 195.829.500 195.829.500
Pembayaran kepada pihak berelasi – bersih (9.431.673) - (9.431.673)
Pembayaran liabilitas sewa (136.675) - (136.675)
Pembayaran utang bank jangka pendek (9.230.473) - (9.230.473)
49
Page 67
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 30 Juni 2025 Penyesuaian Proforma
Pembayaran utang bank jangka panjang (1.512.477) - (1.512.477)
Arus kas bersih (digunakan untuk)
diperoleh dari aktivitas pendanaan (11.244.620) 195.829.500 184.584.880
KENAIKAN BERSIH KAS DAN SETARA KAS 1.782.273 2.134.380 3.916.653
KAS DAN SETARA KAS AWAL PERIODE 1.555.836 - 1.555.836
KAS DAN SETARA KAS AKHIR PERIODE 3.338.109 2.134.380 5.472.489
Asumsi-Asumsi yang Digunakan dalam Penyusunan Laporan Keuangan Proforma
a. Asumsi seluruh pemegang saham akan melaksanakan PMHMETD yang menjadi
haknya dengan harga Rp380,- per lembar saham sehingga peningkatan modal
ditempatkan dan disetor sebanyak 522.800.000 lembar saham atau sebesar
Rp198.664.000.000,-. Adapun biaya emisi saham dengan asumsi dilakukan
pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar sekitar Rp2.834.500.000,-.
Perhitungan selisih antara nilai nominal dan harga pelaksanaan adalah sebagai
berikut:
Penambahan melalui HMETD dengan
harga pelaksanaan 198.664.000.000
Penambahan melalui HMETD dengan
nilai nominal 52.280.000.000
Selisih 146.384.000.000
Dikurangi: biaya emisi (2.834.500.000)
Agio saham (diakui sebagai tambahan
modal disetor) 143.549.500.000
b. Dana yang diterima
1) Sebesar Rp193.695.120.000,- akan digunakan untuk setoran modal ke
entitas anak yang akan digunakan sebagai berikut:
• Sekitar Rp93.000.000.000,- untuk pembangunan infrastruktur di
Kawan Industri Cikembar.
• Sekitar Rp10.000.000.000,- untuk pembangunan infrastruktur di
Bukit Panenjoan.
• Sekitar Rp7.000.000.000,- untuk pembangunan Gudang di kawasan
Industri Sentul yang dapat dijual atau disewakan.
50
Page 68
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Sisanya akan digunakan untuk pembebasan lahan menambah
landbank di sekitar Kawasan Industri Cikembar.
Adapun dampak dari delusi kepemilikan pemegang saham kepentingan
non-pengendali pada entitas anak adalah sebesar Rp28.455.740.922,-
dicatat sebagai Tambahan Modal Disetor pada laporan keuangan
konsolidasian proforma.
2) Sebesar Rp2.134.380.000,- akan digunakan oleh Perusahaan untuk biaya
operasional Perusahaan namun tidak terbatas pada biaya, gaji, dan biaya
operasional yang diperlukan.
Dari hasil analisis atas proforma keuangan sebelum dan sesudah rencana transaksi
dapat disimpulkan bahwa Rencana Transaksi mempengaruhi secara signifikan pada
current ratio di sisi rasio likuiditas. Hal ini dikarenakan dengan adanya transaksi
terdapat penambahan investasi untuk pembangunan infrastruktur. Pada rasio
solvabilitas terdapat perubahan yang signifikan atas adanya penurunan
ketergantungan terhadap pembiayaan dari utang.
Tabel 20 Analisis Rasio Keuangan Proforma
Sebelum Rencana Proforma setelah
Uraian
Transaksi Rencana Transaksi
LIQUIDITY (%)
Current Ratio 270,46% 401,90%
Quick Ratio 3,74% 5,31%
Working Capital to Total Assets Ratio 45,19% 57,93%
SOLVABILITY (%)
Total Debt to Equity Ratio 44,94% 28,94%
Total Debt to Asset Ratio 31,01% 22,44%
Long Term Debt To Equity Ratio 6,51% 4,19%
4.2 Analisis Inkremental
4.2.1 Kontribusi Nilai Tambah dan Dampak Terhadap Proyeksi Keuangan
Analisis inkremental dilakukan dengan membandingkan proyeksi tanpa
dilakukannya transaksi dan proyeksi dengan dilakukannya transaksi.
Inkremental Posisi Keuangan
Inkremental posisi keuangan adalah sebagai berikut.
51
Page 69
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Tabel 21 Inkremental Posisi Keuangan (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASSETS
Current Assets
Cash and Cash Equivalent 197.829.500 76.893.813 37.028.914 813.893 7.009.217 12.597.371
Trade Receivable-net - - - - - -
Other Receivable - - - - - -
Inventories (4.134.380) 92.807.952 132.397.368 177.528.290 181.279.305 188.401.691
Advances - - - - - -
Prepaid Expenses - - - - - -
Prepaid Taxed - - - - - -
Total Current Assets 193.695.120 169.701.765 169.426.282 178.342.183 188.288.522 200.999.061
Non Current Assets
Property and equipments - - - - - -
Intangible assets - - - - - -
Right-of-use assets - - - - - -
Investments in associates - - - - - -
Investment properties - - - - - -
Land for development - - - - - -
Deferred tax assets - - - - - -
Total Non Current Assets - - - - - -
TOTAL ASSETS 193.695.120 169.701.765 169.426.282 178.342.183 188.288.522 200.999.061
LIABILITIES AND EQUITY
Current Liabilities
Trade Payables - - - - - -
Other Payables - - - - - -
- Related parties - - - - - -
- Third parties - - - - - -
- Sales adv Third parties - - - - - -
Tax Payables - - - - - -
Accrued expenses - - - - - -
Bank loans - - - - - -
Leases liabilities - - - - - -
Total Current Liabilities - - - - - -
Non Current Liabilities
Employees benefit liabilities - - - - - -
Leases liabilities - - - - - -
Bank loans - (25.422.574) (16.412.926) (7.971.056) (96.963) 7.209.352
Unearned revenues - - - - - -
Total Non Current Liabilities - (25.422.574) (16.412.926) (7.971.056) (96.963) 7.209.352
Equity
Shared Capital 193.695.120 193.695.120 193.695.120 193.695.120 193.695.120 193.695.120
Additional Paid In Capital - - - - - -
Deficits:
Unappropriated - 1.429.219 (7.855.913) (7.381.881) (5.309.635) 94.590
Other comprehensive loss - - - - - -
52
Page 70
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Issued capital and reserves
attributable to owners of
the parent 193.695.120 195.124.339 185.839.207 186.313.239 188.385.485 193.789.710
Non Controlling Interest - - - - - -
Total Equity 193.695.120 195.124.339 185.839.207 186.313.239 188.385.485 193.789.710
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY 193.695.120 169.701.765 169.426.282 178.342.183 188.288.522 200.999.061
Dari tabel di atas, diperkirakan nilai tambah atas aset sebesar Rp193,70 miliar pada
tahun 2025 dan terus meningkat hingga mencapai Rp201,00 miliar pada tahun
2030. Dari sisi ekuitas, diperkirakan nilai tambah atas ekuitas sebesar Rp193,70
miliar pada tahun 2025 yang mengalami fluktuasi, dengan nilai pada tahun 2030
sebesar Rp193,79 miliar.
Inkremental Laba Rugi
Inkremental laba rugi CSIS adalah sebagai berikut.
Tabel 22 Inkremental Laba Rugi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
REVENUE - - - - - -
COST OF REVENUE - (250.714) (45.232) 689.052 2.876.923 6.816.070
GROSS PROFIT - (250.714) (45.232) 689.052 2.876.923 6.816.070
EXPENSES
Biaya CEO & Marketing - - - - - -
Biaya Administrasi & Umum - (897.493) (1.249.548) (1.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
Biaya Administrasi & Umum (CSIS) - - - - - -
Biaya Penyusutan (CSIS) - - - - - -
TOTAL - (897.493) (1.249.548) (1.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
OPERATING PROFIT - EBITDA - (1.148.207) (1.294.780) (967.839) 1.198.154 5.097.910
OTHER INCOME (EXPENSES)
Pendapatan lain-lain - - - - - -
Biaya bunga (tambahan) - 2.577.426 2.009.648 1.441.870 874.093 306.315
Biaya lain-lain - - - - - -
Biaya keuangan - - - - - -
TOTAL - 2.577.426 2.009.648 1.441.870 874.093 306.315
PROFIT BEFORE INCOME TAX - 1.429.219 714.868 474.031 2.072.246 5.404.224
PPh Final Tanah/ Bangunan - - - - - -
53
Page 71
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
NET INCOME FOR THE PERIOD - 1.429.219 714.868 474.031 2.072.246 5.404.224
Dari tabel di atas diperkirakan nilai tambah atas laba tahun berjalan sebesar Rp1,43
miliar pada tahun 2025, dan Rp5,40 miliar pada tahun 2030.
Inkremental Arus Kas
Inkremental Arus Kas CSIS adalah sebagai berikut.
Tabel 23 Inkremental Arus Kas (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Aktivitas Operasional
Penerimaan dari aktivitas
operasional:
KIS
Penjualan - - - - - -
Pasif Income - - - - - -
Sub total Penerimaan KIS - - - - - -
KIC
Penjualan - - - - - -
Pasif Income - - - - - -
Sub total Penerimaan KIC - - - - - -
Total penerimaan dari aktivitas
operasional - - - - - -
Pengeluaran untuk aktivitas
operasional:
Biaya pemeliharaan kawasan - (897.493) (1.249.548) (1.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
Biaya Marketing & CEO - - - - - -
Biaya Adm & Umum - - - - - -
Biaya Bunga Pinjaman (Bank,
Leasing & Pihak Berelasi) - - - - - -
Biaya Perizinan & Legalitas BC - - - - - -
PBB - - - - - -
BPHTB - (6.750.000) (2.625.000) (3.000.000) - -
Biaya Pajak PPh Final - - - - - -
Pembayaran Utang Pihak Ke-3 - - - - - -
Total pengeluaran untuk aktivitas
operasional - (7.647.493) (3.874.548) (4.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
Aktivitas Investasi
Penerimaan dari aktivitas
investasi:
Penerimaan dividen PSP - - - - - -
Total penerimaan dari aktivitas
investasi - - - - - -
54
Page 72
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pengeluaran untuk aktivitas
investasi:
Pembebasan lahan KIS - - - - - -
Pembebasan lahan KIC - (83.695.120) (35.000.000) (40.000.000) - -
Pembangunan infrastruktur KIC - 21.600.000 - - - -
Pembangunan gudang untuk
disewakan - (21.600.000) - - - -
Pembebasan lahan &
infrastruktur tenjo - (4.170.500) - - - -
Total pengeluaran untuk aktivitas
investasi - (87.865.620) (35.000.000) (40.000.000) - -
Aktivitas Pendanaan
Penerimaan dari aktivitas
pendanaan: - - - - - -
Penerimaan Pinjaman Bank - - - - - -
Penarikan PRK - - - - - -
Penerimaan Pinjaman Bank - (35.000.000) - - - -
Penerimaan Right Issue 198.664.000 - - - - -
Total penerimaan dari aktivitas
pendanaan 198.664.000 (35.000.000) - - - -
Pembayaran utang bank (pokok) - - - - - -
Pembayaran utang bank PRK - - - - - -
Pembayaran utang bank - 9.577.426 9.009.648 8.441.870 7.874.093 7.306.315
Pembayaran utang leasing - - - - - -
Pembayaran utang pihak berelasi - - - - - -
Biaya right issue (834.500) - - - - -
Pembayaran dividen ke publik - - (1.913.627) (1.943.161) (2.159.068) (2.806.788)
Pemegang saham pengendali CSIS - - (7.654.509) (7.772.644) (8.636.271) (11.227.153)
Pembayaran minoritas interest BC - - (431.864) 9.715.805 10.795.339 14.033.941
Total pengeluaran untuk aktivitas
pendanaan (834.500) 9.577.426 (990.352) 8.441.870 7.874.093 7.306.315
SURPLUS (DEFISIT) 197.829.500 (120.935.687) (39.864.900) (36.215.020) 6.195.323 5.588.154
SALDO AWAL - 197.829.500 76.893.813 37.028.914 813.893 7.009.217
SALDO AKHIR 197.829.500 76.893.813 37.028.914 813.893 7.009.217 12.597.371
Dari tabel di atas terlihat bahwa akumulasi arus kas sebesar Rp12,60 miliar pada
akhir proyeksi tahun 2030 dengan adanya Rencana Transaksi.
Analisis Kelayakan
Berdasarkan analisis kelayakan, menunjukkan bahwa dengan dilakukannya
transaksi didapat kriteria kelayakan dengan variabel-variabel sebagai berikut:
55
Page 73
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Internal Rate of Return (IRR) > Discount Rate --> Layak
IRR yang dihasilkan adalah sebesar 33,11% yang berarti di atas tingkat discount
rate yang sebesar 8,49%.
• Net Present Value ( NPV ) > 0 --> Layak
NPV yang dihasilkan menunjukkan angka yang positif yaitu sebesar
Rp414.267.076.000,-.
• Profitability Index ( PI ) > 1 --> Layak
PI yang diperoleh adalah sebesar 1,60585 yang berarti lebih besar dari 1.
• Payback Period ( PP )
PP akan diperoleh dalam waktu 4 tahun dan 9 bulan.
4.2.2 Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Rencana Transaksi yang akan dilakukan menimbulkan biaya-biaya sehubungan
dengan pelaksanaan Rencana Transaksi yang termasuk tetapi tidak terbatas pada
biaya lembaga penunjang.
4.2.3 Informasi Non Keuangan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen CSIS, tidak terdapat
Informasi non keuangan yang relevan pada Rencana Transaksi selain yang telah
diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
4.2.4 Prosedur Pengambilan Keputusan oleh Perusahaan dalam Menentukan Rencana dan
Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif Lain
Prosedur pengambilan keputusan dalam menentukan Rencana Transaksi dan nilai
transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris. Tidak
terdapat alternatif lain dari Rencana Transaksi yang dilakukan dengan pihak lain.
4.2.5 Hal Material Lainnya
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen CSIS, tidak terdapat hal
material lain yang terkait dengan Rencana Transaksi selain yang telah diungkapkan
dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
4.3 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan terhadap adanya penurunan pendapatan, kenaikan
biaya investasi, kenaikan struktur biaya dan kenaikan discount rate yang
berpengaruh terhadap kelayakan dengan dilakukannya transaksi yang digambarkan
dengan grafik sensitivitas sebagai berikut:
56
Page 74
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Gambar 5 Analisis Sensitivitas
Berdasarkan analisis sensitivitas, pada kondisi normal NPV yang dihasilkan adalah
sebesar Rp414,27 miliar, jika terjadi perubahan terhadap pendapatan, dimana
pendapatan turun sampai dengan 20,00% maka NPV yang dihasilkan adalah sebesar
Rp208,21 miliar. Apabila terjadi perubahan terhadap biaya investasi, dimana biaya
investasi naik sampai dengan 20,00% maka NPV yang dihasilkan adalah sebesar
Rp368,30 miliar. Apabila terjadi perubahan terhadap struktur biaya, dimana
struktur biaya naik sampai dengan 20,00% maka NPV yang dihasilkan adalah
sebesar Rp282,59 miliar. Sedangkan apabila terjadi perubahan terhadap discount
rate, dimana discount rate naik sampai dengan 20,00% maka NPV yang dihasilkan
adalah sebesar Rp362,06 miliar.
Berdasarkan grafik sensitivitas terlihat bahwa kelayakan dengan dilakukannya
transaksi lebih sensitif terhadap penurunan pendapatan.
57
Page 75
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
5 ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI
5.1 Perbandingan Antara Rencana Nilai Transaksi dengan Hasil Penilaian atas Transaksi
yang Akan Dilakukan
Hasil Penilaian
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham BC per tanggal penilaian 30 Juni 2025,
No. 00038/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 8 Desember 2025, oleh
Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari Kantor Jasa Penilai
Publik Syarif, Endang dan Rekan, Nilai Pasar 100,00% Saham BC adalah sebesar
Rp828.336.111.000,- (delapan ratus dua puluh delapan miliar tiga ratus tiga puluh
enam juta seratus sebelas ribu Rupiah).
Berdasarkan hasil penilaian tersebut, nilai pasar BC per lembar saham adalah
sebesar Rp3.525,- (tiga ribu lima ratus dua puluh lima Rupiah).
Nilai Transaksi
Berdasarkan Kesepakatan Transaksi Setoran Modal Melalui Penambahan Modal
dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Antara CSIS dan BC, yang
dibuat dan ditandatangani pada tanggal 5 Desember 2025, CSIS akan melakukan
Penambahan Modal pada BC sebesar Rp193.695.120.000,- (seratus sembilan puluh
tiga miliar enam ratus sembilan puluh lima juta seratus dua puluh ribu Rupiah).
Berdasarkan informasi dari pihak manajemen, nilai Rencana Transaksi per lembar
saham adalah sebesar Rp3.485,- (tiga ribu empat ratus delapan puluh lima Rupiah).
5.2 Analisis untuk Memastikan bahwa Rencana Nilai Transaksi Memberikan Nilai
Tambah dari Transaksi yang Akan Dilakukan
Hasil analisis inkremental menunjukkan bahwa terdapat nilai tambah atas
dilakukannya rencana transaksi. Berdasarkan hasil analisis inkremental,
diperkirakan nilai tambah atas laba tahun berjalan sebesar Rp1,43 miliar pada tahun
2025, dan Rp5,40 miliar pada tahun 2030. Dari sisi aset diperkirakan nilai tambah
atas aset sebesar Rp193,70 miliar pada tahun 2025 dan terus meningkat hingga
mencapai Rp201,00 miliar pada tahun 2030. Dari sisi ekuitas, diperkirakan nilai
tambah atas ekuitas sebesar Rp193,70 miliar pada tahun 2025 yang mengalami
fluktuasi, dengan nilai pada tahun 2030 sebesar Rp193,79 miliar.
5.3 Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan untuk Meyakini bahwa Rencana
Nilai Transaksi Berada dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil Penilaian
Kewajaran nilai transaksi berdasarkan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal,
58
Page 76
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
menyatakan bahwa batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi
7,50% dari nilai hasil penilaian.
Berdasarkan hal tersebut, berikut tabel uji batas atas dan batas bawah atas Rencana
Transaksi:
Tabel 24 Uji Batas Atas dan Batas Bawah
Nilai
Uraian Keterangan
(Rp)
Batas Atas Nilai Rencana
7,5% di atas Nilai Pasar Saham 3.789
Transaksi
Nilai Pasar BC per Lembar
Penilaian Saham 3.525
Saham
Nilai Rencana Transaksi per Kesepakatan Transaksi Setoran
3.485
Lembar Saham Modal
Batas Bawah Nilai Rencana 7,5% di bawah Nilai Pasar
3.260
Transaksi Saham
Berdasarkan tabel di atas, maka Rencana Transaksi tersebut adalah wajar karena
berada pada uji batas atas dan batas bawah sebesar 7,5%. Sedangkan selisih harga
dalam Rencana Transaksi sebesar 1,13% dibandingkan dengan Nilai Pasar seperti
yang ditunjukkan dengan tabel sebagai berikut:
Tabel 25 Selisih Nilai Transaksi
Nilai Pasar BC per Nilai Rencana
Selisih
Uraian Lembar Saham Transaksi per
(%)
(Rp) Lembar Saham
Rencana Transaksi Penambahan
3.525 3.485 -1,13
Modal oleh CSIS pada BC
59
Page 77
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
6 ANALISIS FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG RELEVAN
Faktor-faktor yang relevan dengan Rencana Transaksi sudah dianalisis dan
diungkapkan pada bab-bab sebelumnya, baik secara kualitatif maupun kuantitatif,
termasuk pertimbangan manfaat, keuntungan, risiko, dan kerugian. Dengan
demikian, kami tidak melakukan analisis atas faktor lain yang relevan.
60
Page 78
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
7 PENDAPAT MENGENAI KEWAJARAN TRANSAKSI
Berdasarkan pertimbangan analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis
kuantitatif atas Rencana Transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi dan
analisis faktor lain yang relevan, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi
Penambahan Modal yang dilakukan oleh CSIS pada BC adalah Wajar.
Kesimpulan akhir di atas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk,
namun tidak terbatas pada perubahan kondisi, baik secara internal maupun secara
eksternal yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis,
perdagangan dan keuangan serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan
peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini
dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan
terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka kesimpulan mengenai
kewajaran Rencana Transaksi ini mungkin berbeda.
61
Page 79
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
8 KUALIFIKASI PENILAI USAHA
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan nama Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang dan
Rekan dengan Izin KJPP No. 2.12.0113.
Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian usaha ini merupakan Penilai
Usaha bersertifikat MAPPI dengan perizinan sebagai berikut:
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
62
Page 80
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
9 KESIMPULAN
Atas dasar analisis yang kami lakukan terhadap Kewajaran Rencana Transaksi yang
meliputi analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas Rencana
Transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi dan analisis faktor lain yang relevan,
maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Penambahan Modal yang dilakukan
oleh CSIS pada BC adalah Wajar.
63
Page 81
LAMPIRAN RESUME PENILAIAN SAHAM PT BOGORINDO CEMERLANG
Page 82
No. 00038/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025 Bekasi, 8 Desember 2025 Kepada: PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005 Kelurahan Cibuluh, Kecamatan Bogor Utara Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat Perihal: Penilaian 100,00% Saham PT Bogorindo Cemerlang Dengan hormat, Sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0055/SPK/MSE- 03/ES/IX/2025, tanggal 17 September 2025, kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Izin Usaha Kantor Penilai Publik No. 2.12.0113 dan Surat Izin Penilai Publik No. B-1.12.00340 yang dikeluarkan oleh Menteri Keuangan Republik Indonesia, serta Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal STTD PPPM-OJK No. STTD.PB-08/PJ- 1/PM.02/2023 yang dikeluarkan oleh Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”), telah ditunjuk oleh PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (atau selanjutnya disebut “CSIS”) untuk melakukan penilaian terhadap Nilai Pasar 100,00% saham PT Bogorindo Cemerlang (atau selanjutnya disebut “Perseroan”) per tanggal 30 Juni 2025. Laporan ini merupakan revisi atas Laporan Penilaian Saham sebelumnya, yaitu Laporan No. 00031/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025, tanggal 12 November 2025. Kami menyatakan bahwa membatalkan laporan sebelumnya. Hal-hal yang menjadi objek revisi adalah sebagai berikut: • Revisi biaya investasi dari pihak Manajemen Perseroan yang mempengaruhi Nilai Pasar (kertas kerja terlampir); • Pengungkapan nama Kantor Akuntan Publik, nama Akuntan Publik, nomor dan tanggal Laporan Auditor Independen (LAI) disertai opini audit pada Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan Historis; • Pengungkapan dasar pertimbangan dan asumsi-asumsi manajemen; • Pengungkapan laporan keuangan yang sebanding; • Pengungkapan Informasi Keuangan Industri yang sebanding; dan • Pengungkapan penjelasan atas penggunaan metode penilaian pada Pendekatan Pendapatan. IDENTITAS PEMBERI TUGAS Pemberi tugas dalam penyusunan laporan penilaian saham ini adalah:
Page 83
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate Melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
Email : info@csis.co.id
PENDAHULUAN
CSIS berencana melakukan tambahan modal disetor Perseroan. Sehubungan dengan
rencana transaksi tersebut, CSIS menunjuk KJPP Syarif, Endang & Rekan sebagai Penilai
Independen untuk melaksanakan penilaian 100,00% saham Perseroan per tanggal 30 Juni
2025.
TUJUAN PENILAIAN
KJPP Syarif, Endang & Rekan telah ditunjuk oleh CSIS sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja
Jasa Penilaian Saham No. 0055/SPK/MSE-03/ES/IX/2025, tanggal 17 September 2025,
dengan tujuan melakukan analisis untuk memberikan opini Nilai Pasar 100,00% saham
Perseroan.
Laporan ini disusun sebagai informasi bagi pihak Pengguna Laporan atas Nilai Pasar Saham,
terkait dengan rencana tambahan modal disetor.
PEDOMAN PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian ini, kami berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal (POJK 35) serta Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor
17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal (SEOJK 17).
DASAR NILAI
Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0055/SPK/MSE-
03/ES/IX/2025, tanggal 17 September 2025, maka standar nilai yang akan digunakan
adalah “Nilai Pasar”.
ii
Page 84
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020).
TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian adalah per 30 Juni 2025, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Pendekatan yang kami gunakan dalam penetapan Nilai Pasar 100,00% Saham Perseroan
adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan metode Discounted Cash Flow
(DCF), dan Pendekatan Aset dengan metode Adjusted Book Value (ABV).
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penilaian ini terdapat beberapa asumsi dan kondisi pembatas yang kami gunakan
sehubungan dengan kesimpulan nilai, diantaranya:
• Laporan Penilaian yang kami hasilkan bersifat non-disclaimer opinion;
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses
Penilaian;
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber eksternal maupun internal yang
kami yakini dapat dipercaya keakuratannya;
• Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty);
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan;
• Kami menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
• Kami bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan Nilai; dan
• Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek Penilaian dari pemberi
tugas; dan
• Kami memiliki keyakinan yang memadai bahwa asumsi yang digunakan dalam
penyusunan rencana bisnis adalah relevan dan dapat dipertanggungjawabkan.
iii
Page 85
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENT)
Dalam penyusunan Laporan Penilaian Saham, terdapat kejadian penting yang diketahui
maupun yang patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan tanggal laporan
penilaian. Kejadian tersebut terkait perubahan kegiatan usaha Perseroan sesuai Akta No. 5,
tanggal 20 Agustus 2025 oleh Notaris Novita, S.H., M.Kn.
iv
Page 86
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
KESIMPULAN NILAI
Penilaian ini kami laksanakan, dengan mengacu kepada Kode Etik Penilai Indonesia, Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI), dan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020. Kami menggunakan
pendekatan dan metode yang lazim dalam melakukan kajian serta analisis berbagai data
dan informasi yang relevan, dengan suatu batasan kondisi bahwa secara fundamental
asumsi-asumsi yang mendasari kajian dan analisis penilaian tersebut terpenuhi.
Melalui berbagai pertimbangan objektivitas dan kewajaran suatu nilai, maka kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% saham PT Bogorindo Cemerlang pada tanggal 30
Juni 2025 adalah sebesar:
Rp828.336.000.000,- (Delapan Ratus Dua Puluh Delapan Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh
Enam Juta Rupiah)
Atau nilai pasar per lembar adalah:
Rp3.525,- (Tiga Ribu Lima Ratus Dua Puluh Lima Rupiah)
Demikian hasil penilaian yang kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar penilaian
dan kode etik yang berlaku.
Hormat kami,
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.)
Rekan
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
v
Page 87
LAMPIRAN PROYEKSI KEUANGAN
Page 88
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
ASUMSI - ASUMSI Lampiran 1
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 184 365 365 365 365 365
Jumlah Hari Operasional Dalam Setahun Hari 180 360 360 360 360 360
Jumlah Bulan Operasional Dalam Setahun Bulan 6 12 12 12 12 12
STRUKTUR PENDAPATAN
PENJUALAN SENTUL Rp.000 55.000.000 16.600.000 0 0 0 0
PENJUALAN CIKEMBAR Rp.000 40.000.000 110.000.000 169.000.000 225.000.000 297.000.000 396.000.000
PENDAPATAN JASA Rp.000 17.758.013 19.381.592 25.136.307 27.366.307 29.320.158 31.030.158
Pertumbuhan
PENJUALAN CIKEMBAR Growth 175,00% 53,64% 33,14% 32,00% 33,33%
PENDAPATAN JASA Growth 9,14% 29,69% 8,87% 7,14% 5,83%
STRUKTUR BIAYA
A. BEBAN POKOK PENDAPATAN
HPP SENTUL To Sales 47,43% 30,67%
HPP CIKEMBAR To Sales 23,40% 33,01% 28,64% 26,77% 26,54% 27,09%
HPP JASA To Sales 41,37% 37,90% 29,22% 26,84% 25,05% 23,67%
B. BEBAN USAHA
BIAYA CEO & MARKETING To Sales 4,58% 6,33% 6,02% 6,08% 7,60% 9,73%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM Growth 29,96% 22,16% 22,81% 29,20% 33,16%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (CSIS) Growth 10,02% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
BIAYA PENYUSUTAN (CSIS) Growth 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN
PENDAPATAN LAIN-LAIN To Sales 3,98% 4,28% 7,27% 6,58% 5,51% 4,21%
BIAYA LAIN - LAIN To Sales -0,07% -0,06% -0,05% -0,04% -0,03% -0,02%
TINGKAT BUNGA
KI p.a. 8,92% 8,92% 8,92% 8,92% 8,92% 8,92%
KMK p.a. 8,82% 8,82% 8,82% 8,82% 8,82% 8,82%
TARIF PAJAK
PPh FINAL TANAH/ BANGUNAN To EBT 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
PPH BADAN To EBT 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Page 89
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
PROYEKSI POSISI KEUANGAN Lampiran 2
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASSET
CURRENT ASSET -
Cash and cash equivalents 201.298.880 85.475.337 51.887.654 17.438.808 14.904.073 28.673.482
Trade receivables
- Related parties - - - - - -
- Third parties 1.799.806 1.799.806 1.799.806 1.799.806 1.799.806 1.799.806
Other receivables
- Related parties - - - - - -
- Third parties 599.238 599.238 599.238 599.238 599.238 599.238
Inventories 389.505.581 540.386.484 631.203.736 730.497.638 821.051.312 905.477.660
Advances 13.023.164 13.023.164 13.023.164 13.023.164 13.023.164 13.023.164
Prepaid expenses 6.885.671 6.885.671 6.885.671 6.885.671 6.885.671 6.885.671
Prepaid taxes 2.765.237 2.765.237 2.765.237 2.765.237 2.765.237 2.765.237
Total Current Assets 615.877.578 650.934.937 708.164.507 773.009.562 861.028.501 959.224.258
NON-CURRENT ASSET
Property and equipments 52.186.816 52.186.816 52.186.816 52.186.816 52.186.816 52.186.816
Intangible assets 264.606 264.606 264.606 264.606 264.606 264.606
Right-of-use assets 833.837 833.837 833.837 833.837 833.837 833.837
Investments in associates 47.590.068 47.590.068 47.590.068 47.590.068 47.590.068 47.590.068
Investment properties 23.388.982 23.388.982 23.388.982 23.388.982 23.388.982 23.388.982
Land for development 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419
Deferred tax assets 339.857 339.857 339.857 339.857 339.857 339.857
Total Non-Current Assets 145.135.586 145.135.586 145.135.586 145.135.586 145.135.586 145.135.586
TOTAL ASSET 761.013.164 796.070.523 853.300.093 918.145.148 1.006.164.087 1.104.359.844
LIABILITIES
CURRENT LIABILITIES
Short-term bank loan - - - - - -
Trade payables
- Related parties - - - - - -
- Third parties 7.189.701 14.535.347 21.880.994 29.226.641 36.572.287 43.917.934
Other payables
- Related parties 39.609.755 39.038.633 38.955.054 38.955.054 38.955.054 38.955.054
- Third parties 7.011.916 6.011.916 3.711.916 1.711.916 1.711.916 1.711.916
- sales adv Related parties - - - - - -
- Sales adv Third parties 72.011.349 72.011.349 72.011.349 72.011.349 72.011.349 72.011.349
Taxes payable 1.149.871 1.149.871 1.149.871 1.149.871 1.149.871 1.149.871
Accrued expenses 342.697 342.697 342.697 342.697 342.697 342.697
Bank loans - current portion 2.728.303 2.728.303 2.728.303 2.728.303 2.728.303 2.728.303
Leases liabilities - current portion 36.617 24.418 24.418 24.418 24.418 24.418
Total Current Liabilities 130.080.209 135.842.536 140.804.603 146.150.250 153.495.897 160.841.543
NON-CURRENT LIABILITIES
Deposit from costumer - - - - - -
Employees benefit liabilities 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804
Leases liabilities 33.926 33.926 33.926 33.926 33.926 33.926
Bank loans 50.726.448 44.491.924 38.781.149 33.403.014 27.536.315 21.477.934
Unearned revenues 2.770.245 2.770.245 2.770.245 2.770.245 2.770.245 2.770.245
Total Non-Current Liabilities 55.075.423 48.840.899 43.130.124 37.751.989 31.885.289 25.826.909
TOTAL LIABILITIES 185.155.631 184.683.435 183.934.727 183.902.239 185.381.186 186.668.452
EQUITY
Share capital 324.395.120 324.395.120 324.395.120 324.395.120 324.395.120 324.395.120
Additional paid-in capital 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882
Deficits:
- Unappropriated 46.184.143 81.713.699 139.691.977 204.569.520 291.109.512 388.018.002
- Other comprehensice loss 800.474 800.474 800.474 800.474 800.474 800.474
Issued capital and reserves
attributable to owners of the
parent 400.747.618 436.277.175 494.255.452 559.132.995 645.672.987 742.581.477
Non Controling Interest 175.109.914 175.109.914 175.109.914 175.109.914 175.109.914 175.109.914
TOTAL EQUITY 575.857.532 611.387.088 669.365.366 734.242.909 820.782.901 917.691.391
TOTAL LIABILITIES DAN EQUITY 761.013.164 796.070.523 853.300.093 918.145.148 1.006.164.087 1.104.359.844
Page 90
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
PROYEKSI LABA RUGI Lampiran 3
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
REVENUES
REVENUES 112.758.013 145.981.592 194.136.307 252.366.307 326.320.158 427.030.158
TOTAL 112.758.013 145.981.592 194.136.307 252.366.307 326.320.158 427.030.158
Growth Per Year 29,46% 32,99% 29,99% 29,30% 30,86%
COST OF REVENUES (42.795.426) (48.752.335) (55.742.633) (67.583.078) (86.174.948) (114.615.240)
To Sales 37,95% 33,40% 28,71% 26,78% 26,41% 26,84%
GROSS PROFIT 69.962.588 97.229.256 138.393.674 184.783.229 240.145.210 312.414.918
Gross Profit Margin 62,05% 66,60% 71,29% 73,22% 73,59% 73,16%
OPERATING EXPENSES
BIAYA CEO & MARKETING (5.163.180) (9.236.329) (11.684.558) (15.351.723) (24.784.510) (41.539.233)
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (33.304.656) (43.281.157) (52.872.626) (64.930.239) (83.892.909) (111.708.387)
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (CSIS) (2.608.601) (2.870.000) (3.157.000) (3.472.700) (3.819.970) (4.201.967)
BIAYA PENYUSUTAN (CSIS) (10.800) (10.800) (10.800) (10.800) (10.800) (10.800)
TOTAL (41.087.237) (55.398.286) (67.724.984) (83.765.462) (112.508.189) (157.460.386)
OPERATING PROFIT 28.875.350 41.830.970 70.668.690 101.017.767 127.637.021 154.954.532
Operating Profit Margin 25,61% 28,65% 36,40% 40,03% 39,11% 36,29%
OTHER INCOME (EXPENSES)
PENDAPATAN LAIN-LAIN 4.483.787 6.254.737 14.115.610 16.611.275 17.970.533 17.976.549
BIAYA LAIN - LAIN (79.940) (83.937) (88.134) (92.541) (97.168) (102.026)
BIAYA KEUANGAN (2.294.431) (3.307.214) (2.492.889) (2.033.959) (1.545.394) (1.020.565)
TOTAL 2.109.416 2.863.586 11.534.588 14.484.775 16.327.971 16.853.958
PROFIT BEFORE INCOME TAX 30.984.767 44.694.556 82.203.278 115.502.543 143.964.992 171.808.490
PPh FINAL TANAH/ BANGUNAN (2.375.000) (3.165.000) (4.225.000) (5.625.000) (7.425.000) (9.900.000)
NET INCOME FOR THE PERIOD / YEAR 28.609.767 41.529.556 77.978.278 109.877.543 136.539.992 161.908.490
Net Profit Margin
BEGINNING BALANCE - PROFIT (LOSS) - 28.609.767 70.139.323 148.117.601 257.995.143 394.535.136
ENDING BALANCE - PROFIT (LOSS) 28.609.767 70.139.323 148.117.601 257.995.143 394.535.136 556.443.626
Page 91
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
PROYEKSI ARUS KAS Lampiran 4
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
AKTIVITAS OPERASIONAL
PENERIMAAN DARI AKTIVITAS OPERASIONAL :
KIS
PENJUALAN 55.000.000 16.600.000 - - - -
PASIF INCOME 16.710.304 17.053.192 18.165.907 18.165.907 18.369.758 18.999.758
SUB TOTAL PENERIMAAN 71.710.304 33.653.192 18.165.907 18.165.907 18.369.758 18.999.758
KIC
PENJUALAN 40.000.000 110.000.000 169.000.000 225.000.000 297.000.000 396.000.000
PASIF INCOME 1.047.710 2.328.400 6.970.400 9.200.400 10.950.400 12.030.400
SUB TOTAL PENERIMAAN 41.047.710 112.328.400 175.970.400 234.200.400 307.950.400 408.030.400
TOTAL PENERIMAAN DARI AKTIVITAS OPERASIONAL 112.758.013 145.981.592 194.136.307 252.366.307 326.320.158 427.030.158
PENGELUARAN UTK AKTIVITAS OPERASIONAL :
BIAYA PEMELIHARAAN KAWASAN (4.719.176) (6.275.644) (7.104.823) (8.136.419) (9.075.500) (10.091.097)
BIAYA MARKETING & CEO (5.163.180) (9.236.329) (11.684.558) (15.351.723) (24.784.510) (41.539.233)
BIAYA ADM & UMUM (19.833.021) (23.539.304) (27.960.165) (33.236.498) (39.536.527) (47.061.836)
BIAYA BUNGA PINJAMAN (Bank, leasing & phk berelasi) (2.294.431) (3.307.214) (2.492.889) (2.033.959) (1.545.394) (1.020.565)
BIAYA PERIZINAN & LEGALITAS BC (2.000.000) (2.200.000) (2.420.000) (2.662.000) (2.928.200) (3.221.020)
PBB (820.000) (902.000) (992.200) (1.091.420) (1.200.562) (1.320.618)
BPHTB - (6.750.000) (5.250.000) (6.000.000) (5.062.500) (5.625.000)
BIAYA PAJAK PPH FINAL (2.375.000) (3.165.000) (4.225.000) (5.625.000) (7.425.000) (9.900.000)
PEMBAYARAN UTANG PIHAK KE-3 (800.000) (1.000.000) (2.300.000) (2.000.000) - -
TOTAL PENGELUARAN DARI AKTIVATS OPERASIONAL (38.004.808) (56.375.491) (64.429.635) (76.137.018) (91.558.193) (119.779.369)
CASHFLOW DARI AKTIVITAS OPERASIONAL 74.753.205 89.606.100 129.706.672 176.229.288 234.761.965 307.250.789
AKTIVITAS INVESTASI
PENERIMAAN DARI AKTIVITAS INVESTASI :
PENERIMAAN DEVIDEN PSP 264.000 500.000 500.000 1.000.000 1.000.000 1.500.000
TOTAL PENERIMAAN DARI AKTIVITAS INVESTASI 264.000 500.000 500.000 1.000.000 1.000.000 1.500.000
PENGELUARAN UNTUK AKTIVITAS INVESTASI :
PEMBEBASAN LAHAN KIS (3.900.000) (7.000.000) - - - -
PEMBEBASAN LAHAN KIC - (83.695.120) (70.000.000) (80.000.000) (67.500.000) (75.000.000)
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR KIC (79.761.501) (63.000.000) (25.000.000) (35.000.000) (45.000.000) (55.000.000)
PEMBANGUNAN GUDANG UTK DISEWAKAN - (30.000.000) (33.000.000) (36.300.000) (39.930.000) (43.923.000)
PEMBEBASAN LAHAN & INFRASTRUKTUR TENJO - (10.000.000) (10.000.000) (10.000.000) (30.000.000) (50.000.000)
TOTAL PENGELUARAN UTK AKTIVITAS INVESTASI (83.661.501) (193.695.120) (138.000.000) (161.300.000) (182.430.000) (223.923.000)
AKTIVITAS PENDANAAN
PENERIMAAN DARI AKTIVITAS PENDANAAN :
PENERIMAAN PINJAMAN BANK 20.000.000 - - - - -
PENARIKAN PRK - - - - - -
PENERIMAAN RIGHT ISSUE 198.664.000 - - - - -
TOTAL PENERIMAAN DARI AKTIVITAS PENDANAAN : 218.664.000 - - - - -
PENGELUARAN UTK AKTIVITAS PENDANAAN :
PEMBAYARAN UTANG BANK (POKOK) (3.296.601) (5.651.204) (5.710.775) (5.378.134) (5.866.700) (6.058.380)
PEMBAYARAN UTANG BANK PRK - - - - - -
PEMBAYARAN UTANG BANK - - - - - -
PEMBAYARAN UTANG LEASING (399.025) (425.179) (83.579) - - -
PEMBAYARAN UTANG PIHAK BERELASI (2.158.141) (158.141) - - - -
BIAYA RIGHT ISSUE (2.834.500) - - - - -
PEMBAYARAN DEVIDEN KE PUBLIK ######## - (630.000) (2.963.627) (6.668.161) (7.409.068) (9.631.788)
PEMEGANG SAHAM PENGENDALI CSIS ######## - (2.520.000) (11.854.509) (26.672.644) (29.636.271) (38.527.153)
PEMBAYARAN MINORITAS INTEREST BC ######## (1.187.500) (2.850.000) (5.181.864) (11.659.195) (12.954.661) (16.841.059)
TOTAL PENGELUARAN UTK AKTIVITAS PENDANAAN : (9.875.767) (12.234.524) (25.794.354) (50.378.134) (55.866.700) (71.058.380)
SURPLUS (DEFISIT) 200.143.937 (115.823.544) (33.587.682) (34.448.846) (2.534.735) 13.769.409
SALDO AWAL 1.154.943 201.298.880 85.475.337 51.887.654 17.438.808 14.904.073
SALDO AKHIR 201.298.880 85.475.337 51.887.654 17.438.808 14.904.073 28.673.482
Page 92
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
PROYEKSI POSISI KEUANGAN - INCREMENTAL Lampiran 5
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASSET
CURRENT ASSET
Cash and cash equivalents 197.829.500 76.893.813 37.028.914 813.893 7.009.217 12.597.371
Trade receivables
- Related parties - - - - - -
- Third parties - - - - - -
Other receivables
- Related parties - - - - - -
- Third parties - - - - - -
Inventories (4.134.380) 92.807.952 132.397.368 177.528.290 181.279.305 188.401.691
Advances - - - - - -
Prepaid expenses - - - - - -
Prepaid taxes - - - - - -
Total Current Assets 193.695.120 169.701.765 169.426.282 178.342.183 188.288.522 200.999.061
NON-CURRENT ASSET
Property and equipments - - - - - -
Intangible assets - - - - - -
Right-of-use assets - - - - - -
Investments in associates - - - - - -
Investment properties - - - - - -
Land for development - - - - - -
Deferred tax assets - - - - - -
Total Non-Current Assets - - - - - -
TOTAL ASSET 193.695.120 169.701.765 169.426.282 178.342.183 188.288.522 200.999.061
LIABILITIES
CURRENT LIABILITIES
Short-term bank loan - - - - - -
Trade payables
- Related parties - - - - - -
- Third parties - - - - - -
Other payables
- Related parties - - - - - -
- Third parties - - - - - -
- sales adv Related parties - - - - - -
- Sales adv Third parties - - - - - -
Taxes payable - - - - - -
Accrued expenses - - - - - -
Bank loans - current portion - - - - - -
Leases liabilities - current portion - - - - - -
Total Current Liabilities - - - - - -
NON-CURRENT LIABILITIES
Deposit from costumer - - - - - -
Employees benefit liabilities - - - - - -
Leases liabilities - - - - - -
Bank loans - (25.422.574) (16.412.926) (7.971.056) (96.963) 7.209.352
Unearned revenues - - - - - -
Total Non-Current Liabilities - (25.422.574) (16.412.926) (7.971.056) (96.963) 7.209.352
TOTAL LIABILITIES - (25.422.574) (16.412.926) (7.971.056) (96.963) 7.209.352
EQUITY
Share capital 193.695.120 193.695.120 193.695.120 193.695.120 193.695.120 193.695.120
Additional paid-in capital - - - - - -
Deficits:
- Unappropriated - 1.429.219 (7.855.913) (7.381.881) (5.309.635) 94.590
- Other comprehensice loss - - - - - -
Issued capital and reserves
attributable to owners of the
parent 193.695.120 195.124.339 185.839.207 186.313.239 188.385.485 193.789.710
Non Controling Interest - - - - - -
TOTAL EQUITY 193.695.120 195.124.339 185.839.207 186.313.239 188.385.485 193.789.710
TOTAL LIABILITIES DAN EQUITY 193.695.120 169.701.765 169.426.282 178.342.183 188.288.522 200.999.061
Page 93
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
PROYEKSI LABA RUGI - INCREMENTAL Lampiran 6
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
REVENUES
REVENUES - - - - - -
TOTAL - - - - - -
Growth Per Year #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
COST OF REVENUES - (250.714) (45.232) 689.052 2.876.923 6.816.070
To Sales #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
GROSS PROFIT - (250.714) (45.232) 689.052 2.876.923 6.816.070
Gross Profit Margin #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
OPERATING EXPENSES
BIAYA CEO & MARKETING - - - - - -
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM - (897.493) (1.249.548) (1.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (CSIS) - - - - - -
BIAYA PENYUSUTAN (CSIS) - - - - - -
TOTAL - (897.493) (1.249.548) (1.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
OPERATING PROFIT - (1.148.207) (1.294.780) (967.839) 1.198.154 5.097.910
OTHER INCOME (EXPENSES)
PENDAPATAN LAIN-LAIN - - - - - -
BIAYA BUNGA (TAMBAHAN) - 2.577.426 2.009.648 1.441.870 874.093 306.315
BIAYA LAIN - LAIN - - - - - -
BIAYA KEUANGAN - - - - - -
TOTAL - 2.577.426 2.009.648 1.441.870 874.093 306.315
PROFIT BEFORE INCOME TAX - 1.429.219 714.868 474.031 2.072.246 5.404.224
PPh FINAL TANAH/ BANGUNAN - - - - - -
NET INCOME FOR THE PERIOD / YEAR - 1.429.219 714.868 474.031 2.072.246 5.404.224
Net Profit Margin
BEGINNING BALANCE - PROFIT (LOSS) - - 1.429.219 2.144.087 2.618.119 4.690.365
ENDING BALANCE - PROFIT (LOSS) - 1.429.219 2.144.087 2.618.119 4.690.365 10.094.590
Page 94
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
PROYEKSI ARUS KAS - INCREMENTAL Lampiran 7
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
AKTIVITAS OPERASIONAL
PENERIMAAN DARI AKTIVITAS OPERASIONAL :
KIS
PENJUALAN - - - - - -
PASIF INCOME - - - - - -
SUB TOTAL PENERIMAAN - - - - - -
KIC
PENJUALAN - - - - - -
PASIF INCOME - - - - - -
SUB TOTAL PENERIMAAN - - - - - -
TOTAL PENERIMAAN DARI AKTIVITAS OPERASIONAL - - - - - -
PENGELUARAN UTK AKTIVITAS OPERASIONAL :
BIAYA PEMELIHARAAN KAWASAN - (897.493) (1.249.548) (1.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
BIAYA MARKETING & CEO - - - - - -
BIAYA ADM & UMUM - - - - - -
BIAYA BUNGA PINJAMAN (Bank, leasing & phk berelasi) - - - - - -
BIAYA PERIZINAN & LEGALITAS BC - - - - - -
PBB - - - - - -
BPHTB - (6.750.000) (2.625.000) (3.000.000) - -
BIAYA PAJAK PPH FINAL - - - - - -
PEMBAYARAN UTANG PIHAK KE-3 - - - - - -
TOTAL PENGELUARAN DARI AKTIVATS OPERASIONAL - (7.647.493) (3.874.548) (4.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
CASHFLOW DARI AKTIVITAS OPERASIONAL - (7.647.493) (3.874.548) (4.656.891) (1.678.769) (1.718.161)
AKTIVITAS INVESTASI
PENERIMAAN DARI AKTIVITAS INVESTASI :
PENERIMAAN DEVIDEN PSP - - - - - -
TOTAL PENERIMAAN DARI AKTIVITAS INVESTASI - - - - - -
PENGELUARAN UNTUK AKTIVITAS INVESTASI :
PEMBEBASAN LAHAN KIS - - - - - -
PEMBEBASAN LAHAN KIC - (83.695.120) (35.000.000) (40.000.000) - -
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR KIC - 21.600.000 - - - -
PEMBANGUNAN GUDANG UTK DISEWAKAN - (21.600.000) - - - -
PEMBEBASAN LAHAN & INFRASTRUKTUR TENJO - (4.170.500) - - - -
TOTAL PENGELUARAN UTK AKTIVITAS INVESTASI - (87.865.620) (35.000.000) (40.000.000) - -
AKTIVITAS PENDANAAN
PENERIMAAN DARI AKTIVITAS PENDANAAN :
PENERIMAAN PINJAMAN BANK - - - - - -
PENARIKAN PRK - - - - - -
PENERIMAAN PINJAMAN BANK 198.664.000 (35.000.000) - - - -
TOTAL PENERIMAAN DARI AKTIVITAS PENDANAAN
198.664.000
: (35.000.000) - - - -
PENGELUARAN UTK AKTIVITAS PENDANAAN :
PEMBAYARAN UTANG BANK (POKOK) - - - - - -
PEMBAYARAN UTANG BANK PRK - - - - - -
PEMBAYARAN UTANG BANK - 9.577.426 9.009.648 8.441.870 7.874.093 7.306.315
PEMBAYARAN UTANG LEASING - - - - - -
PEMBAYARAN UTANG PIHAK BERELASI - - - - - -
BIAYA RIGHT ISSUE (834.500) - - - - -
PEMBAYARAN DEVIDEN KE PUBLIK ## - - (1.913.627) (1.943.161) (2.159.068) (2.806.788)
PEMEGANG SAHAM PENGENDALI CSIS## - - (7.654.509) (7.772.644) (8.636.271) (11.227.153)
PEMBAYARAN MINORITAS INTEREST BC
## - - (431.864) 9.715.805 10.795.339 14.033.941
TOTAL PENGELUARAN UTK AKTIVITAS PENDANAAN
(834.500)
: 9.577.426 (990.352) 8.441.870 7.874.093 7.306.315
SURPLUS (DEFISIT) 197.829.500 (120.935.687) (39.864.900) (36.215.020) 6.195.323 5.588.154
SALDO AWAL - 197.829.500 76.893.813 37.028.914 813.893 7.009.217
SALDO AKHIR 197.829.500 76.893.813 37.028.914 813.893 7.009.217 12.597.371
Page 95
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
PROYEKSI RATIO KEUANGAN Lampiran 8
Average
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Th'2025 s/d
Th'2030
I. RATIO LIKUIDITAS
Dengan
Current Ratio 473,46% 479,18% 502,94% 528,91% 560,95% 596,38% 523,64%
Quick (Acid Test) Ratio 156,13% 64,25% 38,13% 13,16% 10,88% 18,95% 50,25%
Working Capital To Total Assets Ratio 63,84% 64,70% 66,49% 68,27% 70,32% 72,29% 67,65%
Tanpa
Current Ratio 324,56% 354,26% 382,61% 406,89% 438,28% 471,41% 396,33%
Quick (Acid Test) Ratio 4,05% 7,64% 11,83% 12,61% 6,32% 11,11% 8,93%
Working Capital To Total Assets Ratio 51,49% 55,14% 58,19% 60,63% 63,49% 66,13% 59,18%
Dengan-Tanpa
Current Ratio 148,90% 124,93% 120,33% 122,03% 122,67% 124,97% 127,30%
Quick (Acid Test) Ratio 152,08% 56,61% 26,30% 0,56% 4,57% 7,83% 41,32%
Working Capital To Total Assets Ratio 12,35% 9,56% 8,30% 7,65% 6,83% 6,16% 8,48%
II. RATIO LEVERAGE
Dengan
Total Debt To Equity Ratio DER 32,15% 30,21% 27,48% 25,05% 22,59% 20,34% 26,30%
Total Debt To Total Assets Ratio DAR 24,33% 23,20% 21,56% 20,03% 18,42% 16,90% 20,74%
Time Interest Earned Ratio Kali 12,59 12,65 28,35 49,67 82,60 151,84 56,28
Tanpa
Total Debt To Equity Ratio DER 48,45% 50,47% 41,43% 35,02% 29,33% 24,79% 38,25%
Total Debt To Total Assets Ratio DAR 32,64% 33,54% 29,30% 25,94% 22,68% 19,87% 27,33%
Time Interest Earned Ratio Kali 12,59 7,31 15,99 29,34 52,26 112,95 38,41
Dengan-Tanpa
Total Debt To Equity Ratio DER -16,30% -20,27% -13,96% -9,97% -6,74% -4,45% -11,95%
Total Debt To Total Assets Ratio DAR -8,31% -10,34% -7,74% -5,91% -4,25% -2,96% -6,59%
Time Interest Earned Ratio Kali 0,00 5,35 12,37 20,33 30,34 38,90 17,88
III. RATIO AKTIVITAS
Dengan
Total Assets Turnover Kali 0,15 0,18 0,23 0,27 0,32 0,39 0,26
Receivables Turnover Kali 62,65 81,11 107,87 140,22 181,31 237,26 135,07
Collection Period Hari 6 5 3 3 2 2 3
Inventory Turnover( Total ) Kali 0,11 0,09 0,09 0,09 0,10 0,13 0,10
Average Day'a Inventory Hari 3.322 4.046 4.133 3.945 3.478 2.884 3.635
Working Capital Turnover Kali 0,23 0,28 0,34 0,40 0,46 0,53 0,38
Tanpa
Total Assets Turnover Kali 0,20 0,23 0,28 0,34 0,40 0,47 0,32
Receivables Turnover Kali 62,65 81,11 107,87 140,22 181,31 237,26 135,07
Collection Period Hari 6 5 3 3 2 2 3
Inventory Turnover( Total ) Kali 0,11 0,11 0,11 0,12 0,14 0,17 0,13
Average Day'a Inventory Hari 3.357 3.368 3.269 2.956 2.622 2.155 2.955
Working Capital Turnover Kali 0,39 0,42 0,49 0,56 0,63 0,71 0,53
Dengan-Tanpa
Total Assets Turnover Kali (0,05) (0,05) (0,06) (0,07) (0,07) (0,09) (0,06)
Receivables Turnover Kali - - - - - - -
Collection Period Hari - - - - - - -
Inventory Turnover( Total ) Kali 0,00 (0,02) (0,02) (0,03) (0,03) (0,04) (0,02)
Average Day'a Inventory Hari (35) 678 864 989 855 728 680
Working Capital Turnover Kali (0,15) (0,14) (0,15) (0,16) (0,17) (0,18) (0,16)
I. RATIO KEUANGAN
Dengan
Gross Profit Margin 62,05% 66,60% 71,29% 73,22% 73,59% 73,16% 69,98%
Operating Profit Margin 25,61% 28,65% 36,40% 40,03% 39,11% 36,29% 34,35%
Net Profit Margin 25,37% 28,45% 40,17% 43,54% 41,84% 37,92% 36,21%
Return On Investment, ROI 3,76% 5,22% 9,14% 11,97% 13,57% 14,66% 9,72%
Return On Equity, ROE 4,97% 6,79% 11,65% 14,96% 16,64% 17,64% 12,11%
Tanpa
Gross Profit Margin 62,05% 66,78% 71,31% 72,95% 72,71% 71,56% 69,56%
Operating Profit Margin 25,61% 29,44% 37,07% 40,41% 38,75% 35,09% 34,39%
Net Profit Margin 25,37% 27,47% 39,80% 43,35% 41,21% 36,65% 35,64%
Return On Investment, ROI 5,04% 6,40% 11,30% 14,79% 16,44% 17,32% 11,88%
Return On Equity, ROE 7,49% 9,63% 15,98% 19,97% 21,26% 21,62% 15,99%
Dengan-Tanpa
Gross Profit Margin 0,00% -0,17% -0,02% 0,27% 0,88% 1,60% 0,43%
Operating Profit Margin 0,00% -0,79% -0,67% -0,38% 0,37% 1,19% -0,05%
Net Profit Margin 0,00% 0,98% 0,37% 0,19% 0,64% 1,27% 0,57%
Return On Investment, ROI -1,28% -1,19% -2,16% -2,82% -2,87% -2,66% -2,16%
Return On Equity, ROE -2,52% -2,84% -4,33% -5,00% -4,63% -3,98% -3,88%
Page 96
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
ANALISIS KELAYAKAN PROYEK Lampiran 9
Rp.000
Keterangan TOTAL 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50
EBITDA 1.635.546.268 16.644.999 48.012.571 84.706.966 117.547.302 145.521.186 1.223.113.244
CASH OUT FLOW
- Tax -31.527.500 -1.187.500 -3.165.000 -4.225.000 -5.625.000 -7.425.000 -9.900.000
- Interest ( i x T ) -288.681 -28.680 -82.680 -62.322 -50.849 -38.635 -25.514
- Investment Outlays - New 0 0 0 0 0 0 0
- Investment Outlays - Eksisting -97.211.429 -97.211.429 0 0 0 0 0
- Capital Expenditure, CAPEX -183.153.000 0 -30.000.000 -33.000.000 -36.300.000 -39.930.000 -43.923.000
+ / - Working Capital -542.150.316 -56.939.572 -145.118.576 -85.855.184 -93.948.254 -83.208.028 -77.080.701
TOTAL -854.330.926 -155.367.181 -178.366.257 -123.142.507 -135.924.103 -130.601.662 -130.929.215
NET CASH FLOW 781.215.342 - 138.722.182 - 130.353.686 - 38.435.540 - 18.376.801 14.919.524 1.092.184.029
Discount Factor 8,49% 0,9601 0,8849 0,8157 0,7518 0,6930 0,6387
DISCOUNTED CASH FLOW 414.267.076 - 133.182.962 - 115.353.715 - 31.350.666 - 13.816.219 10.339.029 697.631.610
PROCEED -138.722.182 -269.075.868 -307.511.409 -325.888.210 -310.968.686 781.215.342
PRESENT VALUE KAS MASUK 1.098.043.157 15.980.359 42.487.701 69.092.819 88.375.517 100.844.227 781.262.534
PRESENT VALUE KAS KELUAR -683.776.081 -149.163.321 -157.841.416 -100.443.486 -102.191.736 -90.505.197 -83.630.924
INTERNAL RATE OF RETURN IRR 33,11%
NET PRESENT VALUE NPV 414.267.076
PROFITABILITY INDEX PI 1,60585
PAYBACK PERIOD PP 4 Tahun 9 Bulan
BREAK EVEN POINT BEP
Penjualan 56.379.007 145.981.592 194.136.307 252.366.307 326.320.158 427.030.158
Variable Cost 21.397.713 48.752.335 55.742.633 67.583.078 86.174.948 114.615.240
Fixed Cost 20.543.619 55.398.286 67.724.984 83.765.462 112.508.189 157.460.386
BEP 33.109.948 83.175.890 95.003.463 114.402.050 152.881.209 215.227.666
BEP Rata-rata (Rp.Juta) 115.633.371 58,73% 56,98% 48,94% 45,33% 46,85% 50,40%
BEP Rata-rata ( % ) 51,20%
PERHITUNGAN MODAL KERJA
Aset Lancar 414.578.698 565.459.601 656.276.853 755.570.754 846.124.428 930.550.776
Utang Lancar -130.080.209 -135.842.536 -140.804.603 -146.150.250 -153.495.897 -160.841.543
KEBUTUHAN MODAL KERJA 284.498.489 429.617.065 515.472.250 609.420.504 692.628.532 769.709.233
+ / - Working Capital 56.939.572 145.118.576 85.855.184 93.948.254 83.208.028 77.080.701
Rounded
-
Page 97
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK DAN ENTITAS ANAK
ANALISIS KELAYAKAN DAN INCREMENTAL - DENGAN TRANSAKSI
ANALISIS SENSITIVITAS PROYEK Lampiran 10
KONDISI PERUBAHAN KONDISI
Keterangan
NORMAL 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
1. PENDAPATAN TURUN
Net Present Value (NPV) - Dalam Rp.000 414.267.076 362.752.125 311.237.175 259.722.224 208.207.273
Internal Rate of Return (IRR) 33,11% 29,78% 26,54% 23,38% 20,30%
Profitability Index (PI) 1,60585 1,53051 1,45517 1,37984 1,30450
Payback Period (PP) 4 Th 9 Bln 4 Th 10 Bln 4 Th 11 Bln 4 Th 11 Bln 5 Th 0 Bln
BEP a. Dalam Rp.000 115.633.371 116.912.693 118.334.161 119.922.862 121.710.149
b. Dalam % Terhadap Pendapatan 51,20% 51,71% 52,26% 52,89% 53,59%
2. BIAYA INVESTASI NAIK
Net Present Value (NPV) - Dalam Rp.000 414.267.076 402.776.436 391.285.795 379.795.154 368.304.514
Internal Rate of Return (IRR) 33,11% 32,11% 31,14% 30,20% 29,28%
Profitability Index (PI) 1,60585 1,57931 1,55364 1,52878 1,50471
Payback Period (PP) 4 Th 9 Bln 4 Th 10 Bln 4 Th 10 Bln 4 Th 10 Bln 4 Th 10 Bln
BEP a. Dalam Rp.000 115.633.371 115.633.371 115.633.371 115.633.371 115.633.371
b. Dalam % Terhadap Pendapatan 51,20% 51,20% 51,20% 51,20% 51,20%
3. STRUKTUR BIAYA NAIK
Net Present Value (NPV) - Dalam Rp.000 414.267.076 381.346.964 348.426.852 315.506.741 282.586.629
Internal Rate of Return (IRR) 33,11% 30,94% 28,81% 26,73% 24,69%
Profitability Index (PI) 1,60585 1,55771 1,50956 1,46142 1,41327
Payback Period (PP) 4 Th 9 Bln 4 Th 10 Bln 4 Th 10 Bln 4 Th 11 Bln 4 Th 11 Bln
BEP a. Dalam Rp.000 115.633.371 121.415.039 127.196.708 132.978.377 138.760.045
b. Dalam % Terhadap Pendapatan 51,20% 53,76% 56,32% 58,88% 61,44%
4. DISCOUNT RATE NAIK
Net Present Value (NPV) - Dalam Rp.000 414.267.076 400.686.658 387.465.561 374.593.268 362.059.603
Internal Rate of Return (IRR) 33,11% 33,11% 33,11% 33,11% 33,11%
Profitability Index (PI) 1,60585 1,59199 1,57827 1,56469 1,55125
Payback Period (PP) 4 Th 9 Bln 4 Th 9 Bln 4 Th 9 Bln 4 Th 9 Bln 4 Th 9 Bln
BEP a. Dalam Rp.000 115.633.371 115.633.371 115.633.371 115.633.371 115.633.371
b. Dalam % Terhadap Pendapatan 51,20% 51,20% 51,20% 51,20% 51,20%
Analisis Sensitivitas
500.000.000
NPV (Rp.000)
400.000.000
300.000.000
200.000.000
100.000.000
0
NORMAL 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
PENDAPATAN TURUN STRUKTUR BIAYA NAIK BIAYA INVESTASI NAIK DISCOUNT RATE NAIK
Names mentioned 47 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG OLEH
p.1 ×2
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang
p.3 ×9
unresolved
org
KJPP Syarif
p.3 ×6
unresolved
org
Endang & Rekan
p.3 ×8
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.3 ×3
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×6
unresolved
person
Akta Notaris Djurnawati Soetarmono
p.7 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.7 ×3
unresolved
org
PT Cahaya Infra Antariksa
p.7 ×2
unresolved
person
Penilai Publik Endang Sunardi
p.9 ×5
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Syarif
p.9 ×2
unresolved
org
Endang dan Rekan
p.9 ×4
unresolved
org
REKAN Endang Sunardi
p.11 ×2
unresolved
person
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.)
· Rekan
p.11 ×2
unresolved
person
Meilindra Indriani
p.13
unresolved
person
Toyib Efendi, S.E., M.Ec. Dev.
p.13 ×2
unresolved
person
Kamaludin, S.Pd
p.13
unresolved
person
Akuntan Publik Erna
p.21 ×6
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
p.21 ×13
unresolved
person
Akuntan Publik Sutomo
p.21 ×4
unresolved
person
CPA
p.21 ×4
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang
p.21 ×11
unresolved
person
Akuntan Publik Martinus Arifin
p.22 ×2
unresolved
person
Maria Ekanita
· Sekretaris Perusahaan
p.22
unresolved
person
Nitra Reza
p.32
unresolved
org
Bank Indonesia
p.33 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia Gambar
p.35
unresolved
org
PT Andalan Utama
p.43
unresolved
org
PT Olympic Kapital
p.43
unresolved
org
KJPP
p.79
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Nama
p.83
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.83
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Nilai Pasar
p.84
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
p.85
unresolved
person
Novita
p.85
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang KESIMPULAN NILAI Penilaian
p.86
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
22410 ms
12 Sep 2026 22:33
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2025-06-30',
'value': None}